Il suolo è una risorsa limitata e

irriproducibile,e la sua possibilità

d’uso è attestata ufficialmente dal

Certificato di Destinazione Urbanistica

(CDU) rilasciato dal Comune.

Aree per uso pubblico (realizzazione e mantenimento di opere di interesse pubblico (sono normalmente sottoposte a vincoli)

Aree per uso privato (soddisfacimento della vita civile e produttiva, con vincoli di varia natura imposti da esigenze collettive, secondo una visione organica e programmata dell’uso del territorio)

CLASSIFICAZIONE D’USO

Terreni agricoli: aree destinate e prevedibilmente destinabili in futuro allo svolgimento dell’attività produttiva agricola

Aree edificabili: aree che, indipendentemente dallo sfruttamento attuale, presentano suscettività ad essere utilizzate per la costruzione di fabbricati urbani, civili o industriali

CLASSIFICAZIONE DI DESTINAZIONE

Definizione di area fabbricabile

“porzione di terreno sul quale, secondo gli strumenti edilizi, sia possibile la costruzione

di un fabbricato urbano, civile o industriale”

Gli strumenti edilizi a livello comunale sono: • Il piano regolatore generale ( PRG ); • I piani attuativi ( piani pluriennali di attuazione, piani di lottizzazione, piani per gli insediamenti produttivi ); • il regolamento edilizio. In seguito alla presentazione di un progetto che rispetti gli strumenti edilizi in vigore, il Comune rilascia il permesso di costruire che è oneroso e comporta il pagamento del contributo di costruzione .

CARATTERISTICHE DELLE AREE EDIFICABILI

INFLUENTI SULLA VALUTAZIONE

• Caratteristiche intrinseche

• Caratteristiche estrinseche

• Caratteristiche giuridiche

CONDIZIONI ESTRINSECHE

Rappresentano le peculiarità possedute dall’area nei confronti

dell’ambiente esterno (zona).

la posizione (zona A,B,C,D,E,F)

la vicinanza ai servizi

la salubrità della zona

la panoramicità

l’efficienza dei servizi pubblici

la rumorosità della zona

CONDIZIONI INTRINSECHE

Rappresentano le caratteristiche proprie (interne) possedute dall’area.

Dimensioni

Forma geometrica (regolare o irregolare)

Sviluppo del fronte stradale

Giacitura (e esposizione)

Natura del terreno

Distanza del lotto dagli allacciamenti

Facilità di accesso

CONDIZIONI GIURIDICHE

Complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato (servitù) che pongono limiti all’utilizzazione edilizia dell’area. • Indice di edificabilità o di fabbricabilità •Rapporto di copertura • Altezza massima dei fabbricati realizzabili • Distanze del fabbricato dalla sede stradale, dai confini e dagli altri fabbricati • Usufrutto, vincoli ipotecari e servitù

INDICE DI EDIFICABILITA’ mc/mq; rappresenta i metri cubi che si possono costruire in funzione della superficie. Esso è dato dal prodotto tra l’indice di utilizzazione ( rapporto tra area copribile e la superficie totale ) e l’indice di intensità ( rapporto tra metri cubi edificabili e area copribile ). L’indice di edificabilità può essere riferito alla superficie territoriale ( superficie catastale ) e alla superficie fondiaria (cioè superficie catastale meno la superficie lasciata per le opere di urbanizzazione.

RAPPORTO DI PERMEABILITA’ (Rp)

SUPERFICIE COPERTA (Sc)

SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO (Slp)

SUPERFICIE NETTA (Sn)

SUPERFICIE ACCESSORIA (Sa)

DENSITA’ EDILIZIA

Indice di fabbricabilità territoriale: volume edificabile/superficie territoriale

Indice di fabbricabilità fondiaria: volume edificabile/superficie fondiaria

Rapporto di copertura: superficie coperta/superficie fondiaria

Indice di intensità costruttiva: volume edificabile/superficie coperta

1. Valore di mercato;

2. Valore di trasformazione;

3. Valore complementare.

Procedimenti:

sintetico comparativo;

Analitico solo per il valore di trasformazione.

La stima comporterà sempre una descrizione dell’area, il confronto e l’applicazione della formula, valutazione dei comodi o scomodi e infine l’aggiunte e detrazioni.

