Giáo Trình Thị Trường Bất Động Sản - Pgs.ts.Nguyễn Thanh Trà, 109 Trang

ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I – HÀ NỘI--------

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, TS. Nguyễn Đình Bồng

GIÁO TRÌNH

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Khoa §Êt vµ M«i trêng

i


NHÀ XUẤT BẢN.......

Môc lôc

TrangLêi më ®Çu 1

Ch¬ng I: BÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 2I. Kh¸i niÖm chung vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 2

1. Kh¸i niÖm, chøc n¨ng, ph©n lo¹i vµ hÖ thèng thÞ trêng

2

1.1. Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng 21.2. Chøc n¨ng cña thÞ trêng 21.3. Ph©n lo¹i thÞ trêng 31.4. HÖ thèng thÞ trêng 3

2. C¬ chÕ vËn hµnh cña thÞ trêng vµ vai trß cña ChÝnh phñ

3

2.1. C¬ chÕ thÞ trêng 32.2. Vai trß qu¶n lý cña ChÝnh phñ 4

3. Marketing - §iÒu tra vµ ph©n tÝch thÞ trêng 53.1. Marketing 53.2. §iÒu tra thÞ trêng 53.3. Ph©n tÝch thÞ trêng vµ ®èi s¸ch cña doanh nghiÖp

6

3.4. Ph©n ®o¹n - lùa chän vµ ®Þnh vÞ thÞ trêng 7II. BÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 7

1. Kh¸i niÖm chung 71.1 BÊt ®éng s¶n 71.2. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n 9

2. §Æc tÝnh vµ chøc n¨ng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

9

2.1. Çc ®Æc tÝnh 92.2. Çc chøc n¨ng 10

3. Quan hÖ cung cÇu trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 103.1. CÇu trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 103.2. Cung trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 113.3. C©n b»ng cung cÇu 123.4. TÝnh ®µn håi cña cung vµ cÇu 133.5. Sù vËn hµnh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 14

Ch¬ng II: Khung ph¸p lý vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 19I. Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n 19

1. Kh¸i niÖm vÒ ph¸p luËt ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n 191.1. HÖ thèng ph¸p luËt 191.2. H×nh thøc v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n

19

2. Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n 19


ii


2.1. QuyÒn së h÷u 192.2. QuyÒn cÇm cè 202.3. QuyÒn thÕ chÊp 202.4. QuyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch 21

II. Ph¹m vi ®iÒu tiÕt 211. Ph©n ®Þnh bÊt ®éng s¶n 21

1.1. Quy ®Þnh vÒ ®Êt, nhµ vµ c¨n hé 211.2. Quy ®Þnh vÒ tµi s¶n cè ®Þnh 221.3. Quy ®Þnh vÒ ph©n ®Þnh thöa ®Êt 22

2. ChuyÓn nhîng 222.1. Hîp ®ång vµ chøng th 222.2. §¨ng ký 22

3. X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký 233.1. X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký Nhµ níc 233.2. X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký t nh©n 23

4. Trî gióp ph¸p lý 235. ThuÕ vµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 23

5.1. ThuÕ bÊt ®éng s¶n 235.2. §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 23

6. TÝn dông 236.1. Ngêi cho vay 236.2. Cho vay dµi h¹n 236.3. Hîp ®ång thÕ chÊp 24

III. Ph¸p luËt ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n çc níc 241. Ph¸p luËt ®Êt ®ai Australia 24

1.1. Quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n 241.2. Çc hÖ thèng x¸c lËp quyÒn vÒ nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶n

24

1.3. Çc quyÒn vÒ ®Êt 242. Ph¸p luËt ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n Trung Quèc 25

2.1. Çc v¨n b¶n ph¸p quy 252.2. NhiÖm vô qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt 252.3. Néi dung chñ yÕu vÒ qu¶n lÝ thÞ trêng nhµ ®Êt 25

IV. Khung ph¸p lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam 261. Bèi c¶nh 26

1.1. Giai ®o¹n 1975 - 1985 261.2. Giai ®o¹n 1986 ®Õn nay 26

2. Chñ tr¬ng chÝnh s¸ch vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

27

3. Ph¸p luËt 283.1. HiÕn ph¸p 1992 283.2. LuËt ®Êt ®ai 2003 283.3. Bé luËt D©n sù 323.4. Ph¸p lÖnh nhµ ë 1991 323.5. Gi¸ ®Êt vµ ®Þnh gi¸ ®Êt 323.6. ChÝnh s¸ch thuÕ vµ thu tiÒn sö dông ®Êt, thuª ®Êt

33


iii


3.7. TÝn dông 334. §æi míi c¬ chÕ, chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Ó thóc

®Èy qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta trong giai ®o¹n hiÖn nay

34

4.1. Ph¬ng híng 344.2. Mét sè biÖn ph¸p chñ yÕu ®Ó tiÕp tôc thóc ®Èy

sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n

34

Ch¬ng III: §¨ng ký bÊt ®éng s¶n 35I. Kh¸i qu¸t vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 35

1. Kh¸i niÖm vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 352. VÞ trÝ, vai trß cña ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 353. Chøc n¨ng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 354. §èi tîng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 35

II. Thèng kª ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 351. Hå s¬ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n 35

1.1. Kh¸i niÖm 351.2. Ph©n lo¹i 36

2. Nguyªn t¾c cña ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 362.1 Nguyªn t¾c ®¨ng nhËp hå s¬ 362.2. Nguyªn t¾c ®ång thuËn 362.3. Nguyªn t¾c c«ng khai 362.4. Nguyªn t¾c chuyªn biÖt ho¸ 37

3. §¬n vÞ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n - thöa ®Êt 373.1. §¬n vÞ ®¨ng ký 373.2. Thöa ®Êt 37

4. §¨ng ký ph¸p lý 384.1. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch 384.2. §¨ng ký quyÒn 39

III. §¨ng ký bÊt ®éng s¶n çc níc 391. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Scotland 392. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Mü 403. HÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®Êt ®ai ë Hµ Lan

40

4. HÖ thèng ®¨ng ký quyÒn cña Anh 415. §¨ng ký quyÒn ë Scotland 416. HÖ thèng ®¨ng ký quyÒn cña óc 41

IV. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam 421. §¨ng ký ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam thêi kú tríc 1975

42

1.1. Thêi kú phong kiÕn 421.2. Thêi kú Ph¸p thuéc 421.3. Thêi kú nguþ quyÒn Sµi Gßn n¨m 1975 42

2. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n thêi kú 1975 ®Õn nay

42

2.1. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n tríc khi cã LuËt §Êt ®ai (n¨m 1998)

42


iv


2.2. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n tõ khi cã LuËt §Êt ®ai ®Õn nay

43

3. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n hiÖn nay

44

3.1 Thùc tr¹ng 443.2. Hoµn thiÖn hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n níc

ta trong giai ®o¹n hiÖn nay44

Ch¬ng IV: §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 46I. Kh¸i niÖm chung 46

1. Môc ®Ých cña viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 462. §Æc trng chñ yÕu cña gi¸ bÊt ®éng s¶n 463. Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n 474. Môc tiªu vµ tr×nh tù ®Þnh gi¸ 47

II. Çc ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 481. Kh¸i niÖm chung 48

1.1. §Þnh gi¸ híng vµo gi¸ thµnh 481.2. §Þnh gi¸ híng vµo ngêi mua 491.3. §Þnh gi¸ híng vµo c¹nh tranh 50

2. Mét sè ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt vµ bÊt ®éng s¶n 512.1. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp 512.2. Ph¬ng ph¸p thu nhËp 532.3. §iÒu kiÖn ¸p dông çc ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt 54

3. §Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph¬ng 553.1. Mét sè c«ng viÖc cô thÓ ®Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸

®Êt55

3.2. §Þnh gi¸ vµ ®iÒu chØnh çc lo¹i gi¸ ®Êt cô thÓ 553.3. §Þnh gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh 59

Ch¬ng V: HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n 60I. Kh¸i qu¸t 60

1.HÖ thèng c¬ së d÷ liÖu quèc gia 601.1. Kh¸i niÖm 601.2. Néi dung cña c¬ së d÷ liÖu quèc gia 60

2. C¬ së d÷ liÖu vÒ tµi nguyªn ®Êt/ bÊt ®éng s¶n 602.1. Çc thµnh phÇn cña c¬ së d÷ liÖu tµi nguyªn ®Êt 602.2. Vai trß cña CSDL vÒ tµi nguyªn ®Êt trong hÖ

thèng CSDL Quèc gia 61

II. HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n 621. Kh¸i niÖm 622. Ph©n lo¹i 62

2.1. Theo d¹ng th«ng tin 622.2. Theo nguån th«ng tin 62

3. CÊu tróc hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai 623.1. Tæ chøc c¬ së d÷ liÖu tµi nguyªn ®Êt 623.2. Çc ph¬ng ¸n qu¶n lý c¬ së d÷ liÖu 623.3. Gi¶i ph¸p m¹ng cho c¬ së d÷ liÖu tµi nguyªn ®Êt

63

3.4. ChuÈn ho¸ c¬ së d÷ liÖu tµi nguyªn ®Êt 64


v


III. Thùc tr¹ng hÖ thèng th«ng tin ®Êt/ bÊt ®éng s¶n níc ta

65

IV. X©y dùng vµ hoµn thiÖn hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n

65

1. Môc tiªu x©y dùng hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai 652. Ph¹m vi ho¹t ®éng cña hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai

65

2.1. HÖ thèng ®¨ng ký 652.2. B¶n ®å §Þa chÝnh 652.3. Nhµ vµ çc hé nhiÒu tÇng ë khu vùc ®« thÞ 652.4. Ph¸p lý 662.5. Çc lÜnh vùc kh¸c 66

3. M« h×nh d÷ liÖu 663.1. C¬ së 663.2. M« h×nh 673.3. M« h×nh chøc n¨ng 673.4. CÊu tróc hÖ thèng 68

Ch¬ng VI: Kinh doanh bÊt ®éng s¶n 71I. Ph©n tÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ lËp kÕ ho¹ch ®Çu t

71

1. Ph©n tÝch vµ dù b¸o thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 711.1. Ph©n tÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 711.2. Dù b¸o thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 72

2. Lùa chän ph¬ng híng ®Çu t 722.1. Lo¹i h×nh ®Çu t bÊt ®éng s¶n 722.2. Hai thÕ m¹nh vµ yÕu cña ®Çu t bÊt ®éng s¶n 722.3. Çc rñi ro trong ®Çu t bÊt ®éng s¶n 732.4. Chän ®Þa ®iÓm ®Çu t vµ s¶n phÈm bÊt ®éng

s¶n74

2.5. S¸ch lîc tiÒn vèn vµ ®Çu t bÊt ®éng s¶n 75II. Tiªu thô bÊt ®éng s¶n 77

1. Çch thøc tiªu thô bÊt ®éng s¶n 771.1. Tù tæ chøc tiªu thô 771.2. Uû th¸c m«i giíi tiªu thô 77

2. Xóc tiÕn b¸n hµng bÊt ®éng s¶n 792.1. Kh¸i niÖm chung 792.2. Tuyªn truyÒn vµ qu¶ng ço 792.3. Nh©n viªn b¸n hµng 802.4. Xóc tiÕn b¸n hµng vµ quan hÖ c«ng céng 80

3. Qu¸ tr×nh ®µm ph¸n trong mua vµ b¸n 813.1. Mua b¸n trong t×nh huèng ®Æc biÖt 823.2. Kü x¶o ®Þnh gi¸ 823.3. §iÒu chØnh gi¸ vµ thay ®æi gi¸ 833.4. Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ 84

Ch¬ng VII: Qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 86I. Vai trß qu¶n lý cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng 86

1. Nhµ níc vµ thÞ trêng 86


vi


2. Vai trß cña Nhµ níc 86II. Vai trß cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 86

1. X©y dùng hÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé, hoµn chØnh, æn ®Þnh vµ cã hiÖu lùc

86

2. X©y dùng chÝnh s¸ch tµi chÝnh vµ çc chÝnh s¸ch liªn quan

86

3. X©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 874. X©y dùng khung ph¸p lý quy ®Þnh chÕ ®é, quy tr×nh, thñ tôc ®Þnh gi¸ ®Êt

87

5. X©y dùng hÖ thèng th«ng tin më - ng©n hµng d÷ liÖu vÒ bÊt ®éng s¶n

87

III. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n 871. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai 87

1.1. Kh¸i niÖm 871.2. Lîi Ých cña mét hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai tèt 87

2. CÊu tróc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai 872.1. §¨ng ký ®Êt ®ai 872.2. §Þa chÝnh 882.3. HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai 88

3. Tæ chøc vµ qu¶n lý 89IV. M« h×nh hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n çc níc

89

1. Céng hoµ Ph¸p 892. Hµ Lan 903. Thuþ §iÓn 904. CHND Trung Hoa 915. Malaysia 916. Th¸i Lan 92

Ch¬ng VIII: Thùc tr¹ng vµ mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam

94

I. Kh¸i qu¸t qu¸ tr×nh ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam

94

1. Çc giai ®o¹n ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam

94

1.1. Giai ®o¹n tõ sau çch m¹ng th¸ng 8 n¨m 1945 ®Õn n¨m 1980

94

1.2. Giai ®o¹n tõ sau n¨m 1980 ®Õn n¨m 2003 942. Thùc tr¹ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam 95

II. Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam

97

1. Môc tiªu, quan ®iÓm, ®Þnh híng 972. Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh

vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam99

2.1. Tõng bíc x©y dùng vµ hoµn thiÖn hµnh lang ph¸p luËt cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

99

2.2. Coi träng c«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt 100


vii


2.3. Nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m t¹o ra nhiÒu hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n

100

2.4. Nh÷ng gi¶i ph¸p tµi chÝnh c¬ b¶n 1002.5. Tæ chøc hoµn thiÖn hÖ thèng doanh nghiÖp s¶n

xuÊt kinh doanh bÊt ®éng s¶n100

2.6. Tæ chøc qu¶n lý nhµ níc víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

100

Tµi liÖu tham kh¶o 102


viii


Lêi nãi ®Çu

Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, thÞ trêng BÊt ®éng s¶n ngµy

cµng ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Ngµy nay thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®·

trë thµnh mét bé phËn kh«ng thÓ thiÕu trong hÖ thèng çc lo¹i thÞ trêng

cña nÒn kinh tÕ quèc d©n, nã cã nh÷ng ®ãng gãp ®¸ng kÓ vµo viÖc æn

®Þnh x· héi vµ thóc ®Èy nÒn kinh tÕ ®Êt níc trong thêi gian qua vµ trong

t¬ng lai.

§Ó phôc vô cho c«ng t¸c gi¶ng d¹y, häc tËp, nghiªn cøu theo yªu cÇu

®æi míi vµ n©ng cao chÊt lîng ®µo t¹o ®¹i häc ngµnh Qu¶n lý §Êt ®ai,

chóng t«i x©y dùng gi¸o tr×nh "ThÞ trêng BÊt ®éng s¶n" nh»m gióp sinh

viªn n¾m ®îc nh÷ng kiÕn thøc c¬ b¶n vÒ thÞ trêng BÊt ®éng s¶n; qu¶n

lý nhµ níc vµ chÝnh s¸ch ph¸p luËt víi thÞ trêng BÊt ®éng s¶n; thùc tr¹ng

thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam vµ mét sè níc; ®Þnh gi¸, ®¨ng ký,

th«ng tin vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n; nh÷ng gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy

sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam. Gi¸o

tr×nh cßn lµ tµi liÖu tham kh¶o cho çn bé ngµnh qu¶n lý ®Êt ®ai, çc

nhµ qu¶n lý kinh doanh vÒ thÞ trêng BÊt ®éng s¶n.

Gi¸o tr×nh "ThÞ trêng BÊt ®éng s¶n" ®îc biªn so¹n theo ®Ò c¬ng

ch¬ng tr×nh khung ngµnh qu¶n lý ®Êt ®ai ®· ®îc Bé Gi¸o dôc vµ §µo t¹o

phª duyÖt.

Biªn so¹n gi¸o tr×nh lµ PGS.TS. NguyÔn Thanh Trµ - Khoa ®Êt vµ

M«i trêng (viÕt ch¬ng 1, 4, 6, 8) vµ TS. NguyÔn §×nh Bång - Vô trëng Vô

KÕ ho¹ch Tµi chÝnh - Bé Tµi nguyªn vµ M«i trêng (viÕt ch¬ng 2, 3, 5, 7).

§©y lµ m«n khoa häc míi, kiÕn thøc cßn h¹n hÑp nªn kh«ng tr¸nh

khái nh÷ng sai sãt, mong nhËn ®îc ý kiÕn ®ãng gãp cña b¹n ®äc, ®Ó

gióp chóng t«i tiÕp tôc hoµn chØnh vµ phôc vô cho viÖc biªn so¹n lÇn sau

cã chÊt lîng tèt h¬n.

Hµ Néi - 2004Çc t¸c gi¶


1


Ch¬ng I

BÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng BÊt ®éng s¶n

I. Kh¸i niÖm chung vÒ thÞ trêng

1. Kh¸i niÖm, chøc n¨ng, ph©n lo¹i vµ hÖ thèng thÞ trêng

1.1. Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng - ThÞ trêng lµ n¬i ngêi mua vµ ngêi b¸n tù t×m ®Õn víi nhau qua

tiÕp xóc trao ®æi, th¨m dß ®Ó nhËn ®îc lêi gi¶i ®¸p mµ mçi bªn cÇn biÕt.

- ThÞ trêng lµ n¬i trao ®æi hµng ho¸ bao gåm c¶ hµng ho¸ h÷u h×nh lÉn v« h×nh;

- ThÞ trêng lµ thÓ hiÖn tæng hoµ çc quan hÖ trao ®æi hµng ho¸, tøc lµ quan hÖ giao dÞch gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n, gi÷a s¶n xuÊt vµ lu th«ng, gi÷a cung øng vµ nhu cÇu, vµ còng lµ ®Çu mèi thùc hiÖn gi¸ trÞ vµ chuyÓn dÞch gi¸ trÞ cña hµng ho¸;

- ThÞ trêng thÓ hiÖn yªu cÇu tiªu thô ®èi víi mçi chñng lo¹i hµng ho¸, tøc lµ thÓ hiÖn ®Æc trng b¶n chÊt cña thÞ trêng. Mäi ho¹t ®éng kinh doanh cña doanh nghiÖp lµ nh»m tho¶ m·n yªu cÇu cña ngêi tiªu dïng v× ngêi tiªu dïng lµ nh©n vËt chñ ®¹o cña thÞ trêng.

Chñ thÓ cña thÞ trêng lµ 3 lo¹i ngêi ho¹t ®éng trao ®æi hµng ho¸ trong thÞ trêng : (1) ngêi s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ ngêi t¹o ra c¬ së vËt chÊt cña thÞ trêng, lµ ngêi b¸n hµng ho¸ ra thÞ trêng; (2) ngêi tiªu dïng lµ ngêi cã tiÒn ®i mua hµng; (3) ngêi m«i giíi th¬ng m¹i võa ®ãng vai trß lµ ngêi mua, võa lµ ngêi b¸n, lµ ngêi trung gian gi÷a ngêi s¶n xuÊt vµ ngêi tiªu dïng.

Kh¸ch thÓ cña thÞ trêng lµ sè hµng ho¸ cã thÓ ®a ra trao ®æi mua b¸n, ngoµi çc hµng ho¸ tiªu dïng vµ çc t liÖu s¶n xuÊt cßn bao gåm c¶ çc yÕu tè cÇn cho s¶n xuÊt nh tiÒn vèn, c«ng nghÖ, th«ng tin, søc lao ®éng, bÊt ®éng s¶n .v.v... Kh¸ch thÓ lµ c¬ së vËt chÊt cho sù tån t¹i cña thÞ trêng.

1.2. Chøc n¨ng cña thÞ trêngChøc n¨ng cña thÞ trêng thÓ hiÖn trªn çc mÆt sau ®©y:

1.2.1. Chøc n¨ng trao ®æi Khi mua b¸n ngêi ta chuyÓn nhîng quyÒn së h÷u ®èi víi hµng ho¸,

th«ng qua ®ã thùc hiÖn gi¸ trÞ cña hµng ho¸, dÉn ®Õn viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt hµng ho¸ theo chiÒu híng cña yªu cÇu tiªu dïng .

1.2.2. Chøc n¨ng ®iÒu tiÕt ThÞ trêng ho¹t ®éng trªn c¬ së çc quy luËt gi¸ trÞ, quy luËt cung

cÇu vµ quy luËt c¹nh tranh, do ®ã cã kh¶ n¨ng tù ®éng ®iÒu tiÕt qu¸ tr×nh vËn hµnh nÒn kinh tÕ vµ viÖc ph©n phèi nguån lùc cña x· héi cho çc ngµnh kinh tÕ, çc vïng vµ çc doanh nghiÖp, kh«ng nh÷ng ®iÒu tiÕt kÕt cÊu vµ sè lîng cña hµng ho¸ mµ cßn tù ph¸t ®iÒu tiÕt lîi Ých kinh tÕ cña c¶ hai bªn mua b¸n. §©y lµ chøc n¨ng quan träng nhÊt cña thÞ trêng.


2


1.2.3. Chøc n¨ng th«ng tin ThÞ trêng ph¸t ra çc lo¹i th«ng tin ®Õn ngêi s¶n xuÊt, ngêi kinh

doanh (m«i giíi) vµ ngêi tiªu dïng nh th«ng tin vÒ cung cÇu, vÒ chÊt lîng, vÒ gi¸ c¶, vÒ thÞ hiÕu, vÒ nguån vèn vµ vÒ tû suÊt lîi nhuËn .v.v... Khi tr×nh ®é c«ng nghÖ th«ng tin cña x· héi ®îc n©ng cao th× chøc n¨ng th«ng tin cña thÞ trêng cµng ®îc t¨ng cêng, nh¹y bÐn.


3


1.2.4. Chøc n¨ng liªn hÖ kinh tÕ ThÞ trêng ph¸ vì mäi sù ng¨n çch cña bÊt cø lÜnh vùc kinh tÕ, çc

ngµnh, ®Þa ph¬ng vµ doanh nghiÖp ®Òu trë thµnh mét bé phËn h÷u c¬ cña nÒn kinh tÕ quèc d©n cña mét níc, tiÕn tíi héi nhËp víi nÒn kinh tÕ toµn cÇu. Tãm l¹i thÞ trêng lµ hÖ thèng më.

1.3. Ph©n lo¹i thÞ trêng Cã rÊt nhiÒu çch ph©n lo¹i thÞ trêng tuú theo viÖc chän tiªu chÝ

ph©n lo¹i, ë ®©y ®Ò cËp mét sè çch ph©n lo¹i cÇn thiÕt nhÊt: - C¨n cø vµo viÖc khèng chÕ vÜ m«: chia thµnh thÞ trêng tù do vµ

thÞ trêng cã kÕ ho¹ch.C¨n cø vµo c«ng dông cña hµng ho¸: mµ chia thµnh thÞ trêng hµng

ho¸ vµ thÞ trêng çc yÕu tè s¶n xuÊt nh çc thÞ trêng t liÖu s¶n xuÊt, tiÒn vèn, søc lao ®éng, c«ng nghÖ, th«ng tin vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ...

- C¨n cø vµo khu vùc hoÆc ph¹m vi lu th«ng: chia thµnh thÞ trêng ®« thÞ, n«ng th«n, trong níc vµ thÞ trêng quèc tÕ.

- C¨n cø vµo tr×nh ®é c¹nh tranh: ph©n biÖt cã thÞ trêng c¹nh tranh hoµn toµn, thÞ trêng ®éc quyÒn hoµn toµn vµ thÞ trêng c¹nh tranh ®éc quyÒn.

- C¨n cø vµo ®Þa vÞ cña chñ thÓ: Mµ chia thµnh thÞ trêng bªn b¸n, thÞ trêng bªn mua vµ thÞ trêng c©n b»ng.

1.4. HÖ thèng thÞ trêng Muèn thÞ trêng ph¸t huy ®Çy ®ñ chøc n¨ng trong lÜnh vùc lu th«ng

th× ph¶i tæ chøc tèt ho¹t ®éng cña çc lo¹i thÞ trêng. Mçi lo¹i thÞ trêng võa cã tÝnh ®éc lËp t¬ng ®èi, l¹i võa kiÒm chÕ vµ û l¹i thóc ®Èy lÉn nhau, trë thµnh bé phËn h÷u c¬ cña hÖ thèng thÞ trêng c¶ níc. Trong hÖ thèng nµy th× thÞ trêng hµng hãa lµ c¬ së, çc thÞ trêng kh¸c ®Òu phôc vô cho thÞ trêng hµng ho¸ ë møc ®é kh¸c nhau. ë níc ta hiÖn nay chØ míi cã thÞ trêng hµng tiªu dïng lµ Ýt nhiÒu ®îc ph¸t triÓn, cßn çc thÞ trêng kh¸c hoÆc míi h×nh thµnh, hoÆc cßn quÌ quÆt, thËm chÝ cã thÞ trêng cßn v¾ng bãng hoÆc tån t¹i díi d¹ng "chî ®en".

V× vËy ®Ó tiÕp tôc sù nghiÖp ®æi míi, níc ta cÇn nhanh chãng thiÕt lËp hÖ thèng thÞ trêng hoµn chØnh, trong ®ã cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.

2. C¬ chÕ vËn hµnh cña thÞ trêng vµ vai trß qu¶n lý cña ChÝnh phñ

2.1. C¬ chÕ thÞ trêng Quy luËt gi¸ trÞ lµ c¬ së cña c¬ chÕ vËn hµnh thÞ trêng. Ngoµi ra,

cïng t¸c ®éng lªn thÞ trêng cßn cã çc quy luËt cung cÇu vµ quy luËt c¹nh tranh.

Çc quy luËt nãi trªn cã quan hÖ kh¨ng khÝt víi nhau, khi t¸c ®éng lªn thÞ trêng th× h×nh thµnh c¬ chÕ vËn hµnh cña thÞ trêng (thêng gäi t¾t lµ c¬ chÕ thÞ trêng); bao gåm c¬ chÕ gi¸ c¶, c¬ chÕ cung cÇu vµ c¬ chÕ c¹nh tranh.

2.1.1. C¬ chÕ gi¸ c¶


4


§©y lµ néi dung chñ yÕu cña c¬ chÕ thÞ trêng. Nã tù ph¸t ®iÒu tiÕt çc ho¹t ®éng kinh tÕ nh s¶n xuÊt, tiªu dïng vµ quan hÖ cung cÇu, nã còng lµ c«ng cô quan träng cung cÊp th«ng tin cho chÝnh phñ ®Ó tiÕn hµnh ®iÒu tiÕt vÜ m« vÒ kÕt cÊu cña cung cÇu, ®¶m b¶o nÒn kinh tÕ ho¹t ®éng ®îc æn ®Þnh vµ th«ng suèt.

2.1.2. C¬ chÕ cung cÇu C¬ chÕ cung cÇu biÓu hiÖn mèi quan hÖ gi÷a hµng ho¸ vµ tiÒn,

mÆt kh¸c còng biÓu hiÖn mèi quan hÖ gi÷a ngêi b¸n vµ ngêi mua, quan hÖ gi÷a lîng hµng b¸n cã thÓ cung cÊp cña bªn b¸n vµ søc mua hµng cña bªn mua. Gi÷a cung vµ cÇu thêng xuÊt hiÖn m©u thuÉn trªn bèn mÆt: sè lîng, kÕt cÊu, kh«ng gian vµ thêi gian. Kh¾c phôc ®îc çc m©u thuÉn ®ã th× sÏ lËp ®îc sù c©n b»ng gi÷a cung vµ cÇu. Nh vËy, chÝnh th«ng qua c¬ chÕ cung cÇu mµ c¬ chÕ gi¸ c¶ míi ph¸t huy t¸c dông, lµm cho gi¸ c¶ vµ gi¸ trÞ tiÕn ®Õn nhÊt trÝ. CÇn chó ý r»ng quan hÖ cung cÇu lu«n lu«n biÕn ®éng, sù mÊt c©n b»ng gi÷a cung vµ cÇu chØ lµ t¹m thêi, lµ t¬ng ®èi mµ th«i, cßn sù mÊt c©n b»ng gi÷a cung vµ cÇu l¹i rÊt phæ biÕn, cã tÝnh tuyÖt ®èi.

2.1.3. C¬ chÕ c¹nh tranh C¬ chÕ c¹nh tranh biÓu hiÖn sù tranh ®o¹t lîi Ých kinh tÕ gi÷a çc

chñ thÓ cña thÞ trêng, bao gåm ba lo¹i h×nh sau ®©y: - C¹nh tranh gi÷a ngêi cung øng trªn thÞ trêng (bªn b¸n) víi nhau

nh»m thùc hiÖn gi¸ trÞ cña hµng ho¸, thu hót ngêi mua vÒ phÝa m×nh. Lo¹i h×nh c¹nh tranh nµy cã hai d¹ng c¹nh tranh trong cïng mét bé phËn vµ c¹nh tranh gi÷a çc bé phËn nh»m thay thÕ nhau.

- C¹nh tranh gi÷a ngêi cã nhu cÇu (bªn mua) nh»m tranh ®o¹t gi¸ trÞ sö dông, dÉn ®Õn n©ng cao gi¸ c¶;

- C¹nh tranh gi÷a bªn cung øng vµ bªn cã nhu cÇu (gi÷a bªn b¸n vµ bªn mua) nh»m ®o¹t lÊy doanh lîi vÒ m×nh. Sù so s¸nh lùc lîng gi÷a ®«i bªn sÏ quyÕt ®Þnh ¶nh hëng cña mçi bªn ®èi víi gi¸ c¶. §©y lµ lo¹i h×nh c¹nh tranh c¬ b¶n nhÊt cña c¹nh tranh thÞ trêng, chØ cã th«ng qua c¹nh tranh gi÷a hai bªn cung vµ cÇu míi cã thÓ kiÓm nghiÖm ®îc hiÖu qu¶ cuèi cïng cña nÒn s¶n xuÊt x· héi.

Ba lo¹i c¬ chÕ trªn ®©y h×nh thµnh c¬ chÕ thÞ trêng, trong ®ã c¬ chÕ gi¸ c¶ cung cÊp th«ng tin ph¶n håi vÒ ®éng lùc cña thÞ trêng, c¬ chÕ cung cÇu ®iÒu tiÕt sù s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, cßn c¬ chÕ c¹nh tranh lµ chÊt xóc t¸c ®¶m b¶o cho c¬ chÕ gi¸ c¶ vµ c¬ chÕ cung cÇu ph¸t huy ®-îc ®Çy ®ñ c«ng n¨ng cña thÞ trêng. Nh vËy nÕu muèn thÞ trêng vËn hµnh ®óng ®¾n theo c¬ chÕ cña nã th× ph¶i t¹o ®iÒu kiÖn cho c¬ chÕ c¹nh tranh t¸c ®éng m¹nh mÏ, tøc lµ doanh nghiÖp ph¶i cã quyÒn tù chñ kinh doanh, h¹ch to¸n ®éc lËp, tù chÞu lç l·i vµ ®îc hëng lîi Ých kinh tÕ tõ kÕt qu¶ c¹nh tranh, mÆt kh¸c ph¶i chèng l¹i c¹nh tranh phi ph¸p, b¶o vÖ c¹nh tranh lµnh m¹nh vµ ph¶i chèng ®éc quyÒn.

2.2. Vai trß qu¶n lý cña ChÝnh phñ


5


ThÞ trêng tuy cã søc c¹nh tranh nhng kh«ng ph¶i v¹n n¨ng. Trong nhiÒu trêng hîp thÞ trêng kh«ng gi¶i quyÕt næi vÊn ®Ò ®Æt ra, do ®ã cÇn cã sù can thiÖp cña chÝnh phñ. Çc trêng hîp ®ã lµ:

2.2.1. ThÞ trêng kh«ng ®¶m b¶o ®îc sù æn ®Þnh vÜ m« cña nÒn kinh tÕ.

V× b¶n th©n nã mang nhiÒu tÝnh tù ph¸t, vµ cã lóc cã t¸c dông tiªu cùc, do vËy nÒn s¶n xuÊt x· héi dÔ bÞ mÊt c©n ®èi, kh«ng thùc hiÖn ®îc sù ph©n phèi tèi u çc nguån lùc cho s¶n xuÊt, thËm chÝ cã thÓ g©y ra l·ng phÝ vµ kÐm hiÖu qu¶ trong viÖc sö dông çc nguån lùc, lµm tæn h¹i ®Õn viÖc tho¶ m·n nhu cÇu cña ngêi tiªu dïng, t¹o ra sù bÊt hîp lý trong kÕt cÊu doanh nghiÖp, l¹m ph¸t cao, thÊt nghiÖp nhiÒu, çn c©n thanh to¸n quèc tÕ mÊt c©n b»ng, dÉn ®Õn sù khñng ho¶ng kinh tÕ.

2.2.2 ThÞ trêng kh«ng thÓ tù ph¸t lo¹i trõ ®éc quyÒn. Tù do c¹nh tranh nhiÒu khi dÉn ®Õn s¶n xuÊt tËp trung, råi tõ ®ã mµ dÇn dÇn h×nh thµnh ®ñ lo¹i ®éc quyÒn. Ngoµi ra trong mét sè lÜnh vùc, mét sè ngµnh kinh tÕ cßn cã hiÖn tîng ®éc quyÒn tù nhiªn, tøc lµ khi ®éc quyÒn l¹i cã lîi h¬n c¹nh tranh.

2.2.3. ThÞ trêng kh«ng thÓ cung cÊp cã hiÖu qu¶ çc hµng ho¸ c«ng céng (çc dÞch vô c«ng céng) nh gi¸o dôc, y tÕ, viÔn th«ng, trËt tù an ninh, cÊp tho¸t níc vµ vËn t¶i ®« thÞ .v.v... (nªn ph©n biÖt cung cÊp hµng ho¸ c«ng céng cho x· héi víi viÖc s¶n xuÊt ra hµng ho¸ ®ã).

2.2.4. ThÞ trêng kh«ng thÓ ®¶m b¶o ph©n phèi thu nhËp mét çch c«ng b»ng. Sù ®iÒu tiÕt tù ph¸t cña c¬ chÕ thÞ trêng dÔ dÉn ®Õn më réng kho¶ng çch thu nhËp cña çc tÇng líp, khoÐt s©u m©u thuÉn x· héi.

2.2.5. ThÞ trêng kh«ng thÓ ®¶m b¶o sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng cña x· héi, kh«ng kiÒm chÕ ®îc çc "ngo¹i øng" bÊt lîi cho ngêi s¶n xuÊt còng nh ngêi tiªu dïng, t¹o ra vµ lµm « nhiÔm m«i trêng, g©y ra çc t¸c h¹i kh¸c.

V× thÞ trêng cã nh÷ng nhîc ®iÓm kÓ trªn nªn chÝnh phñ cÇn cã sù can thiÖp hîp lý vµo thÞ trêng, võa t¹o ®iÒu kiÖn cho thÞ trêng vËn hµnh vµ ph¸t triÓn lµnh m¹nh võa bæ sung cho thÞ trêng vÒ nh÷ng ph¬ng diÖn mµ thÞ trêng kh«ng lµm ®îc.

Sù can thiÖp cña chÝnh phñ ®îc tiÕn hµnh th«ng qua viÖc ho¹ch ®Þnh çc chÝnh s¸ch vµ sö dông çc c«ng cô thÝch hîp. Çc chÝnh s¸ch mµ chÝnh phñ cã thÓ ho¹ch ®Þnh ®Ó khèng chÕ vÜ m« ®èi víi thÞ trêng bao gåm: ChÝnh s¸ch tµi chÝnh (th«ng qua viÖc lËp ng©n s¸ch quèc gia), chÝnh s¸ch tiÒn tÖ (th«ng qua cho vay, l·i suÊt, ph¸t hµnh tiÒn...), chÝnh s¸ch chuyÓn ®æi c¬ cÊu vµ chÝnh s¸ch ph©n phèi thu nhËp (th«ng qua viÖc phèi hîp çc chÝnh s¸ch tµi chÝnh, chÝnh s¸ch tiÒn tÖ vµ vËn dông çc c«ng cô kinh tÕ vµ phi kinh tÕ).

Çc c«ng cô chñ yÕu mµ chÝnh phñ cã thÓ sö dông ®Ó can thiÖp vµo thÞ trêng bao gåm: a) c«ng cô kÕ ho¹ch (kÕ ho¹ch dµi h¹n, trung h¹n vµ ng¾n h¹n), cã thÓ lµ kÕ ho¹ch chi tiªu mang tÝnh b¾t buéc vµ kÕ ho¹ch híng dÉn cã tÝnh ®Þnh híng vµ khuyÕn khÝch; b) c«ng cô kinh tÕ


6


nh çc ®ßn bÈy gi¸ c¶, ®ßn bÈy thuÕ kho¸, ®ßn bÈy tÝn dông vµ ®ßn bÈy l·i suÊt; c) c«ng cô hµnh chÝnh (mÖnh lÖnh, chØ thÞ, quy ®Þnh) vµ d) c«ng cô ph¸p luËt ®Ó duy tr× lîi Ých tæng thÓ cña kinh tÕ quèc d©n vµ sù ph¸t triÓn x· héi.

Tuy nhiªn sù can thiÖp cña chÝnh phñ còng cã thÓ kh«ng ®¹t ®îc môc tiªu ®· ®Þnh, v× bèn lý do chñ yÕu lµ: th«ng tin bÞ h¹n chÕ; sù h¹n chÕ cña chÝnh phñ khi kiÓm so¸t vµ ph¶n øng cña doanh nghiÖp; sù h¹n chÕ cña chÝnh phñ khi kiÓm so¸t bé m¸y hµnh chÝnh quan liªu vµ cuèi cïng lµ kh¶ n¨ng h¹n chÕ cña chÝnh phñ tríc nh÷ng ¸p ®Æt vÒ chÝnh trÞ.

3. Marketing - ®iÒu tra vµ ph©n tÝch thÞ trêng

3.1.Marketing Tõ khi h×nh thµnh thÞ trêng ®· xuÊt hiÖn nhiÒu quan ®iÓm kinh

doanh nh: - Quan ®iÓm ®Þnh híng vµo s¶n xuÊt cho r»ng ngêi tiªu dïng sÏ a

thÝch nhiÒu s¶n phÈm ®îc b¸n réng r·i víi gi¸ h¹;- Quan ®iÓm ®Þnh híng vµo hoµn thiÖn s¶n phÈm cho r»ng ngêi

tiªu dïng lu«n a thÝch nh÷ng s¶n phÈm cã chÊt lîng cao nhÊt, cã nhiÒu c«ng dông vµ tÝnh n¨ng míi;

- Quan ®iÓm tËp trung vµo b¸n hµng cho r»ng ngêi tiªu dïng thêng b¶o thñ trong viÖc mua s¾m, do ®ã cÇn tËp trung cè g¾ng thóc ®Èy tiªu thô vµ khuyÕn m·i. cã ngêi gäi quan ®iÓm nµy lµ marketing truyÒn thèng ®Ó ph©n biÖt víi marketing hiÖn ®¹i.

Quan ®iÓm marketing hiÖn ®¹i cßn híng tíi kÕt hîp hµi hoµ lîi Ých cña ngêi tiªu dïng, nhµ kinh doanh vµ x· héi, do ®ã cßn gäi lµ quan ®iÓm marketing ®¹o ®øc x· héi.

3.2. §iÒu tra thÞ trêng Néi dung ®iÒu tra thÞ trêng bao gåm

3.2.1. §iÒu tra m«i trêng kinh doanh gåm cã: M«i trêng ph¸p luËt vµ chÝnh trÞ; m«i trêng kinh tÕ, kÓ c¶ GDP vµ

møc ®é t¨ng trëng GDP, vËt gi¸, l¹m ph¸t, kÕt cÊu h¹ tÇng .v.v... m«i trêng nh©n khÈu häc; m«i trêng v¨n ho¸ x· héi; m«i trêng tù nhiªn.

3.2.2. §iÒu tra kü thuËt vµ c«ng nghÖ: KÓ c¶ tr×nh ®é c«ng nghÖ tiªn tiÕn trªn thÕ giíi cña lo¹i s¶n phÈm ®ã.

3.2.3. §iÒu tra dung lîng yªu cÇu cña thÞ trêng: KÓ c¶ ®éng th¸i yªu cÇu ë trong níc vµ ngoµi níc; lîng yªu cÇu hiÖn cã vµ tiÒm Èn; lîng tån kho; lîng cung øng trªn thÞ trêng.

3.2.4. §iÒu tra vÒ ngêi tiªu dïng vµ hµnh vi cña hä: Nh ph©n lo¹i hä theo çc tiªu chÝ kh¸c nhau (tuæi, giíi, d©n téc, nghÒ nghiÖp, së thÝch, khu vùc .v.v...) søc mua, sù ham muèn vµ ®éng c¬ mua s¾m, thãi quen .v.v...

3.2.5. §iÒu tra t×nh h×nh c¹nh tranh: Bao gåm c¶ ®èi tîng c¹nh tranh vµ s¶n phÈm c¹nh tranh ®Ó "biÕt m×nh, biÕt ngêi".


7


3.2.6. §iÒu tra nh©n tè Marketing: Nh s¶n phÈm, gi¸ c¶, kªnh tiªu thô, s¸ch lîc xóc tiÕn.

Môc ®Ých cña ®iÒu tra thÞ trêng kh«ng chØ nh»m ph©n tÝch thÞ trêng, thÝch øng víi thay ®æi cña thÞ trêng vµ n©ng cao n¨ng lùc øng biÕn cña doanh nghiÖp, mµ cßn t×m c¬ héi khai th¸c më réng thÞ trêng hiÖn cã vµ më réng thÞ trêng míi, råi c¨n cø vµo ®ã mµ ®Þnh ra s¸ch lîc marketing hiÖu qu¶ nh»m ®¹t tíi môc tiªu kinh doanh ®· ®Þnh.

Çc bíc ®iÒu tra thÞ trêng cã thÓ hiÓn thÞ b»ng s¬ ®å díi ®©y:

Muèn ®¹t ®îc kÕt qu¶ tèt th× ®iÒu tra thÞ trêng ph¶i cã tÝnh khoa häc, tøc lµ trªn c¬ së çc th«ng tin x¸c thùc vµ quan s¸t tØ mØ mµ h×nh thµnh çc gi¶ thiÕt, çc dù b¸o råi tiÕn hµnh kiÓm nghiÖm; ngêi ®iÒu tra ph¶i cã tÝnh s¸ng t¹o, vËn dông çc ph¬ng ph¸p ®iÒu tra kh¸c nhau ®Ó ®èi chøng, cã tÝnh hoµi nghi chÝnh ®¸ng vµ ph¶i cã ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp.

3.3. Ph©n tÝch thÞ trêng vµ ®èi s¸ch cña doanh nghiÖp Mçi doanh nghiÖp ®Òu cã ¶nh hëng qua l¹i víi bé phËn nµo ®ã cña

m«i trêng kinh doanh tæng thÓ, bé phËn ®ã cña m«i trêng ®îc gäi lµ m«i trêng t¬ng quan. M«i trêng t¬ng quan nµy lu«n ë trong tr¹ng th¸i biÕn ®æi, nÕu doanh nghiÖp thÝch øng kÞp thêi víi m«i trêng t¬ng quan th× ®¹t ®îc thµnh c«ng.

Sù biÕn ®æi cña m«i trêng t¬ng quan dÉn ®Õn hai xu thÕ ®èi víi doanh nghiÖp : Mét lµ sù ®e do¹ vµ hai lµ t¹o c¬ héi thÞ trêng thuËn lîi. Sau khi ph©n tÝch ®¸nh gi¸ çc xu thÕ ®e do¹ vµ t¹o c¬ héi, doanh nghiÖp cã thÓ thÊy xuÊt hiÖn bèn trêng hîp sau ®©y : a) NghiÖp vô lý t-ëng (c¬ héi cao mµ ®e do¹ thÊp); b) NghiÖp vô m¹o hiÓm (c¬ héi cao mµ ®e do¹ còng cao); c) nghiÖp vô chÝn muåi (c¬ héi thÊp nhng ®e do¹ còng thÊp); d) NghiÖp vô khã kh¨n (c¬ héi thÊp mµ ®e do¹ cao).

Khi ®øng tríc c¬ héi thÞ trêng th× doanh nghiÖp ph¶i ®¸nh gi¸ cÈn thËn chÊt lîng cña nã. Nhµ Marketing häc næi tiÕng Thedore Levit nh¾c nhë khi ®¸nh gi¸ c¬ héi th× cÇn thÊy r»ng: "§ã cã thÓ lµ mét thø nhu cÇu nhng kh«ng cã thÞ trêng; hoÆc ë ®ã cã thÓ cã thÞ trêng nhng kh«ng cã ngêi tiªu dïng, hoÆc ë ®ã cã thÓ cã ngêi tiªu dïng nhng tríc m¾t thùc sù cha ph¶i lµ mét thÞ trêng, hay ë ®ã thÞ trêng ®Ó båi dìng kü thuËt míi nhng cha cã ngêi mua s¶n phÈm nµy. Nh÷ng ngêi lµm dù b¸o thÞ trêng mµ kh«ng hiÓu ®¹o lý nãi trªn th× ®èi víi c¬ héi bÒ ngoµi trong mét sè lÜnh vùc, nh s¶n phÈm tån kho hoÆc nhµ ë cßn ®Ó kh«ng, cã thÓ ®a ra nh÷ng ®¸nh gi¸ sai lÇm chÕt ngêi".

Khi ®øng tríc nh÷ng mèi ®e do¹ th× doanh nghiÖp cã thÓ c¨n cø vµo t×nh h×nh cô thÓ mµ lùa chän mét trong ba ®èi s¸ch sau ®©y :


X¸c ®Þnh çc vÊn ®Ò

vµ môc ®Ých ®iÒu

V¹ch ra kÕ

ho¹ch ®iÒu

Thu thËp th«ng

Ph©n tÝch

th«ng

B¸o ço kÕt qu¶

8


1. Chèng tr¶: tøc lµ h¹n chÕ hoÆc xoay chuyÓn nh©n tè bÊt lîi, ch¼ng h¹n chiÕn tranh th¬ng m¹i.

2. Hoµ ho·n: Tøc lµ th«ng qua viÖc ®iÒu chØnh çc tæ hîp Marketing ®Ó gi¶m bít sù nghiªm träng mèi ®e däa cña m«i trêng.

3. ChuyÓn dÞch: Tøc lµ chuyÓn ®Õn thÞ trêng cã l·i h¬n, ch¼ng h¹n chuyÓn mÆt hµng.

3.4. Ph©n ®o¹n - lùa chän vµ ®Þnh vÞ thÞ trêng H¹t nh©n cña chiÕn lîc Marketing hiÖn ®¹i lµ Marketing STP, bao

gåm ph©n ®o¹n thÞ trêng (Segmenting), lùa chän thÞ trêng môc tiªu (Targeting) vµ ®Þnh vÞ thÞ trêng (Positioning).

3.4.1. Ph©n ®o¹n thÞ trêng ThÞ trêng tæng thÓ rÊt réng lín, nhiÒu ®èi thñ c¹nh tranh, kh¸ch

hµng cã nhu cÇu mua vµ kh¶ n¨ng tµi chÝnh rÊt kh¸c nhau, nhng mçi doanh nghiÖp thêng cã mét thÕ m¹nh nµo ®ã trong viÖc tho¶ m·n nhu cÇu thÞ trêng do ®ã tríc tiªn cÇn ph©n ®o¹n thÞ trêng. Nh÷ng kh¸ch hµng trong cïng mét ®o¹n thÞ trêng sÏ cã mét sù gièng nhau vÒ nhu cÇu hoÆc íc muèn, cã nh÷ng ph¶n øng gièng nhau tríc cïng mét kÝch thÝch marketing. Çc tiªu thøc ®Ó ph©n ®o¹n thÞ trêng cã thÓ lµ vÒ ®Þa lý, vÒ d©n sè - x· héi, vÒ t©m lý vµ hµnh vi tiªu dïng.

3.4.2 Lùa chän thÞ trêng môc tiªu Sau khi ph©n ®o¹n th× dùa vµo çc tiªu chuÈn c¬ b¶n lµ quy m« vµ

sù t¨ng trëng, søc hÊp dÉn cña ®o¹n, çc môc tiªu vµ kh¶ n¨ng cña doanh nghiÖp ®Ó lùa chän thÞ trêng môc tiªu. §ã lµ thÞ trêng bao gåm çc kh¸ch hµng cã cïng nhu cÇu hoÆc íc muèn vµ doanh nghiÖp cã thÓ ®¸p øng vµ còng cã thÓ t¹o ra u thÕ h¬n çc ®èi thñ c¹nh tranh, ®¹t ®îc çc môc tiªu marketing ®· ®Þnh.

3.4.3. §Þnh vÞ thÞ trêng Lµ thiÕt kÕ mét s¶n phÈm cã nh÷ng ®Æc tÝnh kh¸c biÖt so víi hµng

ho¸ cña çc ®èi thñ c¹nh tranh vµ t¹o cho nã mét h×nh ¶nh riªng ®èi víi kh¸ch hµng nh»m x¸c lËp vÞ trÝ cña s¶n phÈm trªn thÞ trêng so víi s¶n phÈm cïng lo¹i. KÕt qu¶ ®¹t tíi lµ s¶n phÈm ph¶i cã lîi thÕ c¹nh tranh víi s¶n phÈm cã s½n hoÆc chiÕm lÜnh ®îc mét vÞ trÝ míi mµ cha s¶n phÈm nµo cã.

Khi lùa chän thÞ trêng môc tiªu vµ ®Þnh vÞ thÞ trêng, ngêi lµm marketing ®· ph¶i nhËn d¹ng vµ ph©n tÝch çc ®èi thñ c¹nh tranh ®Ó ®i ®Õn chiÕn lîc c¹nh tranh. Nªn nhí r»ng cã ®èi thñ c¹nh tranh hiÖn t¹i nhng còng cã ®èi thñ c¹nh tranh tiÒm tµng, do ®ã trong chiÕn lîc c¹nh tranh còng ph¶i dÌ chõng ®èi thñ tiÒm tµng v× nhiÒu khi chÝnh hä míi lµ kÎ ®e do¹ nghiªm träng, thËm chÝ ®¸nh b¹i doanh nghiÖp.

II. BÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

1. Kh¸i niÖm chung


9


1. 1. BÊt ®éng s¶n

BÊt ®éng s¶n bao gåm ®Êt ®ai, vËt kiÕn tróc vµ çc bé phËn kh«ng thÓ t¸ch rêi khái ®Êt ®ai vµ vËt kiÕn tróc, cïng víi nh÷ng thø dïng ®Ó n©ng cao gi¸ trÞ sö dông cña bÊt ®éng s¶n nh hµng rµo, c©y cèi vµ çc trang thiÕt bÞ cÊp tho¸t níc, cÊp ®iÖn, vÖ sinh, th«ng giã, thang m¸y, phßng ch¸y, th«ng tin .v.v... bÊt ®éng s¶n cã nh÷ng ®Æc tÝnh sau ®©y:


10


1.1.1. Cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng di chuyÓn ®îc §Æc tÝnh nµy cã ¶nh hëng lín ®Õn viÖc ®Çu t v× nÕu kh«ng cã thÞ

trêng t¹i chç th× còng kh«ng thÓ ®em ®i n¬i kh¸c ®Ó giao dÞch. VÊn ®Ò vÞ trÝ cã ý nghÜa rÊt quan träng ®èi víi gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n, v× vËy ngêi ta thêng nh¾c "vÞ trÝ, vÞ trÝ vµ vÞ trÝ", tøc lµ cÇn quan t©m ®Õn ®Þa ®iÓm cô thÓ, ®Õn t×nh h×nh ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸ - x· héi vµ ®Õn m«i trêng c¶nh quan còng nh kÕt cÊu h¹ tÇng khu vùc cã ®Þa ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n.

1.1.2. TÝnh l©u bÒn §Êt ®ai lµ thø ®îc xem nh kh«ng bÞ huû ho¹i, trõ khi cã thiªn tai nh

xãi lë, vïi lÊp, vËt kiÕn tróc th× cã thÓ tån t¹i hµng chôc n¨m ®Õn hµng tr¨m n¨m. CÇn ph©n biÖt tuæi thä kinh tÕ víi tuæi thä vËt lý cña bÊt ®éng s¶n. Tuæi thä kinh tÕ chÊm døt khi trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng vµ tr¹ng th¸i vËn hµnh ®Òu b×nh thêng mµ chi phÝ sö dông bÊt ®éng s¶n l¹i ngang b»ng víi lîi Ých thu ®îc tõ bÊt ®éng s¶n ®ã. Tuæi thä vËt lý nãi chung dµi h¬n nhiÒu tuæi thä kinh tÕ, nã chÊm døt khi çc kÕt cÊu chÞu lùc chñ yÕu bÞ l·o ho¸ vµ h háng, kh«ng thÓ tiÕp tôc b¶o ®¶m an toµn cho viÖc sö dông. Trong trêng hîp ®ã nÕu xÐt thÊy tiÕn hµnh c¶i t¹o, n©ng cÊp c«ng tr×nh mµ l¹i thu ®îc lîi Ých lín h¬n lµ ph¸ nã ®i vµ ®Çu t x©y míi, th× ta cã thÓ kÐo dµi tuæi thä vËt lý ®Ó "chøa" ®îc mÊy lÇn tuæi thä kinh tÕ.

1.1.3. TÝnh thÝch øng Lîi Ých cña c«ng tr×nh ®îc sinh ra trong qu¸ tr×nh sö dông, v× lÏ ®ã

nÕu kÞp thêi ®iÒu chØnh c«ng n¨ng sö dông th× vÉn võa cã thÓ gi÷ l¹i ®Æc trng cña c«ng tr×nh l¹i võa cã thÓ ®em l¹i lîi nhuËn lín h¬n cho nhµ ®Çu t.

ViÖc kÞp thêi ®iÒu chØnh c«ng n¨ng sö dông ®Ó ®¸p øng yªu cÇu cña kh¸ch hµng lµ cùc kú quan träng ®Ó thu hót kh¸ch hµng, cho nªn çc nhµ ®Çu t rÊt quan t©m ®Õn tÝnh thÝch øng cña bÊt ®éng s¶n.

1.1.4. TÝnh dÞ biÖt Trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, kh«ng tån t¹i hai c«ng tr×nh hoµn toµn

gièng nhau v× chóng cã vÞ trÝ kh«ng gian kh¸c nhau, kÓ c¶ hai c«ng tr×nh ë c¹nh nhau vµ cïng dïng mét thiÕt kÕ. Ngay trong cïng mét cao èc th× c¨n hé, çc phßng còng cã híng vµ tÇng kh¸c nhau. Ngoµi ra còng cÇn chó ý ®Õn ý muèn cña ngêi ®Çu t, ngêi sö dông, kÓ c¶ kiÕn tróc s, mçi ngêi ®Òu quan t©m ®Õn tÝnh dÞ biÖt hoÆc ®Ó t¹o sù hÊp dÉn kh¸ch hµng hoÆc tho¶ m·n së thÝch ç nh©n. Do vËy trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, ®Þa vÞ vµ gi¸ trÞ cña mçi bÊt ®éng s¶n kh«ng hoµn toµn gièng nhau nh çc hµng ho¸ kh¸c.

1.5.1. TÝnh chÞu ¶nh hëng cña chÝnh s¸ch V× bÊt ®éng s¶n cã tÇm quan träng ®èi víi ho¹t ®éng kinh tÕ cña

x· héi, nªn chÝnh phñ çc níc ®Òu rÊt quan t©m ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, thêng ®a ra chÝnh s¸ch míi trong lÜnh vùc nµy ®Ó ®iÒu chØnh çc quan hÖ ph¸p luËt , quan hÖ lîi Ých kinh tÕ trong viÖc s¶n xuÊt, giao dÞch vµ sö dông bÊt ®éng s¶n. V× kh«ng thÓ di chuyÓn ®îc nªn bÊt ®éng s¶n


11


khã mµ tr¸nh ®îc ¶nh hëng cña çc ®iÒu chØnh chÝnh s¸ch, ch¼ng h¹n nh çc chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, nhµ ë, tiÒn tÖ, thuÕ .v.v...

1.1.6. TÝnh phô thuéc vµo n¨ng lùc qu¶n lý.NhiÒu lo¹i h×nh ®Çu t kh«ng ®ßi hái ph¶i tèn c«ng qu¶n lý l¾m,

ch¼ng h¹n ®Çu t vµo chøng kho¸n, ®å cæ hay kim lo¹i quý. ThÕ nhng ®Çu t trùc tiÕp vµo nhµ ®Êt th× ph¶i cã n¨ng lùc qu¶n lý thÝch hîp. ViÖc ®Çu t ph¸t triÓn x©y dùng rÊt phøc t¹p, ®ßi hái nhiÒu kiÕn thøc, nh ngay viÖc cho thuª nhµ còng ®ßi hái ph¶i xem xÐt kh¸ch thuª, hîp ®ång thuª nhµ, duy tr× söa ch÷a nhµ, phßng ch¸y, ch÷a ch¸y vµ çc biÖn ph¸p an toµn kh¸c .v.v.. Nãi chung chi phÝ qu¶n lý nhµ cho thuª thêng chiÕm tíi 10% tiÒn thuª nhµ, nÕu qu¶n lý kh«ng tèt, chi phÝ t¨ng cao hoÆc ngêi thuª kh«ng b»ng lßng vµ bá ®i th× thiÖt h¹i sÏ lín. §©y lµ cha kÓ nh÷ng chi phÝ cho chuyªn gia, kÕ to¸n thuÕ vµ cho luËt s.v.v...

1.1.7. TÝnh ¶nh hëng lÉn nhau ViÖc ChÝnh phñ ®Çu t më mang ®êng x¸, c«ng viªn, trêng häc v.v...

cã thÓ n©ng cao gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n trong khu vùc phô cËn lªn kh¸ nhiÒu. Kinh nghiÖm chøng tá nÕu dù b¸o ®îc chÝnh x¸c sù ®Çu t lín cña chÝnh phñ vµo kÕt cÊu h¹ tÇng t¹i khu vùc råi ®Çu t (thËm chÝ ®Çu c¬) ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n tríc mét bíc th× cã thÓ thµnh c«ng rÊt lín.

1.2. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶nBÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, tuy kh«ng thÓ di chuyÓn

nhng cã thÓ ®em l¹i lîi Ých cho chñ së h÷u, do ®ã lµm n¶y sinh ho¹t ®éng giao dÞch. thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ n¬i tiÕn hµnh çc giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n, mang tÝnh khu vùc vµ biÕn ®éng theo thêi gian. V× vËy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ çc giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®¹t ®îc t¹i mét khu vùc ®Þa lý nhÊt ®Þnh trong thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh.

ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n bao gåm 3 thÞ trêng nh¸nh: ThÞ trêng mua b¸n; thÞ trêng cho thuª bÊt ®éng s¶n ; thÞ trêng thÕ chÊp vµ b¶o hiÓm bÊt ®éng s¶n.

C¨n cø vµo thø tù thêi gian mµ bÊt ®éng s¶n gia nhËp thÞ trêng th× thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã 3 cÊp, gåm :

- ThÞ trêng cÊp I: lµ thÞ trêng chuyÓn nhîng, giao hoÆc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt (cßn gäi lµ thÞ trêng ®Êt ®ai);

ThÞ trêng cÊp II: Lµ thÞ trêng x©y dùng c«ng tr×nh ®Ó b¸n hoÆc cho thuª;

ThÞ trêng cÊp III: Lµ thÞ trêng b¸n l¹i hoÆc cho thuª l¹i c«ng tr×nh ®· ®îc mua hoÆc thuª.

2. §Æc tÝnh vµ chøc n¨ng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

2.1. Çc ®Æc tÝnh

2.1.1. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng giao dÞch çc quyÒn lîi chøa trong BÊT ®ÉNG S¶N ®ã chø kh«ng ph¶i b¶n th©n ®Êt ®ai vµ c«ng tr×nh. Th«ng thêng th× çc quyÒn lîi ®ã bÞ mét sè h¹n chÕ, ch¼ng


12


h¹n nh qui ho¹ch ®« thÞ, ®iÒu lÖ x©y dùng v.v... tøc lµ cã tÝnh t¬ng ®èi chø kh«ng ph¶i tuyÖt ®èi.

2.1.2. ThÞ trêng mang tÝnh khu vùc do ®Æc ®iÓm cè ®Þnh, kh«ng di chuyÓn ®îc cña bÊt ®éng s¶n. Trong mçi níc, mçi ®« thÞ, thËm chÝ mçi khu vùc trong ®« thÞ, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã nh÷ng ®iÒu kiÖn thÞ trêng, quan hÖ cung cÇu vµ møc gi¸ c¶ rÊt kh¸c nhau.

2.1.3. CÇn ®Õn dÞch vô cña çc lo¹i t vÊn chuyªn nghiÖp tr×nh ®é cao bÊt ®éng s¶n thêng cã gi¸ trÞ cao, sè ®«ng kh¸ch hµng muèn mua cho m×nh dïng, mµ mét ®êi ngêi l¹i ch¼ng cã mÊy lÇn mua s¾m nh vËy (ë Mü, sè liÖu tæng kÕt cho biÕt lµ kho¶ng 3-4 lÇn), do ®ã khi mua s¾m rÊt cÈn thËn tÝnh to¸n, cÇn hái ý kiÕn cña çc chuyªn viªn m«i giíi, chuyªn viªn ®Þnh gi¸ .v.v... Tuy gi¸ c¶ do chuyªn viªn íc tÝnh vÉn Ýt nhiÒu mang tÝnh chñ quan nhng nh÷ng ngêi nµy ®· qua ®µo t¹o, cã kinh nghiÖm chuyªn m«n, n¾m ®îc t×nh h×nh míi nhÊt cña thÞ trêng, thu thËp nhiÒu th«ng tin nªn cã thÓ gióp hoÆc thay mÆt ngêi mua ®Ó tiÕn hµnh ®µm ph¸n, thu xÕp tµi chÝnh vµ b¶o hiÓm .v.v... ®Ó mua hoÆc thuª bÊt ®éng s¶n ®¸p øng yªu cÇu ®Ò ra. Kinh nghiÖm cho thÊy nÕu çc tæ chøc m«i giíi kÐm ph¸t triÓn th× sù vËn hµnh cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n sÏ kÐm hiÖu qu¶, chi phÝ giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n sÏ ®¾t lªn.

2.1.4. DÔ nÈy sinh t×nh tr¹ng mÊt c©n b»ng cung cÇu vµ t×nh tr¹ng ®éc quyÒn trªn thÞ trêng. Muèn biÕt thÞ trêng vËn hµnh hiÖu qu¶ th× ph¶i xÐt møc ®é tù do c¹nh tranh, tøc lµ bªn b¸n vµ bªn mua cã ®îc tù do ®i vµo thÞ trêng kh«ng, cã ®ñ sè lîng bªn b¸n vµ bªn mua kh«ng ? V× thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh khu vùc nªn sù c¹nh tranh lµ kh«ng hoµn toµn, mÆt kh¸c nÕu thÞ trêng vÉn kh«ng hoµn chØnh th× viÖc ph¸t triÓn nh÷ng dù ¸n bÊt ®éng s¶n lín gÆp trë ng¹i, do ®ã dÔ nÈy sinh t×nh tr¹ng ®Çu c¬, b¾t bÝ, ®Èy gi¸ lªn çch xa gi¸ trÞ thùc hoÆc t×nh tr¹ng nhµ ®Ó kh«ng, Ýt ngêi mua hoÆc thuª.

2.2. Çc chøc n¨ng C¬ chÕ gi¸ c¶ ph¸t huy t¸c dông th«ng qua thÞ trêng, lµm cho thÞ tr-

êng bÊt ®éng s¶n cã çc chøc n¨ng díi ®©y:

2.1.2. Ph©n phèi tµi nguyªn vµ lîi Ých cña bÊt ®éng s¶n. V× tµi nguyªn ®Êt ®ai cã h¹n, chu kú ®Çu t ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n l¹i dµi vµ thêng chËm so víi thay ®æi yªu cÇu cña thÞ trêng, do ®ã cÇn cã sù ®iÒu tiÕt ®èi víi sù ph©n phèi vµ lîi Ých cña bÊt ®éng s¶n th«ng qua c¬ chÕ gi¸ c¶.

2.2.2. ThÓ hiÖn sù thay ®æi cÇu ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Sù biÕn ®éng cña cÇu lµ do nh÷ng nguyªn nh©n chñ yÕu sau ®©y g©y ra:

- Thay ®æi dù b¸o lîi Ých thu ®îc trong t¬ng lai; - ¶nh hëng chÝnh s¸ch thuÕ cña ChÝnh phñ; - Thay ®æi møc thu nhËp vµ thÞ hiÕu ngêi tiªu dïng.- Thay ®æi kh¶ n¨ng cung cÊp vèn vµ ®Êt ®ai.


13


2.2.3. ChØ ®¹o viÖc cung øng ®Ó thÝch øng víi thay ®æi cÇu. Cã hai ph¬ng thøc sau ®©y ®Ó thay ®æi viÖc cung øng:

- Ph¸t triÓn thªm nhiÒu bÊt ®éng s¶n míi hoÆc thay ®æi çch sö dông bÊt ®éng s¶n hiÖn cã, ch¼ng h¹n chuyÓn nhµ ®Ó b¸n thµnh nhµ cho thuª hoÆc ngîc l¹i;

- Thay ®æi quan hÖ gi¸ c¶ gi÷a b¸n vµ cho thuª. Ch¼ng h¹n gi¸ b¸n nhµ thêng t¬ng ®¬ng víi 300-400 lÇn gi¸ thuª th¸ng, nÕu gi¸ b¸n nhµ t¨ng cao h¬n nhiÒu th× nhu cÇu thuª nhµ còng t¨ng lªn; hoÆc nh gi¸ thuª v¨n phßng t¨ng cao th× nhiÒu kh¸ch s¹n vµ nhµ ë còng ®îc cho thuª lµm v¨n phßng .v.v...

CÇn chó ý r»ng qu¸ tr×nh thay ®æi cung ®ßi hái ph¶i tr¶i qua thêi gian nhÊt ®Þnh, trong thêi gian Êy l¹i cã thÓ xuÊt hiÖn nh©n tè míi ®ßi hái ph¶i tiÕp tôc ®iÒu chØnh, do vËy t×nh tr¹ng c©n b»ng cung cÇu bÊt ®éng s¶n rÊt khã thùc hiÖn, vµ nÕu ®¹t tíi th× còng trong giai ®o¹n ng¾n ngñi th«i. Do vËy ngêi ta thêng nãi "mÊt c©n b»ng lµ tuyÖt ®èi cßn c©n b»ng chØ lµ t¬ng ®èi vµ t¹m thêi th«i".

2.2.4. ChØ ®¹o cÇu ®Ó thÝch øng víi thay ®æi ®iÒu kiÖn cung. Ch¼ng h¹n t¹i çc ®« thÞ lín gi¸ ®Êt ngµy cµng cao nhng gi¸ thµnh x©y dùng nhµ cao èc l¹i gi¶m xuèng do øng dông nhiÒu tiÕn bé khoa häc vµ c«ng nghÖ míi trong kü thuËt x©y dùng (kÓ c¶ vËt liÖu x©y dùng), dÉn ®Õn viÖc ph¸t triÓn çc nhµ cao èc víi nhiÒu c¨n hé cã gi¸ b¸n hoÆc gi¸ thuª ph¶i ch¨ng, mµ gi¶m bít viÖc x©y dùng nhµ ë nhiÒu tÇng kh«ng cã thang m¸y. Nh vËy ngêi tiªu dïng còng ph¶i dÇn dÇn thÝch øng víi t×nh h×nh thay ®æi ®iÒu kiÖn cung míi mÎ nµy.

3. Quan hÖ cung cÇu trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

3.1. CÇu trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, khi cã sù c©n b»ng gi÷a cung vµ

cÇu, ta cã ®êng biÓu diÔn quan hÖ gi÷a gi¸ c¶ ®¬n vÞ bÊt ®éng s¶n víi sè lîng cÇu trong ®¬n vÞ thêi gian nh trong h×nh vÏ 1, øng víi gi¸ ®¬n vÞ Po ta cã sè lîng cÇu Qo. Khi gÝa c¶ t¨ng th× sè lîng cÇu l¹i biÕn ®æi ngîc l¹i, tøc lµ gi¶m ®i.


