Upload
others
View
2
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent
Academiejaar 2014 - 2015
VOLUME – EIGENDOM
EEN RECHTSVERGELIJKEND ONDERZOEK
Een leidraad voor de notaris
Masterproef van de opleiding
Master na Master Notariaat
Ingediend door
Claeys Stefanie
(studentennr. 00801401)
Promotor: Prof. Annelies Wylleman
Commissaris: Charlotte Willemot
Voorwoord
Een masterproef schrijven wordt aanzien als de laatste vorming die een student dient te
ondergaan voor ze het studentenleven achter zich kan laten. Mijn masterproef, degene die ik
gemaakt hebt voor de opleiding Rechten, aanzag ik niet op die manier. Waarschijnlijk omdat
ik toen al handelde met de wetenschap dat mijn studentencarrière nog niet voorbij was. Nu is
het anders, dit is werkelijk het laatste jaar dat ik als student heb kunnen doorbrengen. Een
extra jaar, een extra kans om mij klaar te stomen voor het ‘echte’ leven, het werkleven. Ik heb
met veel plezier genoten van dit laatste jaar en zal er altijd met een glimlach op terugkijken.
De personen die ik hier wil bedanken heb ik vorig jaar ook reeds bedankt, het gaat om mijn
ouders, die mij opnieuw de mogelijkheid gegeven hebben om te leren, te studeren en kennis
op te doen. Mijn broer, die nog steeds even kritisch als altijd ook dit jaar heeft gepoogd om
mij te steunen daar waar hij kon. Thomas, voor de glimlach en de hulp.
Ik zou ook zeer graag mijn promotor, Prof. Annlies Wylleman willen bedanken. Haar lessen
hebben mij een inzicht gegeven dat ik voor altijd met mij zal meedragen. Mijn commissaris,
Charlotte Willemot, voor de goede begeleiding, het nalezen en de goede tips.
Deze masterproef is een weerspiegeling van mijn interesse in zowel het recht, het vastgoed als
de maatschappij. In de hoop dat deze interesse duidelijk blijkt uit mijn werk, wens ik elke
lezer ervan veel leesplezier.
1
Inhoudsopgave
VOORWOORD
INLEIDING 3
1. HISTORISCHE NOODZAAK 6
1.1 HISTORISCHE ACHTERGROND 6
1.2 NOODZAAK AAN VERANDERING 7
2 BEGRIP VOLUME-EIGENDOM 10
2.1 DEFINITIE 10
2.2 VOORWAARDEN 10
2.2.1 BOUWKUNDIGE SCHEIDING 11
2.2.2 JURIDISCHE SCHEIDING 13
3 JURIDISCHE OMKADERING 14
3.1 INLEIDING 14
3.2 EEN ZAKELIJK RECHT 14
3.2.1 INLEIDING – HET RECHT VAN NATREKKING 14
3.2.2 HET OPSTALRECHT 16
3.2.3 VOLUME-EIGENDOM VIA OPSTALRECHT 20
3.3 TOCH ALTERNATIEVEN? 34
3.3.1 INLEIDING 34
3.3.2 GEDWONGEN APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM 34
3.3.3 ACCESSOIRE OPSTALRECHTEN 38
3.3.4 AFSCHAFFING VAN DE DUURBEPERKING IN HET OPSTALRECHT 41
3.3.5 CONCLUSIE ALTERNATIEVEN 43
3.4 CONCLUSIE 44
4 RECHTSVERGELIJKING 47
4.1 INLEIDING 47
4.2 FRANSE RECHT 48
4.2.1 HET NUMERUS CLAUSUS-BEGINSEL 48
4.2.2 HET OPSTALRECHT 49
4.2.3 DE VOLUME-EIGENDOM 50
4.2.4 CONCLUSIE 52
2
4.3 NEDERLANDSE RECHT 53
4.3.1 HET NUMERUS CLAUSUS-BEGINSEL 53
4.3.2 HET OPSTALRECHT 54
4.3.3 DE VOLUME-EIGENDOM 55
4.3.4 CONCLUSIE 56
4.4 RECHTSVERGELIJKENDE CONCLUSIE 57
5 BESLUIT 59
6 BIBLIOGRAFIE 62
3
Inleiding
1. Eigendom is van bij het begin van mensengeheugen hét belangrijkste zakelijke recht in
ons rechtssysteem. Het is het recht om zowel het gebruik, genot als beschikking van een
zaak te hebben1. Eeuwenlang al gebruiken mensen eigendom van onroerende goederen
als maatstaf van hun welvaart, het wordt aanzien als het belangrijkste element van hun
patrimonium.
2. Grondschaarste en stijgende woonbehoefte voor een steeds talrijker wordende populatie
bracht de mens ertoe efficiënter gebruik te maken van de beschikbare grondoppervlakte.
De ontwikkeling van hoogbouw waarin burgers zonder onderlinge verbondenheid zich
samen – maar toch in afzonderlijke privéruimten – huisvesten, leidde ertoe dat de
klassieke juridische opvattingen over de zakenrechtelijke benadering van
eigendomsrechten op een grondperceel niet langer voldeden om aan deze bijzondere
werkelijkheid een geschikte juridische regeling te geven. Immers, wanneer meerdere
personen samen eigenaar zijn van een perceel grond, leidt hun rechtstoestand van mede-
eigenaars van de grond via het recht van natrekking 2 ertoe dat ze ook onverdeelde
eigenaar zijn van de constructie die op deze grond opgetrokken worden, wat heel vaak
niet wenselijk is.
3. Het appartementsrecht3 werd de oplossing. Een grotere bewoonbaarheid per vierkante
meter werd met dit fenomeen mogelijk gemaakt. Het leven in een appartement verloopt
evenwel niet zonder slag of stoot4. Vaak rijzen er problemen tussen de medebewoners,
het door de wet opgelegde stramien van organisaties en stemmingen werkt vaak op een
verlammende en demotiverende manier. Het huisvesten van verschillende functies binnen
1 Art. 544 BW. 2 Art. 551 – 564 BW. 3Art. 577-3 ev. BW. 4 Dit is te merken aan de grote hoeveel rechtspraak die te vinden is: Cass 6 februari 2009, Arr.Cass. 2009, 412;
Cass. 3 juni 2004, Arr.Cass. 2004, 969; Cass. 1 april 2004, Arr.Cass. 2004, 575; Cass. 14 februari 2003,
Arr.Cass. 2003, 413; Cass. 5 oktober 2000; R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-
2013”, RW 2013-14, (1003) 1003; R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom (2006-2009)”, RW
2009-10, (1026) 1026; S. SNAET en T. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom (2000-2005)”, RW
2005-06, (1601) 1601; S. SNAET en G. BLOCKX, “Kroniek appartementsmede-eigendom (1994-1999)”, RW
1999, (1) 1.
Inleiding
4
éénzelfde gebouw dat onder het appartementsrecht valt, blijkt voor nog meer problemen
te zorgen.
Alternatieven worden gezocht en volgens sommigen gevonden in het volume-eigendom5,
een alternatief op het appartementseigendom en een bijzondere vorm van opstalrecht.
Deze masterproef behandelt de vraag naar dat volume-eigendom, de mogelijkheid en de
noodzaak ervan.
4. Deze masterproef probeer ik zoveel mogelijk op te vatten vanuit het veld van de notaris.
Op deze manier zal ik betrachten een korte leidraad uit te werken voor de Belgische
notaris die wordt geconfronteerd met volume-eigendom. Hierbij zal de vraag of volume-
eigendom überhaupt wel mogelijk is, centraal staan. Verder zal ik ook op een
rechtsvergelijkende manier onze buurlanden bekijken om eventueel alternatieven voor
België aan te reiken.
Om dit alles te kunnen kaderen begin ik met een korte schets van de historische noodzaak
(1. Historische noodzaak). Hierin wordt kort geschetst hoe het eigendomsrecht in de loop
van de geschiedenis geëvolueerd is en hoe de bestaande oplossingen voor de hedendaagse
grondschaarste niet altijd voldoen.
Daarna gaan we over naar de definiëring van de volume-eigendom (2. Begrip volume-
eigendom). Wat bedoelt men met het begrip volume-eigendom. Zijn er voorwaarden die
vervuld moeten worden? Wat dient de notaris allemaal te weten voor hij kan overgaan tot
het vestigen van dergelijke eigendom?
5 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen voor uitgifte van bouwprojecten. Gedwongen mede-eigendom,
appartementseigendom, erfpacht, opstal, verdiepingseigendom en volume-eigendom, Mechelen, Kluwer, 2011,
1165-1168 (hierna verkort: R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen); R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1206 (hierna verkort: R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht); V. SAGAERT, “Volume-eigendom Een verkenning van de verticale begrenzing van
onroerend eigendom”, TPR 2009, (21), 24-28 (hierna verkort: V. SAGAERT, “Volume-eigendom”); R.
TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom” in H. COUSY, J.
COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk,
Mechelen, Kluwer, 2009, (1) 10 (hierna verkort: R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en
horizontale splitsing van eigendom”); R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van
eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid”, Not. Fisc. M.
2009, (35) 35-37 (hierna verkort: R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van
eigendom”); R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van
appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 205-207.
Inleiding
5
Verder wordt ingegaan op de juritectuur6 van dit fenomeen (3. Juridische omkadering).
Het is noodzakelijk een hecht juridisch bolwerk tot stand te brengen opdat de
rechtszekerheid van de partijen gegarandeerd zou worden. Hiervoor reik ik een aantal
instrumenten aan de notaris, het zelfstandig opstalrecht is daarbij het voornaamste.
Alternatieven voor dit opstalrecht worden gezocht. Deze zijn te vinden in de gedwongen
appartementsmede-eigendom, de accessoire opstalrechten en een eventuele afschaffing
van de duurbeperking die speelt bij het opstalrecht.
Deel 4 is het rechtsvergelijkende deel van dit werk. Vanuit een rechtsvergelijkend
oogpunt heb ik gekeken naar onze buurlanden Nederland en Frankrijk. Ook zij kennen
opstalrecht, zij het dat het recht daar een eeuwigdurend recht is. Dit geeft de mogelijkheid
om een eeuwigdurend volume-eigendom uit te werken. Deze landen kunnen
aanwijzingen geven hoe volume-eigendom in België verder kan en moet evolueren.
Afsluiten doe ik met een conclusie (5. Conlusie): dienen we de duurbeperking van het
opstalrecht te behouden en daarmee het volume-eigendom buiten spel te zetten of moet
het recht evolueren naar één dat meer lijkt op dat van onze buurlanden en een
eeuwigdurend opstalrecht mogelijk maakt.
5. De methodologie, die ik hiervoor gehanteerd heb, bestaat uit een literatuurstudie. De
bestaande literatuur heb ik doorgenomen om kort een duidelijk overzicht te kunnen geven
van de stand van zaken. Daarnaast heb ik ook rechtsvergelijkend gewerkt, daarbij
kwamen de buurlanden Nederland en Frankrijk aan te pas. Zowel wetgeving, rechtspraak
en rechtsleer komen aan bod in de zoektocht naar de mogelijkheid om volume-eigendom
toe te passen in België.
6 Term ontleend aan de Nederlandse Professor H.D. Ploeger, zie ook de website www.juritectuur.net.
6
1. Historische noodzaak
1.1 Historische achtergrond
6. Vroeger was het eigendomsrecht absoluut, het recht van natrekking of de ‘superficies
solo cedit’7 was ten tijde van de Napoleontische wetgeving een absoluut recht, waar geen
afwijkingen van mogelijk waren8. Het eigendom werd ook fysiek opgevat, het diende
betrekking te hebben op iets wezenlijks, de grond met daarop eventueel een gebouw. Het
kon met andere woorden niet slaan op een loutere ruimte lucht, een volume boven de
grond9.
7. Daartegenover zien we in de zeventiende eeuw de ontwikkeling van het etagegebouw, de
eerste vorm van het gestapeld bouwen10. Bij de invoering van de Code Napoléon in 1804,
voorzag de wetgever geen appartementsmede-eigendom, maar wel een vorm van
verdiepingseigendom11 . In datzelfde Burgerlijk Wetboek sprong de wetgever op een
nieuwe manier om met het eigendomsrecht. Niet langer was het een absoluut recht, het
verwordt een weerlegbaar vermoeden12. De wetgever maakt het zo mogelijk het ooit
absolute recht van natrekking te doorbreken13.
Appartementsrecht wordt pas vanaf de twintigste eeuw volledig uitgewerkt, vooral na de
stroomversnelling die ontstaat na de Eerste Wereldoorlog. De noodzaak aan nieuwe en
vooral meer huizen bracht mensen ertoe vaker in mede-eigendom te gaan bouwen. Een
eerste wettelijke regeling liet dan ook niet lang op zich wachten, de eerste
appartementswet dateert van 8 juli 1924 14 . Ondertussen vaak gewijzigd 15 , maar de
7 De opstal volgt de grond. 8 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 40. 9 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 41. 10 Een etagegebouw is een gebouw dat opgesplitst is in verschillende benden- en bovenwoningen. R.
TIMMERMANS, “Is opstal een geldig surrogaat voor splitsing van etagegebouwen in appartementseigendom?”, T.
App. 2008, (3) 3. 11 In het toenmalige artikel 664 C.c.; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 41. 12 Het artikel 553 BW. spreekt van “tenzij het tegenovergestelde bewezen is”. 13 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 41. 14 Wet van 8 juli 1924 tot herziening en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over mede-
eigendom, BS 13 juli 1924, 3.554.
België was met deze wet dé grondlegger in Europa van het appartementsrecht. Frankrijk voerde een
gelijkaardige wetgeving maar in op 1838 en in Nederland duurde het tot 1951 voor dergelijke wetgeving
gemaakt was.
1. Historische noodzaak
7
wetgeving en vooral het principe van gedwongen mede-eigendom blijft stand houden tot
op vandaag de dag.
8. Pas in de negentiende eeuw wordt het opstalrecht als een volwaardig recht aanvaard in de
rechtsmaatschappij. Het Franse Hof van Cassatie gaf hiertoe aanleiding in haar arrest van
1873, waarbij aangenomen werd dat ‘le droit de superficie forme un droit de propriété
distinct et séparé du fonds’16. De wet van 10 januari 182417 zorgt voor de wettelijke
verankering van het principe van opstalrecht.
9. Later ontstaat de vraag naar volume-eigendom, iets dat in de loop der jaren, in de evolutie
van het eigendomsrecht naar de achtergrond is verdrongen en nu weer op de voorgrond
treedt. Een vorm van opstalrecht én een alternatief op het appartementsmede-eigendom.
1.2 Noodzaak aan verandering
10. België, met zijn 355 inwoners per vierkante kilometer 18 behoort tot één van de
dichtstbevolkte landen van de Europese Unie. Het is dan ook niet verwonderlijk dat
grond steeds schaarser en schaarser wordt en de prijs per vierkante meter grond steeds
duurder en duurder. Grondschaarste is een probleem19. Hoe vaak horen we de mensen
niet zeggen ‘als onze kinderen dat nog maar kunnen betalen’. Steeds meer appartementen
worden gebouwd en bewoond. Het appartementsrecht is de lege lata de enige wettelijke
manier om op een rechtszekere manier eigendomsrechten te gaan stapelen, zo kunnen
burgers zich boven elkaar vestigen in plaats van naast elkaar. Het is met andere woorden
niet langer de grond, maar de mogelijke zelfstandige ruimte die belangrijk wordt. De
15 Een eerste wijziging met de Wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het
Burgerlijk Wetboek betreffende de mede-eigendom, BS 26 juli 1994, 19.217 gevolgd door de laatste wijziging in
de Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te
moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010, 39.717. 16 Franse Hof van Cassatie, 16 januari 1873; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 44. 17 Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume de Pays-Bas, 1824, nr. 13. 18 Status in 2010, cijfers terug te vinden op
http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/bevolking/structuur/woonplaats/oppervlakte_dichtheid/. Alleen
Nederland en Monaco zijn binnen de Europese Unie dichter bevolkt. 19 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 9; R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1166 - 1213; R. TIMMERMANS,
“Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 26; V. SAGAERT,
“Volume-eigendom”, supra noot 5, 25; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het
aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 205.
1. Historische noodzaak
8
inhoud van een eigendomsrecht hangt niet meer zozeer van het grondoppervlakte zelf af,
maar wel de beschikbare ruimte die boven deze grond beschikbaar is20.
11. Appartementen brengen echter vaak problemen met zich mee21: de gedwongen mede-
eigendom 22 , de vereniging van mede-eigenaars 23 , de stemprocedures, de mogelijke
verschillende bestemmingen, die binnen éénzelfde gebouw uitgeoefend worden, kunnen
allemaal aanleiding geven tot strubbelingen. Rechthebbende zijn op zoek naar een grotere
flexibiliteit24.
12. Het ontstaan van steeds complexer wordende bouwwerken, macrokavels met heterogene
indelingen25, bijvoorbeeld een groot complex bestaande uit een ondergrondse parking,
een gelijkvloers met winkels, daarop een kantoorruimte en daarboven nog een
woontoren, gecombineerd met de steeds toenemende grondschaarste en de rijzende
problemen bij appartementsgebouwen, heeft ertoe aanleiding gegeven te gaan grasduinen
in ons rechtssysteem zoekend naar een alternatief dat hieraan gehoor kan geven.
13. Daarnaast zou een alternatief ook de overheid tot nut kunnen strekken26. De publieke
infrastructuur wordt meer en meer verweven met private eigendommen. Denk maar aan
20 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 24. 21 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, .337; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1167; R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, supra noot 5, 1213; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 67; R. TIMMERMANS,
“Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 47; R. TIMMERMANS,
“Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”,
Not.Fisc.M. 2005, (205) 205. 22 Art. 577-2, §9 BW en art. 577-3 BW. 23 Art. 577-5 BW. 24 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 68. 25S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 346-422; R. TIMMERMANS, “Splitsing en ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere
appartementscomplexen” in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN
(eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2004, (5) 111; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke
modellen, supra noot 5, 1167; R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1214; V.
SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 25: R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen,
het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 206. 26 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1167; R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, supra noot 5, 1214; SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 26; R. TIMMERMANS,
“Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”,
Not.Fisc.M. 2005, (205) 206.
1. Historische noodzaak
9
de nieuwe uitbouw van stations, waar steeds vaker kantoren en woongelegenheden
verwerkt worden in het totaal concept27.
14. Al deze problemen hebben ertoe geleid dat er wordt gezocht naar een mogelijkheid om
een grond zoveel mogelijk te benutten, om er zoveel mogelijk functies te herbergen in
één complex, een complex dat geen appartementsgebouw is. De schaarse ruimte moet
efficiënt en geordend gebruikt worden, verschillende gebruiksfuncties dienen verenigd te
worden. Dit kan worden gevonden in de volume-eigendom, ook wel het meervoudig
grondgebruik, splitsing in volumepercelen, gestapeld bouwen en verdichting van de derde
dimensie genoemd.
27 voorbeeld: het nieuwe station te Brugge of de gemeente Louvain-La-Neuve. Ook voor viaducten die over
private gronden gebouwd worden, zou een alternatief op het appartementsrecht en opstalrecht van toepassing
kunnen zijn.
