GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI · 2011-04-08 · Minister Skarbu Państwa, na mocy ustawy z 15 października 2008 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami. 6Od wpływów osiąganych

GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI

Podstawy prawne gospodarki nieruchomościami:

1. Kodeks cywilny,

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) /załącznik nr 1/,

3. Akty wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami

1) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z późn. zm.),

2) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 24 sierpnia 2004 r. w sprawie określenia rodzajów nieruchomości uznawanych za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa (Dz. U. Nr 207, poz. 2107),

3) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.),

4) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie uwłaszczania osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz. U. Nr 23, poz.120 z późn. zm.),

5) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663),

6) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz.736),

7) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości (Dz. U. Nr 131, poz.1092),

4. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.),

5. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2001 Nr 142, poz. 1592 z poźn. zm.),

6. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (Dz. U. z 2001 Nr 142, poz. 1590 z poźn. zm.),

7. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o administracji rządowej w województwie (Dz. U. z 2001 Nr 80, poz. 872 z późn. zm.),

8. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm.),

9. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700 z późn. zm.),

10. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.),


11. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2004 r. Nr 121 poz. 1266 z późn. zm.),

12. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 z późn. zm.).

Zakres stosowania ustawy o gospodarce nieruchomościami.

1. Zakres podmiotowy – najszerszy spośród obowiązujących ustaw, poza zasadami gospodarowania zasobem Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, pozostał regulacje dotyczą zarówno nieruchomości publicznych jak i prywatnych.

2. Zakres przedmiotowy – zgodnie z art. 2 ustawę stosuje się do wszelkich nieruchomości nie objętych żadną z ustaw szczególnych, dotyczących określonych rodzajów nieruchomości (np. zasób własności rolnej, zasoby wojskowe).

Definicje pojęć z zakresu gospodarki nieruchomościami (art. 4).

- nieruchomość gruntowa - grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności;

- zasób nieruchomości - nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa;

- działka gruntu – niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej;

- działka budowlana - zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;

- zbywanie albo nabywanie nieruchomości - dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste;

- osoba bliska - zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek (małżonka), osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu;

- Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2).


Cele publiczne

Katalog celów publicznych1 zawarty w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyciąg):

- wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;

- wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;

- wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;

- budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej2, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;

- budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;

- budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych;

- budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa3 i ochrony granicy państwowej

- zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;

- ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;

- inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

1 W orzecznictwie organów i sądów administracyjnych oraz Sądu Najwyższego ugruntowany jest pogląd o konieczności ścisłego (restrykcyjnego) rozumienia pojęcia „celu publicznego”. 2 Aktem normatywnym, który określa zasady i warunki zaopatrzenia i użytkowania energii jest ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (Dz. U z 2006 r. Nr 89, poz. 625 z późn. zm.). Zgodnie z tą ustawą, techniczne procesy w zakresie wytwarzania, przetwarzania, przesyłania, magazynowania, dystrybucji oraz użytkowania energii zalicza do procesów energetycznych. Jednakże każdy z tych procesów, w tym „wytwarzanie” i „przesyłanie”, stanowi odrębny obszar działalności w energetyce (jest innym procesem technicznym). Przyjmując zatem racjonalność ustawodawcy i spójność systemu prawa, należy uznać, że użyte w art. 6 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pojęcie „przesyłanie” jest tożsame z pojęciem, o którym mowa w art. 3 pkt 4 Prawa energetycznego, a zatem nie obejmuje czynności z zakresu „wytwarzania” energii elektrycznej. Wobec powyższego, z literalnego brzmienia art. 6 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wynika, iż budowa urządzeń służących do wytwarzania energii elektrycznej (np. elektrownia wiatrowa) nie mieści się w katalogu celów publicznych. Oznacza to, że w obowiązującym stanie prawnym budowa urządzenia do wytwarzania energii nie może zostać uznana za inwestycję celu publicznego. Stanowisko takie zostało wielokrotnie wyrażone w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym między innymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lutego 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 2339/06 oraz wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 224/08. 3 Patrz rozporządzenie w sprawie określenia rodzajów nieruchomości uznawanych za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa.


Katalog celów publicznych zawarty w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 października 2007 r. w sprawie wykazu przedsięwzięć Euro 2012 (Dz. U. Nr 192, poz. 1385 z poźn. zm.)4:

STADIONY GŁÓWNE

Budowa stadionu „Arena Bałtycka” – Gdańsk;

Rozbudowa Stadionu Miejskiego – Poznań;

Budowa Narodowego Centrum Sportu - Stadion Narodowy – Warszawa;

Budowa stadionu przy ul. Drzymały – Wrocław;

STADIONY ALTERNATYWNE

Przebudowa Stadionu Śląskiego – Chorzów;

Rozbudowa Stadionu „WISŁA” – Kraków;

POZOSTAŁA INFRASTRUKTURA (wyciąg)

Rozbudowa ul. Surzyckiego i ul. Christo Botewa oraz budowa przedłużenia ul. Christo Botewa do Trasy Ekspresowej S7 – Kraków;

Budowa Centrum Handlowego – Warszawa;

Budowa połączenia kolejowego MPL „Katowice” w Pyrzowicach z miastami Aglomeracji Górnośląskiej – województwo śląskie;

Budowa wojewódzkich centrów powiadamiania ratunkowego – cały kraj.

