Upload
others
View
0
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
za građenje, projektiranje i nadzor
Glavani 76, 51221Kostrena , mob.: 099 / 686 73 06, www.dmdprojekt.hr
IBAN: HR69 2340 0091 1105 5654 6; Matični broj: 040294614; OIB:75316404694
STALNI SUDSKI VJEŠTAK ZA
GRADITELJSTVO I PROCJENU
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA:
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ.
PROCJEMBENI ELABORAT O TRŽIŠNOJ
VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
NARUČITELJ : MANFRED KIRCHMAYR, OIB 31271893389
Sankt Johann in Pongau, Stöcklhubstrasse 11/8
Austrija
PREDMET : POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
k.č. 1387/154 k.o. Vrh
LOKACIJA : Vrh, otok Krk
BROJ PROCJENE: 5/2018
STALNI SUDSKI VJEŠTAK: DRAŽEN DUVNJAK, dipl.ing.građ.
Direktor:
Veljača, 2018
------------------------------ --------------------------------------
M.P.
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 2
SADRŽAJ
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 3
SADRŽAJ:
1. Izvadak iz sudskog registra
2. Rješenje o imenovanju
3. Sažetak procjene
4. Zadatak i Analiza nekretnine
5. Odabir metode procjene
- Poredbena metoda
6. Zaključak
7. Fotodokumentacija
8. Popis primjenjenih propisa te izvora podataka
9. Prilozi
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 4
1. IZVADAK IZ SUDSKOG REGISTRA
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 5
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 6
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 7
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 8
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 9
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 10
2. RJEŠENJE O IMENOVANJU
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 11
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 12
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 13
3. SAŽETAK PROCJENE
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 14
Podaci o nekretnini : k.č. 1387/154 ; k.o. Vrh
POVRŠINA ZEMLJIŠTA 5.500,00 m2
JEDINIČNA CIJENA ZEMLJIŠTA 32,91 kn/m2
TRŽIŠNA VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 138.151,67 kn
ZAOKRUŽENO 181.000,00 kn
VRIJEDNOST OGRADE 42.392,00 kn
VRIJEDNOST UKUPNO 180.543,67 kn
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 15
4. ZADATAK I ANALIZA NEKRETNINE
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 16
4.1. Zadatak
Prema zahtjevu Naručitelja (MANFRED KIRCHMAYR, OIB 31271893389, Sankt Johann
in Pongau, Stöcklhubstrasse 11/8, Austrija) potrebno je izraditi mišljenje o tržišnoj
vrijednosti nekretnine a sve zbog potreba Naručitelja i to k.č. 1387/154 k.o. Vrh. Procjenjuje
se površina navedena od strane Naručitelja te ista iznosi 5.500,00 m2.
4.2. Opis nekretnine
Predmet ove procjene je zemljište izvan građevinskog područja naselja. Zemljište je u naravi
poljoprivredno zemljište, ograđeno većim dijelom niskim suhozidom (prosječne visine 30 do
50 cm), osim manjeg dijela prema kolnom prilazu gdje je izvedena ulazna ograda od
željeznih profila jednostavnog presjeka i viši ogradni zid, vrh suhozida je obrađen tankim
slojem betona na kojeg su ugrađeni stupovi sa plastificiranom mrežom. Do zemljišta vodi
makadamski put sa zapadne strane parcele.
Prema uvidu u katastarske čestice na pregledniku katastarskih podataka, zemljište je
smješteno između čestica 1387/7, 1387/152, 1387/153 na sjevernoj strani , 1387/8 na istočnoj
strani, 1387/155 na južnoj strani te makadamskog puta na zapadnoj strani čestice.
Zemljište je u naravi poljoprivredna čestica u blagom padu koja se koristi kao maslinik.
4.3. Identifikacija nekretnine i lokacija nekretnine
Identifikacija je izvršena prema podacima dostupnim na DOF-5, na osnovu katastraskih i
zemljišnoknjižnih podataka te na osnovu navoda Naručitelja. Podaci u Zemljišniku i Katastru
nisu usklađeni , u dostavljenom ZK ulošku nije navedena površina čestice. Pregledom na
Geoportalu utvrđeno je da postoje dvije čestice oznake 1387/154, te je dodatna identifikacija
potvrđena od strane Naručitelja procjene.
