EL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMN

GENERALIDADES

Puede definirse como la va de ejecucin en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crdito del precio de venta del o de los inmuebles embargados.

Este embargo est sujeto a algunas reglas de los embargos ejecutivos, por ejemplo:

1. Debe tenerse un ttulo ejecutorio2. Estar precedido de un mandamiento de pago3. El crdito debe ser cierto, lquido y exigible

Generalmente este embargo se practica en manos del deudor, pero en caso de practicarse en manos de un tercero, se le notificara el mandamiento de pago al deudor, y al tercero se le entregar una notificacin en la cual se le indicara abandonar el inmueble o pagar la deuda. El tercero solo podr escapar al embargo por uno de los siguientes medios:

Principio de excusin. El tercero puede solicitar al persiguiente que persiga otros bienes del deudor, esta oposicin se hace mediante citacin por ante el tribunal que conocer del embargo, bajo forma de acto de abogado a abogado, si hay un proceso en curso. Esta oposicin debe presentarse antes de la denuncia del embargo. Este medio no libera al tercero, porque si el deudor no tiene ms bienes sobre los cuales el acreedor pueda ejecutar, el acreedor proceder a ejecutar sobre el inmueble.

Desinteresar al deudor hasta la concurrencia del pago. Despus de la notificacin del mandamiento de pago, el tercero puede evitar el embargo, bien sea pagando, haciendo oposicin al mandamiento de pago, o realizando ofertas reales de pago. Las ofertas reales de pago sern conocidas por el tribunal que conocer del embargo. La purga de la hipoteca. Aqu lo que corresponde es el pago de las obligaciones contradas por el deudor. El abandono. En caso de no poder realizar ninguna de las opciones anteriores, el tercero puede abandonar el inmueble de conformidad al art 2171 del CCD

BIENES EMBARGABLES

Segn el artculo 2118 del Cdigo Civil pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los bienes del deudor susceptibles de hipoteca.

Bienes inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles. El usufructo que recae sobre bienes inmuebles. Inmuebles por su naturaleza (Art.518 C.C.) Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)

QUIEN PUEDE EMBARGAR?

Puede embargar todo acreedor provisto de un ttulo ejecutorio. El titulo ejecutorio es el que permite la ejecucin, es decir el embargo, estos son:

Duplicado del dueo Certificado de titulo Copia de la sentencia condenatoria que ha adquirido la autoridad de la cosa juzgada. Copia de los actos notariales que contienen obligacin de pagar sumas de dinero en una fecha fija.

TRIBUNAL COMPETENTE.

Es el tribunal de primera instancia, en sus atribuciones civiles. En razn del territorio corresponde al tribunal del lugar de ubicacin del inmueble.En el caso de que la competencia sea de Santo Domingo o Santiago, deber acogerse a las previsiones de la Ley 50-00 que refunde en una sola cmara los tribunales de primera instancias civiles y comerciales, designado un juez presidente, quien ser apoderado del caso en cuestin.

PROCEDIMIENTO DEL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMN

EL PROCESO DEL EMBARGO

Del Mandamiento de Pago

El embargo inmobiliario debe estar precedido de un mandamiento de pago, por medio de este se le ordena al deudor cumplir con el crdito que tiene con quien le notifica el mandamiento, si el inmueble fue adquirido por un tercero deber advertrsele, por medio de una intimacin. Este mandamiento de pago debe contener:

1. Constitucin del abogado2. Domicilio3. Designacin del deudor4. Plazo para el pago de la deuda5. Monto de la deuda6. Copia del ttulo ejecutorio7. Amenaza

El mandamiento de pago es necesario y obligatorio, generalmente el deudor es propietario del inmueble a embargarse. junto con el mandamiento de pago deber entregarse una copia del titulo en base al cual se practicara el embargo.

El mandamiento de pago deber contener las menciones de un acto de alguacil, asi como tambin la eleccin de domicilio en la ciudad donde este establecido el tribunal que deber conocer del embargo. El mandamiento se notifica a persona o en su domicilio. El alguacil deber estar dotado de un poder especial para poder practicar el embargo inmobiliario.

El plazo que deber establecer el mandamiento de pago es de 30 das francos, a partir del da de la notificacin y el da de su vencimiento. El deudor tiene 30 das para pagar, a partir de estos 30 das el acreedor tendr 90 das para embargar, si en este plazo no traba el embargo, deber reiterar el mandamiento de pago, con la forma y los plazos antes dichos.

