Encontrarelhogardenuestrossueñosnoestareafácil.

¿Tegustaríatenerunaguíaconconsejos,sugerenciasyadvertenciasparaalgotan importantecomocomprarvivienda?Eneste libroencontrarásdesdeunaintroducciónaconceptosbásicos,hastacuestioneslegalesmáscomplejasparaentendertodolonecesario.

Podrásaprendersobre:

Valoración de inmuebles: valor catastral, valor fiscal y precio demercado.ImpuestoscomoIVA,IAJD,Impuestodetransmisionesyotrosgastosadicionales.Lahipoteca:elTINyelTAE,el sistema francés, lashipotecas fijas,mixtasyvariables,eleuriborylospasosparacontratarlahipoteca.Atributos a considerar como la ubicación, el ascensor, el garaje,ruidos, metros cuadrados, distribución, orientación, ventanas, suelo,climatización,certificadoenergéticoyotrascuestionesavalorar.Trucosdeagentesinmobiliariosytipsparasabersobreunavivienda.Estrategiasparalacompraylanegociación.Pasosparacomprar:cómotrabajanlasagencias,laspromotorasyquéeslareservaylasarras.

Hay más cuestiones y temas como las ayudas estatales para vivienda oalternativasqueutilizanlosinversoresinmobiliariosparacomprarmásbaratoqueelprecioamercado.

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AlejandroLimónÁvila

AciertaalcomprarviviendaGuíaprácticaconconsejos,sugerenciasyadvertenciasde

unexagenteinmobiliario

ePubr1.0Titivillus16.01.2021

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AlejandroLimónÁvila,2019Editordigital:TitivillusePubbaser2.1

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AGRADECIMIENTOS

Antesdeempezar,quisieraagradeceratodaslaspersonasquehanintervenidoparaqueseredactaseeste«manual/guía»porasíllamarlo.

En primer lugar a mis excompañeros de profesión cuando fui agenteinmobiliario,quienesmeinstruyeronyenseñarontodoslostrucosdelgremioylasformasdeproceder.

En segundo lugar a mis padres, amigos y compañeros de trabajo, poranimarme a teclear y publicar, aun no siendo escritor ni habiendo recibidoformaciónenestesentido.

Porúltimoynoporellomenosimportante,atodoslosshursquedesdelared de redes me han propuesto y alentado a salir del anonimato. Esto nohabríasidoposiblesinlascríticasconstructivas,losmensajesdeapoyoylosagradecimientosporconsejosprevios,ademásde lasdecenasde interesadosenleerestaslíneas.

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Capítulo1:INTRODUCCIÓN

El mundo inmobiliario es bonito a su manera, pero complejo como pocosimaginan.Nospermiteencontrarunlugardondevivir,peromásimportante,unhogar,queanivelpsicológicoesmuyimportante.Peroesteesunmundoconmuchaspiedrasypalosenelcamino.

Antesderecorrerlomuchagentetienemildudasymilmiedos.Noesparamenos,porqueesunsectorquesehaganadoapulsounpocodemalafamaportodoloquelerodeaytodoloquesehavisto:Constructorasquevendenpisos demala calidad a precio de oro, o que cierran cuando se les exigenreparaciones a posteriori, inmobiliarias con comisiones descaradamenteabusivas o que actúan de forma poco profesional, bancos con hipotecas dedudosaética…yunlargoetcéterademalapraxis.

Paramásinri,setratadeunadelasdecisionesdecompramásimportantedenuestravida,porqueraraeslapersonaquecompramásde2inmuebles.Además, el importe es muy elevado e intervienen muchas partes:Compradores,vendedores,bancos,Hacienda,notarías,gestorías,promotoras,constructoras, consejeríasdevivienda,Registrode laPropiedad,el catastro,empresasdereformasymás…Algorelativamentecomplejoeimportanteennuestravidacomoparaaventurarsesinestarsegurodeloquesehace.

Aquívasaencontrarmásde31000palabrastratandomuchostemas,noesnecesarioqueloleastodo,dehechoesposiblequeyasepaspartedeloqueaquí se cuenta. Puedes pasarlo sin problemas, o tal vez leerlo para repasaralgunascuestionesquevienebienrefrescardevezencuando.Estaguíaestápensada tanto para compradores primerizos como para gente que tengapensadounasegundaviviendao inclusosolosaberunpocomásdelmundoinmobiliario.

Antesdeabrumarnos,tranquilidad.Permítemeayudarteenestecaminoquevasarecorrerparacomprartufuturohogar.Comoexagenteinmobiliariote voy a contar todo lo que sé y que te puede ayudar, paso a paso, para

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despejarte el mayor número de dudas y evitarte sustos futuros. Quizás seademasiadainformaciónporesonotepreocupessitellevavariosdíasterminaresta«pequeña»guía.Tómateloconcalmaqueesalgoadigerirpausadamente.

Eso sí, todoestoes soloarañar la superficie, haymucha información,pero te ayudaré a sentar las bases a modo de pista de despegue.Verásnumerosos enlaces parapoder ampliar información sobre los temas quemásteinteresen.Enningúnmomentobuscohacerpublicidaddeningunaweboportalconcreto.Sitienesganasdesabermás,teallanoelcaminoparaquepuedasprofundizarenloquemástellamelaatenciónotepreocupe.

Antes de entrar en materia y que me permitas acompañarte en estadecisión,megustaríacomentarquetrashaberdadodecenasdeconsejosporinternet he podido comprobar que la gente confía muchomás en personasindependientesdelnegocioinmobiliario,asíquetodoloquetecuentoaquílohagosinestaryavinculadoaningunaagenciainmobiliaria.Tampocotrabajoparabancos,ninotarías,nigestorías,niportalesinmobiliariosniempresasdereformas.

Desdehaceañosmededicoalsectordelalogística,asíqueamigolector(oamigalectora),puedesestartranquilo,quenohayinteresesocultospormiparte,dehechoevitorecomendarningunaempresaomarcaconcreta,perositedarélasherramientasparaayudarteadecidir.

Por último indicar que todo lo referido aquí está enfocado al mercadoespañol, pero gran parte de lo que se indica es también de aplicación enmuchosotrospaíses.LoquemáscambiaeslacuestiónlegislativaytributariaperoporsupuestotienesuparteanálogaentodoslosEstados.

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Capítulo2:PRECIO

Lapiedraangularde lacompradeun inmuebleesyserásiempreelprecio,ademásdeloquetengamosdepresupuesto.Segúnloholgadaquetengamoslacarteraycomodeboyantesseanlosingresos,podremosaspiraramás.Porsupuestohabríaquehablardebancossino tenemos todoelcapitalcomo leocurrealamayoría,peroyahabrátiempodemiraresetemaconmáscalma.

Tenemos que tener en cuenta que el esfuerzo económico a la hora deafrontarlacompradeunpisopuedesuponerentre5y6veceselsalariobrutoanualdeuntrabajador,ysinosvamosaprovinciascomoMadridyBarcelonapuede dispararse a 10 o incluso 12 años de ingresos brutos. Una auténticasalvajada para lamayoría de personas y sus sueños de encontrar su futurohogar.

Me gustaría aclarar un concepto importante y es el gasto total, ya quecuando compramos no nos dejamos solo el dinero que damos a la partevendedora.El goteo de gastos es considerable: Impuestos, notaría, gestoría,reformas, mobiliario… Y más. Así que recuerda, habrá que afrontar otrosgastosfuturosalahoradeldesembolso.Losveremospasoapaso,asíquenonosalarmemosantesdetiempo.

Esmás que recomendable darnos cuenta de queelpreciono es loquediga lapartevendedora,sino loque loscompradoresesténdispuestosapagar.SielmercadodicequeuninmueblevaleXdaigualqueelvendedordiga que valeX+100 000€.A fin de cuentas, esto no deja de ser juego deofertaydemanda,yelpreciodefinitivolodecidelapartecompradora,porquesingentedispuestaapagar,laoperaciónnosecierra.Dehecho,losinmueblesraravezvalenelimporteporelqueestánanunciados.

Noloolvides:Laspropiedadesvalenloqueloscompradoresqueesténdeacuerdoenpagar.Si el importeque tienes enmente esmuy inferior al queesté anunciado en un inmueble concreto, no tengas vergüenza en ofertar loquecreasoportuno.

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Perosiyahasencontradounpiso/casaque te interesa…¿Cuántovaleocómosabercuántovale?Laverdadesqueesunapreguntamuy interesanteperonadasencilladeresponder.

Cuandome estaban formando,mis compañeras delmundo inmobiliariomecomentaronuntrucoparahacerunavaloraciónrápidade loquevaleuninmueble: Busca en el idealista y fíjate en un barrio, filtra inmuebles decaracterísticas similares (metros, habitaciones, ascensor, garaje…) y el queseamásbarato, le restasunos15000-20000€.Eseeselpreciodemercadoparalospisosconesascaracterísticas.

Comopuedesver,inclusolosmásajustadosaprecioenlosportalesestánanunciadospormásdeloquevalen.

¡PeroOJO!Esunaexplicaciónparacogerconpinzas…Porquenotieneen consideraciónmuchas cosas como orientación, vecindario, calidades delinmueble,etc.Anoserqueseanviviendasmuysimilaresenesesentido,estemétodoquedaunpococolgado.Dehecho,hevistobarriosconinmueblesqueen principio son sumamente parecidos, pero tienen grandes diferencias deprecio(inclusovalerlamitad)soloporeltipodevecinosyestounradiodeapenas200metros.

Existenwebsque tehacenvaloracionesonlinedepisos,perono sonmuy fiables, porque es muy difícil valorar un inmueble sin visitarlo enpersona.Esmásestimaciónalairequeotracosa,quepuedesermásomenosacertada. Como orientación puede estar bien si no conoces el barrio perorepito,noesunvalorexcesivamentefiable.

A nivel de la administración tenemos que entender que existen valoresdados o calculados por las instituciones y estos valores serán de referenciapara el cálculo de impuestos: ITP, plusvalías, IBI, o incluso cuandoheredemos.

Existen envalor catastral y el valor fiscal, queno son coincidentes, yquevienenindicadoseneldocumentodelIBIqueteproporcionaelcatastro.Elvalordecatastrosesubdivideenvalordesueloyvalordeconstrucción.

Paraquenoshagamosuna ideadecómo funcionaelvalor catastral, losmunicipios localculana travésdeunprocedimientodevaloracióncolectivaqueserealizacadaXaños,yaunqueporleydebierasercada10añosalgunosmunicipiospuedentenerlodesactualizadodesdemuchomásqueesemáximo.Unavaloraciónsinactualizardesdeelaño2000estáobsoleta,más teniendoencuentalassubidasybajadasquehasufridoelmercado.

Por otro lado, el valor catastral no supera al demercado y su resultadosería producto de multiplicar el valor de mercado por 0,5, la mitad. No

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obstantelavaloracióninmobiliarianoesunacienciaexacta,lacotizaciónnoescomo lade losmercados financierosquepuedesveralmomento loquevaleunactivosientrasacualquieroperadordebolsaonline.

ElvalorcatastralesconfidencialysololapropiedadpuedeiraporelIBIdelayuntamientoquesedaenelcatastro.Lasagenciasinmobiliarias,sitrabajan bien, se lo piden a la propiedad para conocer más del inmueble,ademássepuedecalcularlaplusvalíaquecobraráelayuntamientoalapartevendedora en caso de venta.Puedes ir a solicitar el valor catastral si lapropiedadteautorizaenundocumentoyloentregasjuntoconfotocopiadeDNI.

Porotroladoestáelvalorfiscal,quemástardeloveremosalahoradelpagodelimpuestodetransmisionespatrimoniales.Eslavaloraciónquehahecho el gobierno de tu comunidad autónoma y puede ser perfectamentesuperioralvalordemercado,dehecholoesenperiodosbajistas.

Como comprador te interesa saber por un lado la valoración delayuntamiento/catastroparasabercuántopagarásdeIBIalañoyporotroladoel valor fiscal para saber lo que pagarás de impuesto de transmisiones, quemástardeveremosdetenidamente.

ElIBIanuallomejorquepuedeshacerespreguntarlesalospropietariosyel valor fiscal se puede calcular en la página web de la Haciendaautonómica,peroesposiblequetepidaelvalorcatastralindicandotambiénunañode referencia.Siquieres saberesevalor fiscalesposibleque tengasquepedirlestambiénalospropietarioslavaloracióncatastral.Deestaformateahorrarássustosenelfuturo.

Dejo este enlace por si quieres sabermás sobre esta cuestión, como elcoeficientecorrector:

Https://www.st-tasacion.es/es/informes/glosario/valor-catastral.html.Algoquemerecemenciónenestecapítuloeseltemadelapolarización

delmercadoinmobiliario.¿Quéesesodepolarización?Puesqueelmercadoinmobiliario no evoluciona igual en todos los puntos de España. De hechoinclusoenunamismaciudadcadabarriopuedehacerlodeunamanera.

EnMadridyBarcelonahansufridounasubidaexcesivadelpreciodelavivienda tanto de compra como de alquiler al calor de la recuperacióneconómica, subida que empezó en 2013. Sin embargo en otros puntos deEspaña,elpreciollevaestancadomuchosañosoinclusonohadejadodecaertraselpinchazodelaburbujainmobiliariaqueexplotóen2008.

LaconocidacomoEspañavaciadasufrepérdidadepoblaciónylagentejovensevaaotrasprovinciasconmásoportunidades laborales.Es lagente

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joven la que compra mayoritariamente, y sin demanda, el precio caeinevitablementepormuchoque lospropietariosseenroquenenquesuspropiedadesvalenloquecostaronentiemposdeburbuja.

Esporestoporloqueteanimoaquenotedejesllevarporlasnoticiasdelestilo de «sube la vivienda, compre ahora o se arrepentirá en 6 meses».Porquemásquenoticiassuelenserverdadesamediasimpulsadasporpartesinteresadasenquecompresy teendeudes.Tenencuenta laevolucióndetuprovincia o delmunicipio en el que estés interesadomás que la evolucióngeneralenEspaña.

Nocorraspor lasprisasde comprar rápido,porqueprobablementeacabescomprandounpisoinadecuadoaunpreciopococonveniente.

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Capítulo3:IMPUESTOSYGASTOSADICIONALES

¿Recuerdas que el capítulo anterior hemos hablado del concepto de «gastototal»? Pues ahora vamos a verlo en detalle porque merece una buenaexplicación.

ComoyaimaginaráselEstadoylasinstitucionesnopierdendevistalasoperaciones inmobiliarias, ya que se mete mano cuando compras, cuandotienes,cuandovendesycuandoheredasuninmueble.Haciendasomostodos,oesodicen.

IVAyIAJDEl primer bofetón económico cuando compras viene por parte de la

agencia tributaria de tu comunidad, que te hará pagar el IVA y IAJD (losactosjurídicosdocumentados)encasodeviviendanuevayelITPencasodesegundamano.

Vamos a centrarnos primero en los casos de obra nueva: El IVA, oImpuestosobreelValorAñadido,esel impuestoquemássolemosescucharenlasnoticias,yenelcasodelaviviendanuevaeselquetocadesembolsar.El tipo a aplicar de IVA es del 10% a fecha de 2019 aunque esto ha idosubiendo con los años, por lo que no es descartable que los legisladores lovuelvanasubir.

Para las viviendas de protección oficial (VPO). El IVA essuperreducido, y es solo del 4%del valor de inmueble.A título personalconsidero que para todas las viviendas deberían tener un tipo del 4 % omáximo un 5 % para todas las primeras propiedades, ya que alguien quecompre su primera residencia no debería pagar un tipo tan alto como es el10%,peroestoyaesotrodebate.

Garajesytrasterostributantambiénalmismoporcentajequelaviviendasiempre y cuando sea una compra conjunta.Eso sí, si se compran 3 omásgarajes,estostributaránal21%.

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Tambiénsepagael21%enelcasodecomprarunlocalcomercialaunquevayaaserdestinadoavivienda.

OJO: Si compras una vivienda nueva embargada por el banco, aunqueesté a estrenarynuncahaya sido compradapornadie físico, pagas ITP,nopagaselIVA.Mismocasocuandocompresunpisoquellevealquiladomásde 2 años y que sea dueño delmismo promotor que lo construyó (pues elEstadoloconsideraviviendadesegundamano).

No olvidemos el impuesto de AJD, y es que los actos jurídicosdocumentados están grabados entre el 0,5 y el 1,5%. Esto depende decada comunidad. Te dejo este enlace para que compruebes el que tecorrespondería:

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/03/28/legal/1522219762_225837.html

ITPEl impuesto de transmisiones patrimoniales, o sus siglas ITP, es el

impuestoparalasviviendasdesegundamano.EsteimpuestogravadeformadiferentealIVAyesporelloporloqueeltipoimpositivoesdiferente.

AligualqueocurreconlosAJDtambiénesdiferenteencadacomunidadautónoma.LobuenoesquesipagasporsegundaviviendanopagaslosAJD.ElITPoscilabastantedeunaComunidadAutónomaaotrayademás,encada comunidad tiene sus particularidades, como que haya descuentos poredad,discapacidadreconocida,oelrangodepreciosdecompra.

EjemplificoconmiCantabrianatalafechade2019:Si compras un inmueble de segunda mano que no vaya a ser vivienda

habitual, tendrás que pagar un 10%.Si es vivienda habitual dependerá delpreciodecompra:

Sielvalordecompraesinferior120000euros,serádel8%.Siestácomprendidoentre120000y200000serádel9%.Siesdemás200000serádel10%.

Pongamos un ejemplo: Por un inmueble de 100000 euros, se deberápagar:

Siesviviendahabitual100000×0,08=8000€.Siesviviendanohabitual100000×0,1=10000€.Siloqueestáspensandoesqueesmuchomásdinerodelquepensabas,no

tepreocupes.HayreduccionesenelITPal5%porlossiguientesmotivos:

Familianumerosa.

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Tenermenosde30añosenelmomentodelacompra.Para viviendas de protección Pública que no gocen de la exenciónprevistaenelart.45delR.D.Legislativo1/1993.Parapersonaconminusvalía física, psíquicao sensorialque tenga laconsideración legal de minusvalía con un grado de entre el 33 y el65%.Encasodesersuperioral65%elITPserádel4%.

OJO,cuandovayasalnotario,hazqueseindiquedeformaexpresaenlasescriturasquecuentasconalgunadeestassituacionesparaqueasísefacilitea la hora de liquidar y que también se indique en escritura que será tuviviendahabitual.

Nota:EnCantabria hayotra formadepagarmenospor el ITPy es porrehabilitarlaviviendaquevayasacomprar,siempreycuandoelimportedelaobraseacomopocodel15%delvalordeadquisicióndelaviviendayelplazo de las obras sea inferior a 18 meses. Aunque para esto, tendrás quepasarporlasoficinasdelgobiernolocaldeViviendadeCantabria(situadoalprincipiodelaCalleAlta).

Tienes 30 días hábiles para presentar estos documentos desde elmomento en que se produce la compra, pero si lo haces por el banco lagestoríaseencargarádetodoestosiasílodeseas.

Enel casodeobranueva, el IVA te lo imputa la constructorade formadirecta.

Como sepuedeverno es tan sencillo, y ademáspuedecambiar segúnpivote la legislación.Me gustaría explicar cada comunidad autónoma peroesteapartadoseríademasiadolargoynoqueríaenrollarmedemasiado.Yadeporsiesbastantecomplejoel tema.Tedejoesteenlacede interésparaquepuedasverendetallecómoesentucomunidadautónomayteayudeahacercuentassobreloquetetienesquegastar:

https://www.idealista.com/static/common/pdf/mortgages/itp-compra-segunda-mano.pdf.

Sitequedandudasnotequedesconellas,vealasededehaciendamáscerca,preguntasinmiedoysipuedestambiénvealasoficinasdelInstitutodeVivienda. Puedes visitar sus páginaswebs, pero por lo que llevo visto haymucha gente que se queja de que no siempre es fácil encontrar lainformaciónquesebuscaoinclusoesinformacióndesactualizada.

LACOMPLEMENTARIAAntesdeacabarestepequeñoapartadoquesehaextendidomásdeloque

yoquisiera, temoque tenemosquehablarde la liquidacióncomplementaria

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deHacienda,oparalosamigos,lacomplementaria.¿Quées esode la complementaria?Pues resultaqueHacienda tiene sus

propiasvaloracionesde loquevalen lospisos…¿Recuerdaselvalorfiscal?Si compras por debajo de esa valoración, te llegará una carta de estaamigableentidad,quetepediráelpagocomplementario.

Imaginaquecomprasuninmuebleporvalorde100000€ytuITPesdel6 %. Habrás pagado 6000€ en impuestos. Si Hacienda considera querealmentevale110000€comovalorfiscal,temandaráunacartadiciendoqueel importe es de 6600€ y que todavía te faltan pagar 600 euros ¡Y coninteresesdedemora!Ademástienen4añosparaenviarteestanotificacióndesdeeldíaenqueacabaelplazoparalapresentación,másalládeesonopodránreclamartenadamás.Permitenelpagofraccionado,peroigualmenteesundolorparalacartera.

Muchagentenosabedelaexistenciadeestepagoadicionalymásdeunosehallevadolasmanosalacabeza.Enocasioneselmismonotarioesquien te avisa de que Hacienda te buscará las vueltas y que te vayaspreparando.Sepuedereclamarperoporsupuestoesunlíodepapeleodondetienes que demostrar que tu vivienda valía menos de lo indicado porHacienda.Dejoesteenlacedeinterésparaquienquierasabermás:

Https://www.ite-espana.es/que-caminos-puedo-tomar-ante-una-liquidacion-complementaria-de-hacienda-por-itp/.

Recuerda,puedessaberelvalordelITPquetetocarápagarsientrasalapágina web de hacienda de tu Comunidad y buscas la valoración deinmueblesaunquepuedequetehagafaltaelvalorcatastralquecomovimos,telotienequedarlapartevendedora.

GASTOSADICIONALESSicreesqueyahaterminadoelgoteodegastos,agárrateporquetodavía

quedamásmaderaquecortar.A sumar al montante final hay que añadir gastos de notaría, registro y

gestoría.Elpreciooscilaynotepuedodecirunacifraexactaporqueporejemplo

en el casode lanotaríapara su cálculo se aplicanarancelesnotariales,númerodepáginas,númerodedocumentosadjuntos…Esosí,elnotarioenlafacturatedesglosaráelcostetotal,aunqueperfectamentepuedeestarenel1o1,5%delvalordecompra.

En resumidas cuentas, no queda otra que mentalizarse de que hay quetenerotrostantoseurosaparcadosparaterminardedejartodoenregla.

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Además por notaría tienes que pasar dos veces si requieres de crédito(esto lo veremos con más calma en otro capítulo) porque una es para laformalizacióndelahipotecayotraparalatransmisiónpatrimonial.

Ah,casisemeolvida,sihascontratadounahipoteca,cuandoterminesdepagarla,hayquevolverapasarporelnotarioparadejarconstancianotarialdeque la deuda ha quedado saldada, pero esos gastos ya los dejamos para elfuturo.

Si ves lasnoticias, estoy seguroquehabrásvisto el revueloquehuboamediadosde2019poreltemadelosActosJurídicosporlaformalizacióndelahipoteca(diferentesalosAJDporviviendanueva),queahoradebenserpagadosporelbanco,literalmenteporDecretoLey,considerandosujetopasivoalprestamista, tedejoestanoticiaporsiesta información tepilladenuevas:

Https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/11/09/midinero/1541746248_240594.htmlNosonlosúnicosgastosadicionalesporformalizartodo.Cuandovaspor

elbanco losgastosdegestoríaynotaría sonal50%.¿Yquéesesode losgastos de gestoría? Pues es que los bancos subcontratan gestorías parahacerelpapeleodellevaralregistro,elpagodelITPydejarasíformalizado.Comodigo,esecostedelagestoríaesmitadbancoymitadtú.

