FOB Afdeling 21

FOB Afdeling 8

FOB Afdeling 8

FOB Afdeling 8

KALUNDBORG CENTRUM

KALUNDBORG HAVN

KALUNDBORG STATION

FOB Afdeling 9

FOB Afdeling 14

Slagelsevej

Nørre Allé

Frederik Andersensvej

Nyvangsvej

KALUNDBORG FJORD

Lupinvej

KLOSTERSKOV

Elevatorkerne

Ovenlys

Skalmurfacade

Perforeret murværk med indvendig glas

Eksisterende facade

Gennemgående lysskakt

Store vinduesåbninger der slipper lys ind i opgangen samtidig som beboerne får overblik og udsyn over ankomsten.

Brystningshøjde på 500mm gir mulighed for ophold i vinduesnicher.

En løsningsmodel kunne være at udskifte vinduer og døre til træ/alu med smalle vinduesrammer

Plastvinduer, som der sidder i de fleste afdelingernes ejen-domme i dag har en meget bred ramme og dermed i reduceret glasareal. Eksist. teglfacade

Eksist, forhold

1 : 20

Eksist. tagfod uden udhæng

Eksist. facade

1 : 20

Vinduesdetalje Eksist. facade

Drybnæse

Puds

Teglfacade

Skiffersålbænk

200 mm isolering

Skalmuret facade

258

Pudsreparation

1 : 20

Vinduesdetalje Skalmuret facade

Ny teglfacade

Nye forhold200 mm isolering

Forlængelse af spær:Spærtræ boltes på eksist. spær

1 : 20

Tagfod teglfacade uden udhæng

Bygningen og landskabet set fra oven

Renovering

Nybygning

Tilgængelighed

Sammenlægning

Nedrivning

Ændres ikke

Renovering Sammenlægning Tilgængelighed Nybygning

Tilgængelighed

Eksempel Nørre Alle 51, th.

Baggrund

Udarbejdelsen af nærværende Helhedsplan udspringer af et ønske fra Boligselskabet FOB i Kalundborg og afdelingsbestyrelserne i afdeling 8,9,14 og 21 om at få belyst mulighederne for en genopretning og for-bedring af afdelingernes bygninger, installationer, udearealer og fælles aktiviteter. Bebyggelsernes alder svinger mellem 40 og 95 år

Udfordinger

Boligerne og udearealerne er som udgangspunkt udmærket disponeret og boligerne har været tidssvarende lejligheder i den tid de er bygget. Kvaliteter som uderum i form af vestvendte altaner, godt lysindfald fra de store glaspartier samt en udførelse i generelt gode materialer er ken-detegnende for boligerne og ejendommene i afdelingerne. Tiden er blot nu løbet fra bebyggelserne. Højere krav til boligstandard, plads, ind-retning, udstyr samt elevator er udfordringer, som boligforeningen står over for. Tendensen med stor fraflytning, flere tomgangslejligheder samt lejlighedstyper, som er svære at udleje, er et stigende problem.En parameter for at kunne holde på de eksisterende beboere samt til-trække nye, er at gøre området, opgangene og boligerne mere tilgæn-gelige. I dag er der kun få lejligheder, hvor det er muligt at gå niveaufrit ind i sin bolig. Direkte niveaufri adgang via elevator til en gennemtænkt tilgængelighedslejlighed vil tiltrække nye lejere som ældre, dårligt gåen-de og børnefamilier, samt vil give grundlaget for, at de nuværende ældre beboere vil kunne blive boende i længere tid i deres boliger. Et indtryk man får, når man nærmer sig boligområdet, er en fornemmelse af forladthed. Blokkene ligger smukt i grønne omgivelser, men det virker som om de grønne græsarealer, der ligger mellem bygningerne, ikke må betrædes. Udearealerne er med enkelte undtagelser ikke aktiveret og ligger derfor ubrugte hen. Områderne trænger til et løft, som kan gøre at man får lyst til at bevæge og opholde sig i de fælles udearealer. En nedbrydning af de skarpe overgange mellem offentlige og private rum kan også være med til at skabe større fællesfølelse i afdelingerne.Sammen med nutidens og fremtidens beboerkrav til en højere boligstan-dard står boligforeningen over for tiltagende udfordringer med en byg-ningsmasse, som bærer præg af nedslidning og reduceret restlevetid på en række bygnings- og installationskomponenter. Synlig nedbrydning af murværket ved jordniveau, slidte plastikvinduer, mørke opgange og lejligheder med gamle installationer, smalle køkkener og baderum med manglende ventilation samt kolde ydervægge er nogle af de områder der skal tages hånd om, hvis der skal tiltrækkes nye beboere.

Vision

Der ønskes skabt et fremtidssikret boligkompleks med et udbud af at-traktive og varierede boligtyper, der tilgodeser behovet for boliger for en bred vifte af boligsøgende i Kalundborg Kommune. Der ønskes således skabt en forskelligartet boligbebyggelse i mindre enheder, der kan give afsæt til blandet beboersammensætning og gøre det nemmere for be-boerne at få større tilknytning til området.Boligerne skal være energirigtige og leve op til dagens boligstandard mht. boligstørrelse, bad- og køkkenforhold samt altaner/terrasser, og det skal sikres, at der for et tilstrækkeligt antal boliger opleves god til-gængelighed også for beboere med dårlig mobilitet.

I forhold til bebyggelsens ude- og fællesarealer, skal der skabes indby-dende mødesteder, herunder et fælles beboerhus, og de fælles møde-steder skal skabe gode udfoldelsesmuligheder for alle aldersgrupper og dermed bidrage til skabelse af godt naboskab. Der skal ved etablering af fælles udearealer bl.a. indtænkes velafgrænsede stiforløb med udsyn og overblik, herunder tilstrækkelig belysning.

HELHEDSPLANMaj 2016

Vinduer

De fleste vinduer i afdelingerne er slidte, har en dårlig isoleringsværdi og er udført uden friskluftventiler.Hvis man vælger at efterisolere ydervæggene, medfører det en markant forøgelse af vægtykkelsen. De dybe vindueshuller vil som nævnt forringe dagslyset i boligerne. Der er flere måder, hvorpå man kan trække mere dagslys ind. Den mest oplagte løsning er at sætte nye vinduer/døre i med en smallere ramme. En anden mulighed er at udvide hullerne, enten i form af større vinduer eller ved at fjerne brystningerne under de eksiste-rende vinduer og montere en fransk altan. Et større glasareal i facaden har også den fordel, at lejlighederne får bedre udsigt.

En anden løsning kunne være at skære lysningerne skrå, så man kan trække lyset ind i retning af solen.

Små værelser og køkkener kan tilføres en stor kvalitet, hvis vinduerne i rummet udskiftes med enten en sidde- eller stå-karnap. Montering af kar-napper, franske altaner og vinduer i forskellige størrelser kan være med til at give nogle spændende og varierede facader.

For at sikre det fremtidige indeklima i lejlijhederne skal de fremtidige vinduer skal udføres med friskluftventiler.

Facader

Området er som udgangspunkt harmonisk, set ud fra et arkitektonisk synspunkt. De fleste af husene er bygget 1950-1960´erne med røde, blødstrøgne mursten og røde tegltage med de klassiske problemer fra denne byggeperiode med opstigende grundfugt, store kuldebroer ved vinduer/altaner og dårligt isolerede ydervægge. Der er et par af blokkene, der er opført i slutningen af 1970’erne. De har bedre isolerede ydervæg-ge, men er opført med maskinsten og er ikke lige så smukt proportionere-de, som de øvrige bygninger i området.

De næste sider viser bud på, hvordan facadeudtrykkene kunne blive i forbindelse med en renovering, og hvilke materialer der kunne være med til at skabe et varieret, med samtidig harmonisk udtryk. Bebyggelsen er som nævnt opført i perioden 1950-1979. De fleste af bygningerne er der-for muret op med ydervægge af enten massive eller hule mure i teglsten. Hulmure fra den tid er ofte udført med faste bindere og et hulrum mellem teglstensvæggene på 70 mm. Det betyder, at facaderne generelt har en ringe isoleringsværdi, og det kræver derfor en væsentlig efterisolering, hvis bygningerne skal komme til at fungere som moderne kvalitetsboliger.

Efterisolering af facaderne

Efterisolering af facaderne er dog ikke helt uproblematisk. Hvis man væl-ger den ”nemme” løsning og påfører en isoleret væg indvendigt, kan der opstå en uheldig kondensering i vægkonstruktionen, som i værste fald kan forårsage skimmelsvamp samt råd- og svampeangreb i de bærende konstruktioner. Den ”rigtige” løsning er at efterisolere udvendigt. Det ekstra lag på fa-caden giver dog nogle andre udfordringer, som dybere vindueshuller og afslutningerne ved tagfoden, de steder hvor der ikke er noget udhæng på taget.