DEL ACTA DE EMBARGO

Si el deudor no paga dentro de los 30 das establecidos se proceder al embargo del inmueble, este embargo se hace por medio de un acta levantada por alguacil.

El acta de embargo se levanta fuera del conocimiento del embargado, este se enterara por medio de una denuncia que deber hacrsele en su persona o en su domicilio.

La denuncia se har dentro de los 15 das en que se hubiese cerrado el acta de embargo, la denuncia convierte el embargo en una verdadera accin judicial y el deposito del pliego de condiciones representa el enrolamiento de la causa. La denuncia se hace por medio de un acto de alguacil el cual llevara a la cabeza una copia del acta de embargo.

DE LA INSCRIPCIN O TRANSCRIPCIN

Dentro de los 15 das de la fecha de la denuncia, el acta de esta, junto al acta de embargo y copia del ttulo ejecutorio debern transcribirse a la conservadura de hipotecas del distrito judicial donde radiquen los bienes embargados. Si el ejecutante notificare la denuncia tardamente o la transcripcin resultare nula, este deber empezar de nuevo el proceso del embargo a partir del ltimo acto valido, si hubiere bienes en ms de un distrito judicial deber mediar un plazo de 10 das entre la ltima transcripcin valida y la nueva.Si el embargo se hiciere sobre un terreno registrado deber la inscripcin hacerse por medio del registrador de ttulos, esta inscripcin produce los mismos efectos que la transcripcin por ante el conservador de hipotecas.

Si hubiere otro embargo inscrito el conservador o el registrador de ttulos no inscribir el nuevo embargo, pero har mencin de quien es el ejecutante del embargo anterior, fecha, da, y tambin cual es el abogado persiguiente.

El efecto que produce la transcripcin o inscripcin es poner en manos de la justicia el embargo ejecutado. Para la inscripcin y transcripcin deber presentarse el acta de embargo, el mandamiento de pago, el ttulo en base al cual se practica el embargo. De presentarse dos transcripciones deber drsele preferencia al ttulo ms antiguo. El deudor luego de la transcripcin no podr enajenar la cosa.

Otras restricciones que sufre el embargado es acerca del inquilinato y de la percepcin de frutos de los inmuebles.

Generalmente el embargado queda como secuestrario del bien embargado pero los acreedores podrn solicitar al juez de los reherimientos que se nombre otro secuestrario, este secuestrario recibir los frutos por cuenta de los acreedores y los vender en pblica subasta. Los frutos naturales o industriales recogidos despus de la transcripcin o inscripcin o en defecto su precio, tendrn el carcter de inmueble para distribuirse junto con el precio del inmueble en el orden establecido por la ley.

Si el inmueble se encontrare arrendado o alquilado, los acreedores podrn hacer un acto de oposicin, esta oposicin valdr como embargo retentivo en manos del inquilino, es decir este no podr entregar al embargado los fondos provenientes del alquiler. A falta de oposicin sern vlidos los pagos hechos al deudor y este ser responsable como secuestrario por las sumas recibidas.

FORMALIDADES PREPARATORIAS DE LA VENTA

De la redaccin y deposito del pliego de condiciones

Dentro de los 20 das de haber realizado la inscripcin o transcripcin, el persiguiente deber depositar en la secretaria del tribunal competente, el pliego de condiciones. Este pliego deber contener las siguientes enunciaciones:

1. La enunciacin del ttulo en virtud del cual se ejecut el embargo y los dems actos que precedieron a este, as como tambin las actas o sentencias que le sucedieron.2. La designacin de los inmuebles embargados3. Las condiciones de la venta4. Ofrecimiento de un precio por el persiguiente5. Relacin de las inscripciones que hubiere sobre los inmuebles embargados o mencin de la certificacin de que no existen inscripciones

Deber el persiguiente as mismo establecer que todo licitador deber presentar por ante secretaria , ya sea en efectivo o cheque certificado por lo menos el 10% del monto de la primera puja, el persiguiente es libre de fijar el precio.

Dentro de los 8 das del depsito del pliego de condiciones, el persiguiente deber notificar el deposito del pliego al embargado, as como tambin a los dems acreedores inscritos, as mismo en este plazo deber notificar el da en el que el juez dar lectura al pliego de condiciones, que no podr ser menos de 20 das, ni ms de 30 das despus de depositado el pliego.

