1

Helsingin kaupungin talous- ja suunnittelukeskuksen julkaisuja 3/2007

Helsinki 2007

Seppo Laakso

Tonttitarjonta jaasuntomarkkinatpääkaupunkiseudulla

2

Tonttitarjonta ja asuntomarkkinat pääkaupunkiseudullaTekstit, kuviot ja taulukot: Seppo Laakso, Kaupunkitutkimus TA OyTaitto: Teemu ElorantaKansikuva: Jussi TiainenJulkaisija: Helsingin kaupungin talous- ja suunnittelukeskusHelsingin kaupungin talous- ja suunnittelukeskuksen julkaisuja 3/2007Paino: YliopistopainoISBN: 978-952-473-998-6ISBN, verkkojulkaisu: 978-952-473-999-3ISSN: 1459-8779

Helsinki 2007

3

Esipuhe

Pääkaupunkiseudun kunnissa on käynnistymässä lähivuosina samanaikaisesti uusia, mittavia aluerakentamispro-jekteja. Pääkaupunkiseudun kunnat halusivat arvion asuntomarkkinoista ja asuntokysynnästä sekä tuotantomah-dollisuuksiin liittyvistä näkymistä ja riskeistä uusien asuntorakentamismahdollisuuksien näkökulmasta. Seudulla näyttäisi olevan mahdollista nostaa vuosittaista tuotantomäärää viime vuosien noin 6 000 asunnon tasolta noin 8 000 – 10 000 asunnon vuositasolle vuosina 2008 – 2017.

Selvityksen on laatinut tutkija Seppo Laakso keväällä 2007. Työtä on ohjannut pääkaupunkiseudun kuntien asun-topolitiikan, maankäytön ja liikenteen asiantuntijoista koostuva työryhmä. Selvityksen tuloksia hyödynnetään kun-tien omissa ja yhteisissä maankäytön, asumisen ja liikenteen strategisissa suunnittelutehtävissä.

Helsingissä 4.6.2007

Kirsi Mäkinen Seppo Kallio Suunnittelupäällikkö Asunto-ohjelmapäällikkö Helsinki Espoo

Teija Ojankoski Mauri Liimatainen Asuntotoimenjohtaja Maankäyttöpäällikkö Vantaa Kauniainen

4

Sisällys

1. Taustaa 51.1 Selvityksen toteutus 52. Asuntomarkkinoiden lähtökohtia 72.2 Asumisen taso ja hinta 72.3 Asuntokannan hallintasuhde 82.4 Väestönkasvu 92.5 Asuntotuotanto 103. Asuntomarkkinat aluetalouden osana 123.1 Asuntomarkkinoiden, työmarkkinoiden ja väestönkehityksen yhteys 123.2 Helsingin seudun kilpailukyky ja kasvu 143.3 Asuntomarkkinat työmarkkinoiden pullonkaulana 154. Tonttitarjonta pääkaupunkiseudulla 164.1 Yleiskaavojen uudet rakentamismahdollisuudet 174.2 Uudet rakentamismahdollisuudet ja Helsingin seudun yhdyskuntarakenne 184.3 Uuden rakentamismahdollisuudet tonttitarjonnan pullonkaulassa 185. Aluetalouden, väestönkehityksen ja asuntokysynnän tuleva kehitys 195.1 Väestönkehitys ja siitä seuraava asuntojen kysyntä vaihtoehtoisissa skenaarioissa 205.2 Päätelmiä 226. Asuntokysynnän näkymiä pääkaupunkiseudulla 236.1 Ikärakenteen muutos 236.2 Vieraskielisen väestön kasvu 236.3 Vuokra-asuminen ja omistusasuminen 256.4 Asuntokysynnän alueellinen suuntautuminen 276.5 Monipuolisuus uusilla asuntoalueilla 286.6 Päätelmiä 297. Tonttitarjonnan vaikutuksia tonttimaan ja asuntojen hinta-tasoon 308. Näkymiä ja riskejä asuntotuotannon toteutumisessa 328.1 Rakennusalan ylikuumeneminen 328.2 Rakennustuotannon kapasiteetti ja tuotantopanokset 338.3 Rakennusalan keskittyminen ja kilpailu 338.4 Kaupunkien mahdollisuudet eliminoida riskejä 349. Yhteenvetoa ja johtopäätöksiä 3610. Lähteet 38

5

1. Taustaa

Pääkaupunkiseudulla (PKS) käynnistyy lähivuosina lyhyen ajan sisällä suuria uusia aluerakentamiskohteita. Niiden ansiosta PKS:n asuntotuotanto voi tonttitarjonnan puolesta nousta jopa 10 000 asuntoon vuodessa nykyiseltä noin 6 000 asunnon tasolta. Toteutuessaan tämä merkitsisi todella suurta muutosta asuntotuotannon lähtökohtiin ja edellytyksiin verrattuna viime vuosien tilanteeseen.

Työvoiman saatavuudesta ja joillain aloilla suoranaisesta työvoimapulasta on nopeasti tullut akuutti ongelma Helsingin seudulla toimiville yrityksille ja julkisen sektorin organisaatioille. Pitemmällä ajalla työvoiman saatavuus on kriittinen kysymys koko Helsingin seudun talouden kannalta. Toimivat asuntomarkkinat ja riittävä asuntojen tarjonta ovat välttämätön edellytys seudun työmarkkinoiden toiminnalle. Tästä syystä tarpeeksi korkea asuntotuo-tannon taso on avainasemassa työmarkkinoiden toiminnan ja suotuisan talouskehityksen turvaamisessa.

Selvityksen toteutusNäistä lähtökohdista pääkaupunkiseudun kaupungit halusivat arvioitavan asuntomarkkinoita ja asuntokysyntää sekä uusien asuntorakentamismahdollisuuksien näkymiä ja potentiaalisia riskejä. Selvityksellä haluttiin vastauk-sia mm. seuraaviin kysymyksiin:

– Riittääkö kysyntä asuntotuotannon merkittävälle lisäämiselle?– Mihin suuntaan asuntokysyntä on muuttumassa ja mitä muutokset edellyttävät kaavoitukselta ja toteu tukselta?– Miten tonttitarjonnan lisääntyminen vaikuttaa tonttimaan ja asuntojen hintatasoon? – Miten rakennusala suhtautuu lisääntyvään tonttitarjontaan – kannattavuus, hinnat, omat tonttimaa- varannot, kilpailu, ulkomaiset toimijat?– Muodostaako rakennusalan keskittymien uhan uusien alueiden laadukkaalle toteutukselle?– Riittääkö rakennusalalla työvoimaa ja muita resursseja?– Miten PKS:n kaupungit voivat eliminoida kysyntään ja tarjontatekijöihin liittyviä riskejä?

Selvityksen on tehnyt tutkija, Valt.tri Seppo Laakso maalis-toukokuussa 2007. Se on luonteeltaan riippumattoman ulkopuolisen asiantuntijan näkemys asuntomarkkinoiden lähtökohdista ja vaikutussuhteista sekä uusiin asunto-tuotantomahdollisuuksiin liittyvistä mahdollisuuksista ja riskeistä.

Työssä ei ole tarkasteltu uusien alueiden rakentamisen edellytyksenä olevia kaavoituksen sekä suurten liiken-nehankkeiden rahoituksen ja toteutuksen kysymyksiä, vaan työn lähtökohtana on oletus, että näiltä osin uusien alueiden asuntotuotannon edellytykset toteutuvat suunnitellusti. Kuitenkin työn kuluessa on tullut selväksi, että kaavoitusprosessiin ja liikennehankkeisiin liittyy paljon epävarmuustekijöitä, jotka voivat vaarantaa uusien raken-tamisalueiden toteutumisen ainakin aikataulujen osalta.

Selvitys on tehty nopealla aikataululla ja se perustuu käytettävissä olevaan fakta- ja tutkimustietoon, haastel-tavien asiantuntijoiden näkemyksiin sekä tekijän omiin näkemyksiin. Mitään varsinaista uutta tutkimustietoa ei selvitystä varten ole ollut mahdollista tuottaa. Työtä on ohjannut pääkaupunkiseudun MAL-valmisteluryhmä. Sen järjestämä keskustelutilaisuus 17.4.2007 tar-josi paljon hyödyllisiä aineksia selvityksen laadinnalle.

Työn kuluessa olen haastatellut seuraavia asiantuntijoita: johtaja Markku Hainari, professori Heikki A. Loikka-

6

nen, tutkija Henrik Lönnqvist, suunnittelupäällikkö Kirsi Mäkinen sekä professori Mari Vaattovaara. Selvityksessä olen myös hyödyntänyt lukuisia keskusteluja, joita olen käynyt aihepiiristä tutkija Pekka Vuoren kanssa. Samoin keskustelut, joita teemasta on käyty aikaisemmin PKS:n väestötyöryhmässä sekä Helsingin seudun kauppakama-rin alue- ja asuntovaliokunnassa sekä kaupan ja palveluiden valiokunnassa, ovat olleet merkityksellisiä selvityk-sen laadinnalle.

Kiitän lämpimästi kaikkia haastateltuja asiantuntijoita sekä työryhmissä ja valiokunnissa keskusteluihin osal-listuneita.

Olen kuitenkin yksin vastuussa kaikista tässä muistiossa esittämistäni näkemyksistä, johtopäätöksistä ja suosituksista.

7

2. Asuntomarkkinoiden lähtökohtia

Helsingin seudun asuntomarkkinoissa on nykyisessä tilanteessa rakenteellisia ominaispiirteitä, joiden taustalla on pitkä historiallinen kehitys. Asuntomarkkinoiden nykytila rakentuu sille, että Helsingin seudun väestö ja sen myötä asuntokysyntä ovat kasvaneet nopeasti vuosikymmenien ajan ja tämä kasvu on yhdistynyt omalla erityisellä taval-laan toimineisiin maankäytön suunnittelun sekä asuntojen rahoituksen ja tuotannon instituutioihin.

Asumisen taso ja hintaAsumisväljyys pääkaupunkiseudulla on edelleen selvästi alempi kuin muualla maassa tai pohjoismaisissa suur-kaupungeissa. PKS:lla keskimääräinen huoneistoala on 34 m2/asukas, kun väljyys muualla Suomessa on 38 m2/asukas (v. 2004) ja Tukholman, Oslon sekä Kööpenhaminan seuduilla 40-46 m2/asukas. Silti asukasta kohti laskettu tulotaso on pääkaupunkiseudulla PKS:lla 1,4-kertainen muuhun Suomeen verrattuna ja likimäärin samal-la tasolla kuin Tukholmassa ja Kööpenhaminassa.

Asumisväljyyden kasvu on väestönkasvun ohella keskeinen asuntokysyntää ylläpitävä tekijä. Asumisväljyys on kasvanut vuosien kuluessa vakaasti, mutta kasvu on hidastunut. Helsingissä väljyys (huoneistoala/henkilö) kasvoi keskimäärin 2,4% vuodessa 1970-luvulla ja 1,3% vuodessa 1980-luvulla, mutta hidastui 0,6%:in 1990-luvulla. Vuoden 2000 jälkeen väljyyden kasvu on hieman nopeutunut, ennakkoarvion mukaan 0,8% vuodessa v. 2000 - 2005.

Asuntojen hintataso PKS:lla on kuvion 2.1 mukaan suunnilleen kaksinkertainen muuhun maahan verrattuna (v. 2006). Hintaero on kasvanut vuoden 2000 jälkeen, siitä huolimatta, että vuosina 2000 - 2004 Helsingin seudun talouden ja työllisyyden kehitys oli heikompaa kuin muualla maassa ja väestönkasvu hidastui tuntuvasti. Kuvio 2.1: Asuntojen hintataso koko maassa, pääkaupunkiseudulla ja muualla maassa (vanhat asunto-osakehuoneistot) (tietolähde: Tilastokeskus)

0

e

8

Kuvio 2.2: Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrataso koko maassa, pääkaupunkiseudulla ja muualla maas-sa (tietolähde: Tilastokeskus)

Asuntojen vuokratasossa ero pääkaupunkiseudun ja muun maan välillä on hieman pienempi kuin hinnoissa (kuvio 2.2), sillä PKS:n keskivuokrat ovat 40 % korkeammat kuin muualla. Vapaarahoitteisissa vuokrissa suhteelli-nen ero on jopa hieman kaventunut vuoden 2003 jälkeen, sillä PKS:n vuokrien nousu taittui selvästi vuonna 2003, kun taas muualla maassa kasvu jatkui. Tämä merkitsee, että asuntojen hintojen ja vuokrien kehitys on uudelleen erkaantunut ja vuokratason suhde asuntojen markkina-arvoon on alentunut, kun vuokrat ovat nousseet hintoja hitaammin.

Asuntokannan hallintasuhdeVuokra- ja omistusasumisen välinen suhde asuntokannassa on ainakin toistaiseksi vakiintunut. Helsingin seudulla 55% asunnoista on omistusasuntoja ja 45% vuokra-asuntoja*. Vuokra-asuntojen osuus on korkein Helsingissä, 54%, kun Espoossa ja Vantaalla osuus on kummassakin 43 % ja kehyskunnissa 30%. Helsingin seudulla vuokra-asuntojen osuus asunto-kannasta supistui 1960-luvulta alkaen vuoteen 1990 asti, jonka jälkeen vuokra-asuntojen osuus kääntyi nousuun, kunnes muutos tasaantui vuoden 2000 jälkeen.

Tasaantuminen on tapahtunut samaan aikaan, kun pääkaupunkiseudulla on toteutunut erityisesti lapsiperhei-den erittäin vilkas siirtymä yhtäältä kerrostaloista pientaloihin ja toisaalta samalla vuokra-asunnoista omistus-asuntoihin. Tätä siirtymää ovat ruokkineet alhainen korkotaso, pidentyneet asuntolainojen laina-ajat ja pankkien kilpailu asiakkaista. Silti vuokra-asuntojen kysyntäkin on pysynyt yllä mm. maahanmuuttajien määrän kasvun, lasten jatkuvasti aikaistuvan kotoa muuttamisen sekä avio- ja avoerojen lisääntymisen vuoksi.

* Osuus laskettu asunnoista joiden hallintasuhde tiedossa. Asumisoikeusasunnot sisällytetty vuokra-asuntoihin. Tiedot v. 2004. Lähde Tilastokeskus.

9

VäestönkasvuVäestönkasvu on asumisväljyyden muutoksen ohella asuntokysynnän moottori. Helsingin seudun väestö kasvoi erittäin nopeasti 1990-luvulla ja 2000-luvun alussa, mutta kuvion 2.3 mukaan kasvu hidastui jyrkästi vuosiksi 2002 – 2004 seudun talouden ja työmarkkinoiden taantuman vuoksi. Talouden käännyttyä nousuun vuonna 2004 Helsingin seudun väestönkasvu kiihtyi selvästi vuonna 2005 ja erityisesti 2006, jolloin väestönkasvussa palattiin vuosien 2000 – 2001 lukemiin. Seudun asukasmäärä lisääntyi noin 14 000 hengellä eli 1,1 % vuonna 2006. Seudun sisällä merkittävin muutos oli Helsingin kaupungin väestönkasvun palautuminen likimain samalle tasolle kuin 5 vuotta aikaisemmin.

