IM NAMEN DER REPUBLIK - salzburg.gv.at · getragen in der EZ qqqq, errichtete bauliche Anlage AH AI, AQ 4, ohne die erfor- derliche Bewilligung in einer mit den im § 9 Abs 1 Z 1

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DVR 0078182

Ort, Datum:

Salzburg, 31.7.2018

Zahlen:

405-3/351 bis 359/1/11-2018

Betreff:

AB AA, AD AV, Großbritannien;

AX AY AA, AD AV, Großbritannien;

AZ BA AW, BB BC London, Großbritannien;

BD BE AW, BB BC London, Großbritannien;

Dr. BF BG, BH BI London, Großbritannien;

AS BJ BK, AH AI;

BL BM BK, AH AI;

BN BO BP, BQ BR, Schweden;

BS BT, BU BV, Niederlande;

Verfahren gemäß BauPolG 1997 - Beschwerde

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg erkennt durch den Richter Dr. Martin Warter

über die Beschwerde

1. der AB AA (Erstbeschwerdeführerin), geb yyyy, BW Lane 96, AD AV, BX, BY, Großbri-

tannien, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom

1.2.2018, Zahl 30606-369/zzzzz-2017 (hg Zahl 405-3/351-2018),

2. des AX AY AA (Zweitbeschwerdeführer), geb aaaa, BW Lane 96, AD AV, BX, BY, Groß-

britannien, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom

1.2.2018, Zahl 30606-369/vvvvv-2017 (hg Zahl 405-3/352-2018),

3. der AZ BA AW (Drittbeschwerdeführerin), geb bbbb, BZ Street 23, BB BC London,

Großbritannien, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Zell am See

vom 1.2.2018, Zahl 30606-369/wwwww-2017 (hg Zahl 405-3/353-2018),

4. des BD BE AW (Viertbeschwerdeführer), geb cccc, BZ Street 23, BB BC London, Groß-

britannien, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom

1.2.2018, Zahl 30606-369/rrrrr-2017 (hg Zahl 405-3/354-2018),

5. des Dr. BF BG (Fünftbeschwerdeführer), geb dddd, CA Street 124, 1-3 Floor, BH BI

London, Großbritannien, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Zell

am See vom 1.2.2018, Zahl 30606-369/sssss-2017 (hg Zahl 405-3/355-2018),

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 2/24

6. der AS BJ BK (Sechstbeschwerdeführerin), geb eeee, CDweg 10, AH AI, gegen das

Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom 1.2.2018, Zahl 30606-

369/ttttt-2017 (hg Zahl 405-3/356-2018),

7. des BL BM BK (Siebtbeschwerdeführer), geb fff, CDweg 10, AH AI, gegen das Strafer-

kenntnis der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom 1.2.2018, Zahl 30606-

369/uuuuu-2017 (hg Zahl 405-3/357-2018),

8. des BN BO BP (Achtbeschwerdeführer), geb gggg, CG väg 47, BQ BR, Schweden, ge-

gen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom 1.2.2018, Zahl

30606-369/ooooo-2017 (hg Zahl 405-3/358-2018) sowie

9. des BS BT (Neuntbeschwerdeführer), geb hhhh, CH 14C, BU BV, Niederlande, gegen

das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom 1.2.2018, Zahl

30606-369/ppppp-2017 (hg Zahl 405-3/359-2018),

alle Beschwerdeführer vertreten durch die AF AG, AJ 13, AH AI,

z u R e c h t:

I. Gemäß § 50 Abs 1 VwGVG iVm § 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 iVm §§ 30 Abs 4, 39

Abs 2 ROG 2009 wird die Beschwerde mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen,

dass die Sprüche der jeweils angefochtenen Straferkenntnisse dahingehend abgeän-

dert werden, dass die Tathandlung

1. in Bezug auf die Erstbeschwerdeführerin

„Sie haben als Eigentümerin von 90/1492 Anteilen an der Liegenschaft EZ qqqq,

KG CK AI, mit denen Wohnungseigentum an der Wohnung Top 3 verbunden ist

(Eigentümerpartnerschaft nach § 13 WEG 2002), die auf dem GSt-Nr nnn/34,

vorgetragen in der EZ qqqq, errichtete bauliche Anlage AH AI, AQ 4, ohne die er-

forderliche Bewilligung in einer mit den im § 9 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 angeführ-

ten raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen nicht übereinstimmenden Weise

genutzt und durch die Eigentümer der Wohnungen Top 1, 2, 4, 6 und 7 wissentlich

nutzen lassen. Die als Beherbergungsbetrieb mit 7 Wohneinheiten (Apartmentho-

tel) bewilligte bauliche Anlage wird von Ihnen und von den Eigentümern der Woh-

nungen Top 1, 2, 4, 6 und 7 als Apartmenthaus verwendet, obwohl das Grund-

stück im Flächenwidmungsplan als 'Erweitertes Wohngebiet' (§ 30 Abs 1 Z 2 ROG

2009) ausgewiesen ist und keine Kennzeichnung für 'Apartmenthäuser' (§§ 30

Abs 4, 39 Abs 2 ROG 2009) hat.“,

2. in Bezug auf den Zweitbeschwerdeführer

„Sie haben als Eigentümer von 90/1492 Anteilen an der Liegenschaft EZ qqqq,








Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 3/24





Abs 4, 39 Abs 2 ROG 2009) hat.“,

3. in Bezug auf die Drittbeschwerdeführerin













Abs 4, 39 Abs 2 ROG 2009) hat.“,

4. in Bezug auf den Viertbeschwerdeführer













Abs 4, 39 Abs 2 ROG 2009) hat.“,

5. in Bezug auf den Fünftbeschwerdeführer

„Sie haben als Geschäftsführer der CL LTD mit Sitz in CA Street 124, 1-3 Floor, BH

BI London, Großbritannien, als gemäß § 9 Abs 1 VStG zur Vertretung nach außen

berufenes Organ zu verantworten, dass die CL LTD als Eigentümerin von

158/1492 Anteilen an der Liegenschaft EZ qqqq, KG CK AI, mit denen Wohnungs-

eigentum an der Wohnung Top 4 verbunden ist, die auf dem GSt-Nr nnn/34, vor-

getragen in der EZ qqqq, errichtete bauliche Anlage AH AI, AQ 4, ohne die erfor-

derliche Bewilligung in einer mit den im § 9 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 angeführten

raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen nicht übereinstimmenden Weise ge-

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 4/24

nutzt hat und durch die Eigentümer der Wohnungen Top 1, 2, 3, 6 und 7 wissent-

lich nutzen hat lassen. Die als Beherbergungsbetrieb mit 7 Wohneinheiten

(Apartmenthotel) bewilligte bauliche Anlage wird von der CL LTD und von den Ei-

gentümern der Wohnungen Top 1, 2, 3, 6 und 7 als Apartmenthaus verwendet,

obwohl das Grundstück im Flächenwidmungsplan als 'Erweitertes Wohngebiet' (§

30 Abs 1 Z 2 ROG 2009) ausgewiesen ist und keine Kennzeichnung für 'Apart-

menthäuser' (§§ 30 Abs 4, 39 Abs 2 ROG 2009) hat.“,

6. in Bezug auf die Sechstbeschwerdeführerin













Abs 4, 39 Abs 2 ROG 2009) hat.“,

7. in Bezug auf den Siebtbeschwerdeführer













Abs 4, 39 Abs 2 ROG 2009) hat.“,

8. in Bezug auf den Achtbeschwerdeführer


KG CK AI, mit denen Wohnungseigentum an der Wohnung Top 6 verbunden ist,

die auf dem GSt-Nr nnn/34, vorgetragen in der EZ qqqq, errichtete bauliche Anla-

ge AH AI, AQ 4, ohne die erforderliche Bewilligung in einer mit den im § 9 Abs 1 Z

1 BauPolG 1997 angeführten raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen nicht

übereinstimmenden Weise genutzt und durch die Eigentümer der Wohnungen Top

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 5/24

1, 2, 3, 4 und 7 wissentlich nutzen lassen. Die als Beherbergungsbetrieb mit 7

Wohneinheiten (Apartmenthotel) bewilligte bauliche Anlage wird von Ihnen und

von den Eigentümern der Wohnungen Top 1, 2, 3, 4 und 7 als Apartmenthaus

verwendet, obwohl das Grundstück im Flächenwidmungsplan als 'Erweitertes

Wohngebiet' (§ 30 Abs 1 Z 2 ROG 2009) ausgewiesen ist und keine Kennzeich-

nung für 'Apartmenthäuser' (§§ 30 Abs 4, 39 Abs 2 ROG 2009) hat.“ sowie

9. in Bezug auf den Neuntbeschwerdeführer

„Sie haben als Geschäftsführer der CM BS BT B.V. mit Sitz in CH 14C, BU BV,

Niederlande, als gemäß § 9 Abs 1 VStG zur Vertretung nach außen berufenes Or-

gan zu verantworten, dass die CM BS BT B.V. als Eigentümerin von 156/1492 An-

teilen an der Liegenschaft EZ qqqq, KG CK AI, mit denen Wohnungseigentum an

der Wohnung Top 2 verbunden ist, die auf dem GSt-Nr nnn/34, vorgetragen in der

EZ qqqq, errichtete bauliche Anlage AH AI, AQ 4, ohne die erforderliche Bewilli-

gung in einer mit den im § 9 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 angeführten raumordnungs-

rechtlichen Voraussetzungen nicht übereinstimmenden Weise genutzt hat und

durch die Eigentümer der Wohnungen Top 1, 3, 4, 6 und 7 wissentlich nutzen hat

lassen. Die als Beherbergungsbetrieb mit 7 Wohneinheiten (Apartmenthotel) be-

willigte bauliche Anlage wird von der CM BS BT B.V. und von den Eigentümern der

Wohnungen Top 1, 3, 4, 6 und 7 als Apartmenthaus verwendet, obwohl das

Grundstück im Flächenwidmungsplan als 'Erweitertes Wohngebiet' (§ 30 Abs 1 Z 2

ROG 2009) ausgewiesen ist und keine Kennzeichnung für 'Apartmenthäuser' (§§

30 Abs 4, 39 Abs 2 ROG 2009) hat.“

zu lauten hat. Im Übrigen werden die Straferkenntnisse bestätigt.

II. Gemäß § 52 Abs 1 und Abs 2 VwGVG haben die Beschwerdeführer einen Beitrag zu

den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von jeweils € 100,00 zu leisten.

