Õiglase hinnavahemiku uuendamine

1

Palun vaadake ka dokumendi lõpus olevat teavitusteksti

AS LHV PANK TARTU MNT 2, 10145 TALLINN, EESTI +372 6 800 400 [email protected]

Õiglase hinnavahemiku uuendamine

Kinnisvarasse investeerimine

1. september 2021

Aktsia hinna liikumine: EfT1T

Investeerimise kokkuvõte EfTEN Real Estate Fund III on kinnisvarainvesteeringutele keskendunud reguleeritud avalik kinnine fond. See registreeriti Eestis 5. juunil 2015 ning nii selle kui ka fondivalitseja EfTEN Capital AS-i üle teostab järelevalvet Finantsinspektsioon. Fond on alates 1. detsembrist 2017 noteeritud Nasdaq Balti põhinimekirjas. Fond investeerib otse Balti riikide ärikinnisvarasse, keskendudes olemasoleva rahavooga kinnisvarale. EfTEN võtab sihiks kinnisvara, mis on tugeva strateegilise positsiooniga jaekaubanduse, kontoripindade ja logistika segmentides ning millel on usaldusväärsed rentnikud ja valdavalt pikaajalised rendilepingud. EfTENi eesmärk on saavutada pikaajaline dividendide väljamakse kordaja 80% jaotatud rahavoogudest (EBITDA miinus intressimaksed, laenu põhiosa maksed ja tulumaksu kulu). Fondi haldab EfTEN Capital AS, mis on Balti riikide suurim ärikinnisvarafondi valitseja. 2020. aasta lõpuks jõudis EfTEN Capital AS-i hallatavate varade kogusumma 800 miljoni euroni. EfTEN Capital AS-is töötab üle 50 inimese ning kontorid asuvad kõigis kolmes riigis. Ettevõte juhib praegu nelja kinnisvarafondi, väiksemaid kinnisvaraportfelle ja eraportfelle. Hoolimata COVID-19 pandeemiast põhjustatud majanduslikust tagasilöögist tegi fond 2020. aastal neli uut investeeringut, investeerides kokku 33,5 miljonit eurot. Pärast hiljutist edukat 15 miljoni euro suurust emissiooni jätkab fond käesoleval aastal oma kinnisvaraportfelli laiendamist, viies juunis lõpule viimase omandamise ning eeldatavasti tehakse sel aastal veel täiendavaid investeeringuid. 2021. aasta teise kvartali lõpus oli fondil 16 ärikinnisvaraobjekti õiglase väärtusega 157,2 miljonit eurot ja 144,2 miljoni euro suuruse soetusmaksumusega, samas kui tühjade kinnisvaraobjektide koguarv oli vaid 0,7%.

LHV õiglase väärtuse vahemik: 22,00-23,40 eurot*

*Seisuga 26. august 2021. Allikas: LHV

Portfelli puhasinvesteeringu tootlus oli 2021. aasta II kvartali seisuga 7,4%, mida peame Balti kontekstis ja praeguses turukeskkonnas tugevaks tasemeks. Fondi väärtuse hindamiseks kasutasime kuut mõõdikut, sealhulgas 1) hinna/kasumi suhe, 2) hinna/raamatupidamisväärtuse suhe, 3) ettevõtte väärtuse/ärikasumi suhe, 4) dividenditootlus, 5) hinna/EPRA puhasväärtuse & esialgse netotootluse korrelatsioon (NIY) ja 6) dividendide diskonteerimise mudel (CDDM). Ülaltoodud hindamismõõdikutest on fondile kõige sobivamad hinna/EPRA puhasväärtuse ja dividendide diskonteerimise meetodid, andes neile hindamisel vastavalt 40% ja 20% osakaalu. Teiste meetodite kogupanus on 40%, millest igale kordajale on omistatud võrdselt 10% kaal. Tasub arvestada, et meie fondi hindamine sõltub suuresti erinevate turukordajate võrdlusanalüüsist ja on seega oluliselt mõjutatud avalikult kaubeldavate kinnisvarafondide aktsiahindade hiljutisest kiirest kasvust võrreldes meie eelmise EfTENi kvartaliaruandega. Viimase kolme kuu jooksul on valitud võrdlusettevõtete aktsiahinnad tõusnud keskmiselt ligi 20%. Hindamise tulemusel otsustasime oma õiglase väärtuse vahemikku uuendada 20,30-21,70 eurolt 22,00-23,40 eurole aktsia kohta. Kokkuvõttes näitab meie hindamismeetod, et EfTEN väärib tänu oma tugevale NIY-le (esialgne netotootlus), konservatiivsele varade hindamisele ja tugevale üürnike kvaliteedile tugevat hinnalisandit, mis on 17-24% kõrgem selle EPRA NRV-st (EPRA puhas taastamisväärtus). Meie hindamise peamised riskitegurid on seotud COVID-19 pandeemia tagajärgedega, sealhulgas võimaliku kolmanda lainega, mis võib põhjustada Baltikumi majandustingimuste prognoositust aeglasema taastumise, survestada täituvust ja üürihindu.

EfTEN Real Estate Fund III

Õiglase väärtuse vahemiku uuendamine NeutraalneÕiglase väärtuse vahemik (eurodes): 22,00-23,40

Vanemanalüütik: Shana Gavron, nooremanalüütik: Raido Tõnisson Aktsia hind (eurodes): 22,60

Kontakt: [email protected] Sümbol: EFT1T

Allikad: EfTEN Real Estate Fund III, Nasdaq Baltic, LHV. *v.t – vasak telg, p.t – parem telg

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

13

15

17

19

21

23

25

EUR

Kauplemiskäive (p.t) Aktsia hind (v.t) Õiglase väärtuse vahemik

EUR, tuh

Õiglase hinnavahemiku uuendamine – EfTEN Real Estate Fund III 2



Allikad: EfT1T, LHV. *Hinnangud põhinevad EfT1T 20. augusti sulgemishinnal (22,20 eurot aktsia kohta).

Kinnisvarainvesteeringute turg Colliers Internationali avaldatud viimase kvartaalse kinnisvaraturu ülevaate kohaselt elavnes Balti kinnisvarainvesteeringute turu kogumaht 2021. aasta II kvartalis selgelt võrreldes 2020. aasta II kvartali kesise aktiivsusega, mida mõjutas oluliselt COVID-19 pandeemia esimene laine, sellega seotud liikumispiirangud ja investorite madal kindlustunne. 2021. aasta II kvartalis ulatus investeeringute kogumaht ligikaudu 340 miljoni euroni, mis on peaaegu 2,5 korda suurem kui aasta varem ja tõstab 2021. aasta esimese poolaasta kogumahu ligikaudu 640 miljoni euroni, mis on ligikaudu 40% suurem kui aasta varem. Kvartali investeerimisturg laienes kõigis kolmes Balti riigis, kusjuures Läti oli eesotsas, registreerides kinnisvarainvesteeringute kogumahu peaaegu neljakordse kasvu võrreldes 2020. aasta II kvartaliga, samas kui Eestis ja Leedus kasvasid vastavad summad võrreldes eelmise aasta sama perioodiga enam kui kaks korda. Eestis ulatus teadaolev investeeringute kogumaht 2021. aasta II kvartalis ca 100 miljoni euroni, kasvades aastaga ligikaudu 2,1 korda, peamiselt tänu tehingutele tööstus- ja büroosegmendis. East Capital kindlustab oma turupositsiooni suurima tööstusomandi omanikuna Eestis, ostes Rae vallas asuva VIA 3L logistikakeskuse. Eesti büroosegmendi osas kuuluvad viimaste tehingute hulka Pharma Plaza meditsiinikeskuse omandamine Summus Capitali poolt ja Kadaka tee 63 büroohoone ostmine US Real Estate OÜ poolt EfTEN Capitalilt. Jaekaubandussegment on tänavu seni üsna vaikselt püsinud, kuid teises kvartalis pandi müüki kaks märgilise tähtsusega kinnisvaraobjekti - T1 Mall of Tallinn ja Stockmanni kaubamaja. Nagu öeldud, oli Läti investeerimisturg tunnistajaks märkimisväärsele investeerimisaktiivsuse kasvule, mille kogumaht ulatus viimases kvartalis 95 miljoni euroni, mis on ca 3,8x suurem kui aasta varem. See tõstab 2021. aasta esimese poolaasta kogumahu 170 miljoni euroni, mis kahekordistab 2020. aasta esimese poolaasta vastavat summat. Umbes kolmandik kvartali tehingumahust tuli kolmest hotellitehingust: Norvelita omandas Mercure hotelli, Kapital omandas Europa Royale Riga ja Rigensis ostis Irina hotelli. Teised suuremad tehingud hõlmasid Eastnine'i poolt Vastintilt Zala 1 büroohoone ostu ja Lords'i poolt Jelgavas asuva Valdeka kaubanduskeskuse müüki. Leedus püsis investeerimistegevus üldiselt stabiilsena kvartaliga võrreldes, kuid kogumaht kasvas aastases võrdluses umbes 2,3 korda, ületades viimases kvartalis 150 miljonit eurot, mis teeb poolaasta kogusummaks umbes 320 miljonit eurot, mis on samuti rohkem kui kaks korda suurem kui aasta varem. Kui käesoleva aasta esimeses kvartalis toimus suurem osa tehingutest jaemüügisegmendis, siis teine kvartal hõlmas palju tehinguid tööstuskinnisvaraga, millele järgnesid büroo- ja elamukinnisvara. Tööstussegmendis olid märkimisväärsed tehingud Titnago Logistics Parki omandamine East Capitali poolt, Adaxi ja AQ Wiring Systemsi tööstushoonete omandamine EfTENi poolt ning Klaipeda Business Parki

omandamine Baltic Sea Properties'i poolt. Elamute segmendis müüdi Vilniuses 76 korterit rohkem kui 20 miljoni euro eest, samas kui büroosegmendi tehingute hulka kuulus Uniqi ärikeskuse omandamine Eastnine'i poolt. Viimases kvartalis jätkus tööstussegmendi tootluse vähenemine kogu Baltikumis, samuti vähenesid Eestis ja Lätis büroode tootlused. Colliersi aruande põhjal võib hiljutised arengud turusegmentides, kus EfTEN tegutseb, kokku võtta järgmiselt: Kontorisegment Balti kontoriturg näitas vaatamata COVID-19 pandeemiale tugevat kindlustunnet ja vastupidavust. Tallinna bürooturg on jätkuvalt aktiivne, 2021. aasta juuni seisuga on ehitamisel ca 140 000 ruutmeetrit (16 projekti). 2021. aasta II kvartalis valmis Rotermanni kvartalis asuv Ajamaja büroohoone. Meenutusena võib öelda, et 2021. aasta I kvartalis alustati Tallinnas kahe suuremahulise uue projekti ehitustöödega, mille kogupindala on üle 46 000 ruutmeetri. Kapitel ja Merko alustasid ehitustöid Liivalaia äri- ja elamukvartalis, mille kogupindala on 28 000 ruutmeetrit ja mis peaks valmima 2024. aastal, ning Kawe alustas samuti uue Kawe City büroohoone ehitustöid. Hiljuti alustatud märkimisväärsete projektide hulka kuuluvad Vektori büroo-elamuarendus Pärnu maanteel ning Maakri Hubi ja Volta 1 ümberehitusprojektid. A-klassi ja B1-klassi hoonete keskmine vakantsus püsib üldjoontes stabiilsena 8-9% juures, kuid B2-klassi hoonete puhul on täheldatav mõningane kasvutrend ja surve üürihindadele. Riias on pandeemia suurendanud kaudset vakantsust, kuna paljud kontoritöötajad teevad endiselt kaugtööd. Lisaks kolmele suuremale juba ehitatavale projektile, sealhulgas Verde, Preses Nams ja Novira Plaza, alustati viimases kvartalis Zeissi büroohoone ehitustöödega. Kokku on Riias praegu ehitamisel umbes 89 000 ruutmeetrit peamiselt A-klassi büroopindu. Kuigi potentsiaalsete üürnike huvi on korralik, määratlevad suuremad ettevõtted praegu oma töökohavajadusi ümber ja peaksid oma uued strateegiad paika panema selle aasta lõpupoole. Kuigi enamik üürileandjaid püüab säilitada pandeemiale eelnenud üürihindade taset, on nad üldjuhul paindlikumad hõivatud pindade kohandamise ja suurema sisustuse tagamise osas. Vilniuse bürooturg alustas aastat aktiivselt, säilitades stabiilsuse uute pakkumiste osas. Pärast kahe Naujamiestise linnaosas asuva büroohoone ehitustööde alustamist 2021. aasta teises kvartalis suurenes arendusprojektide maht ca 197 000 ruutmeetrilt 2021. aasta esimese kvartali seisuga ligikaudu 209 000 ruutmeetrini viimase kvartali lõpus, kusjuures ehitamisel oli üle kümne uue bürooprojekti. Kolm suurimat objekti moodustavad kõikidest objektidest pindala poolest ligi poole. Nõudlus büroopindade järele on Vilniuses paranenud tänu ärisentimendi paranemisele, kusjuures büroopindade üürid ja vabade pindade tase on jäänud üldjoontes stabiilseks.

