Gemeinde Gröbenzell BEGRÜNDUNG Zum Bebauungsplan mit ... · - Satzung über die Errichtung von Garagen und Dachgauben in der Gemeinde Gröben-zell i.d.F. vom 08.11.1994 . Gemeinde

Gemeinde Gröbenzell

BEGRÜNDUNG

Zum Bebauungsplan mit Grünordnung

Nr. 91 „Bahnhofstraße West“

ENTWURF

In der Fassung vom 05.03.2020

Planverfasser: DRAGOMIR STADTPLANUNG

Nymphenburger Str. 29

80335 München

Bearbeitung: Dipl.-Ing. Bettina Gerlach, Stadtplanerin AK NW, BayAK

Lea Hickl, M.Sc. Umweltplanung und Recht


Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 91 „Bahnhofstraße West“ Stand 05.03.2020

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Inhaltsverzeichnis

1 Anlass der Planung 4

2 Verfahrensart 4

3 Bestand 4 3.1 Lage und Größe des Planungsgebietes 4 3.2 Eigentumsverhältnisse 5 3.3 Übergeordnete Planungen 7 3.3.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern 7 3.3.2 Regionalplan 7 3.3.3 Flächennutzungsplan (FNP) 7 3.3.4 Rechtswirksame Bebauungspläne 7 3.3.5 Kommunale Satzungen und Verordnungen 7 3.4 Schutzgebiete 8 3.4.1 Wasserrechtliche Schutzgebiete 8 3.4.2 Naturschutzrechtliche Schutzgebiete und Biotope 8 3.5 Grünordnerische Ausgangslage 8 3.5.1 Topographie 8 3.6 Orts- und Landschaftsbild 8 3.6.1 Vegetation und Baumbestand 9 3.6.2 Artenschutz 11 3.6.3 Klima und Kleinklima 13 3.6.4 Boden 13 3.6.5 Bau- und Bodendenkmäler sowie ortsbildprägende Gebäude 13 3.6.6 Altlasten 14 3.6.7 Wasserhaushalt 14 3.7 Verkehr und Erschließung 15 3.8 Vorbelastungen / Immissionen 15 3.9 Soziale Infrastruktur 16 3.10 Technische Ver- und Entsorgung 16

4 Ziele der Planung 16

5 Wettbewerb und weiteres Planungsverfahren 18 5.1 Städtebaulicher Ideen- und Realisierungswettbewerb 18 5.2 Überarbeitung des Wettbewerbsentwurfes 19

6 Bebauungsplankonzept 19 6.1 Art der baulichen Nutzung 19 6.2 Maß der baulichen Nutzung 21 6.3 Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise 22 6.4 Höhenentwicklung 23 6.5 Gestaltung 25 6.6 Verkehrsflächen und Gehrechtsflächen 26 6.7 Abstandsflächen 26 6.8 Bestandsschutz 28 6.9 Grünordnung 28 6.10 Artenschutz 30 6.11 Immissionsschutz 35 6.12 Versickerung 38 6.13 Grundwasser 40



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6.14 Naturschutzrechtlicher Eingriff 40

7 Maßnahmen, die dem Klimawandel Rechnung tragen 40

8 Auswirkungen der Planung 41

Abbildung 1: Eigentumsverhältnisse und Karte zur Umlegung, Quelle: Dragomir Stadtplanung ..... 6 Abbildung 2: Baumbewertung Bestand, Quelle: Dragomir Stadtplanung ......................................... 10 Abbildung 3: Schutzstatus und Gefährdung der im Untersuchungsraum nachgewiesenen saP-

relevanten Europäischen Vogelarten, Quelle: Mühl (2018): Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung

(saP) ................................................................................................................................................................... 12 Abbildung 4: 1.Preis Wettbewerbsverfahren: H2R Architekten ............................................................. 18 Abbildung 5: Straßenschnitte Bahnhofstraße, Quelle: Dragomir Stadtplanung ................................ 24 Abbildung 6: CEF-Maßnahme (Fledermaus- und Vogelnistkästen), Quelle: Dragomir Stadtplanung

............................................................................................................................................................................ 34 Abbildung 7: Benötigtes Sickermuldenvolumen je Flurstück, Quelle: Hydrologisches Gutachten

Oktober 2018 ................................................................................................................................................... 39

Tabelle 1: Maß der baulichen Nutzung ...................................................................................................... 21 Tabelle 2: Nutzungsmaß der jeweiligen Baugebiete ............................................................................... 22



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1 Anlass der Planung

Aufgrund des hohen Siedlungsdrucks in der Gemeinde und der fehlenden Flächen für Sied-

lungsentwicklung im Außenbereich wurde im Jahr 2010 für das Gebiet westlich der unteren

Bahnhofstraße, zwischen Bahnunterführung und Angerstraße, ein Wettbewerb durchge-

führt, den das Büro H2R Architekten mit Barbara Franz als Landschaftsarchitektin für sich

entschieden hat. Ziel des Wettbewerbs war es, die Bestandsbebauung so zu ergänzen,

dass eine verträgliche Nachverdichtung stattfinden kann. Dadurch soll der Ortskern Grö-

benzells in seiner Zentrumsfunktion und Attraktivität gestärkt werden.

2 Verfahrensart

Der Bebauungsplan Nr. 91 wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a

BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Diese Verfahrensart kann für die Wie-

dernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der In-

nenentwicklung angewendet werden. Voraussetzung hierfür ist, dass im Planungsgebiet

eine zulässige Größe der Grundfläche von weniger als 20.000 qm festgesetzt wird.

Die Anwendung des beschleunigten Verfahrens ist ausgeschlossen, wenn einer der folgen-

den Punkte zutrifft:

- die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg-

lichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung

oder nach Landesrecht unterliegen, vorbereitet oder begründet wird

- Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten

Schutzgüter (Natura-2000-Gebiete) bestehen

- Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder

Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 S. 1 des BImSchG zu

beachten sind.

Bei dem Planungsgebiet handelt es sich um eine Nachverdichtung im Innenbereich der

Gemeinde Gröbenzell. Die zulässige Grundfläche im Planungsgebiet beträgt insgesamt

5.660 qm. Mit dem Bebauungsplan wird kein Vorhaben umgesetzt, welches eine Pflicht zur

Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung begründet. Eine Beeinträchtigung von

Natura-2000 Gebiete ist nicht gegeben. Außerdem wird kein Vorhaben zugelassen, wel-

ches zu schweren Unfällen nach § 50 BImSchG führen kann.

Somit ist die Anwendung des § 13a BauGB und damit die Durchführung des Vorhabens im

beschleunigten Verfahren möglich. Im beschleunigten Verfahren wird von der Durchfüh-

rung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 und von dem Umweltbericht gem. § 2a BauGB

abgesehen.

3 Bestand

3.1 Lage und Größe des Planungsgebietes

Das etwa 2,9 ha große Planungsgebiet liegt sehr zentral im Ortskern von Gröbenzell und

befindet sich in unmittelbarer Nähe zur S-Bahnstation „Gröbenzell“ der S-Bahnlinie 3 (Stre-

cke Mammendorf – Holzkirchen). Das Planungsgebiet ist derzeit baulich kaum genutzt und

wird von raumbildenden, strukturreichen Gehölzbeständen geprägt. Im Bestand befinden

sich diverse wohnverträgliche Gewerbenutzungen, wie Büros, IT-Systemhaus, Café, Ände-

rungsschneiderei, usw.



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Im Süden wird das Planungsgebiet durch den Sonnenweg, im Westen durch ein bestehen-

des reines Wohngebiet und im Norden durch die Angerstraße begrenzt. Im Osten des Pla-

nungsgebiets verläuft die Bahnhofstraße. Auf der östlichen Seite der Bahnhofstraße befin-

den sich mehrere Gebäude mit Einzelhändlern und Dienstleistungen in den Erdgeschossen

und Wohnungen in den oberen Stockwerken. Südlich des Sonnenweges liegt die Bahnstre-

cke München-Augsburg.

3.2 Eigentumsverhältnisse

Folgende Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich im Eigen-

tum der Gemeinde:

1248 (Teilfl.), 1248/1, -/2, 1249/3, -/4 (Teilfl.), -/10, -/14 (Teilfl.), -/23, -/25, -/31, -/36, -/41, -/44,

1267 (Teilfl.), 1269/26 (Teilfl.), -/277, -/278, -/279, -/280, -/289, -/307(Teilfl.), -/323 (Teilfl.),

1849/4, 1850, 1850/14, -/7, 1851, 1852, 1852/6, 1853, 1854/8

Folgende Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich in pri-

vatem Eigentum:

1249/6, -/26, -/30 (Teilfl.), -/32, 1269/283, -/284, -/292, -/293, -/300, 1849, 1849/3, -/5, 1851/2,

1854/1, -/8, 1855

Damit befinden sich rd. 65 % der Flächen der Baugrundstücke in kommunalem Eigentum.

Fl.Nrn. 1249/30, -/32, 1267, 1269/283, -/293, -/30, -/284, -/349 und 1849/5 sind faktischer Be-

standteil der Bahnhofstraße und sind Teil des Straßenraumes. Die Flurstücke mit den Num-

mern 1267, 1269/283, -/293 und -/300 sind in privatem Eigentum. Die Flurnummern 1269/284,

-/349, und 1249/32 sind in privatem Eigentum und öffentlich gewidmet.

Im Nachgang zum Bebauungsplan soll im Einvernehmen mit den betroffenen Grundeigen-

tümern ein Umlegungsverfahren gem. § 45 ff. BauGB durchgeführt werden, um die Bebau-

ung in den Baugebieten WA 4/5 und MI 4/5 zu ermöglichen. Ein entsprechender Umle-

gungsbeschluss des Gemeinderates für die Einleitung des Umlegungsverfahrens ist in der

Gemeinderatssitzung am 22.09.2016 erfolgt.



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Abbildung 1: Eigentumsverhältnisse und Karte zur Umlegung, Quelle: Dragomir Stadtplanung



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3.3 Übergeordnete Planungen

3.3.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern

Gem. LEP in der Fassung vom 01.03.2018 Anhang 2 Strukturkarte liegt die Gemeinde Grö-

benzell im Verdichtungsraum der Landeshauptstadt München und ist somit für eine maß-

volle Nachverdichtung sehr gut geeignet.

3.3.2 Regionalplan

Im Regionalplan München in der Fassung vom 01.04.2019 ist die Gemeinde Gröbenzell als

Grundzentrum im Hauptsiedlungsbereich (Stadt- und Umlandbereich) Münchens darge-

stellt (Karte 1 und Karte 2).

3.3.3 Flächennutzungsplan (FNP)

Der derzeit gültige Flächennutzungsplan (Stand 12.02.1997) weist im Planungsgebiet ein

Kerngebiet (MK) aus. Im nördlichen Drittel des Geltungsbereichs stellt der FNP eine Grenze

der Höhenbeschränkungszone gemäß §§12 – 14 Luftverkehrsgesetz dar.

Da der Bebauungsplan gem. § 13a BauGB aufgestellt wird, ist der Flächennutzungsplan im

Nachgang zum Bebauungsplanverfahren zu berichtigen.

3.3.4 Rechtswirksame Bebauungspläne

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 91 bestehen drei rechtswirksame Bebauungs-

pläne (Nr. 16, Nr. 18, Nr. 90,). Die beiden Bebauungspläne Nr. 18 und Nr. 90 vom 09.02.2005,

liegen dabei vollumfänglich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Bahnhofstraße

West“. Der Bebauungsplan Nr. 16 vom 23.10.1989 umfasst lediglich einen kleinen Teil der

Kreuzung Bahnhofstraße/Eschenrieder Straße.

Der Bebauungsplan Nr. 18 umfasst den südlichen Teil des Planungsgebietes südlich der

Richard-Strauß-Straße. Er setzt Kerngebiete (MK) mit einer GRZ von 0,5 und einer GFZ von

0,6 bzw. 0,9 für die Bestandsgrundstücke Fl.-Nrn. 1849/3 und 1249/6 fest. Die Geschossigkeit

wird mit II bis III Vollgeschossen festgesetzt.

Der Bebauungsplan Nr. 90 umfasst den nördlichen Teil des Planungsgebietes einschließlich

der Bestandsgebäude Bahnhofstraße 17 und 17a auf Höhe der Richard-Strauß-Straße. Er

setzt ein Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und zwei

Vollgeschossen fest. Die Grundflächenzahl darf durch Anlagen gem. § 19 Abs. 4 BauNVO

um 50% überschritten werden. Es sind ausschließlich Einzel- und Doppelhäuser zulässig.

Die Bebauungspläne Nr. 18 und 90 setzen mehrere erhaltenswerte Bäume als zu erhalten

fest. Ersatzpflanzungen sind im Falle einer Fällung vorgesehen.

3.3.5 Kommunale Satzungen und Verordnungen

Im Umgriff des Bebauungsplans gelten folgende relevante Satzungen der Gemeinde Grö-

benzell:

- Verordnung der Gemeinde Gröbenzell über den Schutz des Bestandes an Bäumen

i.d.F. vom 28.11.2017 (Baumschutzverordnung)

- Satzung über die Erstellung von Garagen und Stellplätzen i.d.F. vom 23.07.2004 (Gara-

gen- und Stellplatzsatzung)

- Satzung über die Errichtung von Garagen und Dachgauben in der Gemeinde Gröben-

zell i.d.F. vom 08.11.1994



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- Satzung über die Herstellung und Bereithaltung von Abstellplätzen für Fahrräder in der

Gemeinde Gröbenzell i.d.F. vom 13.06.1994 (Fahrradabstellplatzsatzung)

- Satzung über Einfriedungen in der Gemeinde Gröbenzell i.d.F. vom 12.06.2004 (Einfrie-

dungssatzung)

- Satzung zur Überdachung des Stauraums von Stellplätzen i.d.F. vom 07.05.1998 (Car-

portsatzung)

3.4 Schutzgebiete

3.4.1 Wasserrechtliche Schutzgebiete

Das Planungsgebiet lag etwa zu 50% in einem vorläufig gesicherten Überschwemmungs-

gebiet (HQ 100) des Gröbenbachs. Das Überschwemmungsgebiet wurde jedoch zwischen-

zeitlich geändert. Mit Amtsblatt Nr. 16 vom 15.07.2019, Landratsamt Fürstenfeldbruck,

wurde das bereits ermittelte und vorläufig gesicherte Überschwemmungsgebiet aktuali-

siert und dahingehend erneut bekannt gemacht. Das Planungsgebiet des hier gegen-

ständlichen Bebauungsplanes ist nicht mehr betroffen.

3.4.2 Naturschutzrechtliche Schutzgebiete und Biotope

Das Planungsgebiet liegt im Ortszentrum von Gröbenzell. Im Geltungsbereich des Bebau-

ungsplanes sowie der näheren Umgebung sind keine kartierten Biotope, naturschutzrecht-

lichen Schutzgebiete oder Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung vorhanden.

3.5 Grünordnerische Ausgangslage

3.5.1 Topographie

Das Planungsgebiet liegt etwa 505 m ü. NN und fällt sehr leicht in Richtung Norden ab. Der

Höhenunterschied in der Bahnhofstraße beträgt innerhalb des Gebiets ca. 1,2 Meter auf

ca. 320 Meter Länge. Größere topographische Erhebungen gibt es im Gebiet nicht.

