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MIC 201210 38
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ANALISIS DE COSTOS DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO EN
EDIFICIOS DE OFICINAS CON PARAMETROS LEED IMPLEMENTADOS
Por
CARLOS ANDRÉS GONZÁLEZ RODRÍGUEZ COD. 200924567
Trabajo presentado al departamento de
Ingeniería Civil y Ambiental de la
Universidad de Los Andes
En cumplimiento parcial de los requisitos para optar por el titulo de
Maestría en Ingeniería Civil
de la
UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
Junio de 2012
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Tabla de contenido
1. INTRODUCCIÓN, OBJETIVOS Y JUSTIFICACIÓN ......................................................... 2
1.1 INTRODUCCIÓN .......................................................................................................... 2
1.2 OBJETIVO GENERAL .................................................................................................... 3
1.3 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ............................................................................................. 3
1.4 JUSTIFICACIÓN ............................................................................................................ 3
2. OPERACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DE UN EDIFICIO DE OFICINAS EN BOGOTÁ ....... 4
2.1 Estudio Presupuestos de Administración Edificios de Oficinas Bogotá ..................... 4
2.2 Caso de Estudio Departamento de Física, Facultad de Ciencias, Universidad
Nacional de Colombia. ...................................................................................................... 6
3. LEED CONSTRUCTION ............................................................................................... 8
3.1 MARCO CONCEPTUAL............................................................................................ 8
3.2 ANALISIS DE INCREMENTOS PRESUPUESTALES POR IMPLEMENTACIÓN DE
PARAMETROS SOSTENIBLES SEGÚN EL MANUAL LEED 2009 FOR CORE & SHELL
DEVELOPMENT ............................................................................................................... 10
3.3 ANALISIS DE AHORROS E INCREMENTOS EN LOS COSTOS DE OPERACIÓN Y
MANTENIEMIENTO DE UN EDIFICIO CON PARAMETROS LEED IMPLEMENTADOS. ...... 15
4. ANALISIS FINANCIERO Y MÓDELO PARAMÉTRICO DE LA IMPLEMENTACIÓN DE
PARAMETROS LEED. ....................................................................................................... 18
4.1 FLUJO DE CAJA .......................................................................................................... 18
4.2 PERIODO DE RETORNO ............................................................................................. 19
4.3 VALOR PRESENTE NETO (VPN) ................................................................................. 20
4.4 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ........................................................................... 22
5. CONCLUSIONES ....................................................................................................... 23
6. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS............................................................................... 25
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1. INTRODUCCIÓN, OBJETIVOS Y JUSTIFICACIÓN
1.1 INTRODUCCIÓN
En la industria de la construcción los procesos de diseño y especificaciones de
edificios se basaban en los requerimientos de los dueños de los proyectos y los
usuarios. Posteriormente al proceso de diseño se involucró al constructor, para
que este participara en las decisiones de diseño, con el objeto de facilitar y
economizar costos durante la construcción del proyecto, ya que se consideraba
que esta etapa era la que más incidencia tenia dentro del presupuesto total del
proyecto.
En los últimos años en los diseños de los edificios, sobre todo de oficinas, se
ha dado mayor importancia a la operación y mantenimiento del inmueble
durante su vida útil, debido a que los costos en que se incurre durante el
funcionamiento del edificio son bastante altos, pues su ocurrencia se da con
una alta frecuencia durante un periodo muy largo en el tiempo.
Aunque la reducción de los costos de operación y mantenimiento de edificios,
no es su objetivo principal; El Consejo Estadounidense de la Construcción
Verde (USGBC por sus siglas en ingles) creó el LEED® (Liderazgo en Energía
y Diseño Ambiental), un sistema para medir que tan amigable es el
funcionamiento de un edificio con el medio ambiente. El sistema mide la
eficiencia del edificio a través de un sistema de créditos, que de acuerdo a la
implementación de medidas y prácticas ambientalmente responsables otorga
una determinada cantidad de puntos al proyecto. La implementación de dichas
medidas genera un incremento en los costos de diseño y costos directos e
indirectos de obra, que eventualmente se recuperarán a través de ahorros en la
operación del edificio.
En el desarrollo de este trabajo se pretende hacer un análisis tanto de los
incrementos en los costos de diseño y construcción como los ahorros en la
operación y mantenimiento del edificio, con el objeto de encontrar si
económicamente se justifica la implementación de medidas y practicas
ambientalmente responsables.
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1.2 OBJETIVO GENERAL
Verificar la viabilidad económica de los ítems de operación asociados a la
administración de edificios de oficinas en Bogotá, al implementar los
parámetros del manual LEED.
1.3 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Hacer un diagnostico de los costos asociados a la operación y
mantenimiento en edificios de oficinas en Bogotá.
Identificar los parámetros LEED que pueden ser implementados en un
edificio de oficinas en Bogotá de acuerdo al manual LEED para Núcleo y
Envolvente (3ª Versión de 2009).
Cuantificar los costos de implementar los parámetros LEED en edificios
de oficinas en la ciudad de Bogotá, identificados en el punto anterior.
Identificar y cuantificar los ahorros e incrementos en los costos de
operación y mantenimiento en edificios de oficinas, generados por la
implementación de los parámetros LEED.
Hacer un análisis financiero que permita identificar las bondades
económicas de adoptar parámetros LEED en edificios de oficinas, con el
que se permita implementar un modelo paramétrico para verificar la
viabilidad económica.
1.4 JUSTIFICACIÓN
Durante los últimos años en Colombia, la construcción bajo la filosofía LEED ha
venido aumentando principalmente en los edificios nuevos de oficinas, en la
ciudad de Bogotá. Este ha sido un crecimiento bajo y es implementado
únicamente por compañías de amplio reconocimiento. La adopción de esta
filosofía es importante para mitigar los efectos nocivos que afectan el medio
ambiente, no solo el proceso constructivo sino la operación del edificio a lo
largo de su ciclo de vida.
La implementación de parámetros LEED produce un incremento en los costos
de diseños y de construcción de los edificios, lo que es inconveniente para los
propósitos de venta del proyecto. Sin embargo la adopción de la filosofía LEED
en un edificio también genera incrementos y ahorros en los costos de
administración debidos a la operación y funcionamiento del edificio.
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Se espera que los ahorros sean superiores a los incrementos en los costos de
operación de tal forma que a lo largo del ciclo de vida del edificio, mediante
estos ahorros se pueda recuperar los incrementos en los costos de diseño y
construcción, lo que se traduce en un incremento en el precio de venta del
inmueble.
Es importante cuantificar todos estos incrementos y ahorros mencionados en el
párrafo anterior e identificar las bondades económicas de la implementación de
parámetros LEED, de tal forma que se justifique ante el comprador un
incremento en el precio de venta, incremento que será recuperado a lo largo
del usufructo del inmueble mediante ahorros en el pago de la cuota de
administración.
2. OPERACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DE UN EDIFICIO DE
OFICINAS EN BOGOTÁ
La implementación de parámetros LEED en edificios de oficinas, repercute
directamente en la operación y mantenimiento de los edificios, por esta razón
es importante entender los costos asociados a estas actividades. Para esto se
tuvo acceso al presupuesto anual de administración de dos edificios y una
entrevista con el gerente de una empresa dedicada a la administración de
copropiedades. También se hizo un resumen de los principales aspectos
estudiados por El Departamento de Física, de La Facultad de Ciencias de La
Universidad Nacional de Colombia, para La Unidad de Planeación Minero
Energética, sobre el consumo energético para edificaciones en Bogotá.
2.1 ESTUDIO PRESUPUESTOS DE ADMINISTRACIÓN EDIFICIOS DE
OFICINAS BOGOTÁ
Basado en los presupuestos obtenidos, se sintetizaron en nueve grande grupos
como se muestra en la Tabla 1. De los 9 grupos se va a prestar especial interés
en los grupos 3 mantenimientos de bombas y equipos, 7 Energía y 8 Agua. El
interés especial en estos grupos se debe a que la implementación de
parámetros LEED en un edificio tiene injerencia en estos tres grupos de costos.
Más adelante se explican los efectos que se generan en estos tres grupos
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debido a la implementación de los parámetros sostenibles en los edificios de
oficinas.
Tabla 1. Datos de administración de edificios
Se observa en la tabla 1 la distribución de los diferentes costos para 3 tipos
diferentes de edificios, en la parte superior se ilustran las diferentes
características de cada edificio y en el Anexo 1 se presentan las fotos de los
Edificios del Banco de Occidente, El edificio Metropolitan Offices y un edificio
con especificaciones similares las de los datos de la Empresa Administradora
de Copropiedades.
Se observa que mientras más reciente el año de construcción el costo de la
administración por metro cuadrado aumenta, esto se debe a que las
especificaciones y requisitos de confort requeridos por los usuarios, son
mayores.
Se evidencia que costos como los mantenimientos y oficinas de administración
tiene pesos similares para los tres tipos de edificio. Por otro lado los costos de
Energía y Agua tienen un peso similar para los dos edificios con más de 10
pisos sin importar su antigüedad, alturas, aéreas construidas y de zonas
privadas, número de ascensores y localización.
Promediando los valores de agua y energía por metro cuadrado para los dos
edificios mencionados anteriormente, y con el valor unitario por Kwh y m3, se
calcularon los consumos promedios de agua y energía por metro cuadrado
para un edificio típico, mensual y anualmente como se muestra en la tabla 2.
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Tabla 2. Consumos promedios de Agua y Energía
Estos ahorros serán utilizados más adelante para cuantificar los ahorros
generados por la implementación de parámetros LEED.
2.2 CASO DE ESTUDIO DEPARTAMENTO DE FÍSICA, FACULTAD DE
CIENCIAS, UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA.
En Abril de 2007 El Departamento de Física, de La Facultad de Ciencias de La
Universidad Nacional, presentó para La Unidad de Planeación Minero
Energética, el informe titulado “CARACTERIZACIÓN DEL CONSUMO DE
ENERGÍA FINAL EN LOS SECTORES TERCIARIO, GRANDES
ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES, CENTROS COMERCIALES Y
DETERMINACIÓN DE CONSUMOS PARA SUS RESPECTIVOS EQUIPOS
DE USO DE ENERGÍA FINAL”.
El estudio se llevó a cabo en las ciudades de Bogotá, Medellín y Barranquilla y
en este se estudian 4 diferentes sub-sistemas, que son: Iluminación, Fuerza,
Refrigeración, Aire Acondicionado y Otros Equipos.
