Estate Magasin 4-2015

1ESTATE MAGASIN | N°4 2015

N°4 2015

TROR PÅ EN AKTIV HØSTBransjeaktørene forventer fortsatt høy temperatur i næringseiendom

PROFIL: Anders Opsahl EiendomEttroms-leiligheten ble 110.000 kvm

NÆRINGSMEGLERNE:

Så mye tjener de

BIs milliardkupp i Nydalen

FINANSIERING AV EIENDOM:FLERE BINDER LÅNERENTEN

TRAFF BLINK PÅ ENSJØ Broderlig eiendomsgevinst

• Arkitektur• Nytt om navn• Eiendomsjuss – og mye mer

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

Passion for FashionMøt Marit Elisabeth Jensen, eiendomssjefen

for Storebrands handelsportefølje

15E S TAT E M E D I A

0015

år

Vi er i godt selskapI år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har opparbeidet siden oppstarten i 1990 viser at vi er bygget for fremtiden. Vi har vokst til å bli en av Nordens største uavhengige forvaltere av næringseiendom.

Med kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. Hemmeligheten bak vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere og godt arbeidsmiljø.

Verdioptimalisering av eiendom krever mye spesialkompetanse, innen felter som økonomi, � nans, teknisk, jus, drift og marked. Basale har all den kunnskapen du trenger, fordelt på over 200 eiendoms-eksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig og helhetlig strategi for din investering.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på [email protected].

les mer >>

w w w.ba sa l e .no






les mer >>

w w w.ba sa l e .no






les mer >>

w w w.ba sa l e .no

4 ESTATE MAGASIN | N°4 2015

G R E N S E S P R E N G E N D E E I E N D O M S U T V I K L I N GVi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser stoppskilt i et prosjekt lar vi kreativiteten få en større rolle. Menneskene i Stor-Oslo Eiendom vil opp, og er selskapets viktigste kapital. Vi har lidenskap for eiendom og vil skape noe grensesprengende. Vi har flere nøye sammensatte team som har levert banebrytende eiendomsutvikling. Vi tror på team som utfyller hverandre med litt rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennomføringsevne.

Vi utvikler og forvalter i dag 22 prosjektselskaper sammen med våre finansielle partnere; samlet realisasjonsverdi er NOK 15 milliarder. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre investorer i alle våre prosjekter.

Vi har nå slått sammen våre virksomheter til et felles selskap; STOR-OSLO EIENDOM AS.Vi blir med dette et av Norges største komplette eiendomsutviklingsselskap.

www.soeiendom.no


G R E N S E S P R E N G E N D E E I E N D O M S U T V I K L I N GVi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser stoppskilt i et prosjekt lar vi kreativiteten få en større rolle. Menneskene i Stor-Oslo Eiendom vil opp, og er selskapets viktigste kapital. Vi har lidenskap for eiendom og vil skape noe grensesprengende. Vi har flere nøye sammensatte team som har levert banebrytende eiendomsutvikling. Vi tror på team som utfyller hverandre med litt rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennomføringsevne.

Vi utvikler og forvalter i dag 22 prosjektselskaper sammen med våre finansielle partnere; samlet realisasjonsverdi er NOK 15 milliarder. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre investorer i alle våre prosjekter.

Vi har nå slått sammen våre virksomheter til et felles selskap; STOR-OSLO EIENDOM AS.Vi blir med dette et av Norges største komplette eiendomsutviklingsselskap.

www.soeiendom.no


FØRSTEINNTRYKKET AVGJØR HVAKUNDENE TENKER OM BEDRIFTEN DIN

SJELDEN MULIGHET TIL Å BO PÅ TOPPEN AV MAJORSTUEN - RETT VED COLOSSEUM

ampereoslo.noriftcolosseum.noMed nye kontorer i et av Oslos mest moderne byggmidt på Majorstua trenger du ikke tenke på det

Du vil være en del av byens mest attraktive sted, og kjenne pulsen på livet - enten du går langs gatene, i parken eller sitter i din egen stue.

Sørkedalsveien 8 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom.Kontakt Union v/Frithjof Foss: 900 89 559 / [email protected]

Fridtjof Nansens vei 11 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom.Kontakt Røisland & Co: 21 04 32 32 / [email protected]


FØRSTEINNTRYKKET AVGJØR HVAKUNDENE TENKER OM BEDRIFTEN DIN

SJELDEN MULIGHET TIL Å BO PÅ TOPPEN AV MAJORSTUEN - RETT VED COLOSSEUM

ampereoslo.noriftcolosseum.noMed nye kontorer i et av Oslos mest moderne byggmidt på Majorstua trenger du ikke tenke på det

Du vil være en del av byens mest attraktive sted, og kjenne pulsen på livet - enten du går langs gatene, i parken eller sitter i din egen stue.

Sørkedalsveien 8 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom.Kontakt Union v/Frithjof Foss: 900 89 559 / [email protected]

Fridtjof Nansens vei 11 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom.Kontakt Røisland & Co: 21 04 32 32 / [email protected]


Haavind har ett av landets største fagmiljøer innen eiendom.Vi har bistått både norske og utenlandske aktører i flere avlandets største transaksjoner, og har omfattende erfaringmed komplekse utviklingsprosjekter.

Våre advokater kjenner bransjen din og vet hva som kreves for å skape konkurransefordeler i et tøft marked.

www.haavind.no

Løsninger finnes


Haavind har ett av landets største fagmiljøer innen eiendom.Vi har bistått både norske og utenlandske aktører i flere avlandets største transaksjoner, og har omfattende erfaringmed komplekse utviklingsprosjekter.

Våre advokater kjenner bransjen din og vet hva som kreves for å skape konkurransefordeler i et tøft marked.

www.haavind.no

Løsninger finnes




Sommervarmen har ikke vært spesielt påtrengende i år, men til gjengjeld er tempera-turen i markedet for næringseiendom høy – og det kan se ut som om plussgradene i så måte holder seg en god stund til.

I første halvår i år er det omsatt næringseiendom for 52 milliarder kroner. Spådom-mene lød på «opp mot» 50 milliarder kroner. At fasiten nok en gang blir høyere enn estimatene har vært ganske typisk for markedet for næringseiendom i Norge det siste året. De siste 12 månedene er transaksjonsvolumet 87 milliarder kroner, og mange mener 2015-volumet vil passere 100 milliarder kroner.

Store porteføljesalg har preget markedet i år, og det må tilsvarende store enkeltsalg til for å komme opp på et tresifret transaksjonsvolum i år. Vi er kjent med at større porteføljer er i spill, og hvis de blir «closet» øker selvfølgelig sannsynligheten for at vi når 100 milliarder kroner.

Felles for alle disse dealene er at det sitter utenlandske aktører på kjøpersiden, slik de har gjort i svært mange transaksjoner det siste året. En oversikt fra CBRE viser at utenlandske investorer har stått for hele 52 prosent av salgsvolumet så langt i år. Vi poengterer igjen at utenlandsandelen i Norge i tidligere år har ligget på et par prosent, så dette er definitivt nye tider. Når utlendingene står for over halvparten av kjøpsvo-lumet er det full dekning for å si at utenlandske investorer er dominerende i det norske markedet for næringseiendom.

Det skal ikke stikkes under en stol at det er uværsskyer i Norge, og disse skyene har svartnet til siden før sommeren. Det er i særlig grad oljenæringen som utmerker seg med negative nyheter. Olje er ikke vårt fagfelt, men skal vi tro oljeanalytikerne er det grunn til å tro at oljeprisen vil forbli lav i lengre tid. Vi registrerer at noen har spådd oljeprisen ned i 30 dollar fatet. Det er i så fall skremmende lavt, og et videre fall fra dagens nivå vil få kraftige konsekvenser for Norge. Det er imidlertid stor forskjell på oljeprisfall basert på forventninger om at oljeprisen skal falle, til reduksjon av ol-jeprisen som følge av lavere etterspørsel. Det gjenstår å se om tilbyderne tilpasser produksjonen til prisnivået, noe som vil påvirke markedsbalansen.

Tilbudet av næringseiendom i Norge er uansett begrenset, og den store etterspørse-len har ført til et kraftig press på yielden. Men en sentralt beliggende eiendom, med en lang leiekontrakt med en solid leietaker, er fremdeles et sikkert kort. Nettopp dette er forklaringen på at utlendingene kjøper næringseiendom i Norge, og enn så lenge er forutsetningene til stede for at Norge fortsatt vil være attraktivt.

Het høst

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

N°4 2015

ESTATE MEDIA

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: [email protected] REDAKSJON:Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: [email protected] Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: [email protected] Rønne, mobil: 9082 9393e-post: [email protected] Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: [email protected]

FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: [email protected] Nessem mobil: 958 35 865 [email protected] Boisen, mobil: + 47 9513 7283e-post: [email protected] S. Matheson, mobil: + 47 995 53 059e-post: [email protected] DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 [email protected]

LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate ReklameMarion, [email protected] Flovild, [email protected]

TRYKK:UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia

Forsidefoto: Margrethe Myrer

Copyright: Estate Media AS

ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01,e-post: [email protected] 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

VI FINANSIERER MULIGHETENE DINE

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse.

Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering.Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finans iering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom.

Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Mariann, Sven Erik eller Tom for mer informasjon.Se også www.paretobank.no

NEW

MARKETIN

G. FOTO: KAI MYH

RE.

TOM SOLVANG

Følger kundene tett, og bidrar med solid kredittkompetanse i alle faser av prosjektet.

[email protected]

SVEN ERIK KLEPP

Nesten 30 års erfaring med eiendomsfinansiering er gull verdt for kundene når nye prosjekter skal vurderes.

[email protected]

MARIANN HEGGELIEN

Med en egen evne til å stille de rette spørsmålene blir ethvert prosjekt grundig analysert.

[email protected]


INNHOLD

innhold12 Leder Het høst

18 Brødrenes eiendomskupp Slo til på Ensjø i 1992. Det får de betalt for i dag22 - Det har vært fantastisk bra Eiendomsadvokatene har hatt nok å gjøre så langt i år24 Flying start Ble leder for eiendomsgruppen hos Advokatfirmaet Schjødt i april. Så tok markedet av26 Tror på en aktiv høst - Man skal være ydmyk i forhold til til at vi også snakker om en aktivitetsmessig peak

MARKED

30 Skal close dealer for tre milliarder i september - Og vi har forventninger om å gjøre transaksjoner for over fem milliarder kroner i andre halvår32 - Oljeuroen påvirker - Men slik jeg ser det er det faktisk mer en mulighet enn et problem34 Så mye er i spill Porteføljer utgjør mer enn halvparten av eiendommene som kan få nye eiere i høst36 Som i gullårene 2006 og 2007 - Og i år blir trolig volumet høyere enn den gang38 Tror på en normalisering av markedet Tviler på 100 milliarder i 201540 Årets største handel - Etter kjøpet av Obligo-eiendommene får vi en eiendomsportefølje i Norden som passer godt

HANDELSEIENDOM

44 Økte med 1,6 milliarder Kraftig økning i omsetningen hos Olav Thon46 Knallhard konkurranse Kjøpesentrene vest for Oslo kniver om kjøpesterke kunder50 BIs milliardkupp BI-ledelsen regnet seg frem til en bra eiendomshandel i Nydalen

54 Profil: Anders Opsahl Eiendom - Penger er ikke en drivkraft for meg58 - Det er smart Flere binder lånerenten60 Vil være selektive - Nedsiderisikoen har ikke blitt mindre det siste året, sier Nordea-banksjef

66

22

74

30

Eiendom søkes!På vegne av klient søker vi bygårder, næringsbygg og enkeltseksjoner.

Partnerskap i utviklingsprosjekt kan også vurderes.

Full diskresjon med høy sikkerhet for gjennomføring.

Kontakt: Håvard R. Skogvoll, telefon: 480 12 328, e-post: [email protected]


65 PORTRETTET: Marit Elisabeth Jensen - Da jeg jobbet som senterleder, sluttet jeg å gå i høye hæler. Det har man rett og slett ikke tid til

HOTELL

74 31.133 flere senger på åtte år75 Best belegg i Oslo76 Her er de billigste hotellrommene

SÅ MYE TJENTE NÆRINGSMEGLERNE

80 Økte inntektene med 44 millioner82 God vekst i CBRE84 - Råere vekting på transaksjoner86 Bra år for Eiendomsmegler187 Norion i siget88 Sterkeste halvåret i selskapets historie88 Godt transaksjonsår for DNB89 - Veldig bra år i fjor90 All time high for Newsec

92 - Et brak på loftet - Markedet for næringseiendom er på vei “fra særstilling til omstilling”

FOKUS: Flere konkurser i eiendom

94 - Vanskeligere å få på plass nye leietakere96 - Det er for mye penger i markedet98 Flere vil ha en del av transaksjonskaken100 - For lav etableringsterskel i bransjen

BOLIG

102 Slik skal saksbehandlingstiden reduseres104 Sommerlig prisnedgang

106 Knallrødt i Totalreform Totalreform har hatt et samlet underskudd på 28,2 millioner kroner de siste

tre årene

112 - Stikkordet er enkelthet - Det er så tilgjengelig og det gjør det vakkert, sier Sivilarkitekt Mia Prøsch Stilson om sitt favorittbygg

JUSS OG SKATT

124 - En positiv nyhet for utleiere128 Er du på rett vei?130 Verdiløse forkjøps- og løsningsretter?

132 Nytt om navn

138 Nøkkeltall for eiendomsfolk

INNHOLD

102

110

58

50

Med Fenistra Driftsoppfølging møter vi markedets ønsker og behov for en løsning hvor det er lagt vekt på brukervennlighet og enkel etablering av driftsoppgaver til den enkelte eiendom.

Løsningen gir støtte for tids- og kostnadseffektiv administrasjonen av arbeidsordre samt rapportering til oppdragsgiver, slik at tilgjengelige ressurser kan benyttes til operativt arbeid.

FDV-dokumentasjon tilhørende eiendommen og/eller den enkelte driftsoppgave er tilgjengelig i samme web-baserte grensesnitt som for innrapportering av oppdraget.

Eiendomsdrift

Løsningen retter seg mot

alle som drifter eiendom

som en del av en total

forvaltning, som et selvstendig

vaktmesterselskap eller andre

tilbydere av driftstjenester.

Løsningen er skalerbar og

legger til rette for god og

systematisk oppfølging av

eiendommer i form av planlagt

vedlikehold, oppfølging av

avvik og ad-hoc oppgaver.

«For oss i Asker & Bærum Vaktmesterkompani AS er kostnadseffektiv administrasjon av driftsoppgaver vesentlig ved valg av løsning - derfor valgte vi Fenistra som samarbeidspartner.Ørnulv Øyen, Daglig leder, Asker & Bærum Vaktmesterkompani AS

For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no


NYHETER


NYHETER

BRØDRENES EIENDOMSKUPP

I 1992 kjøpte to brødre en eiendom på Ensjø i Oslo for 2,8 millioner kroner. Nå har de inngått en avtale med Neptune

Properties og kan tjene 50 millioner kroner.

019ESTATE MAGASIN | N°4 2015 019ESTATE MAGASIN | N°5 2013

- Vi kjøpte eiendommen med tanke på å bygge leiligheter, sier Mohammad Sajjad Mirza om kjøpet av Ensjøveien 34 som han og broren Muhammad Hanif gjorde da eiendomsprisene bunnet ut i 1992.

Selger var Oslo kommune.

90 LEILIGHETERSelv om brødrene hadde leiligheter i tankene, er det først nå at planene begynner å materialisere seg. De har inngått en avtale med Neptune Properties, som har planer om å bygge ca. 90 leiligheter på den 4,7 dekar store tomten. Avtalen innebærer at Neptune kjøper tomten av de to brø-drene.

Tomteprisen i Ensjø-området ligger på 10-12.000 kroner per kvadratmeter, avhengig av hvor høy utnyt-telsesgrad som oppnås i reguleringen. Det betyr at brødrene kan få en gevinst på 45-50 millioner kroner fratrukket den beskjedne anskaffelseskostnaden på 2,8 millioner.

UNNER DEM SUKSESSEN- Det har vært en god investering for oss, men nå må vi først avvente reguleringen, sier Mirza, som i lang tid har drevet bruktbilhandelen Furuset Car Center på Ensjø-tomten.

Han har også en tilsvarende virksomhet, samt en egen eiendom, på Furuset.

Lasse Røsnes, grunnlegger og partner i Neptune Properties, sier at brødene gjorde et veldig godt kjøp i 1992.

- Da de kjøpte eiendommen, var det helt andre pre-misser som lå til grunn. De er blant mange som har gjort bra dealer opp gjennom årene. Vi har ingen pro-blemer med det og unner dem suksessen, sier han.

- Vi har ingen problemer med det og unner dem suksessen.

FULL TANK: Brødrene Mohammad Sajjad Mirza og Muhammad Hanif Mirza kan få en eventyrlig gevinst på Ensjø-tomten, hvor de i dag driver bruktbilbutikk.

NNYHETERTore Å[email protected]


NYHETERNYHETER

STOR TRO PÅ ENSJØEnsjøveien 34 er nabotomten til Malerhaugparken, hvor Neptune Properties bygget 25 leiligheter. Disse ble raskt utsolgt.

Selskapet skal dessuten bygge 85 leiligheter i Malerhaugveien 85 samt 110-120 leiligheter i Stål-verksveien 1 - også disse prosjek-tene på Ensjø.

- Vi har veldig stor tro på Ensjø. Dette er et urbant strøk nær bykjernen med gode kvalite-ter som blant annet sol og utsikt. Nå begynner dette området for alvor å ta form, sier han.

VILLE BYGGE MERByggestart i Ensjøveien 34 blir tidligst i andre halvår 2016. I ut-gangspunktet ønsket Neptune Pro-perties en høyere utnyttelsesgrad, men dette ble stoppet av Plan- og bygningsetaten. I det reviderte planforslaget legges det opp til ca. 90 blokkleiligheter hvorav 31 små (35-50 kvm), 23 middels (50-80 kvm) og 36 store (over 80 kvm).

Planområdet er totalt på 3,8 dekar. I tillegg kommer en regu-lert park på snaut 1 mål på egen tomt.

- Politikerne ønsker en høyere utnyttelse av tomtene, men vi får ikke gjennomslag for dette når vi kommer til Plan- og bygningseta-ten, kommenterer Røsnes.

BRED ERFARINGNeptune Properties ble etablert i 2007 av Lasse Røsnes, Jon Strand, Tollef Svenkerud og Morten E. Astrup. Gründerne har bakgrunn fra både eiendomsutvikling eien-domsmegling, finans og entrepre-nørvirksomhet.

I 2012 meldte også eien-domsadvokaten Tore Økseter overgang til Neptune Properties. Han er nå daglig leder i selskapet.

RÅ INNTJENINGNeptune Properties har spesialisert seg på bygging og salg av boliger i

Oslo og Bærum. Blant annet har de hatt flere store prosjekter på Vin-deren i Oslo.

- Vårt overordnede mål er å tilby gode boliger ved hjelp av individuelt tilpasset og målret-tet bygging etter dagens byg-gestandard. I tillegg benytter vi f lere meget erfarne entrepre-nørselskap for oppføring av våre boliger, heter det på selskapets hjemmeside.

Neptune Properties hadde i fjor driftsinntekter på 532,4 mil-lioner kroner og et årsresultat på 9,5 millioner. Totalt solgte Neptune Properties boliger for 900 millioner kroner i 2014.

Overskudd etter skatt for de 5 siste årene beløper seg til 240 millioner kroner.

- Vi har veldig stor tro på Ensjø. Dette

er et urbant strøk nær bykjernen med gode kvaliteter som

blant annet sol og utsikt.


TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

LEIETAKERTILPASNING?NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.


NYHETERNYHETERNYHETER

Superlativene står i kø hos advokatene

Etter tidenes første halvår har advokatene god grunn til å bli litt ivrige. Hos Schjødt melder de om et transaksjonsvo-

lum på imponerende 50 milliarder kroner.


-

Det har vært fantastisk bra, sier leder for eiendomsgruppen til Advokatfirmaet Schjødt, Ditlef Thaulow.

Han har talt gjennom eiendomstransaksjonene de har vært med på så langt i år og kommer til et antall på rundt 30.

- I kroner og øre utgjør det rett i underkant av 50 milliarder kroner. Det er vårt beste halvår noen gang, sier Thaulow.

GODT OGSÅ FOR SELMEROgså hos Advokatfirmaet Selmer har de hatt et godt første halvår.

- Første halvår har vært svart travelt for vårt eiendomsteam, både innenfor transaksjonsmarkedet og større eiendomsutvik-lingsprosjekter inkludert etableringer av flere såkalte ”joint ventures”, sier partner og eiendomsadvokat hos Selmer, Sverre Nordlie.

Han forteller at de har bistått i cirka 25 eiendomstransaksjoner med verdi over 50 millioner kroner som er signert i første halvår 2015.

- I tillegg har vi mange såkalte "overhengere", hvor proses-sene vil fortsette nå etter sommeren. Vi har også bistått i f lere større kjøpsprosesser hvor våre klienter ikke har vunnet frem i endelig budrunde, sier Nordlie som ikke har oversikt over hvor mye dette utgjør i kroner og øre.

- Men vårt eiendomsteam har hatt svært stor oppdrags-mengde i mange år nå, og dette er nok så absolutt blant de travleste halvår vi har hatt, sier Nordlie.

FLERE PORTEFØLJERThaulow hos Schjødt foreller at transaksjoner de har vært med på, både er i Norge og internasjonalt.

- Året begynte veldig godt med Partners Group som kjøpte fra Storebrand. Så har det egentlig bare fortsatt, sier Thaulow, som selv nylig var med på Obligo-transaksjonen.

Partners Group-transaksjonen var på rundt 4 milliarder kroner og lå en stund an til å bli den største transaksjonen i Norge, men den måtte se seg grundig slått av Obligo-transak-sjonen som var på hele 22 milliarder kroner.

Thaulow var også involvert i Aberdeen-transaksjonen hvor KLP kjøpte en portefølje for 3,6 milliarder kroner.

- Mye har vært drevet av utlendinger og med den siste Obli-go-transaksjonen, så kommer den utenlandske andelen godt over 50 prosent av totalvolumet, sier Thaulow.

SER BRA UT FOR HØSTENThaulow forteller at det også ser bra ut for høsten sin del og at de har f lere prosesser på gang.

- Det skal mye til for at det blir like bra som første halvår, men det ser veldig bra ut. Jeg har ikke helt oversikten over alt vi jobber med, men vi har f lere konkrete prosesser på gang, også milliard-prosesser, sier Thaulow.

Også hos Selmer ser de lyst på andre halvår. De har ifølge Nordlie mange prosesser på gang.

- Vi har mange prosesser og prosjekter som løper videre over sommeren og også f lere som skal starte opp nå, så for vårt eiendomsteam har vi tro på en minst like travel høst. Om det samlede transaksjonsvolumet i Norge blir like høyt som i første halvår, avhenger av om driverne i transaksjonsmarkedet holder seg stabile, sier Nordlie.

NNYHETERTorgeir Hågø[email protected]

- Det skal mye til for at det blir like bra som første halvår, men det ser veldig bra ut.


NYHETER

Flying start for Thaulow

- Det har vært en veldig godt start, sier Ditlef Thaulow (36).

Han tar over rollen som leder for ei-endomsgruppen til Advokatfirmaet etter Geir Sand som har hatt denne stillingen i over ti år. Det er store sko å fylle. Sand er en av nestorene i norsk eiendomsbransje og trekkes frem som ”leading individual” hos Legal500 og får også gode skussmål av Chambers and Partnes.

- Han fortsetter i eiendomsgruppen, så det er ikke slik at vi mister hans kom-petanse, sier Thaulow.

ERFAREN EIENDOMSADVOKATEiendomsgruppen til Advokatfirma-et Schjødt er en av de største og mest erfarne i Norge. De er ofte involvert i store og tunge transaksjoner. I år har de så langt notert seg for et volum på rett i underkant av 50 milliarder kroner, både norske og internasjonale transaksjoner. Blant transaksjonene de har vært med på i år er Partner Groups kjøp av en Store-brand-portefølje, Aberdeen-porteføljen som ble solgt til KLP, samt Obligo-kjø-pet. Til sammen utgjør bare disse trans-aksjonene nesten 30 milliarder kroner.

Thaulow er 36 år og har jobbet i Advo-katfirmaet Schjødt i tretten år. Eiendom har han jobbet med i fem til seks år.

- Jeg har vært med på mange transak-

sjoner, men også fått være med på den finansielle delen i forbindelse med salg av fond til det internasjonale markedet, sier Thaulow.

UNGT TEAMEiendomsteamet til Schjødt teller rundt 20 personer, og mange av dem er unge, og ifølge Thaulow, fremadstormende.

- Vi har fått f lere unge partnere innen eiendom den siste tiden. Vi er en god gjeng på pluss minus 40 år, samtidig som vi har den gode kompetansen og erfarin-gen som de eldre partnerne bidrar med. Vi har med andre ord både pågangsmot og kompetanse, noe som gjør at det er veldig gøy å ta over som leder for eien-domsgruppen. Jeg gleder meg veldig, sier Thaulow.

I april tok Ditlef Thaulow over som leder for eiendomsgruppen hos Advokatfir-maet Schjødt. Så tok det fyr i transaksjonsmarkedet.


Ditlef Thaulow, leder for eiendomsgruppen hos Advokatfirmaet Schjødt


Fra idé til virkelighet

07

FRA IDÉ TIL VIRKELIGHET ER VÅR LEDESTJERNE

Kruse Smith Eiendom identifiserer de gode ideene og prosjektene.

Vi har også gjennomføringskraften til å sette dem ut i livet.

Vi utnytter kreativiteten og kunnskapen i selskapet for å bidra til en

bærekraftig samfunnsutvikling. For alt begynner med gode ideer.

Les mer på kruse-smith.no

JÅTTÅVÅGVEIEN KANALSLETTA

TRE TAARN AQUARAMA

NOEN AV DE GODE IDEENE VI HAR GJORT TIL VIRKELIGHET

VANNKANTEN

Foto: Elisabeth Tønnessen, Sindre Ellingsen og Anders M

artinsen


NYHETER

Sommeren 2015 blir som resten av 2015 preget av høy transaksjonsaktivitet. Vi har tatt kontakt med BA-HR for en stemningsrapport i det som skulle vært en tid i feriemodus.

- Har det vært tid til ferie denne sommeren?

- Litt ferie har vi fått lagt inn, men i år har vi vært forberedt på at det kunne bli hektisk. Det skyldes ikke minst de omfattende porteføljesalgene med tett samarbeide mellom norske aktører og internasjonale investorer,

sier Stig Bech.- Dere har bistått Blackstone i kjøpet

av Obligo-porteføljen? - Det kan vi bekrefte.- Hva betyr dette for volumene så

langt?- Tallene blir jo voldsomme med så

mange porteføljer på listen, men for vår del har vi nå rundet 40 milliarder i norske eiendommer. Tar vi med den store andelen internasjonale enheter som inngår i transaksjonene der vi har vært juridisk rådgiver, ligger vi godt

Sommeren har vært travel for eien-domsadvokatene i BA-HR, nå senest med Blackstone-dealen. Og Stig Bech tror på en aktiv høst.

Tror på en aktiv høst

NNYHETERThor Arne Brun [email protected]


Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

Pålitelig prosjekt-gjennomføring

Kompetent og uavhengig partner

Løsningsorientert prosjektledelse

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt!Tlf. 23 05 37 00insenti .no


NYHETER

over 70 milliarder i eiendomsverdi, sier Bech.

- Hva betyr dette for dere som firma?

- Det er klart det har stor betyd-ning, selv om man skal være ydmyk i forhold til at vi også snakker om en aktivitetsmessig peak, svarer Bech.

- Jeg tror den viktigste effek-ten ligger i den massive stategiske og utøvelsesmessige erfaring som bygges opp gjennom denne type team-arbeid. Det å organisere slike prosesser på en trygg og forutsigbar måte - er nesten et fag i seg selv.

- Hva er advokatenes rolle?- Advokatene fungerer best der

man inngår i gode team, sammen med meglere og finansielle rådgi-vere. En viktig suksessfaktor er god informasjonsf lyt rådgivere og klient i mellom. Advokatene blir ofte sen-trale i denne sammenheng, fordi de utgjør det naturlige bindeledd mellom forhandlinger og due dili-gence på den ene siden, og endelig kontraktsdokumentasjon på den andre, sier Bech.

Han legger til at gode prosesser fordrer godt samarbeide, og evnen til å ta utfordringer seriøst - uten nødvendigvis å lage drama rundt enhver hindring som dukker opp.

- En annen ting er den effekten et slikt transaksjonsvolum har på

bredden i teamet internt. Vi har jobbet bevisst for å ha tung transak-sjonskapasitet på plass i den perio-den vi nå er inne i. Særlig morsomt er det å se den rutine vår yngre part-nere har fått, spesielt Erik Langseth og Lars Kristian Sande - som har kjørt f lere av de største prosessene med stø hånd. Det samme gjelder senioradvokater som Ole Andreas Dimmen, Lars David Råmundal, Camilla Solheim og Timothy Carey - som alle har hatt lead på f lere store transaksjoner, sier Bech.

