Equità, catasto e governo del territorio. · Interesse Nazionale) per l’anno 2012. Il progetto “Equità, catasto e governo del territorio” affronta il nodo della fiscalità

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Equità, catasto e governo del territorio.Una proposta metodologica a supporto della PubblicaAmministrazione

Parole chiave: Analisi mercato immobiliare, Sistemi Informativi Territoriali, Riforma delcatasto, Equità fiscale, Interoperabilità, Governo del territorio.

Abstract Il saggio presenta un progetto di ricerca presentato al MIUR (Ministero dell’Istruzionedell’Università e della Ricerca), in risposta al Bando PRIN (Programmi di ricerca scientifica di Rilevante

Interesse Nazionale) per l’anno 2012. Il progetto “Equità, catasto e governo del territorio” affronta il nodo

della fiscalità immobiliare e, in particolare, di come l’equità possa essere garantita in Italia soltanto attraverso

un processo di revisione degli estimi catastali. Nel nostro Paese, infatti, i valori catastali si presentano

completamente sconnessi dai valori di mercato reali dei beni e, quindi, dalle loro caratteristiche e qualità.

Il progetto ha l’obiettivo di definire le linee metodologiche per la revisione dei valori catastali dell’intero

patrimonio nazionale, che rispondano a requisiti di scientificità e che siano nel contempo applicabili.

Considera il momento della stima dei valori come uno specifico passo di una metodologia di più ampio

respiro, che comprende anche il nodo delle infrastrutture tecnologiche e delle banche dati. Concepisce

infatti il catasto, con le sue banche dati, come il cuore di Lis (Land Information System) e considera il

processo di revisione degli estimi anche nella prospettiva di mettere le premesse per un’imposizione

immobiliare più moderna, capace di riconoscere e circoscrivere territorialmente le dinamiche dei valori e,

in particolare, quelle che si manifestano sotto forma di esternalità pecuniarie prodotte da interventi pubblici,

siano essi grandi progetti e/o infrastrutture.

INTRODUZIONEIl progetto presentato in questo saggio vuole essere un esempio di come la ricerca scientificauniversitaria sia sempre meno autoreferenziale e più attenta al mondo esterno. Il progetto “Equità,catasto e governo del territorio” è stato presentato al MIUR (Ministero dell’Istruzione dell’Universitàe della Ricerca), in risposta al Bando PRIN (Programmi di ricerca scientifica di Rilevante InteresseNazionale) per l’anno 2012, con il fine di dare un contributo al tema dell’equità fiscale, uno dei temipiù dibattuti nel nostro Paese. Si ritiene, infatti, che la ricerca scientifica sviluppata in ambito universitario possa costituire un utilesupporto alle politiche del Paese, grazie alla sua capacità di coinvolgere competenze qualificatedifferenziate e per il fatto che le Istituzioni universitarie possono rispondere alle problematiche dellanazione a prescindere dalle contingenze politiche. Attualmente, la fiscalità immobiliare è al centrodelle politiche del governo; è trattata in termini esclusivamente finanziari per rispondere all’obiettivodi contribuire a ripianare il bilancio dello Stato e per aiutare il Paese a superare la crisi economico-

*Rocco Curto**Elena Fregonara

*Direttore del Dipartimento di Architettura e Design - Politecnico di Torino.**Dipartimento di Architettura e Design - Politecnico di Torino.

finanziaria. Il progetto è consapevole del fatto che la questione della fiscalità immobiliare non possaessere seriamente affrontata senza confrontarsi con la questione della riforma del catasto italiano,su cui si discute da più di vent’anni ma che fino a oggi non ha trovato ancora un’adeguata e concretasoluzione.Purtroppo, la fiscalità immobiliare è oggi considerata in termini contingenti e riduttivi rispetto all’IMU,introdotta con la riforma del federalismo fiscale per sostituire la precedente imposta dell’ICI, la cuiabolizione ha del resto già prodotto distorsioni evidenti sia sul piano della finanza locale sia su quellodel consumo di suolo. Il venir meno di ogni forma di imposizioni immobiliari locali ha costretto, infatti,i comuni a fare leva sugli oneri di urbanizzazione per rispondere al mancato prelievo, ha prodottocosì una condizione di sovra offerta del mercato immobiliare (che avrebbe contribuito al suo crollo)e insieme di sovra consumo di suolo. L’IMU avrebbe dovuto rappresentare uno strumento essenzialedel federalismo fiscale. La sua introduzione avrebbe meritato una riflessione più attenta, anche apartire dalla esperienza degli altri Paesi appartenenti all’Unione Europea, avrebbe dovuto essereun’occasione per trattare l’imposizione immobiliare all’interno della fiscalità generale e, soprattutto,per ridefinirla in termini concettuali a partire dal federalismo fiscale in rapporto alla questione dellafinanza locale e alle potenzialità di essere di supporto alle politiche edilizie, territoriali e ambientali.Occorre ricordare che sino al 2006-2007 si è registrata una crescita esponenziale dellecompravendite e dei valori immobiliari unita allo sviluppo dell’attività di edilizia residenziale, grazieall’elevata disponibilità di credito a basso costo. Occorre anche richiamare che i Comuni hannoperseguito politiche di marketing territoriale incentrate sui grandi interventi, spesso sostenuti dafinanziamenti pubblici, in presenza di capacità di assorbimento dei mercati immobiliari non sempreadeguate all’offerta. Nel caso di Torino, ad esempio, il Piano regolatore generale approvato nel 1995,che prevedeva la trasformazione in residenze di una quantità enorme di edifici industriali dismessi,sarebbe stato attuato attraverso i fondi nazionali messi a disposizione con specifici e significativifinanziamenti. L’offerta prodotta sarebbe stata collocata sul mercato immobiliare e avrebbe rigeneratoil segmento delle nuove abitazioni, con un immediato effetto di calmieramento dei prezzi anche inquello dell’usato. E’ tuttavia evidente che l’attuazione del piano regolatore avrebbe prodotto unaumento dell’offerta del mercato residenziale, il cui riflesso si può cogliere oggi nella contrazionedelle compravendite, certamente dovute in gran parte alla crisi economica e al costo del denaro maanche a una condizione di “sovra offerta”.La fiscalità immobiliare dev’essere dunque associata alle politiche edilizie e rapportata alla finanzalocale, assumendo il principio secondo il quale un corretto sviluppo delle città non può che fondarsisu condizioni di equilibrio del mercato immobiliare, nonché su politiche edilizie e territoriali basatesempre più su interventi di retrofit del patrimonio esistente e di rigenerazione urbana sostenibile, piùche sui grandi progetti di espansione che sottraggono suolo. Le politiche fiscali ed edilizie devonoperò porre al centro anche la questione dell’equità e della perequazione come strumenti di equilibriosociale, crescita economica e riqualificazione territoriale e ambientale. Lo sviluppo delle economielocali a scala urbana passa attraverso gli orientamenti delle Pubbliche Amministrazioni non solo sottoforma di politiche anche fiscali, ma anche in termini d’investimenti sull’innovazione di processi e diprodotto. Tutto ciò è del resto in piena sintonia con l’attenzione posta per le “smart cities” e ancor dipiù con il nuovo Framework europeo per la Ricerca e l’Innovazione - “Horizon 2020”(http://ec.europa.eu/research/horizon2020/index_en.cfm). A partire da questa premessa, il progetto presentato al MIUR nasce dalla consapevolezza chel’imposizione immobiliare, qualsiasi ne sia la forma, non possa prescindere dalla revisione dei valoricatastali, pena un ulteriore acuirsi dell’attuale iniquità del sistema italiano, dovuto al fatto che in Italiai valori catastali non presentano alcuna relazione con gli effettivi valori di mercato delle unitàimmobiliari e con le relative caratteristiche, qualità posizionali e tipologico-costruttive. La stessa IMU

