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EXCELENTÍSSIMA SENHORA, DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA
39ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JR – SP
PROCESSO: 0001302-36.2015.8.26.0100
AÇÃO: AÇÃO DE COBRANÇA
REQUERENTE: CONDOMINIO EDF. DEL REY
REQUERIDO: CARLOS ALBERTO RESTE REIS
ANTONIO JOSÉ SANTOS BULHÕES, administrador, corretor de
imóveis, perito judicial imobiliário, membro da APEJESP (Associação
dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo), registro no 1829,
afiliado ao CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis),
registro no 9770, CRECI 116239 – 2aRegião (São Paulo), vem mui
respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, atendendo à
nomeação feita nos autos do processo, às fls.48, para atuar na
presente ação, tendo concluído todos os estudos, vistorias,
pesquisas e diligências que se fizeram necessárias, apresentar as
conclusões a que chegou, através do seguinte:
LAUDO DE AVALIAÇÃO
São Paulo, 13 de outubro de 2016.
ANTONIO BULHÕES
PERITO JUDICIAL
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1 – OBJETIVO
A presente perícia judicial de Avaliação Imobiliária tem como objetivo determinar o real
e justo valor de mercado de um bem imóvel (apartamento) objeto de penhora, nesta
ação, conforme Termo de Penhora deferido em 20/07/2015 à fl. 23, a fim de produzir
prova pericial capaz de instruir o processo no 0001302-36.2015.8.26.0100, na presente
ação de cobrança.
O imóvel em questão é descrito como se segue:
PENHORA SOBRE 100 % DO VALOR DO APARTAMENTO
APARTAMENTO de porta 61, localizado no 6º andar ou 10o pavimento do
EDIFÍCIO DEL REY, à rua João Bizarro da Nave, 640, no 33oSUBDISTRITO ALTO
DA MOOCA, com área útil privativa de 113,07m2, mais a área comum de
104,39m2, perfazendo a área construída de 217,46m2, correspondendo-lhe a
fração ideal de 4,2282%, no terreno; estando vinculadas ao apartamento e
incluídas nos cálculos das áreas, duas vagas pequenas e indeterminadas na
garagem do edifício.
CONTRIBUINTE: 053.141.0042-8
PROPRIETÁRIO: CARLOS ALBERTO RESTE REIS
Por fim, este perito signatário entende que o presente laudo de avaliação deva refletir
as condições vigentes do mercado imobiliário, assim como a realidade da região e as
características singulares do imóvel sendo avaliado.
O presente laudo segue as diretrizes recomendadas para a avaliação de imóveis urbanos
NBR 14653 – AVALIAÇÃO DE BENS, PARTES 1 e 2.
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2- VISTORIA
Ás 9:20hs do dia 8 de outubro de 2016, estivemos em diligência, este perito signatário,
acompanhado de sua assistente Martha Abreu, do síndico do prédio, Sr. Edson Nakasone e
do zelador, Sr. José Ribamar da Silva Lima, ocasião em que procedemos à vistoria do
condomínio e do apartamento.
2.1- Vizinhança
A Rua João Bizarro da Nave está localizada no largo da Santa Clara, na Zona Leste da
capital, encontra-se próxima à Av. Sapopemba. O entorno do prédio caracteriza-se como
predominantemente residencial, composto, na sua essência, por moradias horizontalizada,
como sobrados e casas geminadas de padrão construtivo médio. Há poucos condomínios
verticais no entorno imediato, um dos quais se destaca o nosso Edf. Del Rey como exceção.
Na Rua João Bizarro da Nave, em si, há apenas 2 prédios de apartamentos. Há comércio
local nas proximidades como Supermercado O DIA%, bares, petshop, salão de beleza,
ponto de taxi etc. A rua é de pavimento asfáltico, a região é dotada de infraestrutura
completa e equipamentos urbanos de abastecimento de água, rede de esgoto, rede de
energia elétrica, gás canalizado, rede telefônica e transportes públicos.
