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Social Housing nell’Est Europa attraverso le Reti d’Impresa. Incontro del 14 novembre 2012 presso l’UCIMU. La Camera di Commercio Italia Repubblica Ceca, in collaborazione con Consorzio Progetta nel ruolo di Ente promotore (ex art. 42 del decreto Monti sullo sviluppo) dell’attuazione di progetti di edilizia abitativa nell’Europa orientale e di reti di imprese, e con il patrocinio del Consolato della Repubblica Ceca a Milano, considerate l’esperienza e la competenza maturata dagli operatori italiani nell’ambito del Social Housing (S.H.) nonché la programmazione dei Paesi dell’Est Europa per recuperare il gap nell’ambito del S.H. provocato dalla sostanziale dispersione del vastissimo settore abitativo pubblico (parziale eccezione la Repubblica Ceca) seguita al crollo di socialismo reale e blocco sovietico, intende promuovere la costituzione di Reti di Imprese attraverso le quali partecipare al programma di S.H.
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Social Housing nellSocial Housing nell’’Est Europa Est Europa attraverso le Reti dattraverso le Reti d’’ImpresaImpresa
14.11.201214.11.2012http://www.slideshare.net/lucabiancucci
‘‘ il Contratto di Rete come il Contratto di Rete come OpportunitOpportunitàà per i Social Building per i Social Building ’’
IL CONTRATTO DI RETE
CONTRATTO DI RETE: OltreNetwork
Il contratto di rete è una innovativa forma (smart) di aggregazione fra imprenditori.
Il contratto di rete è costituito allo scopo di creare una collaborazione sinergica tra le società aderenti finalizzata a
sviluppare progetti abitativi di interesse generale quali l’Housing Sociale & Social Building.
Le Società aderenti sono:
CONTRATTO CONTRATTO DIDI RETE: OltreNetworkRETE: OltreNetwork
‘‘FACILITATORIFACILITATORI’’per realizzare Operazioni di Social Buildingper realizzare Operazioni di Social Building
Mettere in Mettere in ‘‘reterete’’ tutti i soggetti interessati tutti i soggetti interessati sia Pubblici che Privatisia Pubblici che Privati
PROMOTORI e OPERATORI PROMOTORI e OPERATORI ‘‘PAZIENTIPAZIENTI’’ e e ‘‘SOCIALISOCIALI’’
DAL SOCIAL BUILDING
ALLO SMART BUILDING
Smart Building for Smart Cities
SOCIAL HOUSING &
SOCIAL BUILDINGSMART BUILDING
Agenda 2020 UE: crescita che affondi le basi su un’economia
Intelligente, Sostenibile e Inclusiva.Intelligente, Sostenibile e Inclusiva.
L'importanza di avere accesso all’Abitare a prezzi convenienti èconsiderato uno dei fattori fondamentali per l’Inclusione Sociale
La Qualità dell’Abitare Sociale
Gli Obiettivi della Gestione SocialeGestione Sociale (NO Effetto Ghetto) sono:
1) Creare mix di utenza
2) Offrire un accompagnamento sociale
3) Progettare e gestire servizi sociali, commerciali e sanitari rivolti al territorio e il quartiere circostante
4) Proporre canoni calmierati (intermedi tra offerta pubblica e libero mercato)
La Qualità dell’Abitare Sociale
I vantaggi per gli Enti Localivantaggi per gli Enti Locali:
Farsi promotori di iniziative per il contenimento del disagio abitativo, anche attraverso l’housing temporaneo (ad es. per i cosiddetti talenti e i creativi);
Cogliere l’occasione per Rigenerare Immobili e Riqualificare Rigenerare Immobili e Riqualificare le Aree Dismessele Aree Dismesse;
Proporre alla cittadinanza Nuovi ServiziNuovi Servizi collegati all’abitare;
Coinvolgere gli operatori locali per Nuove Forme di WelfareNuove Forme di Welfare.
La Qualità dell’Abitare Sociale
Gli alloggi in S.H. saranno gestiti per molti anni, durante i quali dovranno essere contraddistinti da:
Oneri Manutentivi Minimi(altrimenti diventa difficile recuperare gli investimenti effettuati)
Costi Gestionali Bassissimi.(sarebbe inutile offrire canoni contenuti, se l’utenza saràgravata da spese alte!)
