Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A. Tribunal do ...insolvencia-edigaia.com/doc_plano/11. EDIGAIA - Plano - ANEXO 11... · Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A. Tribunal

Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A.

Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia - 2.º Juízo

Processo 635/10.3TYVNG

Relatório de Análise / Avaliação do Empreendimento “Quinta do Sardão”

Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A Quinta do Sardão

Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 1 de 21

1 Identificação do Cliente

Massa Insolvente de Edigaia - Imobiliária, S.A.

2 Identificação e caracterização geral do Activo

O empreendimento está localizado junto à zona industrial de Oliveira do Douro em Vila Nova de Gaia. O empreendimento possui três entradas. Uma pela rua do Colégio do Sardão, onde se encontra a portaria, outra entrada pela Avenida dos Arcos do Sardão e uma terceira pela Rua dos Arcos do Sardão. Esta última só é utilizada pelos serviços técnicos, nomeadamente da EDP e da PT.

O empreendimento “Quinta do Sardão” resultou do destaque de duas parcelas dum terreno propriedade das Irmãs Doroteias (proprietárias do colégio do Sardão). Em cada parcela foi realizada uma operação de transformação urbanística. Numa delas foi realizado um loteamento com o alvará de loteamento n.º 20/04 de 13 de Agosto e na outra foi constituída uma Propriedade Horizontal, homologada por despacho de 27/10/08.

O empreendimento tem uma baixa densidade construtiva, grandes espaços verdes e vegetação frondosa o que lhe confere uma qualidade ambiental inegável e exclusividade. Não existe nenhuma oferta comparável no concelho de Gaia.

Este empreendimento é destinado à classe média/alta. Apesar da oferta de produtos de nesta gama se concentrar na Orla Litoral e Foz do Douro, as características intrinsecas do empreendimento, descritas atrás, conferem per si grande atractividade ao empreendimento



São factores de diferenciação do imóvel o próprio conjunto urbanístico, a localização, que apesar de não ser central está a menos de 2 km Avenida da República e a pouco mais de 2 km do acesso ao IP1, a proximidade ao Colégio do Sardão, os acabamentos e as áreas das fracções e das moradias.

O empreendimento encontra-se servido de todas as infra-estruturas de apoio, rede de águas pluviais, saneamento, abastecimento de águas, rede eléctrica, rede telefónica e TV cabo.

Os edifícios são de construção tradicional, com estrutura de betão armado, paramentos exteriores em alvenaria de tijolo revestidos reboco e placas de granito. As paredes interiores são revestidas a gesso pintado, á excepção das zonas húmidas (cozinha, instalações sanitárias e lavandarias), que são revestidas a pedra natural ou cerâmico. Os pavimentos são em soalho de madeira maciça, à excepção das zonas húmidas (cozinha, instalações sanitárias e lavandarias) que possuem pedra natural ou cerâmico. Os vãos exteriores têm caixilharias duplas.

3 Âmbito e objectivo do Relatório.

O relatório para além da determinação duma estimativa de valor de mercado para o empreendimento, pretende realizar uma verificação da situação física e burocrática, para a conclusão do mesmo, resultando nos seguintes objectivos gerais do relatório:

a) A estimativa do valor do empreendimento na situação actual.

b) Determinação do custo de conclusão do empreendimento.

c) Estimativa do valor do empreendimento após conclusão.

d) Análise da documentação necessária à conclusão da obra e obtenção da licença de utilização.

4 Pressupostos, condicionantes e considerações

O presente relatório tem por base os elementos consultados e cedidos pela Massa Insolvente. Foram realizadas diligências ao local para a constatação das características do imóvel, da envolvente e da percentagem de acabamento. A verificação do estado do Imóvel, limitou-se a uma inspecção visual, sem qualquer realização de ensaios específicos que tivessem como finalidade investigar o estado das estrutura ou quaisquer problemas ocultos.

As áreas foram retiradas directamente dos documentos aprovados pela autarquia (alvará de loteamento e propriedade horizontal).

O estudo só teve em consideração na determinação do valor as moradias e apartamentos não escriturados. Não foram considerados quaisquer sinais decorrentes de contratos-promessa realizados entre a Edigaia e os promitentes-compradores na análise de receitas decorrentes da venda dos activos.



A conjuntura do mercado imobiliário, as limitações e dificuldades no acesso ao crédito, têm reflexos sobre o volume de vendas realizadas, e consequentemente sobre o valor de venda dos activos a transaccionar, que se reflecte numa descida face ao seu valor em situação normal de mercado.

A dimensão do empreendimento, isto é, o elevado número de fracções/lotes que o compõem são também factores que introduzem dificuldades na venda/liquidação do mesmo.

Atendendo às especificidades das duas operações urbanísticas e dos activos imobiliários daí resultantes, consideramos que seria melhor realizar a análise do Loteamento e da Propriedade Horizontal em separado.

5 Metodologia e critérios de avaliação

Atendendo aos objectivos do relatório, o método de cálculo adoptado na determinação do presumível Valor de Transacção foi o Método do Custo de Reposição.

Valorização pelo Método do Custo de Reposição, de acordo com o qual é calculado o valor do terreno e de uma construção nova com as mesmas características, procedendo depois à sua depreciação (física, funcional, económica ou outra) com base na idade em percentagem de vida útil e em função das características, estado de conservação e enquadramento atrás descritos.

