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El boom de los negociosen contenedores estálleno de dudas en Cali
17 de marzo de 2019 Por Redacción El País
Aunque es una tendencia mundial porsu fácil instalación, los bajos costos ylos diseños atractivos, la adecuaciónde espacios comerciales utilizandocontenedores marítimos se haconvertido en una ‘papa calienteʼ paralas autoridades locales.
En los últimos tres o cuatro años se hanabierto en Cali al menos cuatroestablecimientos comercialesutilizando estos vagones metálicos ycon un elemento adicional en común:ninguno de ellos tramitó la licencia deconstrucción.
Los gestores de esta nueva tendenciaen Cali alegan que no realizaron eltrámite porque no lo necesitan.Aseguran que no han construido nada,que los contenedores son un bienmueble y lo que hacen básicamente esubicarlos de la manera como se armaun lego.
Las autoridades municipales, por suparte, insisten en que sí es necesariocontar con una licencia de urbanizacióny construcción porque sonedificaciones que serán ocupadas porseres humanos, porque demandanotras adecuaciones para su uso y sí loconsideran un inmueble.
Entre tanto, terceros consultadospor El País aseveran que la llamada‘cargotecturaʼ o adecuación deespacios comerciales utilizandocontenedores de carga es unatendencia muy nueva, que no estáclaramente regulada en Colombia yque tiene grietas que se prestan paradiversas interpretaciones.
El proyecto pionero de espacioscomerciales con contenedoresmarítimos en Colombia es ‘ZonaContainer ,̓ una obra de cinco pisosubicada en el norte de Bogotá que es,además, el edificio de contenedoresmás alto en Latinoamérica.
Uno de sus constructores, quientrabajó para la firma EME VisiónSostenible, le aseguró a El País que laobra no demandó una licencia deconstrucción porque fue levantadacompletamente con elementosmuebles y no se realizó unaconstrucción en los parámetros en losque la definen las normas.
Los casos que se ha identificado enCali, de acuerdo con un documentoentregado por la Subsecretaría deVigilancia y Control de la Secretaría deSeguridad y Justicia son: ContainersPark, en Granada; Puerto 125, enPance; El Parque, en Ciudad Jardín, yuno más en la Cra. 72 con Cll. 14.
Consultados los propietarios de variosde estos lugares de comercio,coincidieron en que la ley es clara aldefinir lo que es un bien inmueble y unaconstrucción y aseguran que loscontenedores marítimos no hacenparte de lo uno, ni lo otro.
Lea también: 'Las dos caras de latendencia de los 'food trucks' en Cali'.
Conozca en este video a uno de estosproyectos en Cali, Puerto 125:
Jorge Iván Duque, uno de los líderesdel proyecto, explica por qué son tanatractivos los espacios diseñados apartir de estas estructuras. Es unatendencia mundial.
Periodista: Hugo Mario Cárdenas /Video: Laura Melissa Durán y Álvaro PíoFernández - El País
Se abre el debate
La discusión sobre la legalidad o no delos centros comerciales teniendocontenedores como insumo principalse originó en una denuncia ciudadanaante el Cali 22, a mediados del añopasado, cuando se construíaestablecimiento comercial Puerto 125,en Pance.
La sorpresa que se llevaron díasdespués los funcionarios que hicieronla visita de inspección y control, y quelos mandó a buscar normas y códigospara entender lo sucedido, fue que losingenieros aseguraron que paraacomodar contenedores nonecesitaban licencia de construcción.
El argumento principal es que lasnormas en Colombia obligan a tramitaruna licencia cuando se van a construirbienes inmuebles como casas oedificios, que son elementos que no sepueden mover y permanecen ancladosal suelo.
En el caso de los contenedores, dicenlos promotores de la iniciativa, sonobjetos muebles porque no estánaferrados al piso sino que estánpuestos sobre el suelo y cuando serequiera, pueden trasladarse de lugar.
