Hemaraj Industrial Property and Leasehold Fund ชื่อกองท ุน ... · Klongtoey, Bangkok 10110 Thailand Tel : +66 2649-2000 Fax : +66 2649-2100 or +66 2649-2111 ชื่อกองท

ชอกองทนภาษาไทย

หนงสอชชวนสวนสรปขอมลสาคญ

MFC Asset Management Public Company Limited

199 Column Tower Ground Floor & 21st – 23rd Floor, Ratchadapisek Road

Klongtoey, Bangkok 10110 Thailand

Tel : +66 2649-2000 Fax : +66 2649-2100 or +66 2649-2111

www.mfcfund.com

ชอกองทนภาษาองกฤษ

หนงสอชชวนสวนสรปขอมลสาคญ

www.mfcfund.com

กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล

Hemaraj Industrial Property and Leasehold Fund

(HPF)

หนงสอชชวนฉบบนรวบรวมขอมล ณ วนท 13 ธนวาคม 2556

กองทกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยลนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล 11

หนงสอชชวนหนงสอชชวนสวนสรปสวนสรปขอมลขอมลสาคญสาคญ

กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยลกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล

การลงทนในหนวยลงทนมใชการฝากเงน และมความเสยงของการลงทน ผลงทนอาจไดรบเงนลงทนคนมากกวาหรอนอยกวาเงนลงทนเรมแรกกได นอกจากน รายไดหลกของกองทนรวมนจะขนอยกบรายไดคาเชาอสงหารมทรพยดงนน ผลงทนจงควรพจารณาถงขอมลของอสงหารมทรพย ความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพย และสภาพธรกจการใหเชาอสงหารมทรพย รวมทงศกษาปจจยความเสยงทระบไวในหนงสอชชวน

กองทนรวมลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพย ซงมลคาของสทธการเชาอสงหารมทรพยอาจจะลดลงตามระยะเวลาการเชาทเหลอนอยลงไปทกขณะ ซงจะมผลใหมลคาหนวยลงทนของกองทนรวมลดลงตามสวนดวย และเมอสนสดระยะเวลาตามสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมไดลงทนไว มลคาหนวยลงทนอาจลดลงจนถงศนยบาทได และกองทนรวมนไมไดสารองเงนทนไวสาหรบการจายคนเงนลงทนใหแกผถอหนวยลงทนเมอมการเลกกองทน อยางไรกด บรษทจดการอาจจะจายคนเงนลงทนพรอมกบการจายเงนปนผล หรอจายคนเฉพาะเงนลงทนจากการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมกอนการเลกกองทนรวมกได

ผลงทนควรศกษาขอมลในหนงสอชชวนใหเขาใจและควรเกบหนงสอชชวนไวเปนขอมลเพอใชอางองในอนาคต และเมอมขอสงสยใหสอบถามผตดตอกบผลงทนใหเขาใจกอนซอหนวยลงทน

ลกษณะทสาคญของลกษณะทสาคญของกองทนรวมกองทนรวม

• ชอโครงการจดการ : กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล

• ชอโครงการจดการ (องกฤษ) : Hemaraj Industrial Property and Leasehold Fund

• ชอยอ : HPF

• ประเภทโครงการ : กองทนรวมอสงหารมทรพย ประเภทไมรบซอคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะยนคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพอใหรบหนวยลงทนเปนหลกทรพยจดทะเบยน

• ลกษณะโครงการ : ระบเฉพาะเจาะจง

• ประเภทการลงทน : อสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย

• อายโครงการ : ไมกาหนดอายโครงการ


• จานวนเงนทนของโครงการ : ไมเกน 4,700 ลานบาท (สพนเจดรอยลานบาท) เงอนไข : ในกรณทบรษทจดการระดมทนไดตากวาจานวนเงนทนของโครงการ

บรษทจดการขอสงวนสทธทจะพจารณากาหนดขนาดของกองทนทจะนาไปจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม และพจารณาเลอกลงทนในทรพยสนบางสวนไดตามทบรษทจดการเหนสมควร (รายละเอยดการเลอกลงทนในทรพยสนจะอย ขอ 4. “นโยบายการลงทน”) นอกจากน บรษทจดการอาจจะมการจดสรรหนวยลงทนและคนเงนคาจองซอบางสวนใหแกผจองซอหนวยลงทนได

• มลคาทตราไวตอหนวยลงทน : 10 บาท

• จานวนหนวยลงทน : 470,000,000 หนวย (สรอยเจดสบลานหนวย)

• ประเภทหนวยลงทน : ระบชอผถอหนวยลงทน

• ราคาของหนวยลงทนทเสนอขาย : 10 บาท

• มลคาขนตาของการสงซอ : 1,000 บาท (หนงพนบาท) และเพมเปนทวคณของ 100 บาท (หนงรอยบาท)

• วนทไดรบอนมตใหจดตง : วนท 13 ธนวาคม 2556 และจดการกองทนรวม

• Risk Spectrum ความเสยงตา/ ความเสยงสง/ มความซบซอนตา มความซบซอนสง

1 2 3 4 5 6 7 8 กองทนรวมตลาดเงนทลงทนเฉพาะในประเทศ

กองทนรวมตลาดเงนทลงทนใน

ตางประเทศบางสวน

กองทนพนธบตรรฐบาล

กองทนรวมตราสารหน

กองทนรวมผสม

กองทนรวมตราสารทน

กองทนรวมหมวด

อตสาหกรรม

กองทนรวมทลงทนในทรพยสนทางเลอก

คาถามและคาตอบเกยวกบลกษณะทสาคญของกองทนรวมคาถามและคาตอบเกยวกบลกษณะทสาคญของกองทนรวม

1. กองทนรวมนเหมาะสมทจะเปนทางเลอกสาหรบเงนลงทนลกษณะใด เงนทนามาลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพยควรจะเปนเงนลงทนในระยะปานกลางถงระยะยาว เนองจากกองทนรวมอสงหารมทรพยมวตถประสงคทจะลงทนในอสงหารมทรพยทมรายไดประจาในรปคาเชา กองทนรวมนจงอาจเหมาะสมกบผลงทนทตองการรายไดประจาทขนอยกบสภาวะธรกจอสงหารมทรพย โดยผลงทนไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในรปของเงนปนผลจากรายไดทเกดจากการดาเนนการของอสงหารมทรพย และ/หรอ กาไรทอาจไดรบจากการขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพย

HPF


2. กองทนรวมนจะนาเงนลงทนไปลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยใด และมรายละเอยดของอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยดงกลาวเปนอยางไร

• การลงทนครงแรก

กองทนรวมจะเขาลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย ซงจะประกอบดวย กรรมสทธในทดนและอาคารโรงงาน จานวน 47 โรง เนอท 144-3-79.1 ไร และสทธการเชาในทดนและอาคารโรงงาน จานวน 57 โรง เนอท 58-0-24.5 ไร รวมทงสน 104 โรง เนอทรวม 203-0-3.6 ไร โดยอาคารโรงงานทกองทนรวมจะลงทนทงหมดอยภายใตกลมเหมราชพฒนาทดน ซงปจจบนโรงงานทง 104 โรงทกองทนรวมจะเขาลงทนนนไดมการกอสรางแลวเสรจทกโรง โดยมรายละเอยดดงตอไปน 1. การลงทนในกรรมสทธในทดนและอาคารโรงงาน จานวน 47 โรง ไดแก

1.1 โรงงานในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร จานวน 7 โรง เนอท 29-2-64 ไร โดยม บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนเจาของ

1.2 โรงงานในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) จานวน 23 โรง เนอท 92-3-90.1 ไร โดยม บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด เปนเจาของ

1.3 โรงงานในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด จานวน 17 โรง เนอท 22-1-25 ไร โดยม บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด เปนเจาของ

2. การลงทนในสทธการเชาในทดนและอาคารโรงงาน จานวน 57 โรง โดยกองทนรวมจะทาสญญาเชาระยะยาว ซงมอายสญญาเชา 30 ป ดงน 2.1 โรงงานในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร จานวน 12 โรง เนอท 9-2-1 ไร โดยม บรษท เอสเอมอ

แฟคทอร จากด เปนเจาของ 2.2 โรงงานในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) จานวน 33 โรง เนอท 24-3-56.3 ไร โดยม

บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด เปนเจาของ 2.3 โรงงานในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด จานวน 2 โรง เนอท 7-1-78.8 ไร โดยม

บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด เปนเจาของ 2.4 โรงงานในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร จานวน 10 โรง แบงเปน

(I) โรงงานของบรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด เปนเจาของ จานวน 2 โรง เนอท 5-2-50 ไร (II) โรงงานของบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด จานวน 8 โรง เนอท 10-2-38.4 ไร

เมอครบกาหนดระยะเวลาการเชา หากกองทนรวมไมไดใชสทธในการตออายสญญาเชาตอไปอก กองทนรวมจะดาเนนการสงมอบทรพยสนทอยบนทดนทเชาคนใหแกเจาของทดนทนทตามเงอนไขทระบในสญญาเชา โดยการดาเนนการดงกลาวทาใหกองทนไมมคาใชจายใดๆ เกดขน ทงน กองทนจะลงทนในทดนและอาคารโรงงานทตงอยบนทดนดงกลาวขางตน พรอมสวนควบ ระบบสาธารณปโภคและอปกรณทเกยวของทไดตดตงและใชงานอยบนทดนและอาคารดงกลาว อนง เนองดวยกองทนรวมมการลงทนในทรพยสนบางสวนเปนสทธการเชา 30 ป (Leasehold) ซงเมอครบสญญาเชากองทนรวมจะตองดาเนนการสงมอบทรพยสนคนแกเจาของทรพยสน ทาใหไมสามารถบรหารจดการทรพยสนตอได เวนแตบรษทจดการอาจพจารณาลงทนในทรพยสนเพมเตมตอโดยการขอมตจากผถอหนวยลงทน ทงน ในการขอมตจากผถอหนวยลงทนเพอการลงทนในทรพยสนเพมเตมตอ บรษทจดการจะดาเนนการภายใตขอบงคบของกฎหมายและประกาศของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทเกยวของ แตอยางไรกตาม หากกองทนรวมไมสามารถลงทนเพมเตมได กองทนรวมกยงคงมทรพยสนบางสวนทเปนกรรมสทธสมบรณใหบรหารจดการทรพยสนตอไปไดอก


สรปอสงหารมทรพยทจะลงทน ประเภทการลงทน

กรรมสทธในทดนและอาคารโรงงาน (Freehold)

สทธการเชาในทดนและอาคารโรงงาน (Leasehold)

นคมอตสาหกรรม/ เขตประกอบการอตสาหกรรม

จานวนโรงงาน

เนอท (ไร-งาน-ตารางวา)

ผครอบครองกรรมสทธในทดนและ

อาคารโรงงาน

จานวนโรงงาน

เนอท (ไร-งาน-ตารางวา)

ผครอบครองกรรมสทธในทดนและอาคารโรงงาน

นคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร

7 29-2-64 บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

12 9-2-01 บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

นคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด (ระยอง)

23 92-3-90.1 บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท

(ระยอง) จากด 33 24-3-56.3

บรษท อสเทรน ซบอรด อนดส เตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด

นคมอตสาหกรรม เหมราชอสเทรนซบอรด

17 22-1-25 บรษท เหมราช

อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

2 7-1-78.8

บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด

อนดสเตรยลเอสเตท จากด

2 5-2-50 บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

เขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร

- - - 8 10-2-38.4

บรษท เหมราช สระบร ทดน

อตสาหกรรม จากด รวม 47 144-3-79.1 - 57 58-0-24.5 -


รายละเอยดอสงหารมทรพยทจะลงทน

นคมอตสาหกรรม/ เขตประกอบการอตสาหกรรม

ผครอบครองกรรมสทธในทดนและอาคารโรงงาน

เลขทโฉนด

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

Freehold 52617, 52858, 90919, 90920, 90921, 173194, 173195 นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร

บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด Leasehold 90913, 90914, 90915

นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง)

บรษท อสเทรนซบอรด อนดส เตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด

Freehold 6717, 6719, 6721, 6726, 6790, 6794, 6795, 8391, 8869, 8870, 8871, 8872, 8873, 8878, 8901, 8902, 8906, 10110, 10111, 10735, 13022, 16908, 16909 Leasehold 6770*, 7579, 7580

นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรน ซบอรด

บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด

Freehold 19270 Leasehold 17032, 19276

บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด Leasehold 36379, 44720 เขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร บรษท เหมราช สระบร ทดน

อตสาหกรรม จากด Leasehold 27100*, 27149*, 50379, 50690*

หมายเหต * กองทนจะลงทนในสทธการเชาทดนและอาคารโรงงานเฉพาะบางสวนของโฉนดทดนทงฉบบ โดยรายละเอยดของทดนและอาคารโรงงานทจะลงทนนนมรายละเอยดตามตารางรายละเอยดทรพยสนในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม


สาหรบรายละเอยดตางๆ ของทดนและอาคารโรงงาน ราคาประเมน และราคาทจะลงทน ดงตอไปน

รายละเอยดทรพยสนของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (Freehold)

ราคาประเมน ลาดบท

ชอโรงงาน

พนทดน (ไร-งาน-ตารางวา)

พนทอาคารโรงงาน (ตร.ม.)

รายละเอยดอาคารโรงงานทตงอยบนทดน บรษท เค.ท.

แอพไพรซล จากด

บรษท ซพเอม แคปปทล จากด

ราคาทจะลงทน

1 Z.64 4-2-18 2,412 อาคาร ค.ส.ล.และ

โครงสรางเหลก ชนเดยว จานวน 1 หลง

76,134,881.46 74,625,599.67 78,650,351.11

2 Z.67 4-2-24 2,549

อาคาร ค.ส.ล.และโครงสรางเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 หลง

80,459,292.22 78,864,284.22 83,117,638.88

3 Z.63-1 5-0-37 2,988 อาคาร ค.ส.ล.และ

โครงสรางเหลก ชนเดยว จานวน 1 หลง

94,316,345.69 92,446,638.39 97,432,524.51

4 Z.63 5-2-57 3,008 อาคาร ค.ส.ล. ชนเดยว

จานวน 1 หลง 94,947,646.53 93,065,424.46 98,084,683.31

5 A.4 3-0-32 1,038 อาคาร ค.ส.ล.

ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 หลง

32,764,513.66 32,114,996.87 33,847,041.65

6 A.5 3-1-55 1,038 อาคาร ค.ส.ล.


32,764,513.66 32,114,996.87 33,847,041.65

7 A.6 3-1-41 1,350 อาคาร ค.ส.ล.


42,612,806.79 41,768,059.51 44,020,718.90

รวม - 29-2-64 14,383 - 454,000,000.00 445,000,000.00 469,000,000.00


รายละเอยดทรพยสนของบรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (Leasehold)


ชอโรงงาน พนทดน (ไร-งาน-ตารางวา)


รายละเอยดอาคารโรงงานทตงอยบนทดน

บรษท เค.ท. แอพไพรซล

จากด



1 B.10A 0-1-62 792 20,424,552.41 20,196,675.19 21,184,143.22 2 B.10B 0-1-8 528 13,616,368.29 13,464,450.13 14,122,762.15 3 B.10C 0-1-8 528 13,616,368.29 13,464,450.13 14,122,762.15 4 B.10D 0-1-62 792 20,424,552.43 20,196,675.19 21,184,143.22 5 B.11A 0-1-62 792 20,424,552.43 20,196,675.19 21,184,143.22 6 B.11B 0-1-8 528 13,616,368.29 13,464,450.13 14,122,762.15 7 B.11C 0-1-8 528 13,616,368.29 13,464,450.13 14,122,762.15 8 B.11D 0-1-62 792 20,424,552.43 20,196,675.19 21,184,143.22 9 B.12A 0-2-52 1,152 29,708,439.90 29,376,982.10 30,813,299.23 10 B.12B 0-1-89 900 23,209,718.67 22,950,767.26 24,072,890.03 11 B.12C 0-1-89 900 23,209,718.67 22,950,767.26 24,072,890.03 12 B.12D 0-2-52 1,152

อาคาร ค.ส.ล. ชนเดยว มชนลอย จานวน 3 หลง

12 หนวย

29,708,439.90 29,376,982.10 30,813,299.23

13 พนท

สวนกลางภายใน

แปลงทดน 4-2-39 - - - - -

รวม - 9-2-1 9,384 - 242,000,000.00 239,300,000.00 251,000,000.00

รายละเอยดทรพยสนของบรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด ในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (Freehold)






จากด



1 S.20A 2-2-81.6 1,230 อาคาร ค.ส.ล.


39,630,121.60 40,237,560.06 41,703,790.77

2 I.07 1-3-78.7 1,262 อาคาร ค.ส.ล.


40,661,149.14 41,284,390.86 42,788,767.41

3 S.37B 2-3-82.4 1,262 อาคาร ค.ส.ล.


40,661,149.14 41,284,390.86 42,788,767.41

4 S.20 4-0-23.8 1,350 อาคาร ค.ส.ล.


43,496,474.92 44,163,175.64 45,772,453.25


ราคาประเมน ลาดบ

ท ชอโรงงาน พนทดน

(ไร-งาน-ตารางวา)




จากด



5 I.09 1-2-97 1,412 อาคาร ค.ส.ล.


45,494,090.80 46,191,410.37 47,874,595.55

6 M.21 3-1-1 1,412 อาคาร ค.ส.ล.


45,494,090.80 46,191,410.37 47,874,595.55

7 I.11 3-2-23 1,712

อาคาร ค.ส.ล. โครงหลงคาเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 หลง

55,159,974.12 56,005,449.41 58,046,251.83

8 M.22 3-0-99.8 1,712 อาคาร ค.ส.ล.


55,159,974.12 56,005,449.41 58,046,251.83

9 FZ.1/1 2-3-70.4 1,781

อาคาร ค.ส.ล. และโครงสรางเหลก ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 หลง

57,383,127.28 58,262,678.38 60,385,732.77

10 M.20 2-3-10 1,973


63,569,292.60 64,543,663.36 66,895,592.79

11 M.01 3-0-43.1 2,293


73,879,568.13 75,011,971.66 77,745,359.49

12 M.02 3-0-49.2 2,293 อาคาร ค.ส.ล.


73,879,568.13 75,011,971.66 77,745,359.49

13 M.03 3-1-33.7 2,549 อาคาร ค.ส.ล.


82,127,788.56 83,386,618.30 86,425,172.85

14 M.08 3-1-25 2,549


82,127,788.56 83,386,618.30 86,425,172.85



ท ชอ

โรงงาน พนทดน (ไร-งาน-ตารางวา)


รายละเอยดอาคารโรงงาน ทตงอยบนทดน

บรษท เค.ท. แอพไพรซล จากด



15 M.15 3-1-78.8 2,549


82,127,788.56 83,386,618.30 86,425,172.85

16 PX.10 5-0-67.8 2,860

อาคาร ค.ส.ล. และโครงสรางเหลก

ชนเดยว จานวน 1 หลง

92,148,087.60 93,560,505.43 96,969,789.86

17 P.15 4-3-7.4 2,997 อาคาร ค.ส.ล.


96,562,174.31 98,042,249.92 101,614,846.22

18 P.16 4-3-16.2 2,997 อาคาร ค.ส.ล.


96,562,174.31 98,042,249.92 101,614,846.22

19 K.06 4-2-49.5 3,061


98,624,229.42 100,135,911.58 103,784,799.56

20 S.18 4-1-65.1 3,600 อาคาร ค.ส.ล.


115,990,599.78 117,768,468.38 122,059,875.34

21 M.16 8-2-87.6 4,096


131,971,526.86 133,994,346.24 138,877,013.73

22 I.16 7-1-78.1 5,436 อาคาร ค.ส.ล.


175,145,805.66 177,830,387.25 184,310,411.77

23 PX.09 7-2-20.9 6,336


204,143,455.60 207,272,504.34 214,825,380.61

รวม - 92-3-90.1 58,722 - 1,892,000,000.00 1,921,000,000.00 1,991,000,000.00


รายละเอยดทรพยสนของบรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด ในนคมอตสาหกรรมอสเทรน ซบอรด (ระยอง) (Leasehold)








1 A.7 0-1-80 934 อาคาร ค.ส.ล.

ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 หลง*

24,555,868.54 24,555,868.54 25,652,112.68

2 A.11 0-1-80 934 อาคาร ค.ส.ล.

ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 หลง*

24,555,868.54 24,555,868.54 25,652,112.68

3 A.1 0-2-25 1,186 อาคาร ค.ส.ล.

ชนเดยว มชนลอย จานวน 1 หลง**

31,181,220.62 31,181,220.62 32,573,239.47

4 B.1 0-2-4 996 26,185,915.49 26,185,915.49 27,354,929.58 5 B.2 0-2-4 996 26,185,915.49 26,185,915.49 27,354,929.58 6 B.3 0-1-53 732 19,245,070.42 19,245,070.42 20,104,225.35 7 B.4 0-1-53 732 19,245,070.42 19,245,070.42 20,104,225.35 8 B.5 0-1-53 732 19,245,070.42 19,245,070.42 20,104,225.35 9 B.6 0-2-4 996 26,185,915.49 26,185,915.49 27,354,929.58 10 B.7 0-2-4 996 26,185,915.49 26,185,915.49 27,354,929.58 11 B.8 0-1-53 732 19,245,070.42 19,245,070.42 20,104,225.35 12 B.9 0-1-53 732


19,245,070.42 19,245,070.42 20,104,225.35 13 B.10 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 14 B.11 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 15 B.12 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 16 B.13 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 17 B.14 0-2-4 996 26,185,915.49 26,185,915.49 27,354,929.58 18 B.15 0-2-4 996 26,185,915.49 26,185,915.49 27,354,929.58 19 B.16 0-1-53 732 19,245,070.42 19,245,070.42 20,104,225.35 20 B.17 0-1-53 732 19,245,070.42 19,245,070.42 20,104,225.35 21 B.27 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 22 B.28 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 23 B.29 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 24 B.30 0-1-53 732


19,245,070.42 19,245,070.42 20,104,225.35



ท ชอโรงงาน พนทดน

(ไร-งาน-ตารางวา)






25 B.18 0-2-55 1,200 31,549,295.77 31,549,295.77 32,957,746.48 26 B.19 0-2-4 996 26,185,915.49 26,185,915.49 27,354,929.58 27 B.20 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 28 B.21 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 29 B.22 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 30 B.23 0-1-2 486 12,777,464.79 12,777,464.79 13,347,887.32 31 B.24 0-1-53 732 19,245,070.42 19,245,070.42 20,104,225.35 32 B.25 0-2-4 996 26,185,915.49 26,185,915.49 27,354,929.58 33 B.26 0-3-6 1,404

อาคาร ค.ส.ล. ชนเดยว มชนลอย

จานวน 1 หลง (9 หอง)

36,912,676.06 36,912,676.06 38,560,563.38

34

พนทสวนกลางภายใน

แปลงทดน

11-2-79.3 - - - - -

รวม - 24-3-56.3 25,560 - 672,000,000.00 672,000,000.00 702,000,000.00

หมายเหต * กองทนจะลงทนในอาคารโรงงาน A.7 และ A.11 จานวน 1 หอง จากจานวน 4 หอง ตามทระบในใบรบรองการ กอสราง (อ.6) ** กองทนจะลงทนในอาคารโรงงาน A.1 จานวน 1 หอง จากจานวน 3 หอง ตามทระบในใบรบรองการกอสราง (อ.6)


รายละเอยดทรพยสนของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด ในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (Freehold)








1 C.1 0-3-6 1,404 45,250,656.86 44,223,909.62 46,726,221.76 2 C.2 0-3-6 1,404 45,250,656.86 44,223,909.62 46,726,221.76 3 C.3 0-3-6 1,404 45,250,656.86 44,223,909.62 46,726,221.76 4 C.4 0-3-6 1,404


45,250,656.86 44,223,909.62 46,726,221.76 5 C.5 1-0-80 2,100 67,682,606.38 66,146,873.34 69,889,647.88 6 C.6 1-0-20 1,860 59,947,451.39 58,587,230.69 61,902,259.59 7 C.7 0-2-40 1,140 36,741,986.34 35,908,302.68 37,940,094.59 8 C.8 0-2-40 1,140 36,741,986.34 35,908,302.68 37,940,094.59 9 C.9 0-2-40 1,140 36,741,986.34 35,908,302.68 37,940,094.59 10 C.10 0-2-40 1,140 36,741,986.34 35,908,302.68 37,940,094.59 11 C.11 0-2-40 1,140 36,741,986.34 35,908,302.68 37,940,094.59 12 C.12 0-2-40 1,140 36,741,986.34 35,908,302.68 37,940,094.59 13 C.13 0-2-40 1,140 36,741,986.34 35,908,302.68 37,940,094.59 14 C.14 0-2-40 1,140 36,741,986.34 35,908,302.68 37,940,094.59 15 C.15 0-3-60 1,620 52,212,296.37 51,027,588.02 53,914,871.26 16 C.16 0-2-40 1,140 36,741,986.34 35,908,302.68 37,940,094.59 17 C.18 0-3-0 1,380


13 หนวย

44,477,141.36 43,467,945.35 45,927,482.92

18

พนทสวนกลางภายใน

แปลงทดน

9-3-81 - - - - -

รวม - 22-1-25 22,836 - 736,000,000.00 719,300,000.00 760,000,000.00


รายละเอยดทรพยสนของบรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด ในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (Leasehold)








1 B.16-5 3-0-68.2 2,092



54,794,718.91 56,042,078.36 57,913,117.55

2 FZ.30 4-1-10.6 2,604



68,205,281.09 69,757,921.64 72,086,882.45

รวม - 7-1-78.8 4,696 - 123,000,000.00 125,800,000.00 130,000,000.00

รายละเอยดทรพยสนของบรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด ในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร (Leasehold)








1 58-1 2-3-25 2,060 โรงงานสาเรจรป พรอมสานกงาน

53,901,554.40 54,328,497.41 56,569,948.19

2 58-2 2-3-25 1,800 โรงงานสาเรจรป พรอมสานกงาน

47,098,445.60 47,471,502.59 49,430,051.81

รวม - 5-2-50 3,860 - 101,000,000.00 101,800,000.00 106,000,000.00


รายละเอยดทรพยสนของบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด ในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร (Leasehold)








1 27F 0-1-35 684 อาคาร ค.ส.ล.

สองชน จานวน 2 หลง*

18,003,372.04 17,715,061.83 18,644,061.44

2 27G 0-2-52 1,152 30,321,468.71 29,835,893.59 31,400,524.54

3 27H 0-3-42 1,512

อาคาร ค.ส.ล. สองชน

จานวน 1 หลง 39,796,927.69 39,159,610.34 41,213,188.46

4 30C 0-1-80 864 22,741,101.54 22,376,920.19 23,550,393.41 5 30D 0-1-80 864

อาคาร ค.ส.ล. จานวน 1 หลง 22,741,101.54 22,376,920.19 23,550,393.41

6 30E 0-1-44 720 อาคาร ค.ส.ล. จานวน 1 หลง

18,950,917.95 18,647,433.50 19,625,327.84

7 76 3-0-49.4 1,872 อาคาร ค.ส.ล.

สองชน จานวน 1 หลง

49,272,386.66 48,483,327.09 51,025,852.38

8 93D 4-1-56 3,008 อาคาร ค.ส.ล.

ชนเดยว จานวน 2 หลง*

79,172,723.87 77,904,833.27 81,990,258.52

รวม - 10-2-38.4 10,676 - 281,000,000.00 276,500,000.00 291,000,000.00

หมายเหต * กองทนจะลงทนในอาคารโรงงาน 27F และ 93D จานวน 1 หลง จากจานวน 2 หลง ตามทระบในใบรบรองการกอสราง (อ.6)

จากรายละเอยดทรพยสนขางตนบรษทจดการไดมการพจารณาเลอกทรพยสนทจะลงทน (Due Dililgence) แลววาเปนโครงการทมศกยภาพในการกอใหเกดรายได โดยเบองตนหลกเกณฑพนฐานทบรษทจดการใชในการคดเลอกทรพยสนทจะลงทน มดงตอไปน 1. บรษทจดการไดพจารณาเลอกทรพยสนทจะลงทนจากศกยภาพในการกอใหเกดรายได โดยพจารณาเลอกทรพยสนทมผเชาแลว หรอมการทาสญญาการจองแลว หรอไดรบความสนใจจากผเชาเปนหลก ทงน ในกรณททรพยสนทมผเชาแลวบรษทจดการจะพจารณาเลอกผเชาทมคณสมบตเปนผเชาชนด กลาวคอ ไมมประวตการผดนดชาระคาเชา เปนตน นอกจากการพจารณาศกยภาพในการกอใหเกดรายไดแลวบรษทจดการยงพจารณาถงศกยภาพของทรพยสนอกดวย อาทเชน ผลการดาเนนงานทผานมาของแตละโรงงาน ระยะเวลาการเชาของผเชาทผานมา ความสามารถในการชาระคาเชาของผเชารายยอย และราคาคาเชาทเหมาะสม เปนตน ซงทรพยสนทกองทนเลอกลงทนนนไดคานงถงศกยภาพของทรพยสนดงกลาวทงหมดขางตน


2. บรษทจดการไดพจารณาเลอกทรพยสนตามลกษณะและขนาดของโรงงานสาเรจรปใหเชา กลาวคอ จะตองเปนโรงงานทสรางตามแบบมาตรฐาน และเปนทตองการของตลาด รวมถงคณภาพของทรพยสน โดยโรงงานสาเรจรปจะตองมการกอสรางตามแบบมาตรฐาน เชน การรบแรงของพน ความสงของเพดาน เปนตน ทงน กองทนจะไมเลอกลงทนในทรพยสนประเภททสรางตามแบบทลกคาสงเฉพาะ (Customer Specific Building) เนองจากบรษทจดการพจารณาวาโรงงานประเภทดงกลาวจะทาใหหาผเชาทดแทนไดนอยและอาจใชเวลานานกวาปกตในการหาผเชาทดแทน 3. บรษทจดการไดพจารณาจากสญญาเชาของผเชารายยอยทเปนแบบมาตรฐาน กลาวคอ จะพจารณาเลอกลงทนในสญญาเชาทไมมเงอนไขพเศษ อาทเชน สญญาเชาทไมมเงอนไขใหผเชาสามารถซอโรงงานไดในราคาทถกกาหนดไว หรอการบอกเลกสญญาเชากอนกาหนดโดยไมมเงอนไข หรอการตอสญญาเชาโดยไมมการปรบขนคาเชาตามอตราทเหมาะสม เปนตน นอกเหนอจากหลกเกณฑการคดเลอกทรพยสนทจะลงทนขางตนแลว บรษทจดการยงไดมการพจารณาถงประเภทการลงทนของกองทนดวย ดงน 1. โรงงานทใชผนงบางสวนรวมกนหรอทเรยกวาโรงงานประเภท Attached ในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร และเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร ยงไมไดมการแบงแยกโฉนดชดเจน โดยตงอยบนโฉนดเดยวกน บรษทจดการจงพจารณาประเภทการลงทนแบบสทธการเชา (Leasehold) เนองจากขนตอนในการดาเนนการแบงแยกโฉนดนนจะตองใชระยะเวลาในการดาเนนการทนาน 2. สาหรบโรงงานในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรดและเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร บรษทจดการไดมการเจรจาตอรองกบเจาของทรพยสนในเรองของประเภทการลงทน (สดสวนระหวางกรรมสทธสมบรณและสทธการเชา) เพอใหทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนนนมกรรมสทธสมบรณ (Freehold) ใหไดมากทสด โดยคานงถงผลประโยชนสงสดของผถอหนวยลงทน


แผนภาพทตงโรงงานในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร

กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยลกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล 1177

แผนภาพทตงโรงงานในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง)


แผนภาพทตงโรงงานในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด


แผนภาพทตงโรงงานในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร


เนองจากผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน ผประเมนทรพยสนจงไดใชวธพจารณาจากรายได (Income approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ทงน กองทนรวม เหนวา ผประเมนไดอางองขอมลและสมมตฐานในการประเมนทเปรยบเทยบมาจากมาตรฐานตลาดของธรกจและคานงถงทาเลทตงของทรพยสน รวมทงไดมการเปรยบเทยบกบขอมลทรพยสนประเภทเดยวกนและในพนทใกลเคยงกน เพอประกอบใชในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ซงมความสมเหตสมผล โดยกองทนรวมจะลงทนในอสงหารมทรพยรวมเปนเงนทงสน 4,700 ลานบาท โดยมรายละเอยด ดงน

ราคาประเมน (บาท)

รายการทรพยสน บรษท เค.ท.

