Evaluare Casa

7/26/2019 Evaluare Casa

1/18

Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliarepentru vanzare

PROPRIETAR: STATUL ROMAN

CLIENT: ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA

UTILIZATOR: ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA

ADRESA: Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga, CF N/A, Oradea, judet Bihor

Nr. Inregistrare: 7466/EB/30.04.2015

VALOAREA DE PIATA:

(1 EUR = 4,3965 RON)

Teren:

Constructie:

EUR 10.000

RON 43.965

-

RON 43.965

east bridge srl

Corporative member

Affiliate

Mihai Dumitrescu

METODE DE EVALUARE

Capitalizarea veniturilor: EUR 10.000

Suprafata

Utila subsol stanga: 216,24 mp

Construita subsol stanga: 319,25

mpTeren: N/A mp

Data

Inspectiei: 09.04.2015

Evaluarii: 09.04.2015

Raportului: 09.04.2015


2/18

Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor| 2

SC EAST BRIDGE SRL

Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare

pentru vanzare

I. MANDAT

East Bridge a fost rugata sa evalueze proprietatea imobiliara mentionata la capitolul V. pentruADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA.

Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre consultantul companiei East Bridge, in data de 09.04.2015 in

prezenta reprezentantului beneficiarului, Dna. Petan Lucretia si Dna. Rodica Brad.

II. CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in

acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. Deasemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele

considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind

nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem niciun interes prezent sau de

perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta

legata de partile implicate.

Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea in

raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata

de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate

cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia

Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea

prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care

semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR editia

2014 ( SEV 100 - Cadrul general; SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii; SEV 102Implementare; SEV 103

Raportare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile, si se

supune legislatiei in vigoare.

La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit

cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii

acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Consultantii

firmei East Bridge au incheiate asigurari de raspundere profesionala la Allianz Tiriac Asigurari SA. Acest raport

de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul

mentionat in prezentul raport; nu se accepta nicio responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie

pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau

partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si

prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.

Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la

proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament

special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si

respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare.


3/18


4/18


SC EAST BRIDGE SRL

V. PREZENTAREA DATELOR

1. Adresa si Proprietarul

1.1 Proprietatea Spatiu situat la subsol, in partea stanga, compus din hol si 8 incaperi conform

schitei pusa la dispozitie, in suprafata utila de 216,24 mp (conform schita), situat

in Oradea, Piata 1 Decembrie nr. 2, judet Bihor.

Subsolul cladirii este in curs de apartamentare , ne-a fost solicitat raportul de

evaluare inaintea apartamentarii si nu ne asumam raspunderea pentru

diferentele care ar putea sa apara.

1.2 Proprietar si

situatia juridica

STATUL ROMAN.

A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al Statului Roman asupra proprietatii

descrise mai sus, conform schitei aferenta spatiului, Nu ne-au fost puse la

dispozitie alte documente de proprietate asupra spatiului.

1.3 Ipoteci La momentul intocmirii raportului de evaluare proprietatea nu era ipotecata sau

grevata de alte sarcini. Nu detinem informatii ca imobilul ar fi listat ca monument

istoric, insa acesta este inclus in situl istoric Centrul Mun. Oradea.

1.4 Asigurare Am fost informati ca proprietatea nu este asigurata in momentul de fata.

1.5 Utilizarea actuala La data evaluarii spatial era situate la subsol, in grad ridicat de degradare,

necesitand renovare.

La data evaluarii subsolul era liber, avand cea mai buna utilizare de spaiu

depozitare, in conditiile renovarii. Spatiul este afectat de tevile de apa-canalizare

aferente retelei intregului imobil, ceea ce reduce inaltimea utila a incaperilor sireprezinta un dezavantaj major pentru spatiu.

2. Analiza locatiei

2.1 Cartier

2.2 Strada

2.3 Transportul public

2.4 Puncte de interes

Proprietatea in cauza este situata in vecinatatea Primariei Oradea, zona

ultracentrala urbana, formata din sedii institutii, spatii comerciale si birouri, dar

si cladiri de apartamente tip P+2E, P+1E.

Piata 1 Decembrie este o strada asfaltata, in prezent in curs de reabilitare, cu

sens unic de circualtie, care se conecteaza la Str. Primariei.

Proprietatea are acces la caile de transport in comun: linii autobuz, tramvai.Statiile se afla la aproximativ unul - doua minute departare de proprietate.

Proprietatea beneficiaza de invecinarea apropiata cu urmatoarele puncte de

interes:

-

Primaria Oradea

-

Parc

-

Liceul Iosif Vulcan, Spatii comerciale, sedii banci,

farmacii, cabinete medicale, etc..