3.6 Orts- und Landschaftsbild

Die Bahnhofstraße liegt im nördlichen Teil des Ortszentrums Gröbenzells. Allerdings verliert

sich dort die Dichte der in der Kirchenstraße vorhandenen Geschäfte und es ist nur ein

loser Bestand an Läden, Dienstleistern und Gastronomie vorhanden, der sich mit zuneh-

mender Entfernung zum S-Bahnhof immer weiter verflüchtigt. Nördlich an das Planungsge-

biet angrenzend sind wieder 2 Gaststätten und ein Supermarkt vorhanden.

Die Ostseite der Bahnhofstraße ist fast vollständig bebaut, wobei die Dichte der Bebauung

sowie die Nutzung mit zunehmender Entfernung vom S-Bahnhof abnehmen. Zwischen der

Unterführung der Bahntrasse und der Richard-Strauß-Straße sind überwiegend mehrge-

schossige Bauten aus den 70er Jahren vorzufinden. Diese werden bis auf das Erdgeschoss

zum Wohnen oder freiberuflich genutzt. Die Vorbereiche dieser Gebäude sind überwie-

gend befestigt und werden vereinzelt zur Auslage oder Bestuhlung genutzt. Nördlich der

Richard-Strauß-Straße sind diese Zonen als begrünte Vorgärten ausformuliert.

Die Westseite der Bahnhofstraße wird von mehreren unbebauten, jedoch stark durchgrün-

ten Grundstücken mit strukturreichen innerörtlichen Vegetations- und Gehölzbeständen

dominiert. Dazwischen finden sich zwei- bis dreigeschossige giebelständige Häuser, die

durch Vorgärten vom Bürgersteig Abstand nehmen. Auch hier befinden sich neben Einzel-

handels- und Dienstleistungseinrichtungen auch Gastronomie im Erdgeschoss.



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Im Nordosten des Planungsgebietes befindet sich zusätzlich eine öffentlich nutzbare park-

artige Fläche mit einem Wegkreuz und Sitzgelegenheiten. Auf der kleinen parkartigen Flä-

che stehen mehrere schattenspendende großkronige Bäume (Eichen).

Im Norden des Planungsgebietes wird das Ortsbild durch einen Bauzaun, welcher um das

Flurstück Nr. 1855 verläuft und vor unbefugtem Zutritt schützen soll, beeinträchtigt. Auf dem

Grundstück befindet sich ein einsturzgefährdetes, leerstehendes Gebäude.

Das Planungsgebiet stellt sich insgesamt als stark durchgrüntes Gebiet mit zahlreichen Ge-

hölzen dar, die aufgrund ihrer Größe und ihres Alters das Erscheinungsbild der Bahnhof-

straße deutlich prägen. Darüber hinaus fördern einzelne straßenbegleitende Bäume den

grünen Charakter des Straßenraumes.

3.6.1 Vegetation und Baumbestand

Vegetation

Insbesondere im nördlichen Gebiet und in den straßenabgewandten Bereichen des Ge-

biets sind einige Grundstücke nicht bebaut oder die Gebäude stehen leer, sodass sich dort

eine mehrjährige Ruderalvegetation mit dichter Gehölz- und Strauchvegetation aus hei-

mischen Arten entwickelt hat. Die Grundstücke im Planungsgebiet verfügen meist über

weitläufige Gärten, die zum Teil strukturreich ausgeprägt sind. Darüber hinaus gibt es im

Süden des Gebiets zwei kleinere Flächen, die von einer Gemeindegarteninitiative zum

Obst- und Gemüseanbau genutzt werden.

Bäume

Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich 277 Bäume. Das Planungsgebiet liegt inner-

halb des Geltungsbereichs der gültigen Baumschutzverordnung (BSV) der Gemeinde Grö-

benzell. Insgesamt sind 216 Bäume gemäß BSV geschützt (vgl. Abb. 3).

Im Gebiet kommen überwiegend Laubgehölze vor, wobei die dominierenden Arten Ge-

meine Esche (Fraxinus excelsior) und Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus) sind. Darüber hin-

aus gibt es im Gebiet einige Kultur-Obstbäume, die aus ehemaligen Gärten stammen.

Auch die Gemeine Fichte (Picea abies) und der Abendländische Lebensbaum (Thuja oc-

cidentalis) sind im Gebiet stark vertreten.

Der Baumbestand im überwiegenden Teil des Planungsgebiets entspricht einem struktur-

reichen, gut geschichteten Gehölzbestand, der sich über einen langen Zeitraum aufgrund

von geringen Nutzungsintensitäten entwickeln konnte. Insbesondere im nördlichen und

westlichen Bereich des Planungsgebiets gibt es eine dominante und vitale Naturverjün-

gung. Die Bäume innerhalb des Planungsgebiets sind überwiegend in einem vitalen Zu-

stand. Jedoch sind insbesondere im südlichen und mittleren Bereich des Gebiets auch ver-

mehrt Bäume vorhanden, die abgängig sind oder mechanische Schäden erlitten haben.



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Abbildung 2: Baumbewertung Bestand, Quelle: Dragomir Stadtplanung



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3.6.2 Artenschutz

Eine artenschutzrechtliche Prüfung wurde ab März 2018 bis Juli 2018 durchgeführt. Bei der

Untersuchung wurden folgende Artengruppen berücksichtigt: Fledermäuse, Vögel, Repti-

lien.

Fledermäuse

Datenaufnahmen zum Vorkommen von Fledermäusen bzw. ihrer Flugrouten und Jagdge-

biete wurden am 19.04.2018, 03.07.2018, 04.07.2018, 18.07.2018 und 19.07.2018 durchge-

führt. Ebenso erfolgte eine Begutachtung der Gebäude sowie von 6 erfassten Höhlenbäu-

men auf ein Vorkommen von Fledermäusen. Bei der Begehung des nahezu gesamten Pla-

nungsgebiets, sowie zur Kontrolle der Höhlen und Spalten wurde zur Aufzeichnung der Fle-

dermausrufe das mobile Echtzeitaufnahmesystem Batlogger M der Firma ELEKON einge-

setzt. Des Weiteren wurden Mini-Batcorder der Firma ECOOBS als stationäre Horchboxen

an zwei ausgewählten Standorten verwendet.

An und in den Gebäuden sowie in den Bäumen Nr. 1, 2, 5 und 6 (Höhlenbäume) können

mit hoher Sicherheit Wochenstubenquartiere ausgeschlossen werden. Die Bäume Nr. 3

und 4 (Höhlenbäume) konnten nur von der Ferne begutachtet werden. Somit können hier

Fortpflanzungsplätze von Fledermäusen zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden, je-

doch wird dies als gering eingeschätzt. Einzel- und Zwischenquartiere sind hier durchaus

möglich.

Im Planungsgebiet konnten zahlreiche Rufe von mindestens sieben Fledermausarten auf-

gezeichnet werden. Den Großteil der Rufe wurde der Art Pipistrellus pipistrellus (Zwergfle-

dermaus) zugeordnet. Des Weiteren wurden Rufe von Bartfledermäusen aufgezeichnet,

höchstwahrscheinlich von Myotis mystacinus (Kleine Bartfledermaus). Auch die Arten My-

otis daubentonii (Wasserfledermaus) und Eptesicus nilssonii (Nordfledermaus) jagen v.a. im

westlichen Gebiet. Die Art Nyctalus noctula (Großer Abendsegler) wurde weniger häufig

erfasst und gilt lediglich als Durchzügler bzw. Überflieger. Ferner konnten Rufe der Art Pi-

pistrellus nathusii (Rauhhautfledermaus) bzw. Pipistrellus kuhlii (Weißrandfledermaus) auf-

genommen werden. Aufgrund dessen, dass manche Sequenzen nicht eindeutig einer Art

zugeordnet werden konnten, ist das Vorkommen weiterer Arten im Planungsgebiet denk-

bar.

Die Datenaufnahmen zeigten, dass im gesamten Planungsgebiet, aber vermehrt im Wes-

ten, um die Baumkronen und auf offenen Grünflächen, Fledermäuse jagen. Die Grundstü-

cke 1855, 1854/8, 1854/1 und 1853 wurden nur mäßig von Fledermäusen besucht. Die

nächtliche Verteilung der Aufnahmen zeigt bei beiden Standorten zwei deutliche Höhe-

punkte zwischen 21.15 und 22.30 Uhr (Verlassen des Quartieres) und zwischen 3.30 und 5.00

Uhr (Rückkehr von Jagdhabitat zum Quartier). Diese Tatsache deutet darauf hin, dass das

Planungsgebiet (Teilbereiche davon) neben seinem Stellenwert als Jagdhabitat auch auf

der Flugroute von Fledermäusen in ihre Jagdhabitate liegt oder selbst als Leitlinie von den

Tieren genutzt wird. Entlang der Bahnhofstraße konnten insbesondere in den frühen

Abendstunden Fledermäuse beobachtet werden, was wiederum die Funktion der Leitlinie

bestätigt.

Reptilien

Im Zeitraum zwischen April und Juli 2018 wurden Datenaufnahmen zum Vorkommen von

Reptilienarten im Planungsgebiet durchgeführt. Die Datenaufnahmen erfolgten am



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20.04.2018, 08.05.2018, 26.05.2018, 04.07.2018, 19.07.2018 bei sonnigem Wetter und Tempe-

raturen über 22°C. Insbesondere wurden die Bereiche entlang der Bahnstrecke und po-

tentielle Ruhe- und Fortpflanzungsstätten untersucht.

Die Art Lacerta agilis (Zauneidechse) konnte im gesamten Planungsgebiet nicht nachge-

wiesen werden und somit mit Sicherheit ausgeschlossen werden. Durch das Vorhaben sind

demnach keine Verstöße gegen die Verbotstatbestände (§ 44 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5

BNatSchG) zu erwarten.

Vögel

Im Zeitraum zwischen März und Juli 2018 wurde das Untersuchungsgebiet auf ein Vorkom-

men von saP-relevanten Brutvögeln durch Sichtbeobachtungen, Verhören und Klangat-

rappen untersucht. In regelmäßigen Abständen wurde die gesamte Untersuchungsfläche

begangen und die Nachweise von Vögeln bzw. von Brutgeschehen notiert. Die in nach-

folgender Tabelle aufgelisteten Vögel wurden eindeutig im Untersuchungsgebiet nachge-

wiesen:

Abbildung 3: Schutzstatus und Gefährdung der im Untersuchungsraum nachgewiesenen saP-rele-

vanten Europäischen Vogelarten, Quelle: Mühl (2018): Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP)

Die im Planungsgebiet vorkommenden Vogelarten sind gemäß den Hinweisen zur speziel-

len artenschutzrechtlichen Prüfung des Landesamtes für Umwelt (LfU 2018c-e) NICHT saP-

relevant, sodass eine vereinfachte Prüfung der Verbotstatbestände durchzuführen ist.



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Sonstige saP-relevante Arten

Aufgrund der strukturellen Gegebenheiten und fehlender Habitate im Planungsgebiet kön-

nen Vorkommen prüfungsrelevanter Amphibien-, Schmetterlings- und Pflanzenarten aus-

geschlossen werden.

3.6.3 Klima und Kleinklima

Bayern und somit die Gemeinde Gröbenzell liegen in der warmgemäßigten Klimazone

nach Köppen und Geiger (Quelle: Klimaatlas von Bayern, 1996). Die Lufttemperatur für das

langjährige Mittel (1961-1990) beträgt 6-8 °C. Die langjährige mittlere Jahresniederschlags-

summe für den Zeitraum 1961-1990 liegt zwischen 900 mm und 1.000 mm.

Die thermische Belastung innerhalb des Planungsgebiets ist als gering einzustufen, da das

Grundstück von zahlreichen Gehölzen bestanden ist und Gebäude untergeordnet vor-

handen sind.

3.6.4 Boden

Das Planungsgebiet befindet sich nach Meynen/Schmithüsen in der Naturraum-Einheit

„Münchner Ebene“ und nach Ssymank in der Naturraum-Haupteinheit „Unterbayerisches

Hügelland und Isar-Inn-Schotterplatten“.

Die Bodenübersichtskarte beschreibt den Boden im Gebiet als anthropogen überprägte

Bodenform im Siedlungsbereich mit einem Versiegelungsgrad < 70%.

Eine Baugrunderkundung vom 13.07.2018 liegt vor. Darin wird die Schichtenabfolge des

Bodens wie folgt beschrieben:

- Mutterboden/Auffüllungen (Rezent)

- Aueablagerungen

(Torf, Almkalk, Auelehm, Auesand) (Pleistozän-Holozän)

- Terrassenkies (Pleistozän)

- Obere Süßwassermolasse (Tertiär)

Die Schicht aus Oberboden/Auffüllungen und Aueablagerungen sind sehr schmal und er-

strecken sich bis zu einer maximalen Tiefe von 2 m unter Geländeoberkante (GOK), wäh-

rend die Terrassenkiese eine Mächtigkeit von ca. 20 m aufweisen. Die Süßwassermolasse

befindet sich unterhalb der Terrassenkiese und bildet die grundwasserstauende Schicht.

Die Versiegelung innerhalb des Planungsgebiets beträgt im Bestand insgesamt 12.054 qm.

Dies entspricht einer Flächenversiegelung von 42 %.

3.6.5 Bau- und Bodendenkmäler sowie ortsbildprägende Gebäude

Im Planungsgebiet sind keine Bau- oder Bodendenkmäler vorhanden. Das nächstgele-

gene Bodendenkmal liegt in westlicher Richtung ca. 2 km entfernt. Das nächstgelegene

Baudenkmal befindet sich ca. 400 m südlich des Gebiets.

Nördlich an das Planungsgebiet anschließend befindet sich an der Ecke Angerstraße/

Bahnhofstraße ein ortsbildprägendes Gebäude. Es handelt sich hierbei um die Gaststätte

Feuerpfand’l. Es gehört zu den ältesten, noch erhaltenen Gebäude in Gröbenzell und

stammt aus den Jahren 1879/80.

Aufgrund der getroffenen Festsetzungen des Bebauungsplans, vor allem im WA 6 zur Hö-

henentwicklung, zur Dachform (Satteldach oder Flachdach) sowie zum Bauraum, können



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negative Auswirkungen auf das ortsbildprägende Gebäude nördlich des Bebauungsplan-

gebiets ausgeschlossen werden.

3.6.6 Altlasten

Bei der Erfassung von Altlasten im Landkreis Fürstenfeldbruck wurden innerhalb des Pla-

nungsgebiets keine Altlastenflächen erfasst. Die Erfassung aller Altstandorte im Landkreis

Fürstenfeldbruck ist jedoch noch nicht abgeschlossen.

In unmittelbarer Nähe zum Grundstück mit der Flurnummer 1249/41 befindet sich außer-

halb des Geltungsbereichs eine Altlastenverdachtsfläche, die im Rahmen der Altlastener-

fassung des Landkreises ermittelt wurde. Aufgrund der räumlichen Nähe wird ein entspre-

chender Hinweis in die Satzung übernommen: Sollten bei Aushubarbeiten auffällige Ver-

unreinigungen angetroffen werden, so sind diese vollständig auszukoffern, getrennt vom

übrigen Aushubmaterial zwischenzulagern und durch geeignete Maßnahmen gegen Nie-

derschlagswasser zu sichern. Das weitere Vorgehen ist in diesem Fall umgehend mit dem

Landratsamt Fürstenfeldbruck, Abteilung Umweltschutz, abzustimmen.