III. Gegen dieses Erkenntnis ist die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof

nach Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit Straferkenntnis vom 1.2.2018, Zahl 30606-369/zzzzz-2017, hat die Bezirkshaupt-

mannschaft Zell am See (belangte Behörde) der Erstbeschwerdeführerin Folgendes zur

Last gelegt:

„Angaben zur Tat:

Zeit der Begehung: zumindest 23.03.2016 bis 01.08.2017

Ort der Begehung: AH AI, AQ 4

• Sie haben als Eigentümerin von 90/1492 Anteilen an der Liegenschaft EZ qqqq, KG CK AI ver-

bunden mit Wohnungseigentum an Wohnung Top 3 zu verantworten, dass die auf der Liegen-

schaft errichtete bauliche Anlage ohne die erforderliche Bewilligung in einer mit den im § 9 Abs

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 6/24

1 Z 1 ROG 2009 angeführten raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen nicht übereinstim-

menden Weise genutzt wird. Die als Beherbergungsbetrieb mit 7 Wohneinheiten (Apparte-

menthotel) bewilligte bauliche Anlage wird von Ihnen als Appartementhaus verwendet, obwohl

das Grundstück in der Baulandkategorie 'Erweitertes Wohngebiet' liegt und keine Kennzeich-

nung für 'Appartementhäuser' (gem. § 39 Abs 2 ROG 2009) hat.

Sie haben dadurch folgende Verwaltungsübertretung begangen:

• Übertretung gemäß § 23(1) Z 25 Baupolizeigesetz 1997, LGBl. 40/1997 i.d.g.F.

Deshalb wird gegen Sie folgende Verwaltungsstrafe verhängt:

Strafe gemäß: § 23(1) erster Strafrahmen Sbg. Baupolizeige-

setz 1997, LGBl. 40/1997 i.d.g.F. Euro 500,00

Ersatzfreiheitsstrafe: 20 Stunden

Beitrag zu den Kosten des Verwaltungsstrafverfahrens gemäß § 64(2) des

Verwaltungsstrafgesetzes, das sind 10% der Strafe, mindestens jedoch je

€ 10,- (je ein Tag Arrest wird gleich € 100,- angerechnet) Euro 50,00

Gesamtbetrag: Euro 550,00

Ist diese Geldstrafe uneinbringlich, so tritt an ihre Stelle die Ersatzfreiheitsstrafe. Außerdem sind

die Kosten des Strafvollzuges zu ersetzen.“

Mit den weiteren angefochtenen Straferkenntnissen je vom 1.2.2018 hat die belangte

Behörde den Zweit- bis Viertbeschwerdeführern und den Sechst- bis Achtbeschwerdefüh-

rern jeweils in Bezug auf ihre Wohnungen im Haus AH AI, AQ 4, gleiche Verwaltungs-

übertretungen vorgeworfen. Dem Fünftbeschwerdeführer und dem Neuntbeschwerdefüh-

rer hat die belangte Behörde mit weiteren Straferkenntnissen je vom 1.2.2018 diese

Verwaltungsübertretung jeweils als das gemäß § 9 Abs 1 VStG zur Vertretung nach au-

ßen berufene Organ einerseits der „CL LTD“ (beim Fünftbeschwerdeführer) und anderer-

seits der „CM BS BT B.V.“ (beim Neuntbeschwerdeführer), jeweils in Bezug auf die im

Eigentum dieser Gesellschaften stehenden Wohnungen im Haus AH AI, AQ 4, vorgewor-

fen.

Gegen die Straferkenntnisse vom 1.2.2018 haben die Beschwerdeführer mit Eingabe

vom 5.3.2018 Beschwerde erhoben; sie führen darin aus wie folgt:

„In umseits bezeichneter Verwaltungsstrafsache erheben die Beschuldigten gegen die Strafer-

kenntnisse der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom 01.02.2018 hinsichtlich der 1. bis 9. Be-

schuldigten zu den umseits angeführten Geschäftszahlen nachstehende

Beschwerde

an das Landesverwaltungsgericht Salzburg.

Die Straferkenntnisse vom 01.02.2018 werden vollinhaltlich angefochten und die Einstellung des

Verwaltungsstrafverfahren

beantragt.

Geltend gemacht wird Rechtswidrigkeit des Inhalts.

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 7/24

Die Straferkenntnisse wurden der Vertreterin der Beschuldigten am 05·02.2018 zugestellt, sodass

sieh die am 05.03.2018 zur Post gegebenen Beschwerden als rechtzeitig erweisen.

Den Beschuldigten wird vorgeworfen (hinsichtlich der 3. und 4. Beschuldigten als Geschäftsführer

der Eigentümerin der Liegenschaftsanteile), die auf der Liegenschaft errichtete bauliche Anlage oh-

ne die erforderliche Bewilligung in einer mit den im § 9 Abs. 1 Ziffer 1 ROG 2009 angefühlten

raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen nicht überstimmenden Weise im Zeitraum zwischen

23.03.2016 bis 01.08.2017 genutzt zu haben. Die als Beherbergungsbetrieb mit 7 Wohneinheiten

(Appartementhotel) bewilligte bauliche Anlage wird nach dem Strafvorwurf von den Beschuldigten

als Appartementhaus verwendet, obwohl das Grundstück in der Baulandkategorie "Erweitertes

Wohngebiet" liegt und keine Kennzeichnung für "Appartementhäuser" im Sinne des § 39 Abs. 2

ROG 2009 aufweist. Es wird eine Verwaltungsübertretung gemäß § 23 Abs. 1 Ziffer 25 Salzburger

Baupolizeigesetz 1997 unterstellt und gegen jeden der Beschuldigten undifferenziert, ob es sich um

Eigentumspartner im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes handelt oder nicht, eine Geldstrafe

von € 500,00 sowie ein Kostenbeitrag von je € 50,00 verhängt.

Damit hat die Bezirkshauptmannschaft Zell am See jedoch die Straferkenntnisse mit Rechtswidrig-

keit des Inhalts behaftet.

Von einer mit § 9 Abs. 1 Z. 1 ROG 2009 angeführten raumordnungsrechtlichen Voraussetzung ab-

weichenden Nutzung der Wohnungseigentumseinheiten des Objektes AH AI, AQ 4, kann keine Rede

sein.

Gegen das in § 9 ROG festgesetzte Landesentwicklungsprogramm wurde in keiner Weise versto-

ßen.

Das Objekt AH AI, AQ 4, wurde mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom

04.05.2011, Zahl: 30602-152/xyxy/70-2011, als Beherbergungsbetrieb mit 7 Wohneinheiten und

einer Tiefgarage bewilligt. In dem der Bewilligung zugrunde liegendem Plan und den Projektunter-

lagen sind die nunmehr von der Gemeinde AI eingeforderten infrastrukturellen Einrichtungen nicht

angeführt und wurden auch nicht vorgeschrieben. Die Gemeinde AI war im Bewilligungsverfahren

vertreten und hat in der dem Bauverfahren zugrundeliegenden öffentlichen Verhandlung eine um-

fangreiche Stellungnahme abgegeben. In dieser Stellungnahme wurden jedoch die nunmehr gefor-

derten, infrastrukturellen Einheiten nicht gefordert.

Das Objekt AH AI, AQ 4 wird sohin konsensgemäß betrieben.

Zudem ist ein allfällig zuzurechnendes Verhalten keinesfalls tatbestandsmäßig im Sinne des § 23

Abs. 1 Z. 25. Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat zuletzt in der Entscheidung vom

16.03.2017, Zahl: 504-3/118/1/18-2017 ausgesprochen, dass der Begriff Apartmenthaus zur tou-

ristischen Nutzung "im Zweifel zu Gunsten der Baufreiheit" restriktiv auszulegen ist. Der touristi-

schen Nutzung wurde von Seiten der Gemeinde AI in keiner Weise widersprochen. Vielmehr stehen

selbst für den Fall, als abweichend vom vorliegenden baubehördlichen Konsens infrastrukturelle

Einrichtungen, wie Rezeption und Frühstücksbereich, vorhanden sein sollten, im unmittelbar an-

schließenden Objekt AQ 2, Haus DD, genau diese infrastrukturellen Einrichtungen zur Verfügung.

Der zum Zeitpunkt der Bewilligung im Jahre 2011 gewesene Eigentümer des Hotel DE AO AN ist

nunmehr Eigentümer des unmittelbar benachbarten Gastgewerbebetriebes Haus DD und können

wie dargelegt sollte sich tatsachlich ein diesbezügliches Erfordernis ergeben die infrastrukturellen

Einrichtungen, die im bau- und gewerberechtlichen Genehmigungsbescheid vom 04.05.2011 jedoch

nicht vorgeschrieben waren benutzt werden.

Der Vorwurf ist inhaltlich unrichtig, entspricht nicht dem Konkretisierungsgebot des § 44 VStG und

unterstellt dem Beschuldigten ein strafbares Verhalten hinsichtlich der gesamten Liegenschaft AQ

4. Der Beherbergungsbetrieb wurde mit baurechtlichem und gewerberechtlichem Bewilligungsbe-

scheid vom 04.05.2011, GZ: 30602-152/xyxy/ON70 und ON71 - 2017, bewilligt. Den Bewilligungs-

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 8/24

bescheiden lagen die Pläne des Planungsbüros DF DG aus DH zugrunde. In den Bewilligungsunter-

lagen ist ebenso wenig wie in den Genehmigungsbescheiden ein Bezug darauf genommen, dass die

Schaffung infrastruktureller Einheiten, wie Rezeption und Frühstückraum, im Objekt selbst vorhan-

den sein müssen bzw. fehlen in den Plänen, die dem Konsens zugrunde lagen, diesbezügliche Fest-

legungen. Wenn jedoch keine diesbezüglichen Auflagen in den Bewilligungsbescheiden baurechtli-

cher bzw. gewerberechtlicher Natur festgelegt wurden, kann im Nachhinein den Beschuldigten nicht

der Vorwurf gemacht werden, nicht infrastrukturelle Bauteile geschaffen zu haben. Zudem blieb

gänzlich unberücksichtigt, dass im Bewilligungsverfahren der bautechnische Amtssachverständige

festgehalten hat, dass der Bau eine betriebliche Erweiterung zum bestehen Hotel DE in AI ist. Wie

bereits In den Einsprüchen festgehalten, stehen im benachbarten gastronomischen Objekt AQ 2,

Haus DD, genau die nunmehr eingeforderten, infrastrukturellen Einrichtungen zur Verfügung und

können diese im Sinne der Genehmigungsbescheide auch von den Miteigentümern der Liegenschaft

EZ qqqq, Katastralgemeinde CK AI, Bezirksgericht Zell am See, benützt werden.

