UNIVERSIDAD ABIERTA PARA ADULTOSUAPA
RGIMEN DE CONDOMINIO
SUSTENTADO POR:
BATISTA BURGOS, EDEN ALBERTO11-1209
DERECHO INMOBILIARIO
LIC. LIZ PATRICIA FRAS
Santo Domingo Este, Repblica Dominicana20 de febrero de 2014
TABLA DE CONTENIDOS
INTRODUCCION.03
Concepto de Condominio.04
Importancia Social del Condominio04
Que Estable el Cdigo Civil con Relacin al Condominio...07
Quienes Pueden Constituir un Condominio08
Competencia Judicial Sobre El Condominio.09
Procedimiento Para la Constitucin de un Condominio..11
Derechos y Obligaciones de los Condomines...12
CONCLUSION.14
BIBLIOGRAFA15
INTRODUCCION
Durante el presente trabajo estaremos abordando lo que es el
codominio objeto de condominio es regular el sistema de propiedad
por pisos o departamentos, estableciendo los derechos y deberes de
cada propietario, evitando as los posibles conflictos que pudieran
surgir.
Una vez constituido el rgimen de condominio, las unidades o
sub-parcelas que lo componen, pueden ser objeto del trfico jurdico
de manera Independiente, sin otras restricciones que las previstas
en la Ley de Condominio, la Ley de Registro Inmobiliario, los
reglamentos y normas complementarias.
El rgimen de condominio es aplicable para dividir edificaciones
construidas verticalmente o en altura, complejos residenciales y
horizontales, complejos hoteleros, complejos industriales,
cementerios o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en
la que se pretenda establecer una relacin inseparable entre
sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes.
1.- CONCEPTO DE CONDOMINIO
Con origen en el vocablo latinocondominium, el
trminocondominiose refiere, en el campo delderecho, a lapotestadque
dos, tres o ms individuos disponen sobre un bien compartido.
El artculo 100 de la ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario
define el condominio como el derecho en virtud del cual distintas
partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa
o indirecta a la va publica, se establecen como propiedad exclusiva
de una o mis personas, las que a su vez son copropietarias
indivisas sobre las partes comunes.
2.- IMPORTANCIA SOCIAL DEL CONDOMINIO
La Ley No. 5038 de fecha 21 de noviembre de 1958 ha sido
intensamente empleada por los abogados, propietarios y
constructores de edificios de varios pisos o plantas, que contienen
unidades habitacionales o locales comerciales independientes.
La legislacin en materia de condominio en la Repblica Dominicana
viene a resolver un conflicto de carcter econmico, jurdico y
social.
Econmico, porque representa la posibilidad de dinamizar la
economa nacional por medio de las operaciones financieras y de
compra y venta que se dan con las unidades habitacionales o de
locales comerciales.
Jurdico, porque delimita claramente el mbito de aplicacin de la
Ley: regir las construcciones que se constituyen en condominios,
realizadas sobre terreno registrado.
Social, pues el rgimen de condominios ha servido para enfrentar
un serio problema social que tienen los pases pobres y dependientes
como el nuestro, el dficit habitacional.
Los aspectos tcnicos del condominio se compone de los sectores,
que son los privativos o propios, otros que son de uso exclusivo, y
dems que se denominan comunes. En otro plano estn los sectores de
tratamiento especial, que son los vacos, las superficies
inaccesibles y las superficies sujetas a limitaciones
administrativas.
Ahora bien, es muy importante recalcar que los sectores
privativos o propios de los condominios son una pieza clave dentro
de este rgimen de condominios, ya que esta parte como su nombre lo
indica es propia suya, y nadie tiene derecho sobre esta ms que el
propietario. A diferencia de los sectores comunes que juegan un
papel de sirvientes a los sectores propios, haciendo que estos se
beneficien de dicho sector comn.
Por otra parte estn los sectores comunes de uso exclusivo que
son aquellos que le sirven de uso a los sectores propios como por
ejemplo: las azoteas y terrazas, as como tambin los balcones.
Tambin es importante mencionar las unidades funcionales, ya que
estas unidades te diferencian de los dems sectores propios o de uso
exclusivo. La unidad funcional lo que hace es describir lo que te
pertenece, ya sea tu parte del inmueble, como tambin cierta cosa
que se derive de esta.
Artculos importantes en relacin a los aspectos tcnicos
El crecimiento de la poblacin mundial trae consigo la necesidad
de vivienda lo que da lugar a asentamientos urbanos desordenados
sobre todo cuando la limitacin del suelo en notoria.
