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INFORME DE VALORACIÓN
Cliente ANALISIS LEANIZ
Inmueble Finca RústicaMunicipio PAPATRIGOProvincia (05358) Avila
Expediente 13050528Fecha
VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Exp: 13050528
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INDICE DEL INFORME
1. SOLICITANTE Y FINALIDAD
1.1. Solicitante1.2. Finalidad de la tasación1.3. Metodología
2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
2.1. Calificación2.2. Emplazamiento2.3. Identificación registral y catastral
3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
3.1. Comprobaciones realizadas3.2. Documentación
4. LOCALIDAD Y ENTORNO
4.1. Localidad4.2. Entorno
5. DESCRIPCION DE LA FINCA
5.1. Superficies5.2. Distribución de superficies y cultivos5.3. Infraestructura interior5.4. Clima y orografía5.5. Características agrológicas5.6. Riego5.7. Ganadería
6. EDIFICACIONES Y OTROS
6.1. Edificios, instalaciones y otros6.2. Descripción y características
7. REGIMEN URBANÍSTICO, TENENCIA Y OCUPACION
7.1. Protección, tenencia y ocupación
8. INFORMACIÓN DEL MERCADO
8.1. Evolución y expectativas del mercado8.2. Precios y encuesta MAGRAMA8.3. Testigos
9. CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS
10. VALOR DE TASACIÓN
11. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
11.1. Condicionantes11.2. Advertencias
12. FECHAS, CADUCIDAD Y FIRMAS
13. ANEXOS. DETALLES DE VALORACIÓN
14. DOCUMENTACIÓN ANALIZADA
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INFORME DE VALORACIÓN
1. SOLICITANTE Y FINALIDAD
1.1. SolicitanteANALISIS LEANIZ, con NIF/CIF: B84334911Domiciliado en Cartagena , 05516, ALAMEDA, LA - AvilaEl informe se solicita por mediación de: BANCO ATLANTICO, 0116 - Fuencarral
1.2. Finalidad de la tasaciónEl objeto del presente informe es realizar la valoración del inmueble que se describe a continuación y su finalidad será que sirva de base para una valoración pericial.
1.3. MetodologíaEl cálculo de valores técnicos se realiza de acuerdo con los métodos de valoración regulados en la Orden ECO / 805 / 2003 de 27 de marzo, y es conforme con los criterios definidos por las normas internacionales IVSC, así como la normativa europea establecida en las EVS.
2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
2.1. CalificaciónFincas rústicas destinadas a cultivos de secano y regadío, con aprovechamiento ganadero.Se la conoce por el nombre de rotura.Dispone de un conjunto de naves y edificios utilizados como almacén.La explotación se realiza directamente por la propiedad.
2.2. EmplazamientoSituadas en el municipio de PAPATRIGO, en la provincia de Avila.
2.3. Identificación registral y catastralA continuación realizamos la correspondencia entre los datos registrales y catastrales y determinamos la superficie computable a efectos de valoración:
Listado de fincas registrales
Datos registrales Datos catastrales Superficie (ha)
Finca Registro Superficie (ha) Superficie (ha) Referencia Comprobada Computable
123 ArevaloTomo: 23 · Libro: 21 · Folio: 123
23,1243 23,5432 05179B00200410 20,5643 20,5643
123-1 ArevaloTomo: 23 · Libro: 21 · Folio: 123
22,0000 21,0000 46251A02500370Pol.: 25 · Parc.: 370 ·
23,0000 23,0000
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Datos registrales Datos catastrales Superficie (ha)
Finca Registro Superficie (ha) Superficie (ha) Referencia Comprobada Computable
32 ArevaloTomo: 4 · Libro: 6 · Folio: 6
16,0000 17,1212 05179B00200015 15,0000 16,0000
32-1 ArevaloTomo: 4 · Libro: 6 · Folio: 6
14,0000 15,0000 46251A02500251Pol.: 2 · Parc.: 415 ·
16,0000 16,0000
Totales 75,1243 76,6644 74,5643 75,5643
En el cuadro anterior las fincas registrales nº 123, 32 figuran divididas para identificarlas con sus correspondientes fincas catastrales.
3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
3.1. Comprobaciones realizadas3.1.1 Visita al inmueble
El inmueble objeto de valoración fue visitado el día 11 de Febrero de 2013 por Ismael Alonso de profesión Ingeniero AgrónomoNo se ha podidoidentificar exactamentela finca
3.1.2 Otras comprobacionesIdentificación físicaCorrespondencia real / registralUso / explotación existente
3.2. DocumentaciónSuministrada por la propiedad o por otras gestiones realizadas, se ha dispuesto de la siguiente documentación:
Escritura de propiedadCertificación de cargasNota simple registral de 21 de Diciembre de 2012
4. LOCALIDAD Y ENTORNO
4.1. LocalidadPAPATRIGO tiene una actividad fundamentalmente agrícola con un nivel de renta medio, y una población aproximada de 1.540 habitantes, con tendencia a permanecer estable.A efectos de aprovisionamiento, las fincas dependen fundamentalmente del municipio de Avila, de donde dista 40 km, por carretera asfaltada transitable todo el año.
4.2. EntornoEl entorno próximo a la finca, desde un punto de vista agrario, queda definido por las siguientes características:
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Tipo de explotación en la provincia
Según censo agrario
Tamaño (ha) Nº.de explotaciones
<5 13.648
5<20 4.329
20<50 2.290
50<100 1.308
>100 1.103
Producción agraria en el municipio Régimen de tenencia en el municipio
En propiedad: 85 %
Arrendamiento: 10 %
Otros regímenes: 5 %
Alternativas y cultivos en el entorno
La alternativa más usual en la zona y que tenemos en cuenta a efectos de valoración es año y vez con barbecho semillado
5. DESCRIPCION DE LA FINCA
5.1. SuperficiesEn el cuadro siguiente se procede a la agrupación de fincas ya sea por colindancia o unidad de explotación, inexistencia de lindes, u otras causas.