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ha del resto messo in luce come la loro rivalutazione generalizzata finisca per acuire l’iniquitàdell’imposizione: riavvicina i valori catastali ai valori di mercato delle proprietà di minore valore, cherappresentano una percentuale del patrimonio assai elevata, mentre lascia comunque un differenzialeancora assai elevato tra i valori di mercato dei beni di maggiore qualità e i relativi valori catastali, conevidenti effetti redistributivi.La questione della revisione dei valori è pertanto quanto mai urgente; non è più rinviabile e deveessere concepita all’interno di un vero e proprio progetto di riforma del catasto, di cui il momentodella stima dei valori ne costituisce una delle fasi, che pur essendo di per se stessa delicata ecomplessa dev’essere collocata all’interno di un quadro metodologico che comprende anche leproblematiche più generali, non ultime quelle connesse alle banche dati e alle infrastrutturetecnologiche. Proprio le banche dati dell’Agenzia del Territorio - incorporata nell’Agenzia delle Entrate(Catasto, Conservatorie dei Registri Immobiliari, OMI) – possono costituire il “cuore” dei LIS (LandInformation Systems), intesi come strumenti di supporto delle politiche di tutela, sviluppo e governodel territorio anche in aderenza alle logiche delle “smart cities”. Il progetto ha pertanto come focus l’individuazione di una metodologia da implementare in fasisuccessive, tale da ridurre progressivamente le differenze tra valori catastali e valori di mercato erendere pertanto possibile un’imposizione immobiliare più equa. A differenza dell’opinione ricorrentesecondo la quale la revisione dei valori richiederebbe molti anni, almeno cinque, il progetto prevedeche la Riforma sia anticipata da provvedimenti a breve termine se non immediati, organici con ilprogetto generale stesso e in grado di riavvicinare i valori catastali ai valori reali di mercato, riducendosensibilmente il grado di iniquità dell’attuale sistema prima che il processo complessivo di revisionepossa essere compiuto.

OBIETTIVI E BACKGROUND SCIENTIFICO Come già anticipato, la fiscalità, regolamentata da opportuni dispositivi fondati su principi di equità,può rappresentare non solo un fondamento della democrazia moderna ma anche un fattore disviluppo, se opportunamente collegata alla finanza locale e alle politiche edilizie e territoriali, tantopiù quando si sia in assenza di politiche e di risorse finanziarie nazionali.Obiettivo del lavoro è fornire un contributo teorico-metodologico volto a riequilibrare alcuni tassellidell’attuale sistema di fiscalità immobiliare, affrontando le complessità legate a una sua concretaattuazione.A oggi, infatti, la discussione è tutta concentrata sull’imposta municipale IMU, mentre pare pocoattenta alla necessità di una revisione degli estimi o, per lo meno, la considera come un problemacomplesso, risolvibile solo in tempi medio-lunghi. Tuttavia, circoscrivendo la riflessione – data la particolare urgenza - alle questioni dell’IMU e dellarevisione degli estimi, fra loro interconnesse, si ritiene che in tempi medio-brevi sia possibile avviareun processo di riforma in grado di avvicinare progressivamente e significativamente i valori imponibilia quelli reali, riducendo così gli attuali elevati margini di iniquità. Il progetto ovviamente nonsottovaluta le complesse implicazioni che si presentano nel momento in cui occorra stimare il valoredi mercato dell’intero patrimonio della Nazione. Si tratta di stimare l’intero patrimonio immobiliare del Paese ossia le unità immobiliari degli 8.100comuni distribuiti sul territorio nazionale. Se consideriamo il solo segmento residenziale, devonoessere sottoposti a revisione i valori catastali di 32.600.000 unità immobiliari, cui si devonoaggiungere quelli delle categorie cosiddette speciali. Il patrimonio immobiliare da stimare non soloè enorme, ma è anche costituito da beni fortemente differenziati per tipologie funzionali, percaratteristiche costruttive, tecnologiche, per qualità storiche, architettoniche, paesaggistiche e,questione assai delicata, per connotazioni geografico-posizionali.

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La complessità del processo è ulteriormente amplificata dal fatto che in Italia il mercato immobiliarepresenta non solo un notevole grado di differenziazione dei beni scambiati in termini oggettivi (ossiadovuto come si è detto alle loro caratteristiche), ma anche sul piano soggettivo e dei valori economici,reddituali, simboli, patrimoniali che i beni immobiliari rappresentano per i compratori. La domanda è,infatti, costituita in gran parte da singoli individui che agiscono secondo campi ordinatori dellepreferenze spesso condizionati da fattori culturali, sociali e psicologici mentre l’offerta a sua voltanon è poi così dissimile dalla domanda stessa, costituita com’è solo in minima parte da imprese esoggetti economici. L’interagire di tutte queste condizioni, da una parte, agisce sul livello di variabilitàdei valori immobiliari rendendolo assai elevato e, dall’altra, produce un effetto di ulterioreamplificazione delle componenti stocastiche di fatto già proprie di tutti i mercati. Il sovrapporsi disignificati e valori d’uso, reddituali, patrimoniali, simbolici e culturali avrebbe cioè un effetto nonsecondario nell’interagire nel meccanismo di formazione dei valori immobiliari.

Esperienze pregresse e modelli per le analisiIl progetto, posto l’obiettivo di prefigurare una concreta proposta metodologica, assume leesperienze fino a oggi maturate in anni di ricerche. In particolare, si ritengono ancora oggi validele sperimentazioni condotte per l’Agenzia del Territorio nel 20031 e, soprattutto, la metodologiadefinita nel 2004 sempre per l’Agenzia del Territorio, in quanto questa già conteneva tutti inecessari presupposti scientifici.2

Nel 2003 su 8 Comuni - Aosta, Bologna, Cagliari, Firenze, Milano, Napoli, Roma e Taranto – sono statisperimentati modelli, forme funzionali e metodi della regressione multipla. I risultati comparativi hannoportato: a considerare positivamente l’uso di procedure statistiche per la selezione dei casi anomali e, inparticolare, del software Progress; a preferire la forma funzionale logaritmica rispetto a quella lineare, ilMetodo Step Wise rispetto a quello Enter; a ritenere l’utilizzo del Prezzo a mq come variabile esplicativaindifferente rispetto al Prezzo totale, le funzioni con costante rispetto a quelle senza; non da ultimo, hannopermesso di riconoscere le potenzialità conseguibili con nuove modalità di misurazione delle variabilicategoriali. Insieme agli esiti positivi, le analisi avevano tuttavia messo in luce alcune criticità, il numerotroppo elevato di variabili esplicative (9-10) e la necessità di operare su campioni di controllo con analisipiù dettagliata dell’errore stocastico per la fase di Model Calibration. La metodologia per la revisione degli estimi, messa a punto successivamente nel 2004, hasuperato queste criticità, da una parte, perfezionando e dettagliando i diversi momenti delprocesso di revisione degli estimi e, dall’altra, introducendo come unità estimativa di riferimentoil fabbricato anziché l’unità immobiliare catastale. Questa intuizione, pienamente rispondente alprincipio dell’ordinarietà (posto alla base della disciplina estimativa) ha permesso di risolveresimultaneamente proprio le difficoltà presenti nelle stime dovute alle specificità intrinseche aimercati immobiliari, tra cui l’eccessiva variabilità dei valori e il troppo elevato livello didifferenziazione dei beni, più volte entrambi richiamati. L’utilizzo di campioni statistici costituiti daunità immobiliari, considerabili ordinarie a livello di fabbricato (per consistenza, per livello di piano,affaccio, etc.), ha consentito, infatti, di individuare funzioni del valore logaritmiche costituite da 3-4 variabili esplicative (rappresentate da microintorno, tipo di fabbricato e stato di conservazione)


