1

태양광발전소의 경제적인 부지선정

이 동 규

[한전산업개발 사업1실]

• 1990. 04 한성종합산업(주) 설립 (한국전력 100% 출자, 공기업)

• 1990. 07 화력발전소 석탄회 재활용업무 개시

• 1992. 08 발전소 석탄취급설비운전업무 개시

• 1994. 10 전기계기검침 및 전기요금청구서송달업무 개시

• 1996. 02 한전산업개발(주) 로 회사명 변경

• 1998. 01 화력발전소 배연 탈황설비운전 및석탄회 정제공장운영 개시

• 2003. 03 민영화 (한국자유총연맹 51%, 한국전력공사 49%)

• 2004. 11 국제 표준인증 3개 동시 획득

• ISO 9001(품질경영), ISO 14001(환경경영), OHSAS 18001(안전·보건경영)

• 2005. 11 신재생에너지 전문기업 등록

• 2006. 01 상업용 발전소 추진

회회 사사 연연 혁혁

2

전기계기및청구서송달

발전소운영및환경설비운영

발전설비운영

부동산운영개발

전기및소방설비공사업

사업영역

신•재생에너지사업 및그 부대사업집단에너지사업

환경사업

해외사업

지사 및 사업소

배전사업단 (3)배전사업소(47)발전사업단(2)발전사업소(12)

`

3

1.태양광발전소 부지선정의 중요성 인식

2.전국토지 현황

3.태양광발전소 후보지 선정요구 기준

4.태양광발전소 부지 선정 절차

5.태양광발전소 부지 기본 검토

6.토지매입 추진 실무

7.태양광발전소 부지매입 검토 사항

8.부동산관련법률의 체계도

9.개발행위허가 및 환경영향평가

10.결 론

목 차

긍정적이고 적극적인 사고방식

(추진력과 독창성 필요)

부동산분야는 연습 없는

진검 승부

나무를 보지말고 숲을 보라

(다양한 지식필요)

법률,경제,사회,기술습득은 시간과

투자대상 & 가능성 분석

Know~how – Know who의중요성 인식(인적 네트워크 구성)

• 부지선정의 1차적 검토는 반드시법률적 검토필요함

• 부지선정에있어 다양한변수 적응

1. 태양광발전소 부지선정의 중요성 인식

4

2. 전국토지 현황

전체 국토(998만 ha) : 299억 4천만평

1. 관리지역(268만ha) : 80억 4천만평- 비농업 진흥지역 농지(70만 ha) : 21억평- 준보전 임지(118만 ha) : 35억 4천만평- 농촌 자연부락 및 기타농지(69만 ha) : 20억 7천만평- 준도시 지역(11만 ha) : 3억 3천만평

2. 농림지역(512만 ha) : 153억 6천만평- 농업 진흥지역 농지(100만ha) : 30억평(농업 보호구역 포함) - 보전임지(397 ha) : 119억 1천만평- 기타(15만 ha) : 4억 5천만평

3. 도시지역(148만 ha) : 44억 4천만평

4. 자연환경 보전지역(70만 ha) : 21억평

3.태양광발전 후보지 선정 요구기준

1. 지정학적 조건 : 일사량 및 일조량등

2. 건설조건 상 조건 : 부지의 접근성 및 주변환경

3. 행정상의 조건 : 인허가 관련 각종 규제

4. 전력계통과의 연계조건 : 전력계통 인입선 위치등

5. 경제성 조건 : 부지매입 가격 및 부대공사비등

5

지역설정 현장조사사전정보 조사

지차제 방문

공부확인토지이용 협의

및 소유자파악태양광규모 기획

주변지역 지가조사 소유자 협의

및 매입결정매매계약체결

4. 태양광발전소 부지 선정 추진절차

가) 지역설정

○ 태양광발전소 건설 예상 후보지 선정

나) 지역 정보 수집

○ 지역별 일사량및 일조량

- 태양광발전량의 의존도가 높은 기후조건 중

일사량과 온도조건을 최우선적 고려

- 전국 평균년 일사량[3,039.2(kcal/㎡)],일조량

[2,613.7(㎾h/㎡)] 3.5시간 이상 지역 고려

[한국에너지기술연구원 전국 20개지역 일사량

실측자료 참고 1㎾h = 860kcal]

- 국내의 경우 경남의 동남쪽, 전남의 서남쪽,

충남 서해안 일대

○ 지자체의 신재생에너지 유치 의지등

경상 : 합천, 서천, 진주

전남 : 광주, 강진, 해남, 신안 ,

충청 : 태안, 서천

강원권 :강릉

1

12

2

2

1차 대상 지역

2차 대상 지역

3차 예상 지역

123

1

1

11

1

1. 지역설정 및 정보수집

5. 태양광 발전소 부지 선정 기본 검토

6

3. 지자체 방문

2. 현장조사

가) 1차 조사

○ 대상토지 선정 : 태양광 발전소 건설 예상 부지 선정

○ 주변 상황 조사 : 일사량, 토지의 이용상태 및 주변토지 이용상태 조사

나) 2차 조사

○ 1차 조사 반복 조사(1인 동반조사)