Helsingin seudun väestön ikärakenne painottuu edelleen nuoriin huomattavasti enemmän kuin muualla maas-sa. Tämän ansiosta luonnollinen väestönkasvu (syntyneiden enemmyys kuolleisiin verrattuna) on edelleen vahva väestönkasvun osatekijä. Luonnollinen väestönkasvu on myös selvästi vakaampaa kuin vuosittain voimakkaasti vaihteleva muuttoliike. Vuonna 2006 suunnilleen puolet Helsingin seudun väestönkasvusta oli luonnollisen kasvun ja puolet muuttovoiton aikaansaamaa.

Maahanmuuttajat ovat hallinneet Helsingin seudun muuttovoittoa vuodesta 2001 alkaen (kuvio 2.4). Maahan-muuttajia tulee Helsingin seudulle sekä suoraan ulkomailta että muualta Suomesta, alueilta, joille he ovat alun perin muuttaneet Suomeen tullessaan. Suunnilleen kolmannes ulkomaan kansalaisten muuttovoitosta on viime vuosina tullut Helsingin seudulle muualta Suomesta, Suomen kansalaisten nettomuutto oli seudulla negatiivista vuosina 2003 – 2005, mutta kääntyi niukasti positiiviseksi vuonna 2006.

Kuvio 2.3: Väestönkasvu Helsingin seudulla alueittain (tietolähde: Tilastokeskus)

10

Kuvio 2.4: Nettomuutto kansalaisuuden mukaan Helsingin seudulla (tietolähde: Tilastokeskus)

AsuntotuotantoKoska asuinrakennukset ovat pitkäikäisiä, asuntojen tarjonta perustuu pääasiassa olemassa olevaan asuntokan-taan. Uustuotannon määrä suhteessa koko asuntokantaan on viime vuosina ollut pääkaupunkiseudulla keskimää-rin noin 1,5 %. Näin ollen asuntotuotanto pystyy vasta melko pitkällä ajalla vaikuttamaan merkittävästi asuntojen tarjontaan. Pääkaupunkiseudulla on valmistunut viimeisen kahdenkymmenen vuoden aikana keskimäärin noin 8 000 asuntoa ja koko Helsingin seudulla noin 10 000 asuntoa vuodessa.

Asuntotuotanto on laskenut pääkaupunkiseudulla systemaattisesti vuoden 2000 jälkeen ja vuonna 2006 PKS:lla valmistui vain noin 6 000 asuntoa ja koko Helsingin seudulla noin 8 000. Vähennys on tapahtunut nimenomaan pääkaupunkiseudulla ja siellä erityisesti Helsingissä. jossa valmistui viime vuonna vain noin 2 300 asuntoa. Myös Espoon ja Vantaan tuotanto on ollut lievässä laskussa vuoden 2000 jälkeen, mutta sen sijaan kehyskunnissa tuo-tannon taso on pysynyt melko vakaana. Pääkaupunkiseudun asuntotuotanto on vajonnut vuotta 2006 alemmalle tasolle ainoastaan 1990-luvun laman jälkimainingeissa vuonna 1996, sitä edellisen kerran tuotanto oli yhtä al-haalla 1940-luvun lopulla. Vuoden 2006 asuntotuotannon aloitus- ja rakennuslupatietojen perusteella valmistuvien asuntojen määrä ei käänny nousuun ainakaan vuonna 2007.

Asuntotuotannon vähenemiseen on useita syitä sekä kysyntä- että tarjontapuolella. Vuosina 2001 – 2004 PKS:n hidastunut talouskasvu ja heikentynyt työllisyyskehitys sekä sen myötä supistunut muuttovoitto ovat osal-taan hidastaneet asuntojen kysynnän kasvua. Asuntolainojen korkojen nousuodotukset sekä toteutunut korkojen kääntyminen nousuun ovat mahdollisesti heijastuneet halukkuuteen ostaa uusia asuntoja vuodesta 2005 alkaen. Toisaalta vanhojen asuntojen hintojen jatkuva nousu sekä asuntolainakannan kasvu viittaavat pysyvään kovaan kysyntään myös viime vuosina.

Asuntotuotannon vähentyminen onkin suurelta osin seurausta tarjontatekijöistä, lähinnä asuntorahoituksen muutoksista ja tonttitarjonnasta. Arava-järjestelmän rooli asuntotuotannon rahoituksessa muuttui ratkaisevasti euron käyttöönoton ja sitä edeltäneiden rahoitusmarkkinoiden suurten muutosten vuoksi. Arava-järjestelmää ei

11

kuitenkaan uudistettu vastaamaan muuttuneita olosuhteita, joten markkinaehtoisten rahoitusmahdollisuuksien parantuessa ja korkojen laskiessa kuntien ja yleishyödyllisten rakennuttajien kiinnostus arava-vuokra-asuntotuo-tannon toteuttamiseen hiipui*. Tämä jätti asuntotuotantoon niin suuren aukon, että markkinaehtoinen tuotanto ja korkotuettu vuokra-asuntotuotanto eivät ole sitä pystyneet täysin kompensoimaan pääkaupunkiseudulla, joka on ollut yhteiskunnan tukeman asuntotuotannon ydinaluetta.

Suuria projektialueita on valmistunut tai loppusuoralla (mm. Helsingissä Vuosaari, Herttoniemenranta ja Viikki; Espoossa Leppävaara; Vantaalla Kartanonkoski jne.) ja vastaavan suuruiset uudet alueet eivät vielä ole käynnisty-neet. Ilman suuria asuntotuotantoalueita ei ainakaan Helsingissä näytä olevan mahdollista ylläpitää 1980-luvun tai vuosien 2000 – 2001 asuntotuotannon tasoa. Myös yksityinen tonttitarjonta on rajoittanut asuntotuotantoa. Vaikka valmiiksi kaavoitettua tonttimaata on PKS:lla tarjolla laskennallisesti noin 8 vuoden tuotantoa vastaava määrä, yksityisiä tontteja tulee vähän tarjolle rakentajien ostettavaksi asuntotuotannon kannalta järkevällä hinnalla. Syynä ovat odotukset tonttimaan hinnannousun jatkumisesta, jota vanhojen asuntojen hintojen jatkuva kasvu ruokkii. Koska tonttimaa ei kulu eikä vanhene, odottaminen voi olla maanomistajalle optimaalinen strategia, etenkin kun tontin rakentamattomana pitämisen potentiaaliset sanktiot ovat varsin lieviä hintojen nousun tuottamaan hyötyyn verrattuna.

Kuvio 2.5: Asuntotuotanto (valmistuneet asunnot) Helsingin seudulla (seutukunta) ja pääkaupunkiseudulla (tieto-lähde: Tilastokeskus)

*V. 2007 hallitusohjelman mukaan arava-rahoitus lopetetaan kokonaan.

12

3. Asuntomarkkinat aluetalouden osana

Koko Helsingin seudun ja sen yksittäisten kuntien asuntomarkkinat ja väestökehitys ovat kiinteässä yhteydessä aluetalouteen. Aluetalouden perustekijät eli tuotanto ja työllisyys ovat ennen kaikkea seudullisia ilmiöitä. Ne vai-kuttavat väestökehityksen taustalla muuttoliikkeen välityksellä. Koko seudun tasoiset aluetalouden ilmiön heijas-tuvat vaihtelevasti kaikkiin seudun kuntiin. Asuntomarkkinat toimivat seudullisella tasolla sekä vetovoimatekijänä että muuttoliikkeen mahdollistajana tai rajoittajana.

Asuntomarkkinoiden, työmarkkinoiden ja väestökehityksen yhteysKoko Helsingin seudun aluetaloudella on keskeinen rooli alueen väestökehityksessä. Aluetalouden muutokset vä-littyvät väestökehitykseen ennen kaikkea seudun ja muiden alueiden välisen muuttoliikkeen kautta. Näitä yhteyk-siä hahmotetaan kaaviossa 3.1, joka perustuu Helsingin ja Helsingin seudun väestöennustetyöhön.

Kansainvälinen ja valtakunnallinen talouskehitys (vientikysyntä, vientihinnat, kotimainen kysyntä, rahoitus-markkinat ym.) sekä Helsingin seudun vetovoima ja kilpailukyky suhteessa muihin alueisiin (osatekijöitä mm. infrastruktuuri, kustannustaso, palvelutaso sekä asuntomarkkinat ja työvoiman tarjonta) vaikuttavat oleellisesti yritysten sijoittumiseen alueelle, investointeihin ja viime kädessä tuotannon määrään. Kansainvälisiin ja valtakun-nallisiin tekijöihin liittyy lyhyelläkin ajalla suuria suhdannevaihteluita, sen sijaan seudun kilpailukykyyn ja vetovoi-maan liittyvät tekijät muuttuvat yleensä hitaasta ja vaikuttavat ennen kaikkea pitkällä ajalla.

Tuotannon määrä yhdessä tuotantorakenteen ja -teknologian kanssa vaikuttavat puolestaan työvoiman ky-syntään. Työvoiman kysyntä yhdessä kantaväestön työvoiman tarjonnan kanssa heijastuvat muuttoliikkeeseen ja sen ohella myös seudun ulkopuolella asuvan työvoiman halukkuuteen työskennellä seudun työmarkkinoilla eli pendelöintiin. Yrityksistä lähtevien kysyntätekijöiden ohella asuntojen tarjonta vaikuttaa oleellisesti muuttoliikkeen toteutumiseen. Asuntojen saatavuus, laatu ja ominaisuudet ovat vetovoimatekijöitä ja toisaalta asuntojen hinta- ja vuokrataso toimivat rajoitteina. Asuntojen tarjonnalla on vaikutusta myös pendelöintiin, sillä Helsingin seudulla asuminen on osalle työllisistä vaihtoehto ulkopuolella asumiselle ja pendelöinnille. Asuntojen tarjonnan taustalla vaikuttaa tonttitarjonta uustuotannon tärkeimpänä edellytyksenä.

Helsingin seudun ja muiden alueiden välinen muuttoliike vaikuttaa väestön määrään ja sen ikärakenteeseen. Mitä suurempaa on muuttovoitto sitä nopeammin myös väestö kasvaa. Muuttoliike on iän ja väestön muidenkin ominaisuuksien suhteen valikoivaa; suurin osa Helsingin seudulle muualta muuttavista on nuoria aikuisia. Tästä syystä muuttoliikkeellä on suuri vaikutus myös väestön ikärakenteeseen. Työikäinen väestö muodostaa perustan alueen oman kantaväestön työvoiman tarjonnalle.

Koko Helsingin seudun tasolla työpaikkakasvulla ja nettomuutolla on erittäin vahva keskinäinen riippuvuus pitkällä aikavälillä, mikä käy havainnollisesti ilmi kuviosta 3.2. Lyhyellä ajalla työvoiman tarjonta sopeutuu Hel-singin seudulla työvoiman kysynnän muutoksiin sitä kautta, että seudun työikäinen väestö liikkuu työllisyyden, työttömyyden ja työvoiman ulkopuolisuuden välillä. Tämän ohella myös seudun ulkopuolelta tulevan pendelöinnin muutokset toimivat sopeutumismekanismina. Pitemmällä ajalla muuttoliike on kuitenkin keskeisin sopeutumis-mekanismi työvoiman kysynnän kasvuun, koska seudun omassa työikäisessä väestön ja ulkopuolelta pendelöivien joukossa on rajallisesti työvoimapotentiaalia ja sopeutumisvaraa.

13

Kuvio 3.1: Helsingin seudun väestökehityksen riippuvuudet

14

Kuvio 3.2: Työmarkkinoiden ja nettomuuton välinen riippuvuus Helsingin seudulla (tietolähde: Tilastokeskus)

Helsingin seudun kilpailukyky ja kasvuHelsingin seutu on kuulunut viimeisen 12 vuoden aikana Euroopan nopeimmin kasvaviin metropoleihin ja sen on arvioitu kasvavan tulevaisuudessakin suurkaupunkien kärkijoukossa. Helsingin seudun vahvuuksia ovat toimiva yhteiskunta, hyvin koulutettu työvoima, panostukset tutkimus- ja kehittämistoimintaan, kilpailukykyiset yritykset sekä hyvät yhteydet kasvaviin markkina-alueisiin.

Helsingin seutu / Uusimaa on viime vuosina sijoittunut erinomaisesti lukuisissa Euroopan tai koko maailman metropolialueiden kilpailukykyä mittaavissa tutkimuksissa vastaavalla tavalla kuin Suomi on menestynyt maiden välisissä vertailuissa. Myös valtakunnallisissa kilpailukyky- ja tehokkuustutkimuksissa (mm. Loikkanen & Susiluo-to, PTT, Piekkola) Helsingin seutu nousee säännöllisesti Suomen alueiden kärkijoukkoon. Vaikka kilpailukykyvertai-luissa käytettyjen kriteerien valintaan ja painotuksiin on syytä suhtautua kriittisesti, tulokset kuitenkin osoittavat, että Helsingin seutua pidetään kansainvälisesti merkittävänä suurkaupunkialueena sekä kilpailukykyisenä monien tärkeiden osatekijöiden suhteen.

Talouden rakenteiden puolesta Helsingillä olisi pitänyt olla vahvat edellytykset viime vuosia nopeampaankin talouden kasvuun. Mm. Aki Kangasharju pitää tutkimustensa perusteella Helsingin seutua talouden alisuorittajana. Tätä päätelmää vahvistavat myös mm. Helsingin seudun toimialakatsaukset, joiden mukaan Helsingin seudun keskeisillä toimialoilla (teollisuus, kauppa, liike-elämän palvelut) Helsingin seudun kasvu on ollut hitaampaa kuin valtakunnallisesti vuoden 2000 jälkeen. Silti muuta maata edullisempi toimialarakenne on pitänyt seudun ko-konaiskasvun valtakunnallisella tasolla tai sitä nopeampana, vuosia 2001 - 2003 lukuun ottamatta. Edullisista kilpailukykytekijöistä huolimatta Helsingin seutu ei ole pystynyt 2000-luvulla erityisen voimakkaasti houkuttele-maan investointeja alueelle ja erityisesti kansainvälisten yritysten ja sijoittajien investoinnit ovat jääneet vähäisiksi

15

kiinteistösektoria lukuun ottamatta. Vuosina 2000 – 2004 investoinnit suhteessa bruttokansantuotteeseen olivat Helsingin seudulla keskimäärin 20 % ja koko maassa 26 %. Yleisestä trendistä poiketen kansainväliset kiinteis-tösijoittajat ovat tulleet aktiivisesti Helsingin seudulle, sijoittamalla erityisesti liike- ja toimistokiinteistöihin.

Asuntomarkkinat työmarkkinoiden pullonkaulanaHelsingin seudun kasvupotentiaalin hyödyntäminen edellyttää osaavan työvoiman saatavuutta, sillä työvoiman tarjonta ja tuotannon kasvu edellyttävät ja tukevat toisiaan. Riittävä asuntojen tarjonta ja asuntomarkkinoiden joustava toiminta ovat välttämätön edellytys muuttoliikkeelle ja sen kautta työvoiman tarjonnan kasvulle. Hel-singin seudun työmarkkinat ovat täysin riippuvaiset jatkuvasta riittävän suuresta muuttovoitosta, sillä kantavä-estön työvoiman tarjonta on kääntymässä laskuun. Tulevaisuudessa entistä suurempi osuus tulomuuttajista tulee todennäköisesti olemaan maahanmuuttajia. Muuttovoiton edellytyksenä on se, että alueelle muuttavat pystyvät ostamaan tai vuokraamaan asumistarpeitaan vastaavan asunnon ja maksamaan asumiskustannuksensa työstä saatavalla palkalla. Seudun ja muiden alueiden välisen hinta- ja vuokratasoeron kasvu nostaa samalla poten-tiaalisten muuttajien kynnystä tulla alueelle. Asumisen korkea hinta ja asuntotuotannon pullonkaulat uhkaavat Helsingin seudun yritysten työvoiman saantia ja koko seudun kasvumahdollisuuksia.