Por supuesto, llevar la documentación al registro tiene un coste pero esasumido por el banco. De todos modos debes saber que llevar ladocumentación al registro es voluntario, pero por supuesto al banco leinteresaparaquequedetodoreflejado.Siporejemplocomprasunpisoatocateja,sindependerdeentidadesbancarias,notieneslaobligacióndeiralRegistro de la Propiedad, pero esa propiedad es tuya desde el mismomomentoenelqueestáreflejadoenlasescrituras.Enelcasodequehayaunjuicioyalguiendigaserpropietariodeeseinmueble,daigualqueaparezcaenelregistro,sitieneslasescrituras,lotienesganado.

Cada banco tiene unas condiciones y algunos de ellos no te cobran porgestoríaninotaría.Perorecuerdaquelapartedelanotaríadeescrituración,esdecirde la transmisiónpatrimonial,esa la tendrásquepagar tú.Ahí tendrásquemirarconlupalascondicionesdecadabanco.Terecomiendoentraralossimiladoresonlineyverundesglosedegastos.

Siquieresampliarinfotedejoestosdosenlacesparaleerconcalma:Https://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/9655677/01/19/El-

Tribunal-Supremo-sentencia-que-los-gastos-de-notario-y-escritura-en-hipotecas-se-deben-repartir-entre-cliente-y-banco.html.

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Https://www.elconfidencial.com/vivienda/2019-01-24/gastos-hipoteca-comision-apertura-notaria-registro-ajd_1781170/.

Segúnestalegislaciónnuevatambiénesaplicableahipotecascuyafirmafue previa a la sentencia, así que hay personas que están reclamando estosgastosyestánmetidosconabogadospara reclamarlo,más interesesde4%anuales.Peroesayaesotrahistoria.

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Capítulo4:LAHIPOTECA

La hipoteca, o crédito hipotecario, es la otra piedra angular dentro de lacompradeinmuebles.Lamayoríadecompradoresnotienentodoelimportedeunpisomedioyserequieredefinanciaciónenmayoromenormedida.Porsupuestocuantomenosahorrado,muchomássedependedebancos.

Antes incluso de visitar inmuebles, te recomiendo que visitesentidades bancarias (o al menos sus webs) y ver qué ofertas tienen decréditos.Más importante todavía,hablaconelbancoymiraavercuánto teconcederían de hipoteca, porque quizás te lleves una sorpresa. Puedesrealizar unapreconcesión online enmuchos bancos y de esta forma yasabesaquéatenerte.

Noobstantesiemprerecomiendoirahablarconelbancoyquetedetallenenpersonatodoslosgastosquepudierahaber.

Lahipotecanodejadeserun instrumento financierobastantecomplejo,enespecial sinoestáshabituadoa términosdelmundobancario-monetario.Temoqueenesteapartadotengoquehablardeformaunpocotécnicaymesaldrámivenadeamantedelaeconomía,perointentaréexplicarloparaqueseafácildedigeririnclusopartiendodeceroconocimientos.

ACLARACIONESPREVIASLahipoteca,aligualquecualquiercrédito,esunacantidaddedineroque

unaentidadbancariateprestaparapoderhacerfrenteaunpagoyquetendrásqueirdevolviendomesamesenellargoplazo.

Muchasentidadesponenlímitesalahorasolicitarestoscréditos,porejemplounmínimode10años,ounmínimode50000€deprincipal.Asíquesi tienespensadopedir solode30a40kesposiblequeelbanco te lo echepara atrás, y probablemente te anime a pedir un crédito personal para esascantidades.

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¿Porquéuncréditopersonaloalconsumo?Porquelashipotecastienenunos tipos de interés mucho más bajos. Es decir, la parte adicional quepagarásextracuandodevuelvaseldinero,losintereses,seránmuchomenores.Encasocontrarioteindicaránquepidasmásdineroparallegaralmínimodela hipoteca y puede que para ello te seduzcan con tipos comparativamentebajosparanoperderunaoperación.

Las hipotecas son baratas en términos relativos, pero nunca olvides queparaelbancoeresuncliente,alguiendequienhacernegocio.Losbancosnoson tus amigos y siempre intentarán sacar el mayor margen de cadaoperación,mássisetratadeoperacionesdemuchodinero.

Con esto no pretendo asustarse, pero siempre, siempre, siempremira laletra pequeña, no sería la primera vez que la banca juega sucio. Casostenemos famosos en España: Las famosas acciones preferentes, quevolatilizaronmillonesdeeurosdeahorrosdeparticulares,cobrodegastosqueno correspondían o las famosas cláusulas suelo que seguro que te suenahaberoídodeltemaenlatelevisión.

¿Quéeranlasclausulassuelo?Buenos,antesderesponderhayquehablardel Euribor ¿Y qué es el Euribor? Es un tipo de interés del mercadointerbancariodeleuro.

Es un índice de referencia, producto del promedio del interés al que seprestan los bancos entre ellos para conceder préstamos a terceros. Sí, losbancosseprestandineroentreellos,esdecir, tepuedenhaberconcedidouncrédito, que al tiempo se lo da otro banco en forma de préstamo. Asífuncionan las finanzas, o como diría Rodrigo Rato: «Eso es el mercado,amigo».

Como imaginarás, este índicenoes constante,y cambiacon frecuencia,de hecho se actualiza periódicamente para el cálculo de los intereses. Pararizarmáselrizoen2019elEuriborseencuentraENNEGATIVO.

Comoapunte,elEuriborfuemanipuladoañosatrásporgrandesentidadesdelmundode las finanzas y fueronmultadas por ello. Pero esto ya es otrotema.

Corren rumores de que algún día el Euribor se dejará de utilizar y lashipotecasvariables se calcularándeotra formapero esto esmás rumorquecerteza.Noexistefechaparatalcambionicómoseresolveránlashipotecastodavíapendientes.

Entonces… ¿Qué ocurría con las clausulas suelo? Pues resulta quealgunas hipotecas estaban vinculadas al Euribor pero contaban con unaslíneasqueindicabanqueencasodecaerpordebajodedeterminadoumbral,

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eltipodeinterésseguíasiendoelmismoynocaíaapartirdeciertopunto,deesta forma losbancos seblindabanante situacionesde interesesbajosy losclientesapagarmásdeloquedeberían.

Antes de que nos pongamos nerviosos con este tema, tranquilidad.Danganasdenocontratarnadaconlosbancos,aunqueparamuchagentesonunmal necesario. Ante estas situaciones en la que los particulares somoshormiguillasylosbancosgigantes,nuestramejorherramientaeslaleyeirlomejorinformadosquepodamos.Poresoteanimoaterminardeleerestecapítulo,buscarmásinformaciónyenespecialacompararlascondicionesdetodaslashipotecasquepuedas.

TIN-TAEQuisiera pasar a explicar la parte de los tipos de hipotecas que existen,

peroanteshayqueaclararconceptos.SeguroquetesuenanlassiglasTINyTAE,queaparecenrepetidasvecesenlosanunciosdelasfastuosashipotecasque los bancos ofrecen. ¿Pero qué significan? Lo que llamamosTIN es elTipodeInterésNominalyelTAEeslaTasaAnualEquivalente.

ElTINestipodeinterésquesecobraráencadareciboysesumaráalaparte de capital que se amortiza en cada cuota. Suele sermensual para lospagosdetarjetasdecréditoperoparalashipotecasloindicancomoanual.Noobstantepuedeserdiario,semanal, trimestral,semestraloanual.ElTINnotiene en cuenta ningún gasto asociado a la operación, únicamente elinterés.

ElTAEporsuparte,esel interésquenosmuestraelcosterealanualque tiene nuestra operación. Se calcula utilizando el TIN más algunascomisionesygastosasociados.CuandoseanuncianlashipotecastienenqueindicarelTAEporley,novaleponersoloelTIN.

Cuandonosdicenestosvalores,esmejor fijarse enelTAE, porqueelTIN puede encontrarse en diferente formato temporal, lo que dificulta suoperaciónyelTAEesanualytieneencuentaotrosgastos.

Sinos fijamosen lapublicidadde temahipotecario,podemosver comolos bancos suelen jugar con la psicología del consumidor; Ponen tipos deinterés bajos en letra grande, o destacan atributosmuy llamativos con letragrande,peroluegoletrapequeñaparalostiposdeinterésreales,yeshabitualqueprimeromencionendelTINy luegodelTAE.Comono, tambiénhabráunmontóndeletrapequeñaodiminuta,enlaqueseindicaránunmontóndecondicionesquelaleylesobligaaseñalarperoquelagentesuelepasarporaltoysolovaaloquevisualmentellamamáslaatención.

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Dejounpardeenlacesdeinterésparaquienquieradocumentarseconmáscalmasobreestacuestiónytenerunsimuladordelcálculodeinterés:

Https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/simuladores/Calculo_de_la_T_02ff6ece5b61d51.html

Https://www.eleconomista.es/espana/noticias/3591179/12/11/Que-es-el-TIN-Y-la-TAE-Sus-diferencias-y-como-afectan-al-consumidor.html.

SISTEMAFRANCÉSAhoraqueyasabemosquédiferenciashayentre tipos interésy tenemos

másherramientasparaentendernuestrahipoteca,podemospasaraveresodehipotecas fijas y variables. Pero creo conveniente mencionar el llamado«sistema francés». Mucha gente no ha oído hablar de esto y es muyimportantealahoradelaelecciónfinal.

EselsistemamáshabitualenEspaña,aunquetambiénexisteelalemán.Siquieresmásinformación,másadelantedejaréenlacedeinterés.

Todoslosmesesquepagasalbanco,desembolsasunapartedeinteresesyuna parte de amortización de capital.La amortización es lamayor parte deestacuotayserámenosdineroquedeberásalbanco.Loimportantesiemprees amortizar, porque es la forma de acabar con el crédito. Si solo pagasesintereses,ladeudaseríaeterna.

En el sistema francés, pagarás cuotas constantes todos losmeses, esdecir,todoslosmesespagaráslomismo,peroalprincipiopagarásmuchosmásinteresesyamortizarásmenoscuota.Pongamosunejemplopráctico:

Principalde150000eurosa25años(300meses)y2%deinterés.Sinohubierainteresesestaríamoshablandode500eurosalmes.Peroese2%hacequelascuotasseande635,78€almes.Hayunafórmulamatemáticaparaestecálculo pero no quiero ser demasiado técnico, porque ya va a quedarmuylargoesteapartadocomoparaañadirformulación.Puedesinformarteconmásdetenimientoenelenlacedeinterés.

La primera cuota serán 385,78€ de amortización de capital y 250€ deintereses. La segunda cuota serán 389,65€ de amortización y 246,13€ deintereses. Y así con cada pago la amortización es mayor y los interesesmenores.Deestaformatudeudaesmenorconcadamensualidadyademássereducemásrápidocadames.

Estosucedeentodoslosmesesyparaquetehagasunaideadecómodeimportante es esta disminución de los intereses, en la última cuota de esteejemplo (la número 300) será de 634,72€ de amortización de capital y losinteresesseránsolo1,06€,un99,58%menosqueelprimerpagodeintereses.

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Ten muy en cuenta esto en la elección del tipo de hipoteca que ahoracomentaremos.

Simulador de hipoteca:https://cincodias.elpais.com/herramientas/simulador-hipotecas/.

Enlace de interés: http://hipotecasydepositos.com/sistema-de-amortizacion-frances-vs-aleman/.

FIJA-MIXTA-VARIABLEAhora que ya sabemos y entendemos mejor cómo son las «tripas

financieras»deunahipoteca.Vamosahablardelos3grandestiposquehay.Sí,3,no2,yaquelamayoríadelagenteconocelasfamosasfijasyvariables.Perohayotrotipo,lasmixtas.

Lashipotecasfijassonlassencillasdeentender,pagassiempreelmismo«coste»deldinero,esdecir,siempreelmismotipodeinterés.Tedanmuchatranquilidadalahoradepagarloquecorrespondedecuota,porquesabesquetodos los meses pagarás lo mismo independientemente de cómo fluctúe elmercado.

Luegoestán lasvariables,que son lashipotecascuyo tipode interés seactualiza(normalmentecada6meses)alEuribor.Esdecir,quetucuotadehipotecase«recalculará»ysubiráobajarásegúnlohagaelmercado.Lonormalesqueseanmásbaratasen interesesque lasde tipofijo.Perocomodecimoslosamantesdelaeconomía:Amayorrentabilidad,mayorriesgo.

Perfectamente se puede dar un escenario de tipo bajos como ocurre afechade2019,quecomohemoscomentado,elEuriborestáennegativo, loquesignificapocacuotaparati.Perobienpodríandispararseenunosmesesoañosporlaevoluciónnaturaldelmercadoolamanipulacióndelmismo.

Más de uno ymás de dos se han llevado lasmanos a la cabeza al vercómo subía su cuotamensual y es por ello por lo que esta decisión es tanimportante.

Comopuntualización,esbastanteposiblequeenunahipotecavariableel primer año te hagan pagar un tipo de interés como el que se ofertapara las hipotecas fijas, que por supuesto será mayor. Recuerda que elprimerañoescuandomásinteresesvasapagarporculpadelsistemafrancés.Dehechoenunahipotecaa tipofijoapagaren20años,soloelprimerañopagascercadel10%delosinteresestotalesquepagarásalolargodetodaelcréidto.¿Hasvisto?Losbancosselassabentodas.

Fíjate si los bancos piensan en sus clientes, quehan ideadounnuevoymaravilloso producto financiero: Las hipotecas mixtas. ¿Y qué son las

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hipotecas mixtas?Fijas o variables según el año. Esto se consigue de lasiguientemanera:Losprimeros5o10añosatipofijoylossiguientesatipovariable.Esdecir,cuentasconlaseguridaddeloquevasapagardurantelosprimerosañosyluegopasasaloquedicteelmercado.

¿Recuerdasloquecomentábamosdelsistemafrancés?Esalprincipio,enlas primeras cuotas, cuando más intereses pagas. Y al mismo tiempo lashipotecas fijas son más caras en términos de tipo de interés. Por eso sicontrataslasmixtas,juntaslopeordelosdosmétodoshabituales,porquealprincipiopagarásmuchosinteresesyalargoplazopuedequetambién.Nadiesabeloqueocurriráconlostiposenellargoplazo,perosiesfácilvercómo será la evolución en los próximos meses o relativamente fácil en elmedioplazo.

Lasentidadesbancariassabenqueestamosenunescenariodetiposbajos,yquemuyposiblementesemantenganeneltiempo,másaúnsihayprevisióndeunaposiblerecesiónocrisiseconómica.Subirlostipossignificaríaahogarlaeconomía.

¿Por qué algunos bancos ofertan este tipo de hipotecas? Porque así alprincipiocobraránmuchosmásinterésquesicontratasesatipovariableysien el largoplazo si sube el tipode interés les habrá salidomuchomejor lajugadafinancieraquesicontratasesatipofijo.Dehechoverásquealgunasentidadesyanoofertanatipofijo,sinovariableomixta.

Para que te hagas una idea; Comentabas párrafos atras que en unahipotecaa20años,soloelprimerañoyapagasel10%delosintereses,peroesquealos10años,lamitaddelcrédito,yahabráspagadocasiel72%deltotaldeintereses,cercadetrescuartaspartes.¿HastaquepuntotecompensahaberpagadotantosinteresesparaluegopasaraloquedicteelMercado?

Noobstante,estaesmiopiniónpersonal.Consideroquelahipotecamixtaes un mal negocio para el comprador medio en especial si no te tieneintencióndeamortizarcuotas.Aunquesiconsiderasqueesmejoropciónparati,adelante,decidesabiamente.Deberástenerencuentatantolatranquilidadquequieresalahoradepagarlacuota,comolosañosquevasacontrataroincluso si tienes pensado amortizar hipoteca más rápido, pues hay quienescontratanhipotecascontandodeantemanoconquelasliquidaránantesdelosplazosprevistos.Recuerda,latranquilidadtambiénesdinero.

PASOSPARACONTRATARLAHIPOTECAAhoraqueyaentendemosunpocomejorcómofuncionaesodelcrédito

hipotecario, comprendamos mejor los pasos para la concesión y

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formalización.Bien, lo primero de todo el banco hará un filtro, conocido como la

preconcesión.Ahí el banco enviará a su departamento de riesgos los datosfinancieros de la parte compradora en función del montante solicitado, losaños para el pago y el tipo de hipoteca solicitada, entre otras variables. Lohacenyavalorandosobreuninmueble.Deentreladocumentaciónquepuedeque te pidan está el DNI (o tarjeta de residencia), datos registrales delinmueble,2últimasnóminas,puedeque laúltimadeclaraciónde la renta,2últimosrecibosdeotrospréstamosysieresautónomoelIVAfraccionadoeIRPF.

No se suele tardar demasiado en recibir respuesta, tanto si es positivacomonegativa.Puedeque te sugieranque amplíes los añosparaque teseanmáscómodaslascuotas.Noolvidesqueaunqueesciertoquepagarásmenos al mes, el tipo de interés probablemente será mayor, terminaráspagandomásinteresesenellargoplazo.

Trasesteprimerpasovienelatasación,esdecir,elbancoencargaráunatasación por la que se valorará el inmueble. De esta forma la entidadcompruebaqueexistaunrespaldotangiblesobreeldineroquesehapedido,enespecialsiluegotetienenqueembargar.

Siporuncasuallatasaciónmuestraunvalorpordebajoomuypordebajodel que compras, según cómo de grande sea la diferencia y lo que hayassolicitadodeprincipal…Tepodríanecharparaatráslaoperación.Enesecasodebessaberqueestaríaspagandomásdeloqueseconsideraelvalordemercado,o almenos, el valorpor el que el tasador consideraque sepuedellegaravender.

Dehecho,encasodequefinalmentenoseprocedaconlahipoteca,bienporque la tasación diga que el valor esmuybajo, o lo que sea, es bastanteposiblequeelbancotecobreesatasación,cuyocosteestaráentre300y500euros.

Lomásprobableesquelatasaciónseabuenayasísedaluzverdeparalaconcesión. Pero ojo, debes saber que aunque depende del banco y de suscondiciones,existenbancosquetecobranunacomisiónporapertura.

Ahoralaleyhacambiadoydeacuerdoalosúltimosajusteslegislativos,tubancoyelnotarioquehayasescogidosecomunicaránentreellosdeformaelectrónicaytunotariosepondráencontactocontigoparaquepasesporsusoficinas.

Comomínimo,10díasantesdelafirma,tendrásquehaberestadoconelnotario,porquetienesquefirmarunacta,enelquetehacenuntestyel

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notariocompruebaqueentiendes lospasosqueestásdandoy losconceptosfinancieros.Estaesunagarantíatantoparaticomoparaelbancoporquedeesta formaelbanco tieneunaseguridaddeque túyafirmasentendiendotodos lospasosyqué sabesdónde te estásmetiendo.También lo espara tiporqueelnotariotelovaaexplicartodopasoapasoyteirássindudas.

Sielnotarionocumpleconsu labor informativaserásancionado,ypuedes creer que a los notarios no les interesameterse en berenjenales porhacerleunfavoralbanco.

Paraampliarinformacióntedejoestasnoticiasdeprimaverayveranoyeltrastorno que ha supuesto para bancos, notario e incluso contratos de arras,queyaveremosconcalma:

Https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2019/05/29/774735-locura-por-la-ley-hipotecaria-dudas-de-ultima-hora-para-cumplir-los-requisitos-y-evitar.

Https://www.invertia.com/es/noticias/prestamos--creditos/20190616/firmar-una-hipoteca-nunca-sera-igual-los-15-cambios-que-te-afectaran-con-la-nueva-ley-278504.

PUNTUALIZACIONESSOBRELAHIPOTECAPárrafos atrás he mencionado amortizar hipoteca más rápido. ¿Qué

significa eso? Además de amortizar capital con las cuotas mensuales, sepuedereducirmásladeudaconelbanco,aportandocapital,ydeestaformapagarmenosinteresesenelfuturo.Cadabancotienesuscondiciones,algunoscobranunpequeñoporcentajeyotrosnotienenningunacomisión.

Puedes amortizar la hipoteca en cuotas, pagandomenos cadames o entiempo.Esdecir,puedespagarmenosencadacuota,opagarmenoscuotasyasíreducirlosañosquetequedanporpagar.

Otrocondicionadodelosbancoseseldelossegurosdehogarydevida.Por supuesto te lo venderán como que tiene muchas ventajas pero es tueleccióndecidirsiquierescontratarconellosono.

El seguro de hogar te lo exigirán para conceder la hipoteca, porqueademás,esobligatorioporley,comoelsegurodelcoche.Puedeshacerloconellos o con otra compañía que te cubra lo mínimo. El banco no te puedeobligar a contratar con ellos.Además puede que contrates inicialmente conellos y si encuentras otras ofertas en otras aseguradoras más tarde puedescambiarsinimpedimento.

El segurodevida es para evitar que si por desgraciamueres, tu deudaquedeahíenelaire.Noesobligatorioporleyperolamayoríadeentidadeslo

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exigen. El seguro que ofeta el banco probablemente seamás caro que unohechoconotraentidaddeseguros.Asíque lomásprobableesqueelde tubanconoseabuenaelección.

Enelcasodenocontratarlosseguros,esposiblequetemetanunmayordiferencial, tú debes escoger qué es mejor para ti y si te compensa o nocontratarconellos.

Otracuestiónatenerencuentaconrespectoalahipoteca,esquesolemospensar en los primeros bancos que se nos vienen a la cabeza a la hora decomparar:BancoscomoelSantander,BBVA,Bankia,Sabadell,entreotros.Bancosque tienen fuertepresencia física.Pero talvezdebas fijarte tambiénenlosbancosquetienenmáspresenciaonlineymenosoficinasfísicas.Dejoestanoticiadeinterés:

Https://www.lavanguardia.com/economia/20191115/471602870751/hipoteca-firmar-ahorro-interes-tipos-bancos-comparar.html.

DACIÓNDEPAGOEs posible que hayas oído hablar de la dación de pago, si no te queda

claroquées,sepuededefinircomolaherramientaquetepermitesaldartudeudaconelbancoentregandolaviviendaenelsupuestodequenopuedaspagar. Puedes saldar la deuda de forma total o parcial.No es un embargo,porque en el embargo la deuda todavía existe, es una forma de hacerdesaparecerladeudaentregandoelinmueblealaentidadyasípuedesevitarquetepilleeltoro.

Aunqueporsupuestoexisteunalegislaciónqueregulaladacióndepago,estanoesnecesariamenteobligatoria.Quierodecir,noesforzosasalvoparacasosconcretosprevistosenelRealDecreto-ley6/2012del9demarzo,quefuepropiciadoporlaejecucioneshipotecariasprovocadasporlacrisis.

Sí que es cierto que los tribunales han llegado a dictar sentencias queacogen la dación de pago forzosa en favor del deudor basándose en ladoctrinadelabusodelderechoyenriquecimientoinjustoporpartedebancos.Asíquesino tienescondicionesmuyconcretas,noesperesquesi tevienenmaldadas,eljueztevayahacerelfavordeejecutardación.

No obstante, hoy por hoy no parece que el legislador vaya a incluir deforma generalizada la dación de pago forzosa para los bancos aunque suinclusiónpodríasuponersubidasparalostiposdeinterés.

CONSEJOSFINALES

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Un consejo que te podría venirmuy bien: Los bancos funcionan comoAmazon,sivenquetehasinteresadoporunproductosuyo,peronovuelvesaaparecer en varios días, te envían un e-mail días o semanas después condescuentosinteresantes,másenespecialsieresclientehabitualysabencómodesaneadasestántusfinanzas.Esloquetieneelmarketingyelbigdata.

Por último, antes de decidir con qué banco contratarás durante un buenpuñado de años, recuerda que los bancos no son solo hipotecas. Suscondiciones paramuchos otros productos pueden ser diferentes; Desdecomisiones, planes privados de pensiones, forma de operar en bolsa, susprestacionesonline,disponibilidaddecajeros…Sonmuchospuntosavalorarysolotúdebesdecidirquéesloquemásteconviene.Exploraelmercadoydocuméntatebienantesde«casarte»conelbanco.

