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Rapports annuels 2014

Fonds du Logementdes familles nombreuses de Wallonie

suR Les opéRations de L’exeRcice 2014

Présentés à l’Assemblée générale ordinaire du 26 mai 2015

Comptes annuels au 31 décembre 2014

Siège social 67, rue Saint-Nicolas - 5000 Namur

Siège administratif 1, rue de Brabant - 6000 Charleroi

RPM N° 0421102536 INSCRIPTION FSMA N° 026 575A

Rapports annuels

Fonds du Logement des FamiLLes nombReuses de WaLLonie société coopérative à responsabilité limitée


2 / RAPPORTS ANNuelS 2014 / FlW

Chiffres Clés globaux

activité « prêts »

19.317 prêts en cours

1.949 accordés en 2014

activité locative

1.126 familles logées

83 contrats signés en 2014

Organismes à finalité sociale

86 ASBL agréées

3 nouvelles ASBL en 2014

augmentation du parc locatif en 2014

40 logements (aide locative)

49 logements conventionnés (ASBL agréées)

Pied de bilan

1.394.697.864 Eur

Dettes financières à + d’un an/Créances

64,00 %

Chiffre d’affaires

64.384.442 Eur

investissements

182.184.718 Eur

Q uelque 110.000 personnes bénéficient des actions du Fonds

FlW / RAPPORTS ANNuelS 2014 / 3

Table des maTières

Chiffres clés globaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Table des matières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

PRéSeNTATION Du FONDS Du lOGeMeNT DeS FAMIlleS NOMBReuSeS De WAllONIe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

A. Qui sommes-nous ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6

B. Notre positionnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8

D. Nos objectifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

RAPPORT Du CONSeIl D’ADMINISTRATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

CHAPITRe 1 / leS OPéRATIONS De PRêTS « FAMIlleS NOMBReuSeS » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

A. le volume des prêts (tous fonds confondus) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

B. les prêts ordinaires aux familles (fonds B2 - HOP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

C. les prêts F.I.S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

D. les écopacks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

CHAPITRe 2 / l’AIDe lOCATIVe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

A. les opérations de rénovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

B. les familles nombreuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

C. Grosses réparations et entretien du parc locatif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

CHAPITRe 3 / leS ORGANISMeS De lOGeMeNT à FINAlITé SOCIAle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

A. évolution du nombre d’asbl agréées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

B. les régies des quartiers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

C. les agences immobilières sociales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

D. les associations de promotion du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

e. les missions du Fonds à l’égard des OFS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

CHAPITRe 4 / GOuVeRNANCe, ReSPONSABIlITé eNVIRONNeMeNTAle eT INTéGRATION SOCIéTAle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

A. Gouvernance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

B. Responsabilité environnementale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

C. Intégration sociétale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

CHAPITRe 5 / ANAlySe DeS COMPTeS eT COMPTeS ANNuelS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

Glossaire et abréviations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .131

Informations et contact . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132


PRéSeNTATION Du FONDS Du lOGeMeNT DeS FAMIlleS NOMBReuSeS De WAllONIe

a. Qui sommes-nous ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

b. notRe positionnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

c. nos obJectiFs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

PRéS

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a. Qui sommes-nous ?

Un opérateur de référence dans le secteur du logement et de l ’insertion sociale.

leS MéTIeRS Du FONDS

en termes d’activités, le Fonds exerce 3 métiers :

1. l’octroi de prêts hypothécaires à taux réduits pour familles nombreuses et de prêts à tempérament finançant des investisse-ments améliorant la performance énergétique des logements,

2. l’acquisition et la rénovation de logements dans les territoires centraux, en vue de la location, principalement à destination des familles nombreuses précarisées,

3. l’encadrement des organismes à finalité sociale agréés par la Région (agences immobilières sociales, régies des quartiers, associations de promotion du logement) dans le cadre de leurs activités « logement ».

le fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie (flW) est une entreprise relevant des mouvements coopératif et associatif. héritier du fonds du logement de la ligue des familles Nombreuses de Belgique, créé en 1929, à l’initiative de la Ligue des Familles, le Fonds est aujourd’hui une société coopérative à responsabilité limitée.

à l’instar des organismes subventionnés dans d’autres secteurs tels que la santé, l’enseignement, l’action sociale…, le Fonds occupe, avec d’autres associations, une position non négligeable dans le secteur du logement wallon, à côté des institutions publiques spécialisées dans l’offre d’habitations adaptées aux ménages précaires, modestes et moyens. La Région lui reconnaît en particulier un rôle essentiel dans le domaine du logement et de l’insertion sociale des personnes et des familles défavorisées ; ses missions sont reconnues d’utilité publique par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable.

FONDS Du lOGeMeNT

CRéDITS Aux FAMIlleS AIDe lOCATIVe ASBl AGRééeS

à Achats

à Constructions

à Rénovations

à Transformations

à Amélioration de la performance énergétique

à Accompagnement des emprunteurs

à Achats et rénovations

à Gestion des logements

à Maintien en état du parc ancien

à Accompagnement des locataires

à Conseil

à Coordination

à Contrôle

à Financement

à Prêts et subventions aux propriétaires-bailleurs


Activités Prêts hypothécaires Aide locative Organismes à finalité sociale

Prêts hypothécaires Accès à la propriété de locataires du FLW

Crédits aux propriétaires améliorant la qualité des logements pris en gestion

Aide locative Rachats du logement aux emprunteurs en difficulté

Mise à disposition des RDQ de certains chantiers

Organismes à finalité sociale

Apport au FLW de candidats emprunteurs

Prise en gestion de logements de l’aide locative par les AIS et APL

Le public touché en deuxième ligne via les OFS et le plan HP ne doit pas être une famille nombreuse, mais il s’agit d’une population fragilisée.

Au niveau institutionnel, le Fonds occupe ainsi une position spécifique dans le secteur du logement, car très diversifiée en termes d’outils d’interventions et de métiers mais aussi par rapport aux bénéficiaires.

Dans la sphère économique privée, cette situation n’est d’ailleurs pas exceptionnelle : dans nombre d’entreprises et de groupes d’entreprises, les activités sont développées sur des produits ou secteurs complémentaires (intégration verticale) ou indépendants (diversification).

L’approche multi-métiers adoptée par le Fonds représente une plus-value certaine qui permet à l’institution d’être un moteur important de développement de solutions adaptées et innovantes. Le tableau ci-dessous met en exergue comment les trois métiers peuvent se combiner pour améliorer la qualité des services offerts à la population.

Ces métiers relèvent de 2 pôles : le logement et l’insertion sociale

Le prêt hypothécaire, historiquement la plus ancienne, constitue l’activité dominante en termes de chiffre d’affaires et de subsides régionaux.

19.311 prêts en cours de remboursement

1.431 logements acquis

86 ASBL conseillées, coordonnées, contrôlées et financées

176 employés

bâtiments administratifs :

1 siège central 4 bureaux régionaux

Outils Catégorie de revenus Type de bénéficiaires

Prêts hypothécaires

Principalement précaires et modestes

Familles nombreuses

Prêts « énergie »

Précaires, modestes, moyens et supérieurs

Familles nombreuses et propriétaires-bailleurs

Aide locative Précaires et modestesPrincipalement familles nombreuses

OFSPrincipalement précaires et modestes

Tout ménage

leS BéNéFICIAIReS Du FONDS

Les bénéficiaires des interventions du Fonds se répartissent comme suit :

Le Fonds s’adresse directement aux familles nombreuses via son activité de prêt et de bailleur social.

Il s’adresse également directement ou indirectement à d’autres catégories de bénéficiaires :¼¼ sans-abri, habitants permanents des campings, petits ménages

via son parc locatif ;¼¼ propriétaires bailleurs via le prêt « énergie » ou les prêts et

subventions dans le cadre des logements conventionnés.

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Pour l ’insertion durable des familles dans un habitat de qualité respectueux du patrimoine existant.

b. noTre PosiTionnemenT

¼¼ Le passage d’un statut à un autre, par exemple de sans-abri à locataire social, ou de locataire à propriétaire, constitue un changement notoire. Il peut se traduire par divers types d’embarras porteurs d’une dimension financière exception-nelle. Au cas où il serait mal géré, ce changement pourrait déboucher sur un échec, raison pour laquelle nous offrons un accompagnement social particulièrement opportun aux ménages de condition modeste.

¼¼ Tout déménagement présente des spécificités liées à la vie des occupants ; respectant les principes de liberté et d’égalité, le Fonds tient compte de la singularité de chacun. Notre capacité à combiner diverses perspectives grâce à nos équipes pluridisciplinaires apporte à nos bénéficiaires des solutions éminemment personnalisées. Ce positionnement apporte une véritable plus-value par rapport à l’ensemble des acteurs régionaux du secteur.

Notre positionnement : fournir aux particuliers et aux asso-ciations les ressources et l’assistance adaptées aux projets favorisant l’insertion durable des familles dans un habitat de qualité, énergétiquement performant et respectueux du patrimoine existant.

Le positionnement du Fonds se définit par les valeurs qui fondent ses activités.

¼¼ Le bien-être familial dépend avant tout de ressources finan-cières suffisantes et d’un habitat décent. Il est lié à l’intégration au milieu de vie (famille, quartier) et permet l’exercice de la citoyenneté et la cohésion sociale.

¼¼ Habiter, c’est partager avec d’autres un espace que l’on s’approprie dans le respect des générations précédentes et futures. Une société qui se veut durable ne peut gaspiller ni le bâti, ni les ressources humaines. Le Fonds les valorise en investissant dans la rénovation énergétique de l’habitat. Tant ses opérations immobilières que celles des associations agréées ciblent le patrimoine existant, contribuant également à l’emploi durable de personnes exclues du marché du travail.

¼¼ La mixité des ménages constitue la meilleure garantie de cohésion sociale en dépit des différences économiques et culturelles. C’est pour contribuer à cette mixité que nos réno-vations sont menées à petite échelle. Elles permettent de répartir dans le parc privé nos logements sociaux assimilés, dans le respect de la dignité humaine et du principe d’égalité.


Prendre en compte les dimensions énergétique et intergénérationnelle, renforcer les actions transversales.

c. nos obJeCTifs

Le Fonds entend également accentuer la plus-value apportée par la construction et l’extension du réseau des associations actives dans le domaine du logement et partageant une même vision des actions à développer dans l’intérêt d’un meilleur habitat pour les personnes démunies.

Notre projet se décline en 5 objectifs stratégiques :

1. Accorder 2.000 prêts/an aux familles nombreuses pour une accession sécurisée à la propriété ou l’amélioration de la perfor-mance énergétique de leur logement ;

2. Acquérir et rénover ou construire au minimum 50 logements / an, y loger des familles, assurer l’intervention sociale ;

3. Consolider la position des associations agréées dans le secteur du logement ;

4. Optimaliser la gestion de l’entreprise par l’application des règles de bonne gouvernance et l’utilisation permanente de ressources humaines, financières et informatiques adaptées ;

5. Renforcer les actions transversales, tant sur le plan interne entre les différents métiers du Fonds, que sur le plan externe, dans ses relations avec les structures régionales publiques, dans la perspective d’un meilleur service au citoyen.

Au fil du temps, le Fonds a pu acquérir un know how spécifique dans le domaine de l’accompagnement social et technique des familles nombreuses, locataires et emprunteuses. Il a également acquis une expérience solide en matière de rénovation intrinsèque et énergétique du bâti existant à des fins sociales.

Le Fonds constitue à ces égards une référence certaine pour de nombreux partenaires, au point que la Région lui a confié les mis-sions d’encadrement des ASBL agréées en tant qu’OFS, d’octroi de prêts visant à améliorer la performance énergétique des loge-ments et de financement de travaux par certains propriétaires bailleurs.

Au cours des prochaines années, le Fonds entend renforcer sa position d’opérateur de référence dans le secteur du logement wallon, tant par rapport à ses missions menées sur le terrain que par rapport à sa gestion en tant qu’entreprise.

Plusieurs évolutions majeures devront être intégrées : la précari-sation des conditions de vie des Wallons, la nécessité d’améliorer la performance énergétique des logements, le vieillissement de la population et son incidence sur la vie des familles dans une perspective intergénérationnelle.

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raPPorT du Conseil D’ADmiNistrAtiON

Bien qu’ils valent moins de 5 % des investissements du FLW, les achats et travaux réalisés dans la cadre de l’aide locative se sont élevés à plus de 8 millions EUR. Il s’agit en réalité d’une enveloppe financière substantielle, car gérée en direct par les équipes du Fonds, mobilisées en permanence pour la prospection d’immeubles à acquérir, la conception des projets de rénovation, la gestion des logements, les commandes des travaux et le suivi des chantiers.

Il faut ajouter à ces résultats les primes pour les écopacks, les financements qui font l’objet de prêts et subventions aux proprié-taires qui confient leurs logements en gestion aux organismes à finalité sociale, ainsi que les subventions régionales de fonctionne-ment qui sont destinées à ces ASBL et qui transitent par le Fonds.

Le tableau ci-dessous détaille les engagements souscrits et les réalisations du Fonds en 2014.

Mesdames, Messieurs,

Conformément à l’article 34 des statuts, nous avons l’honneur de vous présenter le compte rendu de nos activités au cours de l’exercice 2014 et de soumettre à votre approbation les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2014.

Ils se rapportent au trente-troisième exercice social depuis la création de la société le 17 octobre 1980.

Au cours de l’exercice 2014, le Fonds du Logement a réalisé un montant global d’investissements, toutes activités confondues, et quel que soit le financement, de plus de 182 millions EUR.

Ce volume considérable est essentiellement composé d’investisse-ments sous la forme de crédits hypothécaires et à tempérament, qui représentent plus de 95 % de l’ensemble.

Année Opérations

Engagements souscrits avant l’exercice et exécutés

durant l’exercice

Engagements souscrits et exécutés durant

l’exercice

Engagements souscrits et non exécutés durant

l’exercice

Engagements de l’exercice

Réalisations de l’exercice

(1) (2) (3) (4) = (2) + (3) (5) = (1) + (2)

Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme

2014

Prêts « familles nombreuses » 82 11.640.727 1.867 161.524.155 55 4.452.195 1.922 165.976.350 1.949 173.164.882

Prêts « OFS » 4 60.921 26 800.063 8 385.585 34 1.185.648 30 860.984

Aide locative 3.421.729 4.737.123 2.283.300 -- 7.020.423 -- 8.158.852

Total 15.123.378 167.061.341 7.121.080 174.182.421 182.184.718

engagements et réalisations 2014


Ce volume d’activités dédié aux familles, dont certaines en situa-tion de plus grande vulnérabilité (30 % de nos prêts concernent des familles monoparentales), démontre une nouvelle fois toute l’importance d’une politique sociale du logement ajustée et du soutien nécessaire des pouvoirs publics.

Les interventions du Fonds pour le financement de travaux éco-nomiseurs d’énergie n’ont pas non plus été en reste ! Nous avons certes enregistré une diminution du volume de réalisations (835 écopacks en 2014 pour 1.016 en 2013) mais cette diminution tient davantage au caractère exceptionnel de l’année 2013. Les citoyens wallons, qu’ils soient propriétaires occupants de leur logement ou qu’ils donnent une habitation en location, ont massivement sollicité le système écopack, et encore plus lorsque les pouvoirs publics ont annoncé un moratoire sur l’octroi des primes pour le début 2015.

leS lOGeMeNTS lOCATIFS

En 2014, 40 nouveaux logements ont été créés dans les communes de Bernissart, Braine-le-Comte, Colfontaine, Fauvillers, Ferrières, Frameries, Liège, Lobbes, Mettet, Morlanwelz, Mouscron, Pont-à-Celles, Sivry-Rance, Sprimont et Verviers.

Ces logements, réalisés dans le cadre des programmes communaux, sont destinés essentiellement à des familles nombreuses en état de précarité ou à revenus modestes ainsi qu’aux ménages concernés par la problématique de l’habitat permanent dans des zones d’équipements touristiques.

Leur coût moyen s’élève à 150.587 EUR achat, travaux, et hono-raires compris.

Ce montant reste dans les limites des balises fixées par le nouveau contrat de gestion : 140.000 EUR pour les logements jusqu’à 3 chambres (130.000 EUR en construction neuve) et 160.000 EUR pour les logements de 4 chambres et plus.

En avril 2014, le Gouvernement wallon a approuvé le nouveau programme communal du logement 2014/2016, lequel prévoit 155 logements pour le Fonds dont presque un tiers concerne des logements de 4 chambres et plus.

leS CRéDITS

Au cours de cet exercice, l’activité crédit du Fonds du Logement de Wallonie a réalisé un volume d’investissements qui historiquement n’avait jamais été rencontré. Avec un montant de 173.164.882 EUR, le Fonds a conclu 1.949 nouveaux contrats de crédit, touchant par là un nombre impressionnant de ménages et de familles.

Cet excellent résultat est avant tout le fruit d’une activité d’octroi des crédits hypothécaires particulièrement intense. Ce constat n’est pas isolé au regard des tendances observées sur le marché du crédit mais les raisons expliquant l’intérêt marqué pour les services proposés par le Fonds diffèrent par rapport aux autres acteurs du secteur. Bien sûr, le niveau des taux d’intérêt pratiqués par tous les organismes financiers a induit une très forte demande et un haut degré de concrétisation des opérations de crédit. Mais là où nombre d’entre eux ont été sollicités pour des raisons de nature fiscale liées aux modifications annoncées du mécanisme du bonus logement, le Fonds l’a été parce qu’il continue à offrir des prêts à forte quotité, tout en s’assurant que le ménage s’inscrive dans une optique d’accession sécurisée à la propriété.

L’approche développée par le Fonds du Logement de Wallonie implique certes pour le ménage de disposer d’un capital de départ minimum ou d’accepter de postposer un projet immobilier le temps de se constituer quelques économies à investir mais elle contribue à garantir la réussite d’un projet de logement. Notre institution a en effet pour objectif de consentir un prêt pour concrétiser un projet d’accession durable dans le temps à la propriété d’un logement adapté aux besoins de la famille. C’est ainsi que près de 75 % des opérations financées par le Fonds concernent l’achat d’une habitation !

Cette année 2014 est également caractérisée par une autre tendance qui se trouve une nouvelle fois observée : 65 % des ménages soutenus par le Fonds émargent à la catégorie des ménages à revenus précaires. Pour ces ménages, l’accession à la propriété d’un logement ne relève clairement pas de l’illusion ou de la prestigiditation ! Dans un contexte socio-économique marqué par l’incertitude, la multiplication des emplois précaires, les restrictions découlant de la politique d’activation des personnes au chômage, des ménages avec enfants ont, malgré tous ces obstacles, pu concrétiser leur droit à un logement décent, et ce à des conditions en harmonie avec leurs ressources financières.

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leS ORGANISMeS à FINAlITé SOCIAle

Au cours de l’année 2014, deux nouvelles agences immobilières sociales et une nouvelle régie des quartiers ont bénéficié d’un agrément régional, portant ainsi à 86 le nombre d’ASBL agréées.

Conformément au Code wallon du Logement et de l’Habitat durable, l’agrément des OFS est accordé pour une durée de dix ans. Il est renouvelable. Les premiers agréments datant du 1er janvier 2005, toutes les associations concernées, soit plus d’une cin-quantaine, ont sollicité le renouvellement de leur agrément. Le Fonds a contrôlé que toutes les conditions réglementaires sont respectées et a proposé au Ministre du Logement d’accorder ce renouvellement. Il a répondu favorablement à cette proposition.

Avec la progression du nombre d’OFS , la variation des subven-tions des AIS en fonction du patrimoine géré, le refinancement des APL et la progression fulgurante des allocations de loyer (ALLOC), le budget global des OFS a atteint un montant de 12,2 millions EUR en 2014, contre 5,1 millions EUR en 2005.

En matière d’aides aux travaux des logements gérés ou loués par des AIS et des APL, le nouveau contrat de gestion du Fonds sou-tient et valorise le dispositif par l’engagement du Gouvernement à poursuivre le financement à hauteur d’une hausse de 10 % par an. Ces moyens budgétaires supplémentaires ont permis d’engager des crédits pour créer 120 nouveaux logements en 2014 sans pour autant être suffisants pour répondre à une demande en constant accroissement.

Au terme de la législature 2009-2014, le bilan des organismes est largement positif tant au niveau global que sectoriel. Pour ne citer que les principales avancées : l’augmentation du nombre d’ASBL agréées, le refinancement du secteur et l’indexation automatique des subventions régionales, l’introduction d’une allocation loyer, la consécration de l’accompagnement social par le CWLHD, la professionnalisation du secteur par l’adoption de normes de gestion et un accompagnement rapproché du Fonds.

Parallèlement à la création de nouveaux logements, le Fonds assure la gestion de son parc locatif qui, au 31 décembre 2014, comptait 1.126 logements occupés, dont 899 par des familles nombreuses. Les logements, répartis dans 79 communes de Wallonie, sont gérés en direct par le Fonds quand ils se situent à proximité des bureaux régionaux de l’aide locative ou sont confiés en gestion à des partenaires dans les communes éloignées.

Lors de ses permanences locatives, le Fonds reçoit chaque semaine des familles en recherche d’un logement. Au cours de l’année, 274 nouvelles candidatures ont été enregistrées (pour un total de 745 au 31 décembre 2014) mais seules ont pu être accordées 35 locations directes à des familles nombreuses dans les villes de Charleroi, Liège, Mons et Namur.

Face à la situation de ces candidats, le Fonds est conscient de l’importance d’augmenter l’offre de grands logements à proximité des écoles et des services, nonobstant la pression immobilière et la rareté des opportunités qui caractérisent les grandes villes.

Si la création de nouveaux logements est un objectif majeur pour le Fonds, l’accompagnement social des locataires l’est tout autant. Le fait de mettre un toit à disposition de familles éprouvant de réelles difficultés socio-économiques et de les accompagner dans leurs démarches, leur permet de retrouver leurs points de repères et de reconstruire leur projet familial. En 2014, le Fonds a logé 5 familles en état de grande précarité dont les enfants étaient placés ou sur le point de l’être.

Le parc locatif du Fonds comprend des logements qui, rénovés de longue date, demandent à être adaptés aux normes actuelles. Dans cet objectif, le Fonds avait établi en 2010 un plan quinquennal visant la remise en état de 130 logements. Depuis lors, 89 logements anciens ont été rénovés et renvoyés dans le circuit locatif tandis que 41 autres sont en cours de rénovation.

Compte tenu des besoins en matière de logement familial, le Fonds se doit de relever deux défis majeurs : mener des opérations urbaines pour répondre aux attentes des familles nombreuses en état de précarité et à revenus modestes et garantir le maintien en bon état de ses logements existants.


Ainsi, au travers de ses missions déléguées, le Fonds s’emploie à concevoir des outils adaptés pour soutenir et consolider le rôle des associations dans la politique régionale.

Les défis de demain sont de taille et nécessitent des réponses à court terme :

¼¼ dans le cadre du transfert à la Région des compétences des Provinces en matière de logement, la prise en charge par la Wallonie des dotations provinciales accordées aux AIS, faute de quoi certaines structures risquent d’être mises en péril ;

¼¼ la garantie de moyens suffisants pour répondre à la demande croissante des propriétaires bailleurs qui souhaitent financer les travaux aux logements confiés à une ASBL agréée ;

¼¼ l’encouragement et la valorisation de la capacité d’innovation des associations à promouvoir d’autres formes d’habiter pour lutter contre l’exclusion et renforcer la cohésion sociale.

PlAN Du RAPPORT

Le rapport est divisé en cinq chapitres.

Le premier chapitre contient un inventaire statistique et social des opérations de prêts. Il traite successivement des prêts dans leur ensemble, des prêts hypothécaires (B2), des prêts FIS et des écopacks.

Les opérations d’aide locative forment l’objet du deuxième chapitre : les opérations de rénovation, les familles relogées et les remises en état du parc ancien.

Le troisième chapitre est consacré aux missions exercées par la Fonds à l’égard des organismes de logement à finalité sociale : les agences immobilières sociales, les régies des quartiers, les associations de promotion du logement.

Le chapitre quatre évoque la gouvernance, la responsabilité envi-ronnementale et l’intégration sociétale du Fonds du Logement.

Enfin, le dernier et cinquième chapitre présente et analyse les comptes annuels.

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les oPéraTions de PrêTs « familles nombreuses »

chapitRe 01a. Le VoLume des pRêts .............................................................................................................16

b. Les pRêts oRdinaiRes aux FamiLLes ..................................................................... 20

c. Les pRêts F.i.s.............................................................................................................................. 36

d. Les écopacks ................................................................................................................................. 38

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a. le Volume des PrêTs (Tous fonds Confondus)

La masse globale de crédit B2 octroyée a bondi de plus de 25 % par rapport à 2013, ce qui résulte, d’une part, de l’augmentation du nombre de crédits octroyés (+ 19 %), et, d’autre part, de l’aug-mentation du montant moyen des opérations (+5,57 %).

Cette évolution est plus importante que celle globalement observée sur le marché hypothécaire belge qui a connu en 2014 une production exceptionnelle avec une hausse de plus de 11 % du nombre de crédits octroyés et plus de 15 % des montants (hors refinancement) ; cette augmentation est principalement intervenue au cours du second semestre de l’année.

Si l’augmentation observée sur le marché hypothécaire belge tient, sans doute, à la combinaison de l’abaissement annoncé du bonus-logement en Flandre à partir de 2015, des incertitudes concernant le bonus-logement dans les autres régions et des faibles taux d’intérêt, il n’en va pas de même en ce qui concerne les justifications de l’augmentation de la production du Fonds.

1. RéAlISATIONS 2014

Les tableaux ci-après détaillent l’ensemble des prêts réalisés en 2014, ainsi que l’évolution de la production globale.

La production de l’année 2014 est, avant tout, marquée par une pro-gression très importante de l’activité de prêts hypothécaires ordi-naires (B2). Par rapport à l’année précédente, l’augmentation dépasse les 19 %, passant de 925 prêts en 2013 à 1.101 prêts en 2014.

En ce qui concerne la formule écopack, la production s’est élevée à 835 prêts. Ce résultat représente une diminution de près de 18 % de l’activité par rapport à l’année 2013.

Au total, 1.949 prêts ont été réalisés pour un montant dépassant les 173 millions EUR.

De manière plus détaillée, la moyenne des opérations de crédits hypothécaires (B2-HOP) a augmenté de 5,57 %, passant de 136.632 EUR en 2013 à 144.253 EUR en 2014.

L’exercice 2014 est marqué par une activité exceptionnelle en crédits.


Celle-ci s’explique probablement par la conjugaison de plusieurs facteurs, dont :

¼¼ le maintien de conditions strictes au niveau de l’octroi de crédits hypothécaires par les banques, qui a contribué à davantage orienter vers le Fonds une série de candidats à la propriété ;

¼¼ le différentiel de taux existant entre l’offre des banques et les taux pratiqués par le FLW, du moins pour les ménages émargeant aux catégories de revenus inférieurs.

Par ailleurs, il ne semble pas que la question de l’adaptation du bonus-logement en Wallonie soit un facteur explicatif du niveau de notre activité en 2014. Nous en voulons pour preuve que contrairement à l’ensemble du marché belge, le Fonds du Logement n’a pas connu un regain spectaculaire des demandes au cours du second semestre.

Pour ce qui concerne l’écopack, la production 2014, avec 835 prêts réalisés, est moindre que celle de 2013 (1.016 prêts). L’année 2013 avait été une excellente année, mise à profit pour récupérer le retard accumulé lors du lancement de la mesure en mai 2012. L’année 2014 est l’année de la stabilisation et confirme tout l’intérêt de la formule.

Globalement, l’année aura été marquée par une production excep-tionnelle de crédits notamment en ce qui concerne le prêt hypothécaire classique.

L’augmentation de 5,57 % du montant moyen des opérations ordinaires de crédits hypothécaires s’explique par :

¼¼ une modification de la répartition par catégorie de revenus des emprunteurs suite à la restriction des conditions d’octroi des crédits appliquée par les banques : le nombre d’emprunteurs bénéficiant de revenus modestes ou moyens a augmenté (35 % des emprunteurs en 2014 contre 29 % en 2013). Ces catégories d’emprunteurs disposant de revenus plus élevés ont contracté des crédits plus importants.

¼¼ l’évolution des prix du marché immobilier pour les habitations ordinaires qui ont continué de croître en 2014 dans les provinces du Brabant wallon (+ 3,45 %), de Liège (+ 3,71 %), de Namur (+ 4,99 %) et de Luxembourg (+ 3,43 %). Quant au marché immobilier en province du Hainaut, il a connu, sur la même période, une baisse des prix de - 1,57 %.

Le Fonds s’est efforcé, dans un contexte socio-économique difficile, d’apporter des réponses concrètes et positives aux familles en recherche d’un logement.

Il a veillé à maintenir des conditions d’octroi de prêts raisonnables tant au regard de l’intérêt des familles, qu’au regard de sa politique de gestion des risques.

300.000

250.000

200.000

150.000

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1992 2013 20143ème trimestre

20142ème trimestre

20141er trimestre

201220052000

Province de Namur

Province de Liège

Province de Brabant wallon

Province de Hainaut

Province de Luxembourg

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2. VeNTIlATION DeS PRêTS SelON leuR NATuRe

Le tableau suivant répartit les prêts selon leur nature, ce qui permet de comparer les interventions du Fonds suivant le type d’opérations durant les exercices 2013 et 2014.

L’année 2014 est marquée par une augmentation spectaculaire de la production de crédits hypothécaires.

Celle-ci se traduit tant en nombre de prêts : + 176 prêts (soit +19 %), qu’en montant octroyé : + 32,4 millions EUR (+ 26 %).

Depuis quelques années, le règlement d’octroi des crédits per-met l’intervention du Fonds B2 jusqu’à une quotité de 110 % de la valeur vénale de l’immeuble. Aller au-delà de cette limite via un financement au moyen du Fonds d’Interventions Spéciales sur

fonds propres (FIS) conduirait le FLW à assumer un haut degré de risque dans un contexte immobilier incertain. Les moyens dégagés par le Fonds d’Interventions Spéciales permettent au FLW d’intervenir lorsque dans des situations bien souvent socialement et financièrement délicates, nous nous heurtons aux limites de la réglementation d’octroi des crédits. L’accès à la propriété ou la possibilité pour une famille de conserver son logement passe quelquefois par le recours à ce Fonds spécial. Dans ce cadre, le nombre d’interventions du FIS a augmenté, passant de 8 dossiers en 2013 à 13 dossiers en 2014.

De l’analyse de ces données, nous retiendrons deux éléments importants.

Catégories des prêts Fonds NombreMontants (EUR) Moyenne

(EUR)En principal Assurance-vie Total

Opérations ordinaires B2 (HOP) 1.101 150.855.062 7.968.027 158.823.089 144.253

Interventions spéciales F.I.S. 13 193.315 8.374 201.689 15.515

Ecopacks B2 (ECO) 835 13.997.580 142.524 14.140.104 16.934

TOTAL 1.949 165.045.957 8.118.925 173.164.882 88.848

Prêts réalisés en 2014 (tous fonds réunis)

évolution du volume et du taux de croissance des prêts (tous fonds réunis)

Année

Nombre Montants

UnitéTaux

annuel decroissance

Euros x 1000

Taux annuel decroissance

2004 1.197 8,3 90.969 2,8

2013 1.950 40,4 144.342 22,2

2014 1.949 -0,1 173.165 20,0

Interventions spéciales 0,7%

Opérations ordinaires

Écopacks 42,7% 56,6%

Répartition des prêts par catégorie


Primo, et le constat est le même depuis des années, l’augmen-tation de la moyenne des prêts hypothécaires rend de plus en plus difficile l’accès pour les familles à un logement décent. Une telle difficulté implique aujourd’hui un temps de préparation qui a tendance à s’allonger pour les familles. En veillant à développer davantage sa politique d’accompagnement des familles, le Fonds s’efforce de les mettre en position de réussir le défi de l’accession à la propriété dans un contexte socio-économique de plus en plus compliqué.

Secundo, le rôle plus que jamais essentiel du crédit social pour permettre l’accès au logement à nombre de familles qui n’obtien-draient pas de prêt auprès des banques ; et cela dans un contexte où l’offre de logements adaptés dans le secteur locatif reste insuffisante.

Ventilation des prêts selon leur nature

Catégoriesdes prêts

Fonds

2014 2013 Différence 2014-2013

Nombre

SommesNombre

SommesNombre

Sommes

Principal

Primed’assurance-vie

Principal

Primed’assurance-vie

Principal + prime d’assurance-vie

Opérations financées par les ressources garanties par la Région (Fonds B2)

Opérations ordinaires B2 - HOP 1.101 150.855.062 7.968.027 925 120.170.325 6.214.582 176 32.438.182

Ecopacks B2 - ECO 835 13.997.580 142.524 1.016 17.650.237 193.250 -181 -3.703.383

TOTAL B2 1.936 164.852.642 8.110.551 1.941 137.820.562 6.407.832 -5 28.734.799

Opérations financées par les ressources propres (FIS)

Interventions spéciales F.I.S. 13 193.315 8.374 8 93.900 122 5 107.667

TOTAL GéNéRAL 1.949 165.045.957 8.118.925 1.949 137.914.462 6.407.954 0 28.842.466

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b. les PrêTs ordinaires aux familles (fonds b2 - hoP)

La combinaison de ces facteurs a donc mené au financement d’opérations plus coûteuses.

Quant à la construction, elle représentait encore 7,6 % de l’activité il y a 10 ans. En 2014, inexorable déclin, c’est à peine plus de 3 % de l’ensemble des opérations!

Parmi les 36 opérations financées, 13 concernent des construc-tions de type courant et 23 sont relatives à des constructions groupées (immeubles vendus par des sociétés de logements du secteur public).

Au-delà des coûts de plus en plus importants de la construction de nouveaux logements, eu égard notamment aux contraintes énergétiques de plus en plus strictes, la raréfaction des terrains à bâtir constitue un frein si pas un obstacle à la concrétisation de ce type d’opérations. Dans ce contexte, de très nombreuses familles n’ont d’autre ressource que de se tourner vers l’achat et la rénovation, bien souvent progressive, d’un logement existant. à l’aube d’une poussée démographique en Wallonie qui va susciter des besoins croissants en logement, il y a matière à réflexion tant dans le chef du Fonds, que dans le chef des pouvoirs publics wallons afin de relancer la construction de logements et de préparer la Wallonie à cette importante évolution.

