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ESTUDIO URBANÍSTICO DEL ÁREA URBANA DE BIXQUERT

Octubre 2012

ÍNDICE

Introducción

Regulación establecida por el PG

Deficiencias en el desarrollo urb. actual de Bixquert

Regulación catastral vigente

Estudio de mercado (junio 2012)

ÍNDICE

Estado actual Bixquert

N-340 y accesos

Señalización

Análisis caminos

Implantación soluciones

Conclusiones

INTRODUCCIÓN

Objeto:

Análisis de la situación urbanística

Identificación de las carencias existentes

Posibles vías para subsanarlas

INTRODUCCIÓN

Situación y ubicación:

Valle al sur de Xàtiva

350 hectáreas

800 viviendas según el PG vigente (1995)

INTRODUCCIÓN

Plan General 1984:

“Escenario heterogéneo, siendo

justamente esta falta de homogeneidad la

que la dota de cierto interés ambiental y

social que la hace especial y por la misma

debe ser preservada de los procesos

urbanizadores y unificadores tradicionales”

REGULACIÓN ESTABLECIDA POR EL P.G.

El PG ´84 quiere mantener el carácter singular

de la zona.

Asume los desarrollos fuera de ordenación.

Clasifica la zona como urbana.

Relega la ordenación de Bixquert a la ejecución de

9 planes especiales. No se llevaron a cabo.


Plan actual 1995 mantiene la clasificación.

Modelo de ocupación mantenga la desurbanización.

Objetivo prioritario:

1_Definir la ordenación estructural.

Ejes viarios

Red de evacuación de residuos.

Ubicación de la depuradora.

2_Articular mecanismos para la ordenación

pormenorizada.


Red viaria estructural.

Red de caminos actual.

Ancho vía: 7metros.

Red estructural de dotaciones y equipamientos:

Bixquert carece de equipamientos públicos

Red evacuación y tratamiento de aguas residuales:

Colector fecales principal por barranco Pont Sec

EDAR en confluencia con río Albaida

Pluviales: 2 redes con EDAR independientes


Red abastecimiento de agua:

Acuífero superficial contaminado

Pozo corona Estrela (1.500 l/min)+ Pozo de Francés

(4.000 l/min) = 7.920.000 litros/día)

Bixquert + Bolvens + Llomes de Goçalvo:

200 l/hab/día x 5.490 hab=1.098.000 litros/día

Capacidad sobrada de abastecimiento


Desarrollo de la ordenación:

Difiere la ordenación al planeamiento de desarrollo.

Fijan parámetros mínimos que permitan la obtención

de licencias y el desarrollo hasta la aprobación de los

planes.

Usos dominantes, compatibles, incompatibles y

prohibidos.

Superficie mínima: 2.000m2

Ocupación máxima en parcela: 15%

Longitud mínima de fachada:15 m…



Vb, Vug, In, Gi, Pa, Al, cualquiera de los No Urbanos, Gc, Tu, Cm, Dpr, Fe, y Inft,

USOS PORMENORIZADOS INCOMPATIBLES

ZONA DE ORDENANZA

Se podrán determinar coeficientes correctores del aprovechamiento objetivo

APROVECHAMIENTO SUBJETIVO

4 Viv/Ha. DENSIDAD MÁXIMA DE VIVIENDAS

0,08 m2t/m2 COEFICIENTE DE MAXIMA EDIFICABILIDAD (PARA TODOS LOS USOS)

USOS Y APROVECHAMIENTO

Dos (2) NUMERO MAXIMO DE PLANTAS

Edificación Aislada en Parcela MODO DE ORDENACIÒN

Residencial en Régimen de Baja Densidad

USO GLOBAL

PARAMETROS TIPOLOGICOS BASICOS DE LA EDIFICACION

348,10 Ha. SUPERFICIE

PLAN DE REFORMA INTERIOR “BIXQUERT”

SECTOR

Vivienda unifamiliar de baja densidad



- Se destinará el 1 % de la superficie ordenada a equipamientos públicos.

OTRAS CONDICIONES DE LA ORDENACIÓN

RED DE EVACUACION DE AGUAS RESIDUALES El Plan definirá el sistema completo de evacuación y tratamiento de aguas residuales, que incluirá el que se determina como estructural en el Plan General.