- Og høsten?- Den blir nok aktiv, avslutter

Bech.

- Advokatene fungerer best der man inngår i gode team, sammen med meglere og finan-sielle rådgivere.

HØY AKTIVITET: Stig Bech, Stig Lang-seth, Lars Kristian Sande og de andre eiendomsadvokatene i BA-HR har hatt et travelt år. Selskapet har vært juridisk rådgiver i norske eiendomstransaksjo-ner for mer enn 40 milliarder kroner.


Varigkonkurransefortrinn

Inntil 587 kvm ledig i 10. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg – DEG16.

Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt:

Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen [email protected] / 915 35 567

Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes [email protected] / 916 94 007

En annen standard

030 ESTATE MAGASIN | N°4 2015030 ESTATE MAGASIN | N°6 2013

MARKED


Colliers International jobber med dealer for 3 milliarder kroner som skal closes i september.

Han skal close dealer for3 mrd. i september

HØYE FORVENTNINGER: - Vi har salgsmandater for rundt 1 milliard kroner, men vi har forventninger om å gjøre transaksjoner for over 5 milliarder i andre halvår, sier Thor Bjørdal, administrerende direktør i Colliers International.

- Vi jobber med dealer som skal sluttføres i september. Samlet verdi på disse er rundt 3 milliarder kroner, sier administrerende di-rektør i Colliers International, Thor Bjørdal.

- Det blir en ganske god måned for oss, legger Bjørdal til.

LIKE BRA I ANDRE HALVÅRTransaksjonsmarkedet i første halvår har vært tilnærmet eksplosivt. Eiendommer for over 50 milliarder har blitt kjøpt og solgt, mye av det av utlendinger. Ifølge Bjørdal står utlendingene for rundt halvparten av transaksjonverdiene. Han tror ikke at andre halvår vil stå tilbake for årets seks første måneder.

- Vi har salgsmandater for rundt 1 mil-liard kroner, men vi har forventninger om å gjøre transaksjoner for over 5 milliarder i andre halvår. Vi gjorde eiendomshandler for 5,5 milliarder kroner i første halvår, så 5 milliarder kroner er et nøkternt estimat, sier Bjørdal.

VIL NÅ 100 MILLIARDERHan mener at i et hav av urolighet, så er Norge en ganske trygg havn å investere i, men han påpeker at vi ikke må tro at vi er upåvirket av hva som skjer rundt oss. - Ben-sinen på bålet er billig likviditet. Dette kan endres fort når man får vesentlige kriser som vi nå ser. Vi har sett tidligere at likvi-diteten kan forsvinne fryktelig fort, skriver han på sin egen blogg, Thors Etasje.

Han ser likevel for seg et svært aktivt andre halvår og estimerer at det er eiendom-mer for mellom 30 og 35 milliarder kroner i markedet allerede. I tillegg vil det komme nye prosjekter opp.

- Jeg tror derfor at vi i 2015 vil passere 100 milliarder kroner, sier Bjørdal.

MYE ”VALUE ADD”Mye av eiendommene de har solgt har gått til utenlandske investorer, hovedsakelig til tyske og britiske kjøpere.

- Mye av kapitalen som kommer via UK kommer fra USA og Midt Østen, samt mer fjerne deler av Østen, sier Bjørdal.

Han forteller at mens det tidligere var core-eiendommer, eiendommer med prime lokasjon og standard, som var mest attrak-tive, så har de den siste tiden gjort mye ”value add-eiendommer”.

- Det har vært mye porteføljer, hoved-sakelig i Oslo-området, men også mye i Stavanger, sier Bjørdal.



MARKED

- Vi har gjort dealer for 3 milliarder kroner i Stavanger bare i år. Tar vi med fjoråret så nærmer vi oss 6 milliarder kroner. Det er nok til å åpne kontor i byen, sier Thor Bjørdal.

GOD NOK GRUNNLAGAv dealene de har vært involvert i er salget av Statoil hovedkontor i Stavanger som i år ble solgt for rundt 2,6 milliarder kroner. I tillegg var de også involvert da Niam i fjor kjøpte Hinna Park for 1,5 milliarder kroner.

De var også med på Fortin-handelen. - Dette er stort nok grunnlag for at vi kan

gjøre noe i Stavanger, sier Bjørdal. Beslutningen på dette vil trolig bli tatt i

løpet av året. - Men dersom vi velger å gjøre noe så vil

vi også gå inn med forvaltning. Da snakker vi fort fem til seks personer, sier Bjørdal.

SKJER MYETransaksjonsmarkedet i Stavanger har vært aktivt i år. Foruten Statoil-transaksjonene ble det nylig også kjent at Entra sammen med medeier Camar Eiendom (50 prosent) har solgt det såkalte Gullfaks-bygget på

Hinna Park sør for Stavanger sentrum. Prisen var på 700 millioner kroner. Det aller meste av bygget er kontorarealer, i tillegg inngår et parkeringsbygg med 140-150 par-keringsplasser i transaksjonen. Wintershall Norge hadde en kjøpsopsjon på å ta over eiendommen.

Med Statoil-transaksjonen, samt en del andre mindre transaksjoner, er volumet i Stavanger på over 4 milliarder kroner så langt i år.

IKKE BEKYMRETDen siste tidens uro bekymrer ikke Bjørdal i forhold til etableringen av et distriktskon-tor i byen.

- Oljeuroen påvirker, men slik jeg ser er det faktisk mer en mulighet enn et problem. Uroen skaper muligheter som gjør at in-vestorene etterhvert vil komme, men det krever selvfølgelig at prisene må ned, sier Bjørdal.

Selskapet har tidligere hatt kontor i Bergen, men dette ble lagt ned for noen år siden.

- I Bergen har vi gjort lite de siste årene. Vi jobber med en mulig deal nå, sier Bjørdal.


Vurderer å åpne kontor i Stavanger

Et brennhett transaksjonsmarkedet får Thor Bjørdal i Colliers International til å vurdere å åpne kontor i Stavanger.


Det kreves noen mil i bena for å vinne nytt terreng

Historien forplikter

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte ogtilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester.

www.malling.no


MARKED

- Vår oversikt viser at 22 enkelteiendom-mer og porteføljer for til sammen 17 mil-liarder kroner er i spill på ett eller annet nivå, sier direktør for analyse hos DNB Næringsmegling, Gunnar Selbyg.

Legger man dette til det volumet som DNB Næringsmegling har registrert på 51 milliarder, så er vi oppe i et samlet volum på 68 milliarder kroner.

- Det vil også være naturlig at vi ikke har fått med oss alt det jobbes med og at dette tallet er høyere, legger Selbyg til.

SEKS MILLIARD-TRANSAKSJONERAv de 22 eiendommene eller porteføljene som DNB Næringsmegling har kontroll på er det ifølge Selbyg seks transaksjoner med en eiendomsverdi på over 1 milliard kroner.

- Ut over det vil jeg si at det er en god miks av ulike typer eiendommer innenfor alle segmenter, sier Selbyg.

Han forteller også at noen av objekte-ne representerer geografisk spredte por-teføljer.

- Det som er interessant å se er at hele eiendomsselskap og geografisk spredte porteføljer nå utgjør en større andel av transaksjonsvolumet. Våre oversikter viser at slike porteføljer så langt utgjør halvparten av volumet. Det er også inter-essant å se at utlendinger i større grad er interessert i denne typen porteføljer og ikke bare enkelteiendommer i Oslo, sier Selbyg.

TROR PÅ 85 TIL 100 MILLIARDERSelbyg tror den store aktiviteten i trans-

Legger vi eiendommene som er i spill på toppen av det som allerede er solgt, så nærmer vi oss fort 70 milliarder kroner.

Eiendommer for 17 milliader er i spill



aksjonsmarkedet kommer til å fortsette utover høsten.

- Næringseiendom har sjelden vært så attraktivt som nå relativt til andre aktiva- klasser. Det har heller aldri vært så stor interesse fra utenlandske investorer. Jeg tror derfor at aktiviteten i andre halvår også kommer til å bli svært høy, sier Selbyg som tror på et volum på 85 mil-liarder, men at 100 milliarder kan være innen rekkevidde.

- Interessen for å investere i eiendom vil fortsatt være stor, fordi det er høy margin mellom løpende leieinntekter og lånekostnader. Jeg tror derfor at dersom det er ett år vi skal nå 100 milliarder kroner, så må det være 2015, volumet kan få et løft for eksempel gjennom et ytter-ligere statlig nedsalg i Entra, sier Selbyg.

Han tror høsten vil være preget av mu-ligheter og at det er f lere eiendomssel-skap som synes det er et godt tidspunkt å ta gevinst og at mange vil selge eiendom-mer med gode og lange leiekontrakter.

- Så vil de i stedet kjøpe eiendommer hvor det er et utviklingspotensial, sier Selbyg.

ATTRAKTIVT: - Næringseiendom har sjelden vært så attraktivt som nå, sier Gunnar Selbyg, di-rektør for analyse hos DNB Næringsmegling.


MARKED


- Det har vært et veldig bra første halvår for vår del, sier leder for fast eiendom hos Advokatfirmaet Thommessen, Christian Müller.

Mens de i hele 2014 var med på eien-domstransaksjoner med en samlet eien-domsverdi på 22 milliarder kroner, noe som er bra. Så har de altså per første halvår i år vært involvert i transaksjoner for hele 27 milliarder kroner.

- Første halvår ble bare bedre og bedre, og fra påsken og frem til sommeren var det ekstremt høy aktivitet, sier Müller.

STØRRE ENN MAN TRORDet er så langt registrert transaksjoner for mellom 50 og 60 milliarder kroner. Det nøyaktige volumet er det trolig ingen som har kontroll på fordi det hele tiden er noe som i er prosess.

- Det er også en rekke av de transak-sjonene som vi har vært med på som ennå ikke er offentlige. Det er derfor rimelig å anta av volumet er større enn det man tror, sier Müller.

Han mener at man må tilbake til gullå-rene 2006 og 2007 for å finne lignende ak-tivitet som det man har hatt så langt i år.

- Jeg kan ikke huske at vi har hatt lig-nende aktivitetsnivå siden den gang, og i år blir trolig volumet enda høyere enn den gang, sier Müller.

NOEN FÅ SKYERSelv om Müller tror at aktiviteten kommer til å holde seg god også i andre halvår, så ser han noen skyer i horisonten.

- Alt tyder jo på at den gode farten skal fortsette inn i andre halvår. Det kan godt være at det begynner litt roligere, men jeg tror høsten blir aktiv, sier Müller.

Han påpeker imidlertid noen faresigna-ler som kan være med å skape noe usikker-het i markedet.

- Leiemarkedet er noe mer usikkert i noen områder og segmenter, spesielt knyttet opp mot olje- og gassmarkedet. Dette er også noe som kan spre seg til tilknyttede segmenter. Samtidig stiger ar-beidsledigheten. Dette er elementer som kan bidra til større usikkerhet, men enn så lenge er eiendom veldig attraktivt. Det er ingen grunn til å være pessimistisk, og jeg vil ikke utelukke at vi i år får et volum på over 100 milliarder kroner, sier Müller.

2014: 22 mrd. etter 12 måneder2015: 27 mrd. etter 6 måneder

Tallene i tittelen forteller hva Advokatfirmaet Thommessen var med på av transaksjoner i 2014 og så langt i år.

GODT FART INN I ANDRE HALVÅR: - Alt tyder jo på at den gode farten i transaksjons-markedet skal fortsette inn i andre halvår. Det kan godt være at det begynner litt roligere, men jeg tror høsten blir aktiv, sier leder for fast eiendom hos Advokatfirmaet Thommes-sen, Christian Müller.

037037

Sten på stenFortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene. Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. Her har vi bygd sten på sten, over flere tiår. Bygd en av landets største avdelinger for fast eiendom og entreprise. Som i dag rommer nesten 60 advokater.

Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm.

”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.” Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en plan- prosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: 51 82 29 00 [email protected] Oslo: 23 11 00 00 [email protected] Bergen: 55 21 98 00 [email protected]


MARKED

Tror på en normalisering av transaksjons- markedetKombinasjonen av stadig mer grådige selgere og utlendin-ger med strenge avkastningskrav kan føre til en normalise-ring av transaksjonsmarkedet.

- I det transaksjonsmarkedet som vi har sett i det siste er det ikke unaturlig at selgerne har høye prisforventninger, det ville jeg også hatt. Vi har sett en repri-sing i markedet som langt på vei har vært drevet av utenlandsk kapital. Men mange av utlendingene som opererer i Norge har ikke alltid tilgang på de billigste pengene. De har høye avkastningskrav og da er det begrenset hvor lavt yielden kan gå, sier ad-ministrerende direktør i CBRE, John Olof Solberg, og legger til:

- Jeg håper ikke at køen av investorer for-svinner, men jeg tror at vi i løpet av høsten vil kunne se en normalisering av transak-sjonsmarkedet.

TROR IKKE PÅ 100 MILLIARDERHan tror likevel på god aktivitet i andre halvår, og forteller at de har veldig mye i pipeline.

- Vi har f lere prosesser som er der de skal være for at vi skal komme i mål med dem både i Q3 og Q4, sier Solberg, som legger til at de både har budaksepter på plass og andre prosesser som ligger og mørner seg.

Han blir imidlertid overrasket om vi vil se de samme volumene i andre halvår som vi så i første.

- Første halvår har vært preget av store porteføljer. Jeg utelukker det ikke, men jeg tror ikke at vi kommer til å passere et volum på 100 milliarder, sier Solberg.

HAR VOKST MED 50 PROSENTFor CBRE ble første halvår bra. Omsetnin-

gen har ifølge Solberg økt med nærmere 50 prosent så langt i år.

- Vi kommenterer ikke halvårstall, men vi har vokst mye. Vi snakker om en omset-ningsvekst i første halvår på bort i mot 50 prosent, sier Solberg.

Hva dette er i kroner og øre vil han ikke ut med, men omsetningen i 2014 endte etter tolv måneder på 53 millioner kroner, noe som var opp fra 45 millioner kroner i 2013. 2014 ble dermed ”all time high” for Atrium CBRE. Ambisjonen for året er langt høyere.

- Vi har en ambisjon om å havne et sted mellom 65 og 70 millioner kroner, sier Solberg.

REPOSISJONERER SEGHan forteller at de vokser innenfor f lere forretningsområder, men at det er på cor-porate og transaksjoner at de vokser mest. Corporate er alt fra rådgivning om hvordan man kan bruke sine eiendommer for å nå sine strategiske mål, men også prosjektle-delse ved f lytting, samt porteføljeforvalt-ning og transaksjonsstøtte, for å nevne noe.

- Vi er også i ferd med å reposisjonere oss på transaksjoner. Det samme skal vi også gjøre på utleie, sier Solberg, som legger til at de nå har fått den rette innstillingen i organisasjonen.


TVILER PÅ 100 MRD: - Jeg håper ikke at køen av investorer forsvinner, men jeg tror at vi i løpet av høsten vil kunne se en normalisering av transak-sjonsmarkedet, sier administrerende direktør i CBRE, John Olof Solberg.


STRANDVEIEN 4–8 BYGGET BLE LEVERT SOM AVTALT

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

Seltor har levert Strandveien 4-8 på Lysaker som avtalt. Etter 12 måneder med krevende rehabilitering av 16 000 kvadratmeter kontorarealer, kantine og fellesarealer, fremstår nå bygget som nytt med utsøkte kvaliteter innenfor teknikk og estetikk.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer på kvalitet.Vi takker Ferd for tilliten og gratulerer Lundin Norway med nytt hovedkontor. SOSIALE ENTREPENØRER


MARKED

Årets største eiendomshandel

NNYHETERThor Arne Brun [email protected]

Blackstone Real Estate Partners Europe overtar Obligo-porteføljene til Agasti.

MARKED

Blackstone Real Estate Partners Europe IV har inngått avtale om kjøp av 34 prosent av Agastis operative virksomhet, primært be-stående av Obligo Investment Mangement AS, for 250 millioner kroner.

Dette utgjør hele Agastis operative virk-somhet i Norge og Sverige.

Transaksjonen vil gjennomføres som en drop-down hvor Agasti etablerer et nytt selskap, Obligo BX Holding AS. Agasti vil overføre ovennevnte selskaper til Obligo Holding.

Blackstone vil deretter kjøpe 34 prosent av Obligo Holding.

Agastis øvrige datterselskaper, Navigea Securities AS, Acta Kapitalforvaltning AS og Acta Asset Management AS, er under avvik-ling eller planlegges avviklet.

Dersom transaksjonen gjennomføres, vil styret foreslå at kjøpesummen på 250 millioner kroner, med fradrag for kost-nader knyttet til avvikling av konsernets resterende virksomhet, utbetales til Agastis aksjonærer.

22 MILLIARDERBlackstone har i tillegg inngått avtale med 10 eiendomsporteføljer forvaltet av Obligo om å kjøpe deres porteføljer for en samlet verdi av cirka 22 milliarder kroner. Budene på eiendomsporteføljene representerer en betydelig premie i forhold til hva aksjene i disse porteføljene omsettes for i annen-håndsmarkedet.

Oppgjør vil være kontant og budene har ikke forbehold om finansiering.

Styrene i alle investeringsporteføljene under forvaltning av Obligo har i lengre tid jobbet sammen med forvalter Obligo med å vurdere hvordan man skal maksimere

avkastningen innenfor porteføljenes eksis-terende mandater, samt sikre aksjonærene likviditet.

Obligo skal videreføre forvaltningen av utvalgte porteføljer som kjøpes av Blacksto-ne-forvaltede fond, samt eiendomsporte-føljer som ikke er en del av transaksjonen beskrevet ovenfor, i tillegg til forvaltningen innenfor Shipping, Private Equity og Infra-struktur.

Gjennomføringen av investeringen i Obligo Holding er forventet å finne sted i slutten av tredje kvartal.

GLOBALE Blackstone er et globalt investeringsselskap. Selskapets eiendomsvirksomhet ble grunn-lagt i 1991 og har en forvaltningskapital på mer enn 91 milliarder dollar. Blackstones eiendomsportefølje omfatter hotell, kontor, retail, industri og boligeiendom i USA, Europa, Asia og Latin-Amerika.

Eksempler på større investeringer er Hilton Worldwide, Invitation Homes (fami-lieboliger), Logicor (pan-Europeisk logis-tikk), SCP (kinesiske kjøpesentre) og sen-tralt beliggende kontoreiendom i verdens største byer.

Blackstone eiendom forvalter også en av de ledende finansieringsplattformene innenfor eiendom, inkludert det børsnoterte selskapet Blackstone Mortgage Trust.

Agasti forvalter en av Nordens største eiendomsporteføljer til en verdi av 35 milli-arder kroner.

- Vi har lenge hatt en ambisjon om å øke vår tilstedeværelse i Norden. Etter kjøpet av eiendomsporteføljene forvaltet av Obligo får vi nå en eiendomsportefølje i Norden som passer godt inn i vår investeringsstrategi.

- Vi har lenge hatt en ambisjon om å øke vår tilstedeværelse i Norden. Etter kjøpet av eiendomsporte- føljene forvaltet av Obligo får vi nå en eiendomsportefølje i Norden som passer godt.


MARKED

I tillegg får vi tilgang til et erfarent management team som vil få ansvar for en stor del av vår samlede nor-diske eiendomsportefølje, sier James Seppala, Head of European Acquisiti-ons i Blackstone.

- På vegne av våre kunder er jeg godt fornøyd med at vi har klart å få dette til. Blackstone er en av verdens største eiendomsforvaltere med en imponerende erfaring, kultur, kapital og track-record. Når Blackstone i tillegg også ønsker å bygge sin nor-diske satsing rundt vårt forvalt-ningsapparat i Obligo er det en til-litserklæring og en mulighet vi skal forvalte på beste måte, sier Jørgen Pleym Ulvness, administrerende di-

rektør i Agasti Holding ASA og Obligo Investment Management AS.

RÅDGIVERNEUnion Corporate har vært finansiell råd-giver og BAHR har vært juridisk rådgiver for Blackstone.

ABG Sundal Collier har vært fi-nansiell rådgiver og Schjødt har vært juridisk rådgiver til eiendomsporte-føljene og Agasti.

- På vegne av våre kunder er jeg godt fornøyd med at vi har klart å få dette til.

STORKJØP: Blackstone overtar 10 eiendomsporteføljer forvaltet av Obligo for en samlet verdi av cirka 22 milliarder kroner, her-under Lysbomben i Stockholm(til venstre i bildet), med et samlet areal på 31.300 kvadratmeter.


DESIGN OG INTERIØRVår viktigste oppgave er å forstå dine behov og visjoner for å skape gode og inspirerende rammer for gode liv på jobben, hjemme og i fritiden. Vi har sammen med vårt datterselskap Design og Interiør lang erfaring med komplekse og krevende prosesser og er opptatt av lønnsomme og brukerorienterte løsninger.

ARCASA arkitekter asArcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo

Telefon 22 71 70 70. [email protected]. www.arcasa.no www.designoginterior.no


MARKED

Det senteret som har den beste utviklingen av de store, er Jessheim Storsenter. De har per første halvår økt omsetningen med 9,7 prosent, fra 737 millioner kroner til 808 mil-lioner kroner.

- Den f lotte omsetningsveksten hittil i år skyldes f lere forhold. Vi har fått inn nye spennende spisesteder som gjør at f lere kommer til senteret, også lang-veisfra. Høyt aktivitetstrykk, fokus på opplevelser og konstant jobbing med den optimale butikkmiksen er viktig, sier senterleder ved Jessheim Storsenter, Christin Brandt.

VOLDSOM INNBYGGERVEKSTKjøpesenteret markerer seg svært positivt blant sentrene som Thon eier, drifter og er medeier av. Til sammen har disse kjøpe-sentrene en samlet vekst på 4,8 prosent, eller 1,277 milliarder kroner. Tar vi med de svenske sentrene, som har en omsetnings-vekst på 7,3 prosent, er veksten i antall kroner på 1.636 milliarder kroner. Omtrent like mye som Jessheims Storsenter ganger to.

Senteret har imidlertid en omsetnings-vekst som i prosent er dobbelt så høy som resten av de norske Thon-sentrene.

En medvirkende årsak til dette er selv-følgelig at senteret ligger i en kommune

med høy befolkningsvekst. Fra år 2000 til 2012 steg innbyggertallet i Ullensaker kommune med over 11.000 personer, fra 20.000 til over 30.000. I dag er det over 33.000 innbyggere i kommunen, noe som gjør Ullensaker til landets 26. største kommune i forhold til folketall.

- Denne utviklingen er selvfølgelig positiv for oss, sier Brandt.

VELGER SENTERET FORAN STRANDENSelv om året så langt har vært bra, så har sommeren vært enda bedre.

- Det varierende været har nok gjort sitt til at f lere har valgt å dra på kjøpe-senter fremfor en tur på stranden. Vi ser fort hva slags vær det er ute på trafikken vi har i senteret, sier Brandt.

Hun forteller at de forventer videre vekst i neste halvår, basert på de gode tallene vi har hatt første halvår. Netthan-delen utgjør for senterets del ingen stor trussel, skal vi tro senterlederen.

- Enkelte bransjer har helt sikkert merket konkurransen fra netthandelen. Men med fokus på gode opplevelser, god service og folks ønske om fremdeles kunne ta og prøve det de skal kjøpe, så tror vi fremdeles på gode besøkstall, sier Brandt.


Økte med 1,6 milliarderShoppingen er på ingen måte død. Olav Thons kjøpesentre økte i første halvår omsetningen med 1,6 milliarder kroner.


TJENER PÅ DÅRLIG VÆR: Olav Thons kjøpesentre tjener godt på dårlig sommervær. Jessheim Stor-senter markerer seg som en av kjøpesentrene med høyest omsetningsvekst.


MARKED


Konkurransen om de handlene har hardnet til i Oslo vest. Det resulte-rer i en omsetningsnedgang for landets største kjøpesenter, Sandvika

storsenter.

Knallhard konkurranse om de handlende i vest

Tall fra Olav Thon viser at Sandvika Stor-senter i første halvår har hatt en nedgang i omsetningen på 0,9 prosent. I kroner og øre snakker vi om at omsetningen har gått ned fra 1.435 milliarder kroner til 1.423 milliarder kroner, altså med 12 millioner kroner.

- Vi hadde fryktet en mer negativ start på året. Vi fikk mange nye konkurrenter mot slutten av året i fjor og var derfor forberedt på enda tøffere konkurranse, sier adminis-trerende direktør ved Sandvika Storsenter, Kathrine Ingerø.

DE NYEDe nye konkurrentene hun snakker om er Bekkestua Senter, som i november i fjor åpnet dørene til et 12.500 kvadratmeter stort senter.

- Vi går ikke ut med omsetningstall, men vi har hatt en god start og er i rute, sier sen-terleder Marit Voldseth.

Et annet senter som også åpnet dørene i fjor høst var Rykkin Nærsenter. Senteret er ikke nytt, men reåpnet både med større han-delsareal og flere nye butikker. Tall derfra viser at de har hatt en vekst så langt i år på 20,5 prosent. I kroner og øre har de vokst fra 146 millioner kroner til knappe 176 millioner kroner, altså 30 millioner kroner.

- Det har gått veldig bra, sier senterleder Anne Birgitte Junge.

Det tredje senteret som åpnet dørene i fjor høst var Fornebu S. Senteret er på 25.000 kvadratmeter og dermed det største av de nye konkurrentene til Sandvika Storsenter.

- Fornebu S har en fin utvikling og er i god rute for en omsetning på 650 millioner kroner for først driftsår, sier senterleder Elisabeth Selvik Hjelle, som ikke vil ut med tallene for første halvår.

I tillegg har Slependen senter, tidligere Smart Club, fått flere nye butikker og frem-


Et bredere perspektiv

%

Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Blant Norges ledende eiendomsadvokater

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land – ledet fra Norge

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

www.deloitte.no

Verdens største leverandør av profesjonelle tjenester.

200 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate


MARKED

står dermed i stadig større grad som et kjø-pesenter.

OPP I SOMMERFor Sandvika Storsenter ser imidlertid sommeren ut til å ta igjen noe av det tapte så langt i år. Senteret kan i juni vise til en omsetningsvekst på 3,2 prosent.

- Juli ser også veldig bra ut. I den første uken i juli hadde vi en omsetningsvekst på 10 prosent og i forrige uke hadde vi en vekst på 3 prosent. Det er også viktig å huske på at første halvdel av juli i fjor også var veldig god, sier Ingerø.

Hun forteller at de helt tydelig ser hvordan været påvirker handelen.

- Den første uken i juli hadde vi dårlig vær på mandagen og onsdagen. De dagene hadde vi fantastiske omsetningstall, sier Ingerø.

MAKROØKONOMISKE OMSTENDIGHETERHun forteller også at årsaken til den noe sviktende omsetningen så langt i år ikke bare skyldes økt konkurranse.

- Asker og Bærum er et område hvor sysselsettingen mot olje og gass er ganske

tung. Undersøkelser viser at ti prosent av innbyggerne som sier at de er urolige for ar-beidsplassene sine. Det er klart at det legger en demper på handlelysten, sier Ingerø.

I tillegg til slike makroøkonomiske omstendigheter har også et reisebyrå som hadde en relativt stor omsetning lagt inn årene, samt at de har hatt noe ombygging i deler av senteret.

I tillegg merker de også at netthandelen tar en stadig større del, spesielt innenfor mote og sko.

- I dette segmentet har vi hatt en nedgang så langt i år på cirka tre prosent. Dette er et stort segment for oss, så det er klart at vi merker det, men vi jobber hele tiden med å styrke oss på opplevelser. Det er først og fremst på opplevelser og kompe-tanse at vi kan konkurrere med internett, sier Ingerø.

Hun forteller at dersom man ser bort fra dette reisebyrået som gikk overende, så er faktisk omsetningen per første halvår mar-ginalt opp.

- Ser man på omsetningen i lys av alle disse faktorene, så er vi relativt godt fornøyd, sier Ingerø.

- Asker og Bærum er et om-råde hvor sysselsettingen mot olje og gass er ganske tung. Undersøkelser viser at ti prosent av innbyggerne som sier at de er urolige for arbeidsplassene sine.

NEDGANG: Sandvika Storsenter har hatt en nedgang i omsetningen i første halvår i år. Økt konkurranse fra nye kjøpesentre, deriblant Fornebu S, er trolig medvirkende til dette.


SPESIALISTENEFøyen Torkildsen er ett av landets største og mest erfarne advokatmiljøer innen eiendom.

Vi jobber bredt og tverrfaglig, det være seg fast eiendom, plan og bygg, enterprise ellercorporate. Som spesialister sikrer vi en langsiktighet gjennom hele eiendommens livsløp.

Derfor vil du som kunde alltid oppleve at du er i de beste hender.