Zur Feststellung eventueller Schadstoffgehalte im Boden wurden bei zwei Bodenmischpro-

ben der Flurstücke Nr. 1849 und Nr. 1851 bodenkundliche Untersuchungen durchgeführt.

Das Ergebnis der Untersuchungen ist im Baugrundgutachten vom 13.07.2018 enthalten. Die

Bodenprobe der Fl.Nr. 1849 weist erhöhte Konzentrationen von Kohlenwasserstoffen auf,

sodass diese Probe der Verwertungskategorie Z 1.1 zuzuordnen ist. Die zweite Bodenprobe

wurde der Verwertungskategorie Z 0 zugeordnet. Die erstellte Analytik dient der ersten ori-

entierenden Bewertung der erkundeten Bodenproben. Es kann nicht ausgeschlossen wer-

den, dass im Zuge eines Aushubes auch höher belastetes Gebiet angetroffen wird. Bei

Aushubarbeiten ist dies zu berücksichtigen. Es wird ferner empfohlen bei den Erdarbeiten

eine Separation für die anschließende Abfuhr des Materials und eine Deklaration anhand

einer Haufwerksbeprobung durchzuführen. Hierzu sind die Auffüllungen einheitlich abzu-

ziehen und auf Haufwerke, die mittels Folien abzudecken und vor Witterung zu schützen

sind, seitlich zu lagern. Die vorgenommene abfallrechtliche Bewertung stellt eine Einstu-

fungsempfehlung dar, die vor Abfuhr des Materials mit der Annahmestelle sowie den zu-

ständigen Fachbehörden abzustimmen ist. Die beiden Grundstücke werden entspre-

chend gem. § 9 Abs. 5 Ziff. 3 BauGB gekennzeichnet.

3.6.7 Wasserhaushalt

Das Gebiet befindet sich laut hydrogeologischer Raumgliederung (Umweltatlas, LfU) im

hydrogeologischen Teilraum „Fluvioglaziale Schotter“. Der Grundwasserleiter wird aus Ter-

rassenkies (Pleistozän) gebildet und hat eine Mächtigkeit von ca. 20 m.

Ein Baugrundgutachten vom 13.07.2018 liegt vor.

Grundwasser:

Die nächstgelegene Grundwassermessstelle „GROEBENZELL 286 A“ befindet sich 250 m

nordwestlich des Planungsgebiets. Die Ganglinie dieser Messstelle zeigt, dass Grundwas-

serspiegelschwankungen von bis zu 2,30 m möglich sind. Zum Zeitpunkt der Baugrunder-

kundung lag der Wasserspiegel auf einem mittleren Höhenniveau, sodass noch von einem

möglichen Anstieg von bis zu 1,15 m ausgegangen werden muss. Unter Berücksichtigung

eines meteorologischen Sicherheitszuschlags von 0,3 m ergibt sich ein Bemessungswasser-

stand von 505,00 m ü. NHN für das Planungsgebiet. Dies bedeutet, dass im Norden des

Planungsgebiets das Grundwasser bis zur GOK anstehen kann. Der Grundwasserpegel

kann im nördlichen und südlichen Planungsgebiet leicht variieren.



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Sickerfähigkeit des Bodens:

Als sickerfähiges Substrat stehen im Gebiet die durchlässigen Terrassenkiese an, die eine

Durchlässigkeit von ca. kf= 1x 10-4 aufweisen. Die überlagernden Auensedimente (Deck-

schicht) sind dagegen nicht für die Versickerung geeignet.

Um eine Versickerung im Planungsgebiet zu gewährleisten, sind die schwach durchlässi-

gen Auensedimente am Ort der Versickerung gegen durchlässiges Bodenmaterial auszu-

tauschen, um eine hydraulische Anbindung der Geländeoberfläche an die Terrassenkiese

herzustellen.

Oberflächenwasser:

Im Planungsgebiet befinden sich keine Oberflächengewässer. Der Gröbenbach verläuft

etwa 100 bis 200 m südöstlich des Planungsgebiets.

3.7 Verkehr und Erschließung

Die Bahnhofstraße ist eine der Hauptverbindungsstraßen zwischen dem Norden und dem

Süden Gröbenzells. Sie biegt als Vorfahrtstraße in die Schubertstraße ein. Sie weist ein Ver-

kehrsaufkommen von rd. 7.000 – 7.500 Kfz/Tag auf.

Des Weiteren ist sie, durch die für den Kfz-Verkehr gesperrte Unterführung der Bahntrasse,

für Fußgänger und Radfahrer auch mit der Kirchenstraße verbunden.

Das Planungsgebiet ist über die Schubertstraße / Freyastraße an die Staatsstraße St 2345

und auch über die Bahnhofstraße / Eschenriederstraße an das überörtliche Straßennetz

und die Autobahnen A 8 und A99 sehr gut angebunden.

In der Bahnhofstraße fährt die Buslinie 832 über welche der Bereich mit den umliegenden

Gemeinden Olching und Puchheim verbunden ist. Durch die unmittelbare Nähe zum S-

Bahnhof Gröbenzell ist das Planungsgebiet sehr gut an die Münchner Innenstadt und da-

mit auch an das (über-)regionale Personennahverkehrsnetz (beispielsweise in Richtung

Augsburg) angebunden.

Darüber hinaus ist die Bahnhofstraße auch eine wichtige Rad- und Fußwegeverbindung

innerhalb Gröbenzells. Der Radweg wird im Bestand in einem beidseitigen Radweg parallel

zum Gehweg geführt.

3.8 Vorbelastungen / Immissionen

Das Planungsgebiet liegt etwa 30 m nördlich der Bahnlinie München-Augsburg, sodass ins-

besondere im südlichen Planungsgebiet mit Lärmbeeinträchtigungen durch den Schie-

nenverkehr zu rechnen ist.

Da die Bahnhofstraße eine wichtige innerörtliche Verbindungsstraße in Gröbenzell darstellt,

sind auch verkehrsbedingte Lärmbeeinträchtigungen vorhanden. Des Weiteren kann ein

relevanter Einfluss der angrenzenden Straßenverkehrswege (Angerstraße, Eschenrieder

Straße, Finkenstraße, Kirchenstraße) nicht ausgeschlossen werden.

Aus der schallimmissionstechnischen Untersuchung (Möhler + Partner Ingenieure AG, Be-

richt Nr. 700-5645) vom 04.03.2019 ergeben sich für die Schallimmissionen des Verkehrslärms

in einer Aufpunkthöhe von h = 8 m über Gelände tagsüber und nachts folgende Ergeb-

nisse:

Die höchsten Verkehrslärmpegel treten entlang der Bahnlinie mit bis zu 74/74 dB(A)

Tag/Nacht auf. Somit werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Kerngebiete (MK)

von 65/55 dB(A) Tag/Nacht um bis zu 9/19 dB(A) entlang der Bahnlinie überschritten.



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Innerhalb des Planungsgebiets befinden sich bereits im Bestand diverse, für Misch-/Kern-

gebiete übliche und wohnverträgliche Gewerbenutzungen, wie Büros, IT-Systemhaus,

Café, Änderungsschneiderei usw. Diese derzeit vorhandenen gewerblichen Nutzungen

lassen (mit Ausnahme des Cafés „Valentin“ im südlichen Planungsgebiet) nach schallgut-

achterlicher Einschätzung keine besondere Geräuschentwicklung erwarten und sind somit

als wohnverträglich einzustufen. Für das Café „Valentin“ können Lärmkonflikte mit künfti-

gen Wohnnutzungen bei einer Nachtnutzung der Freischankfläche nicht ausgeschlossen

werden.

3.9 Soziale Infrastruktur

In rund 1 km Entfernung befindet sich die nächstliegende Grundschule sowie das Gymna-

sium. In der Umgebung des Planungsgebietes befinden sich mehrere Kindergärten und

Kinderkrippen.

Insgesamt wird von einem Anstieg des Bedarfes an Kinderbetreuungen in der Gemeinde

Gröbenzell ausgegangen. Für den derzeit noch im Freizeitheim untergebrachten viergrup-

pigen Kindergarten „Wichtelhaus“ ist ein Ersatzbau geplant. Darüber hinaus besteht heute

bereits Bedarf für etwa zwei bis vier weitere Kita-Gruppen.

3.10 Technische Ver- und Entsorgung

In den umgebenden Straßen und in der Bahnhofstraße selbst befinden sich Ver- und Ent-

sorgungseinrichtungen.

Die Grundstücke im Planungsgebiets sind trinkwasser- und abwassertechnisch erschlossen.

Die Abwasserbeseitigung erfolgt dabei durch den AmperVerband. Das Entwässerungsver-

fahren basiert auf dem Trennsystem, bei dem nur Schmutzwasser und kein Niederschlags-

oder Grundwasser den Kanälen zugeleitet werden darf. Der Abwasserkanal befindet sich

in der Straßenmitte der Bahnhofstraße, ebenso ein Regenwasserkanal. Die Trinkwasserlei-

tung befindet sich im westlichen Gehweg der Bahnhofstraße.

Des Weiteren befindet sich innerhalb des Planungsgebiets im östlichen Gehweg der Bahn-

hofstraße eine Erdgasversorgungsleitung DN 200 der Stadtwerke München.

Außerdem ist das Gebiet über die KommEnergie GmbH an das Stromnetz angeschlossen.

Die Versorgungsleitungen verlaufen auf der westlichen Seite der Bahnhofstraße und schlie-

ßen dabei die bestehenden Grundstücke im Planungsgebiet sowie die umliegenden Stra-

ßenabschnitte an.

4 Ziele der Planung

Die südliche Bahnhofstraße soll im räumlichen und ideellen Zusammenhang mit der Kir-

chenstraße zu einer gemeinsamen Ortsmitte entwickelt werden, mit der sich die Gesamt-

gemeinde Gröbenzell identifizieren kann und die sich insgesamt positiv auf die Gemein-

deentwicklung auswirkt. Obwohl die „südliche Ortsmitte“ entlang der Kirchenstraße und

rund um das Rathaus mit ihrem starken Besatz an Gemeinbedarfseinrichtungen, Kirchen

und Ladengeschäften heute stärker ausgeprägt ist, birgt die „nördliche Ortsmitte“ Poten-

ziale für neue Gastronomie und zusätzliche Ladengeschäfte; vor allem auch als Standort

zur Umsiedlung von Bestandsgeschäften. Gemäß Einzelhandelsgutachten der CIMA vom

Oktober 2015 ist die Bahnhofstraße Teil des zentralen Versorgungsbereiches Gröbenzells.

Um die „nördliche Ortsmitte“ nachhaltig zu beleben, soll dieser Bereich auch als attraktiver

innerörtlicher Wohnstandort weiterentwickelt werden. Es werden Angebote zu unter-

schiedlichsten Wohnformen für alle Generationen angestrebt. Ziel ist es, die unterschiedli-

chen Nutzungen (Wohnen, Einzelhandel, Gastronomie) miteinander in Einklang zu bringen.



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Der Straßenraum der Bahnhofstraße sowie die Vorbereiche der angrenzenden Geschäfte

und Gastronomiebetriebe sollen die städtebauliche Idee unterstützen und für Identität,

Orientierung und Aufenthaltsqualität sorgen.

Der Bebauungsplan verfolgt somit folgende Ziele:

- Verträgliche Nachverdichtung zur Stärkung der Zentrumsfunktion des Planungsgebie-

tes;

- Belebung und Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs Gröbenzells durch eine

gemischte bauliche Nutzung entlang der Bahnhofstraße mit Laden-/Geschäftsnutzun-

gen in den Erdgeschosszonen und einer Promenade, die der Zentrumsfunktion ge-

recht wird;

- Stärkung einer Wohnnutzung in den ruhigeren, rückwärtigen Grundstücksbereichen

zur Schaffung hochwertigen Wohnraums in zentraler Lage in Gröbenzell;

- Schaffung einer „grünen Lunge“ im Ortszentrum sowohl zur Sicherung guter kleinklima-

tischer Verhältnisse wie auch als Lebensraum europarechtlich geschützter Arten;

- Erhalt des grünen Straßenbildes der Bahnhofstraße durch Etablierung von Baumpflan-

zungen in der Bahnhofstraße und Sicherung von „grünen Fingern“ zwischen den ein-

zelnen Baugrundstücken;

- Berücksichtigung des hoch anstehenden Grundwassers sowie des Niederschlagswas-

sers durch Schaffung ausreichender Retentions- und Versickerungsflächen.

Zur Auslobung des städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerbs hat der Gemein-

derat in seiner Sitzung am 28.01.2010 einen Eckdatenbeschluss gefasst.

In diesem wurden folgende relevante Eckdaten für den städtebaulichen Wettbewerb be-

schlossen:

Bauliche Entwicklung

- Durchschnittliche Geschossflächenzahl von 0,7 im Planungsgebiet mit abnehmender

Bebauung nach Norden und Westen

- Maximale Höhenentwicklung von Erdgeschoss zzgl. drei Obergeschosse (insgesamt

vier Geschosse)

- Nutzung in den Obergeschossen soll freigestellt werden, in den Erdgeschosszonen sol-

len bis zur Schubertstraße gewerbliche Nutzungen untergebracht werden

- Zulässigkeit von Restaurants/gastronomischen Nutzungen, eines Hotels in baulich ver-

träglicher Größe, Einkaufsmöglichkeiten beschränkt auf 400 m2 Verkaufsfläche, Unter-

bringung eines Veranstaltungssaales auf dem Grundstück Fl.Nr. 1855 („Grüner Baum“);

Zulässigkeit von betreutem Wohnen

- Offene Bauweise mit einer Lärmschutzriegelbebauung an der Gröbenbachstraße

- Doppelnutzung der Stellplätze in den Tiefgaragen (Anwohner, Gewerbe, Besucher)

- Erhalt des Grüngürtels zur Finkenstraße

- Sicherung von großzügigen Flächen entlang der Bahnhofstraße für einen Spielplatz-

pfad und einer platzartigen Struktur am Bahnhof, ggf. Berücksichtigung eines Platzes

für einen Wochenmarkt und Aufenthalts- und Verweilflächen im Planungsgebiet

- Barrierefreier Zugang zu allen Nutzungen

- Sicherung von Großbaumpflanzungen im öffentlichen Raum

- Neugestaltung der abknickenden Vorfahrt Bahnhofstraße/Schubertstraße



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5 Wettbewerb und weiteres Planungsverfahren

5.1 Städtebaulicher Ideen- und Realisierungswettbewerb

Die Eckdaten des Beschlusses des Gemeinderates am 28.01.2010 bildeten die Grundlage

für den 2010 durchgeführten städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerb. Der

Entwurf des 1. Preisträgers H2R Architekten/Stadtplaner, München mit Barbara Franz Land-

schaftsarchitektin, Passau soll mit dem Bebauungsplan umgesetzt werden. Dieser war so

überzeugend, dass kein 2. Preis ausgezeichnet wurde.