Debido a la escasez de vivienda se han buscado nuevas soluciones
al aprovechamiento del suelo y el mejoramiento del bienestar de la
poblacin, con el desarrollo del rgimen de propiedad en condominio
se ha contribuido a dar solucin a este problema.
El rgimen de propiedad en condominio permite que se aproveche el
suelo en zonas urbanizadas, dado que en ciudades con crecimiento
horizontal requieren de de mas metros cuadrados y de mayor inversin
de servicios pblicos.
La edificacin en condominio da grandes ventajas al construirse y
vender con mayor facilidad departamentos, oficinas, locales
comerciales, casas unifamiliares donde se da un ptimo
aprovechamiento de la superficie urbana, adems de un servicio ms
eficiente de los servicios otorgados.
El rgimen de propiedad en condominio es una forma jurdica donde
est permitida la convivencia solidaria abriendo una nueva
perspectiva de vida ante la asechanza de la gran ciudad.
El concepto de condominio implica el derecho de copropiedad
sobre los elementos y partes comunes, es un sistema nuevo acorde
con la funcin social actual, donde el conjunto de condminos tienen
derecho a disfrutar de esas reas destinadas para el esparcimiento,
seguridad y convivencia que no se tiene en el clsico sistema de
construccin de vivienda. De esta forma el grupo de condminos pagan
el mantenimiento que se genera, la vigilancia, limpieza, aseo de
jardines, alberca, juegos infantiles, etc., cuando para una sola
familia sera difcil enfrentar un gasto de este tipo, lo que le
proporciona una mejor forma de vida y status social.
Para esclarecer un poco ms estos datos, podemos hacer mencin de
la ley 5038 sobre condominios, aportndonos estos varios artculos
muy importantes sobre todo lo relacionado a dichos condominios.
Centrndonos ms en los aspectos tcnicos como son:
Art. 3.Cada propietarioes dueo de su piso,departamento,
viviendaolocal, y, afaltade mencincontrariaen elttulo, todos son
codueos del terreno y de todas las partes deledificio que no estn
afectadas alusoexclusivode algunode ellos, tales comopatios, muros,
techos y obragruesade los pisos, escaleras y ascensores, pasillo y
canalizaciones e instalaciones de beneficio comn exceptuando las
queseencuentren en elinterior de cadadepartamento.
Los propietarios podrn extender o restringir el nmero de las
cosas comunes y an limitar lacopropiedad dealgunas de ellas
entrelas personas que las usan oquedeban tener asucargo elcuidado y
mantenimientodelas mismas por laposicin de sus respectivos
locales.
Art. 4.salvo convencin contraria, cada propietario, para el goce
de su propiedad exclusiva, podr usar libremente de las cosas
comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los
otros propietarios. Estar obligado a contribuir proporcionalmente a
las cargas relativas a la conservacin, mantenimiento, reparacin y
administracin de las cosas comunes. A falta de convencin contraria,
esa contribucin ser proporcional al valor de las fracciones
divididas del inmueble, teniendo en cuenta su extensin y su
situacin. El porcentaje que se fije en el reglamento que deber
registrarse a someterse la propiedad al rgimen de esta ley, solo
podr modificarse por el acuerdo unnime de todos los
interesados.
Art. 5.-los derechos de cada propietario de las cosas comunes
son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos,
departamentos o locales. Sin necesidad de mencin especial, estos
derechos pasan al adquiriente de un derecho real, principal o
accesorio, sobre la parte dividida del inmueble.
3.-QUE ESTABLE EL CDIGO CIVIL CON RELACIN AL CONDOMINIO
Antes de la promulgacin de la Ley 5038, sobre condominios, esta
figura jurdica estaba regida por el artculo 664 del Cdigo Civil.
Con el surgimiento de la Ley 5038 queda caracterizado el
condominio. Esta disposicin fue complementada por la Ley 404 del ao
1972 que regul las propiedades horizontales divididas por muros y
tabiques.
Los cambios introducidos por la Ley 108-05 Deroga la Ley 404 de
1972 sobre la propiedad horizontal. Deroga y modifica parcialmente
la Ley 5038, sobre condominios, particularmente los Artculos 1, 2,
3, 10, 19, 20,23, 24, 33 y 34.