Finca 1
FincaRegistral
Registral(ha)
Catastral(ha)
Comprobada(ha)
Computable(ha)
123 23,1243 23,5432 20,5643 20,5643
32-1 14,0000 15,0000 16,0000 16,0000
Total 37,1243 38,5432 36,5643 36,5643
Finca 2
FincaRegistral
Registral(ha)
Catastral(ha)
Comprobada(ha)
Computable(ha)
32 16,0000 17,1212 15,0000 16,0000
123-1 22,0000 21,0000 23,0000 23,0000
Total 38,0000 38,1212 38,0000 39,0000
5.2. Distribución de superficies y cultivosA continuación distribuimos la superficie de cada finca en las distintas masas de cultivo o aprovechamientos que luego consideramos a efectos de valorar por el método de comparación. Asimismo, distribuimos la superficie de cada masa de cultivo según los cultivos que en ella se realizan en función de las alternativas utilizadas en la zona que consideramos las más adecuadas, según se detalla
Labradas:
Herbáceos
ViñedosFrutales
No labradas:Arbolado forestal
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en el epígrafe alternativas.
Finca 1
Tierras de labor secano - Superficie: 12,0000 ha
Cultivo Superficie (ha) Marco plantación Edad (años)
TRIGO BLANDO SECANO 9,0000 0
Tierras de labor regadío - Superficie: 12,0000 ha
Cultivo Superficie (ha) Marco plantación Edad (años)
ALFALFA REGADÍO 10,5463 0
TRIGO BLANDO SECANO 1,0000 0
Viñedo de transformación secano - Superficie: 10,0000 ha
Cultivo Superficie (ha) Marco plantación Edad (años)
UVA DE VINIFICACION SECANO 10,0000 2x2 20
Tierras de labor secano - Superficie: 2,5643 ha
Finca 2
Tierras de labor secano - Superficie: 5,0000 ha
Cultivo Superficie (ha) Marco plantación Edad (años)
CEBADA SECANO 5,0000 0
Naranjo regadío - Superficie: 5,0000 ha
Cultivo Superficie (ha) Marco plantación Edad (años)
MANDARINO REGADÍO 5,0000 8x6 12
Cultivos protegidos regadío - Superficie: 4,0000 ha
Cultivo Superficie (ha) Marco plantación Edad (años)
PIMIENTO INVERNADERO 4,0000 1x1 0
Tierras de labor regadío - Superficie: 23,0000 ha
5.3. Infraestructura interiorRed viaria: no necesariaElectrificación: si tiene y es suficienteAbastecimiento agua de pozoEn conjunto, consideramos que la finca tiene una infraestructura: suficiente y en buen estado
5.4. Clima y orografíaLa estación climatológica más cercana es AVILA 'OBSERVATORIO' que registra los siguientes datos climatológicos:
Datos climatológicos
Temp. media máxima: 15.9 ºCTemp. media: 10.4 ºCTemp. media mínima: 4.8 ºC
Precip. media máxima: 679 mmPrecip. media: 400 mmPrecip. media mínima: 260 mm
Días de helada: 90 Días de lluvia: 105 Días de nieve: 20
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La Altitud es de 1130 y la latitud es 40°39'00''N
5.5. Características agrológicasLa textura media de la tierra es franco arenosa con 20 a 50 cm. de profundidad fundamentalmente. La pendiente del suelo es entre el 2 y 4% poca pedregosidad y nula salinidad.
5.6. RiegoEl agua de riego procede de pozo situado en la finca y tiene buena calidad.El riego se realiza por aspersión móvil.
5.7. GanaderíaLa finca tiene una explotación ganadera según se indica en el siguiente cuadro:
Finca 2
Ganado Raza Cabezas
Vacuno leche Frisona 150
Vacuno carne 200
Las principales características de los sistemas de explotación del ganado son las siguientes:
Vacuno lecheLa explotación del ganado vacuno está destinada a la producción de leche.
La renovación de las vacas se realiza a los siete años de edad con la propia recría. Los terneros que no se reservan para reposición se venden al destete. Las novillas se cubren por primera vez a los dos años. Las vacas de desecho se venden como carne.
Los gastos se calculan por vaca, incluyendo la parte correspondiente del resto de cabezas (machos, terneros, novillos, etc.) que componen la explotación.
Los supuestos básicos que consideramos en esta explotación se detallan en el anexo de valoración.
Vacuno carneLa explotación de ganado vacuno está destinada a la producción de carne. La renovación de vacas se hace con la propia recría. Los terneros/as que no se reservan para reposición de madres; parte se venden al destete y el resto se ceban hasta los 500 kg los machos y 375 kg las hembras, aproximadamente, como supuestos más comunes aunque con relativa frecuencia en base a precios de suministros y más especialmente a precios de venta de ganado, el ganadero se ve obligado a variar el momento de la venta, más tarde o antes de lo previsto.
Al realizar la valoración incluimos los datos que utilizamos para esta explotación.
En los gastos por vaca incluimos la parte proporcional al resto de cabezas de la explotación.
Las edificaciones destinadas a la explotación ganadera se detallan en el apartado siguiente.