“Este es un tema que no está legisladotodavía en el país. Como ocurremuchas veces, llegó más rápido lainnovación que la ley, pero la verdad esque nosotros no hemos construidonada porque esto es un bien mueblesimilar a un ‘foodtruckʼ (camión decomidas) pero sin ruedas”, explicaAbraham Strelec, uno de lospropietarios de Puerto 125.
El propósito de este proyecto,complementa Jorge Iván Duque,también promotor de Puerto 125, “nofue evadir la ley ni aprovecharse deun espacio o un vacío jurídico porqueel lote tiene uso de suelo comercial”.
“Empezamos a investigar lastendencias en el mundo y encontramosque se han hecho cosas divinas encontenedores y preparando los planosnos dimos cuenta que era lo ideal parala zona; por lo limpio, por el pocoespacio ocupado y las enormes zonasverdes. El resultado fue un conceptonuevo, un gran parque privado de usopúblico”, aseguró Duque.
Pero en la Administración Municipalcreen que esas consideraciones no sondel todo ciertas.
Así lo aseguró el subdirector deEspacio Público y OrdenamientoUrbanístico de Planeación Municipal,Juan Bernardo Duque, quien señalaque en el caso de construcciones concontenedores se debe contar con unEsquema de Implantación yRegularización y con una licencia deconstrucción “porque debe haber unarevisión estructural de cómo se van asoportar esos contenedores que noestán diseñados para ese tipo deactividades y a los que además se lesmodifica su estructura alacondicionarlos como locales”.
Jorge Manosalva, coordinador deprocesos de control a construccionesde la Subsecretaría de Inspección,Vigilancia y Control, asegura que elmarco legal vigente sustenta bien la“obligatoriedad de la licencia” y que nocree que haya vacío jurídico.
Aún así, señala que “en la dinámica dedesarrollo territorial se vanpresentando situaciones que siemprevan a requerir la intervención dellegislador en aras de garantizar laseguridad jurídica en todas lasactuaciones”.
El Parque. Este establecimiento estáubicado en Ciudad Jardín y tambiéntiene como base los contenedores.
Cortesía para El País
Con todo en regla
Los pioneros de la ‘cargotecturaʼ enCali aseguran que tienen todos lospermisos legales para operar y que acambio de la licencia, que insisten enque no la necesitan, tienen losmanifiestos de importación de la Dian yel pago de nacionalización de cadacontenedor.
“Tan es un bien mueble, que cadacontenedor tiene número de placa y losrespectivos documentos como si setratara de un carro”, agrega Strelec.
En materia de costos, los contenedoresmás utilizados en uso comercial son losde 40 pies o 12 metros de fondo cuyovalor varía entre $9 millones y $10millones. Espacios que con laadecuación de los lugares comercialestiene un valor inferior a lasconstrucciones convencionales.
Uno de los curadores urbanos de Cali,quien pidió no revelar su identidad, dijoque “hay un vacío normativo porque nose han homologado los contenedorespara un uso diferente y no dejan de serbienes muebles por lo que muchagente los ubica en sus predios parausos diferentes.
“Falta capacitar a la autoridad decontrol urbano para que les exija aquienes utilizan contenedores quelogren la homologación de Icontecjunto con la licencia de construcción enla modalidad de adecuación”, dice.
El abogado Sergio Cabrera consideraque en este caso no hay unaespeculación o un abuso del derecho,porque es claro que existe un vacíojurídico. “La ley fue diseñada para untipo de construcciones y esta es unafórmula distinta. Lo que pasa es que losavances tecnológicos y la dinámica dela economía en Colombia avanzan másrápido que las leyes”.
Junior Giraldo, propietario deContainers Park, en Granada,asegura que en la adecuación no seutilizó ni cemento ni ladrillo ni huboninguna obra, “pero sí creo que debehaber una norma clara a futuro”.