En konsekvens af de dybe vindueshuller kan være, at dagslysindtaget reduceres væsentligt, den visuelle kvalitet forringes og elforbruget til be-lysningen bliver større. Løsningsforslaget på det problem kunne være at udvide vinduesarealet eller at skære/pudse falsene på vinduerne skrå. I den eksisterende bebyggelse er der flere steder, hvor der ikke er noget udhæng på tagene. I de tilfælde foreslås det, at man, hvis tagkonstrukti-onen skal bevares, forlænger spærene ved at laske konstruktionstræ på de eksisterende spær.

Tilgængelighed / sammenlægning

Eksempel Nørre Alle 37, tv.

Renovering

Eksempel Nyvangsvej 14-16

Fremtidens lejligheder

Fremtidens trappeopgang med elevator Eksempel på altaner

Bygning

Lejlighed

INFOBLAD NR. 01JUNI 2016

Indhold

– Hvad er en helhedsplan?– Hvorfor renovering?– Hvordan og hvornår du

får mere information?– Tidsplanen!

BEBOERINFORMATION OM RENOVERINGEN AF AFDELING 14

Det er ikke nogen hemmelighed, at helhedsplanen for afdelingerne 8, 9, 14 og 21 har været længe undervejs. Mange har måske fået det indtryk, at planerne aldrig blev til noget, var endt i en syltekrukke, eller at der var noget galt med hele processen.

Det er vi kede af. Og vi ønsker, at alle misforståelser bliver ryddet af vejen.

At gennemføre en helhedsplan, hvor Landsbyggefonden er involveret, tager meget lang tid. Ja – faktisk har ’vores’ plan ikke været speciel lang tid undervejs – sammenlignet med andre boligorganisationer vel at mærke.

Men nu er vi kommet så langt, at Landsbyggefonden har sagt ja til at støtte vores projekt. Og det betyder, at vi kan påbegynde den proces, hvor I som beboere i afdelingen skal tage stilling til planen.

Det er i sidste ende jer, der skal god-kende planen!

Det er en vigtig beslutning, og vi ønsker at alle beboere føler, at de har fået god information om projektet, er

blevet hørt og har fået svar på deres spørgsmål. Derfor har vi blandt andet lavet denne beboerinformation. Og som det fremgår inde i bladet, har vi desuden planlagt en række informati-onsmøder, inden den endelige beslut-ning skal træffes.

I første omgang vil vi gerne – som tid-ligere annonceret – invitere dig til:

Informationsmøde om helhedsplanenmandag den 13. juni kl. 19.00i festsalen, Nyvangsvej 27, kld., 4400 Kalundborg

Her vil vi gennemgå de temaer, som er beskrevet her i bladet, og der vil være mulighed for at stille spørgs-mål til både boligforeningen samt de tekniske rådgivere.

Vi håber på stort fremmøde.

Vel mødt.

FOB Kalundborg

2

FOB Afdeling 21

FOB Afdeling 8

FOB Afdeling 8

FOB Afdeling 8

KALUNDBORG CENTRUM

KALUNDBORG HAVN

KALUNDBORG STATION

FOB Afdeling 9

FOB Afdeling 14

Slagelsevej

Nørre Allé

Frederik Andersensvej

Nyvangsvej

KALUNDBORG FJORD

Lupinvej

KLOSTERSKOV

Elevatorkerne

Ovenlys

Skalmurfacade

Perforeret murværk med indvendig glas

Eksisterende facade

Gennemgående lysskakt

Store vinduesåbninger der slipper lys ind i opgangen samtidig som beboerne får overblik og udsyn over ankomsten.

Brystningshøjde på 500mm gir mulighed for ophold i vinduesnicher.

En løsningsmodel kunne være at udskifte vinduer og døre til træ/alu med smalle vinduesrammer

Plastvinduer, som der sidder i de fleste afdelingernes ejen-domme i dag har en meget bred ramme og dermed i reduceret glasareal. Eksist. teglfacade

Eksist, forhold

1 : 20

Eksist. tagfod uden udhæng

Eksist. facade

1 : 20

Vinduesdetalje Eksist. facade

Drybnæse

Puds

Teglfacade

Skiffersålbænk

200 mm isolering

Skalmuret facade

258

Pudsreparation

1 : 20

Vinduesdetalje Skalmuret facade

Ny teglfacade

Nye forhold200 mm isolering

Forlængelse af spær:Spærtræ boltes på eksist. spær

1 : 20

Tagfod teglfacade uden udhæng

Bygningen og landskabet set fra oven

Renovering

Nybygning

Tilgængelighed

Sammenlægning

Nedrivning

Ændres ikke

Renovering Sammenlægning Tilgængelighed Nybygning

Tilgængelighed

Eksempel Nørre Alle 51, th.

Baggrund

Udarbejdelsen af nærværende Helhedsplan udspringer af et ønske fra Boligselskabet FOB i Kalundborg og afdelingsbestyrelserne i afdeling 8,9,14 og 21 om at få belyst mulighederne for en genopretning og for-bedring af afdelingernes bygninger, installationer, udearealer og fælles aktiviteter. Bebyggelsernes alder svinger mellem 40 og 95 år

Udfordinger

Boligerne og udearealerne er som udgangspunkt udmærket disponeret og boligerne har været tidssvarende lejligheder i den tid de er bygget. Kvaliteter som uderum i form af vestvendte altaner, godt lysindfald fra de store glaspartier samt en udførelse i generelt gode materialer er ken-detegnende for boligerne og ejendommene i afdelingerne. Tiden er blot nu løbet fra bebyggelserne. Højere krav til boligstandard, plads, ind-retning, udstyr samt elevator er udfordringer, som boligforeningen står over for. Tendensen med stor fraflytning, flere tomgangslejligheder samt lejlighedstyper, som er svære at udleje, er et stigende problem.En parameter for at kunne holde på de eksisterende beboere samt til-trække nye, er at gøre området, opgangene og boligerne mere tilgæn-gelige. I dag er der kun få lejligheder, hvor det er muligt at gå niveaufrit ind i sin bolig. Direkte niveaufri adgang via elevator til en gennemtænkt tilgængelighedslejlighed vil tiltrække nye lejere som ældre, dårligt gåen-de og børnefamilier, samt vil give grundlaget for, at de nuværende ældre beboere vil kunne blive boende i længere tid i deres boliger. Et indtryk man får, når man nærmer sig boligområdet, er en fornemmelse af forladthed. Blokkene ligger smukt i grønne omgivelser, men det virker som om de grønne græsarealer, der ligger mellem bygningerne, ikke må betrædes. Udearealerne er med enkelte undtagelser ikke aktiveret og ligger derfor ubrugte hen. Områderne trænger til et løft, som kan gøre at man får lyst til at bevæge og opholde sig i de fælles udearealer. En nedbrydning af de skarpe overgange mellem offentlige og private rum kan også være med til at skabe større fællesfølelse i afdelingerne.Sammen med nutidens og fremtidens beboerkrav til en højere boligstan-dard står boligforeningen over for tiltagende udfordringer med en byg-ningsmasse, som bærer præg af nedslidning og reduceret restlevetid på en række bygnings- og installationskomponenter. Synlig nedbrydning af murværket ved jordniveau, slidte plastikvinduer, mørke opgange og lejligheder med gamle installationer, smalle køkkener og baderum med manglende ventilation samt kolde ydervægge er nogle af de områder der skal tages hånd om, hvis der skal tiltrækkes nye beboere.

Vision

Der ønskes skabt et fremtidssikret boligkompleks med et udbud af at-traktive og varierede boligtyper, der tilgodeser behovet for boliger for en bred vifte af boligsøgende i Kalundborg Kommune. Der ønskes således skabt en forskelligartet boligbebyggelse i mindre enheder, der kan give afsæt til blandet beboersammensætning og gøre det nemmere for be-boerne at få større tilknytning til området.Boligerne skal være energirigtige og leve op til dagens boligstandard mht. boligstørrelse, bad- og køkkenforhold samt altaner/terrasser, og det skal sikres, at der for et tilstrækkeligt antal boliger opleves god til-gængelighed også for beboere med dårlig mobilitet.

I forhold til bebyggelsens ude- og fællesarealer, skal der skabes indby-dende mødesteder, herunder et fælles beboerhus, og de fælles møde-steder skal skabe gode udfoldelsesmuligheder for alle aldersgrupper og dermed bidrage til skabelse af godt naboskab. Der skal ved etablering af fælles udearealer bl.a. indtænkes velafgrænsede stiforløb med udsyn og overblik, herunder tilstrækkelig belysning.