10
2 Begrip volume-eigendom
2.1 Definitie
15. Het begrip volume-eigendom moet worden begrepen als “de opsplitsing van het
eigendomsrecht van een gebouw in verschillende delen, die zowel verticaal als
horizontaal zijn begrensd, zich zowel boven als onder de grondoppervlakte kunnen
bevinden, en elk zelfstandig bereikbaar zijn” 28 . De vorm die deze volumes daarbij
aannemen is volkomen irrelevant29. Door die opsplitsing in verschillende delen ontstaan
volumes, autonome ruimtes die driedimensionaal begrensd zijn en lichamelijk of
onlichamelijk zijn, naar gelang het volume al dan niet reeds verwezenlijkt is30.
16. De volume-eigendom raakt scheerlings langs twee welbekende figuren in ons hedendaags
recht, de gedwongen appartementsmede-eigendom en het opstalrecht. Het is in wezen een
bijzondere vorm van het opstalrecht. Volume-eigendom wordt wel eens een eeuwigdurend
opstalrecht genaamd31, waarover verder meer.
2.2 Voorwaarden
17. Dat volume–eigendom een alternatief vormt voor appartementseigendom is reeds
duidelijk, doch is het niet zo verschillend32 ervan. Het betreft nog steeds een constructie
die opgetrokken is op één perceel33. Hét verschil zit hem erin dat bij volume-eigendom de
verschillende bouwlagen volledig van elkaar gescheiden zijn, zowel juridisch als
bouwtechnisch34. Elk volume is autonoom35. Een volume-eigendom bestaat met andere
woorden enkel uit privatieve delen, terwijl een appartementsmede-eigendom bestaat uit
zowel privatieve delen als gemeenschappelijke delen. Die bouwkundige autonomie van de
verschillende bouwlagen op hetzelfde perceel is noodzakelijk om de toepassing van het
28 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 25. 29 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra
noot 5, 25; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 37. 30 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 417-443. 31 M. MUYLLE, “Tien jaar evoluties in het zakenrecht! Mogen er nog ambities zijn?”, TBO 2012, (257) 259. 32 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 73. 33 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169. 34 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 325; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169 35 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 420.
2. Begrip volume-eigendom
11
18. appartementsrecht te ontlopen36 en moet vaststaan voor overgegaan kan worden tot de
juridische scheiding ervan. Een volume-eigendom dient met andere woorden aan twee
voorwaarden te voldoen: er dient een bouwkundige scheiding én een juridische scheiding
te zijn37.
2.2.1 Bouwkundige scheiding
19. Om deze bouwkundige scheiding te bekomen, dienen volgende vier voorwaarden 38
cumulatief vervult te zijn: 1) er moeten bouwkundige steunpunten zijn; 2) één enkel
perceel dient meervoudig gebruikt te worden; 3) elk volume dient een eigen ophang te
hebben en 4) er dient een afwezigheid van gemeenschappelijke delen te zijn.
Elk van deze vier voorwaarden wordt hieronder kort toegelicht.
1. Eerste voorwaarde: de bouwkundige steunpunten
20. Het gestapeld bouwen is natuurlijk niet mogelijk zonder dat de bouwlagen onderling met
elkaar verbonden zijn. De ene bouwlaag wordt immers boven de andere gebouwd en zo
verder. Die verscheidene bouwlagen hebben dan ook niet te missen bouwkundige
steunpunten nodig. Volume-eigendom is maar volume-eigendom als de horizontale
bouwwerken draag- en steunelementen naast, op of tegen elkaar hebben die het mogelijk
maken dergelijke constructie op poten te zetten39.
Terecht wordt aangenomen in de huidige rechtsleer dat de constructies die boven elkaar
gebouwd worden niet gelijk hoeven te zijn aan elkaar. Zowel de oppervlakte,
bouwdiepte, vormgeving als hoogte van elke bouwlaag kan verschillend zijn van diegene
waar ze zich op steunt40.
21. De rechtsverhouding die ontstaat tussen de verschillende eigenaar van de autonome, maar
toch gestapelde volumes zorgt niet voor de toepassing van het appartementsrecht. Het
36 Is er namelijk geen autonomie tussen de bouwlagen, dan zullen er gemeenschappelijke delen zijn en zal er
mede-eigendom ontstaan. Mede-eigendom gecombineerd met gemeenschappelijke delen, zal aanleiding geven
tot de verplichte toepassing van het appartementsrecht als er 2 of meer eigenaars zijn die elk een fysiek deel van
het bouwwerk in eigendom hebben; art. 577-3, eerste lid BW. 37 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169-1170; R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, supra noot 5, 1217-1219; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het
aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 207. 38 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in
volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 207. 39 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in
volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 207. 40 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra
noot 5, 25.
2. Begrip volume-eigendom
12
betreft immers geen gemeenschappelijke delen. In concreto is hier sprake van de
mandeligheid, meer bepaald de gemene muur41. Dit is een bijzondere vorm van mede-
eigendomsvorm die ontstaat tussen de eigenaars van aan elkaar grenzende erven en dit tot
nut van die erven42.
2. Tweede voorwaarde: één perceel
22. De tweede voorwaarde is dat er slechts één perceel mag gebruikt worden 43 . Twee
verschillende constructies inplanten op twee verschillende percelen, ook al zouden deze
tegen elkaar worden gebouwd of beide bestemd zijn voor één doel, valt niet onder de notie
volume-eigendom. Het moet om één en enkel één perceel gaan, waar verscheidene
volumes boven elkaar worden gebouwd.
3. Derde en vierde voorwaarde: eigen opgang – ontbreken van gemeenschappelijke
delen
23. Een eigen ophang hebben van elk volume, vormt de derde voorwaarde voor de
bouwkundige scheiding van de volume-percelen44. Elk volume dat wordt gebouwd bij de
verdichting in de derde dimensie moet op een zelfstandige manier bereikbaar zijn. Deze
voorwaarde hangt zeer nauw samen met de vierde voorwaarde, het ontbreken van enige
gemeenschappelijke delen 45 . Beide strekken er, mijns inziens toe dat het
appartementsrecht buiten spel gezet wordt.
De ontstentenis aan gemeenschappelijke delen zorgt ervoor dat de toepassing van het
appartementsrecht wordt uitgesloten. Hierdoor zal elk volume-perceel een volledig eigen
goed, een privé-eigendom46 zijn waar de eigenaar volledig zelf mag over beschikken.
41 S. SNAET, “Mede-eigendom in het algemeen” in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J.
HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2003, (1) 2. 42 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 420. 43 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in
volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 207. 44 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; R. TIMMERMANS, “Splitsing en
ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere appartementscomplexen” in H. COUSY, J. COUTURIER,
W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen,
Kluwer, 2004, (5) 113; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 25; R. TIMMERMANS, “Horizontale
splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005,
(205) 207. 45 R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van
appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 207. 46 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170.
2. Begrip volume-eigendom
13
2.2.2 Juridische scheiding
24. Dé bedoeling van de volume-eigendom is dat verschillende volumes boven elkaar kunnen
worden gebouwd, die juridisch gezien los staan van elkaar. Elke eigenaar van een volume,
is eigenaar van enkel en alleen dat volume. Bij volume-eigendom is er geen mede-
eigendom, noch van de grond, noch van gemeenschappelijke delen. Al de regels die
hieromtrent bestaan in het appartementsrecht willen de eigenaars vermijden. Om dit alles
te bekomen is een juridische scheiding per volume noodzakelijk.
Dit is de vraag naar de juritectuur 47 van het volume-eigendom, “de ontwikkeling van
juridische constructies voor complexe vormen van ruimtegebruik”48. In casu dient gezocht
te worden naar rechtszekere instrumenten die de mogelijkheid bieden eigendomsrechten te
stapelen. De notaris, die wordt geconfronteerd met de vraag een volume-eigendom op
poten te zetten, zal hiervoor de zakelijke rechten, met het numerus clausus-beginsel in het
achterhoofd, onder de loep moeten nemen en op zoek moeten gaan naar het best passende,
reeds bestaande zakelijke recht.
25. Het enige recht dat de notaris van dienst zal kunnen zijn, binnen ons rechtssysteem om het
volume-eigendom te bewerkstelligen, is het zelfstandig opstalrecht49. Het opstalrecht dient
wel op een manier opgevat te worden dat het gestalte kan geven aan de volume-percelen
die de partijen in kwestie willen bekomen. Hier wordt verder op ingegaan in het volgende
hoofdstuk.
47 Term ontleend aan de Nederlandse Professor H.D. Ploeger, zie ook de website www.juritectuur.net. 48 H.D. Ploeger, http://www.bk.tudelft.nl/over-faculteit/afdelingen/otb-onderzoek-voor-de-gebouwde-
omgeving/onderzoek/onderzoek-en-advies/onroerendgoedrecht/. 49 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift – Uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en
de relevantie van de wijziging voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, (222) 229 (hierna verkort: C.
WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”).
14
3 Juridische omkadering
3.1 Inleiding
26. Het Belgische zakenrecht wordt gekenmerkt door een gesloten karakter en het numerus
clausus-beginsel50. Vermogensrechten zullen door dit beginsel slechts zakelijke werking
hebben voor zover zij door de wet erkend zijn51. Dit houdt in dat partijen zich aan de
bestaande zakelijke rechten moeten houden. Bij het vestigen van een volume-eigendom
kunnen de partijen dus niet om het even wat tot stand brengen, ze mogen geen andere
zakelijke rechten creëren dan de bestaande. Er moet binnen het door de wet opgelegde
stramien worden gehandeld. Het volume-eigendom moet dan ook binnen dit numerus
clausus-beginsel kunnen worden gekaderd.
27. In dit hoofdstuk wordt gezocht naar het passende zakelijke recht, binnen dat numerus
clausus-beginsel. De aard van dit werk strekt er niet toe zich uit te spreken over de
wenselijkheid of de werkbaarheid van dit beginsel. Het is de bedoeling om binnen de
reeds bestaande zakelijke rechten op zoek te gaan naar dat zakelijke recht waarmee de
notaris een volume-eigendom kan creëren.
3.2 Een zakelijk recht
3.2.1 Inleiding – het recht van natrekking
28. Het doel bij de creatie van volume-eigendom is een volledige bouwkundige en juridische
scheiding te bekomen tussen de grond en de erop of eronder gevestigde individuele
volumes om op deze manier de toepassing van het rigide appartementsrecht uit te
schakelen52. De eigendom van de gebouwen en structuren op of onder een grond wordt
50 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 3; V.
SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 11; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE,
Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 15;
S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom” (noot onder Cass. 3 april 2009),
TBBR 2010, (506) 506. 51 V. SAGAERT, “Het goederenrecht als open systeem van verbintenissen? Poging tot een nieuwe kwalificatie van
de vermogensrechten.?”, TPR 2005, (983) 1029. 52 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 411; R. TIMMERMANS, “Is opstal een geldig surrogaat voor splitsing van etagegebouwen in
appartementseigendom?”, T. App. 2008, (3) 4.
3. Juridische omkadering
15
29. bepaald aan de hand van de regel van natrekking, de superficies solo cedit-regel53. Dit
recht wordt in het Burgerlijk wetboek als volgt gedefinieerd: “De eigendom van een
roerende of een onroerende zaak geeft recht op al wat zij voortbrengt en op hetgeen,
hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig als bijzaak ermee verenigd wordt. Dit recht wordt recht
van natrekking genoemd”54.
Wat de onroerende goederen betreft, houdt dit in dat alles wat zich op de grond of onder de
grond bevindt, eigendom is van degene die eigenaar is van de grond55. Door de natrekking
ontstaat er een eigendomsoverdracht, van de bijzaak, in casu de gebouwen naar de
hoofdzaak, de grond56, “tenzij het tegenoverstelde bewezen is”57. Het recht van natrekking
is met andere woorden maar een beginsel, hier kan van afgeweken worden58. Een afstand
van het recht van natrekking is dus mogelijk, hierbij zal de eigenaar te kennen geven dat
hij geen eigenaar is van de gebouwen die op zijn grond zijn gevestigd. Door die verzaking
wordt een horizontale eigendomssplitsing gecreëerd tussen de grond en de volume-
percelen die erop of eronder worden gebouwd59. Dit is nu net hetgeen een volume-eigenaar
met volume-eigendom wil bekomen.
De doorbreking van het recht van natrekking is hét juridische instrument dat dient te
worden gehanteerd bij de creatie van het volume-eigendom. Dergelijke doorbreking van
het recht van natrekking is evenwel geen zakelijk recht. Binnen het gesloten systeem van
het zakenrecht dient dit op een correcte en passende manier te worden gekwalificeerd.
Lange tijd bestond hier rechtsonzekerheid rond60. De discussies achter zich latende, heeft
het Hof van Cassatie in haar arrest van 19 mei 1988 61 een monistische opvatting 62
53 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1171; H. HEYVAERT, “Beschouwingen over de
afstand van het recht van natrekking en de horizontaal gescheiden onroerende eigendom”, TPR 1964, (333) 333. 54 Art. 546 BW. 55 Art. 552 BW. 56 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007, (213) 214; F. WERDERFROY, “beschouwingen over de
onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293)
295. 57 Art. 553 BW: “tenzij het tegenovergestelde bewezen is”. 58 Art. 553 BW. 59 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 50. 60 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 232; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en
bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 372; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra
noot 5, 23; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007, (213) 215; F. WERDERFROY,
“beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot
bouwen”, TPR 1983, (293) 327. 61 Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 572.
3. Juridische omkadering
16
gevestigd. De visie in dit fundamenteel arrest heeft tot gevolg dat elke verzaking aan het
recht van natrekking gelijkgesteld dient te worden met de vestiging van een opstalrecht.
Alternatieve eigendomssplitsing is op basis van het vigerende recht en rechtspraak, buiten
het appartementsrecht, enkel mogelijk door middel van het opstalrecht63.
Hét zakelijke recht dat de notaris dient te gebruiken ten gevolge van deze monistische visie
bij de vestiging van een volume-eigendom is het opstalrecht, het zelfstandig opstalrecht
wel te verstaan64. Dit zelfstandig opstalrecht verleent de houder ervan immers het recht om
op andermans grond te bouwen én dit bouwwerk in eigendom te hebben. De opstalwet is
met andere woorden essentieel voor het vraagstuk naar volume-eigendom. Hierna wordt
kort ingegaan op het opstalrecht in het algemeen, de basisprincipes die aan dit zakelijke
recht zijn verbonden en de op haar toepasselijke wetgeving. Daarna wordt besproken hoe
dit zakelijke recht bekeken dient te worden vanuit de constructie die met het volume-
eigendom wordt beoogd. Verder worden mogelijke alternatieven op het gebruik van
opstalrecht bij de creatie van volume-eigendommen aangereikt.
3.2.2 Het opstalrecht
3.2.2.1 Inleiding
30. Het opstalrecht doet een horizontale eigendomssplitsing ontstaan tussen de
grondeigendom en de eigendom van de opstallen65. Het is de wettelijke uitzondering op
62 S. BOULY, “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding tussen opstallen en de grond” in , S. BOULY,
L. HANSEN, D. MICHIELS en M. MUYLLE (eds.), Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken. VLN-
Congres 6 december 2014, Mechelen, Kluwer, 2014, (2) 24, S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de
grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 231; S. BOULY, “Zakenrechtelijke en
vermogensrechtelijke aspecten van bouwen op de grond van een partner”, TBBR 2011, (44) 46; V. SAGAERT,
“Volume-eigendom”, supra noot 5, 51; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het
eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6) 10. 63 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 166, 232 en 412; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra
noot 5, 39; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein
2008-09, (6) 10. 64 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 383; C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 229; R. PAUWELS, J. VAN DE
VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende
leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 35; R. TIMMERMANS, “Dubbel
grondgebruik ten behoeve van de bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een
ondergrondse en een bovengrondse ruimte”, T. APP. 2014, afl. 2, (3) 4; R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen
van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 32. 65 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 357; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE,
Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007,
3. Juridische omkadering
17
het recht van natrekking66, naast het appartementsrecht. Het eigendomsrecht wordt door
het vestigen van een opstalrecht horizontaal gesplitst tussen de opstalgever, grondeigenaar
die eigenaar blijft van het maaiveld van de grond en de opstalhouder, die eigenaar wordt
van de door hem opgerichte volumes. Daarmee is het opstalrecht het zakelijke recht bij
uitstek om de juridische eigendomsscheiding te bekomen die vereist is om een volume-
eigendom te vestigen. Het volume-eigendom kan en mag evenwel niets veranderen aan de
wettelijke grondslag die het opstalrecht kenmerkt. De notaris die een volume-eigendom
creëert door het gebruik van opstalrecht, zal zichzelf genoodzaakt zien het wettelijke
kader van dit opstalrecht te respecteren. Vandaar ook de korte toelichting hiervan.
3.2.2.2 Wettelijk kader
31. Het opstalrecht wordt in België beheerst door de wet van 10 januari 1824 over het recht
van opstal67. Artikel 1 omschrijft het recht als volgt: “Het recht van opstal is een zakelijk
recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op,
boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke
titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht”.
Dit zakelijke recht verleent m.a.w. aan de rechtshouder ervan het recht om een opstal in
eigendom te hebben op andermans grond. Het wordt gekenmerkt door een tijdelijk
karakter, een wettelijke duurbepaling van 50 jaar68. Hier wordt enkel verder ingegaan op
deze wettelijke duur.
369; MICHIELS, D., “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007, (213) 220; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen
over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 40. 66 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 357; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE,
Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007,
369. R. PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren:
erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 35. 67 Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume de Pays-Bas, 1824, nr. 13. 68 Art. 4 Opstalwet; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2012, . 268; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en
bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 359; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L.
VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen,
Intersentia, 2007, 370; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 39.
3. Juridische omkadering
18
32. De wetgeving inzake het opstalrecht dateert uit een tijdperk waar weinig dwingende
bepalingen door de wetgever werden opgelegd 69 . De volledige wettelijke regeling,
behalve artikel 4, is van suppletief recht70.
Die ene dwingende bepaling heeft betrekking op de duur van het opstalrecht. De wetgever
heeft een maximale duur van 50 jaar opgelegd71. Een kortere duur is mogelijk, het staat
partijen vrij dit te bedingen72. Wordt tussen de partijen een termijn bedongen, die langer is
dan het door de wetgever opgelegde maximum van 50 jaar, dan heeft dit niet de nietigheid
van de overeenkomst tot gevolg73. De bedongen termijn wordt dan automatisch herleid
naar de maximumtermijn van 50 jaar74.
De ratio legis van de duurbegrenzing die door de wetgever is ingevoerd, bestaat uit de
vrees dat een eeuwigdurend opstalrecht een uitholling van het eigendomsrecht van de
grondeigenaar met zich zou meebrengen75. De doorbreking van het recht van natrekking
doet immers twee zelfstandige eigendomsrechten naast elkaar ontstaan; dat van de
opstalhouder op de opstallen en dat van de grondeigenaar op de grond76. Het gaat om
69 MICHIELS, D., “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, Not.Fisc.M. 2006, 191
(191). 70 Art. 8 Opstalwet; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen-
en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 358; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L.
VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen,
Intersentia, 2007, 370. 71 Art. 4 Opstalwet. 72 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 269; V.
SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 359; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE,
Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007,
371. 73 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 269; R.
TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 38. 74 Cass. 15 december 2006, RW 2007, 104; S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg.
Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 262-266: M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg.
Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 270; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5,
1328; R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5,
38; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 42. 75S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 263; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1326; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en
A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen,
Intersentia, 2007, 372; R. TIMMERMANS, “Diskwalificatie van appartementseigendom in opstal: pijnlijk
ontwaken uit een lange winterslaap”, T. APP. 2013, (22) 23; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over
horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 41. 76 R. TIMMERMANS, “Splitsing en ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere
appartementscomplexen” in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN
(eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2004, (5) 112; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik,
erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998 48; R. TIMMERMANS, “Diskwalificatie van appartementseigendom
in opstal: pijnlijk ontwaken uit een lange winterslaap”, T. APP. 2013, (22) 23; R. TIMMERMANS, “Enkele
bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 41; R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen
van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 14-15..
3. Juridische omkadering
19
twee zelfstandige eigendomsrechten, hierbij komt met andere woorden geen
onverdeeldheid tot stand77. A fortiori kan geen gebruik worden gemaakt van artikel 815
BW om de uit onverdeeldheidtreding te vorderen78. Behoudens de beëindiging van de
duur, zou er voor de grondeigenaar dus geen mogelijkheid bestaan om van zijn
grondeigendom terug een volwaardig eigendom te maken. Zonder de duurbeperking zou
de grondeigenaar voor altijd gehouden zijn de opstalhouder opstallen te laten gebruiken
of te laten bouwen op zijn grond, terwijl de mogelijkheid voor de grondeigenaar om
dergelijke opstallen te bouwen hierdoor verdwijnt.
33. Eenmaal de bedongen duur, of de wettelijke bepaalde maximumduur van 50 jaar ten einde
is, komt de horizontale eigendomssplitsing ook ten einde. De gewone regels van het recht
van natrekking spelen weer en de eigendom van de gebouwde volumes zal niet langer in
handen van de volume-eigenaars zijn, maar komt in handen van de grondeigenaar. De
grondeigenaar is bij het beëindigen van het recht van opstal wel verplicht de volledige,
actuele waarde van de opstallen te betalen aan de opstalhouder. Tot deze betaling voldaan
is, heeft de opstalhouder een retentierecht op de opstallen79.
Hernieuwing van de duur is evenwel mogelijk80. Het dwingende artikel 4 van de opstalwet
voorziet dit zelf: “Het recht van opstal kan voor geen langere tijd dan vijftig jaar worden
bepaald, behoudens de bevoegdheid om hetzelve te vernieuwen”. Op deze manier zou
volume-eigendom voor een langere termijn kunnen bestaan. Dit is echter niet ideaal voor
een volume-eigenaar, na vijftig jaar wordt hij immers geconfronteerd met een
rechtsonzekerheid. De grondeigenaar kan namelijk nooit gedwongen worden tot een
hernieuwing van dit opstalrecht, en al zeker niet tot een opstalrecht van opnieuw vijftig
jaar. Het is namelijk niet mogelijk om een automatische hernieuwingsclausule in de
77 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 263; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1326; R. TIMMERMANS, “Diskwalificatie
van appartementseigendom in opstal: pijnlijk ontwaken uit een lange winterslaap”, T. APP. 2013, (22) 41. 78 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 48. 79 Art. 6 Opstalwet; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen-
en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 363; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L.
VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen,
Intersentia, 2007, 375; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 72; R.
PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht,
opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 48. 80 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 48; R. TIMMERMANS,
“Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 43.
3. Juridische omkadering
20
oorspronkelijke vestigingsakte op te nemen81. Telkens het opstalrecht dus ten einde loopt,
zal de opstalhouder – volume-eigenaar met onzekerheid worden geconfronteerd.
3.2.2.3 Conclusie
34. Zoals reeds eerder aangegeven (supra nr. 29) moeten we bij het vestigen van volume-
eigendom gebruik maken van deze rechtsfiguur. Het opstalrecht leent zich perfect voor de
vestiging van het volume-eigendom. De enige dwingende bepaling is evenwel ook meteen
het enige echte obstakel. Door deze tijdsbeperking van 50 jaar zal een volume-eigendom
nooit een volledig en met grondeigendom gelijkwaardig eigendom zijn. Het zal altijd een
beperkt eigendomsrecht blijven, dat vervalt na 50 jaar. Een eventuele hernieuwing kan
enige soelaas bieden, maar of deze hernieuwing gegeven wordt, blijft evenwel de vraag.
3.2.3 Volume-eigendom via opstalrecht
3.2.3.1 Inleiding
35. Wil de notaris een horizontale eigendomssplitsing uitvoeren in het kader van een volume-
eigendom, dan dient hij gebruik te maken van het opstalrecht. In wat volgt wordt het
opstalrecht geanalyseerd en wordt bekeken hoe opstalrecht gebruikt kan worden voor de
vestiging van een volume-eigendom.
36. Eerst en vooral wordt hieronder aan de hand van een schematisch voorbeeld aangetoond
hoe het opstalrecht gebruikt kan worden in het kader van de volume-eigendom. Daarna
bespreek ik de vernieuwing van het opstalrecht en hoe die dienstig kan zijn voor de
vestiging van het opstalrecht. Als laatste komt de vestigingstitel aan bod, een notariële
akte die mijns inziens opgesteld dient te worden bij het vestigen van een volume-
eigendom.
3.2.3.2 Verdichting in de derde dimensie
37. In het schematisch voorbeeld hieronder kan perfect worden aangetoond hoe volume-
eigendom wordt gecreëerd door de vestiging van een opstalrecht. Dit kan naar mijn
mening op twee manieren gebeuren: de grondeigenaar kent opstalrechten toe aan alle
volume-eigenaren of de grondeigenaar vestigt een opstalrecht ten voordele van de
eigenaar van de ondergrondse constructie en van de eigenaar van het eerste volume. De
opstalhouder van volume 1 vestigt op zijn beurt een opstalrecht ten behoeve van de
81 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 48.
3. Juridische omkadering
21
volume-eigenaar van volume 2. Die herhaalt dit proces ten behoeve van de volume-
eigenaar van volume 3.
38. Geruime tijd was er discussie of opstalrecht gegeven kon worden op een reeds bestaande
constructie. Dit werd met de nieuwe wetswijziging de wereld uit geholpen (infra nr. 43).
Ook de onzekerheid in hoeverre een opstalhouder opstalrecht kan verlenen aan een derde
werd met deze wetswijziging opgelost (infra nr. 46). Beide wijzen van vestiging zijn dus
mogelijk. Welke gekozen zal worden, zal mijns inziens afhangen van de concrete situatie
waarin partijen zich bevinden. Zijn alle volume-eigenaren reeds gekend bij het opmaken
van de vestigingsakte, dan kan de grondeigenaar voor de eerste optie kiezen en zelf alle
opstalrechten vestigen. Gaat het daarentegen bijvoorbeeld over een project dat nog maar
deels op poten staat, waarbij de volledige constructie nog niet is toegewezen aan alle
verschillende volume-eigenaren, kan er met een beginnende vestigingsakte gewerkt
worden, waarbij enkel opstalrecht verleend wordt aan één volume, en eventueel aan een
ondergronds volume. Later kunnen er dan bijkomende vestigingsakten opgemaakt
worden.
39. Een voorbeeld hieronder
om alles te verduidelijken:
Volgen we optie één om het
volume-eigendom te vestigen, dan
gaat de grondeigenaar in hiernaast
staand voorbeeld in één enkele
akte opstal verlenen aan vier
verschillende volume-eigenaren.
Volgen we optie twee, dan geeft
de grondeigenaar een opstalrecht
aan een derde, eerste
opstalhouder, een volume-
eigenaar om een ondergrondse
parking te bouwen en aan een andere derde, tweede opstalhouder (of eventueel dezelfde
derde, eerste opstalhouder), de volume-eigenaar van volume 1, om een eerste constructie,
3. Juridische omkadering
22
een eerste volume te bouwen. Deze tweede opstalhouder kan op zijn beurt opstalrecht
verlenen aan een andere derde, derde opstalhouder, om volume 2 te bouwen. Deze derde
opstalhouder kan op zijn beurt opnieuw een opstalrecht verlenen aan een vierde
opstalhouder om volume 3 te bouwen. Zoals eerder aangegeven zal elk volume een
bouwkundige autonomie moeten hebben, ook al hebben ze noodzakelijk
gemeenschappelijke steunpunten (supra nr. 20).
40. Hier wordt gebruik gemaakt van het zelfstandig opstalrecht, dit is het opstalrecht dat tot
stand komt door een eenzijdige rechtshandeling of een vestigingscontract, dat tot doel
heeft een opstalrecht te vestigen 82 . Maar kan dit alles juridisch wel? Is het de
grondeigenaar toegelaten om opstalrecht te verlenen aan verschillende opstalhouders? En
kunnen opstalhouders op hun beurt opnieuw opstalrecht verlenen aan een derde?
De eigendom van grond is niet begrensd tot de grondoppervlakte83. “De eigendom van de
grond bevat in zich de eigendom van hetgeen op en onder de grond is. 84 ”. De
grondeigenaar bezit dus niet enkel de eigendom van zijn grond, maar ook van de ruimte
onder en boven deze grond. Dit artikel werd van oudsher zo opgevat dat de grondeigenaar
tevens eigenaar was van de luchtkolom onder en boven zijn grond85 . Deze abstracte
benadering kan in de hedendaagse rechtsmaatschappij niet langer gehandhaafd worden86.
artikel 552 B.W. wordt niet meer abstract, maar meer en meer concreet ingevuld, tot de
ruimte die in het kader van een normale uitoefening van het eigendomsrecht vereist is87.
Wat betreft de ruimte boven de grond, houdt het eigendomsrecht in dat de grondeigenaar
eigenaar is van de ruimte die nodig is om beplantingen en gebouwen op te richten88. Voor
de ondergrond heeft dit tot gevolg dat enkel de grond tot een diepte die nog nuttig
gebruikt kan worden onder het eigendomsrecht valt 89 . Op basis hiervan heeft de
grondeigenaar, mijns inziens, de mogelijkheid om opstalrechten te verlenen binnen deze
82 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 369. 83 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 28. 84 Art. 552, eerste lid BW. 85 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 29; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in
volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 211. 86 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 29. 87 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 29. 88 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 31. 89 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 36.
3. Juridische omkadering
23
concreet afgebakende ruimte. Gecombineerd met de invoering van de woorden “voor het
geheel of een deel” in de vernieuwde opstalwet (infra nr. 45) is het voor de grondeigenaar
mogelijk om een opstalrecht toe te kennen voor verschillende ruimtes boven en onder zijn
grond.
Bij de wijziging van de opstalwet werd ook het volgende ingevoerd: “door elke titularis
van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht”. (infra nr. 46). Deze
tekstwijziging maakt het mogelijk om ook de tweede optie toe te passen. Ze verleent
immers aan de opstalhouder, volume-eigenaar de mogelijkheid zelf een opstal te verlenen.
Dit dient wel te gebeuren binnen de grenzen van zijn eigen opstalrecht. Concreet zal dit
voor volume-eigendom inhouden dat hij enkel in het kader van de volume-eigendom op
zijn eigen volume een volume-opstalrecht kan verlenen. Dit opstalrecht is opnieuw
gebonden aan de wettelijke duurbeperking van 50 jaar, maar eveneens aan de nog
resterende duur van de oorspronkelijke opstal.
Bekijken we het voorbeeld opnieuw, dan zien we dat de tweede opstalhouder een
opstalrecht verleent aan de derde opstalhouder, volume-eigenaar van volume 2. Stel dat
dit opstalrecht pas vijf jaar na het toekennen van opstalrecht door de grondeigenaar aan
opstalhouder 2, volume-eigenaar van het eerste volume werd toegekend, dan betekent dit
dat het opstalrecht van opstalhouder 3 maar maximum 45 jaar kan duren.
Volume-eigendom kan via het opstalrecht op twee manieren bekomen worden, dit werd
mede mogelijk gemaakt door de uitbreiding van het opstalrecht ingevolge de
wetswijziging90, waarover hieronder meer.
3.2.3.3 Uitbreidingen van het opstalrecht
3.2.3.3.1 Inleiding
41. Het opstalrecht is terecht in de rechtspraak reeds als “oude dame”91 omschreven. Tot voor
de programmawet van 2014, was dit de oudste, nog steeds ongewijzigde wet92. Na 190
jaar komt daar eindelijk verandering in, met de programmawet van 25 april 201493. Deze
hervorming van het opstalrecht is geen revolutionaire hervorming, maar eerder een
90 Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14 mei 2014, 39045. 91 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 222; G. VAN DER BIESEN, “Erop of eronder
voor de opstalwet”, Juristenkrant 2013, afl. 280, 10. 92 G. VAN DER BIESEN, “Erop of eronder voor de opstalwet”, Juristenkrant 2013, afl. 280, 10. 93 Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14 mei 2014, 39045.
3. Juridische omkadering
24
verduidelijking ervan94. Het behelst twee doelstellingen: de verruiming van het voorwerp
van het opstalrecht en de verruiming van de mogelijkheden een opstalrecht te vestigen95.
42. Het doel van volume-eigendom is om voor de partijen een rechtszekerheid te creëren,
even fundamenteel als het eigendom. Om dit te bekomen, zou een wijziging van het enige
dwingende wetsartikel van de opstalwet noodzakelijk zijn. Dit blijft bij deze hervorming
echter uit. De wettelijke duurbeperking uit artikel 4 van de opstalwet blijft. Een
daadwerkelijke invoering van de volume-eigendom mag dus niet worden begrepen uit
deze programmawet. Toch zijn er een aantal, zij het subtiele, veranderingen die de creatie
van volume-percelen, binnen de termijnbeperking, vergemakkelijken.
De programmawet van 2014 96 brengt enkel een wijziging aan het voorwerp van het
opstalrecht. Vanaf 24 mei 201497 klinkt het vernieuwde artikel 1 als volgt: “Het recht van
opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het
geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd
worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn
recht.98” De laatste zin in dit vernieuwd artikel, samen met de drie nieuwe woorden “op”,
“boven” en “onder” verruimen de draagwijdte van het opstalrecht. Ook werden de
woorden “voor het geheel of een deel” aan de definiëring van het opstalrecht toegevoegd.
3.2.3.3.2 “op”, “boven” en “onder”
43. Voor deze wijziging van kracht werd, omschreef het oude artikel 1 van de wet van 1824
het opstalrecht als volgt: “Een zakelijk recht om gebouwen, werken of bepalingen op eens
ander grond te hebben.” Traditioneel werd aanvaard dat het opstalrecht enkel mogelijk
was op andermans grond99. Het is duidelijk dat de toevoeging van de woorden “boven” en
“onder” het toepassingsgebied van de opstalwet hebben verruimd.
94 S. BOULY en V. SAGAERT, “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de
stapelingsmogelijkheden”, RW 2015, (1003) 1003. 95 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 201. 96 Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14 mei 2014, 39045. 97 De inwerkingtreding van de wet, de 10de dag na de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad. 98 Ingevolge artikel 124 van de Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14
mei 2014, 39045. 99 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 204.
3. Juridische omkadering
25
Dat opstalrecht onder de grond mogelijk was, werd in de rechtsleer reeds aangenomen100.
Dit is met de wetswijziging nu ook wettelijk verankert. De toevoeging van het woordje
“boven” houdt niet enkel de letterlijke interpretatie in101, maar strekt er ook toe dat het
tevens mogelijk is om opstal te vestigen op andermans gebouw102. De mogelijkheid
hiertoe werd betwist, maar door een deel van de rechtsleer aanvaard103. De wetgever heeft
dus niet meer gedaan dan de bestaande praktijken een wettelijke basis te geven. Dit is
echter van belang om rechtszekerheid te kunnen bieden aan de constructies die worden
gebouwd met behulp van het opstalrecht.
Door de toevoeging van het woordje “boven” wordt het mogelijk voor de notaris om, met
volledige rechtszekerheid, een opstal te vestigen die aan de opstalhouder het recht geeft
om een opstal te bouwen bovenop een ander gebouw104. Dit is nu net hetgeen we willen
doen bij de creatie van een volume-eigendom. In afbeelding 1 was duidelijk te zien dat
telkens bovenop een volume, een nieuw opstalrecht dient te worden gegeven om het
volgende volume te kunnen bouwen. Duidelijk een stap in de goede richting voor de
volume-eigendom.
44. De toevoeging van het woordje “onder” zorgt ervoor dat ook met zekerheid in dergelijke
constructies, zoals aangegeven in afbeelding 1, een opstalrecht voor een volume in de
ondergrond kan worden gegeven.
3.2.3.3.3 “voor het geheel of een deel”
45. Door de toevoeging van deze woorden, krijgt een eigenaar van een grond of van een
gebouw de mogelijkheid te kiezen wat hij in opstal geeft. Dit is tekstueel gezien een
uitbreiding van het voorwerp van het opstalrecht, maar er werd altijd al aanvaard dat
partijen zelf konden beslissen op welk gedeelte van een eigendom het opstal werd
100 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 266; G.
VAN DER BIESEN, “Erop of eronder voor de opstalwet”, Juristenkrant 2013, afl. 280, 10; R. TIMMERMANS,
“Diskwalificatie van appartementseigendom in opstal: pijnlijk ontwaken uit een lange winterslaap”, T. APP.
2013, (22) 39; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 60. 101 Voorbeeld een spoorweg dat boven de grond loopt. 102 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 107;
C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 224. 103 S. BOULY en V. SAGAERT, “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de
stapelingsmogelijkheden”, RW 2015, (1003) 1005; S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen
mede-eigendom” (noot onder Cass. 3 april 2009), TBBR 2010, (506) 508; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”,
supra noot 5, 54. 104 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 227.
3. Juridische omkadering
26
verleend105. De toekenning van een opstalrecht op een beperkt deel van een perceel was
dus al mogelijk, en dit wordt nu door de wetgever bevestigd. Hierdoor kan bijvoorbeeld
een opstalrecht worden gegeven op een bepaald deel van de grond, of op een bepaald
gebouw106.
Door dit wettelijk vast te leggen, wordt opnieuw meer rechtszekerheid geboden bij de
creatie van een volume-eigendom. Mocht een gegeven opstalrecht zich altijd uitstrekken
tot de volledige eigendom, dan zou het onmogelijk zijn om een volume-eigendom te
construeren. Het opstalrecht dat dan bijvoorbeeld zou worden verleend om volume 2 te
bouwen, zou dan immers ook op volume 1 slaan, evenals de grond en de ondergrondse
constructies, wat uiteraard niet de bedoeling is.
3.2.3.3.4 “door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn
recht”
46. Oorspronkelijk werd aangenomen dat enkel de grondeigenaar bevoegd was een
opstalrecht te vestigen107. Reeds voor de wetswijzing kwam er echter een verruiming van
de vestigingsbevoegdheid. Elke titularis van een onroerend zakelijk recht werd geacht de
bevoegdheid te bezitten een opstalrecht te vestigen, binnen de grenzen van zijn recht108.