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6. EDIFICACIONES Y OTROS
6.1. Edificios, instalaciones y otros
Listado de edificios, instalaciones y otros
Finca Descripción SuperficieAntigüedad
Incluido en valor tierra
Estado Importes
1 Vivienda(Edificio)
250,0000 m²15 años
4 terminado Repercusión suelo 0,00 €/m²Coste de construcción 650,00 €/m²Gastos necesarios 10,00 %Depreciación funcional 80,00 €/m²
1 Almacen(Edificio)
300,0000 m²22 años
1 terminado Repercusión suelo 0,00 €/m²Coste de construcción 250,00 €/m²Gastos necesarios 5,00 %Depreciación funcional 30,00 €/m²
1 Cebadero cerdos(Edificio)Porcino cebo
200,0000 m²8 años
2 terminado Repercusión suelo 10,00 €/m²Coste de construcción 350,00 €/m²Gastos necesarios 5,00 %Depreciación funcional 40,00 €/m²
1 Establo(Edificio)Vacuno leche
350,0000 m²12 años
3 terminado Repercusión suelo 10,00 €/m²Coste de construcción 450,00 €/m²Gastos necesarios 5,00 %Depreciación funcional 45,00 €/m²
2 Almacen *(Edificio)
200,0000 m²0 años
4 terminado Repercusión suelo 0,00 €/m²Coste de construcción 250,00 €/m²Gastos necesarios 5,00 %Depreciación funcional 0,00 €/m²
2 Establo(Edificio)Vacuno leche
100,0000 m²15 años
2 terminado Repercusión suelo 0,00 €/m²Coste de construcción 250,00 €/m²Gastos necesarios 5,00 %Depreciación funcional 35,00 €/m²
Tipos de inclusión:1: necesario incluido en el valor de las tierras2: necesario no incluido en el valor de las tierras3: ligado a otras explotaciones4: otros* Este edificio no se valorará
6.2. Descripción y características1.- VIVIENDA. De una planta, de 15 años, buena conservación. Cimentación zanja corrida y zapatas, estructura de hormigon, cubierta teja curva. Esta distribuida en vestibulo amplio, salon, 4 dormitorios, cocina-estar, dos baños y un aseo
2.-CEBADERO DE CERDOS.
7. REGIMEN URBANÍSTICO, TENENCIA Y OCUPACION
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7.1. Protección, tenencia y ocupaciónEl titular registral es Analisis LeanizLa finca se explota directamente por la propiedad
8. INFORMACIÓN DEL MERCADO
8.1. Evolución y expectativas del mercadoNo se observan elementos especulativos en la formación del precio, y en base a la información histórica que consta en nuestra base de datos, a la información del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente y de otras publicaciones, se considera que no se han experimentado caídas significativas y duraderas de los precios en los últimos diez años.
8.2. Precios y encuesta MAGRAMAA continuación figuran los precios de las masas de cultivos y aprovechamientos recogidos en la Encuesta de Precios Anual que realiza el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, que nos sirven de referencia para los precios de los testigos que utilizamos en el método de comparación.
Encuesta MAGRAMA
Masa de cultivo 2009 (€/ha) 2010 (€/ha) 2011 (€/ha) Media (€/ha)
Tierras de labor secano 4.809,00 4.800,00 4.953,00 4.854,00
Tierras de labor regadío 10.194,00 10.709,00 10.740,00 10.547,67
Viñedo de transformación secano 15.792,00 14.169,00 14.405,00 14.788,67
8.3. Testigos
Cultivos protegidos regadío
Testigo Localización Fuente Superficie (ha) Precio (€/ha) Pr. Total (€)
036/0052 Ejido, El Oferta - Agente 4,0000 56.000,00 224.000,00
036/0053 Ejido, El Oferta - Vendedor 1,0000 125.000,00 125.000,00
036/0041 Dalias Compra-venta realizada - Comprador 1,0000 60.500,00 60.500,00
Naranjo regadío
Testigo Localización Fuente Superficie (ha) Precio (€/ha) Pr. Total (€)
036/0061 Colmenar Viejo Oferta - Publicaciones 20,0000 44.500,00 890.000,00
Tierras de labor regadío
Testigo Localización Fuente Superficie (ha) Precio (€/ha) Pr. Total (€)
036/0031 Aveinte Compra-venta realizada - Comprador 7,0000 9.250,00 64.750,00
036/0033 Alcazar De San Juan
Oferta - Agente 15,0000 13.500,00 202.500,00
Tierras de labor secano
Testigo Localización Fuente Superficie (ha) Precio (€/ha) Pr. Total (€)
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036/0008 Fresneda, La Compra-venta realizada - Comprador 65,0000 4.500,00 292.500,00
036/0002 Aldea Del Fresno Compra-venta realizada - Vendedor 5,0000 5.000,00 25.000,00
036/0016 Linares Subasta - Agente 15,0000 7.000,00 105.000,00
Viñedo de transformación secano
Testigo Localización Fuente Superficie (ha) Precio (€/ha) Pr. Total (€)
036/0028 Aveinte Oferta - Vendedor 12,0000 9.800,00 117.600,00
036/0027 Aveinte Oferta - Vendedor 12,0000 9.800,00 117.600,00
En los precios de los testigos no se han considerado el valor de las edificaciones existentes no necesarias y se ha descontado en concepto de gastos de comercialización, etc., según los casos de un 3% a un 5% del valor.
