ÅRSREDOVISNING 2013HSB BRF Fasanen

ÅRSREDOVISNING 2013HSB BRF Fasanen

Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete medbostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse.

HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sinamedlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärn-värderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan.

HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär.

HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland

1

HSB Bostadsrättsförening FASANEN i Karlstad Organisationsnummer 773200-1651

Årsredovisning

Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 1 januari 2013 t o m 31 december 2013.

Förvaltningsberättelse Styrelse Styrelsen har haft följande sammansättning Lennart Söderberg ordförande Staffan Sjödin vice ordförande Else-Marie Nilsson sekreterare Eva Arvidsson vice sekreterare Per-Göran Nordenson ledamot Mats Blacker ledamot t o m november Lilian Byström ledamot utsedd av HSB Värmland

I tur att avgå är styrelseledamöterna Lennart Söderberg, Per-Göran Nordenson, Staffan Sjödin, Else-Marie Nilsson samt fyllnadsval efter Mats Blacker. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Per-Göran Nordenson, Eva Arvidsson, Lennart Söderberg och Staffan Sjödin två i förening. Revisorer Revisorer har varit Ragnar Nilsson med Mats Grimfoot som suppleant samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Representanter, HSBs fullmäktige Föreningen har utsett Staffan Sjödin, Lennart Söderberg, Per-Göran Nordenson, Else-Marie Nilsson samt Eva Arvidsson att representera föreningen i HSBs fullmäktige. Valberedning Föreningens valberedning har bestått av Gunilla Bigert och Anna Evertsson. Möten Ordinarie föreningsstämma hölls 2013-05-22 Under verksamhetsåret har 5 (6) protokollförda styrelsemöten hållits.

HSB bostadsrättsförening Fasanen i Karlstad Organisationsnummer 773200-1651

2

Stadgar Föreningen har HSB Riksförbunds korta normalstadgar för bostadsrättsförening 2003. Vicevärd och anställda HSB Värmland har uppdraget som vicevärd genom Marie Källback. Förvaltning Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen samt fastighetsskötseln av HSB Värmland. Medlemsantal Vid räkenskapsårets slut var antalet röstberättigade medlemmar 61, varav 1 utgöres av HSB-föreningen. Fastigheterna Fastighetsbeteckning är Fasanen 1 och Ripan 1. Adress Vänernsgatan 1 A-E och 3 A-E.

Föreningens två bostadshus uppfördes ursprungligen 1946. Under åren 1988/89 gjordes en omfattande ROT-renovering. Byggnaderna innehåller 60 bostäder med totalt 3 384 m2 samt 1 uthyrningslokal om 20 m2. Dessutom finns 38 biluppställningsplatser varav 13 med motorvärmare. Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Gjensidige Forsikring ASA och i försäkringen ingår bostadsrättstillägg. Väsentliga händelser under året Fastighetsbesiktning Årlig stadgeenlig besiktning har skett i september 2013. Underhåll Målning av takfot, vindskivor och sophus. Målning av tvättstuga och torkrum i 1:ans hus.

Underhållsplan Underhållsplan har upprättats 2001 samt uppdaterats 2009. Studie- och fritidsverksamhet Föreningen har inte utsett någon studieorganisatör. Verksamheten i övrigt Under året har 10 (6) lägenhetsöverlåtelser skett. Avgifter och hyror Avgifter och hyror höjdes med 3,5% från och med 2013-01-01

