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El siguiente estudio presenta un análisis detallado de la oferta y demanda del mercado devivienda en el Ecuador y la prospectiva de vivienda de interés social a febrero del 2014, siendoésta la decima octava medición de un monitoreo periódico que, desde al año 2006 harecopilado la información del sector en las principales ciudades del país, pero con mayorénfasis en las dos ciudades polo del desarrollo urbano: Quito y Guayaquil, las mismas que, enorden de importancia presentan el mayor número de unidades disponibles en el país, si bienexisten proyectos y unidades de vivienda disponibles en las demás ciudades del país, elnúmero ofertado es significativamente menor en comparación al mercado creciente que se hagenerado en las dos ciudades antes mencionadas.
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Evolución del Mercado de Vivienda en el Ecuador y Prospectiva de la Vivienda de Interés
Social
I. Introducción
El siguiente estudio presenta un análisis detallado de la oferta y demanda del mercado de
vivienda en el Ecuador y la prospectiva de vivienda de interés social a febrero del 2014, siendo
ésta la decima octava medición de un monitoreo periódico que, desde al año 2006 ha
recopilado la información del sector en las principales ciudades del país, pero con mayor
énfasis en las dos ciudades polo del desarrollo urbano: Quito y Guayaquil, las mismas que, en
orden de importancia presentan el mayor número de unidades disponibles en el país, si bien
existen proyectos y unidades de vivienda disponibles en las demás ciudades del país, el
número ofertado es significativamente menor en comparación al mercado creciente que se ha
generado en las dos ciudades antes mencionadas.
La primera parte del estudio, detalla el tamaño, características, precios y zonificación de la
oferta de vivienda en las ciudades de Quito y Guayaquil, así como su comportamiento
tendencial y los principales hechos que han determinado su crecimiento actual. En la segunda
parte, se caracteriza la demanda tanto potencial como real de viviendas en las dos principales
ciudades objeto de éste análisis, y las preferencias de los compradores con aquellos factores
que determinan las decisiones finales de compra.
1. Análisis de la Oferta de Vivienda en Ecuador
1.1 Objetivos y Metodología
El tamaño del negocio inmobiliario en el Ecuador medido por el número de viviendas
determina que Quito y Guayaquil son las principales ciudades donde existe un mercado
importante. En el 2014, se registra en la ciudad de Quito un total de 22.063 unidades
disponibles, mientras que en Guayaquil se registran 13.761 unidades. A nivel nacional se
registran ciudades con una oferta de unidades de vivienda disponibles que no alcanzan el nivel
de desarrollo y crecimiento que han logrado las dos principales urbes (Quito y Guayaquil). Así
por ejemplo, Ibarra presentó 798 unidades disponibles que equivale al 3% de las unidades
disponibles en la ciudad de Quito, en la Costa por su parte, ciudades como Manta y Portoviejo
en conjunto registran 4.481 unidades disponibles, valor que representa el 20% de las unidades
disponibles en la ciudad de Quito. Por ésta razón el análisis de oferta y demanda se centra en
las dos ciudades con mayor densidad de unidades disponibles.
El análisis de la oferta tiene como objetivo conocer la evolución y tendencia de los siguientes
aspectos:
- Crecimiento de la oferta (Nuevos proyectos)
- Distribución de unidades de vivienda por zona
- Absorción de la oferta: Unidades vendidas versus unidades disponibles. Es decir la
velocidad de venta de unidades de vivienda de un proyecto.
- Evolución de precios
La metodología utilizada para este estudio se basa en investigación primaria y secundaria
realizada en las ciudades de Quito y Guayaquil, tanto en las zonas céntricas como en la
periferia. La investigación secundaria se basa en la recopilación de información de proyectos
inmobiliarios de revistas especializadas, periódico, anuncios por internet y ferias, mientras que
la investigación primaria se realizó a través de un recorrido exhaustivo por las distintas zonas
de Quito, Guayaquil y sus alrededores identificando los proyectos y recopilando los datos
detallados a través de una visita de cliente fantasma. Este recorrido se asemeja a un Censo, el
mismo que no ha dejado fuera ningún proyecto de vivienda de las ciudades objeto de ésta
medición. Hasta Febrero del 2014, se han llevado a cabo 18 mediciones. Desde el año 2006
hasta el 2009 la frecuencia fue cuatrimestral. A partir del año 2010 la frecuencia de la medición
se realiza de forma semestral. En Junio 2014 se actualizaran los datos del presnte estudio.
