Upload
vuongminh
View
259
Download
7
Embed Size (px)
Citation preview
EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU
KABUPATEN KARANGANYAR
Skripsi
Diajukan untuk Melengkapi Tugas-tugas dan
Memenuhi Syarat-syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi
Jurusan Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi
Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh :
Bramasto Budi Santoso
F.0106023
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2010
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING
Skripsi dengan judul :
EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU
KABUPATEN KARANGANYAR
Pembimbing I
Siti Aisyah Tri Rahayu, S.E., M.Si. NIP. 19680927 199702 2 001
Surakarta, Juni 2010
Disetujui dan Diterima oleh
Pembimbing II
Malik Cahyadin, S.E., M.Si. NIP. 19810729 200812 1 002
HALAMAN PENGESAHAN
Telah disetujui dan diterima dengan baik oleh tim Penguji Skripsi Jurusan
Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta,
guna melengkapi tugas-tugas dan syarat-syarat untuk memperoleh gelar Sarjana
Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Surakarta, Juli 2010
Tim Penguji Skripsi :
1. Drs. BRM. Bambang Irawan, M.Si. Ketua ( ) NIP. 19670523 199403 1002
2. Siti Aisyah Tri Rahayu, S.E., M.Si. Pembimbing I ( ) NIP. 19680927 199702 2 001
3. Malik Cahyadin, S.E., M.Si. Sekretaris ( ) NIP. 19810729 200812 1 002
MOTTO
“Dengan menyebut nama Allah Yang Maha Pemurah lagi Maha Penyayang”
(Al-Faatihah: 1).
“Karena sesunggunhnya sesudah kesulitan itu ada kemudahan”
(Alam Nasyrah: 5).
“Maka apabila kamu telah selesai (dari sesuatu urusan), kerjakanlah dengan
sungguh-sungguh (urusan) yang lain”
(Alam Nasyrah: 7).
“ Kita kan terus berlari, tak kan berhenti disini, marilah meraih mimpi,
hingga nafas telah berhenti ”
(J-Rocks)
PERSEMBAHAN
Karya ini kupersembahkan
untuk Allah SWT Yang Maha Pengasih dan Maha Penyayang
Karya ini kuhadiahkan untuk :
1. Ayah dan Ibuku Tercinta
2. Kakakku dan Adikku Tersayang
3. Sahabat dan teman-temanku.
4. Me, I, and Myself
KATA PENGANTAR
Segala puji bagi Allah SWT, yang telah melimpahkan rahmat, dan
karunia-Nya, sehingga dengan kemampuan yang ada, akhirnya penulis dapat
menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul “EVALUASI PROYEK
REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU KABUPATEN
KARANGANYAR”.
Skripsi ini disusun dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk
memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Fakultas Ekonomi Jurusan Ekonomi
Pembangunan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulis menyadari bahwa
tanpa bantuan, bimbingan serta kerja sama yang baik dari berbagai pihak tidak
bisa mewujudkan skripsi ini. Maka dalam kesempatan ini penulis ingin
mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada :
1. Siti Aisyah Tri Rahayu, S.E., M.Si dan Malik Cahyadin, S.E., M.Si selaku
pembimbing skripsi yang dengan sabar telah membimbing dan memberikan
pengarahan sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi ini dan
semoga Allah SWT membalasnya dan memberikan kemuliaan kepadanya.
2. Prof. Dr. Bambang Sutopo, M.Com., Ak. selaku Dekan Fakultas Ekonomi
Universitas Sebelas Maret Surakarta.
3. Drs. Kresno Sarosa Pribadi, M.Si. selaku Ketua Jurusan Ekonomi
Pembangunan.
4. Izza Mafruah, S.E., M.Si. selaku Sekretaris Jurusan Ekonomi Pembangunan.
5. Seluruh Dosen Fakultas Ekonomi yang tidak dapat penulis sebutkan satu
persatu, terima kasih atas ilmu yang diberikan dan bimbingannya.
6. Seluruh Staf Karyawan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret, terima
kasih atas bantuan dan kerjasamanya.
7. Ayah dan Ibuku yang selalu senantiasa memberikan dorongan, nasehat,
doanya kepada penulis, sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan
skripsi ini. Kakak Agus dan adikku Ali yang tiada henti-hentinya memberikan
dorongan, supaya penulisan skripsi ini cepat diselesaikan. Karena perjuangan
belum berakhir, masih ada dunia kerja yang harus aku jalani..
8. Teman-teman EP angkatan 2006, kakak angkatan 2004, 2005 serta adik
angkatan 2007 dan 2008 dan semua sahabat-sahabatku, terima kasih atas
segala bantuan dan dukungannya.
9. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh
karena itu, penulis sangat mengharapkan saran dan kritik yang membangun dalam
rangka kesempurnaan skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat memberi manfaat dan
sumbangan pikiran untuk perbaikan di masa yang akan datang.
Surakarta, Juni 2010
Penulis
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL.................................................................................... i
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING .......................................... ii
HALAMAN PENGESAHAN...................................................................... iii
HALAMAN MOTTO.................................................................................. iv
HALAMAN PERSEMBAHAN .................................................................. v
KATA PENGANTAR ................................................................................. vi
DAFTAR ISI................................................................................................ viii
DAFTAR TABEL........................................................................................ xi
DAFTAR GAMBAR ................................................................................... xiii
ABSTRAK................................................................................................... xiv
BAB I. PENDAHULUAN........................................................................... 1
A. Latar Belakang Masalah ......................................................... 1
B. Perumusan Masalah ............................................................... 7
C. Tujuan Penelitian ................................................................... 7
D. Manfaat Penelitian ................................................................ 8
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA................................................................. 9
1 Pengertian Pasar ..................................................................... 9
2 Pengertian Retribusi ............................................................... 11
3 Pengertian Revitalisasi ........................................................... 11
4 Pengertian Proyek .................................................................. 12
5 Pengertian Evaluasi Proyek ................................................... 18
6 Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek ..................................... 20
7 Analisis Ekonomi dan Finansial ............................................ 22
8 Analisis Biaya dan Manfaat ................................................... 24
9 Manfaat Proyek ...................................................................... 26
10 Biaya Proyek .......................................................................... 28
11 Kriteria Investasi .................................................................... 32
-Net Present Value (NPV) ................................................. 32
-Internal Rate of Return (IRR) .......................................... 33
-Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) ......................................... 34
-Profitability Ratio (PV/K) ................................................ 35
-Payback Period ................................................................ 36
12 Penelitian Terdahulu .............................................................. 37
13 Kerangka Pemikiran ............................................................... 38
BAB III. METODE PENELITIAN ............................................................. 40
A. Ruang Lingkup Penelitian....................................................... 40
B. Jenis dan Sumber Data............................................................ 40
C. Teknik Pengambilan Sampel ................................................. 41
D. Definisi Operasional Variabel ................................................ 42
- Capital (Modal) ............................................................. 42
-Benefit (Manfaat) ............................................................ 42
-Cost (Biaya) .................................................................... 42
-Social Discount Rate (Tingkat Suku Bunga) .................. 42
E. Alat Analisis Data .................................................................. 43
-Net Present Value (NPV) ................................................. 43
-Internal Rate of Return (IRR) .......................................... 43
-Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) ......................................... 44
-Profitability Ratio (PV/K) ................................................ 45
-Payback Period ................................................................ 45
BAB IV. ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN.................................. 47
A. Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Karanganyar ............. 47
B. Diskripsi Lokasi ..................................................................... 59
1. Latar Belakang Proyek ..................................................... 60
2. Maksud dan Tujuan Proyek ............................................. 60
C. Data Umum Proyek ................................................................ 61
D. Analisis Data dan Pembahasan .............................................. 62
1. Pendekatan Ekonomis ...................................................... 62
2. Kriteria Investasi .............................................................. 75
3. Implementasi Ekonomi .................................................... 97
BAB V. PENUTUP..................................................................................... 100
A. Kesimpulan ............................................................................. 100
B. Saran........................................................................................ 103
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
DAFTAR TABEL
Tabel Halaman
Tabel 1.1. Kondisi Pasar Tawangmangu
Sebelum dan Sesudah direvitalisasi ........................................ 6
Tabel 2.1. Penelitian Terdahulu ............................................................... 37
Tabel 4.1. Luas Wilayah, Jumlah Penduduk
Kabupaten Karanganyar Menurut Kecamatan Tahun 2008..... 48
Tabel 4.2. Pertumbuhan Penduduk Kabupaten Karanganyar
Tahun 2004 s/d 2008................................................................ 49
Tabel 4.3. Penduduk Menurut Kecamatan Kabupaten Karanganyar
Tahun 2008 .............................................................................. 50
Tabel 4.4. Penduduk 10 Tahun ke atas menurut Mata Pencaharian
di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007-2008 ........................ 51
Tabel 4.5. Banyaknya Fasilitas Perdagangan Menurut Kecamatan
di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007 ................................. 57
Tabel 4.6. Produk Domestik Bruto Atas Dasar Harga Berlaku
Menurut Lapangan Usaha di Kabupaten Karanganyar
Tahun 2007-2008 (Jutaan Rupiah) .......................................... 58
Tabel 4.7. Konstribusi Sektor-Sektor Ekonomi Terhadap
Pembentukan PDRB di Kabupaten Karanganyar
Tahun 2004 - 2008 (Persen) .................................................... 58
Tabel 4.8. Inflasi di Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 s/d 2008 ........ 59
Tabel 4.9. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan:
Revitalisasi Pasar Tawangmangu Kabupaten Karanganyar …. 63
Tabel 4.10. Estimasi Harga Jual Kios dan Los
Pasar Wisata Tawangmangu ................................................... 64
Tabel 4.11. Estimasi Penjualan Kios dan Los
Pasar Wisata Tawangmangu ................................................... 66
Tabel 4.12. Pendapatan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009 ............ 71
Tabel 4.13. Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan
Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009................................ 74
Tabel 4.14. Perhitungan Net Present Value (NPV) Proyek Publik ............ 77
Tabel 4.15. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Proyek Publik ..... 79
Tabel 4.16. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Proyek Publik ... 81
Tabel 4.17. Perhitungan Profitability Ratio (PV/K) Proyek Publik .......... 83
Tabel 4.18. Perhitungan Payback Period (PBP) Proyek Publik ................ 85
Tabel 4.19. Perhitungan Net Present Value (NPV) Proyek Swasta ........... 87
Tabel 4.20. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Proyek Swasta .... 90
Tabel 4.21. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Proyek Swasta .. 92
Tabel 4.22. Perhitungan Profitability Ratio (PV/K) Proyek Swasta .......... 94
Tabel 4.23. Perhitungan Payback Period (PBP) Proyek Swasta ............... 96
Tabel 4.24. Jumlah Pedagang Pasar Wisata Tawangmangu
pada hari Biasa dan hari Pasaran ............................................. 98
Tabel 4.25. Manfaat tidak langsung dari pendapatan
yang diterima pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu
sebelum dan sesudah direvitalisasi ......................................... 99
DAFTAR GAMBAR
Gambar Halaman
Gambar 2.1. Siklus Proyek ........................................................................ 31
Gambar 2.2. Kerangka Pemikiran .............................................................. 38
Gambar 4.1. Estimasi Penjualan Kios & Los
Pasar Wisata Tawangmangu ................................................. 67
ABSTRACT The main purpose of this study is the first to find out whether Tawangmangu Market revitalization of economically profitable and feasible. The second objective to determine whether the initial investment can be paid off before the economic life of the project ended.
This study uses primary data and secondary data. The primary data obtained from interviews with traders around Tawangmangu Market. Secondary data obtained from DPP Karanganyar, Market Head Tawangmangu, Disperindagkop Karanganyar, District Office and BPS Karanganyar.
Based on data already collected, then compiled and sorted into the costs and benefits to ease the analysis of public project investment criteria, namely the Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B / C Ratio) , Profitability Ratio (PV / K) and Payback Period. A invetasi feasible if: NPV> 0, IRR> social discount rate, BCR> 1 and PV / K> 1.
Calculation results obtained from the analysis of public project investment criteria obtained results, NPV = - 17,097,503,448.37 <0, IRR = - 35.027% <13% (social discount rate), BCR = 0.36 <1 and PV / K = 0 , 32. Results payback period analysis of public projects show the project can not be paid back before the end of the project economic life of 32 years 5 months. The conclusion that can be drawn from this analysis is economically Tawangmangu Market Revitalization District Karanganyar not feasible.
Results of sensitivity test every assumption of the NPV can be concluded that the Tawangmangu Market Revitalization Project will be feasible and beneficial when the kiosks and stalls selling price increased to 177.9%. If the kiosks and stalls selling prices increased by 177.9%, those strategies become feasible and profitable to run because the NPV> 0 ie 278 827. Key Words: market, benefits, cost of the project.
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Pemerintah Kabupaten Karanganyar telah merevitalisasi Pasar
Tradisional Tawangmangu menjadi Pasar Wisata Tawangmangu dimulai pada
tanggal 27 Juni 2008 dan selesai pada tanggal 21 Februari 2009. Pasar Wisata
Tawangmangu ini diresmikan oleh Presiden Republik Indonesia Susilo
Bambang Yudhoyono pada hari Minggu 8 Maret 2009. Menurut masyarakat
sekitar dan Pemerintah Kabupaten Karanganyar Pasar Wisata Tawangmangu
ini akan dijadikan sebuah ikon dari kabupaten Karanganyar. Dalam hal ini
peneliti belum tahu apakah revitalisasi Pasar Tawangmangu menguntungkan
dan layak atau tidak, maka peneliti akan menganalisis apakah proyek
revitalisasi Pasar Tawangmangu yang dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten
Karanganyar layak dan menguntungkan atau tidak.
Pasar Tawangmangu direvitalisasi karena secara fisik pasar ini kumuh,
tidak beraturan, pengap (panas, kotor, becek), bongkar muat barang dan
parkir campur. Secara umum pasar tersebut sangat padat dan tidak dapat
menampung pedagang yang terus bertambah. Hal ini terlihat dengan adanya
banyaknya pedagang yang menempati los-los pasar serta pertumbuhan
warung-warung di sekitar pasar (warung-warung baru). Pasar Tawangmangu
memiliki letak yang strategis yaitu berdekatan dengan tempat rekreasi
Grojogan Sewu. Dengan banyaknya pengunjung wisata ke Grojogan Sewu
tiap tahunnya, diharapkan Pasar Tawangmangu ini nantinya juga akan ramai
oleh wisatawan.
Tabel 1.1. Kondisi Pasar Tawangmangu Sebelum dan Sesudah di Revitalisasi
Sebelum Revitalisasi Sesudah Revitalisasi No. Keterangan
Jumlah Luas (m²) Jumlah Luas
(m²) A Luas Lahan - 7.300 - 11.117 B Los B.1 Los Lantai Dasar
Ukuran (2,5m²) 589 buah 1.472,5 - - Ukuran (3m²) - - 479 buah 1.437
B.2 Los Lantai I Ukuran 1,5 x 2 m (3m²) - - 439 buah 1.317 Jumlah Los Lantai
Dasar dan Lantai I 589 buah 1.472,5 903 buah 2.754
C Kios C.1 Kios Lantai Dasar
Ukuran (6 m²) 91 buah 546 - - Ukuran (7,5 m²) 111 buah 832,5 - - Ukuran (12 m²) 24 buah 288 - - Ukuran 3x3m (9m²) - - 74 buah 666 Ukuran 3x4m (12m²) - - 34 buah 408
C.2 Kios Lantai I Ukuran 3x3 m (9m²) - - 95 buah 855 Ukuran 3x4 m (12m²) - - 34 buah 408 Jumlah Kios Lantai Dasar
dan Lantai I 226 buah 1666,5 237 buah 2.337
D Kios Renteng Ukuran 2 x 2 m (4m²) - - 40 buah 160
E Kamar Mandi 1 titik 4 pintu - 6 titik
18 pintu -
Sumber: Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah 2010.
Revitalisasi Pasar Tawangmangu oleh Pemerintah Kabupaten
Karanganyar ini salah satu progam revitalisasi pasar tradisonal yang telah
dirintis oleh pemerintah melalui Departemen Perdagangan ataupun
Kementrian Negara Urusan Koperasi dan Usaha Kecil Menengah sejak awal
tahun 2003. Progam revitalisasi pasar tradisional ini untuk mencegah
semakin sedikitnya pasar tradisoinal di Indonesia, dimana peraturan yang
mengatur tentang pasar tradisional adalah Peraturan Presiden No. 112 Tahun
2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan
dan Toko Modern. Keluarnya peraturan ini dilatarbelakangi oleh makin
berkembangnya usaha perdagangan eceran dalam skala kecil dan menengah,
usaha perdagangan eceran modern dalam skala besar, maka pasar tradisional
perlu diberdayakan agar tumbuh dan berkembang serasi, saling memerluan,
saling memperkuat serta saling menguntungkan.
Menurut Deputi Bidang Pemasaran dan Jaringan Usaha Kementerian
Negara Koperasi dan UKM Ikhwan Asrin, membutuhkan dana minimal Rp.
540.000.000.000,00 untuk merevitalisasi sedikitnya satu pasar tradisional di
540 kabupaten atau kota seluruh Indonesia. Pelaksanaan revitalisasi akan
diterapkan secara bertahap dalam waktu maksimal lima tahun ke depan.
Revitalisasi pasar tradisional yang akan dilakukan tidak cuma dari sisi fisik saja
tetapi juga penataan dan pola pikir pengelolanya. Melalui pasar tradisional
yang dikelola koperasi, kita dapat dengan mudah menanggulangi kasus
barang kedaluarsa hingga memantau barang impor. Selain itu, revitalisasi
pasar tradisional diharapkan meningkatkan daya saing UKM menghadapi
ACFTA dan mampu mengefisienkan pengelolaan pasar dan menghemat APBD
karena pasar-pasar itu dikelola oleh koperasi yang anggotanya para pedagang
(http://pdfcontact.com/download/7428233/).