14


Gi¸ c¶ P®¬n vÞ bÊt ®éng s¶n

Po D1

D

O Qo Q1 QSè lîng cÇu trong ®¬n vÞ thêi gian

H×nh 1 : ¶nh hëng cña ®iÒu kiÖn gi¸ c¶ ®èi víi cÇu

§êng biÓu diÔn ®ã ®îc h×nh thµnh víi gi¶ thiÕt lµ tÊt c¶ çc nh©n tè kh¸c ®Òu kh«ng thay ®æi, trõ gi¸ c¶ P vµ sè lîng Q. ThÕ nhng ®èi víi nhiÒu lo¹i bÊt ®éng s¶n, nh nhµ ë ch¼ng h¹n, sè lîng cÇu cßn phô thuéc vµo nhiÒu nh©n tè kh¸c nh :

3.1.1.Sù thay ®æi thu nhËp: NÕu thu nhËp t¨ng lªn th× cïng mét gi¸ nhng sè lîng ngêi mua t¨ng lªn, tõ Q thµnh Q1 ®êng biÓu diÔn dÞch vÒ bªn ph¶i.

3.1.2. Sù thay ®æi gi¸ c¶ hµng ho¸ cã thÓ thay thÕ: Ch¼ng h¹n nÕu gi¸ b¸n nhµ t¨ng qu¸ cao th× sÏ thay ®æi quan hÖ cung cÇu ®èi nhµ cã gara còng sÏ biÕn ®æi.

3.1.3. Sù thay ®æi dù b¸o vÒ t¬ng lai: Ch¼ng h¹n nhiÒu ngêi mua dù b¸o r»ng t¬ng lai m×nh sÏ s¾m « t« th× mèi quan hÖ cung cÇu cña nhµ cho thuª.

3.1.4. Sù thay ®æi chÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ: ch¼ng h¹n vÒ thuÕ, vÒ nhµ ë, vÒ ®Êt ®ai vµ quy ho¹ch còng lµm biÕn ®æi quan hÖ cung cÇu víi nhµ ë.

3.2. Cung trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶nKhi gi¸ c¶ t¨ng hoÆc gi¶m th× sè lîng cung còng biÕn ®æi theo

chiÒu híng t¨ng hoÆc gi¶m (tû lÖ thuËn). Quan hÖ gi÷a gi¸ c¶ vµ sè lîng bÊt ®éng s¶n x©y dùng míi ®îc biÓu thÞ trªn h×nh 2 víi ®iÒu kiÖn lµ çc nh©n tè kh¸c kh«ng thay ®æi.


15


P Gi¸ c¶®¬n vÞbÊt ®éng s¶n

S2 So S1

Po

O Q2 Qo Q1 QSè lîng bÊt ®éng s¶n x©y míi ®Ó cung

H×nh 2: Quan hÖ gi÷a gi¸ c¶ vµ sè lîng cung

Còng nh ®èi víi cÇu, cßn cã nhiÒu nh©n tè ¶nh hëng tíi cung nh gi¸ thµnh khai ph¸t, c«ng nghÖ x©y dùng, chÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ, gi¸ c¶ t¬ng quan gi÷a çc lo¹i s¶n phÈm, dù b¸o t¬ng lai .v.v... Sau ®©y sÏ tr×nh bµy ¶nh hëng cña ba trong sè çc nh©n tè ®ã:

3.2.1. Gi¸ thµnh khai ph¸t bÊt ®éng s¶n: Cã ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn møc lîi nhuËn cña nhµ ®Çu t, do ®ã ¶nh hëng ®Õn quyÕt ®Þnh ®Çu t ®Ó t¨ng sè lîng cung. Gi¸ thµnh cao thÊp cßn phô thuéc vµo l·i suÊt cho vay cña Ng©n hµng t×nh h×nh l¹m ph¸t .v.v... ch¼ng h¹n nÕu l·i suÊt ng©n hµng gi¶m ®i vµ ®êng ®å thÞ chuyÓn dÞch sang tr¸i thµnh ®êng S1, tøc lµ sè cung sÏ t¨ng lªn.

2.3.2. Sù thay ®æi chÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ: NÕu ChÝnh phñ t¨ng gi¸ ®Êt hoÆc t¨ng thuÕ th× sè lîng cung øng gi¶m ®i vµ ®êng ®å thÞ chuyÓn dÞch sang tr¸i thµnh ®êng S2.

3.2.3. Sù thay ®æi dù b¸o t¬ng lai: NÕu ngêi kinh doanh bÊt ®éng s¶n dù b¸o r»ng s¾p tíi gi¸ nhµ sÏ t¨ng lªn, do ®ã hä sÏ g¨m l¹i mét sè bÊt ®éng s¶n cha b¸n véi, lµm gi¶m lîng cung.

3.3. C©n b»ng cung cÇuKhi vÏ ®êng cung vµ ®êng cÇu (vèn lµ ®êng cong, nhng vÏ thµnh ®-

êng th¼ng ®Ó tiÖn th¶o luËn) trªn cïng mét ®å thÞ th× hai ®êng ®ã gÆp nhau t¹i ®iÓm E, gäi lµ ®iÓm c©n b»ng cung cÇu (víi gi¶ thiÕt lµ çc nh©n tè kh¸c kh«ng thay ®æi). Cã hai lo¹i c©n b»ng: c©n b»ng æn ®Þnh, tøc lµ sau khi chÖch ra khái ®iÓm c©n b»ng nh do çc nh©n tè


16


kh¸c t¸c ®éng l¹i cã thÓ t¸i lËp ®îc ®iÓm c©n b»ng míi, vµ c©n b»ng kh«ng æn ®Þnh khi kh«ng t¸i lËp ®îc ®iÓm c©n b»ng míi.


17


P §êng cÇu S §êng cung

Po E

P1 E'

Do D1

O Qa Q1 Qo QH×nh 3: C©n b»ng cung cÇu

Khi çc nh©n tè kh¸c thay ®æi th× ®å thÞ quan hÖ cung cÇu còng chuyÓn dÞch. Ch¼ng h¹n khi l·i suÊt cho vay mua nhµ t¨ng lªn th× trong h×nh 3, ®êng cÇu chuyÓn tõ Do sang D1 vµ nÕu gi¸ c¶ vÉn lµ Po th× sè l-îng cÇu gi¶m ®i thµnh Qa. Nh vËy nÕu lîng cung vÉn lµ Qo th× sÏ lîng bÊt ®éng s¶n tån ®äng lµ Q=Qo - Qa. Trong trêng hîp ®ã, nhµ thÇu ®Çu t gi¶m gi¸ b¸n cßn P1 th× lîng nhµ b¸n ®îc sÏ t¨ng lªn ®Õn Q1 vµ ®¹t tíi ®iÓm c©n b»ng míi E' gi÷a cung vµ cÇu.

3.4. TÝnh ®µn håi cña cung vµ cÇu Mèi quan hÖ gi÷a gi¸ c¶ víi cung vµ cÇu (trong ®iÒu kiÖn çc nh©n

tè kh¸c kh«ng thay ®æi) ®èi víi mèi lo¹i hµng ho¸ kh«ng nh nhau. §èi víi mçi lo¹i hµng ho¸ nµy sù thay ®æi gi¸ c¶ sÏ ¶nh hëng m¹nh mÏ ®Õn cÇu cña ngêi tiªu dïng hoÆc lîng cung nhng víi lo¹i hµng ho¸ kh¸c l¹i kh«ng nh thÕ. Do ®ã ®Ó ®o ®îc ®é nh¹y bÐn cña sè lîng cung vµ cÇu ®èi víi sù thay ®æi gi¸ c¶, ngêi ta dïng kh¸i niÖm tÝnh ®µn håi cña gi¸ c¶.

3.4.1. TÝnh ®µn håi cña cÇu : thÓ hiÖn trªn hai mÆt - TÝnh ®µn håi cña gi¸ cÇu ®îc biÓu thÞ b»ng hÖ sè PED (hÖ sè

®µn håi gi¸ cÇu) Tû lÖ % sù thay ®æi sè lîng cÇu

HÖ sè PED = -------------------------------------------Tû lÖ % sù thay ®æi cña gi¸ cÇu

Cã thÓ thÊy hÖ sè PED cµng lín cã nghÜa lµ sè lîng cÇu nh¹y c¶m ®èi víi sù thay ®æi gi¸ c¶, tøc lµ gi¸ c¶ gi¶m mét Ýt nhê sè lîng cÇu t¨ng lªn nhiÒu vµ ngîc l¹i. NÕu hÖ sè PED<1 th× ngêi ta nãi r»ng hµng ho¸ ®ã thiÕu tÝnh ®µn håi cña cÇu, hoÆc cÇu ®èi víi lo¹i hµng ho¸ ®ã lµ cÇu phi ®µn håi vµ ngîc l¹i PED>1 th× ®ã lµ cÇu cã ®µn håi, ch¼ng h¹n khi gi¸ m¸y tÝnh gi¶m 10% mµ sè lîng cung l¹i t¨ng lªn 30% th× hÖ sè PED=3. Nghiªn cøu cña mét sè níc cho thÊy ®èi víi nhµ ë th× hÖ sè PED trong


18


kho¶ng 0,5 1 tøc lµ gi¸ c¶ kh«ng ph¶i lµ nh©n tè chñ yÕu t¸c ®éng ®Õn cÇu.

- TÝnh ®µn håi cña thu nhËp cña bªn cÇu ®îc biÓu thÞ b»ng hÖ sè YED (hÖ sè ®µn håi thu nhËp bªn cÇu):

Tû lÖ % sù thay ®æi sè lîng cÇu HÖ sè YED = -------------------------------------------

Tû lÖ % sù thay ®æi thu nhËpHÖ sè YED biÓu thÞ sù nh¹y c¶m cña sè lîng cÇu khi cã sù thay ®æi

thu nhËp cña ngêi mua. Kinh nghiÖm cho thÊy ®èi víi nhµ ë th× YED ë trong kho¶ng 0,75 1,25 vµ sù thay ®æi sè lîng cÇu thêng trÔ h¬n sù thay ®æi cña thu nhËp (thu nhËp t¨ng th× sè lîng cÇu còng t¨ng nhng trÔ h¬n).

3.4.2. TÝnh ®µn håi cña cung: §îc ®Þnh nghÜa t¬ng tù nh tÝnh ®µn håi cña cÇu vµ ®îc biÓu thÞ b»ng hÖ sè PES (hÖ sè ®µn håi cña cung):

Tû lÖ % sù thay ®æi sè lîng cungHÖ sè PES = -------------------------------------------

Tû lÖ % sù thay ®æi cña gi¸ cung NÕu PES <1 th× ngêi ta nãi hµng ho¸ ®ã thiÕu tÝnh ®µn håi cña

cung vµ ngîc l¹i khi PES>1. Nh©n tè thêi gian cã ¶nh hëng lín tíi tÝnh ®µn håi cña cung, tøc lµ khi gi¸ c¶ thay ®æi th× trong thêi gian ng¾n sè l îng cung khã mµ thay ®æi kÞp. Sau mét thêi gian kh¸ dµi th× ¶nh hëng cña thay ®æi gi¸ c¶ míi t¸c ®éng râ rÖt lªn sè lîng cung. Ch¼ng h¹n gi¸ cho thuª hoÆc b¸n nhµ v¨n phßng t¨ng cao th× ph¶i 1-3 n¨m sau míi cã thªm nhiÒu nhµ v¨n phßng ®îc x©y dùng míi hoÆc c¶i t¹o tõ çc lo¹i nhµ kh¸c ®a ra cung øng. V× vËy trong kinh doanh bÊt ®éng s¶n do sù chËm trÔ nµy mµ khi ®Ò cËp ®Õn tÝnh ®µn håi cña cung ngêi ta cßn chia ra thµnh tÝnh ®µn håi ng¾n h¹n vµ tÝnh ®µn håi dµi h¹n. Trong h×nh 4 lµ mét vÝ dô vÒ ¶nh hëng cña nh©n tè thêi gian ®èi víi tÝnh ®µn håi cña cung.

Trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng nhÊt ®Þnh, øng víi gi¸ Pe ta cã sè lîng cung Qe. NÕu gi¸ t¨ng lªn thµnh P1 nhng trong thêi gian ng¾n, sè lîng cung vÉn kh«ng ®æi, tøc lµ Q1=Qe, vµ ®êng cung S1 trë thµnh th¼ng ®øng vu«ng gãc víi trôc hoµnh Q. Sau mét thêi gian, sè lîng cung t¨ng thµnh Q2 vµ ®êng S quay mét gãc trë thµnh S2. Víi ®êng S1 th× cung hoµn toµn kh«ng cã tÝnh ®µn håi, cßn víi ®êng S2 vµ S3 th× tÝnh ®µn håi cña cung t¨ng lªn.

Gi¸ c¶ P S1 S2 S3

P1

Pe


19


O Q1/Qe Q2 Q3 Sè lîng cung Q

H×nh 4: TÝnh ®µn håi cña gi¸ cung ng¾n h¹n vµ dµi h¹n

Trong trêng hîp cùc ®oan, khi ®êng cung trë thµnh hoµn toµn n»m ngang th× tÝnh ®µn håi cña cung trë nªn v« h¹n.

3.5. Sù vËn hµnh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Trong thÞ trêng th× quan hÖ cung cÇu ¶nh hëng rÊt lín ®Õn gi¸ c¶.

ThÕ nhng trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, ngoµi bÊt ®éng s¶n ®Ó mua b¸n cßn cã bÊt ®éng s¶n ®Ó cho thuª. V× vËy ngoµi gi¸ c¶ cßn ph¶i xem xÐt gi¸ thuª v× c¶ hai lo¹i gi¸ nµy ®Òu cã ¶nh hëng quyÕt ®Þnh ®Õn sè lîng cÇu. Tû sè gi÷a gi¸ thuª th¸ng R trªn gi¸ c¶ P ®îc gäi lµ tû suÊt t b¶n ho¸: i=R/P, tû suÊt nµy cµng cao th× thu håi vèn cµng nhanh.

V× sao ngêi tiªu dïng muèn thuª nhµ? §ã lµ v× ngoµi nhu cÇu vÒ nhµ ë, ngêi tiªu dïng cßn cã nhiÒu nhu cÇu kh¸c vÒ ¨n mÆc, ®i l¹i gi¶i trÝ, nu«i con çi .v.v... V× vËy ph¶i xuÊt ph¸t tõ thu nhËp cña m×nh vµ c©n nh¾c cô thÓ çc kho¶n chi tiªu ®Ó quyÕt ®Þnh viÖc mua hay thuª nhµ. Nh vËy gi¸ thuª nhµ lµ do thÞ trêng sö dông bÊt ®éng s¶n quyÕt ®Þnh chø kh«ng ph¶i do thÞ trêng ®Çu t bÊt ®éng s¶n chi phèi.

ThÞ trêng ®Çu t bÊt ®éng s¶n quyÕt ®Þnh sè lîng cung cho thÞ tr-êng sö dông bÊt ®éng s¶n, cßn cÇu ®èi víi bÊt ®éng s¶n l¹i do gi¸ tiÒn thuª vµ mét sè nh©n tè kinh tÕ nh tr×nh ®é s¶n xuÊt, møc thu nhËp, sè l-îng çc hé gia ®×nh .v.v... quyÕt ®Þnh. V× vËy t¸c dông cña thÞ trêng sö dông bÊt ®éng s¶n lµ x¸c lËp ®îc møc gi¸ thuª, víi møc ®ã th× sè lîng cÇu c©n b»ng ®îc víi sè lîng cung.

§Ó tiÖn ph©n tÝch sù vËn hµnh cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, ngêi ta thêng dïng m« h×nh bèn hÖ to¹ ®é nh trong h×nh 5: ThÞ trêng ®Çu t gi¸ thuª R ThÞ trêng sö dông

®Þnh gi¸ P=R/i th¸ng x¸c ®Þnh gi¸ thuªD=f(R, t×nh h×nh kinh

tÕ)=S

II I

P SGi¸ c¶ Lîng m2 ®ang tån

III IVThÞ trêng ®Çu t ThÞ trêng sö dông


20


X©y dùng míi ®iÒu chØnh l-îng tån

Lîng m2 S = C/ míi x©y dùng (S=C-S)

P=f(c) C

H×nh 5: ThÞ trêng sö dông vµ thÞ trêng ®Çu t bÊt ®éng s¶n

HÖ to¹ ®é I dïng ®Ó biÓu thÞ mèi quan hÖ gi÷a gi¸ thuª vµ lîng cÇu, nÕu gi¸ thuª t¨ng th× lîng cÇu gi¶m vµ ngîc l¹i. NÕu cã sù thay ®æi nh©n tè kinh tÕ - x· héi nµo ®ã th× ®êng cÇu D cã thÓ dÞch chuyÓn, ch¼ng h¹n nÕu kinh tÕ t¨ng trëng th× nã dÞch chuyÓn song song vÒ phÝa trªn, tøc lµ lîng cÇu t¨ng lªn khi gi¸ thuª vÉn nh tríc hoÆc gi¸ thuª t¨ng lªn khi lîng cÇu kh«ng ®æi. Nh vËy ®êng cÇu D biÓu diÔn hµm sè cña gi¸ thuª R vµ t×nh h×nh kinh tÕ. Khi lîng cÇu b»ng víi sè lîng cung th× ®¹t ®îc c©n b»ng:

D (R, t×nh h×nh kinh tÕ) = S HÖ to¹ ®é II (thuéc vÒ thÞ trêng ®Çu t) dïng ®Ó biÓu thÞ mèi quan

hÖ gi÷a gi¸ thuª R vµ gi¸ c¶ P. Tû sè gi÷a hai gi¸ ®ã lµ tû suÊt t b¶n ho¸: i = R/P nh ®· nãi ë trªn vµ i chÝnh lµ to¹ ®é dèc cña ®êng biÓu diÔn. Tû suÊt i còng lµ tû suÊt thu lîi cña ngêi kinh doanh nhµ cho thuª. Khi x¸c ®Þnh i, ngêi kinh doanh cÇn xÐt ®Õn 4 mÆt sau ®©y:

(1) L·i suÊt dµi h¹n trong ho¹t ®éng kinh tÕ; (2) Dù b¸o l·i suÊt t¨ng gi¸ thuª;(3) Çc rñi ro ®èi víi thu nhËp tõ gi¸ thuª; (4) ChÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi bÊt ®éng s¶n.Khi ®· x¸c ®Þnh i th× cã thÓ x¸c ®Þnh ®îc gi¸ c¶ P hoÆc gi¸ thuª R

nÕu biÕt ®îc mét trong hai gi¸ ®ã.HÖ to¹ ®é III (còng thuéc thÞ trêng ®Çu t) dïng ®Ó biÓu thÞ mèi

quan hÖ gi÷a gi¸ thµnh f(c) vµ lîng x©y dùng míi C. T¹i h×nh 5, gi¶ thiÕt lµ khi C t¨ng th× gi¸ thµnh t¨ng, tøc lµ ®êng biÓu diÔn híng vÒ phÝa díi bªn tr¸i. NÕu gÆp t×nh huèng gi¸ thµnh kh«ng phô thuéc vµo çc yÕu tè kh¸c th× nã trë thµnh ®êng th¼ng ®øng híng xuèng díi, hoÆc gÆp trêng hîp ®Êt ®ai cung øng phi ®µn håi th× nã l¹i n»m ngang song song víi trôc hoµnh. Khi gi¸ c¶ vµ gi¸ thµnh b»ng nhau th× cã thÓ x¸c ®Þnh ®îc lîng x©y míi trong d¹ng c©n b»ng, nÕu lîng x©y míi Ýt h¬n lîng c©n b»ng th× ngêi kinh doanh cã thÓ thu ®îc lîi nhuËn siªu ng¹ch, cßn nÕu nhiÒu h¬n th× kh«ng thu ®îc lêi l·i g×. V× vËy lîng nhµ x©y míi nªn duy tr× ë d¹ng c©n b»ng, tøc lµ khi gi¸ c¶ b»ng gi¸ thµnh, tøc lµ: P = f(c).

HÖ to¹ ®é IV (thuéc vÒ thÞ trêng sö dông) dïng ®Ó biÓu thÞ mèi quan hÖ gi÷a lîng nhµ ®ang tån vµ nhµ míi x©y (tøc lµ lîng t¨ng thªm). Trong mét n¨m, lîng nhµ ®ang tån S t¨ng thªm nhê cã lîng nhµ míi x©y trong n¨m C, ®ång thêi còng gi¶m ®i lîng S, trong ®ã lµ tû suÊt nhµ bÞ th¶i lo¹i do qu¸ cò vµ h háng. Nh vËy lîng nhµ ®ang tån ®îc t¨ng thªm mét lîng lµ S=C-S.


21


Dïng h×nh 5 ta cã thÓ ph©n tÝch çc ¶nh hëng cña kinh tÕ vÜ m« ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, nh sù th¨ng trÇm cña kinh tÕ, l·i suÊt dµi h¹n, tÝn dông ng¾n h¹n .v.v...

a) ¶nh hëng cña t¨ng trëng kinh tÕ ®èi víi yªu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n

Khi kinh tÕ t¨ng trëng th× ®êng biÓu diÔn cÇu D trong hÖ to¹ ®é I dÞch song song lªn phÝa trªn (h×nh 6) do s¶n xuÊt ph¸t triÓn, thu nhËp gia ®×nh t¨ng lªn .v.v... NÕu lîng cung S kh«ng kÞp t¨ng lªn th× gi¸ thuª sÏ t¨ng, do ®ã qua hÖ to¹ ®é II mµ kÐo gi¸ c¶ P còng t¨ng theo, råi qua hÖ to¹ ®é III mµ lµm t¨ng lîng nhµ x©y míi C, cuèi cïng chuyÓn ®Õn hÖ to¹ ®é IV lµm t¨ng lîng nhµ ®ang tån S.

ThÞ trêng ®Çu t Gi¸ thuª R ThÞ trêng sö dông ®Þnh gi¸ th¸ng x¸c ®Þnh gi¸ thuª

II I

P S Gi¸ c¶ Lîng nhµ tån III IV

ThÞ trêng ®Çu t ThÞ trêng sö dôngX©y dùng míi ®iÒu

chØnh lîng tånLîng nhµ

míi x©y dùng C

H×nh 6: Sù t¨ng cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n


22


b. ¶nh hëng cña l·i suÊt dµi h¹n ®èi víi yªu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n Khi cÇn ®iÒu tiÕt vÜ m« thÞ trêng bÊt ®éng s¶n th× ChÝnh phñ cã

thÓ dïng c«ng cô l·i suÊt tiÒn vay. Ch¼ng h¹n khi muèn kÝch thÝch nh©n d©n mua nhµ tr¶ gãp, ChÝnh phñ (hoÆc ng©n hµng) h¹ l·i suÊt cho vay dµi h¹n, nh vËy sè ngêi muèn vay tiÒn mua nhµ sÏ t¨ng lªn, cßn ngêi thuª sÏ gi¶m ®i, do ®ã theo quy luËt cung cÇu, gi¸ c¶ nhµ t¨ng lªn cßn gi¸ thuª h¹ xuèng, tøc lµ tû suÊt t b¶n ho¸ i gi¶m xuèng, ®êng biÓu diÔn trong hÖ to¹ ®é II sÏ quay vÒ phÝa díi mét gãc (h×nh 7), ¶nh hëng ®Õn çc hÖ to¹ ®é cßn l¹i cuèi cïng h×nh thµnh sù c©n b»ng míi, trong ®ã lîng nhµ míi x©y t¨ng vµ lµm cho lîng nhµ tån còng t¨ng t¬ng øng. HiÓn nhiªn sù c©n b»ng nµy ph¶i sau mét thêi gian míi cã thÓ h×nh thµnh do hiÖn tîng thêi trÔ (do tÝnh khu vùc cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n , khi thiÕu th× kh«ng thÓ ®em bÊt ®éng s¶n tõ n¬i kh¸c ®Õn ®Ó b¸n hoÆc cho thuª). T×nh h×nh vËn hµnh cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng diÔn ra t¬ng tù khi çc rñi ro trªn thÞ trêng gi¶m ®i hoÆc thuÕ ®¸nh vµo bÊt ®éng s¶n h¹ xuèng.

NÕu do l·i suÊt dµi h¹n t¨ng dÉn ®Õn yªu cÇu mua nhµ gi¶m ®i, t×nh h×nh diÔn ra ngîc l¹i, nhµ míi x©y vµ lîng nhµ tån bÞ gi¶m; gi¸ thuª t¨ng .v.v... tiÕn ®Õn sù c©n b»ng míi.

ThÞ trêng ®Çu t Gi¸ thuª R ThÞ trêng sö dông

®Þnh gi¸ x¸c ®Þnh gi¸ thuª

II I P SGi¸ c¶ Lîng nhµ

tån

ThÞ trêng ®Çu t III IV ThÞ tr-êng sö dông

x©y dùng míi ®iÒu chØnh lîng tån

Lîng nhµ míi x©y dùng

C

H×nh 7: Sù thay ®æi nhu cÇu ®Çu tc. ¶nh hëng cña tÝn dông ng¾n h¹n ®èi víi lîng nhµ míi x©y


23


TÝn dông ng¾n h¹n cã ¶nh hëng ®Õn quyÕt ®Þnh ®Çu t. Ch¼ng h¹n khi l·i tÝn dông ng¾n h¹n t¨ng lªn th× gi¸ thµnh x©y nhµ t¨ng lªn, ®-êng biÓu diÔn trong hÖ to¹ ®é III dÞch song song vÒ bªn tr¸i (H×nh 8), l -îng nhµ míi x©y vµ lîng nhµ tån gi¶m ®i, sè ngêi mua nhµ gi¶m ®i vµ sè ngêi muèn thuª nhµ t¨ng lªn, lµm t¨ng gi¸ thuª nhµ .v.v... råi h×nh thµnh sù c©n b»ng míi.


24


ThÞ trêng ®Çu t gi¸ thuª R ThÞ trêng sö dông®Þnh gi¸ x¸c ®Þnh gi¸ thuª

II I

P Sgi¸ c¶ Lîng nhµ

tån III IV

ThÞ trêng ®Çu t ThÞ trêng sö dông x©y dùng míi ®iÒu chØnh lîng tån

Lîng nhµ míi x©y dùng

C

H×nh 8: Thay ®æi gi¸ thµnh x©y dùng míi

T×nh h×nh t¬ng tù nh vËy, còng xÈy ra khi ®é rñi ro t¨ng lªn,

ch¼ng h¹n do quy ho¹ch ®« thÞ, gi¸ ®Òn bï, gi¸ ®Êt ®ai t¨ng lªn lµm gi¸

thµnh x©y dùng t¨ng lªn .v.v..

CÇn chó ý lµ bèn hÖ to¹ ®é gióp xem xÐt sù biÕn ®éng cña thÞ tr-

êng ®Çu t vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n khi cã sù biÕn ®æi cña chØ mét

nh©n tè ¶nh hëng. Trong thùc tÕ, nhiÒu khi cã ®Õn hai hoÆc ba nh©n tè

cïng ¶nh hëng mét lóc, kh«ng thÓ ph©n tÝch b»ng m« h×nh bèn hÖ täa

®é mµ ph¶i dïng ph¬ng ph¸p kh¸c nh m« h×nh ph©n tÝch ®éng lùc häc

hÖ thèng. Tuy vËy bèn hÖ to¹ ®é gióp ta nhËn thøc râ vÒ quan hÖ qua l¹i

gi÷a thÞ trêng sö dông (x¸c ®Þnh gi¸ thuª) víi thÞ trêng ®Çu t (gi¸ c¶ vµ

x©y dùng míi), nãi çch kh¸c lµ quan hÖ cung cÇu trong thÞ trêng bÊt

®éng s¶n.


25


Ch¬ng IIKhung ph¸p lý vÒ thÞ trêng bÊt ®ång s¶n

I. Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n1. Kh¸i niÖm vÒ Ph¸p luËt ®Êt ®ai / bÊt ®éng s¶n1.1 HÖ thèng Ph¸p LuËt Theo gi¸o s Ulf Jensel (Lund University): Theo sù ph©n chia truyÒn

thèng dùa trªn c¬ së m« h×nh luËt (Legand Model), çc níc trªn thÕ giíi ¸p dông 2 hÖ thèng ph¸p luËt chñ yÕu lµ: LuËt Chung (Common Law) nh Anh, Mü vµ çc níc thuéc ®Þa cò cña Anh; LuËt Lôc ®Þa (Continental Law) nh Ph¸p, T©y Ban Nha vµ çc thuéc ®Þa cò cña 2 níc nµy (Nh¸nh La M·), §øc vµ B¾c ¢u (Nh¸nh §øc), Liªn X« vµ §«ng ¢u cò (Nh¸nh X· héi chñ nghÜa). Tuy nhiªn LuËt bÊt ®éng s¶n cña §øc, óc, Mü kh«mg mang tÝnh toµn liªn bang mµ chØ trong ph¹m vi tõng bang. V× vËy, LuËt Mü (American Law) ®îc hiÓu theo nghÜa chung vµ nguån gèc chung cña luËt kh«ng nhÊt thiÕt dÉn ®Õn çc quy ®Þnh t¬ng ®ång vÒ bÊt ®éng s¶n.

1.2. H×nh thøc v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai / bÊt ®éng s¶n Khung ph¸p lý vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ®îc quy ®Þnh trong çc

lo¹i v¨n b¶n ph¸p luËt nh sau: HiÕn ph¸p; Bé luËt: VÝ dô Bé luËt ®Êt ®ai Thuþ §iÓn (1970);LuËt: VÝ dô LuËt x¸c lËp bÊt ®éng s¶n Thuþ §iÓn (1970); LuËt qu¶n

lý bÊt ®éng s¶n ®« thÞ níc Céng hoµ Nh©n d©n Trung Hoa (1994); LuËt Chung c Malaysia (1985), LuËt §Êt ®ai ViÖt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2004).

Ph¸p lÖnh: VÝ dô Ph¸p lÖnh §¨ng ký BÊt ®éng s¶n Thuþ §iÓn (1970), Ph¸p lÖnh Nhµ ë ViÖt Nam (1991).1.3. Ph¹m vi ®iÒu tiÕt cña ph¸p luËt §Êt ®ai/bÊt ®éng s¶n Ph¸p luËt vÒ bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh:Çc quyÒn liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n nh:

- QuyÒn vµ ph¹m vi giao dÞch bÊt ®éng s¶n;- Kª khai ®¨ng ký, cÊp giÊy chøng nhËn bÊt ®éng s¶n; Çc thñ tôc vÒ

chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n nh»m ®¶m b¶o quyÒn lîi hîp ph¸p cña ngêi b¸n vµ ngêi mua bÊt ®éng s¶n;

- §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n;- ChÕ ®é tµi chÝnh, thuÕ vµ çc kho¶n thu nép vµo ng©n s¸ch nhµ n-

íc tõ ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n;- Gi¶i quyÕt çc tranh chÊp liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n vµ çc ho¹t

®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.2. Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n2.1. QuyÒn së h÷u 2. 1.1 §Þnh nghÜa QuyÒn së h÷u lµ quyÒn ®îc ghi nhËn vµ b¶o vÖ cña ph¸p luËt ®èi

víi mét chñ thÓ ®îc tù do chiÕm h÷u, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t quyÒn së h÷u. Trong ®ã:


26


- QuyÒn chiÕm h÷u lµ quyÒn ®îc ph¸p luËt b¶o vÖ nh»m gi¸m s¸t thùc tÕ ®èi víi bÊt ®éng s¶n.

- QuyÒn sö dông lµ quyÒn ®îc ph¸p luËt b¶o vÖ ®Ó khai th¸c çc ®Æc tÝnh h÷u Ých tù nhiªn cña bÊt ®éng s¶n vµ sö dông lîi Ých cña nã; lîi Ých cã thÓ lµ thu nhËp, ph¸t triÓn, thu ho¹ch vµ çc h×nh thøc kh¸c.

- QuyÒn ®Þnh ®o¹t lµ quyÒn ®îc ph¸p luËt b¶o vÖ trong viÖc quyÕt ®Þnh sè phËn ph¸p lý cña bÊt ®éng s¶n.

2.1.2 Çc h×nh thøc së h÷u vÒ bÊt ®éng s¶n Cã 3 h×nh thøc së h÷u vÒ bÊt ®éng s¶n: - Së h÷u Nhµ níc (chñ së h÷u lµ Nhµ níc);- Së h÷u tËp thÓ, céng ®ång (chñ së h÷u lµ tËp thÓ hoÆc céng

®ång);- Së h÷u ç nh©n (chñ së h÷u lµ ç nh©n).2.1.3 QuyÒn cña chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n Chñ së h÷u cã quyÒn thùc hiÖn bÊt cø ho¹t ®éng nµo mµ kh«ng

tr¸i víi ph¸p luËt, kh«ng x©m ph¹m quyÒn vµ lîi Ých ngêi kh¸c bao gåm chiÕm h÷u, sö dông, ®Þnh ®o¹t, thÕ chÊp, chuyÓn nhîng, cho thuª, ®Ó thõa kÕ, cho tÆng hoÆc tõ bá bÊt ®éng s¶n.

2.1.4 X¸c lËp quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n QuyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n ®îc x¸c lËp khi mét ph¸p nh©n t¹o ®-

îc mét bÊt ®éng s¶n míi ®Ó sö dông hîp ph¸p hoÆc do mua b¸n, chuyÓn nhîng, cho, tÆng, thõa kÕ theo di chóc hoÆc ph¸n quyÕt cña toµ ¸n.

2.1.5 ChÊm døt quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n QuyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n chÊm døt khi: thùc thÓ ph¸p lý tõ bá

quyÒn së h÷u b»ng v¨n b¶n, bÊt ®éng s¶n bÞ thu håi theo quyÕt ®Þnh cña cÊp cã thÈm quyÒn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hoÆc ph¸n quyÕt cña toµ ¸n.

2.2. QuyÒn cÇm cè2.2.1 §Þnh nghÜa QuyÒn cÇm cè lµ quyÒn cña ngêi nhËn cÇm cè ®èi víi bÊt ®éng

s¶n cña ngêi ®i cÇm cè sÏ ®îc ®¶m b¶o ®Ó ngêi nî hoµn thµnh tr¸ch nhiÖm tµi chÝnh vµ çc tr¸ch nhiÖm kh¸c.

- Chñ cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ lµ ngêi cÇm cè; C¶ ngêi ®i vay vµ bªn thø ba còng cã thÓ lµ ngêi cÇm cè. Ngêi cÇm cè chØ cã thÓ lµ ngêi cã quyÒn mang ®i cÇm cè.

- Ngêi nhËn cÇm cè lµ ngêi cã quyÒn vÒ tµi s¶n cña ngêi ®i cÇm cè theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hoÆc hîp ®ång thÕ chÊp.

2.2.2 Quy ®Þnh vÒ viÖc cÇm cèa. §èi tîng cña cÇm cè cã thÓ lµ bÊt cø tµi s¶n nµo, bao gåm c¶

quyÒn bÊt ®éng s¶n. Tµi s¶n cÇm cè cã thÓ lµ vËt cÇm cè cho lÇn tiÕp theo (cÇm cè kÕ tiÕp). Trong trêng hîp nµy yªu cÇu cña ngêi nhËn cÇm cè thø hai sÏ ®îc thùc hiÖn khi ®¸p øng yªu cÇu cña ngêi cÇm cè thø nhÊt.

b. Hîp ®ång cÇm cè ph¶i ®îc lµm thµnh v¨n b¶n cã ghi râ tªn çc bªn, ®Þa chØ cè ®Þnh, ®èi tîng cÇm cè, tr¸ch nhiÖm ®îc ®¶m b¶o bëi cÇm cè vµ thêi gian thùc hiÖn.

c. §¨ng ký nhµ níc vÒ cÇm cè ®îc thùc hiÖn t¹i c¬ quan nhµ níc vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.


27


d. §¨ng ký vÒ quyÒn cÇm cè, chøng nhËn viÖc ®¨ng ký çc quyÒn nµy chÊm døt khi: cã ®¬n cña ngêi gi÷ giÊy ®¨ng ký, cã ®¬n cña ngêi nhËn cÇm cè vµ ngêi cÇm cè, theo ph¸n quyÕt cña toµ ¸n.

2.3. QuyÒn thÕ chÊp2.3.1 §Þnh nghÜaThÕ chÊp lµ mét d¹ng cña cÇm cè khi bÊt ®éng s¶n cÇm cè (c¶

®éng s¶n vµ bÊt ®éng s¶n) thuéc së h÷u cña ngêi cÇm cè hoÆc bªn thø ba;

2.3.2 H¬p ®ång thÕ chÊp- Mét hîp ®ång thÕ chÊp ph¶i cã tªn cña çc bªn, ®Þa chØ, ®èi tîng

thÕ chÊp, tr¸ch nhiÖm rµng buéc bëi thÕ chÊp vµ thêi gian thùc hiÖn. - Hîp ®ång thÕ chÊp ph¶i lËp gi÷a bªn thÕ chÊp vµ bªn nhËn thÕ

chÊp vµ ngêi nî nÕu ngßi thÕ chÊp kh«ng ph¶i lµ ngêi nî.- Hîp ®ång ®îc lËp thµnh v¨n b¶n vµ cã ch÷ ký cña çc bªn, ®îc

c«ng chøng vµ ph¶i ®¨ng ký;


28


2.3.2 Çc quy ®Þnh vÒ viÖc thÕ chÊp- Çc c«ng tr×nh cã trªn ®Êt mang thÕ chÊp hoÆc ®ang ®îc x©y

dùng kh«ng ®îc coi lµ mét phÇn bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp trõ khi ngêi thÕ chÊp ghi trong hîp ®ång;

- §èi tîng cña thÕ chÊp cã thÓ thµnh ®èi tîng cña mét thÕ chÊp kh¸c (thÕ chÊp kÕ tiÕp). ThÕ chÊp kÕ tiÕp ®îc phÐp khi kh«ng bÞ cÊm trong hîp ®ång thÕ chÊp tríc ®ã. NÕu cã thÕ chÊp kÕ tiÕp th× yªu cÇu cña ng-êi thÕ chÊp ®Çu tiªn ph¶i ®îc ®¸p øng tríc;

- Ngêi mua sÏ cã tÊt c¶ çc quyÒn vµ tr¸ch nhiÖm mµ ngêi thÕ chÊp cã ®îc. V× vËy ngêi mua phô thuéc vµo çc quyÒn mµ bªn thø ba - ngêi chñ së h÷u cña c«ng tr×nh cã tríc khi thÕ chÊp vµ b¸n bÊt ®éng s¶n ®ã;

- Ngßi thÕ chÊp cã quyÒn x©y dùng çc c«ng tr×nh trªn thöa ®Êt mang ®i thÕ chÊp mµ kh«ng cÇn sù ®ång ý cña ngêi nhËn thÕ chÊp. Tuy nhiªn nÕu c«ng tr×nh x©y dùng g©y ra hoÆc cã thÓ g©y ra thiÖt h¹i cho thöa ®Êt, th× ngêi nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu thay ®æi h¬p ®ång thÕ chÊp ®Ó më réng thªm quyÒn ®èi víi c«ng tr×nh ®îc x©y dùng trªn thöa ®Êt thÕ chÊp;

- BÊt ®éng s¶n thuéc së h÷u nhµ níc, céng ®ång vµ quyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch (Servitude) kh«ng ®îc coi lµ ®èi tîng thùc hiÖn thÕ chÊp.

2. 4. QuyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch (Servitude)2. 4.1 §Þnh nghÜaChñ së h÷u mét thöa ®Êt ®îc quyÒn yªu cÇu chñ së h÷u thöa ®Êt

bªn c¹nh cho phÐp sö dông h¹n chÕ ®èi víi thöa ®Êt bªn c¹nh ®ã nh ®i qua thöa ®Êt (®i bé hoÆc xe ®¹p), l¾p ®Æt vµ sö dông ®êng ®iÖn, níc, khÝ, ®iÖn tho¹i... QuyÒn ®ã gäi lµ quyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch (TH§D).

2. 4.2 Çc quy ®Þnh vÒ quyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch- QuyÒn TH§D cã thÓ ®îc x¸c lËp tù nguyÖn hay b¾t buéc. QuyÒn

THDD tù nguyÖn ®îc x¸c lËp bëi tho¶ thuËn b»ng v¨n b¶n cã c«ng chøng gi÷a ngêi cã yªu cÇu TH§D vµ ngêi chñ së h÷u thöa ®Êt bªn c¹nh;

- QuyÒn TH§D b¾t buéc ®îc thiÕt lËp bëi toµ ¸n khi ngêi cã yªu cÇu TH§D chøng minh ®îc kh«ng thÓ thiÕt lËp quyÒn TH§D tù nguyÖn b»ng tho¶ thuËn;

- QuyÒn TH§D ph¶i ®¨ng ký nhµ níc theo thñ tôc ph¸p luËt quy ®Þnh vµ ®îc gi÷ nguyªn khi çc quyÒn liªn quan ®Õn thöa ®Êt cã thiÕt lËp quyÒn TH§D ®îc b¸n cho ngêi kh¸c;

- Chñ thöa ®Êt cã thiÕt lËp quyÒn TH§D cã quyÒn yªu cÇu ngêi h-ëng quyÒn TH§D ®Òn bï cho viÖc thiÕt lËp quyÒn TH§D trªn th¶ ®Êt cña m×nh.

II. Ph¹m vi ®iÒu tiÕt (Çc quy ®Þnh liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n vµ çc giao dÞch bÊt ®éng s¶n)

1. Ph©n ®Þnh bÊt ®éng s¶n1.1 Quy ®Þnh vÒ ®Êt, nhµ vµ c¨n hé - BÊt ®éng s¶n lµ çc tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc bao gåm ®Êt, nhµ,

c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt. Mét sè luËt thõa nhËn nhµ vµ c¨n hé lµ bÊt ®éng s¶n, mét sè luËt kh¸c kh«ng thõa nhËn.


29


- VÊn ®Ò liªn quan ®Õn nhµ vµ c¨n hé víi t çch lµ bÊt ®éng s¶n lµ quan hÖ ph¸p lý gi÷a nhµ, ®Êt, c¨n hé víi chñ së h÷u ®Êt. C¨n hé së h÷u ç nh©n lµ m« h×nh phæ biÕn ngoµi ra cßn cã çc m« h×nh kh¸c nh: Nhµ Hîp t¸c (Cooperative Housing), trong ®ã mét tæ chøc cã quyÒn së h÷u tµi s¶n cßn ngêi thuª ký hîp ®ång thuª vÜnh viÔn mét c¨n hé nµo ®ã; Së h÷u chung (Codominium Ownership) trong ®ã mçi ngêi cã quyÒn së h÷u c¨n hé riªng ®ång thêi ®îc hëng lîi tõ phÇn chung cña toµ nhµ vµ thöa ®Êt.

1.2 Quy ®Þnh vÒ tµi s¶n cè ®Þnh Ph¸p luËt bÊt ®éng s¶n çc níc ®Òu quy ®Þnh: Nhµ vµ çc ph¬ng

tiÖn kh¸c thuéc thöa ®Êt víi t çch lµ tµi s¶n cè ®Þnh vµ t¬ng tù çc trang thiÕt bÞ cÇn thiÕt trong nhµ nh bÕp, hÖ thèng cÊp níc còng lµ tµi s¶n cè ®Þnh. NÕu tµi s¶n lµ do chñ së h÷u ®Êt t¹o lËp th× kh«ng cã vÊn ®Ò g×, nÕu do ngêi thuª t¹o dùng trªn ®Êt th× cÇn ph¶i cã nh÷ng quy ®Þnh cô thÓ ®Ó ®¶m b¶o lîi Ých cña c¶ chñ së h÷u ®Êt vµ ngêi thuª.

1.3 Quy ®Þnh vÒ viÖc ph©n ®Þnh thöa ®Êt Çc hÖ thèng mµ quyÒn së h÷u ®Êt lµ c¬ së cña tµi s¶n th× viÖc

ph©n ®Þnh bÊt ®éng s¶n lµ rÊt quan träng. Çc quèc gia theo LuËt Chung (Common Law) cã xu híng chÊp nhËn ®êng ranh giíi ghi trong hîp ®ång chuyÓn nhîng (Contract of Conveyance). Çc níc theo hÖ thèng LuËt Lôc ®Þa (Continental Law) cã xu híng dùa vµo c¬ së §Þa chÝnh nhµ níc, trong ®ã ®êng ranh giíi çc thöa ®Êt ®îc thÓ hiÖn rÊt chÝnh x¸c.

2 ChuyÓn nhîng (Transfer)2.1 Hîp ®ång vµ chøng th (Contract and Deed) HÇu hÕt çc quèc gia ®Òu ¸p dông quy tr×nh chuyÓn nhîng theo

hai bíc. Çc bªn rµng buéc nhau b»ng mét hîp ®ång vµ tiÕn hµnh giao dÞch b»ng chøng th. Hîp ®ång thêng cã ch÷ ký cña ngêi b¸n vµ ngêi mua, ®«i khi chØ cã ch÷ ký cña ngêi b¸n.

Víi çc níc theo LuËt Chung, hîp ®ång thêng kho¸ng ®¹t h¬n vµ çc ®iÒu kho¶n quan träng thêng ®îc thÓ hiÖn b»ng ng«n ng÷ cæ ch¾c ch¾n.

Hîp ®ång phæ biÕn ®îc thÓ hiÖn díi h×nh thøc v¨n b¶n, tuy nhiªn hîp ®ång miÖng còng ®îc chÊp nhËn (Anh, Thuþ §iÓn, §øc quy ®Þnh hîp ®ång viÕt kh«ng ph¶i lµ b¾t buéc).

2.2 §¨ng ký (Registration)a. Kh¸i niÖm Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n ®îc ph¸p luËt b¶o hé sau khi ®îc ®¨ng

ký nhµ níc; §Ó khuyÕn khÝch viÖc ®¨ng ký giao dÞch bÊt ®éng s¶n, ph¸p luËt çc níc quy ®Þnh kh«ng chØ quyÒn së h÷u mµ çc quyÒn kh¸c nh thÕ chÊp, cho thuª, th«ng hµnh ®Þa dÞch còng ®îc ®¨ng ký. Mét sè níc quy ®Þnh viÖc ®¨ng ký lµ b¾t buéc trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh tõ khi giao dÞch ®îc thùc hiÖn, nÕu qu¸ thêi h¹n, hîp ®ång giao dÞch kh«ng cã gi¸ trÞ.

b. Ph©n lo¹iCã 2 hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n:


30


HÖ thèng §¨ng ký §Þa b¹ (Deed Registration System), viÖc ®¨ng ký ®îc thùc hiÖn vµo sæ ®¨ng ký (ngµy th¸ng, môc kª) vµ lu tr÷ çc chøng th vÒ quyÒn së h÷u vµ çc v¨n b¶n kh¸c;

HÖ thèng §¨ng ký B»ng kho¸n (Title Registration System), viÖc ®¨ng ký dùa trªn c¬ së x¸c lËp giÊy chøng nhËn ®¶m b¶o çc th«ng tin quan träng cña bÊt ®éng s¶n liªn quan ®Õn së h÷u vµ thÕ chÊp.

c. Th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶nTÊt c¶ çc tæ chøc, ç nh©n tham gia vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

(nhµ ®Çu t, ngêi mua, ngêi cho vay, ngêi cÇm thÕ chÊp vµ çc bªn liªn quan kh¸c) ®Òu cÇn thiÕt tiÕp cËn víi th«ng tin vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý cña bÊt ®éng s¶n liªn quan ®Õn giao dÞch. Kh¶ n¨ng tiÕp cËn cña c«ng chóng ®èi víi th«ng tin ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n lµ quan träng; quy ®Þnh cña çc níc vÒ vÊn ®Ò nµy còng rÊt kh¸c nhau, ë CHLB §øc chØ cã çc chuyªn gia míi ®îc quyÒn truy cËp th«ng tin ®¨ng ký, bÊt kú sù tra cøu nµo còng ph¶i ®îc phÐp cña c¬ quan ®¨ng ký, trong khi ë Mü th«ng tin ®îc truy cËp trªn m¹ng. Çc níc B¾c ¢u (Thuþ §iÓn, Na Uy, PhÇn Lan) lµ çc quèc gia cã hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai (Land Information System) hiÖn ®¹i kh¸ hoµn chØnh.

d. HÖ thèng mét cöa (One Stop System)C¶i çch thñ tôc hµnh chÝnh lµ mét vÊn ®Ò bøc xóc ®Æt ra ®èi víi

nÒn hµnh chÝnh çc níc nãi chung trong ®ã ®Æc biÖt ®èi víi çc c«ng viÖc liªn quan ®Õn giao dÞch bÊt ®éng s¶n. HÖ thèng Mét cöa (One Stop System) cho phÐp ngêi d©n chØ ph¶i tíi mét c¬ quan ®Ó gi¶i quyÕt çc c«ng viÖc liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n cña m×nh. Hµ Lan lµ mét níc ®ang híng tíi thùc hiÖn viÖc c¶i çch nµy víi sù kÕt hîp gi÷a hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai (LIS) vµ hÖ thèng th«ng tin bÊt ®éng s¶n (Real Property Information System).

3. X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký 3.1 X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký nhµ níc - Mét sè níc chÝnh phñ trung ¬ng chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ hå s¬ ®¨ng

ký (Anh, Hµ Lan, Thuþ §iÓn, §an M¹ch, NaUy), hÖ thèng hå s¬ ®¨ng ký ®îc x©y dùng hiÖn ®¹i víi sù trî gióp cña c«ng nghÖ th«ng tin (GIS, LIS).

- Mét sè níc kh¸c viÖc ®¨ng ký giao cho chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng, viÖc x©y dùng hå s¬ ®¨ng ký phøc t¹p h¬n vµ chÊt lîng kÐm h¬n. VÝ dô ë Mü cã kho¶ng 3000 h¹t, riªng Texas cã 254 h¹t, h¹t nhá nhÊt chØ cã 140 nh©n khÈu, trong lóc h¹t lín nhÊt cã 3 triÖu nh©n khÈu, tÊt c¶ çc h¹t ®Òu cã hå s¬ ®¨ng ký riªng, viÖc truy cËp th«ng tin chØ cã thÓ tiÕn hµnh t¹i h¹t n¬i cã bÊt ®éng s¶n.

3.2 X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký t nh©nTrong ®iÒu kiÖn ®Æc thï cña Mü xuÊt hiÖn h×nh thøc b¶o hiÓm

quyÒn së h÷u. Çc c«ng ty t nh©n ho¹t ®éng trong lÜnh vùc nµy qu¶n lý hå s¬ kh«ng chÝnh thøc cña liªn bang vµ sö dông chóng ®Ó t×m kiÕm th«ng tin vÒ quyÒn së h÷u (Title Searches). ViÖc t×m kiÕm cã hiÖu qu¶ nªn çc c«ng ty cã thÓ thu lîi, cßn kh¸ch hµng sö dông dÞch vô ph¶i chi phÝ cao.

4. Trî gióp ph¸p lý T¹i Lôc ®Þa Ch©u ¢u vµ çc níc chÞu ¶nh hëng cña ph¸p luËt §øc,

Ph¸p, T©y Ban Nha, sù tham gia cña çc c¬ quan c«ng chøng trong viÖc


31


chuyÓn nhîng bÊt ®éng s¶n lµ b¾t buéc. NhiÖm vô cña c«ng chøng viªn lµ so¹n th¶o v¨n b¶n vµ ®¶m b¶o tho¶ thuËn cña çc bªn lµ ®óng ph¸p luËt.

T¹i çc níc kh¸c nh Mü, Anh vµ Thuþ §iÓn hîp ®ång do çc bªn tù so¹n th¶o ®îc coi lµ hîp lÖ. Th«ng thêng çc bªn giao dÞch vÉn nhê ®Õn sù trî gióp ph¸p lý cña luËt s vµ çc ®¹i lý bÊt ®éng s¶n; Çc c«ng ty kinh doanh bÊt ®éng s¶n còng cã xu híng sö dông çc ®¹i lý hoÆc ngêi m«i giíi ®Ó tiÕp cËn víi nhiÒu kh¸ch hµng tiÒm n¨ng h¬n.

5. ThuÕ vµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n5.1. ThuÕ BÊt ®éng s¶n ThuÕ bÊt ®éng s¶n lµ thuÕ tr¶ hµng n¨m tÝnh theo gi¸ trÞ bÊt ®éng

s¶n. Ph¸p luËt quy ®Þnh ®èi tîng chÞu thuÕ vµ c¨n cø tÝnh thuÕ vµ viÖc lËp biÓu thuÕ bÊt ®éng s¶n. ThuÕ bÊt ®éng s¶n thuéc thÈm quyÒn trung ¬ng (Thuþ §iÓn), hoÆc ®Þa ph¬ng (Mü, §an M¹ch).

5.2. §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶nPh¸p luËt quy ®Þnh cô thÓ viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. ThuÕ bÊt

®éng s¶n ph¶i c¨n cø vµo gi¸ thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n. ViÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n gióp cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng lµnh m¹nh, tr¸nh rñi ro cho c¶ ngêi b¸n vµ ngêi mua.

6. TÝn dông6.1. Ngêi cho vay (Creditor)ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ trêng khæng lå. §iÒu kiÖn tiªn

quyÕt cho mét thÞ trêng tÝn dông bÊt ®éng s¶n lµ ph¶i cã LuËt Ng©n hµng ®îc x©y dùng tèt vµ cã hiÖu lùc. Vai trß cña nhµ níc lµ gi¸m s¸t çc ho¹t ®éng cña ngêi cho vay vµ x¸c ®Þnh c¬ sè vèn. T¹i çc quèc gia c«ng nghiÖp nh CHLB §øc vµ çc níc B¾c ¢u h×nh thµnh çc tæ chøc tÝn dông chuyªn nghiÖp nh Ng©n hµng thÕ chÊp (Çc HiÖp héi x©y dùng), ë çc n-íc Nam ¢u tÝn dông bÊt ®éng s¶n còng lµ mét dÞch vô quan träng cña çc ng©n hµng th«ng thêng.

6.2. Cho vay dµi h¹n ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cÇn çc kho¶n cho vay ®Çu t dµi h¹n, hÇu

nh kh«ng cÇn çc kho¶n cho vay ng¾n h¹n. VÊn ®Ò lµ ngêi cho vay ph¶i huy ®éng ®îc çc nguån dµi h¹n ®Ó ®¸p øng çc kho¶n vay nµy. ë nhiÒu níc, quü l¬ng hu lµ mét trong nh÷ng nguån quan träng nhÊt. Lßng tin lµ mét yÕu tè chñ ®¹o trong viÖc cho vay dµi h¹n khi c«ng chóng lùa chän ng©n hµng ®Ó göi tiÒn l¬ng hu. §iÒu nµy phô thuéc vµo nghiÖp vô cho vay vµ quy m« tµi s¶n thÕ chÊp cña ng©n hµng.

6.3. Hîp ®ång thÕ chÊp H×nh thøc thÕ chÊp cæ ®iÓn chØ lµ mét giao dÞch chuyÓn nhîng

trong ®ã cho phÐp ngêi vay mua l¹i tµi s¶n cña m×nh th«ng qua viÖc tu©n thñ çc quy ®Þnh cña ®iÒu kho¶n vay. Tuy nhiªn ngµy nay thÕ chÊp th«ng thêng lµ tµi s¶n ®îc sö dông nh vËt ®¶m b¶o cho mét kho¶n vay vµ ngêi vay vÉn cã quyÒn së h÷u. Çch th«ng thêng ®Ó ®¨ng ký thÕ chÊp lµ ngêi vay ký mét giÊy hÑn tr¶ tiÒn (Promisory note) coi nh b»ng chøng vay nî. Ngêi cho vay chuyÓn giÊy nµy ®Õn c¬ quan ®¨ng ký ®Ó ®¨ng ký. HoÆc ngêi vay ®Õn phßng ®¨ng ký xin cÊp mét giÊy chøng nhËn thÕ chÊp (Mortgage deed), sau ®ã chuyÓn giÊy chøng nhËn cho ng-êi cho vay lµm b»ng chøng cho viÖc thÕ chÊp.


32


III. Ph¸p luËt ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n çc níc 1. Ph¸p luËt ®Êt ®ai Australia1.1 Quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n

Ph¸p luËt ®Êt ®ai Australia quy ®Þnh §Êt ®ai gåm mÆt ®Êt vµ çc thµnh phÇn n»m díi ®Êt, gåm kho¶ng kh«ng phÝa trªn mÆt ®Êt, gåm mÆt níc, phÇn phÝa díi mÆt níc vµ kho¶ng kh«ng phÝa trªn mÆt níc, tÊt c¶ nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng vµ nh÷ng c«ng tr×nh ®Çu t g¾n víi mÆt ®Êt, trªn vµ díi mÆt ®Êt, hoÆc kÕ cËn ¶nh hëng tíi viÖc sö dông ®Êt ®ã.

“Víi môc ®Ých x¸c ®Þnh quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông, ®Êt ®ai ®îc chia nhá thµnh çc thöa riªng biÖt, trong thùc tiÔn ë hÇu hÕt çc n¬i trªn thÕ giíi, çc thöa ®Êt ®îc x¸c ®Þnh ranh giíi theo chiÒu th¼ng ®øng, vÒ lý thuyÕt trôc nµy tÝnh tõ t©m tr¸i ®Êt theo híng d©y däi lªn phÝa thiªn ®Ønh”.

Nh vËy mét thöa ®Êt (Hay mét ®¬n vÞ bÊt ®éng s¶n) ®îc x¸c ®Þnh theo ranh giíi n»m ngang vµ ranh giíi th¼ng ®øng t¹o thµnh h×nh khèi. VÝ dô ®iÓn h×nh ®Ó minh häa ë ®©y lµ nhµ cao tÇng chung c trªn mét thöa ®Êt, mét trêng hîp n÷a lµ çc c«ng tr×nh kiÕn tróc d¹ng ch©n cét x©y phÝa trªn ®Êt thuéc hµnh lang ®êng s¾t (chñ c«ng tr×nh cã thÓ thuª phÇn kh«ng gian phÝa trªn ®êng s¾t do Nhµ chøc tr¸ch qu¶n lý ®-êng s¾t cho thuª).

“Theo quan ®iÓm kinh tÕ häc, ®Êt nãi chung ®îc xem nh lµ mét nh©n tè riªng biÖt hoÆc nh lµ mét yÕu tè s¶n xuÊt, kh¸c víi vèn ë chç kh«ng mét sù t¨ng gi¸ sö dông ®Êt nµo cã thÓ hiÓu nh lµ bæ sung thªm cho nguån vèn”.

1.2 Çc hÖ thèng x¸c lËp quyÒn vÒ nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶në ¤xtr©ylia tån t¹i hai hÖ thèng x¸c lËp quyÒn vÒ nhµ ®Êt/bÊt

®éng s¶n: Mét lµ hÖ thèng “Torrens” hay ®îc gäi lµ hÖ thèng míi x¸c lËp quyÒn vÒ nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶n. HÖ thèng nµy do B¸ tíc Robert Torrens s¸ng lËp; hÖ thèng thø hai theo LuËt chÝnh thèng cña Liªn hiÖp Anh, lµ hÖ thèng cò.

Nguyªn lý c¬ b¶n cña hÖ thèng “Torrens” lµ viÖc x¸c lËp quyÒn vÒ ®Êt dùa trªn c¬ së ®¨ng ký vµ cÊp giÊy chøng nhËn vÒ nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶n, kh«ng ®ßi hái çc lo¹i chøng th giao dÞch, çc giÊy tê cã liªn quan kh¸c vµ c«ng viÖc thÈm tra phøc t¹p tèn thêi gian nh yªu cÇu ë hÖ thèng cò.

Theo hÖ thèng “Torrens” chñ ®Êt n¾m mét giÊy chøng nhËn, trong ®ã cã ghi diÖn tÝch, çc néi dung vÒ ph¸p lý, tû lÖ b¶n vÏ mÆt b»ng thöa ®Êt, chØ dÉn c¬ së b¶n ®å mÆt b»ng lu gi÷ liªn quan ®Õn thöa ®Êt, lÞch sö çc giao dÞch/chuyÓn dÞch liªn quan tíi thöa ®Êt kÓ tõ khi thöa ®Êt ®ã ®îc ®¨ng ký theo LuËt nãi trªn.

HÖ thèng “Torrens” ®· t¹o nªn nh÷ng chuyÓn biÕn míi trong çc giao dÞch chuyÒn quyÒn nhµ, ®Êt/bÊt ®éng s¶n ë ¤xtr©ylia.

1.3 Çc quyÒn vÒ ®Êt Theo LuËt cña Anh quèc, quyÒn së h÷u vÒ ®Êt kh«ng mang

tÝnh tuyÖt ®èi, ngêi d©n chØ ®îc quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n trªn ®Êt; VÒ lý thuyÕt, chØ ®îc quyÒn thuª ®Êt cña N÷ hoµng, nhng trªn thùc tÕ cã d¹ng thuª ®Êt dµi h¹n (999 n¨m) ®îc hëng çc lîi Ých gièng nh së h÷u.


33


ë ¤xtr©ylia mét phÇn n¨m diÖn tÝch ®Êt thuéc quyÒn së h÷u t nh©n, cßn l¹i díi d¹ng thuª hoÆc ®îc quyÒn sö dông. LuËt ph¸p ë tÊt c¶ çc bang cña ¤xtr©ylia ®Òu chÕ ®Þnh çc mèi quan hÖ gi÷a chñ së h÷u ®Êt vµ ngêi thuª nhµ ®Êt/t¸ ®iÒn. Trong mét sè trêng hîp LuËt khèng chÕ møc tiÒn thuª theo tõng lo¹i nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶n vµ ®Ò ra çc quy ®Þnh b¶o vÖ quyÒn lîi cña ngêi thuª nhµ ®Êt/t¸ ®iÒn vµ b¶o ®¶m çc quyÒn cña chñ ®Êt.

2 Ph¸p luËt ®Êt ®ai / bÊt ®éng s¶nTrung Quèc2.1 Çc v¨n b¶n ph¸p quy

Ngµy 27 th¸ng 3 n¨m 1982 Tæng côc x©y dùng thµnh phè quèc gia ®· ban hµnh “ Quy ®Þnh t¹m thêi vÒ qu¶n lý s¶n tÞch, s¶n quyÒn nhµ ®Êt ë thµnh thÞ (trÊn)”

Ngµy 17 th¸ng 2 n¨m 1983 Quèc vô viÖn ban hµnh “ §iÒu lÖ qu¶n lý nhµ t ë thµnh phè” quy ®Þnh viÖc qu¶n lý mua b¸n ,cho thuª nhµ t ë thµnh phè;

Ngµy 12 th¸ng 12 n¨m 1984 Bé B¶o vÖ M«i trêng, x©y dùng thµnh thÞ vµ n«ng th«n ban hµnh “ Nguyªn t¾c ®¸nh gi¸, thanh lý nhµ cho thuª”

N¨m 1985 Bé b¶o vÖ M«i trêng, x©y dùng thµnh thÞ vµ n«ng th«n cïng Tæng côc Thèng kª triÓn khai viÖc ®iÒu tra nhµ thµnh phè, thÞ trÊn toµn quèc lÇn thø nhÊt; n¨m 1987 triÓn khai tæng ®¨ng ký nhµ thµnh phè , thÞ trÊn toµn quèc lÇn thø nhÊt.

Ngµy 15 th¸ng 9 n¨m 1986 Quèc vô viÖn ban hµnh “ §iÒu lÖ t¹m thêi vÒ vÒ thuÕ tµi s¶n nhµ ®Êt

Ngµy 29 th¸ng 9 n¨m 1988 Quèc vô viÖn ban hµnh “ §iÒu lÖ t¹m thêi vÒ vÒ thuÕ sö dông ®Êt ®ai thµnh phè, thÞ trÊn cña níc CHND Trung Hoa”

Ngµy 8 th¸ng 8 n¨m 1988 Bé X©y dùng, Côc VËt gia, Côc qu¶n lý hµnh chÝnh c«ng th¬ng ban hµnh “ Th«ng tri vÒ t¨ng cêng qu¶n lý thÞ tr-êng giao dÞch tµi s¶n nhµ ®Êt “

Ngµy 31 th¸ng 12 n¨m 1990 Bé X©y dùng ban hµnh “ BiÖn ph¸p t¹m thêi vÒ qu¶n lý s¶n tÞch, s¶n quyÒn nhµ ë thµnh phè”

N¨m 1992 Bé X©y dùng ban hµnh “ BiÖn ph¸p t¹m thêi vÒ qu¶n lý gi¸ c¶ nhµ ®Êt thÞ trêng thµnh phè”

Ngµy 26 th¸ng 11 n¨m 1993 Quèc vô viÖn ban hµnh “ §iÒu lÖ t¹m thêi vÒ vÒ thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng nhµ ®Êt níc CHND Trung Hoa”

Ngµy 5 th¸ng 7 n¨m 1994 Trung Quèc ban hµnh “ LuËt tµi s¶n nhµ ®Êt”;

[12] Hoµng Hµ. LuËt Tµi s¶n nhµ ®Êt. NXB §¹i häc ChÝnh Ph¸p Trung Quèc 1997. B¶n dÞch NguyÔn Quang Thä vµ T«n Gia Huyªn 2004

2.2 NhiÖm vô qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®ÊtTheo quy ®Þnh cña LuËt Tµi s¶n nhµ ®Êt níc CHND Trung Hoa

1994:X©y dùng c¬ quan qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt, t¨ng cêng qu¶n lý

vÜ m« cña c¬ quan qu¶n lý hµnh chÝnh víi thÞ trêng nhµ ®Êt ;


34


X©y dùng hoµn thiÖn çc lo¹i ph¸p quy vÒ qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt ®Ó quy ph¹m ho¸ hµnh vi giao dÞch nhµ ®Êt nh»m lµm cho ho¹t ®éng ho¹t ®éng qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®©t cã chç dùa vÒ ph¸p luËt;

C¶i çch chÕ ®é nhµ ë vµ chÕ ®é cho thuª nhµ hiÖn hµnh;Xö lý hµnh vi giao dÞch phi ph¸p, ng¨n c¶n hµnh vi x©m chiÕm

quyÒn tµi s¶n nhµ ®Êt .2.3 Néi dung chñ yÕu vÒ qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt

H¹n chÕ kh¸ch thÓ giao dÞch nhµ ®Êt: Kh«ng cho phÐp mua b¸n, cho thuª , thÕ chÊp ®èi víi nhµ ®Êt kh«ng hîp ph¸p;

Quy ph¹m hµnh vi giao dÞch nh: ThÈm tra xem xÐt viÖc giao dÞch thuéc quyÒn tµi s¶n nhµ ®Êt cã râ rµng kh«ng, viÖc chuyÓn nhîng tµi s¶n nhµ ®Êt cã ®îc 2 bªn ®ång ý kh«ng;

§iÒu phèi gi¸ c¶ nhµ ®Êt , chñ yÕu lµ dùa vµo gi¸ chuÈn vÒ nhµ, ®Êt çc lo¹i cña nhµ níc ®Ó cung cÊp cho çc bªn giao dÞch;

B¶o ®¶m thu thuÕ cho nhµ níc , ë Trung Quèc viÖc thu thuÕ nµy chñ yÕu do së giao dÞch ®¶m nhiÖm.

