Integriertes Stadtteilkonzept Alt-Hohenschönhausen · Integriertes Stadtteilkonzept für das Gebiet "Alt-Hohenschönhausen" in Berlin-Lichtenberg Freie Planungsgruppe Berlin GmbH

Integriertes Stadtteilkonzeptfür das Gebiet "Alt-Hohenschönhausen" in Berlin-Lichtenberg

Freie Planungsgruppe Berlin GmbH

Juli 2002

Integriertes Stadtteilkonzeptfür das Gebiet "Alt-Hohenschönhausen" in Berlin-Lichtenberg

Auftraggeber:

Senatsverwaltung für StadtentwicklungWürttembergische Straße 610702 Berlin

in Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt Lichtenberg von BerlinMöllendorfstraße 610360 Berlin

Bearbeitung:

Freie Planungsgruppe Berlin GmbHKurfürstendamm 6210707 Berlin

Martin HeisigGabriele HolstSusanne KlarNicola Krettek Harald Meergans

Ulrike HerrmannRalph KerstenJennifer Sieg

Unter Mitarbeit von Prof. Dr. Eberhard von Einem

INHALT

I.AUFGABENSTELLUNG UND KURZFASSUNG.....................................1

.1Bestandsanalyse.......................................................................1

.1Entwicklungsziele......................................................................3

.1Ergebnisse................................................................................ 3

II.ANALYSE DER RAHMENBEDINGUNGEN .......................................... 5

.1Lage in der Stadt/ Räumliche Einbindung................................................................. 5.1Übergeordnete Planungen ...................................................................................6.1Bevölkerung ............................................................................. 8.1Wohnungsmarkt..................................................................... 10.1Gemeinbedarfseinrichtungen..................................................16.1Wirtschaft................................................................................19.1Verkehr .................................................................................. 22.1Freiraum..................................................................................23.1Kooperationspotenzial............................................................ 24

III.DEFINITION VON ENTWICKLUNGSZIELEN.....................................29

.1Entwicklungsziele Gesamtgebiet............................................................................ 29.1Klassifizierung der Gebietstypen..............................................................................30.1Definition der Schwerpunktgebiete ........................................31

IV.ENTWICKLUNGSSZENARIEN...........................................................32

.1Brachen...................................................................................33

.1Wohngebiete...........................................................................37

.1Gemeinbedarfsstandorte........................................................ 40

.1Ortsteilzentrum....................................................................... 41

V.HANDLUNGSKONZEPT......................................................................50

.1Handlungsrahmen für das Gesamtgebiet...............................50

.1Maßnahmenkatalog................................................................ 51

VI.ANHANG..............................................................................................58

.1Verzeichnis der Abbildungen und Tabellen............................ 58

.1Soziale Einrichtungen freier und öffentlicher Träger.............. 59

.1Zustand der Gemeinbedarfsstandorte....................................61

.1Bewertung der Gemeinbedarfsstandorte................................61

.1Nachnutzungskonzept Schnellbaumaßnahme....................... 63

.1Tabelle Einzelhandelsbesatz.................................................. 65

.1Ausgewählte Ergebnisse der Bewohnerbefragung................ 65

.1Kenndaten...............................................................................67

INTEGRIERTES STADTTEILKONZEPT "ALT-HOHENSCHÖNHAUSEN" IN BERLIN-LICHTENBERG

I.AUFGABENSTELLUNG UND KURZ-FASSUNG

Die Stadt Berlin beteiligt sich mit zehn Einzelgebieten am Bundes-wettbewerb Stadtumbau Ost. Zu diesen "Wettbewerbsgebieten",für die kurzfristig integrierte Entwicklungskonzepte erarbeitetwerden, gehört auch das Gebiet "Alt-Hohenschönhausen" in Ber-lin-Lichtenberg. Die Hauptaufgabe eines derartigen, integriertenstädtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Stadtteilentwick-lungskonzeptes liegt neben der Erarbeitung von Strategien zurAufwertung der Quartiere und von Konzepten zum Rückbau vonWohn- und Gemeinbedarfsgebäuden in der Vernetzung der unter-schiedlichen, vor Ort tätigen Akteure und der Betroffenen.

Der Umfang der Darstellungen und der textlichen Erläuterungender Wettbewerbsbeiträge wurden von Seiten des Auslobersbeschränkt. Für den vorliegenden Endbericht wurde der Wettbe-werbsbeitrag um die im die Verlaufe des Planverfahrens erarbeite-ten Analysen und Konzepte ergänzt.

Die Bevölkerungszahl ist im Wettbewerbsgebiet "Alt-Hohen-schönhausen" im Zeitraum 1996 bis 2000 von etwa 10.800 aufrund 8.800 gesunken. Dies entspricht einem Bevölkerungsverlustvon 18% im Gesamtgebiet. Dieser Rückgang vollzog sich zumganz überwiegenden Teil in den folgenden Gebieten:

• Wohnheime an der Rhinstraße/ Wartenberger StraßeAllein in diesem Block waren am 31.12.2000 750 Personenweniger gemeldet als noch Ende 1996 (39% Rückgang). Umdieses Gebiet 'bereinigt' betrug der Bevölkerungsrückgang imübrigen Untersuchungsgebiet noch knapp 14%.

• Wohngebiet Anna-Ebermann-Straße / Joseph-Höhn-Straße

Hier betrug der Bevölkerungsrückgang 32% oder rund 820Personen.

Im übrigen Wettbewerbsgebiet ging die Bevölkerungszahl nur um6% zurück.

Betrachtet man den alterstrukturellen Aufbau der Bevölkerunglassen sich zwei Abweichungen vom Ostberliner Durchschnitt fest-stellen: der Anteil der über 65jährigen war mit 8% deutlichgeringer (gegenüber 16%) und die unteren Jahrgänge (0 bis unter15 Jahre) waren mit 14,6% Anteil an der Gesamtbevölkerung et-was besser besetzt (im Gegensatz zu 13,5 %).

Die Überlegungen zur künftigen Bevölkerungsentwicklung gehengegenüber dem gesamtstädtischen Grobkonzept (wegen der un-terschiedlichen zugrunde liegenden Quellen) von einer um rund1.000 Einwohner höheren Ausgangszahl zum 31.12.2000 aus. DieEinschätzungen zur künftigen Entwicklung des Gebietes könnenjedoch geteilt werden: als positives Szenario kann es gelten, wennes gelingt den natürlichen Bevölkerungsrückgang durchWanderungsgewinne auszugleichen, realistischer Weise sollteaber eine weiter sinkende Bevölkerungszahl berücksichtigt werden(dies wird z.B. schon durch eine absehbar geringere Belegung derWohnheime an der Wartenberger Straße wahrscheinlich).

A 1

.1 Bestandsanalyse

Bevölkerungszahl

Altersaufbau

Bevölkerungs-entwicklung


Über 90% der rund 3.700 Wohnungen im Wettbewerbsgebiet (In-formationen der HoWoGe, eigene Recherchen) befinden sich imEigentum der drei Wohnungsunternehmen "Wohnungsbauge-nossenschaft Neues Berlin e.G." (rund 1.410 WE oder 38%), "HO-WOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH" (rund 1.070 WE oder29%), und "VMM Wohnbau GmbH & Co. KG" (950 WE oder25%).

Von diesen ca. 3.700 Wohneinheiten standen im Februar / März2002 etwa 380 leer, d.h. die Leerstandsquote betrug insgesamtrund 10%. Bei den verschiedenen Wohnungsunternehmen stelltsich die Situation sehr unterschiedlich dar: Die Wohnungsbauge-nossenschaft "Neues Berlin" e.G. verzeichnet mit unter 2% dengeringsten Leerstand. Die Leerstandsquote des Wohnungs-bestandes der HoWoGe im Wettbewerbsgebiet liegt mit 2,4 % un-ter der Quote im gesamten Stadtteil Alt-Hohenschönhausen von4%. Der größte Leerstand ist mit 30% trotz der dort geringerenMieten beim Unternehmen VMM Wohnbau GmbH & Co. KG zuverzeichnen.

Nach Angaben der Wohnungsunternehmen HOWOGE und "Neu-es Berlin" e.G. ist deren Wohnungsbestand in industrieller Bau-weise zu annähernd 100% modernisiert. Am überwiegenden Teilder Gebäude, die sich im Besitz der VMM Wohnbau GmbH & CoKG befinden, wurden nur Teilsanierungen vorgenommen. NachAussagen von Mietern waren die Hauptversorgungsleitungen be-reits vor dem Verkauf durch die HOWOGE erneuert worden. Ins-gesamt sind damit mindestens 70% der vor 1990 gebautenWohnungen saniert.

Der unterschiedliche Modernisierungsstand der Wohnungenschlägt sich auch in der Miethöhe nieder. Da von den Wohnungs-unternehmen hierzu keine Angaben zur Verfügung standen,wurden 47 Mietangebote der HOWOGE Wohnungsbaugesell-schaft mbH, der Wohnungsbaugenossenschaft "NeuesBerlin" e.G. und der VMM Wohnbau GmbH & Co KG ausgewertet,die im April 2002 im Internet veröffentlicht waren. Im Vergleich derdrei Wohnungsunternehmen wird deutlich, dass die Angebote derVMM Wohnbau GmbH & Co. KG jeweils an der Untergrenze derPreisspanne liegen, die Angebote der Wohnungsbaugenossen-schaft "Neues Berlin" e.G. an der Obergrenze. Die Mieten lagennach eigenen Recherchen im Untersuchungsgebiet im Durch-schnitt bei etwa 5,30 € /m² Kaltmiete ohne Nebenkosten und7,30 €/m² Warmmiete. Dabei schwanken die Mietpreise zwischen3,73 €/m² und 9,32 €/m² Kaltmiete und 5,76 €/m² und 11,14 €/m².

Kurzfristig, innerhalb der nächsten fünf Jahre werden die7. Grundschule in der Gartenstadt (ab 2002/03) und die 5. Grund-schule in der Hauptstraße (auslaufend, innerhalb der nächstenfünf Jahre) aufgegeben. Die 2. OG 'Oranke-Oberschule' wird dienächsten Jahre noch als Filialbetrieb aufrecht erhalten, eine völ-lige Aufgabe ist jedoch mittelfristig zu erwarten. Zwei der dreiKindertagesstätten werden vom Bezirk betrieben und sind un-terbelegt. Bei einem weiteren Rückgang der Kinder ist damit zurechnen, dass mittel- bis langfristig eine der beiden Einrichtungenaufgegeben wird muss.

Die Nachnutzung der Gebäude wird durch standortunabhängigeProbleme, vor allem hinsichtlich der Finanzierung behindert. Hierbedarf dringend politischer Grundsatzentscheidungen. Zur Vorbe-

A 2

Wohnungszahl

Leerstand

Modernisierung / Miethöhen

Folgebedarfe


reitung dieser Entscheidungen sollte unter Federführung der Se-natsverwaltung für Stadtentwicklung eine bezirksübergreifendeAG „Nachnutzung von Gemeinbedarfseinrichtungen“ installiertwerden, die die Erfordernisse aus Sicht der Praxis formuliert.

• Schaffung von Identifikationsmöglichkeiten, Raum für bürger-schaftliches Engagement;

• Herstellung einer räumlichen Gliederung, Ordnung, Übersicht-lichkeit; Beseitigung der trennenden Wirkung der Verkehrs-trassen und Stadtbrachen; langfristige Milderung / Beseitigungder Überformung alten Dorfes Hohenschönhausen;

• Schaffung nachfragegerechter Wohnungsangebote/ Baustruk-turen zur Umlenkung von Abwanderern; Beachtung der demo-grafischen Entwicklung bei der Anpassung der Struktur desWohnungsbestandes (zunehmender Anteil Älterer);

• Schaffung eines größeren nutzbaren Grünbereiches; Spiel-/Freizeitmöglichkeiten für ältere Kinder und Heranwachsende;Berücksichtigung der Freizeitaktivitäten Älterer; Fassung derbreiten Straßenräume durch markante Baumpflanzungen;

• Anpassung der Sozialen Infrastruktur an die langfristigeNachfrage, ggf. Umnutzung oder Rückbau von Einrichtungen;Beachtung der demografischen Entwicklung bei der Neu-orientierung (zunehmender Anteil Älterer);

• Reduzierung der Verkehrsbelastung in der Hauptstraße; Si-cherung der Primärerschließung von Sporthallen bei Aufgabeder Schulnutzung und Grundstücksneuordnung;

• Stärkung des Ortskerns durch die Konzentration von Einrich-tungen mit öffentlicher Wirkung in der Hauptstraße; Stärkungdes endogenen Potenzials, z.B. durch Einsatz örtlicherBeschäftigungsinitiativen bei stadtbildverbessernden Maß-nahmen, Beteiligung des lokalen Wirtschaftskreises;

Oberstes Ziel der Konzeption ist es, eine Stabilisierung des Ge-bietes zu erreichen, ohne die Erfordernisse, die sich aus der(wahrscheinlichen) Reduzierung der Bevölkerung ergeben, zuvernachlässigen.

Die vorgeschlagenen Rückbaumöglichkeiten würden den Bestandum rund 1.500 Wohnheimplätze und 220 Wohnungen in Platten-bauten reduzieren (6% des Gesamtwohnungsbestandes).

Weiterhin besteht die Möglichkeit zum Stadtumbau durch dieSchaffung von etwa 200 WE in kleinteiligen Baustrukturen aufeiner Brachfläche und die sehr langfristig angelegten Planungendes Umbaus unmodernisierter Wohngebäude.

Durch die zurückgehenden und langfristig niedrigen Kinderzahlenkönnen die nicht mehr erforderlichen Schul(haupt)gebäude zu-rückgebaut werden. Ggf. kann auch der Rückbau einer öffentli-chen Kindertagesstätte erfolgen.

• Orientierung an der Ober- und Untergrenze der geschätztenBevölkerungsentwicklung und Abbildung eines möglichen zeit-lichen Verlaufs;

A 3

.1 Entwicklungsziele

.2

.1 ErgebnisseAufwertung steht im

Vordergrund, nurpunktueller Rückbau

Entwicklungsszen-arien insb. für brach-gefallene oderbrachfallende Grund-stücke


• Szenario 'Schrumpfung': Bevölkerungszahl nimmt weiter ab,für bereits brachgefallene/ künftig ungenutzte Flächen und Ge-bäude gibt es mittelfristig keine Nachfrage oder Nach-nutzungsbedarfe; Flächen können aufgewertet und extensivoder intensiv als Grünflächen genutzt werden; in vielen FällenVerbesserung der räumlichen Situation allein durch Abriss undBeräumung;

• Szenario 'Stabilisierung': durch zusätzliche Angebote gelingtes, die Bevölkerungszahl zu konsolidieren; entsprechendeWohnraumangebote reagieren auf die veränderte Marktsituati-on;

• trotz der angespannten Haushaltslage sollten Anstrengungenseitens der öffentlichen Hand unternommen werden, die öf-fentliche (Zwischen)Nutzung der Brachflächen zu ermöglichen;

• bislang kein sozialer, identitätsstiftender Mittelpunkt; Defizitwird von allen Gesprächspartnern als zentrales Problem gese-hen;

• große Potenziale zur Verbesserung der räumlichen Situationdurch Abriss brachgefallener und Revitalisierung historischerGebäude;

• in Gesprächen mit BürgerInnen wurde die Bedeutung von 'Si-gnalen, dass etwas passiert' betont;

• wichtige Maßnahme: Benennung eines Verantwortlichen, derinsb. die Entwicklung des Ortszentrums koordiniert, 'Über-lassungsverträge' forciert, weitere Nutzung der Gemeinbe-darfsflächen organisiert;

• konkrete Handlungsansätze: der Förderverein Schloss Hohen-schönhausen e.V. bemüht sich aktiv um die Trägerschaft zurdenkmalgerechten Instandsetzung und Revitalisierung desGutshauses; der freie Träger BALL e.V. wird ein Nutzungskon-zept für das Containergebäude auf dem Gelände des Gymna-siums erarbeiten; der Eigentümer des WohnheimgeländesRhinstraße ARWOBAU äußerte die grundsätzliche Bereit-schaft zum Abschluss eines Überlassungsvertrages nach Auf-gabe der Wohnheimnutzung und (gefördertem) Abriss der Ge-bäude; die HOWOGE will in Kooperation mit dem Bezirk einePlanung zur Aufwertung der Freiflächen zwischen dem Punkt-hochhaus Seefelder Straße und der Wartenberger Straße er-arbeiten und umsetzen.

A 4

Stärkung des Ortsteilzentrums

Gewährleistung derUmsetzung: 'keineleeren Verspre-chungen'

Isometrie


II.ANALYSE DER RAHMENBE-DINGUNGEN

Das Untersuchungsgebiet liegt 6 km östlich vom Berliner Zentrumim Großbezirk Lichtenberg. Es umfasst den alten Dorfkern Alt-Hö-henschönhausen und angrenzende Gebiete des konventionellenund industriellen Wohnungsbaus sowie größere Brachflächen. ImWesten, Norden und Nordosten schließen sich Einfamilienhaus-siedlungen und Kleingartengebiete an, der östlich und südlichangrenzende Bereich ist durch großflächige Gewerbegebiete ge-prägt. Im Südwesten befinden sich Gebiete mit gründerzeitlicherMietshausbebauung und Wohnbauten der 20er Jahre des 20.Jahrhunderts.

Naturräumlich liegt das Gebiet auf der Hochebene des Barnim mitGeschiebemergel auf lehmigem Sand und Lehm. Im Westen liegtder sog. 'Weißenseer Keil', der aufgrund seiner geringen Bebau-ungsdichte, der vielfältigen Durchgrünung mit Parkanlagen, Fried-höfen, Kleingartenkolonien und Wasserflächen eine wichtigestadtklimatische Entlastungsfunktion übernimmt. Mit denParkanlagen um den Orankesee und den Obersee sowie mit demNaturschutzgebiet Fauler See gibt es in der Umgebung schnell er-reichbare Erholungsmöglichkeiten.

Das Untersuchungsgebiet wird in West-Ost- und in Nord-Süd-Richtung von überörtlich bedeutsamen Straßenverbindungendurchschnitten, die u.a. der großräumigen Erschließung derPlattenbausiedlung Hohenschönhausen-Nord dienen. An denÖPNV ist das Gebiet mit Straßenbahnverbindungen über die Kon-rad-Wolf-Straße und die Suermondtstraße angebunden.

Im Ortskern des ehemaligen Bezirkes Hohenschönhausen lassensich die verschiedenen Stufen der Siedlungserweiterungen desBerliner Urbanisierungsprozesses ablesen. Die ursprüngliche'Keimzelle' wird aus den Resten der noch erhaltenen Dorfbebau-ung gebildet (Bauernhäuser mit Kirche, Schule und Gutshaus).Die ersten Randwanderungsprozesse, die von Westen an dasDorf heranrückten, sind entlang der Konrad-Wolf-Straße durchgründerzeitliche Mietshausbebauung dokumentiert. Die nächste'Welle' lässt sich an den Siedlungsbauten der 20er und 30er Jahredes 20. Jahrhunderts ablesen, die in den 60er Jahren durch ähnli-che Bauformen ergänzt wurden. Derartige Gebäude wurden zwi-schen der Konrad-Wolf-Straße und Große-Leege-Straße errichtet.

Als Folge der Planungen für den industriell gefertigten Wohnungs-bau Anfang der 80er Jahre wurde der Ortskern Hohenschön-hausens durch z.T. vielgeschossige Plattenbauten und mehrspu-rige Verkehrstrassen fast vollständig überformt. Im letzten Jahr-zehnt wurden die so gebildeten Siedlungsstrukturen durchmehrgeschossige Mietwohnungsbauten im südwestlichen Bereichergänzt (Bahnhofs-, Degner-, Gärtner- und Konrad-Wolf-Straße).

Stadtstrukturell lässt sich das Untersuchungsgebiet heute in dreiBereiche einteilen:

• der Bereich im Dreieck Suermondtstraße/ Große-Leege-Stra-ße/ ehem. Bahntrasse wird durch eine drei- bis sechsge-schossige, durchgrünte Mehrfamilienhausstruktur geprägt;

A 5

.1 Lage in der Stadt/ Räumliche Einbindung

.1.1 Stadtstruktur


• im zentralen Bereich finden sich neben Resten der histo-rischen Dorfbebauung die höchsten Plattenbauten des Ge-bietes;

• das Erscheinungsbild des Bereiches östlich der Rhinstraße/Wartenberger Straße wird durch große Brachflächen und weit-gehend unsanierte Gebäude bestimmt.

Ein Großteil der vorhandenen übergeordneten Planungen beruhtnoch auf Entwicklungsprognosen, die mittlerweile durch die Reali-tät überholt wurden. Die auf einem Bevölkerungszuwachs für dieGesamtstadt basierenden Bedarfsberechnungen und Planungs-überlegungen müssen somit in Frage gestellt werden. ImFolgenden werden daher nur Entwicklungsvorstellungen aufge-führt, die auch angesichts geänderter Rahmenbedingungen für dieErarbeitung des Stadtteilkonzeptes relevant sind. Eine Rahmen-planung, auf die bei der Bearbeitung hätte zurückgegriffen werdenkönnen, liegt nicht vor.

Das Untersuchungsgebiet wird im Flächennutzungsplan (FNP) - inder Fassung der Neubekanntmachung vom Oktober 1998 über-wiegend als gemischte Baufläche M2 und Wohnbaufläche W2(GFZ bis 1,5) dargestellt. Mit den entsprechenden Lagesymbolensind die Standorte des Amtsgerichtes, der (ehem.) Berufsschule,des Jugendfreizeitheims Degnerstraße und des Gymnasiums (alsSporthalle) gekennzeichnet. Die Straßenzüge Suermondt-/ Haupt-straße und Rhin-/ Wartenberger / Gehrenseestraße sind als über-geordnete Hauptverkehrsstraßen dargestellt.

Im Landschaftsprogramm wird das Untersuchungsgebiet als"Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzung" dargestellt.Große Teile der Wohnquartiere werden in die höchste Dringlich-keitsstufe zur Verbesserung der Freiraumversorgung eingestuft.Als Entwicklungsziele werden u.a. der Erhalt und die Entwicklungcharakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Grünstruk-turen, die Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Stra-ßenräume und Stadtplätze, die Erhöhung der Nutzungsmöglich-keiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Frei- und Infrastruktur-flächen und die Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßen-raum genannt.

In der Bereichsentwicklungsplanung (BEP) für den Mittelbereich"Hohenschönhausen 2"1 wurden allgemeine Entwicklungszieleformuliert, die auch angesichts geänderter Rahmenbedingungen(Schrumpfung statt Wachstum) für das Untersuchungsgebiet ihreGültigkeit behalten.

• Stärkung der einzelnen Teile des Mittelbereiches als eigen-ständige Stadtteile,

• Ausbau der Funktion im Übergangsbereich zwischen Innen-und Außenbezirken,

• Integration des südlich angrenzenden Gewerbegebietes,

• Festigung der Wechselbeziehungen zur Großsiedlung 'Hohen-schönhausen-Nord',

• Entwicklung der Mitte (alter Dorfkern),

1 Planwerk/ PL/ BGMR: BEP Hohenschönhausen 2, Berlin 1995

A 6

.1 Übergeordnete Planungen

Flächennutzungsplan

Landschaftsprogramm

Bereichsentwicklungs-planung


• Aufwertung des Stadtbildes, Behebung funktionaler und städ-tebaulicher Mängel,

• Optimierung der Verkehrsabläufe, Abbau von Belastungen,

• Schaffung kultureller und öffentlichkeitsbezogener Angebote,

• Ergänzung des Freiflächensystems, Erschließung und Auf-wertung vorhandener öffentlicher und privater Grünstrukturen,

• Entwicklung öffentlicher Räume als grüne Stadtplätze, Alleenund Promenaden mit hoher Aufenthaltsqualität.

Für den Bereich um den Dorfkern wurde ein besonders dringlicherRegelungsbedarf festgestellt. Zur Entwicklung einer funktionalenund identifikationsfördernden Mitte wurden folgende Ziele be-schrieben und Maßnahmen vorgeschlagen:

• Stärkung und Ergänzung kommerzieller und kultureller Versor-gungseinrichtungen,

• städtebauliche Umstrukturierung / Aufwertung des Stadtbildes,

• Verbesserung der Aufenthaltsqualität in der Hauptstraße,

• Bewältigung von Stellplatzmängeln im Bereich des Einkaufs-zentrums,

• Optimierung des Wegenetzes,

• Entlastung der Hauptstraße vom Durchgangsverkehr durchAus- bau und Einbindung der Gärtnerstraße,

Zusätzliche Wohnungen sollten durch die Verdichtung inBestandsgebieten und die Entwicklung der vormals gewerblichgenutzten Fläche zwischen Gehrenseestraße und WartenbergerStraße geschaffen werden. Für die Fläche zwischen Gehrensee-straße, Wollenberger Straße und Rhinstraße wurde nach Aufgabeder Unterbringung von Asylbewerbern eine gewerbliche Nach-nutzung vorgeschlagen. Im Zusammenhang mit den genanntenWohngebietsplanungen sollte durch kleinere Handelseinrich-tungen die Versorgungssituation verbessert werden. Für die auf-gegebene Industriebahntrasse wurde nach der Umwidmung dieAnlage einer Grünverbindung mit integrierten Spielplätzen vorge-schlagen.

Parallel zur Erarbeitung der zehn Wettbewerbsbeiträge für dieBerliner Untersuchungsgebiete wird ein "Integriertes gesamtstäd-tisches Grobkonzept" entwickelt2. Zur Ermittlung des künftigenWohnungsbedarfes wurde in diesem Konzept die aktuelle Be-völkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklungund des Statistischen Landesamtes vom Februar 2000 'bereinigt'.Auf dieser Grundlage ergibt sich für die Gesamtstadt eine andereräumliche Verteilung prognostizierten Bevölkerungszahl, die in derGesamtsumme jedoch unverändert beibehalten wurde.

"[...]Unter Einbeziehung der Ergebnisse des Mikrozensus, vonwohnungswirtschaftlichen Nachfragetendenzen und aktuellenWanderungsbewegungen wurde die Anzahl der Haushalte in den

2 Z°Plan / Luipold&Mildenberger / Aengevelt Research / NTW Neubert ThiedeWirth: Rahmendaten der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung zur Erarbeitungvon integrierten Stadtentwicklungskonzepten für die Wettbewerbsgebiete in Berlin,Berlin 2002

A 7

Integriertes gesamtstädtisches Grobkonzept für Ber-linProzentuale Veränderung der Bevölkerungszahl 2000-2010

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

Alt-

Hoh

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hönh

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Untersuchungsgebieten für das Jahr 2010 prognostiziert."3 Für dieBevölkerungs- und die Haushaltsentwicklung wurden zwei Szen-arien berechnet, die von unterschiedlich hohen Wanderungs-salden ausgehen.

Für das Untersuchungsgebiet Alt-Hohenschönhausen wird eineBevölkerungsentwicklung erwartet, die im Schnitt aller Berliner Un-tersuchungsgebiete liegt. Der Korridor der prognostiziertenEntwicklung liegt dabei zwischen einem Rückgang der Bevölke-rung um 13% (Untergrenze) und einer stagnierenden Bevölke-rungszahl (Obergrenze). Die Prognose der Haushaltsentwicklungergibt mit 3% Zuwachs einen geringfügig höheren Wert als für alleBerliner Gebiete zusammen. Hier liegt der Korridor zwischeneinem Rückgang von 100 bis zu einem Zuwachs von 300 Haus-halten.

Aufgrund der unterschiedlichen verwendeten Datenquellen beruhtdas Grobkonzept auf anderen Ausgangsdaten: Während die An-teile der drei gebildeten Altergruppen nur in den Nachkommas-tellen abweichen, ist bei der Aussage zur Anzahl der Bestandsbe-völkerung ein Unterschied von ca. 1.000 Personen bzw. knapp12% festzustellen. Ebenso weichen die Angaben zur Zahl der vor-handenen Wohnungen (Grobkonzept 4.200, Untersuchungsgebiet3.700 WE) deutlich voneinander ab. Die Aussagen zur voraus-sichtlichen Nachfrageentwicklung werden im Grundsatz geteilt.

Aufgrund von personellen Engpässen beim statistischen Landes-amt Berlin konnten für das Untersuchungsgebiet keine jahrgangs-bezogenen Informationen zur Verfügung gestellt werden. Die aktu-ellsten Informationen sind vom Stichtag 31.12.2000 verfügbar.Vorhanden sind zusammengefasste Einwohnerzahlen nach Blö-cken und Altersklassen. Diese demographischen Daten können inder Altersgruppe der 6 bis < 15 zu Verzerrungen führen, da sich indieser Gruppe relativ starke "Vorwendejahrgänge" mit schwachbesetzten "Nachwendejahrgängen" mischen und somit dieJahrgangsstärken starke Schwankungen aufweisen. Dies erhöhtdie Unsicherheiten insbesondere bei Aussagen zur Nachfrage-entwicklung nach Grund- und Oberschulen.

