1

Trường Đại học Nông nghiệp Hà nội

Khoa Tài nguyên và Môi trường ------***-----

Bài giảng

HỆ THỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘNG SẢN

TS. Nguyễn Đình Công

Bộ môn Trắc địa, Bản đồ và Thông tin địa lý

Hà nội, 3/2012

2

LỜI NÓI ĐẦU

Quá trình tin học hoá công tác quản lý thông tin bất động sản tạo ra sự chuyển đổi hệ thống thông tin bất động sản cũ, thủ công thành hệ thống thông tin bất động sản hiện đại.

Bài giảng nhằm cung cấp các kiến thức cần thiết và phương pháp phân tích toàn diện các yêu cầu đối với một hệ thống thông tin bất động sản cụ thể, sau đó tiến hành xây dựng hệ thống mới, hiện đại. Hệ thống được xây dựng phải đảm bảo tính thích hợp với hiện trạng của cơ sở, các qui tắc, thủ tục quản lý hiện hành và các yêu cầu cụ thể của công tác quản lý thông tin bất động sản.

Nội dung:

Phần lý thuyết

- Hệ thống thông tin: các loại hệ thống, các mức bất biến

- Hệ thống thông tin bất động sản

- Quản lý thông tin bất động sản

- Phân tích thiết kế hệ thống thông tin bất động sản: 7 giai đoạn phân tích thiết kế hệ thống, Phân tích hiện trạng hệ thống thông tin bất động sản, mô hình hệ thống: Phương pháp, qui trình thiết kế mô hình hệ thống thông tin bất động sản cụ thể và thực hiện hệ thống: Thể hiện mô hình đã thiết kế trong môi trường xây dựng cụ thể tạo nên hệ thống vật lý có thể khai thác.

Phần bài tập

Yêu cầu xây dựng, thiết lập một hệ thống thông tin bất động sản cụ thể từ mô hình đến mức vật lý.

Phần thực tập

Yêu cầu triển khai thực hiện một hệ thống thông tin bất động sản dựa trên môi trường xây dựng hệ thống là phần mềm ArcView.

i

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU ............................................................................................ 2

PHẦN A: LÝ THUYẾT ............................................................................. 2

Chương 1: KHÁI NI ỆM HỆ THỐNG THÔNG TIN .................................. 2

1.1. THÔNG TIN ....................................................................................................... 2

1.1.1. Khái niệm về thông tin ................................................................................. 2

1.1.2. Thông tin và dữ liệu ..................................................................................... 2

1.1.3. Các đặc tính của thông tin ............................................................................ 2

1.2. HỆ THỐNG ........................................................................................................ 3

1.2.1. Khái niệm về hệ thống .................................................................................. 3

1.2.2. Vòng đời của hệ thống.................................................................................. 4

1.2.3. Các loại hệ thống trong một tổ chức ................................................................. 4

1.3. HỆ THỐNG THÔNG TIN .................................................................................. 6

1.3.1. Định nghĩa ................................................................................................... 6

1.3.2. Phân loại ...................................................................................................... 6

1.3.3. Cấu trúc tổng quát ........................................................................................ 7

1.3.4. Chức năng hoạt động của hệ thống thông tin ................................................ 7

1.3.5. Các mức bất biến của hệ thống thông tin ...................................................... 9

Chương 2: HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ........................ 11

2.1. KHÁI NIỆM VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ....................... 11

2.1.1. Khái niệm ................................................................................................... 11

2.1.2. Vai trò ........................................................................................................ 11

2.1.3. Cách tiếp cận hệ thống thông tin bất động sản tại Việt Nam ....................... 13

2.2. CÁC BỘ PHẬN CỦA HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ............... 14

2.1.1. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật ................................................................................ 14

2.1.2. Cơ sở dữ liệu .............................................................................................. 18

2.1.3. Các giải pháp tổ chức, quản lý .................................................................... 21

2.1.4. Nguồn nhân lực .......................................................................................... 22

2.3. CƠ SỞ DỮ LIỆU HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ...................... 24

Chương 3: QUẢN LÝ THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN .......................... 27

3.1. KHÁI NIỆM ..................................................................................................... 27

ii

3.2 THỰC TRẠNG HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA ................... 32

3.2.1. Đăng ký bất động sản Việt Nam thời kỳ trước 1975 ................................... 32

3.2.2. Đăng ký bất động sản thời kỳ từ 1975 đến 2003 ......................................... 33

3.2.3.Thực hiện các quy định của Luật đất đai 2003 ............................................. 34

3.3. QUAN HỆ GIỮA HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI ..................................................................................... 35

Chương 4: XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN . 36

4.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÂN TÍCH VÀ THIẾT KẾ HỆ THỐNG .......................... 36

4.1.1. Lập kế hoạch .............................................................................................. 36

4.1.2. Phân tích hiện trạng .................................................................................... 36

4.1.3. Nghiên cứu khả thi ..................................................................................... 36

4.1.4. Mô hình hoá hệ thống ................................................................................. 36

4.1.5. Thực hiện hệ thống ..................................................................................... 37

4.1.6. Khai thác hệ thống...................................................................................... 37

4.1.7. Bảo trì hệ thống .......................................................................................... 37

4.2. MỤC TIÊU XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN .......... 37

4.2.1 Mục đích ..................................................................................................... 37

4.2.2 Yêu cầu ....................................................................................................... 37

4.3. PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ..... 37

4.3.1. Quá trình phân tích ..................................................................................... 37

4.3.2. Đại cương về phân tích hiện trạng .............................................................. 39

4.3.3. Phân tích hiện trạng ở mức tổng thể ............................................................ 39

4.3.4. Phân tích hiện trạng ở vị trí làm việc .......................................................... 40

4.3.5. Hoàn thiện kết quả phân tích hiện trạng ..................................................... 41

4.4. MÔ HÌNH HÓA HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ........................ 43

4.4.1. Tổng quan về mô hình hệ thống.................................................................. 43

4.4.2. Thực thể ..................................................................................................... 44

4.4.3. Kết hợp ...................................................................................................... 46

4.4.4. Mô hình dữ liệu cơ sở ................................................................................. 50

4.4.5. Xây dựng mô hình dữ liệu .......................................................................... 53

4.4.6. Mô hình xử lý ............................................................................................. 56

4.5. THỰC HIỆN, CÀI ĐẶT HỆ THỐNG ............................................................... 62

4.5.1. Môi trường xây dựng hệ thống ....................................................................... 62

iii

4.5.2. Hệ thống thông tin địa lý ............................................................................ 64

4.5.3. Hệ thống thông tin logic ............................................................................. 65

4.5.4. Hệ thống thông tin vật lý ............................................................................ 68

TÀI LI ỆU THAM KHẢO ........................................................................ 69

2

PHẦN A: LÝ THUY ẾT Chương 1:

KHÁI NIỆM HỆ THỐNG THÔNG TIN

1.1. THÔNG TIN

1.1.1. Khái niệm về thông tin

Thông tin là khái niệm cơ bản và được loài người sử dụng từ rất lâu đời. Ngày nay khái niệm này có sự thay đổi khi được sử dụng trong các chuyên ngành khác nhau vì nó phản ánh những nét đặc thù của từng lĩnh vực. Từ đó thực tế cho thấy có nhiều định nghĩa cụ thể về thông tin. Tuy nhiên khái niệm thông tin được hiểu phổ biến nhất đó là “yếu tố đem lại cho con người thêm sự hiểu biết, sự nhận thức về một đối tượng hay một chủ đề nào đó”. Điều này còn có thể được hiểu: thông tin làm giảm độ không xác định của một đối tượng. Khi có thêm thông tin, độ không xác định đó giảm dần.

Thông tin có vai trò rất quan trọng trong đời sống và các lĩnh vực hoạt động khác nhau của con người. Nó là cơ sở cần thiết để quản lý, thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh..Khi xã hội ngày càng phát triển, các hoạt động của con người tạo ra và đòi hỏi nhiều thông tin hơn, thông tin và xử lý thông tin ngày càng đóng vai trò then chốt.

1.1.2. Thông tin và dữ liệu

Thông tin và dữ liệu là hai khái niệm gần nhau, gắn liền với nhau. Thông tin (information) được cấu tạo nên từ các thành phần riêng lẽ, đó là dữ liệu. Nói cách khác, dữ liệu (data) là một thành tố tạo nên thông tin. Do vậy trong nhiều trường hợp, một thông tin bao gồm nhiều dữ liệu cụ thể, trong khi một dữ liệu chưa phải là một thông tin. Ví dụ: “Thửa đất số 14 trên tờ bản đồ số 1 có diện tích 45 m2” là một thông tin, do nó đem lại cho chúng ta sự hiểu biết về thửa đất đang đề cập. Thông tin này được tạo nên từ 3 dữ liệu cụ thể: dữ liệu về số thửa (14), dữ liệu về số tờ bản đồ (1) và dữ liệu về diện tích (45 m2). Rõ ràng mỗi dữ liệu riêng lẽ này không phải là thông tin, vì nó không giúp chúng ta có thêm sự hiểu biết.

Trong việc thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin, các thông tin cần được xem xét ỏ mức chi tiết đến các thành phần của nó, đó là dữ liệu. Do đó, việc thu thập, lưu trữ hay xử lý thông tin chính là thu thập, lưu trữ, xử lý dữ liệu. Trong khi đó, khái niệm thông tin thường được dùng đến khi chúng ta đề cập đến ý nghĩa, giá trị của nó.

1.1.3. Các đặc tính của thông tin

Thông tin, nói chung có các đặc tính sau đây:

a. Tính chính xác

Chính xác là yêu cầu hết sức quan trọng đối với thông tin. Nếu thông tin không chính xác, thông tin đó sẽ không có giá trị sử dụng và gây ra hậu quả tai hại đối với việc sử dụng nó. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp, chính xác là khái niệm tương đối, do không thể có được thông tin tuyệt đối chính xác. Ví dụ các thông tin chúng ta có được nhờ việc đo đạc về thửa đất không thể đạt được mức độ chính xác tuyệt đối. Trong những trường hợp này, khái niệm

3

mức độ chính xác, hay sai số cho phép được đưa ra để quy định về tính chính xác của thông tin.

b. Tính phù hợp

Thông tin cần phải phù hợp với yêu cầu sử dụng. Tính phù hợp của thông tin bao gồm phù hợp về nội dung và phù hợp về hình thức (dạng của thông tin, vật mang tin). Trong nhiều trường hợp thông tin được yêu cầu chuẩn hóa để đảm bảo tính phù hợp.

c. Tính đầy đủ

Thông tin cần phải đầy đủ để phục vụ cho việc xử lý, sử dụng thông tin. Thông tin không đầy đủ gây khó khăn cho việc xử lý, sử dụng chúng, làm giảm hiệu quả công việc. Đặc biệt trong một số trường hợp việc thiếu thông tin làm cho các thông tin còn lại không có giá trị sử dụng.

d. Tính kịp thời

Đối với người sử dụng thông tin, tính chính xác chưa đủ, thông tin cần phải được cung cấp kịp thời. Giá trị của thông tin tùy thuộc rất lớn vào thời điểm có được thông tin, thậm chí nó không còn giá trị khi nhận được thông tin quá trễ. Do vậy đảm bảo cung cấp thông tin kịp thời cho người sử dụng là nhiệm vụ quan trọng. Nó phụ thuộc vào quá trình tạo ra và lưu chuyển thông tin bao gồm việc thu thập dữ liệu thô, xử lý dữ liệu, phân phát thông tin đến người sử dụng.

1.2. HỆ THỐNG

1.2.1. Khái niệm về hệ thống

Hệ thống là tập hợp các phần tử tương tác cùng vận động để hướng đến một mục tiêu xác định. Trong đó:

- Mối quan hệ giữa các phần tử là 1 thành phần quan trọng của hệ thống. Một phần tử sở dĩ có được vị trí của mình là do mối quan hệ giữa nó với các phần tử khác cũng như với toàn bộ hệ thống

- Hệ thống được nghiên cứu là hệ thống sống (vận động):

+ Ở trạng thái tĩnh, là hiện trạng - hình ảnh của hệ thống ở 1 thời điểm.

+ Ở trạng thái động: xác định động thái của hệ thống thông qua các quy tắc.

- Hệ thống được nghiên cứu là hệ thống có mục tiêu, do vậy hệ thống gắn liền với các tổ chức kinh tế - xã hội.

- Hệ thống được nghiên cứu là hệ thống mở, nó có mối liên hệ với môi trường bên ngoài. Lúc này phạm vi của hệ thống cần được chú ý xác định.

Môi trường Hệ thống

4

1.2.2. Vòng đời của hệ thống

Vòng đời của hệ thống là khoảng thời gian từ khi hệ thống sinh ra đến khi hệ thống chết. Vòng đời của 1 hệ thống được chia thành các giai đoạn sau:

a.Giai đoạn sinh thành

Bắt đầu từ lúc có dự định/ý tưởng thiết lập hệ thống mới cho đến khi có kế hoạch xây dựng hệ thống.

b. Giai đoạn phát triển

Là giai đoạn hệ thống được xây dựng từng bước được tính từ khi triển khai kế hoạch xây dựng hệ thống đến khi hệ thống được xây dựng xong.

c. Giai đoạn trưởng thành

Là giai đoạn khai thác hệ thống. Trong giai đoạn này hệ thống vừa xây dựng hoạt động theo các chức năng đã định.

d. Giai đoạn chết

Trong quá trình khai thác hệ thống, xuất hiện những thay đổi (so với thời gian trước) có thể xuất phát từ bên trong hoặc bên ngoài hệ thống làm cho hệ thống không đáp ứng được đầy đủ yêu cầu thực tiễn. Lúc này người ta tiến hành cải tiến hệ thống làm cho hệ thống thích nghi với sự thay đổi. Tuy nhiên việc cải tiến bị giới hạn bởi các yếu tố kinh tế, công nghệ. Khi việc cải tiến hệ thống không đạt hiệu quả mong muốn, người ta sẽ loại bỏ hệ thống và tiến hành xây dựng hệ thống mới thay thế.

1.2.3. Các loại hệ thống trong một tổ chức

a. Công tác quản lý tổ chức

Bất kỳ một tổ chức nào đều hoạt động hướng tới mục tiêu của mình. Để đạt được điều đó, tổ chức cần được quản lý. Trong công tác quản lý tổ chức thông tin đóng vai trò quan trọng. Nó giúp nhà quản lý đưa ra các quyết định đúng đắn, kịp thời. Do vậy để nâng cao hiệu quả quản lý người ta tiến hành nâng cao chất lượng của Hệ thống thông tin.

Ngoài ra có thể áp dụng các thành quả nghiên cứu hệ thống vào công tác quản lý tổ chức bằng cách coi tổ chức hoặc một phần của tổ chức như là một hệ thống.

b. Các loại dòng lưu chuyển trong tổ chức

Dòng lưu chuyển thể hiện sự tương tác giữa các phần tử trong hệ thống. Các dòng lưu chuyển này là hệ quả của một trong hai loại hoạt động sau:

Các hoạt động liên quan đến quyết định quản lý

Các hoạt động liên quan đến công việc tác nghiệp

Phân loại dòng lưu chuyển:

5

- Dòng thông tin: bao gồm các vật mang tin cùng loại được chuyển từ nơi phát đến nơi nhận.

- Dòng vật chất/dịch vụ

c. Phân loại hệ thống

Trong một tổ chức đang hoạt động được chia thành ba loại hệ thống sau:

- Hệ thống tác nghiệp

- Hệ thống thông tin

- Hệ thống quyết định

Hệ thống tác nghiệp

Hệ thống tác nghiệp bao gồm tất cả các hoạt động có tính chuyên môn nhằm thực hiện các công việc có tính cạnh tranh để hoàn thành mục tiêu đã xác định bởi hệ thống quyết định.

Các phần tử tạo lên hệ thống này bao gồm: các phương tiện máy móc, dây chuyền công nghệ và nhân lực. Các bộ phận này cùng tác động tương hỗ lẫn nhau để đáp ứng mục tiêu.

Hệ thống thông tin

Hệ thống thông tin bao gồm các phần tử sau:

- Tập hợp thông tin: thông tin có thể tồn tại ở trên nhiều loại vật mang tin khác nhau và các dạng khác nhau như thông tin dạng viết trên giấy, thông tin hình ảnh trên bộ nhớ máy tính.

- Tập hợp các phương tiện lưu trữ và xử lý thông tin .

- Các quy tắc sử dụng, xử lý thông tin .

- Nguồn nhân lực

Mục tiêu của hệ thống thông tin là cung cấp cho hệ thống quyết định tất cả các thông tin cần thiết cho quá trình ra quyết định và chuyển các thông tin từ hệ thống quyết định đến hệ thống tác nghiệp hoặc ra môi trường.

Hệ thống quyết định

Bao gồm ban lãnh đạo tổ chức, liên quan đến các hoạt động quản lý bao gồm các hoạt động mang tính chiến lược và các hoạt động mang tính chiến thuật.

Trong 3 hệ thống trên, bài giảng quan tâm nghiên cứu Hệ thống thông tin.

6

Hệ thống

Môi trường

Chú thích: : Dòng thông tin

: Dòng vật chất/dịch vụ

1.3. HỆ THỐNG THÔNG TIN

1.3.1. Định nghĩa

Hệ thống thông tin là một hệ thống tạo lập và cung cấp các thông tin giúp con người trong sản xuất quản lý và ra quyết định.

1.3.2. Phân loại

Có nhiều cách phân loại hệ thống thông tin tuỳ thuộc theo tiêu chuẩn đánh gía.

Phân loại dựa theo mức độ tự động hoá:

Căn cứ vào mức độ tự động hoá của phương thức lưu trữ, xử lý thông tin trong hệ thống, có thể chia Hệ thống thông tin thành 3 loại:

- Hệ thống thủ công

- Hệ thống được trợ giúp bởi thiết bị điện cơ

- Hệ thống tự động hoá

Tài liệu này tập trung nghiên cứu cách thức xây dựng hệ thống tự động hoá. Tuy nhiên cần lưu ý rằng không phải tự động hoá toàn bộ một lần luôn là lựa chọn đúng đắn. Lựa chọn tự động hoá phụ thuộc vào các yếu tố:

- Quy mô tổ chức

Hệ thống quyết định

Hệ thống thông tin

Hệ thống tác nghiệp

7

- Khối lượng thông tin cần lưu trữ, xử lý

- Thời gian nhận trả lời kết quả mong

- Chi phí tự động hoá

- Lợi ích về thời gian, tài chính

1.3.3. Cấu trúc tổng quát

Hệ thống thông tin bao gồm 4 thành phần:

Những lĩnh vực quản lý: mỗi lĩnh vực bao gồm các hoạt động đồng nhất. Ví dụ: lĩnh vực hành chính, lĩnh vực địa chính..vv. Trong mỗi lĩnh vực, căn cứ vào mức độ điều hành, có thể phân cấp

- Mức giao dịch. Ở mức này thực hiện các tác vụ sơ cấp.