Võtmenäitajad 2018 2019 2020 2021H 2022H 2023H

Käive, EUR mln 8,7 9,5 10,7 12,6 14,2 14,4

Käibe kasv, % 18,8 9,7 12,8 17,8 12,5 1,0

Puhaskasum, EUR mln 6,3 7,6 3,3 9,9 9,3 9,5

EPS (EUR) 1,95 2,01 0,79 1,95 1,83 1,87

P/E (x) 8,3 8,9 28,3 11,4 12,1 11,9

Dividend aktsia kohta (EUR) 0,68 0,95 0,65 0,66 0,94 0,94

Dividenditootlus, % 4,2 5,3 2,9 3,0 4,2 4,2

P/B (x) 1,0 1,1 1,3 1,2 1,1 1,1

EV/käive (x) 11,6 12,4 15,0 12,7 11,3 11,2

EV/EBITDA (x) 14,9 15,8 18,8 15,7 14,1 13,9

EV/Ärikasum (x) 12,1 11,7 31,4 12,5 12,7 12,5

ROE (%) 13,0 12,5 4,7 12,0 9,7 9,4




Kaubandus Aasta alguses oli Balti jaekinnisvaraturul langustrend, eriti tarbekaupade turul. Sellegipoolest alustati Tallinna piirkonnas sel aastal mitmeid uusi arendusi, II kvartalis alustati uue Tabasalu keskuse ehitustöödega. Tallinna lähedal Kurna külas asuva Eesti esimese täismõõtmetes IKEA kaupluse 28 700 ruutmeetri suuruse naaberkrundi juurde on kavas arendada uus 20 000 ruutmeetri suurune jaekaubanduspark, mis elavdab veelgi aktiivsust selles piirkonnas. T1 Mall of Tallinn, viimane suuremahuline jaekaubandusarendus Tallinnas, esitas hiljuti pankrotiavalduse. Kinnisvara suurim võlausaldaja Lintgen näib olevat huvitatud selle ostmisest enampakkumisel. Toidukaupade alamsegment on jätkuvalt väga aktiivne: Maxima, Prisma, Selver ja Rimi kavandavad kõik uusi arendusi üle Tallinna, kuigi nende valmimisaeg on kavandatud 2022. aastasse. Ka Lidl teatas sel aastal oma esimese kaupluse avamisest Eestis. Riia jaemüügiturul jätkusid raskused hiljutise pika lukustusmeetmete perioodi tõttu, mis tõi kaasa kaubanduskeskuste vakantsuse suurenemise, mis 2021. aasta II kvartali seisuga ületas 8%. Uued kaubamärgid on huvitatud turule sisenemisest, kuid nad ootavad enamasti pandeemia lõppu, enne kui teevad konkreetseid plaane. Nõutavad üürihinnad on praegu madalamad kui 2-3 aastat tagasi, kusjuures üha enam kiputakse panema rõhku käibepõhistele üürihindadele. Arusaadavalt on potentsiaalsed üürnikud võimalike riskide vähendamiseks väga ettevaatlikud seoses võimalike vääramatu jõu ja katkestamise klauslitega. Mis puudutab Vilniuse jaemüügiturgu, siis see püsis 2021. aasta teises kvartalis üldjoontes stabiilsena, samas kui jaemüüjad näitasid kohanemisvõimet keskkonna muutustega. Viimases kvartalis algasid Europa kaubanduskeskuse rekonstrueerimistööd. Vilniuse uusehitusprojektid hõlmavad kolme suurt projekti, mis prognooside kohaselt lisavad 2022. aasta lõpuks 73 900 ruutmeetrit uut jaemüügipinda. Kuna kõiki kauplusi pärast pandeemiaga seotud tegevuspiirangute kaotamist ei avatud, suurenes viimases kvartalis vabade pindade arv esmaklassilistes kaubanduskeskustes veidi, kuigi see jäi siiski suhteliselt madalale tasemele (ca 2,5%), võrreldes ca 4% Tallinnas ja üle 8% Riias.

Logistikasegment Logistika- ja tööstussegment on jäänud üsna vastupidavaks. Üldiselt on tänu e-kaubanduse kasvule, tarbijate suurenenud kulutustele ja tootmistoodangule paranenud investorite usaldus sektori vastu. Tallinnas ja selle lähiümbruses oli 2021. aasta juuni seisuga ehitatavate uusarenduste kogupindala 139 000 ruutmeetrit, võrreldes 114 000 ruutmeetriga 2021. aasta I kvartali seisuga, mis tuleneb uue apteegitehase (19 300 ruutmeetrit) ehitustööde alustamisest Tallinnasse, Suur-Sõjamäe tööstusparki ja uue Ringtee tööstusosa arendamisest Kurna küla piirkonnas Tallinna ringtee ääres. Tööstussegmendi teostavate tööde nimekirjas on peamiselt laopinnad ja minilaod, kusjuures nõudlus uute pindade järele on tingitud logistikaettevõtjate ja jaemüüjate poolt. Ehitusjärgus on vähemalt 11 uut projekti, mille kogupindala on üle 33 000 ruutmeetri uusi laokontoripindu. 2021. aasta teises kvartalis kuulusid suuremate lõpetatud arendusprojektide hulka HKScan (8 880 ruutmeetrit) ja Pakendikeskus (10 500 ruutmeetrit) logistikakeskused. Tugeva nõudluse tulemusena jäi Tallinna piirkonnas üüritase muutumatuks, kusjuures keskmine vakantsus vähenes viimases kvartalis 4,3%-lt 3,8%-le. Riias on tööstussegmenti viimasel ajal vedanud logistikasektor. 2021. aasta teises kvartalis valmis kaks uut tööstusobjekti, sealhulgas Rumbula logistikapargi II etapi esimene osa (15 000 ruutmeetrit) ja DHL Riga Airport logistikakeskus, samas kui ligi 90 000 ruutmeetrit uut pinda on veel ehitamisel. Tänu heale tasakaalule üürihinna, suuruse ja tehniliste omaduste vahel kaaluvad suuremad üürnikud taas Riia ringtee piirkonnas asuvaid objekte, mis peaks aitama hoida vabade pindade arvu stabiilsena, kui turule tulevad uued arendused. Vilniuses on jätkuvalt aktiivne arendustegevus, mis hõlmab seitset uut projekti, mille kogupindala on peaaegu 90 000 ruutmeetrit. Teisest küljest suurenes viimases kvartalis nõudlus laopindade järele, mille kogutarbimine ulatus üle 30 000 ruutmeetri, peamiselt turustus-, logistika- ja tootmisettevõtete poolt. Suur nõudlus kajastub Vilniuse vabade pindade vähenemises, langedes 2021. aasta II kvartali seisuga nullilähedaseks (0,2%) võrreldes 1,8%-ga 2021. aasta I kvartali lõpus, jäädes samuti tunduvalt alla Tallinnas (3,8%) ja Riias (4,6%) registreeritud viimastele tasemetele.

Tootlused segmentide lõikes

Eesti Läti Leedu

IV kv 2020 II kv 2021 IV kv 2020 II kv 2021 IV kv 2020 II kv 2021

Kontorid 6,1% 5,9% 6,0% 5,8% 5,5% 5,5%

Kaubandus 6,5% 6,5% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0%

Logistika 7,3% 7,0% 7,5% 7,0% 7,5% 7,0%

Allikas: Colliers

Hiljutine õiguste emissioon soodustab portfelli laiendamist Hiljutise eduka emissiooniga kaasas EfTEN korraliku hulga täiendavat omakapitali, mis aitab kaasa fondi portfelli pidevale laienemisele. Tuletame meelde, et fondi aktsionäride aastakoosolekul, mis kutsuti kokku 15. aprillil, kiitsid fondi aktsionärid heaks aktsiakapitali suurendamise 850 000 uue aktsia emiteerimise teel, mille nimiväärtus on 10 eurot aktsia kohta, suurendades seega aktsiakapitali 8,50 miljoni euro võrra 50,73 miljoni euroni. Otsustati, et emissiooni miinimumhind peaks olema 17,50 eurot aktsia kohta, mida saab hiljem vastavalt fondi nõukogu vastavale otsusele enne märkimisperioodi lõppu ülespoole korrigeerida. Lõplikuks emissioonihinnaks määrati 17,80 eurot aktsia kohta, mis teeb emissiooni kogumahuks 15,1 miljonit eurot, kusjuures märkimisperiood kestis 14. maist kuni 31. maini 2021. aastal. Emissiooni esmane eesmärk oli jätkata fondi investeerimistegevust ja laiendada veelgi selle kinnisvaraportfelli. Fondi olemasolevatel aktsionäridel, kes olid 29. aprilli seisuga kantud aktsionäride nimekirja, oli eelisõigus märkida uusi aktsiaid proportsionaalselt (20,13%) nende osaluste summaga.

Üldiselt tunti uute aktsiate vastu nii olemasolevatelt aktsionäridelt kui ka teistelt investoritelt suurt huvi, kuna emissioon märgiti 3,6 korda üle. Kokku esitati 4564 märkimisavaldust kogusummas 54,6 miljonit eurot. Fondi andmetel kasutasid olemasolevad aktsionärid oma eelisõigust 85,5% ulatuses emiteeritud aktsiatest. Vahemärkusena oli Eftenil selle aasta 29. mai seisuga kokku 3568 aktsionäri, kellest 2332 osales pakkumises. Eelisõiguse alusel jagatud uute aktsiate arv oli 726 864. Fondi nõukogu otsustas jaotada ülejäänud pakkumise ehk 123 136 uut aktsiat järgmiselt: märkimiskorralduse piirmääraks määrati 698 aktsiat ja kõigile investoritele jaotati aktsiad proportsionaalselt vastavalt nende eelisjärgsele korrigeeritud märkimismahule. Sellised jaotamispõhimõtted võimaldasid fondi investorite baasi lisada 2232 uut aktsionäri, tõstes aktsionäride koguarvu ca. 5800ni. Kuigi pakkumine märgiti tugevalt üle, oleme tegeliku potentsiaalse huvi kirjeldamisel mõnevõrra ettevaatlikud, viidates asjaolule, et pakkumine korraldati aktsiate turuhinnale märkimisväärse allahindlusega. Ostueesõiguste element viis mõned uued investorid tõenäoliselt oma märkimismahtu suurendama, kuna oodati juba eelisallokatsioonist aktsiate järele tugevat nõudlust.




