Immobilieninvestitionen in Deutschland Leitfaden für chinesische … · 2017-01-27 · geschlossene Immobilienfonds Immobilien-Leasing ausländische Investoren Immobilien-Aktiengesellschaften

--

Immobilieninvestitionen in DeutschlandLeitfaden für chinesische Investoren

在德国投资房地产给中国投资者的指南

www.pwc.de/real-estate

Unser Leitfaden gibt Ihnen einen aktuellen Überblick über einen vielversprechenden Markt, seine Besonderheiten sowie die rechtlichen, steuerlichen, finanziellen und regulatorischen Rahmen bedingungen.

Immobilieninvestitionen in DeutschlandLeitfaden für chinesische Investoren


Unser Leitfaden gibt Ihnen einen aktuellen Überblick über einen vielversprechenden Markt, seine Besonderheiten sowie die rechtlichen, steuerlichen, finanziellen und regulatorischen Rahmen bedingungen.

Immobilieninvestitionen in Deutschland Leitfaden für chinesische Investoren

Herausgegeben von der PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (PwC)

Von Dr. Florian Hackelberg

Unter Mitarbeit von Dr. Harald Heim und Yingzhen Cao

Juli 2013, 54 Seiten, 22 Abbildungen, 5 Tabellen, Softcover

Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigungen, Mikroverfilmung, die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Medien sind ohne Zustimmung des Herausgebers nicht gestattet.

Die Inhalte dieser Publikation sind zur Information unserer Mandanten bestimmt. Sie entsprechen dem Kenntnisstand der Autoren zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Für die Lösung einschlägiger Probleme greifen Sie bitte auf die in der Publikation angegebenen Quellen zurück oder wenden sich an die genannten Ansprechpartner. Meinungsbeiträge geben die Auffassung der einzelnen Autoren wieder. In den Grafiken kann es zu Rundungsdifferenzen kommen.

© Juli 2013 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Alle Rechte vorbehalten.„PwC“ bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft der PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL) ist. Jede der Mitgliedsgesellschaften der PwCIL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft.

Immobilieninvestitionen in Deutschland 5

Vorwort

Vorwort

Der Immobiliensektor in Deutschland hat sich, nicht zuletzt infolge der Finanz- und Eurokrise, zu einem Stabilitätsfaktor für die Gesamtwirtschaft des Landes entwickelt. Dies liegt insbesondere auch am Rendite-Risiko-Profil, das Investments in Immobilien im Vergleich zu alternativen Anlageklassen bieten. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilieninvestitionen sind die erzielbaren Renditen zwar gesunken, liegen jedoch noch deutlich über denen vieler alternativer Anlageklassen.

Aus Gründen der Diversifizierung der Anlageklassen stufen viele Investoren den deutschen Immobilienmarkt bereits seit einigen Jahren als einen der beliebtesten Standorte für Immobilieninvestitionen ein. Auch aktuelle Ergebnisse der von PwC und dem Urban Land Institute durchgeführten Studie Emerging Trends in Real Estate 2012 bestätigen dies. Interviews mit über 600 Branchenexperten zeigten, dass München und Berlin zu den fünf führenden Immobilienstandorten in Europa zählen. Darüber hinaus bietet die deutsche Hauptstadt nach Aussage des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) im Vergleich zu allen anderen Hauptstädten in Europa den günstigsten Wohnungsmarkt.

Einschränkungen können sich im Bereich der Fremdfinanzierungen ergeben. Hier haben sich die Rahmenbedingungen aufgrund wesentlicher Änderungen der regulatorischen Vorschriften für Banken in letzter Zeit verschlechtert, was zu Kreditvergaberestriktionen seitens der Banken geführt hat. Gleichwohl scheint sich dieser Trend in jüngerer Zeit zu verlangsamen oder umzukehren – nicht zuletzt aufgrund der Rückkehr bzw. des Neueintritts ausländischer Banken in den deutschen Markt.

Vor diesem Hintergrund suchen Investoren global nach neuen Anlageformen, die ihnen einerseits Wertstabilität bieten und andererseits eine angemessene Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals. Bei der Recherche geeigneter Investments sind deutsche Immobilien in den Fokus der privaten und institutionellen Anleger aus dem In- und Ausland gerückt. Um die anhaltend positive Wertentwicklung nutzen zu können, sollten die Investoren die sich gegenwärtig bietenden Anlage-optionen analysieren und ihre Investitionsentscheidungen auf dieser Grundlage treffen.

Die vorliegende Publikation stellt die wesentlichen Rahmenbedingungen und Besonderheiten des deutschen Immobilienmarktes dar.

Berlin, Juli 2013

Jochen Brücken Dirk HennigPartner PartnerAdvisory Real Estate Advisory Real Estate

6 Immobilieninvestitionen in Deutschland

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis .............................................................................................8

Tabellenverzeichnis .................................................................................................9

A Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes ............................................101 Strukturen des Immobilienmarktes ..............................................................101.1 Standortstruktur ...........................................................................................101.2 Institutionelle Immobilienstruktur ...............................................................13

B Wirtschaftliche Rahmenbedingungen ..........................................................151 Markt für wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien .....................................151.1 Angebot ........................................................................................................161.2 Nachfrage .....................................................................................................171.3 Mietentwicklung ...........................................................................................181.4 Kaufpreisentwicklung ...................................................................................191.5 Investmentumsatz ........................................................................................212 Markt für Büroimmobilien ............................................................................232.1 Verfügbares Büroflächenangebot ..................................................................242.2 Flächenumsatz ..............................................................................................252.3 Leerstandsquote ............................................................................................262.4 Spitzenmieten ...............................................................................................272.5 Investmentumsatz ........................................................................................293 Markt für Einzelhandelsimmobilien .............................................................323.1 Verfügbares Angebot an Einzelhandelsflächen .............................................323.2 Mietentwicklung ...........................................................................................333.3 Investmentumsatz ........................................................................................34

C Rechtliche Rahmenbedingungen ..................................................................371 Rechtliche Restriktionen ...............................................................................372 Rechtlicher Schutz von Eigentum in Deutschland .........................................372.1 Grundstückseigentum ...................................................................................372.2 Wohnungseigentum ......................................................................................37

D Steuerliche Rahmenbedingungen .................................................................381 Steuerarten und Immobilien .........................................................................381.1 Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens.........................................381.2 Besteuerungsarten ........................................................................................391.3 Methode zur Vermeidung von Doppelbesteuerung ........................................39

E Finanzielle Rahmenbedingungen .................................................................401 Klassische Finanzierung................................................................................402 Förderung .....................................................................................................412.1 Energiesparzuschüsse ...................................................................................412.2 Investitionsfördermittel ................................................................................42


Inhaltsverzeichnis

F Regulatorische Rahmenbedingungen ...........................................................431 Kaufvertrag und Grundbuch .........................................................................432 Vorgehensweise bei der Eigentumsübertragung ...........................................432.1 Lastenfreistellung .........................................................................................442.2 Genehmigungen ...........................................................................................442.3 Vorkaufsrecht ................................................................................................442.4 Kaufpreisfinanzierung ..................................................................................442.5 Entrichtung der Grunderwerbsteuer .............................................................453 Erwerbsgebühren ..........................................................................................45

G Handlungsleitfaden zur Investition in Deutschland ......................................461 Asset-Deal versus Share-Deal ........................................................................462 Relevante Due-Diligence-Bereiche ................................................................48

H Fazit ..............................................................................................................50

Quellenverzeichnis ................................................................................................51

Ihre Ansprechpartner .............................................................................................54


Abbildungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1 Relevante Immobilienstandorte in Deutschland ...................................10

Abb. 2 Regionalverschiebung und Konzentration auf Metropolregionen..........12

Abb. 3 Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren..............................13

Abb. 4 Einzel- und Portfolioinvestments in Gewerbeimmobilien durch institutionelle Investoren ........................................................... 14

Abb. 5 Eigentumsquote von Wohnungseigentum in europäischen Ländern 2010 ..............................................................16

Abb. 6 Entwicklung der Haushalte bis 2030 .....................................................17

Abb. 7 Entwicklung der Haushaltsgrösse .........................................................18

Abb. 8 Kaufpreis von Einfamilienhäusern ........................................................20

Abb. 9 Entwicklung des Transaktionsvolumens für Wohnportfolios in Deutschland in Mrd. € .............................................21

Abb. 10 Regionale Verteilung des Transaktionsvolumens von Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2012 ..............................22

Abb. 11 Verfügbare Büroflächenangebote .........................................................25

Abb. 12 Flächenumsatz Büro .............................................................................26

Abb. 13 Leerstandsqoute Büro ...........................................................................27

Abb. 14 Spitzenmiete Büro ................................................................................28

Abb. 15 Spitzenrendite Büro ..............................................................................29

Abb. 16 Investment in Gewerbeimmobilien nach Nutzungsarten .......................30

Abb. 17 Einzelinvestments nach Nationalität des Investors im Jahr 2012 ..........31

Abb. 18 Gewerbliche Portfolioinvestments nach Nationalität des Investors im Jahr 2012 ....................................................................31

Abb. 19 Entwicklung der Retail-Spitzenmieten an den Top-5-Standorten ..........33

Abb. 20 Retail Investments in Deutschland 2011–2012 ......................................34

Abb. 21 Retail Investments nach Objektart in Deutschland im Jahr 2012 ..........35

Abb. 22 Retail Investments nach Käufergruppen in Deutschland im Jahr 2012 ................................................................36


Tabellenverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Tab. 1 Nettokaltmieten von Wohnungen (ca. drei Zimmer, 70 qm, ohne öffentlich geförderten Wohnungsbau) ..........................................19

Tab. 2 Markt für Wohnungsportfolios 2012 im Überblick ................................22

Tab. 3 Markt für Büroimmobilien ....................................................................24

Tab. 4 Steuerarten und Immobilien .................................................................38

Tab. 5 Besteuerungsarten ................................................................................39


Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes

A Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes

1 Strukturen des Immobilienmarktes

1.1 Standortstruktur

In Deutschland gibt es aufgrund seiner föderalen Struktur keine dominierende Metropole wie London in Großbritannien oder Paris in Frankreich. Vielmehr verteilen sich die wichtigen Immobilienmärkte auf mehrere Städte. Die bedeutendsten sind Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf. Zusammen mit Köln und Stuttgart bilden sie die „Big Seven“ – die sieben großen Dienstleistungsmetropolen Deutschlands. Darüber hinaus stellen auch die Städte Hannover, Dresden, Leipzig, Nürnberg, Essen und Dortmund interessante Immobilienmärkte dar.

Mehr als nur eine Metropole

Abb. 1 Relevante Immobilienstandorte in Deutschland

Hamburg

Düsseldorf

BerlinHannover

Köln

Frankfurt am Main

München

Stuttgart

EssenDortmund

Dresden

Leipzig

Nürnberg



Die wirtschaftliche Situation der einzelnen Regionen in Deutschland unterscheidet sich teilweise stark und die Kluft zwischen wachsenden und schrumpfenden Gebieten vergrößert sich zunehmend. In schrumpfenden Städten ist die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft mit Leerständen sowie Preis- und Mietrückgängen konfrontiert. Zugleich gibt es Wachstumsregionen, in denen die Mieten und die Immobilienpreise steigen und somit verstärkt Neubauinvestitionen erforderlich sein werden.

Der Trend zur Reurbanisierung setzt sich fort. Nachdem in den 1990er-Jahren eine Stadtflucht zu beobachten war, hat sich inzwischen aufgrund der Konzentration der Wirtschaft auf die deutschen Großstädte nicht nur ein Großteil der Arbeitsplätze verlagert; auch die Zahl der Bewohner in großen und mittelgroßen Städten hat kontinuierlich zugenommen.

Dies bestätigten auch die Ergebnisse einer repräsentativen Studie der Immowelt AG aus dem Jahr 2012. Demnach haben 67 % der Bewohner deutscher Kleinstädte und Dörfer den Wunsch, in größere Städte umzuziehen.1 Anziehend wirken vor allem ein erweitertes kulturelles Angebot in Kombination mit besseren Einkaufs-möglichkeiten und attraktiveren Jobaussichten sowie der Wunsch nach einem moderneren Leben und kürzeren Wegen zum Arbeitsplatz. Diese Motive scheinen einiges Gewicht zu haben, denn bei den Großstadtbewohnern sind 84 % allgemein mit der Wahl ihres Wohnortes zufrieden und lediglich 8 % ziehen einen Umzug in eine Kleinstadt oder ein Dorf in Betracht.

Vor diesem Hintergrund geht der Deutsche Bundestag in seinem Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft davon aus, dass sich in wirtschaftlich dynamischen Regionen die Nachfrage nach Geschäfts- und Wohnimmobilien erhöhen wird. In den ländlich geprägten Abwanderungsregionen entsteht hingegen ein Überangebot und es kann vermehrt zu Leerständen kommen.

1 Vgl. Immowelt AG, Leben in der Stadt – Leben auf dem Land. Gesamtreport der Studie zur Urbanisierung in Deutschland 2012, 2012.



Abb. 2 Regionalverschiebung und Konzentration auf Metropolregionen

Prognostizierte Veränderung der Bevölkerungszahl 2005 bis 2025

Die markierten Regionen zeigen eine Veränderungen der Bevölkerungszahl um mehr als 3 %.

Die folgende Grafik veranschaulicht die zunehmende Divergenz in der Struktur des deutschen Immobilienmarktes:



1.2 Institutionelle Immobilienstruktur

Der Immobilienbestand institutioneller Anleger ist in Deutschland bis Ende 2011 auf einen Wert von über 420 Milliarden Euro angewachsen und macht somit rund 4,4 % des deutschen Gesamtimmobilienbestands von 9,5 Billionen Euro aus.2

Dabei ist festzuhalten, dass sich die Struktur der Immobilieninvestitionen im letzten Jahrzehnt wesentlich gewandelt hat. So hat sich beispielsweise im Jahr 2005 die Gesamtinvestitionssumme im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt und ist auch in den folgenden zwei Jahren stark angestiegen. Innerhalb dieser Zuwachstumsrate hat sich die Investitionssumme ausländischer Investoren überproportional erhöht. Nachdem die Investitionen im Zuge der Finanzkrise bis zum Jahr 2009 auf rund zehn Milliarden Euro zurückgegangen waren, befinden sich die Immobilien-neuanlagen institutioneller Investoren seit 2010 wieder auf einem beständigen Niveau von rund 20 Milliarden Euro.

Stabile Entwicklung institutioneller Immobilieninvestoren

2 Vgl. Deutscher Bundestag, Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, 2012.

Abb. 3 Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren

in M

rd. €

2001 2002 20072003 20082004 20092005 20102006 2011

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Immobilien-Spezialfonds

offene Immobilien-Publikumfonds

geschlossene Immobilienfonds

Immobilien-Leasing

ausländische Investoren

Immobilien-Aktiengesellschaften

Versicherungen und Pensionskassen

Quelle: Asset Profiler GmbH/BulwienGesa AG, Marktprofil Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2011–2012, 2012 und BNP Paribas Real Estate, Property Report Investmentmarkt Deutschland 2012, 2012.



Analysiert man die Investments in Gewerbeimmobilien nach Käufergruppen so zeigt sich, dass bei den institutionellen Anlegern im Jahr 2012 die Equity- bzw. Real-Estate-Fonds mit einem Volumen von rund 5,2 Milliarden Euro dominiert haben. Ein zweistelliger Umsatzanteil wurde darüber hinaus von Immobilien-Spezialfonds (16 %) und geschlossenen Immobilienfonds (11 %) erzielt.

Abb. 4 Einzel- und Portfolioinvestments in Gewerbeimmobilien durch institutionelle Investoren

Equity-Fonds/Real-Estate-Fonds ca. 5,2 Mrd. €

24 %

Immobilien-Spezialfonds ca. 3,5 Mrd. €

16 %

geschlossene Immobilien-fonds ca. 2,5 Mrd. €

11 %

Immobilien AG ca. 1,9 Mrd. €9 %

Bauträger/Entwickler ca. 2,0 Mrd. €9 %

offene Immobilienfonds ca. 0,8 Mrd. €4 %

sonstige ca. 6,1 Mrd. €27 %

Quelle: BNP Paribas Real Estate, Property Report Investmentmarkt Deutschland 2013, 2013.

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Equity- bzw. Real-Estate-Fonds um rund 13 % gestiegen, während die Immobilien-Spezialfonds gesunken sind. Jedoch entfallen rund 50 % des Investmentsumsatzes institutioneller Investoren sowohl 2011 als auch 2012 auf die drei oben genannten Anlegergruppen. Insgesamt betrachtet ist die breite Streuung und relative Gleichverteilung wünschenswert und ein Indikator für eine stabile Nachfrage diverser institutioneller Anleger.


Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

1 Markt für wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien

Deutschland ist keine „Eigentümergesellschaft“, sondern ein Mietermarkt. Junge Leute mieten lieber eine Wohnung, statt frühzeitig eigenen Wohnraum zu erwerben. Zum einen liegt dies an der zunehmenden Flexibilisierung des Arbeitsmarktes und den sich verändernden Familienstrukturen, zum anderen kommen historische Ursachen zum Tragen. Der deutsche Markt für Wohnimmobilien ist charakterisiert durch staatliche Wohnungsbaugesellschaften, die in der zweiten Hälfte des letzten Jahrhunderts die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gewährleistet haben. Ferner ist das deutsche Mietrecht im internationalen Vergleich sehr mieterfreundlich und das allgemeine Mietniveau niedrig, was den beschriebenen Trend zusätzlich verstärkt.

Anhand der jüngsten Zahlen von Eurostat aus dem Jahr 2010 zeigt sich im EU-Vergleich, dass die Wohneigentumsquoten in den osteuropäischen Ländern am höchsten sind. Deutschland nimmt mit einer Wohneigentumsquote von 53 % nach der Schweiz den zweitletzten Platz ein und liegt damit weit unter dem EU-Durchschnitt von 71 %. Der hohe Anteil an Wohneigentum in mittel- und osteuropäschen Staaten ist in erster Linie auf die Privatisierungswelle nach dem Fall des Eisernen Vorhangs zurückzuführen.

Zu beachten ist jedoch, dass bei dieser Erhebung die Bevölkerungszahl und nicht die Anzahl der Haushalte berücksichtigt wird. Nach Aussage von LBS Research sind Eigentümerhaushalte durchschnittlich größer als Mieterhaushalte. Aus diesem Grund sei die ermittelte Quote auch höher als die wohnungs- bzw. haushaltsbezogene Wohneigentumsquote, die trotz des Anstiegs in den letzten Jahren die 50 %-Grenze noch nicht überschritten hat.3

Deutschland ist keine „Eigentümergesellschaft“

B Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

3 Vgl. LBS Research, Wohnungsmarkt – 71 % Wohneigentum in Europa, 2012.



Abb. 5 Eigentumsquote von Wohnungseigentum in europäischen Ländern 2010

71 %EU 27

44 %Schweiz

53 %Deutschland

57 %Österreich

62 %Frankreich

67 %Niederlande

67 %Dänemark

70 %Großbritannien

71 %Schweden

72 %Italien

72 %Belgien

74 %Finnland

75 %Portugal

77 %Griechenland

79 %Tschechien

81 %Polen

83 %Spanien

87 %Bulgarien

90 %Ungarn

90 %Slowakei

97 %Rumänien

Quelle: Eurostat, Wohneigentumsquoten in Europa, 2010 und LBS Research, Wohnungsmarkt – 71 % Wohneigentum in Europa, 2012.

Der staatliche Einfluss auf den Markt wurde in den letzten zehn Jahren infolge der Privatisierung der staatlichen Wohnungsbaugesellschaften zurückgedrängt. Die Käufer waren hier vornehmlich international agierende Finanzinvestoren.

1.1 Angebot

Die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Deutschland steigt seit dem Jahr 2010 wieder an und kehrt damit den rückläufigen Trend der Vorjahre um. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im Jahr 2011 in Deutschland 183.110 Wohnungen fertiggestellt. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von fast 15 %. Zudem wurde im Jahr 2011 der Bau von 228.311 Wohnungen genehmigt, was im Vergleich zu 2010 ein Plus von rund 22 % darstellt. 2012 wurden insgesamt 239.465 Wohnungen genehmigt. Die positive Entwicklung aus dem Jahr 2011 setzt sich somit auch 2012 fort.4

Differenzierte Angebote bei Wohnimmobilien

4 Vgl. Statistisches Bundesamt, Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Hochbau, 2011, Pressemitteilung Nr. 401 vom 20.11.2012, www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/Wirtschaftsbereiche/Bauen/Bautaetigkeit/Tabellen/Baugenehmigungen.html.



