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Universidad Politcnica de Nicaragua.UPOLISirviendo a la
comunidad
Escuela de Ciencias Jurdicas y Polticas.
Derecho Inmobiliario y Registral 1
Tema:Naturaleza y Efecto Jurdico de: Hipoteca, Promesa de Venta,
Arrendamiento, Anticresis y Derecho Legal de Retencin
Integrantes:1. Reyna Guisell Dubn Bonilla.2. Vania Gabriela
Chvez Lpez.3. Yennifer Massiel Blanco Escobar.
Docente:Msc. Sergio Zamora.
Seccin y Turno:D-3. Turno Vespertino. Managua, 23 de marzo de
2015I. INDICE
II. GLOSARIO
III. OBJETIVOS
IV. INTRODUCCION
V. NATURALEZA Y EFECTO JURDICO DE DERECHOS INSCRIBIBLES.
a) La anticresisLa anticresis es un derecho real, constituido en
garanta de una obligacin y que autoriza a su titular para percibir
los frutos de un bien inmueble del deudor, con el fin determinado
de aplicarlos al pago de intereses.Nace en la antigua Grecia y su
denominacin significa goce o uso contrario, queriendo reflejar que
el acreedor disfruta de una finca de su deudor mientras ste goza
del dinero del acreedor[footnoteRef:1]. El Cdigo de Napolen la
rescato in extremis a solicitud de los propios tribunales
franceses, y a partir de ah result mimticamente incorporada en casi
la totalidad de los cdigos, [1: 1MANRESA Y NAVARRO, JOS M. De la
Anticresis. Comentarios al cdigo Civil Espaol. Segunda edicin.
Edit. Revista de Legislacin. Madrid.1911. Tomo XII. pgs., 523 ]
La evolucin poltica de Nicaragua fue idntica a la de otros pases
centroamericanos. Formo parte de la Capitana General de Guatemala,
se independiz en 1821 pasando a formar parte del Imperio Mexicano
(1822), se separ de l y se confeder en la Confederacin de
Centroamrica (1824) hasta 1838 y se constituy como Repblica
Independiente en 1852.Su primer Cdigo Civil data de 1867, aunque no
entro en vigor hasta 1871 su publicacin, contempla dicho cdigo la
regulacin de la anticresis en su Libro IV Titulo XXXIX, resultando
su contenido exacta y literalmente coincidente con la regulacin
recogida del Cdigo de El Salvador. El pacto comisorio en este cdigo
estaba enteramente prohibido y se estableca as mismo un lmite a los
intereses en los supuestos de lesin enorme.El constituyente de la
anticresis ha de ser propietario del bien inmueble y debe tener
disposicin sobre el mismo. El constituyente puede ser el deudor
principal o un tercero ajeno a la deuda. La anticresis recae sobre
bienes inmuebles, pero es necesario considerar que el poder del
acreedor no est limitado a percibir nicamente los frutos naturales
o industriales, sino todos.1.1) Efectos Jurdicos de la Anticresis
El acreedor anticrtico goza de los mismos derechos que el
arrendatario para el pago de mejoras, perjuicios y gastos; en
consecuencia, si se hubiese pagado con los frutos de la finca,
tendr derecho a retener la cosa dada en anticresis en razn de las
mejoras y dems gastos.
En cuanto a la obligacin general de conservacin de la cosa y de
restituirla al deudor o propietario, y la responsabilidad por los
deterioros o prdidas, es de igual naturaleza a la del
arrendatario.
El acreedor anticretico, cuando la finca solo amortiza los
intereses de la suma prestada o cuando no alcanza a amortizarla en
el tiempo convenido, solo puede ejercer la accin penal en el tiempo
convenido, solo puede ejercer la accin penal de su crdito sobre los
bienes del deudor; pero de ningn modo puede retener definitivamente
en pago, la finca sobre la cual ejerce el derecho de
anticresis.
El deudor no podr pedir la restitucin de la cosa dada en
anticresis sino despus de la extincin total de la deuda, pero el
acreedor podr restituirla en cualquier tiempo, y perseguir el pago
de su crdito por los otros medios legales, sin perjuicio de lo que
hubiere estipulado en el contrato.