2.5 Zona Zona din imediata vecinatate a proprietatii poate fi caracterizata ca relativlinistita. Amplasarea imobilului in cadrul zonei este favorabila. Nu detinem

informatii cu privire la gradul de poluare in zona.


5/18


SC EAST BRIDGE SRL

3. Infrastructura terenului

3.1 Suprafata terenului Conform documentelor de proprietate puse la dispozitie nu rezulta suprafata de

teren aferenta proprietatii.

3.2 Deschiderea Proprietatea beneficiaza de acces din curtea comuna din Piata 1 Decembrie nr. 2,spatiul de afla la subsol, fara ferestre, in partea stanga.

3.3 Geografia Relieful proprietatii este plat, iar forma este patrulatera, regulata.

3.4 Vecinatati N/A.

3.5 Limite N/A.

4. Descrierea Proprietatii

4.1 Constructia Din informatiile obtinute, imobilul a fost edificat in jurul anilor 1920-1930.

Caladirea este dispusa pe trei nivele:subsol, parter inalt si etaj; spatiul analizat

este situat la subsol. Aspectul proprietatii este satisfacator la interior (necesita

renovare), iar cel exterior este satisfacator (necesita reabilitarea fatadei).

4.2 Structura Solutia constructiva este fundatii caramida si piatra, cu structura de rezistenta din

caramida cu planseu din bolte caramida si traverse metalice si lemn. Zidaria

interioara este din caramida. Ar trebui mentionat faptul ca proprietatea subiect

era libera la data evaluarii, necesitand renovare. Accesul in spatiul analizat se

realizeaza din partea stanga , din curtea comuna prin intermediul unei usi din

lemn.

4.3 Acoperisul Cladirea este prevazuta cu acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla.

4.4 Finisaje Finisajele interioare sunt precare, spatiul necesita renovare generala: pardoselile

sunt din pamant si ciment, peretii sunt netencuiti, pe pereti se intalnesc urme de

igrasie. Subsolul nu dispune de grup sanitar. Spatiul este afectat de tevile de apa-

canalizare aferente retelei intregului imobil, ceea ce reduce inaltimea utila a

incaperilor si reprezinta un dezavantaj major.

4.5 Tamplarie Apartamentul beneficiaza de usa de acces din lemn din curtea comuna, fara

ferestre.

4.6 Utilitati Proprietatea nu beneficiaza de racord la electricitate si acces la apa-canalizare si

termoficare (fara racord la termoficare).

4.7 Instalatii Proprietatea nu beneficiaza de incalzire, conform informatiilor furnizate de catre

reprezentantul beneficiarului.

4.8 Suprafete Urmatoarele suprafete au fost determinate utilizand documentele puse la

dispozitie:

- Hol

- 8 incaperiSuprafata utila subsol partea stanga: 216,24 mp

Suprafata construita subsol partea stanga: 319,25 mp


6/18


SC EAST BRIDGE SRL

Suprafata teren: N/A

5. Starea Proprietatii

5.1 Imbunatatiri La data inspectiei, trebuie mentionat faptul ca spatiul analizat era liber si necesitarenovare, astfel incat sa poata fi utilizat ca spatiu depozitare: tencuire si

zugravirea peretilor, racordarea la utilitati, igienizare generala, deratizare, etc..

Suntem de parere ca spatiul necesita o investitie suplimentara de cca. 5.000 -

8.000 EUR pentru a putea fi exploatat ca spatiu depozitare.

VI.ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

1. Generalitati Judetul Bihor, situat in Vestul tarii, este compus din orase ca: Oradea, Beius,

Alesd, Marghita, etc si comune ca: Tileagd, Nojorid, Sanmartin, etc. Judetul Bihor

este situat la granite cu Ungaria si este strabatut de Drumurile Europene: E

68/60 asigura accesul dinspre Bucuresti, Budapesta si Viena; E 671 asiguraaccesul dinspre Timisoara. Municipiul Oradea, resedinta judetului, este format

din cartiere ca: Orasul Nou, Nufarul, Rogerius, Velenta, Iosia, Subcetate, etc. La

aceste cartiere se adauga zonele invecinate Oradiei, ca: Osorhei, Sanmartin,

Seleus, etc.

Activul se situeaza in zona ultracentrala a Mun. Oradea, in zona centrala.

In cazul prezentului activ, tinand cont de estimarile privind cea mai buna utilizare,

piata se defineste ca piata proprietatilor imobiliare - spatii cu alta destinatie -

depozitare. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia

economico-sociala si dezvoltarea zonei, prezenta investitorilor in zona, trenduri

ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de

proprietate delimitat. Cererea in scadere pentru proprietatile similare are caprincipala cauza puterea scazuta de cumparare pe fondul dificultatii in obtinerea

surselor de finantare.