5 Vgl. Deutscher Bundestag, Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, 2012.

Insgesamt betrachtet kann sich die Ausweitung des Angebots mittelfristig dämpfend auf einen weiteren Mietanstieg auswirken. In den kommenden Jahren jedoch werden die Mieten vor allem in den Großstädten wahrscheinlich noch weiter ansteigen.

1.2 Nachfrage

Die zwei für die Nachfrage nach Wohnraum wesentlichen Einflussfaktoren sind die Bevölkerungsentwicklung und die Haushaltsgröße. Die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung gehen von einem deutlichen Rückgang bis zum Jahr 2050 aus, wobei jedoch starke regionale Unterschiede in der Entwicklung erwartet werden. Es ist anzunehmen ist, dass sich der Wohnungsmarkt in den wirtschaftlich attraktiven Wachstumsregionen tendenziell positiv entwickeln wird, während sich vor allem in den ostdeutschen Regionen und in strukturschwachen westdeutschen Regionen wie dem Ruhrgebiet ein erhöhter Leerstand abzeichnet.

Abb. 6 Entwicklung der Haushalte bis 2030

Anzahl Haushalte in Tsd.

Quelle: Statistisches Bundesamt, Bevölkerung und Erwerbstätigkeit – Entwicklung der Privathaushalte bis 2030 – Ergebnisse der Haushalts-vorberechnung, 2010.

2009 2010 20152011 20162012 20172013 20182014 2019 2020 2021 20262022 20272023 20282024 20292025 2030

40.1

88

40.2

04

40.3

15

40.4

15

40.5

19

40.6

20

40.7

00

40.7

82

40.8

64

40.9

32

40.9

94

41.0

44

41.0

83

41.1

13

41.1

32

41.1

44

41.1

44

41.1

32

41.1

16

41.0

93

41.0

60

41.0

20

Zwar zeigt die Kurve der Bevölkerungsentwicklung in Deutschland einen negativen Verlauf, jedoch wird sich der Trend hin zu einer Verkleinerung der Haushaltsgröße fortsetzen, weshalb die Zahl der Haushalte zumindest innerhalb der nächsten zehn Jahre weiterhin ansteigen wird. Bis 2030 soll sich beispielsweise der Anteil der Einpersonenhaushalte von 39 % im Jahr 2011 auf 44 % erhöhen.5

Vorerst steigende Anzahl der Haushalte und somit stabile Nachfrage



Abb. 7 Entwicklung der Haushaltsgrösse

2 Personen34 %

1 Person39 %

4 Personen10 %

3 Personen13 %

≥ 5 Personen4 %

Stand 2011

≥ 5 Personen2 %

4 Personen7 %

Quelle: Statistisches Bundesamt, Bevölkerung und Erwerbstätigkeit – Entwicklung der Privathaushalte bis 2030 – Ergebnisse der Haushaltsvorberechnung, 2010.

2 Personen38 %

1 Person44 %

3 Personen9 %

Prognose für 2030

1.3 Mietentwicklung

Basis der Analyse der Mietpreisentwicklung ist der vom Immobilienverband Deutschland (IVD) veröffentlichte Wohn-Preisspiegel, der die Entwicklung des Wohnungsmarktes in rund 390 Städten der Bundesrepublik erfasst. Demnach sind die Mieten in Deutschland im Jahr 2012 im Durchschnitt um 3,1 % gestiegen. Berücksichtigt man dabei die Inflationsrate des Vergleichszeitraums von 2,3 %, so zeigt sich hier ein moderater Preisanstieg. Unterschiede bestehen jedoch in den einzelnen Segmenten und Städten. Insgesamt ist festzustellen, dass in den Großstädten größere Mietpreissteigerungen vorzufinden sind als in mittelgroßen und kleinen Städten. Bei den Top-10-Städten6 betrug der durchschnittliche Mietanstieg im Vergleich zum Vorjahr rund 5,5 %. Insgesamt ergibt sich in allen deutschen Großstädten im Neubaubereich ein Preisanstieg von 4,1 %, während sich das Mietniveau in den ländlichen Regionen lediglich um 1,8 % erhöhte.

München hat die höchsten Wohnungsmieten

6 Hierzu zählen laut IVD-Wohn-Preisspiegel 2012/2013 die Städte Bremen, Hannover, Dresden, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, München und Berlin.



Tab. 1 Nettokaltmieten von Wohnungen (ca. drei Zimmer, 70 qm, ohne öffentlich geförderten Wohnungsbau)

Standortsehr gut

(Euro/qm)gut

(Euro/qm)mittel

(Euro/qm)einfach

(Euro/qm)

Berlin k. A. 7,80–9,20 6,40–7,80 4,40–5,00

Düsseldorf k. A. 10,00–12,50 8,25–10,00 6,50

Frankfurt/M. 12,00–13,50 10,00–12,50 8,60–10,50 7,40–7,50

Hamburg 12,80–15,20 11,00–13,10 8,50–10,70 6,40–6,70

München 15,10–17,00 13,10–14,50 11,20–12,70 9,60–9,90

Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an IVD, Wohn-Preisspiegel 2012/2013, 2012.

Der Mietpreis für eine durchschnittliche Mietwohnung (ca. drei Zimmer, 70 Quadrat meter Wohnfläche) in Deutschland betrug im Jahr 2012 nach Angabe der BulwienGesa AG in mittlerer Lage und mittlerer Qualität circa 7,25 Euro/Quadrat meter monatlich netto kalt.

Ein vom IVD aufgestellter bundesweiter Vergleich der Nettokaltmieten zwischen dem Jahr der Wiedervereinigung und dem Jahr 2011 zeigt die Entwicklung auf: Statistisch lagen die Nettokaltmieten für eine durchschnittliche Wohnung im Jahr 2011 um 61,8 % höher als im Jahr 1990. Der Preisanstieg zum Jahr 2010 beträgt 3,6 % und spiegelt den wirtschaftlichen Aufschwung dieses Zeitraums wider.

Das Preisniveau variiert jedoch stark je nach geografischer Lage. Während die Städte im Norden und Osten Deutschlands eher unterdurchschnittliche Mietpreise aufweisen, werden in südlichen und westlichen Regionen Mietpreise oberhalb des Durchschnittswerts erzielt.

1.4 Kaufpreisentwicklung

Seit Mitte der 1990er-Jahre kann der Preisanstieg bei deutschen Immobilien als relativ moderat bezeichnet werden. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern, die in den letzten zehn Jahren einen Preisanstieg von 16 % (Niederlande), 65 % (Frankreich) und 96 % (Luxemburg) zu verzeichnen hatten, haben die Preise in Deutschland weitestgehend ein stabiles Niveau bewahrt.

Mit Blick auf die durchschnittlichen Immobilienpreise der Nachbarländer im Jahr 2012 wird deutlich, dass Einfamilienhäuser fast überall mehr kosten als in Deutschland. Immobilien in Luxemburg sind mit einem Durchschnittspreis von knapp 540.000 Euro am teuersten. Aber auch in den unmittelbaren Nachbarländern Belgien, Niederlande und Frankreich liegen die Preise für Eigenheime im Bereich zwischen 280.000 und 330.000 Euro und sind damit 35 % bis 60 % teurer als hierzulande.8

Moderate Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien

7 Vgl. BulwienGesa AG, BulwienGesa-Immobilienindex 1975–2012, 2013.8 Vgl. LBS Research, Preise für Einfamilienhäuser, Stand 2011, 2012.



Dabei zeigen sich bei den Wohnimmobilienpreisen auch starke regionale Unterschiede innerhalb Deutschlands. In den Großstädten München, Heidelberg, Ingolstadt, Freiburg, Stuttgart und Frankfurt am Main sowie deren umliegenden Regionen liegen die Häuserpreise um ein Zehnfaches höher als in den preis-günstigsten Gemeinden. Im Norden und Osten der Republik ist das Preisniveau deutlich geringer als im Süden und Westen. Die Nachfrage nach ostdeutschen Immobilien hat jedoch in den letzten Jahren zugenommen, sodass in vielen Städten inzwischen ein Preisanstieg zu beobachten ist. Während der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus mittleren Wohnwerts (ca. 125 Quadratmeter Wohnfläche) in Leipzig im Jahr 2010 noch rund 150.000 Euro betrug, mussten Käufer im Jahr 2012 bereits durchschnittlich 190.000 Euro bezahlen, was einem Preisanstieg von rund 27 % entspricht.

Das folgende Diagramm gibt einen Überblick über den durchschnittlichen Kaufpreis von Einfamilienhäusern nach Objektpreis in ausgewählten deutschen Städten.

Abb. 8 Kaufpreis von Einfamilienhäusern

Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an IVD, Wohn-Preisspiegel 2012/2013, 2012.

Objektpreis für ein bezugsfreies, frei stehendes Eigenheim in Tsd. € (mittlerer Wohnwert, ca. 125 qm Wohnfläche, inkl. Garage und ortsüblichem Grundstück)

645

470

410

390

355

310

190

175

100

München

Stuttgart

Frankfurt am Main

Wiesbaden

Freiburg

Hamburg

Leipzig

Halle

Cottbus



1.5 Investmentumsatz

Der deutsche Markt für Wohnimmobilien war in den vergangenen Jahren von einer regen Investitionsdynamik gekennzeichnet. Der Investmentmarkt für Wohnimmobilienportfolios in Deutschland erlebte 2012 das umsatzstärkste Jahr seit 2007. Den Großteil des Investitionsvolumens an Wohnimmobilien stellen Portfoliotransaktionen (über 100 Wohneinheiten) dar. Mit einem Anstieg von rund 82 % gegenüber dem Vorjahr lag das Transaktionsvolumen von Wohnportfolien 2012 bei rund 11,2 Milliarden Euro.9

Abb. 9 Entwicklung des Transaktionsvolumens für Wohnportfolios in Deutschland in Mrd. €

Wohnen (nur Portfolios)

9,0

14,0

9,5

12,0

4,8

3,33,8

6,0

11,2

20052004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an CBRE, Markt für Wohnimmobilienportfolios Q4 2012, 2012.

Nachdem in den letzten drei Jahren keine Transaktionen in der Größenordnung über 500 Millionen Euro zu verzeichnen waren, wurden im Jahr 2012 vier Wohn-portfolio transaktionen dieser Größenordnung abgewickelt. Insgesamt wechselten im letzten Jahr fünf Portfolios mit jeweils 10.000 oder mehr Wohn einheiten ihren Besitzer, darunter die Bestände der Landesbank Baden-Württemberg, der Speymill Deutsche Immobilien Company sowie der bundeseigenen TLG Wohnen. Die durchschnittliche Größe der gehandelten Portfolios hat sich damit im Vergleich zu 2011 mehr als verdoppelt (ca. 1.250 Einheiten je Transaktion).

9 Vgl. CBRE, Markt für Wohnimmobilienportfolios, Q4 2012, 2012.



Die nachfolgende Tabelle bietet eine Übersicht über die Entwicklung des Wohn-portfolio-Investmentmarktes in Deutschland:

Tab. 2 Markt für Wohnungsportfolios 2012 im Überblick

2012 2011Veränderung zum Vorjahr

Anzahl gehandelter Wohnportfolios

159 207 –23 %

Anzahl gehandelter Wohn-portfolios ab 1.000 Einheiten

29 18 +61 %

Zahl der gehandelten Wohn einheiten

199.480 120.760 +65 %

Einheiten je Portfolio 1.255 583 +115 %

Transaktionsvolumen 11,2 Mrd. € 7,2 Mrd. € +46 %

Quelle: Savills Research, Markt für Wohnungsportfolios 2012, 2012.

Der regionale Schwerpunkt bei Wohnimmobilientransaktionen lag im Jahr 2012 mit 1,6 Milliarden Euro in Berlin. Hamburg und München folgten mit einem erheblichen Abstand (380 und 290 Millionen Euro), und in der Region Rhein-Ruhr wurden lediglich 270 Millionen Euro in Wohnimmobilien investiert.

Abb. 10 Regionale Verteilung des Transaktionsvolumens von Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2012

Transaktionsvolumen in Mio. €

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Jones Lang LaSalle, Der Wohnungsmarkt Berlin – 2. Halbjahr 2012, 2012.

HamburgBerlin Region Rhein-RuhrMünchen

1.60

0

380

290

270



Ähnlich wie bei der regionalen Verteilung des Transaktionsvolumens ergibt sich auch hinsichtlich der Verkaufspreise ein heterogenes Bild. Während in Berlin im Schnitt 60.000 Euro pro Wohneinheit gezahlt wurden, musste in München mit rund 180.000 Euro pro Wohneinheit das Dreifache investiert werden. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien in Berlin kann in dieser Region zukünftig von steigenden Immobilienpreisen und einer Verknappung von Core-Wohnportfolios ausgegangen werden.10 Eine grundsätzliche Verknappung von Core- und Core-Plus-Objekten lässt sich jedoch im gesamten Wohnungsmarkt aller deutschen Metropolen und Regionalzentren erkennen.

Die Spanne der Bruttorenditen reicht von unter 5 % in München bis fast 7 % in Berlin, wobei der bundesweite Durchschnitt bei 7 % für Wohnimmobilien liegt. Für überregional gehandelte Portfolios in Deutschland können Renditen von bis zu 9 % und mehr generiert werden.11

Großvolumige Wohnportfolios in Deutschland stellen insbesondere für institutionelle Immobilien investoren eine begehrte Anlageform dar. Die mit Abstand aktivsten Investoren in diesem Segment waren 2012 deutsche Immobilien-AGs. In der Summe investierten diese mehr als 4 Milliarden Euro in deutsche Wohn-portfolios. Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionsfonds stellten mit einer Investitions summe von rund 1,5 Milliarden Euro die zweitgrößte Investoren gruppe dar, gefolgt von Private-Equity-Fonds mit mehr als 1,2 Milliarden Euro.12

Der Anteil internationaler Investoren im Wohnimmobilienmarkt in Deutschland liegt mit derzeit rund 25 %13 deutlich unterhalb des Anteils internationaler Investoren im deutschen Retailimmobilienmarkt (rund 45 %)14 und Büroimmobilienmarkt ( rund 30 bis 35 %).15

2 Markt für Büroimmobilien

Der Markt für Büroimmobilien entwickelte sich im Jahr 2012 günstig. Die Büro-flächen umsätze der meisten deutschen Bürozentren übertrafen das Vorjahresniveau teilweise deutlich. Aufgrund der niedrigen Fertigstellungszahlen reduzierte sich auch der Leerstand. Im Jahr 2012 wurden die Aussichten für die deutschen Büro märkte durch unterschiedliche Tendenzen beeinflusst. Die absehbare Verlangsamung des gesamtwirtschaftlichen Wachstums spiegelte sich in einer verminderten Flächennachfrage wider. Ferner führte eine unverändert positive Stimmung und gute Auftragslage der Unternehmen zu einer positiven Lage am Büro immobilienmarkt. Auch die rückläufige Arbeitslosigkeit und der erwartete Anstieg der verfügbaren Einkommen trugen dazu bei, dass die Binnennachfrage für die deutsche Wirtschaft im Jahr 2012 an Bedeutung gewann.

München hat die meisten Büroflächen, in Frankfurt am Main werden die höchsten Mieten gezahlt

10 Vgl. CBRE, Markt für Wohnungsportfolios in Deutschland Q3 2012, 2013.11 Vgl. Jones Lang LaSalle, Der Wohnungsmarkt Hamburg – 2. Halbjahr 2012, 2012.12 Vgl. Savills Research, Markt für Wohnungsportfolios 2012, 2012.13 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Wohn-Investmentmarkt Deutschland Q1 2013, 2013.14 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Property Report Retailmarkt Deutschland 2013, 2013.15 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Büro-Investmentmarkt Deutschland Q1 2013, 2013.



Tab. 3 Markt für Büroimmobilien

Standort

Bürofläche gesamt

(in Mio. qm)

Spitzen- mieten

(in Euro/qm)

Spitzen-renditen

(in %)Leerstand

(in %)

München 22,5 30,6 4,5 6,1

Berlin 18,2 22,0 5,0 7,0

Hamburg 13,1 24,0 4,7 7,4

Frankfurt/M. 11,7 35,0 5,2 13,9

Düsseldorf 7,6 26,0 5,2 11,4

Quelle: Colliers International, Market Report – Office Leasing & Investment Germany Q4 2012, 2012.

Mit mehr als 22 Millionen Quadratmetern an Bürofläche ist München der flächenmäßig größte Bürostandort Deutschlands. Das höchste Mietpreisniveau wird mit 35 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt am Main erzielt.

2.1 Verfügbares Büroflächenangebot

Mit Blick auf das verfügbare Büroflächenangebot, das die Summe aus Leerstand und verfügbaren, im Bau befindlichen Flächen darstellt, zeigte sich im Jahr 2010 ein differenziertes Bild. Während sich das Angebot in Frankfurt am Main, Hamburg und Düsseldorf ausweitete, standen in Berlin und München weniger Büroflächen zur Verfügung. In Berlin liegt diese Entwicklung in einem höheren Leerstandsabbau und einem rückläufigen Maß an verfügbaren Flächen im Bau begründet. In München erhöhte sich zwar der Leerstand, jedoch reduzierten sich die verfügbaren Flächen im Bau stark. Zum Ende des Jahres 2012 sind die zur Verfügung stehenden Büroflächen an diesen beiden Standorten im Vergleich zum Vorjahr 2011 um rund 9 % auf 6,9 Millionen Quadratmeter gesunken. Dies ist vor allem auf den reduzierten Leerstand zurückzuführen.16

16 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Property Report Büromarkt Deutschland 2012, 2012.



Abb. 11 Verfügbare Büroflächenangebote

Tsd

. qm

2007 2008 2009 2010 2011

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an BNP Paribas Real Estate, Büromarkt Deutschland 2013, 2013.

Berlin

München

Frankfurt am Main

Hamburg

Düsseldorf

2.2 Flächenumsatz

Der durch die Finanzkrise 2007/2008 verursachte wirtschaftliche Abschwung hatte auch sichtbaren Einfluss auf den Flächenumsatz. Im Gegensatz zum Flächenangebot nahm die Nachfrage nach Büroflächen in Deutschland in den folgenden zwei Jahren stetig zu.

An den fünf wichtigsten Bürozentren wurden im Jahr 2012 fast 2,8 Millionen Quadratmeter an Fläche umgesetzt, was im Vergleich zum Vorjahr einer Steigerung um 13 % entspricht. Insbesondere in München ist die Veränderung mit einem Umsatzplus von rund 49 % überdurchschnittlich. Der Flächenumsatz von 830.000 Quadratmeter stellt das beste Ergebnis seit zehn Jahren dar und ist vor allem auf zahlreiche großflächige Anmietungen zurückzuführen. Auch in Berlin und Hamburg waren 2011 Umsatzzuwächse von 12 und 7 % zu verzeichnen. Der positive Trend in München konnte im Jahr 2012 zwar nicht auf Höchstniveau gehalten werden, gleichwohl liegt der Flächenumsatz noch bei rund 700.000 Quadrat metern. Berlin erzielt immerhin weiterhin einen Umsatzzuwachs von 5 %, und auch Frankfurt am Main reiht sich mit einem Zuwachs von rund 12 % in die positive Entwicklung ein.

Steigende Nachfrage nach Büroflächen



Abb. 12 Flächenumsatz Büro

Tsd

. qm

2007 2008 2009 2010 2011

1.000

800

600

400

200

0

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Colliers International, City Survey Deutschland 2013 – Büro- und Investmentmärkte im Überblick, 2013.

Berlin

München

Frankfurt am Main

Hamburg

Düsseldorf

2.3 Leerstandsquote

In Abhängigkeit von den steigenden Flächenumsätzen gingen die Leerstandszahlen im Jahr 2012 zurück. Zudem trugen die sinkenden Fertigstellungszahlen in Verbindung mit den hohen Vorvermietungsquoten und den großflächigen Anmietungen in Bestandsobjekten zur Verringerung des Leerstands bei.17 An den in der folgenden Abbildung dargestellten fünf Topstandorten verringerte sich das Leerstandsniveau innerhalb von zwölf Monaten von durchschnittlich 11,1 % im Jahr 2010 auf 10 % ausgehend vom Jahr 2011.

