Haus gemeinsam kaufen, aber wie? einige klärende Gedanken

1Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Haus gemeinsam kaufen,aber wie?

einige klärende Gedanken

Trotz langjähriger Vorarbeiten war der Kauf unseres Hauses ein Crash- und Intensivkurs mit hohem Nervenaufwand!

Hier einige klärende Tipps und Erfahrungen weiter zu geben ist Gegenstand dieses Workshop


Wer bin ich:

• Jürgen Schramm

• 52 Jahre alt

• Dipl.Ing. mit CAE-Systemen in der Industrie

• 25 Jahre in Berlin-Kreuzberg

• 12 Jahre Genossenschaftlicher Verein in Köln

• nun 8 Jahre in eigenem Wohnprojekt in Köln


Vorstellungsrunde

• Vorname/Name

• persönliche Wohnsituation mit Miethöhe

• wie viel Mitbewohner/Kinder?

• Erwartungen heute Abend• welche eigenen Ziele?


Zusammenfassung

• Unmenge an Fragen und Missverständnissen!

• lange vorher mit Überlegungen beginnen!

• Ich bin kein Rechtsanwalt oder Steuerberater!

• 3 Fragen sind ständig und immer wieder zu beachten und zu beantworten:

1. Wie hoch sind die aktuellen Gesamtkosten?

2. Welche Eigen- und Fremdmittel stehen zur Verfügung und wie sind sie zu kombinieren?

3. Welche laufende Belastung ergibt sich jetzt und in den Folgejahren?


Die Gruppe zusammenfinden

• Bei einem Wohnprojekt geht es um mehr als bloßes Zusammen-Wohnen!

• Größere Objekte sind anteilig billiger als Einfamilienhäuser/Eigentumswohnungen

es soll ja mit Anderen Streit geben ...

Na klar!!!Die Frage ist nur, wie wir da wieder raus kommen


Vorinformationen

• Das Hauptproblem sind immer die Finanzen.

• Broschüren, Bücher usw. sollten reichlich vorher vorliegen und auch gelesen sein

• Seminare

• Beleihungsgrenzen, anders herum heißt das, ohne Eigenkapital geht nichts!

• kein persönliches Eigentum, sondern nur darin wohnen, oder?


Objektsuche

• Ein geeignetes Objekt muss passen!

• „passend machen“ ist sehr teuer und kostet Zeit

• Wohnungen und Nutzflächen unterschiedlich werten?


Warum Kaufen?

• Ziel ist die volle Verfügbarkeit

• Z.B. können nur Eigentümer Bauanträge stellen.


Verträge

• Immobilienkauf und Grundbuchsachen nur mit notarieller Beurkundung

• Alles was Konsens ist sollte auch schriftlich festgehalten werden

Mit den besten Freunden die

dicksten Verträge!


Berater

• Makler erhalten Provisionen, Berater dagegen Honorar

• Kosten von Rechtsanwälten!

• Finanz-Sachverständige, Rechtsanwälte und Steuerberater beraten mit Dienstvertrag

• Sie haften für grobe Fehler und müssen auf Schwachstellen hinweisen

• Wir wollen aber ein Haus kaufen und keinen Prozess führen.

• Berater und Provisionen


Notarverträge• Hauskauf ist eine komische Sache!

• in der BRD haben nur Eigentümer die maximale Verfügungsgewalt über eine Sache

• lediglich beschränkt durch die Rechte anderer Menschen

• Besitzer (Mieter, Leiher) können darüber nur im Sinne des Eigentümers verfügen

• Eigentum (privates) ist also das "höchste Gut" in unserem Lande

• Beim Notar alle Probleme wie Nutzungen, Sonderverein-barungen eintragen lassen


Finanzieren

• Vor dem Kauf eines Objektes muss die Machbarkeit der Finanzierung klar sein!

• finanzielle Tragfähigkeit der Gruppe muss klar sein

• Das Eigenkapital ist entscheidend!

“In Deutschland kriegt man einen Kredit nur, wenn man nachweist, dass man keinen braucht.” (Rudolf Scharping)


Hypotheken• ein klassisches Thema

• sehr gut, lange vor einem Kauf abzuklären(als MS-EXCEL-Datei auf der Diskette)

• Effektiv-Zins

• Disagio

• es kann weitaus mehr gehandelt werden als auf dem Wochenmarkt!

• Abfrage der Konditionen (siehe Musterbrief)

• Banken sind gefährlicher als Armeen!(Wilhelm Nölling, ehemaliger Präsident der Hamburger Zentralbank)

• immer die gesamte Laufzeit betrachten.


