ESCUELA DE CAPACITACIN Y FORMACIN PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL Y CATASTRAL ESCAT-

CURSO PROFESIONAL AGRIMENSOR

MDULO V INVESTIGACIN

LICDA. PATRICIA DAZ-DURN

ESTUDIO REGISTRAL DE PREDIO INDUSTRAL EN ZONA 12, CIUDAD DE GUATEMALA

GRUPO # 1

Ing. Civil Emanuel DeLen Arcia

Ing. Civil Dora Ileana Prez Rousselin

Ing. Civil Edgar Adolfo Porras y Porras

Ing. Civil Edin Manuel Ramrez Cabrera

Arq. Claudia Lisbeth Ramrez Fuentes

Ing. Agr. Olivio Rucal Cubur

Ciudad de Guatemala, 17 de abril de 2013

INDICE GENERAL

INTRODUCCIN 2 CAPTULO I GENERALIDADES 3 1.1 ANTECEDENTES 4 1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 4-5 1.3 OBJETIVOS 5-6 1.4 JUSTIFICACIN 7 1.5 DELIMITACIN DEL TEMA 6-8 1.6 LIMITACIONES 8 1.7 HIPTESIS 8 1.8 METODOLOGA DE INVESTIGACIN 8-9 1.9 RECURSOS NECESARIOS 9-10 CAPTULO II MARCO TERICO 11 2.1 BASE TERICA 12-30 2.1.1 Agrimensura y Catastro 12-14 2.2.2 Registro General de la Propiedad y Funciones 14 2.2.3 Definiciones Referidas a la Actividad Registral 15-18 2.2 BASE LEGAL 18-30 CAPTULO III MARCO REFERENCIAL 32 3.1 Ubicacin Geogrfica (Macro). 32-33 3.2 Delimitacin Espacial del Departamento de Guatemala. 33-36 3.3 Delimitacin Espacial del Municipio de Guatemala. 36-38 3.4 Delimitacin Espacial de la ciudad de Guatemala y Zonas 38-41 3.5 Delimitacin Espacial de la Zona 12 y Predio en estudio. 41-46 3.5.1 Descripcin Zona 12 41-44 3.5.2 Delimitacin Espacial de Predio en Estudio 44-46

CAPTULO IV DESARROLLO DEL PROYECTO 47- 4.1 Investigacin Registral de Fincas Matricez 4.2 Investigacin Registral de Fincas Asociadas al Predio 4.3 Anlisis Regitral de las Fincas Asociadas al Predio

INTRODUCCIN

Derivado de los Acuerdos de Paz firmados en el ao 1996, como parte del tema concerniente a la Situacin Agraria y Desarrollo Rural, se estableci la emisin de leyes y especficamente la creacin de instituciones que velen por la seguridad jurdica en la tenencia de la tierra, es por tal motivo que se crea el Registro de Informacin Catastral segn el Decreto No 41-2005 del Congreso de la Repblica, como el nico ente Rector en Materia Catastral que se encargar de establecer, mantener y actualizar el Catastro Nacional de Guatemala, para crear un registro pblico orientado al a certeza jurdica de la propiedad, tenencia y uso de la tierra.

Cualquier inversin con respecto a un bien inmueble es fundamental tener la certeza jurdica de la propiedad del mismo para asegurar a futuro la estabilidad de mismo. En el territorio Nacional, gran parte de los inmuebles no poseen un respaldo legal ni estn debidamente inscritos en el Registro General de la Propiedad; en muchos casos nicamente existe el respeto por el derecho a la posesin que ha adquirido una persona a travs de los aos.

Conforme a la Ley del RIC, se establece que cualquier operacin, conforme a desmembraciones, unificaciones, compra-ventas o cualquier actividad con respecto a un predio en una zona donde el RIC ha declarado zona en proceso catastral, es imprescindible seguir el procedimiento establecido en la citada Ley complementado con los lineamientos del Reglamento del RIC y el Manual de Normas y Procedimientos Catastrales; lo anterior para cumplir con la importante misin de dar certeza jurdica a una propiedad de la tierra.

En el marco anterior, se presenta un estudio de un predio de uso industrial ubicado en la jurisdiccin de la ciudad de Guatemala, a travs de la cual se pretende orientar a profesionales de carreras afines a la agrimensura, que en algn momento tengan la labor de realizar un proceso catastral a un predio en lo que respecta a la investigacin registral, con el objetivo de que sea aprobado por el RIC, y que finalmente resulte incluido a la base de datos oficial del Catastro Nacional.

CAPTULO I GENERALIDADES

1.1 ANTECEDENTES

En la Repblica de Guatemala, la tenencia de la tierra en la mayora de los predios es en calidad de posesin y un mnimo porcentaje, poseen un propietario registrado debidamente y sin ninguna irregularidad en el Registro General de la Propiedad; lo anterior resulta de procesos de reforma agraria, asignacin de tierras comunales, expropiacin agraria, entre otros. Estas irregularidades evidencian la necesidad del surgimiento de un catastro moderno que sirva de base para la resolucin de conflictos y la regularizacin de la tenencia de la tierra.

Resultado de los Acuerdos de Paz, se crea el Registro de Informacin Catastral, RIC, el cual a travs de la aplicacin de su ley, pretende realizar un ordenamiento al catastro nacional, regularizando los predios en calidad de posesin o tenencia as como corregir irregularidades en los predios ya registrados; esto a travs de una normativa oficial que rige todos los procesos de establecimiento catastral que se realicen por el RIC o por cualquier profesional agrimensor que realice la actividad de un levantamiento catastral.

Derivado de la creacin de la Ley del Registro de Informacin Catastral, es necesario orientar a profesionales y tcnicos agrimensores en el procedimiento para realizar un estudio registral, que es parte de los procedimientos catastrales previos al levantamiento de informacin catastral, que actualmente solicita el RIC para cualquier operacin de un predio, enmarcado en el Decreto 41-2005; en este caso se ha escogido un predio urbano de propiedad privada y uso industrial, para desarrollar en l un proceso de investigacin como un modelo de anlisis registral, as como los procedimientos administrativos al respecto.

1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Ante la necesidad de dar certeza jurdica a la propiedad, tenencia y uso de la tierra, enmarcada en la Ley del Registro de Informacin Catastral, quien demanda el cumplimiento de la ley y su Reglamento para cualquier actividad de levantamiento catastral de un predio ubicado en los Departamentos y Municipios de la Repblica de Guatemala, exclusivamente donde se ha declarado Zona en Proceso Catastral; surge la idea de realizar una gua que oriente y contribuya a profesionales y tcnicos que se desarrollan en el rea de la agrimensura, a desarrollar un anlisis registral que ser la base para realizar posteriormente el levantamiento catastral del predio en estudio.

Actualmente el RIC basado en el Decreto 41-2005 establece ciertos

requerimientos para un ordenamiento al Catastro Nacional, con un enfoque integral que involucra la regularizacin de la tierra en lo que respecta a la certeza jurdica en la propiedad, tenencia y uso de la tierra; lo cual no se consider en el

Decreto Gubernativo 17-86 Ley Reglamentaria para Trabajos de Agrimensura, normativa anterior a la Ley del RIC.

El desconocimiento de la actual Normativa del RIC y sus requerimientos, puede generar que un profesional o tcnico agrimensor no aplique el procedimiento analtico adecuado para el desarrollo y operacin de diversas actividades propias de la agrimensura, las cuales deben ser avaladas por el RIC para su trmite y operacin correspondiente en el Registro General de la Propiedad.

Por lo tanto, con el propsito de contribuir a orientar a la labor del agrimensor, se ha expuesto un ejemplo de un proceso de anlisis registral de un predio urbano de uso industrial, en la jurisdiccin de la ciudad de Guatemala y que se ubica en una zona no declarada en proceso catastral, realizando los anlisis y procedimientos respectivos establecidos por el RIC.

1.3 OBJETIVOS GENERAL

Realizar un anlisis registral de un predio de uso industrial ubicado en la zona 12, Ciudad de Guatemala, en una zona no declarada en proceso catastral, de acuerdo a lo establecido por el RIC

ESPECFICOS

Elaborar una referencia tcnico-administrativo para profesionales y tcnicos agrimensores en el proceso de anlisis registral, a travs del estudio de un caso.

Analizar los derechos reales de las fincas asociadas al predio en estudio.

Establecer si el tracto sucesivo de las fincas se ha interrumpido.

Establecer si existe sobre posicin de fincas.

Evidenciar concordancias o irregularidades entre las inscripciones de dominio del objeto en estudio.

Realizar el mosaico grfico de fincas inscritas.

Realizar un diagnstico de propiedad.

Cuantificar el costo en cada una de las actividades del proceso catastral registral como una referencia.

1.4 JUSTIFICACIN

A partir de la aprobacin del Decreto 41-2005 del Congreso de la Repblica de Guatemala, Ley del Registro de Informacin Catastral con vigencia desde el del 20 de agosto del ao 2005, surge un nuevo procedimiento para el levantamiento catastral que influye en todas las actividades desarrolladas por los profesionales y tcnicos agrimensores.

Dentro de las actividades que debe realizar el agrimensor moderno que se rige por los parmetros y lineamientos establecidos en la Ley del RIC y su Reglamento, se encuentra la etapa del anlisis registral, que conlleva al cumplimiento de una serie de requerimientos administrativos y la utilizacin de formularios especficos para la recopilacin de la informacin en el Registro General de la Propiedad y otras instancias; as como la presentacin de los resultados ante el RIC.

Por lo tanto, ante la necesidad de orientar a profesionales o tcnicos agrimensores en el correcto procedimiento para la realizacin de un anlisis registral de un predio segn los requerimientos de la Normativa vigente (Ley del RIC), surge la realizacin de presente estudio que tiene como objetivo servir de una referencia bsica para trabajos de agrimensura en zonas no declaradas en proceso catastral, que conlleva actividades de tipo tcnico, analtico y administrativo, ejemplificadas en el anlisis catastral y registral de un predio urbana de uso industrial, ubicado en la ciudad de Guatemala.

1.5 DELIMITACIN DEL TEMA

Geogrfico

El predio en estudio se encuentra ubicado en la Calzada Atanasio Tzul y 47 calle S/N, zona 12, denominacin Finca la Eureka, dentro de la jurisdiccin de la ciudad de Guatemala, departamento de Guatemala y capital de la Repblica de Guatemala.

