Upload
voanh
View
214
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Torre IV Parque Cidade Barra Prime Offices
Gávea Green Residencial
IBEF – SP Encontro Setorial 19 de agosto de 2010
2
Aviso Importante Este documento contém considerações futuras referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da Brookfield Incorporações S.A.. Estas são apenas projeções e, como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da Brookfield Incorporações S.A. em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano de negócios da Brookfield Incorporações S.A.. Tais considerações futuras dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, além dos riscos apresentados nos documentos de divulgação arquivados pela Brookfield Incorporações S.A. e estão, portanto, sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Cabe ressaltar também que todos os dados, exceto quando mencionado, dos anos anteriores a 2008, inclusive, são pro forma.
3
Sumário
Demanda e Preços
Demografia
Distribuição de renda
Autoconstrução x Mercado Formal Custo de Construção
Bolha ou crescimento sustentável? • Mercado de SP • Mercado do RJ • Mercado do CO
Riscos Esgotamento de recursos da poupança – CRI/ Securitização
Tripé
Brookfield Incorporações Oportunidades Linha do tempo Crescimento da companhia
Crédito
Capacidade de Construção – INCC x IGPM / Aço e Cimento
5
Demografia Distribuição da População Brasileira
Crescimento Anual de Domicílios Fonte: IBGE – Projeção da População Brasiileira 1980/2050 - Revisão 2008
(10.000.000) (5.000.000) 0 5.000.000 10.000.000 0
10 20 30 40 50 60 70
80+ 2010
( 193 milhões de habitantes)
Mulher Homem (10.000.00) (5.000.000) 0 5.000.000 10.000.000 0
10 20 30 40 50 60 70 80
2030E (216 milhões de habitantes)
Mulher Homem
0
500
1000
1500
2000
1993-94 1996-97 1999-00 2002-03 2005-06 2008-09 2011-12 2014-15 2017-18 2020-21
000
unid
ades
Autoconstrução 50%
6
Distribuição de Renda Distrubuição de Renda por Domicílios (2007-2030E)
Mercado Consumidor Brasileiro (R$ bilhões)
Fonte: Ernest Young, FGV e IBGE
55%
24%
13%
5%
2%
30%
29%
23%
12%
6,2% 2007 2030
20% 41%
379297
196140 116 119 164
943
676
379 377
249 283398
Habitação Serviços Alimentos Saúde e Educação
Bens de consumo não-
duráveis
Bens de consumo duráveis
Outros produtos e serviços
2007 2030E
A(Acima R$
8.000) B (de R$ 4.000
e R$ 8.000)
C (de R$ 2.000 e R$ 4.000)
D (de R$ 1.000 e R$ 2.000)
E (Abaixo de R$ 1.000 )
7
Expansão de crédito Financiamento habitacional (% PIB)
Melhoria das condições de financiamento Unidades financiadas (milhares)
Fonte: Abecip
Fonte: Warnock and Warnock (2008)
67.466.6
47.442.9
35.728.324.1 22 22 20.8
15.514.813.1 10 9.8 9.5 6.8 4.9 4.4 2.6 2.2 2.1 1.7 0.7 0.7 0.3
157118125158
96142
273268
338383
628
466
541
78 8760111
231
280
100
241
401
109
586164 68
206163135
196
284248
240
302
398
522529576
686
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
FGTS SBPE
Preço médio da unidade R$ 130.000
Período décadas de 90 e 00 =>
Hoje
LTV (% financiado) 70% - 80% 80% - 90%
Taxa de Juros (a.a.) 12% => 9% -11%