Praegu on ligi kaks kolmandikku pakkumisest saadud tuludest juba kasutatud erinevate kinnisvaraobjektide rahastamiseks, samas kui fond peab pidevalt läbirääkimisi võimalike uute investeeringute üle ja loodab ülejäänudki tulu peagi tööle panna. 3,1 miljonit eurot tuludest suunati Swedbankilt saadud sildlaenu refinantseerimiseks, mida kasutati Pirita Pansionaadi kinnistu omandamiseks 2020. aasta detsembris. Samuti kasutas fond umbes 0,9 miljonit eurot Luminor Bankilt eelmisel aastal airBalticu peakorterihoone omandamiseks võetud laenu osaliseks refinantseerimiseks, samas kui umbes 0,7 miljonit eurot läheb Leedus Saules Miestase kaubanduskeskuse kinnistule täiendava restoranihoone ehitamise rahastamiseks. Veel 4 miljonit eurot emissioonist saadud täiendavat omakapitali kasutati fondi viimase 10 miljoni euro suuruse investeeringu puhul, mille käigus omandas fond kaks tööstushoonet Leedus Panevezysis. Selle omandamise üksikasju käsitletakse käesoleva aruande järgmises osas. Võttes arvesse kõiki avaldatud investeeringuid, peaks fondil olema emissioonist veel umbes 6 miljonit eurot täiendavat omakapitali, mida saab kasutada tulevasteks investeeringuteks, kuid mille kohta ei ole veel konkreetseid investeerimiseesmärke teatatud.

Portfelli uuendamine - 2021. aasta teises kvartalis lisandus uus logistikakinnistu Pärast üsna tihedat 2020. aastat uute investeeringute osas on fond juba suunanud pilgud uutele omandamistele, mille ajendiks on hiljutine SPO, millega kaasatakse 15 miljonit eurot täiendavat omakapitali, kuigi peaaegu 5 miljonit eurot sellest on eraldatud olemasolevate kohustuste refinantseerimiseks. Meeldetuletuseks, et vaatamata COVID-19 pandeemiast põhjustatud majanduslikule tagasilöögile tegi fond 2020. aasta jooksul neli uut investeeringut. Veebruaris 2020 viidi Lätis lõpule kaks tehingut, ostes Piepilsetase logistika- ja tootmiskeskuse Kekavas Riia lähedal ja airBalticu peakorteri Riia lennujaama territooriumil. Tehingud viidi lõpule 2020. aasta veebruari lõpus ja kahe uue tütarettevõtte finantsnäitajad on alates 1. märtsist 2020 konsolideeritud fondi finantsaruannetes. Tütarettevõtete eest maksti kokku 8,9 miljonit eurot, sealhulgas 3,8 miljonit eurot laenunõudeid endiste omanike vastu. 2020. aasta augustis investeeris fond Vilniuses asuvasse Rutkausko büroohoonesse, kus Leedu tütarettevõte ATEA (IT-ettevõte) on pikaajaline ankurrentnik. Kinnisvara soetusmaksumus oli 11,8 miljonit eurot ja seda rahastati 39% ulatuses omakapitaliga, mille tulemusena oli kogu fondi 2019. aasta õigusemissioonist järelejäänud 16 miljoni euro suurune jääk investeeritud.

Kinnisvarainvesteeringud seisuga 30. juuni 2021

Õiglane väärtus, mln eurot

Neto rendipind, m²

Eeldatav aastane üüritulu, mln eurot

Täituvus, % Rendilepingu keskmine pikkus

Üürnike arv

DSV Tallinn 13,08 16 014 1,02 100 5,4 1

DSV Riia 8,68 12 149 0,72 100 5,4 1

DSV Vilnius 9,11 11 687 0,71 100 5,3 1

Piepilsetas logistikakeskus, Kekava

8,50 13 327 0,64 99 2,6 6

Panevežys logistikakeskus, Panevėžys

10,01 20 125 0,80 100 5,5 11

Logistika kokku 49,38 73 302 3,89 100 5,0 11

Saules Miestas ostukeskus 33,69 19 881 3,10 98 4,8 134

Hortes aianduskeskus, Laagri

3,55 3 470 0,27 100 10,9 1

Selver Laagri 6,91 3 063 0,50 100 6,5 10

Hortes aianduskeskus, Tallinn

6,21 5 300 0,51 100 13,3 1

ABC Motors Autokeskus, Tallinn

3,14 2 149 0,26 100 7,6 1

Kaubandus kokku 53,50 33 863 4,63 99 6,4 147

Ulonu kontorihoone, Vilnius 8,86 5 174 0,75 99 2,9 14

Evolution kontorihoone, Vilnius

10,62 6 172 0,79 100 3,2 50

L3 kontorihoone, Vilnius 10,00 6 150 0,74 94 3,6 32

airBaltic kontorihoone, Riia 6,80 6 217 0,50 100 4,7 1

Atea kontorihoone, Vilnius 11,80 6 812 0,85 100 3,1 3

Kontorid kokku 48,08 30 525 3,63 99 3,4 100

Pirita hooldekodu 6,20 6 045 0,44 100 9,5 1

Hooldekodud kokku 6,20 6 045 0,44 100 9,5 1

Portfell kokku 157,16 143 735 12,59 99 5,1 259

Allikas: EfTEN




2020. aasta detsembris viis EfTENi äsja asutatud SPV EfTEN Pirita OÜ lõpule Tallinnas Hunditubaka tee 12 / Karukella tee 5 asuva kinnistu ostmise OÜ-lt Arca Varahaldus. 2020. aasta lõpuks lõpetati sellel kinnistul vanurite hooldekodu ehitus ja see renditakse pikaajalise lepingu alusel Pirita Kodu OÜ-le. EfTEN sisenes selle tehinguga uude turusegmenti, kuna see kinnisvara on tema portfellis esimene eakate hooldekodu. Arvestades Eesti demograafilise olukorra suundumusi ja pidevat nõudlust hooldusteenuste järele, usume, et sellel segmendil on kindel väljavaade. Kinnistu suurus on 13 270 ruutmeetrit, samas kui hoone netopindala on 6045 ruutmeetrit. Hooldekodus, mille nimi on Pirita Pansionaat, on voodikohti 250 kliendile. Pirita Kodu OÜ haldab Pirita Pansionaati 10-aastase üürilepingu alusel koos võimalusega pikendada seda veel kümneks aastaks. Vara soetushind oli 6,2 miljonit eurot, millest pool finantseeriti fondi omakapitaliga ja ülejäänud Swedbankist võetud laenuga. Kuna fond oli varem kogutud omakapitali juba täielikult ära investeerinud, panustas fond omakapitali osa Swedbanki korraldatud 3,1 miljoni euro suuruse sildfinantseerimise vahendi abil. Seda laenu refinantseeriti hiljutise aktsiaemissiooni tuludega. 15. juunil 2021 viis EfTEN lõpule oma viimase omandamise, ostes Leedus Panevezysis kaks tööstushoonet 10 miljoni euro eest (ilma käibemaksuta) esialgse finantsvõimenduseta tootlusega 8,0%, mida me peame praeguses turukeskkonnas tugevaks tasemeks. Fond investeeris Panevezyse tööstushoonetesse umbes 4 miljonit eurot omakapitali, kusjuures 6 miljonit eurot rahastas Siauliu Bankas. Hooned on ehitatud aastatel 2007-2008 ja nende pindala on üle 20 000 ruutmeetri ning neid rendivad elektrisüsteemide tootja AQ Wiring ja UAB ADAX. Hooned asuvad otse Via Baltica ääres, Panevežyse linna piirides, ning neile on mugav juurdepääs nii töötajatele kui ka kaubaveoks, olles sobivad enamiku kergete tootmis- või koostetüüpi äritegevuste jaoks. Vastavalt Panevežyse üldplaneeringule on kinnisvara ümbritsev ala kavandatud tööstus- ja laotööstuspiirkonnana. ADAX UAB toodab kodumajapidamises ja kaubanduses kasutatavaid elektrikütteseadmeid. See ettevõte hakkas kogu oma tootmist Panevežysesse üle viima 2002. aastal ning on sellest ajast alates omanud ja arendanud üht hoonet. Fondi sõnul on ADAX UAB alates 2022. aasta suvest kinnistute ainuke üürnik ning uus rendiperiood on 16 aastat alates omandamise hetkest. 2020. aastal ulatusid investeeringud uutesse ärihoonetesse kokku 33,5 miljoni euroni. 2021. aasta esimesel poolel investeeris fond kinnisvaraportfelli kokku 10,9 miljonit eurot, sealhulgas 0,6 miljonit eurot olemasolevate kinnisvaraobjektide kapitaliseeritud parendustena. 2020. aastal ja 2021. aasta esimesel poolaastal on kogutulu suurenemise peamiseks teguriks olnud uutest investeerimiskinnisvaradest saadava renditulu suurenemine. 2021. aasta II kvartali lõpu seisuga oli fondil 16 ärikinnisvarainvesteeringut õiglase väärtusega 157,2 miljonit eurot (2020. majandusaasta: 144,2 miljonit eurot) ja soetusmaksumusega 147,1 miljonit eurot (2020. majandusaasta: 136,3 miljonit eurot). Portfell jaguneb üsna ühtlaselt jae-, logistika- ja büroosektori vahel. Fondil on ka tugevad üürnikud, kusjuures mitmes kinnisvaras on vaid üks üürnik (16 kinnisvarast viiel on kümme või enam üürnikku). Seetõttu on fondil säilinud stabiilselt kõrge keskmine täituvus, kusjuures portfelli vakantsuse määr on 2021. aasta II kvartali seisuga vaid 0,7%, mis on veelgi madalam kui 2021. aasta I kvartali lõpus (0,8%). 2021. aasta II kvartali seisuga näeb portfelli jaotus turusegmentide kaupa välja järgmiselt: jaemüük - 34,0%, büroo - 30,6%, logistika ja tootmine - 31,4% ning vanadekodud - 3,9%. Fondi geograafilises jaotuses domineerib praegu Leedu 59,9%-ga, millele järgneb Eesti 24,9%-ga ja Läti 15,3%-ga kogu portfellist. Kuigi viimasest emissioonist järelejäänud umbes 6 miljoni euro suuruse uue omakapitali kasutamine on praegu ebaselge, oleme oma finantsprognoosides eeldanud, et fond omandab selle aasta lõpuks umbes 12 miljoni euro väärtuses uusi kinnisvaraobjekte. Investeeringute eeldatav kogusumma eeldab, et ülejäänud uus omakapital investeeritakse täielikult, kasutades kõigi investeeringute puhul normaliseeritud 50%-list omakapitali suhtarvu. Portfelli investeeringute netotootlus oli 2021. aasta II

kvartali seisuga 7,4% ja juhtkonna sõnul peaks fond suutma säilitada uute investeeringute puhul sarnase tootluse. Siiski oleme oma prognoosides kasutanud mõnevõrra madalamat hinnangut, eeldades, et oodatavate uute investeeringute keskmine esialgne netotootlus on 7,0%.