Revitalisasi pasar tradisional ditargetkan hingga lima tahun ke depan
minimal sebanyak 540 kabupaten/kota di seluruh Indonesia sudah memiliki 1
pasar yang direvitalisasi. Sebelumnya Kementerian Negara Koperasi dan UKM
(Kemeneg KUKM) telah merampungkan proyek pembangunan/fisik dalam
program revitalisasi pasar tradisional untuk sebanyak 90 titik yang tersebar di
puluhan kabupaten/kota seluruh Indonesia. Proyek itu bahkan menjadi salah
satu program 100 hari pertama pemerintahan Kabinet Indonesia Bersatu ke-
2. Revitalisasi pasar dilakukan dengan menggunakan dana stimulus
perekonomian 2009 sebesar Rp. 100.000.000,00, yang kemudian
dianggarkan untuk merevitalisasi 91 titik pasar tradisional
(http://pdfcontact.com/download/7428233/).
Menurut asosiasi pedagang pasar seluruh Indonesia tahun 2006,
jumlah pasar tradisional di Indonesia tercatat 13.650 unit yang menampung
12.600.000 pedagang. Apabila setiap pedagang mempunyai empat anggota
keluarga, maka setidaknya 50.000.000 rakyat Indonesia bergantung
kehidupannya pada pasar tradisional, jumlah ini tidak termasuk konsumen
yang berbelanja di pasar tradisional. Setidaknya sampai saat ini keberadaan
pasar tradisional masih dibutuhkan sebagai penopang kehidupan sehari-hari
masyarakat (http://www.menlh.go.id/pasarberseri/Pasarberseri.pdf).
Dengan melihat kondisi tersebut sudah seharusnya progam revitalisasi pasar
tradisional tetap dijalankan oleh pemerintah untuk menghindari semakin
sedikitnya pasar tradisional di Indonesia.
Berdasarkan uraian diatas judul penelitian ini adalah “ EVALUASI
PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU KABUPATEN KARANGANYAR
”.
B. Rumusan Masalah
Dengan mengacu pada latar belakang diatas, maka permasalahan
penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Apakah investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Tawangmangu
secara ekonomi menguntungkan dan layak ?
2. Apakah investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Tawangmangu
dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir dan
berapa lama Payback Periods-nya ?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan diadakan
penelitian ini adalah:
1. Untuk menganalisis kelayakan investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi
Pasar Tawangmangu secara ekonomi.
2. Untuk menghitung Payback Period investasi yang dilakukan untuk
Revitalisasi Pasar Tawangmangu.
D. Manfaat Penelitian
Manfaat yang ingin diperoleh dari penelitian ini, yaitu:
1. Bagi Pemerintah Daerah
Sebagai bahan pertimbangan bagi pengambilan keputusan, dalam hal ini
Kantor Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Karanganyar pada khususnya dan
Pemerintah Kabupaten Karanganyar pada umumnya.
2. Bagi Pemerintah Daerah, peneliti dan masyarakat.
Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi
dalam suatu proyek khususnya revitalisasi Pasar Tradisional
Tawangmangu.
3. Bagi mahasiswa, peneliti dan akademisi.
4. Menambah studi kepustakaan dalam bidang evaluasi proyek.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Landasan Teori
1. Pengertian Pasar
Pasar adalah sekumpulan pembeli dan penjual dari sebuah barang
atau jasa tertentu. Para pembeli sebagai sebuah kelompok menentukan
permintaan terhadap produk, dan para penjual sebagai kelompok
menentukan penawaran terhadap produk (Mankiw, 2000:75). Pasar
adalah area tempat jual beli barang dengan jumlah penjual lebih dari satu
baik yang disebut sebagai pusat perbelanjaan, pasar tradisional,
pertokoan, mall, plasa, pusat perdagangan maupun sebutan lainnya
(Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1).
Dalam Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 10 Tahun
2006 Tentang Retribusi Pasar, fasilitas yang ada dalam pasar meliputi
kios, los, halaman pasar dan MCK. Berikut penjelasan mengenai fasilitas
yang disediakan oleh pasar di Kabupaten Karanganyar:
- Kios adalah bangunan di pasar yang beratap yang dipisahkan satu
dengan yang lainnya dengan pemisah baik permanen maupun
tidak dari mulai lantai sampai dengan dinding langit-langit yang
dipergunakan untuk usaha berjualan baik barang maupun jasa.
- Los adalah bangunan beratap didalam lingkungan pasar yang
berbentuk bangunan memanjang tanpa dilengkapi dinding
pemisah.
- Halaman pasar adalah tempat terbuka yang berada didalam pasar.
Pasar tradisional adalah pasar yang dibangun dan dikelola oleh
pemerintah, pemerintah daerah, swasta, Badan Usaha Milik Negara dan
Badan Usaha Milik Daerah termasuk kerjasama dengan tempat usaha
berupa toko, kios, los dan tenda yang dimiliki atau dikelola oleh pedagang
kecil, menengah, swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha skala
kecil, modal kecil, dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui
tawar-menawar (Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1). Sedangkan
menurut Sinaga (2008) pasar tradisional adalah pasar yang dikelola secara
sederhana dengan bentuk fisiknya tradisional yang menerapkan sistem
transaksi tawar-menawar secara langsung dimana fungsi utamanya
adalah untuk melayani kebutuhan masyarakat baik di desa, kecamatan
dan lainnya. Pihak yang berjualan di pasar ini terdiri dari UKM dan
pedagang kaki lima. Harga di pasar tradisional ini mempunyai sifat yang
tidak pasti, oleh karena itu bisa dilakukan tawar-menawar.
Sementara itu, pasar modern adalah pasar yang dikelola dengan
manajemen modern, umumnya terdapat di kawasan perkotaan, sebagai
penyedia barang dan jasadengan mutu dan pelayanan yang baik kepada
konsumen (umumnya anggota masyarakat kelas menengah ke atas).
Pasar modern antara lain mall, supermarket, departement store,
shopping centre, waralaba, toko mini swalayan, pasar serba ada, toko
serba ada dan sebagainya (Sinaga, 2008).
2. Pengertian Retribusi
Retribusi pasar yang selanjutnya disebut retribusi adalah
pungutan daerah yang dikenakan pada pedagang yang memanfaatkan
fasilitas pasar. Retribusi pasar ini meliputi: retribusi izin mendirikan kios
swadaya, retribusi izin penempatan fasilitas pasar, retribusi daftar ulang
izin penempatan kios, retribusi sewa fasilitas pasar, retribusi harian,
retribusi bongkar muat, retribusi balik nama izin penempatan fasilitas
pasar, retribusi pemberian hak sewa, retribusi pemakaian MCK, retribusi
parkir khusus. Petunjuk dan pelaksanaan tentang retribusi pasar yang
berada di kabupaten Karanganyar diatur dalam Peraturan Daerah
Kabupaten Karanganyar No. 10 Tahun 2006.
Retribusi kebersihan adalah pembayaran atas jasa pelayanan
persampahan atau kebersihan yang khusus disediakan dan atau diberikan
oleh pemerintah daerah untuk kepentingan orang pribadi atau badan.
Retribusi kebersihan ini diatur dalam Peraturan Daerah Kabupaten
Karanganyar No. 10 Tahun 2002.
3. Pengertian Revitalisasi
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (Moeliono, 2007: 954)
revitalisasi adalah proses, cara, perbuatan menghidupkan atau
menggiatkan kembali. Revitalisasi arti harfiahnya adalah menghidupkan
kembali, maknanya bukan sekedar mengadakan atau mengaktifkan
kembali apa yang sebelumnya pernah ada, tetapi menyempurnakan
strukturnya, mekanisme kerjanya, dan menyesuaikan dengan kondisi
baru, semangatnya dan komitmennya. Asumsi dasar revitalisasi pasar
bahwa pasar tradisional harus diubah menjadi menjadi modern agar
mampu bersaing dengan pasar-pasar modern
(http://primatani.litbang.deptan.go.id/file/materi/pelepasan/rppk_kapusl
uh.pdf).
4. Pengertian Proyek
Pengertian proyek menyangkut proyek mikro dalam arti dari segi
ekonomi perusahaan yang bertujuan mencari laba maupun proyek makro
dalam arti menyangkut kepentingan umum dan ataupun proyek
pemerintah. Proyek adalah setiap usaha yang direncanakan sebelumnya
yang memerlukan sejumlah pembiayaan serta penggunaan masukan lain
yang ditujukan untuk mencapai tujuan tertentu dan dilaksanakan dalam
waktu tertentu pula (Soetrisno, 1985:3).
Proyek mikro adalah proyek yang menghasilkan barang-barang
dan atau jasa privat atau perorangan. Barang privat, barang swasta
(private goods) adalah barang-barang yang dapat diperjual-belikan
dipasar. Barang swasta mempunyai sifat excludability dan rival
consumption. Barang mempunyai sifat excludability atau dapat
dikecualikan adalah barang-barang dimana apabila seseorang tidak
membeli dapat dikecualikan atau tidak dapat menikmati barang tersebut.
Barang swasta mempunyai sifat rival consumption berarti apabila telah
dikonsumsi atau dinikmati oleh seseorang atau beberapa orang tertentu
maka tidak dapat dinikmati oleh orang lain (Soetrisno, 1985:49).
Sebaliknya proyek makro adalah proyek yang tidak menghasilkan
barang-barang swasta melainkan menghasilkan barang-barang publik
(public goods) seperti jalan, keamanan taman kota, nilai uang yang stabil,
dan penghijauan. Barang-barang publik sering dinamakan dengan public
goods, collective goods karena secara sosial kolektif dapat dimiliki
bersama (Soetrisno, 1985:50).
Beberapa jenis barang sangat dibutuhkan oleh masyarakat, akan
tetapi tidak seorangpun yang bersedia menghasilkannya atau mungkin
dihasilkan oleh pihak swasta akan tetapi dalam jumlah yang terbatas,
misalnya pertahanan dan peradilan. Jenis barang tersebut dinamakan
barang publik murni yang mempunyai dua karakteristik utama, yaitu
penggunaannya tidak bersaingan (nonrivaly) dan tidak dapat diterapkan
prinsip pengecualian (non excludability). Oleh karena pihak swasta tidak
mau menghasilkan barang publik murni, maka pemerintahlah yang harus
menghasilkannya agar kesejahteraan seluruh masyarakat dapat
ditingkatkan (Mangkoesoebroto, 1995:42).
- Teori Pigou
Pigou berpendapat bahwa barang publik harus disediakan
sampai suatu tingkat dimana kepuasan marginal akan barang publik
sama dengan ketidakpuasan marginal akan pajak yang dipungut untuk
membiayai progam-progam pemerintah atau untuk menyediakan
barang publik. Kelemahan teori Pigou adalah didasarkan pada rasa
ketidakpuasan marginal masayarakat dalam membayar pajak dan rasa
kepuasan marginal akan barang publik, sedangkan kepuasan dan
tidakpuasan adalah sesuatu yang tidak dapat diukur secara kuantitatif
karena sifatnya ordinal (Mangkoesoebroto, 1995:64-66).
- Teori Bowen
Bowen mengemukakan suatu teori mengenai penyediaan
barang-barang publik dan teori didasarkan pada teori harga seperti
halnya pada penentuan harga pada barang-barang swasta. Bowen
mendedinisikan barang publik sebagai barang dimana pengecualian
tidak dapat ditetapkan. Sekali barang publik sudah tersedia maka
tidak ada seseorang yang dapat dikecualikan dari manfaat barang
tersebut. Jumlah barang publik yang dikonsumsi A sama dengan
jumlah barang yang dikonsumsi oleh individu B, atau Ya = Yb. Jadi
menurut Bowen perbedaan antara barang swasta dan barang publik
adalah (Mangkoesoebroto, 1995:66-69):
Barang Swasta Barang Publik
Harga P = Pa = Pb P = Pa + Pb
Jumlah barang X = Xa + Xb P = Pa = Pb
Keterangan, P: harga barang, X: Jumlah barang swasta yang
dihasilkan, G: Jumlah barang publik yang dihasilkan, a dan b: Individu
A dan B.
Sedangkan menurut Pudjosumantro (1995:9) proyek merupakan
suatu rangkaian aktivitas (activities) yang dapat direncanakan, yang di
dalamnya menggunakan sumber-sumber (inputs), misalnya: uang dan
tenaga kerja, untuk mendapatkan manfaat (benefits) atau hasil (returns)
di masa yang akan datang. Aktivitas proyek ini mempunyai saat mulai
(starting point) dan saat berakhir (ending point).
Proyek merupakan kegiatan-kegiatan yang dapat direncanakan
dan dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan dengan mempergunakan
sumber-sumber untuk mendapatkan manfaat (benefit). Kegiatan-kegiatan
tersebut dapat berupa investasi baru seperti pembangunan pabrik,
pembuatan jalan raya atau kereta api, irigasi, bendungan, perkebunan,
pembukaan hutan, pendirian gedung-gedung sekolah atau rumah sakit,
survai atau penelitian, perluasan atau perbaikan progam-progam yang
sedang berjalan dan sebagainya. Suatu proyek dapat diselenggarakan
oleh instansi pemerintah, badan-badan swasta, atau organisasi-organisasi
sosial maupun oleh perorangan (Gray, 2005:1).
Sumber-sumber yang dipergunakan dalam pelaksanaan proyek
dapat berbentuk barang-barang modal, tanah, bahan-bahan setengah
jadi, bahan-bahan mentah, tenaga kerja dan waktu. Sumber-sumber
tersebut, sebagian atau seluruhnya dapat dianggap sebagai barang atau
jasa konsumsi yang dikorbankan dari penggunaan masa sekarang untuk
memperoleh manfaat (benefit) yang lebih besar di masa yang akan
datang (Gray, 2005:1).
Siklus suatu proyek dimulai dengan adanya suatu gagasan
pengusulan yang umumnya bersumber dari para pemimpin masyarakat
setempat, tenaga teknis, perintis pembangunan, dan usulan progam-
Identifikasi I
Formulasi II
Evaluasi VI
Operasi V
Implementasi IV
Analisa III
progam yang telah ada. Setelah itu, perlu diteliti terlebih dulu apa yang
menjadi motivasinya. Motivasi gagasan pengusulan suatu proyek
biasanya dapat dibagi dalam dua kelompok, yaitu (Gray, 2005:2):
1. Gagasan yang memotivasinya untuk mendapatkan keuntungan dari
suatu investasi bagi investor.
2. Gagasan yang memotivasinya untuk manfaat atau keguanaan bagi
masyarakat banyak.
Kemudian dari gagasan tersebut, setiap proyek pasti akan melalui
enam tahap, yaitu (Gray, 2005:2-4):
Gambar 2.1. Siklus Proyek
Siklus proyek
Penjelasan dari gambar 2.1. diatas adalah:
I. Identifikasi, yaitu menentukan calon-calon proyek yang perlu
dipertimbangkan untuk dilaksanakan. Beberapa pertanyaan
penting yang perlu ditanyakan menyangkut perlu tidaknya
gagasan proyek diteliti lebih lanjut adalah sebagai berikut:
- Apakah proyek termasuk dalam sektor yang diprioritaskan?
- Apakah proyek secara garis besar akan menguntungkan?
- Adakah bantuan dari pemerintah bagi jenis proyek tersebut?
II. Formulasi, yaitu mengadakan persiapan dengan melakukan
prastudi kelayakan dengan meneliti sejauh mana calon-calon
proyek tersebut dapat dilaksanakan menurut aspek-aspek teknis,
institusional, dan “eksternalitas”.
III. Analisa, yaitu mengadakan evaluasi terhadap laporan-laporan
studi kelayakan yang ada. Studi kelayakan proyek tadi dianalisis
untuk memilih yang terbaik di antara berbagai alternatif proyek
yang ada, berdasarkan suatu ukuran tertentu.
IV. Implementasi, adalah tahap pelaksanaan proyek tersebut.
Tanggung jawab utama dari para perencana serta penilai proyek
adalah mengadakan pengawasan terhadap pelaksanaan
pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final design-nya.
V. Operasi, yaitu operasi proyek. Perlu dipertimbangkan metode-
metode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya.
VI. Evaluasi Hasil, yaitu evaluasi atas hasil-hasil pelaksanaan serta
operasi proyek berdasarkan laporan-laporan yang masuk pada
tahap-tahap sebelumnya dengan memperbandingkan antara apa
yang direncanakan dan hasil yang dicapai. Evaluasi ex post yaitu
setelah dan perihal pelaksanaan serta operasi proyek. Evaluasi ex
ante yang menyangkut keputusan tentang diterima tidaknya suatu
proyek untuk dilaksanakan nantinya.
5. Pengertian Evaluasi Proyek
Studi kelayakan (feasibility study) adalah suatu studi apabila suatu
proyek atau usaha dilakukan sekiranya nanti dapat berjalan dan
berkembang atau tidak. Studi kelayakan adalah suatu studi mengenai
segala macam persyaratan-persyaratan bagi berdiri dan berkembangnya
suatu usaha atau proyek. Apabila berdasarkan studi tersebut segala
persyaratan-persyaratan ternyata dapat diusahakan untuk terpenuhi
maka dikatakan bahwa usulan dan gagasan tentang proyek tersebut
dikatakan layak (feasible) akan tetapi apabila ternyata tidak terpenuhi
maka dikatakan tidak layak (not feasible) (Soetrisno, 1985:6).
Evaluasi berarti membandingkan antara sesuatu dengan suatu
atau beberapa standar. Standar ini lebih dikenal dengan istilah kriterium
atau kriteria. Kriterium apabila hanya ada satu dan kriteria apabila lebih
dari satu standar atau kriteria tersebut dapat bersifat kualitatif seperti
standar moral atau standar tentang baik dan buruk sesuatu perbuatan
manusia dan dapat pula bersifat kuantitatif atau menggunakan angka-
angka (Soetrisno, 1985:7).
Ada beberapa aspek persiapan atau perencanaan yang harus
diperhatikan pada setiap kegiatan proyek, yaitu (Pudjosumarto, 1995:10-
11):
- Aspek Teknis
Yaitu aspek yang berhubungan dengan inputs dan outputs dari
barang-barang dan jasa-jasa yang akan digunakan serta dihasilkan di
dalam suatu kegiatan proyek.
- Aspek Managerial, Organisasi dan Institusi (Lembaga)
Yaitu aspek yang menyangkut kemampuan staf pelaksana
untuk melaksanakan administrasi dalam aktivitas besar dan
bagaimana hubungan antara administrasi proyek dengan lembaga
lainnya (misal dengan pihak pemerintah) dapat terlihat secara jelas.