Prazo do financiamento (meses) 120-180 => 240-360
Comprometimento de renda(% da renda mensal) 20 - 25% => 25 - 30%
Renda necessária(Salários mínimos) 14 - 20 => 8 - 11
Fonte: Estimativas JP Morgan, Banco Central:
9
Evolução dos preços – RM de São Paulo VGV Lançado (2006-1T10) Evolução do preço (R$/m² )
VUV por classe de renda - R$/m² (2006-1T10)
12,845 17,534 16,125
11,670
1,467
353
1,931 3,024
3,919
1,322
10,549 13,198
19,465 19,149
15,589
2,789
97% 90% 84% 75% 53%
2006 2007 2008 2009 2010 Estoque Total
VGV Vendido VGV Estoque
1,662 1,819 1,948 2,156 2,213 2,449 2,653 2,740 3,011 3,378 2,899 2,966 3,308 3,800 4,624 3,489 3,517 3,742 4,385 4,647 5,700 4,701 6,467 6,255 6,269
2006 2007 2008 2009 2010
Economico Medio Baixo Medio Medio Alto Alto
89 93 99 104 105 227 231 211 206 208 411 410 411 424 422
685 673 677 645 616
1,798 1,543
1,954 1,647 1,674
2006 2007 2008 2009 2010
Economico Medio Baixo Medio Medio Alto Alto
CAGR 2006-1T10 R$ IGPM+ IPCA+
Alto 3,0% -3,1% -2,6%
Medio Alto 9,2% 2,8% 3,4%
Medio 15,5% 8,6% 9,3%
Medio Baixo 10,4% 3,9% 4,5%
Economico 9,2% 2,8% 3,4%
Fonte: Inteligência de Mercado – Brookfield Incorporações
VMU por classe de renda – R$ mil (2006-1T10)
10
Evolução dos preços – Rio de Janeiro VGV Lançado (2006-1T10) Evolução do preço (R$/m² )
VUV por classe de renda - R$/m² (2006-1T10) VMU por classe de renda – R$ mil (2006-1T10)
4.550 4.960 5.804
2.760
238
425623
1.491
1.026
426
3.991
4.9755.583
7.295
3.786
66491% 89% 80% 73% 36%
2006 2007 2008 2009 2010 Estoque Total
VGV Vendido VGV Estoque
CAGR 2006-1T10 R$ IGPM+ IPCA+
Alto -1,2% -7,0% -6,5%
Medio Alto -8,7% -14,0% -13,6%
Medio -2,6% -8,4% -7,9%
Medio Baixo 4,2% -2,0% -1,4%
Economico 2,8% -3,3% -2,8%
1.822 1.763 1.690 2.0431.9902.970 3.083 3.003 2.8883.390
4.509 3.728 3.8274.085
4.134
4.9804.300 4.305 4.813 3.710
6.5336.113 7.184
9.543
6.284
2006 2007 2008 2009 2010
Economico Medio Baixo Medio Medio Alto Alto
99 91 88 10595227 224 221 206
235412 418 422 415431
680 675 640 656647
1.747 1.7242.052 2.298
1.104
2006 2007 2008 2009 2010
Economico Medio Baixo Medio Medio Alto AltoFonte: Inteligência de Mercado – Brookfield Incorporações
11
Evolução dos preços – Distrito Federal VGV Lançado (2006-1T10) Evolução do preço (R$/m² )
VUV por classe de renda - R$/m² (2006-1T10) VMU por classe de renda – R$ mil (2006-1T10)
1.4693.198 2.987
4.503
291
6
68 61
1.073
278
1.4851.475
3.266 3.047
5.576
569
100% 98% 98% 81% 51%
2006 2007 2008 2009 2010 Estoque Total
VGV Vendido VGV Estoque
4.089 3.549 3.550 3.4603.959
4.578 3.746 3.4255.262 4.416
5.5993.512 3.658
5.8547.783
6.1616.628 5.976
7.906 8.451
2006 2007 2008 2009 2010
Medio Baixo Medio Medio Alto Alto
255 234 220 211201
438 409 416 444499
660 618 679 692817
1.1731.098
1.5881.367 1.458
2006 2007 2008 2009 2010Medio Baixo Medio Medio Alto Alto
CAGR 2006-1T10 R$ IGPM+ IPCA+
Alto 10,2% 3,7% 4,3%
Medio Alto 10,7% 4,1% 4,7%
Medio -1,1% -6,9% -6,4%
Medio Baixo 2,8% -3,3% -2,8%
Fonte: Inteligência de Mercado – Brookfield Incorporações
12
Evolução dos preços – Goiás VGV Lançado (2006-1T10) Evolução do preço (R$/m² )