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2.2 – Condomínio
O Condomínio Edf. Del Rey é um empreendimento com 18 anos de construído, possui bom
padrão construtivo e bom estado de conservação. É composto de uma torre de 11 andares
com 2 elevadores, 2 apartamentos por andar, total de 22 apartamentos. Tanto a fachada,
quanto as áreas comuns, possuem acabamentos e pisos em granito e esquadrias em
alumínio anodizado. Estado de conservação bom com pintura recente de toda a fachada e
áreas comuns. O prédio possui portaria com guarita de acesso 24 horas. A infraestrutura de
lazer conta com um Salão de Festas e um Salão de Jogos. Tudo conforme segue no
registro fotográfico abaixo: P
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2.3 – Vistoria Apartamento 61
ENDEREÇO: Rua João Bizarro da Nave
SUBDISTRITO / BAIRRO: Alto da Mooca / Vila Santa Clara
ÁREA: 113,07 m2
MATRÍCULA: 108.328
No mesmo dia às 9:20hs, procedemos em mesma diligência à vistoria do apartamento 61,
objeto de penhora nesta lide, onde fomos recepcionados e acompanhados pela
proprietária, a Sra. Silvia Reis.
A unidade de porta 61 localiza-se no 6o andar do Edf. Del Rey, está voltada para a Rua João
Bizarro da Nave, tendo orientação solar Leste. Trata-se de um apartamento de 3
dormitórios, sendo 1 suíte, com pequena sacada, 1 banheiro social, sala de estar, sala de
jantar, cozinha, área de serviço, banheiro e quarto de empregada, tendo direito a duas
vagas pequenas e indeterminadas na garagem do edifício.
O Apartamento tem instalações em plenas condições de habitabilidade. Como acabamento
temos: piso de madeira na sala, quartos e áreas de circulação; piso de granito nas áreas
frias de cozinha, banheiro, área de serviço; bancadas da cozinha e banheiro em granito,
esquadrias em alumínio anodizado, portas e maçanetas em bom estado, bem servido de
armários em todos os cômodos.
Tudo conforme segue em registro fotográfico abaixo:
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3- RAIO X DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA VILA SANTA CLARA
*Fonte: agenteimovel
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4 – METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
Para a realização do presente Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária, utilizou-se o
Método Comparativo Direto de Dados do Mercado. Este método permite a
determinação do valor do imóvel em questão, levando em consideração:
As características dos imóveis;
A realidade específica do Mercado Imobiliário da região onde se encontra;
Levantamento de imóveis similares na área, que estejam à venda ou tenham
sido comercializados recentemente.
Sendo este, o método mais recomendado e utilizado nas avaliações de imóveis, pelo seu
grau de precisão.
A determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros
de natureza e características semelhantes, a partir de dados colhidos no mercado. As
características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de
homogeneização normatizadas (NBR 14653 – AVALIAÇÃO DE BENS, PARTES 1 e 2).
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4.1 – PESQUISA IMOBILIÁRIA
Nesta fundamental etapa do processo de elaboração do laudo, fomos a campo, nas
imediações do imóvel em questão, procurando identificar elementos em oferta ou
efetivamente transacionados, priorizando aqueles que guardassem maior semelhança, em
termos de localização, vocação, tipologia e área; com o propósito de obter uma
amostragem representativa e sem viés. A pesquisa reflete preços pesquisados OUTUBRO
DE 2016.
A nossa escolha foi identificar “in loco”, andando pelas imediações e consultando
imobiliárias locais. Dentre os vários elementos encontrados, selecionamos os mais
pertinentes (6 amostras), num raio o mais próximo possível do endereço, conforme ilustra
o mapa abaixo:
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5. AMOSTRAS Conforme ilustrado no mapa acima, a nossa pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 6
(SEIS) amostras de imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao
imóvel avaliando, enumerados e caracterizados na planilha abaixo, contendo registro
fotográfico no Anexo II.