Vår arbeidsprosess er transperent og sikrer at alle involverte til enhver tid har oversikt over hvor man

befinner seg i prosessen. Basert på innsikt, dyktighet, nysgjerrighet og sterk vilje, skal vi sikre at våre

kunder og våre medarbeidere skal utgjøre en forskjell og ligge foran. Les mer på foyentorkildsen.no

SNAKK MED OSS OM EIENDOM


FOKUS: NYDALEN


Verdien på BIs undervisningsbygg i Nydalen i Oslo har økt med over 1 milliard kroner siden høyskolen flyttet dit for 10 år siden. Et smart trekk i sluttfor-handlingene med Kjell Inge Røkke ble avgjørende for eiendomseventyret.

BIs milliardkupp i Nydalen

Det var mye støy rundt flyttingen fra Sandvika i Bærum til Nydalen, hvor BIs undervisningstilbud i Oslo-regionen ble samlokalisert i august 2005. Mye av skepsisen blant de ansatte ved høyskolen var begrunnet i den store usikkerheten som ville oppstå ved at BI skulle leie lokaler istedenfor å eie dem. Det var mange runder både internt og i mediene før avgjørelsen om flytting til Nydalen ble tatt i 2003.

FORHANDLET MED RØKKELeieavtalen ble inngått med Avantor, som de siste 20 årene har totalforvandlet Nydalen fra et nedlagt industriområde til en pulserende bydel. Da BI var forhandlinger med Avantor, var selska-pet kontrollert av Kjell Inge Røkke.

I sluttforhandlingene deltok Røkke personlig. Det var da representantene fra BI kom med det smarte trekket; et krav om en opsjon på å kjøpe eiendommen tilbake. Dette fikk BI aksept for, uten at Avantor stilte krav om motytelser. Av avtalen fremgår det at ”kjøpesummen skal baseres på en brutto yield på 7,75 prosent i forhold til byggets brutto leieinntekter, inklusive parkering, i 2006”.

GUNSTIG AVTALE- Vi var redde for å bli sittende igjen med forplik-telser som kunne sette BIs økonomi i fare, derfor var opsjonen viktig for oss. Vi er gode til å regne på BI, så vi visste hva eiendommen var verdt, sier Torger Reve, som var rektor på BI fra 1997 til 2005 og dermed ledet høyskolens samlokalisering og flytting til Nydalen.

Han ønsker ikke å spekulere i hva selve opsjons-avtalen var verdt, men han ser ikke bort fra at det

kan være snakk om 300 millioner kroner.- Det er mange måter å regne på, men det er

ingen tvil om at vi fikk en gunstig avtale. Det gjorde at BI fikk et godt økonomisk fundament. Husleien er ofte den tyngste økonomiske posten for en stor organisasjon som BI. Nå har vi en lang-siktig og forutsigbar finansiering, samtidig som egenkapitalen ligger i eiendommen.

RENTEN GIKK BIS VEIReve forteller at kjøpsopsjonen var helt avgjørende for at BI skulle inngå avtalen med Avantor.

- Og så har vi selvsagt vært heldige med at renteutviklingen har gått vår vei, slik at dette ble en veldig god avtale for BI, sier Reve.

- Hva har flyttingen til Nydalen betydd for BI?- Det har vært en ubetinget suksess. Internt

snakker vi om BI før og etter Nydalen. Sånn sett var BI to forskjellige skoler. Både søkertallene og BIs økonomi peker oppover etter at vi flyttet til Nydalen, svarer Reve.

AKADEMISK STØY- Hva tenker du i dag om den daværende støyen blant de BI-ansatte rundt flyttingen?

- I akademiske miljøer er det ofte sånn at det blir støy rundt store og viktige avgjørelser. I etter-tid har flere av de største kritikerne sagt at dette ble veldig bra. Jeg tror at mye av redselen forsvant da vi fikk kjøpsopsjonen, svarer han.

I tillegg til at en fallende rente har vært god butikk for BI, synes Reve at Nydalen har utviklet seg bedre enn forventet.

- Da vi flyttet til Nydalen, var dette en halvveis utviklet bydel. Nå er Nydalen blitt en moderne og


ETTER LÆREBOKA: Det var en intens akademisk krangel på BI om høy-skolen skulle leie eller eie sine egne lokaler. I dag sitter høyskolen igjen med en milliardgevinst i eiendom.

FOKUS: NYDALEN

KAN REGNE: - Vi er gode til å regne på BI, så vi visste hva eiendommen var verdt, sier tidligere BI-rektor Torger Reve. (Foto: BI)

fremtidsrettet bydel som tiltrekker seg ungdom. Det er viktig for BI, siden det stor konkurranse om studentene, samtidig som de må betale studieavgift hos oss.

24 TIMERS BYDELReve tror også at BI har vært avgjørende for utviklingen av Nydalen.

- Det er mange kontorbydeler som dør etter klokken 17. Med BI er Nydalen blitt en 24 timers bydel. Samtidig har Avantor vært flinke til å finne en god miks av boliger, næring lokaler og et publikumsrettet tilbud. Nå er Nydalen blitt et attraktivt sted å bo og gå ut, mener han.

T-BANEN AVGJØRENDEDet mest avgjørende var imidlertid en egen T-banesta-sjon i Nydalen.

- T-banen var en forutsetning da vi forhandlet med Oslo kommune og daværende byrådsleder Erling Lae. Helst ville vi ha stasjonen i kjelleren til BI. T-banen er selve kjernen til et vellykket BI i Nydalen; det hadde ikke vært mulig å frakte så mange mennesker til og fra Nydalen på en effektiv måte med buss, sier Reve.

- FANTASTISK INVESTERINGBI kjøpte undervisningsbygget i Nydalen vinteren 2006 for 2,1 milliarder kroner og 7,75 prosent i yield. Håkon Styrvold, leder transaksjoner/partner i Newsec, mener at eiendommen i dag kan være verdt rundt 3,5-3,6 mil-liarder basert på en yield ned mot 5 prosent. Da tar han utgangspunkt i at BI tegner en langsiktig leieavtale med seg selv.

- Det er ingen tvil om at BI har en stor, urealisert ei-endomsgevinst i Nydalen. For BI var det et smart trekk å samlokaliseres i Nydalen. I tillegg til at de har hatt en betydelig verdiøkning på eiendommen, er BI i Nydalen blitt en sterk merkevare. Det har rett og slett vært en fan-tastisk investering, sier Styrvold, som selv er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI.

X-FAKTORENOgså Styrvold mener at T-banen har vært helt avgjørende for suksessen til BI.

- T-banen hadde ikke kommet i Nydalen uten BI, og BI hadde ikke kommet til Nydalen uten T-banen. Her er det en klar symbiose, sier Styrvold.

Selv om flere store organisasjoner hadde eta-blert seg i Nydalen før BI flyttet dit, mener han at BI har løftet bydelen vesentlig.

- BI har skapt den X-faktoren som er viktig i nye bydeler. Nå er det liv hele døgnet i Nydalen på grunn av studentene. Samtidig er Nydalen blitt et attraktivt bo-område, noe som blant annet bekreftes av at OBOS har kjøpt eiendommen til Schibsted Trykk i Nydalen med tanke på langsiktig boligkonvertering, sier Styrvold.

- Da vi flyttet til Nydalen, var dette en halvveis utviklet bydel. Nå er Nydalen blitt en moderne og fremtidsrettet bydel som tiltrekker seg ungdom.

Foto

: LPO

ark

itek

ter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse.Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene.

Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049


PROFIL

Tømrer og kremmerSom 6-åring solgte han blomster, jordbær, julenek, egg og

tomater. Da eiendomsmarkedet bunnet ut i 1992, kjøpte han en ettroms leilighet. I dag har Anders Opsahl

over 110.000 kvm næringseiendom og driver stort innen boligbygging.

PENGER INGEN DRIVKRAFT: - Jeg syns det er veldig gøy å drive med eiendomsut-vikling. Det er derfor jeg holder på. Penger er ikke en drivkraft for meg, sier Anders Opsahl. Foto: Anders Opsahl Eiendom.


Anders Opsahl er ikke glad i medieom-tale. Han sier først nei til intervju, men etter en tid går han noe motvillig med på å fortelle om virksomheten.

- Jeg syns det er veldig gøy å drive med eiendomsutvikling. Det er derfor jeg holder på. Penger er ikke en driv-kraft for meg, sier Opsahl.

STERKE TALLTallene forteller likevel en historie om økonomisk suksess. I fjor hadde kon-sernet Anders Opsahl en omsetning på 299,5 millioner kroner og et resultat før skatt på 78,9 millioner. Egenkapitalen økte fra 157 til 200,6 millioner kroner.

Inntektene kommer fra utleie av drøyt 110.000 kvadratmeter næringsei-endom, samt salg av boliger. Anders Opsahl Eiendom har så langt utviklet 100 boliger, men har i tillegg en tomte-bank på f lere hundre nye boliger.

STOR PÅ SKULLERUDOm ikke Anders Opsahl er opptatt av penger, er han fornøyd med at 85.000 av kvadratmeterne i porteføljen av næ-ringseiendom befinner seg på Skullerud ved Østmarka i Oslo. Der kjøpte beste-faren hans Skullerud Gård i 1928.

På 60-tallet ble imidlertid mestepar-ten av åkrene rundt gården ekspropriert av Oslo kommune for å sikre Aker til-strekkelige arealer for vekst i fremtiden. Dette var et tungt slag for bestefaren til Anders Opsahl.

STARTET UTEN KAPITAL- Det var et stort tap for ham. Jeg tror aldri han kom over dette. Det er litt til-feldig at jeg har kjøpt så mye næringsei-endom på Skullerud, men det er selvsagt ekstra gøy å kjøpe tilbake jorden som min bestefar mistet, sier Opsahl, som har bygget opp eiendomsvirksomheten for egen maskin og uten annen kapital

enn det han tjente som snekker.Kremmerinstinktet var riktig nok

intakt allerede i barndomsårene, da han solgte blomster, jordbær, julenek, egg og tomater til folk som var på tur inn i Østmarka. Men det var i 1992 han begynte å satse på eiendom.

KJØPTE ETTROMSDa eiendomsprisene nådde bunnen i 1992, kjøpte han en ettroms leilighet av Trygve Brudevold på Ulsrud. Selv om han beholdt denne leiligheten til inntil 1 år siden, har det etter hvert blitt f lere kjøp og salg. Opsahl er utdannet tøm-rermester og legger sin ære i å levere kvalitet. I de siste årene har selskapet kjøpt en rekke eplehager og bygget boliger.

- Det er gøy med bolig. Vi på konto-ret er alle familiefolk, og vi synes det er givende å bygge familieboliger. Det har også vært en hyggelig reise økonomisk, sier han.

NORDENS STØRSTE KLATRESENTEREn hyggelig reise har det også vært innen næringseiendom. Skullerud Næ-ringspark har lite ledighet. Det siste bygget Anders Opsahl Eiendom kjøpte der for ett år siden, er nå i ferd med å fylles opp. I tillegg revitaliseres nå hele næringsparken i samarbeid med ar-kitekt Niels A. Torp, som blant annet tegnet byggene til Norsk Data på Skul-lerud. I den gamle Tandbergs Radiofa-brik planlegges også Nordens største klatresenter.

KJØPTE COOPS HOVEDKONTORI fjor kjøpte Anders Opsahl Eiendom hovedkontoret til Coop i Kirkegata for drøyt 60 millioner kroner.

- Dette er et kjøp som ble gjort med både hodet og hjertet. Det er en fantas-tisk f lott eiendom med en rik historie.

PROFILTore Årdal [email protected]

P


PROFIL

I tillegg ligger det rett ved Bankplassen, som er et område vi har veldig tro på med sin nære beliggenhet til Bjørvika, sier han.

Selskapet har også store næringseien-dommer på Lambertseter, Abildsø og i Lillestrøm.

SKAL VOKSE GRADVISAnders Opsahl Eiendom skal vokse

gradvis innen næringseiendom. Selskapet er alltid på kjøperen, men skal ikke vokse mer enn at det har god kontroll hele veien.

- Selv om vi har ambisjoner om å vokse, har vi ikke noen målsetting om å bli størst eller best. Vi er tømrermestre som er tunge på fag, og vi skal bare fortsette å ha det gøy, sier han.

Opsahl er fortsatt bosatt på Skullerud og er sterkt engasjert i lokalmiljøet.

EKSPROPRIERT: Anders Opsahl eier 85.000 kvm næringseiendom på Skullerud ved Østmarka i Oslo. De har han kjøpt tilbake etter at Oslo kommune eksproprierte store deler av bestefarens gård på 60-tallet.


En kontorstol skal først og fremst være god å sitte i. Den skal være enkel å justere og oppfordre til varierte sittestillinger. Men vi ser ingen grunn til å si oss fornøyd bare med det. Mange blir forstyrret i løpet av en arbeidsdagen. Da kan for eksempel lydløse hjul være en av mange små detaljer som betyr mye.

Les mer om Capella og våre andre nyheter på kinnarps.no

Capella. Perfekt for deg som mener at stoler skal ses, ikke høres.

Legg øret inntil annonsen

så får du et inntrykk av

hvor stille den er

Making life better at workWe believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and e�ective workspace solutions to help your organisation prosper.


NYHETER

058

- Vi ser en helt klar tendens i forhold til at flere velger å binde renten, sier leder for seksjon Eiendom & Entreprenør hos DNB Bank, Olav T. Løvstad.

- Andelen som binder renten er ganske stor, sier han.

TAR NED RISIKOENHan får støtte fra leder for næringseiendom hos Nordea, Thomas Due.

- Ja, det er flere som binder renten. An-slagvis er det nå nærmere to tredeler av kundene våre som velger dette, mot cirka

halvparten til vanlig, sier Due, som legger til at de alltid anbefaler lånetakerne å binde renten.

- Det er smart. Finanskostnadene utgjør ofte mellom 80 og 90 prosent av kostnadene og ved å binde renten tar man ned risikoen, sier Due.

NESTEN 200 MILLIARDERTransaksjonsmarkedet gløder og bankene har så langt i år vært med på leken. Det kommer de i følge Løvstad til å fortsette å være.

Risikoen for renteoppgang gjør at stadig flere nå velger å binde renten på sine næringseiendomslån.

Flere binder lånerenten


BRA ALTERNATIV: - Eiendom har fortsatt et bra yieldgap, altså relativt stor avstand mellom avkast-ning og renter, sier leder for seksjon Eiendom & Entreprenør hos DNB Bank, Olav T. Løvstad.


GODSOMMER!

fra gutta i høyden

- Vi har en langsiktig strategi og har hatt en stabil vekst og fin utvikling. Det har vi tenkt å fortsette med fremover, sier Løvstad.

DNB er en av landets største på utlån til næringseiendom. Tall for første halvår viser at banken nå nærmer seg 200 milliarder kroner i utlån til dette segmentet. Helt nøyaktig hadde banken per 30. juni lånt ut 196,9 milliarder kroner til denne sektoren.

FORTSATT ATTRAKTIVTLøvstad mener at selv om transaksjonsmarke-det har kokt i år, så er ikke det sammenfallen-de med et usunt marked.

- Det vi har sett er at mange av transaksjo-nene har blitt gjort på eiendommer med lange leiekontrakter og stor forutsigbarhet. Mange har også sikret seg et lavt rentenivå ved å binde rentene, noe man selvfølgelig har gjort for å redusere risikoen, sier Løvstad.

Han tror at transaksjonsmarkedet kommer til å være aktivt også til høsten.

- Mange søker alternativ avkastning, noe det er vanskelig å finne både i obligasjoner og aksjemarkedet. Eiendom har fortsatt et bra yieldgap, altså relativt stor avstand mellom avkastning og renter, og mange vil derfor fort-satt vurdere eiendom som et attraktivt inves-teringsalternativ, sier Løvstad.

- Det er smart. Finanskostnadene utgjør ofte mellom 80 og 90 prosent av kostnadene og ved å binde renten tar man ned risikoen


NYHETER

Finansieringsvillige banker er en av forut-setningene for et aktivt transaksjonsmar-ked.

- Vi skal selvfølgelig være med frem-over også, men nedsiderisikoen har ikke blitt mindre det siste halve året, så vi kommer nok til å være ganske selektive, sier leder av Nordea Næringseiendom, Thomas Due.

Banken er sammen med DNB en av de største på utlån til næringseiendom. Due mener at et stadig større yieldpress og dermed økende priser har bidratt til at risikoen i næringseiendomsprosjekter har blitt større den siste tiden.

- Samtidig som prisene har gått opp,

så har leiesituasjonen blitt utfordrende i enkelte områder. Dette gir større risiko og dermed en større nedside, sier Due.

Dette fører imidlertid ikke til at de velger å holde seg unna enkelte områder eller type eiendommer.

- Vi ekskluderer ingen, men vi er ganske gode på eiendom og er mange mennesker som jobber med dette. Vi kommer derfor til å gå grundig inn i hvert enkelt prosjekt, sier Due.

Dette handler selvfølgelig om at banken skal sikre seg og sørge for lønn-somhet for egen del også.

Et stadig større yieldpress og høyere priser har økt risikoen i eiendomsmarkedet. Nordea kommer derfor til

å være selektive i forhold til hva de er med på.

- Vi vil være selektive


ØKT RISIKO: - Vi skal selvfølgelig være med fremover også, men nedsiderisiko-en har ikke blitt mindre det siste halve året, sier leder av Nordea Næringseien-dom, Thomas Due.


BYGG OG EIENDOM | INFRASTRUKTUR, SAMFERDSEL OG ANLEGG | ENERGI, VANN, AVFALL OG MILJØ

BY- OG EIENDOMSUTVIKLING | PROSJEKTLEDELSE

For Sune er det gitaren som gir han et skikkelig kick. I Hjellnes Consult satser vi på et sosialt miljø hvor ansatte trives og tør å vise seg frem. Sunes lidenskap for musikk kombinerer han med sin lidenskap for jobben. Vi tror det gjør Sune til en bredre ingeniør.

BYGG OG EIENDOMVerdien av et bygg avhenger av at det fungerer godt. Gjennom våre tverrfaglige tjenester leverer vi det som skal til for å skape et bygg som er godt å være i. Det handler om verdiskapning, og det handler om å forstå kundens behov. I denne samhandlingen, skaper vi bygg vi sammen kan være stolt over.


EMPOWERED BY

I Multiconsult har vi i over 100 år muliggjort prosjekter av stor samfunnsmessig betydning. For oss handler jobben vår om å se muligheter der andre ser hindre. Vi skal sprenge grenser der andre fristes til å gå rundt. Dette har gjort oss til det ledende rådgiver- og prosjekteringsselskapet vi er.

www.multiconsult.no


EMPOWERED BY

I Multiconsult har vi i over 100 år muliggjort prosjekter av stor samfunnsmessig betydning. For oss handler jobben vår om å se muligheter der andre ser hindre. Vi skal sprenge grenser der andre fristes til å gå rundt. Dette har gjort oss til det ledende rådgiver- og prosjekteringsselskapet vi er.

www.multiconsult.no


PORTRETT

TØFF KONKURRANSE: - Det er tøff konkur-ranse, og vi må jobbe stadig hardere for å tune prosjektene, sier Marit Elisabeth Jensen.


Marit Elisabeth Jensen er utdannet jurist, men ble desillusjonert da hun jobbet i staten. Hun hoppet av og satset i stedet på noe hun virkelig brant for. I dag er hun eiendomssjef

for Storebrands egenforvaltede handelsportefølje.

Tekst: Tore Årdal, [email protected]: Margrethe Myrer

En gravemaskin buldrer mens den spiser seg gjennom Vika Ter-rassen på Oslo vest. Gaten er for lengst stengt for biltrafikk, og Storebrand Eiendom er i full gang med å revitalisere handelstil-budet i den tradisjonsrike gaten.

På 1960-tallet var det et yrende liv og en rekke nisjebutikker i Vika Terrassen, og nå tar Storebrand grep for å finne tilbake til magien i 60-årene. Da får finansgiganten heller gamble med at gravemaskinen, som blir stadig med høyrøstet og akkurat nå befinner mellom to bygg som huser advokatfirmaene Thommes-sen og Schjødt, ikke vekker noen dyr som kan føre til søksmål.

ELEGANT HANDELSOMRÅDE.- Det er klart at oppgraderingen av Vika Terrassen medfører noen ulemper for dem som har kontorer her, men vi har en god dialog med dem. Det gjelder også de store advokatfirmaene som ligger her i tillegg til Utenriksdepartementet, smiler Marit Elisa-beth Jensen, og legger raskt til:

- Det kommer til å bli veldig fint her når vi er ferdige neste år. Tidligere var Vika Terrassen ett av de mest elegante han-

MARIT ELISABETH JENSEN

PASSION FOR FASHION

• Født 1974• Eiendomssjef for Storebrand Eiendoms egenforvaltede handelsportefølje siden 2014• Cand. jur. Universitetet i Oslo 1999 (inklusive studier ved universitetet i Wien)• Konsulent i statens innkjøpsavdeling 1999-2000• Daglig leder i motebutikken Studio Scarpa 2000-2005• Dagig leder i motebutikken Cathrine Hammel 2005-2008• Utvikler og senterleder for Eger Karl Johan 2008-2011• Senterleder Steen & Strøm Magasin 2011-2012• Etableringssjef servicehandel og servering NorgesGruppen 2012-2014


PORTRETT

TREND: Jensen mener det er en trend at mange vil bort fra merkevarer og sterke brands. - De vil heller ha nedtonede produkter samtidig som det ligger en god historie i bunn, sier hun.

delsområdene i Oslo. Det skal vi bringe tilbake. Vika skal med det nye byrommet bli et godt sted å være, både for advokater og skolebarna.

INVADERTE BOLIGER. Jensen, som er eiendomssjef for handelsporteføljen til Store-brand, utvikler ikke nye Vika Terrassen på magefølelse. Store-brand hyret inn TNS Gallup for å få et best mulig beslutnings-grunnlag. I prosessen har de ikke nøyd seg med å gjennomføre en spørreundersøkelse blant 5.000 personer som jobber, bor og besøker området om hva de kunne tenke seg av tilbud.

De har i tillegg håndplukket 10 av dem og invadert boligene deres. Kikket i kjøleskap og garderober for finne ut hvilke prefe-ranser de har når de skal ut å handle.

NYBROTTSARBEID.- Det er vel første gang at en eiendomsutvikler har gjennomført en så grundig undersøkelse. Jeg tror dette er riktig vei å gå. Det er tøff konkurranse, og vi må jobbe stadig hardere for å tune pro-sjektene, sier hun.

Både spørreundersøkelsen og hjemmebesøkene ga nyttige og noen overraskende svar.

- Folk med relasjon til området er opptatt av kvalitet, helse,

sport og sunn mat. Men de er ikke nødvendigvis opptatt av mer-kevarer, forteller hun.

BORT FRA MERKEVARER.Funnene viste at respondentene gjerne kjøper et par håndsydde sko, men det er ikke nødvendigvis et pluss at det står Gucci på dem.

- Det er en trend at mange vil bort fra merkevarer og sterke brands – de vil heller ha nedtonede produkter samtidig som det ligger en god historie i bunn. Vi begynner rett og slett å bli litt ”reklametrøtte” og søker mot det unike og autentiske. Mange aktører innenfor mat, mote og livsstil ønsker å være med på dette, og jeg forhandler nå for harde livet med aktører fra en liste som er altfor lang til at alle kan få plass i våre ca. 10.000 kvadrat-meter handelslokaler i Vika Terrassen. Det er kjempespennende, sier hun.

LITE HANDLINGSROM.Det var langt fra gitt at Marit Elisabeth Jensen skulle begynne å jobbe med handel. Hun er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo og begynte deretter å jobbe i folketrygdkontoret for utenlandssa-ker og deretter i den statlige innkjøpsenheten. Hennes møte med offentlig sektor ble et slags omvendt vendepunkt.


- Jeg ble desillusjonert av å jobbe i offentlig sektor. Jeg opplevde at det tok veldig lang tid å få til ting, samtidig som det var lite handlingsrom. Derfor valgte jeg å hoppe av. På dette tidspunktet følte jeg sterkt for å gjøre noe jeg virkelig hadde lyst til, sier hun.

BYGGET NETTVERK.Hennes passion var fashion, og i noen år hadde hun ansvaret for driften av to motebutikker på Oslo Vest.

- Det var en veldig lærerik periode der jeg reiste mye til Paris og Milano og bygget meg et godt nettverk. I tillegg hadde jeg en personlig interesse for mote, derfor var dette ekstra morsomt, sier hun.

- Jeg ser også at det å ha innsikt i butikkdrift bygger tillit hos leietakerne våre. Jeg har forståelse for deres utfordrin-ger og ser deres muligheter. De føler at vi spiller på samme lag. Og det er utrolig viktig for å få en handelsdestinasjon som dette til å fungere.

LUKSUSSHOPPING.Etterhvert begynte hun imidlertid å bite seg merke i finans- og eiendomspressens stadige artikler om planene til Søylen Eiendom på Egertorget – luksusshopping midt på Karl Johans gate.

- Jeg henvendte meg til dem, og skrev at jeg trodde jeg hadde den kompetansen de hadde bruk for. Det var de hel-digvis enige i, sier hun.

I tillegg til erfaringene og nettverket fra motebransjen, hadde hun som jurist også avtaleforståelsen i bunn.

- Eger var fantastisk gøy å få lov til å jobbe med, og jeg var heldig og fikk ta mye ansvar i prosjektet.

TØFFE TAK.Det ble også tøffe tak i jobben som utvikler og senterleder for Eger Karl Johan. Da finanskrisen traff Norge, ble luksus-segmentet hardt rammet.

- Jeg hadde en svært bratt læringskurve. Det var blodtøft. På den tiden var det nok litt jantelov også, for kjøp av dyre merkevarer var mest å regne som guilty pleasure i Norge. Men vi hadde frekkhetens nådegave til å utvikle dette seg-mentet, og vi fortsatte å reise rundt i Europa for å presente-re konseptet. Da vi fikk noen store leietakere på plass, kom ketchup-effekten, og vi åpnet i 2009 med alle lokaler fullt utleid til markedsleie. Det er ingen som ønsker å være first mover, men når du har fått de første på plass, kommer de andre.

KETCHUP-EFFEKTEN.Det er nettopp ketchup-effekten Jensen venter på i nye Vika Terrassen når hun sitter på prosjektkontoret i tredje etasje i bygget som huser House of Oslo. På ringeklokken står det ”Storebrand gateløp”, men det er verken hel- eller halvma-raton de tilbyr der. Det handler om fremdriften i Vika Ter-rassen.

- Vi jobber faktisk med et nybyggprosjekt på denne tomten. Beliggenheten er fantastisk, men bygget er gammelt og uhensiktsmessig. Så vi søker nå Oslo Kommune om tilla-telse til å rive og bygge nytt, sier hun.

- Gitt at vi får bygget tilstrekkelig nytt volum, vil det

Tidligere var Vika Terrassen ett av de mest elegante han-delsområdene i Oslo. Det skal vi bringe tilbake.


PORTRETT

være mer lønnsomt å rive enn å rehabilitere eksisterende bygg. Vi tror også vi kan lage noe som er mye bedre for oss som eier og som ikke minst er mye bedre for byen ved å bygge nytt.

NYTT KONSEPT.Hun forteller at det vil gjenoppstå et helt annet konsept med et annet innhold. Det vil ikke bli noe tradisjonelt kjøpesenter, men Storebrand er opptatt av at bygget skal henvende seg til byen og fortsatt ha publikumsrettet virksomhet som handel og restauranter

- House of Oslo har prestert bra og helt på linje med andre kjøpesentre i Oslo sentrum. Jeg tror imidlertid at tiden for introverte kjøpesenter er over i de store byene. Jeg tror mer på unike butikker og matkonsepter på gate-plan, sier hun.

- Jeg har tro på byliv. Og byliv får du ikke kjøpt på nettet.

SOSIALE DYR.Selv om netthandelen har økt ekstremt raskt, påpeker Jensen at vi mennesker er sosiale dyr som liker å møte andre mennesker.

- Hvis vi klarer å skape byrom hvor folk trives, er dette områder hvor folk vil handle. Vi må tilby noe mer enn varer over disk. Vi må tilby en opplevelse, mener hun.

Jensen tror at de store kjøpesentrene som ligger ved innfarten til byer må jobbe hardere for å lykkes.

- Generiske produkter kan man enkelt kjøpe i en nett-butikk, derfor må kjøpesentrene tenke nytt. Noen følger godt med i timen, andre ikke, mener hun.

HANDLEVANER ENDRES.”Det største tegnet på idioti er å gjøre det samme om igjen, om igjen og om igjen – og forvente et annet resul-tat” står det på en plansje i møterommet hvor vi møter Marit Elisabeth Jensen.

- Nye Vika posisjoneres kommersielt på en ny måte og for første gang utvikles et byrom for å støtte hande-len. Nye Vika skal være for alle; et nabolag der man kan handle i nisjebutikker og spise alle dagens måltider hos dedikerte spesialister, sier hun.

- Det har skjedd veldig mye med det norske folks handlevaner siden Eger Karl Johan åpnet i 2009. Selv om de begynner å bli en stund siden jeg jobbet for Søylen Eiendom, er jeg veldig stolt av at dette senteret leverte resultater raskt, sier hun.