VUV por classe de renda - R$/m² (2006-1T10) VMU por classe de renda – R$ mil (2006-1T10)
1.065 1.3741.904 1.736
65
4355
310 914
91
1.4121.1081.429
2.2142.650
15696% 96% 86% 66% 42%
2006 2007 2008 2009 2010 Estoque TotalVGV Vendido VGV Estoque
1.616 1.797 1.732 1.7932.008
2.411 2.414 2.371 2.3712.433
2.764 2.404 2.960 2.908 2.610
2006 2007 2008 2009 2010Economico Medio Baixo Medio
99 104 99 91106
211 196 200 179194
387 437 449416 381
2006 2007 2008 2009 2010Economico Medio Baixo Medio
CAGR 2006-1T10 R$ IGPM+ IPCA+
Medio -1,7% -7,5% -7,0%
Medio Baixo 0,3% -5,6% -5,1%
Economico 6,9% 0,6% 1,2%
Fonte: Inteligência de Mercado – Brookfield Incorporações
14
FGTS
Poupança
Fontes de Recursos
Tradicional e Associada com casa própria
Prazo – Inadequado
Liquidez – risco de descasamento
Captação – barata para bancos de rede
Limita redução de taxa de juros básicos
Tradicionalmente associado a baixa-renda Prazo – Adequado Liquidez – Adequada
Captação – sujeito a burocracias
Fontes tradicionais de recursos são limitadas e insuficientes
15
CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários
Fontes de Recursos – Novos Instrumentos Suportarão o vertiginoso crescimento do mercado imobiliário
ü Isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos quando titular do CRI for pessoa física ou o próprio FII. Os rendimentos pagos aos demais investidores estão sujeitos à alíquota de 20%
Tributação
ü Risco de crédito do devedor do crédito imobiliário lastro do CRI Risco
ü Créditos Imobiliários Lastro
ü Não superior ao prazo do crédito Imobiliário lastro do CRI Prazo
Quotas de Fundo Imobiliário
Tributação
Risco
Lastro
Prazo
ü Isenção de Imposto de Renda a pessoa física e outro FII quotista relativamente aos rendimentos distribuídos pelo FII. Rendimentos distribuídos aos demais investidores estão sujeitos à alíquota de 20% de Imposto de Renda
ü Risco associado aos ativos do fundo
ü Imóveis ou bens e direitos relativos a imóveis
ü Indeterminado ou prazo constante no regulamento do fundo
16
Fontes de Recursos – Novos Instrumentos
Legislação Adequada e pronta para geração de volume de operações
Bom nível de conhecimento de agentes que operam este mercado
Taxas de juros em níveis adequados
Iniciativas por parte dos grandes investidores
Criação de Mercado Secundário
Desenvolvimento de escala – consolidação do mercado
• Dar Liquidez ao papel • Criação de Market Maker
Situação atual dos mercados
Adequação para o desenvolvimento do mercado
17
Perspectivas - CRI Emissor Investidor
Fonte de recursos de longo prazo em moeda
local e taxas competitivas(garantia imobiliária) Diversificação da fonte de recursos dado o
apetite do mercado de capitais Institucionais; e Pessoas Físicas
Possibilidade de captação de recursos sem onerar balanço patrimonial
Não incidência de IOF como nos empréstimos diretos
Apetite por parte de instituições financeiras para cumprimento da exigibilidade habitacional
Títulos de longo prazo indexados a índice de
preços Retorno atraente para uma estrutura lastreada
em recebíveis e com garantia real