II kvartali 2021 ja juuli ülevaade - soliidsed numbrid, mida toetavad ajakohastatud kinnisvarahinnangud EfTEN teatas 29. juulil 2021. aasta II kvartali tulemused. Teatatud arvud ei erinenud oluliselt nende varem avaldatud igakuistes tulemuslikkuse teadetes märgitud esialgsetest numbritest. Kvartaliandmed näitasid renditegevusest saadava põhitulu ja kasumi korralikku paranemist võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, mis tulenes peamiselt hiljutistest omandamistest. Fond on säilitanud madala vakantsuse määra ja viis juunis lõpule viimase tööstuskinnisvara omandamise Leedus. Lisaks tõstis fondi sõltumatu kinnisvara hindaja Colliers International oma tavapärase poolaasta hindamisprotsessi käigus investeerimisobjektide koguväärtust, mille tulemusel omakorda tühistati 2020. aasta juunis registreeritud kinnisvara allahindlused. Viimane kinnisvara ümberhindamine suurendas juuni ja 2021. aasta II kvartali puhaskasumi näitajaid, samas kui meie oma II kvartali kasumiprognoosis võimalikke ümberhindamistega ei arvestanud. 2021. aasta juunis teenis fond kokku ligi 1,1 miljoni euro suurust tulu, mis on 5,5% suurem võrreldes eelmise aasta juuniga, sealhulgas 15 päeva renditulu viimasest omandamisest ning Saules Miestase kaubanduskeskuse tulude paranemine tänu liikumispiirangute tühistamisele, kuigi Saules Miestase tulud jäid siiski 4% alla tavapärase taseme. Tugeva juunikuise tulu tõttu ulatus kvartali kogutulu 3,1 miljoni euroni, mis on 27,5% suurem kui aasta varem ja 7,7% suurem kui kvartal varem, jäädes meie hinnangulise vahemiku 3,0-3,2 miljoni euro keskele. Kvartali EBITDA kasvas 25,9% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga ja 3,2% kvartaliga, ulatudes umbes 2,5 miljoni euroni. Nagu öeldud, viis Colliers International juunis läbi oma tavapärase kinnisvara hindamise, mille tulemusena suurenes fondi portfelli koguväärtus 1,4% ehk 2,0 miljoni euro võrra, tõstes kuu puhaskasumi juunis üle 2,4 miljoni euro ja 2021. aasta II kvartalis peaaegu 3,7 miljoni euroni. Tuletame meelde, et 2020. aasta juunis hinnati portfelli 4 miljoni euro võrra alla pandeemiaga seotud negatiivsete mõjude tõttu üüritootlusele ja täituvuse tasemele. Selle tulemusel kirjendas fond 2020. aasta II kvartalis 2,2 miljoni euro suuruse kvartali puhaskahjumi. Fondi sõnul kajastavad viimased muutused portfelli väärtuses peamiselt Saules Miestase kaubanduskeskuse ja Ulonu büroohoone rahavoo ootuste paranemist, samas kui ka mõnede teiste kinnisvaraobjektide väärtust suurendati madalama hinnangulise väljumistootluse tõttu. 2021. aasta juuni lõpu seisuga oli fondi portfelli vakantsuse määr vaid 0,7%. 2021. aasta II kvartali kasumlikkust vähendasid veidi viimase omandamise tehingukulud ja hiljutise 15,1 miljoni euro suuruse emissiooniga seotud kulud. Juunis 2021 kasvas osaku puhasväärtus (NAV) 3,6% võrreldes eelmise aasta juuniga, jõudes 17,60 euroni aktsia kohta, kusjuures EPRA puhasväärtus tõusis samal ajal 2,6% jõudes 18,60 euroni aktsia kohta. Fondi konsolideeritud varad ulatusid 2021. aasta II kvartali lõpus 169,4 miljoni euroni, võrreldes 151,6 miljoni euroga 2020. aasta lõpus, samas kui omakapitali kogumaht oli 89,3 miljonit eurot võrreldes 71,5 miljoni euroga 2020. aastal. Juunis maksis fond tagasi emaettevõtte pangalaenu summas 3,1 miljonit eurot, mis võeti eelmise aasta detsembris lõpuleviidud Pirita Pansionaadi omandamiseks. Lisaks kasutas EfTEN osaliselt emissioonist saadud vahendeid, et maksta tagasi EfTEN Riga Airport SIA pangalaenu summas 0,9 miljonit eurot, et täita laenukohustusi, ning investeeris umbes 4 miljonit eurot omakapitali Panevezyse tööstushoonetesse, millest 6 miljonit eurot rahastas Siauliu Bankas.




Kinnisvaraportfelli väärtus sektorite lõikes, seisuga 30. juuni 2021

Kinnisvaraportfelli väärtus riikide lõikes, seisuga 30. juuni 2021

EFT1T: Tulemuste ülevaade, EUR mln II kv/21 II kv/20 Aastane

muutus, % I pa/21 I pa/20

Aastane muutus, %

Netomüük 3,09 2,42 27,5 5,96 4,87 22,4

Brutokasum 3,02 2,36 27,6 5,82 4,72 23,3

EBITDA 2,48 1,97 25,9 4,88 3,84 27,4

Ärikasum 4,49 −2,03 n.a. 6,88 −0,18 n.a.

Puhaskasum 3,68 −2,17 n.a. 5,47 −0,81 n.a.

Brutokasumi marginaal, % 97,6 97,6 97,7 97,0

EBITDA marginaal, % 80,3 81,3 82,0 78,8

Ärikasumi marginaal, % 145,3 −83,8 115,5 −3,6

Netomarginaal, % 119,0 −89,7 91,9 −16,5

Allikas: EfTEN, LHV Vastavalt fondi viimasele igakuisele teatele fondi tootluse kohta oli 2021. aasta juuli lõpus fondi NAV ja EPRA NAV vastavalt 17,75 eurot ja 18,75 eurot aktsia kohta, mis mõlemad kasvasid viimase kuu jooksul 0,8%. Tuletame meelde, et fond maksis 2020. aasta eest dividendi 0,663 eurot aktsia kohta väljamaksmise kuupäevaga 3. juuni 2021. EfTENi aktsiate praegune turuväärtus kujutab endast peaaegu 20% preemiat viimase kuu EPRA NAVi suhtes aktsia kohta, samas kui meie valitud võrdlusgrupi fondide P/EPRA NAVi suhtarvu mediaan on 1,03x. Usume, et hindamispreemia võrreldes võrdlusrühma mediaaniga on õigustatud fondi kindla 7,4%-lise esialgse puhastootlusega (võrdlusrühma mediaan on umbes 4,8%) ja tugeva üürnikukvaliteediga. EfTEN märkis ka, et 2021. aasta jaanuarist juulini teenis ta kogutulu 7,1 miljonit eurot (+24% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga), EBITDA oli peaaegu 5,9 miljonit eurot (+29% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga) ja puhaskasum 6,2 miljonit eurot, võrreldes 0,5 miljoni euro suuruse puhaskahjumiga aasta tagasi. Uute objektide lisandumine tasakaalustas täielikult Saules Miestase kaubanduskeskuse hiljutise viletsa tulemuslikkuse, mis oli tingitud piirangutest Leedus. Selle aasta teises kvartalis mõjutasid piirangud Eestis fondi minimaalselt, samas kui Saules Miestas avati uuesti juba 19. aprillil, mis tõi kaasa selle kinnisvara renditulu taastumise. Juulikuus 2021 saavutas fond uued kuurekordid kogutulu ja EBITDA osas, mis ulatusid vastavalt 1,15 miljoni euroni ja 0,97 miljoni euroni, mida toetasid nii pandeemiaga seotud üürisoodustuste järkjärguline kaotamine kui ka kogu kuu üüritulu viimasest omandamisest Leedus.

Finantsväljavaade Aruande selles osas käsitleme üksikasjalikumalt fondi finantstegureid, andes ülevaate fondi tulude ja kulude dünaamika põhielementidest, samuti neist, mis mõjutavad fondi varade mahtu, efektiivsuse suhet ja dividende. EfTENi finantstulemuste hindamiseks oleme koostanud fondi bilansi, kasumiaruande ja rahavoogude prognoosid ajavahemikuks 2021–2025, tuginedes eeldustele peamiste tegevus- ja finantsnäitajate kohta. Arvestades hiljutist õiguste emissiooni, on meie viimased prognoosid koostatud raha kaasamise järgselt ehk 15,1 miljoni euro suuruse õiguste emissioonist saadud tulu ja aktsiaraamatus suurenenud aktsiate arvu põhjal. Emissioonist saadava tulu kasutamise osas oleme oma finantsprognooside jaoks kehtestanud mõned põhieeldused: a) Peale tulude osa, mis on juba eraldatud olemasolevate kohustuste refinantseerimiseks, kasutatakse ülejäänud vahendeid omakapitali osana uue kinnisvara soetamiseks, kokku ca. 12 miljoni euro ulatuses; b) uued investeeringud tehakse keskmise omakapitali suhte 50% põhjal; c) oleme konservatiivselt eeldanud, et kõik õiguste emissioonist kogutud vahendid investeeritakse täielikult selle aasta lõpuks; d) uute investeeringute keskmine brutotootlus on ca. 7,5% ja keskmine netotootlus ca. 7,0%; e) uued investeeringud on täielikult hõlmatud meie prognoosidega alates 2022. aasta algusest. Meie tootluse eeldus eeldab eelseisvate omandamiste puhul mõnevõrra madalamat netotootlust võrreldes praeguse keskmise 7,4% netotootlusega, kuid näidatud tootlustase on endiselt suhteliselt kõrge võrreldes lähipiirkonna suuremate konkurentide keskmise portfelli netotootlusega.