En cualquier caso, coinciden losempresarios, la ley no es retroactiva yaseguran que tienen ya un derechoadquirido, mientras tanto en laAdministración insisten en que se hancometido infracciones.
Dudas sobre licencia deconstrucción tienen enfrentados ados funcionarios
La disyuntiva sobre si necesitan o nolicencias de urbanización yconstrucción los empresarios quevienen adecuando espacioscomerciales mediante el uso decontenedores marítimos tieneenfrentados a funcionarios de laSubsecretaría de Inspección, Vigilanciay Control de la Secretaría de Seguridady a la Inspectora de Policía de Pance.
Todo a raíz de la denuncia ciudadanapresentada a mediados del 2018 porpersonas de la Junta de AcciónComunal en el Cali 22, por la supuestarealización de obra sin licencia deconstrucción del centro comercialPuerto 125.
El 7 de septiembre funcionarios de laOficina de Inspección, Vigilancia yControl adelantaron una visita deregistro urbanístico al predio y dijo elfuncionario que evidenció movimientode tierras, varios contenedores de unoy dos pisos, la demolición de un murode cerramiento, adecuaciones paraservicios públicos y presuntasintervenciones ambientales.
Con esa información, dos semanasdespués el subsecretario deInspección, Vigilancia y Control de laSecretaría de Seguridad, Samir Jalil, leenvió a la inspectora de Policía de laComuna 22, Stella García Quintero, unpedido para que actuara conforme alCódigo Nacional de Policía por lapresunta demolición de un muro y unavivienda y la “evidente intervención yconstrucción sin licencia urbanística deconstrucción”.
"El marco normativo no es pormolestar; hay una necesidad desalvaguardar la vida y la seguridadde las personas en todo momento",
Juan Bernardo Duque,
Subdirector Espacio Público yOrdenamiento Urbanístico.
En su respuesta del 1 de octubrepasado, la Inspectora de Pance precisóque tras realizar la visita de controlurbanístico, encontró que lasapreciaciones sobre demolición decerramientos, intervencionesambientales, movimiento de tierras y elpresunto cambio del uso del suelo “nova a ajustado a la realidad” ni que hay“un presunto comportamiento contrarioa la integridad urbanística”.
Asegura que la locación y las imágenesque le aportaron para investigar nocorresponden al mismo predio y quehay otro cerca que se asemeja por loscontenedores y que existía solo unmuro de cerramiento “sin ningunaedificación al interior del mismo”.
Asegura la inspectora en su respuestaque, de acuerdo con el CódigoNacional de Policía y Convivencia,existen cinco clases de licenciasurbanísticas de construcción:urbanización, parcelación, subdivisión,construcción e intervención yocupación del espacio.
“En ese orden de ideas se puedeestablecer que lo que se denuncia en elinforme remitido no corresponde aninguna de las clases de licencias quedado el caso emitiría una curaduríaurbana, por lo que no se puedeconsiderar como un comportamientocontrario a la integridad urbanística”,escribió la inspectora García.
Concluye luego, en abiertacontradicción con los funcionariosde la Secretaría de Seguridad yJusticia que “no se puede considerarcualquier proceso de adecuación deterreno e instalación decontenedores marítimos como unaedificación, construcción,urbanización o parcelación,debemos remitirnos a la literalidadde la norma”, reitera la inspectora.Finalmente, adjunta copia del conceptojurídico “bajo el cual este despachorealiza la conceptualización normativacon el fin de evitar todo el desgasteadministrativo que conllevaría estadenuncia, que no cuenta con ningúnpiso jurídico, únicamente con unosconceptos jurídicos y datos que nocorresponden a la realidad”.
Esa correspondencia no cayó en graciaen la Secretaría de Seguridad y el 20de noviembre del 2018 el actualsubsecretario de Inspección, Vigilanciay Control, Darío Fernando Daza, leresponde a la inspectora de Pance queen su comunicación asegura que “lasobras adelantadas no necesitan delicencia de construcción y finalmentecalifica nuestra actuación comocarente de piso jurídico y ser fuentegeneradora de datos técnicos que nocorresponden a la realidad”.