Zusammenfassend ist jedenfalls darauf hinzuweisen, dass der derzeitigen Nutzung ein behördlicher

Konsens zugrunde liegt. Dieser Konsens wird in keiner Weise überschritten. Die Bezirkshauptmann-

schaft Zell am See als Bewilligungsbehörde hatte es im baurechtlichen und gewerberechtliehen

Bewilligungsverfahren in der Hand gehabt, weitere Auflagen festzulegen. Die Unterlassung diesbe-

züglicher Vorschreibungen bzw. Auflagen kann jedenfalls nicht nunmehr den Beschuldigten zur Last

gelegt werden.

Zudem ist die vorgenommene Strafbemessung nicht nachvollziehbar. 1. und 2. Beschuldigte, 4.

und 5. Beschuldigte, 8. und 9. Beschuldigte sind Wohnungseigentumspartner der Wohnungen 1, 3

und 7, während der 3. Beschuldigte als Geschäftsführer der CM BS BT B.V., der 6. Beschuldigte

als Geschäftsführer der CL Ltd und der 7. Beschuldigte BN BO BP Alleineigentümer der jeweiligen

Wohnungseigentumseinheiten 2, 4 und 7 sind.

Für die Einheiten Top 1, 3 und 7 wurden sohin Strafen von € 1.000,00 verhängt, während für die

Einheiten Top 2, 4 und 6 lediglich Strafen von € 500,00 verhängt wurden. Auch diese nicht Nach-

vollziehbarkeit der Strafzumessung stellt eine inhaltliche Rechtswidrigkeit dar.

Beweis:

• Bewilligungsakt der BH AI, GZ 30602-152/xyxy/0N 70 und ON 71- 2017

• zeugenschaftliche Einvernahme des AO AN, AQ 2, AH AI

Die Beschuldigten

beantragen,

die Abhaltung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Salz-

burg und die Aufhebung der Straferkenntnisse vom 01.02.2018 gegen sämtliche Beschuldigten und

Einstellung der Verwaltungsstrafverfahren gemäß § 45 VStG."

Vor dem Landesverwaltungsgericht Salzburg hat am 8.5.2018 eine öffentliche mündliche

Verhandlung stattgefunden, in der die Beschwerdeverfahren zur gemeinsamen Verhand-

lung und Entscheidung verbunden, die Akten der belangten Behörde sowie der Akt des

Verwaltungsgerichtes verlesen, der Vertreter der Beschwerdeführer sowie der Siebtbe-

schwerdeführer angehört und Herr AO AN als Zeuge sowie Frau AS AR als Zeugin einver-

nommen wurden.

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat hiezu Folgendes festgestellt und

erwogen:

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 9/24

Vom Verwaltungsgericht wird der nachstehende Sachverhalt als erwiesen ange-

nommen:

1. In der EZ qqqq, KG AI, an der Wohnungseigentum begründet ist, ist das Grundstück-

Nummer (GSt-Nr) nnn/34 mit einer Fläche von 611 m2 vorgetragen; auf

GSt-Nr nnn/34 ist das Objekt AH AI, AQ 4, errichtet.

Die Erst- und der Zweitbeschwerdeführer sind zu je 90/1492 Anteilen Miteigentümer

der EZ qqqq, KG AI; mit den Anteilen ist Wohnungseigentum an der Wohnung Top 3

untrennbar verbunden (Eigentümerpartnerschaft nach § 13 Wohnungseigentumsge-

setz 2002 [WEG 2002]).

Die Dritt- und der Viertbeschwerdeführer sind zu je 121/1492 Anteilen Miteigentümer


untrennbar verbunden (Eigentümerpartnerschaft nach § 13 WEG 2002).

Die CL LTD, CA Street 124, 1-3 Floor, BH BI London, Großbritannien, ist zu 158/1492

Anteilen Miteigentümerin der EZ qqqq, KG AI; mit den Anteilen ist Wohnungseigentum

an der Wohnung Top 4 untrennbar verbunden. Der Fünftbeschwerdeführer ist Ge-

schäftsführer („Director“) der CL LTD.

Die Sechst- und der Siebtbeschwerdeführer sind zu je 88/1492 Anteilen Miteigentümer


untrennbar verbunden (Eigentümerpartnerschaft nach § 13 WEG 2002).

Der Achtbeschwerdeführer ist zu 194/1492 Anteilen Miteigentümer der EZ qqqq,

KG AI; mit den Anteilen ist Wohnungseigentum an der Wohnung Top 6 untrennbar

verbunden.

Die CM BS BT B.V., CH 14C, BU BV, Niederlande, ist zu 156/1492 Anteilen Miteigen-

tümerin der EZ qqqq, KG AI; mit den Anteilen ist Wohnungseigentum an der Wohnung

Top 2 untrennbar verbunden. Der Neuntbeschwerdeführer ist Geschäftsführer („Be-

stuurder“) der CM BS BT B.V..

Diese Eigentumsverhältnisse waren im Zeitraum von 23.3.2016 bis 1.8.2017 in dieser

Form gegeben.

Zwischen 23.3.2016 und 1.8.2017 waren Herr DI DJ und Frau DK DJ zu je 125/1492

Anteilen Miteigentümer der EZ qqqq, KG AI, mit denen Wohnungseigentum an der

Wohnung Top 5 untrennbar verbunden ist (Eigentümerpartnerschaft nach § 13 WEG

2002). Herr DI DJ und Frau DK DJ haben ihre Wohnung Top 5 als Hauptwohnsitz ge-

nutzt. Mit Vertrag vom 28.11.2017 haben Herr DI DJ und Frau DK DJ ihre Miteigen-

tumsanteile zwischenzeitig an Herrn DL DM DN und an Herrn DO DP DQ verkauft.

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 10/24

Die Erst- bis Viertbeschwerdeführer, der Achtbeschwerdeführer, die CL LTD und die

CM BS BT B.V. haben ihre Miteigentumsanteile an der EZ qqqq, KG AI, 2011 bzw 2012

gekauft; die Sechst- und der Siebtbeschwerdeführer haben ihre Miteigentumsanteile

am 30.12.2013 gekauft.

2. Die belangte Behörde hat Herrn AO AN mit Bescheid vom 4.5.2011,

Zahl 30602-152/xyxy/70-2011, die gewerberechtliche Genehmigung und mit weite-

rem Bescheid vom 4.5.2011, Zahl 30602-152/xyxy/71-2011, die baubehördliche Be-

willigung für die Errichtung und den Betrieb eines Beherbergungsbetriebes mit sieben

Wohneinheiten (Apartmenthotel) und einer Tiefgarage auf den GSt-Nr nnn/3, nnn/6,

nnn/34, .ooo/1, .ooo/2, .ooo/3, je KG AI, am Standort AH AI, AQ 2, (das ist das nun-

mehrige Nebenobjekt) unter Zugrundelegung der vorgelegten Plan- und Projektunter-

lagen, und zwar der Einreichunterlage des Planungsbüro DF DG, DH, der brandschutz-

technischen Beschreibung der Firma DM und der Betriebsbeschreibung, sowie unter

Vorschreibung diverser Auflagen erteilt.

In der den Bescheiden vom 4.5.2011 zugrundeliegenden Einreichunterlage des Pla-

nungsbüros DF DG, DH, ist vorgesehen, dass auf den damaligen GSt-Nr nnn/34,

.ooo/3, nnn/6, .ooo/2 und nnn/3, je KG AI, bzw auf dem heutigen GSt-Nr nnn/34, KG

AI, ein Objekt mit sieben Wohneinheiten sowie einer Tiefgarage errichtet werden soll.

Unter „Allgemeine Beschreibung“ ist in der Einreichunterlage beschrieben, dass die

„DN Residence“ mit 7 Wohneinheiten und Tiefgarage errichtet werden solle; der Bau

sei eine betriebliche Erweiterung zum bestehenden Hotel DN in AI und werde gewerb-

lich genutzt. In der Betriebsbeschreibung, die den Bescheiden vom 4.5.2011 zugrunde

gelegt sind, ist unter „Betriebsbeschreibung für das Appartementhotel ‚DE Residence &

Suites‘“ ausgeführt, dass beabsichtigt sei, ein Aparthotel „DE Residence & Suites“ in-

klusive Tiefgarage zu errichten. Unter anderem wird weiter ausgeführt, dass DE Resi-

dence & Suites ein Apart- und Suitenhotel sei, wo der Gast die Wahl habe, sich alle

möglichen Leistungen „ai oder nicht“ zu buchen. Ebenfalls wird ausgeführt, dass DE

Residence & Suites „ein wesentlicher Teil von DO Hotel DE“ sei, das seine Leistungen,

Wellness - Restaurant - Lounge, auch den Residence & Suites Gästen anbiete. DE Re-

sidence & Suites biete seinen Gästen zum gleichen Preis wie ein klassisches 4-Sterne-

Hotel extra Raum (40 bis 50 m2), aber weniger Hotelservice. Das geplante Apart-

menthotel befinde sich im Ortskern der Gemeinde AI an der Kreuzung DPstraße zur

AQ. Am Ende der Betriebsbeschreibung wird unter „Betriebsbeschreibung Apparte-

menthotel DE Residence & Suites“ zu den Öffnungszeiten ausgeführt, dass ein „ganz-

jähriger Betrieb (Appartementhotel)“ erfolge und die „Anzahl Personal“ bei fünf bis

sieben Mitarbeitern liege.

In der Begründung des baubehördlichen Bewilligungsbescheides vom 4.5.2011,

Zahl 30602-152/dededede-2011, wird (auf Seite 22 der Bescheidausfertigung) unter

anderem in Bezug auf Einwendungen von Nachbarn ausgeführt, dass ein Widerspruch

mit dem Flächenwidmungsplan nicht ersichtlich sei, dies vor allem deshalb, weil es

sich bei der gegenständlichen Baumaßnahme um ein Apartmenthotel handle und nicht,

wie den Einwendungen entnommen werden könne, um ein Zweitwohnungsvorhaben.

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 11/24

Am 14.5.2011 hat Herr AO AN den Baubeginn angezeigt.