1. RéPARTITION DeS PRêTS ORDINAIReS D’APRèS leuR OBjeT

Les tableaux de la page suivante traitent de la destination de nos crédits.

En 2014, ce sont les achats seuls et les achats avec travaux peu importants qui constituent la part la plus élevée des opéra-tions : à elles deux, ces catégories représentent plus de 74 % de l’ensemble des destinations. Cette part est stable par rapport à 2013 (73 %), et à 2012 (72 %).

Le montant moyen des opérations d’achat s’établit à 155.483 EUR, ce qui représente une hausse de 8,51 % par rapport à 2013.

Ainsi, comme nous l’évoquions précédemment, les prix du marché immobilier ont continué d’augmenter en 2014 dans toutes les provinces (l’augmentation fluctue entre 3,4 % et 5 %), à l’exception du Hainaut.

Il faut ajouter à ce premier facteur explicatif, l’augmentation de la capacité d’emprunt des emprunteurs. Celle-ci est due tant à la baisse des taux d’intérêt du FLW en 2014 qu’à la présence plus importante d’emprunteurs bénéficiant de revenus modestes et moyens ou de deux revenus.

93 % des familles emprunteuses disposent de revenus précaires ou modestes.

74 % des créditscouvrent des achats seuls ou avec travaux peu importants.


Répartition des prêts selon leur destination (Fonds B2 - HOP) - 2014

Catégories Affectation des sommes prêtéesNombre Sommes Moyenne

C.A. % C.A. %

1 Constructions 36 3,3 5.575.837 3,5 154.884

2 Achats 148 13,4 23.011.537 14,5 155.483

3 Achats et travaux peu importants 671 60,9 101.228.763 63,7 150.863

4 Travaux importants 2 0,2 141.525 0,1 70.763

5 Travaux peu importants 81 7,4 2.757.906 1,7 34.048

6 Achats et travaux importants 14 1,3 1.844.052 1,2 131.718

7 Travaux importants et remboursements de dettes 16 1,5 2.929.038 1,8 183.065

8 Travaux peu importants et remboursements de dettes 109 9,9 17.018.316 10,7 156.131

9 Remboursements de dettes 24 2,2 4.316.115 2,7 179.838

TOTAL 1.101 100,0 158.823.089 100,0 144.253(1) C.A. : chiffres absolus(2) Pour des raisons d’arrondi, le total des pourcentages des tableaux ne correspond pas toujours exactement au nombre 100 : un écart minime peut exister.

évolution de la répartition du nombre de prêts selon leur destination (Fonds B2 - HOP)

Catégories Affectation des sommes prêtées2004 2013 2014

C.A. % C.A. % C.A. %

1 Constructions 79 7,6 36 3,9 36 3,3

2 Achats 129 12,4 110 11,9 148 13,4

3 Achats et travaux peu importants 465 44,6 571 61,7 671 60,9

4 Travaux importants 14 1,3 4 0,4 2 0,2

5 Travaux peu importants 80 7,7 92 9,9 81 7,4

6 Achats et travaux importants 37 3,5 15 1,6 14 1,3

7 Travaux importants et remboursements de dettes 42 4,0 7 0,8 16 1,5

8 Travaux peu importants et remboursements de dettes 182 17,4 76 8,2 109 9,9

9 Remboursements de dettes 15 1,4 14 1,5 24 2,2

TOTAL 1.043 100 925 100 1.101 100

évolution de la répartition des prêts selon leur destination

Opérations mixtes Constructions Achats

Remboursements Travaux seuls

100

90

80

60

40

20

0

%

20142004 20133,3

13,4

73,6

7,5

2,2

3,911,9

72,3

10,4

1,5

12,4

7,6

69,6

9

1,4

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Crédit travaux (Fonds B2 - HOP)

Dénomination des prêts2004 2013 2014

Nombre Sommes Nombre Sommes Nombre Sommes

Construction/aménagement 173 11.244.550 132 8.711.106 119 8.475.268

Opérations mixtes 726 15.325.560 669 14.034.436 810 17.330.136

Crédits totaux affectés aux travaux 899 26.570.110 801 22.745.542 929 25.805.404

Total des prêts 1.043 89.414.726 925 126.384.907 1.101 158.823.089

% des crédits travaux dans l’ensemble 86,19 29,72 86,59 18,00 84,38 16,25

2. DISTRIBuTION DeS PRêTS eN FONCTION DeS BARèMeS De ReVeNuS

Les revenus de nos emprunteurs sont répartis en 12 classes et 3 grandes catégories de revenus, fixées en application du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable : les ménages en état de précarité, à revenus modestes et à revenus moyens. à quelle catégorie de revenus nos emprunteurs émargent-ils ? C’est à cette interrogation que répondent les graphiques ci-contre.

Les familles relevant de la catégorie des ménages en état de précarité représentent 65 % des emprunteurs du Fonds et parmi celles-ci 71 % bénéficient d’un seul revenu. La part des crédits

octroyés à cette catégorie de revenus a diminué de près de 6 % au profit principalement des ménages bénéficiant de revenus modestes (+ 4 %).

Globalement, la part des prêts octroyés aux familles relevant des catégories de revenus précaires et modestes a peu évolué, pas-sant de 95 % en 2013 à 94 % en 2014.

En ce qui concerne les ménages disposant de revenus moyens, la plupart des prêts ont été accordés à des ménages disposant

Répartition des crédits construction (Fonds B2 - HOP)

Nombre de constructions groupées

Constructions de type courant

Constructions groupées

Nombre de constructions de type courant

8.000.000

6.000.000

4.000.000

2.000.000

017

18

18 13

23

17

7.221.412

1.298.488

62

2004

18

3.326.668

2.307.728

18

2013

23

2.428.513

3.147.324

13

2014

70

60

50

40

30

20

10

0

62


de revenus de barème VIII et IX. Seuls 15 prêts ont été accordés pour les barèmes X à XII, soit +/-1,4 % du total. Ceci constitue une diminution par rapport à 2013 (1,6 %), et cela malgré des taux d’emprunt compétitifs notamment en termes de quotité empruntée et de durée. Au titre de comparaison, le graphique ci-contre reprend la moyenne des taux de crédits hypothécaires pratiqués en Belgique pour l’année 2014 (durée fixe 20 ans - quotité d’emprunt entre 81 et 100 %).

Les prêts accordés à des familles ne bénéficiant que d’un seul revenu représentent 54 % du total.

La vocation sociale de la mission du Fonds du Logement de Wallonie s’affirme à nouveau et montre que le Fonds respecte pleinement les objectifs qui lui sont assignés par le contrat de gestion conclu avec la Wallonie. La précarité n’est pas une fatalité et le volume d’interventions dédiées à ces ménages, dont de nombreuses familles monoparentales ou de familles bénéficiaires d’un seul revenu, montre que l’accès à un logement décent reste possible.

Dans ce contexte, le Fonds se doit de poursuivre sa politique d’accès sécurisé au logement en proposant des solutions financières en phase avec la capacité contributive des ménages. Il est indispensable que les pouvoirs publics continuent leur politique de soutien pour un accès au logement pour tous.

L’évolution des taux enregistrée au cours de l’année 2014 (diminution de 165 points de base entre janvier et octobre 2014) a permis à de nombreux ménages de concrétiser leur projet immobilier tout en maintenant la charge de remboursement dans des proportions acceptables. Il convient de souligner que la dernière adaptation de la grille des taux en novembre a permis d’abaisser le taux plancher (de 1 % à 0,50 %), restaurant par là un sens au mécanisme de la dégressivité des taux.

Dans le même esprit, il est également nécessaire de répondre aux demandes des familles nombreuses à revenus modestes et moyens, qui sont tout autant confrontées à la crise et qui se voient refuser l’octroi d’un prêt hypothécaire par leur banque, à moins que de disposer d’un capital de départ conséquent ou de solides garanties.

Catégories Nombre % Somme

Revenus précaires 720 65,40 99.190.431

Revenus modestes 310 28,16 48.726.569

Revenus moyens 71 6,45 10.906.089

TOTAL 1.101 100,00 158.823.089

Répartition des prêts en fonction des catégories de revenus (Fonds B2) - 2013

Répartition des prêts par catégorie et nombre de revenus (Fonds B2) - 2013

Familles à 1 revenuFamilles à 2 revenus

100

90

80

60

40

20

0

%

68

Précaires Modestes Moyens

3

513

79

207

231

4,5

4,0

3,5

3,0

2,5

%

01/2

014

01/2

015

02/2

014

03/2

014

04/2

014

05/2

014

06/2

014

07/2

014

08/2

014

09/2

014

10/2

014

11/2

014

11/2

014

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3. DuRée DeS PRêTS

Le tableau ci-dessous retrace l’évolution de la répartition de nos crédits en fonction de 6 classes de durée de remboursement.

Les catégories des prêts de 20/24 et 25/29 ans représentent, avec près de 85 % du total, la part dominante des prêts hypothé-caires conclus cette année.

Le nombre de prêts octroyés avec une durée de remboursement de 30 ans a significativement augmenté, passant de 0,3 % en 2013 à 6,8 % en 2014.

En conséquence, la durée moyenne des prêts a augmenté pour atteindre approximativement 25 ans et 2 mois, contre 24 ans et 6 mois en 2013.

Les conditions de financement obtenues par le Fonds sur le marché des capitaux, notamment en termes de durées plus longues d’amortissement, ont permis l’allongement de la durée de remboursement des prêts octroyés à nos emprunteurs.

Les taux d’intérêt et la durée de remboursement sont les seuls leviers avec lesquels il est possible d’agir pour finaliser des opérations caractérisées par une charge de remboursement en phase avec la capacité financière des familles. L’augmentation de la durée moyenne des prêts observée au cours des dernières années s’inscrit clairement comme une réponse à l’augmentation du coût des opérations et aux difficultés croissantes des ménages à concrétiser une opération. Dans ce contexte, il est heureux que le Fonds ait pu conclure tout au long de cette année des financements étalés sur des périodes de l’ordre de 25 ans qui lui permettent d’assouplir la politique en matière de fixation des durées des crédits accordés aux familles nombreuses.

Durée des prêts

en années (1)

2004 2013 2014

Nombre de prêts % Nombre

de prêts % Nombre de prêts %

-10 0 0,0 1 0,1 0 0,0

10/14 36 3,5 33 3,6 17 1,5

15/19 144 13,8 66 7,1 76 6,9

20/24 398 38,2 230 24,9 241 21,9

25/29 420 40,3 592 64,0 692 62,9

30 45 4,3 3 0,3 75 6,8

TOTAL 1.043 100,0 925 100,0 1.101 100,0

(1) Dans chaque classe, la quasi-totalité des prêts a la durée du seuil de la classe considérée

évolution de la répartition des prêts en fonction de leur durée (Fonds B2 - HOP)

Catégories Barèmes Maxima de revenusTaux annuel

1/01/14 25/02/14 24/06/14 7/10/14 11/11/14

Revenus précairesIII

23.10026.200

2,652,8

2,402,65

2,002,25

1,001,30

1,001,30

Revenus modestes

IIIIVVVIVII

29.40032.40035.60038.60041.700

2,953,103,253,403,55

2,902,903,153,153,15

2,502,502,752,752,75

1,601,751,902,052,20

1,601,751,902,052,20

Revenus moyens

VIIIIXXXIXII

45.10048.60052.00055.40058.800

3,703,854,004,204,40

3,403,403,653,653,65

3,003,003,253,253,25

2,352,502,652,652,65

2,352,502,652,652,65

70

60

50

40

30

20

10

0

%

2013 20142004Durée des prêts

-10 10/14 15/19 20/24 25/29 30


Ce système de discrimination positive au bénéfice des ménages qui acquièrent un bien dans les régions de forte pression a toute-fois touché une limite qui tient à la faiblesse des taux d’intérêt. La combinaison de ce paramètre avec la mise en place d’un taux plancher neutralise l’effet des réductions de taux offertes dans ces zones, puisque seul un prêt sur deux en ZPI a bénéficié d’une réduction supplémentaire de taux d’intérêt. Il est toutefois indis-pensable de conserver ce type de mécanisme, fût-ce pour le jour où les taux repartiront à la hausse.

4. lOCAlISATION DeS PRêTS

Les tableaux ci-après traitent du champ d’action territorial du Fonds du Logement qui couvre l’ensemble de la Wallonie.

Ils montrent que l’activité du Fonds est répartie inégalement sur le territoire.

Ainsi, l’indicateur de présence révèle un taux d’activité largement supérieur à la moyenne régionale dans les arrondissements de Charleroi, Mons et Soignies.

à l’inverse le taux de présence du Fonds est largement inférieur à la moyenne dans les arrondissements de Nivelles, Neufchâteau et Marche-en-Famenne.

Il y a pour certains arrondissements une corrélation entre le taux d’activité du Fonds et la pression immobilière observée.

Ainsi, les prix de l’immobilier pour les maisons ordinaires ont progressé en moyenne de 3,55 % en Wallonie au cours de l’année 2014. à l’inverse, les marchés immobiliers des arrondissements de Charleroi, Mons et Soignies ont vu leurs prix moyens diminuer de respectivement 2,73 %, 2,88 % et 2,78 %. Ceci explique en partie la « suractivité » observée sur ces arrondissements.

Le faible taux de présence du Fonds en 2014 dans l’arrondissement de Nivelles se justifie par les prix moyens de vente observés sur le marché immobilier pour les habitations ordinaires qui ont été supérieurs de 65 % à la moyenne régionale (prix moyen pour une habitation ordinaire de 251.987 EUR pour l’arrondissement de Nivelles contre 153.082 EUR pour la moyenne régionale).

Bien conscient de ces disparités régionales et de la nécessité de développer une politique d’octroi des prêts sociaux différenciée en fonction du lieu d’implantation du bien, le Gouvernement a subdivisé le territoire en trois types de zones dans le cadre du Plan Habitat pour Tous. On distingue ainsi les zones de pression immobilière (ZPI), les zones d’habitat à revitaliser et les autres zones. Des types d’aides de nature différente sont prévus en fonction de la localisation. Ainsi, dans les zones de pression immobilière, il est possible de prêter des montants supérieurs et d’accorder des réductions de taux de 0,45 % à 0,75 % aux ménages qui y acquièrent ou construisent un bien.

En 2014, 678 familles ont bénéficié d’un ou de plusieurs avan-tages du plan « Habitat pour Tous », dont 42 en zone de pression immobilière.

PRéSeNTATION De l’INDICATeuR De PRéSeNCe :

En 2014, le Fonds a réalisé 1.101 prêts pour une population de 3.576.325 habitants, soit pour 100.000 habitants :

1.101 prêts × 100.000 = 30,79 prêts /100.000 habitants3.576.325

PRéSeNTATION DeS CAlCulS POuR CHAQue ARRONDISSeMeNT :

Pour la même année, le Fonds a réalisé dans l ’arrondissement de Mons, 97 prêts pour 257.010 habitants, soit :

97 prêts × 100.000 = 37,74 prêts /100.000 habitants257.010

Ce dernier pourcentage représente l’indicateur de présence du FLW dans l’arrondissement de Mons.

Si l ’on compare ce ratio (37,74) à celui du nombre de prêts pour l ’ensemble de la Wallonie par 100.000 habitants (30,79), le pourcentage de prêts accor-dés dans cet arrondissement est de :

37,74 × 100 = 123 %30,79

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Répartition en fonction de l’avantage HT

Année

Zones de pression immobilière (ZPI)

Zones d’habitat à revitaliser (ZHR) Autres zones

Logement vendu par une personne morale de droit

publicTotal

Nombre de dossiers

Nature de l’avantage

Nombre de dossiers

Montant global de l’avantage

en EUR

Nombre de dossiers


Nombre de dossiers


Nombre de dossiers

2013 70

- 0,75 % pour 40 dossiers

186 793.265 380 -0,10 % 18 -0,10 % 654- 0,60 % pour 24 dossiers


2014 42


172 749.432 444 -0,10 % 20 -0,10 % 678- 0,60 % pour 11 dossiers


%

160

140

120

100

80

60

40

20

0

Arlo

n

War

emm

e

Niv

elle

s

Nam

ur

Ath

Virto

n

Phili

ppev

ille

Bast

ogne

Verv

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Tour

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Dina

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Thui

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Mou

scro

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Char

lero

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Mon

s

Huy

Mar

che-

en-F

amen

ne

Moyenne des prêts par arrondissement avec indicateur de présence

Avantages « Habitat pour Tous » par type de zones

Zones de pression immobilière Zones habitat à revaloriser Autres zones TOTAL

Avantage HT 42 356 280 678

Sans avantage HT 39 196 188 423

TOTAL 81 552 468 1.101


Tournai

Mons

Dinant

LiègeWaremme

HuyNamur

Virton

Mouscron

Philippeville

Thuin

39PRÊTS

Arlon

Nivelles

Soignies

Charleroi

Ath

Indicateur de présence des prêts en Wallonie (par arrondissement)

16PRÊTS 18

1.64

7

Comines-Warneton(arrondissement de Mouscron)

30PRÊTS 13

7.69

5

194PRÊTS 14

4.57

1

Verviers

85PRÊTS 14

7.57

9

20PRÊTS 17

6.77

9

38PRÊTS 12

8.18

0

79PRÊTS 15

8.44

9

Neufchâteau

11PRÊTS 14

2.48

9

14PRÊTS 15

4.68

1

Marche-en-Famenne

13PRÊTS 15

7.51

1

25PRÊTS 15

1.64

8

133.

308

Bastogne

13PRÊTS 15

0.99

8

59PRÊTS 17

4.50

9

75PRÊTS

27PRÊTS 13

2.64

2

138.

184

192PRÊTS

97PRÊTS 13

0.76

7

46PRÊTS 14

7.44

1

130.

973

28PRÊTS

167.

239

115 % 130 % 145 % 160 %35 % 50 % 65 % 80 % 100 %

Indicateur de présence en %

Montant moyen du prêt en Wallonie

Nombre total

1.101PRÊTS

Montant moyen du prêt par arrondissement

144.254Supérieur aumontant moyen régional

Inférieur au montant moyen régional

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1. lA lOCAlISATION

Cette habitation unifamiliale 2 façades avec petit jardin est située dans un quartier calme d’Andrimont, à proximité d’une école, de petits commerces et d’un arrêt de bus. Le couple acquéreur l’occupe avec 2 fils de 3 et 17 ans, et 2 filles de 1 et 16 ans.

2. lA SITuATION AVANT TRAVAux

La composition de la maison, de type bel-étage, comprend un petit hall d’entrée et une salle de bains vétuste au niveau de la rue. Le 1er étage (ou rez de jardin) comprend un palier, un séjour et 1 chambre. Le 2e étage comporte 2 chambres et un palier. Le grenier n’est pas aménageable. Un volume annexe contient une cuisine, un espace de rangement et une terrasse couverte. Les travaux à réaliser sont nombreux.

3. le PROjeT

Le projet consiste :

¼¼ à démolir, à reconstruire et à agrandir les annexes arrières en vue de résoudre l’insalubrité par surpeuplement, ceci avec la collaboration d’un architecte pour dresser les plans et pour obtenir le permis d’urbanisme ;

¼¼ à réaliser tous les travaux nécessaires pour assurer la salubrité du logement (électricité, sanitaire, chauffage central au gaz avec chaudière à condensation, plafonnages, revêtements de sols, équipement de cuisine, portes intérieures,..) et à reconditionner les cloisonnements intérieurs.

La bonne gestion et la qualité des travaux assurés en partie par des entreprises et en partie par la main d’œuvre de l’emprunteur ont permis d’assurer la plus-value attendue après travaux.

4. le COûT

Prix d’achat : 78.000 EUR. Frais d’actes : 10.000 EUR.

Valeur après travaux estimée : 115.000 EUR.

Pour boucler cette opération financière, les propriétaires ont obtenu un prêt hypothécaire de 113.000 EUR dont 73.000 EUR pour l’achat et 40.000 EUR pour le financement des travaux. Ils ont eu recours à des économies personnelles d’un montant de 15.000 EUR. Leurs ressources mensuelles nettes s’élèvent à 1.918 EUR (y compris les allocations familiales) ; ils remboursent une mensualité de 519 EUR pendant 25 ans.

Une prime à la réhabilitation a été sollicitée pour l’électricité, les menuiseries extérieures et pour les travaux visant à remédier au surpeuplement. Une prime pour l’isolation de la toiture a aussi été sollicitée.

ACHAT eT RéNOVATION à DISON


Année Nombrede prêts

Nombre total de personnes

au foyer

Effectif moyen de personnes

au foyerDemandeurs Personnes

âgéesAutresparents

Enfants

à charge Nonà charge

Total au foyer

Moyennepar foyer

2004 1.043 5.400 5,18 1.773 0 48 3.550 29 3.579 3,43

2013 925 4.919 5,32 1.513 38 44 3.270 54 3.324 3,59

2014 1.101 5.913 5,37 1.873 36 61 3.900 43 3.943 3,58

Composition des familles emprunteuses (Fonds B2 - HOP)

Répartition des prêts selon le nombre d’enfants à charge (Fonds B2 - HOP)

Nombre d’enfants à charge

2013 2014 Familles attributaires ( %) selon le nombre d’enfants

C.A. (1) % (2) C.A. (1) % (2) ONAFTS au 30/06/14 (3) INASTI au 30/06/14 (4)

3 445 48,1 516 46,9 72,9 73,7

4 253 27,4 349 31,7 19,7 19,4

5 139 15,0 138 12,5 5,0 4,4

6 56 6,1 68 6,2 1,5 1,3

7 23 2,5 22 2,0 0,5 0,6

8 et + 9 1,0 8 0,7 0,3 0,7

TOTAL 925 100,0 1.101 100,0 100,0 100,0

(1) C.A. : chiffres absolus(2) Pour des raisons d’arrondi, le total des pourcentages des tableaux ne correspond pas toujours exactement au nombre 100 : un écart minime peut exister.(3) Chiffres communiqués par l’Agence fédérale pour les allocations familiales. Calculs propres.(4) Chiffres communiqués par l’Institut National d’Assurances Sociales pour Travailleurs Indépendants. Calculs propres.

5. COMPOSITION eT TAIlle DeS FAMIlleS eMPRuNTeuSeS

La composition des familles emprunteuses est analysée dans les tableaux suivants.

Elle présente une grande stabilité à travers le temps.

Ainsi pour l’année 2014, la famille emprunteuse se compose en moyenne de 5,37 personnes dont 3,58 enfants.

Nous constatons la même stabilité en ce qui concerne la répartition des familles en fonction des enfants à charge. Plus de 79 % des prêts ont été accordés à des familles composées de 3 ou 4 enfants.

Compte tenu du nombre de prêts octroyés cette année, c’est plus de 5.900 personnes qui ont bénéficié des services du Fonds.

La famille est un concept en pleine mutation et il est important pour le Fonds, en tant qu’interlocuteur privilégié, d’appréhender aux mieux ces évolutions. Depuis plusieurs années, existait un profond décalage entre l’application du règlement des prêts pour l’appréciation de la notion d’enfant à charge et la réalité de terrain, notamment en matière de garde d’enfants suite à une séparation ou à un divorce.

En acceptant de considérer comme étant à charge un enfant amené à résider de manière non continue dans l’immeuble objet du prêt, le Conseil d’administration du Fonds a envoyé un signal fort aux familles et a démontré son souhait d’épouser au mieux leur vécu.

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6. RéPARTITION DeS eMPRuNTeuRS PAR GROuPe D’âGe

L’âge des emprunteurs constitue l’essentiel des informations fournies par les tableaux repris ci-après.

Les dix dernières années ont vu l’âge moyen des emprunteurs augmenter. Cette tendance s’est traduite entre 2004 et 2014 par l’augmentation de l’âge moyen du père de 1 an et 6 mois, passant de 38 ans et 9 mois à 40 ans et 3 mois, et de la mère avec une augmentation de l’âge moyen de 8 mois, passant de 36 ans et 2 mois à 36 ans et 10 mois.

Cette tendance de l’augmentation de l’âge moyen n’est pas neutre. Elle découle non seulement de l’arrivée plus tardive du troisième enfant mais également du fait que les individus ont parfois plusieurs projets de vie successifs. à terme, et pour peu que cette tendance se poursuive, certains se verront dans l’impossibilité de contracter un prêt générant une mensualité en phase avec leurs ressources compte tenu de l’obligation d’avoir remboursé le prêt lorsqu’ils atteignent l’âge de 70 ans. Au vu des évolutions sociologiques et de l’allongement de l’espérance de vie, il conviendrait sans doute d’envisager favorablement un relèvement de cette limite d’âge.

Moyenne d’âge de la famille emprunteuse (Fonds B2 - HOP)

Année Age moyen du père Age moyen de la mère Age moyen des enfants

2004 38 ans 9 mois 36 ans 2 mois 9 ans 10 mois



Rang de naissance des enfants ayant donné lieu à une réduction du taux d’intérêt du prêt (Fonds B2 - HOP)

Année de l’octroi de la réductiondu taux du prêt en cours

Rang de naissance des enfants

4ème 5ème 6ème 7ème 8ème et + TOTAL

2004 92 53 11 12 3 171

2013 59 43 22 3 2 129

2014 48 32 6 2 0 88

Répartition des emprunteurs par groupe d’âge (Fonds B2 - HOP)

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

%

de 31 à 35 ans30 ans et moins

51 ans et plus

de 41 à 45 ansde 46 à 50 ans

de 36 à 40 ans

2004

9,4

24,4

30,2

22,8

9,04,2

2013

8,7

17,8

27,1

26,9

13,5

6,0

2014

8,8

20,2

25,1

24,8

12,5

8,6


7. PROFeSSION DeS eMPRuNTeuRS

Le statut professionnel des emprunteurs fait l’objet des tableau et graphique ci-après.

La répartition des professions est toujours relativement stable sur le long terme.

à noter cette année un léger recul de la part des « sans profession » qui représente maintenant 9,9 % des emprunteurs contre 11,6 % en 2013.

à contrario la part de la catégorie « ouvriers » a progressé, passant de 55,7 % en 2013 à 59,0 % en 2014.

74,5 % des familles disposent d’au moins un revenu professionnel (contre 72 % en 2013) et 24,6 % bénéficient de deux revenus professionnels (contre 21,6 % en 2013). à l’inverse, un quart des familles ne bénéficient que de revenus de remplacement.

La part des ménages touchés par le chômage est de 27 %, et 39 % des familles connaissent le chômage ou l’invalidité de l’un des emprunteurs. Ces deux données restent stables par rapport à 2013 (pour mémoire les pourcentages respectifs étaient de 25 % et 37 %).

Sur l’ensemble des prêts accordés, la proportion de familles monoparentales décroît, passant de 36,54 % en 2013 à 30,15 % en 2014.

Ces données mettent en exergue que si les revenus du travail constituent souvent un préalable au bon aboutissement d’une opération immobilière, des familles ne disposant que de revenus de remplacement arrivent néanmoins à concrétiser le droit au logement. Ce n’est pas peu et cela montre que les efforts déployés par les familles, avec l’aide du Fonds, peuvent déboucher sur une issue heureuse.

Regroupement des professions (Fonds B2 - HOP)

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

%

Ouvriers

Sans profession

Militaires Indépendants

Employés

2004

617

277

2013 2014

515

254

82739 41

82 107

504

218

133292

MèrePère

En activité Chômeuse Invalide Au foyer Pensionnée AbsenteAutre

(revenu d’intégration)

TOTAL

En activité 271 112 36 140 1 34 1 595

Chômeur 24 7 11 47 0 3 0 92

Invalide 18 6 7 15 0 1 1 48

Au foyer 17 15 4 6 0 0 7 49

Pensionné 1 2 0 5 0 0 0 8

Absent 165 67 21 1 8 0 31 293

Autre (revenu d’intégration) 0 0 0 14 0 1 1 16

TOTAL 496 209 79 228 9 39 41 1.101

Situation professionnelle des parents - 2014

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Prêts aux familles étrangères par province en 2014 (Fonds B2 - HOP)

Provinces Population au 01.01.14 (1)Population étrangère au 01.01.14 Nombre de prêts (B2 - HOP)

- 2014

C.A. (1) En % de la population Répartition en % C.A. Répartition en %

Brabant wallon 390.966 36.575 9,4 10,5 17 7,3

Hainaut 1.332.042 154.898 11,6 44,6 120 51,3

Liège 1.091.734 114.490 10,5 33,0 76 32,5

Luxembourg 276.846 18.918 6,8 5,4 9 3,8

Namur 484.737 22.461 4,6 6,5 12 5,1

La Région 3.576.325 347.342 9,7 100,0 234 100,0

(1) Chiffres communiqués par le SPF Economie, Statistiques et Analyse

Répartition des prêts aux familles étrangères en fonction de leur région d’origine (Fonds B2 - HOP)

100908070605040302010

0

%

Union européenne

Hors Union européenne

2004 2013 2014

111

92

87

109

106

128

8. PRêTS Aux FAMIlleS éTRANGèReS

Les tableaux ci-après reflètent l’évolution de nos prêts accordés aux familles étrangères.

La part des familles étrangères, européennes et non-européennes, représente 21,3 % des prêts octroyés, alors qu’elle représente, au 1er janvier 2014 , 9,71 % des ménages en Wallonie. Cette part reste stable par rapport à l’exercice 2013.

La part des familles étrangères provenant de l’Union européenne représente 51,5 % de l’ensemble des crédits octroyés aux familles étrangères, soit un gain de 7,1 % par rapport à 2013.

Au même titre que l’enseignement, la formation ou l’emploi, le logement constitue un facteur d’intégration en Wallonie pour les familles étrangères.

Année Prêts totaux

Familles étrangères

C.A. %

2004 1.043 165 15,8

2013 925 196 21,2

2014 1.101 234 21,3

Nombre de prêts aux familles étrangères (Fonds B2 - HOP)


9. ReSSOuRCeS FAMIlIAleS eT CHARGeS De lOGeMeNT

Le tableau ci-après illustre le combat incessant mené par le Fonds : maintenir la mensualité de ses prêts dans un rapport le plus raisonnable possible avec les ressources disponibles des familles emprunteuses (c’est-à-dire les revenus du travail et de remplacement, les pensions alimentaires, les allocations familiales).

Au cours de la dernière décennie, les ressources disponibles de nos emprunteurs ont augmenté de 24,5 %, alors que sur la même période la mensualité moyenne des prêts a progressé de 49,5 %.

La moyenne des ressources disponibles de nos emprunteurs a progressé de 2 % par rapport à 2013. Cela traduit sans doute la légère augmentation du nombre de crédits octroyés à des familles disposant de revenus modestes (28 % en 2014 pour 24 % en 2013), ainsi qu’à des familles disposant de revenus moyens (6,5 % en 2014 pour 5 % en 2013).

Quant à l’augmentation de la mensualité moyenne (3,3 %), elle résulte de la conjonction des facteurs (positifs+ et négatifs-) suivants :

(+) l’augmentation de la capacité d’emprunt des emprunteurs comme nous l’avons évoqué précédemment ;

(+) l’évolution des prix du marché immobilier pour les habitations ordinaires sur une longue période y compris en 2014 (sauf en province de Hainaut) ;

(+) la diminution du nombre d’opérations consacrées au financement de petits travaux dans la masse globale des opérations réalisées par le Fonds (7,4 % des dossiers en 2014 contre 10 % en 2013) ;

(-) la baisse des taux d’emprunt tout au long de l’année ;

(-) l’allongement de la durée moyenne des crédits ;

(-) la présence d’un marché immobilier baissier en province de Hainaut.

Malgré ce décalage entre l’évolution des ressources disponibles de nos emprunteurs et l’évolution des mensualités, le Fonds par-vient à maintenir un rapport mensualité / ressources relativement stable dans le temps (+/- 20 %), quoique en légère progression.

L’analyse des capacités financières et de remboursement des ménages constitue bien évidemment une des pierres angulaires de la recevabilité d’une demande de crédit. L’écart grandissant entre le coût d’une opération immobilière et la capacité financière des familles pour en assurer le financement constitue un obstacle majeur pour nombre d’entre elles. Certaines familles se trouvent parfois dans l’incapacité de pouvoir contracter un crédit pour acquérir un immeuble ; d’autres doivent par contre patienter quelque peu, le temps de se constituer un capital de départ ou de consolider une situation professionnelle. Cette réalité permet de jeter un coup de projecteur sur tout le travail d’accompagnement des familles au cours de la période qui précède la concrétisa-tion d’une opération. Dans le contexte global qui est le nôtre, ce travail prend une importance grandissante et nécessite un gros investissement tant dans le chef des travailleurs du Fonds que dans celui des ménages. Aussi, le Fonds veille à renforcer sa politique d’accompagnement social en amont de l’ouverture d’un dossier de crédit.

évolution des ressources disponibles et des mensualités (Fonds B2 - HOP)

Année

Ressources disponibles Mensualités %

Mens/Ress.C.A. Indice C.A. Indice

2004 2.484,44 100,00 431,50 100,00 17,37

2013 3.031,68 122,03 624,51 144,73 20,60

2014 3.094,99 124,57 644,94 149,46 20,84

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Caractère du logement antérieur occupé par l’emprunteur (Fonds B2 - HOP)

Caractère du logement antérieur occupé par l’emprunteur

2004 2013 2014

Nombre de prêts Nombre de prêts Nombre de prêts

C.A. % C.A. % C.A. %

Améliorables 63 6,0 225 24,3 277 25,2

Non améliorables 2 0,2 1 0,1 36 3,3

Humides, non hygiéniques 151 14,5 41 4,4 34 3,1

Surpeuplés 298 28,6 226 24,4 238 21,6

Surpeuplés à l’excès 55 5,3 13 1,4 31 2,8

Baraquements, caravanes, roulottes 2 0,2 1 0,1 1 0,1

Logements non salubres (A) 571 54,7 507 54,8 617 56,0

Logements normaux (B) 472 45,3 418 45,2 484 44,0

TOTAL (A) + (B) 1.043 100,0 925 100,0 1.101 100,0

10. le lOGeMeNT ANTéRIeuR

Les chiffres suivants permettent d’en savoir davantage sur le statut d’occupation et la qualité du précédent logement de nos emprunteurs.