O valor global de construção incorpora os custos directos da produção do imóvel e os respectivos custos indirectos (projectos, taxas e licenças, gestão e fiscalização da obra) e financeiros.

6 Análise do Empreendimento

6.1 Loteamento (Moradias)

O terreno afecto ao loteamento tem uma área total de 35.529,00m2 e é constituído por 30 lotes, por áreas privadas de utilização pública e zonas condominiais. A área total dos lotes é de 18.550,00m2 o que corresponde a 52,2% da área total. Os lotes de 1 a 29, referenciados na planta síntese, destinam-se exclusivamente a construção de habitação unifamiliar de cave, rés-do-chão, andar e sótão, podendo ainda, de carácter facultativo ser construída piscina no interior do lote. O lote 30 destina-se a equipamento de lazer, nomeadamente piscina, ginásio, salão de festas, loja de conveniência, etc.

O Quadro 1 apresenta de forma sucinta a transposição dos valores das áreas que constam na planta síntese loteamento, individualizando por utilização e natureza das mesmas.



Quadro 1 – Quadro de áreas

EMPREENDIMENTO: Quinta do Sardão - Loteamento

m2 % Descrição

Área de Terreno 35.529,00 100,0%

Área Total dos Lotes Transaccionáveis 18.550,00 52,2% Lotes 1 a 30

Área do Lote 30 4.494,00 12,6%

Área Total de Construção 12.926,00 36,4%

Arruamentos 298,00 0,8% Privado de utilização pública

Passeios 45,00 0,1% Privado de utilização pública

Espaços Verdes de Utilização Colectiva 9.963,00 28,0% Condomínio

Zonas destinadas a equipamentos 153,00 0,4% Condomínio

Arruamentos 3.394,00 9,6% Condomínio

Passeios 1.562,00 4,4% Condomínio

Estacionamento Público 1.364,00 3,8% Condomínio

Total das áreas condominiais 16.436,00 46,3%

Cedência ao Domínio Publico - 0%

Estimativa de área bruta privativa + área do clube 9.383,00 26%

O terreno (destaque para o loteamento e destaque para habitação multifamiliar) terá sido adquirido em duas fases. Houve um primeiro pagamento e posteriormente terá sido efectuado o acerto de valor, tendo em consideração a capacidade construtiva do terreno. O valor final de aquisição terá sido o somatório dos valores pagos em cada uma das fases, o que resulta num total de 3.236.000,00€ (1.100.000€+2.136.000,00€).

Da análise da documentação da Edigaia, foi possível retirar a informação que se encontra descrita no Quadro 2. Foram realizadas despesas com infra-estruturas no valor de 1.590.000,00€; despesas burocráticas (ex: finanças e licenças) no valor de 616.100,00€ e projectos (arquitectura, arquitectura paisagista, infra-estruturas de águas, esgotos, electricidade, telecomunicações, domótica) no valor de 335.500,00€ num total de 2.541.600,00€. O somatório dos preços de aquisição com as despesas relacionadas com a transformação e valorização urbanística do terreno resultam num total de 5.777.600,00€.

Quadro 2 – Custos de aquisição e transformação do terreno

Distribuição de Valores Edigaia Nova Distribuição de Valores

34% 66% 46% 54%

Custos de Aquisição e Transformação do Terreno

Loteamento Multifamiliar Loteamento Multifamiliar Totais

Aquisição 1.100.000,00 € 2.136.000,00 € 1.490.630,01 € 1.745.369,99 € 3.236.000,00 €

Finanças e Licenças 203.100,00 € 413.000,00 € 283.800,11 € 332.299,89 € 616.100,00 €

Projectos 110.600,00 € 224.900,00 € 154.544,61 € 180.955,39 € 335.500,00 €

Infra-estruturas 524.000,00 € 1.066.000,00 € 732.417,09 € 857.582,91 € 1.590.000,00 €

Total 1.937.700,00 € 3.839.900,00 € 2.661.391,83 € 3.116.208,17 € 5.777.600,00 €

Com a distribuição de valores proposta na documentação da Edigaia teríamos um total de despesas relacionadas com a transformação e valorização urbanística do terreno a lotear de 1.937.700,00€, o que resulta num custo/ (m2



de área total dos lotes=18.550m2) de aproximadamente 105€ e de cerca de 206,51€/m2 de área bruta privativa. Esta distribuição foi realizada em tendo como referência o número de fogos e não as áreas dos mesmos.

È nossa opinião que esta distribuição não reflecte a real incorporação dos custos de aquisição e transformação do terreno no custo total de construção, uma vez que reduziria o peso do terreno na construção das moradias e agravaria o peso relativo do terreno na construção multifamiliar.

Para resolver esta situação, o critério de distribuição de custos utilizado neste relatório foi a capacidade construtiva de cada terreno. Os custos foram distribuídos de forma proporcional ao total das áreas brutas privativas previstas para em cada parcela. A distribuição de custos agora apresentada e reflectida no Quadro 3, resulta num custo/ (m2 de área total dos lotes=18.550m2) de 143.47€ e de 283,64€/m2 de área bruta privativa. Esta situação resulta num acréscimo de custos de cerca de 37% em relação à situação inicial prevista pela Edigaia para o loteamento.