○ 현장조사는 입지선정을 위한 조사단계에서 행했던 전반적인 지역조사와는 달리 매입대상 부동산에

대한 집중적인 조사가 이루어져야 한다. 관련 공부를 통해 파악했던 부동산의 권리 외에 현장실사를

통해 검증해야 할 사항으로는 여러 가지가 있으나 지적도와 실제부지 형상을 비교함으로써

점유상태의 확인도 이루어져야 함

○ 공부확인 : 토지이용계획 확인원, 토지대장, 지적도(임야도)등

4. 소유자 파악

○ 토지면적 및 소유자 파악 및 토지이용 협의(지자체관계자)

5. 주변지역 지가조사

○ 공시지가 확인 및 주변지역 토지 매매가 조사

○ 소유주 매매협의 및 가격 협의 결정

○ 협의 완료시 즉시 계약 체결

6. 소유자 협의

7. 매매계약 체결

7

1. 토지 매수팀 구성매수팀 리더, 매수실무(현장접촉), 매수보조

2. 부지 매수 업무와 추진전략2.1 토지 매수는 상대성이 있기 때문에 사업시기와 원가관리 목표에 도달할 수

있는 전략 수립 필요

2.2 매수 전략은 전재의 전항과 같은 성격이 있기 때문에 교본과 기준이 없음

2.3 사업규모에 따라 단일 필지인 경우가 있지만, 일반적인 사항은 다수 필지를

매수하여야 하므로 보안 유지가 필요함

3. 매수실무 및 계약실무3.1 물건분석

3.2 주요공부

3.3 권리분석

3.4 행정부처의 사전 협의(주무부서의 예)

산림훼손 허가(산림녹지과), 농지전용 허가(산업과), 국토이용계획변경(도시과)

도시계획사업시행(도시과 )등

3.5 보이지 않는 권리의 분석

6. 토지매입 추진 실무

(현장확인)가) 사업부지와 연접한 토지의 개발 상황을 검토 연접관련 법

조항의 저촉여부 검토( 추후 확장성 관련)

나) 연접 저촉 시 개발 가능 검토

5. 인근 개발지(면적)

확인

가) 지적도(임야도)와 토지대장(임야) 상의 면적 검토

나) 임야 토지로 등록 전환 시 면적 가•감 검토다) 공지지가 확인

4. 지적공부 확인

가) 개발가능 구역 검토

나) 건설 인허가 신청 시 체크사항 검토

3.토지이용계획

확인원 분석

가) 경사도 분석에 의한 인허가 상의 법적 검토

나) 경사도 분석에 의한 사업성 검토

2.경사도분석

(현장확인)가) 신청부지의 진입도로 및 배수로 확인

나) 지형도상의 위치 확인

1.현항 및 위치분석

구 분분 석 내 용목 록

1. 토지분석

7. 부지매입 검토 사항

8

1. 실제 인.허가 가능여부를 지방자치단체에서직접 체크2. 지적도(임야도) 체크3. 토질체크(암반 또는 점토)- 시공시 변수고려(파일, 지하층 공사비등 고려)

4. 진입로 여부 및 개설필요시가능성 여부체크5. 계약시 임야대장 면적과 실측 면적과의일치여부 확인6. 등기부등본의 권리소유관계 여부 확인7. 법인, 종중, 학교 등의 토지인 경우1) 법인소유 부동산 매매의 경우2) 종중과의 계약3) 학교등과의 계약(학교부지는 도시계획이 폐지 되어야 함)

8. 대상부지 안에 문화재 매장여부를 체크9. 도시계획시설부지여부 확인

2. 현황분석

1, 도시관리계획

․ 용도지역; 국토계획법외

․ 용도지구; 국토계획법외

․ 용도구역; 국토계획법/개발제한구역의지정및관리에관한법률

․ 도시계획시설; 국토계획법/도시공원법/도시계획시설에관한규 칙외

․ 지구단위계획구역; 국토계획법

․ 개발밀도관리구역; 국토계획법

․ 기반시설부담구역; 국토계획법

․ 개발행위허가제한지역; 국토계획법

․ 도시개발구역; 도시개발법

․ 정비구역; 도시및주거환경정비법

․ 도시계획입안사항; 국토계획법

2, 군사시설 ; 군사시설보호법/해군기지법/군용항공기지법

3, 농지 ; 농지법

4, 산림 ; 산림법/산지관리법

5, 자연공원 ; 자연공원법

6, 수도 ; 수도법/한강수게상수원수질개선및주민지원에관한법률

7, 하천 ; 하천법/댐건설주변지역지원에관한법률

8, 문화재 ; 문화재보호법

부동산관련법령은 약119개에 지역/지구/구역은 314개

9

기후조건

1.일사량의 변동

2.적운, 적설

3.온도변화에 민감

4. 입지는

동서분산형이

최적입지

1.오염, 노화, 분광

2.산업도시-수도권

및 부산 , 대전등

3.도로 주변

1. 그늘 발생 온도

차이로 모듈 수명에 결정적 영향

2. 계통연계 고려

3. 일조권 분석

4. 4. 주변여건주변여건

○ 차량통행이 많지 않은곳(먼지로 인한 문제)