L’analyse des données nous conduit à constater l’augmentation progressive des locataires dans la répartition du statut d’occu-pation antérieur de nos emprunteurs : ils représentent 68 % de l’ensemble en 2014 pour 59 % en 2004.

Quant au caractère du logement antérieurement occupé par l’emprunteur, quelque 56 % sont non salubres, suivant les critères définis par la Région.

Ces chiffres traduisent une nouvelle fois le rôle central du Fonds dans le cadre de la politique d’accession à la propriété d’un logement décent. Les objectifs définis à ce niveau par le contrat de gestion ont largement été rencontrés. L’action du Fonds permet à de très nombreuses personnes de se départir des aléas liés à la location comme la possibilité pour le propriétaire de mettre un terme au bail ou encore le mécanisme d’indexation des loyers. Pour peu que la famille soit également bien préparée, l’accès à la propriété via le crédit social constitue une réponse tant à l’insuffisance de l’offre de logement public sur le secteur locatif qu’au montant des loyers pratiqués par le secteur privé.

Titre d’occupation du logement avant l’octroi du prêt (Fonds B2 - HOP)

100908070605040302010

0

%

LocatairesPropriétaires

2004 2013 2014

614

429

614

311

746

355


11. COûT eT FINANCeMeNT DeS lOGeMeNTS

Le tableau suivant présente l’évolution du coût de l’investissement des familles afin d’acquérir et de rénover un logement décent.

Il prend en considération les opérations de construction, d’achat, d’achat avec petits ou gros travaux, soit un total de 869 dossiers pour l’année 2014.

Pour rappel, les investissements globaux comprennent : le coût des achats et des travaux, les honoraires d’architectes, les frais d’actes notariés, les droits d’enregistrement, la TVA,… à l’exclusion de la prime unique d’assurance-vie.

Le coût global d’une opération financée par le Fonds s’élève en moyenne à 166.677 EUR en 2014, contre 165.870 EUR en 2013, soit une augmentation de 0,5 % sur un an. Sur une période de 10 ans, le coût moyen d’accession à la propriété a augmenté de plus de 56.000 EUR.

Le montant moyen de prêt alloué pour ces opérations est de 143.796 EUR en 2014, contre 140.507 EUR en 2013, soit une augmentation du montant moyen emprunté de 2,34 %.

La part de crédit FLW dans un projet immobilier est en augmen-tation constante, passant de 84,7 % 2013 à 86,3 % en 2014. Elle était de 81,0 % en 2004.

Cette évolution met en exergue la question de l’accès à la pro-priété pour les ménages en état de précarité, dont les capacités à constituer des fonds propres sont particulièrement limitées. à contrario, elle souligne toute l’importance du soutien apporté par les pouvoirs publics dans le cadre de la politique sociale du logement et d’une institution comme le Fonds du Logement.

Malgré ce soutien, il faudra sans doute initier dans les années à venir, en collaboration avec le Gouvernement wallon, à la fois de nouveaux modes d’occupation des logements valorisant d’autres droits réels que la pleine propriété (bail emphytéotique, droit de superficie,…) et des types de financement adaptés à ces nouveaux modes d’accession au logement.

évolution du coût de l’investissement d’achat, d’achat-rénovation ou de construction (B2 - HOP) - euR

Année Nombre de dossiers Investissement global Investissement moyen Moyenne des prêts accordés Autofinancement

2004 710 78.320.045 110.310 89.358 20.952

2013 732 121.416.644 165.870 140.507 25.363

2014 869 144.842.693 166.677 143.796 22.881

12. le PRêT INTeRGéNéRATIONNel

Lancé en 2009, ce prêt hypothécaire à taux réduit a pour objet le financement de travaux permettant l’accueil de parents âgés, c’est-à-dire des personnes de plus de 60 ans ayant un lien de parenté avec l’emprunteur jusqu’au troisième degré.

Le prêt intergénérationnel n’a pas pour objectif la création massive de logements destinés à l’accueil des parents âgés. Il représente cependant une réponse concrète à l’hébergement de certaines personnes vieillissantes, tout en garantissant l’autonomie du senior dans un cadre familial.

En 2014, 36 personnes âgées ont bénéficié de cette mesure contre 38 en 2013.

Depuis son lancement, 189 parents âgés ont bénéficié de l’avan-tage du prêt intergénérationnel.

le prêt intergénérationnel

Année Nombre total de prêts Prêts parents âgés

2009 1.029 26

2013 925 38

2014 1.101 36

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Le Fonds d ’interventions spéciales est réservé aux situations exceptionnelles.

c. les PrêTs f.i.s.

Ce tableau présente quelques données relatives aux prêts finan-cés par le fonds d’interventions spéciales, c’est-à-dire par les fonds propres de la société. Ces prêts sont accordés aux familles ayant atteint le maximum d’emprunt en B2 sans disposer des ressources complètes pour financer l’intégralité de leur projet. Dans certains cas, ce fonds a également permis d’assurer le financement d’opérations qui ne rentraient pas dans le cadre des objets définis par la réglementation d’octroi des prêts (exemple : la reprise d’une dette mobilière) et bien souvent aux familles de conserver leur logement.

En 2014, le Fonds a octroyé 13 prêts financés via le FIS contre 8 en 2013, avec une moyenne d’intervention de 15.515 EUR par prêt.

L’augmentation s’explique par la nécessité de répondre de manière pragmatique à des situations délicates dans lesquelles ces familles se trouvaient.

Cela parce que, d’une part, la réglementation d’octroi des crédits permet de prêter jusqu’à une quotité maximale de 110 % de la valeur vénale après travaux, et, d’autre part, la politique prudentielle du Fonds conduit celui-ci à veiller à ce que les familles investissent un capital minimum, confirmant que celles-ci s’inscrivent bel et bien dans le cadre d’un projet d’accession à la propriété.

Dans ce contexte, le recours au Fonds d’Interventions Spéciales est limité aux situations exceptionnelles ou lorsque le dispositif règlementaire ne permet pas une intervention du Fonds B2.

Cela étant, une telle intervention a toujours en toile de fonds l’accès à la propriété ou la conservation d’un logement décent.

Prêts F.I.S.

Année Nombre Montant Moyenne

2004 153 1.541.654 10.076

2013 8 94.022 11.753

2014 13 201.689 15.515


1. lA lOCAlISATION

Cette maison mitoyenne sise à Gilly, en zone d’habitat à revitaliser, se situe à environ 1,5 km du centre. Elle est occupée par une maman handicapée et ses 2 fils de 1 et 13 ans.


La maison, de vétusté moyenne, nécessite quelques travaux d’isolation, d’équipement et de parachèvement. Elle présente des volumes confortables et la toiture est en bon état. Le rez comprend hall, salon, salle à manger ; un volume annexe contient une cuisine. L’étage comporte 2 chambres et une salle de bain. L’immeuble bénéficie d’un passage latéral couvert.

3. le PROjeT ARCHITeCTuRAl

Le projet consiste à réaliser tous les travaux nécessaires pour assurer la salubrité du logement (installation électrique partielle, installation d’une chaudière à condensation au gaz naturel et d’un boiler, remplacement d’un radiateur, de carrelages et de quelques zingueries, aménagement d’une aération en salle de bain, isolation thermique du toit, placement de double vitrage à haut rendement, équipement de cuisine). Un cloisonnement intérieur permettra la création d’une chambre supplémentaire.

4. le COûT

Prix d’achat : 94.000 EUR.

Frais d’actes : 11.000 EUR.

Valeur après travaux estimée : 110.000 EUR.

Pour boucler cette opération financière, la propriétaire a obtenu en 2014 un prêt hypothécaire de 115.000 EUR (94.000 pour l’achat, 15.000 pour le financement des travaux et 6.000 pour les frais). Elle a eu recours à des économies personnelles d’un montant de 5.000 EUR. Ses ressources mensuelles nettes s’élèvent à 1.991 EUR (y compris les allocations familiales et les pensions alimentaires) ; elle rembourse une mensualité de 525 EUR pendant 25 ans.

ACHAT eT RéNOVATION à CHARleROI

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d. Les écopacks

Les tableaux ci-après rendent compte de la production des écopacks.

Un ensemble de 835 écopacks a été réalisé en 2014, pour un montant total de 14.140.104 EUR, dont 10.845.778 EUR octroyés sous forme de prêts et 3.294.326 EUR sous forme de primes.

Le dispositif écopack a retenu principalement l’attention des propriétaires avec parmi ceux-ci 71,3 % de propriétaires occu-pants et 28,6 % de propriétaires bailleurs.

Un seul écopack a été octroyé à un locataire en 2014, ce qui représente 0,01 % du total réalisé.

Cette année, nous constatons une diminution du nombre d’éco-packs octroyés, la production passant de 1.016 prêts en 2013 à 835 en 2014. Cette diminution ne témoigne ni d’un désintérêt du public pour ce type de prêt, ni pour la réalisation d’investis-sement économiseurs d’énergie. Elle tient plutôt au fait qu’une bonne partie de la production 2013 résultait du rattrapage qu’il a fallu opérer consécutivement à l’afflux massif de demandes, lors du lancement de la mesure, qui n’avait pas pu être traité en 2012.

1. VOluMe DeS éCOPACkS

Initié dans le cadre du développement de l’Alliance Emploi-Envi-ronnement, l’écopack permet de financer des travaux de per-formance énergétique. Il comporte, d’une part, un volet prêt à tempérament à taux 0 % remboursable sur un maximum de 5, 8, 10 ou 12 ans suivant le niveau de revenus imposables, et, d’autre part, un volet prime, qui est immédiatement imputé sur la men-sualité. Le montant de la prime est déterminé sur la base des cri-tères d’octroi des primes à l’énergie accordées par la Wallonie.

Le Gouvernement wallon a tenu à stimuler la réalisation de chantiers de rénovation énergétique ambitieux. C’est dans ce contexte que l’écopack est conditionné à la réalisation d’au moins deux types de travaux, dont au moins un de performance énergétique. Les ménages qui réalisent au moins deux types de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique de leur logement bénéficient en outre d’une prime majorée.

Le dispositif a été lancé le 1er mai 2012, le FLW accordant les nouvelles aides aux familles nombreuses et aux propriétaires bailleurs.

Le dispositif écopack : une aide à la performance énergétique.


Nombre Montant prêté (EUR) Prime (EUR) Total écopacks (EUR) Moyenne (EUR)

Propriétaire occupant 595 8.647.402 2.512.565 11.159.967 18.756

Locataire occupant 1 6.737 2.731 9.468 9.468

Propriétaire bailleur 239 2.191.639 779.030 2.970.669 12.430

TOTAL 835 10.845.778 3.294.326 14.140.104 16.934

écopacks réalisés en 2014

La formule reste donc intéressante et répond à une préoccupa-tion importante des familles et des propriétaires bailleurs, sou-cieux de réaliser des économies d’énergie et de limiter le coût de la facture énergétique.

L’impact des écopacks aurait toutefois encore pu être plus important, notamment pour les ménages à revenus précaires, si les travaux de réfection de l’installation électrique notamment avaient pu faire l’objet d’un financement spécial. L’exigence posée par la réglementation de disposer d’une installation élec-trique conforme a en effet plus d’une fois constitué un obstacle au montage d’un dossier au bénéfice de ménages disposant de faibles ressources financières.

Au-delà des aspects strictement financiers, la mise à disposi-tion des ménages de spécialistes des questions énergétiques, les écopasseurs, apporte une réelle plus-value, la dimension de conseil complétant de manière opportune le soutien financier.

Quant à l’avenir, le Gouvernement wallon a récemment confirmé que l’écopack sera pérennisé moyennant quelques adaptations devant intervenir au cours de l’année 2015.

Ainsi sera maintenu un outil intéressant d’amélioration du parc de logements en Wallonie, et ce, au plus grand bénéfice des citoyens et de l’environnement.

Propriétaire occupant

Propriétairebailleur

28,62%

71,26%

Locataire occupant0,12%

Propriétaire occupant

28,62%

71,26%

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Objet Nombre de prêts concernés % Montants (EUR) %

Toit et travaux induits toiture 1.405 45,6 % 6.527.807 44,9 %

Murs et travaux induits murs 628 20,4 % 3.070.873 21,1 %

Sols 48 1,6 % 90.714 0,6 %

Châssis 528 17,1 % 3.096.476 21,3 %

Autres travaux 243 7,9 % 259.828 1,8 %

Chaudières et pompes 217 7,0 % 1.413.661 9,7 %

Ventilation 2 0,1 % 14.635 0,1 %

Energie renouvelable 8 0,3 % 53.262 0,4 %

TOTAL 3.079 100 % 14.527.256 100 %

Objet des écopacks en 2014

2. VeNTIlATION DeS éCOPACkS SelON leuR OBjeT

La destination des écopacks est précisée dans le tableau ci-dessous.

La part prise par les travaux relatifs à l’isolation du toit (en ce compris les travaux d’étanchéité et de réfection) représente un montant global de 6.527.807 EUR, soit 46 % des prêts concernés.

Les travaux relatifs à l’isolation (toit, sols, murs) absorbent globalement plus de 67 % du total des interventions réalisées.

Le remplacement de châssis représente quant à lui 3.096.476 EUR, soit 17 % du total des prêts concernés.

L’isolation thermique et l’amélioration de l’étanchéité des loge-ments constituent très logiquement les deux types d’interventions les plus fréquentes.


3. VeNTIlATION DeS éCOPACkS SelON lA CATéGORIe De ReVeNuS DeS eMPRuNTeuRS

L’écopack s’adresse à un public relativement large. En effet, au-delà des trois catégories définies par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable, ce dispositif est également destiné à des ménages à revenus supérieurs, c’est-à-dire disposant jusqu’à maximum 93.000 EUR de revenus globalement imposables.

Le tableau ci-après présente la répartition des écopacks selon la catégorie de revenus des emprunteurs.

La part des revenus précaires a augmenté de 5,3 % passant de 27,3 % en 2013 à 32,6 % en 2014.

Quant à la part des revenus modestes, elle est restée assez stable passant de 28,2 % en 2013 à 29,2 % en 2014.

Enfin la part des revenus moyens et supérieurs a diminué de 6,3 % par rapport à 2013 et s’établit à 38,2 % en lieu et place des 44,5 % en 2013.

Quant au montant moyen des écopacks réalisés, il a légèrement diminué cette année et s’établit à +/- 16.900 EUR par dossier.

Si le spectre de l’écopack est pour le moins large au niveau des bénéficiaires potentiels, il convient de relever la part prédomi-nante des ménages de conditions modestes dans l’ensemble (516 versus 319), soit 62 %.

Il faut préciser que l’écopack intègre un volet social par le biais de la mise en œuvre de mesures de discrimination positive au bénéfice des ménages de conditions modestes. En effet, outre des primes plus favorables, un bonus plus important en cas de réalisation de plusieurs travaux de performance énergétique et la déduction immédiate de la prime dans le calcul de la mensualité, la possibilité de rembourser l’écopack sur une durée allongée a permis à de nombreuses familles aux revenus précaires ou modestes de réaliser des travaux économiseurs d’énergie et d’alléger ainsi leur facture !

Catégories de revenus

Nombre % Somme Moyenne

Précaires 272 32,6 4.362.187 16.037

Modestes 244 29,2 4.204.498 17.232

Moyens 319 38,2 5.573.419 17.472

TOTAL 835 100,0 14.140.104 16.934

Répartition des écopacks selon les catégories de revenus 2014

Les interventions les plus fréquentes : l ’isolation thermique et l ’amélioration de l ’étanchéité des logements.

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L’actiVité de cRédit et La mise en ŒuVRe du contRat de gestion : INDICATeuRS QuANTITATIFS 2014

Le Fonds devait accorder cette année plus de 5 % du nombre de prêts en prêts HT+. Nous atteignons 7,2 %.

Comme évoqué au point B, le maintien de conditions strictes d’octroi de prêts hypothécaires par les banques a orienté de nouveaux candidats-emprunteurs vers le FLW. Ceci a eu pour conséquence que le nombre de prêts engagés au bénéfice de familles disposant de revenus de catégories II et III a augmenté. Ces deux catégories de revenus représentent, en 2014, 34,8 % des dossiers engagés.

En ce qui concerne les délais d’octroi, un délai de maximum 28 jours entre l’envoi d’un dossier complet et la décision de crédit a été prévu par le contrat de gestion. Le Fonds fait mieux puisqu’en moyenne, il met 13 jours pour rendre une décision dans le cadre des crédits hypothécaires, et 9 jours dans le cadre des écopacks.

Pour ce qui est de l’activité en écopacks, le Fonds a presque atteint l’objectif convenu de 15.000.000 EUR avec le Gouvernement.

Quant au différentiel entre le taux moyen pondéré de référence des emprunts contractés durant l’année-programme et le taux moyen des crédits accordés durant l’année-programme, il devait être inférieur au maximum autorisé de 1,90 %. Pour 2014, le diffé-rentiel s’établit à 1,094 %.

La réalité de la baisse des taux sur les marchés financiers et des marges de crédit des organismes prêteurs ont été plus fortes qu’anticipées au cours de l’année. Vu le contexte général incitant à la plus grande prudence, le Fonds a adapté sa grille de taux au cours du second semestre, en diminuant l’ensemble des taux pratiqués.

Le 1er octobre 2013, la Région et le Fonds ont conclu le nouveau contrat de gestion 2013-2018 précisant l’ensemble des objectifs, moyens et engagements qui lient les deux parties pour les cinq années à venir.

Les principaux indicateurs relatifs à l’activité d’octroi de crédit au cours de l’année 2014 sont repris dans le tableau ci-contre.

Ceux afférents aux montants et aux nombres de crédits octroyés sont formulés en termes d’engagement d’octroi de crédit. à contra-rio, les données commentées précédemment sont relatives aux crédits réalisés, c’est-à-dire ayant fait l’objet d’une mise à dispo-sition des fonds. Ceci explique la différence entre, par exemple, le montant total des crédits hypothécaires réalisés en 2014, soit 158.800.000 EUR et le montant total des crédits hypothécaires engagés, soit 151.000.000 EUR. Le premier exprime la réalisation, le second, les engagements en termes d’octroi de crédit.

Le volume de crédit hypothécaire engagé témoigne de la demande soutenue qu’a connue le FLW cette année. Le Fonds dépasse l’objectif de 138.000.000 EUR convenu avec la Wallonie de quasi 10 % ! Et nous avions les dossiers pour produire encore plus !

En termes de nombre de dossiers, le Fonds a engagé 1.050 prêts sur un objectif de 1.100 mais le montant moyen des prêts enga-gés n’a pas permis d’aller au-delà.

Le Fonds parvient à toucher de nombreux nouveaux bénéficiaires puisque 95 % des crédits octroyés l’ont été à de nouveaux candidats. Nous pouvons également nous féliciter du nombre de crédits octroyés à des emprunteurs existants, soit 11,33 %. Le Fonds du Logement accompagne ainsi les familles en soutenant leur projet dans le temps.


intitulé de l’indicateur Total 2014

montant total des crédits hypothécaires octroyés (=engagés) depuis le 01/01 de l’année en cours 151.276.000 EUR (109,62 % de la cible)

nombre de crédits octroyés 1.050

montant de crédits octroyés à des nouveaux bénéficiaires 143.725.000 EUR

montant de crédits octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt FLW 7.551.000 EUR

nombre de crédits octroyés à des nouveaux bénéficiaires 931

nombre de crédits octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW 119

% de prêts HT 72,1

% de prêts HT+ 7,2

% de prêts HTvert 20,7

% de prêts octroyés aux ménages appartenant à la catégorie 1 65,2



délai entre l’envoi de l’accusé de réception du dossier complet et l’octroi du prêt 13

montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés (Ecopacks) 14.481.000 EUR

nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés (Ecopacks) 858

montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des nouveaux bénéficiaires 11.120.000 EUR

montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW 3.361.000 EUR

nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des nouveaux bénéficiaires 654

nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW 204

% d’Ecopacks octroyés à des nouveaux bénéficiaires par rapport au nombre de bénéficiaires total 76,2

délai moyen de traitement des dossiers Ecopacks 9

différentiel entre le taux moyen pondéré de référence des emprunts contractés durant l’année-programme et le taux moyen des crédits accordés durant l’année-programme 1,094 %

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L’AiDe LOCAtive

chapitRe 02a. Les opéRations de RénoVation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46

b. Les FamiLLes nombReuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

c. gRosses RépaRations et entRetien du paRc LocatiF . . . . . . . . . . . . . . .63

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1126 logements en location en Wallonie.

40 nouveaux logements en 2014 .

a. les oPéraTions de rénoVaTion

Les logements terminés en 2014 sont moins nombreux qu’en 2013.

Cette diminution conjoncturelle est liée au budget réduit alloué par la Région en 2011 (25 logements programmés au lieu de 50).

De fait, au cours des 5 dernières années, le FLW a finalisé 223 logements sur les 225 retenus dans les programmes communaux 2010 à 2014.

Le bureau régional de Namur a finalisé 4 logements en 2014 alors qu’il en avait créé plus de 30 en 2012 et en 2013. Ceci illustre le rythme pluriannuel des opérations qui comprennent deux étapes consécutives :

¼¼ la première concerne l’achat, l’étude du projet, l’obtention du permis d’urbanisme et la procédure d’adjudication.

¼¼ la seconde démarre avec le chantier et se termine avec la réception provisoire.

Le bureau régional de Mons a terminé 9 logements répartis en 5 opérations essentiellement dans le Borinage et à Mouscron.

1. leS lOGeMeNTS CRééS DANS le CADRe DeS PROGRAMMeS COMMuNAux

Le contrat de gestion en cours prévoit que le Fonds achète et rénove ou construit, chaque année, au moins 50 nouveaux logements locatifs destinés essentiellement à des familles nombreuses. Certaines opérations peuvent être également des-tinées à des ménages touchés par la problématique de l’habitat permanent dans des zones d’équipements touristiques.

Le premier tableau indique le nombre de logements terminés au cours de l’année 2014. Par logement terminé, on entend celui pour lequel la réception provisoire a été accordée entre le 01/01/2014 et le 31/12/2014. Il fait également état du nombre de logements terminés en 2013 et en 2004.

Le tableau suivant indique la répartition des logements créés au sein des bureaux régionaux, situés à Namur, Charleroi, Liège et Mons.

Au cours de l’année 2014, 40 logements ont été terminés ; ils se répartissent en 16 opérations dans les communes de Bernissart, Braine-le-Comte, Colfontaine, Fauvillers, Ferrières, Frameries, Liège, Lobbes, Mettet, Morlanwelz, Mouscron, Pont-à-Celles, Sivry-Rance, Sprimont et Verviers.


Les bureaux de Charleroi et de Liège ont quant à eux finalisé respectivement 14 et 13 logements au cours de l’année.

Dans le bassin de Charleroi, les opérations comptant 2 à 4 logements maximum se situent dans les noyaux d’habitat de Sivry-Rance, Morlanwelz et Pont-à-Celles. Une autre opération, située à Lobbes, comprend 5 logements intégrés sur le site de la Forestaille où une régie d’habitat rural développe des activités de formation, notamment en maraîchage.

Les opérations de la région liégeoise se situent dans le centre de grandes villes comme Liège ou Verviers et dans des communes de plus petite taille.

Une opération remarquable réalisée à l’ancienne Maison du Peuple à Sprimont est illustrée ci-après.

Deux autres opérations seront également présentées dans ce chapitre :

¼¼ à Morlanwelz, rue Peny, 40 ¼¼ à Fauvillers, ancien presbytère de Tintange.

Les opérations réalisées en 2014 comptent en moyenne 2,5 loge-ments par chantier. Ce fait témoigne de l’attachement du Fonds à la réalisation d’opérations à taille humaine qui favorisent l’intégration des locataires dans leur quartier.

Le programme communal triennal a été approuvé par le Gouverne-ment wallon en avril 2014 et compte, pour le Fonds, 155 logements familiaux répartis dans 33 communes.

Pour rappel, les programmes précédents fixaient le prix de revient moyen maximum des logements à 120.000 EUR avec une intervention de la Région à concurrence de 75 %, soit 90.000 EUR maximum, quelle que soit la taille de l’habitation. Or, cette approche présentait un obstacle majeur pour le Fonds dont la mission consiste précisément à créer de grands logements. La balise de 120.000 EUR, qui comprenait l’achat, les honoraires d’architecture et les travaux, se révélait insuffisante depuis plusieurs années pour des logements familiaux.

Le nouveau programme, quant à lui, prévoit un prix de revient moyen maximum fixé en fonction de la taille du logement :

¼¼ construction jusqu’à 3 chambres : 130.000 EUR¼¼ achat-rénovation jusqu’à 3 chambres : 140.000 EUR¼¼ construction ou achat/rénovation de 4 chambres et plus :

160.000 EUR

Comme par le passé, la Région intervient à raison de 75 % du prix de revient moyen.

Cette évolution soutient la mission du Fonds dans la mesure où elle favorise la création de grands logements de 4 chambres et plus.

Sur les 155 logements retenus sur la période 2014-2016, près d’un tiers du programme comptera 4 chambres et plus. Cette opération témoigne de la volonté du Fonds de valoriser le soutien financier régional pour répondre au nombre important de demandes des familles nombreuses qui, le plus souvent à revenus précaires, éprouvent de réelles difficultés à trouver un logement locatif adapté à la taille de leur ménage.

60

50

40

30

20

10

02004 2013

34 52 40

2014

évolution du nombre de logements rénovés et terminés

Namur

Charleroi

94

13

14

Mons

Liège

Nombre de logements rénovés et terminés en 2014ch

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1. lA lOCAlISATION

Le bâtiment se situe dans l’artère principale de Sprimont, à côté de la Maison de la culture et à proximité des commerces et transports en commun.

En 1892, le syndicat des carriers de la région de Sprimont a créé une coopérative alimentaire pour offrir la nourriture à meilleur prix. En 1903, après diverses implantations de celle-ci, ils ont fait construire le bâtiment actuel, « La Coopérative ».

La société coopérative ouvrière a vendu le bâtiment en 1988 à des particuliers.


La « coopérative » était inoccupée quand le Fonds l’a acquise en novembre 2007. Ce vaste bâtiment comptait les anciens ateliers de boucherie, en très mauvais état, qui s’échelonnaient à l’arrière.

La maison mitoyenne, seule partie habitable du bâtiment, a été confiée en gestion à l’AIS Ourthe Amblève qui l’a attribuée à une famille nombreuse durant l’étude du projet. Celle-ci a pu y rester jusqu’en 2012.

Un large porche donne accès à l’habitation qui se trouve à l’étage côté rue, à l’ensemble des bâtiments à l’arrière et à la cour intérieure.


Afin de répondre à la demande de l’ONE qui cherchait des locaux pour ouvrir une consultation des nourrissons à Sprimont, le rez-de-chaussée a été aménagé conformément aux critères fixés pour l’accueil des nouveaux-nés.

Les 6 logements sont répartis aux étages du bâtiment, certains côté rue, d’autres côté cour. Parmi ceux-ci, 3 logements sont destinés à des familles nombreuses tandis que les 3 autres comptent une chambre. Ces logements compacts et bien éclairés offrent de bonnes performances énergétiques.

Les anciens ateliers en annexe ont été démolis, libérant ainsi de l’espace pour les habitants du site. Le fond de la parcelle a été vendu à la commune de Sprimont qui y aménagera des emplacements de parkings pour le personnel de la Maison de la culture.

4. le COûT

les logements

Prix d’achat : 249.210 EUR

Montant des travaux : 692.000 EUR

Coût moyen par logement : 156.868 EUR

les locaux de l’ONe

Prix d’achat : 40.570 EUR

Montant des travaux : 100.638 EUR

5. lA DIMeNSION SOCIAle eT PARTeNARIAle

Les fonctions de logement et la consultation des nourrissons se complètent particulièrement bien, développant une mixité au sein de l’immeuble et assurant un service aux familles de la commune et environs.

Les 6 logements ont été confiés en gestion à l’AIS Ourthe Amblève. Le local du rez-de-chaussée est loué à l’ONE.

6 lOGeMeNTS à lA « lA COOPéRATIVe », Rue Du CeNTRe 77/79, à SPRIMONT


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Crédits lC1 : subvention pour la création d’un logement collectif sur le site de la Forestaille.

Crédits MHD/SAR : subventions pour la Maison de l’habitat durable et pour les travaux d’investissement dans les sites à réa-ménager (SAR).

Crédits ReNO : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses articles 36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. Afin de soutenir cette politique de rénovation, la Région co-finance les travaux à raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 res-tants sont à charge du FLW. Crédits RENO reprend le montant financé par la Région.

En 2014, le Fonds a acquis 8 immeubles (dont 2 par emphytéose) dans lesquels seront créés 27 logements financés dans le cadre des programmes 2013 à 2016. Ces bâtiments sont répartis dans les communes d’Anderlues, Binche, Charleroi, Eupen, La Lou-vière, Liège, Namur et Perwez.

Le montant de 8.158.853 EUR de réalisations (achats + travaux) en 2014, proche de celui de 2013, témoigne d’une activité constante au cours des deux dernières années. Les réalisations de 2004, plus élevées, s’expliquent par le fait que les achats représen-taient 33 % du total. En effet, au cours de cette période, le FLW avait acquis un certain nombre de logements habitables dans des communes rurales afin de répondre aux objectifs fixés par le programme communal 2004/2006. En 2014, la part des achats est ramenée à 18 % alors que celle des travaux est passée à 82 %.

La création de nouveaux logements est l’objectif principal que poursuit le FLW à travers son service d’aide locative, comme l’illustre très bien ce tableau où 65 % du montant total des réali-sations concernent la création de logements uniquement.

Les colonnes LC1 concernent les travaux réalisés dans le loge-ment collectif de la Forestaille. Celui-ci est destiné à accueillir des stagiaires des régies des quartiers urbaines pour des stages de découverte des métiers de la terre.

Sur le montant de 1.797.163 EUR indiqué dans la colonne AL/FLW, la somme de 383.163 EUR correspond au dépassement des tra-vaux relatifs aux programmes d’ancrage. Ce dépassement est dû au fait que le prix moyen fixé à 120.000 EUR jusqu’en 2013 était inférieur au coût réel des opérations, ce qui a contraint le Fonds à supporter le surcoût résultant de cet écart.

2. leS RéAlISATIONS

Le premier tableau indique le montant total des dépenses réali-sées en 2014 pour les achats d’immeubles et pour les travaux d’investissement. Ce même tableau ventile les montants réali-sés respectivement par les quatre services d’aide locative.

Le premier tableau affiche le montant réalisé en 2004, 2013 et 2014.

Les trois derniers tableaux ventilent le montant total des réali- sations :

¼¼ non subventionnées de celui concernant les réalisations financées par des subventions,

¼¼ non subventionnées par poste ;¼¼ subventionnées par poste.

Pour faciliter la compréhension de ce tableau, la définition des différents codes est reprise ci-après :

Al FlW : achats d’immeubles non repris dans la subvention, investissements consentis dans le parc existant et suppléments survenus pour les opérations subventionnées.

Al PCl : partie non subventionnée pour la création de logements repris dans l’ancrage, soit 25 % du prix de revient à charge du FLW. (1)

Al PAT : partie non subventionnée pour les travaux patrimoniaux.

Al ART 44 : partie non subventionnée pour les travaux d’aména-gement des abords et l’équipement collectif de logements publics.

Al ReNO : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses articles 36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. Afin de soutenir cette politique de rénovation, la Région co-finance les travaux à raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants sont à charge du FLW. AL RENO reprend le montant financé par le Fonds.

Crédits PCl (RW) : partie subventionnée pour la création de logements repris dans l’ancrage communal, soit 75 % du montant réalisé plafonné.

Crédits PAT : partie subventionnée sur les travaux patrimoniaux.

Crédits ART 44 : partie subventionnée pour les travaux d’aména-gement des abords et l’équipement collectif de logements publics.

(1) Pour rappel, les logements créés dans le cadre des programmes communaux sont subventionnés à raison de 75 % du coût total de l’opération. Pour les programmes jusque 2012, le prix de revient moyen maximum est fixé à 120.000 EUR par logement. Pour les programmes à partir de 2013, le prix de revient est fixé à 140.000 EUR pour les logements jusque 3 chambres (130.000 EUR pour les constructions neuves) et à 160.000 EUR pour les logements de 4 chambres et plus.


Le solde, soit 1.414.000 EUR, concerne des travaux d’investisse-ment réalisés dans les logements anciens, en sus des travaux d’entretien et de grosses réparations dont question dans la par-tie C de ce chapitre.

Le faible montant réalisé en AL RENO et en crédits RENO s’ex-plique par le fait que ce nouveau programme de remise en état, consécutif au récent contrat de gestion du FLW, vient seulement d’être élaboré. Les premiers chantiers démarreront au cours de l’année 2015.