1 Cfr. R. Curto, Relazione sulla revisione degli estimi ai fini catastali, Roma, 15 marzo 2003. Le sperimentazioni sono state condottecon la collaborazione del Prof. Franco Pellerey del Politecnico di Torino sulla base dei campioni di dati forniti dalle Agenzie territorialicoinvolte.

2 R. Curto, La metodologia per la revisione degli estimi delle unità immobiliari appartenenti alle categorie Catastali Ordinarie, Roma,15 marzo 2004, pp. 112, dattiloscritto. La metodologia era stata definita anche sulla base delle osservazioni e degli apporti interni al-l’Agenzia del Territorio (Ing. Antonio De Santis, Dott. Ing. Cannafoglia e Dott. Gianni Guerrieri). E’ stata inoltre sperimentata dalle Agenzieterritoriali coinvolte per i casi studio con il coordinamento dell’Ing. Barbarisi.

anziché dalle 9-11 delle precedenti sperimentazioni e di migliorare significativamente il livello diaffidabilità delle stime stesse grazie alla contrazione dell’errore stocastico, ben documentata dalleverifiche condotte sui campioni di controllo. Nella fase di revisione dei valori catastali le funzionidel valore così individuate avrebbero potuto essere applicate alle unità del fabbricato considerabiliordinarie, mentre i valori delle altre avrebbero dovuto essere sottoposti ad aggiustamenti,utilizzando opportuni coefficienti sempre dedotti dal mercato. Sono evidenti i vantaggi chel’assunzione del fabbricato come unità di riferimento per la revisione degli estimi è in grado diprodurre, non solo per quanto riguarda la fase dell’individuazione delle funzioni di valore - basatesu campioni statistici meno numerosi e più omogenei - ma anche e soprattutto per quanto riguardail momento della loro estensione all’intero patrimonio nazionale, considerato che i modelli sibasano nella maggior parte dei casi su 3 variabili esplicative (Microintorno, Tipologia e Stato diconservazione del fabbricato). La dimensione quantitativa è di per se stessa significativa dellasemplificazione del processo di revisione degli estimi se si considera che a fronte di 50.000.000di unità immobiliari catastali si hanno 10.000.000 di fabbricati stimabili sulla base di 3 al massimo4 variabili esplicative.Occorre sottolineare che la metodologia del 2004 è stata strutturata in forma analitica per tuttele fasi del processo di revisione degli estimi: dall’individuazione dei segmenti funzionali e territorialisino alle modalità di scelta dell’approccio del valore (di mercato, reddituale e di costo) e delleprocedure più appropriate sulla base delle specificità dei segmenti funzionali e territoriali, delladinamicità dei mercati e delle condizioni normative ed economico-giuridiche dei beni, andandoben oltre al momento specifico della sperimentazione delle forme funzionali e delle modalità diapplicazione della regressione multipla. La Metodologia si presenta pertanto tuttora valida, datoil suo livello di dettaglio (in particolare per le unità residenziali) e in quanto aveva assunto i dispostidel DPR 138/98 fatti propri nel 2012 dalla Delega al Governo - DDL 15-06-12.3

Sul fronte della modellistica, infine, costituisce un solido background oltre alla letteratura prodottadal gruppo di ricerca anche quella internazionale: da quest’ultima emerge con particolare evidenzaempirica l’importanza della componente spaziale dei prezzi4, che ha portato all’introduzione dimodelli di statistica spaziale nel real estate5 e allo sviluppo di modelli edonici, in grado di includerela componente spaziale attraverso la sub segmentazione del mercato immobiliare in areegeografiche.6 Inoltre, si assumono le sperimentazioni avviate su dati dell’Osservatorio Immobiliare


3 La metodologia definita sulla base delle sperimentazione ha dunque risposto più che positivamente per realtà differenti sulpiano geografico, edilizio e di mercato, tanto più nei casi in cui le microzone catastali rappresentavano effettivi segmenti territorialidel mercato immobiliari. Nei casi in cui questa condizione non veniva soddisfatta, la metodologia presupponeva la loro ridefinizione.Essa si fondava sul presupposto di un catasto basato:- su Sistemi informativi territoriali, sull’interoperabilità e la georeferenziazione;- sui valori di mercato (oltre che sui redditi), condizione indispensabile per un catasto che voglia rispondere al principio dell’equità;

- sul mq come unità di consistenza, per superare l’iniquità dovute all’uso del vano catastale;- sulle Microzone comunali, intese come segmenti territoriali omogenei del mercato immobiliare, al fine di semplificare il processoe in particolare per risolvere il problema del trattamento delle componenti spaziali;

- sulle categorie catastali, in quanto insiemi di beni omogenei sul piano delle funzioni e delle caratteristiche tipologico-costruttiveoltre che su quello del meccanismo di formazione dei prezzi;

- sull’uso di funzioni del valore di tipo stocastico non lineari dedotte dal mass appraisal; - sul fabbricato, al fine di operare secondo il principio dell’ordinarietà e di poter utilizzare campioni di beni il più possibile omogenei,anche affrontando il nodo del trattamento delle variabili categoriali.

4 Cfr. Basu S., Thibodeau T. G. (1998), Analysis of Spatial Autocorrelation in House Prices, Journal of Real Estate Finance andEconomics, 17,1, 61-85.

5 Cfr. Pace R. K., Barry R., Sirmans C. F. (1998), Spatial Statistics and Real Estate, Journal of Real Estate Finance and Economics, 17,1, 5-13.

