Gabetti Magazine Dicembre 2013

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SOLUZIONI IMMOBILIARIda sempre

SOMMARIO

4 Tassa sulla casa Una per tutte le nuove aliquote e imposte

7 Proposte immobiliari Gabetti Padova

12 Proposte immobiliari Gabetti Cadoneghe

16 Proposte immobiliari Gabetti Abano Terme

18 La Nuda Proprietà Che cos’è e quali sono i vantaggi

22 La Mediazione Civile I chiarimenti del Ministero della Giustizia

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Oggi parliamo di....

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Il 1° gennaio 2014 è la data a partire dalla quale cambierà la fiscalità sulle transazioni immobiliari. Più precisamente, le modifiche derivano da un più ampio riordino normativo in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali (art. 26 del D.L. n. 104/2013- in G.U. 214 del 12 settembre 2013) che interessa non solo gli atti traslativi di beni immobili ma anche tutta una serie di atti non immobiliari quali, ad esempio: procure, atti di obbligo unilaterale, atti di accettazione e rinuncia all’eredità, le convenzioni matrimoniali (separazione dei beni e fondo patrimoniale) e urbanistiche, atti per i quali vi è l’obbligo di registrazione con imposta fissa (costitutivi di società e relativi ad aumenti di capitale, atti modificativi dei patti sociali), contratti di comodato, ecc.

CHE COSA CAMBIALe novità introdotte (salvo eventuali correttivi) modificheranno in maniera sostanziale compravendite e permute (gli atti traslativi a titolo oneroso) che hanno per oggetto beni di natura immobiliare (fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli) e quelli traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie).

Gli effetti che ne deriveranno riguarderanno una maggiore semplificazione circa le aliquote applicabili (due sole aliquote) e una riformulazione delle imposte catastali ed ipotecarie dovute in misura fissa (ridotte a 50 euro in alcuni casi ovvero innalzate a 200 euro in altri). Inoltre, tutti gli atti necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari saranno esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Saranno anche soppresse tutte le esenzioni ed agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali.

Ad esempio: trasferimenti immobiliari connessi a piani di recupero, atti traslativi di terreni acquistati da coltivatori diretti ovvero ammessi alle agevolazioni per la proprietà contadina, trasferimenti relativi ad immobili di interesse storico-artistico e quelli relativi alle Onlus, trasferimenti a favore di enti territoriali (per costruzione di scuole o ospedali), trasferimentiimmobiliari in esecuzione di procedimenti di separazione o di divorzio (attualmente esenti).

DUE PESI E DUE MISUREIl quadro che emerge delinea sì una semplificazione ed un riordino della materia, ma anche un differente peso tributario sui i vari soggetti coinvolti e su i differenti cespiti.

Se da un lato, infatti, assistiamo ad un più ridotta imposizione in certi casi, registriamo dall’altra invece un significativo aumento di imposizione in tantissime ulteriori fattispecie, alcune delle quali ci manifestano un’evidente disparità di trattamento (acquisto di un immobile da un privato piuttosto che da un impresa).

Viene spontaneo domandarsi se, nell’attuale contesto economico che richiederebbe misure di rilancio (investimenti ed occupazioni), le nuove disposizioni non vadano, invece, nella direzione contraria.

Ecco ora, nella pagina seguente un quadro di sintesi della nuova regolamentazione delle imposte sulle transazioni immobiliari che consente un raffronto immediato sulle casistiche più frequenti

una per una tutte le nuove aliquote e imposte fisse sulle transazioni immobiliari

ASSA sulla ASA:CT

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TABELLA 2 - Tassazione acquisto immobili non abitativi

TABELLA 1 - Tassazione acquisto immobili abitativi

ESEMPIO 1 - L’acquisto della “prima casa”

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Oggi parliamo di.......

Quali sono i vantaggi per CHI VENDE?Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il dirittodi abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassandosubito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’azienda.

Quali i vantaggi per CHI ACQUISTA?Chi acquista la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base a l’età dell’usufruttuario.

Durante il periodo in cui l’usufruttario utilizza la casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamentodell’età dell’usufruttario.