El tamaño de la oferta es calculado en el período t como la sumatoria de las unidades
disponibles más las unidades vendidas, para el período t+1 se aumenta las unidades de
proyectos iniciados en el período t+1 a las del período t y se restan las unidades de vivienda
que ya han sido vendidas, así susecivamente de ésta forma se totaliza el stock de unidades
ofertadas en el período final.
1.2 Glosario de Términos
Vivienda Nueva: Se refiere a todos los proyectos/unidades de vivienda de primer uso
(en planos, en construcción y terminados).
Proyectos iniciados en el último período (UP): Aquellos que iniciaron durante el
período comprendido entre la última y la actual medición.
Proyectos en marcha: Son los proyectos iniciados en mediciones anteriores que
poseen unidades disponibles para la venta (en planos, en construcción y terminados).
Proyecto Detenido: Proyectos cuya construcción o venta se ha detenido (en planos,
en construcción y terminados).
Proyectos vendidos: Proyectos sin unidades disponibles para la venta, es decir
vendidos al 100% (en planos, en construcción, y terminados).
Proyectos en Planos: Proyectos que no inician la construcción, tienen los documentos
(planos) aprobados y que están siendo comercializados.
Proyectos en construcción: Proyectos que se encuentran en ejecución, es decir se está
realizando la obra física y pueden ser comercializados.
Proyectos terminados: Proyectos que su etapa de construcción está concluida, y
pueden ser entregados inmediatamente al comprador.
1.3 Caracterización de la Oferta de Vivienda en la ciudad de Quito
La ciudad de Quito, para facilidad del estudio se ha dividido en nueve zonas como muestra el
Gráfico 1, el análisis de la oferta se realizará para proyectos de vivienda en total y
posteriormente para unidades de vivienda.
Gráfico 1. Distribución zonal de la ciudad de Quito
1.3.1 Oferta de Proyectos de Vivienda
Al año 2014, la ciudad de Quito cuenta con 688 proyectos con unidades disponibles, éste
número de proyectos presenta una tendencia decreciente a partir del año 2012 a una tasa
promedio anual de 8% anual. Por otro lado la evolución de los proyectos 100% vendidos refleja
una tendencia creciente a una tasa del 55%. Del total de proyectos de vivienda en stock a
febrero del 2014, el 57% corresponden a proyectos en construcción, el 42% a proyectos en
planos y el 1% a proyectos.
Nº Zona Límites
1 NorteDesde Av. El Inca hasta el
Intercambiador de Carcelén
2 Centro NorteDesde Av. El Inca hasta Av.
Patria
3 Centro Desde Av. Patria hasta Av.
Rodrigo de Chávez
4 Centro SurDesde Av. Rodrigo de Chávez
hasta Av. Morán Valverde
5 SurDesde Av. Morán Valverde
hasta Cutuglahua
6 Valle Pomasqui
Desde Peaje Autopista Manuel
Córdova Galarza hasta entrada
al Pululahua
7 Valle Calderón
Desde intercambiador de
Carcelén hasta salida norte de
Calderón
8 Valle Cumbayá Desde Miravalle hasta El Arenal
9 Valle de los ChillosDesde Peaje Autopista General
Rumiñahui Fabrica DANEC
Gráfico 2. Evolución de Proyectos inmobiliarios.
La mayoría de los proyectos en la ciudad de Quito, tanto los iniciados como los proyectos en
marcha en el año 2012 y 2013 se encuentran en la zona Centro Norte de Quito, que
comprende la zona que va desde la Av. El Inca hasta la Av. Patria, existe un fuerte crecimiento
también en los proyectos localizados en el valle de los Chillos y en la zona Norte de Quito que
se extiende desde el Inca hasta Carcelén.
El Gráfico muestra la evolución en el número de proyectos y la tendencia decreciente que
comienza desde el año 2012 con un menor número de proyectos en marcha y proyectos
nuevos. Así mismo una tendencia creciente en el número de proyectos detenidos por las
distintas trabas legales y técnicas que los municipios han impuesto en los últimos años. Así, en
el año 2010 se registraron nueve proyectos detenidos, éste número se elevo a veinte y dos en
el año 2011 y llegaron a treinta y seis en el año 2013; cuatro veces el número de proyectos
detenidos en el año 2010.
Gráfico 3. Evolución del Número de Proyectos.