○ 태양전지로 대부분 실리콘계로 파손되기 쉬우므로 사람의 통행이 많지 않은 곳을 선정

○ 해당 관청이 협조적인가(인허가의 문제)

-개발행위허가, 발전사업허가, 도시계획시설결정

• 지역 주민의 민원발생

공 해 위치방향성

조례

전기사업법

신•재생에너지 촉진및 보급에 관한 법률

개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가, 초지전용허가, 도로점용허가,토사(채석)채취 허가, 도시계획시설결정(변경)신청

개발제한구역의지정및

관리에관한특별조치법

국토의계획및 이용에 관한 법률

수도권정비계획법

(특정지역종합개발촉진에 관한 특별조치법)

국토기본법

8. 부동산관련 법률의 체계도

10

인•허가란

부지조성 또는 토지의 형질변경, 산지전용, 농지전용 등의 허가를 말하며, 더 나아가 국토계획 및 이용에 관한법률 상의 지구단위계획 수립, 도시계획시설 결정 및 그 시행 허가 개발행위허가등을 득하는 것

관청의 허가 없이는 무단으로 형질을 변경하거나 건축물 및 구조물을 신축/증축/개축 하는 행위를 할 수 없으며, 인.허가를 받아야만 목적사업을위한 건축허가 및 공사 등의 행위를 시행할 수 있음

주요 인•허가의 종류

ㅁ 국토이용계획의 변경, 도시계획시설결정, 도시계획사업시행허가

산림훼손허가, 사도개설허가, 농지전용허가,분묘이장허가,

구거점용허가등

인• 허가

인• 허가

9. 개발행위 허가 및 환경영향평가

1.개발행위 허가 : 해당 기초지자체에 복합민원 심사청구

* 발전용량 200kW 이하의 태양광설비는 도시계획시설의결정 없이도 설치가 가능

○ 개발행위허가 규모(규모이상 초과도시계획사업)* 도시지역 : 주거,자역녹지지역 : 10,000㎡ 미만

공업지젹 : 30,000㎡ 미만보전녹지지역 : 5,000㎡ 미만

* 관리지역 : 30,000㎡ 미만* 농림지역 : 30,000㎡ 미만* 자연환경보전지역 : 5,000㎡ 미만(국토의이용계획 및 이용에관한법률 참조)

2. 환경영향평가환경정책기본법 시행령 별표2에 해당* 보전관리지역 : 사업계획 면적이 5,000㎡ 이상* 생산관리지역 : 사업계획 면적이 7,500㎡ 이상* 농림지역 : 사업계획 면적이 7,500㎡ 이상* 자연환경보전지역 : 사업계획 면적이 5,000㎡ 이상* 개발제한구역 : 사업계획 면적이 5,000㎡ 이상* 자연유보지역 : 사업계획 면적이 5,000㎡ 이상* 공익산지 : 사업계획 면적이 10,000㎡ 이상* 공익산지 외 : 사업계획면적이 50,000㎡ 이상

도시개발행위의 결정절차도시개발행위의 결정절차

9. 개발행위허가 및 환경영향평가

11

사 례

12

13

14

15

16

17

태양광발전사업 초기 부지에 대하여 간과하지 마세요

- 발전사업의 시작은 토지에서 토지로 종결되며 부지선정은 곧 발전소건설은 절반의 성공입니다- 부동산을 간과하여 자기 소유의 땅에도 허가를 받지 못하는 경우도 있습니다.

부지선정은 전문가가 아니라도 누구라도 할수 있습니다.

- 부동산 전문가 양성은 경험과 감각입니다.

자신감으로 두려워 하지 마세요

- 모르는 것은어느 누구에게라도 주저 없이 문의 하시고 해결책을 찾으세요(지자체등)

경제적 부지의 선정은 다수의 대상부지 조사와 지역별인맥 네트웍을 형성 활용 하여 전항에서 열거한 사항 등을 기본적으로 검토하신다면 태양광발전소의 경제적인 부지선정에다소 도움이 될 것으로 예상됩니다.

10. 결 론

한 전 산 업 개 발 은국내 전력산업에서 쌓아온 높은 기술력과 오랜 경험을 바탕으로

국내 · 외 에너지분야 미래시장 개척을 위한 야심찬 준비를 하고 있습니다.머지않은 미래 당신은 『에너지 엘도라도』 의 주인입니다.

감 사 합 니 다.

K E P I D ’ s V i s i o n