Objeto y Sujeto de Estudio

El predio en estudio es de tipo urbano y con uso de suelo industrial; el predio tiene asociadas 7 fincas en su jurisdiccin debidamente registradas en el Registro

General de la Propiedad siendo estas: fca. 25 folio 25 y fca. 26 folio 26 ambas del libro 1861 de Guatemala; fca. 77 folio 77 libro 2031 de Guatemala; fca. 1687 folio 181 y fca. 1688 folio 182 ambas del libro 1320 de Guatemala; fca. 88311 folio 210 y fca. 88312 folio 211 ambas del libro 1212 de Guatemala. Todas las fincas estn ubicadas en la jurisdiccin del municipio de Guatemala, adems 2 fincas poseen su primera inscripcin de dominio en el ao de 1977, 2 en el ao de 1978 y 2 en el ao de 1985, todas a nombre de Otto Edgar Cremer Zirin. La ltima finca posee su primera inscripcin de dominio en el ao de 1987 a nombre de Jess Ibarra Gutirrez.

Las fincas son resultado de la desmembracin de 2 fincas matrices la No. 12683, Folio 101 del Libro 478 de Guatemala y la Finca 96768 Folio 197 del Libro 1305 de Guatemala.

Los propietarios actuales de dichas fincas son empresas comerciales particulares.

Tiempo

El estudio de investigacin se realizar en 3 fases (Recopilacin de informacin institucional, anlisis registral y elaboracin de diagnstico de propiedad) de acuerdo al cronograma de actividades que abarca un perodo mximo de 3 meses para la culminacin del mismo y presentacin de resultados.

Contenido

La primera fase es la recopilacin de toda la informacin al respecto del objeto de estudio, con el objetivo de tener los insumos necesarios para iniciar con el anlisis registral; la informacin de inters ser la es con respecto a los derechos reales de la finca en mencin; se determinar el rea registral actual, anlisis del tracto sucesivo, anlisis de servidumbres inscritas, anlisis de derechos reales, desmembraciones y evidenciando irregularidades que se puedan presentar. Adems se recopilar informacin de tipo grfico-descriptivo que contribuya a ubicar la finca en campo.

La segunda fase es el anlisis registral, donde a travs del llenado de la ficha de investigacin de derechos reales, se sintetizar toda la informacin recopilada, luego se proceder a su revisin y anlisis respectivo apoyndonos de los insumos grficos-descriptivos. Posteriormente se realizarn las comparaciones correspondientes con lo registrado e informacin grfica de los predios al respecto, en busca de evidenciar concordancias, diferencias o irregularidades con respecto al rea, linderos, polgono, propietario, ubicacin y colindancias. Como resultado del anlisis se confeccionar el mosaico grfico de fincas.

La tercera fase es la realizacin del diagnstico de propiedad, que contiene los

resultados encontrados en el anlisis registral, que evidencia irregularidades, concordancias y aspectos relevantes que servirn de insumo base para la fase de levantamiento de informacin catastral.

Cada una de las fases dependern de la aplicacin de la Ley del Registro de Informacin Catastral y su Reglamento y el Manual de Normas Tcnicas y Procedimientos Catastrales del RIC, bajo los criterios tcnicos y analticos establecidos por 6 profesionales de carreras afines a la agrimensura que intervienen en la realizacin del presente trabajo de investigacin.

1.6 LIMITACIONES

En la fase de anlisis registral, se solicitar una certificacin completa de la finca pudindose presentar atrasos en la entrega de la misma, por cuestiones administrativas de carcter urgente en el Registro General de la Propiedad.

1.7 HIPTESIS Hiptesis nula:

Mediante el proceso de anlisis registral no habrn diferencias significativas principalmente entre el rea inscrita inicialmente de las fincas del predio en estudio con lo que actualmente est inscrito en el Registro General de la Propiedad, resultado de desmembraciones y de un adecuado tracto sucesivo registral. Hiptesis alternativa:

Mediante el proceso de anlisis registral se presentar un tracto sucesivo registral interrumpido de las fincas del predio en estudio evidenciando algunas diferencias significativas con lo que est inscrito actualmente en el Registro General de la Propiedad.

1.8 METODOLOGA DE INVESTIGACIN

La presente investigacin es de tipo descriptiva y cuantitativa; para describir adecuadamente el proceso metodolgico se ha divido las actividades en dos grupos siendo estos Trabajo de Campo y Gabinete.

Trabajo de Campo

Se iniciar recopilando y solicitando la informacin necesaria para la investigacin registral de derechos reales, la cual se realizar como primera instancia en el Registro General de la Propiedad evaluando la necesidad de realizar adicionalmente una investigacin en otras instancias que tienen que ver con la administracin de la tierra.

Seguidamente se adquirirn mapas y ortofotos digitales en el Instituto Geogrfico Nacional, y si fuera necesario en otras instancias como la Municipalidad de Guatemala, en la Direccin de Catastro y Avaluos de Bienes Inmuebles.

Trabajo de Gabinete

Con toda la informacin recabada en las diferentes instituciones, se proceder a realizar el llenado de las fichas de investigacin de derechos reales, para sintetizar la informacin de cada finca asociada al predio en estudio. Se consignar la informacin al respecto de los derechos reales, inscripciones de dominio, servidumbres, tracto sucesivo registral, sobreposicin de fincas, etc., con el propsito de identificar irregularidades que pueda presentar la finca en estudio.

Si no existiera un plano registral se proceder a realizarlo con la informacin del derrotero si existiere, con algn otro recurso descriptivo disponible, o trazando sobre la ortofoto el polgono para referencia y anlisis posterior.

Posteriormente se realizar el anlisis registral respectivo redactando las conclusiones y resultados a travs del diagnstico de propiedad.

El trabajo de Campo y Gabinete se referenciar a la Ley del Registro de Informacin Catastral y su Reglamento, Manual de Normas Tcnicas y Procedimientos Catastrales del RIC y el Cdigo Civil de la Repblica de Guatemala. Por cada captulo de la presente investigacin se realizar una conclusin y una recomendacin al respecto para enriquecer la relevancia de este estudio.

1.9 RECURSOS NECESARIOS

Recurso Humano: En todas las fases del desarrollo del presente proyecto se contar con un equipo de 6 profesionales en carreras afines a la agrimensura,

los cuales conforman el recurso humano para la realizacin de diversas actividades inherentes a este estudio, distribuyndose las tareas de acuerdo a la fase a desarrollar.

Por ltimo, el recurso humano de tipo administrativo-operativo que proveer y dar trmite a la informacin solicitada, que labora en las diversas entidades que sern las fuentes de informacin registral y grfica.

Instrumentos de recoleccin

o Formularios para solicitud de informacin en RGP y en otras entidades. o Ficha de Investigacin de Derechos Reales o Ortofotos o Fotografas areas o Planos impresos o Cuaderno o Hojas para impresin

Instrumentos tcnicos y equipo

o Computadora porttil o Impresora o Escner o Telfono celular o Cmara fotogrfica digital o Lapiceros, marcadores y portaminas o Vehculo y gasolina

Recurso Econmico: se deber cubrir con los costos asignados para la adquisicin de cada uno de los documentos impresos y digitales recopilados en el Registro General de la Propiedad, IGN u otra institucin necesaria; que depender de los aranceles establecidos por cada institucin, lo cual est contemplado en el presupuesto para el presente proyecto.

CAPTULO II MARCO TERICO

2.1 BASE TERICA

2.1.1 AGRIMENSURA Y CATASTRO

La agrimensura fue considerada antiguamente la rama de la topografa destinada a la delimitacin de superficies, la medicin de reas y la rectificacin de lmites. En la actualidad la comunidad cientfica internacional reconoce que es una disciplina autnoma, con estatuto propio y lenguaje especfico que estudia los objetos territoriales a toda escala, focalizndose en la fijacin de toda clase de lmites. De este modo produce documentos cartogrficos e infraestructura virtual para establecer planos, cartas y mapas, dando publicidad a los lmites de la propiedad o gubernamentales. Con el fin de cumplir su objetivo, la agrimensura se nutre de la topografa, geometra, ingeniera, trigonometra, matemticas, fsica, derecho, geomorfologa, edafologa, arquitectura, historia, computacin, teledeteccin.1

La agrimensura ha sido un elemento esencial en el desarrollo del entorno humano, desde el comienzo de la historia registrada (hacia el 3000 a. C.); es un requisito en la planificacin y ejecucin de casi toda forma de la construccin. 2

El primer manual de agrimensura legado por el Cnsul Sexto Julio Frontino, ingeniero y militar romano, quien presenta los mtodos relativos al trabajo del agrimensor, en el parcelamiento y reparto de tierras, as como en la resolucin de conflictos y lmites. A l se debe la premisa bsica de que las reas deben computarse por la proyeccin ortogonal sobre un plano horizontal y no por las medidas realizadas sobre el terreno inclinado.2

A lo largo de la evolucin de esta disciplina los agrimensores se han servido de diversos instrumentos especficos de su actividad. Entre ellos se destac durante siglos la escuadra de agrimensor, que permita establecer las dimensiones de diferentes ngulos en varias direcciones, en la actualidad se cuenta con mtodos ms modernos con lo ltimo de la tecnologa aplicable a la agrimensura que permiten cada vez mejorar la exactitud de las mediciones.2 Las aplicaciones ms conocidas de la agrimensura en la actualidad son en el catastro, transporte, edificacin y construccin, comunicaciones, cartografa, y la definicin de los lmites legales de la propiedad de terrenos.2

El catastro (del griego , "registro") inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rsticos, urbanos y de caractersticas especiales.2

1 https://es.wikipedia.org/wiki/Agrimensura 2 Direccin de Catastro y Administracin del IUSI, Municipalidad de Guatemala, Curso de Catastro.