HELHEDSPLANMaj 2016

Vinduer

De fleste vinduer i afdelingerne er slidte, har en dårlig isoleringsværdi og er udført uden friskluftventiler.Hvis man vælger at efterisolere ydervæggene, medfører det en markant forøgelse af vægtykkelsen. De dybe vindueshuller vil som nævnt forringe dagslyset i boligerne. Der er flere måder, hvorpå man kan trække mere dagslys ind. Den mest oplagte løsning er at sætte nye vinduer/døre i med en smallere ramme. En anden mulighed er at udvide hullerne, enten i form af større vinduer eller ved at fjerne brystningerne under de eksiste-rende vinduer og montere en fransk altan. Et større glasareal i facaden har også den fordel, at lejlighederne får bedre udsigt.

En anden løsning kunne være at skære lysningerne skrå, så man kan trække lyset ind i retning af solen.

Små værelser og køkkener kan tilføres en stor kvalitet, hvis vinduerne i rummet udskiftes med enten en sidde- eller stå-karnap. Montering af kar-napper, franske altaner og vinduer i forskellige størrelser kan være med til at give nogle spændende og varierede facader.

For at sikre det fremtidige indeklima i lejlijhederne skal de fremtidige vinduer skal udføres med friskluftventiler.

Facader

Området er som udgangspunkt harmonisk, set ud fra et arkitektonisk synspunkt. De fleste af husene er bygget 1950-1960´erne med røde, blødstrøgne mursten og røde tegltage med de klassiske problemer fra denne byggeperiode med opstigende grundfugt, store kuldebroer ved vinduer/altaner og dårligt isolerede ydervægge. Der er et par af blokkene, der er opført i slutningen af 1970’erne. De har bedre isolerede ydervæg-ge, men er opført med maskinsten og er ikke lige så smukt proportionere-de, som de øvrige bygninger i området.

De næste sider viser bud på, hvordan facadeudtrykkene kunne blive i forbindelse med en renovering, og hvilke materialer der kunne være med til at skabe et varieret, med samtidig harmonisk udtryk. Bebyggelsen er som nævnt opført i perioden 1950-1979. De fleste af bygningerne er der-for muret op med ydervægge af enten massive eller hule mure i teglsten. Hulmure fra den tid er ofte udført med faste bindere og et hulrum mellem teglstensvæggene på 70 mm. Det betyder, at facaderne generelt har en ringe isoleringsværdi, og det kræver derfor en væsentlig efterisolering, hvis bygningerne skal komme til at fungere som moderne kvalitetsboliger.

Efterisolering af facaderne

Efterisolering af facaderne er dog ikke helt uproblematisk. Hvis man væl-ger den ”nemme” løsning og påfører en isoleret væg indvendigt, kan der opstå en uheldig kondensering i vægkonstruktionen, som i værste fald kan forårsage skimmelsvamp samt råd- og svampeangreb i de bærende konstruktioner. Den ”rigtige” løsning er at efterisolere udvendigt. Det ekstra lag på fa-caden giver dog nogle andre udfordringer, som dybere vindueshuller og afslutningerne ved tagfoden, de steder hvor der ikke er noget udhæng på taget.

En konsekvens af de dybe vindueshuller kan være, at dagslysindtaget reduceres væsentligt, den visuelle kvalitet forringes og elforbruget til be-lysningen bliver større. Løsningsforslaget på det problem kunne være at udvide vinduesarealet eller at skære/pudse falsene på vinduerne skrå. I den eksisterende bebyggelse er der flere steder, hvor der ikke er noget udhæng på tagene. I de tilfælde foreslås det, at man, hvis tagkonstrukti-onen skal bevares, forlænger spærene ved at laske konstruktionstræ på de eksisterende spær.

Tilgængelighed / sammenlægning

Eksempel Nørre Alle 37, tv.

Renovering

Eksempel Nyvangsvej 14-16

Fremtidens lejligheder

Fremtidens trappeopgang med elevator Eksempel på altaner

Bygning

Lejlighed FOB Afdeling 21

FOB Afdeling 8

FOB Afdeling 8

FOB Afdeling 8

KALUNDBORG CENTRUM

KALUNDBORG HAVN

KALUNDBORG STATION

FOB Afdeling 9

FOB Afdeling 14

Slagelsevej

Nørre Allé

Frederik Andersensvej

Nyvangsvej

KALUNDBORG FJORD

Lupinvej

KLOSTERSKOV

Elevatorkerne

Ovenlys

Skalmurfacade

Perforeret murværk med indvendig glas

Eksisterende facade

Gennemgående lysskakt

Store vinduesåbninger der slipper lys ind i opgangen samtidig som beboerne får overblik og udsyn over ankomsten.

Brystningshøjde på 500mm gir mulighed for ophold i vinduesnicher.

En løsningsmodel kunne være at udskifte vinduer og døre til træ/alu med smalle vinduesrammer

Plastvinduer, som der sidder i de fleste afdelingernes ejen-domme i dag har en meget bred ramme og dermed i reduceret glasareal. Eksist. teglfacade

Eksist, forhold

1 : 20

Eksist. tagfod uden udhæng

Eksist. facade

1 : 20

Vinduesdetalje Eksist. facade

Drybnæse

Puds

Teglfacade

Skiffersålbænk

200 mm isolering

Skalmuret facade

258

Pudsreparation

1 : 20

Vinduesdetalje Skalmuret facade

Ny teglfacade

Nye forhold200 mm isolering

Forlængelse af spær:Spærtræ boltes på eksist. spær

1 : 20

Tagfod teglfacade uden udhæng

Bygningen og landskabet set fra oven

Renovering

Nybygning

Tilgængelighed

Sammenlægning

Nedrivning

Ændres ikke

Renovering Sammenlægning Tilgængelighed Nybygning

Tilgængelighed

Eksempel Nørre Alle 51, th.

Baggrund

Udarbejdelsen af nærværende Helhedsplan udspringer af et ønske fra Boligselskabet FOB i Kalundborg og afdelingsbestyrelserne i afdeling 8,9,14 og 21 om at få belyst mulighederne for en genopretning og for-bedring af afdelingernes bygninger, installationer, udearealer og fælles aktiviteter. Bebyggelsernes alder svinger mellem 40 og 95 år

Udfordinger

Boligerne og udearealerne er som udgangspunkt udmærket disponeret og boligerne har været tidssvarende lejligheder i den tid de er bygget. Kvaliteter som uderum i form af vestvendte altaner, godt lysindfald fra de store glaspartier samt en udførelse i generelt gode materialer er ken-detegnende for boligerne og ejendommene i afdelingerne. Tiden er blot nu løbet fra bebyggelserne. Højere krav til boligstandard, plads, ind-retning, udstyr samt elevator er udfordringer, som boligforeningen står over for. Tendensen med stor fraflytning, flere tomgangslejligheder samt lejlighedstyper, som er svære at udleje, er et stigende problem.En parameter for at kunne holde på de eksisterende beboere samt til-trække nye, er at gøre området, opgangene og boligerne mere tilgæn-gelige. I dag er der kun få lejligheder, hvor det er muligt at gå niveaufrit ind i sin bolig. Direkte niveaufri adgang via elevator til en gennemtænkt tilgængelighedslejlighed vil tiltrække nye lejere som ældre, dårligt gåen-de og børnefamilier, samt vil give grundlaget for, at de nuværende ældre beboere vil kunne blive boende i længere tid i deres boliger. Et indtryk man får, når man nærmer sig boligområdet, er en fornemmelse af forladthed. Blokkene ligger smukt i grønne omgivelser, men det virker som om de grønne græsarealer, der ligger mellem bygningerne, ikke må betrædes. Udearealerne er med enkelte undtagelser ikke aktiveret og ligger derfor ubrugte hen. Områderne trænger til et løft, som kan gøre at man får lyst til at bevæge og opholde sig i de fælles udearealer. En nedbrydning af de skarpe overgange mellem offentlige og private rum kan også være med til at skabe større fællesfølelse i afdelingerne.Sammen med nutidens og fremtidens beboerkrav til en højere boligstan-dard står boligforeningen over for tiltagende udfordringer med en byg-ningsmasse, som bærer præg af nedslidning og reduceret restlevetid på en række bygnings- og installationskomponenter. Synlig nedbrydning af murværket ved jordniveau, slidte plastikvinduer, mørke opgange og lejligheder med gamle installationer, smalle køkkener og baderum med manglende ventilation samt kolde ydervægge er nogle af de områder der skal tages hånd om, hvis der skal tiltrækkes nye beboere.

