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Índice Índice………………………………………………………….. … i Resumen…………………………………………………...……. iv
Introducción…………………………………………………..….. 1
1. Objetivo……………………………………………………….….. 4 1.1 Objetivo General……………………………………………. 4 1.2 Objetivos Específicos………………………………………. 4
2. Propósitos………………………………………………….…….. 5 3. Aspectos Conceptuales……………………………………….... 6
3.1 Qué es un Proyecto de Inversión…………………………. 6 3.2 Evaluación del Proyecto……………………………………. 6 3.3 Estudio de Mercado………………………………………… 6 3.4 Estudio de Factibilidad…………………………….............. 8 3.5 Estudio Económico………………………………………….. 8 3.6 Evaluación Económica……………………………………… 9
4. Formulación del Problema………………………………..…….. 10 5. Memoria de la Universidad Metropolitana……………..……… 11 6. Descripción del Inmueble……………………………….. .…….. 17
6.1 El Inmueble…………………………………………….…….. 17 6.2 Inspección del Lugar………………………………….…….. 18 6.3 El Proyecto…………………………………………….……... 18 6.4 Cuadro de Áreas…………………………………….. .…….. 19
7. Análisis Urbanístico de Localización……………………..……. 20 7.1 Macroespacio………………………………………….…….. 20 7.2 Microespacio…………………………………………..…….. 21 7.3 Vialidad, Accesos y Transporte……………………….……. 21 7.4 Servicios de Infraestructura y Equipamiento………..……. 21
8. Análisis del Entorno Económico………………………….……. 22 8.1 Factores del Entorno………………………………….…… 22 8.2 Factores Políticos……………………………………..…… 28 8.3 Factores Socio Culturales y Demográficos………….…… 29
9. Qué son los Centros Comerciales……………………….……. 30 10. Bench MarKing de las Competencias de los CC…….……… 32 11. Estudio Técnico…………………………………………….……. 51 12. Análisis de Financiamiento………………………………..…… 53 13. Presupuestos……………………………………………………. 55
13.1 Presupuesto de Inversión…………………………………. 55 13.2 Costos de Construcción…………………………….…….. 55
ii
13.2.1 Presupuesto de Construcción………………………. 55 13.2.2 Otros Costos y Gastos………………………….…… 56
13.4 Cronograma de Trabajo…………………………….…….. 57 14. Formulación Económica……………………………………….. 58
14.1 Hipótesis Básicas………………………………………….. 58 14.2 Flujo de Caja……………………………………………….. 58
14.2.1 Análisis de Resultados………………………. .……. 62 15. Evaluación Económica del Proyecto…………………………. 63
15.1 Indicadores Financieros……………………………..……. 63 15.1.1 Valor Presente Neto…………………………………. 63 15.1.2 Tasa Interna de Retorno…………………………….. 64 15.1.3 Monto de Inversión Máxima…………………..…….. 64 15.1.4 Porcentaje de Beneficio del Proyecto………..……. 64 15.1.5 Beneficio del Promotor……………………….. …….. 64 15.1.6 Período de Recuperación del Capital Invertido.…... 65
16. Análisis de sensibilidad…………………………………. …….. 66 16.1 Hipótesis…………………………………………….. .…….. 66 16.2 Flujo de Caja…………………………………………..…… 66 16.3 Análisis de Resultado……………………………….…….. 88
17. Conclusiones……………………………………………………. 94 18. Recomendaciones………………………………………..…….. 95 19. Bibliografía………………………………………………………. 96 20. Anexos……………………………………………………..……. 98
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Listado de Tablas y Figuras Tablas y Cuadros Cuadro de Áreas…………………………….................................. 19 Cuadro de Accesorios de los Diferentes CC…………………….. 45 Tabla de Presupuesto de Construcción……………..................... 55 Cuadro de Cronograma de Trabajo………………………………. 57 Tabla de los Resultados de los Flujos de Cajas………………… 62 Tabla de los Resultados de los Flujos de Caja………………….. 88 Gráficas Porcentaje de Áreas Brutas de Construcción………………. ….. 19 Variación Porcentual del PIB (1977-2003)………………….. ….. 22 Variación Anual del PIB Total y Construcción en Porcentaje….. 23 PIB Construcción/ PIB Total……………………………………….. 24 PIB Construcción……………………………………………….. ….. 25 Estimación Del PIB Trimestral Por Clase de Actividad…….. ….. 26 Metros Cuadrados Vendidos entre 1992-2002……………… ….. 27 Tasa Porcentual de Desempleo………………………………. ….. 28 Área de Construcción de los Diferentes CC……………………... 45 Comparación de la Cantidad de Locales Comerciales de la Unimet con los demás CC…………………………………………. 46 Cantidad de Puestos de Estacionamiento por CC………………. 46 Porcentaje de m2 que tienen los Diferentes CC Referente a La Gastronomía……………………………………………………... 47 Porcentaje de Entretenimientos que tienen los Diferentes CC… 47 Preferencias de Áreas del CC. Sambil…………………………… 48 Preferencias de Áreas del CC. San Ignacio…………………….. 48 Preferencias de Áreas del CC. Tolón…………………………….. 49 Preferencias de Áreas del CC. El Recreo……………………….. 49 Preferencias de Áreas del CC. Unimet…………………………… 50 Gráficas de los Resultados Obtenidos por El Análisis de Sensibilidad de las Diferentes Flujos de Cajas………………….. 90
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Resumen
El presente trabajo tiene como objetivo determinar la factibilidad de
construir un Centro Comercial de Lujo .en el complejo de la Universidad
Metropolitana llamado Zona Rental.
En estos momentos el concepto de estos centros que se desarrollan en
Venezuela está produciendo una serie de cambios en las costumbres y forma de
consumo de la población ya que este tipo de negocios se ha convertido hoy en día
en uno muy rentable para los inversionistas y muy productivo para la sociedad
venezolana. En ese sentido estos centros de compras están cambiando la forma
de pensar y actuar de la sociedad.
Hoy en día cuando hablamos de “Centro Comercial” como palabra global,
nos imaginamos un lugar seguro, fresco, iluminado, moderno, cómodo, donde
existe una oferta importante de bienes y servicios y posibilidades de
esparcimiento. Por esta razón la población de las ciudades acoge esta nueva
modalidad en virtud de que experimenta en ellos el paso hacía una condición
diferente; el consumidor o visitante podrá percibir un ambiente distinto, al que está
acostumbrado, brindándole una sensación de encontrarse en un país diferente.
Los inversionistas y personas de negocios al observar lo que está
ocurriendo en estas edificaciones comerciales ven la oportunidad de invertir en
estos complejos ya sea como el inversionista principal (el constructor del proyecto)
o como un inquilino del mismo.
Al considerar que la universidad requiere de recursos para solventar los
gastos que ésta posee y tomando en cuenta lo mencionado anteriormente se va a
estudiar la factibilidad de este proyecto de construcción.
Con el fin de lograr este objetivo, en el presente trabajo se incluye un
estudio preliminar del sitio y un análisis del entorno económico, los cuales nos
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permitirán tener una idea mas clara con respecto a la realización del centro
comercial para que éste sea lo más productivo posible en base a las exigencias
actuales.
Todo eso no será suficiente para alcanzar las metas establecidas para este
proyecto. Lo más importante a destacar en este estudio es ver la manera cómo
debe ser construido el centro comercial a fin de que resulte atractivo para la gente
y le produzca interés en invertir en él. Para lograr esto se contó con la experiencia
de los precursores de proyectos tales como: Centro Comercial San Ignacio -
Centro Comercial Sambil - Centro Comercial el Recreo y el recientemente
inaugurado Centro Comercial el Tolón.
1
Introducción
La preparación y evaluación de proyectos busca recopilar, crear y
analizar en forma sistemática un conjunto de antecedentes económicos que
permitan juzgar cualitativa y cuantitativamente las ventajas y desventajas de
asignar recursos a una determinada iniciativa. Este proceso va ligado a una
toma de decisiones por parte del inversionista. Obviamente, existen
decisiones con un menor grado de incertidumbre y otras que son altamente
riesgosas. Resulta lógico pensar que frente a decisiones de mayor riesgo,
exista una opción a una mayor rentabilidad. Sin embargo, lo fundamental en
la toma de decisiones es que aquélla, se encuentre cimentada en
antecedentes básicos concretos, que hagan que ellas se adopten
concienzudamente y con el más pleno conocimiento de las distintas variables
que entran en juego.
El presente trabajo consiste en la elaboración de un estudio de
factibilidad técnica y económica que suministre a los inversionistas un amplio
panorama de interacción de las variables que intervienen en el proyecto,
proporcionando los elementos de juicio necesarios que contribuyan a la toma
de decisiones acerca de la inyección de recursos a un proyecto de inversión
de Construcción de Centros Comerciales de Lujo, a ser desarrollado sobre la
parcela de terreno ubicada en la Zona Rental de la Universidad
Metropolitana.
Dado que la formulación y evaluación de un proyecto de inversión
tiene por objeto conocer la rentabilidad económica y social del mismo, se
debe conocer las variables que intervienen en su ejecución, es conveniente
realizar una serie de estudios y actividades para responder a las
interrogantes que se plantea el promotor y así determinar la factibilidad de
realización del proyecto en acción, ordenando y sistematizando los datos
aportados por el Análisis del Entorno que sentarán las bases para la
evaluación económica del proyecto.
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La metodología empleada en el presente estudio no discrepa de la
comúnmente utilizada para la evaluación económica de proyectos
inmobiliarios. Con la recopilación de información se inicia el Análisis del
Entorno a fin de determinar el estudio de la oferta, la demanda y el ritmo de
ventas del segmento locales comerciales. Posteriormente se analiza el
sector de la población al que están dirigidos, de manera que capten la
atención de los compradores potenciales y la determinación de gustos y
preferencias de los mismos, y se decide la categoría de la edificación acorde
a los estándares de construcción y arquitectura de la zona de influencia. El
objetivo es ir cubriendo todos aquellos aspectos, desde el análisis del
proyecto en sí mismo, hasta llegar a lo que más interesa a los inversionistas,
que es el estudio económico que suministra una idea bastante precisa del
beneficio que puede representar para ellos, la inversión y los riesgos que
prevé este tipo de negocio.
El problema básico que se nos plantea es la determinación de la
factibilidad técnica y económica para un proyecto de inversión de
Construcción de Centros Comerciales de Lujo.
Para realizar el estudio de este trabajo, es de suma importancia tener
pleno conocimiento de la localización, es decir dónde estará ubicado el
inmueble, cuáles son las ventajas y desventajas de esta ubicación, las vías
de acceso, la dotación de servicios de infraestructura y equipamiento, las
ventajas competitivas que puede representar la Zona Rental de la
Universidad Metropolitana en comparación con otros sectores similares. La
descripción del inmueble es necesaria ya que brinda el conocimiento de los
usos y variables urbanas fundamentales que rigen la construcción en la
zona.
En lo que respecta al análisis del entorno, se consideraron productos
del Área Metropolitana de Caracas con características similares, refiriéndose
como se mencionó anteriormente, hacia el segmento que comprende los
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Centros Comerciales de Lujo, determinando el comportamiento de las
variables que interactúan en este sector inmobiliario, enfocándose hacia los
años comprendidos entre 1993 y 2003. Esto nos proporciona un rango de
análisis muy amplio para el estudio del entorno económico, que dispone de
parámetros para la definición de las estrategias de comercialización, cómo ha
sido el comportamiento de las ventas para inmuebles similares a lo largo de
esos años, así como las variaciones que han experimentado los precios de
compra – venta anual, sin dejar a un lado la observación de los gustos y
preferencias de los compradores potenciales.
Si bien el análisis del entorno proporciona las pautas para saber qué
tipo de inmueble resultaría atractivo, todos los datos aportados sirven para
determinar si un proyecto se encuentra o no en sintonía con el mercado en el
cual se pretende comercializar el producto, de manera tal que éste encaje
dentro del sector de la población para el cual fue concebido.
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1. Objetivos 1.1 Objetivo General
El objetivo general de este trabajo de grado es determinar la
factibilidad técnica y económica para la construcción de un Centro Comercial
de lujo en la Zona Rental de la Universidad Metropolitana.
1.2 Objetivos específicos
• Estudiar las características del mercado inmobiliario de Centros
Comerciales de Lujo en el Área Metropolitana.
• Seleccionar la localización del inmueble y determinar el potencial de
desarrollo, mejor y más alto uso del terreno y si está en sintonía con el
proyecto inmobiliario que se pretende desarrollar desde el punto de
vista técnico.
• Formular la hipótesis económica básica, prever los flujos de caja en
los escenarios en estudio para determinar los indicadores económicos
y financieros que nos permitan evaluar el proyecto.
• Evaluar la oferta y ritmo de ventas y alquileres de inmuebles y
proyectos en desarrollo, con características similares en las zonas de
influencia en estudio, así como si el mercado es o no sensible al bien
producido por el proyecto.
• Determinar el esquema financiero más conveniente.
• Elaborar una estructura de egresos mediante presupuestos de
inversión, de costos y gastos, así como también una estructura de
ingresos.
• Evaluar la sensibilidad del escenario, para determinar los posibles
riesgos del proyecto.
• Determinar la rentabilidad del proyecto mediante una formulación y
evaluación económica.
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2. Propósito
El propósito del presente estudio es proporcionar a los
inversionistas y a la Universidad Metropolitana un panorama lo mas
completo posible de todos los factores que entran en juego en un
proyecto de desarrollo de Construcción de un Centro Comercial de
Lujo en la Zona Rental de la Universidad Metropolitana donde se
requiere una importante inversión, de tal manera de presentarles en
forma clara las ventajas y desventajas de asignarles recursos a este
proyecto inmobiliario, proporcionando una plataforma argumental
sólida que permita emprender procesos de toma de decisiones en
forma óptima.
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3. Aspectos Conceptuales 3.1 Que es un proyecto de inversión Es una propuesta de acción que requiere la utilización de un conjunto
de recursos humanos, materiales y tecnológicos; ya que busca obtener
rentabilidad y utilidad. Además tiene como objetivo aprovechar los recursos
para mejorar las condiciones de vida de una comunidad, pudiendo ser a
corto, mediano o largo plazo.
Un Proyecto de Inversión comprende desde la Intención o
Pensamiento de “ejecutar algo”, hasta el término o puesta en operación
normal.
3. 2 Evaluación del proyecto La evaluación de un proyecto de inversión, cualquiera que éste sea
comienza con el reconocimiento de una nueva necesidad humana y tiene
como objeto demostrar si élla es factible o no, si los recursos estarán
disponibles para llevarlos a cabo, qué factores legales pueden impedir o
facilitar el desarrollo y la operación del proyecto y cuál será el impacto
económico y social del mismo. Por lo tanto no es posible generarlo si éste no
es capaz de resolver una necesidad humana y si además no es aceptado por
la comunidad a la cual va dirigido.
3.3 Estudio de Mercado En el mercado es donde las personas reflejan sus intereses, deseos y
necesidades materiales, es donde los individuos jerarquizan estas
necesidades y establecen su propia identidad en relación con los bienes que
desean poseer o adquirir. Es también en el Mercado donde los productores
reflejan sus condiciones de costo y tecnología, por lo tanto uno de los
factores más críticos en el Estudio de Proyectos es la determinación de la
oferta y la demanda o de los precios del mismo, porque a partir de él se
puede establecer una estrategia comercial que permita prever los Costos de
Operación y los posibles Beneficios.