Se define tambin como un sistema de informacin territorial, actualizado,

que registra la propiedad territorial (por ejemplo, derechos, restricciones y responsabilidades). En general incluye una descripcin geomtrica de los predios vinculada a la naturaleza de los derechos reales, propiedad o control de dicha propiedad territorial y a menudo tambin registra el valor de la predio y sus mejoras. Puede establecerse con fines fiscales (valuacin y poltica fiscal), fines jurdicos (traslaciones de dominio), para colaborar con el manejo de la tierra y con el control del uso de la tierra (planificacin y administracin), permitiendo el desarrollo sustentable y la mejora del medio ambiente 3

El catastro, de acuerdo a la Ley del Registro de Informacin Catastral (Decreto 41-2005 del Congreso de la Repblica de Guatemala) Artculo 23, inciso c, se define como: El inventario tcnico para la obtencin y mantenimiento de la informacin territorial y legal, representada en forma grfica y descriptiva, de todos los predios del territorio nacional. Dicha informacin, que es susceptible de ser complementada con otra de diversa ndole, conformar el Centro Nacional de Informacin Registro-Catastral, disponible para usos multifinalitarios.4

A lo largo de toda la historia, el hombre se ha visto en la necesidad de asegurar la tenencia de su patrimonio, y que dicho derecho patrimonial sea reconocido pblicamente. Paralelo a esto, surge la necesidad del Estado de conocer qu patrimonio es susceptible de generar tributo. Estas consideraciones llevaron a plantear un control de tenencia de la tierra, que garantizara la propiedad de la misma. 5

Surgen as, los primeros catastros de la historia como el de los agrimensores egipcios, quienes a travs de cuerdas de longitudes conocidas replanteaban las propiedades inundadas por el ro Nilo, luego de que las aguas se retiraran, adems de generar una anotacin, respecto al rea productiva de cada parcela para su posterior gravamen. 5

En otros pases, se pueden encontrar muy antiguos relevamientos y registros de tierras. Muchos de ellos son listas de impuestos sin mapas especficos. En Italia, los primeros catastros fueron los estimi o allibramenti, desarrollados durante el siglo XIII en algunas ciudades del norte de la pennsula (Florencia, Siena, Pavia). 5

El real desarrollo se da a partir de la creacin del Catastro en Francia por Napolen Bonaparte, por Ley del 15 de diciembre de 1807. Y se impusieron sus principios por todo el mundo latino, bsicamente por el hecho de que habiendo

3 Federacin Internacional de Agrimensores, 1995

4 Decreto 41-2005, Ley del Registro de Informacin Catastral, Congreso de la Repblica de

Guatemala 5 Direccin de Catastro y Administracin del IUSI, Municipalidad de Guatemala, Curso de Catastro.

sido Espaa dominada por Francia, los principios del Catastro Francs o Napolenico pasaron al Catastro Espaol. 7 En 1749 se inici el que posiblemente es el ms importante ejemplo de la poca preestadstica en todo el mundo: el Catastro de Ensenada, que inclua censo de poblacin y muchos otros datos.6

2.1.2 REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD Y FUNCIONES

El Registro de la Propiedad es una institucin pblica que tiene por objeto la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables, con excepcin de las garantas mobiliarias que se constituyan de conformidad con la Ley de Garantas Mobiliarias.7

El inicio del funcionamiento del Registro General de la Propiedad en Guatemala data de la poca del General Justo Rufino Barrios, en el ao 1877. A travs de los aos y atendiendo las necesidades de cada poca, se fueron creando registros en otros departamentos y a su vez eliminando registros de otros, hasta llegar hoy en da, mas de 130 aos despus de su creacin, a tener dos registros, el Registro General de la Zona Central, con carcter de Registro General, con sede en la ciudad de Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en Quetzaltenango.8

Tras una serie de modificaciones estructurales y la implementacin de tecnologa informtica de punta, el Registro General de la Propiedad ofrece hoy en da ser ms giles, rpidos y certeros en el cumplimiento de sus funciones y siempre observando garantizar a los usuarios la seguridad jurdica registral. 10

El proceso de modernizacin del Registro de la Propiedad dio inicio en el ao 1996 con la implementacin de un sistema de operacin electrnico y la digitalizacin de los libros fsicos, pero es a partir de 2004 que arranca una evidente modernizacin y remodelacin de sus instalaciones fsicas y equipo a utilizar, revisando integralmente todos sus procesos, lo que permite una atencin y servicio gil, en beneficio de los usuarios y de la sociedad guatemalteca en su conjunto.8

6 https://es.wikipedia.org/wiki/Agrimensura

7 Art. 1124, Libro Cuatro del Cdigo Civil, Decreto Ley 106

8 http://www.rgp.org.gt/

2.1.3 DEFINICIONES REFERIDAS A LA ACTIVIDAD REGISTRAL

Anlisis Registral: es una actividad que consiste bsicamente en hacer una revisin objetiva de la informacin recopilada de cada una de las fincas inscritas en la zona objeto de investigacin, para llegar a un estado de certeza sobre los derechos de propiedad y otros derechos reales inscritos sobre la misma.9

rea: Extensin en proyeccin plana de un predio, expresada de conformidad con el sistema mtrico decimal. 12

rea Registral: Extensin en proyeccin plana expresada de conformidad con el sistema mtrico decimal, que se asocia a una finca que est registrada en el Registro de la Propiedad.

Catastro Focalizado: Levantamiento de informacin predial y registral que se realiza en zonas que no han sido declaradas catastradas o que no estn en proceso catastral, y en el cual se tiene por ncleo de la investigacin al predio o predios que se presumen se identifican con el mbito especial de la finca o fincas que se pretende ubicar, y por contexto a los predios colindantes y su correspondiente informacin registral, con el objeto de de establecer mediante el anlisis catastral y jurdico la relacin entre ellos, y de ese modo alcanzar la certeza de la ubicacin espacial de las fincas y el grado de correspondencia con el predio o predios. 12

Colindancia: Lmite entre terrenos, referido especficamente a dos lugares, terrenos o construcciones que lindan entre s o estn contiguos.10

Copropiedad: cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas11

Datos territoriales de una finca: se refiere a su orientacin cardinal, sus esquineros o vrtices determinados en un sistema de coordenadas, su forma geomtrica, la longitud de sus linderos y la extensin superficial.12

Derecho Real: Facultad que tiene una persona para beneficiarse directamente de una cosa o de las cualidades que le son inherentes, facultad que es oponible frente a todo el mundo.

9 Manual de Normas Tcnicas y Procedimientos Catastrales del RIC, 2008.

10 www.msps.hn/permifacil/index.php

11 Art. 485, Ttulo II, Captulo III, Cdigo Civil, Decreto Ley Nmero 106, 1964

12 Decreto 41-2005, Ley del Registro de Informacin Catastral, Congreso de la Repblica de

Guatemala

Derrotero: Es la descripcin alfanumrica de las distancias de los linderos de los predios y los ngulos de orientacin de los mismos. 13

Diagnstico de Propiedad: Es una actividad de investigacin que permite conocer por medio de la informacin del Registro de la Propiedad la situacin del derecho de propiedad sobre la tierra en un municipio , departamento o regin del territorio nacional. 13

Desmembracin: Es la operacin que se realiza en el Registro de la Propiedad a travs de la cual una finca inscrita separa y cede una fraccin de su rea original a otro propietario con el objetivo de formar una finca nueva o unirla a otra ya registrada.

Establecimiento del Catastro: Conjunto de actividades de tipo tcnico-jurdico y administrativo, organizadas para la obtencin de la informacin fsica y descriptiva de todos los predios del territorio nacional y su relacin con los titulares catastrales y registrales.13

Ficha de Investigacin Registral: formulario donde se recaba la informacin relativa a los derechos reales de una finca recabada en el Registro de la Propiedad o en otras instancias si fuera necesario con el objetivo de realizar el Anlisis Registral.

Finca: Es la denominacin que el Registro de la Propiedad le da a un inmueble para su identificacin.13

Finca Matriz: de la que se desliga u origina una finca nueva. Finca original que da origen a otras, ya sea por desmembracin o unificacin.

Fotografa Area: obtencin de imgenes de la superficie terrestre mediante el empleo de mquinas fotogrficas instaladas a bordo de diversos medios areos (aviones, avionetas, helicpteros).

Investigacin de Derechos Reales: Recopilacin de informacin resumida sobre el objeto y el sujeto en relacin al derecho de propiedad y otros derechos reales de cada finca inscrita en zonas seleccionadas, para los diferentes usos que de ella se hacen en el establecimiento catastral y en general para los fines del RIC, especialmente para el anlisis catastral y jurdico, como fundamento de las declaraciones de predio catastrado regular o irregular y las de irregularidades especiales.14

13

Decreto 41-2005, Ley del Registro de Informacin Catastral, Congreso de la Repblica de Guatemala 14

Manual de Normas Tcnicas y Procedimientos Catastrales del RIC, 2008

Investigacin Registral: es una actividad que consiste bsicamente en hacer una revisin objetiva de la informacin recopilada de cada una de las fincas inscritas en la zona objeto de investigacin, para llegar a un estado de certeza sobre los derechos de propiedad y otros derechos reales inscritos sobre la misma.15

Lindero: lnea que separa las propiedades o heredades unas de otras sobre un terreno, es tambin denominado el lmite hasta donde el cual superficialmente se extiende un predio.

Mojn: Representacin fsica de un vrtice.16

Mosaico Grfico de Fincas: Es la sucesin de fincas y polgonos adyacentes referidas a una ubicacin geogrfica que reflejan el rgimen de tenencia de la tierra de una determinada rea. 15

Plano Topogrfico: representacin grfica de una zona determinada del relieve de la superficie terrestre a una escala determinada 17

Poseedor: Quien sin ser el propietario ejerce sobre un predio todas o algunas de las facultades inherentes al dominio. No es poseedor el que posee en nombre o representacin del propietario o quien disfruta del predio por actos puramente facultativos o de simple tolerancia permitida por el propietario.18

Propiedad: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los lmites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes.18

Propietario: Es la persona que ejerce alguna o todas las facultades inherentes al dominio y tiene el derecho de disponer de un predio inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad.16

Ortofoto: representacin fotogrfica producto de la aplicacin de procesos de rectificacin diferencial al fotograma original en la que todos los elementos que la definen est representada a una misma escala; en ella se han suprimido las deformaciones debidas a la inclinacin del eje ptico y las

15

Manual de Normas Tcnicas y Procedimientos Catastrales del RIC, 2008. 16

Decreto 41-2005, Ley del Registro de Informacin Catastral, Congreso de la Repblica de Guatemala 17

https://es.wikipedia.org/wiki/Plano_topogrfico 18

Art. 464, Ttulo II, Captulo I, Cdigo Civil, Decreto Ley Nmero 106, 1964.

producidas por las diferentes escalas que tendra como consecuencia el relieve. 19

Tenedor: Es la persona que por cualquier circunstancia tiene en su poder un predio, inscrito o no en el Registro de la Propiedad, sin ser el propietario o poseedor legtimo del mismo, y su condicin no genera ningn derecho con relacin a la Ley del RIC.20

Terreno Baldo: Es aquel predio que no es de propiedad privada ni est posedo o tenido por persona alguna al momento de realizar el levantamiento de informacin catastral.20

Titular Registral: es la persona natural o jurdica que est inscrito en el Registro de la Propiedad como propietario de una finca.