Abbildung 4: 1.Preis Wettbewerbsverfahren: H2R Architekten

Das Preisgericht beurteilte den Wettbewerbsbeitrag wie folgt:

„Die Verfasser weisen auf überzeugende Weise nach, wie durch ein an der Parzellenstruk-

tur orientiertes Bebauungskonzept auch die bestehende Bebauung sensibel eingebunden

werden kann. Als Grundmodul wird eine Baugruppe entwickelt, die im ersten Schritt auch

mit Einzelelementen flexibel auf die bestehende Situation reagiert und sukzessive zur be-

absichtigten Hofanlage ergänzt werden kann.

Ebenso positiv gesehen werden die beiden maßstäblich entwickelten städtebaulichen

Endpunkte mit Hotel/Gastronomie und Saal im Norden, sowie einem Jugendcafé, das aus

dem Bestand im Süden entwickelt wird.

Die Erschließung der einzelnen Baugruppen erfolgt konsequent über die Bahnhofstraße,

wobei jeder Hofanlage eine eigene Tiefgarage mit straßennaher Einfahrt zugeordnet ist.

Die Baugruppen werden auch in ihrer Höhenentwicklung sehr maßstäblich und differen-

ziert durchgearbeitet, wobei die beiden fünfgeschossigen Kopfbauten eher kritisch gese-

hen werden. Die vorgesehenen Nutzungskonzepte reagieren mit Dienstleistung, Geschoss-

wohnungsbau, Stadthäusern und Reihenhausbebauung richtig und ausgewogen auf das

zu erwartende Anforderungsprofil. Zur Frage des altengerechten Wohnens wurden keine

Aussagen getroffen. Weiter ist festzustellen, dass mindestens in der ersten südlichen Bau-

gruppe die Ausformung der Grundrisstypologie an die Schallschutzanforderungen ange-

passt werden muss.

Durch die Stellung der Gebäude entstehen angenehm gegliederte Freiräume, die den

unterschiedlichen Nutzungen genau zugeordnet werden. Der Biergarten mit altem Baum-

bestand wird durch einen abgegrenzten Hof im Vorfeld des Saales ergänzt. Durch den

Abstand der Bebauung zum Einfamilienhausgebiet im Westen kann ein durchgängiger

Grünzug geschaffen werden.



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Quer zur Bahnhofstraße verlaufende Baumreihen binden den östlichen und westlichen Pla-

nungsbereich zusammen und gliedern die Bahnhofstraße in angenehmer Weise. Der Über-

gang vom nördlichen befahrbaren zum südlichen beruhigten Straßenabschnitt wird durch

den Wechsel im Belag und in der Anordnung der Stellplätze und der Bäume gut dargestellt.

Die Tiefgaragenzufahrten sind verkehrssicher vom Straßenraum abgerückt. Die Bauräume

sind von Parkplatzflächen erfreulich freigehalten.

Die Abknickung an der Schubertstraße ist durch die Anordnung von Straßenbegleitgrün

betont. Die Stellung des Solitärbaumes im Kurvenbereich des Straßenraumes sollte ge-

nauer untersucht werden. Der Straßenquerschnitt in der nördlichen Bahnhofstraße ist hin-

sichtlich der Anordnung von Gehweg, Radweg, Parkbuchten und Fahrbahnbreite gut auf-

geteilt und ausreichend breit.

Die verkehrsberuhigte Gestaltung südlich der Schubertstraße lässt wegen der ausreichen-

den Breite Raum für beidseitige Radwege, ggf. kann auf separate Radwege zu Gunsten

der Gehwege verzichtet werden.

Die Arbeit liegt mit der angebotenen Geschoßfläche erheblich über dem Durchschnitt

und erreicht mit einem mittleren Flächenverbrauch für öffentliche und private Verkehrsflä-

chen eine hohe Wirtschaftlichkeit.“

5.2 Überarbeitung des Wettbewerbsentwurfes

Auf der Grundlage eines modifizierten Wettbewerbsergebnisses wurden die frühzeitigen

Beteiligungsverfahren gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.

Aufgrund der Ergebnisse des Beteiligungsverfahrens musste der Wettbewerbsentwurf noch

einmal angepasst werden. Wesentliche relevante Themen waren hierbei die Berücksichti-

gung artenschutzrechtlicher Belange, Belange des Hochwasserschutzes und Belange des

hoch anstehenden Grundwassers und der Niederschlagsbeseitigung sowie der eigentums-

rechtlichen Belange.

Diese Belange haben im Wesentlichen zu einer Neuordnung der geplanten Baugebiete

sowie zu einer Reduzierung der Baukörper in ihrer Ausdehnung nach Westen zugunsten

einer kompakteren Baustruktur geführt. Die Grundzüge des Wettbewerbsentwurfes mit der

Bildung von Höfen und einer leichten Überhöhung der Baukörper zur Straße hin wurde bei-

behalten und bildet weiterhin die wesentliche Grundidee des Bebauungsplanentwurfes.

Neben der Anordnung von gliedernden Baumreihen zwischen den Baugebieten wird

auch im rückwärtigen Bereich ein großzügiger zusammenhängender Gehölzbereich erhal-

ten bzw. neu geschaffen, der neben den Baumpflanzungen im Straßenraum der Bahnhof-

straße die ortsbildprägende Grünstruktur im Planungsgebiet auch weiterhin erhält.

6 Bebauungsplankonzept

6.1 Art der baulichen Nutzung

Im Planungsgebiet werden entlang der Bahnhofstraße Mischgebiete und in den rückwär-

tigen Grundstücksbereichen Allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Zum S-Bahnhof hin soll

mit der Festsetzung eines Urbanen Gebietes der Zentralität des Ortes Rechnung getragen

werden.

Die Festsetzung der Mischgebietsnutzung MI entlang der Bahnhofstraße soll dem Ziel der

Stärkung des Ortszentrums als zentraler Versorgungsbereich Rechnung tragen. Unterstützt

wird dieses Ziel durch den Ausschluss von Wohnnutzungen in den Erdgeschossen. Hiermit

kann sichergestellt werden, dass in den Erdgeschossen gewerbliche Nutzungen realisiert



Seite 20

werden müssen, die zu einer Belebung der Bahnhofstraße und damit zur Stärkung der Zent-

rumsfunktion führen. Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen sind im Mischgebiet ausge-

schlossen, da diese der gewünschten städtebaulich verdichteten Baustruktur wiederspre-

chen würden. Tankstellen würden darüber hinaus die ohnehin bereits hohe Verkehrsbelas-

tung in der Bahnhofstraße zusätzlich belasten. Auch Vergnügungsstätten werden ausge-

schlossen, da diese im Konflikt mit den gewünschten ruhigeren Wohnnutzungen in den

rückwärtigen Bereichen stehen würden.

In den rückwärtigen Grundstücksbereichen sowie für das nördlichste Grundstück werden

Allgemeine Wohngebiete festgesetzt, um die Wohnnutzung in der Ortsmitte zu stärken. Um

die Wettbewerbsidee der belebten Hofstruktur umsetzen zu können, sind beschränkt auf

die Erdgeschosszonen im Allgemeinen Wohngebiet alle wohngebietsverträglichen Nicht-

Wohnnutzungen allgemein zulässig, mit Ausnahme von Gartenbaubetrieben, Tankstellen,

Läden, Schank- und Speisewirtschaften und Betriebe des Beherbergungsgewerbes. Dieser

Nutzungsausschluss begründet sich aus dem städtebaulichen Ziel das Planungsgebiet in

einen öffentlichkeitswirksameren Teil entlang der Bahnhofstraße (Nutzungen mit hohem

Kundenaufkommen, Läden, Gastronomie) und einen ruhigeren Teil im rückwärtigen Be-

reich hin zu den westlich angrenzenden Wohngebieten zu unterteilen. Um dieses Ziel zu

erreichen, sollen sich die entsprechend öffentlichkeitswirksamen Nutzungen mit hohem

Kundenaufkommen, wie Läden und Gastronomiebetriebe auf die Gebäude entlang der

Bahnhofstraße konzentrieren. Wenn diese Nutzungen im gesamten Planungsgebiet zuläs-

sig wären, würde diese Konzentrationswirkung und damit die gewünschte Belebung der

Bahnhofstraße möglicherweise konterkariert.

Die oberen Geschosse in den Allgemeinen Wohngebieten sollen bewusst der Wohnnut-

zung dienen, um in dieser innerörtlichen Lage hochwertigen Wohnraum in unmittelbarer S-

Bahn-Nähe sicherzustellen. In den oberen Geschossen soll darüber hinaus die Möglichkeit

bestehen, Räume für freie Berufe unterzubringen. In den Allgemeinen Wohngebieten ist

auch die Einrichtung von besonderen Wohnformen, wie Senioren- oder Demenz-Wohnge-

meinschaften, Mehrgenerationenwohnen etc. möglich. Ebenso können Einrichtungen der

sozialen Infrastruktur, wie beispielsweise Kindergärten, entstehen. Der Ausschluss von Gar-

tenbaubetrieben sowie Tankstellen begründet sich analog zum Ausschluss im Mischgebiet.

Im Bereich des WA 6 wird von der Unterteilung in eine Mischgebietszone entlang der Bahn-

hofstraße und ein Allgemeines Wohngebiet im rückwärtigen Bereich abgesehen, da dieses

Gebiet den Übergang zu den Wohngebieten nördlich und westlich an das Planungsgebiet

angrenzend darstellt.

Das Urbane Gebiet MU 1 besteht aus insgesamt 4 Teilbaugebieten. Hier soll insgesamt eine

Mischung aus Wohnen, Hotel, Einzelhandel, Gastronomie und sozialen Einrichtungen mög-

lich sein. Vergnügungsstätten sind ausgeschlossen, da diese die naheliegende Wohnnut-

zung stören würden und ein Trading-Down-Effekt auf das gesamte Gebiet haben können.

Ausgenommen sind hier Musiklokale, als Schankraum mit dem Schwerpunkt auf die Musik-

präsentation. Diese dienen zur Belebung des kulturellen Nachtlebens der örtlichen Bevöl-

kerung. Tankstellen sind aufgrund der verkehrlichen Situation auch an dieser Stelle ausge-

schlossen.

Im Urbanen Gebiet ist die Unterbringung einer öffentlichen Fahrradtiefgarage zulässig.

Hiermit sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine solche Tiefgarage ge-

schaffen werden. Die konkrete Planung einer Fahrradtiefgarage kann im Bauvollzug ent-

weder im Urbanen Gebiet MU 1.1 oder auch in den angrenzenden öffentlichen Verkehrs-

flächen umgesetzt werden.



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6.2 Maß der baulichen Nutzung

Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird über die maximal zulässige Grundfläche je

Baugebiet und die maximal zulässige Höhenentwicklung festgesetzt. Mit diesen beiden

Parametern kann das städtebaulich gewünschte Nutzungsmaß ausreichend definiert wer-

den.

Die jeweils zu einem Baugrundstück gehörenden Baugebiete werden in der folgenden Ta-

belle gemeinsam dargestellt.

Tabelle 1: Maß der baulichen Nutzung

Baugebiet Grundstücksfläche

(gerundet)

GR

§ 19 Abs. 2

BauNVO

GRZ

§ 19 Abs. 2

BauNVO

GRZ

§ 19 Abs. 4

BauNVO

GR II

GR

§ 19 Abs. 4

BauNVO

(aufgerun-

det)

WA 6 3.325 qm 630 qm 0,19 0,35 1.165 qm

WA 1.1 620 qm 170 qm 0,27 0,5 310 qm

WA 1.2/MI 1 560 qm 275 qm 0,49 0,9/0,9 500 qm

WA 2/MI 2 3.720 qm 890 qm 0,24 0,45/0,9 2.095 qm

WA 3/MI 3 1.300 qm 460 qm 0,35 0,6/0,9 880 qm

WA 4/MI 4 2.540 qm 545 qm 0,21 0,5/0,9 1.510 qm

WA 5/MI 5 3.230 qm 725 qm 0,22 0,45/0,9 2.370 qm

MI 6 500 qm 150 qm 0,30 0,7 350 qm

MU 1.1 3.700 qm 1.350 qm 0,36 0,7 2.590 qm

MU 1.4 550 qm 265 qm 0,48 0,5 275 qm

MU 1.2 350 qm 120 qm 0,34 0,7 245 qm

MU 1.3 200 qm 80 qm 0,40 1,0 200 qm

GESAMT 20.595 qm 5.660 qm 0,27 0,6 12.490 qm

Um den ruhenden Verkehr soweit möglich in Tiefgaragen unterbringen zu können, dürfen

die festgesetzten Grundflächen gem. Planzeichnung je Baugebiet überschritten werden.

Hierbei ist eine GRZ-Überschreitung in den Mischgebieten MI 1 bis MI 5 sowie im WA 1.2 bis

zu einer GRZ von 0,9 erforderlich. In den Mischgebieten begründet sich die Überschreitung

der GRZ-Obergrenze von 0,8 aus der Umsetzung des gewünschten Vorbereichs entlang

der Bahnhofstraße bis zur Gebäudekante. Diese Überschreitung der GRZ wird jedoch über

eine großzügige Grünfestsetzung in den rückwärtigen Grundstücksbereichen der jeweils

zugehörigen Allgemeinen Wohngebiete ausgeglichen. Die Überschreitung im WA 1.2

ergibt sich aus der Bestandssituation und der Erforderlichkeit der Erschließung des WA 1.1

über das MI 1 und das WA 1.2. Auch hier wird diese Überschreitung durch die Festsetzung

des Grünbereiches im Westen des Grundstücks ausgeglichen.



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Im MU 1.3 ist eine GRZ II von 1,0 zulässig. Dies ist ebenfalls bedingt durch den bestehenden

Grundstückszuschnitt und die Bestandsnutzung. Zur Belebung des Raumes soll hier städte-

baulich auf dem neu entstehenden Platz auch weiterhin eine Gaststätte mit Freischankflä-

che oder ein Geschäftshaus möglich sein. Deshalb ist hier eine Überschreitung der GRZ bis

1,0 zulässig. Um insgesamt im Planungsgebiet eine verträgliche Versiegelung unter Berück-

sichtigung der wasserrechtlichen Belange sicherzustellen, wird die Überschreitungsmög-

lichkeit der GRZ durch Anlagen gem. § 19 Abs. 4 BauNVO sehr differenziert jeweils bauge-

bietsbezogen festgesetzt. Insgesamt kann mit dieser Überschreitungsregelung eine GRZ

inkl. der Anlagen gem. § 19 Abs. 4 BauNVO von 0,6 eingehalten werden.

Um eine hohe Wohnqualität mit großzügigen privaten Freiräumen zu ermöglichen, dürfen

die Grundflächen durch Balkone und Terrassen, also untergeordnete Bauteile, überschrit-

ten werden, soweit diese nach den Bestimmungen der Bayerischen Bauordnung in den

Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Um attraktive Eingangssi-

tuationen zu ermöglichen, dürfen auch die Vordächer der Hauseingänge die festgesetzte

Grundfläche überschreiten.