Deze evolutie kreeg door de wetswijziging een wettelijke verankering. Een opstalhouder
kan in het kader van zijn opstalrecht, als beperkt zakelijke gerechtigde een vorm van
“onderopstal” vestigen ten voordele van een derde. Volgens de Memorie van
Toelichting109 dienen hierbij drie principes gerespecteerd te worden: 1) dit ‘nieuwe’
opstalrecht dient binnen de grenzen te blijven van het hoofdopstalrecht; 2) de eraan
verbonden bevoegdheden kunnen niet ruimer zijn dan die van degene die het toestaat en
3) de duur van dit ‘nieuwe’ opstalrecht kan nooit langer zijn dan de duur van onderliggend
opstalrecht. Deze principes zijn ontleend aan het beschikkingsbeginsel, “nemo plus juris
105 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 224; S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen:
opstal versus gedwongen mede-eigendom” (noot onder Cass. 3 april 2009), TBBR 2010, (506) 507. 106 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 224 107 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 235; S. BOULY en V. SAGAERT, “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de
stapelingsmogelijkheden”, RW 2015, (1003) 1008; WERDERFROY, F. “beschouwingen over de onroerende
natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, 325. 108 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 235. 109 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 108.
3. Juridische omkadering
27
ad alium transferre potest quam ipse habet”, op basis waarvan niemand meer rechten kan
toekennen dan hij zelf heeft110.
Dit houdt, mijns inziens in dat de opstalhouder gerechtigd is opstal te vestigen ten
behoeve van een derde voor zover dit ‘nieuwe’ opstalrecht niet langer duurt dan de voor
de opstalhouder nog resterende termijn, met een maximum van 50 jaar. Het door de
opstalhouder gevestigde opstalrecht kan ook enkel betrekking hebben op hetgeen hij zelf
in opstal heeft: de door hem gebouwde of afgekochte opstallen 111 . De opstalhouder
verkrijgt door zijn recht enkel de eigendom van de opstallen, niet van de grond. Opstal
verlenen ten behoeve van een derde op de grond is door een opstalhouder met andere
woorden onmogelijk, dit ligt niet binnen de grenzen van zijn recht112.
3.2.3.3.5 Conclusie
Dat opstalrecht dus mogelijk is op een deel van eigendom strekt in het voordeel van de
volume-eigendom. Evenals de toevoeging van de woordjes “boven” en “ondergrond”.
Dit alles zorgt ervoor dat de creatie van verschillende, op elkaar gestapelde volumes een
mogelijkheid wordt binnen ons rechtssysteem.
47. De aanpassing van de wet is echter, zoals eerder aangehaald, niet revolutionair. Ze brengt
enkel verandering aan de reeds suppletieve regels, om enkele onduidelijkheden de wereld
uit te helpen. Het enige echte obstakel binnen de opstalwet voor het permanent vestigen
van volume-eigendom blijft bestaan, dat is de dwingende duur van 50 jaar.
De vestiging van volume-eigendom ligt binnen handbereik, maar is en blijft een beperkt
recht. Een recht dat 50 jaar na vestiging teniet gaat, waarna de gewone regels op het
speelbord worden gegooid.
110 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 108;
S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014,
237; S. BOULY, “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding tussen opstallen en de grond” in , S.
BOULY, L. HANSEN, D. MICHIELS en M. MUYLLE (eds.), Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken.
VLN-Congres 6 december 2014, Mechelen, Kluwer, 2014, (2) 23; S. BOULY en V. SAGAERT, “De hervorming
van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de stapelingsmogelijkheden”, RW 2015, (1003) 1008. 111 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 225. 112 Dit zou mijns inziens tot gevolg hebben dat er een overdracht van opstal is itt. een vestiging van een
onderopstalrecht. Hier zijn andere meningen over. Zie: S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de
grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 239.
3. Juridische omkadering
28
3.2.3.4 De vestigingstitel
48. Door de creatie van een volume-eigendom, met verscheidene volumepercelen door middel
van het opstalrecht, zullen verschillende eigenaars elk volledig eigenaar worden van een
volume dat onlosmakelijk verbonden is met de andere volume-percelen van het volume-
eigendom. Zoals eerder aangegeven (supra nr. 23) is vereist dat een volumeperceel een
afzonderlijke ingang heeft, dit neemt echter niet weg dat de volumes bouwkundig
geconnecteerd zijn met elkaar.
De notaris mag dan ook dergelijke constructie niet lichtzinnig opstellen. De vestigingsakte
waarin het opstalrecht aan de verschillende opstalhouders wordt toegekend, moet een
duidelijke beschrijving maken van de grond en alle ruimterechten waarop elke volume-
eigenaar recht zal hebben113 . Daar stopt het echter niet bij de ontwikkeling van een
volume-eigendom, bij dergelijke creaties zal een notaris meer werk voor de boeg hebben.
hij zal rekening moeten houden met zowel het bouwkundige aspect, door bouwrechten toe
te kennen, maar zal ook bouwverplichtingen moeten opleggen. Het economische aspect
zal ook moeten worden bekeken. Er zijn dan wel geen gemeenschappelijke delen, toch
zullen er wel ‘gedeelde elementen’114 zijn die ook in de vestigingsakte dienen te worden
besproken.
49. Aangezien het opstalrecht wordt gekenmerkt door een suppletief wetgevend kader, is het
aan te raden dergelijke vestigingsakte op te maken, een akte waarin alles duidelijk bepaald
is.
3.2.3.4.1 Beschrijving van de grond en ruimterechten
50. Een opstalrecht behoeft in principe geen vestigingstitel115, het kan zowel stilzwijgend116
als uitdrukkelijk worden gevestigd117. Bij volume-percelen is het echter wel aan te raden
113 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 230. 114 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift”, supra noot 49, 230. Denk maar aan de nutsleidingen, de
eventuele toegangsweg, de funderingen, enzoverder. 115 Zo wordt ook de stilzwijgende afstand van natrekking gelijkgesteld met de vestiging van een opstalrecht. Zie
daarover: M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 271. 116 Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 572; S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg.
Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 241; S. VAN CROMBRUGGE, “Stilzwijgende toekenning
opstalrecht”, Fiscoloog 2014, (10) 10; S. BOULY, “Zakenrechtelijke en vermogensrechtelijke aspecten van
bouwen op de grond van een partner”, TBBR 2011, (44) 46; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not.
2007, (213) 217;; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot
5, 36.
3. Juridische omkadering
29
dergelijke akte op te maken bij de notaris. De authentieke akte is namelijk vereist voor de
overschrijving op het hypotheekkantoor met het oog op de tegenwerpelijkheid aan
derden118 (infra nr. 61). De notaris zal in deze akte een zeer duidelijke beschrijving geven
van de eigendom119, dit is de grond of eventueel het gebouw, waar het opstalrecht op zal
worden gevestigd. In een notariële akte moet de grond worden beschreven aan de hand
van het adres en de kadastrale gegevens.
51. Naast de beschrijving van de eigendom waarop het opstalrecht wordt verleend, moeten
ook de ruimterechten waarop het opstalrecht slaat, worden beschreven. Dit zijn de
eigendomslagen die zullen worden gevestigd, vergelijkbaar met de verschillende
appartementen die in de basisakte worden omschreven bij appartementsmede-
eigendom120.
Daar er bij volume-eigendom een opstalrecht voor een volume, een bepaalde laag die mag
worden bebouwd, gegeven wordt, dient dit volume dan ook wel duidelijk in de
beschikbare ruimte afgemeten te worden. Er worden telkens volumes op elkaar gestapeld,
het is dan ook vereist dat elke laag zeer nauwkeurig wordt afgebakend. Daarvoor dient
een aanvangshoogte en een maximale bouwhoogte in de vestigingsakte te worden
opgenomen121. De notaris doet hiervoor best beroep op een landmeter-expert. Het is ook
aangeraden deze expert een plan te laten opmaken en deze aan de vestigingsakte te
hechten.
3.2.3.4.2 Rechten en plichten van de volume-eigenaars
52. De volume-eigenaars zijn elk eigenaar van hun eigen volume. Bij volume-eigendom is er
geen enkele vorm van mede-eigendom. Alle eigenaars staan dan ook, juridisch gezien,
117 R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1208-1209; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en
A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen,
Intersentia, 2007, 371. 118 Art. 3 opstalwet j° art. 1, lid 1 Hyp.W. 119 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1175 ; R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, supra noot 5, 1225; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het
aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 208. 120 Art. 577-4, §1, tweede lid BW; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1175; R.
TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1226; R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in
volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 208-209. 121 121 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1176 ; R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, supra noot 5, 1226.
3. Juridische omkadering
30
volledig los van elkaar122. Elk volume van de volume-constructie is echter bouwtechnisch
met één of meerdere andere volumes verbonden (supra nr. 19), het ene volume zal ook
niet kunnen worden gebouwd als het onderliggende volume nog niet is gebouwd. De
notaris zal dus best in de vestigingsakte ook voorzien in een aantal rechten en plichten van
de volume-eigenaars.
53. Als plichten kunnen een bouwplicht en instandhoudingsplicht worden opgelegd. Een
bouwplicht123 zal de volume-eigenaar ertoe verplichten zijn volume te gaan bouwen, dit
opdat de volgende laag daarop tevens kan worden gebouwd. De notaris koppelt aan deze
bouwplicht best strenge termijnen, met een eventuele privaatrechtelijke geldboete of
andere sanctioneringsmaatregel opdat deze verplichting zou worden nageleefd. De
instandhoudingsplicht124 is een tweede, zeer belangrijke verplichting die de notaris best
duidelijk beschrijft in de vestigingsakte. Het is van groot belang dat elke volume-eigenaar
zijn of haar volume als een goede huisvader onderhoudt. De stevigheid van het ene
volume is namelijk rechtsreeks verbonden met het bestaan van de andere volumes. In
figuur 1 (supra nr. 39) is het duidelijk dat als de eigenaar van de ondergrondse garage zijn
garage niet onderhoudt, de funderingen wankel komen, de andere volumes die er bovenop
zijn gebouwd ook in het gedrang komen.
54. Meervoudig grondgebruik leidt onontbeerlijk tot gemeenschappelijke aangelegenheden125,
bijvoorbeeld het onderhoud van de funderingen, de veiligheidsvoorzieningen,
parkeergelegenheid, onderhoud, een gemeenschappelijke infrastructuur. De notaris wordt
aangeraden in een regeling te voorzien om de kosten van dergelijke gemeenschappelijke
kwesties te regelen.
122 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 424; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1177; R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, supra noot 5, 1229. 123 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1178; R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, supra noot 5, 1229; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van
eigendom”, supra noot 5, 212 124 Ibid. 125 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1179; R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, supra noot 5, 1230; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van
eigendom”, supra noot 5, 213.
3. Juridische omkadering
31
3.2.3.4.3 Rechten en plichten opstalhouder – opstalgever
55. Natuurlijk dienen ook de ‘gewone’ rechten en plichten, de rechten en plichten die spelen
bij elk opstalrecht 126 , van zowel opstalhouder als opstalgever in de vestigingsakte
opgenomen te worden.
56. De opstalhouder heeft zowel rechten als plichten tegenover het onroerend goed als
tegenover het opstalrecht zelf. Hij heeft, met betrekking tot het onroerend goed, het recht
om opstallen op te richten, dit zowel in de grond als in de ondergrond. De opstalhouder is
volledig eigenaar van deze opstallen en heeft er dus de volle beschikkingsbevoegdheid
over127. Hij kan ze bouwen, maar ook verwijderen128. Daarnaast heeft de opstalhouder ook
het recht om de bestemming van de opstallen te wijzigen, om deze opstallen te verhuren,
ze met een hypotheek te bezwaren, er een erfdienstbaarheid op te vestigen129. Ten aanzien
van het opstalrecht heeft de opstalhouder het recht om dit zakelijke recht te
vervreemden130, met een hypotheek te bezwaren131, te verhuren of in vruchtgebruik te
geven of een erfpacht op te vestigen132.
De opstalhouder heeft evenwel ook verplichtingen ten aanzien van de opstalgever: hij
moet alle belastingen op het eigendom betalen en staat in voor alle onderhouds- en
betalingsverplichtigen133. Als een vergoeding, een ‘solarium’134 overeengekomen werd,
dient deze ook te betaald te worden. Hij heeft ook een bewarings- en onderhoudsplicht ten
126 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 373. 127 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 219-221. 128 Art. 5 Opstalwet. Hij dient de grond in dergelijk geval wel in oorspronkelijke staat te herstellen. 129 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 361; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE,
Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007,
373; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 64-65; R. PAUWELS, J. VAN
DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende
leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 40. 130 Art. 2, eerste lid Opstalwet. 131 Art. 2, eerste lid Opstalwet j° art. 45, eerste lid 2° Hyp.W. 132 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 65. 133 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 65-66. 134 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 370; R. PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en
P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen,
Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 42.
3. Juridische omkadering
32
aanzien van de gebouwen die al voor de toekenning van zijn opstalrecht op de grond
opgericht waren135.
57. Ook de opstalgever heeft een aantal plichten en rechten. Zo behoudt hij het eigendom van
de grond136. Hij heeft ook het recht de betaling van de ‘solarium’ te innen. Daartegenover
staat de verplichting van de grondeigenaar: de vrijwaring tegen rechtsstoornissen en
uitwinningen door derden137.
3.2.3.4.4 Einde van het opstalrecht
58. Het opstalrecht kan volgens de opstalwet op drie wijzen teniet gaan 138 : 1) door
vermenging, 2) door het teniet gaan van de grond en 3) door de verjaring van 30 jaar. Dit
is geen limitatieve opsomming, het opstalrecht neemt ook een einde door het verstrijken
van de initiële toegekende termijn. Daarnaast gaat het opstalrecht ook teniet op alle andere
wijzen van het tenietgaan van zakelijke rechten ook op het opstalrecht van toepassing:
tenietgaan of ontbinding van de titel van opstal en de afstand van het recht van opstal.
59. Aan te raden aan de notaris die een vestigingsakte tout court opmaakt, is een regeling op
te nemen die gevolgd dient te worden bij het einde van het opstalrecht. A contrario tot een
louter opstalrecht zal de volume-eigenaar, opstalhouder hier een hernieuwing van de
opstal wensen. Een automatische hernieuwingsclausule in de vestigingsakte opnemen is
echter niet mogelijk (supra nr. 33).
De notaris kan de facto wel een beding in de akte opnemen die partijen toelaat, mits
wederzijdse toestemming, de akte te hernieuwen onder dezelfde voorwaarden. Een
voorkeurrecht kan daarbij aan de opstalhouder toegekend worden139. Een conventioneel
bedongen voorkeurrecht kan de opstalhouder de zekerheid geven dat een derde geen
eigenaar wordt van zijn gebouwde volumes. Dergelijk voorkeurrecht is maar een
135 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 373. 136 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 224; R. PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe
rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen,
1990, 43. 137 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 67. 138 Art. 9 Opstalwet. 139 R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 44; R.
TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 43.
3. Juridische omkadering
33
eventueel recht140. Het is een verplichting voor de opstalhouder om iets niet te doen: geen
opstalrecht toe te kennen aan derde. Het verplicht de opstalgever met andere woorden er
niet toe hetzelfde opstalrecht opnieuw te verlenen aan de opstalhouder.
Een contractbelofte in de vestigingsakte strekt tot meer rechtszekerheid voor de
opstalhouder. De bedongen contractbelofte is de overeenkomst waarin één of meerdere
partijen zich verbinden om op een latere datum een overeenkomst te sluiten, waarvan de
bestanddelen nu al vast liggen141. In casu zal de opstalgever zich ertoe zal verbinden om
op latere datum een vooraf vastgesteld opstalrecht toe te kennen aan de opstalhouder. Dit
houdt een onherroepelijk aanbod in tot contracteren van een nieuwe opstal142.
60. Bij het tenietgaan van het opstalrecht treedt het recht van natrekking opnieuw in. De
grondeigenaar wordt dientengevolge eigenaar van al de gebouwde volumes. De actuele
waarde van deze volumes dient door de grondeigenaar aan de opstalhouder betaald te
worden 143. Deze verplichting is er één van aanvullend recht, partijen kunnen desgewenst
ervan afwijken in de vestigingsakte.
3.2.3.4.5 Overschrijving op het hypotheekkantoor
61. De vestigingsakte houdt de aanwijzing van een onroerend zakelijk recht in en dient
bijgevolg overgeschreven te worden op het hypotheekkantoor144. Voor die overschrijving
is het noodzakelijk dat de vestigingsakte in een authentieke vorm is opgemaakt145. De
overschrijving zorgt voor de tegenwerpelijkheid aan derden van hetgeen beschreven is in
de akte. Deze overschrijving is inter partes niet vereist voor de geldigheid van het
gevestigde volume-eigendom.
140 Cass. 24 januari 2003, RW 2005-06, 706; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing
van eigendom”, supra noot 5, 44. Het Hof van Cassatie heeft in dit arrest gesteld dat degene die een
voorkeurrecht verleent, geen andere verbintenis op zich neemt dan om niet te verkopen aan een ander dan de
begunstigde. 141 R. DE CORTE en B. DE GROOTE, Handboek civiel recht, Brussel, Larciers, 2008, 571; R. TIMMERMANS,
Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1334; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale
splitsing van eigendom”, supra noot 5. 142 R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 23. 143 Art. 6 opstalwet. 144 Art. 1 Hyp.W. en artikel 3 Opstalwet. 145 Art. 2 Hyp.W.
3. Juridische omkadering
34
3.3 Toch alternatieven?
3.3.1 Inleiding
62. De notaris die geconfronteerd wordt met de vraag een volume-eigendom uit te werken, zal
dit via het opstalrecht kunnen bekomen. Hij moet de partijen wel uitdrukkelijk wijzen op
het temporele karakter van dit opstalrecht en met andere woorden op het verval van het
volume-eigendom na 50 jaar. Het kan dan ook interessant zijn dat de notaris enkele
eventuele alternatieven aan zijn cliënten toelicht. Hieronder worden enkele alternatieven
aangereikt die de lege lata aangewend kunnen worden.
63. Een eerste mogelijk alternatief dat voor de hand ligt, is de gedwongen mede-eigendom
van het appartementsrecht. Daarnaast kan er ook via het accessoir opstalrecht gewerkt
worden om de duurbeperking van 50 jaar te omzeilen of zelfs helemaal uit te schakelen.
Als laatste wordt ingegaan op de afschaffing van de duurbeperking van het opstalrecht.
3.3.2 Gedwongen appartementsmede-eigendom
64. De wetgever heeft reeds in een wettelijke afwijking van de natrekkingsregel voorzien, dit
met de appartementswet146. Dit is de lege lata de enige, in België mogelijke optie om een
eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing te bekomen. Dit werd op een zeer
bijzondere manier verwezenlijkt: de grond wordt bij deze rechtsfiguur gezien als de
bijzaak, terwijl de privatieve kavels de hoofdzaak vormen 147 . Hierdoor speelt de
natrekkingsregel niet tot de grond, maar a contrario wordt de grond nagetrokken door de
private kavel148. Elke eigenaar is exclusieve eigenaar van zijn eigen privatieve kavel.