Tracto Sucesivo Registral: Es el encadenamiento perfecto entre las inscripciones registrales del dominio, en virtud del cual se tiene pleno y exacto conocimiento de la sucesin de propietarios, desde el nacimiento de la finca hasta el momento de su estudio.20

Tracto Sucesivo Interrumpido: se da cuando en el proceso catastral pone en evidencia una discordancia entre la realidad jurdica catastral y la realidad fsica resultante de dicho proceso de catastro, consistente en que el poseedor del predio es diferente al titular de la ltima inscripcin registral de la finca, siempre que a la fecha de la investigacin registral dicha inscripcin de dominio tenga 30 aos o ms de su asiento, sin que se haya producido movimiento registral alguno de las inscripciones de dominio de la misma durante ese perodo de tiempo.20

Ubicacin: Es la posicin irrepetible que tiene el predio en el espacio, factible de expresarse con precisin matemtica.20

2.2 BASE LEGAL Segn la Asamblea Nacional Constituyente (3), el sistema legal en Guatemala jerrquicamente se ordena siguiendo el significado de la palabra CORI, donde la C representa la ley suprema dentro del ordenamiento jurdico, es decir la Constitucin Poltica de la Repblica, despus siguen las leyes ordinarias que las representa la letra, O, en las cuales se encuentran los acuerdos que emite el congreso de la repblica, seguido se encuentran las leyes reglamentarias, letra

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Varios Autores, Catastro y Valoracin Catastral Editorial Universidad Tcnica de Valencia, 2004 20

Decreto 41-2005, Ley del Registro de Informacin Catastral, Congreso de la Repblica de Guatemala

R, como el cdigo municipal por ejemplo. Finalmente la letra I, las representan leyes de individualizacin en la cual se encuentran los reglamentos. Se listan y describen muy generalmente algunas de las leyes a considerar en trabajos topogrficos con carcter legal o tendencia a la obtencin de certeza jurdica. 2.2.1 De la Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala, que

encabeza la legislacin Nacional se consideran la siguiente aplicacin:

Artculo 39. Propiedad privada. Se garantiza la propiedad privada como un derecho inherente a la persona humana, Toda persona tiene derecho de disponer libremente de sus bienes de acuerdo con la ley. El Estado garantiza el ejercicio de este derecho y deber crear las condiciones que faciliten al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos.

Artculo 40. Expropiacin. En casos concretos la propiedad privada podr ser expropiada por razones de utilidad colectiva, beneficio social o intereses pblicos debidamente comprobadas. La expropiacin deber sujetarse a los procedimientos sealados por la ley y el bien afectado se justipreciar por expertos tomando como base su valor actual la indemnizacin deber ser previa y en moneda efectiva de curso legal a mano que con el interesado se convenga a otra forma de compensacin legal a mano que con el interesado se convenga a otra forma de compensacin. Slo en caso de guerra, calamidad pblica o grave perturbacin de la paz puede ocuparse o intervenirse la propiedad, o expropiarse sin previa indemnizacin, pero esto deber hacerse inmediatamente, despus que haya cesado la emergencia. La ley establecer las normas, ha seguirse la propiedad enemiga. La forma de pago de indemnizaciones por expropiacin de tierras ociosas ser fijado por la ley en ningn caso por ser efectivo dicho pago no podr exceder de diez aos.

Artculo 41.- Proteccin al derecho de propiedad. Por causa de actividad o delito poltico no puede limitarse el derecho de propiedad en forma alguna. Se prohbe la confiscacin de bienes y la imposicin de multas confiscatorias. Las multas en ningn caso podrn exceder del valor del impuesto omitido.

ARTCULO 67. Proteccin a las tierras y las cooperativas agrcolas indgenas. Las tierras de las cooperativas, comunidades indgenas o cualesquiera otras formas de tenencia comunal o colectiva de propiedad

agraria, as como el patrimonio familiar y vivienda popular, gozarn de proteccin especial del Estado, asistencia crediticia y de tcnica preferencial, que garanticen su posesin y desarrollo, a fin de asegurar a todos los habitantes una mejor calidad de vida. Las comunidades indgenas y otras que tengan tierras que histricamente les pertenecen y que tradicionalmente han administrado en forma especial, mantendrn ese sistema.

ARTCULO 68. Tierras para comunidades indgenas. Mediante programas especiales y legislacin adecuada, el Estado proveer de tierras estatales a las comunidades indgenas que las necesiten para su desarrollo.

2.2.2 Del Cdigo Civil de la Repblica de Guatemala, que regula las

actividades del Estado y dems relaciones sociales del hombre en el marco del derecho se considera la siguiente aplicacin:

ARTICULO 442. Concepto de Bienes. Son bienes las cosas que son o pueden ser objeto de apropiacin, y se clasifican en inmuebles y muebles.

ARTICULO 445. Bienes Inmuebles. Son bienes inmuebles: 1 El suelo, el subsuelo, el espacio areo, las minas mientras no sean extradas, y las aguas que se encuentren en la superficie o dentro de la tierra; 2 Los rboles y plantas mientras estn unidos a la tierra, y los frutos no cosechados; 3 Las construcciones adheridas al suelo de manera fija y permanente; 4 Las caeras conductoras de agua, gas o electricidad, incorporadas al inmueble; 5 Los ferrocarriles y sus vas; las lneas telegrficas y telefnicas, y las estaciones radiotelegrficas fijas; 6 Los muelles, y los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estn destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fija de un ro, lago o costa; y 7 Los viveros de animales, palomares, colmenares, estanques de peces o criaderos anlogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve en el propsito de mantenerlos unidos de modo permanente a la finca.

ARTICULO 456. Dominio de los Bienes. Los bienes son del dominio del poder pblico o de propiedad de los particulares.

ARTICULO 460. Bienes de Propiedad Privada. Son bienes de propiedad privada los de las personas individuales o jurdicas que tiene ttulo legal.

ARTICULO 464. Contenido del Derecho de Propiedad. La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los lmites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes.

ARTICULO 465. Abuso del Derecho. El propietario, en ejercicio de su derecho, no puede realizar actos que causen perjuicio a otras personas y especialmente en sus trabajos de explotacin industrial, est obligado a abstenerse de todo exceso lesivo a la propiedad del vecino.

ARTICULO 467. Expropiacin Forzoza. La propiedad puede ser expropiada por razones de utilidad colectiva, beneficio social o inters pblico, previa indemnizacin determinada de conformidad con la ley de la materia.

ARTICULO 468. Defensa de la Propiedad. El propietario tiene derecho de defender su propiedad por los medios legales y de no ser perturbado en ella, si antes no ha sido citado, odo y vencido en juicio.

ARTICULO 475. Deslinde y amojonamiento. Todo propietario tiene derecho de obligar a los vecinos propietarios o poseedores, al deslinde y amojonamiento; y segn la costumbre del lugar y la clase de propiedad, a construir y a mantener a prorrata las obras que los separen.

ARTICULO 478. Servidumbres establecidas. Las servidumbres establecidas por utilidad pblica o comunal respecto de construcciones o plantaciones, para mantener expedita la navegacin de los ros o la construccin o separacin de las vas pblicas o para las dems obras comunales de esta clase, se determinan y resuelven por leyes y reglamentos especiales; y a falta de stos, por las reglas establecidas en este Cdigo.

ARTICULO 485. Cuando hay copropiedad. Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contrato o disposicin especial, se regir la copropiedad por las disposiciones del presente captulo

ARTICULO 491. Derecho de cada condueo. Todo condueo tiene la plena propiedad de la parte alcuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o gravarla y a un ceder nicamente su aprovechamiento, salvo si se tratare de un derecho personal. Pero el efecto de la enajenacin o gravamen con relacin a los

condueos, estar limitado a la porcin que se le adjudique en la divisin al cesar la comunidad.

Los condueos gozan del derecho de tanteo que podrn ejercitar dentro de los quince das siguientes de haber sido notificados del contrato que se pretende celebrar.

ARTICULO 505. Medianera. Hay copropiedad en una pared, foso o cerca que sirve de lmite y separacin a dos propiedades contiguas; y mientras no haya prueba o signo exterior que demuestre lo contrario, se presume: 1 En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto comn de elevacin; 2 En las paredes divisorias de los jardines o corrales situados en poblado o en el campo; y 3 En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rsticos.

ARTICULO 528. Propiedad Horizontal. Los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de ms de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la va pblica o a determinado espacio comn que conduzca a dicha va.

ARTICULO 529. Cmo se origina la propiedad horizontal. El rgimen de propiedad horizontalmente dividida puede originarse: a) Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este rgimen para efectuar cualquier negocio jurdico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes; b) Cuando una o varias personas construyan un edifico con el mismo propsito; y c) Cuando en disposicin de ltima voluntad se instituya a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal.

ARTICULO 530. El inmueble debe estar libre de gravmenes. Todo inmueble, para que pueda organizar en el rgimen de propiedad horizontal, debe encontrarse libre de gravmenes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones de cualquiera naturaleza. En caso contrario, deben prestar su consentimiento expreso.

ARTICULO 612. Concepto de la posesin. Es poseedor el que ejerce sobre un bien todas o algunas de las facultades inherentes al dominio.

ARTICULO 613. Posesin temporal. El poseedor temporal en virtud de un derecho es poseedor inmediato, correspondiendo la posesin mediata a quien le confiri tal derecho.

ARTICULO 616. Bienes objeto de la posesin. Slo pueden ser objeto de posesin los bienes corporales y los derechos que sean susceptibles de apropiacin. La posesin de los derechos se rige por las mismas disposiciones que regulan la de las cosas corporales.

ARTICULO 617. La posesin presume la propiedad. La posesin da al que la tiene, la presuncin de propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Slo la posesin que se adquiere y disfruta en concepto de dueo de la cosa poseda, puede producir el dominio por usucapin.

ARTICULO 620. Condiciones para la usucapin. Para que la posesin produzca el dominio se necesita que est fundada en justo ttulo, adquirida de buena fe, de manera continua, pblica y pacfica y por el tiempo sealado en la ley.

ARTICULO 633. Posesin de bienes inmuebles. Tratndose de bienes inmuebles, la posesin por diez aos, con las dems condiciones sealadas en el artculo 620, da derecho al poseedor para solicitar su titulacin supletoria a fin de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

ARTICULO 634. Las diligencias de titulacin supletoria debern sujetarse al procedimiento que seala la ley respectiva, y la resolucin aprobatoria de las mismas en ttulo para adquirir la propiedad.

ARTICULO 637. La posesin registrada de un inmueble, una vez consumado el trmino de diez aos desde la fecha de la inscripcin del ttulo en el Registro de la Propiedad, se convierte en inscripcin de dominio y puede oponerse a cualquiera otra inscripcin de propiedad relativa al mismo bien.

Sin embargo el usucapiente puede entablar juicio para que se le declare dueo aun antes del tiempo sealado en el prrafo anterior, y la sentencia que as le declare, es ttulo para la inscripcin de la propiedad y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueo.