Im Untersuchungsgebiet Alt-Hohenschönhausen haben individu-elle Entscheidungen in viel stärkerem Maße Einfluss auf diedemografische Struktur und Entwicklung, als es in größeren Ge-bieten der Fall ist. So wirken sich z.B. die Vermietungsstrategiender Hausverwaltungen oder die Entscheidung zur Sanierung einesWohnblocks stärker aus, als der allgemeine Trend zu kleinerenHaushaltsgrößen oder niedrigeren Geburtenraten. Insofernkönnen auf Grundlage des vorhandenen Materials nur sehr vor-sichtige Aussagen zur Entwicklung der Bevölkerung gemachtwerden.

Tabelle 1: Jahrgangsstärken der Altersgruppen im Vergleich

3 ebenda, a.a.O; Diese Quellen führen zu anderen Ausgangsdaten für die Berechnung (s.u.).

A 8

Vergleich Grobkonzept / Gebietsdaten

Grobkonzept Gebietsdaten

Tendenz Tendenz

Haushaltsgröße:2,1Ew

WE-Belegung:2,02 Ew

Anzahl Ew 7.800 8.816

davon <18 18,3% sinkend 18,7% sinkend

18 < 65 73,1% sinkend 72,8% sinkend

≥65 8,6% steigend 8,5% steigend

.1 Bevölkerung

.1.1 Bestand und Alterstruktur

Prozentuale Veränderung der Haushaltszahl 2000-2010

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%Al

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Am 31.12.2000 wohnten im Gebiet 8.816 Menschen 4. Altersstruk-turelle Besonderheiten sind in der Gruppe der 0 bis unter 6-jäh-rigen zu erkennen. Mit einem Anteil von 4,8% lag dieser Wert hö-her als in Hohenschönhausen (3,7%), in Berlin-Ost (3,9%) und inBerlin (4,7%)5. Auch die Gruppe der 6 bis unter 15-jährigen Ein-wohner war mit 9,8% stark vertreten. Der Anteil der 45 bis unter65-jährigen war vergleichsweise hoch. Auffällig ist weiter, dass derAnteil von Einwohnern über 65 Jahre mit knapp 8,5% deutlich un-ter den Werten von Hohenschönhausen (11,7%) von Berlin-Ost(15,9%) und Berlin (18,0%) lag. Der Anteil nicht deutscher Be-völkerung lag mit 17,1% sehr hoch, da sich im Gebiet ein Aus-länderwohnheim befindet. Trotz der genannten Besonderheitenfolgt die Altersverteilung im Untersuchungsgebiet dem allge-meinen demografischen Trend der östlichen Bezirke Berlins: jejünger die Altersgruppe, desto geringer ihr Anteil an der Gesamt-bevölkerung.

Zur Beschreibung der vergangenen demografischen Entwicklungim Gebiet standen Daten mit Stichtag 31.12. aus den Jahren 1996bis 2000 zur Verfügung. Zwischen 1996 und 2000 ist die Anzahlder Einwohner im Untersuchungsgebiet um knapp 18% zurückge-gangen. Im Vergleich zum Altbezirk Hohenschönhausen ist derRückgang erheblich (-8,5%). Dem allgemeinen Trend folgend sinddie Anzahl und der Anteil der unter 18-jährigen überproportionalgesunken. Dieser Rückgang ist in der Gruppe der 15 bis 18-jäh-rigen am deutlichsten. Die jüngste Gruppe profitiert zunehmendvom Wiederanstieg der Geburtenraten, der seit Mitte der 90erJahre zu beobachten ist. Erhebliche Zuwächse gab es zwischen1996 und 2000 in der Altergruppe der über 54-jährigen. Deren An-zahl hat sich trotz sinkender Gesamteinwohnerzahl erhöht.

Die Bevölkerungsentwicklung vollzog sich nicht gleichmäßig. Viel-mehr ist zu beobachten, dass insbesondere im östlichen Teil desGebietes erhebliche Einwohnerrückgänge zu verzeichnen sind,während sich die anderen Teilgebiete eher heterogen darstellen.Der Rückgang vollzog sich zum überwiegenden Teil in den Ge-bieten, in denen der industrielle Wohnungsbau noch weitgehendunsaniert ist: Im Block der Wohnheime an der Rhinstraße warenEnde 2000 750 Personen weniger gemeldet als noch Ende 1996(39% Rückgang). (siehe auch: 'Plan Bevölkerungsentwicklung')

Um dieses Gebiet 'bereinigt' betrug der Bevölkerungsrückgang imübrigen Untersuchungsgebiet noch knapp 14%. In der Wohn-anlage zwischen Anna-Ebermann-Straße und Joseph-Höhn-Stra-ße betrug der Bevölkerungsrückgang 32% oder rund 820 Per-sonen. Außerhalb dieser beiden Gebiete ging die Bevölkerungs-zahl nur um 6% zurück. Die demografische Entwicklung in diesem4 melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung5 Quelle: Statistisches Jahrbuch 2001, Statistisches Landesamt Berlin

A 9

JahrgangsstärkeGebiet <6 6<15 15<20 20<45 45<65Berlin 0,78% 0,92% 1,02% 1,49% 1,33%Berlin-West 0,85% 0,88% 0,90% 1,44% 1,44%

Berlin-Ost 0,65% 1,02% 1,26% 1,57% 1,28%HOH 0,62% 0,95% 1,72% 1,61% 1,17%

Gebiet <6 6<15!!!

15<18!!!

18<45 45<65Alt-Hohenschönhausen 0,79% 1,09% 1,38% 1,52% 1,59%

.1.1 Demografische Entwicklung 1996-2000

Regionalisierte Analyse


Teil des Gebietes kann nicht ausschließlich auf den Sanierungs-fortschritt zurückgeführt werden; in diesen Gebieten ist die demo-grafische Entwicklung durch Wohnungsneu- und Dachausbautenbeeinflusst worden.

Obwohl sich wegen der 'dünnen' Datenlage und der geringen Ein-wohnerzahl eine differenzierte Modellrechnung zur Einwohner-entwicklung methodisch eigentlich verbietet, ist es - mit aller Vor-sicht - möglich, aus dem oben dargelegten Material einige progno-stische Aussagen in Hinblick auf die natürliche Bevölkerungs-entwicklung zu treffen. Im Folgenden werden Wanderungsbewe-gungen, die die Aussagen verändern könnten, zunächst ausge-schlossen. Die Anzahl der Geburten wird in den nächsten fünfJahren ansteigen, da die 'potenzielle Elterngeneration' der 20 bis30-jährigen zur Zeit noch relativ gut besetzt ist. Auf längere Sichtwerden die Geburten bei gleichbleibenden Geburtenratenerheblich sinken, da dann die Anfang der 90er Jahre geborenen,schwach besetzten Jahrgänge zur neuen Elterngeneration her-angewachsen sind. Der Anteil der Einwohner im Seniorenalterwird weiter erheblich zunehmen. Der mit der 'Alterung' einherge-hende Sterbeüberschuss wird dazu beitragen, dass die Ge-samteinwohnerzahl weiter sinken wird, auch ohne dass Wegzügestattfinden.

Die Einschätzungen zur künftigen Entwicklung gehen vonfolgendem Korridor aus: als positives Szenario kann es gelten,wenn es gelingt, den natürlichen Bevölkerungsrückgang durchWanderungsgewinne auszugleichen, realistischer Weise sollteaber eine weiter sinkende Bevölkerungszahl berücksichtigtwerden. Allein durch die vollständige Aufgabe der Ausländerwohn-heime an der Rhinstraße würde sich die Bevölkerungszahl um13% verringern.

Um Aussagen zur künftigen Entwicklung treffen zu können6, wirddie Analyse des 'Gesamtstädtischen Grobkonzeptes' einbezogen.Der Vergleich der Daten und Einschätzungen auf der Ge-bietsebene mit den Aussagen des Grobkonzeptes zeigt, dass diezentralen Parameter in der Tendenz übereinstimmen. Erfahrungs-gemäß ist davon auszugehen, dass eine 'Top-down-Analyse',konsistentere Aussagen in Hinblick auf Wanderungsbewegungenliefert, als Ableitungen aus den Gebietsdaten. Danach wird diedurchschnittliche Haushaltsgröße von gut 2 Personen/ Haushaltbei gleichbleibender Bevölkerungszahl (best-case) auf 1,95 Per-sonen/ Haushalt sinken. Dies hätte zur Folge, dass die Anzahl derHaushalte um etwa 300 steigt. Die untere Linie der Entwicklung(worst-case) geht von einem geringeren positiven Wanderungssal-do aus. Dies hat zur Folge, dass einerseits die Gesamtbevölke-rung weiter sinkt (um ca. 1.000) und zum anderen die durch-schnittliche Haushaltsgröße auf 1,88 Personen/ Haushalt fällt.

Angaben zur Anzahl und der Struktur der bestehendenWohnungen und den Leerständen wurden den Gutachtern nur vonder kommunalen Wohnungsbaugesellschaft (HOWOGEWohnungsbaugesellschaft mbH) zur Verfügung gestellt. Um zu-mindest Aussagen über die Anzahl der Wohnungen der übrigenWohnungseigentümer und die leerstehenden Wohnungen treffenzu können, wurde eine eigene Erhebung durchgeführt. Darüber

6 Die Aussagen zur Haushaltsentwicklung unterliegen grundsätzlich den glei-chen Einschränkungen, die schon im Abschnitt zur Bevölkerungsentwicklung formu-liert wurden.

A 10

.1.1 Künftige Bevölkerungs-entwicklung

.1.1 Haushaltsentwicklung

.1 Wohnungsmarkt

41 36122

242 17

220 80

870

1.036

948

156

121

60

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

HOWOGE WBG"Neues Berlin"

e.G.

VMM WohnbauGmbH & Co KG

Sonst.Privatunternehmen

Privatperson

Anza

hl W

E

Neubau

IndustriellerWohnungsbauStreifenbau

EFH / Dorf

Altbau

Gesamtergebnis6%

1%

9%

8%

76%


hinausgehende Daten zur Struktur des Bestandes wie Wohnungs-größen, Wohnflächen etc. liegen nicht vor.

Über 90% der rund 3.700 Wohnungen im Untersuchungsgebietbefinden sich im Eigentum der drei Wohnungsunternehmen"Wohnungsbaugenossenschaft Neues Berlin e.G." (Neues Berline.G.) mit rund 1.410 WE oder 38%, der "HOWOGE Wohnungs-baugesellschaft mbH" (HOWOGE) mit rund 1.070 WE oder 29%,und "VMM Wohnbau GmbH & Co. KG" (VMM) mit rund 950 WEoder 25%. (siehe auch: 'Plan Eigentum')

Die Wohnungsbaugenossenschaft "Neues Berlin" e.G. wurde1957 gegründet. Sie hat ca. 9.000 Mitglieder und besitzt ca. 6.000Wohnungen in Hohenschönhausen. Für die Mitgliedschaft in derGenossenschaft sind drei Geschäftsanteile von zusammen 465 €zu erwerben und eine Aufnahmegebühr von 100 € zu entrichten.Je nach Wohnungsgröße müssen weitere Geschäftsanteileerstanden werden (von 310 € für eine 1-Zimmerwohnung bis zu1.365 € für eine 4-Zimmerwohnung). 7

Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH bewirtschaft imBezirk Lichtenberg insgesamt rund 26.400 Wohnungen, davonwerden etwa 1.070 Wohnungen fremdverwaltet (z.B. durch dieHOWOGE-Tochter GRATUS Immobilienservice GmbH, die eben-falls im Untersuchungsgebiet vertreten ist).

Die VMM erwarb ihren Wohnungsbestand Anfang der 90er Jahreim Rahmen der Privatisierungsverpflichtungen von der HOWOGE.Sie besitzt nach Angaben der Geschäftsführung in Berlin rund3.000 Wohnungen, überwiegend in Plattenbauweise.

Rund drei Viertel der Wohnungen im Untersuchungsgebiet wurdenim Rahmen des industriellen Wohnungsbaus zwischen 1980 und1983 gebaut. Das verbliebene Viertel verteilt sich annäherndgleichmäßig auf die Kategorien mehrgeschossige Altbauten/ Dorf-bebauung/ Einfamilienhäuser, Streifenbauten der 60er Jahre undNeubauten nach 1990.

Die Genossenschaft Neues Berlin e.G. besitzt von den dreigroßen Unternehmen des Gebietes den größten Anteil anWohnungen, die nicht in industrieller Bauweise errichtet wurden.

Abbildung 1: Wohneinheiten nach Bautyp und Eigentümern

7 Wohnungsbaugenossenschaft 'Neues Berlin' e.G. : Internetauftritt

A 11

.1.1 Wohnungsunternehmen

.1.1 Portfolioanalyse


Angaben zur Struktur des Wohnungsbestandes wurden den Gut-achtern nur von der HOWOGE zur Verfügung gestellt; diefolgenden Aussagen gelten somit nur für ein Drittel derWohnungen im Untersuchungsgebiet. Der überwiegende Teildieser Wohnungen hat zwei oder drei Räume (zusammen rund65%). Ein-Raum-Wohnungen sind nur in den elfgeschossigen Ge-bäuden an der Leuenberger Straße und in den beiden Punkthoch-häusern zu finden. Der Anteil der großen Wohnungen (mit fünfRäumen) ist mit drei WE verschwindend gering, Wohnungen mitmehr als fünf Räumen gibt es nicht. Von diesen großenWohnungen befinden zwei im Altbau und eine in der neuen Wohn-anlage in der Konrad-Wolf-Straße.

Abbildung 2: Wohnungsgröße nach Bautyp nur HOWOGE)

Dieses Ergebnis lässt sich auch bei der Betrachtung der durch-schnittlichen Wohnfläche je Wohnung ablesen. In den vor 1920errichteten Gebäuden liegt die durchschnittliche Wohnfläche mitüber 100 m²/WE deutlich über dem Gesamtschnitt von knapp73 m²/WE.

Abbildung 3: Durchschnittliche Wohnfläche nach Bautyp (nur HOWOGE)

Nach Angaben der Wohnungsunternehmen HOWOGE und NeuesBerlin e.G. ist deren Wohnungsbestand in industrieller Bauweise

A 12

Wohnungsgrößen

Modernisierungsstand

103,3

50,8

60 ,065,9

75 ,678 ,7

72,9

Altbau (1910 / 1919)

Altbau (30er)

Industr.W ohnungsbau

W HHGT

Industr.W ohnungsbau W BS 70-11B

Industr.W ohnungsbau

W BS 70-5B

Neubau Gesam tergebnis

3754

15

111 88

536

78

190

84

46

70

74

84 45

1

2332

Altbau (1910/19)

Altbau (1930)

Industr. Wohnungsbau

(WHHGT)

Industr. Wohnungsbau (WBS 70-11B)

Industr. Wohnungsbau (WBS 70-5B)

Neubau (1996)

5-Raumwhg.

4-Raumwhg.

3-Raumwhg.

2-Raumwhg.

1-Raumwhg.

25,7%

38,9%

26,4%

8,7%0,3%


zu annähernd 100% modernisiert (nur in Einzelfällen haben sichMieter der HOWOGE Modernisierungsmaßnahmen in der eigenenWohnung verschlossen). Hier wurden die Versorgungsleitungenund Fenster erneuert, Bäder und Küchen modernisiert und die Ge-bäude mit einer Wärmedämmung versehen. Die Modernisierungerfolgte u.a. durch Einsatz öffentlicher Fördermittel, z.B. günstigerDarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Am überwiegenden Teil der Wohnungen, die sich im Besitz derVMM Wohnbau GmbH& Co KG befinden, wurden nach Aussagender Mieter und eigenen Begehungen nur Teilsanierungen vorge-nommen. Dies waren jeweils für einen Teil der Wohnungen die Er-neuerung der Fenster, die Modernisierung der Bäder und der Ein-bau von Aufzügen. Von Seiten der Geschäftsführung wurde alsModernisierungsstrategie die "Instandsetzung von Innen nachAußen" genannt. Eine Modernisierung von Wohnungen werdeohne die Inanspruchnahme öffentlicher Mittel zur Zeit (nur) beiNeuvermietung vorgenommen.

Insgesamt sind damit mindestens 70% der vor 1990 gebautenWohnungen saniert.

Der unterschiedliche Modernisierungsstand der Wohnungenschlägt sich auch in der Miethöhe nieder: Im Vergleich der dreigroßen Wohnungsunternehmen wird deutlich, dass die Angeboteder VMM jeweils an der Untergrenze der Preisspanne liegen, dieAngebote der Genossenschaft Neues Berlin e.G. an derObergrenze. Die Mieten lagen nach eigenen Recherchen im Un-tersuchungsgebiet im Durchschnitt bei etwa 5,30 € /m² Kaltmieteohne Nebenkosten und 7,30 €/m² Warmmiete8. Dabei schwankendie Mietpreise zwischen 3,73 €/m² und 9,32 €/m² Kaltmiete und5,76 €/m² und 11,14 €/m².

Tabelle 2: Kaltmieten

Wohnungseigentümer Anzahl Kaltmiete ohne Nbkst. (je m²)Wohnungs-angebote

Untergren-ze

Obergrenze

im Durch-schnitt

HoWoGe 19 4,12 € 6,93 € 5,02 €"Neues Berlin" e.G. 25 4,43 € 9,32 € 5,70 €VMM Wohnbau GmbH & Co KG 3 3,73 € 4,81 € 4,11 €

Zusammen 47 3,73 € 9,32 € 5,32 €

Tabelle 3: Warmmieten

Wohnungseigentümer Anzahl Warmmiete (je m²)Wohnungs-angebote

Untergren-ze

Obergrenze

im Durch-schnitt

HoWoGe 19 5,88 € 9,19 € 7,20 €"Neues Berlin" e.G. 25 6,27 € 11,14 € 7,58 €VMM Wohnbau GmbH & Co KG 3 5,76 € 6,23 € 5,92 €

Zusammen 47 5,76 € 11,14 € 7,32 €

Die Bodenrichtwerte sind dem allgemeinen Berliner Trend folgendin den letzten Jahren fast überall im Untersuchungsgebiet kontinu-ierlich gesunken. Lediglich im nördlich angrenzenden Einfamilien-hausgebiet, zu dem auch der Block am Malchower Weg gehört,wurde bis 1998 noch Bodenpreissteigerungen verzeichnet. Hier istder Rückgang über den Gesamtzeitraum gesehen weniger stark.8 Ausgewertet wurden 47 Mietangebote der HOWOGE, der Neues Berlin e.G.

und der VMM, die im April 2002 im Internet veröffentlicht waren.

A 13

Miethöhen, Bodenwerte


Abbildung 4: Bodenrichtwert 1996 - 2001

Von den rund 3.730 Wohneinheiten standen im Februar / März2002 etwa 380 leer9, d.h. die Leerstandsquote betrug insgesamt10%. Bei den verschiedenen Wohnungsunternehmen/ -eigen-tümern stellt sich die Situation sehr unterschiedlich dar: Die Ge-nossenschaft Neues Berlin e.G. verzeichnet mit unter 2% dengeringsten Leerstand, auf ihren gesamten Wohnungsbestand be-zogen betrug die Leerstandquote im Mai 2001 nur rund 1%.10 DieLeerstandsquote des Wohnungsbestandes der HOWOGE im Un-tersuchungsgebiet liegt mit 2,4% unter der Quote im gesamtenStadtteil von 4%. Der größte Leerstand ist mit 30% trotz der dortgeringeren Mieten beim Unternehmen VMM zu verzeichnen. Die inder Erhebung der Gutachter festgestellten Leerstandzahlen,wurden von Seiten der Geschäftsführung mündlich bestätigt: dieLeerstände betrügen in den unterschiedlichen Gebäuden zwi-schen 14 % und 36 %.

Tabelle 4: Wohnungsbestand / -leerstand

Nach Aussagen der HOWOGE und Neues Berlin e.G. steht dieLeerstandsquote in entscheidendem Zusammenhang mit demModernisierungstand der Wohnungen, der kleinräumlichen Lage

9 Quelle: eigene Erhebung; als Indikatoren für Wohnungsleerstand wurdendabei durch leere Fenster sichtbar ungenutzte Wohnungen sowie fehlende Namen anKlingelschildern und Briefkästen gewertet. Nach Aussagen von Mietern der Anna-Ebermann-Straße werden Namensschilder von ehemaligen Mietern vom Eigentümerjedoch längere Zeit nicht entfernt oder 'wiedergenutzt'.

10 Wohnungsbaugenossenschaft Neues Berlin e.G.: Mitteilungen 2/2001, S. 7

A 14

.1.1 Leerstand

Wohnungseigentümer Anzahl d. Wohnungen Leerstandabsolut in Prozent

HOWOGE 1.069 26 2,4%

"Neues Berlin" e.G. 1.413 22 1,6%

VMM Wohnbau GmbH 948 285 30,1%

Privatpersonen 41 11 26,8%

sonstige Privatunter-nehmen 262 38 14,5%

Summe 3.733 382 10,2%

550 DM

470 DM

400 DM380 DM

620 DM

470 DM

850 DM

720 DM

300 DM

400 DM

500 DM

600 DM

700 DM

800 DM

900 DM

1.1.1996 1.1.1997 1.1.1998 1.1.1999 1.1.2000 1.1.2001

Bo

de

nri

chtw

ert

W1-GFZ 0,4 W2-GFZ 0,4 W3-GFZ 1,0 W4-GFZ 1,5Trend W1 Trend W2 Trend W3 Trend W4


und dem Erscheinungsbild des Wohnumfeldes. Von der Ge-schäftsführung der VMM Wohnbau GmbH konnte nicht bestätigtwerden, dass die Modernisierung von Wohnungen zu einer signifi-kanten Verringerung der Leerstandsquote führen würde11.

Diese These wird jedoch von der räumlichen Verteilung des imMärz 2002 vorgefundenen Leerstandes unterstützt, insbesonderedie kleinräumliche Lage scheint bei einem ausreichend großenWohnungsangebot zu einem wichtigen Kriterium der Wohnungs-wahl zu werden. Empirisch lassen sich Rückschlüsse auf die Be-ziehungen zwischen den Merkmalen des Wohnungsbestandesund dem Leerstand wegen der nur von einem Unternehmen vor-liegenden, konkreten Daten nicht belegen. (siehe auch 'PlanLeerstand')

Künftig wird es weiterhin zu Veränderungen in der Altersstrukturund damit auch der qualitativen Wohnungsnachfrage kommen. Esist zu erwarten, dass kurz- bis mittelfristig (etwa bis 2006/ 07) dieZahl der Haushaltsgründungen der Altersgruppe um 20 Jahrekonstant bleibt. Nach diesem Zeitraum wird sie kontinuierlich undlangfristig sinken. Diese Nachfragegruppe wird überwiegendkleine Wohnungen mit bis zu zwei Zimmern nachfragen.

Auch die Altersgruppe der 20 bis 45-jährigen Einwohner ist nochrelativ gut vertreten, so dass davon ausgegangen werden kann,dass auch in dem Segment der 'familiengerechten Wohnungen'mittelfristig keine bemerkenswerten Nachfrageeinbrüche statt-finden werden. Nach 2010 wird es jedoch auch hier zu einemlanganhaltenden Rückgang der Nachfrage kommen. DieseGruppe stellt den größten Teil der Nachfrager nach Eigenheimenin einfamilienhausähnlichen Strukturen.

Der hohe Anteil der 45 bis 64-jährigen in der Bevölkerung des Ge-bietes lässt erwarten, dass der zur Zeit geringe Seniorenanteil inden nächsten Jahren erheblich zunehmen wird. Ob hieraus jedochtatsächlich eine Nachfrage nach neuen bzw. anderen, kleinerenWohnungen abgeleitet werden kann, ist fraglich. Angesichts derfür Drei- oder Vier- Raumwohnungen geringen Quadratmeterzahlin den Plattenbauten ist ein Wohnungswechsel mit dem Motiv derWohnungsverkleinerung nur für einen Teil der künftigen Seniorenwahrscheinlich. Diese Einschätzung wird durch die Ergebnisseeiner von der HOWOGE geführten Ein- und Auszugsstatistik be-stärkt: Der 'Umzug in eine kleinere Wohnung' ist der amzweitseltensten genannte Umzugsgrund, die Altersgruppe derüber 55jährigen macht den geringsten Teil der ein-/ umziehendenMieter aus (unter 15%).

Die Frage, ob dem 'demografischen Potenzial' ein entsprechendesAngebot von Wohnungen gegenübersteht, kann wegen einesfehlenden vollständigen gebietsbezogenen Wohnungsschlüsselsnicht abschließend beantwortet werden. Es ist anzunehmen, dassdie sich abzeichnende qualitative Nachfrage nach Wohnungennicht vollständig befriedigt werden kann. Sollte es nicht gelingen,ein den Wohnbedürfnissen angepasstes Angebot zur Verfügungzu stellen, ist davon auszugehen, dass sich die Entwicklung eheram 'worst-case- Szenario' orientiert.

11 Beispielhaft wurden die Gebäude Wartenberger Straße 34 bis 38 genannt.Hier gäbe es auch in den Gebäuden mit nachträglich installierten Aufzügen ähnlicheVermietungsprobleme.

A 15

.1.1 Wohnungsnachfrage


Das Untersuchungsgebiet ist mit Gemeinbedarfseinrichtungenausreichend versorgt. Da die Einzugsgebiete einzelner Einrich-tungen über die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes hin-ausgehen, sind Angebote der Umgebung im Folgenden (kursiv)mit aufgeführt (siehe auch Pläne 'Gemeinbedarfseinrichtungen'und 'Soziale Einrichtungen' sowie die Darstellung der sozialen Ein-richtungen freier und öffentlicher Träger im Anhang).

Tabelle 5: Gemeinbedarfseinrichtungen

Für Hohenschönhausen wurde im Jahr 2000 die 1999 erstellteGemeinbedarfsentwicklungsplanung (GEP) fortgeschrieben.12 Sieberuht allerdings weiterhin auf der in der GEP 1999 erarbeitetenBevölkerungsprojektion. Für das Statistische Gebiet 17713 ist einBevölkerungszuwachs und ein steigender Bedarf an Gemeinbe-darfseinrichtungen prognostiziert worden. Tatsächlich ist die Be-völkerung zwischen 1996 und 2000 jedoch konstant geblieben: imEinfamilienhausgebiet nahm sie zu, im Untersuchungsgebiet gingsie zurück. Vor dem Hintergrund dieser veränderten Rahmenbe-dingungen und des zunehmenden öffentlichen Bewusstseins der12 Gruppe Planwerk: Gemeinbedarfsentwicklungsplanung (GEP), Berlin Sep-

tember 1999 und Fortschreibung der Gemeinbedarfsentwicklungsplanung, Berlin De-zember 2000

13 In diesem Statistischen Gebiet sind das Wettbewerbsgebiet (außer denWohnheimen Rhinstraße) und das nördlich angrenzende Einfamilienhausgebiet zu-sammengefasst.

A 16

.1 Gemeinbedarfs-einrichtungen

Kindertagesstätten öffentlich: Heckelberger Ring 1-3, Hedwigstraße 9-10; Anna-Ebermann-Straße 25 (freier Träger);

Grundchulen

Oberschulen

5.Grundschule Hauptstraße 8; 7. Grundschule Edgarstraße 2; 2. OG Oranke-Oberschule Konrad-Wolf-Straße 11;2. Hauptschule, Malchower Weg 541. Realschule Werneuchener Straße 15

Jugendfreizeit-einrichtungen

Jugendfreizeitzentrum Degnerstraße 40; Die Kappe - Kreativzentrum Wartenberger Straße 36; Aquarium in der 7. Grundschule Edgarstraße 2; Kinderbude Malchower Weg 46; Keramikzentrum Marzahner Straße 16;Freizeithaus für Kids Wartenberger Straße 100; BBS - Freizeittreff- Das Nest Wriezenerstraße 16

Senioren-einrichtungen

Seniorenpflegeheime Heckelberger Ring 2; Seniorenpflegeheim Degnerstraße 22;Seniorenbegegnungsstätte/Tagespflege Hauptstraße 13; Seniorenpflegeheim Domicil Degnerstraße 11-15 (im Bau)Seniorenbegegnungsstätte Manetstraße 75

Stadtteiltreffs Mütterhaus-Lebensnetz e.V. Anna-Ebermann-Straße 26, Gemeindehaus Malchower WegVilla Magnet Manetstraße 54

Kulturelle Einrichtungen

Tabor-Kirche (geistliche Konzerte)gepl. Verlagerung Heimatmuseum Hauptstraße 43

Soziale Einrich-tungen

Angebote für FrauenMütterhaus – Lebensnetz e.V., Anna-Ebermann-Straße 26Frauenpunkt COURAGE e.V. Gehrenseestraße 10Ball e.V. – Frauenzentrum am Mühlengrund, Warten-berger Straße 102Therapeutische Wohngruppe für Mädchen, WartenbergerStraße 68Angebote für AusländerBürgerinitiative Ausländische Mitbürgerinnen in Hohen-schönhausen, Gehrenseestaße 6 H. E.SFAD e. V. –Selbsthilfe-Förderung Ausländischer Bürger,Gehrenseestaße 6 H. D/100BABEL e. V. – Interkulturelle Sozialarbeit, Gehrenseestra-ße 10 H. F.Angebote für ObdachloseHaus "Sophie“ Wollenbergerstraße 10

.1.1 Bedarfe/Leerstandsentwicklung

Kita Heckelberger Ring

Kita Anna-Ebermann-Straße

Kita Hedwigstraße

Pflegeheim Heckelberger Ring

Pflegeheim Degnerstraße


Dramatik der demografischen Entwicklung wurden die Fachämterhinsichtlich ihrer Planungen erneut befragt.