- Mức tác nghiệp. Mức này thực hiện các tác vụ thông dụng có thể tác động vào các quyết định ban đầu.

- Mức chiến thuật. Mức này tương ứng với các hoạt động quản lý, kiểm tra.

- Mức chiến lược. Mức này đưa ra các quyết định liên quan đến toàn bộ tổ chức, ảnh hưởng lâu dài.

Các lĩnh vực quản lý liên quan với nhau hình thành nên tổ chức.

Dữ liệu: Đây là nguyên liệu của Hệ thống thông tin. Nó có thể được biểu diễn ở nhiều dạng khác nhau và trên nhiều vật mang tin khác nhau.

- Dạng thông tin viết, nói, hình ảnh và dạng khác.

- Dữ liệu tồn tại trên vật mang tin: giấy, đĩa cứng, đĩa CD, băng từ, điện thoại.

Cần chú ý phân biệt 2 khái niệm thông tin và dữ liệu:

- Thông tin giúp cho ta nhận thức thêm đối tượng hay nói khác là làm giảm độ không xác định của đối tượng.

- Dữ liệu: là một bộ phận của thông tin hay nói cách khác nó là phần tử của thông tin.

Mô hình quản lý: là tập hợp các thủ tục ở từng lĩnh vực nhằm thực hiện công việc xác định.

Ví dụ: quy trình sản xuất, quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận.

Quy tắc quản lý: giúp biến đổi, xử lý dữ liệu phục vụ các mục tiêu xác định.

Mỗi thành phần này là một hình ảnh của hệ thống xét ở một phương diện nào đó. Tập hợp các thành phần này tạo nên hệ thống.

1.3.4. Chức năng hoạt động của hệ thống thông tin

Hệ thống thông tin có 3 chức năng sau:

- Thu thập thông tin

- Xử lý thông tin

8

- Phân phát thông tin

Các vai trò này của hệ thống thông tin được cụ thể hóa trong sơ đồ hoạt động sau:

Giải thích:

Thông tin nội: Thông tin xuất phát từ 1 bộ phận trong tổ chức

Thông tin ngoại: Thông tin xuất phát từ bên ngoài

Đầu tiên thông tin được thu thập trong tổ chức và bên ngoài được tập hợp thành dữ liệu thô. Sau đó các dữ liệu thô được xử lý sơ bộ bao gồm:

Lọc thông tin: nhằm lọc bỏ thông tin vô ích

Cấu trúc hoá thông tin: là quá trình chuyển đổi dữ liệu thành dữ liệu có cấu trúc thích hợp với hệ thống. Ví dụ: Chuyển bản đồ giấy thành bản số dạng .dgn

Xử lý thông tin sử dụng các mô hình, quy tắc quản lý để tạo ra Thông tin kết quả.

Phân phát thông tin kết quả cho người sử dụng.

Yêu cầu:

Phân phát thông tin phải chính xác

Phân phát thông tin kịp thời

Bảo mật thông tin: đảm bảo thông tin chỉ đến với người sử dụng được phép.

Thông tin nội

- Viết

- Nói

- Hình ảnh

Thông tin ngoại

- Viết

- Nói

- Hình ảnh

Xử lý sơ bộ (Lọc và cấu trúc hoá)

Xử lý thông tin

Phân phát thông tin Người sử dụng

Thông tin Kết quả

Thu thập thông tin

Dữ liệu thô

Dữ liệu có cấu trúc

9

1.3.5. Các mức bất biến của hệ thống thông tin

a . Mức hệ thống ý niệm (mô hình hệ thống)

Khái niệm: Hệ thống thông tin ở mức ý niệm gọi là Hệ thống thông tin ý niệm. Hệ thống thông tin ý niệm là sự mô tả toàn diện Hệ thống thông tin độc lập hoàn toàn với các lựa chọn vật lý cụ thể.

+ Lựa chọn vật lý chính là những lựa chọn được thực hiện trong quá trình xây dựng hệ thống được thể hiện ở mức vật lý - khai thác sử dụng hệ thống.

Ví dụ: Lựa chọn phần mềm Mapinfo.

+ Hệ thống thông tin ý niệm trừu tượng hoá các yếu tố sau:

Vật mang tin và tổ chức dữ liệu

Các kiểu bộ xử lý được sử dụng

Các thức khai thác

Phân bố về mặt địa lý của hệ thống

+ Hệ thống thông tin ý niệm mô tả:

Tất cả các thông tin chịu sự thao tác của hệ thống

Các sự kiện thông báo vào/ra của hệ thống

Các quy tắc quản lý của hệ thống, được mô tả độc lập với cách thức triển khai áp dụng chúng

Hệ thống thông tin ý niệm được biểu diễn bằng mô hình và mô hình đó được gọi là mô hình hệ thống.

Thời gian sống của một hệ thống ý niệm bằng thời gian sống của mục tiêu và hạn chế phải chấp nhận.

Trong quá trình xây dựng hệ thống, hệ thống thông tin ý niệm là hệ thống bất biến được sử dụng như một hệ quy chiếu. Mọi sự thay đổi ở các mức khác đều phải tham khảo mức ý niệm này.

b. Mức hệ thống logic (mức tổ chức)

Đây là mức đầu tiên mô tả các lựa chọn của Hệ thống thông tin và được gọi là Hệ thống thông tin logic: Nó là bản thiết kế chi tiết của Hệ thống thông tin trên cả hai mặt dữ liệu và xử lý.

Mục tiêu cơ bản khi xây dựng Hệ thống thông tin logic là xác định tập hợp các phương tiện và cách thức tổ chức chúng để cung cấp các thông tin cần thiết cho người sử dụng đúng thời hạn và đủ uyển chuyển.

Khi xây dựng Hệ thống thông tin logic phải xuất phát từ Hệ thống thông tin ý niệm. Đối với một Hệ thống thông tin ý niệm có thể có nhiều phương án logic khác nhau có nghĩa là có nhiều Hệ thống thông tin logic.

Thời gian sống của mức logic chính là thời gian sống của hạn chế tạm thời (hạn chế tạm thời có thể là thời gian, tiền bạc, kỹ thuật…).

10

c. Mức hệ thống vật lý (tác nghiệp)

Đây là mức rõ nhất. Hệ thống thông tin vật lý chính là hệ thống đang được khai thác, sử dụng.

Mục tiêu của quá trình xây dựng hệ thống thông tin là tạo lập Hệ thống thông tin vật lý.

Quá trình xây dựng hệ thống thông tin được thể hiện theo sơ đồ sau:

HTTT vật lý hiện hành

HTTT ý niệm HTTT logic HTTT vật lý

11

Chương 2:

HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. KHÁI NI ỆM VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1. Khái niệm

Khái niệm theo Bộ luật Dân sự Việt Nam điều 174 : “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất, các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

Hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống thu thập, lưu trữ, phân tích xử lý và cung cấp các thông tin về bất động sản và các yếu tố liên quan.

2.1.2. Vai trò

a. Đối với Chính phủ và các cơ quan thuộc trung ương

Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức để theo dõi và can thiệp vào các hoạt động của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết sự nóng lạnh khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường. Nếu không có số liệu thì không thể có dự báo, mà nếu không có dự báo thì không thể có tư vấn kịp thời cho chính sách vĩ mô.

Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo nhiệt độ hiện tại và dự đoán nhiệt độ tương lai của thị trường đề bảo đảm các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả thực sự. Về mặt đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn than phiền về chính sách, quy định tại Vi ệt Nam hay thay đổi liên tục, gây ảnh hưởng đến kế hạch dự án mà nhà đầu tư đã lập. Trong thực tế Chính phủ khó tránh khỏi việc ban hành các quy định khẩn cấp tức thời để điều tiết sự lành mạnh của thị trường do bởi không có thông tin kịp thời và đầy đủ để dự đoán chính xác . Khi có cơ sở thông tin để ban hành các chính sách vĩ mô dài hạn, Chính phủ sẽ tránh được những lúng túng này, và tăng thêm uy tín của Việt Nam trong việc kêu gọi đầu tư, giảm thiểu rủi ro chính sách cho nhà đầu tư.

Khi có hệ thống thông tin này, Ngân hàng Nhà Nước sẽ có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để quyết định các chính sách tiền tệ. Chính quyền địa phương cũng có cơ sở để thiết lập các dự án quy hoạch một cách khoa học, phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển chung của nền kinh tế.

b. Đối với hệ thống Ngân hàng và các quỹ đầu tư

Với hệ thống dữ liệu này, các ngân hàng sẽ có cơ sở để đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Hệ thống thông tin bất động sản sẽ cung cấp cho các ngân hàng các số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá trị giá thực. Hiện nay việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc vào các thông tin thị trường tại thời điểm, hoàn toàn thiếu các số liệu để dự báo tình hình thị trường

12

trong giai đoạn xa hơn. Trong khi đó, các hợp đồng tín dụng cho các dự án đầu tư bất động sản thường phải kéo dài trong khoảng 3 - 8 năm, do vậy, nếu không có hệ thống thông tin thì mức độ rủi ro của ngân hàng rất cao.

c. Đối với các nhà đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư có thể nhờ hệ thống thông tin để tránh các quyết định đầu tư vào phân khúc thị trường được dự báo sẽ dư thừa nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với cung cầu của thị trường.

d. Đối với dân chúng, người mua nhà ở

Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông tin của hệ thống dữ liệu để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn sản phẩm có giá trị thực phù hợp và lựa chọn thời điểm mua nhà khi có nguồn cung, tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung căng thẳng.

e. Đối với các công ty trong ngành xây dựng

Các công ty trong ngành xây dựng, bao gồm cả các công ty xây dựng, các công ty sản xuất và kinh doanh nhập khẩu vật liệu xây dựng, có thể căn cứ dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hoá trong mức độ phù hợp tránh thừa hoặc thiếu hàng, gây phát sinh chi phí.

f. Đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới bất động sản (các sàn giao dịch bất động sản)

Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công sẽ ảnh hưởng đến uy tín của sàn.

g. Đối với các nhà đầu tư trên thị trường chúng khoán

Khi thị trường chứng khoán đạt đến mức hoạt động chuyên nghiệp như các nước trong khu vực thì giá trị chứng khoán của các công ty liên quan đến bất động sản (bao gồm cả các công ty xây dựng và vật liệu xây dựng) sẽ có mối liên quan chặt chẽ đến thông tin và nhiệt độ của thị trường bất động sản mà hệ thống thông tin cung cấp. Các nhà đầu tư chứng khoán sẽ căn cứ vào các thông tin này đề ra quyết định đầu tư trong ngắn hạn hoặc dài hạn đúng đắn hơn.

h. Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu

Các nhà tư vấn và nghiên cứu sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu cầu của các Viện nghiên cứu hoặc của khách hàng, tránh việc tư vấn theo cảm tính như hiện nay. Hệ thống thông tin cũng sẽ giúp cho việc dự đoán có tính dài hơi hơn là các dự đoán ngắn hạn như hiện nay.

13

2.1.3. Cách tiếp cận hệ thống thông tin bất động sản tại Việt Nam

a. C ác cơ quan liên quan

Việc xây dựng hệ thống cần thiết phải có sự tham gia của rất nhiều cơ quan như: Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng tại địa phương, Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các ngân hàng đầu tư & thương mại, Tổng Cục thuế và các Cục thuế địa phương, các phòng công chứng, Trung tâm thông tin nhà đất tại địa phương, các sàn giao dịch bất động sản… Mức độ phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này đến đâu sẽ tuỳ thuộc vào mức độ phức tạp của chỉ số, chỉ số càng phức tạp thì thời gian giữa các lần công bố thông tin sẽ dài hơn (hàng tháng, hàng quý...).

Các số liệu khác đã có sẵn nhưng cũng là nguồn thông tin cần thiết cho việc đánh giá chung về thị trường bất động sản như GDP, tăng trưởng GDP, GDP bình quân đầu người, đầu tư mới trong nước và nước ngoài (đăng ký đầu tư và thực hiện), các số liệu vĩ mô về quản lý tiền tệ (cán cân thanh toán, tỷ giá...) đều đang được cập nhật thường xuyên bởi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước.

b. Các quy định phải ban hành

Để có thể xây dựng và vận hành thành công hệ thống thông tin bất động sản thì Chính phủ cần chỉ định một "nhạc trưởng" điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ Xây dựng là phù hợp nhất. Tuy nhiên Chính phủ cần có sự phân công rõ ràng các Bộ ngành khác để phối hợp với Bộ Xây dựng một cách nhịp nhàng hiệu quả. Bản thân Bộ Xây dựng cũng cần thành lập tổ công tác để thực hiện nhiệm vụ này. Chính phủ cần ra các quy định về việc cung cấp thông tin cho hệ thống và các quy định chế tài để xử phạt các trường hợp cung cấp thông tin chậm trễ hoặc sai lệch.

c. Các bước triển khai

Tại Vi ệt Nam, loại hình bất động sản là nhà ở có liên quan đến phần đông dân số và cũng đóng vai trò quan trọng về an sinh xã hội. Với tốc độ gia tăng dân số và xu hướng đô thị hoá, nhu cầu nhà ở sẽ phát sinh cho mọi tầng lớp dân chúng (dù ở mức thu nhập nào), cho nên nhà ở sẽ trở thành mối quan tâm lớn của Chính phủ. Vì vậy, hệ thống thông tin bất động sản Việt Nam trước tiên cần tập trung cho thị trường nhà ở. Hơn nữa, hiện nay Bộ Xây dựng cũng đã từng bước hoàn thiện các quy định - một cách chi tiết và chặt chẽ - liên quan đến quản lý nhà ở, nên việc lựa chọn phân khúc này để đầu tư xây dựng hệ thống thông tin sẽ không quá khó khăn.

Tuy nhiên, bước đầu, hệ thống thông tin chỉ nên được áp dụng thí điểm tại 2 thành phố Hà Nội và TPHCM, là 2 trung tâm kinh tế - văn hoá lớn của cả nước. Trong tương lai, khi hệ thống thông tin hoạt động ổn định, có thể phát triển việc ứng dụng tại các thành phố lớn khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ… Theo Bloomberg thì mỗi khi có 1 căn nhà

14

được khởi công, nó sẽ tạo ra thêm nhiều công việc xây dựng, và tất cả các khoản thu nhập phát sinh ấy sẽ được bơm trở lại nền kinh tế. Với chức năng quan trọng như vậy, thì chắc chắc việc quản lý thị trường bất động sản bằng hệ thống thông tin là giải pháp tối ưu và tất yếu. Tóm lại, Việt Nam có lợi thế tiến hành xây dựng hệ thống thông tin sau các nước khác nên có thể học hỏi nhiều từ các nước đã thực hiện. Tuy nhiên, đặc thù tình hình của Vệt Nam có nhiều điểm khác biệt so với các nước, do đó việc xây dựng hệ thống thông tin không phải đơn thuần là sao chép từ các nước đi trước, mà cần phải được cân nhắc lựa chọn sao cho phù hợp nhất với tình hình của Việt Nam thì mới bảo đảm tính hiệu quả, khả thi. Tất nhiên công việc này hoàn toàn không dễ dàng. Nhưng với lợi ích và hiệu quả mà hệ thống thông tin này có thể mang đến thì việc đầu tư thời gian và nguồn lực để xây dựng hệ thống là hoàn toàn xứng đáng. Đây cũng có thể được xem là hình mẫu cho việc cải cách điều hành vĩ mô nền kinh tế - xã hội Vi ệt Nam theo xu hướng hiện đại hoá của thế giới.

2.2. CÁC BỘ PHẬN CỦA HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Trong hệ thống thông tin bất động sản, cơ sở hạ tầng kỹ thuật là một trong các các thành phần cấu thành nên hệ thống thông tin bất động sản. Đây là một thành phần tương đối quan trọng của hệ thống. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của hệ thống thông tin bất động sản chiếm một tỷ trọng khá lớn trong kinh phí xây dựng hệ thống (chiếm khoảng 50-60% tổng kinh phí cho một dự án xây dựng hệ thống).

a. Hệ thống phần cứng của một hệ thống thông tin bất động sản

Trong hệ thống thông tin đất đai phần cứng có rất nhiều các hạng mục khác nhau như: các trang thiết bị thu thập, các thiết bị xử lý và cung cấp thông tin, và các thiết bị khác.

Một số các thiết bị trong hệ thống thông tin bất động sản gồm:

- Hệ thống máy tính:

+ Hệ thống máy chủ;

+ Hệ thống máy trạm (khách);

+ Máy tính xách tay.

- Thiết bị đầu vào

+ Máy quét bản đồ

- Thiết bị đầu ra

+ Máy in;

+ Máy vẽ;

+ Máy Photocopy

- Các thiết bị lưu trữ dữ liệu

+ Đầu ghi đĩa CD, DVD, băng từ...

+ Ổ cứng

15

+ Các công cụ khác như: đĩa mềm, ổUSB

- Các thiết bị hiển thị và cung cấp thông tin như máy chiếu, màn hình máy tính...

Sơ đồ 2-1: Hệ thống phần cứng cơ bản của hệ thống thông tin bất động sản

b. Hệ thống mạng máy tính

- Hệ thống mạng cục bộ (LAN): bao gồm các thiết bị như cạc mạng, dây nối, hub/switch;

- Hệ thống mạng diện rộng (Internet/Intranet Network): bao gốm các thiết bị như điện thoại, modem...

c. Hệ thống đảm bảo an toàn

- Phòng máy trung tâm;

- Hệ thống ổn áp, lưu điện;

- Hệ thống chống sét cho hệ thống điện, cho hệ thống mạng...

- Các quy chế quản lý hành chính;

- Các thiết bị phụ trợ khác như: máy hút bụi, máy hút ẩm....

d. Hệ thống phần mềm của một hệ thống thông tin bất động sản

Trên thế giới cũng như ở nước ta, việc khai thác và sử dụng các hệ thống thông tin địa lý, hệ thống thông tin bất động sản phát triển từ bước chỉ sử dụng các hệ thống khép kín cho đến các hệ thống mở đã đưa ra các Macro, các ngôn ngữ phát triển riêng của hệ thống nhằm tạo ra các chức năng theo đặc thù của công việc.