แอพไพรซล จากด (วนทประเมน 4 ต.ค 56)

บรษท ซพเอม แคปปทล จากด (วนทประเมน 8 ต.ค 56)

มลคาเงนลงทนทกองทนรวมจะลงทน

(บาท)

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (Freehold)

454,000,000 445,000,000 469,000,000 นคมอตสาหกรรม เหมราชชลบร บรษท เอสเอมอ แฟคทอร

จากด (Leasehold) 242,000,000 239,300,000 251,000,000

บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด (Freehold)

1,892,000,000 1,921,000,000 1,991,000,000 นคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด (ระยอง) บรษท อสเทรนซบอรด อนดส

เตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด (Leasehold)

672,000,000 672,000,000 702,000,000

บรษท เหมราช อสเทรน ซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด (Freehold)

736,000,000 719,300,000 760,000,000 นคมอตสาหกรรม เหมราชอสเทรนซบอรด บรษท เหมราช อสเทรน

ซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด (Leasehold)

123,000,000 125,800,000 130,000,000

บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด (Leasehold)

101,000,000 101,800,000 106,000,000 เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร บรษท เหมราช สระบร ทดน

อตสาหกรรม จากด (Leasehold)

281,000,000 276,500,000 291,000,000

รวม - 4,501,000,000 4,500,700,000 4,700,000,000

หมายเหต : ราคาประเมนของผประเมนขางตน เปนราคาทปรบตามโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทน


ในกรณทบรษทจดการระดมทนไดไมเพยงพอทจะซออสงหารมทรพยไดครบทกรายการตามทระบไวขางตน บรษทจดการจะพจารณาเลอกซอทรพยสนดงกลาวเฉพาะบางรายการตามทบรษทจดการเหนสมควร โดยจะคานงถงจานวนเงนทนทบรษทจดการสามารถระดมได ทงน ปจจยเบองตนในการพจารณาเลอกลงทนในทรพยสนบรษทจดการจะใชหลกเกณฑเดยวกนกบการพจารณาเลอกทรพยสนทจะลงทนขางตน โดยเบองตนบรษทจดการจะพจารณาเลอกทรพยสนจากทาเลทตงทมศกยภาพโดยเรยงลาดบตามนคมดงตอไปน นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรน และเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร ตามลาดบ หลงจากนนจงพจารณาตามหลกเกณฑทกาหนดขางตนดงน การพจารณาจากศกยภาพการกอใหเกดรายได โดยเลอกลงทนในโรงงานทมผเชา ผลการดาเนนทผานมาของแตละโรงงาน ระยะเวลาการเชาทผานมา ความสามารถในการชาระคาเชาของผเชารายยอย ประวตการชาระคาเชา ราคาคาเชาทเหมาะสม ความสมาเสมอในการชาระคาเชา อตราการเชา เปนตน 1. สรปขอมลเกยวกบอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน โรงงานอตสาหกรรมทกองทนรวมจะลงทนตงอยในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม 4 แหง โดยมรายละเอยดทสาคญ ดงตอไปน

(1) ทาเลทตงของอาคารโรงงานในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม

นคม/เขตประกอบการอตสาหกรรม

จานวนโรงงาน สถานทตง ทาเลทตงหางจากจดหรอสถานทสาคญ


19 ตาบลบอวน

อาเภอศรราชา จงหวดชลบร

- หางจากกรงเทพฯ ประมาณ 146 กโลเมตร - หางจากสนามบนสวรรณภมประมาณ 118 กโลเมตร - หางจากทาเรอแหลมฉบงประมาณ 37 กโลเมตร - หางจากทาเรอนาลกมาบตาพดประมาณ 52 กโลเมตร - หางจากพทยาประมาณ 37 กโลเมตร - หางจากศรราชาประมาณ 40 กโลเมตร

นคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด

(ระยอง) 56

ตาบลปลวกแดง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง


นคมอตสาหกรรม เหมราชอสเทรน

ซบอรด 17

ตาบลตาสทธ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง



12 ตาบลหนองปลาหมอ

อาเภอหนองแค จงหวดสระบร

- หางจากกรงเทพฯ ประมาณ 76 กโลเมตร - หางจากสนามบนสวรรณภมประมาณ 97 กโลเมตร - หางจากทาเรอนาลกแหลมฉบงประมาณ 183 กโลเมตร - หางจากอยธยาประมาณ 48 กโลเมตร


(2) อายโรงงาน ณ วนท 31 กรกฎาคม 2556 โรงงานทง 104 โรง ทกองทนรวมจะลงทนมอายโดยเฉลยถวงนาหนกตามพนทโรงงานใหเชานบจากกอสรางแลวเสรจ เทากบ 5.30 ป โดยมรายละเอยดดงน


นคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด (ระยอง)

นคมอตสาหกรรม เหมราชอสเทรนซบอรด

เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราช

สระบร

รวม อายโรงงาน (ป)

จานวน (โรง)

สดสวนรายได คาเชา* (รอยละ)









นอยกวา 3 ป 15 76.61 13 11.82 14 71.03 8 72.94 50 39.42 ตงแต 3 - 6 ป 1 10.59 13 22.14 5 28.97 2 27.06 21 22.10 ตงแต 6 - 9 ป 0 0 6 23.21 0 0 0 0 6 12.81 ตงแต 9 - 12 ป 0 0 21 38.70 0 0 0 0 21 21.36 มากกวา 12 ป 3 12.80 3 4.13 0 0 0 0 6 4.31 รวม 19 100 56 100.00 19 100.00 10 100.00 104 100.00

หมายเหต: * เปนสดสวนรายไดคาเชาคดเทยบรายไดคาเชารวม สาหรบคาเชาเดอนกรกฎาคม 2556

(3) อตราการเชา โรงงานทง 104 โรง ทกองทนรวมจะลงทน มอตราการเชาพนทเฉลยในป 2553 ป 2554 ป 2555 และ 9 เดอนแรกของป 2556 ดงน

นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (Freehold)

อตราการเชาพนทเฉลย (รอยละ) ลาดบท โรงงาน พนท (ตารางเมตร) ป 2553 ป 2554 ป 2555 ม.ค.-ก.ย.

ป 2556 1 Z.64 2,412 44 2 Z.67 2,549 75 25 100 72 3 Z.63-1 2,988 56 4 Z.63 3,008 0 5 A.4 1,038 100 100 100 100 6 A.5 1,038 100 100 100 100 7 A.6 1,350 100 100 100 100

หมายเหต : หมายถง โรงงานทยงกอสรางไมแลวเสรจ


นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร (Leasehold)


ป 2556 1 B.10A 792 17 2 B.10B 528 33 3 B.10C 528 0 4 B.10D 792 89 5 B.11A 792 11 6 B.11B 528 44 7 B.11C 528 60 100 8 B.11D 792 0 9 B.12A 1,152 20 100 10 B.12B 900 0 11 B.12C 1,152 40 100 12 B.12D 900 40 100



นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (Freehold)


ป 2556 1 S.20A 1,230 100 100 100 100 2 I.07 1,262 100 100 100 100 3 S.37B 1,262 100 100 100 100 4 S.20 1,350 100 100 100 100 5 I.09 1,412 100 100 100 100 6 M.21 1,412 100 100 100 100 7 I.11 1,712 50 100 100 100 8 M.22 1,712 100 100 100 100 9 FZ.1/1 1,781 100 100 100 100 10 M.20 1,973 25 100 100 11 M.01 2,293 100 100 100 100 12 M.02 2,293 100 100 100 100 13 M.03 2,549 100 100 100 100 14 M.08 2,549 100 100 100 100 15 M.15 2,549 25 100 100 100 16 PX.10 2,860 100 100 100 100 17 P.15 2,997 0 100 100 100 18 P.16 2,997 0 100 100 100 19 K.06 3,061 100 100 100 100 20 S.18 3,600 80 100 100 100 21 M.16 4,096 25 100 100 100 22 I.16 5,436 100 100 100 100 23 PX.09 6,336 100 100 100 100



นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) (Leasehold)


ป 2556 1 A.7 934 0 100 100 100 2 A.11 934 0 50 75 100 3 A.1 1,186 100 100 100 100 4 B.1 996 100 100 75 100 5 B.2 996 100 100 100 100 6 B.3 732 25 100 100 100 7 B.4 732 50 100 100 100 8 B.5 732 50 100 100 100 9 B.6 996 0 70 100 100 10 B.7 996 0 20 100 100 11 B.8 732 100 100 100 100 12 B.9 732 100 100 100 100 13 B.10 486 83 100 14 B.11 486 83 100 15 B.12 486 50 100 16 B.13 486 83 100 17 B.14 996 100 100 18 B.15 996 90 100 19 B.16 732 100 100 20 B.17 732 83 100 21 B.27 486 0 100 22 B.28 486 0 56 23 B.29 486 0 22 24 B.30 732 40 100 25 B.18 1,200 0 25 100 100 26 B.19 996 0 50 100 100 27 B.20 486 100 100 100 100 28 B.21 486 75 100 100 100 29 B.22 486 100 100 100 100 30 B.23 486 100 100 100 100 31 B.24 732 100 100 100 100 32 B.25 996 0 20 100 100 33 B.26 1,404 0 25 100 33



นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (Freehold)


ป 2556 1 C.1 1,404 0 50 100 33 2 C.2 1,404 0 100 100 100 3 C.3 1,404 0 50 100 33 4 C.4 1,404 0 100 100 100 5 C.5 2,100 0 0 6 C.6 1,860 25 100 7 C.7 1,140 10 100 8 C.8 1,140 50 100 9 C.9 1,140 0 0 10 C.10 1,140 0 67 11 C.11 1,140 0 0 12 C.12 1,140 25 100 13 C.13 1,140 0 0 14 C.14 1,140 50 100 15 C.15 1,620 40 100

16 C.16 1,140 50 100

17 C.18 1,380 50 100


นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด (Leasehold)

อตราการเชาพนทเฉลย (รอยละ) ลาดบท โรงงาน พนท (ตารางเมตร) ป 2553 ป 2554 ป 2555 ม.ค.-ก.ย. ป 2556

1 B.16-5 2,092 0 75 100 2 FZ.30 2,604 100 100 100 100



เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร Leasehold

อตราการเชาพนทเฉลย (รอยละ) ลาดบท โรงงาน พนท (ตารางเมตร) ป 2553 ป 2554 ป 2555 ม.ค.-ก.ค. ป 2556

1 58-1 2,060 50 75 100 100 2 58-2 1,800 0 100 100 100 3 27F 684 50 100 4 27G 1,152 50 100 5 27H 1,512 50 100 6 30C 864 67 7 30D 864 67 8 30E 720 0 9 76 1,872 50 100 10 93D 3,008 20 100


(4) อายคงเหลอของสญญาเชา ตารางตอไปนแสดงขอมลของสญญาเชาโรงงานทง 104 โรง ทกองทนรวมจะลงทนซงจะครบกาหนดอายสญญาเชาในแตละป ณ วนท 31 กรกฎาคม 2556

สดสวนรายไดคาเชาคดเทยบรายไดคาเชารวม* (รอยละ) ปทครบกาหนดอายสญญาเชา นคมอตสาหกรรม

เหมราชชลบร นคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด

(ระยอง)

นคมอตสาหกรรม เหมราชอสเทรน

ซบอรด


รวม

ป 2557 17.62 60.52 16.01 28.56 45.51 ป 2558 21.03 25.18 76.67 23.77 30.92 ป 2559 61.35 14.30 7.32 12.58 19.69 มากกวา ป 2559 - - - 35.09 3.88 รวม 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

หมายเหต: * เปนสดสวนรายไดคาเชาสาหรบคาเชาเดอนกรกฎาคม 2556


(5) รายละเอยดของผเชาโรงงาน ตารางตอไปนแสดงขอมลของผเชาโรงงานทกองทนรวมจะลงทน จาแนกตามสญชาตของผเชา ณ วนท 31 กรกฎาคม 2556

สญชาต สดสวนรายไดคาเชาคดเทยบรายไดคาเชารวม* (รอยละ) ญปน 45.63

สงคโปร 10.71

เยอรมน 9.31

ไทย 8.51

ออสเตรเลย 6.27

สหรฐอเมรกา 5.55

ไตหวน 2.33

เดนมารก 2.19

องกฤษ 2.09

ฮองกง 2.08

อนๆ 5.33

รวม 100.00 หมายเหต: * เปนสดสวนรายไดคาเชาสาหรบคาเชาเดอนกรกฎาคม 2556


ตารางตอไปนแสดงขอมลของผเชาโรงงานทง 104 โรง ทกองทนรวมจะลงทน จาแนกตามประเภทธรกจของผเชา ณ วนท 31 กรกฎาคม 2556

ประเภทธรกจ สดสวนรายไดคาเชาคดเทยบรายไดคาเชารวม* (รอยละ) ยานยนต 30.33

พลาสตก 14.45

อปโภคบรโภค 13.55

เครองจกรอตสาหกรรม 11.19

อเลกโทรนกส 10.40

การขนสง 5.66

อนๆ 14.42 รวม 100.00

หมายเหต: * เปนสดสวนรายไดคาเชาสาหรบคาเชาเดอนกรกฎาคม 2556

ตารางตอไปนแสดงขอมลผเชาทมรายไดคาเชาสงสด 10 อนดบแรก ณ วนท 31 กรกฎาคม 2556

ลาดบ รายชอผเชา ประเภทธรกจ 1 Hori Glass ยานยนต 2 Bosch ยานยนต 3 Panus ยานยนต 4 Omni Plastics พลาสตก 5 McCormick อาหาร 6 Acument (Infastech) ยานยนต 7 Rohm Mechatech อเลกโทรนกส 8 Nalco เคมภณฑ 9 SC Wado อเลกโทรนกส 10 VEM พลาสตก

สดสวนรายไดคาเชาจากผเชาทมรายไดคาเชาสงสด 10 อนดบแรกคดเทยบรายไดคาเชารวม รอยละ 35.19

หมายเหต: เปนสดสวนรายไดคาเชาสาหรบคาเชาเดอนกรกฎาคม 2556


(6) โครงสรางรายไดของโรงงานทกองทนรวมจะลงทน โครงสรางรายไดของโรงงานทง 104 โรง ทกองทนรวมจะลงทน ระหวางป 2553 – ป 2556 (ม.ค. – ก.ค.) มดงน

หนวย : ลานบาท ป 2553 ป 2554 ป 2555 ป 2556

(ม.ค. – ก.ค.) นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร 7.54 7.77 14.38 14.27 นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) 125.73 150.70 177.91 105.13 นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด 5.70 13.50 27.68 25.16 เขตประกอบอตสาหกรรมเหมราชสระบร 1.30 6.80 11.18 16.36

2. การทาธรกรรมของกองทนรวมกบบคคลทเกยวของ 1. กองทนรวมจะลงทนในทดนและอาคารโรงงานตางๆ ตามทปรากฎในตารางสรปรายละเอยดอสงหารมทรพยทจะ

ลงทน ซงมบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด ซงเปนบรษททมบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนผถอหนรายใหญ เปนเจาของอสงหารมทรพยในเวลาทมการจดทะเบยนโอนกรรมสทธและจดทะเบยนสทธการเชาใหแกกองทนรวม ตามลาดบ

2. กองทนรวมจะแตงตงบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ใหทาหนาทผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมสาหรบอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนทงหมด ซงถอเปนการทาธรกรรมกบบคคลทเกยวของของกองทนรวมอสงหารมทรพย แมวากองทนรวมจะมการวาจางผบรหารอสงหารมทรพยใหดาเนนการในเรองตางๆ เกยวกบการเชาทรพยสน แตสาหรบการจดหา ผเชาสาหรบโรงงานทวางลง กองทนรวมมนโยบายทจะกระจายและปรบปรงขอมลสถานะของการเชาใหแกบรษทตวแทนนายหนาตางๆ ทมความเชยวชาญในแตละกลมลกคาใหทราบขอมลเปนระยะๆ ซงจะเปนการชวยเพมโอกาสในการหาผเชาใหแกกองทนรวมมากขน โดยทบรษทจดการไมตองพงผบรหารอสงหารทรพยแตเพยงอยางเดยว

3. บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด และ/หรอ บคคลทเกยวของกบบคคลดงกลาว อาจลงทนในหนวยลงทนไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด


ความขดแยงทางผลประโยชน หลงจากการลงทนครงแรกของกองทนรวมแลวเสรจ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะไดรบการแตงตงใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยในสวนของอาคารโรงงาน ในขณะเดยวกน บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) กยงคงเปนเจาของอาคารโรงงานในนคม/เขตประกอบการอตสาหกรรมเดยวกนกบกองทน นอกจากน บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ยงเปน ผเสนอขายอาคารโรงงานทกองทนจะลงทนในครงนดวย ซงบทบาทตางๆ ของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ทมตอกองทนรวมอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนกบกองทนได ไมวาจะเปนการคดเลอกอาคารโรงงานมาเสนอขายใหกบกองทน และการจดหาผเชาใหมกตาม อยางไรกตาม บรษทจดการไดตระหนกถงความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขน จงไดกาหนดหลกเกณฑในการเลอกซออาคารโรงงาน รวมถงแนวทางการกากบดแลการบรหารอสงหารมทรพยของผบรหารอสงหารมทรพยเพอปองกนปญหาดงกลาวทอาจเกดขน ในการเลอกซออาคารโรงงานบรษทจดการจะพจารณาเลอกลงทนในอาคารโรงงานสาเรจรปใหเชา และมผเชาแลวในชวงเวลาทมการเจรจาตอรองกนระหวางกองทนกบผเสนอขาย อกทงสญญาเชาอาคารดงกลาวจะตองไมมเงอนไขทใหสทธผเชาขอซออาคารดงกลาวได (Option to buy) สาหรบแนวทางการกากบดแลการบรหารอสงหารมทรพยของผบรหารอสงหารมทรพยนน บรษทจดการไดจดใหมขอตกลงรวมกนระหวางกองทนกบผบรหารอสงหารมทรพยวาทกครงทมผสนใจเชาอาคารโรงงาน ผบรหารอสงหารมทรพยจะเสนอทรพยสนทงหมดใหลกคาเปนผพจารณาตดสนใจโดยไมมการแบงแยกวาจะเปนทรพยสนของฝายใด ซงบรษทจดการจะจดใหมการสมโทรศพทไปสอบถามขอมลอาคารโรงงานทวาง เพอใหแนใจวาผบรหารอสงหารมทรพยไดปฏบตตามขอตกลงทมใหกบกองทน นอกจากน ผบรหารอสงหารมทรพยจะตองจดทารายงานสถานการณทางการตลาดในทกไตรมาส (Quarterly market report) เพอเสนอตอกองทน ซงรายงานดงกลาวจะครอบคลมสภาวะตลาดทเปลยนแปลงไปในแตละไตรมาส จานวนลกคาทเขาเยยมชมอาคารโรงงานทวางของกองทน นอกจากการกาหนดหลกเกณฑในดานการเลอกซอทรพยสน และแนวทางการกากบดแลการบรหารอสงหารมทรพยของผบรหารอสงหารมทรพยขางตนแลว อาคารโรงงานแตละหลงของกองทน และของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) กจะมความแตกตางกนทงในเรองของคณลกษณะและทาเลทตงของแตละอาคารในนคม/เขตประกอบการอตสาหกรรม รวมถงสทธประโยชนทางภาษของผเชาซงอตราคาเชาอาคารโรงงานในแตละนคม/เขตประกอบการอตสาหกรรมจะถกกาหนดขนจากอตราคาเชาตลาด (Market rent rate) ซงผเชาจะเปนผตดสนใจในการเลอกอาคารโรงงานตามความตองการของตน นอกจากน บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) และ/หรอบคคลทเกยวของกบบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ยงเปนผถอหนวยลงทนของกองทน และ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยจะไดรบคาตอบแทนในการบรหารอสงหารมทรพยตามผลการดาเนนงานของกองทน ซงจะเปนสงจงใจในการสรางรายไดเพมและลดคาใชจายของอสงหารมทรพยของกองทนรวม ดงนน บรษทจดการจงเชอวา หากบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทน จะดาเนนการบรหารอสงหารมทรพยของกองทนอยางเตมประสทธภาพ


3. สรปสาระสาคญของรางสญญาตางๆ ทเกยวกบกองทนรวม (1) สญญาจะซอจะขายทรพยสนในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร

ผจะขาย บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

ผจะซอ กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล

ทรพยสนทจะซอขาย ทรพยสนอนไดแก ทดน อาคารโรงงาน และสงปลกสราง ซงทตงอยทนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร ตาบลบอวน อาเภอศรราชา จงหวดชลบร

ราคาทจะซอขาย 469,000,000 บาท

การโอนกรรมสทธในทรพยสน 1. คสญญาตกลงจะจดทะเบยนโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ ภายใน 5 วนทาการนบตงแตวนทกองทนรวมไดจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. 2. ผจะขายตกลงจะโอนกรรมสทธและสงมอบการครอบครองในอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวม และกองทนรวมตกลงจะรบโอนกรรมสทธและรบมอบการครอบครองในอสงหารมทรพยจากผจะขายตามสภาพทเปนอย ณ วนโอนกรรมสทธ 3. ผจะขายตกลงดาเนนการใดๆ เพอสงมอบตนฉบบเอกสารสทธเกยวกบอสงหา รมทรพย ตนฉบบเอกสารใบอนญาตกอสราง แบบแปลนอาคาร หนงสอบอกกลาวแจงการโอนกรรมสทธ ทมถงคสญญาและบคคลภายนอกทเกยวของของผจะขาย เอกสารอนใดทเกยวของกบการโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพย รวมถงสญญาเชา และสญญาบรการกบผเชาทงหมด และโอนสทธหนาทตามสญญาเชาและบรการดงกลาวใหแกกองทนรวมจนครบถวนทนทภายหลงวนโอนกรรมสทธ 4. ผจะขายตกลงสงมอบเงนประกนการเชาทผจะขายไดรบจากผเชาภายใตสญญาเชาและบรการตามจานวนทกาหนดในสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการดงกลาว (หากม) ใหแกกองทนรวม และดาเนนการใหผเชา/ผรบบรการสงมอบหนงสอคาประกน (หากม) จากบรษทแมของผเชา/ผรบบรการเพอเปนหลกประกนตามสญญาเชาและสญญาบรการ โดยมกองทนรวมเปนผรบประโยชน ในวงเงนตามทกาหนดในสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการ ใหแกกองทนรวมภายใน 7 วนทาการนบจากวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ หรอ วนอนใดตามทคสญญาจะไดตกลงกนตอไป

เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา ในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการเลกสญญาของคสญญาทเกยวของ (ก) หากในระยะเวลาใดๆ กอนวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก คสญญาฝายใดฝายหนงไมปฏบตตามสญญาฉบบนหรอผดคารบรองและรบประกนทใหไวในสญญาฉบบน และสงผลใหกองทนรวมไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนทจะซอขายไดตามวตถประสงคของสญญาฉบบน คสญญาฝายทไมปฏบตตามสญญาฉบบน หรอ ผด คารบรองและรบประกนทใหไวในสญญาฉบบน ตกเปนผผดนดผดสญญา


เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา (ตอ)

(ข) คสญญาตกลงเลกสญญารวมกนเปนลายลกษณอกษร (ค) ในระยะเวลากอนวนโอนกรรมสทธ ทรพยสนทจะซอขายไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญ โดยความเสยหายดงกลาวมไดเกดจากความผดของผจะขาย (ง) กองทนรวมไมสามารถจดทะเบยนรบโอนกรรมสทธไดภายใน 5 วนทาการนบจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม โดยการกระทาดงกลาวตองไมใชเกดจากความผดของกองทนหรอบรษทจดการ

ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา

เหตการณอยางใดอยางหนงตามทระบไวในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาของคสญญาทเกยวของ 1. ในกรณทผจะขายเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยแจงใหผจะขายทราบเปนลายลกษณอกษรโดยเรว ทงน กองทนรวมมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ ตอผจะขาย 2. ในกรณทกองทนรวมเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ผจะขายมสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยแจงใหกองทนรวมทราบเปนลายลกษณอกษรโดยเรว ทงน ผจะขายมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ ตอกองทนรวม 3. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ข) หรอขอ (ค) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลง โดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน 4. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ง) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา กองทนรวมมสทธในการบอกเลกสญญาฉบบนหรอขยายระยะเวลาตามทกาหนดในขอ (ง) หากกองทนรวมใชสทธบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลงโดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได

คาภาษอากรและคาธรรมเนยม 1. ผจะขายตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและทดน รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอนๆ หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยสนทจะซอขายสาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ 2. ผจะขายตกลงรบผดชอบชาระคาภาษเงนไดนตบคคล ภาษหก ณ ทจาย และภาษธรกจเฉพาะ รวมทงอากรแสตมป (หากม) 3. ผจะขายตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยมการโอนกรรมสทธตามสญญาน


(2) สญญาเชาทดนและอาคารในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร

ผใหเชา บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

ผเชา กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล (“กองทนรวม”)

ทรพยทเชา ทรพยสนอนไดแก ทดน อาคาร โรงงาน สงปลกสราง และสงหารมทรพย ซงทตงอยทนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร ตาบลบอวน อาเภอศรราชา จงหวดชลบร

อตราคาเชา 251,000,000 บาท

ระยะเวลาการเชา การจดทะเบยน การเชา และการสงมอบการครอบครอง

1. ผใหเชาตกลงใหกองทนรวมเชาทรพยทเชามกาหนดระยะเวลาการเชา 30 ป (“ระยะเวลาการเชา”) นบตงแตวนทคสญญาไดนาสญญาเชาฉบบนไปจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ (“วนจดทะเบยนการเชา”) โดยใหถอวาผใหเชาไดสงมอบและกองทนรวมไดรบมอบทรพยทเชาในวนจดทะเบยนการเชา ทงน ใหถอวาผใหเชาไดมการสงมอบการครอบครองของทรพยทเชาใหแกกองทนรวมในวนจดทะเบยนการเชาตามสภาพของทรพยทเชาในขณะนน คสญญาจะนาสญญาเชาฉบบนไปจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ ภายใน 5 วนทาการนบจากวนทกองทนรวมไดจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. รวมถงไดเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทออกและเสนอขายแกนกลงทนเปนทเรยบรอยแลว ทงน ในระยะเวลาการเชานบจากวนทจดทะเบยนการเชาคสญญาไมมสทธบอกเลกสญญาเชาดงกลาว 2. ในกรณททรพยทเชาใดมผเชารายยอยทาสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการ (ซงตอไปรวมเรยกวา “สญญากบผเชารายยอย”) กบผใหเชาอยกอนแลวในวนททาสญญาน ผใหเชาตกลงจะดาเนนการใหมการทาสญญาแปลงหนใหม (Novation Agreement) และ/หรอ สญญาทเกยวของและจาเปนระหวางผใหเชา ผเชารายยอย และกองทนรวม โดยใหมขอกาหนดสาคญและอยบนเงอนไข ดงน (ก) ขอกาหนดทแจงใหทกฝายรบทราบวากองทนรวมเปนผมสทธในทรพยทเชาโดยตรงจากผใหเชาตามสญญาเชาฉบบน (ข) ขอกาหนดทตกลงใหกองทนรวมเปนผใหเชา และ/หรอ ใหบรการทรพยทเชาตามสญญากบผเชารายยอยแทนผใหเชา ทงนขอตกลงดงกลาวไมรวมถงขอกาหนด และ/หรอ เงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในนคมอตสาหกรรมซงผพฒนานคมอตสาหกรรมจะดาเนนการและใหบรการแกผเชารายยอยโดยตรงซงจะตองเปนไปตามมาตรฐานทผพฒนานคมอตสาหกรรมประกาศใชในนคมอตสาหกรรมซงทรพยสนทเชาตงอย ทงน ใหขอกาหนดทตกลงใหกองทนรวมเปนผใหเชา และ/หรอ ผใหบรการทรพยทเชา มผลตงแตวนจดทะเบยนการเชาเปนตนไป โดยผใหเชาตกลงสงมอบสญญากบผเชา รายยอย รวมถงเอกสารใดๆ ทเกยวของกบสญญากบผเชารายยอยใหแกกองทนรวมภายหลงวนจดทะเบยนการเชา


ระยะเวลาการเชา การจดทะเบยนการเชา และการสงมอบการครอบครอง (ตอ)

(ค) ในกรณทกฎหมายไมเปดชองใหสามารถดาเนนการตามภายใตสญญา (ข) แปลงหนใหม (Novation Agreement) ได กองทนรวมและผใหเชาตกลงใหมการดาเนนการดงน (1) ผใหเชายกเลกสญญากบผเชารายยอย (2) จดใหกองทนรวมเขาทาสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมในวนเดยวกบทผใหเชายกเลกสญญากบผเชารายยอย โดยสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมจะคงขอสญญาเดมไวทกประการ เวนแตในเรองระยะเวลาของสญญาทตองกาหนดใหเทากบระยะเวลาของสญญากบผเชารายยอยทเหลออย และ ขอกาหนดและเงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในนคมอตสาหกรรมซงจะดาเนนการและใหบรการโดยผพฒนานคมอตสาหกรรม ทงน ผใหเชาตกลงจะรวมมอกบกองทนรวมในการดาเนนการใดๆ ทจาเปนเพอใหการเขาทาสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมสาเรจลลวง 3. ผใหเชาตกลงดาเนนการใดๆ ทจาเปน เกยวกบการโอนสทธการใชทดนและการประกอบกจการในนคมอตสาหกรรมใหแกกองทนรวม

เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา ในกรณดงตอไปน ใหถอเปนเหตผดนดหรอเหตเลกสญญาของคสญญาทเกยวของกบเหตการณดงกลาว (ก) คสญญาฝายใดฝายหนงไมปฏบตตามสญญาหรอตกเปนผผดคารบรองและรบประกนภายใตสญญาน (ข) ผใหเชาเขาสกระบวนการลมละลายหรอฟนฟกจการภายใตกฎหมายทเกยวของ (ค) ครบกาหนดระยะเวลาการเชาโดยไมมการตออายการเชาออกไป (ง) คสญญาตกลงเลกสญญา โดยความยนยอมของทงสองฝายเปนลายลกษณอกษร (จ) เลกสญญาเนองจากมการเพกถอน หรอยกเลกสถานะของกองทนรวมโดยผลของกฎหมาย และ/หรอ คาสงของหนวยงานของรฐทเกยวของ ซงรวมถงคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ คณะกรรมการตลาดทน ทงน โดยไมใชความผดของ ผใหเชา กองทนรวมและบรษทจดการ


เหตการณอยางใดอยางหนงตามทระบไวในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาของคสญญาทเกยวของ 1. ในกรณทผใหเชาเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา และคสญญาฝายทประพฤตผดสญญาไมดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน [30] วนนบแตวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนเปนลายลกษณอกษร หรอภายในระยะเวลาใดๆ ทคสญญาไดตกลงกนซงเปนระยะเวลาทเพยงพอสาหรบการแกไขเหตผดนดดงกลาว คสญญาฝายทไมผดสญญามสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยพลน และใหคสญญาฝายทไมผดสญญามสทธเรยกคาเสยหายตางๆ ตามทกฎหมายกาหนดจากคสญญาฝายทผดสญญาไดอกสวนหนงดวย เวนแตการไมเรมดาเนนการแกไขการผดสญญาดงกลาวภายในกาหนดเวลานนเกดขนเพราะเหตสดวสย หรอเพราะเหตทคสญญาฝายทไมผดสญญานนตองรบผดชอบ


ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา (ตอ)

ในกรณทคสญญาฝายใดฝายหนงเปนผปฏบตผดสญญา และคสญญาฝายทผดสญญา ไมดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามทกาหนดไวในสญญาน คสญญาอกฝายหนง มสทธเรยกคาเสยหายตางๆ ตามทกฎหมายกาหนดจากคสญญาฝายทผดสญญาได 2. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ข) (ค) และ (ง) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญานสนสดลงโดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได อยางไรกด หากเกดเหตเลกสญญาในขอ (จ) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา คสญาทงสองฝายจะพยายามหาขอสรปผลของการเลกสญญาดงกลาว 3. หากคสญญาฝายใดฝายหนงผดนดชาระหนใดๆ ใหแกคสญญาอกฝายหนง คสญญาฝายทมไดเปนผผดนดชาระหนจะมสทธคดคาปรบในอตราเทากบรอยละ 7.5 ตอปของจานวนหนคางชาระนนๆจนกวาจะไดชาระเสรจสน 4. ในกรณทคสญญาไดใชสทธบอกเลกสญญาตามเงอนไขใดๆ ทกาหนดในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาตามสญญาน กองทนรวมยงคงมหนาทภายใตสญญานและสามารถใชประโยชนในทรพยทเชาจนกวาจะครบกาหนดตามระยะเวลาทกาหนดในหนงสอบอกกลาว 5. เมอสญญาเชาฉบบนสนสดลงดวยเหตครบกาหนดอายสญญาเชา หรอระงบลงดวยเหตอนใด กองทนรวมตกลงจะดาเนนการดงตอไปน ก. ยกเวนกรณทระบไวในสญญาฉบบน สงมอบทรพยทเชาคนใหแกผใหเชา พรอมกบสวนควบและอปกรณทตดตรงกบทรพยทเชาตามสภาพของทรพยทเชาในขณะนนซงเปนการชารดบกพรองตามปกต ตามทไดรบการบารงรกษาโดยกองทนรวมตามทไดระบไวในสญญาฉบบน ข. รบผดชอบภาษโรงเรอนและทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในระยะเวลาการเชา [หากกองทนรวมไดชาระภาษลวงหนาใหแกหนวยงานราชการทเกยวของแลวกอนระยะ เวลาทสญญาฉบบนสนสดลงหรอระงบสนลง ผใหเชาจะคนภาษโรงเรอนและทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในชวงระยะเวลาดงกลาวตามสดสวนใหแกกองทนรวม]


คาภาษอากรและคาธรรมเนยม 1. ผใหเชาตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยมการจดทะเบยนการเชา อากรแสตมป และ

คาใชจายใดๆ ทเกดขนจากหรอเกยวของกบการจดทะเบยนการเชาตามสญญาน 2. ผใหเชามหนาทรบผดชอบภาษเงนได ภาษหก ณ ทจาย ภาษมลคาเพม และภาษธรกจเฉพาะ (ถาม) ของตนเอง สาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนการเชา 3. ผใหเชาตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและสงกอสรางอนใดบนทดนทงหมด รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอน ๆ หรอคาธรรมเนยมใด ๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยทเชาสาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนการเชา นบจากวนจดทะเบยนการเชา กองทนตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและสงกอสรางอนใดบนทดนทงหมด รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอน ๆ หรอคาธรรมเนยมใด ๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยทเชาตลอดอายสญญาเชา ทงน กองทนจะสงสาเนาใบเสรจใหแกผใหเชาเมอผใหเชารองขอ เพอใหผใหเชาสามารถตรวจสอบไดวากองทนรวมไดชาระภาษแลว

(3) สญญาจะซอจะขายทรพยสนในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง)

ผจะขาย บรษท อสเทรน ซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท (ระยอง) จากด

ผจะซอ กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล (“กองทนรวม”)

ทรพยสนทจะซอขาย ทรพยสนอนไดแกทดน อาคารโรงงาน และสงปลกสราง ซงทตงอยทนคมอตสาหกรรม อสเทรนซบอรด (ระยอง) ตาบลปลวกแดง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง

ราคาทจะซอขาย 1,991,000,000 บาท

การโอนกรรมสทธในทรพยสน 1. คสญญาตกลงจะจดทะเบยนโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ ภายใน 5 วนทาการนบตงแตวนทกองทนรวมไดจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. 2. ผจะขายตกลงจะโอนกรรมสทธและสงมอบการครอบครองในอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวม และกองทนรวมตกลงจะรบโอนกรรมสทธและรบมอบการครอบครองในอสงหารมทรพยจากผจะขายตามสภาพทเปนอย ณ วนโอนกรรมสทธ 3. ผจะขายตกลงดาเนนการใดๆ เพอสงมอบตนฉบบเอกสารสทธเกยวกบอสงหา รมทรพย ตนฉบบเอกสารใบอนญาตกอสราง แบบแปลนอาคาร หนงสอบอกกลาวแจงการโอนกรรมสทธ ทมถงคสญญาและบคคลภายนอกทเกยวของของผจะขาย เอกสารอนใดทเกยวของกบการโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพย รวมถงสญญาเชา และสญญาบรการกบผเชาทงหมด และโอนสทธหนาทตามสญญาเชาและบรการดงกลาวใหแกกองทนรวมจนครบถวนทนทภายหลงวนโอนกรรมสทธ


การโอนกรรมสทธในทรพยสน (ตอ) 4. ผจะขายตกลงสงมอบเงนประกนการเชาทผจะขายไดรบจากผเชาภายใตสญญาเชาและบรการตามจานวนทกาหนดในสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการดงกลาว (หากม) ใหแกกองทนรวม และดาเนนการใหผเชา/ผรบบรการสงมอบหนงสอคาประกน (หากม) จากบรษทแมของผเชา/ผรบบรการเพอเปนหลกประกนตามสญญาเชาและสญญาบรการ โดยมกองทนรวมเปนผรบประโยชน ในวงเงนตามทกาหนดในสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการ ใหแกกองทนรวมภายใน 7 วนทาการนบจากวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ หรอ วนอนใดตามทคสญญาจะไดตกลงกนตอไป

เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา ในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาของคสญญาทเกยวของ (ก) หากในระยะเวลาใดๆ กอนวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก คสญญาฝายใดฝายหนงไมปฏบตตามสญญาฉบบนหรอผดคารบรองและรบประกนทใหไวในสญญาฉบบน และสงผลใหกองทนรวมไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนทจะซอขายไดตามวตถประสงคของสญญาฉบบน (ข) คสญญาตกลงเลกสญญารวมกนเปนลายลกษณอกษร (ค) ในระยะเวลากอนวนโอนกรรมสทธ ทรพยสนทจะซอขายไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญ (ง) กองทนรวมไมสามารถจดทะเบยนรบโอนกรรมสทธไดภายใน [15] วนทาการนบจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทน


เหตการณอยางใดอยางหนงตามทระบไวในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาของคสญญาทเกยวของ 1. ในกรณทผจะขายเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยแจงใหผจะขายทราบเปนลายลกษณอกษรโดยเรว ทงน กองทนรวมมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ ตอผจะขาย 2. ในกรณทกองทนรวมเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ผจะขายมสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยแจงใหกองทนรวมทราบเปนลายลกษณอกษรโดยเรว ทงน ผจะขายมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใด ๆ ตอกองทนรวม 3. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ข) หรอขอ (ค) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลง โดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน



4. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ง) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา กองทนรวมมสทธในการบอกเลกสญญาฉบบนหรอขยายระยะเวลาตามทกาหนดในขอ (ง) หากกองทนรวมใชสทธบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลงโดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได


(4) สญญาเชาทดนและอาคารในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง)

ผใหเชา บรษท อสเทรน ซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท (ระยอง) จากด


ทรพยทเชา ทรพยสนอนไดแก ทดน อาคารโรงงาน สงปลกสราง และสงหารมทรพย ซงทตงอยทนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) ตาบลปลวกแดง อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง



1. ผใหเชาตกลงใหกองทนรวมเชาทรพยทเชามกาหนดระยะเวลาการเชา 30 ป (“ระยะเวลาการเชา”) นบตงแตวนทคสญญาไดนาสญญาเชาฉบบนไปจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ (“วนจดทะเบยนการเชา”) โดยใหถอวาผใหเชาไดสงมอบและกองทนรวมไดรบมอบทรพยทเชาในวนจดทะเบยนการเชา ทงน ใหถอวาผใหเชาไดมการสงมอบการครอบครองของทรพยทเชาใหแกกองทนรวมในวนจดทะเบยนการเชาตามสภาพของทรพยทเชาในขณะนน คสญญาจะนาสญญาเชาฉบบนไปจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ ภายใน 5 วนทาการนบจากวนทกองทนรวมไดจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. รวมถงไดเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทออกและเสนอขายแกนกลงทนเปนทเรยบรอยแลว ทงน ในระยะเวลาการเชานบจากวนทจดทะเบยนการเชาคสญญาไมมสทธบอกเลกสญญาเชาดงกลาว 2. ในกรณททรพยทเชาใดมผเชารายยอยทาสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการ (ซงตอไปรวมเรยกวา “สญญากบผเชารายยอย”) กบผใหเชาอยกอนแลวในวนททาสญญาน ผใหเชาตกลงจะดาเนนการใหมการทาสญญาแปลงหนใหม (Novation Agreement) และ/หรอ สญญาทเกยวของและจาเปนระหวางผใหเชา ผเชารายยอย และกองทนรวม โดยใหมขอกาหนดสาคญและอยบนเงอนไข ดงน


ระยะเวลาการเชา การจดทะเบยน การเชา และการสงมอบการครอบครอง (ตอ)

(ก) ขอกาหนดทแจงใหทกฝายรบทราบวากองทนรวมเปนผมสทธในทรพยทเชาโดยตรงจากผใหเชาตามสญญาเชาฉบบน (ข) ขอกาหนดทตกลงใหกองทนรวมเปนผใหเชา และ/หรอ ใหบรการทรพยทเชาตามสญญากบผเชารายยอยแทนผใหเชา ทงนขอตกลงดงกลาวไมรวมถงขอกาหนด และ/หรอ เงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในนคมอตสาหกรรมซงผพฒนานคมอตสาหกรรมจะดาเนนการและใหบรการแกผเชารายยอยโดยตรงซงจะตองเปนไปตามมาตรฐานทผพฒนานคมอตสาหกรรมประกาศใชในนคมอตสาหกรรมซงทรพยสนทเชาตงอย ทงน ใหขอกาหนดทตกลงใหกองทนรวมเปนผใหเชา และ/หรอ ผใหบรการทรพยทเชา มผลตงแตวนจดทะเบยนการเชาเปนตนไป โดยผใหเชาตกลงสงมอบสญญากบผเชา รายยอย รวมถงเอกสารใดๆ ทเกยวของกบสญญากบผเชารายยอยใหแกกองทนรวมภายหลงวนจดทะเบยนการเชา (ค) ในกรณทกฎหมายไมเปดชองใหสามารถดาเนนการตามภายใตสญญา (ข) แปลงหนใหม (Novation Agreement) ได กองทนรวมและผใหเชาตกลงใหมการดาเนนการดงน (1) ผใหเชายกเลกสญญากบผเชารายยอย (2) จดใหกองทนรวมเขาทาสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมในวนเดยวกบทผใหเชายกเลกสญญากบผเชารายยอย โดยสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมจะคงขอสญญาเดมไวทกประการ เวนแตในเรองระยะเวลาของสญญาทตองกาหนดใหเทากบระยะเวลาของสญญากบผเชารายยอยทเหลออย และ ขอกาหนดและเงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในนคมอตสาหกรรมซงจะดาเนนการและใหบรการโดยผพฒนานคมอตสาหกรรม ทงน ผใหเชาตกลงจะรวมมอกบกองทนรวมในการดาเนนการใดๆ ทจาเปนเพอใหการเขาทาสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมสาเรจลลวง

การจดทะเบยนภาระตดพนเพอใหสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนอนเปนทตงของทรพยทเชา

ในกรณทการเชาทรพยทเชารายการใดเปนการเชาเพยงบางสวนของทดนแปลงใดแปลงหนงในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) และตองใชถนนภายในแปลงทดนสวนทไมใชทรพยทเชาเปนทางผานเขาออก ผใหเชาตกลงจะดาเนนการจดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวม และผเชาชวงของกองทนรวมใหมสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนอนเปนทตงของทรพยทเชาไดตลอดระยะเวลาการเชา นอกจากน ในกรณทกองทนรวมโอนสทธการเชาใหแกบคคลภายนอก ผใหเชาตกลงดาเนนการจดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพยใหแกผรบโอนสทธการเชาจากกองทนรวมเพอใหผรบโอนสทธการเชามสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนไดตลอดระยะเวลาการเชาเชนเดยวกนโดยกองทนรวม หรอ บคคลภายนอกผรบโอนสทธการเชาจะเปนผรบผดชอบคาใชจายสาหรบการจดทะเบยนโอนภาระตดพนดงกลาว


เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา ในกรณดงตอไปน ใหถอเปนเหตผดนดหรอเหตเลกสญญาของคสญญาทเกยวของกบเหตการณดงกลาว (ก) คสญญาฝายใดฝายหนงไมปฏบตตามสญญาหรอตกเปนผผดคารบรองและรบประกนภายใตสญญาน (ข) ผใหเชาเขาสกระบวนการลมละลายหรอฟนฟกจการภายใตกฎหมายทเกยวของ (ค) ครบกาหนดระยะเวลาการเชาโดยไมมการตออายการเชาออกไป (ง) คสญญาตกลงเลกสญญา โดยความยนยอมของทงสองฝายเปนลายลกษณอกษร (จ) เลกสญญาเนองจากมการเพกถอน หรอยกเลกสถานะของกองทนรวมโดยผลของกฎหมาย และ/หรอ คาสงของหนวยงานของรฐทเกยวของ ซงรวมถงคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ คณะกรรมการตลาดทน ทงน โดยไมใชความผดของผใหเชา กองทนรวมและบรษทจดการ


เหตการณอยางใดอยางหนงตามทระบไวในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาของคสญญาทเกยวของ 1. ในกรณทผใหเชาเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา และคสญญาฝายทประพฤตผดสญญาไมดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน [30] วนนบแตวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนเปนลายลกษณอกษร หรอภายในระยะเวลาใดๆ ทคสญญาไดตกลงกนซงเปนระยะเวลาทเพยงพอสาหรบการแกไขเหตผดนดดงกลาว คสญญาฝายทไมผดสญญามสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยพลน และใหคสญญาฝายทไมผดสญญามสทธเรยกคาเสยหายตางๆ ตามทกฎหมายกาหนดจากคสญญาฝายทผดสญญาไดอกสวนหนงดวย เวนแตการไมเรมดาเนนการแกไขการผดสญญาดงกลาวภายในกาหนดเวลานนเกดขนเพราะเหตสดวสย หรอเพราะเหตทคสญญาฝายทไมผดสญญานนตองรบผดชอบ ในกรณทคสญญาฝายใดฝายหนงเปนผปฏบตผดสญญาและคสญญาฝายทผดสญญาไมดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามทกาหนดไวในสญญาน คสญญาอกฝายหนงมสทธเรยกคาเสยหายตางๆ ตามทกฎหมายกาหนดจากคสญญาฝายทผดสญญาได 2. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ข) (ค) และ (ง) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญานสนสดลงโดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได อยางไรกด หากเกดเหตเลกสญญาในขอ (จ) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา คสญาทงสองฝายจะพยายามหาขอสรปผลของการเลกสญญาดงกลาว



3. หากคสญญาฝายใดฝายหนงผดนดชาระหนใดๆ ใหแกคสญญาอกฝายหนง คสญญาฝายทมไดเปนผผดนดชาระหนจะมสทธคดคาปรบในอตราเทากบรอยละ 7.5 ตอปของจานวนหนคางชาระนนๆ จนกวาจะไดชาระเสรจสน 4. ในกรณทคสญญาไดใชสทธบอกเลกสญญาตามเงอนไขใดๆ ทกาหนดในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาตามสญญาน กองทนรวมยงคงมหนาทภายใตสญญานและสามารถใชประโยชนในทรพยทเชาจนกวาจะครบกาหนดตามระยะเวลาทกาหนดในหนงสอบอกกลาว 5. เมอสญญาเชาฉบบนสนสดลงดวยเหตครบกาหนดอายสญญาเชา หรอระงบลงดวยเหตอนใด กองทนรวมตกลงจะดาเนนการ ดงตอไปน ก. ยกเวนกรณทระบไวในสญญาฉบบน สงมอบทรพยทเชาคนใหแกผใหเชา พรอมกบสวนควบและอปกรณทตดตรงกบทรพยทเชาตามสภาพของทรพยทเชาในขณะนน ซงเปนการชารดบกพรองตามปกต ตามทไดรบการบารงรกษาโดยกองทนรวมตามทไดระบไวในสญญาฉบบน ข. รบผดชอบภาษโรงเรอนและทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในระยะเวลาการเชา [หากกองทนรวมไดชาระภาษลวงหนาใหแกหนวยงานราชการทเกยวของแลวกอนระยะเวลาทสญญาฉบบนสนสดลงหรอระงบสนลง ผใหเชาจะคนภาษโรงเรอนและทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในชวงระยะเวลาดงกลาวตามสดสวนใหแกกองทนรวม]

คาภาษอากรและคาธรรมเนยม 1. ผใหเชาตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยมการจดทะเบยนการเชา อากรแสตมป และคาใชจายใดๆ ทเกดขนจากหรอเกยวของกบการจดทะเบยนการเชาตามสญญา 2. ผใหเชามหนาทรบผดชอบภาษเงนได ภาษหก ณ ทจาย ภาษมลคาเพม และภาษธรกจเฉพาะ (ถาม) ของตนเอง สาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนการเชา 3. ผใหเชาตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและสงกอสรางอนใดบนทดนทงหมด รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอน ๆ หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยทเชาสาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนการเชา นบจากวนจดทะเบยนการเชา กองทนตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและสงกอสรางอนใดบนทดนทงหมด รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอนๆ หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยทเชาตลอดอายสญญาเชา ทงน กองทนจะสงสาเนาใบเสรจใหแกผใหเชาเมอผใหเชารองขอ เพอใหผใหเชาสามารถตรวจสอบไดวากองทนรวมไดชาระภาษแลว


(5) สญญาจะซอจะขายทรพยสนในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด

ผจะขาย บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท จากด

ผจะซอ กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล (“กองทนรวม”)

ทรพยสนทจะซอขาย ทรพยสนอนไดแก ทดน อาคารโรงงาน สงปลกสราง และสงหารมทรพย ซงทตงอยทนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด ตาบลตาสทธ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง

ราคาทจะซอขาย 760,000,000 บาท

การโอนกรรมสทธในทรพยสน 1. คสญญาตกลงจะจดทะเบยนโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ ภายใน 5 วนทาการนบตงแตวนทกองทนรวมไดจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. 2. ผจะขายตกลงจะโอนกรรมสทธและสงมอบการครอบครองในอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวม และกองทนรวมตกลงจะรบโอนกรรมสทธและรบมอบการครอบครองในอสงหารมทรพยจากผจะขายตามสภาพทเปนอย ณ วนโอนกรรมสทธ 3. ผจะขายตกลงดาเนนการใดๆ เพอสงมอบตนฉบบเอกสารสทธเกยวกบอสงหา รมทรพย ตนฉบบเอกสารใบอนญาตกอสราง แบบแปลนอาคาร หนงสอบอกกลาวแจงการโอนกรรมสทธ ทมถงคสญญาและบคคลภายนอกทเกยวของของผจะขาย เอกสารอนใดทเกยวของกบการโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพย รวมถงสญญาเชา และสญญาบรการกบผเชาทงหมด และโอนสทธหนาทตามสญญาเชาและบรการดงกลาวใหแกกองทนรวมจนครบถวนทนทภายหลงวนโอนกรรมสทธ 4. ผจะขายตกลงสงมอบเงนประกนการเชาทผจะขายไดรบจากผเชาภายใตสญญาเชาและบรการตามจานวนทกาหนดในสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการดงกลาว (หากม) ใหแกกองทนรวม และดาเนนการใหผเชา/ผรบบรการสงมอบหนงสอคาประกน (หากม) จากบรษทแมของผเชา/ผรบบรการเพอเปนหลกประกนตามสญญาเชาและสญญาบรการ โดยมกองทนรวมเปนผรบประโยชน ในวงเงนตามทกาหนดในสญญาเชา และ/หรอสญญาบรการ ใหแกกองทนรวมภายใน 7 วนทาการนบจากวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ หรอ วนอนใดตามทคสญญาจะไดตกลงกนตอไป

เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา ในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาของคสญญาทเกยวของ (ก) หากในระยะเวลาใดๆ กอนวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก คสญญาฝายใดฝายหนงไมปฏบตตามสญญาฉบบนหรอผดคารบรองและรบประกนทใหไวในสญญาฉบบน และสงผลใหกองทนรวมไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนทจะซอขายไดตามวตถประสงคของสญญาฉบบน (ข) คสญญาตกลงเลกสญญารวมกนเปนลายลกษณอกษร


เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา (ตอ)

(ค) ในระยะเวลากอนวนโอนกรรมสทธ ทรพยสนทจะซอขายไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญ โดยความเสยหายดงกลาวมไดเกดจากความผดของผจะขาย (ง) กองทนรวมไมสามารถจดทะเบยนรบโอนกรรมสทธไดภายใน [15] วนทาการนบจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม โดยการกระทาดงกลาวตองไมใชเกดจากความผดของกองทนหรอบรษทจดการ


เหตการณอยางใดอยางหนงตามทระบไวในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาของคสญญาทเกยวของ 1. ในกรณทผจะขายเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยแจงใหผจะขายทราบเปนลายลกษณอกษรโดยเรว ทงน กองทนรวมมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใดๆ ตอผจะขาย 2. ในกรณทกองทนรวมเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ผจะขายมสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยแจงใหกองทนรวมทราบเปนลายลกษณอกษรโดยเรว ทงน ผจะขายมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอคาใชจายใด ๆ ตอกองทนรวม 3. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ข) หรอขอ (ค) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลง โดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน 4. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ง) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา กองทนรวมมสทธในการบอกเลกสญญาฉบบนหรอขยายระยะเวลาตามทกาหนดในขอ (ง) หากกองทนรวมใชสทธบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลงโดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได



(6) สญญาเชาทดนและอาคารในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด

ผใหเชา บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท จากด


ทรพยทเชา ทรพยสนอนไดแก ทดน อาคารโรงงาน สงปลกสราง และสงหารมทรพย ซงทตงอยทนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด ตาบลตาสทธ อาเภอปลวกแดง จงหวดระยอง



1. ผใหเชาตกลงใหกองทนรวมเชาทรพยทเชามกาหนดระยะเวลาการเชา 30 ป (“ระยะเวลาการเชา”) นบตงแตวนทคสญญาไดนาสญญาเชาฉบบนไปจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ (“วนจดทะเบยนการเชา”) โดยใหถอวาผใหเชาไดสงมอบและกองทนรวมไดรบมอบทรพยทเชาในวนจดทะเบยนการเชา ทงน ใหถอวาผใหเชาไดมการสงมอบการครอบครองของทรพยทเชาใหแกกองทนรวมในวนจดทะเบยนการเชาตามสภาพของทรพยทเชาในขณะนน คสญญาจะนาสญญาเชาฉบบนไปจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ ภายใน 5 วนทาการนบจากวนทกองทนรวมไดจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. รวมถงไดเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทออกและเสนอขายแกนกลงทนเปนทเรยบรอยแลว ทงน ในระยะเวลาการเชานบจากวนทจดทะเบยนการเชาคสญญาไมมสทธบอกเลกสญญาเชาดงกลาว 2. ในกรณททรพยทเชาใดมผเชารายยอยทาสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการ (ซงตอไปรวมเรยกวา “สญญากบผเชารายยอย”) กบผใหเชาอยกอนแลวในวนททาสญญาน ผใหเชาตกลงจะดาเนนการใหมการทาสญญาแปลงหนใหม (Novation Agreement) และ/หรอ สญญาทเกยวของและจาเปนระหวางผใหเชา ผเชารายยอย และกองทนรวม โดยใหมขอกาหนดสาคญและอยบนเงอนไข ดงน

(ก) ขอกาหนดทแจงใหทกฝายรบทราบวากองทนรวมเปนผมสทธในทรพยทเชาโดยตรงจากผใหเชาตามสญญาเชาฉบบน (ข) ขอกาหนดทตกลงใหกองทนรวมเปนผใหเชาและหรอใหบรการทรพยทเชาตาม/สญญากบผเชารายยอยแทนผใหเชา ทงน ขอตกลงดงกลาวไมรวมถงขอกาหนด และ/หรอ เงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวก ในนคมอตสาหกรรมซงผพฒนานคมอตสาหกรรมจะดาเนนการและใหบรการแกผเชา รายยอยโดยตรง ซงจะตองเปนไปตามมาตรฐานทผพฒนานคมอตสาหกรรมประกาศใชในนคมอตสาหกรรมซงทรพยสนทเชาตงอย



ทงน ใหขอกาหนดทตกลงใหกองทนรวมเปนผใหเชา และ/หรอ ผใหบรการทรพยทเชา มผลตงแตวนจดทะเบยนการเชาเปนตนไป โดยผใหเชาตกลงสงมอบสญญากบผเชา รายยอย รวมถงเอกสารใดๆ ทเกยวของกบสญญากบผเชารายยอยใหแกกองทนรวมภายหลงวนจดทะเบยนการเชา

)ค( ในกรณทกฎหมายไมเปดชองใหสามารถดาเนนการตามภายใตสญญา (ข) แปลงหนใหม (Novation Agreement) ได กองทนรวมและผใหเชาตกลงใหมการดาเนนการดงน (1) ผใหเชายกเลกสญญากบผเชารายยอย (2) จดใหกองทนรวมเขาทาสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมในวนเดยวกบทผใหเชายกเลกสญญากบผเชารายยอย โดยสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมจะคงขอสญญาเดมไวทกประการ เวนแตในเรองระยะเวลาของสญญาทตองกาหนดใหเทากบระยะเวลาของสญญากบผเชารายยอยทเหลออย และ ขอกาหนดและเงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในนคมอตสาหกรรมซงจะดาเนนการและใหบรการโดยผพฒนานคมอตสาหกรรม ทงน ผใหเชาตกลงจะรวมมอกบกองทนรวมในการดาเนนการใดๆ ทจาเปนเพอใหการเขาทาสญญากบผเชารายยอยฉบบใหม สาเรจลลวง 3. ผใหเชาตกลงดาเนนการใดๆ ทจาเปนเกยวกบการโอนสทธการใชทดนและการประกอบกจการในนคมอตสาหกรรมใหแกกองทนรวม




เหตการณอยางใดอยางหนงตามทระบไวในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาของคสญญาทเกยวของ 1. ในกรณทผใหเชาเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา และคสญญาฝายทประพฤตผดสญญาไมดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน [30] วนนบแตวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนเปนลายลกษณอกษร หรอภายในระยะเวลาใดๆ ทคสญญาไดตกลงกนซงเปนระยะเวลาทเพยงพอสาหรบการแกไขเหตผดนดดงกลาว คสญญาฝายทไมผดสญญามสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยพลน และใหคสญญาฝายทไมผดสญญามสทธเรยกคาเสยหายตางๆ ตามทกฎหมายกาหนดจากคสญญาฝายทผดสญญาไดอกสวนหนงดวย เวนแตการไมเรมดาเนนการแกไขการผดสญญาดงกลาวภายในกาหนดเวลานนเกดขนเพราะเหตสดวสย หรอเพราะเหตทคสญญาฝายทไมผดสญญานนตองรบผดชอบ ในกรณทคสญญาฝายใดฝายหนงเปนผปฏบตผดสญญาและคสญญาฝายทผดสญญาไมดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามทกาหนดไวในสญญาน คสญญาอกฝายหนงมสทธเรยกคาเสยหายตางๆ ตามทกฎหมายกาหนดจากคสญญาฝายทผดสญญาได 2. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ค) และ (ง) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญานสนสดลงโดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได อยางไรกด หากเกดเหตเลกสญญาในขอ (จ) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา คสญญาทงสองฝายจะพยายามหาขอสรปผลของการเลกสญญาดงกลาว 3. หากคสญญาฝายใดฝายหนงผดนดชาระหนใดๆ ใหแกคสญญาอกฝายหนง คสญญาฝายทมไดเปนผผดนดชาระหนจะมสทธคดคาปรบในอตราเทากบรอยละ 7.5 ตอปของจานวนหนคางชาระนนๆ จนกวาจะไดชาระเสรจสน 4. ในกรณทคสญญาไดใชสทธบอกเลกสญญาตามเงอนไขใดๆ ทกาหนดในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาตามสญญาน กองทนรวมยงคงมหนาทภายใตสญญานและสามารถใชประโยชนในทรพยทเชาจนกวาจะครบกาหนดตามระยะเวลาทกาหนดในหนงสอบอกกลาว 5. เมอสญญาเชาฉบบนสนสดลงดวยเหตครบกาหนดอายสญญาเชา หรอระงบลงดวยเหตอนใด กองทนรวมตกลงจะดาเนนการดงตอไปน ก. ยกเวนกรณทระบไวในสญญาฉบบน สงมอบทรพยทเชาคนใหแกผใหเชา พรอมกบสวนควบและอปกรณทตดตรงกบทรพยทเชาตามสภาพของทรพยทเชาในขณะนน ซงเปนการชารดบกพรองตามปกต ตามทไดรบการบารงรกษาโดยกองทนรวมตามทไดระบไวในสญญาฉบบน ข. รบผดชอบภาษโรงเรอนและทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในระยะเวลาการเชา



[หากกองทนรวมไดชาระภาษลวงหนาใหแกหนวยงานราชการทเกยวของแลวกอนระยะเวลาทสญญาฉบบนสนสดลงหรอระงบสนลง ผใหเชาจะคนภาษโรงเรอนและ ทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในชวงระยะเวลาดงกลาวตามสดสวนใหแกกองทนรวม]

คาภาษอากรและคาธรรมเนยม 1. ผใหเชาตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยมการจดทะเบยนการเชา อากรแสตมป และคาใชจายใดๆ ทเกดขนจากหรอเกยวของกบการจดทะเบยนการเชาตามสญญา 2. ผใหเชามหนาทรบผดชอบภาษเงนได ภาษหก ณ ทจาย ภาษมลคาเพม และ ภาษธรกจเฉพาะ (ถาม) ของตนเอง สาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนการเชา 3. ผใหเชาตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและสงกอสรางอนใดบนทดนทงหมด รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอน ๆ หรอคาธรรมเนยมใด ๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยทเชาสาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนการเชา นบจากวนจดทะเบยนการเชา กองทนตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและสงกอสรางอนใดบนทดนทงหมด รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอนๆ หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยทเชาตลอดอายสญญาเชา ทงนกองทนจะสงสาเนาใบเสรจใหแกผใหเชาเมอผใหเชารองขอ เพอใหผใหเชาสามารถตรวจสอบไดวากองทนรวมไดชาระภาษแลว


(7) สญญาเชาทดนและอาคารในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร

ผใหเชา บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด


ทรพยทเชา ทรพยสนอนไดแก ทดน อาคารโรงงาน สงปลกสราง และสงหารมทรพย ซงทตงอยทเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร ตาบลบวลอย อาเภอหนองแค จงหวดสระบร



1. ผใหเชาตกลงใหกองทนรวมเชาทรพยทเชามกาหนดระยะเวลาการเชา 30 ป (“ระยะเวลาการเชา”) นบตงแตวนทคสญญาไดนาสญญาเชาฉบบนไปจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ (“วนจดทะเบยนการเชา”) โดยใหถอวาผใหเชาไดสงมอบและกองทนรวมไดรบมอบทรพยทเชาในวนจดทะเบยนการเชา ทงน ใหถอวาผใหเชาไดมการสงมอบการครอบครองของทรพยทเชาใหแกกองทนรวมในวนจดทะเบยนการเชาตามสภาพของทรพยทเชาในขณะนน คสญญาจะนาสญญาเชาฉบบนไปจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของภายใน 5 วนทาการนบจากวนทกองทนรวมไดจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. รวมถงไดเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทออกและเสนอขายแกนกลงทนเปนทเรยบรอยแลว ทงน ในระยะเวลาการเชานบจากวนทจดทะเบยนการเชาคสญญาไมมสทธบอกเลกสญญาเชาดงกลาว 2. ในกรณททรพยทเชาใดมผเชารายยอยทาสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการ (ซงตอไปรวมเรยกวา “สญญากบผเชารายยอย”) กบผใหเชาอยกอนแลวในวนททาสญญาน ผใหเชาตกลงจะดาเนนการใหมการทาสญญาแปลงหนใหม (Novation Agreement) และ/หรอ สญญาทเกยวของและจาเปนระหวางผใหเชา ผเชารายยอย และกองทนรวม โดยใหมขอกาหนดสาคญและอยบนเงอนไข ดงน (ก) ขอกาหนดทแจงใหทกฝายรบทราบวากองทนรวมเปนผมสทธในทรพยทเชาโดยตรงจากผใหเชาตามสญญาเชาฉบบน (ข) ขอกาหนดทตกลงใหกองทนรวมเปนผใหเชาและหรอใหบรการทรพยทเชาตาม/สญญากบผเชารายยอยแทนผใหเชา ทงนขอตกลงดงกลาวไมรวมถงขอกาหนด และ/หรอ เงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวก ในนคมอตสาหกรรมซงผพฒนานคมอตสาหกรรมจะดาเนนการและใหบรการแกผเชา รายยอยโดยตรงซงจะตองเปนไปตามมาตรฐานทผพฒนานคมอตสาหกรรมประกาศใชในนคมอตสาหกรรมซงทรพยสนทเชาตงอย ทงน ใหขอกาหนดทตกลงใหกองทนรวมเปนผใหเชา และ/หรอ ผใหบรการทรพยทเชา มผลตงแตวนจดทะเบยนการเชาเปนตนไป โดยผใหเชาตกลงสงมอบสญญากบผเชา รายยอย รวมถงเอกสารใดๆ ทเกยวของกบสญญากบผเชารายยอยใหแกกองทนรวมภายหลงวนจดทะเบยนการเชา



(ค) ในกรณทกฎหมายไมเปดชองใหสามารถดาเนนการตามภายใตสญญา (ข) แปลงหนใหม (Novation Agreement) ได กองทนรวมและผใหเชาตกลงใหมการดาเนนการดงน (1) ผใหเชายกเลกสญญากบผเชารายยอย (2) จดใหกองทนรวมเขาทาสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมในวนเดยวกบทผใหเชายกเลกสญญากบผเชารายยอย โดยสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมจะคงขอสญญาเดมไวทกประการ เวนแตในเรองระยะเวลาของสญญาทตองกาหนดใหเทากบระยะเวลาของสญญากบผเชารายยอยทเหลออย และ ขอกาหนดและเงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในนคมอตสาหกรรมซงจะดาเนนการและใหบรการโดยผพฒนานคมอตสาหกรรม ทงน ผใหเชาตกลงจะรวมมอกบกองทนรวมในการดาเนนการใดๆ ทจาเปนเพอใหการเขาทาสญญากบผเชารายยอย ฉบบใหม สาเรจลลวง


ในกรณทการเชาทรพยทเชารายการใดเปนการเชาเพยงบางสวนของทดนแปลงใดแปลงหนงในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร และตองใชถนนภายในแปลงทดนสวนทไมใชทรพยทเชาเปนทางผานเขาออก ผใหเชาตกลงจะดาเนนการจดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวม และผเชาชวงของกองทนรวมใหมสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนอนเปนทตงของทรพยทเชาไดตลอดระยะเวลาการเชา นอกจากน ในกรณทกองทนรวมโอนสทธการเชาใหแกบคคลภายนอก ผใหเชาตกลงดาเนนการจดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพยใหแกผรบโอนสทธการเชาจากกองทนรวมเพอใหผรบโอนสทธการเชามสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนไดตลอดระยะเวลาการเชาเชนเดยวกนโดยกองทนรวมหรอบคคลภายนอกผรบโอนสทธการเชา จะเปนผรบผดชอบคาใชจายสาหรบการจดทะเบยนโอนภาระตดพนดงกลาว




เหตการณอยางใดอยางหนงตามทระบไวในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาของคสญญา ทเกยวของ 1. ในกรณทผใหเชาเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา และคสญญาฝายทประพฤตผดสญญาไมดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน [30] วนนบแตวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนเปนลายลกษณอกษร หรอภายในระยะเวลาใดๆ ทคสญญาไดตกลงกนซงเปนระยะเวลาทเพยงพอสาหรบการแกไขเหตผดนดดงกลาว คสญญาฝายทไมผดสญญามสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยพลน และใหคสญญาฝายทไมผดสญญามสทธเรยกคาเสยหายตางๆ ตามทกฎหมายกาหนดจากคสญญาฝายทผดสญญาไดอกสวนหนงดวย เวนแตการไมเรมดาเนนการแกไขการผดสญญาดงกลาวภายในกาหนดเวลานนเกดขนเพราะเหตสดวสย หรอเพราะเหตทคสญญาฝายทไมผดสญญานนตองรบผดชอบ ในกรณทคสญญาฝายใดฝายหนงเปนผปฏบตผดสญญาและคสญญาฝายทผดสญญา ไมดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามทกาหนดไวในสญญาน คสญญาอกฝายหนง มสทธเรยกคาเสยหายตางๆ ตามทกฎหมายกาหนดจากคสญญาฝายทผดสญญาได 2. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ข) (ค) และ (ง) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญานสนสดลงโดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได อยางไรกด หากเกดเหตเลกสญญาในขอ (จ) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา คสญาทงสองฝายจะพยายามหาขอสรปผลของการเลกสญญาดงกลาว 3. หากคสญญาฝายใดฝายหนงผดนดชาระหนใดๆ ใหแกคสญญาอกฝายหนง คสญญาฝายทมไดเปนผผดนดชาระหนจะมสทธคดคาปรบในอตราเทากบรอยละ 7.5 ตอปของจานวนหนคางชาระนนๆ จนกวาจะไดชาระเสรจสน 4. ในกรณทคสญญาไดใชสทธบอกเลกสญญาตามเงอนไขใดๆ ทกาหนดในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาตามสญญาน กองทนรวมยงคงมหนาทภายใตสญญานและสามารถใชประโยชนในทรพยทเชาจนกวาจะครบกาหนดตามระยะเวลาทกาหนดในหนงสอบอกกลาว 5. เมอสญญาเชาฉบบนสนสดลงดวยเหตครบกาหนดอายสญญาเชา หรอระงบลงดวยเหตอนใด กองทนรวมตกลงจะดาเนนการดงตอไปน ก. ยกเวนกรณทระบไวในสญญาฉบบน สงมอบทรพยทเชาคนใหแกผใหเชา พรอมกบสวนควบและอปกรณทตดตรงกบทรพยทเชาตามสภาพของทรพยทเชาในขณะนน ซงเปนการชารดบกพรองตามปกต ตามทไดรบการบารงรกษาโดยกองทนรวมตามทไดระบไวในสญญาฉบบน ข. รบผดชอบภาษโรงเรอนและทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในระยะเวลาการเชา



[หากกองทนรวมไดชาระภาษลวงหนาใหแกหนวยงานราชการทเกยวของแลวกอนระยะเวลาทสญญาฉบบนสนสดลงหรอระงบสนลง ผใหเชาจะคนภาษโรงเรอนและทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในชวงระยะเวลาดงกลาวตามสดสวนใหแกกองทนรวม]

คาภาษอากรและคาธรรมเนยม 1. ผใหเชาตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยมการจดทะเบยนการเชา อากรแสตมป และคาใชจายใดๆ ทเกดขนจากหรอเกยวของกบการจดทะเบยนการเชาตามสญญา 2. ผใหเชามหนาทรบผดชอบภาษเงนได ภาษหก ณ ทจาย ภาษมลคาเพม และภาษธรกจเฉพาะ (ถาม) ของตนเอง สาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนการเชา 3. ผใหเชาตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและสงกอสรางอนใดบนทดนทงหมด รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอนๆ หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยทเชาสาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนการเชา นบจากวนจดทะเบยนการเชา กองทนตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและสงกอสรางอนใดบนทดนทงหมด รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอนๆ หรอคาธรรมเนยมใดๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยทเชาตลอดอายสญญาเชา ทงนกองทนจะสงสาเนาใบเสรจใหแกผใหเชาเมอผใหเชารองขอ เพอใหผใหเชาสามารถตรวจสอบไดวากองทนรวมไดชาระภาษแลว

(8) สญญาเชาทดนและอาคารในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร

ผใหเชา บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด


ทรพยทเชา ทรพยสนอนไดแก ทดน อาคารโรงงาน สงปลกสราง และสงหารมทรพย ซงทตงอยทเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร หม 1 ตาบลบวลอย อาเภอหนองแค จงหวดสระบร



1. ผใหเชาตกลงใหกองทนรวมเชาทรพยทเชามกาหนดระยะเวลาการเชา 30 ป (“ระยะเวลาการเชา”) นบตงแตวนทคสญญาไดนาสญญาเชาฉบบนไปจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ (“วนจดทะเบยนการเชา”) โดยใหถอวาผใหเชาไดสงมอบและกองทนรวมไดรบมอบทรพยทเชาในวนจดทะเบยนการเชา ทงน ใหถอวาผใหเชาไดมการสงมอบการครอบครองของทรพยทเชาใหแกกองทนรวมในวนจดทะเบยนการเชาตามสภาพของทรพยทเชาในขณะนน คสญญาจะนาสญญาเชาฉบบนไปจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท ณ สานกงานทดนทเกยวของ ภายใน 5 วนทาการนบจากวนทกองทนรวมไดจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. รวมถงไดเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทออกและเสนอขายแกนกลงทนเปนทเรยบรอยแลว ทงน ในระยะเวลาการเชานบจากวนทจดทะเบยนการเชาคสญญาไมมสทธบอกเลกสญญาเชาดงกลาว


2. ในกรณททรพยทเชาใดมผเชารายยอยทาสญญาเชา และ/หรอ สญญาบรการ (ซงตอไปรวมเรยกวา “สญญากบผเชารายยอย”) กบผใหเชาอยกอนแลวในวนททาสญญาน ผใหเชาตกลงจะดาเนนการใหมการทาสญญาแปลงหนใหม (Novation Agreement) และ/หรอ สญญาทเกยวของและจาเปนระหวางผใหเชา ผเชารายยอย และกองทนรวม โดยใหมขอกาหนดสาคญและอยบนเงอนไข ดงน (ก) ขอกาหนดทแจงใหทกฝายรบทราบวากองทนรวมเปนผมสทธในทรพยทเชาโดยตรงจากผใหเชาตามสญญาเชาฉบบน (ข) ขอกาหนดทตกลงใหกองทนรวมเปนผใหเชาและหรอใหบรการทรพยทเชา ตาม/สญญากบผเชารายยอยแทนผใหเชา ทงนขอตกลงดงกลาวไมรวมถงขอกาหนด และ/หรอ เงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวก ในนคมอตสาหกรรมซงผพฒนานคมอตสาหกรรมจะดาเนนการและใหบรการแกผเชา รายยอยโดยตรงซงจะตองเปนไปตามมาตรฐานทผพฒนานคมอตสาหกรรมประกาศใชในนคมอตสาหกรรมซงทรพยสนทเชาตงอย ทงน ใหขอกาหนดทตกลงใหกองทนรวมเปนผใหเชา และ/หรอ ผใหบรการทรพยทเชา มผลตงแตวนจดทะเบยนการเชาเปนตนไป โดยผใหเชาตกลงสงมอบสญญากบผเชา รายยอย รวมถงเอกสารใดๆ ทเกยวของกบสญญากบผเชารายยอยใหแกกองทนรวมภายหลงวนจดทะเบยนการเชา (ค) ในกรณทกฎหมายไมเปดชองใหสามารถดาเนนการตามภายใตสญญา (ข) แปลงหนใหม (Novation Agreement) ได กองทนรวมและผใหเชาตกลงใหมการดาเนนการดงน (1) ผใหเชายกเลกสญญากบผเชารายยอย (2) จดใหกองทนรวมเขาทาสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมในวนเดยวกบทผใหเชายกเลกสญญากบผเชารายยอย โดยสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมจะคง ขอสญญาเดมไวทกประการ เวนแตในเรองระยะเวลาของสญญาทตองกาหนดใหเทากบระยะเวลาของสญญากบผเชารายยอยทเหลออย และ ขอกาหนดและเงอนไขทเกยวกบการใหบรการสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกในนคมอตสาหกรรมซงจะดาเนนการและใหบรการโดยผพฒนานคมอตสาหกรรม ทงน ผใหเชาตกลงจะรวมมอกบกองทนรวมในการดาเนนการใดๆ ทจาเปนเพอใหการเขาทาสญญากบผเชารายยอยฉบบใหมสาเรจลลวง 3. ผใหเชาตกลงดาเนนการใดๆ ทจาเปน เกยวกบการโอนสทธการใชทดนและการประกอบกจการในเขตประกอบการอตสาหกรรมใหแกกองทนรวม



ในกรณทการเชาทรพยทเชารายการใดเปนการเชาเพยงบางสวนของทดนแปลงใดแปลงหนงในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร และตองใชถนนภายในแปลงทดนสวนทไมใชทรพยทเชาเปนทางผานเขาออก ผใหเชาตกลงจะดาเนนการจดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพยใหแกกองทนรวม และผเชาชวงของกองทนรวมใหมสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนอนเปนทตงของทรพยทเชาไดตลอดระยะเวลาการเชา นอกจากน ในกรณทกองทนรวมโอนสทธการเชาใหแกบคคลภายนอก ผใหเชาตกลงดาเนนการจดทะเบยนภาระตดพนในอสงหารมทรพยใหแกผรบโอนสทธการเชาจากกองทนรวมเพอใหผรบโอนสทธการเชามสทธใชเสนทางภายในแปลงทดนไดตลอดระยะเวลาการเชาเชนเดยวกนโดยกองทนรวมหรอบคคลภายนอกผรบโอนสทธการเชาจะเปนผรบผดชอบคาใชจายสาหรบการจดทะเบยนโอนภาระตดพนดงกลาว



เหตการณอยางใดอยางหนงตามทระบไวในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาในกรณดงตอไปน ใหถอเปนการเลกสญญาหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาของคสญญาทเกยวของ 1. ในกรณทผใหเชาเปนผผดสญญาตามทระบไวในขอ (ก) หรอขอ (ข) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา และคสญญาฝายทประพฤตผดสญญาไมดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน [30] วนนบแตวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนเปนลายลกษณอกษร หรอภายในระยะเวลาใดๆ ทคสญญาไดตกลงกนซงเปนระยะเวลาทเพยงพอสาหรบการแกไขเหตผดนดดงกลาว คสญญาฝายทไมผดสญญามสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดโดยพลน และใหคสญญาฝายทไมผดสญญามสทธเรยกคาเสยหายตางๆ ตามทกฎหมายกาหนดจากคสญญาฝายทผดสญญาไดอกสวนหนงดวย เวนแตการไมเรมดาเนนการแกไขการผดสญญาดงกลาวภายในกาหนดเวลานนเกดขนเพราะเหตสดวสย หรอเพราะเหตทคสญญาฝายทไมผดสญญานนตองรบผดชอบ



ในกรณทคสญญาฝายใดฝายหนงเปนผปฏบตผดสญญาและคสญญาฝายทผดสญญาไมดาเนนการแกไขและปฏบตใหถกตองตามทกาหนดไวในสญญาน คสญญาอกฝายหนงมสทธเรยกคาเสยหายตางๆ ตามทกฎหมายกาหนดจากคสญญาฝายทผดสญญาได 2. ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในขอ (ข) (ค) และ (ง) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา ใหถอวาสญญานสนสดลงโดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย หรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได อยางไรกด หากเกดเหตเลกสญญาในขอ (จ) ในหวขอเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญา คสญาทงสองฝายจะพยายามหาขอสรปผลของการเลกสญญาดงกลาว 3. หากคสญญาฝายใดฝายหนงผดนดชาระหนใดๆ ใหแกคสญญาอกฝายหนง คสญญาฝายทมไดเปนผผดนดชาระหนจะมสทธคดคาปรบในอตราเทากบรอยละ 7.5 ตอปของจานวนหนคางชาระนนๆ จนกวาจะไดชาระเสรจสน 4. ในกรณทคสญญาไดใชสทธบอกเลกสญญาตามเงอนไขใดๆ ทกาหนดในเหตผดนดหรอเหตแหงการบอกเลกสญญาตามสญญาน กองทนรวมยงคงมหนาทภายใตสญญานและสามารถใชประโยชนในทรพยทเชาจนกวาจะครบกาหนดตามระยะเวลาทกาหนดในหนงสอบอกกลาว 5. เมอสญญาเชาฉบบนสนสดลงดวยเหตครบกาหนดอายสญญาเชา หรอระงบลงดวยเหตอนใด กองทนรวมตกลงจะดาเนนการดงตอไปน ก. ยกเวนกรณทระบไวในสญญาฉบบน สงมอบทรพยทเชาคนใหแกผใหเชา พรอมกบสวนควบและอปกรณทตดตรงกบทรพยทเชาตามสภาพของทรพยทเชาในขณะนน ซงเปนการชารดบกพรองตามปกต ตามทไดรบการบารงรกษาโดยกองทนรวมตามทไดระบไวในสญญาฉบบน ข. รบผดชอบภาษโรงเรอน และทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในระยะเวลาการเชา [หากกองทนรวมไดชาระภาษลวงหนาใหแกหนวยงานราชการทเกยวของแลวกอนระยะเวลาทสญญาฉบบนสนสดลงหรอระงบสนลง ผใหเชาจะคนภาษโรงเรอนและทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในชวงระยะเวลาดงกลาวตามสดสวนใหแกกองทนรวม ในทางกลบกนหากกองทนรวมไดคางชาระภาษหรอมภาระภาษทตองชาระใหแกหนวยงานราชการกอนระยะเวลาทสญญาฉบบนสนสดลงหรอระงบสนลง กองทนรวมจะคนภาษโรงเรอนและทดน และภาษบารงทองทของทรพยทเชาในชวงระยะเวลาดงกลาวตามสดสวนใหแกผใหเชา]

คาภาษอากรและคาธรรมเนยม 1. ผใหเชาตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยมการจดทะเบยนการเชา อากรแสตมป และคาใชจายใดๆ ทเกดขนจากหรอเกยวของกบการจดทะเบยนการเชาตามสญญา 2. ผใหเชามหนาทรบผดชอบภาษเงนได ภาษหก ณ ทจาย ภาษมลคาเพม และภาษธรกจเฉพาะ (ถาม) ของตนเอง สาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนการเชา


คาภาษอากรและคาธรรมเนยม (ตอ) 3. ผใหเชาตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและสงกอสรางอนใดบนทดนทงหมด

รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอน ๆ หรอคาธรรมเนยมใด ๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยทเชาสาหรบระยะเวลากอนวนจดทะเบยนการเชา นบจากวนจดทะเบยนการเชา กองทนตกลงรบผดชอบชาระภาษโรงเรอนและสงกอสรางอนใดบนทดนทงหมด รวมตลอดถง ภาษธรกจเฉพาะ ภาษปาย ภาษอน ๆ หรอคาธรรมเนยมใด ๆ ทอาจเรยกเกบโดยหนวยงานราชการเนองดวยหรอทเกยวของกบการใชประโยชนในทรพยทเชาตลอดอายสญญาเชา ทงน กองทนจะสงสาเนาใบเสรจใหแกผใหเชาเมอผใหเชารองขอ เพอใหผใหเชาสามารถตรวจสอบไดวากองทนรวมไดชาระภาษแลว

(9) สญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย

คสญญา กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล (กองทน) และ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (ผบรหารอสงหารมทรพย)

วนทสญญามผลใชบงคบและการแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย

ใหสญญามผลใชบงคบนบแตวนทกองทนเขาลงทนครงแรก โดยกองทนตกลงแตงตงและผบรหารอสงหารมทรพยตกลงรบการแตงตงใหปฏบตหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนสาหรบอสงหารมทรพยของโครงการฯ ตามเงอนไขและหลกเกณฑทกาหนดไวในสญญา โดยใหผบรหารอสงหารมทรพยเรมปฏบตหนาทนบแตวนทสญญามผลใชบงคบ

หนาทของผบรหารอสงหารมทรพย 1. ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงปฏบตหนาททวไปในการบรหารและจดการอสงหารมทรพยของโครงการฯ โดยการปฏบตหนาทดงกลาวจะตองสอดคลองกบ โครงการจดการกองทนรวม ทงน เพอประโยชนของกองทนรวมและผถอหนวยลงทน 2. ในกรณมหนาทใดเพมเตมจากขอสญญา ผบรหารอสงหารมทรพยจะตกลงรวมกนกบกองทนรวม เพอกาหนดหนาทเพมเตมแกผบรหารอสงหารมทรพยตามสมควรแกกรณเฉพาะทเกยวเนองกบการดาเนนงานของโครงการฯ และ/หรอทเกยวเนองกบการปฏบตหนาทตามทกาหนดในสญญาฉบบน ทงน เพอประโยชนของกองทนรวมและผถอหนวยลงทน โดยผบรหารอสงหารมทรพยมสทธทจะไดรบคาตอบแทนสาหรบการปฏบตหนาทเพมเตมดงกลาวตามทจะไดตกลงกนตอไป อยางไรกด หากผบรหารอสงหารมทรพยปฏเสธการปฏบตหนาทตามทไดรบมอบหมายเพมเตมจากกองทนรวม ในกรณดงกลาวกองทนรวมมสทธทจะมอบหมายหนาทนนใหบคคลอนปฏบตแทนได ดวยคาใชจายของกองทนรวม ทงน การปฏบตหนาทของบคคลดงกลาวจะตองไมสงผลกระทบตอการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยตามสญญาน


หนาทของผบรหารอสงหารมทรพย (ตอ)

3. ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงทจะจดใหมบคลากรเพอดแลจดการบรหารโครงการฯ ตามหนาทตามสญญาในเวลาและจานวนทเหมาะสม บคลากรดงกลาวจะตองเปนผมความรและประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางด ครบถวนตามมตรฐานวชาชพ โดย ณ วนทลงนามในสญญานผบรหารอสงหารมทรพยจะจดสงโครงสรางทมจดการบรหารโครงการฯ เพอใหกองทนรวมพจารณา และในกรณทจะมการเปลยนแปลงโครงสรางทมจดการบรหารโครงการฯ อยางมนยสาคญ ผบรหารอสงหารมทรพยจะสงขอมลการเปลยนแปลงดงกลาวใหกองทนรวมเพอพจารณาอนมตลวงหนาไมนอยกวา 15 วนกอนการเปลยนแปลงโครงสรางทมจดการบรหารโครงการฯ ในแตละคราว 4. ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงจดทาแผนการดาเนนงานประจาป เพอนาเสนอขออนมตจากกองทนรวม อยางไรกด ผบรหารอสงหารมทรพยอาจปรบเปลยนแผนการดาเนนงานประจาปดงกลาวไดตามความเหมาะสมโดยพจารณาจากสภาวะธรกจการตลาดและอตสาหกรรม ในกรณทผบรหารอสงหารมทรพยปรบเปลยนแผนการดาเนนงานประจาป ผบรหารอสงหา รมทรพยจะดาเนนการตามแผนงานทปรบเปลยนไดตอเมอกองทนรวมอนมต โดยกองทนรวมจะไมปฏเสธแผนการดาเนนงานประจาปทเสนอใหมการปรบเปลยนโดยไมมเหตผลอนสมควร ทงน บนหลกการทวาการดาเนนการดงกลาวจะไมกระทบตอความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม 5. ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงทจะจดใหมและสงมอบหนงสอคาประกนของธนาคารพาณชยเพอการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยภายใตสญญานในวงเงนประกน 1,000,000 (หนงลาน) บาท ใหแกกองทนรวม โดยใหหนงสอคาประกนดงกลาวมระยะเวลาคาประกนปตอป โดยจดใหมตลอดอายสญญา 6. ผบรหารอสงหารมทรพยจะเกบรกษาสาเนาเอกสารหลกฐานตาง ๆ ทเกยวของกบการบรหารอสงหารมทรพยตามความจาเปนและสมควร ซงรวมถงชดสาเนาเอกสารประกอบยนยนการจายเงนสดยอยตาง ๆ ซงรวมถง สาเนาใบเสรจรบเงนคาใชจายตาง ๆ ตามทผบรหารอสงหารมทรพยเปนผดาเนนการ หรอ ตดตอประสานงาน เปนระยะเวลาตลอดอายสญญา ในสภาพสมบรณ ครบถวน และพรอมใหกองทนรวมเหมราชและผทเกยวของตรวจสอบ และจะสงมอบสาเนาเอกสารดงกลาวคอแกกองทนรวมเมอสญญาฉบบนสนสด

คาตอบแทน (1) คาจางบรหาร ระยะเวลา คาจางบรหาร ปท 1 - 5 รอยละ 2 ของ รายไดจากการดาเนนงาน ปท 6 - 10 รอยละ 5 ของ รายไดจากการดาเนนงาน


คาตอบแทน (ตอ) (2) คาธรรมเนยมในการจดหาผเชา (ในกรณทเหมราชจดหา)

ก. คาธรรมเนยมในการจดหาและดาเนนการใหผเชารายใหมเขาทาสญญาเชาของโครงการฯ โดยมระยะเวลาการเชาเทากบหรอตงแต 3 (สาม) ปขนไป เทากบคาเชาทกองทนรวมจะไดรบจานวน 1 (หนง) เดอนตอราย (ในกรณระยะเวลาการเชาไมถง 3 ป ใหผบรหารอสงหารมทรพยมสทธไดรบคาธรรมเนยมโดยคานวณตามสดสวนระยะเวลาการเชาจรง เทยบกบระยะเวลาการเชามาตรฐาน 3 ป) ข. คาธรรมเนยมในการดาเนนการใหผเชาเดมตอสญญาเชาของโครงการฯ โดยมระยะเวลาการเชาเทากบหรอตงแต 3 (สาม) ปขนไป เทากบคาเชาทกองทนรวมจะไดรบจานวน 0.5 (ศนยจดหา) เดอนตอราย (ในกรณระยะเวลาการเชาไมถง 3 ป ใหผบรหารอสงหารมทรพยมสทธไดรบคาธรรมเนยมโดยคานวณตามสดสวนระยะเวลาการเชาจรง เทยบกบระยะเวลาการเชามาตรฐาน 3 ป) ในกรณทผเชารายใดทไดรบการแนะนาหรอจดหาโดยผบรหารอสงหารมทรพยไดยกเลกสญญาเชากอนครบระยะเวลาเชาและเขาทาสญญาเชากบผบรหารอสงหารมทรพย และ/หรอ บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด บรษท อสเทรน ซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท (ระยอง) จากด และ บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด ซงเปนเจาของโครงการฯ เดม ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงคนคาธรรมเนยมในการจดหาผเชารายดงกลาวใหแกกองทนรวมตามสดสวนระยะเวลาทเชาคงเหลอตามสญญาเชา * รายไดจากการดาเนนงาน (Gross Property Operating Revenue) หมายถง รายไดทมาจากคาเชา คาบรการ และรายไดอน ๆ ทไดรบจรงจากการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยของกองทนรวม

ขอตกลงกระทาการหรอละเวนกระทาการของผบรหารอสงหารมทรพย

1. ผบรหารอสงหารมทรพยจะไมกระทาการใดๆ รวมทงการลงนามในเอกสารใดๆ การใหถอยคาตอเจาหนาทของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เจาหนาทของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ เจาหนาทของหนวยราชการอนใดในนามกองทนรวม และจะไมกอภาระ หนาท ความผกพนใดๆ ในนามของกองทนรวม หรอ เอมเอฟซ โดยไมไดรบความยนยอมจากกองทนรวมหรอ เอมเอฟซ เปนลายลกษณอกษรลวงหนากอนการดาเนนการดงกลาว 2. ผบรหารอสงหารมทรพยจะปฏบตตามกฎหมายหลกทรพยในสวนทเกยวกบคณสมบตของผบรหารอสงหารมทรพย ซงรวมถงประกาศคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ท สน. 25/2552 (“ประกาศ ก.ล.ต.”) อยางเครงครด หากมการเปลยนแปลงบคลากรหลกในการจดการ และบรหารอสงหารมทรพย ผบรหารอสงหารมทรพยจะตองแจงใหกองทนรวมทราบเปนลายลกษณอกษร โดยผบรหารอสงหารมทรพยจะตองจดหาบคลากรหลกรายใหมทมความร และ


ขอตกลงกระทาการหรอละเวนกระทาการของผบรหารอสงหารมทรพย (ตอ)

ประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพยตามทกาหนดในกฎหมายหลกทรพยทเกยวของ และเปนผทผบรหารอสงหารมทรพยพจารณาวามคณสมบตเหมาะสมในการปฏบตหนาทแทนบคคลากรหลกรายเดม และครบถวนตามมาตรฐานวชาชพเพอใหการบรหารจดการโครงการฯ เปนไปอยางตอเนอง และไมมผลกระทบตอการปฏบตหนาทตางๆ ของผบรหารอสงหารมทรพยตามทกาหนดไวในสญญาฉบบนโดยไมชกชา ทงน ในกรณทมการเปลยนแปลงหรอแกไขเพมเตมประกาศ ก.ล.ต. ดงกลาว กองทนรวมตกลงจะแจงใหผบรหารอสงหารมทรพยทราบเปนคราวๆ ไป 3. ผบรหารอสงหารมทรพยตกลงดาเนนการใดๆ ภายในอานาจหนาทตามมาตรฐานวชาชพอนเปนทยอมรบโดยทวไปของผบรหารอสงหารมทรพยตามเงอนไขของสญญาฉบบน ซงผบรหารอสงหารมทรพยเหนวาจาเปนและเหมาะสมเพอปองกนมใหกองทนรวมปฏบตผดหนาท หรอฝาฝนเงอนไขตามทไดระบไวในโครงการจดการกองทนรวม และสญญากบผเชารายยอยอยางมนยสาคญ โดยผบรหารอสงหารมทรพยตองแจงใหกองทนรวมทราบในทนทเมอมเหตการณใดๆ หรอมเหตอนควรทราบวาการกระทาการหรองดเวนกระทาการใดๆ ของกองทนรวมอาจถอวาเปนการปฏบตผดหนาท หรอฝาฝนเงอนไขตามทไดระบไวในโครงการจดการกองทนรวม และ/หรอ สญญากบผเชารายยอยดงกลาว เพอใหกองทนรวมรบทราบและดาเนนการแกไขอยางเหมาะสมและทนตอเวลาตอไป

ระยะเวลาของสญญา มกาหนดระยะเวลา 10 ปนบตงแตวนทสญญามผลใชบงคบ เมอครบกาหนดระยะเวลาตามวรรคแรกและผบรหารอสงหารมทรพยมไดปฏบตผดสญญาฉบบนในขอทเปนสาระสาคญ กองทนรวมจะพจารณาตออายสญญานออกไปอกเปนคราว คราวละไมเกน 5 ป โดยผบรหารอสงหารมทรพยจะตองแจงความประสงคทจะตออายสญญาใหแกกองทนรวมเปนหนงสอลวงหนาไมนอยกวา 6 เดอนกอนครบกาหนดระยะเวลาตามวรรคแรก และกองทนรวมจะแจงผลการพจารณาการตออายสญญาดงกลาวภายใน 2 เดอน ทงน ใหเงอนไข และหลกเกณฑของสญญาทตอออกไปใหเปนไปตามทกาหนดไวในสญญาเดม ยกเวนแตคาตอบแทนและเงอนไขคาตอบแทนทคสญญาจะไดตกลงกนใหม

การเลกสญญา สญญาอาจถกยกเลกไดโดยคสญญาฝายใดฝายหนงหากเกดเหตการณใดๆ ดงตอไปน ทงน ใหคสญญาทเกยวของแจงการบอกเลกสญญาใหแกคสญญาฝายหนงทราบลวงหนาเปนลายลกษณอกษรเปนเวลาไมนอยกวา 30 วน 1. กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาไดในกรณใดกรณหนงดงตอไปน

(ก) ผบรหารอสงหารมทรพยถกศาลสงพทกษทรพยเดดขาด หรอถกศาลสงใหลมละลาย หรออยในขนตอนการเลกบรษท การชาระบญช

(ข) มการรองขอใหฟนฟกจการของผบรหารอสงหารมทรพยตอศาลหรอหนวยงานราชการทเกยวของซงสงผลกระทบตอความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพยในการชาระหนหรอปฏบตตามสญญาฉบบน


การเลกสญญา (ตอ) (ค) ผบรหารอสงหารมทรพยเปลยนแปลงโครงสรางผถอหน และ/หรอ ผบรหารใน

สวนทเปนสาระสาคญอนกอใหเกดผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญกบการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยตามสญญาน

(ง) ผบรหารอสงหารมทรพยไมปฏบตหนาทตามทกาหนดในสญญาฉบบนในสวนทเกยวของกบการเงนของกองทนรวมโดยจงใจหรอโดยทจรต

(จ) หาก (ก) ผบรหารอสงหารมทรพยไมสามารถดาเนนการแกไขเพอใหมคณสมบตถกตองครบถวนตามทกาหนดในประกาศของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอกฎหมายอนทเกยวของ ภายใน 90 วนนบจากวนทกองทนรวมถอดถอนผบรหารอสงหารมทรพย หรอ (ข) กองทนรวมปฏเสธการแตงตงบคคลภายนอกตามทผบรหารอสงหารมทรพยเสนอแกกองทนรวม ใหกองทนรวมบอกเลกสญญา และใหกองทนรวมพจารณาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยรายใหม 2. คสญญาฝายใดฝายหนงมสทธเลกสญญาไดในกรณใดกรณหนงดงตอไปน

(ก) กองทนรวมเลกกองทนรวมตามทกาหนดไวในหวขอ “การเลกโครงการจดการกองทนรวม” ของรายละเอยดโครงการจดการกองทนรวม หรอในกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. มคาสงใหเลกกองทนรวม

(ข) โครงการฯ ถกทาลายทงหมดหรอไดรบความเสยหายอยางมนยสาคญและกองทนรวมไมประสงคทจะจดหาประโยชนในโครงการฯ ดงกลาวอกตอไป อนเปนผลใหผบรหารอสงหารมทรพยไมสามารถปฏบตตามหนาทตามทระบไวในสญญาอกตอไป

(ค) เมอมการเปลยนแปลงของกฎหมายทเกยวของอนทาใหคสญญาฝายใดฝายหนงไมสามารถปฏบตหนาทของตนในสวนทเปนสาระสาคญของสญญาน

(ง) คสญญาฝายใดฝายหนงฝาฝนหรอไมปฏบตหนาทตามทระบไวในสญญาฉบบนหรอปฏบตตามหนาทดงกลาวไมครบถวนสมบรณ (เวนแตกรณทกาหนดในสญญา ซงการไมปฏบตหนาทดงกลาวกอใหเกดผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอกองทนรวมหรอโครงการฯ หรอคสญญาอกฝายหนงและคสญญาดงกลาวไมดาเนนการแกไขเหตผดสญญาดงกลาวภายใน 90 วนนบจากวนทไดรบแจงจากคสญญาฝายทไมผดสญญาเปนลายลกษณอกษร

(จ) กองทนรวมไดดาเนนการขาย หรอใหเชาโครงการฯ ทงหมดแกผเชาเพยงรายเดยวในคราวเดยว


(10) สญญาตกลงกระทาการ

คสญญา กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเหมราชอนดสเตรยล )กองทน ( และ บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด )มหาชน( บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท )ระยอง (จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด (เจาของทรพยสน)

การชดเชยรายได ภายในระยะเวลา 3 ปแรก นบแตวนทกองทนรวมไดเขาลงทนโดยการซอกรรมสทธและเชาโครงการฯ ณ สานกงานทดนทเกยวของเรยบรอยแลว เจาของทรพยสนตกลงชดเชยรายไดสวนตางทเกดจากการทรายไดจากการดาเนนงานตอป (กอนหกภาษหก ณ ทจาย) ของกองทนรวมทเกดขนจรงตากวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา ซงมจานวนเงนเทากบ 369,287,820 บาท ตอป (“รายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา”) (คานวณมาจากคาเชาในอตราตารางเมตรละ 205 บาท ตอเดอน คดตามขนาดพนทโรงงานทงหมดของโครงการฯ จานวน 150,117 ตารางเมตร) ในกรณทรายไดจากการดาเนนงานตอปมจานวนนอยกวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา เหมราชพฒนาทดนในฐานะผบรหารทรพยสนตกลงแจงแกกองทนรวมและเจาของทรพยสนเปนลายลกษณอกษร เพอรวบรวมจานวนเงนสวนทตากวารายไดจาก

การชดเชยรายได (ตอ) การดาเนนงานตอปขนตา (ตามทเกดขนจรง) จากเจาของทรพยสนตามสดสวนความเปนเจาของของเจาของทรพยสนแตละราย โดยจะชดเชยรายไดสวนตางดงกลาวใหแกกองทนรวมเปนรายเดอนตามวธการคานวณซงคสญญาจะตกลงกน ทงน คสญญาตกลงจะดาเนนการปรบปรงมลคาเงนชดเชยเปนรายไตรมาสใหแลวเสรจภายใน 10 วนหลงจากวนสนไตรมาสนน ๆ “รายไดจากการดาเนนงาน” (Gross Property Operating Revenue) หมายถง รายไดทมาจากคาเชา คาบรการ และรายไดอนๆ จากการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยของกองทนรวม ในกรณทเจาของทรพยสนรายใดไมชดเชยสวนตางทเกดจากการทรายไดจากการดาเนนงานตอป (กอนหกภาษหก ณ ทจาย) ของกองทนรวมทเกดขนจรงตากวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา เหมราชพฒนาทดนตกลงรบผดชอบชาระสวนตางดงกลาวใหแกกองทนรวมแทนเจาของทรพยสนรายนนๆ นอกจากน เหมราชพฒนาทดน ตกลงสงมอบหนงสอคาประกนของบรษท เพอประกนการชาระเงนในสวนทตากวารายไดจากการดาเนนงานตอปขนตา ของเจาของทรพยสนทกราย ตามทระบในขอ 1 วรรคแรก ใหแกกองทนรวม โดยใหหนงสอคาประกนดงกลาวมระยะเวลาคาประกน 3 ป นบแตวนทกองทนรวมไดเขาลงทนโดยการซอกรรมสทธและเชาโครงการฯ ณ สานกงานทดนทเกยวของเรยบรอยแลว


การชดเชยสวนตางของคาใชจายดาเนนงาน

สาหรบระยะเวลา 3 ปนบตงแตวนทกองทนรวมจดทะเบยนรบโอนกรรมสทธและเชาโครงการฯ จากเจาของทรพยสน ณ สานกงานทดนทเกยวของ กองทนรวมตกลงชาระ (ก) คาใชจายในการบรหารและประกอบกจการโครงการฯ (Operating Expenses) (ข) คาบารงรกษาทรพยสน (Maintenance Costs) (ค) คาเบยประกนความเสยงภยในทรพยสน และ (ง) คาบารงรกษาทรพยสนสวนกลาง (หากม) เพอรกษาสภาพทรพยสนใหเหมาะสมกบการใหเชาตามวตถประสงคของกองทนรวม [อาท การดแลรกษาความสะอาด การดแลรกษาถนนและทจอดรถ แนวรว แนวกาแพง การจดสวนและภมทศนดานนอกของโครงการฯ] (“คาใชจายดาเนนงาน”) ตามคาใชจายทเกดขนจรงแตในอตราไมเกนรอยละ 4 ของรายไดจากการดาเนนงาน ทงหมดของกองทนรวมตอป โดยกองทนรวมจะชาระคาใชจายตามจานวนและกาหนดเวลาชาระเงนทไดตกลงกบผจาหนายและหรอผใหบรการ ในกรณทคาใชจายดาเนนงานดงกลาวเกนกวารอยละ 4 ของรายไดจากการดาเนนงาน (Gross Property Operating Revenue) ของกองทนรวมตอป เจาของทรพยสนตกลงรบผดชอบสวนเกนของคาใชจายดาเนนงานตามสดสวนการเปนเจาของของเจาของทรพยสนแตละรายตามจานวนทเกดขนจรง ทงน ผบรหารอสงหารมทรพยจะดาเนนการใหกองทนรวมเปนผวาจาง ผจาหนาย หรอ ผใหบรการ รวมถงเขาทาสญญาโดยตรงกบบคคลดงกลาว

3. วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนเปนอยางไร นโยบายการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางไร และกองทนรวมมนโยบายการกยมหรอไม อยางไร • ณ วนจดทะเบยนโอนกรรมสทธในทรพยสนทงกองทนรวมและบรษทเจาของทรพยสนทงหมดจะลงนามรวมกนใน

สญญาจะซอจะขายทรพยสนในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร สญญาเชาทดนและอาคารในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร สญญาจะซอจะขายทรพยสนในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) สญญาเชาทดนและอาคารในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) สญญาจะซอจะขายทรพยสนในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด สญญาเชาทดนและอาคารในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด สญญาเชาทดนและอาคารในเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร สญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย และสญญาตกลงกระทาการทกฉบบ โดยกองทนรวมจะรบมอบทรพยสนจากบรษทเจาของทรพยสนทงหมด และจะชาระเงนคาทรพยสนดงกลาวใหแกบรษทเจาของทรพยสนทงหมดเชนกน โดยกองทนรวมจะปฎบตใหครบทกอยางตามทระบไวในโครงการน ภายหลงจากวนทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะลงทน กองทนรวมจะเขาเปนคสญญาภายใตสญญาเชาพนทของทรพยสนทกองทนรวมจะลงทน รวมทงสญญาการใหบรการ ในฐานะผใหเชาและผใหบรการ ซงสญญาดงกลาวมความเปนมาตรฐานโดยมหลกเกณฑและเงอนไขของสญญาคลายคลงกนสาหรบผเชาทกราย อาทเชน การกาหนดระยะเวลาการเชาและการใหบรการ เบองตนสวนใหญจะเปนเวลา 3 ป การกาหนดใหผเชาตองวางเงนมดจา และผใหเชามสทธบอกเลกสญญาในกรณทผเชาผดสญญา เปนตน โดยการทาสญญาดงกลาวตองไดรบความยนยอมจากคสญญาภายใตสญญาดงกลาว


ทงน บรษทจดการมนโยบายทจะดาเนนการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนทกองทนรวมจะลงทน โดยนาพนทโรงงานทงหมด 150,117 ตารางเมตร ออกใหเชาแกผเชาเพอนาไปประกอบกจการ โดย บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ตกลงจะดาเนนการรวบรวมคาชดเชยรายไดสวนตางทเกดจากการดาเนนงานใหแกกองทนรวมเปนระยะเวลา 3 ป นบแตวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธในทรพยสน โดยคดคาเชาในอตรา 205 บาท/ตารางเมตร/เดอน ซงเมอคดตามขนาดพนทโรงงานทงหมด กองทนรวมจะมรายไดโดยรวมเทากบ 369,287,820 บาท/ป ทงน อตราตารางเมตรละ 205 บาทตอเดอนในชวง 3 ปแรกเปนราคาทเหมาะสมซงเมอเปรยบเทยบกบราคาคาเชาในตลาดซงอยระหวาง 180 ถง 230 บาทตอตารางเมตรตอเดอน หากในปใดกองทนรวมมรายไดรวมตากวา 369,287,820 บาท/ป บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะดาเนนการใหบรษทเจาของทรพยสนชดเชยรายไดสวนตางใหแกกองทนรวมจนเตม 369,287,820 บาท/ป อยางไรกด ในกรณทบรษทเจาของทรพยสนไมสามารถชดเชยรายไดสวนตางใหแกกองทนรวมภายในระยะเวลาทกองทนรวมกาหนด บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะชดเชยรายไดสวนตางดงกลาวใหแกกองทนรวมทนททไดรบแจงจากกองทนรวม และหากในปใดกองทนรวมมรายไดรวมมากกวา 369,287,820 บาท/ป จะไมมการชดเชยรายไดสวนตางใหแกกองทนรวม สาหรบการบรหารจดการอสงหารมทรพยนน บรษทจดการจะแตงตงบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม ซงมระยะเวลาการจางบรหารทรพยสน 10 ป เมอครบกาหนดระยะเวลาดงกลาวบรษทจดการจะพจารณาถงผลการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยทผานมาเปนเกณฑสาคญในการตออายสญญาจางบรหารทรพยสน ทงน ผบรหารอสงหารมทรพยจะเปนผดาเนนการหาผสนใจทจะเชาพนทโรงงานทกองทนรวมจะลงทน เพอเพมอตราการเชาพนทใหแกกองทนรวม และบรหารจดการอสงหารมทรพยของกองทนรวม โดยเบองตนบรษทจดการไดกาหนดขอบเขตหนาทการปฏบตงานของผบรหารอสงหารมทรพยดงตอไปน เพอประโยชนสงสดของกองทนรวม 1. บรหารจดการทรพยสนของกองทนรวมตามทไดกาหนดขอบเขตไวดวยความซอสตยสจรตและระมดระวงตามมาตรฐานอยางผมวชาชพ 2. ดาเนนการจดสรรการใชสอยพนทภายในทรพยสนของกองทนรวม เพอนาออกเสนอใหเชาแกผเชา และ/หรอจดหาหรอแนะนาผเชาทมศกยภาพในการเชาทรพยสนของกองทนรวมไมวาทงหมดหรอบางสวน ตลอดจนจดหาผเชาเขาทาสญญาเชาทดแทนหรอเพมเตมในกรณททรพยสนทบรหารจดการมพนทวางหรอไมมผเชาเชาใชสอยพนทนนๆ แลว 3. ปฏบตงานดานธรการและเอกสารตางๆ ทเกยวของกบการบรหารจดการทรพยสนเพอประโยชนกองทนรวม ตลอดจนจดใหมการดแล ตรวจสอบ ขอความเหนชอบจากหนวยงานทเกยวของ และ/หรอตออายใบอนญาตหรอเอกสารใดๆ ทจาเปนตอการประกอบกจการ ตลอดจนชาระคาธรรมเนยมทเกยวของ 4. ดแลความเรยบรอย ความสะอาด และความปลอดภยของทรพยสน ดาเนนการชาระคาใชจายหรอภาษทเกยวของกบทรพยสนในนามกองทนรวม 5. ตดตามการชาระคาเชาจากผเชาทรพยสนของกองทนรวม แมวาบรษทจดการจะไดกาหนดบทบาทและขอบเขตการปฏบตหนาทของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ในการบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมอยางระมดระวง แตกอาจจะเกดความขดแยงทางผลประโยชนในการหา ผเชาได แตอยางไรกตาม ความตองการของผเชากมความแตกตางกนในการเลอกโรงงาน เชน พนทเชา คณลกษณะ


ของโรงงาน สทธประโยชนทางภาษของผเชา และทาเลทตงในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมดงกลาวไมเหมอนกน เปนตน รวมทงการกาหนดอตราคาเชากเปนราคาตลาด ซงปจจยขางตนอาจสรปไดวา ผเชาจะเปน ผกาหนดและตดสนใจทจะเลอกเชาโรงงานอตสาหกรรมทตรงกบความตองการของตนเองเปนหลก ดงนน จงทาใหโอกาสทจะเกดความขดแยงทางผลประโยชนในการบรหารจดการตาลง

• นโยบายในการบรหารอสงหารมทรพย

เนองจากบรษทจดการจะแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมขนเพอชวยทาหนาทในการบรหารจดการอสงหารมทรพยดงกลาว โดยผบรหารอสงหารมทรพยจะบรหารจดการทรพยสนเพอใหไดรายไดสทธจากการใหเชาโรงงานใหไดมากทสดเพอประโยชนสงสดของกองทนรวม โดยมหลกการบรหารดงน 1. บรหารจดการทรพยสนของกองทนดวยหลกการและมาตรฐานอยางมออาชพ 2. ประสานงาน ดแล และใหบรการแกผเชาอยางทนทวงท เพอรกษาความสมพนธทด และสรางมาตรฐานทดในการใหบรการลกคาทงกอนและหลงการขาย โดยคานงถงความตองการของผเชาเปนหลก 3. ตรวจสอบดแลการรกษาสภาพทรพยสนของกองทนใหอยในสภาพทด และรายงานผลการตรวจสอบตอกองทนอยางสมาเสมอ 4. ตรวจสอบและประสานงานหนวยงานทเกยวของเพอใหมใบอนญาตหรอเอกสารสาคญใดๆ ทจาเปนตอการประกอบกจการ เพอใหมไวตลอดระยะเวลาการเชาทรพยสน 5. บรหารอตราการเชาใหอยในระดบสงสด และจดการตนทนทเกยวของอยางมประสทธภาพ 6. สนบสนนการจดหาผเชารายใหม ในกรณทพนทเชาวางลง โดยเสนออตราคาเชาทเหมาะสมกบสถานการณตลาด และคแขง ณ ขณะนน รวมทงเงอนไขทไมดอยไปกวาเงอนไขทใหสาหรบทรพยสนในบรเวณใกลเคยงกนทผบรหารอสงหารมทรพยเปนเจาของโดยตรง อตราคาธรรมเนยมการบรหารอสงหารมทรพย ในเบองตนกองทนรวมจะทาสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยกบบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนระยะเวลา 10 ป โดย บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะปฏบตหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทน เพอจดหาผลประโยชนจากทรพยสนของกองทนรวม โดยใน 5 ปแรกกองทนรวมตกลงจะชาระคาตอบแทนสาหรบการบรหารอสงหารมทรพยใหแกผบรหารอสงหารมทรพยในอตรารอยละ 2 ของรายไดจากการดาเนนงาน (Gross Property Operating Revenue) และใน 5 ปถดไป กองทนรวมจะชาระคาตอบแทนในอตรารอยละ 5 ของรายไดจากการดาเนนงาน สาหรบคานายหนาในการจดหาผเชาเพอมาเชาโรงงานทวางนน ในกรณทผบรหารอสงหารมทรพยเปนผจดหาผเชาเพอมาเชาโรงงานเอง กองทนรวมจะชาระคานายหนาในการจดหาผเชารายใหม (สาหรบสญญาเชาเทากบหรอ 3 ปขนไป) ในอตรา 1 เดอนของอตราคาเชาและคาบรการทไดรบจากผเชารายใหม และคานายหนาจากการตอสญญาเชาจากผเชารายเดม (สาหรบสญญาเชาเทากบหรอ 3 ปขนไป) ในอตราครงเดอนของอตราคาเชาและคาบรการทไดรบจากผเชารายเดม ทงน หากมสญญาเชาของผเชารายใหมหรอการตอสญญาเชาของผเชารายเดมทไมถง 3 ป กองทนรวมจะชาระคานายหนาตามสดสวนของระยะเวลาการเชาของผเชา อยางไรกด ในกรณทผบรหารอสงหารมทรพยไมไดเปนผจดหาผเชาเพอมาเชาโรงงานดวยตวเองนน ผบรหารอสงหารมทรพยจะไมมสทธในการรบคานายหนาดงกลาวขางตน


ทงน ทางบรษทจดการมความเหนวาอตราคาตอบแทนผบรหารอสงหารมทรพยตามทกาหนดขางตนนนเปนอตราคาบรการทเหมาะสม เพราะคาตอบแทนดงกลาว มคาเฉลยตลอดอายสญญา 10 ป อยทรอยละ 3.50 ของรายไดรวม ซงเมอเปรยบเทยบกบคาเฉลยของอตราราคาตลาดแลวจะอยทประมาณรอยละ 2 – 5 ของรายไดรวม การทบรษทจดการไดกาหนดอตราคาธรรมเนยมการวาจางผบรหารอสงหารมทรพยใหสอดคลองกบผลการดาเนนงาน เพอเปนการสรางแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพย ในการพยายามเพมรายไดและควบคมคาใชจายใหแกกองทน โดยอตราคาตอบแทนผบรหารอสงหารมทรพยทไดกาหนดไวนนถกคานวณในรปของคาจางทคดเปนบาท/ตารางเมตร/เดอน โดยจานวนพนทตารางเมตรทถกนามาใชคานวณในทนคอ พนทเชาสทธ หรอ Net Rentable Area (NRA) ของกองทนรวมซงเมอรวมทง 4 โครงการจะอยท 150,117 ตารางเมตร

• นโยบายการกยมเงน: กองทนรวมอาจกยมเงนเพอดาเนนการปรบปรง ตอเตมอสงหารมทรพยของกองทนรวมหรออสงหารมทรพยทกองทนรวมมสทธการเชาใหอยในสภาพทด หรอลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตม โดยคานงถงประโยชนของกองทนรวมเปนสาคญ และเปนไปตามหลกเกณฑ เงอนไข และวธการทเกยวของของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อยางไรกตาม ณ ปจจบนกองทนรวมยงไมมนโยบายในการกยมเงนดงกลาว

4. ภาพรวมของธรกจการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนเปนอยางไร 1. ภาพรวมภาวะเศรษฐกจและธรกจ ภาวะเศรษฐกจและธรกจไทย ในชวงไตรมาส 2 ของป 2556 ขยายตวลดลงเมอเปรยบเทยบกบไตรมาสแรก โดยปจจยสนบสนนหลกยงคงมาจากการบรโภคและการลงทนของภาคเอกชนเปนหลก สาหรบการขยายตวของภาคการผลตยงคงตองอาศยปจจยสนบสนนจากกลมโรงแรม ภตตาคาร อสงหารมทรพย การคาปลกคาสง และภาคการเงน ทงน ภาพรวมของการขยายตวของเศรษฐกจไทยในชวงครงปหลงไดรบแรงสนบสนนจากภาวะเศรษฐกจโลกทปรบตวขนในชวงครงปแรก และจากมาตรการของภาครฐ รวมทงการขยายตวสงของการทองเทยว ในภาคอสงหารมทรพยในประเทศไทยนนยงคงมการขยายตวตอเนอง แมวาจะปรบชะลดลงเลกนอยเมอเทยบกบไตรมาสกอน อยางไรกด อปสงคความตองการซอทอยอาศยยงคงขยายตวตอเนอง อกทงปจจยพนฐานดานการลงทนและความเชอมนทางเศรษฐกจยงอยในเกณฑทด โดยเฉพาะการขยายตวของมลคาโครงการทไดรบอนมตสงเสรมการลงทนทมสงถงเกอบรอยละ 120 ในป 2555 และรอยละ 33 ในครงแรกของป 2556 ซงคาดวาจะทยอยกอสรางและเขาลงทนอยางตอเนอง (ทมา: สานกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต)

2. แนวโนมภาวะอตสาหกรรม/นคมอตสาหกรรม

แมวาสภาวะเศรษฐกจของประเทศไทยทมการปรบชะลอตวลง ภาคธรกจอสงหารมทรพยนนยงคงเปนภาคธรกจทยงไมไดรบผลกระทบโดยตรง และมทศทางทแตกตางกนไปตามประเภทของอสงหารมทรพย สาหรบธรกจอสงหารมทรพยเพอการอตสาหกรรมนนยงคงมผลการดาเนนการและทศทางทด ซงมลคาการลงทนทยนขอจดทะเบยนกบสานกงานคณะกรรมการสงเสรมการลงทน (BOI) ยงคงเพมขนรอยละ 15.3 เมอเปรยบเทยบกบปทแลว กลมอตสาหกรรมทมความโดดเดนและเปนแรงขบเคลอนในไตรมาสท 2 นคอกลมบรการอตสาหกรรมและโครงสรางพนฐาน กลมอเลกทรอนกส และกลมโลหะภณฑ ในสวนของอปสงคสาหรบพนทภาคอตสาหกรรมยงคงอยในทศทางบวก โดยเฉพาะในพนททางโดยรอบกรงเทพมหานคร พนทแถบปราจนบร และพนททางดานอสเทรนซบอรด


ตามรายงานของบรษท ซบ รชารด เอลลส (ประเทศไทย) จากด (CBRE Thailand) พบวาอปทานของโรงงานอตสาหกรรมสาเรจรปใหเชา (Ready – Built Factories: RBFS) ณ ไตรมาสท 2 ของป 2556 นนเพมขนคดเปนรอยละ 8.1 เมอเปรยบเทยบกบชวงเวลาเดยวกนของป 2555 ทงน อตราการเชาพนทอยในอตราประมาณ 81% หรอปรบตวลดลงประมาณ 2% จากไตรมาสทผานมา

ทมา : CBRE Thailand จานวนใบอนญาตโรงงานในประเทศไทย ในป 2003 ถง ไตรมาสท 2 ป 2013

ทมา: CBRE ไตรมาสท 2 ป 2013, กรมโรงงานอตสาหกรรม

ตามรายงานของบรษท ซบ รชารด เอลลส (ประเทศไทย) จากด (CBRE Thailand) จานวนใบอนญาตโรงงาน (Factory Licenses) ณ ไตรมาสท 2 ป 2013 มทงหมดจานวน 129,314 ใบ โดยเพมขนจานวน 599 ใบจากไตรมาสท 1 ในป 2013 หรอประมาณรอยละ 2.00 และมแนวโนมเพมขนอยางตอเนองตงแตป 2004 จนถงปจจบน


3. แนวคด อปทาน อปสงค และสภาวะการแขงขนโรงงานมาตรฐานใหเชา 3.1 แนวคดของโรงงานมาตรฐานใหเชา

• การพฒนาอตสาหกรรมโดยทวไปจะเรมตนจากการพฒนาทดนอตสาหกรรม การจดสรางโครงสรางพนฐานในทดนอตสาหกรรมและการขายทดนใหแกผประกอบการอตสาหกรรมเพอกอสรางโรงงานผลตสนคา

• ผประกอบการอตสาหกรรมอาจจดสรรเงนลงทนเพอเปนเจาของโรงงานเอง หรออาจเลอกเชาโรงงานเพอลดตนทนในการดาเนนการ และลดความเสยงจากความไมแนนอนตางๆ ทอาจเกดขน โดยเฉพาะอยางยงหากการใหเชาโรงงานมบรการแบบครบวงจร เพออานวยความสะดวกในการประกอบการใหแกผประกอบการ ทงน ในอดตทผานมาจนถงปจจบนมผประกอบการชาวตางชาตจานวนมากทเขามาตงฐานการผลตในประเทศไทยโดยไมตองการถอกรรมสทธในโรงงาน

3.2 อปทานของโรงงานมาตรฐานใหเชา ผพฒนาโรงงานอตสาหกรรมเพอขาย/ใหเชา แบงออกเปน 2 ประเภท ดงน

• ผพฒนาโรงงานบนทดนอตสาหกรรมทตนเองพฒนาขน ไดแก เจาของนคมอตสาหกรรม • ผพฒนาโรงงานบนทดนอตสาหกรรมทซอ/เชาจากเจาของทดนอตสาหกรรม เชน บรษท ซงสรางโรงงานมาตรฐาน

เพอใหเชาบนทดนทซอจากเจาของทดนอตสาหกรรมในทาเลทตงทหลากหลาย

3.3 อปสงคของโรงงานมาตรฐานใหเชา การเลอกเชาโรงงานเปนทางเลอกหนงของผประกอบการทไมตองการเปนเจาของโรงงาน เพอลดตนทนของโครงการ และเพอเพมความยดหยนในการทาธรกจ โดยเฉพาะอยางยงในชวงทมความไมแนนอนของสถานการณตางๆ ทมอทธพลตอบรรยากาศการลงทน นอกจากน วงจรชวตของผลตภณฑทมแนวโนมสนลง ตลอดจนการใหความสาคญกบอตราผลตอบแทนจากการลงทนลวนแตเปนปจจยเสรมใหผประกอบการมความตองการเชาโรงงานแทนการลงทนเปนเจาของโรงงานเอง ประเทศไทยตงอยในทาเลทตงทดสาหรบการลงทน เนองจากตงอยในศนยกลางของทวปเอเชย นอกจากน ประเทศไทยยงมแรงงานทมทกษะ มระบบโครงสรางพนฐานทด รวมทงมกฎระเบยบตางๆ ทเอออานวยตอการลงทน การเตบโตของการลงทนจากตางประเทศในประเทศไทย จะสงผลใหมความตองการเชาโรงงานมากขน

3.4 สภาวะการแขงขนโรงงานมาตรฐานใหเชา การแขงขนในธรกจนยงจดอยในระดบปานกลาง เนองจากมผประกอบการนอยราย และใชเงนลงทนมาก ผแขงขนโดยตรงคอ นคมอตสาหกรรมตางๆ ในทาเลเดยวกน ไดแก บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน), บรษท ไทยคอนอนดสเทรยล คอนเนคชน จากด (มหาชน), บรษท อมตะ ซมมท เรดด บลด จากด และ บรษท สวนอตสาหกรรมปนทองอนดสเตรยลปารค จากด หากมผเขามาแขงขนรายใหมจะตองใชเงนทนสง และตองใชระยะเวลานานในการพฒนาโครงการทมความหลากหลายทงในดานทาเลทตง รปแบบ และขนาด

5. กองทนรวมนมการประกนภยอยางไร บรษทจดการจะดาเนนการใหมการจดทาประกนภยทรพยสนทเชาจากกองทนรวมอยางเพยงพอและเหมาะสมกบสวนไดเสยของกองทนรวมทมตออสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยทลงทน เพอคมครองความเสยหายทจะเกดขนกบกองทนรวมอนเนองมาจากการเกดวนาศภยตออสงหารมทรพยดงกลาว โดยจะกาหนดใหทนประกนภยของกองทนไมตากวามลคาทดแทน (Replacement Cost) ของราคาประเมนลาสดทไมนบรวมถงมลคาทดนและมลคารากฐาน โดยกองทนรวมเปนผรบประโยชน


ภายใตกรมธรรมดงกลาว นอกจากน บรษทจดการอาจจดใหมการประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอกทอาจไดรบความเสยหายจากความชารดบกพรองของอาคารโรงงาน ทงน ในกรณทผเชาไดทาประกนภยนไวแลว บรษทจดการจะทาประกนภยความรบผดเฉพาะกรณทกองทนรวมอาจถกไลเบยใหตองรบผดเทานน อนง เนองดวยปจจบนการทาสญญาเชาของบรษทเจาของทรพยสนกบผเชานน มการกาหนดเงอนไขการชาระคาประกนภยทไมเหมอนกน โดยสญญาเชาบางรายผเชาจะเปนผชาระคาประกนภย (ผเอาประกนภย) หรอบางสญญาบรษทเจาของทรพยสนจะเปนผชาระคาประกนภยเอง แตทงหมดจะกาหนดใหบรษทเจาของทรพยสนเปนผรบผลประโยชน ดงนน ในการรบมอบสญญาเชาของผเชารายทกาหนดใหบรษทเจาของทรพยสนเปนผชาระคาประกนภยนน บรษทจดการอาจจะตองปฏบตตามเงอนไขการชาระคาประกนภยดงกลาวขางตนกอน แตอยางไรกตาม ในกรณทมการตออายสญญาเชากบผเชารายเดมหรอรายใหม บรษทจดการจะเจรจาตอรองใหผเชาเปนผชาระคาประกนภยเอง โดยกาหนดใหกองทนรวมเปนผรบผลประโยชน อยางไรกตาม มความเสยหายทรนแรงหลายประเภทซงไมสามารถทาประกนภยได หรอไมคมคาทจะทาประกนภย หรอความคมครองอยภายใตขอจากดในระดบหนง ตวอยางของเหตการณดงกลาว ไดแก สงคราม การกอการราย ภยพบต และมลภาวะหรอปญหาสงแวดลอมบางประการ

6. ผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวมจะเปนอยางไร ในกรณทเปนการเชาชวงอสงหารมทรพย หรอการเชาในอาคารโรงเรอน หรอสงปลกสรางทผใหเชามไดเปนผมกรรมสทธตามโฉนดทดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชน และหากตอมาผมกรรมสทธตามโฉนดทดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชนบอกเลกสญญาโดยมไดจดใหมผรบประกนความเสยหายทอาจเกดขนจากการบอกเลกสญญาของบคคลดงกลาว เนองจากการลงทนของกองทนรวมในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพยในครงน ไมมการเชาชวงอสงหารมทรพยแตมการลงทนในสทธการเชาทดนและอาคารโรงงานในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด และเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร ซงผใหเชาเปนผมกรรมสทธตามโฉนดทดนโดยตรง ดงนน กองทนจงไมมผลกระทบดงกลาว

7. รายชอหรอลกษณะของเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนกบบคคลดงกลาว ทจะไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนจานวนและสดสวนเทาใด บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล เอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด และ/หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

8. ผลงทนจะไดอะไรจากเงนลงทน ผลงทนจะไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในรปของเงนปนผล นอกจากน กองทนรวมมการซอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ผลงทนจงมโอกาสทจะไดรบกาไรจากการขายหนวยลงทนทอาจเพมขนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

9. ปจจยใดทมผลกระทบอยางมนยสาคญตอเงนลงทนของผลงทน

• ความผนผวนทางเศรษฐกจ และความไมมนคงทางการเมอง สภาพเศรษฐกจทผนผวนของประเทศไทยและโลกอาจสงผลกระทบตอรายไดจากอสงหารมทรพย โดยเฉพาะในชวงสภาวะเศรษฐกจตกตา ผประกอบการบางรายทเชาอสงหารมทรพยของกองทนรวมอาจมปญหาในการดาเนนธรกจ ซงจะสงผลกระทบตอความสามารถในการจายชาระคาเชาของผเชาใหแกกองทนรวมหรออาจยกเลกสญญาเชากบกองทนรวม


นอกจากน ความไมมนคงทางการเมองของประเทศไทยและประเทศในภมภาค อาจสงผลกระทบตอสภาพเศรษฐกจและการลงทนทางตรงจากตางประเทศ ซงผประกอบการจากตางประเทศนจะเปนกลมผเชาหลกของอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน

• ความสามารถในการชาระคาเชาของผเชา ความสาเรจทางดานการเงนของกองทนรวมสวนหนงขนอยกบความสาเรจในการประกอบธรกจของผเชาและความสามารถในการชาระคาเชาของผเชา ดงนน ความออนแอทางฐานะการเงนของผเชารายใหญหรอผเชารายเลกจานวนหลายรายรวมกน อตราการวางของโรงงานเนองจากการผดสญญาของผเชา หรอการไมตอสญญาเชาหลกจากสญญาเชาหมดอายอาจสงผลกระทบในดานลบตอการดาเนนงานของกองทนรวม

• ความผนผวนของอตราคาเชา เนองจากรายไดหลกของกองทนรวมมาจากรายไดคาเชา ดงนน หากอตราคาเชามความผนผวนจะมผลกระทบถงผลประกอบการของกองทนรวม ทงน ความผนผวนของอตราคาเชาอาจมสาเหตมาจากการแขงขนทสงขน หรอการไดรบผลกระทบจากความผนผวนทางเศรษฐกจและความไมมนคงทางการเมอง

10. บรษทจดการ ผบรหารของบรษทจดการ ผจดการกองทนรวม ผดแลผลประโยชน บรษทประเมนคาทรพยสน ทปรกษา ผบรหารอสงหารมทรพย หรอบคคลทเกยวของของบคคลดงกลาว มความสมพนธกบเจาของ หรอผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอไม อยางไร 1. กองทนรวมจะลงทนในทดนและอาคารโรงงานตางๆ ตามทปรากฎในตารางสรปรายละเอยดอสงหารมทรพยทจะลงทน ซงม

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด ซงเปนบรษททมบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนผถอหนรายใหญ เปนเจาของอสงหารมทรพยในเวลาทมการจดทะเบยนโอนกรรมสทธและจดทะเบยนสทธการเชาใหแกกองทนรวม ตามลาดบ

2. กองทนรวมจะแตงตงบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ใหทาหนาทผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมสาหรบอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนทงหมด ซงถอเปนการทาธรกรรมกบบคคลทเกยวของของกองทนรวมอสงหารมทรพย แมวากองทนรวมจะมการวาจางผบรหารอสงหารมทรพยใหดาเนนการในเรองตางๆ เกยวกบการเชาทรพยสน แตสาหรบการจดหาผเชาสาหรบโรงงานทวางลง กองทนรวมมนโยบายทจะกระจายและปรบปรงขอมลสถานะของการเชาใหแกบรษทตวแทนนายหนาตางๆ ทมความเชยวชาญในแตละกลมลกคาใหทราบขอมลเปนระยะๆ ซงจะเปนการชวยเพมโอกาสในการหาผเชาใหแกกองทนรวมมากขน โดยทบรษทจดการไมตองพงผบรหารอสงหารทรพยแตเพยงอยางเดยว

3. บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด และ/หรอบคคลทเกยวของกบบคคลดงกลาว อาจลงทนในหนวยลงทนไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

11. รายไดทกองทนรวมนจะไดรบมการประกน หรอไม อยางไร กองทนรวมจะไมมการประกนรายได แตอยางไรกตาม บรษทเจาของทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนจะชดเชยรายไดสวนตางทเกดจากการดาเนนงานใหแกกองทนรวมเปนระยะเวลา 3 ปนบแตวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธในทรพยสน โดยคดคาเชาในอตรา 205 บาท/ตารางเมตร/เดอน ซงเมอคดตามขนาดพนทโรงงานทงหมด กองทนรวมจะมรายไดโดยรวมเทากบ 369,287,820 บาท/ป


หากในปใดกองทนรวมมรายไดรวมตากวา 369,287,820 บาท/ป บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะดาเนนการใหบรษทเจาของทรพยสนชดเชยรายไดสวนตางใหแกกองทนรวมจนเตม 369,287,820 บาท/ป อยางไรกด ในกรณทบรษทเจาของทรพยสนไมสามารถชดเชยรายไดสวนตางใหแกกองทนรวมภายในระยะเวลาทกองทนรวมกาหนด บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะชดเชยรายไดสวนตางดงกลาวใหแกกองทนรวมทนททไดรบแจงจากกองทนรวม และหากในปใดกองทนรวมมรายไดรวมมากกวา 369,287,820 บาท/ป จะไมมการชดเชยรายไดสวนตางใหแกกองทนรวม

12. กองทนรวมนมนโยบายในการจายเงนปนผลอยางไร กองทนรวมมนโยบายการจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทนไมเกนปละ 4 ครง (1) ในกรณทกองทนรวมมกาไรสทธในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการจะจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทนไมนอยกวา

รอยละ 90 ของกาไรสทธประจาป ทงน กาไรสทธดงกลาวขางตน เปนกาไรสทธทไมรวมกาไรทยงไมเกดขนจรงจากการประเมนราคาและการสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพย และ/หรอ สทธการเชาอสงหารมทรพย

(2) ในกรณทกองทนรวมมกาไรสะสมในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการอาจจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทนจากกาไรสะสมได

ทงน ในการจายเงนปนผลดงกลาวตองไมทาใหกองทนรวมเกดยอดขาดทนสะสมเพมขน บรษทจดการจะดาเนนการจายเงนปนผลดงกลาว ใหแกผถอหนวยลงทน ภายใน 90 วนนบแตวนสนรอบระยะเวลาบญชทมการจายเงนปนผลนน โดยกรณทบรษทจดการไมสามารถจายเงนปนผลไดในระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการจะแจงใหผถอหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ทราบเปนลายลกษณอกษร และหากบรษทจดการไมสามารถจายเงนปนผลใหกบผถอหนวยลงทนไดภายในระยะเวลาดงกลาวอนเนองมาจากความผดพลาดของบรษทจดการเอง บรษทจดการจะชาระดอกเบยไมตากวารอยละเจดครงตอปนบแตวนทครบกาหนดเวลานนจนถงวนทบรษทจดการจายเงนปนผลใหกบผถอหนวยลงทน เงอนไขเพมเตม : ในการพจารณาจายเงนปนผล ถาเงนปนผลทจะประกาศจายตอหนวยลงทนระหวางปบญชมมลคาตากวาหรอเทากบ 0.10 บาท บรษทจดการขอสงวนสทธทจะไมจายเงนปนผลในครงนนและใหยกไปจายเงนปนผลพรอมกนในงวดสนปบญช หากคณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ หนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมาย มการแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอ ผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามนน โดยถอวาไดรบความเหนชอบจากผถอหนวยลงทนแลว เงอนไข และวธการจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทน 1. ในกรณทมบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนของกองทนรวมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท

จาหนายไดแลวทงหมด ยกเวนกลมบคคลทเปนบคคล ตามขอ 14 (1) (ก) ของประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท สน.25/2552 บรษทจดการจะไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนน เฉพาะหนวยลงทนในสวนท เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

2. ในกรณทมกลมบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนเปนบคคล ตามขอ 14 (1) (ก) ของประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท สน.25/2552 ถอหนวยลงทนของกองทนรวมเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลดงกลาว ในสวนทเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด


3. ในกรณทมบรษทจดจาหนายหนวยลงทนถอหนวยลงทนของกองทนรวม เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดไมเกนหนงปนบแตวนทบรษทจดจาหนายรบหนวยลงทนดงกลาว ตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน บรษทจดการจะจายเงนปนผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลนน

4. บรษทจดการจะตรวจสอบหรอดาเนนการใหมการตรวจสอบการถอหนวยลงทนของผถอหนวยลงทนทกราย รวมถงกลมบคคลเดยวกน หากปรากฏวาบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนรวมกนเกนอตราทกาหนด บรษทจดการจะปฏบตตามเงอนไข และวธการจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทนตามขอ 1. ขอ 2. และขอ 3. สาหรบเงนปนผลสวนทไมอาจจายแกผถอหนวยลงทนทถอหนวยลงทนเกนกวาอตราทกาหนด บรษทจดการจะยกใหเปนรายไดของแผนดน