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Un estudio de mercado debe servir para tener una noción clara de la
cantidad de consumidores que habrán de adquirir el bien o servicio que se
piensa vender, dentro de un espacio definido, durante un período de
mediano plazo y a qué precio están dispuestos a obtenerlo. Adicionalmente,
el estudio de mercado va a indicar si las características y especificaciones
del servicio o producto corresponden a las que desea comprar el cliente. Nos
dirá igualmente qué tipo de clientes son los interesados en nuestros bienes,
lo cual servirá para orientar la producción del negocio. Finalmente, el estudio
de mercado nos dará la información acerca del precio apropiado para colocar
nuestro bien o servicio y competir en el mercado, o bien, imponer un nuevo
precio por alguna razón justificada.
Por otra parte, cuando el estudio se hace como paso inicial de un
propósito de inversión, ayuda a conocer el tamaño indicado del negocio por
instalar, con las previsiones correspondientes para las ampliaciones
posteriores, consecuentes del crecimiento esperado de la empresa.
También el estudio de mercado debe ser la respuesta a una serie de
interrogantes que deberá plantearse el promotor, tales como:
o Tiene compradores?
o Con quién se compite y cómo?
o Qué tipo de producto ofrecer en cuanto a su área, distribución,
calidad y acabados?
o Cómo comercializar y a qué precio?
Todas estas interrogantes requieren de algunas respuestas por eso el
estudio de mercado va a analizar y evaluar los siguientes aspectos:
o Las características y atributos del terreno,
o El proyecto a desarrollar, determinando los tipos, cantidades y
áreas de los elementos a comercializar,
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o Las alternativas de comercialización,
o La incidencia de los factores provenientes del escenario
económico nacional en los proyectos inmobiliarios de este
sector,
o El mercado competitivo y
o Se formulan recomendaciones sobre las mejores opciones
posibles del negocio.
Finalmente, el estudio de mercado deberá exponer los canales de
distribución acostumbrados para el tipo de bien o servicio que se desea
colocar y cuál es su funcionamiento.
3.4 Estudio de factibilidad Este estudio tiene como objetivo proveer información para cuantificar
el monto de las inversiones y costos de operación pertinentes a esta área, ya
que definen el comportamiento económico del Proyecto.
Uno de los objetivos de este estudio será definir la forma de
construcción, que optimice la utilización de los recursos disponibles para
llevar a cabo el proyecto. De aquí se podrá obtener la información de las
necesidades de capital, mano de obra, materiales, reposición de equipos,
requerimientos de espacio físico, etc.
3.5 Estudio Económico Su objetivo es ordenar y sistematizar la información de carácter
económico que proporcionaron las etapas o estudios anteriores, elaborar los
cuadros de orden analítico e información adicional para su estudio y evaluar
sus antecedentes para determinar el “Mas Alto y Mejor Uso” y su
rentabilidad.
La sistematización de la información económica consiste en identificar
y ordenar los ítems de Inversión, costos e Ingresos que puedan deducirse
9
de los estudios de precios y de las alternativas que se hayan decidido tomar.
El análisis de la inversión comprende la comparación de los índices Costo-
Beneficio para un período determinado, este análisis debe determinar la
medida del riesgo o Incertidumbre inherente en cada una de las alternativas
del curso de acción y la optimización de las mismas. Uno de los métodos
más significativos en la determinación del nivel de riesgo, es el de proyectar
las alternativas financieras ajustadas a la realidad del mercado, para un
momento dado, el riesgo de la inversión inmobiliaria se puede dividir en
aquél del negocio propiamente dicho y el financiero.
3.6 Evaluación Económica Es la última parte de toda la secuencia de evaluación de un proyecto,
pues es la que al final permite decidir la implantación o no, del mismo. Si no
hay contratiempos se sabrá en este punto que existe un mercado potencial
atractivo; se habrá determinado la localización óptima y el tamaño más
adecuado para el proyecto, se conocerá el proceso de ejecución, así como
todos los costos en que se incurrirá en la etapa de construcción,
calculándose la inversión necesaria para llevarlo a cabo, así como la
determinación del capital de trabajo. Pero, a pesar de conocer incluso las
utilidades probables del proyecto, aún no se habrá demostrado que la
inversión propuesta será rentable.
El método de análisis empleado para la evaluación deberá tomar en
cuenta el cambio de valor real del dinero a través del tiempo.
La determinación de los indicadores económicos conlleva al
conocimiento de valores que facilitarán la toma de decisiones al
proporcionarle al inversionista los datos relativos a la rentabilidad de su
inversión, el tiempo de retorno de la misma y la visualización del riesgo.
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4. Formulación del Problema
En este trabajo se va a determinar la factibilidad técnica y económica
para un proyecto de inversión inmobiliaria de un Centro Comercial de Lujo a
ser construida en la Zona Rental de la Universidad Metropolitana.
Para ello se hace un breve recuento de la “Memoria de la Unimet” que
permitirá a los inversionistas un conocimiento preliminar sobre el sitio en
estudio y luego se procederá a tomar en cuenta la experiencia constructiva
de los diferentes centros comerciales que existen en el Área Metropolitana,
con la finalidad de llegar a determinar la toma de decisiones respecto a la
ejecución o no del proyecto en la zona Rental.
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5. Memoria de la Universidad Metropolitana
El sistema universidad se ha venido construyendo en varias Etapas.
FUNDAMET está dirigida por un consejo de Directores y una Asamblea de
Miembros Fundadores, Benefactores y Patrocinantes. Hoy, cuenta con una
pequeña estructura de recursos humanos pertenecientes a diferentes
disciplinas que se encarga con mística y compromiso de su funcionamiento y
administración.
Adicionalmente, muchos de los proyectos se están realizando a través
de convenios con entidades externas de “outsourcing”, proceso que ha
logrado gran eficacia.
Una mirada retrospectiva, nos permite apreciar la evolución de la
Universidad y de la Fundación Universidad Metropolitana en las tres décadas
transcurridas.
PRIMERA DECADA 1970- 1980 El 19 de Mayo de 1970 se inicia el destino de la Universidad
Metropolitana, con la aprobación de la organización, planes y programas por
parte del Consejo Nacional de Universidades de Venezuela. Paso seguido, el
4 de Junio, se realiza el acto de constitución de la Fundación Universidad
Metropolitana, cuyos estatutos quedan oficialmente inscritos en el Registro,
en fecha 19 de Junio de 1970. Nace así FUNDAMET.
El proyecto de universidad, ya consolidado, continúa su curso y las
actividades académicas se programan para que se inicien durante la
apertura del siguiente año lectivo.
El 22 de Octubre abre sus aulas la Universidad Metropolitana, en su
primera sede ubicada en el sector San Bernardino de Caracas. Las
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actividades académicas empiezan con tres Facultades: la facultad de
Ingeniería con sus especialidades Mecánicas, Eléctricas y Química; la
facultad de Ciencias Económicas y Sociales, con su escuela de Ciencias
Administrativas; la Facultad de Ciencias y Artes con Matemáticas
Industriales.
Al mismo tiempo comenzó la búsqueda de un área para la edificación
de una sede que permitiera el desarrollo y crecimiento previstos para la
Universidad. El espacio en San Bernardino era suficiente para arrancar mas
no para expandir una casa de estudios superiores que estuviera dotada
idóneamente. Los miembros fundadores de FUNDAMET habían estudiado y
analizado varias alternativas en diferentes zonas de la ciudad. A un año de la
constitución de la Fundación Universidad Metropolitana, la Sucesión Pius
Schlageter y el señor Néstor Moreno Paredes le donaron una extensión de
100 Hectáreas de terrenos ubicados al pie del Ávila, en el sector La Urbina,
para que allí se edificara definitivamente la Universidad. La primera acción
que ejecutó FUNDAMET, a raíz de la donación de los terrenos de La Urbina,
fue la reubicación de los habitantes y pisatarios que ocupaban estas tierras
los cuales superaban el millar de personas. Existían barriadas completas
cuyas bienhechurías les fueron reconocidas creando la necesidad de
construir nuevas viviendas para esas familias, en otro lugar; trasladándolas
sin traumas sociales y mejorando sus condiciones de vida. El proceso se
realizó en armonía y en un corto plazo. En seguida comenzó la planificación
del Campus universitario. Su paulatina ejecución dentro del extenso terreno
donado para su sede le creó nuevos retos a FUNDAMET. Se distribuyeron
los usos de las áreas de la siguiente forma:
• 45 hectáreas del terreno se incorporaron al Parque Nacional El Ávila
• 28 hectáreas se destinaron a docencia
• 10 hectáreas de Zona Deportiva, recreación, paisajismo y vialidad
• 10 hectáreas para la Zona Rental y 5 hectáreas fueron donadas
mediante convenio especial a la Asociación Venezolana de Conciertos
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con el fin de que desarrollara actividades en el área de la educación
en Artes Plásticas.
En el año de 1976-1977 empezó el funcionamiento de la Universidad
Metropolitana en La Urbina. La visión de crear un centro de estudios
superiores con suficiencia económica, que pudiera mantener un sostenido
ritmo de crecimiento autofinanciado, se apoyó en la idea de crear una Zona
Rental. Ésta consiste en un espacio del área donada –aproximadamente 10
hectáreas – para poner en marcha un proyecto de prestación de servicios,
que permita ingresos adicionales para la Fundación y así continuar el
crecimiento iniciado en la dotación de infraestructura para la Universidad.
Al cierre de la primera década, la Unimet tenía más de 2 mil
estudiantes en sus aulas, contaba ya con 3 años de funcionamiento en La
Urbina dentro de un área reforestada, con cerca de 30 mil metros cuadrados
de vialidad, principal y secundaria, y más de 6 mil metros cuadrados
ejecutados de edificios de aulas y administrativos prestando servicios. En los
proyectos de desarrollo la cifra supera los 200 mil metros cuadrados de
construcción entre la Zona Rental, la Biblioteca, Laboratorios y aulas.
SEGUNDA DÉCADA 1980- 1990 En los primeros 2 años de este período, FUNDAMET agrega 6 mil
metros cuadrados de construcción en dotación de infraestructura para la
Universidad.
En el año de 1980 con la puesta en funcionamiento del edificio
“Andrés Germán Otero”, se crea la sede de la escuela de Ingeniería Civil. En
años más tarde se inaugura la Biblioteca “Pedro Grases” como Biblioteca
Central de la Universidad.
En 1984 se vieron los resultados del importante aporte realizado por la
Fundación Polar y otras instituciones a la Universidad. Se inauguraron el
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Edifico de Aulas III, con el auditorio Fundación Polar, y en Noviembre, la
Plaza del Rectorado.
En 1986 se ponen en servicio el Edificio de Aulas I, parcialmente
financiado por petróleos de Venezuela, y el campo de fútbol de la Zona
Deportiva, apoyado en la contribución recibida del grupo Delfino. Un año
después estuvieron concluidos el campo de Béisbol y el edificio denominado
Servicios, para que en él operaran las oficinas administrativas, la librería
universitaria y algunos laboratorios. Se recibió una importante colaboración
de MINDUR para realizar el proyecto del edificio del rectorado. Este año
también se recibe la donación de la Biblioteca del Dr. Arturo Uslar Pietri, la
cual se hace efectiva en el momento de su fallecimiento y se ubica en el
ámbito de la biblioteca “Pedro Grases”.
Cerrando este decenio se ha culminado el edificio de aulas IV,
habiéndose recibido el apoyo financiero de la Asociación Bancaria de
Venezuela y de sus afiliados Banco Caracas, Banco Consolidado, Bancor,
Banco Construcción, Banco del Caribe, Banco del Orinoco, Banco Exterior,
Banco Italo-Venezolano, Banco La Guaira, Banco Latino, Banco Maracaibo,
Banco Metropolitano, Banco Mercantil, Banco Provincial, Banco Unión,
CAVANIN Sociedad Financiera, Central Hipotecaria Sociedad Financiera y
Sociedad Financiera Unión.
TERCERA DÉCADA 1990-2000 Con un área de aproximadamente 700 metros cuadrados de
construcción, el taller de mantenimiento fue el primer logro de esta década y
tiene como objetivo maximizar la prestación de sus servicios en el Campus
Universitario.
En 1992, FUNDAMET, con el apoyo fundamental de la empresa
CORIMÓN y de las instituciones Banco Caracas, Banco del Orinoco, Banco
la Guaira, Banco Latino, Banco Mercantil, Banco Metropolitano, Banco
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Provincial, C.A. Venezolano de Pinturas, MINDUR, PDVSA, VENCEMOS,
VENEPAL, VENOCO, SIVENSA y la Sociedad Financiera Bancor, se dotó a
la Facultad de Ingeniería del edificio CORIMÓN destinado al funcionamiento
de la Escuela de Ingeniería Química.
Ese mismo año la Alcaldía del Municipio Sucre, en atención a
gestiones de FUNDAMET, reglamentó los usos y actividades de la Zona
Rental de la UNIMET a través de la publicación de la Ordenanza del Plan
Especial de Desarrollo del Campus de la Universidad Metropolitana.
FUNDAMET crea entonces la empresa PLANUM II con el objeto específico
de coordinar el desarrollo de la Zona Rental.
La Fundación Nuestra Señora de los Dolores hizo una importante
donación para que fuera construida dentro del Campus universitario la
Capilla San Miguel Arcángel, edificada e inaugurada en 1993. Para la
culminación de esta obra se contó también con el aporte financiero de la
empresa VENOCO-Orinoco.
Durante este período, FUNDAMET dedicó recursos a la remodelación
del Edificio Nº 1 de la Zona Rental con un doble propósito: en este inmueble
se arriendan 6 mil metros cuadrados a la empresa OTEPI CONSULTORES y
se destinan a los restantes 3 mil metros cuadrados para los estudios de
postgrado a partir de 1994. De inmediato se da inicio a la construcción de la
segunda etapa del edificio “Andrés Germán Otero” cuya inauguración se
efectúo en 1997.
En 1998 se retoma gerencialmente la ejecución del edificio “Eugenio
Mendoza Goiticoa” –EMG- con una reorganización de sus espacios para
incluir áreas de educación continua, extensión universitaria, oficinas para las
autoridades y el auditorio “Julio Sosa Rodríguez”. En 1999 un importante
aporte de la empresa privada Cemex Venezolana contribuyó a finalizar la
construcción de la estructura del edificio EMG. La terminación de la
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estructura permite programar lo correspondiente a instalaciones, acabados y
equipos, de acuerdo con la disponibilidad de recursos de la Fundación y con
la posibilidad de obtener financiamiento de empresas públicas y privadas.
Hacia el final de la década, dos grandes proyectos, el edifico EMG,
sede del Rectorado, y el Distribuidor de Acceso al Campus Universitario, han
recibido la mayor atención de FUNDAMET en forma sostenida. Estas obras
requieren una fuerte inversión para quedar culminadas.
En el año de 1999 FUNDAMET impulsó el desarrollo de proyectos
menores puntuales para el servicio a la comunidad, generadores de recursos
con una rápida recuperación de lo invertido. Es así como se agrega a la zona
docente la Feria de Comida UNIMET, que empezó sus actividades durante el
primer semestre del año 2000 y actualmente atiende a alrededor de 16 mil
personas al mes. Cuenta con 8 locales para comida rápida, otorgados a
concesionarios de indiscutible éxito en este campo de los negocios, entre los
que se encuentran Domino´s Pizza, Subway, Cinnarrolls, Multisabores, Taco
Met, Solarium Shop, Chip-a-Cookie y CityPicnic. El beneficio adicional de
estos servicios para los estudiantes es el acceso a una variedad de comidas
y sin tener que salir del Campus universitario.