Mit der geplanten Höhenentwicklung und den zulässigen Grundflächen lässt sich folgen-

des Nutzungsmaß (Geschossfläche) realisieren:

Tabelle 2: Nutzungsmaß der jeweiligen Baugebiete

Baugebiet Grund-

stücksfläche

(gerundet)

GF GFZ

Durch-

schnittliche

GFZ

WA 6 3.325 qm 1.890 qm 0,57 Abschnitt D

0,55 WA 1.1 620 qm 340 qm 0,55

WA 1.2/MI 1 560 qm 675 qm 1,20 Abschnitt C

0,80 WA 2/MI 2 3.720 qm 2.780 qm 0,75

WA 3/MI 3 1.300 qm 1.045 qm 0,80

WA 4/MI 4 2.540 qm 1.735 qm 0,68 Abschnitt B

0,72 WA 5/MI 5 3.230 qm 2.350 qm 0,73

MI 6 500 qm 450 qm 0,90

MU 1.1 3.700 qm 4.685 qm 1,27

Abschnitt A

1,26

MU 1.4 550 qm 795 qm 1,45

MU 1.2 350 qm 360 qm 1,00

MU 1.3 200 qm 240 qm 1,20

GESAMT 20.595 qm 17.345 qm 0,84

6.3 Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise

Die Bauräume werden so festgesetzt, dass die Grundidee des Wettbewerbes soweit wie

möglich umgesetzt werden kann. Dabei werden zur Bahnhofstraße orientiert jeweils Bauli-

nien festgesetzt, um sicherzustellen, dass die Baukörper eine einheitliche Bauflucht entlang



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der Straße bilden und den Straßenraum fassen. Die Baulinien dürfen durch Eingangsberei-

che einschließlich ihrer Treppenanlagen und Überdachungen überschritten werden. Wei-

tere Überschreitungen, z.B. durch Balkone, sind nicht zulässig, um ein ruhiges Ortsbild si-

cherzustellen. Darüber hinaus ist die Verkehrslärmbelastung in diesen Bereichen so hoch,

dass hier qualitätsvolle Freibereiche nicht möglich sind.

Die Baugrenzen dürfen durch Balkone, Terrassen sowie Überdachungen von Eingangsbe-

reichen überschritten werden, soweit diese nach den Bestimmungen der Bayerischen Bau-

ordnung in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.

Die Gebäude im MU 1.2 und MU 1.3 müssen profilgleich aneinandergebaut werden, um

ein städtebaulich einheitlich wirkendes Gebäude auf dem kleinen Platz zu errichten.

6.4 Höhenentwicklung

Entlang der Bahnhofstraße wird entsprechend des Wettbewerbsergebnisses eine überwie-

gend drei- bis viergeschossige Bebauung zugelassen. Lediglich im MU 1.1 ist in zur Bahn

orientierten Teilbereich eine fünfgeschossige Bebauung zulässig, um die Ortsmitte auch

räumlich zu betonen. Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird die Höhenentwicklung ab-

gestuft auf eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung, um einen angemessenen Übergang

zur kleinteiligeren Bebauung entlang der Finkenstraße zu schaffen.

Die Wandhöhen werden so begrenzt, dass das Erdgeschoss grundsätzlich etwas erhöht mit

einer Höhe von 4 m umgesetzt werden kann, um hier gewerbliche Nutzungen mit adäqua-

ten Raumhöhen zu ermöglichen (Sockel 0,5 m, Erdgeschoss 4,0 m, Regelgeschoss 3,0 m,

Attika 0,5 m).



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Abbildung 5: Straßenschnitte Bahnhofstraße, Quelle: Dragomir Stadtplanung



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Zur Schaffung eines Übergangs zu den nördlich anschließenden Gebieten ist im WA 6 die

Umsetzung eines Satteldaches zulässig. Hier wird zur Sicherstellung der Einfügung in die Hö-

henstruktur eine Wandhöhe von bis zu 7,5 m mit einer maximal zulässigen Firsthöhe von

13,5 m festgesetzt.

6.5 Gestaltung

Nebenanlagen

Nebenanlagen sind ausschließlich außerhalb der als zu begrünen und zu bepflanzen fest-

gesetzten Flächen zulässig, um eine hochwertige Gestaltung der Freiflächen sicherzustel-

len. Hiervon ausgenommen sind Kinderspielplätze, nutzbare Freibereiche der Wohnnutzun-

gen, Einrichtungen für die Gartennutzung sowie Gartenhäuschen, um die private Nutzung

der Gärten zu ermöglichen. Gartenhäuschen sind sowohl in ihrer Grundfläche als auch

ihrer Längenausdehnung beschränkt, um sicherzustellen, dass möglichst großzügige und

qualitätsvolle gärtnerische Flächen entstehen. Aus diesem Grunde ist auch der Hausmüll

in die Gebäude zu integrieren.

Zur Sicherstellung der Stromversorgung im Planungsgebiet ist die Errichtung von erforderli-

chen Trafostationen zulässig.

Stellplätze, Tiefgaragen und Zufahrtsbereiche

Um eine hochwertige Gestaltung der Freiflächen sicherzustellen, sind die erforderlichen

Stellplätze zu mindestens 90% in Tiefgaragen unterzubringen. Ein geringer Anteil darf ober-

irdisch auf dem Grundstück, z.B. als Besucherstellplätze für Kundenverkehr, untergebracht

werden. Hiermit soll der öffentliche Straßenraum von Kundenverkehr der sich ansiedelnden

Betriebe entlastet werden. Um die Gehwege und auch die straßenbegleitenden Stell-

plätze und Baumreihen möglichst wenig durch Grundstückszufahrten einzuschränken, wer-

den diese in ihrer Ausdehnung je Grundstücksgrenze beschränkt.

Dachform, Dachaufbauten, Dachgärten

Im Planungsgebiet sind gem. Wettbewerbsentwurf überwiegend Flachdächer zulässig.

Technische Dachaufbauten werden in ihrer Fläche, Höhenentwicklung sowie ihrem Ab-

stand zur Außenfassade beschränkt, um sicherzustellen, dass diese sich der Architektur un-

terordnen und nicht dominant in den umgebenden Raum wirken.

Um einen Anreiz zur Unterbringung von Solar- und Photovoltaikanlagen zu schaffen, kön-

nen diese auf der gesamten Dachfläche realisiert werden. Zur Sicherstellung der städte-

baulichen Verträglichkeit müssen die Anlagen allerdings parallel zu einer Außenwand an-

geordnet und dürfen maximal bis zu einer Höhe von 2,5 m aufgeständert werden, wobei

sie mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante der aufgehenden Wand zu-

rücktreten müssen.

Bei Flachdächern wird eine Dachbegrünung zwingend festgesetzt und ist auch bei Solar-

anlagen zu realisieren. Die Dachbegrünung ist auch ein wesentliches Element bei der Re-

genrückhaltung und der Ermöglichung der Versickerung des Niederschlagswassers auf

dem Grundstück darstellt. Aus diesem Grunde sind auch Dachterrassen in ihrer Fläche be-

schränkt und nur dann zulässig, wenn auf dem Grundstück ein entsprechender Versicke-

rungsnachweis für das Bauvorhaben geführt werden kann.

Das WA 6 bildet den Übergang des belebteren Teils der Bahnhofstraße in der Ortsmitte zum

nördlich angrenzenden Wohngebiet. Dies spiegelt sich sowohl in der Lage des Bauraumes

als auch in der grünen Zäsur durch den als zu erhalten festgesetzten ortsbildprägenden

Baumbestand im Bereich des ehemaligen Biergartens ab. Um dieser Übergangssituation



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gerecht zu werden, ist hier sowohl ein Flachdach als auch ein Satteldach zulässig. Darüber

hinaus verfügt das Grundstück über großzügige Gartenflächen, welche eine Versickerung

des anfallenden Niederschlagswassers auch bei Errichtung eines Satteldaches grundsätz-

lich ermöglichen. Die Errichtung von Dachgauben im Bereich des Satteldaches wird da-

hingehend beschränkt, als dass diese ausschließlich zum rückwärtigen Gartenbereich hin

zulässig sind, um zur Straße hin eine möglichst ruhige Dachlandschaft sicherzustellen. Auch

werden sie in ihrer Ausdehnung auf maximal ein Drittel der jeweiligen Dachfläche be-

schränkt, um die untergeordnete Einfügung in das Dach zu gewährleisten.

Werbeanlagen

Die Werbeanlagen werden in ihrer Anzahl, Ausdehnung und Anordnung beschränkt, um

eine hochwertige Gestaltung entlang der Bahnhofstraße sicherzustellen. Sich bewegende

und blinkende Werbeanlagen sowie laufende Schriften werden aufgrund der von ihnen

ausgehenden Störwirkung auf die Wohnnutzung ausgeschlossen.

6.6 Verkehrsflächen und Gehrechtsflächen

Die mit einem Gehrecht zu belastende Gehrechtsfläche entlang der Bahnhofstraße soll

eine großzügige Promenade aus öffentlichem Raum und privater Vorzone der Gebäude

schaffen. Hier soll eine möglichst einheitliche Gestaltung und somit gestalterische Heran-

führung des öffentlichen Raumes bis an die Hauskante umgesetzt werden. Diese private

Vorzone soll zu einer Belebung des öffentlichen Raumes beitragen. Deshalb dürfen hier

Freischankflächen eingerichtet werden oder auch Verkaufsstände, Fahrradstellplätze, z.B.

für Kunden, untergebracht werden. Einfriedungen sowie Kfz-Stellplätze sind hier ausge-

schlossen.

Die Gestaltung des Straßenraumes kann nicht über den Bebauungsplan geregelt werden,

sondern muss im Rahmen einer eigenständigen Straßenplanung geregelt werden. Hierbei

müssen gestalterische Belange, verkehrsrechtliche Belange sowie der Umgang mit beste-

henden Leitungen berücksichtigt werden. Dies kann im Zuge des Bebauungsplanes nicht

abschließend geregelt werden.

Zur Sicherstellung der Erschließung des Grundstückes im WA 1.1 wird die gemeinsam ge-

nutzte Zufahrt über das Flurstück Fl.Nr. 1854/1 als beschränktes Geh-, Fahr- und Leitungs-

recht zugunsten der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1854/6 gesichert.

6.7 Abstandsflächen

Die Abstandsflächen werden über die festgesetzten Baugrenzen geregelt.

Zu den Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches können die Abstandsflächen gem.

BayBO in der Regel eingehalten werden. Lediglich im MU 1.1 überschreitet der südliche

Bauraum mit einer Höhenentwicklung von bis zu drei bzw. fünf Vollgeschossen die Grund-

stücksgrenze zum westlichen Nachbargrundstück. In diesem Grundstücksteil des Nachbar-

grundstückes ist keine Bebauung möglich. In Abwägung des privaten Belangs der Einhal-

tung der Abstandsflächen und des öffentlichen Belangs an dieser Stelle einen städtebau-

lichen Abschluss des Planungsgebietes am S-Bahnhof überwiegt hier der öffentliche Be-

lang. Eine Reduzierung der Geschosse würde der städtebaulichen Rahmensetzung auch

aus dem Wettbewerbsentwurf heraus nicht gerecht werden.



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Abbildung 6: Abstandsflächen, Quelle: Dragomir Stadtplanung



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Ein Abrücken von der Grundstücksgrenze würde zu einer deutlichen Reduzierung der zu

realisierenden Nutzungen in dieser für die Zentralität des Ortes wichtigen Lage führen.

Durch die Verkürzung der Abstandsflächen kommt es zu einer geringfügigen Verschattung

des südwestlichsten Grundstücksteils des Nachbargrundstücks in den Morgenstunden, die

aufgrund der Größe des Grundstückes insgesamt hinnehmbar ist. Eine Beeinträchtigung

des Gebäudes durch die heranrückende Bebauung ist aufgrund der großen Entfernung

nicht gegeben.

Zwischen den geplanten Gebäuden werden die Abstandsflächen gem. BayBO vor allem

bei den Kopfbauten im Mischgebiet unterschritten. Aber auch zwischen den länglichen

Baukörpern werden die Abstandsflächen geringfügig unterschritten. Insgesamt können je-

doch Abstandsflächen von mindestens 0,8 H eingehalten werden, so dass eine ausrei-

chende Belichtung und Lüftung und damit gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ge-

währleistet werden.

6.8 Bestandsschutz

Bei Umbauten bestehender, genehmigter Gebäude oder deren Erweiterung können Aus-

nahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans für den Gebäudebestand zugelas-

sen werden, wenn bereits im Bestand Abweichungen von den betroffenen Festsetzungen

vorhanden sind und wenn dadurch die weitere Nutzung des bestehenden Gebäudes er-

möglicht wird. Bei Ausnahmen von Festsetzungen des Bebauungsplans sind die Abstands-

flächen nach Art. 6 BayBO einzuhalten.

6.9 Grünordnung

Begrünung des Planungsgebiets

Die unbebauten und nicht mit einer Erschließungsfunktion belegten Flächen des Vorha-

bengebiets sind zu begrünen und zu bepflanzen, um einen kleinklimatischen Ausgleich zu

erreichen und die gestalterische Qualität der Freiflächen zu erhöhen. Zur Minimierung des

Versiegelungsgrads und zur Sicherung von ausreichend großen Vegetationsflächen sind

Spielflächen, Erschließungsflächen, wie z.B. Wege, sowie Freibereiche für die private Nut-

zung auf ein Mindestmaß zu beschränken und soweit funktional möglich mit wasserdurch-

lässigen Belägen zu versehen.

Baumpflanzungen

Bäume haben durch ihre Staubfilterfunktion, Sauerstoffbildung und Luftbefeuchtung eine

wichtige lokalklimatische Ausgleichsfunktion und tragen durch ihr Erscheinungsbild zur Auf-

wertung von Freiräumen bei. Zudem erfüllen sie einen wichtigen Beitrag als Lebensraum

vieler Tierarten. Ihre schattenspendende Wirkung führt zu einer Aufwertung der Freiraum-

qualität und ist insbesondere für die Qualität der gemeinschaftlich genutzten Freiflächen

(Höfe) von hoher Bedeutung. Um diese Funktionen schon frühzeitig nach der Pflanzung zu

gewährleisten, werden entsprechende Güteanforderung und Mindestpflanzgrößen an

Baumpflanzungen festgesetzt.

Um den grünen Charakter des Gebiets zu wahren und die Eingriffe in den bestehenden

Gehölzbestand möglichst einzugrenzen, werden insgesamt etwa 86 Bäume als zu erhalten

festgesetzt. Über die 86 zum Erhalt festgesetzten Bäumen hinaus können gegebenenfalls

weitere Bäume erhalten werden. Bei Ausfall dieser Bäume ist zu gewährleisten, dass je 300

m2 Grundstücksfläche mindestens ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum auf

dem Grundstück verbleibt. Sofern diese Mindestanzahl unterschritten wird, sind entspre-

chende Nachpflanzungen vorzunehmen, um den grünen Zustand des Gebiets langfristig

zu sichern. Bäume außerhalb von Bauräumen und außerhalb der Fläche für Maßnahmen



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zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft, die in einem

schlechten oder bedingten Erhaltungszustand sind, werden nicht als zu erhalten festge-

setzt, da bereits jetzt erkennbar ist, dass deren langfristiger Erhalt nicht möglich ist.