ENDEREÇO EDF. APTO. ÁREA M2
DORM R$
VENDA R$ M2
TIPO OFERTA
CONTATO TELEFONES
Rua Lavínia Ribeiro, 120
QUINTA DA BOA VISTA
42 105 M2 3 485.000 4.619,05 Á VENDA LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Rua Lavínia Ribeiro, 120
QUINTA DA BOA VISTA
11 105 M2 3 450.000
4.285,71 VENDIDO LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Rua João Bizarro da Nave, 640
DEL REY 52 113 M2 3 520.000 4.601,77 Á VENDA LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Rua João Bizarro da Nave, 640
DEL REY 111 113 M2 3 590.000 5.221,24 Á VENDA LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Rua Domingos Afonso, 460
HORTENCIA 23 63M2 3 450.000
7.142,86 Á VENDA LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Av. Sapopemba, 2.600
COND. VALE DAS PALMAS
20 ANDAR
100M2 3 500.000 5.000,00 Á VENDA SONIA WALED IMOVEIS
99947-8788
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5.1 - EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA
A existência de preços do tipo "oferta", sugere a presença de uma elasticidade de preço,
uma vez que os elementos, ainda não tendo sido comercializados, estão sujeitos a
negociação com apresentação de contraproposta de valor inferior por parte do
comprador. Torna-se necessário, portanto, a aplicação de um redutor (Fator de Oferta)
para adequá-los ao valor de mercado justo.
Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo "oferta",
temos:
ENDEREÇO EDF. APTO. ÁREA M2
DORM R$
VENDA R$ M2
TIPO OFERTA
CONTATO TELEFONES
Rua Lavínia Ribeiro, 120
QUINTA DA BOA VISTA
42 105 M2 3 436.500 4.157,14 Á VENDA LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Rua Lavínia Ribeiro, 120
QUINTA DA BOA VISTA
11 105 M2 3 450.000
4.285,71 VENDIDO LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Rua João Bizarro da Nave, 640
DEL REY 52 113 M2 3 468.000 4.141,59 Á VENDA LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Rua João Bizarro da Nave, 640
DEL REY 111 113 M2 3 531.000 4.699,11 Á VENDA LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Rua Domingos Afonso, 460
HORTENCIA 23 63M2 3 405.000
6.428,57 Á VENDA LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Av. Sapopemba, 2.600
COND. VALE DAS PALMAS
20 ANDAR
100M2 3 450.000 4.500,00 Á VENDA SONIA WALED IMOVEIS
99947-8788
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pág. 18
5.2 - EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS
1) Cálculo da Média Aritmética:
Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados
Número de valores pesquisados
Média Aritmética = R$ 28.212,12
6
Média Aritmética = R$ 4.702,02 /m2
2) Cálculo da Média Ponderada:
Adotou-se 10% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis pesquisados com
valores/m2 inferiores à R$ 4.231,82 (média aritmética - 10%) e superiores à R$ 5.172,22
(média aritmética + 10%).
Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:
ENDEREÇO EDF. APTO. ÁREA M2
DORM R$
VENDA R$ M2
TIPO OFERTA
CONTATO TELEFONES
Rua Lavínia Ribeiro, 120
QUINTA DA BOA VISTA
11 105 M2 3 450.000
4.285,71 VENDIDO LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Rua João Bizarro da Nave, 640
DEL REY 111 113 M2 3 531.000 4.699,11 Á VENDA LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Av. Sapopemba, 2.600
COND. VALE DAS PALMAS
20 ANDAR
100M2 3 450.000 4.500,00 Á VENDA SONIA WALED IMOVEIS
99947-8788
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pág. 19
Média Ponderada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação
Número de valores pesquisados, após ponderação
Média Ponderada = R$ 13.484,82
3 Média Ponderada = R$ 4.499,94 /m2
3) Cálculo da Média Homogeneizada:
A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos dados
eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é possível
equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis.
No presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, não identificamos
anomalias que exijam a eliminação de qualquer uma das amostras remanescentes,
inclusive obtendo-se duas amostras no mesmo condomínio do imóvel avaliando.
Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização restou o
seguinte grupo de imóveis pesquisados:
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pág. 20
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO
Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do m2
Valor do imóvel avaliando = 113,0 m2 X R$ 4.4994,94 /m2
Valor do imóvel avaliando = R$ 507.928,22
Portanto:
Valor de mercado do imóvel avaliando (APTO 61)
R$ 508.000
ENDEREÇO EDF. APTO. ÁREA M2
DORM R$
VENDA R$ M2
TIPO OFERTA
CONTATO TELEFONES
Rua Lavínia Ribeiro, 120
QUINTA DA BOA VISTA
11 105 M2 3 450.000
4.285,71 VENDIDO LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Rua João Bizarro da Nave, 640
DEL REY 111 113 M2 3 531.000 4.699,11 Á VENDA LUIS MANTOVANI
IMÓVEIS
2029-2990
Av. Sapopemba, 2.600
COND. VALE DAS PALMAS
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100M2 3 450.000 4.500,00 Á VENDA SONIA WALED IMOVEIS
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CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e extrínsecas
semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de
homogeneização normatizadas, que permitem a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
diferentes das flutuações e tendências de outros mercados da economia, conclui-se
que:
CONCLUSÃO FINAL
AVALIAÇÃO ATUAL DOS VALOR DE VENDA DO IMÓVEL AVALIANDO:
R$ 508.000,00
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pág. 22
ENCERRAMENTO
Ref.: Processo no: 0001302-36.2015.8.26.0100
AÇÃO: AÇÃO DE COBRANÇA
Tendo concluído o trabalho e apresentado o laudo, para o qual fui
nomeado nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA, proposta por CONDOMINIO
EDF. DEL REY, contra CARLOS ALBERTO RESTE REIS, documento que se
compõem de 21 (vinte e uma) folhas, todas impressas de um só lado,
seguindo esta última datada e assinada para todos os fins de Direito, assim
como acompanham documentos nos ANEXOS I e II, vem, mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência colocar-se à inteira
disposição deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se
façam necessários. Nesta ocasião, vem, também, mui respeitosamente, à
presença de Vossa Excelência, requerer o levantamento da quantia já
depositada, conforme guia de depósito judicial, via boleto de cobrança às
fls. 35 em 04/08/2016, relativos aos honorários deste trabalho.
Nestes Termos,
Pede Deferimento.
São Paulo, 13 de outubro de 2016.
ANTONIO BULHÕES
PERITO JUDICIAL
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ANEXO I
Ação: AÇÃO DE COBRANÇA
Exequente: Condomínio Edf. Del Rey
Executado: Carlos Alberto Reste Reis
Processo: 0001302-36.2015.8.26.0100
PESQUISA IMOBILIÁRIA - APRESENTAÇÃO DE AMOSTRAS
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AMOSTRA1ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE
Rua Lavínia Ribeiro, 120
Quinta da Boa Vista
42 105 M2 3 R$ 485.000 À VENDA LuisMantovani
Imóveis
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AMOSTRA2ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE
Rua Lavínia Ribeiro, 120
Quinta da Boa Vista
11 105 M2 3 R$ 450.000 VENDIDO LuisMantovani
Imóveis
2029-2990
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AMOSTRA3ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE
Rua João Bizarro da Nave, 640
Edf. Del Rey 52 115 M2 3 R$ 520.000 À VENDA LuisMantovani
Imóveis
2029-2990
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AMOSTRA4ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE
Rua João Bizarro da Nave, 640
Edf. Del Rey 111 115 M2 3 R$ 590.000 À VENDA LuisMantovani
Imóveis
2029-2990
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AMOSTRA5ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE
Rua Domingos Afonso, 460
HOTENCIA 23 63 M2 3 R$ 450.000 À VENDA LuisMantovani
Imóveis
2029-2990
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AMOSTRA6ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE
Av. Sapopemba, 260 Cond. Vale das Palmas
2º Andar 100 M2 3 R$ 500.000 À VENDA Sonia WaledImoveis
99947-8788
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ANEXO II
Ação: AÇÃO DE COBRANÇA
Exequente: Condomínio Edf. Del Rey
Executado: Carlos Alberto Reste Reis
Processo: 0001302-36.2015.8.26.0100
- - MATRICULA DO IMÓVEL
- FICHA DE INSPEÇÃO
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