In subzona de amplasare a proprietatii, nivelul ofertelor recente de

inchiriere pentru apartamente similare se situeaza la valori cuprinse intre EUR 0,5

si EUR 2/mp/luna, in cazul spatiilor de depozitare. In cazul apartamentelor

pretabile pentru birouri/sedii firma, chiria poate ajunge si la EUR 6 12/mp/luna,

in functie de acces, suprafata, finisaje, etc..

2. Oferta de spatii similare In scadere.

3. Cererea de spatiisimilare

In scadere.

4. Echilibrul pietei Dezechilibru in favoarea Cererii fiind o piata a cumparatorilor.

In opinia noastra, tendinta se va mentine si in viitor.

Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau

niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a

afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la

stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la

nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe

termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de

finantare.


7/18


SC EAST BRIDGE SRL

5. Plaja de valori ofertate

spre inchiriere pentru

spatii similare

Minimum: 150 euro

Maximum: 250 euro

6. Riscul de vandabilitate In opinia noastra, proprietatea indeplineste conditiile pietei si poate fi vanduta

intr-o perioada medie-lunga de timp (maximum 12 luni) in conditii normale demarketing.

VII. EVALUAREA

1. Abordari utilizate Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati de tipul celei de fata,

Standardele de Evaluare prevad posibilitatea utilizarii a trei tipuri de abordari,

bazate pe: comparatia vanzarilor, costurilor de inlocuire si capitalizarea

veniturilor.

In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica abordarile pe baza capitalizarea

veniturilor. Avand in vedere caracteristicile proprietatii abordarea prin

comparatia vanzarilor nu este fezabila.

2. Cea mai buna utilizare

(CMBU)

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a

proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de

pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare.

Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a

unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat,

fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva).

In opinia noastra, tinand cont de conformarea proprietatii si de caracteristicile

acesteia, C.M.B.U. este cea de tip spatiu cu alta destinatie - depozitare.

3. Abordarea pe bazacapitalizarii venitului

In cadrul acestei abordari se cuantifica valoarea prezenta (actualizata) abeneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din exploatarea

imobilului.

S-a utilizat metoda bazata pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune ca un

imobil, in functie de caracteristicile sale constructive si de localizare, constituie un

potential venit pe termen indelungat prin inchiriere, renta etc. Cu alte cuvinte,

imobilului are o valoare de randament.

Elementele necesare calculului valorii imobilului sunt :

Venitul brut potential VBP veniturile anuale obtinute din inchirierea

imobilului ;

Grad de ocupare - s-a considerat un grad de ocupare de 80%;

Venitul brut efectiv VBE veniturile anuale obtinute din inchirierea imobilului

dupa amendarea VBP cu gradul de ocupare;

Cheltuielile de exploatare cheltuielile care sunt in sarcina proprietarului /

investitorului. Acestea se impart in cheltuieli fixe (impozitul pe proprietate si

cheltuielile cu asigurarea acesteia) si variabile (utilitati, management,

administrare, reparatii si intretinere - daca prin contract nu se prevede a fi

recuperate de la chiriasi). Astfel : s-a considerat cheltuielile de exploatare de cca.

5% din VNE; nu s-au luat in calcul cheltuieli cu intretinerea si reparatiile cladirii.

De asemenea, nu au fost estimate cheltuieli variabile cu utilitatile deoarece

acestea cad in sarcina chiriasilor;

Rata de capitalizare c reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie

acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza a vanzarilor, respectiv a chiriilor

pentru proprietati comparabile. Astfel, rata de capitalizare luata in considerare,

din motive legate de diminuarea riscului utilizatorului, a fost considerata de cca.


8/18


SC EAST BRIDGE SRL

10% in cazul spatiilor similare, fiind determinata pe baza informatiilor de piata;

Suprafetele efectiv inchiriabile au fost preluate din documentele puse la

dispozitie de catre client: suprafata utila 216,24 mp.