Innerhalb des Planungsgebiets befinden sich 277 Bäume, wovon planungsbedingt voraus-

sichtlich insgesamt ca. 150 Bäume gefällt werden müssen. Aufgrund der hohen Dichte und

Struktur an Bäumen sowie der planerischen Gestaltung des Planungsgebietes können

keine endgültigen Zahlen der zu fällenden Bäume getroffen werden.

Vor allem der Baumbestand im WA 6 stellt ein besonderes Merkmal im Planungsgebiet dar.

Durch die frühere Nutzung als Biergarten sind die dort bestehenden Bäume ortsbildprä-

gende Elemente entlang der Bahnhofstraße. Deshalb wurde versucht, möglichst viele

Bäume auf diesem Grundstück zu erhalten, um den grünen Charakter des Bereichs zu

wahren.

Die Planung sieht die Pflanzung neuer Bäume gemäß Planzeichnung vor, um das Gebiet

ausreichend zu durchgrünen. Über diese Festsetzung können insgesamt 29 Bäume in den

Baugebieten und mindestens 14 Bäume im Straßenraum der Bahnhofstraße nachgewiesen

werden. Daraus ergibt sich eine Neupflanzung von insgesamt 43 Bäumen.

Für die Errechnung eines Ersatzpflanzungsbedarfs wird die Regelung gem. der Satzung

D.10.1 und D.10.2 angewendet. Anhand der Prüfung aller Grundstücke im Planungsgebiet

ergibt sich eine höhere Anzahl an tatsächlich vorhandenen Bäumen für jedes einzelne

Grundstück im Vergleich zu der notwendigen Baumanzahl für jedes Grundstück gemäß

dieser Festsetzung. Somit besteht nach dieser Regelung kein Ersatzpflanzungsbedarf für

das Planungsgebiet.

Trotzdem sieht die Gemeinde Gröbenzell auf freiwilliger Basis auf externen Flächen, wie z.B.

Am Sandberg, westlich des Ascherbachs, etc., Baumpflanzungen für die zu fällenden

Bäume, die sich aus dem Bebauungsplan ergeben, vor.

Begrünung von Dächern

Auf den Flachdächern im Planungsgebiet wird eine extensive Dachbegrünung festgesetzt.

Dabei muss der Aufbau aus einer mindestens 10 cm dicken, durchwurzelbaren Substrat-

schicht bestehen, auf der eine blütenreiche Sedum-Mischung anzusäen ist. Des Weiteren

können Dachterrassen zu maximal 30% der Dachfläche hergestellt werden, wenn die rest-

liche Dachfläche des jeweiligen Gebäudes als unbefestigte, begrünte Fläche ausgestaltet

ist. Nach dem hydrologischen Gutachten vom 01.10.2018 ist die extensive Begrünung mit

einer mindestens 10 cm dicken Substratschicht essentieller Bestandteil der Berechnung der

Größe der Versickerungsmulden auf dem Baugrundstück. Eine exemplarische Ermittlung

des Muldenvolumens mit einem Dachgarten anhand eines Gebäudes stellt fest, dass bei

einem Dachgarten mit einer Größe von 30% der Dachfläche, sich das Volumen der Versi-

ckerungsmulde um 45 % vergrößert. Da im Planungsgebiet die Verfügbarkeit von geeig-

neten Freiflächen sehr gering ist, sind 45 % größere Versickerungsmulden schwieriger zu

realisieren. Dadurch verringert sich auch gleichzeitig die Freiraumqualität der zu begrünen-

den und zu bepflanzenden Flächen. Aus diesem Grund sind Dachterrassen nur ausnahms-

weise zulässig, wenn auch der dazugehörige Versickerungsnachweis auf dem Baugrund-

stück geführt werden kann.

Pflanzung auf Tiefgaragen

Um eine zufriedenstellende Qualität der Bepflanzung sowie einen ausreichenden Durch-

wurzelungsraum sicherzustellen und die Möglichkeit der Regenwasserretention zu schaf-

fen, sind die Tiefgaragendecken mit wirksamen Bodenaufbauten zu überdecken. Dabei



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muss im Bereich von Bäumen 1. Wuchsordnung mindestens 1,0 m und im Bereich von Bäu-

men 2. und 3. Wuchsordnung mindestens 0,80 m wirksamer Bodenaufbau hergestellt wer-

den.

Verwendung heimischer Arten

Um die Pflanzenwahl nicht zu sehr einzuschränken und auf spezielle Standortbedingungen,

auftretende Krankheiten oder Schädlinge besser reagieren zu können, werden Pflanzlisten

im Satzungstext hinweislich aufgenommen.

6.10 Artenschutz

Fledermäuse

Wochenstubenquartiere konnten im Planungsgebiet mit hoher Wahrscheinlichkeit ausge-

schlossen werden. Zwischen- und Einzelplatzquartiere könnten jedoch in den Bäumen oder

in den Bestsandgebäuden vorhanden sein.

Es konnten einige Fledermausarten anhand der aufgenommenen Rufe identifiziert wer-

den. Essentielle Flugrouten und Nahrungshabitate zeigen sich vor allem im westlichen Be-

reich des Planungsgebiets sowie entlang der Bahnhofstraße.

Durch entsprechende vorsorgende Maßnahmen können Verstöße gegen die Verbotstat-

bestände - Tötungs- und Verletzungsverbot nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG, Schädigungs-

verbot nach § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) und Störungsverbot nach § 44 Abs. 1 Nr. 2

BNatSchG - vermieden bzw. minimiert werden.

Vögel und Reptilien

Es konnten im gesamten Planungsgebiet keine saP-relevanten Brutvögel festgestellt wer-

den.

Zum Schutz europarechtlich geschützter Vogelarten sowie Fledermausarten sind die nach-

stehenden Maßnahmen M1, M2 und M3 notwendig.

Die Art Lacerta agilis (Zauneidechse) konnte nicht nachgewiesen werden.

Maßnahmen

M1: Verminderung von betriebsbedingten Störungen für Brutplätze, Quartiere, Jagdhabi-

tate und Verbundlebensräumen von Fledermäusen und Brutvögeln

Ziele der Maßnahme M1:

Die genannte Maßnahme reduziert die Anlockwirkung von nachtaktiven Insektenarten

und minimiert demnach das Kollisionsrisiko von Fledermäusen und Vögeln mit Baumaschi-

nen, Fahrzeugen oder anderen neu im Planungsgebiet befindlichen Gerätschaften. Licht-

bedingte Irritationen, die zu einem Orientierungsverlust führen, können weitestgehend mi-

nimiert werden. Störungen von Brut- und Aufzuchthabitaten, sowie Nahrungs- und Ver-

bundlebensräumen durch die betriebsbedingt ansteigenden Lichtemissionen können

ebenfalls auf ein Minimum reduziert werden. Erhöhte Lichtemission steigern zudem das Ri-

siko, dass Fledermäuse essentielle Jagdhabitate aufgeben.

Beschreibung der Maßnahme M1:

- Verbindlicher Einsatz von UV-armen Leuchtmitteln (LED-Leuchte (2500°K bis 3500°K)

oder Natriumdampflampen) während der Bauphase und als zukünftige Gebäude-

beleuchtung der neuen Bauten

- Keine dauerhafte Gebäudebeleuchtung, sondern Bewegungsmelder



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- Verbindlicher Verzicht auf Kugelleuchten und Beleuchtungseinrichtungen mit un-

gerichtetem, frei strahlendem Beleuchtungsbereich während der Bauphase und

als zukünftige Gebäudebeleuchtung der neuen Bauten

- Die Lampen sind so auszurichten, dass ausschließlich die Bauräume beleuchtet

werden

- Keine direkte Beleuchtung der Bäume Nr. 1-6 (diese müssen im Dunklen liegen; falls

notwendig sind Abschirmungen anzubringen (Hauben, Schirme, optische Einrich-

tungen wie Spiegel oder Reflektoren))

- Die Beleuchtung ist in allen Bereichen auf ein Minimum zu reduzieren

M2: Erhalt und Schutz von Brutplätzen, Verbund- und Jagdlebensräumen v.a. für Brutvögel

und Fledermäuse


Waldränder, Gärten, Baumalleen und längere Gehölzstreifen sind oftmals wichtige und

häufig frequentierte Flugrouten und Jagdhabitate von Fledermäusen und Vögeln. Da viele

Arten strukturgebunden fliegen und jagen können Baumaßnahmen in diesen Bereichen zu

erhöhten Beeinträchtigungen und Störungen der Tiere führen.

Demnach minimiert die Maßnahme die Beeinträchtigungen und Störungen von Fleder-

mäusen und Vögeln bzw. ihrer Flugrouten und Jagdhabitate. Eine Einschränkung der Funk-

tionalität dieser Verbundstrukturen, vor allem durch anlagenbedingte Barrieren (Bebau-

ung), kann somit größtenteils vermieden werden.

Durch den Erhalt der Bäume, einiger Grünflächen und die Neupflanzung von Gehölzen

kann dem Verlust von Jagd- und Nahrungshabitaten entgegengewirkt werden (siehe

auch M1).


Höhlenbäume, Bäume ab einem Stammumfang von 100 cm, Bäume mit Eignung als Brut-

platz für Vögel und Straßenbäume entlang der Bahnhofstraße sind zu erhalten. Diese zu

erhaltenden Bäume sind Abbildung 3 (Baumbewertung) zu entnehmen.

Ist ein Erhalt dieser Bäume nicht möglich, so sind die Bäume vor der Fällung von einem

Fachbiologen auf ein Vorkommen von Fledermäusen bzw. auf ein Vorkommen von Höhlen

und Spalten, die v.a. Fledermäuse nutzen könnten, zu kontrollieren. Ggf. sind Einmalver-

schlüsse anzubringen. Diese Maßnahme wird als Hinweis in die Satzung übernommen.

Planungsbedingt müssen voraussichtlich ca. 150 Bäume gefällt werden. Davon sind 14

Bäume gemäß saP vom 08.10.2018 als Vogelbrutplatz geeignet. Etwa 74 der zu fällenden

Bäume haben einen Stammumfang von >100 cm. Entlang der Bahnhofstraße werden vo-

raussichtlich 4 Bäume innerhalb des Geltungsbereichs gefällt. Die Planung führt ferner zur

Fällung von zwei Höhlenbäumen. Die Baumbewertung mit den voraussichtlich zu fällenden

Bäumen ist in Abbildung 3 dargestellt.

Die zu erhaltenden Bäume sowie deren Wurzelbereiche sind gemäß dem Baum- bzw. Bio-

topschutz nach DIN 18920 (VOB Teil C) zu schützen. Die zu fällenden Bäume sind nur au-

ßerhalb der im §39 Abs. 5 Nr. 2 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) festgelegten Brut-,

Nist-, Lege- und Aufzuchtzeiten der Brutvögel und somit nur außerhalb der Zeit zwischen 1.

März und 30. September zu fällen. Diese Maßnahme wird als Hinweis in die Satzung über-

nommen.



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Darüber hinaus wird im Westen des Planungsgebiets ein Verbundkorridor geschaffen, der

als Jagdhabitat und Leitstruktur dient. Der Korridor wird im Bebauungsplan als „Fläche zum

Schutz zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ festgesetzt. Innerhalb

dieser Flächen gelten strikte Pflanzgebote. Es werden Baumgruppen und begrünte Flä-

chen mit Sträuchern und Blühstreifen hergestellt und in den bestehenden Baumbestand

integriert. Zum Teil können auch Pflanzgärten mit Blühstreifen angelegt werden. Damit der

Verbundkorridor von möglichst vielen Tiergruppen angenommen wird, sollte innerhalb des

Korridors keine intensive Nutzung und keine Flächenversiegelung stattfinden.

M3: Schutz von Fledermauseinzelindividuen


Ab dem Monat September befindet sich die Mehrzahl der Fledermäuse bereits in ihren

Winterquartieren oder auf dem Weg dorthin. Durch die Maßnahme kann das Tötungs- und

Verletzungsrisikos von Fledermaus Einzelindividuen, die sich zwischenzeitlich in Gebäude-

spalten- oder ritzen sowie in nicht einsehbaren Dachzwischenräumen oder hinter Dach-

und Wandverschalungen befinden könnten, minimiert werden. Da einige Fledermausar-

ten auch an Gebäuden (v.a. Wandzwischenräumen- Risse/Spalten) überwintern, ist dies

beim Abriss der Gebäude ebenso zu berücksichtigen.


Der Abriss der Gebäude und Zubauten ist nur im Monat September oder notfalls im April

durchzuführen. Ist dies nicht möglich, so sind zuvor zwischen August und September alle

„fledermausrelevanten“ Strukturen (Windbretter, Holzverschalung, Regenrinnen etc.) in

Abstimmung mit einem Fachbiologen zu entfernen.

Die Maßnahme wird als Hinweis in die Satzung übernommen.

CEF-Maßnahme 1 (CEF1): Ersatzquartiere für Vögel und Fledermäuse

Ziele der Maßnahme CEF1:

Da durch das geplante Vorhaben zahlreiche Bäume gerodet und mit Sicherheit auch ei-

nige nicht festgestellte Höhlen und Spalten, die Fledermäuse als Quartiere nutzen könnten,

verloren gehen werden, sind Ersatzquartiere anzubieten. Eine deutliche Reduktion von

möglichen Brutplätzen ist ebenfalls zu erwarten. Ebenso sprechen Ersatzquartiere für die

Tatsache, dass das Planungsgebiet durch seine Neustrukturierung an Attraktivität und

Funktionalität verliert und ggf. von Fledermäusen und Vögeln gemieden wird. Fledermaus-

und Vogelnistkästen erhöhen wiederum die Chance, dass sich Tiere bzw. Kolonien ansie-

deln und steigern somit den Wert des Untersuchungsgebiets als Fortpflanzungshabitat.

Wochenstubenquartiere sind zwar an oder in den Gebäuden mit hoher Wahrscheinlichkeit

auszuschließen, jedoch können durchaus Einzel- und Zwischenhangplätze für Einzelindivi-

duen oder kleinere Kolonien (oft Männchenkolonien) an und in den Bestandsgebäuden,

kleineren Bauten (Hütten; Zubauten auf Fl.-Nr. 1853, 1850/7, 1249/25) oder in den Bäumen

Nr. 1-4 vorhanden sein. Demnach können Fledermauskästen zugleich als Ausweichquar-

tiere angesehen werden. Die Gefährdung von lokalen Fledermauspopulationen sowie

eine mögliche Abwanderung der Tiere kann somit auf ein Minimum reduziert werden.

Eine hundertprozentige Garantie, dass die neuen Quartiere angenommen werden, kann

jedoch nicht gegeben werden. Je nach Art, reagieren die Tiere sehr unterschiedlich auf

Veränderungen und es dauert oftmals Jahre bis Fledermauskästen besetzt sind. Aufgrund

dieser Tatsache wird ein Monitoring zum Vorkommen von Fledermauskolonien für die



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nächsten fünf Jahre festgesetzt. Es werden zwei Kontrollen jährlich von einem Fachbiolo-

gen empfohlen. Diese sind schriftlich und mit Fotos zu dokumentieren.

