Научноanalytics.nca.by/res/docs/pdf/residentreg1907.pdfв 1 пол. 2019 года 2018 год 1 пол. 2019 года Первичный Вторичный 5,7 2,2 3% 97% Объект,

9

2

Научно-производственное государственное унитарное предприятие

«Национальное кадастровое агентство»

Генеральный директор: Андрей Филипенко

Адрес: Республика Беларусь, 220005, г. Минск, пер. Краснозвездный, д. 12-320

Телефоны: приемная - 285-39-26, 294-81-53; факс: 285-25-73.

Сектор мониторинга и анализа рынка недвижимости - 288-10-35

E-mail: [email protected]

Сектор индивидуальной оценки - 233-93-82

Сектор кадастровой оценки - 284-59-18

Авторский коллектив:

Ритвинский Дмитрий

Заместитель Генерального директора

Вероника Соловьева

Начальник управления кадастровой оценки

Дубовик Елена

Начальник сектора мониторинга и анализа рынка недвижимости

Ольга Дедкова

Ведущий оценщик недвижимости

Юлия Корсак

Оценщик недвижимости 2-ой категории

Екатерина Тумилович

Оценщик недвижимости

Павел Отчик

Бизнес-аналитик

Ольга Мамчик

Маркетолог

Яна Авсюкевич

Системный аналитик

Имущественные права на материалы, содержащиеся в настоящей аналитической информации,

принадлежат ГУП «Национальное кадастровое агентство».

Использование материалов допускается только с указанием ГУП «Национальное кадастровое агентство» (с

активной гиперссылкой на сайт a.nca.by) как источник получения аналитической информации. В том числе

допускается публиковать и размещать переработанную информацию в средствах массовой информации, в

печатных изданиях, на интернет-сайтах глобальной компьютерной сети Интернет и (или) в

информационных ресурсах.

Предоставление аналитической информации третьим лицам в коммерческих целях запрещено.

1 полугодие 2019

3

Важность анализа рынка недвижимости сложно переоценить, так

как опираясь на достоверную рыночную информацию участники

рынка снижают риск принятия необоснованных решений. Особенно

это касается начального этапа инвестирования. Этот этап важен не

только для объектов, которые изначально строятся с целью

извлечения прибыли. Многие производственные и складские

объекты строятся для собственных нужд с учетом анализа

доходности проекта в целом и тех потенциальных возможностей,

которые есть у конкретного инвестора. Однако, вкладывая деньги в

такие проекты, важно принимать во внимание тенденции развития

рынков аналогичных объектов. Если после строительства возникает

потребность в продаже объекта, то на таком сегменте как

производственная недвижимость нередко возникает ситуация, когда

затраты на строительство значительно превышают цену, по которой

объект недвижимости может быть продан на открытом рынке.

Качественно проведенный анализ рынка позволяет оценить риски

еще до начала строительства.

Анализ первого полугодия 2019 года показал, что рынок недвижимости был стабилен с незначительными

колебаниями на всех сегментах, обусловленными структурой сделок с объектами недвижимости. Это

утверждение справедливо как для Минска, так и для регионов. Рынок жилой недвижимости традиционно

значительно более активен, чем рынок коммерческих и производственных объектов. Изменения внешней

среды, такие как незначительное снижение процентной ставки по кредитам на жилье, а также

планируемые изменения в законодательстве о риэлтерской деятельности в ближайшее время не приведут

к существенному росту или снижению цен на рынке. Также сложно оценить, как повлияет на рынок

недвижимости предполагаемое изменение законодательства о порядке предоставления юридическим

лицам и гражданам земельных участков в частную собственность за плату в размере 70% от кадастровой

стоимости, предлагаемое Государственным комитетом по имуществу. Все зависит от того, в каком виде

появится окончательный вариант документа.

Рынок недвижимости в Республике Беларусь постоянно меняется, становится более прозрачным.

Меняются технические возможности анализа информации, а также требования участников к объему и

качеству предоставляемых данных. Если еще пару лет назад мы говорили о дефиците информации, то в

настоящее время проблема состоит в ее избытке и рациональных подходах к ее актуализации, анализу и

визуализации. Мы идем в ногу со временем и прилагаем возможные усилия для удовлетворения

потребностей наших клиентов.