Vision

Der ønskes skabt et fremtidssikret boligkompleks med et udbud af at-traktive og varierede boligtyper, der tilgodeser behovet for boliger for en bred vifte af boligsøgende i Kalundborg Kommune. Der ønskes således skabt en forskelligartet boligbebyggelse i mindre enheder, der kan give afsæt til blandet beboersammensætning og gøre det nemmere for be-boerne at få større tilknytning til området.Boligerne skal være energirigtige og leve op til dagens boligstandard mht. boligstørrelse, bad- og køkkenforhold samt altaner/terrasser, og det skal sikres, at der for et tilstrækkeligt antal boliger opleves god til-gængelighed også for beboere med dårlig mobilitet.

I forhold til bebyggelsens ude- og fællesarealer, skal der skabes indby-dende mødesteder, herunder et fælles beboerhus, og de fælles møde-steder skal skabe gode udfoldelsesmuligheder for alle aldersgrupper og dermed bidrage til skabelse af godt naboskab. Der skal ved etablering af fælles udearealer bl.a. indtænkes velafgrænsede stiforløb med udsyn og overblik, herunder tilstrækkelig belysning.

HELHEDSPLANMaj 2016

Vinduer

De fleste vinduer i afdelingerne er slidte, har en dårlig isoleringsværdi og er udført uden friskluftventiler.Hvis man vælger at efterisolere ydervæggene, medfører det en markant forøgelse af vægtykkelsen. De dybe vindueshuller vil som nævnt forringe dagslyset i boligerne. Der er flere måder, hvorpå man kan trække mere dagslys ind. Den mest oplagte løsning er at sætte nye vinduer/døre i med en smallere ramme. En anden mulighed er at udvide hullerne, enten i form af større vinduer eller ved at fjerne brystningerne under de eksiste-rende vinduer og montere en fransk altan. Et større glasareal i facaden har også den fordel, at lejlighederne får bedre udsigt.

En anden løsning kunne være at skære lysningerne skrå, så man kan trække lyset ind i retning af solen.

Små værelser og køkkener kan tilføres en stor kvalitet, hvis vinduerne i rummet udskiftes med enten en sidde- eller stå-karnap. Montering af kar-napper, franske altaner og vinduer i forskellige størrelser kan være med til at give nogle spændende og varierede facader.

For at sikre det fremtidige indeklima i lejlijhederne skal de fremtidige vinduer skal udføres med friskluftventiler.

Facader

Området er som udgangspunkt harmonisk, set ud fra et arkitektonisk synspunkt. De fleste af husene er bygget 1950-1960´erne med røde, blødstrøgne mursten og røde tegltage med de klassiske problemer fra denne byggeperiode med opstigende grundfugt, store kuldebroer ved vinduer/altaner og dårligt isolerede ydervægge. Der er et par af blokkene, der er opført i slutningen af 1970’erne. De har bedre isolerede ydervæg-ge, men er opført med maskinsten og er ikke lige så smukt proportionere-de, som de øvrige bygninger i området.

De næste sider viser bud på, hvordan facadeudtrykkene kunne blive i forbindelse med en renovering, og hvilke materialer der kunne være med til at skabe et varieret, med samtidig harmonisk udtryk. Bebyggelsen er som nævnt opført i perioden 1950-1979. De fleste af bygningerne er der-for muret op med ydervægge af enten massive eller hule mure i teglsten. Hulmure fra den tid er ofte udført med faste bindere og et hulrum mellem teglstensvæggene på 70 mm. Det betyder, at facaderne generelt har en ringe isoleringsværdi, og det kræver derfor en væsentlig efterisolering, hvis bygningerne skal komme til at fungere som moderne kvalitetsboliger.

Efterisolering af facaderne

Efterisolering af facaderne er dog ikke helt uproblematisk. Hvis man væl-ger den ”nemme” løsning og påfører en isoleret væg indvendigt, kan der opstå en uheldig kondensering i vægkonstruktionen, som i værste fald kan forårsage skimmelsvamp samt råd- og svampeangreb i de bærende konstruktioner. Den ”rigtige” løsning er at efterisolere udvendigt. Det ekstra lag på fa-caden giver dog nogle andre udfordringer, som dybere vindueshuller og afslutningerne ved tagfoden, de steder hvor der ikke er noget udhæng på taget.

En konsekvens af de dybe vindueshuller kan være, at dagslysindtaget reduceres væsentligt, den visuelle kvalitet forringes og elforbruget til be-lysningen bliver større. Løsningsforslaget på det problem kunne være at udvide vinduesarealet eller at skære/pudse falsene på vinduerne skrå. I den eksisterende bebyggelse er der flere steder, hvor der ikke er noget udhæng på tagene. I de tilfælde foreslås det, at man, hvis tagkonstrukti-onen skal bevares, forlænger spærene ved at laske konstruktionstræ på de eksisterende spær.

Tilgængelighed / sammenlægning

Eksempel Nørre Alle 37, tv.

Renovering

Eksempel Nyvangsvej 14-16

Fremtidens lejligheder

Fremtidens trappeopgang med elevator Eksempel på altaner

Bygning

Lejlighed

Landsbyggefonden, der er sat i verden for at støtte renoveringen af almene boliger, har nu givet tilsagn om at støtte afdelingerne i FOB Ka-lundborg med en stor portion penge.

Vi har dog først fået tilsagnet for få dage siden – så det er ikke muligt, endnu, at præsentere et detaljeret projekt. Men vi vil her i bladet og på det første informationsmøde forsøge

at give en grundig orientering om, hvad der er sket, og hvad der skal ske i de kommende måneder.

NU SKER DER NOGET!– VEL AT MÆRKE, HVIS BEBOERNE SIGER JA TAK TIL PROJEKTET.

3

Hovedbestyrelsen tog – tilbage i 2011 – initiativ til at få lavet et forprojekt, som kunne danne grundlag for den helhedsplan, vi nu skal tage stilling til. Der blev også etableret beboer-grupper i afdelingerne, som også kom med input til planerne.

Rådgivere har bearbejdet oplægget og løbende haft møder med Landsbygge-fonden og FOB Kalundborg for at nå frem til den helhedsplan, som i 2015 blev sendt til Landsbyggefonden med henblik på godkendelse.

Efter en længere sagsbehandling i Landsbyggefonden fik FOB Kalund-borg for få dage siden endelig tilsagn

om støtte fra Landsbyggefonden. Betingelsen for at Landsbyggefonden vil støtte projektet er imidlertid, at beboerne i de berørte afdelinger stem-mer ja til en samlet plan.

Derfor skal du som beboer nu være med til at bestemme, om renoverin-gen skal sættes i gang.

Renoveringen kommer til at betyde meget for din hverdag. Forhåbent-lig godt. Men vi skal alle igennem nogle forandringer og perioder med byggerod, flytninger med mere. Det kan virke uoverskueligt. Vi vil derfor opfordre dig til at læse dette blad og møde op til informationsmødet.

HVORFOR HAR DET TAGET SÅ LANG TID?

Renoveringen kommer til at betyde meget for din hverdag. Forhåbentlig godt. Men vi skal alle igennem nogle forandringer og perioder med byg-gerod, flytninger med mere. Det kan virke uover-skueligt. Vi vil derfor opfordre dig til at læse dette blad og møde op til informationsmødet.

4

4 Fire selvstændige afdelinger er omfattet af helhedsplanen: afdeling 8, 9, 14 og 21. Der er tale om en fælles plan for hele området, og beboerne i alle fire afdelinger skal stemme om projektet.

Der vil i planen være ting, der er fæl-les for alle afdelinger, men der er også individuelle behov i de fire afdelinger, som gør, at det vil blive forskelligt, hvad der laves i hver afdeling.

Det er vigtigt at understrege, at hver enkelt afdeling har sit eget budget og som sådan er selvstændige og uafhæn-gige enheder. Det betyder også, at hvis eksempelvis en afdeling ikke ønsker at gå videre med projektet – så kan de tre andre godt arbejde videre. Natur-ligvis med de tilpasninger af det fælles projekt, der så skal foretages.

Beboerne i en afdeling kommer heller ikke til at ’betale’ for arbejder i de andre afdelinger.

Planen – helt kortGrundlæggende er der tale om gode, velfungerende boliger med vestvendte altaner, godt lysindfald fra de store glaspartier samt fornuftige materialer. Tiden er imidlertid løbet fra boligerne og udearealerne i de fire afdelinger.

AFDELINGER – FIRE PLANER

FOB Afdeling 21

FOB Afdeling 8

FOB Afdeling 8

FOB Afdeling 8

KALUNDBORG CENTRUM

KALUNDBORG HAVN

KALUNDBORG STATION

FOB Afdeling 9

FOB Afdeling 14

Slagelsevej

Nørre Allé

Frederik Andersensvej

Nyvangsvej

KALUNDBORG FJORD

Lupinvej

KLOSTERSKOV

Elevatorkerne

Ovenlys

Skalmurfacade

Perforeret murværk med indvendig glas

Eksisterende facade

Gennemgående lysskakt

Store vinduesåbninger der slipper lys ind i opgangen samtidig som beboerne får overblik og udsyn over ankomsten.

