Genova nomisma

Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2012 Genova

Nomisma 147

G E N O V A

NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 20121

Tavola 1 Genova – Numero di compravendite

di immobili residenziali nell’ultimo anno

Tavola 2 Provincia di Genova – Numero di

compravendite di immobili non residenziali nell’ultimo anno

Trimestre Solo capoluogo

Resto della provincia

Totale provincia Trimestre Terziario Commerciale Produttivo

I 2011 1.622 758 2.380 I 2011 38 138 26 II 2011 1.955 953 2.908 II 2011 43 126 35 III 2011 1.538 726 2.265 III 2011 54 120 18 IV 2011 1.891 979 2.869 IV 2011 55 179 28 I 2012 1.269 625 1.894 I 2012 29 114 25

Fonte: Agenzia del Territorio Fonte: Agenzia del Territorio

Figura 1 Genova – Numero di compravendite trimestrali di immobili residenziali

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Il mercato immobiliare genovese continua ad essere caratterizzato dalla persistente debolezza della domanda in tutti i comparti. Le criticità della situazione economica generale e delle prospettive del settore, associate alle difficoltà di accesso al credito per famiglie ed imprese, rendono il settore nel complesso poco appetibile. La logica conseguenza dell’attuale fragilità è rappresentata dall’inevitabile allungamento dei tempi medi di compravendita che, in tutti i comparti, si attesta su livelli record. I prezzi continuano a registrare lievi segni “-“ su base annua mostrando, quindi, una certa capacità di tenuta, ad eccezione del comparto residenziale dove le contrazioni sono più consistenti. Tale tendenza contribuisce a mantenere le distanze tra quanto offerto sul mercato e la disponibilità di potenziali acquirenti, avendo delle logiche 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all’Appendice statistica.

1.269

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12Trimestri

Picco massimo dal 2004 ad oggi: 3.439 compravendite (nel II 04)

Genova Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2012

148 Nomisma

conseguenze sull’attività transattiva, percepita in forte flessione. A nulla sembra servire l’aumento, in tutti i comparti, del divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo.

Figura 2 Genova – Numero di compravendite trimestrali di immobili non residenziali(1)

(1) Terziario + Commerciale

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Non dissimile dal quadro sin qui delineato è il comparto della locazione nel quale, nel complesso, non si hanno segnali incoraggianti. Gli unici segmenti orientati più alla stazionarietà sono quello residenziale e quello degli spazi destinati a parcheggio, in cui la domanda e gli scambi non osservano significative flessioni rispetto a qualche mese fa. Si allungano, tuttavia, i tempi medi di locazione ed i canoni registrano variazioni negative, sia su base semestrale che annuale. La redditività da locazione si è, in media, mantenuta sugli stessi livelli osservati negli ultimi anni.

Figura 3 Genova – Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi

(variazioni % annuali)

Fonte: Nomisma

112

90

110

130

150

170

190

I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12Trimestri

Picco massimo dal 2004 ad oggi: 492 compravendite (nel IV 04)

-5,0

-1,0

3,0

7,0

11,0

15,0

I 01 I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12

%

Abitazioni Uffici Negozi


Nomisma 149

In prospettiva, per la seconda parte del 2012, gli operatori prevedono il perdurare dell’attuale congiuntura, con nuovi cali delle quantità e dei valori. Riguardo la progettualità prevista, sembra essersi sbloccato il progetto di trasformazione di Ponte Parodi, cittadella ludico-commerciale con annesso terminal crociere, il cui originario accordo risale ben al 1999. Si prevede che i lavori possano finire entro il 2016. Entro l’estate, nella zona del porto, dovrebbe essere autorizzata l’installazione di un impianto eolico da 39 torri. Ci sono poi alcuni progetti di edilizia convenzionata, come gli interventi per rendere agibile e funzionale il quartiere San Pietro di Pra’. La riqualificazione, iniziata nel 1998, con interventi di ristrutturazione per circa 5 milioni di euro, prosegue con un intervento di recupero in edilizia agevolata e convenzionata e affitto permanente da parte di una cooperativa edilizia. Nei primi mesi del 2012 la regione Liguria ed il Miur hanno investito 8 milioni di euro per una nuova residenza da 176 posti letto, dal recupero dell’ex caserma Garibaldi. Nell’anno in corso sarà avviata la casa dello studente San Nicola (120 posti letto), nata dal restauro dell’ex convitto e istituto scolastico San Nicola, in salita della Madonnetta. Mercato delle abitazioni