1.3.2 Oferta de Vivienda en Unidades
a) Crecimiento de la oferta y tendencias
Contrario a la tendencia de la oferta de proyectos de vivienda que presentó una tendencia
decreciente. La oferta de unidades de vivienda refleja una tendencia creciente, la misma que,
hasta el año 2012 tuvo un comportamiento de crecimiento moderado de 19% anual (2010-
2012). Sin embargo, en el año 2013, la oferta creció a una tasa superior (36%), totalizando
22.063 unidades disponibles; valor que supera en 5.862 unidades a las del año anterior (2012).
Este incremento inusual en la oferta se explica principalmente por el aparecimiento de un
nuevo proyecto: Ciudad Jardín, localizado en el Sur de Quito, que incrementó la oferta con
5.200 unidades. Sin éste proyecto, la oferta de unidades de vivienda disponibles se mantendría
en aproximadamente 17.000 unidades para el año 2013 con un crecimiento del 5%.
El año 2012, también se presentó un incremento inusual por la construcción de un proyecto
habitacional, situado junto al Proyecto Ciudad Jardín, que contribuyó con 3.000 unidades a la
oferta de unidades de vivienda. Estos dos proyectos privados, han contribuido a incrementar la
oferta de unidades de vivienda con casi 8.000 unidades en ambos años, las mismas que son
viviendas de interés social, debido a su ubicación y precio (Ver Gráfico ).
Como se observa en el
Gráfico , las unidades de vivienda disponibles presentaron una tendencia creciente durante los
años 2007 y 2008. Sin embargo, en el año 2009 las unidades de vivienda disponibles caen a
una tasa del 69% como producto de la crisis financiera mundial que en Ecuador también tuvo
repercusiones. Sin embargo, el gobierno del Ecuador suavizó los efectos negativos del sector
inmobiliario a través de medidas económicas direccionadas a incrementar la compra de
unidades de vivienda, sobre todo las de interés social. Estas medidas facilitaron la
disponibilidad de liquidez en el sistema bancario privado a través de inyección de capital en el
Banco del Pacífico y una fuerte inversión en el Banco del IESS (BIESS) BIESS, incrementando
además condiciones favorables en términos de plazos y tasas de interés que incentivaron el
endeudamiento de los ecuatorianos para adquisición de viviendas. Es así que las tasas de
interés en el BIESS se fijaron en un límite del 9% a plazos que se extienden a 25 años y que
financian el 100% del valor de la vivienda por montos que llegan hasta USD $100.000. Además
se crearon bonos de vivienda para unidades con valores inferiores a los USD $60.000 y
compensaciones adicionales lo que provocó que la crisis se revierta y en el año 2010 el sector
se recuperé.
Las medidas aplicadas a su vez, ejercieron presión en el resto del sistema financiero, el cual
respondió con condiciones competitivas en cuanto a créditos hipotecarios, creando productos
crediticios similares que resultaron en una reducción de las tasas de interés hipotecarias. Es
importante destacar el rol regulador favorable que tuvo el gobierno en estos años para el
crecimiento del sector de la construcción.
Gráfico 4. Inventario de Unidades de Vivienda Disponibles y vendidas
Gráfico 5. Stock de unidades de viviendas disponibles en el total de proyectos
14.162
14.731
9.670
10.182
13.513
16.201
22.063
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
En cuanto a las unidades vendidas, al año en Ecuador se venden cerca de 5.519 unidades, este
valor representa el 25% del total ofertado, quedando un 75% de unidades disponibles en stock
para el año siguiente.
Por otro lado, el Municipio de Quito es un actor importante que aporta al incremento de la
oferta de viviendas; a la fecha contribuye con 2.648 unidades de vivienda que corresponde al
12% del total de unidades de vivienda ofertadas en Quito. Estas 2.648 unidades de vivienda
están distribuidas en 7 proyectos, 5 de los cuales se encuentran en la zona Centro, uno en la
zona Norte y otro en la zona Sur, todos ellos proyectos de interés social que se encuentran en
un rango de precios menor a los USD $25.000, todos estos proyectos se iniciaron ya en el año
2014.
b) La oferta de viviendas en Quito por zonas y tipo
En cuanto a las zonas donde se encuentran las unidades de vivienda disponibles, como se
mencionó anteriormente el Sur de Quito es la zona donde mayor crecimiento de unidades
disponibles se identifica, específicamente por la existencia de los dos proyectos: Ciudad Jardín
y Divino Niño. Existe un importante desarrollo de proyectos en la zona Centro Norte y Norte de
Quito y un importante crecimiento en los dos últimos años hacia los valles de los Chillos y
Cumbayá.