Finanzplan• der klassische Finanzplan

Kaufpreis

+ Nebenkosten

- Eigenkapital

- private Darlehen

- Zuschüsse

- spezielle Darlehen (Pensionskasse)

- Hypotheken

- Bauspardarlehen

- freie Finanzierung des Rests

+ Umlagekosten/Nebenkosten

• 26% Eigenkapital "normal"

• Hypotheken/Finanzierungen über eine Lebensversicherung

• Nebenkosten


Private Darlehen

• Zahlt keinen Zinseszins

• Es muss eine Tilgung erfolgen– Das ist ein Problem!

• Höhe des Zinses

• wird meist völlig unterschätzt!


Bausparverträge• Bausparverträge sind eigentlich out• eventueller Vorteil: steuermindernd• anschließend zinsgünstiges Darlehen• unsichere Zuteilung!• echt teuer mit Zwischenfinanzierung oder

Bereitstellungszinsen• Finanzierung sehr eng = Bausparverträge von Vorteil• Oft genug machen Bausparverträge eine Finanzierung erst

möglich– normalerweise 5% Zinsen plus 7% Tilgung!!– Rückzahlung in etwa 10 Jahren– Bereits angespartes Guthaben = Eigenkapital


Steuerliches• Der Finanzminister hilft denjenigen am meisten, die

bereits am besten dran sind

• Ein Steuerberater darf keine Rechtsauskunft geben, ein Rechtsanwalt aber Steuerberatung machen

• Unverheiratete berufstätige Pärchen mit getrennten Einkommensteuererklärungen ...

• vor dem Kauf eines Objektes mit einem Steuerberater abklären

• eventuell Wohnungen von Pärchen teilen

• Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eintragen lassen

• Sonderkonstruktionen ...


Versicherungen

• Versicherung des Gebäudes selbst gegen Naturgewalten wie Feuer, Wasser, Sturm

• Haftpflichtversicherung der Grundeigentümer

– Gebäudeversicherung

– Eigentümer-Haftpflichtversicherung

– Gewässerschutz

• Rechtsschutzversicherungen

• Lebensversicherungen


Die Mühen der Berge sind erklommen,

jetzt kommen die Mühen der Täler,

diese sind wesentlich schwieriger! (Brecht)


Wohnungseigentum begründen• GbR ist rechtlich gesehen relativ unsicher• Fällt ein Gesellschafter, müssen alle Anderen einspringen• Aufteilung in Eigentumswohnungen als Ausweg?

– positiver Zwang zur Einigung damit verloren– Ein Sachverständiger (natürlich Ihr selbst!) vermisst dazu die – Wohneinheiten getrennt (Türen, Abflüsse, Versorgung)– Abgeschiedenheitsbescheinigung– für jede einzelne Wohnung ein Grundbuchblatt

• GbR mit Vorkaufsrechten• Hypotheken auseinandergerechnet• Damit entfallen die hohen Bürgschaften• Vertraglich Aufteilung untrennbar mit dem Kauf verbinden


Verteilung von gemeinschaftlich genutzten Flächen und deren

Kostenaufteilung• Flächen, die nicht einer persönlichen Nutzung allein

zugeordnet werden können

• im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) als Miteigentum bezeichnet

• Kostet die Fläche/der Raum Nichts, wäre die Aufteilung wohl recht unproblematisch

• Eine nachträgliche Änderung nur mit Zustimmung aller Beteiligten!


Nutzungsverteilung• meiner Meinung nach einzige Vorgehensweise:

die Aufteilung nach der tatsächlichen Nutzung

• überhaupt keine Aufteilung zu machen ist auch möglich

• Ich plädiere also bei Objekten, die mit Kosten verbunden sind, für eine völlige Aufteilung nach der tatsächlichen, persönlichen Nutzung.

• Garten von der Zahl der Personen abhängig

• Heizungsraum entsprechend der Nutzung der Heizung

• Hobbykeller nach Personen oder Zahl der Wohneinheiten

• Kellerraum als Abstellraum nach Personen/Wohnungen


Kostenverteilung• einzig und allein die Gesamtkosten problematisch

• Wenn diese feststehen bzw. festgelegt sind ist nach (erfolgreicher) Nutzungsverteilung die eigentliche Kostenverteilung nur noch eine Rechenaufgabe nach Adam Riese.

• entspricht nicht unbedingt der Verteilung der Wohnflächen

• Rückrechnung ergibt unterschiedliche Gesamt-qm-Preise

• in der unterschiedlichen Nutzung begründet!

• Ist diese genau gleich, sind auch alle Beträge genau gleich.