Будем благодарны за обратную связь.

С уважением,

Соловьева Вероника

Начальник управления кадастровой оценки

К о т т е д ж и

4

Методология База сделок купли-продажи формируется на основании информации из Реестра цен на

земельные участки государственного земельного кадастра.

База введенных в эксплуатацию (реконструированных) объектов формируется на основании

информации из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и

сделок с ним.

Информация о сделках купли-продажи и введенных объектах представлена по состоянию на

конец июня 2019 года.

К усадебной недвижимости были отнесены здания одноквартирных и блокированных жилых

домов, а также квартиры в блокированных жилых домах.

Территория анализа – административные границы областных центров Республики Беларусь.

В анализе сделок купли-продажи участвовали сделки с переходом права собственности и

долей в праве 1/1. Из анализа были исключены сделки, в рамках которых были проданы

объекты различных назначений в составе комплекса.

Термин «Общая площадь» обозначает Gross Boma Area (GBA).

В анализе рынка цены сделок купли-продажи и предложений продажи указаны в Usd без

учета НДС.

Первичный рынок – дома, продажа которых осуществлялась в течение 365 дней с дня ввода

дома в эксплуатацию.

При анализе показателей ввода объектов в эксплуатацию учитывались только

зарегистрированные капитальные строения. Анализ зарегистрированных изолированных

помещений не производился.

1 п о л у г о д и е 2 0 1 9

5

Строительство

Рынок сделок купли-продажиГодовой оборот в сделках,

млн. Usd Структура рынка

в 1 пол. 2019 года

2018 год 1 пол. 2019 года Первичный Вторичный

8,5 2,4 3% 97%

Объект, наиболее часто участвующий в сделках

Общая площадь, кв.м от 50 до 250

Этажность 1 этаж

Материал стен Дерево (брус, бревна) Кирпич

Год постройки Не имеет значения

Численность: 350 616 чел. (на 01.01.2019)

Площадь города: 146,12 км2

Плотность населения: 2 378 чел./км2

Б р е с т

109,0 тыс. Usd

98,7 тыс. Usd

95,3 тыс. Usd

90,3 тыс. Usd

89,5 тыс. Usd

Общая сумма сделки, без НДС

Топ сделок по общей цене

Жилой дом – 222,40 кв.м ул. Вересковая, 40-50

Жилой дом – 249,90 кв.м ул. Пуганова, 1-10

Жилой дом – 145,10 кв.м ул. Берестовая, 30-40

Жилой дом – 320,3 кв.м ул. Столинская, 10-20

Жилой дом – 125,10 кв.м ул. Вычулки, 50-60

2 176 Usd/кв.м

2 033 Usd/кв.м

1 482 Usd/кв.м

1 093 Usd/кв.м

945 Usd/кв.м

Цена 1 кв.м, без НДС

Топ сделок по цене 1 кв.м

Садовый дом – 7,10 кв.м ул. Томашовская, 10-20

Садовый дом – 5,40 кв.м ул. Октябрьской

революции, 110-120

Садовый дом – 5,90 кв.м ул. Томашовская, 10-20

Садовый дом – 10,10 кв.м ул. СТ «Береза», 370-380

Садовый дом – 4,60 кв.м ул. Станционная, 10-20

Рынок усадебной недвижимости Бреста

за 1 полугодие 2019 года прирос на

15,61 тыс. кв.м (99 усадебных домов).

В течение полугода было совершено

66 сделок купли-продажи.

Средняя цена на типичные

усадебные дома за 1 полугодие

2019 года не изменялась.

* Характеристики объекта соответствуют наиболее часто участвующему в сделках объекту

2016 2017 2018 1 пол. 2019

4 квартал 21,71 14,76 12,95

3 квартал 13,72 13,21 9,59

2 квартал 15,70 12,50 7,53 3,30

1 квартал 23,48 22,38 17,24 12,31

0

100

Динамика ввода, тыс. кв.м

75%

7%

1% 17%

Структура ввода по материалу стен

Кирпич, блоки легкобетонные

Дерево (брус, бревна)