Para la caracterización de Bogotá se estudiaron 49 establecimientos los cuales
se dividió en 4 subsectores que son: Salud (hospitales y puestos de salud),
Hospedajes y Recreación (hoteles y moteles), Educación (colegios y
universidades), Seguridad (estaciones de policía y de bomberos), Negocios
Bancos, Negocios en C.C. y Grandes Establecimientos) y Centros
Comerciales.
Entre la gran cantidad de datos que se obtuvieron, se presentan dos que son
los que tiene mayor relevancia para el presente trabajo. El primero es el
consumo promedio mensual por m2 el cual se muestra en la Figura 1 y la
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distribución porcentual del consumo de los diferentes subsistemas el cual se
muestra en la Figura 2, ambos según el tipo de establecimiento.
Figura 1. Consumo Mensual de Energía Eléctrica en todos los usos finales por m2 por
tipo de establecimiento – Bogotá 20061
Aunque en el estudio no se tienen en cuenta zonas comunes de edificios de
oficinas, se puede observar que el consumo promedio calculado de acuerdo a
los datos de administración (3.78 Kwh/mes/m2), es similar al de puestos de
salud y universidades.
En la Figura 2 se observa que el consumo en este tipo de establecimientos al
igual que la mayoría de los estudiados, el consumo generado por el sub-
sistema de iluminación y otros equipos (computadores y equipos de oficinas),
tienen la mayor participación en el total del consumo de energía. Es decir que
para obtener ahorros sustanciales en los consumos totales de un
establecimiento es muy importante implementar medidas que reduzcan los
consumos de estos dos sub-sistemas, dichas medidas se enuncian y explican
más adelante.
1 DEPARTAMENTO DE FISICA, FACULTAD DE CIENCIAS, UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA.
Caracterización del consumo de Energía Final en los Sectores Terciarios, Grandes Establecimientos Comerciales, Centros Comerciales y Determinación de Consumos para sus Respectivos Equipos de Uso de Energía Final (Volumen 1 de 2). [Documento PDF]. Bogotá, 2007
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Figura 2. Consumo porcentual por uso final y tipo de establecimiento – Bogotá 20062
3. LEED CONSTRUCTION
3.1 MARCO CONCEPTUAL
Leed (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental) es un sistema de
posicionamiento de la construcción verde creado por El Consejo
Estadounidense de la Construcción Verde, basado en un consenso para
apoyar y certificar los diseños de edificios con mantenimiento y operación
eficientes.3 Es un sistema que a pesar de ser de origen Estadounidense, es
ampliamente usado en toda América como herramienta para medir que tan
amigable es un edificio con el Medio Ambiente.
Aunque la filosofía es la misma existen varios manuales de acuerdo al uso de
la edificación y las necesidades del usuario tales como: Manual para
edificaciones nuevas, colegios, vecindarios, manual para edificios existentes
2 DEPARTAMENTO DE FISICA, FACULTAD DE CIENCIAS, UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA.
Caracterización del consumo de Energía Final en los Sectores Terciarios, Grandes Establecimientos Comerciales, Centros Comerciales y Determinación de Consumos para sus Respectivos Equipos de Uso de Energía Final (Volumen 1 de 2). [Documento PDF]. Bogotá, 2007 3 AREAVALO, B & ESPAÑA L. A. Curso LEED. En: Construcción Sostenible: Materiales y Sistemas, No. 4
(Septiembre, 2011), p. 68.
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(operación y mantenimiento) y el que se utiliza en este trabajo, edificios nuevos
(núcleo y envolvente) en su 3ª versión de 2009.
El análisis se basa en el manual de Edificios Nuevos (Núcleo y Envolvente) ya
que la gran mayoría de edificios de oficinas como los en este trabajo, el
constructor no tiene injerencia en mas del 50% del área de total del edificio.
Las especificaciones LEED se dividen en 6 capítulos que están conformados
por los diferentes créditos y pre-requisitos, estos últimos merecen especial
atención, ya que todos deben ser completados antes de comenzar a aplicar a
los diferentes créditos que sumarán los puntos que el proyecto espere
conseguir. Los 6 capítulos son:
Emplazamientos Sostenibles (SS)
Eficiencia del Agua (WE)
Energías y Atmosfera (EA)
Materiales y Recursos (MR)
Calidad del Ambiente Interior (IEQ)
Innovación y Proceso de diseño (ID)
El cumplimiento de cada crédito da al proyecto una determinada cantidad de
puntos y de acuerdo a la cantidad de puntos obtenidos (de 110 posibles) se
pueden obtener 4 diferentes tipos de certificación, como se muestra en la Tabla
3.
Tabla 3. Tipos de Certificación LEED4
Tipo de Certificación Puntos
Certificado 40-49
Plata 50-59
Oro 60-79
Platino 80 y superior
Para conseguir la certificación LEED el proyecto debe ser registrado con el
USGBC, por el grupo LEED encargado de la obra, con esto se determina la
intención de conseguir la certificación. Es indispensable que el reporte describa
4 ESTADOS UNIDOS. UNITED STATES GREEN BUILDING COUNCIL. LEED 2009 for Core & Shell
Development. p. xiii.
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el diseño y su proceso, el cual debe estar orientado desde un comienzo con las
normas LEED.
Para Obtener la certificación del edificio, se requiere documentar ante El
USGBC con planos, cartas, memorias de cálculo, informes, fotografías y fichas
técnicas, según lo requiera cada crédito. El sistema está diseñado para que el
grupo de profesionales encargado de cada uno de los créditos y prerrequisitos
firmen de manera digital y se responsabilicen de la información suministrada
como soporte.5
3.2 ANALISIS DE INCREMENTOS PRESUPUESTALES POR
IMPLEMENTACIÓN DE PARAMETROS SOSTENIBLES SEGÚN EL
MANUAL LEED 2009 FOR CORE & SHELL DEVELOPMENT
El sistema LEED para Desarrollo de Núcleo y Envolvente se usa cuando el
dueño del proyecto no tiene influencia en más del 50% del área del edificio
durante la etapa de operación del inmueble. Debido a que esto sucede en la
mayoría de edificios de oficinas en Bogotá, se van analizar los costos en que
se incurre al implementar las especificaciones y requerimientos para cumplir
con los créditos del Manual LEED para Núcleo y Envolvente (Versión 3 de
2009).
De acuerdo al análisis se encontraron los incrementos presupuestales en los
que se incurre para aplicar a los diferentes créditos y se tipificaron en 10
diferentes grupos. Adicionalmente se encontró un grupo más en el que no se
incurre en incrementos con respecto a la construcción de un edificio sin
especificaciones LEED.
Los primeros 5 grupos corresponden a los costos indirectos del proyecto y se
obtuvieron con los del proyecto T3 de la Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo,
suministrados por Construcciones Planificadas6. Los totales se dividieron en el
área del proyecto para obtener precios x m2 y así generalizar el análisis.
5 AREAVALO, B & ESPAÑA L. A. Curso LEED. En: Construcción Sostenible: Materiales y Sistemas, No. 4
(Septiembre, 2011), p. 69. 6 LOPEZ, IVAN CAMILO. Implementación de la construcción LEED en Proyectos de Oficinas, Análisis de los
Beneficios Financieros. Bogotá, 2011. Tesis de Maestría. Universidad de los Andes. Facultad de Ingeniería. Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental
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INSCRIPCIÓN: La inscripción del proyecto ante el USGBC del proyecto
T3 tuvo un costo de US$ 4.675 ($180/m2). La inscripción no da ningún
punto al proyecto.
DISEÑOS Y ASESORES EXPERTOS: La filosofía LEED debe ser
adoptada desde la fase de diseños del proyecto, por lo tanto es
necesario contar con la asesoría de diseñadores y consultores expertos
en temas sostenible para que sus diseños y especificaciones se orienten
a conseguir la mayor cantidad de puntos posibles. De acuerdo a los
datos de presupuesto de T3 de Construcciones Planificadas el
incremento fue de $4.518/m2. Los pre-requisitos y créditos que se
cumplirían con una filosofía LEED desde los diseños y durante la
construcción son: SS Prereq 1. Prevención de la contaminación por la
actividad de la construcción, SS Crédito 1. Selección del lote (1 pt), SS
Crédito 2. Desarrollo de densidad y conectividad de la comunidad (5
pts.), SS Crédito 4.1. Alternativas de transporte – Acceso a transporte
público (6 pts.), SS Crédito 4.4. Alternativas de transporte – Capacidad
de estacionamiento (2 pts.), SS Crédito 5.1. Desarrollo del lote –
Protección o restauración del hábitat (1 pt), SS Crédito 5.2. Desarrollo
del lote – Maximizar los espacios abiertos (1 pt), SS Crédito 7.1. Efecto
de isla de calor – Sin cubierta (1 pt), SS Crédito 7.2. Efecto de isla de
calor – Con cubierta (1 pt), SS Crédito 8. Reducción de la contaminación
luminosa (1 pt), SS Crédito 9. Guías de diseño y construcción para el
usuario (1 pt), EA Prereq 3. Manejo normal de la refrigeración, IEQ
Prereq 1. Desempeño mínimo de la calidad del aire interior. En total se
podría aplicar a un total de 20 puntos.
MODELADO ENERGÉTICO: Consiste en modelar los consumos de
energía del edificio y mediante simulación demostrar un ahorro de por lo
menos el 10% consumo. Este modelado tiene un precio de US$ 18.000
($691/m2) [Construcciones Planificadas, 2010]. El modelado energético
es necesario para cumplir el Pre-requisito EA . 2. Desempeño mínimo de
energía.
COMISSIONING: Es un equipo formado por profesionales idóneos para
verificar la puesta en marcha y el funcionamiento de los equipos de
energía del edificio. El comissioning tiene un costo de US$ 67.000
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($2.574/m2) [Construcciones Planificadas, 2010]. El commissioning es
necesario para cumplir el Pre-requisito EA 1. Puesta en marcha del
sistema de energía normal del edificio y el crédito EA 3. Mejoramiento de
la puesta en marcha del sistema de energía (2 pts.).
PROFESIONAL LEED: Contar con un Profesional LEED acreditado
dentro del equipo del proyecto permite cumplir con el crédito ID 2.
Profesional acreditado (1 pt).
Los otros 5 grupos de incrementos presupuestales corresponden a los costos
directos del proyecto, basados en el presupuesto de T3 de Construcciones
Planificadas.
SISTEMA DE REUTILIZACIÓN DE AGUAS LLUVIAS: Con el objeto de
reducir la demanda de agua potable y las aguas residuales se debe
implementar un sistema de reutilización de agua lluvia, para usos no
potables. La construcción de este sistema implica un incremento de
$2.686/m2. Con la implementación de este sistema se accede a Los
créditos SS 6.1. Diseño de aguas lluvias – Control de cantidad (1 pt), SS
6.2. Diseño de aguas lluvias – Control de calidad (1 pt), WE Prereq. 1
Reducción del uso del agua, WE Crédito 1. Eficiencia del agua de riego
(4 pts.).