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6. Descripción del Inmueble
La Universidad Metropolitana forma parte importante del sistema
educacional superior que se ha establecido en el Municipio Autónomo de
Sucre y su desarrollo ha sido auspiciado y respaldado por las autoridades
municipales desde que se decidió ubicarla en La Urbina. En efecto, se ha
tomado la siguiente disposición:
La Cámara Municipal en sesión del 14-6-77 sancionó el Acuerdo Nº 10
en el cual se aprobó el plan general de desarrollo que comprende las Zonas
Docentes, Deportivas, Culturales, de Parque, Áreas verdes y Réntales y
aprobó que la Zona Rental con una extensión de 10 hectáreas fuera un uso
complementario para el sostén económico de la universidad.*
6.1 El inmueble La Parcela donde se va a desarrollar la construcción del Centro
comercial pertenece a la Fundación de la Universidad Metropolitana,
conocida como FUNDAMET, denominada como La Zona Rental. Esta se
puso en funcionamiento el 29 de Agosto de 1977 con el Centro de
Convenciones “Thomas Alva Edison”.
La Zona Rental se encuentra ubicada al igual que la Universidad
Metropolitana dentro del Parque Nacional El Ávila. Los linderos de dicha
parcela se establecen de la siguiente manera:
Zona Norte: colinda con el Parque Nacional El Ávila y la Urbanización
Terrazas del Ávila.
Zona Sur: colinda con el distribuidor Universidad y conector con la
Autopista Petare Guarenas y con la Avenida Boyacá.
Zona Este: Universidad propiamente dicha.
Zona Oeste: con la Urbanización Terrazas del Ávila.
*Fuente: Gaceta Municipal, Nº extraordinario 174-5/92 del año de 199
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6.2 Inspección del Lugar Al visitar el sitio en estudio se puede constatar varias particularidades
que posee esta zona, de los cuales podemos encontrar:
La vialidad pública externa de la zona tiene una sección
transversal de trece y medio (13,5) metros distribuidos en una
calzada de nueve (9) metros y una acera arborizada de cuatro y
medio (4,5) metros. Esta vialidad esta incorporada al
distribuidor Universidad tal como se indica en los dos planos*
del Plan Maestro publicados por los Arq. Artis/ Ruggiero.
Todo el terreno de la zona Rental posee grandes desniveles.
Presenta una topografía irregular.
La vegetación es abundante.
6.3 El Proyecto Actualmente FUNDAMET tiene a su disposición varios anteproyectos
preliminares de construcción para desarrollar la zona rental, pero estos son
solamente ideas, no hay todavía ningún diseño en particular que se haya
escogido.
Para este caso en particular, se estudiará el diseño presentado por los
Arq. Artis/Ruggiero. Este plan maestro muestra una idea preliminar de cómo
se puede desarrollar el sitio en estudio, el cual se puede observar en los
planos de la Fundamet que se encuentra al final de este capítulo.
Esta idea de desarrollo de la zona rental presenta varias
construcciones que va a tener esa zona, las cuales son: I. HOTEL
II. OFICINAS
III. COMERCIOS * Anexos al finalizar este capítulo Fuente: Memoria Fundamet, Plan Maestros de los Arq. Artis/ Ruggiero
19
IV. CINES Y TEATROS
V. PLAZAS Y CORREDORES COMERCIALES
VI. OFICINAS MAYOR DENSIDAD
VII. OFICINAS FUNDACIÓN
VIII. ESTACIONAMIENTO
6.4 Cuadro de Áreas
CONSTRUCCIONES AREA BRUTA % Del Área
Hotel 18 mil m2 4.96 %
Oficinas y Oficinas Fundación 130 mil m2 35.82 %
Comercios 33 mil m2 9.09 %
Cines y Teatros 6 mil m2 1.65 %
Oficinas Mayor Densidad 20 mil m2 5.51 %
Estacionamiento 156 mil m2 42.97 %
PORCENTAJE DE LAS AREAS BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN
2% 5% 6%
9%
36%
42%
Cines y Teatros Hotel Oficinas Mayor DensidadComercios Oficinas y Oficinas Fundación Estacionamiento
Fuente: Fundamet. Plano del proyecto de los Arq. Artis/Ruggiero.
Elaboración: Propia
20
7. Análisis urbanístico de Localización 7.1 Macroespacio El crecimiento acelerado de los proyectos de construcción de centros
comerciales en el Área Metropolitana de Caracas, ha generado nuevos
desplazamientos de las actividades económicas y comerciales hacia las
zonas Nor-Este, observando que los grandes grupos empresariales;
corporaciones, sedes de bancos, constructoras, sedes públicas, etc., se
están estableciendo en consorcios inmobiliarios de grandes magnitudes
como los Centros Comerciales.
Todos estos desplazamientos han provocado en la población
venezolana una mayor atención sobre la adquisición de locales de comercios
ubicados dentro y fuera del inmueble o cercanos a ellas. Dado que la
ubicación del inmueble en la Zona Rental de la Universidad Metropolitana
captaría la atención de la población que se encuentran en las urbanizaciones
de la Urbina, El Marqués, Sebucán, Los Chorros, Altamira, La Castellana, La
Florida, San Bernardino, San Agustín, Macaracuay, El Llanito, Petare,
Miranda, Guarenas y Terrazas del Ávila todas ellas enlazadas por los
corredores viales de la Avenida Boyacá, La Autopista Francisco Fajardo y La
autopista Petare-Guarenas.
Estas urbanizaciones se caracterizan por poseer cualidades que
hacen atractiva la posibilidad del desarrollo inmobiliario ya que el conjunto de
carreteras y vías que enlazan los sectores, permitiría el fácil acceso a éste.
Además cerca de todo este desarrollo podremos encontrar todos los
servicios necesarios para la población con mayor exclusividad, comodidad y
representación.
21
7.2 Microespacio
El proyecto que nos interesa se encontrará ubicado en la Zona Rental
de la Universidad Metropolitana en el Distribuidor Universidad, al lado de la
Urbanización Terrazas del Ávila.
7.3 Vialidad, accesos y transporte
La zona en consideración tiene como principal vía de acceso La
Autopista Petare Guarenas, contando además con vías secundarias de
comunicación como La Avenida Boyacá y La Autopista Francisco Fajardo.
Por lo que se refiere al transporte público este circula
justamente por las avenidas y autopistas mencionadas anteriormente.
7.4 Servicios de Infraestructura y Equipamiento
El sector que se ha tomado para el estudio, cuenta con todos los
servicios públicos de acueductos, cloacas, electricidad, teléfonos, etc.
Además alrededor de ella encontramos la Universidad Metropolitana que
sirve de apoyo para la comunidad ya que en ella se dictan estudios de
Educación Superior y Profesional.
En lo que se refiere a la Urbanización Terrazas del Ávila cuenta con
un pequeño centro comercial donde se puede adquirir productos y servicios
de variada gama, pequeños parques y plazas. También encontramos en el
área de la Unimet un campo deportivo que está conformado por canchas de
tenis, basketball, fútbol, fútbolito, rugby, Baseball y otras actividades.
En cuanto a lugares destinados al culto religioso podemos encontrar la
iglesia de la Universidad.
22
8. Análisis del Entorno Económico 8.1 FACTORES DEL ENTORNO
El sector de la construcción pública se desarrolla con buena parte de
los ingresos que aporta el PIB; por lo tanto podemos afirmar que ese
porcentaje que el gobierno le dedica a éste, puede cambiar las condiciones
económicas de un país. Para examinar dicha gestión se deben analizar los
principales índices macroeconómicos que afectan al sector como son el PIB
Total, PIB Construcción, metros cuadrados y desempleo.
8.1.1 Producto Interno Bruto Total y Construcción La caída significativa de -5.6% del PIB en 1983 puede asociarse con la
crisis de la Balanza de Pagos que desembocó en el Viernes Negro y la
consecuente devaluación del bolívar. (Gráfico Nº 1)
En 1989 se observa otro descenso brusco del -7,8%. Este año se presentó
el Caracazo. (Gráfico Nº 1)
Gráfico Nº 1
VARIACION PORCENTUAL DEL PIB (1977-2003)
6,7
2,1 1,3
-2-0,3
0,7
-5,6
-1,4
1,4
6,34,5
6,2
-7,8
6,9
9,7
6,1
0,3
-2,4
4
-0,2
6,4
0,2
-6,1
3,2 2,8
-8,9
-18,5
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
1 S
2003
%
Fuente: Banco Central de Venezuela Elaboración: propia
23
En 1992 se produce la primera intentona golpista contra el gobierno de
Carlos Andrés Pérez, el PIB desciende en 1993 y en 1994. (Gráfico Nº 1)
En 1994 se genera un colapso del sistema bancario cayendo el PIB en
–2.4% y el 1995 se reedita la Agenda Venezuela. (Gráfico Nº 1)
En 1999, el PIB cae en –6.1%. Existía en el país incertidumbre política
por la subida al poder de Chávez. (Gráfico Nº 1)
Entre los años 2.002 y 2.003, la férrea restricción de la compra de
divisas, los costos del paro y la inercia recesiva que ya venía desde el cuarto
trimestre de 2.001, hunden la economía a niveles sin precedentes desde
1.948, con lo que el PIB total retrocede –18,5% en el primer semestre de
2003. (Gráficos Nº 1 y 2)
Gráfico Nº 2
VARIACION ANUAL DEL PIB TOTAL Y CONSTRUCCION EN PORCENTAJE
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
PIB Total PIB Construcción
Fuente: Cámara Venezolana de la Construcción. Ing. David Morán Bohórquez Elaboración: Propia • El PIB Construcción, representa en promedio un 5.8% del PIB Total
(Gráfico Nº 3). De acuerdo con la opinión del Ing. Fouad Sayegh Bayeh, para
24
que el crecimiento deseable sea productivo y armónico el PIB Construcción
debería estar entre un 8% y 10% del PIB Total y además es el porcentaje
que presentan y mantienen los países desarrollados. En 1992 se alcanzó un
máximo de 7,9% y en 1998 otro máximo de 6,15%, cifras que todavía distan
mucho del promedio deseado utilizado por esos países (Gráfico Nº 3).
• “De 5,41% del PIB construcción en 2001, 3,5% fue inversión pública y el
restante, 1,1% fue de la inversión privada. Esto significa que más de la mitad invertida, salió del Estado, situación que repercute principalmente y de forma
negativa en lo que se refiere a construcciones comerciales” (Gráfico Nº 3).
• Es acelerada la caída del PIB Construcción entre 2001 y el estimado para
2003.
Gráfico Nº 3
PIB CONSTRUCCION/ PIB TOTALEstimado para 2003
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Fuente: Banco Central de Venezuela • La caída del PIB Construcción continuará con una probabilidad muy alta
de que llegue a ser el más bajo desde 1970 a la fecha, al ubicarse al cierre
del año 2003 en Bs. 22.901 MM de 1984 (Gráfico Nº 4).
• El estimado de la Cámara Venezolana de la Construcción para el primer
trimestre de 2003, ubica el PIB Construcción en Bs. 2.074 MM de 1984,
25
equivalentes a 539 Millardos de hoy, que apenas representan 340 MM USD
(1.600 Bs./USD) en ese trimestre (Gráfico Nº 4).
• La caída del PIB Construcción entre el primer trimestre de 2002,
(Bs.5.927 MM 1984) y el primer trimestre de 2003 (Bs. 2.074 MM 1984) es
del 65% (Gráfico Nº 4).Gráfico Nº 4
PIB CONSTRUCCIÓN
5.9276.340
6.792
7.784
2.074,45
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
I-02 II-02 III-02 IV-02 I-03Trimestres
MM
Bs.
198
4
Fuente: Cámara Venezolana de la Construcción. Ing. David Morán Bohórquez Elaboración: Propia
8.1.2 Comparación del PIB Construcción con otros sectores • Para el año 2003 se consolida la caída económica, todos los sectores
obtuvieron un PIB porcentual negativo, incluso Comunicaciones y Servicios
que habían presentado cifras positivas para el primer trimestre 2003. Todos
los sectores retrocedieron significativamente, pero el que más retrocedió fue
el sector construcción con un –55,9%. La caída en el sector construcción
alcanza cifras críticas y alarmantes. (Grafica Nº 5)
Gráfico Nº 5
26
ESTIMACION DEL PIB TRIMESTRAL POR CLASE DE ACTIVIDAD ECONOMICA A PRECIOS CONSTANTES
(Variación porcentual con respecto al mismo período del año anterior)I semestre 2003
-26,50%
-14,70%
-12,05%
-22,50%
-2,09%
-55,90%
-23,60%
-19,02%
-0,11%
-12,85%
-7,64%
Actividad Petrolera
Actividad no Petrolera
Minería
Manufactura
Electricidad y Agua
Construcción
Comercio
Almacenamiento y Transporte
Comunicación
Instituciones Financieras
Bienes Inmuebles y servicios prestados
Fuente: Banco Central de Venezuela Elaboración: Propia 8.1.3 Mercado Inmobiliario • En el año 2000 se observa un aumento razonable en los metros
cuadrados vendidos para el sector primario y secundario, año que estuvo
marcado por los Conflictos Petroleros. (Gráfico Nº 6) • La caída de los precios de los inmuebles en valor real, aleja del sector a
las grandes inversiones, a lo cual se suman las expectativas políticas y
económicas de alto riesgo y gran incertidumbre. La percepción de riesgo por
parte del inversionista es mayor que la oportunidad de comprar un bien
inmueble por debajo de su valor real. Por lo tanto, el mercado de metros
27
cuadrados muestra una tendencia hacia la baja en estos años de revolución
política (Gráfico Nº 6)
Gráfico Nº 6
METROS CUADRADOS VENDIDOS ENTRE 1992-2002 SECTOR PRIMARIO Y SECUNDARIO
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
met
ros
cuad
rado
s
Apartamentos Oficinas Locales
Fuente: AKROS Reporte Inmobiliario. Arq. Alberto Lindner Elaboración: Propia
8.1.4 Desempleo La tasa de desempleo a nivel nacional para el primer semestre del año
2003 se ubicó en 18,4%.1
En el sector construcción la tasa de desempleo se ubicó en un 36% para
el primer semestre del 2003, representando un incremento del 6% con
respecto al año 2002 y un 12,70% con respecto al año 2001 (Grafico Nº 7)
Gráfico Nº 7 1 Según cifras del Instituto Nacional de Estadísticas (INE)
28
TASA PORCENTUAL DE DESEMPLEO Sector Construcción
21,5
29,5 30,5
23,5
19,5
15,5
21,523,5
19,4
1613,6
1719,6 20
1718,4
25,5 2523,3
30
36
0
5
10
15
20
25
30
35
40
83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
2000
2001
2002
1 se
mes
. 03
Fuente: Cámara Venezolana de la Construcción, ing. David Morán Bohórquez Elaboración: Propia
8.1.5 Otros • En el sector petrolero se pronostica retraso en los planes de inversión en
obras de las petroleras privadas.
• Transformación de PDVSA de una empresa integrada a una empresa
productora de crudos.No se conocen los planes de inversión de la nueva
PDVSAExiste una desconfianza de inversionistas por irrespeto a la
propiedad privada2
8.2 FACTORES POLITICOS Incertidumbre por el rumbo de la política del país.
Posibilidad de un gobierno socialista y/o totalitario.
Posible control de la educación por parte del Estado.
2 Caso Venepal. El Universal 17 de agosto de 2003. Anexo 4
29
Posible salida a la crítica situación política del país a través del referendo
revocatorio.
Intención por parte del Ministerio de Educación Superior de disminuir la
duración de las carreras de ingeniería a cuatro años.
