Fao Manuel Foncier Vocabulaire Juridique

Manuel du foncier : I. Prcis de vocabulaire juridique __________________________________________________

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I. PRECIS DE VOCABULAIRE JURIDIQUE


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I. Prcis de vocabulaire juridique

Ce prcis de vocabulaire juridique est destin ceux qui ont du mal matriser la terminologie utilise en Droit, mais qui pourtant dans leur pratique professionnelle ont frquemment affaire elle. Ce chapitre leur fournira le sens des notions cls utilises de faon rcurrente lorsque lon aborde le foncier. Il leur permettra donc de clarifier ces notions et de lever toute ambigut sur leur sens. Ce chapitre a t essentiellement construit partir de louvrage dirig par G.CORNU, Vocabulaire juridique, Association Henri Capitant, Paris : PUF, 1990, 859 p. Les dfinitions proposes par ce dernier ont cependant t adaptes et parfois accompagnes dexemples destins les expliciter.

I.A.1. Abus Ce terme provient du latin abusus (du verbe abuti). Il signifie faire un usage excessif dune prrogative juridique. Il sagit donc pour le titulaire dun droit, dun pouvoir ou dune fonction de sortir des normes qui rgissent lusage licite de leur exercise.

I.A.1.1 . Abusus : voir aussi droit de proprit Mot latin dont le sens est le suivant : utilisation jusqu puisement. Ce terme est encore utilis pour dsigner, non labus par le propritaire de son droit, mais lun des attributs normaux du droit de proprit sur une chose. Cest dire, le droit pour un propritaire de disposer de cette chose par tous les actes matriels ou juridiques de transformation, de consommation, de destruction, dalination ou dabandon.

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I.A.2. Affermage : Laffermage consiste en la location dune terre rurale pour culture et pendant une dure dtermine, moyennant une redevance appele fermage. Cette redevance est fixe dun commun accord entre le bailleur et le preneur (fermier), elle est verser en numraire ou en nature selon les clauses du bail. Ce terme est synonyme de bail ferme.

I.A.2.1 Affermer : Affermer, cest le fait de louer un terrain rural par affermage.

I.A.3. Affouage/droit daffouage Le terme affouage est driv de lancien franais dont le sens tait : faire du feu. Laffouage dsigne le droit de prendre du bois dans une fort soumise ou dans une fort prive. Cest un droit rel, en vertu duquel les habitants dune commune rurale peuvent en raison de leur domicile ou du sige de leur fonds, prlever les bois doeuvre ou de chauffage qui leur sont ncessaires. Par drivation, le mot affouage est souvent utilis comme synonyme de bois de chauffage, bois de feu. Le bnficiaire du droit d affouage est dnomm affouagiste ; la part de bois quil reoit est appele affouagre.

I.A.4. Alinabilit Ce terme fait rfrence la qualit juridique dun bien ou dun droit qui peut tre lobjet dune alination. Il est synonyme de cessibilit.

I.A.5. Alination : Cest une opration par laquelle un individu transmet volontairement autrui la proprit dune chose, ou bien un autre droit. Ce transfert peut se faire : titre onreux ( il sagit alors dune vente), titre gratuit (il sagit alors dune donation) ; cette alination peut se faire entre vifs, ou cause de mort (il sagit dun legs). Elle peut tre ralise titre particulier ( il sagit alors de transfert de titres nominatifs) ou titre universel (et l on parlera de legs universel).


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Dans de nombreuses socits o les rapports marchands ne sont pas dominants : la terre est inalinable... Linterdit daliner se manifeste comme une consquence directe de la nature inscable de la chane concrte anctres, terre, homme ou de celle qui a pour point de dpart la divinisation, sous la forme de la Terre-Mre, du statut vital et indiffrenci du sol... La relation fondamentale dappartenance de lhomme la terre est oppose lacte de vendre. MADJARIAN G., 1991, 70-71.

I.A.6. Amiable Ce terme signifie issu dun commun accord. Il sapplique tout acte que les intresss tablissent eux-mmes, sans avoir recours un juge, un auxiliaire de justice ou toute autre forme dautorit extrieure.

I.A.7. Appropriation / Approprier Lorigine de ce terme est latine, il provient du verbe appropriare driv de ad proprius dont le sens premier est ce qui appartient en propre, ce que lon ne partage pas . Au sens didactique, le terme appropriation signifie action de sapproprier, de rendre propre un usage. Par exemple on pourra dire dun vlo quil est appropri aux petits dplacements en ville. Au sens juridique, cest laction de sapproprier une chose, den faire sa proprit. Par exemple, le vlo rouge est appropri par A. La racine prop utilise dans le verbe appropriare se retrouve dans proprietas et dans les termes franais propre ou anglais property. Un propre dans le droit fodal est un bien qui fait lobjet dune affectation particulire, souvent dun rgime particulier de succession dans la ligne. De ce fait, le terme appropriation signifie dabord une affectation un usage donn, et de manire drive, le sens qui nous est maintenant plus familier, de rservation exclusive un usager, ce que nous dnommons aussi lexercice du droit de proprit. Ces deux sens peuvent tre plus ou moins explicitement voqus ou invoqus dans lanalyse foncire, le sens premier tant associ la conception prcoloniale et prcapitaliste de lappropriation foncire et le second directement hrit de linvention de la proprit lors de la naissance du capitalisme manufacturier au XVIII sicle et que traduit langlais ownership. Le Roy E., 1998 Ainsi selon le mme auteur : dans la conception africaine traditionnelle , lappropriation foncire renvoie laffectation de lespace un usage, ltendue


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tant le support de plusieurs usages, elle relve de plusieurs affectations. Dans la conception moderne europenne, lappropriation foncire voque lattribution de la proprit un sujet de droit, le fait duser et de disposer des choses de la manire la plus absolue (art. 544 du C.C.) . Le Roy E., p.31, 1991. Les formes principales de lappropriation foncire sont lhritage, le don, le prt de terre et la vente.

I.A.8. Attributaire : Il sagit de la personne qui, dans un partage, un bien est attribu. Ainsi dans le cas dune opration de distribution de parcelles, lattributaire sera celui qui bnficie officiellement du terrain et dont le nom est enregistr auprs des services comptents. Ce terme dsigne aussi la personne qui il est confr une mission particulire. Dans le cas dun divorce, celui qui obtient la garde de lenfant, sera lattributaire de la garde.

I.A.9. Ayant droit : Il sagit du titulaire dun droit qui par sa personne ou par son auteur a vocation exercer ce droit. I.B.1. Bail : Un bail est un contrat de louage conclu entre deux parties, le bailleur et le preneur. Le bailleur sengage ainsi, moyennant un prix que le preneur soblige payer, procurer pendant une certain temps, la jouissance dune chose mobilire ou immobilire.

I.B.1.1 Bail ferme : Lexpression bail ferme est synonyme daffermage.

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I.B.1.2. Bail mtayage : voir mtayage En droit civil, le bail mtayage est un bail qui porte sur une terre agricole. Dans le cadre de ce contrat, le bailleur et le preneur (appel mtayer) conviennent que les produits de la terre, travaille par le mtayer, seront partags entre eux selon une proportion convenue lavance. Daprs CORNU, (1991, 94) : La part du bailleur ne peut tre suprieure au tiers de lensemble des produits, sauf dcision contraire du tribunal paritaire. De part leur nature mme, les contrats de mtayage ne seffectuent que pour des cultures de rente. En effet, la commercialisation de ces produits est indispensable pour assurer les paiements du preneur vers le bailleur, ou linverse selon celui des deux qui est charg de la commercialisation. Le preneur fera en mme temps des cultures vivrires sur le terrain, mais le produit de celles-ci est exclu du contrat . LAMBERT S., SINDZINGRE A., 1994, 30 Au Togo, un type de contrat dnomm dibi ma dibi, dont le sens littral est : je mange, tu manges sest largement dvelopp avec lmergence des plantations de cacao et la pnurie de main doeuvre. Dans le dibi ma dibi, le mtayer, en change du dfrichement dune terre et de la cration dune plantation de cacao, pouvait obtenir, au bout de plusieurs annes, des droits permanents et transmissibles doccupation et de jouissance sur une partie de cette terre.

Au Ghana, daprs Hill P. (cit par LAMBERT et SINDZINGRE, 1994, 30) deux types de contrats de mtayage prdominent, il sagit de labusa et du nkotokuano. Dans le cadre du premier contrat, le travailleur reoit un tiers de la rcolte de cacao. Dans le nkotokuano, il reoit une somme fixe pour chaque charge. Cette somme est toujours infrieure un tiers de la valeur de celle-ci.

I.B.1.3. Bail emphytotique : Un bail emphytotique est un contrat, largement rpandu dans le secteur agricole. Il permet un propritaire de concder un immeuble pour une dure de 18 99 ans moyennant une redevance annuelle modique appele canon emphytotique. Le preneur est tenu de planter ou damliorer limmeuble qui lui est lou. Ce dernier acquiert un droit rel dusage et de jouissance trs tendu pour lutilisation et lexploitation de cet immeuble.