Netorenditulu EfTEN teenib tulusid oma kinnisvaraportfellis olevate kinnisvaraobjektide üürileandmisega. Tuluprognoosid määratakse, korrutades iga kinnisvara üürile antava netopinna (NLA) hinnangulise täituvuse ja üürihinnaga. 2021. aasta esimeses pooles õnnestus fondil märkimisväärselt parandada oma Ulonu büroohoone täituvust, tõstes selle 2020. aasta lõpu 86%-lt 99%-ni. Samal ajal langes täituvus L3 büroohoones, jäädes 2021. aasta II kvartali lõpus 94%-le. Sellegipoolest vähenes kogu portfelli keskmine vakantsus viimases kvartalis veelgi, jäädes vaid 0,7%-ni, ning eeldame, et see jääb kogu meie prognoosiperioodi jooksul alla 1%. Praeguses etapis eeldame, et ca 12 miljoni euro suurused uued investeeringud suunatakse logistikasegmenti, mis potentsiaalselt suurendab portfelli NLA-d rohkem kui 15 tuhande ruutmeetri võrra, jõudes 2021. aasta lõpuks ligi 160 000 ruutmeetrile. Fond võib siiski kaaluda ka mõne büroosegmendi kinnisvara investeerimist. Lisaks prognoosime, et 2021. aasta teises pooles jäävad üürimäärad 2021. aasta teise kvartali keskmisele tasemele ja hakkavad alates 2022. aastast taas aeglaselt 1% võrra aastas tõusma. Ajalooline brutorenditulu ("GRI") aastane kasv on korrelatsioonis laieneva kinnisvaraportfelliga. Arvestades täiendavate investeeringute eeldatavat GRI-d, lisaksid need alates 2022. aastast üle 0,8 miljoni euro GRI-d aastas. Lisaks regulaarsele üüritulule kogub fond jaemüügipindadelt lisatulu, sealhulgas jaemüügirentnike finantstulemustega seotud teatud boonuseid, samuti turundustasusid, mis katavad fondi kaubanduskeskuste üldisi reklaamüritusi ja muid turundustegevusi. Selliseid lisatulusid prognoosime protsendina jaemüügipindade üüritulust. 2020. aastal moodustasid lisatulud ligikaudu 17% jaemüügipindade üüritulust, samas kui eeldasime, et meie prognoosiperioodil jäävad sellised tulud jaemüügisegmendi üüritulust ca. 16% juurde. Fondi puhas renditulu (NRI) määratakse, lahutades üüritulust kinnisvarainvesteeringutega seotud otsesed tegevuskulud, s.o müüdud teenuste maksumuse ja kinnistutega seotud turunduskulud. Aastal 2020 oli üüritulu summa kokku 10,7 miljonit eurot, mis 2021. aastal tänu hiljuti omandatud kinnisvarale, nagu näiteks airBalticu büroohoone, Piepilsetase logistikakeskus ja Atea UAB büroohoone, ulatub hinnanguliselt 12,6 miljoni euroni. Hiljuti omandatud Pirita hooldekodu kinnistu üüripotentsiaali täielik ärakasutamine aastast 2022 parandab üüritulu järgmisel aastal veelgi. Eeldades, et jaemüügikinnisvara puhul ei ole uusi ajutisi üürisoodustusi vaja edaspidi teha ning arvestades täiendavaid üüritulusid uutelt investeeringutelt, mis valmivad selle aasta lõpuks, prognoosime fondi portfelli üürituluks 2022. aastal 14,2 miljonit eurot ja 2023. aastal 14,4 miljonit eurot. Sellised arengud peaksid tähendama 2021. aastal 12,0 miljoni euro suurust netorenditulu, kasvades 2023. aastaks märkimisväärselt 13,5 miljoni euroni.

Bruto- ja netorenditulu (mln eurot)

Brutorenditulu Netorenditulu Allikad: EfTEN ajaloolised, LHV hinnangud

Tegevuskulud ja muud tulud EfTENi peamised kulud on üld- ja halduskulud. Eeldame, et aastased üld- ja halduskulud stabiliseeruvad protsendina üürituludest 13,5–14,0% tasemele, samas kui turunduskulud võivad protsendina üüritulust jääda veidi üle 3%. Suurema osa üld- ja halduskuludest moodustavad fondi fondivalitsejale EfTEN Capital AS makstud valitsemistasud, mis moodustasid 2020. aastal 0,9 miljonit eurot, kasvades aastaga 28%, peamiselt kinnisvaraportfelli koguvara kasvu tõttu. Muud üld- ja halduskulude olulised elemendid on omandamistega seotud nõustamiskulud ning töötajate palgakulud. 2020. aasta seisuga töötas fondis kokku 12 töötajat, kellele maksti eelmisel aastal koos sellega seotud maksudega 0,26 miljonit eurot, võrreldes eelneva aasta 0,28 miljoni euroga. Fondi juhatuse või nõukogu liikmetele palka ei maksta, kuna nad töötavad EfTENile haldusteenuseid pakkuvas ettevõttes EfTEN Capital AS ja vastavad kulud sisalduvad valitsemistasudes. Teine EfTENi põhikirje on kasumid või kahjumid kinnisvarainvesteeringute ümberhindamisest. See on üldiselt aidanud oluliselt kaasa fondi kasumlikkusele, kusjuures kasumit teeniti pidevalt viie aasta jooksul kuni aastani 2019. Aastal 2019 oli ümberhindluskasum ca. 3,1 miljonit eurot, kuid pandeemia tõttu kandis EfTEN 2020. aasta juuni lõpus 4,0 miljoni euro suurust ümberhindluskahjumit. Colliers suurendas oma viimase hindamisprotsessi käigus detsembris 2020 kinnisvarainvesteeringute koguväärtust 0,6 miljoni euro võrra, pöörates osaliselt ümber 2020. aasta juunis registreeritud olulise languse ümberhindamise. Ümberhindamine peegeldab Colliersi seisukohta, et logistikasektor on kogu Baltikumis oodatust tugevam olnud. 2021. aasta juunis lõpuleviidud viimase poolaasta hindamisprotsessi tulemusel kirjendas fond veel ühe kinnisvara ümberhindamisest tuleneva kasumi summas 2,0 miljonit eurot ehk 1,4% portfelli koguväärtusest. Fondi sõnul kajastavad viimased muutused portfelli väärtuses peamiselt Saules Miestase kaubanduskeskuse ja Ulonu büroohoone rahavoo ootuste paranemist, samas kui ka mõne muu kinnisvara väärtust suurendati madalama hinnangulise väljumistootluse tõttu. Tulevikku vaadates eeldame, et sõltuvalt pandeemia stabiliseerumisest jätkab EfTEN 2021. aasta detsembris ümberhindamisest tagasihoidliku kasumi teenimist ja jätkab seda kasvu ka järgmistel aastatel, ehkki võrreldes 2015. – 2019. aastaga oluliselt madalamal tasemel, ulatudes kuni 1,4 miljoni euroni aastas. Kasumlikkus Eeldades kinnisvaraportfelli edasist laienemist, üüritulude taseme tõusu ning jätkuvat kasumit kinnisvara ümberhindlusest, peaks EfTENi ärikasum paranema 2019. aasta 10,0 miljonilt eurolt 2021. aastal 12,9 miljoni euroni, kuid jääma seejärel peamiselt prognoositava väiksema ümberhindamise tulu tõttu üldjoontes samale tasemele. Meeldetuletuseks langes ärikasum 2020. aastal vaid 5,1 miljoni euroni, mis tulenes kinnisvaraportfelli väärtuse suurest ümberhindluskahjumist. Eeldades, et kinnisvaraostudest tingitud koguvõla suurenemisega kaasnevad kasvavad finantskulud, võib pärast 2020. aasta langust kõigest 3,3 miljoni euro suurune puhaskasum kasvada 2021. aastal ligi 10 miljoni euroni (2019: 7,6 miljonit eurot), ehkki 2022. aastal peaks see langema 9,3 miljoni euroni. Puhaskasumi mõningane langus 2022. aastal võrreldes 2021. aastaga on peamiselt seotud eeldatava väiksema ümberhindluskasumiga. Sellegipoolest tuleb kõiki eeldusi arvestades lisada, et EfTEN tegutseb praegu pandeemia tõttu jätkuvalt ebakindlas keskkonnas. Ehkki me ei pea EfTENit praeguse tervisekriisi ajal kõrge riskiga investeeringuks, ei saa põhiriskidest mööda vaadata. Seetõttu eeldab see finantsväljavaade pandeemia stabiliseerumist pigem varem kui hiljem ja Baltikumi majandustegevuse kiiret taastumist.




Kasumlikkuse areng (mln eurot)

Ärikasum Puhaskasum Allikad: EfTEN ajaloolised, LHV hinnangud Finantsvõlg Eeldusel, et EfTEN omandab selle aasta lõpuks ca. 12 miljoni euro eest uusi kinnistuid, kasutades uuteks investeeringuteks normaliseeritud 50% omakapitali suhet ja refinantseerides samal ajal kavandatult mitmeid olemasolevaid võlakohustusi, võib võla kogusumma tõusta 2021. aastal ca. 5 miljoni euro võrra. 2021. aasta II kvartali lõpus oli fondil laene ca. 72,9 miljonit eurot, mis tähendab võla ja omakapitali (D/E) suhet 0,82x. Eeldades fondi kasumlikkuse paranemist ja võla järkjärgulist tagasimaksmist, võib D/E suhe langeda 2023. aasta lõpuks hinnanguliselt 0,7x-ni. Tulevase portfelliarenduse seisukohalt on oluline, et EfTEN säilitaks tugevad suhted finantsasutustega ja et tal oleks jätkuvalt juurdepääs uutele laenuvõimalustele. Suhete tugevus pankadega paranes COVID-19 kriisi ajal veelgi, kui EfTEN pidas pankadega edukalt läbirääkimisi, et saada põhiosa tagasimaksetähtaegade osas lisaaega, et see oleks vastavuses fondi üürnikele antud üürimaksete edasilükkamisega. 2021. aasta II kvartali seisuga oli fondil 92% (I kv 2021: 71%) ulatuses laene ujuva intressimääraga, mille intressimäärad jäid vahemikku 1,4% – 3,75% pluss Euribor. Ülejäänud laenude intressimäärad olid fikseeritud vahemikus 1,55–1,90%. Ujuva intressimääraga laenudest ligi 14,8 miljonit eurot on maandatud 2016. aastal sõlmitud intressimäära vahetuslepinguga, millega fikseeritakse 3-kuuline Euribor 0,35% -le kuni 2023. aastani. Fondil on Euribori jaoks 0% alammäär, st negatiivne Euribor ei vähenda ujuva intressimääraga laenude riskimarginaale. Viimase kvartali lõpus oli fondi keskmine LTV 46,4%. Fondi võlakohustuste keskmine efektiivne intressimäär oli 2021. aasta II kvartalis 2,2% ning eeldame, et seda taset hoiab fond ka edaspidi.

Hindamise eeldused Fondi hindamisel on LHV säilitanud kinnisvaraportfelli osas suhteliselt konservatiivsed ootused. Ehkki fond teeb selle aasta lõpuks hinnanguliselt veel vähemalt 12 miljoni euro väärtuses uusi investeeringuid, loodame, et fond säilitab uute kinnisvarade suhtes konservatiivse finantsvõimenduse. Eeldame, et rendihindu hoitakse 2021. aastal muutumatuna, enne need järk-järgult 1,0% võrra aastas tõusma hakkavad. Samuti eeldame, et alates 2022. aastast hakkab fond oma kinnisvaraportfelli ümberhindamisest teenima tagasihoidlikku kasumit, jäädes hinnanguliselt kuni 1,4 miljoni euro juurde aastas, peamiselt tänu üürihindade tõusule ja kinnisvara tootluse langussurvele. Fondi hindamine põhineb kuuel meetodil: • P/E • P/B • EV/Ärikasum • Dividenditootlus • Hinna/EPRA NRV & netotootluse korrelatsioon • Dividendide diskonteerimise mudel




Suhteline hindamine EfTEN Real Estate Fund III jaoks võrreldava võrdlusrühma kokkupanek on keeruline ülesanne, kuna börsil on registreeritud vaid üks fondile sarnane konkurent, s.o Baltic Horizon Fund (NHCBHFFT). Samuti on Kesk- ja Ida-Euroopast saadaval piiratud arv usaldusväärsete andmetega kinnisvarafonde. Seetõttu oleme võrdlusesse kaasanud ka Põhjamaade kinnisvaraettevõtted, suurendades seeläbi võrdlusrühma 15 ettevõtteni, kes tegelevad peamiselt kontori- ja jaemüügikinnisvara haldamisega. Teisalt on kõik valitud konkurendid oluliselt suuremad kui Eften.