8. 3 FACTORES SOCIO CULTURALES Y DEMOGRÁFICOS Recientes encuestas3 revelan que un 45% de la población desea emigrar
hacia otros países, de los cuales un 60% son personas jóvenes. Los despidos masivos en PDVSA han contribuido a saturar el mercado
laboral profesional. Debido a lo competido del mercado laboral los profesionales tratan de
mejorar su capacitación realizando cursos, especializaciones, maestrías,
etcétera, procurando obtener mejores competencias para conseguir empleo y
convenientes salarios. Desmejoramiento de la calidad de vida de los profesionales
imposibilitando la utilización de parte de sus ingresos, en capacitación
profesional.
3 Datanalisis. El Universal 12 de agosto de 2003. Anexo 5
30
9. Qué son los Centros Comerciales Se define a un Centro Comercial como: “Agrupamiento de tiendas que
arriendan espacio en una estructura que suele ser propiedad de una sola
organización y que alberga muchos inquilinos”.
Un Centro Comercial es una edificación grande constituida por
diversos locales comerciales que simplifica al consumidor la actividad de
compra, así como también le brinda servicios, entretenimientos y seguridad
que agregan un atractivo adicional e importante al visitante. Es común
encontrar en estos tipos de establecimientos múltiples accesos,
estacionamiento, aire acondicionada, escaleras mecánicas y ascensores. El
éxito de los Centros Comerciales radica en que se edifican, organizan y
mantienen pensando en la atención al cliente como fuente principal de vida e
ingreso.
Los principales clientes comerciales de estas edificaciones son las
franquicias, quienes se acoplan en aquellos Malls que están de moda o que
carecen de competencia en los alrededores. Los de menor data lucen
innumerables nombres de locales que ya se conocen alrededor de
Venezuela e incluso del mundo, principalmente en el área de comida rápida.
La inversión que se requiere para abrir un local de franquicia es
costosa, pero su recuperación es rápida y tiene la ventaja de que la casa
matriz se encarga del negocio. Por ejemplo, no tiene la necesidad de
entrenar al personal pues los propietarios del nombre que se luce se ocupan
de ello.
Ventajas y Desventajas de los Centros Comerciales Ventajas
Para el consumidor, el Centro Comercial o en algunos lugares llamado
Mall representa la comodidad de encontrar diversos artículos concentrados
31
en un solo lugar. Aparte de esto, puede realizar diversas diligencias (pagos,
servicios, bancos, etc.); tener un momento de distracción, comer algo rápido
y visitar un cine, por mencionar algunas cosas, sin desplazarse grandes
distancias en un tráfico típico de ciudad.
Para el comerciante, es beneficioso el hecho de no tener que
preocuparse por la seguridad de su local ya que el Centro Comercial se
ocupa de ello. Igualmente, sus ventas pueden alcanzar un alto nivel con un
espacio más reducido que el que necesitaría si su tienda estuviera en plena
calle, debido a que en los Malls existe mayor flujo de personas y se
concentran los compradores potenciales.
Desventajas La mayor desventaja que se puede encontrar en estos centros
comerciales es que el espacio para la venta de un local comercial es caro al
igual que el costo de los servicios (condominio, seguridad, etc.). Además, las
tiendas pueden perder algo de su identidad, especialmente si el centro
comercial requiere que los letreros de la tienda guarden uniformidad con la
apariencia general del mismo, o pueden difuminarse entre una gama de
competidores.
32
10. Bench Marking de la Competencia de los Centros Comerciales (CC).
33
Nombre: Centro Comercial Sambil Área Bruta Construida: 250.000 m2
Área Comercial: 70.000 m2
Ubicación: Final Av. Libertador Sur Ciudad: Caracas Localización en Internet: www.Sambilmall.com Nº Locales: 550 Nº Oficinas: 0 Cantidad de Puestos de Estacionamiento: 4500 Nº de Niveles: 5 Nº de Pisos de Estacionamiento: 4 Puntos de Acceso: posee dos puntos de accesos los cuales le otorgan mayor libertad en salir y entrar del Centro Comercial. A estos puntos se accede por la autopista Francisco Fajardo y por la Av. Libertador. Vende: Constructora Sambil Modalidad Comercial: Alquiler Financiamiento: Constructora Sambil Telf.: (0212) 267-1112/ 1201 Descripción del inmueble en representación de Atracción: Este centro comercial tiene una feria de comida en el Nivel Feria con 13 puntos de ventas y con capacidad para 1200 personas. Además tiene 5 salas de cines en el mismo nivel con capacidad de 1117 butacas. También en el Nivel Autopista podemos encontrar 6 salas de cines con una capacidad de 1084 butacas. En el Nivel de Diversión podemos encontrar un salón de usos múltiples, un salón de festejos con capacidad para 3000 personas, una pista de patinaje y un parque de atracciones.
34
35
36
37
38
39
Nombre: Centro Comercial San Ignacio Área Bruta Construida: 50.000 m2
Área comercial: 22.000 m2
Ubicación: Av. Blandín, Calle Sta. Teresa de Jesús, La Castellana. Ciudad: Caracas Localización en Internet: www.centrosanignacio.com Nº Locales: 370 Nº Oficinas: 350 Cantidad de Puestos de Estacionamiento: 1800 Nº de Niveles: 4 Nº de Pisos de Estacionamiento: 4 Puntos de Acceso: posee 4 puntos de accesos los cuales le otorgan mayor libertad en salir y entrar del centro comercial. Estos puntos son: al norte por la Av. Los Chaguaramos, al sur por la Av. Blandín, al este por la Av. Sta. Teresa de Jesús y al oeste por la calle privada. Vende: Grupo Aguasal Modalidad Comercial: Mixto Financiamiento: Banco/ PRE-venta Telf.: (0212) 905-9011 Descripción del inmueble en representación de atracción: Este centro comercial está equipado con 6 juegos de escaleras mecánicas, seis núcleos de ascensores y 2 de carga. Además podemos encontrar en todo el complejo Restaurantes y Salones de Bailes, Discotecas, Gimnasio.
40
Nombre: Centro Comercial Tolón Área Bruta Construida: 73.000 m2
Área Comercial: 25.000 m2
Ubicación: Av. Principal de Las Mercedes, entre Nicolás Copérnico y Calle New Cork Las Mercedes Ciudad: Caracas Nº Locales: 170 Nº Oficinas: 0 Cantidad de Puestos de Estacionamiento: 1000 Nº de Niveles: 7 Nº de Pisos de Estacionamiento: 5 Puntos de Acceso: posee un punto de acceso que se encuentra en toda la Av. Principal de las Mercedes, con fácil comunicación con la autopista Francisco Fajardo y desde la cual se pueden acceder a diversos sectores residenciales del sur-este de la capital teles como Colinas del Tamanaco, Valle Arriba, Chulavista, El Rosal, Chuao, Santa Fe, entre otros, garantizando un acceso vehicular desde diversos sitios de la capital. Vende: Desarrollos Extrados, C.A Modalidad Comercial: Alquiler Financiamiento: Banco/ PRE-venta Telf.: (0212) 991-1949 / 993-5743 Descripción del inmueble en representación de Atracción: Este centro comercial tiene una feria de comida en el Nivel Cuatro con 16 puntos de ventas y un Parque Infantil. Además en el Nivel Seis podemos encontrar 9 salas de cines. Además en el Nivel Cinco podemos encontrar algunos restaurantes y Clubes Nocturnos.
41
42
43
44
Nombre: Centro Comercial El Recreo Área Bruta Construida: 220.000 m2
Área Comerciales: 32.000 m2
Ubicación: Av. Casanova con Calle el Recreo en Sabana Grande Nº Locales: 250 Nº Oficinas: 290 Cantidad de Puestos de Estacionamiento: 2000 Nº de Niveles: 7 Nº de Pisos de Estacionamiento: 5 Puntos de Acceso: posee tres puntos de acceso que le otorgan mayor libertad para salir y entrar del centro Comercial. Estos puntos se encuentran en la Avenida Casanova, en la Calle el Recreo y en la Av. Venezuela. Además estos accesos permiten una fácil comunicación con la autopista Francisco Fajardo y la Avenida Libertador. Vende: Org. N.S.M. C.A Modalidad Comercial: Alquiler/Opción de Compra Financiamiento: Propio Telf.: (0212) 7068905/2853844 Descripción del Inmueble en representación de Atracción: Este centro comercial tiene una feria de comida en el Nivel 6 con 24 puntos de ventas y una sala de atracción para niños. Además en él podemos encontrar 1 Restaurante y comunicación hacia el Nivel 7. En ese piso encontramos las 7 salas de Cines. La mayoría del complejo esta comunicado por 6 bloques de escaleras mecánicas, 6 ascensores públicos y 4 Ascensores de Carga.
45
COMPARACIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES CUADRO DE ACCESORIOS QUE SE ENCUENTRAN EN LOS DIFERENTES CC.
Centro Comercial Sambil San Ignacio El tolón El Recreo Unimet Ascensores X X X X X Ascensores de Carga X X X X X Baños Públicos X X X X X Escaleras X X X X X Escaleras mecánicas X X X X X Estacionamiento X X X X X Gimnasio X X Feria de Comida X X X X Locales Comerciales X X X X X Locales de Oficinas X X X Parque Infantil X X X Plazas y Corredores Comerciales X X X X X Restaurantes X X X X Salas de atracciones X X X Salas de Baile X X X Salas de Cines X X X X X Salas de Convenciones X
GRÁFICO Nº 1
ÁREA DE CONSTRUCCIÓN DE LOS DIFERENTES CC
250000 240000220000
73000 50000
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
CC.Sambil CC.Unimet CC.El Recreo CC. El Tolón CC. San Ignacio
Elaboración: Propia
46
GRÁFICO Nº 2
Elaboración: Propia GRÁFICO Nº 3
COMPARACIÓN DE LA CANTIDAD DE LOCALES COMERCIALES DE LA UNIMET CON LOS DEMÁS CC
550
370
250
170
470
0
100
200
300
400
500
600
Sambil San Ignacio Recreo Tolón Unimet
CANTIDAD DE PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO POR CC.
4000 3800
2000 1800
1000
Sambil Unimet Recreo San Ignacio Tolón
Elaboración: Propia
47
GRÁFICO Nº 4
laboración: Propia
RÁFICO Nº 5
laboración: Propia
PORCENTAJE DE M2 QUE TIENEN LOS DIFERENTES CC REFERENTES A LA GASTRONOMÍA
15%
22%
13%
13%
14%
C.C. El Recreo C.C. San Ignacio C.C. Tolón C.C. Sambil C.C. Unimet
E G
PORCENTAJE DE ENTRETENIMIENTO QUE TIENEN LOS DIFERENTES CC.
11%
15%
20%30%
35%
C.C. Unimet C.C. Tolón C.C. Sambil C.C. El Recreo C.C. San Ignacio
E
48
GRÁFICAS DE PREFERENCIAS DE AREAS POR CENTRO COMERCIAL
PREFERENCIAS DE ÁREAS POR M2 DE LOCAL COMERCIAL DEL CC.SAMBIL
3%4%7%
33%13%
13%
27%
251 - 300 50 - 100 101 - 150 < 50 151 - 200 201 - 250 > 300
Elaboración: Propia
laboración: Propia
PREFERENCIAS DE ÁREAS POR M2 DE LOCAL COMERCIAL DEL CC.SAN IGNACIO
4% 13% 7%3%
13%
33%
27%
< 50 50 - 100 101 - 150 151 - 200 > 300 201 - 250 251 - 300
E
49
PREFERENCIAS DE ÁREAS POR M2 DE LOCAL COMERCIAL DEL CC. TOLÓN
39%
24%
15%
12% 5% 3% 2%
101 - 150 50 - 100 < 50 151 - 200 > 300 201 - 250 251 - 300
Elaboración: Propia
laboración: Propia
PREFERENCIAS DE ÁREAS POR M2 DE LOCAL COMERCIAL DEL CC. EL RECREO
33%
13% 27%
13%
7%3% 4%
50 - 100 < 50 101 - 150 151 - 200 201 - 250 > 300 251 - 300
E
50
PREFERENCIAS DE ÁREAS POR M2 DE LOCAL COMERCIAL DEL CC.UNIMET
33%
27%
13%
13%
7%4% 3%
201 - 250 50 - 100 101 - 150 < 50 151 - 200 251 - 300 > 300
Elaboración: Propia
51
11. Estudio Técnico
diseños que FUNDAMET tiene en su haber para el desarrollo
de la
El Centro Comercial que será propuesto por nosotros debe estar
Este Centro Comercial debe tener un área total de construcción de
La capacidad de puestos de estacionamiento que debe tener el
compl
as características internas que debe tener el complejo para buscar la
forma
• Los locales comerciales deben estar diseñados de tal manera
_____________________________________________________________________________________
De los
zona Rental, se tomó como ejemplo a estudiar el denominado “Plan
Maestro”. Observando dicho diseño y analizando los resultados arrojados por
el Bench Marking de las competencias de los CC, se establece que éste no
se encuentra en sintonía con el mercado actual de construcción de centros
comerciales.
diseñado como un solo módulo de edificación que posea todas las
características que lo determinen como tál, ubicado dentro de las 10
hectáreas que tiene el terreno.
240.000 m2*, la cual va a estar conformada por tres niveles.
ejo comercial es de 3800 puestos. **
L
de incentivar a los inversionistas son:
que cualquier persona con recursos económicos disponibles
pueda adquirir uno o más comercios. Para este centro
comercial la cantidad de locales deben ser de
aproximadamente 470*** y las áreas de estos deben estar
__* Ver Gráfico Nº 1, página 45.
** Ver Gráfico Nº 3, página 46.*** Ver Gráfico Nº 2, página 46
52
distribuidas como se muestra en la tabla que se presenta a
continuación:****
Área de Nº de Locales Unidades % 50 - 100 184 33,45% 101 - 150 148 26,90%
< 50 72 13,09% 151 - 200 70 12,72% 201 - 250 36 6,54% 251 - 300 21 3,81%
> 300 19 3,45%
• Los pasillos del centro comercial deben ser amplios de manera
que la gente pueda caminar rápida y cómodamente. Éstos
deben tener sillas, bancos y mesones que ofrezcan al público
visitante la posibilidad de poder sentarse a descansar,
compartir y disfrutar el ambiente que proporciona el lugar.
• Los servicios de primera necesidad deben estar disponibles a
cualquier hora y para cualquier persona. Éstos comprenden a
los baños públicos, teléfonos públicos, bebederos de agua,
asistencia médica, etc.
• Debe tener escaleras, escaleras mecánicas y de emergencia,
varios ascensores para servicio público y de carga. º
• Las atracciones que conviene colocar en el Centro Comercial
Unimet son: Parque Infantil, Salas de Cine, Salas de
Atracciones, Sala de Convenciones, Salas de Baile,
Restaurantes y Gimnasio. º
• Uno de los puntos más importantes que toman en cuenta las
personas para visitar un centro comercial es la Feria de
Comida. Ésta debe estar diseñada con la idea de proporcionar
a la gente la mayor variedad posible de productos y servicios. º
______________________ ______________________________________________________________________
**** La tabla está representada en el Gráfico “Preferencias de Áreas del CC. Unimet”, en la página 50. º Fuente de la tabla “Cuadro de Accesorios que se encuentran en los diferentes CC”, en la página 45.