16

Phần mềm của hệ thống thông tin bất động sản bao gồm các phần mềm tin học được sử dụng trong hệ thống với các chức năng và công cụ để xây dựng, lưu trữ, phân tích và hiển thị thông tin và hệ thống hoạt động. Hệ thống phần mềm trong hệ thống thông tin bất động sản bao gồm:

- Hệ thống phần mềm thuộc nhóm hệ điều hành: Microsoft Windows, NT, Linux, Mac OS X, ...

- Hệ thống phần mềm thuộc hệ quản trị cơ sở dữ liệu(DBMS): Hệ quản trị cơ sở dữ liệu chuyên về lưu trữ và quản lý tất cả các dạng dữ liệu bao gồm cả dữ liệu địa lý. Nhiều hệ thống thông tin đất đai đã sử dụng DBMS với mục đích xây dựng và lưu trữ dữ liệu cũng như cung cấp các thông tin bất động sản. Một số các phần mềm điển hình được sử dụng trong hệ thống thông tin bất động sản tại Việt Nam đó là:

+ Phần mềm Oracle: ORACLE là một bộ phần mềm được cung cấp bởi công ty ORACLE , nó bao gồm một bộ xây dựng các ứng dụng và các sản phẩm cuối cùng cho uer (end_uer product). Oracle cung cấp một hệ quản trị cơ sở dữ liệu mềm dẻo nó bao gồm cơ sở dữ liệu Oracle, môi trường cho việc thiết kế các cơ sở dữ liệu (Designer 2000) và các công cụ phát triển (Developer 2000)....Hệ quản trị cơ sở dữ liệu có tính an toàn , bảo mật cao, tính nhất quán và toàn vẹn dữ liệu, cho phép các đối tượng sử dụng truy nhập tới cơ sở dữ liệu phân tán như một khối thống nhất ... Vì vậy nó được đánh giá là ưu việt nhất hiện nay .

+ Phần mềm Microsoft® SQL Server™: là một nền tảng dữ liệu toàn diện, cho phép truy cập và gia công dữ liệu từ các thiết bị khác nhau. Tạo các giải pháp kết nối bằng SQL Server Compact Edition và Microsoft Synchronization Services. Lưu trữ dữ liệu hợp nhất thông qua SQL Server hỗ trợ cho dữ liệu quan hệ, XML, Filestream và dựa trên vị trí địa lý.

+ Phần mềm MySQL: MySQL là hệ quản trị cơ sở dữ liệu mã nguồn mở phổ biến nhất thế giới và được các nhà phát triển rất ưa chuộng trong quá trình phát triển ứng dụng. MySQL miễn phí hoàn toàn cho nên bạn có thể tải về MySQL từ trang chủ. Nó có nhiều phiên bản cho các hệ điều hành khác nhau: phiên bản Win32 cho các hệ điều hành dòng Windows, Linux, Mac OS X, ...MySQL là một trong những ví dụ rất cơ bản về Hệ Quản trị Cơ sở dữ liệu quan hệ sử dụng Ngôn ngữ truy vấn có cấu trúc (SQL). MySQL được sử dụng cho việc bổ trợ PHP, Perl, và nhiều ngôn ngữ khác, nó làm nơi lưu trữ những thông tin trên các trang web viết bằng PHP hay Perl,...

+ Phần mềm Microsoft® Access: Microsoft Access là một phần trong thương phầm phần mềm Microsoft® Office. Trên cơ sở cấu trúc dữ liệu quan hệ, MS Access cung cấp cho người dùng giao diện thân thiện cũng như các thao tác đơn giản, trực quan nhất trong việc xây dựng và quản trị cơ sở dữ liệu cũng như xây dựng các ứng dụng cơ sở dữ liệu.

- Hệ thống phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu, xử lý bản đồ, hỗ trợ hỏi đáp, phân tích và hiển thị các thông tin địa lý nói chung và các thông tin đất nói riêng. Bao gồm một số các phần mềm cơ bản sau:

+ Hệ quản trị cơ sở dữ liệu bản đồ: Hệ thống ArcGIS với phần mềm ArcSDE.

+ Phần mềm xử lý dữ liệu bản đồ: Hệ thống ArcGIS với phần mềm Arc/Info.

+ Tra cứu thông tin trên mạng: Hệ thống ArcGIS với phần mềm Arc Intrenet Map Server (ArcIMS).

+ Phần mềm MapInfo: MapInfo là một phần mềm khá hữu hiệu để tạo ra và quản lý một cơ sở dữ liệu địa lý vừa và nhỏ trên máy tính cá nhân. Đây là một phần mềm tương đối

17

gọn nhẹ, dễ sử dụng, có thể dùng để xây dựng các thông tin địa lý thể hiện qua bản đồ trên máy và thực hiện một số phép truy vấn, phân tích đơn giản trên nó.

+ Phần mềm Arc/View: Chạy trên các hệ điều hành: UNIX, LOLARIS, SUN/OS, AIX, ULTRIX. Hỗ trợ các giao diện: Bàn số, máy quét ảnh, hệ thống định vị toàn cầu (GPS), trắc lượng ảnh, chuột, máy vẽ. Các chức năng chính: Tạo vùng đệm, phân tích bản đồ, các phép toán vị trí gần kề, phân tích bề mặt, phân tích mạng (tuyến), phân tích ảnh, các phép toán vùng. Quản trị cơ sở dữ liệu: DB2, dBASE, DS, Foxbase, INFO, Informix, Ingres, Oracle, Sybase, RDB, Internal database. Cấu trúc dữ liệu: Rater, Topological, Vector, Non-topological Vector, TIN, 3D, Links to CAD, GPS, DBMS, Scanning.

+ Ngoài ra còn một số phần mềm khác như:

Phần mềm MGE;

Phần mềm Geo/SQL;

Phần mềm Spans;

Phần mềm MicroStation Geographic...

- Một số phần mền do Việt Nam xây dựng như:

+ Famis: là "Phần mềm tích hợp cho đo vẽ và bản đồ địa chính (Field Work and Cadastral Mapping Intergrated Software - FAMIS). Có khả năng xử lý số liệu đo ngoại nghiệp, xây dựng, xử lý và quản lý bản đồ địa chính số. Phần mềm đảm nhiệm công đoạn từ sau khi đo vẽ ngoại nghiệp cho đến hoàn chỉnh một hệ thống bản đồ địa chính số. Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính kết hợp với cơ sở dữ liệu Hồ sơ Địa chính để thành một cơ sở dữ liệu vẽ Bản đồ và Hồ sơ địa chính thống nhất. "Hệ quản trị cơ sở dữ liệu Hồ sơ Địa chính Cadastral Document Database Management System CADDB" là phần mềm thành lập và quản lý các thông tin vẽ hồ sơ địa chính. Hệ thống cung cấp các thông tin cần thiết để thành lập Bộ Hồ sơ Địa chính. Hỗ trợ công tác tra cứu, thanh tra, quản lý sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, thống kê tình hình sử dụng đất .v.v.

+ Caddb: phần mềm xây dựng và quản lý các dữ liệu thuộc tính của hệ thống hồ sơ địa chính. Chạy trên nền của FOXPRO

+ CILIS: CILIS - CIREN Land Information System - Hệ thống thông tin đất đai do CIREN phát triển. Đây là một bộ các phần mềm được phát triển để phục vụ cho việc xây dựng Hệ thống thông tin đất đai(LIS). Nó có đầy đủ các chức năng và công cụ của một Hệ thống thông tin đất đai như các chức năng nhập/xuất dữ liệu (bản đồ, thông tin) từ nhiều nguồn dữ liệu(dạng giấy, dạng số), trên nhiều định dạng dữ liệu khác nhau, các chức năng phục vụ các tác nghiệp quản lý đất đai như xây dựng, quản lý Hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Cập nhật chỉnh lý thông tin biến động đất đai. Các chức năng về tra cứu, phân phối thông tin trên mạng cục bộ, mạng diện rộng và Internet. Có thể dụng trên nhiều nền tảng CSDL nhau như MSAcsess, MS-SQLServer, Oracle. Sử dụng linh hoạt các nền tảng GIS để quản lý và phân phối bản đồ tuỳ thuộc vào qui mô và mục đích của các ứng dụng.

+ VILIS: VILIS (Viet nam Land Informationm System) là phần mềm nằm trong đề án “Xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh”, là một đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, do các cán bộ, chuyên gia của Trung tâm CSDL-HTTT - TTVT, thực hiện. Đây là tổ chức sự nghiệp trực thuộc Bộ TN-MT, có chức năng giám sát tài nguyên thiên nhiên và môi trường bằng công nghệ viễn thám và công nghệ địa tin học phục vụ công tác quản lý nhà

18

nước của bộ, phục vụ các ngành kinh tế quốc dân; nghiên cứu ứng dụng, chuyển giao công nghệ và phát triển công nghệ viễn thám, công nghệ địa tin học trong lĩnh vực TN-MT. Đầu năm 2007, Bộ TN-MT đã ban hành Quyết định số 221/QĐ-BTNMT về việc “Sử dụng thống nhất phần mềm VILIS”, và giao cho Trung tâm Viễn thám chịu trách nhiệm hoàn thiện phần mềm này.

Sơ đồ 2-2: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của hệ thống thông tin bất động sản

Tóm lại: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của một hệ thống thông tin bất động sản là tổng hợp của nhiều thành phần khác nhau và được thể hiện qua sơ đồ 2-2.

2.1.2. Cơ sở dữ liệu

Dữ liệu là tập hợp thô các sự thực, dữ liệu bất động sản có thể được thu thập và lưu trữ ở dạng thứ tự số hay chữ (được ghi lại trong sổ tay ghi chép hay sổ tay điều tra) hoặc dưới dạng hình hoạ (như bản đồ hay ảnh hàng không hay ảnh vệ tinh) hoặc dưới dạng số hoá (sử dụng

Máy chủ dữ

Máy vẽ, máy

Phân tích xử lý Tra cứu

Chuẩn hoá

Nhập và cập nhật số

Các dữ liệu khác

Máy chủ Web

Modem, tường lửa

Kết nối mạng diện rộng

Hệ thống thông tin

CSDL

QUẢN TRỊ HỆ THỐNG

19

phương pháp điện tử). Để trở thành thông tin các dữ liệu thô phải được xử lý để những sử dụng, người ra quyết định, người sử dụng thông tin có thể hiểu được chúng.

a. Dữ liệu chung

Dữ liệu chung là phần dữ liệu quản lý riêng biệt được sử dụng chung cho cả hai dạng dữ liệu (Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính). Các dữ liệu này là các số liệu về hệ qui chiếu, hệ thống toạ độ, độ cao, hệ thống ảnh phủ trùm, hệ thống biên giới và địa giới...

b. Dữ liệu không gian

Dữ liệu không gian bao gồm các thông tin không gian và được thể hiện trên hệ thống bản đồ như: bản đồ địa hình; Bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; bản đồ địa chính... Thông tin đầu vào của dữ liệu không gian được thu thập từ các các nguồn khác nhau như: bản đồ trên giấy đang còn giá trị sử dụng; Số liệu đo đạc bằng các thiết bị đo đạc mặt đất; Ảnh hàng không, ảnh viễn thám.

Mô hình dữ liệu của dữ liệu không gian trong hệ thống thông tin địa lý, cũng như hệ thống thông tin đất đai các đối tượng đó được lưu trữ và tồn tại hai mô hình dữ liệu: mô hình Vector và mô hình Raster.

Trong mô hình Vector các đối tượng không gian trên bản đồ như điểm, đường, vùng, các chú thích mô tả và ký hiệu, các đối tượng đó được mô tả bằng dãy các cặp toạ độ mô tả chính xác vị trí, hình dạng, kích thước của chúng.

Trong mô hình dữ liệu Raster (ảnh đối tượng) là dữ liệu được tạo thành bởi các ô lới có độ phân giải xác định. Loại dữ liệu này chỉ dùng cho mục đích diễn tả và minh hoạ chi tiết bằng hình ảnh thêm cho các đối tượng quản lý của hệ thống.

Có 6 loại thông tin bản đồ dùng để thể hiện hình ảnh bản đồ và ghi chú của nó trong hệ thống thông tin đất đai như sau: Điểm (Point); Đường (Line); Vùng (Polygon); Ký hiệu (Sympol); Điểm ảnh (Pixel) và Ô lới (Grid cell). (sơ đồ I.2.4)

Sơ đồ 2-3: Mô hình dữ liệu Vector và mô hình dữ liệu Raster của các đối tượng điểm, đường, vùng trên bản đồ

+ Điểm: các đặc tính điểm đại diện cho các vị trí riêng biệt xác định một vật thể bản đồ có đường biên hoặc hình dạng quá nhỏ không thể coi là đường hay vùng trên bản đồ. Các ký hiệu đặc biệt hay nhãn cũng được coi là các vị trí điểm.

20

+ Đường: là một tập hợp theo thứ tự của các cặp toạ độ được nối với nhau, thể hiện cho dạng đường tuyến tính của một vật thể bản đồ có chiều rộng quá nhỏ không thể coi là vùng trên bản đồ.

+ Vùng: là một hình khép kín, có các đường biên xác định (như: một khoanh đất hay một vùng đất), có diện tích và có tính đồng nhất.

+ Ký hiệu: là các chú thích mô tả, như Annotation, symbol, label ...

+ Trong mô hình Raster: các đối tượng không gian được thể hiện bởi các điểm ảnh (Cell) trên một ma trận ảnh. Cell là một đơn vị cơ bản cho một lớp dạng grid. cell có hình vuông. Vị trí của cell đợc xác định bằng số dòng và số cột. Mỗi cell đợc gán một giá trị số. Giá trị của cell có thể là số nguyên, số thập phân hay là không có giá trị (no data)

Khuôn dạng chuẩn của cơ sở dữ liệu không gian ở khuôn dạng PC Arc/info. Sử dụng các phần mềm chuyên nghiệp của hãng ESRI như Arc/info, Arcview, Mapinfo…

c. Dữ liệu thuộc tính

Trong hệ thống thông tin bất động sản, dữ liệu thuộc tính bao gồm tất cả các thông tin liên quan đến đất đai được thu thập, điều tra thực địa, các loại sổ sách tài liệu, các hồ sơ, các số liệu điều tra cơ bản...chúng được tổng hợp dưới các dạng bảng biểu. Cơ sở dữ liệu được phân chia thành các cấp toàn quốc, tỉnh, huyện, xã và trong các cấp lại được chia thành hai mức độ: toàn quốc và theo tỉnh, toàn tỉnh và theo huyện, toàn huyện và đến xã.

Mô hình dữ liệu của dữ liệu thuộc tính bao gồm hai loại dữ liệu cơ bản: dữ liệu tĩnh và dữ liệu động. Loại dữ liệu tĩnh bao gồm các bảng tham chiếu như tên tỉnh, tên huyện. Loại dữ liệu động gồm các bảng còn lại có dạng số liệu theo chuỗi thời gian.

Khuôn dạng chuẩn của dạng dữ liệu này thường là khuân dạng chuẩn của các phần mềm như là: Excel, Access, Foxpro... đây là các phần mềm có tính tương ứng với các phần mềm của GIS hay LIS.

Dữ liệu thuộc tính là những mô tả về đặc tính, đặc điểm và các hiện tượng xảy ra tại vị trí được xác định mà chúng khó khăn hoặc không thể biểu thị rên bản đồ được. C̣ũng như các hệ thống thông tin khác, hệ thống hệ thống thông tin đất đai này có 4 loại dữ liệu thuộc tính:

- Đặc tính của đối tượng: liên kết chặt chẽ với các thông tin đồ thị, các dữ liệu này được xử lý theo ngôn ngữ hỏi đáp cấu trúc (SQL) và phân tích. Chúng được liên kết với các hình ảnh đồ thị thông qua các chỉ số xác định chung, thông thường gọi là mã địa lý và được lưu trữ trong cả hai mảng đồ thị và phi đồ thị. Hệ hệ thống thông tin đất đai còn có thể xử lý các thông tin thuộc tính riêng rẽ và tạo ra các bản đồ chuyên đề trên cơ sở các giá trị thuộc tính. Các thông tin thuộc tính này cũng có thể được hiển thị như là các ghi chú trên bản đồ hoặc là các tham số điều khiển cho việc lựa chọn hiển thị các thuộc tính đó như là các ký hiệu bản đồ.

- Dữ liệu tham khảo địa lý: Mô tả các sự kiện hoặc hiện tượng xảy ra tại một vị trí xác định. Không giống các thông tin địa lý, chúng không mô tả về bản thân các hình ảnh bản đồ, thay vào đó chúng mô tả các danh mục hoặc các hoạt động như cho phép xây dựng các khu công nghiệp mới, nghiên cứu y tế, báo cáo hiểm họa môi trường... liên quan đến các vị trí địa lý xác định. Các thông tin tham khảo địa lý đặc trưng được lưu trữ và quản lý trong các file độc lập và hệ thống không thể trực tiếp tổng hợp với các hình ảnh bản đồ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống. Tuy nhiên các bản ghi này chứa các yếu tố xác định vị trí của sự kiện hay hiện tượng.

21

- Chỉ số địa lý: là các chỉ số về tên, địa chỉ, khối, phương hướng định vị,... liên quan đến các đối địa lý, được lưu trữ trong hệ thống thông tin đất đai để chọn, liên kết và tra cứu dữ liệu trên cơ sở vị trí địa lý mà chúng đã đợc mô tả bằng các chỉ số địa lý xác định. Một chỉ số địa lý có thể bao gồm nhiều bộ xác định cho các thực thể sử dụng từ các cơ quan khác nhau như là lập danh sách các mã địa lý mà chúng xác định mối quan hệ không gian giữa các vị trí hoặc giữa các hình ảnh hay thực thể địa lý.

- Quan hệ không gian giữa các đối tượng: rất quan trọng cho các chức năng xử lý của hệ thống thông tin đất đai. Các mối quan hệ này có thể đơn giản hay phức tạp như sự liên kết, khoảng cách tưng thích, mối quan hệ topo giữa các đối tượng.

d. Mối quan hệ giữa dữ liệu bản đồ và dữ liệu thuộc tính

Hệ thống thông tin đất đai sử dụng phương pháp chung để liên kết hai loại dữ liệu đã thông qua bộ xác định, lưu trữ đồng thời trong các thành phần đồ thị và phi đồ thị. Các bộ xác định có thể đơn giản là một số duy nhất liên tục, nhẫu nhiên hoặc là các chỉ báo địa lý hay dữ liệu vị trí lưu trữ. Bộ xác định cho một thực thể có thể chứa tọa độ phân bố của nó, số hiệu mảnh bản đồ, mô tả khu vực hoặc là một con trỏ đến vị trí lưu trữ của dữ liệu liên quan.