Võrdlusrühmast tuleneva õiglase väärtuse vahemiku arvutamisel võtsime arvesse võrdlusrühmade hinna/kasumi suhte, hinna/raamatupidamisväärtuse suhte ja EV/ärikasumi kordajad ning dividenditootluse ootused 2021., 2022., ja 2023. aastaks. Neid kordajaid rakendasime meie prognoosidele järgnevate näitajate puhul: netokasum, omakapital, ärikasum, netovõlg ning aastane dividend aktsia kohta vastavate aastate puhul. Õiglase väärtuse vahemiku arvutamiseks rakendasime kaudsetele väärtustele iga aasta jaoks erinevat kaalu. Kuna 2021. aastal võime näha võrdlusgrupi firmade finantside jätkuvat volatiilsust üürimäärade erinevate allahindluste ja käimasoleva COVID-19 pandeemiaga seotud kinnisvara võimalike ümberhindluste tõttu, otsustasime anda 2021. aasta väärtustele 20% osakaalu, jättes 40% nii 2022. kui ka 2023. aastaks.

Arvestades asjaolu, et enamik võrdlusgrupi ettevõtteid on oluliselt suuremad kui EfTEN ning mitmekesisemate portfellide ja parema aktsialikviidsusega (kuid aktsiahinnad on hiljuti väga volatiilsed olnud), otsustasime rakendada konservatiivset 20% diskontomäära võrreldavate ettevõtete suhtes.

Kuna enamik võrdlusgrupi ettevõtteid kauplevad EfTENiga võrreldes oluliselt suurema kasumikordajaga, on EfTENi erinevate näitajate alusel saadud orienteeruvad aktsiahinna väärtused üsna varieeruvad, eriti kui võrrelda P/E ja EV/EBIT suhtarve P/B ja dividendide jaotamisega: • P/B – 18,8-19,0 eurot • Dividenditootlus – 15,2-25,1 eurot • P/E – 30,0-33,9 eurot • EV/ärikasum – 41,0-45,9 eurot

EttevõteTuruväärtus

(EUR mln)

2021H 2022H 2023H 2021H 2023H 2021H 2022H 2021H 2022H 2023H

EfTEN Real Estate

Fund III

112 14,2 14,1 13,8 11,3 11,8 1,2 1,1 1,1 3,0 4,2 4,3

Baltic Horizon Fund 140 16,6 15,4 15,2 10,8 10,1 1,0 1,0 0,9 4,4 5,1 5,2

Castellum 6 722 27,5 25,8 24,9 22,1 20,3 1,3 1,3 1,2 2,9 3,0 3,1

Fabege 4 966 39,1 36,5 34,7 34,0 29,8 1,2 1,1 1,1 2,4 2,6 2,7

Entra 3 858 31,5 29,3 26,8 28,6 25,8 1,4 1,4 1,3 2,3 2,4 2,5

Hufvudstaden 3 236 34,2 32,1 32,4 33,0 29,8 1,1 1,1 1,1 2,0 2,1 2,2

Wihlborgs

Fastigheter

3 198 27,2 26,3 25,4 20,8 19,4 1,6 1,6 1,5 2,6 2,7 2,9

Atrium Ljungberg 2 829 32,3 32,3 29,8 25,1 25,2 1,1 1,1 1,1 2,4 2,4 2,5

Kungsleden 2 744 27,6 26,1 24,9 20,2 19,5 1,4 1,3 1,3 2,3 2,5 2,6

Platzer Fastigheter 2 077 37,0 30,4 27,3 22,3 24,0 1,9 1,7 1,6 1,3 1,4 1,5

Olav Thon Eien-

domsselskap

1 896 15,8 15,7 15,3 n.a. 13,4 0,7 0,7 0,6 4,1 3,3 3,5

Dios Fastigheter 1 336 22,7 21,7 20,8 12,5 13,8 1,3 1,2 1,1 3,3 3,4 3,6

Citycon 1 305 19,2 18,2 17,6 12,7 11,7 0,7 0,7 0,7 6,5 6,4 6,1

NP3 Fastigheter 1 161 23,9 21,4 20,2 21,9 16,5 2,4 2,1 1,9 1,9 2,2 2,4

Norwegian Property 1 128 30,1 28,8 27,7 29,0 22,4 1,0 1,0 1,0 2,2 2,2 2,2

27,5 26,2 25,2 22,1 19,9 1,2 1,2 1,1 2,4 2,5 2,7

27,5 25,7 24,5 22,5 20,1 1,3 1,2 1,2 2,9 3,0 3,1

Netovõlg

-63 12,9 12,7 12,8 9,9 9,5 93,7 98,2 102,9 2,8 4,7 4,8

20%

Eeldatav väärtus

aktsia kohta

45,9 42,7 41,0 33,9 30,0 19,0 18,9 18,8 15,2 25,1 24,5

Osakaal 20% 40% 40% 20% 40% 20% 40% 40% 20% 40% 40%

Kaalutud väärtus

aktsia kohta

42,7

Allikad: Bloomberg, LHV

EV/ärikasum (x) Dividenditootlus (%)

EfTENi vastav

näitaja, EUR mln

Ärikasum Netokasum Raamatupidamislik väärtus

Suuruse ja

likviidsuse allahindlus

31,0

40%

31,2 18,9 22,9

9,3

Keskmine 21,2

Raha jaotamine

12,3

18,6

22,1

Mediaan 21,1

26,7

20,5

24,2

13,5

14,6

21,6

32,2

28,4

30,6

20,7

2022H 2023H

12,1

10,2

P/E (x) P/B (x)




Hinna/EPRA NRV ja netotootluse korrelatsioon Hinna/EPRA puhasväärtuse suhe on tavapärane hindamismõõdik, mida kasutavad kinnisvarafondid ja kinnisvaraarendajad, mille on määratlenud Euroopa Avaliku Kinnisvara Assotsiatsioon (EPRA) vastavalt oma uusimatele parimate tavade soovitustele (BPR) finantsaruannete avalikustamiseks. BPR kehtestas kolm uut puhasväärtuse mõõdikut: NRV, NTA ja NDV. EPRA NRV eeldab, et kinnisvaraettevõtted ei müü kunagi vara ja selle eesmärk on näidata ettevõtte taastamiseks vajalikku väärtust. EPRA NTA eeldab, et ettevõtted ostavad ja müüvad vara, suurendades seeläbi edasilükkunud tulumaksu, samas kui EPRA NDV esindab aktsionäride väärtust võõrandamise stsenaariumi korral, kus edasilükkunud tulumaks, finantsinstrumendid ja teatud muud korrigeerimised arvutatakse täielikus ulatuses. Otsustasime võrreldavate gruppide netovara suhte võrdluse aluseks võtta EPRA NRV, kuna EPRA NRV arvutamise põhimõtted on endise klassikalise EPRA NAV arvutamispõhimõtetega kõige sarnasemad. Mõne ettevõtte puhul, kui ametlik EPRA NRV polnud saadaval, kasutasime nende jaoks avaldatud EPRA NAV väärtust. Tuginedes 2021. aasta II kvartali EPRA NRV (EPRA NAV, kui ametlikku EPRA NRV pole saadaval) tasemele ja neljateistkümne võrdlusgrupi ettevõtte praegustele turuhindadele, jäävad hinna/EPRA NRV vahemikud suuresti 0,63x-2,37x vahemikku, mediaanväärtusega 1,03x.

Allikad: Bloomberg, LHV * EPRA NAV on 2021 I kvartali seisuga

Hinna/EPRA NRV suhtarv on eri ettevõtete jaoks väga varieeruv, sõltuvalt mitmest aspektist, sealhulgas riigiriskid, turusegmendi riskid, portfelli mitmekesistamise tase, turutootluse nõuded, arendamisel olevate kinnisvaraosade osakaal, finantseerimisvõimendus jne. Seetõttu otsustasime pöörata tähelepanu valitud võrdlusgrupi ettevõtete hinna/EPRA NRV ja neto esialgse tootluse (NIY) väärtuste korrelatsioonile. Põhimõtteliselt arvutatakse NIY aastase rendituluna, mis põhineb bilansipäeval möödunud sularaha üüridel, millest on lahutatud vara tegevuskulud, jagatuna vara turuväärtusega. Võrdlusrühma portfellide NIY väärtused (või vastavad saadaolevad samalaadsed investeeringutasuvused) varieeruvad vahemikus 3,7% kuni 7,8%, kusjuures EfTENi NIY on 2021. aasta II kvartali seisuga võrdlusgrupis 7,4%ga kõrgeimate seas. Andmed meie võrdlusrühma kohta näitavad tagasihoidlikku positiivset korrelatsiooni hinna/EPRA NRV ja NIY väärtuste vahel, ehkki R2 korrelatsioonikordaja on suhteliselt madal ehk ainult ca. 0,1x. Arvutasime fondi jaoks vastava korrelatsiooni eeldatava hinna/EPRA NRV suhtarvu, näidates, et EfTEN väärib kauplemist oma EPRA NRV-st ca. 20% kõrgemal tasemel, mis tähendab õiglast väärtust 22,7 eurot aktsia kohta.




Diskonteeritud raha jaotuse mudel Raha jaotamise diskontomudeli ("CDDM") puhul oleme kasutanud fondi hinnangulisi finantsandmeid ja oodatavaid raha jaotamisi aastatel 2022-2025, millele järgnesid lõppväärtuse arvutused. Kuna fondi aktsiatega kaubeldakse sel aastal väljamakstud dividendist, ei ole 2021. aasta dividendide väärtust meie CDDM-arvutustes enam arvesse võetud. Teisest küljest sisaldab meie rahapoliitikajärgne hindamismeetod oodatavaid uusi investeeringuid, mis on tingitud hiljutisest emissioonist saadud omakapitali rahastamisest, võttes arvesse ka suurenenud aktsiate arvu. Meie CDDM-mudelis kasutatud omakapitali maksumuse arvutamise peamised eeldused, nagu normaliseeritud pikaajaline riskivaba intressimäär, sektori beetad ja aktsiate riskipreemia, pärinevad Duff & Phelps'i avaldatud dokumendist "2017 Valuation Handbook - International Industry Cost of Capital" (2017. aasta hindamiskäsiraamat - rahvusvaheline tööstuskapitali maksumus).

Riikide riskipreemia põhineb Damodarani andmebaasist saadud reitingupõhisel maksejõuetuse hinnavahel, mis on arvutatud Balti riikide preemiate kaalutud keskmisena vastavalt portfelli varade jaotusele riikide kaupa. Lisaks on olemas ettevõtjaspetsiifiline riskipreemia, mille määrasime EfTENile, et kajastada tema väiksuse, aktsiate likviidsuse ja võimaliku COVID-19 riskipositsiooni riske. Meie skaalal 1-5 andsime EfTENile riskipreemia 3,0. Nende eelduste põhjal on EfTENi arvutatud CDDM-põhine väärtus umbes 54 miljonit eurot ehk vaid 10,6 eurot aktsia kohta. Tuleb märkida, et see meetod on tundlik esmaste eelduste muutuste suhtes. Lisaks eeldatame konservatiivset rendi kasvumäära ja suhteliselt suuri ettevõtjaspetsiifilisi riskikohandusi.