Por medio de esta notificacin se invitara a los intimados a tomar comunicacin del pliego de condiciones, para que as hagan sus observaciones y decires con relacin al pliego. Las observaciones y decires se insertaran en el pliego, el embargado y los acreedores que pretendan oponerse a algunas de las clusulas del pliego debern presentar un escrito 10 das antes de la audiencia para lectura del pliego. Este escrito deber notificarse a todas las partes envueltas en el embargo e intimndoles a comparecer en un plazo no menor de 2 das a la audiencia que celebre el juzgado de 1ra instancia, el cual fallara a mas tardar el da designado para la lectura del pliego, este fallo no ser sujeto de ningn recurso.

Las personas que deben intimarse en este procedimiento son:

1. El embargado2. Los acreedores privilegiados e hipotecarios inscritos sobre el inmueble embargado.3. El vendedor del inmueble no pagado o vendedores precedentes no pagados.

En lo general se celebran 2 audiencias, una para la lectura del pliego y las reparaciones a este y otra para la adjudicacin.

Por lo menos 20 das antes de la adjudicacin deber el abogado del persiguiente insertar en uno de los peridicos del distrito judicial donde radican los bienes embargados, un extracto firmado por el, que deber contener:

1. La fecha del embargo, la de la denuncia y la de la transcripcin2. Los nombres, profesin, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente3. La designacin de los inmuebles, tal como se hubiere insertado en el acta de embargo.4. Lugar donde ser efectuada la subasta5. El precio puesto por el persiguiente para la adjudicacin6. La indicacin del tribunal y la del da y la hora de la adjudicacin7. Mencin de la garanta que se haya estipulado para poder ser licitador

Si no se cumplen con los requisitos de la publicidad, la venta ser nula, pero esta nulidad no es de orden pblico y se puede renunciar a prevalerse de ella.

LA ADJUDICACIN

El da de la audiencia para la lectura del pliego el juez fijara el da de la adjudicacin. Esta audiencia deber celebrase antes de 30 das, ni despus de 40 del da de la lectura del pliego.

Las razones por las cuales podra sobreseerse la audiencia de adjudicacin son las siguientes:

1. Si fallece el deudor, el persiguiente podr ejecutar en contra de sus herederos, pero deber notificar y esperar 8 das para poder ejecutar. Podra darse el caso de que el deudor fallezca 1 o 2 das antes de la audiencia de adjudicacin.2. Si el vendedor no pagado decide actuar por va de resolucin3. Cuando el titulo ejecutorio es argido de falsedad y se origina una persecucin penal4. Si el deudor solicitare un plazo de gracia y este lo obtuviere

La sentencia que pronuncia el sobreseimiento es susceptible de las vas de recurso, a excepcin de que esta demanda se presentare como un incidente del embargo.

Tambin podr solicitarse un sobreseimiento conforme al art 702 del CPCD, pero solo podr sobreseerse el procedimiento por 15 das y deber ser por causas graves debidamente justificadas. Si el sobreseimiento es solicitado por el persiguiente deber ser obligatorio otorgarlo. La decisin que acordare el juez ser insertada en el pliego de condiciones, y ser ejecutoria en el acto sin necesidad de registrarla, notificarla o ni siquiera motivada.

El acreedor no est en la obligacin de recibir en parte el pago de la deuda aunque esta sea divisible, pero el deudor podr solicitar al juez, quien con mucha discrecin podr facilitar plazos moderados para efectuar el pago de la deuda, creando un sobreseimiento en las ejecuciones de apremio dejando todo en un mismo estado. Este plazo no exceder nunca de 6 meses y solo gozaran de este beneficio los deudores que al momento de solicitarlo hayan pagado los intereses devengados. De no cumplirse con el pago el procedimiento se iniciara en el mismo estado en que hubiere quedado al momento de obtener el plazo.

Para poder licitar la capacidad es la regla y la incapacidad la excepcin. Las incapacidades pueden ser especiales y las de derechos comn. La incapacidad de derecho comn establece que ni los menores, mayores en tutela y los interdictos judiciales podrn licitar. El representante legal de estas personas podr licitar en su nombre.

La incapacidad especial se dirige hacia los encargados de realizar la venta, as como los administradores de los municipios o de los establecimientos pblicos, los oficiales pblicos de los bienes nacionales. Tambin esta incapacidad se dirige hacia el abogado del persiguiente quien no podr licitar, so pena de nulidad y de ser condenado en daos y perjuicios.