53
12. Análisis de Financiamiento
ciamiento es un proceso que se inicia una vez que se ha
tomad
Este financiamiento conlleva a que los bancos y los inversionistas
Sea o no financiado el proyecto, la inversión y el potencial de los
presente caso se estudiarán varias alternativas para el
financ
El finan
o la decisión de invertir en un proyecto, con lo que se busca determinar
el tipo de apoyo económico más adecuado de acuerdo a las diversas
alternativas que ofrece el Sector Económico del País, de las cuales debe
analizarse y seleccionarse aquella que permita obtener una mayor
rentabilidad, tomando en consideración las condiciones financieras propias
del proyecto a desarrollarse.
compartan los riesgos de inversión y se conviertan en una especie de socios
obligados del mismo, cobrándose una porción fija de los beneficios
generados, teniendo en caso de quiebra prioridad preferente sobre la
liquidación de los activos del proyecto.
beneficios que genere serán los mismos, sólo que al ser financiado se comparten estos con el socio obligado que vienen a ser los demás inversionistas o acreedores. A la hora de evaluar un proyecto deberán diferenciarse, la decisión de invertir y la de financiamiento, ya que aunque las dos se complementan, cada una de ellas tiene un significado y lleva a una toma de decisión diferente.
En el
iamiento del proyecto, de manera tal de poder tener los elementos de
juicio suficientes para la toma de decisiones, estas son: Financiamiento
Interno que corresponde el 100 % de los recursos necesarios para el
desarrollo del proyecto los cuales serán suministrados por varios
inversionistas; y el Financiamiento Interno + el Externo que se logrará a
54
través de un préstamo de diferentes Entidades Bancarias y también de
diferentes Compañías de Construcción, el cual corresponde al 75% de
Inversión de los Costos de Construcción, y el otro 25% será financiamiento
interno.
55
13. Presupuesto 13.1 Presupuesto de Inversión
La parcela donde se va a realizar la construcción tiene un costo de Bs.
20.040.000.000 (VEINTE MIL CUARENTA MILLONES).
El terreno de la Zona Rental no puede ser vendido porque pertenece a
la Fundación de la Universidad Metropolitana. Por lo tanto el costo del
terreno al valor indicado va a representar un 30 % de la inversión inicial para
la construcción del Centro Comercial Unimet. Esto garantiza que los
inversionistas y la Fundación de la Universidad Metropolitana se comporten
como una compañía con varios accionistas donde cada uno tiene su
porcentaje de ganancia de acuerdo al monto que se invierte en la obra.
13.2 Costos de Construcción
El presupuesto de construcción del proyecto va a tener un valor de Bs.
168.240.000.000 (CIENTOSESENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS
CUARENTA MILLONES) el cual fue calculado por m2 de construcción. El
costo de construcción es de Bs. 701.000 (SETECIENTOS UN MIL) el m2.
Para complementar la información a continuación se presenta en la (Tabla Nº 1) el presupuesto que conforma el proyecto en estudio:
Tabla Nº 1
Descripción Unidad Cantidad Precio/Unitario
en Bs.
Total en Bs.
1.- Terreno M2 100.000 200400 20.040.000.000
2.- Proyecto y Permisología M2 240.000 7500 1.800.000.000
3.- Construcción M2 240.000 701000 168.240.000.000
4.- Gerencia de Construcción % .10 168.240.000.000 16.824.000.000
56
13.2.2 Otros costos y gastos • GERENCIA DE CONSTRUCCIÓN: los gastos por concepto de
gerencia e inspección de obra se estiman en base a un 15% del Costo
de Construcción. (Tabla Nº 1).
• GASTOS DE IMPREVISTOS: Para cubrir cualquier contingencia que
se pueda presentar, se estima el 10% del Costo de Construcción.
• GERENCIA DE VENTAS: será igual al 4% de las ventas y se
causarán en el período en el cual se ejecute la transacción e incluye
los aspectos de promoción y publicidad.
57
13.3 Cronograma de trabajo
CENTRO COMERCIAL UNIMET
MESES ACTIVIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
MOVIMIENTO DE TIERRA INFRAESTRUCTURA ESTRUCTURA INSTALACIONES ELECTRICAS INSTALACIONES SANITARIAS BLOQUE Y FRISO ARTEFACTOS SANITARIOS Y GRIFERIA REVESTIMIENTOS Y ACABADOS ALARMA DE INCENDIO HERRERIA Y VIDRIOS IMPERMEABILIZACIÓN CARPINTERIA AIRE ACONDICIONADO EQUIPOS PINTURA VARIOS
58
14. Formulación Económica 14.1 Hipótesis Básica
Para desarrollar la formulación económica del presente proyecto, se
plantearán las hipótesis básicas que son necesarias para estudiar el negocio
en varios escenarios, donde la variable principal será la inversión realizada
por la Universidad Metropolitana:
HIPÓTESIS A
25 % PROPIO Y EL 75% FINANCIAMIENTO BANCARIO
MODALIDAD DE PRE-VENTA Y VENTA AL FINALIZAR LA
CONSTRUCCIÓN
HIPÓTESIS B
FINANCIAMIENTO PROPIO 100%
MODALIDAD DE PRE-VENTA Y VENTA AL FINALIZAR LA
CONSTRUCCIÓN
14.2 Flujo de Caja
Para el estudio de las inversiones a realizar es necesario conocer los
correspondientes Egresos e Ingresos del Proyecto (flujo de caja), para cada
una de las hipótesis formuladas.
A continuación se presentan los diferentes flujos de caja desarrollados
para cada escenario.
59
PRE- VENTA Y VENTA
trimestres forma de pago 5 6 7 8 9 10 11
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 36.960.000.000,00
Protocolización 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 36.960.000.000,00
Protocolización 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 12.289.200.000,00 12.289.200.000,00 12.289.200.000,00 36.867.600.000,00
Protocolización 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 18.433.800.000,00 18.433.800.000,00 36.867.600.000,00
Protocolización 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 36.867.600.000,00 36.867.600.000,00
Protocolización 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 36.867.600.000,00 36.867.600.000,00
Protocolización 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 95.040.000.000,00 Pago trimestral. 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00 121.090.200.000,00 221.390.400.000,00 Protocolización 158.400.000.000,00
60
Hipótesis A Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
2.000.000,00
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO
20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y Permisos
720.000.000,00 1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00
12.432.936.000,00 16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de Construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00
1.243.293.600,00 1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario 1.238.280.048,00 988.443.648,00
335.689.272,00 449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
3.406.405.752,00
F Retención por garantía 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00
1.243.293.600,00 1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
12.616.317.600,00
G Intereses
5.056.310.196,00
4.036.144.896,00
1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas 316.800.000,00
390.720.000,00 483.120.000,00
606.012.000,00
790.350.000,00
1.527.702.000,00
6.649.104.000,00
10.763.808.000,00
I Promoción y publicidad 158.400.000,00
158.400.000,00 158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
950.400.000,00
J Devolución del préstamo 1.998.241.356,00
15.824.458.632,00 26.678.891.286,00
39.590.271.156,00
60.253.224.282,00
(18.181.910.712,00)
126.163.176.000,00
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS
20.760.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00 56.272.948.848,00 52.449.024.000,00
35.664.936.000,00 49.127.760.000,00
56.083.752.000,00
66.475.680.000,00
2.047.796.970,00
(11.532.806.712,00)
374.695.091.106,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00
12.432.936.000,00 16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
126.163.176.000,00
M Reserva por venta 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
95.040.000.000,00
N Pago Trimestral
7.392.000.000,00 16.632.000.000,00
28.921.200.000,00
47.355.000.000,00
121.090.200.000,00
221.390.400.000,00
O Protolización
158.400.000.000,00
158.400.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor
20.760.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00 10.410.724.848,00
78.516.724.848,00
TOTAL INGRESOS
20.760.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00 56.272.948.848,00 52.449.024.000,00
35.664.936.000,00 49.127.760.000,00
56.083.752.000,00
66.475.680.000,00
149.546.517.600,00
158.400.000.000,00
692.126.618.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
- -
-
-
-
- 0,00
147.498.720.630,00
169.932.806.712,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 147.498.720.630,00 317.431.527.342,00
T Préstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00
94.904.184.000,00 111.559.944.000,00
122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
61Hipótesis B
Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
2.000.000,00 TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos 720.000.000,00
1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
-
F Retención por garantía
-
G Intereses
-
H Gerencia de ventas
316.800.000,00 390.720.000,00
483.120.000,00
606.012.000,00
790.350.000,00
1.527.702.000,00
6.649.104.000,00
10.763.808.000,00
I Promoción y publicidad
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
950.400.000,00
J Devolución del préstamo
(24.905.126.400,00) 9.006.650.400,00
13.509.144.000,00
31.541.980.800,00
58.637.502.000,00
(87.790.150.800,00)
-
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00
63.195.000.000,00
1.686.102.000,00
(81.141.046.800,00)
218.599.701.600,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario
-
M Reserva por venta
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
95.040.000.000,00
N Pago Trimestral 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00
47.355.000.000,00
121.090.200.000,00
221.390.400.000,00
O Protolización
158.400.000.000,00
158.400.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
-
-
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
118.554.446.400,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00
63.195.000.000,00
136.930.200.000,00
158.400.000.000,00
593.384.846.400,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
135.244.098.000,00
239.541.046.800,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 135.244.098.000,00 374.785.144.800,00
T Préstamo bancario Acumulado
-
-
-
-
-
-
-
-
62
Hipótesis Beneficio del Proyecto %
Beneficio de la Inversión %
Monto Máximo Inversión en Bs.
Período de Retorno de la Inversión
A 84,72 404,29 78.516.724.848,00 2 año y 6 meses B 171,45 316,13 118.554.446.400,00 2 año y 6 meses
Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en % 1.070.832.915,11 31% 1.580.569.860,29 27%
14.2.1 ANÁLISIS DE RESULTADOS
63
15. Evaluación Económica del Proyecto
En los capítulos anteriores se han revisado todos los aspectos
relativos a la preparación de la información básica del proyecto, para su
posterior evaluación en función de las oportunidades opcionales disponibles
en el mercado. La evaluación del proyecto en términos de estas
oportunidades, consiste en comparar los beneficios proyectados asociados a
una decisión de inversión, con su correspondiente corriente proyectada de
desembolso.
Los flujos de caja por sí solos no ofrecen información fácilmente
interpretable, por lo que se han desarrollado una serie de fórmulas que
permiten obtener unos indicadores financieros cuyos resultados ofrecen una
orientación acerca de la conveniencia económica del proyecto.
15.1 Indicadores Financieros: 15.1.1 Valor Presente Neto (VPN) Se entiende como la diferencia entre todos los ingresos y egresos del
flujo de caja o de corrientes de dinero del proyecto, expresado en moneda
actual calculado a la tasa de oportunidad.
Se deben sumar todos los flujos descontados en el presente y
restarlos de la inversión inicial, lo cual es equivalente a comparar todas las
ganancias, en términos de su valor equivalente en el tiempo cero. El valor
presente neto de una serie de costos es un costo y la alternativa más
rentable es la más baja, mientras que el VPN de una serie de ingresos es un
ingreso y la alternativa más rentable es la más elevada. Los criterios de
evaluación son:
Si VPN > = 0 Implica aceptar el Proyecto
Si VPN < 0 Implica rechazar el proyecto
64
15.1.2 Tasa Interna de Retorno (TIR) La Tasa Interna de Retorno evalúa el proyecto en función de una
única tasa de rendimiento por período con el cual la totalidad de los
beneficios actualizados son exactamente iguales a los desembolsos
realizados en moneda actual.
Al hacer el VPN = 0 y determinar la tasa que permite que el flujo
actualizado sea cero, está así calculada se compara con la tasa de costo de
capital de la empresa. Si la tasa es igual o mayor que esta, el proyecto
deberá ser aceptado, de ser menor, debe rechazarse.
15.1.3 Monto de la Inversión Máxima Es igual al mayor flujo de caja acumulado de signo negativo, lo cual
representa el mayor monto acumulado aportado por el promotor o
inversionistas durante la vida del proyecto, determina el monto del riesgo
asumido por los inversionistas.
15.1.4 Porcentaje de Beneficio del Proyecto Es igual a la relación que existe entre el monto de beneficios a percibir
(Ingresos Totales – Egresos Totales) y la cantidad total de egresos
requeridos para la ejecución del proyecto.
15.1.5 Beneficio del Promotor Corresponde a la relación existente entre el monto de beneficios a
percibir y el monto máximo de la inversión aportado por el promotor o
inversionista.
65
15.1.6 Período de Recuperación del Capital Invertido
El plazo o período de un proyecto se determina contando el número de
períodos que han de transcurrir para que la acumulación de los flujos de caja
previstos iguale a la inversión inicial.
Está representado por el momento en el cual los montos del flujo Neto
de caja acumulado pasan a ser de negativos a positivos, en otras palabras,
es el momento a partir del cual se recupera el capital invertido por el
promotor y se comienzan a obtener beneficios.
66
16. Análisis de Sensibilidad Este análisis persigue determinar cuán sensible es el proyecto ante
variaciones de uno o más parámetros o, en otras palabras, revela el efecto
que sobre los indicadores financieros del proyecto y, por ende, sobre la
rentabilidad del proyecto.
En este sentido se afectarán las siguientes variables del proyecto:
• En los diferentes Flujos de Caja el costo de venta por m2 de local
comercial serán evaluados en Bs. 1.500.000, Bs. 2.000.000 y en Bs.
3.000.000.
• El costo del terreno va ser una inversión importante para este
proyecto. Por lo tanto vamos a ver la diferencia en tomar o no en
cuenta el precio del terreno en los diferentes flujos de cajas.
• También en una de las hipótesis se adelantará el préstamo bancario.
16.1 Hipótesis HIPÓTESIS A
25 % PROPIO Y EL 75% FINANCIAMIENTO BANCARIO
MODALIDAD DE PRE-VENTA Y VENTA AL FINALIZAR LA
CONSTRUCCIÓN
HIPÓTESIS B
FINANCIAMIENTO PROPIO 100%
MODALIDAD DE PRE-VENTA Y VENTA AL FINALIZAR LA
CONSTRUCCIÓN
16.2 Flujos de caja A continuación se presenta los diferentes flujos de caja desarrollados
para cada escenario.
67Hipótesis A Con el costo del Terreno
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6 7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y Permisos 720.000.000,00 1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00
36.609.024.000,00
12.432.936.000,00 16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de Construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00
3.660.902.400,00
1.243.293.600,00 1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario 1.238.280.048,00
988.443.648,00
335.689.272,00 449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
3.406.405.752,00
F Retención por garantía 4.586.222.400,00
3.660.902.400,00
1.243.293.600,00 1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
12.616.317.600,00
G Intereses
5.056.310.196,00
4.036.144.896,00 1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas
237.600.000,00
293.040.000,00 362.340.000,00
454.509.000,00
592.762.500,00
1.145.776.500,00
4.986.828.000,00
8.072.856.000,00
I Promoción y publicidad
118.800.000,00
118.800.000,00 118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
712.800.000,00
J Devolución del préstamo
(1.842.958.644,00)
10.153.738.632,00 18.721.271.286,00
28.591.074.156,00
44.691.661.782,00
25.848.388.788,00
126.163.176.000,00
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 56.272.948.848,00
48.489.024.000,00
29.856.936.000,00 41.009.760.000,00
44.893.452.000,00
50.676.930.000,00
1.626.271.470,00
30.835.216.788,00
371.766.539.106,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario 45.862.224.000,00
36.609.024.000,00
12.432.936.000,00 16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
126.163.176.000,00
M Reserva por venta
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
71.280.000.000,00
N Pago Trimestral
5.544.000.000,00 12.474.000.000,00
21.690.900.000,00
35.516.250.000,00
90.817.650.000,00
166.042.800.000,00
O Protolización
118.800.000.000,00
118.800.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00
10.410.724.848,00
78.516.724.848,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 56.272.948.848,00
48.489.024.000,00
29.856.936.000,00 41.009.760.000,00
44.893.452.000,00
50.676.930.000,00
115.313.967.600,00
118.800.000.000,00
573.419.018.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
- -
- 0,00
113.687.696.130,00
87.964.783.212,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 113.687.696.130,00 201.652.479.342,00
T Préstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00
82.471.248.000,00
94.904.184.000,00 111.559.944.000,00
122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
1.500.000,00
68 PRE- VENTA Y VENTA
Trimestres
forma de pago 5
6
7
8
9 10 11
Reserva
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
Pago trimestral.