IV. Khung ph¸p lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt nam1. Bèi c¶nh1.1 Giai ®o¹n 1975-1985 Sau §¹i th¾ng Mïa Xu©n 1975 níc ViÖt Nam thèng nhÊt, ®éc lËp, tù

do, ®i lªn Chñ nghÜa x· héi. Trong giai ®o¹n 1975-1985 §¶ng, Nhµ níc ®· ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch ph¸p luËt ®Êt ®ai thùc hiÖn ®iÒu chØnh ruéng ®Êt, khuyÕn khÝch ph¸t triÓn s¶n xuÊt, khai hoang phôc ho¸, më réng diÖn tÝch s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (NghÞ quyÕt 254/NQ-T¦ ngµy 15/7/1976 cña BCT, ChØ thÞ 57/CT-T¦ ngµy 15/11/1978), c¶i tiÕn qu¶n lý hîp t¸c x· (ChØ thÞ 100/CT-T¦ ngµy 15/1/1981), ®æi míi c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ (NghÞ quyÕt T¦ 6 kho¸ IV 9/1979, chØ thÞ 35/CT-T¦ ngµy 18/1/1984). ChÝnh s¸ch kinh tÕ trong giai ®o¹n nµy mang tÝnh kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung cao, theo c¬ chÕ Nhµ níc cã quyÒn quyÕt ®Þnh hÇu hÕt çc ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh vµ ph©n phèi s¶n phÈm: Thùc hiÖn chÕ ®é giao chØ tiªu kÕ ho¹ch ®Õn tõng xÝ nghiÖp, hîp t¸c x·; thu mua hÇu hÕt çc s¶n phÈm chñ yÕu; quyÕt ®Þnh gi¸ çc mÆt hµng vµ thùc hiÖn chÕ ®é ph©n phèi b»ng tem phiÕu; Kinh tÕ hé gia ®×nh vµ kinh tÕ ç thÓ kh«ng ®îc khuyÕn khÝch ph¸t triÓn. §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, qu¶n lý ®Êt ®ai theo c¬ chÕ kÕ ho¹ch mang nÆng tÝnh hµnh chÝnh, cha quan t©m ®Õn hiÖu qu¶.

1.2 Giai ®o¹n tõ 1986 ®Õn nayTõ 1986 ®Õn nay, §¹i héi §¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt

Nam kho¸ VI (1986), kho¸ VII (1991), kho¸ VIII (1996), Kho¸ IX (2001) ®· ®Ò ra ®êng lèi §æi míi, ®Èy m¹nh C«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n-íc, x©y dùng nÒn kinh tÕ thÞ trêng theo ®Þnh híng X· héi chñ nghÜa. ChÝnh s¸ch kinh tÕ trong giai ®o¹n nµy chuyÓn tõ c¬ chÕ kÕ ho¹ch ho¸, tËp trung quan liªu bao cÊp sang c¬ chÕ kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc theo ®Þnh híng X· héi chñ nghÜa.

NghÞ quyÕt §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø VIII x¸c ®Þnh: "TiÕp tôc ®æi míi c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ víi môc tiªu xo¸ bá c¬ chÕ tËp trung, quan liªu, bao cÊp, h×nh thµnh t¬ng ®èi ®ång


35


bé c¬ chÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa"; (V¨n kiÖn §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø VIII - NXB ChÝnh trÞ Quèc gia 1996, trang 96-100).

NghÞ quyÕt §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø IX x¸c ®Þnh: "TiÕp tôc t¹o lËp ®ång bé çc yÕu tè thÞ trêng; ®æi míi vµ n©ng cao hiÖu lùc qu¶n lý kinh tÕ cña Nhµ níc. Thóc ®Êy sù h×nh thµnh, ph¸t triÓn vµ tõng bíc tõng bíc hoµn thiÖn çc lo¹i thÞ trêng theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa, ®Æc biÖt quan t©m çc thÞ trêng quan träng nhng hiÖn cha cã hoÆc cßn s¬ khai nh: thÞ trêng lao ®éng, thÞ tr-êng chøng kho¸n, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, thÞ trêng khoa häc vµ c«ng nghÖ"(V¨n kiÖn §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø IX - NXB ChÝnh trÞ Quèc gia -2001, trang 100).

C¬ chÕ qu¶n lý ®Êt ®ai còng ®îc ®æi míi ®¸p øng yªu cÇu ®æi míi c¬ chÕ kinh tÕ. ChÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña §¶ng ®· ®îc thÓ chÕ ho¸, HiÕn Ph¸p CHXHCN ViÖt Nam n¨m 1992 ®· quy ®Þnh §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n (§iÒu 17); Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt (§iÒu 18). LuËt ®©t ®ai 1993, 1998, 2001, 2003 còng ®· thÓ chÕ ho¸ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña §¶ng vµ cô thÓ ho¸ çc quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai cña HiÕn ph¸p.

LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh çc nguyªn t¾c qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai: ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai theo quy ho¹ch, ph¸p luËt, sö dông ®Êt ®ai hîp lý hiÖu qu¶ vµ tiÕt kiÖm, b¶o vÖ c¶i t¹o båi dìng ®Êt, b¶o vÖ m«i trêng ®Ó ph¸t triÓn bÒn v÷ng; Çc quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt: ®îc cÊp GCNQSDD, ®îc hëng thµnh qu¶ lao ®éng vµ kÕt qu¶ ®Çu t trªn ®Êt ®îc giao, ®îc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, ®îc gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt ®Ó s¶n xuÊt, kinh doanh; NghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt: sö dông ®óng môc ®Ých, b¶o vÖ ®Êt, b¶o vÖ m«i tr-êng, nép thuÕ, lÖ phÝ, tiÒn sö dông ®Êt, båi thêng khi ®îc nhµ níc giao ®©t, tr¶ l¹i ®Êt khi nhµ níc cã quyÕt ®Þnh thu håi. Bé luËt d©n sù còng quy ®Þnh cô thÓ çc quan hÖ d©n sù liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt...

2. Chñ tr¬ng, chÝnh s¸ch vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶nNghÞ QuyÕt §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn

thø VIII (1996) x¸c ®Þnh: "Qu¶n lý chÆt chÏ ®Êt ®ai vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, kh«ng t nh©n ho¸, kh«ng cho phÐp mua b¸n ®Êt ®ai; Thùc hiÖn ®óng LuËt §Êt ®ai; bæ sung hoµn chØnh hÖ thèng ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai. Trong viÖc giao quyÒn sö dông ®Êt vµ cho thuª ®Êt ph¶i x¸c ®Þnh ®óng gi¸ çc lo¹i ®Êt ®Ó sö dông cã hiÖu qu¶, duy tr× ph¸t triÓn quü ®Êt, b¶o ®¶m lîi Ých cña toµn d©n, kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®Çu c¬ vµ nh÷ng tiªu cùc, yÕu kÐm trong viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt. Tæ chøc qu¶n lý tèt thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Ch¨m lo gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho nh©n d©n, nhÊt lµ ë çc vïng ®« thÞ; ph¸t triÓn çc doanh nghiÖp nhµ níc x©y dùng, kinh doanh nhµ ë. KhuyÕn khÝch çc thµnh phÇn kinh tÕ tham gia x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë theo sù híng dÉn vµ qu¶n lý cña nhµ níc" (V¨n kiÖn §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø VIII - NXB ChÝnh trÞ Quèc gia 1996, trang 100).


36


NghÞ quyÕt §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø IX tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh "H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, bao gåm c¶ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; tõng bíc më thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cho ngêi ViÖt Nam ë níc ngoµi vµ ngêi níc ngoµi tham gia ®Çu t" (V¨n kiÖn §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø IX - NXB ChÝnh trÞ Quèc gia - 2001, trang 100).

NghÞ quyÕt §¹i héi §¶ng VIII, IX ®· x¸c lËp chñ tr¬ng, më ®êng cho sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam gãp phÇn tiÕp tôc t¹o lËp ®ång bé çc yÕu tè thÞ trêng trong c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng X· héi chñ nghÜa "ThÞ trêng BÊt ®éng s¶n tuy cßn s¬ khai nhng ®· thu hót ®îc mét lîng vèn kh¸ lín vµo ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, t¹o ®iÒu kiÖn vÒ mÆt b»ng cho çc ngµnh s¶n xuÊt, kinh doanh ph¸t triÓn, c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn nhµ ë cho nh©n d©n, nhÊt lµ t¹i çc ®« thÞ" (NghÞ quyÕt sè 26-NQ-TW ngµy 12/3/2003).

Trong giai ®o¹n tõ 1987-1997 cã trªn 2000 dù ¸n ®Çu t níc ngoµi, víi sè vèn gÇn 35.000 triÖu USD ®Çu t vµo çc lÜnh vùc kinh tÕ, sö dông 97.000 Ha ®Êt; Tû träng vèn ph¸p ®Þnh bªn ViÖt nam chiÕm 37% (trªn 6.000 TriÖu USD - trong ®ã vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt chiÕm 27%). Riªng trong lÜnh vùc kinh doanh kh¸ch s¹n, v¨n phßng ®Õn cuèi n¨m 2001 vèn ®Çu t trùc tiÕp níc ngoµi ®¹t gÇn 7.000 triÖu USD. Trong giai ®o¹n 1996-2000 Nhµ níc ®· giao cho çc tæ chøc 260.000 Ha ®Êt chuyªn dïng ®Ó x©y dùng vµ ph¸t triÓn h¹ tÇng çc lÜnh vùc kinh tÕ, khoa häc - kü thuËt, v¨n ho¸ x· héi, gi¸o dôc, thÓ dôc thÓ thao, ytÕ...; ®· giao vµ cho thuª 25.000 Ha ®Êt cho çc tæ chøc, ç nh©n ®Ó x©y dùng nhµ ë vµ ph¸t triÓn ®« thÞ, diÖn tÝch nhµ ë ®« thÞ tõ 3-4 M2/ngêi t¨ng lªn 7-8 M2/ngêi. (Nguån: Bé kÕ ho¹ch ®Çu t, Tæng côc §Þa chÝnh).

Tuy nhiªn "Ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng lµnh m¹nh, t×nh tr¹ng ®Çu c¬ vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi ®Êt rÊt nghiªm träng, ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao, ®Æc biÖt lµ ë ®« thÞ, g©y khã kh¨n c¶n trë lín cho c¶ ®Çu t ph¸t triÓn vµ gi¶i quyÕt nhµ ë, t¹o ra nh÷ng ®Æc quyÒn, ®Æc lîi, dÉn ®Õn tiªu cùc vµ tham nhòng cña mét sè ç nh©n vµ tæ chøc". "Qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai cßn nhiÒu h¹n chÕ, yÕu kÐm, qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n bÞ bu«ng láng. Ngêi sö dông ®Êt cha lµm tèt nghÜa vô ®èi víi Nhµ níc. ChÝnh s¸ch tµi chÝnh ®èi víi ®Êt ®ai cßn nhiÒu bÊt cËp, g©y thÊt tho¸t lín cho ng©n s¸ch nhµ níc". (NghÞ quyÕt sè 26-NQ-TW ngµy 12/3/2003).

Nh÷ng tån t¹i, yÕu kÐm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta hiÖn nay thÓ hiÖn ë nh÷ng ®iÓm chñ yÕu sau: MÊt c©n ®èi vÒ cung, cÇu (Nhµ ë cung kh«ng ®¸p øng cÇu, trong khi mÆt b»ng khu c«ng nghiÖp cung vît qu¸ cÇu); Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao (kho¶ng trªn 70%); Gi¸ bÊt ®éng s¶n biÕn ®éng m¹nh (tríc 7/1992: Ýt biÕn ®éng; 1993-1997: "nãng"; 1997-1999: “®ãng b¨ng"; 2000-2001: "sèt"; tån t¹i song hµnh 2 lo¹i gi¸: Gi¸ theo khung gi¸ ®Êt cña Nhµ níc vµ gi¸ thÞ trêng; Thñ tôc hµnh chÝnh phøc t¹p, giao dÞch vßng vÌo qua nhiÒu nÊc trung gian; Th«ng tin bÊt ®éng s¶n thiÕu, kh«ng râ rµng. HËu qu¶ lµ ®Êt ®ai bÞ sö dông l·ng phÝ, kÐm hiÖu qu¶, ng©n s¸ch thÊt thu: trong giai ®o¹n 1996-2000 çc kho¶n thu do cÊp GCNQSD§ (míi cã 17% ®îc cÊp) kho¶ng gÇn 1.000


37


Tû/N¨m. Mét sè nguyªn nh©n chñ yÕu nh×n tõ gãc ®é qu¶n lý kinh tÕ: VÒ chÝnh s¸ch ph¸p luËt: Mét sè chñ tr¬ng, chÝnh s¸ch lín rÊt quan träng cña §¶ng vÒ ®Êt ®ai cha ®îc thÓ chÕ ho¸ (Nh: chÕ ®é së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai; thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong ®ã cã quyÒn sö dông ®Êt...). V¨n b¶n ph¸p luËt ®Êt ®ai ban hµnh nhiÒu, nhng chång chÐo, thiÕu ®ång bé. (NghÞ quyÕt sè 26-NQ-TW ngµy 12/3/2003).

HiÖn níc ta cha cã mét hÖ thèng ph¸p luËt thèng nhÊt, ®ång bé cho viÖc qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ViÖc qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai ®îc ®iÒu tiÕt bëi LuËt §Êt ®ai (1993, 1998, 2001); viÖc qu¶n lý nhµ ë ®îc ®iÒu tiÕt bëi Ph¸p lÖnh Nhµ ë (1992); çc quan hÖ vÒ ®Êt ®ai, nhµ ë trong giao dÞch d©n sù ®îc ®iÒu tiÕt bëi Bé luËt D©n sù.

3 Ph¸p luËt3.1 HiÕn ph¸p 1992ChÕ ®é së h÷u §Êt ®ai, rõng nói, s«ng hå, nguån níc, tµi nguyªn trong lßng ®Êt,

nguån lîi ë vïng biÓn, thÒm lôc ®Þa vµ vïng trêi, phÇn vèn vµ tµi s¶n do nhµ níc ®Çu t vµo çc xÝ nghiÖp, c«ng tr×nh thuéc çc ngµnh vµ lÜnh vùc kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi, khoa häc, kü thuËt, ngo¹i giao, quèc phßng, an ninh cïng çc tµi s¶n kh¸c mµ ph¸p luËt quy ®Þnh cña Nhµ níc, ®Òu thuéc së h÷u toµn d©n" (§iÒu 17).

ChÕ ®é qu¶n lý vµ sö dông“Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý toµn bé ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ

ph¸p luËt, b¶o ®¶m sö dông ®óng môc ®Ých vµ cã hiÖu qu¶. Nhµ níc giao ®Êt cho çc tæ chøc vµ ç nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. Tæ chøc vµ ç nh©n cã tr¸ch nhiÖm b¶o vÖ, båi bæ, khai th¸c hîp lý, sö dông tiÕt kiÖm ®Êt, ®îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt Nhµ níc giao theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt" (§iÒu 18) (NXB ChÝnh trÞ Quèc gia ).

3.2 LuËt §Êt ®ai 2003 3.2.1. Së h÷u ®Êt ®ai LuËt ®Êt ®ai tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n

do Nhµ níc ®¹i diÖn chñ së h÷u.Nhµ níc gi÷ quyÒn ®Þnh ®o¹t cao nhÊt ®èi víi ®Êt ®ai b»ng viÖc thùc hiÖn nh÷ng quyÒn n¨ng cô thÓ: quyÕt ®Þnh môc ®Ých sö dông ®Êt (th«ng qua viÖc lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt), quy ®Þnh thêi h¹n sö dông ®Êt, giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt. Nhµ níc cã quyÒn hëng lîi tõ ®Êt ®ai th«ng qua çc chÝnh s¸ch tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai nh: thu tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt; thu thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt; ®iÒu tiÕt phÇn gi¸ trÞ t¨ng thªm tõ ®Êt mµ kh«ng do ®Çu t cña ngêi sö dông ®Êt mang l¹i. Nhµ níc trao quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi sö dông ®Êt th«ng qua h×nh thøc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ngêi ®ang sö dông ®Êt æn ®Þnh; quy ®Þnh quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt.

LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh Nhµ níc kh«ng thõa nhËn viÖc ®ßi l¹i ®Êt ®· giao cho ngêi kh¸c sö dông trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Nhµ níc çch m¹ng qua çc thêi kú.

3.2.2. Néi dung qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai - Quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt: §Ó b¶o ®¶m sù phï hîp víi

viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai t¹i ®« thÞ vµ tÝnh thèng nhÊt trong sö dông ®Êt


38


ph¸t triÓn ®« thÞ, LuËt ®Êt ®ai kh«ng giao cho phêng, thÞ trÊn, çc x· thuéc khu vùc quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ lËp quy ho¹ch sö dông ®Êt mµ do Uû ban nh©n d©n cÊp trªn trùc tiÕp lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. §ång thêi ®Ó tr¸nh t×nh tr¹ng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt “treo” nh hiÖn nay, LuËt quy ®Þnh: DiÖn tÝch ®Êt ghi trong kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®· ®îc c«ng bè ph¶i thu håi ®Ó thùc hiÖn dù ¸n, c«ng tr×nh hoÆc ph¶i chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt mµ sau ba n¨m kh«ng ®îc thùc hiÖn theo kÕ ho¹ch th× c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn xÐt duyÖt kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ph¶i ®iÒu chØnh hoÆc huû bá.

- ThÈm quyÒn giao ®Êt, cho thuª ®Êt: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh vÒ thÈm quyÒn giao ®Êt, cho thuª ®Êt theo híng tiÕp tôc ph©n cÊp cho ®Þa ph¬ng vµ thùc hiÖn c¶i çch hµnh chÝnh trong lÜnh vùc ®Êt ®ai. Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi tæ chøc; giao ®Êt ®èi víi c¬ së t«n gi¸o; giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi; cho thuª ®Êt ®èi víi tæ chøc, ç nh©n níc ngoµi. Uû ban nh©n d©n huyÖn, quËn, thÞ x·, thµnh phè thuéc tØnh quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi hé gia ®×nh, ç nh©n; giao ®Êt ®èi víi céng ®ång d©n c.

- Thu håi ®Êt, båi thêng, t¸i ®Þnh c cho ngêi cã ®Êt bÞ thu håi: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Nhµ níc thùc hiÖn viÖc thu håi ®Êt, båi th-êng, gi¶i phãng mÆt b»ng sau khi quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®îc c«ng bè hoÆc khi dù ¸n ®Çu t cã nhu cÇu sö dông ®Êt phï hîp víi quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®îc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn xÐt duyÖt, nh»m ®Ó chñ ®éng quü ®Êt cho ®Çu t ph¸t triÓn. Nhµ níc giao cho tæ chøc ph¸t triÓn quü ®Êt (do Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng thµnh lËp) ®Ó thùc hiÖn viÖc thu håi ®Êt, båi thêng, gi¶i phãng mÆt b»ng vµ trùc tiÕp qu¶n lý quü ®Êt ®· thu håi ®èi víi tr-êng hîp sau khi quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®îc c«ng bè mµ cha cã dù ¸n ®Çu t. VÒ båi thêng khi thu håi ®Êt, LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh râ nh÷ng trêng hîp ®îc båi thêng vÒ ®Êt (nh÷ng ngêi cã giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh). Nh÷ng ngêi kh«ng cã giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt th× khi Nhµ níc thu håi ®Êt kh«ng ®îc båi thêng vÒ ®Êt. Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng ph¶i thùc hiÖn çc dù ¸n t¸i ®Þnh c tríc khi thu håi ®Êt. Khu t¸i ®inh c ph¶i cã ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn b»ng hoÆc tèt h¬n n¬i cò.

- ThÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh cÊp nµo cã thÈm quyÒn giao ®Êt, cho thuª ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, thu håi ®Êt th× cÊp ®ã cã thÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng cã thÓ ñy quyÒn cho c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai cïng cÊp cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt.

- §¨ng ký ®Êt ®ai: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh viÖc ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ®îc thùc hiÖn t¹i V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt. Theo ®ã, V¨n phßng nµy ®îc thµnh lËp theo híng: V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt lµ tæ chøc sù nghiÖp thuéc Së Tµi nguyªn vµ M«i trêng, cã trô së chÝnh vµ çc chi nh¸nh ®îc bè trÝ ®Ó t¹o thuËn lîi cho ngêi tham gia thùc hiÖn çc thñ tôc hµnh chÝnh vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai. V¨n phßng


39


®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã chøc n¨ng tæ chøc thùc hiÖn ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt, qu¶n lý hå s¬ ®Þa chÝnh gèc vµ thùc hiÖn thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý ®Êt ®ai theo c¬ chÕ "mét cöa".

- Qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai: Gi¸ ®Êt b¶o ®¶m s¸t víi gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trêng trong ®iÒu kiÖn b×nh thêng; khi cã chªnh lÖch lín so víi gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trêng th× ph¶i ®iÒu chØnh cho phï hîp. Gi¸ ®Êt do Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng quy ®Þnh ®îc c«ng bè vµo ngµy 01 th¸ng 01 hµng n¨m ®Ó ngêi sö dông ®Êt thùc hiÖn çc nghÜa vô tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai cña n¨m ®ã. Bæ sung quy ®Þnh vÒ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt vµ ®Êu thÇu dù ¸n trong ®ã cã quyÒn sö dông ®Êt, cho phÐp doanh nghiÖp cã kh¶ n¨ng chuyªn m«n lµm dÞch vô t vÊn vÒ gi¸ ®Êt ®Ó thuËn lîi trong giao dÞch quyÒn sö dông ®Êt.

- Gi¶i quyÕt tranh chÊp, khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai: ThÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ®îc quy ®Þnh râ h¬n, ®ång thêi víi viÖc më réng thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai cña tßa ¸n nh©n d©n (gi¶i quyÕt kh«ng chØ ®èi víi ngêi cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt mµ c¶ nh÷ng ngêi cã giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt). Trêng hîp tranh chÊp ®Êt ®ai mµ ®¬ng sù kh«ng cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc kh«ng cã mét trong çc lo¹i giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt th× viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp thuéc thÈm quyÒn cña c¬ quan hµnh chÝnh, kh«ng khëi kiÖn ra tßa ¸n nh©n d©n v× tßa ¸n nh©n d©n kh«ng cã c¬ së gi¶i quyÕt, cô thÓ lµ: viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ®îc thùc hiÖn ë hai cÊp, trong ®ã cÊp thø hai lµ cÊp gi¶i quyÕt cuèi cïng. ViÖc gi¶i quyÕt khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai ®îc thùc hiÖn theo tr×nh tù: Ngêi sö dông ®Êt göi ®¬n khiÕu n¹i ®Õn Uû ban nh©n d©n ®· ra quyÕt ®Þnh hµnh chÝnh hoÆc cã hµnh vi hµnh chÝnh bÞ khiÕu n¹i, Uû ban nh©n d©n ®· ra quyÕt ®Þnh hµnh chÝnh hoÆc cã hµnh vi hµnh chÝnh bÞ khiÕu n¹i cã tr¸ch nhiÖm gi¶i quyÕt lÇn ®Çu; Trêng hîp ®¬ng sù kh«ng ®ång ý víi quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt lÇn ®Çu th× cã quyÒn göi ®¬n khiÕu n¹i ®Õn Uû ban nh©n d©n cÊp trªn trùc tiÕp hoÆc khëi kiÖn ra tßa ¸n nh©n d©n; quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt khiÕu n¹i cña Uû ban nh©n d©n cÊp trªn trùc tiÕp lµ quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt cuèi cïng; Trêng hîp Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng lµ cÊp gi¶i quyÕt khiÕu n¹i lÇn ®Çu mµ ®¬ng sù kh«ng ®ång ý th× cã quyÒn khëi kiÖn ra toµ ¸n nh©n d©n; ViÖc gi¶i quyÕt khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai kh«ng bao gåm trêng hîp khiÕu n¹i vÒ quyÕt ®Þnh hµnh chÝnh gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai.

3.2.3. Ph©n lo¹i ®Êt§Êt ®îc ph©n thµnh 3 nhãm nh sau: Nhãm ®Êt n«ng nghiÖp bao

gåm çc lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt nu«i trång thuû s¶n vµ ®Êt lµm muèi; Nhãm ®Êt phi n«ng nghiÖp bao gåm ®Êt ë t¹i n«ng th«n, ®Êt ë t¹i ®« thÞ, ®Êt chuyªn dïng mµ LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®· quy ®Þnh; Nhãm ®Êt cha sö dông bao gåm çc lo¹i ®Êt cha x¸c ®Þnh môc ®Ých sö dông ®Êt.

3.2.4. ChÕ ®é sö dông ®Êt- Thêi h¹n sö dông ®Êt: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh cô thÓ çc trêng

hîp sö dông ®Êt æn ®Þnh l©u dµi, çc trêng hîp sö dông ®Êt cã thêi h¹n


40


trªn c¬ së kÕ thõa çc quy ®Þnh vÒ thêi h¹n sö dông ®Êt cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 (®Êt ë thêi h¹n sö dông ®Êt lµ æn ®Þnh l©u dµi, ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y hµng n¨m lµ 20 n¨m, ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y l©u n¨m, c©y c«ng nghiÖp lµ 50 n¨m). §èi víi ®Êt thuª th× thêi h¹n ®îc thùc hiÖn theo hîp ®ång thuª ®Êt.

- H¹n møc giao ®Êt, h¹n møc nhËn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp: LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 chØ quy ®Þnh h¹n møc giao ®Êt n«ng nghiÖp kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt, nÕu vît h¹n møc giao ®Êt ph¶i chuyÓn sang thuª ®Êt trõ diÖn tÝch ®Êt thuª, ®Êt nhËn chuyÓn nh-îng, ®Êt ®îc thõa kÕ, tÆng cho. §Ó b¶o ®¶m c«ng b»ng, ®ång thêi khuyÕn khÝch s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i thñy s¶n, s¶n xuÊt muèi, LuËt ®Êt ®ai còng quy ®Þnh h¹n møc giao ®Êt trong trêng hîp hé gia ®×nh, ç nh©n sö dông nhiÒu lo¹i ®Êt (®Êt trång c©y hµng n¨m, ®Êt trång c©y l©u n¨m, ®Êt rõng s¶n xuÊt, ®Êt nu«i trång thuû s¶n, ®Êt lµm muèi). ChÝnh phñ tr×nh ñy ban thêng vô Quèc héi quy ®Þnh h¹n møc nhËn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp cña hé gia ®×nh, ç nh©n nh»m tr¸nh tËp trung ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp víi quy m« lín vµo mét sè ngêi, phï hîp víi tiÕn tr×nh c«ng nghiÖp hãa hiÖn ®¹i hãa ®Êt níc vµ ®iÒu kiÖn kinh tÕ - x· héi cña tõng vïng.

- VÒ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp cña tæ chøc: LuËt quy ®Þnh ®èi víi doanh nghiÖp nhµ níc ®îc Nhµ níc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi tríc ngµy 01 th¸ng 01 n¨m 1999 th× nay ph¶i chuyÓn sang thuª ®Êt hoÆc ®îc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt. Trêng hîp tæ chøc ®îc Nhµ níc giao ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi nhng kh«ng sö dông, sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých hoÆc sö dông kh«ng hiÖu qu¶ th× Nhµ níc thu håi ®Ó ®a vµo sö dông.

- §Êt sö dông cho kinh tÕ trang tr¹i: LuËt quy ®Þnh chñ trang tr¹i ®îc chñ ®éng chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông çc lo¹i ®Êt theo ph¬ng ¸n s¶n xuÊt ®· ®îc Uû ban nh©n d©n cÊp huyÖn xÐt duyÖt, nh»m t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó çc chñ trang tr¹i khai th¸c cã hiÖu qu¶ ®Êt ®ai, më réng quy m« sö dông ®Êt n«ng nghiÖp theo híng s¶n xuÊt hµng ho¸.

- §Êt ë (vên, ao): LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh ®Êt ë, vên, ao trªn cïng mét thöa ®Êt thuéc khu d©n c ë n«ng th«n, phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng ®îc x¸c ®Þnh lµ ®Êt ë, kh«ng ph¶i lµ ®Êt n«ng nghiÖp; ®Êt ë, ®Êt trong khu«n viªn xung quanh nhµ ë thuéc khu d©n c ®« thÞ, phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng ®îc x¸c ®Þnh lµ ®Êt ë. Bæ sung quy ®Þnh cô thÓ vÒ x¸c ®Þnh diÖn tÝch ®Êt ë ®èi víi çc trêng hîp thöa ®Êt ë mµ cã vên, ao (trêng hîp ®Êt ë mµ cã khu«n viªn xung quanh nhµ ë ®îc h×nh thµnh tríc ngµy 18 th¸ng 12 n¨m 1980, ngµy HiÕn ph¸p cã hiÖu lùc thi hµnh vµ tõ ngµy 18 th¸ng 12 n¨m 1980 ®Õn tríc ngµy LuËt nµy cã hiÖu lùc thi hµnh). Quy ®Þnh nµy nh»m t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho ®Þa ph¬ng khi x¸c ®Þnh ®Êt ë, ®Êt vên cña hé gia ®×nh, ç nh©n trong båi thêng gi¶i phãng mÆt b»ng, b¶o ®¶m quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña ngêi sö dông ®Êt cã vên, ao.


41


- §Êt khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ (c¬ chÕ giao l¹i ®Êt): LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung -¬ng quyÕt ®Þnh giao ®Êt mét lÇn cho Ban qu¶n lý Khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ; Ban qu¶n lý ®îc giao l¹i ®Êt, cho thuª ®Êt cho ngêi ®Çu t vµo Khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ nh»m t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi, thu hót ®Çu t.

3.2.5. QuyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt- QuyÒn lùa chän h×nh thøc giao ®Êt, thuª ®Êt: LuËt ®Êt ®ai

quy ®Þnh: “Tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh, ç nh©n, ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi ®Çu t vµo ViÖt Nam ®îc lùa chän h×nh thøc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc thuª ®Êt”. Quy ®Þnh nµy t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho tæ chøc, hé gia ®×nh, ç nh©n chñ ®éng trong sö dông ®Êt, t¨ng nguån thu ng©n s¸ch tõ quü ®Êt vµ t¹o thuËn lîi cho ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n; xo¸ dÇn sù kh¸c biÖt vÒ quyÒn sö dông ®Êt gi÷a ngêi ViÖt Nam ë trong níc vµ ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi, ®éng viªn ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi híng vÒ Tæ quèc, tham gia x©y dùng ®Êt n-íc.

- VÒ çc quyÒn cña tæ chøc sö dông ®Êt: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh tæ chøc kinh tÕ ®îc Nhµ níc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt, nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt mµ tiÒn sö dông ®Êt ®· tr¶ hoÆc tiÒn ®· tr¶ cho viÖc nhËn chuyÓn nh-îng, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt kh«ng cã nguån gèc tõ ng©n s¸ch nhµ níc cã çc quyÒn chuyÓn nhîng, cho thuª, tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt, ®îc thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt. Qui ®Þnh nµy t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, t¹o thuËn lîi cho çc nhµ ®Çu t cã ®Êt ®Ó lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt kinh doanh, kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i thuª ®Êt cña Nhµ níc.

- VÒ quyÒn cña hé gia ®×nh, ç nh©n: LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 ®· kÕ thõa çc quyÒn theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®ång thêi bæ sung quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt cña hé gia ®×nh, ç nh©n sö dông ®Êt kh«ng ph¶i lµ ®Êt thuª, kh«ng quy ®Þnh çc ®iÒu kiÖn h¹n chÕ khi thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nhîng vµ quyÒn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp nh»m t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi trong thùc hiÖn çc quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt, thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn vµ tÝch tô ®Êt ®ai theo ®Þnh híng cña Nhµ níc.

- Gi¶i quyÕt çc trêng hîp Nhµ níc mîn ®Êt cña hé gia ®×nh, ç nh©n: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh trêng hîp hé gia ®×nh, ç nh©n cho mîn ®Êt cã giÊy tê theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai th× ®îc Nhµ níc tr¶ l¹i quyÒn sö dông ®Êt hoÆc tr¶ l¹i b»ng tiÒn hoÆc giao ®Êt míi, chç ë míi.

- QuyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi, tæ chøc, ç nh©n níc ngoµi sö dông ®Êt t¹i ViÖt Nam: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh ngoµi çc quyÒn vµ nghÜa vô chung cña ngêi sö dông ®Êt th× ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi, tæ chøc, ç nh©n níc ngoµi thuª ®Êt cßn cã çc quyÒn t¬ng øng víi h×nh thøc tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m hay tr¶ tiÒn mét lÇn cho c¶ thêi gian thuª. Trêng hîp ®îc phÐp ®Çu t x©y dùng kinh doanh nhµ ë th× cã quyÒn b¸n hoÆc cho thuª nhµ ë theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ.


42


3.2.6. Thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh çc thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý vµ sö

dông ®Êt theo híng c¬ chÕ “mét cöa”, thñ tôc hå s¬ ®¬n gi¶n, thêi gian thùc hiÖn çc thñ tôc ®îc rót gän nh»m thèng nhÊt vµ c«ng khai ho¸ thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý ®Êt ®ai, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho ngêi sö dông ®Êt thùc hiÖn çc quyÒn, ®¸p øng yªu cÇu vÒ c¶i çch hµnh chÝnh.

3.2.7 Xö lý vi ph¹m LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh : Tr¸ch nhiÖm cña chñ tÞch Uû ban nh©n

d©n çc cÊp: Chñ tÞch Uû ban nh©n d©n çc cÊp cã tr¸ch nhiÖm ph¸t hiÖn, ng¨n chÆn vµ xö lý kÞp thêi nh÷ng vi ph¹m ph¸p luËt vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt t¹i ®Þa ph¬ng. Chñ tÞch Uû ban nh©n d©n cÊp x· cã tr¸ch nhiÖm ph¸t hiÖn vµ ng¨n chÆn kÞp thêi viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tr¸i phÐp, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt tr¸i phÐp; ph¸t hiÖn vµ ¸p dông çc biÖn ph¸p ng¨n chÆn kÞp thêi viÖc x©y dùng çc c«ng tr×nh trªn ®Êt lÊn chiÕm, ®Êt sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých ë ®Þa ph¬ng vµ buéc ng-êi cã hµnh vi vi ph¹m kh«i phôc l¹i t×nh tr¹ng cña ®Êt tríc khi vi ph¹m. Xö lý tr¸ch nhiÖm cña thñ trëng, c«ng chøc, viªn chøc thuéc c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai çc cÊp vµ çn bé ®Þa chÝnh cÊp x· trong viÖc vi ph¹m tr×nh tù thùc hiÖn çc thñ tôc hµnh chÝnh.

3.3. Bé luËt d©n sù3.3.1. ChÕ ®é së h÷u Nh÷ng quy ®Þnh kh¸c vÒ quyÒn së h÷u (Tõ §iÒu 270 dÕn 284) nh: NghÜa vô t«n träng ranh giíi gi÷a çc bÊt ®éng s¶n (§iÒu 270); QuyÒn së h÷u ®èi víi mèc giíi ng¨n çch çc bÊt ®éng s¶n (§iÒu 271);NghÜa vô t«n träng quy t¾c x©y dùng (§iÒu 272)...; Hîp ®ång mua b¸n nhµ (Tõ §iÒu 443 ®Õn §iÒu 451).3.3.2. Nh÷ng quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt (Tõ §iÒu 690 ®Õn §iÒu 744)3.4. Ph¸p lÖnh Nhµ ë 19913.4.1. ChÕ ®é së h÷u QuyÒn cã nhµ cña c«ng d©n (§iÒu 1);Quü nhµ ë bao gåm: Nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc; Nhµ ë thuéc së

h÷u tæ chøc x· héi, tæ chøc kinh tÕ; Nhµ ë thuéc së h÷u t nh©n (§iÒu 2).3.4.2. ChÕ ®é qu¶n lý Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý nhµ ë b»ng ph¸p luËt (§iÒu 6); Néi dung

qu¶n lý nhµ níc vÒ nhµ ë (§iÒu 7).3.4.3. NghÜa vô cña chñ së h÷u nhµ ë (§iÒu 18).3.5 Gi¸ ®Êt vµ §Þnh gi¸ ®Êt 3.5.1. Gi¸ ®Êt LuËt ®Êt ®ai 1993 quy ®Þnh "Nhµ níc x¸c ®Þnh gi¸ çc lo¹i ®©t

®Ó tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn khi giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt, tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt, båi thêng thiÖt h¹i khi thu håi ". LÇn ®Çu tiªn gi¸ ®Êt vµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®îc x¸c nhËn lµ mét chÕ ®Þnh ph¸p luËt vµ ®îc ®a thµnh mét néi dung qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai.


43


LuËt §Êt ®ai 2003 quy ®Þnh: - ChÝnh phñ quy ®Þnh ph¬ng ph¸p x¸ ®Þnh gi¸ ®Êt; khung gi¸ çc

lo¹i ®Êt cho tõng vïng, theo tõng thêi gian; tng trêng hîp ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt vµ viÖc xö lý chªnh lÖnh gi¸ ®Êt liÒn kÒ gi÷a çc tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng.

- C¨n cø vµo nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 ®iÒu nµy, ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh, Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng x©y dùng gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph¬ng tr×nh Héi ®ång nh©n d©n cïng cÊp cho ý kiÕn tríc khi quyÕt ®Þnh. (…§iÒu 56)

3.5.2. Khung gi¸ ®Êt Sau khi LuËt §Êt ®ai 2003 ban hµnh, ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ

®Þnh 80/N§-CP ngµy 6/11/1993 quy ®Þnh khung gi¸ çc lo¹i ®Êt. Néi dung c¬ b¶n cña NghÞ ®Þnh: Quy ®Þnh khung gi¸ tèi thiÓu çc lo¹i ®Êt; giao cho ®Þa ph¬ng c¨n cø vµo vµo b¶ng khung gi¸ tèi thiÓu çc lo¹i ®Êt ®Ó quy ®Þnh gi¸ çc lo¹i ®©t, h¹ng ®©t phï h¬p víi thùc tÕ cña ®Þa ph¬ng; gi¸ çc lo¹i ®Êt do ®Þa ph¬ng ban hµnh ph¶i theo s¸t thÞ trêng vµ kh«ng ®îc thÊp h¬n gi¸ chuÈn tèi thiÓu quy ®Þnh; Khi gi¸ thÞ trêng biÕn ®éng qu¸ 20% gi¸ chuÈn tèi thiÓu th× ChÝnh phñ quyÕt ®Þnh ®iÒu chØnh. C¨n cø Nghi ®Þnh 80/CP çc ®Þa ph¬ng ®· x©y dùng b¶ng gi¸ ®Êt cho ®Þa ph¬ng ®Ó thùc hiÖn qu¶n lý nhµ níc vÒ gi¸ ®Êt ®· ®¹t mét sè kÕt qu¶ nhÊt ®Þnh. Tuy nhiªn trªn thùc tÕ gi¸ ®Êt biÕn ®éng rÊt m¹nh, gi¸ ®Êt theo quy ®Þnh cña Nhµ níc kh«ng ®îc ®iÒu chØnh kÞp thêi vµ thêng thÊp h¬n gi¸ chuyÓn nhîng trªn thÞ trêng do ®ã viÖc kiÓm so¸t vµ ®iÒu tiÕt gi¸ ®Êt kh«ng thùc hiÖn ®îc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Ngµy 17/8/1994 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh 87/N§-CP thay cho NghÞ ®Þnh 80/CP ®Ó kh¾c phôc nh÷ng tån t¹i trªn.

Do chøc n¨ng, nhiÖm vô qu¶n lý nhµ níc vÒ gi¸ ®Êt cha ®îc ph©n c«ng, ph©n cÊp râ, c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt cha ®îc x¸c lËp, thiÕu çn bé cã kinh nghiÖm, thiÕu lý luËn vµ thùc tiÔn vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n; nhiÖm vô qu¶n lý nhµ níc vÒ gi¸ bÊt ®éng s¶n cßn tån t¹i nhiÒu khã kh¨n, víng m¾c cha ®îc th¸o gì.

Ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®©t ®Ó thùc hiÖn çc quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai 2003 vÒ gi¸ ®Êt

3.6. ChÝnh s¸ch ThuÕ vµ thu tiÒn sö dông ®Êt, thuª ®Êt 3.6.1. ThuÕ sö dông ®Êt N«ng nghiÖp ( 10/7/1993 ) §èi tîng chÞu thuÕ lµ ®Êt trång c©y hµng n¨m, ®Êt trång c©y l©u

n¨m, ®Êt cã mÆt níc nu«i trång thuû s¶n, ®Êt rõng; thùc hiÖn thu thuÕ theo hé gia ®×nh; C¨n cø tÝnh thuÕ: diÖn tÝch sö dông ®¨ng ký theo sæ §Þa chÝnh; h¹ng ®Êt c¨n cø vµo çc yÕu tè chÊt ®Êt, vÞ trÝ ®Þa h×nh, khÝ hËu, thêi tiÕt vµ ®iÒu kiÖn tíi tiªu; biÓu ®Þnh xuÊt thuÕ (TÝnh b»ng Kg thãc trªn mét ®¬n vÞ diÖn tÝch ®èi víi tõng h¹ng ®Êt; Thu thuÕ b»ng tiÒn, quy ®æi tõ thãc theo gi¸ thÞ trêng. ThuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp møc ®é huy ®éng kh«ng lín (6-7% s¶n lîng hµng n¨m) nhng qu¸ phøc t¹p, cha ®¶m b¶o c«ng b»ng, hîp lý.


44


3.6.2. Ph¸p lÖnh thuÕ bæ sung ®èi víi hé gia ®×nh sö dông ®Êt n«ng nghiÖp vît qu¸ h¹n møc diÖn tÝch (3/1994); LuËt ThuÕ ThuÕ ChuyÓn quyÒn sö dông ®©t (6/1994).

3.6.3. Ph¸p lÖnh thuÕ nhµ ®Êt (1992), Ph¸p lÖnh bæ sung söa ®æi thuÕ nhµ ®Êt (1994)

§èi tîng chÞu thuÕ nhµ ®Êt: nhµ ë, ®Êt ë, ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh (T¹m cha thu ®èi víi nhµ ë). Çc lo¹i ®Êt thuéc ®èi tîng chÞu thuÕ trªn kh¸c nhau vÒ çc yÕu tè h×nh thµnh nªn gi¸ ®Êt so víi ®Êt n«ng nghiÖp. Nhng møc thuÕ ®Êt l¹i ®îc tÝnh trªn c¬ së thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, c¨n cø vµ ph©n h¹ng ®Êt vµ vÞ trÝ ®êng phè (kh«ng c¨n cø vµo gi¸ ®Êt). Møc huy ®éng thuÕ nhµ ®Êt cßn rÊt thÊp so víi tiÒm n¨ng cña nã.

3.6.4. Çc chÝnh s¸ch thu tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt: Trong ®ã cã biÖn ph¸p hç trî tiÒn sö dông ®Êt, kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc chËm thu tiÒn sö dông ®Êt, miÔn gi¶m tiÒn thuª ®Êt, chÕ ®é thu lÖ phÝ tríc b¹ vµ çc chÝnh s¸ch kh¸c: C¬ chÕ sö dông quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng; Quü ®Çu t ph¸t triÓn nhµ; hç trî tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª nhµ cho cho çc ®èi tîng chÝnh s¸ch x· héi. Nãi chung çc chÝnh s¸ch vµ biÖn ph¸p tµi chÝnh cha ®îc ®æi míi triÖt ®Ó, cßn dÊu Ên bao cÊp vµ cha ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n.

3.7 TÝn dông LuËt Ng©n hµng vµ çc tæ chøc tÝn dông hiÖn nay, kh«ng cho phÐp

çc ng©n hµng th¬ng m¹i trùc tiÕp ho¹t ®«ng kinh doanh bÊt ®éng s¶n; Ngoµi ho¹t ®éng chÝnh thùc hiÖn chøc n¨ng 3 trung t©m tiÒn tÖ, tÝn dông vµ thanh to¸n, çc ng©n hµng cßn ®Èy m¹nh çc ho¹t ®éng dÞch vô: Ng©n quü, kiÒu hèi, thÎ tÝn dông vµ dÞch vô nhµ ®Êt.

VÝ dô DÞch vô nhµ ®Êt cña ACB bao gåm: qu¶ng ço nhµ rao b¸n, híng dÉn thñ tôc ph¸p lý vÒ chuyÓn nhîng, thanh to¸n tiÒn mua b¸n nhµ qua ng©n hµng, cho vay vèn ®Ó mua nhµ; ho¹t ®éng dÞch vô nhµ ®Êt lµ ph¬ng tiÖn ®Ó thóc ®Èy, ph¸t triÓn ho¹t ®éng tÝn dông, nhÊt lµ cho vay ®Ó x©y dùng, söa ch÷a, mua nhµ; Çc ho¹t ®éng dÞch vô nhµ ®Êt cña Ng©n hµng gi¸n tiÕp tham gia vµo ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, tuy nhiªn møc ®é cßn h¹n chÕ so víi tiÒm n¨ng cña HÖ thèng nµy.

Nhµ níc ®· ¸p dung mét sè chÝnh s¸ch, biÖn ph¸p ®Ó thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh : khuyÕn khÝch t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó çc ng©n hµng th¬ng m¹i tham gia vµo çc ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n; lËp quü hç trî ®Çu t ph¸t triÓn nhµ, thùc hiÖn hç trî cho çc ®èi tîng chÝnh s¸ch, ngêi nghÌo, thu nhËp thÊp mua nhµ; hç trî vèn ®Çu t cho çc doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n míi thµnh lËp

4. §æi míi c¬ chÕ, chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Ó thóc ®Èy qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta trong giai ®o¹n hiÖn nay

4.1 Ph¬ng híng Qu¸n triÖt vµ tæ chøc thùc hiÖn viÖc x©y dùng, qu¶n lý thÞ trêng

bÊt ®éng s¶n vµ chÝnh s¸ch tµi chÝnh ®Êt ®ai theo çc quan ®iÓm chØ ®¹o cña Héi nghÞ trung ¬ng lÇn thø 7 kho¸ IX:


45


"Chñ ®éng x©y dùng vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, trong ®ã cã quyÒn sö dông ®Êt, tríc hÕt ë çc ®« thÞ vµ çc vïng quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ. Nhµ níc ®Þnh híng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t thÞ trêng, cã çc biÖn ph¸p chèng çc hµnh vi ®Çu c¬ bÊt ®éng s¶n; t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho çc thµnh phÇn kinh tÕ tham gia thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, ph¸t huy vai trß chñ ®¹o cña cña kinh tÕ nhµ níc trong kinh doanh vµ b×nh æn gi¸ bÊt ®éng s¶n. Ban hµnh sím çc chÝnh s¸ch tµi chÝnh ®Ó ®iÒu tiÕt l¹i phÇn gi¸ trÞ ®Êt gia t¨ng kh«ng do ngêi sö dông ®Êt t¹o ra mµ do ®« thÞ ho¸, do Nhµ níc ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, do quy ho¹ch chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ®Ó phôc vô cho lîi Ých chung. X©y dùng LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n... TiÕp tôc nghiªn cøu x©y dùng c¬ chÕ qu¶n lý gi¸, x©y dùng hÖ thèng ®Þnh gi¸ vµ thÈm ®Þnh gi¸ ®Êt phï hîp víi sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, trong ®ã cã quyÒn sö dông ®Êt... thay thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt hiÖn nay b»ng thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ ¸p dông thuÕ xuÊt luü tiÕn tõng phÇn ®èi víi ngêi cã thu nhËp cao khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt... ChÝnh s¸ch båi thêng, tæ chøc t¸i ®Þnh c vµ hç trî t¹o viÖc lµm khi Nhµ n-íc thu håi ®Êt.."

(NghÞ quyÕt sè 26-NQ-TW ngµy 12/3/2003).4.2. Mét sè biÖn ph¸p chñ yÕu ®Ó tiÕp tôc thóc ®Èy sù h×nh

thµnh vµ ph¸t triÓn cña ThÞ trêng bÊt ®éng s¶na. X©y dùng vµ hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ khung

ph¸p lý ®Ó qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n;b. KhÈn tr¬ng hoµn thµnh viÖc lËp quy ho¹ch sö dông ®Êt, quy

ho¹ch ®« thÞ chi tiÕt, hå s¬ ®Þa chÝnh vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt;

c. Tæ chøc c¬ quan ®¨ng ký vµ ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó ®¶m b¶o çc giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®îc ph¸p luËt b¶o hé, b¶o vÖ quyÒn lîi hîp ph¸p cña ngêi tham gia thÞ trêng bÊt ®éng s¶n;

d. Söa ®æi bæ sung çc s¾c thuÕ, chÕ ®é thu vµ phÝ liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n;

e. KhuyÕn khÝch t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó çc ng©n hµng th¬ng m¹i tham gia vµo çc ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n;

f. LËp quü hç trî ®Çu t ph¸t triÓn nhµ, thùc hiÖn hç trî cho çc ®èi tîng chÝnh s¸ch, ngêi nghÌo, thu nhËp thÊp mua nhµ;

g. Tæ chøc l¹i hÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n, hç trî vèn ®Çu t cho çc doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n míi thµnh lËp;

h. Tæ chøc dÞch vô cung cÊp th«ng tin bÊt ®éng s¶n.


46


Ch¬ng III®¨ng ký bÊt ®éng s¶n

I. Kh¸i qu¸t vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n1. Kh¸i niÖm vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ViÖc ®¨ng ký Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ( díi ®©y gäi

chung lµ ®ang ký bÊt ®éng s¶n) cã ý nghÜa: Çc quyÒn vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ®îc b¶o ®¶m bëi nhµ níc, liªn quan ®Õn tÝnh tin cËy, sù nhÊt qu¸n vµ tËp trung, thèng nhÊt cña d÷ liÖu ®Þa chÝnh.

2. VÞ trÝ, vai trß cña ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n §¨ng ký bÊt ®éng s¶n lµ mét c«ng cô cña nhµ níc ®Ó b¶o vÖ lîi

Ých nhµ níc, lîi Ých céng ®ång còng nh lîi Ých c«ng d©n. 2.1 Lîi Ých ®èi víi nhµ níc vµ x· héi- Phôc vô thu thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ tµi s¶n, thuÕ s¶n xuÊt n«ng

nghiÖp, thuÕ chuyÓn nhîng;- Cung cÊp t liÖu phôc vô çc ch¬ng tr×nh c¶i çch ®Êt ®ai, b¶n

th©n viÖc triÓn khai mét hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai còng lµ mét c¶i çch ph¸p luËt.

- Gi¸m s¸t giao dÞch ®Êt ®ai;- Phôc vô quy ho¹ch;- Phôc vô qu¶n lý trËt tù trÞ an;2.2 Lîi Ých ®èi víi c«ng d©n- T¨ng cêng sù an toµn vÒ chñ quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n - KhuyÕn khÝch ®Çu t ç nh©n;- Më réng kh¶ n¨ng vay vèn ( thÕ chÊp);- Hç trî çc giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ;- Gi¶m tranh chÊp ®Êt ®ai .

3 Chøc n¨ng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n Chøc n¨ng cña ®¨ng ký nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n: - C«ng nhËn, ®¶m b¶o vµ b¶o vÖ çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n bëi

nhµ níc; - Hç trî cho viÖc h×nh thµnh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n; - ThiÕt lËp hÖ thèng th«ng tin vÒ quyÒn vµ nh÷ng h¹n chÕ vÒ çc

quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n; - Cung cÊp th«ng tin vÒ quyÒn vµ çc h¹n chÕ liªn quan ®Õn bÊt

®éng s¶n cho çc c¬ quan qu¶n lý nhµ níc trung ¬ng,c¬ quan qu¶n lý ®Þa ph¬ng,çc c¬ quan t ph¸p, ph¸p nh©n, çc ng©n hµng vµ mäi c«ng d©n.

4. §èi tîng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n §èi tîng ®¨ng ký nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n bao gåm: Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n, quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông, quyÒn

chuyÓn nhîng, quyÒn cho thuª, quyÒn cÇm cè, thÕ chÊp vµ quyÒn thõa kÕ.

§¨ng ký nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n cho çc chñ bÊt ®éng s¶n : Çc quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n ®îc nhµ níc b¶o hé, sö dông hoµn toµn çc quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n bao gåm b¸n, tÆng, ®Ó thõa kÕ vµ trao ®æi.II thèng kª ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n

1 Hå s¬ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n


47


1.1 Kh¸i niÖm- Hå s¬ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n (díi ®©y gäi chung lµ Hå s¬ BÊt

®éng s¶n – hå s¬ bÊt ®éng s¶n) ®îc hiÓu lµ tµi liÖu chøa ®ùng th«ng tin liªn quan tíi thuéc tÝnh cña ®Êt ®ai, chñ quyÒn ®Êt ®ai vµ chñ thÓ cã chñ quyÒn ®èi víi ®Êt ®ai. hå s¬ bÊt ®éng s¶n ®îc lËp ®Ó phôc vô cho lîi Ých cña nhµ níc vµ phôc vô quyÒn lîi cña c«ng d©n.

- Nhµ níc cÇn HSBÊT ®ÉNG S¶N ®Ó thùc hiÖn viÖc thu thuÕ còng nh ®¶m b¶o cho viÖc qu¶n lý, gi¸m s¸t, sö dông vµ ph¸t triÓn ®Êt ®ai mét çch hîp lý vµ hiÖu qu¶.

- §èi víi c«ng d©n, viÖc lËp HSBÊT ®ÉNG S¶N ®¶m b¶o cho ngêi së h÷u, ngêi sö dông cã çc quyÒn thÝch hîp ®Ó hä cã thÓ giao dÞch mét çch thuËn lîi, nhanh chãng, an toµn vµ víi mét chi phÝ thÊp.

1.2 Ph©n lo¹i Hå s¬ nãi chung chia thµnh 2 lo¹i theo chñ thÓ thiÕt lËp hå s¬, ®ã

lµ hå s¬ nhµ níc vµ hå s¬ t nh©n. 1.2.1 Hå s¬ Nhµ níc Lµ hå s¬ do Nhµ níc lËp ra ®Ó thùc hiÖn chøc n¨ng, quyÒn h¹n,

nhiÖm vô cña nhµ níc nh thu thuÕ, qu¶n lý ®Êt ®ai hiÖu qu¶, b¶o hé chñ quyÒn ®Êt ®ai cho çc chñ ®Êt. Hå s¬ ®Êt ®ai nhµ níc theo môc ®Ých lËp hå s¬ ®îc chia thµnh 2 lo¹i: hå s¬ ®Êt ®ai phôc vô thu thuÕ (fiscal casdastre) vµ hå s¬ ph¸p lý phôc vô viÖc b¶o ®¶m an toµn ph¸p lý ®æi víi chñ quyÒn ®Êt ®ai (land record for land tenure security)

a. HÖ thèng hå s¬ phôc vô thu thuÕ Theo môc ®Ých ®îc chia lµm 2 lo¹i:- HSBÊT ®ÉNG S¶N ®¬n thuÇn phôc vô thuÕ (pure fiscal cadastre)

lµ lo¹i hå s¬ kiÓm kª ®Êt ®ai ®îc thµnh lËp ®Ó nhµ níc n¾m ®îc quü ®Êt ®Ó phôc vô viÖc thu thuÕ. ViÖc kª khai ®Êt ®ai vµo sæ kiÓm kª ®Êt ®ai (land inventory) kh«ng b¶o ®¶m sù an toµn ph¸p lý vÒ chñ quyÒn cho çc chñ së h÷u.

- Hå s¬ ®Þa chÝnh ®a môc tiªu (multipurpose cadastre) lµ lo¹i hå s¬ ngoµi môc ®Ých thu thuÕ cßn chøa çc th«ng tin vÒ ®Êt ®ai phôc vô quy ho¹ch, thèng kª, qu¶n lý.

b. Hå s¬ ph¸p lý Hå s¬ ph¸p lý ®îc chia thµnh 2 lo¹i:- Hå s¬ ®¨ng ký giao dÞch (deed registration lµ hå s¬ ®¨ng ký néi

dung çc giao dÞch vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ®îc thÓ hiÖn trong çc v¨n tù giao dÞch (deeds). Hå s¬ ®¨ng ký giao dÞch ®¨ng ký b»ng chøng vÒ viÖc mét vô giao dÞch ®· ®îc thùc hiÖn nhng kh«ng kh¼ng ®Þnh chñ quyÒn ®Êt ®ai - ®èi tîng cña vô giao dÞch - cã hoµn toµn hîp ph¸p hay kh«ng.

- Hå s¬ ®¨ng ký chñ quyÒn (title registration) lµ hå s¬ ®¨ng ký chñ quyÒn hîp ph¸p (land title) cña chñ ®Êt.

Cã thÓ nãi mét çch kh¸i qu¸t r»ng viÖc ®¨ng ký giao dÞch chÝnh lµ ®¨ng ký sù kiÖn ph¸p lý cßn viÖc ®¨ng ký quyÒn chÝnh lµ ®¨ng ký hÖ qu¶ ph¸p lý cña sù kiÖn ph¸p lý ®ã. HÖ qu¶ ph¸p lý cña 1 vô giao dÞch vÒ ®Êt ®ai lµ mét hoÆc nhiÒu quyÒn hoÆc toµn bé chñ quyÒn ®Êt ®ai cña ngêi b¸n ®îc chuyÓn cho ngêi mua. Trong hå s¬ ®¨ng ký chñ quyÒn


48


chØ ®¨ng ký nh÷ng th«ng tin vÒ chñ ®Êt míi, çc quyÒn cña ngêi ®ã ®èi víi ®Êt vµ çc th«ng tin vÒ thöa ®Êt mµ kh«ng ®¨ng ký néi dung hå s¬ giao dÞch.

2. Nguyªn t¾c cña ®¨ng ký BÊt ®éng s¶n Cã 4 nguyªn t¾c c¬ b¶n sau ®©y: 2.1 Nguyªn t¨c ®¨ng nhËp hå s¬ (the booking principle);Nguyªn t¾c ®¨ng nhËp hå s¬ cã nghÜa lµ mét biÕn ®éng vÒ

quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n, ®Æc biÖt lµ khi mua b¸n chuyÓn nhîng, sÏ cha cã hiÖu lùc ph¸p lý nÕu cha ®îc ®¨ng nhËp vµo sæ ®¨ng ký ®Êt ®ai.

2.2 Nguyªn t¾c ®ång thuËn (the consent principle);Nguyªn t¾c ®ång thuËn: ngêi ®îc ®¨ng ký víi t çch lµ chñ thÓ

®èi víi quyÒn (tittle) ph¶i ®ång ý víi viÖc ®¨ng nhËp çc th«ng tin ®¨ng ký hoÆc thay ®æi çc th«ng tin ®· ®¨ng ký tríc ®©y trong hå s¬ ®¨ng ký.

2.3 Nguyªn t¾c c«ng khai (the principle of publicity);Nguyªn t¾c c«ng khai: hå s¬ ®¨ng ký ®Êt ®ai ®îc c«ng khai cho

mäi ngêi cã thÓ tra cøu, kiÓm tra. Çc th«ng tin ®¨ng ký ph¶i chÝnh x¸c vµ tÝnh ph¸p lý cña th«ng tin ph¶i ®îc ph¸p luËt b¶o vÖ.

Trªn thùc tÕ, møc ®é c«ng khai thay ®æi tuú theo quèc gia. ë mét sè quèc gia (Hµ Lan, BØ, Ph¸p, Scotland) bÊt cø ai muèn ®Òu cã thÓ tiÕp cËn hå s¬ ®¨ng ký ®Êt ®ai. ë mét sè quèc gia kh¸c, ®èi tîng ®îc phÐp tiÕp cËn hå s¬ ®¨ng ký hÑp h¬n, thÝ dô, ë §øc chØ nh÷ng ngêi cã quyÒn lîi liªn quan theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt míi ®îc phÐp tiÕp cËn th«ng tin ®¨ng ký, ë Anh cho tíi n¨m 1990 chØ cã chñ së h÷u vµ nh÷ng ngêi ®îc chñ së h÷u cho phÐp míi ®îc tiÕp cËn th«ng tin ®¨ng ký cña hä.

2.4 Nguyªn t¾c chuyªn biÖt ho¸ (the principle of speciality).- Nguyªn t¾c chuyªn biÖt ho¸: trong ®¨ng ký, chñ thÓ (ngêi cã

quyÒn cÇn ®¨ng ký) vµ ®èi tîng (®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n) ph¶i ®îc x¸c ®Þnh mét çch râ rµng, ®¬n nghÜa, bÊt biÕn vÒ ph¸p lý.

- ViÖc chuyªn biÖt ho¸ çc ®èi tîng ®¨ng ký cã vai trß quan träng ®èi víi viÖc x¸c ®Þnh chñ quyÒn vÒ ph¸p lý cña çc chñ thÓ cô thÓ ®èi víi tµi s¶n cô thÓ. ViÖc chuyªn biÖt ho¸ tµi s¶n ®¨ng ký ®¹t ®îc trªn c¬ së ®Þnh nghÜa râ rµng vµ m« t¶ chÝnh x¸c ®¬n vÞ ®¨ng ký.

- Çc hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai hiÖn ®¹i lÊy thöa ®Êt lµm ®¬n vÞ ®¨ng ký. ViÖc x¸c ®Þnh thöa ®Êt mét çch chuyªn biÖt lµ lÜnh vùc cña ®o ®¹c vµ b¶n ®å. ViÖc x¸c ®Þnh mét çch chuyªn biÖt çc chñ thÓ thêng ®îc thùc hiÖn th«ng qua viÖc dïng tæ hîp çc th«ng tin nh©n th©n nh hä vµ tªn, ngµy sinh, m· sè thÎ c¨n cíc, m· sè ®¨ng ký c«ng d©n (civil code); tªn, ®Þa chØ, m· sè x¸c ®Þnh mét tæ chøc ...Tuy nhiªn, tÝnh chuyªn biÖt ho¸ ®èi víi çc ®èi tîng ®¨ng ký còng kh«ng ph¶i bao giê còng ®îc tho¶ m·n ®Çy ®ñ, ®Æc biÖt lµ ®èi víi chñ thÓ tËp thÓ cña çc quyÒn ®îc ®¨ng ký (chñ së h÷u, chñ sö dông).

ViÖc tu©n thñ nh÷ng nguyªn t¾c trªn ®¶m b¶o cho hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai thùc sù cã hiÖu lùc vµ hiÖu qu¶, lµm ®¬n gi¶n ho¸ çc giao dÞch vµ gi¶m bít nh÷ng khiÕu kiÖn vÒ chñ quyÒn ®èi víi ®Êt ®ai.

3. §¬n vÞ ®¨ng ký BÊt ®éng s¶n - thöa ®Êt 3.1 §¬n vÞ ®¨ng ký


49


§¬n vÞ ®¨ng ký- thöa ®Êt ®îc hiÓu lµ mét phÇn bÒ tr¸i ®Êt, cã thÓ liÒn m¶nh hoÆc kh«ng liÒn m¶nh, ®îc coi lµ mét thùc thÓ ®¬n nhÊt vµ ®éc lËp ®Ó ®¨ng ký vµo hÖ thèng hå s¬ víi t çch lµ mét ®èi tîng ®¨ng ký cã mét sè hiÖu nhËn biÕt duy nhÊt.

Ngµy nay, ®¨ng ký quyÒn vµ ®¨ng ký ®Ó thu thuÕ kh«ng ph¶i lµ môc tiªu duy nhÊt. Trªn thÕ giíi ®· h×nh thµnh çc hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai ®a môc tiªu. Nh ë ch©u ¢u cã hÖ thèng §Þa chÝnh ®a môc tiªu (multi-purpose cadastre). §èi víi hÖ thèng míi nµy, viÖc ®Þnh nghÜa mét çch râ rµng ®¬n vÞ ®¨ng ký lµ vÊn ®Ò quan träng cèt lâi. Th«ng thêng, ®¬n vÞ ®¨ng ký lµ thöa ®Êt (land parcel) , ®îc ®Þnh nghÜa lµ mét phÇn liªn tôc cña bÒ mÆt tr¸i ®Êt trªn ®Êt liÒn, mµ ë ®ã mçi thuéc tÝnh cÇn qu¶n lý lµ ®ång nhÊt trong toµn bé thöa ®Êt ®ã. Quy m« thöa ®Êt cã thÓ tõ hµng chôc M2 cho ®Õn hµng ngµn ha.

3.2. Thöa ®Êt- Trong çc hÖ thèng ®¨ng ký giao dÞch cæ ®iÓn, ®¬n vÞ ®Êt

trong ®¨ng ký kh«ng ®îc x¸c ®Þnh mét çch ®ång nhÊt, ®óng h¬n lµ kh«ng cã quy ®Þnh. Lý do cña viÖc nµy lµ trong sæ ®¨ng ký, çc th«ng tin ®¨ng ký ®îc ghi sæ mét çch ®éc lËp theo tõng vô giao dÞch. Çch ghi chÐp th«ng tin nh vËy lµm cho viÖc tra cøu trë nªn phøc t¹p, dÔ nhÇm lÉn vµ bá sãt th«ng tin khi sè lîng çc vô giao dÞch ®îc ®¨ng ký t¨ng lªn.

Tõ yªu cÇu vÒ sù thuËn tiÖn cho viÖc tra cøu ph¸t sinh ®ßi hái vÒ viÖc tæ chøc th«ng tin theo çc ®èi tîng qu¶n lý nµo Ýt biÕn ®éng vµ dÔ nhËn biÕt. Do tÝnh chÊt kh«ng di dêi ®îc nªn thöa ®Êt lµ ®èi tîng phï hîp nhÊt ®èi víi viÖc tæ chøc th«ng tin. HÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch Scotland ngay tõ khi thµnh lËp ®· cã mét c«ng cô phôc vô tra cøu lµ B¶ng tra cøu (Search Sheet), b¶ng nµy tæ chøc th«ng tin theo thöa ®Êt. Mçi thöa ®Êt lµ mét môc (account) nhËp th«ng tin. Çc th«ng tin cña mçi giao dÞch ®îc ®¨ng ký trong hÖ thèng hå s¬ theo quy ®Þnh ®îc bãc t¸ch vµ ghi chÐp vµo môc tra cøu cña tõng thöa trong hÖ thèng b¶ng tra cøu. S¸ng kiÕn tæ chøc th«ng tin cña HÖ thèng Scotland ®· lµm cho hÖ thèng nµy ho¹t ®éng hiÖu qu¶ h¬n h¼n çc hÖ thèng ®¨ng ký giao dÞch cña çc níc kh¸c.

Trong hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch, néi dung m« t¶ ranh giíi thöa ®Êt chñ yÕu b»ng lêi, cã thÓ kÌm theo s¬ ®å hoÆc kh«ng. Çc hÖ thèng ®¨ng ký giao dÞch n©ng cao ®· cã ®ßi hái cao h¬n vÒ néi dung m« t¶ thöa ®Êt, kh«ng chØ b»ng lêi mµ cßn ®ßi hái cã s¬ ®å hoÆc b¶n ®å víi hÖ thèng m· sè nhËn d¹ng thöa ®Êt kh«ng trïng lÆp (unique parcel identifier).

§èi víi hÖ thèng ®Þa chÝnh ®a môc tiªu, b¶n ®å cÇn ®îc lËp trong mét hÖ to¹ ®é thèng nhÊt trªn mét vïng l·nh thæ lín hoÆc thËm chÝ trong ph¹m vi toµn quèc.

Nhng còng cÇn nhÊn m¹nh r»ng viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai vÉn cã thÓ thùc hiÖn ®îc trªn c¬ së s¬ ®å th¶ ®Êt víi çc ranh giíi ®îc m« t¶ hoÆc ®o ®¹c víi ®é chÝnh x¸c kh¸c nhau, tõ viÖc sö dông çc ®Þa vËt s½n cã tíi viÖc ch«n çc cét mèc trªn thùc ®Þa vµ x¸c ®Þnh to¹ ®é cña chóng. Mét sè níc ®ang ph¸t triÓn thêng x©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai cña m×nh theo ph¬ng thøc tiÖm tiÕn (incremental development/


50


progresive development) víi u tiªn hµng ®Çu lµ x¸c lËp nhanh chñ quyÒn ®Êt ®ai cña c«ng d©n víi nhiÒu møc ®é ph¸p lý kh¸c nhau, tõng bíc n©ng cao chÊt lîng b¶n ®å vµ hoµn thiÖn thñ tôc ph¸p lý khi ®iÒu kiÖn cho phÐp.

