Emfiteuza (emphyteusis) Nasljedni zakup Justinijanovog prava

sa stvarnopravnim značenjem. Ima dva historijska korijena:

a) ager vectigalis, ius perpetuum- nasljedni zakupni odnosi bili su poznati u Rimu već u republikansko i klasično doba. Država i gradske općine davali su svoja zemljišta privatnicima u zakup "za uvijek" ili na dugi rok (najčešće na 100 godina)

s time da se takvom zakupniku ni njegovim nasljednicima zakup nije mogao oduzeti dok redovito plaćaju godišnju zakupninu.Pretor je davao nasljednom zakupniku ne samo posesorne interdikte nego i stvarnopravnu tužbu, actio in rem vectigalis, koja je bila analogna vlasnikovoj reivindikaciji. Time je on stekao stvarno pravo.

b) emfiteuza- se u Grčkoj izvorno odnosila na neobrađena zemljišta koja je zakupnik preuzeo uz dužnost njihova nasađivanja. Pod tim nazivom preuzeta je ta ustanova vjerojatno iz Egipta u rimsku sjevernu Afriku te se kao nasljedni zakup primjenjivala do kraja 3. st.n.e. na krunskim dobrima cara.

Emphyteusis nije ovdje još bila nasljedni zakup, nego zakup na određeno vrijeme (izvorno na pet godina). S vremenom se i odatle razvilo dugotrajno i nasljedno zakupno pravo, ponajprije kod osoba koje bi okupirale napuštena carska dobra.

U Justinijanovom pravu je emfiteuza regulirana kao stvarno pravo na tuđoj stvari (ius in re aliena), koje je otuđivo i nasljedivo, a ovlašteniku daje potpuno korištenje zemljišta.Emfiteuta je dužan plaćati godišnju daću u novcu ili u naturi.

Namjeravano otuđenje svog prava mora najaviti vlasniku zemlje, koji ima pravo prvokupa, a za dozvolu otuđivanja dužan je vlasniku platiti 2% kupovne cijene. Emfiteut može biti lišen svog prava samo ako pogoršava zemljište ili ne plati canon ili javne daće kroz 3 godine.

Za zaštitu njegova prava pripada emfiteutu pored vindikacije kojom traži povratak oduzete zemlje od svakog trećeg i od vlasnika, i negatoria i confessoria (kao utiles), te posjedovni interdikti (kao interdicta utilia).

Superficies Po Justinijanovom pravu nasljedivo i

otuđivo pravo iskorištavanja zgrade podignute na tuđem zemljištu, uz plaćanje godišnje daće (solarium).

Većinom se radi o zgradi koju je superficijar sam podigao, no superficies se mogao osnivati i na gotovim zgradama.

Potreba izgradnje takvog stvarnog prava na tuđoj stvari pojavila se zbog rimskog principa "superficies solo cedit", prema kojem sve ono što se sagradi na tuđoj zemlji postaje vlasništvom vlasnika zemlje.

Zbog koncentracije zemljišnog vlasništva u rukama države, općina i malog broja rimskihbogataša, te zbog naročito visoke cijene i potražnje zemljišta u Rimu i ostalim gradovima, ukazala se potreba da se osigura stanovanje u vlastitoj kući na tuđem zemljištu.

Najprije je država, već od vremena republike, dozvoljavala privatnicima da si na javnom dobru, koje se nije moglo prodavati, sagrade kuće ili obrtne lokale i da ih trajno ili na određeni duži rok upotrebljavaju uz plaćanje godišnje daće.

Za državom su se povele i gradske općine, a konačno i privatnici.

Takav odnos bio je u klasično doba samo obvezni odnos najma ili zakupa, iz kojeg je graditelj kuće imao samo obvezni zahtjev protiv zakupodavca, a nikakvo stvarno pravo protiv trećih, ni na samoj zgradi.

Već je u klasično doba počeo pretor onome koji je držao takvo zemljište davati interdiktnu zaštitu u slučaju smetanja ili oduzimanja protiv svakoga, a ponekad je davao mu i petitornu tužbu in rem u svrhu zaštite protiv vlasnika zemljišta i protiv trećih.

Tako je taj isprva samo obvezni odnos dobivao u postklasičnom pravu sve više stvarnopravni karakter, te je u Justinijanovom pravu smatran već za otuđivo i nasljedivo stvarno pravo na tuđoj stvari.

Superficijarevo pravo zaštićeno je sada akcijama in rem analogno vlasništvu (utilis rei vindicatio, negatoria i confessoria), a osniva se ugovorom ili razredbom posljednje volje.