5.544.000.000,00
5.544.000.000,00
5.544.000.000,00
5.544.000.000,00 5.544.000.000,00 27.720.000.000,00
Protocolización 19.800.000.000,00
Reserva
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
Pago trimestral.
6.930.000.000,00
6.930.000.000,00
6.930.000.000,00 6.930.000.000,00 27.720.000.000,00
Protocolización 19.800.000.000,00
Reserva
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
Pago trimestral.
9.216.900.000,00
9.216.900.000,00 9.216.900.000,00 27.650.700.000,00
Protocolización 19.800.000.000,00
Reserva
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
Pago trimestral.
13.825.350.000,00 13.825.350.000,00 27.650.700.000,00
Protocolización 19.800.000.000,00
Reserva
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00 Pago trimestral. 27.650.700.000,00 27.650.700.000,00
Protocolización 19.800.000.000,00
Reserva 11.880.000.000,00 11.880.000.000,00 Pago trimestral. 27.650.700.000,00 27.650.700.000,00
Protocolización 19.800.000.000,00
Reserva
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00 71.280.000.000,00
Pago trimestral.
5.544.000.000,00
12.474.000.000,00
21.690.900.000,00
35.516.250.000,00 90.817.650.000,00 166.042.800.000,00 Protocolización 118.800.000.000,00
69
Hipótesis A Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial 2.000.000,00 Con el costo del Terreno
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO
20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y Permisos
720.000.000,00
1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00
40.680.432.000,00
45.862.224.000,00 36.609.024.000,00
12.432.936.000,00
16.655.760.000,00 11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de Construcción
137.956.800,00
4.068.043.200,00
4.586.222.400,00 3.660.902.400,00
1.243.293.600,00
1.665.576.000,00 1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
1.238.280.048,00 988.443.648,00
335.689.272,00
449.705.520,00 305.708.904,00
88.578.360,00
3.406.405.752,00
F Retención por garantía
4.586.222.400,00 3.660.902.400,00
1.243.293.600,00
1.665.576.000,00 1.132.255.200,00
328.068.000,00
12.616.317.600,00
G Intereses
5.056.310.196,00
4.036.144.896,00
1.370.731.194,00 1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas 316.800.000,00
390.720.000,00
483.120.000,00 606.012.000,00
790.350.000,00
1.527.702.000,00
6.649.104.000,00
10.763.808.000,00
I Promoción y publicidad 158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00 158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
950.400.000,00
J Devolución del préstamo 1.998.241.356,00
15.824.458.632,00
26.678.891.286,00 39.590.271.156,00
60.253.224.282,00
(18.181.910.712,00)
126.163.176.000,00
- K Recuperación del promotor
TOTAL EGRESOS
20.760.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
56.272.948.848,00 52.449.024.000,00
35.664.936.000,00
49.127.760.000,00 56.083.752.000,00
66.475.680.000,00
2.047.796.970,00
(11.532.806.712,00)
374.695.091.106,00
- INGRESOS
L Préstamo bancario
45.862.224.000,00 36.609.024.000,00
12.432.936.000,00
16.655.760.000,00 11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
126.163.176.000,00
M Reserva por venta 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
95.040.000.000,00
N Pago Trimestral
7.392.000.000,00
16.632.000.000,00 28.921.200.000,00
47.355.000.000,00
121.090.200.000,00
221.390.400.000,00
O Protolización
158.400.000.000,00
158.400.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor
20.760.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
10.410.724.848,00
78.516.724.848,00
TOTAL INGRESOS
20.760.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
56.272.948.848,00 52.449.024.000,00
35.664.936.000,00
49.127.760.000,00 56.083.752.000,00
66.475.680.000,00
149.546.517.600,00
158.400.000.000,00
692.126.618.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
- - 0,00
147.498.720.630,00
169.932.806.712,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 147.498.720.630,00 317.431.527.342,00
T Préstamo bancario Acumulado
45.862.224.000,00 82.471.248.000,00
94.904.184.000,00
111.559.944.000,00 122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
70 PRE- VENTA Y VENTA
trimestres
forma de pago 5 6 7 8 9 10 11 Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 36.960.000.000,00 Protocolización 26.400.000.000,00 Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 36.960.000.000,00 Protocolización 26.400.000.000,00 Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 12.289.200.000,00 12.289.200.000,00 12.289.200.000,00 36.867.600.000,00 Protocolización 26.400.000.000,00 Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 18.433.800.000,00 18.433.800.000,00 36.867.600.000,00 Protocolización 26.400.000.000,00 Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 36.867.600.000,00 36.867.600.000,00 Protocolización 26.400.000.000,00 Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 Pago trimestral. 36.867.600.000,00 36.867.600.000,00 Protocolización 26.400.000.000,00 Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 95.040.000.000,00 Pago trimestral. 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00 121.090.200.000,00 221.390.400.000,00 Protocolización 158.400.000.000,00
71
Hipótesis A Con el costo del Terreno
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO
20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y Permisos
720.000.000,00 1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00
45.862.224.000,00
36.609.024.000,00 12.432.936.000,00 16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de Construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00
4.586.222.400,00
3.660.902.400,00 1.243.293.600,00 1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
1.238.280.048,00
988.443.648,00 335.689.272,00 449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
3.406.405.752,00
F Retención por garantía
4.586.222.400,00
3.660.902.400,00 1.243.293.600,00 1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
12.616.317.600,00
G Intereses
5.056.310.196,00 4.036.144.896,00 1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas
475.200.000,00 586.080.000,00 724.680.000,00
909.018.000,00
1.185.525.000,00
2.291.553.000,00
9.973.656.000,00
16.145.712.000,00
I Promoción y publicidad
237.600.000,00 237.600.000,00 237.600.000,00
237.600.000,00
237.600.000,00
237.600.000,00
1.425.600.000,00
J Devolución del préstamo
9.680.641.356,00 27.165.898.632,00 42.594.131.286,00
61.588.665.156,00
91.376.349.282,00
(106.242.509.712,00)
126.163.176.000,00
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS
20.760.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
56.272.948.848,00
60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00
78.464.352.000,00
98.073.180.000,00
2.890.847.970,00
(96.268.853.712,00)
380.552.195.106,00
IN GRESOS
-
L Préstamo bancario
45.862.224.000,00
36.609.024.000,00 12.432.936.000,00 16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
126.163.176.000,00
M Reserva por venta
23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
142.560.000.000,00
N Pago Trimestral 11.088.000.000,00 24.948.000.000,00
43.381.800.000,00
71.032.500.000,00
181.635.300.000,00
332.085.600.000,00
O Protolización 237.600.000.000,00
237.600.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor
20.760.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
10.410.724.848,00
78.516.724.848,00
TOTAL INGRESOS
20.760.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
56.272.948.848,00
60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00
78.464.352.000,00
98.073.180.000,00
218.011.617.600,00 237.600.000.000,00
929.541.818.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
- - -
- 0,00
215.120.769.630,00
333.868.853.712,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 215.120.769.630,00 548.989.623.342,00
T Préstamo bancario Acumulado
45.862.224.000,00
82.471.248.000,00 94.904.184.000,00 111.559.944.000,00
122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
72 PRE- VENTA Y VENTA
trimestres
forma de pago 5 6 7 8 9 10 11 Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 Pago trimestral. 11.088.000.000,00 11.088.000.000,00 11.088.000.000,00 11.088.000.000,00 11.088.000.000,00 55.440.000.000,00 Protocolización 39.600.000.000,00 Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 Pago trimestral. 13.860.000.000,00 13.860.000.000,00 13.860.000.000,00 13.860.000.000,00 55.440.000.000,00 Protocolización 39.600.000.000,00 Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 Pago trimestral. 18.433.800.000,00 18.433.800.000,00 18.433.800.000,00 55.301.400.000,00 Protocolización 39.600.000.000,00 Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 Pago trimestral. 27.650.700.000,00 27.650.700.000,00 55.301.400.000,00 Protocolización 39.600.000.000,00 Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 Pago trimestral. 55.301.400.000,00 55.301.400.000,00 Protocolización 39.600.000.000,00 Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 Pago trimestral. 55.301.400.000,00 55.301.400.000,00 Protocolización 39.600.000.000,00 Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 142.560.000.000,00 Pago trimestral. 11.088.000.000,00 24.948.000.000,00 43.381.800.000,00 71.032.500.000,00 181.635.300.000,00 332.085.600.000,00 Protocolización 237.600.000.000,00
73
Hipótesis A Sin el costo del Terreno TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO -
-
B Proyectos y Permisos
720.000.000,00
1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00
45.862.224.000,00
36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de Construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00
4.586.222.400,00
3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
1.238.280.048,00
988.443.648,00 335.689.272,00
449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
3.406.405.752,00
F Retención por garantía
4.586.222.400,00
3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
12.616.317.600,00
G Intereses
5.056.310.196,00 4.036.144.896,00
1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00 361.694.970,00
13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas
237.600.000,00 293.040.000,00
362.340.000,00
454.509.000,00
592.762.500,00
1.145.776.500,00
4.986.828.000,00
8.072.856.000,00
I Promoción y publicidad
118.800.000,00 118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00 118.800.000,00
712.800.000,00
J Devolución del préstamo
(1.842.958.644,00) 10.153.738.632,00
18.721.271.286,00
28.591.074.156,00
44.691.661.782,00
25.848.388.788,00
126.163.176.000,00
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS
720.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
56.272.948.848,00
48.489.024.000,00 29.856.936.000,00
41.009.760.000,00
44.893.452.000,00
50.676.930.000,00 1.626.271.470,00
30.835.216.788,00
351.726.539.106,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario
45.862.224.000,00
36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
126.163.176.000,00
M Reserva por venta
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
71.280.000.000,00
N Pago Trimestral 5.544.000.000,00
12.474.000.000,00
21.690.900.000,00
35.516.250.000,00 90.817.650.000,00
166.042.800.000,00
O Protolización
118.800.000.000,00
118.800.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía 12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor
720.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
10.410.724.848,00
58.476.724.848,00
TOTAL INGRESOS
720.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
56.272.948.848,00
48.489.024.000,00 29.856.936.000,00
41.009.760.000,00
44.893.452.000,00
50.676.930.000,00 115.313.967.600,00
118.800.000.000,00
553.379.018.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
- -
-
- 0,00 113.687.696.130,00
87.964.783.212,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 113.687.696.130,00 201.652.479.342,00
T Préstamo bancario Acumulado
45.862.224.000,00
82.471.248.000,00 94.904.184.000,00
111.559.944.000,00
122.882.496.000,00
126.163.176.000,00 126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
1.500.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
74 Hipótesis A
Sin el costo del Terreno TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO -
-
B Proyectos y Permisos
720.000.000,00
1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00
45.862.224.000,00
36.609.024.000,00
12.432.936.000,00
16.655.760.000,00 11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de Construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00
4.586.222.400,00
3.660.902.400,00
1.243.293.600,00
1.665.576.000,00 1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
1.238.280.048,00
988.443.648,00
335.689.272,00
449.705.520,00 305.708.904,00
88.578.360,00
3.406.405.752,00
F Retención por garantía
4.586.222.400,00
3.660.902.400,00
1.243.293.600,00
1.665.576.000,00 1.132.255.200,00
328.068.000,00
12.616.317.600,00
G Intereses
5.056.310.196,00
4.036.144.896,00
1.370.731.194,00 1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas
316.800.000,00
390.720.000,00
483.120.000,00 606.012.000,00
790.350.000,00
1.527.702.000,00 6.649.104.000,00
10.763.808.000,00
I Promoción y publicidad
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00 158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
950.400.000,00
J Devolución del préstamo
1.998.241.356,00
15.824.458.632,00
26.678.891.286,00 39.590.271.156,00
60.253.224.282,00
(18.181.910.712,00)
126.163.176.000,00
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS
720.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
56.272.948.848,00
52.449.024.000,00
35.664.936.000,00
49.127.760.000,00 56.083.752.000,00
66.475.680.000,00
2.047.796.970,00 (11.532.806.712,00)
354.655.091.106,00
IN GRESOS
-
L Préstamo bancario
45.862.224.000,00
36.609.024.000,00
12.432.936.000,00
16.655.760.000,00 11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
126.163.176.000,00
M Reserva por venta
15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
95.040.000.000,00
N Pago Trimestral
7.392.000.000,00
16.632.000.000,00 28.921.200.000,00
47.355.000.000,00
121.090.200.000,00
221.390.400.000,00
O Protolización 158.400.000.000,00
158.400.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor
720.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
10.410.724.848,00
58.476.724.848,00
TOTAL INGRESOS
720.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
56.272.948.848,00
52.449.024.000,00
35.664.936.000,00
49.127.760.000,00 56.083.752.000,00
66.475.680.000,00
149.546.517.600,00 158.400.000.000,00
672.086.618.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
- - 0,00
147.498.720.630,00 169.932.806.712,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 147.498.720.630,00 317.431.527.342,00
T Préstamo bancario Acumulado
45.862.224.000,00
82.471.248.000,00
94.904.184.000,00
111.559.944.000,00 122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00 126.163.176.000,00
2.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
75 Hipótesis A
Sin el costo del Terreno TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10 11 Totales
Egresos
A TERRENO -
-
B Proyectos y Permisos
720.000.000,00 1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00
40.680.432.000,00
45.862.224.000,00
36.609.024.000,00
12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de Construcción
137.956.800,00
4.068.043.200,00
4.586.222.400,00
3.660.902.400,00
1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
1.238.280.048,00
988.443.648,00
335.689.272,00
449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
3.406.405.752,00
F Retención por garantía
4.586.222.400,00
3.660.902.400,00
1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
12.616.317.600,00
G Intereses
5.056.310.196,00
4.036.144.896,00
1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas
475.200.000,00
586.080.000,00
724.680.000,00
909.018.000,00
1.185.525.000,00
2.291.553.000,00 9.973.656.000,00
16.145.712.000,00
I Promoción y publicidad
237.600.000,00
237.600.000,00
237.600.000,00
237.600.000,00
237.600.000,00
237.600.000,00
1.425.600.000,00
J Devolución del préstamo
9.680.641.356,00
27.165.898.632,00
42.594.131.286,00
61.588.665.156,00
91.376.349.282,00 (106.242.509.712,00)
126.163.176.000,00
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS
720.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
56.272.948.848,00
60.369.024.000,00
47.280.936.000,00
65.363.760.000,00
78.464.352.000,00
98.073.180.000,00
2.890.847.970,00 (96.268.853.712,00)
360.512.195.106,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario
45.862.224.000,00
36.609.024.000,00
12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
126.163.176.000,00
M Reserva por venta
23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
142.560.000.000,00
N Pago Trimestral
11.088.000.000,00
24.948.000.000,00
43.381.800.000,00
71.032.500.000,00
181.635.300.000,00
332.085.600.000,00
O Protolización 237.600.000.000,00
237.600.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor
720.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
10.410.724.848,00
58.476.724.848,00
TOTAL INGRESOS
720.000.000,00
2.597.524.800,00
44.748.475.200,00
56.272.948.848,00
60.369.024.000,00
47.280.936.000,00
65.363.760.000,00
78.464.352.000,00
98.073.180.000,00
218.011.617.600,00 237.600.000.000,00
909.501.818.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
215.120.769.630,00 333.868.853.712,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 215.120.769.630,00 548.989.623.342,00