Tavola 3 Genova – Abitazioni – Principali indicatori di mercato (maggio 2012)

ABITAZIONI NUOVE

Zone Prezzi (€/mq)

Variazioni semestrali (%)

Variazioni annuali (%)

Tempi di vendita (mesi)

Sconti (%)

Zone di pregio 4.347 -2,1 -3,8 - -

Centro 3.135 -1,0 -5,5 - - Semicentro 2.286 -0,3 -3,4 - - Periferia 1.598 -1,6 -6,6 - -

Media ponderata 2.170 -1,2 -5,1 7,1(1) 7,8(1)

ABITAZIONI USATE


Variazioni semestrali

(%)

Variazioni annuali

(%)

Rendimenti da locazione

(%)

Tempi di vendita

(mesi)

Sconti (%)

Zone di pregio 3.639 -2,4 -2,4 4,1 7,1 13,1

Centro 2.698 -0,9 -4,6 4,5 7,4 13,9 Semicentro 1.838 -1,1 -4,1 5,0 7,2 15,0 Periferia 1.250 -1,8 -4,0 5,5 7,6 15,2

Media ponderata 1.759 -1,5 -4,0 5,0 7,3(1) 14,3(1) (1) Media semplice

Fonte: Nomisma

- Il mercato residenziale genovese risulta essere caratterizzato da un progressivo

incremento delle quantità offerte, cui corrisponde una domanda ancora molto debole, in particolare nelle zone semicentrali e periferiche. È il versante locativo


150 Nomisma

a registrare una maggior tenuta del comparto, sia sul lato della domanda che delle quantità scambiate.

- La debolezza della domanda e le incertezze congiunturali spiegano il calo del 22% del numero di transazioni tra il primo trimestre 2012 e il primo trimestre 2011.

- A nulla sembra essere servita la continua contrazione dei prezzi che, dalla fine

del 2008 ad oggi, sono diminuiti, mediamente, di circa 10 punti percentuali. Nel corso dell’ultimo anno la flessione dei prezzi è stata piuttosto rilevante, sia per le abitazioni nuove (-5,1%), sia per quelle usate (-4%).

- Sostanziale stazionarietà per i canoni (-0,2% su base semestrale). - La perdurante discrasia tra domanda ed offerta determina un allungamento dei

tempi medi di vendita e di locazione, senza significative differenze tra i vari stati manutentivi.

- D’altra parte, per ridurre le distanze tra venditori e compratori è necessario rivedere al rialzo il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo (dal 13% di fine 2011 al 14,3% del primo semestre 2012), il cui livello più basso (13,1%) continua a caratterizzare le compravendite nelle zone considerate di pregio. Lo sconto delle abitazioni nuove è decisamente più contenuto (7,8%), sebbene anch’esso in aumento.

- I rendimenti lordi da locazione crescono leggermente, posizionandosi al 5% con punte del 5,5% nelle aree periferiche, mentre nelle zone di pregio si segnala un modesto 4,1%.

- Per i prossimi mesi gli operatori del settore prevedono una continua flessione dei prezzi e dei canoni con una maggiore tenuta delle quantità scambiate, soprattutto nel comparto locativo, mentre nel settore della compravendita si prevede ancora un calo degli scambi.

Figura 4 Genova – Abitazioni usate – Tempi medi

di vendita e di locazione (mesi; primo semestre di ogni anno)

Figura 5 Genova – Abitazioni usate – Sconto medio

praticato sul prezzo (%; primo semestre di ogni anno)

Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma

0

2

4

6

8

I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12

Mes

i

Tempo di vendita Tempo di locazione9

10

11

12

13

14

15

I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12

%


Nomisma 151

Mercato degli uffici

Tavola 4 Genova – Uffici – Principali indicatori di mercato (maggio 2012)



(%)

Variazioni annuali

(%)


(%)


Sconti (%)

Centro 2.989 -1,4 -4,4 4,9 8,9 15,0 Semicentro 2.246 -1,8 -3,4 5,2 9,1 15,3 Periferia terziaria 1.950 -2,5 -6,3 5,2 8,8 13,7 Periferia 1.300 -2,0 -2,6 5,7 9,0 16,3 Media ponderata 1.712 -2,1 -4,1 5,3 9,0(1) 15,0(1) (1) Media semplice

Fonte: Nomisma

- Il mercato degli immobili direzionali continua a manifestare difficoltà

riconducibili al calo della domanda e all’ancor più esiguo numero di quantità che transitano sul mercato. A ciò si contrappone un’offerta che non si ridimensiona, non solo nella compravendita ma anche nel segmento della locazione dove si osserva, altresì, un continuo incremento degli immobili posti sul mercato in attesa di essere assorbiti.