I KRYSSILDEN.Jensen har vært senterleder for både Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin. Hun mener at en god senter-leder har evnen til å lytte og identifisere seg med bu-tikkdrivere og -ansatte. Samtidig må senterlederen hente frem det beste i hver butikk for å løfte frem fellesskapet

- Å være senterleder, er en utsatt post. Du er i kryssild mellom gårdeieren og butikkdriverne. Da er det viktig å senke skuldrene og veie argumentene. I tillegg må man ha evnen til å multitaske, slik at man samtidig kan håndtere VIP-shopping og en vannlekkasje. Du er litt sir-kusdirektør og må ikke ta deg selv for høytidelig. Da jeg

Da jeg jobbet som senterleder, sluttet jeg å gå i høye hæler. Det har man rett og slett ikke tid til.


ADVOKATENES INNTOG: - Det er riktig at advokater får flere oppdrag innenfor næringseiendom, men ofte er disse oppdragene initiert av næringsmeglerne, mener Aslaksen.


PORTRETT

LUKSUSPROSJEKT: - Eger var fantastisk gøy å få lov til å jobbe med, og jeg var heldig og fikk ta mye ansvar i prosjektet, sier Jensen om tiden i Søylen Eiendom.

jobbet som senterleder, sluttet jeg å gå i høye hæler. Det har man rett og slett ikke tid til.

SHOPPER SJELDEN UTENLANDS.Når Jensen er utenlands, er det sjelden hun shopper. Det er en bivirkning av at hun jobber med handel.

- Jeg er mer interessert i byggene. Derfor ser jeg heller på belysning og ventilasjonsanleggene enn å prøve sko, forteller hun.

Tidligere bodde Jensen på Solli plass, ikke langt unna Vika Terrasse. Nylig giftet hun seg og ga avkall på det urbane liv til fordel for Nesodden.

ELSKER SJØEN.- Jeg trivdes jeg veldig godt på Solli Plass, derfor var det en intens innsalgsrunde for min utkårede for å få meg til Nesodden. Samtidig har jeg sterke familiebånd til Hvaler og elsker å være ved sjøen. Nå synes jeg det er fantastisk å sette meg på Nesoddbåten etter jobb og legge byen bak meg, sier hun og fortsetter:

- Man kan sikkert si mye om folk som bor på Nesod-den, men de er i alle fall laid-back. En gang jeg avsluttet arbeidsdagen på en byggeplass, glemte jeg å ta av ver-neskoene. Jeg oppdaget dette først da jeg satt på båten på vei hjem. Men det var ingen som reagerte; dette virket å være helt vanlig på Nesoddbåten.


Bygg som gir merverdi for både eier og bruker? - Ja takk, begge deler!

Les mer om våre tjenester på www.caverion.no

Caverion er Norges ledende tekniske entreprenør. Vi designer, produserer, vedlikeholder og drifter energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. I tillegg til faste flerfaglige service-avtaler (ServiFlex) og store prosjekter, er Caverion også leverandør av små og mellomstore serviceprosjekter innen alle tekniske fag.

Vi kan bistå med rehabilitering, påbygg eller endringer i ditt bygg eller anlegg.Husk at med Caverion får du alltid én kontaktperson - uavhengig av fag.

Våre tjenester og tekniske fagområder omfatter også eiendomsdrift, som vi kaller Managed Operations. Vårt hovedfokus er å opprettholde teknisk verdi på bygg og industrianlegg gjennom hele livssyklusen.

Ventilasjon og klimaanlegg

Varme og sanitær

Elektro

Sikkerhet

Kjøling

Automasjon

IKT og AV

Industri og prosessanlegg

Print-Estate-230-290mm-aug-2015.indd 1 8/18/2015 9:50:39 AM

072 ESTATE MAGASIN | N°4 2015072 ESTATE MAGASIN | N°5 2014

FÅR TILLIT.Jensen har også vært etableringssjef for servicehan-del og servering i NorgesGruppen. Dermed har hun forhandlet på begge sidene av bordet.

- Det har gitt meg større forståelse, samtidig som det er lettere å få tillit til de jeg forhandler med, sier hun.

I NorgesGruppen jobbet hun blant annet med re-forhandling og nye lokaler til Kaffebrenneriet, Stock-f leths, Deli de Luca, Dolly Dimples og Mix-kjeden.

- Jeg var så heldig å jobbe tett på gründeren av Kaffebrenneriet, Steinar Paulsrud. De hadde ikke en eneste mislykket etablering. Det er utrolig impone-rende.

PUSS SKOENE.- Da du var senterleder for Steen & Strøm Magasin, kom du i MinMote med stiltips til voksne kvinner. Har du noen stiltips til voksne menn i eiendomsbran-sjen?

- He-he. Dette er jo et lite spøkelse fra moteti-den da jeg hjalp folk å bygge opp en garderobe. Jeg synes generelt at folk i eiendomsbransjen er f linke til å kle seg. Et tips er at man husker å pusse skoene. Da kommer du unna med mye. Nypussede sko viser kvalitetssans og evne til å ta vare på tingene sine. Det forteller mye om deg som person, svarer hun.

Hva var din første jobb?- Jeg vokste opp i Røyken, og som 14-åring sorterte jeg melke-kartonger hos hjørnestensbedriften Elopak. 3 år etterpå jobbet jeg også i et varemagasin med eksklusive varer i Drammen – det var min første befatning med retail.

Din første eiendom?- En ettroms leilighet i Thunes vei på Skøyen. Jeg var heldig og traff akkurat en bunn i markedet.

Hva hører du på?- Mye forskjellig, men CC Cowboys har vært en favoritt siden de startet. Flotte tekster om små og store ting i livet. Da jeg studerte i Østerrike, ble jeg glad i opera. Bellini og Puccini er favoritter.

Hva leser du?- Jeg leser dessverre mindre nå enn før, men jeg liker godt historiske romaner som jeg kan lære noe av. Roy Jacobsens ”De Usynlige” er noe av det beste jeg har lest på lenge. Et vakkert vitnesbyrd om en viktig tid i Norge, og en påminnelse om at det ikke er så lenge siden nordmenn klorte seg fast på smågårder i et tøft klima. En fin balanse til min hverdag som handler om forbruk og overskudd. For tiden leser jeg Elena Ferrantes ”Mi brilljante venninne”. En storslagen roman om to sterke kvinner i 50-tallets Napoli. Sterke historier… Som kvinne i en mannsdo-minert bransje er jeg nok blitt veldig opptatt av kvinneskjebner og kampen for å komme opp og frem.

Hva gjør du på fritiden?- Jeg driver med yoga hver dag. Det er en god treningsform, samtidig som det er fin måte å samle tankene. Fra april til oktober er jeg dessuten en ivrig sjøbader. Jeg hater forresten å stå på ski; jeg er vel den eneste i bransjen som tør å si det høyt.

Hva irriterer deg?- Ubesluttsomhet og ikke minst backstabbing – det er noe av det verste jeg vet.

Hva blir du i godt humør av?- Når jeg når målene mine på jobb, får være sammen med gode venner og har folk rundt meg som jeg lærer noe av. Og så er jeg veldig glad i å være ved sjøen.

Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen?- Jeg blir overrasket hvis den overlever budsjettforhandlingene til høsten.

ÅTTE RASKE

UTSATT POST: - Å være senterleder, er en utsatt post. Du er i kryssild mellom gårdeieren og butikkdriverne, mener Jensen, som har vært senterleder for både Eger Karl Johan og Steen &

Strøm Magasin.

PORTRETT


Reaction

Re

klam

eb

yrå

GK – smarte løsninger for smarte folk

vanskelig å oppdage uten kontinuerlig energioppfølging. Våre eksperter vet hva de skal se etter. I tillegg har GK ansatte over hele landet som kan finne feil, utbedre dem og sikre optimalt energiforbruk. Et for høyt energiforbruk går ikke over av seg selv. Tvert i mot vil det ofte øke hvis en ikke passer på.Overlat det til GK, så er du trygg.

Ring Aleksander om energioppfølging: 481 72 041

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en langrekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort forbyggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarderkroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

Energioppfølgingssystem EOS

Næringsbygg i Norge bruker ca 36 milliarder kWh i året. En god del av dette er sløsing med energi!

Er det smart?

Våre folk er eksperter på å finne både små og store energi-sluk, og få teknikken i bygget ditt til å fungere mer effektivt.Alt vi trenger for å sette i gang, er energidata for bygget.

Vi i GK kan gjøre noe med det - og spare mye penger for våre kunder

Med energioppfølging kan du kutte energibruken med 10 - 15%med enkle og smarte grep som ikke krever investering. Hos en av våre kunder startet ventilasjonen kl. 2 hver natt.Riktig oppstartstidspunkt sparte kunden for 30.000 kr i året. En annen kunde hadde uforståelig høyt varmeforbruk. Det tokoss en time å finne og utbedre feilen, som var relativt enkel.Kunden sparte over en million kr i året etter det. Slike feil er

GK ann EOS 230x290x_GK 27.03.15 15:12 Side 1


HOTELL

Fra mai 2007 til mai 2015 har det kommet 31.133 nye hotellsenger og 15.513 nye rom her i landet.

31.133 flere senger på åtte år

- De fleste nye hotellene som har kommet i perioden 2007 til 2015 er kommet i stor-byene. Det er kommet noe i distriktene, men dette er mye spa-hoteller, sier Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Consulting.

BELEGGET FALLERTall fra Statistisk sentralbyrå viser at det i fra mai 2007 til mai 2015 har kommet 43 nye hotellbedrifter her i landet. Tallet har gått opp fra 958 til 1001. Dette har altså resultert i at antallet rom har økt fra 62.621 rom i mai 2007 til 78.134 rom i 2015. Det er 15.513 f lere rom og 31.133 f lere senger.

- En konsekvens av dette er selvføl-gelig at belegget faller. Kapasitetsøk-

METTET: - Det er mange byer som har nådd et metningspunkt når det gjelder kapasi-tetsøkning i hotell. Både i Stavanger, Trondheim, Bodø, Tromsø og byene på Møre er det på mange måter fullt, sier Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Consulting.

HOTELLTorgeir Hågø[email protected]

H


ningen er altså større enn det markedet har absorbert, sier Wiederstrøm.

Ser man på belegget på landsbasis, så har det i perioden 2007 til 2015 holdt seg veldig stabilt. I mai 2007 lå det på 51,4 prosent og i mai 2015 var det på 51,2 prosent. Det er imid-lertid stor forskjell fra by til by og fra dis-trikt til distrikt. Stavanger er byen som har fått merke det mest med både en stor kapasi-tetsøkning og en voldsom brems i markedet.

- Det er nok de som har fått den verste trøkken, sier Wiederstrøm.

VERST I STAVANGERMens det i Stavanger i mai 2007 var 8190 senger, så var det i 2015 hele 12.254. Det er 4064 f lere. Det er også 18 f lere hotellbedrif-ter, noe som betyr at hvert av de nye hotelle-ne i snitt har i overkant av 200 rom. Likevel er den samlede losjiomsetningen for hotell-markedet i Rogaland i mai bare 20 millioner høyere enn i 2007. Da var den på 78 millioner kroner, nå er den på 98. I mai 2014 var den på 112 millioner kroner og i mai 2013 var den på 122 millioner kroner. Fra mai 2013 til mai 2015 har losjiomsetningen altså gått ned med 24 millioner kroner.

I den samme perioden har belegget falt fra 67,9 prosent til 50,8 prosent, noe som er den dårligste mai siden 2007. Antallet besø-kende har naturlig nok gått opp i denne pe-rioden, men altså ikke nok til å svare på den økte kapasiteten. I mai 2007 hadde Rogaland knappe 112.000 overnattinger, mens tilsva-rende tall i 2015 var 138.000.

BARE TO BYER SOM HAR PLASS TIL FLEREOgså i Oslo har veksten vært stor. Her har det i samme periode kommet 8656 nye senger. Antallet har økt fra 14.824 i mai 2007 til 23.480 i mai 2015. I den samme perioden har losjiomsetningen økt fra 176 millioner kroner til 263 millioner kroner, og den har aldri vært høyere.

Ifølge Wiederstrøm er Oslo en av to byer som har plass til f lere hoteller.

- Det er mange byer som har nådd et met-ningspunkt. Både i Stavanger, Trondheim, Bodø, Tromsø og byene på Møre er det på mange måter fullt. De har ikke evne til å ab-sorbere mer, sier Wiederstrøm.

De to byene som ifølge ham har plass til mer er Oslo og Bergen.

- Her virker det som det absorberes greit hele veien. Er det to byer som har evne til å tåle enda mer kapasitet, så er det altså disse to, sier Wiederstrøm.

En oversikt fra Wiederstrøm Hotel Consulting viser et rombelegg i Oslo med Fornebu i første halvår på 64,4 prosent. Bergen følger tett på med 64,2 prosent og Tromsø med 64,1 prosent.

- Nor-Shipping bidro sterkt i juni, sier Peter Wiederstrøm i Wieder-strøm Hotel Consulting.

Det er ikke bare på rombelegg hotellene i Oslo med Fornebu topper listene for første halvår. Også når det gjelder vekst i rompriser og nivå på det sentrale måltallet RevPAR og topper landets hovedstad.

RevPAR er losjiomsetning eksklusive merverdiavgift per disponible rom og er et mye brukt måltall innen hotell.

Stavanger, som inkluderer Sola, Sandnes og Jæren, er øverst på listen med en rompris på 1061 kroner, deretter Oslo med Fornebu med en rompris på 1014 kroner og deretter Bergen med en rompris på 988 kroner.

- Kun tre byer i vår oversikt har hatt en økning på hotellromprisen som er høyere enn veksten i konsumprisindeksen. De fleste har faktisk opplevd nedgang, men i Oslo med Fornebu er veksten god, sier Wie-derstrøm.

Best belegg i OsloIngen storbyer i landet har høyere rombelegg enn hotellene i Oslo med Fornebu.

PÅ TOPP: Oslo-hotellene har høyest rombelegg her til lands i første halvår, tett fulgt av Bergen og Tromsø.

HOTELLThor Arne [email protected]

H


HOTELL

Er du på jakt etter billige overnattinger skal du reise til Møre og Romsdal. Fylket har de laveste hotellromprisene i

landet så langt i år.

Her er de billigste hotellrommene i landet

- Ingen storbyer i landet hadde lavere rompri-ser enn hotellene i Molde i første halvår. Også i Ålesund var nivået svært lavt. I Kristiansund var bildet en god del bedre, men i likhet med nabobyene i fylket var det prisnedgang fra første halvår i fjor også her, sier Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting.

ALLE PILER PEKER NEDOVERStatistikken fra Wiederstrøm, som baserer seg på tall fra Benchmarking Alliance, viser at et ho-

tellrom i Molde koster rundt 750 kroner natten. Dette er eksklusiv moms og frokost. Prisen i Kristiansund er litt høyere og nærmer seg 800 kroner, noe som også er fasiten for Ålesund.

Wiederstrøm forteller at alle piler peker nedover når det gjelder hotellstatstikk for Kristiansund i første halvår sammenlignet med første halvår i fjor.

- Rombelegget har gått ned med 3,6 prosent og rompriser har gått ned med 1,4 prosent, sier han.

OPP I MOLDEFor Molde-hotellene er historien en helt annen. Her var første halvår preget av en sterk beleggsvekst på 14,4 prosent. Prisene gikk imidlertid ned med 5,1 prosent.

- Her har vi sett en jevn og god beleggsvekst måned for måned, sammenlignet med samme

måned året før. Dette er en utvikling vi har sett i rundt et år, sier Wiederstrøm.

I Ålesund er belegget i første halvår 5,7 prosent lavere enn de seks første månedene i fjor. Per første halvår i år er det på 2,1 prosent, mot 55,3 i fjor.

DÅRLIG PÅ SØRLANDETHeller ikke på Sørlandet er det en positiv ut-vikling i hotellmarkedet. Første halvår viser et fall i belegget på 5,2 prosent sammenlignet med i fjor. Belegget ved halvgått løp er på rett over 51,8 prosent, noe som innebærer at nesten annenhver seng står tom i Sørlandsbyen.

- Det var bare to hotellbyer som hadde dårligere utvikling enn Kristiansand, sier Wiederstrøm, som legger til at det positive i Kristiansand er at romprisene gikk opp med 0,6 prosent fra 790 til 795 kroner.

HOTELLTorgeir Hågø[email protected]

H

BELEGGSVEKST: Belegget på hotellene i Molde er økende, men prisene går ned. I nabobyen Kristiansund opplever hotellene både pris- og beleggsnedgang.


Den store forskjellen ligger i de små detaljene.

Fingermerker på et glassrekkverk. Litt søppel i en krok. Eller noe teknisk som ikke fungerer optimalt. Det er ofte de minste detaljene som utgjør den største forskjellen mellom god og dårlig drift. Derfor går vi aldri hjem fra jobb før vi er 100 % fornøyd. Slik at du og dine leietakere skal føle dere vel ivaretatt. Vi jobber kontinuerlig for at du ikke skal legge merke til detaljene. For det er når detaljene ikke er tatt hånd om, at du først ser dem.

Teknisk drift – Energiledelse – Beredskapsvakt – Landscaping – Fasade – Fasadevedlikehold – Snø og istappfjerning

neasdrift.no

ESTA

TE R

EKLA

ME.

FO

TO: N

AD

IA F

RA

NTS

EN


TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET!Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

Ole 31 år - selgerDe nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Jan 45 år - daglig lederDe nye lokalene har frem-tidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

Mona 33 år - sekretærI de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffe-bar på høyde med byens beste!

Nina 30 år - prosjektlederDet er motiverende med et interiør-design som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Heidi 40 år - regnskapFlyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!


TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET!Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

Ole 31 år - selgerDe nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Jan 45 år - daglig lederDe nye lokalene har frem-tidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

Mona 33 år - sekretærI de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffe-bar på høyde med byens beste!

Nina 30 år - prosjektlederDet er motiverende med et interiør-design som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Heidi 40 år - regnskapFlyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!


NYHETER

Økte inntektene med 44 millioner2014 ble et svært godt år for Malling & co-systemet. Til sammen økte ti av selskapene i eiendomshuset inntektene med 44 millioner kroner.

- I 2014 hadde vi relativt god medvind for alle våre forretningsområder, men våre selskaper som jobber med transaksjoner gjorde det spesi-elt godt, sier administrerende direktør i Malling & Co, Marius Chr. Herud.

OPP MED 271 PROSENTTall som Estate Magasin har hentet fra Proff og bearbeidet viser at Malling-selskapene i 2014 økte inntektene i ti av sine hel- og deleide selskaper (se faktaboks) med 43,8 millioner kroner. Mens de i 2013 hadde samlede inntekter i disse selskapene på 168,4 millioner kroner, så hadde dette steget til 212,2 millioner kroner i 2014.

Det av selskapene som har hatt en den største veksten er Malling & co Eiendomskapi-tal. Dette selskapet eies 50,05 prosent av Eien-domshuset Malling & Co, mens daglig leder av selskapet, Mads Mortensen eier 40,95 prosent. Selskapet har hatt en veldig fin utvikling og økt inntektene fra 4,2 millioner kroner i 20123 til 15,6 millioner i 2014. Det er en vekst på 271 prosent.

Et annet av selskapene som også kan vise til en svært god utvikling er Malling & co Corpo-rate realeste. Selskapet har økt inntektene fra 16 til 29 millioner kroner, altså nesten en dobling. Bare disse to selskapene har til sammen altså økt inntektene i Malling-systemet med 24,4 millioner kroner.

ETT SELSKAP NEDDet er bare ett av selskapene i Malling-systemet som har hatt en negativ utvikling og det er Malling & co Næringsmegling. Selskapet hadde i 2013 en omsetning på 27 millioner kroner.

Denne ble i 2014 redusert til 22 millioner kroner. - Det var et mer krevende år for utleie og lei-

etakerrådgivning, men vi er fornøyd med året med de gitte rammebetingelsene, sier Herud.

For 2015 ser det imidlertid ut for at dette sel-skapet slår tilbake.

- På tross av et krevende marked, så ser det ut til at vårt utleieselskap (Malling & Co Næ-ringsmegling AS red.anm.) vil få et godt år. Vi er i ferd med å løse noen større prosjekter, sier Herud.

LIGGER AN TIL VIDERE VEKSTKonserntallene til Eiendomshuset Malling & co er ikke sammenlignbare med tallene vi har hentet ut i denne artikkelen. Dette skyldes blant annet at vi i denne artikkelen har sett på selska-per hvor konsernet også bare er deleier. Ser vi på konserntallene, så viser de en omsetning i 2014 på 176,8 millioner kroner, mot 140 millio-ner kroner i 2013. En vekst knappe 37 millioner kroner der altså. Denne veksten fortsetter trolig også i inneværende år, skal vi tro direktøren.

- Vi har normalt sett mye høyere omsetning i andre halvår enn i det første, og det tror vi også gjelder for 2015. Utviklingen ser positiv ut, og jeg våger å anslå at omsetningen for konsernet vil øke til kr 180 til 200 millioner kroner, sier Herud.

I MEDVIND: - I 2014 hadde vi god medvind for alle våre forretningsområ-der, men våre selskaper som jobber med transaksjoner gjorde det spesielt godt, sier administrerende direktør i Malling & Co, Marius Chr. Herud.



Driftsinntekter 2013 2014 Vekst

Malling & Co Forvaltning AS (100%): 67 78 11

Malling & Co Drift (100%) : 5,6 6,3 0,7

Malling & co Eiendomsdrift (100%): 24,8 27,8 3

Malling & co Drammen (93%): 4,8 6,5 1,7

Malling & co Næringsmegling (78%) : 27 22 -5

Malling & co Markets (78%): 0 2 2

Malling & co Eiendomskapital (50,05%): 4,2 15,6 11,4

Malling & co Stavanger (33%): 3,6 4 0,4

Malling & co Corporate realest (96%): 16 29 13

Malling & Co Leietakerrådgivning (82%): 15,4 21 5,6

Total inntektsvekst: 168,4 212,2 43,8

Resultat 2013 2014 Vekst

Malling & Co Forvaltning AS 7,6 12,2 4,6

Malling & Co Drift 0,204 0,484 0,280

Malling & co Eiendomsdrift 2,8 3,2 0,4

Malling & co Drammen 0,4 1,3 0,9

Malling & co Næringsmegling 5,2 0,7 -4,5

Malling & co Markets 5,2 8,2 3

Malling & co Eiendomskapital 2,45 5,7 3,25

Malling & co Stavanger 0,031 0,181 0,150

Malling & co Corporate realest 2,4 9,3 6,9

Malling & Co Leietakerrådgivning 1,7 4,4 2,7

Vekst i resultat 27,95 45,66 17,68 mill.

(Eierprosenten er enten eid av Eiendomshuset Malling & co eller Malling & Co Markets. Førstnevnte eies 54 % av Petter Tidemann Holding, 21 % av Malling Eiendom, 10 % Marius Chr. Herud, 5 % Falkenberg Odd, 5 % Terje Bernum og 5 % Nextor. Malling & co Markets eies hoved-sakelig av Eiendomshuset Malling og Co.)

- Det var et mer krevende år for utleie og leietakerrådgivning, men vi er fornøyd med året med de gitte rammebetingelsene


NYHETER

CBRE Atrium hadde i fjor driftsinntekter på 52,9 millioner kroner, som er opp 17 prosent sammenlignet med året før. Resultat etter skatt økte med 97 prosent til 5,7 millioner kroner.

STOR STATOIL-DEAL- Vi er fornøyd med fjoråret, selv om det ble litt stang ut i transaksjonsmarkedet. Rene trans-aksjoner er et område vi historisk sett ikke har vært store på i Norge på tross av en ledende global posisjon, men nå har vi reposisjonert oss og har landet flere betydelige transaksjoner i 2015, sier administrerende direktør John Olof Solberg i CBRE - Atrium AS.

I år har CBRE blant annet vært rådgiver for Statoil i forbindelse med salget av oljegigantens hovedkontor i Stavanger til Colony Capital for drøye 2,5 milliarder kroner.

RÅDGIVER FOR CATELLASiden CBRE har et strategisk fokus i forhold til å jobbe med store virksomheter, og den globale organisasjon sikrer en unik eksponering mot internasjonale investorer, synes han det var naturlig at selskapet var rådgiver for Statoil i denne transaksjonen.

- Kjøperen ble til sist også en aktør vi intro-duserte og som ikke tidligere har sett på Norge, sier Solberg.

CBRE var også rådgiver for Catella, som solgte Helsfyr Panorama til Bryn Eiendom.

- Dette var et spennende oppdrag. Det var

stor interesse både fra nasjonale og internasjo-nale aktører.

TIDSPRESS- Catella-transaksjonen hadde vi veldig kort tid på og det stilte store krav til oss. Vi fikk oppdra-get i desember, med forutsetning om gjennom-føring av en strukturert internasjonal salgspro-sess med oppgjør gjennomført og pengene på bok i Tyskland innen utgangen av februar. Det gikk fint det også, oppsummerer Solberg.

Men det er altså i tjenesten Corporate services at CBRE har sin store inntektskilde. Her bistår CBRE store norske og internasjo-nale virksomheter med ”alt de trenger innen eiendom”.

JOBBER MED DE STORE- Vi gjør det mulig for det enkelte selskaps ho-vedkontor å ha kontroll på eiendomsporteføl-jen sin – både lokalt og globalt. Vi hjelper dem også med prosjekter både i Norge og resten av verden, sier han.

Det innebærer blant annet at CBRE kan gjøre markedsanalyser og «all inclusive» im-plementeringsprosjekter enten selskapet skulle ønske å etablere seg i Myanmar eller hvilket som helst annet sted på kloden. De kan også bistå hvis selskapet for eksempel skal selge et lager i Beirut eller en kontoreiendom i Singapo-re eller London – eller vite hva en eiendom man eier i Angola er verdt.

God vekst for CBRE

Størstedelen av inntektene til CBRE Atrium kommer fra tjenesten Corporate services. Men selskapet har også ambisjoner

i transaksjonsmarkedet og utleie.



Vi utfordrer...

Vi skaper nytt ved å utfordre det etablerte. Med det mener vi alt rundt oss er i utvikling og byggene spiller en viktig rolle.

Loe bygger på en historie som er mer enn 80 år gammel og har utviklet mange spennende eiendomsprosjekter de seneste årene.

Tlf: 911 91 669 eller 991 11 [email protected]

www.loe.noREPOSISJONERT: - Vi har reposisjonert oss i transaksjonsmarke-det og har landet flere avtaler så langt i år, forteller administrerende direktør John Olof Solberg i CBRE Atrium.

VERDENSOMSPENNENDEMens CBRE i Norge er nærmere 30 ansatte ”med en blanding av generalist- og spesialkom-petanse innenfor næringseiendom”, har kon-sernet totalt nærmere 60.000 ansatte fordelt på 450 kontorer rundt om i verden.

I tillegg til Statoil har CBRE en rekke andre store norske og internasjonale selskaper på kundelisten, herunder 80 prosent av Fortune 500 selskapene. Solberg mener at CBRE er klart markedsledende på Corporate services i Norge.

- Vi er fornøyd med fjoråret, selv om det ble litt stang ut i transak-sjonsmarkedet. Rene transaksjoner er et område vi historisk sett ikke har vært store på i Norge på tross av en ledende global posisjon, men nå har vi reposisjonert oss og har landet flere betydelige transaksjo-ner i 2015.


NYHETER

I fjor hadde Union Norsk Næringsmegling en omsetning på 41 millioner kroner, som var opp 6,9 millioner fra året før. I samme periode økte resultat etter skatt fra 5,1 til 6,4 millioner kroner.

RÅ VEKTINGMens transaksjoner stod for ca. 60 prosent av selskapets inntekter i fjor, er denne andelen kommet opp i 70 prosent i første halvår 2015. I skrivende stund jobber Union med flere transaksjoner opp mot 1 milliard kroner.

- Vi har fått en enda råere vekting på transaksjoner. Med lav rente og ekstremt mye utlendinger i markedet, er transaksjo-nene noe som dundrer og går, sier daglig

leder Trond Aslaksen i Union Norsk Næ-ringsmegling.

PRESSER PRISERHan tror det kommer stadig mer utenland-ske penger i det norske markedet.

- Det kommer flere amerikanske aktører, og det kommer blant annet kinesiske. Mye av dette er satt opp i London. I tillegg er det mange nye internasjonale konstellasjoner som skal gjøre investeringer i Norge. Dette presser priser og yield, mener han.

Aslaksen påpeker at hvis Norges Bank setter styringsrenten ytterligere på neste rentemøte, vil dette fyre opp transaksjons-markedet ytterligere.

VOLUM PÅ 5 MILLIARDERTransaksjonsvolumet til Union Norsk Næ-ringsmegling lå i fjor på drøyt 5 milliarder kroner. Den største transaksjonen var salget av DNB Livsforsikring sine eiendommer tilknyttet Ullevål Stadion til Oslo Pensjons-forsikring.

Union har også vært involvert i flere bo-ligutviklingseiendommer, blant annet en større boligtomt på Fornebu og en konver-tering på Løren i Oslo. Dette er et segment Aslaksen har stor tro på, gitt at det bygges nytt.