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I.B.1.4. Bail rural long terme Un bail rural consiste en la location dun fonds rural. Ce type de bail garantit au preneur, sans possibilit de reprise en cours de bail, une dure dexploitation de 18 ou 25 ans.

I.B.2. Ban : Le ban est initialement un terme utilis lpoque fodale pour dnommer toute proclamation dun suzerain dans sa juridiction. Ce terme, de faon gnrale, signifie donc la proclamation officielle et publique dune dcision ou parfois dun projet. Par extension, un ban dsigne certaines dcisions municipales fixant les dates de certaines opration. On parlera par exemple de ban de moisson.

I.B.3. Bien : voir immeuble, immobilier, mobilier et immobilier Daprs Cornu, le terme bien dsigne toute chose matrielle susceptible dappropriation. Au pluriel, les biens dsignent alors tous les lments mobiliers ou immobiliers qui composent le patrimoine dune personne, savoir les choses matrielles (biens corporels) qui lui appartiennent et les droits (autres que la proprit) dont elle est titulaire. Daprs E. Le ROY (1991, 30) Selon la doctrine juridique, une chose est dsigne comme un bien lorsquelle a une valeur pcuniaire et quelle est susceptible dappropriation (sous-entendue privative). En Occident, la plupart des choses sont des biens et font ainsi lobjet dun droit de proprit individuelle ou collective. Mais si ces deux conditions sont depuis longtemps runies, dans les socits europennes, au point que le code civil de 1804 a pu construire le rapport des hommes aux choses en ne retenant que les biens (livre II) et en organisant leur relation en privilgiant la proprit, il nen va pas de mme dans les socits africaines (LE ROY E, 1991, 30) et dans toutes les socits o les relations ne sont pas avant tout marchandes. En Afrique, une part importante des richesses chappe la qualification juridique de bien . Cela est d soit leffet dinsertion dans le march qui nest pas encore notable et la ressource qui na pas encore de valeur pcuniaire, soit la ressource non encore susceptible de libre alination. (LE ROY, 1995, 455-472).


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I.B.3.1. Bien commun : voir communaux Ce terme ne correspond pas la dfinition juridique du bien. Il dsigne en droit franais les res nullius (choses nappartenant personne). Il sagit essentiellement des forts, des pturages, des points deaux naturels. En droit international, la notion de bien commun reoit une dfinition diffrente. Parce quil appartient tous, il convient de maintenir un libre accs, mais aussi den prserver la possibilit future dexistence. (M. Falque, 1988), dfinit les biens communs comme une chose qui, disponible pour chacun, est disponible pour tous. Les biens communs sont des ressources dont sont titulaires de nombreuses personnes, quelles aient des droits de proprit ou de simples droits dusage.

I.B.3.2. Biens communaux voir communaux Il sagit des biens compris dans le domaine priv communal, mais sur lesquels les habitants de la commune ont, individuellement, un droit de jouissance. (CORNU, 1990, 100-101).

I.C.1. Chose : Une chose est un objet matriel susceptible dappropriation. Dans la doctrine juridique la notion de chose soppose celle de bien.

I.C.1.1. Chose commune : Daprs Cornu, une chose commune est une chose qui nappartient personne, mais dont lusage est commun tous.

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I.C.2. Collectivit territoriale ou locale: Cest une institution administrative base territoriale qui est dote de la personnalit juridique et qui jouit dune comptence gnrale de gestion.

I.C.3. Communaux/communs : Les communaux sont constitus de lensemble des terres appartenant une collectivit locale. Ils sont gnralement constitus de pturages, de broussailles, de forts et de terres incultes. Celles-ci sont livres lexploitation individuelle des habitants de la commune (dans le cas de pacage libre), soit lexploitation collective rglemente par le conseil municipal, sous la forme de paissance du troupeau communal ou dexploitation annuelle de la fort comportant la distribution gratuite des produits entre les foyers. (George P., 1990, 97). En France, les communaux ont t crs juridiquement sous la Rvolution, ils ont t en grande partie diviss...mais subsistent nanmoins dans diffrents milieux, en particulier en montagne et dans les zones humides, dans des milieux fragiles ne rentrant pas aisment dans les logiques de lagriculture intensive. Ces communs reprennent de limportance avec les dbats actuels sur lenvironnement.... Deux rfrences lgislatives - loi du 1er juin 1793 et article 542 du Code Civil laissent entendre que les communaux appartiennent aux habitants...On considre aujourdhui quils sont la proprit de la commune, mais quils sont affects lusage des habitants. (Carr L., 1998)

I.C.4. Contrat En droit, un contrat est un crit destin constater laccord des parties contractantes. Plus gnralement un contrat dsigne un accord intervenu entre une ou plusieurs personnes. Un contrat peut tre oral ou crit, se faire de gr gr ou devant une tierce personne qui joue alors un rle de tmoin et officialise ainsi le contrat.

I.C.5. Concession : Une concession est un acte juridique bilatral ou unilatral en vertu duquel une personne, le concdant, accorde une autre le concessionnaire, la jouissance dun droit ou dun avantage particulier.


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En droit administratif, cest un terme gnrique qui dsigne des actes juridiques en vertu desquels ladministration confre soit un particulier, des droits et avantages spciaux sur le domaine, soit une tierce personne lexcution dune opration administrative. Pendant la priode coloniale belge, la charte coloniale de 1908 avait essentiellement mis en place un rgime domanial fond sur deux procdures, la cession qui implique le transfert de la proprit et la concession qui nouvre quun droit de jouissance (article 15). Ces deux procdures permettront la mise en place dun rgime foncier. LE ROY, 1987, 19.

I.C.5.1. Concession immobilire : Daprs CORNU 1991, une concession immobilire est un contrat de longue dure (au moins 20 ans). Par ce contrat, destin ltablissement dentreprises, le propritaire de limmeuble (bti ou non) en confre la jouissance un concessionnaire, moyennant le paiement dune redevance annuelle. Le concessionnaire peut changer la destination du bien, lamnager ou le modifier pour les besoins de son activit et mme sous certaines conditions, entreprendre des constructions nouvelles. Dans ce cas, lissue du contrat, le concdant devra rembourser le cot des investissements raliss.

I.C.6. Convention : Daprs CORNU 1991, 209, une convention est un terme gnrique donn au sein des actes juridiques tout accord volontaire, entre deux ou plusieurs personnes, destin produire un effet de droit quelconque. En gnral, ce terme dsigne lacte juridique dans son ensemble par opposition aux clauses et stipulations qui le composent

I.C.7. Copropritaire : Le terme copropritaire dsigne chaque propritaire dun bien indivis. Un bien indivis nest pas dlimit, cest un bien priv appartenant en commun plusieurs propritaires. Pour toute dcision concernant ce bien, lavis de tous les copropritaires est indispensable.


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I.C.7.1. Coproprit La coproprit dsigne la proprit de plusieurs personnes sur un seul bien.

I.D.1. Dot En Occident, la dot constitue lensemble des biens quune femme apporte en se mariant. Il peut aussi sagir des biens donns par un tiers dans le contrat de mariage lun ou lautre des poux. Cette pratique reste encore vivace dans les familles qui possdent dimportants patrimoines. Le terme dot est aussi souvent utilis pour qualifier la compensation matrimoniale verse par le futur mari ou sa famille aux parents de sa future pouse. Cette compensation matrimoniale nest pas un prix dachat de la marie, mais elle est destine compenser la perte que subit le groupe de la marie. Le versement de cette compensation matrimoniale stale gnralement sur plusieurs annes, ds les fianailles et peut prendre diverses formes (cadeaux, numraires, aide matrielle sur les champs de la famille de la fiance...). Elle est ainsi le gage des bonnes relations entre les deux familles. Dans de nombreuses socits, le paiement dune dot tablit une prsomption de paternit. Si la femme se spare de son mari, tant que la famille de cette dernire na pas rembours la dot, elle ne peut se remarier.

I.D.2. Douaire Le douaire dsigne le droit de lpouse survivante sur les biens de son mari.

I.D.3. Droit ou Droit objectif : Il sagit de lensemble des rgles de Droit, explicitement dictes par les autorits qualifies cet effet, qui simposent aux membres de la socit et rgissent leurs rapports.

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I.D.4. Droit daccs : Le droit daccs fait rfrence au fait davoir le droit dentrer dans une zone physique dfinie.