- Dopo i lievi segnali di ripresa registrati nella seconda parte del 2011, si rileva un’ulteriore battuta di arresto dei prezzi di compravendita degli immobili direzionali, con una variazione negativa annua pari a -4,1%.

- Diminuiscono ulteriormente anche i canoni, con una flessione pari a -1,7% su base semestrale e -2,4% su base annuale.

- Il periodo di difficoltà è sottolineato anche dai tempi medi di vendita e di locazione che, dopo una lieve contrazione che aveva caratterizzato la fine del 2011, si riallungano posizionandosi a 9 mesi per la vendita e a 5,8 mesi per la locazione.

- Dopo il calo registrato a fine 2011, torna sui livelli di un anno fa lo sconto medio praticato per gli uffici all’atto della compravendita (15%).

Figura 6 Genova – Uffici – Tempi medi di vendita e di locazione (mesi; primo semestre di ogni anno)

Figura 7 Genova – Uffici – Sconto medio praticato sul

prezzo (%; primo semestre di ogni anno)


0

2

4

6

8

10

I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12

Mes

i


11

12

13

14

15

16

I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12

%


152 Nomisma

- Il rendimento medio lordo degli immobili direzionali si aggira attorno al 5,3% annuo dal 2007.

- La congiuntura attuale non incoraggia gli operatori del settore ad aspettative al rialzo. Nella seconda parte del 2012, per il mercato genovese degli uffici, è previsto ancora un raffreddamento generalizzato di prezzi, canoni e numero di contratti stipulati.

Mercato dei negozi

Tavola 5 Genova – Negozi – Principali indicatori di mercato (maggio 2012)



(%)

Variazioni annuali

(%)


(%)


Sconti (%)

Centro 4.944 -1,1 -2,3 7,2 7,0 11,0 Semicentro 2.683 -1,4 -2,7 7,6 7,4 12,0 Periferia 1.623 -1,7 -1,4 7,1 8,3 15,4 Media ponderata 2.400 -1,4 -2,1 7,3 7,6(1) 12,8(1) (1) Media semplice

Fonte: Nomisma

- Continua la fase negativa del settore commerciale che si protrae, ormai, da

diversi semestri. Ad un ulteriore forte calo della domanda ha fatto riscontro un vero e proprio tracollo dell’attività transattiva. Tale tendenza determina, inevitabilmente, un accumulo di offerta.

- Quadro analogo anche per il comparto locativo. - A ciò bisogna aggiungere una complessiva rigidità dei prezzi e dei canoni. I

primi, dopo una sostanziale stabilità registrata alla fine del 2011, scendono del 2,1% su base annua, mentre i secondi osservano un timido -1,2% annuale (-4,2% la contrazione media del campione esaminata), insufficiente per stimolare gli scambi.

Figura 8 Genova – Negozi – Tempi medi di vendita e di locazione (mesi; primo semestre di ogni anno)

Figura 9 Genova – Negozi – Sconto medio praticato sul prezzo (%; primo semestre di ogni anno)


0

2

4

6

8

I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12

Mes

i


12

13

14

15

16

I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12

%


Nomisma 153

- I tempi medi di vendita rimangono invariati rispetto a quanto rilevato alla fine del 2011 (7,6 mesi), mentre crescono i tempi medi di locazione, ora arrivati a 5,6 mesi.

- La redditività media lorda da locazione si conferma al 7,3%, sugli stessi valori che si osservano dal 2005, in linea con la media campionaria (7,2%).

- Per il prossimo semestre non è previsto un miglioramento del comparto commerciale, sia nell’attività di compravendita che in quella locativa.

Mercato dei box e garage singoli

Tavola 6 Genova – Box e garage – Principali indicatori di mercato (maggio 2012)

Zone Prezzi (€)

Variazioni annuali (%)

Rendimenti da locazione (%)


Sconti (%)

Centro 63.750 0,4 4,2 4,0 5,5 Semicentro 45.000 -1,1 4,5 4,5 5,8 Periferia 31.273 -1,9 4,5 5,0 6,3 Media ponderata 39.834 -1,1 4,4 4,5(1) 5,9(1) (1) Media semplice

Fonte: Nomisma - A differenza di quanto osservato

negli altri settori immobiliari, il comparto dei box e garage è caratterizzato da una sostanziale e complessiva tenuta delle variabili quantitative. Domanda ed offerta appaiono stazionarie, così come il numero di scambi, percepito in lieve flessione nel segmento della compravendita ma sicuramente più stabile di quanto percepito nei restanti comparti.