Kompetencje organów administracji w gospodarce nieruchomościami

Załącznik Nr 2

Mienie państwowe – należy do Skarbu Państwa albo innych państwowych osób prawnych (definicję zawiera art. 441 § 1 Kodeksu cywilnego). Uprawnienia majątkowe Skarbu Państwa względem państwowych osób prawnych określają odrębne przepisy, w szczególności regulujące ich ustrój.

4. Patrz projekt nowelizujący wykaz dostępny na stronach BIP Ministerstwa Sportu i Turystyki http://bip.msit.gov.pl/portal/bip/95/421/Projekt_rozporzadzenia_Rady_Ministrow_zmieniajacego_rozporzadzenie_w_sprawie_wyk.html


Mienie samorządowe – to mienie należące do jednostek samorządu terytorialnego (ich związków) albo do innych samorządowych osób prawnych: gminnych, powiatowych i wojewódzkich.

Mienie gminne – istnieje od 27 maja 1990 r., powstało z mocy prawa z przekształcenia części mienia państwowego, co określa się mianem komunalizacji (rozdział 2 Nabycie mienia komunalnego ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych Dz. U. Nr 38, poz. 191).

Mienie powiatowe – powstało z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r., czyli wraz z utworzeniem powiatów jako jednostek samorządu terytorialnego wyposażonych w osobowość prawną. (rozdział 4 Nabycie mienia ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną Dz. U. Nr 133, poz. 872).

Mienie wojewódzkie - powstało z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r., czyli wraz z utworzeniem województw jako jednostek samorządu terytorialnego wyposażonych w osobowość prawną (podstawa prawna jak wyżej).

Mienie prywatne – mienie należące do innych osób prawnych i wszystkich osób fizycznych (nie państwowych i nie samorządowych). Jest to np. mienie spółek kapitałowych, spółdzielni, stowarzyszeń, fundacji, związków zawodowych, kościołów.

Obecnie istnieją zatem cztery zasoby nieruchomości utworzone na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1) zasób nieruchomości Skarbu Państwa,

2) wojewódzkie zasoby nieruchomości,

3) powiatowe zasoby nieruchomości,

4) gminne zasoby nieruchomości.

Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa (właściwej JST) należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa (właściwej JST) i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa (właściwej JST).

1. Nieruchomości Skarbu Państwa

Załącznik nr 3

Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodaruje starosta wykonując zadanie z zakresu administracji rządowej.

W sprawach cywilno-prawnych starosta większość czynności może podejmować tylko za zgodą wojewody.


Organem II instancji w postępowaniu administracyjnym jest wojewoda.

Inni dysponenci nieruchomości Skarbu Państwa reprezentujący prawa majątkowe Skarbu Państwa i działający w jego imieniu i na jego rzecz:

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji5 gospodarujący gruntami przeznaczonymi na potrzeby statutowe centralnych i naczelnych organów państwa oraz urzędów wojewódzkich,

Agencja Nieruchomości Rolnych w stosunku do gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,

Wojskowa Agencja Mieszkaniowa i Agencja Mienia Wojskowego - odpowiednio w zakresie powierzonego im mienia,

Lasy Państwowe działające poprzez Generalną Dyrekcję Lasów Państwowych i regionalne dyrekcje Lasów Państwowych w zakresie gospodarowania lasami i gruntami leśnymi,

minister właściwy do spraw Skarbu Państwa, który rozstrzyga o sposobie zagospodarowania nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej.

2. Nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego:

Kompetencje do gospodarowania zasobami nieruchomości posiadają odpowiednio:

- wójt, burmistrz albo prezydent miasta (zasoby gminne),

- zarząd powiatu (zasoby powiatowe),

- zarząd województwa (zasoby wojewódzkie).

Organem II instancji w postępowaniu administracyjnym jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Organy działające za Skarb Państwa6 i jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki (art. 12).

Czynności faktyczne i prawne składające się na pojęcie gospodarowania określa art. 23.