I.D.5. Droit de disposition : voir droit de proprit Le droit de disposition, ou droit dabuser, est lun des trois principaux attributs du droit de proprit : labusus. Les deux autres attributs tant lusus et le fructus. Le droit de disposition autorise un propritaire accomplir tous les actes matriels ou juridiques de transformation, de consommation, de destruction, dabandon ou dalination. Le droit dabuser nest rien dautre que celui de donner aux biens toute affectation possible et voulue par le titulaire de ce droit....Le droit de dtruire inclus dans labusus nest que lexpression radicale de labsence dobligation vis--vis dautrui....Il constitue une rvolution dans les rapports entre les hommes avant dtre une rvolution dans les relations de lhommes aux choses. Autant les obligations dont est charg le patrimoine assurent une existence et une reproduction des structures communautaires, autant labsence dobligations positives qui caractrise la proprit tend autonomiser les individus dans la vie sociale et dans le cours du temps MADJARIAN G., 1991, 308

I.D.6 Droit de gestion Le droit de gestion, sur la terre et les ressources naturelles quelle supporte, confre son titulaire lautorisation de rglementer les modes dusage et de transformation des ressources. Il a ainsi le droit de procder des amliorations. Mais sil le dsire tre titulaire dun droit de gestion lautorise aussi ngliger la ressource sur laquelle ce droit porte.

I.D.7. Droit de jouissance : Le droit de jouissance correspond au droit de percevoir les fruits dun bien.


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I.D.8. Droit de premption : Le droit de premption, cest le droit pour une personne, en fonction dun contrat prexistant, de se substituer lacqureur en lvinant. Daprs CORNU, 1991, 616, le droit de premption, permet ladministration fiscale de se substituer lacqureur dun bien lorsque son prix de vente est dclar insuffisant. Larticle 815 du Code Civil accorde, dans le cas des biens indivis, un droit de premption aux indivisaires (les tenants de lindivis), lorsque lun dentre eux entend cder son bien, titre onreux, une personne trangre lindivision.

I.D.9. Droit de proprit : Le droit de proprit est le droit rel le plus achev car il permet duser, de jouir et de disposer des choses dune manire exclusive et absolue. Selon le Code Civil (article 544) seule la loi et les rglements peuvent limiter lexercice du droit de proprit. Ces lois et rglements sont fonction de lintrt gnral dtermin par lEtat. A la Rvolution franaise, larticle 17 de la dclaration des Droits de lHomme dclare que la proprit est un droit inviolable et sacr dont nul ne peut tre priv, si ce nest lorsque la ncessit publiqe lgalement constate lexige videmment et sous la condition dune juste et pralable indemnit. La valorisation de la proprit prive correspond la volont de favoriser une socit dans laquelle lautonomie de la proprit ira de pair avec lautonomie de lindividu.


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Daprs COMBY J., (1991,10-20) Il convient de rviser notre interprtation du texte de 1789, dans lequel, daprs lui, il ne sagissait pas de la proprit, mais des proprits. La Rvolution naurait donc pas cr la proprit, mais elle aurait consacr la suprmatie dun ayant droit sur les autres. La conception absolutiste de la proprit est un mythe cr grce linvention sur mesure dun droit romain imaginaire qui a influenc le Code Civil. Nous vivons sur ce mythe : notre lgislation commence toujours par faire semblant de croire la suprmatie du droit de proprit, pour multiplier ensuite les limites, contraintes et exceptions son exercice. Retrouvons le pluriel de la Dclaration de 1789 : ce nest quen reconnaissant la pluralit des droits qui sexercent lgitimement sur lespace et en mettant fin la protection illusoire dun rgime mythique, que nous instituerons de vritables garanties.

I.D.10 Droit de superficie : Le droit de superficie cest le nom donn au droit de proprit qui porte sur les constructions et les plantations dans le cas o la proprit de ces choses est dissocie de la proprit du sol. Le droit de superficie en droit franais : Le droit de superficie nest pas rgi par le Code Civil ni par une loi ultrieure. Si la loi lignore, la doctrine et la jurisprudence le considrent comme un droit rel de plein exercice. Ce droit a t introduit en Europe et aussi en Afrique au XX sicle (....).Le Code Civil franais adopte le principe que le propritaire du fonds est rput propritaire de ce quil contient, du dessus , sauf preuve du contraire. Cette preuve peut videmment rsulter dune convention expresse passe entre le propritaire du fonds - le trfoncier - et le propritaire des constructions, plantations dnomm le superficiaire . La jurisprudence franaise reconnat que le trfoncier et le superficiaire sont galement propritaires de biens distincts physiquement superposs. ... Le droit de superficie ne se rapporte pas seulement deux biens existants. Il peut galement caractriser le droit que dtient celui qui sapprte construire lgard du propritaire du sol. Ce dernier reconnat son co-contractant le droit de construire sur son sol un droit de proprit superficielle qui prend dfinitivement corps ds que la construction est difie. TRIBILLON J.F., 1993, 157.


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I.D.11. Droit dusage : voir usage En droit civil, le droit dusage est un droit rel qui permet son titulaire, lusager, de se servir dune chose appartenant autrui, mais selon sa destination. Lusager peut ainsi percevoir les fruits de cette chose, mais jusqu concurrence de ses besoins et de ceux de sa famille. Le droit dusage constitue lun des attributs de la proprit , lusus et de lusufruit.

I.D.12. Droit crit : Le droit crit consiste en lensemble des rgles juridiques tablies par les autorits investies du pouvoir lgislatif ou rglementaire et constates par des textes officiels. Dans la thorie juridique classique, le droit crit soppose au droit oral. Les thories juridiques classiques offrent en gnral une vision pjorative de loralit juridique. Celle-ci est dfinie ngativement par rapport au droit crit. Ce type de jugement est notre sens fortement empreint dvolutionnisme et doit tre critiqu : il est certain que le passage de loral lcrit est le signe dune profonde mutation, il est moins sr que cette mutation soit un progrs, qui relguerait loralit un stade primitif de la pense humaine. Rouland N, 1988, p.201

I.D.13. Droit foncier : Voir foncier Le droit foncier est lensemble des dispositions comprenant les rgles relatives laccs la terre et sa gestion. Le droit foncier est dtermin par la lgislation tatique et par la gestion au jour le jour des enjeux que poursuivent les communauts rurales et urbaines. Le droit foncier est toujours en rapport avec les structures sociales, le niveau de dveloppement conomique et la conception des rapports entre les hommes et les choses dont ils ont lusage.

I.D.14. Droit forestier : Voir foncier forestier Il sagit de lensemble des dispositions comprenant les rgles relatives lexploitation, la protection des forts ainsi que celles rglementant les


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pouvoirs de ladministration dans les forts soumises au rgime forestier.

I.D.15. Droit immobilier : voir immeuble/immobilier Le droit immobilier comprend lensemble des dispositions qui se rapportent la gestion, la transmission et la conservation des immeubles.

I.D.16. Droit mobilier : voir meuble /mobilier Le droit mobilier cest lensemble des dispositions qui se rapportent la gestion, la transmission et la conservation des meubles.

I.D.3.6. Droit naturel : Le Droit naturel est constitu dun ensemble de principes immuables fonds sur lquit et le bon sens (Petit Robert, 1991). Cest donc lensemble des rgles considres conformes la nature et ce titre reconnues comme de droit idales. Dans la thorie juridique classique et occidentale, les Droits naturels sont les droits inns et inalinables que chaque individu possde par naissance et nature, sans avoir besoin de les tenir dun acte, ni pouvoir les aliner et dont les gouvernements sont tenus dassurer le respect (Cornu, 1990, 531).

I.D.18. Droit positif : Le Droit positif cest lensemble des rgles de Droit effectivement en vigueur dans un tat. (CORNU, 1990, 290).

I.D.19. Droit rel : Un droit rel est un droit qui porte directement sur une chose et procure son titulaire tout ou partie de lutilit conomique de cette chose. Cest donc un droit opposable tous qui permet dexercer un pouvoir sur un bien.


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I.D.20. Droit rural : voir rural Le droit rural cest lensemble des rgles concernant lagriculture et la vie des personnes habitant la campagne. Ces rgles comprennent les dispositions applicables aux exploitations agricoles et la profession dagriculteur, et toutes celles relatives aux biens ruraux et aux droits qui sy attachent.

I.F.1. Faire valoir / modes de faire valoir : voir fermage/mtayage Le faire valoir fait rfrence la manire dont un domaine agricole est exploit. Le faire valoir peut tre direct ou indirect. Dans le premier cas, cest le propritaire qui exploite lui-mme, seul ou en se faisant aider par les membres de sa famille ou des employs, son domaine agricole. Lexploitation dune terre par un rgisseur rtribu par le propritaire foncier est considr comme du faire valoir direct. Dans le cas du faire valoir indirect, lexploitation de la terre se fait par dlgation, lexploitant ntant pas le propritaire de la terre. Les modes principaux de faire valoir indirects sont le fermage et le mtayage.

I.F.2. Foncier Ce terme, qui est originellement un adjectif trouve son origine dans le latin avec le mot fundus qui signifie fonds de terre. Cet adjectif tait utilis lpoque fodale pour dsigner une seigneurie ou une tenure , puis la rente extraite de la valeur diffrentielle ou absolue de la terre. (LE ROY E., 1998).