4. §¨ng ký ph¸p lý 4.1. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch4.1.1. Kh¸i niÖmGiao dÞch ®Êt ®ai (land conveyancing): lµ ph¬ng thøc mµ çc

quyÒn, lîi Ých vµ nghÜa vô liªn quan ®Õn ®Êt ®ai ®îc chuyÓn tõ chñ thÓ nµy sang chñ thÓ kh¸c, bao gåm thÕ chÊp (mortgage), nghÜa vô (charge), cho thuª (lease), quyÕt ®Þnh phª chuÈn (assent), tuyªn bè ban tÆng (vesting declaration), v¨n kiÖn phong tÆng (vesting instrument), tuyªn bè tõ bá quyÒn lîi (disclaimer), giÊy sang nhîng (release), vµ bÊt cø sù b¶o ®¶m quyÒn nµo kh¸c. Trªn thùc tÕ çc giao dÞch ph¸p lý vÒ ®Êt rÊt ®a d¹ng trong khu«n khæ çc ph¬ng thøc chuyÓn giao quyÒn. §ã cã thÓ lµ mét giao dÞch thuª nhµ ®¬n gi¶n (simple ternancy agreement ), thuª nh-îng dµi h¹n (tr¶ tiÒn hµng n¨m - lease at rack-rent), ph¸t canh thu t« dµi h¹n (long lease at a ground rent), thuª danh nghÜa kÌm thu l·i (nominal lease with a premium), cho quyÒn ®Þa dÞch (grant of easement), thÕ chÊp (mortgage) vµ çc quyÒn kh¸c, ®Æc biÖt lµ h×nh thøc giao dÞch phæ th«ng nhÊt lµ mua b¸n ®Êt ®ai.

V¨n tù giao dÞch (deed): Lµ mét v¨n b¶n viÕt m« t¶ mét vô giao dÞch ®éc lËp, nã thêng lµ çc v¨n b¶n hîp ®ång mua b¸n, chuyÓn nhîng hoÆc çc tho¶ thuËn kh¸c vÒ thùc hiÖn çc quyÒn hoÆc hëng thô nh÷ng lîi Ých trªn ®Êt hoÆc liªn quan tíi ®Êt. Çc v¨n tù nµy lµ b»ng chøng vÒ viÖc mét giao dÞch nµo ®ã ®· ®îc thùc hiÖn, nhng çc v¨n tù nµy kh«ng ph¶i lµ b»ng chøng vÒ tÝnh hîp ph¸p cña çc quyÒn ®îc çc bªn ®em ra giao dÞch. ThÝ dô mét v¨n tù b¸n nhµ ®Êt lµ b»ng chøng vÒ viÖc bªn b¸n ®· tù nguyÖn b¸n, bªn mua ®· tù nguyÖn mua, gi¸ c¶ vµ ph¬ng thøc thanh to¸n, ph¬ng thøc bµn giao tµi s¶n ®îc tho¶ thuËn thèng nhÊt... çc bªn kh«ng thÓ phñ nhËn çc ®iÒu kho¶n ghi trong v¨n tù mua b¸n trªn. V¨n tù mua b¸n cã thÓ kh«ng cã ngêi lµm chøng, cã thÓ cã ngêi lµm chøng, cã thÓ do ngêi ®¹i diÖn chÝnh quyÒn x¸c nhËn. Tuy nhiªn, v¨n tù trªn kh«ng thÓ lµ b»ng chøng ph¸p lý vÒ viÖc bªn b¸n cã quyÒn së h÷u hoÆc sö dông hîp ph¸p ®èi víi nhµ vµ ®Êt ®em ra mua b¸n.

§¨ng ký v¨n tù: Lµ h×nh thøc ®¨ng ký víi môc ®Ých phôc vô çc giao dÞch, chñ yÕu lµ mua b¸n ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n. HÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch lµ mét hÖ thèng ®¨ng ký mµ ®èi tîng ®¨ng ký lµ b¶n th©n çc v¨n tù giao dÞch. Khi ®¨ng ký, çc v¨n tù giao dÞch cã thÓ ®îc sao chÐp nguyªn v¨n hoÆc trÝch sao nh÷ng néi dung quan träng vµo sæ ®¨ng ký.

4.1.2. TÝnh chÊtDo tÝnh chÊt vµ gi¸ trÞ ph¸p lý cña v¨n tù giao dÞch (deed), dï ®îc

®¨ng ký hay kh«ng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch kh«ng thÓ lµ chøng cø ph¸p lý kh¼ng ®Þnh quyÒn hîp ph¸p ®èi víi ®Êt ®ai. §Ó ®¶m b¶o an toµn cho quyÒn cña m×nh, bªn mua ph¶i tiÕn hµnh ®iÒu tra ngîc thêi gian ®Ó t×m tíi nguån gèc cña quyÒn ®èi víi ®Êt mµ m×nh mua.

4.1.3. Ph¹m vi ¸p dông


51


H×nh thøc ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch thêng ®îc ®a vµo sö dông ë çc níc theo xu híng LuËt La M· vµ LuËt §øc (the Roman Law and German law) nh Ph¸p, ý, Hµ Lan, §øc, BØ, T©y Ban Nha vµ çc níc kh¸c trªn thÕ giíi mµ trong qu¸ khø chÞu ¶nh hëng cña çc quèc gia trªn nh çc níc Nam Mü, mét phÇn B¾c Mü, mét sè níc ch©u Phi vµ ch©u ¸.

H×nh thøc ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®îc ¸p dông ë nhiÒu níc trªn thÕ giíi nhng møc ®é thµnh c«ng vµ møc ®é ®îc x· héi chÊp nhËn rÊt kh¸c nhau. ë Anh, ngay tõ n¨m 1870, Héi ®ång Hoµng gia (The Royal Commission) ®· ®¸nh gi¸ hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch lµ mét hÖ thèng “r¾c rèi, kh«ng lµm t¨ng ®é an toµn ph¸p lý, nªn cho ngõng ho¹t ®éng”. HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai hiÖn nay cña Hµ Lan lµ mét hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®iÓn h×nh ®· ®îc c¶i tiÕn vµ tù ®éng ho¸ ®Ó n©ng cao ®é an toµn ph¸p lý vµ hiÖu qu¶ ho¹t ®éng. ë Scotland, hÖ thèng ®¨ng ký giao dÞch còng cã hiÖu qu¶ cao, nhng cuèi cïng, chÝnh quyÒn ë ®©y còng quyÕt ®Þnh thay thÕ b»ng hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn.

4.2 §¨ng ký quyÒn (Registration of title)4.2.1. Kh¸i niÖmTrong lÜnh vùc ®¨ng ký ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n, quyÒn ®îc hiÓu lµ

tËp hîp çc hµnh vi vµ çc lîi Ých mµ ngêi ®îc giao quyÒn (entittled person) hoÆc çc bªn liªn quan ®îc ®¶m b¶o thùc hiÖn vµ hëng lîi.

Trong hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn, kh«ng ph¶i b¶n th©n çc giao dÞch, hay çc v¨n tù giao dÞch mµ hÖ qu¶ ph¸p lý cña çc giao dÞch ®îc ®¨ng ký vµo sæ. Nãi çch kh¸c, ®èi tîng trung t©m cña ®¨ng ký quyÒn chÝnh lµ mèi quan hÖ ph¸p lý hiÖn hµnh gi÷a ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n vµ ngêi cã chñ quyÒn ®èi víi ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n ®ã. Quan hÖ ph¸p lý ®îc ®Ò cËp ë ®©y bao hµm c¶ quyÒn, lîi Ých vµ nghÜa vô cña ngêi ®îc giao quyÒn. Giao dÞch ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n khi ®îc thùc hiÖn sÏ t¹o ra mét t×nh tr¹ng ph¸p lý míi, viÖc ®¨ng ký quyÒn thùc chÊt lµ ®¨ng ký t×nh tr¹ng ph¸p lý míi ®ã.

So s¸nh 2 hÖ thèng ®¨ng ký, cã thÓ nãi r»ng, ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch lµ ®¨ng ký sù kiÖn ph¸p lý (legal fact) cßn ®¨ng ký quyÒn lµ ®¨ng ký hÖ qu¶ ph¸p lý cña sù kiÖn ph¸p lý ®ã.

4.2.2. Nguyªn t¾c- Nguyªn t¾c ph¶n ¸nh trung thùc (the mirror principle): lµ hå s¬

®¨ng ký ph¶n ¸nh trung thùc t×nh tr¹ng ph¸p lý.- Nguyªn t¾c khÐp khÐp kÝn (the curtain principle): Nh÷ng quyÒn

®· ®îc ®¨ng ký th× tÊt c¶ çc chøng cø ph¸p lý kh¸c, kÓ c¶ çc chøng cø ®· cã tríc khi ®¨ng ký ®îc thùc hiÖn sÏ kh«ng cßn hiÖu lùc thùc hiÖn.

- Nguyªn t¾c b¶o hiÓm ( the insurance principle): çc bªn thø ba bÞ thiÖt h¹i do hÖ thèng ®¨ng ký kh«ng chÝnh x¸c, kh«ng ®Çy ®ñ sÏ ®îc nhµ níc båi thêng.III §¨ng ký bÊt ®éng s¶n çc níc

1. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë ScotlandHÖ thèng ®¨ng lý giao dÞch Scotland TriÓn khai n¨m 1617 theo

mét ®¹o luËt cña Thîng viÖn Scotland, hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch cã môc tiªu ®¶m b¶o an toµn ph¸p lý cho çc giao dÞch, ®¶m b¶o tÝnh c«ng khai vµ tiÕp cËn dÔ dµng. Sù an toµn ph¸p lý ®îc b¶o ®¶m th«ng qua viÖc luËt dµnh quyÒn u tiªn ph¸p lý cho çc giao dÞch ®· ®¨ng ký.


52


TÝnh c«ng khai ®îc ®¶m b¶o b»ng luËt quy ®Þnh bÊt kú c«ng d©n nµo còng cã quyÒn kh¶o cøu sæ ®¨ng ký ®Ó lÊy th«ng tin cÇn thiÕt. TÝnh dÔ tiÕp cËn thÓ hiÖn qua viÖc chÝnh quyÒn t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó viÖc cung cÊp th«ng tin ®îc nhanh chãng vµ râ rµng. T¬ng ph¶n víi hÖ thèng ®¨ng ký cña Anh vèn duy tr× "bÝ mËt ç nh©n" tíi n¨m 1990, hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai ë Scotland lµ hÖ thèng c«ng khai ngay tõ buæi ®Çu h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn.

Quy tr×nh ®¨ng ký theo hÖ thèng Scotland:- §¨ng ký th«ng tin khai b¸o;- LËp biªn b¶n vµ ®¨ng ký vµo Sæ Biªn b¶n (Minute Book)- Hå s¬ gèc (Record Volume) - B¶ng tra cøu (Search Sheet) Çc Hå s¬ gèc (Record Book ) vµ çc Sæ biªn b¶n (Minute Book) ®-

îc göi tíi V¨n phßng §¨ng ký Scotland ®Ó cho c«ng chóng cã thÓ tra cøu lÊy th«ng tin. Nh vËy mét lîng lín hå s¬ vµ giÊy tê ph¶i ®îc lu gi÷ l©u dµi. Trong hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn, çc v¨n tù chØ cÇn lu tr÷ mét thêi gian cÇn thiÕt ®Ó nhËp th«ng tin vµo hÖ thèng sæ ®¨ng ký vµ phôc vô thÈm tra.

V¨n tù giao dÞch sau khi ®îc ®ãng dÊu ®¨ng ký sÐ ®îc ®ãng dÊu chÝnh quyÒn (official stamp) trªn tõng trang vµ trao l¹i cho ngêi nép hå s¬.

2. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Mü §¨ng ký v¨n tù giao dÞch cña Mü cã môc tiªu "tr¸nh nh÷ng vô

chuyÓn nhîng cã tÝnh gian lËn, ®Ó ®¶m b¶o cho bÊt kú ngêi nµo muèn thùc hiÖn giao dÞch còng cã thÓ biÕt cã nh÷ng quyÒn tµi s¶n (estate) vµ lîi Ých (interest) nµo thuéc vÒ hoÆc liªn quan tíi m¶nh ®Êt hoÆc ng«i nhµ cô thÓ". ViÖc ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®îc triÓn khai lÇn ®Çu tiªn theo LuËt §¨ng ký cña Mü n¨m 1640 vµ ®· ®îc ph¸t triÓn ra toµn Liªn bang.

Çc ®iÒu luËt vÒ §¨ng ký ®îc ph©n lo¹i theo çch thøc mµ nã gi¶i quyÕt çc vÊn ®Ò vÒ quyÒn u tiªn (priority) vµ nguyªn t¾c nhËn biÕt (notice). Çc ®iÒu luËt ®îc chia thµnh 3 lo¹i: quy ®Þnh quyÒn u tiªn theo tr×nh tù (race statutes), quy ®Þnh vÒ quyÒn u tiªn theo nguyªn t¾c nhËn biÕt (notice statutes) vµ quy ®Þnh hçn hîp (race-notice statutes).

§iÒu luËt theo nguyªn t¾c tr×nh tù dµnh quyÒn u tiªn cho giao dÞch ®¨ng ký tríc. Mét giao dÞch ®îc ®¨ng ký sÏ th¾ng mét giao dÞch ch-a ®îc ®¨ng ký dï cho giao dÞch cha ®¨ng ký ®îc thùc hiÖn tríc. §iÒu nµy dÔ bÞ lîi dông ®Ó thùc hiÖn çc giao dÞch cã yÕu tè gian lËn.

§iÒu luËt theo nguyªn t¾c nhËn biÕt ( notice) : kh«ng dµnh quyÒn u tiªn cho tr×nh tù ®¨ng ký. Ngêi mua nÕu kh«ng biÕt ®îc (kh«ng ®îc th«ng tin ) vÒ çc tranh chÊp quyÒn lîi liªn quan tíi bÊt ®éng s¶n mµ ngêi Êy mua th× vÉn ®îc an toµn vÒ ph¸p lý.

§iÒu luËt hçn hîp phèi hîp c¶ 2 nguyªn t¾c trªn vµ lµ mét bíc ph¸t triÓn l« gic víi çc quy ®Þnh nh sau: Mét ngêi mua sau ®îc quyÒn u tiªn so víi ngêi mua tríc nÕu kh«ng biÕt vÒ vô giao dÞch tríc vµ ngêi mua sau ph¶i ®¨ng ký tríc.

Còng nh ®Æc ®iÓm chung cña ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch, hÖ thèng nµy ë Mü, dï theo nguyªn t¾c u tiªn tr×nh tù ®¨ng ký hay theo nguyªn t¾c kh¸c, vÉn lµ mét hÖ thèng ®¨ng ký chøng cø vÒ çc quyÒn


53


chø cha ph¶i b¶n th©n çc quyÒn. Ngêi mua vÉn ph¶i ®iÒu tra mét chuçi çc v¨n tù cña çc vô mua b¸n tríc vµ ph¶i ®iÒu tra t¹i chç xem ngêi b¸n cã ®óng lµ chñ së h÷u vµ hoµn toµn cã quyÒn b¸n hay kh«ng.

3. HÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®Êt ®ai ë Hµ Lan HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai ë Hµ Lan lµ mét hÖ thèng ®¨ng ký v¨n

tù giao dÞch n©ng cao. Trªn c¬ së HÖ thèng hå s¬ ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®· ®îc duy tr× hµng tr¨m n¨m, khi cã mét giao dÞch ®îc ®¨ng ký, hÖ qu¶ ph¸p lý cña giao dÞch ®ã tøc lµ t×nh tr¹ng ph¸p lý hiÖn hµnh cña ®Êt ®ai sau khi thùc hiÖn giao dÞch (actual legal situation) ®îc rót ra vµ ®¨ng ký vµo mét hÖ thèng hå s¬ riªng biÖt mét çch cã hÖ thèng vµ theo tr×nh tù chÆt chÏ (theo hÖ thèng thöa ®Êt), hÖ thèng ®¨ng ký nµy gäi lµ Dutch Cadastre (HÖ thèng ®Þa chÝnh Hµ Lan). Sù chuÈn x¸c cña hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch kÕt hîp víi hå s¬ ®Þa chÝnh mang l¹i hiÖu qu¶ t¬ng tù nh mét hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn. Sù chuÈn x¸c cña hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch phô thuéc chñ yÕu vµo 2 yÕu tè, ®ã lµ viÖc duy tr× hÖ thèng ho¹t ®éng liªn tôc vµ quy tr×nh ph¸p lý x¸c ®Þnh chñ quyÒn (land adjudication). ViÖc x¸c ®Þnh chñ quyÒn (land adjudication) ë ®©y ®îc hiÓu lµ mét qu¸ tr×nh mµ tÊt c¶ çc quyÒn ®ang tån t¹i liªn quan ®Õn mét thöa ®Êt ®îc kh¼ng ®Þnh mét çch døt kho¸t, ®óng thÈm quyÒn ®Ó thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký. CÇn ph©n biÖt kh¸i niÖm x¸c ®Þnh quyÒn vµ x¸c lËp quyÒn (grant/establish a title). X¸c ®Þnh chñ quyÒn ®îc thùc hiÖn ®èi víi quyÒn ®ang tån t¹i, cßn x¸c lËp quyÒn lµ viÖc t¹o ra mét quyÒn míi mµ tríc ®ã cha cã. HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai hiÖn nay ë Hµ Lan lµ mét hÖ thèng ®¨ng ký nhµ níc, do c¬ quan nhµ níc thùc hiÖn. Tuy nhiªn, do hÖ thèng nµy vËn hµnh cã hiÖu qu¶ kinh tÕ, phÝ dÞch vô thu ®îc cña hÖ thèng (kh«ng tÝnh thuÕ ®Êt ®ai nép vµo ng©n s¸ch) lín tíi møc ®ñ ®Ó hÖ thèng c¬ quan nµy ho¹t ®éng theo nguyªn t¾c tù chñ vÒ tµi chÝnh (finance automomy).

4. HÖ thèng ®¨ng ký quyÒn cña Anh ë Anh, do lÞch sö sö dông ®Êt l©u dµi nªn hÇu nh kh«ng thÓ t×m

l¹i ®îc chøng cø vÒ chñ quyÒn gèc - ®îc hiÓu lµ chøng cø hîp ph¸p vÒ viÖc m¶nh ®Êt cô thÓ ®îc c¾t tõ ®Êt c«ng (Crown land or State land) ®Ó giao cho mét ®èi tîng cô thÓ. Çc tµi liÖu m« t¶, s¬ ®å thöa ®Êt, çc dÊu mèc hoÆc ®Þa vËt dïng ®Ó x¸c ®Þnh ranh giíi trªn thùc ®Þa còng kh«ng ®Çy ®ñ, hoÆc nÕu cã còng kh«ng ph¶i bao giê còng ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c hay x¸c thùc.

Khi xem xÐt mét hå s¬ ®· cã chñ quyÒn xin ®¨ng ký lÇn ®Çu tiªn vµo hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai ph¶i xem xÐt c¶ 2 khÝa c¹nh chñ quyÒn (néi dung ph¸p lý) vµ ranh giíi thöa ®Êt (néi dung kü thuËt) trªn c¬ së tÊt c¶ çc chøng cø cã thÓ cã.

5. §¨ng ký quyÒn ë ScotlandHÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Scotland ho¹t ®éng rÊt hiÖu

qu¶ xÐt trªn gãc ®é ®¶m b¶o an toµn ph¸p lý cho çc giao dÞch, tÝnh c«ng khai vµ thuËn tiÖn trong tiÕp cËn hÖ thèng, tuy nhiªn chi phÝ ®¨ng ký cho mét vô giao dÞch ë Scotland ®¾t gÊp 3 lÇn ë Anh (England) lµ n¬i ¸p dông hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn. MÆt kh¸c, nguån nh©n lùc lµm viÖc cho hÖ thèng d¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Scotland kh«ng ®¸p øng ®îc khèi lîng c«ng viÖc lín do cã nhiÒu vô giao dÞch hµng n¨m. V× nh÷ng lý


54


do trªn, chÝnh quyÒn Scotland ®· quyÕt ®Þnh thay thÕ hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch b»ng hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn. HÖ thèng ®¨ng ký quyÒn ®îc triÓn khai víi çc yªu cÇu sau:

- KÕ thõa u ®iÓm cña hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch vÒ çc ph¬ng diÖn ®¶m b¶o an toµn ph¸p lý cho çc giao dÞch, ®¶m b¶o tÝnh c«ng khai vµ tiÕp cËn thuËn tiÖn ;

- TiÕt kiÖm thêi gian trong viÖc xö lý çc vÊn ®Ò ph¸p lý vµ tiÕt kiÖn chi phÝ cho c«ng d©n;

- Ph¶i ®¶m b¶o tÝnh liªn tôc trong giai ®o¹n chuyÓn tiÕp;- Ph¶i ®¶m b¶o lîi Ých cña çc chñ ®Êt l©n cËn khi tiÕn hµnh ®¨ng

ký quyÒn ®èi mét m¶nh ®Êt cô thÓ. Gi¶i ph¸p thùc hiÖn viÖc nµy lµ tiÕn hµnh viÖc x¸c ®Þnh quyÒn cña çc chñ l©n cËn ngay tõ ®Çu vµ ®«ng thêi víi viÖc x¸c ®Þnh quyÒn cña chñ së h÷u m¶nh ®Êt ®em ®¨ng ký.

6. HÖ thèng ®¨ng ký quyÒn cña óc (HÖ thèng Torrens)HÖ thèng nµy ®îc Torrens ®a vµo sö dông ë Nam Uc n¨m 1858,

chÞu ¶nh hëng cña hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn cña Anh vµ hÖ thèng ®¨ng ký tµu biÓn cña §øc. Tuy nhiªn hÖ thèng Torrens ®· cã chñ tr¬ng ®a viÖc ®¨ng ký quyÒn ®èi víi ®Êt ®ai thµnh quy ®Þnh b¾t buéc. §©y lµ mét nh©n tè chÝnh lµm cho HÖ thèng Torrens triÓn khai thµnh c«ng ngay tõ ®Çu. Theo LuËt BÊt ®éng s¶n Nam óc 1858 ( South Australia Real Property Act 1558) ®Êt c«ng (Crown land) khi ®îc giao cã thêi h¹n (leasehold) sau ngµy 01 th¸ng 7 n¨m 1858 ®Òu ph¶i ®¨ng ký theo hÖ thèng Torrens. Vµo thêi ®iÓm ®ã ë Nam Uc ®Êt c«ng (crown land) cha giao cßn chiÕm tû lÖ rÊt lín, viÖc khai khÈn lËp ®ån ®iÒn còng ®ang ph¸t triÓn m¹nh, do ®ã sè lîng çc vô ®¨ng ký vµo hÖ thèng Torrens rÊt lín. PhÇn lín ®Êt míi giao nªn viÖc x¸c ®Þnh nguån gèc ph¸p lý rÊt dÔ dµng. Nh÷ng ®Æc ®iÓm chñ yÕu cña HÖ thèng §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n cña Uc (HÖ thèng Torrens):

- B»ng kho¸n ®îc ®¶m b¶o bëi Nhµ níc - HÖ thèng ®¨ng ký ®¬n gi¶n, an toµn vµ tiÖn lîi- Mçi trang cña sæ ®¨ng ký lµ lµ mét tµi liÖu duy nhÊt ®Æc trng

cho hå s¬ hiÖn h÷u vÒ vÒ quyÒn vµ lîi Ých ®îc ®¨ng ký vµ dù phßng cho ®¨ng kyd biÕn ®éng l©u dµi

- B»ng kho¸n ®Êt lµ mét v¨n b¶n ®îc tr×nh bÇy dÔ hiÓu cho c«ng chóng

- S¬ ®å trÝch lôc thöa ®Êt trong b»ng kho¸n cã thÓ dÔ dµng kiÓm tra, tham kh¶o

- Gi¸ thµnh cña hÖ thèng hîp lý, tiÕt kiÖm ®îc chi phÝ vµ thêi gian x©y dùng

- HÖ thèng ®îc x©y dùng trªn nÒn t¶ng c«ng nghÖ th«ng tin hiÖn ®¹i , dÔ dµng cËp nhËt ,tra cøu còng nh ph¸t triÓn ®¸p øng yªu cÇu qu¶n lý vµ sö dông

HÖ thèng Torren ®· ®îc ¸p dông thµnh c«ng ë nhiÒu n¬i trªn thÕ giíi : sau ®ã ®îc phæ biÕn trªn toµn Uc vµ mét sè quèc gia trªn thÕ giíi nh New Zealand, Malaixia, Bruney, Fiji, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Congo, Ivory Coast, Trinidat-Tobago,


55


Jamaica, mét sè bang cña Mü nh California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington ...

IV §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam1. §¨ng ký ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam thêi kú tríc 19751.1. Thêi kú phong kiÕnLÞch sö cßn ghi nhËn tõ thÕ kû thø s¸u, nhµ níc phong kiÕn ®· tæ

chøc viÖc ®¹c ®iÒn ®Ó qu¶n lý ®iÒn ®Þa; díi triÒu ®¹i nhµ Lª (tõ n¨m 1428-1788) ®· ban hµnh Quèc triÒu h×nh luËt (cßn gäi lµ LuËt Hång ®øc) ®· quy ®Þnh rÊt cô thÓ viÖc qu¶n lý, b¶o vÖ nghiªm ngÆt chÕ ®é së h÷u ®èi víi ruéng ®Êt cña c«ng vµ cña t nh©n; giao cho quan l¹i cã tr¸ch nhiÖm ®o ®¹c vµ lËp sæ ruéng ®Êt ®Ó qu¶n lý vµ thu thuÕ; ngêi d©n së h÷u ruéng ®Êt, kÓ c¶ ngêi sö dông ®Êt c«ng ®iÒn ®Òu cã tr¸ch nhiÖm khai b¸o chÝnh x¸c ruéng ®Êt do m×nh së h÷u, sö dông víi nhµ níc. Tuy nhiªn chøng tÝch cña viÖc ®¨ng ký ®Êt trong lÞch sö ViÖt Nam mµ ngµy nay cßn lu gi÷ l¹i ®îc chØ cßn hÖ thèng sæ ®Þa b¹ thêi Gia Long (n¨m 1806) ë mét sè n¬i thuéc B¾c bé vµ Trung bé vµ hÖ thèng ®Þa bé thêi Minh m¹ng.

1.2. Thêi Ph¸p thuécDíi thêi Ph¸p thuéc, do chÝnh s¸ch cai trÞ cña thùc d©n Ph¸p, viÖc

®¨ng ký ®Êt ®ai trªn l·nh thæ ViÖt Nam ®îc thùc hiÖn theo nhiÒu chÕ ®é kh¸c nhau cho tõng miÒn nh: ChÕ ®é qu¶n thñ ®Þa bé t¹i Nam kú; chÕ ®é b¶o tån ®iÒn tr¹ch, sau ®æi thµnh qu¶n thñ ®Þa ch¸nh t¹i Trung kú; chÕ ®é b¶o thñ ®Ó ¸p (cßn gäi lµ “®Ó ®¬ng”) ¸p dông víi bÊt ®éng s¶n cña ngêi Ph¸p vµ kiÒu d©n kÕt íc theo luËt lÖ Ph¸p quèc; chÕ ®é ®iÒn thæ theo S¾c lÖnh 29/3/1939 ¸p dông t¹i B¾c kú; chÕ ®é ®iÒn thæ theo s¾c lÖnh 21/7/1925 ¸p dông t¹i Nam kú vµ çc nhîng ®Þa cña Ph¸p ë Hµ Néi, H¶i Phßng, §µ N½ng (cïng mét ngµy cã 3 s¾c lÖnh ¸p dông riªng cho 3 miÒn: B¾c, Trung, Nam Kú);

1.3. Thêi kú nguþ quyÒn Sµi Gßn tríc n¨m 1975Sau n¨m 1954, MiÒn Nam ViÖt Nam bÞ chia c¾t vµ ®Æt díi ¸ch cai

trÞ cña chÝnh quyÒn Sµi gßn; c«ng t¸c ®¨ng ký ®Êt chñ yÕu kÕ thõa çc hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®· ®îc thùc hiÖn theo 3 chÕ ®é qu¶n thñ ®iÒn ®Þa ®îc thùc hiÖn díi thêi Ph¸p thuéc tríc ®©y ë Nam bé gåm: ChÕ ®é qu¶n thñ ®Þa chÝnh ¸p dông ë mét sè ®Þa ph¬ng thuéc Trung kú; chÕ ®é qu¶n thñ ®Þa bé ë nh÷ng ®Þa ph¬ng thuéc Nam Kú ®· thùc hiÖn tõ tríc n¨m 1925; t©n chÕ ®é ®iÒn thæ theo s¾c lÖnh 1925.

Tuy nhiªn tõ 1962, ChÝnh quyÒn Sµi Gßn ®· cã s¾c lÖnh 124-CTNT triÓn khai c«ng t¸c kiÕn ®iÒn vµ qu¶n thñ ®iÒn ®Þa t¹i nh÷ng ®Þa ph-¬ng cha thùc hiÖn S¾c lÖnh 1925. Nh vËy tõ 1962 trªn phÇn ®Êt ë MiÒn Nam thuéc Nguþ quyÒn sµi gßn kiÓm so¸t cßn tån t¹i hai hÖ thèng ®¨ng ký theo çc chÕ ®é gåm: T©n chÕ ®é ®iÒn thæ theo s¾c lÖnh 1925 vµ chÕ ®é qu¶n thñ ®iÒn ®Þa.

2. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n thêi kú tõ 1975 ®Õn nay 2.1 §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n tríc khi cã LuËt ®Êt

®ai (n¨m 1988)Tríc n¨m 1980, Nhµ níc c«ng nhËn chÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai cña

nhiÒu thµnh phÇn gåm: Nhµ níc, tËp thÓ vµ t nh©n. Tuy nhiªn, ngay tõ khi


56


thùc hiÖn c¶i çch ruéng ®Êt (n¨m 1957), toµn bé ruéng ®Êt cña ®Þa chñ ®· bÞ tÞch thu vµ chia cho n«ng d©n kh«ng cã hoÆc thiÕu ruéng ®Êt; tiÕp ®ã thùc hiÖn hîp t¸c ho¸ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp do §¶ng vµ ChÝnh phñ ph¸t ®éng, ®¹i bé phËn n«ng d©n ®· ®ãng gãp ruéng ®Êt cña m×nh (ë nhiÒu ®Þa ph¬ng kÓ c¶ ®Êt vên) vµo hîp t¸c x·; do ®ã hiÖn tr¹ng ruéng ®Êt ë MiÒn B¾c vµ mét sè vïng ë MiÒn Nam ®· cã rÊt nhiÒu thay ®æi; Ttrong ®iÒu kiÖn chiÕn tranh, ®Êt níc bÞ chia c¾t hÖ thèng b¶n ®å, sæ bé ruéng ®Êt tõ thêi Ph¸p thuéc ®Ó l¹i ®· kh«ng ®îc cËp nhËt, chØnh lý nªn kh«ng cßn sö dông ®îc n÷a. C«ng t¸c ®Þa chÝnh trong giai ®o¹n nµy lµ tæ chøc çc cuéc ®iÒu tra nhanh vÒ ®Êt ®Ó nhµ níc cã çc th«ng tin vÒ diÖn tÝch çc lo¹i ®Êt phôc vô cho yªu cÇu x©y dng kÕ ho¹ch ph¸t triÓn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, x©y dùng çc hîp t¸c x· vµ tËp ®oµn s¶n xuÊt, khai hoang x©y dùng vïng kinh tÕ míi. Hå s¬ ®Êt ®ai trong giai ®o¹n nµy chñ yÕu gåm cã: sæ môc kª ®Êt vµ b¶n ®å hoÆc s¬ ®å gi¶i thöa ruéng ®Êt (®o ®¹c b»ng mäi c«ng cô hiÖn cã: thíc v¶i, thíc thÐp, thíc d©y tre, bµn ®¹c c¶i tiÕn) hoÆc chØnh lý çc b¶n ®å cò. Th«ng tin ®Êt ®ai x¸c ®Þnh trªn sæ s¸ch chñ yÕu th«ng qua ®iÒu tra vµ x¸c ®Þnh theo hiÖn tr¹ng thùc tÕ gåm: diÖn tÝch, lo¹i ®Êt vµ tªn ngêi sö dông, kh«ng lµm çc thñ tôc kª khai vµ xem xÐt c¬ së ph¸p lý, lÞch sö sö dông ®Êt nh çc chÕ ®é tríc vÉn lµm.

N¨m 1980 Nhµ níc ban hµnh QuyÕt ®Þnh 201-CP ngµy 1/7/1980 cña Héi ®ång ChÝnh phñ vÒ thèng nhÊt qu¶n lý ruéng ®Êt vµ t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý ruéng ®Êt trong c¶ níc. Thñ tíng chÝnh phñ ban hµnh ChØ thÞ 299-TTg ngµy 10/11/1980 vÒ c«ng t¸c ®o ®¹c, ph©n h¹ng vµ ®¨ng ký thèng kª duéng ®Êt; Tæng côc Qu¶n lý ruéng ®Êt cã QuyÕt ®Þnh sè 56/§KTK ngµy 5/11/1981 ban hµnh quy ®Þnh vÒ thñ tôc ®¨ng ký thèng kª ruéng ®Êt trong c¶ níc viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai míi ®îc b¾t ®Çu ®îc thùc hiÖn trë l¹i ë ViÖt Nam.

Theo quy ®Þnh nµy, viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai ®îc thùc hiÖn thèng nhÊt c¶ níc theo mét tr×nh tù thñ tôc chÆt chÏ,

HÖ thèng hå s¬ ®¨ng ký ®Êt ®ai quy ®Þnh kh¸ ®Çy ®ñ vµ chi tiÕt, trong ®ã b¶n ®å gi¶i thöa vµ sæ ®¨ng ký ru«ng ®Êt, sæ môc kª ®Êt lµ tµi liÖu c¬ b¶n cña hå s¬ thÓ hiÖn çc néi dung ®¨ng ký ®Êt gåm: H×nh thÓ ®êng ranh giíi thöa (trªn b¶n ®å), tªn chñ sö dông ruéng ®Êt (hä tªn, tuæi, chç ë), sè hiÖu thöa ®Êt vµ tê b¶n ®å, xø ®ång, diÖn tÝch, sö dông chÝnh thøc hay t¹m giao, lo¹i ®Êt, lo¹i thæ nhìng, h¹ng ®Êt, t×nh h×nh thuû lîi; çc tµi liÖu nµy ®îc lËp thµnh 2 bé lu gi÷ ë 2 cÊp x·, huyÖn ®Ó theo dâi, qu¶n lý biÕn ®éng ®Êt ®ai; sæ ®¨ng ký ru«ng ®Êt vµ sæ môc kª ®Êt ph¶i ®îc Uû ban nh©n d©n x· vµ huyÖn phª duyÖt míi chÝnh thøc cã gi¸ trÞ ph¸p lý.

2.2 §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n tõ khi cã LuËt ®Êt ®ai 1988 ®Õn nay

Tõ khi cã LuËt §Êt ®ai (n¨m 1988): viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, lËp hå s¬ ®Þa chÝnh ®îc ghi vµo LuËt ®Êt ®ai, trë thµnh mét trong 7 néi dung nhiÖm vô cña qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai thuéc tr¸ch nhiÖm cña chÝnh quyÒn çc cÊp.


57


Thùc hiÖn ChØ thÞ 299-TTg viÖc ®o ®¹c vµ ®¨ng ký thèng kª ruéng ®Êt ®· lËp ®îc hÖ thèng hå s¬ ®¨ng ký ruéng ®Êt cho toµn bé ruéng ®Êt n«ng nghiÖp vµ mét phÇn ®Êt thuéc khu d©n c n«ng th«n ë mét sè tØnh ®ång b»ng; Tæng côc §Þa chÝnh ®· ban hµnh QuyÕt ®Þnh 201-§KTK ngµy 14/7/1989 vÒ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ Th«ng t 302-§KTK ngµy 28/10/1989 híng dÉn thùc hiÖn quyÕt ®Þnh nµy ®· t¹o ra mét sù chuyÓn biÕn lín vÒ chÊt cho hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai cña ViÖt Nam.

Tõ sau LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993: Tæng côc §Þa chÝnh ®· x©y dùng vµ ban hµnh hÖ thèng sæ s¸ch ®Þa chÝnh míi theo C«ng v¨n 434CV/§C th¸ng 7/1993 ®Ó ¸p dông t¹m thêi thay thÕ cho çc mÉu quy ®Þnh t¹i QuyÕt ®Þnh 56/§KTK n¨m 1981; sau 2 n¨m thö nghiÖm Tæng côc §Þa chÝnh ®· söa ®æi hoµn thiÖn ®Ó ban hµnh chÝnh thøc theo QuyÕt ®Þnh 499/Q§-§C ngµy 27/7/1995. Nh vËy kÓ tõ th¸ng 8 n¨m 1995, hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®· cã sù thay ®æi c¬ b¶n trªn ph¹m vi c¶ níc c¶ vÒ néi dung ®¨ng ký, biÓu mÉu sæ s¸ch ®Þa chÝnh cho qu¶n lý vµ hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai.

N¨m 1998 Tæng côc §Þa chÝnh ®· ban hµnh Th«ng t sè 346/1998/TT-TC§C cña Tæng côc §Þa chÝnh híng dÉn thñ tôc ®¨ng ký ®Êt ®ai, lËp hå s¬ ®Þa chÝnh vµ cÊp GCN QSD§ thay thÕ hoµn toµn QuyÕt ®Þnh 56/§KTK n¨m 1981; Th«ng t nµy còng quy ®Þnh bæ sung, söa ®æi viÖc viÕt giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo Th«ng t 302-§KTK ngµy 28/10/1989.

N¨m 2001 Tæng côc §Þa chÝnh mét lÇn n÷a söa ®æi quy ®Þnh vÒ thñ tôc ®¨ng ký ®Êt theo Th«ng t sè 1990/2001/TT-TC§C ngµy 30/11/2001; Th«ng t nµy ®· quy ®Þnh râ nh÷ng thñ tôc c«ng viÖc cã tÝnh b¾t buéc ph¶i thùc hiÖn thèng nhÊt, kh«ng híng dÉn çch lµm (nh Th«ng t 346/1998/TT-TC§C) ®Ó çc ®Þa ph¬ng tuú ®iÒu kiÖn nh©n lùc vµ c«ng nghÖ cña m×nh cã thÓ vËn dông cho phï hîp; ®Æc biÖt Th«ng t nµy söa ®æi c¬ b¶n thñ tôc ®¨ng ký biÕn ®éng, chØnh lý hå s¬ ®Þa chÝnh ®¬n gi¶n, dÔ thùc hiÖn h¬n ®Ó ®Èy m¹nh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn ë çc ®Þa ph¬ng.

N¨m 1994 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 60/CP ngµy 5/7/1994 vÒ quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë ®« thÞ; theo quy ®Þnh nµy, hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai cã mét sè ®iÓm míi: ngêi sö dông ®Êt ë vµ së h÷u nhµ ë ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ vµ quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®« thÞ.

N¨m 1998 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 14/1998/N§-CP ngµy 06/3/1998 vÒ viÖc qu¶n lý tµi s¶n nhµ níc; theo quy ®Þnh nµy, tÊt c¶ çc c¬ quan nhµ níc, çc ®¬n vÞ sù nghiÖp, ®¬n vÞ thuéc lùc lîng vò trang, tæ chøc chÝnh trÞ, tæ chøc chÝnh trÞ- x· héi, tæ chøc x· héi, tæ chøc x· héi- nghÒ nghiÖp ®Òu ph¶i ®¨ng ký ®Êt ®ai, nhµ vµ c«ng tr×nh x©y dùng kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. ViÖc ®¨ng ký ®îc thùc hiÖn t¹i c¬ quan qu¶n lý c«ng s¶n çc tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng vµ ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn qu¶n lý, sö dông nhµ ®Êt trô së lµm viÖc thuéc së h÷u nhµ níc theo quy ®Þnh cña Bé Tµi chÝnh t¹i QuyÕt ®Þnh sè 20/1999/Q§-BTC ngµy 25/02/1999.


58


Nh vËy víi viÖc ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 60/CP ngµy 5/7/1994 vµ NghÞ ®Þnh sè 14/1998/N§-CP ngµy 06/3/1998 viÖc ®¨ng ký ®èi víi ®Êt ®ai vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®· ®îc triÓn khai thùc hiÖn cho mét sè ph¹m vi ®èi tîng gåm: ®Êt cã nhµ ë t¹i ®« thÞ cña çc thµnh phÇn kinh tÕ; ®Êt x©y dùng trô së cña çc c¬ quan, tæ chøc thuéc hÖ thèng chÝnh trÞ.

3. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ViÖt nam trong giai ®o¹n hiÖn nay 3.1 Thùc tr¹ng- ViÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai ë ViÖt Nam cã lÞch sö tõ l©u ®êi; hÖ

thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai cña çc thÕ hÖ sau thêng ®îc thùc hiÖn dùa trªn c¬ së kÕ thõa çc quy ®Þnh cña çc thÕ hÖ tríc; hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai hiÖn nay ë ViÖt Nam ®îc quy ®Þnh dùa trªn c¬ së ®iÒu kiÖn thùc tiÔn hiÖn nay vµ trong ®ã cã sµng läc, kÕ thõa mét sè quy ®Þnh vÒ thñ tôc, hå s¬ ®¨ng ký cña çc thÕ hÖ tríc. ViÖc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam chñ yÕu míi ®îc thùc hiÖn ®èi víi ®Êt ®ai vµ ®Õn nay ®· ®îc thùc hiÖn trªn ph¹m vi c¶ níc, xong míi c¬ b¶n hoµn thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp; viÖc cÊp giÊy chøng nhËn çc lo¹i ®Êt kh¸c ®Æc biÖt ®èi víi ®Êt ë, nhµ ë ®« thÞ cßn tån ®äng nhiÒu.

- HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam hiÖn nay cha cã sù thèng nhÊt vÒ thñ tôc, biÓu mÉu hå s¬ ®Þa chÝnh, giÊy chøng nhËn vµ c¬ së th«ng tin ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n.

- HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n qu¸ coi trong ®èi víi viÖc lËp çc sæ ®Þa chÝnh, sæ môc kª ®Êt; cha coi träng ®óng møc ®èi víi viÖc lËp, qu¶n lý çc giÊy tê, chøng tõ cña qu¸ tr×nh thùc hiÖn çc thñ tôc ®¨ng ký ®Êt; çc tµi liÖu nµy hiÖn cã nhiÒu tån t¹i vÒ ph¸p lý vµ kü thuËt; viÖc qu¶n lý rÊt ph©n t¸n lµm h¹n chÕ gi¸ trÞ tra cøu sau nµy

- ViÖc tæ chøc thùc hiÖn ®¨ng ký ®Êt cßn ph©n cÊp tr¸ch nhiÖm cho qu¸ nhiÒu c¬ quan, nhiÒu cÊp; cha x¸c ®Þnh râ tr¸ch nhiÖm chÝnh thuéc vÒ c¬ quan nµo; ®©y lµ nguyªn nh©n chÝnh cña t×nh tr¹ng phøc t¹p vÒ thñ tôc, hå s¬ ®¨ng ký ®Êt hiÖn nay, ¶nh hëng nhiÒu ®Õn tiÕn ®é thùc hiÖn vµ chÊt lîng c«ng viÖc mµ nhiÒu ®Þa ph¬ng ®· rÊt tèn c«ng søc ®Ó thùc hiÖn c¶i çch nhng kh«ng thÓ c¶i çch triÖt ®Ó ®îc.

3.2 Hoµn thiÖn hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n níc ta trong giai ®o¹n hiÖn nay

3.2.1 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh- §¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt, lËp vµ qu¶n lý hå s¬ ®Þa chÝnh, cÊp

giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ mét trong nh÷ng néi dung qu¶n lý Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai (§iÒu 6);

- ViÖc ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ®îc ®¨ng ký t¹i v¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt;

- Hå s¬ ®Þa chÝnh bao gåm : B¶n ®å ®Þa chÝnh, Sæ ®Þa chÝnh, Sæ môc kª ®Êt ®ai, Sæ theo dâi biÕn ®éng ®Êt ®ai;

- Néi dung hå s¬ ®Þa chÝnh bao gåm çc th«ng tin vÒ thöa ®Êt: Sè hiÖu, kÝch thíc, h×nh thÓ, diÖn tÝch, vÞ trÝ, ngêi sö dông ®Êt, nguån gèc môc ®Ých thêi h¹n sö dông ®Êt, gi¸ ®Êt tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, nghÜa vô tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai ®· thùc hiÖn vµ cha thùc hiÖn, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn vµ nh÷ng h¹n chÕ vÒ quyÒn cña


59


ngêi sö dông ®Êt, biÕn ®éng trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt vµ çc th«ng tin cã liªn quan. (§iÒu 47);

- GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®îc cÊp theo tõng thöa ®Êt cho ngêi sö dông ®Êt theo mét mÉu thèng nhÊt trong c¶ níc ®èi víi mäi lo¹i ®Êt, trêng hîp cã tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt th× tµi s¶n ®ã ®îc ghi trªn giÊy CN QSD §Êt.

3.2.2 Thùc hiÖn çc quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai 2003a. X©y dùng çc v¨n b¶n híng dÉn thùc hiÖn çc quy ®Þnh cña

LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 vÒ ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n:- ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh 181/2004 ngµy 29 th¸ng 10 n¨m

2004 vÒ Thi hµnh LuËt §Êt ®ai;- Bé Tµi nguyªn vµ M«i trêng ®· ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè: 24/ 2004/ Q§-

BTNMT ngµy 1 th¸ng 11 n¨m 2004 vÒ Ban hµnh quy ®Þnh vÒ GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ;

- Bé Tµi nguyªn vµ M«i trêng ®· ban hµnh Th«ng t 28/2004/ TT-BTNMT ngµy 1 th¸ng 11 n¨m 2004 VÒ híng dÉn thùc hiÖn thèng kª, kiÓm kª ®Êt ®ai vµ x©y dùng b¶n ®å hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt

- Bé Tµi nguyªn vµ M«i trêng ®· ban hµnh Th«ng t 28/2004/ TT-BTNMT ngµy 1 th¸ng 11 n¨m 2004 VÒ híng dÉn lËp, chØnh lý, qu¶n lý hå s¬ ®Þa chÝnh

b. TriÓn khai çc v¨n phßng ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n;c. X©y dùng çc trung t©m th«ng tin ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ®Ó

hoµn thiÖn vµ n©ng cao hiÖu qu¶ cña hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n


60


Ch¬ng IV§Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n

I. Kh¸i niÖm chung 1. Môc ®Ých cña viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n Môc ®Ých cña viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trong bÊt cø mét x· héi

nµo tríc hÕt lµ nh»m phôc vô cho çc lîi Ých cña Nhµ níc, lµm c¨n cø ®Ó thu thuÕ vµ çc kho¶n lÖ phÝ, ®iÒu chØnh thu nhËp cña çc tÇng líp d©n c vµ ngêi lao ®éng trong x· héi th«ng qua çc chÝnh s¸ch tµi chÝnh, sau ®ã lµ nh»m ®¸p øng çc nhu cÇu cña ngêi chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n, nh÷ng ngêi cã quyÒn vµ lîi Ých liªn quan cÇn biÕt gi¸ trÞ thùc cña bÊt ®éng s¶n trong viÖc thùc hiÖn çc chuyÓn ®æi, chuyÖn nhîng, thõa kÕ, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, gi¶i quyÕt çc tranh chÊp vÒ gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n .v.v... bÊt ®éng s¶n cã nhiÒu lo¹i, cã lo¹i dïng ®Ó ë (nhµ ë, ®Êt ë) cã lo¹i dïng vµo viÖc kinh doanh dÞch vô, nh»m thu lîi nhuËn (kh¸ch s¹n, nhµ hµng), cã lo¹i dïng vµo c«ng së, trêng häc .v.v...

2. §Æc trng chñ yÕu cña gi¸ bÊt ®éng s¶nC¬ së ®Ó h×nh thµnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ møc ®é lîi Ých sö dông,

møc thiÕu hiÕm t¬ng ®èi vµ møc cÇu cña ngêi mua. So s¸nh víi gi¸ c¶ hµng ho¸ kh¸c, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n cã 6 ®Æc trng sau:

+ TÝnh song trïng, tøc lµ bao gåm c¶ gi¸ ®Êt vµ c«ng tr×nh;+ TÝnh khu vùc, chñ yÕu ph¶n ¸nh ®Þa t« cÊp sai;+ Hai çch thÓ hiÖn: b»ng gi¸ mua b¸n hoÆc b»ng gi¸ cho thuª;+ Giao dÞch bÊt ®éng s¶n thùc chÊt lµ giao dÞch quyÒn lîi mµ bÊt

®éng s¶n ®ã ®em l¹i, quyÒn lîi kh«ng gièng nhau th× gi¸ c¶ còng kh¸c nhau;

+ §îc h×nh thµnh trong tõng giao dÞch riªng lÎ, ngoµi viÖc chÞu ¶nh hëng cña tÝnh bÊt ®éng vµ tÝnh dÞ biÖt cña bÊt ®éng s¶n, cßn phô thuéc vµo tè chÊt tÝnh çch ç biÖt cña ngêi mua vµ ngêi b¸n;

+ Nh×n tõ gãc ®é dµi h¹n, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n lu«n lu«n cã khuynh híng t¨ng lªn v× tµi nguyªn ®Êt ®ai lµ cã h¹n.

- Çc lo¹i h×nh gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶nGi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n cã thÓ nhiÒu çch ph©n lo¹i kh¸c nhau, trong

®ã cã 4 çch ph©n lo¹i th«ng dông sau ®©y: + Gi¸ mua b¸n vµ gi¸ thuª (®èi víi ®Êt ®ai, gi¸ thuª cßn gäi lµ ®Þa

t«); + Gi¸ ®Êt, gi¸ c«ng tr×nh vµ gi¸ bÊt ®éng s¶n (gi¸ ®Êt vÒ thùc

chÊt lµ ®Þa t« ®îc t b¶n ho¸)+ Gi¸ tæng (gi¸ toµn nhµ) gi¸ ®¬n vÞ (gi¸ m2 sµn)+ Gi¸ thÞ trêng, gi¸ lý thuyÕt vµ gi¸ íc tÝnh, gi¸ thÞ trêng h×nh

thµnh thùc tÕ qua giao dÞch vµ biÕn ®éng theo thêi gian gåm gi¸ thÞ tr-êng c«ng b»ng vµ kh«ng c«ng b»ng, gi¸ lý thuyÕt lµ gi¸ bÊt ®éng s¶n gi¶ thiÕt ®îc h×nh thµnh mét çch hîp lý trªn thÞ trêng c«ng khai. Gi¸ íc tÝnh lµ gi¸ ®îc b×nh nghÞ b»ng ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nµo ®ã, thêng ®îc dïng réng r·i trong mua b¸n, thiÕt kÕ, xö lý ph¸p luËt .v.v... ®èi víi gi¸ bÊt ®éng s¶n.


61


C¨n cø vµo c«ng dông th× çc lo¹i gi¸ sau ®©y: + Gi¸ thÞ trêng, dïng trong giao dÞch mua b¸n (market Value); + Gi¸ thuª, dïng trong giao dÞch cho thuª (Rental Value);+ Gi¸ thÕ chÊp, dïng ®Ó thÕ chÊp khi vay tiÒn (Morrtgage Value); + Gi¸ ®Òn bï, dïng trong gi¶i phãng mÆt b»ng (Compensation

Value);+ Gi¸ khëi ®iÓm ®Êu gi¸ (Value for Auction Reserve); + Gi¸ cho chñ nhµ tù dïng (Value for Owner Occupation);+ Gi¸ dïng cho môc ®Ých ®Çu t (Value for Investment Purpose); + Gi¸ sö dông hiÖn thêi (Current use Value);+ Gi¸ ph¸t triÓn (Development Value) dïng khi n©ng cÊp, c¶i t¹o bÊt

®éng s¶n;+ Gi¸ dïng ®Ó b¶o hiÓm (Value for Insurance); + Gi¸ tÝnh thuÕ (Value for Taxation);+ Gi¸ trng mua khi chÝnh phñ cÇn huy ®éng bÊt ®éng s¶n (Value

for Compulsory Purchase) 3. Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n bao gåm mäi chi phÝ tõ lóc mua quyÒn sö

dông ®Êt, x©y dùng c«ng tr×nh cho ®Õn lóc tiªu thô xong.Gi¸ thµnh bao gåm chi phÝ ®Êt ®ai (mua quyÒn sö dông ®Êt, nép

phÝ sö dông kÕt cÊu h¹ tÇng, ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng), chi phÝ chuÈn bÞ x©y dùng (quy ho¹ch, nghiªn cøu kh¶ thi, ®o ®¹c vµ kh¶o s¸t ®Þa chÊt, thiÕt kÕ), chi phÝ x©y dùng, chi phÝ qu¶n lý doanh nghiÖp, chi phÝ tiªu thô, thuÕ phÝ vµ chi phÝ dù phßng.

Gi¸ thµnh lµ c¬ së quan träng ®Ó nhµ ®Çu t x¸c ®Þnh gi¸ b¸n hîp lý, dù tÝnh lîi nhuËn, hoµn thiÖn ho¹ch to¸n néi bé, t¨ng cêng kh¶ n¨ng c¹nh tranh .v.v...

Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n thêng biÕn ®éng do chÞ ¶nh hëng cña çc nh©n tè hµnh chÝnh - chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi, thiªn nhiªn vµ mét sè nh©n tè kh¸c (chÊt lîng thiÕt kÕ, x©y dùng, trang thiÕt bÞ, phong thuû ...)

4. Môc tiªu vµ tr×nh tù ®Þnh gi¸ Khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, ngêi ®Çu t ph¶i x¸c ®Þnh râ môc tiªu

cña m×nh lµ g×. Môc tiªu kh¸c nhau th× gi¸ c¶ cã thÓ còng kh¸c nhau.S¸ch lîc ®Þnh gi¸ thùc ra s¬ bé h×nh thµnh khi quyÕt ®Þnh ®Þnh

vÞ thÞ trêng. Ch¼ng h¹n, khi ngêi ®Çu t x©y dùng biÖt thù sang träng, b¸n cho kh¸ch hµng giµu cã th× ®· ngô ý r»ng sÏ b¸n cho hä víi gi¸ cao, nhng nÕu x©y dùng nhµ ë chung c víi c¨n hé b¸n tr¶ gãp cho ngêi thu nhËp trung b×nh vµ thÊp th× hiÓn nhiªn ph¶i dù tÝnh chóng víi gi¸ "ph¶i ch¨ng", phï hîp víi søc mua cña hä.

Ngêi ®Çu t bÊt ®éng s¶n th«ng qua viÖc ®Þnh gi¸ ®Ó thùc hiÖn môc tiªu cña m×nh. Môc tiªu ®ã cã thÓ lµ:

- §Ó tån t¹i trong lóc kinh tÕ suy tho¸i, thÞ trêng ¶m ®¹m, cung vît cÇu, c¹nh tranh qu¸ kÞch liÖt hoÆc thÞ hiÕu ®· thay ®æi .v.v... Lóc nµy viÖc b¶o ®¶m cho doanh nghiÖp tiÕp tôc tån t¹i cßn quan träng gÊp béi so víi viÖc kiÕm lêi, v× vËy ngêi ®Çu t cã thÓ h¹ gi¸ b¸n, miÔn cã thÓ tr¶ nî ng©n hµng vµ ®ñ chi phÝ cÇn thiÕt. Tuy thÕ, môc tiªu tån t¹i chØ lµ nhÊt thêi chø kh«ng thÓ l©u bÒn. V× vËy tiÕp theo ®ã lµ ph¶i nhanh chãng n©ng cao gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n ®Ó hÊp dÉn ngêi mua;


62


- §Ó kiÕm lîi nhuËn tèi u tríc m¾t, tËn dông c¬ héi thuËn lîi võa xuÊt hiÖn ®Ó b¸n gi¸ cao. Nªn chó ý r»ng môc tiªu nµy cã thÓ kh«ng phï hîp víi lîi Ých l©u dµi, g©y ra ph¶n øng cña ®èi thñ c¹nh tranh vµ thËm chÝ vît qu¸ sù khèng chÕ cña ph¸p luËt;

- §Ó kiÕm doanh thu tèi ®a tríc m¾t, chó träng "cÇu". NhiÒu nhµ ®Çu t tin r»ng ®¹t doanh thu tèi ®a sÏ dÉn ®Õn lîi nhuËn tèi ®a vÒ l©u dµi, n©ng cao ®îc thùc lùc vµ uy tÝn cña doanh nghiÖp.

- §Ó ®¹t lîng tiªu thô tèi ®a, nhÊt lµ khi vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n t¹i khu vùc míi, nh»m thu håi vèn nhanh, g©y thanh thÕ, v× vËy cã thÓ h¹ gi¸ b¸n chót Ýt.

- §Ó kiÕm lîi nhuËn thÞ trêng tèi ®a, kh¸c víi kiÕm lîi nhuËn tèi ®a tríc m¾t ë chç lóc ®Çu cã thÓ b¸n gi¸ t¬ng ®èi thÊp mét sè Ýt bÊt ®éng s¶n ®Ó thu hót kh¸ch hµng, khi kh¸ch hµng ®æ x« ®Õn nhiÒu th× dÇn dÇn n©ng cao gi¸ nhng vÉn duy tr× ®îc tr¹ng th¸i ®«ng kh¸ch, qua ®ã mµ kiÕm ®îc lîi nhuËn thÞ trêng tèi ®a;

- §Ó chiÕm vÞ trÝ dÉn ®Çu trong nghÒ hay trong mét sè mÆt hµng. Mét sè doanh nghiÖp cã thùc lùc hïng hËu nh»m vµo môc tiªu l©u dµi, ®Ò cao h×nh tîng th¬ng hiÖu, rÊt coi träng ch÷ tÝn, ch¨m lo chÊt lîng vµ h×nh thøc cña c«ng tr×nh, b¸n nhµ víi gi¸ t¬ng ®èi cao nhng chiÕm gi÷ thÞ phÇn t¬ng ®èi lín, ®îc t«n vinh lµ "anh c¶" trong lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n.

- §Ó phôc vô ®Þnh híng cña chÝnh phñ. §ã lµ doanh nghiÖp Nhµ níc hoÆc doanh nghiÖp hîp t¸c chÆt chÏ víi chÝnh quyÒn mµ ph¸t triÓn nhµ cho ngêi thu nhËp thÊp vµ çc ®èi tîng chÝnh s¸ch kh¸c, kiÕm Ýt l·i nhng n©ng cao ®îc møc sèng nh©n d©n, ®îc chÝnh quyÒn tÝn nhiÖm vµ t¹o nhiÒu ®iÒu kiÖn thuËn lîi

* §Þnh gi¸ lµ c«ng viÖc rÊt phøc t¹p, ph¶i tu©n theo tr×nh tù nhÊt ®Þnh nãi chung gåm 7 bíc nh sau :

Bíc 1: Lùa chän môc tiªu ®Þnh gi¸ cô thÓ râ rµng;Bíc 2: §iÒu tra thÞ trêng, thu thËp th«ng tin, th¨m dß yªu cÇu, t×m

hiÓu gi¸ c¶ cña ®èi thñ c¹nh tranh ;Bíc 3: ¦íc lîng gi¸ thµnh trªn c¬ së ®¬n gi¸, dù to¸n, dùa vµo kinh

nghiÖm thùc tÕ vµ t×nh h×nh gi¸ trªn thÞ trêng x©y dùng;Bíc 4: Lùa chän ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸;Bíc 5: X¸c ®Þnh gi¸ chuÈn ;Bíc 6: §iÒu chØnh gi¸ ®¬n nguyªn trªn c¬ së gi¸ chuÈn sao cho phï

hîp víi çc vÞ trÝ kh¸c nhau, tÇng kh¸c nhau, híng nhµ kh¸c nhau .v.v... Bíc 7: §iÒu chØnh gi¸ vµ thay ®æi gi¸ kÞp thêi cho phï hîp víi t×nh

h×nh biÕn ®æi cña thÞ trêng vµ yªu cÇu cña s¸ch lîc tiªu thô cña b¶n th©n doanh nghiÖp.

II. Çc ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n1. Kh¸i niÖm chung Chóng ta biÕt r»ng gi¸ qu¸ cao th× kh«ng ai mua, gi¸ qu¸ thÊp th×

kh«ng cã l·i, v× vËy trªn lý thuyÕt th× khi ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i xem xÐt ba yÕu tè lµ : gi¸ thµnh s¶n phÈm, gi¸ trÞ c¶m nhËn ®îc cña ngêi mua vµ gi¸ c¶ cu¶ ®èi tîng c¹nh tranh. ThÕ nhng trªn thùc tÕ, ngêi ®Çu t chØ ®i s©u xem xÐt mét nh©n tè nµo ®ã th«i, do ®ã mµ cã 3 xu híng ®Þnh gi¸


63


bÊt ®éng s¶n lµ híng vµo gi¸ thµnh, híng vµo ngêi mua vµ híng c¹nh tranh. Mçi xu híng bao gåm vµi ba ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸.

1.1. §Þnh gi¸ híng vµo gi¸ thµnh - Ph¬ng ph¸p gi¸ thµnh : ®Þnh gi¸ b»ng çch céng lîi nhuËn vµo gi¸

thµnh, nãi çch kh¸c lµ ngêi ®Çu t muèn kiÕm ®îc tû lÖ lîi nhuËn cè ®Þnh. §©y lµ ph¬ng ph¸p c¬ b¶n nhÊt biÓu thÞ b»ng c«ng thøc sau (quy vÒ ®¬n vÞ diÖn tÝch) :

Gi¸ c¶ ®¬n vÞ = gi¸ thµnh ®¬n vÞ + lîi nhuËn ®¬n vÞ

Nhng th«ng thêng lîi nhuËn ®¬n vÞ ®îc tÝnh sau khi ®· nép thuÕ, cho nªn : Lîi nhuËn §V sau thuÕ = gi¸ c¶ §V- gi¸ thµnh §V-tiÒn thuÕ ®¬n vÞ

NÕu gäi gi¸ c¶ ®¬n vÞ lµ P, gi¸ thµnh ®¬n vÞ lµ C, R lµ tû lÖ lîi nhuËn ®¬n vÞ (%) vµ T lµ tû lÖ thuÕ ®¬n vÞ (%), thay vµo c«ng thøc (1) ta cã :

RC = P - C - TP (2) Tõ ®ã suy ra gi¸ c¶ ®¬n vÞ :

C- Gi¸ thµnh ®¬n vÞ ®/m2 R- Tû lÖ lîi nhuËn ®¬n vÞ (%)T- Tû lÖ thuÕ (%)

Nãi chung ph¬ng ph¸p gi¸ thµnh cã nhiÒu bÊt hîp lý v× bá qua quy luËt cung cÇu, chØ chó träng lîi Ých bªn b¸n mµ bá qua lîi Ých bªn mua vµ ®èi thñ c¹nh tranh, thÕ nhng nhiÒu nhµ ®Çu t vÉn dïng ph¬ng ph¸p nµy v× hä hiÓu râ gi¸ thµnh h¬n, ph¬ng ph¸p l¹i ®¬n gi¶n, v¶ l¹i çc nhµ ®Çu t kh¸c còng quen dïng ph¬ng ph¸p nµy nªn gi¸ c¶ còng t¬ng tù, gi¶m bít c¹nh tranh. MÆt kh¸c hä cho r»ng ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ t¬ng ®èi c«ng b»ng, kh«ng v× quan hÖ cung cÇu c¨ng th¼ng mµ n©ng gi¸

- Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ môc tiªu : §Þnh gi¸ dùa trªn c¬ së tæng doanh thu vµ lîng tiªu thô dù kiÕn. Ph¬ng ph¸p nµy sö dông kh¸i niÖm ®iÓm hoµ vèn biÓu thÞ sù ngang b»ng cña tæng doanh thu víi tæng gi¸ thµnh (h×nh 10)

Tæng doanh thu Kim ng¹ch

§iÓm hoµ vèn K Tæng

gi¸ thµnh K0

H

Kc Gi¸ thµnh cè ®Þnh

I

O Lo Lîng tiªu thô

Lîng hoµ vèn Lo


64


H×nh 9: §å thÞ c©n b»ng lç l·i

Trªn ®å thÞ, tung ®é ®êng biÓu diÔn tæng gi¸ thµnh bao gåm hai phÇn : PhÇn gi¸ thµnh cè ®Þnh Kc (mua ®Êt, x©y dùng nhµ) vµ phÇn gi¸ thµnh biÕn thiªn, phô thuéc vµo lîng tiªu thô. T¹i ®iÓm H n¬i giao c¾t cña hai ®êng tæng gi¸ thµnh vµ tæng doanh thu th× tæng gi¸ thµnh vµ tæng doanh thu b»ng nhau, tøc lµ kh«ng cã lîi nhuËn. §iÓm H gäi lµ ®iÓm hoµ vèn vµ lîng tiªu thô Lo øng víi nã gäi lµ lîng hoµ vèn .

T¹i ®iÓm H ta cã : Tæng doanh thu = tæng gi¸ thµnh (Tæng chi phÝ)

PLo = Kc + CLo VËy lîng hoµ vèn Lo lµ :

Trong ®ã: Kc : Gi¸ thµnh cè ®Þnh Khi lîng tiªu thô L>Lo th× thu ®îc tæng lîi nhuËn. Theo ®Þnh nghÜa

th× : Tæng lîi nhuËn = Tæng kim ng¹ch ®Çu t x Tû lÖ LN dù kiÕn = RV Tæng gi¸ thµnh = Gi¸ thµnh ®¬n vÞ x lîng tiªu thô = CL Tæng doanh thu = Gi¸ c¶ ®¬n vÞ x lîng tiªu thô = PL V× tæng doanh thu = Tæng gi¸ thµnh + Tæng lîi nhuËn ta cã

PL = CL + RV Vµ suy ra c«ng thøc ®Ó tÝnh gi¸ c¶ ®¬n vÞ P :

P = C + R

Trong ®ã : - V : Tæng kim ng¹ch ®Çu t - L : Lîng tiªu thu (L>Lo)

Nãi chung ngêi ®Çu t muèn cã tû lÖ lîi nhuËn tõ 20% (khi kh«ng thuËn lîi l¾m) ®Õn 30% (khi rÊt thuËn lîi). DÜ nhiªn trªn thùc tÕ tû lÖ lîi nhuËn cã thÓ vît ngoµi ph¹m vi ®ã.

Nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ môc tiªu lµ do xuÊt ph¸t tõ l-îng tiªu thô ®Ó ®Þnh gi¸, trong khi chÝnh gi¸ c¶ l¹i lµ nh©n tè ¶nh hëng ®Õn lîng tiªu thô.

1.2. §Þnh gi¸ híng vµo ngêi mua - Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhËn biÕt gi¸ trÞ: dùa trªn sù h×nh thµnh vµ

x¸c lËp sù nhËn biÕt gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n cña ngêi mua ®Ó ®Þnh gi¸ sao cho phï hîp víi nhËn biÕt gi¸ trÞ ®ã. Ph¬ng ph¸p nµy rÊt phï hîp víi t tëng nhËn ®Þnh thÞ trêng.

Quy tr×nh ®Þnh gi¸ theo ph¬ng ph¸p nhËn biÕt gi¸ trÞ b¾t ®Çu tõ lóc ngêi ®Çu t híng vµo mét thÞ trêng môc tiªu ®· ®Þnh ®Ó ®a ra kh¸i niÖm vÒ s¶n phÈm víi gi¸ c¶ vµ chÊt lîng t¬ng øng. TiÕp ®ã doanh nghiÖp tiÕn hµnh ®iÒu tra thÞ trêng, íc tÝnh víi gi¸ c¶ dù ®Þnh th× lîng tiªu thô sÏ lµ bao nhiªu. C¨n cø vµo lîng tiªu thô ®ã mµ quyÕt ®Þnh kim ng¹ch ®Çu t vµ gi¸ thµnh ®¬n vÞ, råi bé phËn Marketing tÝnh to¸n xem víi gi¸ c¶ vµ gi¸ thµnh nh vËy th× cã thÓ thu ®îc lîi nhuËn võa ý kh«ng. NÕu ®îc th× cã thÓ ®Çu t, nÕu kh«ng th× huû bá kÕ ho¹ch nµy. Quy tr×nh ®Þnh gi¸ thÓ hiÖn h×nh 11


65


H×nh 11: Quy tr×nh ®Þnh gi¸ nhËn biÕt gi¸ trÞ

Sù thµnh c«ng cña ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nµy dùa vµo kÕt qu¶ ®¸nh gi¸ ®óng ®¾n sù nhËn biÕt gi¸ trÞ s¶n phÈm cña ngêi mua. NÕu ®¸nh gi¸ sai th× gi¸ c¶ ®Þnh ra sÏ qu¸ cao hay qu¸ thÊp. Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ lµ "gi¸ c¶ cao, gi¸ trÞ cao".