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9. CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS
Finca 1
Método de comparación tierras: 309.691,88 €
Cultivo Valor Homogeneizado (€/ha)
Superficie (ha) Valor Total (€)
Tierras de labor secano 4.994,53 12,0000 59.934,40Tierras de labor regadío 11.375,00 12,0000 136.500,00Viñedo de transformación secano 10.045,00 10,0000 100.450,00Tierras de labor secano 4.994,53 2,5643 12.807,48
Método de comparación edificios: 66.000,00 €
Edificio Valor Homogeneizado (€/m²) Superficie (m²) Valor Total (€)Almacen 220,00 300,0000 66.000,00
Total 66.000,00
Método de coste de reposición neto: 299.312,50 €
Edificio/Instalación CRN Superficie Coef. estado obra CRN TotalVivienda 527,75 €/m² 250,0000 m² 100,00 % 131.937,50 €
Almacen 67,50 €/m² 300,0000 m² 100,00 % 20.250,00 €
Cebadero cerdos 253,50 €/m² 200,0000 m² 100,00 % 50.700,00 €
Establo 275,50 €/m² 350,0000 m² 100,00 % 96.425,00 €
Total 299.312,50
Método de actualización de rentas actuales de las tierras: 236.715,97 €
Cultivo Valor Actualización
(€/ha)
Superficie (ha) Total (€)
TRIGO BLANDO SECANO 10.051,01 9,0000 90.459,08ALFALFA REGADÍO 13.868,08 10,5463 146.256,89
Total 236.715,97
Método de actualización de rentas esperadas: 209.809,02 €
Cultivo Superficie (ha) Valor suelo (€) Valor vuelo (€) Valor plantación (€)
UVA DE VINIFICACION SECANO 10,0000 97.630,75 112.178,28 209.809,02Total 209.809,02
Método de actualización de rentas contractuales: 14.414,41 €
Finca 1Cultivo Valor Actualización Superficie Valor TotalTierras de labor secano 5.621,19 €/ha 2,5643 (ha) 14.414,41 €
Método libre: 247.698,15 €
Descripción Valor Homogeneizado (€/ha) Superficie (ha) Valor Total (€)Establo €/m² 350,0000 m² €TRIGO BLANDO SECANO 10.982,18 €/ha 1,0000 ha 10.982,18 €
Finca 2
Método de comparación tierras: 726.895,00 €
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Cultivo Valor Homogeneizado (€/ha)
Superficie (ha) Valor Total (€)
Tierras de labor secano 5.844,67 5,0000 29.223,33Naranjo regadío 16.333,33 5,0000 81.666,67Cultivos protegidos regadío 88.595,00 4,0000 354.380,00Tierras de labor regadío 11.375,00 23,0000 261.625,00
Método de comparación edificios: 22.000,00 €
Edificio Valor Homogeneizado (€/m²) Superficie (m²) Valor Total (€)Establo 220,00 100,0000 22.000,00
Total 22.000,00
Método de coste de reposición neto: 61.500,00 €
Edificio/Instalación CRN Superficie Coef. estado obra CRN TotalAlmacen 250,00 € 200,0000 100,00 % 50.000,00 €
Establo 115,00 €/m² 100,0000 m² 100,00 % 11.500,00 €
Total 61.500,00
Método de actualización de rentas actuales de ganado: 1.173.432,50 €
Descripción Valor Actualización (€/cabeza) Cabezas Total (€)Vacuno leche 2.302,84 150 345.425,30Vacuno carne 4.140,04 200 828.007,21
Total 1.173.432,50
Método de actualización de rentas contractuales: 216.216,22 €
Finca 2Cultivo Valor Actualización Superficie Valor TotalTierras de labor regadío 9.400,71 €/ha 23,0000 (ha) 216.216,22 €
Método libre: 12.497,30 €
Descripción Valor Homogeneizado (€/ha) Superficie (ha) Valor Total (€)CEBADA SECANO 2.499,46 €/ha 5,0000 ha 12.497,30 €PIMIENTO INVERNADERO 971,89 €/ha 4,0000 ha 3.887,56 €MANDARINO REGADÍO €/ha 5,0000 ha €
El cálculo de los valores anteriores están detallados en los anexos de este informe.
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10. VALOR DE TASACIÓN
VALOR TASACIÓN FINCA 1: Fincas registrales nº 123, 32-1
Tierras y edificios vinculados 360.391,88 €· Valor homogeneizado tierra 309.691,88 €· CRN edificios necesarios no incluidos en valor tierra
50.700,00 €
· Valor por comparación 360.391,88 €· Actualización rentas actuales 247.698,15 €· Actualización rentas esperadas 209.809,02 €· Actualización rentas contractuales 14.414,41 €
· Valor por actualización 471.921,59 €Edificios destinados a otra explotación económica 66.000,00 €
· Coste de reposición neto 96.425,00 €Otras edificaciones 131.937,50 €
· Vivienda 131.937,50 €· Coste de reposición neto 131.937,50 €
VALOR TASACIÓN FINCA 1Fincas registrales nº 123, 32-1
558.329,38 €
VALOR TASACIÓN FINCA 2: Fincas registrales nº 32, 123-1
Tierras y edificios vinculados 738.395,00 €· Valor homogeneizado tierra 726.895,00 €· CRN edificios necesarios no incluidos en valor tierra
11.500,00 €
· Valor por comparación 738.395,00 €· Actualización rentas actuales 1.185.929,80 €· Actualización rentas contractuales 216.216,22 €
· Valor por actualización 1.402.146,02 €Edificios destinados a otra explotación económica 22.000,00 €
VALOR TASACIÓN FINCA 2Fincas registrales nº 32, 123-1
760.395,00 €
RESULTADO DE LA TASACIÓN: 1.318.724,38 €
11. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
11.1. CondicionantesDado que la diferencia de superficies es importante deberán inscribirse en el Registro. El propietario esta de acuerdo con esta condición
11.2. Advertencias
VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Exp: 13050528
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Discrepancias entre realidad física y descripciones registral o catastral que mantienen dudas en la identidad
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12. FECHAS, CADUCIDAD Y FIRMAS
Visita Inmueble Emisión del informeFecha: 11 de Febrero de 2013 Fecha: 30 de Julio de 2013Tasador: ISMAEL ALONSO Tasador: JAIME PICONProfesión: Ingeniero Agrónomo Profesión:
Caducidad del informeFecha límite validez: 26 de Enero de 2014
Nombre: JAIME PICONTítulo: Economista
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13. ANEXOS. DETALLES DE VALORACIÓN
MÉTODO COMPARACIÓN TIERRA
Finca 1
Tierras de labor secano 036/0016 036/0002 036/0008€/ha. 7.000,00 5.000,00 4.500,00Superficie ha. 15,0000 5,0000 65,0000 12,0000 haImporte € 105.000,00 25.000,00 292.500,00
por acceso % 22,00 0,00 0,00por calidad de la tierra % 0,00 0,00 0,00 franco arenosapor profundidad de la tierra % 0,00 0,00 0,00 20 a 50 cm. depor topografía % 0,00 0,00 0,00 entre el 2 y 4%por viales interiores % -24,00 0,00 0,00 no necesariapor tamaño % -6,00 0,00 0,00 12,0000
Coeficiente Homogeneización % -8,00Valor Comparación Homogeneizado €/ha 6.440,00 5.000,00 4.500,00
Valor comparación €/ha 5.313,33Coeficiente de ajuste 1,00Valor comparación ajustado €/ha 5.313,33
Tierras de labor regadío 036/0031 036/0033€/ha. 9.250,00 13.500,00Superficie ha. 7,0000 15,0000 12,0000 haImporte € 64.750,00 202.500,00
por acceso % 0,00 0,00por calidad de la tierra % 0,00 0,00 franco arenosapor profundidad de la tierra % 0,00 0,00 20 a 50 cm. depor topografía % 0,00 0,00 entre el 2 y 4%por viales interiores % 0,00 0,00 no necesariapor tamaño % 0,00 0,00 12,0000
Coeficiente Homogeneización %Valor Comparación Homogeneizado €/ha 9.250,00 13.500,00
Valor comparación €/ha 11.375,00Coeficiente de ajuste 1,00Valor comparación ajustado €/ha 11.375,00
Viñedo de transformación secano 036/0027 036/0028€/ha. 9.800,00 9.800,00Superficie ha. 12,0000 12,0000 10,0000 haImporte € 117.600,00 117.600,00
por acceso % 2,00 0,00por calidad de la tierra % 7,00 0,00 franco arenosapor profundidad de la tierra % -22,00 0,00 20 a 50 cm. depor topografía % 0,00 0,00 entre el 2 y 4%por viales interiores % 12,00 0,00 no necesariapor tamaño % 6,00 0,00 10,0000
Coeficiente Homogeneización % 5,00Valor Comparación Homogeneizado €/ha 10.290,00 9.800,00
Valor comparación €/ha 10.045,00Coeficiente de ajuste 1,00Valor comparación ajustado €/ha 10.045,00
Tierras de labor secano 2,5643 (ha)Este cultivo ya ha sido comparado en la finca 1.