Сборный железобетон; 0%

Железобетон монолитный

Смешанный

Иное; 0%

4%6%

80%

10%

Структура ввода по площади

менее 50

51-100

101-250

свыше 250


45%

48%

2%

5%Структура рынка сделок по материалу стен





Смешанный

Иное; 0%

32%

39%

27%

2%Структура рынка сделок по площади

менее 50

51-100

101-250

более 250

500 480 480 480 480

570 560 570 570 580

0

300

0

900

1 пол. 2017 2 пол. 2017 1 пол. 2018 2 пол. 2018 1 пол. 2019

Коли

чество с

делок

Средн

яя ц

ен

а, U

sd/к

в.м

*

Сделки купли-продажи Предложения продажи

7






5,7 2,2 3% 97%

Объект, наиболее часто участвующий в сделках Общая площадь, кв.м до 100


Материал стен Дерево (брус, бревна) Кирпич





В и т е б с к

Рынок усадебной недвижимости

Витебска за 1 полугодие 2019 года

прирос на 6,66 тыс. кв.м (52 усадебных

дома).

В течение полугода было совершено 184

сделки купли-продажи.



2019 года снизилась на 3%.


2016 2017 2018 1 пол. 2019

4 квартал 6,55 5,89 8,01

3 квартал 6,19 5,38 6,28

2 квартал 6,16 4,57 3,98 1,19

1 квартал 7,97 10,19 10,44 5,47

0

50


75%

21%

4%






Смешанный; 0%

Иное; 0%

19%

17%

60%

4%


менее 50

51-100

101-250

свыше 250



880 Usd/кв.м

762 Usd/кв.м

760 Usd/кв.м

750 Usd/кв.м

710 Usd/кв.м



Жилой дом – 164,70 кв.м ул. Янопольская, 50-60

Жилой дом – 51,20 кв.м ул. 2-я Заслонова, 30-40

Жилой дом – 188,20 кв.м ул. 10-я Крупской, 1-10

Жилой дом – 91,00 кв.м пр-т Куйбышева, 1-10

Жилой дом – 27,50 кв.м ул. Слободская, 20-30

66%

27%

7%

Структура рынка сделок по площади

менее 50

51-100

101-250

более 250; 0%

19%

71%

5%

Структура рынка сделок по материалу стен





Смешанный

Иное; 1%

3%

340 340 350 350340

400 390 400 390 400

0

400

0

600


Коли

чество с

делок

Средн

яя ц

ен

а,

Usd/к

в.м

*

Сделки купли-продажи Предложения продажи

145,0 тыс. Usd

143,0 тыс. Usd

123,0 тыс. Usd

94,6 тыс. Usd

68,2 тыс. Usd



Жилой дом – 164,70 кв.м ул. Янопольская, 50-60

Жилой дом – 238,10 кв.м ул. Магистральная, 10-20

Жилой дом – 91,00 кв.м пр-т Куйбышева, 1-10

Жилой дом – 135,30 кв.м ул. Зеленогурская, 60-70

Жилой дом – 188,20 кв.м ул. 10-я Крупской, 1-10

9

Рынок усадебной недвижимости Гомеля

за 2018 год прирос на 32,83 тыс. кв.м. За

год было совершено 204 сделки купли-

продажи (в 1,4 раза больше, чем в

2017 году).


усадебные дома за 2018 год

выросла на 3% к концу 2017 года.






5,2 1,5 1% 99%



Материал стен Дерево (брус, бревна)


Г о м е л ь


2016 2017 2018 1 пол. 2019

4 квартал 8,36 6,08 9,54

3 квартал 7,70 9,53 8,20

2 квартал 3,88 5,21 8,52 1,65

1 квартал 8,49 12,99 12,96 10,62

0

50


93%

5%

1% 1%Структура ввода по материалу стен






Иное

Рынок усадебной недвижимости Гомеля


12,27 тыс. кв.м (87 усадебных домов). В

течение полугода было совершено 75

сделок купли-продажи.