- Boligeiendommer vil fortsette å være ettertraktet. Nyboligmarkedet er veldig sterkt, sier han.

VANSKELIG UTLEIEMARKEDUtleiemarkedet innen næringseiendom be-skriver han som vanskelig.

- Arbeidsledigheten korrelerer mye med arealledigheten, og arbeidsledigheten øker nå. Vi har ikke sett så mye til økt arealledig-het i Oslo ennå, men det er klart at det får ringvirkninger her også. Virksomheter som har tilknytning til oljeindustrien vil merke det over tid, spørsmålet er hvor mye, sier han.

- Råere vekting på transaksjoner

Union Norsk Næringsmegling har lagt bak seg sitt beste halvår siden daglig leder Trond

Aslaksen begynte i selskapet i 2007.

UTENLANDSKE PENGER: Daglig leder Trond Aslaksen i Union Norsk Næringsmegling tror det kommer stadig mer utenlandske penger i det norske markedet.



Vi tar vare på eiendommen din!

Din eiendom representerer en stor verdi for deg. Overlat driften

og den tekniske eiendomsforvaltningen til en profesjonell leve-

randør. Ved hjelp av vår webbaserte løsning for oppfølging og

rapportering får du full tilgang til byggets dokumentasjon og

internkontroll. Vi ivaretar dine verdier!

Teknisk eiendomsdrift – Internkontroll – Utvendig- og innvendig vedlikehold – Vaktmestertjenester Renhold – Rehabilitering og leietakertilpassning – Ventilasjon- og Kjøleservice

TBB Maskin og Utemiljø TBB Klima og Energiteknikk TBB Eiendomsutvikling

– En del av TBB Gruppen www.tbb.no | [email protected] | 67 97 13 00


Bra år for Eiendomsmegler 1

Eiendomsmegler 1 SR Eiendom hadde et kraftig fall i inn-tektene fra næringsmegling i 2014, men dette er bare av regnskapsmessig karakter. Også i Midt-Norge gjør Eien-

domsmegler 1 det bra.

Alliansesamarbeidet Eiendomsmegler 1 har egne næringsavdelinger i Nord-Norge, Midt-Norge, på Sørvestlandet, Østlandet og i Vestfold. Innenfor alliansen er imidlertid Sørvestlandet og Midt-Norge de klart største aktørene på næringsmegling.

INGEN DRAMATIKKEiendomsmegler 1 SR Eiendom omsatte i fjor for ca. 30 millioner kroner, som er ned 10 millioner fra året før. Jan Inge Røyland, leder EiendomsMegler 1 NæringsEiendom, avdra-matiserer imidlertid nedgangen.

Dette har å gjøre med når inntektene fra transaksjoner føres. I realiteten har 2013 og 2014 vært ganske like år for oss, sier han.

NEDGANG I UTLEIEInntektene fra transaksjoner og utleie er omtrent like store for EiendomsMegler 1 Næ-ringsEiendom.

- Både 2013 og 2014 har vært gode år innen utleie. Mot slutten av fjoråret merket vi riktignok at utleiearealet begynte å gå ned i Stavanger. Det hadde vi også regnet med etter at Statoil annonserte nedskjæringer tidligere på året, sier Røyland.

SPENT PÅ HØSTENI mai og juni i år har imidlertid utleiemarke-det i Stavanger-regionen begynt å ta seg opp.

Når den største usikkerheten har lagt seg, er det mange bedrifter som ser muligheter for å utnytte markedet til å få en god kon-trakt. Det blir spennende å se hvordan dette utvikler seg i høst, sier han.

LOKAL AKTØREiendomsMegler 1 NæringsEiendom har også ambisjoner om å være stor aktør på transak-sjoner i regionen. Selskapet har egne kontorer i både Stavanger, Bergen og Kristiansand.

- Med tre kontorer er vi en lokal aktør som ønsker å være med på både store og små transaksjoner. For dem som sitter med bra bygg samt gode og sikre leieavtaler, er det et godt marked for transaksjoner, sier Røyland.

STOR TRO PÅ 2015Eiendomsmegler 1 Midt-Norge kan også se tilbake på et år som omtrent er på linje med 2013. Selskapet, som dekker Trøndelag samt Møre og Romsdal, hadde i fjor driftsinntek-ter på 25 millioner kroner og et resultat etter


STOR AKTØR: De to største nærings-avdelingene til Eiendomsmegler 1 hadde i fjor en samlet omsetning på ca. 55 millioner kroner.

NYHETER


Norion i sigetI det første hele driftsåret omsatte

Norion Næringsmegling for 15 millioner kroner og oppnådde et resultat etter

skatt på 2 millioner. Målet for 2015 er 20 millioner i omsetning.

Norion Næringsmegling ble etablert i august 2013 av tidligere administrerende direktør Knut Efskin og fire andre ansatte fra DNB Næringsmegling. Efskin sier at Norion i 2014 led av at selskapet ikke hadde med seg noen portefølje inn i året.

- Nå har vi imidlertid lagt det første hele driftsåret bak oss, og starten på 2015 har vært veldig god. Til og med juli i år har om-setningen vår vært nesten like høy som for hele fjoråret, sier han.

SKAL VOKSEEfskin forteller at partnerne i år har satt seg et mål om en omsetning på 20 millioner kroner, som i så fall vil være 5 millioner opp fra 2014.

- Dette målet holder vi på. Ettersom vi primært opererer i området fra Møre og Romsdal til Bodø, ligger det noen begrens-ninger. Men vi skal fortsette å vokse og ansette flere, fastslår han.

IKKE LANDSDEKKENDENorion konkurrerer først og fremst med DNB Næringsmegling og Eiendomsmegler 1 Næringsmegler i denne regionen, og ifølge Efskin er Norion den klart største aktøren der.

Foreløpig har Norion ikke noen planer om å bli landsdekkende.

- Innenfor regionen kan vi klare å ligge på pluss minus 25 millioner kroner i omset-ning. Skal vi bli større enn dette, må vi tenke annerledes, men per i dag er dette ikke en aktuell problemstilling, sier han.

JEVNT TILSIGEfskin forteller at Norion har et jevnt tilsig av eiendom i sjiktet 50-100 millioner kroner. Norion stod blant annet bak salget av en

større eiendomsportefølje, deriblant Hund-stadsenteret utenfor Bodø som ble solgt fra Pareto-fondet Handelseiendom II til Ragde Eiendom.

Men Norion har også større oppdrag, som for eksempel salget av et stort bilanlegg i Trondheim for snaut 300 millioner kroner. Anlegget ble i fjor solgt av Bjørn Rune Gjel-sten-eide Fabritius til KLP.

Salget av Lengen Travbane for ca. 650 millioner kroner er et annet stort salg hvor Norion var involvert.

MERKER IKKE OLJEPRISFALLNorion har så langt ikke merket noe til olje-prisfallet, men Efskin er forberedt på at det kan komme.

- Markedet i år er enda bedre enn i fjor, og siden det er mye kapital i markedet, tror jeg det vil holde seg en stund fremover. Eiendom er en aktivaklasse som mange vil være i. Men etterhvert vil det nok også komme høyere ledighet og lavere leiepriser i vår region som følge av oljeprisfallet, sier han.

STERK START: - Til og med juli i år har omsetningen vår vært nesten like høy som for hele fjoråret, sier administrerende direktør Knut Efskin i Norion Næ-ringsmegling.

skatt på ca. 5 millioner fra næringsmeglin-gen.

- Det har vært et bra transaksjonsmar-kedet og et litt dårligere utleiemarked, sier avdelingsleder Joar I. Kjeldseth i Eien-domsmegler 1 Næringsmegling Midt-Norge.

Kjeldseth forteller at avdelingen så langt i år er på nivå med fjoråret, men han har stor tro på at tallene for 2015 skal bli bedre enn i fjor.

TRANSAKSJONER FOR 1,3 MRDI fjor meglet Eiendomsmegler 1 Midt-Norge blant annet salget av Residencekvartalet med det Norske Oljeselskap som hoved-leietaker for 307 millioner kroner til Wilh. Wilhelmsen og Odd Reitan-eide E C Dahls Eiendom.

Salget av Posten sitt hovedkontor på Sluppen til Heglund Holding for litt under prisantydningen på 190 millioner kroner og salget av Trondheimsporten (utviklingsei-endom for 44.000 kvm kontor) fra Wahl Eiendom m.fl. til Prora Eiendom er to andre eksempler. I Trondheimsporten er Trond-heim kommune med voksenopplæringen/ servicekontor og NAV i kontraktsforhand-linger om leie av ca. 20.000 kvm.

Samlet eiendomsverdi for transaksjoner hvor Eiendomsmegler 1 Midt-Norge var rådgivere i 2014 utgjorde ca. 1,3 milliarder kroner.

STØRRE ENN NORION?Kjetil Reinsberg, administrerende direktør i Eiendomsmegler 1 Midt Norge, viser til at selskapets omsetning innen næringsmeg-ling i 2014 var 10 millioner kroner høyere enn for Norion Næringsmegling. Han re-agerer derfor på at Norion påberoper seg tittelen markedsleder i Midt-Norge.

- Når Norion har ambisjoner om en om-setning på 20 millioner kroner i år, må de nok se seg slått av markedslederen Eien-domsmegler 1. Vi omsatte for 25 millioner kroner i 2014 og har hittil i år positiv utvik-ling målt mot fjoråret, sier Reinsberg.

OVERVÅKER TRANSAKSJONER- Vi i Norion overvåker alt som skjer i Midt-Norge, hvilke transaksjoner som foregår og hvem som tar dem. I år er vi klart markedsledende, mener administrerende direktør Knut Efskin i Norion Næringsmeg-ling.

- Eiendomsmegler 1 har dessuten ikke et eget offentlig regnskap for næringsmeglin-gen, derfor ønsker jeg ikke å kommentere tallene ytterligere, sier han.



NYHETER

Sterkeste halvåret i selskapets historie

Godt transaksjonsår for DNB

- ”All time high” er innen rekkevidde, sier ad-ministrerende direktør i Akershus Eiendom, Per Kumle.

FANTASTISK HALVÅREn svært travel vår har gitt resultater, og Akershus Eiendom ligger an til å slå selska-pets høyeste omsetning noen gang. Tidenes beste år var i 2007, da de nådde en omset-ning på hele 152 millioner kroner. Etter det Estate Magasin erfarer skal selskapets om-setning nå ligge på mellom 80 og 90 milli-oner kroner.

- Vi kommenterer ikke detaljer som dette, men jeg kan si at vi har ambisjoner som er ve-sentlig høyere enn fjoråret og at første halvår har vært veldig bra, sier Kumle.

Fjorårets omsetning endte på 122 millio-ner kroner. Det skal det dermed ikke så mye til for å slå.

- Men det er viktig at vi ikke blir kjepp-høye. Det skal lite til før ting snur. Vi skal ikke lenger tilbake enn til første halvår i fjor, da hadde vi nesten ingen transaksjoner, sier Kumle.

KAN FÅ FOR HØYE FORVENTNINGERHan ser med andre ord lyst på høsten og tror at det kommer til å bli god fart også etter sommeren.

- Så lenge bankene er med og de andre plasseringsalternativene ikke blir umiddel-bart mye bedre, så tror jeg at aktiviteten

kommer til å holde seg, sier Kumle, som legger til at de selv har et godt knippe med objekter som skal ut til høsten.

Hans største bekymring er at forventin-gene til selgerne skal bli for høye.

- Det er i alle fall en risiko. I dagens si-tuasjon hvor etterspørselen etter eiendom er stor og mye har blitt solgt til gode priser, så kan selgerne lett få for høye forventninger. Vi har hatt slike situasjoner tidligere, sier Kumle.

- Men det er samtidig ikke slik at alt har blitt solgt. Det har vært bra selektivitet i markedet, sier Kumle.

TROR IKKE PÅ 100 MRD. Etter halvgått løp er transaksjonsvolumet på mellom 50 og 60 milliarder kroner. En del aktører tror nå at vi i år for første gang kan passere et volum på 100 milliarder kroner.

- Jeg personlig tror ikke det. Det har vært noen svært store transaksjoner i første halvår og de kommer ikke med så jevne mel-lomrom. Jeg tror derfor at volumet vil ende på mellom 80 og 90 milliarder kroner, sier Kumle.

Et hett transaksjonsmarked løfter Akershus Eiendom til nye høyder.

FULL KONTROLL: - ”All time high” er innen rek-kevidde, sier administrerende direktør i Akershus Eiendom, Per Kumle.



Etter en nedtur i 2013 er DNB Næringsmegling tilbake med gode tall.

Oppturen er knyttet til et sterkt år på

transaksjonssiden.

DNB Næringsmegling omsatte i fjor for 110 millioner kroner og fikk et overskudd før skatt på 19,3 millioner. Dermed er me-glerkjempen tilbake på 2012-nivå.

FLERE NYE ANSATTEI 2014 har DNB Næringsmegling bygget opp igjen regionskontoret i Trondheim.

- Med totalt 6 meglere i Trondheim er det full fart der oppe, samtidig har vi ansatt flere nye på analyse og verdivur-dering i Oslo, slik at det er seks ansatte totalt. Analyse og verdivurdering er en viktig ressurs for selskapet som også våre kunder verdsetter høyt, sier administre-rende direktør Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling.

TRANSAKSJONER FOR 9 MRDHun beskriver 2014 som ”et veldig godt år på transaksjonssiden, men ikke så bra på utleie, noe som vel de fleste meglerne har uttalt”.

Transaksjonsvolumet til DNB Nærings-megling ble i fjor på ca. 9 milliarder kroner. Ifølge Mortensen bidro transaksjonene til drøyt 60 prosent av selskapets omsetning i fjor.

DNB Næringsmegling stod blant annet bak salget av Coop Norges lager på Gar-dermoen, kontorbygget til Stavanger Af-


-Veldig bra år i fjor

- Det ble et veldig bra år i fjor, sier admi-nistrerende direktør Thor Bjørdal i Colli-ers International etter at selskapet i 2014 omsatte for 85 millioner kroner og opp-nådde et resultat etter bonuser og skatt på nesten 13 millioner.

Av omsetningen kom ca. 40 millioner kroner fra transaksjoner, mens det samme forretningsområdet bidro med nesten 10 millioner på bunnlinjen.

FORTSATT VEKSTDen sterke veksten ser også ut til å fortset-te. Ifølge Bjørdal har selskapet en samlet omsetning på ca. 50 millioner kroner ved utgangen av juli. I samme periode er det generert et resultat på ca. 15 millioner.

- Vi jobber nå med noen store trans-aksjoner som skal på plass i september, derfor tror jeg det er en realistisk ambisjon at vi kan runde 100 millioner kroner i om-setning i inneværende år, sier han.

STORE TRANSAKSJONERColliers International har vært involvert i mange store transaksjoner, blant annet som rådgiver for amerikanske Colony Capital i forbindelse med salget av Statoils hovedkontor på Forus.

- Vi åpner trolig et avdelingskontor i Stavanger i løpet av 12 måneder. Vi gjorde

transaksjoner for over 3 milliarder kroner der i fjor, og så langt i år har halvparten av transaksjonene vært i samme by, inklusive Statoil-dealen, forteller han.

NATURLIG Å ETABLERE KONTORBjørdal sier det er naturlig for Colliers å etablere seg i Stavanger med den store ak-tiviteten de har der.

I fjor var selskapets andel av transak-sjonsmarkedet på 6,2 milliarder kroner; da er det bare medregnet Colliers andel i transaksjoner hvor det har vært flere aktører inne i bildet. Så langt i år er det til-svarende beløpet på 5,5 milliarder kroner.

- Det er klart det er en del mørke skyer på himmelen, men jeg har stor tro på at andre halvår blir bra, sier han.

Collier International opplever også en sterk vekst på forvaltningssiden.

Godt transaksjonsår for DNB

Colliers International AS kan nå 100 millioner kroner i omsetning i år.

Samtidig har selskapet planer om å åpne avdelingskontor i Stavanger.

FORAN BUDSJETT: Administrerende direktør Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling forteller at selskapet er langt foran budsjett så langt i år.

STORE I VEST: - Vi gjorde transaksjoner for over 3 milliarder kroner i Stavanger i fjor, og så langt i år har halvparten av transaksjone-ne vært i samme by, inklusive Statoil-dealen, forteller administrerende direktør Thor Bjørdal i Colliers International.


tenblad, hovedkontoret til Siemens og hoved-kontoret til Total.

UTLENDINGENE KOMMERDe to sistnevnte eiendommene hadde et samlet volum på over 1,3 milliarder kroner og ble solgt til utlandet.

- Utenlandske investorer har oppdaget det norske eiendomsmarkedet, men det er vel i 2015 at vi for alvor ser dette. Så lenge renten holder seg lav, og Norge oppfattes som en trygg havn til tross for uroen rundt oljepris/investeringer, tror jeg at utlendingenes in-teresse for Norge vil holde seg oppe, sier hun.

OSLOMARKEDET VIKTIGMortensen er svært fornøyd med omsetning og resultat så langt i år, uten at hun vil tallfes-te dette nærmere.

- Det jeg kan si, er at vi er langt foran "budsjett" og ser fortsatt meget god aktivitet fremover, forteller hun.

DNB Næringsmegling har i dag ca. 50 ansatte og 9 kontorer over hele landet. Det er likevel ingen tvil om at Oslo-markedet er viktig for DNB.

- For det første er jo her de store eien-domsaktørene er, og ser man bort fra rene porteføljesalg, står jo Oslo området for langt over halvparten av transaksjonsvolumet.

- Vi skal styrke organisasjonen på transak-sjonssiden, men vi kommer neppe til å bli så mange flere ansatte totalt, sier hun.

De siste tre årene har DNB Næringsmeg-ling ikke hatt en nettovekst i antall ansatte.


NYHETER

All time high for Newsec

Newsec Norge passerte 100 millioner kroner i omsetning i fjor og oppnådde et resultat etter

bonuser og før skatt på 11,2 millioner.

- Det ble et meget godt år, konstaterer ar-beidende styreleder Per Hjorth i Newsec AS etter at de tre selskapene i systemet i fikk en omsetning på 102 millioner kroner.

Overskudd før skatt, men etter bonuser, landet på 11,2 millioner. Og det var betydelige bonuser Newsec utbetalte til sine ansatte på bakgrunn av fjoråret, uten at Hjorth ønsker å tallfeste det nærmere.

MÅLES PÅ VEKSTOmsetningen i 2014 er den høyeste i selska-pets historie, og snaut 40 av de 102 millio-nene ble generert fra meglervirksomheten. Det er også denne delen som bidrar mest til resultatet.

- Vi har vokst mye, noe som er et mål for oss. Vi måles på vekst. Men det er kostbart å vokse, derfor har vi hele tiden fokus på lønn-somhet, sier Hjorth.

Han sier det kan bli aktuelt å ansette et par nye meglere.

- Det har vært ekstremt mye å gjøre så langt i år, men dette kan selvsagt endre seg, derfor må vi følge nøye med på markedet.

60 ANSATTENewsec er en betydelig rådgiver innen næ-ringseiendom, og konsernet har 20 kontorer og ca. 600 ansatte i Norden og Baltikum. Virksomheten eies av svenske Stronghold Invest AB, som har børsnoterte instrumenter, derfor ønsker ikke Hjorth gi detaljtall i noen land utover rapporteringen fra Stronghold.

I Norge består virksomheten av de tre selskapene Newsec AS, Newsec Asset Mana-gement og Newsec TM. Her har Newsec 60 ansatte fordelt på kontorene i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim.

SER AVMATNINGSelv om 2014 har vært et knallår både for Newsec og bransjen, påpeker Hjorth at ingen-ting vokser inn i himmelen.

- På ett eller annet tidspunkt vil transak-sjonsmarkedet flate ut, men det er umulig å si når. Dette har jo sammenheng med den økonomiske utviklingen, og spesielt renten, påpeker han.

- Vi ser at det er en avmatning i utleiemar-kedet. Store selskaper i Stavanger-regionen skal ha mindre lokaler, og dette er begynt å smitte i Bergen-regionen, hvor det også er mye oljerelatert virksomhet. Der ser nok gårdeierne at det blir et press på utleieprise-ne.

VOKSER: - Vi har vokst mye, noe som er et mål for oss, fastslår arbeidende styreleder Per Hjorth i Newsec AS.



Med løsninger ti lpasset kundenes behov

GK – smarte løsninger for smarte folk

Dette krever høy kompetanse, nytenkning og tett tverrfagligsamarbeid. Som rådgivende entreprenør kombinerer vi detbeste fra de ulike fagene i innovative løsninger - med minstmulig teknikk. Og vi bruker effektive produksjonsteknikkersom prefabrikkering. Slik sikrer vi våre kunder kvalitet og levert funksjon.

Kundene våre har ikke nytte av at vi leverer mer teknikk enn hva somtrengs for å dekke deres behov – tvert i mot. Likevel skjer det ofte ipraksis, fordi tekniske fag er utilstrekkelig koordinert. Et eksempel erat elektro og VVS ofte velger hver sin bus-løsning for kommunikasjon.Slik trenger det ikke å være. Fagene kan samordnes, og i GK Elektrohar vi allerede valgt felles bus-løsninger i flere prosjekter. Resultatet er mindre teknikk, men mer avanserte og bedre tilpassede løsninger.

Scan denne, og les mer om GK Elektro på www.gk.no/elektro

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

Reaction

Re

klam

eb

yrå

Målet vårt er å levere minst mulig elektro!

GK Estate ann GK Elektro_GK 04.08.15 14:02 Side 1


NYHETER

Smart å la byggene forfalleNorge har på grunn av oljepri-senes prolaps blitt merkbart fattigere. Dette vil gjøre det vanskelig å fastsette leieprisene og mange gjør ifølge sjeføkonom hos Eika, Jan Ludvig Andreas-sen, lurt i å la eiendommene sine forfalle.

- Markedet for næringseiendom er på vei «fra særstiling til omstilling», sier Jan Ludvig An-dreassen, sjeføkonom hos Eika.

I skrivende stund er oljeprisen under 50 dollar fatet. På ett år har dermed oljepri-sen falt med 60 dollar fra 110 dollar fatet til dagens nivå på under 50 dollar. Flere ana-lytikere reduserer derfor sine fremtidige analyser for prisen på olje.

Andreassen sammenligner sommerens oljeprisfall med et brak på loftet.

- Det kan forstyrre selv det hyggeligste middagsselskap. Oljeprisens prolaps nå i sommer har gjort uante skader på norsk økonomi, men like mye som middagsver-ten kvier seg for å krype opp på loftet for å

se hva som har gått galt, så ønsker vi også å slippe å se sannheten i hvitøyet, sier An-dreassen.

En sannhet som ifølge ham er at Norge har blitt merkbart fattigere.

BØR LIGGE PÅ 3-TALLETHan mener at markedene for næringseien-dom neste år kommer til å bli utsatt for syre-testen: Er markedet prime eller sårbart?

- Prime er alt som forblir ettertraktet selv om oljeprisen skulle falle med en slik kraft at den langsiktige tiltroen til norsk økonomi rokkes, sier Andreassen.

Han tror likevel at yielden på prime-ei-endommer vil fortsette å falle. Mest sann-synlig ved at prisene på eiendom stiger tilstrekkelig til at yielden når det samme nivået som i andre hovedsteder hvor be-folkningen øker raskt.

- Både i Oslo og Stockholm bør vi se yield på 3-tallet for de mest attraktive ob-jektene, sier Andreassen.

UTBYGGINGSKÅT LOKALPATRIOTKonsekvensen for næringseiendomsmarke-det er at alt annet enn prime innebærer stor risiko. Det å beregne risikopremier ved over-gangen fra en æra hvor vi alle hadde lettjente

oljepenger, til en ny tid hvor Norge er vesent-lig fattigere enn i 2014, er ifølge økonomen en av hovedutfordringene for eiendomsin-vestorer.

- I den nye tid er nivået på husleier van-skelig å beregne. Norsk økonomi vil vokse med krabbefart selv etter at rentenivået er minimert og oljepengebruken uttømt. Som huseier er din største fare at kontorbygget ditt, som du klokelig lar forfalle, slik at husleienivåene er konkurransedyktige, står ved siden av en byggeklar tomt. En tomt som eies av utbyggningskåt lokalpatriot som smeller opp et råflott bygg, i håp om å kapre dine leietagere, sier Andreassen.

MARKED I ENDRING: - Markedet for næringseiendom er på vei «fra særstiling til om-stilling», sier Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom hos Eika.



Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år.Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig.

Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medle-mmene kan benytte til sterkt reduserte priser.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet.

-- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.


FOKUS

Eksplosiv vekst i eiendomskonkurser Antallet konkursåpninger innen omsetning og drift av fast eiendom har skutt i været de siste årene. Fra 10 konkursåpninger første halvår 2010 til 102 i år.


STERK ØKNING: Eiendomskonkurser. En kikk på listen viser at det er flest konkurser i Oslo

095ESTATE MAGASIN | N°4 2015 095

En oversikt Estate Magasin har utarbei-det på bakgrunn av kunngjøringer fra Brønnøysundregistrene viser at det har vært en voldsom vekst i antallet kon-kursåpninger de siste årene. Mens det de først fem månedene i 2010 var bare 10 kunngjøringer om konkursåpninger innen bransjen ”omsetning og drift av fast eiendom”, så var det i første halvår i år 102 slike kunngjøringer.

INGEN AV DE STORETar vi med alle kunngjøringer innen konkurs/tvangsavvikling blir veksten enda høyere. Mens det i første halvår 2010 var 22 kunngjøringer innen konkurs/tvangsavvikling, så var det i 2015 hele 369. Dette inkluderer imidlertid alt fra konkursåpninger og tvangsavviklinger, til oppheving av en tvangsavvikling og kon-kursoppheving. De f leste kunngjøringe-ne kommer imidlertid innenfor ”kon-kurs-åpning”, ”tvangsavvikling-åpning”

og ”tvangsoppløsning-åpning”. Ser vi på disse tre kategoriene samlet har veksten siden 2010 vært fra 22 til 184. Det viser seg imidlertid at antallet kunngjøringer innen de tre kategoriene var høyere i 2013, da an-tallet kunngjøringer var oppe i 205.

Administrerende direktør i Norsk Eiendom, Thor Olav Askjer, synes konkur-sveksten er stor.

- Men ingen av våre medlemmer har gått konkurs, sier han.

MER KREVENDE MARKEDTrolig er derfor de f leste av selskapene som har gått overende mindre selskaper, og gjerne singel purpose-selskaper.

- Fordi ingen av våre medlemmer har fått konkurs er dette tall som vi ikke har fult noe særlig med på. Men utviklingen har altså gått fra nærmest ubetydelig til et relativt høyt tall. Dette er kanskje et signal om at det ikke er like lett å få det til som det har vært, sier Askjer.

Ledigheten har den siste tiden vært økende, noe som kan være en av faktorene som bidrar til økende konkurstall.

- Vi ser at det er vanskeligere å få på plass nye avtaler enn det har vært. Sitter man med en høyt belånt eiendom uten leietakere, så har man kanskje ikke noe annet valg enn å gå til skifteretten, sier Askjer.

OSLO PÅ TOPPEn kikk på listen viser at det er f lest kon-kurser i Oslo. Her er det 69 registreringer i registeret. Noen selskaper kan være re-gistrert f lere ganger, for eksempel ved at de registreres når det innstilles om bobe-handling og ved tvangsoppløsning.

På andreplass på listen kommer Hor-daland med 47 registreringer i registeret. Rogaland kommer på tredjeplass. Man skulle kanskje tro at Sør-Trøndelag, og Trondheim, som en av landets største byer, ville plassere seg høyt opp på listen. Men faktisk var det i første halvår i år bare 7 konkurser innen omsetning og drift av fast eiendom i dette fylket.

På fjerdeplass kommer Akershus med 29 konkurser, og deretter følger Vest-Ag-der med 23, Østfold med 22, Vestfold med 17, Hedmark med 14, Telemark med 10, Buskerud med 9, Oppland med 8 og Sør-Trøndelag med 7 registreringer om konkurser eller tvangsavviklinger i første halvår.

- Vi ser at det er vanskeligere å få på plass nye avtaler enn det har vært. Sitter man med en høyt belånt eiendom uten leietakere, så har man kanskje ikke noe annet valg enn å gå til skifteretten.

Konkursåpninger Inkl. tvangsavvikling/oppløsning TOTALT2015: 102/ 184/ 369/2014: 81/ 170/ 3332013: 96/ 205/ 3752012: 70/ 133/ 1362011: 38/ 46/ 462010: 10/ 22/ 22


FOKUS

- Jeg synes det er litt skummelt å registrere at det er så stor forsinkelse i oppfatningen mellom de som kjøper eiendom og de som leier ut eiendom, sier administrerende direk-tør i Norsk Eiendom, Thor Olav Askjer.

TAR STØRRE RISIKOFor mens transaksjonsmarkedet er hetere enn noen gang og det meldes om volumer på over 50 milliarder i første halvår, noe som blir ansett som et godt årsvolum, så står stadig

flere lokaler tomme. Ledigheten øker både i Oslo og i regionene. Men dette ser altså ikke ut til å uroe investorene.