Esta oferta de unidades de vivienda disponibles se divide en dos: casas y departamentos,
donde se revela en términos generales un crecimiento mayor de la oferta total de
departamentos en la zona urbana de Quito y sobre todo en la zona Sur. En los valles, al
contrario, el crecimiento de la oferta de viviendas de tipo casa ha sido mayor al crecimiento de
la oferta de unidades de vivienda de tipo departamento.
En el sur de la ciudad de las 10.913 unidades de vivienda disponibles, el 73% son
departamentos, en el Centro Norte de Quito de las 2.636 unidades de vivienda disponibles, el
87% corresponde a departamentos. Esta tendencia se revierte en los valles; Así por ejemplo,
en el valle de los Chillos del total de 1.612 unidades de vivienda disponibles, el 95%
corresponde a casas, la misma situación se replica en el valle de Cumbayá donde el 75% de la
oferta de viviendas corresponde a casas.
c) Análisis de Precios
Los precios del m2 de vivienda con acabados en la ciudad de Quito está dado por la ubicación o
zona que determina el nivel socio económico de desarrollo y finalmente si se trata de un
proyecto de interés social o no. En este sentido, existe una variación drástica en los precios por
m2. Así por ejemplo, en el año 2013, en la zona Centro Norte de Quito, el precio promedio del
m2 llegó a un promedio de USD$ 1.516, valor que ha crecido a una tasa promedio del 9%
desde el año 2008. El precio por m2 que se registra en ésta zona es el más alto de todas las
zonas de Quito. El más bajo actualmente se registra en el Sur de Quito con un valor promedio
de USD $ 586 por m2 con un incremento porcentual del 6% anual en promedio.
El promedio para la ciudad de Quito incluyendo los valles es de USD $900 por m2, con
unidades de vivienda que bordean en promedio los USD $98.110. Este precio se ha
incrementado a una tasa del 5% con respecto al año anterior y a un promedio de 7.4% anual
en el período de análisis (2008-2013).
d) Evolución tendencial de los precios y la inflación
Adicional a la evolución de los precios, se realiza un análisis tendencial de la evolución del
precio por m2 comparado con la evolución de la inflación, ya que lo que genera una burbuja
financiera en el sector inmobiliario es el crecimiento exagerado de los precios que no se
sustenta en los incrementos moderados con respecto a la inflación y un margen adicional que
represente la utilidad del promotor o comercializador del proyecto. De acuerdo con los
expertos, un promotor o constructor debería incrementar los precios del m2 de construcción
de tal forma que éste incremento cubra el incremento originado por la inflación más un
margen que debería oscilar entre un 10 % y 15%. Si solo sube el precio al nivel de la inflación
su ganancia sería 0.
Como se observa en el
Gráfico , en el año 2009, el precio por m2 incluido la inflación debería ser de USD $658,
mientras que el precio promedio en el mercado se ubicó en USD$ 676, valor que genera un
margen de 2.7%, en los años siguientes éste margen se va incrementando llegando en el año
2012 a generar una brecha del 10%, entre el precio según la inflación y el precio promedio del
mercado, el año 2013, ésta brecha se incrementa al 17%, margen que resulta superior al
recomendado y podría generar una burbuja que en último término afectaría la estabilidad del
sector, la misma que a la fecha, debido a las condiciones económicas del Ecuador goza de
estabilidad y bonanza.
Gráfico 6. Precio promedio del m2 en Quito versus la inflación
e) Mapeo de Proyectos
En cuanto a los proyectos en marcha, como se mencionó anteriormente, la mayoría de ellos se
encuentra en el Sur de Quito, y en su mayoría son proyectos de vivienda con unidades de
vivienda de entre 65 m2 y 85 m2 con un precio promedio total que varía entre USD $40.000 Y
USD $50.000.
En cuanto a los proyectos iniciados en toda la ciudad, las unidades de vivienda se acumulan en
unidades de entre 80m2 y 120 m2 con un precio total promedio de entre USD $80.000 Y USD
$120.000.