2%

21%

75%

2%Структура ввода по площади

менее 50

51-100

101-250

свыше 250

14%

82%





Железобетон монолитный; 1%


Иное; 1%

29%

54%

17%


менее 50

51-100

101-250

более 250; 0%

480 470 470 470 470

400 410 400 400 390

0

300

0

600


Коли

чество с

делок

Средн

яя ц

ен

а, U

sd/к

в.м

*

Предложения продажи Сделки купли-продажи

83,3 тыс. Usd

67,2 тыс. Usd

54,8 тыс.Usd

42,8 тыс. Usd

40,0 тыс. Usd



Жилой дом – 171,60 кв.м ул. Ауэрбаха, 90-100

Жилой дом – 137,00 кв.м ул. Дзержинского, 80-90

Жилой дом – 116,90 кв.м туп. Кольцевой 2-й, 10-20

Жилой дом – 106,80 кв.м ул. Фестивальная, 1-10

Квартира в доме – 63,50 кв.м ул. Островского, 40-50

676 Usd/кв.м

658 Usd/кв.м

630 Usd/кв.м

564 Usd/кв.м

527 Usd/кв.м



Жилой дом – 44,10 кв.м ул. Мильчанская 2-я, 20-30

Жилой дом – 25,30 кв.м ул. Гражданская 1-я, 10-20

Жилой дом – 63,50 кв.м ул. Островского, 40-50

Жилой дом – 32,80 кв.м ул. Урицкая, 70-80

Жилой дом – 56,90 кв.м

ул. Иногородняя 6-я, 50-60



Плотность населения: 3 853 чел./км

11


Рынок сделок купли-продажи Годовой оборот в сделках,




6,3 1,7 2% 98%

Объект, наиболее часто участвующий в сделках

Общая площадь, кв.м от 50 до 250

Этажность 1-2 этажа


Кирпич


Жилой дом – 43,02 кв.м ул. Брянская, 10-20

Жилой дом – 78,30 кв.м ул. Добролюбова, 1-10

Г р о д н о




Рынок усадебной недвижимости Гродно за

1 полугодие 2019 года прирос на

10,08 тыс. кв.м (61 усадебный дом). За 1

полугодие 2019 года было совершено 63

сделки купли-продажи.




922 Usd/кв.м

806 Usd/кв.м

754 Usd/кв.м

750 Usd/кв.м

690 Usd/кв.м



Квартира в доме – 54,00 кв.м ул. Реймонта, 1-10

Квартира в доме – 33,50 кв.м ул. Советская, 10-20

Квартира в доме – 23,90 кв.м ул. Урицкого, 10-20

Жилой дом – 16,00 кв.м ул. Пригородная, 70-80

Жилой дом – 131,20 кв.м ул. Адамовичская, 1-10


2016 2017 2018 1 пол. 2019

4 квартал 22,93 17,72 14,77

3 квартал 18,05 11,52 9,13

2 квартал 6,11 7,06 6,39 2,17

1 квартал 12,71 6,99 4,78 7,91

0

100


84%

3%

13%






Смешанный

Иное; 0%

37%

52%

9%






Смешанный

Иное; 2%

45%

30%

22%

3%


менее 50

51-100

101-250

более 250

550 550 550 560 580

500 500 510 500 490

0

300

0

900


Коли

чество с

делок

Средн

яя ц

ен

а,

Usd/к

в.м

*


124,8 тыс. Usd

103,6 тыс. Usd

100,5 тыс. Usd

90,4 тыс. Usd

71,9 тыс. Usd



Жилой дом – 160,40 кв.м ул. Земенгофа, 1-10

Жилой дом – 131,20 кв.м ул. Адамовичская, 10-20

Жилой дом – 126,40 кв.м ул. Криничная,30-40

Жилой дом – 332,90 кв.м ул. Каравайная, 30-40

Жилой дом – 216,50 кв.м ул. Туманная, 10-20

6%

87%

7%


менее 50; 0%

51-100

101-250

свыше 250

13






3,9 1,2 4% 96%





785 Usd/кв.м

676 Usd/кв.м

662 Usd/кв.м

611 Usd/кв.м

579 Usd/кв.м



М о г и л е в




Рынок усадебной недвижимости Могилева


5,46 тыс. кв.м (44 усадебных дома). В

течение полугода было совершено 70

сделок купли-продажи.




