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SOMMARIO

4 Sardegna - La Maddalena SPECIALE AFFITTI 2013

6 La riforma del condominio Legge 11.12.2012 n° 220

8 Proposte immobiliari Gabetti Padova, Cadoneghe e Abano Terme

17 Detrazione �scale del 50% A chi spetta se l’immobile viene ceduto?

18 Sardegna Isola di La Maddalena: vendite

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Legge 11.12.2012 n° 220 , G.U. 17.12.2012 entratain vigore del provvedimento: 15/06/2013

E' Legge della riforma del condominio: in Gazzetta Ufficiale17 dicembre 2012, n. 293 è stato pubblicato il provvedimento 11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" che prevedela modifica della disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942 con entrata in vigore al 15/6/2013.

In particolare, il nuovo testo di legge cerca di consolidare in norme le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale, ma ha anche l’ambizione di creare qualcosa di totalmente nuovo.

L’art. 1 riscrive l’articolo 1117 c.c. individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio.

L’art. 2 introduce l’articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, consente di ampliare la nozione di condominio,includendovi espressamente anche i cosiddetti condominiorizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini. Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter c.c., si prevede una maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti delvalore dell’edificio per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.

L’art. 3, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina i dirittidei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impiantodi riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla suarinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamentoné aggravi di spesa per gli altri condomini.

La Riforma del Condominio

L’art. 1122 c.c., previsto dall’articolo 6 del disegno di legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguireopere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso all'unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive oppurerecano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoroarchitettonico dell’edificio.

Gli articoli 9 e 10 si occupano della figura dell’amministratoredi condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo.

I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definisconoi poteri dell’amministratore, le responsabilità su di essoincombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.

Altre novità previste riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui la mancata apertura del conto corrente obbligatorio).


Indubbiamente, dall’esame del DDL emerge la volontà di definire un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modoche il ruolo e le funzioni dell’amministratore ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente controllare l’operato dell’amministratore, anche a mezzodel consiglio di condominio, con funzioni consultive e dicontrollo.

All’art. 14, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea indirezione di un più snello funzionamento di tale organo,così come sono ex novo disciplinate, all’articolo 15, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni.

L'articolo 16 stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia".

Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione deicontributi condominiali (articolo 18), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 20), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 21), di revisione delle tabelle millesimali(articoli 22-23).

Da ultimo si segnala che all’interno del corpus normativo è stato novellato anche l’articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318.

Si indica di seguito l’attuale contenuto:Art. 63 Per la riscossione dei contributi in base allo statodi ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligatiin regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendereil condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidal- mente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidal-mente con l'avente causa per i contributi maturati fino almomento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

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A chi spetta se l’immobile viene ceduto?Novità apportate alla disciplina relativa alle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio (Studio n. 129-2012/T Consiglio Nazionale del Notariato).

Lo Studio n. 129-2012/T del Consiglio Nazionale del Notariatopubblicato in data 4 gennaio 2013 sul sito internet, riassumei principali elementi di novità apportati alla disciplina relativa alle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio (dal D.L. n. 201/2011 (Decreto Salva Italia) e successivamente dal D.L. n. 83/2013 (Decreto Crescita).Si ricorda che il D.L. n. 83/2012 ha aumentato, temporaneamente, la percentuale di detrazione delle spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio. Il beneficio fiscale è diventato più conveniente per effetto di una duplice modifica:• la percentuale di detrazione, applicabile fino al 30 giugno 2013, è pari al 50% in luogo di quella precedente del 36%; • inoltre è stato incrementato a 96.000 euro il “tetto” massimo di spesa.

In sintesi gli aspetti salienti:• per gli atti stipulati dal 17 settembre 2011 (quando cioè è entrata in vigore la manovra di Ferragosto 2011) al 31 dicembre 2011, il diritto a beneficiare della detrazione ristrutturazione edilizia residua dell’immobile oggetto di trasferimento continua a permanere in capo al venditore. • Se invece, l’atto di cessione è stato stipulato dal 1 gennaio 2012, la situazione cambia: la detrazione per lavori di ristrutturazione edilizia residua segue l’immobile, salvo diverso accorso pattuito tra le parti. • L’Agenzia delle Entrate però, nella circolare n. 19/E/2012, ha affermato che la detrazione in oggetto residua segue l’immobile, salvo diverso accordo tra le parti, anche se l’atto di cessione è stato stipulato nel periodo intercorrente tra il 17 settembre 2011 e il 31 dicembre 2011. Tesi questa dell’Amministrazione finanziaria non sostenuta dal Notariato.

Per approfondimenti:Lo Studio esamina, le novità di maggior interesse, quali la possibilità di applicare le nuove disposizioni anche agli acquisti di unità immobiliari abitative cedute da imprese di costruzione che abbiano effettuato interventi di recupero e/o ristrutturazione edilizia dell’intero edificio, ovvero i criteri di trasferimento della detrazione “residua” nell’ipotesi in cui l’immobile, dopo essere stato ristrutturato, sia oggetto di cessione.

Il trasferimento della detrazione “residua”per il Notariato • E’ necessario individuare la sorte della detrazione “residua”

degli oneri di ristrutturazione sostenuti per un immobile oggetto di trasferimento verificando preventivamente la data dell’atto. • per gli atti stipulati dal 17 settembre 2011 (data di entrata in vigore della legge n. 148/2011 di conversione del D.L. n. 138/2011) al 31 dicembre 2011 si applica la seguente disciplina: 1. con riferimento agli atti posti in essere nel periodo 17 settembre 2011 – 31 dicembre 2011, il diritto a beneficiare delle detrazioni residue dell’immobile oggetto di trasferimento continua a permanere in capo al venditore. In pratica, il trasferimento (della detrazione) rappresentava una mera facoltà che doveva essere negoziata, quindi - in mancanza di una specifica indicazione nell’atto di trasferimento - il beneficio fiscale continuava a rimanere in capo al soggetto che aveva effettivamente sostenuto l’onere; 2. per gli atti posti in essere dal 1° gennaio 2012 è necessario tenere in considerazione le novità previste dal D.L. n. 201/2011 . Dal 1° gennaio 2012 “l’impostazione è esattamente ‘rovesciata’. Il diritto alla detrazione segue automaticamente l’immobile, salvo il caso in cui le parti si accordino diversamente”.

Pertanto, in questo caso, il cedente deve esprimere nell’atto di vendita la volontà di conservare a sé la detrazione che altrimenti, mancando tale indicazione, avrebbe seguito l’immobile oggetto di trasferimento.

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Gabetti Magazine Aprile 2013