Th¬ng hiÖu cã ¶nh hëng rÊt lín ®Õn sù nhËn biÕt gi¸ trÞ s¶n phÈm cña ngêi mua. NÕu ngêi mua tin tëng vµo th¬ng hiÖu cña bÊt ®éng s¶n th× gi¸ dï cã cao ngêi mua vÉn vui vÎ t×m mua. Do vËy doanh nghiÖp cÇn chó träng qu¶ng ço th¬ng hiÖu vµ h×nh ¶nh cña doanh nghiÖp.

- Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ gi¸ trÞ: vµ ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhËn biÕt gi¸ trÞ cã cïng quy tr×nh ®Þnh gi¸ nhng kh¸c nhau vÒ triÕt lý kinh doanh. Trong khi ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ trÞ nhËn biÕt gi¸ trÞ dùa trªn t tëng "Gi¸ cao, gi¸ trÞ cao", cßn ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ gi¸ trÞ th× quan niÖm "gi¸ ph¶i ch¨ng, gi¸ trÞ cao", nh»m phôc vô cho ngêi ®Çu t híng vÒ ngêi mua thuéc tÇng líp thu nhËp trung b×nh vèn lµ sè ®«ng trong x· héi mµ tiÕn hµnh kinh doanh víi ph¬ng ch©m "thu lîi võa ph¶i nhng b¸n ®îc nhiÒu", võa t¹o ®îc uy tÝn x· héi võa ®îc sù ñng hé cña chÝnh quyÒn, cã lîi cho sù ph¸t triÓn l©u dµi cña doanh nghiÖp.

1.3. §Þnh gi¸ híng vµo c¹nh tranh C¹nh tranh trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng kh¸ m¹nh mÏ, v× vËy

viÖc ®Þnh gi¸ còng ph¶i xÐt ®Õn nh©n tè nµy vµ tuú thuéc vµo vÞ trÝ cña ngêi ®Çu t trong cuéc c¹nh tranh Êy, mµ tiÕn hµnh theo mét trong çc ph¬ng ph¸p sau ®©y:

- Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ dÉn ®Çu: nh»m phôc vô cho s¸ch lîc dÉn ®Çu thÞ trêng cña nh÷ng C«ng ty ®Çu ®µn v× cã thùc lùc hïng hËu, uy tÝn cao cã thÓ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n t¬ng ®èi cao h¬n bÊt ®éng s¶n cïng lo¹i trªn thÞ trêng, ch¼ng h¹n nhiÒu mµ ®Çu t níc ngoµi vµo níc ta bá vèn x©y dùng çc cao èc v¨n phßng, cao èc nhµ ë, kiÕm lîi nhuËn kh¸ lín ;

- Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ khiªu chiÕn: nh»m phôc vô cho s¸ch lîc khiªu chiÕn cña ngêi ®Çu t b»ng çch ®Þnh ra gi¸ c¶ thÊp h¬n Ýt hoÆc nhiÒu


ThÞ tr-êng môc

tiªu

Lùa chän s¶n phÈm

ChÊt lîng Gi¸ c¶

§iÒu tra thÞ tr-êng

NhËn biÕt l-îng

QuyÕt ®Þnh ®Çu t

Huû kÕ ho¹ch SX

TÝnh to¸n lîi nhuËn

KÕ ho¹ch s¶n xuÊt

Gi¸ thµnh lîng

66


so víi gi¸ c¶ cña nhµ ®Çu t ®ang dÉn ®Çu thÞ trêng. Ngêi khiªu chiÕn còng ph¶i cã thùc lùc kh¸ hoÆc cã gi¸ thµnh thÊp h¬n, d¸m chÊp nhËn lîi nhuËn Ýt h¬n nhng më réng ®îc thÞ phÇn, n©ng cao uy tÝn ®Ó trë thµnh ngêi dÉn ®Çu thÞ trêng;

- Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®i theo: nh»m phôc vô cho s¸ch lîc "chung sèng hoµ b×nh" cña ngêi ®Çu t, nhÊt lµ khi hä cha n¾m ch¾c ®îc gi¸ thµnh còng nh ph¶n øng cña ngêi tiªu dïng vµ ®èi thñ c¹nh tranh. Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nµy dùa trªn gi¸ c¶ cña ®èi thñ c¹nh tranh mµ kh«ng chó träng l¾m ®Õn gi¸ thµnh vµ lîng cÇu cña s¶n phÈm. V× ngêi ®Çu t cho r»ng gi¸ c¶ ®ã ®· ph¶n ¸nh ®îc "trÝ tuÖ tËp thÓ" cña ngµnh nghÒ, ch¾c lµ ®em l¹i lîi nhuËn hîp lý mµ kh«ng g©y ra lén xén g×. Ph¬ng ph¸p nµy ®îc nhiÒu ngêi ®Çu t sö dông.

Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®i theo cßn gäi lµ ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh, dùa trªn çc giao dÞch tiÒn tÖ råi tiÕn hµnh so s¸nh vµ ®iÒu chØnh khi cÇn thiÕt cho phï hîp thêi gian vµ kh«ng gian cô thÓ. ThÕ nhng ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy còng cã khã kh¨n v× tÝnh di biÖt cña bÊt ®éng s¶n, mÆt kh¸c sè liÖu tham kh¶o cã thÓ h¬i cò, thêi gian cã thÓ vît qu¸ 1-2 th¸ng. Cßn khi lo¹i bÊt ®éng s¶n ®îc ®Þnh gi¸ l¹i kh«ng phæ biÕn l¾m hoÆc ®a ra thÞ trêng lÇn ®Çu th× cµng kh«ng thÓ dïng ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh.

2. Mét sè ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt vµ BÊt ®éng s¶nBÊt ®éng s¶n cã nhiÒu lo¹i vµ ®Æc biÖt lµ chóng ®îc sö dông vµo

rÊt nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau; cã môc ®Ých nh»m t¹o ra lîi nhuËn vµ ng-îc l¹i còng cã nhiÒu bÊt ®éng s¶n ®îc sö dông vµo çc môc ®Ých kh«ng nh»m t¹o ra lîi nhuËn (®Ó ë hoÆc lµm c«ng së, nhµ thê .v.v... ). V× vËy viÖc lùa chän ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ thÝch hîp cho mçi lo¹i bÊt ®éng s¶n ®Ó cã ®îc kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ gÇn víi gi¸ trÞ thùc cña bÊt ®éng s¶n lµ vÊn ®Ò quan träng ®èi víi ngêi ®Þnh gi¸. HiÖn nay mét sè ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt vµ bÊt ®éng s¶n ®ang ®îc ¸p dông phæ biÕn nh sau :

2.1. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp 2.1.1. C¬ së lý luËn

§©y lµ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh møc gi¸ th«ng qua viÖc tiÕn hµnh ph©n tÝch çc møc gi¸ ®Êt thùc tÕ ®· chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ trêng cña m¶nh ®Êt t¬ng tù (vÒ lo¹i ®Êt, diÖn tÝch, h¹ng ®Êt, h×nh d¹ng thöa ®Êt, lo¹i ®êng phè vµ vÞ trÝ) ®Ó so s¸nh, x¸c ®Þnh gi¸ cña thöa ®Êt, lo¹i ®Êt cÇn x¸c ®Þnh ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ®îc ¸p dông ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt khi trªn thÞ trêng cã çc lo¹i ®Êt t¬ng tù ®· chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt so s¸nh ®îc víi lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸.

Gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cña lo¹i ®Êt t¬ng tù sö dông ®Ó ph©n tÝch, so s¸nh víi lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ ph¶i lµ gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trêng trong ®iÒu kiÖn b×nh thêng.

2.1.2. ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt theo ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ph¶i tiÕn hµnh çc bíc sau ®©y:

a. Bíc 1: Kh¶o s¸t vµ thu thËp th«ng tin- X¸c ®Þnh ®Þa ®iÓm cña thöa ®Êt, khu ®Êt t¬ng ®ång víi nhau

vÒ lo¹i ®Êt, diÖn tÝch ®Êt, kÕt cÊu h¹ tÇng, c¬ së ph¸p lý ë liÒn kÒ hoÆc ë khu vùc l©n cËn víi thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ ®· chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt hoÆc tæ chøc giao dÞch trªn sµn giao dÞch bÊt ®éng


67


s¶n, tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt thµnh c«ng ®Ó thu thËp th«ng tin cÇn thiÕt.

- Thêi gian thu thËp th«ng tin: Nh÷ng th«ng tin cÇn thu thËp ph¶i diÔn ra trong kho¶ng thêi gian

gÇn nhÊt víi thêi ®iÓm kh¶o s¸t ®Ó so s¸nh, x¸c ®Þnh gi¸ cña thöa ®Êt hoÆc khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸.

Trêng hîp kh«ng thu thËp ®îc nh÷ng th«ng tin trong kho¶ng thêi gian gÇn nhÊt, th× cã thÓ thu thËp th«ng tin vÒ çc cuéc giao dÞch chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt trong thêi h¹n 01 n¨m tÝnh ®Õn thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ ®Êt. NÕu kh«ng cã nh÷ng th«ng tin vÒ çc cuéc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt trong thêi gian gÇn nhÊt trong thêi gian 01 n¨m ®Ó thu thËp, th× thu thËp th«ng tin trong thêi gian 03 n¨m tÝnh ®Õn thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ ®Êt.

- Nh÷ng th«ng tin cÇn thu thËp:+ §Þa ®iÓm, ®Æc ®iÓm hiÖn t¹i cña thöa ®Êt (lo¹i ®Êt, h¹ng ®Êt,

vÞ trÝ, lo¹i ®« thÞ, lo¹i ®êng phè, diÖn tÝch, h×nh d¸ng, çc ®Æc trng ®Þa lý cña thöa ®Êt, tµi s¶n trªn ®Êt);

+ M«i trêng (bao gåm m«i trêng tù nhiªn gåm nh÷ng ®iÒu kiÖn c¬ b¶n nh c¶nh quan, nguån níc; møc ®é « nhiÔm kh«ng khÝ vµ nguån níc; møc ®é tho¸i ho¸ cña ®Êt, v.v... vµ m«i trêng kinh tÕ - x· héi gåm nh÷ng ®iÒu kiÖn c¬ b¶n nh kÕt cÊu h¹ tÇng tèt hay kh«ng tèt, thuËn lîi hay kh«ng thuËn lîi vÒ giao th«ng, th¬ng m¹i, th«ng tin liªn l¹c, y tÕ, v¨n ho¸ gi¸o dôc , trËt tù vµ an ninh x· héi,v.v...);

+ Çc ®Æc ®iÓm vÒ ph¸p lý (quy ho¹ch khu ®Êt, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn thõa kÕ, ®Êt ®îc tÆng, cho, thuª, lÊn chiÕm .v.v...);

+ Thêi ®iÓm chuyÓn nhîng, giao dÞch, hoÆc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt thµnh c«ng;

+ Thèng kª çc møc gi¸ chuyÓn nhîng, gi¸ cho thuª, ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt;

+ Thêi gian, ®iÒu kiÖn giao dÞch chuyÓn nhîng vµ thanh to¸n.- §iÒu kiÖn cña th«ng tin: Nh÷ng th«ng tin trªn ®©y ph¶i ®îc thu thËp tõ kÕt qu¶ nh÷ng cuéc

giao dÞch chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trêng trong ®iÒu kiÖn b×nh thêng, tøc lµ nh÷ng cuéc giao dÞch gi÷a ngêi mua vµ ng-êi b¸n tù nguyÖn, mçi bªn cã ®Çy ®ñ th«ng tin vµ hiÓu biÕt vÒ lo¹i ®Êt, thöa ®Êt, khu ®Êt mµ m×nh tham gia giao dÞch. Nh÷ng cuéc giao dÞch mua b¸n nµy kh«ng cã tÝnh ®Çu c¬, kh«ng bÞ søc Ðp vÒ thêi gian, bÞ Ðp buéc mua b¸n hoÆc mua b¸n gi÷a çc bªn cã quan hÖ huyÕt thèng, kh«ng cã giÊy tê hîp ph¸p vµ çc lý do chñ quan kh¸c g©y t¸c ®éng lµm sai lÖch qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ vËn ®éng b×nh thêng cña gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ trêng.

b. Bíc 2: So s¸nh, ph©n tÝch th«ng tin C¨n cø nh÷ng th«ng tin ®· kh¶o s¸t , thu thËp ®îc ë Bíc 1, tiÕn hµnh

ph©n tÝch, so s¸nh ®Ó lùa chän nh÷ng tiªu chÝ gièng nhau vµ kh¸c nhau gi÷a çc thöa ®Êt, khu ®Êt so s¸nh víi thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸.


68


Trªn c¬ së ®ã x¸c ®Þnh çc tiªu chÝ gièng vµ kh¸c biÖt vÒ gÝa ®Ó tÝnh to¸n, x¸c ®Þnh gi¸ cho thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸.

c. Bíc 3: Thùc hiÖn ®iÒu chØnh çc yÕu tè kh¸c biÖt vÒ gi¸ gi÷a çc thöa ®Êt, khu ®Êt so s¸nh víi thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ cho thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸.

Gi¸ trÞ íc tÝnh cña thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ ®îc tÝnh theo çch ®iÒu chØnh çc yÕu tè kh¸c biÖt vÒ gi¸ víi tõng thöa ®Êt, khu ®Êt so s¸nh nh sau:

Gi¸ trÞ íc tÝnh cña thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸

=

Gi¸ chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt cña tõng thöa ®Êt,

khu ®Êt so s¸nh

Møc tiÒn ®iÒu chØnh møc gi¸ h×nh thµnh tõ

nh÷ng yÕu tè kh¸c biÖt vÒ gi¸ cña tõng

thöa ®Êt, khu ®Êt so s¸nh víi thöa ®Êt, khu

®Êt cÇn ®Þnh gÝa

Trong ®ã, møc tiÒn ®iÒu chØnh møc gi¸ gi÷a tõng thöa ®Êt, khu ®Êt so s¸nh vµ thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ lµ lîng ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ xuÊt ph¸t tõ nh÷ng kh¸c biÖt vÒ vÞ trÝ thöa ®Êt, kÕt cÊu h¹ tÇng, ®Æc ®iÓm cña lo¹i ®Êt, møc ®é « nhiÔm m«i trêng .v.v... Sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ gi÷a thöa ®Êt so s¸nh vµ thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ (cã thÓ tÝnh theo gi¸ trÞ tuyÖt ®èi hoÆc tû lÖ % cña gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt) ®îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo ®¸nh gi¸ cña çc chuyªn gia vµ c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt.

Trêng hîp gi¸ ®Êt cã biÕn ®éng trong kho¶ng thêi gian tõ thêi ®iÓm chuyÓn nhîng thµnh c«ng quyÒn sö dông ®Êt cña thöa ®Êt so s¸nh ®Õn thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ cña thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸, th× ph¶i ®iÒu chØnh møc gi¸ cña thöa ®Êt so s¸nh vÒ ngang møc gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trêng, sau ®ã thùc hiÖn viÖc ®iÒu chØnh tiÕp møc gi¸ cña thöa ®Êt so s¸nh theo c«ng thøc nªu trªn.

d. Bíc 4: X¸c ®Þnh gi¸ cña thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ b»ng çch lÊy sè b×nh qu©n cña çc møc gÝa cña 3 ®Õn 5 thöa ®Êt, khu ®Êt so s¸nh ®· tÝnh to¸n ®iÒu chØnh kh¸c biÖt vÒ gi¸ ë bíc 3.

2.1.3. KhÊu trõ gi¸ trÞ tµi s¶n trªn ®Êt §èi víi trêng hîp gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt bao gåm c¶

gi¸ trÞ çc tµi s¶n trªn ®Êt (c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn tróc, ®Êt ®· cã trång c©y l©u n¨m nh cao su, cµ phª, chÌ, tiªu, ®iÒu .v.v... hoÆc c©y ¨n qu¶) th× khi tÝnh gi¸ ®Êt ph¶i khÊu trõ phÇn gi¸ trÞ cßn l¹i cña c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn tróc, c©y trång ®· ®Çu t trªn ®Êt theo c«ng thøc sau:

Gi¸ ®Êt t¹i thêi ®iÓm

x¸c ®Þnh gi¸=

Tæng gi¸ trÞ khu ®Êt (gåm c¶ gi¸ trÞ cña ®Êt vµ c«ng tr×nh

trªn ®Êt) t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸

-

Gi¸ trÞ cßn l¹i cña c«ng tr×nh, nhµ

cöa, vËt kiÕn tróc, c©y trång t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh


69


Trong ®ã : Gi¸ trÞ cßn l¹i

cña c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt

kiÕn tróc, c©y trång t¹i thêi

®iÓm x¸c ®Þnh gi¸

=

Nguyªn gi¸ hoÆc tæng chi phÝ ®Çu t x©y dùng

çc c«ng tr×nh

-

Tû lÖ khÊu hao

hµng n¨m (%)

x

Nguyªn gi¸ hoÆc tæng chi phÝ ®Çu t x©y dùng

çc c«ng tr×nh

x

Sè n¨m ®· sö dông çc c«ng

tr×nh ®Çu t

Ph¬ng ph¸p tÝnh tæng chi phÝ ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh, vên c©y l©u n¨m; ph¬ng ph¸p tÝnh khÊu hao; tû lÖ khÊu hao ¸p dông theo nh÷ng quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ níc.

§èi víi nh÷ng c«ng tr×nh, vËt kiªn tróc hoÆc c©y l©u n¨m kh«ng n»m trong danh môc çc quy ®Þnh hiÖn hµnh vÒ khÊu hao cña Nhµ níc th× Së Tµi chÝnh phèi hîp víi çc Së, ngµnh liªn quan c¨n cø vµo nguyªn t¾c tÝnh khÊu hao ®Ó híng dÉn ph¬ng ph¸p tÝnh khÊu hao cho phï hîp.

Trêng hîp çc c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn tróc hoÆc c©y trång l©u n¨m trªn thöa ®Êt ®· hÕt thêi h¹n khÊu hao mµ vÉn ®îc khai th¸c sö dông, th× gi¸ trÞ cña nã ®îc tÝnh theo gi¸ trÞ ®¸nh gi¸ l¹i tµi s¶n.

§èi víi c©y trång ®ang trong thêi kú ®Çu t x©y dùng c¬ b¶n th× kh«ng tÝnh khÊu hao. Nguyªn gi¸ c©y trång l©u n¨m ®ang trong thêi kú x©y dùng c¬ b¶n lµ gi¸ trÞ ®Çu t luü kÕ ®Õn thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ ®Êt hoÆc tÝnh theo gi¸ trÞ ®¸nh gi¸ thùc tÕ.

2.2. Ph¬ng ph¸p thu nhËp 2.2.1. C¬ së lý luËn Ph¬ng ph¸p thu nhËp lµ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh møc gi¸ tÝnh b»ng

th¬ng sè gi÷a møc thu nhËp thuÇn tuý thu ®îc hµng n¨m trªn mét ®¬n vÞ diÖn tÝch ®Êt so víi l·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm b×nh qu©n mét n¨m (tÝnh ®Õn thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt) cña lo¹i tiÒn göi VND kú h¹n 01 n¨m (12 th¸ng) t¹i ng©n hµng th¬ng m¹i nhµ níc cã møc l·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm cao nhÊt trªn ®Þa bµn.

Ph¬ng ph¸p thu nhËp chØ ¸p dông ®Ó ®Þnh gi¸ cho çc lo¹i ®Êt x¸c ®Þnh ®îc çc kho¶n thu nhËp mang l¹i tõ ®Êt.

2.2.2. ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt theo ph¬ng ph¸p thu nhËp ph¶i tiÕn hµnh çc bíc sau:

a. Bíc 1: TÝnh tæng thu nhËp hµng n¨m do thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ mang l¹i.

- §èi víi ®Êt ®îc sö dông ®Ó cho thuª hoÆc ®Êt cã x©y dùng c«ng tr×nh kiÕn tróc (nhµ cöa) ®Ó cho thuª th× tæng thu nhËp cña thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ chÝnh lµ sè tiÒn cho thuª ®Êt hoÆc sè tiÒn cho thuª ®Êt vµ c«ng tr×nh trªn ®Êt thu ®îc hµng n¨m.

- §èi víi lo¹i ®Êt ®îc sö dông cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp th× tæng thu nhËp cña thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ chÝnh lµ tæng doanh thu tõ ho¹t ®éng s¶n xuÊt trªn thöa ®Êt, lo¹i ®Êt thu ®îc hµng n¨m.

b. Bíc 2: TÝnh tæng chi phÝ ph¶i chi ra h×nh thµnh tæng thu nhËp vµ çc kho¶n ph¶i nép theo luËt ®Þnh.


70


Tæng chi phÝ bao gåm çc kho¶n chi phÝ cô thÓ nh thuÕ, chi phÝ ®Çu t c¶i t¹o, chi phÝ s¶n xuÊt. Çc kho¶n chi phÝ nµy ®îc tÝnh theo çc quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ níc; kho¶n chi phÝ nµo kh«ng cã quy ®Þnh cña nhµ níc th× tÝnh theo gi¸ thùc tÕ phæ biÕn t¹i thÞ trêng ®Þa ph¬ng mµ c¬ së s¶n xuÊt, kinh doanh ®· chi tr¶ (quy ®Þnh trong hîp ®ång, ho¸ ®¬n mua b¸n hµng ho¸ do c¬ quan tµi chÝnh cã thÈm quyÕt ph¸t hµnh).

c. Bíc 3: X¸c ®Þnh thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m theo c«ng thøc sau Thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m

=Tæng thu nhËp hµng n¨m tÝnh

®îc ë Bíc 1 -

Tæng chi phÝ ®· tÝnh

ë Bíc 2

d. Bíc 4: ¦íc tÝnh møc gi¸ ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ theo c«ng thøc sau

Gi¸ ®Êt íc tÝnh

=Thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m thu ®îc tõ thöa

®ÊtL·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm kú h¹n 12 th¸ng

Khi ®Þnh gi¸ ®Êt theo ph¬ng ph¸p thu nhËp, tæng thu nhËp, çc chi phÝ x¸c ®Þnh ë Bíc 1, Bíc 2 vµ thu nhËp thuÇn tuý x¸c ®Þnh ë Bíc 3 ph¶i lµ tæng thu nhËp, tæng chi phÝ vµ møc thu nhËp thuÇn tuý b×nh qu©n cña h¹ng ®Êt hoÆc vÞ trÝ ®Êt cña lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ vµ ®óng víi môc ®Ých sö dông ®Êt ®· ®îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt. §ång thêi, tÝnh b×nh qu©n cho tõng n¨m trong 3 n¨m ngay tríc thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt.

Trêng hîp kh«ng thu thËp ®îc sè liÖu trong 3 n¨m th× sö dông sè liÖu cña n¨m ngay tríc thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt.

2.2.3. KhÊu trõ gi¸ trÞ tµi s¶n trªn ®Êt §èi víi ®Êt ®· cã x©y dùng c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn tróc trªn

®Êt, ®· cã trång c©y l©u n¨m nh cao su, cµ phª, chÌ, tiªu, ®iÒu, v.v... hoÆc c©y ¨n qu¶ th× khi tÝnh gi¸ ®Êt ph¶i khÊu trõ phÇn gi¸ trÞ cßn l¹i cña c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn tróc, c©y trång ®· ®Çu t trªn ®Êt b»ng ph¬ng ph¸p khÊu trõ gi¸ trÞ tµi s¶n trªn ®Êt nh híng dÉn t¹i môc II.2.1.3.

2.3. §iÒu kiÖn ¸p dông çc ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt 2.3.1. Khi thùc hiÖn viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt, chØ ¸p dông ph¬ng ph¸p so

s¸nh trùc tiÕp khi thu thËp thèng kª ®îc ®ñ th«ng tin sè liÖu cña lo¹i ®Êt t¬ng tù so s¸nh ®îc víi lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ nh ®· híng dÉn t¹i môc II.2.1.2; chØ ¸p dông ph¬ng ph¸p thu nhËp ®Ó ®Þnh gi¸ çc lo¹i ®Êt khi x¸c ®Þnh ®îc yÕu tè thu nhËp mang l¹i tõ ®Êt, nÕu kh«ng thu nhËp ®îc ®Çy ®ñ çc sè liÖu vÒ gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cña çc lo¹i ®Êt t¬ng tù so s¸nh ®îc trªn thÞ trêng.

2.3.2. Khi cã lo¹i ®Êt võa cã thÓ thu thËp ®îc gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt phæ biÕn trªn thÞ trêng võa cã thÓ tÝnh ®îc thu nhËp do thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ mang l¹i, th× sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp lµm ph¬ng ph¸p chñ yÕu ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt.

2.3.3. Trong çc trêng hîp sau ®©y cÇn ph¶i sö dông kÕt hîp c¶ hai ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nµy ®Ó kiÓm tra so s¸nh, ®èi chiÕu çc møc gi¸ íc tÝnh ®Ó quyÕt ®Þnh møc gi¸ cô thÓ:


71


- ViÖc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cha diÔn ra phæ biÕn trªn thÞ trêng, sè liÖu thu thËp ®îc kh«ng cã tÝnh hÖ thèng;

- Gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ trêng biÕn ®éng thÊt thêng, kh«ng ph¶n ¸nh ®óng quan hÖ cung - cÇu vÒ ®Êt trong ®iÒu kiÖn b×nh thêng.

- Møc gia ®Êt íc tÝnh b»ng çch ¸p dông mét trong hai ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cã kÕt qu¶ cao h¬n møc gi¸ tèi ®a cña khung gi¸ do chÝnh phñ quy ®Þnh t¹i Kho¶n I §iÒu 6 vµ giíi h¹n ®îc phÐp vËn dông cho lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ qui ®Þnh t¹i Kho¶n 2 ®iÒu 6 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gÝa ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.

2.3.4. Çc ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt trªn ®©y ®îc ¸p dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña thöa ®Êt, l« ®Êt cô thÓ lµm c¨n cø ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt hµng lo¹t cho tõng h¹ng ®Êt hoÆc vÞ trÝ ®Êt theo híng dÉn ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph¬ng.

3. §Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph¬ng 3.1. Mét sè c«ng viÖc chuÈn bÞ ®Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ ®Êt a. TiÕn hµnh ph©n ®Þnh çc lo¹i x· theo lo¹i x· ®ång b»ng, x· trung

du vµ x· miÒn nói ®Ó ¸p khung gi¸ çc lo¹i ®Êt t¹i n«ng th«n do ChÝnh phñ quy ®Þnh theo vïng: ®ång b»ng, trung du, miÒn nói vµo tõng lo¹i x· t¹i ®Þa ph¬ng (tØnh, thµnh phè) cho phï hîp.

b. TiÕn hµnh ph©n h¹ng ®Êt ®Ó ®Þnh gi¸ cho çc lo¹i ®Êt: ®Êt trång c©y hµng n¨m, ®Êt trång c©y l©u n¨m, ®Êt nu«i trång thuû s¶n, ®Êt rõng s¶n xuÊt, ®Êt rõng phßng hé vµ ®Êt rõng ®Æc dông vµ çc lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ.

ViÖc ph©n h¹ng ®Êt ¸p dông theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña LuËt thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp vµ çc v¨n b¶n híng dÉn thùc hiÖn LuËt thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp.

Trêng hîp çc tØnh ®· ph©n h¹ng ®Êt, mµ h¹ng ®Êt ®ã ®ang ®îc ¸p dông ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp th× sö dông kÕt qu¶ ph©n h¹ng ®Êt ®ã ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt vµ chØ thay ®æi khi cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt theo quy ®Þnh cña nhµ níc.

c. Quy ®Þnh çc tiªu thøc cô thÓ vÒ vÞ trÝ ®Êt theo thø tù tõ sè 1 trë ®i ®Õn sè cuèi cïng phï hîp víi ®iÒu kiÖn cña ®Þa ph¬ng vµ x¸c ®Þnh sè lîng vÞ trÝ ®Êt lµm muèi vµ vÞ trÝ cña çc lo¹i ®Êt phi n«ng nghiÖp t¹i n«ng th«n ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt theo çc tiªu thøc chung quy ®Þnh t¹i §iÒu 9 NghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt cho çc lo¹i ®Êt, cô thÓ sau:

- §èi víi ®Êt lµm muèi: C¨n cø ®iÒu kiÖn cô thÓ t¹i ®Þa ph¬ng, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh xÕp lo¹i vÞ trÝ theo tiªu thøc dùa vµo kho¶ng çch tõ çnh ®ång muèi ®Õn kho muèi tËp trung t¹i khu s¶n xuÊt hoÆc kho¶ng çch tõ ®ång muèi ®Õn ®êng giao th«ng liªn huyÖn (trêng hîp kh«ng cã ®êng giao th«ng liªn huyÖn ®i qua th× c¨n cø vµo kho¶ng çch víi ®êng giao th«ng liªn x·).

- §èi víi ®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i n«ng th«n: C¨n cø vµo ®iÒu kiÖn cô thÓ t¹i ®Þa ph¬ng, Uû ban nh©n d©n cÊp


72


tØnh tiÕn hµnh x¸c ®Þnh khu vùc cÇn ®Êt ®Þnh gi¸; ph©n vÞ trÝ ®Êt vµ quyÕt ®Þnh sè lîng vÞ trÝ ®Êt cña tõng khu vùc ®Êt ®Ó ®Þnh gi¸.

d. Quy ®Þnh çc tiªu thøc cô thÓ vÒ vÞ trÝ ®Êt ®Ó xÕp lo¹i vÞ trÝ ®Êt vµ quyÕt ®Þnh sè lîng vÞ trÝ ®Êt trong tõng lo¹i ®êng phè; ph©n lo¹i ®êng phè vµ quyÕt ®Þnh sè lîng ®êng phè theo thø tù tõ sè 1 trë ®i ®Õn sè cuèi cïng phï hîp víi çc ®iÒu kiÖn cña ®Þa ph¬ng trong tõng lo¹i ®« thÞ ®Ó ®Þnh gi¸ theo çc tiªu thøc chung quy ®Þnh t¹i §iÒu 10, NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.

C¨n cø ®iÒu kiÖn cô thÓ t¹i ®Þa ph¬ng, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh cã thÓ kh«ng xÕp lo¹i ®êng phè, mµ cã thÓ ph©n lo¹i vÞ trÝ ®Êt vµ quy ®Þnh sè lîng vÞ trÝ ®Êt cho tõng ®o¹n phè, tõng tªn ®êng phè cô thÓ ®Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ ®Êt. ViÖc ph©n lo¹i vÞ trÝ ®Êt, ph©n chia tõng ®o¹n phè, tõng ®êng phè cña tõng lo¹i ®« thÞ ®Ó ®Þnh gi¸ còng ph¶i thùc hiÖn theo çc tiªu thøc chung quy ®Þnh t¹i §iÒu 10, NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.

e. Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh c¨n cø vµo quyÕt ®Þnh thµnh lËp ®« thÞ vµ xÕp lo¹i ®« thÞ do cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®èi víi çc ®« thÞ thuéc ®Þa bµn trong tØnh ®Ó ¸p khung gi¸ çc lo¹i ®Êt t¹i ®« thÞ do ChÝnh phñ quy ®Þnh cho ®óng víi çc lo¹i ®« thÞ ë ®Þa ph¬ng.

3.2. §Þnh gi¸ vµ ®iÒu chØnh gi¸ çc lo¹i ®Êt cô thÓa. Gi¸ ®Êt ph¶i ®îc quyÕt ®Þnh theo ®óng môc ®Ých sö dông ®Êt

ghi trong giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®îc cÊp theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt; quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt, cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn, ®¨ng ký chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt phï hîp víi quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®· ®-îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt.

§èi víi ®Êt cha ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, cha cã quy ho¹ch hoÆc ®· cã quy ho¹ch sö dông ®Êt nhng vÉn cha ®îc thùc hiÖn, cha ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt th× gi¸ ®Êt ®îc quy ®Þnh theo môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i.

Trêng hîp ®èi tîng sö dông ®Êt sö dông toµn bé hoÆc mét phÇn diÖn tÝch cña thöa ®Êt kh«ng ®óng môc ®Ých sö dông ®· ®îc ph¸p luËt c«ng nhËn hoÆc c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt; sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp ®Ó nu«i trång xen canh, ®Ó kÕt hîp víi viÖc tæ chøc du lÞch sinh th¸i vµ sö dông ®Êt phi n«ng nghiÖp kÕt hîp víi môc ®Ých kh¸c th× khi ®Þnh gi¸ ®Êt vÉn theo môc ®Ých sö dông ®Êt quy ®Þnh trong giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt cña Nhµ níc, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt nªu trªn.

b. Møc gi¸ cô thÓ cña tõng h¹ng ®Êt, vÞ trÝ ®Êt cña çc lo¹i ®Êt do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh b»ng ®ång ViÖt Nam trªn mét ®¬n vÞ diÖn tÝch ®Êt (m2) vµ kh«ng ®îc vît ra ngoµi khung gi¸ çc lo¹i ®Êt theo tõng vïng ®Êt hoÆc tõng lo¹i ®« thÞ do ChÝnh phñ quy ®Þnh t¹i Kho¶n 1 ®iÒu 6 vµ giíi h¹n cho phÐp vËn dông cña çc ®ia ph¬ng ®îc quy ®Þnh t¹i Kho¶n 2 §iÒu 6 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11


73


n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.

Trêng hîp gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr-êng trong ®iÒu kiÖn b×nh thêng t¹i ®Þa ph¬ng cña nh÷ng lo¹i ®Êt, vÞ trÝ ®Êt nhÊt ®Þnh cã biÕn ®éng (biÕn ®éng mang tÝnh côc bé) t¨ng hoÆc gi¶m so víi gi¸ ®Êt do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh th× Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh chØ ®iÒu chØnh gi¸ cña nh÷ng lo¹i ®Êt, vÞ trÝ ®Êt cã biÕn ®éng ®ã theo quy ®Þnh t¹i Kho¶n 1 §iÒu 15 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.

c. §Þnh gi¸ cô thÓ cho tõng h¹ng ®Êt, vÞ trÝ ®Êt cña çc lo¹i ®Êt mµ ChÝnh phñ cã quy ®Þnh khung gi¸ ®Êt:

- §èi víi ®Êt trång c©y hµng n¨m, ®Êt trång c©y l©u n¨m. ®Êt nu«i trång thuû s¶n, ®Êt rõng s¶n xuÊt, thùc hiÖn ®Þnh gi¸ cho tõng h¹ng ®Êt ph©n chia theo 3 vïng nh ®· x¸c ®Þnh theo híng dÉn t¹i §iÓm a vµ §iÓm b Môc II.3.1.

Trêng hîp cïng mét lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp nãi trªn l¹i nu«i hoÆc trång nhiÒu lo¹i c©y, con kh¸c nhau, th× chØ quy ®Þnh mét møc gi¸ ®Êt thèng nhÊt cho tõng h¹ng ®Êt theo ®Êt nu«i trång mét lo¹i c©y, con chñ yÕu trong vïng (vÝ dô nh ®Êt trång lóa cña vïng ®Êt trång c©y hµng n¨m); kh«ng qui ®Þnh gi¸ ®Êt cña cïng mét h¹ng ®Êt cña cïng mét lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp trong cïng vïng ®Êt kh¸c biÖt theo tõng c©y, con kh¸c nhau.

C¨n cø vµo ®iÒu kiÖn cô thÓ t¹i ®Þa ph¬ng, viÖc ®Þnh gi¸ cho tõng h¹ng ®Êt cã thÓ sö dông mét trong hai çch sau:

+ Çch thø nhÊt: §Þnh gi¸ trùc tiÕp cho tõng h¹ng ®Êt.Trong mçi h¹ng ®Êt ®· ®îc ph©n chia theo 3 vïng trong ph¹m vi

®Þa giíi hµnh chÝnh ®· x¸c ®Þnh lùa chän ra tèi thiÓu ba (03) thöa ®Êt tiªu biÓu cã tÝnh ®¹i diÖn. Sau ®ã, tiÕn hµnh x¸c ®Þnh gi¸ cña tõng thöa ®Êt b»ng çch ¸p dông çc ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nh híng dÉn t¹i môc II.2 vµ tÝnh gi¸ mét ®¬n vÞ diÖn tÝch (m2) cña tõng thöa ®Êt.

Gi¸ h¹ng ®Êt (tÝnh trªn mét mÐt vu«ng) ®îc x¸c ®Þnh lµ møc gi¸ b×nh qu©n cña çc møc gi¸ cña çc thöa ®Êt ®· lùa chän nªu trªn.

+ Çch thø hai: §Þnh gi¸ ®Êt h¹ng 1, sau ®ã sö dông hÖ sè h¹ng ®Êt ®Þnh gÝa ®Ó ®Þnh gi¸ cho çc h¹ng ®Êt cßn l¹i.

Çch thøc ®Þnh gi¸ ®Êt h¹ng 1 thùc hiÖn nh híng dÉn t¹i çch ®Þnh gi¸ trùc tiÕp cho tõng h¹ng ®Êt nªu trªn.

C¨n cø tiªu chuÈn çc yÕu tè cña tõng h¹ng ®Êt tÝnh thuÕ hoÆc gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cña çc h¹ng ®Êt, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh x©y dùng hÖ sè h¹ng ®Êt ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt theo nguyªn t¾c: §Êt h¹ng 1 cã møc gi¸ cao nhÊt øng víi hÖ sè 1, ®Êt çc h¹ng tiÕp sau cã hÖ sè thÊp h¬n øng víi çc møc gi¸ thÊp h¬n.

HÖ sè h¹ng ®Êt ®Þnh gi¸ lµ tû lÖ so s¸nh gi÷a gi¸ chuyÒn nhîng quyÒn sö dông cña çc h¹ng ®Êt so víi gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt h¹ng 1, hoÆc tû lÖ so s¸nh gi÷a tiªu chuÈn çc yÕu tè cña tõng h¹ng ®Êt tÝnh thuÕ so víi ®Êt h¹ng 1.


74


Gi¸ ®Êt cña çc lo¹i ®Êt ®îc tÝnh theo h¹ng ®Êt nªu trªn ®îc tÝnh b»ng çch lÊy møc gi¸ ®Êt cña h¹ng ®Êt ®· x¸c ®Þnh ®îc (h¹ng 1) nh©n víi hÖ sè ®Þnh gi¸ ®Êt cña tõng h¹ng ®Êt.

ë nh÷ng n¬i kh«ng cã ®Êt h¹ng 1 th× lÊy h¹ng ®Êt cao nhÊt cña tõng lo¹i ®Êt lµm hÖ sè 1.

- §èi víi ®Êt lµm muèi, thùc hiÖn ®Þnh gi¸ theo vÞ trÝ ®Êt. C¨n cø vµo tiªu thøc xÕp lo¹i vÞ trÝ ®Êt, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh tiÕn hµnh x©y dùng hÖ sè vÞ trÝ ®Þnh gi¸ ®Êt theo nguyªn t¾c; ®Êt t¹i vÞ trÝ sè 1 cã møc gi¸ cao nhÊt, øng víi hÖ sè 1, ®Êt t¹i çc vÞ trÝ tiÕp sau cã hÖ sè thÊp h¬n øng víi çc møc gi¸ thÊp h¬n. Çch thøc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho tõng vÞ trÝ ®Êt thùc hiÖn t¬ng tù nh çch x¸c ®Þnh gi¸ cho tõng h¹ng ®Êt nh híng dÉn ë trªn.

- §èi víi ®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i n«ng th«n, thùc hiÖn ®Þnh gi¸ theo vÞ trÝ ®Êt ë ba khu vùc ®Êt t¹i ®Þa ph-¬ng. C¨n cø vµo tiªu thøc xÕp lo¹i vÞ trÝ ®Êt, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh tiÕn hµnh x©y dùng hÖ sè vÞ trÝ ®Þnh gi¸ ®Êt cho tõng khu vùc ®Êt theo nguyªn t¾c : §Êt t¹i vÞ trÝ sè 1 cña khu vùc nµo cã møc gÝa cao nhÊt t¹i khu vùc ®ã, øng víi hÖ sè 1, ®Êt t¹i çc vÞ trÝ tiÕp sau cña çc khu vùc ®Êt t¬ng øng cã hÖ sè thÊp h¬n øng víi çc møc gÝa thÊp h¬n. Çch thøc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho tõng vÞ trÝ ®Êt thùc hiÖn t¬ng tù nh çch x¸c ®Þnh gi¸ cho tõng vÞ trÝ ®Êt ë vµ ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i ®« thÞ.

Riªng ®èi víi mét sè vÞ trÝ ®Êt ë t¹i n«ng th«n cã mÆt tiÒn liÒn c¹nh víi çc trôc ®êng giao th«ng chÝnh (tØnh lé, quèc lé), hoÆc n»m tiÕp gi¸p khu c«ng nghiÖp, khu th¬ng m¹i, khu du lÞch nªn ®Æc biÖt thuËn lîi cho viÖc kinh doanh vµ lµm dÞch vô, cã gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trêng cao; th× gi¸ ®Êt ®îc qui ®Þnh cao h¬n, nhng møc tèi ®a kh«ng ®îc cao h¬n qu¸ 3 lÇn møc gi¸ tèi ®a cña khung gi¸ ®Êt ë t¹i n«ng th«n qui ®Þnh t¹i Kho¶n 1 §iÒu 6 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.

Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh tiªu chÝ cô thÓ vµ quy ®Þnh sè lîng vÞ trÝ ®èi víi lo¹i ®Êt nµy ®Ó ®Þnh gi¸.

- §èi víi ®Êt ë; ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i ®« thÞ, thùc hiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt theo vÞ trÝ ®Êt cho tõng lo¹i ®êng phè cña çc lo¹i ®« thÞ kh¸c nhau.

C¨n cø vµo ®iÒu kiÖn cô thÓ t¹i ®Þa ph¬ng, viÖc ®Þnh gi¸ cho tõng vÞ trÝ ®Êt cã thÓ sö dông mét trong hai çch sau:

+ Çch thø nhÊt: §Þnh gi¸ trùc tiÕp cho tõng vÞ trÝ ®Êt Trong mçi vÞ trÝ ®Êt cña tõng lo¹i ®êng phè hoÆc tõng ®o¹n phè

cô thÓ lùa chän ra tèi thiÓu ba (03) thöa ®Êt t¹i çc ®Þa ®iÓm kh¸c nhau cã tÝnh ®¹i diÖn cho c¶ vÞ trÝ ®Êt. Sau ®ã, tiÕn hµnh x¸c ®Þnh gi¸ cña tõng thöa ®Êt b»ng çch ¸p dông çc ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nh h-íng dÉn t¹i môc II.2 vµ tÝnh gi¸ mét ®¬n vÞ diÖn tÝch (m2) cña tõng thöa ®Êt.


75


Gi¸ ®Êt cña tõng vÞ trÝ (tÝnh trªn mét mÐt vu«ng) ®îc x¸c ®Þnh lµ møc gi¸ b×nh qu©n cña çc møc gi¸ cña çc thöa ®Êt ®· lùa chän nªu trªn.

+ Çch thø hai: §Þnh gi¸ ®Êt vÞ trÝ 1 cña tõng khu vùc, tõng lo¹i ®-êng phè hoÆc tõng ®êng phè, sau ®ã sö dông hÖ sè vÞ trÝ ®Êt ®Ó ®Þnh gi¸ cho çc vÞ trÝ ®Êt cßn l¹i cña tõng khu vùc, tõng lo¹i ®êng phè hoÆc tõng ®êng phè.

Çch thøc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vÞ trÝ 1 thùc hiÖn nh ®Þnh gi¸ trùc tiÕp cho tõng vÞ trÝ ®Êt nªu trªn.

C¨n cø vµo tiªu thøc xÕp lo¹i vÞ trÝ ®Êt uû ban nh©n d©n cÊp tØnh tiªn hµnh x©y dùng hÖ sè vÞ trÝ ®Þnh gi¸ ®Êt cho tõng lo¹i ®êng phè cña çc lo¹i ®« thÞ theo nguyªn t¾c : §Êt t¹i vÞ trÝ sè 1 cña ®êng phè nµo cã møc gi¸ cao nhÊt cña ®êng phè ®ã øng víi hÖ sè 1, ®Êt t¹i çc vÞ trÝ tiÕp theo cña tõng lo¹i ®êng phè t¬ng øng cã hÖ sè thÊp h¬n øng víi çc møc gi¸ thÊp h¬n.

HÖ sè vÞ trÝ ®Þnh gi¸ ®Êt cña tÊt c¶ çc lo¹i ®Êt nªu trªn lµ tû lÖ so s¸nh gi÷a gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ phæ biÕn trªn thÞ trêng cña tõng vÞ trÝ ®Êt so víi vÞ trÝ sè 1, hoÆc tû lÖ so s¸nh gi÷a çc tiªu thøc cña tõng vÞ trÝ ®Êt.

Gi¸ ®Êt cña tÊt c¶ çc lo¹i ®Êt ®îc ®Þnh gi¸ theo vÞ trÝ nªu trªn tÝnh b»ng çch lÊy møc gi¸ ®Êt cña vÞ trÝ ®Êt ®· x¸c ®Þnh ®îc (vÞ trÝ sè 1) nh©n víi hÖ sè vÞ trÝ ®Þnh gi¸ ®Êt cña tõng lo¹i ®Êt.

§èi víi ®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i çc thÞ x· ,thÞ trÊn, khu ®« thÞ míi cha ®îc xÕp lo¹i ®« thÞ n»m ë khu vùc ®Êt n«ng th«n (ngoµi ®Þa giíi cña ®Êt ®« thÞ nh thµnh phè, thÞ x· ®· ®îc xÕp lo¹i ®« thÞ), khi ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ ®îc ¸p dông khung gi¸ ®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i ®« thÞ lo¹i V quy ®Þnh t¹i Kho¶n 1 vµ giíi h¹n cho phÐp vËn dông qui ®Þnh t¹i Kho¶n 2 §iÒu 6 nghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.

d. §Þnh gi¸ cô thÓ cho çc lo¹i ®Êt mµ ChÝnh phñ kh«ng quy ®Þnh khung gi¸ ®Êt

- §èi víi ®Êt rõng phßng hé vµ ®Êt rõng ®Æc dông : C¨n cø møc gi¸ cô thÓ mµ Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®· quy ®Þnh ®èi víi ®Êt rõng s¶n xuÊt ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt rõng phßng hé, ®Êt rõng ®Æc dông. Quy tr×nh ®Þnh gi¸ ®èi víi ®Êt rõng phßng hé, ®Êt rõng ®Æc dông thùc hiÖn nh quy tr×nh ®Þnh gi¸ ®èi víi ®Êt rõng s¶n xuÊt híng dÉn t¹i môc II.3.2.

Møc gi¸ cô thÓ cho tõng h¹ng ®Êt cña ®Êt rõng phßng hé, ®Êt rõng ®Æc dông tèi ®a kh«ng vît qu¸ møc gi¸ cô thÓ tõng h¹ng ®Êt cña ®Êt rõng s¶n xuÊt.

- §èi víi ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c theo qui ®Þnh t¹i TiÕt d Môc 4 §iÒu 6 cña NghÞ ®Þnh sè 181/2004/N§-CP ngµy 26 th¸ng 10 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ thi hµnh LuËt §Êt §ai.

Gi¸ çc lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c ®îc x¸c ®Þnh c¨n cø møc gi¸ ®Êt cô thÓ mµ Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®· qui ®Þnh cho lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp liÒn kÒ hoÆc ë khu vùc l©n cËn trong cïng vïng (nÕu kh«ng cã ®Êt liÒn kÒ).


76


Møc gi¸ ®Êt cô thÓ qui ®Þnh cho tõng lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c tèi ®a kh«ng vît qu¸ møc gi¸ cô thÓ ®· qui ®Þnh cho lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp liÒn kÒ, hoÆc møc gi¸ cao nhÊt ®· qui ®Þnh cho ®Êt n«ng nghiÖp ë khu vùc l©n cËn.

- §èi víi ®Êt x©y dùng trô së c¬ quan vµ ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp

C¨n cø møc gi¸ cô thÓ mµ Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®· quy ®Þnh ®èi víi gi¸ ®Êt ë ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt x©y dùng trô së c¬ quan vµ x©y dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp theo nguyªn t¾c: §Êt x©y dùng trô së c¬ quan vµ x©y dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp t¹i n«ng th«n th× c¨n cø vµo gi¸ ®Êt ë t¹i n«ng th«n; ®Êt x©y dùng trô së c¬ quan vµ x©y dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp t¹i ®« thÞ th× c¨n cø vµo gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ.

Møc gi¸ cô thÓ qui ®Þnh cho tõng vÞ trÝ ®Êt cña ®Êt x©y dùng trô së c¬ quan vµ x©y dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp tèi ®a kh«ng cao h¬n møc gi¸ cô thÓ mµ Uû ban nh©n d©n ®· quy ®Þnh cho vÞ trÝ ®Êt t¬ng tù cña ®Êt ë liÒn kÒ hoÆc ®Êt ë t¹i khu vùc l©n cËn gÇn nhÊt nÕu kh«ng cã liÒn kÒ.

- §èi víi ®Êt sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh; ®Êt sö dông vµo çc môc ®Ých c«ng céng theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ; ®Êt do çc c¬ së t«n gi¸o sö dông; ®Êt cã c«ng tr×nh lµ ®×nh, ®Òn, miÕu, am, tõ ®êng, nhµ thê hä; ®Êt lµm nghÜa trang, nghÜa ®Þa vµ ®Êt phi n«ng nghiÖp kh¸c theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ (t¹i TiÕt e Môc 5 §iÒu 6 NghÞ ®Þnh sè 181/2004/N§-CP cÊp ngµy 29/10/2004 cña ChÝnh phñ vÒ thi hµnh LuËt ®Êt ®ai).

C¨n cø møc gi¸ cô thÓ mµ Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®· quy ®Þnh ®èi víi gi¸ çc lo¹i ®Êt liÒn kÒ ®Ó ®Þnh gi¸ cho çc lo¹i ®Êt trªn, cô thÓ lµ:

+ Trêng hîp çc lo¹i ®Êt trªn chØ liÒn kÒ ®Êt ë th× c¨n cø gi¸ ®Êt ë hoÆc chØ liÒn kÒ ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp th× c¨n cø gi¸ ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp; nÕu kh«ng cã nh÷ng lo¹i ®Êt liÒn kÒ nªu trªn th× c¨n cø vµo gi¸ ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp ë khu vùc gÇn nhÊt ®Ó ®Þnh gi¸.

+ Trêng hîp çc lo¹i ®Êt trªn liÒn kÒ víi nhiÒu lo¹i ®Êt kh¸c nhau, th× c¨n cø vµo gi¸ cña lo¹i ®Êt cã møc gi¸ cao nhÊt.

Møc gi¸ cô thÓ quy ®Þnh cho tõng vÞ trÝ ®Êt cña çc lo¹i ®Êt nãi trªn tèi ®a kh«ng cao h¬n møc gi¸ cô thÓ mµ Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®· qui ®Þnh cho vÞ trÝ t¬ng tù cña ®Êt ë, hoÆc lµ ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp liÒn kÒ.

3.3. §Þnh gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh a. Gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a çc tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng:

- Khi ®Þnh gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a çc tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng, Uû ban nh©n d©n çc tØnh cã ®Êt gi¸p ranh ph¶i c¨n cø vµo quy ®Þnh t¹i Kho¶n 1 §iÒu 12, Kho¶n 1 §iÒu 14 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt vµ híng dÉn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo Th«ng t 114/2004/TT-BTC.


77


- Tríc khi quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh qui ®Þnh t¹i Kho¶n 1 §iÒu 12 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ph¶i tham kh¶o, trao ®æi víi nhau vÒ møc gi¸ dù kiÕn ban hµnh vµ ph¶i tu©n thñ theo ®óng nguyªn t¾c qui ®Þnh t¹i TiÕt c Môc 1 §iÒu 56 LuËt §Êt ®ai n¨m 2003: "§Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a çc tØnh, thµnh phè cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo qui ho¹ch th× møc gi¸ nh nhau".

Trong trêng hîp ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a çc tØnh, thµnh phè cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo qui ho¹ch, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh nhau nhng cã çc chÝnh s¸ch ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi, chÝnh s¸ch thu hót ®Çu t kh¸c nhau, th× møc gi¸ t¹i khu vùc gi¸p ranh cã thÓ chªnh lÖch nhau nhng tèi ®a kh«ng qu¸ 20%.

- Trêng hîp çc ®Þa ph¬ng kh«ng tho¶ thuËn ®îc víi nhau vÒ møc gi¸ t¹i khu vùc ®Êt gi¸p ranh, th× b¸o ço Thñ tíng ChÝnh phñ quyÕt ®Þnh.

b. Gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a çc quËn, huyÖn, thÞ x·, thµnh phè thuéc tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng. Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh , c¨n cø t×nh h×nh thùc tÕ t¹i ®Þa ph¬ng, quy ®Þnh gi¸ ®Êt t¹i khu vùc ®Êt gi¸p ranh cho phï hîp theo nguyªn t¾c : Kho¶ng çch ®Êt gi¸p ranh do tØnh quy ®Þnh nÕu cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh nhau.

Trêng hîp t¹i khu vùc gi¸p ranh mµ ®iÒu kiÖn kÕt cÊu h¹ tÇng kh«ng nh nhau th× gi¸ ®Êt t¹i khu vùc ®Êt gi¸p ranh ®îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo ®iÒu kiÖn thùc tÕ cña tõng khu vùc.

§èi víi ®Êt ë t¹i n«ng th«n ë çc vïng ven ®« thÞ (bao gåm çc x· tiÕp gi¸p víi néi thµnh phè vµ thÞ trÊn thuéc ®« thÞ ®Æc biÖt vµ ®« thÞ lo¹i I vµ çc th«n (Êp) tiÕp gi¸p víi néi thµnh phè, thÞ x· thÞ trÊn cña çc ®« thÞ cßn l¹i), th× gi¸ ®Êt t¹i khu vùc nµy ®îc x¸c ®Þnh theo nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ cho çc thöa ®Êt liÒn kÒ vµ ®îc vËn dông khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ qui ®Þnh cho lo¹i ®« thÞ n»m liÒn kÒ.

Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh cô thÓ vÒ ®Êt ë t¹i n«ng th«n ë çc vïng ven ®« thÞ.


78


Ch¬ng VhÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n

I. Kh¸i qu¸t 1. HÖ thèng C¬ së d÷ liÖu quèc gia 1.1 Kh¸i niÖm

C«ng nghÖ th«ng tin ®· t¹o nªn bíc ngoÆt trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn c«ng nghÖ cña x· héi loµi ngêi. C«ng nghÖ c¬ khÝ ®· gióp con ngêi thay thÕ lao ®éng thñ c«ng b»ng m¸y mãc vµ c«ng nghÖ th«ng tin ®· t¹o ®iÒu kiÖn thay thÕ tõng bíc lao ®éng trÝ ãc cña con ngêi. Sù ph¸t ph¸t triÓn cña c«ng nghÖ th«ng tin ®· lµm thay ®æi ph¬ng thøc s¶n xuÊt vµ tr×nh ®é d©n trÝ ®îc n©ng cao dÉn ®Õn nhu cÇu x©y dùng mét c¬ së d÷ liÖu quèc gia thèng nhÊt trªn nÒn t¶ng c«ng nghÖ th«ng tin.

HÖ thèng çc CSDL quèc gia lµ mét trong çc thµnh phÇn nÒn t¶ng cña kÕt cÊu h¹ tÇng vÒ th«ng tin. CSDL quèc gia bao gåm çc CSDL chuyªn ngµnh ®Ó t¹o thµnh mét hÖ thèng CSDL thèng nhÊt. Mçi CSDL thµnh phÇn cã tÝnh ®éc lËp t¬ng ®èi, ®îc t¹o thµnh tõ th«ng tin cña mét sè ngµnh vµ ®Þa ph¬ng. HÖ thèng CSDL quèc gia t¹o mèi liªn kÕt ngang gi÷a çc CSDL thµnh phÇn víi çc chøc n¨ng trao ®æi, chia sÎ th«ng tin ®ång thêi t¹o mèi liªn kÕt däc theo cÊu tróc ph©n cÊp cña hÖ thèng chøc n¨ng qu¶n lý Nhµ níc.

1.2 Néi dung cña c¬ së d÷ liÖu quèc gia C¬ së d÷ liÖu quèc gia bao gåm çc thµnh phÇn:

- C¬ së d÷ liÖu vÒ chÝnh trÞ: luËt ph¸p, tæ chøc, çn bé;- C¬ së d÷ liÖu kinh tÕ: nguån lùc- tµi nguyªn thiªn nhiªn, ®Êt ®ai,

lao ®éng vµ vèn, quy ho¹ch kÕ ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ, kÕt qu¶ ho¹t ®éng kinh tÕ: n«ng nghiÖp, c«ng nghiÖp vµ dÞch vô;

- C¬ së d÷ liÖu x· héi: d©n sè, lao ®éng v¨n ho¸, gi¸o dôc, y tÕ, thÓ thao v.v..

Th«ng tin vÒ ®Êt ®ai vµ tµi nguyªn lµ mét thµnh phÇn kh«ng thÓ thiÕu ®îc cña c¬ së d÷ liÖu quèc gia.2. C¬ së d÷ liÖu vÒ tµi nguyªn ®Êt/bÊt ®éng s¶n

( Díi ®©y gäi chung lµ c¬ së d÷ liÖu tµi nguyªn ®Êt – CSDLTN§) 2.1 Çc thµnh phÇn cña CSDLTN§

Çc thµnh phÇn cÊu thµnh cña CSDL TN§ gåm:1. Th«ng tin vÒ hÖ thèng quy chiÕu2. Th«ng tin vÒ hÖ to¹ ®é, ®é cao Nhµ níc3. Th«ng tin vÒ hÖ thèng b¶n ®å ®Þa h×nh c¬ b¶n4. Th«ng tin vÒ ®êng biªn giíi vµ ®Þa giíi hµnh chÝnh5. Th«ng tin vÒ m« h×nh ®é cao ®Þa h×nh6. Th«ng tin vÒ çc lo¹i ®Êt ph©n theo hiÖn tr¹ng sö dông7. Th«ng tin vÒ quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt8. Th«ng tin vÒ b¶n ®å thöa ®Êt (bao gåm nhµ cöa, tµi s¶n

trªn ®Êt)9. Th«ng tin vÒ chñ sö dông ®Êt10. Th«ng tin vÒ çc d÷ liÖu cã liªn quan tíi ngêi d©n.

- Mèi quan hÖ gi÷a CSDL vÒ Tµi nguyªn ®Êt víi çc CSDL kh¸c ®îc tr×nh bµy trong s¬ ®å 1 díi ®©y:


79


2.2. Vai trß cña CSDL vÒ tµi nguyªn ®Êt trong hÖ thèng CSDL Quèc gia - T¹o c¬ së ®Þa lý thèng nhÊt ®Ó thÓ hiÖn thuéc tÝnh kh«ng gian

cho çc CSDL kh¸c nh d©n c, tæ chøc, kinh tÕ, x· héi, tµi chÝnh, kÕ ho¹ch, ph¸p luËt, phôc vô cho c«ng t¸c quy hoach, kÕ ho¹ch, ph©n tÝch çc ho¹t ®éng kinh tÕ x· héi theo çc yÕu tè ®Þa lý.

- T¹o mèi liªn hÖ chÆt chÏ gi÷a çc CSDL trong hÖ thèng CSDL quèc gia ®Ó h×nh thµnh mét hÖ thèng qu¶n lý thèng nhÊt, mét quy ho¹ch ph¸t triÓn thèng nhÊt vµ mét c«ng cô kiÓm so¸t qu¸ tr×nh triÓn khai çc ho¹t ®éng kinh tÕ x· héi.

- HÇu hÕt çc d÷ liÖu cña çc c¬ quan ®Òu cã liªn quan ®Õn thuéc tÝnh kh«ng gian cña d÷ liÖu ®ã; Çc ho¹t ®éng chÝnh trÞ, kinh tÕ,


S¬ ®å 1Ph¹m vi ho¹t ®éng CSDL vÒ ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt

®éng s¶nNguån: F.I.G, th¸ng 4/2002

C¬ quan Qu¶n lý

®Êt ®ai

§¨ng ký:1. D©n sè2. ThÕ chÊp3. Ph¸p nh©n4. §Þa chØ5. Nh÷ng khu vùc b¶o vÖ 6. Di s¶n v¨n ho¸

Ng©n hµng ®¨ng ký d÷ liÖu vÒ bÊt ®éng s¶n cña Trung

¬ng§Êt ®ai Nhµ cöa C¨n héGIS Chñ së h÷u§Þa chØÇc quyÒn ThÕ chÊp Sù h¹n chÕ

Çc thµnh phÇn tham gia thÞ tr êng

1. Ng©n hµng2. C«ng chøng3. Çc Cty BDS4. C«ng d©n5. Çc cty Th ¬ng m¹i vµ luËt

internet

80


x· héi ®Òu g¾n víi tµi nguyªn ®Êt vµ quan hÖ ®Êt ®ai nªn yÕu tè ®Êt ®ai lu«n cÇn thiÕt cho CSDL cña çc ngµnh kh¸c.

- CSDL tµi nguyªn ®Êt phôc vô cho çc môc ®Ých qu¶n lý Nhµ níc vÒ d©n sù, hµnh chÝnh, l·nh thæ, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch.

- CSDL tµi nguyªn ®Êt phôc vô trùc tiÕp çc ho¹t ®éng s¶n xuÊt, nghiªn cøu khoa häc, gi¸o dôc ®µo t¹o, phôc vô an ninh quèc phßng.

- CSDL tµi nguyªn ®Êt phôc vô nhu cÇu x· héi ho¸ th«ng tin vµ n©ng cao d©n trÝ.- CSDL tµi nguyªn ®Êt cã tÝnh liªn ngµnh rÊt cao, viÖc x©y dùng hÖ CSDL vÒ tµi nguyªn ®Êt vµ çc tµi nguyªn thiªn nhiªn vµ m«i trêng ph¶i cã sù phèi hîp cña nhiÒu ngµnh kh¸c nhau.

II. HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ BÊt ®éng s¶n( Díi ®©y gäi chung lµ hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai)

1. Kh¸i niÖm2. Ph©n lo¹i CSDLTN§2.1. Theo d¹ng th«ng tin

- CSDL ®å ho¹ (çc môc tõ 1-5),- CSDL v¨n b¶n (çc môc tõ 6-10).

2.2. Theo nguån th«ng tina. Th«ng tin ®Çu vµo- D÷ liÖu b¶n ®å. Thu thËp tõ b¶n ®å trªn giÊy, b¶n ®å sè, sè

liÖu ®o mÆt ®Êt, sè liÖu ®o ¶nh hµng kh«ng, vò trô.- D÷ liÖu thuéc tÝnh. Thu thËp tõ néi dung b¶n ®å cò, ®iÒu tra

thùc ®Þa, sæ s¸ch tµi liÖu, hå s¬, sè liÖu ®iÒu tra c¬ b¶nb. Th«ng tin ®Çu ra- Phôc vô yªu cÇu qu¶n lý Nhµ níc cña ChÝnh quyÒn Trung ¬ng,

®Þa ph¬ng.- Phôc vô trùc tiÕp yªu cÇu qu¶n lý cña ngµnh §Þa chÝnh.- Phôc vô cho qu¶n lý çc ngµnh kh¸c- Phôc vô th«ng tin ®Êt ®ai cho nhu cÇu sinh ho¹t cña ngµnh

3. CÊu tróc hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai3.1 Tæ chøc CSDLTN§

VÒ nguyªn t¾c mét hÖ thèng th«ng tin cña ngµnh hîp lý nhÊt lµ cã tæ chøc dùa trªn c¬ cÊu tæ chøc cña ngµnh chñ qu¶n. C¬ cÊu tæ chøc ®îc ph©n thµnh çc cÊp trung ¬ng vµ ®Þa ph¬ng. Th«ng thêng, çc ®Þa ph¬ng ®ãng vai trß lµ n¬i thu thËp, cËp nhËt çc th«ng tin chi tiÕt, cung cÊp th«ng tin ®Çu vµo cho toµn bé hÖ thèng vµ còng sÏ lµ n¬i qu¶n lý vµ sö dông chñ yÕu çc th«ng tin chi tiÕt, cßn cÊp Trung ¬ng nhu cÇu chñ yÕu l¹i lµ çc th«ng tin tæng hîp tõ çc th«ng tin chi tiÕt.

3.2. Çc ph¬ng ¸n qu¶n lý CSDLCã 4 ph¬ng ¸n lu tr÷ vµ qu¶n lý d÷ liÖu bao gåm: Qu¶n lý tËp

trung; Ph©n t¸n b¶n sao; Ph©n t¸n d÷ liÖu; Ph©n t¸n d÷ liÖu chi tiÕt, tËp trung sè liÖu tæng hîp c¨n cø: Tr×nh ®é qu¶n lý, møc ®é æn ®Þnh cña quy tr×nh qu¶n lý, ph©n bè tÇn xuÊt sö dông th«ng tin gi÷a çc ®¬n vÞ ®Ó x¸c ®Þnh ph¬ng ¸n thÝch hîp.

Ph¬ng ¸n lu tr÷ d÷ liÖu tËp trung: TËp trung sè liÖu chi tiÕt t¹i mét ®iÓm, thêng ®îc sö dông khi çc th«ng tin chi tiÕt ®îc tra cøu víi tÇn xuÊt t¬ng ®èi ®Òu tõ çc ®¬n vÞ sö dông th«ng tin hoÆc nhu cÇu


81


tæng hîp th«ng tin rÊt ®a d¹ng khã cã thÓ quy ®Þnh s½n. Mét vÝ dô thÝch hîp ®èi víi ph¬ng ¸n nµy lµ sè liÖu ®iÒu tra d©n sè, sè liÖu th« ®îc sö dông nhiÒu lÇn ®Ó tæng hîp ph©n tÝch theo nhiÒu khÝa c¹nh ®¸nh gi¸ kh¸c nhau. Ph¬ng ¸n nµy cã u ®iÓm lµ ®ì g©y phøc t¹p cho c«ng viÖc qu¶n trÞ hÖ thèng, lµm gi¶m chi phÝ cho toµn bé hÖ thèng (bao gåm chi phÝ x©y dùng vµ ®Æc biÖt lµ chi phÝ b¶o tr× hÖ thèng). Çc nhîc ®iÓm cña nã lµ: th«ng tin ph¶i chuyÓn t¶i nhiÒu vµ thêng xuyªn gi÷a trung ¬ng vµ ®Þa ph¬ng, khèi lîng d÷ liÖu trong CSDL t¨ng lµm gi¶m tèc ®é xö lý vµ t×m kiÕm.

Ph¬ng ¸n Ph©n t¸n b¶n sao d÷ liÖu: Ph¬ng ¸n nµy lµ sè liÖu ®îc lu thµnh çc b¶n gièng hÖt nhau ë nhiÒu ®iÓm kh¸c nhau. Mçi khi sè liÖu ®îc cËp nhËt t¹i mét ®iÓm th× ®ång thêi còng ®îc sao chÐp vµo çc b¶n sao cßn l¹i. Ph¬ng ¸n nµy thêng dïng trong çc bµi to¸n qu¶n lý ng©n hµng. §èi víi ph¬ng ¸n ph©n t¸n b¶n sao, chi phÝ tèn kÐm nhÊt lµ viÖc duy tr× nhÊt qu¸n d÷ liÖu trong toµn bé hÖ thèng.