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Valor comparación ajustado finca 1 5.313,33Coef. comparación Finca 1 / Tierras de labor secano
0,94
Valor comparación ajustado 4.994,53
Finca 2
Tierras de labor secano 5,0000 (ha)Este cultivo ya ha sido comparado en la finca 1.Valor comparación ajustado finca 1 5.313,33Coef. comparación Finca 2 / Tierras de labor secano
1,10
Valor comparación ajustado 5.844,67
Naranjo regadío 036/0061 036/0008€/ha. 44.500,00 4.500,00Superficie ha. 20,0000 65,0000 5,0000 haImporte € 890.000,00 292.500,00
por acceso % 0,00 0,00 0,00por calidad de la tierra % 0,00 0,00 0,00 franco arenosapor profundidad de la tierra % 0,00 0,00 0,00 20 a 50 cm. depor topografía % 0,00 0,00 0,00 entre el 2 y 4%por viales interiores % 0,00 0,00 0,00 no necesariapor tamaño % 0,00 0,00 0,00 5,0000
Coeficiente Homogeneización %Valor Comparación Homogeneizado €/ha 44.500,00 4.500,00
Valor comparación €/ha 16.333,33Coeficiente de ajuste 1,00Valor comparación ajustado €/ha 16.333,33
Cultivos protegidos regadío 036/0041 036/0052 036/0053€/ha. 60.500,00 56.000,00 125.000,00Superficie ha. 1,0000 4,0000 1,0000 4,0000 haImporte € 60.500,00 224.000,00 125.000,00
por acceso % 12,00 0,00 0,00por calidad de la tierra % 5,00 15,00 0,00 franco arenosapor profundidad de la tierra % 0,00 0,00 0,00 20 a 50 cm. depor topografía % 0,00 10,00 0,00 entre el 2 y 4%por viales interiores % 0,00 0,00 0,00 no necesariapor tamaño % 0,00 0,00 0,00 4,0000
Coeficiente Homogeneización % 17,00 25,00Valor Comparación Homogeneizado €/ha 70.785,00 70.000,00 125.000,00
Valor comparación €/ha 88.595,00Coeficiente de ajuste 1,00Valor comparación ajustado €/ha 88.595,00
Tierras de labor regadío 23,0000 (ha)Este cultivo ya ha sido comparado en la finca 1.Valor comparación ajustado finca 1 11.375,00Coef. comparación Finca 2 / Tierras de labor regadío
1,00
Valor comparación ajustado 11.375,00
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MÉTODO COMPARACIÓN EDIFICIOS
Finca 1
Vivienda (250,0000 m²)No hay testigos para este edificio
Cebadero cerdos (200,0000 m²)No hay testigos para este edificio
Establo (350,0000 m²)No hay testigos para este edificio
Finca 2
Almacen 036/0021 036/0022€/m². 240,00 200,00Superficie m². 530,0000 1.200,0000 200,0000 m²Importe € 127.200,00 240.000,00
por calidad % 0,00 0,00por conservación % 0,00 0,00por funcionalidad % 0,00 0,00
Coeficiente Homogeneización %Valor Comparación Homogeneizado €/ha 240,00 200,00
Valor comparación €/ha 220,00Coeficiente de ajuste 1,00Valor comparación ajustado €/ha 220,00
Establo 100,0000 (m²)Este edificio ya ha sido comparado en la finca 1.Valor comparación ajustado finca 1Coef. comparación Finca 2 / Establo 1,00Valor comparación ajustado
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MÉTODO DE COSTE DE REPOSICIÓN NETO
Finca 1
TipoEdif./Instal.
CRB(€/m²)
Dep. Funcional(€/m²)
Dep. Física(€/m²)
CRN(€/m²)
Superficie (m²) Coef. estado obra (%)
CRN Total (€)
Vivienda 715,00 80,00 107,25 527,75 250,0000 100,00 131.937,50Almacen 262,50 30,00 165,00 67,50 300,0000 100,00 20.250,00Cebadero cerdos 377,50 40,00 84,00 253,50 200,0000 100,00 50.700,00Establo 482,50 45,00 162,00 275,50 350,0000 100,00 96.425,00
Total Finca 1 299.312,50
Finca 2
TipoEdif./Instal.