Sự liên kết giữa 2 dạng dữ liệu này chính là điểm mạnh của Hệ thông thông tin bất động sản và tạo ra các khả năng cho các quá trình phân tích và xử lý các số liệu. Các dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính liên kết với nhau qua một trường thuộc tính khoá chung, và theo mô hình dữ liệu dạng quan hệ.

Ngoài các thông tin thuộc tính chung cho các đối tượng trên bản đồ như chỉ số thửa, diện tích, chu vi, toạ độ địa lý... Bên cạnh đó các thông tin thuộc tính bổ trợ khác cho các đối tượng như: các thông tin về hiện trạng sử dụng đất, thông tin về giao thông, cơ sở hạ tầng, thông tin về văn hoá giáo dục, tình hình kinh tế xã hội, môi trường và các văn bản pháp lý khác có liên quan. Các dữ liệu này là các số liệu điều tra thu thập từ thực tế, từ các hệ thống lưu trữ thống kê số liệu hoặc từ các tệp số liệu lưu trữ trong các chương trình quản trị dữ liệu có sẵn.

2.1.3. Các giải pháp tổ chức, quản lý

Các biện pháp tổ chức là các biện pháp do con người, do các cán bộ trong hệ thống thông tin đặt ra nhằm nghiên cứu và điều hành sự hoạt động của hệ thống thông tin bất động sản. Sự hoạt động của hệ thống thông tin bất động sản là cả một quá trình nhiều các bước thực hiện chẳng hạn như quá trình xây dựng dữ liệu trong hệ thống thông tin bất động sản.

Công dụng của một hệ thống thông tin bất động sản phụ thuộc vào tính cập nhật, sự chính xác, tính toàn diện, dễ sử dụng và khả năng khai thác có hiệu quả của người sử dụng.

Như vậy muốn một hệ thống thông tin bất động sản được đưa vào sử dụng có hiệu quả chúng ta cần phải có thêm các yếu tố cơ bản:

- Hệ thống chính sách, pháp luật phải đầy đủ rõ ràng và minh bạch. Một hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cân bằng được lợi ích của nhiều ngành trong nền kinh tế quốc dân và hiệu quả trong sử dụng bất động sản.

- Các thông tin đất đai, hệ thống phải đảm bảo chính xác, tính đầy đủ và được cập nhật thường xuyên.

22

Một hệ thống thông tin bất động sản thành công theo khía cạnh thiết kế và luật thương mại là được mô phỏng và thực thi duy nhất cho mỗi tổ chức.

2.1.4. Nguồn nhân lực

Nguồn nhân sự là một vấn đề cần quan tâm hàng đầu bởi vì nó quyết định một phần lớn sự hoạt động và thành công của hệ thống thông tin bất động sản.

Trong hệ thống thông tin bất động sản nguồn nhân sự được đào tạo về chuyên môn, đào tạo về công nghệ thông tin. Quá trình đào tạo cán bộ có thể phân thành nhiều cấp bậc khác nhau và tuỳ vào công việc của các đối tượng trong hệ thống.

Trong một hệ thống thông tin bất động sản khi được xây dựng, chi phí cho công tác đào tạo cán bộ cũng phải được tính vào tổng kinh phí xây dựng hệ thống. Thông thường thì kinh phí phục vụ cho công tác đào tạo bổ sung nguồn nhân lực chiếm 5 - 8% tổng kinh phí xây dựng một hệ thống.

Một hệ thống thông tin bất động sản, nguồn lực con người bao gồm nhiều thành phần khác nhau như những người quản lý hệ thống, vận hành hệ thống, phát triển hệ thống. Vai trò của những đối tượng đó là quyết định sự thành công của một hệ thống thông tin bất động sản.

a. Người quản lý hệ thống thông tin

Người quản lý hệ thống là những người lãnh đạo của tổ chức hoặc những người có trách nhiệm trong hệ thống. Nhiệm vụ của họ là đưa ra các phương án, các hoạt động, các yêu cầu chi tiết cho phân tích viên và triển khai tổ chức thực hiện khi hệ thống hoạt động.

Đối với các hệ thống thông tin vừa và nhỏ thì người quản lý hệ thống thông tin thường là các trưởng phòng ban chức năng có nhiệm vụ cung cấp tình hình, số liệu, phương thức xử lý, công thức tính toán,...

b. Người phân tích hệ thống

Người phân tích hệ thống thông tin, là người chủ chốt trong quá trình phát triển hệ thống, những người này sẽ quyết định vòng đời của hệ thống.

Trong các hệ thống thông tin vừa và nhỏ một phân tích viên có thể là người lập trình cho hệ thống. Tuy nhiên đối với các hệ thống thông tin đất đai thì phần lớn bộ phận phân tích hệ thống là một tập thể, vì như thế mới có đủ khả năng nắm bắt các lĩnh vực và hoạt động của tổ chức. Các phân tích viên được gọi là có năng lực nếu họ hội đủ các điều kiện sau:

- Có kỹ năng phân tích, có thể hiểu được tổ chức và sự hoạt động của nó. Có thể xác định được các vấn đề đặt ra và giải quyết chúng. Có khả năng suy nghĩ mang tính chiến lược và hệ thống.

- Có kỹ năng kỹ thuật, hiểu biết về thiết bị và phần mềm. Biết chọn lựa các giải pháp phần cứng và mềm cho các ứng dụng đặc biệt nơi cần tin học hoá. Hiểu biết công việc của người lập trình và người sử dụng đầu cuối.

- Có kỹ năng quản lý, có khả năng quản lý nhóm làm việc, biết được điểm mạnh, điểm yếu của những người làm việc trong nhóm. Biết lắng nghe, đề xuất và giải quyết vấn đề. Có khả năng lập kế hoạch, điều phối các nguồn lực.

23

- Có kỹ năng giao tiếp, phân tích viên phải đóng vai trò chính trong việc liên kết giữa các đối tượng: chủ đầu tư, người sử dụng, người lập trình và các thành phần khác trong hệ thống. Kỹ năng giao tiếp của phân tích viên thể hiện ở chỗ: năng lực diễn đạt và thuyết phục, khả năng hoà hợp với mọi người trong nhóm làm việc. Có khả năng tổ chức và điều hành các cuộc họp.

c. Người lập trình

Người lập tình hệ thống có thể là một tập thể hoặc cá nhân có nhiệm vụ mã hoá các đặc tả được thiết kế bởi phân tích viên thành các cấu trúc mà máy tính có thể hiểu và vận hành được.

Người lập trình cũng phải viết các tài liệu chương trình và các chương trình thử nghiệm hệ thống, chuẩn bị các số liệu giả để kiểm định độ chính xác của hệ thống.

d. Người sử dụng đầu cuối

Trong quá trình phân tích thiết kế hệ thống thông tin bất động sản, các phân tích viên phải làm việc với người sử dụng, để biết được chi tiết các thông tin của từng bộ phận, từng mảng công việc trong hệ thống. Người sử dụng sẽ cho các phân tích viên biết ưu điểm và nhược điểm của hệ thống thông tin bất động sản cũ. Từ những thông tin đó có ý nghĩa quan trọng đến việc thiết kế và sử dụng hệ thống một cách có hiệu quả.

e. Kỹ thuật viên

Kỹ thuật viên, là bộ phận cán bộ phụ trách về mảng kỹ thuật của hệ thống như: bảo đảm sự hoạt động của phần cứng máy tính, đường truyền dữ liệu từ bộ phận này đến bộ phận khác trong hệ thống và từ hệ thống đến môi trường ngoài.

f. Các chủ đầu tư

Các chủ đầu tư là một trong các thành phần không thể thiếu trong thành phần quyết định của tổ chức, là người cung cấp cho phân tích viên những thông tin chung của tổ chức. Trên thực tế tại Vi ệt Nam các chủ đầu tư hiện nay cho hệ thống thông tin bất động sản là nhà nước và các cơ quan nước ngoài. Còn tư nhân, doanh nghiệp thì chưa có các đầu tư lớn vào lĩnh vực này.

Như vậy: hệ thống thông tin bất động sản sẽ bị hạn chế nếu không có con người tham gia quản lý và phát triển những ứng dụng của hệ thống thông tin bất động sản trong thực tế. Người sử dụng hệ thống thông tin bất động sản có thể là những chuyên gia kỹ thuật, người thiết kế và duy trì hệ thống, hoặc những người dùng các thông tin từ hệ thống thông tin bất động sản để giải quyết các vấn đề trong công việc.

24

2.3. CƠ SỞ DỮ LIỆU HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

a. Tổng quan

(1) Cơ sở dữ liệu về thửa đất: Vị trí, toạ độ, hình thể. kích thước, diện tích, trích lục bản đồ thửa đất

(2) Cơ sở dữ liệu pháp lý liên quan đến thửa đất (quyền sở hữu, sử dụng)

(3) Cơ sở dữ liệu về nhà và các công trình xây dựng trên đất

(4) Cơ sở dữ liệu về các căn hộ ( địa chỉ và các hạn chế).

b.Các thông tin chi tiết

1. Loại bất động sản:

Nêu cụ thể loại bất động sản: căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn..; văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ..; hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi..; loại đất (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...).

2. Vị trí bất động sản:

a) Đối với nhà ở, công trình xây dựng..: nêu cụ thể số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố (thôn), phường (xã), quận (huyện), thành phố (tỉnh);

b) Đối với nhà chung cư: (ghi căn hộ số, tầng số, nhà chung cư số, khu đô thị, phường, quận, thành phố);

c) Đối với bất động sản hình thành trong tương lai: (ghi: lô đất, biệt thự số, căn hộ số, chung cư số, dự án, khu đô thị, phường, quận, thành phố. Khuyến khích có sơ đồ vị trí kèm theo).

3. Thông tin về quy hoạch:

a) Quy hoạch chi tiết của dự án hoặc mô hình.

b) Thông tin liên quan đến bất động sản (tình hình giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… (nếu có).

4. Quy mô, diện tích của bất động sản:

a) Đối với nhà ở, nhà chung cư: (ghi: tổng diện tích đất, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, số tầng …).

b) Đối với đất: (ghi: tổng diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số tầng được phép xây dựng…).

c) Đối với hạ tầng khu công nghiệp: (ghi: tổng diện tích đất, mật độ xây dựng, diện tích xây dựng, diện tích giao thông, đất cây xanh, diện tích công trình công cộng…).

5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản:

(nêu cụ thể: kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái; công năng sử dụng bất động sản theo thiết kế ban đầu; ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có); cấp, hạng công trình, năm xây dựng, chất lượng hiện tại…).

25

6. Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc, giao thông, nhà trẻ, trường học, chợ, bệnh viện…).

7. Tình trạng pháp lý của bất động sản, nêu tình hình hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản (nếu có).

8. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có):

9. Giá bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê:

10. Quyền và lợi ích của người có liên quan:

11. Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản và các thông tin khác (nếu có).

c.Nội dung của các lớp dữ liệu đất đai - bất động sản

- Lớp thông tin về thửa đất, chủ sử dụng đất và các thuộc tính của thửa đất.

- Lớp thông tin về các công trình trên đât và thuộc tính của nó.

- Lớp thông tin về các địa vật.

- Lớp thông tin về hệ thống giao thông.

- Lớp thông tin về hệ thống thủy văn.

- Lớp thông tin về hệ thống địa danh, địa giới hành chính các cấp.

- Lớp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Lớp thông tin về hệ thống bản đồ ảnh.

- Lớp thông tin về thông tin matadata và quản lý chất lượng.

Các lớp thông tin trên cung cấp các thông tin sau: về vị trí, hình thửa, kích thước, tính chất tự nhiên của thửa đất; về phân hạng, giá trị và giá của thửa đất; về các công trình trên đất; về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về giao thông; về thủy hệ; về loại đất; về mục đích sử dụng đất; về hành chính; về chủ sử dụng; về pháp lý và trạng thái sử dụng của thửa đất; về các mục đích sử dụng; về đăng ký sử dụng đất; về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về nhà; về căn hộ; về các tài sản khác; về biến động; về các tài liệu pháp lý khác có liên quan.

d.Phân lớp thông tin trong cơ sở dữ liệu bất động sản

Mục đích của việc phân lớp thông tin nhằm phục vụ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu, quản lý dữ liệu, cung cấp thông tin cho ngành và đa ngành.

Thông tin trong cơ sở dữ liệu thường được phân thành các nhóm đối tượng, trong các nhóm đối tượng chúng ta có các lớp đối tượng, trong các lớp đối tượng chúng ta có các đối tượng.

- Nhóm đối tượng: trong một nhóm đối tượng có chứa nhiều các lớp đối tượng, bên cạnh các lớp thông tin không gian còn có các thông tin thuộc tính của các nhóm đối tượng.

26

- Lớp đối tượng: trong một lớp đối tượng có chứa nhiều đối tượng, các đối tượng này có các tính chất như nhau và chúng được xếp vào thành lớp đối tượng. Với mỗi lớp đối tượng đó chúng có các thông tin không gian và thuộc tính.

- Đối tượng: trong một lớp đối tượng các đối tượng được quản lý riêng rẽ và các đối tượng là mức độ chi tiết nhất trong quá trình phân lớp thông tin. Các đối tượng cũng có đầy đủ các thông tin cả về không gian và thuộc tính.

27

Chương 3:

QUẢN LÝ THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

3.1. KHÁI NI ỆM

Hệ thống thông tin được xây dựng theo mô hình 4 thành phần.

Chức năng của hệ thống

+ Nhập dữ liệu: tổ chức theo mạng và truy cập định kỳ

+ Lưu trữ số liệu: Theo đúng quy chuẩn đối với khối lượng lớn thông tin.

+ Phân tích dữ liệu: Phân tích tổng hợp thông tin phục vụ yêu cầu hoạch định chính sách, chiến lược trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản.

+ Hiển thị, truy cập dữ liệu: Vừa cung cấp thông tin, vừa phân tích thông tin, vừa phân tích số liệu:

Yêu cầu của hệ thống: Tính mở và động của hệ thống đảm bảo thích nghi tốt nhất, nâng cấp và có thể liên kết với các hệ thống thông tin khác có liên quan như hệ thống thông tin quốc gia, hệ thống thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng, quản lý hành chính…Tính hiện đại, dễ sử dụng và có độ tin cậy cao, có tính đến khả năng sử dụng công nghệ của cán bộ các cấp, hoạt động liên tục, sử dụng giao diện Menu để sử dụng.

Tính liên thông và hệ thống: Hệ thống cung cấp thông tin trên một nền dữ liệu không gian thống nhất, đảm bảo liên thông các cấp, các sở ngành dưạ trên phương án thiết kế tổng thể hệ thống thông tin thị trường bất động sản.

Thiết kế tổng thể bao gồm các nội dung và yêu cầu sau: Linh hoạt trong sử dụng, có tính đồng nhất và khả năng sử dụng dùng chung hệ thống mở theo tiêu chuẩn quốc tế, có độ an toàn cao, dễ phát hiện sự cố, phục hồi nhanh, là dạng trực tuyến (online).

Thiết kế dạng cơ sở dữ liệu hệ thống:

- Các Input

Dữ liệu bản đồ thu thập từ đồ hoạ trên bản đồ số, bản đồ giấy, các sơ đồ, bản vẽ, số liệu đo đạc, điều tra.

Cơ sở dữ liệu Thiết bị (phần cứng + phần mềm)

Tổ chức (quy trình và tổ

chức) Con người

28

Dữ liệu thuộc tính ở dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, âm thanh, hình ảnh… để chú thích, chỉ dẫn, mô tả dữ liệu bản đồ.

- Cấu trúc cơ sở dữ liệu và các hoạt động: Đó là hệ thống gồm hệ cơ sở dữ liệu chung như hệ quy chiếu, hệ toạ độ, ranh giới, địa giới… và các hệ cơ sở dữ liệu khác như:

Cơ sở dữ liệu bản đồ: địa hình, địa chính, quy hoạch… với nhiều phân lớp theo đặc điểm, độ lớn, mục đích hiển thị…

Cơ sở dữ liệu thuộc tính: địa danh, các chú giải, ký hiệu thông tin về pháp lý, kinh tế, xã hội, tự nhiên.

Một số bài toán điển hình như: Chồng ghép bản đồ để tìm kiếm thông tin tích hợp, biên tập bản đồ theo chủ đề mới, tính toán số liệu thống kê…

- Các Output

• Cung cấp thông tin cho thực hiện các nhiệm vụ và nội dung của quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS.

• Cung cấp thông tin cho phép lãnh đạo giải quyết và quyết định các vấn đề liên quan trong phạm vi ranh giới quản lý.

• Cung cấp thông tin cho các ngành có liên quan: Xây dựng, kiến trúc, quản lý nhà đất, thị trường chứng khoán…

• Cung cấp thông tin ban đầu phục vụ nghiên cứu

• Cung cấp thông tin phục vụ việc mua bán

An toàn thông tin hệ thống

- Các nguyên tắc

Được bảo vệ, chống lại việc cố tình hay vô tình sử dụng sai

An toàn phải được quản lý trong suốt thời gian phục hồi sự cố

- Một số biện pháp.

Quản lý, kiểm tra, các đĩa mềm lưu động.

Kiểm tra đối tượng thâm nhập từ bên ngoài bằng việc kiểm tra dấu vân tay khi xâm nhập vào máy chủ hay phải đăng nhập để kiểm tra trước khi vào trang Web.

- Sao lưu và khôi phục dữ liệu: theo chế độ đinh kỳ theo cách sao dự phòng kiểu gia tăng

- Giải pháp khi xảy ra sự cố

Phát hiện và giải quyết sự cố.

Sử dụng các thiết bị dự trữ

Chuẩn bị các cán bộ có khả năng giải quyết sự cố

Vai trò của thông tin trong thị trường bất động sản

29

a. Thông tin cũng được coi là một nguồn tài nguyên được khai thác trên thị trường. Thông tin không giống như các nguồn tài nguyên khác như đất đai, khoáng sản. Thông tin không bao giờ cạn kiệt, có khả năng cập nhật, bổ sung liên tục.

b. Mọi hoạt động trong thị trường bất động sản như định giá, trao đổi, mua bán, môi giới, quản lý sàn giao dịch, bảo hiểm, thế chấp, cầm cố…vv đều cần đến thông tin. Để trả lời cho câu hỏi bất động sản ở đâu, của ai, như thế nào.

c. Thông tin là cơ sở cho mọi quyết định của nhà quản lý, nhà đầu tư cũng như mọi đối tượng tham gia thị trường. Chất lượng của các quyết định phụ thuộc nhiều vào sự đúng đắn và đầy đủ của thông tin cung cấp.