HSB bostadsrättsförening Fasanen i Karlstad Organisationsnummer 773200-1651

3

Förväntad framtida utveckling Från och med räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilket innebär att föreningar framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning och budget för 2014. Framtida underhåll Energibesparande åtgärder samt översyn parkeringsplatser. Avgifter och hyror Styrelsen har fastställt budgeten för 2014 vilket innebar att avgifterna höjdes med 3 % fr o m 2014-01-01. Nu utgående avgift är i genomsnitt 763 kr/m2/år. Ekonomisk ställning och resultat Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2013 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning, tkr 2 627 2 533 2 605 2 399 2 393 Rörelseresultat, tkr 506 622 647 767 606 Resultat efter finansiella poster, tkr -172 -84 -142 90 -134 Balansomslutning, tkr 21 434 21 807 21 943 22 239 22 294 Avgifts- och hyresbortfall, % 0,0 0,0 0,0 0,1 0,2 Förslag till behandling av årets resultat och balanserat resultat. Förslaget gällande avsättning till underhållsfond enligt nedan följer ej antagen underhållsplan. Enligt denna skulle 198 693 kr ha avsatts. Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat 594 247,44 Årets resultat -172 188,92 422 058,52 Styrelsen föreslår följande disposition: Årets underhållskostnad disponeras ur fond för yttre underhåll -353 119,00 Reservering till fond för yttre underhåll enligt budget 0,00 Balanserat resultat 775 177,52 422 058,52 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar.

HSB brf FasanenOrganisationsnummer 773200-1651

2013-01-01 2012-01-01

RESULTATRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31Not.

Nettoomsättning 1 2 626 854,00 2 532 720,76

FastighetskostnaderDrift 2 -1 317 648,69 -1 396 820,92Underhåll 3 -353 119,00 -64 964,00Fastighetsskatt/fastighetsavgift -73 500,00 -82 470,00Avskrivningar -376 722,00 -366 081,00

-2 120 989,69 -1 910 335,92

Bruttoresultat 505 864,31 622 384,84

Rörelseresultat 505 864,31 622 384,84

Finansiella posterRänteintäkter och liknande resultatposter 4 10 233,77 17 392,12Räntekostnader och liknande resultatposter 5 -688 287,00 -723 439,00

-678 053,23 -706 046,88

Resultat efter finansiella poster -172 188,92 -83 662,04

Årets resultat -172 188,92 -83 662,04

4

HSB brf FasanenOrganisationsnummer 773200-1651

BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31

Anläggningstillgångar Not.

Materiella anläggningstillgångar 6Byggnader o mark 19 768 125,00 20 144 847,00

Finansiella anläggningstillgångarAndelar i HSB 500,00 500,00

Summa anläggningstillgångar 19 768 625,00 20 145 347,00

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 7 595,00 880,00Övriga fordringar 8 2 608,00 355,00Förutbetalda kostnader/Upplupna intäkter 9 14 784,00 14 465,00

17 987,00 15 700,00

Kassa och bank 10 1 647 228,52 1 646 255,00

Summa omsättningstillgångar 1 665 215,52 1 661 955,00

SUMMA TILLGÅNGAR 21 433 840,52 21 807 302,00

5

HSB brf FasanenOrganisationsnummer 773200-1651

BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31

Eget kapital och skulder Not.

Bundet eget kapitalInsatser 68 230,00 68 230,00Fond för yttre underhåll 2 097 832,00 2 162 796,00Upplåtelseavgifter 409 355,00 409 355,00

2 575 417,00 2 640 381,00

Fritt eget kapitalBalanserat resultat 594 247,44 612 945,48Årets resultat -172 188,92 -83 662,04

422 058,52 529 283,44

Summa eget kapital 11 2 997 475,52 3 169 664,44

SkulderSkulder till kreditinstitut 12 17 849 920,00 17 995 527,00Leverantörsskulder 192 086,00 259 226,00Skatteskulder 0,00 6 845,00Fond för inre underhåll 2 830,00 2 830,00Upplupna kostnader/Förutbetalda intäkter 13 391 529,00 373 209,56

18 436 365,00 18 637 637,56

SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 21 433 840,52 21 807 302,00

Poster inom linjen

Ställda panterFastighetsinteckningar, uttagna pantbrev 27 204 000,00 27 204 000,00varav i eget förvar -4 028 000,00 -4 028 000,00

Lämnade som säkerhet för skuld till kreditinstitut 23 176 000,00 23 176 000,00

Ansvarsförbindelser inga inga

6

HSB brf FasanenOrganisationsnummer 773200-1651

NOTERAllmänna redovisningsprinciperFöreningen har valt att inte utnyttja möjligheten att tillämpa förenklingsregler i BFNAR 2009:1, Årsredovisning i mindreekonomiska föreningar (K2) samt ej heller det allmänna rådet, BFNAR 2012:1 (K3) för innevarande räkenskapsår.

Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och BFNs allmänna råd.

Redovisnings- och värderingsprinciper

Fastighetsskatt/fastighetsavgiftÄgaren till fastigheten vid ingången av kalenderåret ska betala skatt/avgift för hela året.

FastigheterFastigheten avskrivs enligt en 60-årig progressiv plan som grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och motsvarar 1,4 % på anskaffningsvärdet, planen sträcker sig fram till år 2047. Övriga om och tillbyggnadersavskrivningsplaner lämnas upplysning om i not.

FordringarFordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta.

Fond för yttre underhållReservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition på basisav föreningens underhållsplan.

InkomstskattFöreningen beskattas f o m 2007-01-01 för ränteintäkter och andra intäkter som inte är hänförbaratill fastighetsförvaltningen. Den 29 december 2010 kom en dom i Högsta förvaltningsdomstolen som innebär att enbostadsrättsförening inte ska beskattas till den del av ränteinkomsterna som är hänförliga till föreningens fastighet. Efter avräkning av eventuellt taxerat underskott sker beskattning med 22%. Föreningens taxerade underskott uppgick vid 2013 års taxering till 10 190 tkr, oförändrat jämfört med föregående år.

ÖvrigtÖvriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan.

Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Arvoden till styrelse, revisor och vicevärd 2013 2012Styrelsearvode 56 045,00 63 200,00Bilersättning 120,25 0,00Revisorsarvode 2 000,00 2 000,00Sociala kostnader 14 741,44 16 464,56Summa 72 906,69 81 664,56

Föreningen har inga anställda

Not 1 Nettoomsättning 2013 2012Årsavgifter bostäder 2 506 560,00 2 421 768,00Hyror 103 254,00 101 904,00Övriga intäkter 17 793,00 11 438,76Brutto 2 627 607,00 2 535 110,76Hyresbortfall övrigt -753,00 -2 390,00Summa 2 626 854,00 2 532 720,76

7

HSB brf FasanenOrganisationsnummer 773200-1651

Not 2 Driftskostnader 2013 2012Köpta tjänster 387 851,75 376 293,25Reparationer 65 571,00 161 431,51Uppvärmning 396 818,00 388 352,00El 79 740,00 73 862,00Vatten 85 886,00 80 568,00Sophämtning 51 098,00 52 111,00Övriga avgifter 107 975,00 60 340,60Förvaltningskostnader * 93 515,94 118 040,56Revisionsarvode BoRevision 7 625,00 7 625,00Föreningsavgifter 28 500,00 26 000,00Övrigt 13 068,00 52 197,00

1 317 648,69 1 396 820,92* avser föreningens egna kostnader som telefon, arvoden mm

Not 3 Underhåll

Periodiskt underhåll 353 119,00 64 964,00

Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposterRänteintäkter 10 233,77 17 375,12Ränteintäkter skattekonto 0,00 17,00

10 233,77 17 392,12

Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposterRäntekostnader långfristiga skulder 688 275,00 723 439,00Räntekostnader skattekonto 12,00 0,00

688 287,00 723 439,00

Not 6 Materiella anläggningstillgångarFöreningen äger fastigheten Fasanen 1 och Ripan 1

Byggnader och markIngående anskaffningsvärden 27 672 358,00 27 672 358,00

Ingående avskrivningar 7 527 511,00 7 161 430,00Årets avskrivningar 376 722,00 366 081,00

7 904 233,00 7 527 511,00

Utgående planenligt restvärde 19 768 125,00 20 144 847,00

varav byggnader 19 698 505,00 20 075 227,00varav mark 69 620,00 69 620,00

8

HSB brf FasanenOrganisationsnummer 773200-1651

forts Specifikation byggnaderNot 6

Anskaffn Årets Ack Bokfört värde Bokfört värdeBenämning/anskaffn. år värde avskr avskr 2013-12-31 2012-12-31Byggnader 27 400 000 370 161 7 877 989 19 522 011 19 892 172Bredbandsinstallation 137 125 137 125 137 125Källsorteringsskåp 2010 65 613 6 561 26 244 39 369 45 930

27 602 738 376 722 7 904 233 19 698 505 20 075 227Mark 69 620 69 620 69 620

27 672 358 376 722 7 904 233 19 768 125 20 144 847

Avskrivning på byggnad har skett enligt 60 årig avskrivningsplan.Avskrivning källsorteringsskåp sker enligt planmässig avskrivning på 10 år.