Gemäß den Zahlen für das Jahr 2012 hat sich dieser Trend fortgesetzt und liegt bei einem durchschnittlichen Niveau von 9 %. Lediglich in Düsseldorf wurde ein Anstieg des Leerstands in Höhe von 0,7 % registriert. Trotz des Leerstandsabbaus ist der Anteil an kurzfristig beziehbaren Büroflächen verglichen mit München, Hamburg, Berlin und Düsseldorf in Frankfurt am Main mit 13,9 % Ende 2012 am größten.

München verzeichnet derzeit den geringsten Leerstand

17 Vgl. Colliers International, City Survey Deutschland 2012 – Büro- und Investmentmärkte im Überblick, 2012.



Abb. 13 Leerstandsqoute Büro

Leer

stan

dsq

uote

n in

%

20

12

8

4

2

6

10

16

14

18

2007 2008 2009 2010 2011 Q3 20120

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Colliers International, City Survey Deutschland 2013 – Büro- und Investment märkte im Überblick, 2013.

BerlinMünchenFrankfurt am MainHamburgDüsseldorf

2.4 Spitzenmieten

Während die erzielten Spitzenmieten für Büroflächen im Jahr 2010 nahezu in allen Städten leicht zurückgegangen sind, hat die gute Nachfragesitualtion, kombiniert mit einem sinkenden Angebot insbesondere bei modernen Büroflächen, im Jahr 2011 jedoch nur einen minimalen Anstieg der Spitzenmieten von durchschnittlich 26,40 Euro auf 26,66 Euro bewirkt. Im Jahr 2012 zeichnete sich jedoch ein deutlicherer Anstieg als 2012 ab. Durchschnittlich liegt die Spitzenmiete nun bei 27,50 Euro, was einem Anstieg von rund 3 % entspricht. Beim Vergleich der fünf betrachteten Großstädte führt Frankfurt am Main wie auch in den Vorjahren die Rangliste an. Mit 35 Euro ist der Quadratmeterpreis für hochwertige Büro-immobilien in erstklassiger Lage hier am höchsten, gefolgt von München und Düsseldorf.

Moderate Mietentwicklung



Abb. 14 Spitzenmiete Büro

€/q

m

40

2007 2008 2009 2010 2011 Q3 2012

30

20

10

5

15

25

35

0

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Colliers International, City Survey Deutschland 2013 – Büro- und Investment märkte im Überblick, 2013. t

BerlinMünchenFrankfurt am Main HamburgDüsseldorf

Eine erhöhte Nachfrage und das damit einhergehende steigende Preisniveau führten im Jahr 2010 zu einer Senkung der Renditen für Büroflächen. Dieser Trend hielt bis zur ersten Jahreshälfte 2011 an. Im Jahr 2012 haben sich die Spitzenrenditen bis auf wenige Ausnahmen weitgehend wieder stabilisiert. Im Vergleich zu den anderen drei Bürostandorten sind die Spitzenrenditen in München und Hamburg nochmals um insgesamt 3,5 Basispunkte gefallen. Dies resultiert aus der anhaltend hohen Nachfrage der Investoren und dem gleichzeitigen Mangel an exklusiven Büroimmobilien. Somit ist München der derzeit teuerste Standort mit einer Netto-Spitzenrendite von 4,6 %. Ebenfalls unterhalb von 5 % liegt das Renditeniveau noch in Hamburg. In Düsseldorf beträgt die Spitzenrendite aktuell rund 5 %. Sollte der hohe Wettbewerb bei Topbüroimmobilien in einzelnen Städten bestehen bleiben, ist ein weiterer leichter Rückgang der Spitzenrendite zu erwarten.

München hat mit 4,7 % aktuell die geringste Spitzenrendite



Abb. 15 Spitzenrendite Büro

Sp

itzen

rend

ite in

%

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an BNP Paribas Real Estate, Investment Market in Germany 2011 und BNP Paribas Real Estate, Büro-Investmentmarkt Deutschland 2012, 2012.

5,6

2007 2008 2009 2010 2011 Q3 2012

5,2

4,8

4,4

4,2

4,6

5,0

5,4

4,0



Die deutschen Investmentmärkte haben sich seit dem Jahr 2009 insgesamt positiv entwickelt. Trotz der Turbulenzen auf den Finanzmärkten hat der Investment-umsatz mit 23,5 Milliarden Euro im Jahr 2011 die Summe des Vorjahres um 20 % übertroffen.

Bereits in der ersten Hälfte des Jahres 2011 war ein Aufschwung an den Immobilien märkten zu beobachten, der sich zum Jahresende hin beschleunigte, sodass das vierte Quartal das umsatzstärkste war. Insgesamt betrachtet befindet sich das Umsatz volumen auf einem sehr hohen Niveau. Damit besitzt der deutsche Investment markt auch auf internationaler Ebene eine hohe Attraktivität. Das Transaktions volumen von rund 12,2 Milliarden Euro an den sechs wichtigsten Büro stand orten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München hat sich gegenüber 2010 um 10 % erhöht.18

Für das Jahr 2012 prognostizierten die Experten einen geringeren Investment-umsatz, da das Ergebnis im Jahr 2011 überdurchschnittlich hoch ausgefallen war. Diesen Erwartungen entsprechend wurden in den ersten drei Quartalen Investments im Umfang von rund 15 Milliarden Euro getätigt. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass Immobilien in Topsegmenten nicht in ausreichendem Maß zur Verfügung stehen, um die gleichbleibend hohe Nachfrage der Investoren zu befriedigen. Dennoch wurden 2012 die Erwartungen übertroffen und ein Investitions volumen von über 25 Milliarden Euro realisiert – was eine neuerliche Steigerung von 9 % im Vergleich zum Aufschwungjahr 2011 darstellt.

18 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Property Report Investmentmarkt Deutschland 2012, 2012.



Mit Blick auf die gewerblichen Nutzungsarten ist festzustellen, dass Einzelhandels-immobilien im Wert von 10,8 Milliarden Euro mit 46 % im Jahr 2011 den größten Anteil am Gesamtumsatz darstellten. Trotz rückläufiger Prognosen zum Wirtschafts wachstum trug die positive Stimmung der Verbraucher und Unternehmen sowie die gesunkene Arbeitslosigkeit dazu bei, dass die Investments in Einzel handels immobilien im Vergleich zum Vorjahr um rund 38 % ausgeweitet wurden. Dieser Trend konnte 2012 nicht gehalten werden, hier ist ein Rückgang von rund 27 % zu verzeichnen.

An zweiter Stelle machten die Investments in Büroimmobilien mit einem Umsatz von 7 Milliarden Euro mit 30 % einen weiteren signifikanten Teil des Gesamt-umsatzes im Jahr 2011 aus. Mit deutlichem Abstand entfielen mit 1,2 Milliarden Euro rund 5 % des Transaktionsvolumens auf Logistikimmobilien. Auffällig kann hier in beiden Segmenten ein Umsatzzuwachs von jeweils über 50 % im Jahr 2012 ausgemacht werden. Bei den Büroimmobilien liegt dies unter anderem an der Anzahl an großvolumigen Verkäufen.

Die Werte des Jahres 2012 verdeutlichen, dass sich die Rangfolge der Investments in gewerbliche Immobilien verändert hat. Im Gegensatz zu 2011 dominieren nun Büroimmobilien mit einem Anteil von knapp 42 % am Gesamtumsatz und verdrängen damit die Einzelhandelsobjekte mit einem Wert von 30 % auf Platz zwei. Bei den Logistikimmobilien ist ein deutlicher Anstieg des Transaktions-volumens zu beobachten. Die Investitionen in diese Nutzungsart betragen nun 7 % des gesamten Investitionsvolumens, also fast doppelt so viel wie im Jahr 2011.19

Abb. 16 Investment in Gewerbeimmobilien nach Nutzungsarten

Mio

. €

Büro Einzelhandel Logistik sonstige Summe

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an BNP Paribas Real Estate, Property Report Investmentmarkt Deutschland 2013, 2013.

19 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Investmentmarkt Deutschland Q3 2012, 2012.



Das Kapital hierfür stammt dabei zumeist aus Deutschland. Bei den Einzeldeals lag der Anteil inländischer Investoren im Jahr 2011 bei knapp 72 %. Jeweils 5 % des eingesetzten Kapitals stammen aus den USA und Großbritannien. Auch die Immobilienverkäufe durch Investoren aus Kanada (3 %) und den Nachbarländern Österreich (3 %) und Schweiz (2 %) spielen eine nur untergeordnete Rolle. Fast spiegelbildlich verhält es sich bei den Portfolioinvestments. Obwohl der Umsatz im Jahr 2011 mit rund 3,7 Milliarden Euro deutlich geringer als das Verkaufsvolumen einzelner Objekte (19,9 Mrd. Euro) ausfiel, betrug der Anteil ausländischer Investoren 69 %. Der Hauptanteil entfällt dabei auf US-amerikanische und kanadische Investoren. Anleger aus Australien, Israel und Großbritannien komplettieren mit einem Anteil von 5 % bzw. 4 % die Top 5 der ausländischen Investoren bei Portfolioinvestments.

Zum Stichtag 30. September 2012 entfielen rund 31 % der Einzelinvestments auf ausländische Käufer. Damit hat sich der Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr (34 %) leicht vermindert. Hinsichtlich der Nationalität stammen rund 5 % der ausländischen Investoren aus Norwegen, weitere 6 % sind in Nordamerika ansässig. Insgesamt beträgt der Anteil an ausländischen Investoren rund 40 %. Bei den gewerblichen Portfolioinvestments kann insbesondere Österreich mit einem Anteil von knapp 20 % zulegen.

Abb. 18 Gewerbliche Portfolioinvestments nach Nationalität des Investors im Jahr 2012

Gewerbliche Portfolioinvestments in Deutschland nach Nationalität des Investors in 2012: 5,9 Mrd. €

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an BNP Paribas Real Estate, Property Report Investment-markt Deutschland 2013, 2013.

Portfolioinvestments 2012

27 % 24 % 19 % 7 %9 % 8 % 6 %

Deutschland

USA

Österreich

Frankreich

Niederlande

Gross britaninien

sonstiges Ausland

Abb. 17 Einzelinvestments nach Nationalität des Investors im Jahr 2012

Einzelinvestments in Deutschland nach Nationalität des Investors in 2012: 19,7 Mrd. €

Eigene Darstellung in Anlehnung an BNP Paribas Real Estate, Property Report Investmentmarkt Deutschland 2013, 2013.

Einzelinvestments 2012

70 % 6 % 53 3 2 11 %

Deutschland

USA

Groß britaninien

Frankreich

Norwegen

Schweiz

sonstiges Ausland



3 Markt für Einzelhandelsimmobilien

Nach dem starken Umsatzeinbruch im Einzelhandel infolge der Welt wirtschafts-krise in den Jahren ab 2007 setzt sich der kontinuierliche Aufwärtstrend der vergangenen Jahre auch 2012 fort. Nachdem 2010 und 2011 im deutschen Einzel handel Umsatzsteigerungen von 2 bzw. 3 % erreicht wurden, blieb das nominale Wachstum 2012 mit rund 2 % stabil und konnte somit den Turbulenzen der europäischen Währungs- und Finanzkrise sowie der daraus resultierenden gedämpften gesamtwirtschaftlichen Entwicklung trotzen. Die insgesamt solide Arbeitsmarktentwicklung der vergangenen Jahre in Deutschland wirkt sich dabei stabilisierend aus.

Im Jahr 2012 konnte mit insgesamt 427,9 Milliarden Euro Einzelhandelsumsätzen ein Zehnjahreshoch erzielt werden.20 Insbesondere im europäischen Vergleich ist die Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes als überaus positiv zu bewerten. Folglich ist der Markt vor allem für Einzelhandelskonzepte aus dem Ausland interessant. Immer mehr internationale Einzelhändler, wie Hollister oder Urban Outfitters, versuchen, ihr Filialnetz gezielt in den deutschen Metropolen zu verdichten.21 Dies führt zu einer erhöhten Nachfrage nach geeigneten Einzel-handels flächen in Innenstadtlagen.

3.1 Verfügbares Angebot an Einzelhandelsflächen

Die erhöhte Nachfrage nach geeigneten Einzelhandelsflächen führt gegenwärtig zu Angebotsengpässen, die durch zwei Entwicklungen noch verstärkt werden. Zum einen besteht bei den Retailern eine nur geringe Bereitschaft, bestehende Standorte aufzugeben, zum anderen exisitieren restriktive Finanzierungsbedingungen, die stellenweise einen Aufschub von Neubau- oder Umnutzungsprojekten nach sich ziehen.22

Aufgrund der hohen Attraktivität des deutschen Einzelhandelsimmobilienmarktes im europäischen Kontext besteht eine hohe Nachfrage nationaler und vor allem internationaler Retailer nach geeigneten Ladenlokalen in den Topeinkaufslagen. Zahlreiche Expansionspläne aus dem Premiumsegment führen zu einem besonders hohen Nachfrageüberhang in den Luxus- und Niveaulagen. Auch die kleinen bis mittleren Flächen erfahren eine erhöhte Nachfrage durch den Trend der Monolabel-Shops, die zuvor üblicherweise als Shop-in-Shop in Kaufhäusern und Shopping-centern zu finden waren, sowie durch die verstärkte Positionierung von Flagship-Stores internationaler Mode-Labels.

Für hochfrequentierte Konsumlagen ist im Vergleich mit Luxus- und Niveaulagen ein etwas geringerer Nachfragedruck zu verzeichnen. So verfolgen etwa Telekommunikations anbieter und große Textilfirmen mittlerweile weniger aggressive Expansionsstrategien, einhergehend mit einer geringeren Zahlungs-bereitschaft.

Luxus und Premiumlagen generieren hohen Nachfragedruck

20 Statistisches Bundesamt, Einzelhandelsumsatz 2012 (ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe, Apotheken).

21 Vgl. CBRE, Einzelhandelsreport Berlin, Juni 2012.22 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Property Report Retailmarkt Deutschland 2013, 2013.



23 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Property Report Retailmarkt Deutschland 2013, 2013.

Mit einem erhöhten Engagement versuchen zahlreiche Projektentwickler im Einzelhandelssegment gegenwärtig, dem Fehlen von Angeboten entgegenzuwirken. So sollen vermehrt neue Einzelhandelsflächen geschaffen und bereits bestehende Flächen aufwendig revitalisiert werden.

Es ist davon auszugehen, dass auch im Verlauf des Jahres 2013 und darüber hinaus das Flächenangebot in den begehrten A-Lagen weiterhin knapp bleiben und die Nachfrage an diesen Standorten das Angebot deutlich übersteigen wird. An B-Standorten und Nebenlagen gestaltet sich die Angebotssituation hingegen entspannter.

3.2 Mietentwicklung

Aufgrund der regen Nachfrage in Verbindung mit dem begrenzten Flächenangebot sind in Deutschland 2012 die Spitzenmieten in den Toplagen im Vergleich zu den Vorjahren gestiegen. Dieser Trend spiegelt sich an fast allen der sieben Topstandorte durch steigende Spitzenmieten wider. Die Spitzenmiete stieg 2012 an den Topstandorten durchschnittlich um 5 % gegenüber dem Vorjahr. München verzeichnet mit 360 Euro pro Quadratmeter ein Plus von 9 % gegenüber dem Vorjahr und ist somit Spitzenreiter. Auf Platz zwei liegt Frankfurt am Main mit 320 Euro pro Quadratmeter vor Berlin. Hier gab es einen Mietpreisanstieg von 6 % auf 275 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg und Köln liegt die Spitzenmiete für Einzelhandelsflächen bei jeweils 270 Euro pro Quadratmeter und die Mietsteigerung beläuft sich auf 4 % bzw. 2 %. Mit einer Steigerungsrate von 4 % liegt der Spitzenquadratmeterpreis in Düsseldorf bei 250 Euro pro Quadratmeter, während in Leipzig kein Anstieg zu verzeichnen ist. Der Quadratmeterpreis liegt hier auf Vorjahresniveau mit 120 Euro.23

In München werden die höchsten Einzelhandelsmieten gezahlt

Abb. 19 Entwicklung der Retail-Spitzenmieten an den Top-5-Standorten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an BNP Paribas Real Estate, Property Report Retailmarkt Deutschland 2013, 2013.


Mie

te in

€/q

m/M

ona

t

2007 2008 2009 2010 2011 2012

400

300

200

100

0




Nach einem außergewöhnlichen starken Investitionsjahr 2011 reduzierte sich 2012 das bundesweite Transaktionsvolumen für Einzelhandelsimmobilien um 28 % auf insgesamt 7,8 Milliarden Euro. Dieser Rückgang ist aber keinesfalls auf ein fehlendes Investoreninteresse zurückzuführen, sondern ist vielmehr eine Folge des Unterangebots an handelbaren Core-Assets. Der daraus resultierende Wettbewerb unter den Investoren um die wenig gehandelten Core-Objekte führt zu einer rückläufigen Entwicklung der Spitzenrenditen.

Mit 5,1 Milliarden Euro entfiel, wie schon in den Vorjahren, auch im Jahr 2012 der Großteil des Gesamtinvestitionsvolumens im Bereich Einzelhandelsimmobilien auf Einzelinvestments. Während die Summe der Einzelinvestmens gegenüber dem Vorjahr um rund 40 % zurückgegangen ist, konnte bei den Portfoliotransaktionen ein Zuwachs von rund 45 % gegenüber dem Vorjahr auf 2,7 Milliarden Euro verzeichnet werden.

Abb. 20 Retail Investments in Deutschland 2011–2012


20122011

8.89

8

1.85

7

5.10

2

2.69

0

Einzelinvestments in Mio. € Portfolioinvestments in Mio. €



Über alle Anlagesegmente hinweg konnte in der Assetklasse Retail-Immobilien in Deutschland eine relativ ausgeglichene Investitionstätigkeit beobachtet werden. Der Schwerpunkt lag aber im Segment Shoppingcenter.

Abb. 21 Retail Investments nach Objektart in Deutschland im Jahr 2012

Kaufhaus23 %

Fach-/Supermarkt, Discounter 24 %

Geschäftshaus20 % Shoppingcenter

33 %


Im Segment Shoppingcenter mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,6 Milliarden Euro wurden nahezu alle Investments in Einzeldeals realisiert (81 %). Das Transaktionsvolumen im Segment Fach- und Supermärkte lag 2012 bei rund 1,9 Milliarden Euro, während Kaufhäuser im Wert von rund 1,8 Milliarden Euro den Besitzer wechselten. Hieran hatte der Verkauf der 17 Karstadt-Häuser einen beträchtlichen Anteil. Die innerstädtischen Geschäftshäuser wurden insbesondere von privaten Anlegern und Spezialfonds nachgefragt, bevor sie durch das Immobilienunternehmen Signa Holding rund um den österreichischen Investor René Benko für mehr als 1,1 Milliarden Euro erworben wurden.



Über alle Segmente hinweg waren 2012 die Equity-Real-Estate-Fonds, mit einem Anteil von rund 28 % am Gesamttransaktionsvolumen, sowie die Spezialfonds (17 %) und die Immobilien-AGs (13 %) die aktivsten Akteure im Einzelhandelsmarkt in Deutschland.

Abb. 22 Retail Investments nach Käufergruppen in Deutschland im Jahr 2012


Retail Investments nach Käufergruppen in Mio. €

2.187Private Equity/

Funds

1.290Spezialfonds

1.015Immobilien AG

883private Anleger

834geschlossene

Fonds

569Bauträger/Entwickler

446Versicherungen

244Immobilien-

unternehmen

69offene Fonds

50Pensions kasse

29öffentliche

Hand

2012 lagen die Spitzenrenditen bei Transaktionen von Einzelhandelsobjekten in München bei knapp über 4 % und die Spitzenrenditen in Hamburg (4,10 %), Düsseldorf und Köln (4,20 %), Frankfurt am Main (4,30 %) und Berlin (4,35 %) deutlich darüber. Die Spitzenrenditen im Segment Shoppingcenter liegen derzeit bei 4,75 %, die von Fachmarktzentren bei 6,30 %.