- Prezzi e canoni, complice una domanda maggiormente sostenuta, diminuiscono lievemente (-1,1% su base annua i primi e -2,1% i secondi), determinando una sostanziale stabilità dei rendimenti lordi da locazione (4,4%, un punto percentuale al di sotto del corrispettivo dato medio nazionale, 5,4%).

- I tempi medi di vendita e di locazione si allungano, registrando i livelli più alti dal 2000 ad oggi.

- In lieve aumento anche il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, che si porta a 5,9%, ma che si conferma, insieme al dato di Torino, il più basso delle città monitorate.

Figura 10 Genova – Box e garage – Variazioni annuali

dei prezzi e rendimenti da locazione (valori %)

Fonte: Nomisma

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

4,0

4,4

4,8

5,2

5,6

6,0

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

Var.

%

Rend

imen

ti %

Rend. lordi annui Var.% ann. prezzi


154 Nomisma

- Per i prossimi mesi gli operatori prevedono una contrazione dei prezzi e dei canoni, a fronte di una stazionarietà delle quantità scambiate tanto nella compravendita quanto nella locazione.

Genova – Focus sul mercato della compravendita di ABITAZIONI (I semestre 2012)

Confronto tra le caratteristiche delle abitazioni DOMANDATE per acquisto e quelle delle abitazioni OFFERTE in vendita (distribuzione % delle risposte)

Dimensione (mq) Stato di manutenzione

Disponibilità di spesa e prezzo richiesto (euro) Classe energetica delle abitazioni in vendita


Abitazioni acquistate con un mutuo negli ultimi tre semestri

Quota % sul totale delle compravendite

Copertura % del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione)


20,8%12,7%

33,4%31,3%

32,8%37,0%

13,0% 19,0%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Domandateper acquisto

Offerte invendita

Oltre 120 mq

Da 71 a 120 mq

Da 46 a 70 mq

Fino a 45 mq

7,7% 7,9%

59,0%47,5%

33,3%44,7%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Domandateper acquisto

Offerte invendita

Da ristrutturare

Usate abitabili

Nuove

17,5%

37,7%

37,7%

38,7%

30,0%

16,5%14,9% 7,2%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Disponib. di spesadella domanda

Prezzo richiestodall'offerta

Oltre 400 mila

251-400 mila

151-250 mila

Fino a 150 mila

A2,1%

B2,5%

C2,4%

D-E-F-G93,0%

64,7%

69,1%

38,9%

30%

40%

50%

60%

70%

Giugno 2011 Dicembre 2011 Giugno 2012

72,0%

63,8%

66,7%

60%

65%

70%

75%

Giugno 2011 Dicembre 2011 Giugno 2012


Nomisma 155

Le maggiori divergenze tra ciò che viene offerto e ciò che viene domandato si riscontrano circa la dimensione, per le superfici di piccolo e grande taglio. Si chiedono piccole abitazioni più di quante ne siano offerte, mentre, viceversa, c’è offerta di abitazioni di grande taglio in corrispondenza di una domanda meno interessata. Circa lo stato manutentivo, il 59% della domanda richiede abitazioni usate a fronte di un’offerta che dispone per lo più di abitazioni da ristrutturare. Non si evidenziano tendenze divergenti circa la disponibilità e la richiesta di abitazioni nuove. Riguardo la spesa per l’acquisto, il 38% circa dichiara di essere disposto a sostenere una spesa tra 150 e 250 mila euro, stessa percentuale sul fronte dell’offerta. Differenze si hanno per le restanti fasce: mentre il 44% della domanda potrebbe spendere di più, l’offerta offre per lo più soluzioni inferiori ai 150 mila euro, a dimostrazione di come il bene casa, in questa fase congiunturale, sia un bene per chi non ha particolari difficoltà economiche. Questa tendenza è supportata dal tracollo della percentuale di abitazioni acquistate con un mutuo (dal 69% di fine 2011 al 39% attuale). Sale, seppur lievemente, la copertura percentuale del mutuo (dal 63,8% di sei mesi fa al 66,7% di oggi). A Genova, rispetto alle altre città monitorate, le abitazioni offerte in vendita non presentano un’ottima performance energetica: solo il 7% delle abitazioni offerte sul mercato, infatti, si colloca nelle classi A, B e C.

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