Toda licitacin se presentara por medio de un abogado, so pena de nulidad. La adjudicacin se realizara por medio de audiencia de pregones, las pujas son ofertas sucesivas y el bien ser adjudicado al ltimo y mayor subastador. Despus de iniciada la subasta no podr realizarse la adjudicacin hasta que no transcurran 3 minutos, si no hubiere licitaciones en ese tiempo el persiguiente ser declarado adjudicatario. Si en el lapso de los 3 minutos se hiciere alguna puja deber esperarse 2 minutos sin nuevas pujas para poder realizar la adjudicacin.

El abogado que hubiere hecho la ltima puja deber declarar inmediatamente el nombre de quien representa y el poder de la representacin. Si el abogado no declarase quien es el adjudicatario o no presentare el poder, estara violando las condiciones de la venta, y podra ser condenado disciplinariamente con la suspensin del ejercicio por 5 aos mximo y 1 a lo mnimo.

Luego de terminar la audiencia se declara adjudicatario al mayor y ltimo subastador, o al persiguiente de no haber licitadores. Se emitir una sentencia administrativa declarando el adjudicatario, esta sentencia no es sujeto de ningn recurso ordinario y no tendr la autoridad de cosa juzgada. Esta sentencia no es ms que la copia del pliego de condiciones redactada conforme al art 690, y ordenara al embargado a abandonar la posesin de los bienes.

Para que la sentencia sea entregada al adjudicatario este deber probar por medio de recibo que cumpli con la obligacin del pago de la licitacin. La constancia del pago se anexara al original de la sentencia y se copiaran a un rengln seguido de esta. El adjudicatario deber cumplir las condiciones dentro de los 10 das siguientes a la adjudicacin, de no hacerlo se le apremiara por la va de la falsa subasta sin perjuicio de las dems vas de derecho. La sentencia en adjudicacin es un acto traslativo de propiedad, por lo tanto debe someterse a la formalidad de la inscripcin o de la transcripcin, as como tambin del pago de impuestos.

Los efectos que produce la adjudicacin tiene dos concepciones.las concepciones de donde surgen los efectos de la adjudicacin son las siguientes:

La adjudicacin es una venta ordinaria. La nica diferencia es que la adjudicacin est sometida a ciertas formalidades, entre las cuales se destacan la presencia del tribunal.

La adjudicacin confiere la investidura de una propiedad nueva. Segn esta teora no hay una transmisin de propiedad, sino la investidura de una nueva, la intervencin de la justicia se explica como testigo dando su aval a la investidura de la propiedad.

Pero en si la adjudicacin produce los siguientes efectos:

Transporte al adjudicatario de los derechos del embargado sobre el inmueble adjudicado. La adjudicacin confiere al adjudicatario los derechos de un comprador. La publicacin paraliza las inscripciones a realizarse. La inscripcin purga las hipotecas y privilegios.

LA PUJA ULTERIOR

El persiguiente luego de la adjudicacin tiene el derecho de vender el inmueble a un mejor postor, por un precio mayor claro est, a esto se le llama la puja ulterior. Quien desee comprar luego de la adjudicacin, podr presentar ante la secretaria del tribunal, dentro de los 8 das de la adjudicacin, una oferta de compra que no deber ser menos de un 20% sobre el precio de la primera adjudicacin. Con este ofrecimiento se abre nuevamente una subasta, partiendo del nuevo precio establecido.

Cabe mencionar que el plazo de 10 das que tiene el adjudicatario para cumplir con las condiciones corre junto al plazo de 8 das que tiene el interesado de la puja ulterior. De celebrarse la puja ulterior el primer adjudicatario pierde los derechos sobre el bien adjudicado.

Para solicitar esta puja, el interesado deber presentar adems de la peticin, la suma total ofrecida como nuevo precio, puede ser en efectivo o en un cheque certificado, adems deber notificar al adjudicatario, a los otros acreedores inscritos y al embargado.

Luego de hacer la declaracin en secretaria y de haber notificado a las personas antes mencionadas, el juez al trmino de 3 das, despus de haberse hecho la peticin, emitir un auto designando el da en que se realizara la nueva subasta. El secretario publicara en la prensa la nueva fecha de la subasta, la cual no podr ser de ms de 15 das despus de haber dictado el auto. Luego de la puja ulterior no habr espacio para otra subasta.

De no presentarse nuevos licitadores, el inmueble ser adjudicado al nuevo postor. El solicitante debe cumplir con todas las formalidades. Si el nuevo postor no cumpliese con las condiciones de pago, el antiguo adjudicatario retomara su lugar como propietario.

Los efectos que produce la puja ulterior son los mismos que los de la primera puja.