évolution des montants réalisés (toutes opérations confondues)

Année Réalisations (EUR)

2004 9.561.464

2013 8.291.851

2014 8.158.853

RéalisationsBUREAU RéGIONAL

TOTALNAMUR CHARLEROI LIèGE MONS

Achats 357.350 908.092 20.095 162.673 1.448.210

Travaux 2.104.258 2.026.603 1.740.221 839.561 6.710.643

TOTAL 2.461.608 2.934.695 1.760.316 1.002.234 8.158.853

Réalisations en 2014 (toutes opérations confondues)

Ventilation des montants réalisés - Part FlW - euR

Année AL FLW AL PCL AL PAT AL A44 AL RENO Part FLW

2004 1.647.832 1.919.405 42.482 0 / 3.609.719

2013 2.010.687 1.438.962 13 37.915 / 3.487.577

2014 1.993.699 1.400.365 7.004 13.442 35.207 3.449.718

AnnéeCrédits PCL

(RW)Crédits PAT Crédits

A44Crédits

LC1CréditsMHDSAR

CréditRENO

Part RW

2004 5.758.214 193.531 0 0 0 / 5.951.745

2013 4.316.885 61 120.064 106.617 260.647 / 4.804.274

2014 4.201.095 0 42.433 0 448.003 17.604 4.709.135

Ventilation des montats réalisés - Part RW - euR

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CRéATION De 3 lOGeMeNTS, Rue PeNy, 40 à MORlANWelz

1. lA lOCAlISATION

L’immeuble se trouve au cœur de la commune de Morlanwelz, à l’angle de deux rues, véritable « immeuble proue » d’une des entrées principales de la cité. Ses habitants profiteront de nombreuses facilités : commerces, services, écoles, TEC, SNCB, musées, axes routiers,…


Après avoir accueilli les bureaux de la Croix-Rouge, cet immeuble a été trop longtemps laissé à l’abandon, dans l’attente d’une éventuelle rénovation. Le temps, le manque d’entretien et de nombreux squats ont laissé leurs empreintes indélébiles sur le bâti. L’auteur de projet a été contraint de garder la seule structure du corps de logis comme ébauche à la rénovation.


Le volume principal a été maintenu. L’ensemble des planchers a été remplacé et la toiture revue, ce qui a permis de remanier les différents niveaux des logements.

Les annexes, instables et vétustes, ont été démolies afin de faire place à une nouvelle extension plus contemporaine.

Les pièces de vie ont été conçues sur le principe du loft et ouvertes vers le sud pour gagner en énergie naturelle.

L’annexe crée un contraste entre l’ancien et le nouveau, conférant au projet une plus-value architecturale tant par son traitement de façade que par sa courbe dynamisant l’ensemble. En outre, chaque logement bénéficie d’une terrasse privative également orientée au sud.

Les logements créés seront performants au niveau énergétique : orientation des pièces de vie et de nuit, châssis double vitrage, chaudière à condensation et ventilation adaptée.

4. le COûT

Canon : 1 EUR (bail emphythéotique)

Coût des travaux : 337.102 EUR



Ces trois logements de 3 chambres ont été confiés en gestion au CPAS de Morlanwelz.

Le logement du rez-de-chaussée est adapté à une famille comprenant une personne à mobilité réduite.


souvent le cas pour les biens cédés par bail emphytéotique. Le fait que le prix de revient soit moins important que dans les autres bureaux régionaux s’explique par la petite taille des habitations dont deux sont destinées à des petits ménages.

à Charleroi, le prix de revient, plus élevé, intègre deux lourdes réhabilitations :

¼¼ 5 logements sur le site de la Forestaille, dans d’anciens bâti-ments agricoles ;

¼¼ 2 logements à Pont-à-Celles, dans un presbytère inoccupé de longue date.

En 2014 ont commencé 11 chantiers en vue de créer 28 logements. Ces opérations, actuellement en cours, présentent un coût moyen estimé à 143.553 EUR/logement, montant inférieur au coût moyen observé en 2014 pour les logements terminés.

Ces 11 chantiers ouverts en 2014 sont gérés par les bureaux régionaux de Namur, Liège et Charleroi ; l’équipe montoise n’a pas entamé de nouveaux chantiers cette année.

Au cours des trois prochaines années, la difficulté pour le FLW consistera à finaliser les dernières opérations relatives aux ancrages précédents pour lesquelles le prix de revient maximum admis est toujours fixé à 120.000 EUR. Le coût supporté par le Fonds constituera une part importante. En 2014, la quote-part du Fonds a été en moyenne à 60.587 EUR par logement, soit 40 % de l’investissement, la part réelle de la Région étant non pas de 75 % mais de 60 %.

3. le COûT DeS lOGeMeNTS RéNOVéS

Le premier tableau indique l’estimation du prix de revient moyen des logements terminés en 2014, c’est-à-dire les logements pour lesquels la réception provisoire a été accordée entre le 1/1 et le 31/12/2014. De plus, il ventile le nombre de logements par bureau régional et distingue la part du prix de revient moyen consacré à l’acquisition du bâtiment et celui consacré aux travaux.

Le second tableau donne les mêmes informations, mais pour les logements commencés en 2014, c’est-à-dire les logements pour lesquels l’ordre de commencer les travaux a été donné aux entre-prises adjudicataires entre le 1/1 et le 31/12/2014.

à noter que les tableaux ne prennent pas en compte la valeur du terrain dans le calcul des prix de revient, conformément au contrat de gestion. Dans ce cadre, le sixième du montant lié à l’achat est déduit à titre de valeur de terrain.

Le prix de revient moyen des 40 logements réalisés en 2014 s’élève à 150.587 EUR, soit 1.454 EUR au m².

Le prix moyen évolue de 144. 683 EUR à Namur à 153.995 EUR à Charleroi. Les bureaux régionaux de Liège et Mons se situent dans la moyenne avec un prix de revient moyen s’élevant res-pectivement à 148.531 EUR et à 150.879 EUR.

à Namur, le prix de revient est calculé sur base de 2 opérations de 1 et 3 logements, lesquelles ont été acquises par emphytéose. Le prix d’achat n’a donc pas grevé le budget. Cependant, les travaux à réaliser se sont révélés très importants comme c’est

Montantsinvestis (EUR)

NAMUR CHARLEROI LIèGE MONS TOTAL

2 chantiers4 logements % 4 chantier

14 logements % 5 chantiers13 logements % 5 chantiers

9 logements % 16 chantiers40 logements %

Achats 200 0 124.152 6 291.655 15 386.961 28 802.968 13

Travaux 578.533 100 2.031.777 94 1.639.245 85 970.952 72 5.220.507 87

TOTAL 578.733 100 2.155.929 100 1.930.900 100 1.357.913 100 6.023.475 100

Moyenne par logement 144.683 153.995 148.531 150.879 150.587

Achats 50 8.868 22.435 42.996 20.074

Travaux 144.633 145.127 126.096 107.884 130.513

Coûts des logements terminés en 2014ch

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Montantsinvestis (EUR)

NAMUR CHARLEROI LIèGE MONS TOTAL

5 chantiers12 logements % 3 chantiers

8 logements % 3 chantiers8 logements % 0 chantier

0 logement % 11 chantiers28 logements %

Achats 382.863 21 72.923 7 61.175 5 0 0 516.961 13

Travaux 1.403.273 79 958.790 93 1.140.453 95 0 0 3.502.516 87

TOTAL 1.786.136 100 1.031.713 100 1.201.628 100 0 0 4.019.477 100

Moyenne par logement 148.845 128.964 150.204 0 143.553

Achats 31.905 9.115 7.647 0 18.463

Travaux 116.939 119.849 142.557 0 125.090

estimation des coûts des logements commencés en 2014

Au cours des 5 dernières années, le Fonds a finalisé 223 logements.


b. les familles nombreuses

1. leS lOCATAIReS

Ce graphique indique le nombre total de logements loués, incluant ceux qui sont confiés en gestion aux OFS, aux CPAS et aux communes. Il ventile également le nombre de locataires par bureau régional et distingue les familles nombreuses des autres types de ménages.

Par autres types de ménages, on entend des ménages qui ne comprennent pas au moins 3 enfants à charge et qui ne peuvent être considérés comme des familles nombreuses conformément à l’arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et l’aide locative du Fonds du Logement de Wallonie.

Au terme de l’année 2014, le Fonds comptait 1.126 ménages locataires dont 80 % sont des familles nombreuses.

Parmi les 899 familles nombreuses logées au 31 décembre 2014, 483 correspondent à des locations directes gérées par le Fonds et 416 sont confiées à des partenaires tels que les AIS, les APL, les CPAS et les communes.

Le Fonds assure les locations directes quand les logements sont situés à proximité des bureaux régionaux de Liège, Namur, Char-leroi et Mons. Outre la gestion locative au sens strict, le Fonds développe un accompagnement avec chaque nouvelle famille locataire. Ce qui lui permet d’une part, d’assumer les charges relatives à un logement, et d’autre part, de retrouver les points de repères nécessaires à l’épanouissement des enfants et de leurs parents.

80 % des ménages locatairessont des familles nombreuses.

La demande de grands logements reste élevée.

ensemble des locataires

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

Familles nombreuses

Autres types de ménages

Namur Charleroi Liège Mons

224

42

161

37

206

24

308

124

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Cet accompagnement social se veut personnalisé et adapté à la situation de la famille candidate. Ainsi, en 2014, le Fonds a relogé 5 familles qui se trouvaient en situation de grande précarité et dont les enfants étaient placés ou en voie de l’être. Dans de telles situations, le rôle du logement est déterminant pour éviter l’éclatement familial et pour donner aux parents les moyens d’assumer leur rôle. Pour ce faire, le Fonds travaille en étroite collaboration avec d’autres services d’accompagnement : le CPAS, le service d’aide à la jeunesse, le service d’aide familiale, etc. Cette complémentarité s’organise autour des parents pour soutenir la famille dans sa démarche de reconstruction.

Lorsque les logements sont éloignés des bureaux régionaux, le Fonds les confie à des partenaires locaux qui se chargeront de la gestion locative et de l’accompagnement social. Dans ce cas, et conformément aux mandats de gestion conclus avec ces derniers, les attributions et le suivi des locataires sont assurés par les partenaires.

Les autres types de ménages occupent des logements de 1 ou 2 chambres. Ces petits logements proviennent principalement de deux sources :

¼¼ la première concerne les espaces résiduels créés dans des immeubles rénovés par le FLW. Là où il n’est pas possible de créer un logement familial supplémentaire, le Fonds, sou-cieux de ne pas gaspiller les espaces de logement, crée des habitations plus petites. Celles-ci sont très utiles pour reloger des parents de familles qui ne sont plus nombreuses et dont les revenus précaires constituent un frein pour un relogement dans le privé.

¼¼ la seconde vise les logements créés dans des communes rurales, à destination des ménages qui occupent de façon permanente des équipements à vocation touristique (habitants permanents). Dans ce cas, les logements sont conçus en étroite collaboration avec les communes et leur antenne sociale de façon à rencontrer les attentes d’un public qui a développé des modes d’habiter parfois différents de la norme. Le Fonds, reconnu pour son expérience en matière d’opérations expérimentales, s’est vu confier dans le cadre du programme communal du logement 2014/2016 la construction de 2 X 10 maisons respectivement situées à Esneux et à Durbuy.

En 2014, 14 petits logements ont été attribués. Parmi ceux-ci, 6 sont des logements destinés à des ménages HP et 3 font partie du site de la Forestaille, à Lobbes.

Parmi les 1.126 contrats en cours, 49 % sont gérés en direct et 51 % sont confiées à des partenaires. L’augmentation des locations confiées à des partenaires vient du fait que le Fonds a développé, au cours de ces dernières années, un nombre plus important d’opérations dans des communes éloignées de ses bureaux régionaux, et ce pour deux raisons :

¼¼ la Région a incité toutes les communes à participer à l’effort de la politique régionale en proposant des opérations dans le cadre des programmes pluriannuels. En fonction de la densité d’habitat dans la commune concernée, des seuils ont été fixés à 5 % ou à 10 % de logements dits « publics ». Dès lors, les communes qui n’atteignaient pas le seuil fixé par la Région ont sollicité les opérateurs, dont le Fonds, afin de créer de nouveaux logements sur leur territoire.

¼¼ la pression immobilière dans les grandes villes de Wallonie est telle que le Fonds éprouve des difficultés à mener des opé-rations d’achat/rénovation en raison du coût des immeubles, même en très mauvais état. Dès lors, les nouvelles opérations dans les centres villes dépendent le plus souvent des opportu-nités offertes par les pouvoirs locaux quand ceux-ci disposent encore de réserves immobilières qui peuvent être mises à disposition du Fonds.

Notre société a la volonté de continuer à créer de nouveaux loge-ments dans les grandes villes comme elle le fait depuis plus de 30 ans. Les familles candidates qui se présentent aux permanences témoignent de la nécessité d’augmenter le nombre de logements familiaux à loyer modéré.

De plus, l’accompagnement social personnalisé du Fonds est reconnu, comme en attestent les articles 34 et 41 du contrat de gestion qui prévoit que le Fonds gère en direct au moins 40 % des locations et insiste sur la poursuite de l’accompagnement social. Un accompagnement qui commence dès la première rencontre des candidats-locataires avec nos intervenants sociaux du Fonds.

Pour ces deux raisons, le Fonds compte poursuivre des acquisitions dans les villes de Liège, Namur, Charleroi et Mons et dans les environs. Sur les 155 logements repris au dernier programme pluriannuel de la Région, 26 sont prévus dans les quatre villes précitées, soit 17 % seulement du total, ce qui est insuffisant au regard du nombre de candidatures évoqué ci-après. C’est pourquoi l’acquisition dans les centres reste une priorité pour le Fonds.


2. leS CANDIDATS lOCATAIReS

Le premier graphique indique le nombre de nouvelles familles nombreuses qui ont déposé leur candidature au cours de l’année 2014 et les répartit par bureau régional.

Le second graphique reprend le nombre total de candidatures valides au 31/12/2014, les répartissant également par bassin.

Le tableau met en exergue le type de logement occupé par les 35 familles nombreuses qui ont été relogées en direct par le Fonds en 2014.

En 2014, le Fonds a enregistré 274 nouvelles candidatures de familles nombreuses. Ce nombre est globalement proche des candidatures comptabilisées au cours des années précédentes. Excepté une hausse en 2012, le nombre annuel de nouvelles candidatures se situe autour de 250 demandes.

Au terme de l’année, 745 candidatures ont été comptabilisées. Or, le nombre annuel de logements vacants que le Fonds a pu attribuer en location directe au cours de ces derniers exercices a varié entre 35 et 44. Ceci illustre l’écart bien réel qui existe entre l’offre et la demande.

Le bureau régional de Mons a enregistré 11 candidatures. Ceci résulte du développement récent du pôle social montois alors que ce bureau régional, depuis sa création en 1999, avait toujours confié la totalité des logements à des partenaires. Comme expliqué précédemment, le Fonds souhaite renforcer l’accompagnement social qu’il assure auprès des familles. C’est pourquoi, en 2013, il a initié un pôle social à Mons, à l’instar de ce qui se fait dans les autres aides locatives. Son développement ne peut s’envisager que progressivement, au fur et à mesure de la création de nouveaux logements et de l’achèvement des mandats de gestion en cours.

Les 35 familles relogées dans l’année ont quitté des logements dont la majorité est considérée comme insalubre, soit 16 logements surpeuplés ou améliorables et surpeuplés. En outre, 6 familles étaient sans logement au moment de l’attribution.

Le Fonds attribue les logements selon des critères de pondération définis dans le règlement d’aide locative approuvé par arrêté ministériel.

Le premier règlement de l’aide locative a été approuvé le 1er juillet 1981. Depuis lors, il a fait l’objet de modifications en 2000, 2009 et 2014.

Logement antérieur 2004 2013 2014

Améliorable et surpeuplé 2 6 3

Surpeuplé 22 18 13

Améliorable 1 1 2

Non améliorable et surpeuplé 1 0 0

Sans¼ 22 9 6

Sous-total (A) 48 34 24

Logements normaux (B) 6 12 11

TOTAL (A)+(B) 54 46 35

Caractère du logement antérieur occupé par les locataires

Nombre de candidatures actives fin 2014

NamurMons 6

LiègeCharleroi

Total : 745

124

423192

Nombre de nouvelles candidatures enregistrées en 2014

Total : 274

Namur

Liège

Charleroi

53

109

101

Mons

11

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Au cours des dernières années, les situations socio-économiques des familles candidates ont évolué. Leurs problématiques se cumulent, rendant les parcours plus difficiles. Les candidats locataires sont confrontés à l’absence de formation qualifiante et d’emploi, à une séparation, au handicap, … Dans de tels contextes, l’accès à un logement décent, bien que fondamental, est laborieux. C’est pourquoi le Fonds a souhaité adapter les critères de pondération des candidatures sur la base de proposi-tions formulées au sein d’un groupe de travail composé des inter-venants sociaux des aides locatives, partant de leur expérience respective et de leurs contacts avec les candidats.

Un critère existant a été modifié tandis que deux autres ont été ajoutés :

L’ancien critère « Surpeuplement, sans-abri, inhabitabilité, rupture involontaire du contrat de location, expropriation, vente contrainte de l’immeuble » a été considéré comme étant trop peu discrimi-nant pour les familles sans logement. Pour ces raisons, ce critère a été scindé en trois :¼¼ les situations des personnes sans logement - 2 points ¼¼ les situations de surpeuplement - 1 point¼¼ les autres difficultés inhérentes au logement occupé

au moment de la candidature - 1 point

Avec ces modifications entrées en vigueur le 1er juillet 2014, les critères d’attribution sont désormais les suivants :

Etat de précarité au sens du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Pour chaque enfant supplémentaire aux conditions familles nombreuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Sans logement (hébergement, logement de transit, sans abri, arrêté d’inhabitabilité, ...) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Rupture involontaire du contrat de location, expropriation, vente contrainte de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Surpeuplement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Montant du loyer du logement occupé supérieur à un tiers des ressources du ménage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Réintégration d’un ou de plusieurs enfants placés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Famille monoparentale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Occupation à titre de résidence principale d’une caravane, d’un chalet, d’un habitat précaire dans une zone définie par le plan HP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Ancienneté de la candidature, par tranche de deux années complètes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Quand l’absence d’un logement approprié ruine la cohésion sociale de la famille candidate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Par ailleurs, l’ancien règlement ne pondérait pas la date de la candidature. Dès lors, certaines familles, en état de précarité et très mal logées, se voyaient fréquemment reléguées à l’arrière-plan par des candidats en rupture économique et sociale. Ces familles avaient dès lors peu de chances de se voir attribuer un logement alors que leur situation quotidienne et leurs perspec-tives d’avenir étaient compromises par l’absence d’un logement décent. C’est pourquoi un point supplémentaire est désormais ajouté par tranche de deux années complètes de la candidature.

Le but des critères de pondération est d’assurer l’objectivité et l’équité dans le traitement des demandes. Cependant, certaines familles vivent des situations telles qu’elles se trouvent au bord de l’éclatement et/ou de la rupture sociale. Dans ces situations, appréciées au cas par cas, un point supplémentaire est ajouté.


3. lA lOCAlISATION DeS NOuVelleS lOCATIONS

Ce tableau ventile les contrats de location (FLW) et les mandats de gestion (partenaires) conclus en 2014. Il distingue les logements existants (LE) des logements créés en 2014 (LC).

Sur les 83 nouveaux contrats conclus en 2014, 23 concernent des nouveaux logements. L’ensemble des locations se répartit à parts presqu’égales entre le Fonds et les partenaires puisque 43 loge-ments sont gérés en direct par le FLW et 40 par les partenaires.

On constate que les locations en direct du FLW concernent presque exclusivement des logements existants. Ceci est à mettre en relation avec deux constats précédemment énoncés.

D’une part, les derniers programmes communaux visaient en majorité des logements éloignés des bureaux régionaux. Ces logements, aujourd’hui terminés, sont confiés à des partenaires locaux.

D’autre part, la plupart des locations gérées en direct par le FLW dépend de la libération de logements existants. Les familles étant très stables, le nombre de logements à attribuer annuellement est peu élevé.

En revanche, les logements pris en gestion concernent tant des nouveaux logements issus des programmes communaux que des logements existants pour lesquels un second mandat a été conclu avec le partenaire.

Il apparaît encore que les bureaux de Charleroi et de Liège comptent le plus grand nombre de contrats signés en 2014. à Mons, suite au développement du pôle social, 5 logements existants ont pu être attribués en direct par le Fonds.

CHARLEROI

FLW 18LC* 3

29LE** 15

PARTENAIRES 11LC 7

LE 4

LIèGE

FLW 10LC 2

30LE 8

PARTENAIRES 20LC 10

LE 10

MONS

FLW 5LC 0

8LE 5

PARTENAIRES 3LC 1

LE 2

NAMUR

FLW 10LC 0

16LE 10

PARTENAIRES 6LC 0

LE 6

TOTALFLW 43

LC 5

83LE 38

PARTENAIRES 40LC 18LE 22

* LC : logements créés (programme communal)

** LE : logements existants

Nouveaux contrats en 2014

En 2014 le Fonds a signé 83 nouveaux contrats.

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5. lA TAIlle DeS FAMIlleS lOGéeS

Le tableau indique le nombre d’enfants à charge des familles logées par le Fonds en 2013 et en 2014.

En 2014, un peu plus de la moitié des familles logées comptait trois enfants, l’autre moitié réunissant des familles de 4, 5, 6 et 9 enfants.

Un ménage comprenant 2 enfants est compté comme étant une famille nombreuse. Ceci s’explique par le fait qu’un de ses membres porteur d’un handicap est considéré comme un enfant à charge supplémentaire, conformément à l’arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et l’aide locative du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie.

Au terme de l’année écoulée, le Fonds a relogé 141 enfants.

4. le lOyeR Dû

Ce tableau reprend l’évolution de la moyenne des loyers pour les contrats conclus en 2014 et en 2013. Il distingue également la moyenne des loyers par bureau régional.

La moyenne pondérée générale est obtenue en prenant en compte les loyers dus et le nombre de contrats signés sur l’ensemble des bureaux régionaux, pendant l’année concernée.

Le loyer moyen concernant les contrats conclus en 2014 est presque identique à celui de 2013, accusant une très légère diminution dans tous les bureaux régionaux.

Le calcul du loyer des logements du Fonds se base sur les deux critères : le prix de revient et les ressources de la famille (revenus et allocations familiales). En cas de location directe, le calcul est établi en visant un taux de rentabilité de 2 à 6 % du prix de revient pour autant que le loyer n’excède pas 15 % des ressources des familles en état de précarité et 20 % des ressources des familles à revenus modestes. Le faible montant de la moyenne des loyers s’explique par ce second critère, la plupart des familles logées étant en état de précarité.

évolution de la moyenne des loyers

Aide locativeMoyenne des loyers

Contrats 2013 Contrats 2014

CHARLEROI 344 336

LIèGE 405 387

MONS 354 347

NAMUR 323 305

Moyenne pondérée générale 351 349

De facto, la taille des logements influe sur le montant du loyer dans la mesure où un logement pour petit ménage sera moins coûteux qu’un logement pour famille nombreuse. De même, les ressources qui, pour rappel, comprennent les allocations familiales, sont moins élevées quand il s’agit d’un petit ménage.

Nombre d’enfants à charge dans les familles logées

Nombre d’enfants à charge

Contrats signés en

2013 2014

0 à 2 2 1

3 11 19

4 11 4

5 6 6

6 7 3

7 4 0

8 2 0

9 0 2

TOTAL 43 35


6. le STATuT PROFeSSIONNel eT leS ReVeNuS DeS lOCATAIReS

Les données ci-dessous indiquent d’une part, le statut professionnel des familles nombreuses logées par le Fonds en 2014 -seule la profession du chef de ménage est prise en compte- et d’autre part, la provenance du revenu principal du ménage au moment de l’attribution du logement.

La majorité des chefs de ménages est sans profession ; seuls 2 d’entre eux perçoivent un salaire.

Les 33 autres familles bénéficient de revenus de remplacement, essentiellement issus du RIS, des allocations de chômage et dans une moindre mesure, de la mutuelle.

Ces chiffres révèlent que les familles relogées par le Fonds disposent de revenus très bas, ce qui rend la recherche d’un logement adapté à leur taille d’autant plus difficile.

Cette précarité pourrait s’accentuer suite aux mesures gouver-nementales visant à réduire le champ d’application du régime des allocations de chômage à partir du 1er janvier 2015. Le Fonds est très attentif à l’évolution socio-économique des familles locataires ; sachant qu’un tiers des ménages logés en 2014 bénéficie des allocations de chômage, il est à craindre qu’ils subissent une perte de revenus au cours des mois à venir. Il serait particulièrement regrettable que ces familles finissent par perdre leur logement suite à la diminution des allocations de remplacement. Dans les situations qui l’exigeront, le Fonds adaptera l’accompagnement social des familles afin d’éviter une telle issue.

Statut professionnel (contrats signés)

60

50

40

30

20

10

0Ouvriers

Indépendants

Sans profession

Employés

2004

14

2013

10

2014

3

2 5

6

37 27 26

11

Provenance des revenus (contrats signés)

2004 2013 2014

Travail 11 5 2

Chômage 20 10 11

Aide sociale 15 18 17

Pension 0 0 0

Mutuelle 5 10 5

Sans 3 0 0

TOTAL 54 43 35

3/4 des chefs de familles logées en 2014 sont sans profession.

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7. leS DéPARTS

Le tableau reprend le nombre de départs enregistrés en 2014 et les motifs qui ont conduit les occupants à quitter leur logement.

En 2014, 24 ménages locataires ont quitté un logement du Fonds, ce qui représente 4 % du parc locatif géré en direct. Ce faible taux de rotation s’explique par le fait qu’une fois qu’elles ont obtenu un logement adapté à leur taille et à leurs ressources, les familles nombreuses font preuve d’une grande stabilité.

Il apparaît que 7 locataires ont vu leur bail résilié pour arriérés locatifs et ce, malgré l’accompagnement assuré par le Fonds. Dès qu’un arriéré apparaît, l’intervenant social prend contact avec la famille afin de comprendre le motif du non payement et de mettre en œuvre sans tarder un plan d’apurement. De la sorte, la famille rembourse une dette qui n’a pas eu le temps de s’alourdir et dans la majorité des cas, la situation locative se régularise.

Si les arriérés persistent, le Fonds se tourne vers le Juge de Paix qui, en sa qualité de représentant de la Loi, va sensibiliser le locataire au respect de ses engagements financiers et au besoin, l’autoriser à s’en acquitter progressivement. La plupart des dossiers introduits en Justice de Paix finissent par aboutir au remboursement complet de la dette.

Il subsiste néanmoins des situations où le Juge de Paix n’a d’autre choix que de mettre fin au contrat de bail, comme cela s’est produit en 2014 pour les 7 ménages mentionnés ci-dessus.

Les autres départs proviennent essentiellement de locataires qui ont pris un autre logement en location dans le secteur public ou privé. Ces départs sont encouragés par le Fonds quand la famille n’est plus nombreuse et qu’elle sous-occupe un logement. Cette approche se veut progressive afin de permettre à la famille de trouver un autre logement dans de bonnes conditions. Ce type de départ est favorisé par un dispositif régional en vigueur depuis le 2 mars 2014 prévoyant que les locataires qui quittent un logement sous-occupé du Fonds, peuvent bénéficier d’ADeLs (Allocations Déménagement et Loyer) s’ils prennent en location un logement privé.

Enfin, 3 familles ont quitté le circuit de la location pour une acquisition grâce à un prêt FLW dans les régions de Liège, Namur et Charleroi. L’acquisition immobilière par les locataires est assez rare, sans doute en raison de l’état de précarité dans lequel se trouvent la plupart de ceux-ci.

Le Fonds a la volonté de soutenir les démarches d’acquisition des locataires surtout quand, après plusieurs années d’occupation d’un bien loué, ils ont acquis l’expérience nécessaire pour entretenir leur logement. C’est pourquoi les services de l’octroi des cré-dits aux familles et de l’aide locative développent des approches basées sur la transversalité : réunions d’échanges et immersion dans l’autre service afin d’en connaître le fonctionnement.

Le Fonds accompagne, à leur rythme, les familles qui souhaitent accéder à la propriété.

Ayant la possibilité d’actionner différents leviers en matière de logement, notamment les leviers acquisitif et locatif, il est en mesure de développer des outils transversaux, approche parti-culièrement utile dans un contexte où le logement familial se fait rare.

Nombre et motifs des départs (contrats clôturés en 2014)

Motif des départs Nombre

Location logement public 3

Location APL ou AIS 1

Location logement privé 7

Acquisition via un prêt FLW 3

Acquisition via un autre organisme 0

Procédure judiciaire ou expulsion 7

Autres 2

Décès 1

TOTAL 24


c. grosses réParaTions eT enTreTien du ParC loCaTif

Les montants pour les dépenses d’entretien et de réparations sont moins élevés qu’en 2013. Ceux-ci concernent des travaux réalisés dans des logements occupés ou non. La diminution des réalisations se manifeste essentiellement à Namur et à Mons alors qu’à Charleroi et à Liège, celles-ci sont constantes ou en hausse.

Pour rappel, en 2010, le Fonds a établi un programme quinquennal de réhabilitation de 130 logements anciens en vue de les remettre aux normes et d’améliorer leur performance énergétique. Le coût moyen a été estimé à 75.000 EUR de travaux d’investissement par logement.

Au terme de l’année 2014, 89 logements étaient terminés et remis dans le circuit locatif. Les 41 autres logements sont en cours de projet et seront finalisés en 2015, voire en 2016 pour les derniers.

Dans le cadre du contrat de gestion passé avec la Région, il a été prévu que le Fonds généralise cette politique de remise en état du parc ancien avec le soutien régional. La Wallonie prend en charge un tiers des annuités de remboursement des prêts contractés par le Fonds à cette fin.

Le graphique de la page 66 indique le nombre de logements effectivement en location par service d’aide locative pour les années 2004, 2013 et 2014.

Le second tableau répartit les montants réalisés concernant l’entretien et les grosses réparations dans le parc locatif en 2014 et les compare avec ceux de 2013. Tout comme le graphique précédent, il ventile les montants par bureau régional.

En 2014, le nombre d’habitations louées a augmenté de 43 unités pour atteindre 1.126 logements.

Au cours des dix dernières années, le parc locatif est passé de 694 à 1.126 logements, soit une augmentation de 40 % ! Cette évolution à la hausse est naturellement constante puisque le Fonds crée 40 à 50 nouveaux logements chaque année. Dans ce cadre, l’entretien d’un parc immobilier en croissance permanente représente un enjeu de taille pour le Fonds qui se doit de garantir la qualité des logements mis à disposition des familles.

2.350.000 EUR dépensés pour les travaux de remise en état du parc.

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évolution du parc locatif

2013 20142004

450400350300250200150100

500

Namur Charleroi Liège Mons

évolution des charges d’entretien et de grosses réparations (euR)

Aide locative

2013 2014

Entretien Grosses réparations Entretien Grosses

réparations

NAMUR 460.244 545.875 284.324 291.929

CHARLEROI 164.777 779.746 224.543 680.980

LIèGE 219.201 447.324 290.989 362.410

MONS 240.758 127.790 147.725 74.610

TOTAL 1.084.980 1.900.735 947.581 1.409.929

GRAND TOTAL 2.985.715 2.357.510

1. lA lOCAlISATION

Tintange est un petit village de l’entité de Fauvillers, situé en province du Luxembourg, à proximité de l’autoroute E 411 et de la N4.

Le village est vallonné et peuplé de nombreuses fermes de schiste crépies et peintes, datant pour la plupart de la seconde moitié du 18ème siècle. Très calme, il dispose d’une école maternelle et primaire.


L’immeuble, qui comprend l’ancien presbytère et une grange, est repris à l’Inventaire du Patrimoine Monumental de Wallonie - Arrondissement de Bastogne sous Fauvillers-Tintange, n°44 (p80).

L’ancien presbytère se composait de deux niveaux et d’un grenier, ainsi que d’une cave sous voûte en berceau sur la moitié nord. Il était globalement sain, à l’exception de quelques signes de décollement d’un mur de refends.

En revanche, la grange était à aménager et à équiper complètement : dalle de sol à remplacer, charpente à stabiliser et couverture à refaire.

Des percements de baies s’imposaient dans d’épais murs de schiste pour viabiliser l’ensemble. Il s’agissait de travaux lourds.

Le bâtiment, inoccupé depuis le décès du dernier prêtre, représente un modèle d’architecture rurale locale.

CRéATION De 3 lOGeMeNTS, à FAuVIlleRS



La commune de Fauvillers a cédé le bien en emphytéose au Fonds afin d’y créer des logements locatifs pour familles en état de précarité.

Le programme a prévu 3 logements dont 2 de 3 chambres et un de 2 chambres. L’ancien presbytère accueille 2 logements ; la grange a été transformée en un logement de 3 chambres.

Au registre des travaux lourds, retenons la démolition du fournil et la reconstruction d’un nouveau volume contemporain, la consolidation et la stabilisation des maçonneries de la grange et la restauration complète des toitures.

En outre, un crépi sur isolant a été appliqué sur les façades, tous les planchers du rez-de-chaussée ainsi que les planchers des combles ont été isolés et de nouveaux châssis performants ont été posés.

L’enveloppe du bâtiment présente donc une excellente isolation thermique.

4. le COûT

Canon : 1 euro (bail emphytéotique)

Montant total des travaux : 456.805 EUR



La gestion des 3 logements a été confiée à l’AIS Nord Luxembourg.

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les organismes de logemenT à finaliTé soCiale

chapitRe 03a. éVoLution du nombRe d’asbL agRéées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68

b. Les Régies des QuaRtieRs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70

c. Les agences immobiLièRes sociaLes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72

d. Les associations de pRomotion du Logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

e. Les missions du Fonds à L’égaRd des oFs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 CHA

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a. éVoluTion du nombre D’AsBL AGréées

86 ASBL reconnues en tant qu’organismes de logement à finalité sociale.

Plus de 50 organismes, tous secteurs confondus, sont concernés par une demande de renouvellement de leur agrément au cours de l’année 2015.

Au 31 décembre 2014, toutes les structures dont l’agrément expirait au cours du 1er trimestre 2015, soit 26 RDQ, 21 AIS et 7 APL, ont introduit une demande de renouvellement dans les formes requises.

Chaque demande a fait l’objet d’une analyse approfondie par les services du FLW, afin de vérifier le respect des dispositions réglementaires, dont le champ d’activité, le but et les missions poursuivis ainsi que le personnel en place.

à l’exception de quelques modifications statutaires mineures pour être en parfaite conformité avec les lois et règlements, toutes les associations respectent les conditions requises pour bénéficier du renouvellement d’agrément.

Le Fonds a dès lors proposé au Ministre du Logement, qui a accepté, de répondre favorablement aux demandes de renouvellement de l’agrément régional.

Le tableau ci-contre présente l’évolution du nombre d’ASBL agréées.