3. Mit Schreiben vom 14.8.2013 hat die Gemeinde AI Auflistungen über abgegebene

Meldeblätter an die belangte Behörde übermittelt, aus denen in Bezug auf die Top 2,

die Top 4, die Top 6 und die Top 7 für den Zeitraum Mai bis August 2013 mehrere

Übernachtungen diverser Urlaubsgäste je Top ersichtlich sind. Ausgeführt wird im

Schreiben vom 14.8.2013, dass laut Bescheiden vom 4.5.2011 der Bau eine betriebli-

che Erweiterung zum bestehenden Hotel DN in AI sei und gewerblich genutzt werde.

Die Gemeinde AI habe feststellen müssen, dass die Wohneinheiten dieser betrieblichen

Erweiterung zum Hotel DN teilweise selbstständig über diverse Agenturen bzw private

Personen vermietet würden bzw teilweise leer stünden und keinerlei Gästemeldungen

vorgenommen würden.

Am 26.11.2013 hat darüber eine mündliche Verhandlung an Ort und Stelle stattgefun-

den, in der der bautechnische Sachverständige festgehalten hat, dass in den Oberge-

schoßen insgesamt sieben Wohneinheiten untergebracht seien und laut Auskunft von

Herrn AO AN fünf dieser sieben Wohneinheiten für Beherbergungszwecke genutzt

würden; diese fünf Wohneinheiten würden grundsätzlich von den Eigentümern bzw

über verschiedene Firmen für die Beherbergung zur Verfügung gestellt. Herr AO AN

hat ausgeführt, dass er Eigentümer der südlich angrenzenden „Pension DD“ sei, die

Pension derzeit verpachtet sei, er diese jedoch ab 1.5.2014 selbst als Privatperson be-

treiben werde. Bei Bedarf würden Dienstleistungen wie zum Beispiel Schlüsselüberga-

be, Organisation oder Reinigung, auftretende Fragen bei der Gästeeinweisung usw für

das Aparthotel mitorganisiert werden können.

Mit Erledigung vom 24.10.2016 hat die belangte Behörde Herrn AO AN mitgeteilt, dass

er bereits des Öfteren aufgefordert worden sei, die Vollendungsunterlagen für den mit

Bescheid vom 4.5.2011 bewilligten Bau beizubringen. Die letzte Aufforderung sei auf-

grund eines Missverständnisses an Frau AS DQ, die gewerberechtliche Geschäftsführe-

rin der angrenzenden Pension DD (AQ 2) sei, ergangen. Diese habe mitgeteilt, dass

das Hotel DE Residence (AQ 4) grundsätzlich nichts mit der Pension DD zu tun habe,

dass alle Wohnungen der DE Residence verkauft seien und nur mehr eine reine Raum-

vermietung stattfinde. Im Gewerberegister sei kein Gewerbe angemeldet, weshalb da-

von ausgegangen werde, dass kein Hotelbetrieb stattfinde. Diesbezüglich werde um

Mitteilung ersucht.

Eine Reaktion von Herrn AO AN erfolgte daraufhin (erneut) nicht.

4. Für den 1.8.2017 hat die belangte Behörde zur Überprüfung des Objektes eine münd-

liche Verhandlung an Ort und Stelle ausgeschrieben. Laut dem über den Ortsaugen-

schein stattgefundenen Aktenvermerk vom 8.8.2017 sei Herr AO AN trotz nachweisli-

cher Zustellung der Ladung zum Termin nicht erschienen. Die Anlage selbst sei ver-

schlossen gewesen, habe aber den Eindruck eines reinen Wohnhauses gemacht. Es sei

eine Klingelanlage vorhanden, die mit den einzelnen Tops beschriftet sei. Von außen

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 12/24

sei weder ein Empfangsbereich noch etwaige infrastrukturelle Einrichtungen wie Früh-

stück ersichtlich gewesen. Telefonisch habe Herr AO AN mitgeteilt, dass er nicht für

das ganze Haus verantwortlich sein könne, weil alle Wohnungen verkauft seien und

von den Käufern eigenständig weitervermietet werden würden. Es handle sich laut

Herrn AN um reine Apartments, die von den Eigentümern selbständig vermietet wer-

den würden.

Beim Ortsaugenschein wurden vom Vertreter der Gemeinde AI Ausdrucke von Listen

(„Bettenauslastung - Detail“) der „DS technologies AG“ über die einzelnen Wohnungen

im Haus AH AI, AQ 4, vorgelegt, aus denen sich für Jänner 2016 bis Juni 2017 diverse

Übernachtungen zu den einzelnen Tops ergeben.

5. Mit 23.3.2016 hat die Gewerbeberechtigung für Herrn AO AN und für die DN EVENTS

GmbH, deren Alleingesellschafter und Alleingeschäftsführer Herr AO AN war bzw ist,

für das Gewerbe in Bezug auf den Standort AH AI, AQ 2, geendet. Für den Standort

AH AI, AQ 2, verfügt derzeit Frau AS AR (vormals [ledig]: AS DQ) über eine Gewerbe-

berechtigung für Gastgewerbe in der Betriebsart „Frühstückspension“.

Für den Standort AH AI, AQ 4, existiert keine Gewerbeberechtigung.

Für den Standort AH AI, DTgasse 4, existiert die Gewerbeberechtigung für Gastgewer-

be in der Betriebsart „Hotel“ (Gewerbeinhaber: Verwaltungsgruppe DU GmbH).

6. In der Zeit zwischen 23.3.2016 und 1.8.2017 haben die Erst- bis Viertbeschwerdefüh-

rer, die Sechst- bis Achtbeschwerdeführer sowie die CL LTD und die CM BS BT B.V. ih-

re jeweiligen Wohnungen touristisch genutzt, und zwar dergestalt, dass sie zum Teil

die Wohnungen selbst etwa auf entsprechenden Plattformen im Internet Feriengästen

angeboten haben, zum Teil wurden die Wohnungen unter Heranziehung bzw mit Un-

terstützung unterschiedlicher Agenturen touristisch genutzt. Die einzelnen Wohnungs-

eigentümer haben ihre Wohnungen an Touristen nicht unter einem gemeinsamen Auf-

tritt nach Außen, sondern jeder für sich, vermietet.

Im Objekt AH AI, AQ 4, sind keine Räumlichkeiten für hoteltypische Infrastruktur vor-

handen; es sind keine Lobby oder Ähnliches, keine Rezeption oder Ähnliches und kein

Restaurant- oder Barbereich vorhanden. Die Abwicklung der Gästeaufenthalte in den

Wohnungen werden von den jeweiligen Wohnungseigentümern organisiert, dies in Be-

zug auf die Abwicklung der Ankunft und Abreise der Gäste, Reinigung der Wohnungen

und Bewerbung im Internet bzw auf einschlägigen Plattformen.

Die Wohnungen werden tage- und wochenweise an Touristen vermietet. Den Eigentü-

mern im Haus ist – und war auch im Zeitraum vom 23.3.2016 bis 1.8.2017 – bewusst,

dass auch die übrigen Miteigentümer im Haus ihre Wohnungen touristisch nutzen (dies

mit Ausnahme der Wohnung Top 5, die im Zeitraum vom 23.3.2016 bis 1.8.2017 als

Hauptwohnsitz genutzt worden ist).

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 13/24

7. Die „Pension DD“ mit der Anschrift AH AI, AQ 2, auf GSt-Nr .ooo/1, KG AI, das unmit-

telbar an das GSt-Nr nnn/34, KG AI, mit dem Objekt AQ 4 angrenzt, ist eine Früh-

stückspension.

Eine schriftliche Vereinbarung über eine Zusammenarbeit der (Frühstücks-)Pension DD

mit den Eigentümern des Objektes AQ 4 existiert nicht.

Mit den Sechst- und Siebtbeschwerdeführern arbeitet die Pension DD gar nicht zu-

sammen. Mit den übrigen Wohnungseigentümern, die ihre Wohnungen touristisch nut-

zen, wird von Herrn AO AN von der AQ 2 aus gelegentlich die Schlüsselübergabe bei

der Anreise von Gästen des Objektes AQ 4 übernommen, zum Teil wird von Gästen

des Hauses AQ 4 in der Pension DD Frühstück eingenommen. Einmal hat Herr AO AN

für die Erstbeschwerdeführerin die Bezahlung der Rechnung für die Unterbringung in

der Wohnung der Erst- und des Zweitbeschwerdeführers geregelt. Es kann auch vor-

kommen, dass aus dem Objekt AQ 4 bei Bedarf zusätzliche Zimmer in der Pension DD

mitvermietet werden, beispielsweise bei größeren Reisegruppen. Auch werden gele-

gentlich Gäste von Herrn AO AN zum Haus AQ 4 verwiesen, etwa, wenn zusätzliche

Betten gebraucht werden. Einmal hat auch ein Zimmermädchen des Objektes AQ 2 ei-

ne Wohnung in der AQ 4 gereinigt.

Die Zusammenarbeit zwischen Herrn AO AN im Objekt AQ 2 und den Eigentümern der

AQ 4 erfolgt im Rahmen einer losen (unverbindlichen) Zusammenarbeit, insbesondere,

weil Herr AO AN mit den Eigentümern der AQ 4 noch freundschaftlich verbunden ist.

8. Das am Standort AH AI, DTgasse 4, betriebene Hotel ist vom Objekt AH AI, AQ 4, ca

250 m entfernt. Das Hotel „DO DE“ wurde von der (zwischenzeitig) Ex-Ehegattin des

Herrn AO AN geführt und etwa 2010 von Herrn AO AN und seiner Ex-Ehegattin ver-

kauft. Die Ex-Ehegattin des Herrn AO AN war noch von 2011 bis 2015 beim Objekt AH

AI, DTgasse 4, gewerberechtliche Geschäftsführerin mit der Gewerbeberechtigung

Gastgewerbe.

9. Das GSt-Nr nnn/34, KG AI, ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde AI, als Bau-

land, Erweitertes Wohngebiet (§ 30 Abs 1 Z 2 Raumordnungsgesetz 2009 [ROG

2009]), ausgewiesen. Eine Kennzeichnung für Apartmenthäuser zur touristischen Nut-

zung im Sinne der §§ 39 Abs 2, 30 Abs 4 ROG 2009 existiert nicht.