CRB(€/m²)
Dep. Funcional(€/m²)
Dep. Física(€/m²)
CRN(€/m²)
Superficie (m²) Coef. estado obra (%)
CRN Total (€)
Almacen 262,50 0,00 262,50 200,0000 100,00 52.500,00Establo 262,50 35,00 112,50 115,00 100,0000 100,00 11.500,00
Total Finca 2 64.000,00
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MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS ACTUALES TIERRAS
Finca 1 - TRIGO BLANDO SECANO
Ingresos
Producción 3.600,00 Kg/ha. 0,19 €/Kg 684,00 €/ha.Total Ingresos 684,00 €/ha.
Gastos
Gastos directosSemillas 200,00 Kg o uds./ha 0,30 €/Kg o ud. 60,00 €/haFitosanitarios 30,00 €/ha.Mano de obra 10,00 hr/ha 7,00 €/hr 70,00 €/haMaquinaria 8,00 hr/ha 12,00 €/hr 96,00 €/ha
Gastos indirectosGastos de capital
Conservación y reparación (Edificios) 553,82 € 2,00 % 11,08 €/haSeguros (Edificios) 553,82 € 0,25 % 1,38 €/ha
Intereses capital circulante 134,23 €/ha 4,00 % 5,37 €/haTotal Gastos 273,83 €/ha.
Ingresos: 684,00 €/ha
Gastos: 273,83 €/ha
Rendimiento bruto 410,17 €/ha
Impuestos (15,00%) 61,53 €/ha
Rendimiento neto 348,64 €/ha
Gestión empresarial (4,00 %) 13,95 €/ha
Renta sin subvención 334,70 €/ha
Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 10.051,01 €/ha
VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 10.051,01 €/ha
Finca 1 - ALFALFA REGADÍO
Ingresos
Producción 62.000,00 Kg/ha. 0,14 €/Kg 8.680,00 €/ha.Total Ingresos 8.680,00 €/ha.
Gastos
Gastos directosSemillas 3,30 Kg o uds./ha 5,00 €/Kg o ud. 16,50 €/haAbonos 170,00 Kg/ha 10,00 €/Kg 1.700,00 €/ha.Fitosanitarios 400,00 €/ha.Riego 10.800,00 m³/ha 0,02 €/m³ 216,00 €/haMano de obra 40,00 hr/ha 7,00 €/hr 280,00 €/haMaquinaria 15,00 hr/ha 12,00 €/hr 180,00 €/haOtros directos 5.000,00 €/ha.
Gastos indirectosGastos de capital
Conservación y reparación (Edificios) 553,82 € 2,00 % 11,08 €/haSeguros (Edificios) 553,82 € 0,25 % 1,38 €/ha
Gastos generales 150,00 €/ha.Intereses capital circulante 3.977,48 €/ha 4,00 % 159,10 €/ha
Total Gastos 8.114,06 €/ha.
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Ingresos: 8.680,00 €/ha
Gastos: 8.114,06 €/ha
Rendimiento bruto 565,94 €/ha
Impuestos (15,00%) 84,89 €/ha
Rendimiento neto 481,05 €/ha
Gestión empresarial (4,00 %) 19,24 €/ha
Renta sin subvención 461,81 €/ha
Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 13.868,08 €/ha
VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 13.868,08 €/ha
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MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS ACTUALES DE GANADO
Finca 2: Vacuno leche
Ingresos (por cabeza)
Venta de leche 8.500,00 l/cabeza x 0,35 €/litro 2.975,00 €/cabeza
Venta terneros destete ( 0,85 ter./cabeza - 0,20 ter.rep./cabeza ) x 0,00 €/ternero 0,00 €/cabeza
Venta vacas de desecho
20,00 % x 0,00 €/vaca desecho 0,00 €/cabeza
Otros Ingresos 0,00 €/cabeza
Total ingresos 2.975,00 €/cabeza
Gastos (por cabeza)
Gastos de cultivos y forrajes 805,00 €/cabeza 805,00 €/cabeza
Granos, harinas y compuestos 5.200,00 kg/cabeza x 0,24 €/kg 1.248,00 €/cabeza
Productos zoosanitarios y veterinarios
90,00 €/cabeza 90,00 €/cabeza
Otros suministros 110,00 €/cabeza 110,00 €/cabeza
Mano de obra 65,00 horas/cabeza x 7,00 €/hora 455,00 €/cabeza
Maquinaria 115,00 €/cabeza 115,00 €/cabeza
Otros gastos generales 1,53 €/cabeza
Conservación y reparacion 1,53 €/cabeza
Edificios 76,67 € x 2,00 %
Instalaciones 0,00 € x 4,00 %
Contribución y tasas 0,00 € x 0,00 % 0,00 €/cabeza
Intereses del capital de circulante 4,00 % x capital de explotación/2 1.412,27 €/cabeza 56,49 €/cabeza
Total gastos 2.881,02 €/cabeza
Valor actualización renta actual
Ingresos: 2.975,00 €/cabeza
Gastos: 2.881,02 €/cabeza
Rendimiento bruto 93,98 €/cabeza
Impuestos (15,00%) 14,10 €/cabeza
Rendimiento neto 79,88 €/cabeza
Gestión empresarial (4,00 %) 3,20 €/cabeza
Renta sin subvención 76,68 €/cabeza
Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 2.302,84 €/cabeza
VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 2.302,84 €/cabeza
Finca 2: Vacuno carne
Ingresos (por cabeza)
Terneros/as por vaca (0,70 ter./cabeza - 0,12 ter.rep./cabeza) = 0,58 ter./cabeza
Venta terneros/as al destete
0,50 ter./cabeza * 200,00 kg/ter. x 12,95 €/kg 751,10 €/cabeza
Venta terneros cebados 0,05 ter./cabeza * 525,00 kg/ter. x 10,00 €/kg 152,25 €/cabeza
Venta terneras cebadas 0,00 ter./cabeza * 375,00 kg/ter. x 0,00 €/kg 0,00 €/cabeza
Venta vacas de desecho 10,00 % x 0,00 €/vaca desecho 0,00 €/cabeza
Otros Ingresos 0,00 €/cabeza
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Total ingresos 903,35 €/cabeza