Beschreibung der Maßnahme CEF1:

Je neuem Gebäude wird ein Fledermausbrett oder -kasten angebracht. Die Kästen sollen

variierend an den Süd-, Ost- und Westfassaden der Gebäude in 3,0 bis 9,0 m Höhe ange-

bracht werden. Die Gebäudekästen für Fledermäuse sind als Einbaukästen in die Verscha-

lung zu integrieren. Fledermausbretter sind an den Außenwänden der Neubauten im Gel-

tungsbereich anzubringen. Die Innenbreiten der Kästen müssen zwischen 4,0 cm und 2,0

cm betragen.

Darüber hinaus werden sechs Fledermauskästen an Bäumen angebracht. Dabei werden

Bereiche definiert, wo genau die Kästen umgesetzt werden. Zwei der Fledermauskästen

mit jeweils einer Spaltenbreite von 2,0 cm auf 1,0 cm sind in WA 2 (Flurstück 1852/6) umzu-

setzen. Zwei Fledermauskästen mit einer Spaltenbreite von 2,5 cm auf 1,0 cm sind in WA 4

und WA 5 (Flurstück 1849) und zwei Fledermauskästen mit einer Spaltenbreite von 3,5 cm

auf 1,0 cm sind in MU 1.1 (Flurstück 1249/10) zu anzubringen. Ferner werden 10 Vogelnist-

kästen an den Gebäuden und/oder Bäumen angebracht. Hier werden auch Bereiche

definiert, in denen die Kästen umzusetzen sind. An Bäumen sind folgende Vogelnistkästen

anzubringen:

- Ein Vogelnistkasten in WA 2 (Flurstück 1852)

- Drei Vogelnistkästen in WA 4 und WA 5 (Flurstück 1849)

- Ein Vogelnistkasten in MU 1.1 (Flurstück 1249/10)

Aufgrund der nachgewiesenen Vorkommnisse europarechtlich geschützter Vogelarten

sind die Vogelnistkästen v.a. für die Zielarten Feldsperling, Star, Gartenrotschwanz und Gar-

tenbaumläufer einzurichten.

An Gebäuden sind folgende Vogelnistkästen anzubringen:

- Zwei Vogelnistkästen je Gebäude in WA 2 (Flurstücke 1853 und 1852/6)

- Ein Vogelnistkasten in WA 4 (Flurstück 1850/7

- Ein Vogelnistkasten in WA 5 (Flurstück 1849)

- Ein Vogelnistkasten in MU 1.1 (Flurstück 1249/10)

Für die Vogelnistkästen an Gebäuden sind die Zielarten Haussperling und Hausrotschwanz

zu berücksichtigen.

Die Fledermauskästen sowie die Vogelnistkästen sind dauerhaft zu pflegen und zu erhalten

sowie bei einer Beschädigung der Kästen zu ersetzen. Es ist ein Monitoring zur Überprüfung

der Wirksamkeit der Maßnahme über die Dauer von fünf Jahren durchzuführen. Dabei ist

einmal jährlich eine Kontrolle durchzuführen, bei der ggf. eine Reinigung der Kästen und

eine Dokumentation durch einen Fachbiologen erfolgt. In nachfolgender Abbildung sind

die Bereiche der Fledermaus- sowie Vogelnistkästen in einem Plan (vgl. Abbildung 7) fest-

gehalten.



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Abbildung 7: CEF-Maßnahme (Fledermaus- und Vogelnistkästen), Quelle: Dragomir Stadtplanung



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Die CEF-Maßnahme stellt eine vorgezogene Ausgleichsmaßnahme dar, die dazu führen

muss, dass die Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang ihre ökolo-

gische Funktion behalten. D.h. die Maßnahme muss vor dem Eingriff wirksam sein. Nach

der saP (2018) sind auch Fledermaus- und Vogelnistkästen an den neuen Gebäuden an-

zubringen. Dies kann nur nach Fertigstellung der Gebäude bzw. der Baukörper passieren.

Die Zulässigkeit der nachträglichen Aufhängung der Kästen und Bretter wurde explizit mit

der unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. Unabhängig davon müssen die Fleder-

maus- und Vogelnistkästen, die an Bäumen und an Bestandsgebäuden anzubringen sind,

vor dem Eingriff umgesetzt und die Möglichkeit auf die Wirksamkeit muss bestehen.

Die Sicherung der CEF-Maßnahme erfolgt als textliche Festsetzung im Bebauungsplan. Der

Begründung wird ein Plan mit den Standorten für die anzubringenden Kästen für Vögel und

Fledermäuse beigefügt (vgl. Abbildung 6).

6.11 Immissionsschutz

In einer schalltechnischen Untersuchung (Möhler + Partner Ingenieure AG, Bericht Nr. 700-

5645 vom 04.03.2019) wurden die Ein- und Auswirkungen der zukünftigen Verkehrs- und

Anlagengeräusche auf und durch das geplante Vorhaben prognostiziert und mit den An-

forderungen an den Schallschutz im Städtebau entsprechend der DIN 18005, 16. BImSchV

und TA Lärm beurteilt.

Verkehrslärm

Die Beurteilung erfolgt anhand der Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete

bzw. Allgemeine Wohngebiete. Derzeit existieren keine Orientierungswerte für Urbane Ge-

biete. Aus schalltechnischer Sicht liegt in diesen Gebieten eine zu Mischgebieten ver-

gleichbare Schutzbedürftigkeit vor, weswegen diese Werte für die Bewertung herangezo-

gen werden. Die Beurteilungspegel durch Verkehrslärm betragen bis zu 63/55 dB(A)

Tag/Nacht in den allgemeinen Wohngebieten, bis zu 66/55 dB(A) in den Mischgebieten

und bis zu 69/70 in den Urbanen Gebieten. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allge-

meine Wohngebiete werden um bis zu 8/10 dB(A) Tag/Nacht und die ORW für Mischge-

biete werden um bis zu 9/20 dB(A) Tag/Nacht überschritten.

Entsprechend der Systematik der DIN 18005 können Überschreitungen der Orientierungs-

werte des Beiblatts 1 in gewissem Rahmen mit sonstigen städtebaulichen Belangen abge-

wogen werden, wobei die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV in der

Regel einen gewichtigen Hinweis dafür darstellt, dass einer Abwägung keine grundsätzli-

chen schalltechnischen Gesichtspunkte entgegenstehen und (noch) gesunde Wohnver-

hältnisse vorliegen. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV betragen für Wohngebiete

(WR, WA) 59/49 dB(A) und für Mischgebiete 64/54 dB(A) Tag/Nacht. Es zeigt sich, dass die

Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Wohn- und Mischgebiete entlang der Bahnstre-

cke und Bahnhofstraße überschritten werden.

Allgemein gilt, dass sich die Anforderungen an den Schallschutz von Außenbauteilen

(Wände, Fenster usw.) aus der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ ergeben. Aufgrund

des Art. 13 Abs. 2 BayBO und der Bayerischen Technischen Baubestimmungen (BayTB),

Ausgabe Oktober 2018, ist der/die Bauherr(in) verpflichtet, die hierfür erforderlichen Maß-

nahmen nach der Tabelle 7 der DIN 4109-1, Juli 2016 bzw. E DIN 4109-1/A1, Januar 2017 im

Rahmen der Bauausführungsplanung zu bemessen. Die Lärmpegelbereiche nach DIN

4109 werden nicht festgesetzt, sondern lediglich die Anwendung der DIN 4109. Im Rahmen

der Bauausführungsplanung sind bei der Dimensionierung des Schalldämm -Maßes der

Außenbauteile die Nebenbestimmungen, insb. beim Zusammenwirken von Gewerbe- und



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Verkehrslärm zu berücksichtigen. Informativ wird in den geplanten WA und MI auf Grund-

lage des berechneten Verkehrslärms der Lärmpegelbereich IV nach Tabelle 7 der DIN

4109-1 nicht überschritten. In den Urbanen Gebieten an der Bahnstrecke kann der Lärm-

pegelbereich V im Tagzeitraum und der Lärmpegelbereich VII im Nachtzeitraum auftreten.

In den Bereichen des Planungsgebietes mit Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte

der 16. BImSchV müssen weitergehende aktive und/oder passive Schallschutzmaßnahmen

getroffen werden, die über die Mindestanforderungen zum Schallschutz von Außenbau-

teilen nach DIN 4109 hinausgehen. Aufgrund der Lage und Größe des Planungsgebiets ist

ein Abrücken der schutzbedürftigen Nutzungen von der maßgebenden Geräuschquelle

nicht sinnvoll möglich. Als aktive Maßnahme wurde die bestehende Lärmschutzwand be-

reits mit einer Höhe von h = 3 m berücksichtigt. Eine Erhöhung der Lärmschutzwand ist bei

verhältnismäßigem Aufwand nicht ausreichend, um den erforderlichen Schallschutz für

alle Geschosse herzustellen.

Im vorliegenden Fall treten entlang der dem Bahnlärm zugewandten Süd- und Stirnseiten

der Baufelder im Urbanen Gebiet sehr hohe Verkehrslärmpegel mit Überschreitung „ge-

sundheitsgefährdender“ Pegel (> 60 dB(A) nachts) bzw. Überschreitung der Immissions-

grenzwerte für Gewerbegebiete (> 59 dB(A) nachts) auf. Dadurch wird für diese Bereiche

festgesetzt, dass durch eine Grundrissorientierung lüftungstechnisch notwendige Fenster

schutzbedürftiger Aufenthaltsräume (Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer) ausgeschlossen wer-

den. Alternativ sind diese Fenster durch spezielle Schallschutzkonstruktionen bzw. nach DIN

4109 „nicht schutzbedürftige Vorräume" (verglaste Loggien, vorgehängte Fassaden,

Schallschutzerker, Kastenfenster o. Ä .) so zu schützen, dass vor lüftungstechnisch notwen-

digen Fenstern die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Mischgebiete von 64/54

dB(A) dB(A) tags/nachts nicht überschritten werden. Bei öffenbaren Vorbauten darf die

Schalldämmung des Vorbaus bei der Ermittlung des Schalldämm-Maßes der inneren Be-

grenzungsbauteile nicht berücksichtigt werden.

Die Anordnung von Fenstern nicht schutzbedürftiger Aufenthaltsräume (Bad, Toilette, Kü-

che) zur Bahn ist möglich. Es sind in den betroffenen Bereichen auch solche Schallschutz-

konstruktionen bzw. nicht schutzbedürftige Vorräume zulässig (Kastenfenster, Kaltloggien

o. Ä.), die im teilgeöffneten Zustand einen mittleren Innenpegel (LA ,m) von nicht mehr als

30 dB(A) nachts innerhalb des Aufenthaltsraums sicherstellen.

Für das übrige Planungsgebiet kann der erforderliche Schallschutz durch passive Schal-

schutzmaßnahmen, d.h. durch ein ausreichendes Schalldämm-Maß der Außenbauteile

(Fenstern, Wände, Dächer usw.) und fensterunabhängige Lüftungseinrichtungen herge-

stellt werden. Fensterunabhängige Lüftungseinrichtungen werden festgesetzt, da die

Schalldämmung der Außenbauteile nur wirksam ist, solange die Fenster geschlossen sind.

Insbesondere während der Nacht, wo Stoßlüftung nicht möglich ist, sollte eine Belüftung

der Aufenthaltsräume auch bei geschlossenen Fenstern möglich sein, wenn die Höhe des

Außenlärmpegels ein zumindest teilweises Öffnen der Fenster unmöglich macht. Es wird

festgesetzt, dass fensterunabhängige Lüftungseinrichtungen in den Bereichen mit Ver-

kehrslärm-Beurteilungspegeln <´> 49 dB(A) nachts vorzusehen sind, da hier die Immissions-

grenzwerte für Wohn- und Mischgebiete überschritten werden und sonst Störungen des

Nachtschlafes zu erwarten sind.

Grundsätzlich sollte beachtet werden, dass jede Wohnung über mindestens einen schutz-

bedürftigen Aufenthaltsraum verfügt, der über eine lärmgeschützte Seite (< 59/49 dB(A)

tags/nachts im WA, bzw. < 64/54 dB(A) Tag/Nacht im M I/M U ) natürlich belüftet werden

kann, und dass jede Wohnung einen Zugang zum Lärm abgewandten Außenbereich hat.



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Für Büronutzungen kann ein ausreichender Schallschutz durch technische Maßnahmen an

den Gebäuden entsprechend den Anforderungen der bauaufsichtlich eingeführten DIN

4109 durch passive Schallschutzmaßnahmen hergestellt werden (ausreichendes Schall-

dämm-Maß der Außenbauteile). Die erforderliche Belüftung kann bei Büroräumen durch

eine kontrollierte Zwangsbelüftung oder durch Stoßlüftung sichergestellt werden. An den

Fassadenseiten mit Verkehrslärmpegeln von mehr als 64 dB(A) tags müssen Fenster von

Büroräumen o.Ä. mit einer mechanischen Belüftungseinrichtung ausgestattet werden, so-

fern sie nicht über ein weiteres Fenster an einer lärmgeschützten Seite mit < 64 dB(A) am

Tage belüftet werden können.

Für den Schallschutz von Freibereichen mit Aufenthaltsqualität (Privatgärten, Terrassen,

Balkone o.Ä.) sind ggf. weitere Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Der erforderliche

Schallschutz muss, sofern diese Freibereiche nicht ausgeschlossen werden, i. d. R. durch

(aktive) Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzwand, -wall, Geländeabsenkungen, Ne-

bengebäude, Loggien-/Balkonverglasungen o.Ä.) hergestellt werden. Bei Freibereichen

entsteht im Nachtzeitraum keine Betroffenheit, so dass der Tagzeitraum (6-22 Uhr) maßge-

bend ist. Im vorliegenden Fall werden die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Wohn-

gebiete von 59 dB(A) tagsüber im nördlichen WA 6 entlang der Bahnhofstraße bis zu einem

Abstand von etwa 15 m überschritten, so dass hier schutzbedürftige Freibereiche ausge-

schlossen oder geschützt werden müssen; dies wird entsprechend festgesetzt. Im übrigen

Planungsgebiet werden im schutzbedürftigen Freibereich die IGW für WA und MI/MU tags-

über eingehalten.

Verkehrslärm – Auswirkungen auf die Nachbarschaft

Bei den Auswirkungen auf den Gesamt-Verkehrslärm in der Nachbarschaft zeigen die Be-

rechnungsergebnisse, dass sich bei einer hilfsweisen Bewertung nach den Maßgaben der

16. BImSchV rechnerisch keine negativen Auswirkungen durch das Planvorhaben erge-

ben, so dass sich kein Anspruch auf Entschädigung oder Schallschutzmaßnahmen resul-

tiert.

Anlagenlärm

Das Planungsgebiet und dessen Nachbarschaft befinden sich in reinen und allgemeinen

Wohngebieten sowie Kerngebieten mit wohnverträglichem Gewerbe. Die Planungen se-

hen nicht vor, näher an die vorhandenen Gewerbenutzungen in der Nachbarschaft her-

anzurücken und sehen zudem in Teilbereichen die Festsetzung eines geringen Schutzni-

veaus nach TA Lärm vor (MU statt bisher MK und MI statt bisher WA). Zudem befinden sich

andere schutzbedürftige Nutzungen in der Nachbarschaft in einem kürzeren Abstand zu

den Bestandsbetrieben. Lärmkonflikte mit Betrieben/Anlagen außerhalb des Geltungsbe-

reichs können ausgeschlossen werden.