Beweiswürdigend ist zu den Sachverhaltsfeststellungen auszuführen, dass sich diese

auf den Inhalt der von der belangten Behörde vorgelegten behördlichen Verwaltungs-

strafakten, auf den Inhalt des von der belangten Behörde noch vorgelegten Verwaltungs-

aktes betreffend die gewerbebehördliche und die baubehördliche Bewilligung des Objek-

tes AH AI, AQ 4, und auf den Inhalt des Aktes des Verwaltungsgerichtes, insbesondere

auch auf das Ergebnis der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsge-

richt am 8.5.2018, gründen. Die Eigentumsverhältnisse in Bezug auf die Liegenschaft EZ

qqqq, KG AI, sind unstrittig; diese ergeben sich aus dem vom Verwaltungsgericht einge-

holten Grundbuchsauszug. Dass die Wohnung Top 5 zwischen 23.3.2016 und 1.8.2017

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 14/24

als Hauptwohnsitz genutzt worden ist, ergibt sich aus der „Bestätigung der Haushaltsge-

meinschaft“, vorgelegt vom Vertreter der Gemeinde AI in der mündlichen Verhandlung

an Ort und Stelle am 1.8.2017; dort ist als Wohnsitzart in Bezug auf die Top 5 „Haupt-

wohnsitz“ angeführt. Der jeweilige Zeitpunkt des Erwerbs der Miteigentumsanteile durch

die Beschwerdeführer bzw durch die Gesellschaften, die der Fünft- und der Neuntbe-

schwerdeführer nach außen hin vertreten, ist dem Grundbuchsauszug zu entnehmen. Die

Funktionen des Fünftbeschwerdeführers und des Neuntbeschwerdeführers in ihren Ge-

sellschaften, nämlich die Funktion als Geschäftsführer als das nach außen vertretungsbe-

fugte Organ, ist den jeweiligen behördlichen Verwaltungsstrafakten zu entnehmen, in de-

nen entsprechende Handelsregisterauszüge zu den Gesellschaften des Fünft- und des

Neuntbeschwerdeführers enthalten sind. Weder die entsprechenden Eigentumsverhältnis-

se noch die Vertretungsfunktionen des Fünft- und des Neuntbeschwerdeführers werden

von den Beschwerdeführern bestritten; diese Verhältnisse sind unstrittig.

Die Feststellungen im Zusammenhang mit den Bescheiden der belangten Behörde

vom 4.5.2011 waren aufgrund der Einsichtnahme in den zugrundeliegenden Verwal-

tungsakt und aufgrund der Einsichtnahme in die beiden Bescheidausfertigungen zu tref-

fen. Die Feststellungen in Zusammenhang mit dem Inhalt der Einreichunterlage und der

Baubeschreibung, die den Bescheiden vom 4.5.2011 zugrunde liegen, ergeben sich wie-

derum durch Einsichtnahme in die diesbezüglichen Unterlagen. Die Urkunden sind unbe-

denklich, weshalb sie auch den Feststellungen zugrunde gelegt werden konnten. Das Da-

tum der Baubeginnsanzeige ergibt sich durch Einsichtnahme in diese Unterlage. Auch

diese Sachverhaltsannahmen werden von den Beschwerdeführern nicht in Abrede ge-

stellt.

Die Feststellungen über den Verfahrensgang im behördlichen Verwaltungsakt, und zwar

in Zusammenhang mit dem Schreiben der Gemeinde AI vom 14.8.2013, mit der mündli-

chen Verhandlung vom 26.11.2013 und der Erledigung der belangten Behörde vom

24.10.2016, waren aufgrund der Einsichtnahme in den Verwaltungsakt zu treffen. Auch

die diesbezüglichen Umstände sind im Wesentlichen unstrittig. Der Inhalt der Schreiben

vom 14.8.2013 und vom 24.10.2016 sowie der Inhalt der Niederschrift vom 26.11.2013

konnten zwanglos den diesbezüglichen Unterlagen entnommen werden. Auch die Fest-

stellungen in Zusammenhang mit dem Lokalaugenschein vom 1.8.2017 gründen sich auf

den Inhalt des Verwaltungsaktes. Dass sich aus den Unterlagen, vorgelegt vom Vertreter

der Gemeinde AI am 1.8.2017, ergibt, dass für Jänner 2016 bis Juni 2017 diverse Über-

nachtungen in den einzelnen Tops im Haus erfolgt sind, war aufgrund der Einsichtnahme

in die diesbezüglichen Auflistungen anzunehmen.

Die Feststellungen in Bezug auf die Gewerbeberechtigungen betreffend die Standorte AH

AI, AQ 2, AQ 4 und DTgasse 4 ergeben sich durch Einsichtnahme in die Ausdrucke der

Auszüge aus dem GewerbeInformationsSystem („GISA“), die im Zuge des Beschwerde-

verfahrens eingeholt worden sind.

Die Feststellung, dass die Beschwerdeführer bzw ihre Gesellschaften (Fünft- und Neunt-

beschwerdeführer) die Wohnungen im Haus AH AI, AQ 4, zwischen 23.3.2016 und

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 15/24

1.8.2017 touristisch genutzt haben, wird von den Beschwerdeführern nicht in Abrede ge-

stellt. Der Beschwerdeführervertreter hat in der öffentlichen mündlichen Verhandlung

vom 8.5.2018 diese touristische Nutzung der Wohnungen durch die jeweiligen Eigentü-

mer ausdrücklich zugestanden, dies auch in Bezug auf den Umstand, dass die Wohnun-

gen unter Heranziehung unterschiedlicher Agenturen Feriengästen angeboten worden

sind. Dass im Objekt AQ 4 keine Räumlichkeiten für „hoteltypische Infrastruktur“ vorhan-

den sind, war einerseits aufgrund des Aktenvermerkes der belangten Behörde vom

8.8.2017 anzunehmen; andererseits ergibt sich dies auch aus den den Bescheiden vom

4.5.2011 zugrundeliegenden Einreichplanunterlagen. Die Feststellung, dass die Abwick-

lung der Gästeaufenthalte von den jeweiligen Wohnungseigentümern organisiert wird,

gründet sich auf die Angaben des Siebtbeschwerdeführers in der mündlichen Verhand-

lung vom 8.5.2018. Dabei hat der Siebtbeschwerdeführer auch angegeben, dass die

Wohnungen vorwiegend wochenweise, in der Zwischensaison aber auch kürzer vermietet

werden. Des Weiteren hat der Siebtbeschwerdeführer ausgeführt, dass durchaus den

Miteigentümern im Haus bewusst ist, dass das Objekt insgesamt, also auch von den je-

weils übrigen Miteigentümern, touristisch genutzt wird, also die jeweiligen Wohnungen

Feriengästen zur tage- und wochenweisen Nutzung überlassen werden. Dies ist auch als

lebensnah zu qualifizieren, da es nachvollziehbar ist, dass Eigentümer eines Wohnungs-

eigentumsobjektes im Wesentlichen über Geschehnisse in der Wohnungseigentumsanla-

ge informiert sind. Insofern war auch den Angaben des Siebtbeschwerdeführers, dass

auch den anderen Eigentümern im Haus bewusst ist bzw war, dass das Objekt AQ 4 ins-

gesamt touristisch genutzt wird, zu folgen. Lediglich die Wohnung Top 5 wurde im Zeit-

raum vom 23.3.2016 bis 1.8.2017 nicht touristisch genutzt, weshalb diesbezüglich nicht

anzunehmen war, dass im Zusammenhang mit der Top 5 die Miteigentümer von einer

touristischen Nutzung gewusst hätten.

Die Feststellung, dass die Pension DD eine Frühstückspension ist, gründet auf die Aussa-

ge der Zeugin AS AR. Diese steht in diesem Zusammenhang auch in Übereinstimmung

mit der Gewerbeberechtigung. Dass eine schriftliche Vereinbarung über eine Zusammen-

arbeit der Pension DD mit den Eigentümern des Objektes AQ 4 nicht existiert, wurde

wiederum vom Beschwerdeführervertreter als unstrittig zugestanden. Die Feststellung,

dass die Sechst- und der Siebtbeschwerdeführer mit der Pension DD gar nicht zusam-

menarbeiten, war aufgrund der Angaben des Siebtbeschwerdeführers anzunehmen, der

ausgeführt hat, dass ein Zusammenhang zwischen der AQ 2 und der AQ 4 nicht bestan-

den hat und er und die Sechstbeschwerdeführerin mit Herrn AO AN, abgesehen davon,

dass sie damals die Top 1 von ihm gekauft haben, nunmehr nichts mehr zu tun haben.

Auch die Zeugin AS AR, gewerberechtliche Geschäftsführerin der Pension DD, hat ausge-

sagt, dass sie den am 8.5.2018 im Verhandlungssaal anwesenden Siebtbeschwerdeführer

bei der Verhandlung (am 8.5.2018) nunmehr das erste Mal sieht. Die Feststellungen im

Zusammenhang mit der Schlüsselübergabe, dem Frühstücksangebot und der übrigen

„Kooperation“ zwischen der Pension DD und Eigentümern des Objektes AQ 4, war auf-

grund der Einvernahme der Zeugen AO AN und AS AR anzunehmen. Aufgrund des Um-

standes, dass die Objekte AQ 2 und AQ 4 in unmittelbarer Nachbarschaft liegen, er-

scheint eine derartige Zusammenarbeit als nicht unplausibel. Letztlich ist die „Zusam-

menarbeit“ aber als lose, also gelegentliche (unverbindliche), zu qualifizieren, so wie dies

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 16/24

sowohl vom Zeugen AN als auch von der Zeugin AR ausgesagt worden ist. Die Zeugin AR

hat etwa in ihrer Einvernahme angegeben, dass es zutrifft, dass das Haus AQ 4 grund-

sätzlich nichts mit der Pension DD zu tun hat. Wenn einmal die Schlüsselübergabe durch

den Zeugen AN gemacht worden sei, so sei dies – so die Zeugin AR – lediglich ein

Freundschaftsdienst von ihm gewesen. Der Zeuge AN hat ausgeführt, dass eine „organi-

satorische“ (wohl: organisierte) Zusammenarbeit, die verschriftlicht wäre, nicht bestün-

de; am ehesten könne die Zusammenarbeit als lose bezeichnet werden.

Die Feststellung, dass das Objekt AQ 4 vom Objekt DTgasse 4 ca 250 Meter entfernt

liegt, ist im Wesentlichen unstrittig; dies war auch dem Salzburger Geoinformationssys-

tem SAGIS zu entnehmen. Die Feststellung über die Führung des Hotels in der DTgasse 4

und über den Verkauf im Jahr 2010 gründet sich auf die Aussage des Zeugen AN. Dass

die Ex-Ehegattin des Zeugen AN von 2011 bis 2015 gewerberechtliche Geschäftsführerin

am Objekt DTgasse 4 war, gründet sich auf die Einsichtnahme in die Ausdrucke aus „GI-

SA“.