- Aspek Sosial
Yaitu aspek yang menyangkut terhadap dampak (impact)
social yang disebabkan adanya penggunaan inputs dan outputs yang
akan dicapai suatu proyek.
- Aspek Finansial
Yaitu merupakan aspek utama yang akan menyangkut tentang
perbandingan antara pengeluaran uang dengan pemasukan uang
dalam suatu proyek.
- Aspek Ekonomis
Yaitu aspek yang akan menentukan tentang besar kecilnya
sumbangan suatu proyek terhadap pembangunan ekonomi secara
keseluruhan.
Analisis manfaat-biaya atau evaluasi proyek pada sektor publik
dimaksudkan untuk menyelesaikan masalah pengeluaran awal yang besar
yang perlu dilakukan, membandingkan dengan manfaat yang diperoleh
selama beberapa tahun mendatang. Bedanya analisis manfaat-biaya yang
dilakukan untuk sektor publik tidak terbatas pada lembaga atau badan
usaha namun dapat berdampak lebih luas. Misalnya saja proyek
transportasi, walau murah namun berakibat pula pada pencemaran
lingkungan (bising, udara kotor). Oleh karena itu, analisis manfaat-biaya
harus mempertimbangkan biaya lingkungan yang biasanya tidak
diperhatikan dalam perhitungan finansial yang dilakukan oleh badan
usaha swasta. Demikian pula bila muncul manfaat sosial, sulit dihitung
padahal perlu disediakan data nilai rupiah yang harus diperhitungkan
dalam hasil-hasil proyek (Reksohadiprojo, 2001: 94).
6. Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek
Maksud dari analisis proyek adalah untuk menganalis terhadap
suatu proyek tertentu, baik proyek yang akan dilaksanakan, sedang dan
selesai dilaksanakan untuk bahan perbaikan dan penilaian pelaksanaan
proyek tersebut. Hal ini perlu dilakukan karena di dalam pelaksanaan
suatu proyek akan menyangkut penggunaan sumber-sumber yang langka
(scarcity resources) (Pudojosumarto, 1995:9).
Tujuan analisis proyek adalah untuk (Gray, 2005:7):
a. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi
dalam suatu proyek.
b. Sejalan dengan (a), menghindari pemborosan sumber-sumber, yaitu
dengan menghindari pelaksanaan proyek yang tidak menguntungkan.
c. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada sehingga
dapat dipilih alternatif proyek yang paling menguntungkan.
d. Sejalan dengan (c), menentukan prioritas investasi.
Pada umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut
tiga aspek, yaitu (Husnan, 2000:4-5):
a. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (sering juga
disebut sebagai manfaat finansial). Yang berarti apakah proyek itu
dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan risiko
proyek tersebut.
b. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek itu
dilaksanakan (sering juga disebut sebagai manfaat ekonomi nasional).
Yang menunjukan manfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro
suatu negara.
c. Manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat sekitar proyek
tersebut. Ini merupakan studi yang relatif paling sulit untuk dilakukan.
7. Analisis Ekonomis dan Finansial
Analisa Ekonomis adalah analisa yang melihat suatu kegiatan
proyek dari sudut perekonomian secara keseluruhan. Dengan demikian
yang diperhatikan di dalam analisa ekonomis ini adalah hasil total atau
produktivitas suatu proyek untuk masyarakat atau perekonomian secara
keseluruhan. Hasil analisa ekonomis disebut dengan “the economic
returns”. Analisis Finansial adalah analisa yang melihat suatu proyek dari
sudut lembaga-lembaga atau badan-badan yang mempunyai kepentingan
langsung dalam proyek atau yang menginvestasikan modalnya ke dalam
proyek. Oleh karena itu hasil analisa ini disebut dengan “the private
returns” (Pudojosumarto, 1995:11).
Di bawah ini akan diberikan unsur-unsur yang berbeda di dalam
tinjauan aspek ekonomis maupun aspek finansial (Pudojosumarto,
1995:11-12).
1) Analisa Ekonomis
a. Harga yang dipakai pedoman adalah harga bayangan (shadow
price).
b. Pembayaran pajak tidak dikurangkan dalam perhitungan
manfaat (benefit) dari suatu proyek.
c. Besarnya subsidi harus ditambahkan pada harga pasar barang-
barang inputs.
d. Besarnya bunga modal biasanya tidak dipisahkan atau
dikurangkan dari hasil kotor.
2) Analisa finansial
a. Harga yang dipakai pedoman adalah harga pasar (market
price).
b. Pembayaran pajak dianggap sebagai biaya di dalam proyek,
sehingga perlu diperhitungkan, atau dipakai untuk mengurangi
manfaat (benefits).
c. Besarnya subsidi yang diberikan dipakai sebagai mengurangi
atau akan meringankan biaya proyek, sehingga akan
mengurangi manfaat (benefits).
d. Di dalam pembayaran bunga modal di dalamanalisa ini
dibedakan sebagai berikut:
- bunga yang dibayarkan kepada orang-orang atau lembaga-
lembaga dari luar yang meminjamkan uangnya (kreditor)
kepada proyek, maka bunga tersebut dianggap biaya
(costs). Sedangkan bila terdapat pembayaran kembali
utang dari luar proyek, maka akan dikurangkan dari hasil
kotor sebelum diperoleh suatu arus manfaat (benefit).
- tetapi untuk bunga atas modal proyek, didalam hal ini
tidak dianggap sebagai biaya (cost).
Harga bayangan (Shadow price) merupakan suatu harga yang
nilainya tidak sama dengan harga pasar (bisa diatas atau di bawah harga
pasar), tetapi harga tersebut dianggap mencerminkan nilai sosial yang
sesungguhnya dari suatu barang atau jasa. Kadang-kadang shadow price
ini diterjemahkan sebagai harga bayangan (Pudjosumantro, 1995).
Apabila investasi proyek tersebut dibiayai dari dana pemerintah
dalam rangka peningkatan taraf hidup masyarakat, maka titik berat
analisis atau evaluasi adalah pada aspek sosial profitabilitas (social
profitability), yang menekankan sampai seseberapa jauh manfaat proyek
tersebut kepada perekonomian secara keseluruhan. Ini berarti,
seandainya suatu rencana investasi pemerintah, ditinjau dari segi
finansialnya menunjukan hasil analisis didasarkan pada perbandingan
manfaat (benefit) dan biaya (cost) adalah lebih kecil dari satu (B/C < 1),
tetapi jika ditinjau dari manfaat sosialnya akan memberikan pengaruh
positif terhadap peningkatan kesejahteraan masyarakat setempat
maupun kehidupan perekonomian secara keseluruhan, proyek tersebut
akan dilaksanakan (Khotimah, 2002:17-18).
8. Analisis Biaya dan Manfaat
Inti evaluasi proyek adalah mengolah atau menganalisis data yang
telah dikumpulkan yang kemudian dievaluasi atau dicocokan serta
dibandingkan dengan kriteria tertentu seperti NPV dan IRR. Dalam
membandingkan data tersebut, yang dibandingkan adalah seluruh biaya-
biaya yang ditimbulkan oleh usulan proyek bersangkutan dengan seluruh
manfaat (benefit) yang akan diperoleh.
Pemerintah pada dasarnya berjalan melalui prosedur yang sama
dalam mengevaluasi proyek. Namun demikian, ada dua perbedaan
penting antara analisis biaya-manfaat publik dan swasta. Pertama,
konsekuensi dari proyek swasta yang menjadi perhatian adalah yang
mempengaruhi profitabilitas perusahaan, sedangkan proyek publik lebih
memperhatikan dengan berbagai konsekuensi yang jauh lebih luas.
Kedua, proyek swasta menggunakan harga pasar untuk mengevaluasi apa
yang telah dibayar untuk input dan apa yang diterima untuk output,
terdapat dua kasus di mana pemerintah tidak bisa menggunakan harga
pasar dalam mengevaluasi proyek (Stiglitz, 2000:274):
a. Ketika output dan input tidak dijual di pasar, harga pasar tidak ada.
Harga pasar tidak ada untuk udara bersih, untuk hidup disimpan, atau
untuk pelestarian padang gurun dalam keadaan aslinya.
b. Ketika terjadi kegagalan pasar, harga pasar tidak mewakili biaya
sebenarnya sosial suatu proyek marjinal atau manfaat. Harga
pemerintah untuk mengevaluasi proyek-proyek yang harus
mencerminkan kegagalan pasar.
Analisis biaya-manfaat publik berkaitan dengan mengembangkan
cara sistematis menganalisis biaya dan manfaat ketika harga pasar tidak
mencerminkan biaya dan manfaat sosial. Kita dapat melihat bagaimana
pemerintah menilai manfaat yang biasanya tidak menghasilkan uang
seperti nilai lingkungan, atau kehidupan dan bagaimana pemerintah
memasarkan nilai barang dan jasa apabila ada alasan untuk percaya
bahwa adanya kegagalan pasar, seperti pengangguran besar-besaran
yang mengakibatkan harga pasar tidak mencerminkan manfaat dan biaya
publik (Stiglitz, 2000:274).
Perbedaan utama antara analisis biaya manfaat publik dan swasta
adalah sebagai berikut (Stiglitz, 2000:274):
1. Analisis biaya-manfaat publik memperhitungkan berbagai dampak
yang lebih luas, bukan hanya keuntungan.
2. Dalam analisis biaya-manfaat publik, harga pasar mungkin tidak ada
untuk kebanyakan manfaat dan biaya, dan harga pasar mungkin tidak
dapat digunakan karena kegagalan pasar (harga pasar tidak
mencerminkan manfaat sosial marjinal dan biaya).
9. Manfaat Proyek
Manfaat (benefit) suatu proyek terdiri dari (Pudjosumarto,
1995:12-14):
1) Manfaat Langsung (Direct Benefit)
Adalah merupakan manfaat langsung dan terlihat jelas dari
hasil adanya suatu proyek. Manfaat ini bisa berupa :
a) Adanya kenaikan dalam nilai ouput fisik dengan adanya proyek.
b) Kenaikan nilai output karena adanya perbaikan kualitas.
c) Kenaikan nilai output karena perubahan lokasi dan waktu
penjualan.
d) Kenaikan nilai output karena perubahan bentuk (grading,
processing, dan perubahan bentuk yang lainnya).
e) Penurunan biaya karena adanya mekanisasi.
f) Penurunan biaya karena penurunan biaya pengangkutan.
g) Penurunan biaya karena terhindar dari biaya kerugian atau
kerusakan.
2) Manfaat Tidak Langsung (Indirect Benefit)
Adalah merupakan manfaat yang secara tidak langsung
ditimbulkan dengan adanya proyek. Manfaat ini biasanya akan
dirasakan oleh orang yang ada diluar proyek tersebut. Manfaat ini
bisa berupa:
a) Adanya efek multiplier (multiplier effects) dari suatu proyek.
b) Adanya skala ekonomis yang lebih besar.
c) Adanya dynamic secondary effect.
3) Intangible Benefit
Adalah suatu manfaat yang secara tidak langsung bisa
dinikmati oleh masyarakat, tetapi sulit diukur dalam bentuk uang.
Manfaat ini bisa berupa:
a) Adanya perbaikan lingkungan hidup.
b) Bertambahnya pemandangan baru disuatu tempat, seperti tempat
rekreasi.
c) Terciptanya distribusi pendapatan.
d) Ditingkatkannya sistem pertahanan nasional.
10. Biaya Proyek
Macam-macam biaya dalam suatu proyek adalah sebagai berikut
(Gray, 2005:15-18):
a. Modal
Modal adalah manfaat (benefit) yang dapat diperoleh bila
modal tersebut diinvestasikan dalam proyek marjinal.
b. Tanah
Adakalanya kita harus membeli atau menyewa sebidang tanah
untuk suatu proyek. Dalam hal ini, harga pembelian tanah dapat
dianggap sebagai investasi. Bila tanah disewa dan sewa dibayar setiap
tahun, sewa tersebut dianggap sebagai biaya yang perhitungannya
dilakukan setiap tahun.
c. Bahan-bahan Mentah dan Barang Setengah Jadi
Harga bayangan (shadow price) bahan-bahan mentah dan
barang setengah jadi yang digunakan dalam suatu proyek pada
dasarnya dinilai menurut social opportunity cost dari setiap unit
barang tersebut, yaitu manfaat (benefit) tiap-tiap barang itu dalam
alternatif penggunaan lain. Khususnya untuk barang-barang yang
dapat diperdagangkan di pasar dunia (tradeable goods-- barang-
barang yang diimpor atau dapat diekspor), dipergunakan harga-harga
lepas pantai (border price) sebagai harha bayangan (shadow price),
yaitu harga-harga fob. untuk barang-barang yang dapat diekspor dan
harga-harga cif untuk barang-barang yang diimpor.
d. Tenaga Kerja
Dalam menentukan biaya tenaga kerja ini perlu dibedakan
tenaga kerja yang terdidik atau terlatih (skilled labour) dan tenaga
kerja yang tidak terlatih (unskilled labour), sebab yang biasa dinilai
dengan tingkat upah bayangan (shadow wage rate) adalah tenaga
kerja yang tidak terlatih. Banyak penilai proyek beranggapan bahwa
upah bayangan (shadow wage) tenaga tidak terdidik adalah nol. Ini
didasarkan pada asumsi bahwa proyek akan mengambil tenaga tak
terdidik itu dari kelompok penganggur, jadi opportunity cost-nya sama
dengan nol, atau dari desa-desa yang walaupun mereka tergolong
bekerja, produktivitas marjinal mereka di desa sama dengan nol.
Pengambilan beberapa orang desa untuk proyek, tidak
mengurangi produksi di desa, jadi socaial opportunity cost mereka
sama dengan nol. Namun, apabila diasumsikan opportunity cost
tenaga kerja tak terdidik dianggap tidak sama dengan nol, maka
pendapatan dan tingkat konsumsi tenaga kerja tak terdidik akan
bertambah. Pertambahan konsumsi ini mengurangi jumlah investasi
masyarakat. Dengan kata lain, tiap tenaga kerja tak terdidik yang
dipekerjakan di proyek mempunyai social opportunity cost paling
sedikit sama dengan benefit yang diperoleh seandainya pertambahan
konsumsi mereka tersebut diinvestasikan.
e. Pelunasan Utang dan Bunga
Terdapat dua jenis pinjaman. Pertama, pinjaman dalam negeri
dan pinjaman luar negeri melalui dana pemerintah yang
penggunaannya dipengaruhi oleh pemerintah setempat, termasuk
bantuan luar negari yang berasal dari sumber-sumber resmi, seperti
Bank Dunia, atau melalui perjanjian bilateral. Dana semacam ini dapat
diguanakan untuk berbagai alternatif proyek. Jadi, pengguanaan dana
pinjaman untuk suatu proyek mempunyai beban sosial berupa social
opportunity cost di berbagai alternatif lain. Oleh sebab itu,
pengeluaran dana dari pinjaman dianggap sebagai investasi, artinya
bersifat biaya.
Kedua, terdapat pinjaman dari luar negeri yang
pengguanaanya teriakat kepada suatu proyek tertentu. Bila proyek
tersebut tidak jadi dilaksanakan, maka pinjaman dibatalkan. Jadi,
penggunaan dana pinjaman ini dalam proyek tersebut tidak
mengorbankan proyek-proyek lain. Dengan kata lain, saat investasi
dilakukan proyek tersebut, dana pinjaman tersebut tidak
menimbulkan social opportunity cost. Beban tersebut baru timbul
pada saat pengembalian pinjaman dan pembayaran bunganya. Oleh
karena itu, beban sosial pinjaman diperhitungkan bukan pada saat
investasi dilakukan, melainkan tiap-tiap tahun sepanjang pembayaran
pinjaman beserta bunganya. Dalam hal ini, pelunasan utang dan
bunga termasuk biaya proyek.
f. Penyusutan
Penyusutan adalah bagian dari manfaat (benefit) proyek yang
dicadangkan tiap-tiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek
sedemikian rupa sehingga merupakan dana yang mencerminkan
jumlah biaya modal. Tujuan penyisihan modal ini adalah untuk
mempertahankan tingkat investasi semula.
g. Sunk Cost
Sunk Cost adalah biaya yang sudah tertanam atau dikeluarkan
yang menyangkut proyek, sebelum keputusan untuk menjalankan
proyek itu diambil. Sunk Cost tidak termasuk dalam atau tidak
diperhitungkan sebagai biaya proyek.
h. Salvage value
Salvage value adalah nilai sisa dari modal investasi yang tidak
terpakai habis selama umur ekonomis proyek.
i. Negative Externalities
Negative Externalities sukar diukur dan dinilai dalam satuan
mata uang. Idealnya, akibat-akibat yang timbul sebagai negative
externalities ini, sepanjang dapat diukur dan dinilai, perlu dimasukkan
sebagai bagian dari biaya atau penurunan benefit proyek.
11. Kriteria Investasi
Investasi merupakan usaha menanamkan faktor-faktor produksi
langka dalam proyek tertentu. Proyek itu sendiri dapat bersifat baru sama
sekali, atau perluasan proyek yang ada. Tujuan utama investasi adalah
memperoleh berbagai macam manfaat yang cukup layak di masa datang
(Sutojo, 1995:1).
Dalam analisis proyek terdapat beberapa kriteria yang sering
dipakai untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu usulan proyek,
atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek.
Kriteria ini dinamakan kriteria investasi. Beberapa kriteria investasi itu
adalah sebagai berikut (Gray, 2005:64-78):
a. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit
(penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-
kan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan menggunakan
metode NPV apabila hasil yang didapat dari perhitungan
menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0), maka proyek tersebut
layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek dapat dinyatakan
bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek tersebut sama atau
lebih besar dari nol. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut
mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor produksi
modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV ≤ 0), maka
proyek tersebut dianggap tidak layak. Ini berarti bahwa sumber-
sumber yang dipakai untuk proyek tersebut sebaiknya dialokasikan
pada penggunaan lain yang lebih menguntungkan. Berikut adalah
rumus untuk menghitung NPV (Gray, 2005:65-66):
å= +
-=
n
0t ti)(1tCtB
NPV
Dimana:
NPV = Net Present Value
tB = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
tC = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
i = Social discount rate.
b. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang
menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang telah di-
present-value-kan dan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-
kan sama dengan nol. Dengan demikian IRR ini menunjukkan
kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan suatu returns, atau
tingkat keuntungan yang akan dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan
selalu mendekati besarnya (i) sehingga sering dijadikan pedoman
tingkat bunga yang berlaku (i).