6 Cfr. Bourassa S. C., Cantoni E., Hoesli M. (2007), Spatial Dependence, Housing Submarkets, and House Prices, Journal of RealEstate Finance and Economics, 35,143-160.

della Città di Torino, rintracciabili in precedenti numeri di questa Rivista. Infine, si recepisce laletteratura fondativa sviluppata a partire da tecniche semiparametriche multivariate e da modelliche utilizzano funzioni regolari di tipo smoother.7

Banche dati, Sistemi Informativi Territoriali, ICTIl progetto dà dunque per acquisita la metodologia scientifica già sperimentata. Ne prevede una suarevisione, elaborazione e sviluppo, alla luce degli avanzamenti conseguiti fino a oggi sul piano estimativoe sul piano delle potenzialità offerte dalle tecnologie inerenti ICT, che hanno già portato a unariorganizzazione e aggiornamento delle stesse banche dati catastali. Inoltre, presuppone la verificaempirica su casi emblematici e rappresentativi del contesto italiano, che non si esaurisce nellasperimentazione dei modelli ma che considera la sperimentazione stessa dei modelli come uno dei passifondamentali del processo di revisione degli estimi in una logica di progressività. Data la dimensionequantitativa, la varietà e complessità delle variabili in gioco (endogene, esogene, osservabili, latenti,quantitative e qualitative) e, in particolare, considerato il peso delle componenti spaziali, la metodologiasi dovrà avvalere di specifiche Infrastrutture di Dati Territoriali, sarà automatizzata, “dinamica” e connessaa uno specifico software accompagnato da opportune linee guida, per ridurre i margini di soggettivitàdei valutatori coinvolti e garantire la maggiore possibile uniformità di stima su tutto il territorio nazionale. I docenti e i ricercatori delle Unità Operative locali coinvolte – Politecnico di Bari, Università degliStudi di Napoli “Federico II”, Politecnico di Torino e Università degli Studi di Trieste - consentono sullabase dei curricula e delle esperienze maturate la stretta integrazione fra diverse componentiscientifiche, economico-estimative, modellistiche, urbanistiche, tecnologiche, geomatiche.8 Da unpunto di vista operativo la proposta metodologica prefigurata per il MIUR si fonda sul coinvolgimentodi un team composto da più gruppi di ricerca appartenenti a istituzioni accademiche universitarieitaliane dislocate in posizioni territoriali diverse – Bari, Napoli, Trieste e Torino -, in grado di coglieree rappresentare le differenti prospettive edilizie, territoriali, geografiche e paesaggistiche, in cui ibeni si collocano, per rispondere all’elevato grado di differenziazione delle stratificazioni edilizie eterritoriali del nostro Paese. Il coinvolgimento di più sedi universitarie, dunque, è utile non solo aintegrare competenze scientifiche diversificate, ma anche a sperimentare su casi studio cheriproducono, se visti nel loro contesto sociale ed economico, mercati sensibilmente diversi per beni,domande, sistemi di prezzi e valori. Partendo da una base di conoscenza matura e dalle esperienze dei componenti del gruppo di ricerca,la proposta tende a una più moderna - almeno per il nostro Paese - concezione di fiscalità e Catasto,aprendosi a nuovi indirizzi di ricerca fra loro interrelati.9 Il Catasto - dei valori e dei redditi - con le suebanche dati di tipo cartografico e alfanumerico dev’essere, come detto, riconsiderato come “il cuore”


7 Si veda, per esempio: Ruppert D., Wand M. P., Carroll R. J. (2003), Semiparametric regressions, Cambridge University Press; BaoH., Wan A. (2004), On the use of spline smoothing in estimating hedonic housing price models: empirical evidence using Hong Kongdata, Real Estate Economics, American Real Estate and Urban Economics Association, 32, 3, 487-507, 09; Brunauer W. A., Lang S.,Wechselberger P., Bienert S. (2010), Additive hedonic regression models with spatial scaling factors: an application for rents in Vi-enna, The Journal of Real Estate Finance and Economics, Dordrecht, Springer,41, 4, 390-411.

8 Compongo il complessivo team di ricerca docenti e ricercatori afferenti alle Università menzionate, in particolare: per il Politec-nico di Torino, Rocco Curto (coordinatore nazionale), con Cristina Coscia, Elena Fregonara, Mario Grosso, Fulvio Rinaudo, PatriziaSemeraro; per il Politecnico di Bari, Pierluigi Morano (coordinatore Unità locale), con Benedetto Manganelli, Carmelo Maria Torre,Francesco Selicato; per l’Università degli Studi di Napoli, Vincenzo Del Giudice (coordinatore Unità locale), con Antonella Batà,Giovanni D’Alfonso, Antonio D’Ambrosio, Fabiana Forte, Roberta Siciliano, Francesca Torrieri; per l’Università degli Studi di Trieste,Paolo Rosato (coordinatore Unità locale).

9 Ci si riferisce al lavoro svolto nell'ambito del DPR 138/98, in particolare per l'individuazione della metodologia e successivadefinizione delle Microzone catastali della città di Torino. Tale lavoro ha portato alla successiva costituzione dell'Osservatorio Im-mobiliare della Città di Torino - OICT (www.oict.polito.it), attivo dal 1999 grazie alla collaborazione del Comune di Torino e dellaCamera di commercio, agricoltura, industria e artigianato di Torino, partner istituzionali del Politecnico. Nell’ambito dell’Osserva-torio sono stati condotti studi e progetti specifici, fra cui – centrali per questo lavoro – due studi sui nodi “Classamento e fiscalitàimmobiliare” e relative “Proposte operative”.

dei Sistemi Informativi Territoriali, in modo tale da supportare una pluralità di attività, quali: - l’amplificazione della conoscenza; - l’applicazione di procedure di analisi statistica avanzata e approcci di data mining;- il monitoraggio dei valori di mercato, in relazione ad interventi edilizi, urbanistici o infrastrutturali, considerando al contempo aspetti energetico-ambientali;

- la semplificazione delle procedure amministrative in ottica d’interoperabilità assumendo la direttivaeuropea INSPIRE (acronimo di INfrastructure for SPatial InfoRmation in Europe) che segna l’istituzionedi un’infrastruttura per l’informazione territoriale nella Comunità europea, in vigore dal 15 maggio 2007(http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/site/it/oj/2007/l_108/l_10820070425it00010014.pdf);

- l’equità alla base delle imposizioni;- le politiche fiscali riconcepite come veri e propri strumenti delle politiche edilizie e territoriali oltreche sociali, in grado però di percepire le esternalità pecuniarie prodotte dagli stessi interventipubblici, progetti e infrastrutture.

Contestualmente al background scientifico della ricerca già delineato, il progetto è particolarmenteattento ai temi dell’interoperabilità e della semplificazione amministrativa, per i quali si assumono leesperienze condotte dal Politecnico di Torino e dalla Città di Torino che sono già state oggetto dicontributi specifici sulla Rivista Territorio Italia, cui si rimanda.10

PROPOSTA METODOLOGICA: POTENZIALITÀ APPLICATIVE E IMPATTI La proposta metodologica considera la riforma come un processo scadenzato in fasi, che potrebbedare evidenti effetti positivi sul piano dell’equità fiscale anche prima dei 5 anni ipotizzati dall’Agenziadelle Entrate. Prevede, infatti, un susseguirsi di step che, di volta in volta implementati, possono sinda subito avviare il processo di un progressivo aggiornamento delle rendite catastali ai valori dimercato delle proprietà immobiliari. In una sorta di fase cosiddetta “zero”, si potrebbero già assumereprimi provvedimenti rivolti ad avere effetti immediati e assolutamente significativi nel ridurre l’iniquitàalla base del divario esistente tra valori di mercato e valori catastali. Occorre in proposito richiamareche, successivamente al DM 338 del 1988, i commi 335 e 336 della Legge n. 311 del 30 dicembre2004 (Legge Finanziaria 2005) hanno consentito operazioni (sia pure parziali) di adeguamento deivalori catastali, che andrebbero valutate nei loro esiti laddove sono stati applicati. La metodologia come primo passo preliminare intende verificare la possibilità di assumere procedureimmediate o in tempi ravvicinati, rivolte a anticipare la revisione dei valori catastali, con il fine disuperare gli effetti più evidenti prodotti sul piano dell’equità dalla rivalutazione indifferenziata del160% dei valori catastali per tutte le proprietà, rivalutazione fatta a prescindere dai valori effettivi edalle caratteristiche posizionali e fisico-edilizie delle unità immobiliari. Tra le attività di revisione eaggiornamento delle banche dati, merita ricordare che l’Agenzia ha provveduto (per gran parte delpatrimonio nazionale) a definire le consistenze delle proprietà in termini di mq. Fatte le opportuneverifiche, si potrebbe ridefinire la rendita catastale in un valore unitario a mq anziché a vano daapplicare alle consistenze delle unità immobiliari ricalcolate in termini di mq. Ciò potrebbe consentire- e non è poco - di eliminare l’effetto distorcente prodotto sui valori dall’assunzione del vano catastale. Oltre a intervenire nel ridurre l’iniquità prodotta dal vano catastale si potrebbe eliminare gran partedi quella determinata dall’utilizzo delle Zone catastali, “essendo stato” l’intero territorio nazionalearticolato in Microzone, intese come segmenti territoriali del mercato immobiliare. Ciò sarebbeimmediatamente possibile nel caso in cui le microzone comunali rispondessero a effettivi segmenti