Die Bevölkerungsentwicklung wirkt sich auf Schulen und Kinder-tagesstätten am gravierendesten aus. Betrachtet man die Modell-rechnung zur Entwicklung der Schülerzahlen an öffentlichenGrundschulen und Grundstufen an Gesamtschulen von SenSchul-JugSport aus dem Jahr 2000 und legt für Hohenschönhausen dieSchülerzahlen von 1998 als vorhandene Kapazität mit 100% zu-grunde, dann werden hiervon heute nur 67% ausgelastet, im Jahr2004 noch 43%. Diese Zahl wird sich im Jahr 2010 auf 50% ein-pendeln.

Das Wettbewerbsgebiet ist von dieser Entwicklung besonders be-troffen. Im Gebiet und unmittelbar angrenzend ist eine erheblicheUnternutzung und in der Folge Leerstand in den Schulen und Ki-tas zu erwarten:

Kurzfristig werden die 7. Grundschule (ab 2002/03) und die 5.Grundschule (innerhalb der nächsten fünf Jahre) aufgegeben. DieSchüler der 5. Grundschule werden dann die 6. Grundschule inder Degener Straße 71 besuchen und die Schüler der 7. Grund-schule die 9. Grundschule Am Breiten Luch. Für das 2. Gymnasi-um ist in den nächsten Jahre noch ein Filialbetrieb des 1. Gymna-siums (Werneuchener Straße 27-28) geplant, eine völlige Aufgabeist jedoch mittelfristig zu erwarten. Dann befindet sich im Gebietkeine Schule mehr.

Vor dem Hintergrund der künftigen Bevölkerungsverteilung undAuslastung der Schulen, ist eine Planung nachvollziehbar, die einestärkere Gewichtung der Einfamilienhausgebiete vorsieht. DieFolgen für das Wettbewerbsgebiet sind allerdings gravierend. DasSchulnetz wird insgesamt 'grobmaschiger'. Aus einem Teil derWohngebiete wird sich der Schulweg deutlich verlängern und vonBarrieren geprägt sein. Dies wirkt einer Stabilisierung der Bevölke-rung entgegen, da die Attraktivität für junge Familien abnimmt. Esstellt sich generell die Frage, ob die Prinzipien der heutigen Schul-organisation, die sich an verwaltungstechnischer Organisation undWirtschaftlichkeit orientiert, der tendenziellen Schrumpfungsent-wicklung noch Rechnung tragen kann oder ob neue Konzepteentwickelt werden müssen. Dieses Problem kann innerhalb desStadtteilkonzeptes nicht gelöst werden.

Während die Kita in der Anna-Ebermann-Straße, die sich in freierTrägerschaft befindet, mit 196 belegten Plätzen voll ausgelastetist, sind die zwei öffentlichen Einrichtungen Hedwigstraße mit 103Kindern und Heckelberger Ring mit 125 Kindern unterbelegt. Diebezirklichen Entscheidungen zum Weiterbetrieb der Kindertages-stätten Heckelberger Ring und Hedwigstraße werden erst im Zugeder Kindertagesstättenentwicklungsplanung im August 2002 ge-troffen. Aufgrund des demografisch bedingten, weiteren Rück-gangs der Zahl der Kinder ist mit einer mittel- bis langfristigen Auf-gabe einer der beiden Einrichtungen zu rechnen.

Im Gebiet bestehen damit noch folgende ungedeckte Bedarfe:

• Die Jugendfreizeiteinrichtung in der Degnerstraße 40 kann nurim EG genutzt werden, da weitere bauliche Maßnahmen u.a.eine Dacherneuerung mit Wärmedämmung, Trockenlegungdes Kellers und die Erstellung des 2. Rettungsweg notwendigsind. Eine Erhöhung der Platzkapazität ist allerdings dringenderforderlich.

A 17

Schulen

Kindertagesstätten

Sonstige Bedarfe

2. Gymnasium

7. Grundschule

5. Grundschule

5. Grundschule


• Es besteht weiter ein Bedarf an einem pädagogisch betreutenSpielplatz für Jugendliche mit Angeboten für Inline-Skating etc.Darüber hinaus fehlen generell öffentliche Spielplätze im Ge-biet.

• Sportflächen gibt es nur im Zusammenhang mit den Schulen.

• Von den Bewohnern werden kulturelle Angebote vermisst.

Die Schul- und Kita-Standorte wurden hinsichtlich der Nach-nutzungsnotwendigkeit und -eignung und der Vertretbarkeit desBrachfallens bewertet. Als Kriterien für die Beurteilung dienten

• die Lage im Gebiet,

• die städtebauliche Einbindung,

• die ÖPNV-Anbindung und

• der Gebäudezustand (bisherige Investitionen, Sanierungsbe-dürftigkeit)

Bewertet wurden die Standorte nach folgenden Fragen (sieheauch tabellarische Übersichten zu Zustand und Bewertung derGemeinbedarfsstandorte im Anhang)1. Bietet sich eine Nutzung für das Gebäude (möglichst als Be-

darf aus dem Gebiet) an, die auch finanziell tragfähig ist? 2. Ist es zwingend, einen Nutzer zu finden, da das Gebäude z.B.

aus städtebaulichen Gründen oder vor dem Hintergrund be-reits getätigter Investitionen erhalten bleiben soll?

3. Ist ein Abriss und eine andere Nutzung der Fläche sinnvoll?4. Ist ein Brachfallen der Fläche in dem Wohnumfeld vertretbar?

Für keinen der Standorte ergibt sich aus der städtebaulichen Si-tuation oder vor dem Hintergrund der getätigten Investitionen einNachnutzungserfordernis:

Die bisher getätigten Investitionen belaufen sich in etwa auf200.000 € je Einrichtung. Das Gymnasium hat darüber hinaus fürca. 200.000 € diverse Facheinbauten erhalten, die in keinem Fallmehr benötigt werden. Demgegenüber steht ein Instandsetzungs-und Sanierungsbedarf von jeweils ca. 2 Mio. € für Fenster-, Glas-fassaden-, Sanitärtrakt- und Betonsanierung, (siehe auch Tabelle"Zustand der Gebäude“ im Anhang).

Alle Gebäude sind Solitäre, die keinen Bezug zur benachbartenBebauung haben. Die Schulgebäude fügen sich als städtebaulicheGroßformen wesentlich schlechter in die Umgebung ein als dieKindertagesstätten.

Nach einer Abfrage der Ämter und Kooperation mit den freien Trä-gern haben sich folgende Bedarfe abgezeichnet:

• Das Aquarium als Ersatzstandort für den in der 7. Grundschuleca. 150 m² (kurzfristig)

• Das Keramikzentrum sucht eine zentralere Lage und benötigtschätzungsweise max. 400 m² (mittel- bis langfristig).

• Bei Aufgabe des Wohnheimes Geerenseestraße sind Räumefür die Initiativen (kurz- bis mittelfristig) erforderlich.

A 18

.1.1 Analyse und Bewertungder Standorte /Nachnutzung

JFZ Degnerstraße


• Der Träger BALL e.V. Interesse hat an einem Verlagerungs-standort des sozio-kulturellen Zentrums in der Villa Magnet be-kundet (mittel- bis langfristig),

Für die Nachnutzung eines kompletten Standortes sind die Bedar-fe jedoch zu gering und zudem der Instandhaltungsaufwand zuhoch, so dass für alle Schul(haupt)gebäude der Rückbau empfoh-len wird.

Als Standort für das sozio-kulturelle Zentrum käme die 1992 er-richtete Schnellbaumaßnahme des 2. Gymnasiums (1.600 m²BGF) in Frage. Weitere Einrichtungen, die einen zentralerenStandort bevorzugen würden oder die Ausländerinitiativen imWohnheim Rhinstraße, könnten in den Standort integriert werden.BALL e.V. hat bereits ein Grobkonzept entwickelt und würde sichals Koordinator für den Standort und dessen Nutzung anbieten(siehe auch Konzept des Trägers im Anhang).

Sollte eine der beiden öffentlichen Kindertagesstätten aufgegebenwerden, ist der Standort Heckelberger Ring aufgrund der höherenAuslastung und der zentralen Lage im Gebiet zu erhalten. ZumGebäudezustand liegen dem Hochbauamt keine Angaben vor, sodass von einen geringen Instandsetzungsbedarf auszugehen ist.

Die Turnhallen der aufzugebenden Schulstandorte sollen aufgrunddes generellen Defizits an Sportflächen erhalten bleiben und durchVereine und Freizeitsportgruppen weiter genutzt werden. Zu denKosten für die Sanierung der Fassaden, Hallenteile und Sozi-altrakte von 840.000 € bis 965.000 € (Dach Gymnasium) kommennoch die Kosten für die Medientrennung. Die bestehendenSpielgeräte auf den Freiflächen der Schulstandorte sollen eben-falls erhalten bleiben und als öffentliche Spielplätze weitergenutztwerden.

Daten zu den Beschäftigten, dem Anteil der Erwerbstätigen oderArbeitslosen liegen auf der Ebene des Untersuchungsgebietes,d.h. blockbezogen nicht vor. Daher kann hier nur eine qualitativeEinschätzung abgegeben werden.

Das Untersuchungsgebiet wurde entlang der im Süden und Ostenangrenzenden beiden Gewerbegebiete abgrenzt. Es ist davonauszugehen, dass zahlreiche Bewohner dort arbeiten. Im Wettbe-werbsgebiet konzentrieren sich die Anbieter von Arbeitsplätzenauf die Konrad-Wolff-Straße, den Ortskern beiderseits der Haupt-straße sowie die Wartenberger Straße. (Einzelhandel, konsumbe-zogene Dienstleistungen, einzelne Handwerksbetriebe sowie öf-fentliche Arbeitgeber: Schulen, Gesundheit, Amtsgericht).

Aufgrund des geringen Rücklaufs der Bewohnerbefragung lassensich aus dieser Erhebung keine methodisch haltbaren Aussagenzum Thema Beschäftigung ableiten.

Für das Wettbewerbsgebiet Alt-Hohenschönhausen gibt es keineeigene kleinteilige Untersuchung der Wirtschaftsstruktur. Ebensofehlen Angaben zur Entwicklung der örtlichen Betriebe. Um diePerspektiven der wirtschaftlichen Entwicklung zu erfassen, mussteauf den fusionierten Gesamtbezirk, bzw. - für die Vergangenheit -auf den ehemaligen Bezirk Hohenschönhausen – abgestellt

A 19

.1 Wirtschaft

.1.1 Arbeitsmarkt

.1.1 Wirtschaftsstruktur desBezirkes

Schnellbaumaßnahme


werden: Im fusionierten Großbezirk Lichtenberg wurden per31.12.2001 insgesamt 13.904 Betriebe gezählt, darunter 58,5 %Dienstleistungen (einschließlich Gastronomie), 25,3 % Handel,15,1 % Handwerk und 1,1 % Industrie. Unter den Betrieben do-minieren die kleinen und mittleren Betriebe; genauere Angabensind der Statistik des verarbeitenden Gewerbes (Industriebericht-erstattung) zu entnehmen: In Hohenschönhausen wurden imRahmen der Industrieberichterstattung 40 Betriebe des verarbei-tenden Gewerbes gezählt, darunter kein einziger Großbetrieb undnur 2 Betriebe mit 200 - 499 Beschäftigten.

Im verarbeitenden Gewerbe wurden im Jahr 2000 insgesamt4.143 Arbeitnehmer im Gesamtbezirk Lichtenberg beschäftigt, da-von 1.603 in Hohenschönhausen, was auf ein gravierendes Bran-chendefizit hinweist, zumal die Beschäftigtenzahlen des verarbei-tenden Gewerbes in Hohenschönhausen seit 1997 um 30 % abge-nommen haben. Die Zahl der Arbeitslosen stieg 2001 im Gesamt-bezirk auf 21.000 (Arbeitslosenquote: 15,5 %), darunter warenrund ein Viertel Langzeitarbeitslose.

Die Entwicklung der Zahl der Betriebe ist im Geamtbezirk seit1999 (14.685 Betriebe) rückläufig, nachdem der Gründungsboomder frühen 90er Jahre ab 1997 abflachte. Auch die Entwicklungder Neugründungen ist rückläufig. 2001 wurden 2.236 neue Ge-werbebetriebe angemeldet, denen 2.038 Gewerbeabmeldungengegenüberstanden. Der Saldo aus Gewerbemeldungen und -ab-meldungen war bis 1997 deutlich positiv; seitdem fällt er nur nochleicht positiv aus.

Von besonderer Bedeutung für die wirtschaftliche Zukunftsfähig-keit des Wettbewerbsgebiets Alt-Hohenschönhausen ist der Ein-zelhandel einschließlich den zugehörigen konsumnahen Dienst-leistungen. Wie der Wirtschaftsbericht 2001 Lichtenberg ausweist,gibt es eine hohe Fluktuation unter den Betreibern und Laden-mietern, strukturell per saldo aber kaum Bewegung. Für Lichten-berg insgesamt, im besonderen aber auch für Alt-Hohenschön-hausen gilt, dass der Bezirk zwar 20 quartiersbezogene Einzel-handelszentren unterschiedlicher Größe besitzt, darunter jedochkeines mit überörtlicher Bedeutung.

Die Einzelhändler und Dienstleister im historischen Ortszentrumvon Alt-Hohenschönhausen und in der Konrad-Wolff-Straßehaben ihr Angebot nahezu ausschließlich an den Bedürfnissendes täglichen Bedarf ausgerichtet. Die Kunden sind in erster Liniedie Haushalte, die in den angrenzenden Wohngebieten Alt-Hohen-schönhausens wohnen. (Grenzen des Einzugsbereichs: Lands-berger Allee/ Volkspark/ Hansastraße/ Gewerbegebiete). Es über-wiegen Standardangebote und Sortimente, die den kostenbewuss-ten Kunden ansprechen. Damit können sie die örtliche Kaufkraftnicht hinreichend binden.

Die weitgehende Beschränkung des Sortiments auf preiswerteGüter des täglichen Bedarfs gilt auch für das EinkaufszentrumStorchenhof, von dem nur der l. Bauabschnitt (mit ca. 8.000 qmVerkaufs- und Bürofläche) gebaut wurde (der 2. Bauabschnitt sollab 2003 in reduzierter Form realisiert werden) und dessenAngebotspalette in qualitativer Hinsicht hinter dem anderer neuerEinkaufszentren zurückbleibt. Ohne den zweiten Bauabschnittkann der Storchenhof kaum die Funktion eines Magneten über-nehmen.

A 20

.1.1 Einzelhandel und kon-sumbezogene Dienst-leistungen


Ebenso hat sich der Wochenmarkt in Alt-Hohenschönhausen vordem Storchenhof auf Sonder- und Billigangebote ausgerichtet.Das Angebot leidet unter der geringen städtebaulichen undgestalterischen Attraktivität des historischen Ortszentrums. DerPlatz lädt angesichts der Leerstände und der visuellenVerunstaltungen (Bauzaun, leerstehende ehemalige Kaufhalle,leerstehendes ehemaliges Schloß, Durchgangsverkehr, Park-plätze) nicht zum Bummeln ein. Gleichwohl bietet das historischeOrtszentrum ein Potential, das bisher noch nicht entwickelt ist.

Insgesamt fließt Kaufkraft aus Alt-Hohenschönhausen ab, sei esin die unmittelbar benachbarten umsatzstärkeren neuen Einkaufs-zentren am Prerower Platz und an der Landsberger Allee (weitereAnsiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe sind hier ge-plant) oder nach Berlin-Mitte, wenn nicht ins Umland. In Alt-Ho-henschönhausen zeigen sich infolgedessen Probleme bei Weiter-vermietungen und vereinzelte Leerstände im Bereich der Läden.

Die Ursache liegt in der mangelnden Attraktivität des historischenOrtszentrums Alt-Hohenschönhausens, aber auch in Angebots-lücken des Einzelhandels. Diese werden sichtbar, wenn man dasAngebotsprofil Alt-Hohenschönhausens mit dem vergleichbarerörtlicher Einkaufszentren mit ähnlichen Einzugsradien vergleicht.Wie die beigefügte Tabelle belegt, kann sich der Einzelhandelsbe-satz in Alt-Hohenschönhausen nicht mit dem andererQuartierszentren messen, namentlich dem des EinkaufszentrumsStorkower Bogen oder Karlshorst Bärenschaufenster. (siehe auchTabelle Einzelhandelsbesatz im Vergleich im Anhang)

Der Vergleich gibt Hinweise, um welche zusätzlichen Sortimentedie Angebotspalette im Ortszentrum Alt-Hohenschönhausenerweitert werden könnte, Angleichung der Haushaltseinkommenvorausgesetzt. Die heutige Kundenbindung an andere Einkaufs-zentren muss nicht von Dauer sein. Alt-Hohenschönhausen könn-te mit verbesserter Attraktivität Kaufkraft zurückgewinnen. Dabeiist die derzeit sich noch zögerlich entwickelnde Nachfrage nachhochwertigen Gütern des täglichen Bedarfs, aber auch nachWaren des aperiodischen Bedarfs, die örtlich nicht gedeckt wird,noch nicht berücksichtigt. In einigen Jahren könnten Angebots-abrundungen im Bereich höherwertiger Konsumartikel und Dienst-leistungen zum Tragen kommen, sobald sich die Konsumgewohn-heiten im Ostteil Berlins denen im Westteil weiter angleichen. AlsBeispiele seien genannt: Bio-Lebensmittel, Weinhandel, Deli-katessen, Modeboutiquen, Designer-Inneneinrichtigung, Galerien,Antiquitäten etc., für die derzeit noch keine hinreichendeNachfrage im Quartier feststellbar ist, um örtlichen Geschäftsleu-ten eine Basis zur Eröffnung entsprechender Läden zu bieten.

Da potentielle Kunden beim Einkaufen nicht nur Preise verglei-chen, sondern in der Regel ihre Suchzeiten/-kosten zu minimierenversuchen, kann sich ein Einzelhandelsstandort gegenüber kon-kurrierenden anderen Einzelhandelsstandorten nur dann be-haupten, wenn er im Sinne des "One Stop Shoppings" insgesamtattraktiv genug ist, um die Kaufkraft des Stadtquartiers zu bindenund überörtliche Kaufkraft anzuziehen. Die Kunden orientierensich bei der Auswahl des anzufahrenden Standortes für Einkäufedes täglichen Bedarfs in der Regel an vier Kriterien:

• Erreichbarkeit für PKW und ÖPNV sowie Parkmöglichkeiten,

• Preisniveau,

A 21


• Vollständigkeit der Angebotspalette im Sinne von Vergleichs-und Wahlmöglichkeiten bei kurzen Distanzen sowie

• städtebauliche Erlebnis- und Aufenthaltsqualität des Umfeldes(Identifikation und Atmosphäre).

Bei den beiden letztgenannten Kriterien weist das Ortszentrum Alt-Hohenschönhausen Defizite auf. Die Kundenattraktivität des Orts-zentrums Alt-Hohenschönhausen kann deshalb nur erhöhtwerden, wenn sowohl die Angebotsbreite (Abrundung desSortimentsvielfalt) als auch die Erlebnis- und Aufenthaltsqualitätdeutlich verbessert wird. Beide sind die Vorbedingung für einfunktionierendes attraktives Ortszentrum, um künftig in der Stand-ortkonkurrenz mit benachbarten Einkaufszentren mithalten zukönnen.

Die Erschließung durch den ÖPNV wird durch ein vergleichsweisedichtes Straßenbahnnetz, eine S-Bahnverbindung (S-BahnhofGehrenseestraße: S 75), sowie ergänzende Buslinien gewährleis-tet. Flächenerschließungsdefizite bestehen im Untersuchungsbe-reich nicht. Die S-Bahn (Linie S 75) ist aufgrund ihres Verlaufs ander Grenze zu Marzahn und der Streckenführung in die Innenstadt(25 Minuten Fahrtzeit bis Alexanderplatz) für das Untersuchungs-gebiet von untergeordneter Bedeutung. Die insgesamt sechs Stra-ßenbahnlinien gewährleisten mit einer Taktfrequenz von 10 bis 20Minuten gute innerbezirkliche Verbindungen, die Fahrtdauer ist indie Innenstadt mit durchschnittlich 30 Minuten und zum innerstäd-tischen Schnellbahnnetz mit 13 Minuten jedoch nicht optimal. DreiBuslinien übernehmen die Zubringerfunktion zur S-Bahn. Eineallein durch die Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsgebietverursachte Taktverringerung oder Netzausdünnung ist nicht zuerwarten.

Als übergeordnete Straßenverbindungen sichern die Rhinstraße,Hauptstraße und Suermondtstraße die Verbindung zu bezirklichenHauptzentren (in Marzahn, Lichtenberg, Weißensee) und bindenAlt-Hohenschönhausen an die großräumigen Straßenver-bindungen Weißenseer Weg und Landsberger Allee an. Insbeson-dere der Verkehrsknotenpunkt Rhinstraße/ Gehrenseestraße/Wartenberger Straße/ Malchower Weg ist durch Durchgangsver-kehre stark belastet. Der durchschnittliche werktägliche Verkehrbeläuft sich hier auf 32.000 Fahrzeuge in 24 Stunden14. Der alteDorfkern wird durch den Verkehr der Hauptstraße dominiert.Voraussetzung für eine Stärkung der historischen Ortsmitte wäreeine Umstrukturierung des Straßenraums und eine Zurück-drängung des hohen Verkehrsaufkommens. Trotz des geplantenAusbaus der Gärtnerstraße wird sich das Verkehrsaufkommen inder Hauptstraße nicht wesentlich verringern: Der Durchgangsver-kehr wird auch weiterhin eine wesentliche Rolle spielen. (sieheauch 'Pläne Verkehrsbelastungen)

Hohe Verkehrslärmbelastungen treten insbesondere in der Haupt-straße, im östlichen Teil der Suermondtstraße und im nördlichenTeil der Konrad-Wolf-Straße auf. Die gemessenen Lärmim-missionen am Tage liegen mit 70 bis 75 dB(A) deutlich über denGrenzwerten des Bundesimmissionsschutzgesetzes.15 Die

14 Quelle: Straßenverkehrszählung 1998, SenStadt, Berlin 199815 16. BImSchV

A 22

.1 Verkehr

.1.1 ÖPNV

.1.1 MIV

.1.1 Verkehrslärm


Anwohner der Hauptstraße und des nördlichen Teils der Konrad-Wolf-Straße sind nachts mit Pegeln über 65 Dezibel besondersstark belastet.

Abbildung 5: Lärmbelastung Tag (6-22 Uhr) –

Nacht (22-6 Uhr)

Der Charakter des öffentlichen Raumes im Untersuchungsgebietwird durch breite, viel befahrene Straßen geprägt. Diese Verkehrs-schneisen sind insbesondere an der Rhinstraße, WartenbergerStraße und Gehrenseestraße räumlich nicht gefasst. Die öffentlichzugänglichen Grünflächen im Untersuchungsgebiet fungieren eherals Straßenbegleitgrün, wie z.B. die Grünflächen an der SeefelderStraße, an der Stellplatzanlage zwischen der Konrad-Wolf-Straßeund der Große-Leege-Straße oder an der Straßenbahnwende-schleife. Gestaltete öffentliche Parkanlagen oder Grünplätze gibtes im Untersuchungsgebiet nicht.

Im Umfeld des Untersuchungsgebietes gibt es mit dem Platz vorder alten Feuerwache16, den Parkanlagen um den Ober- und denOrankesee (mit Freibad, Bootsverleih), mit dem Naturschutzge-biet/ Volkspark Fauler See (mit Aktivspielplatz) oder durch dienördlich gelegenen Kleingartenanlagen eine Reihe von Freizeit-und Erholungsmöglichkeiten.

Im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen an den Plattenbautenwurden auch die privaten Freiflächen der Wohngrundstücke um-gestaltet. Im Gebiet westlich der Rhinstraße / Wartenberger Stra-ße ist dieser Prozess fast vollständig abgeschlossen.

Der Bereich zwischen Suermondtstraße und Große-Leege-Straßeprofitiert insbesondere zwischen Suermondtstraße und Konrad-Wolf-Straße bezüglich der Erholungsmöglichkeiten von der Nähedes Volksparks/Naturschutzgebietes Fauler See und desObersees mit seiner Parkanlage. Die ehemalige Bahntrasse, de-ren Gestaltung als öffentliche Grünverbindung schon länger ge-plant ist, ist zwischen der Suermondtstraße und der Konrad-Wolf-Straße z.Zt. als Gartenland verpachtet. Ein weiteres Aufwertungs-potenzial besteht durch eine Freifläche zwischen Konrad-Wolf-Straße, Große-Leege-Straße und Gärtner Straße.

Die Straßenbäume in diesem Teil des Wettbewerbsgebieteskönnen durch ihr geringes Alter noch keine starke Raumwirkungerzielen. Der Altbaumbestand in einem Abschnitt der Degner Stra-ße zeigt, zu welcher starken Wirkung sich der Straßenbaum-bestand entwickeln kann.

Dieser Bereich enthält im Freiraum erhebliche Aufwertungspo-tenziale, die durch Gestaltungsmaßnahmen zu Entwicklungs-impulsen führen können. Vorhandener alter Baumbestand im

16 südwestlich des Gebietes zwischen der Degnerstraße und der Konrad-Wolf-Straße

A 23

Kfz- und Straßenbahn-verkehrslärm, Mitte-lungspegel in dB(A)

<= 55> 55 – 60> 60 – 65> 65 – 70> 70 – 75> 75 – 80> 80

.1 Freiraum

Westlicher Teil des Unter-suchungsbereiches

Ortszentrum und Umgebung

Blick in die Rhinstraße

Straßenbahnwendeschleife


Gutshausgarten, die historischen Gebäude auf der nördlichenStraßenseite (Kirche, Schulhaus, Dorfbebauung) und die Platzflä-che südlich der Hauptstraße mit den drei solitär stehenden Dorf-gebäuden bieten die Chance, ein Ortszentrum mit lebendiger At-mosphäre zu schaffen.

Weitere Entwicklungspotenziale gibt es durch den baum-bestandenen Grünstreifen an der Seefelder Straße und die lockermit Bäumen bestandenen Grünflächen im Umfeld der Punkthoch-häuser Seefelder Straße / Wartenberger Straße. Auch dieGestaltung der weiten Stellplatzflächen zwischen HeckelbergerRing und Rhinstraße kann durch eine Gliederung verbessertwerden.

Die zu den Wohnheimen an der Wartenberger Straße / Rhinstra-ße gehörenden privaten Freiflächen haben eine geringe gestalte-rische Qualität, wirken abweisend und laden nicht zum Aufenthaltein. Das angrenzende Industriegebiet verstärkt den negativen Ein-druck des Bereiches.

Auf der Fläche Straßenbahnwendeschleife Wartenberger Straßean der Wartenberger Straße finden sich zur Zeit neben der Stra-ßenbahnwendeschleife große Rasenflächen mit lockerem Baum-bestand, eine Stellplatzanlage und mehrere z.T. leerstehende Ki-oske. Im Zuge einer von den Berliner Verkehrsbetrieben ge-planten Begradigung der Straßenbahntrasse und Neuanlage derWendeschleife kann diese Fläche umgestaltet und aufgewertetwerden. In die gestalterischen Überlegungen sollte das durch sei-nen alten Baumbestand attraktive Grundstück des Gemeinde-hauses einbezogen werden.

Die großflächige, weitgehend ungenutzte Gewerbebrache zwi-schen der Gehrenseestraße und der Wartenberger Straße bildeteine stark trennende Barriere. Die ruinösen Gebäude, hässlichenBetonmauern und die Heizleitung wirken sich negativ auf das Er-scheinungsbild aus.

Im des Wohngebiet zwischen der Anna-Ebermann-Straße und derJoseph-Höhn-Straße bestehen die privaten Freiflächen über-wiegend aus weiten Rasenflächen mit lockerem Baumbestand.Hier besteht ein erhebliches Aufwertungspotenzial durch land-schaftsgärtnerische Maßnahmen. Dis könnte durch die Anlageden Erdgeschosswohnungen zugeordneten Gärtchen, vonMietergärten, halböffentlichen Räumen und Spielmöglichkeitengeschehen.