Die Sachverhaltsfeststellung schließlich, dass das GSt-Nr nnn/34, KG AI, im Flächenwid-

mungsplan der Gemeinde AI als Erweitertes Wohngebiet ausgewiesen ist und keine

Kennzeichnung für Appartementhäuser aufweist, war als unstrittig anzunehmen; dies ist

auch dem Salzburger Geoinformationssystem SAGIS so zu entnehmen.

Rechtlich ist hiezu auszuführen wie folgt:

Vorweg ist festzuhalten, dass die vorliegenden Beschwerdesachen gemäß § 38 Verwal-

tungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) iVm § 24 Verwaltungsstrafgesetz 1991 (VStG)

iVm § 39 Abs 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) aufgrund des

sachlichen und persönlichen Zusammenhanges zur gemeinsamen Entscheidung zu ver-

binden waren.

Gemäß § 23 Abs 1 Z 25 Baupolizeigesetz 1997 (BauPolG 1997) begeht eine Verwal-

tungsübertretung und ist hiefür mit Geldstrafe bis zu € 25.000,00 (im Falle ihrer Unein-

bringlichkeit: Ersatzfreiheitsstrafe bis zu sechs Wochen) zu bestrafen, wer einen Bau oder

Teile davon ohne die erforderliche Bewilligung in einer mit den in § 9 Abs 1 Z 1 Bau-

PolG 1997 angeführten raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen nicht übereinstim-

menden Weise nutzt oder durch einen Dritten wissentlich nutzen lässt.

Gemäß § 9 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 ist die (baubehördliche) Bewilligung zu versagen,

wenn die bauliche Maßnahme vom Standpunkt des öffentlichen Interesses unzulässig er-

scheint, was der Fall ist, wenn die bauliche Maßnahme der durch den Flächenwidmungs-

plan gegebenen Widmung oder der jeweiligen Kennzeichnung widerspricht, sofern es sich

nicht um eine im Einzelfall zulässige Verwendung (§§ 40 Abs 4, 46 und 47 ROG 2009)

handelt.

Gemäß § 39 Abs 2 ROG 2009 in der im Tatzeitraum geltenden Fassung (Stammfas-

sung LGBl Nr 30/2009) können in den Bauland-Kategorien gemäß § 30 Abs 1 Z 1 bis Z 5

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 17/24

ROG 2009 Flächen für Feriendörfer oder Apartmenthäuser zur touristischen Nutzung ge-

kennzeichnet werden, wobei eine solche Kennzeichnung nur vorgenommen werden soll,

wenn keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung in

ihren Grundbedürfnissen gemäß § 2 Abs 1 Z 5 leg cit zu erwarten sind.

Gemäß § 30 Abs 4 ROG 2009 in der Fassung LGBl Nr 9/2016, also in der im Tatzeitraum

geltenden Fassung, sind in den Bauland-Kategorien gemäß § 30 Abs 1 Z 1 bis Z 5

ROG 2009 Feriendörfer und Appartementhäuser zur touristischen Nutzung erst nach

Kennzeichnung der Flächen gemäß § 39 Abs 2 leg cit zulässig.

In den Erläuternden Bemerkungen zu § 30 Abs 4 ROG 2009 ist wie folgt festgehalten:

„Die Bestimmung steht mit § 39 Abs 2 in Zusammenhang. Sie verlangt für Tourismusprojekte in

Form von sogenannten ‚gewerblichen Apartmenthäusern‘ – im Sinn einer Bestandgabe im Rahmen

des Tourismus – und Hotelprojekte, die in Form von Feriendörfern zur Errichtung gelangen, in den

Baulandkategorien § 30 Abs 1 Z 1 bis 5 eine besondere raumordnerische Entscheidung der Ge-

meinde. Damit soll erreicht werden, dass es unter der Behauptung einer touristischen Nutzung zu

keiner Konkurrenzierung auf dem Wohnbaulandmarkt kommt und mehr Flächen insbesondere für

den ständigen Wohnbedarf der heimischen Bevölkerung zur Verfügung stehen. Durch das Kenn-

zeichnungserfordernis erübrigt sich, eine neue Widmungskategorie einzuführen, weil auch in die-

sem Bereich eine Standortplanung nur bescheidene Ergebnisse zeitigen würde“.

Vorliegend besteht der Baukonsens in Bezug auf das Objekt AH AI, AQ 4, auf GSt-Nr

nnn/34, KG AI, darin, dass – entsprechend den Feststellungen – das Objekt eine betrieb-

liche Erweiterung zu einem Hotelbetrieb ist. Das Objekt ist ein wesentlicher Teil des Ho-

telbetriebes bzw eine Erweiterung zum Hotelbetrieb, von dem aus auch die für ein Hotel

typischen Leistungen für die Gäste des Objektes AQ 4 erbracht werden. Der Baukonsens

umfasst daher eine betriebliche Nutzung, die im Rahmen eines disloziert gelegenen Ho-

telbetriebes erfolgt. Das Objekt ist dabei – wenn auch nicht räumlich, so aber organisato-

risch in der Abwicklung und Betreuung der Gäste und im Gesamtauftritt nach außen – als

Teil des Hotelbetriebes zu nutzen.

Was vom Baukonsens erfasst ist, also was Inhalt der Baubewilligung ist, wird grundsätz-

lich, wenn die baubehördliche Bewilligung unter Zugrundelegung von Einreichplänen und

einer Baubeschreibung erteilt wird, durch den Inhalt dieser Einreichpläne und der Baube-

schreibung determiniert (vgl dazu VwGH 2004/06/0071). Bei einem Baubewilligungsver-

fahren handelt es sich um ein Projektgenehmigungsverfahren, in dem das in den Ein-

reichplänen und sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt zu beurteilen ist, wobei der in

den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des

Bauwerbers entscheiden ist (vgl VwGH Ro 2014/06/0003). Der Inhalt einer Baubewilli-

gung ist den eingereichten und allenfalls im Zuge des Bauverfahrens geänderten, dem

Baubewilligungsbescheid zugrunde gelegten Plänen und der Baubeschreibung zu ent-

nehmen (vgl VwGH Ro 2015/05/0012).

Die festgestellte Nutzung des Objektes durch die Beschwerdeführer (bzw durch ihre Ge-

sellschaften) entspricht dem Inhalt der Baubewilligung, die eine Nutzung des Objektes als

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 18/24

Teil eines Hotelbetriebes vorsieht, nicht. Die Beschwerdeführer (bzw ihre Gesellschaften)

nutzen das Objekt nicht als Teil eines Hotelbetriebes, sondern vielmehr als (gewerbli-

ches) Apartmenthaus zur touristischen Nutzung. Indem sie ihre Wohnungen im Haus AH

AI, AQ 4, im Zeitraum von 23.3.2016 bis 1.8.2017, ohne Teil eines Hotelbetriebes zu

sein, tage- und wochenweise Feriengästen vermietet haben, ist das Objekt als Apart-

menthaus im Sinne der §§ 30 Abs 4, 39 Abs 2 ROG 2009 (in der im Tatzeitraum gelten-

den Fassung) anzusehen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass im Objekt AQ 4 sechs von

sieben Wohnungen – unstrittig – touristisch genutzt wurden, und zwar dergestalt, dass

sie als Ferienapartments Gästen tage- und wochenweise angeboten und in dieser Form

auch vermietet worden sind. Damit ist das Objekt AQ 4 aber – wie ausgeführt – als

Apartmenthaus zur touristischen Nutzung im Sinne des § 39 Abs 2 ROG 2009, und nicht

als Teil eines Hotelbetriebes, zu qualifizieren.

Der Umstand, dass nicht ein Eigentümer die Wohnungen vermietet, sondern an der Lie-

genschaft Wohnungseigentum begründet wurde und nunmehr die Apartments von den

einzelnen Wohnungseigentümern selbständig vermietet werden, führt nicht dazu, dass

kein Apartmenthaus im Sinne des § 39 Abs 2 ROG 2009 anzunehmen wäre. In welcher

zivilrechtlichen Form, ob in Alleineigentum, schlichtem Miteigentum, Wohnungseigentum

oder in Eigentümergemeinschaft (bei Wohnungseigentum), die Nutzung eines Apart-

menthauses erfolgt, kann für die öffentlich-rechtliche Qualifikation eines Objektes als Ap-

partementhaus nach dem ROG 2009 nicht ausschlaggebend sein. Auch der Umstand,

dass die Beschwerdeführer (bzw ihre Gesellschaften) die jeweiligen Wohnungen eigen-

ständig und nicht unter einem gemeinsamen (Außen-)Auftritt vermieten, führt nicht da-

zu, dass kein Apartmenthaus zur touristischen Nutzung anzunehmen wäre, weil es in die-

sem Zusammenhang nicht darauf ankommt, ob die Wohnungen nach außen hin separat

am Bezug habenden Markt angeboten werden, sondern dass Ferienwohnungen in einem

Haus gewerblich Touristen zum tage- und wochenweisen Aufenthalt angeboten werden,

was vorliegend der Fall ist.

Auch der Umstand, dass eine der sieben Wohnungen im Tatzeitraum nicht touristisch ge-

nutzt worden ist, führt nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes nicht dazu, dass kein

Apartmenthaus im Sinne des § 39 Abs 2 ROG 2009 anzunehmen wäre. Die Qualifikation

als Apartmenthaus im Sinne des § 39 Abs 2 ROG 2009 kann nicht dadurch verneint wer-

den, dass eine von insgesamt sieben Wohnungen in einem Haus nicht touristisch genutzt

werden würde. Vorliegend ist aufgrund der Nutzung von sechs von sieben Wohneinheiten

im Objekt im Tatzeitraum jedenfalls davon auszugehen, dass dadurch ein Apartmenthaus

im Sinne der §§ 39 Abs 2, 30 Abs 4 ROG 2009 vorgelegen ist.