Fast die Hälfte (rund 45 %)24 der Investoren im Retail-Imobilienmarkt in Deutschland stammt aus dem internationalen Umfeld.

Die Perspektiven für Einzelhandelsinvestments können aufgrund positiver Rahmenbedingungen wie Arbeitsmarktentwicklung und Konsumausgaben auch für 2013 als positiv bewertet werden. Das Jahr 2013 wird von einer hohen Nachfrage in- und ausländischer Investoren geprägt sein.25

24 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Property Report Retailmarkt Deutschland 2013, 2013.25 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Property Report Retailmarkt Deutschland 2013, 2013.


Rechtliche Rahmenbedingungen

26 Vgl. Weirich, Ivo, Mackeprang, Voltz, Grundstücksrecht, 2006, S. 4.27 Vgl. Weirich, Ivo, Mackeprang, Voltz, Grundstücksrecht, 2006, S. 4.28 Vgl. § 93, § 94 BGB.29 Vgl. Weirich, Ivo, Mackeprang, Voltz, Grundstücksrecht, 2006, S. 486.

1 Rechtliche Restriktionen

Bei einer grenzüberschreitenden Immobilieninvestition in Deutschland gibt es keine rechtlichen Restriktionen. Für den Erwerb einer Immobilie genügen ein gültiger Pass und ausreichendes Kapital. Private Investoren erwarten teilweise, dass sie durch den Erwerb einer Immobilie in Deutschland einen Aufenthaltsstatus erlangen – dies stimmt so jedoch nicht.

Hinsichtlich indirekter Immobilieninvestitionen gelten jedoch einige allgemeine Regelungen, die in unterschiedlichen Gesetzen festgelegt sind und sowohl für ausländische als auch für inländische Investoren verbindlich sind.

2 Rechtlicher Schutz von Eigentum in Deutschland

2.1 Grundstückseigentum

Im Unterschied zu China, wo ein Grundstück lediglich langfristig (nutzungs abhängig, 40 bis 70 Jahre) gepachtet werden kann und der Grundbesitz in der Hand des Staates verbleibt, befindet sich in Deutschland sowohl das Grundstück als auch die Bebauung in der Regel im Besitz des Eigentümers. Eigentum und Erbrecht werden gewährleistet. Eine Enteignung ist lediglich dann zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit zur Disposition steht und darf nur auf Grundlage eines Gesetzes erfolgen, das die Art und das Ausmaß einer Entschädigung regelt. Diese ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen.

Zudem hat der Eigentümer nach dem Privatrecht die Freiheit der Verwendung und Verfügung sowie die Privatautonomie über die Gestaltung von Rechtsbeziehungen durch Verträge.26 Trotz dieser Freiheiten gehen mit dem Grundeigentum jedoch auch bestimmte Sozialpflichten einher. Eigentum verpflichtet – sein Gebrauch soll auch dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Solche Verpflichtungen können sich insbesondere aus planungsrechtlichen und sozialstaatlichen Gründen ergeben.27 Beispiele sind die Gestaltung der Baugenehmigung, die Einhaltung der Flächen-nutzungs- und Bebauungspläne oder das Vorkaufsrecht.

2.2 Wohnungseigentum

Erwirbt ein Investor eine einzelne Wohnung, so handelt es sich um Wohnungs-eigentum. Dieses Eigentum beinhaltet jedoch kein (alleiniges) Eigentum an realen Teilen des Grundstücks28, vielmehr erhält der Investor das sogenannte gemeinschaftliche Eigentum an dem Gesamtgrundstück in Form einer Miteigentums gemeinschaft.29 Dieses Wohnungseigentum unterliegt dem Gesetz über das Wohnungs eigentum und das Dauerwohnrecht.

Deutschland bietet hohe Rechtssicherheit

C Rechtliche Rahmenbedingungen


Steuerliche Rahmenbedingungen

Das Thema Steuern ist bei der Erstellung eines Investitionskonzepts als wesentlicher Faktor zu berücksichtigen. Denn eine geringere Steuerbelastung kann zu Renditesteigerungen führen. Obwohl das Steuerniveau in Deutschland vergleichsweise hoch ist, kann es über die Ausgestaltung der Investition beeinflusst werden. Um eine optimale Nutzung steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten zu erreichen, sind Kenntnisse des deutschen Steuersystems und des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) unabdingbar.

1 Steuerarten und Immobilien

Die folgende Tabelle bietet einen Überblick über die wesentlichen Steuerarten, die bei einer Immobilieninvestition von Bedeutung sind:

Eine Optimierung der steuerlichen Konstruktionen ist unabdingbar

D Steuerliche Rahmenbedingungen

Tab. 4 Steuerarten und Immobilien

Steuerart Steuersatz Bemerkung

Grunderwerbsteuer kein einheitlicher Steuersatzje nach Bundesland zwischen 3,5 % und 5,5 %

Grundsteuer kein einheitlicher SteuersatzGrundsteuerbelastung in der Regel eher gering

Einkommen-/ Körperschaftsteuer

kein einheitlicher SteuersatzKörperschaftssteuer: 15 %, Einkommensteuer zwischen 0 % und 45 %

Solidaritätszuschlag 5,5 %auf Basis der Einkommen-/Körperschaftssteuer

Gewerbesteuer kein einheitlicher Steuersatzzwischen 7 % und 17,5 % (gemeindeabhängig)

Kapitalertragsteuer25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag

bei Gewinnausschüttungen von Kapitalgesellschaften

1.1 Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens

Neben der Besteuerung in Deutschland sind die Einkünfte in China grundsätzlich ebenfalls einkommensteuerpflichtig. Das Nebeneinander von beschränkter Steuerpflicht in Deutschland und unbeschränkter Steuerpflicht in China führt zu einer Doppelbesteuerung für in Deutschland erzielte Einkünfte. Um diese zu vermeiden wurde ein Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Volksrepublik China zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Einkommens- und Vermögensteuern (DBA-DC) geschlossen. Sein Hauptteil gliedert sich in den Verteilungsartikel und den Methodenartikel.

Vorteil durch Doppelbesteuerungsabkommen


Steuerliche Rahmenbedingungen

Tab. 5 Besteuerungsarten

Artikel Einkünfte Besteuerungsrecht

Art. 6Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen

Deutschland

Art. 7 Unternehmensgewinne China/Deutschland

Art. 10 Dividenden Deutschland

Art. 11 Zinsen China/Deutschland

Art. 13Gewinne und Veräußerung von Vermögen

Deutschland

1.2 Besteuerungsarten

Zu den gegenwärtig unter das DBA-DC fallenden Steuern zählen auf deutscher Seite die Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Vermögensteuer und Gewerbesteuer, auf chinesischer Seite die Einkommensteuer und alle Arten von Körperschaftsteuern.

Im DBA-DC wird das Besteuerungsrecht für die Einkünfte zwischen China und Deutschland aufgeteilt. In der nachfolgenden Tabelle ist die Aufteilung des Besteuerungsrechts zwischen China und Deutschland für die Einkünfte aufgeführt, die im Rahmen einer Immobilieninvestition relevant sein können.

1.3 Methode zur Vermeidung von Doppelbesteuerung

Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung sieht das OECD-Musterabkommen (OECD-MA) zwei Verfahren vor: die Freistellungs- und die Anrechnungsmethode.

Nach DBA-DC können chinesische Investoren nur die Anrechnungsmethode nutzen; prinzipiell sieht das Abkommen jedoch auch die Freistellung vor.30 Nach DBA-DC wird die Vermeidung der Doppelbesteuerung erreicht, indem die deutsche Steuer auf die von der jeweiligen Person in China zu zahlende Steuer angerechnet wird. Die anzurechnende deutsche Steuer darf aber nicht den Betrag der chinesischen Steuer übersteigen, der nach den steuerlichen Vorschriften Chinas auf diese Einkünfte entfällt.31

Bei Anwendung dieser Methode können chinesische Investoren keine Steuer-ersparnis erreichen. Sie müssen Steuern zumindest in Höhe des deutschen Steuer-niveaus leisten. Unabhängig davon, ob der Steuerbetrag in Deutschland höher oder niedriger ausfällt als in China, sind sie verpflichtet, den höheren Betrag zu bezahlen und erhalten vom jeweils anderen Staat keine Erstattung. Im Ergebnis führt die Anwendung dieser Methode zu einer Steuerbelastung in Höhe der höheren Steuer beider Länder. Die Steuerbelastung bei einer Immobilieninvestition ist in Deutschland allgemein höher als in China. Der chinesische Investor kann sich daher an der Höhe der steuerlichen Belastung in Deutschland orientieren. Aus diesem Grund wird hier auf das chinesische Steuersystem nicht weiter eingegangen.

30 Vgl. Art. 24 Abs. 1 Doppelbesteuerungsabkommen.31 Vgl. Art. 24 Abs. 1a Doppelbesteuerungsabkommen.


Finanzielle Rahmenbedingungen

Grundpfandrechtlich gesicherte Bankdarlehen im erstrangigen und nachrangigen Finanzierungsraum bilden in Deutschland die traditionelle Finanzierungsquelle für Immobilien.

1 Klassische Finanzierung

Das in Deutschland am häufigsten eingesetzte Finanzierungsinstrument ist, wie in China, der Bankkredit. Die Kreditanbieter teilen sich je nach Angebotsbreite in zwei Gruppen auf: Universalbanken und Spezialbanken.32 Die Universalbanken bieten breite Finanzierungsmöglichkeiten und sind nicht verpflichtet, die zu finanzierende Immobilie streng zu prüfen. Bei einer Hausbank verringert sich aufgrund der bereits bekannten Bonität die Bearbeitungszeit des Kreditantrags. Zudem kann man unter Umständen aufgrund langjähriger guter Kontakte günstigere Konditionen erhalten. Im Vergleich zu Universalbanken vergeben Hypothekenbanken nur sehr bedingt Kredite.33 Die Hypothekenbank hat das sogenannte Pfandbriefprivileg, wodurch sie über preiswertere Refinanzierungsmöglichkeiten verfügt.34

Bei der Beantragung eines Kredits findet eine Bonitätsprüfung statt. Dies geschieht in erster Linie auf der Grundlage der zusammen mit dem Kreditantrag einzureichenden Unterlagen. In der Regel enthalten die Unterlagen eine Beschreibung des Investitionsvorhabens, einen Finanzierungsplan sowie entsprechende Bonitäts- und Objektunterlagen.35 Diese unterscheiden sich je nach Kredit antrag steller und dem zu finanzierenden Objekt. Zusätzlich zur Qualität der bereit zustellenden Unterlagen ist es auch wichtig, bei der Kreditantragstellung einen positiven Gesamteindruck zu hinterlassen.

Anhand der Bonitätsprüfung entscheidet die Bank, ob und zu welchen Konditionen sie einen Kredit für den Antragsteller bewilligt. Zu den Konditionen gehören insbesondere die Laufzeit, der Zins, die Tilgung und die Besicherung des Kredits. Die Laufzeit eines Kreditvertrags liegt in der Regel zwischen 10 und 15 Jahren, dabei ist darauf zu achten, dass man die Möglichkeit einer Rückzahlung vor Ablauf der Vertragslaufzeit hat. In Bezug auf die Erstattung von Kapitalnutzung ist in Deutschland eine Festzinsvereinbarung üblich. Dabei entspricht die Zinsbindungsfrist der Kreditlaufzeit. Wird der vereinbarte fällige Kreditbetrag vom Kreditnehmer nicht fristgerecht in Anspruch genommen, so berechnet die Bank auf den nicht abgerufenen Betrag Bereitstellungszinsen. In der Praxis erfolgt die Tilgung meist durch ein Annuitätsdarlehen.

Festzinsvereinbarung ist in Deutschland üblich

E Finanzielle Rahmenbedingungen

32 Vgl. Brauer, Immobilienfinanzierung, S. 354. Bei den Spezialbanken stehen Hypothekenbanken im Vordergrund; zu ihrem Hauptgeschäft gehören die Beleihung von inländischen Grundstücken und die Herausgabe von Pfandbriefen.

33 Vgl. § 2 Pfandbriefgesetz.34 Vgl. Brauer, Immobilienfinanzierung, S. 355.35 Vgl. Brauer, Immobilienfinanzierung, S. 368.



Um eine Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Kreditnehmers zu vermeiden, sind bei jedem Kredit Sicherheiten zu bestellen. Damit wird sichergestellt, dass der gewährte Kredit durch Verwertung der Kreditsicherheiten möglichst vollständig zurückgezahlt werden kann. Bei einem Immobilienkredit ist die Besicherung über Grundpfandrechte in Form einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld oder Hypothek üblich.36

Die Höhe des von einer Bank bereitgestellten Kreditbetrags ist je nach Bank und Investor unterschiedlich. Sie ist allerdings immer von der Refinanzierungs-möglichkeit abhängig. Die in Deutschland üblichen Pfandbriefe bieten den Pfandbriefbanken eine preiswerte Refinanzierungsmöglichkeit. Dafür unterliegen die Pfandbriefbanken strengen gesetzlichen Anforderungen, insbesondere beim Beleihungswert. Pfandbriefbanken sind verpflichtet, den Beleihungswert für jeden Kredit, den sie über einen Hypothekenpfandbrief refinanzieren möchten, zu ermitteln. Darin dürfen nur die langfristigen, nachhaltigen Merkmale der zu besichernden Immobilien berücksichtigt werden.37 Zudem darf der Beleihungswert in aller Regel den Marktwert nicht übersteigen. Von diesem konservativ ermittelten Beleihungswert wiederum darf eine Pfandbriefbank nur 60 % über Hypotheken-pfandbriefe refinanzieren.38 Darüber hinausgehende Kreditbeträge müssen anderweitig refinanziert werden. Generell wird eine Finanzierung umso teurer, je weiter sie über die Grenze von 60 % hinausgeht.

Diese konservative Finanzierung eignet sich besonders für private Investitionen. Sie erfüllt auch die Anforderungen eigenkapitalstarker Investoren und verbreitet sich besonders in Zeiten der Krise. Das Emissionsvolumen von Hypothekenpfandbriefen hat sich 2008 im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt.39

2 Förderung

Eine andere wichtige Finanzierungsquelle ist die Förderung. Grundsätzlich lassen sich die Fördermittel im Rahmen einer Immobilieninvestition in die beiden Gruppen Energiesparzuschüsse und Investitionsfördermittel aufteilen.

2.1 Energiesparzuschüsse

Im Bereich Energiesparen gibt es in Deutschland rund 1.000 Förderprogramme von Europäischer Union (EU), Bund, Ländern, Kommunen und Energieversorgern. Diese Programme sind nicht nur für Privatpersonen, sondern auch für Gewerbe, Industrie und öffentliche Einrichtungen ausgestaltet.40 Die Förderungen können in Form eines Zuschusses, einer Beteiligung, eines günstigen Darlehens oder einer Bürgschaft erfolgen. Einen Überblick über Energiesparfördermittel und die aktuellen Konditionen liefert die vom BINE Informationsdienst zur Verfügung gestellte Datenbank Förderkompass Energie.

36 Der wesentliche Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht in der Akzessorietät der Grundschuld. Während eine Hypothek immer an eine konkrete Forderung gebunden ist, ist die Grundschuld abstrakt. Vgl. hierzu Brauer, Immobilienfinanzierung, S. 384.

37 Vgl. § 16 Pfandbriefgesetz.38 Vgl. § 14 Pfandbriefgesetz.39 Vgl. Hagen, Der Pfandbrief – sichere Refinanzierung (auch) in Zeiten der Krise.40 Vgl. Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit, Fördergeld 2008 für

Energieeffizienz und erneuerbare Energie.



2.2 Investitionsfördermittel

Ähnlich wie beim Förderprogramm zum Energiesparen können Investitionen und Projekte auch durch Steuerbefreiung, Zuschüsse, Förderdarlehen, Bürgschaften, Haftungsfreistellungen und Beteiligungen gefördert werden.

Da diese Fördermittel und ihre Konditionen sehr vielfältig sind, ist eine Darstellung der allgemeinen Rahmenbedingungen an dieser Stelle nicht möglich. Generell sollte jede Beantragung von Fördermitteln individuell konzipiert werden. Die Mittel müssen bei allen Förderprogrammen bereits vor der Projektabwicklung beantragt werden.


Regulatorische Rahmenbedingungen

Im vorangegangenen Kapitel haben wir die Rahmenbedingungen für den Kauf einer Immobilie in Deutschland beschrieben. Darüber hinaus sind jedoch profunde Kenntnisse des Grundstückverkehrs erforderlich. Der Erwerb von Grundeigentum wird in Deutschland in zwei Schritten vollzogen: Der erste Schritt besteht im Abschluss eines Kaufvertrags, der zweite in der Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch.

1 Kaufvertrag und Grundbuch

Ein Kaufvertrag über Grundeigentum bedarf in Deutschland immer einer notariellen Beurkundung. In Deutschland gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass die inhaltliche Ausgestaltung eines Grundstückskaufvertrags nicht vorgeschrieben ist. Die Abwicklung und Gestaltung eines solchen Vertrags ist jedoch sehr kompliziert, deshalb muss aus rechtlichen Gründen ein Notar eingeschaltet werden – was nicht zuletzt auch aufgrund der Komplexität des Vorgangs dringend anzuraten ist.

Das Eigentum an einer Immobilie geht in Deutschland nicht schon bei Abschluss des Kaufvertrags und Zahlung des Kaufpreises, sondern erst bei Eintragung in das Grundbuch auf den Käufer über. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und stellt die Rechtsverhältnisse des Grundstücks, etwa die Eigentumsverhältnisse und auf den Grundstücken lastende Rechte Dritter, dar.

2 Vorgehensweise bei der Eigentumsübertragung

Anders als beim Kauf eines normalen Wirtschaftsgutes ist beim Erwerb eines Grundstücks ein Leistungsaustausch Zug um Zug kaum möglich. Somit ergeben sich für Käufer und Verkäufer unterschiedliche Interessenlagen. Der Verkäufer möchte sein Eigentum nicht vor Zahlung verlieren und der Käufer möchte den Kaufpreis nicht bezahlen, bevor sein Eigentum im Grundbuch eingetragen ist. Zur Absicherung der Interessen beider Seiten gibt es in der Praxis verschiedene Formen der Vertragsgestaltung. Bevor der Käufer den Kaufpreis zahlt, muss er die im Folgenden aufgeführten Aspekte prüfen.

Zwei Schritte beim Erwerb von Grundeigentum: Kaufvertrag und Grundbucheintrag

F Regulatorische Rahmenbedingungen



2.1 Lastenfreistellung

Die Immobilie sollte von allen im Grundbuch eingetragenen und vom Käufer nicht übernommenen Belastungen befreit sein. Häufig ist die Immobilie aber bereits vom Verkäufer über ein Kreditinstitut finanziert, sodass Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind. Der Verkäufer kann von seinen Gläubigern die Lösung des Grundpfandrechts verlangen, sobald der Kredit zurückbezahlt wird. Solange die Darlehenssumme noch nicht ausbezahlt ist, wird ein Teil des Kaufpreises dazu verwendet, die Kreditgläubiger zu befriedigen. In diesem Fall muss der Käufer einen Teil des Kaufpreises statt an den Verkäufer direkt an das entsprechende Kreditinstitut entrichten. Damit wird die Lastenfreistellung gesichert. Dies geschieht normalerweise durch die Einschaltung eines Notars als Treuhänder.41

2.2 Genehmigungen

Der Käufer muss darüber hinaus die für die Rechtswirksamkeit und den rechtlichen Vollzug des Grundstückkaufvertrags erforderlichen privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Genehmigungen daraufhin überprüfen, ob sie alle uneingeschränkt und vollzugsfähig sind.

2.3 Vorkaufsrecht

Zur Sicherung des Grundübertrags ist die Vorlage einer Erklärung über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung der gesetzlichen Vorkaufsrechte erforderlich. Zur Absicherung gegen gemeindliche Vorkaufsrechte muss dem Grund buchamt ein entsprechendes Negativzeugnis vorgelegt werden.42 Dieses Negativ zeugnis wird in der Regel im Auftrag der Beteiligten vom Notar eingeholt.