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Cet adjectif est depuis une quinzaine dannes aussi utilis comme substantif, mais cet emploi rcent nest pas toujours accept. Substantiv le foncier dsigne alors : Lensemble particulier des rapports sociaux ayant pour support la terre ou

lespace territorial. Ces rapports sociaux sont principalement dtermins par : les facteurs conomiques (accumulation primitive du capital et extraction de

rente), les facteurs juridiques (normes dappropriation et modalits de rglement

des conflits), puis par les techniques damnagement de la nature pouvant matrialiser et

caractriser ces rapports sociaux en autant de rgimes distincts... Mais plus substantiellement, cest le politique qui influe sur la manire de

poser et de traiter la problmatique foncire, la sensibilit du foncier au politique tant augmente par la concurrence ou la contradiction des choix pouvant merger aux chelles internationale, nationale et locale...( LE ROY E., 1991,13-14)

I.F.3. Fonds Le fonds est une expression gnrique utilise en droit pour dsigner les immeubles par nature (la terre ou les btiments) pris comme biens principaux.

I.F.4. Fructus Cest un terme latin signifiant le droit de percevoir les fruits dune chose. Ce terme est encore utilis pour dsigner lun des trois attributs de la proprit (lusus, le fructus et labusus), ou dans la dfinition de lusufruit pour dsigner au sens strict le droit de jouissance.

I.G.1. Gr Gr : Ce terme sapplique tout accord direct entre intresss, sans lintervention dune autorit de contrle, ni de formalits particulires.

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I.I.1. Immeuble /immobilier Le terme immeuble dsigne un bien qui par sa nature ne peut tre dplac. Il sagit du sol, le fonds de terre et de ce qui sy incorpore (par exemple les constructions). Le Code Civil dans son article 518 considre la terre comme immeuble par nature, donc comme un bien qui peut ainsi tre objet de proprit. Immobilier dsigne ce qui a le caractre dun immeuble au sens gnrique et tout ce qui se rapporte aux immeubles.

I.I.2. Incessible : Cet adjectif dsigne ce qui ne peut tre lobjet daucune cession.

I.I.3. Indivis : Cet adjectif est utilis pour dsigner un bien sur lequel plusieurs personnes ont un droit. Mais ce bien nest pas matriellement divis entre elles. Ce terme est utilis en opposition au bien alloti.

I.J.1. Jouissance temps partag : Daprs CORNU (1991, 450), cest la dnomination nouvelle que la loi a donne, en la consacrant et en lencadrant, une formule de jouissance alternative que la pratique avait affubl du nom allchant et trompeur de multiproprit ou de pluriproprit.

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I.L.1. Lgal : Cet adjectif dsigne ce qui est conforme la loi. Daprs CORNU, 1990, 465, dans une acception drive, le terme lgal peut tre aussi compris comme ayant nature de droit crit.

I.L.2. Lgislation / Voir Politiques et rglementations foncires La lgislation est lensemble des lois et rglements dun tat ou bien lensemble des droits relatifs une branche du droit.

I.L.3. Locataire : Le locataire est la personne qui reoit la jouissance dun bien en vertu dun contrat de louage. Ce terme est surtout utilis, en opposition fermier ou mtayer, pour dsigner quelquun qui prend bail une maison ou un local commercial

I.M.1. Meuble/mobilier : Le terme meuble dsigne toute chose matrielle qui peut tre dplace. Au sens gnrique, il sagit de tout bien qui nest pas immeuble. Mobilier dsigne ce qui a le caractre dun meuble au sens gnrique et tout ce qui se rapporte aux meubles.

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I.N.1. Norme Cest un terme employ parfois dans une acception gnrale, comme quivalent de rgles de droit. Il voque non pas lide de normalit, ni celle de rationalit, mais spcifiquement la valeur obligatoire attache une rgle de conduite et qui offre lavantage de viser dune manire gnrale toutes les rgles prsentant ce caractre quelle quen soit la source ou lobjet.

I.N.2. Nue proprit : La nue proprit dsigne le fait davoir la proprit, mais sans lusufruit.

I.O.1 Occupant Loccupant est celui qui occupe un local dhabitation en lhabitant effectivement en vertu ou en labsence dun bail. Le locataire est donc considr comme un occupant.

I.O.1.1. Occupation : Cest le fait doccuper un lieu en vertu dun titre ou sans droit. Lexpression occupation du domaine public dsigne les utilisations particulires du domaine public qui se ralisent sous forme de

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concessions, permissions ou autorisations. Ces utilisations se diffrencient selon quelles intressent des dpendances de ce domaine affectes lusage collectif du public ou bien destines un usage priv. (CORNU, 1990, 549)

I.P.1. Patrimoine : Ce terme trouve son origine dans le latin o la racine Pater dsigne le pre. Dans lancien Droit coutumier franais, un patrimoine dsigne lensemble de biens ou de ressources hrits des ascendants et susceptibles dtre transmis aux descendants. en privilgiant une ligne ou une destination. Ce sens a t partiellement perdu avec le Code Civil de 1804 qui dfinit le patrimoine comme la dimension matrielle de la personnalit juridique. Le patrimoine nat avec la personne et disparat avec elle ; valuable en argent, il est appel voluer et si possible grandir. Cette conception du patrimoine est lie la gnralisation dun droit individualiste dans une socit capitaliste. (Le ROY E., 1998).

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Daprs G. MADJARIAN, 1991, 306-307 Le propre dun patrimoine cest de ne pas tre indiffrent aux hommes qui lont produit et reproduit ; le patrimoine renvoie ncessairement au pass de sa production et de sa reproduction, aux conditions dans lesquelles elles se sont ralises....Le patrimoine lie au pass celui qui en est le titulaire prsent....Le patrimoine a pour fonction dassurer lunit des membres dune communaut et sa permanence travers les diffrents moments de son existence....Le rapport de lhomme ce quil institue comme patrimoine est marqu par le devoir, la responsabilit .

I.P.1.2. Patrimonial : voir gestion patrimoniale Ce qui se rapporte au patrimoine.

I.P.2. Permis : voir permis de construire Un permis, est lautorisatisation daccomplir un acte ou dexercer une activit. Cette autorisation est gnralement attribue par lautorit comptente une personne la demande de cette dernire.

I.P.3. Proprit prive : voir droit de proprit, usus, fructus, abusus. Dans larticle 544 du Code Civil : la proprit prive est le droit de jouir et de disposer des choses de la manire la plus absolue pourvu quon nen fasse pas un usage prohib par les lois et rglements . Il sagit donc dune proprit exclusive et absolue qui ne peut sexercer que sur un bien. Les caractristiques de la proprit sont le droit daliner et de disposer. Dans limaginaire collectif, la proprit apparat comme une institution universelle, fondatrice de tous les projets de socit. Pourtant ce nest pas une institution universelle des rapports socialement reconnus entre les hommes et les choses. La proprit est une institution particulire aux relations sociales que sont les relations marchandes et elle est le produit sophistiqu dune socit o triomphe lindividu. Cette institution soppose donc fondamentalement aux statuts des biens des socits non-marchandes qui sont communautaires et statutaires. MADJARIAN, G., 1991


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I.P.4 Proprit collective On utilise souvent lexpression (de mme que celle de proprit communautaire) pour dsigner les modes dappropriation traditionnels ou prcoloniaux. La proprit collective sur une ressource naturelle suppose que les dtenteurs de droits et les usagers soient clairement dfinis et quils aient le droit dexclure des tiers. La proprit collective soppose une situation daccs libre.

I.P.5. Proprit tatique voir monopole foncier tatique La proprit tatique fait rfrence ce qui appartient ltat. Dans le domaine foncier de nombreuses rformes ont attribu la proprit de la terre ltat. Dans ce sens on peut donc parler de proprit tatique de la terre.

I.R.1. Redevance : Une redevance est une somme due priodiquement titre de rente ou de loyer. Cest aussi une taxe due en contrepartie de lutilisation du Domaine ou dun service public.

I.R.2. Rforme : voir rforme agraire et rforme foncire Une rforme consiste en la modification du droit existant, par dcret ou par la promulgation dune nouvelle loi. Cest une intervention volontaire de lEtat justifie par des considrations techniques, doctrinales et idologiques. Une rforme sinscrit toujours dans un processus de publicit qui permet ainsi dofficialiser les dcisions prises.

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Cependant il faut toujours avoir lesprit que ce nest pas parce que des dispositions sont inscrites dans une nouvelle loi quil est sr quelles soient appliques dans la socit. En effet, pour tre applique une loi doit la fois correspondre aux attentes de la socit et la volont politique active du Gouvernement. Pour rellement transformer une socit, la loi devrait en quelque sorte lui obir. Lorsquon envisage une rforme, il faut avant tout la penser en ayant toujours lesprit que celle-ci doit apporter un changement acceptable pour la socit laquelle elle sadresse. De ce fait, une rforme devrait toujours tre prcde dune analyse trs complte de la situation existante, afin de proposer des changements susceptibles de faire lobjet dun consensus.