Antes de la promulgacin de la Ley 5038 del 21 de Noviembre de
1958, eran pocas las construcciones multipisos, y las que existan
estaban regidas por las disposiciones establecidas por el Cdigo
Civil.
Dichas edificaciones pertenecan a un solo propietario. En caso
de una unidad habitacional, lo que suceda era que se haca un
contrato de venta solicitando al Registrador de Ttulos que
expidiera una certificacin a favor del comprador. Como no se
reglamentaba el uso de reas comunes sta era una permanente fuente
de conflictos, lo que dio lugar a la necesidad de crear una
legislacin que regulara dicho uso.
4.-QUIENES PUEDEN CONSTITUIR UN CONDOMINIO
Un condominio puede ser constituido por cualquier persona moral
o jurdica que cumpla con los requisitos de ley
El rgimen de condominio se presenta a travs de la Ley 5038 del
1958, conocida como Ley de Condominios, la cual estableci un rgimen
especial para la propiedad por pisos y departamentos. Al surgir la
ley 108-05, se modifican algunos artculos de la ley y los sustituye
por otros, segn lo indicado en el artculo 124, es evidente que esta
no deroga la ley 5038 sino que la modifica. Es importante saber que
para someter un edificio al rgimen de condominios, deben
presentarse una serie de requisitos entre ellos los Fcticos,
Tcnicos y Jurdicos.
A los fines de establecer un rgimen de condominios se necesita
acudir a la Direccin de Registro de Ttulos, con los siguientes
documentos pertinente.
Instancia (original y cuatro copias). Duplicado del Certificado
de Ttulo (no se admite Constancia Anotada, es preciso el deslinde).
Reglamento del condominio. Declaracin de condominio suscrita por el
propietario del inmueble (debe contener todos los detalles). Planos
de construccin (aprobados por la Secretara de Obras Pblicas y el
Ayuntamiento correspondiente). Adems se necesita el pago de
impuestos correspondientes (sellos y recibos).
Estos documentos son depositados en el Registro de Ttulos
Correspondiente y esta entidad proceder entonces a estudiar estos
documentos, para de all emitir una resolucin aprobando la
constitucin del condominio.
5.-COMPETENCIA JUDICIAL SOBRE EL CONDOMINIO
La constitucin del rgimen de condominio como para la solucin
judicial de los conflictos y acciones que puedan surgir entre los
condminos, por la causa que fuere, siempre que est vinculado a la
calidad de copropietarios del condominio, son de la competencia
exclusiva de la Jurisdiccin Inmobiliaria.
As lo establece el artculo 17 de la Ley 5038 sobre Condominios,
al expresar: Las acciones que pudieren surgir entre los
propietarios en relacin con la administracin y el goce de las
partes comunes del inmueble o con la interpretacin o ejecucin del
reglamento, son de la competencia del Tribunal de Tierras.
El prrafo del mismo artculo expresa: Igualmente el Tribunal de
ser competente para conocer de las dems acciones que puedan surgir
con motivo de la aplicacin de esta ley.
Como se podr advertir la parte final de este artculo no deja
duda sobre la competencia del Tribunal de Tierras en cuanto a los
conflictos generados a propsito de un rgimen de condominio.
Sin embargo excepcionalmente la presente otorga competencia a
otros tribunales para conocer de acciones relacionada con los
conflictos entre condomines, y en el caso especfico, el artculo 14
de la Ley 5038 reza lo siguiente:
Salvo disposiciones contrarias en el reglamento, el
administrador, ya sea nombrado por el consorcio de propietarios o
por el Juez de Paz, tendr a su cargo la ejecucin de las decisiones
de la asamblea del consorcio, y, si fuere necesario, atender por
propia iniciativa a la guarda de las cosas comunes y a su
conservacin y mantenimiento en buen estado de uso, y podr constreir
a cada uno de los interesados al cumplimiento de sus
obligaciones.
Los poderes del Administrador sern revocados de la misma manera
en que stos fueron otorgados, por el consorcio de propietarios o
por el Juez de Paz, citando el ms diligente a los dems interesados,
quienes podrn dar a conocer sus opiniones.
La designacin de un administrador por el consorcio de
propietarios produce el pleno derecho la revocacin del
administrador.
La remuneracin del administrador judicial ser determinada por la
misma ordenanza que lo designa y esa remuneracin se ajustar a las
bases establecidas en el reglamento.