2.4 Kaufpreisfinanzierung

Bei Erwerb einer Immobilie ist es üblich, Fremdkapital aufzunehmen, etwa in Form eines Kredits. Die Kreditinstitute bestehen aber vor Darlehensauszahlung in der Regel auf einer grundpfandrechtlichen Sicherheit an dem Kaufobjekt. Zur Bestellung von Grundpfandrechten ist der Käufer jedoch erst dann in der Lage, wenn er Eigentümer geworden ist.43 Um Eigentümer zu werden, muss er aber den Kaufpreis vollständig bezahlt haben, das heißt, er muss zu diesem Zeitpunkt auch die Finanzierungsdarlehen in Anspruch genommen haben.

Eine Lösung dieses Widerspruchs besteht darin, dass sich der Verkäufer im Kaufvertrag damit einverstanden erklärt, dass das Kaufobjekt zur Finanzierung des Kaufpreises bereits vor Eigentumsumschreibung auf den Käufer mit Grundpfandrechten belastet wird. Die Eintragung wird dann vom Verkäufer als betroffenem Eigentümer genehmigt.44

41 Vgl. Limmer/Friedrich, Informationsblatt über den Grundstückskaufvertrag, 2010. 42 Vgl. § 28 BauGB.43 Vgl. Weirich, Ivo, Mackeprang, Volz, Grundstücksrecht, 2006, S. 105, i. V. m. § 873 BGB und § 19

GBO.44 Vgl. Weirich, Ivo, Mackeprang, Volz, Grundstücksrecht, 2006, S. 105.



45 Vgl. § 13 Abs. 1 GrEStG.

2.5 Entrichtung der Grunderwerbsteuer

Ferner ist zu beachten, dass das Eigentum erst dann im Grundbuch umgeschrieben werden darf, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Nach der Entrichtung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt aus. Erst dann steht der Eigentumsumschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege.

3 Erwerbsgebühren

Zu den Erwerbsgebühren gehören vor allem Gebühren für die notarielle Beurkundung, Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung der Rechts-änderung sowie die Grunderwerbsteuer. Zusätzlich können bei der Vermittlung eines Grunderwerbs durch einen Makler auch Maklerprovisionen anfallen.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in der Regel 3,5 % des Kaufpreises (in Berlin und Hamburg 4,5 %). Die Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die Gebühren des Grundbuchamts für die Eigentumseintragung sind je nach Käuferstatus unterschiedlich. Grundsätzlich liegen die Kosten bei 3 bis 5 % des Kaufpreises.

In Hinblick auf die Verteilung dieser Kosten sollte eine klare Regelung in die notarielle Urkunde des Kaufvertrags aufgenommen werden. Der Käufer trägt in der Regel die Grundbuchkosten einschließlich der Notarkosten und unter Umständen auch die Maklerprovision. Außerdem trägt er die Grunderwerbsteuerlast, wobei beide Vertragspartner für diese Steuern wie auch für die sonstigen Kosten der Beurkundung nach außen hin gesamtschuldnerisch haften.45


Handlungsleitfaden zur Investition in Deutschland

Der Kauf von Immobilien und Immobilienportfolios bietet eine Vielzahl an Chancen, birgt jedoch zugleich auch Risiken. Transaktionen mit Immobilien beinhalten neben den allgemeinen Investitionsrisiken zusätzliche immobilienspezifische Risiken, wie das Markt-, Standort-, Entwicklungs-, Objekt- und Verwertungsrisiko. Aus diesem Grund sollte vor einer Investition eine detaillierte, systematische Analyse von qualitativen und quantitativen Informationen und Daten durchgeführt werden. So können die potenziellen Risiken der geplanten Transaktion im Vorfeld erkannt und Chancen gezielt genutzt werden.

Nachfolgend sind die Schritte einer sorgfältigen Analyse, Prüfung und Bewertung einer Transaktionsopportunität in Deutschland exemplarisch dargestellt. Hierbei wird zwischen einem Asset-Deal und einem Share-Deal unterschieden. Bei einem Asset-Deal handelt es sich um eine unmittelbare Eigentumsübertragung einzelner Immobilien oder Portfolios, während bei einem Share-Deal die Anteile einer immobilienhaltenden Zweckgesellschaft (SPV – Special Purpose Vehicle) gehandelt werden.46

1 Asset-Deal versus Share-Deal

Asset-DealBei einem Asset-Deal in Deutschland werden die einzelnen Wirtschaftsgüter eines Unternehmens ohne seinen Rechtsträger an einen Investor übertragen. Dies bedeutet einen Eigentumsübergang des Grundstücks, der Immobilie an sich, sowie gegebenenfalls des zugehörigen Interieurs oder der zugehörigen Ausstattung. Bei der Vorbereitung auf eine solche Transaktion sollte nach der Identifikation eines geeigneten Investments durch Standort- und Marktanalysen eine Ankaufsprüfung erfolgen.

Die nachfolgende Aufstellung bietet einen summarischen Überblick über die Themenbereiche, die bei der Ankaufsprüfung im Rahmen eines Asset-Deals in Deutschland untersucht werden sollten:1. Grundbuch

zum Beispiel Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis 2. Erwerbsvertrag

zum Beispiel Grundstückskaufvertrag, Erbbaurechtsverträge 3. Teileigentum

zum Beispiel Teilungserklärung4. Altlasten und Umweltrisiken

zum Beispiel Auszug aus dem Altlastenverdachtsverzeichnis5. Bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Unterlagen, öffentlich-

rechtliche Verträge zum Beispiel Bebauungsplan, Denkmalschutz

G Handlungsleitfaden zur Investition in Deutschland

46 Vgl. Saemann, P., Schlüter, C., Immobilientransaktionen, 2007, S. 73.



6. Baumaßnahmen und Projektentwicklungen (durchgeführte, aktuelle und geplante Maßnahmen)

7. Technische Unterlagen zum Beispiel Grundrisse, Flächenberechnung, Brandschutzunterlagen

8. Mietverträge zum Beispiel Miet- und Pachtverträge, Nachträge, Anhänge, Mieterlisten

9. Schuldrechtliche Vereinbarungen zum Beispiel objektbezogene Verträge (Hausverwaltung, Wasser, Strom, Facility-Management, Property-Management, Assetmanagement), objektbezogene Versicherungspolicen)

10. Bewirtschaftungskosten zum Beispiel Aufstellung der umlegbaren und nicht umlegbaren Nebenkosten

11. Objektgebundene Steuern zum Beispiel Grundsteuerbescheide, steuerliche Nebenrechnungen

Share-DealBei einem Share-Deal werden nicht die einzelnen Wirtschaftsgüter (Grundstück, Immobilie, Interieur) übertragen, sondern Anteile an der SPV, die Eigentümerin der Immobilie ist. Den Ausschlag für diese Art einer Immobilientransaktion geben in Deutschland auch steuerliche Faktoren. Zusätzlich zu den oben aufgeführten Themen sollten bei einem Share-Deal die folgenden Kriterien untersucht werden:1. Gesellschaftsrechtliche Informationen

zum Beispiel Handelsregisterauszug, Gesellschafter und deren Kapitalanteile2. Konzernstruktur und rechtliche Verhältnisse

zum Beispiel Darstellung der Beteiligungsverhältnisse, wirtschaftliche Verbindungen im Konzern, Informationen über erhaltene und/oder beantragte Subventionen (z. B. EU, national), Investitionsbeihilfen und Abschreibungssonderregelungen

3. Organisation, Management, Personal zum Beispiel Verantwortungsbereiche, Personalstatistiken und Gehaltsstruktur

4. Wirtschaftliche Grundlagen zum Beispiel Beschreibung von wirtschaftlichen Risiken, insbesondere Mietausfallwagnis

5. Grundlagen der Finanz- und Vermögenslage zum Beispiel Geschäftsberichte und Jahresabschlüsse der letzten fünf Jahre

6. Unterlagen zum Rechnungswesen zum Beispiel Summen- und Saldenliste, Systematik der Finanzbuchhaltung und der Kostenrechnung

7. Finanzlage der Gesellschaft zum Beispiel System der Liquiditätssteuerung, Cashflowrechnung, Darlehen, Kreditlinien und Bürgschaften

8. Vermögenslage der Gesellschaft zum Beispiel Anlagevermögen (Bilanzierungs-, Bewertungs- und Abschreibungsmethoden von Grundstücken, Gebäuden sowie technischen Anlagen und Maschinen), Umlaufvermögen (Forderungen, liquide Mittel), Eigen- und Fremdkapital, Gewinnsituation und Ausschüttungsverhalten, Verbindlichkeiten

9. Steuern Steuererklärungen (Körperschaftsteuer, Umsatzsteuer), Intercompany-Verrechnungen, Steuerwirksamkeit von Auslandsbeteiligungen

10. Ertragslage Analyse der Ertragslage, insbesondere analytische Verprobungen und Plausibilitätsanalysen



2 Relevante Due-Diligence-Bereiche

Vor einem Immobilieninvestment in Deutschland sollte in jedem Fall eine Ankaufsprüfung anhand der oben aufgeführten Kriterien stattfinden. Diese kann bei entsprechender Kenntnis des deutschen Immobilienmarktes, der deutschen Rechtslage und der deutschen Steuerlegung vom Investor selbst durchgeführt werden oder an einen unabhängigen Dritten mit entsprechendem Expertenwissen sowie Markterfahrung fremdvergeben werden. Zu berücksichtigen ist hier insbesondere, dass eine Due-Diligence-Untersuchung nur dann das Risiko einer Investition vermindern kann, wenn sie ordnungsgemäß, also unabhängig und robust durchgeführt wird.

Abhängig davon, ob die geplante Transaktion in Form eines Asset- oder Share-Deals realisiert werden soll, bietet es sich an, bei der Due Diligence unterschiedliche Schwerpunkte zu setzen.

Asset-Deal – Real Estate Due DiligenceIm Rahmen der Real Estate Due Diligence bei einem Asset-Deal empfehlen sich folgende Analysen:1. Analyse des Reinertrags Die bisherige Einnahmen- und Ausgabensituation der Immobilie sollte detailliert analysiert und so der tatsächlich erzielte Reinertrag belastbar abgeleitet werden. Hierbei ist insbesondere eine Untersuchung der folgenden Sachverhalte sinnvoll:• Analyse der Mieterträge einschließlich der Erlösschmälerungen aufgrund von

Leerstand und ausstehenden Zahlungen (Mietrückstandsanalyse) • Umlagefähigkeit der Bewirtschaftungskosten auf Grundlage der aktuellen

Vertragssituation sowie Prüfung der Nebenkostenabrechnungen • Instandhaltungs- und Reparaturkosten• immobilienbezogene Kennzahlen (z. B. Leerstand sowie Durchschnittsmiete,

Instandhaltungskosten und Betriebskosten pro Quadratmeter)• Wiedervermietungsannahmen (Wiedervermietungszeiträume, Mietanreize und

mietfreie Zeiten) und deren Auswirkungen auf den Cashflow• Normalisierung von Einmaleffekten (außergewöhnliche oder einmalige Erträge,

Sonderausgaben und/oder betriebsfremde Kosten)• Analyse der bestehenden Hauptverträge (z. B. Managementvereinbarungen,

Wartungsverträge) hinsichtlich ihrer potenzieller Risiken und deren finanzieller Tragweite

2. Analyse der Mietenbuchhaltung stichprobenartige Prüfung der bisherigen Einnahmen und Ausgaben anhand der Mietbuchhaltung des Verkäufers und Bestätigung ihrer Richtigkeit auf Grundlage von Auszügen der Mieter- und Bankkonten

3. Prüfung der Mieterliste Prüfung der Mieterliste anhand der mietvertraglichen Regelungen (einschließlich Indexklauseln, Mietauslaufprofile etc.)

4. Analyse gewerblicher Ankermieter zum Beispiel Firmenprofile, Kreditwürdigkeit, Bonitätsprüfung

5. Bewertung der Immobilie durch national und international anerkannte und gültige Bewertungsmethoden wie White Book (International Valuation Standards Council), Red Book (Royal Institution of Chartered Surveyors), Blue Book (The European Group of Valuers Associations), Immobilienwertermittlungsverordnung



Share-Deal – Financial Due Diligence1. Analyse der Ertragslage

zum Beispiel historische Analyse der Geschäftsergebnisse, Ergebnisnormalisierung

2. Analyse der Vermögenslage zum Beispiel Analyse der Nettofinanzverbindlichkeiten, Working Capital, Debt-like Items, außerbilanzielle Posten

3. Analyse der Kapitalflussrechnung4. Review des Businessplans der Gesellschaft


Fazit

Der deutsche Immobilienstandort bietet chinesischen Investoren nach wie vor attraktive Rahmenbedingungen für ein erfolgreiches Immobilieninvestment. Besonders für eigenkapitalstarke Marktteilnehmer zeigen sich im aktuellen Marktumfeld vielversprechende Möglichkeiten.

Aufgrund seiner föderalen Struktur stellt sich der deutsche Immobilienmarkt wesentlich dezentraler dar, als dies in anderen europäischen Ländern der Fall ist. Die daraus resultierenden geografischen Diversifikationsmöglichkeiten der Immobilieninvestition sind ebenso hervorzuheben wie die allgemeine Wertstabilität deutscher Immobilien sowie die niedrige Eigentumsquote von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien

Das deutsche Immobilienrecht ist umfangreich und bietet Investoren ein Höchstmaß an Rechtssicherheit. Auch wenn sich chinesische Investoren komplexen steuerlichen Rahmen bedingungen gegenübersehen, bieten diese dennoch zugleich auch Gestaltungs möglichkeiten. Eine umfassende und fundierte Kenntnis der rechtlichen und steuerlichen Gesetzgebung in Deutschland ist jedoch Voraus-setzung für eine erfolgreiche Immobilieninvestition.

Für kleine und private Investitionen ist es daher sinnvoll, einen Notar, gegebenenfalls auch einen Makler zu beauftragen und sich im gesamten Erwerbs vorgang begleiten und beraten zu lassen. Für größere Transaktionen ist eine interdisziplinäre Beurteilung und Koordination aller mit der Investition verbundenen Aspekte wichtig. Hierfür ist neben einer Financial Due Diligence eventuell auch die Durchführung einer Legal und Technical Due Diligence zu empfehlen. Nur so können alle potenziellen Risiken frühzeitig erkannt und Chancen genutzt werden – mit dem Ziel eines sicheren und erfolgreichen Immobilieninvestments.

Gute Kenntnis der lokalen Rahmenbedingungen ist wesentlicher Erfolgsfaktor der Immobilieninvestition

H Fazit


Quellenverzeichnis

Marktprofil Immobilien – Investment 2011–2012, 2012 Asset Profiler GmbH/BulwienGesa AG

Property Report Büro – Investmentmarkt Deutschland 2012, 2012BNP Paribas Real Estate

Porperty Report – Büromarkt Deutschland 2012, 2012BNP Paribas Real Estate

Property Report Büromarkt Deutschland 2013, 2013BNP Paribas Real Estate

Property Report – Investment Market in Germany 2011, 2011 BNP Paribas Real Estate

Property Report Investmentmarkt Deutschland 2012, 2012 BNP Paribas Real Estate

Investmentmarkt Deutschland Q3 2012, 2012 BNP Paribas Real Estate

Property Report – Investmentmarkt Deutschland 2013, 2013 BNP Paribas Real Estate

Retail-Investmentmarkt Deutschland Q3 2012, 2012 BNP Paribas Real Estate

Property Report Retailmarkt Deutschland 2013, 2013 BNP Paribas Real Estate

Immobilienfinanzierung Brauer, Gabler Verlag, Wiesbaden, 1999

Immobilienindex von 1975 bis 2012, 2013BulwienGesa AG

Einzelhandelsreport Berlin, Juni 2012, 2012CBRE

Germany Investment Quarterly Q1 2013, 2013CBRE

Markt für Wohnimmobilienportfolios Q4 2012, 2012CBRE

Quellenverzeichnis


Quellenverzeichnis

Markt für Wohnungsportfolios in Deutschland Q3, Pressemitteilung vom 4. Oktober 2012, 2013CBRE

City Survey Deutschland 2012 – Büro- und Investmentmärkte im Überblick, 2012 Colliers International

City Survey Deutschland 2013 – Büro- und Investmentmärkte im Überblick, 2013Colliers International

Market Report – Office Leasing & Investment Germany Q4 2012, 2012 Colliers International

Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, 2012 Deutscher Bundestag, 17. Wahlperiode

Wohneigentumsquoten in Europa, 2010Eurostat

Leben in der Stadt – Leben auf dem Land. Gesamtreport der Studie zur Urbanisierung in Deutschland, 2012Immowelt AG

Wohn-Preisspiegel 2012/2013, 2012IVD

Der deutsche Investmentmarkt Q4 2012, 2012Jones Lang LaSalle

Der Wohnungsmarkt Berlin – 2. Halbjahr 2012, 2012Jones Lang LaSalle

Der Wohnungsmarkt Hamburg – 2. Halbjahr 2012, 2012Jones Lang LaSalle

Preise für Einfamilienhäuser Stand 2011, 2012LBS Research

Wohnungsmarkt – 71 % Wohneigentum in Europa, Pressemitteilung vom 10.09.2012LBS Research

Informationsblatt über den GrundstückskaufvertragLimmer, Friedrich, Würzburg, 2010

Immobilientransaktionen Praxishandbuch zur Strukturierung, Vertragsgestaltung und BewertungSaemann; Schlüter, Erich Schmidt Verlag, Berlin, 2007


Quellenverzeichnis

Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Hochbau, 2011; Pressemitteilung Nr. 401 vom 20.11.2012 Statistisches Bundesamt

Einzelhandelsumsatz ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe, Apotheken Statistisches Bundesamt/HDE

Entwicklung der Privathaushalte bis 2030 – Ergebnisse der Haushaltsvorausberechnung, 2010Statistisches Bundesamt

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)zuletzt geändert am 25. Juni 2009

Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)zuletzt geändert am 19. Dezember 2008


Ihre Ansprechpartner

Ihre Ansprechpartner

Deutschland

Potsdamer Platz 1110785 Berlin

Jochen BrückenTel.: +49 30 [email protected]

Dirk HennigTel.: +49 30 [email protected]

China

6/F DBS Bank Tower1318 Lu Jia Zui Ring RoadPudong New AreaShanghai 200120 PRC

Nova ChanTel.: +86 21 [email protected]

Dr. Florian HackelbergTel.: +86 21 [email protected]

Über unsUnsere Mandanten stehen tagtäglich vor vielfältigen Aufgaben, möchten neue Ideen umsetzen und suchen Rat. Sie erwarten, dass wir sie ganzheitlich betreuen und praxisorientierte Lösungen mit größtmöglichem Nutzen entwickeln. Deshalb setzen wir für jeden Mandanten, ob Global Player, Familienunternehmen oder kommunaler Träger, unser gesamtes Potenzial ein: Erfahrung, Branchenkenntnis, Fachwissen, Qualitätsanspruch, Innovationskraft und die Ressourcen unseres Expertennetzwerks in 158 Ländern. Besonders wichtig ist uns die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit unseren Mandanten, denn je besser wir sie kennen und verstehen, umso gezielter können wir sie unterstützen.

PwC. 9.300 engagierte Menschen an 28 Standorten. 1,49 Mrd. Euro Gesamtleistung. Führende Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft in Deutschland.

China Business Group – Real-Estate-TeamDas Real-Estate-Team der China Business Group bietet Ihnen einen integrierten Service –Bewertung, Transaktionsberatung und Consulting – sowohl durch deutsche Experten mit langjähriger Erfahrung in China als auch durch chinesische Experten an. Somit gewährleisten wir eine effiziente und reibungslose Kommunikation und zeigen Ihnen darüber hinaus einen auf Ihre individuellen Anforderungen zugeschnittenen Lösungsweg auf. Bei PwC Real Estate arbeiten mehr als 150 Spezialisten, die mit ihrer Qualifikation und Bewertungserfahrung das gesamte Spektrum der Immobilienberatung abdecken. Die enge Einbindung in das Netzwerk der China Business Group gewährleistet eine grenzübergreifende Bündelung aller für eine effiziente und erfolgreiche Beratung erforderlichen Kenntnisse.

Ergänzt wird unsere hohe Qualitätsorientierung durch den Anspruch, Mandanten vorausschauend zu betreuen: Wir antizipieren Ihre Anliegen und entwickeln eine zukunftsfähige Lösung. Dadurch geben wir Ihnen in einem zunehmend komplexen Umfeld ein Höchstmaß an Handlungssicherheit und helfen Ihnen, auf den Märkten der Welt erfolgreich zu sein.