Berdasarkan kriteria investasi IRR, suatu proyek akan dipilih
apabila IRR ≥ social discount rate, sedangkan IRR kurang dari social
discount rate maka proyek tersebut akan ditolak. Berikut adalah
rumus untuk menghitung IRR (Gray, 2005:72):
)i'(i"NPV"NPV'
NPV'i'IRR -+
-+=
Dimana:
IRR = Internal Rate of Return
i' = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.
i" = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.
NPV’ = Net Present Value positif
NPV” = Net Present Value negatif.
c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)
Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan antara
benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang telah di-
present-value-kan. Semakin besar B/C Ratio, semakin besar
perbandingan antara benefit dengan biaya, yang berarti proyek relatif
semakin menguntungkan. Suatu proyek akan dipilih apabila B/C Ratio
> 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan proyek akan ditolak. Berikut
adalah rumus untuk menghitung B/C Ratio (Gray, 2005:76):
B/C Ratio =
å= +
å= +n
0t ti)(1
)t(C
n
0t ti)(1
)t(B
Dimana:
B/C Ratio = Benefit-Cost Ratio
tB = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
tC = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
i = Social discount rate.
t = Tahun bersangkutan.
d. Profitability Ratio (PV/K)
Profitability Ratio (PV/K) menunjukan perbandingan antara
penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K) yang
digunakan setelah di-present-value-kan. Profitability Ratio lebih
mendekati B/C Ratio, sehingga suatu proyek akan diterima apabila
PV/K > 1, sebaliknya apabila PV/K < 1 maka proyek akan ditolak.
Berikut adalah rumus untuk menghitung PV/K (Gray, 2005:77):
PV/K =
å= +
å= +
-
n
0t ti)(1tK
n
0t ti)(1tEPtB
Dimana:
PV/K = Profitability Ratio
tB = Benefit bruto dalam tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
tEP = Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada
tahun t.
tK = Biaya modal pada tahun t.
i = Discount rate sosial.
e. Payback Periode
Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan
untuk membayar kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya proyek
yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini,
biasanya yang digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek
yang akan dipilih adalah suatu proyek yang dapat paling cepat
mengembalikan biaya investasi. Makin cepat pengembaliannya makin
baik dan kemungkinan besar akan dipilih. Metode ini tidak
memperhitungkan periode setelah periode payback dan belum
memperhatikan time value of money. Berikut adalah rumus untuk
mengitung payback periode (Pudjosumantro, 1995:51-52):
PBP = oA
I
Dimana:
PBP = Payback Periode
I = Besarnya biaya investasi.
oA = Benefit bersih yang diperoleh setiap tahunnya.
12. Analisis Sensitivitas
Semua kriteria yang dipergunakan dalam menilai kelayakan suatu
usaha menggunakan nilai sekarang dari arus kas masuk dan keluar. Oleh
karena seluruh perhitungan arus kas, terutama arus kas masuk pada masa
yang akan datang, selalu mengandung ketidakpastian, maka diperlukan
adanya analisis sensitivitas (sensitivity analysis). Analisis sensitivitas
dimaksudkan untuk mengetahui seberapa sensitifnya kelayakan usaha
terhadap perubahan setiap asumsi yang digunakan, seperti besarnya
permintaan, harga jual, harga bahan baku, tingkat bunga, inflasi, dan
mark-up nilai investasi (Zubir, 2006: 6).
Analisis sensitivitas menyangkut pengujian terhadap kelayakan
suatu usaha terkait dengan berbagai kondisi dan asumsi yang digunakan.
Pengujian sensitivitas terutama dilakukan terhadap asumsi-asumsi yang
berada di luar kendali manajemen perusahaan yang mungkin saja
berubah. Misalnya, harga jual barang sejenis di pasar, harga bahan baku,
biaya bahan bakar, harga perolehan harga tetap, dan lain-lain. Analisis ini
dilakukan, misalnya terhadap harga jual, yaitu menguji sampai berapa
jauh harga jual dapat diturunkan sementara asumsi-asumsi lain tetap
sehingga NPV menjadi nol. Selanjutnya , pengujian dilakukan terhadap
asumsi-asumsi lain satu per satu (Zubir, 2006:34).
Dari pengujian sensitivitas tersebut kita dapat mengetahui derajat
sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV. Dengan demikian, kita dapat
memfokuskan perhatian pada faktor yang sangat sensitif terhadap
kelayakan usaha tersebut. Jika usaha tersebut sensitive terhadap faktor di
luar kendali manajemen, seperti harga bahan baku, maka adanya
kenaikan harga bahan baku sedikit saja dari yang berlaku saat ini akan
menyebabkan NPV menjadi nol, bahkan negatif, sedangkan harga jual
tidak mudah untuk dinaikan. Bila demikian keadaannya, maka dapat
dikatakan bahwa risiko usaha tersebut gagal cukup besar.
B. Penelitian Terdahulu
Tabel 2.1. Penelitian Terdahulu No Peneliti Metode Hasil 1. H.A. Husnainie
Syahrani, 2003 “Analisis Kelayakan Finansial Pengusahaan Kebun Hutan Dengan Tanaman Buah Durian (Durio Zibethis Murr) di Kabupaten Kutai Kertanegara Propinsi Kalimantan Timur”
Kriteria Investasi: Payback Periods, Net B/C, NPV, IRR, Analisis Sensitivitas.
NPV: 7.982.175 Net B/C Ratio: 2,12 (df: 15%) IRR: 20,95% - Investasi yang dilakukan layak untuk dilaksanakan. Dengan Payback Periods 10 tahun 6 bulan -Analisis Sensitifitas: investasi tetap layak dilaksanakan meskipun terjadi kenaikan biaya hingga 50%
2. Rini Ratnayanti dan Bernadinus Herbudiman, 2006 “ Analisis Kelayakan Investasi pada Rumah Sakit X di
Payback Periods, NPV, IRR, Benefit Cost Analysis
-NPV: 6.187.604,321 > 0 (Investasi yang layak untuk Rumah Sakit X) (df: 7%) -IRR: 9,75% > 7% (Investasi pada Rumah Sakit X layak untuk dilaksanakan) -Payback Periods: 9 tahun 3 bulan
Revitalisasi Pasar Tawangmangu
Proyek Revitalisasi
Cimahi” -Benefit Cost Ratio: 1,31 > 1 (proyek Rumah Sakit X di Cimahi layak untuk dilaksanakan)
3. Diah Rasiana Kartikasari, 2007 “Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Nusukan Surakarta”
Kriteria Investasi: NPV, IRR, B/C Ratio, PV/K, Payback Periods
NPV=625.103,68 > 0 IRR=12,002% > 12% B/C Ratio=1,000031963 > 1 PV/K= 1,00003752 > 1 Payback period 24 tahun 11 bulan (Proyek Revitalisasi Pasar Nusukan Surakarta layak untuk dijalankan)
C. Kerangka Penelitian
Untuk memberikan pedoman dan mempermudah dalam kegiatan
penelitian pengolahan data, penganalisaanya agar diperoleh hasil penelitian
yang benar, maka digunakan kerangka penelitian sebagai berikut.
Gambar 2.2. Kerangka Penelitian
Investasi
Analisis dan Pembahasan (NPV, IRR, BC Ratio, PV/K, PBP)
Layak
Tidak layak
Dari kerangka pemikiran di atas, Pemerintah Kabupaten Karanganyar
telah merevitalisasi Pasar Tawangmangu menjadi Pasar Wisata Tawangmangu.
Dalam merevitalisasi pasar Pemerintah Kabupaten Karanganyar juga menjalin
kerjasama dengan PT Karisma Cipta Tunggal Semarang sebagai kontraktor
pelaksana proyek. Dalam proyek revitalisasi Pasar Tawangmangu anggaran yang
disediakan Pemerintah Kabupaten Karanganyar dalam pembangunan pasar
tersebut sebesar Rp. 29.700.000.000,00. Pemerintah Kabupaten Karanganyar
merevitalisasi Pasar Tradisional Tawangmangu menjadi Pasar Wisata
Tawangmangu dimulai pada tanggal 27 Juni 2008 dan selesai pada tanggal 21
Februari 2009. Untuk mengetahui proyek revitalisasi ini layak atau tidak maka
digunakan analisis kriteria investasi (NPV, IRR, B/C Ratio, PV/K dan Payback
Period).
Kesimpulan
BAB III
METODE PENELITIAN
A. Ruang Lingkup Penelitian
Lokasi yang digunakan dalam penelitian ini adalah dikawasan proyek
revitalisasi Pasar Tawangmangu yang bertempat di Kecamatan Tawangmangu
Kabupaten Karanganyar.
B. Jenis dan Sumber Data
Data yang dikumpulkan untuk kemudian diolah dalam penelitian ini
adalah :
a. Data Primer
Data primer adalah data yang dikumpulkan untuk penelitian
dari tempat aktual terjadinya peristiwa (Sekaran, 2006). Dalam
penelitian ini data diperoleh melalui teknik wawancara langsung
kepada pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu. Data primer
yang diambil meliputi jenis usaha, besarnya modal awal, omset
penjualan, biaya operasional, dan besarnya keuntungan yang
diperoleh.
b. Data Sekunder
Data sekunder adalah data yang diperoleh melalui sumber
yang ada, yaitu data yang telah ada dan tidak perlu dikumpulkan
sendiri oleh peneliti (Sekaran, 2006). Data sekunder meliputi
investasi awal, sumber pendapatan, biaya operasional dan
pemeliharaan, dan lain-lain. Data tersebut dapat diperoleh dari :
- Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kabupaten Karanganyar.
- Pengelola atau kepala Pasar Wisata Tawangmangu.
- Dinas Perindustrian, Perdagangan, Koperasi (DISPERNDAGKOP)
Kabupaten Karanganyar.
- Kantor Pelayanan Terpadu Kabupaten Karanganyar.
- Badan Pusat Statistik (BPS) Kabupaten Karanganyar.
C. Teknik Pengambilan Sampel
Dalam penelitian ini responden yang diteliti adalah pedagang di
sekitar Pasar Wisata Tawangmangu, dengan batasan ruang lingkup yaitu:
pedagang yang berjualan dekat Pasar Wisata Tawangmangu sepanjang jalan
raya ±200 meter dan diluar terminal Tawangmangu. Jumlah pedagang yang
berjualan di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu adalah 23 pedagang dimana
dalam penelitian ini jenis populasinya bersifat homogen. Teknik pengambilan
sampel yang digunakan adalah purposive sampling, dimana informasi hanya
dapat diperoleh dari orang-orang yang menjadi sasaran khusus penelitian,
karena hanya orang-orang itu yang dianggap memiliki kompetensi untuk
memberikan informasi yang dibutuhkan atau memang hanya orang-orang itu
yang dianggap memiliki kriteria-kriteria yang ditetapkan oleh peneliti
(Sarwoko, 2007:57).
D. Definisi Operasional Variabel
1. Capital (modal)
Modal adalah modal awal yang digunakan untuk investasi proyek
revitalisasi Pasar Tawangmangu, yang diukur dalam satuan rupiah.
2. Benefit (manfaat)
Manfaat terdiri dari manfaat langsung dan manfaat tidak
langsung, dari kegiatan suatu proyek yang diukur dalam satuan rupiah.
Manfaat langsung yang diterima berupa pendapatan dari retribusi pasar,
retribusi parkir, retribusi kebersihan, pendapatan MCK, penarikan pajak
listrik pedagang, subsidi listrik dan pajak reklame, sedangkan manfaat
tidak langsung meliputi pendapatan masyarakat sekitar Pasar Wisata
Tawangmangu yang memanfaatkan keramaian pasar.
3. Cost (biaya)
Biaya adalah pengeluaran yang dikeluarkan pada saat
pembangunan proyek, biaya operasional dan biaya pemeliharaan pasar,
yang diukur dalam satuan rupiah.
4. Social discount rate (tingkat bunga)
Tingkat bunga yang digunakan adalah tingkat bunga yang berlaku
pada saat dilakukannya investasi awal, diukur dalam satuan persen (%).
E. Alat Analisis Data
Dalam rangka mencari ukuran yang menyeluruh sebagai dasar
penerimaan atau penolakan atau pengurutan suatu proyek dapat digunakan
analisis kelayakan investasi yang terdiri dari:
1. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit
(penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-kan.
Berikut adalah rumus untuk menghitung NPV (Gray, 2005:65):
å= +
-=
n
0t ti)(1tCtB
NPV
Dimana:
NPV = Net Present Value
tB = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
tC = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
i = Social discount rate.
2. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang
menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang telah di-
present-value-kan dan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-kan
sama dengan nol. Berikut adalah rumus untuk menghitung IRR (Gray,
2005:72):
)i"(i'NPV"NPV'
NPV'i'IRR -+
-+=
Dimana:
IRR = Internal Rate of Return
i' = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.
i" = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.
NPV’ = Net Present Value positif
NPV” = Net Present Value negatif.
3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)
Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan antara
benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang telah di-
present-value-kan. Berikut adalah rumus untuk menghitung B/C Ratio
(Gray, 2005:75):
B/C Ratio =
å= +
å= +n
0t ti)(1
)t(C
n
0t ti)(1
)t(B
Dimana:
B/C Ratio = Benefit-Cost Ratio
tB = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
tC = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
i = Social discount rate.
t = Tahun bersangkutan.
4. Profitability Ratio (PV/K)
Profitability Ratio (PV/K) menunjukan perbandingan antara
penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K) yang digunakan
setelah di-present-value-kan. Berikut adalah rumus untuk menghitung
PV/K (Gray, 2005:77):
PV/K =
å= +
å= +
-
n
0t ti)(1tK
n
0t ti)(1tEPtB
Dimana:
PV/K = Profitability Ratio
tB = Benefit bruto dalam tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
tEP = Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada
tahun t.
tK = Biaya modal pada tahun t.
i = Discount rate sosial.
5. Payback Periode
Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk
membayar kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya proyek yang
telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya
yang digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan
dipilih adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya
investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan
besar akan dipilih. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah
periode payback dan belum memperhatikan time value of money
(perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan tanpa
memperhitungkan nilai waktu dari uang). Berikut adalah rumus untuk
mengitung payback periode (Pudjosumantro, 1995:51-52):
PBP = oA
I
Dimana:
PBP = Payback Periode
I = Besarnya biaya investasi.
oA = Benefit bersih yang diperoleh setiap tahunnya.
6. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dimaksudkan untuk mengetahui seberapa
sensitifnya kelayakan usaha terhadap perubahan setiap asumsi yang
digunakan, seperti besarnya permintaan, harga jual, harga bahan baku,
tingkat bunga, inflasi, dan mark-up nilai investasi (Zubir, 2006: 6). Analisis
sensitivitas menyangkut pengujian terhadap kelayakan suatu usaha
terkait dengan berbagai kondisi dan asumsi yang digunakan. Pengujian
sensitivitas terutama dilakukan terhadap asumsi-asumsi yang berada di
luar kendali manajemen perusahaan yang mungkin saja berubah (Zubir,
2006:34).
BAB IV
ANALISIS DATA DAN PENELITIAN
A. Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Karanganyar
1. Keadaan Geografis
a. Letak Geografis
Kabupaten Karanganyar merupakan salah satu kabupaten di
Provinsi Jawa Tengah yang berbatasan dengan Kabupaten Sragen di
sebelah utara, Provinsi Jawa Timur di sebelah timur, Kabupaten Wonogiri
dan Sukoharjo di sebelah selatan dan Kota Surakarta dan Kabupaten
Boyolali di sebelah barat. Bila dilihat dari garis bujur dan garis lintang,
maka Kabupaten Karanganyar terletak antara "0"0 7011040110 - Bujur
Timur dan "0"0 467287 - Lintang Selatan. Ketinggian rata-rata 511 meter
di atas permukaan air laut serta beriklim tropis dengan temperatur
00 3122 - .
b. Luas Wilayah
Luas wilayah Kabupaten Karanganyar adalah 77.378,64 Ha, yang
tediri dari luas tanah sawah 22.474,91 Ha dan luas tanah kering 54.902,73
Ha. Tanah sawah terdiri dari irigasi teknis 12.929,62 Ha, non teknis
7.587,62 Ha, dan tidak berpengairan 1.957,67 Ha. Sementara itu, luas
tanah untuk pekarangan / bangunan 21.171,97 Ha dan luas untuk tegalan
/ kebun 17.863,40 Ha. Di Kabupaten Karanganyar terdapat hutan negara
seluas 9.729,50 Ha dan perkebunan seluas 3.251,50 Ha.
Tabel 4.1. Luas Wilayah, Jumlah Penduduk Kabupaten Karanganyar Menurut Kecamatan Tahun 2008
No. Kecamatan Luas ( 2Km ) 1. Jatipuro 40,36 2. Jatiyoso 67,16 3. Jumapolo 55,67 4. Jumantono 53,55 5. Matesih 26,27 6. Tawangmangu 70,03 7. Ngargoyoso 65,34 8. Karangpandan 34,11 9. Karanganyar 43,03
10. Tasikmadu 27,60 11. Jaten 25,55 12. Colomadu 15,64 13. Gondangrejo 56,80 14. Kebakkramat 36,46 15. Mojogedang 53,31 16. Kerjo 46,82 17. Jenawi 56,08
Jumlah 773,78 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar
“Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
2. Pemerintahan
a. Pembagian Wilayah Administrasi
Kabupaten Karangnayar terdiri dari 17 kecamatan yang meliputi
177 desa / kelurahan (15 kelurahan dan 162 desa). Desa / Kelurahan
tersebut terdiri dari 1.091 dusun, 2.313 dukuh, 1.876 RW dan 6.130 RT.