Quisiera hacer una comparación de hipotecas pero no busco hacer«publicidad» de una entidad bancaria. Como comenté inicialmente, buscotransmitirimparcialidadynoquieroauparomostrarfavoritismopornadieopor ninguna empresa, menos aún de un banco. Por eso me temo que estainformacióncorredetumanoydelainvestigaciónquellevespersonalmenteacabo.

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Capítulo5:ATRIBUTOSDELASVIVIENDAS

Pasemosahoraaunodemiscapítulosfavoritos.Yeslapartedeatributosaconsiderar,puesunpisotieneunmontóndecaracterísticasquelohacenúnicoyestoesmuyimportanteporquedeterminarátudíaadía.Tenmuyencuentacadaunadelascuestionesquevasaleerporquepuedequealgunasdeellasnitehayasparadoapensarensuimportancia.

Antes de empezar, quiero decirte queno tengas vergüenza en ningúnmomentodehablarconvecinos,yaseadelbarrioodelascaracterísticasde los edificios que te interesan: Problemas que haya tenido el inmueble,vecinosmolestos,cuestionesconelayuntamiento,obrasquehayahabidoencarreteras o accesos. Todo lo que se te ocurra, no tengas la más mínimatimidezpuesteenterarásdecosasqueniimaginas.

Nosoloconvecinos,tambiénlosporterosdefincassabentodolopuedellegaraserútil.Inclusolagentedeloscomerciostepuedecontarmilyunaaventurasoanécdotasdelbarrio.

UBICACIÓNPorsupuestolalocalizaciónseráfundamental.¿Enquébarriovasavivir?

¿Qué tipo de vecindario hay? ¿Cuántos servicios tienes cerca? ¿Se aparcabien?¿Esunsitioseguro?¿Quieresqueahícrezcantushijos?Sonmuchaslascuestionesaplantear.

Esciertoquealgunosbarriosmejoranconlosaños,oinclusosevuelven«trendy» y pasan a estar de moda. Pero desafortunadamente otros puedenperder la calidad de vida por una mera cuestión de vecindario, civismo odejadez del ayuntamiento y su gobierno de turno. Si no te convencen losvecinosdelazona…Huye.Tampocotedejesllevarporlafamadeunbarriopuesalgunosarrastranfamadesdeladécadadelos60,70u80apesardequeelvecindariohayacambiadoradicalmente.

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Si tienesdudas,paseaporelbarrio.Observa losvecinoshabituales,elestado de las calles, de las carreteras y más. Hay signos que sondelatadores: Grafitis, portales y fachadas sin mantenimiento, acerasmachacadasyparcheadas…Todoesoeslomásparecidoaletrerosrojosconlucesdeadvertencia.

Ten en cuenta elementos como: Colegios, farmacias, zonas verdes,transportes, ambulatorios… Son prácticos para la vida de un barrio yalgunos de ellos apenas tienen.De hecho esmuy habitual que en zonas dereciente construcción, incluyendo zonas «medias-altas» apenas tengas estetipodeservicios.Desafortunadamenteestípicoenbarriossemipijosverestetipodesituaciones.EjemploconlaciudaddeSantander:

EnSantandertenemosbarrioscomoelAlisalyotroscomolazonadelaS-20(carreteraqueatraviesalaciudadporelnorte).Elalisalesunbarriodeclase media, a las afueras, con muchos servicios, ambulatorio, centrosescolares, centrocomercial, tiendasdebarrio, cafeterías,buenaconexióndeautobusesconvariaslíneas,yademásestájustoalladodelParqueCientíficoyTecnológicodeCantabria,queconcentraempresasypuestosdetrabajo.

SinembargoesunbarriomásbaratoquelazonadelaS-20.Algunosdelos inmuebles de este barrio más adinerado están próximos al mar, peroapenas cuentan con centros escolares, autobuses o tanta variedad decomercios. Hay una mayor dependencia al coche y un mayor ruido por elconstantetrasiegodecochesporlacarreteraenlaquenadierespetaellímitede50km/h.

Amigo lector, decida si prefiere un barrio más cool o un barrio másprácticoparaeldíaadía.Cadaunotienesusgustosysusprioridadesyesahídondeentra el libre albedríoy losgustospersonales, perono siempremásdineroimplicamáscalidaddevida.

ASCENSORYALTURADELPISOCuando eres joven, puedes subir escaleras sinmucho esfuerzo, o como

mucho llegar a una quinta planta algo cansado.Todo depende del ejercicioquehagasoconquéfrecuenciateenciendasunpitillo.Peroeseescenarionosedacuandoya tienes50,60o70añosyesque lospisospuedenserparamuchosaños.

Ademásdelavejez,hayotrosescenariosporlosquesepuedeechardemenos un ascensor. Una lesión (ya sea temporal o permanente), subir lamudanza,llevarunabicicleta,oalgotanhabitualcomosubirlasbolsasdelacompra(quenoveasquegraciososubiraguaylechevariasplantasapulso).

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Hay otros escenarios pero tampocome quiero alargar. Por eso piensamuybiensivasarenunciaratenerascensorolovasavercomoalgonecesarioyútil.

Comoapunte:Tenerascensorpuedeimplicardesventajas,recuerdaqueenlasplantassuperioressecolocaelmotorylosmecanismos,asíqueunpisoenla última planta que sea demasiado próximo o esté mal aisladoacústicamenteimplicaruidossiemprequealguienquierausarlacomodidaddesubirobajarpulsandounbotón.

Hablando de últimas plantas, la altura del piso también es relevante,primeroporlasvistasquepuedestener,ademásdemayorluminosidad.Perohaymáscuestionesa tener encuenta.Por ejemplo, lo alejadoqueestásdelruidodelacalleoquetepuedanverloquehacessinotienescortinas.Sédegentequenoquiereviviendasenplantabajaniregaladas,primeroporruidodelacalleysegundoporintimidad.Además,lasplantasbajassonlasquemáspolvoacumulan.

Eshabitualenobranuevaquecomprarplantassuperioressuponga2000o3000eurosmásquelaplantadeabajo.Entreotrascosastambiénestáelfactorpsicológicodeestar«socialojerárquicamente»porencimadelosdemás.

Esposiblequeenalgunosanuncioshayasvistoenladescripciónaquellode«sinbarrerasarquitectónicas».¿Quésignifica?Puesimplicaquenohayniunsoloescalónparaacceder.Enotraspalabras,unapersonaconsilladeruedas podría acceder sin problemas a cualquier estancia del inmueble. Síocurre que algunos edificios no tienen barreras arquitectónicas pero susalrededoresestánllenosdeescalerasocuestasdedifícilaccesoparapersonasconproblemasdemovilidad.

Lasleyesdeaccesibilidadhanhechoquelasobrashaganasílasviviendasnuevasdeuntiempoaestaparteyademássiunapersonaespropietariadeuninmueble y queda con movilidad reducida de forma permanente, lacomunidadestaráobligadaamodificareledificioparaquepuedaaccederasupiso.

GARAJEEstamos en el siglo XXI, el coche forma parte de la vida moderna, en

especialdealguienenedaddetrabajar.Lamayoríadepersonasqueaspiraacomprarse un piso tiene, o va a tener coche, por eso este apartado cobramuchaimportancia.

Segúnlofácilqueseaaparcarmuchagentesedecantaporcompraronoviviendacongaraje.Peroconvienepensarqueaunqueafechadehoypuede

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serfácilaparcarelcoche,puedequeenelfuturosepongamuchopeorparapodersoltarelvolante.Dehechoesmuyhabitualqueenunafamiliahayainclusounsegundovehículo,yestoimplicatodavíamásnecesidaddegarajeoparking,poresohayquienescomprandirectamentedosplazasdegarajeenobranueva.

A ser posible, busca una plaza que no sea ridículamente pequeña,salvo que tengas un Smart pequeño y no quieras cambiar de coche nunca.Tambiénbuscaquenoestémuylejosdelapuertadeaccesoyquetengafácilmaniobra.Hevistoplazasdegarajebastantegrandes,peroarruinadaspordoscolumnas que estrechaban el paso demasiado como para aparcar bien uncochefamiliar.

Algo que personalmente disfruto mucho es tener el garaje y el pisodirectamente comunicados con ascensor, sin necesidad de salir a la callecomo ocurre en algunas urbanizaciones, que en días de viento y lluvia seagradecemucho.

Tambiénhayquedecirque loscochesestáncambiandoyyaenalgunossitiosseempiezaahablardegarajesconcargadoreseléctricos.Almenosafecha de 2019 esmuy raro, pero en el futuro se irá dando conmás ymásfrecuencia.

RUIDOSDesafortunadamenteeslaasignaturapendientedemuchasviviendas.Los

ruidosvienendesdeunvecinoquetienepredilecciónporconseguirquetodoel edificio sepa qué música está escuchando, pasando por perros que solosabenladraroinclusoniñosqueestánponiendoapruebasuscuerdasvocales.

Perohaymuchas otras fuentes de ruido:Aviones, fábricas, carreteras,trenes…Nuestrocerebrotiendeaignorarlosdespuésdeunrato,peroporlanoche,cuandoreinalacalma,elruidodeestosejemplossehacemuchomásevidente.Sinoconocesdeltodolazona,veaGooglemapsydesdelavistasatélite,ponteaexplorartodoslosalrededoresaverquéteencuentras.Puedequedescubrasunasvíasdeltrenmuchomáscercadeloquepensabas,oqueestásjustoenlíneaconlapistadedespeguedelaeropuerto.

Investigatambiénlaproximidaddebaresyaserposible,nocompresjustoencimadeuno.Elocionocturnodelazonatambiénpuedeincidirmuchoentushorasdesueñoysilazonaesruidosatalvezacabescomprandotaponesparalosoídossinohicisteelsuficienteestudiodelazona.

NÚMERODEHABITACIONES

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Nosiempreeltenermáshabitacionesesbueno.Puesenalgunospisossehanhecho4habitacionesconelespacioquesedeberíahaberdestinadoa3.Conlocualacabasteniendohabitacionesdeltamañodecajasdecerillasenlasquenocabeunacama,unarmariodetamañomedioyunapequeñamesadeestudio.

He llegado a ver habitaciones de 6 y 7 metros cuadrados y es algoespecialmente habitual en Viviendas de Protección Oficial, más aún en lasconstrucciones recientes. Aunque la vivienda libre tampoco puede tirar laprimerapiedra,porquesonmuchaslasquehacenhabitacionespensadasparametertrastosmásqueparameterunacama,unamesayunarmario.

Algoquetambiénescomúnesquelospromotoreshayanpasadoahacerviviendasdesolo2habitacionesenlugarde3porlatendenciadelanatalidad.Así que si quieres obra nueva es posible que encuentres muchas másviviendasde2quede3habitaciones.

Perotambiénsehapuestolatendenciadequejóvenesconunniñooconprevisión de tenerlo se han comprado una vivienda de 2 habitaciones, ycuando ha llegado el segundo hijo a la familia se han dado cuenta de querequierendeunespacioextra,con locual tocavender lavivienda,pagandolosimpuestoscorrespondientesporventayotrosimpuestosporcomprarotra,másgastosvarios,mudanzasydemás…Todoesoesdinero.

Por esoesmuy importanteplanificar en este sentido y de hechohaypersonas que incluso estando solteras se han comprado pisos de 3habitacionesporloquepudierapasarenelfuturo.

METROSCUADRADOSDesafortunadamente el tema de los metros cuadrados en España es un

pitorreo. En otros países funciona con otros sistemas pero aquí es de estamanera:

A la hora de ver los anuncios en los portales, o incluso los que lasagenciasindican,sonincorrectosoinexactos.Lainmensamayoríadeellosestán mal indicados por error o porque se hace deliberadamente mal. Sientras a portales como idealista o fotocasa podrás ver el mismo inmuebleanunciadoporvariasinmobiliariaseinclusoporlospropietariosyningunodeelloscoincide:Enunanuncioseindican85m2,enotro90enotro92,enelsiguienteindican«aproximadamente95metros».

Esto es más descarado todavía en pisos pequeños de solo 30 m2, quealgunos propietarios hablan de 50 metros sin ningún pudor, mintiendo deformadescarada.

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Peroademáshaydostiposdemetros,losmetrosconstruidosylosmetrosútiles.¿Quéesesoycuálesladiferencia?

Para aclararnos, los metros cuadrados construidos en España secalculansegúnacadaunoselepusoensumomento.Hayquienestienenencuentalaszonascomunes,hayquienestienenencuentalosmetrosocupadosporparedes,tuberíasydemás,otroscuentanlosgarajesylostrasteros…Enfin, un auténtico chiste. A título personal no lo tomo como valor dereferencia.

Luegoestánlosmetroscuadradosútilesquesonjustamentelosmetrosquepuedespisar, losmetrosquerealmentepuedesutilizar.Paraeso tendrásque poco menos que medir tú mismo, porque mucha gente los ponerematadamente mal. Los armarios empotrados también son metros útiles,donde haya una encimera, también son metros útiles. Sin embargo, lasterrazas,siestáncubiertas,seráncontabilizadasal50%ylospisosconzonaagaterada,solosecontaráalládondemidacomomínimo1,5metrosdealto.

Enlasescriturasdelavivienda,figuranlosmetros,perosegúncómoseande antiguas puede que falte información o incluso sea falsa. Por ejemplo,algunas viviendas indicaban unos metros, pero realmente es mentira, seponían menos para pagar menos impuestos antaño. Según me comentaroncuando era agente inmobiliario, es habitual en pisos de los años 70-80,especialmenteVPO.

Almismotiempolosmetrosquefiguranenelcatastronosiempresonlosmismosindicadosporlasescrituras.Siquieresbuscaruninmueble,yaseaporreferenciacatastralopordireccióntedejoesteenlaceperorecuerdaque puede que no sean del todo correctos:https://www1.sedecatastro.gob.es/CYCBienInmueble/OVCBusqueda.aspx?from=.

DISTRIBUCIÓNAhoraqueyahemoshabladodelosmetrostocahablardeladistribución,

porque no todos los metros cuadrados se aprovechan igual. Según esténubicadas lasestanciasycuántopasillohaya, implicadisfrutarmásonode la vivienda. Algo habitual en algunos vendedores es decir aquello de«tieneestosmetros,peromuybienaprovechados»quees lomásparecidoadecir que es enano pero poniendo un mal arreglo. Rara vez están bienaprovechados.

Losmetrosdepasillosonmetrosperdidosaefectosprácticos,porqueson zonas de paso. ¿Qué esmejor? ¿Tenermásmetros en el salón o en el

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pasilloquedaalsalón?Anoserquetegustenmucholoscuadrosyquierasmuchapared,cuantomáspasillo,másmetrosperdidos.

En las viviendas antiguas que eranmuy grandes, es normal encontrartecon mucho pasillo por cómo se diseñaron. Aunque las vivienda antiguassolíantenercocinasmuchomásgrandes,cosaquelasconstruccionesactualesno.Yesqueestípicodenuevasviviendasel tenercocinas-pasillo,esdecir,que el anchode la cocinano esmásdel queda lapuerta cuando se abreyforma90.º.Sihaydospersonascocinandosechocanconstantementeporquedespuésdehabercolocadoencimerayneveranotienescasiespacio.Tienesqueirdeunextremodelacocinaaotroynisiquieratienessitioparaponerunamesaycomerenlamismacocina.

Muyimportante:Evitalasdistribuciones«raras».Conrarasmerefieroaviviendasquerespondenagustosmuyconcretos.Ejemplos:habitacionesosalonesenformadeL,triangulares,conformadetrapecio,deespiral…entreotros.Eldenominadorcomúndeestasviviendasesqueseaprovechanmuchopeorlosmetrosysiluegosisequierenvenderoalquilar,cuestamuchomás.

Hellegadoaverauténticoshorroresenpisosquehabíansidomodificadospor gente con gustos «bohemios» omedievales. Todo eso complicamuchomás operaciones futuras que nunca sabemos cuándo pueden llegar a darseincluso aunque no exista una idea inicial para una futura venta o un futuroalquiler.

Porsupuestocadacuales libredetener laviviendaasugusto,queparaalgosehacomprado,peroestascuestionesesrecomendablenopasarlasporalto.Atítulopersonalyahevistoagenteteniendoquevendermásbaratodeloquehabríanvendidosinohubieranhechoreformasdemasiadoparticulares.

ORIENTACIÓNEsotrodeesosatributosquenosepuedecambiar,yaquelaviviendaestá

posicionadatalcualestáynosepuedegirareledificio.SegúnenquézonadeEspañaestés,puedequerequierasmásdeuna

orientaciónuotra.Atítulopersonal,viviendoenelnortedeEspaña, tierrade lluvias y humedad, prefiero con mucho la orientación sur, porque eninviernoseechaenfaltayenveranonohacedemasiadocalorsalvodíasmuypuntuales.Peroseguroquequienvivaentierrasandaluzasigualprefieremáslaorientaciónnorteparanomorirabrasadoenverano.

Segúnleí, lamejoropción,oalmenos lamásrecomendadaen términosgenerales, es aquella en la que la vivienda tiene tanto orientación nortecomo sur siendo orientaciones cardinales estrictas. Esto implica tener

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orientacióny ventilación cruzada. Si abrimos las ventanas tendremosunacorrientenaturalenveranohaciendoqueelcalorsedistribuya.

Sí es verdad que por ejemplo la orientación sur esmás luminosa, peropuedequecontaldetenerorientaciónsurpierdasvistasinteresantesodesacallesmuchomásruidosasoinclusotapadasporedificiosdeformaquetienesinclusomenosluz.Sonmuchaslasvariablesatenerencuenta.

Dejounenlacedeinterésporsiquieresampliarmásinformación:Https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2015/03/18/735557-

que-orientacion-tiene-que-tener-tu-casa-para-ahorrar-en-energia.

TRANSPORTEEsciertoquecadaciudad(opueblo)esunmundo,perotodastienenalgo

encomúnyeslaimportanciadeunbuentransporte.Esteapartadovaligadounpocoaldelaubicación,peroqueríadetenermeunmomentoenello.

Cuando hablo de transporte me refiero a ¿Cómo de rápida es lacomunicaciónencoche?¿Tienescercaautovías,nacionales,comarcales?¿Llegaríasrápidoal trabajo?¿Soncarreteraspeligrosasoestánenmalestado? Incluso la existenciade radarespuede serunpequeñopuntomásatenerencuenta.

Ahora supongamosque te quedas tirado sin el coche por elmotivoquesea.¿Cómopuedes llegara tus lugareshabituales?¿Puedestenerautobuses,trenesdecercanías,metrootaxis?

Algunaspequeñas localidadesestáncomunicadasparcialmente, esdecir,cuentanconautobuseso trenespero lafrecuenciaesmínimayel tiempoderecorridoenorme.Muchoojotambiénalcostequepuedantenerestosmediosdetransporteysielabonohayquerecargarloperiódicamenteofuncionaconsaldoqueseagotaamedidaqueloconsumimos.

Algomásenloquefijarseeseneltransportenocturnoodurantefindesemana,porquepuedequeduranteeldíahayabuenafrecuenciaperoduranteelfindesemanaodenocheseamínima.Porponerunejemplo,enSantanderalgunaszonasnotienenautobúsnocturnoyotrasduranteelfindesemanayfestivostienesunbusmunicipalconfrecuenciadeentre45y60minutos.

Salvo que seas funcionario evita comprar en un sitio solo, oprincipalmente, porque esté cerca de tu puesto de trabajo, pues con eldinamismoactualquehayenelmundolaboral,eshabitualsaltaraempleoslocalizadosfueradenuestroentornohabitual.

VPOYVPP

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Encapítulosanterioresyahasleídosobreestetipodeviviendas.ExistenlasVPO,lasVPPyotrassiglasperonovamosamareardemasiadolaperdiz.

Sonviviendasqueseencuentranenplanesespecíficosdelasinstitucionesparafacilitarelaccesoaviviendamásbarata.Sus impuestossonmenoresytienen ayudas variadas según el plan al que pertenezcan.Se entregan porsorteoque se realiza entre aquellos que se hayan apuntado a las listas.Por supuesto tienenrequisitosderenta,edad, entreotros factoresynosepuede tenerotraviviendaenpropiedad.Además tambiénencasodequequierasvenderlotienenuntopedeprecioduranteunaseriedeañosyaunquesepuedanvenderlibrementenuncapierdenlacondicióndehabersidoVPO.

CadaVPOesdiferenteyseatañeadetallesconcretosdesuplandevivienda.Esoimplicaqueloslímitesdepreciosondiferentes,losañosenlosque se caduca el precio límite de venta también varían, o incluso el poderalquilaresavivienda.Asíocurreconmuchascuestiones,porloquesiquierescomprarunaVPOnuevaodesegundamanoesmejorqueteinformesdequérequisitosexisten.

Si te toca una VPO por sorteo y la vendes antes de tiempo perderásayudas sociales atribuidas a la misma y puede que tendrás algún tipo desanción.

Es muy típico que mucha gente intente vender su piso más caro conrespectoalpreciodelimitadoporelplandevivienda,peropidiendodineroennegro. Esto es constitutivo de delito y si quieres denunciar, hazlo en eldepartamentodeviviendade tuayuntamientooCCAA.Esapersonaseestáaprovechando de las ayudas sociales y quiere jugar sucio sobre algo tandelicadocomolavivienda.

Por desgracia para algunos dueños la bajada de precios en el mercadotambiénafectaa lasviviendasprotegidasy sehadadoel casodeviviendasconestacondiciónquesehanvendidopordebajodeltopemarcado.

Otracuestiónquehacechirriardientesdemuchospropietariosesquelasviviendasdeestascaracterísticassuelencontarconmenosestatussocialypor lo general cuentan con peores calidades. Tanto es así que algunastienenproblemasserios,comoporejemploproblemasen la fachada inclusoapenas10añosdespuésdeserconstruidas.Dejoenlaceanoticiaparaqueseveadeloquehablo:

Https://www.eldiario.es/cantabria/ultima-hora/afectados-VPO-Santander-constituiran-Plataforma_0_522498058.html.

Para sabermásde lasviviendasprotegidasy los tiposque existen, dejoenlacedeinterés:

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Http://loquelaleyregula.blogspot.com/2016/01/tipos-de-viviendas-protegidas-vpo-vpp.html.

EDADDELOSEDIFICIOSPrimero de todo indicar que se considera que un edificio es «joven»

cuando tienemenosde15años,y segúnaquien lepreguntes, cuando tienemenosde10años.

Es harto recomendable no adquirir edificios que superen en edad alcomprador o compradores. En especial edificios de 50/60 años o más,porqueaesasedadesescuandoyatocarenovaryhacerarreglosimportantes.Derramas para rehabilitar o acondicionar fachadas, tejados, escaleras,ascensores o incluso puertas de acceso pueden ser un varapalo importante.Esosincontarconreformasquesepuedanhacerpormeracuestiónestéticaoartística.

Ojo, porque un edificio más joven no implica necesariamente másdurabilidadocalidad.Muchosedificiosdelaépocadel2003-2008cuentancon calidades ruinosas porque nadie semolestaba en hacerlos de calidad,puessevendíanigual.Hayedificiosdelaño95enmejorestadoquepisosdel2005.

GASTOSDECOMUNIDADEsto no es ya tanto un atributo como tal de la vivienda, pero sí algo a

recordar. En una comunidad de vecinos existen gastos de comunidad, otambién llamados gastos de escalera, que son para pagar mil cuestiones:Limpieza, administrador de la comunidad, electricidad, jardinería,mantenimientooinclusoporteroypiscinasegúnlasurbanizaciones,entreotrosgastos.

Haygentealaquenoleimportapagarpiscinaoportero,perosubenlascuotasdeformasignificativa.