Au cours de l’année 2014, le Gouvernement wallon a reconnu, sur la proposition du Fonds, 4 nouvelles structures dont 3 nouvelles ASBL : 2 agences immobilières sociales (AIS) et 1 régie des quar-tiers (RDQ).

Ainsi, au 31 décembre 2014, le nombre d’ASBL agréées est passé à 86, soit près de 2 fois plus d’OFS qu’en 2004 !

Aujourd’hui, les organismes de logement à finalité sociale couvrent presque l’entièreté du territoire wallon puisque 240 communes (sur un total de 262) disposent d’au moins un service OFS.

L’année 2014 a été marquée par la demande de renouvellement de l’agrément des organismes agréés à dater du 1er janvier 2005.

Conformément au Code wallon du Logement et de l’Habitat durable, ledit agrément, accordé pour une durée de dix ans, est renouvelable.


Brabant wallon

31 1

Hainaut

1311

10

Total 82

Liège

119

7

Luxembourg

13

1

Namur

4 43

32

Brabant wallon

41 1

Hainaut

1312

10

APL 23AIS 30RDQ 33Total 86

Liège

1110

8

Luxembourg

13

1

Namur

4 43

14

12

10

8

6

4

2

0

localisation des OFS au 31 décembre 2014

Exercice RDQ 1 AIS 2 APL 3 OFS 4

2004 27 * 19 0 46

2013 32 28 23 83

2014 33 30 23 86

1 RDQ : régies des quartiers2 AIS : agences immobilières sociales 3 APL : associations de promotion du logement 4 OFS : organismes à finalité sociale * Ce chiffre correspond au regroupement de 45 équipes

en fonction des territoires actuels des régies.

Nombre d’organismes à finalité sociale agréés

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b. les régies des QuarTiers

d’un quartier en transition, le développement de jardins communau-taires, ou encore la participation à une plateforme de lutte contre la pauvreté infantile.

Au niveau de l’insertion des stagiaires à l’emploi et à la formation qualifiante, si les résultats en régression témoignent de la précarité du public accueilli et de la pénurie d’emploi, les activités liées à l’insertion sociale et les pratiques d’accompagnement font l’objet de créativité et de mise en œuvre d’outils spécifiques. Parmi ceux-ci, des cours de remédiation en alphabétisation en collaboration avec une école de promotion sociale, l’aménagement d’espaces numé-riques et une réflexion à l’insertion des jeunes via un projet « Garantie Jeunesse » organisé au niveau européen.

Afin d’accroître leur efficience et développer de nouvelles syner-gies, les régies se sont structurées récemment en plateformes sous régionales. Elles échangent leurs outils méthodologiques, développent des activités communes, organisent des rencontres entre encadrants et stagiaires et se positionnent conjointement auprès des partenaires locaux.

La question de la visibilité du secteur auprès des opérateurs sociaux reste une préoccupation majeure du secteur. à ce titre, les régies ont participé activement aux assises de la formation et

Le tableau suivant montre l’évolution du secteur des régies des quartiers.

Les RDQ poursuivent au travers de leur(s) service(s) d’activités citoyennes (SAC) deux missions conjointes : l’amélioration des conditions de vie des habitants et l’accompagnement à l’insertion socioprofessionnelle des personnes les plus éloignées de l’emploi.

En 2014, le dispositif s’est développé par l’agrément d’une nou-velle régie à Braine-l’Alleud et le subventionnement d’un second service d’activités citoyennes (SAC) à la Régie d’Habitat rural en Val de Sambre (Lobbes). Par ailleurs, la régie de Tubize a étendu son champ d’activités sur la commune de Braine-le-Château.

Les services du Fonds ont en outre accompagné les partenaires potentiels à la création de nouvelles structures, notamment sur le territoire de Peruwelz (ASBL) et de Bouffioulx (SAC).

Malgré un contexte socioéconomique peu favorable, les régies ne cessent de diversifier et d’adapter leurs activités pour offrir un service de qualité aux habitants des quartiers. Ainsi ont vu le jour des initiatives prometteuses telles qu’un projet « Mieux se loger » par la restauration de mobilier et l’organisation d’un atelier de décoration intérieure, la participation au réaménagement

1 nouvelle ASBL

1 nouveau SAC subventionnés en 2014.

33 régies

agréées en Wallonie.


de l’insertion, elles se sont intéressées aux clauses sociales dans les marchés publics en lien avec le programme d’investissement « PIVERT » et ont valorisé leur positionnement spécifique à l’occasion de la signature des contrats de coopération avec le Forem.

En termes financiers, les régies sont confrontées à une insécurité grandissante liée notamment aux mesures fédérales entraînant des surcoûts pour les CPAS, aux plans de redressement des com-munes et aux mesures d’économie des sociétés de logement de service public.

De plus, la programmation 2014-2020 du Fonds social européen accuse un retard préjudiciable au secteur, à tel titre que certaines régies financées dans le cadre du programme précédent ont été amenées à prendre des mesures de suppression de postes d’encadrement qu’elles espèrent temporaires.

ASBLSAC

70

60

50

40

30

20

10

02004 2013

45 3262 3364

2014

40

Braine l’Alleud

Nombre de SAC et de régies des quartiers

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c. les agenCes immobilières soCiales

Enfin, après un long cheminement, l’AIS Sud Hainaut agréée en 2011 a démarré ses activités de manière prometteuse.

Aujourd’hui, avec 228 communes membres d’une agence immobi-lière sociale, 89 % des habitants de Wallonie peuvent bénéficier des services du dispositif.

D’autres communes envisagent de se doter de l’outil, notamment pour créer une nouvelle structure en Thudinie et dans la région d’Eupen.

L’accroissement du patrimoine géré par les AIS s’appuie sur diverses initiatives intéressantes telles que la collaboration d’un capteur logements (Namur et Charleroi), la promotion par le Syndicat national des Propriétaires et Copropriétaires et la représentation du secteur au Congrès des Agents Immobiliers. Le succès du financement des travaux aux logements destinés à être confiés en gestion à des AIS renforce l’engouement pour le dispositif.

Le positionnement confirmé des agences immobilières sociales dans le paysage du logement wallon et l’intérêt qu’elles suscitent tant auprès des propriétaires privés que des partenaires sociaux ne sont pourtant pas suffisants pour rassurer le secteur quant à son développement, voire à sa pérennité.

Le graphique ci-contre présente la progression des AIS.

Les agences immobilières sociales gèrent pour le compte de pro-priétaires privés des logements salubres qu’elles mettent en location prioritairement à des ménages à revenus précaires ou modestes. Elles proposent un accompagnement des propriétaires et des locataires dans le respect de leurs droits et obligations.

L’année 2014 a été marquée par un développement significatif du secteur.

Ainsi, 2 nouvelles structures ont été agréées en qualité d’agence immobilière sociale : l’AIS Val de Dendre et l’AIS Aux Portes de Liège.

L’AIS Val de Dendre dessert les communes d’Ath, Flobecq et Les-sines ; l’AIS Aux Portes de Liège couvre les communes d’Ans, Awans et Saint Nicolas.

Au cours de cette année, 4 nouvelles communes ont rejoint le dispositif en s’affiliant à une AIS existante : Donceel (Ais’Baye), Juprelle (Basse-Meuse), Lens (Promo Logement) et Pepinster (Logeo). Par ailleurs, la commune de Profondeville a réintégré l’AIS Gembloux-Fosses.

30 AIS agréées en Wallonie.

228 communes, 89 % de la population peuvent bénéficier des services d’une Ais.


Ainsi, les questions du transfert des compétences provinciales en matière de logement, de la complémentarité des opérateurs immobiliers, des synergies à mettre en place avec les sociétés de logement de service public, des moyens limités consacrés au financement des travaux, des restrictions budgétaires de la Wallonie, sont autant de facteurs d’inquiétude et d’insécurité, principalement pour les petites structures.

Ce climat d’incertitude encourage le secteur à se professionnaliser davantage, à développer des outils de gestion efficaces, à agir auprès des mandataires pour valoriser ses spécificités afin de pour-suivre sa progression en termes d’offre de logements de qualité.

30

25

20

15

10

5

02004 2013

19 28 30

2014

Du Val de dendre29 Aux portes de Liège30

29 30

Nombre d’agences immobilières sociales

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d. les assoCiaTions de PromoTion du logemenT

¼¼ Intégra Plus : association Chapitre XII de la région de Durbuy qui organise des ateliers collectifs et des accompagnements individuels dans le cadre de la recherche d’un logement décent.

à ce stade, ces associations ne respectent pas les conditions d’agrément, notamment parce qu’elles ne justifient pas au moins d’une année d’existence dans une des missions réglementaires et/ou ne sont pas constituées en ASBL.

Ainsi, durant l’année 2014, aucun nouvel agrément n’a été accordé.

En matière de subventionnement, conformément aux dispositions transitoires de l’AGW du 12 décembre 2013, les APL agréées mais non subventionnées au 1er janvier 2014 et qui ne répondent pas aux critères en matière de nombre de ménages accompagnés et d’heures d’information/formation, bénéficient d’une subvention de 40.949 EUR pendant une période de 3 ans, pour autant qu’elles en fassent la demande et transmettent leur rapport d’activités.

Dans ce cadre, le Fonds a interrogé les cinq associations concernées par cette mesure ; trois d’entre elles ont transmis leur rapport d’activités et ont ainsi pu prétendre au subventionnement forfaitaire.

Au 31 décembre 2014, 21 APL étaient subventionnées.

Le tableau ci-contre montre l’évolution du secteur depuis 2005.

Les associations de promotion du logement contribuent à la mise en œuvre du droit à un logement décent prioritairement pour des ménages en état de précarité, par la mise à disposition d’un logement à loyer modéré, l’accompagnement à toute matière relative au logement et le développement de projets novateurs.

Durant l’année 2014, le Fonds a accompagné quatre associations dans leur demande de reconnaissance en qualité d’APL.

¼¼ Abbeyfield en Wallonie : l’ASBL, créée en 2013, a pour objectif de développer des habitats groupés pour des personnes âgées autonomes bénéficiant de revenus précaires ou modestes et qui souhaitent s’investir dans un projet de vie participatif et autogestionnaire.

¼¼ Accueil logement Fléron et environs : ASBL créée en 2014 à la suite d’un groupe de travail qui se réunit depuis deux ans en vue d’accueillir les habitants en recherche d’informations et d’accompagnement en termes de logement.

¼¼ Caritas Secours Hainaut : projet porté par l’ASBL Caritas Secours International pour favoriser la mise à disposition de logements pour des personnes très précaires dans la région de Charleroi.

23 ASBL reconnues en tant qu’APL.


Thais

Liège et Herstal

APL (agréées)APL (subventionnées)

25

20

15

10

5

02004 2013

2321

2014

2318

Nombre d’associations de promotion du logement

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e. les missions du fonds à L’éGArD Des OFs

Conseiller, coordonner, contrôler, financer.

Assurer la formation des associations.

Les associations de promotion du logement ont souhaité faire appel aux services du Fonds pour les aider à la définition d’une identité propre au secteur et à l’amélioration de leur communication auprès de leurs partenaires tant publics que privés. Le groupe de travail animé par une chargée en communication du Fonds a mis au point une méthodologie qui aidera les opérateurs dans ce processus de professionnalisation. En termes de visibilité, le Fonds était également aux côtés des AIS au Congrès des Agents immobiliers. De nombreux professionnels ont afflué sur le stand des associations et ont fait preuve d’un grand intérêt à l’exposé du dispositif et de ses atouts.

Le programme de formation établi par l’Académie de l’habitat durable et de l’insertion sociale réserve toujours une attention particulière aux nouveaux collaborateurs et s’attèle à répondre aux demandes formulées au sein du Forum Elis. Ainsi, une forma-tion sur les marchés publics dispensée en 2013 à l’ensemble des OFS a été reconduite en 2014 pour les régies. Deux jours ont été consacrés au cadre théorique et à la mise en pratique par l’élaboration de cahiers des charges réalisés par les participants à partir de besoins recensés sur le terrain. à cet égard, à la demande des associations, le Fonds examine les possibilités de les faire bénéficier d’économies d’échelle et de prix compétitifs via la centrale de marchés que coordonne la Direction générale transversale du SPW.

1. le CONSeIl

Durant l’année 2014, le Fonds a accompagné le démarrage de 3 AIS et 1 RDQ, notamment par sa présence aux premières réunions de leurs organes de gestion et par une information individuelle et collective destinée aux nouveaux collaborateurs.

à l’égard des structures en place confrontées à des difficultés spécifiques, que ce soit en termes pédagogique, administratif, réglementaire ou technique, le Fonds dispense des conseils person-nalisés et des recommandations adaptées aux besoins identifiés. Ainsi, en 2014, ce ne sont pas moins de 25 associations (14 AIS, 5 RDQ et 6 APL) qui ont fait l’objet d’un suivi adapté.

En matière comptable et financière, le Fonds intervient ponctuel-lement pour aider certaines ASBL à clôturer leurs comptes et éta-blir leur budget. Lorsqu’il s’agit de situations plus problématiques telles que des difficultés de trésorerie nécessitant l’octroi d’une avance remboursable exceptionnelle (comme ce fut le cas pour une AIS en 2014), le Fonds procède à une analyse approfondie des comptes et flux prévisionnels afin d’identifier le montant de l’aide nécessaire et les conditions de remboursement. Dans ce cadre, il identifie et explicite les mesures à prendre par le comité de crise chargé d’accompagner le redressement de l’association.


D’autres matières ont fait l’objet de conseils et d’un accompa-gnement individualisé, notamment en faveur des organismes dont le renouvellement de l’agrément régional est conditionné à l’adaptation des statuts à la loi sur les ASBL et à l’arrêté du Gouvernement wallon du 12 décembre 2013 relatif aux OFS.

De même, pour aider les encadrants techniques des AIS et des APL, une formation a été organisée par des personnes ressources de l’Aide locative du Fonds venues témoigner de leur expérience et de leur savoir-faire au travers d’un module « Petites réparations chez le locataire. Comment leur apprendre à faire eux-mêmes ces réparations ».

Par ailleurs, trois formations programmées n’ont pu être organisées, faute d’un nombre suffisant de participants ; elles seront à nouveau proposées dans le programme de l’année 2015.

AIS APL RDQ Documentations/ Circulaires

RèGleMeNTATION

Formations encadrants

Cadre institutionnel dans lequel les OFS déploient leurs activités X X X X

Prêts et subventions aux propriétaires bailleurs X X X

Conseils

Modification de la loi sur les ASBL X X X X

Modification des statuts juridiques X X X X

ADMINISTRATION eT GeSTION RH


Gestion du temps et organisation du travail dans une ASBL X X X X

Conseils

Préparation et participation au recrutement des encadrants X X X

Soutien lors de congé de maladie prolongé ou de départ d’un membre du personnel X X

ACTION SOCIAle


Mise sur pied d’un nouveau module de formation pour les stagiaires X X

Conseils

Information sur le concept de « ménage accompagné » X X X X

Développement de services aux habitants / de filières de formation X

Projet

Organisation de la Fête des voisins X X

COMPTABIlITé eT FINANCeS


L’ABC des Marchés publics X X

Conseils

Aide à la clôture des comptes annuels X X

Information sur des appels à projets (financements complémentaires) X X X X

Thèmes développés en 2014

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Cette conférence fut aussi le coup d’envoi de la diffusion de la brochure « Le cologement - une forme d’habitat solidaire en émergence » clôturant l’appel à projet lancé par le Fonds grâce auquel une AIS et deux APL ont pu développer cinq opérations innovantes.

Au niveau européen, les échanges relatifs au projet « si T’es Jardin » se concrétisent avec la naissance d’une association d’appui à la création et à l’animation de jardins collectifs, portée par le réseau des régies françaises auquel s’associent plusieurs régies wallonnes.

à l’occasion du lancement de la nouvelle programmation 2014-2020 des Fonds structurels européens, le Fonds a organisé une séance de présentation à destination de l’ensemble des OFS, rehaussée par la présence d’un directeur de l’agence FSE.

à la demande des associations, le Fonds du Logement a accepté de devenir le chef de file du portefeuille regroupant des projets introduits par des RDQ et des APL, intitulé « Logement, accom-pagnement social et insertion professionnelle ». Cette mission consistera, dès le lancement effectif des projets sélectionnés, à organiser des comités d’accompagnement et de suivi.

2. lA COORDINATION

Le Fonds poursuit sa mission de coordination entre les associations et les partenaires du secteur du logement et de l’action sociale dans un esprit de concertation permanente afin d’amplifier les potentialités singulières et d’encourager l’émergence de liens porteurs de sens et de dialogues.

En 2014, les associations qui comptent près de 350 ETP, se sont côtoyées toujours avec la même assiduité au sein des structures du Forum ELIS. Ces rencontres sont des moments intenses d’échanges et de réflexions, toujours empreints de convivialité et d’ouverture à l’égard des professionnels nouvellement en place qui saisissent l’opportunité de nouer des contacts avec des collègues plus chevronnés.

La 7ème Conférence régionale a été organisée sur le thème « Familles et habitat : d’hier à aujourd’hui ». Les débats furent nourris par l’exposé du Directeur général de la Ligue des Familles retraçant l’évolution des familles à travers le prisme du logement et illustrés par le témoignage vidéo d’opérateurs de terrain. Les échanges ont abordé le vieillissement de la population, les gardes alternées et recompositions familiales, la non-individualisation des droits, la précarité de plus en plus marquée des familles comme autant de facteurs ayant une influence sur la manière d’habiter et d’accompagner. Un témoignage des réalités vécues sur le terrain fut présenté avec brio par les stagiaires de la régie des quartiers de Dinant à travers la création « L’appart-te-ment ».

IMMOBIlIeR


Petites réparations chez les locataires X X X

Formations stagiaires

Droit au logement X

Conseils

Règlement des prêts du FLW à des propriétaires pour la réhabilitation et la restructuration de biens immobiliers confiés aux AIS et APL X X X

Etudes de faisabilité et suivis de chantier X X X

IMMOBIlIeR

Conseils

Visibilité des APL X

Visibilité des AIS X


FORuM elIS

CONFéReNCe RéGIONAle« Familles et habitat : d’hier à aujourd’hui »

BuReAu elIS

Renouvellement des membres

Organisation de la Conférence régionale

Diffusion du Mémorandum des OFS

elisNet

COMMISSION RDQ COMMISSION AIS COMMISSION APl

Remise à niveau des stagiaires

Les jardins communautaires

Rencontre SWL/RDQMandat de gestion général/Alo

Réflexions immobilières

Promotion du secteur

Normes de gestion

Certification PeB/prêts FRCe

Projets innovants

Déclaration de Politique régionale

Renouvellement de l’agrément et adaptation des statuts

ACTIONS 2014 Du FORuM elIS

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3. le CONTRôle

La mission de contrôle du Fonds à l’égard des associations s’applique au cadre réglementaire, à l’utilisation des subventions, au respect des normes de gestion et au plan comptable.

Au cours de l’année 2014, toutes les associations ont fait l’objet d’un contrôle sur la base de leur rapport social et financier ; 54 d’entre elles ont été contrôlées en leurs bureaux (25 AIS et 29 RDQ).

Toutes les ASBL respectent le plan comptable.

Depuis l’exercice 2011, les AIS sont tenues de respecter 9 normes réglementaires et financières approuvées par le Ministre.

Comparativement à 2012, l’analyse des résultats 2013 montre une amélioration de la situation financière globale des AIS, grâce au refinancement du secteur opéré cette même année.

Cinq AIS, contre huit en 2012, ont dégagé un résultat comptable négatif.

Parmi ces AIS qui connaissent des problèmes structurels depuis plusieurs années, quatre d’entre elles ont bénéficié d’une avance remboursable exceptionnelle assortie d’un plan de gestion rigou-reusement contrôlé par le Fonds.

Néanmoins, deux AIS continuent à présenter des problèmes de trésorerie qui nécessitent un accompagnement rapproché et une vigilance accrue des organes de gestion.

Depuis l’exercice 2013, les régies sont également tenues d’observer des normes fixées par arrêté ministériel. Elles relèvent de deux niveaux : le pédagogique, d’une part et le financier et le comptable, d’autre part.

En termes de moyennes sectorielles, toutes les normes financières sont respectées. Seize RDQ représentant trente-trois services d’activités citoyennes (SAC) respectent toutes les normes financières.

Huit ASBL accusent un résultat négatif cumulé. Parmi celles-ci, deux structures font l’objet d’un accompagnement des services du Fonds, qui ont rencontré à plusieurs reprises les organes de gestion respectifs afin qu’ils prennent les mesures nécessaires, avec le soutien financier des membres de leurs associations.

L’élaboration d’une proposition de normes relatives aux APL est en cours ; elle fait l’objet d’une large concertation avec le secteur. Elles devraient être soumises à l’approbation du Ministre au cours de l’année 2015.

Dans le cadre de l’audit des OFS tel que le prévoit le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable, le Fonds a mis en place un Comité d’audit issu de son conseil d’administration. Ce Comité aura notamment pour mission de proposer la programmation des audits à mener par la Direction de l’Audit du SPW auprès des organismes.

le contrôle des OFS

35

30

25

20

15

10

5

0AIS

27 2530

RDQ APL

3333 29 21 21

Nombre d’ASBL subventionnées au 31/12/2014

Contrôles 2014 sur base des RA

Contrôles sur place

Les associations agréées font l ’objet d ’un contrôle administratif et financier.


Le crédit de 150.000 EUR engagé par la Wallonie en 2014 sous forme d’avances remboursables pour répondre au besoin en tréso-rerie que pourraient rencontrer les OFS n’a été liquidé qu’à raison de 50.000 EUR pour une AIS sous plan de gestion, approuvé et contrôlé par le Fonds.

Si le budget réservé aux AIS ne cesse de croître par l’agrément de nouvelles structures et l’accroissement du parc géré conformément à la Déclaration de Politique Régionale, il n’en reste pas moins que leur équilibre financier, pour un certain nombre d’entre elles, risque d’être mis à mal par la perte des interventions provinciales, lesquelles s’élevaient en 2013 à un peu plus d’1.350.000 EUR, dont près d’1.000.000 EUR pour l’AIS du Brabant wallon.

Le transfert des compétences « logement » des Provinces vers la Région ne devrait pas avoir d’impact à très court terme, la plupart des Provinces ayant marqué leur accord pour poursuivre leur engagement à soutenir le secteur en 2015, mais la question de ce refinancement devra être réglée d’ici 2016 sous peine de voir certaines AIS fortement dépendantes de cette subvention se retrouver confrontées à un réel déséquilibre financier.

4. le FINANCeMeNT GéNéRAl DeS ACTIVITéS

Les tableaux ci-dessous présentent l’évolution des subventions de fonctionnement et des subventions spécifiques allouées aux OFS.

Le Fonds verse aux organismes les subventions régionales sur la base de leurs activités, en application des dispositions réglementaires.

Afin d’éviter des tensions de trésorerie aux ASBL, le Fonds leur octroie, sur fonds propres, 5/12ème de la subvention de fonction-nement proméritée. Dans ce cadre, un montant de 4.527.189 EUR a été liquidé au cours du 1er trimestre 2014.

En 2014, toutes subventions confondues, un montant global de 12.201.914 EUR a été versé aux OFS, dont 11.618.174 EUR en subventions de fonctionnement.

Le budget consacré aux OFS est en hausse constante car il résulte de la progression du nombre d’ASBL agréées, du développement de leurs activités, des nouvelles mesures (ALLOC) et de l’indexation automatique des subventions. Ainsi, en 10 ans, le budget global a plus que doublé. Il était de 5.118.307 EUR en 2005.

Subventions de fonctionnement

AnnéeRDQ AIS APL

TotalNbre de SAC Montant (en

EUR) Nbre d’AIS Montant (en EUR) Nbre d’APL Montant

(en EUR)

2005 45 2.923.177 21 1.886.100 7 149.030 4.958.307

2013 62 4.803.099 28 * 4.737.256 18 1.333.952 10.874.307

2014 63 4.885.769 30 5.210.700 21 1.521.705 11.618.174

* à noter que l’ais Sud Hainaut n’a reçu aucune subvention en 2013 dès lors qu’elle n’a pas démaré ses activités

Subventions spécifiques

Année Plan HP(en EUR)

Fête des voisins(en EUR)

Réductions des loyers(en EUR)

2005 160.000 / /

2013 200.000 24.275 113.180

2013 220.000 25.360 338.380

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Au fil du temps, l’intérêt des propriétaires pour ces aides n’a cessé de croître, à un point tel que les moyens mis à la disposition du Fonds du Logement par la Wallonie s’avèrent à présent nette-ment insuffisants pour répondre à la demande.

Face à un déséquilibre de plus en plus marqué entre le volume de la demande et les moyens budgétaires disponibles, il convient de réagir afin de préserver la pérennité du dispositif.

C’est ainsi que le Fonds du Logement plaide pour que, d’une part soient dégagés des moyens complémentaires permettant d’honorer les dossiers en constitution, et d’autre part soient arrêtées des mesures visant à privilégier pour l’avenir certains types d’opérations et de projets, de sorte à restreindre le champ des projets éligibles.

Gageons qu’à l’avenir le Fonds du Logement pourra continuer à bénéficier du soutien de la Wallonie pour mener à bien sa mission de contribuer, avec l’aide des organismes à finalité sociale parte-naires, à accroître l’offre de logements décents.

5. le FINANCeMeNT DeS TRAVAux

Les tableaux suivants ventilent pour les exercices 2013 et 2014 le nombre d’opérations, le nombre de logements réalisés et le type de financement, ainsi que le montant des aides accordées selon qu’il s’agit de prêts ou de subventions.

Au cours de l’année 2014, 49 nouveaux logements ont été offerts à la location. Une majorité de ces logements, 40, appartient à des propriétaires personnes physiques, 4 logements sont la propriété d’une personne morale (Société anonyme, APL) et 5 proviennent du patrimoine d’une commune.

Le coût total des travaux de réhabilitation et de restructuration des logements a atteint 4.070.000 EUR pour une aide totale octroyée de 3.065.000 EUR, soit un investissement d’un peu plus d’un million EUR des propriétaires qui ont contribué au dispositif pour quelque 25 % de l’investissement.

D’autre part, les nouveaux logements créés s’étendent pratique-ment sur l’ensemble du territoire wallon, allant de Tournai à Ver-viers en passant par Charleroi. Ils se répartissent en outre de manière homogène tant dans les centres urbains qu’en milieux ruraux, rencontrant ainsi les besoins des organismes à finalité sociale de diversifier l’offre de logements mis à disposition des personnes précarisées.

Le dispositif des prêts et des subventions en faveur des proprié-taires bailleurs connaît un succès certain depuis sa création : il permet de mettre rapidement sur le marché des logements sociaux répondant à toutes les normes de salubrité et de sécurité, et constitue en outre un moyen de lutte efficace contre la vacance immobilière.

Nombre de financements et de logements

Période Nombre d’opérations

"Nombre de logements"

Nombre de prêts

Nombre de subventions

Nombre de prêts/subventions

2013 18 43 3 9 6

2014 27 49 1 10 16

Volume de financements pour travaux

Période Volume des prêts(EUR)

Volume de subventions(EUR)

Volume total(EUR)

2013 762.050 1.581.350 2.343.400

2014 782.960 2.282.160 3.065.120


CRéATION De 2 GRANDS lOGeMeNTS eT D’uN lOGeMeNT PMR DANS le CeNTRe D’eNGIS

1. lA lOCAlISATION

Ancienne maison unifamiliale spacieuse avec jardin, située au centre de la commune dans un périmètre de rénovation urbaine. Proche des écoles, services et commerces.


Maison avec garage construite il y a 50 ans et souffrant d’un mauvais état d’entretien général.

3. le PROjeT

Dans le cadre de la revitalisation du centre d’Engis, la Régie communale autonome, propriétaire de l’immeuble, a pris le parti d’une restructuration à l’approche urbanistique contemporaine mais néanmoins bien intégrée dans l’ensemble du bâti.

Afin de financer, pour partie, ces travaux de restructuration et améliorer l’isolation thermique du bâtiment, une aide a été sollicitée auprès du Fonds du Logement de Wallonie via l’AIS du Pays de Huy, gestionnaire locatif.

Cette aide, sous la forme d’une subvention combinée avec un prêt, a permis la création d’un logement d’une chambre adapté à une personne à mobilité réduite au rez-de-chaussée, et de deux grands appartements de trois et quatre chambres aux étages.

4. le COûT

Coût des travaux : 453.000 EUR

Montant de la subvention : 164.500 EUR

Montant du prêt : 60.500 EUR

Mise de fonds propres du propriétaire : 228.000 EUR

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Depuis le début du dispositif, les principaux bénéficiaires (84 %) sont des ménages à revenus précaires. Les logements prioritai-rement concernés sont les logements trois chambres ; viennent ensuite les studios et les logements une chambre.

Avec une allocation moyenne mensuelle de 90 EUR, le budget alloué en 2014 s’élève à 338.380 EUR dont 225.094 EUR relatifs aux aides accordées durant l’année.

Le succès de la mesure témoigne de sa pertinence pour per-mettre au plus grand nombre de ménages à faibles revenus de bénéficier d’un logement salubre à loyer modéré et de réduire le différentiel de loyer négocié avec les propriétaires privés qui souhaitent des revenus locatifs suffisants pour entretenir leur patrimoine et l’adapter aux normes énergétiques.

à ce titre, l’ensemble des opérateurs espèrent que la Wallonie sera en mesure de dégager les moyens budgétaires nécessaires pour pérenniser ces aides.

6. le FINANCeMeNT De lA RéDuCTION DeS lOyeRS

Le tableau ci-après présente l’évolution et l’affectation des allo-cations loyers accordées depuis 2011.

La mesure a pris son plein essor durant l’exercice 2014 avec la mise en œuvre de l’arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin 2013 relatif à l’élargissement des aides à tout nouveau logement pris en gestion ou en location par une AIS ou une APL.

Par ailleurs, l’accès à cette aide aux revenus moyens est désor-mais applicable par l’entrée en vigueur au 1er janvier 2014 de l’AGW du 12 décembre 2013 autorisant les AIS à mettre à dispo-sition 10 % des logements pris en gestion à des ménages à reve-nus moyens dans les communes à forte pression foncière et 5 % dans les autres communes.

Durant l’année écoulée, le Fonds a réceptionné et analysé 241 demandes en provenance de 21 AIS et 4 APL. Parmi celles-ci, 232 ont été accordées. Elles ont concerné 11 logements situés en zone de pression immobilière.

Allocations loyers accordées via le FlW

Nombre d’octrois

Revenus ménages Type de logement

Précaires Modestes Moyens Studio ou 1 ch. 2 ch. 3 ch. 4 ch. 5 ch.

2011 11 10 1 6 5 -

2012 32 27 5 22 7 3

2013 49 44 5 1 1 27 15 5

2014 232 190 39 1 79 48 75 25 5

TOTAL 324 271 50 1 80 49 130 52 13


Le dispositif de prêts et subventions aux logements conventionnés a permis de créer 49 logements en 2014 .

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gouVernanCe, resPonsabiliTé enVironnemenTale eT inTégraTion soCiéTale

chapitRe 04a. gouVeRnance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .90

b. ResponsabiLité enViRonnementaLe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .95

c. intégRation sociétaLe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .98

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Conformément aux statuts, le conseil d’administration du Fonds est composé de 13 administrateurs nommés pour une durée de quatre ans : 5 sur proposition de la Ligue des Familles, 4 sur proposition du Gouvernement wallon et 4 sur proposition conjointe de la Ligue et du Gouvernement wallon.

à la fin 2014, le conseil d’administration est composé des membres suivants :

¼¼ Marc MINET, président

¼¼ Christophe BARBIEUX, vice-président

¼¼ Claudia CAMUT, administrateur

¼¼ Albert FLAMENT, administrateur

¼¼ Yolande GUILMOT, administrateur

¼¼ Caroline LEVEUGLE-VANDEN DAEL, administrateur

¼¼ Huberte LOXHET, administrateur

¼¼ Albine QUISENAIRE, administrateur

¼¼ Marie-Sophie ROISIN, administrateur

¼¼ André TESAIN, administrateur

¼¼ Renild THIEBAUT, administrateur

1. leS ORGANeS De lA SOCIéTé

Le Fonds du Logement de Wallonie est une société coopérative à responsabilité limitée dont les missions sont reconnues d’utilité publique par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable. Ses organes de gestion et de contrôle sont les suivants :

¼¼ l’assemblée générale, ¼¼ le conseil d’administration,¼¼ le directeur général,¼¼ le collège des commissaires-réviseurs,¼¼ les commissaires du Gouvernement wallon.

l’assemblée générale

L’assemblée générale est constituée d’actionnaires qui détiennent des parts dans la société, à savoir la Ligue des Familles, principal actionnaire avec 97,85 % des parts, et 22 personnes physiques.

le conseil d’administration

Le conseil d’administration arrête les orientations de la politique générale de la société et exerce les missions qui lui sont légalement réservées.

Vers l ’excellence dans la qualité des services et les conditions de fonctionnement.


Le directeur général et les deux commissaires du Gouvernement wallon assistent aux réunions du conseil d’administration.

Le Président et le Vice-Président du conseil d’administration com-posent le bureau qui, avec le directeur général et l’administrateur de référence, prépare les réunions du conseil.

Le conseil d’administration est également assisté d’un comité ALM dynamique et statique pour la gestion actifs-passifs de la société.

Ce dernier se compose comme suit :

¼¼ les membres du Bureau,¼¼ le directeur général,¼¼ un représentant de l’Inspection des Finances,¼¼ un représentant de la Trésorerie wallonne,¼¼ les commissaires du Gouvernement wallon,¼¼ un représentant de la Cellule d’Informations Financières,¼¼ un expert externe.

Le comité est également assisté par la direction « Administration et Finances » du Fonds.

Lors de sa séance du 26 mai 2014, l’assemblée générale ordinaire du Fonds du Logement de Wallonie a procédé à l’élection de deux administrateurs, sortants et rééligibles, désignés sur proposition de la Ligue des Familles, pour un terme de quatre ans.