Die Zusammenarbeit mit den drei 'großen' Wohnungsunter-nehmen gestaltete sich unterschiedlich: während die HOWOGEsich durch die Bereitstellung von Daten17 und das Einbringen kon-zeptioneller Vorschläge äußerst kooperativ zeigte, war dieWohnungsbaugenossenschaft Neues Berlin e.G. 'nur' zu einemInformationsgespräch über die Situation der Genossenschaft be-reit.

Der Eigentümer der Wohnanlage Anna-Ebermann-Straße, dieVMM Wohnbau GmbH & Co. KG, verhielt sich der bezirklichen

17 Wohnungsbestand und Leerstand sowie von Ergebnisse vonMieterbefragungen

A 24

Östlicher Teil des Untersu-chungsgebietes

.1 Kooperationspotenzial

.1.1 Wohnungsunternehmen/ Eigentümer


Verwaltung und Politik gegenüber wenig kooperativ, so erfolgteauf eine Gesprächseinladung der zuständigen Stadträtin des Be-zirkes Lichtenberg keine Reaktion. Gespräche mit den Gutachternim Zuge der Erarbeitung des Stadtteilkonzeptes wurden - trotz desintensiven Bemühens seitens der Gutachter – zunächst ebenfallsabgelehnt. Allerdings zeigte sich das Unternehmen besorgt, alsdie Bürger des Untersuchungsgebietes mittels einerPostwurfsendung allgemein über das Stadtumbauprogramm Ostund die bevorstehende Planung informiert wurden. Es forderte ineinem an die Gutachter gerichteten Schreiben eine Richtigstel-lung, "dass an einen Abriss der sich im Besitz der VMM WohnbauGmbH & Co. Wohnungsunternehmen I/II KG befindlichen Gebäu-de nicht gedacht ist."18 Die das Unternehmen betreffenden Text-passagen des Stadtteilkonzeptes wurden ihm mit der Bitte umKorrektur bzw. Stellungnahme übersandt. Die VMM reagierte hier-auf Anfang Juli 2002 mit einem Gesprächsangebot seitens desGeschäftsführers.

In diesem Gespräch wurden die durch die Gutachter erhobenenWohnungsleerstandszahlen im Wohngebiet Anna-Ebermann-Stra-ße im Wesentlichen bestätigt, die mögliche Wohnungsmarkt-entwicklung diskutiert und die unternehmerischen Strategien derVMM zur Beseitigung des Leerstands angerissen (Bedienung desNiedrigpreissegments, Erwartung von Verdrängungseffekten ausder Innenstadt und Zuwanderung aus dem Ausland, Moder-nisierung nur bei Neuvermietung). Das Unternehmen hält eineAuflockerung der Bebauungskante an der Joseph-Höhn-Straßedurch die Herausnahme einzelner Hausaufgänge für zu aufwen-dig. Die VMM Wohnbau GmbH & Co. KG hält jedoch bei wei-terzunehmendem Leerstand den Komplettabriss einzelner Blöckeund die anschließende Bebauung der Grundstücke z.B. mit Rei-henhäusern für durchaus bedenkenswert, sofern dies wirtschaft-lich tragfähig ist. Da eine 'Einbeziehung' dieses Unternehmenserst in der Endphase des Stadtteilkonzeptes gelang, war es nichtmöglich, die Vorstellungen der VMM zur Grundlage der Konzepti-on für das Wohngebiet zu machen.

Grundsätzlich bleibt festzuhalten, dass Planungsüberlegungen derKommunen weitestgehend ins Leere laufen, wenn sich Wohnbau-unternehmen 'verweigern': geeignete Instrumentarien, die einensich - trotz des Winkens mit dem 'Fördermittelsäckel' - verweigern-den Wohnungseigentümer zu Kooperation bewegen könnten,fehlen. In abgeschwächter Form kann sich diese 'Verweigerungs-haltung' auch darin äußern, dass an - angesichts der demogra-fischen Entwicklung - unrealistischen Vorstellungen über dieWohnungsmarktentwicklung und über die eigenen Möglichkeitenden Wohnungsbestand am Markt platzieren zu können, festgehal-ten wird. Häufig wird die Lösung der Leerstandsproblematik nochin einer weiteren 'Verschönerung' des Bestandes gesehen, ohnedie durch den Bevölkerungsrückgang geänderten Anforderungenentsprechend zu berücksichtigten. Gleichzeitig führt der auch fürdie Wohnungsunternehmen in Berlin künftig zunehmend schwierigwerdende Wohnungsmarkt zu größeren Empfindlichkeiten in Be-zug auf die Festlegung von 'Schrumpfungsgebieten', da derartigeAussagen sich z.B. negativ auf die Belastbarkeit der entspre-chende Grundstücke auswirken könnten.

18 Schreiben der VMM Wohnbau GmbH & Co. KG vom 30.4.2002, einge-gangen beim Gutachter am 21.5.2002

A 25


In allen Veranstaltungen, an denen auch BürgerInnen teilnahmen,wurde durch den Bezirk und die Gutachter darauf hingewiesen,dass es sich bei den vorgestellten Entwicklungszielen um Pla-nungskonzepte ohne Rechtsverbindlichkeit handelt. AlleWohnungsunternehmen sowie die Eigentümer größerer Grund-stücke wurden zu den bezirklichen Steuerungsrunden eingeladenund durch die Zusendung der Sitzungsprotokolle zumindest überden Fortgang des Planverfahrens informiert. Die HOWOGE warjedoch das einzige Wohnungsunternehmen, das diesen Ein-ladungen folgte und auf den Steuerungsrunden sowie bei der Pla-nungswerkstatt durch Vertreterinnen der Geschäftsführung bzw.des örtlichen Kundenzentrums präsent war. Planungsinitiativenkonnten im Rahmen des knappen Bearbeitungszeitraums z.B. be-züglich der Aufwertungsmöglichkeiten des Freiraums im Bereichum das Punkthochhaus Seefelder Straße 48/ 50 angeregt werden.

An den Steuerungsrunden nahm auch ein Vertreter der AR-WOBAU (Eigentümer des Wohnheimgeländes) teil. Angestoßendurch bilaterale Gespräche mit den Gutachtern bietet sich dieMöglichkeit, mit diesem Unternehmen einen 'Überlassungsvertrag'für eine öffentliche Zwischennutzung des Geländes zu schließen.

Seit Dezember 2001 hat das Bezirksamt Lichtenberg für jeden derfünf Mittelbereiche eine Stelle für das Stadtteilmanagement ein-gerichtet. Für den Mittelbereich Hohenschönhausen-Süd, in demdas Untersuchungsgebiet liegt, befindet sich das Büro der Stadt-teilmanagerin im Bürgeramt Große-Leege-Straße 103 südlich desUntersuchungsgebietes.

Das Stadtteilmanagement soll Vermittlungsfunktion zwischen denBürgern, lokalen Gremien und Akteuren sowie der Bezirksver-waltung wahrnehmen. Die wesentlichen Aktionsfelder im BezirkLichtenberg im Jahr 2002 sind: Mitwirkung beim Aufbau sozio-kultureller Zentren, Ermittlung wesentlicher Entwicklungsproblemeder Stadtteile aus der Sicht der Bürger und lokaler Akteure, Durch-führung der ersten Stadtteilkonferenzen, öffentliche Begleitungdes Bundeswettbewerbes Stadtumbau Ost in fünf Gebieten, Un-terstützung des Urban II Projektes und die Unterstützung des Re-gionalmanagements und des Aufbaus der Wirtschaftsagentur. Mitder Koordination der StadtteilmanagerInnen wurde der Steue-rungsdienst betraut. Er hat die Aufgabe, Prioritäten des Stadtteil-managements in dem jeweiligen Stadtteil aufzeigen. In Zukunftsoll mit dem Aufbau einer ständigen Vertreterversammlung desStadtteils begonnen werden.

Bei den vorhandenen örtlichen Initiativen (u.a. dem "FördervereinSchloss Hohenschönhausen e.V.") besteht ein reges Interesse,am Stadtumbauprozess mitzuwirken. So wurde z.B. mit den Be-treibern der Stadtteilzentren (BALL e.V. und Lebensnetz e.V.) ein'Kieztreff' der im Gebiet engagierten freien Träger veranstaltet.Durch die Erarbeitung des Stadtteilkonzeptes wurden die Trägerauf die freiwerdenden Gemeinbedarfseinrichtungen aufmerksamgemacht. Im Rahmen der Planungswerkstatt konnte eine Nach-nutzung der 1992 hergestellten Schulerweiterung (Container) aufdem Gelände des Gymnasiums in der Konrad-Wolf Straße durchden Verein BALL e.V. initiiert werden.

Alle Haushalte wurden Ende März 2002 mit einerPostwurfsendung über das Planverfahren und die vorgesehenenFormen der Bürgerbeteiligung - Fragebogenaktion, 'Kummerbrief-

A 26

.1.1 Bezirkliches Stadtteil-management

.1.1 Freie Träger

.1.1 Bürgerbeteiligung


kasten', wöchentliche Bürgersprechstunde, Planungswerkstatt - in-formiert. Seit April 2002 ist das Bürgerbüro einmal wöchentlich inden frühen Abendstunden im alten Schulhaus (ehem. Anne-Frank-Bibliothek) besetzt. Zeitgleich wurde an 500 Haushalte ein Frage-bogen verteilt, weitere Anregungen zur Planung wurden in den'Kummerbriefkasten' eingeworfen.

Von den ausgegebenen Fragebögen sind insgesamt 35 abgege-ben worden, dies entspricht einem Rücklauf von 7%. Diefolgenden Aussagen können daher nur Tendenzen wiedergebenund erheben keinesfalls den Anspruch auf Repräsentativität (sieheauch Ausgewählte Ergebnisse der Bewohnerbefragung imAnhang). Geantwortet haben vor allem ältere BürgerInnen, dieüberwiegend schon seit den 80er Jahren im Stadtteil wohnen. DieHälfte der Antwortenden ist seit ihrem Zuzug nicht mehr umgezo-gen. Ausschlaggebend für den Zuzug in das Gebiet waren diefolgenden Gründe: Veränderung der Wohnungsgröße (74%), Aus-sicht auf eine helle Wohnung (43%), Verbesserung derWohnungsausstattung (43%), grüne und ruhige Wohnlage (34%),preisgünstige Wohnung (29%), gute Anbindung mit Bus und Bahn(34%). Eine deutliche Mehrheit von 77% der Befragten sieht ihrWohngebiet als ihr Zuhause an, gut ein Fünftel schwankt und nur3% lehnen das Gebiet ab. Die Mehrheit der Befragten (69%) gibtan, noch nicht über einen Wegzug aus dieser Wohngegend nach-gedacht zu haben. Die Personen, die überlegt haben aus dem Ge-biet wegzuziehen, gaben an, dies auf Grund von Mängeln im Um-feld (17%) und von Mängeln der Wohnung (9%) zu tun.

Die zu den Sprechzeiten des Bürgerbüros erschienenen Bürge-rInnen (durchschnittlich zwei bis drei) zeigten sich an Informa-tionen über das Untersuchungsgebiet und am Fortgang der Pla-nung sehr interessiert. Hierzu ergab sich im Rahmen der im Mai2002 durchgeführten 'Planungswerkstatt' die Gelegenheit, dieaußer von Mitgliedern des "Förderverein Schloss Hohenschön-hausen e.V." und zwei VertreterInnen freier Träger von drei 'un-organisierten' BürgerInnen ergriffen wurde. Als mögliche Gründefür fehlendes Engagement wurde von freien Trägern insbesonderedie für viele Bürger zu geringe Fassbarkeit einer Stadtentwick-lungsplanung und die Resignation "dass dann doch nichtspassiert" genannt.

Im Rahmen der genannten Planungswerkstatt wurden die Defiziteund Potenziale des Gebietes diskutiert. Es zeigte sich, dass ins-besondere die räumliche Situation des Ortszentrums beiderseitsder Hauptstraße als äußerst unbefriedigend empfunden wird.Hierfür wurden gemeinsam mit dem Teilnehmerkreis Lösungsvor-schläge für eine künftige Gestaltung und Nutzung des Bereicheserarbeitet. Die im Rahmen der Planungswerkstatt gegebenenAnregungen wurden in die Konzeptionen (nicht nur für dasOrtsteilzentrum) eingearbeitet.

A 27

Fragebogen

Bürgerbüro

Planungswerkstatt


Abbildung 6: Definition derEntwicklungsziele in der Planungswerkstatt

Nach der Feststellung der Defizite und Störfaktoren im Gesamtge-biet kristallisierte sich das Ortsteilzentrum schnell als der Bereichheraus, an dessen Veränderung das größte Interesse besteht. Da-her wurden die Entwicklungsvorstellungen für diesen Bereich aufeinem Plan visualisiert.

Abbildung 7: Entwicklundskonzept der Planungswerkstatt für das Ortsteilzentrum

A 28

Planungswerkstatt


III.DEFINITION VON ENTWICKLUNGS-ZIELEN

Auf der Basis der Bestandsanalyse und der Entwicklungspro-gnosen wurden Potenziale und Probleme des Gebietes definiert(siehe auch 'Plan Probleme / Potenziale') und anschließend lang-fristige Entwicklungsziele mit 'Leitbildfunktion' als Orientierungs-rahmen für alle Beteiligten abgeleitet.

• Schaffung von Identifikationsmöglichkeiten, z.B. durch dieStärkung des Ortsteilzentrums; Raum für bürgerschaftlichesEngagement;

Städtebau / Stadtraum• Herstellung einer räumlichen Gliederung, Ordnung, Übersicht-

lichkeit;

• Beseitigung der trennenden Wirkung der Verkehrstrassen undStadtbrachen;

• Langfristige Milderung / Beseitigung der Überformung des al-ten Dorfes Hohenschönhausen;

Wohnungswirtschaft• Schaffung von nachfragegerechten Wohnungsangeboten/

Baustrukturen zur Umlenkung von Abwanderern (großeWohnungen in kleinen Häusern mit privaten Freiräumen zugünstigen Preisen19);

• Beachtung der demografischen Entwicklung bei der An-passung der Struktur des Wohnungsbestandes (d.h. Berück-sichtigung des zunehmenden Anteils Älterer);

Freiraum / Wohnumfeld• Schaffung eines größeren nutzbaren Grünbereiches;

• Vernetzung mit übergeordneten Grünbereichen, z.B. Obersee,Fauler See

• Schaffung von Spiel-/ Freizeitmöglichkeiten für ältere Kinderund Heranwachsende;

• Berücksichtigung der Freizeitaktivitäten älterer Menschen beider Planung öffentlicher Parkanlagen;

• Minderung der weiträumigen Wirkung der Verkehrstrassendurch Baumpflanzung.

Soziale Infrastruktur• Anpassung des Bestandes an Einrichtungen der Sozialen In-

frastruktur an die langfristige Nachfrage, ggf. Umnutzung oderRückbau von Einrichtungen;

• Beachtung der demografischen Entwicklung bei der Neuorien-tierung der Gemeinbedarfseinrichtungen (d.h. Berücksichti-gung des zunehmenden Anteils Älterer);

Verkehr / Technische Infrastruktur• Reduzierung der Verkehrsbelastung in der Hauptstraße zwi-

schen Suermondtstraße und Rhinstraße;19 Empirica im Auftrag der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-

Hannover: Wohnungsmarkt Berlin- Hoffnungsloser Fall oder Markt voller Chancen? ,Berlin 2002

A 29

.1 Entwicklungsziele Gesamtgebiet


• Sicherung der Primärerschließung von Sporthallen bei Auf-gabe der Schulnutzung und Grundstücksneuordnung;

Zentren / Gewerbe• Stärkung des Ortskerns durch die Konzentration von Einrich-

tungen mit öffentlicher Wirkung in der Hauptstraße (Handel,Gastronomie, Handwerk / Dienstleistungen, Kultur etc.);

• Stärkung des endogenen Potenzials, z.B. durch Einsatz örtli-cher Beschäftigungsinitiativen bei stadtbildverbesserndenMaßnahmen; Beteiligung des lokalen Wirtschaftskreises;

Die Bereiche des Untersuchungsgebietes wurden ihren Entwick-lungszielen entsprechend in 'Stadtumbautypen' klassifiziert (sieheauch 'Plan Stadtumbautypen'). Den Hintergrund dieser Festle-gungen bildete die Förderkulisse für das Bundesprogramm"Stadtumbau Ost". Gebiete in denen Rückbaumittel eingesetztwerden können, sind neben dem 'Schrumpfungsgebiet' und 'Um-strukturierungsgebiet mit hohem Schrumpfungsanteil' die Stand-orte der sozialen Infrastruktur. Fördermittel des ProgrammpaketesAufwertung sind entsprechend in den 'Umstrukturierungsgebieten',den 'Aufwertungs- Revitalisierungsgebieten' sowie zur 'Aufwertungvon Freiflächen' einzusetzen.

Gebiete ohne HandlungsdruckZunächst wurden die Bereiche definiert, in denen kein vordringli-cher Handlungsbedarf besteht. Es sind dies die Gebiete mitgeringen Leerstandsquoten, überwiegend stabiler Bevölkerungs-zahl, langfristig tragfähiger städtebaulicher Struktur und 'unproble-matischer' Freiraumsituation.

Gebiete ohne kurz-/ mittelfristigen HandlungsdruckDie Bereiche dieser Kategorie sind heute noch nicht von größeremLeerstand betroffen. Vorraussetzung für eine derartige Einord-nung ist, dass ein ggf. langfristig erforderlicher Rückbau zu einerVerbesserung der städtebaulichen Situation führen würde. Auch indiesen Gebieten ist die Wohnnutzung langfristig zu halten.

Aufwertungs-/ RevitalisierungsgebieteBaulich genutzte Gebiete, bei denen die Qualität der Gebäudesub-stanz und der Freiflächen kurzfristig angehoben werden sollen,ohne dass hiermit eine grundlegende Nutzungsänderung oderUmstrukturierung einhergehen muss, wurden entsprechend als'Aufwertungs-/ Revitalisierungsgebiet' gekennzeichnet. Hierzu ge-hört insbesondere auch der Bereich, der noch weitestgehend vonder erhaltenswerten historischen Dorfbebauung geprägt wird.Diese Struktur gilt es zu bewahren und durch stadtbildverbessern-de und denkmalpflegerische Maßnahmen aufzuwerten.

A 30

.1 Klassifizierung der Gebietstypen

Konrad-Wolf-Straße: kein Handlungsdruck

Oberseestraße: kein Handlungsdruck

Konrad-Wolf-Straße: kein Handlungsdruck

Bahnhofstraße: kein Handlungsdruck


Aufwertung von FreiflächenÄhnlich zu betrachten sind die Flächen im öffentlichen Raum, de-ren Gestaltungsqualität verbesserungsfähig ist.

Schrumpfungsgebiet Dies ist der Bereich der Wohnanlage zwischen Anna-Ebermann-Straße und Joseph-Höhn-Straße, der schon heute mit rund 30%die größten Leerstände im Wohnungsbestand aufweist. Insbeson-dere bei fortschreitender Tendenz wird dies Eingriffe in den bauli-chen Bestand zur Folge haben (müssen). Die Wohnnutzung kannaufgrund der Lagegunst in diesem Bereich beibehalten werden.

Umstrukturierungsgebiete:Durch die Aufgabe bestehender Nutzungen (z.B. künftig nichtmehr benötigte Gemeinbedarfseinrichtungen) und/oder eine un-befriedigende räumliche Situation müssen für diese GebieteEntwicklungsmöglichkeiten aufgezeigt und in entsprechende Kon-zepte umgesetzt werden. Da die Entwicklungsvorstellungen z.T.nur langfristig verwirklicht werden können, spielt in diesen Berei-chen die Realisierung von kurz- bis mittelfristigen Zwi-schennutzungen eine große Rolle.

Bei der Wahl der Abgrenzung dieser Gebiete wurden z.T. auchGrundstücke einbezogen, die im Detail als unproblematisch einzu-stufen sind, deren Berücksichtigung für die Erarbeitung einer Kon-zeption des anschließenden Bereiches jedoch erforderlich ist. Zudiesen Bereichen gehört z.B. auch der auf der ehem. Bahntrassegeplante Grünzug, der z.T. gärtnerisch genutzt wird und über-wiegend noch nicht öffentlich zugänglich ist.

Umstrukturierungsgebiet mit hohem SchrumpfungsanteilIn den bestehenden Wohnheimen an der Rhinstraße / Warten-berger Straße ist bereits heute ein bedeutender Leerstand zuverzeichnen, der sich in näherer Zukunft noch vergrößern wird.Aufgrund der stadträumlichen Lage ist die Wohnnutzung andiesem Standort grundsätzlich zu überprüfen bzw. in Frage zustellen. Auch an diesem Standort spielt eine Definition möglicherZwischennutzungen eine bedeutende Rolle.

Auf Grundlage der Bewertung der Situation im gesamten Stadtteilwurden die unterschiedlichen Bereiche verschiedenen Stadtum-bautypen zugeordnet. Gebiete mit hoher Bedeutung für die Stadt-entwicklung und / oder komplexer Problemlage wurden als räumli-chen Handlungsschwerpunkte ("SchwerpunktgebieteStadtumbau") benannt:

• Ortsteilzentrum,

• Wohnanlage Anna-Ebermann-Straße / Joseph-Höhn-Straße,

• Gewerbebrache Gehrenseestraße / Wartenberger Straße,

• Wohnheimbereich Rhinstraße / Wartenberger Straße,

• Schulstandort Konrad-Wolf-Straße und Umgebung,

• Ehem. Bahntrasse und Umgebung.

A 31

.1 Definition der Schwer-punktgebiete

ehem. Bahntrasse: Umstrukturierung

Seefelder Straße: Aufwertung von Freiflächen

•

IV.ENTWICKLUNGSSZENARIEN

Für eine mögliche Entwicklung des Gesamtgebietes wurden zweiSzenarien erarbeitet, die sich an der durch die vorausgeschätzteBevölkerungsentwicklung vorgegebenen Ober- und Untergrenzeorientieren:

• Das Szenario 'Schrumpfung' geht davon aus, dass die Be-völkerungszahl im Gebiet weiter abnimmt und es für bereitsbrachgefallene oder künftig ungenutzte Flächen und Gebäudeauch mittelfristig keine Nachfrage oder Nachnutzungsbedarfegibt. Diese Flächen können entsprechend den bereits vor-handenen Freiraumpotenzialen aufgewertet und extensiv oderintensiv als Grünflächen genutzt werden. In vielen Fällen stelltallein der Abriss und die Beräumung eine Verbesserung derräumlichen Situation dar, z.B. Kaufhallenruine, Gewerbebra-che Gehrenseestraße (siehe auch 'Plan Szenario Schrump-fung').

• Das Szenario 'Stabilisierung' bildet die Entwicklung ab, bei deres gelingt, durch zusätzliche Angebote die derzeit bestehendeBevölkerungszahl zu konsolidieren. Das bedeutet nicht, dassalle Wohngebiete in ihrer jetzigen Form bestehen bleiben. Viel-mehr setzt dies voraus, dass durch entsprechende Wohnrau-mangebote auf die veränderte Marktsituation reagiert wird /werden kann (siehe auch 'Plan Szenario Stabilisierung').

'Freie, untergenutzte Flächen im Stadtbild' werden in einem Be-reich wie Alt-Hohenschönhausen - zwischen Innenstadt undStadtrand - von den Bewohnern und 'Passierenden', den Eigentü-mern und Stadtplanern zumindest zwischenzeitlich toleriertwerden müssen. Diesen Zustand bildet das Szenario 'Schrum-pfung' ab. Gleichzeitig kann für einen größeren Teil der im Unter-suchungsgebiet untergenutzten Flächen eine langfristige Entwick-lungsperspektive aufgezeigt werden. Die Entwicklungsmöglichkei-ten des Szenarios 'Stabilisierung' können das Szenario 'Schrum-pfung' bausteinartig ersetzten, sofern es gelingt, für die entspre-chenden Flächen Investoren bzw. Betreiber zu akquirieren. DieBeschreibung dieser zeitlichen Abfolge zeigt, dass die langfris-tigen Planungsvorstellungen des Szenario 'Stabilisierung' von dem(optimistischen) Gedanken einer baulichen Widernutzung der Flä-chen getragen sind.

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Nutzungsmöglichkeiten von Brachflächen Fotos: Heinrich Zille

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Tabelle 6: Nutzungsperspektiven der Schwerpunktbereiche in den Szenarien

Schwerpunktgebiet Szenario Schrumpfung Szenario StabilisierungOrtsteilzentrum • Aufwertung des öffentlichen Raums durch gestalterische Maßnahmen

• Instandsetzung / Revitalisierung von Gebäuden (insbes. Gutshaus und Dorfschule);

• Belebung durch Ansiedlung zusätzli-cher Nutzungen im Bereich nördlichder Hauptstraße (Kultur, Gastrono-mie, Handwerk, Handel)

• Belebung durch Ansiedlung zusätzlicherNutzungen beiderseits der Hauptstraße, dafürz.T. Neubau (Handel, Kultur, Gastronomie,Handwerk)

• nach Abriss von Kaufhalle undGrundschule Nutzung der Flächenals Grünfläche bzw. Stadtplatz

• nach Abriss von Kaufhalle und GrundschuleNutzung der Flächen für kleinteiligen Handel /Handwerk

Wohnanlage Anna-Ebermann-Straße

• Aufwertung durch Teilrückbau

• Erhalt des preisgünstigenWohnungsangebotes

• Modernisierung von Gebäuden

• Anpassung der Wohnungs- und Baustruktur• Aufwertung der Freiflächen

Gewerbebrache Geh-renseestraße/ Warten-berger Straße

• Beräumung des Geländes nach Beendigung der Miet-/ Pachtverhältnisse

• öffentlich zugängliche, extensivgenutzte Grünbrache

• Gartenstadt (kleinteiliger Eigenheim-wohnungsbau)

• Entwicklung eines Baustufenkonzepts

• Zwischenbegrünung mit der Absicherung desBaurechts

WohnheimbereichRhinstraße/ Wartenberger Straße

• Rückbau mittelfristig nicht mehr genutzter Gebäude• Schaffung einer intensiver genutzten

Grünfläche, in Teilen gärtnerischeNutzung

• Bauliche Nachnutzung (kein Wohnen)

• Fassung des Straßenraums an der Rhinstraße/ Wartenberger Straße durch Baumpf-lanzung

• Aufwertung der ehem. Berufsschule und der zugehörigen FreiflächenSchulstandort Konrad-Wolf-Straße und Um-gebung

• Umzug des Kleingewerbes aus dem Gewerbehof (z.B. in die Hauptstraße)

• Erhalt der Jugendfreizeiteinrichtung Degnerstraße

• Rückbau mittelfristig nicht mehr genutzter Gebäude (Schul-Hauptgebäude, Gewerbehof) • Nachnutzung der Schnellbaumaßnahme (Containergebäude)• pädagogisch betreuter Spielplatz (unter Einbeziehung der Turnhalle)

• öffentlich nicht zugängliche, extensivgenutzte Grünflächen oder Garten-projekt (Schule, Gewerbehof)

• nach Abriss der vorhandenen Gebäude Nach-nutzung Gewerbehof- und Bewag-Grund-stücks mit altersgerechtem Wohnungsbau

Ehem. Bahntrasseund Umgebung

• Schaffung eines Grünzuges unterEinbeziehung des Kita-Grundstücksals Grünbrache

• Rückbau Kita

• Schaffung einer öffentlichen, grünen Durchwe-gung auf der ehem. Bahntrasse

• Vorhalten des Kita-Grundstücks für Gemein-bedarf

Gerade das 'Denken' in alternativen Entwicklungsszenarien wirdden Kern der künftigen planerischen Arbeit ausmachen und einentsprechendes Management erfordern. Besonderes Augenmerkist dabei darauf zu richten, dass einerseits künftige Entwicklungennicht durch heute getroffene Entscheidungen erschwert oder blo-ckiert werden, andererseits aber kurzfristig eingeleitete Maß-nahmen den Willen zur Stabilisierung des Gebietes bekunden.Hierzu gehört auch - und vor allem - der Umgang mit den brach-gefallenen oder brachfallenden Flächen und Gebäuden. Daseinfache Liegenlassen wird diesem Anspruch der 'aktiven Bra-chenentwicklung' nicht gerecht. Vielmehr sollten hier - trotz derangespannten Haushaltslage - Anstrengungen seitens der öffentli-chen Hand unternommen werden, die öffentliche (Zwischen)

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.1 Brachen

•

Nutzung dieser Brachflächen zu ermöglichen. Ähnliche Impulsesind natürlich von einer Aufwertung des öffentlichen Raumes undder Instandsetzung historischer Gebäude wie z.B. desGutshauses zu erwarten.

Von den ursprünglich neun Wohnheimgebäuden werden z.Zt. nurnoch fünf mit derzeit noch etwa 700 Wohnheimplätzen genutzt.Die Schließung des nächsten Wohnheimgebäudes zum Jahres-ende ist wahrscheinlich. Angesichts der aktuellen Landespolitik,diese Form der Unterbringung von Asylbewerbern und Flücht-lingen mittelfristig aufzugeben, ist der komplette Leerstand abzu-sehen.