Daarenboven is hij ook eigenaar van een welbepaald breukdeel van de grond en de
gemeenschappelijke delen149.
Door dit wetgevend optreden werd het mogelijk eigenaar te worden van een welbepaalde
ruimte, binnenin een grotere constructie. Het is zeer gelijkaardig aan de doelstelling die
door de volume-eigendom nagestreefd wordt, met dat verschil dat het bij volume-
eigendom net de bedoeling is om van elkaar juridisch gescheiden volumes te creëren. De
146 Art. 577-3 ev. BW. 147 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 65; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van
het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6) 9. 148 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 320; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 65. 149 Volgens artikel 577-4, §1, tweede lid BW.
3. Juridische omkadering
35
notaris zal zijn cliënt dus goed moeten bevragen, zijn werkelijke motieven moeten
achterhalen en dan beslissen of een onzekere constructie met een in de tijd beperkt
opstalrecht of een zekere maar met een juridische verbondenheid appartementsconstructie
gehanteerd moet worden.
65. Om een onroerend goed te kunnen onderwerpen aan de appartementswet, dienen drie
voorwaarden150 cumulatief vervuld te zijn: 1) er moet een gebouw of groep van gebouwen
zijn; 2) het eigendomsrecht dient opgesplitst te zijn tussen verschillende personen en 3)
elke mede-eigenaar moet in het verdeelde goed zowel een privatieve kavel bezitten als een
aandeel van de gemeenschappelijke delen.
Wil de notaris een volume-eigendom onder het appartementsrecht brengen, ter fine van
een eeuwige horizontale eigendomssplitsing151, zal hij deze drie cumulatieve voorwaarden
dienen te respecteren. De eerste en tweede voorwaarde zijn duidelijk reeds vervuld bij een
volume-eigendom. De notaris dient bijgevolg enkel nog gemeenschappelijke delen te
creëren. Die zullen vaak niet moeilijk te vinden zijn, bijvoorbeeld een
gemeenschappelijke grond, een gemeenschappelijke ingang, een gemeenschappelijke lift,
noem maar op. Daarnaast moet natuurlijk ook aan al de wettelijke verplichtingen voldaan
worden; zo zal een basisakte152 opgemaakt moeten worden, die samen met het op te
maken reglement van mede-eigendom153 de verplichte statuten zal vormen. Er moet een
algemene vergadering 154 ingericht worden, een syndicus 155 en commissaris van de
rekeningen156 dienen aangeduid te worden.
66. De toepassing van het appartementsrecht blijft een mogelijkheid, ook al wordt de notaris
geconfronteerd met bouwtechnische onafhankelijkheid, waarmee volume-eigendom
gekenmerkt wordt. Door het appartementsrecht op de volume-eigendom toe te passen zal
150 Art. 577-3, eerste lid BW. 151 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 319; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 47;
R. TIMMERMANS, “Is opstal een geldig surrogaat voor splitsing van etagegebouwen in appartementseigendom?”,
T. App. 2008, (3) 6; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het
poelaertplein 2008-09, (6) 11. 152 Art. 577-3, tweede lid en art. 577- 4 BW. 153 Art. 577-4 BW. 154 Art. 577-6 ev. BW. 155 Art. 577-8 BW. 156 Art. 577-8/2 BW.
3. Juridische omkadering
36
een werkelijk eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing bekomen worden157. Eerder
(supra nr. 11) werd echter al aangegeven dat het appartementsmede-eigendom vaak niet
wenselijk is, door het rigide wettelijke systeem dat eraan gekoppeld dient te worden158. In
de praktijk willen de rechthebbenden een zo flexibel mogelijk beheer bekomen. Dit kan
binnen het appartementsrecht verwezenlijkt worden door de gemeenschappelijke delen te
beperken tot een minimum, op deze manier wordt het belang van de bevoegdheid van de
organen ontnomen 159 . Dit wordt vaak gecombineerd met de toewijzing van alle
gemeenschappelijke delen aan één privatief lot, waarbij aan alle andere eigenaars
gebruiksrechten verleend worden via wederzijdse erfdienstbaarheden160. De impact van
het rigide appartementssysteem wordt op deze manier beperkt, de erfdienstbaarheden die
toegekend worden, zorgen voor een flexibelere werking van het beheer van het complex.
Partijen kunnen hierin ver gaan, en alle, op één na, gemeenschappelijke delen aan één
eigenaar toewijzen. De appartementswet blijft van toepassing met louter één
gemeenschappelijk deel.
Een ander nadeel van het appartementsrecht werd door recente wetswijziging ietwat
vergemakkelijkt. Voor de wetswijziging van 2010161 was een verdere onderverdeling in
het appartementsrecht moeilijk te verwezenlijken 162 . In het geval men een volume-
eigendom onder het appartementsrecht wil brengen, is dergelijke onderverdeling vaak wel
essentieel. Een volume-eigendom is, zoals hierboven beschreven, vaak een heterogeen
complex. Kijken we terug naar het schematisch geschetst voorbeeld (supra nr. 39) dan
zien we dat het mogelijk is dat in het eerste volume een winkelcomplex gebouwd wordt,
het tweede volume kan uit kantoren bestaan en het derde volume uit wooneenheden.
Samen met de ondergrondse parking zijn er volgens het appartementsrecht vier
afzonderlijke privatieve kavels. Binnen elk volume zullen er echter nog verdere
onderverdelingen zijn. Elke wooneenheid, winkel of kantoor vormt binnen dat privatief
157 V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6)
11. 158 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 337; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 67; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over
horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 47. 159 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 68; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van
het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6) 11. 160 Ibid. 161 de Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom
te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010, 39.717. 162 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 71; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van
het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6) 11.
3. Juridische omkadering
37
opnieuw een privatief. Om dit binnen het appartementsrecht van weleer op te vangen,
werd gewerkt met algemene gemeenschappelijke delen en bijzondere gemeenschappelijke
delen163. De vereniging van mede-eigenaars was dan verantwoordelijk voor de algemene
gemeenschappelijke delen, terwijl deelverenigingen werden opgericht voor de bijzondere
gemeenschappelijke delen. De wetgever heeft in 1994164 rechtspersoonlijkheid toegekend
aan de vereniging van mede-eigenaars. De vraag werd dan natuurlijk opgeworpen of deze
rechtspersoonlijkheid zich ook uitstrekte tot de deelverenigingen. Het Hof van Cassatie165
heeft dit in 2004 afgewezen. De deelverenigingen hadden een louter feitelijk bestaan166.
Dit ging de werking van dergelijke heterogene complexen, die eigenlijk van volume-
eigendom gebruik willen maken, maar zich door de duurbeperking van opstalrecht
genoodzaakt voelen om zich in het keurslijf van het appartementsrecht te wringen,
natuurlijk niet vergemakkelijken. De wetgever bracht hier echter verandering in met de
wet van 2010 167 . Het artikel 577-3 BW werd vernieuwd en deelverenigingen met
rechtspersoonlijkheid werden mogelijk gemaakt. De deelverenigingen verwerven niet
zomaar rechtspersoonlijkheid, er moet aan een aantal wettelijk gestelde voorwaarden
voldaan worden168. Zo moeten er meer dan 20 verschillende privatieve kavels zijn en moet
een fysieke indeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig zijn169. Het doel is
een meer efficiënt bestuur te bekomen170. De oprichting van dergelijke deelverenigingen
moet worden geregeld in de basisakte171.
67. Hiermee speelt de wetgever, mijns inziens in op de tendens van steeds groter wordende
complexen, die steeds gevarieerder qua invulling zijn. Op deze manier wordt het voor de
notaris mogelijk een volume-eigendom onder het appartementsrecht te brengen en toch
enigszins te voldoen aan de noden van de volume-eigenaars om juridisch van elkaar
gescheiden te zijn, ook al is een volledige scheiding onmogelijk via deze weg.
163 R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, (1003) 1006. 164 de Wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek
betreffende de mede-eigendom, BS 26 juli 1994, 19.217 165 Cass. 3 juni 2004, RW 2005-06. 166 V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6)
11. 167Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te
moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010, 39.717. 168 Art. 577-3, laatste lid BW. 169 art. 577-3, laatste lid BW. 170 X, “Gedwongen mede-eigendom”, NJW 2010, (538) 538. 171 R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, (1003) 1007; X,
“Gedwongen mede-eigendom”, NJW 2010, (538) 538.
3. Juridische omkadering
38
3.3.3 Accessoire opstalrechten
68. Een volume-eigendom dient mijns inziens gevestigd te worden via het zelfstandig
opstalrecht. Dat zelfstandig opstalrecht wordt echter gekenmerkt door een temporeel
karakter, meer bepaald een begrensde duur van 50 jaar, die de rechtszekerheid van een
volume-eigendom in de weg staat (supra nr. 32). Om dit te omzeilen zou de notaris een
accessoir opstalrecht kunnen gebruiken. Accessoire opstalrecht is een opstalrecht dat een
accessorium is aan conventionele of wettelijke rechten op een onroerend goed172.
Een accessoir opstalrecht brengt ook een horizontale eigendomssplitsing met zich mee,
maar die ontstaat ten gevolge van het feit dat een derde het recht heeft om te bouwen op
andermans grond173. Het is m.a.w. gekoppeld aan een recht, dit kan een zakelijk recht174
of persoonlijk recht 175 zijn. De opstalwet is niet van toepassing op de accessoire
opstalrechten176. Het accessoir opstalrecht is daardoor niet gebonden door de wettelijke
duurbeperking van artikel 4 van de opstalwet177, maar wordt verbonden aan de duur van
het hoofdrecht waaruit het ontstaat178. De natrekking treedt pas in op het einde van het
zakelijk dan wel persoonlijk recht179. Op deze manier zou de notaris kunnen ontsnappen
aan de ene dwingende regel van het opstalrecht en een volume-eigendom creëren dat
langer dan 50 jaar zal bestaan.
172 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 57. 173 S. BOULY, “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding tussen opstallen en de grond” in , S.
BOULY, L. HANSEN, D. MICHIELS en M. MUYLLE (eds.), Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken.
VLN-Congres 6 december 2014, Mechelen, Kluwer, 2014, (2) 26; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L.
VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen,
Intersentia, 2007, 369; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007, (213) 218. 174 Zoals een vruchtgebruik, een erfpacht, een erfdienstbaarheid. 175 Zoals de huur. 176 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5,1137; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”,
T. Not. 2007, (213) 213; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”,
supra noot 5, 46; WERDERFROY, F. “beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het
recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293) 325. 177 De opstalwet regelt enkel het zelfstandig opstalrecht; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007,
(213) 219; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 46;
R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 40. 178 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 312; V.
SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 369; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T. Not.
2007, (213) 219; R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”,
supra noot 5, 25; R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom”, supra noot
5, 46. 179 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 369.
3. Juridische omkadering
39
69. Het accessoir opstalrecht ontstaat bij de vestiging van een erfpacht, de toekenning van een
vruchtgebruik of erfdienstbaarheid en bij de huur. Het doel van het gebruik van een
accessoir opstalrecht in het kader van een volume-eigendom is de omzeiling van de
wettelijke duur van 50 jaar die inherent verbonden is met het zelfstandig opstalrecht.
Gebruik maken van een rechtsfiguur die opnieuw gekenmerkt wordt door een
duurbeperking is dan ook juridisch nutteloos.
De erfpacht valt om die reden al af. Hij wordt immers gekenmerkt door een wettelijke
duur, die aan beide kanten begrensd is. De duur mag niet korter zijn dan 27 jaar en niet
langer dan 99 jaar180. Ook vruchtgebruik is in duurtijd wettelijk beperkt. Bij vruchtgebruik
ten voordele van een natuurlijke persoon zal de maximumduur door het leven van die
natuurlijke persoon worden bepaald181. De maximumtermijn voor vruchtgebruik gevestigd
in hoofde van een rechtspersoon bedraagt 30 jaar182.
Het gebruik van de huurovereenkomst kan ook geen soelaas brengen. Huur is aan
verschillende wetgevingen183 onderworpen, afhankelijk van het doel van de huur. De
gemeenrechtelijke huur kan aangegaan worden voor een bepaalde duur of onbepaalde
duur184. Een onbepaalde gemeenrechtelijke huur is evenwel opzegbaar met inachtneming
van een opzeggingstermijn van één maand 185 . De huur in het kader van de
woninghuurwet 186 wordt geacht voor een duur van negen jaar te zijn aangegaan 187 .
Levenslange huur is evenwel mogelijk188, maar dit blijft een overeenkomst van bepaalde
duur189. In de pachtwet190 en de handelshuurwet191 wordt enkel een minimumduur van
negen voorzien. De pacht wordt van rechtswege vernieuwd bij gebreke van geldige
opzegging aan het einde van de negenjarige termijn192. Deze automatische hernieuwing
180 Art. 2 Opstalwet. 181 Art. 617 en 618 BW. 182 Art. 619 BW. 183 Woninghuur, handelshuur, pacht, gemeenrechtelijke huur. 184 Art. 1736 BW. 185 Art. 1736 BW. 186 Wet 20 februari 1991 met betrekking tot de huishuur, B.S. 22 februari 1991, 3468 (hierna de
Woninghuurwet). 187 Art. 3, §1 woninghuurwet. 188 Art. 3, §8 woninghuurwet 189 Y. MERCHIERS, “Levenslange huur: huur van bepaalde of van onbepaalde duur”, TBBR 2000, (97) 97-98. 190 Art. 4 Handelshuurwet 13 april 1951, BS 10 mei 1951, 3582 (hierna de Handelshuurwet) 191 Art. 3 Handelshuurwet. 192 Art. 4 tweede lid, wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, BS 10 januari 1824 (hierna de
Pachtwet).
3. Juridische omkadering
40
van de pacht, en bijgevolg het accessoir opstalrecht klinkt interessant, maar de
opzeggingsmogelijkheid die gepaard gaat met het aflopen van elke bedongen periode
brengt opnieuw dezelfde rechtsonzekerheid met zich mee die ook te vinden is bij het
aflopen van de 50-jarige termijn van het opstalrecht. De handelshuur kan tijdens de
looptijd van de huur ten alle tijde beëindigd worden193. Bij deze laatste twee wettelijke
vormen van huur, kan de duurtijd boven het minimum van negen jaar vrij worden bepaald.
Dit klinkt aanlokkelijk voor de vestiging van een volume-eigendom. Er moet echter
rekening gehouden worden met de contractuele duurbeperking van 99 jaar194 en het feit
dat elke overeenkomst van onbepaalde duur opzegbaar is.
Huur is, in al zijn wettelijke vormen, niet geschikt als alternatief voor het opstalrecht bij
het vestigen van een volume-eigendom.
Accessoir opstalrecht vloeit ook voort uit de vestiging van sommige erfdienstbaarheden.
De erfdienstbaarheden zijn binnen het Belgische zakenrechtelijke gesloten systeem het
enige beperkte zakenrecht met een eeuwigdurend karakter195. Het accessoir opstalrecht dat
gekoppeld is aan dergelijk eeuwigdurende erfdienstbaarheid, zal m.a.w. ook
eeuwigdurend zijn196. Dit lijkt de oplossing om een volume-eigendom, met de voor de
eigenaar nodige rechtszekerheid, te vestigen. Een erfdienstbaarheid van steun kan in het
kader van volume-eigendom worden gegeven197, daar elk bovenliggend volume steun
dient te vinden in het onderliggende volume of in de grond. Dergelijke erfdienstbaarheid
kan door de grondeigenaar aan de eigenaar van het eerste volume worden gegeven, die
eigenaar geeft op zijn beurt een erfdienstbaarheid van steun aan de eigenaar van het
tweede volume, die dit op zijn beurt geeft aan de eigenaar van het derde volume. De
volume-eigenaar die zijn volume bouwt en daarbij gebruik maakt van deze
erfdienstbaarheid en het bijhorende accessoir opstalrecht, zal hierdoor van rechtswege een
193 Art. 3, lid 3 Handelshuurwet. 194 M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS, Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 517. 195 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 229; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012,
326; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09,
(6) 13. 196 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 358-359. 197 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 229; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012,
273; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 58; V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie
van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6) 13.
3. Juridische omkadering
41
eeuwigdurend opstalrecht hebben op zijn volume 198 . Een eeuwigdurende horizontale
eigendomssplitsing is juridisch gecreëerd.
Juridisch zal deze constructie geen stand houden. In casu zal het volume het heersende erf
zijn, dit bestaat nog niet op het ogenblik dat de erfdienstbaarheid gevestigd wordt. Een
toekenning van een erfdienstbaarheid aan een heersend erf, dat nog gebouwd dient te
worden, is niet mogelijk199. We dienen de regels van volgtijdelijkheid200 te respecteren.
Daarenboven moet de wet opnieuw nageleefd worden. Artikel 637 van het Burgerlijk
Wetboek bepaalt dat ‘een erfdienstbaarheid is een last op een erf gelegd tot gebruik en
nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort’. Een volume-eigendom wil
eigendomsrechten in de ruimte stapelen. Elke volume-eigenaar wordt hierdoor eigenaar
van een welbepaalde ruimte boven de grond. Het is duidelijk dat een erfdienstbaarheid
hier niet voor geschikt is. We komen in een paradox terecht: voor het gebruik van een
erfdienstbaarheid is vereist dat men reeds over een eigendom beschikt, maar door het
gebruik van de erfdienstbaarheid en het daarbij horende accessoir opstalrecht zou men
eigenaar worden van het volume dat men bouwt. Om eigenaar te worden van een ruimte
boven de grond, of onder de grond dient dan weer gebruik gemaakt te worden van het
opstalrecht, wat ons terug bij het begin brengt: het zelfstandig opstalrecht.
70. Geen van de zakelijke rechten, waaraan een accessoir opstalrecht gekoppeld is, is
afdoende voor de vestiging van een opstalrecht. De notaris die geconfronteerd wordt met
de vraag een volume-eigendom in een notariële akte te gieten, zal hiermee niet gebaat zijn
en dient terug te grijpen naar het appartementsrecht of het zelfstandig opstalrecht.
3.3.4 Afschaffing van de duurbeperking in het opstalrecht
71. Appartementsrecht en accessoire opstalrechten als alternatief zijn mijns inziens geen
juridisch volwaardige alternatieven om een correct volume-eigendom te construeren. Het
opstalrecht dient hiervoor te worden aangewend. De termijnbeperking (supra nr. 32) die
inherent is aan het opstalrecht, leidt tot rechtsonzekerheid voor de rechtssubjecten die een
volume-eigendom willen bekomen. De horizontale eigendomssplitsing die verwezenlijkt
198 V. SAGAERT, “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het poelaertplein 2008-09, (6)
13. 199 Zie voetnoot 197. 200 Art. 637 BW; ibid.
3. Juridische omkadering
42
wordt met het vestigen van een opstalrecht is immers maar een tijdelijke splitsing201. Een
eeuwigdurend volume-eigendom is onmogelijk naar het vigerende Belgische recht. Een
afschaffing van die wettelijke duurbeperking zou dé oplossing kunnen zijn voor de
volume-eigendom.