Quadro 3 – Custo unitários de construção

Custos de Aquisição e Transformação do

Terreno

Custo/m2 (área dos lotes)

% Custo/m2 (área de construção)

Custo/m2 (AB Privativa)

Aquisição 1.490.630,01 € 80,36 € 56% 41,96 € 158,86 €

Finanças e Licenças 283.800,11 € 15,30 € 11% 7,99 € 30,25 €

Projectos 154.544,61 € 8,33 € 6% 4,35 € 16,47 €

Infra-estruturas 732.417,09 € 39,48 € 28% 20,61 € 78,06 €

Total 2.661.391,83 € 143,47 € 100% 74,91 € 283,64 €

O custo de construção/m2, apresentado no Quadro 4 não faz diferenciação entre áreas. Somos da opinião que atendendo ao facto das paredes enterradas estarem realizadas em betão armado; ao nível de acabamento existente no piso da cave; à existência de instalações sanitárias e ao equipamento que aí se encontra instalado não faz sentido atribuir custos de construção inferiores aos da construção acima da cota de soleira. Deste modo, o custo de construção foi obtido pela divisão do valor necessário à realização da moradia tipo pela área total de construção (380,00m2), o que resulta um valor aproximado de 590,00€/m2+IVA de construção. Este valor está definido para um mapa de acabamentos tipo bem como equipamentos; iluminação; radiadores; aparelhagens eléctricas que podemos dizer de gama média. A atribuição de equipamentos de marcas/séries/modelos de maior valor farão aumentar o valor o custo de construção.

Num empreendimento desta dimensão o controlo de custos é imprescindível uma vez que o acréscimo de 50€/m2 no custo de construção das moradias resultará num acréscimo global de cerca de 200.000,00€, grosso modo representa o custo de construção de mais uma moradia.

Quadro 4 – Custos totais e custos unitários de referência (com IVA a 23%).

Custos de

Construção Custo/m2

Custo/m2 AB privativa

Custo de Construção Estimado/moradia (380m2)

275.335,50 € 724,57 € 1.058,98 €

Custo de Construção do Clube (703m2) 605.283,00 € 861,00 €



Os valores dos custos de construção foram determinados com base no padrão de acabamentos definido para a obra. Conforme mapa de acabamentos, descrito abaixo.

Mapa de Acabamentos Tipo

Hall de Entrada: O pavimento é revestido a soalho de madeira maciça de 22mm, mármore, ou granito e tecto falso em gesso cartonado com projectores embutidos ou sanca de luz indirecta. Sala Comum: O pavimento é em soalho de madeira maciça de 22mm, com acabamento a verniz mate. Quartos:

O pavimento é em soalho de madeira maciça de 22mm com acabamento a verniz mate. Inclui roupeiros embutidos revestidos a madeira com iluminação, possuindo o roupeiro da suite cofre individual.

Pintura de Paredes: As paredes são pintadas com tinta super-lavável. Tectos Falsos: Os tectos falsos são em gesso cartonado, visto facilitarem a colocação de iluminação. Serão colocados nos banhos, corredores e zonas de entrada dos quartos. Portas de Entrada: As portas de entrada dos apartamentos são de alta segurança. Carpintaria Toda a carpintaria é em madeira maciça. Puxadores e Batentes: Os puxadores e os batentes têm acabamento em aço inox. Banhos: Banho da Suite:

As paredes e os pavimentos são revestidos a mármore. A bancada é em mármore com pios embutidos por baixo, assentes sobre móvel. Levará espelho com uma moldura em mármore ou granito.

Outros Banhos: As paredes e os pavimentos são revestidos a mármore. A bancada é em mármore com pios embutidos por baixo, assentes sobre móvel. Levará espelho com uma moldura em mármore ou granito. Louça Sanitária: Será utilizada louça de banho “Roca” Torneiras: As torneiras são da marca “Roca”, com monocomando e válvula automática. Cozinha: As paredes serão pintadas a tinta de esmalte, sendo a parede entre os móveis em granito. Os pavimentos são revestidos a granito. Os balcões serão em granito, com banca inox de embutir de pio e meio, válvula automática, torneira misturadora “Roca” monocomando. Lavandaria: As paredes e os pavimentos são revestidos a material idêntico ao usado para a cozinha, com colocação de tanque e estendal. Ficará aqui localizada a caldeira. Sistema de aspiração central Estão previstas diversas tomadas na habitação com vista ao sistema de aspiração central. Aquecimento Central:



A sua fonte energética é o gás canalizado e o aquecimento é feito através de uma caldeira mural e radiadores, distribuídos por todas as divisões do apartamento (hall, sala comum, cozinha e quartos) e secadores de toalhas nos banhos. Ar condicionado Está prevista a Pré instalação de sistemas de ar condicionado. Estores: Os estores são comandados através de sistema eléctrico.

Sendo o custo total determinado pela soma dos custos parciais associados às diversas especialidades que compõem o imóvel, o peso relativo de cada especialidade face ao valor total depende dos valores de construção que lhe são imputados. Se recorrermos a acabamentos mais caros, o peso relativo destes face às outras especialidades será superior.

Neste caso concreto, dado o padrão de acabamento definido para a obra as percentagens relativas do valor de cada especialidade em relação ao valor global serão diferentes dos valores correntes, isto é, para habitação de gama média. A construção da estrutura, das alvenarias e infra-estruturas terá um peso relativo inferior no valor global da obra uma vez que os acabamentos são realizados recorrendo a materiais com custos superiores aos normais.