16

4. Tonttitarjonta pääkaupunkiseudulla

Pääkaupunkiseudun kaupungeissa on kaupunkien kaavoitusvirastojen tekemien tuoreiden (tilanne kevät 2007) laskelmien mukaan (taulukko 4.1) vahvistetuissa asemakaavoissa rakennettavissa olevaa asuntokerrosalaa 6,8 miljoonaa kerrosneliötä (kem2), joka vastaa suunnilleen 60 000 – 65 000 asunnon rakentamismahdollisuutta. Val-miiksi kaavoitetusta varannosta Helsingissä ja Espoossa sijaitsee kummassakin 2,5 milj. kem2 (36 %) ja Vantaalla 1,9 milj. kem2 (28 %). Myös Kauniaisissa on kaavoitettu uusia rakentamismahdollisuuksia.

Pääkaupunkiseudulla on viimeisen 25 vuoden aikana rakennettu keskimäärin noin 8 000 asuntoa vuodessa, joten teoriassa tämänsuuruinen tonttivaranto vastaa noin 8 vuoden rakentamistarvetta pääkaupunkiseudulla. Näi-den lukujen valossa pääkaupunkiseudun tonttitarjonta on kohtuullisen hyvin tasapainossa ja sen olisi sellaisenaan voinut olettaa viimeisen 5 vuoden aikana mahdollistavan toteutunutta selvästi suurempikin tuotanto. Kuitenkin tonttivarannon rakenne ja sijainti ovat sellaiset, että laskennallinen varanto ei ole viime vuosina ollut täysimää-räisesti hyödynnettävissä, vaikka asuntojen kysyntä on vanhojen asuntojen hintatason perusteella ollut korkealla tasolla.

Karkeasti laskien runsas kolmannes tonttivarannosta on tyhjiä kerrostalotontteja, joille pääosin toteutussuun-nitelmat ovat olemassa ja joista valtaosa tulee todennäköisesti rakentami-sen piiriin lähivuosina. Koska monet suuret 1990-luvulla käynnistyneet asuntotuotannon projektialueet ovat tulleet kokonaan tai lähes valmiiksi (mm. Vuosaari, Herttoniemen ranta, Viikki, Leppävaara, Kartanonkoski), jäljellä olevat kaavoitetut kohteet sijaitsevat ha-janaisemmin kuin aikaisemmin, mikä vaikuttaa tuotannon volyymiin.

Vajaa kolmannes varannosta on tyhjiä pientalotontteja, joiden sijainti ja omistusrakenne ovat vielä selvästi hajanaisemmat kuin kerrostalotonteilla. Osa on kuntien tai rakennuttaja/rakennusyritysten hallussa ja tulossa lä-hivuosina toteutukseen. Tyhjiä pientalotontteja on myös runsaasti yksityisessä omistuksessa ja niiden hintataso on noussut niin korkeaksi, että vain pienessä osassa niistä rakentaminen on käynnistymässä lähiaikoina. Taustalla on asuntojen hintojen jatkuvan kasvun ruokkimat tonttihintojen nousuodotukset, jotka ovat nostaneet hintapyynnöt sellaiselle tasolle, että se ei mahdollista rakennuttajille kannattavaa rakentamista uusien asuntojen odotettavissa olevalla hintatasolla. Lisäksi osa tonteista on odottamassa hintojen nousua aktiivisen tarjonnan ulkopuolella, sillä tyhjät tontit eivät kulu eivätkä vanhene ja tontin rakentamattomana pitämisen potentiaaliset sanktiot ovat lieviä odotettavissa olevaan arvonnousuun verrattuna.

Viimeinen vajaa kolmannes rakennettavissa olevasta tonttivarannosta on vajaasti rakennettuja pientalotontteja, joille on mahdollista rakentaa lisää joko samalle tontille tai jakamalla tontti. Tämä osa on lähes kokonaan tavallis-ten pientalonomistajien hallussa. Monilla suuren tontin omistajalla ei ole mitään tarvetta tai aikomusta rakentaa lisää tai jakaa tonttia. Lisäksi vajaasti rakennettuihin tontteihin pätevät samat lainalaisuudet korkeiden hintapyyn-töjen ja hintojen nousuodotusten suhteen kuin tyhjiinkin tontteihin. Näin ollen tästä tonttivarannon osasta tulee vain pieni osuus vuosittain aktiiviseen tarjontaan.

Käytännössä nykyinen rakennettavissa oleva tonttivaranto on pääkaupunkiseudulla varsin hajanainen ja siitä on merkittävä osa aktiivisen tarjonnan ulkopuolella. Se ei sellaisenaan näytä mahdollistavan pääkaupunkiseudun asuntotuotannon nostamisen noin 8 000 - 10 000 asunnon vuositasolle, joka loisi edellytykset edes nykyisentasoi-sen väestönkasvun ja asumisväljyyden kohoamisen jatkumiselle.

17

Taulukko 4.1: Asuntotuotantoon suunniteltu tonttivaranto (1000 kem2) vahvistetuissa ase-makaavoissa sekä yleiskaavoissa Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla (lähde: kaupunkien kaavoitusvirastot, kevät 2007)

Yleiskaavojen uudet rakentamismahdollisuudetTonttitarjonnan tilanne on lähivuosina muuttumassa radikaalisti. Maankäytön suunnittelu on hidas ja raskas pro-sessi, jossa etenkään pääkaupunkiseudun kaltaisella alueella suuria alueita ei ole mahdollista saada nopeasti kaavoitettua ja toteutettua. Vuosia sitten kaupunkien yleiskaavaprosesseissa päätettyjen suurten maankäyttölin-jausten sekä merkittävien liikenneratkaisujen hedelmät alkavat kuitenkin vähitellen kypsyä. Pääkaupunkiseudul-la on käynnistymässä suuria rakentamiskohteita, jotka lisäävät rakentamiskelpoisen asuntotonttimaan tarjontaa merkittävästi:

- Helsingin Jätkäsaari, Sörnäisten ja Hermannin ranta, Kruunuvuorenranta, Pasila sekä mahdollinen rajan siirtoalue Sipoossa (ei sisälly taulukon 4.1 lukuihin)- Espoon Espoonkartano, Suurpelto, Hista ym.- Vantaan Marja-Vantaan alue ym.

PKS:n kaupunkien yleiskaavoissa on varattu asuntorakentamiseen 13,2 milj. kem2, joten valmiit asemakaavat ja yleiskaavoissa kaavoitettavaksi osoitetut alueet tarjoavat yhteensä noin 20 milj. kem2 rakentamismahdollisuuksia seuraavan noin 20 vuoden aikana. Määrä vastaa 180 000 – 190 000 asunnon rakentamismahdollisuutta, joka toteutuessaan merkitsisi PKS:n asuntojen lukumäärän kasvua yli kolmanneksella ja asuinrakennusten kerrosalan kasvua yli 40 %:lla (oletettu poistuma huomioiden).

Suunnitelmien mukaan yleiskaavojen 13,2 kem2:n varannosta asemakaavoitetaan 4 milj. kem2 (30 %) vuosina 2007 – 2011, 3,7 milj kem2 (28 %) vuosina 2012 – 2016 ja 5,5 milj. kem (42 %) vuoden 2016 jälkeen. Tämä merkitsee, että asemakaavoja ja niiden myötä rakentamismahdollisuuksia valmistuu keskimäärin noin 0,8 milj. kem2 vuodessa ainakin seuraavan 10 vuoden ajan.

Rakennettavissa olevan kerrosalan määrän ohella merkittävä tekijä on se, että uusien suurten rakentamisalu-eiden maat ovat suurelta osin kaupunkien omistuksessa. Helsinki omistaa pääosan alueellaan sijaitsevien tulevien projektialueiden maista valtion omistamia Pasilan alueita lukuun ottamatta. Vantaa on hankkinut omistukseensa keskeiset osat Marja-Vantaa-alueesta. Espoossa ja Vantaalla on suunnitelmissa suuria aluekokonaisuuksia, joissa kaupungit ovat tehneet (mm. Espoon Suurpelto) tai niille on erittäin hyvät edellytykset tehdä kaupunkien kannalta tarkoituksenmukaisia ja taloudellisesti edullisia maankäyttösopimuksia. Kokonaisuutena keskeiset uudet raken-tamisalueet voidaan toteuttaa siten, että kunnilla on vahva ote niiden toteutumisessa. Kaupungit tulevat myös saamaan vähintään kohtuullisen osuuden alueiden kehittämisen ja kaavoittamisen tuomasta maan arvonnou-susta. Tämä mahdollistaa alueiden perusrakenneinvestointien ja osin myös palveluinvestointien rahoittamisen, mikä osaltaan parantaa edellytyksiä alueiden onnistuneelle toteutukselle. Rakentamisen käynnistyminen ei tule riippuvaiseksi yksityisten maanomistajien spekuloinnista ja maan hintaodotuksista.

Lisäksi Helsingin seudun kehyskunnissa on tulossa kaavoitettavaksi suuria yhtenäisiä aluekokonaisuuksia mm. Kirkkonummella, Tuusulassa, Järvenpäässä ja Sipoossa. Lisäksi kaikissa kehyskunnissa on ylipäätään paljon ra-kennuskelpoista maata tarjolla nykyisissä taajamissa ja niiden lähellä ja myös tarjontaa maaseudun hajarakenta-miskohteista.

18

Uudet rakentamismahdollisuudet ja Helsingin seudun yhdyskuntarakenneLähdes kaikissa viimeisen 20 vuoden aikana Uudellamaalla ja pääkaupunkiseudulla tehdyissä maakunnallisissa, seudullisissa ja kuntakohtaisissa maankäytön ja liikenteen strategisissa suunnitelmissa on lukuisten tutkimusten suositusten mukaisesti asetettu tavoitteeksi toteutuneen yhdyskuntarakenteen tiivistäminen ennen kaikkea raide-liikenteen vaikutuspiiriin. Tämä tavoite tulee todennäköisesti nousemaan esiin entistä vahvempana, kun ilmaston-muutoksen vaatimat toimenpiteet tulevat edellyttämään liikenteen päästöjen voimakasta rajoittamista (mm. YTV:n tekeillä oleva ilmastostrategia).

Tavoitteista huolimatta yhdyskuntarakenteen hajautumista koskevien tulosten (Ari Jaakola ja Henrik Lönnqvist, 2007) mukaan toteutunut rakentaminen on Helsingin seudulla hajauttanut yhdyskuntarakennetta entisestään si-ten, että Helsingin seutu on levinnyt yhä laajemmalle alueelle ja entistä enemmän henkilöautoliikenteen varaan. Samalla keskimääräiset työmatkat ovat jatkuvasti pidentyneet. Tämän rinnalla on toteutunut myös yhdyskuntara-kenteen tiivistymistä siten, että uusia asuinalueita on pääasiassa rakennettu aikaisemman rakenteen yhteyteen. Näin on tapahtunut erityisesti pääkaupunkiseudulla Kehä III:n sisäpuolella.

European Environmental Agencyn (2006) julkistaman tuoreen tutkimuksen mukaan Helsingin seutu on yhdys-kuntarakenteeltaan yksi EU-alueen hajautuneimmista suurkaupunkialueista. Ongelmaan tulisi Helsingin seudun suunnittelussa suhtautua selvästi aikaisempaa vakavammin, sillä hajautumiseen liittyy suuria ongelmia (ks. mm. Laakso & Loikkanen, 2004). Hajautuvaan yhdyskuntarakenteeseen liittyvä massiivinen liikkuminen ja henkilöauto-jen käy-tön kasvu lisäävät päästöjä ja ruuhkautumista sekä aiheuttavat kotitalouksille ylimääräisiä kustannuksia. Lisäksi hajautuvassa yhdyskuntarakenteessa perusrakenteen investointien ja ylläpidon samoin kuin peruspalve-luiden investointien ja palveluverkon ylläpidon kustannukset ovat kiistatta korkeat.

PKS:n uudet rakentamismahdollisuudet mahdollistavat Helsingin seudun yhdyskuntarakenteen tiivistämisen sekä rakentamisen ja väestönkasvun painopisteen palauttamisen lähemmäksi kaupunkialueen ydintä. Helsingin vanhojen satama-alueiden rakentaminen tarjoaa urbaaneja rakentamismahdollisuuksia, jotka nojautuvat raitio-vaunu- ja mahdollisesti metroliikenteeseen sekä kantakaupungin korkeatasoisiin palveluihin. Vantaalla Marja-Vantaa-alue nojautuu rakennettavaan kehärataan ja suuri osa Espoon uusista rakentamisalueista on rantaradan tai rakennettavan länsimetron vaikutusalueella. Tosin osa suunnitelluista alueista, mm. Espoon Hista, edustaa edelleen hajauttavan yhdyskuntarakenteen rakentamista.

Uuden rakentamismahdollisuudet tonttitarjonnan pullonkaulassaUusien rakentamismahdollisuuksien seurauksena on realistista odottaa, että riittämätön tonttitarjonta asunto-tuotannon pullonkaulana on lähivuosina poistumassa oleva ongelma Helsingin seudulla. Asuntomarkkinoille jää kuitenkin edelleen riskejä ja epävarmuustekijöitä, joita seuraavassa analysoidaan sekä kysyntä- että tarjontate-kijöiden näkökulmasta. Sen sijaan kaavoitusprosessien epävarmuustekijöitä, mm. pitkittyvien valitusprosessien seurauksena, ei tässä muistiossa käsitellä, vaan oletetaan, että yleiskaavojen varaukset voidaan kaavoitukselli-sesti toteuttaa (ks. selvityksen toteutus luvussa 1).

19

5. Aluetalouden, väestökehityksen ja asuntokysynnän tuleva kehitys

Asuntomarkkinat, työmarkkinat ja väestökehitys ovat oleellinen osa aluetaloutta, kuten edellä on tuotu monin tavoin esiin. Helsingin seudun talouskasvun yhteyttä väestöön ja asuntokysyntään hahmotetaan kolmen vaihto-ehtoisen taloudellisen skenaarion avulla. Skenaariot on alun perin laadittu ja niitä on säännöllisesti ylläpidetty Helsingin ja Helsingin seudun väestöennusteiden laadintaprojekteissa. Vaihtoehtoisille talouskehityksen skenaarioille on annettu seuraavat nimitykset:

- Perusvaihtoehto- Nopean kasvun vaihtoehto- Hitaan kasvun vaihtoehto.

Skenaariot ovat luonteeltaan tasaisen kasvun laskelmia, joissa ei pyritä ennakoimaan suhdannevaihteluiden ajoit-tumista ja suuruutta. Todellisuudessa sekä talouden että väestön kehitys tulee tulevaisuudessakin olemaan Hel-singin seudulla syklistä, kuten se on ollut aiemminkin.

Perusvaihtoehto perustuu näkemykseen, jonka mukaan Suomen ja Helsingin seudun talouden vuosina 2004 - 2006 uudelleen vahvistunut kasvu jatkuu vuonna 2007 ja siitä eteenpäin viennin ja kotimaisen kysynnän ve-tämänä. Perusvaihtoehdossa Helsingin seudun tuotanto kasvaa keskimäärin 3,5 % vuodessa ja työllisyys 1,5 % vuodessa jaksolla 2006 - 2010. Helsingin seudun kasvulukujen ennakoidaan olevan sekä tuotannossa että työllisyydessä 0,5 – 1 %-yksikköä korkeampia kuin koko maassa. Perusvaihtoehdossa arvioidaan, että Helsingin seutu pysyy edelleen kohtuullisen kilpailukykyisenä ja vetovoimaisena alueena ja pystyy ylläpitämään nykyisiä vahvuuksiaan sekä välttämään pahojen kansainvälisten ja kansallisten uhkien kärjistymisen.