RED ESTRUCTURAL VIARIA: El Plan definirá las alineaciones y rasantes del viario. El ancho mínimo del Viario estructural que el Plan General determina será de 7,00 m.. Si se prevén tramos adicionales de viario estructural, su ancho mínimo será de 12,00 m.

CONDICIONES OBJETIVAS DE INCORPORACIÓN DEL SECTOR

AL CONTEXTO GLOBAL DEL TERRITORIO

DEFICIENCIAS EN EL D.U. ACTUAL DE BIXQUERT

Art. 10 de la Ley Urbani stica Valenciana:

tienen la consideración de suelo urbano:

• Los solares.

• Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que,

sin tener la condicion de solar, cuentan con acceso

rodado, abastecimiento de agua, evacuacion de

aguas y suministro de energi a ele ctrica con

capacidad y características adecuadas para dar

servicio suficiente a los usos y edificaciones existentes y

a los que prevea el planeamiento urbani stico sobre las

mismas, siempre que se encentren integradas en la

malla urbana.


Art. 10 de la Ley Urbani stica Valenciana:

tienen la consideración de suelo urbano:

Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que

tengan edificacion construida conforme al

planeamiento urbani stico en ma s de la mitad de su

superficie.


Art. 20 LUV:

La clasificacion de la zona de Bixquert como urbana le

otorgo una serie de derechos y de deberes inherentes a

la misma y regulados por la ley, siendo el principal de

ellos el derecho de todo propietarios de suelo urbano el

completar la urbanizacio n de los terrenos para que

adquieran la condicio n de solares y el edificar estos en

las condiciones que para cada caso se establezcan por

la Ley.


Art. 26 de la ley 7/1985 de 2 de abril:

Municipio debe prestar servicios de:

Alumbrado público

Recogida de residuos

Limpieza viaria

Abastecimiento de agua potable

Alcantarillado

Acceso y pavimentación de las vías

…


Art. 33 y 34 de la ley 2/2010 de 23 de junio de la

Generalitat de régimen local de la C.V. se reafirman

Art. 35:

“La prestación de servicios mínimos

constituye un objetivo a cuya consecución

se dirigirán preferentemente las funciones

asistenciales y de cooperación municipal”


En general, se carece de:

Alumbrado público

Seguridad ciudadana

Limpieza de las vías públicas

Evacuación de aguas residuales

Pavimentación adecuada

…

REGULACIÓN CATASTRAL VIGENTE

Determinación del valor catastral

División del territorio en polígonos

Valor de mercado mediante análisis de muestras

Coeficiente de corrección RM

VM RM VC

RD 1020/1993

PONENCIA DE VALORES


Ponencia de valores

Zona de Bixquert Polígono 25


Ponencia de valores

Valoración del mercado mediante muestras

POLÍGONO 1 (8 MUESTRAS)


Ponencia de valores


POLÍGONOS 3 Y 4 (18 MUESTRAS)


Ponencia de valores


POLÍGONO 13 (1 MUESTRA)


Ponencia de valores. Resultados y consecuencias

Sólo una muestra en Bixquert, no representativa

PG la considera precaria

Valor unitario “Bixquert”: 140 €/m2

Valor unitario “Les foies”: 164 €/m2


Ponencia de valores. Vigencia Art. 28 TRLCI:

“El procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles

de una misma clase podrá iniciarse de oficio o a instancia del

Ayuntamiento cuando […] se pongan de manifiesto diferencias

sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de

base para la determinación de los valores catastrales vigentes […]

pudiendo iniciarse el mismo una vez transcurridos 5 años desde

la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del

procedimiento vigente de valoración”

ESTUDIO DE MERCADO (JUNIO 2012)

Estudio específico área de Bixquert

7 muestras



Simulación de tasación












Tabla comparativa valor catastral / valor mercado



Conclusiones

RM supera el 0,5

La muestra 7 (de Les Foies) tiene un valor de

venta inferior al catastral

Genovés tiene tasado el suelo a 48 €/m2 en la

misma zona

Se inclumple la norma 3 del RD 1020/93

“… para el cálculo del valor catastral se tomará como

referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso

pueda exceder a éste”