Por supuesto si existen locales comerciales dentro de una urbanización,estostambiéndebenpagarcomunidadyelpagoquerealizacadapropietarioesproporcionalalapartealícuotadeltotaldelafinca.

Preguntaeinvestigacuantotetocaríapagar,oinclusosilacuotahasubido temporalmente, durante 12 o 24 meses, para financiar unaderrama. Esta práctica es algo habitual así que esmejor informarse a esterespecto.

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IMPUESTOBIENESINMUEBLESTampoco es un atributo propiamente dicho pero si algo a considerer

cuando vayas a comprar. Recuerda que al pasar a ser propietario, elayuntamientopasaráacobrarteunimpuestotodoslosaños.SilepideselrecibodelIBIalapartevendedorapodrásvercuántotocaapoquinaryenquéfechacae,ofechas,porquepuedequesepaguedeformafraccionadateniendo1,2o3pagos.

Ten muy en cuenta esto pues hay propiedades que a lo mejor tecorrespondepagarmásdeloqueinicialmenteconsiderabas.Comoseindicaencapítulosanteriores,puedeshablarloconlospropietariosparaquetellevenelrecibodelIBI.

DÚPLEXYTRIPLEXEnalgunasconstruccionesnuevassepusodemodaentiemposconstruir

esoqueseconocecomolosdúplex.Viviendasqueestánenlaúltimaplantayqueaprovechanelbajocubiertadeltejadoparatenermásmetros.Hayquienesdisfrutanmuchodelosdúplexydelmayorespacioqueimplicatenerencasa,mástodavíasiesuntríplex,perolarealidadesqueaunqueelnombreesmuycomercial,estospisosescondenunaseriededesventajas.

En primer lugar estos pisos rara vez tienen ascensor en su interior, portanto tienes que subir escaleras y aunque algunos cuentan con escalerasanchas, otros tienen escaleras de caracol que pueden ser terriblementeincómodasenespeciallosdíasquesellegacansadoacasaosihayquesubirmuebles por ahí.Tu piso tendrá el mismo inconveniente que tienen loschaletsdedependenciadeunasescaleras.

Enestospisoslapartesuperioresagateradayportantosolocontarápartedesusmetrossitienenunaalturamínimade1,5mdealtura.

Son los pisos que más escuchan el ruido en días de tormentas otemporales, y mucho cuidado con las goteras. Además pueden estar justoparedconparedalasalademáquinasenlaqueestáelmotordelascensor.

Muchosdeestospisossuelenaprovecharlapartedearribaparatenerlashabitaciones y quedando abajo el salón, cocina y un baño o aseo. Pero lointeresante de estos pisos es que abajo esté aquello donde se hace vidadiaria, y en la parte superior se tenga más un espacio de estudio,esparcimiento o de cuarto de invitados. O incluso una habitación dondemandar al adolescente en la edad del pavo y que tenga su propio espacio,aunqueserálugardefiestasjuvenilescuandoseacerquelaadolescencia.

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Otracuestiónatenerencuentaesqueelcalorescapahaciaarribaysino hay una puerta entre planta y planta en días de frío el calor de lacalefacciónpodríairsealaplantasuperiormásquealainferiordandolugaraserinsuficienteenlapartebajadelaviviendayexcesivoenlasuperior.

Portanto,aunqueundúplex,otríplex,puedatenersuganchoysuinterés,hayquetenerencuentaestospequeñosapuntes.

FACHADAUnamala fachadanos implicarápeores temperaturas,máshumedadesy

peores aislamientos.La fachadaes tu escudocontra los elementosyunamalaedificaciónpuededarlugaraquelasmalascalidadesnosimpliquengrietas, filtraciones o humedades. Es una cuestión que trae a muchos decabezaentierrasdelnorte.

Las humedades se puedenquitar condeshumidificador, pero implica ungasto eléctrico, y si ya haymoho en las paredes, de lomejor que hay paracombatirloeslalejíaconcentradaquesueleacabarconestosorganismos,esosí,ventilabienqueelolorpuedetardarenirse.

Sinohayunabuenacámaradeaireorevestimientoimpermeabletantoenfachadacomoenplantasbajas,quenosaísledehumedades,elproblemaseráestructuralydaráigualtodoloquearreglemosdentrodenuestropiso,porquevolveráasalir.Seráotrotristeejemplode«lobaratosalecaro».

Las fachadas de ladrillo caravista son muy famosas por ser buenafachada además de ser estéticas. Sin embargo algo que se está poniendomuchoenalgunosedificios son las conocidas como«fachadasventiladas»aunquesuelencolocarseaposteriori.Hacenqueeledificioseamáscálidoeninviernoymásfríoenverano.

Existenviviendasquesehanconstruidoconmurosmuygruesos,alestilode lascasasdepuedoantiguaso lospalacetes, loquepermitea laviviendamantenerunatemperaturamásconstante.

Aquípuedesencontrarmásinformaciónsiqueréisindagarunpoco:Https://www.homify.es/libros_de_ideas/185785/como-elegir-la-mejor-

fachada-6-ideas-sensacionales:Https://blog.caloryfrio.com/fachada-ventilada-o-sate-que-aislamiento-es-

mejor/.

VENTANASLa fachada es tu escudo, pero si las ventanas no son buenas…Tendrás

problemas. Las ventanas no dejan de ser un aislante de ruidos,

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temperaturayviento.Elnoseradecuadasinfluyeenlacalidaddevida.Las ventanas nuevas que más se ponen son las de PVC y aluminio.

SupuestamenteesmejorelPVC,aunqueexistediversidaddeopiniones.Esosí,esimportantelaroturadepuentetérmico.¿Yquéeseso?LaRPTconsisteen utilizar unmaterial poco conductor entre la cara externa e interna de laventana.Conestosedificultalatransmisióndetemperaturayseevitaperdercalordentrodecasaeninvierno.

Si tienes intención de cambiar las ventanas, lomás recomendable es enprimaveraoverano,antesdequelleguenlaslluvias,puesenesaépocatodoelmundoseapresuraacambiarventanasypuedentardarmásenentregártelas.

Enocasiones,haypersonasqueenlugardecambiarunasmalasventas,loquehacenesponerunasventanascorrederasporfuera,haciendodesegundasventas. Es cierto que algomás aíslan pero unas ventanas correderas nuncaaíslantotalmentedelfríonidelruido,porqueelairesecuelaporelespacioentreelmarcoylafundadelcristal.

Mucho ojo, porque puede que no puedas cambiar tus ventanas omiradores,yaseaporcuestióndetucomunidaddevecinos(porestatutosdeledificio) o incluso porque tu propio ayuntamiento no te lo permita por serfachadahistórica.

Enalgunosedificiosnosepuedemodificarlaestéticapuespocomenosque se considera patrimonio de la ciudad/pueblo y no se pueden hacermodificacionestanalegremente.UnejemploparacántabrosseríaelpueblodeSantillana delMar, que guarda una estéticamedieval y no se pueden hacercambios tan alegremente. Ve a la administración local a informarte a esterespectoporquepodríasllevarteunasorpresa.

Tambiénexistenventanasquedejanpasarlaluzperofrenanelcalordelsol,loveremosenelapartadodeclimatización.

No soy un experto en ventanas, no quiero meterme en aquello que nodominoenexcesoasíqueaquícuentasconmásinformación:

Https://espaciohogar.com/tipos-de-ventanas/.Http://www.extrual.com/es/noticias/articulos-tecnicos/rotura-de-puente-

termico-toda-la-verdad-de-la-rpt.

SUELOFijarseenelsueloqueyatieneunaviviendapuedeahorrarnosproblemas

yreformasfuturas.Elmáshabitualantañoeraelsuelodecerámica,omármol.Amijuicio

es lomásfríoqueexisteen inviernoyaunqueaguantamuchomejorconel

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pasodeltiempoporsudureza,tambiénhayquepulirlodecuandoencuandoparadarlebrilloyqueseamuchomásestético.Sitegustairdescalzoporcasatal vez no sea tu opción en estaciones de frío. Hay quienes lo cubren conalfombrasparanopisarsobrefríoypordarlemáscoloralacasa.

Elparquéesmuchomásconocidoyseempezóaponermuydemodahace décadas, en especial entre la clase media pues se consideraba que elsuelo de cerámica era más de obrero. Además era mucho más bonito yrecordaba a la estética de lamadera peromás elegante que unos simplestablones.

No obstante hay que señalar que el parqué tiene una serie deinconvenientes como que se puede rayar o abollar por golpe con relativafacilidad. Aunque es delator de la humedad. Si por ejemplo ves que hayparquécercadeunaparedquehacogidounatonalidadmuchomásoscuraesoindica que en esa pared hay humedad y bien podría ser un problema defachada.

Tambiénmuchocuidadoconacuchillarelparquéenexceso,porquelamaderasedebilitaynosedeberíahacermásde3o4vecesoesesuelohabráque tirarlo a la basura. De nuevo recomendable hacerlo bien, no en plancasero, a título personal ya he visto y vivido lo que es un parqué conmalbarniztrasacuchilladoyelresultadotienemalarreglo.Luegoquedanmarcassinosearreglarápido.

Quiero resaltarqueno todos los suelosdeparquéson iguales.Según lamadera empleada puede sermuchomás duro y resistente. Aunque hayquienesprefierenmontarplataformasdeparquésobreunviejosueloqueteníamal arreglo. Esto es algo parcialmente chapucero porque al final toda esamaderanoestá«pegada»porasídecirloal sueloy seproduceunefectode«ola» que mueve ligeramente toda la superficie mientras andas o inclusopuedendarsepartesdondesehundeelsuelosihayunpocodepeso.

Puede que también hayas oído hablar del sintasol. Por resumir, es unmaterial plástico que se utiliza para recubrir suelos. También se les conocecomosuelosdeviniloopvc.Tienealgunascaracterísticascomoquesoportafácilmente roces y su aspecto dura mucho tiempo. Es fácil de limpiar yantideslizante,locualpuedeserinteresanteparaexteriores.Peropuededarlasensacióndeserunparchequeselehapuestoalsueloysinosehacebienpuedelevantarseconfacilidad,dejandoaldescubiertoelsuelooriginal.

Tambiénhayquienesoptanpor la tarima flotante, quenodejande serláminas que se montan y encajan entre sí. Suelen imitar el color de lamaderaopiedranatural,essencillodeponerydelimpiar.Algoquetienenes

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quesepuedenreemplazarconrelativafacilidadyademásresistenloscambiosde temperaturaperocuidadoporque sinoes aptaparaque le caiga el aguapuedesllegaravercomoseabombayteentraránganasdetirartodoelsueloporlaventana.

Por último quisiera hablar del suelo radiante, que es un sistema declimatización basado en una red de tubería plástica que está instaladabajoelpavimentoyunacapademortero.Porahícirculaaguacalienteofríayasí seadecúa la temperatura.Algoquemeencantadeestesistemaesque el calor emana del suelo y no de un punto en una pared como con losradiadores. De esta forma el calor asciende y no se acumula en una zonaconcretadecadaestancia.Esosí,esmuycarodeinstalar,porquequizásunaviviendade100metroscuadrosimplique7000euros.

Tedejoestosenlacesporsiteinteresasabermásdeltema:Https://www.reformas10.com/tipo-suelo-para-casa/.Https://www.clickprinting.es/blog/suelos-de-sintasol-que-es-el-sintasol.Https://blog.caloryfrio.com/suelo-radiante-ventajas-e-inconvenientes/.

LADRILLOYPLADUREl ladrillo y el pladur parecen haberse convertido en las opciones

antagonistasdecaraalasparedes.Elladrilloeslaopcióntradicionalparalosmuros.Esbarato,esduro,

muyresistenteyperfectoparacolgarcosassobreél.Esosíhacefaltadejarsecaryesmuchomásengorrohacerobra.

El pladur son bloques laminados de yeso que se montan de formamuchomássencilla,másligera,ensecoyquesecolocarápido.Ademásnohay«rozas»queeselhuecoenelladrilloparacolocarcableadoyfontanería.Perohayquienesdicenquepuedeserderribadodeunpuñetazoyqueesunaconstrucciónquenomerecelapena.

Existenvarias formasdepladur:Modeloestándar,resistenal fuego,aimpactos, al agua/humedad,mayor aislamiento acústico. No siempre esvistoconbuenosojosporlosobrerosdelaconstrucción.Esosí,cuentaconlaventajadequeesmuyfácilmontarydesmontar,hastaelpuntoqueeslomáshabitualencomerciosparahacerparedesdondeantesnolashabía.

Conelpasodelosañoshevistoaalbañilesdefenderamuerteelladrilloydejardeladoelpladuryotrosprofesionalesquedicenquenoesmalaopción.Aunqueelladrilloesmásbarato,alfinalporcostedemanodeobraydemás,terminasiendosimilarenprecio.

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Noobstantesiseponeladrillo,esmuyrecomendableponercapadeyesopara aislamiento. He visto casas con una capa de yeso de dos dedos degrosor, y en esa casa solo se ponía la calefacción por la mañana, porquereteníaelcalordurantetodoeldía.

Existen otras alternativas como poner paneles que forman capas deaislamiento hechas con fibras que hay que montar en las paredes. Oucpancierto grosos pero son muy útiles. Suele usarte a modo de aislante entreviviendasdeunmismobloquemásqueenparedesdeunmismopiso.

Dejoesteenlaceparasabermás:Https://www.arrevol.com/blog/reformas-que-es-mejor-tabiques-de-

pladur-o-de-ladrillo.

CLIMATIZACIÓNLasestacionesnostraennosololluviaysol,tambiénsubidaybajadade

temperaturas. Incluso con una vivienda bien aislada nos veremos afectadosporcaloryfrío.Elpodercalentarseeninviernoyrefrescarseenveranopasana ser sinónimo de calidad de vida. Por eso algunas de las cosas que debestenerencuentaalahorademirarviviendaescómotevasaprotegerdelfríoylucharcontraelcalor.

Comosoyfriolero,vamosaempezarconelfrío.Haymuchossistemasyalgunosmásparaviviendasindividualesqueparapisos.Aquíhagounrepasodelossistemasmáshabituales.

En algunos edificios todavía quedan calefacciones centrales, quecalientantodoeledificioalavezyatodosvecinosalavez.Elproblemaesquehayquedecidirelhorarioynopuedesestardeacuerdoconloquealosvecinoslesconviene.Esmuyhabitualenlasviviendasgrandesdeloscentrosdeciudad,pero tambiénsepuedeencontrarenmuchosotrosedificioscomolasVPO.

Tambiénexistenquienestienencasaconchimenea,peroenlamayoríadeocasionesyapasaaserdecorativaporqueraraeslaviviendaqueafechadehoytienesoloesesistemacomoherramientacontraelfrío.Esmáspropiodecasasruralesquedechaletsopisosaunquesíexistenpisosconchimeneas.Haquedadoobsoletaaligualqueelbraserodebajodelamesadelsalón.

Elmáshabitual de los sistemas, y quebusca lamayoría degente, es lacalefacción individual de gas natural. Es sumamente común en pisos. Tepermite ponerla cuando quieras y es relativamente barata, pero se siguedependiente de radiadores convencionales. Como apunte hay que hacer

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revisionesobligatoriamentecada2años.Unaexplosióndegaspuedesuponerdestrozosimportantesenlaviviendayenlasmáscercanas.

Algunasviviendascuentanconradiadoreseléctricosyainstalados,óseaquesuconsumoesporelectricidadynoporgas, loqueimplicaquenohaymaterialinflamable.Peroelgasnaturalesbaratoencomparaciónalconsumodeelectricidad.Siesciertoqueelradiadoreléctricorequieredemuchamenosobra.

La bomba de calor es otro sistema, que suele venir como opciónantagonistadelosairesacondicionados.Enlugardeexpulsarairefrío,inundala sala con aire calentado. El calor dura realmente poco y solo calientarealmente la zona donde alcanza el aire. Es un sistema más habitual enoficinas que en viviendas. Cuando lo hay en viviendas es porque sonviviendasqueenorigennoteníanningúnsistemadecalefacción.

Existenotrossistemascomodepósitosdediésel,queesalgomástípicodeviviendas individuales,o sistemasdebutano/propano.He llegadoaverotrossistemascomogentequeteníauntermoeléctricoquecalentabaelagua,pero solo se conectaba por la noche porque el dueño tenía una tarifa condiscriminaciónhorariaparapagarmenos.

Cada uno tiene sus gustos, pero esmejor ver qué sistema nos convienemásycuálesmejorparacalentarlacasa.

Enelapartadodesueloyahemoshabladode lossuelosradiantes.Hayquedecirquequieneslotienenafirmanqueesuncalormásagradableyquenoestátanlocalizadocomoeldeunradiadorytampocoexistelaopcióndequemarte con el suelo porque no está más caliente que la temperaturacorporal.

Se puede poner encima suelo cerámico o suelo de madera, pero comoapuntelamaderaesmásaislanteynodejarápasartanbienelcalor.

Segúnme han comentado, hay quienes utilizan este sistema para pasaragua fría y estar más fresco en verano pero pueden llegar a sufrircondensación,másenespecialsihaymuchahumedadambientecomopuedesercercadecostas.

Hablando de los días de calor, el sistema más conocido es el aireacondicionado o la vieja técnica de abrir las ventas. Con respecto al aireacondicionado, no todas las comunidades de vecinos permiten poner unaparatoenlafachada.Segúnlamarcasonmásomenosruidosos.

Quienesnolotienen,suelenrecurrirtambiénalosventiladoresdetodalavida.Tenemoslosclásicosquesuelenestarensalónyhabitaciones,quesecolocancolgandodeltecho.Elproblemaessesueleacumularmuchopolvo

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en las aspas, pero es efectivo si estás durmiendo para no tener que abrir laventanayqueentreelruidodelacalle.

También tenemos la opción de los pequeños ventiladores que seenchufan,sonligerosytepermitenorientarlosparaqueecheelaireygirealavez,refrescandoalosladosynosoloaunadirecciónfija.Peroclaro,estoyanosuelevenirconlacasa.

Para los que busquen vivienda con jardín o con una terraza grande, esposible que les interesen losnebulizadores. Se trata deuna instalación fijaparaexteriores,cuyosistemabásicamentepulverizaaguanebulizadacreandoasíunmicroclimaen lazonadondeseexpulsaelagua.Esunaopciónmuyprácticaparalosdíasmásachicharrantesoinclusoparaolasdecaloryaquepuedesbajarincluso10grados.

Si la vivienda que te interesa no tiene, tampoco la descartes por eso,porque su instalaciónno esmuycompleja.Además lospuedesprogramarsegúnlonecesites.Dejomásinformaciónparaquienesesténinteresados:

Https://esenziale.com/hogar/mejores-nebulizadores-terraza-jardin-agua/.Estaseríaunacontinuacióndelapartadodeventanas,yaquedebessaber

queexistenventanasconcristalesqueestándiseñadasparaqueentreluzyalmismotiempotefreneelcalordelsol,ademáslashaycondiferentesnivelesparafrenarmásomenos.EstopuedesermuyútilenlasregionesmáscalorosasdeEspañacomopuedensertierrasandaluzas.Paramásinfo:

Https://www.xataka.com/energia/la-ventana-que-deja-pasar-la-luz-pero-no-el-calor-ya-esta-en-marcha.

DOMÓTICANolotienenmuchasviviendas,peropocoapocoseestáincluyendomás

ymás.Sieslaprimeravezquelolees,ladomóticasonlossistemascapacesdeautomatizarunaviviendaqueteayudanagestionarlaenergía,lasluces,enchufes, portero, persianas, calefacción, altavoces… Todo lo que puedatenerunacasayseconectealaredeléctricaosepuedaconectar.

Unaviviendacondomóticatepermitegestionartododesdedeunpanel,elsmartphoneoinclusoconlavoz.¿Hasvistoesosasistenteselectrónicosalosquelesdicesqueenciendalaluzyyasoloporvozseencienden?Puesesoesposiblecondomótica.

Noobstantesilaviviendaqueteinteresanolotiene,esalgoquesepuedellegar a instalar,pues domotizar la viviendano requiere de obramayorsinodecuestionesmásdeserunmanitas.

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Lascasasinteligente,lascasasdelsigloXXI,estáncadavezmáspresentes.Si una vivienda lo tiene es mucho más interesante para la compra puespermitirgestionaryprogramarcuestionesdeldíaadía.Laverdadesquedamuchamáscalidaddevidayatítulopersonalmeparecemuyinteresante.

TENDALEstaquizásesunacuestiónolvidadaalahoradeescogerviviendaperoes

convenienterevisarporquenoentodoslossitioslaropasesecaigual,yporsupuestonoeslomismodejarlaropalistaconsecadoraqueconelmétodotradicionaldecolgarconpinzas.Detodosmodosnohaysecadorasentodosloshogaresoespacioparaponerlas.

Hayviviendasquecuentanconpatiosinterioresdondelagentecuelgalaropa aunque eso tiene la desventaja de que al final es menos luz para losvecinos,ademásdelaposibilidaddequeelvecinoconsigaalargarlamanoyllevarseropaajena.Tambiéncabelaposibilidaddequelaropacaigaalfondodelpatio,olaspinzasdetender.

Hayviviendasquetienenterrazascerradasoabiertas.Sivivesenunaciudad muy lluviosa o con mucho viento, puede que tu preferencia acabesiendouna terrazacerradapues teprotegeráde loselementosal tiempoquenollenaslacasadehumedad.

Otraventajadetenerunaterrazacerradaamododetendalesquetambiénesmuyútilsisequiereteneruntrasteroimprovisadoencasa.

TELEFONÍAEINTERNETNo siempre se piensa en ello pero no todos los inmuebles están tan

conectadosalaredotienenbuenacoberturadetelefonía.Algunosinmueblesestánjustoalladodeantenasdetelefonía,cosaala

quesesueleserreticente.Además,puedequeconunacompañíatengasbuenacobertura,peroenotraspuedequeestésmásincomunicado.

Internet llega ya a casi todos los rincones, pero muchos inmuebles nocuentan con fibra óptica.Debes saber si te conviene un piso según lo queusesinternetylavelocidaddedescargaquenecesitesolaprevisiónquehayaparaañadirfibraenunfuturo.

MASCOTASSitienespensadovivirconmascotasesposiblequetengasqueparartea

pensarenmásatributosparatuvivienda.Oinclusosientusvecinostendrán

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mascotas.Alguno que considero súperútil si tienes perro es tener soportal en los

bajosdeledificio,porquepuedespasearunpocoporahílosdíasdelluviaolos que hacemuchísimo sol y el suelo está tan caliente que puede resultarabrasivoparatumascota.Dehechoparalosdíasdesol,lomásrecomendableesquetengascercanosoloparquesyjardinessinoinclusozonaconmuchoárbolporquelashojasyramashabránfrenadolaincidenciadirectadelsolyelsuelonoquemarátantoaltacto.

Tambiénsería interesante tenercercaveterinarios,nosoloparquesparapasear.Aunquedebessabersinuncahastenidoperro,quealgunosrecuerdande forma traumática esa calledondeestá el veterinarioy rehúyenpasarporahíoinclusoseponennerviosos.

Otra cuestión a tener en cuenta es que las pequeñas zarpas de nuestrasmascotaspuedenrayarelsuelo,enespecialsegúnquétipodesuelosea.Porejemplo las viviendas con parqué ymadera son las quemás sufren en estesentido,ylospequeñosarañazoscasiinvisiblespasaraserbarnizlevantadoyuna fea imagen de desgaste. Existen barcines especiales en este sentidoaunquehayqueteneralgomásdemantenimiento.

VIVIENDASAREFORMAR¿Recuerdas el apartado de gastos iniciales? Ahí hablábamos de que

calcular los desembolsos implicaba también tener en cuenta si íbamos areformarono.

Enunaviviendaareformar(yaseatotaloparcialmente),hayunaseriedeventajasydesventajasqueesmejorsopesarpausadamente.