Ph¬ng ¸n ph©n t¸n d÷ liÖu: D÷ liÖu ®îc c¾t khóc vµ lu gi÷ ë nhiÒu ®Þa ®iÓm kh¸c nhau. Khi cã tra cøu tíi d÷ liÖu, hÖ thèng sÏ tù tæ chøc ®Ó ngêi dïng t×m ®îc th«ng tin cÇn thiÕt mµ kh«ng cÇn biÕt ®Õn vÞ trÝ thùc sù cña d÷ liÖu lµ ë ®©u, ®©y lµ m« h×nh lý tëng ®èi víi çc hÖ thèng th«ng tin do th«ng tin chi tiÕt thêng ®îc sö dông trong néi bé çc ®Þa ph¬ng. HÖ thèng l¹i hoµn toµn trong suèt vÒ mäi vÞ trÝ vËt lý. HÖ thèng dêng nh kh«ng tèn kÐm cho viÖc b¶o toµn tÝnh nhÊt qu¸n, còng nh tr¸nh ®îc hiÖn tîng t¾c nghÏn trªn ®êng truyÒn. M« h×nh nµy lµ m« h×nh tèt nhÊt do sè liÖu ®îc lu gi÷ ngay t¹i ®iÓm thu thËp vµ ®îc tra cøu tõ mäi ®iÓm cÇn th«ng tin. Tuy nhiªn viÖc thiÕt kÕ hÖ thèng nh vËy gÆp ph¶i rÊt nhiÒu phøc t¹p vµ kÐo theo ®ã lµ chi phÝ cho toµn bé hÖ thèng. Tríc hÕt m« h×nh nµy ®ßi hái mét c¬ së h¹ tÇng m¹ng nÒn hoµn toµn æn ®Þnh 24/24 giê trong ngµy ®Ó b¶o ®¶m truy nhËp trùc tuyÕn, còng nh viÖc duy tr× çc trung t©m qu¶n trÞ CSDL t¹i çc ®iÓm lu gi÷ sè liÖu.

Ph¬ng ¸n ph©n t¸n d÷ liÖu chi tiÕt tËp trung d÷ liÖu tæng hîp: Víi ph¬ng ¸n nµy, hÖ thèng ®îc chia nhá thµnh çc hÖ thµnh phÇn qu¶n lý th«ng tin trªn ph¹m vi ®Þa ph¬ng, hÖ thèng cÊp trung ¬ng thùc hiÖn çc chøc n¨ng tæng hîp çc th«ng tin ®îc thu thËp t¹i ®Þa ph-¬ng.

Ph¬ng ¸n nµy nãi chung kh¸ hiÖu qu¶, song còng sÏ cã mét sè nhîc ®iÓm khi thêng xuyªn cã nhu cÇu tra cøu chi tiÕt tõ mét ®Þa ph¬ng tíi th«ng tin cña mét ®Þa ph¬ng kh¸c hoÆc cã nhu cÇu ph©n tÝch míi trªn toµn bé sè liÖu. §ång thêi còng ph¶i x¸c ®Þnh c¬ chÕ cËp nhËt vµ quy t¾c tæng hîp th«ng tin trong qu¸ tr×nh vËn hµnh.

3.3. Gi¶i ph¸p m¹ng cho CSDLTN§a. S¬ ®å m¹ng tæng thÓ Çc yªu cÇu c¬ b¶n

Nh ®èi víi tÊt c¶ çc c¬ së d÷ liÖu kh¸c, CSDL tµi nguyªn ®Êt ph¶i tho¶ m·n çc yªu cÇu chung ®Æt ra ®èi víi mét CSDL. Ngoµi ra, ®èi víi çc d÷ liÖu ®Êt ®ai lµ çc th«ng tin mang tÝnh chÊt kh«ng gian, cßn cã nh÷ng yªu cÇu riªng nh sau:


82


- HÖ thèng cã kh¶ n¨ng lu tr÷ vµ xö lý mét khèi lîng th«ng tin lín, trong ®ã çc d÷ liÖu ®å ho¹ (graphic) chiÕm mét tû träng rÊt cao.

- HÖ thèng cã kh¶ n¨ng ®¸p øng nhu cÇu tra cøu, truyÒn çc th«ng tin mét çch nhanh chãng, chÝnh x¸c vµ an toµn trªn ph¹m vi toµn quèc gi÷a trung ¬ng vµ ®Þa ph¬ng, còng nh gi÷a çc ®Þa ph¬ng.

- M¹ng m¸y tÝnh ®¸p øng ®îc çc yªu cÇu c¬ b¶n.- §é tin cËy cao, an toµn trªn m¹ng. Cã kh¶ n¨ng kh¾c phôc nhanh

chãng sù cè.- ThiÕt kÕ theo c«ng nghÖ hiÖn ®¹i, víi nguyªn t¾c më vµ çc

chuÈn quèc tÕ th«ng dông.- DÔ dµng ghÐp nèi vµo m¹ng quèc gia trong t¬ng lai.

S¬ ®å tæng thÓVÒ tæng thÓ, ®Ó ®¸p øng çc yªu cÇu ®· nªu, nhÊt lµ çc yªu cÇu

vÒ t×m kiÕm, truyÒn th«ng tin víi dung lîng lín vµ ®Æc biÖt lµ th«ng tin ®å ho¹, m¹ng m¸y tÝnh phôc vô CSDL Quèc gia vÒ tµi nguyªn ®Êt ®îc chia lµm nhiÒu m¹ng con, võa cã kh¶ n¨ng ho¹t ®éng ®éc lËp, l¹i võa liªn kÕt ®îc víi nhau trong mét m¹ng diÖn réng thèng nhÊt, cã ®é tin cËy cao.

M¹ng diÖn réng nèi çc m¹ng côc bé t¹i tÊt c¶ çc tØnhT¹i c¬ quan ®Þa chÝnh ®Þa ph¬ng sÏ h×nh thµnh çc m¹ng côc bé,

lµ n¬i lu tr÷ th«ng tin vÒ tµi nguyªn ®Êt t¹i ®Þa ph¬ng cña m×nh.Çc m¹ng nµy sÏ kÕt nèi víi nhau th«ng qua çc bé ®Þnh tuyÕn víi

m«i trêng truyÒn dÉn lµ m¹ng ®iÖn tho¹i c«ng céng hoÆc ®êng chuyÓn m¹ch gãi X.25.

b. M¹ng vµ hÖ ®iÒu hµnh m¹ngKh¶ n¨ng nèi m¹ng diÖn réng

Nèi m¹ng qua ®iÖn tho¹i. Nèi m¹ng diÖn réng qua ®iÖn tho¹i lµ ph¬ng thøc phæ biÕn nhÊt v× lý do m¹ng ®iÖn tho¹i lµ ®êng truyÒn th«ng ®· cã s½n. §Ó nèi çc m¸y tÝnh qua m¹ng ®iÖn tho¹i, vÒ c¬ b¶n chØ cÇn thªm çc Modem. Tuy nhiªn ph¬ng thøc nèi nµy cã nhiÒu h¹n chÕ:

- Tèc ®é truyÒn th«ng tin thÊp (2400 - 19200 bit/gi©y)- Tû lÖ lçi cao trªn ®êng truyÒn- TruyÒn rÊt chËm çc øng dông ®å ho¹- Kh¶ n¨ng kiÓm tra an toµn d÷ liÖu yÕu

ChuyÓn m¹ch gãi X.25 ®îc coi nh ph¬ng thøc truyÒn th«ng kh«ng ®ång bé tin cËy nhÊt vµ ®îc dïng phæ biÕn trong çc níc ®ang ph¸t triÓn, nh÷ng n¬i m¹ng ®iÖn tho¹i c«ng céng cã ®é tin cËy kÐm. §é tin cËy cao cña X.25 còng chÝnh lµ nguyªn nh©n g©y ra tèc ®é truyÒn th«ng chËm (kho¶ng 56 Kbps), do X.25 thùc hiÖn kiÓm tra lçi ë mçi nót nhËn vµ truyÒn th«ng tin. ViÖc nèi m¹ng th«ng qua çc thiÕt bÞ nh Router, Bridge, Modem. §êng truyÒn X.25 hiÖn t¹i ë ViÖt Nam ®ang cßn kh¸ ®¾t kÓ c¶ c«ng l¾p ®Æt d©y ban ®Çu vµ thuª bao hµng th¸ng.

Çc hÖ ®iÒu hµnh m¹ng - HÖ ®iÒu hµnh m¹ng Novell Netware- HÖ ®iÒu hµnh m¹ng UNIX- HÖ ®iÒu hµnh m¹ng Windows NT, Window 2000, Window XP


83


- HÖ ®iÒu hµnh m¹ng ngang hµng Windows for Workgroup, Window 95, 98.

HÖ ®iÒu hµnh Windows 2000 vµ Window XP ®îc dïng kh¸ phæ biÕn.

3.4 ChuÈn ho¸ CSDLTN§a. C¬ së Nhu cÇu cña viÖc chuÈn ho¸

VÒ nguyªn t¾c, mét CSDL khi ®a vµo sö dông chung ph¶i ®îc chuÈn hãa d÷ liÖu, b¶o ®¶m tÝnh thèng nhÊt cña d÷ liÖu khi chia sÎ chóng cho nhiÒu ®èi tîng sö dông hoÆc hiÖn chØnh chóng tõ nhiÒu nguån kh¸c nhau.

ViÖc chuÈn ho¸ d÷ liÖu ph¶i ®¸p øng yªu cÇu:- X¸c ®Þnh chuÈn thèng nhÊt cho tõng lo¹i d÷ liÖu- X¸c ®Þnh quy tr×nh thèng nhÊt ®Ó chuyÓn çc lo¹i d÷ liÖu cò

vÒ d¹ng chuÈn ®· ®Þnh. - X¸c ®Þnh quy tr×nh thèng nhÊt vÒ thu thËp d÷ liÖu ®Ó cã ®îc

çc d÷ liÖu chuÈn. Nguyªn t¾c chuÈn ho¸

- Kh«ng ®Þnh chuÈn qu¸ chi tiÕt lµm cho hÖ thèng kh«ng b¶o ®¶m tÝnh më, h¹n chÕ viÖc më réng CSDL. MÆt kh¸c kh«ng x¸c ®Þnh qu¸ kh¸i qu¸t g©y ra t×nh tr¹ng thiÕu thèng nhÊt khã kh¾c phôc vÒ sau.

- Kh«ng thay ®æi nh÷ng chuÈn hiÖn ®îc dïng nÕu nh÷ng chuÈn ®ã kh«ng g©y khã kh¨n trong qu¸ tr×nh tin häc ho¸.

- Tu©n thñ çc chuÈn do çc c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc kh¸c quy ®Þnh. Cô thÓ lµ: §èi víi hÖ thèng tin häc c¶ phÇn cøng vµ phÇn mÒm chØ nªn khuyÕn nghÞ, kh«ng nªn quy ®Þnh cøng nh¾c.


84


b. Néi dung chuÈn ho¸Néi dung cña c«ng t¸c chuÈn ho¸ CSDL tµi nguyªn ®Êt bao gåm

çc khÝa c¹nh sau1. ChuÈn ho¸ thiÕt bÞ tin häc- ChuÈn hÖ thèng: chuÈn ho¸ viÖc sö dông hÖ ®iÒu hµnh,

m¹ng, thiÕt bÞ phÇn cøng- ChuÈn øng dông: chuÈn phÇn mÒm øng dông, chuÈn b¶ng m·

ký tù vµ chuÈn tæ chøc d÷ liÖu.2. ChuÈn ho¸ hÖ quy chiÕu, hÖ to¹ ®é, hÖ ®Þa danh vµ ®Þa giíi

quèc gia3. ChuÈn ho¸ hÖ thèng b¶n ®å ®Þa h×nh4. ChuÈn ho¸ d÷ liÖu b¶n ®å sö dông ®Êt5. ChuÈn ho¸ d÷ liÖu b¶n ®å ®Þa chÝnh6. ChuÈn ho¸ hå s¬ ®Þa chÝnh7. ChuÈn ho¸ meta data.

III. Thùc tr¹ng hÖ thèng th«ng tin ®Êt/ bÊt ®éng s¶n níc ta IV. X©y dùng vµ hoµn thiÖn hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ BÊt ®éng s¶n

(Díi ®©y gäi chung lµ hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai (Land information System)

1. Môc tiªu x©y dùng HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai (Land information System)

Môc tiªu chÝnh lµ tiÕn hµnh viÖc thiÕt lËp vµ triÓn khai HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai trªn quy m« quèc gia. §ã lµ mét hÖ thèng ®a chøc n¨ng ho¹t ®éng ë çc cÊp trung ¬ng vµ ®Þa ph¬ng phôc vô cho c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai trong nh÷ng ph¹m vi nh sau:

- Th«ng tin cña LIS cã tÝnh chÊt ®Þa chÝnh, nh÷ng th«ng tin kh¸c nh m¹ng líi täa ®é, ®Þa h×nh, ®Þa lý, thæ nhìng,... kh«ng thuéc vµo LIS.

- PhÇn d÷ liÖu: Th«ng tin cña LIS bao gåm b¶n ®å ®Þa chÝnh vµ ®¨ng ký ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n. §¬n vÞ mang th«ng tin lµ tõng thöa ®Êt chi tiÕt vµ th«ng tin vÒ chñ sö dông ®Êt.

- PhÇn c«ng cô: çc thñ tôc vµ kü thuËt cho phÐp thu thËp, cËp nhËt, xö lý vµ ph©n ph¸t çc th«ng tin nãi trªn.

HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai, khi hoµn tÊt sÏ t¹o ra çc lîi Ých nh t¨ng cêng viÖc qu¶n lý vµ b¶o ®¶m quyÒn sö dông ®Êt, ®èi víi nhµ níc còng nh ®èi víi ngêi sö dông ®Êt, gãp phÇn vµo viÖc lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt (Hç trî quy ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, thu hót ®Çu t….).

2. Ph¹m vi ho¹t ®éng cña HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®aiPh¹m vi ho¹t ®éng cña hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai liªn quan ®Õn

hÖ thèng ®¨ng ký, b¶n ®å ®Þa chÝnh, lÜnh vùc ph¸p lý.2.1. HÖ thèng ®¨ng kýHÖ thèng ®¨ng ký lµ néi dung th«ng tin c¬ së cña HÖ thèng th«ng

tin ®Êt ®ai, nã chøa çc th«ng tin c¬ b¶n b¶o ®¶m cho môc ®Ých ®¨ng ký ®Êt ®ai. Kh¸c víi b¶n ®å lµ ph¹m vi cã tÝnh chÊt liªn ®íi, hÖ thèng ®¨ng ký lu«n ®îc coi lµ bao hµm trong HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai. Çc giíi h¹n cña hÖ thèng kh«ng chØ dõng l¹i ë ph¹m vi ®¨ng ký mµ sÏ ph¸t triÓn çc øng dông kh¸c nh thuÕ, nhµ ë,... trªn c¬ së th«ng tin ®¨ng ký.


85


2.2. B¶n ®å ®Þa chÝnh§èi víi HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai, b¶n ®å ®Þa chÝnh tríc hÕt lµ

nÒn t liÖu kü thuËt, cung cÊp çc th«ng tin c¬ b¶n cho c«ng t¸c ®¨ng ký, sau ®ã lµ néi dung ®îc b¶o tr× vµ khai th¸c song song cïng víi d÷ liÖu hå s¬ ®Þa chÝnh v¨n b¶n. HÖ thèng b¶n ®å n»m trong ph¹m vi cña HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai do nhu cÇu cÇn ph¶i duy tr× th«ng tin b¶n ®å ë mäi trêng hîp (kÕt qu¶ còng nh giao diÖn), song hµnh víi th«ng tin ch÷ sè.

2.3. Nhµ vµ çc hé nhiÒu tÇng ë khu vùc ®« thÞNhu cÇu qu¶n lý viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ nhµ ë ®« thÞ ®îc ®Æt

ra víi HÖ th«ng tin ®Êt ®ai. So víi ®Êt khu vùc n«ng th«n, khu vùc nµy cã nh÷ng ®iÓm kh¸c sau ®©y:

-Nhµ ®Êt ®« thÞ thuéc ph¹m vi qu¶n lý cña nhiÒu ngµnh.-Thöa ®Êt ngoµi nh÷ng th«ng tin ®Êt ®ai nh khu vùc n«ng th«n cßn

bao gåm çc th«ng tin vÒ nhµ. Çc th«ng tin nµy ®îc ph¶n ¸nh trªn giÊy chøng nhËn.

-§èi víi nhµ nhiÒu tÇng vµ nhiÒu c¨n hé cã thÓ cã nhiÒu chñ sö dông.

2.4. Ph¸p lýVai trß ph¸p lý cã ¶nh hëng rÊt lín ®èi víi ho¹t ®éng cña HÖ thèng

th«ng tin ®Êt ®ai lµm cho HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai tõ mét HÖ thèng kü thuËt thuÇn tuý trë nªn mét C«ng cô qu¶n lý ®Çy ®ñ quyÒn lùc. Ngoµi ®é tin cËy cña d÷ liÖu do phÝa HÖ thèng kü thuËt b¶o ®¶m th× còng cÇn ph¶i ban hµnh çc ®iÒu luËt vµ quy ®Þnh b¶o ®¶m cho d÷ liÖu lu gi÷ trong hÖ thèng vµ ph©n ph¸t bëi hÖ thèng cã gi¸ trÞ vÒ mÆt ph¸p lý chø kh«ng chØ lµ tµi liÖu hay th«ng tin hç trî.

2.5. Çc lÜnh vùc kh¸cNgoµi nh÷ng th«ng tin liªn quan ®Õn ®Êt ®ai do ngµnh §Þa chÝnh

chÞu tr¸ch nhiÖm qu¶n lý cã nh÷ng th«ng tin cã liªn quan ®Õn çc ngµnh kh¸c. Nh÷ng thay ®æi vÒ ®Êt ph¶i ®îc ph¶n ¸nh trong ®ã th× míi b¶o ®¶m ®îc gi¸ trÞ cña th«ng tin vµ hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai b¶o ®¶m ®¸p øng yªu cÇu lÜnh vùc tµi chÝnh (thuÕ), thÕ chÊp, ng©n hµng (cho vay).

3. M« h×nh d÷ liÖu3.1. C¬ sëM« h×nh d÷ liÖu lµ ph¬ng thøc ®Ó triÓn khai mét çch cã cÊu tróc

h×nh ¶nh cña phÇn lÜnh vùc cÇn xem xÐt ph©n tÝch. §©y lµ m« h×nh lý thuyÕt cã tÝnh chÊt quan hÖ vµ kh«ng phô thuéc vµo m«i trêng kü thuËt. Nã lµ c«ng cô giao tiÕp gi÷a ngêi sö dông vµ ngêi ph¸t triÓn hÖ thèng.

§èi víi c«ng viÖc cña HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai, m« h×nh ®îc x©y dùng trªn c¬ së ph¶n ¸nh m«i trêng ®ang vËn hµnh hiÖn t¹i.

Mét sè thuËt ng÷ ®îc sö dông trong m« h×nh CSDL- §èi tîng (Object/Entity) hay thùc thÓ lµ mét thµnh phÇn cña m«

h×nh d÷ liÖu, cã tÝnh chÊt quan träng ®èi víi lÜnh vùc c«ng viÖc vµ cÇn ph¶i lu gi÷ th«ng tin vÒ nã. §èi tîng cã thÓ cã tÝnh cô thÓ nh lµ chñ sö dông ®Êt, thöa ®Êt hoÆc cã tÝnh trõu tîng h¬n nh lµ thÕ chÊp, thuÕ,...ViÖc x¸c ®Þnh chóng ®îc xÐt qua çc tiªu chuÈn sau:

+ Cã thÓ nhËn biÕt qua m· (Identify).


86


+ Quan träng ®èi víi lÜnh vùc c«ng viÖc+ Tù tån t¹i ®îc

- Thuéc tÝnh ®îc g¾n víi çc ®èi tîng vµ chóng lµ çc tÝnh chÊt m« t¶ ®èi tîng ®ã. Thuéc tÝnh cã tÝnh chÊt ®¹i diÖn duy nhÊt cho ®èi tîng ®îc gäi lµ m· x¸c ®Þnh ®èi tîng (Identification). Mét sè thuéc tÝnh cã thÓ cã tÝnh chÊt ®¹i diÖn tõ b¶n chÊt tù nhiªn cña chóng (thÝ dô sè chøng minh nh©n d©n ®èi víi ngêi) nÕu ®èi tîng kh«ng cã m· x¸c ®Þnh th× ph¶i x©y dùng cho nã.

- Quan hÖ: Quan hÖ ®îc coi lµ mèi liªn hÖ gi÷a çc ®èi tîng kh¸c nhau. Çc thÓ lo¹i quan hÖ cã thÓ cã lµ:

+ 1 : 1 Quan hÖ mét víi mét. Mçi thöa ®Êt cã mét m· sè thöa duy nhÊt.

+ 1 : M Quan hÖ mét víi nhiÒu. ThÝ dô: Mét tê b¶n ®å cã thÓ bao gåm nhiÒu thöa ®Êt.

+ M : M Quan hÖ nhiÒu víi nhiÒu. ThÝ dô: Chñ sö dông ®Êt - Thöa ®Êt. Mét chñ cã thÓ cã quyÒn sö

dông nhiÒu thöa ®Êt, mét thöa ®Êt cã thÓ do nhiÒu chñ cïng sö dông.M« h×nh d÷ liÖu vµ quan hÖ lµ néi dung vµ c¨n cø quan träng ®Ó

x©y dùng cÊu tróc d÷ liÖu nh»m tæ chøc qu¶n lý d÷ liÖu trong hÖ thèng ®îc tèt vµ ph¶n ¸nh ®îc thùc tÕ kh¸ch quan cña hÖ thèng.

3.2. M« h×nh§Ó x©y dùng m« h×nh d÷ liÖu cÇn tiÕp cËn tõ 2 híng:

- Híng thø nhÊt: tõ çc ®èi tîng vµ thùc thÓ tham gia vµo lÜnh vùc nghiÖp vô ®Ó lËp nªn m« h×nh ®èi tîng, ë giai ®o¹n ®Çu tÊt c¶ çc ®èi tîng cã liªn quan trong lÜnh vùc cña hÖ thèng ®îc m« t¶ ®Çy ®ñ. Sau ®ã çc thùc thÓ kh«ng tham gia trùc tiÕp vµo ho¹t ®éng ®îc lo¹i bá bít vµ thùc hiÖn chuÈn ho¸ quan hÖ. Çc mèi quan hÖ nhiÒu - nhiÒu ®îc ph©n t¸ch thµnh çc quan hÖ mét - nhiÒu.

- Híng tiÕp cËn thø hai xuÊt ph¸t tõ çc yªu cÇu vµ chøc n¨ng ®Æt ra ®èi víi hÖ thèng, thÝ dô yªu cÇu cÇn ph¶i lu gi÷ qu¶n lý ®îc c¶ çc th«ng tin lÞch sö thöa ®Êt. C¨n cø vµo çc yªu cÇu ®ã bæ sung çc thùc thÓ vµo m« h×nh ®Ó b¶o ®¶m chuyÓn t¶i ®îc néi dung th«ng tin nãi trªn. M« h×nh chuyÓn dÇn tõ tÝnh chÊt ®èi tîng sang tÝnh chÊt d÷ liÖu.

Khi ®· hoµn thµnh, m« h×nh d÷ liÖu lµ c¬ së ®Ó t¹o nªn cÊu tróc l«gic cña c¬ së d÷ liÖu, víi çc b¶ng (tables) t¬ng øng víi çc thùc thÓ cña m« h×nh, mèi quan hÖ gi÷a çc b¶ng ®îc duy tr× th«ng qua çc khãa (key).

3.3. M« h×nh chøc n¨ng3.3.1. Chøc n¨ng cËp nhËt- §¨ng ký ban ®Çu.

+ Chøc n¨ng ®¨ng ký ban ®Çu b¶o ®¶m cho hÖ thèng kh¶ n¨ng hç trî c«ng t¸c ®¨ng ký thiÕt lËp hå s¬ ®Þa chÝnh vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nãi çch kh¸c lµ khi hÖ thèng th«ng tin ®· ®îc thiÕt lËp th× çc ®¨ng ký ban ®Çu tiÕp theo ®îc thùc hiÖn trùc tiÕp bëi hÖ thèng.


87


+ Thu thËp th«ng tin ban ®Çu lµ c«ng t¸c chuyÓn d÷ liÖu trªn çc lo¹i sæ s¸ch hiÖn t¹i vµo hÖ thèng díi d¹ng sè. C«ng t¸c thu thËp d÷ liÖu nµy sÏ ®îc thùc hiÖn ®ång lo¹t, khi hÖ thèng ®îc ®a vµo vËn hµnh.

- CËp nhËt biÕn ®éng: Çc biÕn ®éng vÒ ®Êt ®ai sÏ ®îc cËp nhËt ®Þnh kú, cã thÓ lµ hµng ngµy, hµng tuÇn hoÆc th¸ng t¹i cÊp qu¶n lý c¬ së d÷ liÖu trªn c¬ së çc hå s¬ biÕn ®éng tõ çc cÊp kh¸c göi ®Õn. ViÖc cËp nhËt bao gåm çc th«ng tin vÒ thuéc tÝnh vµ h×nh häc. Mét yªu cÇu ®Æt ra lµ víi mét chu kú cËp nhËt nh vËy th× çc th«ng tin vÒ qu¸ tr×nh diÔn biÕn cña mét sù vô ph¶i ®îc ghi nhËn ®Ó ®¶m b¶o tÝnh nhÊt qu¸n cña d÷ liÖu. B¶o ®¶m cho th«ng tin cña hÖ thèng cã ®é tin cËy ph¸p lý vµ ph¶n ¸nh t×nh tr¹ng biÕn ®éng thùc tÕ.

- Th«ng tin bæ sung cho tõng ®Þa ph¬ng: Thùc tÕ cho thÊy mét sè th«ng tin quan träng ®èi víi ®Þa ph¬ng nµy song l¹i kh«ng quan träng ®èi víi ®Þa ph¬ng kh¸c. Do ®ã hÖ thèng ph¶i dù kiÕn chøc n¨ng bæ sung th«ng tin theo yªu cÇu cña tõng ®Þa ph¬ng mµ kh«ng ph¸ vì cÊu tróc chung.

3.3.2. Chøc n¨ng t×m kiÕm- T×m kiÕm thöa ®Êt: §Ó b¶o ®¶m nhÊt qu¸n d÷ liÖu trªn toµn bé

hÖ thèng cÇn cã quy ®Þnh vÒ m· sè ®Ó mçi thöa ®Êt ®îc x¸c ®Þnh duy nhÊt. Gi¶i ph¸p ®Ò nghÞ lµ coi m· sè x¸c ®Þnh mét thöa ®Êt bao gåm 4 thµnh phÇn:

+ M· ®¬n vÞ hµnh chÝnh tõ tØnh ®Õn x·+ M· m¶nh b¶n ®å+ Sè thöa ®Êt trªn m¶nh b¶n ®å

Gi¶i ph¸p nµy dùa trªn c¬ së hÖ thèng ®¸nh sè tê b¶n ®å ®Þa chÝnh hiÖn t¹i, theo tõng ®Þa ph¬ng vµ hiÖn ®îc dïng trong hå s¬ ®Þa chÝnh vµ çc giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®ang lu hµnh. NÕu m· m¶nh b¶n ®å ®îc ®¸nh thèng nhÊt trªn toµn quèc th× trong t¬ng lai chØ cÇn m· ph¸p danh m¶nh b¶n ®å toµn quèc, sè hiÖu thöa.

- T×m kiÕm chñ sö dông ®Êt: §èi tîng qu¶n lý quan träng trong LIS lµ çc chñ sö dông ®Êt. Mçi chñ sö dông ®Êt cã thÓ sö dông nhiÒu thöa ®Êt ®ång thêi vµ thËm chÝ t¹i nhiÒu ®Þa ph¬ng kh¸c nhau.Trªn quy m« toµn quèc viÖc x¸c ®Þnh m· sè ®èi víi chñ sö dông ®Êt kh«ng thÓ thùc hiÖn ®îc dÉn tíi mét sè khã kh¨n trong qu¶n lý.

- Mèi liªn hÖ gi÷a thöa ®Êt vµ tµi liÖu gèc cã liªn quan ®Õn nã - kh¶ n¨ng hç trî khai th¸c kho lu tr÷.

- Hå s¬ ®Þa chÝnh phôc vô qu¶n lý bao gåm b¶n ®å ®Þa chÝnh, hå s¬ kü thuËt thöa ®Êt, çc lo¹i sæ s¸ch,... lµ ®èi tîng ®a vµo qu¶n lý trong HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai.

- Hå s¬ tµi liÖu gèc h×nh thµnh trong qu¸ tr×nh ®¨ng ký ban ®Çu, ®¨ng ký biÕn ®éng ®Êt ®ai vµ cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Çc tµi liÖu gèc ®ã bao gåm:

+ Çc giÊy tê do chñ sö dông ®Êt nép khi kª khai ®¨ng ký nh ®¬n kª khai ®¨ng ký, çc giÊy tê ph¸p lý vÒ nguån gèc ®Êt ®ai,...

+ Hå s¬ tµi liÖu h×nh thµnh trong qu¸ tr×nh thÈm tra xÐt duyÖt ®¬n cña cÊp x·, cÊp huyÖn.


88


+ Çc v¨n b¶n ph¸p lý cña çc cÊp cã thÈm quyÒn trong viÖc thùc hiÖn ®¨ng ký ®Êt ®ai, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nh quyÕt ®Þnh thµnh lËp héi ®ång ®¨ng ký, quyÕt ®Þnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÕt ®Þnh xö lý çc vi ph¹m ®Êt ®ai,...

+ Hå s¬ kiÓm tra kü thuËt, nghiÖm thu s¶n phÈm ®¨ng ký ®Êt ®ai, xÐt cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt.

Trong khi mét sè th«ng tin ®îc ®a vµo hÖ thèng qu¶n lý th× çc hå s¬ gèc vÒ c¨n cø ph¸p lý cña thöa ®Êt vÉn ®îc lu trªn giÊy tê. HÖ thèng trªn m¸y tÝnh ph¶i cã chøc n¨ng liªn kÕt víi HÖ thèng Hå s¬ gèc ®Ó hç trî cho c«ng t¸c tra cøu ®Õn tµi liÖu trong trêng hîp cÇn thiÕt.

ViÖc qu¶n lý çc th«ng tin lÞch sö cã nghÜa lµ hÖ thèng kh«ng chØ thÓ hiÖn t×nh tr¹ng hiÖn t¹i cña th«ng tin mµ cßn cho phÐp thÓ hiÖn sù thay ®æi cña th«ng tin.

3.3.3. Chøc n¨ng b¶o mËt.Phô thuéc vµo ph¬ng ¸n triÓn khai hÖ thèng mµ thÈm quyÒn cËp

nhËt d÷ liÖu ®îc quy ®Þnh thÝch hîp cho çc cÊp hµnh chÝnh. 3.3.4. Th«ng tin ®Çu ra (output)- Cung cÊp biÓu thèng kª ®Êt ®ai theo hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt.- Cung cÊp biÓu thèng kª theo dâi biÕn ®éng sö dông ®Êt.- B¸o ço thèng kª phôc vô yªu cÇu cña Nhµ níc vµ çc tæ chøc.- Cung cÊp çc b¸o ço do kh¸ch hµng yªu cÇu- Chøc n¨ng tÝnh to¸n cña hÖ thèng phôc vô cho mét sè yªu cÇu

ph©n tÝch- In GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ trÝch lôc- Cung cÊp çc tµi liÖu hç trî cho c«ng t¸c ®o ®¹c ®Þa chÝnh,

thÈm tra, gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai3.4 CÊu tróc hÖ thèng

M« h×nh chøc n¨ng hÖ thèng: bao gåm çc chøc n¨ng xö lý chÝnh ®îc giíi thiÖu trong s¬ ®å díi ®©y:


89


S¬ ®å 2: CÊu tróc hÖ thèng c¬ së d÷ liÖu hå s¬ ®Þa chÝnh

(Nguån: §Ò ¸n XD SDL ®Êt ®ai – TT TT – Bé TN MT)


DM thöa ®Êt

DM Chñ sö dông

®Êt

DM Khu vùc

hµnh cƯinhDM M¶nhb¶n ®å

DM H¹ng ®Êt

DM lo¹i ®Êt

DM Môc ®Ưch

sö dôngDM

Thµnh phÇn KT

Tơ sæ ® a

chƯnhTơ sæ môc kª

®ÊtNhËp tơ

CSDL kh¸cXuÊt

d÷ liÖu

§æi chñ sö dông

§æi môc ®Ưch SD,...

T¸ch thöa

Hîp thöa

Theo chñ sö dông

Theo thöa ®Êt

L¡ ch sö

Tuú chän

CSDL Hå s¬ §C

Danh môc

hÖ thèng

Thu nhËn sèliÖu ban ®Çu

CËp nhËt sèliÖu biƠn

®éng

Thèng kª,

t×m kiƠm

90


S¬ ®å 3 - HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n cña Thuþ §iÓn


HÖ thèng Computer

vµ c¬ s¬ d÷ liÖu

C¬ së d÷ liÖu BÊt ®éng s¶n

HÖ thèng LDBS,MBS,CGS

HÖ thèng GIS

§¨ng kư BÊt ®éng s¶n

§¨ng kư §Êt ®ai

§¨ng kư Gi¸ BÊt ®éng s¶n

§¨ng kư Nhµ

§¨ng kư To¹ ®é

§¨ng kư § a chØ

§¨ng kư Quy ho¹ch

§¨ng kư thƠ chÊp

C«ng ty

§¨ng kưchñ së h÷u

§¨ng kư Quyn, Lîi Ưch

§¨ng kư ThƠchÊp BÊt

®éng s¶n

BÊt ®éng s¶n

B¶o hiÓm TƯn dông nhµ

C¬ së d÷ liÖu çc C«ng ty

§¨ng kư çc c«ng ty, hiÖp

héi

CSDL Gi¸ b¸nBÊt ®éng s¶n

91


Ch¬ng VIKinh doanh bÊt ®éng s¶n

I. Ph©n tÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ lËp kÕ ho¹ch ®Çu t 1. Ph©n tÝch vµ dù b¸o thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1.1. Ph©n tÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Ph©n tÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ néi dung quan träng cña

Marketing bÊt ®éng s¶n, víi môc ®Ých lµ: * T×m hiÓu ¶nh hëng cña nh©n tè kinh tÕ - x· héi vÜ m« ®èi víi thÞ

trêng bÊt ®éng s¶n ®Ó n¾m ch¾c c¬ héi vµ ph¬ng híng ®Çu t* T×m hiÓu gi¸ c¶ vµ quan hÖ cung cÇu ®èi víi çc lo¹i s¶n phÈm

trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Ó ®Þnh vÞ thÞ trêng cho çc h¹ng môc ®Çu t (®èi tîng phôc vô, quy m«, gi¸ c¶, gi¸ thuª .v.v... )

* T×m hiÓu yªu cÇu cña ngêi sö dông ®èi víi kiÕn tróc vµ chøc n¨ng cña c«ng tr×nh ®Ó chän ®Þa ®iÓm quy ho¹ch vµ thiÕt kÕ x©y dùng c«ng tr×nh.

Néi dung ph©n tÝch híng vµo çc nh©n tè tæng qu¸t vµ çc nh©n tè cã liªn quan ®Õn môc ®Ých ®Çu t cô thÓ:

1.1.1. Ph©n tÝch çc nh©n tè tæng qu¸t Tríc tiªn ph¶i xem xÐt çc ®Æc ®iÓm cña t×nh h×nh kinh tÕ c¶ níc

vµ cña ®Þa ph¬ng ®Þnh ®Çu t, xem xu thÕ kinh tÕ chung cña n¬i ®ã ®ang ë vµo giai ®o¹n t¨ng trëng hay suy tho¸i, tèc ®é t¨ng trëng b×nh qu©n GDP/®Çu ngêi, sè lîng vµ kÕt cÊu d©n sè, thu nhËp vµ nguån thu nhËp cña d©n c, sù æn ®Þnh chÝnh trÞ - x· héi, t×nh h×nh ®Çu t, tr×nh ®é qu¶n lý cña chÝnh quyÒn, t×nh h×nh l¹m ph¸t vµ thùc hiÖn çc mÆt chÝnh s¸ch cña Nhµ níc vµ ®Þa ph¬ng, ngoµi ra cßn ph¶i kh¶o s¸t t×nh h×nh kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt, thÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng vËt liÖu x©y dùng .v.v...

TiÕp ®ã lµ ph©n tÝch t×nh h×nh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, nh quan hÖ cung cÇu, t×nh h×nh khai th¸c ®Êt ®ai, gi¸ c¶ vµ gi¸ thuª, c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, çc lo¹i thuÕ vµ phÝ trong qu¸ tr×nh kinh doanh bÊt ®éng s¶n, t×nh h×nh c¹nh tranh, suÊt lîi nhuËn ®Çu t çc lo¹i bÊt ®éng s¶n, t×nh h×nh quy ho¹ch ®« thÞ (quy ho¹ch tæng thÓ, quy ho¹ch chi tiÕt, quy ho¹ch kÕt cÊu h¹ tÇng kinh tÕ vµ x· héi .v.v...), t×nh h×nh ngêi mua : yªu cÇu cña hä ®èi víi c«ng n¨ng çc bÊt ®éng s¶n, nghÒ nghiÖp, tuæi t¸c, tr×nh ®é v¨n ho¸, kho¶ng çch tõ n¬i ë ®Õn n¬i lµm viÖc, tû lÖ mua ®Ó kinh doanh vµ ®Ó tù dïng .v.v....

1.1.2. Ph©n tÝch çc nh©n tè cã liªn quan ®Õn h¹ng môc bÊt ®éng s¶n cô thÓ dù ®Þnh ph¸t triÓn

Sau khi lµm râ bèi c¶nh chung, ngêi ®Çu t cÇn tËp trung ph©n tÝch lo¹i h×nh ®Çu t vµ ®Þa ®iÓm cô thÓ ®Þnh híng tíi. Ch¼ng h¹n nÕu ®Þnh ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë th× cßn ph¶i ph©n tÝch thªm çc tæ chøc giao dÞch m«i giíi, tæ chøc qu¶n lý nhµ, t×nh h×nh ph¸t triÓn vµ cung cÇu nhµ ë quanh ®Þa ®iÓm ®Þnh chän, møc ®é, gi¸ c¶, th¸i ®é cña con ngêi ®èi víi nhµ hiÖn cã vµ nguyÖn väng cña hä ®èi víi nhµ t¬ng lai .v.v...

Nãi tãm l¹i, çc th«ng tin vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n bao gåm ba lo¹i: mét lµ çc th«ng tin vÒ kinh tÕ vµ nh©n v¨n vÜ m«, hai lµ çc th«ng tin


92


vÒ qu¸ tr×nh vËn hµnh cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n t¹i chç vµ ba lµ çc th«ng tin liªn quan trùc tiÕp ®Õn h¹ng môc ®Çu t.

Çc sè liÖu thu thËp ®îc ®Õn tõ hai nguån: Sè liÖu cña b¶n th©n doanh nghiÖp trong qu¸ tr×nh kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh b¸o ço tµi chÝnh vµ çc biÓu b¶ng thèng kª kÕ to¸n, b¸o ço cña bé phËn tiªu thô vµ sæ ghi chÐp ý kiÕn kh¸ch hµng vµ sè liÖu bªn ngoµi gåm sè liÖu ®· qua xö lý nh çc sè liÖu thèng kª cña chÝnh phñ, cña chÝnh quyÒn ®Þa ph-¬ng, cña çc tæ cøc t vÊn, b¸o ço tæng kÕt n¨m cña doanh nghiÖp .v.v... vµ sè liÖu do çc nh©n viªn ®iÒu tra thÞ trêng thu thËp qua tiÕp xóc víi çc chuyªn gia, qua ph¸t phiÕu ®iÒu tra, pháng vÊn ®iÖn tho¹i, tham quan hiÖn trêng .v.v...

1.2. Dù b¸o thÞ trêng bÊt ®éng s¶nDùa trªn kÕt qu¶ ph©n tÝch thÞ trêng ®Ó dù b¸o t¬ng lai vµ xu thÕ

biÕn ®éng cña thÞ trêng, lîng cÇu, lîng cung vµ gi¸ c¶, gi¸ thuª. Cã hai ph-¬ng ph¸p dù b¸o :

- Dù b¸o ®Þnh tÝnh, chñ yÕu dùa vµo kinh nghiÖm, kiÕn thøc vµ n¨ng lùc cña ngêi ph©n tÝch. Khi thiÕu sè liÖu ph©n tÝch th× ph¬ng ph¸p dù b¸o ®Þnh tÝnh trë nªn quan träng, nhÊt lµ dù b¸o trung h¹n;

- Dù b¸o ®Þnh lîng, sö dông thèng kª to¸n häc ®Ó xö lý sè liÖu çc n¨m tríc, qua ®ã mµ m« t¶ xu thÕ ph¸t triÓn trong t¬ng lai, ch¼ng h¹n cña lîng cÇu nhµ ë phæ th«ng, gi¸ c¶ hoÆc gi¸ thuª nhµ v¨n phßng .v.v... Ph¬ng ph¸p dù b¸o ®Þnh lîng thêng ®îc dïng ®Ó dù b¸o ng¾n h¹n hoÆc trung h¹n.

2. Lùa chän ph¬ng híng ®Çu t 2.1. Lä¹i h×nh ®Çu t bÊt ®éng s¶n Cã hai lo¹i h×nh ®Çu t: ®Çu t ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n vµ ®Çu t

kinh doanh bÊt ®éng s¶n.2.1.1. §Çu t ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n: b¾t ®Çu tõ mua quyÒn sö

dông ®Êt råi thuª thiÕt kÕ vµ x©y dùng lo¹i c«ng tr×nh cã thÓ tho¶ m·n yªu cÇu cña mét sè ngêi mua nµo ®ã, tiÕp ®ã ®em s¶n phÈm c«ng tr×nh ra b¸n trªn thÞ trêng, tøc lµ chuyÓn nhîng s¶n phÈm cho nhµ ®Çu t kh¸c hoÆc cho ngêi mua tù dïng, qua ®ã mµ thu håi vèn ®Çu t vµ kiÕm l·i.

2.1.2. §Çu t kinh doanh bÊt ®éng s¶n: cã thÓ do chÝnh ngêi ®Çu t ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n thùc hiÖn hoÆc do ngêi ®Çu t thø hai tiÕn hµnh ®èi víi s¶n phÈm c«ng tr×nh võa x©y dùng xong hoÆc cã s½n. Ngêi nµy mua bÊt ®éng s¶n råi cho ngêi sö dông thuª, qua ®ã mµ cã thu nhËp thêng xuyªn vµ æn ®Þnh. §Õn lóc nµo ®ã ngêi chñ bÊt ®éng s¶n nµy l¹i cã thÓ chuyÓn nhîng bÊt ®éng s¶n cho ngêi ®Çu t kh¸c, qua ®ã mµ kiÕm l·i.

2.2. Hai thÕ m¹nh vµ yÕu cña ®Çu t bÊt ®éng s¶n2.2.1. ThÕ m¹nh cña ®Çu t bÊt ®éng s¶n* Kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã lîi thÕ vÒ mÆt ®ãng thuÕ trong

nh÷ng n¨m ®ÇuDo ngµnh thuÕ quy ®Þnh thêi h¹n khÊu hao c¬ b¶n ng¾n h¬n

nhiÒu so víi tuæi thä tù nhiªn vµ tuæi thä kinh tÕ, v× vËy tiÒn khÊu hao hµng n¨m kh¸ cao lµm cho tiÒn l·i kinh doanh gi¶m, do ®ã tiÒn thuÕ còng


93


Ýt ®i, cßn nhµ ®Çu t thu håi ®îc vèn nhanh h¬n, trong khi tµi s¶n thùc vÉn cßn ®ã cha bÞ h hao nhiÒu, vÉn cã thÓ tiÕp tôc thu lîi.

MÆc dï khÊu hao nhiÒu, kÕt qu¶ h¹ch to¸n kinh doanh hµng n¨m Ýt (thËm chÝ lµ ©m), nhng ngêi ®Çu t vÉn cã lîi v× hä thêng ®Çu t kinh doanh nhiÒu thø, ®em çc lç nµy khÊu trõ vµo l·i cña çc h¹ng môc ®Çu t kh¸c th× vÉn gi¶m ®îc thuÕ thu nhËp cña çc nhµ ®Çu t ®ã, hä xem ®Çu t kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã t¸c dông gióp hä tÝch luü tµi s¶n;

* Kinh doanh bÊt ®éng s¶n dÔ vay ®îc tiÒn cña çc tæ chøc tiÒn tÖ v× ngêi vay cã bÊt ®éng s¶n ®Ó thÕ chÊp, lµm bªn cho vay an t©m vÒ kh¶ n¨ng thu håi vèn. MÆt kh¸c thu nhËp tõ tiÒn thuª nhµ t¬ng ®èi æn ®Þnh, b¶o ®¶m bªn vay cã thÓ tr¶ nî ®óng h¹n. Do vËy, çc tæ chøc tiÒn tÖ cã thÓ cho vay thÕ chÊp ®¹t ®Õn tû lÖ kh¸ cao, nãi chung trong kho¶ng 70-80%, thËm chÝ cßn kÌm thªm u ®·i vÒ l·i suÊt.

* Kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã thÓ ®èi phã víi ¶nh hëng l¹m ph¸t. Do l¹m ph¸t nªn gi¸ thµnh x©y dùng t¨ng cao, do ®ã còng lµm cho gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n t¨ng lªn, cho nªn ngêi ta nãi ®Çu t bÊt ®éng s¶n mang tÝnh t¨ng gi¸ trÞ. V× bÊt ®éng s¶n lµ nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu cña s¶n xuÊt vµ ®êi sèng nªn dï kinh tÕ cã bÞ suy tho¸i th× gi¸ trÞ sö dông bÊt ®éng s¶n vÉn ®îc b¶o tån, gäi lµ cã tÝnh gi÷ gi¸ trÞ.

Kinh nghiÖm cña Trung Quèc cho thÊy trong h¬n mêi mÊy n¨m gÇn ®©y, gi¸ c¶ b×nh qu©n cña bÊt ®éng s¶n t¨ng hµng n¨m 15% trong khi tû lÖ l¹m ph¸t b×nh qu©n hµng n¨m chØ lµ 12%. KÕt qu¶ nghiªn cøu cña Mü, Anh vµ Hång K«ng cho thÊy tû lÖ t¨ng gi¸ nhµ b×nh qu©n hµng n¨m thêng gÊp ®«i tû lÖ l¹m ph¸t cïng kú.

Tuy vËy, cÇn chó ý lµ viÖc t¨ng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n lµ xÐt tõ gãc ®é ®Çu t dµi h¹n, cßn trong ng¾n h¹n th× gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n cã thÓ bÞ gi¶m ®i, cã lóc gi¶m gi¸ thª th¶m;

* Kinh doanh bÊt ®éng s¶n n©ng cao cÊp bËc uy tÝn cña ngêi ®Çu t v× hä cã tµi s¶n v÷ng ch¾c, chøng minh ®îc thùc lùc trong giao dÞch ®Çu t.

2.2.2. ThÕ yÕu cña ®Çu t bÊt ®éng s¶nNgoµi çc thÕ m¹nh kÓ trªn, ®Çu t bÊt ®éng s¶n còng cã nh÷ng

thÕ yÕu sau ®©y : - KÐm tÝnh chuyÓn ®æi thµnh tiÒn. V× bÊt ®éng s¶n kh«ng thÓ di

chuyÓn ®îc, qu¸ tr×nh tiªu thô kh¸ phøc t¹p mÊt thêi gian , chi phÝ giao dÞch cao nªn khi cÇn th× khã mµ chuyÓn ®æi thµnh tiÒn ®îc nhanh, lµm cho ngêi ®Çu t cã khi kh«ng kÞp huy ®éng tiÒn ®Ó tr¶ nî qu¸ h¹n, bÞ l©m vµo c¶nh ph¸ s¶n;

- §ßi hái vèn ®Çu t lín. Dï r»ng khi ®Çu t chØ cÇn ®Õn 30% vèn ®Çu t lµ tù cã, nhng 30% Êy còng ®· lµ rÊt lín ®èi víi nhiÒu ngêi ®Çu t, khiÕn hä lùc bÊt tßng t©m tríc nh÷ng c¬ héi sinh lîi kh¸ tèt kh¸c.

- Chu kú thu håi vèn ®Çu t kh¸ dµi: Vèn ®Çu t ph¸t triÓn còng ph¶i 3-5 n¨m míi thu håi ®îc, cßn vèn ®Çu t kinh doanh th× chu kú thu håi vèn cßn dµi h¬n nhiÒu, nhanh còng ph¶i 8-10 n¨m, thËm chÝ 20-30 n¨m hoÆc dµi h¬n.

- CÇn cã kiÕn thøc chuyªn m«n vµ kinh nghiÖm kinh doanh. V× qu¸ tr×nh t×m kiÕm ®Êt ®ai vµ thiÕt kÕ x©y dùng kh¸ phøc t¹o, viÖc kinh


94


doanh nhµ cho thuª còng ®ßi hái kiÕn thøc vµ kinh nghiÖm qu¶n lý, do ®ã ngêi hµnh nghÒ trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cÇn ®îc ®µo t¹o s©u vµ réng. NhiÒu ngêi ®Çu t ë níc ta v× thÊy suÊt thu lîi kh¸ cao trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë mét lóc nµo ®ã, t¹i n¬i nµo ®ã mµ véi v· nhÈy vµo ®Çu t kinh doanh tuy kh«ng cã kiÕn thøc chuyªn m«n vµ kinh nghiÖm, nªn ®· bÞ ph¸ s¶n vµ vi ph¹m Ph¸p luËt.

2.3. Çc rñi ro trong ®Çu t bÊt ®éng s¶n§Çu t bÊt ®éng s¶n cã thÓ kiÕm ®îc lîi nhuËn lín nhng còng ph¶i

®èi mÆt víi rÊt nhiÒu rñi ro (risk - cßn gäi lµ hiÓm ho¹). Rñi ro trong ®Çu t bÊt ®éng s¶n thÓ hiÖn trªn bèn mÆt sau ®©y: ®é an toµn cña vèn, ®é tin cËy cña møc ®é thu lîi dù tÝnh, møc ®é chuyÓn ®æi thµnh tiÒn vµ møc ®é phøc t¹p cña qu¶n lý tµi s¶n. Çc rñi ro ®ã cã thÓ gép thµnh hai lo¹i: nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng ®Õn toµn bé çc h¹ng môc ®Çu t mµ ngêi ®Çu t kh«ng thÓ khèng chÕ, gäi lµ rñi ro hÖ thèng, vµ nh÷ng nh©n tè chØ ¶nh hëng ®Õn mét hai (h¹ng môc mµ th«i vµ ngêi ®Çu t cã thÓ khèng chÕ, gäi lµ rñi ro ç biÖt.

2.3.1. Rñi ro hÖ thèng Ngêi ®Çu t rÊt khã ph¸n ®o¸n vµ ®èi phã çc rñi ro hÖ thèng nh rñi

ro do l¹m ph¸t, do cung cÇu thÞ trêng, rñi ro vÒ chuyÓn ®æi thµnh tiÒn, vÒ l·i suÊt, vÒ chÝnh s¸ch vµ do çc tai ho¹ g©y ra.

* Do l¹m ph¸t: V× chu kú ®Çu t bÊt ®éng s¶n ®ßi hái mét thêi gian nhÊt ®Þnh nªn gi¸ trÞ cña ®ång vèn bá ra ®Çu t so víi lóc thu håi l¹i cã thÓ bÞ gi¶m ®i do l¹m ph¸t. NÕu tiÒn thuª nhµ lµ cè ®Þnh th× rñi ro vÒ gi¶m gi¸ trÞ do bªn cho thuª chÞu chø kh«ng ph¶i ngêi thuª. V× vËy suÊt thu lîi ®Çu t tèi thiÓu cÇn phÊn ®Êu vît trªn tû lÖ l¹m ph¸t, ph¶i quay vßng ®ång vèn nhanh, ®iÒu chØnh kÞp thêi tiÒn thuª nhµ vµ tËn dông tÝnh gi÷ gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n.

* Do cung cÇu cña thÞ trêng. Cung vµ cÇu trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n së t¹i lu«n lu«n biÕn ®éng, do ®ã gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n còng biÕn ®éng kh«ng ngõng, lµm cho l·i suÊt thu thùc tÕ kh¸c víi l·i suÊt thu dù tÝnh. Khi t×nh h×nh trë nªn nghiªm träng cung lín h¬n cÇu th× lîng nhµ tån t¨ng lªn nhiÒu, vèn bÞ x¬ cøng, tr¶ nî khã kh¨n, rÊt dÔ dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ph¸ s¶n. §Ó ®èi phã víi rñi ro nµy, ngêi ®Çu t cÇn theo dâi s¸t kinh tÕ ®Þa ph¬ng vµ tiÕn hµnh ph©n tÝch tØ mØ kÕt qu¶ ®Çu t ®Ó ®a ra quyÕt ®Þnh phï hîp vµ kÞp thêi.

* Rñi ro chu kú. Còng nh sù ph¸t triÓn kinh tÕ nãi chung, sù th¨ng trÇm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng cã chu kú, mçi chu kú gåm 4 giai ®o¹n lµ håi phôc vµ ph¸t triÓn; phån vinh; khñng ho¶ng vµ suy tho¸i; tiªu ®iÒu. Thêi gian chu kú cña mçi níc kh«ng gièng nhau, ch¼ng h¹n ë NhËt lµ 7 n¨m, ë Hång K«ng lµ 7-8 n¨m, cã níc lµ 18-20 n¨m. Trong giai ®o¹n thÞ trêng bÊt ®éng s¶n tiªu ®iÒu 1991- 1992 ë Mü, gi¸ b¸n nhµ chØ cßn 1/4 nguyªn gi¸, tæng lîng bÊt ®éng s¶n giao dÞch trªn thÞ trêng lµ 3.500 tû ®« la n¨m 1989, ®Õn n¨m 1991 sôt gi¶m cßn 1.500 tû. Khi ®ã chØ nhµ ®Çu t cã thùc lùc hïng hËu míi trô l¹i ®îc cßn nh÷ng nhµ ®Çu t nhá yÕu th× phÇn lín bÞ ph¸ s¶n v× g¸nh nÆng nî nÇn;


95


* Do khã chuyÓn nhanh thµnh tiÒn. Khi cÇn ®Õn tiÒn mét çch gÊp g¸p, muèn b¸n nhµ véi vµng th× gi¸ b¸n bÞ thÊp, lç nhiÒu nªn vèn ®Çu tbÞ sót gi¶m nhanh;

* Do l·i suÊt tiÒn vay. ChÝnh phñ thêng dïng chÝnh s¸ch l·i suÊt ®Ó híng dßng vèn ®Çu t vµo ngµnh nµo, n¬i nµo mµ m×nh mong muèn. L·i suÊt ¶nh hëng ®Õn lç l·i, ®Õn nî nÇn cña nhµ ®Çu t, cßn çc tæ chøc tiÒn tÖ th× chó träng ®Õn tÝnh quay vßng, ®Õn kh¶ n¨ng thu lîi vµ ®Õn sù an toµn vèn cña hä, cho nªn thiªn vÒ çc kháan cho vay ng¾n h¹n hoÆc ¸p dông l·i suÊt th¶ næi (kh«ng cè ®Þnh);

* Do chÝnh s¸ch thay ®æi. Trong qu¸ tr×nh ®Çu t bÊt ®éng s¶n, cã rÊt nhiÒu chÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ nh vÒ cÊp ®Êt, vÒ gi¸ ®Êt, vÒ thuÕ, vÒ nhµ ë, vÒ gi¸ c¶, vÒ tiÒn tÖ, vÒ b¶o vÖ m«i trêng .v.v... g©y ¶nh hëng rÊt lín ®Õn kh¶ n¨ng thu lîi cña nhµ ®Çu t, t¹o ra nh÷ng rñi ro. §Ó h¹n chÕ nh÷ng rñi ro nµy, nhµ ®Çu t thêng híng vµo çc h¹ng môc ®Çu t ®îc ChÝnh phñ khuyÕn khÝch, u ®·i, ch¼ng h¹n nhµ ë th«ng dông hoÆc c¶i t¹o çc khu phè cò;

* Do yÕu tè chÝnh trÞ. nh chiÕn tranh, trõng ph¹t kinh tÕ, b·i c«ng .v.v... Rñi ro lo¹i nµy kh«ng chØ ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, thËm chÝ huû ho¹ c¶ b¶n th©n bÊt ®éng s¶n mµ cßn g©y ¶nh hëng ®Õn toµn bé nÒn kinh tÕ hoÆc nhiÒu thÞ trêng cã liªn quan kh¸c, ®Õn lît chóng l¹i ¶nh hëng ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n;

* Do çc tai ho¹ nh ch¸y næ vµ çc thiªn tai g©y ra. §Ó h¹n chÕ hËu qu¶ nµy, nhµ ®Çu t ®· ®ãng çc lo¹i phÝ b¶o hiÓm nhng dï sao th× b¶o hiÓm còng kh«ng ph¶i v¹n n¨ng, bao trïm ®îc hÕt vµ bï ®¾p ®ñ.

2.3.2. Rñi ro ç biÖt PhÇn lín çc rñi ro ç biÖt liªn quan ®Õn sù ph©n tÝch ®¸nh gi¸ sai nh©n tè nµo ®ã cña thÞ trêng, ch¼ng h¹n ®Þnh gi¸ sai, dù ®o¸n sai thÞ hiÕu ngêi tiªu dïng, chän ®Þa ®iÓm thiÕu chÝnh x¸c .v.v. Ngoµi ra cßn cã nh÷ng biÕn ®éng trªn thÞ trêng nãi chung, ch¼ng h¹n xuÊt hiÖn c¬ may míi trªn thÞ trêng kh¸c mµ nhµ ®Çu t bÊt ®éng s¶n l¹i bÞ buéc chÆt vµo dù ¸n ®· triÓn khai, kh«ng thÓ tËn dông ®îc, hoÆc lµ dßng vèn ®Çu t chuyÓn híng vÒ ®ã lµm cho khã huy ®éng vèn vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n hoÆc nh do qu¶n lý s¬ suÊt, nhµ ®Çu tbÞ lõa ®¶o hoÆc dÝnh vµo çc vô kiÖn ço kÐo dµi tèn c«ng tèn cña mµ bÞ thiÖt h¹i lín .v.v...

Ngêi ®Çu t bÊt ®éng s¶n cÇn t×m mäi çch ®Ó nÐ tr¸nh, khèng chÕ vµ chuyÓn híng rñi ro, nãi çch kh¸c lµ ph¶i giái nhËn thøc vµ qu¶n lý rñi ro. M«n häc qu¶n lý rñi ro b¾t ®Çu h×nh thµnh tõ nh÷ng n¨m 30 cña thÕ kû XX t¹i Mü, nay ®îc ¸p dông réng r·i trong qu¶n lý ®Çu t, kÓ c¶ ®Çu t bÊt ®éng s¶n.

ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng ®éng, rñi ro nhiÒu. Khi ph©n tÝch ®¸nh gi¸ thÞ trêng cÇn hÕt søc kh¸ch quan, kh«ng nªn qu¸ say sa víi çc mÆt thuËn lîi, ®a ra nh÷ng kÕt luËn kh¸ l¹c quan. Nhng còng nªn nhËn thøc r»ng rñi ro lín nhÊt lµ rñi ro do kh«ng hµnh ®éng g× c¶. Ngêi ®Çu t bÊt ®éng s¶n, nhÊt lµ ®Çu t ph¸t triÓn, thêng ®îc xem lµ ngêi m¹o hiÓm. Thùc ra hä lµ nh÷ng ngêi m¹o hiÓm sau khi ®· tÝnh to¸n hÕt søc cÈn thËn.

2.4. Chän ®Þa ®iÓm ®Çu t vµ s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n


96


2.4.1. Chän ®Þa ®iÓm ®Çu t Khi ®Çu t ph¸t triÓn (x©y dùng míi bÊt ®éng s¶n) vÊn ®Ò "vÞ trÝ"

®Ó x©y dùng lµm nhµ ®Çu t quan t©m nhÊt. HiÓu theo nghÜa hÑp th× ®ã lµ vÞ trÝ ®Þa lý ®éc nhÊt v« nhÞ thÓ hiÖn trªn b¶n ®å. Theo nghÜa réng th× cßn bao gåm c¶ bèi c¶nh kinh tÕ x· héi vµ m«i trêng c¶nh quan cña khu vùc cã ®Þa ®iÓm. VÉn theo nghÜa réng th× cßn chøa ®ùng c¶ møc ®é cao thÊp ph¶i chi ra khi ®Çu t vµ quan hÖ c¹nh tranh t¹i chç, trong ®ã chó träng xÐt ®Õn nh©n tè gi¸ ®Êt, hiÖn nay t¹i nhiÒu ®« thÞ ®· chiÕm kho¶ng 60-70% gi¸ thµnh, vµ xu thÕ t¨ng lªn cña nã. Tãm l¹i khi lùa chän ®Þa ®iÓm ®Çu t cÇn xem xÐt 10 nh©n tè sau ®©y:

* Qui ho¹ch ®« thÞ;* §Þa chÊt thuû v¨n ;* CÊp tho¸t níc, ®iÖn, ®iÖn tho¹i;* VÊn ®Ò ®i l¹i;* §iÒu kiÖn ®ç xe;* M«i trêng phóc lîi vµ phôc vô c«ng céng (trêng häc, tr¹m x¸, bu

®iÖn, cøu ho¶, thu gom r¸c, an ninh trËt tù c«ng céng); * Th¸i ®é hiÖn t¹i cña c d©n ®èi víi dù ¸n, ph¶n ®èi hay ®ång t×nh

tû lÖ bao nhiªu;* TÝnh ph¸p lý, ®Þa chÝnh;* Gi¸ c¶ ®Êt ®ai vµ chi phÝ gi¶i phãng mÆt b»ng.HiÓn nh×n khi ®· dù ®Þnh chñng lo¹i bÊt ®éng s¶n ®Þnh ph¸t

triÓn (nhµ ë, v¨n phßng, nhµ th¬ng nghiÖp hay nhµ c«ng nghiÖp) th× ph¶i c¨n cø vµo yªu cÇu cña tõng lo¹i mµ c©n nh¾c lùa chän ®Þa ®iÓm vµ ngîc l¹i, khi ®· cã mét ®Þa ®iÓm cã thÓ ph¸t triÓn th× l¹i xem xÐt t¹i ®ã nªn ph¸t triÓn nh÷ng chñng lo¹i bÊt ®éng s¶n g× cho thÝch hîp, thu ®îc nhiÒu lîi .

2.4.2. Chän chñng lo¹i s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n ViÖc lùa chän chñng lo¹i s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n xuÊt ph¸t tõ lùa

chän vµ ®Þnh vÞ thÞ trêng môc tiªu, tõ ®Æc ®iÓm cña yªu cÇu sö dông cña kh¸ch hµng tiÒm n¨ng, trªn c¬ së ®ã mµ quy ®Þnh ra çc c«ng n¨ng chÝnh vµ phô trî cña chñng lo¹i bÊt ®éng s¶n ®a ra cung øng. Nãi çch kh¸c, viÖc ®Þnh vÞ c«ng n¨ng cña s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n ph¶i ®øng trªn lËp trêng cña ngêi tiªu dïng mµ xem xÐt tøc lµ ph¶i x¸c ®Þnh râ quÇn thÓ ngêi sö dông ®Þnh híng nh sè lîng, nhu cÇu thiÕt bÞ thÞ hiÕu vµ kh¶ n¨ng chi tr¶ cña hä (ngêi giµu hay ngêi thu nhËp thÊp, ngêi trong níc hay ngêi níc ngoµi, ngay ngêi níc ngoµi th× mçi níc hä cã thãi quen kh¸c nhau). Sau ®ã ngêi ®Çu t bµn b¹c trao ®æi víi kiÕn tróc s ®Ó thÓ hiÖn c«ng n¨ng s¶n phÈm lªn b¶n vÏ thiÕt kÕ.

2.5. S¸ch lîc tiÒn vèn ®Çu t bÊt ®éng s¶n§Çu t bÊt ®éng s¶n cÇn tiÒn vèn lín v× vËy ngêi ®Çu t cÇn cã n¨ng

lùc huy ®éng vèn vµ sö dông vèn. NhiÒu ngêi thÊy ®Çu t bÊt ®éng s¶n lµ c¬ héi t×m ®îc lîi nhuËn cao nhng v× thiÕu n¨ng lùc huy ®éng vèn mµ ®µnh bã tay. MÆt kh¸c theo thèng kª cña nhiÒu níc cho thÊy lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n lµ lÜnh vùc thu hót nhiÒu vèn vay nhÊt cña çc tæ chøc tiÒn tÖ.


97


2.5.1. Çc nguån vè cã thÓ huy ®éng ngoµi vèn tù cã lµ* TiÒn vay ng©n hµng: NÕu chØ dùa vµo vèn tù cã th× cã thÓ ®¸nh

mÊt nhiÒu c¬ héi thuËn lîi, khã khuyÕch tr¬ng quy m« h¹ng môc ®Çu tvµ n©ng cao n¨ng suÊt thu lîi cña vèn tù cã. V× vËy ngêi ®Çu t bÊt ®éng s¶n ph¶i biÕt dùa vµo ng©n hµng vµ çc tæ chøc tµi chÝnh kh¸c thÕ chÊp.

* ThÕ chÊp * Huy ®éng vèn x· héi + Ph¸t hµnh cæ phiÕu, çc cæ ®«ng cïng hëng quyÒn lîi vµ cïng

chia sÎ rñi ro trong ®Çu t;+ Quü ph¸t triÓn nhµ ë cña tØnh thµnh; + Ph¸t hµnh tr¸i phiÕu cã kú h¹n, thêng 3-5 n¨m;+ NhËn tiÒn ®Æt cäc cña ngêi mua;+ Nhµ thÇu x©y dùng t¹m øng vèn thi c«ng;+ Hîp t¸c víi mét sè nhµ ®Çu t kh¸c, ph©n c«ng ®Çu t çc h¹ng môc

kh¸c nhau trªn cïng mét ®Þa ®iÓm.2.5.2. Lùa chän ph¬ng ¸n vèn * KÕt cÊu vèn: nh trªn ®· nãi, vèn ®Çu t gåm vèn tù cã vµ vèn huy

®éng tõ nhiÒu nguån. Th«ng thêng tû lÖ vèn tù cã lµ 30% nhng cã thÓ thay ®æi tuú theo hoµn c¶nh.

Vèn huy ®éng cã nhiÒu nguån nhng nguån vay thÕ chÊp lµ quan träng nhÊt. Muèn vay thÕ chÊp th× ngêi vay ph¶i cã ®Êt ®ai vµ çc tµi s¶n kh¸c lµm vËt thÕ chÊp. Cßn muèn ph¸t hµnh cæ phiÕu th× thñ tôc t-¬ng ®èi phøc t¹p chø kh«ng ®¬n gi¶n nh vay ng©n hµng.

Dùa phÇn nµo vµo tiÒn ®Æt cäc cña ngêi mua còng lµ biÖn ph¸p tèt nhÊt nhng nÕu qu¸ dùa dÉm vµo nguån nµy th× nÕu ch¼ng may thÞ tr-êng "®øng" l¹i, nhµ ®Çu t v× thiÕu vèn nªn rÊt dÔ ph¶i bá dë hoÆc kÐo dµi giai ®o¹n x©y dùng cuèi cïng.