Kao mjerodavna površina za izradu ove procjene uzima se površina dostavljena od strane
Naručitelja te iznosi 5.500,00 m2, također uz napomenu da se ograđeni dio parcele ne
poklapa sa granicama koje su prikazane u katastru. Nekretnina je lokacijski dobro
pozicionirana.
Lokaciju karakterizira niska izloženost utjecajima zagađenosti i utjecaja buke od prometa.
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 17
Lokacija nekretnine
Lokacija (Arkod))
4.4. Prava i tereti Prema priloženom ZKU.
4.5. ZATEČENO STANJE
Na dan očevida 09.02.2018 god. utvrđeno je postojeće stanje nekretnine te su uzeti svi
relevantni podaci potrebni za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine.
4.6. Stanje nekretnina
- Oblik zemljišta; nepravilan
- Nagib zemljišta; manji nagib
- Klizišta; nema
- Infrastruktura; -
- Odvodnja površinskih voda; terenom
- Posebni uvjeti; Nema
- Ogradni zid sa ugrađenim stupovima i plastificiranom mrežom
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 18
4.7. Pristup javno prometnoj površini
- ima
4.8. Zgrade
- Nema
4.9. Poboljšice
- Ogradni zid sa ugrađenim stupovima i plastificiranom (ogradnom) mrežom
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 19
5. ODABIR METODE PROCJENE
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 20
PROCES PROCJENE
Za izradu procjene vrijednosti nekretnina na temelju Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina
koriste se sljedeće propisane metode:
• poredbena metoda,
• prihodovna metoda i
• troškovna metoda.
Tržišna vrijednost utvrđuje se iz rezultata korištene metode ili metoda, uz poštivanje značaja
koji daje korištena metoda ili metode. Ako se koristi više propisanih metoda, jedna je
osnovna, a ostale metode služe za potporu i provjeru rezultata.
Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine, uzimajući u obzir postojeće običaje
u uobičajenom poslovnom prometu i to:
- Poredbena metoda
primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi
se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća,
obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta,
parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz
najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.
Tržišna vrijednost neizgrađenih i izgrađenih katastarskih čestica može se utvrditi i iz
približne vrijednosti zemljišta ako obilježja procjenjivane katastarske čestice pokazuju
dovoljnu podudarnost s obilježjima uzor-čestice.
Broj kupoprodajnih cijena (transakcija) koje se koriste u poredbenoj metodi se utvrđuje se na
temelju broja kupoprodajnih ugovora ako kupoprodajni ugovor sadržava katastarske čestice
iz samo jednoga zemljišnoknjižnog tijela. U slučaju da jedan kupoprodajni ugovor sadržava
katastarske čestice iz više zemljišnoknjižnih tijela, tada je broj kupoprodajnih cijena iz tog
ugovora jednak broju zemljišnoknjižnih tijela.
- Prihodovna metoda
primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih katastarskih čestica na kojima se
nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda.
U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvrđuje na temelju prihoda koji se postižu na
tržištu (održivi prihodi). Ako su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podložni značajnim
odstupanjima ili značajno odstupaju od prihoda koji se postižu na tržištu, prihodovna
vrijednost može se utvrditi i na temelju periodički različitih prihoda.
Prihodovna vrijednost izgrađenih zemljišta obuhvaća vrijednost zemljišta, vrijednost
građevine i vrijednost uređaja.
Prihodovna vrijednost može se utvrditi na temelju:
1. opće prihodovne metode (tzv. dvotračna prihodovna metoda),
2. pojednostavljene prihodovne metode (tzv. jednotračna prihodovna metoda) i
3. prihodovne metode na temelju periodički različitih prihoda.
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 21
- Troškovna metoda
primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se
nalaze zgrade javne namjene i druge građevine koje svojim oblikovanjem nisu izgrađene sa
svrhom stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluugrađene i ugrađene obiteljske kuće
koje prema svojim obilježjima nisu usporedive. Troškovna metoda primjerena je i pri
procjeni vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih ulaganja u građevine.