Entre lasventajas está el quepodrás abordar lareformaa tugusto:Elazulejado que tú quieras, losmateriales, suelos, ventanas, cocinas, baños…Puedes quitar una estética oldies y darle más aspecto del siglo XXI. Porsupuesto es una vivienda más barata que significará pagar menos enimpuestos y según en qué comunidades, descuentos fiscales como el quecomentábamos en Cantabria. Te implicará menos hipoteca, pero másdineroahorrado.

Ahora toca la parte menos alegre, y es que esto implica una serie dedesventajasmuypuñeteras.Yesquesegúnloquequierasgastarteimplicará,como comentabamos antes, tener mucho más ahorrado o pedir un créditopersonal.Ese33-40%inicialahorradosobreel importantedecompra total,puedeirseal60o70%.

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Además, justamente reformar lomásviejoo loquedaunaspectomásantiguo, es lo más caro. Cocinas y baño salen por un pico. Inodoros,duchas, pilas, vitrocerámica, encimera… Es mucho dinero. Si a eso lesumamos electrodomésticos, según qué calidades queramos usar podríamoshablar de una reforma de incluso 20000 o 30000 euros, puede que más.Todoellotambiéndependedelnúmerodebañosytamañodelacocina.

Mucho ojo también al estado del cuadro eléctrico y de la fontaneríaporquepuedequehayaquecambiarlaentera.

Otroinconvenienteatenerencuentaesquesicomprasunaviviendaquerequieredeunoodosmesesdeobra,implicaqueyaestáspagandohipotecaytodavíanovivesahí,asíquepuedequeestéspagandoalquilerehipotecaaltiempohastaquelotengasterminado.

Capítulosatráshablédenocomprarviviendamuyvieja,yenestohagoinciso.Si laviviendaesmuyvieja…¿Temerece lapenacompraralgoquerequierademuchareformaparaluegovenirseabajoenpocosaños?

Por otro lado aunque es conveniente gastar en materiales buenos,calidadesduraderas,hayquehacerlavivienda«acorde»aledificio.Esdecir,sivivesenunbarrioconunvecindariohumildeyobrero,noesaconsejableunareformacomosideunaviviendadelujosetrataráporquesialgúndíasete ocurre intentar vender la vivienda, no vas a recuperar todo ese importe.Nadielopagarápormuybonitoquesea.

CERTIFICADOENERGÉTICOYAHORROENERGÉTICO

ElcertificadoenergéticoesaquelloqueacreditaeindicasobreelconsumoenergéticoydeemisionesdeCO2.

SuclasificaciónvadelaletraAalaG,siendolaletraAlamásrespetuosacon elmedio ambiente y laG la peor.Cuantomejor sea este certificado,más interesante será una vivienda, en especial por confort y por lo queahorrarás de calefacción y aire acondicionado. Pero las letras máshabituales son la EyD en algunos casos. Por cierto, es obligatorio por leydesde2013parahacerlatransferenciapatrimonialoalquilar.

Tiene dos indicadores principales en la escala, uno es por consumo deenergíaenkWh/m2añoyelotroporemisionesenKgCO2/m2año.

En viviendas nuevas con placas en el tejado parte de la energía que segasta es producida gracias al astro rey, de hecho también es habitual enedificiosdeoficinasmodernos.

Enlacedeinterésparasaberconmásdetalle:

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Https://www.certicalia.com/que-es-un-certificado-energetico.Si te interesa poner placas en tu vivienda que sepas que la ley ha

cambiadoen2019afindefacilitarlaposibilidaddeusarestafuentelimpiadeenergía,coneliminacionesdeimpuestosytrámitesmássencillos.Paramásinfo:

Https://www.eldiario.es/consumoclaro/ahorrar_mejor/principales-cambios-impulsados-autoconsumo-energetico_0_900110306.html.

Aunquepuedasuponermásdinero,esconvenientesaberinvertirparaqueenellargoplazonosseamáscómodoybarato…

Lafacturade la luzparecequesiempre tiendeasubirmuchomásqueabajar,esahídondesereficientesaniveldeenergíaesimportante.Esporesoporloquedeberíasfijarteenalgunasdeestascuestionesparapagarmenosenellargoplazo.

Es posible que el concepto de Aerotermia no te suene mucho. Laaerotermiaesunatecnologíaqueutilizalaenergíadelaireparaclimatizartuviviendauotrosespacios.Esunafuentelimpiayeficiente.

La verdad es que llamativo como esta tecnología, que puede ser unaalternativaoinclusocomplementoalospanelessolares,obtienegranpartedelaenergíadelaireyunapequeñafraccióndelaelectricidad.Funcionatantoenveranocomoeninvierno,peroenambientesfríoscuestamuchomás.Por supuesto no genera ni humo ni residuos ni consume combustiblesfósiles.

Aunqueel retornode la inversiónseconsiguerápido la inversión inicialesaltaypuedeque tengasquecontratarmásenergíaencasa.Comocontra,requiere de una unidad exterior y puede que esto no sea posible en unacomunidaddevecinosenlaqueestésinteresado,porquenoesmuyestético.Esmáshabitualenviviendasindividualesqueenpisos:

Http://www.airzone.es/blog/climatizacion/aerotermia-que-es-que-ventajas-tiene/.

Anteriormente también hemos hablado de capas de yeso en las paredesquesonunbuenaislanteytendremosquegastarmenosencalefacción.

Yaquehablamosdeahorroenergéticorecuerdaqueloselectrodomésticosqueusesyquepuedequeya te incluyanconlacasa,seanlomáseficientesposible. Incluyendo cosas como lavadoras, lavavajillas o bombillas. Enrelaciónalavadorasylavavajillasheoídoyaenmásdeunaocasiónlaquejadequealsertaneficientes,yusartanpocaagua,realmentenolimpiandeltodo.

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Tambiénencuantoabombillas,pocascasasquedanyaconbombillasdefilamento.Dehecholoquemásseestá llevandoahoraesponer lucesLED,que consumenmuy poco y se ponen directamente en el techo, no cuelgancomo las lámparas tradicionales. Las luces LED parecen estar comiéndoleterrenobastanterápidoalasluceshalógenas.Debodecirqueatítulopersonal,laslucesLEDmeparecenmuchomásestéticasademásdequeimplicamayorahorro.

TIPOSDEPUERTASAunque al igual que las ventanas es algo que se puede cambiar, las

puertasprincipalesdeaccesoalaviviendapuedenserbásicasodeseguridad.Unapuertabásicaconunacerradurasimpleespocomenosquetener

uncartelde«entraarobar»,puessonfácilesdeecharabajooreventarlacerradura.Algunaspersonasvanañadiendomásymáscerrojoscomoforma«barata» de mayor seguridad, pues siempre cuesta más tumbar abajo unapuertacon3cerrojosqueunasimple.

Otrosoptanpordejarun solo cerrojo, pero cambiarloporun cerrojodellavessincopia,deformaquesolosepuedeabrirlapuertaconlasllavesquedanenlacompra.Sonmássegurasynotelasabriránconunclipdoblado.

Luegoexisteunabanicodepuertasdeseguridadvariadas.Aunquelasmás conocidas son las acorazadas y blindadas. Existen varios niveles deseguridad(de1 lamásbásicaa5quees lamásalta)sesuponequeparaelnivel5serequierederadialesyherramientasindustrialesparapoderabrirsepaso.

Lasblindadasaportanalgodeseguridad,perosunombreesengañosopuesnogarantizanunaseguridadtotal.Probablementenosoportaseelintentodeaperturadeunprofesionalenrobos.

Las acorazadas suelen ser de nivel 4-5 de seguridad y, o bien abrirlollevamás de una hora, o directamente no se pueden abrir y se acaba antesderribandolapared.NosésirecuerdasenlasnoticiasunaemboscadaqueibaatenderlapolicíaaunosterroristasenFrancia:Teníanintencióndereventarla puerta y pillarles a todos por sorpresa. Pero la puerta era acorazada ytardaronmásdeunahora en entrar.Es decir, incluso la policía tiene seriosproblemascontraestasmedidasdeseguridad(imaginadunosladronesalusooinclusoladronesprofesionales).

Pero tampoco quiero entrar demasiado a fondo en la materia, primeroporque no soy experto y segundo porque es algo que mejor cada uno

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investigueporsucuentaenfuncióndelaseguridadquebusque.Enlaceparasabermás:

Https://www.portalcerrajeros.es/diferencias-que-debemos-saber-entre-la-puerta-blindada-y-la-puerta-acorazada/.

SEGURIDADYa que hemos hablado de la seguridad podemos pasar a otros temas

también relacionados con seguridad o acceso. En algunas comunidades devecinos cuentan con cámaras de seguridad y buenos bombines para lascerradurasdelosportales.

Otra forma de seguridad, mantenimiento y limpieza son los famososporterosde toda lavida.Personasqueseencargabandemuchaspequeñastareasdeledificioycuyoempleoestáendesusoycadavezesmenoshabitual.Sibienesinteresantetenerunporteroeneledificio,elquenohayamuchosvecinosimplicaráquesunóminasaldráporunpicoimportantequesesumaráenlosgastosdecomunidad.

Otraformadeestarmásseguroessaberquienllamaatutimbre,poresoalgunas comunidades han puesto videoporteros que permiten ver desde eltelefonillode casa.Aunque sonútiles, yamehe topadoconurbanizacionesquetienenmuymalposicionadalacámaraolacalidadesmuymalayapenassevequiénestáalotrolado.

Algunasviviendastambiénhansustituidolaclásicamirilladelapuertadeentrada por unapequeña cámara con una pantalla al otro lado. De estaformaseguarda laestética tradicionalperoseveconmejorclaridad loquehayalotrolado.

REQUISITOSTodos al comprar nos solemos poner una serie de requisitos: El precio,

quetengatantashabitaciones,queseatalorientación,queestéamenosdeXminutos del trabajo, que tenga ascensor, que tenga terraza…Mi consejo esque estos requisitos los clasifique es imprescindibles y pasables. Losimprescindiblessonaquellosdesumaimportancia,oaquellosqueconsiderasquesonvitalesparatudíaadía.Losotrossonatributosquetegustaríaquetuvieraperonosontannecesarios.

Cadaunotienesuspropiosgustosysuspropiasprioridadesa lahoradeescoger cuales son innegociables. Para algunas personas es vital que tengaascensoryparaotroses irrenunciableuna terrazaparasalira fumar.Haz tu

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propialistadeatributosquevesindispensablesyotrosconlosquetegustaríacontar.

Si encuentras una vivienda que cumpla los requisitos imprescindibles,pero solo el 50-70% de los pasables, quédate con ella. Lamayoría de loscompradoresrenunciaaunosatributosuotrosporquesencillamentenolesdaeldineroparatodoloquelesgustaríatener.

Los aspirantes a propietarios que finalmente se deciden, adquierenviviendasquecumplentrescuartaspartesdeloquebuscan.Asíqueyasabes,siencuentrasalgoquecumpleel70-75%,cómpralo.

No busques «unicornios» inmobiliarios. Todos tenemos enmente comoseríanuestrohogarperfecto,perolarealidaddemercadohacequetengamosquerenunciaraalgunosdelosdetallesqueharíannuestrohogarperfecto.

PISOSDEBANCODeentrada,losbancosnovendendeformadirecta,sinoatravésdesus

comercializadoras como Solvia, Casaktua o Altamira. Estos inmueblessuelen tener condiciones de financiación más favorable, como el poderfinanciaral100%.

Quelocompresnoteimplicanecesariamentetenerquefinanciarloconelbancoqueloembargó.

Recuerda,aunquesetratedeunaobranuevaembargadaalpromotor,nosepagaIVA,seconsideraviviendadesegundamanoysepagaITP.

Anótate estas palabras: CUERPO CIERTO. ¿Qué es eso? Verás, losbancosvenden,comosediríacoloquialmente,«talcualestáycomoloves».Es decir, que te venden el piso en el estado que lo tienen, sin tener quehacerles arreglos ni nada y sin entenderse si luego encuentras másdesperfectosdelosquetedistecuentaenlavisitaypasasteporalto.

Lo cierto es que los pisos de banco suelen estar muy machacados oinclusohansidookupados.Enocasioneslesdanunlavadodecaraparaquecuelecomoqueestánbien,inclusolespintanyadecentan.Perosonpisosconpoco mantenimiento. Además, algunas personas al ser expulsadas por elbanco se dedican a destrozarlo: Puertas rotas, baños sin grifos, faltantuberías,persianasrotas,maderalevantada,calderaextraídaybueno,mepodríaenrollarmásporquehevistodetodo,peronoquierohacerunapartadocon decenas de ejemplos. Si visitas inmuebles de banco, podrás verlo deprimeramano.

Esestepocomantenimientosumadoadestrozoshacequeelpisomerezcamuypocolapena.Ademásalgunosestánofertadosapreciosdeburbuja,

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porladeudaquetodavíapesabasobreellos.Esporestoporquenoesraroverpisos anunciados aldoblede loque realmentevalen.Es ahídondehayquehacerdurasofertas,muyagresivas,inclusodel50%omás.

COMPRARSOBREPLANOElcomprarsobreplanoesmásunaalternativaqueunatributo,perosíde

estospuntosaconsideraralahoradeescoger.Por supuesto cuenta con algunas ventajas, como el precio, ya que

comprar sobre plano puede resultar más barato en relación a uno yaconstruido.Ademásalcomprardelosprimerospodrásescogerlasmejoresorientaciones, los más grandes o las mejores plazas de aparcamiento. Losmásrápidosenvendersesonáticosybajosconjardín.Notienesquepagarlodegolpeperodeberásdejarundepósitoimportanteparateneryaunaviviendareservadaparati.

Porsupuestohayotrosinconvenientes.Comolaposibilidaddequelaobranuncaseacabe.Todavíaen2019tenemosesqueletosdeviviendasalairelibreen varios puntos de España porque nunca se vendieron. Se supone que losdepósitosdereservaquesehacenestángarantizadosporelbancocuandohaces el contrato, pero igualmente podrías perder mucho tiempo y tenerdemasiadosquebraderosdecabeza.

Otrosupuestoquepuedellegaradarseeselquetedenlasllaves,abrestupisitonuevoy…Horror.Notegusta.Noteconvencecomohaquedado,nielcolor,nilascalidades,nilaformaenlaqueentralaluz,nilasvistas…Enresumen,elqueibaasertupisitoidealacabasiendotupesadilla.

También cabe la posibilidad de que seamuchomás ruidoso de lo queimaginasconrespectoacarreteraspróximas,elruidoquehacenlosvecinos,elmotordelascensoro inclusolasaladebombassegúndóndeestésituada.Siempre tienes la opción de venderlo y comprar algo que te guste másviéndoloenpersona,peroenesaoperación,entreimpuestos,pitosyflautas,sepierdemuchotiempoydinero.

Otroescenarioquepodríamaterializarseesqueencuentresotroinmuebleque te guste más o se encaje más a lo que te guste, durante el tiempo deespera, que fácil pueden ser 12 o 18 meses, o más, según el tamaño deledificioyelritmodeconstrucción.Mehellegadoatoparconconstruccionesquelaentregasehacía3añosmástardedelcomienzodelasobras.

Recuerda que si estás viviendo de alquiler, durante todo ese tiempo deespera hasta la entrega de llaves, tendrás que seguir pagando renta. Esto te

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implica un gasto en el que no incurrirías si comprases una vivienda yaconstruída.

Tambiénpuedeocurrirquesealarguelaconstruccióndeledificioy laentregadellavessehagamesesmástardedeloprevisto.Puedescubrirtelasespaldasconcláusulasenelcontratoconlapromotora,paraqueencasoderetrasarse,porcadamesdeesperapaguesmenos.Esoescuestióndesabernegociarloycontandoconqueesténdispuestos.

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Capítulo6:TRUCOSDEAGENTESINMOBILIARIOSYTIPSPARASABERSOBREUNAVIVIENDA

Como en todo gremio, hay cientos de trucos que se van ganando con laexperienciayconelverclientesunayotravez.Tevoyacontaralgunosparaquesepasidentificarlossitetocan.

Loprimerodetododebessaberquelasagenciasinmobiliariascobranalapartevendedora,perotambiénenocasioneslohacenconlapartecompradora.Sialavendedoralecobranun5%+IVA,alacompradoraiguallecobranun1-2%+IVA.

Enlaagenciaenlaqueyotrabajabanosecobrabaalapartecompradora,soloalavendedora.¿Quéqueríadeciresto?Quemiclienterealeralapartevendedora, porque eran quienes me pagaban, a quienes tenía que dejarsatisfechosrealmenteeraalosvendedores.Pormuchoqueenlatarjetaponga«asesor inmobiliario», el tipo que te enseña el piso no deja de ser uncomercialquetienequevender,noasesorarteenloqueesmejorparati.

Ten en cuenta que el agente comercial te venderá lo que tiene en sucartera,porelloteintentarávenderloquetengaamanoysinotieneloquebuscas,teintentaráembaucarparaquetegusteloquetiene.¿Québuscassolo2habitaciones?Nohombre,mejorcompra3queyaverásquebientevieneenelfuturo.

Por supuesto los agentes inmobiliarios saben cuando una vivienda estápasadadeprecioperoloocultarántodoloquepuedan.Ademásbuscanquelacompra sea emocional, y no racional porque la psicología delmarketing hademostradoquenosdejamosllevarmuchomáspor loemocionalquepor loracional. Una compra tan importante no se puede tomar por cuestionesmeramenteemocionalesdequeunpisonoshayaencantado.

Otradelasestrategiasdelasagenciasinmobiliariaseslapresentacióndela vivienda antes de que la visites incluso. En los anuncios de los portalesinmobiliarios,sabenqueloscompradoresprestanun60%delaatenciónala

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fotografía, un 20 % a la descripción y un 20 % al número de favoritos yvisitasquehayatenidoelanuncio.Esporesto,porloquesiesbuenaagencia,haráunreportajefotográficoexcelente.

Es habitual la vieja frase de «hay otras familias interesadas». Es untanto obvio que no tienemucho de cierto, pero llama ameter prisa y a lacompraimpulsivapormiedoaquedarsefuera.Estaestantotípicaporagentesinmobiliarioscomoporparticularesyuntantodesgastadaademásdeabsurda.¿Paraquémevasadecirquehayotraspersonasinteresadasqueyalespuedesvenderaellos?Sia ti loque te interesaescerrar laoperación,da igualqueseaconmigooqueselovendasaotros.

«Si no compráis ahora será más caro en el futuro». Es otro viejoargumentoquetodavíavienedelostiemposdeburbujaydelaviejafrasede«laviviendanuncabaja».Esimportantenocaerenesteclásicoyyaveremosmásadelantecómosabermássobrelaverdaderaevolucióndelprecio.

AlgomaravillosodelosagentesinmobiliariosesqueparaellosSIEMPREes buen momento para comprar vivienda. Si la vivienda está bajandoenhorabuena;Vasacomprarbarato,asíquecompraahoraantesdequesuba.Silaviviendaestásubiendo,enhorabuenatambién,porquetupisovaldrámásenelfuturo.¿Loves?Siempreesbuenmomento.

Noobstante,algoquemegustaríacomentaresquehayquieneshablandelaviviendacomodelasacciones.Lafrase«esbuenmomentoparacomprar»debesconjugarlaconsiesbuenmomentoparati.Inclusosilaviviendavaasubirrápidamente,antesdecomprarpormiedoalasubida,debesestarsegurode que es buenmomento para ti, tanto a nivel personal, familiar, labora yeconómico.Denada sirvequecompresbarato sidespuésvasaestar conelaguaalcuellocadavezquehayaquepagarlacuotahipotecaria.

Otramuyhabitualsimilaralade«haymásgenteinteresada»esladeque«tienenotravisita».Puedeserperfectamentecierto,peronosiempre loes.He visto a agentes inmobiliarios esperando en el portal tras una visita.Esperando a familias que sabían que jamás llegarían o diciendo que justoanteshantenidootravisitacuandoereselprimeroquepasaporahí.

También seda entreparticulares, que justoquehas terminadoconellosllegaotra familia súperinteresadapor elpiso. ¿Soncompradores reales?Nosiempre,bien pueden ser familiares o amigos haciéndoles un favor queestán fingiendo ser compradores para pincharte el culo y que piques. Lapicarescaespañolanotienelímites.

Otradelashabitualesesmentirsobreeltiempoquellevaalaventa.Esharto habitual ver anuncios que desaparecen de un portal inmobiliario pero

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oh,dosdíasdespuésaparecendenuevoyclaro,aparecencomonovedad.Deestaformanosevecuántotiempollevanrealmentealaventa.

Pero por poner el caso del idealista o fotocasa… ¿Nos dicen cuántotiempo llevan a la venta esos pisos? No. ¿Podemos saberlo? Bueno, noexactamente, pero símás omenos saber si son recientes o no.Apunta estetrucoporquetepuedeserdemuchaayuda.

Elportalidealistaotorgaunnúmerodeserieacadaanuncio.Esdecir,laURLdeunanuncio,llevaalfinalentrebarras,uncódigonuméricoqueesel indicadordelorden.Seasignanautomáticamenteyesel trucoparaversisonrecientesono.

He puesto un ejemplo demi queridoSantander, en concreto de la zonaacaudalada, el Sardinero, y a fecha de noviembre de 2019. Al ordenar porrecientes,podemosvercomoprimerpisoquevemostieneestaprimeraURL:

Https://www.idealista.com/inmueble/87592232/.Perosinembargo,enlaúltimapágina,alfinaldetodo,elúltimopisotiene

estaotraURL:Https://www.idealista.com/inmueble/468491/.Como ves, el primer código es un número muchísimo mayor que el

segundo,porquesucódigonuméricosegenerómuchomástarde.SabeDiosdecuandoeselprimeranuncio,perojuraríaquellevacolgadovariosaños.

Sitelopreguntas:No,nohay87millonesdepisosenelsardinero.EsoscódigosincluyentodoentodaEspaña.Venta,alquiler,pisos,edificios,naves,garajes,locales…

Esto nos permite saber si un anuncio es más reciente que otro, y siapuntamos fechas y códigos recientes, podremos ir teniendo una idea de laantigüedad de la que estamos hablando. Ahí ya depende de cuántoseguimiento hagas.Hay quienes entran todos los días, y hay quienes 1 unavezalasemanaolaquincena.

Algunos anunciantes tienen fotos colgadas donde se indica la fecha, ypuedeinclusoversedesdequemomentoteníanintencióndeponeralaventaelinmueble.Teencontraráscasosdepisosquellevanunpuñadodeaños.

Tambiénotraformadesabermássobreeltiempoquepuedellevarunpisoalaventa,esquemuchagenteselodejaavariasinmobiliariasalavezalolargo de diferentes fechas. De esta forma puedes ver incluso el anunciooriginaldelpropietarioconelprecioqueinicialmentesemarcaba.Perocomohemos comentado,esnormalqueborrenanuncios y los vuelvana subirparaocultarestaspistas.Deestaformatambiénconsiguenqueaparezcaenlasnovedadesqueseenvíanporcorreo.

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Sitienesactivadasestasnotificacionesdelosportalesonlinenotelimitessolo a eso. Es muy común que se añadan anuncios con datos malindicados.Pisosubicadosenzonasincorrectas,noindicarquetieneascensor,el número de habitaciones.En ocasiones son errores deliberados y en otrassimplemente meteduras de pata. Es más habitual en propietarios que eninmobiliarias,perosíqueessumamentecomúnesenpisosdebanco.

Como apunte:Un inmuebleque llevemásde 2meses en elmercadoinmobiliario y no se haya vendido todavía, es bastanteposible que estépasadodeprecio,noseadeltodoconvenienteoambas.Segúnsielcicloesalcistaobajista.Enperiodoscomoeldelaburbuja,lospisossevendíanen2semanas.Entiemposde2008y2009esacifrasemultiplicópor10demedia.