Lõplik kasvumäär 2,5%

Omakapitali hind 10,9%

Allikas: LHV

Riigi riskipreemia 1,2%

Võimendatud beeta 0,64

Ettevõtte riskipreemia 3,9%

Riskivaba määr 2,5%

Turu riskipreemia 5,1%

CDDM eeldused:7,9% 8,9% 9,9% 10,9%

2,2% 15,55 13,27 11,58 10,28

2,3% 15,78 13,44 11,70 10,37

2,4% 16,03 13,61 11,83 10,47

2,5% 16,28 13,78 11,95 10,56

2,6% 16,54 13,96 12,09 10,66

2,7% 16,81 14,15 12,22 10,76

2,8% 17,09 14,34 12,36 10,87

8,70 7,94

9,70 8,76 8,00

Lõplik

kasvum

äär

Omakapitali hind

11,9% 12,9% 13,9%

9,24 8,40 7,70

9,31 8,46 7,75

9,39 8,52 7,80

9,46 8,58 7,84

9,54 8,64 7,89

9,62

2023H 2024H 2025H Lõplik

4,8 4,6 4,7 57,7

3,9 3,4 3,2 38,7

53,6

5,07

10,56Väärtus aktsia kohta

Allikas: LHV

Raha jaotamise praegune väärtus 4,3

Omakapitali väärtus

Aktsiate arv

CDDM hindamine, EUR mln 2022H

Raha jaotamine 4,7




Hindamise kokkuvõte EfTENi õiglase väärtuse vahemik on kindlaks määratud kuue mõõdiku alusel, mis põhinevad tabelis kokkuvõtlikult esitatud osakaaludel. Kuna võrdlusgrupi ettevõtted on palju suuremad kui EfTEN ning nende aktsiahinnad ja finantsnäitajad on hiljuti täheldanud mõningast suurenenud volatiilsust, otsustasime Fondi hindamismõõdikute valikul eelistada korrelatsiooni eeldatavat hinna/EPRA NRV näitajat ja raha jaotuste diskonteerimise mudelit, võrreldes teiste mõõdikutega, mida kasutasime võrdlusgrupi ettevõtete puhul. Seega oleme andnud hinna/EPRA NRV-le koguväärtusele 40% osakaalu ja raha jaotuste diskonteerimise mudelile 20% osakaalu, jättes teiste näitajate osakaalu 40%-le (millest nii P/BV, dividenditootluse, P/E, kui ka EV/ärikasumi kordajad said võrdselt 10% kaalu). EfTENi praeguste prognooside ja muude eelduste põhjal otsustasime oma õiglase väärtuse vahemiku tõsta varasemalt 20,30-21,70 eurolt 22,00-23,40 eurole aktsia kohta. Tasub arvestada, et meie uus õiglase väärtuse vahemik kujutab endast aktsia hindamist pärast dividendide maksmist (s.t. koos emissiooniga seotud vahendite ja eeldatavate investeeringutega, kuid ilma 2021. aasta dividendita). Meie fondi hindamine sõltub suuresti erinevate turukordajate võrdlusanalüüsist ja on seega oluliselt mõjutatud avalikult kaubeldavate kinnisvarafondide aktsiahindade hiljutisest kiirest kasvust võrreldes meie eelmise EfTENi kvartaliaruandega. Viimase kolme kuu jooksul on valitud võrdlusettevõtete aktsiahinnad tõusnud keskmiselt ligi 20%.

Viimane avalik aktsiaemissioon korraldati märkimisväärse allahindlusega võrreldes turuhinnaga, põhjustades seega väikese lahjendava mõju aktsiapõhisele hindamisele, mida suurendab veelgi asjaolu, et oodatavaid uusi investeeringuid võib hinnata olemasoleva portfelliga võrreldes madalama keskmise netotootlusega. Neid lahjendavaid tegureid tasakaalustasid siiski fondile võrdlusrühma andmete põhjal saadud kõrgem kaudne hinna/EPRA NRV suhe, üldiselt kõrgemad võrdlusrühmade hindamised, madalam omakapitali maksumus ja tugevamate COVID-19 järgsete rahavoogude lähedus. Kokkuvõttes näitab meie hindamismeetod, et EfTEN väärib tänu oma tugevale NIY-le (esialgne netotootlus), konservatiivsele varade hindamisele ja tugevale üürnike kvaliteedile tugevat hinnalisandit, mis on 17-24% kõrgem selle EPRA NRV-st (EPRA puhas taastamisväärtus). Meie hindamise peamised riskitegurid on seotud COVID-19 pandeemia järelmõjudega, sealhulgas võimaliku kolmanda lainega, mis võib põhjustada prognoositust aeglasemat taastumist Balti riikide majandustingimustes, mis avaldab survet täituvusele ja üürimääradele. Kuigi Balti riikide majandus kannatas pandeemia ajal Lääne-Euroopaga võrreldes palju vähem, mis loob head eeldused kiireks taastumiseks, on ebakindlus endiselt suur, mistõttu mõningane täiendav ettevaatus peaks olema põhjendatud.

Kaalutud väärtus aktsia kohta, EUR Osakaal Panus väärtusesse

Meetod

Hinna/EPRA NRV & NIY 40,0% 9,06

CDDM 20,0% 2,11

P/B 10,0% 1,89

Dividenditootlus 10,0% 2,29

P/E 10,0% 3,12

EV/ärikasum 10,0% 4,27

Kokku kaalutud väärtus aktsia kohta, EUR 22,74

Allikas: LHV

10,55

18,87

22,90

31,19

42,67

Kaalutud väärtus

22,65




Finantstabelid

Kasumiaruanne, EUR mln 2017 2018 2019 2020 2021H 2022H 2023H

Käive 7,30 8,67 9,51 10,73 12,64 14,22 14,36

Müügikulu −0,17 −0,32 −0,33 −0,33 −0,33 −0,40 −0,40

Brutokasum 7,13 8,35 9,18 10,41 12,32 13,82 13,96

Turustuskulud −0,44 −0,44 −0,43 −0,30 −0,31 −0,47 −0,47

Administratiivkulud −1,56 −1,23 −1,85 −1,60 −1,80 −1,96 −1,98

Kasum kinnisvara ümberhindlusest 2,86 1,56 3,10 −3,37 2,66 1,35 1,36

Muud tegevustulud 0,05 0,00 0,04 0,00 0,00 −0,02 −0,02

Ärikasum 8,03 8,26 10,05 5,13 12,87 12,72 12,85

Intressitulu - - 0,01 - - - -

Finantskulu −0,69 −1,10 −1,20 −1,32 −1,70 −1,78 −1,71

Maksueelne kasum 7,34 7,16 8,86 3,81 11,16 10,94 11,13

Tulumaksukulu −0,77 −0,86 −1,25 −0,49 −1,27 −1,66 −1,67

Puhaskasum 6,57 6,30 7,62 3,32 9,89 9,28 9,47

Vähemusosalus - - - - - - -

Aktsionäridele kuuluv puhaskasum 6,57 6,30 7,62 3,32 9,89 9,28 9,47

Allikad: EFT1T ajaloolised, LHV hinnangud

Bilanss, EUR mln 2017 2018 2019 2020 2021H 2022H 2023H

Raha ja raha ekvivalendid 8,13 4,86 12,99 5,13 6,77 6,63 5,96

Lühiajalised hoiused - - 6,00 - - - -

Nõuded ja viitlaekumised 0,64 0,67 0,67 2,02 1,11 1,17 1,18

Ettemakstud kulud 0,04 0,05 0,05 0,13 0,05 0,05 0,05

Käibevara 8,81 5,58 19,70 7,27 7,95 7,88 7,22

Pikaajalised nõuded 0,05 0,02 - 0,02 0,00 0,00 0,00

Kinnisvarainvesteeringud 88,39 102,79 113,01 144,24 170,19 172,40 174,62

Materiaalne põhivara 0,04 0,11 0,11 0,10 0,15 0,16 0,16

Immateriaalne põhivara 0,00 - - 0,00 0,00 0,00 0,00

Põhivara kokku 88,48 102,93 113,13 144,36 170,35 172,56 174,79

Varad kokku 97,29 108,50 132,83 151,63 178,31 180,44 182,01

Laenukohustused 2,11 8,11 21,15 28,78 10,20 10,20 10,20

Tuletisinstrumendid 0,06 0,19 0,27 0,25 0,27 0,28 0,29

Võlad ja ettemaksed 1,85 1,02 1,13 2,00 1,35 1,42 1,44

Lühiajalised kohustused kokku 4,02 9,31 22,55 31,02 11,82 11,90 11,92

Laenukohustused 43,67 44,74 34,23 43,59 66,70 63,90 60,70

Muud pikaajalised võlad 0,36 0,46 0,61 0,96 1,08 1,14 1,15

Edasilükkunud tulumaksukohustus 2,86 3,50 4,27 4,58 5,00 5,26 5,31

Pikaajalised kohustused kokku 46,89 48,70 39,11 49,13 72,78 70,30 67,16

Kohustused kokku 50,91 58,01 61,66 80,15 84,60 82,20 79,08

Aktsiakapital 32,23 32,23 42,23 42,23 50,73 50,73 50,73

Ülekurss 3,66 3,66 9,66 9,66 16,29 16,29 16,29

Reserv 0,29 0,62 0,94 1,32 1,49 1,98 2,45

Jaotamata kasum 10,21 13,99 18,35 18,28 25,20 29,25 33,47

Omakapital kokku 46,39 50,49 71,17 71,48 93,71 98,24 102,93

Kohustused ja omakapital kokku 97,29 108,50 132,83 151,63 178,31 180,44 182,01

Allikad: EfTEN ajaloolised, LHV hinnangud




Rahavoogude aruanne, EUR mln 2017 2018 2019 2020 2021H 2022H 2023H

Puhaskasum 6,57 6,30 7,73 3,32 9,89 9,28 9,47

Finantstulud - - −0,01 - - - -

Makstud intressid 0,77 1,10 1,18 1,32 1,70 1,78 1,71

Muud finantskulud −0,08 - - - - - -

Kasum kinnisvarainvesteeringu ümberhindlusest −2,86 −1,56 −3,10 3,37 −2,66 −1,35 −1,36

Kasum kinnisvarainvesteeringute müügist −0,04 −0,01 −0,03 0,00 - - -

Edukustasu kohustuse muutus 0,46 - - - - - -

Põhivara kulum ja väärtuse langus 0,02 0,02 0,07 0,05 0,06 0,06 0,06

Tulumaksukulu 0,77 0,86 1,13 0,49 1,27 1,66 1,67

Rahavood äritegevusest enne käibekapitali muutuseid

5,62 6,71 6,97 8,56 10,26 11,43 11,54

Käibekapitali muutus −1,47 −0,12 0,32 −0,53 0,18 0,01 0,00

Rahavood äritegevusest kokku 4,15 6,59 7,29 8,03 10,44 11,44 11,54

Materiaalse põhivara soetus −0,02 −0,10 −0,04 −0,04 −0,11 −0,06 −0,06

Kinnisvarainvesteeringute soetus/müük −9,84 −13,52 −7,33 −18,80 −23,30 −0,85 −0,87

Tütarettevõtete soetus −1,14 −0,10 - −8,62 - - -

Lühiajalised hoiused - - −6,00 6,00 - - -

Saadud intressid - - - 0,01 0,00 - -

Rahavood investeerimistegevusest kokku −11,00 −13,72 −13,37 −21,44 −23,40 −0,91 −0,93

Saadud/tagasimakstud laenud, neto 3,11 7,06 2,51 9,92 4,52 −2,80 −3,20

Makstud intressid −0,77 −0,95 −1,10 −1,36 −1,77 −1,78 −1,71

Laekumised aktsiate emiteerimisest 10,99 - 16,00 - 15,13 - -

Makstud dividendide tulumaks −0,04 −0,07 −0,14 −0,26 −0,70 −1,66 −1,67

Makstud dividendid −1,50 −2,19 −3,06 −2,75 −2,80 −4,75 −4,78

Muude pikaajaliste kohustuste muutus - - - - 0,22 0,33 0,07

Rahavood finantseerimistegevusest kokku 11,79 3,85 14,21 5,55 14,60 −10,66 −11,29