Klasifikasi desa / kelurahan pada tahun 2008 terdiri dari swadaya 14 desa
/ kelurahan, swakarya 125 desa / kelurahan dan swasembada 177 desa /
kelurahan.
3. Penduduk dan Tenaga Kerja
a. Kependudukan
Jumlah penduduk di Kabupaten Karanganyar berdasarkan
regristasi tahun 2008 sebanyak 865.580 jiwa, yang terdiri dari laki-laki
429.852 jiwa dan perempuan 435.728 jiwa. Dibandingkan tahun 2007,
maka terdapat pertambahan penduduk sebanyak 14,214 jiwa atau
mengalami pertumbuhan sebesar 1,67 %.
Kecamatan dengan penduduk terbanyak adalah Kecamatan
Karanganyar, yaitu 75.796 jiwa (8,76 %), kemudian Kecamatan Jaten,
yaitu 70.770 jiwa (8,18 %) dan Kecamatan Gondangrejo yaitu 68.571 jiwa
(7,92 %). Sedangkan kecamatan dengan jumlah penduduk paling sedikit
adalah Kecamatan Jenawi, yaitu 27.656 jiwa (3,20 %), kemudian
Kecamatan Ngargoyoso yaitu 35.351 jiwa (4,08 %) dan Kecamatan Kerjo,
yaitu 37.380 jiwa (4,32 %).
Tabel 4.2. Pertumbuhan Penduduk Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 – 2008
Tahun Jumlah Penduduk Pertumbuhan Penduduk
2004 830.640 0.90 2005 838.182 0.91 2006 844.634 0.75 2007 851.366 0.85 2008 865.580 1.67
Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
Tabel 4.3. Penduduk Menurut Kecamatan Kabupaten Karanganyar Tahun 2008
No. Kecamatan Jumlah Penduduk 1. Jenawi 27.656 2. Kerjo 37.380 3. Mojogedang 65.051 4. Kebakkramat 58.973 5. Gondangrejo 68.571 6. Colomadu 60.828 7. Jaten 70.770 8. Tasikmadu 55.842 9. Karanganyar 75.796 10. Karangpandan 43.247 12 Ngargoyoso 35.351 13. Tawangmangu 45.182 14. Matesih 46.131 15. Jumantono 48.879 16. Jumapolo 47.441 17. Jatiyoso 40.422 18. Jatipuro 38.060
Jumlah 865.580 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar
“Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
b. Tenaga Kerja
Sesuai dengan kondisi alam Kabupaten Karanganyar yang agraris,
maka sebagian besar penduduknya mempunyai mata pencaharian di
sektor pertanian (petani sendiri dan buruh tani), yaitu 222.794 orang
(30,83 %). Kemudian sebagai buruh industri sebanyak 104.204 orang
(14,65 %), buruh bangunan 49.099 orang (6,90 %) dan pedagang
sebanyak 44.762 orang (6,19 %). Selebihnya adalah sebagai pengusaha, di
sektor pengangkutan, PNS / TNI / Polri, pensiunan, jasa-jasa dan lain-lain.
Tabel 4.4. Penduduk 10 Tahun ke atas menurut Mata Pencaharian di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007-2008
No. Keterangan 2007 2008 1. Petani Sendiri 133.616 134.175 2. Buruh Tani 89.037 88.619 3. Nelayan 0 0 4. Pengusaha 8.985 9.3384 5. Buruh Industri 104.204 104.798 6. Buruh Bangunan 49.099 49.362 7. Pedagang 44.314 44.762 8. Pengangkutan 6.546 6.501 9. PNS/TNI/Polri 20.013 20.169
10. Pensiunan 9.593 9.764 11. Lain-lain 245.706 255.061
Jumlah 711.113 722.595 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
4. Sosial
a. Pendidikan
Berdasarkan data dari Dinas Pendidikan dan Kebudayaan
Kabupaten Karanganyar pada tahun 2008, jumlah SD N sebanyak 483
buah, SD swasta 15 buah, SLTP N 50 buah, SLTP swasta 26 buah, SMU N
12 buah, SMU swasta 6 buah, SMK N 3 buah dan SMK swasta 25 buah.
Data dari Kantor Depag Kabupaten Karanganyar, jumlah sekolah MI 60
buah, MTs 23 buah dan MA 4 buah. Jumlah perguruan tinggi di
Kabupaten Karanganyar ada 12 buah.
Selanjutnya jumlah murid SD / MI sebanyak 81.458 siswa dengan
guru sebanyak 4.857 orang sehingga rasio guru terhadap murid sebesar 1:
16,77. Jumlah murid SLTP / MTs sebanyak 37.130 siswa dengan guru
sebanyak 2.751 orang sehingga rasio guru terhadap murid sebesar 1:
13,50. Jumlah murid SLTA / MA sebanyak 21.887 siswa dengan guru
sebanyak 1.776 orang sehingga rasio guru terhadap murid sebesar
1:12,32.
Pada tahun 2008 penduduk Kabupaten Karanganyar usia lima
tahun ke atas menurut pendidikan tertinggi yang ditamatkan terdiri dari
tidak / belum pernah sekolah sebanyak 65.060 orang, belum tamat SD
sebanyak 81.167 orang, tidak tamat SD sebanyak 61.446 orang, tamat SD
/ MI 298.694 orang, tamat SLTP / MTs sebanyak 142.701 orang, tamat
SLTA / MA / D1 / D2 sebanyak 117.394 orang dan tamat Perguruan Tinggi
/ Akademi (D3, S1, S2, S3) sebanyak 29.597 orang.
b. Kesehatan
Berdasarkan data dari Dinas Kesehatan Kabupaten Karanganyar,
pada tahun 2008 jumlah fasilitas kesehatan yang ada terdiri dari 4 RS, 21
Puskesmas, 59 Puskesmas Pembantu, 25 Rumah Bersalin Swasta dan 34
Balai Pengobatan Swasta. Sementara itu tenaga kesehatan (tidak
termasuk yang di RS) yang tersedia terdiri dari dokter spesialis 58 orang,
dokter umum 84 orang, dokter gigi 32 orang, bidan 266 orang dan
perawat kesehatan 384 orang.
Selama tahun 2008, penyakit yang banyak diderita pasien dan
yang berobat ke puskesmas adalah ISPA : 123.319 orang (36,49 %),
penyakit sistem otot dan jaringan pengikat : 63.213 orang (18,70 %),
sistem pencernaan : 36.923 orang (10.93 %) dan hipertensi : 29.351 orang
(8,68 %).
c. Pemeluk Agama dan Tempat Peribadatan
Pembangunan di bidang kehidupan beragama dan kepercayaan
kepada Tuhan Yang Maha Esa diarahkan agar mampu meningkatkan
kualitas umat beragama sehingga tercipta suasana kerukunan hidup yang
erat. Di Kabupaten Karanganyar pada tahun 2008, jumlah penduduk
agama Islam sebanyak 819.326 orang, Kristen Katholik sebanyak 18.317
orang, Kristen Protestan sebanyak 21.355 orang, Hindu sebanyak 5.857
orang dan Budha sebanyak 725 orang. Jumlah tempat ibadah yaitu masjid
2.104 buah, mushola 738 buah, gereja 139 buah, pura 17 buah dan
wihara 4 buah.
5. Pertanian
a. Tanaman Bahan Makanan
Pertanian tanaman bahan makanan merupakan salah satu sektor
dimana produk yang dihasilkan menjadi kebutuhan pokok hidup rakyat.
Kabupaten Karanganyar sebagian tanahnya merupakan tanah pertanian
yang memiliki potensi cukup baik bagi pengembangan tanaman agro
industri.
Data dari Dinas Pertanian Kabupaten Karanganyar selama tahun
2008 diperoleh produksi padi sawah sebanyak 279.341 ton, jagung
sebanyak 33.595 ton, ubi kayu sebanyak 158.048 ton dan kacang tanah
sebanyak 7.755 ton. Sebagian tanah di Kabupaten Karanganyar
merupakan tanah pegunungan atau perbukitan (Jatiyoso, Matesih,
Tawangmangu, Ngargoyoso dan Jenawi) yang sangat potensial untuk
tanaman sayur-sayuran seperti bawang merah, bawang putih, kobis, sawi,
cabe, tomat, buncis dan sebagainya.
b. Tanaman Perkebunan
Tanaman perkebunan rakyat di Kabupaten Karanganyar yang
sangat potensial adalah cengkeh yang mencapai luas sebesar 1.508,50 Ha
dan selama tahun 2008 produksinya mencapai 95,71 ton. Tanaman lain
yang juga potensial untuk dikembangkan adalah kelapa, mete, tebu dan
jahe. Sementara itu untuk tanaman perkebunan besar yang potensial
adalah teh dan karet.
c. Peternakan
Populasi ternak yang banyak diusahakan di Kabupaten
Karanganyar pada tahun 2008 adalah sapi potong 47.768 ekor, sapi perah
338 ekor, kerbau 1,218 ekor, kuda 308 ekor, kambing 22.174 ekor, domba
115.453 ekor, babi 44.219 ekor, ayam ras 1.742.550 ekor, ayam buras
847.331 ekor, ayam pedaging 1.302.600 ekor, itik 71.052 ekor, kelinci
10.941 ekor dan burung puyuh 459.925 ekor.
Selama tahun 2008, hasil-hasil produksi ternak terdiri dari telur
ayam buras 346.273 kg, telur ayam ras 12.815.966 kg, telur itik 414.419
kg, telur puyuh 648.676 kg, daging 4.960.970 kg dan susu 451.154 liter.
d. Perikanan
Selama tahun 2008, produksi ikan mencapai 1.431.510 kg yang
berasal dari cek dam 66.255 kg, kolam air renang 981.785 kg, sungai
331.735 kg dan waduk 51.735 kg. Sementara itu telah dilakukan
penebaran benih di berbagai tempat sebanyak karper 532.690 ekor,
tawes 826.200 ekor, nila merah 4.531.600 ekor, gurami 94.548 ekor, lele
3.843.060 ekor dan lainnya 306.320 ekor.
6. Industri dan Perdagangan
a. Industri
Pada tahun 2008 di Kabupaten Karanganyar terdapat industri
besar (tenaga kerja ³ 100 orang) sebanyak 78 unit dan industri sedang
(tenaga kerja = 21-99 orang) sebanyak 104 unit. Dari 182 industri besar /
sedang tersebut mampu menyerap tenaga kerja sebanyak 41.823 orang.
Industri besar / sedang yang paling banyak adalah produk tekstil / bahan
dari tekstil yaitu 61 unit (33,52 %), industri makanan / bahan makanan 32
unit (17,58 %) dan industri plastik / kimia 19 unit (10,44 %).
Kondisi politik dan perekonomian yang berangsur-angsur
membaik di Negara Indonesia ini menyebabkan sektor industri dan
perdagangan akan kembali berkembang. Jumlah perusahaan maupun
tenaga kerja di tahun 2008 relatif sama bila dibandingkan dengan tahun
2007.
Menurut data dari Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Koperasi
Kabupaten Karanganyar, pada tahun 2007 banyaknya industri menengah
dan besar non fasilitas sebanyak 117 perusahaan dengan menyerap
tenaga kerja sebanyak 23.898 orang dan industri kecil formal sebanyak
699 usaha dengan jumlah tenaga kerja 10.520 orang. Sedangkan industri
kecil non formal (sentra industri dan non sentra industri) sebanyak 9.760
usaha dengan jumlah tenaga kerja 30.329 orang.
Selama tahun 2007, penyerapan inflasi pada industri menengah
dan besar sebesar Rp. 2.803.016.677 juta, industri kecil formal dan non
formal sebesar Rp. 49.832.903 juta.
b. Perdagangan dan Koperasi
Guna menunjang laju perekonomian di Kabupaten Karanganyar
pada tahun 2007 terdapat pasar 52 buah, toko / kios / warung 9.807
buah, KUD 17 buah dan koperasi simpan pinjam 910 unit. Dibandingkan
tahun 2006, khususnya toko / kios / warung dan koperasi simpan pinjam
jumlahnya mengalami kenaikan.
Koperasi sebagai soko guru perekonomian di Indonesia, sebagai
usaha peningkatan kesejahteraan masyarakat, fungsi dan perannya
semakin besar. Pada tahun 2007 di Kabupaten Karanganyar terdapat
koperasi sebanyak 927 unit dengan jumlah anggota mencapai 153.299
orang. Jenis koperasi terbanyak berasal dari golongan masyarakat (KKT
dan KSU), yaitu 876 buah, KUD 17 buah, koperasi fungsional 76 buah dan
koperasi karyawan 79 buah.
Tabel 4.5. Banyaknya Fasilitas Perdagangan Menurut Kecamatan di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007
No Kecamatan Pasar Toko/Kios
Warung KUD/ BUUD
Koperasi Simpan
Pinjam/ USP 1. Jatipuro 3 354 1 20 2. Jatiyoso 3 396 1 16 3. Jumapolo 3 427 1 36 4. Jumantono 2 227 1 26 5. Matesih 3 473 1 48 6. Tawangmangu 3 561 1 60 7. Ngargoyoso 3 213 1 28 8. Karangpandan 3 350 1 45
9. Karanganyar 4 1.074 1 182 10. Tasikmadu 3 753 1 58 11. Jaten 4 1.617 1 123 12. Colomadu 3 832 1 64 13. Gondangrejo 1 681 1 48 14. Kebakkramat 3 617 1 39 15. Mojogedang 6 593 1 56 16. Kerjo 2 372 1 38 17. Jenawi 3 267 1 23
Jumlah Th. 2007 52 9.807 17 901 Jumlah Th. 2006 50 9.517 17 783 Jumlah Th. 2005 50 9.067 17 736 Jumlah Th. 2004 50 9.016 17 403 Jumlah Th. 2003 69 8.926 17 264 Jumlah Th. 2002 69 9.106 17 244
Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
7. PDRB dan Inflasi
a. PDRB
Salah satu indikator penting untuk mengetahui kondisi ekonomi
suatu wilayah atau regional dalam periode tertentu ditunjukan oleh data
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB). PDRB didefinisikan sebagai
jumlah nilai tambah yang dihasilkan oleh seluruh unit usaha dalam suatu
wilayah atau merupakan jumlah seluruh nilai barang dan jasa akhir yang
dihasilkan oleh seluruh unit ekonomi di suatu wilayah dalam periode
waktu tertentu.
Tabel 4.6. Produk Domestik Bruto Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha di Kabupaten Karanganyar
Tahun 2007-2008 (Jutaan Rupiah) No. Lapangan Usaha 2007 2008 1. Pertanian 1.496.358,39 1.701.539,07
2. Pertambangan dan Penggalian 71.047,85 80.483,00 3. Industri Pengolahan 3.288.513,83 3.578.431,04 4. Listrik, Gas dan Air Minum 110.207,47 124.816,13 5. Bangunan 197.841,47 228.249,70 6. Perdagangan 788.762,79 890.413,99 7. Angkutan dan Komunikasi 233.376,92 256.509,36 8. Lembaga Keuangan, Sewa
Bangunan dan Jasa Perusahaan 184.872,62 207.807,07
9. Jasa-Jasa 534.009,14 611.425,99 PDRB 6.904.990,47 7.679.675,35
Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
Tabel 4.7. Konstribusi Sektor-Sektor Ekonomi Terhadap Pembentukan PDRB di Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 - 2008 (Persen)
Tahun Sektor Ekonomi 2004 2005 2006 2007 2008
1. Pertanian 19,68 19,68 19,50 19,47 20,08 2. Pertambangan dan
Penggalian 0,87 0,86 0,85 0,83 0,80
3. Industri Pengolahan 51,02 51,55 52,72 52,88 52,08 4. Listrik, Gas dan Air minum 1,37 1,38 1,40 1,38 1,36 5. Bangunan 2,44 2,43 2,41 2,40 2,37 6. Perdagangan, Hotel dan Restoran 10,50 10,33 10,25 10,09 10,29 7. Pengangkutan dan Komunikasi 2,94 2,89 2,66 2,80 2,75 8. Keuangan, Persewaan dan Jasa-
jasa 2,13 2,14 2,15 2,12 2,09
9. Jasa-jasa 8,05 7,74 7,87 8,03 8,19 Jumlah 100 100 100 100 100
Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
b. Inflasi
Selama tahun 2008, inflasi di Kabupaten Karanganyar mencapai
10,83 %. Inflasi tertinggi jatuh pada bulan Juni sebesar 2,34 % dan
terendah pada bulan Desember sebesar 0,54 %. Penyumbang inflasi
terbesar adalah kelompok bahan makanan yang mencapai 20,17 %,
kemudian kelompok kesehatan sebear 13,55 % dan ketiga adalah
kelompok transportasi dan komunikasi sebesar 9,28 %. Sedangkan
penyumbang terendah adalah kelompok pendidikan, rekreasi dan
olahraga yaitu 2,49 % dan kelompok sandang sebesar 3,23 %.
Tabel 4.8. Inflasi di Kabupaten Karanganyar Tahun 2004-2008 Tahun 2004 2005 2006 2007 2008
Inflasi 5.31 14.20 6.41 4.09 10.83 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar
“Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.
B. Deskripsi Lokasi
Pasar Wisata Tawangmangu terletak di Jalan Lawu kecamatan
Tawangmangu, dimana letaknya dekat dengan objek wisata Grojogan Sewu
dan bersebelahan dengan Terminal Tawangmangu. Kawasan Pasar Wisata
Tawangmangu sangat ramai dilintasi kendaraan bermotor baik bus ataupun
mobil dan motor penduduk sekitar dan para wisatawan yang ingin
berkunjung ke objek wisata yang ada di Tawangmangu (Grojogan Sewu,
Taman Ria Balekambang, hutan Wisata Cemoro Sewu dan lain-lain).
Pasar Wisata Tawangmangu yang telah direvitalisasi terdiri dari tiga
lantai. Pasar ini sekarang tampak nyaman dan tertata dengan tambahan
jembatan peyeberangan yang menghubungkan antara Pasar Wisata
Tawangmangu dengan terminal Tawangmangu, bagian depannya terdiri dari
kios-kios permanen dan tertutup dengan pintu lipat (folding gate).
