Gabetti Magazine Maggio 2013

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SOMMARIO

3 Rassegna di giurisprudenza PRELIMINARE di VENDITA: IL CASO

6 Sardegna - La Maddalena SPECIALE AFFITTI estate 2013

8 Oggi parliamo di... Mediatori, cambiano le regole

12 Proposte immobiliari GABETTI PADOVA

17 Proposte immobiliari GABETTI CADONEGHE e ABANO TERME

22 Sardegna Isola di La Maddalena: vendite

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Rassegna di giurisprudenza

le parti in causa avevano stipulato un contratto preliminare di vendita con il pagamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria e con la garanzia che il bene promessoin vendita sarebbe stato alienato libero da pesi edipoteche.

Tuttavia, al momento del rogito notarile, sull’immobileoggetto del preliminare risultava iscritta un’ipoteca a favore di una banca.

Venne deciso, pertanto, di differire il rogito di otto giorni, al fine di ottenere il consenso della banca a cancellare l’ipoteca contestualmente alla vendita.

Tuttavia, la banca acconsenti’ a che la cancellazionedell’ipoteca non fosse contestuale ma differita di una settimana (in attesa dell’acquisto da parte del promittentevenditore di un nuovo immobile su cui trasferire l’ipoteca),pur prevedendo che nelle more il prezzo fosse tenuto in deposito fiduciario dal notaio.

Il promissario acquirente decise quindi di non rogitare.

Pertanto, il promissario acquirente citava in giudizio il promittente venditore per veder dichiarato il recessodal contratto preliminare ex art. 1385 c.c. per inadempimento, con condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra.

Parte convenuta deduceva invece l’inammissibilità del recesso perché intervenuto dopo una pregiudizialediffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.; per altro verso, l’inadempienza di controparte per violazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto, atteso che la cancellazione dell’ipoteca una settimanadopo la stipula del rogito e con il pagamento trattenutodal notaio fiduciariamente medio tempore, costituivauna modalità di pagamento sicura.

Ad avviso del giudice, tuttavia, la domanda è ammissibileperchè secondo la giurisprudenza di legittimità in materia di contratto preliminare “la parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita che abbia

ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere prima dell’instaurazionedel giudizio, può successivamente agire in giudizio esercitando il diritto di recesso”.

La domanda è fondata perché il comportamento richiesto dal promittente venditore al promissario acquirente “non era privo di sacrificio e di un qualcherischio avendo lo stesso notaio chiarito che in caso di mancato trasferimento dell’ipoteca sul nuovo immobile...avrebbe dovuto sostenere tutta una serie di oneri, la cui quantificazione non era possibile fare al momento, al fine di ottenere l’estinzione dell’ipoteca stessa”.

In effetti, in tema di esecuzione del contratto, la buona fede si atteggia certamente come impegnodi cooperazione o obbligo di solidarietà, ma il comportamento richiesto alla controparte non deve comportare un apprezzabile sacrificio per chi lo pone in essere e non può costituire impedimento ad avvalersidi tutti gli strumenti apprestati dall’ordinamento per porre rimedio all’inadempimento della controparte edal pregiudizio che ne deriva.

In conclusione:il giudice ha dichiarato la legittimità del recesso dalcontratto preliminare per inadempimento del promittente venditore ed ha, per l’effetto, condannato il convenuto al pagamento in favore del promissario acquirente del doppio della caparra.

PRELIMINARE di VENDITA: valido il recesso successivo alla diffida ad adempiere

(Tribunale Reggio Emilia, sentenza 21.02.2013 n° 358)

Il caso:

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PRELIMINARE di un immobile abusivo e inidoneità al conseguimento della provvigione da parte dell’agente

(Tribunale di Brindisi, sentenza del 9 novembre 2012)

Il Tribunale di Brindisi, con sentenza del 9 novembre 2012, ha affermato un principio importante per uncorretto svolgimento dell’attività di intermediazione immobiliare, stabilendo che in caso di stipulazione di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile non conforme alla normativa edilizio – urbanistica (L. 28 febbraio 1985 n. 47 e succ. mod. ed integrazioni, oggi confluite nel DPR 6 giugno 2001 n. 380) non è dovuto alcun compenso al mediatore grazie al quale l’affare si è concluso.

Secondo il giudice del merito, infatti, il promissario acquirente di un appartamento oggetto di un abusoedilizio primario non può agire in giudizio per far dichiarare la nullità del contratto preliminare, giacché la L. n. 47/85 non si applica ai contratti aventi esclusivamente effetti obbligatori come quest’ultimo; può invece agire per ottenere la risoluzione, applicandosi nel caso di specie ed in via analogica l’art. 1489 c.c.dettato in tema di oneri non apparenti che diminuiscono il libero godimento dell’immobile e non sono stati dichiarati nel contratto.