10 Cfr. C. Coscia (2011), Il progetto “I Vincoli” del Politecnico di Torino. Aspetti di innovazione tecnologica e digitale a supportodel processo di riforma della Pubblica Amministrazione, Territorio Italia, 1. L. Mandrile (2012), Il MUDE Piemonte - modello unicodigitale per l’edilizia: un progetto organizzativo”, Territorio Italia, 2.

territoriali del mercato immobiliare dei diversi comuni. In questo caso, le banche dati dell’OMI -Osservatorio Mercato Immobiliare, potrebbero essere utilizzate per superare le maggiori distorsionipresenti tra valori reali di mercato e valori catastali inerenti la componente della location che, com’ènoto, ha un’incidenza elevata nella determinazione dei valori di mercato. E’, infatti, stata già oggettodi prime sperimentazioni la possibilità di utilizzare i dati di Microzona dell’OMI, considerandoli in terminirelativi, per circoscrivere e ridurre sensibilmente l’iniquità prodotta dal fatto che le Zone censuarienon riproducono l’incidenza della componente territoriale nella formazione dei valori. Torinorappresenta un caso emblematico, già oggetto di prime sperimentazioni, in quanto la Zona Censuaria1 comprende segmenti territoriali del mercato e quindi microzone comunali contrapposte per valori,ossia aree di pregio con aree di degrado fisico e funzionale. I valori immobiliari medi, dunque, delleMicrozone comunali, potrebbero essere considerati in termini relativi e ponderati, in modo tale dadeterminare aliquote differenziate di incremento dei valori catastali correlate alla location delle unitàimmobiliari. Questa importante e significativa operazione di revisione di valori presuppone ovviamentela verifica delle microzone comunali definite dai Comuni e la loro eventuale revisione, le cui lineegenerali erano già state definite dalla metodologia messa a punto nel 2004.I valori catastali potrebbero dunque essere rivisti, riducendone il divario con i valori di mercato, ossiacorreggendo le attuali distorsioni dovute sia al vano catastale sia alle Zone catastali. Consistenze elocation sono del resto, in molti casi, variabily proxy delle qualità architettoniche e costruttive. Sipotrebbe cioè procedere in tempi brevi a una prima e significativa revisione dei valori catastali, ingrado di eliminare almeno le distorsioni più macroscopiche. Rispetto invece ai tempi necessari perrealizzare l’intero processo di revisione dei valori catastali, il progetto ritiene che debbano essereconsiderate le potenzialità - non indifferenti - date dagli avanzamenti tecnologici registratisi inquest’ultimi anni nel settore dell’ICT, sia per quanto riguarda la conoscenza, sia per quanto riguardala necessità di garantire la dinamicità del catasto stesso. Su questi ultimi aspetti, merita sottolineare comeil problema reale del processo di revisione degli estimi non sia solo quello di individuare le funzioni valoredi tipo stocastico quanto quello di applicarle all’intero patrimonio nazionale. Emerge ancora una volta ladimensione quantitativa implicita nella revisione degli estimi, data dal fatto che le funzioni di valore di tipostocastico una volta individuate (attraverso le tecniche proprie del mass appraisal e/o attraverso la statisticageospaziale) devono essere applicate all’intero patrimonio nazionale, comune per comune, fabbricato perfabbricato, unità per unità, per i diversi segmenti funzionali, edilizi e territoriali dei mercati immobiliari locali.Ciò implica che di ciascuna unità immobiliare e fabbricato si conoscano almeno, come già sperimentato,le caratteristiche essenziali di microintorno e di fabbricato (tipologiche, costruttive, architettoniche, statodi conservazione, etc.), cui applicare i coefficienti marginali. Un’operazione questa forse ancora più complessa dell’individuazione delle stesse funzioni valore,in quanto presuppone la disponibilità di un’anagrafe immobiliare aggiornata, anagrafe chedovrebbe essere realizzata attraverso l’interoperabilità delle banche dati già esistenti in tutte lePA che hanno competenze territoriali. E’ indubbio, come si vedrà meglio in seguito, che il progettodovrà considerare le infrastrutture tecnologiche più avanzate necessarie per attuare il processodi revisione dei valori catastali, di cui probabilmente l’Agenzia delle Entrate già dispone.Coerentemente a questo quadro di riferimento, si devono considerare le problematiche connessealla stima, tra le quali la necessità di ricorrere all’utilizzo di stime di massa, all’interno però di unametodologia scientifico-operativa che consideri tutti gli step, a partire dalla verifica dei modellimatematico-statistici utilizzabili nel mass appraisal (dalla costruzione del campione al calcolodell’errore) utilizzabili nella produzione di stime del valore degli immobili ai fini fiscali. La metodologiadovrà consentire, da un lato, l’esplorazione di modelli di statistica avanzata anche di tipo geospazialee di tecniche di data mining, dall’altro, di strumenti per il testing della qualità dei dati e, ancora, distrumenti per il contenimento del margine di soggettività nella stima.


Avanzamento scientifico: aspetti di dettaglioAndando più nello specifico e sintetizzando, l’avanzamento scientifico può essere prefiguratoassumendo tre possibili indirizzi, da considerare in termini comparativi:1) lo sviluppo e il perfezionamento di alcuni modelli edonici già sperimentati, tra i quali si citano i

“modelli di regressione esponenziali nei coefficienti”; 2) l’avanzamento nell’applicazione di modelli di statistica spaziale, la cui capacità predittiva è

confrontata con i modelli edonici, che trattano la posizione mediante variabili dummy perspecificare le microzone, con l’intento di verificare in che misura la statistica spaziale sia in gradodi portare al superamento, peraltro improbabile sul piano legislativo, delle microzone comunali.Sempre in questo secondo indirizzo è collocabile lo sviluppo di modelli spaziali a effetti misti(modelli gerarchici), basati sull’introduzione di più livelli di aggregazione spaziale per l’analisiprevisiva, anche in presenza di dati spazialmente non omogenei;

3) lo sviluppo delle tecniche di data mining, di rilevanza ancora superiore, potrebbe essere resopossibile attraverso l’utilizzo delle banche dati catastali e della pubblicità immobiliare e, inparticolare, dei dati desumibili dagli atti di compravendita che a partire dalla L. 248/2006 riportanooltre al valore catastale anche quello di mercato, fatte salve le verifiche di attendibilità. Non è secondario ai fini del processo di revisione degli estimi considerare il potenziale informativo dato- a partire dal 2005-06 - dall’estensione del cosiddetto Modello Unico alle compravendite immobiliari.