Nopean kasvun vaihtoehdossa maailmatalouden sekä erityisesti Venäjän, Aasian ja muiden Helsingin seudun kannalta tärkeiden alueiden talouksien oletetaan kehittyvän suotuisasti. Helsingin seudun keskeiset vientialat py-syvät kilpailukykyisinä ja kasvattavat edelleen tuotantoaan sekä tutkimus- ja kehitystoimintaansa Helsingin seu-dulla, vaikka toimintaa laajennetaan myös muissa maissa. Helsingin seutu pystyy houkuttelemaan alueelle kan-sainvälisiä investointeja sekä uusia kasvavia toimialoja korvaamaan kypsien toimialojen kasvun hidastumisen tai hiipumisen. Viennin ja investointien kasvu heijastuvat paitsi korkean teknologian alojen tuotantoon ja työllisyyteen, myös työvaltaisten palvelualojen kasvuun. Vaikka suhdannevaihteluiden ajoittumista ja suuruutta ei ennakoida, on todennäköistä, että nopean kasvun vaihtoehto toteutuisi toistuvina muutaman vuoden pituisina kasvujaksoina pikemmin kuin yhtäjaksoisena tasaisena kasvuna.

Hitaan kasvun vaihtoehdossa arvioidaan, että osa Helsingin seudun ilmeisistä uhkatekijöistä kärjistyy niin, että se heijastuu seudun talouskasvuun. Keskeiset vientialat, pääasiassa informaatioteknologiasektori, ajautuvat pitkäaikaisiin vaikeuksiin kiristyvän kansainvälisen kilpailun vuoksi, jonka seurauksena pääkonttoreita, tuotantoa sekä tutkimus- ja tuotekehitystoimintaa siirtyy ulkomaille edullisempien kustannusten sekä markkina-alueiden maantieteellisen sijainnin vuoksi. Orastavat uudet kasvualat ei riitä kompensoimaan taantuvia tai muualle siirtyviä aloja. Nämä kehityskulut johtavat hitaaseen talouskasvuun, jossa Helsingin seutu vetää perässään myös muun suomen pitkäaikaiseen taantumaan.

20

Taulukko 5.1: Helsingin seudun työpaikkojen kasvu (% vuodessa keskimäärin) aluetalouden skenaarioissa

Väestökehitys ja siitä seuraava asuntojen kysyntä vaihtoehtoisissa skenaarioissa Kullekin skenaariolle on laskettu Kaupunkitutkimuksen aluetaloudellisella ja demografi sella väestöprojektiomallilla väestöprojektio sekä arvio väestökehityksen ja tulojen kasvun aikaansaamasta asuntojen kysynnästä. Väestöpro-jektio perustuu oletuksiin työpaikkakasvun ja muuttoliikkeen välisestä yhteydestä, muuttoliikkeen alueellisesta suuntautumisesta, muuttajien ikärakenteesta sekä väestön syntyvyydestä ja kuolleisuudesta.

Asuntokysyntälaskelma perustuu tutkimustuloksiin ja oletuksiin mm. tulojen ja väestörakenteen sekä muiden asumisväljyyteen liittyvien tekijöiden vaikutuksesta asuntokysyntään. Lisäksi laskelmassa on tehty oletuksia mm. asuntojen poistumasta.

Tulojen kasvun arvioidaan tulevaisuudessakin lisäävän asuntokysyntää, koska osa lisätuloista tullaan kana-voimaan asumistason kohentamiseen sekä määrällisesti (pinta-ala) että laadullisesti (asuntojen laatu, varustelu, ympäristö jne.). Eri tutkimusten mukaan asumisen tulo-jousto on suuruusluokkaa 0,25 – 0,5 eli sen mukaisesti 1 %:n käytettävissä olevien tulojen kasvu johtaa 0,25 – 0,5 %:n asumiskulutuksen kasvuun. Laskelmissa on arvi-oitu tulojouston Helsingin seudulla olevan em. haarukan alapäässä. Koska tulojen kasvu jakautuu todennäköisesti myös tulevaisuudessa epätasaisesti väestöryhmien välillä, myös mahdollisuuden parantaa asumistasoa lisätulojen avulla jakautuvat epätasaisesti.

Myös asumista koskevat toiveet ja mieltymykset ja niiden muutokset vaikuttavat paitsi asumiskysynnän laa-dullisiin tekijöihin, myös määrään. Ympäristöministeriön teettämän kotitalouksien asumistoiveita koskeneen tut-kimuksen (YM, 2007) tuloksista voidaan laskea, että suomalaiset kotitaloudet haluaisivat asua keskimäärin noin 12 m2/asukas väljemmin kuin he nykyisin asuvat. Vaikka suuri osa kotitalouksista ei todennäköisesti koskaan tule saavuttamaan haluamaansa väljyyttä, tämä osoittaa, että Suomessa ja erityisesti pääkaupunkiseudulla tulee olemaan vielä pitkään tarvetta ja painetta määrälliseen asumistason kohottamiseen. Toisaalta PKS:n pieniin asun-toihin painottuva asuntokanta (yksiöiden ja kaksioiden edelleen suuri osuus) rajoittaa asumisväljyyden kasvua ja tässä suhteessa tilanne poikkeaa mm. muista pohjoismaisista suurkaupungeista.

Asumisväljyys tulee kasvamaan myös demografi sista tekijöistä johtuen. Väestön ikärakenne määrittää suurelta osin myös asuntokuntarakennetta ja eri ikäisillä henkilöillä on erilainen todennäköisyys asua yhden, kahden, kol-men tai sitä suuremmassa asuntokunnassa. Myös tulo- ja varallisuustasot, jotka vaikuttavat asumiskulutukseen, ovat yhteydessä ikään. Teemu Lyytikäinen (2007) on estimoinut pääkaupunkiseudun asukkaille ikäryhmäkohtaisen asumiskulutuksen (demografi nen asumiskysyntä) ja arvioinut tulosten perusteella, käyttäen Tilastokeskuksen kun-takohtaisia väestöennusteita, miten väestön ikärakenteen tuleva muutos vaikuttaa asumiskulutukseen. Tulosten mu-kaan PKS:n väestön odotettavissa oleva ikääntymien ja siitä seuraava pienten asuntokuntien osuudenkasvu lisää

PKS:n asumiskysyntää 5 % vuoteen 2030 mennessä (lähtökohtana vuosi 2005) nykyiseen ikärakenteeseen verrattuna. Toisin sanoen pelkkä ikärakenteen muutos lisää keskimääräistä asumisväljyyttä keskimäärin 0,2% vuodessa. Lisäksi lasten jatkuvasti aikaistuva vanhempien kotoa omaan asuntoon muuttaminen*, avio- ja avoero-jen lisääntyminen sekä muut elämäntapavalinnat todennäköisesti vauhdittavat asuntokuntien keskikoon pienene-mistä. Myös kakkosasuntojen yleistyminen merkitsee todellisuudessa asumisen väljenemistä, vaikka tilastoissa

* 16-24-vuotiaiden määrä kasvoi PKS:lla 0,8 % vuodesta 2000 vuoteen 2005. Asuntien, joiden viitehenkilö (vanhin) oli 16-24-vuotias nousi 11,6 % samana aikana. Tietolähde: Uudenmaan kuntakohtaiset väestötilastoaineistot.

21

kakkosasunnot kirjautuvatkin tyhjiksi asunnoiksi. Yhteenvetona: asuntokysynnän keskeiset tekijät ovat väestönkasvu, tulojen kasvu, asumismieltymysten muu-

tos sekä väestörakenteen muutos, joista kolme viimeksi mainittua määrittävät asumisväljyyden kasvua. Laskel-missa on päädytty siihen, että kaikissa vaihtoehdoissa pääkaupunkiseudun keskimääräinen asumisväljyys kasvaa nykyisestä (v. 2005) noin 34 m2:stä / henkilö noin 42 m2:iin / henkilö vuoteen 2030 mennessä. Väljyyden kasvu on keski-määrin 0,8%/v eli hieman nopeampaa kuin 1990-2005.

Laskelmien keskeiset tulokset on esitetty taulukossa 5.2. Tulosten mukaan hitaassakin kasvussa, jossa seu-dun muuttovoitto on vain marginaalinen, väestö kasvaa pääasiassa luonnollisen kasvun ansiosta noin 200 000 asukkaalla (0,6%/v) vuoteen 2030 mennessä. Perusvaihtoehdossa muuttovoitto nostaa kokonaiskasvun 250 000 (0,75%/v) ja nopeassa vaihtoehdossa 300 000 (0,9%/v).

Hitaassa vaihtoehdossa PKS:lle arvioidaan valmistuvan 5 500 – 7 500 asuntoa vuodessa eli tuotanto pysyisi suunnilleen vuosien 2005 – 2006 tasolla. Kehyskuntiin arvioidaan valmistuvan noin 1 500 asuntoa vuodessa eli vähemmän kuin viime vuosina. Hitaan vaihtoehdon toteutuminen merkitsisi, että asuntokysyntä ei riittäisi ai-nakaan kaikille uusille rakentamisalueille, alueiden toteutuminen olisi hidasta ja osa alueista jäisi mahdollisesti kokonaan toteutumatta tai ainakin lykkäytyisi huomattavasti.

Perusvaihtoehdossa PKS:lla lasketaan riittävän kysyntää 7 000 – 9 000 asunnon vuosituotannolle, joka vastaisi suunnilleen pitkän ajan (25 v.) keskimääräistä tuotantotasoa. Kehyskuntien tuotannon arvioidaan pysyvän suunnil-leen viime vuosien tasolla, noin 2 000 asuntoa/vuosi. Perusvaihtoehdon mukainen kysyntä vastaisi pitkälti uusien rakentamismahdollisuuksien antamia tuotantomahdollisuuksia. Kuitenkin vähiten vetovoimaisilla alueilla alueiden toteutuminen voisi olla hidasta.

Nopeassa vaihtoehdossa uustuotantoon suuntautuva asuntokysyntä edellyttäisi 9 000 – 10 000 asunnon vuo-situotantoa PKS:lla ja noin 2 000 asunnon tuotantoa kehyskunnissa. Tämän suuruinen kysyntä johtaisi todennä-köisesti uusien alueiden nopeaan toteutumiseen. Lisäksi kysyntää riittäisi myös vanhan varannon passiiviselle tonttitarjonnalle sekä muulle täydennysrakentamiselle. Todennäköisesti tulisi melko pian tarvetta myös uusille rakentamismahdollisuuksille nykyisten yleiskaavojen ulkopuolelta.

Taulukko 5.2: Yhteenveto Helsingin seudun laskelmien tuloksista

22

PäätelmiäSkenaariot eivät edusta äärimmäisiä ajateltavissa olevia vaihtoehtoja, vaan kaikki niistä ovat varsin realistisia, etenkin 10-15 vuoden aikajänteellä, joiden kuluessa pääosa PKS:n uusista suurista asuntotuotantokohteista on tarkoitus toteuttaa. Vuosina 2005 – 2006 Helsingin seudun tuotanto, työpaikat ja väestö ovat kasvaneet suunnil-leen nopean kasvun skenaarion mukaisesti, ja perusvaihtoehto edustaa likimäärin vuosien 2001 – 2006 keski-määräistä kehitystä. Hidas kasvu vastaa suunnilleen seudun kehitystä vuosina 2002 – 2003.

Laskelmat osoittavat, että uusien rakentamiskohteiden toteutumisen kannalta hidas kasvu tuo merkittävän kysyntäriskin: maksukykyinen kysyntä ei todennäköisesti riitä kaikkien uusien alueiden toteuttamiseen kaavaillul-la aikataululla. Toisaalta hidas kasvu myös lieventää asuntomarkkinoiden roolia työmarkkinoiden pullonkaulana, koska työpaikkojen kasvu hidastuu tai tyrehtyy kokonaan. Hidas kasvu johtaisi myös asuntojen hintojen nousun pysähtymiseen tai kääntymiseen laskuun. Vastaavasti nopea kasvu merkitsee sitä, että kysyntä riittää uusien alueiden ripeään toteuttamiseen, mutta haasteeksi tulee yhtäältä kaavoituksen toteutuminen sekä kaupunkien kyky organisoida ja ohjata toteutusta, ja toisaalta rakennusalan kyky ja kapasiteetti rakentaa kysynnän edellyt-tämä volyymi. Rakennusalan ylikuumeneminen ja siihen liittyvät kustannuskriisit muodostavat merkittävän riskin nopean kasvun oloissa.

23

6. Asuntokysynnän näkymiä pääkaupunkiseudulla

Edellisessä luvussa on esitetty vaihtoehtoisiin talousskenaarioihin perustuvia laskelmia Helsingin seudun väestö-kehityksestä ja siitä seuraavasta määrällisesti asuntokysynnästä. Seuraavassa analysoidaan odotettavissa olevia muutoksia seudun väestörakenteessa ja arvioidaan näiden muutosten heijastuksia asuntomarkkinoille. Lisäksi arvioidaan vuokra- ja omistusasumisen näkymiä sekä haasteita uusien asuinalueiden suunnittelulle.

Pääkaupunkiseudun ja koko Helsingin seudun väestörakenteessa tulee tehtyjen väestöprojektioiden mukaan toteutumaan seuraavien vuosikymmenien aikana kaksi merkittävää muutosta, jotka heijastuva voimakkaasti koko yhteiskuntaan ja sen myötä myös asuntomarkkinoille: (1) väestön ikääntyminen, (2) vieraskielisen väestön määrän ja osuuden nopea kasvu. Tuoreiden väestölaskelmien tulokset on esitetty PKS:n PARAS-hankkeen väestötyöryh-män raportissa (Vuori 2007).

Ikärakenteen muutosEm. väestöprojektion mukaan yli 65-vuotiaiden määrä tulee kasvamaan PKS:lla nykyisestä noin 75 % vuoteen 2025 mennessä (kuvio 6.1). Väestön ikääntymisen yksi seurausvaikutus on se, että ikääntyvien pienten 1 ja 2 aikuisen asuntokuntien määrä ja osuus asuntokunnista tulee kasvamaan nopeasti. Vastaavasti lapsiperheiden määrä tulee kasvamaan vain vähän ja lapsiperheistä koostuvien asuntokuntien osuus kaikista asuntokunnista tulee supistumaan. Seuraavien 20 vuoden aikana PK:lla eläkeikään tulevat asuvat pääasiassa velattomissa tai vähävelkaisissa omistusasunnoissa tai omakotitaloissa. Heidän tulo- ja varallisuustasonsa on paljon korkeampi kuin minkään aikaisemman eläkeläissukupolven. Vaikka tutkimusten mukaan yli 65-vuotiaat muuttavat vain vä-hän, on kuitenkin todennäköistä, että eläkeikäisten rooli myös uusien asuntojen markkinoilla tulee vahvistumaan tuntuvasti aikaisempaan verrattuna. Tutkimusten (mm. Laakso 1997) mukaan eläkeikäiset preferoivat asumises-saan asunnon saavutettavuutta (mm. keskusten läheisyys) sekä asunnon ja asuinympäristön laatua suhteellisesti enemmän kuin nuoremmat ikäryhmät, osin määrän (asunnon koko) kustannuksella. On todennäköistä, että eläke-ikäisten kasvun myötä tulee lisääntymään myös heidän siirtymänsä seudun heikosti saavutettavien reuna-aluei-den suurista pientaloista keskusten tuntumassa sijaitseviin korkealaatuisiin kerrostaloihin ja tiiviisti rakennettuihin pientaloihin. Tämä tulee väistämättä heijastumaan myös rakennettavien uusien asuntojen kysyntään ja uusille asunnoille asetettaviin laatu- ja ominaisuusvaatimuksiin.