Yaennoviembrehemosvistoendiariosdigitales:artículoscomo«Cuestavendercasa:portalesyagenciasrecogenlosprimerosajustesdeprecios»,asíquepodemoshablardeunclarocambiodetendenciadesdemediadosofinalesde2019.

Volviendoalostécnicasdelasagenciasinmobiliarias,eshabitualverenlosanunciospuestosporagenciasunintentodemarketingmuyburdo,pornodecir otra cosa, que es el de poner en letras grandes la palabraOPORTUNIDADo en su defectoOCASIÓN. Son una especie de palabrasmágicasqueanimanencarecidamenteanoperdereltren.Lohabitualesqueinclusopisosqueaparecencondescuentosenestosanunciossiguenpasadosdeprecioconrespectoalpreciodemercado.

Loqueestodavíamássangranteesquealgunosagentescomercialesnosabenniaquépreciooquéevolucióndepreciotienenlosinmueblesquemanejan.Insituvicomouncomercial,deunaagenciasupuestamentemuyprofesional,me enseñaba un piso sin conocer su evolución en el precio detodoeltiempoquellevabaanunciado.Yoyalehabíaechadoelojoytrasunpoco de seguimiento sabía perfectamente qué precio había tenido semanasatrás. El agente incluso lo negaba hasta que lo comprobó. Por supuesto notodosloscomercialestienenlamismaprofesionalidad.

Noolvidesquetodoslosquetrabajanacomisiónsiempretevanameterprisa una forma u otra. Que si tiene muchas visitas, que si es un pisoexcepcional,quesiestaesunaoportunidadúnica,quenotelopiensesaversialguiensetevaaadelantar…Nunca,nunca,nunca,compresconprisa.

Desafortunadamentesiemprehaygentechapuceraypocoprofesionalalahoradeenseñarpisos,asíqueyapuedestenerencuentaestostipsdecaraalanegociaciónylasestrategias.Enelpróximocapítuloveremosconmáscalmaotrostrucosdebuenobservador.

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Capítulo7:ESTRATEGIASDECARAALACOMPRAYLA

NEGOCIACIÓN

Lanegociacióndelaviviendaeslaquizáslapartemáscomplicadadellevaracabo,porqueparacomprarabuenprecionecesitarásdotesdenegociación,capacidaddeconvicciónyargumentación,yaquetienesquerazonarmuybienporqueleofertasXcantidadalapartevendedora.

Desafortunadamentedarás con todo tipo de propietarios, desde gentequesiguecreyendoquesupisovaleloquevalióentiemposdeburbujahastagente desesperada por vender y deseando largar el inmueble por elmotivoquesea(bienpuedesereconómico,familiar…Cualquiercosa).

Miconsejoesvisitaralmenosdosveceselmismoinmuebleantesdecomprarloyaserposibleunaduranteundíaluminosoyotraconundíamásnublado o lluvioso, así sabrás con qué luz contarás según el estadoatmosférico.

Muyrecomendableentuvisitanodarseñalesdequeteencanteelpiso,aunquesealomásidealquehayasvistohastalafecha,porqueentoncesserálapartevendedoraquien tenga la sarténpor elmango.Ademásen tuvisitafíjatebienentodotipodedetallesquepuedasusarentuargumentación:Ruidos, olores, pequeños desperfectos, humedades, pequeñas grietas,persianas que bajan mal, columnas en sitios inadecuados. Pon tus sentidoscomosifuerasunaantenahumanaderecogerexcusas.

Parapoderhacerunavisitaenlaqueestésconcentradorealmenteynadapuedadistraerte,muyaconsejablehacer lavisitasinniñosniancianos (oinclusomascotas,quehayquienllevaalperroaverelpiso).Unniñoqueestécorreteandodeunladoaotroytengasqueestardiciéndolequenocorraonotoque cosas, significará perderte detalles que podrían ser fundamentales. Siquieresversiatushijosoabueloslesgustaríaesepisoesmejordejarloparaunasegundavisita.

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Porsupuestotampocohagaslavisitaenundíaquetengasprisani tehagas una maratón de ver pisos. El ir corriendo y a salto de mata podríaderivarennofijarteendetalles.Aunqueesbuenoaprovecharundíalibreparaver varios pisos y luego comparar, no recomiendo ir a la carrera porquetendrásque irpitandodeunsitioaotro,y siquierespararteaveralgocondetalletalvezlasprisastelimiten.Noaconsejovisitarmásde3inmueblesen el mismo día salvo que estén en el mismo edificio o edificios muypróximos.

Algo queme damucha rabia del sector es que la gente que vende suspropiedades leañadeunvaloremocionala lavivienda:«Fueelprimerpisoquemecompré»,«Tengomuchosrecuerdos»,«Eraelpisodemisabuelos»yun largoetcéterade frasesque ledanvalor emocionalyaquecadapersonatieneunvínculoconesosladrillos.

¿Qué ocurre? Que el valor emocional no vale nada en términos devalordemercado.Es algoque cuestamucho sacar de la cabeza a algunaspersonas y es lo que hay que saber desmontar con cierto talante y buenosargumentos,porque túnovasapagarunextraporqueahí sehicierancenasfamiliares en navidad o incluso ahí se diera a luz a un pariente de losvendedores.

Algovitalparanegociarunaviviendaessaberelmotivodeventa.Sialgote da mucha ventaja es tener cuanta más información, mejor, porque máspodrásargumentarentufavor.Poresoelmotivoporelquequieranliquidarlapropiedadesde suma importancia. ¿Vendenporque sevanavivir aotrositio? ¿Venden por deudas? ¿Venden porque el piso tiene un vecindariohorribleyquierenhuir?¿Vendenporquetienenpocashabitacionesyalnacerelniñonecesitanmásespacio?

Haypropietariosquejamássueltanprenda,nuncadicenelmotivodelaventa,yesquesabenquesilodicenselespuedeapretarybien.Unvendedorque las deudas se estén cebando con él quiere soltar el piso corriendoperotampocopuededarimagendedesesperadoporquelomalvenderá.

Recuerda que para comprar una propiedad hay que poner a todos lospropietariosdeacuerdoypuededarseelsupuestodequenotodosvendanpor elmismomotivo y puede que no todos tengan lamisma necesidad decash.

En caso de que lo venda una agencia, intenta averiguar si esa agenciatrabajaconexclusividadono.Tenencuentaquealgunasagenciasfirmanuncontratoconlosvendedores,deformaquesiestosvendenel inmuebleaun

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particularduranteuntiempodeterminado.Laagenciacobraigual.Perootrasagenciasnotienenexclusividad.

Si no tienen exclusividad,mi consejo es quebusques ese inmueble, verdóndeestáubicado,buscarloycontactardirectamenteconlospropietariosynegociar con ellos, porque si se lo compras tú directamente tienes laposibilidadderebajadeprecio,porqueseahorranlacomisióndelaagencia.Hacerunpocodetrabajodeinvestigaciónpuedeayudarteenelpreciofinal.

DETECTARALVENDORCONURGENCIASi bien algunos propietarios no dan pistas por el motivo de venta, tú

mismo puedes darte cuenta si eres buen observador, porque hay signosdelatadores.

Elviejoejemplodelascamas.Sivesliteras,ocamasenestanciascomoelsalón,cunasenelcuartodelospadres…Eselclásicoejemplode:Haymáspequesynecesitamosmásespacio.Esafamilianecesitavendermásprontoomástemprano.

Otroviejoejemploeselderepetirunatributounayotravez.Imaginaque te dice constantemente «que hay muy buen vecindario» o similares.Puedeimplicarquesabequeelbarriotieneohatenidomalafamaporalgúnmotivoysiporsiacasohasoídoalgodel temaquieremejorar la impresiónque puedas tener.Muchoojo ahí porque puede que no te interese esa zonaparavivir.

Sirepitetambiénotrasfrasesperomássobreotrosatributoslosmetrosololuminosaqueeslacocinaesporquesabenqueeselúnicopuntofuertedela vivienda y puede que el resto de la casa no sea tan luminoso y busquecorriendo irse a algún sitio conmás luz porque aquello resulte deprimentedespuésdemuchotiempo.

Personasconproblemasdemovilidad.Quizásaquíyaseaalgomásdemalapersona,perohayquienestienenquevenderpormotivosdemovilidadporqueaunquea lomejorelpiso sí tengaascensor, losaccesospor lacalleseanpésimos.Sienlacasahaypersonasmayoresoconalgunadiscapacidadfísicatienenunserioproblema.

También es posible que los pasillos sean demasiado estrechos y seademasiado incómodo para una persona en silla de ruedas. En ese sentidopuedes negociar más en tu favor, pero recuerda que lo mismo que es unimpedimentoparaellos,puedeserloparatialgúndía.

Uncasosimilaralarribacomentadoyquevienprimerapersona,fueunafamiliaquebuscabavenderunpisoqueera5.ºsinascensoryenunazonacon

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bastantes escaleras en las cercanías. El padre de familia había sufrido uninfartoypocomenosquenopodíasalirdecasaporquesubiresasescalerassele hacía imposible. Esa gente necesitaba vender sí o sí, pero claro, esasituación que ellos estaban viviendo te podría llegar a ocurrir algún día oalgúnmiembro de tu unidad familiar. Puede que no un infarto, pero sí unalesiónseriaycrónica,ocualquierotracuestiónmédica.

Situacionesenlasquetúcomocompradortienesmuchomáslasarténporelmango,puedenvolvercomounboomerangenellargoplazo,portanto,piensaseriamentesiesasviviendastepuedeninteresar.

Hay gente que en el precio del anuncio online ya tiene indicado enmayúsculas«PRECIONEGOCIABLE»oqueenpersonatedice«podemosbajar…3000o4000euros».Esagentesabequeelpisoestápasadodeprecioyenlugardebajaresacantidadlarebajabiendeberíaser4o5vecesmayor.Perosueleserelmejorsíntomadequelospropietariossabenqueestánfueradeprecioyquesetienenqueajustaralarealidad.

MERCADOPOLARIZADOYRECESIÓNDE2020Tristemente lasnoticiassobreelmundo inmobiliariosuelendarseen los

medioscomosifueraalgogeneralentodaspartesynosiempreprofundizanenlasComunidadesAutónomas.Estainformaciónesparaanalizarconcalma.

Comohemoscomentadomásarribaelmercadoseencuentrapolarizadoy esto implica que lo que haya pasado o esté pasando en Madrid y/oBarcelona, no es necesariamente lo que está ocurriendo enCastilla yLeón,Asturias,Extremadura,Murciaocualquierotraregióndelapenínsulaodelasislas.

Así que no olvides que tendrás que argumentar bien con la partevendedoraydecirlequesilaviviendaestácaraenunsitioXounsitioY,no implicaque también lo esté en tubarrio.Dejounenlacedel idealistaquetepermiteverunaevolucióndelprecioanunciadodelasviviendas.Ojo,elprecioanunciado,noelrealmentedeventa:

Https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/#precio.

Durantelosúltimosmesessehadadotambiénunescenariodeinversióndelatendencia.Laguerracomercial,larecesión,elBrexit,ladeudapública,elempleo…Todoestoestáafectandoalaeconomíayparecequeelcicloderecuperación se está agotando. Tanto es así que ya se está notando en elladrillo.Tedejoestosenlacesdemediadosyfinalesde2019queteayudarán

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adarargumentossólidospararebajarlasexpectativasdeaquellosquequierenhacersedeoro.

Laspromotorasafrontanlaprimeracaídadepreciosdelaviviendaenlaeraposburbuja:

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/09/13/companias/1568400199_188050.htmlLacaídadeventasdeviviendasumayatresmesesennegativoen2019:

asíseestáenfriandoelmercado:https://www.eldiario.es/economia/compraventa-vivienda-acusada-

negativo-enfriando_0_929507205.html.Cuestavendercasa:portalesyagenciasrecogenlosprimerosajustesde

precios:https://www.elconfidencial.com/amp/vivienda/2019-11-03/rebajas-

vivienda-venta-liquidez-579_2306487/.¿Frenazoinmobiliario?LospreciosdelaviviendaenBarcelonacaenpor

primeravezdesde2013ynoeselúnicolugar:https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2019/09/27/5d8dd0d321efa0192d8b45df.html

ESTRATEGIATRIANGULARUna estrategia a utilizar es la estrategia en la que intervienen tres

compradores, ya sean reales o ficticios. Imagina que tú eres el único quequierescompraroqueverdaderamenteestáinteresadoporunapropiedad.Sidospersonasdeconfianzateayudanpuedeshacerlosiguienteparaconseguirunaventaalprecioquequieres.

Supongamosquevesunpisoquetegustaysabesquepisossimilaressepueden llegar a vender por 150000 euros pero el propietario lo tiene por190000anunciados.Unavezvisiteselinmuebletúleofertas150000€queesloqueconsiderasadecuado.

Vamosaponerporcasoquetedicequeno,queélnovendepormenosdeloquepide.Contéstalequebueno,quevale,peroquesicambiadeideaquetecontacteaversihasencontradoono.

Tras esto, tu primera persona de confianza, un primo por poner unejemplo,debehacerunavisitaydecirlealpropietarioqueleda145000porelpiso.Denuevovolveráadecirqueno,queademásdainclusomenos.Sieslistosehabrápercatadodequelagenteleestáofreciendocifrasrelativamentelejanasaloquelotieneanunciadoperomuyparecidasentreellas.

Yacomoúltimapersonaqueentraenescenaseríatuotrofamiliaroamigode confianza, que tras realizar la visita le indicará que puede darle comomucho155000porquenoconsideraquevalemáselpiso.Sies inteligente

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aceptaráporquesehabrádadocuentadequelagentenoledalaburradaquepide.

Unavezhayaaceptado lapropiedad, antesde iniciarpapeleosydemás,estapersonaquedeformaficticiasehainteresadoporelinmuebleyeslaquemásdineroestabadispuestoadejarse,debellamaralpropietarioydecirlequeyanoestáinteresado,quehaencontradootropisoyamejorpreciotodavíaenlamismazona.

Si el propietarioquiere realmentevenderyno tiene ahí el anuncioparaversialguienpica,loprimeroqueharáserállamarteati,queeraselsegundoquemásofertaba.Puedescomentarlequehabíasvistootropisoquetambiéntegustabamuchoperoquesiaceptatuoferta,teloquedas.

Sinotellamabienpuedesllamarlepasadosunosdíasydecirlequesielpiso todavía sigue a la venta, que tu oferta está en pie. No obstante si lellamas tú puedes perder capacidad de negociación porque pareces másdesesperadoporencontrarvivienda.

Estaestrategianoesválidaconagencias,porqueteindicaránquedejesundepósitode2000o3000euroscomoseñaldereserva.Además,notepasesofertandodemasiadopoco,porquesitealejasmuchodelpreciodemercado,otropotencialcompradorpuedequesíentreguemásdinero.

SEGUNDASVIVIENDASLas segundas viviendas se suelen vender porque el cash hace falta.

Algunos pisos de herencias, la casita del pueblo, el piso en la playa paraveranear…Todoesosevendeenel90%delasocasionesporqueeldinerohace falta o le hace falta a alguno de los propietarios. En otras se trata deespeculadoresquejugaronalcomprarbaratoyvendercaroynosiemprelessalelajugadacomoesperabanoporqueesunaherenciaynosabenmuybienquéhacerconelinmueble.

Cuandoalguienvendeunasegundapropiedadnosiemprepasaporahíconfrecuencia y es ahí cuando puedes utilizar información con la que ellos nocuentanonoestánseguros,desdeelvecindario,latranquilidad,elruido.Lodel vecindario es especialmente efectivo en casas de veraneo porque enveranoelvecindarionoeselmismoqueeninvierno,yaqueunacosasonlosveraneantesyotralospaisanoslocales.

ARGUMENTOSPARAHUNDIRELPRECIOHaypropietariosquesonterriblementecabezones,conesosnomerecela

penaargumentaronegociar,peroconaquellosquesí,puedesoptarpormeter

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milesdeargumentos,quenodejandeserquejasoexcusasparaquetebajeelprecio.Lostemassonvariados.

Vecindario:«Estuve hablando con un vecino de otro bloque y claro, como me

comentabaqueaquíhahabidoproblemasdevecinosy suciedad,puesmedaba un poco de reparo». Tú le sueltas esto a un propietario y aunque seamentiraseleponendecorbata.Pocotardaráenponerseadefensivayadecirqueno,quenoesasí.Peroyaleentraráelmiedoenelcuerpodequesepuedahaber corrido la voz y otras personas puedan tener esa opinión de su piso.Comocomentabapreviamente,ensegundasviviendasesmuyefectivo.

Enciertoscasossequedanmuypillados,porquesabenqueescierto,queelvecindarioestápeor,quehayalgúnvecinomolestoomoroso,ahípuedenintentar decir aquello de «es un caso aislado» o que es menos de lo queparece.Muchoojoentoncesporquepuedequedescubrasunpastelquenoesperabas.

Derramas:Pregúntale por todo tipo de derramas, desde fachada, ascensor,

filtracionesoinclusorellano,loquesea.Enelcasodequenohayatenido,puedesponercomoexcusaquetardeo

temprano te tocaráapoquinar y quepor esoya te lo tienes quepensar unpoco.Enelsupuestodequehayatenidolepuedescomentarquelascalidadessonmalasoqueeledificioesviejo.Sealoquesea,tienesexcusa.

Suelos,azulejado,picaporte,mueblesocuadros:Todo elemento del inmueble que pueda tener un estilooldies puede ser

objetivode«esqueelpisopareceviejo,nosésiesparamí».Eso sí, recuerda que cuando compras un piso, no lo compras por si el

espejo del baño es de los 80 o si elmueble del salón es del cuéntame. Locomprasporelinmuebleensí.Muchospisosdeherenciatodavíaguardanunmontóndeelementosviejos como lámparasantiguaso crucifijos (sí,haygentequevendelospisosylodejacomoestaba,sepuedeverdetodo).Pero lodicho, túno lo compraspor esoy todo ello lopuedes cambiar.Unpisodaungiroradicalporuncambiodemuebles,espejosypicaportes.

También esmuy habitual el gotelé enmuchas viviendas, especialmenteantiguas.Técnicaqueporsupuestoseusabapara«tapar»lasimperfeccionesdelasparedesyquesepusodemodahaceyaunpuñadodeaños.Además,quitarlonoestanbaratoysilointentasquitartúpuedequedarteunachapuza.Esmásfácilponerleunacapadeyesoencimaqueademásteharádeaislante.

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Noobstantelovisualesmuyimportante,ysiledicesquelovescomounpisomuyviejoyquenovaleloquepidenesunargumentoqueseencajamuybiensinderechoaréplica.

Tranquilidadyruido:Hayzonasde laciudadquetienenmuchamásvidayotrasquesonmás

barriosdormitorios.Silazonaesmuytranquila(sincasigenteocomercios)ledicesqueclaro,

inclusosiquiereshacer lacompra, comosi es soloelpan,puesya tehacefaltaelcoche. Inclusoaunquesea justo loquebuscas, tienesunargumentoconqueja.

Siporelcontrarioesunazonaconmáscomerciosymástrasiegodegentetieneslaotraexcusayesquebuscasalgomuchomástranquilo,sinruido,máspausado.

Orientación:SiesNortepuedesdecirqueesmuyfríoypocoluminoso.SiesSur,que

teachicharrarásenverano.SiesorientaciónEste,queclaro, solohay luzporlamañanaysiesOestequejoe,solotienesluzporlatarde.

Enelcasodequeseaunacalleprincipalpuedesdecirlequedaaunacallemuyruidosayenelcasodequedéaunacallemássecundariaqueclaro,noestásenprimera líneaytienemenos«caché».Másde lomismoconpatiosinterioresquepuedensermuyoscuros.

¿Ves?Paratodopuedehaberunaqueja.Edaddelvecindario:En el supuesto de que el barrio cuente con muchas personas mayores,

puedesargumentarquequieresunbarriomásvivo,noalgoqueparezcaungeriátricoalairelibre.

En el caso de que sea un barrio con más niños y familias jóvenes, tuexcusa puede ser que claro, los niños y perros pueden ser muy molestos:Chillan,ladran,lloran,hacenruido…loqueseteocurra.

Númerodevecinos:Enalgunascomunidadesdevecinos,especialmentesegundasviviendas,a

lo mejor la mitad de los inmuebles están vacíos gran parte del año. Ahípuedesargumentarquepareceunedificiosemiabandonado.

Siporelcontrariosonmuchosvecinosyestátodolleno,puedesdecirquecuantosmásvecinos,mayoreslasprobabilidadesderoceyquebuscasalgomásfamiliar.

Piscina:

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SegúnenquéregióndeEspañavivaspuedequelapiscinaseatusalvaciónenverano.Peronoocurreentodaslasprovincias.

Esmuyfácilponerlaexcusadequesonmuchosgastosdecomunidadyquealmismotiempoapenasseusadosotresmesesdecadaaño.Además,sisetratadeunaprovinciaconcosta,notienemuchosentidoquetequieranencarecer un piso por ello cuando ya tienes una playa a 15 minutos encoche.

Además,tambiénpuedesdecirqueclaro,laspiscinassellenandecríosyniñatosyqueesoesruido,molestiasysuciedad.

Siyaestásapuntadoagimnasiopuedesdecirquetúyatienesunapiscinapor la que pagas una cuota y te supone un gasto extra tener otra piscina adisposición.

Transporte:Sitieneslaautovíaounacarreteracercapuedescriticarelhechodeque

esoesmásruidoymáscontaminación.Sinotienecercatransportepuedesquejartedequeclaro, tesuponemás

tiempodedesplazamientoymásgasolinayesoesdinero.Telefonía:Sivivesenunaciudad,dicesquemuycercahayunaantenadetelefoníay

quetienesmiedodequelasondasafectendealgunamanera.Porotrolado,sihay poca cobertura porque estás en zona rural, que no te gusta estarincomunicadoyqueinternetesmuyimportanteparaalguiendelsigloXXI.

Jardín:Sino tiene jardínomuypoco,puedesquejartedequeahínopuedesni

dejaratumascotaparaquepiseelverde.Sitienemuchocespedpuedesdeciresasuperficieimplicamuchasegadorayesotambiénestiempoydinero.

Comoves,sonmuchas lasexcusas,haymás,peroyacadauno lasdebemanejarsegúnsuimaginación.

NEGOCIARCONLOSBANCOSEs curioso ver que mucha gente se centra en negociar con la parte

vendedoraperonoconlosbancos,quetambiénsonparteimportanteyestarásatado con ellos mucho más tiempo del que verás a los propietarios opromotores.

Cuandovayasahablarconbancosrecuerdaquemuchasdesusdecisionesdeconcesiónestáncentralizadasylatomadedecisionesnosiempreestantodel tipo que te atiende en la oficina a hora de conseguir unas mejorescondiciones.Ahíintervienenlosdepartamentosdegestiónderiesgos.

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Noobstantedebestenerencuentaestascuestionesquevoyamencionar,aunqueigualmentedejoenlacesdeinterés.

Primerodetodo,tusingresosyestabilidadcuentan.Serántugranbaza.Por supuesto no es lo mismo ser funcionario que ser autónomo con unnegocioreciénmontado.Ytampocoeslomismotenerunanóminadeunos16000eurosbrutosalaño,quesuperarlos30000€brutosanuales.Nosgustemás omenos, no es lomismo estar en una empresa pequeñita que en unagrande.Porotroladoesbuenoqueencasaentremásdeunanóminayaserposible que de fuentes diferentes, porque el que ambos miembros de laparejatrabajenenunmismositiotienemásriesgooalmenossepercibeconmayorriesgo.

Segundo, recuerda que para tu banco tú no eres un amigo, eres unclienteyportantounnegocio,yentodonegociosebuscarentabilidad,perotambién tranquilidad,elmenor riesgoposible.Sidemuestrasmenosriesgoeres más interesante incluso siendo menos rentable. Pero claro, para esodebesdemostrarquenovasmuypilladoparalahipoteca,quenovasadejarraspadostusahorrosyquenovasairahogadocadames.