Nội dung của công tác quản lý thông tin đất đai

1. Hoạt động quản lý

- Xây dựng các văn bản, các nội quy về công tác quản lý thông tin đất đai.

- Lập kế hoạch, phương hướng theo từng giai đoạn quản lý thông tin đất đai (ngắn hạn, trung và dài hạn).

- Tổ chức kiểm tra, hướng dẫn các quy định của công tác quản lý thông tin đất đai.

- Dự trù kinh phí phục vụ công tác quản lý thông tin đất đai.

- Lập kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng cán bộ quản lý thông tin đất đai.

- Tổ chức nghiên cứu khoa học nghiệp vụ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực quản lý thông tin đất đai.

- Thực hiện các chế độ báo cáo, thống kê công tác quản lý thông tin đất đai.

- Tổ chức sơ kết, tổng kết hoạt động quản lý thông tin đất đai.

2. Hoạt động nghiệp vụ

Hoạt động nghiệp vụ là quá trình xây dựng dữ liệu cũng như ác khuôn dạng dữ liệu cho phép có khả năng phân tích và xử lý dữ liệu để tạo ra sản phẩm khi có các yêu cầu về thông tin đất đai. Các hoạt động nghiệp vụ của công tác quản lý thông tin đất đai bao gồm: thu thập dữ liệu, nhập và xây dựng cơ sở dữ liệu, quản lý dữ liệu và thông tin đất đai , thông báo kết quả (cung cấp thông tin đất đai).

a. Thu thập dữ liệu

Thu thập dữ liệu, tài liệu đất đai là quá trình điều tra các dữ liệu phục vụ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Các dữ liệu cần được thu thập bao gồm các dữ liệu sau:

- Bản đồ trên giấy đang còn sử dụng.

- Các loại ảnh viễn thám, vệ tinh...

- Các số liệu đo đạc mặt đất

- Các số liệu thuộc tính liên quan đến đất đai

- Các số liệu về điều kiện tự nhiên.

30

- Các số liệu về điều kiện kinh tế xã hội.

- Các nguồn dữ liệu số có sẵn.

b. Nhập và xây dựng cơ sở dữ liệu

- Nhập dữ liệu vào trong hệ thống thông qua các công cụ nhập liệu của hệ thống thông tin đất đai.

- Xây dựng, quản lý, lưu trữ các thông tin bản đồ hành chính và hồ sơ địa giới hành chính các cấp.

- Xây dựng, quản lý, lưu trữ, sử dụng và cập nhật hệ thống các thông tin về bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính chi tiết đến từng thửa đất.

- Xây dựng, quản lý, lưu trữ, sử dụng và cập nhật thông tin hiện trạng, quy hoạch sử dụng đất trên cơ sở bản đồ hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất đai.

- Thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất.

- Thực hiện và quản lý các biến động đất đai ở tất cả các cấp.

- Xác định giá đất và thu thuế sử dụng từ đất.

- Cung cấp các thông tin phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội và phục vụ cho thị trường bất động sản.

c. Quản lý dữ liệu và thông tin đất đai

Thông tin có thể được lưu trữ một cách an toàn hạn chế thấp nhất những sự cố làm cho thông tin bị thay đổi do hỏng thiết bị kỹ thuật gây ra hoặc do sự cạnh tranh không lành mạnh của con người, hay do thời gian gây nên.

- An toàn dữ liệu: Hệ thống được xây dựng phải đạt được mức độ an toàn cao nhất do đặc tính tập chung của dữ liệu, tính sẵn sàng của hệ thống. Do vậy phải giảm thiểu các sự cố, nếu trong trường hợp có sự cố xảy ra phải bảo đảm khắc phục các sự cố về dữ liệu ứng dụng cũng như hệ điều hành. Khi dữ liệu ứng dụng bị hỏng hoặc hệ điều hành bị sụp đổ, hệ thống bảo đảm các dữ liệu backup cho việc phục hồi trạng thái làm việc ổn định. Tùy theo mức độ an toàn của cơ sở dữ liệu chúng ta có thể lựa chộn một trong các phương pháp sau hoặc là tất cả.

+ Lưu số liệu hành ngày, cho phép thực hiện backup dữ liệu của hệ thống trong khi hệ thống vẫn đang hoạt động. Trong trường hợp này chỉ lưu các số liệu của ứng dụng, không lưu số liệu của người sử dụng khác không nằm trong phạm vi chương trình ứng dụng. Chu kỳ là mỗi ngày một lần vào cuối giờ làm việc trong ngày.

+ Lưu số liệu hàng tuần, đơn thuần chỉ sử dụng các công cụ của hệ điều hành. Đối với phương pháp này yêu cầu Database phải được Shutdown. Chu kỳ thực hiện mỗi tuần một lần vào ngày cuối tuần.

+ Lưu số liệu hàng tháng, sử dụng công cụ của hệ điều hành để thực hiện lưu trữ. Đối với phương pháp này yêu cầu Database phải được Shutdown. . Chu kỳ thực hiện mỗi tháng một lần vào ngày làm việc cuối cùng trong tháng.

- Bảo mật cho hệ thống bao gồm các mức bảo mật như: bảo mật hành chính, bảo mật hệ điều hành, bảo mật cơ sở dữ liệu.

31

+ Mức bảo mật hành chính: mức này dựa trên các nguyên tác hành chính của đơn vị. Kiểm soát chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, ra vào cảu các cá nhân. Tuân thủ nguyên tác bảo mật thông tin. Các cá nhân có trách nhiệm bảo vệ tài nguyên thông tin trên máy tính của mình.

+ Mức bảo mật hệ điều hành, mức này chủ yếu dựa trên khả năng của hệ điều hành để điều khiển các quyền như truy nhập máy chủ/bảo trì hệ thống, quyền được chạy các chương trình ứng dụng.

+ Mức bảo mật cơ sở dữ liệu, thông thường một cơ sở dữ liệu đa người sử dụng phải cung cấp một tính năng bảo mật, kiểm soát việc truy cập và sử dụng dữ liệu như: Ngăn chặn các truy cập bất hợp pháp, ngăn chặn các truy cập bất hợp pháp vào giản đồ các đối tượng, kiểm soát phần đĩa cứng sử dụng, kiểm soát nguồn tài nguyên hệ thống sử dụng, theo dõi các hành động của người sử dụng.

- Bảo mật cơ sở dữ liệu bao gồm: các cơ chế kiểm soát các quyền truy cập và sử dụng cơ sở dữ liệu ở mức hệ thống như kiểm tra hợp đồng ngươi sử dụng/mật khẩu, dung lượng đĩa có sẵn cho một giản đồ các đối tượng của người sử dụng, giới hạn tài nguyên cho một người sử dụng. Bảo mật cơ sở dữ liệu bao gồm bảo mật dữ liệu và bảo mật ứng dụng.

+ Bảo mật dữ liệu bao gồm: các cơ chế truy cập và sử dụng dữ liệu tới từng đối tượng trong cơ sở dữ liệu. Mỗi người sử dụng chỉ được phép truy cập vào một đối tượng riêng và kiểu hành động mà người sử dụng được phép thao tác trên đó. Mỗi một cơ sở dữ liệu đều có các danh sách người sử dụng. Để truy cập dữ liệu người sử dụng phải dùng một ứng dụng cơ sở dữ liệu để kết nối với một tên người sử dụng nhất định của cơ sở dữ liệu. Mỗi một người lại có mật khẩu riêng để ngăng chăn các truy cập bất hợp pháp. Các quyền cho phép thực hiện các kiểu câu lênh SQL khác nhau và cho phép kết nối vào cơ sở dữ liệu, tạo các bảng trong giản đồ, cũng nhu khả năng sử dụng dữ liệu của các đối tượng khác.

+ Bảo mật ứng dụng: đây là module được thiết kế riêng cho hệ thống thông tin đất đai. Một lần nữa người sử dụng lại được gán quyền chạy các chức năng của hệ thống, truy nhập/xuất dữ liệu.

d. Cung cấp thông tin đất đai

Công tác quản lý thông tin đất đai còn cung cấp đầy đủ và chính xác các thông tin đất đai để giúp các nhà quản lý ra các quyết định phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Chất lượng của các quyết định phụ thuộc vào chất lượng của các thông tin, dữ liệu được cung cấp.

- Kê khai đăng ký đất đai.

- Đăng ký và quản lý biến động đất đai.

- Trợ giúp quy hoạch sử dụng đất đai các cấp

-Trợ giúp công tác thu thuế đất, giá trị đất.

- Phân hạng đất đai, xây dựng bản đồ đơn vị đất đai.

Bên cạnh đó nó còn cung cấp các thông tin đất đai phục vụ cho các đối tượng sử dụng đất đai.

Quá trình hoạt động nghiệp vụ của công tác quản lý thông tin đất thông qua một số các bước như sơ đồ 3.3.1.

32

Sơ đồ 3-2: Các bước hoạt động của công tác quản lý thông tin đất đai

3.2 THỰC TRẠNG HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH H Ệ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA

3.2.1. Đăng ký bất động sản Việt Nam thời kỳ trước 1975

a. Thời kỳ phong kiến

(1) Từ thế kỷ thứ sáu, nhà nước phong kiến đã tổ chức việc đạc điền để quản lý điền địa; (2) Nhà Lê (từ năm 1428-1788) đã ban hành Quốc triều hình luật (còn gọi là Luật Hồng đức) đã quy định rất cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của tư nhân; (3) Hệ thống sổ địa bạ thời Nguyễn (Gia Long -1806) ở một số nơi thuộc Bắc bộ và Trung bộ và hệ thống địa bộ thời Minh Mạng còn được lưu giữ.

b. Thời Pháp thuộc

Đăng ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau (1) Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam kỳ; (2) chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ; (3) chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; (4) chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc kỳ; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng.

c. Thời kỳ nguỵ quyền Sài Gòn trước năm 1975

Đăng ký đất chủ yếu kế thừa các hệ thống đăng ký đất đã được thực hiện dưới thời Pháp thuộc

(1) Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ;

(2) Chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã thực hiện từ trước năm 1925;

CSDL LIS

Các nguồn dữ liệu đầu vào

Nhập và xây dựng cơ sở dữ liệu liệu

Quản lý thông tin đất đai

Quản lý dữ liệu đất đai

Thông tin đất đai

33

(3) Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925;

(4) Thực hiện kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925 theo sắc lệnh 124-CTNT

3.2.2. Đăng ký bất động sản thời kỳ từ 1975 đến 2003

a. Đăng ký bất động sản trước khi có Luật đất đai (năm 1988)

(1) Trước năm 1980, Nhà nước công nhận chế độ sở hữu đất đai của nhiều thành phần gồm: Nhà nước, tập thể và tư nhân. Công tác địa chính tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để nhà nước có các thông tin về diện tích các loại đất phục vụ cho yêu cầu xây dưng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới. Hồ sơ đất đai chủ yếu gồm có: sổ mục kê đất và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất (đo đạc bằng mọi công cụ hiện có: thước vải, thước thép, thước dây tre, bàn đạc cải tiến) hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ. Thông tin đất đai theo hiện trạng gồm: diện tích, loại đất và tên người sử dụng, không làm các thủ tục kê khai và xem xét cơ sở pháp lý, lịch sử sử dụng đất như các chế độ trước vẫn làm.

(2) Năm 1980 Quyết định 201-CP ngày 1/7/1980 của HĐCP về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.; Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của TTCP về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê duộng đất; Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981 của TCQLRĐ ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước; việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước.

b. Đăng ký bất động sản từ khi có Luật đất đai 1988 đến 2003

(1) Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988): việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp.

(2) Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 của TCĐC hướng dẫn thực hiện quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.

(3) Hệ thống sổ sách địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 và Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981;

(4) Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989.

(5) Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001quy định rõ những thủ tục có tính bắt buộc phải thực hiện thống nhất, không hướng dẫn cách làm (như Thông tư 346/1998/TT-TCĐC) để các địa phương tuỳ điều kiện nhân lực và công nghệ của mình có thể vận dụng cho phù hợp;

(6) Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị; theo quy định này, hệ thống đăng ký đất đai có một số điểm mới: người sử dụng đất ở

34

và sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

(7) Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước, theo quy định này tất cả các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội- nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai. Việc đăng ký được thực hiện tại cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ Tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999.

“5. Điều 52 được sửa đổi, bổ sung như sau: Điều 52. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; 2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; 3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp.Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 4.Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện là đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quy định tại khỏa 1 và khoản 2 Điều này để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, Điều 4, khoản 3)

3.2.3.Thực hiện các quy định của Luật đất đai 2003

(1) Nghị định 181/2004 ngày 29 tháng 10 năm 2004 về Thi hành Luật Đất đai;

(2) Quyết định số: 24/ 2004/ QĐ-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 về Ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

(3) Thông tư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 Về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

(4) Thông tư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 Về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Chỉ đạo, tổ chức thực hiện thành lập các văn phòng đăng ký đất đai và bất động sản; xây dựng các trung tâm thông tin đất đai và bất động sản để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản

(5) Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng Nghị định Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản

35

3.3. QUAN HỆ GIỮA HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI

36

Chương 4:

XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

4.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÂN TÍCH VÀ THI ẾT KẾ HỆ THỐNG

4.1.1. Lập kế hoạch

Giai đoạn này nhằm lập kế hoạch trung hoặc dài hạn cho quá trình xây dựng hệ thống bao gồm cả việc can thiệp đến từng lĩnh vực của hệ thống. Kế hoạch này thể hiện đường lối tự giác của ban lãnh đạo tổ chức để xây dựng hệ thống thông tin mới.

4.1.2. Phân tích hiện trạng

Đây là giai đoạn đầu tiên của phân tích viên làm việc trực tiếp toàn diện của tổ chức. Mục đích của giai đoạn này là phân tích hoạt động của Hệ thống thông tin hiện hữu để có được sự hiểu biết đầy đủ và toàn diện về Hệ thống thông tin phân tích hiện trạng được phân tích theo từng lĩnh vực quản lý tuy nhiên kết quả phân tích hiện trạng có thể dẫn đến việc phân chia lại những lĩnh vực quản lý. Phải chú ý phân biệt:

- Các quy tắc: là bản chất của lĩnh vực nghiên cứu

- Các nguyên tắc: tương ứng với sự lựa chọn của tổ chức.

4.1.3. Nghiên cứu khả thi

Được phân chia làm hai giai đoạn:

Phân tích khả thi:

Phân tích phê phán Hệ thống thông tin hiện hữu xắp xếp theo thứ tự về mức độ quan trọng của các điểm cần giai quyết .

Phân tích viên đưa ra các kịch bản tổng quát khác nhau để xây dựng hệ thống và có thể làm rõ một số điểm một số yếu tố như: chi phí triển khai, chi phí vận hành các ưu khuyết hệ thống mới các chương trình đào tạo nhân sự .

Ban lãnh đạo phải quyết định lựa chọn một kịch bản thích hợp nhất cùng với sự đảm bảo về tài chính .

Xây dựng sổ điều kiện thức

+ Mô tả tổng quát giao diện người sử dụng (trả lời câu hỏi hệ thống cung cấp chức năng gì cho người sử dụng)

+ Thực chất các công việc và các cài đặt cần thực hiện Tiến trình theo thời gian xây dựng hệ thống.

4.1.4. Mô hình hoá hệ thống

Xây dựng mô hình hệ thống:

- Mô hình dữ liệu

37

- Mô hình xử lý.

4.1.5. Thực hiện hệ thống

Nhằm thể hiện logic và cài đặt vật lý cho Hệ thống thông tin ý niệm đã xác lập bao gồm:

+ Lựa chọn môi trường xây dựng hệ thống

+ Thiết kế hệ thống thông tin logic

+ Thể hiện vật lý.

4.1.6. Khai thác hệ thống

Đây là giai đoạn hệ thống được đưa vào khai thác người sử dụng sẽ khai thác các chức năng của hệ thống phục vụ cho công việc của họ.

4.1.7. Bảo trì hệ thống

- Đảm bảo cho hệ thống vận hành bình thường

- Cải tiến để thích nghi hệ thống với sự thay đổi. Nếu có mô hình hệ thống đúng đắn, thiết kế logic tốt thì việc bảo trì hệ thống đơn giản hơn.

4.2. MỤC TIÊU XÂY D ỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

4.2.1 Mục đích

- Xây dựng các dữ liệu về bất động sản phục vụ cho các hoạt động của thị trường bất động sản.

- Quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu đã xây dựng phục vụ cho các nhu cầu của các đối tương tham gia thị trường bất động sản.

4.2.2 Yêu cầu

- Cơ sở dữ liệu trong hệ thống thông tin địa lý bất động sản phải đầy đủ, chính xác.

- Cơ sở dữ liệu thông tin bất động sản có khả năng ứng dụng phục vụ cho công tác quản lý bất động sản và các hoạt động của thị trường bất động sản.

4.3. PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

4.3.1. Quá trình phân tích

Khái niệm

Phân tích một ứng dụng tin học là một qúa trình nghiên cứu bao gồm:

Nghiên vấn đề của nó đã mà giới hạn của nó đã được xác định .

Đưa ra các lời giải để giải quyết vấn đề.

38

Lựa chọn một lời giải và phát triển lời giải đó và phát triển nó trên cơ sở làm việc của máy tính điện tử .

Các sai sót thường gặp trong quá trình phân tích

- Thiếu sự tiếp cận toàn cục

Thể hiện mỗi một công việc phân tích được triển khai bởi khoá không liên hệ nhiều với các khoá khác.

Tình trạng này sẽ dẫn đến nhược điểm sau:

Thu thập trùng lặp thông tin.

Tồn tại tập tin dư thừa nhưng không phù hợp với nhau.

Sử dụng các thuật ngữ khác nhau để chỉ cùng một khái niệm.

Tồn tại các hồ sơ tài liệu riêng lẻ không đầy đủ và không khai thác được.

Hậu quả: làm cho bảo trì khó khăn, phức tạp và chi phí lớn. Để giải quyết tình trạng này phải tiếp cận toàn cục từ tổng quan đến chi tiết và có sự thống nhất.

- Thiếu hợp tác với người sử dụng

Phân tích viên thiếu sự hợp tác với người sử dụng dẫn đến Hệ thống thông tin kém thích nghi với người sử dụng dẫn đến người sử dụng Hệ thống thông tin không hiệu quả hoặc thậm chí không sử dụng.

Như vậy cần phải có hợp tác với người sử dụng nhất là giao dịch với ngoài hệ thống.