1. Latar Belakang Proyek
Pasar Tawangmangu adalah salah satu pasar kelas I milik
pemerintah kabupaten Karanganyar yang menempati lahan seluas ±7.300
m² dan memiliki letak yang cukup strategis yaitu terletak ditepi jalan
Tawangmangu-Solo dan berseberangan dengan terminal Tawangmangu.
Secara umum kondisi tersebut suasana pasar sebelum direvitalisasi
terlihat tidak nyaman, sirkulasi rancu, kumuh, pengap (panas, kotor,
becek), bongkar muat dan parkir tidak tertata. Secara umum pasar
tersebut sangat padat dan tidak dapat menampung pedagang yang terus
bertambah. Hal ini terlihat dengan adanya banyaknya pedagang yang
tidak teratur menempati los-los pasar serta pertumbuhan warung-
warung baru disekitar pasar.
Berdasarkan permasalahan diatas sudah seharusnya apabila Pasar
Tawangmangu direvitalisasi.
2. Maksud dan Tujuan Proyek
Tujuan yang diharapkan dari Revitalisasi Pasar Wisata
Tawangmangu diantaranya adalah:
a. Menambah daya tampung bagi para pedagang.
b. Menciptakan suasana pasar yang nyaman dan aman bagi pedagang
dan pengunjung.
c. Melengkapi pasar dengan fasilitas sarana dan prasarana yang
memadai.
d. Penataan keluar masuk kendaraan dan bongkar muat barang.
e. Meningkatkan keramaian pasar dan kegiatan perekonomian bagi
pedagang pasar serta perkotaan di sekitar Pasar Wisata
Tawangmangu.
f. Menjadikan pasar tradisional ini menjadi salah satu tempat tujuan
wisata.
g. Mensejahterakan masyarakat pada umumnya dan para pedagang
pada khususnya serta memperbaiki tingkat kesejahteraannya.
h. Pengelompokkan pedagang sesuai dengan jenis barang dagangan.
3. Data Umum Proyek
- Nama Proyek : Revitalisasi Pasar Tawangmangu
- Sumber dana : APBD Kabupaten Karanganyar
- Nilai Proyek : Rp. 25.230.936.000,00
- Kontraktor Pelaksana Proyek : PT Karisma Cipta Tunggal
Semarang
- Tanggal Mulai Proyek : 27 Juni 2008
- Waktu Pelaksanaan Proyek : 27 Juni 2008 - 21 Februari 2009
( 236 hari)
- Sifat Proyek : Social Oriented
C. Analisis Data dan Pembahasan
Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu memang diperlukan apabila
dilihat darisegi ekonomi memang memiliki prospek yang lumayan
menjanjikan. Dengan adanya fasilitas sarana dan prasarana pasar yang
menunjang, diharapkan dapat menambah kenyamanan berbelanja sekaligus
dapat meningkatkan pendapatan dari para pedagang dan meningkatkan
Pendapatan Asli Daerah (PAD).
Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu ini menghabiskan dana
sebesar Rp. 25.230.936.000,00 (dua puluh lima milyar dua ratus tiga puluh
juta sembilan ratus tiga puluh enam rupiah ). Analisis ini terbagi 3 bagian
yaitu: pendekatan ekonomis, kriteria investasi dan implementasi ekonomi.
1. Pendekatan Ekonomis
Pada pendekatan ini akan dibahas mengenai asumsi-asumsi yang
digunakan dalam perhitungan biaya investasi, estimasi pendapatan dan
estimasi biaya. Asumsi tersebut adalah sebagai berikut:
- Dalam analisis ini, hanya biaya dan manfaat yang dapat dirupiahkan
saja yang dihitung.
- Discount rate, yang ditetapkan adalah 13% yaitu sebesar tingkat suku
bunga pinjaman yang berlakku pada investasi proyek pemerintah.
- Harga pedoman yang dipakai adalah shadow price.
- Nilai residu dari proyek ini adalah sebesar Rp. 5.046.187.200,00 (20%
dari total biaya investasi).
- Umur ekonomis proyek ini diperkirakan 25 tahun (UU No. 28 Tahun
2002 Tentang Bangunan Gedung).
Berikut yang akan dibahas adalah mengenai biaya investasi,
estimasi pendapatan dan estimasi biaya yang digunakan dalam
menganalisis kelayakan investasi Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu
di Kabupaten Karanganyar.
a. Biaya Investasi
Biaya investasi adalah biaya awal yang dikeluarkan untuk
membiayai revitalisasi Pasar Tawangmangu. Berikut adalah biaya
investasi revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu:
Tabel 4.9. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan: Revitalisasi Pasar Tawangmangu Kabupaten Karanganyar
No Uraian Pekerjaan Harga I Pekerjaan Persiapan Rp. 179.842.564,40 II Pekerjaan Struktur Rp. 15.020.890.525,59 III Pekerjaan Arsitektur
A Pekerjaan Pasangan dan Plesteran Rp. 1.346.381.293,00 B Pekerjaan Pintu dan Jendela Rp. 649.057.309,03 C Pekerjaan Lantai dan Plafond Rp. 988.155.470,84 D Pekerjaan Finishing Rp. 391.369.811,45
IV Pekerjaan Landscape Rp. 1.428.154.838,28 V Pekerjaan Jembatan Rp. 326.847.609,85 VI Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal Rp. 2.497.424.215,61
Jumlah Rp. 22.828.123.638,03 Biaya IMB Rp. 120.000.000,00 PPN 10% Rp. 2.282.812.363,80
Jumlah Total Rp. 25.230.936.001,83 Dibulatkan Rp. 25.230.936.000,00
Sumber : PT. Karisma Cipta Tunggal, data diolah, 2010.
b. Estimasi Pendapatan
Pendapatan yang dihitung adalah manfaat dari proyek yang dapat
dirupiahkan. Manfaat yang dimaksud adalah manfaat langsung dan
manfaat tidak langsung. Manfaat langsung berupa hasil penjualan kios,
los dan retribusi pasar, retribusi parkir, retribusi kebersihan, retribusi
MCK dan pajak reklame yang diperoleh pemerintah Kabupaten
Karanganyar selaku pemilik proyek.
Tabel dibawah ini adalah tabel estimasi harga jual kios dan los di
Pasar Wisata Tawangmangu.
Tabel 4.10. Estimasi Harga Jual Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu
No. Keterangan Jumlah Luas (m²)
Harga Jual / m² (Rp.)
Harga (Rp.)
Harga Jual / Unit (Rp.)
A. Lantai Dasar
A.1 Kios Ukuran 3x3 m (9m²) 74 666 3.333.000 2.219.778.000 29.997.000
A.2 Kios Ukuran 3x4 m (12m²) 34 408 3.333.000 1.359.864.000 39.996.000
A.3 Los Ukuran 1,5x2 m (3m²) 479 1.437 1.666.000 2.394.042.000 4.998.000
B. Lantai Satu
B.1 Kios Ukuran 3x3 m (9m²)
95 855 3.111.000 2.659.905.000 27.999.000
B.2 Kios Ukuran 3x4 m (12m²) 34 408 3.111.000 1.269.288.000 37.332.000
B.3 Los Ukuran 1,5x2 m (3m²) 439 1.317 1.555.000 2.047.935.000 4.665.000
C. Kios Renteng
Kios Ukuran 2x2 m (4m²) 40 160 300.000 48.000.000 1.200.000
Total 5.251 11.998.812.000
Sumber: Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah, 2010.
Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu dan Dinas Pengelolaan
Pasar Kabupaten Karanganyar, dalam pelaksanaan penjualan kios dan los
pemerintah kabupaten Karanganyar mengambil kebijaksanaan untuk
memberikan keringanan bagi pedagang lama yang sudah ada di pasar
Tawangmangu dengan membayar 45% dari harga jual kios dan los
(Interview dengan Sugino, S.E Kepala Pengelola Pasar Wisata
Tawangmangu, 25 Pebruari 2010). Dan sisanya untuk pedagang baru
sebanyak 10 kios dan 52 los membayar penuh dari harga kios dan los.
Berikut adalah penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu:
I. Lantai Dasar
a. Kios ukuran 3 x 4 m = 34 buah, sudah terjual semua.
34 x 12 m x Rp. 3.333.000,00 x 45% = Rp. 611.938.800,00
b. Kios ukuran 3 x 3 m = 74 buah, sudah terjual semua.
74 x 9 m x Rp. 3.333.000,00 x 45% = Rp. 998.900.100,00
c. Los ukuran 1,5 x 2 m = 479 buah, terjual 461 sisa 18.
461 x 3 m x Rp. 1.666.000,00 x 45% = Rp. 1.036.835.100,00
18 x 3 m x Rp. 1.666.000,00 = Rp. 89.964.000,00
II. Lantai 1
a. Kios ukuran 3 x 4 m = 34 buah, terjual 31 sisa 3.
31 x 12 m x Rp. 3.111.000,00 x 45% = Rp. 520.781.400,00
3 x 12 m x Rp. 3.111.000,00 = Rp. 111.996.000,00
b. Kios ukuran 3 x 3 m = 95 buah, terjual 88 sisa 7.
88 x 9 m x Rp. 3.111.000,00 x 45% = Rp. 1.108.760.400,00
7 x 9 m x Rp. 3.111.000,00 = Rp. 195.993.000,00
c. Los ukuran 1,5 x 2 m = 439 buah, terjual 405 sisa 34
405 x 3 m x Rp. 1.555.000,00 x 45% = Rp. 850.196.250,00
34 x 3 m x Rp. 1.555.000,00 = Rp. 158.610.000,00
III. Kios Renteng
a. Kios ukuran 2 x 2 m = 40 buah, sudah terjual semua.
40 x 4 m x Rp. 300.000,00 x 75% = Rp. 36.000.000,00
Total dari hasil penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu
adalah Rp. 5.719.975.050,00, peneliti mengasumsikan kios dan los ini
akan terjual habis pada lima tahun pertama, seperti yang terlihat pada
tabel dan grafik berikut:
Tabel 4.11. Estimasi Penjualan Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu
Tahun Penjualan Kios dan Los (Rp.)
Prosentase (%) Prosentase Komulatif
1. 826.865.313* 14,46 14,46 2. 1.500.000.000** 26,22 40,68 3. 1.450.000.000** 25,35 66,03 4. 1.300.000.000** 22,73 88,76 5. 643.109.737** 11,24 100,00
Total 5.719.975.050 100,00 Sumber : * Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar,
data diolah, 2010. ** Hasil Estimasi Penjualan Kios dan Los, 2010.
Grafik 4.1. Estimasi Penjualan Kios & Los Pasar Wisata Tawangmangu
Sumber : Estimasi Penjualan Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu Tabel 4.11.
Diasumsikan bahwa mulai tahun ke-2 (2010) akan terdapat
beberapa peningkatan pendapatan pasar. Hal ini dikarenakan beberapa
hal, yang pertama dibuatnya titik reklame di jembatan penyeberangan
Pasar Wisata Tawangmangu.
Kemudian yang kedua adanya peningkatan jumlah pedagang dan
pengunjung seiring dengan tujuan dari direvitalisasinya pasar ini yakni
sebagai tempat tujuan wisata sesuai dengan namanya yaitu Pasar Wisata
Tawangmangu. Dengan banyaknya pedagang dan pengunjung yang
datang ke Pasar Wisata Tawangmangu maka pendapatan parkir dan
lavatory (MCK) juga meningkat.
Berdasarkan pengamatan yang dilakukan maka diasumsikan
estimasi pendapatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Pendapatan Parkir Sepeda Motor
Tahun ke-2 (2010)
Asumsi:
- Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00.
- Dalam satu hari terdapat 700 sepeda motor yang parkir.
- Pendapatan parkir sepeda motor dalam 1 tahun adalah:
Rp. 500,00 x 700 kali x 30 hari x 12 bulan = Rp. 126.000.000,00
b. Pendapatan Parkir Mobil
Tahun ke-2 (2010)
Asumsi:
- Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00.
- Dalam satu hari terdapat 100 mobil parkir.
- Pendapatan parkir mobil dalam 1 tahun adalah:
Rp. 1.000,00 x 120 kali x 30 hari x 12 bulan = Rp. 43.200.000,00
c. Pendapatan Retribusi Kios
- Tahun ke-2 (2010)
Asumsi:
· Retribusi kios ukuran 3 x 4 m = Rp. 2.000,00
Ukuran 3 x 4 m (56 kios x Rp. 2.000,00) = Rp. 112.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 112.000,00 x 30 x 12)
= Rp. 40.320.000,00.
· Retribusi kios ukuran 3 x 3 m = Rp. 1.500,00
Ukuran 3 x 3 m (142 kios x Rp. 1.500,00) = Rp. 213.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 213.000,00 x 30 x 12) = Rp. 76.680.000,00
· Retribusi kios renteng = Rp. 1.000,00
Dalam 1 hari (36 kios x Rp. 1.000) = Rp. 36.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 36.000,00 x 30 x 12) = Rp. 12.960.000,00
· Retribusi los ukuran 1,5 x 2 m = Rp. 1.000,00
Dalam 1 hari = 866 los x Rp. 500 = Rp. 433.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 433.000,00 x 30 x 12)
=Rp. 155.880.000,00
- Tahun ke-5 (2013)
Asumsi:
· Retribusi kios ukuran 3 x 4 m = Rp. 2.000,00
Ukuran 3 x 4 m (68 kios x Rp. 2.000,00) = Rp. 136.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 136.000,00 x 30 x 12) = Rp. 48.960.000,00
· Retribusi kios ukuran 3 x 3 m = Rp. 1.500,00
Ukuran 3 x 3 m (169 kios x Rp. 1.500,00) = Rp. 253.500,00
Dalam 1 tahun (Rp. 253.500,00 x 30 x 12) = Rp. 91.260.000,00
· Retribusi kios renteng = Rp. 1.000,00
Dalam 1 hari (40 kios x Rp. 1.000) =Rp. 40.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 40.000,00 x 30 x 12) = Rp. 14.400.000,00
· Retribusi los ukuran 1,5 x 2 m = Rp. 1.000,00
Dalam 1 hari = 903 los x Rp. 500 = Rp. 451.500,00
Dalam 1 tahun (Rp. 451.500,00 x 30 x 12)
= Rp. 162.540.000,00
Jumlah pendapatan retribusi kios dan los Pasar Wisata
Tawangmangu tahun ke-5 (2013) adalah Rp. 317.160.000,00.
d. Retribusi Kebersihan
- Tahun ke-2 (2010)
Asumsi:
· Retribusi kebersihan kios pasar = Rp. 300,00
Dalam 1 hari (198 kios x Rp. 300,00) =Rp. 59.400,00
Dalam 1 tahun (Rp.59.400,00 x 30 x 100)= Rp. 25.596.000,00
· Retribusi kebersihan kios renteng = Rp. 200
Dalam 1 hari (36 kios x Rp. 200,00) = Rp. 7.200,00
Dalam 1 tahun (Rp. 7.200,00 x 30 x 12) = Rp. 2.592.000,00
· Retribusi kebersihan los = Rp. 100,00
Dalam 1 hari (866 los x Rp. 100) = Rp. 86.600,00
Dalam 1 tahun (Rp. 86.600,00 x 30 x 12) = Rp. 31.176.000,00
Jumlah pendapatan retribusi kebersihan Pasar Wisata
Tawangmangu tahun ke-2 (2010) adalah Rp. 59.364.000,00.
- Tahun ke-5 (2013)
Asumsi:
· Retribusi kebersihan kios pasar = Rp. 300,00
Dalam 1 hari (237 kios x Rp. 300,00) =Rp. 71.100,00
Dalam 1 tahun (Rp.71.100 x 30 x 100) = Rp. 25.596.000,00
· Retribusi kebersihan kios renteng = Rp. 200
Dalam 1 hari (40 kios x Rp. 200,00) = Rp. 8.000,00
Dalam 1 tahun (Rp. 8.000,00 x 30 x 12) = Rp. 2.880.000,00
· Retribusi kebersihan los = Rp. 100,00
Dalam 1 hari (903 los x Rp. 100) = Rp. 90.300,00
Dalam 1 tahun (Rp. 90.300,00 x 30 x 12) = Rp. 32.508.000,00
Jumlah pendapatan retribusi kebersihan Pasar Wisata
Tawangmangu tahun ke-5 (2013) adalah Rp. 60.984.000,00.
e. Pendapatan Pengelolaan Kamar mandi (MCK) atau lavatory
Tahun ke-2 (2010)
Asumsi:
- Retribusi penggunaan kamar mandi Rp. 1.000,00
- Dalam 1 hari terdapat 300 orang yang menggunakan kamar
mandi.
Pendapatan pengelolaan MCK dalam 1 tahun:
(300 kali x Rp. 1.000,00 x 30 hari x 12 bulan) = 108.000.000,00
Tabel 4.12. Pendapatan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009
No. Jenis Peruntukan Target Realisasi 1. Retribusi Pasar Rp. 208.952.000,00 Rp. 209.399.300,00 2. Retribusi Kebersihan Rp. 31.970.400,00 Rp. 28.510.000,00 3. Retribusi Parkir Rp. 4.000.000,00 Rp. 9.950.000,00 4. Retribusi MCK Rp. 12.000.000,00 Rp. 12.760.000,00
Total Rp. 256.922.400,00 Rp. 260.619.300,00 Sumber: Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah 2010.
f. Pendapatan Pajak Reklame
Pasar Wisata Tawangmangu memberikan manfaat secara
langsung dalam penerimaan pendapatan dari pajak reklame. Reklame
ini bertempat di jembatan penyeberangan yang menghubungkan
Pasar Wisata Tawangmangu dan terminal Tawangmangu, dengan
ukuran reklame 1,5 x 15 m. Penarikan pajak reklame ini dibagi
menjadi retribusi titik reklame (Rp. 9.000.000,00), pajak reklame
(Rp. 2.187.000,00) dan retribusi tempat lokasi (Rp. 1.487.000,00)
sehingga total yang dapat diperoleh dari pajak reklame yang
bertempat di jembatan penyeberangan Pasar Wisata Tawangmangu
sebesar Rp. 12.674.000,00.
g. Izin Penempatan
Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 6
Tahun 2007, bahwa jangka waktu izin penempatan untuk kios pasar
selama 5 tahun dan los pasar selama 1 tahun. Berarti dalam 5 tahun
sekali harus memperbarui izin penempatan kios, begitu pula dengan
los 1 tahun sekali harus memperbarui izin penempatan los.