5. บรษทจดการจะประกาศการจายเงนปนผล วนปดสมดทะเบยน และอตราเงนปนผล โดย 1. ประกาศในหนงสอพมพรายวน อยางนอย 1 ฉบบ 2. ปดประกาศไวในทเปดเผย ณ ททาการทกแหงของบรษทจดการทกแหง 3. สงหนงสอแจงผถอหนวยลงทนทมชออยในทะเบยนผถอหนวย ณ วนปดสมดทะเบยน และผดแลผลประโยชน และแจง

ขอมลผานตลาดหลกทรพย 6. บรษทจดการจะจายเงนปนผลเปนเงนโอนเขาบญชเงนฝากของผถอหนวยลงทน หรอ เปนเชคขดครอมเฉพาะสงจายในนาม

ผถอหนวยลงทนตามชอและทอยทปรากฏในสมดทะเบยนผถอหนวยลงทน 7. ในกรณทผถอหนวยลงทนไมใชสทธขอรบเงนปนผลจานวนใดภายในอายความใชสทธเรยกรองตามประมวลกฎหมายแพง

และพาณชย บรษทจดการจะไมนาเงนปนผลจานวนดงกลาวไปใชเพอการอนใดนอกจากเพอประโยชนของกองทนรวม 13. จดเดนในการลงทน (Investment Highlight) ในหนวยลงทนของกองทนรวมนมอะไรบาง

การลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมนมจดเดนนาสนใจ ดงน

• เปนการลงทนในทรพยสนทมศกยภาพ ตงอยในทาเลทด และไดรบสทธประโยชนจากการสงเสรมจากทางภาครฐ กองทนรวมจะเขาลงทนในโรงงานอตสาหกรรมใหเชารวม 104 โรงงาน พนทใหเชารวม 150,117 ตารางเมตร ตงอยในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม 4 แหงในประเทศไทย ไดแก นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) และนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรดอยภายใตการกากบดแลของการนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทย (“กนอ.”) และเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบรอยภายใตการกากบดแลของกระทรวง มหาดไทยและกระทรวงอตสาหกรรม ซงกาหนดใหผพฒนานคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมตองจดหาระบบโครงสรางพนฐาน สาธารณปโภค และการบรการทไดมาตรฐานใหแกผประกอบการทดาเนนงานอยในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม นอกจากนรฐบาลยงไดใหสทธประโยชนทางภาษ การอนญาตใหบรษทตางประเทศครอบครองทดนในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม และผอนผนกฎและขอบงคบการอนมตตางๆ โดยสทธประโยชนดงกลาวจะมอยเฉพาะทดนทตงอยในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมและขนอยกบนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมแตละแหงนนๆ ดวยปจจยขางตนจงเปนสงจงใจใหผเชาโรงงานในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมแตละแหงจะตอสญญาการเชาโรงงานทนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมนนๆ เพอรกษาสทธประโยชนดงกลาว

• อสงหารมทรพยมอตราการเชาสง และมผลการดาเนนการทด อสงหารมทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทนนน ณ วนท 30 กนยายน 2556 อสงหารมทรพยทมการเปดดาเนนการแลวนนมอตราการเชาเฉลยเทากบรอยละ 93 ซงหากพจารณารวมกบขอมลทผานมาของอสงหารมทรพยดงกลาว พบวาผลการ


ดาเนนการอยในระดบทดมาโดยตลอด และหากพจารณาถงอตราการเชาในชวง 3 ปยอนหลงลาสด จะเหนวาอตราการเชาเฉลยจะสงถงรอยละ 87 โดยผเชาทเชาอสงหารมทรพยจะมอายคงเหลอเฉลยประมาณ 2 ป ซงผบรหารอสงหารมทรพยคาดวาผเชาสวนใหญจะทาการตออายสญญาเชาตอไปอก เนองจากผเชาสวนใหญไดลงทนตดตงเครองจกรและอปกรณในการประกอบกจการซงจะมตนทนสงในการเคลอนยาย อกทงผเชายงคงตองการไดรบสทธประโยชนทภาครฐมใหกบนคมอตสาหกรรมหรอเขตประกอบการอตสาหกรรมเหลานนตอไป

• ผเชารายยอยมศกยภาพและมความหลากหลาย อสงหารมทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทนนนมศกยภาพในการสรางรายไดทด นอกจากจะมปจจยสนบสนนในดานของอตราการเชาและผลการดาเนนงานทดแลว กลมลกคาหรอผเชากนบเปนกลมลกคาเปาหมายทมศกยภาพและมความหลากหลายทงในแงของสญชาต และประเภทของธรกจ ซงหากพจารณาดานสญชาตจะพบวาอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนนนรองรบความตองการของลกคาไดจากหลากหลายประเทศ โดยจะเหนไดจากสดสวนเกอบครงเปนกลมผเชาทผสมผสานจากหลายประเทศ สาหรบประเทศทเปนกลมผเชาหลกคอ กลมบรษทจากประเทศญปน ซงเปนกลมอปสงคหลกของภาคธรกจน และกลมผเชาทเปนอนดบรองลงมาคอกลมบรษทจากประเทศสงคโปร สวนในแงของประเภทธรกจ กลมผเชาหลกกคอกลมธรกจประเภทยานยนต ซงเปนผลมาจากทาเลทตงของทรพยสนทเปนพนทเปาหมายทใกลเคยงกบเสนทางขนสง ทาเรอ และบรษททเออประโยชนซงกนและกน ดวยศกยภาพและความหลากหลายในกลมผเชาดงกลาว แสดงใหเหนถงความโดดเดนของทรพยสนทงในแงของคณภาพ ทาเลทตง และศกยภาพในการสรางรายได

• ผบรหารอสงหารมทรพยมประสบการณทยาวนานและมความชานาญในการบรหารทรพยสนประเภทโรงงานใหเชา บรษทจดการไดแตงตงบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม ซงบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ถอเปนบรษทชนนาของประเทศไทยในการพฒนาโรงงานอตสาหกรรมใหเชา โดยบรษทจดตงขนเมอวนท 15 สงหาคม 2531 ไดจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยน (Listed Company) ในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และแปรสภาพเปนบรษทมหาชน (Public Company) เมอวนท 12 กรกฎาคม 2536 มความเชยวชาญและประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพย โดยเฉพาะเกยวกบนคมอตสาหกรรม และสาธาณปโภคตางๆ ทงนไดดาเนนการในธรกจกอสรางโรงงานอตสาหกรรมมาตรฐานสาเรจรป เพอขายหรอใหเชาแกผลงทนในเขตสงเสรมอตสาหกรรมตางๆ มากวา 20 ป ปจจบนบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) มทดนและโรงงานสาเรจรปทอยภายใตการบรหารจดการ ซงตงอยในนคมอตสาหกรรมและเขตประกอบการอตสาหกรรมตางๆ ไดแก นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด นคมอตสาหกรรมเหมราชตะวนออก (มาบตาพด) เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชระยอง

• โอกาสในการเตบโตจากการลงทนเพมเตมในทรพยสนประเภทโรงงานใหเชา เนองจากภาคอตสาหกรรมเรมมการฟนตว ประกอบกบทศทางธรกจโรงงานสาเรจรปใหเชายงคงมความตองการสง และมอตราการเชาอยในระดบทด แสดงใหเหนถงแนวโนมทดขนสาหรบภาคธรกจน อกทง บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เปนหนงในบรษทพฒนาอสงหารมทรพยภาคอตสาหกรรมชนนาของประเทศไทย ซงมแผนการขยายโครงการและพฒนาพนทอนของบรษท เพอพฒนาเปนอสงหารมทรพยสาหรบภาคอตสาหกรรมอยางตอเนอง ซงแสดงใหเหนถงโอกาสในการลงทนเพมเตมของกองทนรวมในอนาคต นอกจากนกองทนรวมยงมโอกาสในการลงทนเพมเตมในอสงหารมทรพยประเภทอตสาหกรรมของบรษทอนๆ ดวยเชนเดยวกน


• ความไดเปรยบทางดานทาเลทตงของอสงหารมทรพยทจะลงทนในแตละนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรม นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร

อยใกลโรงงานผผลตชนสวนประกอบรถยนต ซงจะดงดดผประกอบการตางๆ ทเกยวของใหมาอยบรเวณน อยใกลกบทาเรอแหลมฉบง ระยะทางประมาณ 37 กโลเมตรซงสงผลดตอการขนสงสนคา

อยใกลกบทาเรอมาบตาพด ระยะทางประมาณ 52 กโลเมตรซงสงผลดตอการขนสงสนคา ใกลกบทางหลวงพเศษระหวางเมอง (มอเตอรเวย) ซงเปนถนนสายหลกและสามารถไปยงสนามบนสวรรณภม ซงเปนศนยกลางการบนและการขนสงสนคาในภมภาคอาเซยน

ภายในนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบรมพนทเขตประกอบการเสร (Freetrade Zone) เปนพนททใหสทธประโยชนทางภาษและอากรแกบรษทตางๆ ทผลตเพอสงออก และเขตอตสาหกรรมทวไป (General Industrial Zone)

มความพรอมของระบบโครงสรางพนฐานทมประสทธภาพ

มระบบระบายนาทมประสทธภาพ ปองกนการนาทวม นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง)

อยใกลโรงงานผผลตชนสวนประกอบรถยนต ซงจะดงดดผประกอบการตางๆ ทเกยวของใหมาอยบรเวณน รวมถงผผลตยานยนตรายใหญตงอยในนคมนดวย อยางเชน จเอม, มาสดา, ฟอรด เปนตน

กลายเปนศนยรวมอตสาหกรรมครบวงจรทใหญทสดในโลก โดยมบรษทผผลตรถยนตและอตสาหกรรมตอเนองรวมทงสนกวา 100 ราย โดยมกาลงการผลตคดเปน 1 ใน 3 ของกาลงการผลตยานยนตทงหมดของประเทศไทย

ปจจบนมพนทนคมรวมทงสนประมาณ 9,150 ไร (3,660 เอเคอร) โดยมพนทพฒนาแลวและกาลงพฒนาประมาณ 8,560 ไร (3,424 เอเคอร)

อยใกลกบทาเรอแหลมฉบง ระยะทางประมาณ 45 กโลเมตรซงสงผลดตอการขนสงสนคา

อยใกลกบทาเรอมาบตาพด ระยะทางประมาณ 49 กโลเมตรซงสงผลดตอการขนสงสนคา ใกลกบทางหลวงพเศษระหวางเมอง (มอเตอรเวย) ซงเปนถนนสายหลกและสามารถไปยงสนามบนสวรรณภม ซงเปนศนยกลางการบนและการขนสงสนคาในภมภาคอาเซยน

ภายในนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) มพนทเขตประกอบการเสร (Freetrade Zone) เปนพนททใหสทธประโยชนทางภาษและอากรแกบรษทตางๆ ทผลตเพอสงออก และเขตอตสาหกรรมทวไป (General Industrial Zone)

มความพรอมของระบบโครงสรางพนฐานทมประสทธภาพ มระบบระบายนาทมประสทธภาพ ปองกนการนาทวม

นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด

อยใกลโรงงานผผลตชนสวนประกอบรถยนต ซงจะดงดดผประกอบการตางๆ ทเกยวของใหมาอยบรเวณน รวมถงผผลตยานยนตรายใหญตงอยในนคมนดวย อยางเชน ซซก, ฟอรด เปนตน รวมถงกลมไทยซมมท ซงเปนผผลตอะไหลรถยนตทใหญทสดในเอเชยตะวนออกเฉยงใต


พนทสวนใหญตงอยในจงหวดระยอง และมพนทบางสวนอยในจงหวดชลบร มพนทบางสวนตดตอกบนคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) มเสนทางรถยนตตดตอกนโดยตรงระหวาง 2 นคม

โดยมกลมเปาหมายเปนบรษทผผลตรถยนต มพนทประมาณ 8,350 ไร (3,340 เอคเคอร) โดยมพนทพฒนาแลวและพนทกาลงพฒนาประมาณ 7,900 ไร

อยใกลกบทาเรอแหลมฉบง ระยะทางประมาณ 37 กโลเมตรซงสงผลดตอการขนสงสนคา อยใกลกบทาเรอมาบตาพด ระยะทางประมาณ 54 กโลเมตรซงสงผลดตอการขนสงสนคา ใกลกบทางหลวงพเศษระหวางเมอง (มอเตอรเวย) ซงเปนถนนสายหลกและสามารถไปยงสนามบนสวรรณภม ซงเปนศนยกลางการบนและการขนสงสนคาในภมภาคอาเซยน

ภายในนคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรนซบอรด มพนทเขตประกอบการเสร (Freetrade Zone) เปนพนททใหสทธประโยชนทางภาษและอากรแกบรษทตางๆ ทผลตเพอสงออก และเขตอตสาหกรรมทวไป (General Industrial Zone)

มความพรอมของระบบโครงสรางพนฐานทมประสทธภาพ มระบบระบายนาทมประสทธภาพ ปองกนการนาทวม

เขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร ใกลกบทางหลวงสายหลกหมายเลข 1 ถนนพหลโยธน ซงเปนถนนสายหลกและสามารถไปยงสนามบนสวรรณภม ซงเปนศนยกลางการบนและการขนสงสนคาในภมภาคอาเซยน ระยะทางประมาณ 97 กโลเมตร

เปนเขตประกอบการอตสาหกรรมเพอรองรบอตสาหกรรมทเกยวของกบวสดและอปกรณกอสราง เซรามค กระดาษและบรรจภณฑ โลหะและไฟฟา

มพนทประมาณ 3,700 ไร (1,480 เอเคอร) ตงอยใกลกบกรงเทพฯ ระยะทางประมาณ 76 กโลเมตร

มโครงสรางพนฐานทางอตสาหกรรมและระบบการสอสารทมคณภาพสง และนาทบรบรณจากเขอนปาสกชลสทธกวา 80 ลานลกบาศกเมตร

ระบบปองกนนาทวม มคนดนสงกวา 2 เมตร รอบลอมเขตประกอบการอตสาหกรรมเหมราชสระบร


ขอมลขอมลททควรควรรเกยวกบรเกยวกบการลงทนการลงทน

Q: ทานตองลงทนเปนจานวนเงนเทาใด และคานวณเปนหนวยลงทนไดอยางไร A: มลคาขนตาของการจองซอ 1,000 บาท และหากตองการคานวณเปนหนวยลงทนได โดยนาจานวนเงนทจองซอหนวยลงทนหาร

ดวยราคาขายหนวยลงทน เชน หากผลงทนจองซอหนวยลงทนเปนจานวนเงน 10,000 บาท ราคาขายหนวยลงทนเทากบ 10.00 บาทตอหนวย ผลงทนจะไดรบจานวนหนวยลงทนเทากบ 1,000 หนวย (10,000/10.00)

Q: ทานจะลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมนไดอยางไร A: ผลงทนสามารถซอหนวยลงทนสาหรบการเสนอขายหนวยลงทนครงแรกไดระหวางวนท 16 - 23 ธนวาคม 2556 ในระหวางเวลา

ทาการ ในกรณทชาระเปนเชคหรอดราฟท ผลงทนสามารถซอหนวยลงทนไดระหวางวนท 16 – 20 ธนวาคม 2556 กอนเวลา 12.00 น. โดยบรษทจดการขอสงวนสทธทจะรบเงนสดในวนท 23 ธนวาคม 2556 โดยจองซอหนวยลงทน ไดท

บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน)

- สานกงานใหญเลขท 199 อาคารคอลมนทาวเวอร ชน จ และชน 21 - 23 ถนนรชดาภเษก แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรงเทพมหานคร 10110 โทรศทพ 0-2649-2000 โทรสาร 0-2649-2100

- สานกงานสาขาเซนทรลพลาซา แจงวฒนะ ชน 4 (หองเลขท 440/1) เลขท 99 หม 2 ถนนแจงวฒนะ ตาบลบางตลาด อาเภอปากเกรด จงหวดนนทบร 11120 โทรศพท 0-2835-3055-7 โทรสาร 0-2101-0765

- สานกงานสาขาขอนแกน ชน1 ศนยอาหารและบรการ 1 (คอมเพลกซ) มหาวทยาลยขอนแกน เลขท 123 ถนนมตรภาพ ตาบลในเมอง อาเภอเมอง จงหวดขอนแกน 40002 โทรศพท 043-204-014-16

ผสนใจลงทนสามารถขอรบหนงสอชชวนสวนสรปขอมลสาคญหรอสวนขอมลโครงการ ใบคาขอเปดบญชกองทน (เฉพาะผจองซอหนวยลงทนทไมเคยเปดบญชกบบรษทจดการมากอน) และใบคาสงซอหนวยลงทนไดทททาการทกแหงของบรษทจดการหรอจากเวบไซตของบรษทจดการ (www.mfcfund.com) และ ณ สถานทตดตอทกแหงทใชในการซอหนวยลงทนของผจดจาหนาย และ/หรอ ผรบประกนการจดจาหนาย และ/หรอ ผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ทกวนทาการ ในระหวางเวลาทาการ วธการจองซอหนวยลงทน ผจองซอหนวยลงทนสามารถจองซอหนวยลงทนดวยตวเองทบรษทจดการ และ/หรอ ผจดจาหนาย และ/หรอ ผรบประกนการจดจาหนาย และ/หรอ ผสนบสนนการขายหนวยยลงทน (ถาม) โดยกรอกรายละเอยดตางๆ ใบคาขอเปดบญชกองทน (กรณทผจองซอหนวยลงทนไมเคยเปดบญชกบบรษทจดการมากอน) และใบคาสงซอหนวยลงทนใหครบถวนชดเจน แลวนาใบคาขอเปดบญชกองทน (ถาม) และใบคาสงซอหนวยลงทนทกรอกรายละเอยดครบถวนแลวและเอกสารหลกฐาน เชน สาเนาบตรประจาตวประชาชน (สาหรบบคคลธรรมดา) หรอหนงสอรบรองกระทรวงพาณชยและหนงสอมอบอานาจ พรอมตวอยางลายมอชอผมอานาจลงนาม (สาหรบนตบคคล) เปนตน พรอมทงเงนคาจองซอหนวยลงทนเตมจานวนไปทบรษทจดการ และ/หรอ ผจดจาหนาย และ/หรอ ผรบประกนการจดจาหนาย และ/หรอ ผสนบสนนการขายหนวยยลงทน (ถาม) หรอสามารถสงซอหนวยลงทนทางโทรสารไดสาหรบผจองซอหนวยลงทนทมบญชกองทนกบบรษทจดการแลว ผจองซอหนวยลงทนทมถนฐานอยในตางประเทศจะตองเปนผรบภาระในเรองของขอกาหนด กฎระเบยบ และภาษตางๆ ทเกยวเนองกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเอง หลงจากทบรษทจดการ และ/หรอ ผจดจาหนาย และ/หรอ ผรบประกนการจดจาหนาย และ/หรอ ผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ไดรบชาระเงนคาซอหนวยลงทนจากผจองซอหนวยลงทนแลว บรษทจดการ และ/หรอ ผจดจาหนาย และ/หรอ


ผรบประกนการจดจาหนาย และ/หรอ ผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) จะออกหลกฐานการรบเงน และสาเนาใบคาสงซอหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนไวเปนหลกฐาน การจองซอหนวยลงทนจะสมบรณกตอเมอบรษทจดการ และ/หรอ ผจดจาหนาย และ/หรอ ผรบประกนการจดจาหนาย และ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ไดเรยกเกบเงนตามเชค ดราฟท หรอคาสงหกบญชธนาคาร และไดรบเงนคาจองซอหนวยลงทนเตมตามจานวนแลว สทธของผถอหนวยลงทนจะเกดขน หลงจากทนายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการซอหนวยลงทนของผถอหนวยลงทนลงในสมดทะเบยนผถอหนวยลงทนแลวเทานน ผจองซอทไดชาระเงนคาจองซอหนวยลงทนแลว จะเพกถอนการจองซอหนวยลงทนและขอคนเงนคาจองซอหนวยลงทนไมได นอกจากน หากผลงทนตองการขายคนหนวยลงทนของกองทนรวมตลาดเงนภายใตการบรหารจดการของบรษทจดการเพอจองซอกองทนน ผลงทนจะตองสงคาสงซอลวงหนา 1 วนกอนวนสดทายของการเปดเสนอขายครงแรก

Q: ทานสามารถชาระเงนคาจองซอหนวยลงทนไดอยางไร A: ผจองซอหนวยลงทนสามารถชาระเงนคาจองซอหนวยลงทนไดทบรษทจดการ และ/หรอ ผจดจาหนาย และ/หรอ ผรบประกน

การจดจาหนาย และ/หรอ ผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม) ภายในระยะเวลาเสนอขายครงแรก โดยชาระเปนเงนสด เชค ดราฟท หรอคาสงหกบญชธนาคาร ทสามารถเรยกเกบเงนไดในเขตหกบญชเดยวกนกบสานกงานทรบการจองซอภายในวนทจองซอเทานน โดยเชคหรอดราฟทดงกลาวจะตองลงวนททจองซอและขดครอมเฉพาะสงจายในนาม “บญชจองซอหนวยลงทนกองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ” ซงเปนบญชประเภทออมทรพย ทบรษทจดการเปดไวเพอรบเงนคาจองซอหนวยลงทน

Q: การจดสรรหนวยลงทนเปนอยางไร A: บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนในการเสนอขายครงแรกตามหลกเกณฑ วธการ และเงอนไขทระบไวในขอน ทงน

ในกรณทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ หนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมายไดแกไข เปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอ ผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการขอสงวนสทธทจะดาเนนการใหเปนไปตามนน นอกจากนน ในกรณทบรษทจดการเหนวาการเสนอขายหนวยลงทนในครงนอาจมปญหา อปสรรค หรอขอจากดในการดาเนนการ บรษทจดการขอสงวนสทธในการเปลยนแปลงรายละเอยดการจองซอและการจดสรรหนวยลงทนตามทระบไวในโครงการตามความเหมาะสม ทงน เพอใหการเสนอขายหนวยลงทนในครงนประสบความสาเรจสงสด ภายใตหลกเกณฑและเงอนไขทระบไวในขอน บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนทจองซอและไดชาระเงนคาจองซอหนวยลงทนเตมตามจานวนทจองซอแลว ในกรณทจานวนเงนคาจองซอทระบในใบจองซอหนวยลงทนไมตรงกบจานวนเงนทบรษทจดการ และ/หรอ ผจดจาหนาย (ถาม) ไดรบชาระ บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหตามจานวนเงนคาจองซอทไดรบชาระเปนเกณฑ

วธการจดสรรหนวยลงทน (1) ในกรณทบรษทจดการระดมทนไดตากวาจานวนเงนทนของโครงการ จนอาจเปนเหตใหกองทนรวมไมสามารถลงทนได

บรษทจดการขอสงวนสทธทจะพจารณาและกาหนดขนาดของกองทนรวมทจะนาไปจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม และพจารณาเลอกลงทนในทรพยสนบางสวนไดตามทบรษทจดการเหนสมควร (รายละเอยดการเลอกลงทนในทรพยสนจะอยขอ 4. “นโยบายการลงทน”) โดยคานงถงผลประโยชนทดทสดของกองทนรวมเปนสาคญ โดยบรษทจดการอาจจะมการพจารณาจดสรรหนวยลงทนและคนเงนคาจองซอบางสวนใหแกผจองซอหนวยลงทนได อยางไรกด ในกรณทบรษทจดการระดมทนไดตากวาจานวนเงนทนของโครงการ บรษทจดการอาจเลอกทจะไมดาเนนการลงทนใดๆ ตามวรรคแรกกได และเลกกองทนรวม โดยบรษทจดการจะยกเลกการจดตงกองทนรวมและคนเงนทนใหแกผจองซอหนวยลงทน


(2) บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท 1 และผลงทนกลมท 2 ภายใตหลกเกณฑ และเงอนไข ดงตอไปน (2.1) การจดสรรหนวยลงทนแกผลงทนกลมท 1

ผลงทนกลมท 1 หมายถง ผจองซอพเศษ หรอเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว บรษทจดการจะทาการจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท 1 รวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณทไดรบยกเวนตามขอ (2.3) หรอ (2.4) ทงน บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา และผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวรวมกนไดไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท 1 ดงน (2.1.1) จดสรรใหแกผลงทนกลมท 1 ตามลาดบการจองซอ (First come first serve) (2.1.2) ในกรณทผลงทนกลมท 1 ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตามขอ (2.1.1) แลว บรษทจดการจะไมเสนอขายและ

จดสรรหนวยลงทนในสวนของผลงทนกลมท 2 ใหบคคลดงกลาวอก เวนแตเปนการจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผลงทนกลมท 2

(2.2) การจดสรรหนวยลงทนแกผลงทนกลมท 2 ผลงทนกลมท 2 หมายถง ผจองซอทวไป และผจองซอประเภทกองทน บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท 2 ตามหลกเกณฑดงตอไปน (ก) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซอทวไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนาย

ไดแลวทงหมด (ข) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ

50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณทไดรบยกเวนตามขอ (2.3) หรอ (2.4) ทงน ภายใตหลกเกณฑและเงอนไข ดงตอไปน (2.2.1) จดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนกลมท 2 ทเปนผจองซอทวไปทกรายในจานวนเงนจองซอหนวยลงทนขน

ตาสดกอน (Small lot first) หลงจากนนจงจะจดสรรเพมเปนจานวนทวคณของ 100 บาท ใหแกผลงทนกลมท 2 ทเปนผจองซอทวไปทกรายวนเปนรอบไปเรอยๆ จนกวาจะครบตามจานวนเงนทนของโครงการทเสนอขาย โดยหากผจองซอทาการจองซอมากกวา 1 บญช บรษทจดการขอสงวนสทธทจะจดสรรใหเพยงบญชเดยวทมการจองซอสงสดเทานน

(2.2.2) การจดสรรหนวยลงทนใหอยในดลยพนจของบรษทจดการ ในกรณทผจองซอในจานวนเงนทเทากน และมหนวยลงทนไมเพยงพอตอการจดสรร บรษทจดการจะพจารณาจดสรรใหแกผจองซอหนวยลงทนดงกลาวโดยวธสมรายชอโดยคอมพวเตอร (Random)

(2.2.3) สาหรบผจองซอประเภทกองทน บรษทจดการจะจดสรรตามจานวนทจองซอ แตอยางไรกตาม หากผจองซอประเภทกองทนมจานวนเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการขอสงวนสทธทจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอประเภทกองทนตามสดสวนของจานวนทจองซอ ซงเมอรวมกบจานวนหนวยลงทนทจดสรรใหแกผจองซอทวไปแลวจะมจานวนหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด


(2.3) ในกรณทผจองซอพเศษไดรบการจดสรรหนวยลงทน ตาม (2.1) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไดกตอเมอเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน

(2.4) ในกรณทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทน ตาม (2.1) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไดกตอเมอเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไป ผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษตาม (2.3)

(3) ผจองซอหนวยลงทนรบรองทจะซอหนวยลงทนตามจานวนทจองซอ หรอตามจานวนทไดรบการจดสรร โดยไมเปลยนแปลงหรอเพกถอนการจองซอหนวยลงทนดงกลาว และยนยอมรบคนเงนในกรณทไมไดรบการจดสรร

(4) ในกรณทบรษทจดการพจารณาแลวเหนวาเพอเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวม หรอผลประโยชนของผถอหนวยลงทนโดยรวม หรอชอเสยง หรอความรบผดชอบทางกฎหมายของบรษทจดการ บรษทจดการขอสงวนสทธทจะจดสรรหรอไมจดสรรหนวยลงทนแตบางสวนหรอทงหมดกได โดยไมจาเปนตองแจงใหผจองซอหนวยลงทนทราบลวงหนา

(5) สทธของผถอหนวยลงทนจะเกดขนหลงจากทนายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซอในสมดทะเบยนผถอหนวยลงทนแลวเทานน โดยบรษทจดการ และ/หรอ นายทะเบยนหนวยลงทนจะออกและจดสงเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนโดยทางไปรษณย ภายใน 30 วนนบตงแตวนถดจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

Q: กองทนรวมนมขอจากดในการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใด หรอไม อยางไร A: ในการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวม บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนตามหลกเกณฑทสานกงานคณะ

กรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนดดงน 1. จดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท

จาหนายไดแลวทงหมด ยกเวนเปนกรณ ดงตอไปน (1) เปนบคคลดงตอไปนซงถอหนวยลงทนไดไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนสารองเลยงชพ หรอกองทนรวมเพอผลงทนทวไป (ข) นตบคคลทจดตงขนตามกฎหมายไทยซงไมอยภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคล (ค) บคคลอนใดทไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เมอมเหตจาเปนและสมควร

(2) เปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทนซงรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจาหนายหนวยลงทนถอหนวยลงทนทรบไวในสวนทเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดไมเกน 1 ปนบแตวนทบรษทจดจาหนายหนวยลงทนรบหนวยลงทนดงกลาว

2. จดสรรหนวยลงทนใหกบเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนกบบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนรวมกนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

3. หากกองทนรวมมการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงน กองทนรวมตองมผลงทนตางดาวถอหนวยลงทนไดไมเกน รอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด (1) ลงทนเพอใหไดมาซงสทธในทดนตามประมวลกฎหมายทดน หรอ


(2) ลงทนเพอใหไดมาซงกรรมสทธในอาคารชด ทงน เมอคานวณพนทหองชดทกองทนรวมลงทนรวมกบพนทหองชดทถอกรรมสทธโดยผลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอยกอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพนทหองชดทงหมดในอาคารชดนน

Q: ขอจากดสทธของผถอหนวยลงทนทถอหนวยลงทน เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดมอะไรบาง

A: 1. ในกรณทปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวามบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทน เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะดาเนนการ ดงตอไปน (1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนทบรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว (2) ในการขอมตจากผถอหนวยลงทนในเรองใดๆ บรษทจดการจะไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนน

ในสวนทเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด รวมในจานวนเสยงในการขอมต (3) ไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนนในสวนทเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายได

แลวทงหมด (4) แจงใหบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนสวนทบคคลดงกลาว ถอเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวย

ลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด 2. ในกรณทบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดทถอหนวยลงทน เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลว

ทงหมดเปนบคคลทไดรบยกเวน บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน (1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนทบรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว (2) ในการขอมตจากผถอหนวยลงทนในเรองใดๆ บรษทจดการจะไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนน

ในสวนทเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดรวมในจานวนเสยงในการขอมต (3) ไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนน ในสวนทเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนาย

ไดแลวทงหมด (4) แจงใหบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทน ในสวนทเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท

จาหนายไดแลวทงหมด 3. ในกรณทบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดทถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลว

ทงหมดเปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทน ซงรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน ในชวงระยะเวลาทบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนทรบไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน แตทงนไมเกน 1 ปนบแตวนทรบหนวยลงทนดงกลาว (1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนทบรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว (2) ในการขอมตจากผถอหนวยลงทนในเรองใดๆ บรษทจดการจะนบคะแนนเสยงของบคคลดงกลาวไดเฉพาะในสวนท

ไมเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด (3) จายเงนปนผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลนน

4. ในกรณทปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวาผทเคยเปนเจาของหรอผโอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย ผใหเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพย และกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ถอหนวยลงทนรวมกนเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะปฏบต ตามขอ 1. โดยอนโลม


5. การพจารณาความเปนกลมบคคลเดยวกน ตามขอ 1. ถงขอ 4. ใหเปนไปตามประกาศสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยวาดวยการจดตงกองทนรวมและการเขาทาสญญารบจดการกองทนสวนบคคล

6. เงนปนผลสวนทไมอาจจายแกผถอหนวยลงทน ตามขอ 1 (3) ขอ 2 (3) และขอ 4 บรษทจดการจะยกเงนปนผลสวนดงกลาวใหเปนรายไดของแผนดนโดยถอวาผถอหนวยลงทนทงปวงรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลว และในระหวางทบรษทจดการยงมไดดาเนนการดงกลาว บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปนผลสวนดงกลาวออกจากทรพยสนอนของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม

7. ในกรณทปรากฏพฤตการณวาบรษทจดการดาเนนการใดๆ หรอบคคลใดถอหนวยลงทนโดยรเหนหรอตกลงกบบคคลอน อนเปนการปกปดหรออาพรางลกษณะทแทจรงในการถอหนวยลงทนของบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดทประสงคจะถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อาจเพกถอนการอนมตใหจดตงและจดการกองทนรวม

Q: กองทนรวมจะตองยนขอจดทะเบยนหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยภายในเมอไร A: บรษทจดการจะดาเนนการยนคาขอตอตลาดหลกทรพย เพอขอใหพจารณารบหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจด

ทะเบยนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทนรวม Q: ในกรณปกต ภายหลงการเสนอขายหนวยลงทนครงแรก ทานจะสามารถซอขายหนวยลงทนของกองทนรวมนไดอยางไร A: บรษทจดการจะนาหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยไปจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย เพอใหหนวยลงทนนนมสภาพ

คลอง ดงนน ผลงทนสามารถซอขายหนวยลงทนของกองทนรวมนผานระบบการซอขายของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย โดยในการซอขายหนวยลงทน ผลงทนจะตองเปดบญชซอขายหลกทรพยกบบรษทหลกทรพยทเปนนายหนาซอขายหลกทรพยเชนเดยวกบการซอขายหน ทงน ราคาซอขายหนวยลงทนจะเปนไปตามราคาตลาดทขนอยกบความตองการซอหรอขายของผถอหนวยลงทนขณะนนๆ ซงอาจจะสงหรอตากวาราคาทผถอหนวยลงทนซอมา หรอในบางชวงเวลาหนวยลงทนดงกลาวอาจไมมสภาพคลองได เนองจากกองทนรวมมขอจากดการถอหนวยลงทนของผลงทนตางดาวใหถอหนวยลงทนไดไมเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการในฐานะนายทะเบยนหนวยลงทนจงมขนตอนการควบคมการถอหนวยลงทนของ ผลงทนตางดาวใหถอหนวยลงทนไมเกนสดสวนดงกลาว ดงนน ผลงทนตางดาวทจะซอขายหนวยลงทนจะมขนตอนและอาจใชระยะเวลาดาเนนการมากกวาผลงทนไทย ซงผลงทนตางดาวสามารถสอบถามขอมลดงกลาวไดจากบรษทจดการ