Za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine primjenjuje se koeficijent za prilagodbu koji se
izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i izračunanih vrijednosti istih nekretnina, a
obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za prilagodbu
prava građenja.
Za utvrđivanje tržišne vrijednosti predmetne nekretnine izabrana je poredbena
metoda. Vrijednosti zemljišta pridodat će se vrijednost izvedene ograde
Pojašnjenje odabira načina procjene:
S obzirom na vrstu nekretnine, prilikom izrade ovog procjembenog elaborata korištena je
Poredbena metoda, a sve u skladu s Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i
Pravilnikom o procjeni nekretnina (NN 105/15). U konačnu cijenu uračunata je i vrijednost
izvedene ograde (ogradnog zida sa ugrađenom plastificiranom mrežom)
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 22
Podaci o nekretnini : k.č. 1387/154; k.o. Vrh REDNI BROJ TRANSAKCIJE 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
zk.č.zem 513/6 1354/49 1384/142 604/1 498/13 549 1354/67 1497/7 1581/1
k.o. Vrh Vrh Vrh Vrh Vrh Vrh Vrh Vrh Vrh
k.č.zem 513/6 1354/49 1384/142 604/1 498/13 549 1354/67 1497/7 1581/1
k.o. Vrh Vrh Vrh Vrh Vrh Vrh Vrh Vrh Vrh
VRSTA NEKRETNINE ZE ZE ZE ZE ZE ZE ZE ZE ZE
POVRŠINA ZEMLJIŠTA U PROMETU (m2) 3.060 2.000 1.338 4.304 6.265 3.989 9.940 2.959 1.039
KUPOPRODAJNA CIJENA ( kn ) 138.506,42 kn 37.755,25 kn 74.980,18 kn 118.623,96 kn 75.000,00 kn 142.695,83 kn 130.000,00 kn 60.259,37 kn 12.000,00 kn
JEDINIČNA CIJENA (kn/m2) 45,26 kn/m2 18,88 kn/m2 56,04 kn/m2 27,56 kn/m2 11,97 kn/m2 35,77 kn/m2 13,08 kn/m2 20,36 kn/m2 11,55 kn/m2
DATUM SKLAPANJA UGOVORA 20.12.2017. 05.12.2017. 29.09.2017. 28.03.2017. 02.02.2017. 09.05.2016. 30.12.2015. 27.05.2015. 17.03.2014.
NAMJENA P P P P P P P P P
KOEFICIJENT ISKORISTIVOSTI 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Odabrana vrijednost 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
KATEGORIJA ZEMLJIŠTA
Čl. 10. Pravilnika4a 4a 4a 4a 4a 4a 4a 4a 4a
IZVOR eNekretnine eNekretnine eNekretnine eNekretnine eNekretnine eNekretnine eNekretnine eNekretnine eNekretnine
ULAZI U PRORAČUN DA DA DA DA DA DA DA DA DA
RAZLOG ISKLJUČENJA IZ USPOREDBE
MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČAVANJE
Indeks na dan transakcije 105,46 105,46 106,58 102,25 102,25 100,33 100,51 98,47 104,71
Korektivni faktor (PN/UN) 1,00 1,00 0,99 1,03 1,03 1,05 1,05 1,07 1,01
INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČAVANJE
Koeficijent za preračunavanje (KP) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Koeficijent preračunavanja mjera građevinskog
korištenja (PN/UN)1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
ODNOS KATEGORIJE ZEMLJIŠTA