Venitul net din exploatare VNE venitul rezultat din deducerea cheltuielilor de

exploatare din venitul brut potential;

Formula de calcul este: V = VNE / c, iar ipotezele si calcule utilizate suntprezentate in Anexa 1. Astfel, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat

este de:

EUR 10.000

4. Valoare propusa Avand in vedere atat cantitatea, calitatea informatiilor detinute si adecvarea

abordarilor prezentate, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a proprietatii

analizate (cu scopul vanzarii) este de

EUR 10.000

Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele:

Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si prevederile

prezentului raport;

Valoarea opinata include constructia;

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile

implicate de conformarea la cerintele legale;

Valoarea este o predictie;

Valoarea este subiectiva;

Valoarea nu include T.V.A.; Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Intocmit azi, 09.04.2015 de catre:

Ec. Andreea-Anita odean, Expert evaluator, Departament Evaluare

Dl. Mihai Dumitrescu, Managing Partner

ANEXE:

1. Capitalizarea venitului

2. Comparatia vanzarilor

3. Comparabile utilizate (oferte de vanzare, inchiriere)4. Harta localizare

5. Fotografii

6. Documente proprietate

7. Planse, schite


9/18


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 1 - Capitalizarea venitului

ELEMENTE DE CALCUL U.M. CANTITATE VALOARE

0 1 2 3

Suprafata utila de calcul/ chirie lunara mp 216,24 200

Venit brut potential anual - VBP EUR 2.400

Grad de neocupare % din VBP 20% 480

Venit brut efectiv - VBE

VBP-Gradul de

neocupare 1.920

Cheltuieli cu impozitul pe cladire EUR -80 -80

Cheltuieli cu asigurarea

% din Valoarea

Proprietatii -0,15% -45

Cheltuieli cu managementul proprietatii EUR 0 0

Venit net anual EUR 1.795

Rata de capitalizare, c - 10,00%

Costuri de imbunatatire 8000 8.000

Curs de schimb la data de referinta EUR/ RON 4,3965

VALOAREA PROPRIETATIIEUR 10.000

RON 43.965

In urma studiilor efectuate de societati de consultanta specializate in tranzactii imobiliare (Darian DRS,

Colliers International, CBRE Romania, Jones Lang LaSalle, DTZ Echinox, Knight Frank), pentru anul 2014,

rata de capitalizare pentru spatii comerciale, pentru orase secundare, se situeaza intre 8,00% si 10,50%.

Am considerat sustenabila o rata de capitalizare de 10% avand in vedere conditiile actuale ale pieteiimobiliare si utilizarea spatiului - depozitare.

Spatiul a fost evaluat in ipoteza posesie vacanta, si s-a considerat o rata de neocupare de 20%, avand in

vedere ca spatiul este afectat de tevile de apa-canalizare ceea ce l-ar face mai greu inchiriabil.

Chiriile unitare pentru spatii de depozitare similare la demisol/subsol se situeaza in intervalul 0,5

EUR/mp/luna 2 EUR/mp/luna. In cazul proprietatii subiect am considerat o chirie de piata de 200

euro/luna pentru suprafata efectiv inchiriabila de aproximativ 216,24 mp, in conditiile renovarii.


10/18


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 2 - Comparabile utilizate

Oferte de vanzare:

Comparabila A:Completari telefonice: Apartament parter Republicii, ultracentral, termoficare, SU 45 mp, cu baie, finisaje bune,

pret cerere 49.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.

Comparabila B:

Completari telefonice: Spatiu demisol cu ferestre in strada, SC 160 mp, SU 140 mp, 2 grupuri sanitare, zona

ultracentrala, necesita unele reamenajari, 60.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.


11/18


SC EAST BRIDGE SRL

Comparabila C:

Completari telefonice: Spatiu central, parter, fara baie, SU 20 mp, plus boxa, finisaje medii, pret cerere 18.000

EUR, negociabil; sursa olx.ro.

Oferte de inchiriere:

Completari telefonice: spatiu pretabil birou/comercial, acces direct din strada, demisol, in zona ultracentrala, se

inchiriaza cu finisaje, SU 90 mp, cu baie,chirie EUR 390/luna, adica cca. 4 EUR/mp/luna, Sursa olx.ro.


12/18


SC EAST BRIDGE SRL

Completari telefonice: Spatiu fosta crama Astoria, 165 mp utili, demisol, cu baie, acces din strada, EUR

3/mp/luna, sursa olx.ro, Agentie imobiliara.

Completari telefonice: Spatiu subsol, 384mp utili, cu bai, acces din strada, EUR 3/mp/luna, sursa olx.ro.


13/18


SC EAST BRIDGE SRL

Completari telefonice: spatiu pretabil cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje bune, SU 30 mp,

SC 40 mp, baie, o camera si hol. Chirie EUR 190/luna (EUR 6,33/mp), Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.

Completari telefonice: apartament pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje

bune, SU 176 mp, chirie EUR 7/mp, Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.


14/18


SC EAST BRIDGE SRL

Completari telefonice: Spatiu pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona centrala, finisaje bune, SU

45 mp, chirie EUR 6,5/mp, Sursa tocmai.ro.


15/18


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 3 - Harta Localizare


16/18


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 4Fotografii


17/18


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 5 Documente proprietate

N/A


18/18


Anexa 6- Schite, releveu

Documents

Evaluare Casa