Bereits in der letzten Zeit wurde festgestellt, dass in diesem Ge-biet Wohnende als Nachfrager von Wohnungen im Punkthoch-haus Seefelder Straße und im Wohngebiet Anna-Ebermann-Stra-ße auftraten. Diese Entwicklung kann zur Reduzierung desWohnungsleerstandes in den genannten Gebieten genutztwerden. Ein entsprechendes Marketing (z.B. Verbesserung desService, Betreuung der Neumieter, Organisation von 'Geselligkei-ten' und Festen) sollte verhindern, dass ein erhöhter Ausländeran-teil zum 'Umkippen' und zum Auszug der angestammten Be-wohner führt.

Wegen ihrer kasernenartigen Grundrisse (zentrale Sanitärberei-che und Kochmöglichkeiten) wären die Wohnheimgebäude nurunter hohem wirtschaftlichem Aufwand umzustrukturieren. Nach-nutzungsmöglichkeiten bestünden am ehesten durch ähnlicheHeim(wohn)formen für Studenten, Pflegebedürftige, Wohnsitzloseo.ä. Ein dringender Bedarf an diesen Einrichtungen, der eine In-standsetzung der kompletten Wohnanlage rechtfertigen würde,konnte nicht ermittelt werden. Der Zustand der Häuser erforderte(auch unter Beibehaltung der Grundrisse) hohe Investitionen, umdie Gebäude zeitgemäß zu modernisieren. Hier besteht kurzfristigein erhebliches Schrumpfungspotenzial, das durch einen Rückbaurealisiert werden kann. Derzeit fehlt es jedoch an Baubedarfen,die an diesem Standort realistischerweise umgesetzt werdenkönnten:

• Die angrenzenden Gewerbegebiete, u.a. mit einem GSG-Ge-werbehof, bieten ausreichend Flächenangebote für Gewerbe-treibende.

• Auch in den nächsten Jahren wird sich das Büroflächenüber-angebot in Berlin nur langsam verringern.

• Angesichts der im Bezirk vorhandenen Einzelhandelsflächensollte die Ansiedlung eines großflächigen Handelsbetriebesausgeschlossen werden.

• Für eine Vermarktung als Wohngebiet ist die Lage des Ge-ländes - direkt neben dem Gewerbegebiet und eingerahmt vonder Rhinstraße, Wartenberger Straße, Wollenberger Straßeund Marzahner Straße - denkbar ungünstig. Aufgrund dieserLage wird der Bereich als Wohngebiet nicht auf dem Marktplatziert werden können.

• Eine 'aus Sicht des Standortes' denkbare Nutzung durch eineFreizeiteinrichtung (Spaßbad, 'wellness', 'Indoor-Sport' wieSkaten, Rollschuhlaufen, Klettern etc.) wird vom bezirklichenStadtplanungsamt zugunsten des Sportforums Hohenschön-

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Wohnheime Rhinstraße /Wartenberger Straße

•

hausen ablehnend beurteilt. Angesichts der Schwierigkeitenfür bestehende, eingeführte Anlagen wie das SEZ Betreiber zufinden, wäre eine kurz- oder mittelfristige Realisierung derzeitwenig wahrscheinlich.

Angesichts dieser aktuell fehlenden 'Nachnutzungs-Nachfrage' isteine Zwischennutzung für diesen Standort, die den stadträumli-chen Mangel mindert, künftige Entwicklungsmöglichkeiten abernicht 'verbaut' von besonderer Bedeutung. Die Bewirtschaftungs-/Sicherungspflichten, ggf. die Sicherung als Bauland, die Aus-setzung der Eingriffsregelung für die Zeit der Überlassung sindvertraglich zwischen Bezirk/ Land und Eigentümer zu regeln.

Eine temporäre Nutzung ist auf verschiedene Weise denkbar:

• öffentlich zugängliches Freigelände: Abriss der Gebäude, ggf.Zusammenschieben der Schuttberge zu einem 'Trümmerberg',Mindestabdeckung mit Oberboden, Minimalbegrünung / Spon-tanvegetation, Nutzung: Wilde Grünanlage, Rodelberg, Grill-platz etc.

• Festplatz: keine dauernde öffentliche Zugänglichkeit, Abrissder Gebäude, Beräumung, temporäre Nutzung als Festplatz/Veranstaltungsort

Zur stadträumlichen Aufwertung kann eine Abschirmung durcheine markante Baumpflanzung entlang der Rhinstraße beitragen(auch vor Tankstelle und Autohandel).

Abbildung 8: Ansicht begrüntes Wohnheimgelände nach Abriss und Baumpflanzung

Außerhalb des Wettbewerbsgebietes wurde südlich der Gärtner-straße im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens ein Stadtteil-park geplant, der dort wegen der bestehenden Eigentumsverhält-nisse nicht realisiert werden kann. Die angespannte Haushaltslageverbannt die Planung einer hochwertigen öffentlichen Parkanlage,die alternativ an diesem Standort erfolgen könnte, in den visio-nären Bereich: Ein derartiger Vorschlag, steht im Widerspruch zurderzeitigen Leitlinie der Grünflächenämter, angesichts der per-sonellen und finanziellen Ausstattung den Pflegeaufwand für be-stehende öffentliche Grünflächen möglichst zu reduzieren undmöglichst keine neuen Anlagen herzustellen. Eine geschickte Dif-ferenzierung zwischen einem pflegeaufwändigeren, stärkergestalteten Teil und einem 'naturnahen' Bereich mit der jeweilsentsprechenden Bepflanzung oder Zugangsbeschränkungen (vgl.Britzer- Garten) können diesen Widerspruch mindern, aber nichtvollständig beseitigen.

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•

Eröffnen sich auch langfristig keine baulichen Entwicklungs-möglichkeiten und würde es die finanzielle Situation der öffentli-chen Hand erlauben, sollten derartige Vorstellungen erneut ge-prüft werden. Die Gestaltung einer derartigen Parkanlage sollteinsbesondere auch altersgerechte Freizeitmöglichkeiten bieten.Hierzu können folgende Elemente Anregungen bieten: Wasser(Wasserspiele, naturnaher Wasserlauf, Kneipp-Anlage),Lichtinszenierungen (Beleuchtung vermittelt Sicherheit), Wege mitunterschiedlichen Steigungen, Spielmöglichkeiten (Boule, Feder-ball, Fußball, Schach, Skat, Kegeln), Trimm-Dich-Einrichtungen,Hochbeete für Gartenarbeit etc.

Für das nach Aufgabe der gewerblichen Nutzung brachgefalleneGebiet zwischen Wartenberger Straße und Gehrenseestraßewurde Mitte der 90er Jahre Entwicklungsvorstellungen in einenBebauungsplanvorentwurf umgesetzt. Die damals vorgeschlagenemehrgeschossige Wohnbebauung und eine an den Hauptstraßenvorgesehene Mischgebietsnutzung wurde jedoch nur durch dasneue Bürogebäude Wartenberger Straße Ecke Gehrenseestraßerealisiert. Nach Aussagen des Grundstückseigentümers wurdendie genannten Vorstellungen in Folge der geänderten Lage aufdem Wohnungsmarkt aufgegeben. Der Eigentümer trägt sich mitder Absicht, das Gelände zu veräußern. Zur Erhöhung des Markt-wertes ist geplant, das Gelände zu beräumen. Hierzu ist eineVerlagerung der verbliebenen gewerblichen Mieter im ehem.'Ärztehaus' erforderlich. Ebenso wird geprüft, ob eine Fortführungdes Bebauungsplanverfahrens - mit geänderten Darstellungen -für eine Veräußerung förderlich wäre.

Das derzeitige Erscheinungsbild wird von den in den umliegendenGebieten wohnenden Bürgen als äußerst störend empfunden. Ge-klagt wird über die verfallenden Lagergebäude und die Ansamm-lungen von Abfall ebenso wie über den verwahrlosten Gesamtein-druck, den das Gelände bietet. Die geplante Beräumung wirddiesen Eindruck verbessern, aber nicht gänzlich beseitigenkönnen.

Trotz der Lage an vielbefahrenen Straßen und angrenzend an einGewerbegebiet eignet sich die Gewerbebrache an der Gehrensee-straße grundsätzlich zur Schaffung eines 'anderen' Wohnungs-angebotes, d.h. für die Entwicklung kleinteiligen Wohnungsbaus.Hierbei kann an die nordwestlich anschließenden Strukturen ange-knüpft werden. Die Qualität des Städtebaus sollte am StandortWartenberger Straße / Gehrenseestraße zum entscheidenden Kri-terium bei der Entwicklung der Vermarktungsstrategie gemachtwerden. Potenziale für den privaten Einzelbauherren gibt es in dernäheren Umgebung im Zuge einer Verdichtung der Einfamilienh-ausgebiete in ausreichender Zahl. Eine Parzellierung des Ge-ländes und die anschließende Veräußerung der Grundstücke andiese Klientel sollte daher nicht angestrebt werden. Durch dieSchaffung einer gestalterisch hochwertigen Wohnsiedlung mitcharakteristischem Erscheinungsbild wird es möglich, den Stand-ort von den in den letzten Jahren in den Umlandgemeinden zurGenüge entstandenen, überwiegend gesichtslosen Wohngebietenzu unterscheiden. Für den Standort zwischen Wartenberger Stra-ße und Gehrenseestraße heißt das:

• Planung der gesamten Siedlung, aber Entwicklung in Bauab-schnitten,

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Gewerbebrache Geh-renseestraße/Wartenberger Straße

Gartenstadtnördl. Wartenberger Straße

Gewerbebracheaus Sicht Wartenberger Straße

•

• Verkaufspreise von 150.000 € oder nur knapp darüber,

• gestalterische Qualität von Architektur und Städtebau,

• Gestaltung der öffentlichen Räume (die in neuen Einfamilien-haussiedlungen unter dem Ausnutzungsdruck regelmäßig zuwenig beachtet werden).

Unter diesen Prämissen kann die Entwicklung einer Siedlung mitGartenstadtcharakter versucht werden. Insgesamt können etwa200 WE in einer 'Mischung' aus freistehenden Einfamilienhäusern,Doppelhäusern, Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern mitmax. sechs Wohnungen entstehen. Anknüpfungspunkte fürdiesen Gartenstadtcharakter ergeben sich durch die Siedlung ander Paul-König-Straße westlich der Wartenberger Straße und das"Gartenstadt" genannte Einfamilienhausgebiet nördlich derJoseph-Höhn-Straße. Die Siedlung Margarethenhöhe in Essenoder in Berlin die Gartenstadt Staaken oder die Hufeisensiedlungkönnen hier als Vorbilder dienen.

Der angestrebte durchgrünte, großzügige Gartenstadtcharaktermuss angesichts der heute aus Kostengründen üblicherweisegeringen Grundstücksgrößen und den gegenüber alten Siedlungs-vorbildern größeren baulichen 'Enge' mit anderen Mitteln erreichtwerden. Hilfreich ist dabei eine geschickte Differenzierung von öf-fentlichen, halböffentlichen und privaten Räumen. Der Wert der-artiger für den Bauträger nicht unmittelbar in Grundstückspreiseumzusetzenden Merkmale für die Marktgängigkeit von Gebietensollte nicht unterschätzt werden. Potenziale für die Gestaltung derFreiflächen der Siedlung bietet eine Fortführung desElsengrabens. Ähnlich wie in der Kleingartenanlage "Müh-lengrund" kann die Aufweitung zu kleinen Teichen als gestalte-risches Mittel eingesetzt werden.

Bis zur Realisierung derartiger Vorstellungen kann durch eineBeräumung und Zwischenbegrünung eine deutliche Verbesserungder stadträumlichen Situation erreicht werden. Dies darf natürlichnicht dazu führen, dass der Grundeigentümer durch die sichentwickelnde Vegetation in seinen späteren Nutzungsmöglichkei-ten eingeschränkt wird. Eine entsprechende Aussetzung der Ein-griffsregelung wäre zu sichern.

Bis auf den Bereich westlich der Große-Leege-Straße, der bislangstabil ist und dies auch in Zukunft erwarten lässt (s.o.), wurdenauch für die Entwicklung der Wohngebiete Szenarien entworfen.

Die sechsgeschossigen Plattenbauen im Bereich zwischen Anna-Ebermann-Straße und Joseph-Höhn-Straße wurden bisher nur inTeilen modernisiert. Nach Aussagen von Mietern waren die Haupt-versorgungsleitungen in den Gebäuden im Zuge der Privatisierungnoch vom Vorbesitzer (HOWOGE) erneuert worden. Vom heu-tigen Eigentümer wurden Modernisierungen z.T. durch den Einbauvon Fahrstühlen oder neuen Fenstern vorgenommen, in einemTeil der Wohnungen wurden die Bäder modernisiert. Die Mietererhielten dabei die Möglichkeit, die Modernisierungen wegen derfolgenden Mietsteigerungen abzulehnen; hiervon wurde vielfachGebrauch gemacht. Mieter klagten im Rahmen der Bürger-sprechstunde, dass die Beseitigung von Mängeln zwar verspro-chen würde, sie jedoch längere Zeit auf sich warten ließe.

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.1 Wohngebiete

Anna-Ebermann-Straße/Joseph-Höhn-Straße

Joseph-Höhn-Straße

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In der letzten Zeit wurden nach Aussage der Geschäftsführungder VMM Wohnbau GmbH & Co. KG Modernisierungsmaß-nahmen in der Regel nur bei Neuvermietung vorgenommen. DieEinleitung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen, um denWohnungsbestand marktgängiger zu machen, sind vom derzei-tigen Eigentümer kurzfristig nicht beabsichtigt. Einige Mieteräußerten in Gesprächen zwar den Wunsch, eine (teil)moder-nisierte Wohnung in einer gepflegten Wohnumgebung zu be-wohnen, gaben jedoch zu verstehen, dass sie nicht bereit oder inder Lage seien, eine in Folge von Modernisierungen höhere Mietezu bezahlen.

Die Lage des Wohngebietes wurde von den meisten (ver-bliebenen) Mietern grundsätzlich positiv beurteilt: "ruhig, grün unddoch gut angebunden“. Die privaten Grünflächen im direkten Um-feld der Gebäude sind aber bislang wenig gestaltet und gepflegt.Durch die hofartige Blockstruktur und die mit sechs Geschosseneher niedrigen Plattengebäude besteht ein hohes Aufwertungspo-tenzial. Ein "städtebauliches Erfordernis" zum Rückbau gibt es andieser Stelle nicht. Der Abriss des - so gut wie leerstehenden -Wohnheims an der Joseph-Höhn-Straße ist hiervon aus-zunehmen.

Der überwiegend unmodernisierte Wohnungsbestand mit nied-rigen Mieten in einer weitgehend ruhigen, grünen Wohnlage (undan einer Stelle, wo er stadträumlich nicht sonderlich stört) kannsomit ein Potenzial für Bevölkerungsschichten mit niedrigeren Ein-kommen bieten 20 und ist aus diesen Gesichtspunkten durchauserhaltenswert. Jedoch kann der massive Leerstand im Wohnge-biet Anna-Ebermann-Straße / Joseph-Höhn-Straße mittelfristigEingriffe in den Gebäudebestand erforderlich werden lassen. Auf-grund der erst in der Endphase des Gutachtens geäußerten Ko-operationsbereitschaft des Eigentümers können hier nur Möglich-keiten aufgezeigt werden, wie ein punktueller Rückbau die städ-tebauliche Situation verbessern könnte. Eine Aufwertung des Ge-bietes setzt die Investitionsbereitschaft des Eigentümers und dieBereitschaft der Mieter für eine höherwertige Wohnung und einansprechendes Wohnumfeld auch mehr Miete zu zahlen voraus.

Erfahrungen mit dem Umgang des 'behutsamen Stadtrückbaus' inähnlich strukturierten Wohngebieten liegen z.B. in Leinefelde(Thüringen) vor. Auf die hier entwickelten, erprobten und wirt-schaftlich tragfähigen Möglichkeiten zur Reduzierung derWohnungszahl bei gleichzeitiger Verbesserung der räumlichen Si-tuation könnte zurückgegriffen werden. Beispielhaft sollen das Ab-tragen der oberen Geschosse, das Teilen langer Gebäuderiegeloder die Schaffung von Maisonetten durch Wohnungszusammen-legung genannt werden. Dabei bietet sich unter städtebaulichenGesichtspunkten eine Auflockerung des Gebäudebestandes im'Inneren' des Gebietes und an der Joseph-Höhn-Straße unterBeibehaltung der Raumkanten an der Wartenberger Straße undGehrenseestraße an. Die in den beiden Entwicklungsszenariendargestellten Rückbaumöglichkeiten würden zu einer Reduzierungdes Wohnungsbestandes in diesem Gebiet von 20 bzw. 25% füh-ren (168 bzw. 216 WE).

20 Recherche im Internet: Wohnungsangebote des Eigentümers; Angaben vonMietern im Rahmen der Bürgersprechstunde

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Grundsätzlich lässt sich auch - ein aus Sicht der verbleibendenMieter - deutlich ungünstigeres Szenario ableiten: Dervoranschreitende Leerstand führt neben dem baulichen Verfall zueiner Stigmatisierung des Gebietes. Trotz niedriger Mieten lassensich keine neuen Mieter in einer für die wirtschaftliche Tragfähig-keit erforderlichen Zahl finden. Die Wohnanlage kann nicht mehrerhalten werden und wird abgerissen. Ein vollständiger Abriss er-öffnet die Möglichkeit der Schaffung eines neuen Wohngebietesmit einfamilienhausähnlicher Siedlungsstruktur. In Anlehnung andie für die Brachfläche Wartenberger Straße/ Gehrenseestraßevorgeschlagene 'Gartenstadt' könnte hier sehr langfristig Ähnli-ches umgesetzt werden. Statt der vorhandenen rund 900 WE inGeschossbauweise könnten etwa 250 Eigenheime entstehen. Mitdieser Zahl läge das Gebiet ebenfalls jenseits der in der Studiezum Berliner Wohnungsmarkt 21 genannten Grenze der 'Kleinteilig-keit'; auch hier wäre daher eine Entwicklung in Bauabschnittenangezeigt.

Abbildung 9: LangfristigeEntwicklungsperspektive Wohngebiet Anna-

Ebermann-StraßeDie Wohngebiete um den Ortskern (Leuenberger Straße, He-ckelberger Ring, Hochhaus Seefelder Straße) sind zur Zeit nochnicht von größerem Wohnungsleerstand betroffen. Bei einer wei-ter zurückgehenden Bevölkerungszahl kann die Wohnungszahlzunächst durch Zusammenlegung, die zwischenzeitliche Stillle-gung und/ oder gemeinschaftliche Nutzung von Geschossen.

Aus städtebaulichen Gesichtspunkten wäre jedoch an dieserStelle ein Rückbau - auch geschossweise – wünschenswert, umdie Überformung des historischen Ortskern zumindest 'erträglicher' zugestalten. Der geschossweise Rückbau auf ein 'städtebaulich ver-träglicheres' Maß (wie max. sechs bis acht Geschosse) würdezwar die Anzahl der Wohnungen erheblich reduzieren, der hierfürerforderliche finanzielle Aufwand scheint aber angesichts der ver-bleibenden Wohnungszahl zu hoch. Sollte es die Bevölkerungs-

21 Empirica im Auftrag der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover: Wohnungsmarkt Berlin- Hoffnungsloser Fall oder Markt voller Chancen? ,Berlin März 2002

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Leuenberger Straße/ Heckelberger Ring

Leuenberger Straße

PunkthochhausSeefelder Straße

Auflockerung der Baukante Joseph-Höhn-Straße

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entwicklung erforderlich machen, scheint insbesondere bei demPunkthochhaus an der Seefelder Straße - für einen weit nach demFörderzeitraum oder Planungshorizont liegenden Zeitpunkt - einvollständiger Rückbau angezeigt.

Die Entwicklungsszenarien sehen für die beiden Grundschulstand-orte einen Rückbau der darauf befindlichen Hauptgebäude vor:

• Auf dem Grundstück der Grundschule an der Edgarstraße sinddie Sporthalle und der Spielplatz zu erhalten. Die übrigeGrundstücksfläche möchte der Bezirk langfristig als Standortsichern, um ggf. auf eine höhere Kinderzahl durch die Verdich-tung des angrenzenden Siedlungsgebietes oder Wohnungs-neubau im Untersuchungsgebiet reagieren zu können.

• Nach dem Rückbau des Grundschulgebäudes an der Haupt-straße kann dieses Grundstück veräußert werden. Langfristigist hier eine bauliche Ergänzung zur Stärkung der Zentren-funktion denkbar.

Der Schulstandort Konrad-Wolf-Straße bietet nach einem Rück-bau des Hauptgebäudes im Zusammenhang mit dem Geländedes Jugendfreizeitheims in der Degnerstraße die Möglichkeit, Frei-zeitangebote für Kinder und Jugendliche aber auch andere Be-völkerungsgruppen bereitzustellen. Rund um die zu erhaltendeSporthalle kann ein pädagogisch betreuter, sportorientierter Spiel-platz von gut 4.000 m² Größe entstehen. Die vorhandeneGestaltung der Freiflächen (Beach-Volleyballfeld, Sprintstrecke)bieten hierfür einen geeigneten Ansatzpunkt.

Abbildung 10: Sportorientierter, pädagogisch betreuter Spielplatz

In direkter Nachbarschaft kann der freie Träger BALL e.V. dieSchnellbaumaßnahme ohne größeren baulichen Aufwand alsKiezclub nutzen. Der Standort des Jugendfreizeitheims an derDegnerstraße sollte baulich instandgesetzt und durch eine Neuge-staltung/ Beleuchtung des Fußweges zwischen Konrad-Wolf-Stra-ße und Degnerstraße an das künftige 'Jugend- und Kiezzentrum'besser angebunden werden.

A 40

.1 Gemeinbedarfs-standorte

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Abbildung 11: Fußweg zwischen Konrad-Wolf-Straße und Degnerstraße

Voraussichtlich werden wegen der weiter zurückgehende Kinder-zahl künftig nicht mehr beide öffentliche Kindertagesstätten wirt-schaftlich zu betreiben sein. In diesem fall wird vorgeschlagen,den Standort an der Hedwigstraße aufzugeben und das Grund-stück zumindest zum Teil in den noch zu entwickelnden Grünzugauf der ehem. Bahntrasse einzubeziehen.

Aus den unterschiedlichen Annahmen zur Bevölkerungsentwick-lung leitet sich natürlich auch ein unterschiedliches Entwicklungs-potenzial für das Ortsteilzentrum ab. Überlegungen zur Erweite-rung des Handels- und Dienstleistungsangebotes scheinen nurrealistisch, wenn es gelingt die 'Mantelbevölkerung' im näherenEinzugsbereich zu halten. Daher ist eine Ansiedlung weitererAnziehungspunkte - wie kommunaler Einrichtungen (z.B.Heimatmuseum), Kultur und Gastronomie im Gutshaus - von her-ausragender Bedeutung für die Stabilisierung desOrtsteilzentrums und damit für das gesamte Untersuchungsgebiet.

Das Ortsteilzentrum besitzt eine über das Untersuchungsgebiethinausgehende Bedeutung für den Stadtteil, bzw. bietet es denAnsatzpunkt für eine Ortskernentwicklung des gesamten Stadt-teils. Von diesem Gebiet können daher Impulse zur Stabilisierungausgehen, auch wenn innerhalb der gewählten - im Vergleich zuVertiefungsgebieten anderer Städte sicher deutlich kleinteiligeren -Abgrenzung keine wohnungswirtschaftlichen (Rückbau)Maßnah-men im Sinne des Stadtumbauprogramms erfolgen können.

Die ursprüngliche 'Keimzelle' Hohenschönhausens ist an den'Resten' der noch erhaltenen Dorfbebauung zu erkennen. Infolgevon Planungen für den industriell gefertigten WohnungsbauAnfang der 80er Jahre wurde der Ortskern Hohenschönhausensdurch z.T. vielgeschossige Plattenbauten und mehrspurige Ver-kehrstrassen fast vollständig überformt. Diese Überformung wirddurch eine Überlagerung der bis dahin bestehenden Dorfstrukturmit den Planungen des industriellen Wohnungsbaus besondersdeutlich.

A 41

.1 Ortsteilzentrum

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Abbildung 12: Überformung des Dorfes durch industriellen Wohnungsbau

Teile des alten Dorfangers mit Kirche, Schulhaus und Gutshausmit Park sowie mit ehemaligen Bauernhöfen und Bürgerhäusernsind noch vorhanden. Dieses Ensemble ist umringt von bis zu 20-geschossigen Wohnhochhäusern sowie dem Einkaufszentrum"Storchenhof". Die räumliche Situation im Ortskern wird heuteneben diesem Kontrast von neu/alt bzw. hoch/niedrig haupt-sächlich durch die Verkehrsbelastung auf der Hauptstraße, dieRuine der Kaufhalle (die zudem noch 'großzügig' durch einen un-durchsichtigen Bauzaun abgegrenzt wird) und den wenig attrak-tiven Zustand des Gutshauses und anderer historischer Gebäudebeeinträchtigt.

Alt-Hohenschönhausen besitzt bislang keinen sozialen, identitäts-stiftenden Mittelpunkt. Der historische Dorfkern konnte diese Auf-gabe nicht zuletzt aufgrund des wenig einladenden Erscheinungs-bildes bislang nicht übernehmen. Dieses Defizit wurde von allenGesprächspartnern als zentrales Problem gesehen.

Die beiden Szenarien 'Schrumpfung' und 'Stabilisierung' unter-scheiden sich im Ortsteilzentrum in den Konzeptionen für den Be-reich südlich der Hauptstraße. Eine (bauliche) Entwicklung zurErweiterung des Handels- und Dienstleistungsangebotes ist hiernur realistisch, wenn es gelingt, die 'Mantelbevölkerung' im nähe-ren Einzugsbereich zu halten. Voraussetzung der Stabilisierungs-Variante für den Vertiefungsbereich ist daher ein im Wesentlichenumgesetztes/ oder umsetzbares Stabilisierungsszenario für dengesamten Bereich. Hierzu gehört insbesondere auch die Schaf-fung eines neuen Wohnungsangebotes in einfamilienhausähnli-chen Baustrukturen, in das i.d.R. eher Bevölkerungsschichten mitgrößerer Kaufkraft einziehen.

Als alternative (Zwischen)Nutzung sollten ungenutzte, abrissreifeGebäude entfernt und die entsprechenden Flächen öffentlich zu-gänglich gemacht werden. Eine Ansiedlung weiterer Anziehungs-punkte zunächst im Bereich nördlich der Hauptstraße - wie kom-munaler Einrichtungen (z.B. Heimatmuseum), Kultur und Gastro-nomie im Gutshaus – sollte in jedem Fall forciert werden.

Die Hauptstraße erschließt das Ortsteilzentrum Alt-Hohenschön-hausen. Die gute Erreichbarkeit ist ein Vorteil, die Verkehrs-belastung jedoch zugleich ein Nachteil. Es dürfte nicht möglich

A 42

.1.1 Nutzungs- undGestaltungskonzept

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sein, den Autoverkehr komplett herauszunehmen und die Haupt-straße insgesamt als Fußgängerbereich neu zu gestalten. Essollte aber angestrebt werden, die Anzahl der Fahrbahnen zu re-duzieren, die Gehwege zu verbreitern und damit eine Teilbe-ruhigung zu erreichen, so dass der Straßenraum gefahrlos auchvon Fußgängern überquert und damit belebt werden kann. Daswürde die Erlebnisqualität des Ortsteilzentrums deutlich ver-bessern.

Die Kirche aus dem 13. Jahrhundert mit ihrem durch eine Mauergeschützten Kirchhof sollte unter denkmalpflegerischenGesichtspunkten restauriert und weiterhin als geistlicher Mittel-punkt genutzt werden. Sie ist darüber hinaus bereits heute Ort fürkonzertante Aufführungen kirchlicher Musik.

Dieses Backsteingebäude wurde in den letzten Jahren durch dieehemalige Anne-Frank-Bibliothek genutzt, steht aber seit Anfangdes Jahres 2002 leer. Die Überlegungen des Bezirkes dasHeimatmuseum hierhin 'umzusiedeln' sollten verwirklicht werden.Voraussetzung ist eine Fertigstellung der Modernisierungsmaß-nahmen. Alternativ könnte ein Bürgertreffpunkt eingerichtetwerden, der durch einen der freien Träger betrieben wird undVereinen, freien Trägern und Privatpersonen die Möglichkeitbietet, die Räumlichkeiten für Veranstaltungen und Feste zumieten.