En cuanto a proyectos en marcha en toda la ciudad que tienen menos de 25 unidades de
vivienda, las unidades de vivienda se acumulan en el segmento de entre 80m2 y 100m2 con
precios que oscilan entre los USD $30.000 y USD $100.000. Los proyectos en marcha en la
ciudad de Quito que tienen más de 25 unidades, se acumulan en el segmento de entre 50m2 y
120m2 con un precio máximo de USD$ 100.000.
1.4 Caracterización de la Oferta de Vivienda en la ciudad de Guayaquil
Al igual que en la ciudad de Quito, la ciudad de Guayaquil se ha dividido en ocho zonas, como
se observa en el Gráfico 7 que toma en cuenta el área urbana de la ciudad de Guayaquil, así
como también las zonas aledañas que se encuentran hacia las afueras de la ciudad y que en los
últimos años han tenido un crecimiento acelerado tanto en cantidad de proyectos como en los
precios de los mismos, incrementando así la plusvalía. Tal es el caso de la zona de
Samborondón-Daule que se ha vuelto en una zona aspiracional para la compra de unidades de
vivienda.
Gráfico 7. Zonificación de la ciudad de Guayaquil y zonas aledañas
1.4.1 Oferta de de Vivienda en proyectos
La oferta de proyectos de vivienda en la ciudad de Guayaquil, a diferencia de la ciudad de
Quito es menor. La ciudad de Guayaquil presenta una total de 123 proyectos en el año 2013,
mientras que en la ciudad de Quito el total de proyectos en el mismo año llegó a ser de 688,
una oferta 6 veces mayor que la ciudad de Guayaquil medida en términos de proyectos. La
competencia en la ciudad de Guayaquil es entonces menor, por lo tanto los proyectos se
venden en su mayor parte en planos antes que empiece la construcción. Por otro lado, esta
oferta insuficiente no permite la disponibilidad de opciones para que los potenciales
compradores puedan escoger. Esto determina una diferencia específica con el mercado de
vivienda en Quito. En la ciudad de Quito, los proyectos se venden cuando estos están en su
etapa de construcción ya que existe mayor disponibilidad de proyectos, en la ciudad de
Guayaquil, al no existir suficientes competencia, la venta de los proyectos se realiza en su
mayor parte en planos, lo cual presenta una mayor rentabilidad para los promotores en la
ciudad de Guayaquil.
La mayoría de proyectos están ubicados en la vía Samborondón-Daule como un aspecto
característico del mercado guayaquileño que busca status, y el desarrollo de proyectos en ésta
zona ha incrementado además la plusvalía en dicho sector.
La evolución del número de proyectos en la ciudad de Guayaquil presenta una tendencia
creciente moderada, en el período de análisis (2007-2013), el número de proyectos creció a
una tasa promedio anual del 2%. Como se mencionó anteriormente, la mayor parte de
proyectos tanto en marcha como iniciados en el último período están localizados en la vía
Samborondón-Daule. En efecto, 31% de los proyectos totalizados en Guayaquil se encuentran
en ésta zona, El Centro Norte de la ciudad contiene el 15% del total de proyectos, mientras que
en el Norte de la ciudad se asienta el 14% de los proyectos. El 30% restante se distribuye en
porcentajes homogéneos entre la vía a la costa, vía a Daule, Vía a Durán y el Centro de la
ciudad. La zona Sur de Guayaquil, por su parte no registra proyectos de construcción.
Gráfico 8. Proyectos de Vivienda de Primer Uso
1.4.2 Oferta de Vivienda en Unidades
La ciudad de Guayaquil presenta una oferta de unidades de vivienda al año 2013 de 13.761,
valor que se incrementó en el orden del 18% con respecto al año anterior. Al igual que los
proyectos, las unidades de vivienda disponibles, en su mayor porcentaje se encuentran en la
zona de la vía Samborondón-Daule (36%), el 13% está localizado en la Zona Norte de la ciudad,
el porcentaje restante se concentra en la vía a la Costa, Vía Daule y Durán.
Las unidades disponibles están concentradas en rangos de precios de entre USD $35.000 a
USD$ 75.000 (60%), las unidades de vivienda de carácter social que estarían en precios
inferiores a los USD $35.000 es mínimo, llega a ser de 833 unidades que corresponde al 6% del
total de unidades de vivienda disponibles en la ciudad de Guayaquil. Esto evidencia una oferta
tendiente a unidades de vivienda para clase media y media alta.