Brystningshøjde på 500mm gir mulighed for ophold i vinduesnicher.

En løsningsmodel kunne være at udskifte vinduer og døre til træ/alu med smalle vinduesrammer

Plastvinduer, som der sidder i de fleste afdelingernes ejen-domme i dag har en meget bred ramme og dermed i reduceret glasareal. Eksist. teglfacade

Eksist, forhold

1 : 20

Eksist. tagfod uden udhæng

Eksist. facade

1 : 20

Vinduesdetalje Eksist. facade

Drybnæse

Puds

Teglfacade

Skiffersålbænk

200 mm isolering

Skalmuret facade

258

Pudsreparation

1 : 20

Vinduesdetalje Skalmuret facade

Ny teglfacade

Nye forhold200 mm isolering

Forlængelse af spær:Spærtræ boltes på eksist. spær

1 : 20

Tagfod teglfacade uden udhæng

Bygningen og landskabet set fra oven

Renovering

Nybygning

Tilgængelighed

Sammenlægning

Nedrivning

Ændres ikke

Renovering Sammenlægning Tilgængelighed Nybygning

Tilgængelighed

Eksempel Nørre Alle 51, th.

Baggrund

Udarbejdelsen af nærværende Helhedsplan udspringer af et ønske fra Boligselskabet FOB i Kalundborg og afdelingsbestyrelserne i afdeling 8,9,14 og 21 om at få belyst mulighederne for en genopretning og for-bedring af afdelingernes bygninger, installationer, udearealer og fælles aktiviteter. Bebyggelsernes alder svinger mellem 40 og 95 år

Udfordinger

Boligerne og udearealerne er som udgangspunkt udmærket disponeret og boligerne har været tidssvarende lejligheder i den tid de er bygget. Kvaliteter som uderum i form af vestvendte altaner, godt lysindfald fra de store glaspartier samt en udførelse i generelt gode materialer er ken-detegnende for boligerne og ejendommene i afdelingerne. Tiden er blot nu løbet fra bebyggelserne. Højere krav til boligstandard, plads, ind-retning, udstyr samt elevator er udfordringer, som boligforeningen står over for. Tendensen med stor fraflytning, flere tomgangslejligheder samt lejlighedstyper, som er svære at udleje, er et stigende problem.En parameter for at kunne holde på de eksisterende beboere samt til-trække nye, er at gøre området, opgangene og boligerne mere tilgæn-gelige. I dag er der kun få lejligheder, hvor det er muligt at gå niveaufrit ind i sin bolig. Direkte niveaufri adgang via elevator til en gennemtænkt tilgængelighedslejlighed vil tiltrække nye lejere som ældre, dårligt gåen-de og børnefamilier, samt vil give grundlaget for, at de nuværende ældre beboere vil kunne blive boende i længere tid i deres boliger. Et indtryk man får, når man nærmer sig boligområdet, er en fornemmelse af forladthed. Blokkene ligger smukt i grønne omgivelser, men det virker som om de grønne græsarealer, der ligger mellem bygningerne, ikke må betrædes. Udearealerne er med enkelte undtagelser ikke aktiveret og ligger derfor ubrugte hen. Områderne trænger til et løft, som kan gøre at man får lyst til at bevæge og opholde sig i de fælles udearealer. En nedbrydning af de skarpe overgange mellem offentlige og private rum kan også være med til at skabe større fællesfølelse i afdelingerne.Sammen med nutidens og fremtidens beboerkrav til en højere boligstan-dard står boligforeningen over for tiltagende udfordringer med en byg-ningsmasse, som bærer præg af nedslidning og reduceret restlevetid på en række bygnings- og installationskomponenter. Synlig nedbrydning af murværket ved jordniveau, slidte plastikvinduer, mørke opgange og lejligheder med gamle installationer, smalle køkkener og baderum med manglende ventilation samt kolde ydervægge er nogle af de områder der skal tages hånd om, hvis der skal tiltrækkes nye beboere.

Vision

Der ønskes skabt et fremtidssikret boligkompleks med et udbud af at-traktive og varierede boligtyper, der tilgodeser behovet for boliger for en bred vifte af boligsøgende i Kalundborg Kommune. Der ønskes således skabt en forskelligartet boligbebyggelse i mindre enheder, der kan give afsæt til blandet beboersammensætning og gøre det nemmere for be-boerne at få større tilknytning til området.Boligerne skal være energirigtige og leve op til dagens boligstandard mht. boligstørrelse, bad- og køkkenforhold samt altaner/terrasser, og det skal sikres, at der for et tilstrækkeligt antal boliger opleves god til-gængelighed også for beboere med dårlig mobilitet.

I forhold til bebyggelsens ude- og fællesarealer, skal der skabes indby-dende mødesteder, herunder et fælles beboerhus, og de fælles møde-steder skal skabe gode udfoldelsesmuligheder for alle aldersgrupper og dermed bidrage til skabelse af godt naboskab. Der skal ved etablering af fælles udearealer bl.a. indtænkes velafgrænsede stiforløb med udsyn og overblik, herunder tilstrækkelig belysning.

HELHEDSPLANMaj 2016

Vinduer

De fleste vinduer i afdelingerne er slidte, har en dårlig isoleringsværdi og er udført uden friskluftventiler.Hvis man vælger at efterisolere ydervæggene, medfører det en markant forøgelse af vægtykkelsen. De dybe vindueshuller vil som nævnt forringe dagslyset i boligerne. Der er flere måder, hvorpå man kan trække mere dagslys ind. Den mest oplagte løsning er at sætte nye vinduer/døre i med en smallere ramme. En anden mulighed er at udvide hullerne, enten i form af større vinduer eller ved at fjerne brystningerne under de eksiste-rende vinduer og montere en fransk altan. Et større glasareal i facaden har også den fordel, at lejlighederne får bedre udsigt.

En anden løsning kunne være at skære lysningerne skrå, så man kan trække lyset ind i retning af solen.

Små værelser og køkkener kan tilføres en stor kvalitet, hvis vinduerne i rummet udskiftes med enten en sidde- eller stå-karnap. Montering af kar-napper, franske altaner og vinduer i forskellige størrelser kan være med til at give nogle spændende og varierede facader.

For at sikre det fremtidige indeklima i lejlijhederne skal de fremtidige vinduer skal udføres med friskluftventiler.

Facader

Området er som udgangspunkt harmonisk, set ud fra et arkitektonisk synspunkt. De fleste af husene er bygget 1950-1960´erne med røde, blødstrøgne mursten og røde tegltage med de klassiske problemer fra denne byggeperiode med opstigende grundfugt, store kuldebroer ved vinduer/altaner og dårligt isolerede ydervægge. Der er et par af blokkene, der er opført i slutningen af 1970’erne. De har bedre isolerede ydervæg-ge, men er opført med maskinsten og er ikke lige så smukt proportionere-de, som de øvrige bygninger i området.

De næste sider viser bud på, hvordan facadeudtrykkene kunne blive i forbindelse med en renovering, og hvilke materialer der kunne være med til at skabe et varieret, med samtidig harmonisk udtryk. Bebyggelsen er som nævnt opført i perioden 1950-1979. De fleste af bygningerne er der-for muret op med ydervægge af enten massive eller hule mure i teglsten. Hulmure fra den tid er ofte udført med faste bindere og et hulrum mellem teglstensvæggene på 70 mm. Det betyder, at facaderne generelt har en ringe isoleringsværdi, og det kræver derfor en væsentlig efterisolering, hvis bygningerne skal komme til at fungere som moderne kvalitetsboliger.

Efterisolering af facaderne

Efterisolering af facaderne er dog ikke helt uproblematisk. Hvis man væl-ger den ”nemme” løsning og påfører en isoleret væg indvendigt, kan der opstå en uheldig kondensering i vægkonstruktionen, som i værste fald kan forårsage skimmelsvamp samt råd- og svampeangreb i de bærende konstruktioner. Den ”rigtige” løsning er at efterisolere udvendigt. Det ekstra lag på fa-caden giver dog nogle andre udfordringer, som dybere vindueshuller og afslutningerne ved tagfoden, de steder hvor der ikke er noget udhæng på taget.