A differenza del contratto nullo, quello risolubile mantiene la sua efficacia fino a quando il vizio da cui è affetto non viene sollevato in giudizio da uno dei contraenti.

Tuttavia, in applicazione del principio secondo cui il diritto alla provvigione è insensibile alle sole vicende successive inerenti il contratto intermediato, si deve distinguere tra le ipotesi in cui quest’ultimo è risolubileper cause sopravvenute al perfezionarsi dello stesso e le ipotesi invece di originaria inefficacia, invaliditào inesistenza.

Nel caso concreto, tuttavia, a prescindere dalla domanda di risoluzione del contratto preliminare, il contrattodefinitivo sarà radicalmente nullo ex art. 40 L. n. 47/85; conseguentemente l’affare non potrà dirsi perfezionato ai sensi degli articoli 1754 e ss. c.c. e quindi il mediatore non avrà diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c..

A nulla varrebbe invocare il principio di cui all’art. 1757 c.c. che fa salvo il diritto alla provvigione una volta avveratasi una condizione risolutiva o quando il contratto è annullabile o rescindibile se il mediatore nonconosceva la causa di invalidità.

In questi ultimi casi infatti gli effetti del contratto si producono ugualmente benché siano precari, mentrenel caso di immobile abusivo il contratto preliminare darà luogo sicuramente a un definitivo radicalmente nullo.

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Oggi parliamo di.......

AGENTE ABILITATO

MEDIATORI, cambiano le regole: SCIA, iscrizione Registro, obbligo del patentino12 maggio 2013 data di efficacia del Decreto

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Iniziato con l’abolizione del Ruolo, il percorso di“rinnovamento” e liberalizzazione della professione di agente immobiliare ha posizionato l’ultimo tassello normativo. Pubblicato il 13 gennaio 2012, il Decreto Ministerialeattua l’applicazione concreta della nuova disciplina sugli Agenti di affari in mediazione.

Il decreto definisce le modalità di iscrizione del Registro imprese e REA oltre a regolare il passaggio dal precedente Ruolo, soppresso dal D.Lgs 59/2010. Dal 12 maggio 2012 é arrivato anche l’obbligo del patentino, la Tessera professionale di riconoscimento.

Per i mediatori già in attività al 12 maggio 2012, l’iscrizione al nuovo elenco dovrà avvenire entro un anno dall’efficacia delle disposizioni, (12 maggio 2013) pena il blocco dell’attività.

DECRETO ATTUATIVO “Modalità di iscrizione nel Registro delle imprese e nel REA dei soggetti esercitanti l’attività di mediatore” disciplinata dalla L. 39/89, in attuazione del D.lgs 59/2010. Così intitolato il decreto 26 ottobre 2011 attuativo della nuova disciplina, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale venerdì 13 gennaio.Al decreto sono, inoltre, allegati i modelli da sottoscrivere e spedire in via telematica. Precedente alla pubblicazione in G.U., il ministero dello Sviluppo Economico con la Circolare n. 3648/C del 10 gennaio 2012 ha precisato efficacia del decreto, utilizzo della SCIA, istituzione dell’apposita sezione del REA e modulistica a livello nazionale.

NUOVE IMPRESE Per l’avvio dell’attività, le imprese devono presentare Segnalazione certificata di inizio attivitàall’Ufficio del Registro imprese della Camera di Commercio di riferimento.La SCIA dovrà essere corredata dalle certificazioni e dichiarazioni sostitutive compilando l’appositasezione sul “MODELLO-Mediatori”, necessaria per ogni sede o unità locale in cui si svolge l’attività.Sottoscritto digitalmente, il Modello dovrà essere inviato per via telematica.

RequisitiTitolare (in caso di impresa individuale), legali rappresentanti (nel caso di società) e chiunque svolge attività per conto dell’impresa dovranno dichiarare il possesso dei Requisiti di idoneità previsti dalla legge per lo svolgimento dell’attività compilando l’apposita sezione del Modello-Mediatorio il Modello Intercalare “Requisiti”.

Iscrizione al REA Contestualmente a tali dichiarazioni, l’impresa deve presentare le istanze relative agli adempimentipubblicitari nei confronti del Registro Imprese, usando la Comunicazione Unica.

Moduli e formulariIl deposito di moduli e formulari usati nell’esercizio dell’attività, deve essere effettuato per via telematica sottoscrivendo l’apposita sezione nel Modello-Mediatori. Nell’ipotesi di deposito contestuale all’inizio di attività, la compilazione dovrà essere contestuale a quella della SCIA, diversamente si effettuerà prima della messa in utilizzo dei moduli e formulari.Su tali documenti deve essere indicato il numero REA e il codice fiscale dell’impresa. Decorsi 90 dall’efficacia del decreto ministerialee quindi dal 9 agosto 2012, il deposito dei modulie formulari in forma cartacea non sarà più ammesso.