6.1.1 Lote 30, Clube

Parece-nos de especial importância analisar a solução prevista para o Clube a construir no lote 30. O projecto aprovado contempla a construção dum clube com área de construção, de 1.843,00m2. A viabilidade dum equipamento desta natureza e dimensão está intrinsecamente associado ao modo como vai ser explorado ou ao valor da venda do mesmo.

A solução apresentada para o lote 30, nos moldes actuais, não é adequada à dimensão do empreendimento. A opção pela construção do clube nos termos em que ele se encontra concebido parece-nos inviável e insustentável de gerir com as receitas exclusivas dos proprietários do empreendimento. Os custos de conservação e manutenção assumiriam um peso excessivo nos custos de condomínio de cada fracção/lote, provocando uma diminuição da utilidade marginal do dinheiro gasto com o mesmo.

Para tornar o clube sustentável teria de haver entrada de utilizadores externos ao empreendimento. No entanto, esta solução parece-nos contraditória com a filosofia dum condomínio fechado. Um condomínio fechado é por natureza um espaço reservado e controlado, a entrada de pessoas externas ao mesmo teria que ser realizada com grande controlo e mesmo assim nada as impediria de aceder às outras partes do empreendimento.

A localização central do lote também não é favorável, uma vez que para aceder ao clube será obrigatório passar por zonas interiores e é inviável criar acessos directos.

Há possibilidade de reformular o loteamento, de forma a alterar o lote 30. Deste lote podem ser gerados quatro novos lotes, três lotes para moradias e o remanescente ficaria para a construção de equipamento. Dos lotes previstos para a construção de moradias, dois estariam preparados para moradias geminadas e um para moradia isolada. Teríamos 3 moradias com 380,00m2 de construção e um clube com 703,00m2, logo um somatório de áreas igual a 380,00*3+703,00=1.843,00m2 que é igual à área inicial prevista para o lote 30. Esta alteração deverá ser realizada mantendo a área total de construção do loteamento garantindo, deste modo, os índices de densidade de construção que estão previstos para o loteamento.



Para se concretizar esta possibilidade, terá que haver uma alteração ao alvará de loteamento que, por sua vez, terá que ter aprovação de uma maioria de 2/3 dos proprietários dos lotes.

Esta solução reajustaria o clube à realidade do empreendimento e introduziria mais 1.040,00m2 de construção apta para ser transaccionada, que serviriam para aumentar a receita potencial das vendas. O clube seria dotado de mini-fitnes; banho turco; sauna; balneários individualizados; sala para festas com cozinha equipada acoplada; sala de leitura; piscina exterior com esplanada.

Deste modo foram criados 3 cenários para a conclusão.

No cenário base (Cenário 1), é mantida a solução de construção do clube tal como está aprovado e previsto no loteamento. Neste caso o Clube terá 1.843,00 de área de construção.

No Cenário 2 coloca-se a hipótese de não construir o clube. O lote teria que sofrer pequenas obras de requalificação mas não haveria incorporação de mais construção no mesmo.

No Cenário 3, faz-se reflectir as alterações ao nível do loteamento, com a redução de área de equipamento e aumento da área de construção de moradias.

Quadro 5 – Custos Totais (Terreno e Construção) em função dos cenários

Custos de Construção e Terreno Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3

Com construção do Clube aprovado

Sem construção do Clube

Com alteração ao Loteamento

Incorporado 3.203.555,66 € 3.203.555,66 € 3.203.555,66 €

Custo Total de Conclusão da Construção 4.028.981,45 € 2.838.981,45 € 4.270.270,95 €

Custo Total de Construção 7.232.537,11 € 5.942.537,11 € 7.373.826,61 €

Custo do Terreno 1.986.072,62 € 1.986.072,62 € 1.986.072,62 €

Custo do Terreno + Total de Construção 9.218.609,73 € 7.928.609,73 € 9.359.899,23 €

Nota: os custos de construção têm IVA à taxa de 23%

Como se pode observar no Quadro 5 os custos associados à construção são superiores nos cenários 1 e 3. Isto acontece porque no cenário 1 há a opção de construção do clube conforme projecto aprovado e no cenário 3 há a opção de construção das moradias adicionais e de um clube com dimensões mais reduzidas.

A diferença entre os custos de construção nos Cenários 1 e 3 são muito pequenas. Como a área total de construção se mantém igual, havendo unicamente a alteração dos usos, a diferença é decorrente dos custos de construção previstos para o projecto aprovado do Clube e os custos considerados neste estudo, com as alterações sugeridas.



A opção pela não construção do Clube (Cenário 2), permite uma redução de custos significativa em relação às outras duas opções, cerca de 1.300.00,00€. O Clube representa cerca de 16% dos custos de conclusão das moradias.

Quadro 6 - Custos de Gestão do Projecto e Fiscalização

Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3




Custos vistorias e Certificados 1,00% 40.289,81 € 28.389,81 € 42.702,71 €

Gestão do Projecto e Fiscalização 8,00% 322.318,52 € 227.118,52 € 341.621,68 €

Total Custos de Gestão do Projecto 9,00% 362.608,33 € 255.508,33 € 384.324,39 €

O Quadro 6 apresenta uma estimativa de custos de Gestão do Projecto e Fiscalização. Estes custos estão associados ao acompanhamento da construção e às diligências necessárias até à obtenção da licença de utilização. Estão previstos os custos com a realização de vistorias por entidades externas, certificados de conformidade e projectos (telas finais). As percentagens apresentadas incidem sobre os custos de conclusão da construção e não sobre o total.