这本手册为您提供了一个前途无量的市场概览，包括了法律，税务和财务角度的条件和特点。


普华永道出版

作者：Dr. Florian Hackelberg

与Dr. Harald Heim 和 Yingzhen Cao 共著

2013年7月，54页，22幅图，5张表格，平装

保留所有权利。未经出版商同意禁止复制，影印，以及通过电子媒体下载及处理。

出版内容以及专家意见旨在为我们的客户作为参考。对于影响解决方案的疑问，请您联系文中提供的信息来源以及出版物中提及的相关联系人。

出版内容仅代表作者个人意见

Printed in Germany

© 2013年7月普华永道乃指PricewaterhouseCoopers旗下之德国机构，或视上下文之含义泛指PricewaterhouseCoopers lnternational Limited之成员，而其中每个成员均为各别及独立之法律实体

在德国投资房地产 57

前言

前言

德国的房地产行业未受金融危机和欧元困境波及，已成为国民经济发展的稳定因素。与其他投资品种相比，这种稳定性尤其体现在风险收益上。房地产投资具有相对较高的投资收益，尽管近年来投资回报有所下降，但相对于其他投资品种仍具有明显的优势。

出于投资种类多样化的考虑，许多投资者早在多年前就将德国划入房地产投资最受欢迎国家之列。一份由普华永道和城市土地研究所联合发布的《2012年房地产新趋势》研究报告也证实了这一事实。对超过600名专家采访的结果显示，柏林和慕尼黑名列欧洲房地产市场前五名。德国地产协会(IVD)声称，德国首都柏林是欧洲首都城市中地产价格最合理的。

随着越来越多的外来资本计划投入，德国可能会出台限制政策。由于近年来银行法规发生重大变化，宏观环境已大不如前，银行业也受到了一定程度的波及。尽管如此，这种恶化的趋势在近期有减缓的迹象，并出现一定反弹，部分原因是由于外国银行资金重返或新资本进入德国市场。

基于上述事实，全球的投资者正在寻找新的投资机会，希望在保持价值稳定性的同时，又能获得一定的投资回报。在投资者苦寻商机之时，德国房地产由此成为了国内和国际个人和机构投资者的聚焦热点。而要达到价值持续发展的目的，投资者必须分析相应的投资选项并作出相应的投资决定。

本文将为您简要介绍德国房地产市场的宏观环境以及市场特征。

2013年7月，柏林

Jochen Brücken Dirk HennigPartner PartnerAdvisory Real Estate Advisory Real Estate

58 在德国投资房地产

内容提要

内容提要

图表目录.................................................................................................................60

表格目录 .................................................................................................................61

A 德国房地产市场的基础 ..................................................................................621 德国房地产市场的结构 ..................................................................................621.1 区域结构 .......................................................................................................621.2 机构型房地产结构 .........................................................................................65

B 经济框架 .......................................................................................................671 住宅市场 .......................................................................................................671.1 住宅供应 .......................................................................................................681.2 住宅需求 .......................................................................................................681.3 租金的发展 ...................................................................................................691.4 房价的发展 ...................................................................................................701.5 投资交易额 ....................................................................................................712 写字楼市场 ....................................................................................................732.1 写字楼可供使用面积的供给........................................................................... 742.2 吸纳量 ........................................................................................................... 742.3 空置率 ...........................................................................................................752.4 最高租金 .......................................................................................................762.5 投资额 ...........................................................................................................773 零售业市场 ....................................................................................................793.1 零售店铺的可支配供给情况 ...........................................................................793.2 租金变化 .......................................................................................................803.3 投资额 ...........................................................................................................80

C 法律框架 .......................................................................................................831 法律上的限制 ................................................................................................832 所有权在德国的法律保障 ..............................................................................832.1 土地所有权....................................................................................................832.2 公寓住宅所有权 .............................................................................................83

D 税务框架 .......................................................................................................841 与物业有关的税收 .........................................................................................841.1 双边税收协定的应用 .....................................................................................841.2 征税类型 .......................................................................................................851.3 避免双重征税的方法 .....................................................................................85

E 融资框架 .......................................................................................................861 传统的融资形式 ............................................................................................862 鼓励政策（补贴） ..........................................................................................872.1 节能补助 .......................................................................................................872.2 投资补助 .......................................................................................................87


内容提要

F 地产购买程序 ................................................................................................881 购房合同和土地册 .........................................................................................882 所有权的交接 ................................................................................................882.1 负担免除 .......................................................................................................882.2 各种审批 .......................................................................................................882.3 优先购买权....................................................................................................892.4 购买价的融资 ................................................................................................892.5 土地购置税的缴纳 .........................................................................................893 购置手续费 ....................................................................................................89

G 德国商铺投资指南 .........................................................................................901 资产转让与股份转让 .....................................................................................902 相关尽职调查范围 .........................................................................................91

H 总结 ..............................................................................................................93

参考资料来源 .........................................................................................................94

联系人 ....................................................................................................................97


图表目录

图表目录

图 1 德国重要的房地产市场的地理位置 .............................................................62

图 2 地区性转移和大城镇集中 ...........................................................................64

图 3 机构投资者新投资情况 ...............................................................................65

图 4 国际投资者投资的单个或组合商品房 ..........................................................66

图 5 2010年欧洲各国的住房自有率 ....................................................................67

图 6 至2030年的家庭发展 .................................................................................68

图 7 家庭规模发展 .............................................................................................69

图 8 单户独立住房以及排屋的购买价 .................................................................70

图 9 德国组合住房交易额发展（十亿欧） ...........................................................71

图 10 2012年德国按地区划分的住房交易额 .........................................................72

图 11 可供使用的写字楼面积 ............................................................................... 74

图 12 写字楼面积的吸纳量 ..................................................................................75

图 13 空置写字楼 .................................................................................................75

图 14 写字楼的最高租金 ......................................................................................76

图 15 商用地产投资 .............................................................................................77

图 16 按用途划分的商用地产投资额 ....................................................................78

图 17 2012年按投资者国籍划分的单体商用地产投资情况 ...................................78

图 18 2012年按投资者国籍划分的组合商用地产投资情况 ...................................79

图 19 五大城市中的零售业最高租金发展情况 ......................................................80

图 20 德国零售业地产投资额 2011–2012.............................................................81

图 21 根据目标类型区分的德国零售业投资 ..........................................................81

图 22 按买方类型区分的零售投资 2012 ...............................................................82


表格目录

表格目录

表 1 公寓租金 .....................................................................................................69

表 2 2012年住房投资组合市场概览 ...................................................................71

表 3 写字楼市场的关键数据 ...............................................................................73

表 4 与物业有关的税种 ......................................................................................84

表 5 征税种类 ....................................................................................................85


德国房地产市场的基础

A 德国房地产市场的基础

1 德国房地产市场的结构

1.1 区域结构

德国属于联邦制国家，不存在像伦敦之于英国或者巴黎之于法国这样的国家主导大都市。德国重要的房地产市场也因此分列于多个城市：最主要的有柏林、汉堡、慕尼黑、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆和斯图加特，它们形成了所谓的“七大”——德国的七大服务业中心。此外，汉诺威、德累斯顿、莱比锡、纽伦堡、埃森和多特蒙德也是德国重要的房地产市场。

不只一个大都市

图 1 德国重要的房地产市场的地理位置

汉堡

杜塞尔多夫

柏林汉诺威

科隆

法兰克福

慕尼黑

斯图加特

艾森多特蒙德

德累斯顿

莱比锡

纽伦堡



在德国，各个区域的经济形势有很大的不同，经济增长区和衰退区的差距也越来越大。在经济衰退的城市，住房经济和房产经济正面临着高空置率，以及价格、租金下降的威胁。而在经济发达的地区，租金和房价一直在攀升，并且对新建筑的投资需求也日趋上涨。

目前，重新城镇化的趋势愈演愈烈。继90年代的“城市大逃荒热潮后，由于德国大城市经济的集中发展，不仅就业机会大幅增加，大中城市的居民数字也持续增长。

Immowelt公司在2012年出具的一份权威报告的结果也证实了这一趋势。据称，67%的德国小城市和农村居民希望迁至大城市。大城市最具吸引力的的地方在于丰富的文化设施和更佳的购物场所，更有发展的职业生涯，以及现代化的生活方式和相对较短的上班路程。这些说法并不是单方面的推断，因为同时也有84%的大城市居民对于自己选择的居住地感到满意，只有8%考虑搬家到小城市或农村。

德国国会出具的有关房地产经济的报告声称，经济活跃地区的商业以及居住用房的需求正在扩大。与此相对的是在人口流失严重的农村地区，则出现房产供过于求的状况，闲置用地越来越多。



下面的相关图表显示了德国房地产市场两极分化的结构。

图 2 地区性转移和大城镇集中

2005 至 2025 年的预计变化趋势图



1.2 机构型房地产结构

在德国，机构投资者拥有的房产存量，到2011年年底上升到了四千两百亿欧元，大概为德国总房产存量的4.4%，占到了95亿欧元。

由图3可以看出，房地产投资的结构在过去十年里发生了明显的变化。比如说，2005年房地产投资总额相比2004年翻了一番，其中推动作用最大的是外商投资数额，其2005年大幅上涨，在之后的2006、2007年也呈现出较高增长水平。究其原因，主要是外商为主的投资者对大型住房建筑组合的收购。2008年受金融危机的影响，房地产投资出现下滑，2009下滑至100亿欧元，2010年，机构投资者对地产的投资额重新攀升至200亿欧元的稳定水平。

图 3 机构投资者新投资情况

十亿

欧元

2001 2002 20072003 20082004 20092005 20102006 2011

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

特殊房地产基金

开放式房地产基金

封闭式房地产基金

房产租赁

外国投资者

房地产上市公司

保险和养老基金

来源: BulwienGesa AG



财团商用地产投资分析显示，2012年机构投资者中上市公司以及相关的房地产基金占到了大约52亿欧元。部分投资者的投资涨幅达两位数，如特殊房地产基金增长16%，封闭式房地产基金增长11%。见图4。

图 4 国际投资者投资的单个或组合商品房

封闭式房地产基金，约52亿欧元24%

特殊房地产基金，约35亿欧元16%

开放式房地产基金，约25亿欧元11%

外国投资者，约19亿欧元9%

房产租赁，约20亿欧元9%

房地产上市公司，约8亿欧元4%

保险和养老基金，约61亿欧元27%

来源: BNP Paribas Real Estate, Property Report Investmentmarkt Deutschland 2013, 2013.

与前一年相比，上市公司以及房地产基金增长了13%，但特殊房地产基金有所下降。然而有大约50%的机构投资额在2011年以及2012年属于上述三种投资人类型。总体来看，这种广泛而平均的分布表明，多种机构投资者都有稳定需求。


经济框架

1 住宅市场

德国的住房市场不是“所有者社会”，而是以租赁为主的市场。相比过早地购置房屋，年轻人更愿意成为“租房族”。这种现象一方面和德国流动的就业市场，以及变化的家庭结构有关，另一方面它也有其历史原因。作为德国住房市场的一大特色，在过去的半个世纪里，国家住宅建筑公司为实现全民住房提供了有效保障。此外，与其他国家相比，德国的租赁法也对房客较为友善，它非常注重保护房客的利益，这就进一步推动了德国住宅市场上租赁行为的普及。

欧洲数据库2010年的数字显示，东欧国家的住房占有率居欧洲之首，而瑞士最低，德国则以53%位列倒数第二，远远低于欧洲71%的平均水平。中东欧国家的高住房占有率是铁幕瓦解后私有化浪潮的产物。

另外可以注意到，该调查中关注的数字是人口数，而非家庭数。LBS研究公司指出，拥有产权的家庭规模平均要比租住家庭大。因此得出的比率也要比以家庭为基础的住宅产权比例高。尽管这一数字在过去几年略有上升，但还没有越过50%大关。

德国不是“所有者社会”

B 经济框架

图 5 2010年欧洲各国的住房自有率

71%欧盟27国

44%瑞士

53%德国

57%奥地利

62%法国

67%荷兰

67%丹麦

70%英国

71%瑞典

72%意大利

72%比利时

74%芬兰

75%葡萄牙

77%希腊

79%捷克

81%波兰

83%西班牙

87%保加利亚

90%匈牙利

90%斯洛伐克

97%罗马尼亚

来源: Ifi Institut/Euroconstruct


经济框架

在过去的十年里，国家对市场的干预因为国家住宅建筑公司的私有化而受到了推挤，而这些公司的买家主要是国际财务投资者。

1.1 住宅供应

德国建筑许可和建筑竣工的数量自2010年来重新上升，扭转了之前持续数年的走低趋势。根据联邦统计局的数据，2011年全国大约有183,110套公寓竣工。这意味着与2010年相比增加了大约15%。另外，2011年德国有228,311套公寓获得建筑许可，与2010年相比上升大约22%。2012年总共有239,465套公寓获得许可，延续了2011年的积极发展势头。

1.2 住宅需求

影响住宅需求的两个主要因素是人口数量以及家庭的大小。有关人口发展的预测表明，到2050年，德国人口数量将有非常明显的回落，但是地区之间存在着很大的差异。在经济发展好的地区，住房市场将会朝积极的方向发展，而在东德以及产业结构相对薄弱的西德，比如鲁尔区，其住房市场的空置率将会上升。

分化的住宅供应

图 6 至2030年的家庭发展

单位：千户.

来源: 联邦统计局

2009 2010 20152011 20162012 20172013 20182014 2019 2020 2021 20262022 20272023 20282024 20292025 2030

40.1

88

40.2

04

40.3

15

40.4

15

40.5

19

40.6

20

40.7

00

40.7

82

40.8

64

40.9

32

40.9

94

41.0

44

41.0

83

41.1

13

41.1

32

41.1

44

41.1

44

41.1

32

41.1

16

41.0

93

41.0

60

41.0

20

虽然德国的人口数量发展曲线不是很乐观，但德国家庭结构有变小的趋势，而由此导致在今后的至少10年内家庭数量将持续增加。比如，到2030年，1人家庭的比例将从2011年的39%增长至44%，见图7。

增长的家庭数量和稳定的需求


经济框架

图 7 家庭规模发展

三人34%

两人39%

五人及以上10%

四人13%

一人4%

2011年

一人2%

五人及以上7%

来源: 联邦统计局

三人38%

两人44%

四人9%

2030年（预测）

1.3 租金的发展

德国房地产协会（IVD）出版的房租价格表是分析租金发展的重要依据，它涵盖了联邦德国390个城市住房市场的发展情况。该价格表显示，2012年德国的整体租金水平平均上涨了3.1%。考虑到2.3%通胀因素的影响，这样的上升还是相对合理的，但不同城市和行业之间存在差异，大城市租金的涨幅比中小城市要高。前十城市租金水平较2011年上涨大约5.5%。总体看，在德国所有大城市中新房租金价格增长达4.1%，而在农村仅仅上涨了1.8%。

慕尼黑拥有最高的住房租金

表 1 公寓租金

所在地/位置非常好

(EUR/m2)好

(EUR/m2)中等

(EUR/m2)一般

(EUR/m2)

柏林无 7,80–9,20 6,40–7,80 4,40–5,00

杜塞尔多夫无 10,00–12,50 8,25–10,00 6,50

法兰克福 12,00–13,50 10,00–12,50 8,60–10,50 7,40–7,50

汉堡 12,80–15,20 11,00–13,10 8,50–10,70 6,40–6,70

慕尼黑 15,10–17,00 13,10–14,50 11,20–12,70 9,60–9,90

来源: 自建表格


经济框架

BulwienGesa公司2012年给出的数据显示，在德国，一套平均水平、地理位置和质量都中等的公寓（大概3个房间，70平方米居住面积），它的净租金为每个月每平方米7.25欧元。

一份由IVD出版的、有关联邦范围内十年发展情况的比较报告显示：2011年一套中等公寓的净租金比1999年增长了61.8%，而2010年增长了3.6%，这反映了期间经济的日益繁荣趋势。

价格水平的波动与地理位置有紧密的联系。在德国北部和东部房租价格低于平均，而南部和西部地区的房租价格高于平均。

1.4 房价的发展

从90年代中期开始，德国房地产的价格一直保持平稳发展。相比那些在最近十年房价增长16%（荷兰）、65%（法国）以及96%（卢森堡）的其他欧洲国家，德国的房价基本上在最大限度上保持了稳定。

对比2011年德国与邻国的平均房价可以看到，一套家庭用房的价格在这些国家几乎都高于德国。卢森堡的平均房价最高可以达到54万欧元。但同时在邻国比利时，荷兰和法国的自有房价格在28万至33万欧之间，也比德国贵了35%到60%。

另外在德国内部，房价也存在较大的区域差异。慕尼黑、海德堡、因戈尔城、弗赖堡、斯图加特和法兰克福等大城市以及周边区域的房价均高于价格较低廉地区十倍之多。在联邦德国北部和东部，房价明显低于南部和西部。东部德国的房地产需求在过去几年中有所上升，因此在很多城市中都有房价上涨的现象。2010年位于莱比锡的一套中等水平的代售家庭住房的价格在15万欧元左右，而到2012年买房者平均需要支付19万欧元才可购得，相应的价格增幅达到27%。

图8例举了单户独立住房（类似国内的小型别墅）在德国各个城市的平均购买价。

住宅建筑价值的适度增长

图 8 单户独立住房以及排屋的购买价

来源: 依据2012/13年 IVD住房价格表自制的图表

空置房价格，千欧元计（中等居住价值，125平米，包括车库和其他房屋附着物）

645

470

410

390

355

310

190

175

100

慕尼黑

斯图加特

法兰克福

威斯巴登

弗赖堡

汉堡

莱比锡

哈雷

科特布斯


经济框架

2000到2007年间，住宅市场的交易主要以大型资产组合买卖为主，特别是国家住宅建筑公司转手给国际金融投资者的交易。

1.5 投资交易额

德国的住房市场在过去的数年中展现了积极的发展态势。德国住房投资市场在2012年达到了自2007年来的最高交易额。住房市场交易额的大部分由组合交易（大于100套居住单元）形成。2012年的组合交易额大约为112亿欧元，相对于2011年增长约82%。

图 9 德国组合住房交易额发展（十亿欧）

9,0

14,0

9,5

12,0

4,8

3,33,8

6,0

11,2

20052004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

来源：自制图表，参照CBRE, 住房组合市场2012第四季度

在过去的三年中没有高于5亿欧元的交易额出现，而在2012年，共发生4次高于该数字的组合交易。在去年总共有5套超过10000个居住单元组合易主，其中有LBBW, 德国Speymill地产公司以及联邦国有的TLG公司。被交易组合的平均规模较2011年增长了一倍还多（每笔交易大约1250个单元）。

表2简要概况了德国的房产组合投资市场的发展。

表 2 2012年住房投资组合市场概览

2012 2011 较上年变化

交易的房产组合 159 207 –23%

超过1000个单元的交易数 29 18 +61%

交易的居住单元 199.480 120.760 +65%

每个组合的单元数 1.255 583 +115%

交易额 112亿欧元 72亿欧元 +46%

来源：Savills Research, Markt für Wohnungsportfolios 2012, 2012.