- Det har nok utviklet seg en tenkemåte hvor man regner på leieinntektene. Er disse sikre i fem til syv år, så anser man det som greit, samtidig som man tror at de vanskeli-gere årene vil være over når den tid er gått, sier Askjer.

Han mener ikke at det er noe galt med denne måten å tenke på, men når det har blitt slik at et samlet investormiljø leter etter ei-endommer de kan kjøpe og prisene presses oppover, ikke bare i Oslo, men også i mer re-gionale områder, da øker også risikoen.

- Jeg tror dette er et tegn på at det er for mye penger i markedet. Man leter etter ob-jekter, og mange tar nok større risiko nå enn de har gjort på lenge. Dette tror jeg også de er klar over, men når risikoen øker så er det også noen som vil tape, sier Askjer.

Den største trusselen er selvfølgelig at le-digheten fortsetter ytterligere oppover, eller at renten plutselig gjør et hopp.

- Dersom det skjer så er det nok en del som vil måtte ta noen tap, sier han.

KOSTBARTEt alternativ for en del av de som allerede

sliter med høy ledighet er å konvertere ei-endommen til annet formål. Dette er ifølge Askjer ofte langt mer komplisert og kost-nadskrevende enn det man tror.

- Mange av våre medlemmer vurderer kon-vertering av eiendommer. Det er ikke dumt å tenke slik, men mange vil bli overrasket over kostnadene, sier Askjer.

Han forteller at det i mange tilfeller koster nesten like mye å konvertere som å bygge nytt.

- Basisverdien på eiendommen må derfor være lav for at det skal bli et fornuftig regne-stykke. Samtidig er det også slik at eldre bygg har noen generelle forutsetninger som kan gjøre det vanskelig å få god arealeffektivitet ut av dem, sier Askjer.

BØR VURDERE Å RIVEHan tror derfor at det i enkelte tilfeller kan være like smart å rive eiendommen og begynne på nytt.

- Som en idé eller tankerekke kan man sette eiendomsverdien til null. Man må tenke seg at man skal rive eiendommen og at man får en kostnad allerede før man er kommet i gang med nybygget. Ser regne-stykket fortsatt bra ut, så kan man vurdere riving, sier Askjer.


Transaksjonsmarkedet koker. Mange tar nå stor risiko, mener Thor Olav Askjer i foreningen Norsk Eiendom.

- Det er for mye penger i markedet


Connecting Global Competence

Contacts made todayare the business of tomorrow.EXPO REAL is Europes largest trade fair for property and invest ment, where key industry players are assembled under one roof for three days, providing you with an ideal setting for effective networking.

Make the most of this opportunity!

› Make new contacts, with around 37,000 participants to choose from

› Meet with more than 1,600 international exhibitors

› Use MatchUp! to get your profi le noticed before the trade fair even begins

› Hear all about the latest trends from around 400 prominent speakers

Secure your ticket now and take part in MatchUp!, EXPO REAL’s matchmaking and participant service, to ensure you get more out of your visit to the trade fair:

www.exporeal.net/tickets

Building Networks

18th International Trade Fair for Property and Investment

October 5–7, 2015 | Messe München | Germany

Find out more:www.exporeal.netwww.blog.exporeal.net

ExpoService ApSTel. +45 6166 [email protected]

ER15_Besucher-Allg2_230x290_E.indd 1 18.08.15 11:21


FOKUS


Transaksjonsmarkedet koker og stadig flere vil ha en del av kaken. Første halvår i år er det etablert 749 nye selskaper i bransjen ”kjøp og salg

av egen eiendom”, det er dobbelt så mange som i 2010.

Flere vil ha en del av transaksjonskaken

Transaksjonsvolumet har passert 50 milliarder kroner. Aldri før har volumet vært på et lignende nivå. Dette har selvfølgelig mange fått med seg og stadig flere ønsker nå å ta del i festen. Så langt i år er det etablert 749 nye selskaper innen ”kjøp og salg av eiendom”. Det er dobbelt så mange som i 2010 og tall fra Proff viser at det i perioden 2008 til i dag aldri har blitt etablert like mange selska-per som første halvår i år.

HELE BRANSJEN HAR VOKST- Det er ikke så mye annet å bruke pengene på, så det er kanskje ikke så unaturlig at mange ønsker seg til eiendom, sier Bjørn Erik Øye i Prognose-senteret.

Ser man på tallene fra Proff, så viser de at det i 2010 ble etablert 375 nye selskaper innen bran-sjen ”kjøp og salg av eiendom”. Tilsvarende tall i 2011 var 407. I 2012 hadde dette økt til 592, for så å øke ytterligere i 2013 til 711. I 2014 falt det til 652 for så å øke igjen til 749 i år.

- Hele eiendomsmarkedet har vokst i denne femårsperioden, det er derfor naturlig at antallet nyetableringer også er høyt, sier Øye, som legger til at i takt med at bransjen har vokst, så har også profesjonaliteten vokst.

- Her har det vært en voldsom utvikling de siste årene, sier han.

NAIVT SYN PÅ EIENDOMI andre enden, så er det også rekordmange som går overende. Tall fra Brønnøysund viser at det

i 2010 var nesten ingen eiendomsselskaper som gikk overende, mens det i 2015 var 369. Sorterer vi dette ytterligere ned til å gjelde selskaper som driver med ”kjøp og salg av egen fast eiendom” så er tallet 107 i 2015, mot 8 i 2010. Det er en vekst på formidable 1237 prosent.

- Det er nok en del som har et litt naivt forhold til eiendom. De tror at det bare er å putte pengene i eiendom, så øker verdien av seg selv. Slik er det ikke. Eiendom er en realinvestering som krever aktiv forvaltning og drift for at verdien skal øke, sier Øye.

Han forteller at verdien ofte kan se pen ut på papiret, og at man kan fristes til å tro at dette er kapital som kan nyttes til andre ting. Det er den selvfølgelig ikke. Den er låst til et objekt og blir ikke fristilt før man selger.

- Man får konkurser fordi man går inn i det uten å vite hva man gjør. Man klarer dermed ikke å håndtere investeringen og går dermed over ende, sier Øye.

IKKE OVERRASKET: - Det er ikke så mye annet å bruke pengene på, så det er ikke så unaturlig at mange ønsker seg til eiendom, sier Bjørn Erik Øye i Progno-sesenteret.

NYETABLERINGER FØRSTE HALVÅR, BRANSJE: ”Kjøp og salg av egen fast eiendom”: 2015: 7492014: 6522013: 7112012: 5922011: 4072010: 375


SISTE HÅND PÅ VERKET

Store fornyelsesprosjekter krever kompetanse på alle områder, og som tømrer er Tom én av mange som har bidratt

med sin faglige dyktighet på et omfattende prosjekt i Oslo sentrum. Hos Alliero utgjør 320 dyktige og fokuserte ansatte

et team med bred kompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi fornye og holde bygninger

vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

#stoltavjobben

Din totalleverandør av kvalitetshåndverkalliero.no - tlf: 23 26 54 00

Pantone

Pantone

CMYK

Pantone

CMYK


FOKUS


Det er for lett å etablere seg i bygg- og anleggsbransjen. Det mener Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret.

- For lav etableringsterskel i bygg- og anleggsbransjen

På fem år har antallet konkurser i bygg- og an-leggsbransjen eksplodert. Mens det i første halvår 2010 var 31 åpninger av konkurser i denne bransjen, så var tilsvarende tall i første halvår i år hele 654. Det er en konkursvekst på formidable 2000 prosent.

- Jeg vil ikke ta på meg noe bransjekappe, men man kan kanskje si at det er for lett å etablere seg i denne bransjen, sier Bjørn Erik Øye i Progno-sesenteret.

18.000 NYE SELSKAPERSer man på antallet nyetableringer, så viser det seg at antallet nyetableringer innen bransjen ”Oppføring av bygninger” holder seg relativt stabilt høyt. I 2010 ble det etablert 1789 nye sel-skaper i denne bransjen. I 2015 var tilsvarende tall 1719, og på dette nivået har det holdt seg de siste seks årene.

Ser man på tallene fra Proff, så viser de at det i perioden fra 2010 til og med første halvår 2015, altså fem og et halvt år, har kommet over 18.000 nye selskaper i bransjen ”oppføring av bygnin-ger”. I den samme perioden er det samlede kon-kurstallet i den samme bransjen 2815.

- Med så mange nyetableringer er det også na-turlig at det er mange konkurser, sier Øye, som legger til at selv om terskelen for å etablere seg er lav, så må man ha autorisasjonene på plass.

- Men det er nok en for stor andel av aktører som er useriøse. En del har trolig ikke en annen hensikt å gå konkurs og de har dermed ingen

tanker om å gjøre opp før seg, sier Øye.

LETT Å GJØRE FEILØye mener at det i alle fall ikke er rammebetin-gelsene som er skyld i de mange konkursene. Jobbene har ifølge ham stått i kø de siste årene og bransjens omsetning har nådd nye høyder hvert år de siste årene.

- Men samtidig er det stor risiko involvert. Dersom man som et lite selskap påtar seg et pro-sjekt til et par millioner og regner litt feil i sine kalkyler, så kan det være nok til at man går over-ende, sier Øye.

Samtidig er det også slik at dersom man er underleverandør for en større totalleverandør og ikke klarer å levere i henhold til bestillingen, så svir det fort.

- Maktforholdet mellom den store entrepre-nøren og den lille har ikke alltid blitt brukt til fordel for den lille. De små har ikke kapital til å ta kampen og en forsinket betaling kan være nok til at de går overende, sier Øye.

NYETABLERINGER FØRSTE HALVÅR, ”OPPFØRING AV BYGNINGER”2015: 17192014: 1787 (3462 hele året)2013: 1792 (3319 hele året)2012: 1933 (3420 hele året)2011: 1566 (3018 hele året)2010: 1789 (3251 hele året)


The bui ld ing and property industry

i s growing by the day. The industry needs

more qua l i f ied profess iona ls

Henning K. Møl ler løkken, Managing Director.

T H E N O R W E G I A N R E A L E S T A T E A C A D E M Y C O V E R S H I G H E R E D U C A T I O N I N

VA L U A T I O N , C O N S T R U C T I O N M A N A G E M E N T A N D F A C I L I T Y M A N A G E M E N T

F O R T H E N O R W E G I A N R E A L E S T A T E I N D U S T R Y.

W W W . N E A K . N O

”


Rett før dette bladet gikk i trykken sendte departementet forslag til nye regler for å ef-fektivisere alle ledd i planprosessene ut på høring.

Regjeringen har allerede gjennomført flere forenklingstiltak i plandelen i plan- og bygningsloven. Blant annet er femårsregelen for byggerett ved detaljregulering opphevet og det er vedtatt nye veiledende frister for å sikre raskere behandling av innsigelsessaker.

- Nå går vi et viktig skritt videre for å effektivisere og forenkle planprosessene yt-terligere. Dette vil bidra til mer og raskere

boligbygging og gi økt lokalt handlingsrom, sier Sanner.

Forslagene som nå sendes ut på høring vil også gi bedre rammebetingelser for nærings-livet, og skal sørge for kortere saksbehand-lingstid i kommunene og færre omkamper.

DE VIKTIGSTE FORSLAGENE ER:Mer effektive planprosesser

• Kommunene skal ikke behøve å bruke tid på urealistiske planinitiativ. Derfor åpnes det for at kommunen skal kunne stanse be-handling av et privat planinitiativ allerede

- Saksbehandlingstiden kan i mange kommuner reduseres med 30 til 50 prosent, sier kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner.

Slik skal saksbehandlings-tiden reduseres

1

BOLIGThor Arne [email protected]

B

BOLIG


i forbindelse med oppstartmøtet, det vil si langt tidligere i planprosessen enn i dag.

• Det foreslås en mer formalisert opp-startfase som skal sikre en forutsigbar plan-prosess og at planforslagene som utarbeides blir mest mulig i tråd både med utbyggers og kommunens ønsker. Oppstartmøtet skal styrkes og klargjøres for å gi tydelige rammer for det videre planarbeidet, hindre overras-kelser, omkamper og forsinkelser senere i prosessen.

• Hvis kommunen ønsker å gå videre med et planinitiativ skal kommunen i de fleste tilfeller ha plikt til å gjennomføre høring av private planforslag. Kommunen kan samtidig legge ved sitt eget alternative forslag.

ENKLERE Å ENDRE OG OPPHEVE AREALPLANER• Departementet foreslår at større pla-

nendringer enn i dag skal kunne gjennom-føres uten full planbehandling. Det kan for eksempel være å omregulere et areal til barnehage eller øke etasjeantallet og graden av utnytting av en tomt. Kommunen skal i større grad kunne bruke planfaglig skjønn ved vurderingen av hvilken saksbehandling (varsling mv.) som er nødvendig for å gjen-nomføre endringer.

• Kommunen skal kunne oppheve eldre planer som ikke er i samsvar med overordnet plan uten å måtte følge krav til full planbe-handling som i dag. Kommunen vil spare tid på saksbehandling blant annet ved at behovet for varsling kan reduseres. Forslaget skal sørge for at kommunene kan oppheve eldre planer som er uten betydning i dag.

ENKLERE DISPENSASJONSREGLER• Det foreslås endringer i loven som gir

enklere og tydeligere kriterier for kommu-nens behandling av dispensasjonssaker. Endringene vil gi større lokalt handlingsrom for mindre tiltak som ikke har nasjonal eller viktig regional betydning, og vil innebære at færre saker skal innom sektormyndighetene. Det kan for eksempel bli lettere å gi dispensa-sjon etter en konkret vurdering for oppføring av enkeltbygg i landbruks- natur- og frilufts-områder.

Det kan for eksempel være enkeltbolig eller hytte, som ikke er i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser, som jord-vern, strandsone eller kulturminne. I forsla-get til nye bestemmelser blir det presisert at

det ved vurderingen av om dispensasjon skal gis også kan legges vekt på viktige samfunns-hensyn. Dette kan for eksempel gjelde hen-synet til boligbygging, samferdsel, verdiska-ping, næringsutvikling og sysselsetting.

FORENKLINGER SOM GJELDER REGIONALE PLANER

• Departementet foreslår å oppheve dagens krav til sentral godkjenning av regio-nale planstrategier. Det foreslås også å fjerne kravet om obligatorisk oppdatering (rulle-ring) av regionalt handlingsprogram. Forsla-gene må ses i lys av regjeringens ønske om å styrke det lokale handlingsrommet.

FRIVILLIG SENTRAL GODKJENNINGSORDNING • Det foreslås at foretak som utarbeider

private reguleringsforslag skal kunne søke om sentral godkjenning i en frivillig god-kjenningsordning. Ordningen skal gjøre det enkelt for dem som lager planforslag å dokumentere sine faglige kvalifikasjoner og enklere for en oppdragsgiver å velge en seriøs aktør. Strengere krav til dokumentasjon av kvalifikasjoner vil gjøre at kommunene får planforslag av bedre kvalitet enn i dag, noe som sparer tid og ekstraarbeid for alle parter.

NYE SAKSBEHANDLINGSFRISTER • Departementet forslår endringer i loven

som gjør at kommunen må behandle bygge-saken på grunnlag av den planen som gjaldt da 12-ukersfristen for byggesaksbehandlin-gen utløp. Det betyr at kommunen ikke kan bruke et nytt plangrunnlag eller legge ned byggeforbud etter at fristen er utløpt.

ENKLERE OG RASKERE: - Enklere planprosesser vil gjøre det raskere og billigere å bygge boliger, samtidig som kvaliteten på arealplanene ikke skal bli dårligere, sier kommunal- og moderni-seringsminister Jan Tore Sanner(t.v.)


Vi ønsker våre nye samarbeidspartnere

velkommen!

www.ungieiendom.no

Styret i nettverket Ung i Næringseiendom ønsker å takke medlemmer, samarbeidspartnere og bidragsytere for overveldende og positiv mottakelse på vårt initiativ.

Nettverket vårt teller i skrivende stund 350+ medlemmer - og flere skal det bli!

BOLIG

Prisnedgang i bolig-markedet i juli Boligprisene falt med 1,1 prosent i juli 2015.

Korrigert for sesongvariasjoner gikk prisene ned med 0,3 prosent fra forrige måned. Bo-ligprisene er 6,8 prosent høyere enn for ett år siden.

- For første gang siden høsten 2013 fikk vi både nominell og sesongkorrigert prisned-gang. Det er ikke uventet at vi får en prisned-gang i juli måned, og vi bør se juli og august i sammenheng før vi kan konkludere med at

det er mer moderasjon i prisutviklingen, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer.

Det ble solgt 4.086 bruktboliger i juli, en nedgang på 5,2 prosent sammenlignet med juli 2014. Hittil i år er det solgt 53.364 boliger, som er 8,8 prosent flere enn i 2014.

- Aktiviteten i markedet bærer preg av at juli måned er en feriemåned, likevel har det vært færre salg i juli enn normalt. Det er ikke overraskende at markedet roer seg noe etter den høye aktiviteten vi hadde gjennom hele første halvår. Vi forventer at det blir betyde-lig flere salg i august måned, sier Dreyer.

Ved utgangen av juli var det 9.749 boliger til salgs på Finn.no, noe som er 8,9 prosent lavere enn i 2014.

Det tok i gjennomsnitt 46 dager å selge en bolig i Norge i juli, i tilsvarende periode i 2014 tok det 50 dager. Lavest salgstid var det i Oslo der det i gjennomsnitt tok 21 dager å selge en bolig. Av de større byene, tok det lengst tid å selge en bolig i Kristiansand med 70 dager.

- Antall boliger for salg er alltid på det laveste i juli måned, og forventes å øke ve-

sentlig utover i august måned. Likevel er det også til juli å være et lavt nivå på porteføljen, spesielt i Osloområdet. Det er behov for en betydelig større tilbudsside i hovedstaden for å møte den etterspørselen vi har i markedet nå, sier Dreyer.

Av byene skiller Oslo seg ut med den ster-keste prisutviklingen i juli med en oppgang på 0,2 prosent, det er den eneste regionen som har prisoppgang i juli. Den svakeste ut-viklingen hadde Sandnes med en nedgang på 2,0 prosent, tett fulgt av Follo og Asker med en nedgang på 1,9 prosent.

Som forventet har Stavanger og Sandnes nå en negativ 12 måneders vekst på henholds-vis 1,3 og 0,8 prosent. Oslo og Tromsø har den sterkeste veksten på henholdsvis 11,7 og 10,6 prosent. Av fylkene er det kun i Rogaland vi har en negativ 12 måneders vekst.

- Det er stadig større forskjeller i prisut-vikling mellom de ulike regionene. Vi forven-ter det vil forsterke seg de neste månedene, der Oslo og Stavanger vil være ytterpunktene i prisutviklingen, sier Dreyer.

MOT NORMALT: - Aktiviteten i mar-kedet bærer preg av at juli måned er en feriemåned, likevel har det vært færre salg i juli enn normalt, sier Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge.

BOLIGThor Arne [email protected]

B


Vi ønsker våre nye samarbeidspartnere

velkommen!

www.ungieiendom.no

Styret i nettverket Ung i Næringseiendom ønsker å takke medlemmer, samarbeidspartnere og bidragsytere for overveldende og positiv mottakelse på vårt initiativ.

Nettverket vårt teller i skrivende stund 350+ medlemmer - og flere skal det bli!


NYHET

Røde tall3 år på rad


De siste 3 årene har Totalreform AS hatt et samlet underskudd på 28,2 millioner kroner.

REGNSKAPSMESSIGE FORHOLD: Administrerende direktør Anders Bjerke(t.v.) i Totalreform sier at mye av tapene er av regnskapsmessig karakter, her sammen med øvrige partnere i Totalreform, f.v. Stian Løken, Andreas Skotvedt Irgens og Hans Petter Reed Skagen.


Totalreform, som har drevet med leieta-kerrådgivning og bedriftsflytting i 30 år, omsatte i fjor for 98,4 millioner kroner. Resultat før skatt endte imidlertid på minus 13 millioner kroner.

Selskapet gikk også i minus i 2012 og 2013. Samlet underskudd før skatt for de tre siste årene beløper seg til 28,9 millio-ner kroner (konserntall).

SMELL PÅ FISKETORGETAv styrets årsberetning fremgår det at re-sultatet i 2014 i stor grad ble påvirket av tapsføring av kontrakten på Fisketorget i Bergen. Totalreform har driftet Fisketor-get etter avtale med Bergen kommune. I fjor ble denne avtalen sagt opp.

- Det var svært mange konkurser og mye tap på fordringer på Fisketorget. Vi avskrev hele 10 millioner kroner i fjor, og dette går rett på bunnlinjen vår, sier ad-ministrerende direktør Anders Bjerke i Totalreform.

MANAGEMENT FEEIfølge Bjerke er de røde tallene også preget av at Totalreform regnskapsmessig ble be-lastet av det tidligere morselskapet Neas. Denne regnskapsmessige belastningen skal det være slutt på etter at Neas ble solgt tidligere i år.

- Konsernkostnader i Neas ble også belastet datterselskaper, og for vår del ut-gjorde dette ca. 3 millioner kroner i 2014.

Året før var beløpet enda høyere. En slik management fee har ikke vært så gunstig for oss, siden det ser veldig pussig ut i regnskapet, sier han.

FÆRRE SOM FLYTTERNår Neas i fjor belastet Totalreform med ”ca. 3 millioner kroner i management fee”, og samtidig ga et konsernbidrag til samme selskap på 14 millioner kroner, beskriver han dette som ”litt som å ta med den ene hånda og gi med den andre”.

Bjerke vedgår likevel at Totalreform ikke har hatt noen spesielt gode driftsår i det siste. Selv om ”det ser positivt ut nå”, skulle han ønske at dagens flyttemarkedet var større.

- Det er færre leiekontrakter som utløper, og dermed færre som flytter. I tillegg er det en del som nedskalerer, sier han.

STYRELEDER PÅ SII tillegg til å være administrerende direk-tør i Totalreform, eier Bjerke 50 prosent av aksjene og er styreleder i Norwegian Promotion Group AS. Dette selskapet, som driver med messekommunikasjon, design og bygging av messestands, hadde i fjor en omsetning på 59 millioner kroner og et re-sultat før skatt på 3,9 millioner.

- Dette er et selskap jeg etablerte for 20 år siden og som er helt going. Jeg er styre-leder i selskapet, og det er jo ikke uvanlig å ha et styreverv, sier Bjerke.

- Det var svært mange konkurser og mye tap på fordringer på Fisketorget. Vi avskrev hele 10 millioner kroner i fjor


JUSS

You can never be overdressed or overeducated – Oscar Wilde

U E N D E L I G E M U L I G H E T E R

LINK arkitektur tegner ikke skoler eller forsknings-institusjoner, men bygninger som skaper de beste forutsetninger for å utvikle seg. Å forme gode miljøer med god og fleksibel funksjon for læring, forskning eller undervisning er noe av det viktigste vi gjør i samfunnet. LINK arkitekturs hovedmål-setning er å skape moderne og fremtidsrettede undervisningsmiljøer, med utviklingsmuligheter som også tar høyde for morgendagens utfordringer.

Utgangspunktet må alltid være vekt på individets egenart og en tro på den enkeltes unike mulig-heter. Det å skape en skole som en førsteklassing føler seg trygg i og blir kjent med raskt, kan være vel så viktig som å maksimere arealet, og selv om skolebygg ofte er store, finnes det mange mulig-heter for å skape nær stemning og god tilgjengelig-het i bygget.

Fo

to: H

undv

en- C

lem

ents

Pho

togr

aphy

VENSTRE: NYDALEN VGS, OSLO. UNDER: VÅGEN VGS OG SANDNES KULTURSKOLE, SANDNES // NORGES HANDELSHØYSKOLE, BERGEN NORDAHL GRIEG VGS, BERGEN // FL ADÄNGSKOL AN, LOMMA, SVERIGE // NORDAHL GRIEG VGS (INTERIØR), BERGEN

N O R G E : OSLO - B ER G EN - S TAVAN G ER - T R O N D H EIM - FR ED R IK S TAD - S TO R D S V E R I G E : S TO CK H O L M - M AL M Ö - UM E Å - FAL KÖ PIN G - L ID KÖ PIN G - T R O L L HÄT TAN

DA N M A R K : K Ø B EN HAV N L I N K A R K I T E K T U R .CO M


You can never be overdressed or overeducated – Oscar Wilde

U E N D E L I G E M U L I G H E T E R

LINK arkitektur tegner ikke skoler eller forsknings-institusjoner, men bygninger som skaper de beste forutsetninger for å utvikle seg. Å forme gode miljøer med god og fleksibel funksjon for læring, forskning eller undervisning er noe av det viktigste vi gjør i samfunnet. LINK arkitekturs hovedmål-setning er å skape moderne og fremtidsrettede undervisningsmiljøer, med utviklingsmuligheter som også tar høyde for morgendagens utfordringer.

Utgangspunktet må alltid være vekt på individets egenart og en tro på den enkeltes unike mulig-heter. Det å skape en skole som en førsteklassing føler seg trygg i og blir kjent med raskt, kan være vel så viktig som å maksimere arealet, og selv om skolebygg ofte er store, finnes det mange mulig-heter for å skape nær stemning og god tilgjengelig-het i bygget.

Fo

to: H

undv

en- C

lem

ents

Pho

togr

aphy

VENSTRE: NYDALEN VGS, OSLO. UNDER: VÅGEN VGS OG SANDNES KULTURSKOLE, SANDNES // NORGES HANDELSHØYSKOLE, BERGEN NORDAHL GRIEG VGS, BERGEN // FL ADÄNGSKOL AN, LOMMA, SVERIGE // NORDAHL GRIEG VGS (INTERIØR), BERGEN

N O R G E : OSLO - B ER G EN - S TAVAN G ER - T R O N D H EIM - FR ED R IK S TAD - S TO R D S V E R I G E : S TO CK H O L M - M AL M Ö - UM E Å - FAL KÖ PIN G - L ID KÖ PIN G - T R O L L HÄT TAN

DA N M A R K : K Ø B EN HAV N L I N K A R K I T E K T U R .CO M


VERDENS VAKRESTE BYGGVERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakres-te bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, wow-opplevelser og «gåsehud», men betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, mate-rialet som er brukt, tanken bak oppføringen, eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen. Sannsynligvis finnes det like mange svar som det finnes arkitekter.

111ESTATE MAGASIN | N°4 2015 111

– Det er en helt annen tilnærming til det å lage en kulturinstitusjon. Du trenger ikke å ha billett for å ta del i det. Terskelen er så lav for å benytte seg av bygget. Enten du skal på piknik, gå tur eller trene – det er alltid ulik aktivitet der, sier Mia Prøsch Stilson, arkitekt i TAG arkitekter.

Folkets opera

Foto: Audrius Merfeldas/ Shutterstock.com


VERDENS VAKRESTE BYGG

Den Norske Opera & Ballett kunne i 2008 invitere til sitt eget operahus i Bjørvika. Snø-hetta vant oppdraget, og bildet av skråplanet som stiger opp av havet har siden åpningen gått verden rundt og blitt selve signaturen for operahuset. Arkitektkontoret hadde et ønske om å gjøre taket til en allmenn tilgjengelig plattform, og med det danne et nytt offentlig sted i Oslos bysentrum, og det har de klart ifølge Stilson. Et parallelt mål var å skape et nytt landskap som binder naturen og Oslo-fjorden sammen med byen. – Bygget er typisk for sin tid, jeg personlig mener at den nye generasjonen ikke er så opptatt av stil og regler, og at ting skal se ut på en spesiell måte, men mer hva det generer av aktivitet og liv. Operaen skaper et ekstra byrom, der det tidligere ikke var noe, sier hun og legger til: «Jeg er mer opptatt av ver-didiskusjonen fremfor estetikk, for meg er det bedre å skape gode ting som fungerer i bykontekst.»Stilson sammenligner operaen med Barcode. – Det er det ikke bare det laveste bygget i området, men et rom for hele byen. I Barcode har de ikke de rause arealene – det er kun et tilbud for de som bor og jobber der, mener hun.Derimot har Snøhetta planlagt for alt. De har lagt til rette for at alle skal kunne benytte seg av bygget, komplimenterer arkitekten. Dette er et godt eksempel på hvordan man kan skape interesse for et område mener Stilson, og hvordan en offentlig plass kan generere trafikk og skape nysgjerrighet.

–Operabygget i København er selve motset-ningen, pompøst og det oppleves utilgjenge-lig – det byr ikke på seg selv. Taket på operaen i Oslo er det viktigste elementet, det er førende med enkle virkemidler, ikke mange forskjellige konsepter som er «pumpet inn», men innbydende og åpent, understreker hun.