Oggi parliamo di.......

Avvio immediato e verificaRicevute tali dichiarazioni, l’Ufficio del Registro imprese, assegna la qualifica immediata di Agente di affari in mediazione.Contestualmente inizia la procedura relativa al controllo dei requisiti. Nel frattempo la Camera di Commercio avvia lafase di certificazione delle notizie REA sulla posizione dell’impresa in cui lavora il mediatore come dipendente.

Patentino Su richiesta dell’interessato, l’Ufficio del Registrorilascia la Tessera personale di riconoscomento.

IMPRESE GIA’ ATTIVE I mediatori già in attività dovranno iscriversi entro 1 anno nell’apposita sezione del Registro imprese, pena il blocco dell’attività. Un’apposita sezione rivolta ai cosiddetti “dormienti”sarà, invece, attivata per coloro che pur non esercitando vogliono passare dal vecchio Ruoloal nuovo elenco per non perdere i requisiti. Per ricominciare a esercitare dovranno provvedere a compilare e inviare la SCIA.

Aggiornamento posizione Nello specifico, le imprese attive ed iscritte nel Ruolo agenti alla data di efficacia del decreto (12 maggio 2012) dovranno compilare la sezione“Aggiornamento nel Modello-Mediatori” entro il 12 maggio 2013, pena inibizione alla continuazione dell’attività.

Verifica Gli iscritti al Registro saranno soggetti ad una verifica dei requisiti operante almeno una volta ogni quattro anni dalla data di iscrizione.

Modifiche In caso di modifiche relative all’impresa o a coloroche svolgono attività per conto dell’impresa dovranno essere comunicate al Registro entro 30 giorni dall’evento compilando l’apposita sezione del Modello-Mediatori.

MEDIATORE OCCASIONALE L’esercizio discontinuo dell’attività è lecito per un periodo non superiore a 60 giorni ed è subordinato all’iscrizione nell’apposita sezione del REA.

La Segnalazione di inizio attività dovrà avvenire per via telematica compilando l’apposita sezione SCIA-MOC del Modello-Mediatori. Fondamentale l’indicazione della data di cessazionedell’attività.

EFFICACIA DEL DECRETO Il decreto Ministeriale è attuativo decorsi 120 giorni dalla pubblicazione in G.U. Le disposizioni acquistano, quindi, efficacia dal 12 maggio 2012

MENO ABUSIVISMO, PIU’ TUTELA? I rappresentanti di categoria hanno lavorato insieme al Ministero all’elaborazione del decreto attuativo. Il Provvedimento inserisce “garanzie in più”: “l’abolizione del Ruolo eliminerà i numerosi iscritti al suo interno che non esercitano, dietro cui spesso si nascondono abusivismo e attività in nero, di mediatori che esercitano senza partite Iva”. Tutela maggiore anche per i consumatori: “ci saranno più garanzie per i cittadini, che così potranno essere sicuri di affidarsi a un professionistaqualificato”.

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ULTIMISSIME DALLA CAMERA DI COMMERCIO

Il mancato aggiornamento della posizione Scia entro il 12 maggio 2013 « inibisce » gli agenti immobiliari dallo svolgimento dell’attività, inibizione che verrà inflitta mediante apposito provvedimento del conservatore del Registro delle imprese. Tuttavia l'iscrizione nel soppresso ruolo costituisce, nei quattro anni successivi all'entrata in vigore del decreto, requisito professionale abilitante per l'avvio dell'attività.

In base a quanto stabilito dall'art. 11 del Decreto ministeriale del 26 ottobre 2011, chi risulterà inadempiente dopo tale data, non potrà esercitare l'attività sin tanto che non presenterà una nuova Scia (segnalazione certificata di inizio attività.

«Non dovrà essere svolto nuovamente tutto il percorso formativo (corso di formazione e superamento dell'esame), ad eccezione – secondo alcune Camere di Commercio - dei casi in cui si era ottenuta l'iscrizione a ruolo prima della riforma dell'art. 18 della legge 57/2001 che ha introdotto l'obbligo di frequenza ad uno specifico corso di formazione ed al superamento dell'esame abilitativo».

Nel frattempo il consumatore potrà accertare l'iscrizione dell'agente sul sito della Camera di Commercio di competenza per territorio, consultando l'elenco dei mediatori iscritti nell'ex ruolo.

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Report attività costantemente aggiornato relativo agli sviluppi dell'incarico conferito e verifica dell'andamento del lavoro svoltoa compimento del contratto di mediazione.Al Cliente verranno fornite le informazioni sull'andamento della vendita: nominativi dei clienti interessati all’acquisto con relativi appuntameti e materiale consegnato, osservazioni, reazioni, interesse dimostrato, statistiche e tutti i suggerimenti propedeuticia chiudere al meglio l'intermediazione.

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