Regime fiduciário e patrimônio separado garantem segregação do risco do emissor
Isenção de IR para pessoas físicas
Empresas com boa qualidade de crédito geralmente vinculadas aos CRI Corporativos
18
INCC x IGPM (ciclo dos últimos 3 anos)
100
105
110
115
120
125
130abr-‐07
jun-‐07
ago-‐07
out-‐0
7
dez-‐07
fev-‐08
abr-‐08
jun-‐08
ago-‐08
out-‐0
8
dez-‐08
fev-‐09
abr-‐09
jun-‐09
ago-‐09
out-‐0
9
dez-‐09
fev-‐10
abr-‐10
I G P M I N C C
124,1
119,1
5,0% - 3 anos
19
CRI - Securitização
Fontes de Recursos
• Tributação • Risco • Lastro
• Prazo
• Suportarão vertiginoso crescimento do mercado imobiliário
Brookfield Incorporações
20
2007 2008 2009 2010 2011
► Brascan Residential ► Foco no Rio de Janeiro ► Imóveis Residenciais e
Comerciais voltados para Alta Renda
Histórico de forte crescimento (R$ milhões)
► Aquisição da MB Engenharia ► Foco na Região Centro-Oeste ► Economico e Média Renda
2010 2009
► Unificação das marcas sob o nome Brookfield Incorporações
Histórico comprovado no Mercado Imobiliário Consolidador do setor, com histórico comprovado no mercado imobiliário
2008
► Fusão com a Company ► Foco em São Paulo ► Todos os segmentos
residenciais e de escritório
► Presença líder nas principais regiões metropolitanas selecionadas
► Diversificação de Produtos – Foco na Média Renda
► Modelo de negócio integrado em plataforma única
► Aumento da capacidade de capital - R$1,3 bilhões captados via debt e equity
► Nova Unidade de Negócios – Sul do Brasil e interior do Estado de São Paulo
2007
0,7
1,1
2,3
2010* 2,5 to 2,8
Vendas Contratadas * Guidance de Vendas Contratadas para 2010
► Consolidação como Large Cap
21
Dados Operacionais
Vendas Contratadas (R$ milhões)
604 782
1.001
1.763
668936
13
562 144
497
207
881
617
1.344 1.145
2.260
875
1.817
2006 2007 2008 2009 1S09 1S10
Residencial Escritório
Lançamentos (R$ milhões)
710
1.584 1.158
2.219
612 889
23
338 1.505
456
246
238 733
1.922
2.663 2.675
858 1.127
2006 2007 2008 2009 1S09 1S10
Residencial Escritórios
22
Receita a Reconhecer (R$ milhões) Lucro Líquido (R$ milhões)
Receita Líquida (R$ milhões) Lucro Bruto (R$ milhões)
Dados Financeiros
394 462
792
1.812
788
1.663
2006 2007 2008 2009 1S09 1S101
178 193
327
617
282
473
2006 2007 2008 2009 1S09 1S10
42
145
103
202
95
185
2006 2007 2008 2009 1S09 1S10
62
202
508
747
558
876
2006 2007 2008 2009 jun/09 jun/10
37,5%
37,6%
1 1
1
Nota: 1 Inclui MB Engenharia a partir de abril de 2008 e Company S.A. a partir de outubro de 2008
23
Palestrantes
Rio de Janeiro
nTelefone : + 55 21 3823-7699
nAv. das Américas, 3434 Bloco II - 6º andar – Rio de Janeiro – RJ, Brazil – Cep: 22640-102
São Paulo
nTelefone : +55 11 3127-9200
nAvenida das Nações Unidas, 14.171 – 14º andar – Torre B – São Paulo - SP, Brazil – Cep: 04794-000
nE-mail: [email protected]
Palestrantes Contato
Contato de RI
Nicholas ReadeDiretor Presidente
Cristiano Gaspar Machado Diretor Executivo Financeiro
Luiz Rogelio TolosaDiretor Executivo de Relações Institucionais
Horacio Moreira Piedras Jr.Gerente de Relações com Investidores
Carolina VasconcelosRelações com Investidores