72. Dergelijke afschaffing van de dwingende duurbeperking, die aan opstalrecht gebonden is,
zou de volume-eigendom mogelijk maken, maar brengt ook gevaren met zich mee. Het
zou tot een devaluatie van de grond kunnen leiden202. Een eeuwigdurend opstalrecht zou
zich niet lenen voor de economische ontwikkeling van de gronden 203 , dit zou enkel
nadelig werken. Het zorgt er ook voor dat het mogelijke rendement van de grond voor de
grondeigenaar beperkt wordt204.
Deze duurbeperking is door de wetgever in 1824 ter bescherming van de eigendom
ingevoerd. Het werd economisch onwenselijk geacht dergelijke horizontale splitsing voor
meer dan 50 jaar mogelijk te maken205. De maatschappij is sinds de invoering van de
opstalwet sterk geëvolueerd. In de 191 jaar dat deze wetgeving bestaat, is de
wereldbevolking ongeveer verzevenvoudigd206. Het is duidelijk dat deze ratio legis niet
langer stand kan houden, de eigendomsbescherming moet wijken om aan de nieuwe
maatschappelijke noden te voldoen. De economische ontwikkeling van de grond in de
21ste eeuw is steeds meer en meer afhankelijk van de ruimte boven de grond, dan van de
grond zelf. De ratio legis kan mijns inziens niet langer standhouden. Dit zou leiden tot een
economisch waardeverlies207. De levens- en gebruiksduur van gebouwen overschrijden de
duurbeperking van de Opstalwet. De ruimte boven de grond die de burger kan benutten,
wordt in de toekomst ongetwijfeld belangrijker dan de grondeigendom. Het is dan ook
niet verwonderlijk dat deze termijnbeperking vaak aan kritiek onderhevig is 208 . Niet
201 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere
overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 369. 202 M. MUYLLE, “Tien jaar evoluties in het zakenrecht! Mogen er nog ambities zijn?”, TBO 2012, (257) 260. 203 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 541. 204 R. TIMMERMANS, “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”, supra noot 5, 36. 205 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 263; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en
bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 372. 206 In de 19de eeuw lag de totale wereldpopulatie op 1 miljard, nu op 7 miljard.
http://www.prb.org/Multimedia/Video/2014/world-population-billions.aspx . 207 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 263. 208 S. MOSSELMANS, “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom” (noot onder Cass. 3 april
2009), TBBR 2010, (506) 509; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 91.
3. Juridische omkadering
43
onterecht wordt aangehaald dat de termijnbeperking, of volgens sommigen zelfs de
volledige opstalwet, dient afgeschaft te worden209. Mijns inziens zou dit de groeiende en
steeds verder ontwikkelende maatschappij ten dienste komen. We moeten niet langer aan
de bescherming van één eigenaar denken, maar aan de mogelijkheid om meerdere
eigenaars los van elkaar te laten functioneren op één perceel. Niet het grondoppervlakte,
maar wel de ruimtes erboven moeten centraal staan in het recht van de toekomst.
73. De gevaren die een afschaffing van de termijnbeperking met zich meebrengen, kunnen
opgevangen worden door een afschaffing of opzegging van het gevestigde opstalrecht
mogelijk te maken. De opzegging is in Nederland reeds een mogelijkheid (infra nr. 94),
waarover verder meer. De afschaffing kan worden gebaseerd op de afschaffing van het de
lege lata enige bestaande eeuwigdurend beperkt zakelijk recht: de erfdienstbaarheden. De
wet voorziet in de mogelijkheid voor de rechter om de afschaffing van de
erfdienstbaarheid te bevelen, wanneer zij elk nut voor het heersende erf verloren heeft210.
Het opstalrecht zou dan mogelijks door de rechter afgeschaft kunnen worden als het
volume-eigendom afgebroken wordt, tenietgaat of sinds geruime tijd leeg staat.
74. Het is mijns inziens niet de vraag of de termijnbeperking in het opstalrecht afgeschaft
moet worden maar wanneer dit gebeurt. Het recht hinkt achterop. Terecht wordt er
gesproken over een juridische bloedarmoede211. Het recht moet zich aanpassen aan de
socio-ecologische, economische maatschappelijke eisen. Het is en blijft een feit dat de
populatie in exponentiële mate toeneemt, de beschikbare ruimte daarentegen blijft zoals ze
is. Het recht kan daar iets aan veranderen. Door driedimensionaal te denken en de
beschikbare ruimte voorop te stellen in plaats van de beschikbare grondoppervlakte wordt
er extra bruikbare ruimte gecreëerd waarin projecten ontwikkeld kunnen worden en
burgers en bedrijven zich kunnen vestigen. Deze extra ruimte blijkt hoogstnodig te zijn in
onze maatschappij (supra nr. 10)
3.3.5 Conclusie alternatieven
75. De alternatieven voor het zelfstandig opstalrecht als middel voor het vestigen van een
volume-eigendom zijn niet legio. Het doel van het volume-eigendom is te komen tot
209 V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 92. 210 Art. 710bis BW. 211 Vincent Sagaert, hoogleraar aan de KU Leuven, KULAK en de Universiteit Antwerpen, tevens advocaat
neemt dit standpunt in, in zijn werk V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5.
3. Juridische omkadering
44
juridisch onafhankelijke volumes, waar elke volume-eigenaar volledige eigenaar is van
zijn privatief volume. De volume-eigenaars wensen geen gemeenschappelijke delen te
hebben, om aan de rigide omkadering die wettelijk verplicht is volgens het
appartementsrecht te kunnen ontsnappen. Door de juridische bloedarmoede die ervoor
zorgt dat een volume-eigendom dat gebaseerd is op het in de tijd beperkt zakelijke
opstalrecht niet langer dan 50 jaar stand kan houden, zal de Belgische notaris toch vaak
moeten teruggrijpen naar dit appartementsrecht. Dankzij de recente wetswijziging heeft de
wetgever er evenwel voor gezorgd dat het starre systeem in concreto bij heterogene
complexen wel flexibeler gemaakt kan worden. Hierdoor is het appartementsrecht het
enige in België bestaande alternatief voor het opstalrecht bij het vestigen van een volume-
eigendom dat min of meer in de buurt komt van de doelstellingen die vooropgesteld
worden bij de vestiging van een volume-eigendom.
76. Een ander alternatief is de vestiging van een persoonlijk of zakelijk recht waaraan een
accessoir opstalrecht gekoppeld is. Dit is het geval bij de toekenning van een huur, een
erfpacht, een vruchtgebruik en erfdienstbaarheid. De eerste drie mogelijkheden vielen
onmiddellijk af, wegens hun in de tijd beperkt karakter. De erfdienstbaarheid bleek een
uitermate geschikt juridisch instrument voor de vestiging van een volume-eigendom. Een
nadere juridische analyse hiervan toonde echter aan dat de notaris bij de vestiging van een
volume-eigendom via een erfdienstbaarheid op verschillende problemen zou stuiten,
onder meer de volgtijdelijkheid die aan dit zakelijk recht kleeft.
77. Mijns inziens is het derde geboden alternatief de enige manier om een volume-eigendom,
dat volledig in lijn ligt met de verwachtingen en motieven van rechthebbenden, te
creëren. De gevaren die sommige auteurs koppelen aan de afschaffing van de dwingende
duurbeperking van de opstalwet liggen mijns inziens in het verleden. De beschikbare
ruimte is vandaag de dag veel belangrijker voor de burger, dan de loutere
grondeigendom, al zeker in die gevallen waar men gebruik wil maken van een volume-
eigendom.
3.4 Conclusie
78. Volume-eigendom dient in België, ten gevolge van het numerus clausus-beginsel te
worden gevestigd door een bestaand zakelijk recht. Binnen de bestaande zakelijke rechten
is enkel het opstalrecht daarvoor geschikt. Het recht van opstal zorgt voor een horizontale
3. Juridische omkadering
45
eigendomssplitsing tussen de grond en de daarop gebouwde volumes, hierdoor wordt de
opstalhouder tevens volledig eigenaar van zijn volume. Een volledig volume-eigendom
creëren aan de hand van dit Belgische opstalrecht is evenwel onmogelijk door de
dwingende duurbeperking van 50 jaar. De partijen die dergelijke constructies willen
vestigen, willen rechtszekerheid dat de eigendom van een bepaald volume de tand des
tijds doorstaat. Dit kan ons opstalrecht hen niet bieden.
De wijzigingen die de opstalwet met de programmawet van 2014 ondergaan heeft, waren
een stap in de goede richting. Ze bieden meer rechtszekerheid aan constructies binnen de
verdichting van de derde dimensie van het eigendomsrecht. Dergelijke volume-
eigendommen zijn hierdoor solide, juridisch-technisch goed gemaakte constructies, ten
minste voor de komende 50 jaar, dan valt de afstand van het recht van natrekking weg en
wordt de grondeigenaar eigenaar van alle gebouwde volumes. Niet de bedoeling. Mijns
inziens blijft een echte vestiging van volume-eigendommen op basis van het zelfstandig
opstalrecht hierdoor in België nog uitgesloten. Wil men echter toch op basis van het
zelfstandig opstalrecht een volume-eigendom construeren, dan doet men er goed aan een
duidelijke vestigingstitel op te maken. De notaris moet daarbij rekening houden met enkele
belangrijke punten: de beschrijving van de grond, de ruimterechten, de verplichtingen en
rechten van de co-volumehouders onderling en die van de volume-eigenaars ten aanzien
van de grondeigenaar en vice versa. Het einde van het gevestigde opstalrecht verdient ook
zeker de nodige aandacht van de notaris, aangezien net daarin de rechtsonzekere toestand
zit.
79. De de lege lata geboden alternatieven bieden geen sluitende uitkomst voor het vestigen
van een rechtszeker volume-eigendom. Er zou gebruik gemaakt kunnen worden van het
appartementsrecht, maar desondanks de recente wetswijziging zal de verplichte
omkadering van de appartementswet nooit volledig in overeenstemming zijn met de
autonomie waarnaar rechthebbenden van een volume-eigendom streven. Het gebruik van
een accessoir opstalrecht gekoppeld aan een huur, erfpacht, vruchtgebruik of
erfdienstbaarheid leent zich ook niet tot de vestiging van een volume-eigendom. De
bestaande zakelijke rechten bieden geen afdoende juritectuur voor het vestigen van een
volume-eigendom.
3. Juridische omkadering
46
80. De lege ferenda wordt gesproken over de afschaffing van de duurbeperking die vervat ligt
in de opstalwet. Dit is mijns inziens de enige mogelijke manier, behoudens het volledig
omgooien van het tot op heden bekend zakenrecht dat gekenmerkt wordt door een
numerus clausus-beginsel en een gesloten karakter, om rechthebbenden in België de
mogelijkheid te bieden volume-eigendommen te gaan uitwerken.
47
4 Rechtsvergelijking
4.1 Inleiding
81. Binnen deze masterproef wordt het Nederlandse en het Franse recht bekeken. Beide
rechtsstelsels ontspruiten uit dezelfde geschiedenis en sluiten dan ook heel nauw aan bij
het in België vigerende rechtssysteem. Er zijn veel gelijkenissen tussen het zakenrecht van
deze twee buurlanden en dat van ons land, toch zijn er ook belangrijke verschillen. Hét
belangrijkste voor dit werk, zal de mogelijkheid van een eeuwigdurend opstalrecht zijn en
het gebruik van het volume-eigendom. Zowel in Nederland als in Frankrijk is het
opstalrecht geen temporeel, maar een eeuwigdurend recht.
82. Zoals reeds eerder aangehaald zou het volume-eigendom een realiseerbare vorm van
eigendom worden, mocht de wettelijke, en dwingende duurbeperking van het opstalrecht
afgeschaft worden. Dat dit mogelijks, zoals hierboven besproken, wel problemen met zich
kan meebrengen, noopt mij ertoe een rechtsvergelijkende analyse van dit mogelijke
eeuwigdurende opstalrecht en het numerus clausus-beginsel uit te voeren. Dit kan
verheldering brengen en een mogelijk antwoord op de vraag of afschaffing van de
duurbeperking in België een mogelijkheid vormt voor de verwezenlijking van het volume-
eigendom.
Achtereenvolgens wordt in dit hoofdstuk het Franse recht en het Nederlandse recht
besproken. In beide rechtsstelsels wordt zowel het numerus clausus-beginsel als het
opstalrecht bekeken en de implicaties ervan voor het volume-eigendom. Dit werk strekt er
niet toe een volledige functionele vergelijking te doen van de opstalrechten binnen elk
stelsel. Enkel de zaken die relevant zijn voor het volume-eigendom, met de nadruk op de
al dan niet bestaande duurbeperking, zullen bekeken en onderzocht worden.
4. Rechtsvergelijking
48
4.2 Franse recht
4.2.1 Het numerus clausus-beginsel
83. In Frankrijk ligt de situatie anders dan in België. De monistische visie die het Belgische
Hof van Cassatie voorop stelt bij het numerus clausus-beginsel leidt tot een beperkte
mogelijkheid om eigendom horizontaal te splitsen (supra nr. 29). De Franse rechtspraak
daarentegen aanvaardt de mogelijkheid om eigendomsrechten autonoom te gaan
stapelen212. Hierdoor wordt het mogelijk om buiten de appartementsmede-eigendom en
het opstalrecht volume-eigendom te gaan creëren. Dit wordt tot in Cassatie gevolgd. De
Franse Cour de Cassation wijkt recentelijk zelfs af van het numerus clausus-beginsel213.
In een arrest van 2012 oordeelde het Hof het volgende: “que les parties étaient convenues
de conférer à la Maison de Poésie, pedant toute la durée de son existence, la jouissance
ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour
d’appel, que a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation,
a violé les textes susvisés”214. Hierin stelt het Franse Cour de Cassation dat het Hof van
Beroep de wilsautonomie van de partijen miskent door het gevestigde gebruiksrecht sui
generis niet te erkennen. Het numerus clausus- beginsel moet wijken voor de
wilsautonomie van rechthebbende bij het creëren van zakelijke rechten 215 . Hiermee
krijgen partijen volledige vrijheid met betrekking tot het stapelen van eigendomsrechten,
in tegenstelling tot België en Nederland, die nog altijd gekenmerkt worden door een
dualistisch stelsel216.
212 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 166. 213 Cass.fr. 31 oktober 2012, nr. 11-16.304, JCP. G. 2012, 2352-2356; S. BOULY, De verhouding tussen de
opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 166 V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en
A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen,
Intersentia, 2007, 15. 214 Cass.fr. 31 oktober 2012, nr. 11-16.304, JCP. G. 2012, 2352-2356. 215 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 167. 216 ibid.
4. Rechtsvergelijking
49
4.2.2 Het opstalrecht
4.2.2.1 Wettelijke omkadering
84. De grondslag van het opstalrecht ligt met bovenstaande in lijn. In tegenstelling tot België
en Nederland is het opstalrecht in Frankrijk niet wettelijk bepaald217. Het behoort met
andere woorden niet tot één van de wettelijk opgesomde zakenrechten en zou bijgevolg
zonder bovenstaande rechtspraak niet kunnen bestaan. Het opstalrecht, in Frankrijk
gekend als droit de superficie is ontstaan uit rechtspraak en erkend door het Franse Court
de Cassation in de twintigste eeuw218. Dit arrest beschrijft het opstalrecht als volgt: “un
droit reconnu a un autre que le propriétaire du sol de jouir et de disposer des choses qui
s’elèvent au-dessus de la surface; il constitue une division du droit de propriété entre le
propriétaire du sol et le superficiaire”. De rechtspraak en rechtsleer grijpen ook vaak
terug naar de omschrijving in de Belgische opstalwet219. Sinds 2006 is het opstalrecht in
Frankrijk uitdrukkelijk erkend in de Franse Code Civil, maar bepaald door in haar art.
2351, 4° C.C. te stellen dat het opstalrecht vatbaar is voor de hypotheekvestiging .
4.2.2.2 Duur van het opstalrecht
85. Het opstalrecht, droit de superficie, is niet beperkt door enige opgelegde termijn. Het is
een vorm van eigendom en is zoals alle eigendom in Frankrijk in principe
eeuwigdurend220. Klassiek werd in de Franse rechtspraak en rechtsleer aangenomen dat
een opstalrecht, wegens gebrek aan een duurbeperking, altijd eeuwigdurend was221. De
Franse Cour de Cassation heeft deze zienswijze niet gevolgd en stelde in een arrest van
20 mei 1958222 dat tijdelijke opstalrechten wel mogelijk zijn. Aangenomen wordt dat een
opstalrecht maar tijdelijk kan zijn als ze afhangt van een tijdelijke hoofdverhouding223;
enkel de accessoire opstalrechten kunnen naar Frans recht tijdelijk zijn. In tegenstelling
217 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 202-235; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2012, 264; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 4144; P. WALET, “Construction en volumes”,
Dalloz 1994, (1) 6. 218 Cass. fr. 6 november 1970, Bull. Civ. 1970, III, nr. 592; Cass. fr. 17 december 2002, nr. 01-11.172;
WERDERFROY, F. “beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en
het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293) 327. 219 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 264. 220 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 260; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012,
308-320; P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994, (1) 2. 221 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 310. 222 Cass. Fr. 20 mei 1958, Bull. Civ. 1958, I, nr. 257. 223 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 318
4. Rechtsvergelijking
50
tot België, waar accessoire opstalrechten net worden gebruikt om de duurbeperking van
de opstalwet te omzeilen, worden zij in Frankrijk gebruikt om de eeuwigdurendheid van
het opstalrecht te ontlopen.
4.2.3 De volume-eigendom
86. Volume-eigendom wordt naar Frans recht aanvaard en erkend als rechtsfiguur224. Het
werd uitgebouwd door de Franse rechtspraktijk om tegemoet te komen aan de in de
praktijk gevoelde noodzaak om eigendomsrechten horizontaal te stapelen225, daar waar het
appartementsrecht niet langer voldeed226. Dezelfde redenen die een verandering in België
noodzakelijk maken zijn ook de redenen geweest voor de aanvaarding van deze
rechtsfiguur in Frankrijk: grondschaarste, de beperkingen van het appartementsrecht, de
verschillende functies herbergen in één complex227.
Volume-eigendom wordt in de huidige Franse rechtsleer beschreven als: “la division, par
rapport au sol, d’une propriété en lots, autonomes les uns des autres, définis suivant des
côtes alimétriques et planimétrique, et dont la propriété est octroyée à d’autres
propriétaires que celui du sol228. Het is een juridische techniek om een onroerend goed in
afzonderlijke horizontale fracties, volumes te verdelen 229 . Ook in Frankrijk is het
wezenlijke verschilpunt tussen volume-eigendom en appartementsrecht het ontbreken van
de gemeenschappelijke delen230. Dit volume-eigendom geeft dan ook aanleiding tot een
exclusief eigendomsrecht van het gebouwde volume231.