Artculo 703. Extensin el usufructo. Pertenecen al usufructuario los frutos naturales y civiles que los bienes produzcan ordinaria y extraordinariamente, salvo las limitaciones establecidas en el ttulo en que se constituya.

Artculo 709. Derechos del usufructuario. Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario, salvo las obligaciones a que tales frutos estn afectos con anterioridad. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo, pertenecen al usufructuario.

El dueo de los frutos pendientes al constituirse o al terminarse el usufructo, es quien debe pagar los gastos del cultivo del ao rural correspondiente.

Artculo 710. Los frutos civiles pertenecen al usufructuario da por da.

Artculo 711. El usufructuario de cosas muebles que se gastan y deterioran lentamente con el uso, tienen derecho a servirse de ellas, segn su naturaleza y destino; y al fin del usufructo, no est obligado a restituirlas sino en el estado en que se hayen, respondiendo solamente, de aquellas prdidas o deterioros que provengan de de dolo o culpa.

Artculo 716. Enajenacin del usufructo. El usufructuario puede gozar por si mismo de la cosa usufructuada, arrendarla a otra y enajenar su derecho de usufructo, salvo los dispuesto en el artculo 708, pero todo los contratos que como tal usufructuario celebre terminan a fin del usufructo.

Artculo 718. Sesin del usufructo. Cedido el usufructo a un tercero, el cedente y el cesionario sern solidariamente responsables al propietario de la cosa usufructuada.

ARTCULO 1129. En ningn tribunal ni oficina pblica se admitirn escrituras ni documentos sujetos a inscripcin, que no hubieren sido razonados por el registrador.

1. ARTCULO 1125. En el Registro se inscribirn:

1. Los ttulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos sobre los mismos; 2. Los ttulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles485 o derechos reales sobre los mismos; 3. La posesin que conste en ttulo supletorio legalmente expedido; 4o. Los actos y contratos que trasmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos;

6o. Los ttulos en que conste que un inmueble se sujeta al rgimen de propiedad horizontal; y el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los contratantes; y obligatoriamente, cuando sea por ms de tres aos o que se haya anticipado a renta por ms de un ao

2. Artculo 1131. Toda inscripcin expresar:

1o. Si la finca es rstica o urbana, su ubicacin indicando el municipio y departamento en que se encuentra, rea, rumbos o azimuts; o coordenadas geogrficas debidamente georreferenciadas al sistema geodsico nacional; medidas lineales y colindancias; su nombre y direccin si lo tuviere. Tales datos se expresarn en el documento que se presente para su inscripcin en Registro de la Propiedad respectivo y en los planos que podrn ser realizados por ingenieros civiles, arquitectos e ingenieros agrnomos, que se encuentren colegiados activos en la Repblica de Guatemala. Se exceptan de la obligacin de presentar planos firmados por los profesionales indicados, los casos de titulaciones supletorias y desmembraciones de las fincas rsticas menores de siete mil metros cuadrados, y las urbanas que se localizan en aquellas poblaciones recnditas del pas en que no fuere posible localizar a uno de los profesionales indicados, extremo que el Notario deber hacer constar en el instrumento correspondiente, con la salvedad de que si se tratare de tres desmembraciones o ms de la finca matriz, o en el caso de parcelamientos urbanos, el Registro de Propiedad respectivo exigir como requisito para la inscripcin de cada una de las nuevas fincas que los planos sean suscritos de conformidad con las exigencias que contiene el prrafo anterior. 2. La naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho que se inscriba y su valor si constare; 3o. La naturaleza, extensin, condiciones y cargas de derechos sobre los bienes que sean objeto de la inscripcin; 4o. La naturaleza del acto o contrato, la fecha y lugar de ste; 5. Los nombres completos de las personas otorgantes del acto o contrato; 6. El juez, funcionario o notario que autorice el ttulo; 7. La fecha de entrega del documento al Registro con expresin de la hora, el nmero que le corresponde segn el libro de entregas, el nmero de duplicado y el tomo en que se archivar; y 8o. Firma autgrafa y sello del registrador titular, registrador sustituto o registrador auxiliar que autorice la operacin, as como el sello del Registro. La firma autgrafa podr ser sustituida por firma electrnica, digitalizada o impresa por cualquier medio electrnico, que producir los mismos efectos jurdicos que la autgrafa, siempre que se cumpla con las normas de seguridad establecidas y aprobadas por el Registro para garantizar su legitimidad.

Los requisitos a que se refiere el inciso 1, slo sern necesarios en la primera inscripcin. La inscripcin de bienes muebles identificables se har con los requisitos y en la forma establecida en el artculo 1214 de este Cdigo.

2.2.3 De la Ley del Registro de Informacin Catastral, Decreto 41-2005 que

norma las actividades Catastrales en Guatemala, se considera la siguiente aplicacin:

3. Artculo 26. Establecimiento del catastro. El establecimiento del catastro

es el conjunto de actividades de tipo tcnico-jurdico y administrativo, organizadas para la obtencin de la informacin fsica y descriptiva de todos los predios del territorio nacional y su relacin con los titulares catastrales y registrales. En el establecimiento del catastro, las mediciones de polgonos catastrales y predios debern estar referenciados al Sistema Geogrfico Nacional. El establecimiento catastral deber proporcionar, entre otras, la siguiente informacin sobre: Esquineros, mojones, linderos, ubicacin espacial, colindancias, reas de los predios y cualquier otra caracterstica que se considere til de acuerdo al reglamento de esta Ley. Las acciones catastrales son competencia del RIC, y sus actividades tcnicas podrn ser realizadas por administracin directa, subcontratacin o contrato. En todos los casos, las costas del proceso corrern a cargo del RIC. La coordinacin, direccin, anlisis catastral y jurdico no son delegables.

4. Artculo 27. Asistencia tcnico legal y acceso a la informacin. Durante

este proceso, las personas que tengan o consideren tener derechos sobre el predio, podrn hacerse acompaar, a su costa, por asesores tcnicos o jurdicos que considere convenientes. Se garantiza al interesado y a sus asesores el acceso a la informacin obtenida en cada una de las etapas finalizadas del establecimiento catastral.

5. Artculo 28. Actividad previa. Como una etapa preparatoria para las

actividades catastrales, y con la suficiente antelacin a la declaratoria de zonas en proceso catastral, el RIC investigar el derecho real de propiedad y los datos fsicos de las fincas que correspondan a cada municipio, formulando el diagnstico correspondiente. Para esta investigacin el RIC recopilar informacin pertinente en cualquiera de los archivos y libros que

posee el Registro de la Propiedad y en cualquier otro archivo pblico que posea documentos relacionados con la tenencia de la tierra, para lo cual establecer la coordinacin que lo expedite. Para tal efecto, el Registro de la Propiedad y dems instituciones tienen la obligacin de permitir el acceso gratuito a la informacin.

6. Artculo 29. Objetivo del diagnstico de propiedad. El objetivo del diagnstico de propiedad es generar conocimientos acerca de la propiedad de la tierra, para la formacin de criterios y directrices en los siguientes aspectos: a) Formar criterio en el Consejo Directivo del RIC y en el Director Ejecutivo Nacional, para priorizar las zonas que se declararn en proceso catastral. b) Formar criterio para la planificacin de actividades tcnicas de recopilacin de informacin predial, en las zonas a catastrar. c) Proporcionar referencias para los anlisis catastral y jurdico. d) Evidenciar las necesidades de regularizacin y de saneamiento.

2.2.4 Del Manual de Normas Tcnicas y Procedimientos Catastrales del

Registro de Informacin Catastral, se considera la siguiente aplicacin:

7. Sub fase de investigacin de derechos reales: Esta subfase, tiene por objeto la produccin de informacin resumida sobre la propiedad y otros derechos reales, debidamente analizada y sistematizada, de cada finca que conforme los ndices producidos en la investigacin de base, se identifiquen inscritas en las zonas que sern objeto de Diagnsticos de Propiedad en un momento previo del establecimiento catastral o en la propia fase del establecimiento catastral de zonas declaradas en proceso catastral, especficamente para el anlisis catastral y jurdico de la informacin. Finalmente la informacin que en esta actividad se genera de cada finca, constituye el fundamento para declarar conforme la Ley del RIC, la regularidad o irregularidad segn sea el caso, de un predio catastrado. La ejecucin de la subfase de investigacin de derechos reales requiere el desarrollo de actividades que en forma sucesiva y lgica conducen a alcanzar los objetivos de la investigacin. Estas son las siguientes:

8. Recopilacin de informacin de derechos reales La informacin relativa a los derechos reales de las fincas se encuentra generalmente en los Libros de Inscripciones del Registro General de la Propiedad. Algunas fincas necesitan de la consulta de otras fuentes registrales como el

documento duplicado o el asiento en el Libro Diario, para completar o aclarar algunos datos que no contienen las inscripciones registrales. Igualmente, algunas veces la informacin del Registro de la Propiedad no es suficiente para establecer claramente la situacin jurdica de algunas fincas y es necesario recurrir a otras fuentes complementarias sealadas como el Archivo General de Centro Amrica; los archivos del Instituto de Transformacin Agraria/Fondo de Tierras (INTA/FONTIERRAS); Empresa Nacional de Fomento y Desarrollo Econmico del Petn (FYDEP);Direccin de Catastro y Bienes Inmuebles (DICABI); Municipalidades; Escribana de Gobierno, Seccin de Tierras. Esta informacin se obtiene mediante formulario RICF4.

9. Anlisis de informacin registral El anlisis de la informacin registral es una actividad que consiste bsicamente en hacer una revisin objetiva de la informacin recopilada de cada una de las fincas inscritas en la zona objeto de investigacin, para llegar a un estado de certeza sobre los derechos de propiedad y otros derechos reales inscritos sobre la misma. Para el efecto el analista hace uso del formulario de anlisis de informacin registral RICF5. El proceso de anlisis debe garantizar el menor margen de error posible, en la informacin registral que desde la Gerencia Jurdica se sirve a las oficinas zonales, sin perder de vista que esta informacin constituye la base para declarar predios catastrados regulares o irregulares y para la elaboracin de Diagnsticos de Propiedad. Para iniciar el anlisis, el Analista debe revisar que la informacin de la finca objeto de anlisis est completa en todos sus campos y en sus anexos. Si a su criterio la informacin no est completa, no es clara o genera dudas, deber hacer el planteamiento que corresponde, anotando en la boleta de anlisis su actuacin.