Sul piano economico-estimativo, insieme alle potenzialità date dalla disponibilità dei dati derivanti dalModello Unico, occorre anche considerare le profonde modificazioni che si realizzeranno nelmeccanismo di formazione dei valori come conseguenza del processo di trasferimento nel settoredelle costruzioni delle tecnologie, mutuate dal settore energetico, legate agli impianti e allasostenibilità ambientale. Se rispetto agli altri paesi europei il mercato immobiliare non sembra almomento ancora monetizzare le qualità tecnico-energetiche degli edifici, soprattutto per quantoriguarda il segmento dell’usato, è possibile pensare che queste assumeranno negli anni a venireun ruolo importante nei campi ordinatori delle preferenze degli acquirenti oltre che a livellodell’offerta. Il progetto considera gli approcci innovativi per la valutazione delle componentiqualitative connesse all’ambiente e si colloca pienamente nell’ottica europea delle strategie diriduzione delle emissioni climalteranti e dei consumi energetici, stabilite nel Piano SET al 2020(http://ec.europa.eu/energy/technology/set_plan/set_plan_en.htm) e alle European Energy Roadmape Low Carbon Europe Roadmap al 2050 (http://ec.europa.eu/clima/policies/roadmap/).In particolare, il progetto presentato al MIUR considera a livello metodologico lo sviluppo el’implementazione delle tecniche di stima in stretta relazione con l’attuale sistema informativo dell’Agenziae alle potenzialità date, nel momento in cui gli avanzamenti conseguiti sul piano tecnologico nel settoredell’ICT fossero pienamente acquisiti sul piano delle infrastrutture tecnologiche a livello di sistema. Questi sono sintetizzabili nei seguenti elementi: - la definizione di un’Infrastruttura di Dati Territoriali (IDT) connessa a un software specifico e allosviluppo di una procedura informatizzata per la stima del valore degli immobili. Il softwareautomatizzato, progettato per essere trasferito agli operatori delle Pubbliche Amministrazioni, puòin modo tale garantire una stima dei valori il più possibile corretta ed uniforme a livello nazionale;

- l’assunzione dell’interoperabilità, valutata in funzione dei requisiti metodologici estimativi, in rapportoall’applicazione della Direttiva INSPIRE e al Dlgs 32/2010 di attuazione della direttiva stessa, ponendouna particolare attenzione allo studio e all’implementazione delle modalità di raccolta dei datigeografici per la realizzazione di una Infrastruttura di Dati Territoriali, con tutte le implicazioni diordine ontologico che tale passaggio comporta; - la costruzione di web services e applicazioni informatiche finalizzate alla ricerca dei dati (attraversoi relativi metadati), alla consultazione (ad esempio tramite Web Map Service), al download e alla


conversione di diversi formati. Ancora, alla messa a punto di protocolli per la validazione dei datiavvalendosi di expertises nel campo della costruzione di Infrastrutture di Dati Territoriali anche flessibilie dinamiche (per esempio in ambienti CLOUD) che rimandano ai nodi degli OpenData e dei BigData.Elementi determinanti sono la possibilità di operare in ambienti tipici dei GIS più diffusi (per esempioArcMap) o con sistemi web comunemente utilizzati (per esempio applicazioni in ambiente Google);

- l’individuazione di correttivi direttamente operativizzabili nel processo di revisione dei valori catastali,valutando i potenziali vantaggi in termini di contenimento dei costi (benefici economici), conseguibilicon l’automatizzazione delle operazioni catastali, anche assumendo, a partire dai presupposti dell’analisicosti benefici, gli effetti che il rinnovamento del sistema catastale potrebbe produrre sotto forma diintangibili e di esternalità economiche, produttive e sociali, pecuniarie e non pecuniarie;- le potenzialità inerenti l’attuazione di una fiscalità immobiliare innovativa anche nel rapporto con il governolocale e con le politiche edilizie e territoriali, nel momento in cui le banche dati catastali divenissero labase di un vero e proprio LIS – Land Information System. Non vanno, infatti, sottovalutate le opportunitàdate dal disporre di banche dati georeferite anche rispetto alla possibilità concreta di riconcepire lafiscalità immobiliare in chiave più moderna, in grado di circoscrivere ad esempio le esternalità pecuniarie,ossia gli incrementi dei valori immobiliari dovuti alla realizzazione di infrastrutture e/o di progetti pubblici.

IL WORK-FLOW E IL FRAMEWORK LOGICO DEL PROGETTO La complessità del tema affrontato richiede l’integrazione di competenze anche disciplinarmentediverse, derivanti da esperienze sia teorico-metodologiche sia applicative maturate dai diversi gruppidi ricerca afferenti alla proposta. Il progetto è infatti concepito secondo una precisa articolazione dicompiti e apporti condivisi fra i partecipanti al gruppo di lavoro: attività specifiche collegate da unastrategia organica e da un percorso metodologico coesivo. Dislocate su contesti territoriali differenti,come si è detto in precedenza, i gruppi di lavoro delle Università afferenti al progetto rappresentanosedi ottimali per la verifica e validazione della metodologia che, concepita per essere applicata alivello nazionale, necessita di essere sperimentata su casi concreti.Il framework logico del lavoro assegna al gruppo del Politecnico di Torino la competenza del ProjectManagement, a partire dalla cura dell’effettiva interoperabilità dei diversi apporti, facilitata peraltrodal contenuto numero di sedi. Il progetto, della durata complessiva di tre anni, è concepito in tre fasiprincipali di un anno ciascuna (Figura 1).

Figura 1 Workflow del progetto, con evidenza su fasi, gruppi di lavoro, temporalizzazione delle verifiche


Il workflow prevede momenti di confronto fra le sedi dall’inizio e per tutta la durata del progetto,calendarizzati trimestralmente e a rotazione fra ciascuna sede - Unità Operativa (UO) - sulla base,anche, di un principio di attinenza fra attività svolte e sede deputata ad organizzare l’evento dipresentazione e confronto. Quale premessa generale, i momenti di confronto sono previsti in tre forme: 1) Workshops (WS), organizzati a rotazione dalle sedi. Dato il carattere di incontro plenario conferito

a questa prima forma di confronto, nella proposta è prevista la massima partecipazione deicomponenti del gruppo di lavoro interni alle sedi e, considerata la funzione del WS quale momentodi verifica dei risultati, dei soggetti esterni coinvolti: fra questi, è da sottolineare, centrale è lapresenza attiva dell’Agenzia delle Entrate e dei soggetti delle Pubbliche Amministrazioni coinvolte;

2) Focus Groups (FG), concepiti come momenti di presentazione dei risultati parziali e di discussionesu topic puntuali, in riferimento alle singole fasi di lavoro;

3) Skype Meetings (SM) periodici. La temporalizzazione del progetto presentata in Figura 1 è pensatain modo tale da collocare un primo incontro di avvio nella città di Torino e, sempre in Torino, unWorkshop alla conclusione di ogni annualità e a conclusione dell’intero progetto. I Focus Groupssono calendarizzati a rotazione fra le sedi, facendo più possibile collimare il Focus Group con lasede di diretta competenza rispetto ai topic specifici e alle sub-fasi di lavoro (che saranno di seguitosinteticamente indicate). Il numero di Workshops e di Focus Groups è calibrato rispetto al numerodi componenti dei gruppi di lavoro.