Vastaavasti keski- ja hyvätuloisten lapsiperheiden dominoiva asema asuntojen uustuotannon pääasiallisena kohderyhmänä tulee todennäköisesti heikentymään, vaikka he tulevaisuudessakin tulevat muuttamaan ja valitse-maan asuntoja aktiivisesti.

Vieraskielisen väestön kasvuPKS:n väestöprojektion mukaan vieraskielisen (muu kuin suomi, ruotsi tai saame) väestön määrä tulee kasvamaan pääkaupunkiseudulla noin 100 000 asukkaalla eli nykyisestä suunnilleen 2,4-kertaiseksi vuoteen 2025 mennessä. Kasvu perustuu muuttovoittoon maahanmuutossa, mutta sen lisäksi myös maassamuutossa, sillä suunnilleen kol-mannes vieraskielisten muuttovoitosta tulee Suomen muilta alueilta. Lisäksi syntyvien enemmyys kasvattaa vie-raskielistä väestöä nuoriin painottuvan ikärakenteen sekä tiettyjen kieliryhmien korkean syntyvyyden vuoksi. Kai-ken kaikkiaan pääkaupunkiseudun ja koko Helsingin seudun tulevan väestönkasvun arvioidaan olevan kokonaan maahanmuuttajien varassa. Vastaavasti suomen- ja ruotsinkielisen väestön määrän ennakoidaan vähenevän.

24

Kuvio 6.1: Yli 65-vuotiaiden määrä pääkaupunkiseudulla ikäryhmittäin 1995-2006 ja projektio vuoteen 2025 (läh-de: PKS: väestötyöryhmä, Vuori 2007)

Kuvio 6.2: Vieraskielisten ja ruotsinkielisten määrä pääkaupunkiseudulla 1995-2006 ja projektio vuoteen 2025 (lähde: PKS: väestötyöryhmä, Vuori 2007)

Yli 65-vuotiaat

25

Vieraskielinen väestö ei ole missään suhteessa homogeeninen ryhmä, vaan se koostuu eri tausta- ja kieliryhmistä sekä hyvin vaihtelevasta joukosta demografi sten ominaisuuksien, koulutuksen, työmarkkina-aseman sekä tulota-son suhteen. Ajan kuluessa PKS:lla asuu entistä enemmän vuosia sitten pysyvästi tänne asettuneita sekä toisen ja useamman polven vieraskielisiä, jotka ovat täydellisesti integroituneet täkäläiseen yhteiskuntaan. Vieraskielises-tä väestöstä tulee vähitellen yhä merkittävämpi tekijä myös asuntomarkkinoilla. Tämä merkitsee suuria haasteita myös asumissektorin instituutioille sekä asuinalueiden suunnittelulle ja toteutukselle.

Kansainvälisten tutkimusten mukaan maissa, joissa maahanmuuttajia on suhteellisesti enemmän ja pitemmäl-tä ajalta (mm. Pitkin/USA), maahanmuuttajien asumista koskevat preferenssit eivät asumisen suurissa linjoissa oleellisesti poikkea kantaväestöstä, vaikka taustaryhmäkohtaisia erojakin on. Maahanmuuttajat tavoittelevat hyvää asumistasoa ja arvostavat asuntojen laatua sekä asuinalueiden palveluita, turvallisuutta ja saavutettavuutta vastaa-valla tavalla kuin kantaväestökin. Suuret erot kieli/kansallisuusryhmien asumisessa etenkin maahanmuuton ensim-mäisinä vuosina perustuvatkin maahanmuuttajien kantaväestöä pienempiin tuloihin ja varallisuuteen, epävarmaan työmarkkina-asemaan sekä asuntomarkkinoilla kohdattavaan diskriminaatioon, eikä niinkään asumista koskeviin tavoitteisiin ja mieltymyksiin. Mm. Myersin, Pitkinin ja Parkin (2002) USA:sta saamien tulosten mukaan maahan-muuttajat etenevät asumisurallaan ja parantavat asumistasoaan nopeasti integroitumisen, työmarkkina-aseman kohoamisen ja tulotason nousun myötä niin, että ero kantaväestöön supistuu. Toisaalta maahanmuuttajaryhmien välillä on suuria eroja ja työmarkkinoilla pysyvästi heikoimmassa asemassa olevat maahanmuuttajaryhmät jäävät myös asuntomarkkinoilla muita huonompaan asemaan.

Pääkaupunkiseudulla vieraskielisen väestön asuminen on painottunut yhteiskunnan tukemaan vuokra-asunto-kantaan ja senkin sisällä alueellistesti keskittyen (mm. Lankinen 2006). Ilmiö perustuu ennen kaikkea 1990-luvulla muuttaneiden alun perin heikkoon asemaan laman ja sen jälkeisten vuosien työmarkkinoilla. Työttömyys tai työ-voiman ulkopuolelle jääminen eivät antaneet taloudellisia mahdollisuuksia valintoihin asuntomarkkinoilla. Lisäksi monet tiedot (mm. segregaatioseminaari 04/2007) viittaavat siihen, että maahanmuuttajat kokevat PKS:lla erittäin vahvaa syrjintää mm. vapaarahoitteisilla vuokra-asuntomarkkinoilla sekä asuntorahoitusmarkkinoilla (pankeissa asuntolainoja myönnettäessä).

Tulevaisuudessa on syytä olettaa, että seudulle muuttavien vieraskielisten muuttokäyttäytyminen, asumisva-linnat ja asumisuran kehitys lähentyvät muualta Suomesta muuttavia. Laakson (1998) tulosten mukaan Helsingin seudulle muualta muuttavat, joista suurin osa on 18-30-vuotiaita yksin tai kaksin muuttavia, sijoittuvat ensin pää-asiassa vanhaan vuokra-asuntokantaan ja asuvat melko ahtaasti, mutta työmarkkina-aseman kohotessa (usein liittyen opintojen päättämiseen), tulojen noustessa ja perheellistymisen myötä, asumisura etenee nopeasti suurem-piin asuntoihin ja vuokrasektorilta omistussektorille. Seudulle muuttavat ja heidän nopea etenemisensä asunto-markkinoilla tuo markkinoiden kysyntäpuolelle dynamiikkaa, joka myös uusien alueiden suunnittelussa tulisi ottaa huomioon. 2000-luvulla maahanmuuttajien työmarkkina-asema on selvästi parantunut ja jatkuvasti suurempi osa maahan-muuttajista on työperäisiä muuttajia. Tämä tulee heijastumaan myös vieraskielisen väestön sijoittumiseen asun-tokantaan. Vieraskielisen väestön jakauma asuntojen hallintasuhteen ja talotyypin suhteen sekä maantieteellisesti tulee ajan kuluessa monipuolistumaan. Toisaalta on ilmeistä, että myös tulevaisuudessa seudulle muuttavan vieras-kielisen väestön sijoittuminen seudun asuntomarkkinoille tulee tapahtumaan suurelta osin yhteiskunnan tukeman vuokra-asuntokannan kautta ja vieraskielisen väestön osuus tässä asuntokannassa tulee edelleen nousemaan

Vuokra-asuminen ja omistusasuminenVuokra-asumisen tulevaisuus ja vuokra-asuntojen rooli uustuotannossa pääkaupunkiseudulla on tärkeä kysymys myös uusien asuinalueiden suunnittelun kannalta. Helsingin seudun kunnat tullevat sopimaan seudullisesti yh-teisistä linjauksista yhteiskunnan tukeman vuokra-asuntotuotannon osuudesta asuntotuotannossa. Tavoitteiden toteutuminen riippuu oleellisesti siitä, onko vuokra-asunnoille tulevaisuudessa kysyntää ja onko niille sijoittajia, jotka ovat halukkaita investoimaan vuokra-asuntojen rakentamiseen.

Kuten luvussa 1 todetaan, vuokra-asuntojen osuus Helsingin seudun asuntokannasta on vakiintunut 2000-lu-vulla noin 45 %:iin ja Helsingissä noin 55 %:iin eli selvästi korkeammalle tasolle kuin muualla seudulla. Helsingin korkean osuuden ansiosta koko seudulla on suhteellisesti suurempi osuus vuokra-asuntoja kuin koko maassa.

26

Seudun vuokra-asunnoista suunnilleen puolet on yhteiskunnan tuella rakennettuja ja puolet vapaarahoitteisia.Kuitenkin väestön asumista koskevia toiveita ja mieltymyksiä koskevissa tutkimuksissa väestön toiveiden mu-

kainen hallintamuoto painottuu omistusasuntoihin systemaattisesti selvästi enemmän kuin toteutuma. Uusimman Anneli Junton (2007) tutkimuksen mukaan noin 86 % tutkimukseen osallistuneista koko maan kotitalouksista ilmoittaa haluavansa asua omistusasunnossa (kun toivetta ei ehdollisteta taloudellisille mahdollisuuksille tai muille rajoitteille). Vuokra-asumisen preferointi on kuitenkin yleisempää suurissa kaupungeissa kuin muualla. Tavoitellun ja todellisen hallintamuodon jakauman ero selittyy luonnollisesti taloudellisilla rajoitteilla, jotka koskevat erityisesti nuoria. Tulos kuitenkin viittaa siihen, että suuri osa PKS:n asuntomarkkinoille ja nimenomaan vuokra-asuntoihin tulevista nuorista, joita muuttaa sekä seudulta vanhempien asunnoista että muualta Suomesta ja ulkomailta, pitää vuokra-asumista asumisuran alkupään välivaiheena, josta on tarkoitus siirtyä omistussektorille, kun resurssit sal-livat. Tätä ajatusmallia tukevat myös monet taloudelliset laskelmat, joiden mukaan omistusasuminen on ainakin keski- ja suurituloisille pitkällä aikavälillä taloudellisesti edullisin asumismuoto.

Tutkimusten perusteella omistusasumisen yleistymistä puoltavia tekijöitä ovat:

- Tulotason kasvu, joka laajentaa niiden ihmisten joukkoa, joille omistusasunto on taloudellisesti mahdollinen.- Sijoitusnäkökulma: omistusasunto PKS:lla on historiallisesti tarkasteltuna ollut kannattava sijoitus. - Väestön ikääntyminen: tutkimusten mukaan omistusasumisen todennäköisyys kasvaa iän myötä; tähän liittyy myös omistusasunnon rooli eläkesijoituksena tai -turvana sekä ikääntyvien halu jättää perintöä seuraaville polville. Toisaalta ikääntyminen voi luoda uudenlaista kysyntää myös vuokra-asuntomarkkinoille. - Suuremmat valinnan mahdollisuudet asuntomarkkinoilla, koska omistusasuntokanta on laajempi ja monipuolisempi sekä laadullisesti että alueellisesti.- Rahoitusmarkkinoilla tapahtuneet muutokset Suomen EMU-jäsenyyden ja Euron käyttäänoto jälkeen, jotka ovat johtaneet aikaisempaa selvästi vakaampaan ja tähän mennessä myös alempaan korkotasoon, pitempiin laina-aikoihin sekä pankkien kilpailun myötä alentuneisiin korkomarginaaleihin. Näiden myötä omistusasumisen rahoituskustannukset ovat paremmin ennakoitaviksi.

On kuitenkin myös lukuisia tekijöitä, jotka puoltavat vuokra-asumisen säilymistä yleisenä asumismuotona:

- Tuloerojen kasvu ja pienituloisten taloudellisen aseman suhteellinen heikkeneminen 1990-luvun laman jälkeen; keskimääräisestä tulojen kasvusta huolimatta tulevaisuudessakaan suuri osa kotitalouksista ei pysty hankkimaan omistusasuntoa - Vieraskielisen väestön kasvu; suuri osa maahanmuuttajista ei tavoitteista riippumatta ainakaan alkuvai heessa - osa ei koskaan - pysty hankkimaan omistusasuntoa, johtuen heikosta työmarkkina-asemasta sekä diskriminaatiosta asuntomarkkinoilla - Elämäntapavalinnat, joiden mukaisesti osa ihmisistä ei tulevaisuudessakaan halua sitoutua omistusasu miseen arvovalintojen tai taloudellisten valintojen mukaisesti. - Liikkuvuuden lisääntyminen mm. pätkätöiden, matkustusta edellyttävien työtehtävien ja toistuvien työ paikan vaihdosten yleistymisen vuoksi; koska vuokra-asunnossa asunnon vaihdon kustannukset ovat normaalisti pienemmät kuin omistusasunnoissa, työn tai elämäntavan vuoksi liikkuvaa elämää viettäville vuokra-asuminen voi olla kannattavaa. - Väestön ikääntyminen tulee kasvattamaan erilaisten palveluasumiskonseptien kysyntää, sen myötä myös vuokra-asuntomuotoista palveluasumista. Myös muissa maissa yleistyvä eläkejärjestely, jossa eläkeläinen myy omistusasuntonsa sijoittajalle ja jatkaa asumista samassa asunnossa vuokralaisena, tulee yleistymään myös Suomessa. - Vuokra-asuntorahastot ja niihin mahdollisesti sijoittavat ulkomaiset sijoittajat voivat tuoda vuokra-asun tomarkkinoille uudenlaisia innovaatiota ja tuotteita, jotka voivat houkutella uusia asiakasryhmiä vuokra-asumisen piiriin.

27

Edellä esitettyjen näkemysten perusteella myös omistusasumisen ja vuokra-asumisen välille sijoittuvat asumis-muodot, kuten asumisoikeusasunto, osaomistusasunto ja omistusasunto kaupungin vuokratontilla sijaitsevassa talossa, voivat lisätä suosiotaan, vaikka nämä asumismuodot ovat 2000-luvulla olleet uustuotannossa taka-alalla. Mm. asumisoikeusasuntojen kysyntä on uudelleen vilkastunut viime vuosina, mutta mm. yleishyödyllisyyteen liit-tyvät säädökset rajoittavat sijoittajien halua rakennuttaa niitä.

Valtion rooli asuntopolitiikassa on Suomessa ollut varsin kapea-alainen ja painottunut vuosien ajan yhteiskun-nan tukeman vuokra-asuntotuotannon ja -asuntokannan rahoittamiseen ja säätelyyn* (mm. Laakso ja Loikkanen 1997). Vaikka valtio edelleen osallistuu asuntomarkkinoiden toimintaan vuokra-asuntojen korkotukien ja tietty-jen muiden tukimuotojen kautta, aravajärjestelmän hiipumisen myötä valtion rooli on ohentunut entisestään. Se, tuleeko asuntopolitiikkaan nykyisellä vaalikaudella uusia näkökulmia ja mahdollisesti uusia ohjausvälineitä, jää nähtäväksi.