Tercero, ve informado, todo lo posible, demuestra que sabesperfectamente cómo funciona una hipoteca, el tin-tae, euribor,amortización,plazos…Todoloquepuedaestarrelacionado.Demuestraquedominaslamateriaencuestión,porquecuantomáspeztevean,máscostarárascarnada.

Cuarto, compara hipotecas y demuestra que puedes encontrar mejorescondicionesenotrobanco.Si llevasmuchoenunaentidadpuedequesepanqueeresunclienteinteresanteamantenereneltiempoyquesigascontentoconellossinsaltaralacompetencia.Dehechoentrelosbancoshayahoraunaguerra por las hipotecas y buscan robarse clientes los unos a los otros deformamásagresiva.

Existen comparadores online de hipotecas como el del idealista. Dejoenlaceporsitefueradeinterés,aunquedenuevo,yomemantengoalmargendequébancorecomendarte,solotedoyherramientasparaquepuedasbuscarinformación pero en ningúnmomento te recomiendo o dejo de recomendarunaentidad:

Https://www.idealista.com/hipotecas/comparador-hipotecas/.Noobstanteexistenmáscomparadoresonline,noquierohacerpublicidad

delidealista.Quinto,lee,leemucho,leecondetallecadacontrato,sitelofacilitanen

elbancotelollevasacasayloleesconcalma,ynotequedescondudas.Eso

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sí, para algunos puede que te tengas que poner las gafas o coger una lupaporquela letraesdiminutayestáapretujadaparaquedémuchamásperezaleerla.

Comoúltimorecordatorio,piensaqueseránmuchosañosconesebanco,y aunque perfectamente puedes cancelar la cuenta e irte a otra entidad(aunqueestoyaesunpocomáslío), laeleccióndebancodebetomarseporotras cuestiones, como comisiones de todo tipo, número y cercanía deoficinas,costedelastarjetas,planesdepensiones,etc…

Dejomásenlacesde interésporsiquieres leerotrosartículossobreestalectura:

Https://www.iahorro.com/ahorro/productos-financieros/al-banco-no-le-cuentes-o-como-negociar-mejor-una-hipoteca.html.

Https://www.economiadigital.es/finanzas-y-macro/como-negociar-la-hipoteca-para-no-pagar-el-doble-por-la-vivienda_180910_102.html.

Https://www.euroresidentes.com/vivienda/hipotecas/negociar_banco.htm.

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Capítulo8:PASOSPARACOMPRAR

Cuando fui agente comercial pude comprobar que había mucha gente quedesconocía los pasos o las fases que se siguen de cara a la compra de uninmueble.Afechadehoysigoviendoamuchaspersonasqueestánpensandoencomprarsuprimerpisoydesconocencómooperanlasinmobiliariasolasconstructoras.

AGENCIASINMOBILIARIASLasagenciasinmobiliariasoperantodasconelmismoesquema:Reserva,

arrasyfinalmenteyateacompañananotaría.Reserva

Cuandohablamosdelasagencias,siyahasdadoconuninmueblequeteinteresa,deberáspasarporlasoficinasdeesainmobiliariaydejarunaseñal,oreserva.Yaseaporquecierrasenprecio(ofertaslamismacantidadqueloqueestáanunciado)oporquehacesunaofertaalabaja,debesdejarundepósitode2000o3000€,dependedecadaagencia.

Con este depósito, se aseguran de que tu oferta es en firme y querealmentevasenserioyasíevitanquepuedasirhaciendomilesdeofertasalabajaencientosdeagenciasaversialgunacuela.

En el que caso de que cierres en precio, el inmueble ya queda comoreservado y deja de recibir visitas. En el supuesto de que hayas hecho unaofertaalabajanoeshastaquelapropiedadaceptelaofertacuandorealmentequedareservadoelpiso.Deestaformadejarecibirvisitasyenelescaparatedelaagenciaponenaquellode«RESERVADO».

Ojo,porquesidecidesecharteparaatrás,pierdesestedinero,nosetedevuelve.Porelcontrariosieslapropiedadquienesrechazanlaofertaqueleshagassetedevolverátodolodepositado.Sisedieraelcasodequecierrasenprecioylospropietariosfinalmentedecidenquenoloquierenvender,segúncomoseaelcontratoconlaagenciapuedequelescobrenotengaelderecho

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decobroporeltrabajorealizado,aunqueigualmentetúrecibirásdevueltaeldinero depositado y los propietarios se meterán en un lío legal con loscomerciales.Arras

Enelcontratodereservaseestipulanlosdíasparairahacerelcontratodearraspenitenciales.Normalmenteson10o15díasnaturales.¿Quéesesodelcontratodearras?¿Yquéesesodepenitenciales?Bien,quenoteasusteesta palabra, pero existe un «castigo» por decirlo de alguna manera paraambaspartes.

El contrato de arras es un contrato privado entre dos partes, en elcaso que nos ocupa es para definir cómo se va a llevar a cabo la visita alnotario.Sepactaunadelantodecantidadcomoenlareserva,quepuedeserunacantidadfijacomo5000o6000euros,aunqueesmáshabitualqueseaunporcentajesobreelprecioacordadodeventa.

Imaginemos que has acordado comprar por 100000 euros, ya hasdepositadoparalareserva2000eurosytepidenel10%paraarras.Enlugardedepositar10000euros,solotendrásqueponer8000porqueyaadelantaste2000€deseñal.

En ese contrato ya se fijan fechas máximas para ir al notario, querecuerda, es ahí cuando el piso realmente es tuyo, no en las arras.Normalmenteseponen60díasporaquellode todoel trámiteconelbanco,queteapruebenhipotecaydemás,perodebidoalúltimocambiolegislativo,para cubrirse en salud para los plazos con el notario, se están firmandomuchosa90días.

¿Recuerdaslapalabra«penitenciales»?Bienpuesatentoaesto,porqueteinteresamucho.Siporelmotivoquefueratúteechasparaatrásonopuedesacudiralanotariaantesdelafechaestipuladatútequedassineldinero.Esdecir, en el caso anterior, te quedarías sin los 10000 euros que ya hasaportado para la operación. Pero si por otro lado, es la propiedad la quedecideecharelfrenoynoacudirantesdeldíaestipulado,sevienepalogordoparaellos,puestedeberándevolverlodepositadomultiplicadopordos,esdecir,deberándarte20000euros.

Nuncahagasuncontratodearrasquesolosetepenalizaatiperonoalapartevendedoraporqueestecontratodebeserunseguroparaambaspartes,yyaalgunavezmehetopadocongentequeleshabíancomentadoparafirmararras pero solo penitencial para la parte compradora. No te interesa esaoperación.

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Como digo, es un contrato privado, y por tanto se puede elaborar deacuerdoaloqueseconsidere,sepuedemodificaryllegaraunacuerdoantesdefirmar,enrelaciónalosdías,ellugardefirma,etc.

En la parte de las hipotecas ya hemos comentado que hay una serie depasosparalaconcesióndelamisma,estoquieredecirquepuedequenotelaconcedan,opuedequelatasaciónnoseafavorable.Encuyocasotendrásqueircorriendoaotrobancoyversiahíteloconceden.

¿Cómo puedes evitar problemas en ese sentido? Existen las llamadasclausulasresolutorias, estoes, clausulasen lasquepuedesevitarperdereldinerotantoenlareservacomoenlasarras.Yahemoscomentadoqueesuncontratoprivadoyportantomodificable,asíquepuedeacordarsequeencasodequenoteconcedanlahipotecapuedasrecuperartodoloaportado,pueslacausadenoacudiralnotarioesque,aunhabiendovoluntad,nosehandadolascondiciones.

Otra cláusula pudiera ser por causas de fuerza mayor, como puede serenfermedad grave o desastre ecológico en la zona donde se tenía previstofirmar.

Aquíejemplosdecontratos,incluyendoarraspenitenciales:Https://www.idealista.com/guias-compra-venta.

NotaríaPorotroladorecuerdalocomentadodelactaquetendrásqueirafirmaral

notario, así que antes de la escrituración deberás ir por notaría debido alcambiolegalquetambiénhapropiciadoquelasarrassefirmenmása90díasquea60díasporaquellodecubrirseensalud.

Eldíaquevayasanotaríaprimerodeberásfirmarlahipotecaantenotario,ahíseteconcederáelcheque(ocheques)parairalasegundafirmanotarialqueesladelatransmisiónpatrimonial.Sesuelehacerenelmismodía,yenocasiones incluso en la misma sala o pasando a una sala contigua dondeestaránesperandolosvendedores.

Antesdehaberhechotodoesto,elnotariohabrápedidounaNotaSimplealregistrodelapropiedad.Ahíelnotarioverácómoestálavivienda,enquésituaciónseencuentra,cuántospropietariosson,lascargasquepuedatener…Esunainformaciónmuyútil.

Túmismo puedes pedir una nota simple en el registro de la propiedad.Para pedir la nota simple te hará falta saber o bien el número de finca, losdatosregistrales,quevienenenlasescrituras.SisabeselnombreexactodelpropietariooDNI/NIF,sepuedeaccederaubicartodassuspropiedadesqueesténanombredeltitularyasípedirlanotasimple.Tambiénpormediodela

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dirección exacta se puede hacer la localización de propiedades y conseguirunanotasimple.Elcosteestáentre3y9euros.

Volviendoaldíaenquepasarásporlanotaría:Porsinolosabes,haydostiposde chequeshabituales.Losnominativos (que indicanelnombrede lapersonaquecobrará)yalportador,aunquealportadorestáendesuso.Puedeque te den dos cheques o más si así lo solicitas. Imagina que la partevendedorasonunhombreyunamujerdivorciados,cadaunoquerrárecibirsuparteensucuentacorriente.

Tambiénesposiblequetedenotrochequequerealmenteesconelquelapartevendedoraanularáloquelepuedaquedardehipoteca.

Aunque el banco te haya dado dinero también te cobrará de tu cuentacorriente aquello que esté estipulado, con un desglose de gastos como lacomisión de apertura o la gestoría. Recuerda que también te quitarán de lacuentalapartedeimpuestosquevayasapagarpueslagestoría llevarátodoesoaHacienda.

Unapuntualización.Nosiempreelbancoteacompañaalafirma.AlgunosbancoscomoING,esposiblequetemandeaticomomandatarioverbaldelbanco,esdecir,quevastúensunombre.Parapoderhacereso,elnotarioquehayasescogidosepondráencontactoconlasedecentraldelbancoquetendráunosnotariosqueloratifiquenymandaránundocumentoqueseráadjuntoeldíadelaescrituración.

Cuando se transmite la vivienda, se haceLIBREDECARGAS, esto esmuy importante, porquede esta formanoquedanadapendiente.Lanotaríavolveráa solicitar elmismodíade la firmaunanota simpleparaconfirmarqueenlosdíasquesehaestadotramitandolaventa,nohayanadapendientesobre ese inmueble y puedas comprar sin que existan deudas pendientes niningúntipodecarga.

Puede darse el caso de que esa casa que quieres comprar te la pongancomoavaljustoantesdehacerlafirma.Enesasituación,elnotarioteavisarádeljardínenelqueteestásmetiendo,porquepuedesaceptarloyasícomprarunaviviendaconcargas,perodebessaberquesiseejecutaunaordensobreeseaval,teembargarántupropiedad,aunqueladeudaporlaqueseresponde,seadeotros.

Ah,ydespuésdetodoestonoolvidespasarporelcensoparainscribirte,en especial si te mudas a otro municipio, pues no podrás votar en lasmunicipalesoinclusoautonómicassivasaotraCCAA.

PARTICULARES

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Enlaventaconparticularesesigual,salvoqueconladiferenciadequenohay reserva con agencia. El contrato de arras es más que recomendable,porquetenerlo«apalabrado»noesqueseaunagranvinculaciónlegalysiselo venden a otro, estarán en su pleno derecho. No obstante esto es máscuestiónjurídica.

Hay particulares que cumplen muy bien con su palabra y otros que siaparecealguienydaunpocomásyapuedesjurarquesevanconellosaunquetúyahasiniciadotrámitesconelbanco.

PROMOTORAYCONSTRUCTORAAunquehepuestoconstructoracreoqueestopuedellevaraerrorporque

la palabramás correcta sería la promotora. Si no sabes la diferencia debessaber que las promotoras son las dueñas de los terrenos y las quepromocionanlasviviendasquesevanalevantar.Estasempresassonlasqueencarganalasconstructoraselmovertierra,ponercimientosymandaralosobrerosacolocarladrillos.

Esosí,constructorasypromotoras,aunquesiendoempresasjurídicamentediferentes, suelen ser parte de unmismo grupo empresarial y al final estáncoordinadasporlasmismasmanos,dehechopuedequesusoficinasesténenel mismo local o edificio. Pero a quien le compras la vivienda de obranuevarealmenteesalapromotora,noalaconstructora.

Encuantoa laspromotoras, al igualquecon las agencias inmobiliarias,deberás demostrar que vas en serio y tendrás que dejar una reserva.Posiblemente más que con una agencia, y según el tipo de inmueble bienpodríanser6000o10000euros.

Cadaconstructoratrabajadeunamanerayconuncondicionadodiferente.Peroesposiblequeteencuentresesteescenario:

Después de hacer reserva tocará pagar arras y además en las arras seacordarápagarmensualmenteunacantidadX,comoporejemplo500euros+ IVA. ¿Por qué es esto? Porque de esta forma hay todavía menosposibilidades de que te eches para atrás por todo el dinero ya entregado.Además,esospagoslesvienenmuybienparaelflujodecajaydeestarformair pagando nóminas sin quedarse sin dinero o tener que depender definanciacióndelbanco(oalmenosnodependertanto).

Luegoyaescuandosepasaalaescrituraciónconelnotarioysepagarálaparterestante,igualqueocurrecuandovasconlainmobiliaria.

Más información:https://elpais.com/economia/2019/02/11/actualidad/1549880598_278719.html.

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Conlaspromotoraspuedeshablarparaquelaconstructoratelahagamása capricho, oque algunosmateriales seandiferentes.Suelendaropciones aescogertantodepintura,suelos,encimerasoinclusolacolocacióndealgunasparedessiemprequenoseanmurosdecarga.

Siestáspensandoennegociarprecioconlapromotora,debessaberquenoempiezan a abrir lamano hasta que ven que tienen el piso parado y no sevende.Antesesraroque lohagansalvoquerealmentenecesiten liquidez,yaseaporlosmovimientosdecajayquelespuedanpillarlosplazosdepagodenóminas,opagoaproveedores.

También puede darse el caso de que quieren poner en marcha otrosproyectos y requieren de liquidez. Ten en cuenta que algunas promotorasformanpartedeungrupomásgrande, y estegestionaotrosnegocios comohotelesocamposdegolf.

Algunaspromotorassivenquenovendenlospisosniensussueñosmáshúmedos,peronorequierenvercomoelpisoquedaquieto,puedenponerenalquilerel inmuebleparaque lesgenere ingresos.Es inclusoposiblequesequeden con los locales comerciales si están bien situados y tienenmuchosmetros,tododependedelaestrategiaempresarial.

Como apuntemuchas promotoras juegan a levantar viviendas y vender,no se quedan con los pisos para alquilarlos porque si luego quierenvenderlos,unpisonuevotienemuchomásvalorqueunoyahasidousadoyquepuedehabersidopococuidadoporinquilinos.Noessuopciónfavorita,peroesmejorquetenerloparado.Paraellosnodejadeserunnegocioyenelmundo empresarial no se pueden tener los activos quietos, deben estargenerandorentabilidad.

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Capítulo9:OPCIÓNACOMPRA

Si pensabas que con las arras había algo de lío para comprar vivienda, siquiereshacerunaopciónacompra,estodavíamáslío.

Hay quienes creen que cuando buscas esta alternativa de compra, túalquilasuntiempoyesotelodescuentanluegoalcomprar,peroesalgomáscomplejo.

Cuandohacesuncontratodealquilerconopciónacompra,noescomouncontrato de alquiler corriente. Tienes que dar una entrada, conocida comoprima, que será según se acuerde. Es similar al contrato de arras, peroacordandoque laparte interesadapodráejecutarsuopciónacomprarenunplazoprevistoenelmomentoquesequiera,puedeserenunaño,dos,cinco…

Como no, el precio de compra ya debe estar acordado al igual que lasmensualidades. Pero a diferencia de lo que mucha gente cree, no sedescuentanel100%delasmensualidades.

Pongamoselsiguienteejemploilustrativo:DospartesacuerdanqueelinmueblesitoenlacalleIlitriquedaarrendado

aSr.Roto (lapartebeneficiariade laopción)demanodePacoViyuela (laparteconcedente)queostentalapropiedad.Viyuelaquierequeencasodequeejecutenlaopcióndecompra,elpreciodeventaserán100000€yelalquilermensualseráunacuotade400euritos.Tendránlaopcióndecompradurante3años.Eldescuentoserádel100%paralasmensualidadesdelprimeraño,del80%paraelsegundoydel50%paraelterceraño.

Todoelloacordadoyfirmadoel31dediciembredelaño2009yentrandoavivireldía2deenerode2010.EsoimplicaráparaSr.Rotodecidequevaapagar10000aViyuelaeldía31yalmismotiempotener30díasparapagarelimpuestodeITP.

Ojo,porquealahoradepagaresteimpuestotocarápagarlodosveces,primeroal firmarelcontratodeopciónacompray luegomás tardecuandocompre. Pero este primer pago de ITP se calcula de la siguiente forma:La

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baseimponibledeberáserelvalormásgrandeentreelpreciodelaprimaoel5%delabaseimponibledelaoperaciónprincipal(elpreciodecompra).

En este caso tendremos el precio de la prima10ky el 5%devalor decomprason5k,asíquetendráquepagarsobreelvalormásgrande,los10k.SielITPesdel6%,porponeruncaso,deberápagar600eurosdeITP.Parapagarmenosdeesteimpuesto,espreferiblequelaprimaestépordebajodel5%delimportedecompra.

Eldía20dediciembrede2010,Rotodecidequelegustaelpiso,lazona,yaestánhechosallugarydecideejecutarsuopciónacompraparaeldía30dediciembre.PorlotantotendráquepagaraViyuelalos100000menoslos10000yaadelantadosmenoslos400×12mensualidades:85200euritosesloqueletendráquepagarSr.RotoaViyuela.

En cambio si el Sr.Roto decide ejecutar su opción de compra el 30 dejuniode2011,habiendopasadoyaañoymedio,tendráquepagarle«solo»los100000menoslos10000menoslos400×12(4800)delprimerañoymenos400×6×80%(1920)delsegundoaño:83280€.

Si el Sr.Roto no ejecuta la opción a compra, habrá perdido los 10000más los 400×36 de las mensualidades (24400 euros). Si Sr. Roto decideejecutarlaopcióndecomprayViyuelaseniega,sehabrámetidoenunbuenlíoporqueletendráquedevolvermuchapastaalSr.Roto.

Eldíaque se formalice la compra,denuevodeberápagar impuestosdetransmisionespatrimoniales,peronosededuciráloyapagadoanteriormente,así que no es una jugada demasiado rentable. Es decir, que si seguimos elejemplodel6%deITP,deberápagar6000eurosperonosedescuentanlos600anteriores.

¿Esinteresante laopciónacompra?Ami juicionodemasiado.Solomepareceinteresanteentiemposenlosqueelpreciodelaviviendasubemucho(yaqueestásfijandoprecioafechadehoyaalgoquedentrode2añospuedeestarmáscaro)yaunquetevasdeduciendopartedeldinero,yahastenidoqueadelantarunmontantesignificativo.Sololoharíaencasodeestarsegurodequerercomprarahí,peroaúnnotenersuficienteahorrado.

Dejoenlaceparaampliarinformación:Http://notarialuisprados.com/algunas-cuestiones-sobre-la-opcion-de-

compra/.

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Capítulo10:CAJÓNDESASTRE

Hay otros temas que me gustaría tratar antes de acabar porque primero,consideroquesoninteresantesaunqueseasoloparaverdepasada,ysegundoalgunaspersonasmehanpedidoqueloincluyeseantesdepublicarlo,asíquedemos un repaso a temas de interés que podrían venirte bien o resultarcuriosos.

VENDERPARACOMPRARCASAYPLAZODERE-INVERSIÓN

Hayquienesvendenlaqueerasuviviendahabitualparatenerunanuevaviviendahabitual.Casoshaymuchos,unejemplodelosmáscomunesesunafamiliaquevendeunpisode2habitacionesparacompraralgocon3omás,poraquellodetenermásespacio.

Antesdesaltaraotraesconvenientetenerfirmadasarrasdetupropiedadenventa,ysipuedes,conunplazode90-120díasparatenermargenparalosplazosdetucompra.Esosí,yaantesdehaberapalabradoyfirmadolaventa,tienes que haber estado semanas o meses buscando y seleccionando losinmueblesqueteinteresanpuespodríaspillartelosdedos.

Si firmasarrasparacomprarantesdehabervendidopodríasencontrartesincompradorparatupropiedadcuandosevayanaacabar losplazosdelasarrasy teverásobligadoamalvender tuantiguaviviendaporque tienesquevenderrápido.Esmejorsaberacienciaciertaaquépreciopodrásvendertu propiedad antes de embarcarte en algo nuevo pues podrías llevarte unfuerte chasco. Además recuerda que existen impuestos y plusvalías porvender.

Sivendesunpisoytienesunagananciapatrimonialporquelovendesmáscaro, Hacienda llamará a tu puerta en la declaración de la renta. Pero ojo,porquelasgananciaspatrimonialesobtenidasenlatransmisióndelaviviendahabitual del contribuyente pueden resultar exentas cuando el importe total

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obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra viviendahabitual o en la rehabilitación de aquella vivienda que vaya a tener talcarácter.

Además, la reinversión del importe obtenido en la enajenación, deberáefectuarsedeunasolavezosucesivamenteenunperiodonosuperioradosaños. Como ves, aunque te puedan crujir por la venta del piso que eraviviendahabitual(sisehavendidoconganancia),biensepuedeamortizar.

Dejoenlacedelapropiaagenciatributaria:Https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Tributacion_de_la_compra_de_la_vivienda/Exencion_por_reinversion_de_la_vivienda_habitual.shtml

CASAYDIVORCIOEste es un tema complicado y tampoco soy experto en materia de

separacióndebienesy legislaciónrelacionadapero tedejoesta informacióndeutilidad.

Lamayoríadelaspersonascompranviviendaenpareja,cosalógicadadoslospreciosyademásdequelamayoríacompraconunaestabilidadlaboralyfamiliar.ElproblemaesqueenEspañacercadel70%delosmatrimoniossedivorciacontodoloqueelloimplica.

Esahícuandoentranunmontóndeproblemasyasumaralalistaestálamíticapreguntade¿quéhacemosconnuestracasa?

En primer lugar el cómo se desarrollen y se solucionen los problemasdependerádelobienomalquehayarotolaparejayporsupuestounarupturapocoamistosacomplicatododesobremanera.Además,elhechodequehayahijosmenorescomplicatodavíamáslasituación,interviniendoeltemadelacustodiacompartidaylasvisitas.

En un divorcio demutuo acuerdo, los cónyuges puede establecer en elconvenio regulador,acuáldeellosvaacorresponderelusode lavivienda.Loidealseríaunacuerdopacíficoperonosiempreesposibleenlapráctica.Dehechosedaelusodepersonasqueinclusodivorciadassiguenviviendoenel mismo piso haciendo vidas independientes hasta encontrar nuevasalternativasquesusbolsillospuedanasumir.

Venderlapropiedadesloqueamuchosselespasaporlacabeza,peronosiempre es fácil, porque hay que ponerse de acuerdo, ya que la propiedaddebe venderse de acuerdo a todas las partes propietarias. Si una parte noquierevender, sumejorexcusaesdeciraquellode«aesteprecionovoyalnotario,queesmalvenderlo».