SISTEMAS DE CONTROL, AUTOMATIZACIÓN Y BLINDOBARRAS:
Para reducir el gasto energético del edificio se deben instalar un sistema
que permita cumplir con esta reducción. La instalación de estos sistemas
y equipos tiene un incremento en el presupuesto de $24.203/m2. La
implementación de estos parámetros permite cumplir con los créditos EA
1. Optimización del desempeño energético (10 pts.), EA 5.1. Medición y
verificación – Edificio base (3 pts.), EA 5.2. Medición y verificación –
Medición del usuario (3 pts.)
APARATOS DE BAÑOS AUTOMATIZADOS Y AHORRADORES: La
instalación de quipos automatizados y ahorradores en baños tiene un
incremento de $3.728/m2. Estos equipos permiten acceder a los créditos
WE 2. Tecnologías innovadoras para aguas residuales (4 pts.) WE 3.
Reducción del uso del agua (4 pts.).
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ESPACIO ADICIONAL PARA BICICLETAS: Para desestimar el uso de
vehículos convencionales e incentivar el uso de alternativas de
transporte ecológicas se debe construir un espacio para el
almacenamiento de bicicletas e instalaciones para facilitar el aseo de los
ciclistas (vestieres y duchas). La construcción y dotación de estos
espacios adicionales incrementa el costo de la construcción en
$10.453/m2. La implementación de estas medidas permiten cumplir con
el Crédito SS 4.2. Alternativas de Transporte – Almacenamiento de
bicicletas y vestieres.
SISTEMAS DE COGENERACIÓN CON MICROTURBINAS: Basado en
el estudio que Supernova Energy Services hizo para la construcción del
Edificio de La Cámara Colombiana de la Infraestructura, en el que se
analiza un sistema de generación de energía in-situ con el uso de micro-
turbinas, y así reducir la demanda de energía a la empresa
comercializadora. Se determinó que el incremento presupuestal sería de
$47.407/m2 y se podría aplicar al crédito EA 2. Renovación de energía
in-situ (4 pts.).
OTROS PARAMETROS: Debido a las buenas prácticas de construcción
que se presentan en la mayoría de las compañías de construcción y las
regulaciones de la ley se puede cumplir con algunos pre-requisitos y
créditos sin generar incrementos en los costos de construcción. Estos
son: Pre-requisito MR 1. Almacenamiento y recolección de materiales
reciclables, Crédito MR 2. Manejo de los residuos de la construcción (1
pt), Crédito MR 5. Materiales regionales (2 pts.), Pre-requisito IEQ 2.
Control ambiental del humo de trabajo, Crédito IEQ 3. Plan de manejo
del aire interior – Durante la construcción (1 pt).
En el Anexo 2 se presenta una tabla en la que se especifican los objetivos,
requerimientos y especificaciones de los créditos y pre-requisitos mencionados
en los párrafos anteriores. En la Tabla 4 se presenta un resumen de los
incrementos presupuestales por la adopción de parámetros LEED y un análisis
de que medidas son necesarias para aplicar a 3 tipos diferentes de
certificación.
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Tabla 4. Incremento de costos por implementación de parámetros LEED. [Fuente Propia]
No se analizaron más créditos con los cuales se podría alcanzar una
certificación platino, ya que no se cuenta con información suficiente para
calcular los incrementos presupuestales debido a la aplicación de dichos
crédito.
Figura 3. Incremento de costos por implementación de parámetros LEED.
[Fuente Propia]
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En la Figura 3. Se observa el resumen de los incrementos presupuestales por
la implementación de parámetros LEED, para diferentes tipos de certificación.
Se observa que el costo marginal para alcanzar una certificación Oro, es
mucho mayor a las certificaciones Plata y Certificado. Estos valores se
utilizarán más adelante para el análisis de los beneficios financieros de la
implementación de parámetros LEED.
3.3 ANALISIS DE AHORROS E INCREMENTOS EN LOS COSTOS DE
OPERACIÓN Y MANTENIEMIENTO DE UN EDIFICIO CON PARAMETROS
LEED IMPLEMENTADOS.
La inversión marginal que se hace en los costos de construcción de los
edificios de oficinas, en los que se implementan parámetros LEED, que
finalmente será trasladada al usuario en el precio de venta de inmueble, se
espera que se recupere no solo mediante una reducción en el impacto sobre el
medio ambiente que tiene el funcionamiento del edificio. El usuario espera
tener un retorno de su inversión en ahorros en los costos de operación y
mantenimiento, los cuales se verán reflejados finalmente en las cuotas de
administración que se pagan mensualmente. Los ahorros se generan
básicamente por la reducción de los consumos de agua y energía.
Sin embargo también se presentan algunos incrementos como el cambio de
bombillos, mantenimiento de los equipos instalados e incremento en el
consumo de agua para el caso de la instalación de duchas para los ciclistas.
AHORRO DE ENERGÍA: De acuerdo a las especificaciones del manual
LEED para núcleo y envolvente (3ª versión de 2009), el modelado
energético debe garantizar una reducción del 10% del consumo de
energía en el sistema total del edificio. Con la implementación de los
sistemas de control, automatización y blindobarras, el ahorro se debe
incrementar en un 30% para un ahorro total del 40%. La instalación de
micro-turbinas para la generación de energía in-situ debe reducir el
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consumo de energía en un 25% adicional y un incremento del 5% en los
costos de mantenimiento de equipos7.
AHORRO DE AGUA: Para cumplir con los requerimientos del manual
LEED para núcleo y envolvente (3ª versión de 2009), la instalación de
sistemas de reutilización de aguas lluvia debe generar un ahorro del
30% del consumo de agua, mientras que la instalación de equipos de
baño automatizados y ahorradores debe presentar una reducción
adicional del 10%. Para un ahorro total del 40%.
INCREMENTO POR CAMBIOS DE BOMBILLOS: Los bombillos
normales utilizados en la mayoría de edificios tienen una vida útil de
1000 horas y un valor promedio de $8.510 [Construdata No. 160],
mientras que los bombillos ahorradores necesarios para cumplir con los
requisitos de ahorro tienen un valor promedio de $52.362 [Construdata
No. 160] y una vida útil de 6000 horas. De acuerdo a la relación de
precios y la frecuencia con la que deben ser cambiados los bombillos,
este ítem permanece igual en los presupuestos de operación y
mantenimiento de los edificios de oficinas. Esta es una razón por la cual
muchos edificios de oficinas han adoptado el uso de bombillos
ahorradores.
MANTENIMIENTO POR EQUIPOS ADICIONALES INSTALADOS:
Según El Ingeniero Luis Jesús Ochoa de Administraciones Nueva
Frontera, la instalación de equipos adicionales aumenta el ítem de
mantenimiento de bombas y equipos hidroneumáticos en no más del 5%
mensual.
AUMENTO EN EL CONSUMO DE AGUA POR DUCHAS PARA
CICLISTAS: Basado en los consumos especificados por el Reglamento
Técnico Normativo del Sector de Agua Potable y Saneamiento Básico,
cada ducha aumentaría el consumo de agua en aproximadamente un
1.0% de los cálculos iniciales, es decir que las cuatro duchas
generarían un incremento del 4% del consumo de agua para las áreas
comunes del edificio.
7 SUPERNOVA ENERGY SERVICES. Taller Regional para América del Sur Sobre Tecnologías de Reemplazo
para HCFC de Bajo Potencial de Calentamiento Global y Eficientes Energéticamente en el Sector de Refrigeración y Aire Acondicionado. [presentación Microsoft PowerPoint], Bogotá: s.n., 2010.
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Con los porcentajes obtenidos en los anteriores análisis y los consumos
promedios que se tienen del diagnostico de los costos asociados a la
operación y mantenimiento de edificios de oficina; se calcula el ahorro total
anual como se muestra en la Tabla 5
Tabla 5. Cambios Presupuestales en Costos de Operación y Mantenimiento Según
Especificaciones [Fuente Propia]
En la Figura 4 se grafican los ahorros generados por implementación de
parámetros Sostenibles, de acuerdo al tipo de certificación.
Figura 4. Ahorros por m2 por Implementación de Parámetros LEED.
[Fuente Propia]
De acuerdo a la Figura 4 el ahorro por implementación de parámetros LEED
aumenta a medida que lo hace la cantidad de puntos, de donde se concluye
que a medida que aumenta la inversión marginal por implementación de
medidas LEED, aumenta los ahorros en los costos de operación y
mantenimiento, a pesar de que se presenten unos incrementos en el
mantenimiento de los equipos instalados.
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4. ANALISIS FINANCIERO Y MÓDELO PARAMÉTRICO DE LA
IMPLEMENTACIÓN DE PARAMETROS LEED.
Para realizar un Análisis de Ciclo de Vida de un edificio de oficinas que adopta
la implementación de parámetros LEED y calcular sus Indicadores de Bondad
Financiera, únicamente se tienen en cuenta los incrementos en costos de
construcción y los ahorros generados, ya que son estos los que varían con
respecto a las prácticas normales de construcción8.
4.1 FLUJO DE CAJA
Para realizar Análisis de Ciclo de Vida, se asume un flujo de caja en el cual en
el año 0 hay una inversión equivalente al incremento por metro cuadrado en los
costos de construcción y unos retornos que se dan en los años de operación
que son equivalentes a los ahorros generados por la implementación de
medidas LEED en el edificio, suponiendo que el valor del ahorro va ser
constante a lo largo del tiempo. El esquema general se muestra en la Figura 5.
Figura 5. Esquema de Flujo de Caja [Fuente Propia]
Para calcular los indicadores de bondad económica se van a utilizar diferentes
tasas de descuento (2.5%, 5.0%, 7.5% y 10%) la cual depende del inversionista
y se realizarán a análisis a 20 y 30 años para el caso del Valor Presente Neto.
En la Tabla 6 se presenta un resumen con los incrementos y ahorros
calculados de acuerdo al tipo de certificación.
8 ESTADOS UNIDOS. NATIONAL INSTITUTE OF BUILDING SCIENCE, Life-Cycle Cost Analysis (LCCA). En:
Whole Building Design Guide. [En Linea]. [Consultado 20 may. 2012]. Disponible en <http://www.wbdg.org/resources/lcca.php>
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Tabla 6. Resumen Incrementos y Ahorros [Fuente Propia]
En el Anexo 3 se presentan los cálculos detallados de cada uno de los
indicadores de bondad económica.