De lo anteriormente trascrito, se infiere que el Juzgado de Paz
de la Circunscripcin donde se encuentra radicado el inmueble
convertido en condominio, tiene competencia para designar el
administrador del condominio, siempre que los condminos no se
pongan de acuerdo en cuanto a su designacin, la cual cesa en el
momento en que los copropietarios se pongan de acuerdo en designar
otro en particular.
6.- PROCEDIMIENTO PARA LA CONSTITUCIN DE UN CONDOMINIO
Para la Constitucin del rgimen de condominio es necesario
presentar una solicitud al Registro de Ttulos correspondiente que
debe de estar acompaada de lo siguiente:
El Duplicado del Certificado de Ttulo.
Los planos de divisin en condominio, revisados y aprobados por
la DRMC correspondiente.
Contrato de Hipoteca indicando la proporcin en que se afecta
cada una de las futuras unidades funcionales del condominio, si
corresponde.
El reglamento del condominio, firmado y legalizado por un
notario.
La declaracin de condominio suscrita por el propietario del
inmueble, legalizado por notario.
Un recibo Ley No. 33-91, RD$20.00 por cada Duplicado de
Certificado de Ttulo.
Un sello ley 33-91, RD$10.00 por cada inscripcin de gravamen o
cualquier derecho sobre las unidades funcionales.
Un sello de la Ley No. 91, de RD$30.00
Recibo ley 89-05, de RD$100.00 Colegio Dominicano de
Notarios.
7.-DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINES
De acuerdo con esta ley, el consorcio de condomines, formado por
los propietarios de las diferentes unidades que componen el
condominio, tiene personalidad jurdica, por lo que es sujeto de
derechos y obligaciones.
Los condominios constan de distintas partes, a saber, las
propiedades de uso y disfrute exclusivo de cada propietario; las
propiedades de uso compartido o reas comunes; y la unidad jurdica
de todas las partes del condominio, que lo convierten en un ente
con personalidad jurdica propia.
Cada propietario posee derechos sobre sus respectivos pisos o
unidades, y asimismo posee derechos sobre las cosas comunes, por lo
que tiene la libertad de hipotecar, arrendar o, en cualquier forma,
disponer de su propiedad individual, sin necesidad del
consentimiento de los dems propietarios.
A los propietarios se les confiere el derecho a un disfrute
exclusivo de su unidad, con ciertas limitaciones que usualmente se
estipulan en el Reglamento de Condominios que lo sustenta.
Los propietarios, igualmente, tienen obligaciones frente al
consorcio de condomines. El rgimen legal de condominios obliga a
los propietarios a contribuir proporcionalmente en el mantenimiento
de las cosas comunes. Usualmente, esta contribucin por
mantenimiento incluye servicio de guardianes, limpieza de reas
comunes y parqueos, servicio de agua, recogida de basura,
mantenimiento de los ascensores y de planta elctrica, entre
otros.Asimismo, los propietarios estn obligados a contribuir al
pago de las primas de los seguros colectivos sobre riesgos que
amenazan el inmueble, distincin que aclarar cada Reglamento de
Condominio en particular.
El pago de las obligaciones de contribucin con las cargas
comunes, segn las disposiciones del Artculo 18 de la Ley 5038, est
garantizado con un privilegio sobre la propiedad individual de cada
condomine, privilegio que tendr preferencia sobre todos los dems, y
abarcar tambin el derecho proporcional del propietario sobre las
cosas comunes.
En caso de incumplimiento de los pagos adeudados por los
propietarios, corresponde a la Asamblea de condomines decidir sobre
las gestiones tendentes a lograr el cumplimiento del pago. La
decisin de dicha Asamblea deber ser comunicada a los propietarios
en falta mediante el acta de la misma, debidamente certificada y
legalizada por un notario, la cual constituir el ttulo a utilizar
para fines de inscripcin del privilegio por ante el Registro de
ttulos correspondiente.
Dado que el consorcio de propietarios responde ante los terceros
y ante los mismos propietarios, es importante sealar que, entre
dichos terceros, se encuentran los empleados contratados por el
Condominio, tales como los empleados de limpieza, los empleados del
lobby o recibidor, los empleados de seguridad -siempre que sean
contratados directamente por el Condominio- quienes se encuentran
protegidos por las disposiciones del Cdigo de Trabajo vigente en la
Repblica Dominicana.
En tal sentido, el Condominio acta como empleador por lo que
debe cumplir con las diferentes obligaciones puestas a su cargo por
las leyes laborales, fiscales y de seguridad social
CONCLUSIN
BIBLIOGRAFIA
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