10. Deteccin de incongruencias El Analista revisa comparativamente la informacin registral, con las tres fuentes especificadas en la ley: los duplicados de los documentos que sirven de fuente primaria; el asiento de la primera inscripcin en el Libro Mayor y el estado de la finca al momento de la conservacin. Una vez que se identifican incongruencias en la informacin registral, se reportan al Registro General de la Propiedad, mediante el formulario de Reporte de Incongruencias al Registro General de la Propiedad RICF6 (anexo RICF6), en donde se resuelve sobre la procedencia o no de una rectificacin. En caso de ser procedente, el Registro de la Propiedad asienta la inscripcin rectificando los datos incongruentes y notificando la rectificacin al RIC.

11. Depuracin de Derechos en fincas proindivisas (copropiedades) La depuracin de derechos en fincas proindivisas, al igual que la deteccin de incongruencias de informacin registral, es una actividad de la investigacin de

derechos reales y propiamente resulta del anlisis que se hace de la informacin registral. Se realiza con la finalidad de dar cumplimiento a la disposicin de la Ley del RIC contenida en el artculo 3, literal e), y del artculo 47 prrafo 5, que establece que una vez declarada una zona en proceso catastral, el RIC remitir al Registro General de la Propiedad los estudios de depuracin de derechos de fincas proindivisas, para la administracin eficiente de la informacin de fincas inscritas en copropiedad. Esta actividad consiste en estudiar las fincas inscritas en copropiedad en cada una de sus inscripciones y determinar que titulares inscritos poseen derechos vigentes en la finca, de que inscripciones deriva los derechos, la extensin de cada derecho, si hay incongruencias registrales, situacin del tracto sucesivo de cada lnea de copropiedad. De esa forma se depuran los derechos, como lo seala la ley (anexoRICF7)

12. Armado de Matrices El armado de matrices es una actividad de agrupamiento de fincas, cuando existe entre ellas un nexo como partes de un todo histrico, que se realiza con la finalidad de facilitar en el momento del anlisis catastral la identificacin de los predios, con el conocimiento de un contexto general relacionado con ellos (anexo RICG9).

13. Productos de la subfase de investigacin de derechos reales Informacin sobre derecho de Propiedad y otros derechos reales de cada finca inscrita en zonas de inters, disponible en medios fsicos y electrnicos, para sus diferentes usos: a) Elaboracin de Diagnsticos de Propiedad; b) Anlisis Catastral; c) Cualquier otro uso que disponga el Consejo Directivo del RIC.

o Subfase Diagnstico de Propiedad Esta subfase permite conocer, por medio de la informacin del Registro de la Propiedad y otros archivos, la situacin del derecho de propiedad sobre la tierra en un municipio, departamento o regin del territorio nacional, para la formacin de criterios y directrices como lo indica el artculo 28 de la Ley del Registro de Informacin Catastral. Las actividades que se desarrollan son las siguientes: 1) Seleccin de la muestra; 2) Anlisis de informacin monogrfica; 3) Sistematizacin de la informacin por grupos de inters; 4) Observacin general de la informacin y organizacin de la misma; 5) Definicin de variables a analizar y medir; 6) Elaboracin de instrumentos para presentacin de resultados; 7) Interpretacin y anlisis mediante observacin y anlisis de informacin por cada variable definida; 8) Exposicin de resultados en documento de diagnstico .

o Subfase confeccin del mosaico de fincas Es la sucesin de fincas y polgonos adyacentes referidas a una ubicacin geogrfica que reflejan el rgimen de tenencia de la tierra de una determinada

rea. Con la identificacin de las fincas y polgonos se debe elaborar el mosaico grfico de fincas para determinar su ubicacin geogrfica, adems conocer las relaciones regstrales, espaciales y geomtricas de las fincas identificadas en la zona en proceso catastral que no ser menor a un municipio. La elaboracin de este se debe basar en informacin proveniente del Registro de la Propiedad, Archivo General de Centro Amrica como fuentes primarias y otras como las agrupaciones catastrales elaboradas por: el Instituto Nacional de Transformacin Agraria, Fondo de Tierras, Empresa Nacional de Fomento y Desarrollo Econmico del Petn, Archivos de las Municipalidades, Seccin de tierras de la Escribana de Gobierno, Direccin de Bienes del Estado, y la Direccin de Catastro y Avalos de Bienes Inmuebles. Como producto de la elaboracin del ndice de fincas del Registro General de la Propiedad y de la identificacin de nmeros regstrales en las agrupaciones catastrales de fuentes previamente citadas, se deber identificar las fincas matrices y sus respectivas desmembraciones, esta informacin se relacionar con los expedientes resguardados en la seccin de tierras del Archivo de Centro Amrica. De los cuales se investigar datos relativos a: 1) los derroteros y planos, 2) unidades de medida utilizados, 3) fecha de ejecucin de la medida, 4) rea producto de la medicin, 5) aspectos relevantes en los caminamientos, 6) denunciante del terreno, 7) declinacin magntica, 8) colindancias, 9) accidentes geogrficos. El mosaico de fincas debe sobreponerse a la cartografa y ortofotos para analizar la congruencia de los accidentes geogrficos identificados en la investigacin. Uno de los pasos importantes del procedimiento del mosaico de fincas, consiste en realizar un informe tcnico descriptivo de los hallazgos que servir como memoria y dar soporte a este.

CAPTULO III MARCO REFERENCIAL

3.1 UBICACIN GEOGRFICA (MACRO).

La Repblica de Guatemala, se encuentra localizada en el parte norte del Istmo Centroamericano; entre los paralelos 1344 y 1830 latitud Norte y los meridianos 8724 y 9214 al Este del meridiano de Greenwich. Su extensin territorial es de aproximadamente 108,889 km2.21 Limita al norte y oeste con Mxico; al este con el mar Caribe (Oceno Atlntico), las Repblicas de Honduras y El Salvador; al sur con el Ocen Pacfico.

La Repblica de Guatemala, se encuentra dividida en 22 departamentos y 334 municipios agrupados en 8 regiones o delimitaciones territoriales de uno o ms departamentos. 22

Para el ordenamiento territorial y el funcionamiento de los Consejos Regionales de Desarrollo Urbano y Rural, se establecen regiones, las cuales deben integrarse preferentemente en razn de la interrelacin entre centros urbanos y potencial de desarrollo del territorio circundante, as: 23 REGIN I METROPOLITANA: Guatemala REGIN II NORTE: Alta Verapaz, Baja Verapaz REGIN III NOR-ORIENTE: El Progreso, Zacapa, Chiquimula , Izabal REGIN IV SUR-ORIENTE: Santa Rosa, Jutiapa, Jalapa REGIN V CENTRAL: Sacatepquez, Chimaltenango, Escuintla. REGIN VI SUR-OCCIDENTE: Suchitepquez, Retalhuleu, Quetzaltenango,

San Marcos, Solol, Totonicapn. REGIN VII NOR-OCCIDENTE: Huehuetenango, Quich *REGIN VIII PETN: Petn * ver Grfico 1

Su geografa fsica es en gran parte montaosa. Posee suaves playas en su

litoral del Pacfico y planicies bajas al norte del pas. Es atravesado en su parte central por la "Cordillera de los Cuchumatanes" y parte de la Sierra Madre del Sur.24

Su diversidad ecolgica y cultural, la posiciona como una de las reas de mayor atractivo turstico en la regin. Su topografa hace que posea una variedad de paisajes y climas distintos, por ende una riqueza de flora y fauna abundante.24

21

Instituto Nacional de Estadstica. Caractersticas de la Poblacin y de los locales de habitacin censados Julio 2003. 22

Congreso de la Repblica. Ley Preliminar de Regionalizacin. Decreto 70-86. Guatemala. 23

Instituto Geogrfico Nacional. Diccionario Geogrfico Nacional. 24

http://www.galasdeguatemala.com/guatemala.php

Grfico 1. Divisin en Regiones y municipios de la Repblica de Guatemala. Fuente: Segeplan

3.2 DELIMITACIN ESPACIAL DEL DEPARTAMENTO DE GUATEMALA.

El departamento de Guatemala est ubicado en la Regin I o Metropolitana;

colinda al norte con el departamento de Baja Verapaz; al este con los departamentos de El Progreso, Jalapa y Santa Rosa; al sur con los departamentos de Escuintla y al oeste con los departamentos de Sacatepquez y Chimaltenango.

El departamento fue creado por decreto de la Asamblea Constituyente del Estado de Guatemala de fecha 4 noviembre 1825. 25

25

Instituto Geogrfico Nacional. Diccionario Geogrfico Nacional.

La capital del Departamento de Guatemala es la ciudad de Guatemala. El departamento de Guatemala est dividido en 17 municipios siendo estos: Guatemala, Santa Catarina Pinula, San Jos Pinula, San Jos del Golfo, Palencia, Chinautla, San Pedro Ayampuc, Mixco, San Pedro Sacatepquez, San Juan Sacatepquez, San Raymundo, Chuarrancho, Fraijanes, Amatitln, Villa Nueva, Villa Canales y San Miguel Petapa.26

Grfico 2. Ubicacin del Departamento de Guatemala.

26

http://es.wikipedia.org/wiki/Guatemala_(departamento)

Fuente: IGN

Grfico 3. Municipios del Departamento de Guatemala

Fuente: http://miblogchapin.wordpress.com

El departamento de Guatemala est ubicado entre la latitud 143829 y la longitud 903047, su superficie total es de 2,126 km2 , su altitud mxima es de 2201 msnm y la mnima es 930 msnm con un clima es templado.