Gráfico 9. Unidades de Vivienda Disponibles
En cuanto al precio promedio del m2 en la ciudad de Guayaquil en el año 2013, el promedio
fue de USD$1.110 por m2. El Precio promedio más alto, se registra en la vía a la Costa con un
valor de USD$1.260 por m2, el precio promedio inferior llegó a USD$960 por m2 en el Norte de
la ciudad.
La tendencia de crecimiento en los precios en la ciudad de Guayaquil, refleja una tasa del 9%
anual (2008-2013), valor que no supera los límites establecidos del 10%-15% para no generar
una burbuja inflacionaria en el sector inmobiliario. Sin embargo, el último año refleja un
crecimiento atípico del 20% en los precios. Posiblemente sea el reflejo de un mayor flujo
disponible de recursos financieros para la compra de bienes versus una reducida oferta
existente.
Las unidades de vivienda que presentan una frecuencia mayor de ventas en el año 2013, se
concentra en viviendas que se encuentran en un rango de USD$50.000 a USD$75.000, este
comportamiento no ha variado desde el año 2010.
d) Evolución tendencial de los precios y la inflación
Por otro lado en la ciudad de Guayaquil, se realiza un análisis tendencial de la evolución del
precio por m2 comparado con la evolución de la inflación, ya que lo que genera una burbuja
financiera en el sector inmobiliario es el crecimiento exagerado de los precios que no se
sustenta en los incrementos moderados con respecto a la inflación y un margen adicional que
represente la utilidad del promotor o comercializador del proyecto. De acuerdo con los
expertos, un promotor o constructor debería incrementar los precios del m2 de construcción
de tal forma que éste incremento cubra el incremento originado por la inflación más un
margen que debería oscilar entre un 10 % y 15%. Si solo sube el precio al nivel de la inflación
su ganancia sería 0.
Como se observa en el
Gráfico , en el año 2009, el precio por m2 incluido la inflación debería ser de USD $ 746,
mientras que el precio promedio en el mercado se ubicó en USD$ 753, valor que genera un
margen de 1%, en los años siguientes éste margen se va incrementando llegando en el año
2012 a generar una brecha del 9,54%, entre el precio según la inflación y el precio promedio
del mercado, el año 2013, ésta brecha se incrementa al 24%, margen que resulta superior al
recomendado y podría generar una burbuja que en último término afectaría la estabilidad del
sector, la misma que a la fecha, debido a las condiciones económicas del Ecuador goza de
estabilidad y bonanza.
Gráfico 11. Precio promedio del m2 en Guayaquil versus la inflación
b) Mapeo de Proyectos
En la Vía Daule por ejemplo, los proyectos están concentrados en unidades de entre 60m2 y
65m2 en precios que llegan hasta los USD$30.000. En la vía Durán los proyectos en marcha
están concentrados unidades de vivienda de entre 100 y 120 m2 cuyos precios oscilan entre
los USD$70.000 Y USD$80.000.
En el ámbito local, tomando en cuenta toda la ciudad de Guayaquil, los proyectos en marcha
tienen una alta concentración en unidades de entre 50m2 y 100m2, cuyos valores oscilan
entre los USD$35.000 y USD$100.000.
El mapeo de concentración de las unidades disponibles en Guayaquil, infiere que en la ciudad
de Guayaquil existe poca oferta de vivienda de interés social ya que los precios y metraje
disponible no son accesibles a un segmento socio económico bajo. Al contrario, son viviendas
para un segmento socio económico medio alto.
2. Análisis de la Demanda de Vivienda
Los objetivos de ésta medición permitirán:
Determinar las expectativas de compra de una vivienda y estimar la demanda
potencial (hogares con intención de comprar una vivienda en los próximos 12 meses)
y demanda real (Hogares que han comprado una vivienda en los últimos 12 meses).
Establecer las características y preferencias de los hogares respecto a la vivienda: tipo,
ubicación, tamaño.
Conocer el monto total que destinarían los hogares para la compra de una vivienda y
las condiciones de pago ideales.
Determinar la evolución de la demanda de vivienda, en los últimos cinco años y
estimar el crecimiento para el siguiente período.
La metodología utilizada para ésta medición, es de tipo investigativa, cuantitativa. Se utilizó
una técnica de investigación basada en encuestas telefónicas a hogares (CATI), en las ciudades
de Quito y Guayaquil.