En konsekvens af de dybe vindueshuller kan være, at dagslysindtaget reduceres væsentligt, den visuelle kvalitet forringes og elforbruget til be-lysningen bliver større. Løsningsforslaget på det problem kunne være at udvide vinduesarealet eller at skære/pudse falsene på vinduerne skrå. I den eksisterende bebyggelse er der flere steder, hvor der ikke er noget udhæng på tagene. I de tilfælde foreslås det, at man, hvis tagkonstrukti-onen skal bevares, forlænger spærene ved at laske konstruktionstræ på de eksisterende spær.

Tilgængelighed / sammenlægning

Eksempel Nørre Alle 37, tv.

Renovering

Eksempel Nyvangsvej 14-16

Fremtidens lejligheder

Fremtidens trappeopgang med elevator Eksempel på altaner

Bygning

Lejlighed

KONKRETE PROBLEMER I BEBYGGELSEN:• Flere bygnings- og installati-

onsdele har kort restlevetid • Murværket har synlige ska-

der ved jordniveau• Slidte plastikvinduer• Mørke opgange og lejligheder

med gamle installationer• Smalle køkkener og baderum

med manglende ventilation• Kolde ydervægge

Kravene til boligstandard, plads, indretning, udstyr samt for eksempel elevator er nogle andre i dag end for 60-70 år siden, da boligerne blev bygget.

Også udearealerne trænger til et løft, så flere får lyst til at bevæge og ophol-de sig i de fælles udearealer.

Fremtidens trappeopgang med elevator

5

Vi har fået tilsagn fra Landsbyggefon-den om støtte til ventilation, etab-lering af tilgængelighedslejligheder (indrettet til kørestolsbrugere) og opførelsen af et nyt fælles beboer-hus samt nye udearealer. Samlet en meget, meget fin ’pakke’.

Desværre kan vi ikke ’bytte’ og få andre ting fra Landsbyggefonden, der holder sig til et stramt regelsæt. Sam-tidig forlanger Landsbyggefonden, at vi laver en samlet plan – og ikke kun dele af planen (dog behøver alle afdelinger ikke nødvendigvis sige ja til helhedsplanen, for at de øvrige kan gå videre med deres del, jf. side 4)

Vi kommer altså til at regne på, hvor meget afdelingerne har mulighed for selv at betale. Enten i form af opspa-

rede midler eller gennem en accepta-bel huslejestigning. Og ikke mindst, når det gælder huslejen, er det vig-tigt, at I som beboere er involveret. Hvordan skal vi prioritere?

I de kommende måneder vil rådgi-vere udarbejde et detaljeret bud på en løsning, hvor vi så vidt muligt indarbejder de ønsker, der kommer fra beboerne. Af samme grund håber vi at se mange til informationsmødet, mandag den 13. juni kl. 19, hvor vi kan høre jeres ønsker, og eventu-elle bekymringer i forbindelse med projektet.

HVAD STØTTER LANDSBYGGEFONDEN?

HVORFOR SKAL LANDSBYGGEFON-DEN BLANDES IND I RENOVERINGEN? Når man bor i en almen bolig, er der i princippet kun beboernes egen husleje i den enkelte lejlig-hed til at dække alle omkostnin-ger til vedligeholdelse af boliger og udearealer. Af samme grund holdes der hvert år budgetmø-de, hvor du/I som beboere skal godkende budgettet og dermed huslejen i afdelingen.

I forbindelse med større reno-veringsprojekter kan Landsbyg-gefonden dog yde tilskud. Først og fremmest, når der er tale om renovering af skader eller bygge-tekniske forhold, som man ikke har haft mulighed for at ’spare op til’.

Reglerne for tilskud indebærer blandt andet, at der skal laves en helhedsplan for boligområdet.

Landsbyggefonden lægger des-uden særlig vægt på, at der ikke laves lappeløsninger, men at bo-liger og områder fremtidssikres. Blandt andet ved at sikre tilgæn-gelighed for ældre/handicappede (for eksempel med elevatorer og større køkkener), at der etableres fællesfaciliteter (for eksempel et beboerhus), og at der vælges velafprøvede byggematerialer og -teknikker.

Midlerne i Landsbyggefonden kommer fra alle de danske almene boligafdelinger. Så man kan sige, at det er beboernes egne opspare-de penge, der nu kommer tilbage til blandt andet FOB Kalundborg.

I de kommende måneder vil rådgivere udarbejde et detaljeret bud på en løsning, hvor vi så vidt muligt indarbejder de ønsker, der kommer fra beboerne. Af samme grund håber vi at se mange til informationsmødet, mandag den 13. juni.

6

VORES ØNSKELISTE HAR VÆRET LANGI arbejdet med at lave en helheds-plan, som Landsbyggefonden vil støtte, har boligforeningen sammen med rådgivere forsøgt at ’få så me-get’ med i støttepakken som muligt.

For eksempel har vi haft en am-bition om, at boligerne skal være energirigtige og leve op til dagens boligstandard mht. boligstørrelse, bad- og køkkenforhold samt alta-ner/terrasser, og vi vil etablere et tilstrækkeligt antal boliger med god

tilgængelighed – så også beboere der er dårligt gående eller bruger kørestol kan blive boende i afdelin-gerne.

Tilgængelighedsboliger er en af de ting, som Landsbyggefonden vægter højt. Men det betyder også, at en del af planen vil være at der skal ske sammenlægning af et antal lejligheder (i det første oplæg skal 29 lejligheder nedlægges). Til gen-gæld – og som ’erstatning’ for flere

af disse lejligheder – er der lavet et oplæg med nye taglejligheder i afdeling 9.

Når det gælder ude- og fællesare-aler, er ønsket, at de omdannes til indbydende mødesteder, og vi ønsker os et fælles beboerhus, som kan samle fælles beboeraktiviteter i området.

Foran det nye fælleshus er der multibane og atrium. Et område der

7

Skitse, nyt fælleshus

Eksempel på nye altaner, der kan blive en del af de nyrenoverede boliger

skal være områdets hjerte. Det skal indrettes, så det tiltrækker børn og unge i alle aldre, også de store børn, som kan være svære at få beskæf-tiget.

Et nyt fælles beboerhus vil indehol-de kontorfaciliteter til FOB, kantine og møderum samt mandskabsfaci-liteter til teknisk service i kælder-plan. Indretningen er derudover fleksibel og vil indeholde mulighed for at etablere cafe, en stor sal til

cirka 50 personer samt mindre mø-derum, som beboerne kan bruge.

Det har også været et vigtigt mål, at området opleves som trygt og rart af både børn og ældre –blandt andet ved at tænke på udsyn, over-blik og – ikke mindst – belysning.

Man kan godt sige, at boligforenin-gen har haft en lang ’ønskeseddel’ med til Landsbyggefonden. Vel vidende, at ikke alle ønsker blev

indfriet. Det er også derfor, at vi i de kommende måneder skal i dialog med beboere og afdelingsbestyrelser for at vælge de rigtige løsninger.