Quadro 7 – Custos Promoção (Comercialização, Marketing e Publicidade)





Custos de Promoção 5,00% 448.377,61 € 448.377,61 € 513.739,64 €

O produto imobiliário em causa tem que ser direccionado para um segmento médio alto, como tal os custos associados à Comercialização, Marketing e Publicidade terão que ser ajustados ao target do produto. A promoção deste produto em concreto terá que recorrer a canais específicos e a soluções que estejam ajustadas à estratégia de criação de valor como tal, a margem de promoção foi fixada em 5% sobre o valor das vendas.

Quadro 8 – Custos totais





Total dos Custos de Conclusão das Moradias não escrituradas

9.876.275,57 € 7.834.415,74 € 10.101.982,88 €



O Total dos custos que consta no Quadro 8 representa o somatório da estimativa dos custos parciais das diversas especialidades de obra a incorporar no empreendimento, em particular nas moradias não escrituradas.

Quadro 9 – Valor das Vendas

Valor das Vendas





Vendas das Moradias não escrituradas

8.603.785,47 € 8.603.785,47 € 9.857.820,51 €

Nota: no total das vendas têm que ser deduzidos os sinais das moradias prometidas vender. No Quadro 9 estão definidos os valores das vendas nos diferentes cenários. Tomada a opção de não efectuar a venda do Clube este não gera receita logo, a construção do mesmo será um custo a distribuir por todos os outros lotes transaccionáveis. Desta forma, as vendas nos cenários 1 e 2 são iguais uma vez que não há variação do n.º de moradias a comercializar. A diferença de valor entre o Cenário 3 e os outros dois deve-se às três moradias a construir decorrentes da alteração ao loteamento prevista neste cenário.

Quadro 10 – Receita Líquida (Vendas deduzidas dos custos)





Total das Vendas das Moradias não escrituradas - Total dos Custos de Construção - Custo total de Gestão do Projecto e Fiscalização - Custos de Promoção

-1.272.490,10 € 769.369,73 € -244.162,37 €

Custo de Conclusão construção + Custo total de Gestão do Projecto e Fiscalização dos + Custos de Promoção

4.821.779,05 € 3.524.679,05 € 5.147.486,36 €

Total das Vendas das Moradias não escrituradas - Custo total de construção - Custo total de Gestão do Projecto e Fiscalização dos - Custos de Promoção

3.782.006,41 € 5.079.106,41 € 4.710.334,14 €

O Quadro 10 estão representadas as estimativas de receitas líquidas, isto é, vendas deduzidas dos custos. Foram consideradas duas situações de análise.



A situação representada na primeira linha do quadro considera as vendas totais das moradias não escrituradas e os custos totais associados a estas, no pressuposto do empreendimento ser construído de raiz. Como se pode observar o custo de construção do clube é responsável nos Cenários 1 e 3 pela redução considerável da receita, assumindo valores negativos, isto é, com prejuízo.

Para se obter no Cenário 1 a mesma receita líquida no Cenário 2 teria de haver um acréscimo nos valores de venda considerados em cerca de 25%, isto significa que nenhuma moradia poderia ser vendida por um preço inferior a 480.000,00€. A conjuntura do mercado não comporta um valor de venda tão elevado, logo daqui é possível concluir que a construção do clube de acordo com a proposta aprovada não é viável, de suportar com a receita exclusiva do loteamento.

Realizando a mesma análise no Cenário 3 para se obter um nível de receita líquida do Cenário 1, a variação dos valores de venda situar-se-ia nos 11%. Neste caso a moradia mais barata teria um valor mínimo de cerca de 426.000,00€.

Na análise do Cenário 1 não estamos a ter em consideração a diminuição de valor decorrente da inexistência de Clube. O efeito directo do clube sobre a sobre os preços pode ser enquadrado num intervalo de valor, determinado pela incorporação ou não dos custos de construção do mesmo nas moradias. Contudo, será difícil avaliar o efeito indirecto, isto é, decorrente da variação da procura, da opção de não construção do clube. O Clube gera expectativas relativas ao uso do espaço e sua fruição, que influenciam a procura e, deste modo, de forma indirecta, o preço.

A segunda situação representada na terceira linha do Quadro 10, considera as vendas totais das moradias não escrituradas deduzidas dos custos totais de construção, gestão do projecto e de promoção. De forma simples, analisa a receita líquida em função da receita gerada pela venda das moradias não escrituradas deduzidas do dinheiro necessário para cobrir as despesas de conclusão, não são consideradas as despesas com a aquisição e transformação do terreno nem com a construção já incorporada.

Neste tipo de análise o resultado é amplamente positivo. No caso do Cenário 1 (com construção do Clube aprovado), são necessários 4.821.779,05 € para acabar a obra e uma receita líquida de 3.782.006,41 €.

Apesar do investimento analisado de raiz gerar prejuízos de -1.272.490,10 €, o investimento nesta fase de 4.821.779,05 € gera receitas líquidas de 3.782.006,41€. Se não for tido em consideração o histórico do empreendimento o investimento gera resultados amplamente positivos, isto porque os custos já incorporados não são tidos em consideração. Retirando o efeito temporal resultante do desfasamento entre o tempo da disponibilização do dinheiro e os influxos gerados pelas vendas (e que não será um valor desprezável), o Índice de Rendibilidade será de (3.782.006,41€+.821.779,05 €.) /4.821.779,05 €=1.78>1, o que significa que os fluxos de caixa gerados pelo investimento remuneram positivamente o investimento.