El universo de ésta investigación son jefes de hogar o conyugues adultos de entre 25 y 65 años,
de nivel socioeconómico Medio alto, medio típico, medio bajo y bajo (NSE A, B y C). Se excluye
el NSE E por considerar que su nivel de ingreso limita su capacidad de adquirir una vivienda.
Los encuestados compraron una vivienda en los últimos 12 meses o están interesados en
adquirir una en los próximos 12 meses. La vivienda puede ser nueva o usada. Desde Abril del
2007 se han realizado 7 mediciones anuales, la última se realizó en el año 2013.
En la ciudad de Quito se realizaron 430 entrevistas válidas con un margen de error de 4,73%, la
muestra en Guayaquil fue de 200 encuestas válidas con un margen de error del 6.93%.
2.1 Selección de la muestra y Penetración de mercado
a) Penetración de mercado
Los datos de tenencia de vivienda en el Ecuador muestran que, el 50,1% de los hogares
poseen vivienda propia, el 39% arrendada y 10.9% de los hogares tienen viviendas
prestadas o por servicios.
Los datos de la penetración de mercado muestran que la demanda potencial en la ciudad
de Quito ha tenido una tendencia decreciente en el período, llegando a un porcentaje del
28,8% en el 2013 , mientras que la demanda real, siguiendo la misma tendencia a llegado a
un 2,5% anual en el 2013. La situación en Guayaquil, como se observa en el Gráfico , refleja
una tendencia similar en la demanda potencial con un 25,6% en el año 2013. Sin embargo,
la demanda real presenta una tendencia creciente, llegando en el 2013 a un 2.95% valor
superior al del 2012 que fue de 2%.
Como se observa en los datos anteriores en ambas ciudades la demanda potencial es muy
superior a la demanda real, para que ambas lleguen a converger se necesita de incentivos
económicos y medidas que disminuyan las trabas transaccionales al sector inmobiliario en
el Ecuador.
Gráfico 12. Evolución de la penetración de mercado
b) Percepción de compra
En cuanto a la percepción de compra, en la ciudad de Guayaquil, 12% de los demandantes
potenciales piensan que éste es un muy buen momento para adquirir un bien, 28% que es un
buen momento, 43% piensan que no es bueno ni malo, 17% tienen una visión pesimista del
momento. Estas calificaciones en su mayor parte se encuentran influenciadas por la situación
económica del país y los precios del mercado.
La demanda real por su parte, considera en su mayor porcentaje (41%) que éste es un buen
momento para comprar una vivienda, un 18% es pesimista de la situación y un 30% es
indiferente al considerar que no es ni bueno ni malo. La disposición de compra en la ciudad de
Guayaquil es mucho más optimista que la que refleja la ciudad de Quito en el mismo período.
Por otro lado, en la ciudad de Quito el 45% de la demanda real considera que existen
proyectos adaptados a sus requerimientos, el 16% considera que no existen proyectos de
acuerdo a sus necesidades y el 39% considera que hay muchos proyectos que cumplen sus
requerimientos. La mayoría de los encuestados creen que los proyectos de vivienda no se
adaptan a sus requerimientos por que los precios son altos y los modelos no se ajustan a sus
preferencias.
c) Situación Actual de los Hogares
En la ciudad de Quito, la mayor parte de las familias tiene una vivienda arrendada, en todos
los segmentos socioeconómicos el porcentaje bordea el 40%. Solo en el nivel socioeconómico
D, el porcentaje de viviendas alquiladas supera el 57%, el promedio de viviendas propias en la
ciudad de quito es de 36%, el mayor porcentaje está en el nivel socioeconómico A, donde el
65% de posee vivienda propia. La vivienda prestada tiene un porcentaje promedio de 17% y,
sin importar el nivel socioeconómico refleja el mismo porcentaje (Ver Gráfico 13).
Gráfico 13. Quito, Situación actual de los hogares. 2013 (%)
En la ciudad de Guayaquil, como se observa en el Gráfico 2, el 42% de las viviendas son
propias, 34% alquiladas, 14% prestadas y un 11% vive con algún familiar, ésta estructura se
diferencia de la que presenta la ciudad de Quito en que existe un mayor número de hogares
que vive en casa de familiares o viviendas prestadas y esta situación es más evidente en el
nivel socioeconómico B y C, en el nivel socioeconómico.