Il s’agit de :

¼¼ Madame Yolande GUILMOT¼¼ Monsieur Marc MINET

Quant au remplacement de deux administrateurs, désignés sur proposition du Gouvernement wallon, la procédure était toujours en cours à la fin 2014. Il s’agit de :

¼¼ Madame Fabienne DEVILERS, dont le mandat a pris fin le 26 mai 2014 ;

¼¼ Monsieur Stéphane CRUSNIERE, qui a donné sa démission au cours de cet exercice et dont le mandat prend fin en mai 2016.

Par ailleurs, lors de sa séance du 18 décembre 2014, le Gouver-nement wallon a désigné Madame Ingrid COLICIS et Monsieur Fabien DETHIER en qualité de commissaires du Gouvernement près le Fonds du Logement, en remplacement de Madame Bénédicte HEINDRICHS et de Monsieur Francis MOSSAY.

En application de l’article 15 du décret du 12 février 2004 relatif au statut de l’administrateur public pour les matières réglées en vertu de l’article 138 de la Constitution, le rapport d’activités du Fonds mentionne les informations relatives aux rémunérations des quatre administrateurs publics ainsi que la répartition, par genre, des mandats occupés. Ces informations figurent ci-après.

Dans le cadre du programme de formation continue des administrateurs, ceux-ci ont participé, au cours de l’année 2014, aux trois événements suivants :

¼¼ Le 27 février 2014, colloque organisé par le Conseil supérieur du logement de Wallonie sur le thème de « La dé-fédéralisation du bail d’habitation : quel(s) levier(s) pour les Régions ? ».

¼¼ Le 17 avril 2014, les Grandes Conférences liégeoises sur le thème « Belgique, où vas-tu ? ».

¼¼ Le 6 octobre 2014, présentation par le réviseur d’entreprise du Fonds du Logement des clés de lecture des comptes annuels d’une entreprise et les particularités comptables spécifiques au Fonds.

le directeur général

Le directeur général assure la gestion journalière et exécute les décisions du conseil d’administration. Dans ce cadre, il dirige une équipe de 176 employés, se composant de 9 services, répartis sur 5 sites géographiques localisés à Mons, Charleroi, Namur et Liège. L’organigramme repris dans le présent rapport précise la composition des différents services.

La direction générale est assurée par Monsieur Vincent SCIARRA.

Administrateurs Montant total des jetons de présence en 2014

(euR)

Genre

Claudia CAMUT 700 F

Fabienne DEVILERS 0 F

Albine QUISENAIRE 400 F

Stéphane CRUSNIERE 400 M

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Compte tenu du succès de l’écopack, le Gouvernement a décidé de soutenir le dispositif actuel, moyennant quelques modifications qui interviendront dans le courant 2015.

Enfin, à travers le nouveau contrat de gestion, le Fonds du Logement s’engage à poursuivre le développement de nouveaux modes d’accès par le biais du droit d’emphytéose ou de superficie, par l’auto-construction encadrée ainsi que par le développement du « Community Land Trusts », et cela notamment dans les zones à forte pression immobilière.

En ce qui concerne l’aide locative, la Région confirme son soutien à cette activité en octroyant d’une part, des moyens financiers plus importants pour la création de logements et d’autre part, un cofinancement destiné à la mise en œuvre d’un plan de rénovation du parc locatif du Fonds du Logement. Celui-ci s’engage, quant à lui, à créer au moins 50 nouveaux logements par an dans le cadre des programmes communaux, avec une attention particulière pour les communes concernées par la problématique HP. Le Gouver-nement reconnaît, par ailleurs, la spécificité d’intervention du Fonds du Logement par des interventions d’achats et de rénovations en centres urbains.

En ce qui concerne la gestion du parc locatif, un monitoring de la qualité des logements, sous forme d’un cadastre, sera pro-gressivement mis en place par le Fonds du Logement. Ce dernier s’engage, par ailleurs, à poursuivre l’accompagnement social des familles tout au long de la location, et ce dès la première rencontre du candidat-locataire avec les intervenants sociaux du Fonds du Logement. Enfin, le Fonds du Logement maintiendra un niveau minimum de 40 % de logements mis en location en gestion directe dans le cadre de l’aide locative.

Quant aux missions relatives aux OFS, le Fonds du Logement est invité à poursuivre l’instruction et la gestion de leurs dossiers d’agrément, ainsi que le renforcement de leur professionnalisation par la mise en œuvre d’une politique de formation continue du personnel, à travers son Académie de l’Habitat durable et de l’Insertion sociale.

En contrepartie des missions assurées par le Fonds du Logement, le Gouvernement s’engage à couvrir intégralement le coût de celles-ci par l’octroi d’une subvention de fonctionnement annuelle. Il s’engage par ailleurs à poursuivre le financement des dispositifs « aides travaux » et « aides à la location » au départ des budgets classiques. Ils bénéficieront d’une hausse de 10 % par an.

Plus globalement, le Gouvernement désire renforcer les trans-versalités entre les différents acteurs régionaux du logement. C’est la raison pour laquelle il a encouragé la création du Pôle

le Collège des commissaires

Le contrôle des comptes de la société est assuré collégialement par :

¼¼ RSM INTERAUDIT, représenté par Madame Céline ARNAUD et Monsieur Thierry LEJUSTE ;

¼¼ La Cour des Comptes, représentée par Monsieur Alain BOLLY.

les commissaires du Gouvernement wallon

Deux commissaires du Gouvernement, l’un représentant le ministre du Logement, à savoir Madame Ingrid COLICIS et l’autre le ministre du Budget, à savoir Monsieur Fabien DETHIER, veillent au respect des dispositions légales et réglementaires ainsi que de l’intérêt général.

2. le CONTRAT De GeSTION

Le 1er octobre 2013, la Région et le Fonds ont conclu le nouveau contrat de gestion précisant l’ensemble des objectifs, moyens et engagements qui lient les deux parties jusqu’en 2018.

En signant le contrat de gestion, le Fonds du Logement s’engage à mettre en œuvre de manière efficace et efficiente, dans le cadre des moyens qui lui sont octroyés, la politique régionale de logement pour les aspects qui le concernent.

Ainsi, en ce qui concerne l’activité de prêt hypothécaire, le Fonds du Logement est invité à poursuivre la mise en œuvre du Plan Habitat pour Tous en orientant ses actions prioritairement vers les ménages à revenus précaires et modestes et accessoirement vers les revenus moyens. Il veillera à conserver une politique attractive en matière de taux et de quotité empruntable, tout en maintenant un différentiel de taux entre ses passifs et ses actifs ne dépassant pas, en moyenne, 190 points de base sur base annuelle. Le Fonds s’engage par ailleurs à maintenir et amplifier l’accompagnement technico-social des familles, qu’elles soient candidates emprunteuses ou emprunteuses, afin de garantir une opération immobilière équilibrée et de contribuer à la sécurisation de l’accession à la propriété des familles bénéficiaires. Le Gouver-nement soutient donc l’action du Fonds du Logement, et s’engage, pour les années 2014 à 2018, dans les limites des crédits budgé-taires disponibles, à financer ses programmes d’activités d’octroi de prêts hypothécaires.

En ce qui concerne l’activité d’octroi de prêts économiseurs d’énergie, le Fonds du Logement entend poursuivre, dans la limite des moyens octroyés par la Région, son action en collaboration avec l’ensemble des partenaires.


Organigramme du Fonds du logement de Wallonie au 31/12/2014

DIReCTION GéNéRAle

CONSeIl D’ADMINISTRATION

SeRVICeS OPéRATIONNelS

CRéDITS Aux FAMIlleS HABITAT eT ACTION SOCIAle

Cellule De COORDINATION eT D’APPuI1 Responsable - 1 Chef de projet administratif

Cellule De COORDINATION eT D’APPuI1 Responsable - 1 Responsable technique - 1 Chargée de mission -

1 Gestionnaire d’immeubles - 1 Responsable de bureau - 1 Gestionnaire administratif - 1 Assistante administrative

OCTROI DeS CRéDITSSuIVI DeS CRéDITS exPeRTISeS

IMMOBIlIèReS

AIDe lOCATIVeORGANISMeS à

FINAlITé SOCIAleSIèGe BuReAux RéGIONAux SIèGe BuReAux

RéGIONAux

1 Directeur 1 Directeur

1 Adjointe à la Direction1 Intervenante sociale2 Responsables d’équipe10 Gestionnaires administratifs2 Assistantes administratives2 Secrétaires2 Employés logistiques

1 Directeur

2 Experts immobiliers-Architectes3 Experts immobiliers1 Assistante administrative

1 Directrice 1 Directrice

1 Directeur-adjoint1 Adjoint à la Direction2 Gestionnaires administratifs2 Chargés de missions immobilières3 Chargés de mission1 Comptable1 Chargée de formation1 Chargée de communication1 Assistante administrative1 Secrétaire

1 Directrice-adjointe6 Gestionnaires administratifs4 Assistantes administratives1 Responsable d’équipe (Ecopack)3 Gestionnaires admi-nistratifs (Ecopack)

4 Responsables régionaux15 Gestionnaires administratifs4 Assistantes administratives3 Ecopasseurs2 Secrétaires3 Gestionnaires admi-nistratifs (Ecopack)

1 Directrice-adjointe1 Chargé de mission1 Assistante administrative1 Secrétaire

4 Responsables régionaux1 Architectes - Coordinateur7 Architectes1 Assistante technique -dessinatrice3 Assistants techniques7 Intervenants sociaux3 Gestionnaires d’immeubles - Coordinateur5 Gestionnaires d’immeubles6 Techniciens de maintenance6 Assistantes administratives4 Secrétaires

SeRVICeS De SuPPORT

ADMINISTRATION eT FINANCeS INFORMATIQue eT TeleCOMMuNICATIONS

QuAlITe - eTuDeS eT DeVelOPPeMeNT COMMuNICATION

1 Directrice

1 Adjoint à la Direction

1 Chef comptable

1 Attaché

3 Comptables

1 Responsable Ressources Humaines

1 Gestionnaire administratif

1 Chargée de formation

3 Employés logistiques

1 Concierge

1 Assistante de Direction

1 Attachéer de Direction

1 Directeur

1 Chef de projet informatique

1 Chef de projet informatique junior

2 Analystes-programmeurs

2 Spécialistes systèmes-réseaux

1 Technicien informatique

1 Conseiller 1 Responsable

En adoptant le contrat de gestion 2013-2018, le Gouvernement confirme et renforce le Fonds du Logement dans l’ensemble de ses missions. Il s’engage, en outre, à mettre à disposition du Fonds du Logement les moyens financiers qui lui permettront d’accomplir ses missions et d’atteindre les engagements convenus.

Logement, qui regroupe la SWL, la SWCS, le FLW ainsi que le Centre d’Etudes en Habitat Durable et le Département Logement de la DGO4. Le Fonds du Logement participe à cette nouvelle plate-forme afin de partager, avec les autres acteurs du secteur, les projets et les synergies répondant à des intérêts convergents.

En matière de gouvernance, le Fonds s’engage d’une part, à mener une politique de formation continue de son personnel, à travers son Académie et d’autre part, à renforcer sa politique de gestion des risques.

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4. ReMeRCIeMeNTS Au PeRSONNel

Durant cet exercice, un membre du personnel, qui a manifesté son dévouement au Fonds du Logement pendant quelque 28 années, a pris sa retraite. Il s’agit de Monsieur Joseph VAN DAMME. Après être entré au Fonds du Logement en tant qu’ins-pecteur, il a mené sa carrière au sein de notre société et joué un véritable rôle de pilier. Il a ainsi assuré avec rigueur la direction des ressources humaines et des services généraux de même que le secrétariat du Conseil d’administration. Nous gardons en mémoire sa compétence, sa disponibilité, sa capacité d’écoute, ses qualités de pédagogue et sa franchise. Nous lui adressons le témoignage de notre reconnaissance et lui souhaitons une agréable retraite.

Par ailleurs, les quatre membres du personnel ci-après se sont vu décerner la médaille de l’Ordre de la Couronne :

¼¼ Monsieur Philippe BRIDOUX, directeur adjoint au service des OFS ;

¼¼ Monsieur Luc MISSON, gestionnaire de dossiers au service de l’octroi des crédits aux familles ;

¼¼ Monsieur Paul HUBERT, gestionnaire de dossiers au service de l’octroi des crédits aux familles ;

¼¼ Monsieur Antonino RIZZO, technicien de maintenance de l’aide locative de Charleroi.

3. l’ACADéMIe De l’HABITAT DuRABle eT De l’INSeRTION SOCIAle

Mise en place en 2012, l’Académie vise le développement d’une vision stratégique d’ensemble et la constitution d’un plan géné-ral de formations en adéquation avec les besoins spécifiques et avec les priorités. Mais il s’agit aussi d’anticiper les besoins et les mouvements du personnel du Fonds et des OFS, en fonction de l’évolution des métiers et des missions.

L’Académie a pour mission de concevoir, d’organiser et d’assu-rer le suivi des divers programmes de formation, tantôt confiés à des intervenants externes, tantôt dispensés par des experts internes.

Le personnel du Fonds a quant à lui bénéficié de nombreuses formations dans diverses matières telles que le droit, la finance, l’informatique, l’architecture, le social,…

Cette année encore deux programmes de formation à destina-tion des nouveaux collaborateurs du Fonds ont été mis sur pied en collaboration avec tous les responsables et dispensé à une quarantaine de nouveaux membres du personnel afin de les inté-grer au mieux dans la société. L’objectif de ces formations est de transmettre les valeurs liées à l’histoire de l’entreprise, d’expli-citer ses objectifs et les moyens mis en œuvre dans chaque ser-vice pour les atteindre, dont les transversalités présentes dans le secteur de l’habitat et de l’action sociale.

Le programme des formations dispensées en 2014 aux orga-nismes à finalité sociale figure en page 77 du présent rapport.


b. resPonsabiliTé enVironnemenTale

Une action contribuant à limiter notre empreinte énergétique.

1. leS lOGeMeNTS FINANCéS PAR le FONDS

Le Fonds du logement a contribué, en 2014, à financer plus de 19,66 millions EUR de travaux d’amélioration énergétique à travers ses différents domaines d’activité : le prêt aux familles, l’extension et la gestion de son parc locatif, les prêts et subsides octroyés aux propriétaires-bailleurs de logements confiés en gestion aux organismes à finalité sociale (AIS et APL).

Parmi les travaux réalisés, de l’isolation du toit au changement de châssis, en passant par le placement d’une nouvelle chaudière gaz, c’est encore et toujours l’isolation de l’enveloppe du bâtiment qui a concentré les plus gros investissements. Le poste isolation représente en effet plus de 60 % du montant total investi. Ceci s’explique par le fait que les dépenses réalisées dans l’isolation du bâtiment présentent un très bon retour sur investissement (rapport montant de l’investissement / économies annuelles attendues).

La contribution à la réduction de l’empreinte énergétique consti-tue une préoccupation importante pour le Fonds du Logement.

Les actions entreprises concernent tant les logements bénéfi-ciant des interventions financières du Fonds que l’occupation des immeubles de bureau par les services, la gestion des déchets et des fournitures de bureau.

Par ailleurs, le Fonds participe, au sein du pôle logement, à un groupe de réflexion visant l’utilisation rationnelle de l’énergie, la qualité environnementale et la performance énergétique des bâtiments dans une volonté de promotion du développement durable, tout en tenant compte de ses moyens humains, techniques et financiers. Ce groupe de réflexion proposera une méthodologie commune pour le calcul de l’empreinte écologique ainsi qu’un plan d’actions pour réduire de manière concrète l’empreinte écologique des sociétés du pôle.

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Types de travaux Aide locative (EUR)

Ecopacks (EUR)

Prêts aux familles (EUR)

Total (EUR) %

Châssis 404.494 3.096.476 1.507.381 5.008.351 25,5

Ventilation 11.102 14.635 0 25.737 0,1

Système de production d’ECS 87.598 0 0 87.598 0,4

Système de chauffage 139.696 1.413.661 617.784 2.171.141 11,0

Photovoltaïque 0 53.262 29.522 82.784 0,4

Isolation toiture 107.812 6.527.807 1.545.617 8.181.236 41,6

Isolation planchers 7.951 90.714 6.329 104.994 0,5

Isolation murs 296.532 3.070.873 147.664 3.515.069 17,9

Isolation divers 30.614 0 0 30.614 0,2

Divers 4.050 259.828 191.051 454.929 2,3

Somme 1.089.848 14.527.256 4.045.348 19.662.451 100,0

2. leS IMMeuBleS De BuReAu Du FONDS

Le Fonds a fait réaliser en 2013 un audit énergétique complet du siège administratif de Charleroi.

l’audit a porté sur les aspects suivants :

¼¼ l’enveloppe du bâtiment ;

¼¼ les performances de l’installation de chauffage, de ventila-tion et de production de froid ;

¼¼ le système de gestion technique du bâtiment ;

¼¼ la distribution d’électricité, et de l’éclairage dans les bureaux.

Des simulations dynamiques (tests d’infiltrométrie et de thermo-graphie) ont également été réalisées afin de tester le comporte-ment de l’immeuble et des systèmes en fonction de conditions climatiques changeantes.

à partir des mesures et des simulations réalisées, le bureau d’études en techniques spéciales a formulé une série de propo-sitions d’amélioration et un programme pluriannuel d’investisse-ments a été établi.

Dans une 1ère phase, les investissements concerneront :

¼¼ la régulation : remplacement du système de régulation qui est complètement dépassé ;

¼¼ l’enveloppe : travaux visant à améliorer l’étanchéité à l’air ;¼¼ le chauffage - la ventilation - l’air conditionné : remplace-

ments de certains groupes de pulsion et d’extraction d’air, de certains corps de chauffe et d’une partie du système de production d’air froid.

Les cahiers des charges et les marchés publics ont été initiés en 2014 ; les travaux débuteront en 2015.

saires dans le respect des budgets alloués. Il porte son choix sur les conceptions les plus durables possible tant en termes de mise en œuvre, qu’en termes d’entretien. Sur l’ensemble des investis-sements réalisé sur le parc immobilier du Fonds, 1.089.848 EUR ont été consacrés à l’amélioration énergétique des logements.

Le remplacement des châssis constitue également un poste important et représente plus de 25 % de l’investissement global.

Quant à son parc locatif, le Fonds, désireux d’offrir des logements économiques à ses familles, réalise les investissements néces-


3. lA GeSTION DeS DéCHeTS eT DeS FOuRNITuReS De BuReAux

Afin de bénéficier d’économie d’échelle, le Fonds a adhéré en 2014 à la centrale d’achat créée par la Région wallonne. L’appro-visionnement en fournitures de bureaux est dorénavant réalisé auprès de celle-ci, dans le respect du cahier des charges rédigé par le Région wallonne, notamment en ce qui concerne le respect des normes environnementales.

Par ailleurs, le tri des déchets constitue un point d’attention per-manent. Tous les services disposent de poubelles de tri sélectif.

4. lA MAISON De l’HABITAT DuRABle

Dans le cadre de l’Alliance Emploi-Environnement se construit à Charleroi la Maison de l’habitat durable, qui vise à informer et sensibiliser le grand public et les professionnels aux techniques de la rénovation et de la construction durables. Le FLW, partenaire du projet, a mis à disposition de ce projet le n°18 de la rue de Marcinelle, qu’il transforme en lieu d’accueil et de rencontres en matière d’éco-rénovation.

La Maison de l’habitat durable est un concept unique porté par deux partenaires, la Société wallonne de crédit social et le Fonds du Logement de Wallonie. Il sera décliné en deux espaces à vocations complémentaires dès la fin du chantier.

L’espace de la rue de Marcinelle (FLW) vise la sensibilisation à l’habitat durable par une démarche citoyenne, collective et associative dans le cadre d’une éco-rénovation.

Il fait office de chantier-témoin. Ainsi, des visites de chantiers destinées aux professionnels ont été programmées au cours de l’année 2014.

De nombreux autres partenaires, en particulier ceux de l’Alliance Emploi-Environnement, collaborent au développement de ce dessein par l’apport de leur expertise technique, scientifique, sociale, économique, formative… Grâce à ce riche partenariat, les deux sites proposeront diverses activités d’information et de sensibilisation aux techniques d’éco-rénovation et d’éco-construction par le biais de zones d’accueil, de salles de réunion, d’espaces de démonstration et de conférences répondant aux attentes du public et des professionnels.

La fin des travaux était programmée pour l’année 2014, malheu-reusement la faillite d’une entreprise a reporté la fin du chantier à 2015.

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c. inTégraTion soCiéTale

Le Fonds poursuit la sensibilisation à l ’habitat durable dans une démarche citoyenne et associative.

grâce à un financement régional, elle créait un verger de variétés anciennes et accueillait neuf ruchers. En juin, l’activité maraî-chère a été renforcée par l’installation d’une serre de 400 m² grâce à un subside européen.

Le ministre Furlan a également fait au Fonds l’honneur d’une visite au siège administratif, en décembre 2014, afin de rencontrer d’une part, les services pour avoir un aperçu des diverses activités et d’autre part, les membres du Conseil d’administration.

En novembre 2014, les agences immobilières sociales wallonnes ont participé au 4ème Congrès des agents immobiliers. à cette occasion, cinq AIS étaient accompagnées par des représentants du Fonds. Le bilan de cette journée fut très positif vu le nombre de professionnels du secteur immobilier classique ayant afflué sur le stand des associations.

QuelQueS MANIFeSTATIONS

Au cours du mois de février 2014, le Fonds a organisé une inau-guration de 14 logements passifs à Aywaille (Nonceveux) dans le cadre du projet « Spirale », en présence du ministre du Logement Monsieur J.-M. Nollet. Il s’agit de logements destinés à des ménages en provenance d’équipements à vocation touristique.

Par ailleurs, deux inaugurations ont été organisées à l’initiative de partenaires : l’une en juin 2014 par le CPAS de Sivry-Rance suite à la création de 4 appartements pour familles nombreuses par le Fonds avec qui le CPAS a conclu un bail emphytéotique, et l’autre en septembre 2014 par l’ONE de Sprimont suite à la réno-vation par le Fonds d’un immeuble en 8 logements et un local destiné aux consultations de l’ONE.

Le site de la Forestaille, qui réunit cinq logements familiaux, un gîte social et une régie d’habitat rural, a fait l’objet, en octobre 2014, d’une visite par le nouveau ministre du Logement Monsieur P. Furlan. La régie continue de prendre de l’essor. Ainsi en février,


AuDITION Au PARleMeNT WAllON

Suite à la proposition de résolution déposée par Monsieur le député Stoffels invitant le Gouvernement wallon à lancer un programme exceptionnel de création et d’entretien de logements, le Fonds a été invité, en date du 16 janvier 2014, à une audition devant la Commission de l’Aménagement du Territoire, des Transports, de l’Energie et du Logement du Parlement wallon.

Celle-ci fut l’occasion de rappeler les missions du Fonds, de commenter le diagnostic de Monsieur Stoffels et les solutions envisagées et d’expliciter les contributions que le Fonds peut apporter pour relever les défis.

MeMORANDuM Du FONDS Du lOGeMeNT De WAllONIe

Dans la perspective des élections régionales 2014, le conseil d’administration a approuvé le texte du mémorandum du Fonds. Ce dernier a été transmis aux parlementaires wallons et aux présidents de partis politiques.

Ce mémorandum a mis en exergue les difficultés réelles rencon-trées par les familles nombreuses à accéder à un logement de qualité et l’intérêt de poursuivre et développer les outils valorisés par le FLW, avec l’appui de la Région, pour leur venir en aide.

Par ailleurs, en collaboration avec les services du Fonds, un mémo-randum des OFS a également été élaboré par les représentants des agences immobilières sociales, des associations de promotion du logement et des régies des quartiers ; il a également été trans-mis aux parlementaires wallons et aux partis politiques.

lA PARTICIPATION à lA VIe éCONOMIQue eT SOCIAle

la présence du Fonds ou la mise à disposition de dépliants au public a été assurée dans les divers salons consacrés à la construction, à la rénovation et à l’aménagement du logement et de l’habitat, à savoir :

¼¼ le salon « Batirama » à Tournai, en janvier 2014,¼¼ le salon « Batimoi » à Marche, en janvier 2014,¼¼ le salon « Batibouw » à Bruxelles, en février/mars 2014,¼¼ le salon « Bois & Habitat » à Namur, en mars 2014,¼¼ le salon « Energie et Habitat » à Namur, en octobre 2014¼¼ le salon « Habitat » à Liège, en novembre 2014.

les activités du Fonds ont fait l’objet d’articles ou de repor-tages dans les médias locaux, à savoir :

¼¼ l’inauguration de maisons passives à Aywaille,¼¼ l’implantation de l’AIS Des Rivières à Chièvres,¼¼ le site de la ferme de la Forestaille, à Lobbes¼¼ le partenariat de la ville de Profondeville avec l’AIS

Gembloux-Fosses,¼¼ la maison de l’habitat durable à Charleroi,¼¼ le projet Spirale à Aywaille,¼¼ l’inauguration de logements à Sivry-Rance, ¼¼ l’inauguration de logements locatifs à finalité sociale

par le Miroir Vagabond, à Hotton.

en 2014, le Fonds a également été sollicité pour deux événements publics :

¼¼ Le 125ème anniversaire de l’action publique en matière de logement. Un programme d’activités a été réalisé dans le cadre d’un partenariat de l’ensemble des acteurs wallons du logement. Vingt journées locales de promotion de l’action publique en faveur du logement et de l’habitat durable ont été organisées sur l’ensemble de la Wallonie durant les week-ends de février à mai 2014. Pour sa part, le Fonds a organisé à Charleroi, le 27 avril 2014, une journée qui a mobilisé de nombreux partenaires.

¼¼ La première édition du « Forum Immobilier Charleroi-Sud Hainaut », qui s’est tenu les 16 et 17 octobre 2014. L’objectif était de mettre en avant les projets et potentialités d’inves-tissements dans la région et favoriser les synergies entre partenaires publics, privés et investisseurs potentiels.

Dans la foulée de la journée d’étude organisée en novembre 2013 par le Fonds à l’attention des organismes de logement à finalité sociale, sur le thème « L’accompagnement social dans le cadre du cologement », le Fonds a édité une brochure intitulée « Le cologement - Une forme d’habitat solidaire en émergence ». Cette brochure reprend les différents exposés s’appuyant sur les expériences menées et présentant les étapes d’un projet, l’ac-compagnement social spécifique, les aspects architecturaux, les coûts et les bénéfices du cologement ainsi que les recomman-dations effectuées par les professionnels du secteur.

Par ailleurs, au cours de l’année 2014, le Fonds a reconduit pour une durée d’un an la convention avec les journaux francophones belges, afin de permettre à ses emprunteurs hypothécaires de bénéficier gratuitement d’un abonnement d’un an à un quotidien de leur choix. Dans ce cadre, le Fonds a de nouveau bénéficié en 2014 d’une subvention de la Région pour couvrir l’entièreté de la dépense.

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le RéSeAu HABITAT eT FRANCOPHONIe

Le Réseau Habitat et Francophonie (RHF) est le réseau interna-tional des professionnels de l’habitat social dans les pays fran-cophones. Il permet à ses membres, qu’ils soient aménageurs, constructeurs, gestionnaires ou financeurs, d’optimiser leurs pratiques et d’accroître leurs performances grâce aux échanges d’expériences.

Le Réseau organise une conférence internationale annuelle ainsi que des rencontres et des échanges réguliers entre professionnels de l’habitat. Ces moments forts de partage d’expériences et de pratiques permettent de s’ouvrir à de nouvelles perspectives par la découverte d’approches originales.

Ainsi, en juin 2014, le Réseau a organisé à Arras sa 47ème conférence sur le thème « Démontrer notre utilité sociale. Nos impacts sur la société : approche, méthode et perspectives». Organisée avec la collaboration de Pas-de-Calais Habitat, cette conférence a réuni plus d’une cinquantaine de professionnels de l’habitat social de pays francophones qui y sont venus pour échanger sur leurs expériences et discuter de l’impact de l’habitat social sur la société.

En octobre 2014, dans la perspective du XVème Sommet de la Francophonie, un séminaire a également été organisé à Dakar sur le thème « La contribution des politiques du logement et du développement urbain à l’exercice des droits des femmes et des jeunes dans le monde ». Ce séminaire a regroupé plus de septante participants originaires d’une vingtaine de pays. à l’issue de celui-ci, une déclaration a été rédigée et a été remise entre les mains du Président de la République du Sénégal. Cette action a porté ses fruits, l’article 44 de la déclaration finale des chefs d’Etats francophones faisant explicitement référence aux politiques de l’habitat.

MISe eN PlACe Du « POle lOGeMeNT » De lA ReGION WAllONNe

En mai 2014, la convention mettant en place le « Pôle Logement » a été signée par le Ministre du Logement, Monsieur J.-M. Nollet, ainsi que par les représentants de la Société wallonne du Logement (SWL), de la Société wallonne du crédit social (SWCS), du Centre d’études en habitat durable (CEHD), du Conseil supérieur du Logement (CSL) et du Fonds du Logement de Wallonie (FLW). Rappelons que ce pôle a pour objectif une meilleure coordination entre les différents acteurs du logement en Wallonie.

le CONSeIl SuPéRIeuR Du lOGeMeNT

Le Conseil supérieur du Logement est une instance de réflexion où peuvent être mises en débat les diverses dimensions de la question du logement en Wallonie. C’est un des outils permanents d’assistance et de conseil à la décision du Gouvernement wallon.

Le Fonds du Logement de Wallonie participe activement aux travaux du Conseil supérieur du Logement, tant aux réunions plénières qu’aux groupes de travail.

Il y est ainsi représenté par deux membres effectifs et/ou deux membres suppléants.

Durant l’année 2014, les thématiques abordées par le CSL ont été notamment la régionalisation du bail à loyer, les expulsions domiciliaires, les Community Land Trusts, la fiscalité immobilière.


CeCODHAS - HOuSING euROPe

Le Fonds du Logement de Wallonie est également membre du CECODHAS Housing Europe, réseau européen de 42 fédérations nationales et régionales de fournisseurs de logements publics, volontaires et de coopérations dans 22 pays. Au total, ils gèrent 12 % des logements présents sur le territoire de l’Union européenne.

Au cours de l’année 2014, le CECODHAS a organisé plusieurs événements.

Pour sa part, le Fonds a notamment participé à :

¼¼ l’Assemblée générale qui s’est tenue à Versailles en juillet sur le thème « The City of Tomorrow and the role of affordable & social housing providers » ;

¼¼ la conférence internationale, coorganisée en décembre avec Finance Watch, à Bruxelles, sur la thématique du financement des politiques de l’habitat.

Une démarche d ’ouverture, de partage et d ’innovation à dimension internationale.

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analyse des ComPTes eT ComPTes annuelsau 31 déCembre 2014 en euros

chapitRe 05anaLyse des comptes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102

comptes annueLs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

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analyse des ComPTes

Ce système a été remplacé en 2013 par l’arrêté ministériel du 3 juillet 2013 portant fixation des modalités et des paramètres de financement par la Région wallonne des activités du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie qui fixe notam-ment un nouveau système de financement des activités hypo-thécaires via une dotation en capital correspondant à la somme actualisée des différentiels de flux entre les créances hypothé-caires et les dettes financières y afférentes.

La comptabilisation séparée des opérations en Fonds AB et en Fonds B2 exige l’établissement de deux situations bilantaires distinctes conduisant à des résultats séparés.

Ces comptabilités distinctes visent à permettre l’exercice des contrôles.

Mais quand les comptes sont dressés, nous devons procéder à la fusion en un seul état de tous les postes des deux bilans et des deux comptes de résultats, la législation sur les sociétés exi-geant la publication d’une seule situation par société.

Le commentaire de ces comptes prévu par la loi sous forme d’annexe aux comptes annuels est réalisé et pour le Fonds AB et pour le Fonds B2.

De plus, nous avons intercalé dans les subdivisions concernées des tableaux statistiques relatifs à l’évolution des prêts.

La suite du rapport présente une analyse des grandes compo-santes des comptes sous les sub-divisions suivantes :

1. l’encours des prêts ;2. la tenue des remboursements ;3. les amortissements sur créances ;4. les opérations d’aide locative relatives à la gestion des

immeubles ;5. les primes en capital ;6. la gestion actif - passif ;7. les résultats ;8. l’affectation et les prélèvements du résultat.

PrésenTaTion eT diVision des ComPTes

Nos comptes annuels sont dressés suivant le modèle résultant des prescriptions du Code des sociétés et du schéma déroga-toire autorisé par la dépêche du 15 janvier 1987 du Ministère des Affaires Economiques en application de l’article 125 du même Code.

Les documents qui suivent sont entièrement basés sur les normes rendues obligatoires par les dispositions précitées. Nous croyons cependant utile de préciser les grandes lignes de notre comptabilité.

L’arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 2 mai 1991 qui déter-mine les conditions auxquelles sont subordonnées les autorisa-tions d’emprunt à accorder au Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie stipule en son article 4, que les prêts et les opérations d’aide locative effectués au moyen des capitaux du Fonds B2 font l’objet d’une comptabilité distincte. L’article 4 de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 17 mars 1999 portant exécution de l’article 183 du Code wallon du logement et de l’habitat durable reprend une disposition analogue.

Cela signifie que nous procédons à une comptabilisation séparée des opérations selon qu’elles affectent les avoirs du Fonds B2 ou ceux du patrimoine propre de la société, appelé Fonds AB.

En 1989, le système dit de prime en capital, a été appliqué : la Région verse au Fonds du Logement une prime qui est la somme actualisée sur vingt ans de l’intervention de la Région dans la charge d’intérêt des emprunts. Cette prime couvre également, dans les limites retenues, les variations de taux aux échéances quinquennales. Cette couverture pour variation de taux a été supprimée en 2008. Ce système a été appliqué, complètement de 1990 à 2008, appliqué partiellement en 2009 et 2012 et sup-primé en 2010 et 2011.


Le tableau ci-après précise l’évolution du nombre et de l’encours des prêts en un an, en distinguant les capitaux prêtés dans les différents Fonds.

1. eNCOuRS DeS PRêTS

Le solde des prêts hypothécaires et à tempérament s’élève, au 31.12.2014, à 1.214.157.869,35 EUR.