Reeds sinds 1965 werd la division en volumes, het volume-eigendom, toegepast en
aanvaard in de rechtsleer232. De rechtspraak kwam later, met een arrest van het Franse
224 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 166. 225 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 413; V. SAGAERT, “Volume-eigendom”, supra noot 5, 4144; D. Sizaire, “Division en volumes”, La
Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1988, (388) 391. 226 J. HOCQUARD, “Division en volumes et mise en copropriete les freses ennemis de la division immobiliere”,
http://www.avoquard.com/fichiers/file/Article%20DIVISION%20EN%20VOLUMES%20ET%20MISE%20EN
%20COPROPRIETE%20-%20Jérôme%20Hocquard.pdf, 1 (hierna verkort: J. HOCQUARD, “Division en
volumes”); P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994, (1) 3. 227 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 2-3. 228 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 3. 229 D. SIZAIRE, “Division en volumes”, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1988, (388) 388. 230 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 3; P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994,
(1) 9; D. SIZAIRE, “Division en volumes”, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1988, (388) 388-391. 231 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 3. 232 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 3.
4. Rechtsvergelijking
51
Cour de Cassation in 1973 werd aanvaard dat een onroerend goed opgedeeld kon worden
in verscheidene volumes, los van de dwingende appartementsmede-eigendom233. Het kan
evenwel maar bestaan als de appartementswet geen toepassing kan vinden234.
Dit Franse volume-eigendom is gebaseerd op een combinatie van de mogelijke
weerlegging in artikel 553 C.c. en het feit dat de mogelijkheid bestaat om in sommige
gevallen af te zien van de toepassing van de dwingende appartementswet235. Het is een
moderne vorm van het opstalrecht236.
87. Het volume-eigendom wordt in Frankrijk driedimensionaal beschreven. Aan de hand van
een grondoppervlakte in vierkante meter, een hoogteniveau samen met de quotes van de
NGF (Nivellement Général de la France), wordt een volume ruimtelijk afgebakend237.
Naast de NGF quotes bestaan er in Frankrijk nog systemen die ontworpen zijn voor de
duidelijke afbakening van een ruimte in de lucht: het orto-metrische RVP systeem van
Parijs, het EPAD systeem238. Partijen hebben de mogelijkheid vrij te kiezen welk systeem
zij hanteren in hun vestigingsakte, ze doen er goed aan in deze akte duidelijk te maken
welk systeem gebruikt werd, om later elke twijfel te vermijden. De duidelijkheid van de
beschrijving leidt immers vaak tot moeilijkheden239. Door die omschrijving verwordt het
volume-eigendom een onroerend goed uit zijn aard, met een onroerend karakter dus,
ongeacht of het volume al dan niet reeds gebouwd is240.
88. Het Franse volume-eigendom geeft aanleiding tot de privatieve eigendom van een volume
aan de rechthebbende241, het betreft immers een autonoom volume. De volume-eigenaar
heeft alle eigendomsattributen ter beschikking: uses, fructus en abuses242. Deze juridisch
233 Cass.Fr. 19 juin 1973, JCP 1974, II, 17710; Cass.Fr. 20 novembre 1996, AJDI 1997 214. 234 P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994, (1) 12; D. SIZAIRE, “Division en volumes”, La Semaine
Juridique Notariale et Immobilière 1988, (388) 389. 235 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 417. 236 P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994, (1) 6. 237 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 4; P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994,
(1) 4. 238 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 5. 239 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 5 240 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 6; P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994,
(1) 7-8. 241 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 6: D. SIZAIRE, “Division en volumes”, La Semaine
Juridique Notariale et Immobilière 1988, (388) 388. 242 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 6.
4. Rechtsvergelijking
52
autonome volumes vormen samen wel één complex en staan met andere woorden in
constante verbinding met elkaar. Er worden dan ook best regelingen getroffen tussen de
verschillende volume-eigenaars, (net zoals dat in België aan te raden is, supra nr. 52),
hiervoor kan tevens gebruik gemaakt worden van erfdienstbaarheden243: onder meer de
erfdienstbaarheid van steun, van uitzicht, van gedeelde tuin van onderhoud, enz 244 .
Hiervoor kan met afzonderlijke en verschillende erfdienstbaarheden worden gewerkt,
maar, zeker als het grote complexen betreft, het is vaak onmogelijk om alles tot in het
detail te voorzien. Daarom wordt in de rechtsleer aangenomen dat men met een algemene
erfdienstbaarheid dient te werken245, een soort van cahier de servitudes.
89. De lege lata is het volume-eigendom nog niet wettelijk verankerd, hier komt echter
verandering in met het Avant projet du réforme du Code Civil246 (hierna Voorontwerp
hervorming Code Civil). Hierin worden volumes als onroerende goederen uit hun aard
gekwalificeerd. Het Voorontwerp hervorming Code Civil herneemt het artikel 553 C.c. (in
haar artikel 561) en breidt het uit waardoor volume-eigendom expliciet erkend wordt als
een volwaardig ruimtelijk begrensd eigendomsrecht (artikel 562 Voorontwerp hervorming
Code Civil): “Un fonds peut également, moyennant établissement d’un état descriptif de
division, faire l’objet d’une division spatiale portant création de volumes. Les articles 534
et suivants s’appliquent aux fonds issus des division metionnées aux alinéas précédents”.
4.2.4 Conclusie
90. Het Franse recht staat duidelijk veel verder in de ontwikkeling van het volume-eigendom.
In tegenstelling tot België is het volume-eigendom in Frankrijk reeds aanvaard als
juridische figuur. Een wettelijke grondslag is in voorbereiding en zal niet lang meer op
zich laten wachten. Frankrijk kan echter niet volledig als voorbeeld dienen voor België,
aangezien het Franse zakenrecht niet langer gekenmerkt wordt door het numerus clausus-
beginsel. De partijautonomie staat in Frankrijk hoger dan het gesloten systeem van de
zakenrechten. Dit a contrario aan België, waar partijen niet vrij zijn buiten het gesloten
systeem nieuwe zakenrechten te ontwikkelen. De Franse notaris hoeft dus niet per se
243 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 7; P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994,
(1) 3. 244 P. WALET, “Construction en volumes”, Dalloz 1994, (1) 11. 245 J. HOCQUARD, “Division en volumes, supra noot 226, 8. 246 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 413.
4. Rechtsvergelijking
53
gebruik te maken van een opstalrecht, ook al is dat in Frankrijk eeuwigdurend en leent het
zich perfect voor de vestiging van een volume-eigendom.
4.3 Nederlandse recht
4.3.1 Het numerus clausus-beginsel
91. Het Nederlandse recht wordt, net zoals het Belgische, gekenmerkt door een gesloten
systeem van zakelijke rechten gecombineerd met het numerus causus-beginsel 247 .
Hierdoor dienen de Nederlandse notarissen, in tegenstelling tot Frankrijk, binnen de
bestaande zakelijke rechten te blijven bij het vestigen van een volume-eigendom.
Opnieuw dient gekeken te worden naar het recht van natrekking. Dit recht staat in het
Nederlandse Burgerlijke wetboek en bepaalt wat de eigendom van de grond omvat, “voor
zover de wet niet anders bepaalt” 248 . Deze uitdrukkelijke afwijkingsmogelijkheid is
strenger dan deze in de Belgische wetgeving, die bepaalt dat van het recht van natrekking
afgeweken kan worden, “tenzij het tegenoverstelde bewezen is” 249 . In Nederland is
bijgevolg enkel een wettelijke afwijking mogelijk. In 1903 heeft de Hoge Raad bevestigd
dat het recht van opstal de enige toegestane wijze is om de natrekkingsregel te
doorkruisen 250 . Bijgevolg zal enkel het opstalrecht als juridisch instrument gebruikt
kunnen worden voor de vestiging van een volume-eigendom251. De monistische visie die
geponeerd wordt door het Belgische Hof van Cassatie (supra nr. 29) leidt evenwel tot
hetzelfde resultaat: ook in België is opstalrecht het enige mogelijke juridische instrument
(supra nr. 29-30).
In Nederland is de situatie de lege lata gelijkaardig aan die in België. Conform het
Belgische recht is het in Nederland enkel mogelijk om een horizontale eigendomssplitsing
te realiseren aan de hand van het opstalrecht, appartementsrecht buiten beschouwing
gelaten252. Door het zakelijke recht van opstal krijgt de opstalhouder de eigendom van het
volume dat hij bouwt253.
247 T.H.D. STRUYCKEN, De numerus clausus in het goederenrecht, Deventer, kluwer, 2007, 11. 248 Art. 5:20 Nederlands Burgerlijk Wetboek (hierna NBW). 249 Art. 553 BW. 250 H.R. 4 december 1903, W. 8004. 251 A.H. T. HEISTERKAMP en W.H.M. REEHUIS, Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 491. 252 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 234. 253 T.H.D. STRUYCKEN, De numerus clausus in het goederenrecht, Deventer, kluwer, 2007, 69.
4. Rechtsvergelijking
54
4.3.2 Het opstalrecht
4.3.2.1 Wettelijke omkadering
92. Opstalrecht is in Nederland, in tegenstelling tot België, terug te vinden in het Burgerlijk
Wetboek. Het Nederlandse Burgerlijk Wetboek omschrijft het opstalrecht in artikel 5:101
NBW als volgt: “het zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander
gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen”. Via dit
opstalrecht wordt een horizontale eigendomssplitsing bekomen254 . De houder van het
opstalrecht, in België de opstalhouder, wordt in Nederland de opstaller genoemd255. De
opstaller is eigenaar van de volumes die hij bouwt in kader van het opstalrecht256.
93. Nederland kent zowel de zelfstandige als afhankelijke opstalrechten257. Voor de vestiging
van een volume-eigendom zal in Nederland echter gewoon gebruik kunnen gemaakt
worden van de zelfstandige opstalrechten. In tegenstelling tot België zal in Nederland
geen omweg gezocht moeten worden in de afhankelijke, accessoire opstalrechten,
aangezien de zelfstandige opstalrechten, eeuwigdurende opstalrechten kunnen zijn (infra
nr. 94).
4.3.2.2 Duur van het opstalrecht
94. Net zoals in Frankrijk, is ook het opstalrecht in Nederland eeuwigdurend van aard258. In
tegenstelling tot Frankrijk, wordt dit in Nederland wettelijk bepaald: “partijen kunnen in
254 C.C. ASSER, F.H.J. MIJNSSENS en A.A. VAN VELTEN, Mr. C. Assers’s handleiding tot de beoefening van het
Nederlands Burgerlijk Recht, Deventer, Kluwer, 2012, 270; A.H. T. HEISTERKAMP en W.H.M. REEHUIS,
Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 488.; H.J. SNIJDERS en E.B. RANK-BERENSCHOT, Goederenrecht,
Deventer, Kluwer, 2011, 565; H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Deventer, Kluwer, 1997,
197; J. HIJMA en M.M. OLTHOF, Compendium van het Nederlandse vermogensrecht: leidraad voor het nieuwe
BW, Deventer, Kluwer, 1993, 160 255 A.H. T. HEISTERKAMP en W.H.M. REEHUIS, Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 488; H.J. SNIJDERS en
E.B. RANK-BERENSCHOT, Goederenrecht, Deventer, Kluwer, 2011, 564. 256 A.H. T. HEISTERKAMP en W.H.M. REEHUIS, Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 488; H.J. SNIJDERS en
E.B. RANK-BERENSCHOT, Goederenrecht, Deventer, Kluwer, 2011, 565; H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing
van eigendom, Deventer, Kluwer, 1997, 165-178. 257 A.H. T. HEISTERKAMP en W.H.M. REEHUIS, Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 489; C.C. ASSER,
F.H.J. MIJNSSENS en A.A. VAN VELTEN, Mr. C. Assers’s handleiding tot de beoefening van het Nederlands
Burgerlijk Recht, Deventer, Kluwer, 2012, 278; H.J. SNIJDERS en E.B. RANK-BERENSCHOT, Goederenrecht,
Deventer, Kluwer, 2011, 565; H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Deventer, Kluwer, 1997, 169;
J. HIJMA en M.M. OLTHOF, Compendium van het Nederlandse vermogensrecht: leidraad voor het nieuwe BW,
Deventer, Kluwer, 1993, 161. 258 Oorspronkelijk was ook de Opstal van 1824 in Nederland van kracht, deze werd echter afgeschaft bij de
invoering van het Nederlands Burgerlijk Wetboek waardoor de duurbeperking van het opstalrecht in 1838
afgeschaft werd.
4. Rechtsvergelijking
55
de akte van vestiging de duur regelen” 259 . Dit eeuwigdurend opstalrecht wordt
gekenmerkt door een opzegbaarheid260. Zowel de opstalhouder als de opstalgever krijgen
naar Nederlands recht de mogelijkheid de opstal op te zeggen. De opzegmogelijkheid is
voor elke partij evenwel anders. De opstalhouder kan de opstal opzeggen, tenzij in de
overeenkomst anders bepaald is261. De opstalgever kan de opstal enkel onder bepaalde
omstandigheden opzeggen262. De verbreking van de overeenkomst blijft ten allen tijde
mogelijk op grond van een wanprestatie van één van beide partijen263. Daarnaast bestaat
tevens de mogelijkheid voor de partijen om de wijziging of opheffing van het opstalrecht
bij de rechter te vorderen na 25 jaar, op basis van onvoorziene omstandigheden die de
ongewijzigde instandhouding van het recht niet langer kunnen rechtvaardigen 264 . De
rechter die hierover oordeelt, doet dit op basis van de redelijkheid en billijkheid.
4.3.3 De volume-eigendom
95. De evolutie betreffende het volume-eigendom loopt zeer gelijkaardig aan deze in België.
Ook Nederland wordt geconfronteerd met een toenemende grondschaarste gecombineerd
met een steeds stijgende vraag naar huisvesting265. Net zoals in België wordt ook het
Nederlandse appartementsrecht gekenmerkt door een vaak onwenselijke, rigide wettelijke
omkadering266. Het hoeft niet te verwonderen dat ook in Nederland wordt gezocht naar
een oplossing om hieraan tegemoet te komen en die wordt potentieel gezien in het
meervoudig grondgebruik, het volume-eigendom267. Volume-eigendom als dusdanig is
niet gekend in Nederland, itt. Frankrijk, zoals hierboven besproken (supra nr. 86).
Eeuwigdurend opstalrecht is in Nederland wel mogelijk. Het vestigen van een solide,
rechtszeker volume-eigendom aan de hand van een opstalrecht is daardoor in Nederland
wel mogelijk, waar dit in België een onmogelijkheid blijft omwille van de duurbeperking.
259 Art. 5:104 NBW j° art. 5:86 NBW. 260 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 261; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012,
301. 261 Art. 5:104 NBW j° art. 5:87:1 NBW. 262 Art. 5:104 NBW j° art. 5:87:2 NBW. 263 S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2014, 261. 264 Art. 5:104 NBW j° art. 5:97 NBW. 265 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht als juridische instrumenten voor meervoudig grondgebruik, Den Haag,
Instituut voor Bouwrecht, 2013, 1 (hierna afgekort: B.C. Mouthaan, Opstal en erfpacht). 266 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht, supra noot 265, 3. 267 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht, supra noot 265, 1.
4. Rechtsvergelijking
56
96. Het gebruik van opstalrecht voor de vestiging van een volume-eigendom is enkel mogelijk
als het Nederlandse appartementsrecht niet van toepassing is. Hierdoor dient een volume-
eigendom ook naar Nederlands recht aan een aantal voorwaarden te voldoen268 (conform
het Belgische recht, supra nr. 19): (1) elk volume dient een zelfstandige gebruikseenheid
te zijn, die (2) allen over een eigen toegang beschikken en (3) niet afhankelijk zijn van
gemeenschappelijke delen.
97. Aangezien het Nederlandse opstalrecht de opstalhouder toelaat een onderopstal te
vestigen269 kan de creatie van een volume-eigendom op dezelfde twee manieren gebeuren
conform België (supra nr. 39): ofwel vestigt de grondeigenaar alle opstalrechten, ofwel
vestigt de grondeigenaar een opstalrecht en vestigt deze opstalhouder een opstal voor het
volume dat zich boven zijn volume bevindt en zo verder270.
98. De volume-eigendom biedt aan de partijen de autonomie om naar eigen goeddunken te
beslissen over hun exclusief eigendom, het volume. Net zoals in België het geval is (supra
nr. 54) zullen er gemeenschappelijke aangelegenheden zijn die een regeling behoeven.
Hierbij wordt het gebruik van erfdienstbaarheden aangeraden271.
99. Volume-eigendom mag dan wel geen erkende rechtsfiguur zijn, toch wordt het
eeuwigdurend opstalrecht in bepaalde gevallen gebruikt om tot een horizontale
eigendomssplitsing te komen, die gelijk is aan die van de volume-eigendom. Zo is recent
een opstal gevestigd voor een spoortunnel in Delft, waarboven een gebouw is gerealiseerd
dat dienst doet als ontvangsthal van het station en gemeentehuis272.
4.3.4 Conclusie
100. Volume-eigendom op zich is nog geen erkende rechtsfiguur in Nederland, itt.
Frankrijk. Toch kan de Nederlandse notaris wel voorzien in de vraag naar volume-
eigendom van zijn cliënten door gebruik te maken van het eeuwigdurend opstalrecht.
Aangezien Nederland geen juridische omkadering kent voor de volume-eigendom, zal de
268 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht, supra noot 265, 158. 269 Artikel 5:104 NBW j° art. 5:93 NBW; H.J. SNIJDERS en E.B. RANK-BERENSCHOT, Goederenrecht, Deventer,
Kluwer, 2011, 568; H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Deventer, Kluwer, 1997, 188. 270 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht, supra noot 265, 158. 271 B.C. MOUTHAAN, Opstal en erfpacht, supra noot 265, 159. 272 www.spoorzonedelft.nl.
4. Rechtsvergelijking
57
Nederlandse notaris in elk concreet geval op maat moeten werken, via een vestigingsakte
waarin een opstalrecht gevestigd wordt ten behoeve van de volume-eigenaar, eventueel
gekoppeld aan erfdienstbaarheden (conform België, supra nr. 54).
101. België en Nederland worden gekenmerkt door één groot verschil: de mogelijkheid van
een eeuwigdurend opstalrecht. Het gebrek eraan leidt in België tot een juridische
bloedarmoede en een zoektocht naar alternatieven om rechthebbenden toch een
rechtzekere volume-eigendom te laten construeren. In Nederland speelt dit probleem niet,
de volume-eigendom kan zonder meer gecreëerd worden aan de hand van het
eeuwigdurend opstalrecht. Dit is in de praktijk ook al meerdere malen voorgekomen
(supra nr. 99). Volume-eigendom als zodanig mag dan wel een niet erkende rechtsfiguur
zijn, de mogelijkheid tot dergelijke horizontale eigendomssplitsing bestaat wel.
4.4 Rechtsvergelijkende conclusie
102. Dat het Belgische recht achterophinkt, blijkt duidelijk uit de bovenstaande
rechtsvergelijkende studie. Zowel Nederland als Frankrijk hebben een rechtsstelsel dat de
vestiging van een volume-eigendom faciliteert. De mogelijkheid daartoe is evenwel heel
verschillend.