6.1.2 Observações:

As licenças de construção estão caducadas. Será necessário proceder ao levantamento das mesmas. Poderá ser requerida uma licença especial para obras não acabadas.

Há, aparentemente, um erro nas áreas descritas na planta síntese. O somatório das áreas não coincide com a área total. O resultado do somatório das Áreas dos Lotes (18.550,00m2), áreas condominais (16.436,00m2) e do Espaço privado de utilização pública (298,00m2+45,00m2) é de 35.329,00m2. Como se pode constatar, há uma diferença de 200m2 em relação ao valor total apresentado no Quadro 1, 35.529,00m2. Esta situação não altera o



índice de implantação que se mantém 0,14 mas altera o índice de construção aprovado, que é de 0,36, e que com esta alteração passa para 0,37. Desconhece-se a origem desta discrepância. Uma rectificação ao loteamento acresce custos aos já previstos.

6.2 Multifamiliar Propriedade Horizontal (Apartamentos)

O terreno associado aos edifícios multifamiliares (apartamentos) tem uma área total de 21.284,00m2. Nele estão implantados 6 blocos de apartamentos com cave comum e portaria. A área de implantação é de 4.066,00m2, pelo que os restantes 17.218,00m2 correspondem áreas relativas a arruamentos interiores do condomínio, lugares de estacionamento, passeios, zonas de acesso pedonal, logradouros, zonas ajardinadas e uma área futuramente a destacar, com vista á construção de um equipamento.

O prédio está constituído em propriedade horizontal formada por 67 fracções autónomas e independentes. Das 67 fracções 59 dizem respeito a apartamentos de tipologia T4 com garagens fechadas e 8 a garagens fechadas localizadas no piso-1. Todos os blocos têm uma cércea equivalente a três pisos (piso 0, 1 e 2). O bloco B é formado por 8 habitações duplex, o bloco C por 12 habitações duplex, o D por 12 habitações duplex, o bloco E por 6 habitações, o F por 9 habitações e o G por 12 habitações.

Tal como sucede no loteamento, as licenças de construção estão caducadas, como tal será necessário proceder ao levantamento das mesmas.

No Quadro 11 estão descritas, de forma sucinta, as áreas que constam da Propriedade Horizontal.

Quadro 11 - Quadro de Áreas

Área de Terreno 21.284,00 m2

Área Coberta 4.066,00 m2

Área de Logradouro 17.218,00 m2

Área Coberta Total 17.953,50 m2

Área Bruta Privativa Total 10.986,50 m2

Cedência ao Domínio Público 0,00 m2

Área da Parcela a Destacar 1.600,00 m2

Os Blocos E, F, G estão numa fase de acabamento mais adiantada. As zonas comuns dos mesmos estão concluídas e possuem certificados de vistoria (zonas comuns). Como existem fracções escrituradas nestes blocos, foi necessário concluir e vistoriar as zonas.

As fracções que pertencem a estes blocos e que se encontram concluídas e não escrituradas necessitam de Certificados de Vistoria da Certiel (à excepção de algumas); Certificados de Avaliação Acústica; Certificação Energética; Certificados da Instalação de Telecomunicações; Certificados de Vistoria da Rede de Gás; Certificado de Instalação dos Elevadores; termos de Responsabilidade dos Projectistas; Termos de Responsabilidade do Director Técnico da Empreitada; Telas Finais; Ficha INE; Certidão Predial.



Será necessário proceder à elaboração das fichas técnicas da habitação. Uma cópia da ficha técnica deverá ser depositada na Câmara Municipal, outra será entregue ao proprietário e uma terceira será para o promotor.

Os elevadores instalados nos blocos, que não se encontram concluídos, fazem parte de um contrato de fornecimento entre a Edigaia e a Orona. Foi-nos informado, por parte do fornecedor que existe material em armazém relativo aos blocos C e D. A Orona já se disponibilizou para apresentar proposta para a execução dos trabalhos em falta e certificação dos mesmos.

A obra que se encontra construída não está de acordo com os projectos aprovados. Existem alterações que foram realizadas durante a execução da obra relativas a pedidos de personalização e correcções aos projectos. Será necessário realizar telas finais de forma a repor a conformidade da obra executada.

Utilizando como critério de afectação de custos de aquisição e transformação do terreno a capacidade construtiva do terreno, isto é, de forma proporcional ao total das áreas brutas privativas previstas para em cada parcela resultou a distribuição de custos conforme representada no Quadro 12. O custo de aquisição distribuído pela área bruta privativa total resulta num valor de 283,64€/m2.

Quadro 12 - Custos de Aquisição e Transformação do Terreno

Custo/m2 (Área do terreno)

Custo/m2 (AB

Privativa)

Aquisição 1.745.369,99 € 82,00 € 158,86 €

Finanças e Licenças 332.299,89 € 15,61 € 30,25 €

Projectos 180.955,39 € 8,50 € 16,47 €

Infra-estruturas 857.582,91 € 40,29 € 78,06 €

Total 3.116.208,17 € 146,41 € 283,64 €

Os custos de construção adoptados e descritos no Quadro 13, têm como suporte o mapa de acabamentos previsto para a obra, já descrito anteriormente para o loteamento. Os valores apresentados já têm adicionado IVA incluído à taxa de 23%.