Dẫn đến khó khăn:

- Thiếu thuật ngữ chung

Người sử dụng không biết các yêu cầu cụ thể cho hệ thống mới

Phân tích viên có thể đưa ra các lựa chọn cho người sử dụng lựa chọn

- Thiếu chuẩn thống nhất.

Việc thiếu chuẩn thống nhất thể hiện các nhóm phân tích, thiết kế tự do, không bị ràng buộc bởi việc hợp tác với các nhóm khác thậm chí có thể dùng cách tiếp cận của riêng mình. Điều này dẫn đến tình trang hạn chế khả năng tích hợp các công việc đã tiến hành của nhóm.

Yêu cầu của quá trình phân tích

Có cách tiếp cận toàn cục bằng cách xem mỗi phần tử, mỗi tài liệu, mỗi chức năng là một thành phần của một tổng thể toàn vẹn.sự hiểu biết về mỗi tổng thể này là cần thiết cho việc nghiên cứu phát triển mỗi thành phần.

Xét toàn bộ tổ chức phòng ban, vị trí làm việc là một phần tử có cấu trúc, nghĩa là nó là một hệ thống có dòng ra, dòng vào và quy tắc.

Có cách tiếp cận và ý niệm hoá đi xuống (từ tổng thể đến chi tiết, từ cao đến thấp, từ tổng quát đến đặc thù).

39

Nhận dạng các mức bất biến của hệ thống, đánh giá ảnh hưởng của các lựa chọn kỹ thuật và tổ chức đến thời gian sống của các mức này.

Nhận dạng các thành phần của hệ thống một cách bình đẳng.

Sử dụng các công cụ tự động hoá trợ giúp quá trình phân tích.

Nhận dạng các điểm đối thoại và thoả thuận với người sử dụng. Sử dụng những điểm này để đáng dấu sưi chuyển tiếp giai đoạn trong quá trình phân tích.

4.3.2. Đại cương về phân tích hiện trạng

Giới thiệu

Phân tích hiện trạng là giai đoạn phân tích viên nghiên cứu khảo sát các hoạt động các hệ thống thông tin của tổ chức nhằm có được sự hiểu biết đầy đủ toàn diện về các công việc, các hồ sơ và quy tắc.

Phương pháp

Phân tích hiện trạng đựoc tiến hành từ tổng thể đến chi tiết từ ban lãnh đạo đến các bộ phận và vị trí làm việc. Quá trình này chia làm hai phần:

- Phân tích hiện trạng ở mức tổng thể

- Phân tích hiện trạng ở vị tri làm việc

Kỹ thuật thường dùng là phỏng phấn trực tiếp kết hợp với việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu quy trình .

Lập và gửi phiếu điều tra đến các đối tượng cần nghiên cứu .

Phân tích viên có hai người:

+ Người phụ trách: - Đưa ra câu hỏi thích hợp (phải chuẩn bị trước)

- Thu thập thông tin bằng cách sử dụng các sơ đồ

+ Người thu thập thông tin : - Thu thập các thông tin ở dạng bình thường

- Thu thập sao chép tài liệu (hồ sơ, biểu mẫu …)

- Đưa ra các câu hỏi phụ.

4.3.3. Phân tích hiện trạng ở mức tổng thể

Mục đích

- Nhằm có được sự hiểu biết tổng quan về tổ chức và Hệ thống thông tin của tổ chức

- Xác định lại vấn đề và phạm vi phân tích khả thi

- Lập danh sách các vị trí làm việc và kế hoạch phân tích hiện trạng tiếp theo

40

Nội dung

Phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo từ lãnh đạo toàn thể đến lãnh đạo bộ phận. Kết quả thể hiện ở phiếu phân tích hiện trạng tổng thể.

+ Mục tiêu của tổ chức

+ Cơ cấu tổ chức, các vị trí làm việc

+ Các kế hoạch trung, dài hạn

+ Kế hoạch phân tích hiện trạng và vị trí làm việc

+ Phạm vi phân tích khả thi (xác định hạn chế về thời gian, tài chính, nhân lực, công nghệ ..)

+ Các số liệu thống kê cơ bản.

4.3.4. Phân tích hiện trạng ở vị trí làm vi ệc

a. Mục đích

Nhằm tiếp thu tất cả các tác vụ để thực hiện các công việc ở từng vị trí làm việc đối với mỗi công việc làm nhiều các hồ sơ liên quan, kết quả công việc đó, quy tắc liên quan các sự việc khở động.

b.Nội dung

1. Lập phiếu hồ sơ: nghiên cứu các công việc được thực hiện ở tất cả các vị trí làm việc trong tổ chức liệt kê tìm ra các hồ sơ có liên quan.

Hồ sơ liên quan có 2 dạng:

+ Hồ sơ nhập của công việc

+ Hồ sơ xuất của công việc

Lập danh sách các hồ sơ

Lập phiếu hồ sơ cho từng hồ sơ:phiếu bao gồm:

+ Tên hồ sơ

+ Mã hồ sơ (mã này do phân tích viên lập)

+ Nội dung hồ sơ:

Bao gồm các mục thông tin về đối tượng được mô tả trong hồ sơ (câu gạch đầu dòng, ghi tóm tắt )

+ Các công việc có liên quan

+ Ý nghĩa của công việc (ghi tổng quan).

2. Lập phiếu công việc

Liệt kê các công việc (ghi tất cả các công việc của 1 tổ chức )

Lập phiếu công việc bao gồm:

41

+ Tên công việc

+ Mã số công việc (do phân tích viên lập và quản lý )

+ Hồ sơ nhập (Danh sách các hồ sơ nhập)

+ Hồ sơ xuất (Danh sách các hồ sơ xuất )

+ Nội dung cong việc (tóm tắt các bước thực hiện công việc )

+ Thời lượng thực hiện (thống kê, khối lượng)

+ Tần xuất: công việc này có tiến hành thường xuyên không

(Mỗi công việc lập một phiếu)

3. Lập lưu đồ công việc - hồ sơ

Lưu đồ công việc - hồ sơ nhằm thể hiện tất cả các hồ sơ, các công việc và mối quan hệ giữa chúng

Ký hiệu trên lưu đồ:

Hồ sơ: Tên

hồ sơ

Công việc:

Mối quan hệ giữa công việc - hồ sơ

Tên hồ sơ Tên hồ sơ

nhập xuất

4.3.5. Hoàn thiện kết quả phân tích hiện trạng

a. Giới thiệu

Nhằm 2 mục đích:

- Kiểm tra lại tất cả các kết quả phân tích hiện trạng nhằm phát hiện các điểm để từ đó đưa ra các câu hỏi phụ cho việc phỏng vấn kế tiếp. Đối với hồ sơ ta phải trả lời câu hỏi: Nó dùng để làm gì? Đối với công việc phải trả lời câu hỏi: Nó được kết quả gì ? Đối với công việc phải trả lời câu hỏi và cái gì khởi động nó?

- Chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo bằng cách xác định các ý niệm cơ bản về dữ liệu và quy tắc quản lý.

Tên công việc

Tên công việc

42

b. Thể hiện các quy tắc

Trong tổ chức có mục tiêu và hạn chế hoạt động của tổ chức bị giới hạn bởi các hạn chế để hướng tới mục tiêu xác định. Vì vậy việc thể hiện các công việc ở vị trí làm việc phải chiu sự điều khiển quy tắc.

Do đó quy tắc thể hiện mục tiêu và hạn chế của tổ chức. Quy tắc quan hệ có nguồn gốc từ bên ngoài tổ chức trong trường hợp này nó thể hiện các hạn chế hoặc nó có nguồn gốc từ bên trong tổ chức.

Các quy tắc quản lý thưòng liên quan đến xử lý (quy tắc hoạt động)

Trong quá trình phân tích hiện trạng phân tích viên phải phát hiện, thu thập quy tắc quản lý.

Quy tắc tổ chức: gắn với mức logic nó nhằm mô tả trả lời câu hỏi .”ở đâu ? ai? là mức nào? ”

Thông thường quy tắc tổ chức là kết quả gián tiếp của các mục têu, nhờ các quy tắc tổ chức mà mục tiêu được thể hiện cách tốt nhất.

Phân tích viên có thể đề xuất quy tác tổ chức mới khi giải quyết đến vấn đề tối đa hoá. Thực tế bị hạn chế về tài chính, nhân lực …

Quy tắc kỹ thuật: liên quan đến mức vật lý. Nó mô tả bằng cách nào? thông qua việc thể hiện các điều kiện kỹ thuật để thực hiện.

Quy tắc kỹ thuật cũ kết quả các mục tiêu mà quy tắc kỹ thuật sẽ cung cấp các giải pháp kỹ thuật trong phạm vi tổ chức.

Khả năng tác động của phân tích viên đến quy tắc kỹ thuật là rất lớn.

Cách thể hiện quy tắc:

Tuỳ thuộc vào tính chất, đặc điểm của quy tắc. Phân tích viên có thể chọn 1 trong các cách sau đây:

Cách 1: Dùng ngôn ngữ thông thường

Cách 2: Dùng công thức toán học, tuy nhiên chỉ dùng cách này thể hiện …

Cách 3: Dùng á mã: Là sự kết hợp giữa ngôn ngữ thông thường và ngôn ngữ lập trình. Sử dụng cấu trúc của ngôn ngữ lập trình để thực hiện quy tắc.

Cách này thuận lợi là phân rã quy tắc phức tạp thành quy tắc đơn giản hơn

Ngoài ra: dùng á mã tạo điều kiện thuận lợi cho lập chương trình.

c .Liệt kê các công việc

Cần xác định bổ sung thêm các yếu tố sau:

- Điều kiện khởi động, thể hiện thông qua các sự kiện khởi động

- Các kết quả của công việc

- Các quy tắc liên quan

43

d. Xây dựng từ điển dữ liệu

Từ nhiều hồ sơ ta liệt kê các dữ liệu

Phiếu dữ liệu cho từng dữ liệu

+ Tên dữ liệu (Ví dụ: diện tích)

+ Định nghĩa dữ liệu (mục đích giúp người sử dụng xác định giá trị của nó )

Định nghĩa càng đơn giản, trong sáng càng tốt

+ Kiểu dữ liệu: số, chữ, hình ảnh…

+ Ví dụ về giá trị

+ Định lượng (độ dài, độ rộng bao nhiêu ký tự…)

+ Lĩnh vực sử dụng dữ liệu

4.4. MÔ HÌNH HÓA H Ệ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

4.4.1. Tổng quan về mô hình hệ thống

a.Định nghĩa

Mô hình hệ thống là sự thể hiện hệ thống ở mức ý niệm (mức mô hình) bằng ngôn ngữ đồ hình. Đó là sự mô tả toàn diện hệ thống thông tin một cách độc lập hoàn toàn với sự lựa chọn vật lý cụ thể.

Trong mô hình hệ thống tập hợp tất cả các thông tin chịu sự tác động bởi hệ thống bao gồm các dữ liệu vào/ra, dữ liệu được lưu trữ, dữ liệu bị xử lý đều được mô tả cùng với các qui tắc quản lý điều khiển các thao tác trên dữ liệu này.

b.Vai trò

Trong quá trình xây dựng hệ thống thông tin mô hình hệ thống đóng 3 vai trò sau đây:

Nó là sự mô tả hình thức đầu tiên một cách toàn vẹn hệ thống thông tin. Đây là sản phẩm thiết kế đầu tiên của phân tích viên trong tiến trình xây dựng.

Đây là sự thoả thuận giữa phân tích viên với người sử dụng hệ thống trong tương lai. Mô hình hệ thống thể hiện các chức năng/công cụ mà hệ thống sẽ cung cấp. Ngoài ra các qui tắc quản lý thể hiện trong mô hình này do phân tích viên thu thập và phát hiện trong quá trình phân tích hiện trạng đều phải được sự chấp thuận của tổ chức.

Có thể coi mô hình hệ thống là sổ điều kiện thức của phân tích viên. Do vậy dù có bấy kỳ sự chọn về tổ chức hay kỹ thuật nào trong tương lai thì các mục tiêu được thể hiện trong mô hình này phải được tôn trọng. Mô hình chính là một mức bất biến để các bước tiếp theo của quá trình xây dựng hệ thống tham chiếu.

c.Thành phần

Mô hình hệ thống bao gồm 2 thành phần có quan hệ với nhau sau đây:

44

Thành phần dữ liệu:

Thành phần này mô tả kiến trúc dữ liệu của hệ thống. Nó được thể hiện ở mô hình dữ liệu. Do mức bất biến đang xét là mức ý niệm nên dữ liệu trong mô hình này là dữ liệu ý niệm.

Mô hình dữ liệu mô tả cụ thể hai yếu tố sau:

- Các bộ phận dữ liệu ý niệm

- Các mối quan hệ giữa các bộ phận dữ liệu này.

Cần chú ý rằng có nhiều qui tắc quản lý thể hiện trong mô hình dữ liệu. Đó là những qui tắc qui chế hoá các bản chất của đối tương và các mối quan hệ. Những qui tắc này được thu thập và phát hiện trong quá trình phân tích hiện trạng và được sự chấp thuận của tổ chức.

Thành phần xử lý:

Thành phần này mô tả động thái của hệ thống thông tin. Nó thể hiện tập hợp các qui tắc điều khiển quá trình tạo lập, xoá, sửa đổi và xử lý các dữ liệu ý niệm phục vụ cho các mục đích xác định.

4.4.2. Thực thể

a.Khái niệm

Các đối tượng cụ thể của thế giới thực như: 1 thửa đất thổ cư có diện tích 150 m2 ..vv là mục tiêu cần mô tả và quản lý của mô hình dữ liệu.

Khái niệm thực thể được mô hình dữ liệu sử dụng để đại diện cho các đối tượng cụ thể của thế giới thực này.

Định nghĩa: Thực thể là sự trừu tượng hoá các đối tượng cụ thể hoặc trừu tượng của thế giới thực.

Theo định nghĩa này thực thể ngoài việc đại diện cho các đối tượng cụ thể còn đại diện cho các đối tượng trừu tượng - không có trong thế giới thực. Các đối tượng này chỉ sẽ tồn tại trong hệ thống mới và đương nhiên cần phải được định nghĩa. Sau đây ta gọi chung đối tượng cụ thể hoặc trừu tượng này là trường hợp cụ thể của thực thể.

Ký hi ệu:

Mô hình dữ liệu: Trong mô hình thực thể được mô tả bằng hình vẽ

Ví dụ:

Tên thực thể

THỬA ĐẤT

45

Toán học: Sử dụng tên của thực thể. Ví dụ thực thể chủ sử dụng.

Chú ý rằng tên của thực thể phải được viết chữ hoa để phân biệt với các trường hợp cụ thể được viết chữ thường.

b.Thuộc tính của thực thể

Khái ni ệm

Khi mô tả thế giới thực chúng ta cần khảo sát và quản lý một số đặc tính của các đối tượng. Đó là các đặc tính cần được quan tâm, lưu trữ trong phạm vi nghiên cứu. Như đối với đối tượng thửa đất trong phạm vi công tác địa chính cần xét các đặc tính: số tờ, số thửa, loại đất, chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng..vv.

Các đặc tính cụ thể nào của đối tượng cần được mô tả tuỳ thuộc vào phạm vi nghiên cứu và được liệt kê khi phân tích hiện trạng.

Đối với từng đối tượng cụ thể thì các đặc tính có các giá trị cụ thể. Ví dụ xét 1 thửa đất cụ thể thì giá trị của đặc tính số thửa: 20, giá trị của đặc tính chủ sử dụng đất: Nguyễn Văn Minh.

Trong mô hình dữ liệu các trường hợp cụ thể (bao gồm đối tượng cụ thể và đối tượng trừu tượng) được mô tả bởi thực thể và tiếp theo các đặc tính của nó được mô tả bởi các thuộc tính của thực thể.

Định nghĩa: Thuộc tính của thực thể là tập hợp các giá trị cụ thể của các trường hợp cụ thể của thực thể về một đặc tính nào đó.

Ký hiệu:

Mô hình dữ liệu: Trong mô hình thuộc tính được ghi kèm với thực thể như sau:

Tên thuộc tính 1

Tên thuộc tính 2

Toán học:

Ví dụ:

Thực thể Các trường hợp cụ thể của thực thể

THỬA ĐẤT

Tên thực thể

46

Phân loại:

Thuộc tính nhận dạng (Thuộc tính khoá): là thuộc tính mà khi biết ở một giá trị cụ thể của nó thì ta sẽ xác định được đối tượng cụ thể của thực thể

Ví dụ:

Trong ký hiệu toán học tên thuộc tính nhận dạng cũng gạch chân.

Thuộc tính sơ cấp/lặp .

Là thuộc tính mà nó có duy nhất 1giá trị đối với mỗi trường hợp cụ thể.

Thuộc tính lặp thì ghi số lần lặp sau thuộc tính

Ví dụ: Họ và tên con (3)

Vì vậy: Thuộc tính nhận dạng phải là thuộc tính sơ cấp

Thuộc tính tổng hợp: Là thuộc tính được tổng hợp từ các thuộc tinhsow cấp thành phần

ví dụ cấp xã:

4.4.3. Kết hợp

a.Khái niệm

Kết hợp là 1 khái niệm trừu tượng dùng để đại diện quản lý các mối quan hệ cụ thể giữa các đối tượng .

Do vậy kết hợp là thể hiện liên kết giữa các thực thể.

Ký hiệu:

Thực thể Thực thể Kết hợp

THUA ĐAT

SO TƠ

SÔ THUA

DIÊN TICH

THƯA ĐÂT

MA THUA

DIÊN TICH

SO TO

SO THUA

47

Ví dụ: Kết hợp giữa sinh viên với môn học .

Ký hiệu toán học R(A1, A2, A3 …An)

R là tên kết hợp

A1, A2, A3…An là tên thực thể

Số thực thể tham gia vào kết hợp thì gọi là số chiều kết hợp(n là số chiều kết hợp)

Sau đây xét trường hợp của:

n≥ 3 thì đó là kết hợp nhiều chiều, phức tạp và ít gặp trong mô hình dữ liệu.

n=2 thì đó là kết hợp nhị nguyên thường gặp trong mô hình dữ liệu.

n=1 đó là kết hợp đặc biệt 1 chiều rất ít gặp trong mô hình dữ liệu.

Thông thường nếu có kết hợp 1 chiều trong mô hình dữ liệu thì được thay thế bổ sung thêm thuộc tính vào thực thể.

Ví dụ:

_

_

b.Thuộc tính của kết hợp

Kết hợp có thể có thuộc tính của mình tuy nhiên đối với thực thể thuộc tính là nơi để lưu trữ các thông tin của đối tượng (nếu các thực thể đều có thuộc tính).