Do czynności związanych z gospodarowaniem należy zaliczyć:

5 Od dnia 1 stycznia 2009 r. Minister Skarbu Państwa, na mocy ustawy z 15 października 2008 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami. 6 Od wpływów osiąganych ze sprzedaży, opłat z tytułu trwałego zarządu, użytkowania, czynszu dzierżawnego i najmu - nieruchomości Skarbu Państwa, o których mowa w ust. 1, a także od wpływów osiąganych z opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste, oraz od odsetek za nieterminowe wnoszenie tych należności potrąca się 25 % środków, które stanowią dochód powiatu, na obszarze którego położone są te nieruchomości (art. 23 ust. 3).


ewidencjonowanie nieruchomości,

zapewnienie wyceny nieruchomości,

sporządzanie planów wykorzystania zasobów,

czynności zabezpieczające przed uszkodzeniem i zniszczeniem,

współdziałanie z innymi organami i właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego,

czynności związane z naliczaniem należności za korzystanie z nieruchomości.

dochodzenie należności za korzystanie z nieruchomości oraz prowadzenie czynności zmierzających do wyegzekwowania należności;

podjęcie decyzji o zbyciu nieruchomości;

czynności podejmowane w postępowaniu sądowym w sprawach dotyczących własności, naruszenia posiadania, rozgraniczenia, podziału, scalenia i podziału, spadkobrania, działu spadku, zniesienia współwłasności, zakładania ksiąg wieczystych;

Zasady obrotu nieruchomościami należącymi do zasobu Skarbu Państwa i zasobów jednostek samorządu terytorialnego.

1. Określanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych (art. 7)

Wycena nieruchomości dokonywana przez rzeczoznawców majątkowych dotyczy wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

- strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.


Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości.

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości

2. Zasada waloryzacji kwot z tytułów określonych w ustawie (art. 5 - wskaźniki zmian cen nieruchomości, art. 227 - wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych).

3. Katalog cywilno – prawnych form obrotu nieruchomościami (art. 13).

katalog dopuszczalnych umów jest otwarty, można zawierać wszelkie umowy nazwane jak i nienazwane,

szczególne zasady zawierania umów darowizny,

preferencyjne zasady obrotu pomiędzy podmiotami publicznymi (art. 14).

4. Szczególne cechy użytkowania wieczystego nie zawarte w Kodeksie cywilnym

zasada konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej (art. 27),

zasady rozliczeń przy wygaśnięciu użytkowania wieczystego7,

terminy zagospodarowania nieruchomości8,

możliwość żądania rozwiązania umowy9.

5. Zasady stosowania pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości przez osoby uprawnione (art.34):

kategorie podmiotów uprawnionych do pierwszeństwa ustawowego:

roszczeniowcy,

poprzedni właściciele (spadkobiercy) pozbawieni prawa przed 5.12.1990 r., z wyłączeniem art. 216a ustawy, np. nie obejmuje nieruchomości, które przed dniem 9 maja 1945 r. stanowiły własność niemieckich lub gdańskich osób prawnych prawa publicznego, a na podstawie dotychczasowych przepisów prawnych nie przeszły na własność polskich osób prawnych, stanowią własność Państwa.

najemcy lokalu mieszkalnego z umową najmu na czas nieoznaczony,

7 W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje (art. 33 ust. 2). 8 za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym (art. 62 ust.3). 9 Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie (art. 33 ust. 3).


tryb realizowania pierwszeństwa,

warunek skorzystania z pierwszeństwa w nabyciu – roszczeniowy oraz poprzedni właściciele zgłaszają zamiar nabycia w terminie 6 tygodni od dnia publikacji wykazu, a najemcy w ciągu 21 dni od zawiadomienia.

skutki nieskorzystania z uprawnienia do pierwszeństwa,

pierwszeństwa dodatkowe (uznaniowe) - najemcy lub dzierżawcy lokali.

6. Wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, oraz najem lub dzierżawę na czas oznaczony powyżej 3 miesięcy (art. 35)

rola wykazu jako gwaranta jawności obrotu,

sposób i termin wywieszenia wykazu (wywieszenie w siedzibie urzędu na 21 dni, oraz informacja o wywieszeniu w prasie lokalnej, w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, na stronach internetowych urzędu),

obligatoryjna treść wykazu (np. oznaczenie nieruchomości, powierzchnia, cena, rodzaj prawa, termin do złożenia wniosku w zakresie realizacji pierwszeństwa w nabyciu).

Ustawowe tryby zbywania nieruchomości z zasobów.

1. Podstawy prawne odstąpienia od przetargu (art. 37 ust. 2 i 3):

ustawowe zwolnienia z przetargu – realizacja prawa pierwszeństwa, zamiana lub darowizna, „resztówki” niemożliwe do samodzielnego zagospodarowania, aport, zbycie udziału na rzecz współwłaścicieli, specjalne strefy ekonomiczne;

uznaniowe zwolnienia z przetargu – pod budownictwo mieszkaniowe i urządzenia infrastruktury technicznej lub cel publiczny, dzierżawa na podstawie umowy zawartej na co najmniej 10 lat i nieruchomość zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę.