4.2 PERIODO DE RETORNO
Es un indicador que evalúa el proyecto, desde el punto de vista de que tan
pronto se recupera una inversión en términos de sus ahorros. Se prefieren
periodos de retornos cortos.9
En la Tabla 7 y la Figura 6 se muestran los valores de periodo de retorno en
años para cada uno de los tipos de certificación y con diferentes tasas de
descuento.
Tabla 7. Periodo de Retorno en Años [Fuente Propia]
Figura 6. Periodo de Retorno en Años [Fuente Propia]
9 BLANCHARD Benjamin y FABRYCKY Wolter, Life-Cycle Cost and Economic Analysis. New Jersey:
Prentice Hall, 1991. 58 p.
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20
En la tabla 7 y la Figura 6 se puede observar que el periodo de retorno
aumenta a medida que lo hace la tasa de descuento. Para el edificio certificado
y plata los periodos de retorno son muy similares, para las diferentes tasas de
descuento, Todo lo contrario sucede con la certificación oro cuyos periodos de
retorno son aproximadamente el doble al de los otros dos tipos de
certificaciones.
4.3 VALOR PRESENTE NETO (VPN)
Es el cálculo en pesos de hoy, que se obtiene al sumar todos los flujos
positivos y negativos de una inversión. Depende del periodo de estudio y de la
tasa de descuento del inversionista y los criterios de evaluación son los
siguiente: VPN>0 Inversión Recomendable, VPN=0 Inversión indiferente,
VPN<0 Inversión Inconveniente.10
En la Tabla 8 y la Figura 7 se muestran los VPN’s para cada uno de los tipos
de certificación, con diferentes tasas de descuento y un periodo de estudio de
20 años.
Tabla 8. VPN a 20 Años [Fuente Propia]
Figura 7. VPN a 20 Años [Fuente Propia]
10
VILLARREAL Julio, Indicadores de Bondad Económica. Apuntes de Clase: Aspectos Financieros en Ingeniería, [Documento PDF], Universidad de Los Andes, Bogotá, 2009
MIC 201210 38
21
En la Tabla 8 y la Figura 7 se puede apreciar que existe una relación inversa
entre el VPN y la Tasa de descuento. Al igual que para el periodo de retorno los
valores para el edificio certificado y plata son muy similares, así como el VPN
en el certificado oro para tasas de descuento de 2.50% o inferiores. Para una
tasa de descuento alrededor del 7.5% y superior la inversión no es
recomendable si el periodo de estudio es de 20 años.
En la Tabla 9 y la Figura 8 se muestran los VPN’s para cada uno de los tipos
de certificación, con diferentes tasas de descuento y un periodo de estudio de
30 años.
Tabla 9. VPN a 30 Años [Fuente Propia]
Figura 8. VPN a 30 Años [Fuente Propia]
De los valores obtenidos para lo dos periodo de estudio de 20 y 30 años se
puede observar que el VPN aumenta con el periodo de estudio. También se
observa que ese aumento es mayor para las certificaciones tipo oro, después
para las tipo plata y finalmente para el certificado normal. Sin embargo el VPN
para el tipo oro decrece a una tasa muy superior que los otros dos tipos de
certificación se presentan VPN’s negativos para tasas de descuento de 10% y
superiores, lo que significa que la inversión es inconveniente.
MIC 201210 38
22
4.4 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
Es probablemente el indicador más conocido en el medio. La Tasa Interna de
Retorno representa la medida de la rentabilidad efectiva de una inversión. A
diferencia de los otros indicadores que se han utilizado esta no depende de una
tasa de descuento. El criterio de decisión de la TIR básicamente consiste en
compararla con la tasa de descuento del inversionista.11
En la Tabla 10 y la Figura 9 se ilustran los valores de la TIR para cada uno de
los tipos de certificación, con diferentes periodos de estudio 20 y 30 años.
Tabla 10. Tasa Interna de Retorno [Fuente Propia]
Figura 9. Tasa Interna de Retorno
Se observa en la Tabla 10 y la Figura 9 que la TIR aumenta con el periodo de
estudio. Al igual que los anteriores indicadores calculados los valores para los
edificios Certificados y Plata son muy similares, mientras que para el certificado
tipo Oro los valores son aproximadamente la mitad que los otros dos tipos de
certificación.
11
VILLARREAL Julio, Indicadores de Bondad Económica (6). Apuntes de Clase: Aspectos Financieros en Ingeniería, [Documento PDF], Universidad de Los Andes, Bogotá, 2009
MIC 201210 38
23
5. CONCLUSIONES
Los costos de operación y mantenimiento de un edificio de oficinas en
Bogotá, a pesar de las diferencias en sus características pueden
agruparse y tipificarse para realizar análisis de ciclo de vida y evaluar
diferentes alternativas de construcción, entre ellas la implementación de
parámetros sostenible.
Es inevitable que la implementación de parámetros LEED para buscar
una certificación incrementa los costos directos e indirectos de
construcción de un edificio, pero también es un hecho que estos
parámetros generan “a-posteriori” ahorros en los costos de operación y
mantenimiento los cuales se ven reflejados en la cuota de administración
que pagaría el usuario. Lo importante es hacer un estudio juicioso de
estos incrementos y ahorros para vender el proyecto como una
posibilidad financieramente atractiva para el potencial comprador.
El incremento en los costos de construcción para aplicar a una
certificación oro, es muy superior a los incrementos que se tienen para
los otros tipos de certificaciones, esto se debe a que las tecnologías
para poder producir energía in-situ aun no son ampliamente utilizadas y
deben ser importadas, por lo tanto la oferta de estas es muy limitada y
los precios son muy altos comparados con los beneficios económicos
que conlleva el uso de dichas tecnologías.
Es indiscutible que con la implementación de parámetros LEED en un
edificio de oficinas producirá ahorros en los consumos de agua y
energía, sin embargo es importante que se haga un seguimiento a las
medidas a implementar durante la construcción y al comportamiento de
los consumos durante la operación para cumplir con las metas de ahorro
que conviertan al incremento en el precio por metro cuadrado de oficinas
en una inversión atractiva.
Debido a los problemas generados por el cambio climático, tale como las
largas sequias o las temporadas largas e intensas de lluvias, ha llevado
al distrito a tomar medidas punitivas sobre las tarifas de energía y agua,
cuando el consumo se exceda de un valor establecido. Esto permite que
MIC 201210 38
24
un edificio que ha adoptado parámetros LEED saque una ventaja
económica adicional sobre un edificio que no los ha adoptado.
De acuerdo a los parámetros obtenidos en el análisis económico del
ciclo de vida para un edifico que ha implementado practicas sostenibles,
se da una viabilidad financiera al corto, mediano y sobre todo al largo
plazo. Sin embargo esto depende de las condiciones económicas de los
inversionistas que para este caso son los potenciales compradores de
las oficinas.
MIC 201210 38
25
6. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
AREAVALO, B & ESPAÑA L. A. Curso LEED. En: Construcción
Sostenible: Materiales y Sistemas, No. 4 (Septiembre, 2011), p. 68.
BLANCHARD Benjamin y FABRYCKY Wolter, Life-Cycle Cost and
Economic Analysis. New Jersey: Prentice Hall, 1991. 58 p.
Construdata, No. 160. Septiembre – Noviembre de 2011.
DEPARTAMENTO DE FISICA, FACULTAD DE CIENCIAS,
UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA. Caracterización del
consumo de Energía Final en los Sectores Terciarios, Grandes
Establecimientos Comerciales, Centros Comerciales y Determinación de
Consumos para sus Respectivos Equipos de Uso de Energía Final
(Volumen 1 de 2). [Documento PDF]. Bogotá, 2007.
ESTADOS UNIDOS. UNITED STATES GREEN BUILDING COUNCIL.
LEED 2009 for Core & Shell Development.
ESTADOS UNIDOS. NATIONAL INSTITUTE OF BUILDING SCIENCE,
Life-Cycle Cost Analysis (LCCA). En: Whole Building Design Guide. [En
Linea]. [Consultado 20 may. 2012]. Disponible en
http://www.wbdg.org/resources/lcca.php
INSTITUTO COLOMBIANO DE NORMAS TÉCNICAS Y
CERTIFICACIÓN ICONTEC, NTC 2050 Código Eléctrico Colombiano.
LOPEZ, IVAN CAMILO. Implementación de la construcción LEED en
Proyectos de Oficinas, Análisis de los Beneficios Financieros. Bogotá,
2011. Tesis de Maestría. Universidad de los Andes. Facultad de
Ingeniería. Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental.
MINISTERIO DE DESARROLLO ECONOMICO, Reglamento Técnico
Normativo del Sector de Agua Potable y Saneamiento Básico.
Noviembre 17 de 2000.
REDES Y PROYECTOS DE ENERGÍA S.A., Bases de Diseño
Esquemático Sistema Eléctrico y de Comunicaciones para Edificios de
Oficinas. Febrero de 2010.
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26
REPÚBLICA DE COLOMBIA, MINISTERIO DE MINAS Y ENERGÍA,
UNIDAD DE PLANEACIÓN MINERO ENERGÉTICA. Proyección de
Demanda de Energía de Colombia. [Documento PDF]. Bogotá, 2010.
SUPERNOVA ENERGY SERVICES. Taller Regional para América del
Sur Sobre Tecnologías de Reemplazo para HCFC de Bajo Potencial de
Calentamiento Global y Eficientes Energéticamente en el Sector de
Refrigeración y Aire Acondicionado. [presentación Microsoft
PowerPoint], Bogotá: s.n., 2010.
VILLARREAL Julio, Indicadores de Bondad Económica. Apuntes de
Clase: Aspectos Financieros en Ingeniería, [Documento PDF],
Universidad de Los Andes, Bogotá, 2009
VILLARREAL Julio, Indicadores de Bondad Económica (6). Apuntes de
Clase: Aspectos Financieros en Ingeniería, [Documento PDF],
Universidad de Los Andes, Bogotá, 2009
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ANEXOS
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ANEXO 1. FOTOGRAFÍAS EDIFICIOS ESTUDIADOS
EDIFICIO BANCO DE OCCIDENTE
Tomado de < http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=840454&page=71>
EDIFICIO METROPOLITAN OFFICES
[Fuente Propia]
CENTRO EMPRESARIAL 128
Tomado de < http://bogotacity.mundoanuncio.com.co/arriendo-oficina-norte-de-bogota-colombia-128-centro-empresarial-iid-317582633>
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29
ANEXO 2. CREDITOS MANUAL LEED PARA EDIFICIOS NUEVOS, NUCLEO
Y ENVOLVENTE
Categoría Crédito Nombre Objetivo Requerimientos Medida a implementar Puntos
Prereq. 1 Prevención de la contaminación por la actividad de construcción
Reducir la contaminación producidas por las actividades de construcción, controlando la
erosión del suelo, sedimentación en los cursos de agua y generación de material particulado
que contamine el aire
Un plan de control de erosión y sedimentación conforme a los requerimientos del
permiso general de construcción de la EPA 2003, o normas locales, la mas estricta de
las dos. Los planes deben incluir las medidas a implementar para cumplir los siguientes
objetivos: Prevenir la perdida del suelo, la sedimentación del alcantarillado y la
contaminación del aire
En la etapa de diseño, crear un plan de control de erosión y
sedimentación, que considere empradizaciones, diques de tierra,
confinamientos con limos, trampas y cuencas de sedimento
Requerido
1 Selección del loteEvitar el desarrollo de usos del suelo inapropiados y reducir el impacto ambiental por la
implantación del edificio en determinado sitio
No construir en cualquiera de las siguientes áreas: Tierras Agrícolas, humedales,
hábitats específicos de especies amenazadas o en peligro de extinción y parques
públicos, a menos que se retribuya por el lote otro parque de igual o mayor valor.