"Das Schloss ist das älteste Wohngebäude in Hohenschön-hausen und hinsichtlich der Bau- und Nutzungsgeschichte einesder interessantesten Kulturhistorischen Orte des Berliner Nordos-ten. [...] Vermutlich wurde der historische Kern des Schlosses inder Mitte des 17. Jahrhunderts oder früher auf älteren Naturstein-fundamenten errichtet."22 Bis 1736 diente es als Wohnhaus derAdelsfamilie von Rödel und befand sich bis zum Erwerb durch dieStadt Berlin im Jahr 1929 in Privatbesitz (u.a. Paul Schmidt, derErfinder der 'Daimon'-Taschenlampe und Trockenbatterie). "Eswurde als städtischer Kinderhort, Kinderkrippe, Kindergarten, Hit-lerjugendheim, im Krieg als Luftabwehrzentrale, danach Kriegs-waisenheim, Krankenhaus für Geschlechtskrankheiten und Tu-berkulose, dann als Geburtsklinik und zuletzt als Krankenhausgenutzt. Seit 1990 steht das Gebäude leer."23

Das unter Denkmalschutz stehende, derzeit zugemauerteGutshaus eignet sich - nach der Restaurierung - durch seine Lageim Park unmittelbar gegenüber dem Einkaufszentrum für einegastronomisch/ halb-öffentliche Nutzung. Dieses Ziel verfolgt auchder Förderverein Schloss Hohenschönhausen e.V., der sich seitmehreren Jahren um die denkmalgerechte Instandsetzung desGebäudes bemüht. Im Auftrag des Hochbauamtes Hohenschön-hausen wurde bereits 1994 ein denkmalpflegerisches Gesamtkon-zept24 und im Auftrag des Vereins eine Machbarkeitsstudie25 zurkünftigen Nutzung und möglichen Finanzierung erstellt. Das z.Zt.favorisierte Konzept sieht folgende Nutzungen vor:

22 Verein zur Erhaltung des Schlosses Hohenschönhausen e.V.: Exposé, 200223 ebenda, aa.O24 Alexandra Restaurierungen, Büro für Bauforschung, Restaurierung und Ar-

chitektur: Restauratorische und bauforscherische Befunduntersuchung, 199425 Fachwerk / Klinkenberg Architekten: Machbarkeitsstudie Schoß Hohen-

schönhausen, Berlin 2001

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Hauptstraße

Tabor-Kirche

Alte Dorfschule

Gutshaus Hohenschönhausen(volkstümlich:Schloss)

Blick von Ostenin die Hauptstraße

Tabor-Kirche (links)Dorfschule (rechts)

Gutshaus 2002

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• Erdgeschoss: Vermietung an einen Pächter für eine gehobene(aber nicht exklusive) Gastronomie auf ca. 300 qm mit Ter-rasse und Außensitzplätzen/Biergarten;.

• 1. Obergeschoss: Bürgerzentrum und kultureller Mittelpunktfür Konzerte, Lesungen, Galerie;

• 2. Obergeschoss: Vermietbare Räume für Vereine und ge-meinnützige Träger

Nach einer fachgerechten Sanierung, z.B. der Restaurierung dererhaltenen, alten Wandbemalungen dürfte das Gutshaus zueinem äußerst attraktiven Mittelpunkt des Stadtteils werden.

Auch auf dem das Gutshaus umgebenden 'Park' bewegt man sichauf kulturhistorisch bedeutsamen Gelände: hier wurden 1995 beiGrabungen durch Archäologen des Landesdenkmalamtes Boden-funde geborgen, die bis ins 13./14. Jahrhundert zurückreichen.26

Die Nutzung Parks mit seinem alten Baumbestand kann (zumkleineren Teil) durch die Gastronomie erfolgen. Zum größeren Teilwird er Herzstück des durchgrünten Angers. Der Anger könnte zueiner Zone der (relativen) Ruhe werden, der sowohl für Kinder, alsauch ältere Menschen gedacht ist und von einem öffentlichenFußwegenetz durchzogen wird. Kleine Ergänzungen(Rosengarten, Brunnen, Pergola) könnten vorgesehen werden.

Nördlich der Hauptstraße besteht die Chance, die denkmalge-schützte dörfliche Randbebauung (ehemalige Kossätenhäuser, dieheute teilweise leer stehen und untergenutzt sind) zu restaurierenund erhaltenswerte Teile der ehemals landwirtschaftlich genutztenGebäude (Hinterhöfe) umzubauen. Als Nutzungen bieten sich an:

• Wohngebäude: Die ehemals als Wohngebäude genutztenkleinen Häuser unmittelbar an der Hauptstraße sollten bis mit-tel- langfristig nicht mehr für Wohnzwecke genutzt werden. Siekönnen nach einer Restaurierung für die Abrundung desAngebots an Fach-Einzelhandelsbetrieben und kon-sumbezogenen Dienstleistungen hergerichtet werden.

• Ehemalige Scheunen/ Ställe: Die früher landwirtschaftlichgenutzten Höfe und Gebäude stehen teilweise leer, teilweisewerden sie als Werkstätten genutzt. An die Werkstattnutzunganknüpfend können sie entkernt und für ausgewählte Hand-werksbetriebe und handwerksbezogenen Handel hergerichtetund umgebaut werden (z.B. Tischler, Änderungsschneiderei,Reinigung, Herstellung und Verkauf von Kinderspielzeug,Fahrradwerkstatt, Computershop mit -reparatur, Kopierservice,Haushalts- und Eisenwarenhandel/ Reparaturservice, Garten-ausstattung).

Dieses Gründerzeitliche Wohngebäude wurde zwischen 1912 und1929 als Rathaus genutzt und steht teilweise leer. Es eignet sichfür eine gemischte Nutzung (Läden, Praxen, Wohnen). Dieangrenzenden Grundstücke Hauptstraße 49a und 51 könnten mitdem Ziel einer ähnlichen Nutzung bebaut werden.

26 Ruben, Bärbel: Das Gutshaus Hohenschonhausen - eine unendliche Ge-schichte, Blumberg 1998

A 44

Gutshauspark

Ehemalige Bauernhöfe

ehem. Rathaus

•

Das Schulgebäude des Typs 'Berlin' mit einer Geschossfläche vonknapp 4.000 m² wurde 1980 in Stahlbetonskelettbauweise errich-tet. In den Jahren 1993-97 wurden am Schulgebäude In-standsetzungsmaßnahmen mit einem Umfang von insg. 200.000 €durchgeführt (neue Flurabschlusstüren, Dach, z.T. neue Arma-turen im Sanitärbereich, Heizung). Diesen Posten stehen im Falleeiner Weiternutzung Kosten für die notwendige Modernisierung(Fenster, Fassade, Betonsanierung, Sanitärtraktsanierung) vonknapp 2,2 Mio. € gegenüber.

Der Standort liegt zentral im Untersuchungsgebiet und ist durchmehrere Straßenbahnlinien sehr gut an den ÖPNV angebunden.Die städtebauliche Großform mit ihrer ortsuntypischen Glas-fassade trägt nicht unerheblich zur Überformung des alten Dorf-kernes bei. Durch die Aufgabe der Schulnutzung und den Abrissdes Gebäudes bietet sich die Gelegenheit, diesen Missstand zubeseitigen. Als (langfristige) Nachnutzung des Grundstücks bietetsich eine ähnlich klassische Mischnutzung an, wie nunmehr imzweiten Bauabschnitt des MÜBAU-Vorhabens geplant: Erdge-schoss Handel, 1.Obergeschoss Büros, 2.ObergeschossWohnungen.

An der zum Schulstandort gehörenden Sporthalle in der Leuen-berger Straße wurden in den vergangenen Jahren ebenfalls In-standsetzungsmaßnahmen vorgenommen (1993 Dach, 1998 neueDuschen, insg. 129.000 €). Künftig ist eine Betonsanierung sowiedie Mod/Inst des Sozialtraktes und des Hallenteiles mit geschätz-ten Kosten von 840.000 € erforderlich. In Folge der Aufgabe derSchulnutzung sind außerdem die Grundstücksteilung und eineTrennung der Medienerschließung erforderlich.

Eigentümer der leerstehenden, ehemaligen Kaufhalle ist der Bau-träger des benachbarten Einkaufszentrums "Storchenhof", dieMÜBAU Berlin Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH27. Siehat das Grundstück 1992 im Zuge einer öffentlichen Ausschrei-bung von der TLG zu einem Preis gekauft, der nach heutigerMarktlage als hoch eingestuft werden muss. Im Kaufvertrag mitder TLG hat sich die MÜBAU verpflichtet, das Gesamtvorhabenbestehend aus zwei Bauabschnitten zu realisieren und eine fest-gelegte Anzahl an Arbeitsplätzen zu schaffen; zur Einhaltungdieser Vereinbarungen ist auch die Realisierung des zweiten Bau-abschnittes erforderlich. Das Unternehmen ist daher in der Pflicht,auch den zweiten Bauabschnitt - wenn auch nicht unbedingt mitden ursprünglichen Flächen - zu verwirklichen.

In einem Gespräch gab ein Vertreter des Unternehmens zu ver-stehen, dass sich die derzeitige, städtebaulich ungeordnete Situa-tion mit Kaufhallenruine Bauzaun, Billig-Wochenmarkt und Imbissäußerst negativ auf die Umsätze der im ersten Bauabschnittvermieteten Betriebe auswirkt. Es gibt also ein wirtschaftlichesEigeninteresse das Erscheinungsbild des Zentrums zu verbessernbzw. hierzu beizutragen. Allerdings muss die MÜBAU immer dieZustimmung ihrer Muttergesellschaft einholen, deren Vorstand dieBerliner Situation nur betriebswirtschaftlich aus der Sicht der vonihr vertretenen Anteilseigner des geschlossenen Fonds beurteilt.

27 Die MÜBAU war damals mit Ihrer Berliner Niederlassung eine Tochtergesell-schaft der BFH Bank; sie gehört inzwischen zu Hanseatisch Immobilien- und Vermö-gensgesellschaft Hamburg.

A 45

5. Grundschule 'Am Storchennest'

Einkaufzentrum Storchenhof / Ehemalige Kaufhalle

Blick von Westen

Markt vor der Kaufhalle

Einkaufzentrum

Einkaufzentrum Storchenhof

Kaufhallenruine mit Markt

•

Die bestehende Baugenehmigung wurde kürzlich verlängert/ er-neuert. Derzeit arbeitet ein Architekturbüro an der Überarbeitungdes Konzepts für den zweiten Bauabschnitt. Die MÜBAU ist inzwi-schen der Meinung, dass das ursprüngliche Bauvolumen/ Raum-programm nur noch in 'abgespeckter' Form umsetzbar ist. Eswurde angedeutet, dass künftig an eine L-förmige Ladenzeile ge-dacht wird, die einen erweiterten Stadtplatz umschließt. Hier sollenca. 3.000 qm Verkaufsfläche neu entstehen. Der Wochenmarkt,den die MÜBAU nach eigenen Angaben sponsert, soll sich qualita-tiv verbessern. Das Unternehmen ist daran interessiert, dass seineVorstellungen in das zu erarbeitende Stadtteilkonzept für dasOrtsteilzentrum einfließen. Es wird als Chance begriffen, dass sichmit der Umgestaltung des Ortszentrums auch für die MÜBAU dieMöglichkeit zur Überwindung einer als lähmend empfundenen Si-tuation eröffnet.

Auf dem Dach des 2. Bauabschnitts sollen zusätzliche Parkplätzeentstehen, die über eine Brücke mit dem bestehenden Parkhausverbunden werden (obwohl das Parkhaus nicht ausgelastet ist).Zur Erschließung wünscht die MÜBAU eine zweite Einfahrt vonder Hauptstraße über das ihr allerdings nicht gehörende Grund-stück Hauptstraße 11. Es wird auch an weitere ebenerdige Park-plätze auf der Ostsseite des dann realisierten zweiten Bauab-schnitts gedacht, die über den Heckelberger Ring erschlossenwerden.

Im Rahmen der Bürgerbeteiligung (Fragebogenaktion, Bürger-sprechstunde, Planungswerkstatt) wurde mehrfach der Wunschnach einer 'Flaniermeile mit schönen Geschäften' geäußert.Gleichzeitig wurden von denselben BürgerInnen als häufigste Ein-kaufsorte die im Gebiet oder der näheren Umgebung vertretenenLebensmittelsupermärkte und Discounter genannt. Auch an denhier gegebenen Antworten lässt sich das allgemein geänderte Ein-kaufsverhalten (möglichst preisgünstiger Versorgungseinkauf -'Erlebniseinkauf') ablesen. Ob das Kaufkraftpotenzial für den'Erlebniseinkauf' sich tatsächlich ins Ortsteilzentrum umlenkenlässt, bleibt fraglich. Eine qualitative Verbesserung des Handels-angebotes im weitesten Sinne zur täglichen Versorgung (z.B.noch nicht vorhanden: Optiker, Buchhandel, Schreibwaren,Weinhandel/ Weinstube, Delikatessen, Fleischer, Süßwaren, Kaf-fee, Reformhaus, Bio-Produkte) würde das 'Zentrum' zweifelsfreistärken.

Die stadträumlich beengte Situation gegenüber der historischenDorfbebauung kann durch die Anlage eines Stadtplatzes deutlichverbessert werden. Eine ansprechende Begrünung undMöblierung sowie eine möglichst ebene Plattierung schaffen Auf-enthaltsmöglichkeiten für alt (Bänke, Bäume, Beete) und jung(Rollern, Bladen, Skaten). In die Platzgestaltung sind die GebäudeHauptstraße 11-13 als Solitäre zu integrieren.

A 46

Stadtplatz

Kaufhalle mit Bauzaun

•

Abbildung 13: Gestaltungsmöglichkeiten des öffentlichen Raumes in der Hauptstraße

Ziel des weiteren Vorgehens sollte es daher sein, in Verhand-

lungen mit dem Bauträger MÜBAU zunächst den Abriss der Kauf-hallenruine zu erreichen. Durch den Abriss böte sich die Möglich-keit, bereits mit den Umbaumaßnahmen zur Platzgestaltung zubeginnen, die zugleich größeren Raum für einen Wochenmarktböte. Der zur Leuenberger Straße gelegene Grundstücksteil könn-te zwischenzeitlich als Stellplatz (ggf. Vermietung an dieWohnungsunternehmen HOWOGE und/ oder GenossenschaftNeues Berlin e.G.) genutzt werden.

Die drei Dorfgebäude werden z.Zt. unterschiedlich genutzt: imursprünglich zweigeschossigen Gebäude Hauptstraße 11 ist eineVideothek untergebracht, der Berliner Liegenschaftsfonds bemühtsich um eine Veräußerung der leerstehenden Hauptstraße 12, inder Hauptstraße 13 sind eine Sozialstation der Arbeiterwohlfahrtmit Seniorentreff und Büros (u.a. Naturschutzverband) unterge-bracht. Dieses Gebäude steht mit einer Ecke unmittelbar an derFahrbahnkante, so dass es zur Zeit vom Heckelberger Ringerschlossen wird.

Diese drei Gebäude sollten zusammen mit der Revitalisierung vonGutshaus und Dorfschule den Ausgangspunkt der In-standsetzungsmaßnahmen im historischen Dorfkern bilden. DieGrundstücksflächen sollten dabei in die Platzgestaltung integriertwerden. Im Zuge einer Reduzierung der Fahrbahnen in der Haupt-straße sind die Möglichkeiten für einen straßenbegleitenden Geh-weg bis zur Rhinstraße zu prüfen.

A 47

Hauptstraße 11-13

Hauptstraße 11-13 (von re nach li)

•

Es ist zu prüfen, ob die notwendigen Voraussetzungen gegebensind, Alt-Hohenschönhausen als Gebiet der einfachen Stadter-neuerung festzulegen. Zumindest bedarf es für die Ortskern-entwicklung eines Planungs- und Entwicklungsträgers, der Teil-Abrisse beauftragt, die Umfeldverbesserung und Gestaltung desöffentlichen Raumes projektiert, ggf. die Bodenneuordnungorganisiert, die Förderberatung übernimmt sowie Investoren undBetreiber sucht und das Ineinandergreifen der einzelnen Maß-nahmen steuert. U.a. muss eine Reihe privater Bauherren undGrundstückseigentümer koordiniert werden. Ein treuhänderischerSanierungsträger könnte Fördermittel bündeln, Grundstückstrans-fers managen und sich über dem Kapitalmarkt refinanzieren. EinPlanungs- und Entwicklungsträgers wäre auf Beratung, Beteili-gung und Überzeugung sowie den 'goldenen Zügel' angewiesen.

Die Bürger sollten nicht nur im Sinne einer bauleitplanerischenBürgerbeteiligung 'gehört' werden. Darüber hinausgehende Pla-nungsbeteiligung (z.B. Beteiligung von Jugendlichen und Seniorenbei der Planung der Platzgestaltung) sollte zur Grundvoraus-setzung der weiteren Aktivitäten werden.

Weiter sollte die Strategie zur Entwicklung eines neuen Ortsmittel-punktes zur Sache der Bürger selbst werden, in dem Sinne, dass'die Bürger ihre Stadt selbst bauen'. Dazu können die örtlicheWirtschaft (Wirtschaftskreis Hohenschönhausen) sowie die vor-handenen Vereine (z.B. BALL e.V., Förderverein SchlossHohen-schönhausen e.V.) mit dem Ziel von Selbstbaumaßnahmen inKombination mit Vergabe ABM und Lehrlingsausbildung aktiv be-teiligt werden. Ferner sollten Jugendprojekte gestartet werden undBetreiberkonzepte für die Nutzungsphase entwickelt werden, diemaßgeblich von Bürgern getragen werden. Über eine Neu-gründungsförderung und GA-Förderung sollten junge Betriebe inAlt-Hohenschönhausen angesiedelt werden.

Beispielhaft kann eine derartige Einbeziehung örtlicher Akteuream Förderverein Schloss Hohenschönhausen e.V. gezeigtwerden: Das Gutshaus gehört derzeit dem Bezirk Lichtenberg (dieEinbringung in den Liegenschaftsfonds des Landes Berlin ist ge-plant). Das Gutshaus könnte (Kompetenz und finanzielle Möglich-keiten vorausgesetzt) in den Besitz und die Trägerschaft des Ver-eins übergehen (langfristiger Pachtvertrag mit Kaufoption). DerVerein könnte als Besitzer den Umbau/ die Restaurierung planenund - unter Akquisition von Fördermitteln - realisieren (s.u.). Auf-gabe des Vereins wäre es auch, einen gastronomischen Betreiberzu suchen, die Räume für Veranstaltungen zu vergeben/vermieten und den Park zu pflegen. Der Verein hat bereits seingrundsätzliches Interesse und seine Bereitschaft zur Übernahmedieser Aufgaben erklärt.

In der innovativen Kombination der verschiedensten Förderquellenliegt die Chance zur Umsetzung. Dabei werden die Fördermitteldes BMVBW als Anstoßfinanzierung gesehen, um damit im Sinnevon Eigenmitteln weitere Förderungen und Finanzierungen zuermöglichen. Um die Fördermöglichkeiten optimal auszuschöpfenbedarf es unter organisatorischen Gesichtspunkten einer kompe-tenten, personalintensiven Fördermittelberatung und -akquisition.Eine vorläufige Sichtung der einschlägigen Programme umfasst:

A 48

.1.1 UmsetzungTrägerschaft

Beteiligung der BürgerInnen

.1.1 Finanzierungsquellen

•

• Mittel zur Gebietsaufwertung (Programm Stadtumbau-Ost);

• Mittel zur Abrissförderung (Programm Stadtumbau-Ost);

• Investitionszulage (22%) für Wohngebäude (Altbauten);

• 10% Sonderabschreibung (auf 10 Jahre) für denkmalge-schützte Gebäude;

• ggf. Fördermittel der Stadterneuerung für die Hüllenförderung(für denkmalgeschützte Gebäude) zur Sanierung von Dach,Fenster/Türen, Außenfassade und Fundamente von Altbauten;

• Kommunales Kulturinvestitionsprogramm (aus EU Mitteln) fürkulturelle Initiativen;

• Förderung durch das Arbeitsamt: Gestaltbar sind Lohnkos-tenzuschüsse in der Bauphase aus mehreren Programmender Bundesanstalt für Arbeit (Vergabe ABM, Re-giemaßnahmen, Lehrlingsausbildung, Langzeitarbeitslose, Fi-nanzhilfen bei Firmenneugründung); entsprechende Träger,die bereits in Hohenschönhausen tätig sind, sollten einge-bunden werden. Problem: Materialkosten und Anleitungmüssen aus anderen Quellen finanziert werden;

• Gemeinschaftsaufgabe Regionale Wirtschaftsförderung (sog.GA-Förderung der IBB in Verbindung mit EU-Mitteln: ESF/EFRE); in Betracht kommen die Teilprogramme Infrastrukturund Gewerbe für Maßnahmen, die der Gewerbeförderungdienen bzw. die wirtschaftliche Infrastruktur verbessern;

• Neugründungsförderung für junge Betriebe, die aus demQuartier selbst gegründet werden (Eigenkapitalersatzdarlehn,zinsverbilligte Kredite, Bürgschaften).

A 49

•

V.HANDLUNGSKONZEPT

Oberstes Ziel der nachfolgend genannten Handlungsansätze isteine Stabilisierung des Gebietes, das heißt u.a. durch Unzufrie-denheit mit dem Zustand der Wohnumgebung erfolgende Weg-züge zu verhindern. Gleichzeitig dürfen natürlich die Erfordernisse,die sich aus einer (wahrscheinlichen) Reduzierung der Bevölke-rungszahl ergeben, nicht vernachlässigt werden. Die vom BezirkLichtenberg präferierten Nutzungsvorstellungen für das Untersu-chungsgebiet sind im 'Plan Nutzungskonzept' entsprechend derSystematik der Bereichsentwicklungsplanung dargestellt.

Die vorrangig notwendige Maßnahme, um die Umsetzung desStadtteilkonzeptes zu sichern, ist die Benennung eines Verant-wortlichen, der insbesondere die Entwicklung des Ortsteilzentrumsmit seinen unterschiedlichen Akteuren und Eigentümern ko-ordiniert. Weitere Aufgaben sollten die Forcierung von 'Über-lassungsverträgen' und die Organisation der Nachnutzung der Ge-meinbedarfseinrichtungen sein. Dabei ist zu prüfen, ob diese Auf-gaben von der bezirklichen Verwaltung wahrgenommen werdenkönnen/ sollten oder ob es empfehlenswert ist, diese 'Position' miteinem Dritten zu besetzen, der auch gegenüber gesamtbezirkli-chen Interessen als 'Lobbyist' des Stadtteils auftreten kann.

Dass eine kontinuierliche Information über das Geschehen unddie Verknüpfung der unterschiedlichsten örtlichen Akteure (freieTräger, aktive Wohnungsunternehmen, Bürgervereine) zu konkre-teren Handlungsansätzen führen kann, zeigte sich schon in-nerhalb des kurzen Bearbeitungszeitraumes des Stadtteilkonzep-tes. U. a. angeregt durch die Vorstellung der Ergebnisse derBestandsanalyse und erster konzeptioneller Ideen ergriffen ver-schiedene Akteure die Initiative, bzw. zeigten Interesse an denUmsetzungsmöglichkeiten im Rahmen des Stadtumbaupro-gramms:

• der "Förderverein Schloss Hohenschönhausen e.V." bemühtsich um die Trägerschaft zur denkmalgerechten In-standsetzung und Revitalisierung des Gutshauses in derHauptstraße;

• der freie Träger "BALL e.V." wird ein konkretes Nachnutzungs-konzept für das Containergebäude auf dem Gelände desGymnasiums erarbeiten;

• der Eigentümer des Wohnheimgeländes Rhinstraße / Warten-bergerstraße "ARWOBAU" äußerte die grundsätzliche Bereit-schaft bzw. Interesse am Abschluss eines Überlassungsver-trages nach Aufgabe der Wohnheimnutzung und (ge-fördertem) Abriss der Gebäude;

• die HOWOGE will in Kooperation mit dem Bezirk eine Planungzur Aufwertung der Freiflächen um das Punkthochhaus See-felder Straße erarbeiten / umsetzen.

Insbesondere in den Gesprächen mit BürgerInnen wurde die Be-deutung von 'Signalen, dass etwas passiert' betont. Um sowichtiger ist es, die Realisierung der o.g. Initiativen durch einekontinuierliche Begleitung zu unterstützen. Wichtige Partner beider Umsetzung dieser 'stabilisierenden Aktivitäten' werden dieHOWOGE und Wohnungsbaugenossenschaft Neues Berlin e.G.sein. Es bleibt fraglich, ob es gelingt, den Eigentümer der Wohn-

A 50

.1 Handlungsrahmen fürdas Gesamtgebiet

•

anlage Anna-Ebermann-Straße, bei dessen Wohnungsbestandaus stadtentwicklungspolitischer Sicht ein größerer Handlungsbe-darf zur Stabilisierung des Gebietes besteht, in den Prozesseinzubinden. Angesichts der (noch) geringen Leerstandsquotenbei den (zumindest eingeschränkt) kooperationswilligenWohnungsunternehmen HOWOGE und Genossenschaft NeuesBerlin e.G. hat die Entwicklung eines Leerstandsmanagementsz.Z. noch keine Bedeutung.

Die Besonderheit des Arbeitsergebnisses liegt in der Darstellungvon zwei Entwicklungsszenarien, die gleichzeitig einen möglichenzeitlichen Verlauf der Entwicklung abbilden. Es ist daher sinnvoll,auch bei der Beschreibung der zur Umsetzung erforderlichenMaßnahmen die Handlungserfordernisse für beide Szenarien zubenennen. Sie werden - nach den Schwerpunktgebieten geord-net - in einem Maßnahmenkatalog mit Angaben von Verantwortli-chen zusammengefasst.

Die dabei genannten Zeitstufen werden folgenden Zeiträumenzugeordnet:

• sofort, d.h. in diesem und dem nächsten Jahr (2002/2003);

• kurzfristig, d.h. in den nächsten fünf Jahren (bis 2007);

• mittelfristig, d.h. innerhalb der nächsten zehn Jahre (bis 2012);

• langfristig, d.h. in mehr als zehn Jahren (nach 2012).

Außerdem wird das Handlungserfordernis in drei Prioritätsstufenangegeben, da bei Maßnahmen von besonderer Dringlichkeitdennoch zur Umsetzbarkeit bestimmte Voraussetzungen gegebensein müssen. Dies ist z.B. beim Rückbau der Schulen der Fall, diezu unterschiedlichen Zeitpunkten vollständig leer stehen werden,deren Rückbau jedoch hohe Priorität hat. Andererseits könnenkleinteilige Maßnahmen sofort/kurzfristig realisiert werden, derenAuswirkungen auf das Gesamtgebiet (einzeln) begrenzt sind.

Die Darstellung der Kosten für die Revitalisierung des Gutshausesberuht aus einer Kostenschätzung die im Auftrag des Förderver-eins Schloss Hohenschönhausen e.V. von einem Gutachter er-arbeitet wurde. Werden hier Maßnahmen wie z.B. der geplanteDachausbau auf einen späteren Zeitpunkt verschoben, lässt sichu.U. die nicht unerhebliche Finanzierunglücke schließen. Die Kos-tenschätzungen für die Instandsetzungen der übrigen Gebäudeberuhen auf Angaben des Bezirkes bzw. der freien Träger; für dieAufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum wurden eigeneAbschätzungen vorgenommen. Die Abrisskosten wurden nach Re-cherchen bei fünf Abrissunternehmen der Region mit 10 € jeKubikmeter umbauter Raum (ca. 30 €/m²) kalkuliert.

Die voraussichtlichen Kosten wurden - sofern sie quantifizierbarsind - auf ihre Förderfähigkeit überprüft.28 Dabei wurde von einer !00%-Finanzierung bei Rückbaumaßnahmen ausgegangen (die re-cherchierten Kosten liegen unter den voraussichtlichen Pauschal-sätzen). Bei den Maßnahmen, die z.T. aus dem Aufwertungsbe-reich des Programms Stadtumbau-Ost finanziert werden können,wurden zunächst die Förderhöchstbeträge angegeben (80% beiMaßnahmen auf öffentlichen, 35% auf privaten Flächen). In derSpalte 'sonst. Eigenmittel/ Fremdfinanzierung' verbleiben im

28 Die Kosten beinhalten - außer durch die explizit aufgeführten Beträge - keineHonorarkosten für Planung, Durchführung etc..

A 51

.1 Maßnahmenkatalog

•

Wesentlichen die Kosten, die nicht aus dem Stadtumbau-Pro-gramm finanziert werden können. Es ist jedoch bisher nicht gesi-chert, dass die genannten Beträge tatsächlich bereitgestelltwerden können. Dies betrifft insbesondere die Mittel, die durchden bezirklichen Haushalt aufzubringen wären. Hier werden ggf.größere Beträge in die Spalte 'Finanzierungslücke' rutschenmüssen, sofern es nicht eine Vereinbarung zur Übernahme derKosten durch das Land Berlin gibt.