Квартира в доме – 50,4 кв.м б-р. Днепровский, 50-60

Жилой дом – 29,5 кв.м пер. Спартаковский 1-й, 1-10

Квартира в доме – 21,1 кв.м ул. Севастопольская, 20-30

Жилой дом – 52,4 кв.м ул. Сенная, 10-20

Жилой дом – 59,9 кв.м ул. Майская, 1-10

2016 2017 2018 1 пол. 2019

4 квартал 13,28 10,61 11,15

3 квартал 9,77 6,37 8,17

2 квартал 9,41 5,10 3,26 0,79

1 квартал 7,77 7,49 7,31 4,67

0

50


70%

25%

5%






Смешанный

Иное; 0%

16%

27%52%

5%


менее 50

51-100

101-250

свыше 250


11%

70%

16%






Смешанный

Иное; 2%

43%

46%

10%


менее 50

51-100

101-250

более 250; 1%

370 360 380 380 380

320 330 330 340 330

0

300

0

600


Коли

чество с

делок

Средн

яя ц

ен

а, U

sd/к

в.м

*


79,5 тыс. Usd

71,6 тыс. Usd

68,5 тыс. Usd

45,0 тыс. Usd

39,5 тыс. Usd



Квартира в доме – 50,4 кв.м б-р. Днепровский, 50-60

Жилой дом – 135,3 кв.м ул. Бухарестская, 1-10

Жилой дом – 96,2 кв.м пер. Карьерный, 60-70

Жилой дом – 182,6 кв.м пер. Макарова, 1-10

Жилой дом – 167,1 кв.м пер. Южный 1-й, 20-30

15

Итоги 1. За 1 полугодие 2019 года рынок усадебной недвижимости областных центров прирос в целом на50,06 тыс. кв.м за счет ввода 343 одноквартирных и блокированных жилых домов.

В Гродно, Витебске и Могилеве наблюдается устойчивая тенденция к снижению объемов строительства жилых усадебных домов. Лидером по объемам ввода является Брест (15,60 тыс. кв.м).

2. Во всех областных центрах большая часть введенных домов характеризовалась площадью от 100 до250 кв.м, материал стен – кирпич.

3. Суммарно в областных центрах за 1 полугодие 2019 года было зарегистрировано 458 сделок купли-продажи (-11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Максимальное количество сделок

отмечено в Витебске – 184 сделки, минимальное значение – в Гродно (63 сделки).

Суммарный годовой оборот в сделках составил 9,0 млн. Usd.

4. На рынке купли-продажи большой популярностью пользовались небольшие деревянные дома площадью

до 100 кв.м. Исключение составляли западные города – Брест и Гродно. Там большим спросом пользовались деревянные и кирпичные дома площадью от 100 до 250 кв.м.

5. На рынке цен усадебной недвижимости в областных центрах с конца 2018 года значительных измененийне наблюдалось. Снижение средних цен во всех областных городах, за исключением г. Бреста, составило 3%.

Лидером по средней цене квадратного метра стал Гродно – 490 Usd/кв.м. Наименьшее значение отмечено в Могилеве – 330 Usd/кв.м.

6. Самая дорогая сделка по общей сумме была зарегистрирована в Витебске. Одноквартирный жилой домплощадью 164,70 кв.м был продан за 145,0 тыс. Usd (880 Usd/кв.м).

* Средние цены определялись по типичным объектам в областных центрах

500 500 510 500 490

500480 480 480 480

400 410 400 400 390

340 340 350 350 340

320 330 330 340 330

200

400

600


Средние цены сделок в областных центрах, Usd/кв.м*

г. Гродно

г. Брест

г. Гомель

г. Витебск

г. Могилев


Особенности анализа данных Почему меняются ретроспективные сведения?

Рынок недвижимости – это рынок длинных операций, на

котором для совершения какого-либо действия, будь то

сделка купли-продажи или государственная регистрация

недвижимости, иногда необходимо длительное время.

Также рынок недвижимости регулируется законодатель-

ством, что означает, что для удостоверения какого-либо

действия необходимо соблюсти определенные процеду-

ры. Рассмотрим основные причины на примерах.

Заявительный принцип государственной регистрации не-

движимого имущества

Принцип, основанный на юридической норме1, которая

позволяет осуществлять государственную регистрацию

операций с недвижимым имуществом на основании заяв-

ления, подаваемого уполномоченным субъектом, либо на

основании документов, поступающих от уполномоченных

государственных органов. Одного факта окончания стро-

ительства или подписания договора купли-продажи недо-

статочно для того, чтобы была произведена государ-

ственная регистрация и информация оказалась в Реги-

стре недвижимости.