La poblacin total segn el ltimo censo de poblacin del Instituto Nacional

de Estadstica (2002) es de 2,541,581 habitantes, la densidad poblacional es de 1 193,9 hab/km y su idioma oficial es el Espaol, Kakchiquel, Pocoman.27

El ro Grande o Motagua limita al departamento por el norte con el de la Baja Verapaz. Tanto de los lugares eminentes, las montaas como de los valles, se desprenden varias corrientes que corren por las faldas septentrionales de la cordillera y que, con los nombres de ros Pixcay, Las Vacas, Pltanos, Agua

27

http://es.wikipedia.org/wiki/Guatemala_(departamento)

Caliente, etctera, se dirigen con rumbo norte hasta su confluencia con el citado ro Grande o Motagua en su valle alto.28

Las cumbres principales se conocen con los nombres de Don Justo y El

Colorado en San Jos Pinula, las de San Juan Sacatepquez y San Pedro Sacatepquez, Palencia y las elevadas de Las Nubes, que alcanzan alturas mayores de 2,500 mts. SNM. Por los lados sur y suroeste del departamento se encuentran los volcanes de Pacaya (cuya cima forma el lmite parcial con el departamento de Escuintla) y el de Agua, cuya cspide en ese punto es trifinio entre los departamentos de Guatemala, Sacatepquez y Escuintla.29

En lo general, las tierras del departamento son frtiles; se cultiva maz, frijol, legumbres, flores, etctera; existen numerosas e importantes industrias y los bosques se han explotado sin que en su mayora se haya practicado la reforestacin, lo cual ha incidido en el cambio de rgimen climtico, deforestacin, etctera, debido a la inmoderada tala. De manera especial, en el municipio de San Jos Pinula muchos de sus habitantes prestan especial atencin a la crianza y ordeo de ganado vacuno de superior calidad.29

3.3 DELIMITACIN ESPACIAL DEL MUNICIPIO DE GUATEMALA

Guatemala es uno de los 334 municipios de la Repblica de Guatemala y es la cabecera departamental del departamento de Guatemala y, adems, es la capital del pas. Tiene una extensin de 228 kilmetros cuadrados aproximadamente; fue fundada el 2 de enero de1776, en lo que era denominado como Valle de la Ermita o Valle de la Virgen. 30

El municipio de Guatemala limita al norte con Chinautla y San Pedro Ayampuc, al sur con Santa Catarina Pinula, San Jos Pinula, Villa Canales, Villa Nueva y Petapa; al este con Palencia y al oeste con Mixco, todos municipios del departamento de Guatemala. Su clima es templado y su fiesta titular se celebra el 15 de agosto, cuando la iglesia catlica conmemora la Asuncin de la Virgen Santsima. 30

El municipio de Guatemala est dividido en una cabecera municipal (ciudad de Guatemala), siete aldeas y 20 caseros; se encuentra situado en el altiplano central, rodeado de 18 cerros y 2 barrancos. Es irrigado por 36 ros y dos riachuelos. 30

28

Instituto Geogrfico Nacional. Diccionario Geogrfico Nacional. 29

Instituto Geogrfico Nacional. Diccionario Geogrfico Nacional. 30

Diccionario Municipal de Guatemala, 2001.

Las aldeas del municipio son: Las Canotas, Guajitos, La Libertad, Los Ocotes, Las Tapias I, Las Tapias II y Las Tapias III. Los caseros del municipio de Guatemala son: Acatn, Aceituno, El Amak, Los ngeles, Argentina, Arrivillaga, El Caminero, El Campo, Los Chompipes, El Jcaro; Kilmetro 9, 10 y 11; Lomas de Ciudad Vieja, Lourdes, El Purgatorio, Rincn de la Paja, Rodriguitos, La Sabana, San Antonio El Bebedero, Sector Soto y Los Vados.31

Guatemala tiene una poblacin de 942 348 habitantes, de los cuales 444 429 son hombres y 497 919 son mujeres segn datos poblacionales del INE 2002-2006.

Grfico 4. Ubicacin de Municipio de Guatemala.

Fuente: IGN-SNIG

31

http://es.wikipedia.org/wiki/Ciudad_de_Guatemala

El municipio de Guatemala cuenta con la cosecha de diversos productos agrcolas, que en su mayora se llevan a la capital para su venta. En su rea rural hay crianza de ganado vacuno, porcino y aviar. En referencia a la produccin artesanal, se trabajan textiles, cermica, mimbre, productos de madera y de metal, muebles, imaginera, hojalatera, artculos de cuero y joyera, entre otros. Sin embargo, su economa se centra principalmente en el comercio y los servicios dentro de la ciudad de Guatemala.32

En el municipio se encuentran ms de 10 sitios arqueolgicos. Los ms importantes son: Acatn, Bethania, Campo de Marte, Charcas, El Pilar, Eureka, Kaminal Juy, Mulato, Naranjo, Piol y San Rafael. Las ruinas de Kaminal Juy y el montculo de La Culebra cuentan con restos del antiguo acueducto que verta el agua en la capital. 32

Existen tambin varias iglesias que son consideradas monumentos nacionales, como La Ermita del Cerro del Carmen, La Merced, San Francisco, La Recoleccin, Capuchinas y Santo Domingo, entre otras. Tambin es monumento nacional edificios como el de la Polica Nacional Civil, Correos o el Palacio Nacional de la Cultura.32

3.4 DELIMITACIN ESPACIAL DE LA CIUDAD DE GUATEMALA Y ZONAS

La Ciudad de Guatemala, cuyo nombre oficial es Nueva Guatemala de la Asuncin, es la capital de la Repblica de Guatemala donde residen los 3 poderes del Estado, fue fundada en el ao de 1776 en el denominado Valle de la Ermita. La ciudad se encuentra localizada en el rea sur-centro del pas, en el altipano central, a una latitud de 143715 N y una longitud de 903136 O con una altitud de desde 1500 a 1600 msnm. Su superficie total es de 996 km2 con 996 km2 de rea urbana y 2,426 km2 de metropolitana.33

De acuerdo con el ltimo censo realizado en la ciudad, habitan 1.149.107

personas, pero considerando su rea metropolitana de acuerdo al Instituto Nacional de Estadstica, alcanza un estimado de 4.103.865 habitantes para 2012, lo que la convierte en la aglomeracin urbana ms poblada y extensa de Amrica Central.33

La Ciudad est dividida en 25 zonas (omitiendo las zonas 20, 22 y 23 que son

parte de otros municipios),lo cual hace muy sencillo encontrar direcciones, plan

32

Diccionario Municipal de Guatemala, 2001. 33

http://es.wikipedia.org/wiki/Ciudad_de_Guatemala

urbanstico diseado por el Ingeniero Ral Aguilar Batres. Guatemala tiene una estructura cuadrada que se expande en todas las direcciones lo cual es una caracterstica importante del urbanismo neoclsico de principios de siglo. La ciudad posee muchas avenidas y bulevares amplios y decorados; como la "Avenida La Reforma", "Vista Hermosa", "Los Prceres", "Avenida Las Amricas" entre muchos otros. Su trazado antiguo y su ubicacin (un valle rodeado de barrancos profundos) hace que las vas de acceso principales sean pocas, lo cual causa una severa congestin de trfico, al igual que el desarrollo de otras reas antes tomadas como marginales como la Ruta al Atlntico entre Zona 17 y 18, zona que ha demostrado un especial poder comercial en estos ltimos aos, comparado con el de carretera a El Salvador.34

Grfico 5. Delimitacin de Ciudad de Guatemala y Zonas.

Fuente: IGN-SNIG

34

http://es.wikipedia.org/wiki/Ciudad_de_Guatemala

A pesar de su ubicacin en los trpicos, debido a su gran elevacin sobre el

nivel del mar, la Ciudad de Guatemala goza de un clima subtropical de tierras altas. El clima en Ciudad de Guatemala es generalmente muy suave, casi primaveral, a lo largo del ao. La temporada de lluvias se extiende de mayo a noviembre mientras que la estacin seca abarca el resto del ao. En Ciudad de Guatemala tambin tiende a soplar mucho el viento, lo que puede reducir la temperatura an ms evidente.35

La ciudad de Guatemala es la capital ms fra y ms alta de toda

Centroamrica. Su temperatura media anual es de 21 C. En el invierno, de diciembre a abril, tienen temperaturas que oscilan entre 27 y 12 C. Los veranos van de junio a septiembre con temperaturas que oscilan entre 28 y 16 C. La humedad relativa se mantiene en niveles muy elevados e insalubres. El

promedio del punto de roco es de 16 C.

Foto 1. Vista Nocturna de Ciudad de Guatemala. Fuente: wikimedia.org.

La ciudad tiene adems de una gran variedad de restaurantes, centros

comerciales, plazas, hoteles y tiendas, unas 300 galeras y museos (incluyendo buenas colecciones de arte precolombino. Hay 13 universidades, 12 privadas y una nacional.

Algunos sitios tursticos de la ciudad son: Casa MIMA, Catedral Metropolitana,

Centro Cultural Miguel ngel Asturias, Mapa en relieve, Mercado de Artesanas, Museo del Traje Indgena, Museo Miraflores, Museo Popol Vuh, Palacio Nacional, Mercado Central, Majadas, Irtra Petapa, Portal del Comercio, Kaminaljuy, Centro Cultural de Espaa en Guatemala, Zona viva, Cuatro grados Norte, Zoolgico La Aurora, Reloj de flores, Acueducto, Cerro del Carmen, Museo del Ferrocarril, Estadio Mateo Flores[1], Autdromo Nacional, etc.

35

http://es.wikipedia.org/wiki/Ciudad_de_Guatemala

Foto 2. Palacio Nacional de la Cultura. Foto 3. Centro Cultural Miguel Angel Fuente: wikimedia.org. Asturias. Fuente: wikimedia.org.

Foto 4. Catedral Metropolitana. Foto 5. Centro Comercial Tikal Futura. Fuente: wikimedia.org. Fuente: wikimedia.org.

3.5 DELIMITACIN ESPACIAL DE LA ZONA 12 Y PREDIO EN ESTUDIO.

3.5.1 Descripcin Zona 12.

La zona 12 de la ciudad capital de Guatemala segn el Diccionario Geogrfico Nacional, describe su rea geogrfica a continuacin: inicia a partir de la interseccin de la calzada 'Ral Aguilar Batres', y el lindero sur de la lotificacin 'El Carmen' que constituye lmite del municipio; luego por medio de este lmite, constituido por el riachuelo que pasa entre la Ciudad Universitaria y los colegios "Monte Mara' y 'Liceo Javier' y siempre aguas abajo por medio de la quebrada 'El Frutal' y luego por la va frrea al norte de la lotificacin 'Ciudad Real I'.

Luego siguiendo hacia el norte dicha va frrea hasta su encuentro con el

camino que conduce a la aldea 'Guajitos', camino que se seguir hacia esa poblacin procurando circunvalar ste por medio de sus lmites poniente y norte, hasta hallar el ro 'Guadrn', el cual se recorrer aguas arriba, mientras conserve este nombre y tambin al adquirir el de 'Guadroncto' ms al norte, para tomar ms adelante la avenida que pasa al poniente de la lotificacin 'Lomas de Pamplona' hasta su interseccin con la antigua calle del 'Asilo de Ancianos' y que se conocer como 8. calle de la zona 12; dicha calle se seguir hacia el poniente hasta encontrar la avenida inmediata y anterior a la va frrea.