Als Starterprojekte wurden mit dem Bezirk der Ausbau und die Be-leuchtung eines Fußweges zwischen Degnerstraße und Konrad-Wolf-Straße, die Herrichtung der Außenanlagen Seefelder Straße48/50 einschließlich einer 'Abpflanzung' der Wartenberger Straßeund die Planung der Gestaltung des Raumes im Ortsteilzentrumfestgelegt.29

Die Starterprojekte sind in den Maßnahmentabellen rot hervorge-hoben. Einen Überblick über die möglichen Kosten dieser Maß-nahmen gibt folgende Tabelle:

Standort Maßnahme Kosten Finanzierunggesamt Kostenpunkte Stadtumbau-

Aufwertungsonst. Eigen-

mittel/ Fremdfinanz.

Fußweg zwischenDegnerstraßeund Konrad-Wolf-Straße

Ausbau und Beleuchtungdes Fußweges

26.400 € 7 Laternen 14.000 € 11.000 € 3.000 €BefestigungFußweg u. Be-gleitgrün

10.000 € 8.000 € 2.000 €

HonorarkostenPlanung (10%d. Baukosten)

2.400 € 1.900 € 500 €

Seefelder StraßeNr. 48-50, Freiflächen

Gestaltung der privatenund öffentlichen Freiflä-chen nach einem über-greifenden Konzept

277.000 € 12 Großbäume 12.000 € 9.500 € 2.500 €NeugestaltungStellplatzfläche

200.000 € 70.000 € 130.000 €

AufwertungGrünfläche inkl.Treppe

40.000 € 32.000 € 8.000 €

HonorarkostenPlanung (10%d. Baukosten)

25.000 € 20.000 € 5.000 €

Straßenraum Hauptstraße

Erstellung eines gestalte-rischen Konzeptes fürStraßenraum und an-schließende Platzflächen,Ausführungsplanung

80.000€ HonorarkostenPlanung (10%d. Baukosten)

80.000€ 64.000 € 16.000 €

Zusammen 383.400 € 216.400 € 167.000 €

Weitere Projekte, die im Haushaltsjahr 2002/2003 in Angriff ge-nommen werden sollen, sind die Platzgestaltung imOrtsteilzentrum und die Instandsetzung der Fassade desGutshauses Hohenschönhausen.

Es ist geplant, das Stadtteilkonzept mit dem darin enthaltenenMaßnahmenkatalog im Bezirksamt Lichtenberg als Hand-lungsrichtlinie für Alt- Hohenschönhausen zu beschließen.

29 Auf die Schaffung eines zweiten Fluchtweges in der JFZ Degnerstraße alsStarterprojekt musste verzichtet werden, da sich herausstellte, dass an diesem Ge-bäude umfangreichere Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, um das Oberge-schoss nutzbar zu machen.

A 52


Standort Maßnahme Zeitraum Priori-tät

Träger Kosten Finanzierung

gesamt Kostenpunkte Stadtum-bau Rück-

bau

Stadtumbau-Aufwertung

sonst.Förder-mittel

Beschäfti-gungs-wirks.Maß-

nahmen

sonst. Eigen-mittel/

Fremdfi-nanz.

Lücke

Gesamtgebiet • Organisatorische Voraussetzung zur erfolgreichen Umsetzung der Maß-nahmen ist die Einrichtung eines personell hinreichend ausgestatteten'Planungsträgers Stadtumbau'. Dieser Planungs- und Entwicklungsträger(PET) sollte - ähnlich einem Sanierungsträger - folgende Aufgaben wahr-nehmen: Planung, Bürgerbeteiligung, Umfeldverbesserung undressortübergreifendes Gesamtmanagement; d.h. die Gesamtverant-wortung für die Umsetzung des Konzepts insbesondere zur Ortskern-entwicklung Alt-Hohenschönhausen

• Kompetenzen des 'PET Stadtumbau': Planung und Beratung sowieSteuerung der Mittelverwendung aus dem Programm Stadtumbau Ost, in-cl. Akquisition weiterer Fördermittel (die Mittelbewirtschaftung verbleibtbeim Bezirksamt).

kurzfristig I PET Stadtum-bau

480.000 € Honorarkosten inzwei Anlaufjahren

96.000 € proJahr

78.000 € ggf. § 249 hAFG

18.000 €

Honorarkosten insechs Folgejahren

48.000 € proJahr

38.000 € 10.000 €

OrtsteilzentrumStraßenraum Hauptstraße

• Prüfung der Eignung von verkehrsberuhigenden und -lenkenden Maß-nahmen zur Entlastung der Hauptstraße, z.B.: Verringerung der Fahr-streifen zugunsten von Fahrradspuren, Geschwindigkeitsreduzierung,Verbreiterung der Bürgersteige, fußgängerfreundliche Pflasterung mit ein-gelassenen Straßenbahnschienen, Durchfahrtsverbot für Lkw

• Erstellung eines gestalterischen Konzeptes für Straßenraum und an-schließende Platzflächen, Ausführungsplanung

• Gestaltung der Gehwege mit einheitlichem Belag

kurz-/ mit-telfristig

I / II PET Stadtum-bauTiefbauamt

nicht quantifizierbar

Gehwegbelag nördl.Straßenseite 1. BA

70.000 € 56.000 € 14.000 €

Gehwegbelag nördl.Straßenseite restl.Flächen

90.000 € 72.000 € 18.000 €

Honorarkosten Pla-nung

80.000€ 64.000 € 16.000 €

Tabor-Kirche • Sanierung und Ergänzung der Kirchhofmauer kurz-/ mit-telfristig

III Eigentümer nicht quantifizierbar

x

Alte Dorfschule (ehem. Anne-Frank-Bibliothek)

• Grundinstandsetzung (u.a. Mauerentfeuchtung, Dachsanierung)• ggf. Öffnung der Fenster auf der Westseite• Herrichtung für das Heimatmuseum (1.OG)• Einrichtung eines Bürgertreffpunktes (EG)• Raumvermietung an freie Träger, Vereine, für private Feste (EG)


I Bezirk Lichten-berg (Kultur) FördervereinSchloss Hohen-schönhausene.V./ andererfreier Träger

Grundinstand-setzung

1,1 Mio € ggf. Denkmal-pflege

eingestellte I-Mittel des Be-zirks 1,1 Mio €

Renovierung EG alsBürgertreffpunkt

40.000 € 32.000 € ggf. ABM 8.000 €

Gutshaus • Übergabe des Gutshauses an den Förderverein Schloss Hohenschön-hausen e.V.

• denkmalgerechte Restaurierung• Nutzung durch Gastronomie im EG mit Gartenterrasse (unter teilweiser

Einbeziehung des Kellers) sowie für Veranstaltungen im I. OG (Dachaus-bau zurückstellen)

sofort/ kurz-fristig

I Verein zurErhaltung desSchlosses Ho-henschön-hausen e.V.Beratung durchPET Stadtum-bau

2,6 Mio. € Außenhülle (Dach,Fassade, Sockelbe-reich)

1,1 Mio. € 300.000 € 100.000 € Eigenleistung330.000 €

Innenausbau,Restaurierung

1,4 Mio. € GA 200.000 €Stiftung,

Denkmal-schutz 50.000

€

Kapitalmarkt1,1 Mio €

Nebengebäude 125.000 €

Insgesamt500.000 €

Gutshauspark, Grundstück der al-ten Dorfschule

• Schaffung eines gemeinsamen Grundstücks mit Verbindung zur Tabor-Kirche

• Herrichten des Grundstücks• Rekultivierung des Gutsparkes

kurzfristig II FördervereinSchloss Hohen-schönhausene.V./ andererfreier Träger Beratung durchPET Stadtum-bau

240.000 € Rodung, Baum-schnitt, AbbruchMasten

30.000 € 10.000 € 15.000 € 5.000 €

Abbruch Zaun, Er-stellung Zaun undTor

20.000 € 7.000 € 3.000 € 10.000 €

Pavillon inkl. Zuwegund Tennenplatz

43.000 € 32.000 € 9.000 €

Herstellung Wege,Freianlagen

147.000 € 34.000 € 5.000 €

Insgesamt110.000 €

Dorfbebauung ander Hauptstraße

• Restaurierung und Herrichtung der Kossätenhäuser für Einzelhandel (u.a. Neuverputzung der rückwärtigen Fassaden der Bauernhäuser)

• Erhalt und Restaurierung der ehemaligen Scheunen für kleine Hand-werksbetriebe in Verbindung mit Handel und Dienstleistungen (z.B.Weinhandel und Weinstube; Fahrradwerkstatt, ökologische Lebensmittel,PC-Reparatur, Spielzeugladen)

• Öffnung der Höfe für Passanten• Schaffung eines zusätzlichen Fußgängerweges zur Seefelder Straße

mittel-/langfristig

II / III Einzeleigentü-merBeratung durchPET Stadtum-bau


Stadterneue-rung, Denk-malpflege

x

Hauptstraße Nr.49a und Nr. 51

• Veräußerung an Bauwillige• Ergänzung der Blockrandbebauung für Handel / Büros / Wohnen• Erhalt der Obstbäume im Blockinnenbereich• offene Hofgestaltung ohne Zäune

mittel-/langfristig

II / III Eigentümer (OFD Berlin)


x

Ehemaliges Rat-haus

• Sanierung mittelfristig III Eigentümer nicht quantifizierbar

Stadterneue-rung

x

A 53




5. Grundschule Am Storchennest

• Aufgabe als Schulstandort • Abriss des Schulgebäudes • Grundstücksteilung unter Erhalt der Sporthalle• Sicherung der Primärerschließung der Sporthalle; Sanierung (Beton,

Hallenteil, Sozialtrakt)

kurzfristig I LuV Schule/Bildung/ Sport

1,1 Mio. € Abriss 110.000 € 110.000 €Leitungsentflech-tung

max.125.000 €

100.000 € 25.000 €

Sporthallen-sanierung

840.000 € 840.000 €

SzenarioSchrumpfung

• Platzgestaltung als ruhiger Grünbereich, Abpflanzungdes Sporthallengrundstücks


II PET Stadtum-bauTiefbauamt /Grünflächen-amt

Baumpflanzungen 3.000 €

SzenarioStabilisierung

• kleinteilige bauliche Ergänzung und Platzgestaltung• Nutzung EG: Läden, I. OG: Büros, II. OG: Wohnen

langfristig III Liegenschafts-fondsPET Stadtum-bau


Platzgestaltung vorNeubau

200.000 €

Storchenhof • verstärkte Bemühungen zur Parkhausnutzung durch Anwohner sofort II Eigentümer Wohnungsun-ternehmen


x

Ehemalige Kauf-halle

• Abriss • Ausbau und Neugestaltung des Fußgängerbereiches, Aufwertung durch

Baumpflanzungen• qualitative Aufwertung des Wochenmarktes (weg vom Billigimage), Stadt-

marketing zur Verbesserung des Images

sofort /kurzfristig

I EigentümerTiefbauamt /Grünflächen-amt

Gesamtmaß-nahme nicht

quantifizierbar

Abriss Kaufhalle x

SzenarioSchrumpfung

• Schaffung eines Stadtplatzes unter Einbeziehung desalten Baumbestandes

• Herrichtung und Vermietung des Grundstücksteils ander Leuenberger Straße als Anwohnerstellplätze


I Eigentümer /Wohnungsun-ternehmen Tiefbauamt /Grünflächen-amt

450.000 € wassergebundeneDecke Kaufhallen-fläche

140.000 € 49.000 € 91.000 €

Baumpflanzung 7.000 € 5.600 € 1.400 €Platzgestaltung auföff. Straßenland 1.BA (2.000m²)

300.000 € 240.000 € 60.000 €

SzenarioStabilisierung

• Realisierung des 2. Bauabschnitts durch die MÜBAU inreduzierter Form zur qualitativen Verbesserung des Ein-zelhandelsangebots

mittel-/langfristig

II Eigentümer nicht quantifizierbar

Platzgestaltung 2.BA

240.000 € 84.000 € 156.000 €

Hauptstraße Nr. 11-13

• Sanierung und Restaurierung der Fassaden (nach alten Photovorlagen)• Einbeziehung der Grundstücksflächen in den Fußgängerbereich• Prüfung der Möglichkeiten für einen straßenbegleitenden Gehweg ab

Hauptstraße 13 bis zur Rhinstraße

mittelfristig III Eigentümer nicht quantifizierbar

Fassadenrestau-rierung

Stadtern./Denkmalpfl.

x

Gestaltung derGrundstücksflächen

60.000 € 21.000 € 39.000 €

Wohnanlage Anna-Ebermann-StraßeWohnheim Joseph-Höhn-Stra-ße

• Abriss SzenarioSchrumpfung

• Nachnutzung als extensiv genutzte Grünfläche

Szenario Stabilisierung

• Vermarktung als Wohnbaufläche mit dem Ziel kleintei-ligen Wohnungsbaus

sofort /kurzfristig

III PET Stadtum-bauEigentümer

282.000 € Abriss 280.000 € 280.000 €Erstbegrünung 2.000 € 2.000 €

Eigentümer - (nur Si-cherung)

x

Eigentümer nicht quantifizierbar

x

Kindertagesstätte • Instandsetzung / Modernisierung• Langfristiger Erhalt (ggf. Neubau)• Übertragung an den freien Träger

kurzfristig II EigentümerPET Stadtum-bau


ggf. x

Mütterhaus Anna-Ebermann-Straße

• Übertragung an den freien Träger kurzfristig II Liegenschafts-fondsFreier Träger

- (nur Über-tragung)

x

Wohngebiet • punktueller Rückbau von Wohngebäuden (Lockerung der Bebauungs-kante an der Joseph-Höhn-Straße, 'Vergrößerung' der Blöcke im Innen-bereich); Reduzierung der Wohnungszahl um rund 170-220 WE

mittelfristig II EigentümerPET Stadtum-bau

565.000 € -726.000 €

Rückbau 560.000 € -720.000 €

Erstbegrünung 4.700 € - 6.000 €

560.000 €-720.000 €4.700 € -6.000 €

SzenarioSchrumpfung

• Außer Rückbau keine weiteren Eingriffe (zur Erhaltungdes preisgünstigen Wohnungsangebotes)


III Eigentümer -


• Instandsetzung/ Modernisierung der Wohngebäude• Anpassung der Wohnungsstruktur und Durchmischung

der Baustruktur (Grundrissänderungen: Zusammen-legen von Räumen, Küchen/ Bäder mit Fenstern etc.;Schaffung individueller Wohnformen: z.B. Maisonetteim EG/I.OG mit separatem Zugang, Großwohnungenetc.; ggf. Neubau: Stadtvillen, Reihenhäuser)

• Aufwertung der privaten Freiflächen entspr. Bewohner-bedürfnissen (z.B. Mietergärten, halböffentliche Grün-anlagen, Spielplätze)

• Neuordnung der Stellplatzanlage an der Gehrensee-straße und abschirmende Pflanzungen

langfristig II Eigentümer nicht quantifizierbar

x

A 54




Gewerbebrache Gehrenseestraße / Wartenberger StraßeGehrenseestraßeNr. 78-99 / Wartenberger Stra-ße Nr. 26-32

• Umsetzung der noch vorhandenen Betriebe und Praxen• Abriss, Beräumung des Geländes

sofort /kurzfristig

I Eigentümer nicht quantifizierbar

x

SzenarioSchrumpfung

• (Zwischen-)Nutzung als extensive Grün-/ Freifläche• Abschluss eines (städtebaulichen) Überlassungsver-

trages: Flächen werden zunächst für mind. 5 Jahre fürdie öffentliche Nutzung zur Verfügung gestellt, Eigen-unfallversicherung übernimmt Haftung, BSR beräumtz.B. Sperrmüll, Eingriffsregelung wird für Neuaufwuchs(nach der Überlassung) ausgesetzt

kurzfristig II EigentümerBezirk Lichten-bergPET Stadtum-bau

50.000 € plus38.000 € pro

Jahr

Begrünung 50.000 € 17.500 € 32.500 €Grundsteuer zu erlassen

(§32 Grund-steuergesetz)

Straßenreinigung u.Winterdienst

28.000 € proJahr

28.000 € proJahr

Flächenreinigung(BSR: 21.000 € proJahr)

10.000 € pro Jahr

10.000 € pro Jahr

Unfallversicherung Eigenunfall Ber-lin


• Entwicklung einer kleinteiligen Eigenheimsiedlung mitGartenstadtcharakter in mehreren Bauabschnitten

mittel-/langfristig


x

Wartenberger Stra-ße Nr. 34-38

SzenarioSchrumpfung

• Instandsetzung/ Modernisierung der Wohngebäude• Anpassung der Wohnungsstruktur (z.B. Grundriss-

änderungen: Raumzusammenlegung, Küchen/ Bädermit Fenstern)

• Aufwertung der privaten Freiflächen entspr. Bewohner-bedürfnissen (z.B. Mietergärten, halböffentliche Grün-anlage)

mittelfristig II EigentümerPET Stadtum-bau


x


• ggf. langfristig Entwicklung einer kleinteiligen Eigen-heimsiedlung mit Gartenstadtcharakter in mehrerenBauabschnitten als Fortsetzung der 'Gartenstadt'

langfristig III Eigentümer nicht quantifizierbar

x

Wohnheimbereich Rhinstraße / Wartenberger StraßeWohnheime • Abriss der Wohnheimgebäude

• Beräumungsofort /

kurzfristigI Eigentümer

PET Stadtum-bau

1,42 Mio € Abriss 1,42 Mio € 1,42 Mio €(Förderungnur bei an-

schließenderöff. Zu-

gänglichkeit)Planum/ Erstbegrü-nung

12.000 € 12.000 €

SzenarioSchrumpfung

• (Zwischen-)Nutzung als extensive Grün-/ Freifläche• Abschluss eines (städtebaulichen) Überlassungsver-

trages: Flächen werden zunächst für mind. 5 Jahre fürdie öffentliche Nutzung zur Verfügung gestellt, Eigen-unfallversicherung übernimmt Haftung, BSR beräumt z.B. Sperrmüll, Ein-griffsregelung wird für Neuaufwuchs (nach der Über-lassung) ausgesetzt

• Anlage eines pädagogisch betreuten Spielplatzes für äl-tere Kinder und Jugendliche; ggf. als ABM oder SAM-Maßnahme (z.B. als Projekt der Bafu)

kurzfristig I EigentümerBezirk Lichten-bergPET Stadtum-bau

30.000 € proJahr

Grundsteuer zu erlassen(§32 Grund-

steuergesetz)Straßenreinigung +Winterdienst

21.000 € proJahr

21.000 € proJahr

Flächenreinigung(BSR: 17.000 € proJahr)

9.000 € proJahr

9.000 € proJahr

Unfallversicherung Eigenunfall Ber-lin


• Vermarktung des Grundstücks für eine baulicheNutzung


x

Straßenraum Rhinstraße / Wartenberger Stra-ße

• Fassung des Straßenraums durch markante Baumpflanzungen1. Abschnitt: Wartenberger Straße sechs Bäume2. Abschnitt: Rhinstraße 17 Bäume3. Abschnitt: Gehrenseestraße zehn Bäume


I PET Stadtum-bauTiefbauamt /Grünflächen-amt

16.500 € 1. Abschnitt 3.000 € 2.400 € 600 €2. Abschnitt 8.500 € 6.800 € 1.700 €3. Abschnitt 5.000 € 4.000 € 1.000 €

Gelände der ehem. Berufsschule

• Sanierung• Nutzung der Sporthalle für unorganisierten Breitensport


I PET Stadtum-bauSportamt

900.000 € Sanierung 900.000 € 900.000 €

Schulstandort Konrad-Wolf-Straße und Umgebung2. Gymnasium • Aufgabe als Schulstandort

• Grundstücksteilung • Sicherung / Gestaltung eines pädagogisch betreuten Spielplatzes (ggf.

unter Einbeziehung der Sporthalle) • Sicherung der Primärerschließung der Sporthalle; Sanierung der Sport-

halle (Dach, Fassade, Hallenteil, Sozialtrakt)• Nutzung der Sporthalle für 'Indoor'-Aktivitäten (z.B. skaten, klettern,

tanzen)• Nachnutzung des Containergebäudes als Gemeinbedarfseinrichtung

(freie Träger) • Rückbau des Schulhauptgebäudes


I LuV Schule/Bildung/ Sport

1,2 Mio € beiAbriss/

3,3 Mio € beiSanierung

Anlage des Spiel-platzes

13.000 € 10.500 € 2.500 €


965.000 € 965.000 €

Leitungs-entflechtung

max.125.000 €

100.000 € 25.000 €

Abriss Hauptgebäu-de

115.000 € 115.000 €

A 55




GewerbehofDegnerstraße

• Verlagerung der Betriebe ins Ortsteilzentrum bzw. (für den Kfz-Betrieb) inein Gewerbegebiet

• Abriss

mittel-/langfristig

III PET Stadtum-bau/ Bezirk Liegenschafts-fonds


x

SzenarioSchrumpfung

• Zwischennutzung als öffentlich nicht zugängliche Grün-fläche

• oder Mietergärten, dann Abschluss eines Über-lassungsvertrages mit Wohnungsunternehmen

mittel -/langfristig

III PET Stadtum-bau

-/ nicht

quantifizierbar


• Vermarktung als Wohnbaufläche mit dem Ziel derStärkung der Wohnnutzung durch Sonderformen wiez.B. senioren-/ behindertengerechtes Wohnen

langfristig III Liegenschafts-fonds

-/ nicht

quantifizierbarFußweg zwischenDegnerstraße undKonrad-Wolf-Stra-ße

• Ausbau und Beleuchtung des Fußweges sofort /kurzfristig

II Tiefbauamt 26.400 € 7 Laternen 14.000 € 11.000 € 3.000 €Befestigung Fuß-weg u. Begleitgrün

10.000 € 8.000 € 2.000 €

Honorarkosten Pla-nung (10% d. Bau-kosten)

2.400 € 1.900 € 500 €

Jugendfreizeit-einrichtung Degner-straße Nr. 40

• Grundinstandsetzung (Dach, Dachstuhl, Wärmedämmung, Trockenle-gung Keller)

• Erhöhung der Nutzbarkeit des Gebäudes als JFZ durch Schaffung eineszweiten Fluchtwegs (Außentreppe)

• Modernisierungsmaßnahmen (Sanitär, Heizung, Fassade, Fenster)

sofort /kurzfristig

I PET Stadtum-bau/ Bezirk

1,03 Mio. beiWeiternutzungals JFZ-Heim

Grundinstandset-zung

530.000 € 60.000 € 470.000 €

2. Fluchtweg 30.000 € 6.000 € 24.000 €Modernisierung 470.000 € 100.000 € 370.000 €

Bewag Umspann-werk

• Vermarktung als Wohnbaufläche mit dem Ziel der Stärkung derWohnnutzung durch Sonderformen wie z.B. senioren-/ behindertenge-rechtes Wohnen

sofort /kurzfristig

III Bewag / neuerEigentümer

nicht quantifi-zierbar

x

Ehemalige Bahntrasse und Umgebungehem. Bahntrasse • Verlagerung der Pachtgärten zur Herstellung einer öffentlichen Grünver-

bindung• Sicherung / Festsetzung als öff. Grünfläche, Grunderwerb (ca. 1 ha) • Verlagerung des Materiallagers einer Gartenbaufirma


II EigentümerGrünflächen-amt

Gesamtkostennicht

quantifizierbar

Grunderwerb 100.000 € 100.000 €Herstellung Grün-anlage

310.000 € 250.000 € 60.000 €

Kita Hedwigstraße SzenarioSchrumpfung

• Abriss des Gebäudes• Nachnutzung als extensiv genutzte Grünfläche• Einbeziehung in den Grünzug


• Sicherung als Gemeinbedarfsstandort• Prüfung der Nachnutzungsmöglichkeiten

mittel-/langfristig

III PET Stadtum-bau/ Bezirk

198.000 € Abriss 56.000 € 56.000 €Erstbegrünung/ Pla-num

2.000 € 2.000 €

Herstellung Grün-anlage

140.000 € 140.000 € 110.000 € 30.000 €


x

Konrad-Wolf-Stra-ße

• Querungshilfe für Fußgänger in Höhe Bahnhofstraße/ Grünzug (inFortsetzung einer direkten Wegeverbindung zwischen Degnerstraße undKonrad-Wolf-Straße) auch als Schulwegsicherung

mittelfristig III Tiefbauamt 3.000 € Querungshilfe (Vor-ziehen Bordkante,Pflasterung)

3.000 € x

Maßnahmen außerhalb der räumlichen Handlungsschwerpunkte und im engeren Verflechtungsbereich7. Grundschule Edgarstraße

• Rückbau Schulgebäude • Grundstücksteilung unter Erhalt von Spielplatz und Sporthalle • Sicherung der Primärerschließung der Sporthalle; Sanierung (Fassade,

Hallenteil, Sozialtrakt)


II LuV Schule/Bildung/ SportPET Stadtum-bau

995.000 € Abriss 115.000 € 115.000 €Leitungsentflech-tung

40.000 € 32.000 € 8.000 €


840.000 € 840.000 €

SzenarioSchrumpfung

• Aufgabe als Schulstandort • Nachnutzung als extensiv genutzte Grünfläche

mittelfristig III 4.000 € Erstbegrünung 4.000 €


• Sicherung als Gemeinbedarfsstandort langfristig III nicht quantifizierbar

x

Große-Leege-Stra-ße Nr. 8-9

• Sanierung der Wohngebäude mittelfristig II Eigentümer nicht quantifizierbar

x

Konrad-Wolf-Stra-ße Nr. 14

• Sanierung des Gebäudes kurz-/ mit-telfristig


x

Plattenbauten See-felder StraßeNr. 48-50, He-ckelberger Ring/Leuenberger Stra-ße

• Anpassung des Wohnungsbestandes unter Beachtung des Angebotes fürseniorenfreundliches Wohnen


ggf. x

Gärtnerstraße • Ausbau der Gärtnerstraße sofort /kurzfristig

I Tiefbauamt k.A. x

Straßenbahnhalte-stelle Gehrensee-straße

• Begradigung der Straßenbahntrasse, Verlegung Wendeschleife (unterBerücksichtigung des denkmalwerten Gemeindehauses)

• Gestaltung der Freiflächen, Verlagerung der Stellplatzanlage

kurzfristig III BVG, Eigentü-merTiefbauamt,Grünflächen-amt

Gesamtmaß-nahme nicht

quantifizierbar

Herstellung /Gestaltung derGrünflächen (ca.1ha)

öff:120.000 € 96.000 € 24.000 € priv:150.000 € 52.000 € 98.000 €

A 56




Seefelder StraßeNr. 48-50, Freiflächen

• Gestaltung der privaten und öffentlichen Freiflächen nach einem über-greifenden Konzept

• Herrichtung der Grünfläche mit Parkplätzen unter Bäumen• Torsituation an der Wartenberger Straße• Herrichtung der Treppen für Fußgänger/ Fahrradfahrer mit neuer Wege-

führung


I EigentümerGrünflächen-amt

277.000 € 12 Großbäume 12.000 € 9.500 € 2.500 €NeugestaltungStellplatzfläche

200.000 € 70.000 € 130.000 €

Aufwertung Grünflä-che inkl. Treppe

40.000 € 32.000 € 8.000 €

Honorarkosten Pla-nung (10% d. Bau-

25.000 € 20.000 € 5.000 € 5.000 €Grünstreifen Seefelder Straße

• Gestaltung, Aufwertung, Pflege der Grünanlagen• Anlage eines 3 m breiten Weges


III Grünflächen-amt

156.000 € 350 m Weg 130.000 € 104.000 € 26.000 €Bodenauftrag, Ge-hölze

25.000 € 20.000 € 5.000 €

Stellplatzanlage/ Grünfläche Konrad-Wolf-Stra-ße

• Platzgestaltung, Aufwertung, Neuordnung Stellplatzanlage • ggf. Verkauf der Stellplatzanlage an Wohnungsunternehmen

kurzfristig II Tiefbauamt Gesamtmaß-nahme nicht

quantifizierbar

Aufwertung Grünflä-che inkl. Neuord-nung Stellplatz-anlage

175.000 € 140.000 € 35.000 €

A 57


VI.ANHANG

ABBILDUNG 1: WOHNEINHEITEN NACH BAUTYP UNDEIGENTÜMERN.......................................................................................11

ABBILDUNG 2: WOHNUNGSGRÖSSE NACH BAUTYP NURHOWOGE)................................................................................................12

ABBILDUNG 3: DURCHSCHNITTLICHE WOHNFLÄCHE NACHBAUTYP (NUR HOWOGE)......................................................................12

ABBILDUNG 4: BODENRICHTWERT 1996 - 2001...............................14

ABBILDUNG 5: LÄRMBELASTUNG TAG (6-22 UHR) – NACHT (22-6UHR).........................................................................................................23

ABBILDUNG 6: DEFINITION DER ENTWICKLUNGSZIELE IN DERPLANUNGSWERKSTATT.......................................................................28

ABBILDUNG 7: ENTWICKLUNDSKONZEPT DERPLANUNGSWERKSTATT FÜR DAS ORTSTEILZENTRUM ................ 28

ABBILDUNG 8: ANSICHT BEGRÜNTES WOHNHEIMGELÄNDE NACHABRISS UND BAUMPFLANZUNG..........................................................35

ABBILDUNG 9: LANGFRISTIGE ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEWOHNGEBIET ANNA-EBERMANN-STRASSE..................................... 39

ABBILDUNG 10: SPORTORIENTIERTER, PÄDAGOGISCHBETREUTER SPIELPLATZ.....................................................................40

ABBILDUNG 11: FUSSWEG ZWISCHEN KONRAD-WOLF-STRASSEUND DEGNERSTRASSE.........................................................................41

ABBILDUNG 12: ÜBERFORMUNG DES DORFES DURCHINDUSTRIELLEN WOHNUNGSBAU......................................................42

ABBILDUNG 13: GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN DESÖFFENTLICHEN RAUMES IN DER HAUPTSTRASSE..........................47

TABELLE 1: JAHRGANGSSTÄRKEN DER ALTERSGRUPPEN IMVERGLEICH...............................................................................................8

TABELLE 2: KALTMIETEN...................................................................13

TABELLE 3: WARMMIETEN.................................................................13

TABELLE 4: WOHNUNGSBESTAND / -LEERSTAND........................ 14

TABELLE 5: GEMEINBEDARFSEINRICHTUNGEN............................. 16

TABELLE 6: NUTZUNGSPERSPEKTIVEN DERSCHWERPUNKTBEREICHE IN DEN SZENARIEN................................33

A 58

.1 Verzeichnis der Abbil-dungen und Tabellen


Der Verein zur Betreuung arbeitsloser Leute und Lebenshilfe(BALL e.V.) verfügt über zwei Standorte im Alt Hohenschön-hausen, die „Villa Magnet“ in der Manetstraße 54 und die AlteFeuerwache in der Waldowstraße 1. Beide Standorte liegenaußerhalb des Planungsgebietes, aber im unmittelbarer Nähe zumGebiet.