I.R.3. Rgime Un Rgime est le nom donn un systme de rgles considr comme un tout. En droit, ce systme regroupe lensemble des rgles relatives une matire. Un rgime est aussi un ensemble de dispositions lgales qui organisent une institution.

I.R.4. Rglementaire En droit, le terme rglementaire signifie : de la nature dun rglement, relatif un rglement administratif... Les dispositions rglementaires manent du gouvernement, des prfets, des maires. (PETIT ROBERT,1993)

I.S.1. Servitude : Une servitude est une contrainte limitative lexercice du droit de proprit. Daprs CORNU, 1991, 757, Une servitude est une charge tablie sur un immeuble pour lusage et lutilit dun autre immeuble appartenant un autre propritaire .

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Lorsquun terrain est enclav, les propritaires des terrains environnants, sont obligs de laisser un droit de passage, dnomm servitude de passage, sur leur terrain pour que le propritaire ou lusager du terrain enclav puisse y accder. On parlera alors de servitude lgale. Une servitude de protection des forts est en Droit franais, une restriction au droit de constuire et dinstaller des tablissements industriels proximit des forts.

I.T.1. Tenure Le terme tenure dsigne initialement une terre dtenue dans une relation de vassalit et plus spcialement sexerant sur le domaine utile dune seigneurie dans le cadre dun rapport foncier li au paiement dune redevance : le cens. En droit fodal, les droits sur le fonds de terre taient partags entre le seigneur et le tenancier. Le premier dtenait le droit minent et le second avait la tenure du domaine utile. A la limite cela signifie que le cultivateur na que la jouissance du bien-fonds quil exploite. Une jouissance perptuelle certes, mais garantie seulement par le versement des redevances exiges et par la ralisation des corves y affrentes si corves il y a. (...) si lon nglige les serfs mainmortables de lest de la France, le paysan se comporte bel et bien comme un propritaire. Il y a longtemps quil transmet sa tenure librement. Il peut la louer, la lguer, la donner et mme la vendre, sous rserve, le cas chant dacquitter les droits de mutation, type lods et ventes dus au seigneur. Bien mieux, les successions en ligne directe sont frquemment exonres de ces taxes. BEAUR G., 22 En Afrique actuelle, lide de tenure foncire exprime lexistence dun rapport juridique sexerant en relation avec un faisceau dautres droits, impliquant la reconnaissance dun droit originel dont les droits dusage sont drivs, mais sans induire entre les dtenteurs de droits une relation de type fodal. Le ROY E., 1998

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I.U.1. Usage/ Usager : Voir droit dusage Le terme usage provient de use, user, avoir lutilit de et qui se maintiendra sous la formule land use dans le Droit anglais de common law. En rgime foncier africain, le terme usage est li la communaut de rsidence et perptu par une occupation stable et dfinitive affirme par le travail dune mme ligne de cultivateurs. Ce travail est concrtis par la plantation darbres et darbustes. La cueillette des fruits et corce est un tmoignage suffisant pour affirmer lexistence dun droit dusage devant la communaut villageoise. Ainsi le travail investi dans le sol par soi et ses anctres cre lusage. Lusager est le titulaire dun droit dusage.

I.U.2. Usufruit : Lusufruit est un droit rel de jouissance qui confre son titulaire (usufruitier), le droit dutiliser une chose, den percevoir les revenus, mais non den disposer. Lusufruitier ne peut donc pas aliner un bien.

I.U.3. Usus : Usus est un terme latin Ce terme est encore utilis pour dsigner lun des attributs normaux du droit de proprit sur une chose. Cest dire, le droit pour un propritaire duser dune chose par tous les actes matriels ou juridiques de transformation ou de consommation.

I.U.4. Utilit publique : voir expropriation pour cause dutilit publique Lutilit publique cest la qualit quune dclaration officielle de lautorit publique reconnat une institution ou une opration, ceci en vertu de lintrt qui sy attache pour le bien public. CORNU C., 1990, 830.

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I.V.1. Vacant : Voir terres vacantes et sans matre Vacant signifie sans matre ni propritaire. En Droit, cet adjectif est souvent utilis pour dsigner un bien qui nest pas appropri de faon privative. Ainsi un terrain cultiv, mais dont lexploitant ne dtient pas de titre de proprit priv, pourra tre dclar vacant, alors quil est occup.

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Bibliographie slective

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Manuel du foncier : II. Elments de description de lespace __________________________________________________

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II. ELEMENTS DE DESCRIPTION DE LESPACE


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II. Elments de description de lespace

II.A.1. Agraire Ce terme dorigine latine, agrarius de ager, agri qui signifie champs est un adjectif qui concerne le partage, la proprit des terres. On parle ainsi de lois agraires, de la question agraire etc. Agraire dsigne aussi ce qui concerne la surface des terres. Par exemple : les mesures et les units agraires.( PETIT ROBERT, 1993). Daprs L. de Bonneval, (1993, 28,) Agraire est souvent synonyme dagricole dans de nombreuses langues. En anglais, cet adjectif est rarement utilis hors du contexte de la sociologie rurale. . Le terme de systme agraire est employ, gnralement, pour caractriser dans lespace, lassociation des productions et des techniques mises en oeuvre par une socit en vue de satisfaire ses besoins. Il exprime en particulier, linteraction entre un systme bio-cologique, reprsent par le milieu naturel, et un systme socioculturel, travers des pratiques issues notamment de lacquis technique (Hentgen, Vissac, 1980) (...) La notion ainsi dfinie est trs gnrale et peut concerner des dimensions varies, du local de vastes ensembles rgionaux... Dans les travaux de recherche portant sur lamnagement et le dveloppement agricole et rural, notamment ceux visant dcrire, valuer, comparer et comprendre les pratiques des agriculteurs et des leveurs (Landais, Deffontaines, 1988 ; Sebillotte, 1987), le concept de systme agraire savre utile et bien adapt, car il permet de ne pas dissocier les aspects spatiaux des aspects techniques et socio-conomiques (Groupes de recherches INRA-ENSAA, 1977. In : Deffontaines, Lardon, 1989). Cit par de BONNEVAL L, (1993, 193).

II.A.2. Agricole Cet adjectif dsigne tout ce qui se rapporte lagriculture.

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II.E.1. Espace : Dans le vocabulaire courant, lespace est un lieu plus ou moins bien dlimit o peut se situer quelque chose (PETIT ROBERT, 1993). Mais comme BOHANNAN P. (1963, 101-111), le rappelle, chaque peuple a une carte qui reprsente le pays o il vit, chaque peuple dispose dune srie de concepts pour parler des rapports quil entretient avec les choses. Laspect spatial de son organisation sociale trouve une expression ouverte en paroles et en actes. Ainsi daprs E. LE ROY, (1991,14-15) ....Dans les socits caractrises par lanimisme et le communautarisme... la reprsentation de lespace est topocentrique . La conception topocentrique de lespace Le rapport des groupes lespace est organis en fonction dendroits autour

desquels leurs activits (agriculture, cueillette, pche, levage...) sont centres ; par exemple : la terre pour lagriculture, les arbres pour la cueillette, leau et la terre pour llevage

.Cest partir de ces endroits que les membres des diffrents groupes exercent un contrle sur lusage ou la gestion des sols.

Ce contrle est fonction de : leur ordre darrive et du type dactivit quils exercent.

Chaque activit implique une matrise particulire de cet espace Les activits et les usages de lespace sont idalement penss comme

complmentaires et interdpendants. Dans les socits occidentales, lespace est unifi et banalis par la carte gographique. Dlimit il est rduit sa superficie et ltendue du globe est ainsi mesure pour donner lespace une valeur dchange. Cette conception gomtrique de lespace sexprime dans lorganisation territoriale publique. Celle-ci est en effet lexpression de la souverainet tatique o la notion de frontire est fondamentale. Lorganisation foncire est identifie partir du cadastre qui enregistre la localisation, la situation et la superficie du terrain selon des donnes godsiques.

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Il ne faut pas penser ces deux grandes conceptions de reprsentation de lespace en terme de dichotomie, car chacune dentre elle a t influence par lautre. De mme lorsque lon aborde lespace en fonction des activits productives auxquelles il sert de support, par exemple : la pche, lagriculture, llevage, les termes : espace halieutique, espace agricole, espace pastoral sont alors utiliss pour dsigner lentit spatiale utilise pour mener bien ces diffrentes activits. On tend ainsi sparer et cloisonner ces espaces. Pourtant ils peuvent se superposer et sentrecroiser, selon les saisons et en fonction du type de ressources renouvelables qui y sont prleves ou cultives. Cette spcialisation de lespace laisse donc entendre quil est impossible que plusieurs usages se superposent sur un mme lieu, pourtant il nen est rien, par exemple : Un champs une fois cultiv peut tre utilis en vaine pture, il sort

ce moment de son utilisation agricole et appartient alors lespace pastoral.