* Chän bªn cho vay: Khi lùa chän bªn cho vay cÇn chó ý xem xÐt çc nh©n tè sau ®©y:

+ Nguån vèn vµ tµi lùc cña bªn cho vay, xem xÐt uy tÝn trong níc (vµ ngoµi níc) vµ quy m« cña bªn cho vay;

+ HiÖu suÊt lµm viÖc cña bªn cho vay, c¨n cø vµo tèc ®é xö lý ®¬n xin vay;

+ Møc ®é hîp lý cña l·i suÊt, phÝ lµm thñ tôc, thêi h¹n cho vay .v.v... ;

+ Møc ®é linh ho¹t khi ®iÒu ®éng vµ chuyÓn tiÒn cho vay.* Çc nguyªn t¾c: Bªn cho vay dùa vµo çc nguyªn t¾c sau ®©y khi cho vay: + B¶o ®¶m tÝnh lu ®éng, còng tøc lµ b¶o ®¶m kh¶ n¨ng cña bªn

vay nhanh chãng chuyÓn thµnh tiÒn mÆt mµ kh«ng bÞ thiÖt h¹i, cã nh vËy bªn vay míi tr¶ ®îc ®óng h¹n. gi÷ ®îc sù tÝn nhiÖm çc bªn cho vay;

+ B¶o ®¶m tÝnh an toµn, tøc lµ møc ®é rñi ro thÊp khi cho vay, do vËy bªn cho vay ph¶i nghiªn cøu kü h¹ng môc cho vay vµ ph©n tÝch ®¸nh gi¸ møc ®é rñi ro vµ t çch bªn cho vay;

+ B¶o ®¶m tÝnh thu lîi, tøc kh¶ n¨ng thu ®îc bao nhiªu lîi nhuËn trong qu¸ tr×nh cho vay.

* Çc ®iÒu kiÖn cho vay lµ:


98


+ Thµnh tÝch ®Çu t tríc ®©y cña bªn vay, çc biÓu hiÖn cña bªn vay trªn th¬ng trêng, n¨ng lùc vµ kinh nghiÖm cña çc nh©n viªn chñ chèt, chÊt lîng c«ng tr×nh ®· x©y dùng, d luËn cña kh¸ch hµng ...;

+ Çc b¶ng biÓu thèng kª, kÕ to¸n ph¶n ¸nh t×nh h×nh tµi vô cña bªn vay trong vµi ba n¨m võa qua, ph¶n ¸nh t×nh h×nh lç l·i, nî nÇn, biÕn ®éng tµi s¶n, ph©n phèi lîi nhuËn .v.v... ;

+ T×nh h×nh çc h¹ng môc x©y dùng, xem xÐt qui m« lín bÐ cña h¹ng môc, suÊt ®Çu t cho mét h¹ng môc riªng rÏ. §èi víi kh¸ch vay lÇn ®Çu, tæ chøc tµi chÝnh cßn cö ngêi trùc tiÕp ®Õn tËn ®Þa ®iÓm ®Çu t ®Ó xem xÐt t×nh h×nh çc h¹ng môc vµ t×nh h×nh c¹nh tranh .v.v... nªn nhí r»ng çi mµ ngêi ®Çu t xem lµ c¬ may th× tæ chøc tiÒn tÖ thêng xem lµ rñi ro, hiÓm ho¹;

+ Sè lîng tiÒn cho vay thêng chØ chiÕm mét phÇn cña vèn ®Çu t mµ th«i. Cã trêng hîp bªn cho vay xuÊt ®Õn 50% chi phÝ vÒ ®Êt ®ai vµ 100% chi phÝ x©y dùng. NÕu ngêi ®Çu t thÕ chÊp ®Êt ®ai x©y dùng c«ng tr×nh th× bªn cho vay cã thÓ cho vay thÕ chÊp b»ng 70%-75% gi¸ trÞ thöa ®Êt ®ã, thËm chÝ ®Õn 80%-85% nÕu lµ thöa ®Êt thuËn lîi. NÕu ®· râ rµng cã ®èi tîng mua hoÆc cho thuª råi th× bªn cho vay cßn cã thÓ n©ng tiÒn cho vay lªn ®Õn 90% tæng vèn ®Çu t. Cßn trong çc trêng hîp th«ng thêng th× bªn cho vay giíi h¹n ë møc ®é 70%-75% vèn ®Çu t vµ ngêi ®Çu t ph¶i cã 25-30% sè vèn ®ã;

+ Thêi h¹n cho vay, ®èi víi tÝn dông ng¾n h¹n, thêi h¹n cho vay tèi ®a kh«ng qu¸ 1 n¨m. §èi víi tÝn dông dµi h¹n th× thêi h¹n cho vay cña Ng©n hµng, cña quü b¶o hiÓm vµ çc quü cho vay kh¸c cã thÓ kÐo dµi ®Õn 5-10 n¨m. Khi ngêi ®Çu t kinh doanh cho thuª nhµ, ngêi nµy cã thÓ dïng kho¶n vay thÕ chÊp dµi h¹n ®Ó tr¶ nî çc kho¶n vay ng¾n h¹n ®· dïng ®Ó mua ®Êt vµ x©y nhµ. Lóc nµy cã thÓ dïng çc h¹ng môc cho thuª ®· x©y dùng xong ®Ó lµm vËt thÕ chÊp, råi dïng thu nhËp tiÒn thuª trong t¬ng lai ®Ó dÇn dÇn tr¶ nî.

+ L·i suÊt thu lîi môc tiªu, Bªn cho vay xem xÐt c¶ suÊt lîi môc tiªu cña dù ¸n, møc l·i rßng hµng n¨m. nÕu dù ¸n cã møc ®é rñi ro cµng cao th× suÊt thu lîi cµng lín. NÕu suÊt thu lîi qu¸ thÊp bªn cho vay cã thÓ tõ chèi cho vay.


99


2.5.3. Çc lo¹i tr¸i phiÕu bÊt ®éng s¶n - ThÕ chÊp lµ mét c«ng cô tÝn dông cho vay. Ngêi vay cam kÕt giao

quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n cho bªn vay ®Ó ®æi l¹i kho¶n tÝn dông ®îc nhËn, ngêi vay sö dông bÊt ®éng s¶n nhng chØ nhËn l¹i quyÒn së h÷u sau khi tr¶ nî xong. NÕu l·i suÊt tiÒn vay cã thÓ ®iÒu chØnh khi cÇn, th× gäi lµ thÕ cÊp víi suÊt ®iÒu chØnh (Adjustable Rate Morrtgage - ARM). Møc ®é ®iÒu chØnh diÔn ra víi kho¶ng çch thêi gian ®Òu ®Æn, ch¼ng h¹n 1,3,5 n¨m. Th«ng thêng ARM cã l·i suÊt ban ®Çu thÊp. Ngêi vay cã thÓ lùa chän lo¹i thÕ chÊp cè ®Þnh hoÆc thÕ chÊp ARM.

- C«ng ty tµi chÝnh cã thÓ ph¸t hµnh tr¸i phiÕu t¬ng ®¬ng trÞ gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp :

+ Tr¸i phiÕu cã kú h¹n kh¸c nhau (Collateralised Mortgage Obligation - CMO). C«ng ty tµi chÝnh gom tµi s¶n thÕ chÊp thµnh nh÷ng nhãm cã kú h¹n thÕ chÊp kh¸c nhau (2,5,10 vµ 20 n¨m) ®Ó ph¸t hµnh tr¸i phiÕu cã kú h¹n thanh to¸n kh¸c nhau víi l·i suÊt kh¸c nhau

+ Tr¸i phiÕu ®Çu t ph©n cÊp (Collateralised Bond Obligation - CBO), còng t¬ng tù nh trªn nhng kh«ng ph©n biÖt kú h¹n thÕ chÊp tuy vÉn cã møc l·i suÊt kh¸c nhau.

+ Tr¸i phiÕu dÞch phÇn ®Çu t (Real Estate Mortgage Investment Conduit -REMIC) míi xuÊt hiÖn tõ nh÷ng n¨m 80, kh«ng chia tµi s¶n thÕ chÊp theo kú h¹n mµ theo møc ®é rñi ro kh¸c nhau.

II. Tiªu thô bÊt ®éng s¶n 1. Çch thøc tiªu thô bÊt ®éng s¶n Mét qu¸ tr×nh tiªu thô thµnh c«ng bÊt ®éng s¶n gåm 3 giai ®o¹n:

(1) Tuyªn truyÒn cho s¶n phÈm vµ tiÕp xóc víi ngêi mua hoÆc çc kh¸ch hµng tiÒm n¨ng ®Ó giíi thiÖu cô thÓ s¶n phÈm nh»m thu hót hä; (2) §µm ph¸n víi ngêi mua vÒ gi¸ c¶ hoÆc gi¸ thuª vÒ çc ®iÒu kiÖn trong hîp ®ång; (3) ký kÕt hîp ®ång, bµn giao s¶n phÈm.

Nh×n vÒ gãc ®é Marketing th× cã hai çch tiªu thô bÊt ®éng s¶n: Ngêi ®Çu t ph¸t triÓn tù tæ chøc tiªu thô s¶n phÈm hoÆc uû th¸c m«i giíi tiªu thô.

1.1. Tù tæ chøc tiªu thô Çc C«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n lín cã bé phËn chµo b¸n

kh¸ch hµng ®«ng ®¶o vµ cã kinh nghiÖm th× tæ chøc viÖc tiªu thô çc s¶n phÈm do m×nh ®Çu t x©y dùng.

Trong thêi kú thÞ trêng phån thÞnh, cÇu vît cung, nhµ x©y ®· cã kh¸ch hµng t×m mua vµ nhanh chãng b¸n ®îc hÕt, th× ngêi ®Çu t ph¸t triÓn còng tù tæ chøc lÊy viÖc tiªu thô.

Ngoµi ra, khi dù ¸n míi b¾t ®Çu ®· cã kh¸ch hµng ®Æt mua, thËm chÝ øng tríc mét phÇn hoÆc toµn bé tiÒn mua th× ngêi ®Çu t cµng trùc tiÕp b¸n lÊy s¶n phÈm cña m×nh.

1.2. Uû th¸c m«i giíi thiªu thô Tõ khi thèng nhÊt ®Êt níc cho ®Õn lóc b¾t ®Çu giai ®o¹n ®æi míi

kinh tÕ, níc ta kh«ng cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cho nªn kh«ng cã vÊn ®Ò uû th¸c m«i giíi tiªu thô. Tõ khi ®æi míi, mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n "ngÇm" ®îc h×nh thµnh vµ cïng víi nã xuÊt hiÖn nghÒ "cß ®Êt, cß nhµ"


100


cha ®îc x· héi coi träng l¾m v× cho r»ng hä "kiÕm" ¨n b»ng níc bät, ®Çy mu mÑo ®Ó kiÕm ch¸c c¶ ®«i bªn b¸n vµ mua. §Õn nay çc cß ®· dÇn dÇn tr¬ng biÓn "Trung t©m giíi thiÖu nhµ ®Êt" vµ ®¨ng hoÆc d¸n qu¶ng ço kh¾p n¬i, nhËn lµm c«ng viÖc cung cÊp th«ng tin, híng dÉn xem nhµ, tæ chøc cho hai bªn mua b¸n gÆp nhau, nÕu giao dÞch thµnh c«ng th× nhËn tiÒn ho¶ hång. Tuy vËy ho¹t ®éng cña hä vÉn cha ®îc ph¸p luËt thõa nhËn.

Thùc ra c«ng viÖc m«i giíi trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ nhu cÇu kh¸ch quan. Nã cÇn cho c¶ bªn b¸n, bªn mua vµ thËm chÝ cho c¶ çc tæ chøc tiÒn tÖ vµ ng©n hµng. ChÝnh v× vËy mµ Ng©n hµng Cæ phÇn ¸ Ch©u ®Çu tiªn lËp ra Trung t©m giao dÞch ®Þa èc. TiÕp theo ®ã mét sè ng©n hµng kh¸c còng thµnh lËp nh÷ng Trung t©m, Siªu thÞ ®Þa èc cña m×nh. Çc Trung t©m nµy võa gióp Ých cho viÖc khai th«ng mua b¸n bÊt ®éng s¶n. §ång thêi còng gãp phÇn lµm s«i ®éng thªm ho¹t ®éng kinh doanh cña ng©n hµng.

Trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n hiÖn ®¹i, viÖc uû th¸c m«i giíi kh«ng chØ ®¬n thuÇn hç trî viÖc mua b¸n mµ ®· ph¸t triÓn réng h¬n vµ cao h¬n, tham gia vµo toµn bé qu¸ tr×nh marketing víi t×nh ®é kü thuËt nghiÖp vô cã chÊt lîng cao.

1.2.1. T¸c dông cña m«i giíi uû th¸c thÓ hiÖn trªn çc mÆt sau ®©y:

* Th«ng qua ®iÒu tra thÞ trêng mµ t×m hiÓu çc yªu cÇu tiÒm n¨ng cña thÞ trêng, dù b¸o hµnh vi, së thÝch, phong trµo vµ thÞ hiÕu cña kh¸ch hµng tiÒm n¨ng ®Ó gióp nhµ ®Çu t ®Þnh vÞ thÞ trêng ®îc ®óng ®¾n.

* Th«ng qua çc ho¹t ®éng qu¶ng ço tuyªn truyÒn ®Ó ph¸t triÓn çc h¹ng môc cho ®Õn lóc hoµn thµnh viÖc tiªu thô, thùc hiÖn ®îc môc tiªu thu lîi nhuËn.

* Trî gióp ngêi ®Çu t kinh doanh (cho thuª) nhµ t×m mua nhµ cã vÞ trÝ, gi¸ c¶, diÖn tÝch, ®Æc ®iÓm kiÕn tróc .v.v... hîp yªu cÇu vµ gióp hoµn thµnh thñ tôc mua b¸n, thu xÕp nguån tµi chÝnh, giíi thiÖu víi bªn cho vay thÝch hîp. Cung cÊp th«ng tin, tæ chøc gÆp gì, lµm cho c¶ 3 bªn ®Òu ®¹t ®Õn môc ®Ých.

* N©ng cao hiÖu qu¶ vËn hµnh cña thÞ trêng. V× hiÕm khi cã thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n cè ®Þnh vµ tËp trung, bÊt ®éng s¶n l¹i lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, ngêi m«i giíi gióp cho ®«i bªn mua b¸n t×m ®Õn nhau, nhanh chãng thùc hiÖn giao dÞch thµnh c«ng, nhê ®ã mµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vËn hµnh cµng thªm hiÖu qu¶.

1.2.2. Çc h×nh thøc m«i giíi uû th¸c* Chuyªn viªn m«i giíi bÊt ®éng s¶n (broker) cã thÓ mét m×nh hoÆc

cã sù trî gióp cña chuyªn viªn phô m«i giíi (associate broke) thùc hiÖn yªu cÇu cña kh¸ch hµng, còng cã thÓ sö dông thªm mét sè nh©n viªn m«i giíi kh¸c khi thùc hiÖn dÞch vô do kh¸ch hµng nªu ra trong hîp ®ång uû th¸c (Listing contract). §èi víi dÞch vô cã quy m« lín, kh¸ch hµng cã thÓ chØ ký hîp ®ång víi mét chuyªn viªn m«i giíi chÝnh vµ ngêi nµy hîp ®ång l¹i víi mét sè chuyªn viªn m«i giíi kh¸c ®Ó ph©n chia cho hä mét sè c«ng viÖc nµo ®ã.


101


* Chuyªn viªn m«i giíi cã thÓ chØ nhËn uû th¸c cña bªn b¸n hoÆc bªn mua mµ th«i vµ nhËn phÝ dÞch vô cña bªn uû th¸c ®ã. Nhng còng cã lóc hä nhËn uû th¸c cña c¶ bªn b¸n lÉn bªn mua, gäi lµ uû th¸c song trïng (dual egency) vµ nhËn phÝ uû th¸c cña mét bªn. Khi nhËn ñy th¸c song trïng, chuyªn viªn m«i giíi ph¶i nãi râ tr¸ch nhiÖm vµ quyÒn lîi cho c¶ hai bªn râ.

* ë nhiÒu níc, chuyªn viªn m«i giíi ph¶i cã chøng chØ hµnh nghÒ do ChÝnh phñ cÊp hoÆc do HiÖp héi chuyªn viªn m«i giíi cÊp, cßn nh©n viªn b¸n hµng chØ ®îc ho¹t ®éng nh©n danh mét chuyªn viªn m«i giíi duy nhÊt mµ th«i vµ kh«ng cÇn chøng chØ v× chuyªn viªn m«i giíi lµ ngêi chÞu tr¸ch nhiÖm ph¸p lý thay cho nh©n viªn nµy.

* Trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, sù uû th¸c cho m«i giíi thùc ra lµ tÝn th¸c (fiduciary) dùa trªn tÝn nhiÖm. §Ó xøng ®¸ng víi tÝn nhiÖm ®ã, chuyªn viªn m«i giíi cã çc bæn phËn sau ®©y:

+ Ph¶i hoµn tÊt c«ng viÖc theo ®óng nh÷ng tiªu chuÈn nghÒ nghiÖp ®îc nh÷ng ngêi cïng nghÒ chÊp nhËn trªn cïng mét thÞ trêng.

+ Ph¶i tù m×nh hoµn thµnh c«ng viÖc. Dï cã trî gióp cña chuyªn viªn b¸n hµng th× vÉn ph¶i ç nh©n m×nh chÞu tr¸ch nhiÖm.

+ Ph¶i trung thùc. Muèn nhËn uû th¸c song trïng th× ph¶i nãi râ cho ®«i bªn b¸n vµ mua biÕt râ sù viÖc nµy.

+ Kh«ng ®îc bÝ mËt kiÕm thªm lîi Ých ç nh©n hoÆc nhËn hèi lé tõ viÖc m×nh lµm. Ph¶i tr×nh bµy cho kh¸ch hµng biÕt bÊt kú sù liªn quan trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp vÒ quyÒn lîi ç nh©n m×nh vµ gia ®×nh m×nh víi c«ng viÖc ®îc uû th¸c.

+ Ph¶i thùc hiÖn nghiªm tóc çc chØ dÉn cña kh¸ch hµng, trõ khi çc chØ dÉn ®ã lµ phi ph¸p hoÆc v« ®¹o ®øc. Ph¶i b¶o mËt cho kh¸ch hµng.

+ Ph¶i rµnh m¹ch tµi chÝnh. Chuyªn viªn m«i giíi chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ mäi kho¶n tiÒn hoÆc sÐc nhËn ®îc nh©n danh kh¸ch hµng. Ph¶i nép b¶o hiÓm ®Ó ®Ò phßng mäi mÊt m¸t. Khi nhËn ®îc sÐc ph¶i ®æi ngay thµnh tiÒn mÆt vµ ®a vµo tµi kho¶n tÝn th¸c ®øng tªn kh¸ch hµng. Chuyªn viªn m«i giíi kh«ng ®îc chuyÓn tiÒn vµo tµi kho¶n ç nh©n, nÕu kh«ng sÏ bÞ coi lµ "nhËp nh»ng tiÒn b¹c" (commingling) cã thÓ dÉn ®Õn bÞ thu håi chøng chØ hµnh nghÒ.

+ Ph¶i th«ng b¸o çc sù viÖc then chèt ¶nh hëng ®Õn sù xÐt ®o¸n cña kh¸ch hµng.

Çc bæn phËn trªn, cã thø ®îc luËt ®Þnh, cã thø ®îc ghi vµo quy t¾c ®¹o ®øc hµnh nghÒ cña HiÖp héi nghÒ nghiÖp vÒ m«i giíi.

1.2.3. PhÝ uû th¸c PhÝ (ho¶ hång) m«i giíi cho thuª nhµ thêng b»ng 10% tiÒn thuª mét

n¨m hoÆc t¬ng ®¬ng víi tiÒn thuª mét th¸ng.PhÝ (hoa hång) m«i giíi mua b¸n nhµ b¸n nhµ b»ng 1-3% gi¸ b¸n nhµ

(cã khi chØ lµ 0,5%), nhËn tiÒn tõ bªn uû th¸c. Nãi chung, nhµ ®Çu t kh«ng sö dông qu¸ nhiÒu chuyªn viªn m«i giíi

cïng mét lóc v× dÔ g©y Ên tîng kh«ng tèt cho ngêi mua hoÆc thuª nhµ v× hä cã thÓ nghÜ r»ng s¶n phÈm ®ã ®ang bÞ Õ hoÆc "cã vÊn ®Ò".

2. Xóc tiÕn b¸n hµng bÊt ®éng s¶n 2.1. Kh¸i niÖm chung


102


§èi víi mÆt hµng bÊt ®éng s¶n, viÖc Marketing còng t¬ng tù nh ®èi víi çc mÆt hµng kh¸c, bao gåm tæ hîp 4P: S¶n phÈm (Product) gi¸ c¶ (price) ®Þa ®iÓm (Place) vµ xóc tiÕn b¸n hµng (promotion). Tuy vËy, ®èi víi bÊt ®éng s¶n ngoµi 4P nªu trªn th× xóc tiÕn b¸n hµng cã nhiÒu h×nh thøc ho¹t ®éng míi mÎ h¬n, h×nh thµnh tæ hîp biÖn ph¸p xóc tiÕn bao gåm:

- Tuyªn truyÒn qu¶ng ço.- Nh©n viªn chµo b¸n hµng - Xóc tiÕn tiªu thô - Quan hÖ c«ng céng Mét vÊn ®Ò ®Æt ra cho nhµ ®Çu t lµ ph¶i tÝnh to¸n chi ra bao

nhiªu cho çc biÖn ph¸p xóc tiÕn b¸n hµng.Nãi chung, ngµnh hµng kh¸c nhau thêng cã chi phÝ xóc tiÕn kh¸c

nhau, (ch¼ng h¹n trong kinh doanh mü phÈm chi phÝ xóc tiÕn cã thÓ tíi 30-50%). Trong ngµnh bÊt ®éng s¶n, chi phÝ xóc tiÕn chØ cÇn 2%-5% (cho nhµ ë phæ th«ng lµ 2%, cho c«ng tr×nh th¬ng nghiÖp quy m« lín cã thÓ ®Õ 5%). HiÓn nhiªn ®ã chÝnh lµ nh÷ng sè liÖu tham kh¶o, nhµ ®Çu t c¨n cø vµo t×nh h×nh thÞ trêng cô thÓ vµ kh¶ n¨ng cña m×nh mµ quyÕt ®Þnh.

2.2. Tuyªn truyÒn vµ qu¶ng ço 2.2.1. Tuyªn truyÒn Tuyªn truyÒn thêng th«ng qua çc ph¬ng tiÖn nh Ên lo¸t, ph¸t thanh

truyÒn h×nh, triÓn l·m .v.v... dïng mäi biÖn ph¸p cha cÇn ®Õn nh©n viªn ®Ó kÝch thÝch nhu cÇu cña kh¸ch hµng tiÒm n¨ng ®èi víi s¶n phÈm, dÞch vô cña doanh nghiÖp ".

T¸c dông cña tuyªn truyÒn lµ: * Giíi thiÖu s¶n phÈm míi, nh·n hiÖu míi * Kh«i phôc sù quan t©m cña kh¸ch hµng ®èi víi s¶n phÈm khi lîng

cÇu cã chiÒu híng gi¶m sót.* Lµm cho mäi ngêi chó ý ®Õn doanh nghiÖp khi doanh nghiÖp cßn

Ýt ngêi biÕt tíi.* C¶i thiÖn h×nh ¶nh cña doanh nghiÖp khi doanh nghiÖp cã m¾c

mí nµo ®ã * Thu hót vèn ®Çu t vµ viÖn trî cña níc ngoµi.Mét biÕn thÓ cña tuyªn truyÒn lµ tµi trî cho çc ho¹t ®éng thÓ thao,

v¨n nghÖ, hoÆc çc tiÕt môc truyÒn h×nh. Çc ho¹t ®éng nµy kh«ng cã g× liªn quan trùc tiÕp víi c«ng viÖc kinh doanh cña doanh nghiÖp nhng gióp cho doanh nghiÖp t¹o lËp ®îc tiÕng t¨m tèt cho m×nh hoÆc cho s¶n phÈm cña m×nh. ThÕ nhng tuyªn truyÒn th× kh«ng tèn tiÒn l¾m cßn khi tµi trî th× ph¶i chi kho¶n tiÒn lín h¬n.

§Ó qu¶n lý tèt vµ n©ng cao hiÖu qu¶ cña tuyªn truyÒn, bé m«n xóc tiÕn b¸n hµng cña doanh nghiÖp cÇn lµm tèt çc viÖc sau ®©y:

* X¸c ®Þnh môc tiªu tuyªn truyÒn nh»m vµo s¶n phÈm nµo, kh¸ch hµng nµo

* Lùa chän çc tin tøc vµ c«ng cô tuyªn truyÒn, cã quan hÖ ç nh©n tèt víi phãng viªn, biªn tËp viªn.

* §¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tuyªn truyÒn


103


¦u ®iÓm cña tuyªn truyÒn lµ sö dông bµi vë cña çc phãng viªn, çc th«ng tin cã vÎ "kh¸ch quan" dÔ t¹o ra sù tÝn nhiÖm cña c«ng chóng.

2.2.2. Qu¶ng ço Qu¶ng ço lµ ph¬ng thøc cã hiÖu qu¶ ®Ó lan truyÒn th«ng tin, ®Ó

trùc tiÕp thuyÕt phôc kh¸ch hµng môc tiªu vµ c«ng chóng nãi chung. Çc c«ng cô dïng ®Ó qu¶ng ço lµ:

- B¸o chÝ vµ ph¸t thanh - S¸ch giíi thiÖu - TuyÒn h×nh - BiÓn qu¶ng ço - ¸p phÝch - Tµi liÖu nghe nh×n - §iÖn ¶nh - Logo, biÓu tîng2.3. Nh©n viªn b¸n hµng Ngoµi çc ph¬ng thøc tuyªn truyÒn vµ qu¶ng ço, çc doanh nghiÖp

bÊt ®éng s¶n cßn sö dông ®éi ngò nh©n viªn chµo b¸n hµng ®Ó tæ chøc triÓn l·m vµ héi nghÞ kh¸ch hµng, lµm dÞch vô tËn nhµ.

Muèn ®éi ngò nh©n viªn chµo b¸n hµng cã hiÖu qu¶ th× ph¶i tæ chøc qu¶n lý tèt, giao viÖc râ rµng (vÒ s¶n phÈm, kh¸ch hµng, thêi gian, khu vùc ho¹t ®éng .v.v...), tuyÓn chän vµ ®µo t¹o cÈn thËn, cã biÖn ph¸p khuyÕn khÝch (®Þnh møc tiªu thô, chÕ ®é ho¶ hång .v.v...) vµ ®¸nh gi¸ n¨ng lùc.

Ph¬ng ph¸p lµm viÖc cña nh©n viªn chµo b¸n vµ trao ®æi gÆp gì trùc diÖn víi kh¸ch hµng v× vËy ph¶i cã nh÷ng tè chÊt giao tiÕp cÇn thiÕt. Do qu¶ng ço mµ kh¸ch hµng cã thÓ trùc tiÕp ®Õn doanh nghiªp trao ®æi, t×m hiÓu hoÆc gäi ®iÖn tho¹i xin tµi liÖu giíi thiÖu vµ híng dÉn, ®ã lµ nh÷ng c¬ héi ®Ó nh©n viªn chµo b¸n hµng gÆp gì trùc tiÕp víi kh¸ch hµng. Dï nh©n viªn chµo b¸n hµng thuéc biªn chÕ cña doanh nghiÖp hay cña tæ chøc m«i giíi ®îc uû th¸c th× hä còng nªn ®îc huy ®éng vµ ph¸t huy t¸c dông tõ giai ®o¹n h×nh thµnh s¸ch lîc marketing, cung cÊp çc th«ng tin vÒ t×nh h×nh vµ xu thÕ ph¸t triÓn cña thÞ trêng, vµ chó ý thu thËp t×nh h×nh ph¸t triÓn cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ c¹nh tranh ë xung quanh.

2.4. Xóc tiÕn b¸n hµng vµ quan hÖ c«ng céng 2.4.1. Xóc tiÕn b¸n hµng Xóc tiÕn b¸n hµng bao gåm mét sè biÖn ph¸p do doanh nghiÖp tæ

chøc ®Ó thu hót kh¸ch hµng nh: - Tæ chøc triÓn l·m - Héi chî giao dÞch bÊt ®éng s¶n- ChiÕt khÊu - Cho vay nhÑ l·i

- Thuª tríc mua sau- §æi nhµ cò lÊy nhµ míi- TÆng kÌm trang bÞ nhµ bÕp - TriÓn l·m nhµ mÉu .v.v...

Mçi biÖn ph¸p ®Òu cã u, nhîc ®iÓm riªng vµ thÝch hîp víi mét sè lo¹i bÊt ®éng s¶n nµo ®ã, nhµ ®Çu t cÇn c©n nh¾c lùa chän cÈn thËn cho phï hîp, ®ì tèn kÐm, hiÖu qu¶ cao.

2.4.2. Quan hÖ c«ng céng Doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n cÇn quan t©m më réng quan hÖ c«ng

céng (quan hÖ víi c«ng chóng, tæ chøc x· héi, c¬ quan nhµ níc, tæ chøc cïng ngµnh hµng .v.v... ®Ó ®Ò cao b¶o vÖ h×nh ¶nh cña b¶n th©n hoÆc


104


s¶n phÈm cña m×nh. Çc biÖn ph¸p thêng dïng ®Ó duy tr× vµ ph¸t triÓn quan hÖ c«ng céng cã thÓ lµ:

- Héi th¶o chuyªn ®Ò - Tµi trî - Quyªn gãp c«ng Ých vµ tõ thiÖn

- XuÊt b¶n - B¶n tin doanh nghiÖp - B¸o ço tæng kÕt n¨m

Quan hÖ c«ng chóng cÇn cã ®é tin cËy cao, thÓ hiÖn mèi quan t©m ®Õn lîi Ých céng ®ång vµ lîi Ých x· héi, tu©n thñ quy t¾c øng xö khiªm tèn, lÞch sù vµ ®µng hoµng.

2.4.3. ThuyÕt phôc kh¸ch hµng b»ng AIDAAIDA gåm ch÷ ®Çu cña 4 tõ : attention (quan t©m), interest (thÝch

thó), desire (ham muèn) action (hµnh ®éng). BÝ quyÕt AIDA ®Ó thuyÕt phôc kh¸ch hµng khi lµm qu¶ng ço, xóc tiÕn b¸n hµng vµ quan hÖ c«ng céng lµ dÉn d¾t vµ thu hót sù chó ý cña kh¸ch hµng ®Ó hä tõ quan t©m mµ c¶m thÊy thÝch thó, ph¸t triÓn thµnh ham muèn råi ®i ®Õn quyÕt ®Þnh hµnh ®éng (Nh gäi ®iÖn tho¹i, ®Õn C«ng ty mêi ®Õn nhµ, tham quan hiÖn trêng .v.v... ) Cã thÓ dÉn ®Õn giao dÞch.

3. Qu¸ tr×nh ®µm ph¸t trong mua vµ b¸n Çc bªn tham gia ®µm ph¸n cã nh÷ng tho¶ thuËn chi phèi ®Õn lîi

Ých cña nhau khi thùc hiÖn mét giao dÞch mua, b¸n. Môc ®Ých cña hä trong ®µm ph¸n lµ ®¹t ®îc nhiÒu lîi Ých cho m×nh, nÕu mét bªn ®µm ph¸n cã thÕ m¹nh h¬n bªn kia (cã tiÒm lùc tri thøc, quyÒn lùc, kinh tÕ, chÝnh trÞ .v.v...) th× hä sÏ t×m çch tËn dông çc thÕ m¹nh ®ã ®Ó t¨ng c-êng lîi Ých cho m×nh. Trong ®a phÇn çc giao dÞch mét bªn ®µm ph¸n bao giê còng muèn giµnh lÊy çc thuËn lîi cho m×nh vµ ®Èy khã kh¨n cho çc ®èi t¸c. NÕu hai bªn ®Òu muèn t¨ng cêng quyÒn lîi cho m×nh cïng mét lóc dùng lªn nh÷ng khã kh¨n cho ®èi t¸c th× hä sÏ ®i ®Õn m«t kÕt qu¶ tåi tÖ h¬n so víi lóc ban ®Çu.

Th«ng thêng ®µm ph¸n gi÷a hai bªn bÞ chi phèi çc ®iÒu kho¶n tho¶ thuËn cho nªn cÇn cã mét luËt ph¸p nghiªm minh gi¸m s¸t viÖc thi hµnh nÕu kh«ng sÏ dÉn ®Õn ®æ vì trong ®µm ph¸n. Th«ng th¬ng çc tho¶ thuËn ®Æt ra ph¶i cã tÝnh tù cìng chÕ.

* T×m tiªu ®iÓm trong ®µm ph¸n Cã rÊt nhiÒu kÕt qu¶ hîp t¸c víi çch ph©n chia lîi tøc kh¸c nhau, do

vËy xuÊt hiÖn kh¶ n¨ng trong viÖc nªn chän kÕt qu¶ nµo. ViÖc tho¶ thuËn ®ßi hái ph¶i cã sù tho¶ thuËn vµ íc ®o¸n cña mçi bªn vÒ ®iÒu mµ bªn kia sÏ ®ång ý. Mét tiªu ®iÓm sÏ xuÊt hiÖn nªu tÝnh huèng cô thÓ cña cuéc ®µm ph¸n híng sù quan t©m cña çc bªn ®µm ph¸n vµo mét kÕt côc cô thÓ nhê sù phèi hîp íc ®o¸n cña hä. Mét kÕt côc cô thÓ cã thÓ ®îc lµm næi bËt nh mét tiªu ®iÓm nhê vµo tiÒn lÖ lÞch sö, hoÆc nhê vµo tÝnh ®èi xøng, ch¼ng h¹n nh viÖc ph©n chia ®Òu.

* Søc m¹nh ®µm ph¸n: Çc cuéc ®µm ph¸n thêng c¨n cø vµo quy t¾c cã qua cã l¹i tøc lµ

ngêi ta tho¶ thuËn víi nhau trªn nguyªn t¾c cïng t«n träng lÉn nhau. Bªn c¹nh ®ã cã h×nh thøc ®µm ph¸n mµ trong ®ã hai bªn t×m çch h¹ thÊp lîi


105


Ých cña nhau, viÖc sö dông chiÕn thuËt tÊn c«ng nµy dùa trªn niÒm tin mét bªn cho r»ng m×nh cã thÓ ®µm ph¸n m¹nh h¬n so víi ®èi t¸c.

Nhng c¬ héi lùa chän kh¸c nhau lµ nguån gèc cña søc m¹nh ®µm ph¸n, ®Ó c¶i thiÖn vÞ thÕ ®µm ph¸n cña m×nh, mét çch ch¬i tÊn c«ng lµ lµm cho c¬ héi lùa chän cña ®èi ph¬ng trë nªn tåi tÖ h¬n. §©y lµ ý ®Þnh cña nh÷ng chiÕn lîc ®µm ph¸n tÊn c«ng. nÕu ®èi ph¬ng phô thuéc vµo b¹n trong mét khÝa c¹nh kinh tÕ th× ®ã chÝnh lµ thÕ m¹nh ®µm ph¸n cña b¹n, tuy nhiªn nh ®· nãi ë trªn sÏ lµ tåi tÖ nÕu ®èi t¸c cña b¹n còng cã u thÕ vÒ mét lÜnh vùc nµo ®ã mµ thùc hiÖn biÖn ph¸p tr¶ ®òa . Bµi häc rót ra ®îc chÝnh lµ chiÕn thuËt ®µm ph¸n tÊn c«ng cã thÓ thµnh c«ng nÕu nh¾m vµo ®èi t¸c cã kh¶ n¨ng tr¶ ®òa kÐm vµ nh÷ng ®èi t¸c bÞ h¹n chÕ vÒ tr×nh ®é, n¨ng lùc.

NÕu mét trong nh÷ng bªn tham dù ®µm ph¸n thay ®æi chiÕn lîc, ch¼ng h¹n chuyÓn sang chiÕn lîc tÊn c«ng th× sÏ lµm x¸o trén c©n b»ng cò, vµ kh«ng cã g× ®¶m b¶o r»ng c©n b»ng míi xuÊt hiÖn sÏ hiÖu qu¶ h¬n, mèi nguy hiÓm chÝnh lµ sù ®æ vì cña ®µm ph¸n khi chuyÓn híng sang chiÕn lîc tÊn c«ng.


106


3.1. Mua b¸n trong t×nh huèng ®Æc biÖt Mua b¸n theo nguyªn t¾c tù nguyÖn vµ tù do, song còng cã liªn

quan ®Õn qu¶n lý thÞ trêng, gi¸ ®Þnh ra ph¶i ®îc c«ng nhËn, song ë mét sè trêng hîp sau ®©y g©y ¶nh hëng ®Õn gi¸ chuyÓn nhîng.

3.1.1. B¸n b¾t buéc - B¸n ®Êt cÇm cè;- Khi chñ së h÷u, sö dông gÆp rñi ro : èm ®au, ph¸ s¶n, lµm ¨n thua

lç;- Di chuyÓn ®i n¬i kh¸c; - BÞ søc Ðp cña chÝnh quyÒn (t¨ng thuÕ );- BÞ søc Ðp cña gia ®×nh hä hµng;- ChÝnh phñ trng thu, trng dông;- YÕu tè tinh thÇn;- V¨n tù giÊy tê kh«ng hoµn chØnh.3.1.2. Mua b¾t buéc - Mua ®Ó më réng trang tr¹i, qui m« - Mua lµm ®êng ®i - Mua ®Ó cã nguån níc, çc c¬ së dÞch vô - Ngêi mua bÞ gia ®×nh rµng buéc, Ðp buéc.

3.2. Kü x¶o ®Þnh gi¸ 3.2.1. Çc lo¹i chiÕt khÊuKhi ®· cã gi¸ c¬ b¶n bÊt ®éng s¶n, ngêi ta dïng çc lo¹i chiÕt khÊu

®Ó thu hót kh¸ch hµng nh : 3.2.1.1. ChiÕt khÊu cho ngêi ®Æt mua tr¶ tríc : §Ó huy ®éng tiÒn

cña hä vµo kinh doanh, ®ì g¸nh nÆng tr¶ l·i ng©n hµng. Tû lÖ chiÕt khÊu vµo kho¶ng 7-9% tuú t×nh h×nh cô thÓ.

3.2.1.2. ChiÕt khÊu cho kh¸ch hµng tr¶ tiÒn mét lÇn : §Ó gi¶m bít rñi ro do ngêi mua chËm tr¶ vµ do l¹m ph¸t (chó ý : mua nhµ tr¶ gãp l¹i lµ chuyÖn kh¸c), thêng ¸p dông cho bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ rÊt lín nªn ngêi mua khã gom ®ñ tiÒn ngay mét lóc. Tû lÖ chiÕt khÊu lo¹i nµy vµo kho¶ng 8-9,5%.

3.2.1.3. ChiÕt khÊu cho ngêi mua sè lîng lín : Nh»m gi¶m bít chi phÝ tiªu thô thu håi vèn nhanh, t¹o ra côc diÖn thÞnh vîng , ®Èy m¹nh cao trµo mua. Ngêi mua sè lîng lín thêng lµ c¬ quan nhµ níc hoÆc çc doanh nghiÖp mua cho c«ng nh©n viªn chøc thuª ë vµ còng cã thÓ lµ ngêi ®Çu t kinh doanh, mua ®Ó kinh doanh kiÕm lêi. Tû lÖ chiÕt khÊu tuú t×nh h×nh cô thÓ.

3.2.1.4. ChiÕt khÊu ho¶ hång (cßn gäi lµ chiÕt khÊu mËu dÞch) cho çc tæ chøc hoÆc ç nh©n lµm ®¹i lý tiªu thô. Tû lÖ chiÕt khÊu tuú vµo chøc n¨ng mµ ®¹i lý cã thÓ ®¶m nhiÖm.

3.2.1.5. ChiÕt khÊu mïa vô ®èi víi gi¸ b¸n hoÆc thuª nh»m khuyÕn m¹i vµo nh÷ng mïa vô v¾ng kh¸ch, ch¼ng h¹n chiÕt khÊu gi¸ thuª phßng vµo mïa Ýt kh¸ch du lÞch.

3.2.1.6. Gi¸ khuyÕn m·i lµ mét h×nh thøc xóc tiÕn tiªu thô, ch¼ng h¹n trong tuÇn b¸n nhµ ®Çu tiªn sÏ gi¶m gi¸ 9% hoÆc 10%, kh¸ch hµng ®Çu tiªn ®îc tÆng ®iÒu hoµ kh«ng khÝ .v.v...


107


3.2.2. §Þnh gi¸ t©m lý Kü x¶o ®Þnh gi¸ nµy nh»m t¸c ®éng vµo t©m lý ngêi mua. Ph¬ng

ph¸p ®Þnh gi¸ nhËn biÕt gi¸ trÞ ®· nãi ë phÇn trªn còng sö dông kü x¶o nµy. Sau ®©u lµ mét sè kü x¶o ®Þnh gi¸ t©m lý:

- §Þnh gi¸ dïng sè lÎ. §©y lµ kü x¶o nh»m lµm cho ngêi mua c¶m thÊy gÝa c¶ kh«ng ®Õn nçi cao, gi¸ ®îc ngêi b¸n tÝnh to¸n rÊt tû mØ cÈn thËn : Ch¼ng h¹n ®Þnh gi¸ nguyªn thuû lµ 8 triÖu ®ång/m2 , nhng gi¸ b¸n l¹i ®Þnh lµ 7,999 triÖu ®ång/m2, chØ kÐm 1000 ®ångnhng l¹i ®îc tiÕng cha ®Õn 8 triÖu.

- §Þnh gi¸ dïng sè hªn. Kü x¶o nµy dùa vµo t©m lý thÝch sè hªn cña ngêi mua (nh thÝch sè hªn khi ®¨ng ký « t«, xe m¸y), ch¼ng h¹n gi¸ nguyªn thuû lµ 12 triÖu ®ång/m2 mµ gi¸ b¸n lµ 11,99 triÖu th× thËt tuyÖt vêi v× võa cã sè lÎ l¹i cã tæng sè çc sè chia ch½n cho 10.

- §Þnh gi¸ thu hót : Trong mét ng«i nhµ nhiÒu tÇng, tuú theo vÞ trÝ tÇng, híng cña c¨n hé .v.v... nªn cã çc gi¸ kh¸c nhau. Khi qu¶ng ço, ngêi ta lÊy gi¸ X lµ gi¸ thÊp ®Ó mêi chµo, ch¼ng h¹n : "Gi¸ b¸n tõ X ®ång/m2

trë lªn "nh»m thu hót ngêi mua.

3.3. §iÒu chØnh gi¸ vµ thay ®æi gi¸ 3.3.1. §iÒu chØnh gi¸ bÊt ®éng s¶n Gi¸ do çc ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ë trªn ®Þnh ra lµ gi¸ b×nh qu©n

cho mét tiÓu khu hoÆc mét ng«i nhµ nhiÒu ®¬n nguyªn. HiÕm khi cã kh¸ch mua toµn bé mét tiÓu khu hoÆc çc ®¬n nguyªn trong mét nhµ, mµ thêng lµ mua lÎ mét ng«i nhµ biÖt thù, hoÆc mét vµi ®¬n nguyªn trong ng«i nhµ nhiÒu tÇng hay liÒn kÒ. Do tÝnh dÞ biÖt cña bÊt ®éng s¶n vµ còng do t¸c dông cô thÓ cña bÊt ®éng s¶n ®èi víi mçi ngêi mua, khi b¸n ra ngêi ta ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ b×nh qu©n cña bÊt ®éng s¶n thµnh gi¸ c¶ phï hîp víi tõng ®¬n nguyªn cô thÓ, cho dï gi¸ thµnh cña çc ®¬n nguyªn ®ã kh«ng kh¸c g× nhau. ViÖc ®iÒu chØnh gi¸ cã hîp lý hay kh«ng sÏ ¶nh hëng tíi viÖc tiªu thô bÊt ®éng s¶n.

ViÖc ®iÒu chØnh gi¸ trªn çc hÖ sè sau ®©y :

a) HÖ sè vÞ trÝ nhµ Trong mét tiÓu khu nhµ ë, mçi ng«i nhµ do vÞ trÝ kh¸c nhau nªn cã

híng nhµ , kho¶ng çch tíi mÆt phè, tíi nhµ kh¸c, tíi vên hoa çc c¬ së dÞch vô c«ng céng rÊt kh¸c nhau, l¹i kh¸c vÒ kiÕn tróc, vÒ sè ®¬n nguyªn cïng tÇng cho mét cÇu thang .v.v... Ngêi ta ®¸nh gi¸ sù kh¸c nhau b»ng hÖ sè vÞ trÝ nhµ.

HÖ sè vÞ trÝ nhµ thêng trong kho¶ng (25%) trong trêng hîp ®Æc biÖt (nh ë mÆt phè) cã thÓ cao h¬n, nhng kh«ng vît qu¸ 15%.

b) hÖ sè tÇng cña ®¬n nguyªn Tuú ®¬n nguyªn c¨n hé vµo tÇng nµo mµ ngêi ë cã thÓ cã tÇm

nh×n, c¶nh quan vµ møc ®é phï hîp víi thãi quen sinh ho¹t kh¸c nhau .v.v... Sù kh¸c nhau ®ã ®îc ®¸nh gi¸ b»ng hÖ sè tÇng cña ®¬n nguyªn. Mçi níc, mçi vïng cã thÓ sö dông hÖ sè tÇng kh¸c nhau phï hîp víi nguyÖn väng cña ngêi mua ë n¬i ®ã.

c) HÖ sè híng cña ®¬n nguyªn


108


HÖ sè híng cña ®¬n nguyªn dïng ®Ó xÐt ®Õn híng, th«ng giã, lÊy ¸nh s¸ng ,tÇm nh×n, c¶nh quan, bè côc mÆt b»ng cña ®¬n nguyªn .v.v... thêng trong kho¶ng 4%.

Khi ®· cã çc hÖ sè vÞ trÝ nhµ, hÖ sè tÇng vµ hÖ sè híng cña ®¬n nguyªn th× gi¸ ®¬n nguyªn ®îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc.

Gi¸ ®¬n nguyªn = gi¸ chuÈn (1+hÖ sè vÞ trÝ nhµ) X (1+hÖ sè tÇng) X (1+hÖ sè híng)

Nªn chó ý lµ çc hÖ sè cã thÓ cã gi¸ trÞ d¬ng hoÆc ©m

3.3.2. Thay ®æi gi¸ Sau khi ®· cã s¸ch lîc vµ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸, ngêi ®Çu t bÊt ®éng

s¶n cßn ph¶i ®èi diÖn víi sù thay ®æi t¨ng hoÆc gi¶m gi¸ bÊt ®éng s¶n nh sau :

* Gi¶m gi¸, khi gÆp çc trêng hîp nh thÞ trêng suy tho¸i hoÆc rñi ro, ®èi thñ c¹nh tranh gi¶m gi¸ hoÆc khi ®¹t ®îc gi¸ thµnh h¹ h¬n ®èi thñ c¹nh tranh nªn gi¶m gi¸ ®Ó thu hót kh¸c hµng.

* T¨ng gi¸ : + Khi l¹m ph¸t t¨ng lªn th× gi¸ thµnh t¨ng. Theo kinh nghiÖm nhiÒu

níc, khi cã l¹m ph¸t th× thÞ trêng bÊt ®éng s¶n l¹i rÊt phån vinh.+ Khi cÇu t¨ng lªn, v× tÝnh thêi trÔ nªn cung t¨ng kh«ng kÞp cÇu do

®ã ®Èy gi¸ lªn. Ngêi ®Çu t ph¶i quan s¸t ®¸nh gi¸ kü thÞ trêng khi ®Þnh t¨ng gi¸ ®Ó chän gi¸ thÝch hîp cho lóc ®ã, kh«ng qu¸ cao mµ còng kh«ng qu¸ thÊp.

Khi ngêi ®Çu t ph¶i thay ®æi gi¸ c¶ th× sù thay ®æi ®ã kh«ng chØ ¶nh hëng ®Õn kh¸ch hµng mµ cßn t¸c ®éng tíi çc ®èi thñ c¹nh tranh. Khi sè lîng doanh nghiÖp cã cïng mÆt hµng kh«ng nhiÒu, chÊt lîng s¶n phÈm kh«ng kh¸c bao nhiªu gi÷a çc doanh nghiÖp vµ kh¸ch hµng n¾m b¾t ®îc th«ng tin th× çc ®èi thñ c¹nh tranh rÊt cã thÓ ph¶n øng l¹i viÖc thay ®æi gi¸ cña ngêi ®Çu t nµy. V× vËy ngêi ®Çu t ph¶i dù ®o¸n ®îc çch thøc ph¶n øng cña ®èi thñ c¹nh tranh ®Ó chuÈn bÞ s½n ®èi s¸ch thÝch hîp.

Trong trêng hîp chØ cã mét ®èi thñ c¹nh tranh th× ®èi thñ nµy cã thÓ cã hai çch ph¶n øng: Ph¶n øng theo çch thøc cè ®Þnh nªn dÔ dù ®o¸n, cßn nÕu ph¶n øng theo çch thøc xem sù thay ®æi nµy lµ mét çch thøc, mét sù khiªu chiÕn hoÆc v× nhµ tån ®äng nhiÒu th× rÊt khã dù ®o¸n. Do ®ã ngêi ®Çu t ph¶i ph©n tÝch lîi Ých cña ®èi thñ lµ g×, ph¶i biÕt ®îc t×nh h×nh tµi chÝnh vµ t×nh h×nh tiªu thô hiÖn t¹i còng nh môc tiªu cña ®èi thñ, th«ng qua nguån th«ng tin tõ néi bé vµ tõ bªn ngoµi.

Trong trêng hîp cã nhiÒu ®èi thñ c¹nh tranh nhng nÕu çc ®èi thñ ®ã cã çch ph¶n øng nh nhau th× xem nh chØ cã mét ®èi thñ, nhng nÕu hä cã çch thøc ph¶n øng kh¸c nhau th× sÏ phøc t¹p h¬n nhiÒu, ph¶i ph©n tÝch tõng ®èi thñ riªng biÖt.

3.4. Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ 3.4.1. Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ (Appraiser)Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ lµ bªn thø ba lµm viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n

khi ®ang tån t¹i hoÆc cã kh¶ n¨ng xuÊt hiÖn quan hÖ ®èi ®Þch gi÷a hai bªn cã quyÒn lîi trong bÊt ®éng s¶n ®ã. Hai bªn ®èi ®Þch cã thÓ lµ vî vµ chång trong mét vô ly h«n, lµ chñ ®Êt vµ ngêi thuª ®Êt trong khi th¬ng l-


109


îng thuª ®Êt, lµ ngêi nép thuÕ vµ ngêi ®Þnh thuÕ (assessor) hoÆc c¬ quan thuÕ lµ ngêi cho vay vµ ®îc vay tiÒn, lµ ngêi b¸n vµ ngêi mua .v.v... ®iÒu quan träng lµ chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ph¶i lµ träng tµi kh«ng thiªn vÞ ®èi víi gi¸ c¶ tµi s¶n, nghÜa lµ kh«ng lµm cho bÊt cø bªn ®èi ®Þch nµo thiÖt h¹i mét çch kh«ng c«ng b»ng. Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ kh«ng ph¶i lµ luËt s bÖnh vùc quyÒn lîi cña kh¸ch hµng dï r»ng kh¸ch hµng ®ã tr¶ tiÒn cho anh ta. Dï r»ng bÊt cø bªn nµo tr¶ tiÒn cho chuyªn viªn ®Þnh gi¸ th× ngêi Êy vÉn cã bæn phËn ®a ra sù ph¸n xÐt kh«ng thiÖn vÞ vÒ gi¸ c¶ cña tµi s¶n.

Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ cã thÓ lµ nh©n viªn trong biªn chÕ cña C«ng ty B¶o hiÓm, cña tæ chøc tiÕt kiÖm vµ cho vay, cña ng©n hµng, hay cña c¬ quan nµo ®ã cña ChÝnh phñ. Nh÷ng c¬ quan sö dông hä muèn hä ®a ra quan ®iÓm kh«ng ®Þnh kiÕn vÒ gi¸ c¶ thÞ trêng c«ng b»ng cña bÊt ®éng s¶n mµ c¬ quan ®ã cÇn cho c«ng viÖc vµ cho r»ng sö dông chuyªn viªn ®Þnh gi¸ thuéc biªn chÕ cña m×nh th× rÎ h¬n vµ ®¸ng tin cËy h¬n. Çc ç nh©n trong tranh chÊp hoÆc ®Çu t vµo bÊt ®éng s¶n còng thØnh tho¶ng cÇn ®Õn chuyªn viªn ®Þnh gi¸ hoÆc thuª mín dµi h¹n, ngêi sö dông chuyªn viªn ®Þnh gi¸ nhiÒu nhÊt lµ ChÝnh phñ Trung ¬ng hoÆc ®Þa ph¬ng khi muèn mua tµi s¶n ®Ó dïng vµo viÖc c«ng, cßn trong c«ng viÖc cã liªn quan tíi Toµ ¸n th× cÇn ®Õn chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ®éc lËp. ChÝnh phñ còng cÇn ®Õn chuyªn viªn nµy trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vµ khi thu thuÕ bÊt ®éng s¶n.

ë Mü trong mét ®¹o luËt Liªn bang n¨m 1989 cã quy ®Þnh r»ng çc Bang ph¶i cÊp chøng chØ hµnh nghÒ cho çc çc chuyªn viªn ®Þnh gi¸ lµm viÖc ®Þnh gi¸ cña çc bÊt ®éng s¶n mµ ChÝnh phñ cÊp vèn hoÆc B¶o hiÓm kho¶n vay. Tríc ®ã nhiÒu Bang chØ kiÓm so¸t trong chõng mùc nµo ®ã tiªu chuÈn ®Þnh gi¸ cña çc tæ chøc ®Þnh gi¸. Lín nhÊt trong sè tæ chøc nµy lµ ViÖn Hoa Kú chuyªn viªn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n (Society of Real Estate Appraisers) vµ HiÖp Héi Hoa Kú çc chuyªn viªn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n (Amertican Society of Real estate Appraisers). §Õn n¨m 1990 hai tæ chøc ®Çu hîp nhÊt l¹i thµnh ViÖn ®Þnh gi¸ (Appraisal Institute).

Thµnh viªn cña çc tæ chøc nghÒ nghiÖp ®îc tÝn nhiÖm cao khi hµnh nghÒ v× mçi tæ chøc ®Òu quy ®Þnh tiªu chuÈn nghÒ nghiÖp chÆt chÏ, cã quyÒn kû luËt hoÆc khai trõ ngêi nµo kh«ng tu©n thñ çc tiªu chuÈn ®ã. Tríc khi trë thµnh thµnh viªn chÝnh thøc, chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ph¶i cã thêi gian tËp sù nhÊt ®Þnh, lµm viÖc díi sù híng dÉn vµ kiÓm tra cña chuyªn viªn ®Þnh gi¸ cã nhiÒu kinh nghiÖm.

NhiÒu trêng ®¹i häc cã më çc m«n häc chuyªn ®Ò vµ cÊp b»ng cho nh÷ng sinh viªn muèn trë thµnh chuyªn viªn ®Þnh gi¸.

ë Trung Quèc, §Æc khu Th©m QuyÕn lµ n¬i ®Çu tiªn ban hµnh "BiÖn ph¸p t¹m thêi vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n " n¨m 1991 ®Ó "T¨ng c-êng qu¶n lý gi¸ c¶ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cña §Æc khu". Tríc ®ã, Vô bÊt ®éng s¶n cña Bé X©y dùng Trung Quèc, Héi Tr¾c §¹c Hång K«ng vµ Khoa qu¶n lý cña §¹i häc Th©m QuyÕn ®· hîp t¸c tæ chøc líp tËp huÊn toµn quèc lÇn thø nhÊt vÒ båi dìng nh©n viªn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, mêi h¬n mêi héi viªn Héi Tr¾c §¹c Hång K«ng ®Õn gi¶ng bµi. n¨m 1992 ®Õn lît Bé


110


X©y dùng Trung Quèc ban hµnh "BiÖn ph¸p t¹m thêi qu¶n lý ®Þnh gi¸ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n thµnh thÞ" cã hiÖu lùc tõ 1/10 n¨m ®ã, trong ®ã quy ®Þnh bÊt ®éng s¶n cha qua ®Þnh gi¸ hîp ph¸p th× c¬ quan qu¶n lý giao dÞch bÊt ®éng s¶n kh«ng ®îc lµm çc thñ tôc vÒ mua b¸n, chuyÓn nhîng bÊt ®éng s¶n.

3.4.2. Hîp ®ång vµ phÝ ®Þnh gi¸ Tuy cã lóc bªn sö dông vµ chuyªn viªn ®Þnh gi¸ chØ lµm viÖc víi

nhau b»ng miÖng trªn c¬ së ch÷ tÝn råi tr¶ phÝ, ch¼ng h¹n khi cÇn hái ý kiÕn nhanh vÒ gi¸ c¶ lo¹i bÊt ®éng s¶n nµo ®ã, nhng th«ng thêng th× quan hÖ gi÷a ®«i bªn ®îc x¸c ®Þnh b»ng hîp ®ång ®Þnh gi¸.

S¶n phÈm mµ chuyªn viªn ®Þnh gi¸ trao ®æi cho kh¸ch hµng lµ mét b¶n b¸o ço viÕt. Cã hai d¹ng b¸o ço : d¹ng ng¾n gän trong ®ã ®a ra çc sè liÖu mµ kh¸ch hµng yªu cÇu vµ d¹ng têng thuËt, kÓ l¹i tû mØ h¬n qu¸ tr×nh vµ c¨n cø ®Þnh gi¸. Dï lµ d¹ng nµo th× b¸o ço ®Þnh gi¸ lµ tµi liÖu mµ kh¸ch hµng tin tëng dùa vµo ®ã ®Ó thùc hiÖn.

Còng nh÷ng ngêi luËt s hay b¸c sÜ, chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ®îc kh¸ch hµng tr¶ tiÒn ®Ó lµm hÕt søc m×nh v× lîi Ých cña kh¸ch hµng nhng kh«ng ®¶m b¶o cho kÕt qu¶ sÏ ®¹t ®îc (ngêi luËt s kh«ng høa hÑn sÏ c·i cho th©n chñ nhÊt ®Þnh ®îc tr¾ng ¸n hoÆc b¸c sÜ kh«ng høa hÑn ch÷a cho ngêi bÖnh hoµn toµn khái bÖnh). Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ nhËn tiÒn thï lao lµ ®Ó ®a ra ý kiÕn cã thÈm quyÒn (competent) vµ kh«ng thiªn kiÕn (unbiased) vÒ gi¸ thÞ trêng cña mét bÊt ®éng s¶n, ®ång thêi phaØ b¶o mËt cho kh¸ch hµng.

Thï lao cho chuyªn viªn ®Þnh gi¸ cã thÓ rÊt kh¸c nhau nhng ë Mü th-êng lµ dùa trªn sè giê lµm viÖc cho môc ®Ých ®Þnh gi¸ cña hîp ®ång vµ ®îc øng tríc 1/3 ®Õn 1/2 sè tiÒn nÕu dÞch vô cÇn ®Õn thêi gian qu¸ 1 hoÆc 2 ngµy. ë Th©m QuyÕn phÝ dÞch vô ®Þnh gi¸ dùa trªn kim ng¹ch cña bÊt ®éng s¶n: NÕu kim ng¹ch díi 1 triÖu Nh©n d©n tÖ lÊy 1%o (mét phÇn ngh×n), tõ 1 triÖu ®Õn 10 triÖu Nh©n d©n tÖ, lÊy 5%oo (n¨m phÇn v¹n), trªn 10 triÖu Nh©n d©n tÖ lÊy 3%oo (ba phÇn v¹n) nhng phÝ kh«ng qu¸ 1 v¹n Nh©n d©n tÖ vµ kh«ng díi 100 Nh©n d©n tÖ. PhÝ dÞch vô hoµ gi¶i cho çc vô tranh chÊp hoÆc phÝ träng tµi th× lÊy thÊp h¬n nhiÒu, ch¼ng h¹n kim ng¹ch díi 1 triÖu Nh©n d©n tÖ th× chØ lÊy 5%oo.v.v... vµ còng giíi h¹n trong kho¶ng 100-10.000 Nh©n d©n tÖ, do bªn thua g¸nh chÞu.


111


Ch¬ng VIIQu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

I Vai trß qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi thÞ trêng 1. Nhµ níc vµ thÞ trêng

C¶ thÞ trêng vµ ChÝnh phñ ®Òu cÇn thiÕt cho mét nÒn kinh tÕ vËn hµnh lµnh m¹nh. ThiÕu c¶ hai ®iÒu nµy th× ho¹t ®éng cña çc nÒn kinh tÕ hiÖn ®¹i ch¼ng kh¸c g× vç tay b»ng mét bµn tay [10. Trang 94]. Sù ph©n chia mét çch thÝch hîp tr¸ch nhiÖm gi÷a thÞ trêng vµ ChÝnh phñ sÏ quyÕt ®Þnh sù thÞnh vîng cña mét nÒn kinh tÕ. MÆc dï kinh tÕ thÞ trêng lµ biÖn ph¸p hiÖu qu¶ cña s¶n xuÊt vµ ph©n phèi hµng ho¸, nhng nh÷ng khuyÕt tËt cña nã nhiÒu khi l¹i dÉn ®Õn nh÷ng kÕt côc kinh tÕ kÐm hiÖu qu¶. ChÝnh phñ cã thÓ tham gia kh¾c phôc çc khuyÕt tËt ®ã b»ng çch ®¶m b¶o tÝnh hiÖu qu¶, ®iÒu chØnh sù ph©n phèi thu nhËp kh«ng c«ng b»ng, khuyÕn khÝch ph¸t triÓn vµ æn ®Þnh kinh tÕ.

2. Vai trß cña nhµ níc ThÞ trêng kh«ng thÓ ph©n bæ çc nguån lùc mét çch hîp lý khi

xuÊt hiÖn c¹nh tranh kh«ng hoµn h¶o vµ çc ¶nh hëng ngo¹i sinh. §Ó kh¾c phôc, ChÝnh phñ ®iÒu tiÕt çc doanh nghiÖp hay ¸p dông çc ®iÒu luËt chèng ®éc quyÒn. ChÝnh phñ cã thÓ can thiÖp ®Ó ®iÒu chØnh çc t¸c ®éng ngo¹i sinh nh « nhiÔm m«i trêng hay cung cÊp çc hµng ho¸ c«ng céng nh c¬ së h¹ tÇng x· héi, an ninh, quèc phßng.

ThÞ trêng kh«ng thÓ t¹o ra sù ph©n phèi thu nhËp c«ng b»ng, mµ cã thÓ g©y ra c¬n xèc bÊt b×nh ®¼ng vÒ thu nhËp vµ tiªu dïng tíi møc kh«ng thÓ chÊp nhËn ®îc. §Ó kh¾c phôc, ChÝnh phñ cã thÓ lùa chän nh÷ng lo¹i h×nh thu nhËp (cho ai) vÒ tiÒn c«ng trªn thÞ trêng, tiÒn cho thuª, l·i suÊt, cæ tøc v.v... ChÝnh phñ cßn cã thÓ sö dông thuÕ ®Ó t¹o nguån thu ®Ó trî cÊp cho çc ch¬ng tr×nh hç trî thu nhËp nh»m taä ra m¹ng líi tµi chÝnh an toµn cho nh÷ng ®èi tîng x¸c ®Þnh.

Tõ n¨m 1930, dùa vµo kinh tÕ häc vÜ m«, ChÝnh phñ ®· sö dông quyÒn lùc vÒ tµi kho¸ (thu thuÕ vµ chi tiªu ng©n s¸ch) vµ tiÒn tÖ (t¸c ®éng tíi tÝn dông vµ l·i suÊt) ®Ó khuyÕn khÝch t¨ng trëng dµi h¹n vµ n¨ng suÊt, vµ chÕ ngù nh÷ng hËu qu¶ cùc ®oan vÒ l¹m ph¸t vµ thÊt nghiÖp qu¸ cao cña chu kú kinh doanh. H×nh thøc phæ biÕn vÒ tæ chøc kinh tÕ trong çc nÒn kinh tÕ c«ng nghiÖp hiÖn ®¹i lµ nÒn kinh tÕ hçn hîp, trong ®ã thÞ trêng quyÕt ®Þnh hÇu hÕt çc gi¸ c¶ vµ s¶n lîng, cßn ChÝnh phñ kiÓm so¸t tæng thÓ nÒn kinh tÕ víi çc ch¬ng tr×nh vÒ thuÕ, chi tiªu ng©n s¸ch, vµ quy ®Þnh vÒ tiÒn tÖ.

II Vai trß cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë çc møc ®é kh¸c nhau, çc níc kinh tÕ thÞ trêng ®Òu x¸c nhËn

vai trß qu¶n lý cña Nhµ níc ®èi víi TTBÊT ®ÉNG S¶N víi nh÷ng néi dung chñ yÕu nh sau:

1. X©y dùng HÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé, hoµn chØnh, æn ®Þnh vµ cã hiÖu lùc

X©y dùng HÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé, hoµn chØnh, æn ®Þnh vµ cã hiÖu lùc nh»m:


112


- T¹o ®iÒu kiÖn ®Ó TTBÊT ®ÉNG S¶N ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, thuËn lîi, tu©n thñ ph¸p luËt;

- §¶m b¶o quyÒn lîi hîp ph¸p cña ngêi mua, ngêi b¸n; - §¶m b¶o thu thuÕ tõ ho¹t ®éng cña TTBÊT ®ÉNG S¶N nép vµo

ng©n s¸ch Nhµ níc; 2 X©y dùng chÝnh s¸ch tµi chÝnh vµ çc chÝnh s¸ch liªn quanX©y dùng chÝnh s¸ch tµi chÝnh vµ çc chÝnh s¸ch liªn quan nh»m:- §¶m b¶o cho TTBÊT ®ÉNG S¶N ho¹t ®éng lµnh m¹nh, lo¹i bá

nh÷ng yÕu tè cha hoµn thiÖn cña cña b¶n th©n TTBÊT ®ÉNG S¶N còng nh çc yÕu tè bªn ngoµi t¸c ®éng xÊu ®Õn thÞ trêng nµy;

- §iÒu tiÕt ®Ó ph©n phèi l¹i cho nh÷ng ngêi cã thu nhËp trung b×nh vµ thÊp nh»m gi¶i quyÕt çc vÊn ®Ò x· héi bøc xóc ®Æc biÖt lµ nhµ ë;

3. X©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶nX©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n nh»m:- §¶m b¶o kª khai ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn ®èi víi toµn bé bÊt

®éng s¶n ;- §¶m b¶o ®¨ng ký biÕn ®éng ph¸t sinh trong qu¸ tr×nh giao dÞch

BÊT ®ÉNG S¶N (ChuyÓn ®æi, chuyÖn nhäng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp BÊT ®ÉNG S¶N);

4 X©y dng khung ph¸p lý Quy ®Þnh chÕ ®é, quy tr×nh, thñ tôc ®Þnh gi¸ ®Êt

X©y dng khung ph¸p lý quy ®Þnh chÕ ®é, quy tr×nh, thñ tôc ®Þnh gi¸ ®Êt nh»m:

- Lµm c¬ së cho viÖc giao dÞch BÊT ®ÉNG S¶N trªn thÞ trêng;- Lµm c¬ së cho viÖc båi thêng khi thu håi BÊT ®ÉNG S¶N ®Ó x©y

dùng çc c«ng tr×nh phôc vô lîi Ých quèc gia, c«ng céng, viÖc thu thuÕ BÊT ®ÉNG S¶N;

5 X©y dùng hÖ thèng th«ng tin më - Ng©n hµng d÷ liÖu vÒ BÊT ®ÉNG S¶N

X©y dùng hÖ thèng th«ng tin më - Ng©n hµng d÷ liÖu vÒ BÊT ®ÉNG S¶N nh»m:

- §¸p øng cho tÊt c¶ çc tæ chøc, c«ng d©n cã nhu cÇu vÒ giao dÞch BÊT ®ÉNG S¶N

- §¸p øng yªu cÇu qu¶n lý BÊT ®ÉNG S¶N cña çc c¬ quan nhµ níc. III HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai / bÊt ®éng s¶n

( Díi ®©y gäi chung lµ hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai )1. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ( Land Administation System)1.1 Kh¸i niÖm1.1.1 §Êt ®ai lµ tµi nguyªn thiªn nhiªn, tµi s¶n Quèc gia quý gi¸; bÊt

®éng s¶n lµ mét tµi s¶n cè ®Þnh, kh«ng thÓ di dêi, bÊt ®éng s¶n bao gåm ®Êt vµ çc tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt; bÊt ®éng s¶n cã thÓ bao gåm mét hoÆc mét sè thöa ®Êt. Mét hÖ thèng cho viÖc x¸c lËp hå s¬ vÒ quyÒn së h÷u ®Êt, gi¸ trÞ ®Êt, sö dông ®Êt vµ çc tµi liÖu kh¸c liªn quan ®Õn ®Êt lµ mét c«ng cô kh«ng thÓ thiÕu ®îc cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng lµnh m¹nh vµ th«ng tho¸ng còng nh ®Ó qu¶n lý bÒn v÷ng tµi nguyªn ®Êt.