Gráfico 2. Guayaquil, Situación actual de los hogares (%). 2013
d) Preferencias respecto a la vivienda
En la ciudad de Quito, las encuestas realizadas reflejan que los demandantes prefieren en su
mayoría casas (73%), un 24% departamentos y un 3% no tiene ninguna preferencia. Esta
situación es común en todos los niveles socioeconómicos. Así mismo, el mayor porcentaje de
personas (64%) preferirían una casa o departamento nuevo.
Similar a la situación que presenta la ciudad de Quito, en la ciudad de Guayaquil la preferencia
en todos los segmentos socioeconómicos también se inclina hacia las viviendas de tipo casa
(92%), un 6% viviendas tipo departamento y un 2% cualquiera de las dos. Sin embargo, la
demanda de viviendas nuevas es del 50%, usadas 45% y cualquiera de las dos 5%. Se concluye
entonces, que en Guayaquil existe una mayor preferencia por viviendas de tipo casa pero con
menor preferencia por las viviendas nuevas.
En cuanto a la ubicación de las viviendas, en la ciudad de Quito, todos los niveles
socioeconómicos preferirían adquirir su unidad de vivienda en la zona Norte de Quito. En
efecto, la demanda potencial es de 40%, sin embargo la real es de 30%, este 10% de diferencia
está marcada por el factor económico.
En el valle de Cumbayá y Tumbaco por ejemplo la demanda potencial es de 6% sin embargo,
solo el 2% alcanza efectivamente a adquirir un bien inmueble en dicha zona. Al contrario
zonas como el Sur de Quito, donde la demanda potencial es de 6%, la demanda real es del 11%
quiere decir entonces que por razones de presupuesto las personas decidieron adquirir bienes
en las zonas que no han sido de su preferencia inicial (Ver Gráfico 3).
Gráfico 35. Quito, Ubicación de vivienda preferida por NSE. 2013
En la ciudad de Guayaquil como se observa en el Gráfico 4, todos los niveles socioeconómicos
se inclinan por el Norte de la ciudad y, similar a la situación que refleja la ciudad de Quito, la
demanda potencial en la zona norte es del 56% mientras que la demanda real es del 65%, en la
zona de Samborondón, zona aspiracional de los guayaquileños, la demanda potencial es de
4%. Sin embargo la real disminuye a 0% una vez más esta brecha está determinada por el
factor económico.
Gráfico 4. Guayaquil, Ubicación de vivienda preferida por NSE. 2013
e) Características de la Vivienda
En la ciudad de Quito, las viviendas de entre 80m2 y 100m2, de 3 dormitorios, 2 baños y 1
garage, son las viviendas preferidas por todos los niveles socioeconómicos.
Similar situación se presenta en la ciudad de Guayaquil, donde también todos los niveles
socioeconómicos prefieren viviendas de 3 dormitorios, 2 baños y 1 garage.
f) Precios y forma de Pago
En la ciuad de Quito, la demanda potencial y real tienen una mayor predispoción al pago de
viviendas de entre USD$ 35.000 y USD$50.000. Es decir viviendas para clase media. En la
ciudad de Guayaquil, al contrario existe una menor dispocición al pago. En efecto, tanto la
demanda potencial como la real es mayor para viviendas de entre USD$20.000 hasta
USD$35.000, esto refleja una mayor necesidad de proveer a la ciudad de Guayaquil de
viviendas de interés social para niveles socioeconómicos medios y medios bajos.
En cuanto a las formas de pago, en la ciudad de Quito, tanto la demanda potencial como la
real piensan o pagaron sus viviendas con crédito del BIESS, los créditos de bancos o
cooperativas son la segunda opción, al contado la tercera opción. En la ciudad de Guayaquil, la
situación es similar, la diferencia es que existe un mayor número de personas en la demanda
real que han adquirido sus viviendas de contado. Estos datos dan cuenta del mayor
protagonismo que el BIESS ha tenido en el sector inmobiliario en los últimos períodos y que de
una u otra forma han generado mayor dinamismo en este sector a través de la facilidad de
créditos.
El financiamiento se divide en el valor inicial de la reserva, el valor de la entrada y el valor de la
cuota mensual, en la ciudad de Quito, el valor inicial de reserva más frecuente (68%) está entre
los USD$500 y USD$1.000), el valor de entrada está entre los USD$1.000 y USD $5.000. En la
ciuadad de Guayaquil los promedios oscilan en los mismos valores que en la ciudad de Quito y
con una cuota fija mensual de entre USD $100 y USD$300.