经济框架

2012年住房交易的重点地区在柏林，交易额达到16亿欧元。汉堡和慕尼黑差距明显（分别为3.8亿欧元和2.9亿欧元，而在莱茵-鲁尔区住房投资额仅仅在2.7亿欧元。见图10。

图 10 2012年德国按地区划分的住房交易额

交易额（十亿欧元）

来源：自制图表，参考JonesLangLaSalle出具的柏林住房市场，2012

汉堡柏林鲁尔区慕尼黑

1.60

0

380

290

270

与交易额的地区分布类似，在住房售价方面德国的不同地区也大相径庭。柏林的每个居住单元需要支付6万欧元，而慕尼黑则需要投入三倍的价钱，即18万欧元。由于柏林住房的高需求，可以预期该地区的房产价格将上涨并且核心住房将会供不应求。德国境内的所有大都市以及地区中心的住房市场将会面临核心以及超核心地产项目的供不应求。

关于毛收益指标，慕尼黑小于5%，柏林接近7%，而全德国的平均毛收益为7%。德国跨地区的组合投资收益可以达到9%及以上。

对于地产投资机构来说，德国的大额住房组合是广受青睐的投资机会。2012年在这一行业板块遥遥领先的是德国的地产公司，总共投入了40亿欧元。保险和福利保障以及养老金以15亿欧元位居第二，之后是私募股权基金的12亿欧元。

德国住房市场的国际投资者比例目前为25%，显著低于零售用房的45%和办公用房的30~35%。


经济框架

2 写字楼市场

写字楼市场在2011年发展势头良好。在德国的大部分办公中心，总吸纳量超过去年，部分区域涨幅明显。由于竣工数量不多，空置房的数量也相应减少。2012年德国写字楼市场的前景受到不同发展趋势的影响。一方面可预期的国民经济增长放缓反映在办公面积需求的减少。另一方面，整体环境保持良好，企业的订单状态也很不错，使得写字楼市场处境乐观。另外，随着失业率下降，以及其可支配收入的上升，2012年内需扩大，将对德国经济产生积极作用。

慕尼黑拥有最多的写字楼面积，法兰克福拥有最高的写字楼租金

表 3 写字楼市场的关键数据

所在地总的办公楼面积

(Mio. m2)最高租金(EUR/m2)

最高收益率(%)

空置率(%)

慕尼黑 22,5 30,6 4,5 6,1

柏林 18,2 22,0 5,0 7,0

汉堡 13,1 24,0 4,7 7,4

法兰克福 11,7 35,0 5,2 13,9

杜塞尔多夫 7,6 26,0 5,2 11,4

来源: Colliers International公司, 市场报告 - 德国办公室，2012年4月租赁与投资

拥有2200万平方米写字楼面积的慕尼黑，拥有德国最大的写字楼市场。而法兰克福的租金水平以每平方米35欧元居全德国之首。见表2。


经济框架

图 11 可供使用的写字楼面积

来源: NP Paribas, 德国写字楼市场 2013

千平

方米

2007 2008 2009 2010 2011

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

柏林慕尼黑法兰克福汉堡杜塞尔多夫

2.1 写字楼可供使用面积的供给

从可支配办公面积的供给情况看，即空置房以及可支配的在建房面积的总和，2010年各个城市有很大不同。在法兰克福、汉堡和杜塞尔多夫，供给数量持续增加，而柏林和慕尼黑的可支配办公面积则相对紧缺。柏林的紧缺情况主要是由于空置房以及可支配的在建房面积数量的减少。而在慕尼黑，空置房面积尽管有所增加，但可支配的在建房面积大幅下降。2012年底，可支配的办公面积与2011年相比下降了9%，总计690万平方米。这主要是空置房的减少造成的。

2.2 吸纳量

由于金融危机引起的经济紧缩也对吸纳量造成显著的影响。与供给面积变动情况相对的是德国办公用房的需求在接下来的两年里稳定增长。

2011年五个核心的办公中心吸纳量达到280万平方米，相比去年增长了13%。尤其在慕尼黑吸纳量增长了49%，高于平均水平。83万平方米的数字是十年来最高，这主要是由于大面积房屋出租数量增长所造成的。柏林和汉堡2011年的吸纳量也分别增长了12%和7%。慕尼黑的上涨趋势尽管在2012年可能没法继续保持，但吸纳量还是在70万平方米左右。柏林的吸纳量增长继续保持在5%，而法兰克福增幅喜人，达到12%左右。

增长的写字楼需求


经济框架

图 12 写字楼面积的吸纳量

千平

方米

2007 2008 2009 2010 2011

1.000

800

600

400

200

0

来源: 自制图表，参考Colliers International出具的城市调查-写字楼及投资市场概况，2013


2.3 空置率

随着吸纳量增加，2012年的空置房数量减少，原因是竣工数量减少以及高预租率和大面积房型的出租。图13显示5个大城市的空置房数量在12月内从2010年的11.1%下降到了2011年的10%。

2012年的数字显示，这一趋势持续发展，平均水平最终达到了9%。仅仅在杜塞尔多夫，下降的百分点就高达0.7。在法兰克福，尽管空置房在减少，但购买短期空置办公房的比率在2012年底达到13.9%，高于慕尼黑、汉堡、柏林和杜塞尔多夫。

慕尼黑的空置率最低

图 13 空置写字楼

百分

比

20

12

8

4

2

6

10

16

14

18

2007 2008 2009 2010 2011 20120

来源: 自制图表, 参照Colliers International, 城市调查-办公楼投资市场概览，2013



经济框架

2.4 最高租金

2010年写字楼的最高租金在所有城市都有小幅回落，而不错的需求情况以及下降的供给，特别是2011年的现代化办公用房尤其紧俏，仅仅使最高租金小幅上涨，从平均26.4欧元到26.66欧元。2012年租金的上涨愈加明显。最高租金在平均27.5欧元左右，上涨幅度在3%左右。在5大大城市的对比中，法兰克福继续领跑。法兰克福的高品质黄金地段写字楼的每平方米租金在35元，为德国最高，慕尼黑和杜塞尔多夫排在其后。

稳定的租金发展

图 14 写字楼的最高租金欧

元/平

米

40

2007 2008 2009 2010 2011 2012

30

20

10

5

15

25

35

0

来源: 自制图表, 参照Colliers International, 城市调查-办公楼投资市场概览，2013


需求增加以及相应的价格提升使得2010年写字楼投资回报率走低。这一趋势保持到了2011年上半年。2012年最高投资收益大部分又重新趋于稳定。与其他三地相比，慕尼黑和汉堡的最高投资收益下落了总共3.5个基点。这是由于投资者持续的高需求和与此同时独立写字楼数量的短缺造成。慕尼黑是目前写字楼最贵的城市，净收益达到4.6%。汉堡的净收益也低于5%。杜塞尔多夫最高收益在5%左右。如果城市间的顶级写字楼竞赛在继续，那么最高收益的回落是可预期的。见图12。

慕尼黑的最高投资收益最低，只有4.7%


经济框架

图 15 商用地产投资

最高

收益

率百

分比

来源: 自制图表，自制图表，参照BNP Paribas Real Estate, 德国投资情况-办公楼市场 2011，2013.

5,6

2007 2008 2009 2010 2011 2012

5,2

4,8

4,4

4,2

4,6

5,0

5,4

4,0


2.5 投资额

德国的投资市场在2011年势头良好。尽管金融市场动荡，投资额仍高达235亿欧元，超过2010年20%。

2011年上半年就可以观察到房地产市场的繁荣，年末增长速度加快，在第四个季度达到投资额的峰值。

总体来看，交易额处在相当高的水平。在国际平台上，德国投资市场也相应具有很高的吸引力。

2010年，在六个最主要的写字楼集中城市，柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆以及慕尼黑，交易额相对于2010年的122亿欧元增长了10%。

2012年专家预计投资额将减少，这是由于2011年的数字远高于平均值。与这一预期相对应的是前三个季度的数字达到了150亿欧元。这是由于顶端市场可支配资源不能满足持续在高位的投资需求所致。而2012年实际投资额超过预期值，达到250亿欧元，与2011年的旺市相比再一次攀升了9%。

从商业用途的角度来看，2011年总交易额最大的是零售业，以108亿欧元占到总额的46%。尽管经济增长预期走低，零售业总体形势良好，这要归功于消费者、企业以及下降的失业率，使得零售业的地产投资较2011年上升了约38%。但这一势头在2012年没有保持，相对于2011年回落27%。

处在第二位的是办公用房，以70亿欧元继续占到总交易额的30%，遥遥领先于物流用房的12亿欧元（占到交易额的5%）。值得注意的是，这两个板块对交易额增长的贡献超过50%。办公用房的增长主要归功于大额销售。


经济框架

图 16 按用途划分的商用地产投资额

十亿

欧元

写字楼零售物业物流设施其他总和

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

2007 2008 2009 2010 2011 2012

来源：自制图表，参照BNP Paribas Real Estate, 德国投资情况 2013，2013.

2012年的数据表明，商用地产的排名发生改变。与2011年相对，写字楼市场占到总交易额42%，雄踞榜首，零售业以30%排在第二，而物流地产的交易额提升值得注意，2012年几乎与2011年一样实现翻番。

这里的交易资本主要来自德国。2011年的个体交易中有72%来自于国内投资者，而5%的投入资本来源于美国和英国，之后是加拿大的3%，以及邻国奥地利的3%和瑞士的2%。与之相反的是组合投资的情况。尽管2011年的交易额仅有约37亿欧元，明显低于个体项目的199亿欧元，但外国投资者的比例占到69%。其中最主要的投资来源于美国和加拿大，澳大利亚、以色列和英国的投资者占到4~5%的比例，与英国和加拿大共同分享组合投资的前五大投资者。

截止2012年9月30日，外国买家的个体投资额达到约31%，与上一年度的34%相比小幅回落。从国籍角度看，5%的外国投资者来自挪威，6%的来自于北美。外国投资者的投资额总共占到40%。在商用地产组合投资方面，奥地利表现突出，占到了约20%。

图 17 2012年按投资者国籍划分的单体商用地产投资情况

2012单体投资额: 196.8亿 Euro

来源: 自制图表，参照BNP Paribas Real Estate, 德国投资情况 2013，2013.

单体投资 70% 6 % 53 3 2 11%

德国

美国

英国

法国

挪威

瑞士

其他国家


经济框架

图 18 2012年按投资者国籍划分的组合商用地产投资情况

2012组合投资额：58.8. 亿欧元

来源: 自制图表，参照BNP Paribas Real Estate, 德国投资情况 2013，2013.

德国

美国

奥地利

法国

荷兰

英国

其他国家

组合投资 27 % 24 % 19 % 7 %9 % 8 % 6 %

3 零售业市场

在零售业遭遇07年全球经济危机的困境后，2012年延续了过去几年的良好发展势头。2010和2011年德国零售业交易额从2%增长至3%，德国的零售业保持了2%的稳定增长率，未受欧洲货币和金融危机引起的国民经济暗淡的影响。过去几年德国劳动力的稳定发展也是零售业保持稳定的因素之一。

2012年零售业交易额达到4279亿欧元，是近十年来新高。尤其是与欧洲其他国家相比，这一数字相当优秀。因此，该市场对外国零售巨头们颇具吸引力，愈来愈多的国际零售商，如Hollister或Urban Outfitters正在寻求在德国大城市加强销售网。这也导致了内地城市零售用地产的需求上升。

3.1 零售店铺的可支配供给情况

对于合适的零售店铺的高需求导致了当前供不应求的情况，而另外两个变化因素则进一步加剧了现状。一方面现有零售商还未准备好放弃自有地产。另一方面严格的金融限制使得新建工程或重修工程一拖再拖。

德国零售业地产市场在欧洲范围内的高吸引力，使得国内尤其是跨国零售商对于顶级商场内的店铺趋之若鹜。在高端市场上，数不胜数的扩张计划使得奢侈品和高档商店的高需求格外突出。另外，随着独家品牌店的兴起，中小型的店铺也存在上升需求，例如百货商场以及购物中心里的店中店，以及国际时装品牌的旗舰店在不断加强其品牌市场定位。

相对于奢侈品和高档商店，高流量的大众消费场所的需求则略逊一筹。紧随其后的有诸如电信服务提供商以及采取相对保守扩张策略，支付能力较弱的服饰公司。

数不胜数的项目开发商正在对零售行业加大投入，力求填补当前巨大的供应不足。因此愈来愈多的零售店铺新建完工，而已有店铺也陆续进行华丽的翻新。

由此可以推测，即便在2013年和今后几年，在顶级地段的店铺供应依然会保持紧俏，而需求也会显著增加。在次级地段以及邻近地段的需求紧张度次之。

奢侈品和高档商店构成巨大需求


经济框架

3.2 租金变化

2012年德国顶级地段的最高租金相对于上一年度有所上升，这是由活跃的市场需求和有限的店铺供应所致。这一趋势在所有7个顶级地段体现为最高租金的上涨。2012年顶级地段最高租金较上年平均提升5%。慕尼黑以360欧元每平方米，较上年增长9%成为领头羊。排名第二的是法兰克福，每平方米320欧元，领先于柏林的275欧元，增幅达6%。汉堡和科隆零售店铺的最高租金在270欧元，增幅分别为4%和2%。杜塞尔多夫的最高租金为250欧元，增幅为4%，而莱比锡的每平方米单价与去年持平，为120欧元。

慕尼黑的店铺租金最高

图 19 五大城市中的零售业最高租金发展情况

来源: 自制图表，参照BNP Paribas Real Estate, 德国零售业地产情况 2013，2013.

欧元

每平

米

2007 2008 2009 2010 2011 2012

400

300

200

100

0


3.3 投资额

在2011年超乎寻常的强劲势头过后，2012年零售用地产交易额有所下降，共计78亿欧元，降幅为28%。这一回落并非由于房地产对投资者吸引力不足，而是缺乏可交易核心资产，由此使得投资者互相竞争稀有的核心目标，使得投资收益有所回落。

与2011年度相似，2012年度零售用地产的总投资额的大部分由个体投资贡献，达到51亿欧元。个体投资的总额较去年下降大约40%，而组合交易较去年增长了大约45%，总额在27亿欧元。


经济框架

图 20 德国零售业地产投资额 2011–2012

来源：自制图表，参照BNP Paribas Real Estate, 德国零售业地产情况 2013.

20122011

8.89

8

1.85

7

5.10

2

2.69

0

单个投资（百万欧元）组合投资（百万欧元）

在所有的投资领域，德国零售用地产的投资活动相当平衡。投资的重点在购物中心见图20。

图 21 根据目标类型区分的德国零售业投资

百货公司23%

专业/综合超市，折扣超市24%

店中店20% 购物中心

33%


购物中心板块的交易额达到约26亿欧元，接近于整个行业投资额的全部。（81%）专业和普通超市的交易额达到约18亿欧元，而价值接近18亿欧元的百货公司也在2012年易主，在这其中Karstadt集团的17处店面销售占到很大比重。位于中心城区的百货公司特别受到个人投资者和特殊基金的青睐。一家名为Signa控股的地产企业以高于11亿欧元的价格购买了奥地利投资公司René Benko 控制的店面。


经济框架

总体来看，2012年房地产股权基金的投资额占到了总金额的28%，特殊基金占17%，地产公司占13%，这些是德国零售地产业最活跃的买家。

图 22 按买方类型区分的零售投资 2012


按购买方区分的零售业投资额（百万欧元）

2.187股权/地产基金

1.290特殊基金

1.015房地产上市公司

883个人投资者

834封闭式基金

569建筑公司/

开发商

446保险

244房产公司

69开放基金

50养老金机构

29政府资金

2012年慕尼黑零售业的最高收益为4%，而汉堡为4.1%，杜塞尔多夫和科隆为4.2%，法兰克福4.3%，柏林4.35%明显高于慕尼黑。购物中心的最高投资收益目前为4.75%，而专业商店为6.3%。

德国超过一半的零售用地产（约45%）有国际背景。2013年零售投资的前景评估良好，这归功于良好的宏观环境，如劳动力市场的发展、消费支出的增加。国内与国外投资者的高需求将成为2013年的主基调。


法律框架

1 法律上的限制

在德国，跨境投资房地产没有法律上的限制。要想在德国购买房产只需拥有合法的身份证明以及足够的资金，而私人投资者想通过购买德国境内的房产获得长久居留权，或者入籍这一说法也是不成立的。

有关间接房地产投资的约束，对于不同的投资形式，在不同的法规里有其相关的规定。这些规定不是特别针对外国投资商，对本国投资商也有束缚，在此将不做进一步的阐述。

2 所有权在德国的法律保障

2.1 土地所有权

在中国境内购买一处房产，其土地属于长久的租赁，购买的是土地的使用权（按用途区分为40到70年），其所有权属于国家。而在德国，土地以及上面建筑的所有权都归所有者拥有。所有权和继承权是有保障的。只有在集体利益受到侵害的情况下，所有权才允许按照法律规定的形式、程度被剥离。这些是通过考虑集体和参与者的利益而判定的。

此外，根据私法的规定，所有者拥有对土地使用和占有的自由权、以及在合同中设定法律关系的自主权1。尽管如此，土地所有者也要承担相应的社会责任，即所有权的使用应该照顾到集体利益。这主要是出于规划法或者社会福利方面的考虑2，例如建筑审批，土体面积使用规划和建筑规划的遵守，又或是优先购买权。

2.2 公寓住宅所有权

投资商购买的如果是一套公寓，这就涉及到了公寓所有权。这种情况下就不存在实有土地上的（单独）土地所有权3，投资者得到的是，以所有权共同体形式存在的、在集体土地上的、所谓的“集体所有权”4。这种公寓所有权由公寓住宅所有权和长久居住权法(WEG)规定。

德国高度的权利保障

C 法律框架

1 Vgl. Weirich, Ivo, Mackeprang, Voltz: Grundstücksrecht, 2006, S. 42 Vgl. Weirich, Ivo, Mackeprang, Voltz: Grundstücksrecht, 2006, S. 4.3 Vgl. § 93, § 94 BGB.4 Vgl. Weirich, Ivo, Mackeprang, Voltz: Grundstücksrecht, 2006,, S. 486.


法律框架

税务负担的减轻可以带来直接的收益率的提高，所以有关税务的话题向来都是起草一个投资计划的关键要素。虽然德国的税收相对较高，但它可以受投资形式的调控。为了巧妙地利用税收的特性，有关德国税务和双边税收协定（DBA）的知识是不可或缺的。

1 与物业有关的税收

表6提供了一份与房地产投资相关的主要税种的概要。

税务结构优化的必要

D 税务框架

表 4 与物业有关的税种

税种税率说明

土地购置税没有统一税率3.5~5.5%之间（不同联邦有差异）

土地税没有统一税率基础税负一般较低

个人/企业所得税没有统一税率于15%和45%之间

团结附加税 5.5% 在个人/企业所得税的基础上

工商税没有统一税率 7%到17.5%之间

资本收益税 25% 加上5.5% 的团结附加税由股东分红决定

来源: 自制表格

1.1 双边税收协定的应用

投资房地产获得的收入所得，不仅在德国要纳税，在中国同样有缴纳收入所得税的义务。在德国境内的有限制纳税义务和在中国境内的无限制纳税义务的并存，导致了对在德国获取的收益的双重征税。为了避免对所得和财产双重征税，德意志联邦共和国和中华人民共和国签订了中德税收协定和议定书(DBA-DC)，它的主要部分由税收管辖权的划分条款和避免双重征税方法条款组成。

双边税收协定的优点


法律框架

表 5 征税种类

条款内容纳税国家

第6条不动产所得德国

第7条营业利润中国/德国

第10条股息德国

第11条利息中国/德国

第13条财产收益德国

来源: 自制表格

1.2 征税类型

在协定适用的现行税种中，德方税种包括收入所得税，公司所得税，财产税和工商税，中方税种包括收入所得税和所有类型的公司所得税。

在双重制度的征税体系下，中方和德方分享征税权利。表7描述了中国和德国在房地产投资版块的税收分配方式。

1.3 避免双重征税的方法

为了避免双重税收，国际税收协定范本（OECD-MA）中列举了两种解决方法：免税法和抵免法。

依据中德税收协定的规定，虽然原则上协定中也有免税法，但适用于中国投资人的只有抵免法5。根据中德税收协定，双重征税的消除如下：按规定缴纳的德方税收，在对该居民征收的中国税收中抵免。但是，抵免额不应超过对该项所得按中华人民共和国税法和规章计算的，相应的中国税收数额66。

在该方法的应用中，中国投资人得不到任何税务上的优惠。他必须至少缴纳德国的税收数额，不管德国的税收数额是高于或低于中方的税收数额，他有义务缴纳相对高的数额并且得不到任何一方缔约国的税费补偿。该方法的应用只是避免了双重征税，但是必须缴纳两国税费相对高的一方的税务金额。总体上说，房地产投资行为中所涉及的税务负担，在德国要高于中国，所以投资人在此只需考虑德方的税务负担。出于这个原因，在此将不对中国的税务系统进行分析。

5 Vgl.: Art. 24 Abs. 1 Doppelbesteuerungsabkommen 6 Vgl.: Art. 24 Abs. 1a Doppelbesteuerungsabkommen


融资框架

以土地留置权作为抵押，并以头等和次等融资形式出现的银行贷款，是德国传统的房地产融资渠道。

1 传统的融资形式

与中国相同，德国最常见的融资模式也是银行信贷。信贷提供者根据其信贷范围分为两类：综合银行和特殊银行7。综合银行为客户提供广泛的融资机会，但是没有义务去严格审查需要融资的地产。在“往来银行”（一种主要针对企业的银行机构，属于综合银行）贷款，银行可以凭其掌握的企业信誉度，而减少信贷处理时间。除此之外，基于多年的合作往来，贷款申请者能获得一些更优惠的信贷条件。相比综合银行，抵押银行只发放特定的信贷8。抵押银行有所谓的“抵押契据优惠”，通过它银行可以拥有相当优惠的再融资机会9。

在申请一项信贷时，申请者通常都必须接受一次信誉审核。审核内容主要是以信贷申请书为主的相关材料。通常这些材料包括一份投资计划说明书，一份融资计划以及相应的信誉文件和相关的物业资料。具体要求提供的材料，会因信贷申请人和融资项目的不同而有所区别。在申请信贷时，除了保证资料的质量，一个好的总体印象也会给审核加分。

根据审核结果，银行决定是否给申请者发放贷款以及给申请者提供怎样的贷款条件。这些条件主要涉及贷款期限，贷款利率，分期偿还额和信贷保障。通常信贷合同期限为10到15年，并且要注意保留提前偿还信贷的可能性。涉及到资本使用的报酬，在德国比较普遍的是约定固定利率，也就是说，合同的期限就是该利率的信贷期限。如果贷款申请者没有按期领取约定的贷款数额，银行仍旧会按合同规定计算未使用贷款的利息。在实际操作中比较常见的是定额支付抵押贷款。

为了防止借款人无力偿还或者不愿偿还贷款，通常会设定抵押担保，以此保障受保信贷能够通过该抵押品的清算来偿还。在房地产信贷中，这个保障通常是通过在土地册上登记土地债或土地抵押而取得的土地留置权来实现10。

银行发放的信贷数额因放贷银行和投资人的不同而不同，但总是与该信贷的重筹资模式相关。德国常见的抵押契据能够为抵押银行提供优惠的重筹资模式。同时，抵押银行也会因此受到严格的法律要求，特别是放款额度的限制。抵押银行有义务对每份通过抵押进行重筹资的贷款进行放款额度的计算。计算过程中，只允许考虑抵押物业长期的可持续的特征11。除此之外，放款额度在任何情况下都不允许超出该物业的市场价值。而这个保守计算出来的放款额度，抵押银行只允许对其60%的额度以抵押权的形式进行重筹资12。额外的金额必须通过其他途径解决。通常来说，超过60%的界限的融资部分越多，其融资费用就越高。

在德国比较普遍的是约定固定利率

E 融资框架

7 Vgl. Brauer: Immobilienfinanzierung, S. 354. Bei den Spezialbanken stehen Hypothekenbanken im Vordergrund; zu ihrem Hauptgeschäft gehören die Beleihung von inländischen Grundstücken und die Herausgabe von Pfandbriefen.