Чтобы понять, как это отражается на показателях, пуб-

ликуемых в аналитической информации, рассмотрим

следующую ситуацию. 22 июня 2019 года между двумя

юридическими лицами был подписан договор купли-

продажи магазина. На следующий рабочий день предста-

витель покупателя обратился за регистрацией договора

купли-продажи и перехода права собственности. Соглас-

но Закону о регистрации у регистратора есть временной

период до 5 рабочих дней для совершения регистрацион-

ных действий2. Учитывая выходные и праздничные дни,

регистрация и внесение сведений в регистр недвижимо-

сти фактически будут осуществлены в июле 2019 года

(датой государственной регистрации будет считаться да-

та подачи заявления – 26 июля 2019 года). Таким об-

разом, информация о данной сделке не попадет в выбор-

ку, используемую для подготовки текущей аналитики.

Встречаются случаи, когда за государственной регистра-

цией перехода права собственности не обращаются не-

сколько месяцев и даже лет. В таком случае при запросе

или проверке сведений об объекте недвижимости будет

предоставлена информация о прежнем собственнике не-

движимости.

Сложность и длительность выполняемых работ

15 апреля 2019 года были закончены работы по строи-

тельству бизнес-центра, подписан акт ввода объекта в

эксплуатацию, и застройщик обратился за государствен-

ной регистрацией создания и возникновения (перехода)

права собственности на него. Согласно законодательству

должна быть проведена техническая инвентаризация

бизнес-центра, после чего и будет проведена непосред-

ственно регистрация объекта недвижимости с внесением

сведений о нем в регистр недвижимости.

ОсобенностиТехническая инвентаризация объекта и

изготовление итоговой технической до-

кументации проводится территориаль-

ной организацией по государственной

регистрации недвижимого имущества,

прав на него и сделок с ним и занимает

определенное время. Таким образом,

непосредственно государственная реги-

страция объекта будет осуществлена

уже в июле 2019 года (датой государ-

ственной регистрации считается дата

подачи заявления – 15 апреля2019 года), и информация о новом объ-

екте не попадет в выборку, используе-

мую для подготовки текущей аналити-

ки.

Проверка и уточнение сведений

Аналитиками ГУП «Национальное ка-

дастровое агентство» постоянно прово-

дятся работы по уточнению и проверке

информации об объектах недвижимого

имущества: уточняются сведения о

наличии или отсутствии НДС при со-

вершении сделки, сведения об объектах,

продаваемых в комплексе с другими

объектами, проверяются и устраняются

технические ошибки. В течение года

проверке и уточнению информации

подвергаются более 10 тыс. зареги-

стрированных сделок купли-продажи и

объектов недвижимости.

Мы разрабатываем новые и совершен-

ствуем уже используемые алгоритмы по

выявлению и маркировке нерелевант-

ных сделок купли-продажи, к которым

относятся сделки, совершенные между

аффилированными лицами, сделки с

зачетным имуществом, обременениями,

трансфертные сделки и другие.

Работы по проверке и уточнению сведе-

ний влияют на качество информации и

на показатели, используемые в анали-

тических материалах.

Итоги

Изменения ретроспективных показате-

лей являются особенностями сегодняш-

него рынка недвижимости и действую-

щего законодательства.

Наша команда аналитиков прилагает

максимальные усилия и использует со-

временные наработки для того, чтобы

Вы всегда имели под рукой актуальную

и верную информацию о рынке недви-

жимости.

1 Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». 2 Регистратору также предоставлено право приостановить совершение регистрационных действий на срок не более одного месяца при необхо-димости: истребования дополнительных сведений или документов; проведения технической инвентаризации или проверки характеристик не-движимого имущества; экспертизы подлинности документов; а также если в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистра-тор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия, за исключением случаев совершения регистрационного действия на основании судебного постановления, предписания судебного исполнителя.

16


Documents

Научноanalytics.nca.by/res/docs/pdf/residentreg1907.pdfв 1 пол. 2019 года 2018 год 1 пол. 2019 года Первичный Вторичный 5,7 2,2 3% 97% Объект,