Chi é l'USUFRUTTUARIO?L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o per un periodo determinato da stabilirsi in fase di contratto.

i fronte alla crisi delle compravendite e alle difficoltà di accesso al credito, ma anche a causa dell’incertezza dei mercati finanziari, aumenta l’interesse degli italiani per la nuda proprietà.

Nell'ultimo anno si è registrato un incremento degli acquisti della nuda proprietà di immobili del 40% rispetto all’anno precedente, e non c’è da stupirsi, visto che si tratta di una modalità che permette di risparmiare e, in periodo di crisi economica, questo non è un fattore da trascurare.

Ma che COS’E’ la NUDA PROPRIETA‘ di un immobile?La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto.

Quindi vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di VIVERCI PER TUTTA LA VITA.

Al momento del decesso dell'usufruttuario, l'usufrutto si riuniscealla nuda proprietà. Dal punto di vista legislativo, i diritti di usufrutto e nuda proprietà sono disciplinati dagli articoli del Codice Civile che vanno dal 978 al 1020.

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LA NUDA PROPRIETA’

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LA NUDA PROPRIETA’

E chi é il NUDO PROPRIETARIO?Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su unimmobile, ma non il diritto di goderne l’uso.

Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso,potendo realizzare un guadagno, sia per la rivalutazione dell'immobile, sia per l'aumento dell'età dell'usufruttuario.

Come si calcola il PREZZO di vendita della nuda proprietà?Si parte dal valore del mercato dell’immobile, e si detrae il valore dell'usufrutto che si determina applicando un coefficiente in base all'età dell'usufruttuario, quindi si ha il valore della nuda proprietà.

Tali coefficienti vengono periodicamente aggiornati dal Ministero delle Finanze, in base alle aspettative di vita in Italia, desunte dalle statistiche, e al tasso di interesse legale.

Chi paga le spese, l'IMU e l'IRPEF?Le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile sono a carico del nudo proprietario, mentre quelle di manutenzione ordinaria dell’usufruttuario, che è tenuto a mantenerlo in buono stato, senza modificarlo o danneggiarlo. Tuttavia le parti possono accordarsi diversamente in sede contrattuale.

Le imposte come l’Irpef e l’Imu sono invece a carico dell’usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la disponibilità del bene.

Le imposte di registro, ipotecarie e catastali per chi acquista, sono calcolate soltanto sulla percentuale di rendita attribuita alla nuda proprietà e si può usufruire anche delle agevolazioni "prima casa".

Anche questo, quindi, può essere un motivo per cui risulta conveniente l’acquisto della nuda proprietà.

Esiste l'USUFRUTTO A TEMPO e come si calcolaL'usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell'immobiledel quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato e quindi non legato all'età dell' usufruttuario.

Di norma si calcola il valore commerciale dell'usufrutto a tempo scontando gli anni della durata dello stesso dall'aspettativa di vita media indicata dall' Istat che oggi si aggira intorno agli 85 anni, facendo quindi riferimento alle normali tabelle per il calcolo della nuda proprietà.

Ad esempio il valore della nuda proprietà di un immobile con un usufrutto a tempo della durata di 10 anni viene calcolato come se l'usufruttuario avesse 75 anni e di conseguenza la nuda proprietà ha il valore commerciale pari al 65% del valore della piena proprietà.

In caso di decesso dell'usufruttuario durante il periodo in cui l'usufrutto a tempo fosse ancora in vigore, l'usufrutto e la nuda proprietà si congiungerebbero nella piena proprietà e l'immobile entrerebbe nella piena disponibilità del nudo proprietario.

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CONVIENE l’acquisto della nuda proprietà?L’acquisto della nuda proprietà può rappresentare una soluzione vantaggiosa per chi non ha fretta di abitare la casa, ma vuole solo fare un investimento conveniente per il futuro, ad esempio un genitore che vuole acquistare per il figlio.

Vale la pena, però, prendere in considerazione i seguenti 5 punti:

1. Valutazione dell’immobile: chi decide di mettere in vendita il proprio immobile con la formula della nuda proprietà non può esimersi dall’affidarsi a professionisti al fine di ottenere una corretta valutazione del prezzo di vendita.

2. Età del venditore: il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell’aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto.