Q: ทานจะทราบมลคาหนวยลงทนของทานไดอยางไร A: ผลงทนสามารถทราบขอมลเกยวกบมลคาหนวยลงทนของวนสดทายของเดอนไดท

- เวบไซตของบรษทจดการ ท www.mfcfund.com - หนงสอพมพรายวน อยางนอย 1 ฉบบ เชน หนงสอพมพผจดการรายวน เปนตน

Q: ใครทาหนาทเปนผเกบรกษาทรพยสนและดแลบรษทจดการใหปฏบตตามขอกาหนดการลงทนทตกลงไว A: ธนาคารกสกรไทย จากด (มหาชน)

อาคารธนาคารกสกรไทย สานกพหลโยธน ชน 11 เลขท 400/22 ถนนพหลโยธน แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรงเทพฯ 10400 โทรศพท 0-2470-3200-1 โทรสาร 0-2470-1996-7


Q: ใครทาหนาทเปนผบรหารหรอจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยทกองทนรวมไดมาจากการลงทน A: บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน)

เลขท 9 อาคารยเอมทาวเวอร ชน 18 ถนนรามคาแหง สวนหลวง กรงเทพฯ 10250 Q: ใครทาหนาทเปนผประเมนคาทรพยสนทกองทนรวมจะลงทน A: บรษท เค.ท.แอพไพรซล จากด

เลขท 147-148 ซอยปลกจต ถนนพระราม 4 แขวงลมพน เขตปทมวน กรงเทพฯ 10330 โทรศพท 0-2655-8330 โทรสาร 0-2654-3945 บรษท ซพเอม แคปปทล จากด เลขท 976/10 ซอยโรงพยาบาลพระราม 9 ถนนพระรามเกา แขวงบางกะป เขตหวยขวาง กรงเทพฯ 10310 โทรศพท 0-2641-5775-6 โทรสาร 0-2641-5735

Q: ใครเปนผตรวจสอบงบการเงนของกองทนรวมน A: นางขวญใจ เกยรตกงวาลไกล หรอ นายอนสรณ เกยรตกงวาลไกล

บรษท เอเอสว แอนด แอสโซซเอทส จากด เลขท 47 ซอย 53 ถนนพระราม 3 แขวงบางโพงพาง เขตยานนาวา กรงเทพฯ 10120 โทรศพท 0-2294-8504 โทรสาร 0-2294-2345

Q: ใครเปนผดแลปรบปรงรายชอผถอหนวยลงทนเพอใหการชาระเงนและจดสรรหนวยลงทนแกผถอหนวยลงทนเปนไปอยางถกตอง

A: บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) เลขท 199 อาคารคอลมนทาวเวอร ชน G และ ชน 21 - 23 ถนนรชดาภเษก แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรงเทพฯ 10110 โทรศพท 0-2649-2000 โทรสาร 0-2649-2100

Q: หากทานตองการรองเรยนจะทาไดอยางไร A: ผลงทนสามารถรองเรยน ไดท

- บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) โทรศพท 0-2649-2000 หรอ www.mfcfund.com - สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (Help Center) โทรศพท 0-2263-6000 หรอ www.sec.or.th


ความเสยงในการลงทนความเสยงในการลงทนของกองทนรวมของกองทนรวม

ผลงทนควรศกษาปจจยความเสยงของกองทนรวมอยางละเอยดกอนการตดสนใจลงทน ความเสยงอนเปนผลมาจากปจจยหลายประการ ซงรวมถงปจจยความเสยงตามทไดระบไวในทน ความไมแนนอนทอาจเกดขนรวมถงความเสยงอนๆ เชน สภาพเศรษฐกจ สงคม และการเมอง ทบรษทจดการไมอาจควบคมหรอคาดหมายไดในขณะน แตอาจกลายเปนความเสยงทมนยสาคญในอนาคตซงหากเกดขนอาจมผลกระทบตอกองทนรวมและมลคาหนวยลงทนของกองทนรวม คาอธบายเกยวกบแนวทางการบรหารของบรษทจดการเพอลดความเสยง มาตรการรองรบความเสยง และ/หรอ ความสามารถของกองทนรวมในการลดความเสยงขอใดขอหนงไมถอเปนขอยนยนวาความเสยงตางๆ ตามทระบในเอกสารฉบบนจะลดลงหรออาจไมเกดขน เนองจากความสาเรจ และ/หรอ ความสามารถในการลดความเสยงยงขนอยกบปจจยหลายประการทอยนอกเหนอจากการควบคมของบรษทจดการ

• ความเสยงจากการเปลยนแปลงทางเศรษฐกจ การเมองภายในประเทศ และปจจยมหภาคอนๆ แมวาในปจจบนสภาวะทางการเมองภายในประเทศเรมมเสถยรภาพมากขน แตการแกไขปญหาตางๆ ทสะสมในหลายปทผานมา ทงทางดานการเมองและเศรษฐกจยงคงตองใชระยะเวลาอกสกระยะหนง แตเศรษฐกจไทยนาจะมการฟนตวอยางชดเจนมากขน โดยเฉพาะดานการทองเทยวและการกระตนการอปโภคบรโภคในประเทศ ตลอดจนการลงทนภาครฐในระบบสาธารณปโภคของประเทศ เชน การกอสรางรถไฟฟา รถไฟความเรวสง และรถไฟรางค เปนตน นาจะสงผลดตอภาวะเศรษฐกจโดยรวมและการตดสนใจเชาโรงงานของผเชาในปจจบนและผทกาลงสนใจจะเชาโรงงาน โดยเฉพาะอยางยงผประกอบการจากตางประเทศ ซงเปนกลมผเชาหลกของอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน นอกจากน ความผนผวนดงกลาวยงอาจมผลกระทบตออตราคาเชาอกดวย

• ความเสยงจากการแขงขน ผประกอบการในธรกจอสงหารมทรพยประเภทเดยวกบกองทนรวมอาจนามาซงการแขงขนทสงทงในดานการลงทนพฒนาอสงหารมทรพยและการแสวงหาผเชา ซงการแขงขนดงกลาวอาจสงผลกระทบในดานลบตอการประกอบธรกจของกองทนรวม นอกจากน บรษทคแขงดงกลาวหลายแหงตางมแหลงเงนทนและปจจยสนบสนนอนๆ ทอาจเออใหสามารถแขงขนกบกองทนได ซงการแขงขนดงกลาวอาจเพมตนทนในการบรหารอสงหารมทรพย หรอลดอตราการเชา และ/หรอ อตราคาเชาทกองทนรวมเรยกเกบจากผเชา

• ความเสยงจากความสามารถในการชาระคาเชาของผเชา ความสาเรจทางดานการเงนของกองทนรวมสวนหนงขนอยกบความสาเรจในการประกอบธรกจของผเชาและความสามารถในการชาระคาเชาของผเชา ดงนน ความออนแอทางฐานะการเงนของผเชารายใหญหรอผเชารายเลกจานวนหลายรายรวมกน อตราการวางของโรงงานเนองจากการผดสญญาของผเชา หรอการไมตอสญญาเชาหลกจากสญญาเชาหมดอายอาจสงผลกระทบในดานลบตอการดาเนนงานของกองทนรวม โดยปกตผเชาจะจายเงนประกนการเชาเปนมลคาเทากบคาเชา 3 – 5 เดอน ซงกองทนรวมสามารถรบเงนประกนการเชาดงกลาวได หากกองทนรวมไมสามารถเรยกเกบคาเชาจากผเชาไดตามกาหนด อยางไรกตาม ในกรณทกองทนรวมจาเปนตองใหผเชายายออกตามกฎหมายเนองจากผเชาไมยอมจายคาเชาหรอหรอผดสญญาเชานน ระยะเวลาตามกฎหมายทใชในการบงคบผเชาใหออกจากพนท และ/หรอ เวลาทใชในการหาผเชาใหมอาจนานเกนกวา 3 – 6 เดอน ซงความลาชาดงกลาวอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม

• ความเสยงจากการยกเลกหรอไมตอสญญาเชา ในกรณทสญญาเชามการยกเลกสญญากอนครบกาหนดอายสญญาเชา หรอในกรณทสภาพตลาดมการเปลยนแปลงซงอาจจะ


สงผลใหผเชาเรยกรองใหมการปรบเปลยนเงอนไขในสญญาเชา ซงเงอนไขทปรบเปลยนดงกลาวอาจเปนเงอนไขทเปนการเออประโยชนตอกองทนนอยลงหากเปรยบเทยบกบสญญาเชาทไดทาไวในปจจบน หรอในกรณทมผเชาจานวนมากไมตออายสญญาเชาและกองทนรวมไมสามารถหาผเชารายใหมมาทดแทนผเชารายเดมไดในเวลาอนสมควร กรณและเหตการณตางๆ ดงกลาวขางตนอาจสงผลกระทบโดยตรงตอกระแสเงนสดและผลการดาเนนงานของกองทนรวม

• ความเสยงจากภยธรรมชาต และ/หรอ อทกภย อสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนอาจไดรบความเสยหายจากภยธรรมชาต และ/หรอ อทกภย (ภยนาทวม) ทเกดขนได ซงอาจสงผลกระทบในทางลบตอทงผเชาอสงหารมทรพยและกองทน ทางดานฐานะทางการเงน หรอผลการดาเนนงาน หรอการไมตออายสญญาเชา เปนตน อยางไรกตาม ปจจบนอสงหารมทรพยในแตละนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมของกลมบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ทกองทนรวมจะลงทนมทตงอยในระดบสงกวานาอยางมาก ตงแต +44 เมตรเหนอระดบนาทะเลปานกลางของเขตประกอบการเหมราชระยอง ไปจนถง +134 เมตรเหนอระดบนาทะเลปานกลางของนคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร สวนเขตประกอบการเหมราชสระบรไมไดตงอยในเขตพนทรบนาของลมนาเจาพระยา และมจดเชอมกบคลองหนองร คลองเพรยว และคลองระพพฒน ซงเขตประกอบการเหมราชสระบร ตงอยในพนททสงกวาระดบนาทะเลปานกลาง 4 – 8 เมตร และสงกวาระดบนาในคลองทงสามท 2 – 4 เมตร นอกจากน การออกแบบระบบสาธารณปโภคภายในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมไดใชรางระบายนาขนาดใหญและความลาดชนของนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมยงชวยใหการระบายนาฝนหรอพายฝนไดอยางรวดเรว บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ไดวางมาตรการปองกนเหตการณไมคาดฝนอนอาจเกดจากพายฝนและมทมงานคอยเฝาระวงทหนางานตลอด 24 ชวโมง

• ความเสยงจากความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขน ภายหลงจากการลงทนของกองทนรวมในอสงหารมทรพยประเภทโรงงานอตสาหกรรมใหเชา กองทนรวมจะมโรงงานอตสาหกรรมใหเชาจานวน 104 โรงงาน ในขณะเดยวกน บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) ซงเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมยงคงเปนเจาของกรรมสทธในโรงงานอตสาหกรรมใหเชาจานวน 57 โรง (ขอมล ณ วนท 31 กรกฎาคม 2556) โดยทโรงงานอตสาหกรรมใหเชาซงเปนกรรมสทธของทงกองทนรวม บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด ซงจะอยภายใตการบรหารงานโดย บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) เชนเดยวกน เนองจากบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) จะไดรบการแตงตงใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม นอกจากนในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมทง 4 แหง มโรงงานอตสาหกรรมใหเชาของทงกองทนรวม บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด ตงอยรวมกนในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมดงกลาว ซงอาจทาใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนในการหาผเชาระหวางโรงงานทกองทนรวมเปนเจาของและโรงงานท บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด เปนเจาของได อยางไรกตาม โรงงานท บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด เปนเจาของกบโรงงานของกองทนรวมจะมความแตกตางกนในเรองของพนทเชา คณลกษณะของโรงงาน สทธประโยชนทางภาษของผเชา และทาเลทตงในนคมอตสาหกรรม/เขตประกอบการอตสาหกรรมดงกลาว รวมทงการกาหนดอตราคาเชากเปนราคาตลาด ซงผเชาจะเปนผตดสนใจเลอกตามความตองการ


• ความเสยหายตอทรพยสนทมไดทาประกนภยไวซงอาจสงผลตอมลคาทรพยสนของกองทนรวม บรษทจดการจะดาเนนการใหมการจดทาประกนภยทรพยสนทเชาจากกองทนรวมอยางเพยงพอและเหมาะสมกบสวนไดเสยของกองทนรวมทมตออสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยทลงทน เพอคมครองความเสยหายทจะเกดขนกบกองทนรวมอนเนองมาจากการเกดวนาศภยตออสงหารมทรพยดงกลาว โดยจะกาหนดใหทนประกนภยของกองทนไมตากวามลคาทดแทน (Replacement Cost) ของราคาประเมนลาสดทไมนบรวมถงมลคาทดนและมลคารากฐาน โดยกองทนรวมเปนผรบประโยชนภายใตกรมธรรมดงกลาว นอกจากน บรษทจดการอาจจดใหมการประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอกทอาจไดรบความเสยหายจากความชารดบกพรองของอาคารโรงงาน ทงน ในกรณทผเชาไดทาประกนภยนไวแลว บรษทจดการจะทาประกนภยความรบผดเฉพาะกรณทกองทนรวมอาจถกไลเบยใหตองรบผดเทานน อยางไรกตาม มความเสยหายทรนแรงหลายประเภทซงไมสามารถทาประกนภยได หรอไมคมคาทจะทาประกนภย หรอความคมครองอยภายใตขอจากดในระดบหนง ไดแก สงคราม การกอการราย การจราจล ภยพบต และมลภาวะหรอปญหาสงแวดลอมบางประการ ดงนน มลคาของทรพยสนของกองทนรวมจงอาจลดลงเนองจากความเสยหายทอาจเกดขนจากเหตการณดงกลาว นอกจากนบรษทจดการอาจไมสามารถทจะจดหาเงนทนเพอนามาซอมแซม หรอทาการกอสรางทรพยสนทเสยหายขนมาใหมไดอกดวย

• ความเสยงกรณลงทนในสทธการเชาทดน การลงทนในรปแบบของการเชาทดนอาจมความเสยง ในกรณทกองทนรวมไมไดถอกรรมสทธในทดน และความเสยงจากการทเจาของกรรมสทธกอภาระผกพนตอทดน อาทเชน ใชทดนเปนหลกประกนการกยมและไมสามารถชาระหนได เปนตน ซงความเสยงขางตนนอาจมผลกระทบตอสทธในการจดหาประโยชนของกองทนในกรณของการเชาชวง อยางไรกด การลงทนของกองทนรวมเปนการลงทนในสทธการเชาทเปนการเชาตรง (ทาสญญาเชาโดยตรงกบเจาของกรรมสทธ) และเปนการเชาทมการ จดทะเบยนสทธการเชากบสานกงานทดนทเกยวของซงระบถงระยะการเชาอยางชดเจนทหลงโฉนด ซงการเชาในลกษณะดงกลาวนสทธการเชาจะตดไปกบทรพยสน แมวาเจาของกรรมสทธจะนาทดนไปขายหรอมการโอนเปลยนเจาของกรรมสทธไปกตาม ทงน การหมดสทธหรอการยกเลกสทธการเชาสาหรบกรณนจงจะเกดขนเฉพาะกรณทมการเลกสญญา หรอการตกลงบอกเลกสญญากนเทานน

• ความเสยงในการแขงขนระหวางทรพยสนของกองทนและทรพยสนของเจาของทรพยสนเดม ภายหลงการลงทนของกองทนรวม ทรพยสนของกองทนและทรพยสนของเจาของทรพยสนเดมทเหลออยจะมลกษณะคลายคลงกนภายในนคมอตสาหกรรมหรอเขตประกอบการอตสาหกรรมนนๆ ซงอาจจะทาใหมการแขงขนกนในการจดหาผเชารายใหม ถงแมวาในการเลอกเชาโรงงานจะเปนไปตามความตองการหรอขอกาหนดของผเชาเองกตาม อยางไรกด สาหรบการจดหาผเชาสาหรบโรงงานทวางลง บรษทจดการไดทาสญญากบผบรหารอสงหารมทรพยใหมการบรหารทรพยสนอยางถกตองและมมาตรฐาน โดยบรษทจดการมไดกาหนดใหผบรหารอสงหารมทรพยซงมความชานาญในการบรหารทรพยสนและเปนเจาของทรพยสนเดมเปนผหาผเชารายใหมเพยงรายเดยวเทานน (Sole Agent) หากแตบรษทจดการมนโยบายทจะกระจายและและเปดโอกาสใหตวแทนนายหนารายอนๆ สามารถหาผเชาใหแกกองทนรวมไดอกดวย โดยบรษทจดการจะปรบปรงขอมลสถานะของการเชาใหแกบรษทตวแทนนายหนาตางๆ ทมความเชยวชาญในแตละกลมลกคาใหทราบขอมลเปนระยะๆ ซงจะเปนการชวยเพมโอกาสในการหาผเชาใหแกกองทนรวมมากขน

• ความเสยงจากการไดรบผลกระทบจากการเปลยนแปลงในมาตรฐานบญชหรอกฎหมายทเกยวของ ผลการดาเนนงานของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบใชของมาตรฐานบญชฉบบใหมหรอการปรบปรงมาตรฐานทางบญช ซงเปนปจจยทกองทนรวมไมสามารถควบคมหรอคาดการณได สาหรบการแกไขกฎหมาย ประกาศ ขอกาหนด ระเบยบ ขอบงคบ บทบญญต แนวนโยบาย และ/หรอ คาสง ของหนวยงานราชการ หรอหนวยงานทมอานาจตามกฎหมาย รวมถงกฎหมายทเกยวของกบการประกอบธรกจของกองทนรวม ภาษและคาธรรมเนยมการซอขาย หรอโอนสทธตางๆ


ในอสงหารมทรพย ถอเปนเหตการณทไมอาจคาดการณไดเชนเดยวกน ดงนน กองทนรวมจงไมสามารถทจะประเมนผลกระทบจากการเปลยนแปลงดงกลาวได และไมสามารถรบประกนไดวาการเปลยนแปลงดงกลาวจะไมสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานของกองทนรวมหรอความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

• ความเสยงจากความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม การจายเงนปนผลของกองทนรวมจะถกพจารณาจากผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซงขนอยกบปจจยหลายประการ ไดแก สภาวะทางเศรษฐกจในประเทศและตางประเทศ ความสามารถของผบรหารในการบรหารอสงหารมทรพย ตนทนในการบรหารอสงหารมทรพย คาใชจายในการดาเนนงานอนๆ การแขงขน การเปลยนแปลงกฎหมายและขอบงคบทเกยวของกบทรพยสน ภยธรรมชาต สภาวะทางการเมอง เปนตน ดงนน จงมความเสยงทผลงทนจะไมไดรบเงนปนผลตามทไดประมาณการเอาไวในปทเกดเหตการณ หรอกองทนรวมจะไมสามารถทจะรกษาระดบการจายเงนปนผลหรอเพมการจายเงนปนผลไดในปตอๆ ไป

• ความเสยงของราคาของหนวยลงทนอาจมการเปลยนแปลงไดภายหลงการเสนอขาย ภายหลงจากการระดมทนของกองทนรวม บรษทจดการจะนาหนวยลงทนของกองทนรวมไปจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ทงน ไมมหลกประกนวาภาวะการซอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยจะมเสถยรภาพภายหลงจากการระดมทนและไมมหลกประกนวาราคาซอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยจะสงกวาหรอตากวาราคาทไดเสนอขายหนวยลงทน และอาจไมสอดคลองกบมลคาสนทรพยสทธตอหนวยของกองทนรวม ซงราคาซอขายของหนวยลงทนนน ขนอยกบหลายปจจย อาทเชน ผลการดาเนนงานของกองทนรวม ความผนผวนของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และปรมาณการซอขายของหนวยลงทน รวมถงปจจยภายนอกหลายประการซงกองทนรวมไมสามารถควบคมได เชน ความเคลอนไหวหรอการเปลยนแปลงของตลาดหลกทรพยในตางประเทศ อตราดอกเบยภายในประเทศและตางประเทศ อตราแลกเปลยน อตราเงนเฟอ นโยบายหรอมาตรการทงทางตรงหรอทางออมทมผลตอการนาเขาหรอสงออก ปจจยทางการเมอง ระเบยบขอบงคบทเกยวของ เปนตน ดงนน ผลงทนอาจไมสามารถทจะขายหนวยลงทนไดในราคาทเสนอขายหนวยลงทน หรอในราคาตามมลคาทรพยสนสทธตอหนวยของ กองทนรวม

• ความเสยงทมลคาทรพยสนสทธของกองทนอาจไมสมพนธกบมลคาทไดจากการจาหนายอสงหารมทรพยหรอเลกกองทน มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมซงไดกลาวไว ณ ทน ไดคานวณโดยใชขอมลจากรายงานการประเมนคาทรพยสนโดย ผประเมนราคาอสระฉบบลาสดเปนขอมลพนฐาน และมลคาดงกลาวอาจมไดเปนมลคาทแทจรงซงกองทนรวมจะไดรบเมอมการจาหนายอสงหารมทรพย หรอมการเลกกองทนรวม

• ความเสยงจากการขาดสภาพคลองในการซอขายหนวยลงทนในตลาด เนองจากกองทนรวมเปนกองทนรวมประเภทกองทนปดซงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย สภาพคลองในการซอขายหนวยลงทนจะประเมนจากความถและปรมาณการซอขายหนวยลงทนนนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงอยบนพนฐานของปรมาณความตองการของผซอ - ผขาย (bid - offer) ซงปรมาณความตองการของผซอ-ผขาย (bid-offer) ขนอยกบปจจยหลายประการทกองทนรวมไมสามารถควบคมได อาทเชน ปรมาณความตองการของตลาด ดงนน จงมความเสยงทหนวยลงทนนจะขาดสภาพคลองในการซอขายในตลาดรอง

• ความเสยงจากการขายหนวยลงทนโดยบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด และ/หรอ บคคลทเกยวของกบบคคลดงกลาว ในอนาคต แมวาบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม


จากด และ/หรอ บคคลทเกยวของกบบคคลดงกลาว จะดารงสดสวนการถอหนวยลงทนในกองทนรวมในฐานะผถอหนวยลงทนจานวน 141,000,000 หนวย หรอคดเปนรอยละ 30 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด นบตงแตการจดตงกองทนรวมขน แตบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด และ/หรอ บคคลทเกยวของกบบคคลดงกลาว กมไดอยภายใตขอตกลงในการดารงสดสวนการถอหนวยลงทน และมสทธทจะจาหนายหนวยลงทนทตนถอทงหมดหรอบางสวนได โดยไมมหลกประกนใดๆ วาบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด และ/หรอ บคคลทเกยวของกบบคคลดงกลาว จะไมขายหนวยลงทนทตนถออย ทงยงไมมหลกประกนวาความสมพนธในเชงกลยทธของบรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด และ/หรอ บคคลทเกยวของกบบคคลดงกลาว และกองทนรวมจะดาเนนตอไปในอนาคต การขายหนวยลงทนจานวนดงกลาวอาจจะสงผลกระทบตอราคาตลาดของหนวยลงทนได อยางไรกตาม ในการจาหนายหนวยลงทนขางตน บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด และบรษท เหมราช สระบร ทดนอตสาหกรรม จากด และ/หรอ บคคลทเกยวของกบบคคลดงกลาว จะตองปฏบตตามหลกเกณฑทเกยวของกบการจาหนายหนวยลงทนดวย

• ความเสยงจากการโอนยายบรษทจดการ ภายใน 2 ปนบจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม ตามทบรษทจดการกาหนดวาภายใน 2 ปแรกนบจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม หากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมมมตของผถอหนวยลงทนซงถอหนวยลงทนรวมกนเกนกงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดใหเปลยนบรษทจดการ โดยหากเปนการเปลยนบรษทจดการทมใชเกดจากความบกพรองในการปฏบตหนาทของบรษทจดการ บรษทจดการจะคดคาธรรมเนยมการโอนยายกองทนจากบรษทจดการกองทนใหมเปนจานวนเงนเทากบ 40 ลานบาท นน อาจทาใหผถอหนวยลงทนมขอจากดในการโอนยายบรษทจดการ ซงอาจสงผลกระทบตอคาธรรมเนยมการจดการใหมทบรษทจดการใหมอาจเรยกเกบเพมเตม ทงน บรษทจดการพจารณาวาการดาเนนการเพอการจดตงกองทนนน บรษทจดการตองดาเนนการในหลายๆ กระบวนการเพอการจดตงกองทน ไมวาจะเปนการเจรจาตอรอง การจดทาขอมล การศกษาความเปนไปได การประสานงานกบหนวยงานตางๆ การดาเนนการทางการตลาด คาเสยโอกาสทางธรกจในการทาหนาทบรหารจดการกองทนเหมราชซงเปนกองทนไมมกาหนดระยะเวลาเพราะมทรพยสนสวนหนงเปนกรรมสทธสมบรณ โดยเฉพาะอยางยงการสญเสยฐานลกคาซงเปนผถอหนวยลงทนกจะถกโอนยายไปดวยซงแทบจะประเมนมลคาของความเสยหายไมได จงพจารณาวาบรษทจดการสมควรไดรบคาบรหารจดการกองทนตามขอกาหนดของระยะเวลาของกองทนดงกลาวนน ดงนน เมอการจดตงกองทนแลวเสรจ หากมการเปลยนยายบรษทจดการทงทบรษทจดการมไดบกพรองในหนาท บรษทจดการเหนวาการดาเนนการดงกลาวไมเปนธรรมกบบรษท จงพจารณาวาหากบรษทจดการใหมยอมรบการบรหารจดการกองทนตามเงอนไขดงกลาว กสมควรชาระคาธรรมเนยม 40 ลานบาทตามทกาหนด ทงน เมอพจารณาจานวนคาธรรมเนยมการโอนยายจานวน 40 ลานบาท หรอคดเปนประมาณรอยละ 0.85 เมอเทยบกบมลคาโครงการซงเทากบ 4,700 ลานบาท นอกจากน มลคา 40 ลานบาทดงกลาว บรษทจดการทาการคานวณมาจากอตราคาธรรมเนยมการบรหารจดการทคาดวาจะไดรบจากการทาหนาทบรหารจดการกองทนเพยงแค 2 ปเทานน ซงเมอประเมนจากทกปจจยทบรษทจดการไดพจารณามาขางตน คาธรรมเนยมการโอนยายนถอวามมลคาทนอยมากเมอเทยบกบตนทนและคาเสยโอกาสทงหมดทบรษทจดการสญเสย หากมการเปลยนยายบรษทจดการทงทบรษทจดการมไดบกพรองในหนาทนน


ตารางแสดงคาใชจายทเรยกเกบจากผซอหรอผถอหนวยลงทนหรอกองทนรวมตารางแสดงคาใชจายทเรยกเกบจากผซอหรอผถอหนวยลงทนหรอกองทนรวม

คาธรรมเนยมทเรยกเกบจากผซอหรอผถอหนวยลงทน เพดาน คาธรรมเนยมการขายหนวยลงทน ไมม คาธรรมเนยมการโอนหนวยลงทน 50 บาท/รายการ คาธรรมเนยมการโอนเงน ตามทธนาคารพาณชยเรยกเกบ คาธรรมเนยมการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน 50 บาท/ฉบบ

คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากกองทนรวม เพดาน

(รอยละของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม) คาธรรมเนยมและคาใชจายทงหมด ไมเกนรอยละ 4.00 ตอป คาธรรมเนยมการจดการ ไมเกน 1.00 ตอป คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน ไมเกน 0.05 ตอป คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทน ไมเกน 0.10 ตอป คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย ตามทจายจรง แตไมเกน 1.50 ตอป คาธรรมเนยมทปรกษาทางการเงน ตามทจายจรง แตไมเกน 0.50 ตอป คาธรรมเนยมการจดจาหนายหนวยลงทน ไมม คาเบยประกนภย ตามทจายจรง คาเบยประชมคณะกรรมการลงทน ไมม คาใชจายในการโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขาย 1. ในชวงเสนอขายหนวยลงทนครงแรก 2. ภายหลงการเสนอขายหนวยลงทนครงแรก • กรณประชาสมพนธรายละเอยดของกองทนรวมใหผทสนใจทราบ • กรณทมการเพมเงนทนของกองทนรวม

ตามทจายจรง แตไมเกน 3 ลานบาท ตามทจายจรง แตไมเกน 1 ลานบาทตอปบญช ไมเกน 3 ลานบาท/ครง

คาธรรมเนยมทปรกษากองทนรวม ตามทจายจรง แตไมเกนรอยละ 0.50 ตอป คาธรรมเนยมและคาใชจายทเกดขนเนองจากการออกไปตรวจสอบการ ซอ เชา จาหนายหรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย การตรวจตราสภาพอสงหารมทรพยของ • บรษทจดการ • ผดแลผลประโยชน

ตามทจายจรง แตไมเกน 0.20 ตอป ในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลในอตรา 10,000 บาท/ครง ครงละไมเกน 2 วน (รวมคาพาหนะแลว) และนอกเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลในอตรา 10,000 บาท/ครง ครงละไมเกน 2 วน (ไมรวมคาพาหนะและคาใชจายในการเดนทางจะเรยกเกบตามจรง) ทงน คาใชจายอนๆ ตามทจายจรง แตไมเกน 30,000 บาทตอครง (ถาม)

คาใชจายอนๆ ตามทจายจรง

หมายเหต คาธรรมเนยมและคาใชจายดงกลาวขางตนเปนอตราทยงไมรวมภาษมลคาเพม ภาษธรกจเฉพาะ หรอภาษอนใดในทานองเดยวกน


คาเตอนคาเตอน//ขอแนะนาขอแนะนา

กองทนรวมเปนนตบคคลแยกตางหากจากบรษทจดการ ดงนน บรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) จงไมมภาระผกผนในการชดเชยผลขาดทนของกองทนรวม ทงน ผลการดาเนนงานของกองทนรวมไมไดขนอยกบสถานะทางการเงนหรอผลการดาเนนงานของบรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน)

บรษทจดการอาจลงทนในหลกทรพยหรอทรพยสนอนเพอบรษทจดการเชนเดยวกนกบทบรษทจดการลงทนในหลกทรพยหรอทรพยสนอนเพอกองทนรวม โดยบรษทจดการจะจดใหมระบบงานทปองกนความขดแยงทางผลประโยชนเพอใหเกดความเปนธรรมตอผถอหนวยลงทน ทงน ผสนใจจะลงทนทตองการทราบขอมลการลงทนเพอบรษทจดการในรายละเอยด สามารถขอดขอมลไดทบรษทจดการ ผสนบสนนการขายทใชในการซอขายหนวยลงทน และสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย

ในกรณทผลงทนตองการทราบขอมลเพมเตม ผลงทนสามารถขอหนงสอชชวนสวนขอมลโครงการไดทบรษทหลกทรพยจดการกองทน เอมเอฟซ จากด (มหาชน) หรอผสนบสนนการขาย

ผลงทนสามารถตรวจดขอมลทอาจมผลตอการตดสนใจลงทน เชน การทาธรกรรมกบบคคลทเกยวของ ไดทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอโดยผานเครอขายอนเตอรเนตของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (http://www.sec.or.th)

บรษทจดการอนญาตใหพนกงานลงทนในหลกทรพยเพอตนเองได โดยจะตองปฏบตตามจรรยาบรรณและประกาศตางๆ ทสมาคมบรษทจดการลงทนกาหนด และจะตองเปดเผยการลงทนดงกลาวใหบรษทจดการทราบ เพอทบรษทจดการจะสามารถกากบดแลการซอขายหลกทรพยของพนกงานได (สจก.ร. 2/2544)

ผลงทนสามารถตรวจดแนวทางในการใชสทธออกเสยงและการดาเนนการใชสทธออกเสยงไดทางเวปไซตของบรษทจดการ (www.mfcfund.com)

รวบรวมขอมล ณ วนท 13 ธนวาคม 2556


เอกสารแนบ เอกสารแนบ

การประเมนราคา กองทนรวมจะลงทนในอสงหารมทรพยรวมเปนเงนทงสน 4,700 ลานบาท โดยมรายละเอยด ดงน

ราคาประเมน (บาท)

รายการทรพยสน บรษท เค.ท.