Gastos (por cabeza)
Gastos de cultivos y forrajes 185,00 €/cabeza 185,00 €/cabeza
Granos, harinas y compuestos 1.000,00 kg/cabeza x 0,23 €/kg 230,00 €/cabeza
Productos zoosanitarios y veterinarios
20,00 €/cabeza 20,00 €/cabeza
Otros suministros 10,00 €/cabeza 10,00 €/cabeza
Mano de obra 25,00 horas/cabeza x 7,00 €/hora 175,00 €/cabeza
Maquinaria 100,00 €/cabeza 100,00 €/cabeza
Otros gastos generales 0,00 €/cabeza
Conservación y reparacion 0,00 €/cabeza
Edificios 0,00 € x 2,00 %
Instalaciones 0,00 € x 4,00 %
Contribución y tasas 0,00 € x 0,00 % 0,00 €/cabeza
Intereses del capital de circulante 4,00 % x capital de explotación/2 360,00 €/cabeza 14,40 €/cabeza
Total gastos 734,40 €/cabeza
Valor actualización renta actual
Ingresos: 903,35 €/cabeza
Gastos: 734,40 €/cabeza
Rendimiento bruto 168,95 €/cabeza
Impuestos (15,00%) 25,34 €/cabeza
Rendimiento neto 143,61 €/cabeza
Gestión empresarial (4,00 %) 5,74 €/cabeza
Renta sin subvención 137,86 €/cabeza
Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 4.140,04 €/cabeza
VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 4.140,04 €/cabeza
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MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS ESPERADAS TIERRAS
Finca 1 - UVA DE VINIFICACION SECANO
Ingresos
Periodo Concepto Importe Unidades Total
2 Otros 2.705,00 € 2.705,00 €/ha
3 Otros 6.000,00 € 6.000,00 €/ha
4 Otros 6.000,00 € 6.000,00 €/ha
5 Otros 6.000,00 € 6.000,00 €/ha
Gastos
Periodo Concepto Importe Unidades Total
1 Gastos generales 4.666,00 € 4.666,00 €/ha.
2 Gastos generales 3.882,03 € 3.882,03 €/ha.
3 Gastos generales 3.931,19 € 3.931,19 €/ha.
4 Gastos generales 3.931,19 € 3.931,19 €/ha.
5 Gastos generales 3.931,19 € 3.931,19 €/ha.
Flujo de caja
Periodo Años Ingresos (€) Gastos (€) Flujo (€)1 1 4.666,00 -4.666,002 2 - 3 2.705,00 3.882,03 -1.177,033 4 - 10 6.000,00 3.931,19 2.068,814 11 - 70 6.000,00 3.931,19 2.068,815 71 - 75 6.000,00 3.931,19 2.068,81
Actualización
Diferencial estimado %
Diferencial actualización 7,50 %
Tasa actualización 7,50 %
Edad Flujo (€) V' (€) Suelo+Vuelo (€) Vuelo (€)0 15.776,06 15.845,931 -4.666,00 21.625,27 21.700,38 5.854,442 -1.177,03 24.424,19 24.504,94 8.659,003 -1.177,03 27.433,04 27.519,84 11.673,904 2.068,81 27.421,71 27.515,01 11.669,085 2.068,81 27.409,52 27.509,83 11.663,906 2.068,81 27.396,43 27.504,26 11.658,327 2.068,81 27.382,35 27.498,27 11.652,338 2.068,81 27.367,22 27.491,83 11.645,899 2.068,81 27.350,95 27.484,90 11.638,9710 2.068,81 27.333,46 27.477,46 11.631,5311 2.068,81 27.314,66 27.469,46 11.623,5312 2.068,81 27.294,45 27.460,86 11.614,9313 2.068,81 27.272,72 27.451,61 11.605,6814 2.068,81 27.249,37 27.441,68 11.595,7415 2.068,81 27.224,26 27.430,99 11.585,0616 2.068,81 27.197,27 27.419,51 11.573,5717 2.068,81 27.168,25 27.407,16 11.561,2318 2.068,81 27.137,06 27.393,89 11.547,9519 2.068,81 27.103,53 27.379,62 11.533,6820 2.068,81 27.067,49 27.364,28 11.518,3521 2.068,81 27.028,74 27.347,79 11.501,8622 2.068,81 26.987,08 27.330,06 11.484,1323 2.068,81 26.942,30 27.311,01 11.465,08
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24 2.068,81 26.894,17 27.290,52 11.444,5925 2.068,81 26.842,42 27.268,50 11.422,5726 2.068,81 26.786,79 27.244,83 11.398,9027 2.068,81 26.726,99 27.219,38 11.373,4528 2.068,81 26.662,71 27.192,03 11.346,0929 2.068,81 26.593,60 27.162,62 11.316,6930 2.068,81 26.519,31 27.131,01 11.285,0731 2.068,81 26.439,45 27.097,02 11.251,0932 2.068,81 26.353,59 27.060,49 11.214,5533 2.068,81 26.261,30 27.021,21 11.175,2834 2.068,81 26.162,09 26.979,00 11.133,0635 2.068,81 26.055,44 26.933,61 11.087,6836 2.068,81 25.940,79 26.884,82 11.038,8937 2.068,81 25.817,54 26.832,37 10.986,4438 2.068,81 25.685,04 26.775,99 10.930,0639 2.068,81 25.542,61 26.715,38 10.869,4540 2.068,81 25.389,49 26.650,22 10.804,2941 2.068,81 25.224,90 26.580,18 10.734,2542 2.068,81 25.047,95 26.504,88 10.658,9543 2.068,81 24.857,74 26.423,94 10.578,0144 2.068,81 24.653,26 26.336,92 10.490,9945 2.068,81 24.433,45 26.243,38 10.397,4546 2.068,81 24.197,14 26.142,83 10.296,9047 2.068,81 23.943,12 26.034,73 10.188,8048 2.068,81 23.670,04 25.918,52 10.072,5949 2.068,81 23.376,49 25.793,60 9.947,6750 2.068,81 23.060,91 25.659,31 9.813,3851 2.068,81 22.721,67 25.514,95 9.669,0252 2.068,81 22.356,99 25.359,76 9.513,8353 2.068,81 21.964,95 25.192,94 9.347,0054 2.068,81 21.543,51 25.013,60 9.167,6655 2.068,81 21.090,47 24.820,81 8.974,8756 2.068,81 20.603,44 24.613,56 8.767,6257 2.068,81 20.079,89 24.390,76 8.544,8358 2.068,81 19.517,07 