ET INNBLIKK I OPERAENS LIV– Stikkordet er enkelthet. Arkitektene har brukt få virkemidler av marmor, stål og tre, og spillet mellom disse oppleves veldig sterkt. Fra utsiden ser du treverket som den varme kjernen i bygget og du blir lokket inn, samtidig som det har den karakteristiske hvite marmoren, og en utstrakt bruk av glass-fasader, skildrer Stilson. Operaen ligger veldig flott i landskapet, den trekker fjorden inn og byen ut. Det er en unik dynamikk mellom elementene og grensesnit-tet der. Inne i foajeen møter publikum et lyst og åpent rom med en stor bølgende eikevegg, som skjuler husets tre saler, med hovedsce-nen som husets hjerte. Salen er selvfølgelig utformet av akustiske hensyn, men i kom-binasjonen med det mørke, gylne treverket mener operaen selv at hovedscenen er et eneste stort treinstrument.– Jeg var selv og så A Swan Lake av Alexander Ekman i Operaen, og det mest fascinerende var hvordan koreografen tok i bruk bygget. I pausene vandret danserne rundt på taket, og selv om du ikke er der for å se et stykke får du likevel ta del i det som foregår der, og det er en god egenskap, synes arkitekten.Operaen gir også mulighet for mange type aktiviteter, det har flere bruksområder. Alt fra konserter på vannet til piknik og under-holdning. – Det er bruken som gjør det vakkert – dette bygget er et godt forbilde, gjentar hun.Gjennom operaen fra nord til sør, går en høy innebygget gang. Operagata som den kalles, skiller scener og publikumsområdene fra produksjonsdelen av operahuset. Arkitekto-nisk skiller denne delen seg fra publikums-områdene gjennom funksjonelle materi-aler og rette vinkler – felles er åpenheten. Gjennom store vindusflater kan besøkende som vandrer rundt operahuset se inn på de ulike aktivitetene. – Bygget er publikumsvennlig både på innsi-den og utsiden. Funksjoner som restauranten

A

ARKITEKTURSilje Rø[email protected]


Foto: CristinaMuraca / Shutterstock.com



Foto: Tumar / Shutterstock.com

Foto: Nanisimova / Shutterstock.com


Foto: Erik Berg

Foto: Erik Berg



og kaféen dikterer ingen bruk, du kan være en gratispassasjer – dette er folkets opera!

ÅPEN OG TILGJENGELIG – Dette er en endringsprosess for det of-fentlige, de har gått noen runder med seg selv. Operaen har laget noen nye forutsetninger for hvordan man bør tenke offentlig bygg, og det ligner ganske mye på Snøhettas operahuset i Busan i Sør-Korea – samme tak og konseptet. Ved å invitere folk inn endrer man strukturer og klasseskille, påpeker hun.Arkitekten assosierer bygget med demo-

krati, 60-tallets tanker og den danske arki-tekten, Jan Gehls banebrytende verket «Livet mellom husene». Noe som er unikt ifølge henne. Vanligvis opplever hun denne type bygg som monumentale, men her har Snøhet-ta lykkes i å skape noe i en menneskelig skala.– At bygg skal skape gode rammer for et stadig tettere byliv blir mer og mer viktig. Dette er et eksempler på at det fungerer. Det er tydelig at operaen har en oppdragsgiver som har vært opptatt av å synliggjøre demo-kratiske verdier og åpenhet. Jeg håper at det nye Regjeringskvartalet kan fange opp noe av dette, understreker Stilson.Åpenhet er én ting, men operaen har også

Foto: Erik Berg


Foto: Erik Berg

NO

RW

EG

IAN G

REEN BUILDING C

OU

NC

IL

MEDLEM

NO

RW

EG

IAN G

REEN BUILDING C

OU

NC

IL

MEDLEM



NAVN: MIA PRØSCH STILSONALDER: 30

Utdanning: Master i arkitektur MNAL, Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet (NTNU) – 2012Stilling: Arkitekt i TAG arkitekter

løftet verdien på området rundt. – Dette er et sted som egentlig ikke var noe, det har fått på plass en struktur som genere-rer interesse og startet en utvikling gjennom å skape aktivitet, fremfor det motsatte. Det finnes nok læring i ting som er gjort, hvor man forsøker å utvikle områder uten egentlig å ha satt stedet på kartet. Det handler mye om å skape bredde, et spenn av tilbud som ikke er for homogene for å få folk interessert i nye utviklingsområder, forklarer arkitekten.At operaen har turt å ha så store visjoner im-ponerer henne – det har satt Norge på kartet, selv om det er i helt andre enden av et signal-

bygg. Et signalbygg er gjerne store og spek-takulære, men arkitekten beskriver operaen som «lavmælt og fin» – den senker seg ned i terrenget. – Jeg har vært bergtatt av bygget siden det sto ferdig i 2008. Det er kanskje banalt å velge et bygg fra egen by, men dette er et utrolig godt bevis på at man ikke trenger all verdens vir-kemidler for å skape noe som er godt – det hverdagslige er godt, avslutter hun.

– Det er så tilgjengelig og det gjør det vakkert. Å ta en funksjon som historisk sett har vært forbeholdt eliten, og gjøre den til noe så inklu-derende er flott. Operaen har en veldig generøs struktur – den byr på seg selv.

Mia Prøsch Stilson, arkitekt i TAG arkitekter

Foto: Erik Berg


VÅRT NYE MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER!

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

I disse dager ferdigstiller vi vårt eget miljøfyrtårn og lanserer ISS Green Management.

Fyrtårnet er egentlig et hypermoderne kontrollsenter som tar i bruk den nyeste innen miljøteknologi og overvåkningssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk. Resultatet er store besparelser for deg som eier.

Tiltakene vi iversetter gir også en stor miljøgevinst. Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155


Estate Media i samarbeid med BlackBook arrangerer Norges første «Conference In The Sky» på vei til MIPIM 2016. MIPIM er verdens største eiendomsmesse og avholdes 15. – 18. mars 2016. Den norske satsningen for å vise frem Norge som eiendomsnasjon og Oslo som by har økt i takt med andelen norske eiendomsaktører. I 2015 var det ca 600 eiendomsfolk fra Norge i Cannes.

Vi samler 189 bransjekollegaer på vårt direkte fly til MIPIM og gir faglig påfyll i 10.000 meters høyde. Vår priva-te charter flyr deg ned til Cannes på mandag etter jobb og retur torsdag til Oslo. Da får du mandag og fredag på kontoret samtidig som du får med deg alt som skjer av aktiviteter på MIPIM.

Start neste års MIPIM på GA terminalen på Gardermoen med hyggelig mingling og servering av mat og drikke før avreise. Vi tilbyr deg rask innsjekking og enkel sikkerhetkontrol i tillegg til rikelig servering av mat og drikke samt ferske aviser både på ut og hjemreise. Ved ankomst på Nice Airport blir dere møtt av vertinner som med en felles transport tar dere direkte til Cannes sentrum.

Meld deg på i dag for å sikre deg plass på Conference in The Sky og vårt direkte fly til MIPIM. Vi har kun 189 plasser tilgjengelig fordelt på de 600 norske deltagerne.

For påmelding og detaljert program: www.estatekonferanse.no

FLY DIREKTE MED OSS TIL MIPIM SAMMEN MED 189 BRANSJEKOLLEGAER PÅ ESTATE MEDIAS FØRSTE CONFERENCE IN THE SKY

Flighten fylles

opp raskt.

Bestill i dag!


Estate Media i samarbeid med BlackBook arrangerer Norges første «Conference In The Sky» på vei til MIPIM 2016. MIPIM er verdens største eiendomsmesse og avholdes 15. – 18. mars 2016. Den norske satsningen for å vise frem Norge som eiendomsnasjon og Oslo som by har økt i takt med andelen norske eiendomsaktører. I 2015 var det ca 600 eiendomsfolk fra Norge i Cannes.

Vi samler 189 bransjekollegaer på vårt direkte fly til MIPIM og gir faglig påfyll i 10.000 meters høyde. Vår priva-te charter flyr deg ned til Cannes på mandag etter jobb og retur torsdag til Oslo. Da får du mandag og fredag på kontoret samtidig som du får med deg alt som skjer av aktiviteter på MIPIM.

Start neste års MIPIM på GA terminalen på Gardermoen med hyggelig mingling og servering av mat og drikke før avreise. Vi tilbyr deg rask innsjekking og enkel sikkerhetkontrol i tillegg til rikelig servering av mat og drikke samt ferske aviser både på ut og hjemreise. Ved ankomst på Nice Airport blir dere møtt av vertinner som med en felles transport tar dere direkte til Cannes sentrum.

Meld deg på i dag for å sikre deg plass på Conference in The Sky og vårt direkte fly til MIPIM. Vi har kun 189 plasser tilgjengelig fordelt på de 600 norske deltagerne.

For påmelding og detaljert program: www.estatekonferanse.no

FLY DIREKTE MED OSS TIL MIPIM SAMMEN MED 189 BRANSJEKOLLEGAER PÅ ESTATE MEDIAS FØRSTE CONFERENCE IN THE SKY

Flighten fylles

opp raskt.

Bestill i dag!


- En positiv nyhet for utleiere side: 124

Er du på rett vei? side: 128

Verdiløse forkjøps- og løsningsretter?

side: 130

Skatt & Juss



JUSS

- En positiv nyhet for utleiere


- En positiv nyhet for utleiere

Finansdepartementet har sendt på høring et forslag til hvordan en nøytralisering av merverdiavgiften for helseforetakene kan gjennomføres.

BRA FORSLAG: Finansdepartementets høringsforslag til hvordan en nøytralise-ring av merverdiavgiften for helseforeta-kene kan gjennomføres, må noteres som en god nyhet for utleiere i dette markedet, sier Camilla Hammer Solheim og Anne Sofie Bjørkholt i advokatfirmaet BA-HR.

Utleie av eiendom til staten og helseforetakene kan som den store hovedregel ikke omfattes av en frivillig registrering i Merverdiav-giftsregisteret for utleie av bygg, siden disse leietakerne stort sett ikke driver avgiftspliktig virksom-het.

Dermed har utleier heller ikke fradragsrett for inngående mva på sine kostnader ved utleien, her-under oppføring, drift og vedlike-hold av bygget.

Utleiers mva-kostnad må derfor hensyntas ved fastsettelsen av husleien, og kan gjøre at leien blir høyere enn det en mva-pliktig eller kommunal kompensasjons-berettiget leietaker ville fått.

Solbergregjeringen varslet i Sundvoldenerklæringen at den ville innføre nøytral mva i staten og helseforetakene, for å fjerne in-sentivet merverdiavgiften skaper til egenproduksjon av tjenester (uten mva) framfor å kjøpe tjenes-tene (med mva) fra private leve-randører.

NETTOFØRING AV MVASom en del av statsbudsjettet for 2015 ble det på denne bakgrunn innført en ordning med nettofø-ring av merverdiavgift i ordinære statlige forvaltningsorganer fra og med 1. januar 2015.

Ordningen omfattet ikke hel-seforetakene, ettersom helsefore-takene ikke fører sine kostnader direkte i statsregnskapet.

Det ble imidlertid varslet om at regjeringen ville arbeide videre med en ordning for helseforeta-kene. Det var knyttet spenning til om en ordning med nøytral mva for staten og helseforetakene også ville medføre rett til frivillig regis-trering av utleier til slike institu-sjoner, slik tilfellet er for utleie til kommunale og fylkeskommunale kompensasjonsberettigede leieta-kere.

Finansdepartementet har i sommer sendt på høring et forslag til hvordan en nøytralisering av merverdiavgiften for helsefore-takene kan gjennomføres. Hø-ringsfristen er 1. oktober 2015, og ikrafttredelse er foreslått satt til 1. januar 2017.

Forslaget innebærer etablering av en egen kompensasjonsordning for mva for helseforetakene for å fjerne insentivet merverdiav-giften skaper for helseforetakene til egenproduksjon av tjenester. Dette foreslås gjort innenfor en budsjettnøytral ramme ved å re-dusere statens tilskudd tilsvaren-de helseforetakenes forventede merverdiavgiftsutgifter.

Kompensasjonsordningen

foreslås også å gjelde for tolv private sykehus med langsiktige driftsavtaler med staten fra tiden før den statlige overtakelsen av helseforetakene.

Etter forslaget skal kompen-sasjonsordningen som utgangs-punkt omfatte mva på alle varer og tjenester som helseforetakene kjøper inn til bruk i sin virksom-het, men ved visse begrensninger som også gjelder for avgiftspliktige og kommunale kompensasjonsbe-rettigede virksomheter.

Også investeringer, herunder i fast eiendom, er foreslått omfattet, men departementet ber høringsin-stansene om særlig å vurdere om slike investeringer bør holdes utenfor ordningen.

Heller ikke dette forslaget til kompensasjonsordning for hel-seforetakene omfatter en rett til frivillig registrering av utleier. Når helseforetakene inkluderes i en kompensasjonsordning for mva oppstår det derfor nye konkur-ransevridninger overfor private utleiere av fast eiendom, ved at kompensasjonsordningen kan gi insentiv til selv å bygge og eie fast eiendom.

Helseforetakene får da kom-pensert mva på sine anskaffelser, herunder oppførings-, drifts- og vedlikeholdskostnader, mens en

JJUSSCamilla Hammer Solheim og Anne Sofie Bjørkholt


JUSS

privat utleier ikke får fradragsrett for mva på sine kostnader. Mer-verdiavgiften bakes inn i husleien uten at helseforetakene får kom-pensasjon for denne «skjulte» avgiften, noe som kan gjøre det mer lønnsomt for helseforetakene å bygge og eie selv.

For å avhjelpe denne nye kon-kurransevridningen foreslår de-partementet at private utleiere av fast eiendom får en såkalt «in-

direkte kompensasjon» for skjult mva. Forslaget går ut på at helse-foretakene får kompensert 18 % av vederlaget for mva-unntatt leie. En slik måte å kompensere mva på er ny i Norge, men har vært er en eta-blert ordning i Sverige siden 1991.

Prosentsatsen er den sammen som benyttes i Sverige, men de-partementet vil vurdere nivået på prosentsatsen nærmere basert på blant annet innspillene i hørings-runden.

KOSTNADSMESSIG ULEMPE FJERNESOrdningen innebærer derved ingen direkte fordeler for utleiere i form av kompensasjon for inngå-ende mva, da de ikke er inkludert i selve kompensasjonsordningen. Men ved at helseforetakene får kompensasjon for den mva-kost-naden som ligger innbakt i hus-leien, fjernes en kostnadsmessig ulempe knyttet til å leie i det private markedet fremfor å eie sine lokaler selv.

Det grepet som foreslås for å likestille leie og eie av lokaler må

noteres som en god nyhet for ut-leiere i dette markedet, forutsatt at den foreslåtte satsen på 18 % dekker den faktiske skjulte mer-verdiavgiften.

Kompensasjon for skjult mva ytes ikke dersom helseforetakene fremleier den leide eiendommen idet helseforetakene da kan få en konkurransefordel sammenlig-net med private ved utleie av fast eiendom. Vi antar imidlertid at

fremleietakeren (dersom denne også er et helseforetak) vil få in-direkte kompensasjon på lik linje som ved leie direkte fra private.

For utleie til statlige leietakere som er omfattet av nettobudsjet-teringsordningen oppstår ikke slike konkurransevridninger som for ved utleie til helseforetakene, ettersom nettobudsjetterings-ordningen ikke omfatter mva på anskaffelser til bygg, anlegg eller annen fast eiendom.

URIMELIG FORSKJELLSBEHAND-LINGVi har tidligere på Estate Nyheter omtalt den urimelige forskjells-behandlingen som ligger i at en frivillig registrering kan omfatte utleie til kommunale kompensa-sjonsberettigede, med ikke private kompensasjonsberettigede som utfører lovpålage kommunale oppgaver.

Private kompensasjonsberet-tigede blir dermed i realiteten tvunget til å eie selv fremfor å leie, ettersom merverdiavgiften på oppførings-, drifts- og vedlike-

holdskostnader da blir kompen-sasjonsberettigede, noe som igjen medfører en konkurransevridning overfor private utleiere.

Regjeringen bør nå også vurdere tiltak for å motvirke denne konkurransevridningen. En tilsvarende ordning med indi-rekte kompensasjon til den private kompensasjonsberettigede kunne eksempelvis avhjulpet denne for-skjellsbehandlingen, dersom det ikke er ønskelig å inkludere de private kompensasjonsberettigede i den eksisterende ordningen med frivilling registrering.

Artikkelforfatterne Camilla Hammer Solheim og Anne Sofie Bjørkholt er advokater i advokatfir-maet BA-HR

For utbyggere medførte dette både endelig tap av merverdiavgift, samt en likviditetsbelastning.


Flytting er mer enn bare esker og pulterEn mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.

• Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer

• Budsjettering av større relokaliseringer• Bistand i forbindelse med innkjøp og

driftsavtaler• Lagring og mellomlagring• Gjennomføring av møbelmontasje• Gjennomføring av fysisk kontorflytting• Avvikling av eksisterende kontor

Vi tar i tillegg vare på menneskene i prosessen.Relokalisering skal være en mulighet for positiv endring. I løpet av 2014 relokaliserte vi ca. 22.000 arbeidsplasser i Norge, hvorav ca. 4.000 på vestlandet.

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.

Stavanger: Flyplassveien 186 | 4050 SolaOslo: Sandakerveien 138 | 0484 OsloBergen: Espehaugen 32 | 5258 BlomsterdalenT: 404 90 300 | E: [email protected] | W: relokator.no


JJUSSThomas Øslebø og Christina Cascampas

Høyesterett avsa den 2. februar 2015 dom i spørsmål om det i likhet med rettigheter erver-vet ved avtale, er adgang til å overføre andeler av en hevdet veirett til parseller som senere utskilles fra en eiendom, eller til ny bebyggel-se på en eiendom. Høyesterett konkluderte, i motsetning til lagmannsretten med, at veirett ervervet ved hevd kan overføres til fradelte parseller.

Likevel er det bestandig et krav at avgi-velse av veirett ikke blir for tyngende for den eiendom veiretten går over. Dette må vurderes konkret i hver enkelt utbyggings- og delings-sak.

ERVERV AV SERVITUTT VED HEVDEn servitutt er en særrett over annen manns grunn, for eksempel en veirett. Formålet med servitutter er gjerne å avhjelpe en mangel ved en eiendom, som manglende adkomstmulig-het til/fra offentlig vei. Servitutter kan stiftes på mange måter hvorav avtale er det viktigste

stiftelsesgrunnlaget og hevd et annet. Den som utøver bruk over annen manns eiendom i 20 år, i den tro at han var berettiget til bruken, hevder bruksrett iht. hevdslova § 7, jf. § 4.

HEVD SVAKERE ENN AVTALE?Det var ikke omstridt i saken for Høyesterett at veirett for bruksrettshaveren ble etablert ved hevd i perioden rundt 1950 til 1970. En eventu-ell avgivelse av veiretten til fradelte parseller, eller ikke fradelte tomter, var imidlertid ikke et tema i hevdsperioden.

Servituttloven av 29. november 1968 regu-lerer utøvelsen av servitutter og det fremgår av § 9 at en rettighetshaver kan avhende hele eller deler av retten til hvem han vil, forutsatt at bruken ikke går utover de rammer som følger av stiftelsesgrunnlaget. Er stiftelsesgrunnlaget avtale, vil art og omfang som regel være be-skrevet her. Ved hevd vil man naturlig nok ikke ha et slikt stiftelsesdokument å forholde seg til.

Også før servituttloven trådte i kraft var det lagt til grunn i rettspraksis at avtalt veirett under visse forutsetninger ga rett til videre avgivelse ved fradeling av parseller. I dom av Høyesterett fra 1915 ble det uttalt at «Naar intet motsat fremgaar av vedkommende dokument, og ikke særlige forhold foreligger, maa formod-ningen være for, at veiret tilkommer senere utskilte parceller ... ». Dette er også fulgt opp i senere rettspraksis.

Spørsmålet for Høyesterett i sak av 2. februar 2015 var om de samme prinsippene

kom til anvendelse for avgivelse av hevdede rettigheter. Ved hevd stiller det seg noe anner-ledes enn om retten var ervervet ved avtale ettersom bruken har oppstått mer tilfeldig. Lagmannsrettens flertall mente at de «særskil-te hensyn som gjør seg gjeldende for hevdede rettigheter, taler imot at det hevdes rettigheter utover det som er synlig gjennom den faktiske bruken i hevdstiden», og således stengte for at hele eller deler av retten kunne avhendes i henhold til servituttloven § 9. Høyesterett var ikke enig i dette.

Høyesterett mente at bruksrettens innhold – uavhengig av stiftelsesgrunnlag – vil måtte fastlegges både på grunnlag av tidligere bruks-utøvelse, og på grunnlag av behovet for en tidsmessig tilpasning og samfunnsutviklingen. Høyesterett la til grunn at det ikke er grunnlag for å begrense den særrett som er ervervet ved hevd.

Som en begrunnelse for at hevdede veiretter ikke bør kunne utvikles i tråd med samfunns-utviklingen og endrede behov, la lagmannsret-ten vekt på at det ofte vil foreligge et element av tålt bruk fra eieren av den tjenende eiendom (dvs. den eiendom som veien går over), og at det vil kunne føre til urimelige resultater dersom hevderen skal få en større rett enn det som kommer til syne gjennom den faktiske bruken.

Heller ikke dette var Høyesterett enig i. Det ble vist til at hevdsloven setter som vilkår for brukshevd at brukeren har vært i aktsom god tro i hele hevdsperioden. Et utgangspunkt om

Ved utbygging og utskillelse av nye grunneiendommer er det viktig at samtlige eien-dommer sikres nødvendige rettigheter til adkomst til offentlig vei.

Er du på rett vei?

JUSS


at bruksretten skulle ha et annet innhold enn om den hadde blitt etablert ved avtale, ville etter rettens mening ikke være i tråd med lovens formål.

TIPS VED KJØP AV UTVIKLINGSEIENDOMSelv om det i utgangspunktet vil være anledning til å overføre en hevdet veirett til parseller som senere utskilles fra en eiendom, eller til ny bebyggelse på en eiendom, vil det avgjørende uansett være om bruken i art og omfang blir for tyngende/omfattende for den annen part, jf. servituttloven § 2. I vurderingen skal det blant annet tas hensyn til at bruksretten må tilpasses samfunnsutviklingen, og at bruksretten dermed kan utvikles både i art og omfang over tid.

Ved kjøp av utviklingseiendom er det bestandig viktig å undersøke om og hvordan eiendommen er sikret adkomst til offentlig vei. For å klarlegge veirettens innhold og derav mulighetene for å avgi veirett til senere utskilte parseller, eller ny til bebyggelse, vil det være nødvendig med en nærmere gjennomgang og tolkning av stiftelsesgrunnlaget.

Thomas Øslebø er partner i Advokatfirma Arntzen de Besche AS. Christina Cascampas er advokatfullmektig i Ad-vokatfirma Arntzen de Besche AS

PASS PÅ: Ved kjøp av utviklingseiendom er det bestandig viktig å undersøke om og hvordan eiendommen er sikret adkomst til offentlig vei, poengterer Thomas Øslebø og Christina Cascam-pas hos Advokatfirma Arntzen de Besche AS.

CRE Norway


JUSS

Med løsningsrett menes en rett til å overta en fast eiendom på et fremtidig tidspunkt, enten når eiendommen skifter eier, eller til et annet tidspunkt. En løsningsrett som bare kan gjøres gjeldende når eiendom-men blir solgt eller skifter eier på annen måte kalles forkjøps-rett.

Løsningsretter stiftes både mellom private parter og næringsdrivende, særlig i utbyggerbransjen. Som regel tinglyses rettighetene som en heftelse på eiendommens blad i grunnboken, men tinglys-ning er ikke et vilkår for at slike rettigheter skal stå seg. Rettighetene representerer ofte store økonomiske verdier for partene og det er vanlig å betale vederlag (opsjonspre-mie) for selve forkjøps- eller løsningsretten.

Selv om løsningsrettene ofte representerer store øko-nomiske verdier er rettsregle-ne som regulerer disse ret-

tighetene ofte lite kjent blant avtalepartene.

UNNTAK FRA UFRAVIKELIG REGELLøsnings- og forkjøpsretter reguleres av løysingsrettslova fra 1995. Ved ikrafttredelse av loven ble det innført en ny ufravikelig regel om at en løs-ningsretts levetid som hoved-regel er begrenset oppad til 25 år.

Det er to unntak fra denne regelen om tidsbegrensning:

For det første er det unntak for såkalte reelle løsningsret-ter. Reelle løsningsretter er rettigheter som følger med en eiendom og som gjelder for grunn som er utskilt fra eien-dommen eller som er egnet til å slås sammen med den. Den som til enhver tid er eier av den eiendommen som rettig-heten tilhører kan gjøre ret-tigheten gjeldende.

For det andre er det unntak for løsningsrett til aksje, part

J

JUSSMauritz Aarskog og Thomas Øslebø

Eldre forkjøpsretter og andre løsningsretter til faste eiendommer varer ikke evig. Fra og med 1. juli 2015 har mange av dem falt bort.

Mauritz Aarskog og Thomas Øslebø er advokater i Arntzen de Besche advo-katfirma og arbeider særlig med fast eiendom

!

Verdiløse forkjøps- og løsningsretter?


i selskap eller sameie når ret-tigheten tilhører noen av de andre interessentene i selska-pet eller sameiet. Bakgrunnen for dette unntaket er å sikre stabilitet i selskapsforholdet ved å gi eierne mulighet til å forhindre at utenforstående kommer inn i driften.

I tillegg til disse to unnta-kene er det angitt i loven at løsningsrett som tilhører et foretak og gjelder grunn til ut-viding eller tilfang til driften av foretaket, kan gjelde for opp til 50 år. Denne regelen er imidlertid fravikelig, dvs. at det kan avtales både kortere og lengre frister.

Tidsbegrensningen på 25 år gjelder løsningsretter stiftet etter lovens ikrafttredelse 1. juli 1995. For eldre løsnings-rettigheter gjelder tidsbe-grensningen med den mo-difikasjon at løsningsretten tidligst faller bort 20 år etter at loven trådte i kraft, det vil si den 1. juli 2015. Dette inne-

bærer at løsningsretter som er stiftet for mer enn 25 år siden nå ikke lenger er gyldige og dermed også verdiløse.

Dette kan eksemplifiseres på følgende måte:

TILBAKEVIRKENDE KRAFTEn avtale inngått i 1985 om forkjøpsrett med 50 års varig-het skulle i utgangspunktet utløpt i 2035. Maksimumsti-den på 25 år som ble innført ved løysingsrettslova i 1995 skulle medført at løsningsret-tigheten utløp i 2010. Men i og med at det for slike rettigheter samtidig ble innført en min-stetid på 20 år falt forkjøpsret-ten bort og ble verdiløs først den 1. juli 2015.

Løsningsrettslovas regel om maksimumslengde for løsnings- og forkjøpsretter er til dels gitt tilbakevirkende kraft og innebærer inngrep i den private eiendomsretten. Grunnloven setter skranker for slike inngrep. Det samme

gjør internasjonale mennes-kerettigheter som ble innført som del av norsk intern rett gjennom menneskerettsloven i 1999 med rang mellom lov og Grunnlov.

Disse reglene kan derfor gi grunnlag for søksmål for å prøve om løsningsrettslovas regel om maksimumslengde er i strid mot Grunnlov eller internasjonale menneskeret-tigheter og derfor må tilside-settes.


NYTT OM NAVN

Nytt om navnHAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT?

INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL [email protected], SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

Daniel K. Siraj er i dag visekonsernsjef i OBOS-konsernet og divisjonsdirektør med ansvar for boligutvikling. Han har vært ansatt i OBOS siden 2004. Beslutningen om å ansette Daniel Kjørberg Siraj som ny konsernsjef ble tatt av styret i OBOS mandag 22. juni.

Styreleder Lars Buer fremhever at dette er en ideell løsning for OBOS.

– Martin Mæland har ledet OBOS gjennom store omstillinger. Fra et regulert boligmarked, gjennom dereguleringene på 80-tallet og frem til i dag, hvor OBOS hatt tatt posisjonen som Nordens største boligbygger. Daniel Kjørberg Siraj pekte seg tidlig ut som en kvalifisert kan-didat, og styret er svært fornøyd med å kunne offentliggjøre at det er han som skal overta, sier Lars Buer.

BRED ERFARING– Det er en stor ære å bli vist den tilliten fra styret å skulle etterfølge en så markant og suksessrik leder som Martin Mæland. Min oppgave nå blir å bygge videre på det bunnsolide fundament som er skapt i OBOS under Martin Mælands ledelse. Vårt oppdrag er klart og tydelig. OBOS skal oppfylle boligdrømmen for enda flere gjennom å skaffe dem gode hjem, og vi skal sørge for trygg og fremtidsrettet forvaltning av boligene når folk har flyttet inn, sier Daniel Kjørberg Siraj.

Daniel Kjørberg Siraj, som ble 40 år i sommer, har bred erfaring gjennom ulike stil-linger i OBOS og gjennom politiske verv for Kristelig Folkeparti i Oslo kommune. Han var byrådssekretær i byrådsavdelingen for næring og byutvikling i Oslo kommune fra 2000 til 2004. I 2004 begynte han i juridisk avdeling i OBOS, først som advokatfullmektig og så som advokat.