“Agradecemos la ágil respuesta y eltiempo invertido en su revisión para laconceptualización suministrada, perode manera respetuosa nos permitimosmanifestar que no compartimos sucriterio”, dice el funcionario.
Asegura que se ratifican en su posicióny que para las obras realizadas erannecesarias licencia de demolición,permiso de movimiento de tierras,licencia de construcción de obra nuevay una licencia de intervención yocupación de espacio público.
En tono poco cordial, cierra diciendoque: “Consideramos prudente de suparte, se surtan los requerimientosde conceptos técnicos ante elMinisterio de Vivienda, siempre ycuando persistan las inquietudes,duda o carencia de conocimiento”.En una comunicación del 21 dediciembre pasado, la directora dePlaneación, Elena Londoño, le informaal subsecretario Daza que la obra de la125 no cuenta con Esquema deImplantación y de Regularización, queen noviembre del 2017 se empezó ahacer ese trámite, pero desistieron deella.
Jorge Iván Duque, promotor de Puerto125 explicó que se inició el trámite parauna obra distinta y se desistió de esetramite cuando se definió que sería unespacio comercial con contenedores yacorde con el ambiente natural enPance.
Containers Park. Este lugar es quizá elprimero que se instauró en la ciudad debajo el modelo de contenedores, hacercerca de tres año, y está ubicado en elbarrio Granada.
Cortesía para El País
En el país existen grandes vacíosjurídicos en el tema, dicen expertos
El País conoció el concepto jurídico queun grupo de abogados especialistaspreparó para explicar las razones porlas cuales no es necesaria la licencia deconstrucción para el uso decontenedores en uno de losestablecimientos acondicionados comocentro comercial en Cali y porqué razónno se ha requerido licencia en ningunaotra ciudad.
Licencia de construcción“Los contenedores no se les consideraobjeto de licencia de construcción porsu condición de movilidad y por notener carácter de permanencia. En estesentido, la norma habla de áreaconstruida, la cual el Decreto 1077 de2015, define así: ‘Entiéndase por áreaconstruida la parte edificada quecorresponde a la suma de lassuperficies de los pisos, excluyendoazoteas y áreas sin cubrir o techarʼ”.
Bienes muebles
“Los contenedores son bienesmuebles, y no pueden considerárselescomo construcción o edificación, porcuanto no se les aplica, por sustracciónde materia, estándares de unaconstrucción convencional, nopertenecen a un diseño y método deconstrucción tradicional o corriente”.
Uso de contenedores
“En el mundo del derecho privado, alparticular le está permitido, cuantasituación o actuación, no le estéprohibida; en ese sentido, no hay unanorma vigente que prohiba el uso decontenedores marítimos para disponeren ellos establecimientos comerciales;por el contrario, su uso viene siendomás reiterado desde oficinas ocampamentos de construcción hastacocinas, locales comerciales yviviendas en todo el mundo, gracias asu seguridad, a la durabilidad y alaporte que hacen al medio ambiente”.
Lo que viene ahora
“Los contenedores como bienesmuebles son utilizados para el ejerciciode actividades que han sido aprobadaspor la Administración Municipal, através de los usos del suelo, conceptosque están amparados por la confianzadel gobernado”.
Solución inmediata
“Hasta tanto no se expida una normacon fuerza de ley que prohiba el uso decontenedores para su adecuación ydisposición para el desarrollo de usoscomerciales, no será posible sancionardicha actividad ni coaccionar alparticular para que se sustraiga de lasmismas”.
"Estamos claros en que no hayningún vacío jurídico": Alcaldía
El subdirector de Espacio Público y
25/03/19, 10*48 p. m.Página 1 de 1