Het zakenrecht wordt in Frankrijk niet langer gedomineerd door een numerus clausus-
beginsel. De Franse notaris behoeft dan ook niet per se gebruik te maken van het
opstalrecht. Het volume-eigendom wordt er erkend als rechtsfiguur en kan zonder meer
toegepast worden.
In Nederland wordt de volume-eigendom op zich niet erkend als rechtsfiguur, maar is de
vestiging ervan wel mogelijk door gebruik te maken van het eeuwigdurend opstalrecht.
Elk volume-eigendom wordt daardoor een volledig maatwerk, gebruik makend van het
opstalrecht en erfdienstbaarheden.
103. Beide landen kennen het opstalrecht als eeuwigdurend recht. Enkel in Nederland
wordt deze rechtsfiguur ook daadwerkelijk toegepast voor de vestiging van het volume-
eigendom. In Frankrijk bestaat het volume-eigendom als juridische figuur op zichzelf, een
nieuw zakenrecht, in het leven geroepen door de partijen. België leunt het nauwst aan bij
het Nederlandse recht, daar beide een zakenrecht kennen dat gekarakteriseerd wordt door
4. Rechtsvergelijking
58
een numerus clausus-beginsel en een gesloten karakter van het zakenrecht. Uit de
rechtsvergelijkende studie blijkt duidelijk dat de mogelijkheid van een eeuwigdurend
zakenrecht, zoals dat bestaat in Nederland, aanleiding geeft tot de vestiging van volume-
eigendommen. De schrapping van de duurbeperking die momenteel geldt in België, zou
een gelijkaardig gevolg met zich kunnen meebrengen.
Het Franse zakenrecht is, zoals eerder gezegd, niet beperkt door het numerus clausus-
beginsel. Dit heeft er toe geleid dat, al sinds de 19de eeuw, volume-eigendom ontwikkeld
werd. De steeds toenemende bevolkingsdichtheid, waarmee ook Frankrijk geconfronteerd
wordt, leidt tot de ontwikkeling van meervoudig grondgebruik. Dit uit zich in Frankrijk
door de vestiging van la division en volumes.
104. Beide onderzochte rechtsstelsels bieden de mogelijkheid aan rechthebbenden om een
volume-eigendom te creëren. In beide onderzochte landen is dat ook gebeurd. Telkens
werd de noodzaak gevoeld om verder te gaan dan de door de wetgever ingestelde
appartementsmede-eigendom en in beide landen heeft dit zich geuit in de vestiging van
een volume-eigendom. Het Belgische recht belemmert de ontwikkeling van haar eigen
rechtsstelsel en de vooruitgang van haar vastgoedprojecten, door het gebrek aan een
dergelijke mogelijkheid. In België is het tot op heden immers niet mogelijk een dergelijke
rechtszekere volume-eigendom te vestigen. De afschaffing van de duurbeperking die in de
Belgische opstalwet vervat ligt, lijkt mijns inziens de makkelijkste oplossing om de weg
vrij te maken naar een volume-eigendom. Het eeuwigdurende opstalrecht is reeds gekend
in Nederland en Frankrijk, de Belgische wetgever zou grensoverschrijdend inspiratie
kunnen opdoen voor dergelijke afschaffing van de duurbeperking en het eventueel aan een
opzegrecht koppelen zoals dat in Nederland mogelijk is.
59
5 Besluit
105. De maatschappij en de vastgoedsector ontwikkelen zich in een snel tempo. Niet alleen
is de populatie exponentieel toegenomen, ook de vastgoedmarkt heeft sterke evoluties
ondergaan. Niet langer staat het grondgebruik voorop, meer en meer dient ook te worden
gekeken naar de daarboven beschikbare ruimte en hoe deze ruimte op een juridisch
correcte manier ingevuld kan worden. Het gebruik van volume-eigendom zou dé
oplossing kunnen betekenen voor de steeds toenemende grondschaarste, de economische
repercussies die dit met zich meebrengt en de steeds verdergaande vervlechting van het
openbare domein met het private vermogen van de burgers. Volume-eigendom leidt ertoe
dat juridisch autonome volumes, elk gekoppeld aan een eigendomsrecht, horizontaal
boven elkaar gestapeld worden. Dit laat een verdere ontwikkeling van de maatschappij
toe: op deze manier kunnen namelijk heterogene complexen verwezenlijkt worden die
zowel wonen als werken combineren.
106. In België kan de notaris dergelijk volume-eigendom enkel creëren door gebruik te
maken van het zelfstandig opstalrecht. De “oude dame”, het opstalrecht leent zich echter
niet perfect voor de vestiging van een volume-eigendom. De eraan gekoppelde dwingende
duurbeperking staat de verdere evolutie van het nieuwe fenomeen in de weg. Het houdt de
ontwikkeling van de volume-eigendomtheorie tegen. De rechtshebbenden die een volume-
eigendom wensen te vestigen, willen dit voor een langere periode dan de vooropgestelde
50 jaar doen. De hedendaagse technologieën laten perfect toe dat een volume-eigendom
bouwtechnisch verwezenlijkt wordt. Het Belgische recht hinkt hier echter achterop. De
juridische omkadering die door het Belgisch zakenrecht gesloten wordt, kan niet mee met
deze technische ontwikkelingen. De levensduur van gebouwen overtreft ook ruim de
levensduur van het opstalrecht. De wetswijziging die voor het eerst in de levensduur van
de opstalwet wijzigingen aanbracht aan het opstalrecht maakt het zonder twijfel mogelijk
om volumes horizontaal te stapelen, doch wijzigt niets aan de immer in de weg staande
duurbeperking.
107. De bestaande alternatieven, het appartementsrecht en de accessoire opstalrechten,
bieden ook geen sluitende oplossing voor dit probleem. Appartementsrecht wordt
5. Besluit
60
gekenmerkt door een rigide systeem van organen en beraadslagingen. Dit is niet wenselijk
bij de vestiging van een heterogene volume-eigendom, waar de partijen net op zoek zijn
naar autonomie en vrijheid. De recente wetswijziging van het appartementsrecht faciliteert
de grotere complexen waarin verscheidene functies ondergebracht worden. Toch is dit
mijns inziens niet voldoende en streeft men bij een volume-eigendom vaak naar meer
autonomie. De accessoire opstalrechten, gekoppeld aan een persoonlijk- of zakelijk recht
zijn evenmin voldoende. Het accessoir opstalrecht is dan wel niet gebonden aan de
dwingende duurbeperking van de opstalwet, het is wel gebonden aan de duur van het
hoofdrecht. Deze hoofdrechten zijn zelf vaak in de tijd begrensde rechten, zoals het
huurrecht, de erfpacht en het vruchtgebruik. De erfdienstbaarheid is de lege lata het enige
zakelijke recht dat een eeuwigdurend karakter kan hebben. Ten gevolge van de
volgtijdelijkheid, het heersende erf dient te bestaan op het ogenblik dat de
erfdienstbaarheid gevestigd wordt, kan ook deze rechtsfiguur geen uitkomst bieden bij de
vestiging van een volume-eigendom.
108. Naar mijn mening zal de afschaffing van de dwingende duurbeperking van de
opstalwet het enige zijn dat soelaas kan brengen voor de verdere ontwikkeling van
volume-eigendommen. Het feit dat naar andere zakelijke rechten dient gekeken te worden,
houdt mijns inziens een juridische bloedarmoede in. Het zakenrecht is niet meer
hedendaags en is niet afdoende om de hedendaagse noden te vervullen. Een wetswijziging
dringt zicht, mijns inziens, hier op.
109. Dit blijkt eveneens uit de rechtsvergelijkende studie van zowel Nederland als
Frankrijk. In beide landen staat de ontwikkeling van volume-eigendommen al veel verder.
In Nederland is ze mogelijk omwille van de eeuwigdurende opstalrechten die partijen er
kunnen vestigen. Het fenomeen volume-eigendom op zich is er nog niet erkend door
rechtspraak en rechtsleer, toch heeft de Nederlandse notaris de mogelijkheid om zijn
cliënten, in hun zoektocht naar een autonome horizontale stapeling van eigendomsrechten,
een juridisch sluitende en rechtszekere omkadering aan te bieden door gebruik te maken
van dit eeuwigdurend opstalrecht gecombineerd met erfdienstbaarheden. Frankrijk
daarentegen gaat nog een stapje verder. Daar wordt volume-eigendom door de rechtspraak
en rechtsleer reeds erkend als een juridisch eigendomsrecht. Frankrijk wordt, in
tegenstelling tot België en Nederland niet gekenmerkt door een numerus clausus-beginsel
5. Besluit
61
en een gesloten zakenrecht. Het biedt de partijen de vrijheid zelf constructies neer te
poten, buiten degene waarin de wetgever reeds voorzien had. Zo is het volume-eigendom
er reeds in de 20ste eeuw ontstaan. Momenteel ligt een Voorontwerp voor een
wetswijziging van de Code Civil voor, waarin volume-eigendom een wettelijke grondslag
zou krijgen. Hieruit blijkt het belang van deze figuur.
110. Naar mijn mening is het volume-eigendom dé rechtsfiguur van de vastgoedmarkt in de
21ste eeuw. Het feit dat ze reeds toegepast wordt in zowel Nederland als Frankrijk kan dit
alleen maar onderschrijven. Het is echter duidelijk dat de bestaande Belgische wetgeving
niet tegemoet kan komen aan de noden die gecombineerd gaan met de vestiging van een
volume-eigendom: de autonome, rechtszekere, eeuwigdurende eigendom van een
horizontaal gestapeld volume. Het is dan ook aan de wetgever om via een simpel
wetgevend ingrijpen de weg vrij te maken voor notarissen en vastgoedontwikkelaars in de
vestiging van volume-eigendommen. Enkel de invoering van een eeuwigdurend
opstalrecht kan leiden tot deze rechtszekere horizontale eigendomsstapeling waarnaar
toekomstige volume-eigenaren op zoek zijn.
62
6 Bibliografie
Wetgeving
Belgisch niveau
Burgerlijk wetboek.
Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, BS 10 januari 1824.
Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, BS 10 januari 1824.
Handelshuurwet 13 april 1951, BS 10 mei 1951, 3582.
Wet 20 februari 1991 met betrekking tot de huishuur, BS 22 februari 1991, 3468.
Wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk
Wetboek betreffende de mede-eigendom, BS 26 juli 1994, 19.217.
Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de
mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010, 39.717.
Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, BS 14 mei 2014,
39045.
Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr.
3149/001.
Rechtspraak
Hof van Cassatie
Cass 6 februari 2009, Arr.Cass. 2009, 412.
Cass. 3 juni 2004, RW 2005-06; Cass. 3 juni 2004, Arr.Cass. 2004, 969.
6. Bibliografie
63
Cass. 1 april 2004, Arr.Cass. 2004, 575.
Cass. 14 februari 2003, Arr.Cass. 2003, 413.
Cass. 24 januari 2003, RW 2005-06, 706.
Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 572.
Cass. 3 juni 2004, RW 2005-06.
Cass. 15 december 2006, RW 2007, 104.
Buitenlandse rechtspraak
Cass.Fr. 31 oktober 2012, nr. 11-16.304, JCP. G. 2012, 2352-2356.
Cass. Fr. 17 december 2002, nr. 01-11.172.
Cass.Fr. 20 novembre 1996, AJDI 1997, 214 .
Cass.Fr. 19 juin 1973, JCP 1974, II, 17710.
Cass. Fr. 6 november 1970, Bull. Civ. 1970, III, nr. 592.
Cass. Fr. 20 mei 1958, Bull. Civ. 1958, I, nr. 257.
Ned. H.R. 4 december 1903, W. 8004.
Rechtsleer
Boeken
BOULY, S., “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding tussen opstallen en de
grond” in , S. BOULY, L. HANSEN, D. MICHIELS en M. MUYLLE (eds.), Dagdagelijks, of toch
niet? De praktijk anders bekeken. VLN-Congres 6 december 2014, Mechelen, Kluwer, 2014,
2-46.
6. Bibliografie
64
BOULY, S., De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten
K.U. Leuven, 2014, 513 p.
DAMBRE, M., HUBEAU, B. en STIJNS, S., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure,
2006, 707 p.
De Corte, R. en De Groote, B., Handboek Civiel recht, Larcier, Gent, 2008, 750 p.
MEULEMANS, D., Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 200 p.
DE CORTE, R., en DE GROOTE, B., Handboek civiel recht, Brussel, Larciers, 2008, 750 p.
MUYLLE, M., De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven,
2012, 688 p.
PAUWELS, R., VAN DE VELDE, J., VAN OEVELEN, A. en VAN POUCKE, P. Oude en nieuwe
rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer
rechtswetenschappen, 1990, 145 p.
SAGAERT, V., TILLEMAN, B., en VERBEKE, A.L., Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en
bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 475 p.
SAGAERT, V., TILLEMAN, B., en VERBEKE, A.L., Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en
bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 485 p.
SNAET, S., “Mede-eigendom in het algemeen” in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R.
DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen,
Kluwer, 2003, 1-23.
TIMMERMANS, R., Zakenrechtelijke modellen voor uitgifte van bouwprojecten. Gedwongen
mede-eigendom, appartementseigendom, erfpacht, opstal, verdiepingseigendom en volume-
eigendom, Mechelen, Kluwer, 2011, 1280 p.
6. Bibliografie
65
TIMMERMANS, R., Handboek Appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1408 p.
TIMMERMANS, R., “Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom”
in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het
onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2009, 1-43.
TIMMERMANS, R., “Splitsing en ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere
appartementscomplexen” in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en
R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2004, 5-150.
Artikels
BOULY, S. en SAGAERT, V., “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de
stapelingsmogelijkheden”, RW 2015, 1003-1013.
BOULY, S., “Zakenrechtelijke en vermogensrechtelijke aspecten van bouwen op de grond van
een partner”, TBBR 2011, 44-52.
HEYVAERT, H., “Beschouwingen over de afstand van het recht van natrekking en de
horizontaal gescheiden onroerende eigendom”, TPR 1964, 333-349.
MERCHIERS, Y., “Levenslange huur: huur van bepaalde of van onbepaalde duur”, TBBR 2000,
97-98.
MICHIELS, D., “Het accessoir opstalrecht”, T. Not. 2007, 213-227.
MICHIELS, D., “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”,
Not.Fisc.M. 2006, 191-209.
MOSSELMANS, S., “Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom” (noot onder
Cass. 3 april 2009), TBBR 2010, 506-509.
MUYLLE, M.,“Tien jaar evoluties in het zakenrecht! Mogen er nog ambities zijn?”, TBO 2012,
6. Bibliografie
66
257-263.
SAGAERT, V., “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van
onroerend eigendom”, TPR 2009, 21-103.
SAGAERT, V., “Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht”, Het
poelaertplein 2008-09, 6-15.
SAGAERT, V., “Het goederenrecht als open systeem van verbintenissen? Poging tot een
nieuwe kwalificatie van de vermogensrechten.?”, TPR 2005, 983-1080.
SNAET, S. en TIMMERMANS, T., “Kroniek appartementsmede-eigendom (2000-2005)”, RW
2005-06, 1601-1614;
SNAET, S. en BLOCKX, G., “Kroniek appartementsmede-eigendom (1994-1999)”, RW 1999, 1-
14.
TIMMERMANS, R., “Dubbel grondgebruik ten behoeve van de bouwpromotie door horizontale
splitsing van een grondstuk in een ondergrondse en een bovengrondse ruimte”, T. APP. 2014,
3-8.
TIMMERMANS, R. “Diskwalificatie van appartementseigendom in opstal: pijnlijk ontwaken uit
een lange winterslaap”, T. APP. 2013, 22-25.
TIMMERMANS, R., “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, 1003-
1025.
TIMMERMANS, R., “Kroniek appartementsmede-eigendom (2006-2009)”, RW 2009-10, 1026-
1044.
TIMMERMANS, R.,“Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het
zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid”, Not. Fisc.
M. 2009, 35-48.
6. Bibliografie
67
TIMMERMANS, R., “Is opstal een geldig surrogaat voor splitsing van etagegebouwen in
appartementseigendom?”, T. App. 2008, 3-6.
TIMMERMANS, R., “Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement
van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, 205-216.
VAN CROMBRUGGE, S.,“Stilzwijgende toekenning opstalrecht”, Fiscoloog 2014, 10-11.
VERHEYDEN, K., “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, Not.Fisc.M. 2012, 222-330.
WERDERFROY, F. “beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het
recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, 293-342.
WILLEMOT, C., “De oude dame krijgt een facelift – Uitbreiding van het toepassingsgebied van
de opstalwet en de relevantie van de wijziging voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014,
222-231.
VAN DER BIESEN, G. “Erop of eronder voor de opstalwet”, Juristenkrant 2013, afl. 280, 10.
X, “Gedwongen mede-eigendom”, NJW 2010, 538-540.
Buitenlandse bronnen
ASSER, C.C., MIJNSSENS F.H.J. en VAN VELTEN, A.A., Mr. C. Assers’s handleiding tot de
beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht, Deventer, Kluwer, 2012, 435 p.
DE JONG, J., Erfpacht en opstal, Deventer, Kluwer, 1986, 90 p.
HEISTERKAMP, A.H.T. en REEHUIS, W.H.M., Goederenrecht, Deventer, kluwer, 2012, 806 p.
HIJMA, J. en OLTHOF, M.M., Compendium van het Nederlandse vermogensrecht: leidraad
voor het nieuwe BW, Deventer, Kluwer, 1993, 438 p.
6. Bibliografie
68
HOCQUARD, J., “Division en volumes et mise en copropriete les freses ennemis de la division
immobiliere”,
http://www.avoquard.com/fichiers/file/Article%20DIVISION%20EN%20VOLUMES%20ET
%20MISE%20EN%20COPROPRIETE%20-%20Jérôme%20Hocquard.pdf
LECOCQ, P. “Les (futures) nouveautés en matière de droit de superficie. Ou revers un
renouveau de la propriété immobilière?”, conf superficie.docx
Morelon, F., “Création de l’ouvrage immobilier: aspects techniques et pratiques de la division
des volumes”, RDI 1992, 502-505.
MOUTHAAN, B.C., Opstal en erfpacht als juridische instrumenten voor meervoudig
grondgebruik, Den Haag, Instituut voor Bouwrecht, 2013, 188 p.
PLOEGER, H.D., Horizontale splitsing van eigendom, Deventer, Kluwer, 1997, 373 p.
SIZAIRE, D., “Division en volumes”, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1988,
388-404.
SNIJDERS, H.J. en RANK-BERENSCHOT, E.B., Goederenrecht, Deventer, Kluwer, 2011, 651 p.
STRUYCKEN, T.H.D., De numerus clausus in het goederenrecht, Deventer, kluwer, 2007, 870
WALET, P., “Construction en volumes”, Dalloz 1994, 1-24.
Internetbronnen
http://www.juritecture.net/pub.html
http://www.bk.tudelft.nl/over-faculteit/afdelingen/otb-onderzoek-voor-de-gebouwde-
omgeving/onderzoek/onderzoek-en-advies/onroerendgoedrecht/.
http://www.prb.org/Multimedia/Video/2014/world-population-billions.aspx .