Un point deau naturel peut servir despace de pche, puis quand il est assch despace de culture

A lintrieur de lespace urbain, il existe des espaces agricoles, et llevage urbain est une ralit quon ne peut nier lorsque lon voit le nombre de troupeaux de ruminants qui peuvent circuler dans les villes des pays dits en dveloppement et qui se nourrissent des arbustes, herbes et dchets quils rencontrent sur leur passage.

Dans de nombreuses villes, les espaces verts sont frquemment occups de manire illgale et de fait couverts de constructions.

Lespace aquatique, qui comprend le terroir aquatique des paysans pcheurs et le territoire des marins-pcheurs, est une ralit mouvante. Les formes de son appropriation sont anciennes et varies. Elles reposent sur de multiples combinaisons entre des ressources, des techniques et des acteurs. Ces combinaisons sont lorigine de pratiques diverses, mais souvent conflictuelles. Lappropriation des espaces de pche est opr par les groupements de base des communauts de pcheurs, selon des systmes de droits hirarchiss. Ainsi sur un mme espace, des droits dappropriation et dusage diffrents peuvent coexister et varier saisonnirement. CORNIER SALEM M.C., (pp.57-83, 1995)

II.E.1.1. Espace priurbain Le terme priurbain dsigne lespace rural situ en priphrie dune ville et de sa banlieue. Cet espace priurbain est lobjet de profondes


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transformations fonctionnelles, dmographiques, sociales, voire politiques.

II.E.2. Espace vert : Un espace vert, dans le vocabulaire de lurbanisme moderne est une surface rserve aux jardins, mnage entre les constructions. Selon A.M. MEKOUAR, (1997, 57) Dsormais, en effet, la double fonction des espaces verts, cologique - quilibre naturel du milieu - autant que social - quilibre psychique des tres humains - est largement reconnue en droit compar. Cest par exemple le cas du plan rgional de dveloppement de Bruxelles, qui prescrit un verdoiement systmatique de lespace, un maillage vert constitu de parcs publics, promenades vertes, parcours paysagers, pistes cyclables...A Madagascar, les travaux ncessaires la conservation des espaces verts urbains peuvent tre dclars dutilit publique

II.F.1. Finage : voir terroir Daprs GEORGE P, (1990, 201) Le terme finage, encore usit dans la France du Nord-Est (Lorraine, Bourgogne), dsigne le territoire juridique et administratif sur lequel la communaut rurale exerce ses droits jusquaux limites de la communaut voisine. Selon G. SAUTTER (1968, 107), le finage est le territoire sur lequel une cellule dhabitat ou une communaut exerce ses droits agraires. Un finage peut comprendre un noyau dexploitation habituellement cultiv qui soppose une zone dutilisation extensive ou temporaire .

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La collection remarquable des Atlas des structures agraires au sud du Sahara , ... prfre dans la plupart des cas, parler de terroir plutt que de finage. Lemploi dun mot pour lautre, contradiction que relve R. Brunet dans les mots de la gographie nest pas innocent... Le mot terroir dans sa stricte acception nest pas porteur de droits sur le sol. Lemploi du mot finage aurait oblig - et certains gographes, malgr lalibi du mot terroir, le font trs tt - analyser les droits sur la terre des collectivits ou des individus dans un contexte institutionnel, celui que sous-tend la notion de domaine national, qui ne sy prtait gure. MARIE J., 1998.

II. P.1. Parc national Un parc national est un vaste territoire o la nature est protge et ventuellement amnage pour lagrment et lducation du public. Il diffre des rserves naturelles dans lesquelles seule la sauvegarde de certaines espces animales ou vgtales est vise. Lorsque les parcs nationaux sont situs dans des rgions de forte pression foncire, leurs terres sont lobjet de convoitises de la part des populations rurales installes leur priphrie ou bien de ceux qui veulent se livrer une exploitation minire des ressources quils comportent. Le glissement des populations sahliennes du Sahel vers la fort remet en cause la viabilit de certains espaces protgs de la rgion. Au Niger, la priphrie du parc du W, les densits de population sont de plus en plus leves. Le chef de ltat qui a incit les populations urbaines investir dans la production agricole de cette rgion est partiellement lorigine de ce mouvement. Les pressions la priphrie du parc national du W sont le fait des agriculteurs et des pasteurs. Loccupation de lespace priphrique du parc est soumise une rivalit entre les originaires du lieu et les migrants, les pouvoirs publics attribuant quant eux lusage de lespace ceux qui lont mis en valeur Daprs LEPRETRE L, 1990.

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Le cas du parc national du Burundi illustre non pas le cas dun parc national dont les populations riveraines empiteraient sur les terrains, mais celui dun parc cr posteriori sur une zone occupe et cultive. A lexception dune chane de montagne qui conserve une vritable fort primaire, justifiant la cration du parc national de Kibira, il ny a gure de zones o lexistence dun incontestable patrimoine naturel justifierait sa transformation en parc. Le parc national de la Ruvubu a pourtant t cr sur un domaine de 50 000 hectares exploits depuis longtemps par des familles paysannes, dans lequel la nature sauvage avait disparu depuis des lustres. Le projet a ncessit lexpropriation de 3 000 familles paysannes, mal recases dans des zones limitrophes du parc, ainsi que labandon de leurs habitations, bananeraies, exploitations.... Il y a en somme, une vidence laquelle il faudra bien se rendre, aucun programme de protection de lenvironnement, si bien prpar quil puisse tre, ne pourra russir sil est peru comme contraire aux besoins et aux intrts des usagers, qui sont en permanence au contact de la ressource et qui en vivent. Il peut paratre justifi de leur demander aujourdhui de restreindre leur prlvement dans lintrt des gnrations futures. Mais encore faut-il proposer des sacrifices supportables, compris et accepts, donc ngocis et non imposs. Faute de quoi, on se retrouvera dans une situation aggrave : non seulement les usagers ne respecteront pas des prescriptions juges intolrables, mais ils perdront tout sens des responsabilits lgard de ressources totalement soustraites leur bonne garde. BOUDERBALA N., 1996, 25

II.P.2. Parc rgional Un parc rgional est un territoire rural ou forestier que les communes intresses soumettent librement une rglementation visant conserver et exploiter le cadre naturel. Il est frquent que ltat ou les villes les amnagent avec des quipements sportifs ou culturels. Daprs GEORGES P. (1990, p.344), la diffrence entre le parc rgional et le parc national est donc une diffrence de nature et non dchelle .

II.P.3. Paysage : Le terme paysage sapplique selon les auteurs un ensemble de signes caractrisant une unit gographique sur le plan physique ou humain. Il apparat comme une combinaison concrte o interviennent un grand nombre de faits : lhabitat, le parcellaire, les chemins.etc. On parlera de paysage urbain, de paysage rural, de paysage priurbain, en fonction de lactivit dominante qui sexerce sur lespace dont il est question.


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Ces diffrents paysages sont rvls par lobservation directe, par ltude de photographies ariennes, des documents cadastraux, etc. Linterprtation de ces diffrents lments suppose une connaissance approfondie de la gographie, de lhistoire, de larchologie, de la sociologie et de lconomie Daprs GEORGE (1990, 348), Dacception originairement descriptive, mais globale, le terme paysage a pris rcemment une signification synthtique rassemblant lensemble des traits issus de la gographie naturelle et des apports accumuls des civilisations qui ont faonn successivement le cadre initial et sont entrs dans la conscience de groupe des occupant. Il devient alors synonyme denvironnement.

II.R.1. Rural / Urbain : voir aussi urbanisation Ladjectif rural est employ pour dsigner ce qui se rapporte au champs et de faon plus gnrale la vie campagnarde et donc qui se situe en dehors des agglomrations ou des villes dune certaine importance. Ce terme est souvent employ en opposition urbain qui dsigne ce qui est de la ville. Selon GEORGES 1990, 423, le sens du mot rural est toujours plus large que celui du terme agricole. Lespace rural nest pas uniquement el sige des activits agricoles, mais aussi de lindustrie, de lartisanat et du commerce rural .

II.R.2. Rurbain : Le terme rurbain est un nologisme regroupant les mots rural et urbain. Il a t forg pour dsigner linstallation de rsidences de citadins dans les campagnes priurbaines et limbrication des espaces ruraux et des zones urbanises. Daprs GEORGES 1990, la rurbanisation est lune des formes de priurbanisation distincte de celle de la banlieue. Celle-ci apparat davantage comme le dveloppement en tache dhuile de la ville, en continuit et en contigut avec elle, alors quil ny a pas de continuit avec la campagne rurbanise.