T Préstamo bancario Acumulado
45.862.224.000,00
82.471.248.000,00
94.904.184.000,00
111.559.944.000,00
122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00 126.163.176.000,00
3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
76Hipótesis B Con el costo del Terreno
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos 720.000.000,00
1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
-
F Retención por garantía
-
G Intereses
-
H Gerencia de ventas
237.600.000,00 293.040.000,00 362.340.000,00
454.509.000,00
592.762.500,00
1.145.776.500,00
4.986.828.000,00
8.072.856.000,00
I Promoción y publicidad
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
712.800.000,00
J Devolución del préstamo (28.746.326.400,00) 3.335.930.400,00
5.551.524.000,00 20.542.783.800,00 43.075.939.500,00
(43.759.851.300,00)
-
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
11.880.000.000,00 17.424.000.000,00 24.354.000.000,00 33.570.900.000,00 47.396.250.000,00
1.264.576.500,00
(38.773.023.300,00)
215.671.149.600,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario
-
M Reserva por venta
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
71.280.000.000,00
N Pago Trimestral 5.544.000.000,00
12.474.000.000,00 21.690.900.000,00
35.516.250.000,00
90.817.650.000,00
166.042.800.000,00
O Protolización
118.800.000.000,00
118.800.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
-
-
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
118.554.446.400,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
11.880.000.000,00 17.424.000.000,00 24.354.000.000,00 33.570.900.000,00 47.396.250.000,00
102.697.650.000,00
118.800.000.000,00
474.677.246.400,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
101.433.073.500,00
157.573.023.300,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 101.433.073.500,00 259.006.096.800,00
T Préstamo bancario Acumulado
-
-
-
-
-
-
-
-
1.500.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
77
Hipótesis B Con el costo del Terreno
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos 720.000.000,00
1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
-
F Retención por garantía
-
G Intereses
-
H Gerencia de ventas
316.800.000,00 390.720.000,00
483.120.000,00
606.012.000,00 790.350.000,00
1.527.702.000,00
6.649.104.000,00
10.763.808.000,00
I Promoción y publicidad
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
950.400.000,00
J Devolución del préstamo
(24.905.126.400,00) 9.006.650.400,00
13.509.144.000,00
31.541.980.800,00 58.637.502.000,00
(87.790.150.800,00)
-
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00 63.195.000.000,00
1.686.102.000,00
(81.141.046.800,00)
218.599.701.600,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario
-
M Reserva por venta
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
95.040.000.000,00
N Pago Trimestral 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00
121.090.200.000,00
221.390.400.000,00
O Protolización
158.400.000.000,00
158.400.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
-
-
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
118.554.446.400,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00 63.195.000.000,00
136.930.200.000,00
158.400.000.000,00
593.384.846.400,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
135.244.098.000,00
239.541.046.800,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 135.244.098.000,00 374.785.144.800,00
T Préstamo bancario Acumulado
-
-
-
-
-
-
-
-
2.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
78
Hipótesis B Con el costo del Terreno
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos 720.000.000,00
1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
-
F Retención por garantía
-
G Intereses
-
H Gerencia de ventas
475.200.000,00 586.080.000,00
724.680.000,00
909.018.000,00
1.185.525.000,00
2.291.553.000,00
9.973.656.000,00
16.145.712.000,00
I Promoción y publicidad
237.600.000,00 237.600.000,00
237.600.000,00 237.600.000,00 237.600.000,00
237.600.000,00
1.425.600.000,00
J Devolución del préstamo
(17.222.726.400,00) 20.348.090.400,00 29.424.384.000,00 53.540.374.800,00 89.760.627.000,00
(175.850.749.800,00)
-
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00 23.760.000.000,00 34.848.000.000,00 48.708.000.000,00
67.141.800.000,00 94.792.500.000,00
2.529.153.000,00
(165.877.093.800,00)
224.456.805.600,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario
-
M Reserva por venta 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
142.560.000.000,00
N Pago Trimestral 11.088.000.000,00 24.948.000.000,00 43.381.800.000,00 71.032.500.000,00
181.635.300.000,00
332.085.600.000,00
O Protolización
237.600.000.000,00
237.600.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
-
-
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
118.554.446.400,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00 23.760.000.000,00 34.848.000.000,00 48.708.000.000,00
67.141.800.000,00 94.792.500.000,00
205.395.300.000,00
237.600.000.000,00
830.800.046.400,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
202.866.147.000,00
403.477.093.800,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 202.866.147.000,00 606.343.240.800,00
T Préstamo bancario Acumulado
-
-
-
-
-
-
-
-
3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
79
Hipótesis B Sin el costo del Terreno
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO
-
-
B Proyectos y permisos 720.000.000,00
1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
-
F Retención por garantía
-
G Intereses
-
H Gerencia de ventas
237.600.000,00 293.040.000,00 362.340.000,00
454.509.000,00
592.762.500,00
1.145.776.500,00
4.986.828.000,00
8.072.856.000,00
I Promoción y publicidad
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
712.800.000,00
J Devolución del préstamo (28.746.326.400,00) 3.335.930.400,00
5.551.524.000,00 20.542.783.800,00 43.075.939.500,00
(43.759.851.300,00)
-
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS 720.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
11.880.000.000,00 17.424.000.000,00 24.354.000.000,00 33.570.900.000,00 47.396.250.000,00
1.264.576.500,00
(38.773.023.300,00)
195.631.149.600,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario
-
M Reserva por venta
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
71.280.000.000,00
N Pago Trimestral 5.544.000.000,00
12.474.000.000,00 21.690.900.000,00
35.516.250.000,00
90.817.650.000,00
166.042.800.000,00
O Protolización
118.800.000.000,00
118.800.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
-
-
Q Aporte del promotor 720.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
98.514.446.400,00
TOTAL INGRESOS 720.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
11.880.000.000,00 17.424.000.000,00 24.354.000.000,00 33.570.900.000,00 47.396.250.000,00
102.697.650.000,00
118.800.000.000,00
454.637.246.400,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
101.433.073.500,00
157.573.023.300,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 101.433.073.500,00 259.006.096.800,00
T Préstamo bancario Acumulado
-
-
-
-
-
-
-
-
1.500.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
80
Hipótesis B Sin el costo del Terreno
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO
-
-
B Proyectos y permisos 720.000.000,00
1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
-
F Retención por garantía
-
G Intereses
-
H Gerencia de ventas
316.800.000,00 390.720.000,00
483.120.000,00
606.012.000,00 790.350.000,00
1.527.702.000,00
6.649.104.000,00
10.763.808.000,00
I Promoción y publicidad
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
950.400.000,00
J Devolución del préstamo
(24.905.126.400,00) 9.006.650.400,00
13.509.144.000,00
31.541.980.800,00 58.637.502.000,00
(87.790.150.800,00)
-
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS 720.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00 63.195.000.000,00
1.686.102.000,00
(81.141.046.800,00)
198.559.701.600,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario
-
M Reserva por venta
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
95.040.000.000,00
N Pago Trimestral 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00
121.090.200.000,00
221.390.400.000,00
O Protolización
158.400.000.000,00
158.400.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
-
-
Q Aporte del promotor 720.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
98.514.446.400,00
TOTAL INGRESOS 720.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00 63.195.000.000,00
136.930.200.000,00
158.400.000.000,00
573.344.846.400,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
135.244.098.000,00
239.541.046.800,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 135.244.098.000,00 374.785.144.800,00
T Préstamo bancario Acumulado
-
-
-
-
-
-
-
-
2.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
81
Hipótesis B Sin el costo del Terreno
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO
-
-
B Proyectos y permisos 720.000.000,00
1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D Gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario
-
F Retención por garantía
-
G Intereses
-
H Gerencia de ventas
475.200.000,00 586.080.000,00
724.680.000,00
909.018.000,00
1.185.525.000,00
2.291.553.000,00
9.973.656.000,00
16.145.712.000,00
I Promoción y publicidad
237.600.000,00 237.600.000,00
237.600.000,00 237.600.000,00
237.600.000,00
237.600.000,00
1.425.600.000,00
J Devolución del préstamo
(17.222.726.400,00) 20.348.090.400,00 29.424.384.000,00 53.540.374.800,00
89.760.627.000,00
(175.850.749.800,00)
-
K Recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS 720.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00 23.760.000.000,00 34.848.000.000,00 48.708.000.000,00
67.141.800.000,00
94.792.500.000,00
2.529.153.000,00
(165.877.093.800,00)
204.416.805.600,00
INGRESOS
-
L Préstamo bancario
-
M Reserva por venta 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
142.560.000.000,00
N Pago Trimestral 11.088.000.000,00 24.948.000.000,00 43.381.800.000,00
71.032.500.000,00
181.635.300.000,00
332.085.600.000,00
O Protolización
237.600.000.000,00
237.600.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
-
-
Q Aporte del promotor 720.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00
98.514.446.400,00
TOTAL INGRESOS 720.000.000,00
2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00 23.760.000.000,00 34.848.000.000,00 48.708.000.000,00
67.141.800.000,00
94.792.500.000,00
205.395.300.000,00
237.600.000.000,00
810.760.046.400,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
202.866.147.000,00
403.477.093.800,00
S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 202.866.147.000,00 606.343.240.800,00
T Préstamo bancario Acumulado
-
-
-
-
-
-
-
-
3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
82Hipótesis A Con el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS
TRIMESTRES 1 2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO
20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos
720.000.000,00 1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción 1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D gerencia de construcción 137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario 37.248.336,00
1.098.371.664,00
1.238.280.048,00 988.443.648,00
335.689.272,00
449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
4.542.025.752,00
F Retención por garantía 137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
G Intereses
152.097.372,00
4.485.017.628,00
5.056.310.196,00 4.036.144.896,00
1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas 237.600.000,00 293.040.000,00 362.340.000,00
454.509.000,00
592.762.500,00
1.145.776.500,00
4.986.828.000,00
8.072.856.000,00
I Promoción y publicidad
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
712.800.000,00
J Devolución del préstamo
(1.842.958.644,00)
10.153.738.632,00
18.721.271.286,00
28.591.074.156,00
44.691.661.782,00
25.848.388.788,00
126.163.176.000,00
K recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS
20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 48.489.024.000,00 29.856.936.000,00 41.009.760.000,00 44.893.452.000,00 50.676.930.000,00
1.626.271.470,00
30.835.216.788,00
381.745.274.106,00
INGRESOS
-
L préstamo bancario 1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
M Reserva por venta
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
71.280.000.000,00
N Pago Trimestral 5.544.000.000,00 12.474.000.000,00 21.690.900.000,00
35.516.250.000,00
90.817.650.000,00
166.042.800.000,00
O Protolización
118.800.000.000,00
118.800.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor
20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
14.895.742.476,00
88.495.459.848,00
TOTAL INGRESOS
20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 48.489.024.000,00 29.856.936.000,00 41.009.760.000,00 44.893.452.000,00 50.676.930.000,00
115.313.967.600,00
118.800.000.000,00
583.397.753.448,00
R Flujo neto de caja
- -
-
-
-
-
-
- 0,00
113.687.696.130,00
87.964.783.212,00
S Flujo neto de caja acumulado - 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 113.687.696.130,00 201.652.479.342,00
T préstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00
111.559.944.000,00 122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
1.500.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
83 Hipótesis A
Con el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS TRIMESTRES 1
2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos
720.000.000,00 1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario 37.248.336,00
1.098.371.664,00
1.238.280.048,00 988.443.648,00
335.689.272,00
449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
4.542.025.752,00
F Retención por garantía
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
G Intereses
152.097.372,00
4.485.017.628,00
5.056.310.196,00 4.036.144.896,00
1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas
316.800.000,00 390.720.000,00
483.120.000,00
606.012.000,00
790.350.000,00
1.527.702.000,00
6.649.104.000,00
10.763.808.000,00
I Promoción y publicidad
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
950.400.000,00
J Devolución del préstamo
1.998.241.356,00
15.824.458.632,00 26.678.891.286,00
39.590.271.156,00 60.253.224.282,00
(18.181.910.712,00)
126.163.176.000,00
K recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 52.449.024.000,00 35.664.936.000,00
49.127.760.000,00
56.083.752.000,00 66.475.680.000,00
2.047.796.970,00
(11.532.806.712,00)
384.673.826.106,00
INGRESOS
-
L préstamo bancario
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
M Reserva por venta 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
95.040.000.000,00
N Pago Trimestral 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00
121.090.200.000,00
221.390.400.000,00
O Protolización
158.400.000.000,00
158.400.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
14.895.742.476,00
88.495.459.848,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 52.449.024.000,00 35.664.936.000,00
49.127.760.000,00
56.083.752.000,00 66.475.680.000,00
149.546.517.600,00
158.400.000.000,00
702.105.353.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
147.498.720.630,00
169.932.806.712,00
S Flujo neto de caja acumulado
- 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 147.498.720.630,00 317.431.527.342,00
T préstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00
111.559.944.000,00 122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
2.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
84
Hipótesis A Con el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS
TRIMESTRES 1
2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00
20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos
720.000.000,00 1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario 37.248.336,00
1.098.371.664,00
1.238.280.048,00 988.443.648,00
335.689.272,00
449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
4.542.025.752,00
F Retención por garantía
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
G Intereses
152.097.372,00
4.485.017.628,00
5.056.310.196,00 4.036.144.896,00
1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas
475.200.000,00 586.080.000,00 724.680.000,00
909.018.000,00
1.185.525.000,00
2.291.553.000,00 9.973.656.000,00
16.145.712.000,00
I Promoción y publicidad 237.600.000,00 237.600.000,00 237.600.000,00
237.600.000,00 237.600.000,00
237.600.000,00
1.425.600.000,00
J Devolución del préstamo
9.680.641.356,00
27.165.898.632,00
42.594.131.286,00
61.588.665.156,00 91.376.349.282,00
(106.242.509.712,00)
126.163.176.000,00
K recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00 78.464.352.000,00 98.073.180.000,00
2.890.847.970,00
(96.268.853.712,00)
390.530.930.106,00
INGRESOS
-
L préstamo bancario
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
M Reserva por venta 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
142.560.000.000,00
N Pago Trimestral
11.088.000.000,00 24.948.000.000,00 43.381.800.000,00
71.032.500.000,00
181.635.300.000,00
332.085.600.000,00
O Protolización 237.600.000.000,00
237.600.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
14.895.742.476,00
88.495.459.848,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00 78.464.352.000,00 98.073.180.000,00
218.011.617.600,00 237.600.000.000,00