P

P

P

P

P

P P

22 p-pladserlangs Lupinvej

7 p-pladserlangs vejen

overdækkede p-pladser til cykler og knallerter

4 p-pladserlangs vejen

8 p-pladserlangs vejen

6 p-pladser

5 p-pladserlangs vejen

5 p-pladserlangs vejen

5 p-pladserlangs vejen

8 p-pladser

græs

plantebed

ophold

NATURLEGEPLADS

leg

ophold

græs

plantebed

15 p-pladser

højtgræs

græs

græs

ophold

græs

græs

græs

græs

græs

højt græs

plantebed

plantebed græs

græs

leg

plantebed

leg

11 p-pladserlangs Nyvangsvej

ophold

ophold

uklippetgræs

20 p-pladser

leg

plantebed

skråning græs

skråning

ophold

plantebed

plantebed plantebed plantebed plantebed

ophold

græs

ophold

ophold

græs

grus

grus

ophold

20 p-pladser

16 p-pladser

ophold

ophold

skråning græs

5 p-pladser

uformel boldleg

uformel boldleg

græs

plantebed

plantebed

hækplanter hækplanter hækplanter hækplanter

plantebed

græs

højtgræs

højtgræs

højtgræs

højtgræs

højtgræs

højtgræs

plantebed

plantebed

plantebed

plantebed

plantebed

hækplanter

NØRRE ALLÉ

NY

VAN

GS

VE

J

FREDERIK ANDERSENSVEJ

NY

VAN

GS

VE

J

LUPI

NVEJ

6 p-pladser

petanque

leg

ATRIUM

FÆLLESHUS

MULTIBANE

LEGEPLADS

LEGEPLADS

affaldsstation

affaldsstation

ophold

affaldsstationaffaldsstation

højtgræs

9 p-pladser

5 p-pladser

FOB

47 p-pladser

10 overdækkede p-pladser23 p-pladser

10 overdækkede p-pladser24 p-pladser

29p-pladser

højt græs

højt græs

højt græs

højt græs

græs

græsgræs

leg

græs

græs

græs

græs

græs

græs

græs

FOB Kontor

Beboerlokaler

Fælleshus

Der er i dag ikke mange fælles aktiviteter for beboerne i boligforenin-gen. Hovedårsagen er formentlig de rammer, som boligforeningen har mulighed for at stille til rådighed i dag. Lokaler, som ligger spredt rundt omkring i kældrene på ejendommene, er hvad de kan tilbyde. I følge de interviews, som er udført i forbindelse med denne helhedsplan, har specielt den yngre del af beboerne et stort ønske om, at der bliver skabt nye rammer, som kan være med til at understøtte sammenholdet og fællesfølelsen i foreningen. Denne gruppe mener, at der skal skabes flere fællesaktiviteter, og de ser store muligheder i et fælleshus. I samme interviewrække er der dog enkelte beboere af den ældre gruppe, som ikke mener, at der er et behov for et fælleshus.Der vil altid være beboere, som ikke ønsker, at deltage i fællesliv og det skal man selvfølgelig har respekt for. Nogle mennesker ønsker at passe sig selv, så derfor bør deltagelse i fællesaktiviteter altid være et personligt tilvalg. På trods af ovenstående, vil et fælleshus for hovedparten af beboerne være et positivt tiltag, som kan medvirke til at beboerne knyttes tættere sammen og på den måde styrke naboskabet, trygheden og glæden ved at bo i foreningen. Nye beboere vil have muligheder for hurtigere at blive integreret i bolig-foreningen, hvis de vælger at melde sig til aktiviteter i fælleshuset.

385 m² fælleshus indholdende kontorfaciliteter svarede til nuværende behov.Kantine og møderum samt direkte forbindelse til teknisk service i kælderplan.Beboerlokalet er disponeret efter at kunne fungere i som enheder med en cafe, en stor sal til ca. 50 person, samt den mulighed for tre smål møderum tilbrug i det daglige til som engementer og møder for beboerne

Ovenlys i fordelingsgang

Materialer på fælleshus

Indvendig beklædning

Eksempel på materialer til fælleshusIkke målfast

Ikke målfast

Privatehaver

Ved at etablere terrasser til stuelejlighederne tilføjes der dagligt liv til de fælles friarealer. Terrasserne suppleres med små trapper, der giver adgang til friarealerne. Der vil opstå en halvprivat zone i nær tilknytning til terrasserne. I denne forbindelse får beboerne selv mu-lighed for at etablere skærmende beplantninger i plantekasser eller krukker.Afskærmende beplantninger kan tage forskellig form, med en uklippet prydbusk som syren eller lign. og et bed med bunddække med overstandere af små træer.

Beplantningsstrategi

Det kræver mange mandetimer at slå græs ,og disse timer foreslås omdannet til pleje af beplantninger. Græsarealerne kan suppleres af større arealer med enggræsblandinger, hvorved der etableres græ-søer, hvor græsset kun slås 2 gange årligt.

Indre gårdhaver

Friarealernes beplantning varierer, men alle etableres med mindre træer med blomster og efterårsløv og måske endda med bær/ frugt-sætning. Valg af planter skal sikre, at der ikke skal ske beskæring, men at træernes fulde højde er det ønskede slutmål.

Tilgængelighed

Der etableres tilgængelighed til samtlige boliger. Således sikres det, at adgangsstiers stigning som udgangspunkt ikke overstiger 40 pro-mille. Ekstraordinært maks. 50 promille, og i dette tilfælde etableres værn og reposer i hht gældende regler.

Fælleshus - beliggenhedsplan

Fra den store sal er der direkte adgang til det fri i form af en overdækket terrasse.

Køkkenet er der disponeret et anretter køkken, men placeringen kan ændret så det ligger ved det store depot og kan derefter tilpasses i størrelse og behov.

300 m² mandskabsfasiliteter i kælder

Fælleshuset ligger sig som en del af landskabsplanen, og er derfor bearbejdet i sit facade udtryk som en del af haveplanen.Facaderne er udført i en let lodret beklædning som kunne være trælister, for at give variation i facade kunne trælisterne være af 3 forskellige størrelser. Et alternativ til træet kunne være stålplader - lodrette, hvis vedligeholdelse er et afgørende parameter.

Stiforbindelser

Ved etablering af stier, der løber på tværs af friarealerne, forbindes legepladser og opholdsarealer som perler på en snor. I hele bebyg-gelsens centrum etableres et stort fælles aktivitetsareal med et akti-vitetscenter tilknyttet.

Udearealer

Der ønskes indbydende, frodige og driftsvenlige udearealer med en synlig og brugbar infrastruktur i form af eksisterende vejnet suppleret med et tværgående stiforløb. Ved at inddrage de i dag uudnyttede friarealer aktivt, vil bebyggelsen få plads til lege- og opholdspladser af forskellig karakter. Det vil blive tilført en vifte af forskellige oplevel-sesmuligheder, således at beboerne har lyst til at bevæge sig rundt i hele området.

Leg og ophold

De nye opholds- og legeområder bliver et socialt samlingspunkt, der giver mulighed for, at børn kan lege tæt på hjemmet, at voksne der vil holde øje med deres børn kan være i nærtilknytning, men også være sammen med andre, at man kan tage familien ned til aftensmad, eftermiddagskaffe mm. Der etableres også opholdsområder, der er afskåret fra leg og aktiviteter. Her kan det være der er plads til grill, pergolaer eller måske endda enkelte pletter med overdækket areal. Der kan også etableres aktiviteter for voksne med en petanque-bane og et udendørs fitness areal.

Endelig etableres hele områdets store sociale samlingspunkt foran det nye fælleshus ved multibane og atrium. Et område i hele bebyg-gelsens hjerte. Det udføres, så det opfordrer til bevægelse og leg for alle aldre, også de store børn, som kan være svære at få beskæfti-get. Ved at etablere et aktivitetshus i nær tilknytning til banen og atri-ummet, kan et socialt netværk mellem de forskellige aldersgrupper sikres. Multibanen skal sikre, at der er mulighed for aktiviteter for alle aldre og alle aldersgrupper.

Parkering

Parkering holdes videst muligt i områdets yderarealer. Således øn-skes det store overdækkede parkeringsområde for enden af Frederik Andersensvej nedlagt. Pladserne foreslås flyttet til Nyvangsvej. Her-ved sikres et bilfrit center i bebyggelsen, og et større område sikres til leg og ophold.

Der er i dag 210 faste P-pladser inkl. de overdækkede arealer og 63 langs vejene.