- Kios ukuran 3x4m dan 3x3m
5 tahun sekali (Rp. 65.000,00 x 237 kios) = Rp. 15.405.000,00
- Los ukuran 1,5x2m
1 tahun sekali (Rp. 5.000 x 903 los) = Rp. 4.515.000,00
h. Penarikan Pajak Listrik Pedagang
Penarikan pajak listrik hanya dikenakan bagi pedagang kios
saja, dimana setiap bulannya pedagang harus membayar Rp.
7.500.000,00 (Interview dengan Disperindagkop, 25 Pebruari 2010).
Berarti dalam 1 tahun pedagang harus membayar pajak listrik sebesar
Rp. 90.000.000,00 (12 bulan x Rp. 7.500.000,00).
i. Subsidi Listrik Pemerintah Kabupaten Karanganyar
Pasar Wisata Tawangmangu untuk beroperasi setiap bulannya
mendapatkan subsidi dari Pemerintah Kabupaten Karanganyar
sebesar Rp. 5.000.000,00. Berarti dalam satu tahun Pasar Wisata
Tawangmangu memperoleh subsidi sebesar Rp. 60.000.000,00.
c. Estimasi Biaya
Biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan dalam
proses produksi. Biaya ini meliputi biaya listrik, biaya gaji, biaya
pengelolaan sampah dan kebersihan, dan biaya pemeliharaan bagunan.
1. Biaya Listrik
Pengeluaran biaya listrik, telepon dan air untuk Pasar Wisata
Tawangmangu setiap bulannya sekitar Rp. 12.000.000,00. Sehingga
dalam satu tahun memerlukan biaya sebesar (12 x 12.000.000,00) =
Rp. 144.000.000,00 (Interview dengan Disperindagkop, 25 Pebruari
2010).
2. Biaya Gaji
Biaya gaji sebesar Rp. 60.000.000,00 per tahun adalah gaji
karyawan honorer di luar pegawai Dinas Pengelolaan Pasar, meliputi 4
petugas kebersihan, 4 satpam, 1 petugas listrik (Interview dengan
Sugino, S.E Kepala Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu, 25 Pebruari
2010).
- 4 petugas kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu
(Rp 600.000,00 x 4) x 12 = Rp 28.800.000,00
- 4 Satpam Pasar Wisata Tawangmangu
(Rp 500.000,00 x 4) x 12 = Rp 24.000.000,00
- Petugas listrik Pasar Wisata Tawangmangu
Rp 600.000,00 x 12 = Rp 7.200.000,00
3. Biaya Pengelolaan Sampah dan Kebersihan
Dari tabel di bawah ini dapat dilihat biaya pembelian alat-alat
kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu pada Tahun 2009.
Tabel 4.13. Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009
No. Keterangan Unit Harga / unit Jumlah Ganti 1. Sepatu boot 4 50.000 200.000 5 tahun 2. Keranjang besar 12 15.000 180.000 2 tahun 3. Keranjang kecil 12 8.000 96.000 2 tahun 4. Sapu lidi 10 5.000 50.000 1 tahun 5. Sapu rayung 10 9.000 90.000 1 tahun 6. Keset 4 40.000 160.000 2 tahun 7. Alat pel 6 30.000 180.000 2 tahun 8. Superpel 40 5.000 200.000 1 tahun 9. Kemoceng 2 7.000 14.000 1 tahun 10. Garuk 2 50.000 100.000 10 tahun 11. Ceker 2 25.000 50.000 10 tahun 12. Sekop 2 45.000 90.000 10 tahun 13 Troli 4 275.000 1.100.000 10 tahun 2.510.000
Sumber : Estimasi biaya pembelian alat-alat kebersihan, 2010.
4. Biaya Pemeliharaan Bangunan
Biaya pemeliharaan fisik pasar dianggarkan 5 tahun sekali
sebesar Rp. 5.000.000,00.
2. Kriteria Investasi
Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu merupakan proyek
yang dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten Karanganyar, sehingga untuk
menghitung kelayakan Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu ini
digunakan analisis kelayakan investasi proyek.
a. Analisis Kelayakan Investasi Proyek
Beberapa alat analisis yang dapat digunakan sebagai alat
bantu untuk menilai kelayakan suatu proyek yang sudah berjalan
adalah sebagai berikut: Net Present Value (NPV), Internal Rate of
Return (IRR), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Period.
1. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit
(penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present-
value-kan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan
menggunakan metode NPV apabila hasil yang didapat dari
perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0), maka
proyek tersebut layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek
dapat dinyatakan bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek
tersebutsama atau lebih besar dari 0. Jika NPV = 0, berarti proyek
tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity cost
faktor produksi modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat
negatif (NPV ≤ 0), maka proyek tersebut dianggap tidak layak.
Dari tabel 4.14. dapat diketahui bahwa pada tingkat
discount factor 13%, diperoleh NPV sebagai berikut:
å= +
-=
n
0t ti)(1tCtB
NPV
NPV = -17.053.525.248
Perhitungan Net Present Value (NPV) menunjukan hasil
sebesar – Rp. 17.053.525.248,00 yang berarti bahwa NPV < 0.
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa Proyek Revitalisasi
Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara
ekonomis tidak layak.
Tabel 4.14. Perhitungan Net Present Value (NPV) Benefit Cost Net cash flow NPV Th
(Rp.) (Rp.) (Rp.) DF 13%
(Rp.) 0 0 25.230.936.000 -25.230.936.000 1,0000 -25.230.936.000 1 1.241.814.613 206.510.000 1.035.304.613 0,8850 916.244.583 2 2.289.408.000 204.354.000 2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787 3 2.239.408.000 204.970.000 2.034.438.000 0,6931 1.410.068.978
4 2.089.408.000 204.354.000 1.885.054.000 0,6133 1.156.103.618 5 1.481.047.737 209.970.000 1.271.077.737 0,5428 689.940.996 6 822.533.000 204.354.000 618.179.000 0,4803 296.911.374 7 822.533.000 204.970.000 617.563.000 0,4251 262.526.031 8 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,3762 233.981.518 9 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,3329 206.845.564
10 841.719.440 210.694.000 631.025.440 0,2946 185.900.095 11 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,2607 161.984.496 12 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,2307 143.486.274 13 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,2042 126.878.535 14 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,1807 112.388.252 15 841.719.440 209.970.000 631.749.440 0,1599 101.016.735 16 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,1415 88.007.402 17 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,1252 77.792.324 18 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,1103 68.602.237 19 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,0981 60.953.890 20 841.719.440 210.694.000 631.025.440 0,0868 54.773.008 21 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,0768 47.719.253 22 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,0680 42.293.310 23 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,0601 37.342.801 24 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,0532 33.088.295 25 841.719.440 209.970.000 631.749.440 0,0471 29.755.399
-17.053.525.248 Sumber : Data diolah, 2010.
2. Iternal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga
yang menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang
telah di-present-value-kan dan cost (pengeluaran) yang telah di-
present-value-kan sama dengan nol. Dengan demikian IRR ini
menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan
suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan dicapai oleh
proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i) sehingga
sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i).
Berdasarkan tabel 4.15. dapat diketahui bahwa pada
tingkat discount factor 13% diperoleh NPV sebesar
-17.053.525.248,37 sedangkan pada tingkat discount factor 15%
diperoleh NPV sebesar -17.770.708.305,07. Kemudian dengan
rumus :
)i'(i" NPV"NPV'
NPV' i'IRR -
-+=
IRR = 13 + -17.053.525.248,37 (15-13) (-17.053.525.248,37) - (-17.770.708.305,07) IRR = 13 + -23,77848318 (2) = - 34,56
Dari hasil perhitungan di atas, diketahui bahwa nilai IRR
sebesar - 34,56, nilai IRR < Social discount rate (13%). Ini berarti
bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah
dilaksanakan secara ekonomis tidak layak dilaksanakan.
Tabel 4.15. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Net cash flow NPV NPV Th.
(Rp.) DF
13% (Rp.) DF
15% (Rp.)
0 -25.230.936.000 1 -25.230.936.000 1 -25.230.936.000 1 1.035.304.613 0,8850 916.244.582,51 0,8696 900.300.891,46 2 2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787,40 0,7561 1.576.509.329,40 3 2.034.438.000 0,6931 1.410.068.977,80 0,6575 1.337.642.985,00 4 1.885.054.000 0,6133 1.156.103.618,20 0,5718 1.077.873.877,20 5 1.271.077.737 0,5428 689.940.995,64 0,4972 631.979.850,84 6 618.179.000 0,4803 296.911.373,70 0,4323 267.238.781,70 7 617.563.000 0,4251 262.526.031,30 0,3759 232.141.931,70 8 621.960.440 0,3762 233.981.517,53 0,3269 203.318.867,84 9 621.344.440 0,3329 206.845.564,08 0,2843 176.648.224,29
10 631.025.440 0,2946 185.900.094,62 0,2472 155.989.488,77 11 621.344.440 0,2607 161.984.495,51 0,2149 133.526.920,16 12 621.960.440 0,2307 143.486.273,51 0,1869 116.244.406,24 13 621.344.440 0,2042 126.878.534,65 0,1625 100.968.471,50 14 621.960.440 0,1807 112.388.251,51 0,1413 87.883.010,17 15 631.749.440 0,1599 101.016.735,46 0,1229 77.642.006,18 16 621.960.440 0,1415 88.007.402,26 0,1069 66.487.571,04 17 621.344.440 0,1252 77.792.323,89 0,0929 57.722.898,48 18 621.960.440 0,1103 68.602.236,53 0,0808 50.254.403,55 19 621.344.440 0,0981 60.953.889,56 0,0703 43.680.514,13 20 631.025.440 0,0868 54.773.008,19 0,0611 38.555.654,38 21 621.344.440 0,0768 47.719.252,99 0,0531 32.993.389,76 22 621.960.440 0,0680 42.293.309,92 0,0462 28.734.572,33 23 621.344.440 0,0601 37.342.800,84 0,0402 24.978.046,49 24 621.960.440 0,0532 33.088.295,41 0,0349 21.706.419,36 25 631.749.440 0,0471 29.755.398,62 0,0304 19.205.182,98
-17.053.525.248,37 -17.770.708.305,07 Sumber : Data diolah, 2010.
3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)
Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan
antara benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang
telah di-present-value-kan. Semakin besar B/C Ratio, semakin
besar perbandingan antara benefit dengan biaya, yang berarti
proyek relatif semakin menguntungkan. Suatu proyek akan dipilih
apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan proyek
akan ditolak.
Dari tabel 4.16. dapat diketahui bahwa pada tingkat
discount factor 13%, diperoleh Benefit Cost Ratio sebagai berikut :
B/C Ratio =
å= +
å= +n
0t ti)(1
)t(C
n
0t ti)(1
)t(B
B/C Ratio = 9.685.203.417,43 26.738.728.665,80
B/C Ratio = 0,362216302 dibulatkan 0,36
Berdasarkan perhitungan di atas diperoleh Benefit Cost
Ratio sebesar 0,36 < 1, artinya secara ekonomis Proyek Revitalisasi
Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan tidak layak
untuk dilaksanakan.
Tabel 4.16. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Th. Benefit Cost PV Benefit PV Cost
(Rp.) (Rp.) DF
13% (Rp.) (Rp.) 0 0 25.230.936.000 1,0000 0 25.230.936.000 1 1.241.814.613 206.510.000 0,8850 1.099.005.932,51 182.761.350,00 2 2.289.408.000 204.354.000 0,7831 1.792.835.404,80 160.029.617,40 3 2.239.408.000 204.970.000 0,6931 1.552.133.684,80 142.064.707,00 4 2.089.408.000 204.354.000 0,6133 1.281.433.926,40 125.330.308,20 5 1.481.047.737 209.970.000 0,5428 803.912.711,64 113.971.716,00 6 822.533.000 204.354.000 0,4803 395.062.599,90 98.151.226,20 7 822.533.000 204.970.000 0,4251 349.658.778,30 87.132.747,00 8 826.314.440 204.354.000 0,3762 310.859.492,33 76.877.974,80 9 826.314.440 204.970.000 0,3329 275.080.077,08 68.234.513,00
10 841.719.440 210.694.000 0,2946 247.970.547,02 62.070.452,40 11 826.314.440 204.970.000 0,2607 215.420.174,51 53.435.679,00 12 826.314.440 204.354.000 0,2307 190.630.741,31 47.144.467,80 13 826.314.440 204.970.000 0,2042 168.733.408,65 41.854.874,00 14 826.314.440 204.354.000 0,1807 149.315.019,31 36.926.767,80 15 841.719.440 209.970.000 0,1599 134.590.938,46 33.574.203,00 16 826.314.440 204.354.000 0,1415 116.923.493,26 28.916.091,00 17 826.314.440 204.970.000 0,1252 103.454.567,89 25.662.244,00 18 826.314.440 204.354.000 0,1103 91.142.482,73 22.540.246,20 19 826.314.440 204.970.000 0,0981 81.061.446,56 20.107.557,00 20 841.719.440 210.694.000 0,0868 73.061.247,39 18.288.239,20 21 826.314.440 204.970.000 0,0768 63.460.948,99 15.741.696,00 22 826.314.440 204.354.000 0,0680 56.189.381,92 13.896.072,00 23 826.314.440 204.970.000 0,0601 49.661.497,84 12.318.697,00 24 826.314.440 204.354.000 0,0532 43.959.928,21 10.871.632,80 25 841.719.440 209.970.000 0,0471 39.644.985,62 9.889.587,00
9.685.203.417,43 26.738.728.665,80 0,362216302 Sumber : Data diolah, 2010.
4. Profitability Ratio (PV/K)
Profitability Ratio (PV’/K) menunjukan perbandingan
antara penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K)
yang digunakan setelah di-present-value-kan. Profitability Ratio
lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu proyek akan diterima
apabila PV’/K > 1, sebaliknya apabila PV’/K < 1 maka proyek akan
ditolak.
Dari tabel 4.17. dapat diketahui bahwa pada tingkat
discount factor 13%, diperoleh Profitability Ratio sebagai berikut :
PV/K =
å= +
å= +
-
n
0t ti)(1tK
n
0t ti)(1tEPtB
PV/K = 8.177.410.751,63 25.230.936.000
PV/K = 0,324102552 dibulatkan 0,32
Berdasarkan hasil perhitungan di atas diperoleh
Profitability Ratio sebesar 0,32 < 1, yang artinya Proyek
Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan
secara ekonomi tidak layak untuk dilaksanakan.
Tabel 4.17. Perhitungan Profitability Ratio (PV/K)
Th. Investasi (Rp.) Gross Benefit
O&M (Rp.)
DF 13 %
NPV Investasi (Rp.)
NPV Gross Benefit-O&M
(Rp.) 0 25.230.936.000 1,0000 25.230.936.000 1 1.035.304.613 0,8850 916.244.582,51 2 2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787,40 3 2.034.438.000 0,6931 1.410.068.977,80 4 1.885.054.000 0,6133 1.156.103.618,20 5 1.271.077.737 0,5428 689.940.995,64 6 618.179.000 0,4803 296.911.373,70 7 617.563.000 0,4251 262.526.031,30 8 621.960.440 0,3762 233.981.517,53 9 621.344.440 0,3329 206.845.564,08
10 631.025.440 0,2946 185.900.094,62 11 621.344.440 0,2607 161.984.495,51 12 621.960.440 0,2307 143.486.273,51 13 621.344.440 0,2042 126.878.534,65 14 621.960.440 0,1807 112.388.251,51 15 631.749.440 0,1599 101.016.735,46 16 621.960.440 0,1415 88.007.402,26 17 621.344.440 0,1252 77.792.323,89 18 621.960.440 0,1103 68.602.236,53 19 621.344.440 0,0981 60.953.889,56 20 631.025.440 0,0868 54.773.008,19 21 621.344.440 0,0768 47.719.252,99 22 621.960.440 0,0680 42.293.309,92 23 621.344.440 0,0601 37.342.800,84 24 621.960.440 0,0532 33.088.295,41 25 631.749.440 0,0471 29.755.398,62
25.230.936.000 8.177.410.751,63 0,324102552
Sumber : Data diolah, 2010.
5. Payback Periods
Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan
untuk membayar kembali semua biaya-biaya proyek yang telah
dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Dalam pemilihan suatu
proyek, proyek yang paling cepat mengembalikan investasi maka
kemungkinan proyek tersebut untuk dipilih semakin besar.
Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah periode
payback dan belum memperhatikan time value of money
(perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan
tanpa memperhitungkan nilai waktu dari uang).
Dari perhitungan tabel 4.18. dapat diketahui aliran kas
yang belum lunas setelah akhir tahun ke-32 adalah Rp.
94.641.650,00 sedangkan aliran kas tahun operasional ke-33
sebesar Rp. 526.702.790,00. Ini berarti bahwa waktu
yang diperlukan untuk memperoleh dana sebesar Rp.
94.641.650,00 dalam tahun operasional ke-33 adalah sebagai
berikut :
94.641.650 x 12 bulan = 2,2 bulan. 526.702.790
Dapat disimpulkan bahwa payback period investasi yang dilakukan
pada awal Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu dapat
terbayar kembali setelah 32 tahun 2 bulan.
Tabel 4.18. Perhitungan Payback Period (PBP) Net cash flow Cash flow Th.
(Rp.) (Rp.) 0 -25.230.936.000 -25.230.936.000 1 1.035.304.613 -24.195.631.387 2 2.085.054.000 -22.110.577.387 3 2.034.438.000 -20.076.139.387 4 1.885.054.000 -18.191.085.387 5 1.271.077.737 -16.920.007.650 6 618.179.000 -16.301.828.650 7 617.563.000 -15.684.265.650 8 621.960.440 -15.062.305.210 9 621.344.440 -14.440.960.770
10 631.025.440 -13.809.935.330 11 621.344.440 -13.188.590.890 12 621.960.440 -12.566.630.450 13 621.344.440 -11.945.286.010 14 621.960.440 -11.323.325.570 15 631.749.440 -10.691.576.130 16 621.960.440 -10.069.615.690 17 621.344.440 -9.448.271.250 18 621.960.440 -8.826.310.810 19 621.344.440 -8.204.966.370 20 631.025.440 -7.573.940.930 21 621.344.440 -6.952.596.490 22 621.960.440 -6.330.636.050
23 621.344.440 -5.709.291.610 24 621.960.440 -5.087.331.170 25 631.749.440 -4.455.581.730 26 621.960.440 -3.833.621.290 27 621.344.440 -3.212.276.850 28 621.960.440 -2.590.316.410 29 621.344.440 -1.968.971.970 30 631.025.440 -1.337.946.530 31 621.344.440 -716.602.090 32 621.960.440 -94.641.650 33 621.344.440 526.702.790
Sumber : Data diolah, 2010.