Dar preferencia a lotes cuya ubicación no tenga elementos
sensibles ni este ubicado en sitios restringidos. 1
2 Desarrollo de densidad y conectividad de la comunidadCanalizar el desarrollo en áreas urbanas con infraestructura existente, protegiendo zonas
verdes y preservando recursos y hábitats naturales.
OPCIÓN 1, DESARROLLO DE LA DENSIDAD: El edificio debe estar localizado en un área
previamente desarrollada y en una comunidad con una densidad mínima de 60.000
ft2 por acre neta (1.38 m2/m2).
OPCIÓN 2, CONECTIVIDAD DE LA COMUNIDAD: La localización del edificio debe
cumplir con los siguientes requisitos: un área previamente desarrollada, estar a 800 m
de un área residencial o un vecindario con una densidad de 10 unidades de vivienda
por acre (4046,86 m), estar a 800 m de 10 servicios básicos y poder acceder a esos
servicios caminando.
Al escoger el lote, dar preferencia a aquellos ubicados en áreas
urbanas con acceso peatonal a una gran variedad de servicios5
4,1 Alternativas de transporte - Acceso a transporte público Reducir la contaminación y los impactos por el uso de automóvilesLa localización del edificio debe estar a 400 m o menos de un paradero de autobuses o
transmilenio, medidos desde la entrada principal del edificio
Localizar el edificio cerca a paraderos de buses o estaciones de
transmilenio6
4,2 Alternativas de transporte - Almacenamiento de bicicletas y vistieres Reducir la contaminación y los impactos por el uso de automóviles
CASO 1, PROYECTOS CON AREAS MENORES A 27.870 M2: Disponer de
estacionamiento para bicicletas a 183 m o menos de la entrada del edificio para por lo
menos el 3% del promedio de usuarios del edificio (promedio calculado anualmente)
CASO 2, PROYECTOS CON AREAS MAYORES A 27,870 M2: Disponer de
estacionamientos para bicicletas a 183 m o menos de la entrada del edificio para por
lo menos el 3% del promedio de los usuarios del edificio y 0.5% adicional al área
superior a 27,870 m2.
Para los dos casos disponer de duchas y vistieres a 183 m o menos para el 0.5% de los
ocupantes full. Time del edificio.
Diseñar el edificio con espacios para estacionamientos de
bicicletas, duchas y vistieres.2
4,4 Alternativas de transporte - Capacidad de estacionamiento Reducir la contaminación y los impactos por el uso de automóvilesOPCIÓN 1: La capacidad de estacionamiento debe cumplir pero no exceder las
normatividades de la zona.Minimizar el espacio de estacionamiento. 2
5,1 Desarrollo del lote - Protección o restauración del hábitatConservar áreas naturales existentes y restaurar áreas maltratadas para proveer hábitats y
promover la biodiversidad.
Restaurar o proteger con vegetación nativa o adaptada al menos el 50% del lote (sin
incluir la huella del edificio) o el 20% del área total (incluyendo la huella del edificio), la
que sea mayor. Ganar el crédito 2 de SS. Las cubiertas verdes con flora nativa o
adaptada proveen hábitat y promueven la biodiversidad, se tienen en cuenta.
Asesorarse de las autoridades ambientales e instituciones
educativas de que plantas pueden usarse, que no sean
consideradas invasivas o nocivas para el ambiente ya demás que
requieran mínima irrigación y ningún tipo de fumigación con
pesticidas, fertilizantes o herbicidas.
1
5,2 Desarrollo del lote - Maximizar los espacios abiertosPromover la biodiversidad a través de la alta proporción entre espacios abiertos y la huella
del edificioProveer espacios vegetales abiertos equivalentes al 20% del total del lote
Seleccionar un lote adecuado y minimizar la huella del edificio en
el momento del diseño.1
6,1 Diseño de aguas lluvias - Control de cantidad
Limitar las interrupciones hidrológicas reduciendo el uso de cubiertas impermeables,
incrementando la infiltración en sitio, reducir o eliminar la contaminación del agua de
escorrentía y eliminando contaminantes.
Implementar un plan de manejo de agua lluvia, que reduzca un 25% el volumen de
escorrentía para un diseño de agua lluvia de 24 horas y dos años
Construir cubiertas verdes , pavimentos permeables y cualquier
estructura que reduzca la impermeabilidad del proyecto.
Reutilizar el agua lluvia para usos no potables como riego y
sanitarios
1
6,2 Diseño de aguas lluvias - Control de calidadLimitar la interrupción y contaminación de los cursos de agua naturales, manejando el agua
de escorrentía
Implementar un plan de manejo de agua lluvia que reduzca cubiertas impermeables,
promueva la infiltración, capture y trate el agua de escorrentía de por lo menos el 90%
de la precipitación anual
Diseñar estrategias sostenibles que integren sistemas de
tratamiento natural y mecánico tales como construcción de
humedales, filtros vegetales y canales abiertos para el
tratamiento de aguas de escorrentía
1
7,1 Efecto de isla de calor - Sin cubiertaReducir la isla de calor para minimizar los impactos generados por los microclimas en la vida
humana y animal
Por lo menos el 50% de estacionamientos bajo techo deben estar cubiertos por
materiales cuyo índice de reflectancia sea por lo menos de 29, cubiertas verdes o
paneles solares que se usen para producir energía que remplace el uso de recursos no
renovables
Utilizar cubiertas verdes 1
7,2 Efecto de isla de calor - Con cubiertaReducir la isla de calor para minimizar los impactos generados por los microclimas en la vida
humana y animalInstalar una cubierta vegetal que cubra al menos el 50% del techo del edificio Instalar una cubierta verde en el techo del edificio 1
8 Reducción de la contaminación luminosa
Minimizar el traspaso de la luz del edificio hacia el entorno, reducir el resplandor sobre el
cielo para incrementar la vista del firmamento, reducir la luminosidad para mejorar la
visibilidad nocturna y reducir el impacto de alumbrar sobre ambientes nocturnos
ALUMBRADO INTERIOR: Reducir al menos 50% de la alimentación (automáticamente)
de todas la luminarias interiores (excepto la de emergencia) que apunten
directamente a cualquier espacio abierto en el edificio entre las 11:00 pm y las 5:00
am
ALUMBRADO EXTERIOR: Diseñar la iluminación exterior de tal forma que todas las
luminarias produzcan un máximo de iluminación no mayor a 0,60 candelas verticales
y horizontales en el límite del lote y no mayor de 0.01 candelas horizontales a 4.5 m
del limite del lote. Documentar que no mas del 10% de los lumens diseñados se
emitan a un ángulo de 90 grados o mas, medidos desde el nadir.
Durante el diseño adoptar criterios para mantener niveles de
luminosidad seguros que a su vez eviten la salida de la
luminosidad al cielo nocturno para evitar la contaminación de
este. Minimizar el alumbrado donde sea posible e implementar
un software de computador para controlar la iluminación.
1
9 Guías de diseño y construcción para el usuario Sensibilizar a los dueños y usuarios sobre diseños y sistemas construcción sostenible.
Publicar un documento ilustrativo que le permita al usuario informarse sobre los
criterios de diseño y construcción LEED y de que forma los espacios privados pueden
adherirse a esta filosofía ya adaptada para el núcleo y la envolvente del edificio
Publicar un documento ilustrado que le proporcione al usuario la
información acerca del diseño, la construcción y los usos del
edificio
1
SITI
OS
SOST
ENIB
LES
Categoría Crédito Nombre Objetivo Requerimientos Medida a implementar Puntos
SITI
OS
SOST
ENIB
LES
Prereq. 1 Reducción del uso del aguaAumentar la eficiencia del agua en el edificio para disminuir la demanda de agua del
acueducto y alcantarillado
Implementar estrategias para reducir en un 20% el volumen de agua utilizado
calculado sobre un edificio base (no se incluye el agua de riego)
Construir cubiertas verdes , pavimentos permeables y cualquier
estructura que reduzca la impermeabilidad del proyecto.
Reutilizar el agua lluvia para usos no potables como riego y
sanitarios
Requerido
1 Eficiencia del agua de riego Reducir o eliminar el uso de agua potable para el riego de plantas.
Eliminar el uso de agua potable para el riego de plantas mediante el uso de agua
lluvias, reciclaje de aguas grises o utilizando aguas tratadas por una empresa publica
que especifique que es agua para usos no potables.
Durante el diseño realizar un estudio del tipo de plantas mas
adecuado para reducir el agua de riego.4
2 Tecnologías innovadoras de aguas residualesReducir la producción de aguas residuales y la demanda de agua potable, recargando el
acuífero local
Reducir el uso de agua potable a través de equipos ahorradores de agua o el uso de
agua no potable
Instalar equipos ahorradores de agua o que trabajen en seco
para reducir los volúmenes de aguas residuales. Reutilizar el agua
lluvia y las aguas grises a través de sistemas de tratamiento
mecánicos y/o naturales
4
3 Reducción del uso del aguaIncrementar la eficiencia del agua dentro del edificio y reducir la demanda de acueducto y
alcantarillado
Implementar estrategias que reduzcan en un 40% el uso del agua de acuerdo a la línea
base presentada en el manual
Instalar equipos con sensores de agua certificados, sanitarios y
orinales ahorradores4
Prereq. 1 Puesta en marcha del sistema de energía normal del edificioVerificar que el sistema de energía del proyecto este instalado, calibrado y funcionando de
acuerdo a los requerimientos del dueño basado en los documentos de diseño y construcción
Se deben cumplir con las siguientes actividades para la puesta en marcha de los
sistemas de energía del edificio:
* Designar un equipo de puesta en marcha, que revise y supervise todas las
actividades concernientes a la puesta en marcha de los sistemas de energía del edificio
* Dicho equipo debe tener experiencia en al menos dos proyectos
* El equipo de puesta en marcha debe ser independiente de los diseñadores y
constructores del proyecto.