Conclusiones

Queda patente la discordancia existente entre los

parámetros utilizados para la determinación de los valores

catastrales en el momento de la redacción de la ponencia y

los de la realidad del mercado actual

Han transcurrido más de 5 años desde la entrada en vigor

de la actual ponencia de valores (1 de enero de 2006)

Procede la iniciación de un procedimiento de valoración

colectiva de inmuebles a efectos de ajustar los valores

catastrales a la realidad del mercado actual



Conclusiones

Se entregó solicitud de revisión en julio a:

Oficina del catastro en Valencia

Ayuntamiento de Xàtiva

ESTADO ACTUAL DE BIXQUERT

Análisis técnico del área

800 vivendas (1995)

341,8 Ha

N-340 + 27 caminos principales

ESTADO ACTUAL DE BIXQUERT

Análisis técnico del área

N-340 Y ACCESOS

N-340

3.250 metros

Ancho medio 6 metros + cunetas de drenaje

Travesía sin iluminar

N-340 Y ACCESOS

N-340. Puntos conflictivos de acceso

Camí de Belén

Camí Corral de Mateu

Camí Fillola

Camí de L’Esglesia

Cruce Senda de les Foies

Camí del Pont Sec

Camí Vallfarta

N-340 Y ACCESOS

Camí de Belén

N-340 Y ACCESOS

Camí Corral de Mateu

N-340 Y ACCESOS

Camí Fillola

N-340 Y ACCESOS

Camí Fillola

N-340 Y ACCESOS

Camí de L’Esglesia

N-340 Y ACCESOS

Cruce senda de les Foies

N-340 Y ACCESOS

Cruce senda de les Foies (medidas correctivas)

N-340 Y ACCESOS

Cruce senda de les Foies (Solución propuesta)

N-340 Y ACCESOS

Camins Vallfarta y del Pont Sec

N-340 Y ACCESOS

Camins Vallfarta y del Pont Sec (medidas correctivas)

N-340 Y ACCESOS

Camins Vallfarta y del Pont Sec (Alternativa 1)

N-340 Y ACCESOS

Camins Vallfarta y del Pont Sec (Alternativa 2)

SEÑALIZACIÓN

Análisis sobre la colocada en el camí Fillola

Adecuadas e integradas

Imagen de conjunto

Tres tipos

SEÑALIZACIÓN

Análisis sobre el área completa de Bixquert

CAMINO SEÑALES TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3

Camí de l'Azagador 2 1 1 0

Camí Corona de l'Estrela 4 1 3 0

Camí de la Pedrera 12 1 11 0

Camí del barranc 3 2 1 0

Camí d'Alboi 23 2 12 9

Camí de l'Esglesia 6 2 4 0

Camí Vallfarta 10 1 9 0

Camí Pinyana 7 1 3 3

Camí Telefònica 2 2 0 0

Camí del Pont sec 18 1 11 6

Camí Travessera Telefònica 2 2 0 0

Camí Fillola 22 2 10 10

Camí Casas Ibañez 8 1 7 0

Camí del Castell 2 2 0 0

Camí Altet de Molina 4 2 2 0

Camí Travessera 3 de la carretera N-340 4 2 2 0

Camí Corral de Mateu 7 2 5 0

Camí El Valle 6 2 4 0

Camí de Mateu Cuadrado 2 0 1 1

Camí de Belén 9 2 7 0

Camí Senda de les Foies 8 2 6 0

Camí de les Foies 36 2 22 12

Camí del Portet 3 1 2 0

Camí de la Font Quintana 6 1 3 2

Camí de Bolvens 3 1 2 0

Camí de la Retoria de Novetlé 6 1 5 0

RESUMEN DE SEÑALIZACIONES

SEÑALIZACIÓN


























































Tipo 1 39 ; Tipo 2 133 ; Tipo 3 43 ; TOTAL 215

SEÑALIZACIÓN


ANÁLISIS CAMINOS

Análisis pormenorizado de dos caminos

Situación actual y estado general

Drenajes

Recogida de residuos sólidos urbanos

Iluminación

Caminos escogidos:

Camí d’Alboi

Camí Fillola

ANÁLISIS CAMINOS


Revisión del área de influencia, del camino

principal y los secundarios

Análisis de la orografía y de los firmes

ANÁLISIS CAMINOS


Vía Longitud (m) Firme Actuación necesaria Tramo actuación Precio actuación (€/m2) Importe (€)

Camí d'Alboi (ppal) 1.462,67 Asfaltado Reasfaltado / Drenaje 4% 27,95 9.811,59

Entrador 1 61,67 Asfaltado Ninguna --- --- ---

Entrador 2 106,73 Granular Asfaltar 100% 27,95 11.932,41

Camí d'Alboi 1 267,69 Asfaltado Ninguna --- --- ---

Entrador 3 56,56 Hormigonado Ninguna --- --- ---

Camí d'Alboi 2 97,13 Hormigonado Ninguna --- --- ---

Camí d'Alboi 3 104,48 Hormigonado Ninguna --- --- ---

Camí d'Alboi 4 94,16 Asfaltado roto Reasfaltar 100% 27,95 10.527,09



Entrador 4 114,12 Asfaltado roto / Hormigonado Reasfaltar 50% 27,95 6.379,31

Camí d'Alboi 7 222,35 Asfaltado / Hormigonado Reasfaltar 50% 27,95 12.429,37

Camí d'Alboi 7 Entrador 1 35,82 Asfaltado / Hormigonado Rehormigonar 50% 18,60 1.332,50

Camí d'Alboi 7 Entrador 2 88,71 Asfaltado / Hormigonado Rehormigonar 50% 18,60 3.300,01

Entrador 5 187,45 Granular / Hormigonado Asfaltar 100% 27,95 20.956,91

Entrador 6 83,29 Granular Asfaltar 100% --- ---

Camí d'Alboi 8 322,94 Asfaltado / Granular Asfaltar 10% 27,95 3.610,47

TOTALES 3.811,82 80.279,66 €

21,06 €/m

CAMÍ D'ALBOI

ANÁLISIS CAMINOS

Drenajes

La pendiente existente facilita la evacuación

Algunos puntos deben reforzarse o encauzarse

ANÁLISIS CAMINOS

Recogida de RSU

Cantidad y distribución de los contenedores

Criterio: 10 minutos de ida y vuelta

Análisis de los existentes y propuesta de ubicación

Inclusión de contenedores de vidrio y envases

Elemento Posición (m) Interdistancia (m) Máximo recorrido (m) Tiempo de tránsito (min)

Camí casas Ibañez 179 --- 380,65 15,23

Camí fillola 4 940 761 380,65 15,23

Camí senda de les olles 1.486 546 273 10,92

CAMÍ FILLOLA

ANÁLISIS CAMINOS

Iluminación

Alumbrado público prácticamente inexistente

Compromiso entre natural y urbanizado

Dos opciones:

Iluminación de la totalidad de los caminos

Iluminación sólo en puntos estratégicos

Dos tipos de iluminación:

Iluminación conectada a red

Iluminación autónoma

ANÁLISIS CAMINOS

Iluminación

Clase de alumbrado S3

Tenue, pero permite ver las caras de los viandantes

“para calles residenciales suburbanas donde la

intensidad de circulación de los vehículos es baja y su

velocidad menor de 30 Km/h, siendo los principales

usuarios los peatones y ciclistas, con una intensidad de paso no elevada “

ANÁLISIS CAMINOS

Iluminación

ANÁLISIS CAMINOS

Planos

IMPLANTACIÓN DE SOLUCIONES

Priorización de las necesidades

Hoja de ruta:

Seguridad vial en los accesos N-340

Señalización de caminos

Reparación de firmes, RSU e iluminación


Extrapolación al área urbana de Bixquert

A través de los dos caminos examinados

Valores orientativos, orden de magnitud


Extrapolación al área urbana de Bixquert

A través de los dos caminos examinados

Valores orientativos, orden de magnitud

CONCLUSIONES

Necesidad de revisión de la ponencia de valores

Necesidad de mejorar accesos desde N-340

Necesidad de revertir el estado urbano precario:

Implantación de los servicios urbanos

Adecuada conservación de las vías públicas

ESTUDIO URBANÍSTICO DEL ÁREA URBANA DE BIXQUERT

Octubre 2012

Ana Abajo

Fernando Rodríguez

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