2. Zasada obowiązkowego trybu przetargowego :

umowy objęte zasadą przetargu - sprzedaż i oddanie w użytkowanie wieczyste, oraz użytkowanie, najem lub dzierżawa na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony.

sposób i termin ogłoszenia o przetargu – ogłoszenie wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Ogłoszenie na 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu dla nieruchomości, której cena wywoławcza jest niższa niż równowartość 100


000 euro, powyżej tej kwoty ogłoszenie następuje co najmniej na 2 miesiące przed wyznaczonym terminem przetargu.

formy i cele poszczególnych form przetargu (ograniczone – nieograniczone, pisemne /najkorzystniejsza oferta/ – ustne /najwyższa cena/),

komisja przetargowa (od 3 do 7 osób),

rola wadium (5 – 20 % ceny wywoławczej),

skarga na czynności przetargowe (rozpatrzenie w terminie 7 dni),

relacje ceny wywoławczej pomiędzy pierwszym a drugim przetargiem,

termin organizowania drugiego (kolejnego) przetargu (nie wcześniej niż 30 dni ale nie dłużej niż 6 miesięcy od dnia zamknięcia poprzedniego przetargu),

przetarg zakończony wynikiem negatywnym (nikt nie przystąpił, nie zaoferował minimalnego postąpienia - 1% ceny wywoławczej).

organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu.

Zasady ustalania cen i opłat za nieruchomości

1. Sposób ustalania ceny sprzedaży nieruchomości (art. 67 – 70)

sprzedaż w trybie przetargu: cena jest płatna jednorazowo, cena wywoławcza w pierwszym przetargu w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości; cena wywoławcza w drugim przetargu nie niższa niż 50 % wartości nieruchomości; cena ustalona w rokowaniach z nabywcą nie niższa niż 40 % wartości nieruchomości (możliwość rozłożenia na raty);

sprzedaż w trybie bezprzetargowym: możliwość rozłożenia na raty (na okres do 10 lat, oprocentowanie równe stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP, zabezpieczenie wierzytelności w szczególności przez ustanowienie hipoteki); zasady udzielania bonifikat od ceny sprzedaży oraz zasady zwrotu bonifikaty (art. 68).

2. Opłaty za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (art. 71 – 81)

rodzaje opłat z tytułu użytkowania wieczystego (pierwsza - 15-25% ceny, roczna od 0,3% ceny, dodatkowa w razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej - 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości);

stawki opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego (0,3% ceny – obronność i bezpieczeństwo państwa, obiekty sakralne, działalność charytatywna, niezarobkowa działalność: opiekuńcza, kulturalna, lecznicza, oświatowa, wychowawcza, naukowa lub badawczo-rozwojowa; 1 % ceny –


cele rolne, mieszkaniowe, cele publiczne, sportowe; 2 % ceny - działalność turystyczna; 3% ceny – pozostała działalność);

bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej – dla osób fizycznych, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 % przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe - 50 % opłaty rocznej.

3.Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego,

zmiana wartości jako warunek aktualizacji (dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego);

wyłączenie aktualizacji - jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe wyłączenie dotyczy okresu 5 lat,

zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach);

etapy procedury aktualizacyjnej :

1) wypowiedzenie opłaty dotychczasowej,

2) wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona do SKO,

3) sprzeciw od orzeczenia SKO do sądu powszechnego.

Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 109 -111)

Wójt (burmistrz, prezydent) jako podmiot uprawniony do wykonania prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży

niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (dot. nieruchomości zurbanizowanych);

prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę (dot. nieruchomości zurbanizowanych);


nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;

Wyłączenia stosowania prawa pierwokupu – sprzedaż osobie bliskiej, między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego, odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości, zamiana nieruchomości.

Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.

Realizacja pierwokupu, po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży, przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który zawiadomił wójta, burmistrza albo prezydenta.

Podziały nieruchomości

Pomimo, że ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „podział nieruchomości”, mamy do czynienia z następującymi podziałami:

cywilnym (prawnym) - w odniesieniu do cywilnoprawnej definicji nieruchomości zawartej w art. 46 § 1 k.c., gdy dochodzi do rozporządzenia prawem do wydzielonej części nieruchomości - obrotu cywilnoprawnego wydzieloną częścią nieruchomości (przeniesienia praw do części nieruchomości na inny podmiot);

wieczystoksięgowym – odłączeniu z dotychczasowej nieruchomości (wykreśleniu z działu I księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości) co najmniej jednej działki gruntu (części nieruchomości) i założeniu dla tej części nowej księgi wieczystej (z jednoczesnym wpisem w dziale II tej księgi nowego lub dotychczasowego właściciela), albo przeniesieniu do innej istniejącej księgi wieczystej (wpisem w dziale I tej księgi);

geodezyjnym – polegającym na administracyjnoprawnym określeniu granic nowych działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości, bez zmiany właściciela nieruchomości. Podział ten poprzedza podział cywilny (prawny) jak i wieczystoksiegowy nieruchomości;

quoad usum przez wydzielenie współposiadaczowi części rzeczy do wyłącznego korzystania (dopuszczenie do posiadania rzeczy wspólnej).

Stosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 92 ugn) - znaczenie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przepisów o ewidencji gruntów i budynków oraz przepisów o drogach publicznych.


- Podziały nieruchomości:

zgodnie z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ugn);

w przypadku braku planu miejscowego (art. 94 ugn) - znaczenie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - znaczenie przepisów odrębnych;

niezależnie od ustaleń planu miejscowego (art. 95 ugn);

- Rola i znaczenie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

- Szczególne przypadki podziału nieruchomości w trybie art. 98 ugn i jego następstwa.

- Podziały nieruchomości a opłata adiacencka.

- Podziały kilku nieruchomości w trybie art. 98b ugn.

- Podział nieruchomości a scalenie i podział.

Scalanie i podział nieruchomości

- Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy.

- Uczestnicy postępowania w sprawie scalenia i podziału (rada uczestników scalenia)

- Uchwała o przystąpieniu do scalenia i podziału określająca granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem.

- Uchwała o scaleniu i podziale - zamknięcie istniejących ksiąg wieczystych, założenie nowych ksiąg wieczystych i ujawnienia w nich praw do nowopowstałych nieruchomości, wyznaczenie i utrwalenie na gruncie granic nieruchomości, wprowadzenie uczestników postępowania na nowe nieruchomości.

Opłaty adiacenckie w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości;

Warunki ustalania opłat adiacenckich w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku:

- budowy urządzeń infrastruktury technicznej (wysokość opłaty do 50% wzrostu wartości nieruchomości; 3 lat na ustalenie w drodze decyzji administracyjnej; charakter fakultatywny);


- dokonania podziału nieruchomości (wysokość opłaty do 30% wzrostu wartości nieruchomości; 3 lat na ustalenie w drodze decyzji administracyjnej; charakter fakultatywny);

- dokonania scalenia i podziału nieruchomości (wysokość opłaty do 50% wzrostu wartości nieruchomości; terminy i sposób wnoszenia opłat ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień, albo na podstawie rozstrzygnięcia w uchwale o scaleniu z tym, że termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej; ustalenie opłaty w drodze decyzji administracyjnej; charakter obligatoryjny).

Tzw. renta planistyczna oraz odszkodowanie planistyczne uregulowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36 i 37)

Odszkodowanie planistyczne gdy korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone – odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienie nieruchomości lub jej części albo nieruchomość zamienna albo odszkodowanie przy zbyciu nieruchomości.

Renta planistyczna – łączne warunki:

- wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą

- właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość w terminie do 5 lat od zmiany lub uchwalenia planu miejscowego (wyjątek przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę),

- decyzja wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o ustaleniu opłaty

Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wywłaszczanie nieruchomości wg ustawy o gospodarce nieruchomościami10

Konstytucyjne przesłanki wywłaszczania nieruchomości (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP).

10 Uwaga na szczególne rodzaje wywłaszczeń np. wg ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym; ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego.


- Definicja wywłaszczenia - pozbawienie albo ograniczenie, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

- Zakres stosowania wywłaszczenia - nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (nie może być wywłaszczona nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa). Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część (roszczenie o nabycie).

- Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym to nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.

- Ustawowe przesłanki wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego - jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

- Obowiązek rokowań i tryb postępowania wywłaszczeniowego - wszczęcie postępowania może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy (nieruchomość zamienna). Postępowanie prowadzi starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości (ustalająca między innymi cel na jaki nieruchomość wywłaszczono, wysokości odszkodowania) stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

- Ograniczanie praw do nieruchomości jako łagodniejsza forma wywłaszczenia (art.124- 126) – Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Odpowiednio ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości może zostac dokonane na potrzeby prowadzenia działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową, na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy.


Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości

- Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

- Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

- Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

- Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

- Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

- Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku wydania odrębnej decyzji o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw.

Zwroty nieruchomości wywłaszczonych:

- obowiązki organu gospodarującego wywłaszczoną nieruchomością (zamiar użycia nieruchomości na inny cel rodzi obowiązek zawiadomienia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze);

- uprawnienia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy (w przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa);

- pojęcie zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia (jeżeli przez 7 lat nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu publicznego albo pomimo upływu 10 lat cel ten nie został zrealizowany);

- zasady rozliczeń przy zwrocie nieruchomości (nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu; poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była


przyznana w ramach odszkodowania; odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, którego wysokość nie może przekroczyć wartości nieruchomości, a w przypadku osób pozbawionych własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., nie może być większe niż 50 % wartości nieruchomości);

- zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej, oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji.

Uwłaszczenie państwowych osób prawnych jako konsekwencja zmiany Kodeksu cywilnego i nowego ujęcia mienia;

geneza podzielności mienia państwowego (nowa definicja mienia państwowego wprowadzona do Kodeksu cywilnego z dniem 1 lutego 1989 r.),

uwłaszczenie nastąpiło z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r.; w wyniku uwłaszczenia państwowe osoby prawne otrzymały prawo użytkowania wieczystego gruntów i prawo własności budynków i innych urządzeń, do których przysługiwało im prawo zarządu, zasady odpłatności uwłaszczenia, potwierdzanie faktu uwłaszczenia decyzją deklaratoryjną wydawaną przez wojewodę.