La majoration de l’encours par rapport à fin 2013 est de 75.922.224,87EUR, soit une croissance de 6,67 %.

Origine des capitaux

évolution de l’encours des prêts consentis

Solde au 31.12.2014 Solde au 31.12.2013 Différences

Nombre Montant Nombre Montant Nombre Montant

Fonds I.S. 268 1.711.096,31 323 1.920.829,31 -55 -209.733,00

Fonds OFS 6 120.095,99 6 132.260,42 0 -12.164,43

Fonds AB 274 1.831.192,30 329 2.053.089,73 -55 -221.897,43

Fonds B2 19.043 1.212.326.677,05 18.107 1.136.182.554,75 936 76.144.122,30

Tous Fonds réunis 19.317 1.214.157.869,35 18.436 1.138.235.644,48 881 75.922.224,87

Dans le tableau I, on trouve, pour chaque fonds, le solde au début de l’année et les mouvements financiers de l’année qui conduisent au nouveau solde en fin d’année.

A noter qu’une opération financée par deux fonds distincts est comptabilisée comme deux prêts.

Mouvements de l’annéeFonds I.S. Fonds OFS Fonds B2 TOTAUX

N Montant N Montant N Montant N Montant

Débiteurs-emprunteurs au 31.12.2013Nouveaux prêts en 2014

32311

1.920.829,31201.689,06

60

132.260,420,00

18.1071.968

1.136.182.554,75173.824.177,24

18.4361.979

1.138.235.644,48174.025.866,30

Intérêts débités en 2014Frais débités en 2014

334//

2.122.518,37 34.539,31

193,94

6//

132.260,42 4.091,85

0,00

20.075//

1.310.006.731,99 24.200.801,31

541.209,54

20.41500

1.312.261.510,78 24.239.432,47

541.403,48

à déduireRemboursements perçus en 2014Prêts soldés en 2014 à nouveau au 31.12.2014

334/

66268

2.157.251,62 446.155,31

/1.711.096,31

6/06

136.352,27 16.256,28

/120.095,99

20.075/

1.03219.043

1.334.748.742,84 122.422.065,79

/1.212.326.677,05

20.4150

1.09819.317

1.337.042.346,73 122.884.477,38

/1.214.157.869,35

Analyse des comptes au 31.12.2014 - Débiteurs - Prêts immobiliers - Mouvements de l’année 2014

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Abstraction faite des litigieux, les arriérés des prêts en cours de remboursement représentent 0,38 % de l’encours total.

Le graphique ci-dessous, extrait du dernier rapport de l’Observatoire du Crédit et de l’Endettement, fait apparaître que les défaillances de remboursement des débiteurs du FLW s’inscrivent dans le cadre d’une même tendance observée sur le marché du crédit belge.

leS MeSuReS D’APuReMeNT DeS ARRIéRéS

Depuis longtemps, le FLW adopte, face à la problématique des arriérés, une stratégie de gestion souple et adaptée à chaque emprunteur défaillant. Elle privilégie, dans la mesure où un dialogue existe, le maintien des familles dans leur logement pour les raisons suivantes :

¼¼ socialement et humainement, c’est bien souvent la meilleure solution et ce tout particulièrement pour les enfants ;

¼¼ financièrement parce que la vente publique d’un bien, outre le constat d’un échec, ne garantit pas le recouvrement des montants exigibles. Ce qui n’est souhaitable ni pour la famille, ni pour le FLW. Par ailleurs, le marché immobilier est pour l’instant plutôt baissier par rapport aux années précédentes, et la durée des négociations plus longue.

2. TeNue DeS ReMBOuRSeMeNTS

leS ARRIéRéS De PAIeMeNT

Le nombre d’emprunteurs en retard de paiement, moindre que celui en avance, s’élève à 2.308 au 31 décembre 2014 et augmente de 258 unités par rapport à 2013. La valeur moyenne d’un arriéré, de loin supérieure à celle des avances, s’élève à 3.045,14 EUR en 2014.

PRêTS eN ARRIéRéS eT eN AVANCeS

Le tableau ci-dessous fait apparaître notamment que le nombre d’emprunteurs en retard de plus de deux mois, soit 972, représente, au 31 décembre 2014, 8,37 % du nombre total des emprunteurs. Le nombre de prêts en litigieux (1), à la même date, a augmenté de 10 unités par rapport à l’année précédente, passant de 87 à 97.

NOMBRe De PRêTS AVeC ReTARD D’éCHéANCe

Le montant total des arriérés connaît une augmentation signifi-cative par rapport à l’an dernier, dont une bonne part s’explique par la croissance des arriérés de plus de deux mois.

MeNSuAlITéS eN ReTARD D’éCHéANCe (euR)

Année Nombre de prêts

Arriérés Remboursements en avance

Nombre Montant (EUR) Nombre Montant

(EUR)

2013 18.436 2.050 6.188.647 5.529 1.155.336

2014 19.317 2.308 7.028.188 5.650 1.200.694

Année 1 à 2 mois Plus de 2 mois

Arriérés litigieux TOTAL

2013 1.139 824 87 2.050

2014 1.239 972 97 2.308

Année 1 à 2 mois Plus de 2 mois TOTAL

2013 394.645 3.637.338 4.031.983

2014 439.339 4.190.035 4.629.374

(1) Arriérés litigieux : arriérés d’un dossier dans lequel la réalisation déficitaire (de gré à gré ou forcée) du gage hypothécaire principal est intervenue en cours d’exercice comptable concerné, avec réception de tout ou partie du prix de vente. Le solde à recouvrer fait basculer la créance en litigieuse. Celle-ci fait néanmoins l’objet d’un recouvrement au moins partiel voire

intégral (ex : réalisation d’un gage complémentaire, décès de la personne assurée dont on avait maintenu l’assurance-vie au moins partiellement à concurrence du solde à recouvrer,…). Ce n’est donc que si un dossier litigieux n’a pu et n’offre aucune perspective raisonnable de récupération dans des délais annuels rapprochés qu’il passera en statut de dossier irrécouvrable.

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902007 2011 2012 2013201020092008 2014

Vente à tempérament Prêt à tempérament Ouverture de crédit

Prêt hypothécaire

Arriéré moyen par emprunteur défaillant (indices 2007 = 100)


L’on peut considérer que le Fonds du Logement, comme prêteur social, vise à harmoniser au mieux ses buts de mission (essen-tiellement permettre à la famille chaque fois nombreuse de conserver la propriété de son logement) et ses buts de système (essentiellement assurer l’existence de l’institution grâce aux remboursements effectifs).

C’est ainsi que :

¼¼ Un accompagnement technique et/ou social peut être réalisé chaque fois que nécessaire pour permettre à la famille emprunteuse d’être aidée dans la concrétisation de choix à opérer, de décisions à prendre, d’actions à entreprendre au besoin via la mise ne œuvre de certains partenariats, voire dans l’encadrement des remboursements à effectuer (ex : cession amiable auprès d’un employeur, d’une mutuelle, d’une caisse de chômage,…).

¼¼ Le Fonds du Logement met ses compétences diverses ainsi que ses relations institutionnelles privilégiées à disposition des familles emprunteuses qui en ont besoin. Il assure chaque fois que possible, lui-même, sa représentation en justice (conciliations judiciaires devant les Juges des Saisies, règlements collectifs devant les Tribunaux du Travail). Il gère lui-même ses dossiers de procédure sans externalisation auprès d’avocats. Le Fonds du Logement fait assurer les immeubles hypothéqués quand ils ne le sont pas ou plus. Il œuvre en partenariat avec les services compétents de la Wallonie pour la finalisation des dossiers d’assurance perte de revenus, de prime à la réhabilitation ou à l’énergie, utilisant le mandat lui conféré par les emprunteurs.

¼¼ Le Fonds du Logement, malgré une exigibilité notifiée, limite toujours sa récupération coercitive à l’apurement de l’arriéré, alors que bien d’autres sociétés la font porter sur la totalité du solde devenu exigible.

¼¼ Des programmes d’apurement raisonnables de l’arriéré sont proposés et acceptés, notamment dans le cadre des procédures imposées par le législateur en vue de protéger les débiteurs (conciliation devant le Juge des Saisies et règlement collectif des dettes) et les aides régionales spécifiques (assurance perte de revenus).

¼¼ L’assurance perte de revenus, de la Région wallonne, est systématiquement activée lorsque l’emprunteur respecte les conditions d’octroi.

leS PROCéDuReS De CONCIlIATION

La loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire confie au Juge des Saisies la compétence de connaître de la procédure de conciliation qu’elle organise et qui doit précéder la procédure de saisie-exécution immobilière.

L’exigence du préliminaire de la conciliation s’inscrit dans la problématique de la lutte contre le surendettement. C’est à ce titre que le Fonds du Logement y a eu recours depuis son intro-duction au 1er janvier 1993. En 2014, 83 (contre 104 en 2013) requêtes en conciliation ont ainsi été déposées par le Fonds du Logement qui y délègue systématiquement un de ses représentants. Ces requêtes se ventilent essentiellement comme suit, selon les arrondissements :

¼¼ Charleroi : 25¼¼ Mons : 15¼¼ Tournai : 3¼¼ Liège : 16¼¼ Dinant : 3¼¼ Namur : 3¼¼ Huy : 2¼¼ Neufchateau : 6¼¼ Nivelles : 5¼¼ Verviers: 5

Notre expérience en la matière conduit à considérer l’impact de cette disposition comme très bénéfique, dans la mesure où, avant que des situations irréversibles ne se développent, un dialogue peut s’instaurer entre le Juge et les parties concernées qui, le plus souvent, conduit à des résultats positifs au travers de la signature de procès-verbaux de conciliation.

PROCéDuReS De RèGleMeNT COlleCTIF De DeTTeS

En 2014, 63 dossiers (59 en 2013) ont débouché sur un jugement d’admissibilité de pareilles procédures. Au total, ce sont plus de 603 dossiers de prêts dans lesquels nous avons été confrontés à une procédure en règlement collectif depuis l’entrée en vigueur de la loi, en 1999.

Dans la plupart des cas, un avocat a été désigné comme médiateur, mais plus rarement des CPAS et certaines associations agréées par la Région wallonne.

Si une approche en termes d’arriéré à l’égard du Fonds du Loge-ment s’avère fort satisfaisante même pour ces dossiers, il convient toutefois de ne pas occulter la situation de surendette-ment des familles nombreuses concernées et ce, tant en nombre de créanciers, qu’en importance de créances et d’arriérés.

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leS VeNTeS D’IMMeuBleS

L’année 2014 a été marquée par la vente définitive de 74 immeubles d’emprunteurs en contentieux de remboursement. Ce nombre se décompose en :

¼¼ 66 ventes de gré à gré, ¼¼ 8 ventes judiciaires ou forcées (toutes à la requête d’un

tiers-créancier).

Les ventes de gré à gré - dont 12 dans le cadre d’une procédure en règlement collectif de dettes et 1 dans le cadre d’une faillite - restent les plus nombreuses. En effet, dans le cas où la vente de l’immeuble paraît inévitable, le FLW incite les emprunteurs à rechercher un amateur pour une acquisition de gré à gré, parce que celle-ci se réalise presque toujours à un prix plus favorable, tout en évitant d’importants frais de procédure, ce qui corres-pond à l’intérêt aussi bien du Fonds que de l’emprunteur.

Parmi les ventes judiciaires ou forcées, 7 ont eu lieu à la requête de tiers et 1 à l’initiative d’un des emprunteurs dans le cadre d’une sortie d’indivision par licitation.

OPTIMAlISATION Du RISQue « CRéDIT »

La mission sociale du Fonds du Logement l’incite à privilégier toujours davantage les familles disposant de revenus précaires et modestes (notamment les familles monoparentales), comme le montrent les données ci-après.

Dans le segment des logements intéressant le public cible du Fonds, la croissance continue des prix immobiliers au cours des dix dernières années rend moins aisé l’accès au crédit pour ces familles et conduit le Fonds du Logement à accorder des prêts avec des quotités élevées par rapport à la valeur vénale du bien financé.

Dans un contexte de conjoncture économique incertain, marqué par un marché immobilier moins porteur que par le passé, deux mesures ont été prises en 2013 pour permettre aux familles de continuer à accéder à un financement adapté à leur capacité contributive tout en optimalisant le risque « crédit » du Fonds.

Dans quelques cas seulement, mais dont le nombre est croissant au cours de ces dernières années, le logement familial a dû être réalisé de gré à gré par les emprunteurs, chaque fois à un prix optimal. Par contre, la plupart des autres familles nombreuses endettées ou surendettées conserveront la propriété de leur logement et leur cadre de vie, dans le même temps où la mensualité du prêt sera considérée comme charge incompressible et versée par le médiateur au Fonds du Logement. De la sorte, cette loi contribue à renforcer la protection du logement familial.

ASSuRANCe PeRTe De ReVeNuS

Dans la tenue des remboursements, l’assurance perte de revenus joue assurément un rôle.

Cette intervention de la Région wallonne a été introduite fin décembre 1986. Elle prévoit la possibilité pour les emprunteurs d’un organisme de crédit reconnu, dont le Fonds du Logement, de bénéficier d’une assurance garantissant, en cas de perte de revenu professionnel, le paiement des charges afférentes aux emprunts contractés en vue de la réalisation d’opérations immobilières.

L’assurance garantit le paiement de trois années de charges hypo-thécaires avec un maximum de 6.200 EUR par année d’assurance et une intervention totale limitée à 18.600 EUR et ce, pendant la période de couverture comprise dans les huit premières années du prêt.

Au cours des cinq derniers exercices, en moyenne c’est 35,09 % des prêts qui sont ou seront couverts ; en 2014 on atteint 32 % des nouveaux prêts.

Au cours de l’année 2014, l’assurance est intervenue dans 130 prêts et les montants enregistrés s’élèvent à 335.662,69 EUR. Ces montants sont loin d’être négligeables (64,66 % des mensuali-tés attendues pour l’année, relatives à ces mêmes prêts).

L’absence d’une couverture n’aurait certes pas conduit nécessaire-ment à un arriéré de même ampleur. Sa mise en œuvre a néanmoins atténué le choc de la perte d’emploi pour les familles et, ce faisant, elle a bénéficié tant à celles-ci qu’au Fonds.

Cela étant, lorsque les emprunteurs ne respectent pas leurs engagements, le recours aux poursuites judiciaires et à la vente des immeubles est inévitable.

2013 2014

Revenus précaires 71 % 65 %

Revenus précaires et modestes 95 % 94 %

Familles monoparentales 36,5 % 30 %


1. Acquisition par le Fonds du Logement des logements mis en vente

Actuellement, lorsque le logement d’un débiteur défaillant est mis en vente, les services du Fonds examinent l’opportunité d’acquérir l’immeuble à un prix raisonnable, soit pour le verser dans le parc de l’aide locative, soit pour en assurer ultérieu-rement la revente en gré à gré à meilleur prix. Dans les deux cas, l’opération contribue à diminuer l’importance du litigieux, ce qui est l’intérêt et du débiteur et du Fonds du Logement.

Sont pris en considération des paramètres tels que :

¼¼ l’importance du litigieux escompté ;¼¼ la structure de l’immeuble et les besoins de rénovation ;¼¼ l’implantation du logement par rapport à la rue, au quartier

et aux services offerts aux habitants ;¼¼ la présence d’un partenaire local pour la gestion du bien.

En 2014, 3 logements ont été exceptionnellement acquis par le Fonds du Logement.

Ces opérations d’achat sont neutres sur le plan fiscal pour le Fonds du Logement si le logement est revendu dans les 10 ans (droits d’enregistrement toujours à 6 % restitués à l’occasion de la cession).

2. Appel à la garantie de bonne fin de la Wallonie

La Wallonie peut garantir le remboursement des prêts accordés par le Fonds du Logement, la SWCS et les Guichets de crédit social dans le cadre de leurs règlements respectifs approuvés par le Gouvernement wallon.

Concrètement, en cas de vente de l’immeuble gagé, la Wallonie couvre 95 % de la perte finale enregistrée par l’organisme de prêt, à concurrence d’un montant maximum défini au moment de l’octroi de la garantie (montant du prêt diminué de 70 % de la valeur vénale du logement).

Cette garantie est notamment subordonnée :

¼¼ à une information de la Wallonie au moment de l’octroi du prêt ;¼¼ au paiement d’une contribution de garantie égale à 0,2 %

du montant prêté, à charge de l’emprunteur.

Depuis le 23 juillet 2013, le Fonds du Logement s’est inscrit dans ce cadre.

Compte tenu du nouveau système de financement et des quotités actuelles (jusqu’à 110 %) augmentant le risque « crédit », le Fonds du Logement inscrit ses prêts dans le système de la garantie régionale dès lors que le montant excède 70 % de la valeur vénale.

3. AMORTISSeMeNTS SuR CRéANCeS

Les amortissements sur créances se subdivisent traditionnellement en deux groupes : les amortissements pour créances individualisées et les amortissements pour créances non individualisées.

Les amortissements pour créances individualisées visent à fournir les provisions nécessaires pour couvrir les pertes résultant des loyers impayés dans le cas des immeubles loués ou de la disparition effective du gage hypothécaire à la suite d’une vente forcée déficitaire. Avant que celle-ci n’intervienne, les pertes résultant de la non-récupération des soldes des prêts, lorsque les arriérés sont égaux ou supérieurs à une année de mensualités, peuvent être anticipées. Une provision est constituée à concurrence de 50 % des soldes de ces prêts. Dans les comptes annuels, ces montants sont comptabilisés comme réduction de valeur des postes correspondants de l’actif.

Les autres amortissements, c’est-à-dire ceux pour créances non individualisées, fournissent les provisions nécessaires pour couvrir les risques de pertes résultant de la disparition éventuelle du gage hypothécaire. Dans les comptes annuels, ces montants sont repris comme dotations aux réserves.

L’article 4, 2º de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 15 février 1984 et l’article 4 de l’Arrêté du même Exécutif en date du 2 mai 1991, limitent leur montant à 0,30 % de l’encours hypothécaire au 31 décembre de l’exercice, défalcation faite des débiteurs douteux. L’article 4 de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 17 mars 1999 reprend une disposition analogue.

Au 31 décembre 2014, ces provisions pour créances non individua-lisées représentent un total de 3.546.709,93 EUR, cette année la dotation de l’exercice s’élève à 227.059,66 EUR.

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5. PRIMeS eN CAPITAl

Ainsi qu’il a été signalé ci-dessus, depuis 1989, l’intervention de la Région wallonne dans le financement du Fonds du Logement de Wallonie a pris la forme d’une prime ou dotation en capital qui est égale à la valeur actualisée des subsides que la Région aurait dû verser sur base d’un emprunt contracté pour financer la totalité du montant d’activité autorisée et complétée, jusqu’en 2007, par une dotation de couverture du risque de variation des taux.

Les primes en capital versées jusqu’en 2009 et partiellement en 2012 au Fonds du Logement de Wallonie - qui ne répondent pas à la définition comptable des subsides en capital qui doivent s’amortir au même rythme que les immobilisations corporelles que ceux-ci financent - sont comptabilisées dans les comptes de régularisation, au passif du bilan, en tant que "produits à reporter".

Les mouvements de ce compte en 2014 sont les suivants :

- Solde du compte au 31/12/2014 : ....................+320.672.763,22- Primes en capital 2014 : ......................................+10.267.338,00- Prélèvements : ..................................................... -20.839.209,12- Solde du compte au 31/12/2014 : ..................... +310.100.892,10

6. GeSTION ACTIF - PASSIF

Le Fonds a mis en place en 1999 un Comité ALM (Asset & Liability Management), dans le cadre de son contrat de gestion.

Ce Comité est composé de représentants de la Région wallonne (Administration de la Trésorerie, Inspection des Finances, com-missaires du Gouvernement, Cellule d’Information Financière), du consultant du Fonds et de représentants du Conseil d’Admi-nistration du Fonds et de la direction.

Ce Comité s’attache à piloter la gestion du bilan dans sa globalité et dans une perspective de maîtrise du risque de taux et du risque de liquidité.

Aujourd’hui, on peut considérer que l’exercice s’inscrit dans une perspective temporelle tout à fait pertinente pour en tirer des recommandations de gestion au Conseil d’Administration.

Par rapport à la méthodologie mise en place et la qualité de la démarche, il est intéressant de signaler que l’on a ainsi pu établir une bonne corrélation entre les données projetées au cours d’un semestre, après corrections statistiques (dont les coefficients sont revus et adaptés régulièrement) sur les ouvertures de crédit et les créances hypothécaires d’une part, et les flux réellement enregistrés au cours du semestre suivant, d’autre part. Cette cohérence entre les projections réalisées en t-1 et les réalisations en t nous donne une assurance raisonnable quant à la fiabilité des données pour les flux futurs.

4. OPéRATIONS D’AIDe lOCATIVe RelATIVeS à lA GeSTION DeS IMMeuBleS

Les produits et charges directs des opérations d’aide locative relatives uniquement à l’activité de gestion des immeubles acquis dans le cadre du Fonds B2 en vue de leur location sont présentés ci-dessous, non compris les amortissements et la quotité de subside en capital.

En 2014, les produits et les charges de l’aide locative relatifs à la gestion des immeubles atteignent :

PRODuITS

loyers échus ............................................................. 4.378.923,34subsides-loyers ............................................................... 61.029,79récupérations à charge des locataires :

- eau, gaz, électricité, chauffage ............................ 72.319,67- frais d’entretien .................................................... 75.222,65- frais divers ..............................................................67.364,89

autres produits ............................................................ 200.814,82 TOTAl .................................................................... 4.855.675,16

CHARGeS

précompte immobilier ................................................... 512.154,96assurances .....................................................................160.153,64eau, gaz, électricité, chauffage ....................................174.820,61entretien des immeubles ............................................1.109.507,14gros entretiens et réparations ................................... 1.417.067,57frais divers .....................................................................147.880,85 TOTAl .................................................................... 3.521.584,77

PRODuITS - CHARGeS

TOTAL ........................................................................ 1.334.090,39

En 2014, la différence entre les produits et les charges s’élève à 4.855.675,16 EUR - 3.521.584,77 EUR = 1.334.090,39 EUR.

Ce résultat s’intègre au résultat global du Fonds B2.


Les orientations qui s’en dégagent déterminent les stratégies à mettre en place en termes de caractéristiques des emprunts à lever, d’opérations de couverture des emprunts réalisés, de volume d’activités, de moyens de trésorerie.

En intégrant le souci de gestion saine et dynamique, elles per-mettent aussi la maximisation des moyens mis à notre disposition via le mécanisme de la prime en capital.

7. RéSulTATS

La tenue de comptabilités distinctes pour le Fonds AB et pour le Fonds B2 conduit à dégager des résultats distincts.

Les produits des opérations du Fonds AB s’élèvent à 2.450.254 EUR. Ceux des opérations du Fonds B2 s’élèvent à 62.731.168 EUR.

En Fonds AB, après prélèvement sur les réserves et avant affecta-tion et distribution du bénéfice, l’exercice clôture avec un bénéfice de 2.150.357 EUR ; de même, en Fonds B2, il clôture avec un boni de 3.306.382 EUR, soit au total 5.456.739 EUR.

Les principaux postes des comptes de résultats sont détaillés à la page suivante :

1° Résultats du Fonds AB

Pour dégager le solde disponible du Fonds AB, il faut du produit brut des opérations .......................2.450.254,00- déduire :a) les charges d’exploitation

et les charges financières ............294.846,00b) les charges exceptionnelles ............. 4.102,00c) les impôts sur le résultat ..................... 949,00 299.897,00Reste, par différence, le solde repris aux comptes ......................................2.150.357,00

2° Résultats du Fonds B2

Pour dégager le solde du Fonds B2, il faut, du produit brut des opérations .....................62.731.168,00- déduire : a) les charges d’exploitation

et les charges financières ....... 59.315.481,00b) les charges exceptionnelles .........106.250,00c) les impôts sur le résultat ................ 72.051,00 59.493.782,00Reste, par différence, le solde repris aux comptes .....................................3.237.385,00

8. AFFeCTATION eT PRélèVeMeNTS Du RéSulTAT

1° Fonds AB

Bénéfice de l’exercice propre au Fonds AB s’élève à .. 2.150.357 Prélèvement sur les réserves .............................................. 1.698

Montant total à affecter .............................................. 2.152.055

Affectations :Il est proposé de répartir le solde comme suit :- au Fonds de réserves pour Interventions Spéciales,

des sommes reçues à cette fin, soit ........................... 1.622.051- aux parts sociales, conformément à l’article 19, 2°

des statuts, un dividende de 2,50 % sur leur montant libéré (6.305,40 EUR), soit ......................................164

- aux réserves statutaires, le surplus, soit ...................... 529.840- à la réserve légale, .................................................................... 0

TOTAl :.......................................................................... 2.152.055

2° Fonds B2

Bénéfice de l’exercice propre au Fonds B2 s’élève à ... 3.237.385Prélèvement sur les réserves .............................................. 6.535

Montant total à affecter ............................................... 3.243.920

Affectations :- Attribution d’une dotation complémentaire aux réserves pour

amortissement de créances, calculée sur base de l’article 4, des Arrêtés de l’Exécutif Wallon des 15 février 1984 et 2 mai 1991 et de l’article 4 de l’A.G.W. du 17 mars 1999, d’un montant de ............................................................. 234.250

- il est proposé d’affecter le solde à la réserve indisponible ............................................. 3.009.670

TOTAl :.......................................................................... 3.243.920ch

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FONDS Du lOGeMeNT DeS FAMIlleS NOMBReuSeS De WAllONIe SCRl

RAPPORT Du COllèGe DeS COMMISSAIReS

à l’ASSeMBlée GéNéRAle DeS ASSOCIéS De lA SOCIéTé SuR leS COMPTeS ANNuelS POuR l’exeRCICe ClOS le 31 DéCeMBRe 2014

Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaires. Ce rapport inclut notre opinion sur les comptes annuels ainsi que les déclarations complémentaires requises. Les comptes annuels comprennent le bilan au 31 décembre 2014, le compte de résultats de l'exercice clos à cette date et l'annexe.

RAPPORT SUR LES COMPTES ANNUELS - OPINION SANS RÉSERVE

Nous avons procédé au contrôle des comptes annuels de la société pour l'exercice clos le 31 décembre 2014, établis sur la base du référentiel comptable applicable en Belgique, dont le total du bilan s'élève à 1.394.697.864 EUR et dont le compte de résultats se solde par un bénéfice de l'exercice de 5.387.742 EUR.

Responsabilité de l'organe de gestion relative à l'établissement des comptes annuels

L'organe de gestion est responsable de l'établissement des comptes annuels donnant une image fidèle conformément au référentiel comptable applicable en Belgique, ainsi que la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Responsabilité des commissaires

Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes annuels sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques, ainsi que de planifier et réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives.

Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les comptes annuels. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement des commissaires. En procédant à cette évaluation des risques, les commissaires prennent en compte le contrôle interne de l'entité relatif à l'établissement de comptes annuels donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des règles d'évaluation retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, et l'appréciation de la présentation d'ensemble des comptes annuels. Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité les explications et informations requises pour notre contrôle. Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Opinion sans réserve

à notre avis, les comptes annuels donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la société au 31 décembre 2014, ainsi que de ses résultats pour l'exercice clos à cette date, conformément au référentiel comptable applicable en Belgique.


RAPPORT SUR D'AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET RÈGLEMENTAIRES

L'organe de gestion est responsable de l'établissement et le contenu du rapport de gestion, du respect des dispositions légales et réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du Code des sociétés et des statuts.

Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons les déclarations complémentaires suivantes, qui ne sont pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur comptes annuels :

•Lerapportdegestiontraitedesmentionsrequisesparlaloietconcordeaveclescomptesannuelsetnecomprendpasd'incohérences significatives par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat ;

•Lesprincipauxrisquesfinanciersencourusparlasociété,àsavoirlerisquesurlescréanceshypothécairesainsiquelesrisquessur les taux d'intérêts des capitaux empruntés sont valablement maîtrisés tels que décrits dans le rapport de gestion. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur la description des autres risques et incertitudes auxquels la société est confrontée, ainsi que de sa situation, de son évolution prévisible ou de l'influence notable de certains faits sur son développement futur ;

•Sanspréjudiced'aspectsformelsd'importancemineure,lacomptabilitéesttenueconformémentauxdispositionslégalesetréglementaires applicables en Belgique et au schéma dérogatoire autorisé par la dépêche du 15 janvier 1987 du SPF Affaires économiques en application de l'article 95 du livre III du Code de droit économique ;

•L'affectationdesrésultatsproposéeàl'assembléegénéraleestconformeauxdispositionslégalesetstatutaires;

•Nousn'avonspasàvoussignalerd'opérationconclueoudedécisionpriseenviolationdesstatutsouduCodedessociétés.

Charleroi, le 9 avril 2015

LE COLLèGE DES COMMISSAIRES

RSM INTeRAuDIT Représentée par

Céline ARNAUD Thierry LEJUSTEAssociée Associé

lA COuR DeS COMPTeSReprésentée par

Alain BOLLYGreffier

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ComPTes annuels

1. BIlAN APRèS RéPARTITION eN euROS

ACTIF 2014 2013

ACTIfS IMMOBILISÉS 20/28 94.456.496 92.288.352

III. IMMOBIlISATIONS CORPORelleS (annexe III) 22/27 91.699.474 89.529.338

A. Terrains et constructions 22 70.760.626 71.045.879 C. Mobilier et matériel roulant 24 641.007 317.792 D. location - financement et droits similaires 25 11.405.338 9.690.800 e. Autres immobilisations corporelles 26 69.253 72.615 F. Immobilisations en cours et acomptes versés 27 8.823.250 8.402.252

IV. IMMOBIlISATIONS FINANCIèReS (annexe IV et V) 28 2.757.022 2.759.014

A. entreprises liées 280/1 - - 1. Participation 280 - -

2. Créances 281 - -

B. Autres entreprises avec lesquelles il existe 282/3 2.755.375 2.755.375 un lien de participation

1. Actions et parts 282 2.755.375 2.755.375

C. Autres immobilisations financières 284/8 1.647 3.639 1. Actions et parts 284 124 124

2. Créances et cautionnements en numéraire 285/8 1.523 3.515

ACTIfS CIRCULANTS 29/58 1.300.241.368 1.264.838.042

V. CRéANCeS 292/6 1.214.533.084 1.150.151.377

A. Prêts hypothécaires 292 1.174.501.834 1.108.989.507 2. Prêts hypothécaires sans reconstitution 2922 1.174.501.834 1.108.989.507

C. Crédits à tempérament 294 29.673.609 21.673.940 e. Autres débiteurs 296 10.357.641 19.487.930

VIII. PlACeMeNTS De TRéSOReRIe (annexe VI) 50/53 65.618.154 77.521.370

B. Autres placements 51/53 65.618.154 77.521.370

Ix. VAleuRS DISPONIBleS 54/58 18.713.913 36.557.318

x. COMPTeS De RéGulARISATION (annexe VII) 490/1 1.376.217 607.977

TOTAL DE L’ACTIf 20/58 1.394.697.864 1.357.126.394


PASSIF 2014 2013

CAPITAUX PROPRES 10/15 174.805.770 169.171.327

I. CAPITAl (annexes VIII) 10 6.336 6.336

A. Capital souscrit 100 25.335 25.335 B. Capital non appelé (-) 101 (18.999) (18.999)

IV. RéSeRVeS 13 133.263.306 127.875.727

A. Réserve légale 130 2.534 2.534 B. Réserves indisponibles 131 133.260.772 127.873.193

2. Autres 1311 133.260.772 127.873.193

VI. SuBSIDeS eN CAPITAl 15 41.536.128 41.289.264

PROVISIONS ET IMPOTS DIffÉRÉS 16 11.721.709 12.449.688

VII. A. Provisions pour risques et charges 160/5 9.535.597 10.276.569 1. Pensions et obligations similaires 160 33.119 55.895

3. Grosses réparations et gros entretiens 162 9.502.478 10.104.274

4. Autres risques et charges (annexe IX) 163/5 - 116.400

B. Impôts différés 168 2.186.112 2.173.119

DETTES 17/49 1.208.170.385 1.175.505.379

VIII. DeTTeS à PluS D’uN AN (annexe x) 17 777.332.274 741.800.549

A. Dettes financières 170/4 777.332.274 741.800.549 2. Emprunts obligataires non subordonnés 171 747.426.180 709.874.024

3. Dettes de location financement 172 - -

8. Autres emprunts 174 29.906.094 31.926.525

D. Autres dettes 178/9 - -

Ix. DeTTeS à uN AN Au PluS (annexe x) 42/48 109.068.987 102.146.422

A. Dettes à plus d’un an échéant dans l’année 42 58.079.275 56.090.967 B. Dettes financières 43 287.500 - C. Dettes commerciales 44 2.552.657 2.046.532 1. Fournisseurs 440/4 2.339.389 2.046.532 e. Dettes fiscales, salariales et sociales 45 1.583.418 1.306.234 1. Impôts 450/3 245.970 -

2. Rémunérations et charges sociales 454/9 1.337.448 1.306.234 F. Autres dettes 47/48 46.566.137 42.702.689

x. COMPTeS De RéGulARISATION (annexe xI) 492/3 321.769.124 331.558.408

TOTAL DU PASSIf 10/49 1.394.697.864 1.357.126.394

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2. RéSulTATS (sous forme de liste)

2014 2013

I-IV. PRODuITS D’exPlOITATION

eT PRODuITS FINANCIeRS 75/74 64.384.442 60.906.776

A. Intérêts sur et produits des crédits 7510 24.426.533 23.559.970

1. Prêts hypothécaires 7511 24.426.521 23.559.962

2. Prêts à tempérament 7512 12 8

B. Produits des placements 7518 515.437 686.932

C. Produits des immobilisations financières 750 324.486 367.417

D. Autres produits financiers (annexe xII, 1, A) 752/9 28.489.011 27.178.100

e. Autres produits d’exploitation (annexe xII, 1, B) 74 10.628.975 9.114.357

II-V. CHARGeS D’exPlOITATION

eT CHARGeS FINANCIèReS (-) 65/64 (59.610.328) (57.249.504)

A. Charges de dettes 650 (33.012.284) (33.279.099)

B. Autres charges financières (annexe xII, 2, B) 652/9 (86) (175.296)

C. Services et biens divers 61 (5.558.639) (6.316.620)

D. Rémunérations, charges sociales et pensions (annexe xII, 2, C) 62 (12.113.370) (11.674.420)

F. Amortissements et réductions de valeur sur frais d’établissement, 630 (6.797.513) (6.237.027)

sur immobilisations incorporelles et corporelles

G. Réductions de valeur (dotations (-), reprises (+)) (annexe xII, 2, e) 651 (2.213.626) (724.758)

1. Sur crédits et placements 6517 (2.213.626) (724.758)

H. Provisions pour risques et charges (dotations (+), reprises (-)) 635/7 740.971 1.795.863

(annexe xII, 2, F)

I. Autres charges d’exploitation (annexe xII, 2, G) 640 (655.781) (638.147)

VI. BéNéFICe/PeRTe COuRANT AVANT IMPOT (+) 70/65 4.774.114 3.657.272

VII. PRODuITS exCePTIONNelS 76 620.672 359.192

A. Reprises amort. et réd. val. 760 -

B. Reprises amort. et réd. val. sur immobilisations financières 761 - -

D. Plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés 763 - -

e. Autres produits exceptionnels (annexe xIV, A) 764/9 620.672 359.192

VIII. CHARGeS exCePTIONNelleS (-) 66 (110.352) (233.415)

B. Réductions de valeur sur immobilisations financières 661 - -

D. Moins-values sur réalisation d’actifs immobilisés 663 (5.591) -

e. Autres charges exceptionnelles 664/8 (104.761) (233.415)


2014 2013

Ix. BéNéFICe/PeRTe De l’exeRCICe AVANT IMPOTS (+) 70/66 5.284.434 3.783.049

Ixbis.