8 Vgl. § 2 Pfandbriefgesetz.9 Vgl. Brauer: Immobilienfinanzierung, S. 355.10 Der wesentliche Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht in der Akzessorietät

der Grundschuld. Während eine Hypothek immer an eine konkrete Forderung gebunden ist, ist die Grundschuld abstrakt. Vgl. Brauer: Immobilienfinanzierung, S. 384.

11 Vgl.: § 16 Pfandbriefgesetz.12 Vgl.: § 14 Pfandbriefgesetz.


融资框架

这种保守的融资方式尤其适合私人投资者，同时，它也能够满足自有资金充足的投资者的要求。这种融资模式在经济危机的背景下更是大受推广，2008年抵押契据的发行量相对前一年增长了一倍多13。

2 鼓励政策（补贴）

另外一个比较重要的融资渠道是补助。总的说来，有关房地产投资的补助可以分为节能补助和投资补助两组。

2.1 节能补助

在节能方面德国大概有来自欧盟、联邦、（各）州、（各）乡镇以及能源供应方的大约1000项补助项目。这些项目不仅仅是为私人，也是为商业、工业和公共机构设置的14。这些补助既可以以津贴、入股和优惠贷款的形式，也可以以担保形式实现。BINE信息服务商提供的能源补助指南数据库，将为您提供一个有关节能补助金及它的申请条件的概况。

2.2 投资补助

与节能补助项目类似，投资项目也可以通过免税、津贴、补助性贷款、担保、免责措施以及入股等形式得到补助。

因为补助金及其申请条件具有多样性，不存在所谓的通用框架，对此在这里就不作进一步介绍。值得注意的是，每个资助项目的申请都得独立策划，并且必须在项目开始前进行申请。

13 Vgl.: Hagen: Der Pfandbrief – sichere Refinanzierung (auch) in Zeiten der Krise.14 Vgl.; Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit: Fördergeld 2008 für

Energieeffizienz und erneuerbare Energie.


地产购买程序

在前面的章节我们描述了在德国置购房产的有关框架条件。此外，对土地交易手续的认识也是不可或缺的。在德国购买土地主要有两个步骤：第一步要签订购买合同，第二步要在土地册上更改所有权关系。

1 购房合同和土地册

在德国，地产购买合同是需要公证的15，合同的签订也秉持着自由的原则。也就是说，对于一份土地购买合同，其内容上的设定是没有成文规定的，但是这类合同的设定和处理却是相当繁杂的。因此，为土地购买设定一个公证人，不仅仅只是履行法律上的规定，其过程的复杂性决定了其在主观上也很有必要。

在德国，房产所有权的过渡不是在购买合同签订，或者房款支付时实现的，而是在土地册登记的时候。土地册是官方的登记册，记录了土地的法律关系，比如说所有权关系以及在该土地上第三方拥有的权利。

2 所有权的交接

与购买其他普通商品不同，购买一块土地时，它的交接很难顺利进行16。这是因为买卖双方有不同的利益处境，卖方不希望在收到房款前失去所有权，买方不希望在土地册登记获得所有权前支付款项。为了保障双方的利益，在现实中有不同的合同规定形式。对于买方来说，在他支付款项前，必须检查以下几个方面。

2.1 负担免除

交易房产的土地册上不应该存在非买方应承担负担，比如抵押登记。通常，交易的房产也曾由卖方在相应的贷款机构通过融资而取得，并在其土地册上留有土地债或土地抵押的登记。在其贷款全部归还后，卖方可以要求债权人清除土地留置权。只要卖方的贷款尚未还清，购买价中的一部分将用来偿还信贷。在这种情况下，买方将把购买价中的这部分钱支付给相关的信贷机构，而不是支付给卖方，以此保证负担（这里指土地留置权）的清除。通常情况下，在这个过程中都会有公证人作为受托管理人参与17

。

2.2 各种审批

此外，购买人必须核查合同的法律效应以及土地购买合同的实施所必需的私法和公法上的审批是否受限，或者是否可实施。

购买合同和土地册的登记

F 地产购买程序

15 Vgl.: § 311b Abs. 1 BGB.16 Vgl.: § 322 BGB.17 Vgl.: Limmer/Friedrich, 2010 Informationsblatt über den Grundstückskaufvertrag.


地产购买程序

18 Vgl. § 28 BauGB.19 Vgl. Weirich, Ivo, Mackeprang, Volz: Grundstücksrecht, 2006, S. 105, i. V. m. § 873 BGB und § 19

GBO.20 Vgl. Weirich, Ivo, Mackeprang, Volz: Grundstücksrecht, 2006, S. 105.21 Vgl. § 13 Abs. 1 GrEStG.

2.3 优先购买权

为了确保房产转让的顺利进行，有必要办理一份声明，来否定法律规定的优先购买权的存在或者否认其优先购买权的执行。为确保社区没有优先购买权，必须给土地册管理局出示一份相关的否决证明18。这份否决证明通常是从参与者委托的公证人处获取。

2.4 购买价的融资

在购买房产时，吸纳外来资金，比如信贷是很普遍的。信贷机构通常会要求，在发放贷款前有一个在购买房产上的土地留置权作为信贷保障。对购买者来说，只有自己成为所有者后，才有可能授予这个权力19。而为了成为所有者，他必须将房款全部付清，也就是说在这个时刻他必须已经得到了信贷。

这种矛盾可以通过以下途径解决，卖方在购房合同中声明，为了房款融资，目标房产在产权转移到买方之前，就可以授予相应的信贷机构土地留置权。此时，该土地留置权在土地册上的登记将由卖方作为房产所有者批准20。

2.5 土地购置税的缴纳

特别值得注意的是，所有权只有在土地购置税上缴后才能在土地册上改写。上缴土地交易税后，税务局会给土地册管理局开列一个证明。这样所有权的改写才能顺利进行。

3 购置手续费

购置手续费主要包括公证费、向土地册管理局提交的产权转让登记费以及土地购置税。如果该交易是通过中介进行的，还要包括中介费。

土地交易税通常是房价的3.5%（在柏林和汉堡为4.5%）。购买合同的公证费和产权转让登记费按照购买者的具体情况有所区分，通常这项费用大概占房价的3–5%。

交易费用的划分应该在购买合同的公证书里做明确的规定。一般情况下，买方承担土地册登记费，公证费用以及中介费。除此之外，他也要承担土地购置税。尽管对外界来说，这些税费的缴纳义务是双方共同承担的21。


德国商铺投资指南

地产和组合地产购置提供了广泛的投资机会，但同时也隐藏着风险。地产交易除了常见的投资风险外还有地产独有的风险，比如市场、地段、开发、项目以及价值评估风险。因此系统针对相关信息和数据的详细定量和定性分析对于最终执行投资是很必要的，有助于投资者能事先了解交易计划的风险，合理运用投资机会。

下面举例展示了在德国投资的各个步骤，包括对投资机会的分析、验证和评估。这里的资产转让(asset deal)与股份转让（share deal）有所区别。资产转让主要是单个地产以及组合的直接转让，而股份转让是由持特殊目的公司完成。

1 资产转让与股份转让

资产转让在德国，资产转让指一家企业单独将其资产转让给投资方，但不解散法律实体。这意味着不动产的所有权转移，包括不动产自身，以及附有的内部设施和装修。在准备这样的交易期间，需要根据投资性质对地区和市场进行分析做出采购评估。下面的列表简要概述了在德国完成资产转让需要进行采购评估的主题范围。1. 房产登记

如. 房产登记摘要, 公共地役权证明2. 购置合同

如：不动产购置合同, 继承合同3. 部分所有权

如：房屋分区说明4. 坏账及环境风险

如：坏账准备证明摘要5. 建筑法和建筑规划法文件，公开合同

如：建筑规划图，文物保护书6. 建筑工程以及项目开发 (已经实施的，正在实施的，计划实施的工程) 7. 技术支持

如：楼层平面图，面积计算表，防火设备8. 租赁合同

如：租赁合同，附录，补充附注，租赁名单9. 债权人协议

如：各种相关合同（房屋管理，水费，电费，设施管理费，物业管理费，资产管理费），相关保险

10. 管理费用如：可抵扣或不可抵扣的其他支出声明

11. 相关税费

G 德国商铺投资指南



股份转让股份转让不仅仅是实体资产（地产，不动产，内部装修）的独立转让，也是作为资产所有者的特殊目的公司的权益份额的转让。另外在以上主题范围外，股份转让的调查标准还包括以下范围。1. 公司相关信息

如：工商登记摘要，注册资本证明2. 公司结构和法律关系

如：出资比例说明，公司内部的经济关系，与获取的或申请的政府补助相关的信息（欧盟，国家等），投资补贴以及折旧政策。

3. 组织，管理，人事如：负责范围，个人信息和薪资结构。

4. 经济基本情况如：经济风险描述，特别是租赁例外事项。

5. 财务和资产状态基本情况如：财务报告，过去五年的年终报表。

6. 会计制度情况如：汇总报表以及余额表，会计系统和成本核算系统。

7. 公司财务状况如：清算缴税系统，现金流计算表，借款，信用额度以及股票情况。

8. 公司资产状况如：固定资产的会计政策，估价以及折旧方法（土地，建筑物以及技术设施和机器），流动资产（应收账款，流动资金），所有者权益，盈利情况以及分红政策，负债。

9. 税如：缴税证明，企业抵扣，外国分公司税费影响。

10. 盈利情况如：盈利情况分析，尤其是分析科目余额表以及可行性分析。

2 相关尽职调查范围

在德国投资房地产前应执行参照上述标准的购置评估。评估的内容可以由投资者亲自执行，针对德国房地产市场的相关认知，德国法律情况以及德国的税负情况进行评估。或者也可由具备专业知识和市场经验的独立第三方完成。特别需要注意的是，尽职调查只有在认真合规的执行下，即“独立且尽责”，才能将投资风险降至最低。

尽职调查的重点应有不同，取决于计划的交易形式是资产转让还是股权转让。



资产转让-房地产尽职调查在房地产尽职调查范围内，我们建议执行以下分析:1. 净利润分析 (主营业务净收入分析)

房地产的历史收入和支出需要详细分析，使实际取得的净利润充分明细化。这里我们特别建议对以下事实进行调查:

• 分析租赁收入，包括空置房费用和应付账款产生的收入抵扣（租赁追溯分析）。 • 基于实际合同条款产生的管理费可摊销情况以及其他支出的清算审计。 • 维修保养支出。 • 历史房地产相关参数（空置情况，每平方米平均租金，每平方米维护费用，每平方米运营费用等）。 • 重新出租预估（重新出租时限，出租行情以及免租期）以及现金流影响。 • 特殊情况收支的规范化处理（特殊或一次性的收入，例如特殊支出和营业外支出）。 • 现有主要合同分析（如：管理协议，维护合同），关注潜在风险和其财务影响。

2. 租金会计分析针对历史收入和支出进行随机抽凭审计，参照供应商的租金会计凭证以及租赁方和银行账户出具的情况概要。

3. 租赁名单审计参照租赁合同规定的租赁名单（包括指数条款，租赁到期情况等）

4. 关键企业租赁分析如：公司概况，信用程度，偿债能力审计

5. 房地产价值评估通过国家和国际范围内认可和认证的评估机构进行估值，如White Book (IVSC), Red Book (RICS), Blue Book (TEGoVA), ImmoWertV。

股份转让-财务尽职调查1. 盈利情况调查

如：财务报告分析, 报表规范化2. 资产状况分析

如：净负债，营运资金，负债类项目以及帐外记录3. 资金流分析4. 公司商业计划分析


总结

一如往常，德国房地产业为中国投资商提供了极具吸引力的投资机会，尤其是对于自有资金充足的市场参与者来说，现行的市场环境提供了充足的机会。

德国的联邦结构使得其房地产市场相对欧洲其他国家更为分散。因此，地产投资形式在地理上更为多样化，该特点与德国房地产的保值性以及德国极低的住宅自有率共同构成了德国房产市场的显著特征。

德国的法律法规构建了一个较为完善的房产权益系统，它为投资者提供了较高的法律安全保障。即使那些对中国投资商显得极为复杂和繁琐的税务条款，同样也具有可塑性的一面。因此，对于法律和税务规定进行广泛的深入的了解是成功地产投资的重要前提之一。

对于私人的小型投资来说，投资人有必要委托一个公证人陪同整个购买过程并提供咨询。对于大型的房产交易而言，一个跨学科的鉴定和对与投资相关的各个方面的协调则显得尤为重要。因此，本报告建议投资者除了进行所谓财政上的，还要对法律和技术层面进行相关的尽职调查。这样才能及早地认识到所有可能的风险和机遇，以确保房地产投资取得成功。

对地方性框架条件很好的认识是房地产投资成功的主要因素

H 总结


参考资料来源

Marktprofil Immobilien – Investment 2011–2012, 2012 Asset Profiler GmbH/BulwienGesa AG

Property Report Büro – Investmentmarkt Deutschland 2012, 2012BNP Paribas Real Estate

Porperty Report – Büromarkt Deutschland 2012, 2012BNP Paribas Real Estate

Property Report Büromarkt Deutschland 2013, 2013BNP Paribas Real Estate

Property Report – Investment Market in Germany 2011, 2011 BNP Paribas Real Estate

Property Report Investmentmarkt Deutschland 2012, 2012 BNP Paribas Real Estate

Investmentmarkt Deutschland Q3 2012, 2012 BNP Paribas Real Estate

Property Report – Investmentmarkt Deutschland 2013, 2013 BNP Paribas Real Estate

Retail-Investmentmarkt Deutschland Q3 2012, 2012 BNP Paribas Real Estate

Property Report Retailmarkt Deutschland 2013, 2013 BNP Paribas Real Estate

Immobilienfinanzierung Brauer, Gabler Verlag, Wiesbaden, 1999

Immobilienindex von 1975 bis 2012, 2013BulwienGesa AG

Einzelhandelsreport Berlin, Juni 2012, 2012CBRE

Germany Investment Quarterly Q1 2013, 2013CBRE

Markt für Wohnimmobilienportfolios Q4 2012, 2012CBRE

参考资料来源


参考资料来源

Markt für Wohnungsportfolios in Deutschland Q3, Pressemitteilung vom 4. Oktober 2012, 2013CBRE

City Survey Deutschland 2012 – Büro- und Investmentmärkte im Überblick, 2012 Colliers International

City Survey Deutschland 2013 – Büro- und Investmentmärkte im Überblick, 2013Colliers International

Market Report – Office Leasing & Investment Germany Q4 2012, 2012 Colliers International

Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, 2012 Deutscher Bundestag, 17. Wahlperiode

Wohneigentumsquoten in Europa, 2010Eurostat

Leben in der Stadt – Leben auf dem Land. Gesamtreport der Studie zur Urbanisierung in Deutschland, 2012Immowelt AG

Wohn-Preisspiegel 2012/2013, 2012IVD

Der deutsche Investmentmarkt Q4 2012, 2012Jones Lang LaSalle

Der Wohnungsmarkt Berlin – 2. Halbjahr 2012, 2012Jones Lang LaSalle

Der Wohnungsmarkt Hamburg – 2. Halbjahr 2012, 2012Jones Lang LaSalle

Preise für Einfamilienhäuser Stand 2011, 2012LBS Research

Wohnungsmarkt – 71 % Wohneigentum in Europa, Pressemitteilung vom 10.09.2012LBS Research

Informationsblatt über den GrundstückskaufvertragLimmer, Friedrich, Würzburg, 2010

Immobilientransaktionen Praxishandbuch zur Strukturierung, Vertragsgestaltung und BewertungSaemann; Schlüter, Erich Schmidt Verlag, Berlin, 2007


参考资料来源

Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Hochbau, 2011; Pressemitteilung Nr. 401 vom 20.11.2012 Statistisches Bundesamt

Einzelhandelsumsatz ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe, Apotheken Statistisches Bundesamt/HDE

Entwicklung der Privathaushalte bis 2030 – Ergebnisse der Haushaltsvorausberechnung, 2010Statistisches Bundesamt

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)zuletzt geändert am 25. Juni 2009

Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)zuletzt geändert am 19. Dezember 2008


联系人

联系人

China

6/F DBS Bank Tower1318 Lu Jia Zui Ring RoadPudong New AreaShanghai 200120 PRC

Nova ChanTel.: +86 21 [email protected]

Dr. Florian HackelbergTel.: +86 21 [email protected]

Deutschland

Potsdamer Platz 1110785 Berlin

Jochen BrückenTel.: +49 30 [email protected]

Dirk HennigTel.: +49 30 [email protected]

普华永道事务所在德国拥有近9000名专业员工，年营业额137亿欧元，位居审计咨询行业领先地位。全德国29家事务所向国内外各类企业提供专业服务，包括各项审计服务，税务咨询和企业咨询。服务的高品质和远见卓识是普华永道的工作宗旨。

普华永道中国事务部拥有一支专业房地产小组。拥有多年中国业务经验的德中专家为您提供包括房地产评估、买卖、咨询等各种服务，凭借他们的专业知识，通过中英德多种语言，为您解读趋势，度身定制解决方案。普华永道房地产小组拥有150多名行业专家，凭借他们的高学历和多年工作经验对五彩缤纷的房地产业具备透彻的研究和见解。作为中国事务部的重要组成部分，保证了我们专家小组向中国客户服务的便捷高效性。

www.pwc.de

Documents

Immobilieninvestitionen in Deutschland Leitfaden für chinesische … · 2017-01-27 · geschlossene Immobilienfonds Immobilien-Leasing ausländische Investoren Immobilien-Aktiengesellschaften