Derecho Civil III (Contratos)

CONTRATO DE INQUILINATO

CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO

LEY DE

INQUILINATO

DEFINICIONDefinición Legal- Es un contrato en las que las dos partes se obliga recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. Art. 1703 C. C. Definición Doctrinaria

- La acción de arrendar. Contrato por el que se arrienda. Precio

del mismo, llamado también renta o alquiler. Se define el

arrendamiento o locación en la siguiente forma: ""Habrá locación

cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a

conceder el uso o goce de una cosa,; y la otra, a pagar por este

uso, goce, obra o servicio, un precio determinado en dinero""La

voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o

adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas

inmuebles, o de beneficio o rentas"

Visto de una forma general, el contrato de Inquilinato sigue en gran

parte las mismas características del Contrato de Arrendamiento

contemplado en Código Civil.

Características:

- Bilateral: Porque surgen obligaciones correlativas a cargo de ambas

partes, uso, contra pago de un precio

- Consensual ó Solemne: Se perfecciona por el mero consentimiento

de las partes; o atendiendo a la posibilidad expresada en el articulo 4

podría configurarse solemne

- Oneroso: Pues existe una contraprestación, caso contrario seria

Comodato

- Conmutativo: el valor de las prestaciones de las partes aparecen

fijados de antemano

- Principal: Pues no depende de otro negocio jurídico para subsistir,

es decir depender por si solo

- Tracto sucesivo: porque las prestaciones del arrendador y del

arrendatario no se cumplen en un solo acto, sino de una manera

periódica

-Nominado: Si bien es cierto que el contrato de Inquilinato no esta

expresamente plasmado en el código civil, en este cuerpo normativo

si se plasma en contrato de arrendamiento, mismo que esta ligado al

de Inquilinato que es además suplido por la Ley de Inquilinato.

-Temporal: porque se celebra por un periodo limitado, el cual se fija

en relación con el tiempo o con el uso o goce de la cosa arrendada

DENOMINACION DE LAS PARTES

Principales.

ARRENDADOR ó LOCADOR.

Es la persona que posee uno o varios bienes muebles destinados a

ser alquilados, quien adquiere derecho y obligaciones, como es el

de exigir el canon de arrendamiento a los inquilinos y la obligación

de mantener en optimas condiciones los servicios básicos de dichos

inmuebles si fueren para habitar.

ARRENDATARIO ó INQUILINO.

Es la persona que habita una vivienda propiedad del arrendador,

obligándose a cancelar puntualmente el respectivo canon de

arriendo y el cuido de la casa alquilada, que a la vez adquiere el

derecho de habitación y gozar de todos los servicios inherentes a la

vivienda.

En el Capitulo III de la Ley de Inquilinato, se contempla el arrendamiento de

Mesones, por tal razón dentro de los sujetos que se mencionan en el contrato

de Inquilinato podemos incorporar las figuras del MESONERO y el

SUBARRENDATARIO.

MESONERO.

Es la persona que se encarga de cobrar los cánones, cuido del mesón entre

otras obligaciones; además es la encargada de entenderse con los inquilinos

sobre los problemas que acaecen en el trascurso del arriendo.

SUBARRENDATARIO.

Es la persona que contrata con el arrendatario, que en este caso se conoce

como subarrendarte.

El legislador tuvo muy en cuenta lo que sucede en nuestra realidad,

agregando al subarrendatario, ya que muchas veces el propietario contrata

con el arrendatario y este no utiliza la casa para habitarla el o su familia, sino

la alquila a otra persona o grupo familiar, por lo que nace otra relación

jurídica entre el arrendatario y subarrendatario.

Campo de Aplicación.

De manera especifica, la ley de Inquilinato aplicará al

arrendamiento y subarrendamiento de casas y locales que se

destinen:

a) Para vivienda;

b) Para instalar en ellos un establecimiento comercial o

industrial cuyo activo no exceda de quince mil colones

(¢15.000.00), siempre que el inquilino sea el dueño del negocio

y habite permanentemente en el mismo edificio en piezas

contiguas y comunicadas con el establecimiento de que se

trate;

c)Para Centros Educativos dependientes del Ministerio de

Cultura o de la Universidad de El Salvador, o en donde se

imparta enseñanza sujeta al control o vigilancia de dichos

organismos, o de cualquiera otro del Estado; y demás centros de

difusión de la cultura y de espectáculos públicos legalmente

autorizados; y

d) Para oficinas públicas y de profesionales autorizados

conforme a la ley, consultorios y clínicas. Art. 1 Ley de

Inquilinato

ELEMENTOS ESCENCIALES:

- COSA

- PRECIO

- CONSENTIMIENTO

Del Contrato. (Puntos Esenciales)

- El contrato de Arrendamiento o subarrendamiento sujeto a la Ley de

Inquilinato deberá constar por escrito y expresar entre otros requisitos

los expuestos en el Articulo 4 de la Ley de Inquilinato.

