EXPERIENCIAS INTERNACIONALES E INSTRUMENTOS

Ec. OSCAR BORRERO OCHOA

FORO ORDENAMIENTO

TERRITORIAL

BOGOTA AGOSTO 30 de 2017

INSTRUMENTOS FINANCIEROS PLUSVALIA

1- IMPUESTO PREDIAL

2- CONTRIBUCION DE MEJORAS

3- PLUSVALIA DE NORMAS Y VENTA DE EDIFICABILIDAD

4- CESIONES Y OBLIGACIONES (EXACTIONS)

5- REAJUSTES DEL SUELO (PLANES PARCIALES)

6- TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE EDIFICABILIDAD

7- EXPROPIACION DE TERRENOS

8- PAGO POR DERECHOS DE CONSTRUCCION

Fuente: Martim Smolka, PFR sobre plusvalías en America Latina

1-CONTRIBUCION DE MEJORAS

Casi todos los países de America Latina lo utilizan

Generalmente para obras locales o pequeñas

Mas utilizado en ciudades menores

Solamente Colombia lo aplica para grandes obras y sus montos son significativos

En Colombia se aplica por Beneficio General y Local, en todos los demás países solamente Beneficio Local

En Colombia se mide el efecto valorización y la capacidad de pago

Soporte legal sin aplicación: Bolivia, Venezuela, Rep

Dominicana y Paraguay

Instrumento equivalente: Chile

No hay CM: Cuba y Puerto Rico

Legislacion y aplicación: todos los demas

Descripción Monto Total Recaudo (US$)

Cantidad de

Años de

Análisis

Promedio por año (US$) Periodo Contemplado

Colombia

(8 ciudades ppales)1.700’000.000

5 340’000.000

2007-2012

México 937’000.0003 312’333.333

2006-2009

Brasil 622’700.00012 51’891.667

2000-012

Ecuador

(42 Municipios)140’000.000

8 17.500.000

2004-2012

Panamá 8.893.7891 8’893.789

2012-2013

Guatemala 1.801.4251 1’801.425

2012

Argentina

(Rafaela)2.427.805

10 242.781

2002-2012

Uruguay

(Montevideo)256.904

7 36.701

2005-2012

2- PLUSVALIA POR NORMAS

COLOMBIA: comparación de norma anterior con norma nueva. Se cobra por incorporación al perímetro y mayor edificabilidad

BRASIL: “Otorga Onerosa”. Se cobra por mayor edificabilidad a partir de un índice básico. CEPACS: ventas de edificabilidad

OTROS PAISES: no lo cobran.

APLICACIÓN: el modelo colombiano es complicado de calcular, no es transparente y se presta para muchos pleitos judiciales. La captura de plusvalia es poco significativa

Es mejor el modelo brasilero: una sencilla ecuación para calcular el plusvalor a partir de un índice basico

3- CESIONES Y OBLIGACIONES

Casi todos los países lo aplican como Aportes obligatorios, cesiones gratuitas en las normas urbanísticas. Pero lo aplican en suelo bruto para desarrollar

Pocos países lo aplican en suelo consolidado o lotes urbanizados

En Colombia lo aplican 13 ciudades desde 2006, es un buen sustituto a la plusvalía por mayor edificabilidad

Otros Paises: Mexico (Guadalajara, Zapopan = CUS MAX)

Guatemala: Impacto Vial

Peru: IC plus

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

18,0%

Total Cargas / 100 m2

Cargas y obligaciones en

ciudades colombianas por

cada 100 m2 de nueva

edificación en suelo

consolidado.

Se paga su valor en suelo en

un fondo para destinar a

espacio publico y malla vial

En Bogota corresponde al

decreto 562 y al MEPOT ya

derogados

4- REAJUSTES DEL SUELO (PLANES PARCIALES)

Es mas utilizado en norteamerica, Europa, Korea y Japon, que en America Latina

En Colombia es una mala aplicación del modelo español

No hay reajuste del suelo, se siguen aplicando planes parciales para cada lote, o cada lote es una unidad de actuación

Es deficiente el reparto equitativo de cargas y beneficios

Muchas ciudades no saben definir las CARGAS GENERALES

El modelo mas desarrollado es el POZ NORTE DE BOGOTA

5- TRANSFERENCIA DE DERECHOS

Se aplica en Mexico DF para proteger el Centro Historico

Se utiliza en Brasil (Porto Alegre, Curitiba) para adquirir predios a cambio de derechos de edificabilidad

Mucha aplicación en EE UU, Canada, España, Francia.

Hay legislación en Lima pero sin aplicar

COLOMBIA: La ley 388 y dos decretos lo han reglamentado

Pero no se aplica porque compite con otros instrumentos

No hay voluntad política. La primera ciudad por aplicar: Manizales

6- OTROS INSTRUMENTOS

Sobre el IMPUESTO PREDIAL, EXPROPIACION DE TERRENOS y pagos de derechos por edificar, todos los países de America Latina lo aplican, hay pocas diferencias con Colombia.

IMPORTANTE novedad en caso colombiano en la Expropiacion:

El ANUNCIO DEL PROYECTO que congela precios del suelo

Las normas para valorar inmuebles de acuerdo con la reglamentación existente para protegerse de la especulación.

POZ NORTE: APLICACIÓN DE TODOS LOS INSTRUMENTOS POT1- PLUSVALIA: $700,000 millones

2- CARGAS GENERALES : $2.4 billones

3- REAJUSTE DEL SUELO: 32 PLANES PARCIALES

4- VENTA DE EDIFICABILIDAD (CEPACS = URAS)

5- CESIONES Y OBLIGACIONES (EXACTIONS)

6- OBLIGACION VIP: 20% DEL AREA UTIL

7- ANUNCIO DEL PROYECTO y derecho de preferencia

8- PREDIAL FUTURO = TIF (TAX INCREMENT FINANCE)

9- Contribucion de Valorizacion : $600.000 millones