Asuntokysynnän alueellinen suuntautuminenUusien asuntotuotantoalueiden toteutumisen oleellinen kysymys on se, miten houkuttelevia ja vetovoimaisia uudet alueet ovat rakentajien ja potentiaalisten asukkaiden näkökulmasta. Vetovoima on suhteutettava muihin mahdol-lisiin rakentamisalueisiin PKS:lla sekä kehyskunnissa ja sitä laajemmallakin alueelle.

Helsingin kantakaupungin satama-alueiden uudet rakentamisalueet ovat luonteeltaan urbaaneja, merellisiä keskusta-alueita, jotka nojautuvat kantakaupungin työpaikkojen ja palveluiden hyvään saavutettavuuteen sekä hyviin joukkoliikenneyhteyksiin. Alueet ovat suuria ja ne tullaan rakentamaan tiiviiksi, jolloin alueiden oma väestö- ja työpaikkapohja tukee alueiden oman palveluverkon rakentamista. Kantakaupungin satama-alueet muodostavat Hel-singin seudun uusien asuntojen tarjonnassa eriytyneen segmentin, joka ei juuri kilpaile Helsingin esikau-pungeissa, Espoossa, Vantaalla tai kehyskunnissa sijaitsevien alueiden kanssa. Vastaavan tyyppisiä laajoja uusia rakentamisalueita on viime vuosina ollut tarjolla vain vähän suhteessa koko seudun rakentamismahdollisuuksiin, merkittävimpinä Ruoholahti ja Arabian-ranta. Uudet satama-alueet tulevat houkuttelemaan urbaania ympäristöä ja hyvää saavutettavuutta arvostavia kotitalouksia. Vastaavasti väljään omakotiasumiseen ja henkilöautoiluun pe-rustuvaan elämäntapaan kiinnittyneet kotitaloudet eivät tule hakeutumaan näille alueille. Alueiden asukasrakenne muodostuu todennäköisesti hyvin monipuoliseksi ilman, että sitä erityisesti tarvitsisi tavoitella.

Tutkimusten sekä aikaisempien samantyyppisten kohteiden kokemusten perusteella alueiden hyvä saavutetta-vuus keskustan tuntumassa, merellisyys ja hyvät palvelut tekevät ne vetovoimaisiksi, ja kotitaloudet ovat valmiita maksamaan korkeita hintoja niihin rakennettavista asunnoista. Vastapainona hyväksytään pienempi asuntoko-ko ja tiiviisti rakennettu lähiympäristö. Markkinaehtoisesti rakennettavien asuntojen odotettavissa oleva korkea hintataso tekee alueet houkutteleviksi rakentajien kannalta. Tämä antaa maan omistavalla kaupungille paljon pelivaraa alueiden toteuttamisessa. On mahdollista muodostaa monenlaisia kilpailuttamiskohteita, joiden koko voi vaihdella jättikoosta mikrotasolle. Rakennusmaan hinnan ja luovutusehtojen avulla voidaan eliminoida rakentajien kohtuuttomat voitot, mutta samalla pitää kiinni asuntopoliittisista tavoitteista. Ja jos alueiden toteutuminen uhkaa viivästyä kysyntälähtöisistä tekijöistä johtuen, kaupunki voi vauhdittaa rakentamista joustamalla rakennusmaan hinnassa alaspäin.

Espoon ja Vantaan sekä Helsingin esikaupunkialueiden (ml. Sipoosta mahdollisesti liitet-tävät alueet) suur-ten rakentamisalueiden lähtökohdat poikkeavat selvästi kantakaupungin satama-alueista. Helsingin seudun asuntotuotanto on painottunut 1990-luvun jälkipuolelta alkaen aikaisempaa enemmän pientalorakentamiseen. Markkinaehtoista asuntotuotantoa on suunnattu ennen kaikkea ns. hyvätuloisille lapsiperheille. Tiivis ja matala rakentaminen on yleistynyt uusien esikaupunkimaisten alueiden kaavoituksessa ja toteutuksessa. Tutkimusten ja asumiskysynnän asiantuntijoiden näkemyksen mukaan perinteisen kerrostalorakentamisen vetovoima ja houkut-televuus on nykyisin varsin heikkoa kantakaupungin sekä esikaupunkialueiden keskusten ulkopuolella.

* Asumiseen suunnattujen tukien kokonaismäärässä asuntolainojen korkojen verovähennysoikeuden ja laskennallisen asumistulon verottomuuden merkitys on suuri, mutta ne ovat olleet pikemmin ikimuis-toisia nautintaoikeuksia kuin tietoisia asuntopoliittisia instrumentteja.

28

Kantakaupungin ulkopuolelle rakennettavat suuret projektialueet joutuvat kilpailemaan asiakkaiksi tulevista kotitalouksista ja rakentajista kehyskuntien rakentamiskohteiden sekä PKS:n pienempien alueiden (täydennusra-kentamisen) kanssa. Jos asuntokysynnän kasvu koko seudulla on hidasta (esim. luvun 5 hitaan kasvun vaihtoeh-to), houkuttelevuuden ja vetovoiman ylläpitäminen voi olla haasteellista saavutettavuudeltaan tai imagoltaan hei-koimmissa sijainneissa. PKS:n täydennysrakentamiskohteiden etuna suuriin projektialueisiin verrattuna on valmis rakennettu ympäristö ja palveluverkosto. Helsingin seudun kehyskunnat pystyvät puolestaan tarjoamaan valtavas-ti rakennusmaata (kaava-alueilla ja niiden ulkopuolella) väljään, omaehtoiseen rakentamiseen, mutta sen ohella kehyskunnissa on tulossa myös suuria aluerakentamiskohteita, jotka perustuvat tiivis ja matala -konseptiin.

Espoon, Vantaan sekä Helsingin esikaupunkialueiden useimmilla suurilla projektialueilla on kiistattomia etuja muihin uustuotantoalueisiin verrattuna:

- hyvät joukkoliikenneyhteydet, jotka tuovat ne liikenteellisesti lähelle suuria työpaikka- ja palvelu- keskittymiä- mahdollisuus rakentaa suuria aluekokonaisuuksia, jotka tukevat kohtuullisen hyvän palveluverkon toteuttamista alueelle oman väestö- ja työpaikkapohjan varassa- mahdollisuus toteuttaa rakentamattomalle alueelle monipuolista, korkealaatuista ja uudenlaista.- monissa sijainneissa uusien asuntojen hintataso voidaan pitää kohtuullisena, joka mahdollistaa monipuolisen koko – laatu – hinta -kombinaatioiden tuottamisen.

Alueiden suunnittelun haasteena on hyödyntää nämä edut siten, että kullekin alueelle löytyy omat asiakassegmen-tit ja kiinnostuneet rakentajat sekä niitä vastaavat suunnittelu- ja toteutusmallit. Uusien suurten projektialueiden tulisi täydentää omalta osaltaan PKS:n täydennys-rakentamismahdollisuuksia eikä kilpailla niiden kanssa.

Monipuolisuus uusilla asuntoalueillaAluetalouden, työmarkkinoiden ja muuttoliikkeen kannalta PKS:n kaupunkien kannattaa tavoitella sitä, että avautuvat uudet projektialueet rakennetaan ripeästi ja niiden avulla nostetaan PKS:n asuntotuotannon tasoa selvästi viime vuosia korkeammalle, jotta asuntomarkkinoille saadaan tarvittavaa liikkumavaraa. Tätä puoltavat myös seudun yh-dyskuntarakenteen eheyttämisen ja joukkoliikenteen edistämisen tavoitteet.

Aina 1990-luvulle asti PKS:n suuret asuntotuotantoalueet toteutettiin siten, että tuotannossa painotettiin vahvasti aravavuokra-asuntotuotantoa, johon näytti aina riittävän kysyntää. 2000-luvulla tuotannon painopiste on siirtynyt toiseen ääripäähän ja yhteiskunnan tukeman vuokra-asuntotuotannon osuus on jäänyt marginaaliseksi. Arava-jär-jestelmä ollaan lakkauttamassa ja se tullee korvautumaan kokonaan korkotukijärjestelmällä. Helsingin seudun kun-tien yhteistyössä suunnitellut yhteiset tavoitteet yhteiskunnan tukeman vuokra-asuntotuotannon noin viidenneksen osuudeksi kaikissa seudun kunnissa vaikuttavat nykytilanteessa realistisilta ja tarkoituksenmukaisilta, ottaen huo-mioon vuokra-asumisen yleiset kehitysnäkymät. Jos kysyntä ei syystä tai toisesta riitä tavoitteeksi asetettavalle vuokra-asuntojen osuudelle, on tavoite sopeutettava todellisen kysynnän mukaiseksi. Kaiken kaikkiaan pääpaino uusienalueiden asuntotuotannossa tulee selkeästi markkinaehtoiselle tuotannolle, mutta myös vaihtoehtoja toteute-taan. Markkinaehtoisuuden painottuminen merkitsee suurta haastetta asiakaskunnan tarpeiden tunnistamiselle sekä tarjonnan ja kysynnän kohtaamiselle.

Uusien projektialueiden rakentamisessa on perusteltua tavoitella monipuolisuutta siten, että kokonaisuutena uustuotantoon tulee tarjolle monenlaisia asuntoja monen tyyppisille asuntokunnille. Tarjonnan monipuolisuus takaa parhaiten alueprojektien toteutumisedellytykset sekä mahdollistaa parhaiten asuntotuotannon volyymin nostami-sen. Jos kaikki uudet asuinalueet suunniteltaisiin ja toteutettaisiin keskenään samanlaisella konseptilla, esimerkiksi suuntaamalla kaikki tarjonta vain ”hyvätuloisille lapsiperheille”, riskinä olisi, että tästä kohderyhmästä ei löytyisi riittävästi kysyntää kaikille alueille, vaan ainakin osassa alueita toteutus epäonnistuisi. Sen sijaan, jos tarjontaa koko-naisuudessaan suunnataan eri tulotasoille, eri ikäisille, perheettömille ja perheellisille sekä myös maahanmuuttajille ja erityisryhmille, samalla tarjoten vaihtoehtoisia hallintamuotoja, alueiden toteutumisedellytykset ovat parhaat. Mo-nipuolisuus kokonaisuutena mahdollistaa myös sen, että yksittäisille alueille voidaan toteuttaa myös hyvin eriytyneitä

29

osakokonaisuuksia. Monipuolisuuden tavoite on yhteensopiva myös sen kanssa, että uudet alueet rakennetaan sekä kaupunkikuvallisesti että asuntojen laadun suhteen korkeatasoisesti.

PäätelmiäKaupunkien on perusteltua ohjata aktiivisesti uusien projektialueiden suunnittelua ja toteutusta ja toimia tässä seudullisesti ja kunkin kaupungin tasolla hyväksyttyjen maankäyttöpoliittisten, maapoliittisten ja asuntopoliittisten tavoitteiden mukaisesti. Markkinoille on annettava vahva rooli rahoituksessa, rakentamisessa ja lopullisessa omis-tuksessa, mutta kaavoitus ja alueiden toteutuksen ohjaus on perusteltua pitää tiukasti kaupunkien käsissä, jotta tuotannon määrää ja jakaumaa koskevat tavoitteet voidaan toteuttaa. Kuitenkin myös asiakaskunnan (potentiaali-set asukkaat) sekä toteuttajien on voitava päästä vaikuttamaan suunnitteluprosessiin sekä alueen luonteen, omi-naispiirteiden, palveluiden ja arkkitehtuurin määräytymiseen. Tämä edellyttää mm. aktiivista tutkimustoimintaa kysynnästä sekä ratkaisujen etsimistä suunnittelu- ja toteutuskilpailuiden sekä monipuolisen vuorovaikutuksen kautta. Joka tapauksessa tulevien uusien alueiden tuotanto tulee toteutumaan huomattavasti aikaisempia projek-tialueita markkinaehtoisemmin. Se merkitsee suurta haastetta sekä kaupungeille että rakennuttajille asiakaskun-nan tarpeiden tunnistamiselle sekä tarjonnan ja kysynnän kohtaamiselle.

Tähän liittyen kaupungeilla on syytä olla valmiutta ottaa kannettavakseen uuteen asuntotuotantoon liittyviä kysyntä- ja kustannusriskejä, jotta alueiden toteutuminen ripeästi voidaan turvata. Tarvittaessa kaupungit voivat ja niiden kannattaa olla valmiita joustamaan alaspäin rakennusmaan luovutushinnoista tai maankäyttösopimusten ehdoista. Tästä kaupungeille mahdollisesti koituvien kustannusten (pienemmät tulot) vastapainona ovat ne hyödyt, jotka saadaan alueiden nopeammasta toteutumisesta ja siitä aiheutuvista positiivisista vaikutuksista asuntomark-kinoille. Alueiden toteutumisedellytykset turvataan parhaiten, kun alueet suunnitellaan siten, että ne tarjoavat kokonaisuutena monipuolisen tarjontakirjon erityyppisille asiakassegmenteille, ottaen huomioon seudun väestö-rakenteessa odotettavissa olevat muutokset.

30

7. Tonttitarjonnan vaikutuksista tonttimaan ja asuntojen hintatasoon

Tonttitarjonnalla ja asuntotuotannolla kaupunkien on mahdollista vaikuttaa tonttimaan ja asuntojen hintatasoon. Kuitenkaan rakenteellinen ero PKS:n ja muun maan välillä ei poistu tonttitarjonnalla eikä rakentamisella. Suur-kaupunkialueen maan arvo ja sen myötä asuin- ja toimitilakiinteistöjen hinnat ovat pysyvästi korkeammat kuin muilla alueilla. Tämä perustuu suurkaupunkialueen agglomeraatiohyötyihin, joiden ansiosta yritykset ja kotitalou-den pystyvät ja ovat valmiita maksamaan toimitiloista ja asunnoista enemmän kuin muilla alueilla (ks. Laakso ja Loikkanen, 2004). Tästä syystä, vaikka tonttitarjonta pystyttäisiin moninkertaistamaan, PKS:n maan arvo ei laskisi samalle tasolle kuin pienemmillä kaupunkialueilla tai maaseudulla.

Sen sijaan asuntomarkkinoiden kroonisesta kireydestä aiheutuvaan hintatalisään voidaan vaikuttaa tonttitar-jonnalla ja rakentamisella. Helsingin seutu on kasvanut yhtäjaksoiseksi hyvin nopeasti muutamia lyhyeksi jää-neistä jaksoja lukuun ottamatta 1800-luvun jälkipuolelta alkaen. Kasvuun on lähes kaikkina aikoina liittynyt se, että asuntojen tarjonta on sopeutunut viiveellä väestön ja tulotason kasvun aikaan saamaan kysyntään, mikä on osaltaan pitänyt yllä korkeampaa hinta- ja vuokratasoa kuin olisi perusteltua agglomeraatiohyötyihin liittyvien rakenteellisten tekijöiden vuoksi.

Uustuotannon vaikutus asuntojen hintatasoon syntyy ketjuvaikutusten kautta ja ennen kaikkea vanhassa asun-tokannassa. Asuntojen kysynnän, tarjonnan ja hintojen mekanismia on hahmotettu kuviossa 7.1, joka perustuu PTT:ssä tehtyyn alueellisten asuntomarkkinoiden analyysi- ja ennustetutkimukseen. Kuvion mukaisesti asuntojen tarjonta lisääntyy tuotannon kautta. Tuotantoon vaikuttavat tonttitarjonta, asuntojen hintataso sekä rakentamis-kustannukset. Jos tuotanto lisääntyy kasvaneen tonttitarjonnan seurauksena, ketjuvaikutuksena tyhjien asuntojen määrä asuntokannassa kasvaa ja se painaa asuntojen hintoja alas tai hillitsee muista syistä johtuvia nousupai-neita. Tämän seurauksena alentuvat (tai hitaammin nousevat) asumisen käyttökustannukset (vuokrat tai omistus-asumisen käyttö- ja pääomakulut) houkuttelevat lisää kysyntää mm. alentamalla muualla asuvien potentiaalisten muuttajien kynnystä tulla alueelle.