Fastigheternas taxeringsvärde uppgår till kr 29 290 000 (32 057 000). Värdeår 1988.

Hustyp Byggnader Mark TotaltBostäder/hyreshus 22 200 000 7 000 000 29 200 000Lokaler 90 000 90 000

22 290 000 7 000 000 29 290 000

Not 7 Avgifts- och hyresfordringarKundfordringar 445,00 880,00Avgiftsfordringar 150,00 0,00

595,00 880,00

Not 8 Övriga fordringarSkattefordringar 2 235,00 0,00Skattekonto 373,00 355,00

2 608,00 355,00

Not 9 Förutbetalda kostnader/Upplupna intäkterFörsäkringspremie 0,00 14 465,00Kabel-tv 14 784,00 0,00

14 784,00 14 465,00

Not 10 Kassa och bankSwedbank Penningmarknadskonto 1 647 228,52 1 646 255,00

1 647 228,52 1 646 255,00

Not 11 Förändring av eget kapitalInsatser Upplåtelseavg Underh.fond Balanserat res Årets resultat

Ingående kapital enl fastställ 68 230,00 409 355,00 2 162 796,00 612 945,48 -83 662,04Resultatdisp. enl. stämmobeslut 0,00 -64 964,00 -18 698,04 83 662,04Årets resultat -172 188,92Belopp vid årets utgång 68 230,00 409 355,00 2 097 832,00 594 247,44 -172 188,92

Not 12 Skulder till kreditinstitut2013 2012

Långivare Räntesats LöptidStadshypotek 174281 4,06% 2006-01-30--2015-12-01 3 283 162,00 3 318 754,00Stadshypotek 180545 4,46% 2006-12-22--2016-12-30 3 543 400,00 3 581 400,00Stadshypotek 217008 2,95% 2013-09-30--2016-09-30 1 723 322,00 1 759 045,00Stadshypotek 179161 4,53% 2006-10-10--2014-09-30 3 375 256,00 3 411 548,00Stadshypotek 207633 3,50% 2011-09-12--2014-09-01 4 050 340,00 4 050 340,00Stadshypotek 205629 2,39% 2013-11-27--2014-02-27 1 874 440,00 1 874 440,00

17 849 920,00 17 995 527,00

Med befintliga låns amorteringstakt beräknas skulden till kreditgivare om 5 år uppgå till 17 122 tkr.Amorteringar under 2014 kommer att ske med 146 tkr.

9

ORDLISTA

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultat-och balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultat-och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen.Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas.

RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott.För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras

AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning.I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger.

JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER:Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter.

BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital.

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR:Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR:Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper.

KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar.

SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån.Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här.

FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus.Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen.Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållning, inre fond, utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden.

STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.

ANSVARSFÖRBINDELSER:Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld.

LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god.

HSB brf Fasanen

Skulder till kreditinstitut 5 244 kr/m2

Likvida medel 484 kr/m2

Procentuell fördelningKostnader 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31Underhåll 353 119 64 964 13,44 2,56Va,el o värme 562 444 542 782 21,41 21,43Köpta tjänster 387 852 376 293 14,76 14,86Reparationer 65 571 161 432 2,50 6,37Övr driftkostn 301 782 316 314 11,49 12,49Fastighetsskatt/avgift 73 500 82 470 2,80 3,26Avskrivning 376 722 366 081 14,34 14,45Kapitalkostn 678 053 706 047 25,81 27,88Årets resultat -172 189 -83 662 -6,55 -3,30TOTALT 2 626 854 2 532 721 100,00 100,00

13,4421,4114,76

2,50

11,49

2,80 14,34 25,81-6,55

Av en 100:a lapp i avgift fördelar sig varje krona enligt följande:

Underhåll Va,el o värme Köpta tjänster

Reparationer Övr driftkostn Fastighetsskatt/avgift

Avskrivning Kapitalkostn Årets resultat