* Debe reportar cualquier resultado, hallazgo o recomendación directamente al
dueño del proyecto.
* El dueño debe documentar todos los requerimientos del proyecto. El diseñador debe
desarrollar estos requerimientos. EL equipo de puesta en marcha debe revisar estos
documentos para su ejecución. El dueño y el diseñador son responsables de actualizar
sus respectivos documentos.
* Desarrollar e incorporar los requerimientos de puesta en marcha dentro de los
documentos de construcción del proyecto.
* Desarrollar e implementar un plan de puesta en marcha
* Verificar la instalación y desempeño de los sistemas que se ponen en
funcionamiento.
* Presentar un reporte de todas las actividades del equipo de puesta en
funcionamiento.
Contratar un equipo idóneo para la puesta en funcionamiento de
los sistemas de energía lo mas temprano posible, durante la
etapa de diseño del proyecto.
Requerido
Prereq. 2 Desempeño mínimo de energíaEstablecer el nivel mínimo de eficiencia de energía del edificio y sistemas de reducción de los
impactos económicos y ambientales relacionados con el excesivo uso de energía
MODELACIÓN DE LA ENERGIA DE TODO EL EDIFICIO: Demostrar mediante simulación
una reducción del 10% en el consumo de energía del edificio, comparado con el
edificio base.
Diseñar la envolvente y sistemas del edificio para que se alcancen
los requerimientos base. Usar un modelo simulado por
computador para el evaluar el desempeño energético e
identificar las medidas de eficiencia energética mas costosas
Requerido
Prereq. 3 Manejo normal de la refrigeración Reducir el agotamiento de la capa de ozonoEliminar el uso de refrigerantes a base de clorofluorocarbono para los sistemas de
calefacción, ventilación, refrigeración y aire acondicionado del edificio
Aclarar en las especificaciones de diseño que los equipos de
ventilación mecánica y aire acondicionado del edificio no usen
refrigerantes a base de clorofluorocarbono
Requerido
1 Optimización del desempeño energéticoAlcanzar niveles de desempeño energético por encima de los requerimientos estándar para
reducir los impactos ambientales y económicos producidos por el excesivo uso de energía.
MODELACIÓN DE LA ENERGIA DE TODO EL EDIFICIO: Demostrar mediante simulación
una mejora del 30% en el desempeño energético del edificio.
Diseñar la envolvente y sistemas del edificio para maximizar el
desempeño energético. Usar un modelo simulado por
computador para el evaluar el desempeño energético e
identificar las medidas de eficiencia energética mas costosas.
Cuantificar el desempeño energético comparado con el edificio
base
10
2 Renovación de energía en-sitioFomentar y reconocer incrementos de energía renovable producida en sitio para reducir los
impactos ambientales y económicos asociados a la energía que usa combustibles fósil.
Usar métodos de energía renovable, que compense los gastos de energía. La cantidad
de energía renovable usada debe ser por lo menos el 1% del total de la energía del
edificio.
Implementar sistemas para producir energía no contaminante y
renovable como paneles solares.4
3 Mejoramiento de la puesta en marchaIniciar el proceso de puesta en marcha en las primeras etapas de diseño y ejecutar
actividades adicionales después de verificado el desempeño de los sistemas
Contratar una firma que se encargue de las actividades de puesta en marcha de los
sistemas, adicionales a los requerimientos del prerrequisito 1.
Antes de comenzar con las especificaciones de construcción contratar una firma
independiente de los diseñadores y contratistas, que se encargue de liderar revisar y
supervisar la puesta en marcha de todos los sistemas del edificio. El cual reportará
resultados, hallazgos y recomendaciones directamente al dueño del proyecto.
Contratar una firma especializada para la puesta en marcha de
los sistemas.2
5,1 Medición y verificación - Edificio Base Disponer de una medición del gasto energético del edificio a lo largo del tiempo
Diseñar e implementa un plan de medición y verificación que incluya:
* Descripción dela infraestructura diseñada
* Estaciones de medida existentes
* Especificaciones de medida existentes
* Identificación del uso de los circuitos de una línea eléctrica esquemática
* Directrices para que los usuarios lleven a cabo sus propias medidas
Desarrollar un plan de medición y verificación del desempeño
energético del edificio. Caracterizar los sistemas de energía del
edificio a través de simulaciones. Instalar el equipo necesario
para medir la energía. Comparar el desempeño actual del edificio
con el desempeño esperado.
3
EFIC
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CIA
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GIA
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TMO
SFER
A
Categoría Crédito Nombre Objetivo Requerimientos Medida a implementar Puntos
SITI
OS
SOST
ENIB
LES
5,2 Medición y verificación - Medición del usuario Disponer de una medición del gasto eléctrico del edificio a lo largo del tiempo
Implementar un monitoreo electrónico central para medir las redes del edificio, que
eventualmente se pueda expandir y acomodar a los sistemas de medición de cada
usuario.
Diseñar un plan de medición y verificación de los usuarios que los documente e
informe de dicho plan y los beneficios de aplicarlo.
Establecer un proceso de acciones correctivas si los resultados del plan de medición y
verificación no cumplen con los ahorros de energía esperados.
Instalar el equipo necesario para la medición de la energía de las
áreas comunes y privadas del edificio. Diseñar e implementar un
plan de medición y verificación que se pueda extender a los
usuarios del edificio y que compare los ahorros energéticos
esperados con el desempeño actual del edificio.
Instalar un sistema de alarmas para alertar a la administración
del edificio cuando el sistema no se esta operando de manera
optima
3
Prereq. 1 Almacenamiento y recolección de materiales reciclablesFacilitar la Reducción de basura generada por los ocupantes del edificio que es transportada
y depositada en rellenos sanitarios
Implementar dentro del edificio un lugar de fácil acceso para la disposición de
materiales reciclables de todo el edificio. Se debe disponer por lo menos, papel,
cartón, vidrio, plástico y metales.
Designar un área de tamaño y localización adecuada para la
disposición de materiales reciclables. Identificar que material
puede ser dispuesto en cada recipiente como plástico, metal,
vidrio, papel de oficina, papel periódico y cartón. Instruir a los
usuarios en los procesos de reciclaje.
Requerido
2 Manejo de los residuos de la construcción
Evitar que los residuos de la construcción sean dispuestos en rellenos sanitarios y hornos
incineradores. Direccionar los materiales reciclables de vuelta a los procesos de
manufactura. Disponer de los materiales reutilizables en los sitios apropiados.
Reciclar o reutilizar los desechos de construcción y escombros no peligrosos.
Desarrollar e implementar un manejo de residuos de materiales de construcción que
como mínimo identifique los materiales y su adecuada disposición final. El material de
excavación no se tiene en cuenta para este crédito. El calculo se puede hacer a través
de peso o volumen. El porcentaje mínimo de material reciclado o reutilizado debe ser
el 50%
Establecer metas para el reciclaje y la reutilización de materiales
y crear un plan para alcanzar estas metas. Identificar los
materiales que pueden ser reciclados o reutilizados y buscar
empresas que les den un adecuado uso.
1
5 Materiales RegionalesIncrementar la demanda por materiales producidos y fabricados en la región para apoyar el
uso de los recursos nativos y reducir los impactos ambientales que resultan del transporte
El 20% de los materiales deben ser producidos, recuperados, cosechados o fabricados
a máximo 800 km del sitio del proyecto. El porcentaje se calcula sobre el costo total
de los materiales del proyecto. Elementos mecánicos, eléctricos, de plomería equipos
especiales como ascensores no se tienen en cuenta para el cálculo del porcentaje.
Establecer objetivos para el proyecto e identificar los materiales
que pueden ayudar a la consecución de dicho objetivo.2
Prereq. 1 Desempeño mínimo de la calidad del aire interiorEstablecer una calidad mínima del aire interior para mejorarla, y así contribuir a la
comodidad de los ocupantes
Alcanzar las especificaciones dadas en las secciones 4 a 7 del documento Standard
62.1-2007 de la Sociedad Americana de Ingenieros de Calefacción, Refrigeración y Aire
Acondicionado.
Diseñar los sistemas de ventilación con el mínimo de las
especificaciones del Estándar 62.1-2007 o que las excedan.Requerido
Prereq. 2 Control ambiental del humo de tabacoPrevenir o minimizar la exposición al humo de tabaco a los ocupantes del edificio, los
espacios cerrados o los sistemas de ventilación y distribución de aire.Prohibir el consumo de tabaco dentro del edificio Prohibir el consumo de tabaco dentro del edificio Requerido
3 Plan de manejo del aire interior - Durante la construcciónReducir los problemas de la calidad del aire interior resultantes de la construcción y
promover la comodidad y bienestar de los trabajadores de la construcción y los ocupantes
Desarrollar e implementar un plan de calidad del aire interior durante la construcción
y el aseo final de obra y antes de la entrega del edificio
Adoptar un plan de manejo del aire interior para proteger los
sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado,
controlar los materiales contaminantes y mantener limpias las
vías de acceso a la obra.
1
INNOVACION
EN DISEÑO2 Profesional acreditado
Apoyar y fomentar la integración de los diseños, con los lineamientos LEED para el proceso
de certificación.
Por lo menos uno de los miembros del equipo del proyecto debe ser un profesional
LEED certificado.