Se alenevatko asuntojen vuokrat tai hinnat kokonaisuudessaan tai edes jossain asuntomarkkinoiden osajou-kossa vai tapahtuuko vain nousupaineiden keventymistä, riippuu talouden tilasta ja muista asuntomarkkinoiden osatekijöistä sekä lisätarjonnan volyymistä. Koska asuntotuotanto edustaa PKS:lla vain noin 1,5 % asuntokannasta vuosittain, edellytetään pitkäaikaista tuotannon kasvua, jotta tarjonnan lisäyksellä olisi merkittävä vaikutus koko asuntokantaan sekä hinta- ja vuokratasoon.

Kaupunkien omistaman tai maankäyttösopimusten kautta ohjaaman tonttimaan lisääntyminen vaikuttaa to-dennäköisesti myös yksityisten omistamien tonttien tarjontaan ja hintatasoon. Todennäköisesti kaupunkien tont-titarjonnan kasvu alentaa myös samantyyppisten yksityisten tonttien hintatasoa. Toisaalta on mahdollista, että tällaisessa tilanteessa yksityisiä tontteja vedetään pois tarjonnasta odottamaan myöhempien vuosien uutta hin-tojen nousua. Tällöin uusien projektialueiden tuotannon kasvu kompensoituisi osittain yksityisellä tonttimaalla tapahtuvan rakentamisen vähenemisen kautta.

31

Kuvio 7.1. Alueellisten asuntomarkkinoiden perusmalli.(lähde: Huovari, Laakso, Luoto & Pekkala. 2002. Asuntomarkkinoiden alueellinen ennuste. PTT:n raportteja n:o 185)

32

8. Näkymiä ja riskejä asuntotuotannon toteutumisessa

Uusien asuntotuotantoalueiden toteutuminen ripeästi ja tavoiteltava asuntotuotannon volyymin kasvu edellyttävät, että rakennussektorilla eli rahoittajilla, rakennuttajilla ja varsinaisilla rakentajilla on halua ja resursseja toteuttaa rakentaminen. Tähän liittyy merkittäviä riskejä.

Rakennusalan ylikuumeneminenRakennusala on kokenut Suomessa kaksi voimakasta ylikuumenemisen jaksoa, 1970-luvun alussa ja 1980-luvun lopussa. Kummallakin kerralla nopeasti kasvanut kysyntä sekä jyrkkä hintojen nousu ja sen siivittämät odotukset nousun jatkumisesta johtivat massiiviseen tuotannon kasvuun. Tämä johti rakennuskustannusten rajuun nousuun ja myymättömien asuntojen varannon kasvuun. Kun asuntojen reaalihinnat kummassakin buumissa kääntyivät jyrkkään laskuun, mitä tarjonnan lisääntyminen vielä vahvisti, valmistuneita asuntoja myytiin tappiollisesti. Kaikki nämä tekijät yhdessä romahduttivat rakennusyritysten kannattavuuden ja ajoivat paljon alan yrityksiä konkurs-siin. Rakentamisen normalisoituminen ja rakennusalan toipuminen kummastakin huipusta ja sitä seuranneesta romahduksesta kesti vuosikausia. Rakennusalan yrityksissä pelätään edelleen ylikuumenemisilmiöitä ja pyritään vaikuttamaan omilla toimenpiteillä siihen, että aikaisempien vuosikymmenien tapahtumakulut eivät toistuisi.

Kuitenkin kummallakin edellisellä kerralla ylikuumeneminen käynnistyi nopeasti kasvaneesta kysynnästä, johon tarjonta asunto- ja toimitilamarkkinoilla pystyy aina vastaamaan vasta pitkällä viiveellä. Lisäksi samat kysyntäteki-jät vaikuttivat suunnilleen yhtäaikaisesti kaikkialla maassa, joten rakennusyritysten alueellinen liikkuvuuskaan ei oleellisesti pystynyt lieventämään ilmiötä. Kuitenkaan tonttitarjonnalla ei ollut kummassakaan tapauksessa mitään oleellista roolia ylikuumenemisessa, paitsi siinä mielessä, että tonttipula ei silloin pystynyt hillitsemään rakentami-sen kasvua edes pääkaupunkiseudulla.

Vaikka useimmat rakennusliikkeet ovat paikallisia tai alueellisia, ne sopeutuvat herkästi rakentamisaktiviteetin alueellisiin muutoksiin. Erityisesti pääkaupunkiseudulla toimii jatkuvasti paljon muualta maasta kotoisin olevia rakennusyrityksiä.

Rakennusalalla toimitilarakentaminen ja asuntorakentaminen liittyvät toisiinsa, koska osa alan yrityksistä ja työvoimasta toimii kummallakin sektorilla. Myös maarakennusala liittyy samaan kokonaisuuteen, koska tie- ja katurakentamisen lisäksi alan yritykset toimivat myös talonrakennushankkeiden alkuvaiheen töissä. Jos toimi-tilarakentaminen tai väylärakentaminen on aktiivista, se heijastuu myös asuntorakentamisen tarjoushintoihin ja toteutuviin kustannuksiin.

On kuitenkin hyvin epätodennäköistä, että tonttitarjonnan kasvu PKS:n uusien rakentamis-mahdollisuuksien myötä itsessään aiheuttaisi rakennusalan ylikuumenemista. Sen sijaan muista syistä mahdollisesti aiheutuva yli-kuumeneminen heijastuisi väistämättä uusien projektialueiden toteutumiseen. Tarjoushintojen voimakas nousu hidastaisi alueiden toteutumista sekä vaikeuttaisi esimerkiksi yhteiskunnan tukemien vuokra-asuntojen tai muun kohtuuhintaisen tuotannon rakentamista alueille.

Vaikka asuntotuotanto pääkaupunkiseudulla on laskenut poikkeuksellisen alhaiselle tasolle vuoden 2000 jäl-keen, erityisesti vuosina 2005 ja 2006, tämä ei yleisemmin koske rakentamista Suomessa. Muualla Suomessa asuntotuotanto on kasvanut vuoden 2000 jälkeen. Toimitilarakentaminen on elpynyt sekä pääkaupunkiseudulla että koko maassa. Vuosaaren satamaan liittyvä rakentaminen on merkittävä aktiivisuutta lisäävä tekijä. Lisäksi Pietarissa ja muualla Venäjällä sekä Baltian maissa tapahtuvat vilkas rakentaminen heijastuvat myös suomalaisten rakennusyritysten toimintaan. Nämä tekijät yhdessä ovat pitäneet rakennusalan aktiviteetin jatkuvassa kasvussa

33

vuoden 2000 jälkeen, vaikka PKS:n asuntotuotanto on jäänyt siitä ulkopuolelle. Mahdollisesti toteutuvan nopean taloudellisen kasvun oloissa on ilmeistä, että toimitilarakentaminen PKS:lla

tulee edelleen kasvamaan, etenkin kun vahvistetuissa asemakaavoissa on toimitilarakentamisen mahdollisuuksia lähes 19 milj. kem2. Vilkas toimitilarakentaminen uhkaa väistämättä uusien asuinalueiden rakentamisen kustan-nuksia ja aikatauluja. Toisaalta pyrkimykset rajoittaa toimitilarakentamista vaikuttaisivat haitallisesti työpaikkojen kasvuun.

Rakennustuotannon kapasiteetti ja tuotantopanoksetRakennusalan kova kysyntä tai suoranainen ylikuumeneminen liittyvät rakennusalan kapasiteettirajoituksiin. Avaintekijä tässä suhteessa on työvoiman saatavuus. Rakennusmateriaalien sekä tarvittavien koneiden, laitteiden tai kuljetuskapasiteetin saatavuuteen voi liittyä tilapäisiä pullonkauloja vilkkaan rakentamisen aikana. Kuitenkin pitemmällä ajalla ne eivät ole ratkaisevia uhkia PKS:n uusien alueiden rakentamiselle.

Lisäksi raaka-aineiden, erityisesti teräksen, hintojen vaihtelut kansainvälisen suhdannekehityksen myötä ovat jatkuva riski rakennuskustannuksille, mutta teräksen rooli on keskeisempi toimitilarakentamisessa kuin asunto-rakentamisessa.

Sen sijaan työvoiman saatavuus on jo pitkään ollut akuutti ongelma rakennusalan toiminnalle. Monilla alan yrityksillä on suuria vaikeuksia saada riittävästi ammattitaitoista työvoimaa. Työvoimapulaa ei esiinny pelkästään pääkaupunkiseudulla, vaan myös muualla maassa, jopa korkean työttömyyden alueilla. Baltian ja Venäjän vilkas rakentaminen ovat vaikeuttaneet työvoiman saatavuutta näistä maista, koska kysyntää riittää myös heidän omissa maissaan, joissa myös alan palkkataso on noussut nopeasti.

Lisäksi rakennusalan ammattityövoiman ikärakenteessa suurten ikäluokkien osuus on suuri, joten alalta pois-tuu suuri määrä kokenutta työvoimaa eläkkeelle seuraavan 10-20 vuoden aikana. Vaikka rakennusalan ammatti-koulutuksen koulutuspaikkoja on viime vuosina lisätty ja myös hakijamäärät alan koulutuslinjoille ovat kasvaneet, alalle tulijoiden määrä ei välttämättä riitä korvaamaan eläkkeelle lähtevien määrää. Lisäksi rakennusalan tuotta-vuuskehitys on melko hidasta teollisuuteen verrattuna, joten tehokkuuden paranemisen kauttakaan ei ongelmaa pystytä ratkaisemaan.

Rakennusalalla pidetäänkin todennäköisenä, että työvoimapula pysyy akuuttina ongelmana. Tämä on ilmeisesti myös merkittävin uusien asuinalueiden toteuttamiseen liittyvä riski. Työvoimapula johtaa väistämättä urakkatarjo-ushintojen nousuun ja uhkaa rakentamisen laatua. Uusien projektialueiden toteutumisen turvaamiseksi PKS:n kaupunkien tulisi harkita erityistoimenpiteitä yhdessä rakennusalan yritysten ja järjestöjen kanssa työvoi-maongelman ratkaisemiseksi. Kaupunkien roolina voisi olla esimerkiksi alan koulutuksen lisäämisen edistäminen, maahanmuuttajien houkuttelu alan koulutukseen sekä erityispalvelujen järjestäminen alalle tuleville.

Rakennusalan keskittyminen ja kilpailuSuomessa talonrakennusala on melko vahvasti keskittynyttä, vaikka alalla toimivien yritysten kokonaismäärä on suuri. Silti toimialalla vallitsee asiantuntijoiden näkemyksen mukaan kova ja aito kilpailu. Sitä edistää alan yri-tysten maantieteellinen liikkuvuus sekä toimialalle tulon alhainen kynnys. Pääkaupunkiseudulla kerrostalokoh-teiden sekä muiden suurten tuotantokokonaisuuksien urakointi on keskittynyt kolmelle suurimmalla ja viidelle asuntorakentamisen volyymin suhteen keskisuurelle rakennusyritykselle. Merkittävien asuntorakentajien asemaa vahvistaa myös niiden oma tonttivaranto sekä aktiivinen maanhankinta. Suurimmat yhtiöt ovat kansainvälisiä sekä omistuksen että toiminta-alueen suhteen.

Sen sijaan pientalorakentaminen, korjausrakentaminen sekä suurten hankkeiden aliurakointitoiminta ovat ja-kautuneet tuhansille rakennusalan pk-yrityksille. Suomessa toimii Tilastokeskuksen mukaan noin 32 000 raken-nusalan yritystä, joista noin 8 000:lla on toimipaikka Uudellamaalla. Erityisesti maakuntien keskisuurilla yrityksillä on potentiaalia tulla aikaisempaa vahvemmin mukaan myös kerrostalokohteiden sekä laajempien pientalokoko-naisuuksien urakointiin.

Ulkomaisten rakennusliikkeiden rooli Suomen asuntotuotannossa on jäänyt vähäiseksi (kansainvälisesti omis-tettujen suurten rakennusalan konsernien suomalaisia tytäryhtiöitä lukuun ottamatta) siitä huolimatta, että suuret

34

kaupunkien hankkeet on lain mukaan kilpailutettava EU-laajuisesti. Ulkomaisen yrityksen Suomen rakennusmark-kinoille tuloa pidetään yleisesti haastavana, koska kannattava rakentaminen edellyttää paikallisen lainsäädännön, lupasäädösten, alan toimintatapojen sekä muiden rakentamisen paikallisten erityspiirteiden perusteellista tunte-musta. Sen sijaan Suomen suuret rakennusalan yritykset osallistuvat aktiivisesti ja menestyksellisesti suurten ra-kennuskohteiden toteutukseen mm. Venäjällä, jossa paikallisten toimintatapojen ja säädösten tunteminen on vielä haastavamaa. Vastaavasti esimerkiksi Eurajoen viidennen ydinvoimalan rakentaminen on pääosin kansainvälis-ten yritysten käsissä. Tämä osoittaa, että suurimittakaavainen rakentaminen houkuttelee kansainvälisiä yrityk-siä osallistumaan kilpailuun, jos siinä on mahdollisuus tuottaa voittoa, vaikka paikalliset olosuhteet ja säädökset muodostaisivatkin riskin. PKS:n suurilla projektialueilla toteutettavilla hankkeilla on hyvät edellytykset houkutella myös kansainvälisiä toimijoita rakentamaan, kun kilpailutettavat hankkeet ovat riittävän suuria ja mahdollistavat kannattavan toteutuksen.

Erityisesti 1970-luvulla pääkaupunkiseudun suurten projektialueiden rakentamisessa kilpailu ei toiminut aidosti, ja se johti mm. yleisesti tunnettuihin laatu- ja hintaongelmiin (mm. Hankonen, 1994). Kilpailun toimimattomuuden taustalla oli yhtäältä kilpailuttamisen puutteet kaupunkien omistamalla maalla toteutetussa rakentamisessa sekä toisaalta rakennusalan suurten ryhmittymien ylikorostuneen vahva asema rakennusmaan omistajana, kunnallisen päätöksenteon taustavaikuttajana ja rakennusalan pelisääntöjen määrittäjänä sekä kaupunkien neuvotteluosa-puolena. Myös asuntotuotannon rahoitusinstituutiot, erityisesti arava-järjestelmä, vahvistivat asuntorakentamisen silloisia vääristymiä.

On kuitenkin erittäin epätodennäköistä, että 1970-luvun toimintamallit voisivat palata takaisin PKS:n asunto-tuotantoon enää 2000-luvulla. Tämän estää nykyinen kilpailu- ja kuluttajalainsäädäntö, mutta myös sekä kaupun-kien että yritysten toimintatavat ovat kehittyneet oleellisesti erilaisiksi. Kilpailuttamisen näkökulmasta suurimmat potentiaaliset ongelmat liittyvätkin rakennusalan suhdanteiden kuumenemiseen ja sen lieveilmiöihin. Tällöin on mahdollista, että kaupunkien järjestämiin rakentamiskohteiden tarjouskilpailuihin ei tule riittävästi aidosti keske-nään kilpailevia tarjouksia. Tämä tilanne ei välttämättä johdu yritysten suunnitelmallisesta keskinäisen kilpailun rajoittamisesta, vaan siitä, että yrityksillä ei ole kapasiteettia osallistua aidosti kaikkiin kilpailutuksiin. Tämä johtaa riskiin hintojen noususta ja laadun heikkenemisestä. Jos rakennusalan suhdanteet kulkevat eri tahtiin Suomessa ja kansainvälisesti, riskiä voidaan lieventää pyrkimällä aktiivisesti saamaan kilpailutuksiin mukaan kansainvälisiä yrityksiä. Sen sijaan jos rakennusala kuumenee samanaikaisesti muissakin maissa, muiden maidenkaan yritykset tuskin ovat ensisijaisesti kiinnostuneita PKS:lla sijaitsevista hankkeista.