KATEGORIJA ZEMLJIŠTAIV Kategorija zemljišta:
100%
IV Kategorija zemljišta:
100%
IV Kategorija zemljišta:
100%
IV Kategorija zemljišta:
100%
IV Kategorija zemljišta:
100%
IV Kategorija zemljišta:
100%
IV Kategorija zemljišta:
100%
IV Kategorija zemljišta:
100%
IV Kategorija zemljišta:
100%
ODABRANI ODNOS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Korektivni faktor (PN/UN) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
MEĐUVREMENSKI I INTERKVALITATIVNO
IZJEDNAČENA JEDINIČNA CIJENA45,26 kn/m2 18,88 kn/m2 55,45 kn/m2 28,43 kn/m2 12,35 kn/m2 37,60 kn/m2 13,72 kn/m2 21,81 kn/m2 11,63 kn/m2
PROSJEČNA IZJEDNAČENA JEDINIČNA
CIJENA:
APSOLUTNO ODSTUPANJE 18,03 kn/m2 -08,36 kn/m2 28,21 kn/m2 01,19 kn/m2 -14,89 kn/m2 10,36 kn/m2 -13,51 kn/m2 -05,43 kn/m2 -15,60 kn/m2
RELATIVNO ODSTUPANJE 66,18% -30,69% 103,58% 4,37% -54,67% 38,05% -49,62% -19,92% -57,29%
ULAZI U PRORAČUN NE NE NE DA NE NE NE DA NE
VRIJEDNOST USPOREDNE NEKRETNINE 28,43 kn/m2 21,81 kn/m2
KVADRAT APSOLUTNIH ODSTUPANJA 1,42 29,45
SUMA KVADRATNIH APSOLUTNIH
ODSTUPANJA5,56 22,12% 11,11
ODABRANA TRŽIŠNA JEDINIČNA
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
JEDINIČNA CIJENA ZEMLJIŠTA 25,09 kn/m2
TRŽIŠNA VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 138.151,67 kn
TRŽIŠNA VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA - ZAOKRUŽENO 138.000,00 kn
0,00UKUPNO ODBICI
Utjecaj zagađenja zraka Nema: 0 % 0,00%
Emisije objekata iz okoliša: Nema 0,00%
UKUPNO POLOŽAJNA OBILJEŽJA 0,00 kn
ODBICI
Utjecaj buke Nema: 0 % 0,00%
Lokacija: Prosječno 0,00%
Okoliš - zelenilo: Prosječno 0,00%
VRIJEDNOST PRIJE KOREKCIJE 138.151,67 kn
KOREKCIJA NA TRŽIŠNU VRIJEDNOST
POLOŽAJNA OBILJEŽJA
ME
ĐU
VR
EM
EN
SK
O I IN
TE
RK
VA
LIT
AT
IVN
O IZ
JE
DN
AČ
EN
JE
ST
AT
IST
IKA
30,86 STANDARDNA DEVIJACIJA DVOSTRUKA STAND. DEVIJACIJA
27,24 kn/m2
Ukupna površina zemljišta 5500,00 m2
25,12 kn/m2
NEKRETNINA ZEMLJIŠTE
Prosječna cijena 25,12 kn/m2
VRHVRHVRH
UL
AZ
NI P
OD
AT
CI -
US
PO
RE
DN
E N
EK
RE
TN
INE
(U
N)
LOKACIJA VRH VRH VRH VRH VRH VRH
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 23
VRIJEDNOST IZVEDENE OGRADE NA ZEMLJIŠTU:
1. Vrijednost suhozida visine 30 do 50 cm sa obrađenim vrhom zida od sloja tankog
betona te ugrađenim stupovima i plastificiranom ogradnom mrežom prema
(prosječnim) postojećim tržišnim cijenama je 180 kn/m1
2. Vrijednost suhozida visine 100 cm sa obrađenim vrhom zida od sloja tankog betona te
ugrađenim stupovima i plastificiranom ogradnom mrežom prema (prosječnim)
postojećim tržišnim cijenama je 250 kn/m1
3. Vrijednost ulazne željezne ograde jednostavnog presjeka prema (prosječnim)
postojećim tržišnim cijenama je 300 kn/m1
S obzirom na stanje ograde, zbog starosti i održavanja (amortizacija), vrijednost se umanjuje
za 30%.