1.1.2 HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai bao gåm nh÷ng ®èi tîng, ®¬n vÞ c¬ b¶n kh¸c nhau, nhng thöa ®Êt vÉn lµ ®èi tîng c¬ b¶n nhÊt, phæ biÕn


113


nhÊt. ë çc níc ph¸t triÓn viÖc ®¨ng ký nhµ, ®Êt theo mét hÖ thèng thèng nhÊt, giÊy chøng nhËn (Land title) lµ mét sè duy nhÊt theo thöa ®Êt chung cho c¶ nhµ vµ ®Êt, kh«ng lo¹i trõ viÖc cho phÐp ®¨ng ký nhµ, mét phÇn cña toµ nhµ cïng nh÷ng cÊu tróc trªn mÆt ®Êt hoÆc díi mÆt ®Êt g¾n liÒn víi thöa ®Êt. V× vËy tõ lóc nµy tµi liÖu khi ®Ò cËp ®Õn kh¸i niÖm hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ®· bao hµm c¶ qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n.

1.2. Lîi Ých cña mét hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai tèt1.2.1 §¶m b¶o quyÒn së h÷u vµ an toµn quyÒn hëng dông;1.2.2 Hç trî cho thuÕ ®Êt vµ bÊt ®éng s¶n; 1.2.3 §¶m b¶o an toµn tÝn dông; 1.2.4 Ph¸t triÓn vµ gi¸m s¸t thÞ trêng bÊt ®éng s¶n;1.2.5 B¶o vÖ ®Êt Nhµ níc; 1.2.6 Gi¶m thiÓu tranh chÊp ®Êt ®ai;1.2.7 ThuËn lîi cho qu¸ tr×nh ®æi míi hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai;1.2.8 T¨ng cêng quy ho¹ch ®« thÞ vµ ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng;1.2.9 Hç trî qu¶n lý m«i trêng; 1.2.10 Ph¸t hµnh çc tµi liÖu thèng kª, ®Êt ®ai phôc vô çc môc

tiªu, kinh tÕ x· héi.2. CÊu tróc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai-Land Administration System (LAS)2.1. §¨ng ký ®Êt ®ai (Land Regislation) Lµ mét thµnh phÇn c¬ b¶n quan träng nhÊt cña LAS, ®ã lµ qu¸

tr×nh x¸c lËp hå s¬ vÒ quyÒn së h÷u ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n sù ®¶m b¶o vµ nh÷ng th«ng tin vÒ quyÒn së h÷u ®Êt. Chøc n¨ng cña ®¨ng ký ®Êt ®ai lµ cung cÊp nh÷ng c¨n cø chuÈn x¸c vµ an toµn cho viÖc thu håi, chÊp thuËn vµ tõ chèi çc quyÒn vÒ ®Êt;

LAS cã thÓ cung cÊp nh÷ng quy t¾c vµ sù æn ®Þnh x· héi bëi viÖc x¸c lËp sù an toµn kh«ng nh÷ng cho çc chñ së h÷u ®Êt vµ çc thµnh viªn cña hä mµ cßn cho çc nhµ ®Çu t, çc nhµ cho vay tiÒn, çc nhµ th¬ng nh©n, ngêi m«i giíi trong níc vµ quèc tÕ mµ cßn cho chÝnh phñ. HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt kh«ng chØ liªn quan trùc tiÕp ®Õn viÖc b¶o vÖ lîi Ých cña çc chñ së h÷u t nh©n mµ cßn lµ mét c«ng cô quan träng cña chÝnh s¸ch ®Êt ®ai quèc gia vµ c¬ chÕ hç trî cho ph¸t triÓn kinh tÕ.

2.2. §Þa chÝnh (Cadastre) Lµ mét d¹ng cña hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai. Môc tiªu cña nã ®Æc biÖt híng vÒ së h÷u, gi¸ trÞ vµ sö dông cña

thöa ®Êt còng nh ®¨ng ký ®Êt, ®Þa chÝnh bao gåm nh÷ng hå s¬ vÒ ®Êt dùa trªn c¬ së çc thöa ®Êt mµ quyÒn së h÷u ®îc x¸c lËp, ®ã lµ diÖn tÝch ®Êt x¸c ®Þnh bëi quyÒn së h÷u hoÆc lµ diÖn tÝch ®Êt chÞu thuÕ, nã kh«ng chØ liªn quan ®Õn chñ së h÷u mµ cßn ®èi víi ngêi sö dông ®Êt. §Þa chÝnh kh«ng chØ hç trî cho quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n mµ cßn thuÕ ®Êt vµ hå s¬ vÒ sö dông ®Êt.

§Þa chÝnh lµ hÖ thèng th«ng tin gåm hai thµnh phÇn c¬ b¶n ®ã lµ nh÷ng sªri b¶n ®å chØ râ kÝch thíc vµ vÞ trÝ cña toµn bé çc thöa ®Êt vµ nh÷ng hå s¬ m« t¶ vÒ ®Êt, çi ph©n biÖt víi ®¨ng ký ®Êt ®ai mµ ®Æc trng lµ sù liªn quan ®Õn quyÒn së h÷u.


114


§Þa chÝnh vµ ®¨ng ký ®Êt ph¶i ho¹t ®éng trong khu«n khæ ph¸p luËt nghiªm ngÆt, nhng ®¨ng ký ®Êt cã thÓ kh«ng thÓ thiÕt lËp hå s¬ toµn bé ®Êt ®ai trong c¶ níc khi kh«ng ph¶i tÊt c¶ mäi c«ng d©n lùa chän viÖc ®¨ng ký ®Êt. §Þa chÝnh cã thÓ bao trïm c¶ níc khi nã ®îc sö dông cho môc ®Þch thuÕ. §o ®¹c ®Þa chÝnh cã thÓ hç trî cho ®¨ng ký ®Êt.

2.3. HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai (Land Information System-LIS). ThuËt ng÷ LIS ®îc ¸p dông cho ph¹m vi réng cña th«ng tin kh«ng

gian bao gåm c¬ së d÷ liÖu vÒ m«i trêng, kinh tÕ-x· héi còng nh nh÷ng d÷ liÖu liªn quan ®Õn hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng vµ ®Þa chÝnh;

Kh¸c víi ®Þa chÝnh ph¸p lý, tµi chÝnh hoÆc ®Þa chÝnh ®a môc ®Ých LIS kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i c¨n cø vµo thöa ®©t, LIS cã thÓ liªn quan ®Õn ®iÒu tra tµi nguyªn rõng, thæ nhìng hoÆc ®i¹ chÊt vµ cã thÓ bao gåm nh÷ng d¹ng kh¸c nhau cña d÷ liÖu;

Çc d÷ liÖu liªn quan ®Õn ®Þa chÝnh bao gåm: D÷ liÖu ®o ®¹c (to¹ ®é, b¶n ®å), ®Þa chØ cña bÊt ®éng s¶n, sö dông ®Êt, th«ng tin bÊt ®éng s¶n, cÊu tróc cña toµ nhµ, c¨n hé, d©n sè, thuÕ ®Êt, gi¸ ®Êt.

D÷ liÖu cã thÓ liªn quan ®Õn thöa ®Êt riªng lÎ cã thÓ bao trïm nhiÒu bÊt ®éng s¶n nh nh÷ng vïng sö dông ®Êt. D÷ liÖu ®Þa chÝnh kh«ng chØ phôc vô cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mµ cßn hç trî cho viÖc qu¶n lý çc lÜnh vùc kh¸c cña nÒn kinh tÕ nh: N«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ng nghiÖp, giao th«ng vËn t¶i, dÞch vô c«ng céng.T¹i Thuþ §iÓn, sù h×nh thµnh bÊt ®éng s¶n, thay ®æi, hîp nhÊt thöa ®Êt, b¶n ®å ®Þa chÝnh, ®¨ng ký ®Êt, quyÒn së h÷u, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ thuÕ ®îc liªn kÕt trªn c¬ së hÖ thèng ®Þa chÝnh.

Nghiªn cøu kh¶ thi ph¸t triÓn hÖ thèng §Þa chÝnh ViÖt Nam cña Ch-¬ng tr×nh hîp t¸c ViÖt Nam-Thuþ §iÓn vÒ ®æi míi hÖ thèng ®Þa chÝnh (CPLAR-1997-2003) ®· x¸c ®Þnh: HÖ thèng §Þa chÝnh lµ mét tËp hîp çc gi¶i ph¸p kü thuËt vµ nh©n lùc lµm nßng cèt cho viÖc thùc hiÖn qu¶n lý ®Êt ®ai, hÖ thèng §Þa chÝnh (Cadastral System) bao gåm: §¨ng ký ®Êt ®ai (Land Regislation), §Þnh gi¸ ®Êt (Land Valuation), Quy ho¹ch sö dông ®Êt (Land Use Planning) vµ th«ng tin ®Êt ®ai (Land Information). VÞ trÝ cña hÖ thèng §Þa chÝnh (CS) trong hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai (LAS) dîc tr×nh bÇy trong s¬ ®å díi ®©y:


§iu trac¬ b¶n

§¨ng kư

®Êt ®ai

§ nh Quygi¸ ho¹ch®Êt sö

dông ®Êt

Th«ng tin ®Êt ®ai

Thanh tra

Gi¶i quyƠt tranh

chÊp ®Êt ®ai

Ph¸p luËt ®Êt ®ai

S¬ ®å 4: HÖ thèng qu¶n lư ®Êt ®ai

115


3 Tæ chøc vµ qu¶n lý Nhµ níc ®ãng vai trß chÝnh trong viÖc x¸c lËp chÝnh s¸ch ®Êt ®ai

vµ nh÷ng nguyªn t¾c cña hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai bao gåm ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ çc quy ph¹m ph¸p luËt kh¸c liªn quan ®Õn ®Êt ®ai víi nh÷ng néi dung chñ yÕu ®îc x¸c lËp nh sau:

- Phèi hîp gi÷a çc c¬ quan Nhµ níc;- X¸c ®Þnh vÞ trÝ cña c¬ quan ®¨ng ký; - Vai trß cña çc lÜnh vùc c«ng vµ t; - Qu¶n lý c¬ së d÷ liÖu ®Þa chÝnh; - Qu¶n lý çc tæ chøc ®Þa chÝnh;- Qu¶n lý nguån nh©n lùc, gi¸o dôc vµ ®µo t¹o;- Nghiªn cøu khoa häc; - Hç trî vÒ chuyªn gia vµ kü thuËt;- Hîp t¸c quèc tÕ.

IV M« h×nh hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n çc níc1. Céng hoµ Ph¸p

DiÖn tÝch 551.600 Km2 , d©n sè 58 triÖu ngêi. HÖ thèng §Þa chÝnh cña Ph¸p ®îc thiÕt lËp ®Ó ®¸p øng yªu cÇu

qu¶n lý 88 triÖu thöa ®Êt, 36 triÖu ng«i nhµ, 27 triÖu chñ së h÷u , trªn 6 triÖu ®iÓm d©n c , 2 triÖu trÝch lôc chøng th vµ 20 triÖu th«ng b¸o thuÕ hµng n¨m víi 590.000 tê b¶n ®å, 43 triÖu hå s¬ ®Êt ®ai, 5,7 triÖu sæ s¸ch ®¨ng ký, thèng kª.

§Þa chÝnh Ph¸p phèi hîp ho¹t ®éng cña nhiÒu c¬ quan cã liªn quan vÒ §Êt ®ai, Quy ho¹ch l·nh thæ, Kinh tÕ, tµi chÝnh, §Çu t ph¸t triÓn, M«i trêng. §Þa chÝnh Ph¸p trùc thuéc Tæng côc ThuÕ, Bé Kinh tÕ –Tµi chÝnh. Tæng biªn chÕ 9000, trong ®ã cã 1500 nh©n viªn ®o ®¹c.

Tæ chøc §Þa chÝnh Ph¸p cã 3 cÊp : C¬ quan §Þa chÝnh Trung -¬ng ( Tæng côc ThuÕ ) trong ®ã cã Së T liÖu §Þa chÝnh Quèc gia chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ c«ng t¸c ®o ®¹c b¶n ®å vµ th«ng tin t liÖu ®Þa chÝnh; Trêng §Þa chÝnh Quèc gia phô tr¸ch ®µo t¹o çn bé §Þa chÝnh. C¬ quan §Þa chÝnh Vïng ( Côc ThuÕ), trong ®ã cã Xëng Tr¾c ®Þa ¶nh, Trêng §Þa chÝnh Vïng vµ C¬ quan ®Þa chÝnh çc tØnh ( Së ThuÕ- 103 së ThuÕ chÝnh quèc vµ 6 së ThuÕ H¶i ngo¹i) gåm çc trung t©m thuÕ Nhµ ®Êt vµ vµ çc v¨n phong qu¶n lý thÕ chÊp (353). HÖ thèng ®Þa chÝnh Ph¸p ®· gãp phÇn thùc hiÖn 170 Tû Fran tõ nguån thu nhµ ®Êt ( 10% Tæng sè Thu thuÕ cña níc Ph¸p) .

2. Hµ LanDiÖn tÝch tù nhiªn 41.526 Km2, d©n sè 15,6 triÖu ngêi.


116


HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n dîc tæ chøc theo ngµnh däc: C¬ quan §Þa chÝnh Hµ Lan ( Dutch Kadaste) chÞu tr¸ch nhiÖm ®o ®¹c lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh, ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n , c¬ quan cã 15 chi nh¸nh khu vùc t¹i çc tØnh. Mçi chi nh¸nh cã phßng ®o ®¹c, phßng ®¨ng ký vµ qu¶n lý chøng th phôc vô cho viÖc chuyÓn nhîng BÊt ®éng s¶n ( 700.000-800.000 vô viÖc/ n¨m) (S¬ ®å 2-Phô lôc)

3. Thuþ §iÓnDiÖn tÝch tù nhiªn 450.000 Km2 ( 411.000 Km2 ®Êt, trong ®ã 228.

000 Km2 ®Êt rõng, 30.000 Km2 ®Êt n«ng nghiªp; 39.000 Km2 ®Çm, hå). L·nh thæ Thuþ §iÓn chia thµnh 24 khu vùc vµ 286 ®Þa ph¬ng.

HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai Thuþ ®iÓn chia thµnh 3 cÊp: Trung ¬ng, khu vùc (24) vµ ®Þa ph¬ng (286). C¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai Trung ¬ng lµ Côc §iÒu tra §Êt ®ai Quèc gia ( National Land Survey- NLS ) trùc thuéc Bé M«i trêng.

NSL trung ¬ng cã çc ®¬n vÞ chñ yÕu: DÞch vô §Þa chÝnh, DÞch vô Th«ng tin ( GIS vµ LIS ); DÞch vô §o ®¹c b¶n ®å.

Çc chi nh¸nh t¹i ®Þa ph¬ng gåm 21 C¬ quan ®Þa chÝnh n«ng th«n; 39 C¬ quan ®Þa chÝnh ®« thÞ; 91C¬ quan ®¨ng ký ®Êt ®ai ®Þa ph¬ng. NhiÖm vô cña NSL lµ : DÞch vô §Þa chÝnh, dÞch vô th«ng tin ®Þa lý vµ th«ng tin ®Êt ®ai; dÞch vô th¬ng m¹i Metria ; Biªn chÕ 2400 ngêi . Doanh thu cña NSL 1. 000 triÖu SEK ( t¬ng ®¬ng 140 triÖu USD).


117


S¬ ®å 5: HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n cña Thuþ ®iÓn

4. CHND Trung Hoa


Ministry of LawBé T ph¸p

National courts Ad

Toµ ¸n hµnh chƯnh

91 Land Registration Authorities

C¬ quan ®¨ng kư

®Êt ®ai

21 Contry cadastral

AuthoritiesC¬ quan ®va

chƯnh n«ng th«n

39 Municipal cadastral AuthoritiesC¬ quan ®va chƯnh

®« thx

National Land Survey

C¬ quan ®iu tra®Êt Quèc gia

Ministry of EnvironmentBé M«i tr êng

C¬ quan ®iu tra ®Êt quèc gia Thu₫ §iÓn

118


N¨m 1986 Trung Quèc thµnh lËp Côc Qu¶n lý ®Êt ®ai Quèc gia trùc thuéc Quèc Vô viÖn chÞu tr¸ch nhiÖm thèng nhÊt qu¶n ®Êt ®ai trong toµn quèc vµ thùc hiÖn çc chÝnh s¸ch ®Êt ®ai ë ®« thÞ vµ n«ng th«n. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai 5 cÊp : Trung ¬ng lµ Côc Qu¶n lý ®Êt ®ai Quèc gia cã 9 vô ban vµ 5 ®¬n vÞ sù nghiÖp; Côc Qu¶n lý ®Êt ®ai çc khu tù trÞ, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng; Côc qu¶n lý ®Êt ®ai çc thµnh phè trùc thuéc tØnh; Chi côc qu¶n lý ®Êt ®ai quËn huyÖn vµ phßng qu¶n lý ®Êt ®ai x· phêng.

N¨m 1998 Trung Quèc thµnh lËp Bé §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn thèng nhÊt qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai , tµi nguyªn kho¸ng s¶n , biÓn vµ ®o ®¹c b¶n ®å. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ë Trung ¬ng lµ Bé §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn trong ®ã cã çc Vô : ChÝnh s¸ch, ph¸p luËt (2), Qu¶n lý §Þa chÝnh (1) , Qu¶n lý sö dông ®Êt (3), B¶o vÖ ®Êt canh t¸c (4) ; Côc §o ®¹c vµ b¶n ®å Quèc gia (5) vµ çc ®¬n vÞ sù nghiÖp (6) ; ®Þa ph¬ng cã çc Së §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn TØnh, Thµnh phè, Khu tù trÞ

5. MalaYsiaDiÖn tÝch 332.317 Km2, d©n sè 2,5 triÖu ngêi ( M· lai 59%, Hoa

32%, ¢n ®é vµ çc d©n téc kh¸c 9%)Liªn bang Malaysia gåm 13 bang. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai cã 3

cÊp: CÊp Liªn Bang (Héi ®ång §Êt ®ai Nhµ níc , Bé §Êt ®ai vµ Hîp t¸c ph¸t triÓn, Tæng côc §Êt ®ai vµ HÇm má, Tæng côc §o ®¹c –B¶n ®å); cÊp Bang (ChÝnh quyÒn Bang, Côc §Êt ®ai vµ HÇm má, Côc §o ®¹c-B¶n ®å); cÊp QuËn (Phßng qu¶n lý ®Êt ®ai QuËn); M« h×nh tæ chøc (S¬ ®å 5-Phô lôc)


119


6. Th¸i LanDiÖn tÝch 514.000 Km2. D©n sè 65 triÖu. Çc ®¬n vÞ hµnh chÝnh

cñaTh¸i Lan :76 tØnh, 794 huyÖn. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai cã 2 cÊp: Trung ¬ng vµ §Þa ph¬ng. T¹i trung ¬ng Côc Qu¶n lý §Êt ®ai Th¸i Lan trùc thuéc Bé Néi vô, cã chøc n¨ng qu¶n lý viÖc ®o ®¹c b¶n ®å, ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n, cÊp giÊy chøng nh©n, ®Þnh gi¸ nhµ, ®Êt . Côc Qu¶n lý ®Êt ®ai biªn chÕ 12.423 çn bé, cã 25 ®¬n vÞ trùc thuéc vµ 15 chi nh¸nh. T¹i çc ®Þa ph¬ng cã 76 V¨n phßng qu¶n lý ®Êt ®ai tØnh vµ 223 chi nh¸nh, 794 V¨n phßng qu¶n lý ®Êt ®ai cÊp huyÖn vµ 81 Chi nh¸nh

Tãm l¹i: Mét hÖ thèng Qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n cã chøc n¨ng x¸c lËp hå s¬ vÒ quyÒn së h÷u ®Êt, gi¸ trÞ ®Êt, sö dông ®Êt vµ çc tµi liÖu kh¸c liªn quan ®Õn ®Êt lµ mét c«ng cô kh«ng thÓ thiÕu ®îc cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng lµnh m¹nh vµ th«ng tho¸ng còng nh ®Ó qu¶n lý bÒn v÷ng tµi nguyªn ®Êt. Çc níc cã nÒn kinh tÕ thÞ tr¬ng ph¸t triÓn vµ ®ang ph¸t triÓn ®Òu híng tíi viÖc x©y dùng vµ kiÖn toµn hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n víi môc ®Ých: ®¶m b¶o quyÒn së h÷u vµ an toµn quyÒn hëng dông; Hç trî cho thuÕ ®Êt vµ bÊt ®éng s¶n; ®¶m b¶o an toµn tÝn dông; ph¸t triÓn vµ gi¸m s¸t thÞ trêng bÊt ®éng s¶n; b¶o vÖ ®Êt Nhµ níc; gi¶m thiÓu tranh chÊp ®Êt ®ai; thuËn lîi cho qu¸ tr×nh ®æi míi hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai; t¨ng cêng quy ho¹ch ®« thÞ vµ ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng; hç trî qu¶n lý m«i trêng; ph¸t hµnh çc tµi liÖu thèng kª, ®Êt ®ai phôc vô çc môc tiªu, kinh tÕ x· héi.

Tuú thuéc t×nh h×nh ®Æc ®iÓm chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi; môc tiªu chiÕn lîc, quy ho¹ch ph¸t triÓn; yªu cÇu qu¶n lý ®Êt ®ai vµ b©t ®éng s¶n trong tõng thêi kú, mçi quèc gia lùa chän ph¬ng ¸n kh¸c nhau cho mét hÖ rhèng qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n (HTQL§§&BÊT ®ÉNG S¶N) ë çc níc ph¸t triÓn (Ph¸p , §øc , Hµ Lan, Thuþ §iÓn, Uc …) cã lÞch sö h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn trªn 100 n¨m, tÝch luü ®îc nhiÒu kinh nghiÖm vµ thu ®îc nhiÒu thµnh qu¶; HTQL§§&BÊT ®ÉNG S¶N ë çc níc ph¸t triÓn vµ ®ang ph¸t triÓn trong khu vùc (, §µi Loan, Th¸i Lan, Malaixia) ®îc h×nh thµnh trong kho¶ng 40-50 n¨m theo kinh nghiÖm cña çc níc ph¸t triÓn; HTQL§§&BÊT ®ÉNG S¶N çc níc cã nÒn kinh tÕ chuyÓn ®æi tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng ( Trung Quèc vµ çc níc §«ng ¢u) ®· vµ ®ang ®æi míi trong kho¶n 20 n¨m trë l¹i ®©y.

HTQL§§&BÊT ®ÉNG S¶N hiÖn t¹i cña çc níc cã nh÷ng ®Æc ®iÓm chung:

(a) Trùc thuéc Bé qu¶n lý ®a ngµnh vÒ tµi nguyªn, m«i trêng, quy ho¹ch, ph¸t triÓn h¹ tÇng ( Thuþ §iÓn, Hµ Lan, Uc, Malaixia, Trung Quèc );

(b) tæ chøc ho¹t ®éng chuyªn m«n theo ngµnh däc tõ trung u¬ng ®Õn ®Þa phong ;

(c) C¬ cÊu HÖ thèng gåm çc thµnh phÇn chÝnh: chÝnh s¸ch, ph¸p luËt, quy häach sö dông ®Êt , ®o ®¹c b¶n ®å ®Þa chÝnh, ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n, ®Þnh gi¸, hÖ thèng th«ng tin;

(d) HiÖn ®¹i ho¸ HTQL§§&BÊT ®ÉNG S¶N trªn c¬ së øng dông khoa häc, c«ng nghÖ hiÖn ®¹i : c«ng nghÖ GPS, viÒn th¸m, hµng kh«ng trong viÖc ®o ®¹c lËp b¶n ®å , c«ng nghÖ th«ng tin trong viÖc x©y dùng hÖ


120


thèng th«ng tin §Þa lý (GÝS) , Th«ng tin ®Êt ®ai ( LIS) phôc vô cho c«ng t¸c quy hoach, ®¨ng ký, ®Þnh gi¸.

M« h×nh tæ chøc qu¶n lý ®Êt ®ai níc ta hiÖn nay ( xem s¬ ®å díi )


121


S¬ ®å 6: Tæ chøc HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ViÖt Nam


BéTµi nguyªn

vµ M«i tr êng

Së Tµi

nguyªn vµ

M«i tr êng

Phßng Tµi nguyªn

vµ M«i tr êng

Vô §Êt ®aiVô Ph¸p chƠ

Vô §¨ng kư Thèng kª ®Êt ®aiThanh tra

Thanh

Trung t©m Th«ng tin

Trung t©m §iu tra Quy ho¹ch ®Êt

®ai

ViÖnNghiªn cøu § a chƯnh

P Quy ho¹ch, KƠ ho¹ch - §o ®¹c b¶n ®å, - §¨ng kư thèng kª ®Êt ®ai-Thanh tra

Trung t©m Th«ng tin

Kü thuËt TµI nguyªn

vµ M«I tr êng

Çn bé ® a chƯnh X· ph êng

Tæ chøc hÖ thèng qu¶n lư ®Êt ®ai trong ngµnh Tµi nguyªn vµ M«i tr êng

122


Ch¬ng VIIIThùc tr¹ng vµ mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ

ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam

I. Kh¸i qu¸t qu¸ tr×nh ph¸t triÓn thÞ trêng BÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam

1. Çc giai ®o¹n ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam 1.1. Giai ®o¹n tõ sau çch m¹ng th¸ng 8 n¨m 1945 ®Õn n¨m

1980Trong thêi gian tõ sau çch m¹ng th¸ng 8 n¨m 1945 cho ®Õn n¨m

1960 ë miÒn b¾c thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vÉn diÔn ra; Tuy nhiªn, do nhiÒu yÕu tè t¸c ®éng, çc giao dÞch thuª mín, thÕ chÊp, cÇm cè bÊt ®éng s¶n hÇu nh Ýt xuÊt hiÖn. Thêi kú sau çc n¨m 1958 ®Õn 1975 lµ thêi kú ph¸t triÓn cña kinh tÕ quèc doanh vµ kinh tÕ hîp t¸c x·, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng víi nhÞp ®é thÊp vµ quy m« kh«ng lín, vµ chñ yÕu diÔn ra trong ph¹m vi mua b¸n ®Êt ë, nhµ ë. giai ®o¹n tõ sau 1975 ®Õn 1980, ë MiÒn Nam thùc hiÖn c¶i t¹o n«ng nghiÖp, c¶i t¹o c«ng th¬ng nghiÖp t b¶n t doanh; vÒ møc ®é ë hai miÒn cã kh¸c nhau song thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vÉn cha h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn.

Tõ n¨m 1945 ®Õn n¨m 1980, ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n ë níc ta thuéc së h÷u t nh©n, së h÷u céng ®ång, së h÷u cña tæ chøc, së h÷u cña Nhµ níc vµ ho¹t ®éng giao dÞch mua b¸n, thuª mín, cÇm cè ®Êt ®ai, nhµ cöa diÔn ra mét çch b×nh thêng. Sau c¶i çch ruéng ®Êt vµ c¶i t¹o c«ng th-¬ng nghiÖp t b¶n t doanh ë miÒn B¾c, ®Êt ®ai - bÊt ®éng s¶n ®· ®îc ph©n phèi l¹i, çc giao dÞch mua b¸n, chuyÓn nhîng thuª mín, cÇm cè ®Êt ®ai - bÊt ®éng s¶n vÉn diÔn ra, nhng kh«ng phæ biÕn. Çch thøc vµ thñ tôc chuyÓn nhîng, mua b¸n, thuª mín....®îc thùc hiÖn theo truyÒn thèng tËp qu¸n cña céng ®ång. Çc bªn tham gia giao dÞch tù t×m ®Õn nhau vµ tù tho¶ thuËn gi¸ c¶. Trong giai ®o¹n nµy mÆc dï nhµ níc cha cã v¨n b¶n Ph¸p luËt vÒ giao dÞch bÊt ®éng s¶n, nhng Nhµ níc vÉn thõa nhËn vµ lµm thñ tôc cho çc quan hÖ giao dÞch mua, b¸n, thuª mín bÊt ®éng s¶n, vÉn thu lÖ phÝ tríc b¹ (thuÕ tríc b¹) khi ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ, ®Êt. §Æc ®iÓm chñ yÕu cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n nµy lµ mét thÞ trêng tù ph¸t ë mét sè vïng, mét sè ®Þa ph¬ng theo yªu cÇu cña thùc tÕ; cha cã khung Ph¸p luËt cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n; cha xuÊt hiÖn çc tæ chøc kinh doanh, m«i giíi, dÞch vô, cung cÊp th«ng tin thÞ tr -êng bÊt ®éng s¶n.

1.2. Giai ®o¹n tõ sau n¨m 1980 ®Õn n¨m 2003 HiÕn ph¸p 1980 quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n vµ

nghiªm cÊm viÖc mua b¸n ®Êt ®ai. Do ®ã, Nhµ níc kh«ng ban hµnh hÖ thèng çc v¨n b¶n Ph¸p luËt cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ViÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u tµi s¶n, ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt còng kh«ng ®îc thùc hiÖn, v× ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n vµ ®îc giao cho khu vùc kinh tÕ Nhµ níc vµ kinh tÕ hîp t¸c x·. Quan hÖ chuyÓn dÞch, mua b¸n ®Êt ®ai, thuª mín, cÇm cè ®Êt ®ai tõ n¨m 1980 ®Õn ®Çu thËp kû 90 kh«ng ®îc thõa nhËn. Tuy nhiªn; cïng víi qu¸ tr×nh ®æi míi cña toµn bé nÒn kinh tÕ - x· héi cña ®Êt níc, yªu cÇu sö dông ®Êt phôc vô cho ph¸t triÓn c¬ së h¹


123


tÇng x· héi, x©y dùng vµ ph¸t triÓn s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i, dÞch vô ... thuéc çc thµnh phÇn kinh tÕ ngµy mét gia t¨ng, nhu cÇu giao dÞch vÒ ®Êt ®ai ®îc ®Æt ra. HiÖn tîng mua, b¸n ®Êt ®ai, mua b¸n bÊt ®éng s¶n ®· xuÊt hiÖn vµ diÔn ra s«i ®éng t¹i çc ®« thÞ vµo nh÷ng n¨m tõ 1991-1993, víi h×nh thøc mua nhµ ë, ®îc tiÕp tôc sö dông ®Êt ë g¾n víi nhµ ë v× §iÒu 17 LuËt ®Êt ®ai 1988 ®· cho phÐp "Ngêi ®îc thõa kÕ nhµ ë hoÆc ngêi cha cã nhµ ë khi ®îc ngêi kh¸c chuyÓn nhîng nhµ ë, sau khi ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn c«ng nhËn quyÒn së h÷u ®èi víi nhµ ë th× ®îc quyÒn sö dông ®Êt ë cã ng«i nhµ ®ã". Thùc chÊt quan hÖ mua b¸n nhµ ë lµ hiÖn tîng mua b¸n ®Êt ®ai ngÇm kh«ng ®îc Ph¸p luËt quy ®Þnh. HiÖn tîng tù chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp thµnh ®Êt ë, ®Çu c¬ n©ng gi¸, h¹ gi¸ lµ kh¸ phæ biÕn lµm x¸o trén nh÷ng quan hÖ vÒ ®Êt ®ai theo quy ®Þnh cña Ph¸p luËt. HiÖn tîng giao ®Êt, cho ®Êt kh«ng ®óng thÈm quyÒn diÔn ra kh¸ phæ biÕn ë hÇu hÕt çc vïng ngo¹i thµnh ®« thÞ, çc khu vùc ven ®êng giao th«ng, çc trung t©m c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i vµ dÞch vô v.v... vµ çc vô khiÕu kiÖn ®Êt ®ai ®· b¾t ®Çu ph¸t sinh vµ ph¸t triÓn ...

§Æc ®iÓm c¬ b¶n cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n nµy lµ sù tù ph¸t h×nh thµnh thÞ trêng ngÇm mua, b¸n ®Êt tõ ph¹m vi hÑp ®-îc ph¸t triÓn ®Õn s«i ®éng, kh«ng ®îc Ph¸p luËt qui ®Þnh ¶nh hëng ®Õn ®êi sèng kinh tÕ x· héi, mÆc dï HiÕn ph¸p 1980 kh¼ng ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ níc nghiªm cÊm viÖc mua b¸n vµ lÊn chiÕm ®Êt tr¸i phÐp vµ §iÒu 5 LuËt ®Êt ®ai 1987 qui ®Þnh: "Nghiªm cÊm viÖc mua b¸n, lÊn chiÕm ®Êt ®ai, ph¸t canh thu t« díi mäi h×nh thøc".

HiÕn ph¸p n¨m 1980 kh¼ng ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, nhng suèt thêi kú tõ cuèi nh÷ng n¨m 80 ®Çu nh÷ng n¨m 90 thÞ trêng ngÇm ®Êt ®ai - thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ngµy cµng s«i ®éng vµ gia t¨ng. ë thêi kú nµy, mÆc dï vÉn cha cã yÕu tè Ph¸p luËt cho thÞ trêng ®Êt ®ai - ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n, song çc giao dÞch mua b¸n, cïng víi nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông diÔn ra díi nhiÒu h×nh thøc kh¸c nhau, çc giao dÞch thuª mín, thÕ chÊp gãp vèn .. ®· xuÊt hiÖn.

Tõ sau ph¸p lÖnh nhµ ë vµ nhÊt lµ sau LuËt ®Êt ®ai 1993, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta ®· ®îc kh¬i dËy - h×nh thµnh vµ tõng bíc ph¸t triÓn. Cã thÓ nãi, cïng víi viÖc ph¸t triÓn m¹nh mÏ v÷ng ch¾c cña toµn bé nÒn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ kÕt qu¶ cña c«ng cuéc ®æi míi, ®ã lµ kÕt qu¶ cña c¶ mét qu¸ tr×nh x©y dùng l©u dµi ®Ó cã ®îc mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n h«m nay, cho dï ®ã lµ mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cha thËt hoµn h¶o - mét thÞ trêng ®îc chia lµm hai phÇn râ rÖt ; thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc (thÞ trêng n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña Nhµ níc) vµ thÞ trêng ho¹t ®éng mµ Nhµ níc kiÓm so¸t ®îc (thÞ trêng chÝnh thøc). ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc vÉn tån t¹i ë mét ph¹m vi réng vµ cã ¶nh hëng nhiÒu ®Õn ®êi sèng kinh tÕ - x· héi, cã n¬i cã lóc ®· cã t¸c ®éng tiªu cùc, lµ vÊn ®Ò cÇn ®îc quan t©m.

2. Thùc tr¹ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt NamLuËt ®Êt ®ai n¨m 1993; LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña

LuËt ®Êt ®ai 1998; LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003; Ph¸p lÖnh Nhµ ë n¨m 1991 vµ çc NghÞ ®Þnh, Th«ng t cña Thñ tíng ChÝnh phñ ra ®êi trong thêi gian


124


qua ®· cô thÓ ho¸ LuËt ®Êt ®ai vµ Ph¸p lÖnh nhµ ë lµ c¬ së ph¸p lý quan träng trong viÖc qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ViÖc qu¶n lý thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ®· ®¹t ®îc nh÷ng kÕt qu¶ quan träng, bíc ®Çu h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng BÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam.

§Ó thùc hiÖn LuËt ®Êt ®ai vµ Ph¸p lÖnh nhµ ë cã hiÖu qu¶, nhiÒu v¨n b¶n ®· ®îc ban hµnh nh khung gi¸ çc lo¹i ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thuÕ tríc b¹, quyÒn së h÷u nhµ ë vµ kinh doanh nhµ ë, vÒ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng, vÒ xö ph¹t vi ph¹m hµnh chÝnh trong lÜnh vùc ®Êt ®ai ... ®ang tõng bíc lµm cho ®Êt ®ai, nhµ ë tiÕp cËn víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. §©y lµ mét trong nhng c¬ së quan träng h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, t¨ng nguån thu ®¸ng kÓ vµo ng©n s¸ch nhµ níc, thóc ®Èy viÖc sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶, t¨ng cêng n¨ng lùc ®Çu t cho c¬ së h¹ tÇng.

Trªn c¬ së quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, quy ho¹ch ®« thÞ, quy ho¹ch n«ng th«n, còng nh trªn c¬ së kÕ ho¹ch x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë, bíc ®Çu gióp cho viÖc ph©n bæ quü ®Êt ®ai hîp lý h¬n cho çc môc ®Ých sö dông vµ t¹o lËp ®îc mét c¬ chÕ hîp lý trong qu¶n lý nhµ níc cña çc c¬ quan chøc n¨ng ®èi víi ®Êt ®ai, x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ, h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.

ViÖc giao ®Êt vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y ®· ®îc tiÕn hµnh khÈn tr¬ng, gãp phÇn t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai. §©y lµ tiÒn ®Ò quan träng cho sù h×nh thµnh thÞ trêng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®ai.

Çc ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë còng nh çc chÝnh s¸ch hç trî vèn cho çc ho¹t ®éng ph¸t triÓn nhµ ë cho çc ®Þa ph¬ng, chÝnh phñ ®· cho phÐp çc ®Þa ph¬ng sö dông phÇn lín nguån tiÒn thu vÒ sö dông ®Êt ®« thÞ ®Ó ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng ®« thÞ vµ lo nhµ cho ngêi cã thu nhËp thÊp. ChÝnh phñ còng cho phÐp çc ®Þa ph¬ng gi÷ l¹i toµn bé sè tiÒn thu tõ viÖc b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc dïng cho çc ph¬ng ¸n ph¸t triÓn vµ c¶i t¹o nhµ ë.

TÊt c¶ çc chÝnh s¸ch, çc ch¬ng tr×nh trªn lµm c¬ së ®Ó h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn hiÖn nay ë níc ta ®ang tån t¹i song song c¶ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc do Nhµ níc qu¶n lý vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc. Nguyªn nh©n s©u xa lµ thiÕu mét hÖ thèng chuyÓn nhîng ®Êt ®ai vµ hÖ thèng ®¸nh thuÕ râ rµng vµ hîp lý, tõ ®ã chñ sö dông ®Êt ®· lîi dông thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc ®Ó b¸n quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë, thËm chÝ c¶ khi hä kh«ng cã çc giÊy tê ®ã. Tríc n¨m 1993 LuËt ®Êt ®ai cha c«ng nhËn quyÒn thùc hiÖn çc giao dÞch cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai nªn ®Êt thêng kh«ng cã gi¸. Sau n¨m1993 LuËt ®Êt ®ai còng kh«ng quy ®Þnh quyÒn tù do chuyÓn nhîng vµ hÖ th«ng qu¶n lý nhîng, tõ ®ã ®· kÝch thÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc ph¸t triÓn. Sù xuÊt hiÖn vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc ë níc ta ®· lµm tæn h¹i rÊt lín ®Õn lîi Ých quèc gia, ngoµi ra nã cßn dÉn ®Õn sù x©y dùng bõa b·i, lén xén, ph¸ vì quy ho¹ch c¶nh quan ®« thÞ, lµm cho trËt tù x©y dùng ®« thÞ bÞ ®¶o lén nghiªm träng. Nhµ níc ®· dïng nhiÒu biÖn ph¸p


125


®Ó lËp l¹i trËt tù trong viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai, nhng muèn qu¶n lý vµ kiÓm so¸t nã chóng ta kh«ng thÓ chØ dùa vµo biÖn ph¸p hµnh chÝnh ®¬n gi¶n mµ ph¶i hiÓu b¶n chÊt cña nã ®Ó ®iÒu tiÕt nã.

§¸nh gi¸ thùc tr¹ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta hiÖn nay ®· kh¼ng ®Þnh mét sè yÕu tè lµm xuÊt hiÖn, tån t¹i vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc lµ:

- LuËt ®Êt ®ai, Bé LuËt d©n sù tuy ®¶m b¶o c¬ së cho viÖc h×nh thµnh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n th«ng qua viÖc x¸c lËp quyÒn mua vµ b¸n quyÒn sö dông ®Êt ®ai, nhng viÖc chuyÓn dÞch vÒ ®Êt tõ ngêi b¸n sang ngêi mua th× l¹i cha ®îc thùc hiÖn qua kª khai ®¨ng ký, nhÊt lµ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, cha cã mét hÖ thèng ®¨ng ký hç trî cho LuËt, Bé luËt cã thÓ ®i vµo cuéc sèng.

- ThÞ trêng BÊt ®éng s¶n níc ta vÒ c¬ b¶n lµ thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc do hÇu hÕt çc bÊt ®éng s¶n kh«ng cã ®Çy ®ñ ®iÒu kiÖn ph¸p lý khi tham gia vµo çc giao dÞch d©n sù nh b¸n quyÒn sö dông ®Êt, nhµ, thÕ chÊp , cho thuª ... Trong khi ®ã viÖc hîp thøc ho¸ rÊt khã kh¨n, thñ tôc phøc t¹p rêm rµ, gi¸ çc thuÕ phÝ l¹i qu¸ cao.

- Çc quyÒn cña ngêi mua vµ ngêi b¸n quy ®Þnh cha râ rµng.- ViÖc trèn tr¸nh nép thuÕ vµ lÖ phÝ ®· trë thµnh thãi quen, kh«ng

®îc xö lý nghiªm kh¾c trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.

- YÕu tè t©m lý tËp qu¸n còng lµ nguyªn nh©n t¸c ®éng kh«ng nhá ®Õn çc biÕn ®éng phøc t¹p trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. T©m lý phæ biÕn cña ngêi ViÖt Nam lµ muèn ®îc së h÷u nhµ g¾n liÒn víi ®Êt. Ngay c¶ ®èi víi nh÷ng ngêi cã thu nhËp trung b×nh còng muèn së h÷u mét m¶nh ®Êt víi mét c¨n nhµ ®¬n gi¶n h¬n lµ mét c¨n hé hoµn chØnh mµ kh«ng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. Trong ®iÒu kiÖn ®ã, chñ tr¬ng vÒ quy ho¹ch ®« thÞ kh«ng cho phÐp quy ho¹ch nhµ chia l« cµng g©y t¸c ®éng t©m lý, lµm mÊt c©n b»ng trong quan hÖ cung cÇu vÒ ®Êt ®ai. ChÝnh v× vËy gi¸ ®Êt lu«n lu«n cã xu híng t¨ng nhanh h¬n gi¸ nhµ.

- Vai trß ®iÒu tiÕt thÞ trêng cña Nhµ níc cha ®îc x¸c ®Þnh trong viÖc qu¶n lý gi¸ mua, gi¸ b¸n, tæ chøc mua b¸n, gióp cho ngêi mua ngêi b¸n gÆp gì nhau, tæ chøc cung cÊp çc th«ng tin vÒ nhµ ®Êt, viÖc ®¨ng ký thèng kª vµ viÖc thùc thi çc tr×nh tù, thñ tôc chÝnh thøc cho viÖc giao dÞch d©n sù vÒ nhµ vµ ®Êt.

- TiÕn ®é cung cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ ë khu vùc ®« thÞ cßn qu¸ chËm.

- ThiÕu sù kiÓm so¸t thêng xuyªn vµ cã hÖ thèng vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt.

- Nhµ níc cha thùc hiÖn çc bíc ®Ó chÝnh thøc ho¸ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong khi nhu cÇu giao dÞch d©n sù vÒ mua b¸n nhµ, ®Êt lµ mét nhu cÇu tÊt yÕu cã tÝnh quy luËt kh¸ch quan ngµy mét gia t¨ng.

- Cã mét nghÞch lý vÒ cung - cÇu bÊt ®éng s¶n hiÖn ®ang tån t¹i: CÇu cña khu vùc d©n c vÒ nhµ ë t¨ng vät vµ lín h¬n so víi cung, trong khi cung vÒ mÆt b»ng t¹i çc khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, mÆt b»ng cho doanh nghiÖp Nhµ níc vµ diÖn tÝch kh¸ch s¹n, v¨n phßng l¹i vît xa cÇu.


126


§iÒu ®¸ng lu ý lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n mµ cung vît cÇu thêng ®îc h×nh thµnh tõ nguån vèn ng©n s¸ch hoÆc cã nguån gèc tõ ng©n s¸ch.

- Cßn cã sù kh¸c nhau gi÷a viÖc chuyÓn dÞch nhµ ë vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, mµ nguyªn nh©n chÝnh lµ ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n, trong khi nhµ ë th× l¹i thuéc së h÷u t nh©n.

- Ch¬ng tr×nh truyÒn th«ng cho kh¸ch hµng cha ®Çy ®ñ. Thùc tÕ nh©n d©n vÉn cha hiÓu râ vµ ®Çy ®ñ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña m×nh vÒ tr×nh tù vµ thñ tôc hµnh chÝnh trong viÖc kª khai, ®¨ng ký vµ çc nghÜa vô tµi chÝnh vÒ nhµ ®Êt gåm thuÕ, tiÒn thuª ®Êt, phÝ vµ lÖ phÝ ®Þa chÝnh.

II. Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam

1. Môc tiªu, quan ®iÓm, ®Þnh híng1.1. Môc tiªu ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n B¸o ço chÝnh trÞ t¹i §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc lÇn thø IX cña §¶ng:

"Thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ tõng bíc ph¸t triÓn çc lo¹i thÞ trêng theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa, ®Æc biÖt quan t©m ®Õn çc thÞ trêng quan träng nhng hiÖn nay cha cã hoÆc cßn s¬ khai nh : ThÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng chøng kho¸n, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, thÞ trêng khoa häc vµ c«ng nghÖ ...". §ã chÝnh lµ sù tiÕp tôc t¹o lËp ®ång bé çc yÕu tè cña kinh tÕ thÞ trêng theo ®Þnh híng X· héi chñ nghÜa trong giai ®o¹n míi ë níc ta, nh»m thùc hiÖn môc tiªu tæng qu¸t cña chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi 10 n¨m 2001-2010. B¸o ço chÝnh trÞ cña §¶ng kh¼ng ®Þnh: "... h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, cho phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt".

Tõng bíc kh¾c phôc nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm hiÖn nay, chuÈn bÞ tèt çc c¬ së h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n theo ®êng lèi ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ thÞ trêng nhiÒu thµnh phÇn ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa, nh»m ph¸t huy nguån lùc to lín ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®ång thêi ®¸p øng xu híng héi nhËp khu vùc vµ Quèc tÕ, ®¶m b¶o cho viÖc thùc hiÖn quy ho¹ch x©y dùng vµ qu¶n lý ph¸t triÓn ®« thÞ cã trËt tù kû c¬ng vµ nÒ nÕp theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt. §ã chÝnh lµ môc tiªu x©y dùng vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta trong thêi gian tíi.

1.2. Quan ®iÓm ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Nh»m thùc hiÖn môc tiªu trªn, viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr-

êng bÊt ®éng s¶n ë níc ta ph¶i qu¸n triÖt çc quan ®iÓm sau: Mét lµ, ë níc ta thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn nhanh vµ bÒn

v÷ng ph¶i ®îc thùc hiÖn trªn c¬ së ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n. Ngêi mua, b¸n nhµ hoÆc c«ng tr×nh chØ ®îc chuyÓn nhîng hoÆc nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. Ngêi thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh bÊt ®éng s¶n chØ ®îc sö dông gÝa trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp hoÆc gãp vèn liªn doanh. Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt l¹i tuú thuéc vµo h×nh thøc giao ®Êt hoÆc thuª ®Êt, tuú thuéc vµo ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ... ®Ó khai th¸c cao nhÊt nguån lùc tõ ®Êt ®ai, Nhµ níc thùc hiÖn giao ®Êt sö dông æn ®Þnh l©u dµi cho ngêi sö dông ®Êt vµ giao cho hä çc quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng cho thuª, thõa kÕ, thÕ


127


chÊp, gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Do ®ã, ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¶i ph¸t huy cao nhÊt çc quyÒn nµy trªn c¬ së ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý mµ vÊn ®Ò c¬ b¶n lµ Nhµ níc ph¶i qu¶n lý chÆt chÏ viÖc sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, nhµ níc - ngêi ®¹i diÖn quyÒn së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai ph¶i thùc hiÖn ®îc quyÒn ®Þnh ®o¹t tèi cao lµ quyÒn thu hót ®Êt. sù ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n theo c¬ chÕ thÞ trêng song kh«ng thÓ t¸ch rêi vai trß ®Þnh híng qu¶n lý ®iÒu tiÕt cña Nhµ níc.


128


Hai lµ, B×nh ®¼ng gi÷a çc thµnh phÇn kinh tÕ.B×nh ®¼ng gi÷a çc thµnh phÇn kinh tÕ lµ ®Ó khai th¸c mäi thÕ

m¹nh, mäi nguån lùc ®¸p øng nhu cÇu ®a d¹ng cña sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. B×nh ®¼ng gi÷a çc thµnh phÇn kinh tÕ lµ mäi thµnh phÇn kinh tÕ ®Òu ®îc tham gia vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, mäi doanh nghiÖp kh«ng ph©n biÖt thµnh phÇn kinh tÕ ®Òu cã çc qyÒn b¸n (chuyÓn nhîng), mua (nhËn chuyÓn nhîng), thuª, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n (gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt) ... mäi chÝnh s¸ch vµ biÖn ph¸p u ®·i ®Òu ®îc ¸p dông thèng nhÊt cho tÊt c¶ çc doanh nghiÖp thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh : biÖn ph¸p sö dông quü ®Êt t¹o vèn ban ®Çu (t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng), biÖn ph¸p u ®·i trong giao ®Êt, thuª ®Êt, u ®·i tÝn dông, chÝnh s¸ch thuÕ ...

Ba lµ, D©n sù ho¸ çc quan hÖ chuyÓn dÞch bÊt ®éng s¶n.ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n chØ cã thÓ ph¸t triÓn khi çc quan hÖ

chuyÓn dÞch ®îc thùc hiÖn theo c¬ chÕ thÞ trêng, Nhµ níc - ngêi qu¶n lý x· héi tham gia ®iÒu tiÕt vÜ m« thÞ trêng b»ng çc c«ng cô vÜ m« : ChÝnh s¸ch, ph¸p luËt, biÖn ph¸p híng dÉn...

Quan hÖ chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) bÊt ®éng s¶n lµ quan hÖ kinh tÕ, quan hÖ d©n sù, nã bÞ chi phèi chñ yÕu b»ng çc c«ng cô vµ biÖn ph¸p kinh tÕ vµ ®îc thùc hiÖn ë thÞ trêng. V× thÕ, vÊn ®Ò më réng, d©n sù ho¸ çc quan hÖ chuyÓn dÞch bÊt ®éng s¶n ph¶i ®-îc xem nh lµ mét quan ®iÓm trong viÖc x©y dùng vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.

Bèn lµ, ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn, vËn ®éng theo c¬ chÕ thÞ trêng trong x· héi cã sù ph©n ho¸ giµu nghÌo; ngêi nghÌo, ngêi cã thu nhËp thÊp sÏ kh«ng cã kh¶ n¨ng tù lo ®îc chç ë, nhÊt lµ ë ®« thÞ. MÆt kh¸c, cïng ho¹t ®éng trong thÞ trêng sÏ cã nh÷ng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã nh÷ng thêi kú gÆp khã kh¨n, ç biÖt cã trêng hîp kh«ng cøu v·n v× bÞ ph¸ s¶n, nhng x· héi l¹i rÊt cÇn çc doanh nghiÖp nµy tån t¹i vµ ph¸t triÓn v× lîi Ých chung cña x· héi. Nh÷ng khuyÕt tËt vèn cã nµy lµ mÆt tr¸i cña c¬ chÕ thÞ trêng ph¶i ®îc kh¾c phôc, ®ång thêi ph¸t huy nh©n tè con ngêi, më réng c¬ héi cho mäi ngêi ®Òu cã ®iÒu kiÖn ph¸t huy kh¶ n¨ng tham gia vµo qu¸ tr×nh ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n vµ ®îc hëng thô nh÷ng thµnh qu¶ cña chÝnh sù ph¸t triÓn ®ã, gi¶m bít sù ng¨n çch giµu nghÌo mµ biÓu hiÖn cô thÓ lµ gãp phÇn n©ng cao chÊt lîng cuéc sèng cña nh©n d©n vÒ ¨n, ë, ®i l¹i, häc tËp vµ lµm viÖc... gi÷ g×n sù c«ng b»ng x· héi.

Nhµ níc hç trî vÒ tµi chÝnh, vÒ kü thuËt, vÒ ®µo t¹o nh©n lùc... cho doanh nghiÖp ®ang yÕu kÐm v¬n lªn ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, ®¸p øng nhu cÇu bÊt ®éng s¶n cho x· héi; ®ång thêi nhµ níc còng hç trî cho ngêi nghÌo, ngêi cã thu nhËp thÊp vµ çc ®èi tîng chÝnh s¸ch x· héi ®Ó hä cã thÓ mua nhµ hoÆc thuª nhµ ë. MÆt kh¸c, nhµ níc còng giµnh phÇn vèn hîp lý ®Ó ®Çu t ph¸t triÓn çc c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi, t¹o m«i trêng cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn.

1.3. §Þnh híng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n


129


§Ó thùc hiÖn tèt môc tiªu, quan ®iÓm nªu trªn, cÇn ph¶i ®Þnh híng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong thêi gian tíi lµ:

* X©y dùng khung thÓ chÕ vµ ph¸p luËt vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.

- X©y dùng khung ph¸p luËt vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ luËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n.

- Thµnh lËp mét tæ chøc chÝnh phñ ®Ó qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n.

- T¹o ®iÒu kiÖn cho çc doanh nghiÖp, ç nh©n tham gia ph¸t triÓn nhµ vµ ®Êt.

* Tõng bíc x©y dùng thÞ trêng b©t ®éng s¶n chÝnh thøc - X©y dùng c¬ chÕ vËn hµnh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.- QuyÒn cña ngêi b¸n nhµ, ®Êt vµ quyÒn cña ngêi mua nhµ ®Êt ®îc

®¶m b¶o.- Ph¶i cã c¬ chÕ ngêi mua vµ ngêi b¸n t×m ®Õn nhau th«ng qua

çc ph¬ng tiÖn th«ng tin qu¶ng ço, m«i giíi, ®¹i lý.- Çc hîp ®ång mua, b¸n th«ng dông, ®îc céng ®ång chÊp nhËn vµ

ngêi mua b¸n cã thÓ thùc hiÖn mét çch dÔ dµng.- ViÖc mua b¸n ®îc kª khai, ®¨ng ký mét çch c«ng khai ë n¬i ®¨ng

ký c«ng céng.- QuyÒn sö dông ®Êt vµ b¸n nhµ cho ngêi mua kh«ng ph¶i qua kiÓm

so¸t vµ xÐt duyÖt hµnh chÝnh.* Çc chÝnh s¸ch ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n + ThuÕ vµ çc kho¶n lÖ phÝ ph¶i nép:- ThuÕ sö dông ®Êt - ThuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt - LÖ phÝ ®Þa chÝnh.+ T¹o lËp thÞ trêng vèn + S¾p xÕp çc doanh nghiÖp s¶n xuÊt kinh doanh bÊt ®éng s¶n.* Coi träng vµ ®i tríc mét bíc c«ng t¸c quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö

dông ®Êt. Quy ho¹ch ®¶m b¶o tÝnh khoa häc, phï hîp víi thùc tiÔn. Ph¶i cã quy ho¹ch chi tiÕt vµ c«ng khai ho¸.

* Tæ chøc ®Þnh gi¸ ®Êt, gi¸ nhµ phï hîp víi gi¸ thÞ trêng trong ®iÒu kiÖn b×nh thêng. Xo¸ bá gi¸ bao cÊp, gi¸ xin - cho.

* H×nh thµnh çc tæ chøc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n. H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn hÖ thèng tæ chøc ®¨ng ký nhµ ®Êt vµ x¸c nhËn mäi biÕn ®éng vÒ chñ sö dông ®Êt, chñ së h÷u nhµ.

* Ph¸t triÓn nhµ ë dµnh cho ngêi nghÌo: giao ®Êt lµm nhµ, b¸n nhµ tr¶ gãp , cho vay tiÒn, gi¶m gi¸ thuª ®Êt, ph¸t ®éng x©y dùng nhµ t×nh nghÜa.

* §µo t¹o nghiÖp vô chuyªn m«n trong ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n : ban hµnh quy chÕ ph¸p lý vµ qu¶n lý ho¹t ®éng cña çc ®¹i lý, m«i giíi dÞch vô bÊt ®éng s¶n, hµnh nghÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, nghÒ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n, nghÒ t vÊn bÊt ®éng s¶n ...

2. Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam


130


§Ó thùc hiÖn môc tiªu nhanh chãng h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n trong nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn, vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña nhµ níc theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa ; ®ã chÝnh lµ mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh cã sù kiÓm so¸t cña nhµ níc b»ng hÖ thèng ph¸p luËt vµ hÖ thèng çc biÖn ph¸p, híng dÉn çc giao dÞch; ®ång thêi kh¾c phôc nh÷ng tån t¹i hiÖn nay cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, nh÷ng gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy s h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta trong thêi gian tíi bao gåm:

2.1. Tõng bíc x©y dùng vµ hoµn thiÖn hµnh lang ph¸p luËt cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

X©y dùng vµ hoµn thiÖn hµnh lang ph¸p luËt lµ viÖc lµm khëi ®Çu vµ thêng xuyªn ®Ó thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Nh»m tõng bíc h¹n chÕ vµ xo¸ bá thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc (thÞ trêng nhµ níc kh«ng kiÓm so¸t ®îc).

a) §Ó t¹o m«i trêng ph¸p lý cÇn khÈn tr¬ng x©y dùng LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n. LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®iÒu chØnh çc mèi quan hÖ liªn quan ®Õn qu¶n lý vµ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, ®©y lµ nhu cÇu bøc xóc ®Ó ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã sù qu¶n lý vÜ m« cña nhµ níc.

Do cha cã LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n nªn tõ tríc tíi nay viÖc ®iÒu chØnh çc mèi quan hÖ liªn quan ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¶i dùa vµo nhiÒu v¨n b¶n ph¸p luËt nh LuËt ®Êt ®ai, LuËt x©y dùng, Bé luËt d©n sù, LuËt doanh nghiÖp, LuËt thuÕ vµ çc v¨n b¶n ph¸p quy cã liªn quan. Tuy nhiªn, viÖc dùa vµo qu¸ nhiÒu çc v¨n b¶n nh trªn khã tr¸nh khái chång chÐo, kh«ng ®Çy ®ñ vµ g©y nhiÒu khã kh¨n trong tæ chøc thùc hiÖn.

b) Çc quy ®Þnh cÇn ph¶i th«ng tho¸ng h¬n, kh«ng h¹n chÕ ®èi t-îng ®îc quyÒn mua b¸n, chuyÓn nhîng vµ nhËn chuyÓn nhîng, thuª mín, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh b»ng bÊt ®éng s¶n. Riªng ®èi víi tæ chøc, ç nh©n ngêi níc ngoµi th× cã h¹n chÕ vÒ thêi gian ®îc sö dông ®Êt vµ chØ nªn khèng chÕ ph¹m vi thùc hiÖn ë mét sè ®Þa ph¬ng.

c) viÖc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thÕ chÊp ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ph¶i th«ng qua ®¨ng ký giao dÞch.

d) Cã chÝnh s¸ch phï hîp gi¶i quyÕt cµng sím cµng tèt nh÷ng tån ®äng vÒ nhµ ®Êt do lÞch sö ®Ó l¹i; ®©y lµ mét tån t¹i lín cÇn gi¶i quyÕt døt ®iÓm.

2.2. Coi träng c«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt, ®¶m b¶o quy ho¹ch ph¶i ®i tríc mét bíc nh»m ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n ®óng môc ®Ých, c©n ®èi vµ hiÖu qu¶. DiÖn tÝch ®Êt ®ai cã h¹n mµ ¸p lùc ®èi víi ®Êt ®ai trong mäi lÜnh vùc ngµy cµng t¨ng, v× vËy ph¶i bè trÝ sö dông ®Êt hîp lý, võa ®¶m b¶o nhu cÇu võa b¶o vÖ ®îc nguån tµi nguyªn h÷u h¹n vµ quý gi¸ lµ ®Êt ®ai víi quan ®iÓm ph¸t triÓn bÒn v÷ng. Ph¬ng ¸n quy ho¹ch sö dông ®Êt mang tÝnh kh¶ thi cao vµ ph¶i ®îc c«ng khai ho¸.

2.3. Nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m t¹o ra nhiÒu hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n hoµn thiÖn vÒ tÝnh ph¸p lý ®Ó thùc hiÖn çc giao dÞch, ®ñ ®iÒu kiÖn lu th«ng trªn thÞ trêng. §Ó ®¹t ®îc gi¶i ph¸p nµy cÇn:


131


a) KhÈn tr¬ng hoµn thµnh viÖc lËp hå s¬ ®Þa chÝnh b) §Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt,

quyÒn së h÷u nhµ ë (gi¶m bít çc thñ tôc, xem xÐt çc kho¶n thu vÒ tiÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh, lÖ phÝ tríc b¹; s¾p xÕp l¹i trô së lµm viÖc ra khái çc trung t©m th¬ng m¹i vµ dÞch vô .v.v...).

2.4. Nh÷ng gi¶i ph¸p tµi chÝnh c¬ b¶n a) Ph¸t triÓn thÞ trêng vèn vµ tiÒn tÖ, huy ®éng vèn ®Çu t trong n-

íc lµ mét ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó h×nh thµnh mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn v÷ng ch¾c vµ lµnh m¹nh, kh¾c phôc t×nh tr¹ng mÊt c©n ®èi gi÷a cung-cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n

b) Gi¸ ®Êt do nhµ níc quy ®Þnh ph¶i phï hîp víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi vµ gi¸ thÞ trêng trong ®iÒu kiÖn b×nh thêng.

c) Hç trî vèn ban ®Çu vµ cho vay l·i suÊt thÊp ®èi víi çc doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n.

d) Hç trî trùc tiÕp tõ ng©n s¸ch nhµ níc cho ngêi nghÌo, ngêi cã thu nhËp thÊp trong viÖc mua nhµ hoÆc thuª nhµ.

e) Gi¶m tiÒn mua cæ phÇn víi nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp, hoµn c¶nh khã kh¨n khi cæ phÇn ho¸ doanh nghiÖp nhµ níc.

f. Gi¶m thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp trong thêi gian nhÊt ®Þnh ®èi víi çc doanh nghiÖp s¶n xuÊt kinh doanh bÊt ®éng s¶n (sè thuÕ ®îc miÔn gi¶m doanh nghiÖp ®Çu t t¨ng cêng n¨ng lùc s¶n xuÊt më réng kinh doanh bÊt ®éng s¶n).

2.5. Tæ chøc hoµn thiÖn hÖ thèng doanh nghiÖp s¶n xuÊt kinh doanh bÊt ®éng s¶n

a) B×nh ®¼ng gi÷a çc thµnh phÇn kinh tÕ trong s¶n xuÊt kinh doanh bÊt ®éng s¶n .

b) Mäi doanh nghiÖp ®Òu ph¶i ®¨ng ký kinh doanh hµnh nghÒ vµ lµm ®ñ nghÜa vô tµi chÝnh ®èi víi Nhµ níc.

c. Tæ chøc tèt m¹ng líi t vÊn giao dÞch, t vÊn th«ng tin thÞ trêng, t vÊn ph¸p luËt, t vÊn gi¸ c¶, thñ tôc hîp ®ång giao dÞch ...

d) H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt.

2.6. Tæ chøc qu¶n lý nhµ níc víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n a) Thùc hiÖn ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, ®Êu thÇu dù ¸n cã sö

dông ®Êt, t¹o m«i trêng c¹nh tranh lµnh m¹nh, gãp phÇn kiÓm so¸t gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n hîp lý.

b) Tæ chøc c¬ quan ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n. Çc giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ®Òu ph¶i ®îc ®¨ng ký. T¹o tiÒn ®Ò cho Nhµ níc qu¶n lý vµ ®iÒu tiÕt thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.

c) Tæ chøc, thèng nhÊt tËp trung thu tiÒn sö dông ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh, lÖ phÝ tríc b¹ vµo mét c¬ quan.

d) Tæ chøc hÖ thèng dÞch vô cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, ®¶m b¶o çc th«ng tin ®Çy ®ñ, minh b¹ch vµ dÔ tiÕp cËn.

e) Thµnh lËp tæ chøc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, ®µo t¹o nghÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Båi dìng n©ng cao kiÕn thøc cho c«ng chøc qu¶n lý Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai - nhµ ë.


132


f) Tæ chøc thùc hiÖn ®iÓm, x©y dùng m« h×nh ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n ®Ó nh©n réng ra c¶ níc.


133


Tµi liÖu tham kh¶o

1. B¸o ço phÇn B: Çc kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1/1999. Dù ¸n thi hµnh chÝnh s¸ch ®Êt ®ai TF 29167.

2. LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, 1998, 2001, 2003 3. HiÕn ph¸p 1992, Bé luËt d©n sù 1995.4. Mét sè kh¸i niÖm vµ nh÷ng ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n -

Tæng côc §Þa chÝnh n¨m 2000.5. TS. Ph¹m Sü Liªm - Chuyªn ®Ò thÞ trêng bÊt ®éng s¶n - Héi khoa

häc kü thuËt vµ x©y dùng ViÖt Nam, Hµ Néi 3-2001.6. C¬ së khoa häc vµ gi¶i ph¸p thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t

triÓn thÞ trêng BÊt ®éng s¶n - Bé tµi chÝnh 04-2001.7. §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n kh¸c, Tæng côc §Þa chÝnh - Hµ Néi

10/1999.8. Tæng hîp vÒ chÝnh s¸ch vµ t×nh h×nh sö dông ®Êt ®ai cña mét

sè níc trong khu vùc vµ trªn thÕ giíi, Tæng côc §Þa chÝnh - Hµ Néi 2000.

9. B¸o ço tãm t¾t 10 n¨m kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë Th©m QuyÕn - Trung Quèc.

10. TS. Hå ThÞ Lam Trµ vµ TS NguyÔn Thanh Trµ - Bµi gi¶ng §Þnh gi¸ ®Êt, dïng cho cao häc ngµnh Qu¶n lý ®Êt ®ai - Hµ Néi 2002.

11. Th.sü NguyÔn V¨n Qu©n - Bµi gi¶ng ®Þnh gi¸, dïng cho ®¹i häc ngµnh Qu¶n lý ®Êt ®ai - HN 2002.

12. TS. NguyÔn §×nh Bång vµ TS. NguyÔn Thanh Trµ - Bµi gi¶ng Qu¶n lý thÞ trêng BÊt ®éng s¶n, dïng cho cao häc ngµnh qu¶n lý ®Êt ®ai – HN2002.

13. Héi th¶o khoa häc: Ph¸t triÓn vµ qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam. Bé X©y dùng - Bé kÕ ho¹ch vµ ®Çu t - Bé tµi nguyªn vµ m«i trêng- Bé Tµi chÝnh - Hµ Néi 2003.

14. A.F. Millington: "An Introduction to property valuation" the Eastates Gazette Limited Publisher, London 1988.

15. GS.TSKH Lª §×nh Th¾ng: Gi¸o tr×nh nguyªn lý thÞ trêng nhµ ®Êt - NXB ChÝnh trÞ Quèc Gia - Hµ Néi 2000.

16. Th«ng t híng dÉn thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004 cña ChÝnh

phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.


134

Documents

Giáo Trình Thị Trường Bất Động Sản - Pgs.ts.Nguyễn Thanh Trà, 109 Trang