Neste caso, foi necessário diferenciar custos de construção em função do tipo de áreas. O nível de acabamentos e de equipamento previsto para cada espaço (interior dos apartamentos, varandas, arrumos, garagens e zonas comuns), justifica a diferenciação de preços de construção conforme representado no Quadro 13.



Quadro 13 -Custos de Construção (sem terreno)

Custo/m2 Custo Total % Custo/m2

(AB Privativa)

Custo de Construção Área Bruta Privativa

676,50 € 7.432.367,25 € 71,53%

Custo de Construção Varandas 246,00 € 495.690,00 € 4,77%

Custo de Construção Arrumos 369,00 € 20.664,00 € 0,20%

Custo de Construção Garagens 307,50 € 795.502,50 € 7,66%

Custo de Construção Terraços 246,00 € - € 0,00%

Custo de Construção Zonas Comuns Interiores

492,00 € 1.498.301,35 € 14,42%

Custo de Beneficiação das Zonas Comuns

13,43 € 147.600,00 € 1,42%

Total do Custo de Construção 10.390.125,10 € 100,00% 945,72 €

Atendendo ao efeito negativo do aspecto de degradação nas vendas foi considerada uma verba adicional nos custos de conclusão da construção, descrita no Quadro 14 como custos de beneficiação do existente. O valor considerado tem como objectivo a valorização estética exterior nomeadamente alteração dos painéis em contraplacado que se encontram danificados e limpezas de fungos e musgos nas paredes exteriores e algumas pinturas. O contraplacado pode ser substituído por vidro ou chapa de alumínio lacada.

Quadro 14 - Custos de Conclusão da Construção

Custo de Conclusão A. B. Privativa 2.954.533,80 € 28,44%

Custos de Beneficiação do existente 147.600,00 € 1,42%

Total 3.158.801,13 €

O custo total de construção estimado, considerando a construção e raiz das fracções não escrituradas, é de 10.390.125,10 € (Quadro 13), sendo ainda necessários 3.102.133,80€ (Quadro 14) para concluir a obra, o que resulta numa percentagem de acabamento de 70%.

Os custos de gestão do projecto estão reflectidos sobre o custo de obra a realizar e estão representados no Quadro 15.

Quadro 15 - Custos de Gestão do Projecto

Custos vistorias e Certificados 31.588,01 € 1,00% 2,82 €

Gestão de Projecto e Fiscalização 252.704,09 € 8,00% 22,59 €

Total Custos de Gestão do Projecto 284.292,10 € 9,00% 25,41 €

Os custos de promoção seguem o mesmo critério das moradias.



Comercialização Marketing e Publicidade 5,00%

714.624,14 €

No Quadro 16, estão representados os custos parciais da obra. O custo total de construção estimado é de 14.700.410,61€.

Quadro 16 - Quadro resumo de custos

Total do Custo de Conclusão da Construção 3.158.801,13 €

Total Custos de Aquisição do Terreno 2.742.087,34 €

Total Custos de Gestão do Projecto 284.292,10 €

Comercialização Marketing e Publicidade 714.624,14 €

Total Custos 6.899.804,71 €

Tal como referido no inicio a propriedade horizontal é constituída por 59 fracções destinadas à habitação e 8 garagens individuais. Os valores de venda foram diferenciados pelo tipo de uso. Os custos do terreno foram exclusivamente associados aos apartamentos seguindo o critério que foi definido aquando da distribuição dos custos totais pelo loteamento e pela propriedade horizontal.

Quadro 17 - Valor das vendas das fracções não escrituradas

Valor/m2

Valor de Venda Área Bruta Privativa 1.469,40 € 14.210.687,88 €

Valor de Venda Garagens 332,50 € 81.795,00 €

Valor Total das Vendas 14.292.482,88 €

Neste empreendimento o peso das zonas comuns e logradouros é muito elevado face à área bruta privativa. Como tal ao afectarmos os custos à área bruta dos apartamentos resulta num valor/m2 muito elevado. Uma margem de 10% em relação aos custos totais significaria um acréscimo de 6% do valor de venda agora estimado, isto é, cerca de 15.000,00€ a 16.000,00€ em cada fracção.

Analisando os custos totais a incorrer, necessários à conclusão da obra (4.157.717,38 €), verificamos que representa cerca de 29% face ao valor total das vendas das fracções não escrituradas (14.292.482,88 €).

Analisando a receita líquida gerada pela venda das fracções não escrituradas deduzidas do dinheiro necessário para cobrir as despesas de conclusão, não incluindo as despesas com a aquisição e transformação do terreno nem com a construção já incorporada, verificamos que o resultado é muito positivo.



Efectuando a mesma análise das como nas moradias e retirando o efeito temporal, tal resultante do desfasamento entre o momento da disponibilização do dinheiro e os influxos gerados pelas vendas, o Índice de Rendibilidade será de 14.287.265,40 €/ 4.095.689,11€ = 3,4. Neste caso não estamos a considerar os custos relativos à construção do clube, os resultados finais são substancialmente melhores que os apresentados para as moradias, isto é, com menos investimento gera mais receitas.