Lo sviluppo della ricerca nelle tre fasi annuali, ripreso nel framework logico schematizzato in Figura2, prevede avanzamenti metodologici (output) supportati da opportuni momenti di verifica (testing).

Figura 2 Framework logico del progetto, con evidenza sulle fasi temporali, sullo sviluppo della ricerca rispetto a risultati attesi everifiche in itinere

E’ importante sottolineare come ogni gruppo di lavoro, in questa logica, risulti impegnato inmaniera congiunta in tutte le tre fasi di ricerca, pur con contributi distinguibili, articolati in Sub-Fasi come in Figura 3 (in cui si segnala laddove emergono contributi più specifici da parte dellesingole Unità Operative).


Figura 3 Cronoprogramma del progetto di ricerca triennale, con evidenza sugli impegni delle Unità Operative

LE FASI DEL PROGETTO: AVVIO, SVILUPPO, RISULTATINella temporalizzazione prevista il primo anno è interamente dedicato allo sviluppo della prima fasedel progetto; essa sostanzia tutte le attività propedeutiche ritenute utili all’impostazione e avvio dellavoro. Come anticipato in precedenza, la prima fase prevede un’articolazione in sub-fasi a cascatache, sempre con riferimento a Figura 3, risultano come segue:a) “Correttivi immediati”. Dedicata all’avvio della ricerca, questa sub-fase è destinata all’individuazione

di correttivi immediati, operativizzabili in funzione degli obiettivi di equità, recependo i risultati diprecedenti esperienze di ricerca prima menzionate: si propongono, per esempio, correttivi direttiall’intervento sugli attuali valori catastali al fine di eliminare l’iniquità prodotta dall’uso del vanocatastale, passando al mq in coerenza con i dettami del DPR 138/1998 succitato. In tale primaazione propositiva è sotteso il passaggio da un sistema basato su classi e tariffe ad un sistemafondato sui valori degli immobili. Apporto centrale è dato dal gruppo del Politecnico di Torino;

b) “Stato dell’arte”. Sub-fase destinata, con il coinvolgimento di tutti i gruppi lavoro, alla ricognizionedello stato dell’arte sui temi in oggetto a partire dalla letteratura internazionale/nazionale, inparticolare attraverso lo studio di significative realtà di mercato preliminarmente selezionate qualibest practices. Nell’individuazione del benchmark di riferimento è fondamentale l’individuazione esegnalazione dei casi rilevanti (fra questi, si può sin da subito segnalare il caso Olandese qualeesempio importante di strutturazione di un catasto informatizzato basato sui valori). Inoltre,attraverso lo studio del quadro normativo che regola la fiscalità immobiliare, dei modelli di Catastoe delle metodiche di tassazione delle esternalità pecuniarie, incluse quelle relative agli aspettiambientali, in significative realtà europee. Ancora, attraverso l’individuazione di esempi didisequilibrio delle politiche fiscali tra e negli Stati Membri dell’Unione Europea. Un ultimo mafondamentale tassello è costituito, in questa sub-fase, dall’attività preliminare di ricognizione sulleprocedure tradizionali/avanzate utilizzate per la stima del valore degli immobili, da organizzaresecondo un quadro sinottico di strumenti;

c) “Interoperabilità e INSPIRE”. In ottica di interoperabilità, questa sub-fase consiste nell’indaginepreliminare sulle banche dati, in particolare per verificare lo stato attuale delle banche dati catastali,comunali e della Finanza. Fondamentale è la selezione delle banche dati italiane che si presentanoutilizzabili considerato il livello effettivo di interoperabilità che le stesse offrono. Tale realizzazionepassa attraverso un accurato progetto concettuale, logico e fisico che tenga conto delle diverse


scale delle banche dati che si intendono collegare, individuando i disallineamenti e le strategie disoluzioni delineabili ai fini del rispetto dei principi della Direttiva INSPIRE, riguardanti – tra il resto- la non duplicabilità dei dati nel passaggio tra scale diverse. Quest’ultimo concetto èparticolarmente delicato, in quanto implica la possibilità di proporre una gerarchia delleinformazioni che si intendono trattare: informazioni spesso generate da Enti diversi secondoprincipi, a volte, conflittuali. La ricerca quindi consente, indirettamente, anche una proposta a livellolegislativo e regolamentare che l’applicazione della direttiva INSPIRE richiede ai governi centraliche l’hanno adottata;

d) “Componenti energetico-ambientali”. Questa sub-fase è dedicata all’individuazione dei parametrirelativi alla valutazione delle esternalità legate ai costi ambientali, influenti sulla formazione delvalore catastale di una proprietà immobiliare, nonché alla relativa metodologia di calcolo. Centralitàè posta sulle componenti territoriali-ambientali e architettonico-costruttive, su cui impostare lacostruzione e il monitoraggio delle caratteristiche energetico-ambientali;

e) “Banche dati e modelli”. Sub-fase che prevede dapprima la definizione del quadro degli strumentidi stima del valore degli immobili, considerando in particolare i modelli statistici avanzati e spaziali;quindi, lo studio e la comparazione - anche empirica - dei modelli individuati e della loro capacitàdi migliorare la stima dei prezzi di mercato. Il progetto intende concentrarsi sullo sviluppo di modellidi statistica spaziale che permettano di misurare la componente spaziale del prezzo - modelli ditipo Kriging e reticolo (quali i modelli GWR) - e modelli edonici, che permettano di misurare lacomponente del prezzo che le Microzone sono in grado di spiegare, in modo da quantificare ilruolo delle Microzone catastali nella formazione del prezzo e, di conseguenza, sul valoredell’immobile. Il confronto tra la predizione dei prezzi attraverso l’uso di tecniche di statisticaspaziale e l’approccio dei segmenti geografici permette di verificare se le Microzone sono in gradodi spiegare la variazione spaziale dei prezzi e, quindi, di individuare correttivi del valore dipendentidalla posizione, finalizzati a principi di equità fiscale. Si recepisce, in questa sub-fase, una primaanalisi prodotta per stimare l’incidenza delle Microzone sui valori del segmento residenziale, cheha portato a risultati coerenti con le evidenze empiriche riscontrabili nella letteraturainternazionale: risultati che si pongono quale utile premessa per lo sviluppo di procedure massiveper la stima dei patrimoni immobiliari. Il progetto propone inoltre la sperimentazione di tecnichesemiparametriche multivariate e di approcci innovativi, quali le tecniche che utilizzano approccismoothing spline;

f) “Metodologia”. A partire dalla struttura informativa realizzabile (punto e) e dai risultati degli stepprecedenti, quest’ultima sub-fase prevede, coinvolgendo tutte le sedi di ricerca, l’impostazione diuna metodologia e definizione del quadro definitivo delle procedure statistiche da utilizzare.