A. Prélèvements sur les impôts différés (+) 780 176.308 164.392

B. Transfert aux impôts différés (-) 680 - -

x. IMPOTS SuR le RéSulTAT (+) (-) 67/77 (73.000) (42.473)

1. Impôts sur le résultat (annexe XV) 670/3 (73.000) (41.883)

2. Régularisations d’impôts et reprises de provisions fiscales 77 (590)

xI. BéNéFICe/PeRTe De l’exeRCICe (+) 70/67 5.387.742 3.904.968

xIII. BéNéFICe De l’exeRCICe à AFFeCTeR 70/68 5.387.742 3.904.968

AffECTATION ET PRÉLÈVEMENTS

A. Bénéfice à affecter 70/69 5.387.742 3.904.968

1. Bénéfice de l’exercice à affecter 70/68 5.387.742 3.904.968

B. Prélèvements sur les capitaux propres 791/2 8.233 9.771

2. Sur les réserves 792 8.233 9.771

C. Affectations aux capitaux propres (-) 691/2 (5.395.812) (3.914.576)

1. à la réserve légale 6920 - -

2. Aux autres réserves 6921 5.395.812 3.914.576

F. Bénéfice à distribuer (-) 694/6 (163) (164)

1. Rémunération du capital 694 163 164

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3. ANNexe (eN euROS)

III. éTAT DeS IMMOBIlISATIONS CORPORelleS, (rubrique 22 à 27 de l’actif)

MOBILIER LOCATION AUTRES IMMOBILISATIONS ET MATÉRIEL fINANCEMENT IMMOBILISATIONS EN COURS ET ROULANT ET DROITS CORPORELLES ACOMPTES SIMILAIRES VERSÉS (rubr. 24) (rubr. 25) (rubr. 26) (rubr. 27)

A) VALEUR D’ACqUISITION

Au terme de l’exercice précédent 815 2.337.485 14.294.596 80.683 8.402.252

Mutations de l’exercice :

- Acquisitions, y compris la production immobilisée 816 515.241 653.448 0 5.642.767

- Cessions et désaffectations (-) 817 0 0 0 (45.591)

- Transferts d’une rubrique à une autre (+) (-) 818 0 1.780.624 0 (5.176.178)

écart de conversion 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 819 2.852.726 16.728.667 80.683 8.823.250

C) AMORTISSEMENTS ET RÉDUCTIONS DE VALEURS (-)

Au terme de l’exercice précédent 826 -2.019.693 -4.603.796 -8.068 0


- Actés 827 -192.026 -719.534 -3.362 0

- Repris car excédentaires (-) 828 0 0 0 0

- Acquis de tiers 829 0 0 0 0

- Annulés à la suite de cessions et désaffectations (-) 830 0 0 0 0

- Transférés d’une rubrique à une autre (+) (-) 831 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 832 -2.211.718 -5.323.330 -11.430 0

D) VALEUR COMPTABLE NETTE AU TERME

DE L’EXERCICE (A) - (C) 833 641.007 11.405.338 69.253 8.823.250


IV. éTAT DeS IMMOBIlISATIONS FINANCIèReS, (rubrique 28 de l’actif)

AUTRES ENTREPRISES AVEC LESqUELLES AUTRES IL EXISTE UN LIEN DE PARTICIPATION ENTREPRISES (rubr. 282) (rubr. 284)

1. PARTICIPATIONS, ACTIONS ET PARTS

- actées 847 0 0

- reprises 848 0 0

- annulées à la suite de cessions et retraits (-) 850 0 0

- transférées d’une rubrique à une autre 844 0 0

Au terme de l’exercice 855 0 (248)

d) Montants non appelés Au terme de l’exercice précédent 853 0 (372)

Mutations de l’exercice (+) (-) 854 0 0

Au terme de l’exercice 855 0 (372)

Valeur comptable nette au terme de l’exercice 856 2.755.375 124

2. CRÉANCES

Valeur comptable nette au terme de l’exercice précedent 857 0 3.515


Additions 858 0 0

Remboursements (-) 859 0 (1.992)

Valeur comptable nette au terme de l’exercice 864 0 1.523

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V. A. PARTICIPATIONS eT DROITS SOCIAux DéTeNuS DANS D’AuTReS eNTRePRISeS

Sont mentionnées ci-après, les entreprises dans lesquellles l’entreprise détient une participation( comprise dans les rubriques 280 et 282

de l’actif) ainsi que les autres entreprises dans lesquelles l’entreprise détient des droits sociaux ( compris dans les rubriques 284 et 51/53

de l’actif) représentant 10 % au moins du capital souscrit.

dénomination,adresse complètedu siège et pour les entreprises de droit belge mention du numéro d’entreprise

droits sociaux détenus données extraites des derniers comptes

annuels disponibles

directement par les filiales

comptes annuels arrêtes

code devise

capitaux propres résultat net

Whestia Assurances wallonnes du Logement sa rue de l’écluse 21 à 6000 Charleroi RPM 0472.365.155

nombre % (+) ou(-) en unités

220.430 32,5 0 31/12/13 EUR 11.539.030 1.903.554

2014 2013

VI. PlACeMeNTS De TRéSOReRIe, AuTReS PlACeMeNTS,

(rubrique 51/53 de l’actif)

Actions et parts 51 26.571.271 22.740.292

Titres à revenu fixe 52 19.447.000 35.004.350

Comptes à terme détenus auprès des établissements de crédit 53 19.599.883 19.776.728

avec une durée résiduelle ou de préavis :

- d’un mois au plus 8686 0 2.950.000

- de plus d’un mois à un an au plus 8687 18.099.883 15.326.728

- de plus d’un an 8688 1.500.000 1.500.000

Autres placements de trésorerie non repris ci-avant 8689 0 0

VII. COMPTeS De RéGulARISATION

1. Charges à reporter 490 891.977 86.270

2. Produits acquis 491 484.240 521.707

3. Divers 495 0 0

VIII. éTAT Du CAPITAl

A. CAPITAL SOCIAL

1. Capital souscrit (rubrique 100 du passif)

Au terme de l’exercice précédent 8700 25.335 25.211

Modifications au cours de l’exercice 0 124

Au terme de l’exercice 8701 25.335 25.335

2. Représentation du capital

2.1. Catégories d’actions

Parts sociales de 24,79 EUR 1.022 1.022

2.2. Actions nominatives ou au porteur :

- Nominatives 8702 1.022 1.022

- Au porteur 8703 0 0


B. CAPITAL NON LIBÉRÉ

MONTANT MONTANT NON APPELÉ APPELÉ, (rubrique 101) NON VERSÉ (EN EUROS) (EN EUROS)

Actionnaires redevables de libération

Ligue des Familles A.S.B.L. 18.590,00 0

Monsieur ANDRIANNE Philippe 18,59 0

Monsieur ANTHOINE Philippe 18,59 0

Monsieur BARBIEUX Christophe 18,59 0

Madame CAMUT Claudia 18,59 0

Madame CHABOT-SERONVALLE Yvonne 18,59 0

Madame DEVILERS Fabienne 18,59 0

Monsieur FLAMENT Albert 18,59 0

Madame HALBARDIER-MOLLE Mady 18,59 0

Madame IMBERECHTS Hélène 18,59 0

Monsieur LAURENT Luc 18,59 0

Madame LEBRUN-TONON Nicole 18,59 0

Madame LETIENT Marie-Anne 18,59 0

Madame LOXHET Huberte 18,59 0

Monsieur MINET Marc 18,59 0

Monsieur PAQUET Hubert 18,59 0

Monsieur PLUVINAGE Georges 18,59 0

Madame ROISIN Marie-Sophie 18,59 0

Monsieur SCIARRA Vincent 18,59 0

Monsieur TESAIN André 18,59 0

Monsieur THIEBAUT Renild 18,59 0

Madame VANDEN DAEL Caroline 18,59 0

Monsieur VERJANS André 18,59 0

TOTAL 18.998,98 0

Ix. PROVISIONS POuR AuTReS RISQueS eT CHARGeS

2014 2013

Provision pour risque d’intérêts 0 0

Autres 0 116.4000

TOTAL 0 116.400

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x. éTAT DeS DeTTeS

DETTES (OU PARTIE DES DETTES)

A. VENTILATION DES DETTES EChÉANT AyANT + D’UN AyANT + DE à L’ORIGINE à PLUS D’UN AN, DANS AN MAIS 5 ANS 5 ANS à EN fONCTION DE LEUR L’ANNÉE AU PLUS à COURIR DURÉE RÉSIDUELLE COURIR

rubrique 42 rubrique 17

Dettes financières 880 54.947.844 207.281.959 540.144.221 2. Emprunts obligataires non subordonnés 882 54.947.844 207.281.959 540.144.221 3. Dettes de location financement et assimilés 883 0 0 0 Autres dettes 890 3.131.431 1.875.000 25.573.163

TOTAL 891 58.079.275 209.156.959 565.717.384

DETTES (OU PARTIE DES DETTES) GARANTIES PAR

LES POUVOIRS DES SûRETÉS PUBLICS BELGES RÉELLES CONSTITUÉES SUR LES ACTIfS DE L’ENTREPRISE

B. DETTES GARANTIES (COMPRISES DANS LES RUBRIqUES 17 ET 42/48 DU PASSIf)

Dettes financières 892 802.374.024 0 2. Emprunts obligataires non subordonnés 894 802.374.024 0

TOTAL 906 802.374.024 0

2014 2013

C. DETTES fISCALES, SALARIALES ET SOCIALES

1. Impôts (rubrique 450/3 du passif) a) Dettes fiscales échues 9072 0 0 b) Dettes fiscales non échues 9073 172.970 0 c) Dettes fiscales estimées 450 73.000 0

2. Rémunérations et charges sociales (rubrique 454/9 du passif) a) Dettes échues envers l’Office National de Sécurité Sociale 9076 0 0 b) Autres dettes salariales et sociales 9077 1.337.448 1.306.234


xI. COMPTeS De RéGulARISATION

2014 2013

1. Charges à imputer 492 7.374.835 6.062.507 Intérêts courus et non échus 7.250.121 5.989.070

Divers 124.714 73.438

2. Produits à reporter 493 316.406.652 325.495.900 Produits divers à reporter 6.305.760 4.823.137

Divers 0 0

Produits à reporter (primes en capital) 310.100.892 320.672.763

xII. RéSulTATS D’exPlOITATION eT RéSulTATS FINANCIeRS

1. Produits d’exploitation et produits financiers (rubrique 75/74) A. Autres produits financiers (rubrique 752/9)

- Subsides en capital 9125 3.349.849 3.123.441

- Subsides en intérêts 21.308.182 23.657.638

- Plus-values réalisées sur actifs circulants 3.830.980 397.022

- Autres 0 0

B. Autres produits d’exploitation (rubrique 74)

- Loyers échus et charges locatives récupérées 4.609.214 4.349.131

- Produits divers 4.397.709 3.494.058

- Dotation F.I.S. 1.622.052 1.271.168

2. Charges d’exploitation et charges financières (rubrique 65/64) B. Autres charges financières (rubrique 652/9)

- Montant de l’escompte à charge de l’entreprise sur la négociation de créances 0 0

- Autres 0 0

- Charges financières diverses 86 175.296

C1. Travailleurs inscrits au registre du personnel

a) Nombre total à la date de clôture 9086 180 173

b) Effectif moyen du personnel calculé en équivalents temps plein 9087 169,3 166,9

c) Nombre effectif d’heures prestées 9088 246.685 239.781

C2. Frais de personnel (rubrique 62) 12.113.370 11.674.420

a) Rémunérations et avantages sociaux directs 620 8.788.746 8.636.348

b) Cotisations patronales d’assurances sociales 621 2.405.886 2.338.973

c) Primes patronales pour assurances extra-légales 622 791.099 577.849

d) Autres frais de personnel 623 127.639 121.250

e) Pensions 624 0 0

E. Réductions de valeur sur actifs circulants (rubrique 651) 2.213.626 724.758

- Actées 6510 2.346.767 1.147.558

- Reprises (-) 6511 (133.141) (422.800)

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2014 2013

F. Provisions pour risques et charges (rubrique 635/7) (740.971) (1.795.862)

- Constitutions 9115 1.075.944 241.685

- Utilisations et reprises (-) 9116 (1.816.915) (2.037.547)

G. Autres charges d’exploitation (rubrique 640/7)

- Impôts et taxes relatifs à l’exploitation 640 655.780 638.147

- Autres 641/7 0 0

H. Personnel intérimaire et personnes mises à la disposition de l’entreprise

1. Nombre total à la date de clôture 9096 0 0

2. Nombre moyen calculé en équivalents temps plein 9097 0,60 0,66

Nombre effectif d’heures prestées 9098 1.159,00 1.241,48

Frais pour l’entreprise 617 36 40

xIV. RéSulTATS exCePTIONNelS

A. Ventilation des AUTRES PRODUITS EXCEPTIONNELS (rubrique 764/9),

s’ils sont importants

- Récupérations diverses 556.976 39.814

- Récupérations diverses relatives aux locataires 63.696 319.378

- Récupérations diverses et quote-part d’un boni de liquidation 0 0

xV. IMPOTS SuR le RéSulTAT

A. DETAIL DE LA RUBRIQUE 670/3

1. Impôts sur le résultat de l’exercice : 9134 73.000 42.473

a) Impôts et précomptes dus ou versés 9135 0 42.473

b) Excédent de versements d’impôts ou de précomptes porté à l’actif (-) 9136 0 0

c) Suppléments d’impôts estimés (portés à la rubrique 450/3 du passif) 9137 73.000 0

2. Impôts sur le résultat d’exercices antérieurs : 9138 0 0

a) Suppléments d’impôts dus ou versés 9139 0 0

xVI. AuTReS TAxeS eT IMPOTS à CHARGe De TIeRS

B. Montants retenus à charge de tiers, au titre de :

1. Précompte professionnel 9147 2.381.925 2.345.999

2. Précompte mobilier 9148 41 0

xVII. DROITS eT eNGAGeMeNTS HORS BIlAN

- Engagements importants d’acquisition d’immobilisations 2.283.300 2.012.786

- Engagements d’opérations de prêts 4.435.939 9.787.712


xVIII. RelATIONS AVeC leS eNTRePRISeS lIéeS eT leS eNTRePRISeS AVeC leSQuelleS Il exISTe uN lIeN De PARTICIPATION

1. ENTREPRISES LIéES 2. ENTREPRISES AVEC LIEN DE PARTICIPATION

2014 2013 2014 2013

1. IMMOBILISATIONS FINANCIèRES 925

Participations 926 2.755.375 2.755.375

Créances : subordonnées 927

autres 928

2. CRéANCES 929

à plus d’un an 930

à un an au plus 931

3. PLACEMENTS DE TRéSORERIE 932

Actions 933

Créances 934

4. DETTES 935

à plus d’un an 936

à un an au plus 937

2014 2013

xIx. RelATIONS FINANCIèReS AVeC

A. LES ADMINISTRATEURS ET GÉRANTS 19.452 19.452

B. LES PERSONNES PhySIqUES OU MORALES qUI CONTRôLENT

DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT L’ENTREPRISE SANS ETRE LIÉES

à CELLE-CI

C. LES AUTRES ENTREPRISES CONTRôLÉES DIRECTEMENT

OU INDIRECTEMENT PAR LES PERSONNES CITÉES SOUS B

4. Rémunérations directes ou indirectes et pensions attribuées,

à charge du compte de résultats, pour autant que cette mention ne porte pas

à titre exclusif ou principal sur la situation d’une seule personne identifiable :

- aux administrateurs et gérants 9503

- aux anciens administrateurs et anciens gérants 9504

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2014 2013

D. LE OU LES COMMISSAIRE(S) ET LES PERSONNES AVEC LESqUELLES

IL EST LIÉ (ILS SONT LIÉS)

1. émoluments des commissaires 9505 35.120 35.120

2. émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions

particulières accomplies au sein de la société par le(s) commissaire(s)

a. Autres missions d’attestation 95061 0 0

b. Missions de conseils fiscaux 95062

c. Autres missions extérieures à la mission révisorale 95063 1.842 0

3. émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières

accomplies au sein de la société par des personnes avec lesquelles

le ou les commissaire(s) est lié (sont liés)

a. Autres missions d’attestation 95081

b. Missions de conseils fiscaux 95082

c. Autres missions extérieures à la mission révisorale 95083


4. BIlAN SOCIAl ANNée 2014

Numéros des commissions paritaires dont dépend l’entreprise : 308

éTAT DeS PeRSONNeS OCCuPéeS

TRAVAILLEURS POUR LESqUELS L’ENTREPRISE A INTRODUIT UNE DECLARATION DIMONA OU qUI SONT INSCRITS

AU REGISTRE GENERAL DU PERSONNEL

Au cours de l’exercice Codes Total 1. Hommes 2. Femmes

Nombre moyen de travailleurs Temps plein 1001 144,9 66,4 78,5 Temps partiel 1002 32,8 7,5 25,3 Total en équivalents temps plein (ETP) 1003 169,3 72,4 96,9 Nombre effectif d’heures prestées Temps plein 1011 212165,0 98838,1 113326,9 Temps plein 1012 34520,0 8028,0 26492,0 Total 1013 246685,0 106866,1 139818,9 frais de personnel Temps plein 1021 10203899,16 5101949,58 5101949,58 Temps partiel 1022 1661099,86 355949,97 1305149,89 Total 1023 11864999,02 5457899,55 6407099,47 Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 248370,99 114250,66 134120,33

Au cours de l’exercice précédent Codes P. Total 1P. Hommes 2P. Femmes

Nombre moyen de travailleurs en ETP 1003 166,9 70,4 96,5 Nombre d’heures effectivement prestées 1013 239781,4 104402,3 135379,1 Frais de personnel 1023 11427293,75 5370828,06 6066465,69 Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 247126,95 116149,67 130977,28

N° 0421102536

à la date de clôture de l’exercice Codes 1.Temps plein 2. Temps partiel 3. Total en équivalents temps plein

Nombre de travailleur 105 144 36 170,6

Par type de contrat de travail Contrat à durée indéterminée 110 139 36 165,6 Contrat à durée déterminée 111 4 1 4,0 Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 112 0 0 0,0 Contrat de remplacement 113 1 0 1,0

Par sexe et niveau d’études Hommes 120 66 9 72,9 de niveau primaire 1200 1 1 1,8 de niveau secondaire 1201 16 1 16,8 de niveau supérieur non universitaire 1202 30 3 32,1 de niveau universitaire 1203 19 4 22,2

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PERSONNEL INTÉRIMAIRE ET PERSONNES MISES à LA DISPOSITION DE L’ENTREPRISE

Au cours de l’exercice Codes 1. Personnel intérimaire 2. Personnes mises à la disposition de l’entreprise

Nombre moyen de personnes occupées 150 0.60 0 Nombre effectif d’heures prestées 151 1158,61 0 Frais pour l’entreprise 152 35995 0

TABleAu DeS MOuVeMeNTS Du PeRSONNel Au COuRS De l’exeRCICe

Codes 1.Temps plein 2. Temps partiel 3. Total en équivalents temps plein

ENTRÉES

Nombre de travailleurs pour lesquels l’entreprise a introduit une déclaration DIMONA ou qui ont été inscrits au registre général du personnel au cours de l’exercice 205 46 1 46,5

Par type de contrat de travail Contrat à durée indéterminée 210 9 1 9,5 Contrat à durée déterminée 211 36 0 36,0 Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 212 0 0 0 Contrat de remplacement 213 1 0 1

SORTIES

Nombre de travailleurs dont la date de fin de contrat a été inscrite dans une déclaration DIMONA ou au registre général du personnel au cours de l’exercice 305 37 3 39,3

Par type de contrat de travail Contrat à durée indéterminée 310 2 2 3,7 Contrat à durée déterminée 311 35 1 35,6 Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 312 0 0 0 Contrat de remplacement 313 0 0 0

N° 0421102536

Femmes 121 78 27 97,7 de niveau primaire 1210 0 1 0,5 de niveau secondaire 1211 20 7 25,1 de niveau supérieur non universitaire 1212 37 10 44,6 de niveau universitaire 1213 21 9 27,5

Par catégorie professionnelle Personnel de direction 130 8 0 8,0 Employés 134 136 30 162,6 Ouvriers 132 0 0 0 Autres 133 0 0 0


N° 0421102536

Par motif de fin de contrat Pension 340 1 0 1,0 Prépension 341 0 0 0 Licenciement 342 1 2 2,4 Autre motif 343 35 1 35,9 dont : le nombre de personnes qui continuent, au moins

à mi-temps, à prester des services au profit de l’entreprise comme indépendants 350 0 0 0

ReNSeIGNeMeNTS SuR leS FORMATIONS POuR leS TRAVAIlleuRS Au COuRS De l’exeRCICe

Codes Hommes Codes Femmes Initiatives en matière de formation professionnelle continue à caractère formel à charge de l’employeur Nombre de travailleurs concernés 5801 66 5811 97 Nombre d’heures de formation suivies 5802 1796,40 5812 2210,40 Coût net pour l’entreprise 5803 108284,65 5813 86680 ,63 dont coût brut directement lié aux formations 58031 102567,55 58131 80156,02 dont cotisations payées et versements à des fonds collectifs 58032 5717,10 58132 6524,61 dont subventions et autres avantages financiers reçus (à déduire) 58033 58133 Initiatives en matière de formation professionnelle continue à caractère moins formel ou informel à charge de l’employeur Nombre de travailleurs concernés 5821 5831 Nombre d’heures de formation suivies 5822 5832 Coût net pour l’entreprise 5823 5833 Initiatives en matière de formation professionnelle initiale à charge de l’employeur Nombre de travailleurs concernés 5841 5851 Nombre d’heures de formation suivies 5842 5852 Coût net pour l’entreprise 5843 5853

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RéGIMe De PeNSION DeS DIRIGeANTS eT DeS MeMBReS Du PeRSONNel

Les membres du personnel bénéficient d’une assurance de groupe qui a pour but d’assurer des rentes de retraite complémentaire à la pension légale.

La loi du 28 avril 2003 relative aux pensions complémentaires et la loi anti-discrimination du 25 février 2003 ont nécessité une adaptation du plan existant qui a été figé au 31 décembre 2006. Les nouvelles dispositions du plan initié au 1er janvier 2007 visent à assurer une pension complémentaire égale à 30 % de la pen-sion légale majorée de 80 % de la différence entre la rémunération annuelle et la pension légale calculée au prorata de la carrière au FLW sur base d’un âge terme à 65 ans.

Des polices d'assurances de groupe existent pour couvrir les engagements dérivant de ces dispositions.

COMPTeS D’ORDRe - COMPTe « DROITS eT eNGAGeMeNTS DIVeRS »

Onze conventions de « produits dérivés » relatives à des couver-tures d’emprunts sont en vigueur au 31 décembre 2014. Il s'agit des opérations suivantes :

NATuRe De l’OPéRATION MONTANT NOTIONNel PéRIODe D’APPlICATION

Achat d’un IRS 13.500.000,00 EUR du 24 octobre 2003 au 24 octobre 2023Vente d’un IRS 25.656.979,50 EUR du 24 avril 2008 au 24 octobre 2023Achat d’un IRS 28.507.755,00 EUR du 23 décembre 2004 au 23 décembre 2024Vente d’un IRS 28.507.755,00 EUR du 23 juin 2008 au 23 décembre 2024Achat d’un floor 619.733,86 EUR du 18 juillet 2005 au 18 juillet 2015Achat d’un IRS 2.478.935,31 EUR du 29 janvier 2008 au 29 avril 2016Achat d’un IRS 12.156.979,96 EUR du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023Vente d’un IRS 12.156.979,96 EUR du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023Achat IRS 12.156.979,96 EUR du 24 avril 2006 au 24 octobre 2024Achat IRS 31.500.000,00 EUR du 16 juin 2013 au 16 juin 2028Achat IRS 6.900.000,00 EUR du 10 septembre 2012 au 9 septembre 2019Achat IRS 6.900.000,00 EUR du 10 septembre 2012 au 8 septembre 2017

TOTAl 181.042.098,55 euR


INFORMATIONS RelATIVeS Aux MéTHODeS D’éVAluATION uTIlISéeS

Les éléments constitutifs du patrimoine sont repris à l’inventaire pour leur valeur d’acquisition ou de construction, les dettes et les créances pour leur montant restant dû.

ACTIF

III. IMMOBIlISATIONS CORPORelleS

a) Valeur comptable

- les travaux en cours sont enregistrés au prix facturé par le fournisseur ;

- les frais accessoires comprennent entre autres, les frais de notaire, les impôts et taxes non déductibles.

b) Taux d’amortissement

Les amortissements sur immobilisations représentent la perte conventionnelle subie sur la valeur des actifs.

La première annuité d’amortissement relative aux immobilisa-tions acquises ou constituées au cours de l’exercice est calcu-lée sur une base de 40 % de la valeur totale des acquisitions de l’année ; pour les annuités d’amortissement des années ultérieures la base est de 100 % comme par le passé.

En ce qui concerne les immeubles sociaux, l’imputation, à titre d’amortissement, est faite sur une durée de 33 ans, à concur-rence d’une charge annuelle de 3 % calculée sur le montant des capitaux investis, défalcation faite d’une fraction repré-sentant la contrevaleur du terrain, fixée conventionnellement et en accord avec l’Administration fiscale à un sixième du prix de revient initial.

Le cas échéant, l’amortissement est limité à la partie de l’im-meuble destinée à usage professionnel.

En ce qui concerne les immeubles acquis dans le cadre des opérations d’aide locative, l’imputation à titre d’amortisse-ment est faite à concurrence d’une charge de 5 % calculée sur le montant des capitaux investis, défalcation faite d’une fraction représentant la contrevaleur du terrain, fixée conven-tionnellement et en accord avec l’Administration fiscale à un sixième du prix de revient initial.

En ce qui concerne les immeubles que le Fonds a été amené à acquérir dans le cadre de procédures de saisie-exécution immobilière exercées à l’égard d’emprunteurs, l’amortissement est calculé de la même façon que pour les immeubles de l’aide locative.

Les amortissements sur matériel et mobilier représentent la dépréciation subie sur la valeur des meubles, matériel et machines de bureau, dépréciation qui n’a été prise en compte que pour la partie fiscalement admise, soit 10 % linéaire. Ce taux est de 20 % pour le charroi automobile et de 33,33 % pour le matériel informatique.

III.B. INSTAllATIONS, MACHINeS eT OuTIllAGe

Ces éléments sont, vu leur faible importance, imputés directement en charge.

III.F. IMMOBIlISATIONS eN COuRS eT ACOMPTeS VeRSéS

à partir de l’exercice 2011, les immeubles bâtis rénovés suite à une première acquisition sont comptabilisés en immobilisations en cours jusqu’à la première mise en location.

IV. IMMOBIlISATIONS FINANCIèReS

Les immobilisations financières sont évaluées à leur valeur d’acqui-sition et sont portées au bilan pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférentes.

V. CRéANCeS

Les pertes sur créances ont été comptabilisées dans les circons-tances suivantes :

- quand le débiteur, qui n’a pas honoré ses engagements, a été poursuivi et que sa garantie a disparu par la vente forcée du bien donné en gage ;

- quand le débiteur est en retard de remboursements d’au moins une année ;

- quand le locataire laisse des loyers impayés.

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PASSIF

IV. B. RéSeRVeS INDISPONIBleS

Elles comprennent les réserves non distribuables en cas de démission des coopérateurs ou des réserves indiquées comme telles par l’Assemblée Générale et notamment la réserve pour amortissement de créances douteuses prévue par l’article 4, 2° de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 15 février 1984 et l’article 4 de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 2 mai 1991, calculée à raison de 0,30 % du montant dû par les débiteurs hypothécaires.

Dans cette rubrique est également comprise la réserve indispo-nible prévue à l’article 5 du même Arrêté du 15 février 1984 et à l’article 4 de l’Arrêté du 2 mai 1991, représentant les bénéfices, réalisés par le Fonds B2.

VII. PROVISION POuR RISQueS eT CHARGeS

- Provision pour pensions et obligations similaires.

Une provision spéciale est constituée à raison des engage-ments résultant de la prise en charge par le F.L.W. d’indemnités en faveur des agents prépensionnés. Elle est calculée sur base de la période s’écoulant entre la date de la prépension et la date de la pension légale de chaque employé.

- Provision pour grosses réparations et gros entretien.

Une provision est constituée pour les grosses réparations et le gros entretien des immeubles de l’aide locative et des immeubles propres. à partir de l’exercice 2011, la provision effectuée pour les logements de l’aide locative doit permettre de couvrir au moins 15 années de travaux. Une dotation est constituée dès que la provision est inférieure à l’estimation des travaux nécessaires au cours des 15 années ultérieures.

- Provision pour risque d’intérêts.

Le système de financement, dit de prime en capital, que la Région wallonne a introduit en 1989, met à charge du Fonds du Logement un risque de variation des taux d’intérêts des emprunts aux révisions quinquennales.

Ce risque, dont le niveau est apprécié au moment du calcul de la prime, doit être provisionné. La provision est calculée en tenant compte du taux initial de l’emprunt et de l’hypothèse de variation de taux retenue pour le calcul de la prime, des éventuelles conventions de couverture signées avec les banques et des éventuels excédents de prime en capital.

Ix.e. PROVISIONS FISCAleS, SOCIAleS eT SAlARIAleS

- Provision pour pécules de vacances.

La dotation à la provision pour pécules de vacances est consti-tuée en fonction du taux admis chaque année par l’Adminis-tration des Contributions et compte tenu des prestations effectives des membres du personnel pouvant bénéficier légalement du double pécule de vacances.

- Provision pour impôts.

La dotation à la provision pour impôts est constituée en fonc-tion des taux spéciaux d’imposition qui s’appliquent à notre institution.

x. COMPTe De RéGulARISATION

Depuis 2013, la dotation en capital est déterminée comme étant la somme actualisée du différentiel de flux résultant de deux tableaux d’amortissement consolidés de l’ensemble des créances hypothécaires individuelles et des dettes financières individuelles et comptabilisée en compte de produits à reporter. La reprise de ce montant en compte de résultats « autres produits financiers » se fait annuellement sur base linéaire en fonction de la durée moyenne des créances et des dettes.


glossaire eT abréViaTions

Nos opérations sont réparties en plusieurs catégories dénommées fonds. Esquissons une rapide présentation des abréviations utilisées pour les distinguer.

Fonds B2

Cette dénomination est attribuée aux opérations réalisées au moyen des capitaux provenant d’emprunts auxquels la Région attache sa garantie et des primes en capital.

en matière de prêts, le fonds B2 reprend :

¼¼ les prêts hypothécaires ordinaires (B2 - HOP),

¼¼ les écoprêts hypothécaires (B2 – HEP et HEM),

¼¼ les écoprêts à tempérament (B2 – TEP et TEM),

¼¼ les écopacks (B2 – ECO),

¼¼ les prêts OFS (B2 - OF1).

Fonds B Ou AB

L’appellation est réservée aux opérations réalisées au moyen de nos ressources propres.

Ce fonds reprend :

¼¼ le FIS ou Fonds d’Interventions Spéciales. Il octroie des prêts dans des cas exceptionnels ;

¼¼ le FAT ou Fonds d’Achat de Terrains. Son objectif est de faciliter aux futurs constructeurs l’achat du terrain à bâtir par l’octroi de prêts à taux réduits et dégressifs ;

¼¼ le Fonds OFS. Il permet l’octroi de prêts pour la rénovation de logements donnés en gestion à un OFS.

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1, Rue de Brabant - 6000 CharleroiTéléphone : 071/207.711 - Télécopie : 071/207.756

Courriel : [email protected]

www.flw.be

éditeur responsable : Vincent Sciarra, Directeur général

Conception graphique et réalisation : Violette Bernard Impression : IPM Printing

Photographie : Simon SCHMITT - www.globalview.be (couverture, p 14-15 Mons, p 42-43 Liège, p 66-67 Lobbes, p 86-87 Namur, p 98-99 Charleroi)Fabrice DOR - DGO4, SPW (p 4-5, FLW)

© Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie 2015


1, rue de brabant - 6000 Charleroitéléphone: 071/207 711télécopie: 071/207 756 Courriel: [email protected] - www.flw.be


avec le soutien de la

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