Valore di mercato procedimento sintetico comparativo: Vm= Sv/SP x px;

I parametri utilizzati sono: mc/mq ( indice di edificabilità )e il mq ( superficie territoriale o fondiaria ). Condizione essenziale per applicare questo aspetto economico è che il mercato deve essere attivo.

ANALISI DEL MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI

Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente connesso a quello dei fabbricati.

DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione della richiesta di fabbricati (crescita demografica, condizioni di benessere sociale, incremento delle attività produttive, redditività degli investimenti

alternativi)

OFFERTA rigida per carenza di aree da destinare all’edilizia (per protezione dell’ambiente, per necessità di pubblica utilità, ecc.)

IL VALORE DI MERCATO

Può applicarsi quando esiste un mercato attivo delle aree. Procedimento di stima DIRETTO-COMPARATIVO 1. Aree simili (per caratteristiche estrinseche, intrinseche e giuridiche) 2. Ricerca dei PRZ delle aree simili 3. Scelta del parametro di stima (mc edificabile) 4. Applicazione della proporzione di stima 5. Eventuali aggiunte e detrazioni

LE AGGIUNTE E LE DETRAZIONI

Aggiunte Detrazioni

- Recinzioni - Spese di demolizione di opere preesistenti

- Opere di sistemazione (recinzioni, sbancamenti, sistemazioni idrauliche, muri di

sostegno, ecc.)

- Spese di spostamento di scarichi d’acqua, condotte

interrate, elettrodotti, ecc…

- Presenza di opere di urbanizzazione che comportino un minor contributo per il permesso di costruire

- Spese di sbancamento oltre la norma (per pendenze eccessive, roccia affiorante)

- Presenza di servitù prediali,usufrutto , ipoteche

Questo aspetto si applica principalmente in due casi:

1. Quando non esiste un mercato attivo;

2. Per determinare il valore massimo che si può attribuire ad un’area edificabile.

Secondo questo aspetto il valore di mercato dell’area è ottenuto per differenza tra il valore di mercato del fabbricato che si potrà costruire e il costo per costruire lo stesso fabbricato. Vt = Vm – K

Il valore di mercato del fabbricato si potrà ottenere o per confronto con fabbricati simili. In questo caso la superficie commerciale del fabbricato si potrà calcolare attraverso opportuni calcoli planovolumetrici:

Calcolo della cubatura edificabile ( superf.x indice edif. );

Calcolo superficie di pavimento ( cubatura : 3m );

Calcolo cubatura totale ( compreso l’interrato );

Calcolo superficie commerciale pari al 90+5% (pertinenze )=95% della superficie lorda di pavimento.

Il K comprenderà il K di cantiere+ K generali ( progetto, impresa e permesso di costruire)

Procedimento analitico.

UN PROCEDIMENTO SCHEMATICO

Gli operatori di mercato adottano spesso procedimenti di stima di tipo schematico che, tuttavia, possono portare a risultati attendibili.

In particolare, la stima sintetico-pratica delle aree fabbricabili si basa sull’incidenza percentuale del valore dell’area sul costo di costruzione del fabbricato su di essa realizzabile.

Questo procedimento si applica quando c’è un esproprio e nella stima di piccole aree ( reliquati o relitti ).

Vc = Vm(intero) – Vm ( parte residua )

Per piccole aree si intendono lotti di terreno che a causa o indipendentemente dalle loro dimensioni non possono essere utilizzati singolarmente per fini edificatori. Tali aree sono detti reliquati

La stima dei reliquati si base sulla possibilità che essi possono aumentare il valore di aree adiacenti già edificate. Si possono prospettare tre ipotesi:

1) Il reliquato consente l’ampliamento di un fabbricato adiacente;

2) Il reliquato non consente l’ampliamento di un fabbricato vicino ma ne aumenta lo spazio verde o l’accesso ecc.

3) Non esistono fabbricati adiacenti

Nel primo caso si applicherà il valore di trasformazione

Vr = Vm – Kt dove:

Vm = valore del fabbricato che si potrà costruire;

Kt = costo per costruire il fabbricato

Nel secondo caso si applicherà il valore complementare

Vr = V1- V2 dove:

V1 = valore del fabbricato adiacente più il reliquato,

V2 = valore del fabbricato senza reliquato.

A B

A BA BV V V

RELIQUATO

PORZIONE ESPROPRIATA

UN ESEMPIO