Uwłaszczenie nieruchomości zajętych pod drogi publiczne na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. (Dz. U. Nr 133. poz. 872 z późn. zm.).

NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW

Podstawa prawna – ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ). Ustawa ta ogranicza cudzoziemców w możności nabywania nieruchomości w Polsce – uzależnia ich zdolność do nabywania od wcześniejszego uzyskania zezwolenia. Ustawa przewiduje różne stopnie tych ograniczeń, jak również wyjątki od nich.


OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI11

Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa powołała do życia Agencję Nieruchomości Rolnych., która gospodaruje tymi nieruchomościami w imieniu Skarbu Państwa.

Agencja jest państwowa osobą prawną, ale mienie w zasobie nie są jej własnością – Skarb Państwa powierzył Agencji wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz.

Sprzedając nieruchomości, Agencja sporządza wykaz, ogłoszony w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości przez okres 14 dni przed dniem ogłoszenia przetargu.

Sprzedaż nieruchomości rolnej przez Agencję może nastąpić, jeżeli w wyniku tej sprzedaży powierzchnia użytków rolnych będących nabywcy nie przekroczy 500 ha. (art. 28a)

Pierwszeństwo (art. 29) w nabyciu nieruchomości z Zasobu Agencji przysługuje:

1) byłemu właścicielowi nieruchomości lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 r. (wejście w życie ustawy),

2) spółdzielni produkcji rolnej władającej zbywaną nieruchomością,

3) dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej 3 lat.

Przetarg

Nieruchomości nie sprzedane w trybie pierwszeństwa podlegają sprzedaży w trybie publicznego przetargu ustnego (licytacja).

W przypadkach uzasadnionych względami gospodarczymi można ustalić osobę nabywcy na podstawie przetargu ofert pisemnych (konkurs ofert).

Cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego. (art. 30). Bez udziału rzeczoznawcy można ustalić m.in. cenę gruntu niezabudowanego o powierzchni nieprzekraczajacej jednego hektara.

W razie nierozstrzygnięcia przetargu, Agencja ogłaszając kolejne przetargi, może ustalić niższa cenę wywoławczą, jednak nie niższą niż połowa ceny ustalonej w pierwszym przetargu.

Jeżeli kolejny przetarg nie wyłoni nabywcy, Agencja może sprzedaż nieruchomość bez przetargu za cenę nie niższą niż cena wywoławcza ostatniego przetargu.

Jeżeli nabywca przed zawarciem umowy sprzedaży wpłaci co najmniej 20 % ceny, Agencja może rozłożyć spłatę pozostałej należności na roczne lub półroczne raty, na okres nie dłuższy niż 15 lat.

Pierwokup.

11 Materiał dla pośredników w obrocie nieruchomościami


Agencji przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz skarbu Państwa, przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od nabycia tej nieruchomości od Agencji.

Odkup

Agencji przysługuje prawo odkupu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa w okresie 5 lat licząc od dnia jej nabycia od Agencji, z wyjątkiem nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych. Prawo odkupu powinno być ujawnione w księdze wieczystej danej nieruchomości.

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) ma na celu :

1) poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych,

2) przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,

3) zapewnienie, że w gospodarstwach będą pracowały osoby o odpowiednich kwalifikacjach.

Pierwokup.

W razie sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu przysługuje:

- jej dzierżawcy, jeżeli:

1) umowa dzierżawy była zawarta w formie pisemnej z datą pewną i była wykonywana co najmniej 3 lata,

2) nabywana nieruchomość wejdzie w skład gospodarstwa rodzinnego lub dzierżawcą jest spółdzielnia.

- Agencji , jeżeli:

1) brak jest uprawnionego do pierwokupu,

2) uprawniony nie wykonał pierwokupu.

Prawo pierwokupu Agencji jest wyłączone, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych.

Powyższy pierwokup jest wyłączony w ogóle, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest::

1) spółdzielnia produkcji rolnej – w razie sprzedaży przez jej członka wkładu gruntowego w tej spółdzielni,

2) osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Gospodarstwo rodzinne – to gospodarstwo rolne:

1) prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz

3) w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha.


Prawo wykupu

Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia innej umowy niż sprzedaż, Agencja może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości, za zapłatą równowartości pieniężnej.

Uprawnienie to nie przysługuje, jeżeli:

1) w wyniku umowy następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha,

2) przeniesienie własności następuje na rzecz spółdzielni produkcji rolnej lub osoby bliskiej.

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI LEŚNYMI 12

Przepisy ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach stosuje się do lasów bez względu na formę ich własności.

Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:

1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha pokryty roślinnością leśną, - drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:

a) przeznaczony do produkcji leśnej lub

b) stanowiący rezerwat przyrody lub park narodowy albo

c) wpisany do rejestru zabytków,

2) związany z gospodarką leśną , zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej; budynki budowle, urządzenia melioracji wodnych, drogi leśne, szkółki leśne, parkingi leśne i urządzenia turystyczne, tereny pod liniami energetycznymi.

Ustawa nakłada obowiązki na właścicieli lasów, m.in.:

a. zachowania w lasach roślinności leśnej, np. naturalnych bagien i torfowisk,

b. pielęgnowania i ochrony lasu,

c. przebudowy drzewostanu, który nie zapewnia osiągnięcia celów gospodarki leśnej.

oraz obowiązek zalesiania gruntów przeznaczonych do zalesienia w miejscowym planie, mogą otrzymywać na to dotacje z budżetu państwa.

Te lasy mogą być nabywane przez Lasy Państwowe.

Własność Skarbu Państwa:

Lasami Skarbu Państwa zarządza Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe

Zwane „Lasami Państwowymi”. (Generalna Dyrekcja, Regionalne Dyrekcje, nadleśnictwa) 12 Materiał dla pośredników w obrocie nieruchomościami


Z wyłączeniem lasów:

1) będących w zarządzie parków narodowych,

2) należących do zasobu Agencji Nieruchomości Rolnych,

3) będących w użytkowaniu wieczystym.

Sprzedaż lasów Skarbu Państwa może następować w przypadkach:

1) zbywania udziałów we współwłasności.

2) nieprzydatności gruntów i budynków dla gospodarki leśnej,

3) zmiany przeznaczenia na cele nierolne i nieleśne,

4) ważnych względów gospodarczych lub społecznych.

Ww. sprzedaż wymaga zgody Dyrektora Generalnego.

Jednak nadleśniczy może samodzielnie sprzedać grunty leśne i nieleśne, jeżeli stanowią enklawę wśród gruntów innej własności.

Ponadto Dyrektor Generalny może lasy i grunty, na których nie można prowadzić racjonalnej gospodarki, w szczególności enklawy wśród gruntów Agencji Nieruchomości Rolnych, przekazywać tej Agencji nieodpłatnie.

Sprzedaż lasów i innych nieruchomości przez Lasy Państwowe następuje w drodze przetargu. W razie sprzedaży nieruchomości w granicach administracyjnych miast gminie służy prawo pierwokupu.

Sprzedaż lokali mieszkalnych następuje na podobnych zasadach jak określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, tj. z uwzględnieniem pierwszeństwa najemców lokali.

Pracownikom, byłym pracownikom oraz ich osobom bliskim przysługuje bonifikata od ceny lokalu w wysokości;

1) 6 % za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych

2) 3 % za każdy rok najmu tego lokalu,

przy czym łączna obniżka nie może przekroczyć 95 %, a spłata jest rozłożona na najwyżej 60 rat miesięcznych.

Jeżeli lokal nabywa emeryt lub rencista, cena jest ustalana na 5 % wartości lokalu.


Załącznik nr 1

USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2004 r. Nr 241, poz. 2603 z późn. zm.)

Art.

Dział I Przepisy ogólne 1 – 9a

Dział II Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego

Rozdział 1 Zasady ogólne

Rozdział 2 Zasoby nieruchomości

Rozdział 3 Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste

Rozdział 4 Przetargi na zbycie nieruchomości

Rozdział 5 Oddawanie w trwały zarząd

Rozdział 6 Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne

Rozdział 7 Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych

Rozdział 8 Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości

10 – 19

20 – 26

27 - 36

37 – 42

43 – 50

51 – 61

62 – 66

67 – 91

Dział III Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości

Rozdział 1 Podziały nieruchomości

Rozdział 2 Scalanie i podział nieruchomości

Rozdział 3 Prawo pierwokupu nieruchomości

Rozdział 4 Wywłaszczanie nieruchomości

Rozdział 5 Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości

Rozdział 6 Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

Rozdział 7 Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej

92 – 100

101 – 108

109 – 111

112 – 127

128 – 135

136 – 142

143 – 148b

Dział IV Wycena nieruchomości

Rozdział 1 Określanie wartości nieruchomości

Rozdział 2 Powszechna taksacja nieruchomości

Rozdział 3 Badanie rynku nieruchomości

149 – 159

160 – 173

173a – 173c

Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami

Rozdział 1 Rzeczoznawstwo majątkowe

Rozdział 2 Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

Rozdział 3 Zarządzanie nieruchomościami

Rozdział 4 Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej

174 – 178

179 – 183a

184 – 190

191 – 197

Dział VI Przepisy karne 198

Dział VII Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe

Rozdział 1 Przepisy przejściowe

Rozdział 2 Zmiany w przepisach obowiązujących

Rozdział 3 Przepisy końcowe

199 – 233

234 – 239

240 – 242


Załącznik nr 2

PODMIOTY SKARB PAŃSTWA GMINA POWIAT WOJEWÓDZTWO SAMORZĄDOWE

ORGAN STANOWIĄCY WOJEWODA RADA GMINY RADA POWIATU SEJMIK

WOJEWÓDZTWA

ORGAN WYKONAWCZY

właściwy organ w sprawach gospodarki nieruchomościami

STAROSTA wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej *MINISTER13 właściwy do spraw administracji publicznej