Prema prethodno navedenom, cijena izvedene ograde bi bila :
1. 302,00 m1 x 180 kn/m1 = 54.360,00 kn
2. 20,00 m1 x 250 kn/m1 = 5.000,00 kn
3. 4,00 m1 x 300 kn/m1 = 1.200,00 kn
UKUPNO : 60.560,00 kn
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I ODRŽAVANJA (30%)= 60.560,00 x 0,30=18.168,00 kn
VRIJEDNOST IZVEDENE OGRADE – SVEUKUPNO = 42.392,00 kn
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 24
6. STRUČNO MIŠLJENJE I ZAKLJUČAK
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 25
STRUČNO MIŠLJENJE I ZAKLJUČAK
Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđena je prometna vrijednost nekretnine i to
poljoprivrednog zemljišta evidentiranog kao k.č. 1387/154 k.o. Vrh sa izvedenom ogradom
Kao metoda procjene korištena je Poredbena metoda čemu je dodana vrijednost izvedene
ograde, gdje je prethodno obrazložen način procjene i način odabira metode.
Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnine utvrđuje se tržišna vrijednost predmetnog
poljoprivrednog zemljišta u iznosu od:
POVRŠINA ZEMLJIŠTA 5.500,00 m2
JEDINIČNA CIJENA ZEMLJIŠTA 32,91 kn/m2
TRŽIŠNA VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 138.151,67 kn
ZAOKRUŽENO 181.000,00 kn
VRIJEDNOST OGRADE 42.392,00 kn
VRIJEDNOST UKUPNO 180.543,67 kn
Elaborat procjene poslužiti će Naručitelju kao osnova za bilo kakve pravno financijske radnje
koje pretpostavljaju utvrđivanje stvarne prometne – tržne vrijednosti nekretnina.
Izradio: Dražen Duvnjak,dipl.ing.građ.
stalni sudski vještak
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 26
7. FOTODOKUMENTACIJA
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 27
k.č. 1387/154
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 28
8. POPIS PRIMJENJENIH PROPISA TE IZVORA
PODATAKA
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 29
POPIS PRIMJENJENIH PROPISA, LITERATURE I IZVORA PODATAKA
- Zakon o procjeni nekretnina (NN 78/15)
- Pravilnik o metodama procjene nekretnina (NN 105/15)
- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata
( NN br. 52/84 )
- Pravilnik o stalnim sudskim vještacima ( NN 88/08 ) i Pravilnik o izmjenama i
dopunama pravilnika o stalnim sudskim vještacima ( NN 8/09 i 126/11 )
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ( N_N br. 91/96., 68/98., 137/99.,
22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09. i 143/12.)
- Zakon o zemljišnim knjigama ( NN br. 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04.,
107/07., 152/08., 126/10. i 55/13.)
- Zakon o gradnji ( NN 153/13 )
- Zakon o prostornom uređenju ( NN 153/13 )
- Odluka o komunalnom doprinosu
- Uredba o visini vodnog doprinosa i Uredba o izmjeni Uredbe o visini vodnog
doprinosa ( NN 78/10, 76/11, 18/12, 151/13 )
- Zakon o vlasništvu i drugim stvamim pravima ("Narodne novine" 91 /96,
- 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08)
- Zakon o zemljišnim knjigama ("Narodne novine" 91/96, 68/98,137/99, 114/01,
100/04, 107/07, 152/08, 126/10)
- Građevinska regulativa i ostala pravila struke.
- Preporuke HDSV-a
- Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji ( IGH )
- Standardizacija određivanja koeficijenata za obračun korisnih površina i korisne
vrijednosti površina – prijedlog HDSV
- Načela procjene tržišnih vrijednosti nekretnina I , Krtalić V. ( 2007 )
- JEDNOSTAVNI CJENIK USLUGA za arhitekte i investitore, Autor: Zlatko
Hanžek
- Prostorno planska dokumentacija
- Informacijski sustav eNekretnine
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 30
9. PRILOZI
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 31
DMD PROJEKT d.o.o.
Glavani 76
51221 Kostrena
STALNI SUDSKI VJEŠTAK :
Dražen Duvnjak, dipl.ing.građ
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
BROJ PROCJENE:
5/2018
NARUČITELJ:
MANFRED KIRCHMAYR POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
Datum:
veljača 2018.
list: 32