Contratar al menos 1 profesional LEED como miembro del
equipo del proyecto1
PUNTUACIÓN MÁXIMA OBTENIBLE 63
ENER
GIA
Y A
TMO
SFER
AM
ATE
RIA
LES
Y R
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RSO
SC
ALI
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IOR
MIC 201210 38
30
ANEXO 3. HOJAS DE CALCULO INDICADORES DE BONDAD ECONÓMICA
Tasa de descuento 2,50% acum 5% acum 8% acum 10% acum
CERTIFICADO (49 pts) F. Desc F. Desc F. Desc F. Desc
Incremento Año 0 -$ 37.524,59 -$ 37.524,59 -$ 37.524,59 -$ 37.524,59 -$ 37.524,59
Ahorro Año 1 $ 5.670,00 $ 5.531,71 $ 5.531,71 $ 5.400,00 $ 5.400,00 $ 5.274,42 $ 5.274,42 $ 5.154,55 $ 5.154,55
Ahorro Año 2 $ 5.670,00 $ 5.396,79 $ 10.928,49 $ 5.142,86 $ 10.542,86 $ 4.906,44 $ 10.180,85 $ 4.685,95 $ 9.840,50
Ahorro Año 3 $ 5.670,00 $ 5.265,16 $ 16.193,65 $ 4.897,96 $ 15.440,82 $ 4.564,13 $ 14.744,98 $ 4.259,95 $ 14.100,45
Ahorro Año 4 $ 5.670,00 $ 5.136,74 $ 21.330,39 $ 4.664,72 $ 20.105,54 $ 4.245,70 $ 18.990,68 $ 3.872,69 $ 17.973,14
Ahorro Año 5 $ 5.670,00 $ 5.011,45 $ 26.341,85 $ 4.442,59 $ 24.548,13 $ 3.949,49 $ 22.940,17 $ 3.520,62 $ 21.493,76
Ahorro Año 6 $ 5.670,00 $ 4.889,22 $ 31.231,07 $ 4.231,04 $ 28.779,17 $ 3.673,94 $ 26.614,11 $ 3.200,57 $ 24.694,33
Ahorro Año 7 $ 5.670,00 $ 4.769,97 $ 36.001,04 $ 4.029,56 $ 32.808,74 $ 3.417,62 $ 30.031,73 $ 2.909,61 $ 27.603,93
Ahorro Año 8 $ 5.670,00 $ 4.653,63 $ 40.654,68 $ 3.837,68 $ 36.646,42 $ 3.179,18 $ 33.210,91 $ 2.645,10 $ 30.249,03
Ahorro Año 9 $ 5.670,00 $ 4.540,13 $ 45.194,81 $ 3.654,93 $ 40.301,35 $ 2.957,38 $ 36.168,29 $ 2.404,63 $ 32.653,67
Ahorro Año 10 $ 5.670,00 $ 4.429,39 $ 49.624,20 $ 3.480,89 $ 43.782,24 $ 2.751,05 $ 38.919,34 $ 2.186,03 $ 34.839,70
Ahorro Año 11 $ 5.670,00 $ 4.321,36 $ 53.945,56 $ 3.315,13 $ 47.097,37 $ 2.559,12 $ 41.478,45 $ 1.987,30 $ 36.827,00
Ahorro Año 12 $ 5.670,00 $ 4.215,96 $ 58.161,53 $ 3.157,27 $ 50.254,64 $ 2.380,57 $ 43.859,03 $ 1.806,64 $ 38.633,63
Ahorro Año 13 $ 5.670,00 $ 4.113,13 $ 62.274,66 $ 3.006,92 $ 53.261,56 $ 2.214,49 $ 46.073,51 $ 1.642,40 $ 40.276,03
Ahorro Año 14 $ 5.670,00 $ 4.012,81 $ 66.287,47 $ 2.863,74 $ 56.125,29 $ 2.059,99 $ 48.133,50 $ 1.493,09 $ 41.769,12
Ahorro Año 15 $ 5.670,00 $ 3.914,94 $ 70.202,41 $ 2.727,37 $ 58.852,66 $ 1.916,27 $ 50.049,77 $ 1.357,35 $ 43.126,47
Ahorro Año 16 $ 5.670,00 $ 3.819,45 $ 74.021,87 $ 2.597,49 $ 61.450,15 $ 1.782,57 $ 51.832,34 $ 1.233,96 $ 44.360,43
Ahorro Año 17 $ 5.670,00 $ 3.726,30 $ 77.748,16 $ 2.473,80 $ 63.923,96 $ 1.658,21 $ 53.490,55 $ 1.121,78 $ 45.482,21
Ahorro Año 18 $ 5.670,00 $ 3.635,41 $ 81.383,57 $ 2.356,00 $ 66.279,96 $ 1.542,52 $ 55.033,07 $ 1.019,80 $ 46.502,01
Ahorro Año 19 $ 5.670,00 $ 3.546,74 $ 84.930,31 $ 2.243,81 $ 68.523,77 $ 1.434,90 $ 56.467,97 $ 927,09 $ 47.429,10
Ahorro Año 20 $ 5.670,00 $ 3.460,24 $ 88.390,55 $ 2.136,96 $ 70.660,73 $ 1.334,79 $ 57.802,77 $ 842,81 $ 48.271,91
Ahorro Año 21 $ 5.670,00 $ 3.375,84 $ 91.766,39 $ 2.035,20 $ 72.695,94 $ 1.241,67 $ 59.044,43 $ 766,19 $ 49.038,10
Ahorro Año 22 $ 5.670,00 $ 3.293,50 $ 95.059,89 $ 1.938,29 $ 74.634,22 $ 1.155,04 $ 60.199,47 $ 696,54 $ 49.734,63
Ahorro Año 23 $ 5.670,00 $ 3.213,17 $ 98.273,07 $ 1.845,99 $ 76.480,21 $ 1.074,46 $ 61.273,93 $ 633,22 $ 50.367,85
Ahorro Año 24 $ 5.670,00 $ 3.134,80 $ 101.407,87 $ 1.758,09 $ 78.238,30 $ 999,49 $ 62.273,42 $ 575,65 $ 50.943,50
Ahorro Año 25 $ 5.670,00 $ 3.058,34 $ 104.466,21 $ 1.674,37 $ 79.912,67 $ 929,76 $ 63.203,18 $ 523,32 $ 51.466,82
Ahorro Año 26 $ 5.670,00 $ 2.983,75 $ 107.449,97 $ 1.594,63 $ 81.507,30 $ 864,89 $ 64.068,08 $ 475,74 $ 51.942,56
Ahorro Año 27 $ 5.670,00 $ 2.910,98 $ 110.360,94 $ 1.518,70 $ 83.026,00 $ 804,55 $ 64.872,63 $ 432,49 $ 52.375,06
Ahorro Año 28 $ 5.670,00 $ 2.839,98 $ 113.200,92 $ 1.446,38 $ 84.472,38 $ 748,42 $ 65.621,05 $ 393,18 $ 52.768,23
Ahorro Año 29 $ 5.670,00 $ 2.770,71 $ 115.971,63 $ 1.377,51 $ 85.849,89 $ 696,21 $ 66.317,26 $ 357,43 $ 53.125,67
Ahorro Año 30 $ 5.670,00 $ 2.703,13 $ 118.674,76 $ 1.311,91 $ 87.161,80 $ 647,63 $ 66.964,89 $ 324,94 $ 53.450,61
vpn a 20 $ 49.625,33 ### $ 31.558,23 ### $ 18.863,42 ### $ 9.770,29
vpn a 30 $ 79.170,90 ### $ 47.273,53 ### $ 27.386,33 ### $ 14.478,20
tir a 20 14,01%
tir a 30 14,87%
INDICADORES DE BONDAD ECONÓMICA
Tasa de descuento 2,50% acum 5% acum 8% acum 10% acum
PLATA (57 pts) F. Desc F. Desc F. Desc F. Desc
Incremento Año 0 -$ 41.253,02 -$ 41.253,02 -$ 41.253,02 -$ 41.253,02 -$ 41.253,02
Ahorro Año 1 $ 6.157,20 $ 6.007,02 $ 6.007,02 $ 5.864,00 $ 5.864,00 $ 5.727,63 $ 5.727,63 $ 5.597,45 $ 5.597,45
Ahorro Año 2 $ 6.157,20 $ 5.860,51 $ 11.867,54 $ 5.584,76 $ 11.448,76 $ 5.328,03 $ 11.055,65 $ 5.088,60 $ 10.686,05
Ahorro Año 3 $ 6.157,20 $ 5.717,57 $ 17.585,11 $ 5.318,82 $ 16.767,58 $ 4.956,30 $ 16.011,96 $ 4.626,00 $ 15.312,05
Ahorro Año 4 $ 6.157,20 $ 5.578,12 $ 23.163,23 $ 5.065,54 $ 21.833,13 $ 4.610,51 $ 20.622,47 $ 4.205,45 $ 19.517,50
Ahorro Año 5 $ 6.157,20 $ 5.442,07 $ 28.605,30 $ 4.824,33 $ 26.657,45 $ 4.288,85 $ 24.911,32 $ 3.823,14 $ 23.340,63
Ahorro Año 6 $ 6.157,20 $ 5.309,33 $ 33.914,63 $ 4.594,60 $ 31.252,05 $ 3.989,63 $ 28.900,95 $ 3.475,58 $ 26.816,21
Ahorro Año 7 $ 6.157,20 $ 5.179,84 $ 39.094,47 $ 4.375,81 $ 35.627,86 $ 3.711,28 $ 32.612,23 $ 3.159,62 $ 29.975,83
Ahorro Año 8 $ 6.157,20 $ 5.053,50 $ 44.147,97 $ 4.167,44 $ 39.795,29 $ 3.452,36 $ 36.064,59 $ 2.872,38 $ 32.848,21
Ahorro Año 9 $ 6.157,20 $ 4.930,24 $ 49.078,21 $ 3.968,99 $ 43.764,28 $ 3.211,49 $ 39.276,08 $ 2.611,25 $ 35.459,46
Ahorro Año 10 $ 6.157,20 $ 4.809,99 $ 53.888,21 $ 3.779,99 $ 47.544,27 $ 2.987,44 $ 42.263,52 $ 2.373,87 $ 37.833,33
Ahorro Año 11 $ 6.157,20 $ 4.692,68 $ 58.580,89 $ 3.599,99 $ 51.144,25 $ 2.779,01 $ 45.042,53 $ 2.158,06 $ 39.991,39
Ahorro Año 12 $ 6.157,20 $ 4.578,22 $ 63.159,11 $ 3.428,56 $ 54.572,81 $ 2.585,13 $ 47.627,66 $ 1.961,87 $ 41.953,26
Ahorro Año 13 $ 6.157,20 $ 4.466,56 $ 67.625,67 $ 3.265,29 $ 57.838,11 $ 2.404,77 $ 50.032,42 $ 1.783,52 $ 43.736,78
Ahorro Año 14 $ 6.157,20 $ 4.357,62 $ 71.983,28 $ 3.109,80 $ 60.947,91 $ 2.236,99 $ 52.269,42 $ 1.621,38 $ 45.358,17