Caratteristiche Costruttive che non si svalutino nel tempo(il valore futuro degli immobili è legato alla qualità delle soluzioni tecniche adottate)
La Qualità dell’Abitare Sociale
Sistema di controllo assicurativo e di certificazione riconosciuti dall’investitore per la qualità del progetto e dei lavori;
Sistema di monitoraggio sul corretto sviluppo dell’iniziativa, il rispetto delle tempistiche e dei valori preventivati;
Livelli di efficienza energetica per permettere non solo di contenere i costi di riscaldamento, ma anche di prevenire l’obsolescenza tecnologica degli alloggi quando si esaurirà il periodo di locazione obbligatoria.
HOUSING SOCIALE
FRAZIONATO‐AUTOFINANZIATO
1^ CONDIZIONE :
L’intervento deve essere realizzato da un COSTRUTTORE, finalizzato a conseguire un MARGINE INDUSTRIALE
( NON C’E’ SPAZIO PER UN UTILE IMMOBILIARE )
Le Condizioni Necessarie
2^ CONDIZIONE :
L’AREA deve essere apportata a COSTO ZERO
Possibilità:
‐ area Pubblica acquisita per SH o a costo ‘storico’
‐ contributo pubblico equivalente al costo d’area
‐ lottizzazione mista ( libera ? , convenzionata, SH )
3^ CONDIZIONE :
Considerare gli alloggi di Housing Sociale comeSTANDARD URBANISTICI – DOTAZIONI TERRITORIALI:‐ la loro costruzione deve essere ESENTE DA ONERI
Le Condizioni Necessarie
4^ CONDIZIONE :
Considerare gli alloggi di Housing Sociale comeFUNZIONE di PUBBLICA UTILITA’ :‐ tenerli ESENTI DA EVENTUALI IMPOSTE SULLA CASA (in Italia IMU)
ACQUIRENTI di PRIMA CASA
Esistono Piccoli Investitori Privati ?
RISPARMIATORI ‘IN FUGA’( Stimolato da Investimento Immobiliare e Fuori dell‘Area € )
Alcune Suggestioni/Riflessioni
La Realizzazione
La Realizzazione
dal Progetto …
... alla Realizzazione
HOUSING SOCIALE
NUOVA OPPORTUNITA’PER I FONDI
L’Innovazione
Rendere gli alloggi di “Housing Sociale” (HS) a locazione vincolata concretamente appetibili sul libero mercato dei piccoli
investitori, che possono acquistarli individualmente anche nella fase iniziale dell’operazione, lasciando al Fondo la gestione degli
immobili per il periodo di locazione obbligatoria.
Interazione con il Fondo
All’interno dell’intervento di HS promosso dal Fondo, una quota rilevante (dal 30% al 50% ) può essere sviluppata secondo L’ HS frazionato ed alienata a piccoli investitori durante la costruzione. Ciò permette di anticipare di molti anni una gran parte dei flussi finanziari in entrata, incrementando la redditività dell’intera
operazione.
Locazione e Vendita Frazionata. Nuova opportunità per i Fondi
PICCOLI INVESTITORI PRIVATI
VINCOLO LOCATIVO
fino a 15 anni 20/25 anni
FONDI E FINANZIAMENTI
PUBBLICI
Locazione e Vendita Frazionata. Nuova opportunità per i Fondi
HOUSING SOCIALE
PROPOSTA DI UN MODELLO INNOVATIVO
BANCA
ENTE GESTORE
Un Modello Innovativo
PICCOLI
INVESTITORI
COSTRUTTORE
IMMOBILIARE
Vende
60%
100%usu
frutto 1
5 anni
Un Modello Innovativo
nuda proprietàFinanzia
RISULTATI per l’ENTE GESTORE :
‐ NESSUN ESBORSO ECONOMICO‐ PER 15 ANNI HA A DISPOSIZIONE GLI ALLOGGI‐ COI CANONI COPREMUTUO E COSTI GESTIONE‐ PROMUOVE UN MODELLO REPLICABILE
Un Modello Innovativo
RISULTATI per il PICCOLO INVESTITORE :
‐ NESSUN RISCHIO SU INCASSO CANONI‐ IVA SOLO SU NUDA PROPRIETA’‐ NESSUN ONERE FISCALE NEI 15 ANNI‐ PER 15 ANNI VERSA UNA QUOTA MENSILE PREFISSATA
Grazie per l’Attenzione !!!
Luca [email protected]
@luca_biancucci
http://www.linkedin.com/pub/luca‐biancucci/28/5b7/246
http://www.slideshare.net/lucabiancucci