• Wunsch nach Gemeinschaftsräumen


Fazit• keine allgemein gültige Lösung

• viele subjektive Vorschläge und Sichtweisen

• Eine davon auswählen mit der alle Beteiligten einverstanden sind

• Einigung so früh wie irgend möglich beginnen

• Im nachhinein Lösungen verändern ist problematisch

• Objekt muss zu seinen zukünftigen Bewohnern passen

• Es gibt genug Möglichkeiten!

– Pro Jahr sollen Immobilien im Wert von ca. 4 Milliarden DM ihren Besitzer wechseln. Etwa 60% davon werden ohne Makler vermittelt.


Literatur• Die Eigentumswohnung der Verbraucherberatung in der Reihe Bauen und Wohnen für 7,50

DM.• Baufinanzierung der Verbraucherberatung in der Reihe Bauen und Wohnen für 24,50 DM.

Diese Bücher der Verbraucherberatung sind umfassend und sehr gut und einfach geschrieben! Sehr empfehlenswert!

• Wohnungseigentum von A-Z, Antworten auf alle Fragen des Wohnungseigentums 6.Auflage, dtv-Verlag für 13,80 DM. von Wolf-Rüdiger Bub. Ein gutes Nachschlagewerk zu allen denkbaren Themen!

• Alternativen zu Mietwohnung und Eigenheim - gemeinsam finanzieren, selbst verwalten vom Verlag Freies Geistesleben, Axel Janitzki/Walter Burkart. Der Bauberater und der Banker schreiben ihre Gedanken auf.

• Der Econ Finanzberater von Rolf Klein. Ein umfassendes Handbuch zu allen Fragen von Sparen, Anlagen, Immobilien, Versicherungen, Steuersparen usw. Sehr gut geschrieben, übersichtlich und sehr empfehlenswert! Die beiliegende Diskette taugt jedoch nichts, zumindest in der Auflage 1994. In Bahnhofsbuchhandlungen für 29,90 DM.

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Literatur• Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter von Dr.Ludwig Röll, Verlag Dr.Otto

Schmidt, Köln. Ein sehr gutes Handbuch zu Fragen wie Rechtsform, Gesetzen (Übersicht), Verträgen und vielen Einzelfragen wie Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Abrechnungen, Verwalter, benötigte Unterlagen usw. 68,- DM.

• Beck-Rechtsberater: Rechtsfragen beim Bauen von Dr.Ulrich Werner RA in Köln, Dr.Walter Pastor, Richter am Oberlandesgericht Köln; dtv (alle Becktexte relativ preiswert). Enthält Kommentar zum WEG, ansonsten viel zum Bauen mit Abkürzungsverzeichnis.

• D-Jure, Deutsche Gesetze Gesamtausgabe auf CD-ROM von Topware. Damit findet ihr jeden nur denkbaren Artikel aus BGB, WEG usw. für etwa 70 DM.

• D-Info, Adress- und Telefonauskunft Deutschland ab Version 3.0; hier findet ihr praktisch jeden Verkäufer eines Hauses mit Namen, Telefon, Angabe über Wohnbebauung in der Umgebung sowie auch noch gleich eure zukünftigen Nachbarn für etwa 40 DM!

• Lexikon des Baurechts von Werner/Pastor

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Literatur

• Richtig Rechnen bei Finanzgeschäften- Kredite, Finanzierungen, Kapitalanlagen von Volker Looman bei der FAZ GmbH, Hellerhofstr. 2-4 (Postfach 100808), 6000 Frankfurt/Main 1, 3.Auflage 1989, ISBN 3-924875-26-X. 500 Seiten, jede Menge Rechen-Tabellen mit kompletten, nachvollziehbaren Finanzrechnungen, auch Vergleiche! Hier werden vor allem Finanzierungsrechnungen in diversen Aufsätzen auseinandergenommen. Behandelt werden auch alle möglichen Arten von Tricks beim Runterrechnen der monatlichen Belastungen. So wird z.B. Disagio-Splitting als Legaler Betrug bezeichnet. Vor allem bei knappen Finanzierungen sehr lehrreich!

• Steuertipps zum Haus- und Grundbesitz vom bund-Verlag. Erscheint jedes Jahr neu und wird über den DGB in Betrieben vertrieben zum Preis von 14,80 DM. Sehr umfassend. In dieser Reihe gibt es auch die Ratgeber - Steuergesetze für Arbeitnehmer, Einkommensteuer sparen und Lohnsteuer sparen.


Computerprogramme• PC-Programm Die elektronische Immobilien-Finanzierung

Ein nützliches, kleines Programm unter DOS berechnet Tilgungspläne, Effektivzinsen und vergleicht Hypothekenangebote sowie Restschulden nach unterschiedlicher Kontoführung. Sehr nützlich.

• WiSo-Bau und Kauf. Software in der Version 2.0 für 69,- DM, zu beziehen über den Service 0180/5354551.