Còn đối với kết hợp thông tin chính nằm ở các quan hệ cụ thể còn ở thuộc tính chứa thông tin phụ. Vì vậy ở nhiều trường hợp kết hợp không có thuộc tính.

Ví dụ:

(0,1)

_ HO TEN _ HO TEN CON (3)

_ TAI SAN CHUNG

_ DIA CHI

SINH VIÊN MÔN HỌC ĐÀO TẠO

NGƯỜI HON NHAN

NGƯỜI HÔN NHÂN

48

c.Bản số của thực thể trong kết hợp

Khái ni ệm bản số

Bản số của một thực thể trong kết hợp là cặp số (i, j) trong đó i là số lần bé nhất mà một trường hợp cụ thể của thực thể tham gia vào kết hợp, j là số lần lớn nhất mà một trường hợp cụ thể của thực thể tham gia vào kết hợp.

Chú ý: j rất lớn chưa xác định(j→∞) ta viết j là N, (j = N)

Ví dụ:

Mô tả

Thửa đất Chủ sử dụng

Tính chất của bản số

Bản số thể hiện và phụ thuộc vào qui tắc quản lí, khi qui tắac quản lí thay đổi bản số thay đổi.

Bản số của thực thể trong kết hợp thể hiện 1 trong 4 trường hợp sau:

Bản số (0, 1), (1, 1), (0, N), (1, N).

HO TEN VO

THUA DAT SU DUNG DAT CHU SD (0, N) (0, N)

SO THUA

DIÊN TICH

SO CMT

HO TEN

Người HON NHAN (0, 1)

49

d.Phụ thuộc hàm

Khái ni ệm phụ thuộc hàm

Giả sử T1, T2 là hai thực thể hoặc hai thuộc tính (có thể là thuộc tính của thực thể hoặc thuộc tính của kết hợp ).

Nếu khi biết một trường hợp cụ thể của T1 thì ta xác định được trường hợp cụ thể của T2.

Khi đó ta kết luận T2 phụ thuộc hàm vào T1 và ta kí hiệu T1 → T2.

Ví dụ: Cho thực thể thửa đất có các thuộc tính mã đất và diện tích

_ MA THUA (T1)

_ DIEN TICH (T2)

_

MA THUA → DIEN TICH

Tính chất của phụ thuộc hàm

Phụ thuộc hàm có tính chất bắc cầu:

Nếu T1 →T2

T2 →T3 T1 →T3

Phụ thuộc hàm thể hiện và phụ thuộc vào qui tắc quản lý.

Trong một thực thể các thuộc tính còn lại phụ thuộc hàm vào thuộc tính nhận dạng.

Mở rộng khái niệm phụ thuộc hàm sẽ được khái niệm phụ thuộc hàm mở rộng.

(T11, T12, …. T1 ) → T2

e.Ràng buộc toàn vẹn hàm

Khái ni ệm ràng buộc toàn vẹn hàm

Giả sử ta có kết hợp R(A1, A2, …An )

Nếu tồn tại một thực thể Ai mà có phụ thuộc hàm mở rộng là (Ai, A2, …Ai, A i-1, Ai+1, …, An ) → Ai thì ta nói kết hợp R có ràng buộc toàn vẹn hàm hướng về thực thể Ai.

THUA DAT

50

Tính chất của ràng buộc toàn vẹn hàm

Ràng buộc toàn vẹn hàm thể hiện và phụ thuộc vào quy tắc quản lí.Tuy nhiên ràng buộc toàn vẹn hàm chỉ được phát hện sau quá trình phân tích kỹ lưỡng.

Một kết hợp có bản số (0, 1) hoặc (1, 1) ở một thực thể (kết hợp nhị nguyên) thì kết hợp này có ràng buộc toàn vẹn hàm hướng về phía thực thể còn lại.

Ví dụ:

(0, N) (0, 1)

_SO THUA _SO GCN _SO CM

_DIEN TICH _NC _HO TEN

_UBND

Kết luận: GIAYCN có ràng buộc toàn vẹn hàm hướng về thực thể CHUSD. Đây là mô hình dữ liệu cơ sở kiểu cha - con.

4.4.4. Mô hình dữ liệu cơ sở

a.Giới thiệu

Mỗi mô hình dữ liệu đều mang tính đặc thù của hệ thống thông tin mà nó thể hiện. Tuy nhiên mỗi mô hình dữ liệu thông thường là sự kết hợp của mô hình dữ liệu cơ sở mà được tìm thấy trong đa số các mô hình.Vì vậy khi xây dựng mô hình dữ liệu ta có thể thiết lập các mô hình dữ liệu cơ sở và tổ hợp chúng lại để tạo nên các mô hình dữ liệu đặc thù cho hệ thống. Dữ liệu trực quan: Đây là dữ liệu thấy được khi phân tích hiện trạng và rà soát mô hình dữ liệu.

b.Mô hình dữ liệu cơ sở kiểu phiếu

Đối với mô hình dữ liệu kiểu phiếu thì dữ liệu trực quan có dạng phiếu mô tả thông tin về một đối tượng bao gồm các mục thông tin.

Ví dụ:

THUADAT gồm các thông tin

Trích lục

Số tờ, số thửa

Loại đất

Mô hình dữ liệu là một thực thể có các thuộc tính tương ứng với các mục thông tin của phiếu.

THUA DAT SUDUNG CHU SD

51

Ví dụ:

_SO DO

_SO TO

Lưu ý: Thực thể cần có thuộc tính nhận dạng.

Có 3 khả năng xảy ra:

Khả năng thứ nhất: Có mục thông tin của phiếu có thể làm nhận dạng.

Khả năng thứ hai: Tạo thuộc tính nhận dạng bằng cách tổng hợp các thuộc tính thành phần.

Khả năng thứ ba: Tạo thuộc tính mới làm thuộc tính nhận dạng.

Chú ý: Lựa chọn từ trên xuống dưới nhưng cần xem xét tính phức tạp của thuộc tính nhận dạng.

c.Mô hình dữ liệu cơ sở kiểu cha - con

Dữ liệu trực quan: Mô tả hai lớp đối tượng:

Đối tượng cha, đối tượng con. Trong đó một đối tượng cha bao gồm một hay nhiều đối tượng con. Đối tượng con phụ thuộc vào đối tượng cha.

Ví dụ: PHIEU THUA

_SO TO

_SO THUA

_XU DONG

_DIEN TICH

_LOAI DAT

_SO THUA PHU

Đối tượng cha là thửa đất, đối tượng con là từng thửa phụ.

Mô hình dữ liệu: Bao gồm 1 kết hợp và 2 thực thể tham gia kết hợp. Một thực thể là thực thể cha(đại diện các đối tượng cha) một thực thể đại diện cho đối tượng con.

Bản số của thực thể con trong kết hợp là (0, 1) hoặc (1, 1)

Bản số của thực thể cha trong kết hợp là (0, N) hoặc (1, N)

Kết hợp này có ràng buộc toàn vẹn hàm hướng về thực thể cha.

THUA DAT

52

Ví dụ:

(1, N) (1, 1)

_MA THUA _SO TP

_DIEN TICH _CSD

_SO DO

Đối tượng cha Đối tượng con

d.Mô hình dữ liệu cơ sở kiểu bảng

Dữ liệu trực quan

Mô tả hai lớp đối tượng và một bảng dữ liệu có hàng và các cột tương ứng với hai lớp đối tượng này.

Ví dụ: SO MUC KE

SO THUA CHU SU DUNG DIEN TICH LOAI DAT GHI CHU

Mô hình dữ liệu

Đặc điểm của mô hình dữ liệu kiểu bảng:

+ Bản số của thựcthể trong kết hợp là (0, N) hoặc (1, N).

+ Có sự phụ thuộc hàm mở rộng giữa thuộc tính của kết hợp với tập hợp các thuộc tính nhận dạng của các thực thể, có nghĩa là DTTP sẽ phụ thuộc vào MA THUA và MA DAT

+ Có thể mở rộng hai chiều thành bảng nhiều chiều.

SU DUNG THUA DAT THUA PHU

LOAI DAT

KY HIEU

THUA DAT LOAI DAT PHAN LOAI (1, N) (1, N)

DTTP

MA DAT MA THUA

DIÊN TICH

CHU S D

TP TKE

GHI CHU

53

4.4.5. Xây dựng mô hình dữ liệu

a.Phương pháp

Xây dựng bao gồm các thực thể và kết hợp đó là mô hình dữ liệu thực thể - kết hợp. Có hai phương pháp xây dựng:

Phương pháp trực tiếp

Chuyển trực tiếp từ kết quả phân tích hiện trạng thành mô hình dữ liệu sau đó tiến hành chuẩn hoá mô hình này.

Phương pháp gián tiếp

Liệt kê các dữ liệu để xácđịnh các phụ thuộc hàm giữa chúng sau đó trên cơ sở phân tích để tạo ra các thực thể - kết hợp và tạo thành mô hình dữ liệu.

b.Tìm kiếm các mô hình dữ liệu cơ sở

Từ kết quả phân tích hiện trạng phân tích viên xác định các bộ phận của dữ liệu. Dựa vào đặc điểm các bộ phận dữ liệu phân tích viên chuyển nó thành mô hình dữ liệu cơ sở tương ứng.

c.Thiết kế các thực thể và kết hợp

Thiết kế chi tiết các thuộc tính của các thực thể – kết hợp trong các mô hình dữ liệu cơ sở đã tìm thấy.

Thiết lập bổ sung các thực thể và kết hợp (nếu cần) để lưu trữ dữ liệu cần thiết. Trong quá trình thiết kế cần tuân thủ các quy tắc sau:

Quy tắc 1: Không có thuộc tính lặp lại (hoặc không có nghĩa), nếu thuộc tính lặp lại thì nó tăng dung lượng lưu trữ không cần thiết, làmgiảm tốc độ tìm kiếm và xử lý thông tin, đồng thời dẫn đến thông tin không đồng bộ làm cho hệ thống không xử lý được.

Quy tắc 2: Mỗi thựcthể đều có thuộc tính nhận dạng. đối với thựcthể chưa có thuộc tính nhận dạng cần phải xây dựng thuộc tính nhận dạng cho nó.

Quy tắc 3: Trong kết hợp có phụ thuộc hàm giữa các thuộc tính của kết hợp với tập hợp các thuộc tính nhận dạng của tham gia kết hợp.

Ví dụ:

Phụ thuộc hàm (MATHUA, MA DAT → DTTP)

SU DỤNG ĐÂT THUA ĐÂT LOAI ĐÂT

SO CMT SO GCN MA THUA

(0, 1) (0, N)

54

(1, N) (1, 1)

_SO CMT _SO GCN _MA THUA

Phụ thuộc hàm (SOCMT, MA THUA→SO GCN)

Quy tắc 4: Tuân thủ các quy tắc quản lí, các quy tắc quản líđược phát hiện khi phân tích hiện trạng cần được thể hiện trong mô hình dữ liệu, đặc biệt là cần kiểm tra bản số phù hợp với quy tắc quản lí.

d.Tổ hợp mô hình dữ liệu

Các mô hình dữ liệu cơ sở và các thực thể của kết hợp được thiết kế bổ sung được tổ hợp lại thành mô hình dữ liệu.

e.Chuẩn hoá mô hình dữ liệu

Chuẩn hoá thực thể

Theo các quy tắc sau:

Quy tắc 1: Các thuộc tính của thựcthể hay kết hợp phải là thuộc tính sơ cấp và chỉ đặc trưng cho một thực thể hoặc một kết hợp

Quy tắc 2: Các thuộc tính của thực thể phụ thuộc hàm vào thuộc tính nhận dạng

Quy tắc 3: Các phụ thuộc hàm vào thuộc tính nhận dạng không có phụ thuộc hàm bắc cầu.

Ví dụ:

-MA CONG CHUC

-LUONG CB

-LUONG

Quy tắc 4: Trong một thực thể có thuộc tính nhận dạng là thuộc tính tổng hợp thì không được tồn tại phụ thuộc hàm giữa một thành phần của thuộc tính nhận dạng với một thuộc tính khác.

CHU SD THUA DAT GCN

CONG CHUC

55

Ví dụ:

_MA THUA

_DIEN TICH

_L DAT

_TPKT

Chuẩn hoá kết hợp

Các kết hợp có số chiều lớn không trực quan và gây ra khó khăn rất lớn khi chuyển sang mức logic và cuối cùng là mức vật lý. Đối với các kết hợp nhiều chiều thì cần giảm số chiều của kết hợp.

Việc giảm số chiều của kết hợp sẽ được tiến hành từng bước mỗi bước giảm một chiều của kết hợp. Để thực hiện phân tích viên phải xuất phát từ các phụ thuộc hàm giữa một thực thể với tập hợp các thực thể khác trong kết hợp. Sau đó tiến hành tách thực thể đích ra khỏi kết hợp và bổ sung thêm một kết hợp mới.

T1→T2 (T2 là thực thể đích)

Quá trình này làm từng bước cho đến khi có kết hợp 2 chiều.

Ví dụ:

Có phụ thuộc hàm: MÔN HOC GIAO VIÊN

Tách GIAO VIEN ra ta có:

(1, 1) (1, N)

Ngoài ra kết hợp một chiều sẽ được loại bỏ bằng cách thêm thuộc tính vào thực thể.

THUA DAT

MON HOC GIAO VIEN GIANG DAY

MON HOC DAO TAO SINH VIEN

GIAO VIEN GIANG DAY

(1, 1)

(1, N)

(0, N) (1, N)

(1, N)

56

f.Hợp thức hoá mô hình dữ liệu

Mô hình dữ liệu sau khi được chuyển hoá cần phải kiểm tra tính phù hợp của chúng bằng các quy tắc sau:

Quy tắc 1: Cần phải tạo ra một thực thể nếu có các quan hệ quy chiếu đến các đối tượng của nó.

Quy tắc 2: Việc tạo ra một thực thể là hợp lí khi các thuộc tính sơ cấp được chọn là tự nhiên và thông dụng trong thực tiễn của tổ chức.

Quy tắc 3: Một kết hợp phải được chuyển thành thực thể khi kết hợp này có thuộc tính nhận dạng độc lập và khái niệm thực thể phản ánh thực tế chính xác hơn khái niệm kết hợp.

4.4.6. Mô hình xử lý

Mô hình chức năng

Chức năng cập nhật

(1) Đăng ký ban đầu: Chức năng đăng ký ban đầu bảo đảm cho hệ thống khả năng hỗ trợ công tác đăng ký thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác là khi hệ thống thông tin đã được thiết lập thì các đăng ký ban đầu tiếp theo được thực hiện trực tiếp bởi hệ thống; Thu thập thông tin ban đầu là công tác chuyển dữ liệu trên các loại sổ sách hiện tại vào hệ thống dưới dạng số. Công tác thu thập dữ liệu này sẽ được thực hiện đồng loạt, khi hệ thống được đưa vào vận hành.

(2) Cập nhật biến động. Các biến động về đất đai sẽ được cập nhật định kỳ, có thể là hàng ngày, hàng tuần hoặc tháng tại cấp quản lý cơ sở dữ liệu trên cơ sở các hồ sơ biến động từ các cấp khác gửi đến. Việc cập nhật bao gồm các thông tin về thuộc tính và hình học. Một yêu cầu đặt ra là với một chu kỳ cập nhật như vậy thì các thông tin về quá trình diễn biến của một sự vụ phải được ghi nhận để đảm bảo tính nhất quán của dữ liệu. Bảo đảm cho thông tin của hệ thống có độ tin cậy pháp lý và phản ánh tình trạng biến động thực tế.

(3) Thông tin bổ sung cho từng địa phương. Thực tế cho thấy một số thông tin quan trọng đối với địa phương này song lại không quan trọng đối với địa phương khác. Do đó hệ thống phải dự kiến chức năng bổ sung thông tin theo yêu cầu của từng địa phương mà không phá vỡ cấu trúc chung.

Chức năng tìm kiếm

(1) Tìm kiếm thửa đất: Để bảo đảm nhất quán dữ liệu trên toàn bộ hệ thống cần có quy định về mã số để mỗi thửa đất được xác định duy nhất. Giải pháp đề nghị là coi mã số xác định một thửa đất bao gồm: Mã đơn vị hành chính từ tỉnh đến xã, Mã mảnh bản đồ, Số thửa đất trên mảnh bản đồ; Giải pháp này dựa trên cơ sở hệ thống đánh số tờ bản đồ địa chính hiện tại;

(2) Tìm kiếm chủ sử dụng đất: Đối tượng quản lý quan trọng trong LIS là các chủ sử dụng đất. Mỗi chủ sử dụng đất có thể sử dụng nhiều thửa đất đồng thời và thậm chí tại nhiều địa phương khác nhau.Trên quy mô toàn quốc việc xác định mã số đối với chủ sử dụng đất không thể thực hiện được dẫn tới một số khó khăn trong quản lý.

57

Chức năng bảo mật. Phụ thuộc vào phương án triển khai hệ thống mà thẩm quyền cập nhật dữ liệu được quy định thích hợp cho các cấp hành chính.

Chức năng định giá bất động sản

Chức năng thống kê bất động sản

Thông tin đầu ra (output)

(1) Cung cấp biểu thống kê đất đai theo hiện trạng sử dụng đất.

(2) Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến động sử dụng đất.;

(3) Báo cáo thống kê phục vụ yêu cầu của Nhà nước và các tổ chức;

(4) Cung cấp các báo cáo do khách hàng yêu cầu;

(5) Chức năng tính toán của hệ thống phục vụ cho một số yêu cầu phân tích;

(6) In Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục

(7) Cung cấp các tài liệu hỗ trợ cho công tác đo đạc địa chính, thẩm tra, giải quyết tranh chấp đất đai.

Định nghiã

Mô hình xử lý thể hiện hệ thống thông tin ý niệm xử lý là một thành phần của hệ thống thông tin ý niệm nó có mục tiêu xác định động thái của hệ thống thông tin. Nó mô tả tập hợp các quy tắc điều khiển quá trình tạo lập, sửa đổi, xoá mỗi đối tượng, mỗi thuộc tính đến các thực thể các kết hợp, đối tượng xử lý của mô hình xử lý cơ sở dữ liệu ý niệm bao gồm: dữ liệu được lưu trữ trong mô hình dữ liệu và các dữ liệu nhập đi kèm với sự kiện nhập.

Một số khái niệm

1. Hệ thống xử lý

Là một cấu trúc mà dưới tác động của môi trường thực hiện các phép biến đổi dữ liệu ý niệmđể tạo ra cho môi trường nhứngự kiện mới.