Raha ja raha ekvivalendid perioodi alguses 3,19 8,13 4,86 12,99 5,13 6,77 6,63

Raha ja raha ekvivalentide muutus 4,94 −3,27 8,13 −7,86 1,64 −0,13 −0,67

Raha ja raha ekvivalendid perioodi lõpus 8,13 4,86 12,99 5,13 6,77 6,63 5,96





Põhinäitajad 2017 2018 2019 2020 2021H 2022H 2023H

Kasv, %

Käibekasv 36,9 18,8 9,7 12,8 17,8 12,5 1,0

Brutokasumi kasv 38,4 17,1 9,9 13,3 18,4 12,2 1,0

EBITDA kasv 43,2 19,4 11,2 14,6 19,9 11,4 1,0

Ärikasumi kasv 38,8 2,8 21,6 −48,9 150,8 −1,1 1,0

Maksueelse kasumi kasv 43,2 −2,5 23,7 −57,0 193,2 −2,0 1,8

Puhaskasumi kasv 51,2 −4,2 20,9 −56,5 198,2 −6,1 2,0

Kasumi kasv aktsia kohta 14,4 −18,2 3,0 −61,0 148,2 −6,1 2,0

Marginaalid ja kasumlikkus, %

Brutomarginaal 97,7 96,3 96,5 97,0 97,4 97,2 97,2

EBITDA marginaal 77,0 77,4 78,5 79,7 81,2 80,4 80,4

Ärikasumi marginaal 110,0 95,2 105,6 47,8 101,8 89,4 89,4

Maksueelse kasumi marginaal 100,6 82,6 93,2 35,5 88,3 76,9 77,5

Netomarginaal 90,1 72,6 80,1 30,9 78,2 65,3 65,9

Tootluse suhtarvud, %

ROCE 9,7 8,4 8,7 3,8 8,2 7,4 7,4

ROE 17,1 13,0 12,5 4,7 12,0 9,7 9,4

ROA 7,5 6,1 6,3 2,3 6,0 5,2 5,2

Likviidsusnäitajad

Lühiajaliste kohustuste kattekordaja 2,2 0,6 0,9 0,2 0,7 0,7 0,6

Maksevõime kordaja 2,2 0,6 0,6 0,2 0,7 0,7 0,6

Finantsvõimendus

Netovõlg, EUR mln 37,6 48,0 42,4 67,2 70,1 67,5 64,9

Finantsvõimenduse kordaja, x 0,8 1,0 0,6 0,9 0,7 0,7 0,6

Võla/omakapitali suhe, x 1,0 1,0 0,8 1,0 0,8 0,8 0,7





Selle soovituse esimene jagamine: neljapäev, 26. august 2021, 18.00

Vastutuse välistamise avaldus

Selle aruande autoriõigus kuulub AS LHV Pangale (edaspidi „LHV“). LHV on universaalpank, mis on keskendunud Balti regioonile. LHV on

Tallinna, Riia ja Vilniuse börside liige. LHV tegevuse üle teostab järelevalvet Eesti Vabariigi Finantsinspektsioon (vt ka www.fi.ee).

Selle aruande lugejad peaksid olema teadlikud sellest, et LHV ja tema sidusettevõtted (edaspidi „LHV grupp“) pakuvad äriühingutele (edaspidi

„äriühing“ või „äriühingud“) pidevalt uuringuaruannetes mainitud investeerimispanganduse teenuseid või neil võivad olla muud finantshuvid

selliste äriühingute suhtes.

Tegu on eestikeelse tõlke ja kokkuvõttega pikemast ingliskeelsest raportist.

Kõik aruanded on koostatud LHV analüüsiosakonna poolt. Huvide konfliktide ennetamiseks on LHV kehtestanud erinevad menetluslikud ja

füüsilised meetmed. Sellised meetmed hõlmavad muu hulgas konfidentsiaalsusmeetmeid, milleks kasutatakse eraldamist ehk niinimetatud

Hiina müüri, virtuaalseid ja füüsilisi tõkkeid, et piirata LHV grupi erinevate osakondade, rühmade või üksikisikute vahelist teabevahetust.

Meetmete täitmist jälgib LHV nõuetele vastavuse osakond. LHV teeb kõik endast oleneva, et huvide konflikte vältida, kuid ei saa tagada, et

ühtegi huvide konflikti kunagi ei teki.

Aruannet näidati ettevõttele, et kontrollida selle faktide täpsust, ning muudeti seejärel.

Aruanne põhineb avalikkusele kättesaadaval teabel. Aruandes sisalduv teave on hangitud allikatest, mida peetakse sobivalt usaldusväärseks.

Sellekohast garantiid ei saa siiski anda ning seetõttu ei tohiks toetuda antud teabe täpsusele, täielikkusele ega ajakohasusele. Aruandes

väljendatud arvamused kajastavad professionaalset hinnangut turutingimuste kohta selle dokumendi avaldamise kuupäeval ja võivad seega

muutuda ilma, et sellest eelnevalt teatatakse.

LHV vaatab oma hinnangud läbi vähemalt üks kord finantsaruandluse perioodi jooksul ning enamiku oluliste finantssündmuste toimumise

korral.

Aruanne ei ole mõeldud avalikuks jaotamiseks ja seda ei tohi ilma LHV eelneva kirjaliku loata mingil moel taasesitada, levitada ega avaldada

(tervikuna või osaliselt). Kasutaja vastutab selle aruande ilma loata tervikuna või osaliselt taasesitamise või kasutamise eest ning sellisele

taasesitamisele võib järgneda kohtumenetlus. LHV ei vastuta selles osas ühegi kolmanda isiku tegevuse eest. Seda teavet ei tohi kasutada

finantsinstrumentide, -toodete või indeksite loomiseks.

LHV ega selle juhid või esindajad või töötajad ei võta vastutust mis tahes vigastuste ega kahjude eest, mis võivad aruande lugejale otseselt

või kaudselt tekkinud olla ja mis võivad tuleneda sellest, et lugeja on tegutsenud väljaandes esitatud teabe alusel või on seda teavet kasutanud.

Selle aruande koostanud analüütik(ud) kinnitab (kinnitavad) käesolevaga, et aruandes väljendatud seisukohad kajastavad täpselt tema

(nende) isiklikke seisukohti avaldamise ajal hõlmatud äriühingute ja väärtpaberite kohta. Lisaks kinnitavad autorid, et nad ei ole saanud ega

saa aruandes sisalduvate seisukohtade eest otseselt või kaudselt tasu.

Analüütikute tasu aluseks on muu hulgas kogu LHV grupi, kaasa arvatud investeerimispanganduse tulu. Ükski tasu ei põhine siiski konkreetsel

investeerimispanganduse tehingul. Aruandega hõlmatud väärtpaberitega kauplemise suhtes kohaldatakse rangelt üksikisikute

väärtpaberitehingute suhtes kehtivaid sise-eeskirju, mis piiravad ja keelavad personalil ja analüütikutel teatavate väärtpaberitega kauplemise

eri perioodidel.

Käesolev uuringuaruanne on koostatud saajate eraviisiliseks teavitamiseks ning LHV ei anna soovitusi ega nõu selles sisalduva teabe põhjal

tegutsemiseks. Kui te ei ole LHV klient, siis ei ole teil õigust seda uuringuaruannet saada.

Aruande puhul ei ole kindlasti tegemist pakkumise või soovitusega osta või müüa väärtpabereid, tooraineid, valuutat või muid selles viidatud

investeeringuid.

Aruanne ei kujuta endast sõltumatut investeerimisnõuannet. LHV ei võta endale varalist vastutust aruande põhjal tehtud investeeringu või

negatiivse investeeringu finants- või muude tagajärgede eest. Aruanne on koostatud ilma selle saajate individuaalseid finantsolukordi ja

eesmärke arvestamata. Aruandes viidatud väärtpaberid ei pruugi kõigile investoritele sobida. Investorid peaksid iga konkreetset investeeringut

sõltumatult ja hoolikalt hindama ning vajaduse korral küsima nõu finantsnõustajalt.

Selles aruandes sisalduv analüüs lähtub erinevatest eeldustest; erinevatel eeldustel võivad olla oluliselt erinevad tulemused. Aruandes

sisalduvad hindamised, prognoosid ja ennustused lähtuvad erinevatest eeldustest ja hinnangutest ning on seotud ettenägematute sündmuste

ja ebakindlusega. Kõiki aruandes sisalduvaid hindamisi, prognoose ja ennustusi ei tohiks pidada LHV või LHV poolt või nimel või LHVs töötava

mis tahes isiku esitatavaks kinnituseks või tagatiseks selle kohta, et sellised hinnangud, prognoosid ja ennustused või nende aluseks olevad

eeldused ja hinnangud täituvad või realiseeruvad.

Mineviku tootlus ei ole usaldusväärne näitaja tulevase tootluse kohta.

Kui investeeringut kirjeldatakse tõenäoliselt tulu teenivana, siis tuleb arvestada, et investori investeeringuga teenitava tulu summa võib kõikuda

valuutakursi muutuste ja konkreetsele investorile kehtivate maksustamistingimuste tõttu.

Aruandes sisalduv teave ei anna nõu konkreetsete investeerimisotsuste tegemisega kaasnevate maksukohustuste kohta.

Õiglase väärtuse vahemik on esitatud 12–18 kuu kohta ning see on tuletatud kaalutud lähenemisviisist, milles on kasutatud nii diskonteeritud

rahavoogude hindamist kui ka suhteliste kordajate võrdlemist. Lisaks hõlmavad suhteliste kordajate võrdlused täiendavaid kaalutud arvestusi,




mis on seotud aluseksolevate mõõtmistulemuste ja prognoosiperioodidega. Analüüsi kommenteerinud LHV analüütik(ud) on koostanud

äriühingupõhised sisendite prognoosid ja samalaadsete äriühingute nimekirjad; vastastikku läbivaadatud konsensusandmed on saadud

Bloombergilt. Hindamismeetodite kohta täpsema teabe saamiseks võtke ühendust analüütiku(te)ga eespool toodud kontaktteavet kasutades.

Soovituste ülesehitus

Osta – oodatav tulusus 12–18 kuu jooksul rohkem kui 10% (kaasa arvatud dividendid)

Neutraalne – oodatav tulusus 12–18 kuu jooksul -5%–10% (kaasa arvatud dividendid)

Müü – oodatav tulusus 12–18 kuu jooksul vähem kui -5% (kaasa arvatud dividendid)

12 kuu jooksul enne 30.06.2021 andis LHV soovitusi, millest 30,0% olid ostusoovitused 21,3% neutraalsed, 16,3% müügisoovitused ning 32,5% ülevaatamisel soovitused. Kõigist ostusoovitustest puudutas 29,2% äriühinguid, millele LHV osutas eelneva 12 kuu jooksul investeerimispanganduse teenuseid. Kõigist neutraalsetest soovitustest puudutas 23,5% äriühinguid, millele LHV osutas eelneva 12 kuu jooksul investeerimispanganduse teenuseid. Liigitus põhineb eespool kirjeldatud ülesehitusel.

Documents

Õiglase hinnavahemiku uuendamine