La finca dada en anticresis puede pertenecer a un tercero.b)
Arrendamiento.El termino arrendamiento, de etimologa latina, tiene
tres acepciones diferentes: i. accin de arrendar; b. contrato por
el cual se arrienda; y iii. Precio en el que se arrienda.Los
antecedentes mas antiguos del arrendamiento es encontrado en el
Derecho Romano, en las figuras contractuales locatio rei, locatio
operatum y locatio operaris fasciendi . La locacin en el derecho
romano se aplica al acto jurdico por el cual una persona cede a
otra, el uso o goce de un bien mueble o inmueble. Consiste
esencilmente en la concesin temporal del uso o goce de un bien,
mediante el pago de una renta o precios determinados.Los romanos
hicieron uso frecuente de esta figura en sus explotacione agrcolas,
las cuales, atraves del arrendamiento constituyeron una fuente
importante en la economa de las ciudades.En el derecho romano,
generaba un derecho procesal que favorecia al propietario frente al
arrendatario y no frente a terceros, situacin que ocasionaba que el
comprador de una finca alquilada, no respetara convenios anteriores
y pudiera expulsar al arrendatario.La Corte Suprema de Justicia,
inspirada en Macius Scaevola y Manresa y Navarro, sostiene que el
arrendamiento inscrito es un derecho real.El arrendamiento
inscrito, es oponible a terceros; perjudica tanto a los que lo
adquieren con posterioridad a su inscripcin, como al aquirente, que
con titulo anterior, lo inscribe con posterioridad a la inscripcin
del arriendo. Sin embargo, los adquirentes a ttulo lucrativo
(heredero, legatario y donatario), deben respetar el arriendo
aunque no est inscrito, segn se deduce del arto. 2949 inciso 1 C.
Para ellos, el Registro es el instrumento de proteccin y
estabilidad.[footnoteRef:2] [2: Derecho Registral. Fornos Escobar,
Ivan, pag. 141]
Por el contrario, en los contratos de arrendamiento que caen
bajo la regulacin de la Ley del Inquilinato se prescinde del
Registro. El adquirente, sea a titulo oneroso o gratuito, esta
obligado a respetar el arrendamiento aunque no este
inscrito[footnoteRef:3]. [3: Arto. 31 Ley de Inquilinato]
En nuestro derecho, en el sector de la vivienda se logra
parcialmente dicha estabilidad a travs de la Ley del Inquilinto. La
proteccin del inquilino frente a los terceros adquirentes se
obtiene sin necesidad de que se inscriba el arrendamiento.1.1)
Naturaleza Juridica del ArrendamientoAnte todo, es un contrato, sin
embargo, en cuanto a si se trata de un derecho real o personal, son
tres las tesis principales de mayor envergadura: El arrendamiento
genera un derecho personal. Esta tesis es sostenida por los
italianos Fabini, Venzi, Pacifi y Ruggiero, quienes afirman que en
el contrato de arrendamiento solo se produce un derecho de carcter
personal, puesto que estn ausentes en el mismo los elementos que
conforman un derecho real.
El arrendamiento produce un efecto legal; autores como Gabba,
Fadda y Bensa refutan la tesis anterior, y sostienen que el
arrendamiento nace de un verdadero derecho real a favor del
arrendatario. Se dice que se considera absurdo que si en el
arrendamiento se transfiere el uso o disfrute de un bien sin
precio, constituya un derecho real de usufructo, uso o habitacin, y
no se constituya si se transmite de otra forma, es decir, con el
pago de una renta.
Una posicin intermedia: en sta tesis se sostiene que se debe
distinguir el arrendamiento inscrito del no inscrito, porque en el
primero se trata de un derecho real, y en el segundo, evidentemente
surge un derecho personalc) Derecho Legal de Retencion.d)
Hipotecae) Promesa de Venta
VI. CONCLUSIN
VII. BIBLIOGRAFA
http://html.rincondelvago.com/anticresis.html
VIII. ANEXOS