3. Analisis Sensitivitas
Dengan pengujian sensitivitas kita dapat mengetahui derajat
sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV. Dengan demikian, kita dapat
memfokuskan perhatian pada faktor yang sangat sensitif terhadap
kelayakan usaha tersebut.
Pada tabel 4.111 dapat dilihat contoh pengujian sensitifitas
beberapa asumsi terhadap NPV suatu usaha. Dengan berbagai asumsi
apabila harga jual kios dan los naik 177,9%, sementara asumsi variabel
lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan
karena NPV > 0 yaitu 278.827. Jika harga kios dan los naik lebih kecil dari
177,9%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.
Apabila retribusi pasar naik 758,51% sementara asumsi variabel
lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan
karena NPV > 0 yaitu 164,271. Jika retribusi pasar naik lebih kecil dari
758,51%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.
Apabila retribusi parkir naik 1.651,38% sementara asumsi variabel
lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan
karena NPV > 0 yaitu 3.733. Jika retribusi parkir naik lebih kecil dari
1.651,38%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.
Apabila retribusi MCK naik 2511.01% sementara asumsi variabel
lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan
karena NPV > 0 yaitu 35,506. Jika retribusi MCK naik lebih kecil dari
2511.01%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.
Apabila pajak reklame naik 20978.43% sementara asumsi variabel
lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan
karena NPV > 0 yaitu 3,057. Jika pajak reklame naik lebih kecil dari
20978.43%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.
Apabila ijin penempatan naik 51005.81% sementara asumsi
variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk
dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3,062. Jika ijin penempatan naik lebih
kecil dari 51005.81%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk
dilaksanakan.
Apabila penarikan listrik pedagang naik 2685.15% sementara
asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak
untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 11,311. Jika penarikan listrik
pedagang naik lebih kecil dari 2685.15%, maka usaha tersebut menjadi
tidak layak untuk dilaksanakan.
Apabila subsidi listrik Pemkab naik 3977.73% sementara asumsi
variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk
dijalankan karena NPV > 0 yaitu 33,300. Jika subsidi listrik Pemkab naik
lebih kecil dari 3977.73%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk
dilaksanakan.
Dari pengujian sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV dapat
disimpulkan bahwa usaha tersebut secara logis akan layak setelah harga
kios dan los dinaikan sebesar 177,9%. Apabila harga jual kios dan los naik
177,9%, usaha tersebut menjadi layak untuk dijalankan karena NPV > 0
yaitu 278.827. Oleh karena itu, pengendalian untuk mendapatkan harga
jual kios dan los yang sesuai menjadi kunci strategik bagi keberhasilan
usaha di masa yang akan datang.
Tabel 4.19. Pengujian Sensitivitas Beberapa Asumsi Terhadap NPV
Pengujian
Harga jual kios&los
Retribusi pasar
Retribusi parkir
Retribusi MCK
Pajak reklame
Ijin penempatan
Penarikan listrik
pedagang
Subsidi listrik
pemkab
Variabel Asumsi kenaikan
Asumsi kenaikan
Asumsi kenaikan
Asumsi Kenaikan
Asumsi kenaikan
Asumsi kenaikan
Asumsi kenaikan
Asumsi kenaikan
Kenaikan harga jual kios dan los 177.9% - - - - - - - Kenaikan retribusi pasar, - 758.51% - - - - - - Kenaikan retribusi parkir - - 1651.38% - - - - - Kenaikan retribusi MCK - - - 2511.01% - - - - Kenaikan pajak reklame - - - - 20978.43% - - - Kenaikan ijin penempatan - - - - - 51005.81% - - Kenaikan penarikan listrik pedagang - - - - - - 2685.15% -
Kenaikan subsidi listrik Pemkab - - - - - - - 3977.73% NPV 278,827 164,271 3,733 35,506 3,057 3,062 11,311 33,300
Asumsi semula
Harga kios dan los Rp. 5.719.975.050,00; Retribusi pasar Rp. 9.282.611.220,00; Retribusi parkir Rp. 4.070.750.000,00;
MCK Rp. 2.604.760.000,00; Pajak Reklame Rp. 304.176.000,00; Ijin Penempatan Rp. 189.160.000,00;
Penarikan listrik pedagang Rp. 2.250.000.000,00; Subsidi listrik pemerintah Rp. 1.500.000.000,00
111
4. Implementasi Ekonomi
Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu secara ekonomi
tidak layak. Peneliti menilai bahwa proyek ini tidak layak karena dari
pihak Pemerintah Kabupaten Karanganyar dan Dinas Pengelola Pasar
ingin menjadikan Pasar Wisata Tawangmangu menjadi salah satu ikon
Kabupaten Karanganyar. Dalam merevitalisasi Pasar Wisata
Tawangmangu Pemerintah Kabupaten Karanganyar mengeluarkan
investasi yang besar, sehingga pendapatan dan biaya pasar untuk
menutup dana pembangunan pasar tidak tercapai.
Pemerintah Kabupaten Karanganyar dan Dinas Pengelola Pasar
Kabupaten Karanganyar dalam penjualan kios dan los Pasar Wisata
Tawangmangu mengeluarkan kebijakan untuk pedagang lama Pasar
Wisata Tawangamangu hanya membayar 45% dari harga yang telah
ditentukan (Peraturan Bupati Karanganyar Nomor. 6 Tahun 2007). Hal ini
dapat dikatakan bahwa kebijakan Pemerintah Kabupaten Karanganyar
berpihak kepada pengusaha kecil serta usaha mikro, kecil, dan menengah
(UMKM). Dampaknya adalah sedikitnya pendapatan pasar yang berasal
dari penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu, hal ini tidak
seimbang dengan investasi yang digunakan untuk merevitalisasi Pasar
Wisata Tawangmangu. Para pedagang juga terkesan selalu bergantung
pada kebijakan dan subsidi dari Pemerintah Kabupaten Karanganyar.
112
Akan tetapi, berdasarkan pengamatan yang dilakukan di pasar dan
opini dari para pedagang Pasar Wisata Tawangmangu dapat diketahui
bahwa kondisi pasar setelah direvitalisasi untuk lantai satu belum seramai
kondisi dilantai dasar dan masih terdapat beberapa kios yang masih
kosong atau belum terjual. Sementara itu untuk lantai dasar sudah ramai
oleh pedagang maupun pembeli. Berikut ini adalah data pedagang kios
dan los yang berada di Pasar Wisata Tawangmangu pada hari biasa dan
hari pasaran :
Tabel 4.24. Jumlah Pedagang Pasar Wisata Tawangmangu pada hari Biasa dan hari Pasaran
Kios Hari 12m 9m
Jumlah
Towongan 18 kios 84 kios 102 kios Pasaran 38 kios 108 kios 146 kios
Los (3m) Towongan 1.569 m 523 pedagang
Pasaran 2.091 m 697 pedagang Sumber: Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar “Potensi Kios dan
Los Pasar Wisata Tawangmangu”, data diolah 2009. Kondisi ini juga dialami oleh para pedagang yang berjualan di
sekitar Pasar Wisata Tawangmangu. Setelah direvitalisasi, jumlah
pedagang sekitar Pasar Wisata Tawangmangu semakin sedikit. Keadaan
ini dikarenakan adanya peraturan dan larangan pedagang kaki lima
berjualan di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu oleh Pemerintah
Kabupaten Karanganyar.
113
Berdasarkan penelitian di lapangan, berikut adalah laba rata-rata
pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu :
Tabel 4.25. Manfaat tidak langsung dari pendapatan yang diterima pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu sebelum dan
sesudah direvitalisasi Omset penjualan/ hari Biaya / hari Laba rata2 / hari
No. Nama Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah
1. Tatik 80.000 70.000 50.000 50.000 30.000 20.000 2. Sulis 200.000 200.000 150.000 150.000 50.000 50.000 3. Hari 120.000 80.000 60.000 60.000 60.000 20.000 4. Sunarso 500.000 400.000 280.000 300.000 220.000 100.000 5. Lestari 300.000 200.000 270.000 185.000 30.000 15.000 6. Yanti 50.000 30.000 20.000 20.000 30.000 10.000 7. Lastri 100.000 50.000 20.000 20.000 80.000 30.000 8. Agung 400.000 400.000 300.000 300.000 100.000 100.000 9. Sutamno 800.000 500.000 600.000 450.000 200.000 50.000
10. Ib. Suparno 400.000 300.000 370.000 280.000 30.000 20.000 11. Yustini 1.500.000 1.500.000 1.350.000 1.350.000 150.000 150.000 12. Nano 75.000 50.000 50.000 30.000 25.000 20.000 13. Sumiyati 200.000 200.000 175.000 175.000 25.000 25.000 14. Yahya 100.000 90.000 70.000 65.000 30.000 25.000 15. Suharisman 150.000 200.000 100.000 125.000 50.000 75.000 16. Kasidi 1.000.000 100.000 950.000 50.000 50.000 50.000 17. Pak Pur 200.000 200.000 150.000 150.000 50.000 50.000 18. Wahyu 200.000 150.000 150.000 130.000 50.000 20.000 19. Anom 300.000 300.000 250.000 250.000 50.000 50.000 20. Bu Asih 350.000 250.000 330.000 235.000 20.000 15.000 21. Mbak Sri 200.000 100.000 180.000 90.000 20.000 10.000 22. Warni 300.000 200.000 280.000 185.000 20.000 15.000 23. Danang 150.000 150.000 120.000 130.000 30.000 20.000
1.400.000 940.000 Sumber : Data primer, diolah 2010.
Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat adanya penurunan laba yang
diterima oleh para pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Wisata
114
Tawangmangu setelah adanya revitalisasi. Jadi dapat dikatakan revitalisasi Pasar
Wisata Tawangmangu ini belum mampu meningkatkan kesejahteraan
masyarakat di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu.
115
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
Berdasarkan analisis kelayakan investasi, maka dapat disimpulkan
bahwa secara ekonomis proyek revitalisasi Pasar Tawangmangu tidak layak
untuk dijalankan.
a. Analisis kelayakan investasi
a.1. - NPV (Net Present Value) menunjukan hasil sebesar (-
Rp. 17.053.525.248) yang berarti bahwa NPV < 0. Dengan
demikian dapat disimpulkan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar
Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak
layak.
- IRR (Internal Rate of Return) menunjukan hasil sebesar - 34,56;
nilai IRR < Social discount rate (13%). Ini berarti bahwa Proyek
Revitalisasi Pasar Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara
ekonomis tidak layak dilaksanakan.
- B/C Ratio (Benefit Cost Ratio) menunjukan hasil sebesar 0,36;
nilai B/C Ratio < 1. Ini berarti Proyek Revitalisasi Pasar
116
Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak
layak untuk dilaksanakan.
- PV/K (Profitability Ratio) menunjukan hasil sebesar 0,32; nilai
PV/K < 1. Ini berarti Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu
yang telah dilaksanakan secara ekonomi tidak layak untuk
dilaksanakan.
a.2. Payback period investasi yang dilakukan pada awal Proyek
Revitalisasi Pasar Tawangmangu tidak dapat terbayar kembali
sebelum umur ekonomis proyek berakhir yaitu setelah 32 tahun
2 bulan.
Dari pengujian sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV dapat
disimpulkan bahwa revitalisasi Pasar Tawangmangu akan layak dan
menguntungkan untuk dilaksanakan ketika harga kios dan los naik sebesar
177,9 %. Oleh karena itu, pengendalian untuk mendapatkan harga jual kios
dan los yang sesuai menjadi kunci strategik bagi keberhasilan usaha di masa
yang akan datang.
Dapat disimpulkan bahwa walaupun Proyek Revitalisasi Pasar
Tawangmangu dari aspek ekonomis dalam studi kelayakan proyek dinyatakan
tidak layak, maka proyek ini dikerjakan dan dibiayai oleh Pemerintah
Kabupaten Karanganyar. Pasar Tawangmangu ini direvitalisasi karena
memiliki umur ekonomis yang panjang, sehingga untuk kedepannya pasar ini
117
dapat memberi manfaat yang lebih bagi pedagang, masyarakat dan
pemerintah.. Pasar Tawangmangu ini oleh Pemerintah Kabupaten
Karanganyar akan dijadikan ikon wisata dari Kabupaten Karanganyar.
Meskipun tidak layak dilaksanakan, tetapi diharapkan dengan adanya Pasar
Tawangmangu ini bisa meningkatkan kesejahteraan para pedagang pasar
tradisional, dapat meningkatkan daya saing, dapat meningkatkan pendapatan
asli daerah (PAD) Kabupaten Karanganyar, menjadikan Pasar Tawangmangu
sebagai tempat tujuan wisata. Dengan kata lain, revitalisasi pasar ini memang
hanya bersifat sosial (social oriented).
B. Saran-saran
Berdasarkan hasil penelitian di atas, maka ada beberapa hal yang
dapat peneliti berikan sebagai saran, antara lain sebagai berikut:
1. Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu akan layak dan menguntungkan
untuk dilaksanakan ketika harga kios dan los naik sebesar 177,9 %.
2. Pemerintah Kabupaten Karanganyar perlu menyiapkan subsidi setiap
tahunnya untuk operasional Pasar Tawangmangu.
3. Para pengguna pasar yang datang ke Pasar Tawangmangu diharapkan
menjaga kebersihan, kerapian dan kenyamanan.
4. Untuk penelitian yang sama selanjutnya diharapkan dapat lebih
memperdalam permasalahan dan variabel penelitian.
118
5. Menjadikan Pasar Tawangmangu lebih menarik bagi pengunjung atau
wisatawan. Seperti, dibuatnya rumah makan sehat dalam Pasar
Tawangmangu.
6. Menyediakan mekanisme pengelolaan sampah (untuk menjaga
kebersihan lokasi Pasar Tawangmangu).
DAFTAR PUSTAKA
BPS. 2009. Statistika Karanganyar dalam Angka Tahun 2009. Surakarta: BPS Kabupaten Karangayar.
DPP. 2009. Arsip Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar 2009.
Karanganyar: DPP Kabupaten Karanganyar. Gray, Clive, et.al. 2005. Pengantar Evaluasi Proyek. Jakarta: PT Gramedia
Pustaka Utama. Husnan, Suad. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta. UPT AMP YKPN. Kartikasari, Diah Rasiana. 2007. Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Nusukan
Surakarta. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan. Khotimah, Khusnul. 2002. Evaluasi Proyek dan Perencanaan Usaha. Jakarta:
Ghalia Indonesia. Mankiw, N Gregory. 2003. Pengantar Ekonomi. Jakarta: Erlangga. Mangkoesoebroto, Guritno. 1993. Ekonomi Publik (edisi ketiga). Yogyakarta:
BPFE UGM. Moeliono, Anton M. 2007. Kamus Besar Bahasa Indonesia Edisi Ketiga.
Jakarta: Balai Pustaka.
119
Pudjosumantro, Muljadi. 1995. Evaluasi Proyek. Yogyakarta: Liberty. Rahardjo, Mugi. Evaluasi Proyek. Progam Pasca Sarjana Magister Ekonomi
dan Studi Pembangunan UNS. Tidak dipublikasikan. Ratnayanti, Rini, et.al. 2006. Analisis Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit
X di Cimahi. Media Teknik Sipil, halaman: 41-46. Institut Teknologi Nasional Bandung.
Reksohadiprodjo, Sukanto. 2001. Ekonomika Publik (edisi pertama).
Yogyakarta: BPFE UGM. Sarwoko. 2007. Statistik Inferensi untuk Ekonomi dan Bisnis. Yogyakarta: C.V
Andi Offset. Sekaran, Uma. 2006. Research Methods for Business. New York: John Willey
& Sons Inc. Sinaga, Pariaman. 2008. Makalah Menuju Pasar Yang Berorientasi Pada
Perilaku Konsumen. Kementerian Koperasi dan UKM. Jakarta : Tidak diterbitkan.
Soetrisno. 1985. Dasar-Dasar Evaluasi dan Manajemen Proyek. Yogyakarta:
C.V Andi Offset. Stiglitz, Joseph E. 2000. Economics of the Public Sector. New York: W.W.
Norton & Company, Inc. Sutojo, Siswanto. 1995. Studi Kelayakan Proyek Teori dan Praktek. Jakarta:
PT. Pustaka Binaman Pressindo. Suara Merdeka. Sabtu, 31 Desember 2005. Rp 22 M untuk Pembangunan
Pasar Tawangmangu. Syahrani, Husnainie. 2003. Analisis Kelayakan Finansial Pengusahaan Kebun
Hutan dengan Tanaman Buah Durian (Durio Zibethis Murr) di Kabupaten Kutai Kertanegara Provinsi Kalimantan Timur. Jurnal Ekonomi Pembangunan, Kajian Ekonomi Negara Berkembang, halaman: 137-146. Universitas Mulawarman Samarinda.
Zubir, Zalmi. 2006. Studi Kelayakan Usaha: Dilengkapi Contoh Studi
Kelayakan Usaha Air Minum Kemasan. Jakarta: Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia.
120
, http//primatani.litbang.deptan.go.id/file/materi/pelepasan/rppk_ kapusluh.pdf
, http://pdfcontact.com/download/7428233/
, Peraturan Presiden Nomor. 112 tahun 2007 tentang Penataan
dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern.
, Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar Nomor. 10 tahun
2006 tentang Retribusi Pasar. , Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar Nomor. 10 Tahun
2002 tentang Retribusi Kebersihan. , Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar Nomor 17 Tahun
2006 tentang Pajak Reklame.