Di seguito una simulazione prendendo in considerazione un immobile del valore di mercato di € 250.000,00.

Fascia

d’età

Valore % Nuda

Proprietà

Valore di Vendita Nuda

Proprietà

45-50 25% € 62.500

51-60 Min 30% - Max 40% Min € 75.000 - Max €

100.000

61-70 Min 45% - Max 55% Min € 112.500 - Max €

137.500

Oltre 70 Min 60% € 150.000

Oltre 80 Min 75% € 187.500

5. Modalità di pagamento: il pagamento della nuda proprietàpuò avvenire in due modi: l’importo può essere interamente saldato all’atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l’acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile.

Una modalità, quest’ultima, vantaggiosa per entrambe le parti: l’acquirente, infatti, può evitare di versare in un’unica soluzione l’intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa.

3. Normativa legale: la vendita della nuda proprietà è legalmente riconosciuta come trattativa di vendita e quindi soggetta alle normative legali dell’ambito: non sono pertanto possibili scritture private o lettere di intenti mentre è sempre necessario affidarsi ad un notaio per stipulare l’atto di vendita.

Una curiosità: trattandosi a tutti gli effetti di una compravendita, questo tipo di transazione non è impugnabile da eventuali eredi in disaccordo.

4. Provvigione dell’Agenzia Immobiliare: nel caso in cui ci si rivolga ad agenti immobiliari, la provvigione da riconoscere agli intermediari è equivalente a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare.

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- alle modalità con cui gli avvocati iscritti all’albo, di diritto, sono di diritto “mediatori”. (comma VI bis dell’art. art. 16 del d.lgs. 28/2010)

- alle materie oggetto di mediazione obbligatoria prescrivendoche chi intende agire giudizialmente deve, prima esperire il procedimento di mediazione “assistito da un avvocato”.

- all’obbligatorietà dell’ assistenza legale,tale soltanto quando ricorrano le fattispecie di mediazione cd. obbligatoria, escludendo quindi tutte le ipotesi di mediazione cd. facoltativa.

In ragione di quanto indicato si evidenzia che il Tribunale di Roma con ordinanza depositata il 5 dicembre 2013, ha disposto la mediazione nel corso del processo anche se il tentativo di trovare un accordo era già stato fatto dalle parti prima di iniziare la controversia.

L'ordinanza richiamata chiarisce che, dal punto di vista tecnico-processuale, la possibilità per il giudice di disporre la mediazione non è preclusa da un tentativo preventivamente esperito, a prescindere dalla sua obbligatorietà per legge.

Inoltre, la mediazione ordinata dal giudice risponde a esigenze che devono essere valutate caso per caso e momento per momento durante il processo a prescindere dalla condizione di procedibilità.

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Mediazione civile: i chiarimenti del Ministero della Giustizia Circolare 27.11.2013

Il Ministero della Giustizia, in data 27 novembre 2013 ha emanato la circolare sulla nuova mediazione civile, con cui ha fornito indicazioni, di natura applicativa, (riferimenti normativi:art. 84 del D.L. n. 69/2013 c.d. Decreto del Fare, convertito in L. n. 98/2013).

Si ricorda che la richiamata L. n. 98/2013 ha avviato il ripristino della mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità per numerose tipologie di cause allo scopo di diminuire il numero dei procedimenti giudiziari in entrata.

La mediazione è obbligatoria - dal 21 settembre 2013 - per:- condominio - diritti reali - divisione - successioni ereditarie -

patti di famiglia - locazione - comodato - affitto di aziende -

risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità - contratti assicurativi - bancari e finanziari.

La Circolare richiamata ha quindi fornito delucidazioni in merito:

- all’indennità dovuta dalle parti per il primo incontro di mediazione, nonché alle spese di avvio del relativo procedimento a norma del quale, qualora non si raggiunga alcun accordo all’esito del primo incontro, all’organismo di mediazione non spettano compensi;

- all’introduzione di una forma di mediazione obbligatoria disposta dal giudice durante l’ordinario procedimento giurisdizionale:

se il giudice dispone in proposito, l’esperimento del procedimento di mediazione assurge a condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

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Gabetti Magazine Dicembre 2013