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II.T.1. Terroir : voir gestion de terroir Un terroir est avant tout une tendue de terre considre du point de vue de ses aptitudes agricoles. Dans sa stricte acception, le terme terroir ne fait pas rfrence aux droits sur le sol. Pour SAUTTER G., (1968, 107), Le terroir est lespace dont une communaut de rsidence tire lessentiel de ses ressources, autrement dit la portion du sol environnant... o se localisent les champs et o pat le btail... Daprs M.C. CORMIER-SALEM (1995, 71), Le terroir comprend galement des portions de territoire non amnages...forts, savanes, bas-fonds, cours deau. Ces espaces utiliss pour la chasse, la cueillette et la pche sont souvent perus comme des rserves foncires .

II.U.1.2. Urbanisation : Le terme urbanisation voque le phnomne de concentration croissante de la population dans les agglomrations urbaines. Ce phnomne est croissant et devient de plus en plus rapide notamment dans les pays en dveloppement. Le rapport World Ressources 1996-1997 tabli par le World Ressources Institute met en relief que la population urbaine mondiale crot actuellement au rythme de

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170 000 personnes par jour, dont 90 pour cent dans les pays en dveloppement. Consommatrices de nature, la plupart des villes sinstallent ou stendent dans les zones rurales, agricoles, forestires ou humides, quelles mitent largement ou quelles absorbent compltement....Mais sil est vrai que les villes grossissent au dtriment de la nature, en terme dextension spatiale, elles noccupent en ralit que 1 2 pour cent de la surface terrestre de la plante.... les villes ne sont pas ces normes dvoreuses despace que lon imagine communment. En revanche, elles consomment 75 pour cent des ressources du globe et elles gnrent proportionnellement, des quantits similaires de dchets (...) Cest donc l, au fond, que rside le vrai problme de la ville. Il est essentiellement dans la porte considrable de son empreinte cologique, cest dire dans la profondeur de ses effets sur lenvironnement. (...) Pour autant, essor de la ville et sauvegarde de la nature ne sont pas fatalement antinomiques. Interdpendants sur le plan conomique, ces deux objectifs sont aussi cologiquement conciliables, pour autant que le dveloppement urbain soit conu et men dans le respect du milieu naturel (...) Dernirement cette imbrication ncessaire de lurbain et du rural a t rappel dans la dclaration dIstanbul sur les tablissements humains. MEKOUAR M.A.( 1997, 54) Au Panama, lheure actuelle, 58 pour cent de la population active habite en zone urbaine et la population rurale ne cesse de diminuer, elle reprsentait 42 pour cent en 1992, contre 48 pour cent en 1970. Un tiers de la population vit dans la seule ville de Panama... et environ 7 000 personnes sy installent chaque anne....La ville connat des taux de croissance de lordre de 2,9 pour cent...Compare dautres capitales de la sous-rgion, Panama dtient le taux durbanisation le plus lev. Seules La Paz et Saint-Domingue affichent des taux suprieurs MARGIOTTA M., (1997, 91-92) .

Lintense urbanisation de la Cte dIvoire na pas eu pour corollaire un appauvrissement des campagnes, mais elle a plutt permis de nouveaux dynamismes de se faire jour... Le monde rural est imprgn de la ville tout comme la ville est imprgne des campagnes....Beaucoup de ruraux y ont fait des sjours....19,5 % des villageois de Cte-dIvoire, en 1985, rsidaient auparavant dans une grande ville. et 26,07 % dans une petite ville...Ces relations complexes entre agglomrations urbaines et campagnes modifient les comportements aussi bien que limaginaire et peuvent aboutir la production de vritables mythes, comme celui dun double urbain au village, cr par les habitants de Dob . CHALEARD J.L., DUBRESSON A., (1990, 284).


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II.U.1.3. Urbanisme : Le terme urbanisme a t cr en 1867 par Ildefonso Cerda. Il dsignait par urbanisme : lensemble des actions tendant grouper les constructions et rgulariser leur fonctionnement comme lensemble des principes, doctrines et rgles quil faut appliquer pour que les constructions et leur groupement, loin de rprimer, daffaiblir et de corrompre les facults physiques, morales et intellectuelles de lhomme social, contribuent favoriser son dveloppement ainsi qu accrotre le bien-tre individuel et le bonheur public (...). Ces principes restent valables pour lurbanisme contemporain qui vise, par la rgulation, la recherche dun intrt gnral situ au del des conflits qui opposent les diffrents acteurs de la socit. ARMAND-FARGUES M.,(1996, 171). Lurbanisme dsigne la fois lensemble des mesures dordre architectural, esthtique, culturel et conomique ayant pour but dassurer le dveloppement harmonieux et rationnel des agglomrations urbaines. Cest aussi ltude des mthodes permettant dadapter lhabitat urbain aux besoins des hommes.


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Manuel du foncier : III. Politiques et rglementations foncires __________________________________________________

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III. POLITIQUES ET REGLEMENTATIONS FONCIERES


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III. Politiques et rglementations foncires

III.C.1. Charte : Le terme charte vient de charta (papier) du grec kharts. Au moyen ge une charte dsignait un titre de proprit, de vente ou de privilge octroy. Ce nom est aussi utilis pour dsigner spcialement une Constitution discute et convenue entre un monarque et une reprsentation de ses sujets : par ex. : la grande charte de 1215 en Angleterre. Daprs CORNU, (1990, 131), en droit constitutionnel, une charte est parfois synonyme de constitution. Par euphmisme cest le nom de prestige donn certains documents de rfrence, on parle en effet de charte des droits de lenfant. Actuellement une charte dsigne un document fondamental qui fonde en principe la base de rapports juridiques durables, en dfinissant solennellement des droits et des devoirs.

III.C.2. Code voir codification Un code est un corps cohrent de textes qui englobe selon un plan systmatique lensemble des rgles relatives une matire. Il est issu de travaux lgislatifs, dune laboration rglementaire ou bien dune codification formelle (par dcret) de textes prexistants et reclasss selon leur origine.

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Depuis 1986, le Niger sefforce de prparer la rforme des modes de tenure foncire grce la mise en place dun code rural destin tablir un cadre juridique pour lappropriation, la tenure et la gestion des ressources naturelles vitales la production agricole et llevage. Dans ce cadre, la promotion des droits de tenure traditionnelle a t assure. Ces droits ont t relevs au rang de lois foncires officiellement promulgues. La cl de vote du Code Rural est la remise dun titre dfinitif de proprit quiconque peut prouver sa possession dune terre selon la coutume traditionnelle locale. Cet tat de fait a dclench de nombreux conflits entre les propritaires terriens et les usufruitiers et a acclr linscurit foncire, donnant naissance des processus stratgiques contraires aux intentions mmes du code. Daprs LUND, (1993). Le Code de leau promulgu au Brsil par le dcret N24.643 du 10.VII. 1934 et modifi notamment par le dcret-loi N 852 du 11. XI. 1938, rglemente de faon dtaille cette question. Ce Code stipule que les eaux souterraines dterminant la navigabilit ou la flottabilit dun fleuve relvent du domaine public (art.2) et que leau de source appartient au propritaire du fonds dorigine (art.89). Il dtermine la proprit des eaux, les droits dutilisation des eaux, savoir : Les modes dacquisition Les autorisations, permis ou concessions Il dtermine aussi lordre de priorits : a. Entre des usages diffrents La priorit est accorde tout dabord aux besoins essentiels, puis la navigation commerciale (art.48), mais des lois spciales adoptes par les Etats ou le gouvernement fdral selon qui exerce le droit de proprit sur leau, peuvent modifier cet ordre de priorit et mme supprimer certains usages communs (art.46). b. Entre diffrents droits existants Toute concession est accorde sous rserve de ne pas porter prjudice des tiers (art.46). A partir de VALLS M.F., 1980, 39-49

III.C.3. Codification : Daprs CORNU, 1990, 144, La codification cest laction de codifier et par extension cest le rsultat de cette action. La codification peut ainsi


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dsigner llaboration dun code, issue dun mouvement de rforme (Il sagit l dune codification relle). La codification peut aussi dsigner la runion en un code, moyennant les modifications de forme ncessaires, lexclusion cependant de toutes modifications de fond, de toutes les dispositions lgislatives ou rglementaires dj existantes en la matire. On parlera alors de codification formelle ou administrative. La codification renvoie aussi lentreprise de rdaction dune rgle jusqualors coutumire. Daprs LE ROY E., 1991, 178-179, si la codification prsente des avantages techniques incontestables, dans le contexte africain, elle a surtout t utilise pour rcuser ou mme dlgitimer le droit coutumier, mais rarement pour traduire en un ensemble unifi une conception originale et adapte des droits fonciers. Elle prsente aussi linconvnient majeur dimmobiliser par un dispositif institutionnel qui se veut exhaustif et gnral une situation caractrise par la transition et par lindtermination du but.