แอพไพรซล จากด (วนทประเมน 4 ต.ค 56)

บรษท ซพเอม แคปปทล จากด (วนทประเมน 8 ต.ค 56)

มลคาเงนลงทน ทจะลงทน

(บาท)

บรษท เหมราชพฒนาทดน จากด (มหาชน) (Freehold)

454,000,000 445,000,000 469,000,000 นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด

(Leasehold) 242,000,000 239,300,000 251,000,000

บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท (ระยอง) จากด (Freehold)

1,892,000,000 1,921,000,000 1,991,000,000 นคมอตสาหกรรมอสเทรนซบอรด (ระยอง) บรษท อสเทรนซบอรด อนดสเตรยล

เอสเตท (ระยอง) จากด (Leasehold) 672,000,000 672,000,000 702,000,000

บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด อนดสเตรยลเอสเตท จากด (Freehold)

736,000,000 719,300,000 760,000,000 นคมอตสาหกรรมเหมราชอสเทรน ซบอรด บรษท เหมราช อสเทรนซบอรด

อนดสเตรยลเอสเตท จากด (Leasehold)

123,000,000 125,800,000 130,000,000

บรษท เอสเอมอ แฟคทอร จากด (Leasehold)

101,000,000 101,800,000 106,000,000 เขตประกอบการอตสาหกรรม เหมราชสระบร บรษท เหมราช สระบร ทดน

อตสาหกรรม จากด (Leasehold) 281,000,000 276,500,000 291,000,000

รวม - 4,501,000,000 4,500,700,000 4,700,000,000 หมายเหต : ราคาประเมนของผประเมนขางตน เปนราคาทปรบตามโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทน

ราคาประเมนคาทรพยสนขางตนผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน ผประเมนทรพยสนไดใชวธพจารณาจากรายได (Income approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ทงน บรษทจดการไดพจารณาแลวเหนวาราคาประเมนของทรพยสนทจะลงทนและราคาซอขายทรพยสนขางตนมความเหมาะสม โดยบรษทไดพจารณาจากขอมล วธการ และสมมตฐานทใชในการประเมน ดงตอไปน


ก. ขอมลทใชในการประเมน ผประเมนไดตรวจสอบขอมลทนามาประกอบในรายงานประเมน โดยขอมลทผประเมนนามาใชในการประเมนและทมาของขอมลดงกลาวมความนาเชอถอ อาทเชน มการตรวจสอบโฉนดทดน ใบอนญาตปลกสรางอาคาร แบบแปลนอาคาร ความสมบรณในการกอสราง การเขาสารวจและตรวจสอบอาคาร สาหรบขอมลเกยวกบเอกสารสทธ ไดรบสาเนาและไดตรวจสอบเทยบกบสานกงานทดนทเกยวของ สวนขอมลในการประเมนมลคา ผประเมนทรพยสนไดใชตามมาตรฐานและเกณฑของผประเมนทเกยวของ

ข. วธการประเมน เนองจากผประเมนทรพยสนไดพจารณาถงศกยภาพการใชประโยชนและความสามารถในการสรางรายไดของทรพยสน รวมถงไดตรวจสอบและพจารณาปจจยตางๆ ทเกยวของกบทรพยสนทประเมนมลคา อาทเชน ลกษณะสทธตามกฎหมาย ลกษณะเฉพาะของทรพยสน ความเหมาะสมในการใชประโยชน หรอนาไปพฒนาใชประโยชน สภาพตลาดทวไป เปนตน ผประเมนทรพยสนจงไดใชวธวเคราะหจากรายได (Income approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ซงสะทอนถงความสามารถในการทารายไดของทรพยสนนนๆ และทางบรษทจดการมความเหนวา วธวเคราะหจากรายได โดยคานวณดวย วธคดลดกระแสเงนสด (Discount Cash Flow Method) มความสมเหตสมผลตอการประเมน

ค. ความเหมาะสมของสมมตฐานตางๆ สมมตฐานตางๆ ของผประเมนทรพยสนอางองกบความสามารถในการทารายไดของทรพยสนและเปรยบเทยบกบขอมลตลาดเปนหลก บรษทจดการเหนวาผประเมนไดอางองขอมลและสมมตฐานในการประเมนทเปรยบเทยบมาจากมาตรฐานตลาดของธรกจและคานงถงทาเลทตงของทรพยสน รวมทงไดมการเปรยบเทยบกบขอมลทรพยสนประเภทเดยวกนและในพนทใกลเคยงกน เพอประกอบใชในการประเมนมลคาทรพยสนดงกลาว ซงสมมตฐานตางๆ ทนามาใชมความสมเหตสมผล

ง. ความเหมาะสมของราคาทรพยสนและรายงานประเมน บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาขอมลทนามาใชในการประเมน วธการทใชในการประเมน และสมมตฐานตางๆ ทนามาใชในการประเมน มความสมเหตสมผล และสาหรบราคาทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนจานวน 4,700 ลานบาท ซงสงกวาราคาประเมนตาสดประมาณรอยละ 4.4 นน บรษทจดการเหนวาเปนราคาทเหมาะสมสาหรบการลงทนในทาเลทมศกยภาพในการหารายไดทง 4 แหงดงกลาว


จ. ความสมเหตสมผลของรายการในรายงานประเมน

รายการ KT CPM • การคดรายไดและอตราคาเชาหลงปท 3 ทพนระยะเวลาการชดเชย

หลงจากปท 3 การคานวณรายไดคาเชา จะปรบเปนอตราคาเชาเฉลยทเตบโตตามภาวะตลาดและเตบโตรอยละ 10 ทก 3 ป

หลงจากปท 3 การคานวณรายไดคาเชา จะปรบเปนอตราคาเชาเฉลยทเตบโตตามภาวะตลาด และเตบโตรอยละ 10 ทก 3 ป

ความเหนของบลจ. บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาการทผประเมนใชอตราการเตบโตของคาเชาทรอยละ 10 ทก 3 ป ซงถอเปนอตราขนตาทใชกนโดยทวไปสาหรบการทาสญญาเชาพาณชยกรรมตางๆ ไมวาจะเปน อาคารสานกงาน พนทคาปลก อาคารคลงสนคา และโรงงานสาเรจรปใหเชา ฯลฯ ซงคดเปนตวเลขการเตบโตเฉลยอยทประมาณรอยละ 3.3 ในแตละปตลอดระยะเวลาการเชา 3 ป ซงเปนอตราการเตบโตขนตาทจะทาใหคาเชาทไดรบมอตราการเตบโตทมากกวาคาเฉลยของอตราเงนเฟอในอดตทผานมาทอยทประมาณรอยละ 3 ซงการทผประเมนทง 2 บรษทไดใหสมมตฐานการเตบโตรอยละ 10 ทก 3 ปนน บรษทจดการมความเหนวาเปนอตราทเหมาะสม

• การคานวณอตราเชาของพนทเชา อตราเชาของพนทเชา ในทกๆป รอยละ 99 และเปนรอยละ 97

อตราเชาของพนทเชาอยท รอยละ 94 ตอป

ความเหนของบลจ. บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา จากขอมลอตราการเชาทผานมาของเหมราชทสงสดอยทประมาณรอยละ 87 โดยการคานวณอตราการเชานคานวณจากสดสวนอตราการเชาและจานวนพนทเชาทงหมด (ดงในภาพประกอบ)

ซงจากทผานมาจานวนพนทเชาไดเพมขนอยางตอเนองจากการกอสรางทเพงแลวเสรจและยงไมมผเชาไดถกนามารวมคานวณดวย อตราการเชาจงสะทอนนอยกวาความเปนจรง อยางไรกด โดยสวนใหญการหาผเชาของเหมราชจะใชเวลาภายใน 3 – 6 เดอน และประกอบกบการตออายสญญาเชาซงมากกวารอยละ 95 ในแตละป ทงในชวงทภาวะเศรษฐกจมการเตบโตและชวงทภาวะเศรษฐกจชะลอตว อตราการเชากไมไดมความแตกตางอยางมนยสาคญ เพราะผเชาสวนใหญของโรงงานสาเรจรปใหเชาจะเปนผเชาระยะยาว เนองจากผเชาไดใชเงนลงทนจานวนมากในการตดตงเครองจกรและอปกรณทเกยวของตางๆ ทใชในการผลต ทาใหการยายโรงงานเปนไปไดยาก ทงนจากการสอบถามกบทางเหมราช ผลกระทบจากเศรษฐกจชะลอตวนนจะสงผลกระทบในแงของการลงทนใหมมากกวาการทผเชารายเดมจะเลกกจการ


รายการ KT CPM

ความเหนของบลจ. (ตอ) ซงจากเหตผลขางตนนน เมอนามาคานวณอตราการเชาจากจานวนพนทเชาทงหมดคงทแลวนนพบวาอตราการเชาจะอยทประมาณรอยละ 94-97 ทงน ปจจบนขอมล ณ วนท 30 กนยายน 2556 อตราการเชาของทรพยสนทกองทนจะลงทนอยทประมาณรอยละ 93 ดงนนการทผประเมนสะทอนอตราการเชาของพนททประมาณรอยละ 94 - 97 จงเหนวาผประเมนทงสองรายใชอตราการเชาพนททสมเหตสมผล บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาจากขอมลอตราการเชาทผานมาของเหมราชทสงสดอยทประมาณ รอยละ 87โดยการคานวณอตราการเชานคานวณจากสดสวนอตราการเชาและจานวนพนทเชาทงหมด ซงจากทผานมาจานวนพนทเชาไดเพมขนอยางตอเนองจากการกอสรางทเพงแลวเสรจและยงไมมผเชาไดถกนามารวมคานวณดวยอตราการเชาจงสะทอนนอยกวาความเปนจรง อยางไรกดโดยสวนใหญการหาผเชาของเหมราชจะใชเวลาภายใน 3 – 6 เดอน และประกอบกบการตออายสญญาเชาซงมากกวารอยละ 95 ในแตละปทงในชวงทภาวะเศรษฐกจมการเตบโตและชวงทภาวะเศรษฐกจชะลอตวอตราการเชากไมไดมความแตกตางอยางมนยสาคญ เพราะผเชาสวนใหญของโรงงานสาเรจรปใหเชาจะเปนผเชาระยะยาวเนองจากผเชาไดใชเงนลงทนจานวนมากในการตดตงเครองจกรและอปกรณทเกยวของตางๆ ทใชในการผลต ทาใหโอกาสในการยายโรงงานเปนไปไดยาก ทงนจากการสอบถามกบทางเหมราช ผลกระทบจากเศรษฐกจชะลอตวนนจะสงผลกระทบในแงของการลงทนใหมมากกวาการทผเชารายเดมจะเลกกจการซงจากเหตผลขางตนนน เมอนามาคานวณอตราการเชาจากจานวนพนทเชาทงหมดแลวนนพบวาอตราการเชาจะอยทประมาณรอยละ 94-97 ทงน ปจจบนขอมล ณ วนท 30 กนยายน 2556 อตราการเชาของทรพยสนทกองทนจะลงทนอยทประมาณรอยละ 93 ดงนนการท ผประเมนสะทอนอตราการเชาของพนททประมาณรอยละ 94 - 97 จงเหนวาผประเมน ทงสองรายใชอตราการเชาพนททสมเหตสมผล

• การคานวณคานายหนา ภายใตการประเมนมลคาตลาด รอยละ 1.50 ของรายไดคาเชาสทธตอป ภายใตเงอนไขกองทน รอยละ 0.50 ของรายไดคาเชาสทธตอป

ภายใตการประเมนมลคาตลาด รอยละ 1.50 ของรายไดคาเชาสทธตอป ภายใตเงอนไขกองทน รอยละ 0.50 ของรายไดคาเชาสทธตอป



ความเหนของบลจ. บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา ผประเมนทงสองรายคานวณคานายหนา ภายใตการประเมนมลคาตลาด รอยละ 1.50 ของรายไดคาเชาสทธตอป และภายใตเงอนไขกองทน รอยละ 0.50 ของรายไดคาเชาสทธตอป ซงจากขอมลในอดตทผานมาของเหมราชทพบวา การตออายสญญาเชามากกวารอยละ 95 ซงแสดงวามผทไมตอสญญาเชาเพยงประมาณรอยละ 5 ในแตละปทผานมา จากอตราคานายหนาสาหรบกลมธรกจคลงสนคาและโรงงานสาเรจรปใหเชาซงมอตราการเรยกเกบคาบรการดงน

- การนาลกคารายใหมเขามาทาสญญา จะมคานายหนา ตอการทาสญญาเชา 3 ป อยท 1 เดอน

- การตอสญญาลกคารายเดม จะมคานายหนา ตอการตอสญญาเชา 3 ปอยท 0.5 เดอน

ดงนน ภายใตการประเมนมลคาตลาด ซงมคานายหนาทอตรารอยละ 1.50 ตอปนนสามารถคานวณไดวาในการตอสญญาเชาทกๆ 3 ปจะตองมการหาผเชารายใหมเขามาถงประมาณครงหนงของจานวนพนทปลอยเชาทงหมด ซงในความเปนจรงแลวจากขอมลทผานมามอตราการไมตอสญญาของผเชาอยทประมาณรอยละ 5 เทานน ซงการมองของ ผประเมนภายใตมลคาตลาดนน เปนการมองในสภาพของการทจะตองบรหารโรงงาน ทง 104 โรงโดยเปนอสระกน สวนในกรณของมลคาภายใตเงอนไขกองทนคานายหนาอยทระดบรอยละ 0.50 ตอป จากสมมตฐานทใชในการประเมนของผประเมน บรษทจดการมความเหนวามความเหมาะสมเนองดวย ณ วนท 30 กนยายน 2556 อตราการเชาของทรพยสนทกองทนจะลงทนอยทประมาณรอยละ 93 ดวยเหตผลทกลาวมาขนตนทวาในชวงทผานมามอตราการไมตอสญญาของผเชาอยทประมาณรอยละ 5 เทานน และคาใชจายในการตอสญญาสาหรบลกคารายเดม จะมคานายหนา ตอการตอสญญาเชา 3 ปอยท 0.5 เดอน เทานน ซงคาใชจายจะเกดขนในทกๆ 3 ป ดงนนบรษทจดการมความเหนวาภายใตเงอนไขกองทนคานายหนาทระดบรอยละ 0.50 ตอป นนเปนตวเลขทสามารถครอบคลมคาใชจาย สาหรบคานายหนาทจะเกดขนจรงสาหรบการตอสญญาเชา 3 ปทจะมคาใชจายเกดขน 1 ครง ทอตรา 0.5 เดอน และรวมถงการจดหาลกคารายใหมสาหรบโรงงานทวางลง ทสอดคลองกบอตราการเชาในปจจบน และอตราการตอสญญาทอยในระดบสงซง ดงนนบรษทจดการเหนวาผประเมนไดใชอตราทเหมาะสม



• อตราคาธรรมเนยม ผบรหารอสงหารมทรพย

ปท 1 ถง 5 รอยละ 2 ของรายไดคาเชาสทธ ปท 6 ถง 10 รอยละ 5 ของรายไดคาเชาสทธ ปท 11 เปนตนไป รอยละ 3 ของรายไดคาเชาสทธ

ปท 1 ถง 5 รอยละ 2 ของรายไดคาเชาสทธ ปท 6 ถง 10 รอยละ 5 ของรายไดคาเชาสทธ ปท 11 เปนตนไป รอยละ 3 ของรายไดคาเชาสทธ

ความเหนของบลจ. บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา จากขอมลมอเปรยบเทยบกบผบรหารอสงหรมทรพยรายอน ซงคดในอตรารอยละ 3 ถง 4 ของรายไดคาเชาสทธ และเมอคานวณอตราเฉลยของอตราคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยในระยะเวลา 10 ปแรกทกองทนทากบเหมราช อยทประมาณรอยละ 3.50 ของรายได คาเชาสทธ และหลงจากปท 11 คานวณอยทรอยละ 3 ของรายไดคาเชาสทธ โดยมเหตผลเนองจาก ณ เวลานนการเตบโตและจานวนของรายไดคาเชาซงจะเปนตวกาหนดมลคาอตราคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย ทจะอยในระดบสงซงเมอรวมกบแผนการของกองทนทจะมการเพมทนเพอการลงทนในทรพยสนประเภทเดยวกนเขามาอยางตอเนองในปถดๆไป ซงเมอมลคาและจานวนสนทรพยภายใตการจดการของกองยงมขนาดเพมขนเทาไหรกจะเกดการประหยดเนองมาจากขนาด หรอ economy of scale เกดขน โดยยงจะทาใหการบรหารตนทนในเรองของคาใชจายคงทตางๆ มประสทธภาพมากขน ซงทาใหหนงในคาใชจายคงทในเรองของอตราคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยสามารถปรบลดลงได เมอพจารณาถงเหตผลดงกลาวขางตนบรษทจดการพจารณาแลวเหนวา ผประเมนทงสองรายใชอตราทเหมาะสม

• การคด Terminal Value ของ Freehold

คานวณ Terminal value ในปท 10 ซงคานวณมาจากกาไรสทธในปท 11 ทงมลคาตลาดและมลคาภายใตการจดการของกองทน

คานวณ Terminal value ในปท 9 ซงคานวณมาจากกาไรสทธในปท 10 ในการคานวณมลคาตลาด สวนมลคาภายใตการจดการของกองทน คานวณ Terminal value ในปท 10 ซงคานวณมาจากกาไรสทธในปท 11

ความเหนของบลจ. บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา การทผประเมนสองราย คานวณ Terminal value ในปท 9 หรอ ปท 10 ตามความเหนของผประเมนแตละราย จากทฤษฎมลคาเงนตามเวลา (Time Value of money) มลคาปจจบนทเตองการหา (Present value) นนมสตรคานวณดงน

PV = FV / ( 1+ i )n PV = มลคาปจจบนทตองการหา FV = มลคาในอนาคต i = ในทนคออตราคดลดหรอ Discount rate n = จานวนปทถกคานวณ ถากระแสเงนสดของโครงการหรอในทนคอรายไดและอตราการเตบโตของคาเชาอยในอตราทคงทสมาเสมอแลวไมวาจะคานวณ Terminal value ในปท 9 หรอ ปท 10 หรอปท 30 กไมมความแตกตางของมลคาปจจบนอยางมนยสาคญ เพราะกระแสเงนสดจากรายไดคาเชาในอนาคตทไกลมากขน กจะถกคดลดกลบดวยจานวนปทใชคานวณทมากขนเชนกน



ความเหนของบลจ. (ตอ) และทผประเมนบรษท CPM ใชวธคานวณมลคาภายใตการจดการของกองทนโดยคานวณ Terminal value ในปท10 ซงคานวณมาจากกาไรสทธในปท 11 นนมเหตผลทวา ผประเมนตองการใสรายละเอยดในเรองคาใชจายในการวาจางผบรหารอสงหารมทรพยซงกองทนไดทาสญญาไวกบทางเหมราชท 10 ป แตในสวนของมลคาตลาดไมมผลกระทบแตอยางใดเพราะคาใชจายในการวาจางผบรหารอสงหารมทรพยของการคานวณมลคาตลาดถกกาหนดไวทรอยละ 3 คงทตลอด ดงนนจากเหตผลดงกลาวขางตนบรษทจดการมความเหนวา การคานวณ Terminal value ในปสดทายทใชคานวณทแตกตางกนไมวาจะเปน 9 ปหรอ 10 ปของผประเมนบรษท CPM มลคาของทรพยสนไมไดมความแตกตางอยางมนยสาคญ

• การคานวณคาใชจายในการบารงรกษาทรพยสนเมอพนระยะเวลาการชดเชย

คาใชจายในการซอมแซมและปรบปรงอาคาร รอยละ 4.00 ของรายไดคาเชาสทธตอป ทงมลคาตลาดและมลคาภายใตการจดการของกองทน

คาใชจายในการซอมแซมและปรบปรงอาคาร รอยละ 4.00 ของรายไดคาเชาสทธตอปภายใตการจดการของกองทนและ รอยละ 5.00 ของรายไดคาเชาสทธตอป ภายใตมลคาตลาด

ความเหนของบลจ. บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาคาใชจายในการซอมแซมและปรบปรงอาคารอตรา รอยละ 4.00 ถง 5.00 ของรายไดคาเชาสทธตอป เปนอตราทเหมาะสมเมอเปรยบเทยบกบอตราตลาด โดยตามความเหนของผประเมน KT เปนอตราทเทากนระหวางมลคาตลาดและมลคาภายใตการจดการของกองทน เนองจาก KT พจารณาวาแมวากองทนจะพนระยะเวลาการชดเชย แตความสามารถในการควบคมคาใชจายนาจะสามารถทาไดในอตราเทาเดม เนองจากเชอวาจานวนคาใชจายทผบรหารอสงหารมทรพยยอมชดเชยนาจะเปนคาใชจายทสามารถบรหารคาใชจายตวนไดจรง และเมอพนระยะเวลาการชดเชยแลวผบรหารอสงหารมทรพยกยงเปนรายเดมอย ดงนน จงนาจะรกษาคาใชจายใหอยในระดบเดมได สวนผประเมน CPM มความเหนวาแบบ conservative จงคดเปนอตราสงสดของอตราตลาด อตราเพมขนจงเปนรอยละ 5.00 จากรอยละ 4.00 ทงน คาใชจายในการซอมแซมและปรบปรงอาคารรอยละ 4.00 ของรายไดคาเชาสทธตอปภายใตการจดการของกองทนและรอยละ 5.00 ของรายไดคาเชาสทธภายใตมลคาตลาด โดยผประเมนมความเหนวาภายใตเงอนไขของกองทนซงเปนการมองการบรหารโรงงานของพอรทการลงทนทาใหเกดการประหยดเนองมาจากขนาด หรอ economy of scale และอานาจการตอรองทสงกวาจากการบรหารโรงงานทมจานวนมากกวา 100 โรง ซงจะแตกตางกบสมมตฐานสาหรบเรองนในสวนของมลคาตลาดทจะถกพจารณาวาการบรหารจะเปนอสระจากกนทาใหไมเกดการประหยดเนองมาจากขนาดและการมอานาจการตอรองทนอยลง บรษทจดการจงไมมความเหนขดแยงตามการใหความเหนของผประเมน

- คาใชจายในการขาย ณ สนป Terminal

คาใชจายในการขาย ณ สนปท Terminal ในอตรารอยละ 2.00 ของราคาขาย

ไมมคาใชจายในการขาย



ความเหนของบลจ. บรษทจดการพจารณาแลวเหนวา ความเหนของผประเมน KT ทมการคานวณคาใชจายในการขาย ณ สนปท Terminal นน ผประเมนมสมมตฐานวากองทนจะขายทรพยสนในปท 10 สวน ผประเมน CPM มความเหนและสมมตฐานวา กองทนนาจะมความประสงคทจะหารายไดจากการปลอยเชาทรพยสนไดอยางตอเนองตอไป ตามหลก (on going concern basis) เพราะวตถประสงคของการจดตงกองทนรวมอสงหารมทรพยนน โดยหลกแลวจะเปนการหาผลตอบแทนจากการลงทนในอสงหารมทรพยในรปของคาเชาและเปนการมองการลงทนในระยะยาว ดวยหลกการและเหตผลดงกลาว จงมสมมตฐานวาไมมการขายทรพยสนเกดขน ดงนน จงไมนาคาใชจายในการขายมาคานวณ

• วธการคานวณของคาเชา คานวณอตราเชาเปนปรบอตราคาเชาตามสญญาเฉลยรวม เทยบกบอตราคาเชาตลาด และนามาปรบคานวณ ในปท 1

คานวณอตราเชาเปนรายโรง โดยปรบจากคาเชาของสญญาเดมใหสะทอนใกลเคยงกบคาเชาตลาดโดยปรบเพมขน 3.3% ตอปในแตละปตามชวงเวลาคงเหลอของสญญาเชาปจจบน เปนอตราคาเชาตลาดในปท 1

ความเหนของบลจ. การปรบอตราเชาของผประเมนบรษท KT โดยการปรบอตราคาเชาตามสญญาเฉลยรวม เทยบกบอตราคาเชาตลาด และนามาปรบคานวณในปท 1 โดยสะทอนมลคาตลาดในวนทประเมนมลคาและผประเมนบรษท CPM นาอตราเชาจากปทเรมตนสญญาและปรบเปนอตราเชาใหสะทอนใกลเคยงกบคาเชาโดยปรบเพมขน 3.3% ตอปในแตละปตามชวงเวลาคงเหลอของสญญาเชาปจจบนเพอสะทอนมลคาของสญญาใหมความใกลเคยงกบมลคาสญญาทควรจะเปนมากทสด ดวยเหตผลทวาในการพจารณาเปนรายโรง เนองจากการปรบขนคาเชาขนตาจะทาการปรบขนรอยละ 10 ทกๆ การตอสญญาเชา 3 ป สมมตวา ผประเมนใชอตราคาเชาเมอ 3 ปทแลว หรอ 2 นนหมายความวาเปนการหามลคาตลาดของทรพยสนยอนหลงไปเมอ 2 หรอ 3 ปทแลว จากนยามทวา มลคาตลาด หมายถง “มลคาเปนตวเงนซงประมาณวาเปนราคาของทรพยสน ทสามารถใชตกลงซอขายกนได ระหวางผเตมใจขายกบผเตมใจซอ ณ วนทประเมนมลคา ภายใตเงอนไขการซอ-ขายปกตทผซอ และผขาย ไมมผลประโยชนเกยวเนองกน โดยไดมการเสนอขายทรพยสนในระยะเวลาพอสมควร และโดยททงสองฝายไดตกลงซอขายดวยความรอบรอยางรอบคอบ และปราศจากภาวะกดดน ทงนใหถอดวยวา สามารถโอนสทธครอบครองตามกฎหมายโดยสมบรณในทรพยสนได”



ความเหนของบลจ. (ตอ) และจากตวอยางทจะขอยกมาแสดงเพอใหเหนภาพทชดเจนยงขน ดงน สมมตมการเชาโรงงานโรงหนงดวยราคาคาเชา 180 บาท/ตร.ม./เดอน ดวยสญญาเชาทมอาย 3 ป ดงนนถามการตอสญญาเชาออกไปออกไปอกคราวละ 3 ป คาเชาจะถกปรบขนเปน 198 บาท/ตร.ม./เดอน จากตวอยางขางตนถงนยามมลคาตลาดและตวอยางการปรบขนคาเชาของโรงงาน สงท ผประเมนกาลงหาคอมลคาตลาด ณ วนทประเมนมลคา ดงนน ถาตองใชมลคาตามหนาสญญาในการคานวณ เชน สญญาเชาชวงแรกตามตวอยางขางตนทมคาเชาท 180 บาท/ตร.ม./เดอน มลคาของโรงงานทถกปลอยเชาจะไมมการเปลยนแปลงตลอดระยะเวลา 3 ปของสญญาเชา โดยมลคาของโรงงานจะมการเพมอกทกตอเมอมการปรบราคาคาเชาจากการตออายสญญาเชาในชวงตอไป ซงในความเปนจรงมลคาของโรงงานจะการปรบขนในทกๆ ป ไมใชมการปรบขนทกๆ 3 ป ดงนน ผประเมนจงทาการปรบมลคาตามหนาของสญญาเชาใหมความใกลเคยงกบมลคาแฝงทเพมขนของสญญาเชาเพอสะทอนมลคาตลาด ณ วนทประเมนมลคา เพอใชในการหามลคาตลาดของทรพยสนทใกลความเปนจรง มากทสด ดงนน มลคาทเราตองการหาสาหรบในปท 1 นน บรษทจดการไดพจารณาแลวมความเหนวา อตราคาเชาตามสญญานนเปนอตราคาเชาในปทเรมสญญาและยงไมใชอตราคาเชาทสะทอนมลคาทรพยสนในปจจบนไดอยางถกตอง การปรบแกอตราคาเชาตามสญญาใหเปนอตราคาเชาทสะทอนมลคาแฝงทเพมขนในแตละปจากราคาคาเชาหนาสญญานน จะสะทอนมลคาของทรพยสนไดอยางใกลเคยงและถกตองตามความเปนจรงมากทสดบรษทจดการจงเหนวาวธของผประเมนบรษท CPM และผประเมนบรษท KT โดยคานงถงมลคาตลาด มความสมเหตสมผล ทงน จากการตรวจสอบขอมลและการคานวณกบผประเมนบรษท CPM และผประเมนบรษท KT ททดลองคานวณ โดยใชวธปรบอตราคาเชาตามสญญา (รายละเอยดตามเอกสารแนบ 2 และ 3) พบวาไมมความแตกตางกนอยางมนยสาคญ บรษทจดการจงเหนวาวธคานวณทผประเมนใชนนมความเหมาะสม ทงน การปรบขนอตราคาเชาทมอยจากสญญาเชา ณ ปจจบนเปนอตราคาเชาทเหมาะสมตามสภาวะคาเชาตลาดเมอครบกาหนดอายสญญาเชานน บรษทจดการพจารณาแลววาเปนสงทสามารถทาได เนองจากในเงอนไขของสญญาเชาไมไดมการจากดอตราการปรบขนคาเชาแตอยางใด และโดยทวไป การเจรจาอตราคาเชาใหมจะตองคานงถงอตราคาเชาเฉลยตลาด ณ ชวงเวลานน ๆ ประกอบกนดวย อกทง สญญาเชาทดาเนนอย ณ ปจจบนจะมการทยอยครบกาหนดอายสญญา โดยกวารอยละ 96 ของสญญา ณ ปจจบนทงหมด จะทยอยครบกาหนดอายสญญาภายใน 3 ปแรก (ดงในตาราง)



ความเหนของบลจ. (ตอ)

ซงเปนปจจยทสนบสนนชดเจนวากองทนจะมชวงเวลาและโอกาสในการเจรจาและทยอยปรบขนอตราคาเชา นอกจากน หากเปรยบเทยบขอมลอตราคาเชายอนหลงในชวง 2 – 3 ปทผานมา ขอมลอางองจาก CBRE แสดงใหเหนวาอตราคาเชาตลาดในชวงป 2554 นนอยระหวาง 120 – 225 บาทตอตารางเมตรตอเดอน (ครอบคลมทกภมภาค) และมการคาดการณวาจะมการเตบโตของอตราคาเชาอกประมาณรอยละ 5 ในปถดไป อนง จากขอมลอตราคาเชาตลาดของกลมเหมราชในชวงป 2554 ทผานมาอยทประมาณ 180 บาทตอตารางเมตรตอเดอน และในปปจจบนอตราคาเชาดงกลาวปรบขนมาอยทประมาณ 200 บาทตอตารางเมตรตอเดอน (คดเปนอตราเตบโตประมาณรอยละ 5.5 ตอป) ดงนนบรษทจดการมความเหนวาการปรบขนอตราคาเชาของผประเมนทง 2 บรษทขางตนนนมความเปนไปไดและไมมากเกนกวาสภาพทเกดขนจรง ทงน เมอเปรยบเทยบมลคาทรพยสนทกองทนจะลงทนกบมลคาทรพยสนทผประเมนทงสองรายพจารณาถงสภาวะคาเชาตามอายสญญาเชาปจจบนตามทายน มลคาทรพยสนทกองทนจะลงทน 4,700.00 ลานบาท มลคาทรพยสนโดยพจารณาสภาวะคาเชาตามสญญาเชาปจจบน (KT) 4,349.00 ลานบาท มลคาทรพยสนโดยพจารณาสภาวะคาเชาตามสญญาเชาปจจบน (CPM) 4,346.30 ลานบาท

จากขอมลขางตน เมอเปรยบเทยบมลคาทรพยสนโดยพจารณาสภาวะคาเชาตามสญญาเชาปจจบนของ ผประเมนทงสองรายกบมลคาทรพยสนทกองทนลงทน พบวามลคาทกองทนจะลงทนสงกวามลคาทรพยสนของผประเมน KT รอยละ 8.07 และสงกวามลคาทรพยสนของผประเมน CPM รอยละ 8.14 โดยทการประเมนมลคาทรพยสนโดยพจารณาสภาวะคาเชาตามสญญาเชาปจจบนของผประเมนทงสองรายนนไมไดนาเงอนไขของกองทนทไดรบการชดเชยรายไดคาเชาในระยะเวลา 3 ปแรกมาคานวณ ซงวธดงกลาวยงไมไดสะทอนมลคาทรพยสนในปจจบน บรษทจดการจงพจารณาวาการคานวณของผประเมนทงสองรายตามทปรากฎในรายงานการประเมนนนมความเหมาะสมและถกตองแลว

ปทครบกาหนดอายสญญาเชา

สดสวนรายไดคาเช าคดเทยบรายไดคาเชารวม* (รอยละ)

นคมอตสาหกรรมเหมราชชลบร

นคมอตสาหกรรม

อสเทรนซบอรด (ระยอง)

นคมอตสาหกรรม

เหมราชอสเทรน ซบอรด


รวม

ป 2557 17.62 60.52 16.01 28.56 45.51 ป 2558 21.03 25.18 76.67 23.77 30.92 ป 2559 61.35 14.30 7.32 12.58 19.69

มากกว า ป 2559 - - - 35.09 3.88 รวม 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00



ความเหนของบลจ. (ตอ) และเมอเปรยบเทยบมลคาทรพยสนทพจารณาถงสภาวะคาเชาตามอายสญญาเชาปจจบนกบมลคาทรพยสนทอยภายใตการจดหาผลประโยชนของกองทนของผประเมนทงสองรายตามทาย มลคาทรพยสนโดยพจารณาสภาวะคาเชาตามสญญาเชาปจจบน (KT) 4,349.00 ลานบาท มลคาทรพยสนทอยภายใตการจดหาผลประโยชนของกองทน (KT) 4,501.00 ลานบาท มลคาทรพยสนโดยพจารณาสภาวะคาเชาตามสญญาเชาปจจบน (CPM) 4,346.30 ลานบาท มลคาทรพยสนทอยภายใตการจดหาผลประโยชนของกองทน (CPM) 4,500.70 ลานบาท

จากขอมลขางตน เมอเปรยบเทยบมลคาทรพยสนโดยพจารณาสภาวะคาเชาตามสญญาเชาปจจบนกบมลคาทรพยสนทอยภายใตการจดหาผลประโยชนของกองทนของผประเมนทงสองราย พบวามลคาทรพยสนทอยภายใตการจดหาผลประโยชนของกองทนสงกวามลคาทรพยสนโดยพจารณาสภาวะคาเชาตามสญญาเชาปจจบนของผประเมนราย KT และราย CPM เทากบรอยละ 3.49 และ 3.55 ตามลาดบ ทงน การประเมนมลคาทรพยสนทอยภายใตการจดหาผลประโยชนของกองทนของ ผประเมนทงสองรายนนไดนาเงอนไขของกองทนทไดรบการชดเชยรายไดคาเชาในระยะเวลา 3 ปแรกมาคานวณดวย อยางไรกตาม บรษทจดการเหนวาความแตกตางระหวางมลคาทรพยสนโดยพจารณาสภาวะคาเชาตามสญญาเชาปจจบนกบมลคาทรพยสนทอยภายใตการจดหาผลประโยชนของกองทนของผประเมนทงสองรายไมมนยสาคญ

Documents

Hemaraj Industrial Property and Leasehold Fund ชื่อกองท ุน ... · Klongtoey, Bangkok 10110 Thailand Tel : +66 2649-2000 Fax : +66 2649-2100 or +66 2649-2111 ชื่อกองท