WÓJT, BURMISTRZ, PREZYDENT MIASTA

ZARZĄD POWIATU PRZEWODNICZĄCY STAROSTA

ZARZĄD WOJEWÓDZTWA

PRZEWODNICZY MARSZAŁEK WOJEWÓDZTWA

WŁAŚCIWY URZĄD STAROSTWO POWIATOWE URZĄD GMINY STAROSTWO

POWIATOWE URZĄD MARSZAŁKOWSKI

ZASÓB NIERUCHOMOŚCI

SKARBU PAŃSTWA GMINNY POWIATOWY WOJEWÓDZKI

OSOBOWOŚĆ PRAWNA

SKARB PAŃSTWA GMINA POWIAT WOJEWÓDZTWO

PAŃSTWOWA OSOBA PRAWNA

SAMORZĄDOWA OSOBA PRAWNA



JEDNOSTKI ORGANIZACYJNE NIEPOSIADAJĄCE OSOBOWOŚCI PRAWNEJ

PAŃSTWOWE GMINNA SAMORZĄDOWA

POWIATOWA SAMORZĄDOWA

WOJEWÓDZKA SAMORZĄDOWA

W Polsce jest 16 województw, 314 powiatów i 65 miast na prawach powiatu oraz 2478 gmin

13 Od dnia 1 stycznia 2009 r. Minister Skarbu Państwa, na mocy ustawy z 15 października 2008 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami.


Administracja Publiczna Rządowa Samorządowa I. Szczebel centralny – Ministrowie, Kierownicy urzędów centralnych

Gmina Rada Wójt, Burmistrz, Prezydent Miasta

II. Wojewódzka administracja zespolona - --* Wojewoda * Kierownicy zespolonych służb, inspekcji, straży – działający pod zwierzchnictwem wojewody

Powiat Rada Zarząd – przewodniczy Starosta

III. Wojewódzka administracja niezespolona Przykładowe organy * Dyrektorzy izb skarbowych, naczelnicy urzędów skarbowych * Dyrektorzy Urzędów morskich, statystycznych, izb celnych, * Dowódcy okręgów wojskowych * Komendanci Straży Granicznej /Podporządkowane właściwym ministrom/

Województwo Sejmik Zarząd – przewodniczy Marszałek

IV. Powiatowa administracja zespolona Kierownicy służb, inspekcji, straży /działają pod zwierzchnictwem starosty/ * Komenda rejonowa państwowej straży pożarnej * Komenda rejonowa policji V. Jednostki samorządu terytorialnego Gdy zadania z zakresu administracji

rządowej wynikają z ustawy albo porozumienia. VI. Organy innych samorządów

/z reguły zawodowych/


Załącznik nr 3

Struktura zagospodarowania gruntów w kraju wg opracowanego przez Ministerstwo Budownictwa - Raportu o stanie zagospodarowania przestrzennego kraju – kwiecień 2007.

61,4 % - użytki rolne

28,9 % - lasy

4,7 % - grunty zabudowane i zurbanizowane

2,0 % - grunty pod wodami

1,6 % - nieużytki oraz tereny o innym wykorzystaniu (np. utyki ekologiczne).

Wg Sprawozdania o stanie mienia Skarbu Państwa na dzień 31 grudnia 2007 r.

Własność gruntów w Polsce:

Skarb Państwa – 36,9 %

Samorząd Terytorialny – 3,8 %

Osoby fizyczne – 55,8 %

Osoby prawne – 3,5 %

Grunty Skarbu Państwa

Na grunty Skarbu Państwa składają się przede wszystkim lasy – 66% ogólnej powierzchni gruntów Skarbu Państwa i grunty rolne – 21,5%. Tylko niewiele ponad 1% stanowią cenne grunty wykorzystywane lub przeznaczone pod zabudowę. Udział Państwa w ogólnym areale gruntów zabudowanych i zurbanizowanych w Polsce wynosi 22,2%. Udział ten dość szybko spada (na koniec roku 2004 – 27%). W użytkowanie wieczyste przekazano lub oddano w trwały zarząd jednostkom państwowym 86% tych terenów. Wysoki jest udział Skarbu Państwa w puli terenów komunikacyjnych (42%), zwłaszcza kolejowych (94%), a także pokrytych wodami (94%).

Własność gruntów w Polsce, zmiany w roku 2007


Documents

GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI · 2011-04-08 · Minister Skarbu Państwa, na mocy ustawy z 15 października 2008 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami. 6Od wpływów osiąganych