Concernant le Burundi, BOUDERBALA N., (1996, 15) signale que : la transition de la coutume la loi ne signifie pas, comme certains lont cru au temps de la tutelle belge, transformer la coutume en loi en la codifiant. Recueillir les coutumes par crit est une entreprise dont lintrt anthropologique est certain, mais dont on ne voit pas trop lintrt pour le lgislateur. Par nature, la coutume est orale et trs locale, donc dune infinie diversit. En la sparant de son milieu et en la fixant, on lui fait perdre toute son efficience sociale. Dans ces conditions, lopration de codification ne peut conduire qu des impasses. Soit dans un premier cas, crer des dizaines sinon des centaines de coutumes travers le territoire, garantie par lEtat et consacres par la loi, ce qui constitue une solution dangereuse pour lunit ; soit dans un second cas, si lon retient loption de choisir une des coutumes considre comme la meilleure, dimposer toutes les collines du pays, la coutume dune seule dentre elle.


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III.D.1. Dcentralisation : Dans les pays de tradition administrative franaise, la dcentralisation est un mode damnagement des structures de ladministration dans lequel lEtat transfre tout ou partie des attributions quil exerait au niveau central, ou bien par lintermdiaire de ses reprsentants territoriaux, des institutions distinctes de lui, les collectivits publiques. Ces institutions, dotes de la personnalit juridique et de lautonomie financire exercent, sous la surveillance de lEtat (garant de la lgalit), librement le pouvoir de dcision. Dans les pays anglo-saxons, le concept de dcentralisation couvre la reconnaissance de comptences aux organisations de base et aux organisations non gouvernementales, et plus largement tout ce qui ne relve pas du gouvernement central. Dans ce cas, le concept de dcentralisation fait rfrence au niveau de prise de dcision et englobe dconcentration, pouvoir des lus locaux et fonctionnement des communauts de base CUBRILO M. (1998). Depuis une dizaine danne, les enjeux associs la scurisation foncire ont volu. Les critiques de plus en plus ouvertes, formules lencontre des systmes politiques centraliss, les rencontres comme la confrence de Praa, ont orient les principes daction sur le foncier dans le sens dune dcentralisation de lEtat et du transfert de certaines de ses attributions des instances locales. La dcentralisation devrait permettre aux communauts locales de sorganiser

sous la forme de juridictions autonomes qui ont le pouvoir dadministrer, dexploiter et de grer ces ressources.

Le gouvernement national aurait une fonction darbitrage et garantirait lquit. La dcentralisation semble aussi inspire par lurgence de trouver des

solutions aux crises que de nombreux Etats traversent. La prise en compte de lexistence dun potentiel local est indispensable, ce qui

suppose de traiter les populations comme de vritables partenaires dans les processus de ngociation qui doivent accompagner la rpartition des tches de gestion.

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Daprs A. KARSENTY, 1996, les collectivits publiques locales sont des cadres de reprsentation qui procdent dune seule logique institutionnelle. Il nest pas sr que leur cadre territorial soit en mesure dapprhender lespace des pratiques dappropriation de la terre. Il convient donc de penser la dcentralisation dans une perspective largie intgrant dautres cadres de reprsentation qui relvent de plusieurs ordres fonctionnels, comme les assembles villageoises, les hirarchies traditionnelles, les communauts de voisinage... .

III.D.2. Domaine, domaine public et domaine priv : Ce terme dorigine latine provient de dominium, lespace sur lequel sexercent des droits possessifs exprimant lide de matrise plutt que de proprit. Jusquau XVIII sicle, cest en terme de domaine que le rapport foncier est apprhend et il continue tre ainsi organis dans une grande partie des lgislations foncires francophones LE ROY, 1998. Le Code Civil franais, dans ses articles 537 et suiv., oppose aux biens qui appartiennent aux particuliers, ceux qui sont la charge de lEtat et dsigns biens domaniaux. Le domaine est apprhend en terme de domaine public ou de domaine priv. Le domaine public est constitu de tous les biens qui sont affects soit lusage du public, soit un service particulier. En tant que tel ils sont soumis au rgime de la domanialit publique. Le rgime de la domanialit publique implique linalinabilit, limprescriptibilit et lexclusion de la cration de droits rels sur le domaine public. Ce dernier se subdivise en domaine naturel et en domaine artificiel, ces deux dpendances du domaine public sont dans de nombreuses lgislations dfinies par numration. Ainsi en Cte-dIvoire, ils se dcomposent comme suit, cit par LEY A. 1986, 104-106


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1. Le domaine public naturel il comprend : Les rivages de la mer jusqu la

limite des plus hautes mares ; Les cours deau navigables ou

flottables.... Les sources et cours deau non

navigables ni flottables dans les limites dtermines par niveau des plus hautes eaux avant dbordement ;

Les nappes aquifres souterraines, quelles que soient leur provenance, leur nature et leur profondeur.

2. Le domaine public artificiel il comprend Les caneaux de navigation et leurs

chemins de halage, les caneaux dirrigation et de desschement et les aqueducs excuts dans un but dutilit publique, ainsi que les dpendances de ces ouvrages.

Les chemins de fer, les routes, les voies de communication de toute nature et les dispositifs de protection de ces voies ; les conduites deau, les conduites dgouts, les ports et rades, les digues marines et fluviales, les smaphores, les ouvrages dclairage et de balisage, ainsi que leurs dpendances.

Les lignes tlgraphiques et tlphoniques et leurs dpendances, ainsi que les ariens des stations radio-lectriques....

Les ouvrages dclar dutilit publique en vue de lutilisation des forces hydrauliques...

Les ouvrages et fortifications des places de guerre ou des postes militaires...

Le domaine priv de lEtat est quant lui en principe constitu par tous les biens autres que ceux appartenant au domaine public. Ces biens peuvent tre alins et grevs de droits rels au profit de particuliers.

III.D.3. Domaine minent et domaine utile Ces deux catgories appartiennent au droit fodal franais. Le domaine minent, terme dorigine latine dominium directum, appartenait au seigneur qui exerait sur ces terres des comptences politiques, militaires, judiciaires et conomiques. Daprs LE ROY E., 1991,33 : ces comptences ont t, lge moderne, transfres lEtat . Le titulaire du domaine minent disposait dun droit de proprit directe qui lautorisait percevoir une redevance. Il pouvait laisser utiliser une partie des terres du domaine minent un vassal.


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Le domaine utile, terme galement dorigine latine dominium utile, dsignait les terres pour lesquelles un seigneur concdait un vassal le droit dusage contre le versement dun cens. Le vassal bnficiait donc dun droit de proprit utile qui lui donnait juste le droit dutiliser la terre. Ces deux domaines minent et utile sont complmentaires lun de lautre et doivent tre distingus de lalleu , terre libre de toute relation fodale et o peut sexercer le plenum dominium (pleine proprit) . LE ROY E., (1991, 33).

III.D.4. Domaine national ou domaine foncier national Le domaine national ou selon les cas domaine foncier national est une catgorie juridique distincte utilise dans plusieurs lgislations foncires pour dsigner gnralement les terrains non classs dans le domaine priv ou public de lEtat, ou bien non appropries privativement selon les voies de limmatriculation, par les particuliers. Toutefois des nuances existent selon les pays quant la dfinition du domaine national ou du domaine foncier national.


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1. Le domaine national au Cameroun Lordonnance n74-2 du 6

juillet 1974, portant cration du domaine national, intgre par dfaut dans la catgorie Domaine national lensemble des terres du pays non immatricules, soit au nom de particuliers, soit au nom de lEtat.

La cration du domaine national retire de fait aux collectivits coutumires les droits sur les terres quelles graient traditionnellement.

2. Le domaine foncier national au Burkina Faso Le domaine foncier national a t cr

au Burkina Faso, par les textes portant rorganisation agraire et foncire, afin dassurer lEtat la matrise et le contrle du sol.

Il est constitu de toutes les terres situes dans les limites territoriales du Burkina Faso. LEtat est ainsi le propritaire exclusif de ce domaine foncier national dont les terres taient jusquen 1991 (date de la premire relecture de ce texte) imprescriptibles, insaisissables et inalinables. Ces terres peuvent tre attribues en jouissance des particuliers, grce des titres qui varient selon la destination du terrain.

Depuis 1991, le nouveau texte prvoit que si le domaine foncier national reste de plein droit proprit de lEtat, les terres de ce domaine peuvent dsormais tre cdes titre de proprit prive des personnes physiques ou morales dans des conditions fixes par dcret. Ces terres cessent ainsi dtre proprit de lEtat.

III.D.5. Domanial/ rgime domanial voir domaine Le rgime domanial est le rgime juridique qui sapplique aux biens du domaine. Le rgime domanial a t inspir par lapplication conjointe des articles 539 et 573 du Code Civil dans lesquels il est mentionn que les terres vacantes et sans matre appartiennent lEtat. Cette appartenance est justifie au nom de lintrt gnral dont lEtat est cens tre le garant.

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Manuel du foncier : III. Politiques et rglementatio

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