Senere har han blant annet vært direktør for strategi og forretningsutvikling, administre-rende direktør i OBOS Nye Hjem AS og i OBOS Fornebulandet AS. Siden 2012 har han vært konserndirektør med ansvar for boligutvikling. I november 2014 ble han utnevnt til visekon-sernsjef i OBOS. Daniel Kjørberg Siraj har også en rekke styreverv, blant annet som styreleder i Block Watne AS og styremedlem i AF Gruppen ASA.

– Jeg lar meg inspirere av å få lede et selskap med et så tydelig samfunnsoppdrag. Den koope-rative eierskapsmodellen gir oss finansiell mu-lighet til å ta løft der de ordinære kommersielle aktørene verken kan, vil eller tør. Og våre med-arbeidere lar seg engasjere både av samfunns-oppdraget og av det å lykkes kommersielt, sier Siraj.

EN ÆRA ER OVERMartin Mæland har ledet OBOS i en mannsal-der. Han begynte i OBOS som utredningskonsu-lent i 1980. I 1982 ble han assisterende direktør og han overtok som administrerende direktør, senere konsernsjef, i 1983.

Martin Mæland har ledet OBOS fra den tid hvor organisasjonen var et virkemiddel i det of-fentliges sosiale boligpolitikk, til at organisasjo-nen i 2015 er blitt Nordens største boligbygger. Han er arkitekten bak den store omstillingen OBOS har vært igjennom fra dereguleringene av bolig- og kredittmarkedet på 1980-tallet, gjennom to store økonomiske kriser på 80- og tidlig 90-tall, og til dagens bunnsolide med-lemsorganisasjon.

I 1983 hadde OBOS 150 000 medlemmer, et årsresultat på 8,76 millioner kroner, 300 ansatte og en egenkapital på 26,9 millioner kroner. Ved

utgangen av 2014 hadde OBOS nær 370 000 medlemmer, et årsresultat på 2,2 milliarder kroner, 2 207 ansatte og en egenkapital på 9,3 milliarder kroner.

Siden prisreguleringen på borettslagsboliger ble opphevet i 1982 har OBOS vært konkurran-seutsatt innen alle sine forretningsområder. Martin Mæland har i sine år som konsernsjef vært opptatt av at OBOS skal drive med over-skudd og at virksomheten skal ha en solid egen-kapital, slik at formålet om å skaffe medlemme-ne boliger kan oppfylles.

– Daniel Kjørberg Siraj har gjennom sine ulike stillinger i OBOS, sine styreverv og gjennom sin politiske erfaring opparbeidet seg en solid erfaring for å lede OBOS trygt videre. Daniel er en meget dyktig leder med de rette personlige egenskapene, og jeg er sikker på at styret har valgt den beste til å lede den videre utviklingen av OBOS, sier Martin Mæland.

Martin Mæland vil stå til disposisjon for selskapet fra 1. oktober og ut året, og han går av med pensjon fra OBOS den 1. januar 2016.

1. OKTOBER I ÅR TILTRER DANIEL KJØRBERG SIRAJ SOM KONSERNSJEF I OBOS. HAN OVERTAR ETTER MARTIN MÆLAND, SOM HAR HATT STILLINGEN SIDEN 1983.

NÅ ER HAN KONSERNSJEF I OBOS

OBOS-SJEF: Daniel Kjørberg Siraj overtar etter Martin Mæland.


Firesafe er det ledende fagmiljøet innen brannsikring i Norge. Vi er spesialister på å sikre både nybygg og eksisterende bygg mot brann, og har avdelinger over hele landet.

Den beste brannsikringen får du ved å starte på tegnebordet. Som eneste totalleverandør innen brannsikring i Norge kan vi være din samarbeidspartner i alle faser – fra planlegging, gjennom byggefase og i hele driftsfasen.

firesafe.no– for et tryggere og mer brannsikkert samfunn

La oss være din totalleverandør innen brannsikring

INNREDNINGS-LEVERANDØR

fra A til Å

Din

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller [email protected]

ann195x123-2013juni.indd 1 26/06/13 11:29


NYTT OM NAVN

Thrygg har i en årrekke ledet Sektor Gruppen, en av Norges største utviklere og operatører av kjøpesenter.

- Eirik Thrygg vil bygge videre på den solide grunnmu-ren Erik Lund har etablert i Höegh Eiendom. Vår spen-nende og brede portefølje av utviklingsprosjekt passer veldig godt til Eiriks etablerte evne til å skape verdi gjennom utvikling og bygge en robust organisasjon, sier Leif Høegh, styreleder i Höegh Eiendom.

- Höegh Eiendom er et spennende selskap med en bred portefølje som representerer nye utfordringer for meg som eiendomsutvikler og leder. Gjennom selskapets pro-sjekt innen bolig, næring og industri skal vi fortsette å bygge varige verdier for leietagere, brukere og samfunnet vi er en del av, sier påtroppende leder Eirik Thrygg.

Det var i april i år det ble kjent at Erik Lund ville gi seg i Högh Eiendom.

- I Eirik Thrygg har Höegh Eiendom fått en ny sjef med lang erfaring innen utvikling og selskapsbygging. Jeg er helt sikker på at selskapet vil nyte godt av Eiriks brede erfaring og at det er i de beste hender, sier avtroppende sjef Erik Lund.

Eirik Thrygg tiltrer i begynnelsen av 2016.

EIENDOMSADVOKAT BYTTER BEITE INGRID HØSTMÆLINGEN HAR TILTRÅDT SOM PARTNER I ADVOKATFIRMAET STEENSTRUP STORDRANGES TEAM FOR NÆRINGSEIENDOM.

Høstmælingen kommer fra stilling som senioradvokat i advokatfirmaet BAHR.

Høstmælingen har særlig kompetanse på ulike former for eiendomstransaksjoner, og har bistått både norske og internasjonale klienter i dette markedet i f lere år.

I tillegg har hun bred erfaring innenfor andre deler av næringseiendomssegmentet, herunder eiendomsutvik-ling, forhandling av leiekontrakter mv.

- Vi har allerede et dyktig team og dessuten en økende oppdragsmengde på næringseiendomsfeltet. Vi er sikre på at ansettelsen av Ingrid vil bidra til ytterligere å styrke og komplettere vår kompetanse, særlig på transaksjons-siden, sier Ove-Marthin Granlund, partner og leder for Steenstrup Stordranges næringseiendomsteam.

- Jeg begynner i Steenstrup Stordrange fordi det er et svært spennende og ressurssterkt firma, hvor jeg håper og tror at jeg både kan bidra med mine erfaringer og høste nye. Firmaet har et godt sammensatt team for næringseiendom som etter min oppfatning dekker alle nødvendige fagfelt, så jeg føler meg trygg på at dette blir bra, sier Høstmælingen.

THRYGG TAR OVER I HÖEGH EIRIK THRYGG TAR OVER SOM ADMINISTRERENDE DIREKTØR I HÖEGH EIENDOM ETTER MANGEÅRIG LEDER ERIK LUND.

ROLLEBYTTE: Eirik Thrygg (i midten) overtar for Erik Lund (t.v.) som sjef for Höegh Eiendom. Til høyre Leif Høegh, styreleder i Höegh Eiendom

FRA BAHR TIL STEENSTRUP STORDRANGE: Ingrid Høstmælingen.


Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon.

[email protected]: 40 40 34 22

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikk- nettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager!

Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Mange gründere har bygd opp store verdier i blant annet fast eiendom. På et tidspunkt må man vurdere om verdiene skal overføres til neste generasjon eller realiseres.

Hjort har levert juridisk presisjon siden 1893. Jo tidligere du tar kontakt med en av våre advokater, jo større er sjansen for å sikre verdioverføringen mellom generasjonene på en måte alle kan bli enige om.

Se mer på hjort.no/familieeide-foretak.

HVA SKAL SKJE MED

NÅR DULIVSVERKET

GIR DEG?


NYTT OM NAVN

Nytt om navnHAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT?

INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL [email protected], SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

Line har de siste fem årene ledet Norwegian Property ASA.

Olav Line (57) har 30 års erfaring fra ei-endomsbransjen. Før han kom til Norwegi-an Property ledet han Steen & Strøm ASA, Akershus Eiendom og NSB Eiendom/ROM Eiendom.

– Vi er glade for å få Olav Line på laget. Han har lang og allsidig erfaring innen eiendom, og har vist over tid at han kan skape verdier. Vi ønsker at Selvaag Eiendom skal vokse betydelig, og er overbevist om at Olav Line er den rette lederen for å skape vekst, sier styreleder Frederik Selvaag.

Selvaag Eiendom er heleid av Selvaag Gruppen. Selskapet eier over 85 000 m2 næringslokaler, 1 500 parkeringsplasser og 250 utleieboliger i Norge. BAHR-bygget og alle butikk- og serveringslokalene på Tjuv-holmen er blant de mest kjente eiendom-mene.

Selskapet har også en rekke hel- og deleide tomter og utviklingsprosjekter i Norge, og eiendommer i USA. Verdijustert balanse er omkring 6,5 milliarder kroner.

– Jeg har stor tro på Selvaag Eiendom. Det er et innovativt selskap som har fått til mye, ikke minst på Tjuvholmen og i Drammen. Jeg tror forutsetningene for videre vekst er svært gode, og gleder meg til å begynne, sier Olav Line.

Olav Line tiltrer i løpet av høsten. Han overtar etter Lars Erik Kirkeng, som etter eget ønske går over i annen stilling i sel-skapet.

SELVAAG EIENDOM HAR ANSATT OLAV LINE SOM NY ADMINISTRERENDE DIREKTØR.

GÅR TIL SELVAAG

TIL SELVAAG: Olav Line.

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per [email protected] / 90 55 87 05

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per [email protected] / 90 55 87 05

138138

LEIEPRISER OG STATISTIKK

På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmateri-alet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

7

Samlet lånefinansieringsrente* Utlånsvillige banker og synkende bankmarginer

LÅNEFINANSIERINGSVILKÅR UNION Bankundersøkelse Q4 2014

o  Samlet lånefinansieringsrente har sunket fra 5,15 % i tredje kvartal 2013 til 3,64 % i fjerde kvartal 2014 (basert på 5-års swap rente og UNION Bankundersøkelse).

o  Legger vi til grunn endringene i swaprentene siden undersøkelsen ble gjennomført, og samme bankmargin som i fjerde kvartal, ligger samlet lånefinansieringrente på 2,99 % for øyeblikket (per 8. januar).

o  Vi har med andre ord sett en reduksjon i lånefinansierings-kostnaden på 2,16 prosentpoeng siden høsten 2013.

o  Vi tror at det er rom for ytterligere reduksjon i bankmarginene fremover fordi (i) bankenes innlånskostnader fortsatt er i en synkende tendens, (ii) bankene fortsatt har en solid rentenetto, (iii) bankene er godt i rute for å oppfylle kapitalkravene og (iv) fremfor alt fordi konkurransen er tiltakende.

o  UNION Bankundersøkelse viser at bankene planlegger å øke utløpsvolumet til næringseiendom i 2015. En røff korrigering basert på våre antagelser om de ulike bankenes markedsandeler

tilsier at sektoren samlet sett har ambisjoner om en utlånsvekst på tre til fem prosent til næringseiendom i 2015.

o  Bankenes utlånsambisjoner, i kombinasjon med reduserte bankmarginer og stadig nye bunnoteringer for rentene, legger grunnlaget for god tilgang til fremmedkapital og gunstig lånefinansiering i 2015.

*Vilkår for 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo - lånefinansieringsrente gitt 5-års swaprente og relevant bankmargin.

Kilde: UNION

5,68 % 5,15 %

2,99 %

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Q1 2010

Q3 2010

Q1 2011

Q3 2011

Q1 2012

Q3 2012

Q1 2013

Q3 2013

Q1 2014

Q3 2014

Q1 2015E

5-års swap Bankmargin nytt 5-års lån

Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50

ESTATE MAGASIN | N°5 2013

10

Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd.

Større spredning i hva slags type eiendom som ble solgt, men høy grad av geografisk konsentrasjon

Segmentfordeling Geografisk fordeling

TRANSAKSJONSMARKEDET 2013

Det var stor spredning i type eiendom som ble omsatt i fjor og antall transaksjoner ble så vidt høyere enn i 2012. Færre milliardtransaksjoner gjorde at volumet målt i verdi likevel ble klart lavere. Sammenlignet med 2012 ble det færre omsetninger innen kontor og boligutvikling, men flere transaksjoner innen lager/industri, handel og hotell. Eiendom innen utdanning, helse og kultur er i ferd med å bli en viktig del av kommersiell næringseiendom i Norge. Syndikeringsaktørene og livselskapet OPF har kjøpt flere eiendommer med lange kontrakter i disse segmentene. Innen ”Øvrige med kontantstrøm” finner vi blant annet restauranteiendom og i ”utviklings-segmentet” flere kjøp av eiendommer som planlegges utviklet til flere ulike funksjoner. Salg av flere kjøpesenterporteføljer bidro til at ”Geografisk spredte porteføljer” hadde en andel på hele 15 % av fjorårets volum målt i verdi. Todelingen i norsk økonomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at investorene har blitt enda mer bevisste på de langsiktige vekstforutsetningene. Målt i verdi var ca. 80 % av transaksjonsvolumet i fjor knyttet til eiendommer i de fire største byregionene.

De siste ti årene har det i snitt blitt omsatt næringseiendom for NOK 40 mrd. Bedrede lånefinansieringsmuligheter, aktive syndikeringsaktører, stor interesse fra utlendingene og aktører som uttaler henholdsvis kjøps- og salgsplaner legger til rette for et høyt volum i år. Vi estimerer et transaksjonsvolum i år på NOK 45 mrd. ekskl. et evt. nedsalg i Entra Eiendom. Vi venter et litt lavere volum innen konverteringsobjekter og kjøpesentre i år. I motsatt retning venter vi flere porteføljesalg knyttet til at aktørene forfølger stadig mer konsentrerte investeringsstrategier. Det er i skrivende stund usikkert hvilken andel i Entra Eiendom staten ønsker å selge, men en børsnotering kan bidra til et rekordhøyt transaksjonsvolum i år ettersom Entra Eiendom har eiendomsverdier for over NOK 24 mrd.

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

Kilde: UNION

Oslo/Akershus

54 %

Øvrige Sørøst-landet

9 %

Sør- og Vestlandet

13 %

Midt- og Nord-Norge

8 %

Geografisk spredte

porteføljer15 %

2013NOK 43,2 mrd.

Segment Antall NOK mrd.

Kontor 51 16,6Kjøpesenter 12 7,1Øvrig Handel 31 4,6Hotell 11 1,7Lager/Ind./

kombinasjon 33 5,7Utdanning, Helse

og Kultur 9 2,6Øvrige med kontantstrøm 9 1,3

Tomter, utvikling & konverteringsobjekt 28 3,6Sum 184 43,2

1522

44

68

53

28

15

39 36

56

43,2 45

0

10

20

30

40

50

60

70

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E

NO

K m

rd.

10








Kilde: UNION

Oslo/Akershus

54 %


9 %

Sør- og Vestlandet

13 %

Midt- og Nord-Norge

8 %

Geografisk spredte

porteføljer15 %

2013NOK 43,2 mrd.






1522

44

68

53

28

15

39 36

56

43,2 45

0

10

20

30

40

50

60

70

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E

NO

K m

rd.

10








Kilde: UNION

Oslo/Akershus

54 %


9 %

Sør- og Vestlandet

13 %

Midt- og Nord-Norge

8 %

Geografisk spredte

porteføljer15 %

2013NOK 43,2 mrd.






1522

44

68

53

28

15

39 36

56

43,2 45

0

10

20

30

40

50

60

70

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E

NO

K m

rd.


Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Topp standard og belig-genhet - eksisterende

byggNormalt god standard

typisk nivå Arealledighet:

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen 4 100 2 550 5,5 %Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 000 1 750 6,1%Oslo vest inkl. Majorstuen 2 250 1 500 7,0 %Indre nord inkl. Ullevaall Stadion 1 900 1 250 5,4 %Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 750 1 150 3,4 %Skøyen 2 750 1 850 10,7 %Lysaker 2 100 1 400 10,2 %Fornebu 1 700 1 300Nydalen 2 000 1 500 8,3 %Bryn / Helsfyr 1 900 1 300 11,7 %Ytre vest inkl. Ullern og Smestad 1 700 1 350 3,8 %Økern - Hasle - Løren 1 750 1 200Ytre nord og øst inkl. Økern 1 600 1 150 10,6 %Ytre syd inkl. Ryen 1 600 1 200 6,8 %Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 1 800 1 200 6,6 %

LEIEPRISER

11

Utlendingene har kommet på banen Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd.

TRANSAKSJONSMARKEDET Transaksjonsvolumet fordelt på investorkategorier

o  Vår foreløpige oppsummering viser at utlendingene sto bak 22 % av kjøpsvolumet i 2014. De har nettokjøpt eiendom for drøyt NOK 11 mrd. og ligger an til å bli klart største nettokjøper i 2014.

o  I tillegg investerer utlendingene indirekte gjennom fonds- og syndikatprodukter. Blant annet har UNION satt opp et nytt fond (UNION Real Estate Fund), der vi har hentet totalt NOK 1,5 mrd. i egenkapital, hvorav utenlandsk kapital utgjør omtrent halvparten (figurene til høyre hensyntar ikke dette).

o  Utlendingene kjennetegnes av at de gjør større ”dealer” enn snitt-transaksjonen. Ser vi bort fra porteføljetransaksjoner, kjøpte utlendingene eiendommer med en snittverdi på MNOK 680 i 2014. Til sammenligning var gjennomsnittet i alle transaksjoner

MNOK 280.

o  Tre store fond er solgt, delvis solgt eller i ferd med å selges. DNB-fondet Fortin er solgt til Starwood Capital, aksjonærene Aberdeen Eiendomsfond Norge II har solgt en stor andel til FBC Holding, mens Storebrand Eiendomsfond er i en salgsprosess. Kun Fortin-transaksjonen er inkludert i transaksjonsvolumet.

o  Blant tendensene i markedet finner vi at flere syndikat har valgt å selge eiendom i 2014.

o  Eiendomsselskapene er som vanlig største kjøper og selger av næringseiendom, men nettokjøp var rundt null. Livselskapene har nettokjøpt eiendom i 2014. Blant annet har KLP kjøpt Schweigaardsgate 21 og 23 for NOK 1,75 mrd. Kilde: UNION . *Dette inkluderer kun direkteinvesteringer. I tillegg har utlendingene

gjort betydelige indirekte investeringer gjennom fonds- og syndikatprodukter.

Kilde: UNION

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge*

0

2

4

6

8

10

12

14

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Antall transaksjoner (h.a.) Transaksjonsvolum (v.a.)

Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg

Eiendomsselskap 34 % 34 % 0,5 19,1 18,6

Utlendinger inkl. fond 22 % 2 % 11,2 12,3 1,1

Syndikeringsaktører 20 % 13 % 4,2 11,3 7,1

Liv- og pensjonsselskap 11 % 6 % 3,0 6,2 3,2

Andre eller konfidensielt 5 % 7 % -1,2 2,7 4,0

Private investorer 3 % 12 % -5,0 1,6 6,7

Norske fond 3 % 13 % -5,9 1,4 7,3

Bruker av eiendommen 1 % 13 % -6,7 0,7 7,5

Sum 55,4 55,4

11

Utlendingene har kommet på banen Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd.

TRANSAKSJONSMARKEDET Transaksjonsvolumet fordelt på investorkategorier

o  Vår foreløpige oppsummering viser at utlendingene sto bak 22 % av kjøpsvolumet i 2014. De har nettokjøpt eiendom for drøyt NOK 11 mrd. og ligger an til å bli klart største nettokjøper i 2014.

o  I tillegg investerer utlendingene indirekte gjennom fonds- og syndikatprodukter. Blant annet har UNION satt opp et nytt fond (UNION Real Estate Fund), der vi har hentet totalt NOK 1,5 mrd. i egenkapital, hvorav utenlandsk kapital utgjør omtrent halvparten (figurene til høyre hensyntar ikke dette).

o  Utlendingene kjennetegnes av at de gjør større ”dealer” enn snitt-transaksjonen. Ser vi bort fra porteføljetransaksjoner, kjøpte utlendingene eiendommer med en snittverdi på MNOK 680 i 2014. Til sammenligning var gjennomsnittet i alle transaksjoner

MNOK 280.

o  Tre store fond er solgt, delvis solgt eller i ferd med å selges. DNB-fondet Fortin er solgt til Starwood Capital, aksjonærene Aberdeen Eiendomsfond Norge II har solgt en stor andel til FBC Holding, mens Storebrand Eiendomsfond er i en salgsprosess. Kun Fortin-transaksjonen er inkludert i transaksjonsvolumet.

o  Blant tendensene i markedet finner vi at flere syndikat har valgt å selge eiendom i 2014.

o  Eiendomsselskapene er som vanlig største kjøper og selger av næringseiendom, men nettokjøp var rundt null. Livselskapene har nettokjøpt eiendom i 2014. Blant annet har KLP kjøpt Schweigaardsgate 21 og 23 for NOK 1,75 mrd. Kilde: UNION . *Dette inkluderer kun direkteinvesteringer. I tillegg har utlendingene

gjort betydelige indirekte investeringer gjennom fonds- og syndikatprodukter.

Kilde: UNION

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge*

0

2

4

6

8

10

12

14

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Antall transaksjoner (h.a.) Transaksjonsvolum (v.a.)

Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg

Eiendomsselskap 34 % 34 % 0,5 19,1 18,6

Utlendinger inkl. fond 22 % 2 % 11,2 12,3 1,1

Syndikeringsaktører 20 % 13 % 4,2 11,3 7,1

Liv- og pensjonsselskap 11 % 6 % 3,0 6,2 3,2

Andre eller konfidensielt 5 % 7 % -1,2 2,7 4,0

Private investorer 3 % 12 % -5,0 1,6 6,7

Norske fond 3 % 13 % -5,9 1,4 7,3

Bruker av eiendommen 1 % 13 % -6,7 0,7 7,5

Sum 55,4 55,4






OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for

deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSAKTØRER






EIENDOMSAKTØRER

Eiendomsspar AS

Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50E-mail: [email protected]

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EiendomsInvestor AS

Postboks 1131300 SandvikaTlf: 67 55 69 95E-mail: [email protected]

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

EIENDOMSINVESTOR

BRYN EIENDOM AS

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: [email protected]

Største utleier på Bryn!

Fabritius Gruppen AS

Ulvenveien 111 0504 OsloTlf: 23 17 24 50 [email protected] www.fabritius.no

Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: [email protected]

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAPER/UT VIKLERE

ADVOKATER

BANK

Arntzen Legal

P.O. Box 7051St. Olavs plass, 0130 OsloTlf: 67 55 69 95www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

arntzenlegal

EY AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaks-joner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskom-petanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika0021 OsloTlf: 815 44 100 E-mail: [email protected]/bedrift/naringseiendom

Din suksess er vår suksess

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.de får mye mer enn det.Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.24 02 81 20 • [email protected]

Advokatfirmaet Grette DABesøksadresse: Filipstad Brygge 2Postboks 1397 Vika, 0114 OsloTlf.: 22 34 00 00Epost: [email protected]

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.


SOSIALE ENTREPENØRER

Ferd Eiendom

Strandveien 501366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00E-mail: [email protected] www.ferd.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendoms-virksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN AS

Sommerrogata 13-15Pb. 2500 Solli, 0202 OsloTlf: 23 08 41 60E-mail: [email protected]

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Fram Eiendom

Karenslyst Alle 20278 OsloTlf: 22 12 25 [email protected]

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Höegh Eiendom

Parkveien 550256 Oslo Tlf: 22 22 10 00www.hoegheiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

OXER Eiendom

Asker PanoramaDrengsrudbekken 12, 1383 AskerPostboks 420, 1373 Askerwww.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

NCC Property Development AS

Østensjøveien 27, 0661 OsloTlf: 22 98 68 00 E-mail: [email protected]/kontor

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Myren Eiendom AS

Sandakervn. 24C, Bygg B,0401 OsloTlf: 22 87 19 00E-mail: [email protected] www.myreneiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Scandinavian Development AS

Parkveien 330258 OsloTlf: 2411 5656E-mail: [email protected] www.scd.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklings-selskaper

Rom Eiendom AS

Schweigaards gate 230048 OsloTlf: 47 62 05 00 E-mail: [email protected] www.romeiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Loe Utvikling ASSjølyst Plass 4, 0278 OsloTlf: 911 91 669 eller 991 11 090E-mail: [email protected]

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.


EIENDOMSAKTØRER

Fazenda Asset Management AS

Stranden 3A,0250 Oslo Email: [email protected]: 23012121www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Colliers Property Management ARS AS

Hegdehaugsveien 310352 OsloTlf: 22 06 62 80E-mail: [email protected]

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Aberdeen Asset Management

Henrik Ibsens gate 100, 0230 OsloTlf: 22 01 27 00E-mail: [email protected], www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Basale AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: [email protected]

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Professor Kohts vei 91327 LysakerTlf: 93 48 05 33 E-mail: [email protected] www.storebrand.no/eiendom

Mer enn eiendom!

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: [email protected]

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Telenor Eiendom Holding AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2

bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: [email protected]

En annen standard.

EIENDOMSFORVALTERE

Stor-Oslo Eiendom

Kirkegata 17, 0153 OsloPostadresse: Postboks 666, Sentrum0106 OsloTlf: 21 60 52 20Fax: 21 60 52 21E-mail: [email protected]

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjeneste- spekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Sparebank1 Forsikring ASKapitalforvaltning - Eiendom

Hammersborggate 20106 OsloTlf: 21 02 50 [email protected]

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.


ForvaltningsCompagniet AS

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen0195 OsloTlf: 815 55 100E-mail: [email protected] www.fcas.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

Basale Næringsmegling AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: [email protected]

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: [email protected]

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

UNION Gruppen

Bolette Brygge 10121 OsloTlf: 23 11 69 00 E-mail: [email protected] www.union.no

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

UNION Gruppen

Bolette Brygge 10121 OsloTlf: 23 11 69 00 E-mail: [email protected] www.union.no

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE

ON Property AS

Askerveien 611384 AskerTlf: 66 98 72 40E-mail: [email protected]

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGELERE

CONFIDON AS

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. [email protected]

Markedsekspertise: KontormøblerConfidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

Besparende mellomledd

ANSKAFFELSESBISTAND

FIRESAFE AS

Robsrudskogen 15,1470 LørenskogTlf: 09110e-post: [email protected]

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

BRANNVERN

Hvem leverer hva til leietaker

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: [email protected]

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSRÅDGIVERE


EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietakerEr du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med [email protected]

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf: 22 52 21 00e-post: [email protected] Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

EIENDOMSSERVICE

NEAS

Haslevangen 150579 OsloTlf: 67 40 11 00www.neasdrift.no

Teknisk Drift • FasaderenholdLandscaping • Håndverk

Norges ledende facility management selskap!

ISS

Kundesenter 05155Sentralbord 815 55 155www.isst.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere aveiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje,fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Alliero

Nydalsveien 30B 0484 OsloTlf: 23 26 54 00e-post: [email protected] Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HÅNDVERKSTJENESTER

REJLERS NORGE AS

Hamar, Halden, KristiansandTelefonnummer + 47 958 23 000E-mail: [email protected] Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

ENERGIRÅDGIVNING

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: [email protected]

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

HØYDEN AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLOTlf: +47 22 22 66 00e-post: [email protected] Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

FLY T TETJENESTER

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: [email protected]

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av le-verandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

GK NORGE AS

Ryenstubben 12Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.Tlf: +47 22 97 47 00e-post: [email protected]

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, le-dende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.


AMBIUS ASEn del av Rentokil Initial Norge AS

Frysjaveien 400884 OsloPostboks 24 Økern/0508 OsloTlf. 23 00 66 00e-post: [email protected]

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

MODULVEGGER OSLO AS

Gladengveien 14Tlf. 23 24 22 00E-mail: [email protected] www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlingerSe våre produkter på www.modulvegger.no

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: [email protected]

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av le-verandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Fra ledig til utleid

merkevarebygging av bygg

www.kominn.comtlf 22 74 17 71

MERKEVAREBYGGING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, [email protected], www.efg.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf 22 52 21 00e-post: [email protected] Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

NORSK GJENVINNING

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: [email protected]://www.norskgjenvinning.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

Kakkelovnskroken 1 0954 OsloTlf: 06130E-mail: [email protected]

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTST YR

HÅNDVERKSTJENESTER

NITO TAKST SERVICE AS

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: [email protected] Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisa- sjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

[email protected] tel: 480 03 181 www.kubik.no

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

TAKSERING

KONTAKT:

Audun L Bollerud, [email protected] Anders Utne, [email protected]

Andreas Frislid, [email protected]

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse

og dyktige eiendomsadvokater

Har du visjonene har vi verktøyet!

ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo, Telefon: 23 27 27 00, Epost: [email protected]

www.raeder.no

Foto: Damian H

einisch Design: Mission AS

ReturadresseEstate MediaRådhusgata 260151 Oslo

B

Documents

Estate Magasin 4-2015