Il secondo anno è interamente dedicato alla seconda fase del progetto (Figura 3), in cui centrale èlo sviluppo della metodologia impostata nella prima fase. Come in precedenza, anche la seconda faseè concepita in sub-fasi, a cascata:a) “Catasto e anagrafi immobiliari”. Assumendo gli step previsti per la riforma del Catasto, l’avvio della

seconda fase, attraverso questa prima sub-fase, parte dalla metodologia già messa a punto dalgruppo di lavoro del Politecnico di Torino, accompagnata dalla ricognizione dello stato dell’arte edall’impostazione metodologica delineate in Fase I. Poiché non è sufficiente disporre delle funzionivalore, fuoco è posto sul nodo del monitoraggio dello stato attuale dei beni con particolareattenzione al loro stato di degrado. Ciò implica che si individuino – sempre a cura dell’UnitàOperativa di Torino - le modalità con cui utilizzare le funzioni valore per fini catastali;

b) “Simulazioni con metodi tradizionali”. Sub-fase che contempla la sperimentazione, attraversosimulazioni su contesti diversi, dei correttivi per l’equità fiscale individuati nella Fase I e il confrontodei risultati. Prevede inoltre applicazioni con riferimento alla metodologia più tradizionale per


l’adeguamento dei valori di mercato: obiettivo è l’individuazione e condivisione di limiti e criticitàemerse dalle applicazioni prodotte a cura di tutte le sedi;

c) “Sperimentazioni con nuovi approcci”. A partire dai risultati del punto precedente, in questa sub-fase si sperimentano modelli statistici avanzati con particolare riferimento ai modelli spaziali, chepermettono di introdurre ai correttivi per l’equità fiscale la componente legata alla posizione deibeni. Cruciale è il confronto fra i risultati ottenuti dalle diverse sedi di sperimentazione;

d) “Software v. 1.0”. Sub-fase dedicata all’informatizzazione della procedura per la stima del valoreimmobiliare, a partire dagli step metodologici individuati in precedenza. Finalità è la produzione diuna prima versione del software, suscettibile di messe a punto in Fase III;

e) “Metodologia avanzata”. Sub-fase che conclude il secondo anno di attività con la definizione dellametodologia avanzata per la stima del valore degli immobili – basata sulla disponibilità di patrimoniinformativi implementati in ottica di interoperabilità - per l’individuazione degli incrementi dei valoridei beni.

Il terzo anno è interamente dedicato alle attività conclusive del progetto e alla produzione dei risultati.L’articolazione della terza fase in sub-fasi risulta come segue:a) “Casi-studio”. Da parte di tutte le sedi, la sub-fase prevede la sperimentazione della metodologia

avanzata definita in Fase II su casi-studio locali. I casi concreti, sviluppati dalle singole UnitàOperative, supportano simulazioni di calcolo su contesti urbani appartenenti ad aree geografichedifferenti. L’unità territoriale di riferimento assunta è la Microzona (così come definita dal DPR138/98), mentre è assunto quale patrimonio informativo sui valori degli immobili quello disponibilepresso le diverse sedi. Centrale in questa sub-fase è il confronto dei risultati ottenuti dai diversigruppi di lavoro;

b) “Calibrazioni”. In questa sub-fase si procede con gli eventuali interventi correttivi sulla metodologiaa seguito delle sperimentazioni sui casi puntuali, e con la verifica dell’effettiva fattibilità dellaproposta nell’ambito del processo di revisione del catasto sulle diverse realtà locali. Attraverso ilconfronto degli esiti ottenuti da tecniche statistiche differenti è possibile individuare il modelloche permette di ottenere i risultati empirici più robusti in termini di capacità di stima del valore, sucui basare i correttivi definitivi;

c) “Software v. 2.0”. Sub-fase dedicata all’informatizzazione della procedura definitiva e alla produzionedi un apposito pacchetto software, con redazione delle relative linee guida;

d) “Linee guida metodologia/software”. A questa sub-fase partecipano tutte le Unità coinvolte nelprogetto, con il compito di produrre linee guida per la comunicazione e l’utilizzo della metodologiae del relativo software;

e) “Conclusioni”. Sub-fase conclusiva destinata alla programmazione e all’avvio delle azioni didivulgazione dei risultati della ricerca, attraverso occasioni di confronto collettivo quali convegniinternazionali/nazionali di presentazione, pubblicazioni internazionali/nazionali, ecc. E’ previstal’alimentazione di eventuali siti web afferenti alle sedi coinvolte, fra i quali ad esempio il sito webdell’Osservatorio Immobiliare della Città di Torino.

CONCLUSIONI: RISULTATI, VERIFICHE E ISTANZE DELLE PUBBLICHE AMMINISTRAZIONI Per concludere la presentazione del progetto sottoposto al MIUR è ancora importante soffermarsisu alcune questioni, tutte legate alla finalità di realizzare una metodologia a supporto dell’Agenziadelle Entrate e delle Pubbliche Amministrazioni chiamate a confrontarsi con la fiscalità immobiliare.Questioni che muovono da due premesse: 1) la proposta, anche per il suo carattere multidisciplinare, necessita di un continuo controllo evalutazione scientifica per determinare se gli obiettivi posti vengano effettivamente raggiunti e persuggerire eventuali re-indirizzamenti dell’attività di ricerca, anche durante lo sviluppo del lavoro.


Contestualmente, è necessaria la verifica del costo di implementazione della stessa metodologia,sulla scala nazionale;

2) poiché punto di partenza della ricerca è l’indagine dello stato di fatto con riferimento al contestonazionale e ai casi specifici delle città coinvolte nel progetto, è necessario un costante controllodel recepimento delle esigenze espresse direttamente o indirettamente dalle PubblicheAmministrazioni. Rispetto al primo punto sollevato, il progetto prevede la divulgazione dei risultati– ovviamente nel rispetto delle regole vigenti di riservatezza dei risultati scientifici e tecnologici.Per esempio, mediante la pubblicistica di settore, principalmente nella forma di articoli scientificisu riviste internazionali/nazionali, o mediante l’aggiornamento dei siti web (per esempio con lacreazione di una sezione dedicata sul sito web dell’Osservatorio Immobiliare della Città di Torino).Inoltre mediante la promozione di ogni opportuna occasione di confronto collettivo per condividereil prodotto della ricerca, recependo le osservazioni delle comunità scientifiche: partecipazionelungo il corso della ricerca a Conferenze, seminari, workshop, ecc.

Formalmente, per istruire il processo di verifica dei risultati il progetto prevede la produzione di unaserie di deliverables, nella forma di research reports a cadenza periodica (alla scadenza di ogni FocusGroup e di ogni Workshop).Rispetto al secondo punto, il progetto prevede il coinvolgimento di un panel di esperti e studiosiriconducibili ai settori scientifici coinvolti, invitati in occasione delle presentazioni dei risultati dellavoro. I soggetti esperti appartenenti al mondo non solo accademico, ma anche amministrativo,professionale e di impresa, sono individuati nel corso del primo semestre della Fase I. Sin da subito, invece, è previsto il coinvolgimento dell’Agenzia delle Entrate, nonché – principalmenteattraverso l’invito ai Workshops - dei soggetti già proattivi nell’ambito di attività svolte dalle singolesedi, in particolare rappresentanti di Settori/Divisioni delle Pubbliche Amministrazioni. Ilcoinvolgimento di questi soggetti dalle prime fasi di istruttoria del progetto è diretto a facilitarne ilrecepimento delle istanze, ad orientare gli obiettivi e le finalità più puntuali del lavoro, nella piùgenerale ottica di razionalizzazione dei processi di work-flow amministrativi e di interoperabilità frasoggetti pubblici, passando attraverso principi di equità.


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Equità, catasto e governo del territorio. · Interesse Nazionale) per l’anno 2012. Il progetto “Equità, catasto e governo del territorio” affronta il nodo della fiscalità