Wenn nun die Beschwerdeführer ausführen, im Objekt AQ 4 würden keine infrastrukturel-

len Einrichtungen für die Annahme eines Hotels existieren und sei derartige hoteltypische

Infrastruktur von den Bewilligungsbescheiden vom 4.5.2011 auch nicht vorgeschrieben

worden, so ist dazu festzuhalten, dass dies durchaus zutrifft. Die Beschwerdeführer über-

sehen in diesem Zusammenhang aber, dass nach der Einreichplanung und der Baube-

schreibung wesentliches Merkmal bei der Nutzung des Objektes entsprechend den Bewil-

ligungen vom 4.5.2011 ist, dass dieses Objekt ein wesentlicher Teil bzw eine Erweiterung

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 19/24

eines disloziert gelegenen Hotelbetriebes ist und die Gäste des gegenständlichen Objek-

tes die hoteltypischen Einrichtungen bei dem ca 250 Meter entfernten eigentlichen Hotel-

betrieb in Anspruch nehmen können. Wenn nun in der baubehördlichen Bewilligung „die

nunmehr geforderten, infrastrukturellen Einheiten“ nicht beschreiben werden bzw von

der belangten Behörde nicht gefordert worden sind, so ist dies (konsequenterweise)

dadurch begründet, dass eben angenommen wurde, dass das Objekt Teil eines (räumlich

getrennten) Hotelbetriebes ist, wo den Gästen diese Infrastruktur zur Verfügung steht.

Wesentlich für den Baukonsens in Bezug auf die Nutzung des Objektes ist somit, dass

das Objekt als immanenter Bestandteil eines Hotelbetriebes genutzt wird, was vorliegend

schlicht nicht der Fall ist.

Ob eine derartige „Erweiterung“ eines Hotelbetriebes durch ein räumlich getrenntes Ob-

jekt, wie es die rechtskräftige Baubewilligung aus 2011 vorsieht, rechtlich – insbesondere

nach den (damaligen) Bestimmungen des Salzburger Raumordnungsrechtes – überhaupt

zulässigerweise möglich war oder nicht, kann vorliegend dahin gestellt bleiben, weil bei

der Beurteilung, ob ein Bau oder Teile davon ohne die erforderliche Bewilligung in einer

mit den im § 9 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 angeführten raumordnungsrechtlichen Voraus-

setzungen nicht übereinstimmenden Weise genutzt werden (§ 23 Abs 1 Z 25 Bau-

PolG 1997), vom Inhalt der Baubewilligung auszugehen ist („ohne die erforderliche Bewil-

ligung“) und das Verwaltungsgericht aufgrund eingetretener Rechtskraft den gegebenen

baurechtlichen Konsens laut baubehördlicher Bewilligung anzunehmen hat (vgl zur Be-

achtung der Rechtskraft etwa VwGH Ra 2018/05/0021; 2012/06/0208).

Wenn die Beschwerdeführer ausführen, die infrastrukturellen Einrichtungen könnten von

den Gästen bei der benachbarten Frühstückspension in Anspruch genommen werden, so

ist den Beschwerdeführern zu entgegnen, dass es sich bei der Pension DD nicht um einen

Hotelbetrieb, sondern – nach den Feststellungen – um eine Frühstückspension handelt.

Bereits aus diesem Grund kann nicht angenommen werden, dass in Bezug auf den Tat-

zeitraum das Haus als Teil oder Erweiterung eines Hotelbetriebes, so wie dies laut Bau-

konsens vorgesehen ist, genutzt worden wäre.

Im Übrigen handelt es sich bei der „Zusammenarbeit“ zwischen der Pension DD und ein-

zelnen Wohnungseigentümern des Objektes AQ 4 um eine lose, das heißt, unverbindliche

Zusammenarbeit aufgrund freundschaftlicher Verbundenheit. Werden gewisse Dienste als

Gefälligkeit aufgrund „guter Nachbarschaft“ oder „freundschaftlicher Verbundenheit“ er-

bracht, führt dies nicht dazu, dass die Vermietung von Ferienwohnungen als Teil eines

Hotelbetriebes bzw im Rahmen eines Hotelbetriebes oder – vorliegend – als Teil einer

Frühstückspension erfolgt. Auch mit dieser Argumentation können die Beschwerdeführer

somit der Qualifikation des Objektes als Apartmenthaus im Sinne des § 39 Abs 2 ROG

2009 nicht entgegentreten.

Wenn die Beschwerdeführer – in der mündlichen Verhandlung vom 8.5.2018 – ausfüh-

ren, die Bewilligungen aus 2011 würden durch die Unterlassung der Genehmigung der

Änderung nicht erloschen sein, sondern wäre allenfalls die Unterlassung der Änderung,

nicht jedoch die Unzulässigkeit der Gewerbeausübung, strafbar und seien für den Ände-

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 20/24

rungsantrag nicht die Beschwerdeführer, sondern diejenige Person, die den Konsens im

Jahr 2011 erlangt hat, verantwortlich, so ist dazu festzuhalten, dass auch das Verwal-

tungsgericht davon ausgeht, dass die Baubewilligung aus 2011 nach wie vor aufrecht

ist (im Verfahren sind keine Anhaltspunkte hervorgekommen, dass ein Bescheid im Sinne

des § 9 Abs 7 Z 3 BauPolG 1997 erlassen worden wäre). Der vom Bescheid aus 2011

vorgegebene Baukonsens wird durch die vorliegende Nutzung durch die Beschwerdefüh-

rer bzw ihre Gesellschaften aber nicht eingehalten. Strafbar ist aber – entgegen der An-

sicht der Beschwerdeführer – nicht, dass nicht um Bewilligung der Änderung der Nutzung

angesucht worden ist, sondern dass der Bau ohne Bewilligung in raumordnungsrechtlich

unzulässiger Weise genutzt wird.

In Zusammenhang mit der Nutzung als gewerbliches Apartmenthaus zur touristischen

Nutzung ist auch festzuhalten, dass jedenfalls auch von einer gewerblichen, also ge-

werbsmäßigen Nutzung des Objektes durch die Beschwerdeführer bzw ihre Gesellschaf-

ten auszugehen ist, weil die Nutzung durch die Beschwerdeführer bzw ihre Gesellschaften

selbstständig, regelmäßig und in der Absicht erfolgt ist, einen Ertrag oder sonstigen wirt-

schaftlichen Vorteil durch die Nutzung zu erzielen. Ob von der belangten Behörde „Ge-

werbeanmeldungen für eine touristische Nutzung von Wohnungen“ – wie von den Be-

schwerdeführern behauptet – angenommen werden oder nicht, ist gegenständlich nicht

von Relevanz. Ausschlaggebend ist im vorliegenden Zusammenhang, dass die Beschwer-

deführer bzw ihre Gesellschaften die Wohnungen im Tatzeitraum gewerblich bzw ge-

werbsmäßig genutzt haben und eine derartige gewerbsmäßige Nutzung der Wohnungen

im Haus AQ 4 im Sinne einer touristischen Nutzung zur Qualifikation als gewerbliches

Apartmenthaus zur touristischen Nutzung führt.

Zumal für das GSt-Nr nnn/34, KG AI, eine Kennzeichnung im Sinne des § 39 Abs 2 ROG

2009 im Tatzeitraum gefehlt hat, ist die Nutzung als Apartmenthaus zur touristischen

Nutzung – wie sie von den Beschwerdeführern bzw ihren Gesellschaften vorgenommen

worden ist – gemäß § 30 Abs 4 ROG 2009 in der zur Tatzeit geltenden Fassung unzuläs-

sig. Der Bau wird somit von den Beschwerdeführern bzw von den Gesellschaften der Be-

schwerdeführer (dies beim Fünft- und Neuntbeschwerdeführer) ohne die erforderliche

Bewilligung in einer mit den im § 9 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 angeführten raumordnungs-

rechtlichen Voraussetzungen nicht übereinstimmenden Weise genutzt.

In Bezug auf die jeweiligen übrigen Miteigentümer ist von einer Wissentlichkeit der Nut-

zung der jeweiligen Wohnungen im Sinne einer touristischen Nutzung auszugehen.

Als Tatzeitraum hat die belangte Behörde jeweils den Zeitraum vom 23.3.2016 bis

1.8.2017 herangezogen; von diesem inkriminierten Tatzeitraum war daher auch im Be-

schwerdeverfahren auszugehen.

Bereits vor dem Hintergrund, dass in den in den angefochtenen Straferkenntnissen ange-

führten Tathandlungen unrichtig „§ 9 Abs 1 Z 1 ROG 2009“, anstelle von richtig „§ 9

Abs 1 Z 1 BauPolG 1997“ angegeben wird, war vom Verwaltungsgericht eine Spruchkor-

rektur im Sinne einer Spruchpräzisierung vorzunehmen. Die unrichtige Zitierung des § 9

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 21/24

Abs 1 Z 1 „ROG 2009“ (anstelle von richtig „BauPolG 1997“) hindert eine Spruchkorrek-

tur nicht, zumal einerseits weder ein Abs 1 noch eine Z 1 in der Bestimmung des § 9

ROG 2009 existiert und somit von einem schlichten (augenfälligen) Schreibfehler auszu-

gehen ist; andererseits wird in der Beschreibung der Tathandlung in den angefochtenen

Straferkenntnissen im Wesentlichen § 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 wiedergegeben, der

unzweifelhaft – auch für die Beschwerdeführer erkennbar – auf § 9 Abs 1 Z 1 Bau-

PolG 1997 und nicht auf § 9 ROG 2009 Bezug nimmt (aufgrund der gängigen Gesetzes-

technik, dass sich Verweise auf Bestimmungen ohne Anführung des Gesetzes auf dassel-

be Gesetz beziehen). Auch die übrige Spruchkorrektur war im Beschwerdeverfahren im

Sinne einer Präzisierung der Tathandlungen erforderlich; eine Auswechslung der Tat ist

damit nicht verbunden (vgl VwGH Ra 2017/01/0409; Ra 2016/02/0226;

Ra 2016/05/0075). Solange es zu keiner Erhöhung der Strafe kommt, hindert das Ver-

schlechterungsverbot eine rechtliche Korrektur des erstinstanzlichen Bescheides

nicht (vgl VwGH Ra 2017/11/0066; vgl zur Spruchkorrektur in Zusammenhang mit einer

Übertretung nach dem ROG 2009 VwGH Ro 2016/06/0003)

Dass den Beschwerdeführern vorliegend die Einhaltung des Baukonsenses im Sinne der

Nutzung des Objektes als Teil eines Hotelbetriebes im Sinne des Baubescheides

vom 4.5.2011 unmöglich gewesen wäre oder ihnen ein rechtmäßiges Verhalten im Sinne

der Unterlassung der konsenswidrigen Nutzung nicht zuzumuten gewesen wäre, ist im

Verfahren nicht hervorgekommen, weshalb im Hinblick auf § 5 Abs 1 VStG die Verwal-

tungsübertretungen auch in subjektiver Hinsicht als erwiesen anzusehen sind. Wenn der

Siebtbeschwerdeführer argumentiert, er sei beim Kauf der Wohnung davon ausgegangen,

dass die Wohnung touristisch genutzt werden könne, wobei er grundsätzlich auf die Aus-

kunft seines Verkäufers vertraut habe, so ist ihm zu entgegnen, dass er damit nicht dar-

legt, dass ihn an der Verwaltungsübertretung kein Verschulden trifft, weil ihm auch die

Einholung einer Auskunft bei der zuständigen Behörde zuzumuten gewesen wäre (vgl

VwGH Ra 2017/02/0184). Jedenfalls wären den Beschwerdeführern geeignete Erkundi-

gungen möglich gewesen (vgl VwGH Ra 2017/03/0052). Auch der Umstand, dass wo-

möglich die Gemeinde AI Gästemeldeblätter von den Beschwerdeführern annimmt, führt

nicht dazu, dass die Beschwerdeführer kein Verschulden treffen würde. Entsprechend den

Ausführungen der belangten Behörde ist den Beschwerdeführern jedenfalls Fahrlässigkeit

vorzuwerfen.