Innerhalb des Planungsgebiets befinden sich im Bestand diverse, für Misch-/Kerngebiete

übliche und wohnverträgliche Gewerbenutzungen (Büro, IT-Systemhaus, Café, Ände-

rungsschneiderei usw.). Zudem können künftige gewerbliche Neuansiedlungen oder Nut-

zungsänderungen stattfinden. Lärmkonflikte bezüglich der vorhandenen gewerblichen

Nutzungen im Planungsgebiet können mit Ausnahme des Cafés „Valentin“ im südlichen

Planungsgebiet ausgeschlossen werden. In den Geschossen oberhalb des Café Valentin

treten rechnerisch Beurteilungspegel von bis zu 59 dB(A) tagsüber und nachts auf, so dass

der Immissionsrichtwert der TA Lärm für Urbane Gebiete (MU) von 63 dB(A) tagsüber ein-

gehalten und von 45 dB(A) nachts deutlich überschritten wird. Daher wird festgesetzt, dass

im Falle der Errichtung von (betriebsfremden) Wohnnutzungen oberhalb des Cafés an der



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Süd- und Ostseite im Baufeld MU 1.3 Immissionsorte von Wohnungen nach TA Lärm ausge-

schlossen werden müssen. Dies sind lüftungstechnisch notwendige (öffenbare) Fenster von

schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen von Wohnungen nach DIN 4109 (Wohn-, Schlaf- und

Kinderzimmer). Neben einer strikten Grundrissorientierung kommen als Schallschutzmaß-

nahmen Festverglasungen, die nur der Belichtung und nicht der Belüftung dienen, oder

baulich-technische Maßnahmen in Frage (Prallscheiben, verglaste Loggien, mehrschalige

Wandkonstruktionen usw.), so dass 0,5 m vor den lüftungstechnisch notwendigen Fenstern

schutzbedürftiger Räume die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Urbane

Gebiete zuverlässig eingehalten werden.

Die genaue Geräuschentwicklung von sich künftig ansiedelnden Anlagen und Betrieben

innerhalb des Planungsgebiets ist von der konkreten (derzeit noch nicht bekannten) Nut-

zung (z.B. Lkw-Häufigkeiten) und Lage von Geräuschquellen (Klimatechnik usw.) abhän-

gig. Derzeit ist noch nicht absehbar, welche Betriebe und Anlagen innerhalb des Planungs-

gebiets errichtet werden bzw. sich ansiedeln. Die schalltechnische Verträglichkeit von ge-

werblichen Nutzungen mit der Nachbarschaft innerhalb und außerhalb des Planungsge-

biets muss daher im Baugenehmigungsverfahren anhand der konkreten Planung unter-

sucht und nachgewiesen werden (unter Berücksichtigung der gewerblichen Vorbelas-

tung). Für künftige Neuansiedlungen von Betrieben oder bei genehmigungsbedürftiger

Nutzungsänderung von Bestandsbetrieben werden voraussichtlich organisatorische Maß-

nahmen erforderlich, die sicherstellen, dass kein relevanter Nachtbetrieb (22-6 Uhr) statt-

findet (Ausschluss von nächtlichen Anlieferungen und einer nächtlichen Nutzung von Frei-

schankbereichen o.Ä.). Diese Maßnahmen sind von der konkreten Nutzung abhängig, ge-

hen aber nicht über vergleichbare Vorhaben hinaus und sind bei wohnverträglichem Ge-

werbe üblich.

Zur Geräuschminimierung wird festgesetzt, dass Tiefgaragenrampen innerhalb des Pla-

nungsgebiets eingehaust auszuführen bzw. in ein Gebäude integriert werden müssen. Bei

deren baulicher Ausführung muss zudem der Stand der Lärmminderungstechnik (z. B. lärm-

armes Garagenrolltor, Regenrinnenabdeckung usw.) beachtet werden, so dass der Lärm-

beitrag der baulich-technischen Einrichtungen (Rolltor, Regenrinne, TG-Abluft usw.) die

Geräuschabstrahlung an der Tiefgaragenzufahrt durch die Kraftfahrzeuge nicht nennens-

wert (< 1 dB(A)) erhöht.

6.12 Versickerung

Um den natürlichen Wasserhaushalt möglichst wenig zu beeinträchtigen und eine ausrei-

chende Grundwasserneubildung zu gewährleisten, ist das Niederschlagswasser auf dem

Grundstück zu versickern und dem Grundwasserleiter zurückzuführen. Bei der Versickerung

sind die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) und die Technischen Re-

geln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwas-

ser (TRENGW) zu berücksichtigen. Für die Bemessung und Planung von Anlagen im Um-

gang mit Niederschlagswasser wird als fachliche Arbeitsgrundlage auf das Arbeitsblatt

DWA-A 138 (Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlags-

wasser) und das Merkblatt DWA-M 153 (Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Re-

genwasser) verwiesen.

Das anfallende Niederschlagswasser wird mittels linearer Muldenversickerung nach DWA-

A 138 innerhalb der Baugebiete versickert. Die erforderlichen Versickerungsvolumina sowie

die daraus resultierenden Versickerungsflächen für den Bebauungsplan Nr. 91 sind folgen-

der Tabelle zu entnehmen:



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Flurstück Nr.

gesamtbe-

baute Fläche

(m2)

Satteldach /

Flachdach

Niederschlags-

mengen (l/s)

Benötigtes Sicker-

muldenvolumen

(m3)

1855 551,86

SD 3,03 13,1

FD 1,14 4,91

1854/8 331,06 FD 0,68 2,95

1854/1 125,89 FD 0,26 1,12

1853 346,63 FD 0,71 3,08

1852/6 1852 528,98 FD 1,09 4,71

1851/12 457,25 FD 0,94 4,07

1849 1851

1850/7 544,59 FD 1,12 4,85

1849 1850

727,12

151,55 FD 1,81 7,81

1249/7 312,22 FD 0,64 2,78

1249/3

1249/10 1163,44 FD 2,4 10,35

1249/6 266,49 FD 0,55 2,37

1249/25

1249/26 76 FD 0,16 0,68

Abbildung 8: Benötigtes Sickermuldenvolumen je Flurstück, Quelle: Hydrologisches Gutachten Okto-

ber 2018

Die Versickerungsmulden werden hinweislich im Bebauungsplan dargestellt. Die exakte

Festlegung des benötigten Muldenvolumens wird im späteren wasserrechtlichen bzw. bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand der konkreten Ausführung ermittelt.

Eine Grundstückstrennung zwischen den Sickermulden ist größtenteils möglich, jedoch ist

es ggf. notwendig, die Versickerungsmulden grundstücksübergreifend zu konstruieren. Um

einen längeren Einstau zu vermeiden, ist es notwendig, eine möglichst hohe Durchlässigkeit

zu gewährleisten. Die überlagernden Auesedimente niedriger Durchlässigkeiten müssen

folglich gegen durchlässiges Bodenmaterial ersetzt werden, um eine hydraulische Anbin-

dung an die darunter liegenden Terrassenkiese herzustellen. Die technischen Regelwerke

(TRENGW, NWFreiV) sind zu beachten.

Da in der Bahnhofstraße keine ordnungsgemäße Entwässerung für das Niederschlagswas-

ser besteht, wurde ein hydrologisches Gutachten zu den Verkehrsflächen in der Bahnhof-

straße (siehe Hydrologisches Gutachten Verkehrsflächen Bahnhofstraße Gröbenzell,

28.02.2019) erstellt. Es ergibt sich ein benötigtes Versickerungsvolumen von 190 m3.



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Aufgrund der schwierigen Grundwassersituation steht nur eine geringe Tiefe für die Mulden

zur Verfügung, zudem ist im Planungsgebiet nur wenig Fläche vorhanden, die für die Ver-

sickerung verwendet werden kann. Deshalb wird empfohlen, das Versickerungsvolumen

in Form von Tiefbeeten entlang der Bahnhofstraße herzustellen. In diesen Tiefbeeten sind

keine Baumpflanzungen zulässig. Des Weiteren lässt sich die gesamte benötigte Fläche für

die Versickerung auch noch durch die Wahl der Oberflächengestaltung beeinflussen. Aus

diesem Grund werden Bereiche für Parkplätze und Gehwegflächen soweit funktional mög-

lich mit wassergebundenen Belägen angelegt. Dies können z.B. offen gefugter Pflaster o-

der Sickersteine sein, wodurch eine deutliche Verringerung des Versickerungsvolumens

möglich ist.

6.13 Grundwasser

Die durchlässigen Terrassenkiese im Untersuchungsgebiet bilden einen eigenständigen

Grundwasserleiter (Aquifer) mit einer Mächtigkeit von ca. 20 m. Die Aquifermächtigkeit

beeinflusst die Aufstauwirkung maßgeblich. Der Wasserstand H innerhalb des Aquifers wird

in diesem Fall als oberflächennah angenommen, da Flurabstände im Untersuchungsge-

biet im Hochwasserfall äußerst gering sein können. Es wird weiterhin von einer Tiefe der

Tiefgaragen von 4 m ausgegangen. Bei der Planung wurde darauf geachtet, dass die

Tiefgaragen möglichst unterhalb der Gebäude liegen, sodass das Grundwasser seitlich an

den Tiefgarargen vorbeiströmen kann und möglichst wenig aufgestaut wird.

Bei einer Aquifermächtigkeit von 20 m beträgt die Höhendifferenz zwischen den Grund-

wasserständen an den gegenüberliegenden Gebäudewänden ca. 9 cm. Es ist mit einem

Aufstau an der zur Grundwasserströmung zugewandten Wand der Tiefgarage von ca. 4-5

cm, sowie einer Absenkung des Grundwasserspiegels der gegenüberliegenden Wand von

ebenfalls ca. 4-5 cm zu rechnen. Ein Aufstau dieser Größe stellt sich nach den Berechnun-

gen des Gutachters lediglich an der Tiefgarage eines Gebäudes ein und verringert sich an

jedem weiteren Baukörper im Untersuchungsgebiet. Die Beeinflussung der Baukörper in

Grundwasserfließrichtung ist daher vernachlässigbar gering. Aufgrund eines ausreichend

großen Abstands des maximalen Aufstaus und der südlich des Untersuchungsgebiets lie-

genden Bahnstrecke sowie der geringen Aufstauhöhe stellt sich auch hier keine signifi-

kante Nachbarbeeinflussung ein.

Der Bemessungswasserstand im Untersuchungsgebiet im Hochwasserfall befindet sich auf

einer Geländehöhe von etwa 505 m ü. NN. Das Grundwasser kann vor allem im Norden

der Maßnahme bis hin zur GOK stehen. Tiefgaragen sind daher abzudichten und auf Auf-

trieb zu bemessen.

6.14 Naturschutzrechtlicher Eingriff

Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §13a BauGB auf-

gestellt. Demzufolge gelten nach §13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB die aufgrund der Aufstellung

des Bebauungsplans zu erwartenden Eingriffe, als im Sinne des §1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB

als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Über die rechtliche Notwen-

digkeit im Bebauungsplan der Innenentwicklung hinaus sind also alle zu erwartenden Ein-

griffe kompensiert.

7 Maßnahmen, die dem Klimawandel Rechnung tragen

Aufgrund des hochanstehenden Grundwassers im Planungsgebiet, wurde bei der Planung

darauf geachtet, dass die Tiefgaragen, soweit möglich, sich an der Größe sowie der Breite

der Baukörper orientieren. Somit wird der Aufstau des Grundwassers an den Tiefgaragen



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geringgehalten und die Beeinflussung der Baukörper in Grundwasserfließrichtung ist ver-

nachlässigbar gering. Darüber hinaus werden die Tiefgaragen abgedichtet und auf Auf-

trieb bemessen hergestellt.

Um auch bei zunehmenden Starkregenereignissen die Sicherheit der Wohnbebauung zu

gewährleisten, ist eine dezentrale Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers im

jeweiligen Baugrundstück vorgesehen. Der Straßenraum der Bahnhofstraße wird über ei-

nen eigenständigen Niederschlagswasserkanal entwässert.

Der zu erhaltende und herzustellende Baumbestand innerhalb des Planungsgebiets trägt

zur Dämpfung von Temperaturextremen bei. Durch eine entsprechende Grünausstattung

kann somit, unter anderem durch die Verwendung von Fassaden- und Dachbegrünung,

ein positiver Effekt für das lokale Kleinklima bewirkt werden. Insbesondere im Verbundkor-

ridor im Westen des Planungsgebiets, der vor allem als Jagdhabitat und Leitstruktur für ver-

schiedene Arten dient, wird der vorhandene Baumbestand erhalten, sowie neue Baum-

gruppen und begrünte Flächen mit Sträuchern und Blühstreifen hergestellt. Von dieser sich

von Nord nach Süd erstreckenden breiten Grünstruktur ziehen sich weitere parallel zu den

Gebäuden verlaufende Gehölzstrukturen zur Bahnhofstraße hin. Durch diese Maßnahmen

wird das Gebiet ausreichend durchgrünt und wirkt sich dadurch positiv auf das lokale

Kleinklima aus. Des Weiteren tragen die Grünstrukturen auch zum Klima der benachbarten

Gebiete bei.

Der Bebauungsplan sieht vor, die Dächer der neuen Gebäude extensiv zu begrünen. Be-

grünte Dächer wirken isolierend auf die darunterliegenden Gebäude, sodass Temperatur-

schwankungen geringer ausfallen. Aufgrund dieser dämmenden Wirkung werden Strom-

und Heizungsbedarf begrenzt und die Energiebilanz verbessert.

8 Auswirkungen der Planung

Zusammenfassend können die Auswirkungen der Planung wie folgt beschrieben werden:

- Umsetzung einer der Lage des Gebietes in der Ortsmitte angemessenen Dichte und

Gestaltung;

- Schaffung von neuem Wohnraum sowie neuer gewerblicher Flächen durch verträgli-

che Nachverdichtung;

- Fällung von rund 118 Bäumen, die gem. BSV der Gemeinde Gröbenzell unter Schutz

stehen. Durch Neupflanzungen von Bäumen innerhalb des Planungsgebiets wird der

Verlust an Gehölzen z.T. vermindert und die Durchgrünung des Planungsgebiets ge-

währleistet; Ersatzpflanzungen werden auf externen geeigneten Flächen innerhalb

des Gemeindegebiets nachgewiesen;

- Der Versiegelungsgrad innerhalb des Geltungsbereichs erhöht sich von ca. 42% auf

66%;

- Erhalt bzw. Schaffung eines durchgängigen Gehölzstreifens mit Offenlandbereichen

als „Grüne Lunge“ in der Ortsmitte;

- Sicherstellung des Erhalts von europarechtlich geschützten Arten durch entspre-

chende Maßnahmen im Planungsgebiet.

Documents

Gemeinde Gröbenzell BEGRÜNDUNG Zum Bebauungsplan mit ... · - Satzung über die Errichtung von Garagen und Dachgauben in der Gemeinde Gröben-zell i.d.F. vom 08.11.1994 . Gemeinde