Fælleshus stueplan Fælleshus facader Fælleshus kælderplan

Afdeling 21 - beliggenhedsplan Privatehaver ved stueplan

HELHEDSPLAN

Landskab

Fælleshus

Maj 2016

P

P

P

P

P

P P

22 p-pladserlangs Lupinvej

7 p-pladserlangs vejen

overdækkede p-pladser til cykler og knallerter

4 p-pladserlangs vejen

8 p-pladserlangs vejen

6 p-pladser

5 p-pladserlangs vejen

5 p-pladserlangs vejen

5 p-pladserlangs vejen

8 p-pladser

græs

plantebed

ophold

NATURLEGEPLADS

leg

ophold

græs

plantebed

15 p-pladser

højtgræs

græs

græs

ophold

græs

græs

græs

græs

græs

højt græs

plantebed

plantebed græs

græs

leg

plantebed

leg

11 p-pladserlangs Nyvangsvej

ophold

ophold

uklippetgræs

20 p-pladser

leg

plantebed

skråning græs

skråning

ophold

plantebed

plantebed plantebed plantebed plantebed

ophold

græs

ophold

ophold

græs

grus

grus

ophold

20 p-pladser

16 p-pladser

ophold

ophold

skråning græs

5 p-pladser

uformel boldleg

uformel boldleg

græs

plantebed

plantebed

hækplanter hækplanter hækplanter hækplanter

plantebed

græs

højtgræs

højtgræs

højtgræs

højtgræs

højtgræs

højtgræs

plantebed

plantebed

plantebed

plantebed

plantebed

hækplanter

NØRRE ALLÉ

NY

VAN

GS

VE

J

FREDERIK ANDERSENSVEJ

NY

VAN

GS

VE

J

LUPI

NVEJ

6 p-pladser

petanque

leg

ATRIUM

FÆLLESHUS

MULTIBANE

LEGEPLADS

LEGEPLADS

affaldsstation

affaldsstation

ophold

affaldsstationaffaldsstation

højtgræs

9 p-pladser

5 p-pladser

FOB

47 p-pladser

10 overdækkede p-pladser23 p-pladser

10 overdækkede p-pladser24 p-pladser

29p-pladser

højt græs

højt græs

højt græs

højt græs

græs

græsgræs

leg

græs

græs

græs

græs

græs

græs

græs

FOB Kontor

Beboerlokaler

Fælleshus

Der er i dag ikke mange fælles aktiviteter for beboerne i boligforenin-gen. Hovedårsagen er formentlig de rammer, som boligforeningen har mulighed for at stille til rådighed i dag. Lokaler, som ligger spredt rundt omkring i kældrene på ejendommene, er hvad de kan tilbyde. I følge de interviews, som er udført i forbindelse med denne helhedsplan, har specielt den yngre del af beboerne et stort ønske om, at der bliver skabt nye rammer, som kan være med til at understøtte sammenholdet og fællesfølelsen i foreningen. Denne gruppe mener, at der skal skabes flere fællesaktiviteter, og de ser store muligheder i et fælleshus. I samme interviewrække er der dog enkelte beboere af den ældre gruppe, som ikke mener, at der er et behov for et fælleshus.Der vil altid være beboere, som ikke ønsker, at deltage i fællesliv og det skal man selvfølgelig har respekt for. Nogle mennesker ønsker at passe sig selv, så derfor bør deltagelse i fællesaktiviteter altid være et personligt tilvalg. På trods af ovenstående, vil et fælleshus for hovedparten af beboerne være et positivt tiltag, som kan medvirke til at beboerne knyttes tættere sammen og på den måde styrke naboskabet, trygheden og glæden ved at bo i foreningen. Nye beboere vil have muligheder for hurtigere at blive integreret i bolig-foreningen, hvis de vælger at melde sig til aktiviteter i fælleshuset.

385 m² fælleshus indholdende kontorfaciliteter svarede til nuværende behov.Kantine og møderum samt direkte forbindelse til teknisk service i kælderplan.Beboerlokalet er disponeret efter at kunne fungere i som enheder med en cafe, en stor sal til ca. 50 person, samt den mulighed for tre smål møderum tilbrug i det daglige til som engementer og møder for beboerne

Ovenlys i fordelingsgang

Materialer på fælleshus

Indvendig beklædning

Eksempel på materialer til fælleshusIkke målfast

Ikke målfast

Privatehaver

Ved at etablere terrasser til stuelejlighederne tilføjes der dagligt liv til de fælles friarealer. Terrasserne suppleres med små trapper, der giver adgang til friarealerne. Der vil opstå en halvprivat zone i nær tilknytning til terrasserne. I denne forbindelse får beboerne selv mu-lighed for at etablere skærmende beplantninger i plantekasser eller krukker.Afskærmende beplantninger kan tage forskellig form, med en uklippet prydbusk som syren eller lign. og et bed med bunddække med overstandere af små træer.

Beplantningsstrategi

Det kræver mange mandetimer at slå græs ,og disse timer foreslås omdannet til pleje af beplantninger. Græsarealerne kan suppleres af større arealer med enggræsblandinger, hvorved der etableres græ-søer, hvor græsset kun slås 2 gange årligt.

Indre gårdhaver

Friarealernes beplantning varierer, men alle etableres med mindre træer med blomster og efterårsløv og måske endda med bær/ frugt-sætning. Valg af planter skal sikre, at der ikke skal ske beskæring, men at træernes fulde højde er det ønskede slutmål.

Tilgængelighed

Der etableres tilgængelighed til samtlige boliger. Således sikres det, at adgangsstiers stigning som udgangspunkt ikke overstiger 40 pro-mille. Ekstraordinært maks. 50 promille, og i dette tilfælde etableres værn og reposer i hht gældende regler.

Fælleshus - beliggenhedsplan

Fra den store sal er der direkte adgang til det fri i form af en overdækket terrasse.

Køkkenet er der disponeret et anretter køkken, men placeringen kan ændret så det ligger ved det store depot og kan derefter tilpasses i størrelse og behov.

300 m² mandskabsfasiliteter i kælder

Fælleshuset ligger sig som en del af landskabsplanen, og er derfor bearbejdet i sit facade udtryk som en del af haveplanen.Facaderne er udført i en let lodret beklædning som kunne være trælister, for at give variation i facade kunne trælisterne være af 3 forskellige størrelser. Et alternativ til træet kunne være stålplader - lodrette, hvis vedligeholdelse er et afgørende parameter.

Stiforbindelser

Ved etablering af stier, der løber på tværs af friarealerne, forbindes legepladser og opholdsarealer som perler på en snor. I hele bebyg-gelsens centrum etableres et stort fælles aktivitetsareal med et akti-vitetscenter tilknyttet.

Udearealer

Der ønskes indbydende, frodige og driftsvenlige udearealer med en synlig og brugbar infrastruktur i form af eksisterende vejnet suppleret med et tværgående stiforløb. Ved at inddrage de i dag uudnyttede friarealer aktivt, vil bebyggelsen få plads til lege- og opholdspladser af forskellig karakter. Det vil blive tilført en vifte af forskellige oplevel-sesmuligheder, således at beboerne har lyst til at bevæge sig rundt i hele området.

Leg og ophold

De nye opholds- og legeområder bliver et socialt samlingspunkt, der giver mulighed for, at børn kan lege tæt på hjemmet, at voksne der vil holde øje med deres børn kan være i nærtilknytning, men også være sammen med andre, at man kan tage familien ned til aftensmad, eftermiddagskaffe mm. Der etableres også opholdsområder, der er afskåret fra leg og aktiviteter. Her kan det være der er plads til grill, pergolaer eller måske endda enkelte pletter med overdækket areal. Der kan også etableres aktiviteter for voksne med en petanque-bane og et udendørs fitness areal.

Endelig etableres hele områdets store sociale samlingspunkt foran det nye fælleshus ved multibane og atrium. Et område i hele bebyg-gelsens hjerte. Det udføres, så det opfordrer til bevægelse og leg for alle aldre, også de store børn, som kan være svære at få beskæfti-get. Ved at etablere et aktivitetshus i nær tilknytning til banen og atri-ummet, kan et socialt netværk mellem de forskellige aldersgrupper sikres. Multibanen skal sikre, at der er mulighed for aktiviteter for alle aldre og alle aldersgrupper.

Parkering

Parkering holdes videst muligt i områdets yderarealer. Således øn-skes det store overdækkede parkeringsområde for enden af Frederik Andersensvej nedlagt. Pladserne foreslås flyttet til Nyvangsvej. Her-ved sikres et bilfrit center i bebyggelsen, og et større område sikres til leg og ophold.

Der er i dag 210 faste P-pladser inkl. de overdækkede arealer og 63 langs vejene.

Fælleshus stueplan Fælleshus facader Fælleshus kælderplan

Afdeling 21 - beliggenhedsplan Privatehaver ved stueplan

HELHEDSPLAN

Landskab

Fælleshus

Maj 2016

FOB KalundborgNørre Alle 45, 4400 Kalundborg / Tlf. 59 52 44 00 / E-mail: bolig@fob-bolig.dk

HVIS BEBOERNE I AFDELINGEN SIGER JA:

Kalundborg kommune skal god-kende helhedsplanen. 4. kvartal 2016-1. kvartal 2017: Projektet skal forberedes, så man kan holde en licitation.

I første omgang skal der findes en bygherrerådgiver, der kan sikre, at de krav, som afdelin-gerne og FOB Kalundborg har til projektet bliver efterlevet af entreprenøren, når arbejdet går i gang.

Entreprenører byder på opgaven (licitationen), og når der er valgt entreprenør, kan renoveringen gå i gang.

Undervejs vil FOB og entrepre-nøren løbende orientere beboere om tidsplanen for renoveringen. (forventet varinghed: ca. 2 år).

HVAD SKAL DER SÅ SKE NU?

Første orienteringsmøde i afdelingerne (I afdeling 14: den 13. juni.)

Orienteringsmøde og gen-nemgang af den detaljere-de helhedsplan*

Cafemøder og 1:1-konsul-tationer for interesserede beboere

Ekstraordinært afdelings-møde, hvor beboerne skal tage endelig stilling til helhedsplanen

HVIS BEBOERNE I AFDELINGEN SIGER NEJ:

Tilbuddet om støtte fra Lands-byggefonden bortfalder, og boligforeningen skal i givet fald sammen med afdelingsbesty-relsen i gang med at lave en alternativ plan.

Dog kan de afdelinger der stem-mer ja, godt gå videre med deres del af projektet (se side 4).

Denne beboerinformation er omdelt til alle beboere i afdeling 14 / Juni 2016

Jun.2016

Aug.2016

Sep.2016

Okt.2016

JA NEJ

JA

NEJ

*Planen for beboermøder er udvidet med yderligere et orienteringsmøde i august i forhold til den plan, der blev præsenteret på brev til jer for nogle uger siden.