- La falta del contrato anteriormente expresado será imputable al

arrendador, conforme a los parámetros establecidos en el Articulo 5 de

la Ley de Inquilinato.

- En un contrato de Arrendamiento sometido a la Ley de Inquilinato se

podrá fijar un plazo para su duración. Articulo 6. Ley de Inquilinato.

- Parámetros para el establecimiento del Canon de Arrendamiento y su

excepción para su aumento. Artículos 7 y 8 de la Ley de Inquilinato.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

- Transmitir el uso o goce tem poral de la cosa; entregar la cosa

arrenda da en tiempo, lugar y forma pactadas

- No estorbar ni embarazar el uso, ni cambiar la forma del bien, salvo en caso de repara ciones urgentes e indispensables

- Extender un contrato escrito de conformidad al Articulo 4 de la Ley de Inquilinato- Garantizar el uso o goce pacífico por el tiempo que dure el contrato

- Garantizar la posesión útil, por lo que es responsable de los vicios ocultos que impidan o disminuyan el uso del bien arrendado;

- Preferir al arrendatario en caso de un nuevo arrendamiento, siempre y cuando esté al corriente del pago de la renta.

OBLIGACIONES DEL INQUILINO

-Pagar la renta en forma y tiempo convenidos.

- Conservar la cosa en el estado en que la reciba, respondiendo por los daños y perjuicios que sufra el bien por culpa o negligencia.

- Informar al arrendador de toda usurpación o novedad dañosa.

- Servirse de la cosa para el uso convenido o conforme a su naturaleza

- Devolver el saldo que hubiera a favor del arrendador y restituir la cosa arrendada al termino del contrato

EXPIRACION DEL ARRENDAMIENTO

- Convención de las partes voluntariamente cumplida

- Por mora del inquilino en el pago de la renta

- por destinarse el inmueble arrendado en su totalidad o en su mayor

parte, a un fin distinto de la vivienda, o a fines perjudiciales para su

seguridad o limpieza, o contrarios a las buenas costumbres.

- Por almacenar en el inmueble arrendado sin consentimiento estricto

del arrendador sustancias inflamables o explosivas.

- Por la destrucción total del inmueble arrendado

- Por su destrucción parcial que a juicio de peritos, hagan inhabitable el

inmueble o parte de el.

- Por daños de consideración en el inmueble arrendado por culpa del

arrendatario

- Cuando el arrendatario haga sin permiso del arrendador

modificaciones o alteraciones en el inmueble arrendado

- Cuando el propietario del inmueble pretenda hacer una nueva

construccion en el mismo solar del arrendado.

-Cuando el propietario tuviere que hacer obras destinadas a aumentar

la capacidad locativas del inmueble arrendado o reparaciones en el

mismo

- Cuando el inmueble arrendado amenazare ruina total o parcial

- Cuando por motivos de utilidad publica tanga que ser destruido total o

parcialmente el inmueble arrendado

- Cuando se declare insalubre el inmueble arrendado

- Cuando el inquilino se niegue a reembolsar al arrendador el valor del

exceso en el servicio de agua consumida, siempre que el inquilino se

hubiere comprometido a ello.

- Cuando el inquilino subarriende total o parcialmente el inmueble

arrendado sin autorización del arrendador.

- Por vencimiento del plazo convenido

- Cuando se extinga el derecho del arrendador por un hecho

independiente a su voluntad.

JURISDICCION Y COMPETENCIA

Tribunales en materia de Inquilinato - San Salvador. Juzgados Primero y Segundo de Inquilinato. Art. 18 y 153 L.O. J

Juzgados de lo Laboral- Santa Ana, San Miguel, Sonsonate y Nueva San Salvador

Jueces de Primera Instancia o los Jueces de los Civil y en defecto Jueces de Paz.

- Otros Municipios

Segunda InstanciaCámara segunda de lo Civil de la primera sección del centro y Cámara Tercera de lo civil de la Primera sección del centro. Art. 6 L.O.J

- San Salvador, resoluciones recurribles

En el resto de la República conocerán las cámaras de Segunda Instancia

RECURSOS

ES ADMISIBLE UNICAMENTE EL RECURSO DE REVISION DE LAS

RESOLUCIONES DICTADAS POR EL JUEZ QUE CONOZCA EN MATERIA

DE INQUILINATO (Articulo 36 Ley de Inquilinato DEROGADO)