• HOAICALC - Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure, ein Excel-Add-On zur dynamischen Abrechnung von Objekten nach HOAI-Tabellen, Shareware. Vollversionen (teuer!) von TA-Systems, Thomas Abler 07152/902832.

• Baufinanzierung. Diskette und Buch 80 Seiten, Best.-Nr. 9758 ISBN 3-8155-9758-7 1993, SYBEX, ca. 49,- DM.

• Quicken 4.0, ein empfehlenswertes Planungsinstrument für 99,- DM.

• Baufinanzierung mit Excel 5.0/7.0 von Klein/Bruck Ausgabe 1996 mit Diskette,

Verlag Addison-Wesley Econ.


Diskette HAUS ...

• Inhalt.!!! dieser Text• BERECHNG --------------

• EXCEL --------------

– XLS_DAT.EXE (gepackte Archivdatei mit:)– Finanz.XLS eine komplette Finanzierungsrechnung mit

Finanzausgleich der Eigenleistung und

Gemeinschaftskostenverteilung– Hypot.XLS eine Liste mit Hypothekenkonditionen– Hypothek.XLS Hypothekenberechnung– Hypothek.XLW " "– Kaufmiet.XLS Vergleich zwischen Kaufen und Mieten

...


CD HAUS ...

– Tilgpl03.XLS und noch ein Tilgungsplan

– Wertplus.XLS die Wertsteigerung

– Zinstab.XLS Zins/Zinsezinstabellen

– Regenwas.XLS Amortisation von Brauchwasseranlagen

– Restsch.XLS Restschuldberechnung

– Tplan.XLS eine Vorlage für beliebige Terminpläne

– Tilgplan.XLS ein Tilgungsplan

– Tilgpl02.XLS noch ein Tilgungsplan

– Kaufmiet.XLC dt. aber als Grafik

...


ZINSEN• ZINSEN.EXE ein Shareware-Programm, welches Zinsen usw.

berechnet

• KASSE.EXE ein dBASE-Programm (kompiliert, ohne dB zu bedienen) als Kassenbuch zur Verwaltung und Abrechnung des Hauses

• IMMOBIL.EXE eine dBASE-Datenbank zur besseren Übersicht und zum Vergleich von diversen

Immobilienangeboten

• MAKLER

KOELN.DBF eine Adressdatenbank aller Makler in Köln

• OEL.DBF eine Sammlung von Dateien zu westdeutschen

Ölpreisen

• WOHNEN.* ein Hinweis auf ein weiteres Datenbankprogramm

unter dBASE mit mehr als 20 Wohnprojekten und

ihren Darstellungen sowie Kontakten in/um Köln.

Es liegt der jeweils normierte Teil der Daten bei.


TEXTE

• => Skript.DOC Haus gemeinsam kaufen - Aber WIE ???

Ein Text zu den vielen Problemen beim und

vorm Hauskauf sowie auch danach!

Beinhaltet meine ganzen Grunderfahrungen!!!

– Erfahr.TXT div. Erfahrungen aus Wohnprojekten!

– Darlehen.TXT Muster für ein privates Darlehen

– Energie.TXT Energieverbräuche - Durchschnitte

– Förder.TXT zum Thema Öffentliche Förderungen

– Förder2.TXT dt.

– Finanz06.TXT dt.

– Gas.TXT Gaspreise und Energieumrechnung

– Hausplan.TXT ein kleiner Schülertext zum Hausbau

...


TEXTE

– Steuer.TXT Steuern - grafische Darstellung

• Ruebzahl.DOC der Vertrag der RÜBEZAHL GbR in Köln

(bitte unbedingt rechtliche Anmerkungen

dazu im Text Skript.doc beachten!)

– Schikora.TXT ein umfangreiches Skript zum Thema Rechtsformen von Claus Schikora, Berlin

– Literatu.ASC Literaturangaben

– NKosten.TXT Nebenkostenauflistung

– Kosten.TXT Grundstückskosten


Weitere Fragen?


Machen wir weiter?

• Vorschlag: ein Treffen Interessierteram

• Samstag, den ....

• Besuch weiterer Wohnprojekte planen!


nochmal meine Kontaktmöglichkeiten:

• Jürgen Schramm

• Telefon: +49 177 7476789

• Fax: +49 221 9636681

• eMail: [email protected] Buschfeldstraße 43, 51067 Köln (Holweide)

S-Bahn bis Holweide

Straßenbahn 3, 13 und 15 bis Vischeringstraße

www.juergenschramm.net


Viel Erfolg!und

Unterlagen mitnehmen!

Documents

Haus gemeinsam kaufen, aber wie? einige klärende Gedanken