2. Sự kiện

Là sự ghi nhận việc thay đổi trạng thái của hệ thống, ký hiệu sự kiện là:

Tên sự kiện

HE THONG

SK1 SK2

SK4 SK3

58

+ Sự kiện được đặc trưng bởi các yếu tố sau:

Nội dung mô tả:

Thông báo: thông báo là thể hiện vật lý của sự kiện. Nhờ thông báo mà ta biết sự kiện xảy ra

+ Phân loại sự kiện thành các loại sau:

Sự kiện nhập: đó là sự kiện xuất phát từ môi trường tác động vào bộ phận của hệ thống.

Sự kiện xuất: đó là sự kiện xuất phát từ trong hệ thống tác động ra môi trường.

Ví dụ: Trong GCN cho người sử dụng…

Sự kiện nội: là một sự kiện phát ra từ một bộ phận của hệ thống và tác động đến 1 bộ phận khác cũng của hệ thống đó.

Sự kiện tính chu kỳ: đây là sự kiện diễn ra theo một chu kỳ nhất định.

3. Hệ thống xử lý cơ sở

Là một hệ thống xử lý nhỏ nhất không thể phân chia được nữa có các sự kiện nhập được gọi là sự kiện khởi độngvà tạo ra một số sự kiện gọi là sự kiện kết quả.

Hệ thống xử lý cơ sở thực chất là thể hiện trên quy tắc xử lý: (1 loại của quy tắc quản lý).

QUI TAC XU LY MH DU LIEU

Dữ liệu nhập

SKKĐ Sự kiện KĐ

ĐK phát

Điều kiện

SKKQ2 SKKQ1

DL

phát

59

Phân rã hệ thống xử lý

Là biến đổi hệ thống thành hệ thống xử lý đơn giản hơn.

Đây là sơ đồ phân rã:

Nhiệm vụ của phân rã hệ thống xử lý là tiến hành phân tích hệ thống xử lý của hệ thống thông tin để phân rã từng bước cho đến khi nhận được hệ thống xử lý cơ sở.

Các phương pháp phân rã hệ thống xử lý

Phương pháp dựa vào sự kiện: Phương pháp này chỉ ra cách tiếp cận đối với hệ thống xử lý bằng việc trước tiên khảo sát sự kiện nhập hoặc xuất và các dữ liệu mà nó thao tác:

Dựa vào sự kiện nhập: Xuất phát từ sự kiện nhập phân tích viên khảo sát việc lưu chuyển thông tin mô tả các thủ tục được áp dụng và tiến hành tách các thủ tục này thành hệ thống xử lý cấp thấp hơn.

Phương pháp dựa vào sự kiện xuất: Phương pháp này xuất phát từ sự kỉện xuất sau đó tiến hành khảo sát quá trình tạo sự kiện này cho đến khi khảo sát đến sự kiện nhập. Phân tích viên mô tả các thủ tục và tách nó thành hệ thống xử lý cấp thấp hơn.

Ví dụ:

Phân tích dựa vào sự kiện nhập

Phương pháp phân rã hệ thống xử lý: Phương pháp này tập trung chú ý vào cách xử lý các số liệu để tạo nên chức năng của hệ thống. Phân tích viên nên tiến hành nghiên cứu các thủ tục xác định các phương pháp xử lý cơ bản và tìm các sự kiện cho các thủe tục này.

HT XU LY

HTXL 1

HTXL 2

HTXLCS

HTXLCS

CHINH LY BIEN DONG

XAC DINH THUA DAT CO BIEN DONG CHINH LY BIEN DONG

60

phương pháp này thích hợp với hệ thống có nhiều chức năng xử lý khác nhau hoặc là xử lý theo thuật toán phức tạp.

Ví dụ:

Thiết kế mô hình xử lý

1. Thiết kế hệ thống xử lý cơ sở

Khi thiết kế cần phải chú ý tên của quy tắc xử lý

- Các sự kiện khởi động và dữ liệu nhập

- Các sự kiện kết quả và sự kiện xuất

HT Xử lý HTTT Địa chính

Nhập dữ liệu Chỉnh lý TRICH LUC THUA

XD THUA DAT CO BD CL BIEN DONG

XĐ MA THUA XD THUA DAT THEO MT

XĐ MA THUA

YC CL BĐ

OO BĐ

Tạo lập ma thua

MA THUA

M H DL Lấy số tờ

số thửa

61

- Điều kiện (nếu có).

Các thành phần cụ thể của mô hình dữ liệu (ví dụ: thực thể, kết hợp hay thuộc tính) đóng vai trò dữ liệu nhập.

Các thành phần của mô hình dữ liệu đóng vai trò dữ liệu xuất.

Ký hiệu: Đây là thực thể thửa đất

Tổng hợp hệ thống xử lý

Sau khi thiết kế xong tất cả các hệ thống xử lý cơ sở tiến hành tổng hợp từng bước theo sơ đồ phân rẽ để tạo nên mô hình xử lý cua hệ thống.

Có 3 tình huống: - Lựa chọn

- Vòng lặp

- Chờ sự kiện ngoại.

THUA ĐAT

THỬA ĐẤT

TÌM THỬA ĐẤT THỰC THỂ THỬA ĐẤT

Tìm thấy THUA DAT

Không Tìm thấy

Thông báo không tìm

thấy

Tìm Thấy

Mã Thửa

Tạo Mã thưả

62

4.5. THỰC HIỆN, CÀI ĐẶT HỆ THỐNG

4.5.1. Môi trường xây dựng hệ thống

a.Giới thiệu

Môi trường xây dựng hệ thống là tập hợp các công cụ tin học dùng để thể hiện logic và cài đặt vật lý. Công cụ tin học là tập hợp bao gồm:

Phần cứng

Phần mềm: là các chương trình khai thác phần cứng gồm phần mềm hệ điều hành, phần mềm ứng dụng.

Hiện nay các công cụ tin học luôn phát triển cả về số lượng và chất lượng. Môi trường xây dựng hệ thống có thể chia thành 3 loại:

Bảng tính điện tử

Hệ quản lý các tập tin

Hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ

Trong 3 loại trên ta quan tâm nhiều đến Hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ.

b.Cơ sở lựa chọn

- Đặc điểm mô hình hệ thống bao gồm đặc điểm của mô hình dữ liệu và mô hình xử lý

MTXD hệ thống

Hệ quản lý tập tin

Hệ thống thông tin logic

Hệ Quản trị CSDL Bảng tính điện tử

Lựa chọn MTXD

63

- Dựa trên các tiêu chuẩn cụ thể. Xem xét khả năng đáp ứng của môi trường xây dựng

- Điều kiện thực tế (gồm trình độ, nhân lực, tài chính ...)

Tiêu chuẩn lựa chọn

Cách thức thể hiện cấu trúc dữ liệu

Bảng tính điện tử không thích hợp với cấu trúc dữ liệu phức tạp. Nó không cấu trúc cơ sở như tập tin hay quan hệ. Tất cả các dữ liệu được thể hiện ở một bảng hoặc là tập hợp các bảng điểm này làm cho cách tiếp cận dễ dàng cho nên nó thường dùng vào cấu trúc dữ liệu đơn giản.

Hệ quản lý tập tin: Xét về mặt phương tiện lý thuyết môi trường xây dựng này có thể giải quyết với bất kỳ dữ liệu phức tạp nào. Tuy nhiên mỗi chương trình sử dụng cấu trúc dữ liệu này đều phải nêu ra các tập tin được sử dụng. Điều này làm cho tập tin riêng rẽ đó là hạn chế.

Hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ: Môi trường này là công cụ phần mềm cho phép thực hiện đối với bất kỳ độ phức tạp nào.

Dung lượng dữ liệu

+ Bảng tính điện tử: Môi trường này chỉ áp dụng trong môi trường dung lượng dữ liệu không lớn.

+ Hệ quản lý tập tin dùng công cụ xây đặc biệt thích hợp với áp dụng cần dung lượng lớn.

+ Hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ: về lý thuyết môi trường xây dựng này không bị giới hạn bởi dung lượng dữ liệu. Tuy nhiên trong thực tế cần phải tính đến thời gian hồi đáp liên quan đến tìm kiếm thông tin xử ly thông tin.

Khối lượng và đối tượng phức tạp của các phép tính.

+ Bảng tính điện tử: môi trường xây dựng này khá thích hợp với việc thực hiện các phép tính đồng thời đặc biệt cả sử dụng nhiều các hàm số tài chính, thống kê phức tạp.

+ Hệ quản lý tập tin: Khả năng và tốc độ phép tính phụ thuộc vào ngôn ngữ lập trình.

+ Hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ: khả năng đáp ứng bình thường. Để thực hiện các phép tính phức tạp thì cần phải tạo ra công cụ để tạo ra ứng dụng.

Thể hiện các quy tắc quản lý.

Bảng tính điện tử: khả năng đáp ứng tiêu chuẩn này thấp .những tiến trình sử lý cần được thực hiện bởi chính người sử dụng .

Hệ quản lý tập tin: rất phù hợp với quy tắc quản lý phức tạp .

Hệ quản trị cơ sở dữ liệu: thể hiện khá với các quy tắc quản lý đối với quy tắc quản lý phức tạp thì cần dùng đến ngôn ngữ lập trình có tính cấu trúc để thực hiện.

Tính độc lập của áp dụng.

Bảng tính điện tử: phụ thuộc hoàn toàn

Hệ quản lý tập tin: độc lập hoàn toàn.

64

Hệ quản trị cơ sở dữ liệu: có hai khả năng:

+ Áp dụng được triển khai bởi hệ quản trị cơ ổ dữ liệu và công cụ sinh ra áp dụng . người sử dụng cần xâm nhập vào hệ quản trị cơ sở dữ liệu và sau đố khởi động áp dụng trường hợp này áp dụng phụ thuộc vào môi trường xây dựng tuy nhiên nó cho phép người sử dụng áp dụng phát triển.

+ Áp dụng đã được xây dựng hoàn chỉnh được diễn dịch thành một truơng trình chạy độc lập với hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ .

Thể hiện các ngôn ngữ khác nhau

Ngôn ngữ định nghĩa dữ liệu: là cách thức thể hiện biểu diễn dữ liệu.

Ngôn ngữ thao tác dữ liệu: Dùng để lấy dữ liệu trong các cấu trúc dữ liệu để thay đổi, xoá bỏ nó đi.

Ngôn ngữ hỏi đáp dữ liệu: dùng để tìm kiếm dữ liệu.

Ngôn ngữ điều khiển dữ liệu: dùng dể đẩm bảo toàn vẹn dữ liệu khi sử dụng nhiều người.

Ghi chú: Riêng ngành địa chính người ta chọn hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ.

4.5.2. Hệ thống thông tin địa lý

a.Khái quát về GIS

GIS là tên viết tắt của Geography Information System, nghĩa là hệ thống thông tin địa lý, là sản phẩm của công nghệ thông tin phát triển.

Các định nghĩa về GIS:

- Định nghĩa theo chức năng: GIS là một hệ thống bao gồm 4 hệ con là: dữ liệu vào, quản trị dữ liệu, phân tích dữ liệu, dữ liệu ra.

- Định nghĩa theo khối công cụ: GIS là tập hợp các thuật toán phức tạp như: các phương pháp đại số, hình học từ đơn giản đến phức tạp.

- Định nghĩa theo mô hình dữ liệu: gồm các cấu trúc dữ liệu được sử dụng trong các hệ thống khác nhau (cấu trúc dạng Raster và Vector).

- Định nghĩa về mặt công nghệ: GIS là công nghệ thông tin để lưu trữ, phân tích và trình bày các thông tin không gian và phi không gian. Công nghệ GIS có thể coi là một tập hợp hoàn chỉnh các phương pháp và các phương tiện nhằm sử dụng và lưu trữ các đối tượng.

b.Chức năng của GIS

- Nhập dữ liệu

- Lưu trữ dữ liệu

- Tìm kiếm dữ liệu

- Phân tích dữ liệu

- Thể hiện dữ liệu

65

- Sản phẩm dữ liệu.

4.5.3. Hệ thống thông tin logic

a.Định nghĩa

Hệ thống thông tin logic là bản thiết kế chi tiết của Hệ thống thông tin trong một môi trường xây dựng đã chọn bao gồm cấu trúc của hệ thống cơ sở dữ liệu và hệ thống trương trình.

b.Thiết kế hệ thống cơ sở dữ liệu

Nhằm để thể hiện chi tiết mô hình dữ liệu. ở đây ta dùng hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ, thiết kế chi tiết các quan hệ.

Ví dụ: Foxpro: SOMUCKE.dbf đây là một quan hệ

1. Chuyển đổi mô hình dữ liệu thành mô hình quan hệ

Việc chuyển đổi được thực hiện bằng 3 quy tắc sau:

Quy tắc 1: Thực thể được chuyển thành quan hệ tương ứng, các thuộc tính của thực thể được chuyển thành các trường tương ứng của quan hệ. Thuộc tính nhân dạng sẽ chuyển thành trường khoá chính của quan hệ.

Ví dụ:

Quy tắc 2: Đối với kết hợp nhị nguyên có ràng buộc toàn vẹn hàm (có bản số 0, 1 hoặc 1, 1 ở một thực thể) và không có thuộc tính thì không được chuyển thành quan hệ.

Tuy nhiên: Quan hệ tương ứng với thực thể có bản số (0, 1) hoặc (1, 1) (thực thể con) được bổ sung thêm một trường khoá phụ. Trường khóa phụ này dùng để liên kết các quan hệ và đó là thuộc tính nhận dạng của thực thể cha (thực thể còn lại)

CHU SD

SÔ CMT

HO TÊN

HO TÊN V/C

ĐIA CHI

Mô hình dữ liệu

mức ý niệm

CHUSD (SOCMT, HOTEN, HOTENVC, DIACHI)

66

Ví dụ: Mô hình dữ liệu

Mức logic

Quy tắc 3: Đối với các kết hợp còn lại thì được chuyển thành quan hệ. Thuộc tính của kết hợp nếu có thì được chuyển thành trường tương ứng của quan hệ. Trường khoá chính của quan hệ được tổng hợp của các thuộc tính khoá (nhận dạng) của các thực thể và mỗi thành phần này đóng vai trò khoá liên kết

Chuyển thành mô hình quan hệ:

MATHUA

DTICH

LDAT

SODO

MATHUAPHU

CHUSDUNG

DTICH

LDAT

THUADAT(#MATHUA, DTICH, LDAT, SODO)

THUAPHU(#MATHUAPHU,

CHUSDUNG, DTICH, LDAT)

MATHUA

TH SUDUNG TH1, N Cha Con

Ví dụ 1: Mô hình dữ liệu

TDAT PLOAI LDAT

MATHUA

DTICH

TPKT

DTICHTP MADAT

TEN LDAT

KI HIEU

Mô hình quan hệ

.TDAT(#MATHUA, DTICH, TPKT)

. PLOAI (#MAPLOAI, DTICHTP)

. LDAT (#MADAT, LDAT, KIHIEU)

Mã PLOAI gồm (MATHUA Và MADAT)

VD: MATHUA 1- 10

MADAT 5 - 2

MAPLOAI 1- 10 - 52

1, N

0, N

Ví dụ 2:

X QLY TDAT PLOAI LDAT

MAXA

TENXA

CTICH

CBDC

MATHUA

DTICH

TPKT

DTICHTP

MADAT

TLDAT

KIHIEU

67

XA(MAXA, TENXA, CTICH, CBDC)

TDAT(MATHUA, DTICH, TPKT, MAXA)

LDAT(MADAT, TLDAT, KIHIEU)

PLOAI(MAPLOAI, DTICHTP)

Ghi chú: MAPLOAI

-MATHUA

-MADAT

2.Thiết kế chi tiết các quan hệ

Dựa vào đặc điểm từng quan hệ, từng trường và khả năng đặc điểm của mô hình xây dựng người ta thiết kế chi tiết các tập tin dữ liệu bao gồm: Tên tập tin và cấu chúc của nó

Ví dụ: Đã có: LOAIDAT(MADAT, TENDAT, KYHIEU)

Trong Foxpro có LOAIDAT.DBF

FIELD NAME TYPE WIDTH DEC.

MADAT

TENDAT

KYHIEU

N

C

C

2

32

10

c.Thiết kế hệ thống chương trình

Sau khi hệ thống cơ sơ dữ liệu được thiết kế chi tiết dự vào mô hình xử lý ta xây dựng hệ thống chương trình trên cơ sở khai thác sử dụng các chức năng của môi trường xây dựng.

- Xác định các modul chương trình

- Dựa vào mô hình xử lý phân tích viên cần xác định các modul chương trình cần có

- Thiết kế chi tiết các modul chương trình

- Ghép nối các modul và thử nghiệm.

68

4.5.4. Hệ thống thông tin vật lý

a.Giới thiệu

Hệ thống thông tin vật lý đã được xây dựng và đang được khai thác. hệ thống này được xây dựng bằng cách cài đặt logic hệ thống thông tin đã thiết kế. Công việc này được thực hiện dựa trên các chức năng có sẵn.

b.Tạo lập hệ thống cơ sở dữ liệu

Sử dụng chức năng thiết lập cơ sở dữ liệu của môi trường xây dựng để tạo lạp các tập tin dữ liệu đã thiết kế trên hệ thống máy tính.

Khi hệ thống vật lý được đưa vào khai thác thì người sử dụng phải dùng chức năng nhập dữ liệu để tạo lập các dữ liệu cụ thể cho hệ thống.

c.Thiết lập hệ thống chương trình

Hệ thống chương trình đã được thiết kế sẽ được tạo lập trong môi trường xây dựng. Tuy nhiên phân tích viên thường kết hợp việc thiết kế chương trình với cài đặt vật lý.

69

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Bộ tài nguyên và Môi trường (1997), Dự án khả thi xây dựng CSDL tài nguyên đất, Hà nội.

Bộ tài nguyên và môi trường (2003). Giáo trình Hệ thống thông tin đất, Hà Nội.

Nguyễn Đình Bồng (2006). Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Báo cáo tổng kết đề tài độc lập cấp nhà nước mã số ĐTĐL 2002/15.

Nguyễn Khang (2004), Ứng dụng công nghệ thông tin để hình thành hệ thống thông tin hiện đại phục vụ phát triển nông nghiệp và nông thôn, Nhà xuất bản Nông nghiệp Hà Nội.

Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2006), Giáo trình Thị trường Bất động sản, Nhà xuất bản Nông nghiệp Hà Nội.

Trần Thành Trai (2003). Phân tích thiết kế hệ thống thông tin quản lý, Nhà xuất bản Trẻ Hà Nội.