Rakennusalan yrityksillä on vahva intressi turvata yritystoiminnan kannattavuus kaikissa suhdannetilanteissa. Rakennusala on huolissaan uustuotannon markkinointimahdollisuuksista ja hintatasosta, jos rakentamisen volyy-mi nousee merkittävästi. Toisaalta PKS:n uudet rakentamiskohteet tarjoavat mahdollisuuksia suuriin rakentamis-kokonaisuuksiin, joissa voidaan saavuttaa mittakaavaetuja ja parantaa sen avulla kannattavuutta. Tästä syystä uusia rakentamisalueita pidetään kiinnostavina. Vastapainoksi suurilla rakennusliikkeillä on mahdollisuus sää-dellä omassa omistuksessaan olevan tonttimaan rakentamista ottaen huomioon rakentamisen kokonaisuus. Jos tuotannon volyymi on korkea suurilla projektialueilla, oman tonttimaan rakentamista voidaan rajoittaa ja siirtää odottamaan tulevaisuuteen. Suuret kohteet voivat myös laimentaa suurten rakentajien kiinnostusta hajanaisem-paa yksityisten omistajien tonttien rakentamista kohtaan. Lisäksi suuret rakennusliikkeet voivat siirtää tuotannon maantieteellistä painopistettä PKS:lle kehysalueiden ja ulomman työmarkkinavyöhykkeen kustannuksella. Toi-saalta tämä voi antaa tilaa pienille ja keskisuurille rakennusliikkeille vahvistaa asemiaan näillä alueilla.

Kaupunkien mahdollisuudet eliminoida riskejäPKS:n kaupunkien suurimmat riskit uusien asuntotuotantoalueiden toteutuksessa ovat:

- toteutumisriski: alueet toteutuvat hitaasti eivätkä johda asuntotuotannon kokonaismäärän oleelliseen nousuun- hinta- ja laaturiski: alueiden rakentamisen kustannustaso nousee korkeaksi ja/tai laatu jää heikoksi.

35

Kaupungit voivat kaavoituksella, asunto- ja maapoliittisten tavoitteiden soveltamisella, maan luovutuksella sekä kilpailuttamisella pyrkiä lieventämään riskejä. Edellisessä luvussa on painotettu tavoitetta rakentaa uudet alueet kokonaisuutena monipuolisesti ottaen huomioon kysynnän todennäköinen kehitys sekä pyrkimys saada kysyntää laajalta pohjalta eri tyyppisiltä asiakassegmenteiltä.

Kaupunkien omistamalle maalle rakentaminen on toteutettava kilpailuttamalla rajattuja kaupunkien omia hankkeita lukuun ottamatta. Myös kilpailuttamisessa on perusteltua pyrkiä kokonaisuutena monipuolisuuteen. On syytä kilpailuttaa suuria kokonaisuuksia kokonaistoimitusperiaatteella (yli 100 000 kem2), joissa toteuttajalle annetaan paljon liikkumavaraa kaupungin määrittelemien reunaehtojen puitteissa. Tällaiset hankekokonaisuudet todennäköisesti kiinnostavat myös kansainvälisiä toimijoita, mikä jo itsessään edistäisi alan kilpailua ja voivat johtaa uusien innovaatioiden ja toimintatapojen tuloon täkäläiseen rakentamiseen. Todella suurten ja ns. perintei-sen kokoisten kilpailuttamiskohteiden rinnalla tulisi järjestää myös pieniä kilpailuttamiskohteita, kuten yksittäisiä kerrostaloja tai pieniä pientalokokonaisuuksia, jotka antaisivat keskisuurille ja pienille rakennusalan yrityksille sekä vaihtoehtoisille toteuttajaorganisaatioille (esim. asunnonostajien muodostamille yhteisöille) mahdollisuuden osallistua myös suurten aluekohteiden sisällä toteutettavien pienempien hankkeiden toteutukseen.

Kuten edellä on todettu, kaupunkien on perusteltua pitää realistisuuden rajoissa kiinni maa- ja asuntopoliittisista periaatteistaan uusien projektialueiden toteuttamisessa. Tämä sisältää yhteiskunnan tukeman vuokra-asuntotuo-tannon, muiden hallintamuotovaihtoehtojen ja erityisryhmien asuntojen sisällyttämisen projektialueisiin. Edelleen on perusteltua luovuttaa tontteja sekä vuokraamalla että myymällä. Lisäksi kaupunkien on perustelua edellyttää alueilta korkeatasoista kaupunkikuvaa ja korkealaatuista rakentamista. Toisaalta kaupunkien on hyväksyttävä se, että korkealaatuinen rakentaminen voi toteutua ainoastaan, jos rakentaminen on yrityksille kannattavaa. Kau-pungit voivat edistää projektialueiden ripeää toteutumista ja korkeaa laatua yhdessä maa- ja asuntopoliittisten periaatteiden kanssa olemalla valmiit joustamaan alaspäin maan hinnassa.

36

9. Yhteenvetoa ja johtopäätöksiä

Helsingin seutu on kansainvälisesti kilpailukykyinen alue, jolla taloudellisten rakenteiden puolesta olisi edellytyksiä vahvempaankin kasvuun ja korkeampaan työllisyyteen. Seudun kasvuedellytysten ja hyvinvoinnin turvaaminen edellyttää jatkuvaa muuttovoittoa, jotta yritysten ja julkisen sektorin edellyttämä työvoiman saanti voidaan turvata. Pääkaupunkiseudulla asutaan valtakunnallisesti ja kansainvälisesti verrattuna ahtaasti ja kalliisti. Asuntomarkki-nat toimivat seudun työmarkkinoiden ja talouskehityksen pullonkaulana. Asumisen korkea hinta muihin alueisiin verrattuna rajoittaa tulomuuttoa seudulle muualta Suomesta ja ulkomailta.

Rakennuskelpoista maata ja jopa kaavoitettua tonttimaata on pääkaupunkiseudulla kohtuullisen hyvin saata-villa. Siitä huolimatta tonttitarjontaan liittyvät rajoitukset sekä kaavoituksen monimutkaisuus ja riippuvuus mm. suurista liikenneratkaisuista ovat rajoittaneet asuntotuotantoa, erityisesti Helsingissä. Tämä on osaltaan johtanut siihen, että asuntotuotannon painopiste on Helsingin seudulla siirtynyt ulospäin ja kehyskuntien osuus seudulla toteutuneesta rakentamisesta on kasvanut.

Asuntotuotannon edellytykset paranevat lähivuosina oleellisesti, kun monien suurten rakentamisalueiden suun-nitelmat pääkaupunkiseudulla valmistuvat ja alueet tulevat rakentamisen piiriin. Jos kaavoitus ja monien alueiden edellytyksenä olevat liikennehankkeet toteutuvat suunniteltujen aikataulujen mukaisesti, on todennäköistä, että tonttimaan saatavuus asuntotuotannon pullonkaulana tulee lievenemään huomattavasti.

Pääkaupunkiseudun kaupunkien on perusteltua pyrkiä tonttitarjonnan avulla systemaattisesti lisäämään pääkaupunkiseudun asuntotuotannon volyymiä. Asuntotuotannon volyymin kasvulla voidaan vanhassa asunto-kannassa toteutuvien ketjuvaikutusten avulla vaikuttaa asuntomarkkinoiden toimivuuteen sekä jopa asuntojen ja tonttimaan hintatasoon. Tämä luo edellytyksiä muuttoliikkeelle ja työvoiman tarjonnan kasvulle. Uuden raken-tamisalueet voivat osaltaan eheyttää Helsingin seudun hajautuvaa yhdyskuntarakennetta sekä palauttaa seudun kasvun painopistettä takaisin keskusalueen suuntaan. Uudet alueet tarjoavat myös mahdollisuuden kaupunkiku-vallisesti sekä joukkoliikenteellisesti korkeatasoisten uusien asuinalueiden toteuttamiseen.

Uudet rakentamisalueet tulisi rakentaa kokonaisuutena monipuolisesti ja korkeatasoisesti. Alueiden toteutumi-sedellytykset turvataan parhaiten, kun alueet suunnitellaan siten, että ne tarjoavat kokonaisuutena monipuolisen tarjontakirjon erityyppisille asiakassegmenteille, ottaen huomioon seudun väestörakenteessa odotettavissa olevat muutokset.

Kaupunkien on perusteltua ohjata aktiivisesti uusien projektialueiden suunnittelua ja toteutusta ja toimia tässä hyväksyttyjen maankäyttöpoliittisten, maapoliittisten ja asuntopoliittisten tavoitteiden mukaisesti. Markkinoille on annettava vahva rooli rahoituksessa, rakentamisessa ja lopullisessa omistuksessa, mutta kaavoitus ja alueiden to-teutuksen ohjaus on perusteltua pitää tiukasti kaupunkien käsissä, jotta tuotannon määrää ja jakaumaa koskevat tavoitteet voidaan toteuttaa. Kuitenkin myös asiakaskunnan (potentiaaliset asukkaat) sekä toteuttajien on voitava päästä vaikuttamaan suunnitteluprosessiin sekä alueen luonteen, ominaispiirteiden, palveluiden ja arkkitehtuurin määräytymiseen. Joka tapauksessa tulevien uusien alueiden tuotanto tulee toteutumaan huomattavasti aikaisem-pia projektialueita markkinaehtoisemmin. Se merkitsee suurta haastetta sekä kaupungeille että rakennuttajille asiakaskunnan tarpeiden tunnistamiselle sekä tarjonnan ja kysynnän kohtaamiselle.

Uusien rakentamisalueiden toteutuminen riippuu oleellisesti kysyntätekijöistä, ennen kaikkea seudun väestön-kasvusta, joka puolestaan on tiiviisti sidoksissa aluetalouden ja työmarkkinoiden kehitykseen. Jos seudun talous kasvaa suhteellisen nopeasti, uusien alueiden rakentamismahdollisuuksille riittää maksukykyistä kysyntää ja ne tulevat todennäköisesti toteutumaan nopeasti. Sen sijaan, jos taloudellinen kasvu hidastuu merkittävästi pitkäksi aikaa, on ilmeistä, että kysyntä ei riitä asuntotuotannon volyymin nostamiseen ja osa alueista tulee toteutumaan hitaasti tai jää pitkäksi aikaa toteutumatta.

Rakennusalan puolelta alueiden ripeän ja laadukkaan toteutumisen riskit liittyvät rakennusalan ylikuumene-misen mahdollisuuteen sekä rakennusalan työvoiman saatavuuteen. Kaupungit voivat omassa päätäntävallas-saan olevien rakennushankkeiden keskinäisellä ajoituksella alentaa ylikuumenemisriskiä. Työvoiman saatavuutta parantavia toimenpiteitä tulisi suunnitella ja toteuttaa yhteistyössä pääkaupunkiseudun kaupunkien sekä alan yritysten ja järjestöjen kanssa.

37

Alueiden toteutuksessa kilpailuttamisella on keskeinen rooli. Myös kilpailuttamisessa on perusteltua pyrkiä monipuolisuuteen. On syytä kilpailuttaa todella suuria aluekokonaisuuksia, joilla pyritään houkuttelemaan myös kansainvälisiä toimijoita seudun rakentamiseen. Tämän rinnalla on perusteltua kilpailuttaa myös pieniä kohteita, joilla voidaan houkutella alan pk-yrityksiä. Kaupungeilla on syytä olla valmiutta ottaa kannettavakseen uuteen asuntotuotantoon liittyvää kysyntä- ja kustannusriskejä, jotta alueiden toteutuminen ripeästi voidaan turvata. Tar-vittaessa kaupungit voivat ja niiden kannatta olla valmiita joustamaan alaspäin rakennusmaan luovutushinnoista tai maankäyttösopimusten ehdoista. Tästä kaupungeille mahdollisesti koituvien kustannusten (pienemmät tulot) vastapainona ovat ne hyödyt, jotka saadaan alueiden nopeammasta toteutumisesta ja siitä aiheutuvista positiivi-sista vaikutuksista asuntomarkkinoille.

38

Lähteet

European Environmental Agency (EEA). 2006. Urban Sprawl in Europe – the Ignored Challenge. EEA Report 10/2006.

Hankonen, J. 1994. Lähiöt ja tehokkuuden yhteiskunta.. Otatieto Oy ja Gaudeamus Kirja.

Helsingin kaupungin tietokeskus. 2006. Helsingin väestöennuste 2007 – 2040. Tilastoja 2006:17, Verkkojulkaisuja 2006:30.

Huovari, J., S. Laakso, J. Luoto ja S. Pekkala. 2002. Asuntomarkkinoiden alueellinen ennuste. Pellervon taloudelli-sen tutkimuslaitoksen raportteja n:o 185.

Jaakola, A. ja H. Lönnqvist. 2007. Kaupunkirakenteen kehityspiirteitä Helsingin seudulla.. Helsingin kaupungin tietokeskus, Kvartti 1/07.

Juntto, A. 2007. Suomalaisten asumistavoitteet ja mahdollisuudet. Tilastokeskus.

Laakso, S. ja H.A. Loikkanen. 2004. Kaupunkitalous – Johdatus kaupunkien kasvun, maankäytön ja toimintojen talousteoriaan ja tutkimukseen. Gaudeamus.

Laakso, S. ja H.A. Loikkanen. 1997. Asuntomarkkinat ja asumisen taloudellinen ohjaus. Kirjassa K. Taipale ja H. Schulman (toim.) Koti Helsingissä. Urbaanin asumisen tulevaisuus. Helsingin kaupungin tietokeskus.

Laakso, S. 1998. Alueiden välinen muutto Suomessa. Muuttajien sopeutuminen työ- ja asuntomarkkinoille vuosina 1993-96. Helsingin kaupungin tietokeskus, tutkimuksia 1998:4.

Lankinen, M. 2006. Sosiaalisen vuokra-asumisen asema kaupunkikentässä. Helsingin kaupungin tietokeskus, tutkimuksia 2006:7.

Loikkanen H ja H. Lönnqvist. 2007. Metropolitan Housing Markets – The Case of Helsinki. Kirjassa Å.E. Andersson, L. Pettersson ja U. Strömquist (toim.) European Metropolitan Hous-ing Markets. Springer.

Myers, D., J. Pitkin ja J. Park. 2002. Estimation of Housing Needs amid Population Growth and Change. Housing Policy Debate, vol. 13, 567-596.

Vaattovaara, M. ja M. Kortteinen. 2002. Polarisoituuko pääkaupunkiseutu? Kirjassa M. Heikkilä ja M. Kautto (toim.) Suomalaisten hyvinvointi 2002. STAKES, Gummerus.

Vuori, P. 2007. Kunta- ja palvelurakenneuudistus – Pääkaupunkiseudun väestöanalyysi. Muistio 27.2.2007.

39

40