Zur Strafbemessung:

Wie bereits ausgeführt, sieht § 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 für Verwaltungsübertretun-

gen wie die gegenständliche eine Geldstrafe bis zu € 25.000,00 und im Falle ihrer Unein-

bringlichkeit eine Ersatzfreiheitsstrafe bis zu sechs Wochen vor.

Wie in den Erläuternden Bemerkungen zu § 30 Abs 4 ROG 2009 festgehalten, zielen § 39

Abs 2 ROG 2009 iVm § 30 Abs 4 ROG 2009 darauf ab, dass es unter der Behauptung der

touristischen Nutzung zu keiner Konkurrenzierung auf dem Wohnbaulandmarkt kommt

und mehr Flächen insbesondere für den ständigen Wohnbedarf der einheimischen Bevöl-

kerung zur Verfügung stehen. Diesem Schutzzweck wurde durch die Nutzung des Objek-

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 22/24

tes als Apartmenthaus zuwidergehandelt, weshalb die gegenständlichen Übertretungen

einen nicht zu vernachlässigenden Verstoß gegen die Vorschriften des ROG 2009 darstel-

len. Der Unrechtsgehalt der Übertretungen ist als nicht unwesentlich einzustufen.

Bei den subjektiven Strafbemessungskriterien im Sinne des § 19 Abs 2 VStG ist mit Aus-

nahme der Sechstbeschwerdeführerin, bei der in der Verwaltungsstrafevidenz eine Vor-

merkung aufscheint, der Milderungsgrund der verwaltungsstrafrechtlichen Unbescholten-

heit (sohin der Erst- bis Fünft- und der Siebt- bis Neuntbeschwerdeführer) anzunehmen.

An Verschulden ist den Beschwerdeführern – wie ausgeführt – zumindest Fahrlässigkeit

vorzuwerfen.

In Bezug auf die Einkommens- und Vermögensverhältnisse ist bei den Beschwerdefüh-

rern von letztlich durchschnittlichen Verhältnissen auszugehen; diesbezügliche Angaben

haben weder der Siebtbeschwerdeführer in der mündlichen Verhandlung vom 8.5.2018

noch die übrigen Beschwerdeführer gemacht.

Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien ist für das Verwaltungsgericht kein

Grund ersichtlich, die von der belangten Behörde verhängten Geldstrafen von je-

weils € 500,00, die mit 2 % der gesetzlichen Höchststrafe im alleruntersten Bereich des

Strafrahmens liegen, als zu hoch anzusehen. Die Geldstrafen erscheinen aus spezialprä-

ventiven Gründen erforderlich, um den Beschwerdeführern das Unrecht der Tat vor Au-

gen zu führen und sie für die Zukunft von ähnlichen Übertretungen abzuhalten. Die

Strafhöhe ist auch aus generalpräventiven Gründen notwendig, um künftig derartige

Verwaltungsübertretungen in Zusammenhang mit Nutzungen von Bauten, die nicht in

einer mit den raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen übereinstimmenden Weise er-

folgen, wirksam zurückzudrängen. Die Ersatzfreiheitsstrafen erscheinen in Relation zu

den Geldstrafen keinesfalls als unangemessen.

Wenn die Beschwerdeführer in Bezug auf die Höhe der Geldstrafen argumentieren, die

Eigentümer der Top 2, 4 und 6 würden mit € 500,00 bestraft, wohingegen über die Ei-

gentümer der Top 1, 3 und 7 Geldstrafen von (zusammen) € 1.000,00 (aufgrund Eigen-

tümerpartnerschaft) verhängt würden, was nicht nachvollziehbar sei, so ist ihnen zu ent-

gegnen, dass die Strafbemessungskriterien in § 19 VStG geregelt sind. Darin ist zwar be-

stimmt, dass unter anderem die Vermögensverhältnisse des Beschuldigten bei der Be-

messung der Geldstrafe zu berücksichtigen sind; ob aber beispielsweise im Zusammen-

hang mit der Nutzung von Wohnungen Eigentümerpartnerschaft vorliegt oder nicht, also

(materiell betrachtet) der Beschuldigte „Hälfteeigentümer“ oder „Alleineigentümer“ einer

Wohnung ist, ist als Kriterium in § 19 VStG jedenfalls nicht so festgelegt, dass bei Eigen-

tümerpartnerschaft beispielsweise die Hälfte der Geldstrafe je Miteigentümer zu verhän-

gen wäre. Eine Abstufung oder ein Kriterium für die Höhe von Geldstrafen je nach Aus-

maß des (Mit-)Eigentums bzw je nach Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft ist in

§ 19 VStG nicht vorgesehen. Ob nun in Bezug auf Geldstrafen, die im Zusammenhang

mit Verwaltungsübertretungen betreffend Liegenschaften verhängt werden, Alleineigen-

tum oder anteiliges Eigentum besteht, ist für sich genommen bei der Strafbemessung

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 23/24

nicht ausschlaggebend (nur bei insgesamt geringeren Vermögensverhältnissen des Be-

schuldigten wäre dies bei der Bemessung der Geldstrafe zu berücksichtigen; mangels

diesbezüglicher Angaben der Beschwerdeführer über allenfalls unterdurchschnittliche

Vermögensverhältnisse war derartiges vorliegend nicht zu berücksichtigen).

Die Erst- bis Viertbeschwerdeführer sowie die Sechst- und der Siebtbeschwerdeführer

legen auch nicht dar, dass aufgrund Eigentümerpartnerschaft das Ausmaß ihres Ver-

schuldens in Zusammenhang mit den Verwaltungsübertretungen als geringer anzuneh-

men wäre, als das Verschulden des Fünft-, des Acht- oder des Neuntbeschwerdefüh-

rers (als eines der in § 19 VStG genannten Strafbemessungskriterien).

Im Übrigen ist zur Strafbemessung in Bezug auf die Beschwerdeführer festzuhalten, dass

die von der belangten Behörde verhängten Geldstrafen in Höhe von 2 % der Höchststrafe

ohnedies im alleruntersten Bereich des Strafrahmens gelegen sind. Eine Strafbemessung

nach Tops wie sie die Beschwerdeführer vor Augen haben, dass also je Wohnungseigen-

tumseinheit grundsätzlich eine gleich hohe Geldstrafe zu verhängen wäre, müsste – un-

geachtet des Umstandes, dass (wie dargestellt) eine derartige Strafbemessung nicht den

Kriterien des § 19 VStG entsprechen würde – gegenständlich zur Folge haben, dass auch

die nicht in Eigentümerpartnerschaft stehenden Tops Fünft-, Acht- und Neuntbeschwer-

deführer) mit € 1.000,00 (4 % der Höchststrafe) zu bestrafen wären, was allerdings

schon am (bereits genannten) Verbot der reformatio in peius (vgl § 42 VwGVG) scheitert.

Angesichts der dargelegten objektiven und subjektiven Strafbemessungskriterien des

§ 19 VStG kommt aber eine Herabsetzung der Geldstrafen in Bezug auf die in Eigentü-

merpartnerschaft stehenden Wohnungen (Erst- bis Viertbeschwerdeführer, Sechstbe-

schwerdeführerin, Siebtbeschwerdeführer) auf € 250,00 (je Beschwerdeführer) jedenfalls

nicht in Frage, weil eine derartige Höhe der Geldstrafe (1 % der Höchststrafe) der Bedeu-

tung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und insbesondere der Intensität der Be-

einträchtigung durch die gegenständlichen Taten im Sinne des § 19 Abs 1 VStG nicht ge-

recht werden würde.

Spruchpunkt II. stützt sich auf § 52 Abs 1 und Abs 2 VwGVG, wonach der Beitrag zu den

Kosten des Strafverfahrens, den der Bestrafte zu leisten hat, für das Beschwerdeverfah-

ren mit 20 % der verhängten Strafe zu bemessen ist. Der Beitrag war demgemäß je Be-

schwerdeführer mit (jeweils) € 100,00 festzusetzen.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision (§ 25a Abs 1 VwGG, Spruchpunkt III.):

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung im Sinne des Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zu beurteilen

war. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen, nicht uneinheit-

lichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt es an einer diesbezüg-

lichen Rechtsprechung. Dass der Bau durch die Beschwerdeführer bzw ihre Gesellschaf-

ten in einer mit den raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen nicht übereinstimmenden

Weise, und zwar ohne die erforderliche Bewilligung, genutzt worden ist, ergibt sich letzt-

lich durch Auslegung des Baubescheides aus 2011; die Auslegung eines konkreten Be-

Zl. 405-3/351 bis 359/1/11-2018 24/24

scheides betrifft grundsätzlich nur den Einzelfall (vgl VwGH Ra 2016/05/0021). Auch bei

der Strafbemessung handelt es sich um eine einzelfallbezogene Abwägung, die im Allge-

meinen keine grundsätzliche Rechtsfrage darstellt (vgl VwGH Ra 2018/02/0022). Sonsti-

ge Hinweise für eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfragen liegen nicht

vor.

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IM NAMEN DER REPUBLIK - salzburg.gv.at · getragen in der EZ qqqq, errichtete bauliche Anlage AH AI, AQ 4, ohne die erfor- derliche Bewilligung in einer mit den im § 9 Abs 1 Z 1