Luego por medio de esta avenida que se conocer como 18 avenida de la zona 12 hacia el norte, hasta alcanzar dicha va frrea, la que tambin a su vez se recorrer hasta llegar al boulevard 'Tecn Umn', el que se seguir hacia el poniente hasta la calzada 'Ral Aguilar Batres' y por medio de esta ltima hasta alcanzar el punto de origen de la descripcin.36

Conocida como la mayor zona industrial de la Ciudad de Guatemala, en su basta extensin alberga muchas colonias, barrios, enormes extensiones dedicadas a industrias alimenticias, qumicas, etc. As como tambin en ella encontramos a la Ciudad Universitaria, la Universidad de San Carlos de Guatemala.37 Segn datos de poblacin de censos realizados por el INE tomados desde 1950 tenemos los siguientes datos para la zona 12:

Observamos que conforme aumenta la poblacin en el municipio de Guatemala, en los ltimos aos, la zona 12 posee una tendencia hacia la disminucin de la poblacin; esto probablemente por motivo del crecimiento de las zonas industriales y de comercio, lo cual provoca la migracin de la poblacin a otras zonas con un ambiente ms tranquilo, buscando la exclusividad para vivienda.

36

Instituto Geogrfico Nacional. Diccionario Geogrfico Nacional. 37

http://www.galasdeguatemala.com

Grfico 6. Ubicacin de Zona 12, Ciudad de Guatemala.

Fuente: IGN-SNIG y elaboracin propia.

Foto 6. Universidad de San Carlos de Foto 7. Plaza Atanasio Tzul y 52 calle Guatemala, zona 12. Fuente: mundochapin.com. Fuente: mundochapin.com.

Foto 8. Ingreso a Irtra Petapa, Z. 12 Foto 9. Visual de 18 calle, Z. 12 Fuente: www.panoramio.com Fuente: www.panoramio.com Foto 10 Calzada Atanasio Tzul Foto 11. Avenida Petapa Z. 12 Fuente: www.giomtb.blogspot.com Fuente: www.skyscrapercity.com

3.5.2 Delimitacin Espacial de Predio en Estudio.

El predio en estudio se encuentra ubicado en la Calzada Atanasio Tzul y 47 calle S/N, zona 12 de la ciudad capital; es de acceso y uso privado a la empresa que opera en el predio. El uso del suelo es especficamente industrial con funciones de almacenamiento y bodegas.

El predio segn su uso es de tipo urbano, denominacin municipal de EUREKA y lo constituyen 7 fincas inscritas de tipo rsticas, como resultado de la desmembracin de 2 fincas matrices contiguas.

El predio posee las siguientes colindancias. NORTE: Finca Matriz SUR: Colonia Los Cedros II y Finca Matriz ESTE: Finca Matriz OESTE: Finca Matriz y Calzada Atanasio Tzul El predio posee una latitud de 143352 N y longitud 903237 O al centro del

predio con una elevacin de 1447 m.

Grfico 6. Localizacin de predio macro- micro.

Fuente: Google Earth y elaboracin propia.

Grfico 7. Perspectiva del predio y colindantes.

Fuente: Google Earth y elaboracin propia El titular registral de 6 fincas es la empresa Control Comercial, S. y la ltima

est a nombre de Beneficio Santa Rita, S. A., todas inscritas en libros de Guatemala; el rea total registral de las 7 fincas asociadas al predio es de 35,927.42 m2.

Finca Matriz

Colonia Los Cedros II

Predio en

Estudio

Calzada Atanasio Tzul

Finca Matriz

CAPTULO IV DESARROLLO DEL PROYECTO

4.1 INVESTIGACIN REGISTRAL DE FINCAS MATRICES

4.1.1 Finca Matriz 12683, Folio 101 del Libro 478 de Guatemala

Fue creada por desmembracin de la finca matriz No. 1743, folio 90, libro 47 Antiguo con fecha, Guatemala 24 de Agosto de 1955; su rea inscrita, segn aparece en la 1. Inscripcin de Derechos Reales es de 48Ha 42A 20.45ca 484,220.45 m2 de fecha Guatemala, 24 de agosto de 1955. Se ve afectada por 14 servidumbres obtenidas de la finca matriz que son: servidumbre de paso que soporta, de paso que soporta, de conduccin de Energa Elctrica que soporta, y 12 servisdumbres de paso que goza, segn consta en la 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 y 15. inscripcin de derechos reales realizadas en los aos de 1955, 1966, 1967, 1977 y 1978 respectivamente. Sus colindancias segn 1. Inscripcin de derechos reales son Norte con la finca rstica El Portillo; Sur con el camino que conduce a la Aldea Los Guajitos; Oriente, con terrenos de la Aldea Los Guajitos y finca Santa F; y Poniente, con la lnea de los ferrocarriles internacional de Centro Amrica en el rumbo Sur que conduce al Ocano Pacfico. Otto Edgar Cremer Zirin realiz 14 desmembraciones a su nombre, lo cual consta en la 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 y 16. inscripcin de desmembracin, formando las siguientes fincas:

No. Finca Folio Libro

Desmembracin No

rea m2

23356 127 788 de Guatemala 2 19,250.66

62756 160 1042 de Guatemala 3 41,925.26

65285 25 1082 de Guatemala 4 12,027.9000

73023 212 1123 de Guatemala 5 1,366.14

82430 89 1183 de Guatemala 6 57,297.1385

88311 210 1212 de Guatemala 7 8,174.37

88312 211 1212 de Guatemala 7 8,395.50

1687 181 1320 de Guatemala 8 8,396.62

1688 182 1320 de Guatemala 8 9,226.46

96768 197 1305 de Guatemala 9 17,906.325

1777 73 1350 de Guatemala 10 13,974.7755

1778 74 1350 de Guatemala 10 15,746.3104

1779 75 1350 de Guatemala 10 14,010.4464

1799 95 1350 de Guatemala 11 12,233.5111

1800 96 1350 de Guatemala 11 13,106.8740

1801 97 1350 de Guatemala 11 17,645.6903

2241 234 1322 de Guatemala 12 15,973.8537

2242 235 1322 de Guatemala 12 14,864.7688

96813 243 1305 de Guatemala 13 25,825.9492

6068 18 1074 de Guatemala 14 8,788.72

113 113 2289 de Guatemala 15 568.72

114 114 2289 de Guatemala 15 3,431.78 AREA TOTAL DESMEMBRADA 340,137.763

El propietario realiz 1 desmembraciones ms a nombre de Marta Julia Flores de

Ruiz que form la finca 13032 folio 81 libro 734 de Guatemala, con un rea de 8,804.12 m2. Quedando as un rea restante de la finca 12683 de 144,602.7659 m2 segn consta en el Estado de Conservacin de la Finca de fecha Guatemala, 14 de noviembre de 2011. Posteriormente la entidad JAZAN, SOCIEDAD ANNIMA por aportacin pasa a ser propietaria de esta finca con el rea final citada, resultado de las 15 desmembraciones anteriores, segn consta en la 16. inscripcin de derechos reales de fecha Guatemala 24 de septiembre de 1996, constituyndose el PROPIETARIO ACTUAL. De la finca 12683 se desligan las fincas 1687, 1688, 88311 y 88312 que sern nuestro objeto de estudio para la investigacin registral. Adems resultado de la desmembracin No. 9 se crea la finca 96768 que constituye la 2. finca matriz de nuestro predio en estudio. El rea resultante de esta finca no posee ninguna hipoteca vigente, sin embargo las fincas desmembradas No. 1687,1688, 88311 y 88312 si se estn afectadas por 2 hipotecas vigentes, las cuales detallaremos en la investigacin registral de cada una de las citadas fincas. La presente finca (incluyendo sus desmembraciones) ha tenido 3 dueos (2 personas individuales y 1 persona jurdica).

DESMEMBRACIONES DE FINCA No 12683 FOLIO 101 LIBRO 478 DE GUATEMALA

Fca. Matriz 12683

folio 101, libro 478 de Guatemala

Otto Edgar Cremer Zirin, propietario, inicial.

Area: 484,220.45 m2

Desmembracin No. 1

Desmem-brada de esta finca

una fraccin

que mide: ocho mil

ochocientos cuatro metros doce

centmetros cuadrados (8,804.12 m2), que pas a

formar la finca No.

13032 folio 81 libro 734 de

Guatemala, propia de

Marta Julia Flores de

Ruiz. Guatemala,

03-03-1964.

Desmembracin No. 2

Desmem-brada de esta finca

una fraccin

que mide diecinueve

mil doscientos cincuenta

metros cuadrados sesenta y

seis centsimos (19,250.66 m2), que form la finca No.

23356 folio 127 libro 788 de

Guatemala, propia del

mismo dueo.

Guatemala, 17-03-1966.

Desmembracin No. 3

Desmem-brada de esta finca

una fraccin de cuarenta y

un mil novecientos veinticinco metros o

con veintisis dcimos

(41,925.26 m2), que form la

No. 62756folio 160

libro 1042 de

Guatemalade Otto Edgar

Cremer Zirin.

Guatemala, 14-12-1973

Desmembracin No. 4

Desmem-brada de esta finca

una fraccin de:

una hectrea,

veinte reas,

veintisiete centireas nueve mil

centcimos (12,027.9000 m2) que form la finca No. 65295,

folio 25, libro 1082

de Guatemala, propia del

mismo dueo.

Guatemala, 30-09-1974.

Desmembracin No. 5

Desmem-brada de esta finca

una fraccin de:

mil trescientos sesenta y

seis metros cuadrados,

catorce dcimos (1,366.14 m2), que form la

No. 73023, folio 212, libro 1123

de Guatemala, propia del

mismo dueo.

Guatemala, 09-12-1975.

Desmembracin No. 6

Desmembrada de esta finca una

fraccin de: cincuenta y

siete mil doscientos noventa y

siete metros cuadrados

mil trescientos noventa y

cinco diesmilsimo

s (57,297.1395 m2) que form la finca No.

82430, folio 89 libro 1183 de

Guatemala propia del

mismo dueo.

Guatemala, 15-03-1976.

Desmembracin No. 7

Desmem-brada de esta finca

dos fracciones as: 1). 8,174.37 m2 y 2 8,395.50 m2, que

respectivamente

formaron las fincas nmeros 88311 y 88312;

folios 210 y 211 del libro 1212

de Guatemala. Propios del

mismo dueo.

Guatemala, 23-11-1977.

Desmembracin No. 8

Desmem-brada de esta finca

dos fracciones:

1). 8,396,62 m2, 2

9,226.46 m2), que formaron las fincas nmeros 1687 y

1688; folio: 181 y 182; del libro 1320 de

Guatemala, del mismo

dueo. Guatemala, 15-02-1978.

Desmembracin No. 9

Desmem-brada de esta finca

una fraccin

que mide: diez y siete

mil novecientos seis metros, trescientos veinticinco milsimos cuadrados

(17,906.325 m2), que form la

No. 96768folio 197

libro 1305 de

Guatemala; del mismo propietario. Guatemala, 10-05-1978.

Desmembracin No.10

Desmem-brada de esta finca