Sitehapicadolacuriosidad,tedejoestosenlacesparasabermás:

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Https://www.meteteentusasuntos.es/guias/la-vivienda-en-el-divorcio-quien-queda-la-casa.

Https://www.meteteentusasuntos.es/guias/vivienda-en-divorcio-quien-paga-gastos.

Https://www.meteteentusasuntos.es/guias/la-vivienda-en-el-divorcio-que-hacer-con-la-casa.

Entrelasnoticiasmásrelevantesaesterespecto,yadesdeelañopasado,los divorciados con hijos perderán el derecho a la vivienda familiar siconvivenconunanuevapareja.Esdecir,porejemploeresvarón,tuexmujersehaquedadoconlacasayahíconviveconelniño,nopodráentraravivirtambién una nueva pareja de ella. El Tribunal Supremo establece que elinterés del menor no puede «restringir o limitar más derechos de los queampara».Enlacealanoticia:

Https://elpais.com/sociedad/2018/11/23/actualidad/1542979125_062811.html

SUBASTASDEINMUEBLESUnaopciónparacomprarviviendason lassubastasde inmuebles, tienes

tantodelEstadocomodebancos.Peroantesquenadadecirqueestemundilloesmásparagenteentendida

del sector inmobiliario que para gente que compra su primera vivienda.Dehechoestaescasademandadeviviendasensubastaeslaquehacequeexistanliteralmenteprofesionalesdelassubastas,estoes,inversoresquesededicanacomprarmuybarato.Sonlosconocidoscomo«subasteros».

Losquesabendeltemasoncapacesdecomprarmuypordebajodelpreciodemercadocondescuentosinclusodel50y70%.

La gente que compra de esta forma suele tener el cash enmano, no estípico que los subasteros requierande ir al banco a pedir crédito, que se loconcedanydemás.

Lo primero que tienes que saber es que la gente que compra estosinmuebles lo hace sabiendo muy bien lo que compran. Conocen la zona,conocen los inmuebles, saben lo que valen y son expertos en hacervaloracionesdeesospisosinclusosinhaberpuestounpiedentro.

Nopuedehacerofertaselprimeroquepaseyal tuntún.Hacefaltadejarundepósito,ofianza.Segúnel inmuebleseexigirámásomenos,noesunacifraconcreta.

Muchas subastas se hacen por internet, y al igual que ocurre con lassubastas de productos mucho más baratos, como ocurre en Ebay, en los

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últimossegundosselajuegauno,porqueliteralmentelagentemandaofertasinstantesantesdelcierre.

Muy importante: Estos inmuebles han sido embargados, y la gentesuele tomarse la revancha haciendo destrozos en el piso, rompiendopuertas, levantando el suelo, quitando rodapiés, arrancando grifos, tuberías,cables, de todo. Lo mismo que comentábamos en el apartado de pisos debanco.Debessaberquesicomprasasí,tambiénpuedequehayasidoocupadoylosgastosenrehabilitarpuedensalirporunpicodevariosmiles.

SisonembargosdelEstadosepublicanenelBOE,yaquítenéislawebparaverqueseoferta:

https://subastas.boe.es/.Esosí,hayque teneruncertificadode firmadigital.Lasubastadura20

días naturales. Por supuesto se devuelven las fianzas a los que dejarondepósitoperonoconsiguieronganarlapuja.

Comoapunte:Eldeudorpodríallegaraevitarqueseloquitensiconsiguepagarladeuda,intereses,recargarosycostas.

Tampocosoyexpertoensubastasdeinmuebles,sédegentequehaceohahecho dinero con ellas pero como digo es un mundo complicado y norecomiendoadentrarsesalvoquesesepaloquesehaceysetengaeldineroenmano.Dejoestosenlacesporsisequiereaprendermás:

Https://www.trovimap.com/blog/pisos-en-subasta-como-funciona/.Https://blogmapfre.com/inversiones/como-funcionan-las-subastas-de-

pisos/.Https://subastanomics.com/subastas-judiciales-34-nociones-basicas-y-5-

consejos/.

COMPRARTERRENOYLEVANTARLACASALomáshabitual a la horadebuscarvivienda es comprarunpisoouna

casayahechos.Perohaypersonasqueoptanporotravíayesladecomprarunterrenoyhacerlaviviendaasugustoycapricho.

Noesmalaopciónylaverdadesquesíqueseconsigueahorraralgodedineromásenespecialsipartede laconstrucción lahaces túde tumanootienesfamiliarestrabajandoenelsectoryquetehacenprecioamigo.

No obstante me reitero en algo que comenté previamente: Si no esaconsejable comprar viviendas y reformarlas demasiado a capricho, casosimilar ocurre con las viviendas levantadas desde cero, menos aunrecomiendo construir una casa demasiado particular o que se alejedemasiadode losgustosgenerales.Porsupuestocadacuales libredehacer

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con su propiedad lo que le dé la gana, pero si se da el caso de tener quevender o alquilar, costarámuchomás que si se trata de una vivienda queatiendemásagustosmáscomunes.

Lo primero que tenemos que saber es que tenemosdiferentes tipos desuelos: rurales, urbanos, urbanos no consolidados, urbanizables, etc… Esimportantesaberquétipodesuelovamosaadquirirysisepuedeconstruir.

Talveznosepuedalevantarnadaporserunterrenodemasiadoinestableoarenosoosimplementeporcuestiónadministrativa.

Si es un espacio protegido por el motivo que sea, como que afecta alpaisaje,podríasnopodercolocarnielprimerladrilloonolevantarunagranaltura.Consultamuy bien con el ayuntamiento a ver qué se puede y no sepuedehacerahí.

Parasabermásdejoesteenlacedeinterés:Http://www.slowhome.es/comprar-terreno/la-diferencia-suelo-urbano-

urbanizable-no-urbanizable:Https://www.autopromotores.com/autopromocion/tramites-para-construir-

una-casa/.A la hora de diseñar tu vivienda, debes considerar también si va a ser

viviendahabitualo segundaresidencia.Porquenoes lomismo tenerunacasitadefindesemanaquelacasadediario.

Para una vivienda habitual es aconsejable una cocina grande yhabitaciones con buenos metros, además el que esté muy alejada de losgrandesnúcleosurbanosocentrosdetrabajoseráunincordioyungastoencombustible(otracosaesquetequierasalejarmuchodelruidodelaciudadodelacontaminación).

Encambiounaviviendaparafindesemanaoparavacacionespuedeestarmás alejada que tampoco se va a ir con mucha frecuencia y en lashabitacionesconquehayaespacioparaunacamayunarmariopequeñoyaessuficiente.Sisevaautilizarparaeventos familiaresquizáshaganfaltamáshabitacionespequeñasquepocashabitacionesmuygrandes.

Porloquellevovisto,lagentequetienebuenosdinerosparalevantarsuspropiascasas,suelehacerunadistribucióntalqueenlaplantabajaestátodala parte de diario; Varias habitaciones, salón, cocina, etc… Y la parte dearribasedejamásparainvitadosylugardeesparcimiento.Deestaformanosepaseamuchoporlaescalera.Además,enlapartedelsótanosehacenunasala de juegos o incluso un taller para hacer chapuzas o hobbies,manualidades o incluso guardar todo un arsenal de licores y conservaspremium.

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A mi juicio, si tienes espacio, las medidas mínimas que se deberíandedicaraunaviviendalevantadadesdecerodeberíanser:Salónnomenosde25m2, habitaciones de matrimonio unos 20 m2, cocina y habitacionespequeñas15m2,bañosde10m2(conbañeradehidromasajeincluida).

EjemploenCantabria,paraalguienquehacevidaenSantander,laszonasparaconstruirunacasahabitual serían losmunicipiosdeBezana,Camargo,Astillero,PiélagosoSolares,queapenasestána10-15minutosdedistanciaenlazandodesdelaautovía.EjemplosdeviviendadesegundaresidenciaseríamáspropiolazonadeSuances,PedreñaySomo,encasodequetegustelaplaya,oinclusolazonadelaVegadePassieresmásdemontaña.

A modo de consejo, no sitúes la vivienda muy lejos de la carreteraprincipal pero tampoco al lado o te cagarás en el tráfico rodado. Recuerdatambiénquetenerunterrenomola,peronosiempresepuedentenertodoslosanimalesquesequieraporqueexistenormativaalrespecto.Además,sitienesmuchafincaymuchoterrenoconcéspedesposiblequeacabeshartodesegaryterminescomprandounroombaparajardín.

Hacer piscina también es interesante, pero eso subirá el valor de lapropiedadaojosdeHacienday teharánpagarmás.Yyaquehablamosdetributos,cuandotoquepasarapagar,esposiblequequieranquepaguescomosi todoel terreno fueradenaturalezaurbana, cuandono siemprees así.Unterrenosiendodeunamismafinca,partepuedeserruralyparteurbanayurbanizable.MuchoojoconestoporqueHaciendaquerrápillarlomáximoposible.

Dejoenlacedeinterésparasabermás:Https://www.abc.es/economia/inmobiliario/abci-tengo-parcela-y-quiero-

construir-propia-casa-claves-y-recomendaciones-201803280130_noticia.html.

DIVIDIRUNAFINCASedaelcasodepersonasquequierencomprarunaviviendaounterreno

ysedalasituacióndequerealmentesonvariospropietarios,ytodavíaestodode todos, pero lo quieren separar. ¿Qué quiero decir? Imagina que conocesdospersonas,quehanheredadounaviviendafamiliarquerealmentetienedosalturas, y en cada altura, una vivienda. Todo ello es unamisma referenciacatastral,yhanacordadoqueunodeellossequedalaplantabajayelotrolaplantasuperior.Siquierescomprarsoloesapartequequierenvender,debestenerencuentalosiguiente:

Lospropietariosdeberán separar esasdos fincasopartir el inmuebleendos.¿Quépasossedebendar?Puesunoscuantosyademás,llevauntiempo,

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nosehacedeundíaparaotro,porloquelacomprasetepodríaalargarmásdeloprevisto.

Porsupuestotodoestodebepasarpor laadministraciónysedebepedirunaautorizaciónadministrativa.Piensaque,porejemplosiesunpiso,sedeben tener en cuenta una serie de criterios de habitabilidad si se quiereconsiderarvivienda.Almismotiempotambiénsedebetenerautorizacióndelosvecinosde lacomunidadydebenestardeacuerdoalmenos tresquintaspartes, aunque antes ley indicaba unanimidad. En algunos estatutos depropietariosyavienerecogidoynohacefaltavistobueno.

En el caso inicial, es un ejemplo de dos viviendas con entradasindependientes, pero si es una vivienda grande que solo tiene una, a lospropietarioslesharáfaltaunproyectodeobraporqueentreotrascosas,todaviviendadeberátenersuentradaindependienteyportantosenecesitalicenciadeobramayor.

Lo siguiente que tocará será que pasen por notario y de paso por elregistro, ya con la escritura pública. ¿Recuerdas que el Registro no eraobligatorio? Pues bien, si quien vaya a comprar esa propiedad divididanecesita hipoteca, será precisa la inscripción en el registro de la propiedaddivididaoelbanconoiráadelante.Detodosmodos,paraquelospropietariosnometanlapata,esmejorqueacudanaunarquitectoprofesionalcolegiadoparaestascuestiones.

Dejoesteenlacedeinterésporsiquieresaprendermás:Https://www.pisos.com/aldia/7-cuestiones-a-tener-en-cuenta-para-dividir-

una-vivienda-sin-problemas/77696/.

HABILITARLOCALCOMERCIALCOMOVIVIENDA

He dudado de si escribir sobre este tema o no, pero como ya hecomentado las subastas, creo que es interesante tocar esta cuestión. Desdeluego tampoco es habitual entre particulares y es más habitual entreinversoresquebuscanrentasporalquiler.

En la mayoría de las ciudades con cierto tamaño, hay muchos localescomerciales en bajos comerciales, especialmente en los cascos urbanos, elcasco viejo. Pero los modelos de negocio han cambiado y existen muchoslocalesenlosqueyanohayactividad.Muchosinmueblesquehabíantenidozapaterías, peluquerías, pequeñas tiendas de alimentación o talleres, se venvacíosyconlocalesde«sevende»o«sealquila».

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Algunas personas compran estos locales, los reforman y les dan unasegunda vida a modo de viviendas. No es tan sencillo como comprar yreformarunpoco.Sonvarioslospuntosatenerencuenta:

Entreotrascuestiones,sedebetenerunalongitudmínimadefachadade3metros,laalturamínimadelpisoseráde250centímetrosenalmenosel75%de la superficie, el salón debe tener una superficie mínima de 12 metroscuadradosycumplircondicionesdeaccesibilidadyseguridadenmateriadeprevencióndeincencios.

Por otro lado, muchos de estos locales suelen tener una serie deinconvenientesamirarconlupa.Lamayoríadeellosestánaniveldelsuelocontodoloqueelloimplica:Tepodránverdesdeelexteriorsalvoquepongasbuenas cortinas o cristal traslúcido. Tendrás muchomás polvo, y ruido decalle, en especial si es una calle estrecha y pasan coches con frecuencia.También tendráspoca luzsiestáscompletamenterodeadodeedificioso lostienesmuypróximos.

Esmás que recomendable tener una buena puerta de seguridad, porqueestarásaniveldelsueloynohabráotraspuertasdepormedioparadartemástranquilidad.Quedasmuchomás expuesto a grafiteros y posibles destrozosurbanos.

Endefinitiva, es un temaque aunquepuede ser interesante, está bien sisabes cuales pueden ser las consecuencias de vivir en una vivienda de esetipo.Consideroqueesunaalternativamuyinteresanteparadarleunasegundavida a estos inmuebles, más en especial en ciudades con una fuerteconcentracióndepoblacióncomoMadridyBarcelona.

Denuevolorecomiendomásainversoresquesepancomprarestoslocalesabuenprecioporqueentregastosyreformasesmuchoeldineroquesedeja.De hecho algunos inversores los enfocan a pisos para AirBnb porque lanormativa impuesta en algunos lugares hace referente a tener una entradaindependientedeladelrestodevecinos:

Https://www.certicalia.com/blog/como-convertir-local-en-vivienda.Https://www.20minutos.es/noticia/3610341/0/requisitos-transformar-

local-vivienda-cedula-habitabilidad/.Https://www.tinsa.es/blog/rehabilitacion/local-comercial-en-vivienda-

loft/.

NUDAPROPIEDADTambién he dudado sobre si tocar este tema porque, de Nuevo, es una

alternative más orientada a inversores, no obstante explicar este tema es

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interesanteparaaclararconceptosinmobiliarios,queaunquenosetocantodoslosdías,seguroquetesuenan.

Cuandocomprasunapropiedad,obtieneselllamadoPlenoDominio.PeroelplenodominiosedivideenNudaPropiedadyUsufructo.Seguroquelapalabrausufructolahasvistoantes.Elusufructoeselderechoausoydisfrutedeunapropiedad.

Cuando compras teniendo la nuda propiedad pero no el usufructo, esapropiedadestuyaperonopuedesdisfrutarlatodavía.

Existencompradoresqueloquequierenescomprarbarato,yqueloquebuscannoeshacerusopersonaldelaviviendaenelcortoplazo,oquesuideaesutilizarloparaalquilarpasadosunosaños.

¿Cómopuedenhaceresto?En lamayoríade lasocasionescomprandoauna persona mayor que tenga una propiedad pero necesite o quiera dineroparapasarsusúltimosdías.Haypersonasmayoresqueno tienenhijosperoapenascuentanconunaescuetapensiónyademássuúnicopatrimonioessuvivienda.Estaspersonasnopuedenvendersuviviendaparatenermásdinerolíquidoporquesencillamentesequedaríansinunlugardondevivir.

Conestafórmula,unapersonaconpatrimonio,perosinliquidez,puedeseguir viviendo en su hogar pero tener más dinero líquido, aunque lapropiedadyapasa amanosdel comprador, noobstantenopodrádisfrutarlahastamástarde.

En lamayoría de ocasiones el usufructo pasa a la propiedad pormortiscausa,perosepuedefirmarporotrascausas,segúnloacordado.

Paraaclararestacuestión:Elnudopropietarioeselpropietariolegítimo,pero no tiene el uso y disfrute de la vivienda, se puede decir que no esposeedor.Nopodráhacerusodelamismahastaquefinaliceelusufructoporla causa acordada.No puede alquilar esa vivienda, pero si puede vender lanudapropiedadauntercero.

Por otro lado, el usufructuario, tiene el uso y disfrute de la vivienda,peronoeselpropietario,sinoelposeedorypuededisfrutardesuhogarsinquenadieseinterponga.Dehechotambiénpuedealquilarlooinclusovenderelusufructoauntercero.

Como ves, la fórmula es relativamente compleja e intervienen términosqueparalamayoríadelaspersonassonmásunquebraderodecabezaqueunafórmulahabitacional.Si bien lo considerounaherramientamuybuenaparapersonassin liquidezperoconunpatrimonioenformade ladrillos, tambiénopino que solo es interesante para personas con unas determinadas

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situacionespersonalesypatrimoniales,tantopartecompradoracomopartevendedora.

Los inversores que optan por esta vía pueden llegar a comprar con un50%dedescuentoestaspropiedades,aunqueclarocuentanconlaincógnitadequenosabencuándotendránelusufructo.

Elusufructoylanudapropiedadtienenunavaloraciónyparaelloexistenfórmulasparacalcularlo.Dejoenlaceparasabermás:

Https://cincodias.elpais.com/cincodias/2017/05/25/abante_asesores/1495698660_149569.htmlEn cuanto a los gastos, se debe tener en cuenta que el usufructuario se

harácargodelosgastosdelavivienda,peroelnudopropietariopagaráelIBIylascuotasdelacomunidad.

Parasabermásdejoestosenlacesdeinterés:Https://grupoinmobilia.com/nuda-propiedad/.Https://vbbabogados.com/que-es-la-nuda-propiedad/.Https://www.conceptosjuridicos.com/nuda-propiedad/.

AYUDASESTATALESPORCOMPRARPISOSegún se calcula,un tercio de la gente que podría acceder a ayudas

sociales no lo hace por simple desconocimiento. Es por ello por lo que teanimoainformartesobreestetipodeayudas.

Esposibleque todavíano lohayas leídoperoexiste elPlanEstataldeVivienda2018-2021, aunquees estatal, esgestionadopor lasComunidadesAutónomas. Deberás ir a tu consejería o departamento de vivienda de tuComunidad. Eso sí, no todo el mundo tiene acceso por sus condicionespersonalesopatrimoniales,peropuedequeoptesaeste tipodeayudasynisiquieralosepas.

Sí, lo sé, todo el tema burocrático puede ser un aburrimiento y puedesacabar harto de hacer papeleos. Peromás vale invertir unos minutos eninformarse, que ya que pagamos impuestos, que menos que saber a quétenemosderecho.Tienesmásinformaciónenesteenlaceoficialdelgobierno.Enelprogramadeayudasalaviviendaencontrarástodalainformación:

Https://www.fomento.gob.es/vivienda#Plan_Estatal_de_Vivienda_2018-2021.

Ahíencontrarás todotipodeayudas, incluyendoa lacompra,alquiler,oincluso rehabilitacióndeviviendas.Tambiénotros puntos comoel primero,quetratadelpagodelosinteresesdelospréstamossolicitadosparalacompradedeterminadasVPO.

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Tambiénhayfomentodelaviviendaparapersonasmayoresde65añoscon un límite de patrimonio e ingresos y sin vivienda propia. Además depersonascondiscapacidadesreconocidas.

Como estamos hablando de la compra, debes saber que entre las másinteresantes está el apartado número 7 del programa. Podrás conseguir unaayuda si compras en unmunicipio demenos de 5000 habitantes y tienesmenosde35años enelmomentodesolicitar laayuda.Comoapunte,debesertuviviendahabitualypermanentedurante5años.

Los ingresos no pueden ser 3 veces superiores al IPREM (IndicadorPúblico de Renta de Efectos Múltiples), que en 2019 es de 537,84 eurosmensuales.Portantonosepuedetenerunanóminasuperiora19362,24eurosanuales. Para familias numerosas y personas con discapacidad es comomáximo4vecesel IPREMyparafamiliasnumerosasespecialesypersonascondeterminadosgradosdediscapacidadunmáximo5veces.

Ojo,lacuantíamáximadeayudaseráde10800eurosyelinmueblenopuedesuperarlos100000euroscomopreciodeadquisición.

OKUPASUntemorhabitualentrepropietarioseseldelosokupas.Esassimpáticas

personasquesemetenentupropiedadylaleyhastalesampara.Muchosdeellos están sumamente bien informados de cómo es la legislación y decómoprocederparaquenoselespuedaechar,oalmenosnotanrápido.EstohallevadoamásdeunoarecurriraempresascomoDesokupa,famosaporsuparticular forma de trabajar; Hecha la ley, hecha la trampa. Eso sí, no sonserviciosbaratos.

Pero si quieres saber si la ley está de tu parte o no, hubo un cambiolegislativo en 2018 (Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de laLey1/2000,de7deenero,deEnjuiciamientoCivil)porelqueseagilizabaelpoderecharaquienhayainvadidotuvivienda.

Lanuevaleyagilizadeformaqueseestableceunplazoaproximadode30días pero también depende de la carga de trabajo que tenga el juzgado ypuede alargasemeses.De hecho hay quienes critican que a pesar de nuevaley,nadieconsigueechara losokupasenmenosdeunmesylohabitualestardarvarios.

Siesciertoquesemitigaelproblema,peronoseresuelve,laleyesmuylaxa, de hecho se aplica para viviendas, pero no para locales, trasteros onegocios. Tal es el problema que existen mafias que se dedican a hacer

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negocio ayudando a otros a ocupar viviendas y hasta hay un manual delokupa.Paramásinfo:

Https://st3.idealista.com/news/archivos/2017-03/manual_de_okupacion.pdf.

Segúneltipodesegurodehogarquetengaspuedequetecubralosgastosjudicialesquetegenerenestasmolestasvisitasnosolicitadas.

Unbuensistemadealarmaesunbuenescudocontraestoscasos.Aunquehaya ganas, usar la fuerza física para echarlos, puede suponer todavíamásproblemas que dejarlos usurpando tu hogar. No obstante es cierto que losokupassuelenapuntarmásapisosdebancosqueapisosdeparticulares,peroigualmentepuedesencontrartedesagradablessorpresas.

Paramásinfoyporsiyatehastopadoconokupastedejoestosenlaces:Https://ruizegeaabogados.es/ocupacion-ilegal-de-vivienda/tengo-ocupas-

en-mi-casa-que-puedo-hacer/:Https://www.20minutos.es/noticia/3556842/0/asi-funciona-ley-express-

echar-okupas-30-dias/.

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DESPEDIDA

Sihassidocapazdeleertodo,mienhorabuenaporhaberleídomásde31000palabras.

Esciertoque recopilar todaesta informaciónmeha llevadomuchomástiempo de trabajo del que pensaba, además de preparar el documento parasubiralaredderedes,perolohedisfrutadoymehaalegradoponermealdíaconrespectoalanormativadealgunascuestionesapesardehabertenidoqueconsultarconelBOE,Hacienda,Vivienda,elCatastroynotarías.

Si te ha gustado todo lo visto, te animo a dejar una reseña en lasvaloraciones de Amazon y si crees que algo se podría mejorar o ampliarinformación,porfavor,dejanotaparapoderhacerlomejorymáscompletoenedicionesposteriores.

Mehedejadotemaseneltinterocomo,subrogacióndehipoteca,consejospara inversores inmobiliarios, o cómo hacer pequeñas reformas con pocodinero y tener una presentación de primera, pero para ser mi primerapublicacióncreoqueyaesmásquesuficiente.

Denuevomandounagradecimientoatodoslosquemeapoyaronenesto,yenespeciala todoslosshursquemeanimaronasalirdelanonimatoylosmásde170interesadosquehabíaantesdepublicarlo.Sinvosotrosnohabríasidopossible.

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