24.151,26 8.305,3359 2.068,81 18.912,04 23.893,80 8.047,8660 2.068,81 18.261,63 23.617,02 7.771,0961 2.068,81 17.562,45 23.319,49 7.473,5562 2.068,81 16.810,82 22.999,64 7.153,7163 2.068,81 16.002,82 22.655,80 6.809,8764 2.068,81 15.134,22 22.286,18 6.440,2465 2.068,81 14.200,48 21.888,83 6.042,9066 2.068,81 13.196,71 21.461,68 5.615,7567 2.068,81 12.117,65 21.002,50 5.156,5768 2.068,81 10.957,66 20.508,88 4.662,9469 2.068,81 9.710,68 19.978,23 4.132,3070 2.068,81 8.370,17 19.407,79 3.561,8671 2.068,81 6.929,12 18.794,56 2.948,6372 2.068,81 5.379,99 18.135,34 2.289,4173 2.068,81 3.714,68 17.426,69 1.580,7574 2.068,81 1.924,47 16.664,88 818,9475 2.068,81 15.845,93
Cálculo
Edad del cultivo 20 años
Suelo 15.845,93 €/ha
Vuelo 11.518,35 €/ha
Valor Suelo+Vuelo 27.364,28 €/ha
VALOR ACTUALIZACIÓN RENTAS ESPERADAS 27.364,28 €/ha
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MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS CONTRACTUALES
Tierras de labor secano
Renta bruta anual (€) Gastos anuales (€) Renta neta anual (€) Superficie (ha) Renta anual(€/ha)
Actualización (€/ha)
600,00 100,00 500,00 2,5643 194,98 5.621,19
Tierras de labor regadío
Renta bruta anual (€) Gastos anuales (€) Renta neta anual (€) Superficie (ha) Renta anual(€/ha)
Actualización (€/ha)
8.500,00 1.000,00 7.500,00 23,0000 326,09 9.400,71
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MÉTODO LIBRE
Finca 1 - TRIGO BLANDO SECANO
Desglose de ingresos y gastos
Periodo Año Concepto Ingresos € Gastos €1 1 Producción 722,00 €1 1 Maquinaria 96,00 €1 1 Mano de obra 70,00 €1 1 Semillas 60,00 €1 1 Fitosanitarios 30,00 €1 1 Gastos indirectos 12,46 €1 1 Intereses capital 5,37 €
Ingresos: 722,00 €/ha
Gastos: 273,83 €/ha
Rendimiento bruto 448,17 €/ha
Impuestos (15,00%) 67,23 €/ha
Rendimiento neto 380,94 €/ha
Gestión empresarial (4,00 %) 15,24 €/ha
Renta sin subvención 365,71 €/ha
Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 10.982,18 €/ha
VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 10.982,18 €/ha
Finca 2 - CEBADA SECANO
Desglose de ingresos y gastos
Periodo Año Concepto Ingresos € Gastos €1 1 Prtoducción 540,00 €1 1 Gasto 370,00 €1 1 gasto 68,00 €
Ingresos: 540,00 €/ha
Gastos: 438,00 €/ha
Rendimiento bruto 102,00 €/ha
Impuestos (15,00%) 15,30 €/ha
Rendimiento neto 86,70 €/ha
Gestión empresarial (4,00 %) 3,47 €/ha
Renta sin subvención 83,23 €/ha
Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 2.499,46 €/ha
VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 2.499,46 €/ha
Finca 2 - PIMIENTO INVERNADERO
Desglose de ingresos y gastos
Periodo Año Concepto Ingresos € Gastos €1 0 ing 100,00 €1 0 gas 50,00 €2 1-5 ing 200,00 €
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2 1-5 gas 100,00 €3 6-15 ing 250,00 €3 6-15 ing 70,00 €3 6-15 ing 40,00 €3 6-15 gast 120,00 €4 16-25 ing 250,00 €4 16-25 ing 70,00 €4 16-25 ing 40,00 €4 16-25 gast 120,00 €
Actualización de rendimientos
Deuda Pública 2,33 %
Diferencial actualización
8,00 %
Tasa actualización 10,33 %
Periodo Año(s) Flujo de caja Flujo imputable Inmueble € Valor actualización acumulado €0 1 50,00 45,00 45,001 - 5 5 100,00 90,00 383,316 1 240,00 216,00 503,0715 1 1.000,00 900,00 709,0516 - 20 5 240,00 216,00 894,89Resultado final: 3.221,60 €/ha
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14. DOCUMENTACIÓN ANALIZADA
14.1. Plano de situación
14.2. Datos Catastrales
Finca 05179B002004100000IJ
Datos del bien inmueble
Referencia Catastral 05179B002004100000IJ
Localización Polígono 2 - Parcela 410
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Datos de la finca en la que se integra el inmueble
Superficie 136750
Cultivos
Subparcela Clase de cultivo Intensidad productiva Superficie
0 C--LABOR O LABRADÍO SECANO 05 136750
Finca 46251A025003700000TW
Datos del bien inmueble
Referencia Catastral 46251A025003700000TW
Localización Polígono 25 - Parcela 370
Datos de la finca en la que se integra el inmueble
Superficie 709
Cultivos
Subparcela Clase de cultivo Intensidad productiva Superficie
0 I--IMPRODUCTIVO 00 709
Finca 46251A025002510000TL
Datos del bien inmueble
Referencia Catastral 46251A025002510000TL
Localización Polígono 25 - Parcela 251
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Datos de la finca en la que se integra el inmueble
Superficie 0
Cultivos
Subparcela Clase de cultivo Intensidad productiva Superficie
-
14.3. FotografíasVista aerea 1
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Naves
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