Ahorro Año 15 $ 6.157,20 $ 4.251,33 $ 76.234,62 $ 2.961,72 $ 63.909,63 $ 2.080,92 $ 54.350,34 $ 1.473,98 $ 46.832,15
Ahorro Año 16 $ 6.157,20 $ 4.147,64 $ 80.382,26 $ 2.820,68 $ 66.730,31 $ 1.935,74 $ 56.286,09 $ 1.339,99 $ 48.172,14
Ahorro Año 17 $ 6.157,20 $ 4.046,48 $ 84.428,74 $ 2.686,37 $ 69.416,68 $ 1.800,69 $ 58.086,78 $ 1.218,17 $ 49.390,31
Ahorro Año 18 $ 6.157,20 $ 3.947,79 $ 88.376,53 $ 2.558,44 $ 71.975,12 $ 1.675,06 $ 59.761,84 $ 1.107,43 $ 50.497,73
Ahorro Año 19 $ 6.157,20 $ 3.851,50 $ 92.228,03 $ 2.436,61 $ 74.411,74 $ 1.558,20 $ 61.320,04 $ 1.006,75 $ 51.504,49
Ahorro Año 20 $ 6.157,20 $ 3.757,56 $ 95.985,59 $ 2.320,58 $ 76.732,32 $ 1.449,49 $ 62.769,52 $ 915,23 $ 52.419,71
Ahorro Año 21 $ 6.157,20 $ 3.665,91 $ 99.651,50 $ 2.210,08 $ 78.942,40 $ 1.348,36 $ 64.117,88 $ 832,03 $ 53.251,74
Ahorro Año 22 $ 6.157,20 $ 3.576,50 $ 103.228,00 $ 2.104,84 $ 81.047,24 $ 1.254,29 $ 65.372,17 $ 756,39 $ 54.008,13
Ahorro Año 23 $ 6.157,20 $ 3.489,27 $ 106.717,27 $ 2.004,61 $ 83.051,85 $ 1.166,78 $ 66.538,95 $ 687,62 $ 54.695,75
Ahorro Año 24 $ 6.157,20 $ 3.404,16 $ 110.121,43 $ 1.909,15 $ 84.961,00 $ 1.085,38 $ 67.624,32 $ 625,11 $ 55.320,87
Ahorro Año 25 $ 6.157,20 $ 3.321,14 $ 113.442,57 $ 1.818,24 $ 86.779,24 $ 1.009,65 $ 68.633,98 $ 568,28 $ 55.889,15
Ahorro Año 26 $ 6.157,20 $ 3.240,13 $ 116.682,70 $ 1.731,66 $ 88.510,89 $ 939,21 $ 69.573,19 $ 516,62 $ 56.405,77
Ahorro Año 27 $ 6.157,20 $ 3.161,10 $ 119.843,81 $ 1.649,20 $ 90.160,09 $ 873,68 $ 70.446,87 $ 469,66 $ 56.875,43
Ahorro Año 28 $ 6.157,20 $ 3.084,00 $ 122.927,81 $ 1.570,66 $ 91.730,75 $ 812,73 $ 71.259,60 $ 426,96 $ 57.302,39
Ahorro Año 29 $ 6.157,20 $ 3.008,79 $ 125.936,60 $ 1.495,87 $ 93.226,62 $ 756,03 $ 72.015,63 $ 388,15 $ 57.690,54
Ahorro Año 30 $ 6.157,20 $ 2.935,40 $ 128.872,00 $ 1.424,64 $ 94.651,26 $ 703,28 $ 72.718,91 $ 352,86 $ 58.043,40
vpn a 20 $ 53.397,63 ### $ 33.789,81 ### $ 20.015,35 ### $ 10.151,54
vpn a 30 $ 85.481,93 ### $ 50.855,46 ### $ 29.270,60 ### $ 15.263,98
tir a 20 13,80%
tir a 30 14,68%
INDICADORES DE BONDAD ECONÓMICA
Tasa de descuento 2,50% acum 5% acum 8% acum 10% acum
ORO (63 pts) F. Desc F. Desc F. Desc F. Desc
Incremento Año 0 -$ 99.112,85 -$ 99.112,85 -$ 99.112,85 -$ 99.112,85 -$ 99.112,85
Ahorro Año 1 $ 9.535,02 $ 9.302,46 $ 9.302,46 $ 9.080,97 $ 9.080,97 $ 8.869,79 $ 8.869,79 $ 8.668,20 $ 8.668,20
Ahorro Año 2 $ 9.535,02 $ 9.075,57 $ 18.378,03 $ 8.648,54 $ 17.729,52 $ 8.250,96 $ 17.120,75 $ 7.880,18 $ 16.548,38
Ahorro Año 3 $ 9.535,02 $ 8.854,21 $ 27.232,24 $ 8.236,71 $ 25.966,22 $ 7.675,32 $ 24.796,06 $ 7.163,80 $ 23.712,18
Ahorro Año 4 $ 9.535,02 $ 8.638,26 $ 35.870,50 $ 7.844,48 $ 33.810,71 $ 7.139,83 $ 31.935,89 $ 6.512,55 $ 30.224,73
Ahorro Año 5 $ 9.535,02 $ 8.427,57 $ 44.298,07 $ 7.470,94 $ 41.281,65 $ 6.641,70 $ 38.577,59 $ 5.920,50 $ 36.145,23
Ahorro Año 6 $ 9.535,02 $ 8.222,02 $ 52.520,09 $ 7.115,18 $ 48.396,83 $ 6.178,33 $ 44.755,92 $ 5.382,27 $ 41.527,50
Ahorro Año 7 $ 9.535,02 $ 8.021,48 $ 60.541,57 $ 6.776,36 $ 55.173,19 $ 5.747,28 $ 50.503,20 $ 4.892,97 $ 46.420,47
Ahorro Año 8 $ 9.535,02 $ 7.825,83 $ 68.367,40 $ 6.453,68 $ 61.626,86 $ 5.346,31 $ 55.849,51 $ 4.448,16 $ 50.868,63
Ahorro Año 9 $ 9.535,02 $ 7.634,96 $ 76.002,36 $ 6.146,36 $ 67.773,22 $ 4.973,31 $ 60.822,82 $ 4.043,78 $ 54.912,41
Ahorro Año 10 $ 9.535,02 $ 7.448,74 $ 83.451,10 $ 5.853,68 $ 73.626,90 $ 4.626,33 $ 65.449,15 $ 3.676,16 $ 58.588,57
Ahorro Año 11 $ 9.535,02 $ 7.267,07 $ 90.718,17 $ 5.574,93 $ 79.201,83 $ 4.303,57 $ 69.752,72 $ 3.341,97 $ 61.930,54
Ahorro Año 12 $ 9.535,02 $ 7.089,82 $ 97.807,99 $ 5.309,46 $ 84.511,28 $ 4.003,32 $ 73.756,03 $ 3.038,15 $ 64.968,69
Ahorro Año 13 $ 9.535,02 $ 6.916,90 $ 104.724,89 $ 5.056,62 $ 89.567,91 $ 3.724,02 $ 77.480,05 $ 2.761,96 $ 67.730,64
Ahorro Año 14 $ 9.535,02 $ 6.748,19 $ 111.473,08 $ 4.815,83 $ 94.383,74 $ 3.464,20 $ 80.944,25 $ 2.510,87 $ 70.241,51
Ahorro Año 15 $ 9.535,02 $ 6.583,60 $ 118.056,68 $ 4.586,51 $ 98.970,25 $ 3.222,51 $ 84.166,76 $ 2.282,61 $ 72.524,12
Ahorro Año 16 $ 9.535,02 $ 6.423,03 $ 124.479,71 $ 4.368,10 $ 103.338,35 $ 2.997,69 $ 87.164,45 $ 2.075,10 $ 74.599,22
Ahorro Año 17 $ 9.535,02 $ 6.266,37 $ 130.746,08 $ 4.160,10 $ 107.498,45 $ 2.788,55 $ 89.952,99 $ 1.886,45 $ 76.485,67
Ahorro Año 18 $ 9.535,02 $ 6.113,53 $ 136.859,61 $ 3.962,00 $ 111.460,44 $ 2.594,00 $ 92.546,99 $ 1.714,96 $ 78.200,63
Ahorro Año 19 $ 9.535,02 $ 5.964,42 $ 142.824,03 $ 3.773,33 $ 115.233,78 $ 2.413,02 $ 94.960,01 $ 1.559,05 $ 79.759,68
Ahorro Año 20 $ 9.535,02 $ 5.818,95 $ 148.642,97 $ 3.593,65 $ 118.827,42 $ 2.244,67 $ 97.204,68 $ 1.417,32 $ 81.177,00
Ahorro Año 21 $ 9.535,02 $ 5.677,02 $ 154.319,99 $ 3.422,52 $ 122.249,95 $ 2.088,06 $ 99.292,74 $ 1.288,47 $ 82.465,47
Ahorro Año 22 $ 9.535,02 $ 5.538,56 $ 159.858,55 $ 3.259,55 $ 125.509,49 $ 1.942,39 $ 101.235,13 $ 1.171,34 $ 83.636,81
Ahorro Año 23 $ 9.535,02 $ 5.403,47 $ 165.262,02 $ 3.104,33 $ 128.613,82 $ 1.806,87 $ 103.042,00 $ 1.064,85 $ 84.701,67
Ahorro Año 24 $ 9.535,02 $ 5.271,68 $ 170.533,70 $ 2.956,50 $ 131.570,33 $ 1.680,81 $ 104.722,81 $ 968,05 $ 85.669,71
Ahorro Año 25 $ 9.535,02 $ 5.143,10 $ 175.676,80 $ 2.815,72 $ 134.386,04 $ 1.563,54 $ 106.286,35 $ 880,04 $ 86.549,76
Ahorro Año 26 $ 9.535,02 $ 5.017,66 $ 180.694,46 $ 2.681,64 $ 137.067,68 $ 1.454,46 $ 107.740,81 $ 800,04 $ 87.349,80
Ahorro Año 27 $ 9.535,02 $ 4.895,28 $ 185.589,73 $ 2.553,94 $ 139.621,62 $ 1.352,99 $ 109.093,80 $ 727,31 $ 88.077,11
Ahorro Año 28 $ 9.535,02 $ 4.775,88 $ 190.365,61 $ 2.432,32 $ 142.053,94 $ 1.258,59 $ 110.352,39 $ 661,19 $ 88.738,30
Ahorro Año 29 $ 9.535,02 $ 4.659,39 $ 195.025,01 $ 2.316,50 $ 144.370,44 $ 1.170,78 $ 111.523,17 $ 601,08 $ 89.339,38
Ahorro Año 30 $ 9.535,02 $ 4.545,75 $ 199.570,76 $ 2.206,19 $ 146.576,63 $ 1.089,10 $ 112.612,27 $ 546,44 $ 89.885,82
vpn a 20 $ 48.322,07 ### $ 18.775,79 ### -$ 1.775,04 ### -$ 16.305,32
vpn a 30 $ 98.007,72 ### $ 45.203,60 ### $ 12.557,60 ### -$ 8.388,21
tir a 20 7,25%
tir a 30 8,87%
INDICADORES DE BONDAD ECONÓMICA