939.520.553.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
215.120.769.630,00 333.868.853.712,00
S Flujo neto de caja acumulado
- 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 215.120.769.630,00 548.989.623.342,00
T préstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00
111.559.944.000,00 122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
85Hipótesis A Sin el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS
TRIMESTRES 1
2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO
-
-
B Proyectos y permisos
720.000.000,00 1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario 37.248.336,00
1.098.371.664,00
1.238.280.048,00 988.443.648,00
335.689.272,00
449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
4.542.025.752,00
F Retención por garantía
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
G Intereses
152.097.372,00
4.485.017.628,00
5.056.310.196,00 4.036.144.896,00
1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas 237.600.000,00 293.040.000,00 362.340.000,00
454.509.000,00
592.762.500,00
1.145.776.500,00
4.986.828.000,00
8.072.856.000,00
I Promoción y publicidad
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
118.800.000,00
712.800.000,00
J Devolución del préstamo
(1.842.958.644,00)
10.153.738.632,00
18.721.271.286,00
28.591.074.156,00
44.691.661.782,00
25.848.388.788,00
126.163.176.000,00
K recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS
720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 48.489.024.000,00 29.856.936.000,00 41.009.760.000,00 44.893.452.000,00 50.676.930.000,00
1.626.271.470,00
30.835.216.788,00
361.705.274.106,00
INGRESOS
-
L préstamo bancario
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
M Reserva por venta
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
11.880.000.000,00
71.280.000.000,00
N Pago Trimestral 5.544.000.000,00 12.474.000.000,00 21.690.900.000,00
35.516.250.000,00
90.817.650.000,00
166.042.800.000,00
O Protolización
118.800.000.000,00
118.800.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor
720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
14.895.742.476,00
68.455.459.848,00
TOTAL INGRESOS
720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 48.489.024.000,00 29.856.936.000,00 41.009.760.000,00 44.893.452.000,00 50.676.930.000,00
115.313.967.600,00
118.800.000.000,00
563.357.753.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
113.687.696.130,00
87.964.783.212,00
S Flujo neto de caja acumulado
- 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 113.687.696.130,00 201.652.479.342,00
T préstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00
111.559.944.000,00 122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
1.500.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
86
Hipótesis A Sin el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS
TRIMESTRES 1
2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO
-
-
B Proyectos y permisos
720.000.000,00 1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario 37.248.336,00
1.098.371.664,00
1.238.280.048,00 988.443.648,00
335.689.272,00
449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
4.542.025.752,00
F Retención por garantía
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00 328.068.000,00
16.822.317.600,00
G Intereses
152.097.372,00
4.485.017.628,00
5.056.310.196,00 4.036.144.896,00
1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas
316.800.000,00 390.720.000,00
483.120.000,00
606.012.000,00
790.350.000,00
1.527.702.000,00
6.649.104.000,00
10.763.808.000,00
I Promoción y publicidad
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
158.400.000,00
950.400.000,00
J Devolución del préstamo
1.998.241.356,00
15.824.458.632,00 26.678.891.286,00
39.590.271.156,00 60.253.224.282,00
(18.181.910.712,00)
126.163.176.000,00
K recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS
720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 52.449.024.000,00 35.664.936.000,00
49.127.760.000,00
56.083.752.000,00 66.475.680.000,00
2.047.796.970,00
(11.532.806.712,00)
364.633.826.106,00
INGRESOS
-
L préstamo bancario
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00 3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
M Reserva por venta 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
15.840.000.000,00
95.040.000.000,00
N Pago Trimestral 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00
121.090.200.000,00
221.390.400.000,00
O Protolización
158.400.000.000,00
158.400.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor
720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
14.895.742.476,00
68.455.459.848,00
TOTAL INGRESOS
720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 52.449.024.000,00 35.664.936.000,00
49.127.760.000,00
56.083.752.000,00 66.475.680.000,00
149.546.517.600,00
158.400.000.000,00
682.065.353.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
147.498.720.630,00
169.932.806.712,00
S Flujo neto de caja acumulado
- 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 147.498.720.630,00 317.431.527.342,00
T préstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00
111.559.944.000,00 122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
2.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
87
Hipótesis A Sin el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS
TRIMESTRES 1
2 3
4
5
6
7
8
9
10
11 Totales
Egresos
A TERRENO
-
-
B Proyectos y permisos
720.000.000,00 1.080.000.000,00
1.800.000.000,00
C Construcción
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
D gerencia de construcción
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
E Comisión préstamo bancario 37.248.336,00
1.098.371.664,00
1.238.280.048,00 988.443.648,00
335.689.272,00
449.705.520,00
305.708.904,00
88.578.360,00
4.542.025.752,00
F Retención por garantía
137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00
1.665.576.000,00
1.132.255.200,00
328.068.000,00
16.822.317.600,00
G Intereses
152.097.372,00
4.485.017.628,00
5.056.310.196,00 4.036.144.896,00
1.370.731.194,00
1.836.297.540,00
1.248.311.358,00
361.694.970,00
18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas
475.200.000,00 586.080.000,00 724.680.000,00
909.018.000,00
1.185.525.000,00
2.291.553.000,00
9.973.656.000,00
16.145.712.000,00
I Promoción y publicidad 237.600.000,00 237.600.000,00 237.600.000,00
237.600.000,00
237.600.000,00
237.600.000,00
1.425.600.000,00
J Devolución del préstamo
9.680.641.356,00
27.165.898.632,00
42.594.131.286,00
61.588.665.156,00
91.376.349.282,00
(106.242.509.712,00)
126.163.176.000,00
K recuperación del promotor
-
TOTAL EGRESOS
720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00 78.464.352.000,00
98.073.180.000,00
2.890.847.970,00
(96.268.853.712,00)
370.490.930.106,00
INGRESOS
-
L préstamo bancario
1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00
16.655.760.000,00
11.322.552.000,00
3.280.680.000,00
168.223.176.000,00
M Reserva por venta 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
23.760.000.000,00
142.560.000.000,00
N Pago Trimestral
11.088.000.000,00 24.948.000.000,00 43.381.800.000,00
71.032.500.000,00
181.635.300.000,00
332.085.600.000,00
O Protolización
237.600.000.000,00
237.600.000.000,00
P Dev. Retención x Garantía
12.616.317.600,00
12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor
720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
14.895.742.476,00
68.455.459.848,00
TOTAL INGRESOS
720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00
60.757.966.476,00 60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00 78.464.352.000,00
98.073.180.000,00
218.011.617.600,00
237.600.000.000,00
919.480.553.448,00
R Flujo neto de caja
-
-
-
-
-
-
-
- 0,00
215.120.769.630,00
333.868.853.712,00
S Flujo neto de caja acumulado
- 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 215.120.769.630,00 548.989.623.342,00
T préstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00
111.559.944.000,00 122.882.496.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
126.163.176.000,00
3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
88 16.3 ANÁLISIS DE RESULTADOS
Hipótesis A
Con el costo del Terreno Beneficio del Proyecto %
Beneficio de la Inversión %
Monto Máximo Inversión en Bs.
Período de Retorno de la Inversión
Bs.1.500.000 54,24 256,83 78.516.724.848,00 2 año y 6 meses Bs. 2.000.000 84,72 404,29 78.516.724.848,00 2 año y 6 meses
Bs. 3.000.000 144.26 699.20 78.516.724.848,00 2 año y 6 meses
Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %
34.026.554,06
21% 1.070.832.915,11 31% 462.330.649.94 45%
Hipótesis A
Sin el costo del Terreno Beneficio del Proyecto %
Beneficio de la Inversión %
Monto Máximo Inversión en Bs.
Período de Retorno de la Inversión
Bs.1.500.000 57,33 344,84 58.476.724.848,00 2 año y 6 meses Bs. 2.000.000 89,50 542,83 58.476.724.848,00 2 año y 6 meses
Bs. 3.000.000 152,28 938,82 58.476.724.848,00 2 año y 6 meses
Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %
70.738.823,64 33% 280.182.504,38
46%
133.044.238.02 64%
89
Hipótesis B
Con el costo del Terreno Beneficio del Proyecto %
Beneficio de la Inversión %
Monto Máximo Inversión en Bs.
Período de Retorno de la Inversión
Bs.1.500.000 120,09 218,47 118.554.446.400,00 2 año y 6 meses Bs. 2.000.000 171,45 316,43 118.554.446.400,00 2 año y 6 meses Bs. 3.000.000 270,14 511,45 118.554.446.400,00 2 año y 6 meses
Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en % 1.048.045.598,34 18%
1.580.569.860,29 27% 990.813.544,40
40%
Hipótesis B Sin el costo del Terreno
Beneficio del Proyecto %
Beneficio de la Inversión %
Monto Máximo Inversión en Bs.
Período de Retorno de la Inversión
Bs.1.500.000 132,40 262,94 98.514.446.400,00 2 año y 6 meses Bs. 2.000.000 188,75 380,44 98.514.446.400,00 2 año y 6 meses Bs. 3.000.000 296,62 615,49 98.514.446.400,00 2 año y 6 meses
Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en % 328.748.453.28
26%
600.151.896.13 37% 492.425.221,31 53%
90
Hipótesis A Sin el costo del Terreno +
PRESTAMO ADELANTADO
Beneficio del Proyecto %
Beneficio de la Inversión %
Monto Máximo Inversión en Bs.
Período de Retorno de la Inversión
Bs.1.500.000 55,75 294,57 68.455.459.848,00 2 año y 6 meses Bs. 2.000.000 87,05 463,71 68.455.459.848,00 2 año y 6 meses Bs. 3.000.000 148,18 801,97 68.455.459.848,00 2 año y 6 meses
Hipótesis A Con el costo del Terreno
+ PRESTAMO ADELANTADO
Beneficio del Proyecto %
Beneficio de la Inversión %
Monto Máximo Inversión en Bs.
Periodo de Retorno de la Inversión
Bs.1.500.000 52,82 227,87 88.495.459.848,00 2 año y 6 meses 2 año y 6 meses Bs. 2.000.000 82,52 358,70 88.495.459.848,00 2 año y 6 meses Bs. 3.000.000 140,58 620,36 88.495.459.848,00
Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %1.351.478.862,14 18% 510.256.706,55 29% 129.027.525.21 43%
Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %724.821.066,36 28% 655.251.066,44 41% 211.044.585,46 59%
91
Gráficas de la Hipótesis A
GRAFICO DEL BENEFICIO DEL PROYECTO CON RESPECTO AL FLUJO DE CAJA DEL FINANCIAMIENTO DEL BANCO
-20,0040,0060,0080,00
100,00120,00140,00160,00
- 500.000,00 1.000.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00 2.500.000,00 3.000.000,00 3.500.000,00
MONTO EN BOLIVARES
CON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO
Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hipótesis A
Elaboración: Propia
GRAFICO DE TIR CON RESPECTO AL FLUJO DE CAJA DEL FINANCIAMIENTO DEL BANCO
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
- 500.000,00 1.000.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00 2.500.000,00 3.000.000,00 3.500.000,00
MONTO EN BOLIVARESCON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO
Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hipótesis A
Elaboración: Propia
92
Gráficas de la Hipótesis B
GRAFICA DEL BENEFICIO DEL PROYECTO CON RESPECTO DEL FLUJO DE CAJA DEL FINANCIAMIENTO PROPIO
-
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
350,00
- 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000
MONTO EN BOLIVARES
CON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO
Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hipótesis B
Elaboración: Propia
GRAFICA DE TIR CON RESPECTO AL FLUJO DE CAJA DEL FINANCIAMIENTO PROPIO
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
- 500.000,00 1.000.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00 2.500.000,00 3.000.000,00 3.500.000,00
MONTO EN BOLIVARESCON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO
Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hipótesis B
Elaboración: Propia
93
Gráficas de la Hipótesis A + PRESTAMO ADELANTADO
GRAFICA DEL BENEFICIO DEL PROYECTO CON RESPECTO AL FLUJO DE CAJA DEL FINANCIAMIENTO DEL BANCO CON EL PRESTAMO ADELANTADO
-
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
160,00
- 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000
MONTO EN BOLIVARES
CON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hipótesis A + PRESTAMO ADELANTADO
Elaboración: Propia
GRAFICA DE TIR CON RESPECTO AL FLUJO DE CAJA DEL FINANCIAMIENTO DEL BANCO CON EL PRESTAMO ADELANTADO
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
- 500.000,00 1.000.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00 2.500.000,00 3.000.000,00 3.500.000,00
MONTO EN BOLIVARES
CON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO
Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hipótesis A + PRESTAMO ADELANTADO
Elaboración: Propia
94
17. Conclusiones RESPECTO AL TERRENO
El Terreno objeto de este estudio se encuentra ubicado en la Zona
Rental de la Universidad Metropolitana. Esté según su ubicación, el área de
construcción y los diferentes puntos de accesos que tiene, proporciona una
gran oportunidad para invertir allí en la construcción de un Centro Comercial.
RESPECTO AL PROYECTO Con el objeto de darle el mejor y más alto uso al inmueble y
considerando los resultados arrojados por el Bench Marking al hacer las
comparaciones de los diferentes CC de un solo módulo, se sentaron algunas
bases para la concepción de algunos elementos que se deben considerar
para un nuevo proyecto de inversión de un Centro Comercial diferente al
ofrecido por el llamado “Plan Maestro” de Fundamet, que resulte más
rentable, con un mayor número de locales comerciales y que esté en perfecta
armonía con el comportamiento del entorno económico.
RESPECTO AL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD De la comparación de las diferentes modalidades de venta por m2 de
local comercial en los diferentes flujos de caja, se puede concluir que la más
conveniente es la hipótesis B con modalidad de venta que se encuentra entre
Bs. /m2 2.000.000 y Bs. /m2 3.000.000., ya que los montos de ventas que
fluctúan entre estos valores proporcionan un beneficio del proyecto
razonable, una mayor rentabilidad y poco riesgo para recuperar la inversión.
También se pudo constatar que el período de retorno de la inversión se
recuperaría en un período de 2 años y seis meses.
Estos esquemas que fueron planteados en los diferentes flujos de caja
sirvieron para ver el riesgo de la inversión desde diferentes perspectivas, por
lo que lo más conveniente para este proyecto fue lo antes mencionado.
95
18. Recomendaciones
Considerando que la zona en estudio es de gran rentabilidad para los
inversionistas, que los beneficios hacia la población venezolana van a ser de
gran envergadura y tomando en cuenta que la inversión es factible
económicamente, se recomienda la ejecución del proyecto de construcción
en breve tiempo.
Se recomienda que el proyecto no sea financiado por ningún banco,
sino que la inversión provenga únicamente de la Universidad Metropolitana,
ya que quedó demostrado en la hipótesis B que el beneficio del proyecto es
más rentable. En lo que respecta a la comercialización, se recomienda una campaña
agresiva para tratar en lo posible de cumplir con el cronograma planteado de
ingresos por ventas. Adscribir un equipo de mercadeo eficiente y proponer
como criterio estratégico de motor del negocio, la comercialización.
Dado que el tiempo es un factor importante para garantizar la
viabilidad del proyecto, se recomienda ejecutar la obra en el tiempo
estipulado.
96
19. Bibliografía
Asociación de Centros Comerciales. “Memorias Descriptivas de
Centros Comerciales”
Nassir Sapag Chain, Reinaldo Sapag Caín
Preparación y Evaluación de proyectos. Cuarta Edición.
Mcgraw-Hill.
Gabriel Baca Urbina
Evaluación de Proyectos. Tercera Edición.
Mcgraw – Hill
Revista Inmuebles. Nº 40 Edición Aniversario. Abril – Mayo 1999
Grupo Editor Inmobiliario
Revista Inmuebles. Nº 50 Edición Aniversario. Abril – Mayo 2000
Grupo Editor Inmobiliario
Revista TOP Shopping Centerx. La Industria de los Centros
Comerciales en Venezuela. Nº 13 Segundo Aniversario.
Editorial Cámara Venezolana de Centros Comerciales, Comerciantes y
Afines.
Revista TOP Shopping Centerx. La Industria de los Centros
Comerciales en Venezuela. Directorio del 2004. Edición Especial.
Cuarto Aniversario.
Editorial Cámara Venezolana de Centros Comerciales, Comerciantes y
Afines.
97
Universidad Metropolitana. Dirección de extensión Universitaria.
Especialización en Gerencia de la Construcción.
CENDECO
Revista de la Fundación de la Universidad Metropolitana. Memoria
Fundamet 30 años.
Páginas de Internet consultadas: www.Sambilmall.com
www.CentroSanIgnacio.com
www.modulocinco.com
www.cvc.com.ve
www.igvsb.gov.ve
98
20. Anexos
99