Quadro 18 -. Quadro Resultados - Apartamentos

Total das Vendas das Fracções não escrituradas - Total dos Custos de Construção - Custo total de Gestão do Projecto e Fiscalização - Custos de Promoção

786.149,61 €


4.157.717,38 €

Total das Vendas das Fracções não escrituradas - Custo total de construção - Custo total de Gestão do Projecto e Fiscalização dos - Custos de Promoção

10.134.765,51 €

6.2.1 Observações: O terreno em causa resultou de um destaque de parcela do terreno adjacente pertencente às Irmãs Doroteias. A escritura do terreno foi realizada no ano 2000 e nela é mencionado que, num período de 10 anos, ao terreno então destacado, não poderia ser destacada nova parcela de terreno. O término do período mencionado anteriormente aconteceu no ano de 2010. Neste contexto e tendo em consideração a propriedade horizontal homologada por despacho de 27/10/2008, na qual mencionava que existia uma "área futuramente a destacar com vista à construção de um equipamento", é neste momento possível efectuar o destaque do terreno junto à portaria que se encontra mencionado no levantamento fotográfico com o artigo matricial 6526.

A parcela de terreno terá uma área aproximada de 1.600,00m2, se a mesma for vendida ao preço de custo de aquisição e transformação do terreno por m2 determinado no Quadro 12, de 146,41€ teremos uma receita de 234.257,33€.

Quadro 19 - Parcela a destacar

Área Parcela

(m2) Custo/m2 Total

1.600,00 146,41 € 234.257,33 €



7 Conclusão de Valores e Custos

7.1 Resultados finais (moradias+apartamentos):





Total das Vendas das Fracções/Moradias não escrituradas - Total dos Custos de Construção - Custo total de Gestão do Projecto e Fiscalização - Custos de Promoção

-486.340,49 € 1.555.519,34 € 541.987,24 €


8.979.496,43 € 7.682.396,43 € 9.305.203,74 €

Total das Vendas das Fracções/moradias não escrituradas - Custo total de construção - Custo total de Gestão do Projecto e Fiscalização dos - Custos de Promoção

13.916.771,92 € 15.213.871,92 € 14.845.099,65 €

Na tabela acima estão os resultados finais resultantes da soma dos valores obtidos para as moradias e para os apartamentos. Na primeira linha estão representadas as estimativas de receitas líquidas, considera as vendas totais das moradias não escrituradas e os custos totais associados a estas, no pressuposto do empreendimento ser construído de raiz. Como se pode observar o custo de construção do clube é responsável nos Cenários 1 (com construção do clube aprovado) por uma redução considerável da receita, assumindo valores negativos. Significa que com as moradias/apartamentos ainda não escrituradas não seria possível pagar a construção do clube.

O Cenário 2 (sem construção do clube), apresenta os valores mais elevados. A não construção do clube reduz substancialmente os custos de construção e consequentemente os custos de gestão e fiscalização. Ressalvamos que, tal como referido anteriormente na análise do quadro 10, não estão a ser considerados os efeitos indirectos sobre o preço decorrentes da diminuição da procura pela não construção do clube.

No Cenário 3 (com alteração ao alvará de loteamento), as alterações introduzidas, permitem a construção do clube mantendo os resultados positivos. O aumento das vendas decorrentes do acréscimo de mais três moradias associadas à diminuição da área do clube permitem reduzir o peso relativo do clube no valor final.



7.2 Valor actual do empreendimento: (corresponde ao custo de construção incorporado nas moradias e apartamentos não escriturados acrescido do custo proporcional do terreno afecto aos mesmos).

Valor actual Venda Imediata

Moradias e Clube 5.072.946,52 € 4.058.357,22 €

Apartamentos 8.868.335,66 € 7.094.668,53 €

Valor actual das moradias e apartamentos não escriturados 13.941.282,18 €

11.153.025,75 €

7.3 Custos para a conclusão da obra:





Moradias e Clube 4.028.981,45 € 2.838.981,45 € 4.270.270,95 €

Apartamentos 3.158.801,80 € 3.158.801,80 € 3.158.801,80 €

Total do empreendimento

7.187.783,25 € 5.997.783,25 € 7.429.072,75 €

7.4 Custos de Promoção, Gestão e Fiscalização





Moradias e Clube 792.797,60 € 685.697,60 € 877.215,42 €

Apartamentos 998.655,37 € 998.655,37 € 998.655,37 €


1.791.452,97 € 1.684.352,97 € 1.875.870,79 €



7.5 Valor do empreendimento após realização das obras: Relativamente ao valor do empreendimento após realização das obras de construção e atendendo à incerteza da evolução do mercado imobiliário foi determinado um intervalo de valor. O limite superior do intervalo corresponde a uma expectativa de receita líquida (valor das vendas diminuídas do somatório de todos os custos) de 10% sobre dos custos associados às moradias e apartamentos (custos de construção, custos de promoção; custos de gestão e fiscalização do projecto e terreno). O limite inferior diz respeito a uma receita líquida nula.

Limite Superior Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3




Moradias e Clube 8.603.785,47 € 8.603.785,47 € 9.857.820,51 €

Apartamentos 14.292.482,88 € 14.292.482,88 € 14.292.482,88 €


22.896.268,35 € 22.896.268,35 € 24.150.303,39 €

Limite Inferior Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3




Moradias e Clube 7.793.922,59 € 7.793.922,59 € 8.929.505,14 €

Apartamentos 12.954.030,35 € 12.954.030,35 € 12.954.030,35 €


20.747.952,94 € 20.747.952,94 € 21.883.535,49 €



8 Anexos

Documents

Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A. Tribunal do ...insolvencia-edigaia.com/doc_plano/11. EDIGAIA - Plano - ANEXO 11... · Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A. Tribunal