Der Kiezclub in der Villa Magnet bietet ein ständiges Angebot fürKinder und Erwachsene im Bereich Berufsberatung, Haus-aufgabenhilfe, Computerkurse. Weiterhin gibt es ein monatlichwechselndes Programm mit Sport-, Musik-, Gestaltungs-, Spiel-und Kochkursen. In Kooperation mit Schulen und Kitas kann dasHaus mit allen Werkstätten für Projekttage genutzt werden.

Die Alte Feuerwache versteht sich in erster Linie als Beratungs-zentrum. PCs und Internetzugang sollen zur Jobsuche, Rechercheund Weiterbildung genutzt werden. Es gibt eine wöchentliche So-zialberatung und Termine zur Rechtsberatung im Arbeits-, Famili-en- und Zivilrecht. Außerdem werden wöchentlich Konversations-kurse für Spätaussiedler angeboten.

Der Kieztreff in der Anna-Ebermann-Straße 26 ist ein offenes Be-gegnungszentrum für alle Altersgruppen. Eine Reihe von stän-digen Angeboten (Schachabend, Spielenachmittag, Beratungdurch eine Sozialarbeiterin etc.) wird durch wechselnde Veran-staltungen ergänzt. Auch die Computer und Internetanschlüssekönnen während der Öffnungszeiten von den Besuchern genutztwerden.

LebensNetz e.V. bietet neben diesem Haus der Begegnung weite-re Einrichtungen an, die sich besonders an Mütter und junge Mäd-chen in Krisensituationen richten. Die Therapeutische Mädchen-wohngruppe ist in der Wartenberger Straße 68 untergebracht.Weiterhin gibt es eine Schwangerschafts- und Konfliktberatungs-stelle, Betreutes Einzelwohnen für Mutter/Vater und Kind, einenKrisendienst für Mutter und Kind, Geschütztes Wohnen und ambu-lante Betreuung für Mütter, Kinder und Jugendliche.

Das Haus in der Gehrenseestraße 4 bietet Beratungs- und Bil-dungsangebote für Frauen. Es gibt spezielle Angebote für Migran-tinnen in deutscher und in russischer Sprache, Beratung fürarbeitslose Frauen, Rechtsauskünfte und Kinderbetreuung.Computer- und Sprachkurse werden regelmäßig angeboten.Außerdem treffen sich verschiedene Frauengruppen im Haus, wiezum Beispiel der Seniorentreff, die Schreibenden Frauen oder derClub AUTOgestresster Frauen.

Der gemeinnützige Verein arbeitet seit 10 Jahren in Hohenschön-hausen und betreut verschiedene Projekte, um die sozialen undkulturellen Angebote im Bezirk zu verbessern. Ein wichtiges Pro-jekt ist das Nachbarschaftshaus Am Berl 8/10, das mit seinenAngeboten auch als Stadtteilzentrum funktioniert.

Räumlich angrenzend an das Untersuchungsgebiet betreibt derVerein den interkulturellen Kinder- und Jugendclub „Aquarium“ in

A 59

.1 Soziale Einrichtungenfreier und öffentlicherTräger

BALL e.V.

Verein zum Schutzjunger Mütter – Lebensnetz e.V.

FrauenpunktCourage e.V.

Verein für ambu-lante Versorgung Ho-henschönhausene.V.


der 7.GS, Edgarstraße 2. Er bietet Kindern und Jugendlichen un-terschiedlicher Nationalität einen Begegnungs- und Kommunika-tionsort. Neben Hausaufgabenhilfe, Berufsorientierung, Beratungbei schwierigen Lebenssituationen können Gestaltungsräumegenutzt und Sportveranstaltungen besucht werden.

Ein weiteres Angebot des Vereins ist der Freizeittreff Alt-Hohen-schönhausen in der Konrad-Wolf-Straße 67, der sich mit seinenkulturellen Veranstaltungen hauptsächlich an Erwachsene richtet.

Der freie Träger mit Geschäftsstelle in der Landsberger Allee131a hat ein Angebot an Kursen für Kinder zwischen 4 und 14Jahren, das in verschiedenen Standorten in mehreren Bezirkenrealisiert wird. Im Untersuchungsgebiet liegt das Kreativzentrumdes Kappe e.V. in der Wartenberger Straße 36a. In den Kellerräu-men eines Wohnhauses werden nach Anmeldung Bastel-, Mal-und Schreibkurse durchgeführt, die von ABM-Kräften betreutwerden.

In unmittelbarer Nähe zum Untersuchungsbebiet befindet sich inder Marzahner Straße 16 das Keramikzentrum. Das Haus ist je-den Tag für alle Altersgruppen geöffnet und bietet je nach Kennt-nissen verschiedene Töpferkurse an. Vor allem Kinder könnenihre Fähigkeiten im kreativen Gestalten erproben, inAnfängerkursen oder beim Erlernen verschiedener Techniken. AmWochenende wird das Keramikzentrum auch von Erwachsenengenutzt.

Das interkulturelle Kontakt- und Kommunikationszetrum bieteteine breite Palette von Aktivitäten und Veranstaltungen an. NebenInformationsabenden über andere Länder und Kulturen findenregelmäßig Kulturveranstaltungen, Computerkurse, Deutsch-Kurse und spezielle Angebote für Kinder und Frauen statt. ImHaus ist neben der Begegnungsstätte auch eine Beratungsstellefür Migranten und binationale Familien untergebracht, die täglichgeöffnet hat.

Die Bürgerinitiative betreut in der Liebenwalder Straße 18 eineweitere Einrichtung, die spezielle Angebote für Kinder und Jugedli-che anbietet. Der „Liebenwalder Treff“ ist täglich geöffnet. Es gibtHausaufgabenhilfe, Sportmöglichkeiten, Veranstaltungen zur Be-rufsorientierung, eine Mädchengruppe, Computerkurse und offeneJugendarbeit. Für Schulen gibt es die Möglichkeit, im „Lieben-walder Treff“ interkulturelle Projekttage zu veranstalten.

Im Planungsgebiet liegt die Seniorenbegegnungsstätte der AWOin der Hauptstraße 13. Im gleichen Haus befindet sich außerdemeine geriatrische Tagespflegeeinrichtung der AWO.

Eine städtische Begegnungsstätte liegt in der Manetstraße 75. Eintägliches Angebot an Veranstaltungen, unter anderem auch In-formations- und Beratungsmöglichkeiten, steht für Senioren undVorruheständler offen.

A 60

Die Kappe e.V.

Keramikzentrum

Bürgerinitiative Aus-ländische Mitbürge-rInnen in Hohen-schönhausen e.V.

Seniorenbegeg-nungsstätten


Standort Grundstücks-größe in m²

Gebäudetyp Gebäudealter

Brutto-geschoss-fläche in m²

Nutzfläche(NGF) in m²

Derzeitiger GebäudezustandErfolgte Modernisierungs und Instantsetzungsmaßnahmen Erforderliche InstandsetzungsmaßnahmenWann Maßnahme Kosten in € Maßnahme Geschätzte Kosten in €

2. Gymnasium, KonradWolfStraße 11

10.567 Hauptgebäude: Typ Berlin,Stahlbetonskelettbauweise

1982 3.830,30 3.413,30 1995

19921999

- Neue Flurabschlusstüren- diverse Fachraumeinbauten- Dach- Neue Hast- Neue Thermostatventile

38.000ca. 200.000

110.00032.000

8.000

- Fenster mit Glasfassade- Sanitärtraktsanierung- Betonsanierung

1.420.000700.000

80.000

Erweiterungsbau: Schnellbau-weise

1992 1.630,92 1.539,13

Sporthalle: 1982 975,76 921,96 1994ca. 1999

- neue Hallenbeleuchtung- neue Duscharmaturen

25.0004.000

- Dach- Sozialtraktsanierung- Hallenteil/

Fassadensanierung

125.000650.000140.000

50.0005. Grundschule,Hauptstraße 8


1980 3.830,30 3.413,30 1995199319951997

- Neue Flurabschlusstüren- Dach- Z.T. neue Armaturen- Neue HAST incl.THventile

38.000110.000

7.00045.000

- Sanitärtraktsanierung- Fenster/Fassade- Betonsanierung

700.0001.410.000

80.000

Sporthalle: 1980 975,76 921,96 1993

ca. 1998

- Dach- Z.T. neue Armaturen- Neue Duschen

125.000

4.000

- Sozialtraktsanierung- Betonsanierung- Hallenteilsanierung

650.00050.000

140.000

7. Grundschule, Ed-garstraße 2


1978 3.830,30 3.413,30 199519911998

- Neue Flurabschlusstüren- Dach- Neue HAST incl. THVentile

38.000110.00042.0000

- Betonsanierung- Sanitärtraktsanierung- Fenster mit Glasfassade

80.000700.000

1.420.000Sporthalle: 1978 975,76 921,96 1991

1995- neue Dacheindeckung- neue Armaturen,

Installationen /WKB

125.000

40.000

- Sozialtraktsanierung- Hallenteilsanierung- Fassadensanierung

(Beton)

650.000140.000

50.000Sporthalle, Wollen-berger Straße 1

Sporthalle: 1984 1.495,17 1.391,47 Gehört LSA

KitaKeckelberger Ring 13Kita Hedwigstraße 910

6.570

Ergebnisse einer Abfrage beim Schul- und Hochbauamt, Mai 2002

Standort Leerstandab

Lage im Gebiet/städtebauliche Ein-bindung

ÖPNV Zustandgetätigte

der GebäudeInvestitionen

Sanierungsbedürftig-keit

mögliche Nach-nutzungen

Nach-nutzungser-fordernis

Rückbau u.andere Nutzung

Brachfallenvertretbar

Empfehlung und Maßnahmen

7. Grundschule- Baujahr 1978- BGF 3.830 m² - 5 Geschosse- Grundstück ca.

8.400 m²

Aug 2002 außerhalb Stadtum-baukulisse!Randlage/ städtebau-liche Großform amRande Einfamilienh-ausgebietes

Buslinien192/ 395 zum S-Bahnhof Gehrenseestraße,übergeordnete Anbindungüber die S-Bahnlinie 75

1991 Dach

1995 neue Flurabschlus-stüren

1998 neue HAST einschl.TH-Ventile

Kosten 190.000 €

Fenster mit Glas-fassade , Sanitärtrakts-anierung, Be-tonsanierung2.200.000 €

langfristig als Schul-standortsicherung,Aquarium,öffentlicher Spiel-platzTurnhalle (extra)

nein,ggf. bei Erhaltals Schul-standort

nur bei Aufgabeals Schulstandort

ja, als extensi-ve nutzbareGrünfläche

Problem: nicht in Untersuchungskulisse! BeiSchrumpfung Aufgabe des Standortes, Abriss u.extensive Grünfläche, bei Stabilisierung Sicherungdes Schulstandortes ggf. Zwischennutzung durchfreien Bildungsträger, (übergeordnete ÖPNV-An-bindung) geringe Priorität, Stufe III

A Kenndaten 61

.1 Zustand der Gemeinbe-darfsstandorte

.1 Bewertung der Gemein-bedarfsstandorte


Standort Leerstandab

Lage im Gebiet/städtebauliche Ein-bindung

ÖPNV Zustandgetätigte

der GebäudeInvestitionen

Sanierungsbedürftig-keit

mögliche Nach-nutzungen

Nach-nutzungser-fordernis

Rückbau u.andere Nutzung

Brachfallenvertretbar

Empfehlung und Maßnahmen

5. Grundschule - Baujahr 1980- BGF 3.830 m² - 5 Geschosse- Grundstück 7.528

m²

ca. Aug 2005 zentral im Gebiet imehemaligen Dorfkern,Überformung derdörflichen Struktur mitstädtebaulicher Groß-form ohne jeglichenBezug

sehr gute Anbindung durchTramlinien 5/15 Mitte,Friedrichshain Hohen-schönhausen, Tram 13 Mit-te Prenzlauer Berg,Weißensee, Hohenschön-hausen und 18Weißensee, Hohenschön-hausen, Marzahn Hellers-dorf

1993 Dach

1995neue Flurabschlus-stüren, neue Arma-turen

1997 neue HAST einschl.TH-Ventile

Kosten 200.000 €

Fenster mit Glas-fassade, Sanitärtrakts-anierung, Be-tonsanierung2.190.000 €

Sozio- odermultikulturellesZentrum Freier Bildungsträ-ger,Turnhalle (extra)

aus städ-tebaulichenGründen ver-bietet sicheine Nachnut-zung

ja, integriert indas Konzept fürStadtteilzentrum

nein Der zentrale und gut erreichbare Standort sowiedas Ziel der Belebung des Stadtteilzentrumsspricht für eine Nachnutzung als „sozio- odermultikulturelles“ Zentrum. Allerdings würde da-durch ein städtebaulicher Missstand verfestigtwerden. Vielmehr sollte die Chance ergriffenwerden, die Charakteristik des Ortes durch Rück-bau und kleinteilige bauliche straßenbegleitendeErgänzung und Platzgestaltung wieder herzu-stellen. Priorität I

2. Gymnasium- Baujahr 1982- BGF 3.830 m² - 5 Geschos-se- Grundstück

10.567 m²

ca. Aug 2007 eher dezentral im Ge-biet, aber durch Kon-rad-Wolff-Straße alsörtlichem Zentruminsg. zentraler Stand-ort; städtebaulicheGroßform ohne räuml.Bezüge zum Straßen-raum

wie 5. Grundschule 1992 Dach

1995neue Flurabschlus-stüren, diverse Fach-raumeinbauten

1999 Neue HAST, neueThermostatventile

Kosten 388.000 €

Fenster mit Glas-fassade, Sanitärtrakts-anierung, Be-tonsanierung2.200.000 €

Sozio- odermultikulturellesZentrum Freier Bildungsträ-ger,pädagogisch be-treuter SpielplatzTurnhalle (extra)

nein ja zurStabilisierungdes Gebietesund als Chanceder städte-bauli-chen Arron-dierung, Fassungdes Straßenrau-mes

Nur zum Teil(imBlockinnenbe-reich)

Der zentrale und gut erreichbare Standort würdeebenfalls für die Nutzung eines sozio- odermultikulturellen Zentrums sprechen, hier müsstenallerdings erst weitere Nutzungen gefundenwerden, da die räumliche Nachfrage nur einen Teileinnimmt. Der Träger BALL e.V. hat für die Nach-nutzung der Schnellbaumaßnahme Interesse be-kundet, aus diesem Grund siehe Empfehlung dort.

2. GymnasiumSchnellbaumaßnahme- Baujahr 1992- BGF 1.630 m² - 3 Geschosse

wie oben wie oben, aber hat imGegensatz zumHauptgebäude einenBezug zur Straße

wie oben

keine

keine Sozio- odermultikulturellesZentrum

nein wie oben wie oben Die Schnellbaumaßnahme mit den anliegendengestalteten Grünflächen könnte als sozio-kulturelles Zentrum genutzt werden. Das Hauptge-bäude sollte rückgebaut und die bestehenden An-sätze, wie das Beach-Volleyballfeld und Sportflä-chen für den Ausbau eines pädagogischen Spiel-platz genutzt werden. Priorität II

Kita Hedwigstraße- Baujahr - BGF 2.600 m² - 3 Geschosse- Grundstück

6.570 m²

ca. Aug 2007 Randlage im Untersu-chungsgebiet, Block-rand, bildet ein Solitärin der Nachbarschaft

Tram 13 und 18. sieheoben und 5 und 15 in ca.500 m Fußweg

ggf. als Alternativezur Schnellbau-maßnahme

nein ja zum Teil zu-mindest Straßen-begleitend mitWohnen ver-träglicheNutzung

ja als ExtensivnutzbareGrünfläche

Prüfung der Nachnutzung durch soziokulturellesZentrum, aber werden dadurch verkehr in dasWohngebiet gezogen. Außerdem entstehenneben Instandsetzungskosten auch Kosten für dieUmnutzung (nach Bauordnungsrecht). Ausdiesem Grund eher Rückbau und Einbezug desStandortes in den neu zu gestaltenden Grünzugentlang der Bahntrasse, ggf. Komplettierung derWohnnutzung Einfamilienhausbebauung entlangder Hedwigstraße. Priorität III

Turnhalle Edgartraße

1991 Dach

1995 Neue Armaturen, In-stallation/ WWB

Kosten 165.000 €

Fassadensanierung,Hallenteilsanierung,Sozialtraktsanierung840.000 €

Sportvereine u.Freizeitsport-gruppen

Grundstücksteilung erforderlich, Trennung der Me-dien,Sanierung, Priorität in Abhängigkeit vom Umgangmit Schulgebäude

Turnhalle Leuenberger Straße

1993 Dach1998 Neue Duschen

Kosten 129.000 €

Betonsanierung,Hallenteilsanierung,Sozialtraktsanierung840.000 €


Grundstücksteilung erforderlich, Trennung der Me-dien,Sanierung, Priorität in Abhängigkeit vom Umgangmit Schulgebäude

Turnhalle Konrad-Wolf-Straße 1994 neue Hallenbeleuch-

tung

1999 neue Duscharma-turen

Kosten 29.000 €

Dach,Fassadensanierung(Beton), Hallenteil-sanierung, Sozialtrakts-anierung965.000 €


Grundstücksteilung erforderlich, Trennung der Medien,Sanierung, Priorität in Abhängigkeit vom Umgangmit Schulgebäude

A Kenndaten 62


BALL e.V.Geschäftsstelle Berlin, 27.05.2002

Kiezclub VILLA MAGNET am neuen Standort – Nachnutzung des Schulcontainers des Oranke-Gymnasiums

an der Konrad-Wolf-Strasse

Rahmenbedingungen:

Positiv: Angebote im Objekt könnten gegenüber der „VILLA MAGNET“ erweitert werden behindertengereichter Zugang wäre möglich (im Erdgeschoss) Wahrnehmung durch Einrichtungen und potentielle Nutzer aus der Umgebung angefragt vorhandene Räume mit multifunktioneller Nutzung möglich Gute Erfahrungen mit ehrenamtlichen Helfern (Freiwilligenagentur, z.Z. Alte Feuerwache) Langjährige Nutzergruppen (Yoga-Gruppe, Singletreff, Interessengruppen) hätten teil-

weise bessere Bedingungen (größere Räume) Gute Verkehrsanbindung Außengelände lässt auch Aktivitäten im Freien zu Günstige Lage zum künftigen Stadtteilzentrum an der Hauptstraße (zu Fuß erreichbar) Objekt würde Verbindung zwischen Stadtteilzentrum an der Hauptstraße und der Kon-

rad-Wolf-Straße herstellen und auf weitere Einrichtungen (Alte Feuerwache, Kino Venus)hinführen

enge Zusammenarbeit mit Förderverein Schloss Hohenschönhausen besteht bereits

Negativ: Medientrennung zum Hauptgebäude der jetzigen Oranke-OS notwendig keine verkehrsberuhigte Zone vor dem Objekt (bei Kindergruppen zu beachten) kurzfristige Nutzung nicht möglich, aber von großen Interesse

Anliegen des Ball e.V.:

1. Kiezclub „VILLA MAGNET“ mit erweiterter Angebotsbreite für die Bürger von Alt-Hohenschönhausen als sozial-kulturelles Zentrum weiterführen

2. Standortvorteile und Möglichkeiten des Geländes Oranke-OS für die Bevölkerungnutzen und möglichst erweitern (Turnhalle, Außengelände)

3. Verwahrlosung und Verfall in bzw. am ungenutzten Gebäude/Gelände verhindern undden Wertverfall möglichst aufhalten

A Kenndaten 63

.1 NachnutzungskonzeptSchnellbaumaßnahme


Leistungsspektrum des Kiezclubs:

Offenes Begegnungszentrum für unterschiedliche Besuchergruppen mit stabilden Öff-nungszeiten (Kiezcafé)

Beratungseinrichtung mit festgelegten Terminen und Sachbezügen (Jugendweihe e.V., So-zialberatung, Jugendberatung u.ä.)

Informationspunkt zu sozialen und kulturellen Angeboten im Stadtteil und Kiez Treffpunkt Hilfsbereitschaft (Austausch freiwilliger und ehrenamtlicher Leistungen so-

wie auch von Arbeitsmitteln und Werkzeugen, diese gegen Leihgebühr) Vermittlungsstelle sozialer Betreuungsangebote (incl. Mobile Hilfsdienste) Selbsthilfetreffpunkt für Gruppen mit unterschiedlichen Problemlagen (ggf. in Zu-

sammenarbeit mit Krankenkassen) Proben-Treff für Kulturgruppen (z.B. Chor, Seniorenkabarett) Veranstaltungsort für kulturelle Veranstaltungen, Lesungen, thematische Vorträge o.ä.

(ggf. auch in Zusammenarbeit mit Schlossverein an Standorten im Stadtteilzentrum) Treffpunkt für Gruppen und Zirkel mit festen Inhalten bzw. Beschäftigungen, z.B.:o Schacho Kreative Beschäftigungeno Kurse unterschiedlichen Inhalts Bildungsstätte für zeitlich befristete Veranstaltungsreihen (z.B. in Zusammenarbeit mit

der VHS) bzw. für zeitweise Nutzung durch verschiedene Bildungsträger (VHS, Förder-verein für Soziales und Bildung vom Nachbargrundstück Konrad-Wolf-Str. u.a.)

Sich ergebende Aufgaben:

1. Einbindung des Vorhabens in der Integrierte Stadtteilentwicklungskonzept „Alt-Ho-henschönhausen“

2. Nutzungsvertrag mit Bezirk erreichen3. Kostenbelastung minimieren und zwischen BALL e.V. und ggf. weiteren Nutzern ange-

messen aufteilen4. Schrittweise Verlagerung der Aktivitäten aus dem jetzigen Standort in das neue

Objekt, ggf. bereits bei noch laufendem Schulbetrieb (z.B. Gruppenaktivitäten in denNachmittags- und Abendstunden)

A Kenndaten 64


.1

Alt-Hohenschön-hausen11

Storkower Bogen Karlshorst-Bären-schaufenster

3 x Lebensmittel 1 x Lebensmittel 2 x Lebensmittel1 x Getränkemarkt 0 1 x Getränkemarkt1 x Bäcker 1 x Bäcker 1 x Bäcker0 0 1 x Süßigkeiten0 0 2 x Kaffee/Tee1 x Metzger (aufgege-ben)

1 x Metzger 1 x Metzger

1 x Obst/Gemüse 1 x Obst/Gemüse 1 x Obst/Gemüse2 x Blumen 1 x Blumen 1 x Blumen4 x Apotheke 1 x Apotheke 2 x Apotheke1 x Drogeriemarkt 1 x Drogeriemarkt 2 x Drogeriemarkt0 1 x Kosmetik 02 x Tabak/Zeitung/Lotto 1 x Tabak/Lotto 1 x Tabak/Zeitung/Lotto1 x Zoo 0 1 x Zoo1 x Juwelier 0 1 x Uhren/Juwelier0 1 x Textil/Mode 5 x Textil1 x Textil/Sonderangeb. 1 x Textil/Sonderangeb. 1 x Textil/Sonderangeb.1 x Lederwaren 0 1 x Lederwaren1 x Schuhe 0 3 x Schuhe/Reparatur1 x Reinigung 0 1 x Reinigung0 0 1 x Schreibwaren/Hobby0 0 1 x Bücher1 x Haushaltswaren 1 x Haushaltswaren 1 x Haushaltswaren0 1 x Inneneinrichtung 1 x Möbel0 1 x Küchen 1 x Küchen/Bad0 0 1 x Wand u. Boden0 0 1 x Lampen0 1 x Schlüsseldienst 1 x Schlüsseldienst1 x Foto-Hifi 0 1 x Foto-Hifi1 x Computerschulung 1 x Computer 1 x Computer0 0 2 x Medien/Software0 0 1 x Telekom0 1 x Kopier 01 x Video 0 1 x Video1 x Friseur 0 1 x Friseur0 1 x Optiker 1 x Optiker1 x Reisebüro 3 x Reisebüro 1 x Reisebüro1 x Rechtsanwalt 1 x Rechtsanwalt 1 x Rechtsanwalt7 x Ärzte 1 x Arzt 2 x Ärzte1 x Bank 0 2 x Bank/Sparkasse0 2 x Immobilien 00 1 x Krankenkasse 00 1 x Versicherung 1 x Versicherung0 1 x Fahrschule 00 1 x Galerie 00 1 x Sonnenstudio 1 x Sonnenstudio0 1 x Yoga 01 x Post 1 x Post 1 x Post3 x Gaststätte 2 x Gaststätte/Café 6 x Gaststätte/Café1 x Imbiß 0 3 x ImbißVon den 500 an Haushalte im Wettbewerbsgebiet ausgegebenenFragebögen wurden 35 zurückgesandt und erfasst. Dies ent-spricht einem Rücklauf von 7%. Eine Regionalisierung war wegendieser Quote und wegen der ungleichmäßigen Verteilung der Rüc-käußerungen (hauptsächlich: Blöcke 177028, 177003 und177005) methodisch ausgeschlossen.

37% der befragten Einwohner wurden zwischen 1930 und 1939;26% zwischen 1940 und 1949 und 29% zwischen 1950 und 1959geboren. Nur 6% der Befragten sind nach 1960 geboren.

1 einschließlich Konrad Wolff Straße bis Ecke Bahnhofstraße

A Kenndaten 65

.1 Tabelle Einzelhandels-besatz

.1 Ausgewählte Ergeb-nisse der Bewohner-befragung

Demographie


Mit 40% überwiegt deutlich eine Haushaltsgröße von 2 Personen.31% der Befragten leben in einem 3-Personen-Haushalt und 26%in einem 1-Personen-Haushalt. 66% der Befragten lebenkinderlosen Haushalten. 66% der Befragten geben an, dass sichkeine Kinder in ihrem Haushalt befinden. In den 34% der Haus-halte in denen sich Kinder befinden, studieren die Kind(er) in 11%,jeweils in 9% befinden sich die Kinder in der Ausbildung oder be-suchen die Oberschule, in 6% der Haushalte gibt es Kinder imGrundschulalter.

Über die Hälfte (54%) der Befragten verfügen über einen (Fach-)Hochschulabschluss und ein Drittel (29%) über einen Volks-/Hauptschulabschluss. 11% besitzen den Realschulabschluss.

Knapp die Hälfte der Befragten (43%) sind Rentner; 11% arbeitenals Angestellte. Die eine Hälfte der Befragten finanziert denLebensunterhalt über den Bezug von Lohn oder Gehalt (46%), die43% beziehen Rente. Von Arbeitslosengeld leben 3%, 9% derBefragten geben 'sonstige Quellen' an.

Über die Hälfte der Befragten (63%) wohnt in 3-Zimmer-Wohnungen, die eine durchschnittliche Größe von 71,8 m²besitzen. 17% wohnen in 2-Zimmer-Wohnungen mit durchschnitt-lich 48,1 m² Wohnfläche.

Den größten Bevölkerungszustrom erhielt das Untersuchungsge-biet in den 80er Jahren. 40% der Befragten zogen in diesem Zeit-raum, 23% zogen in den 70er Jahren in diesen Stadtteil. Nach derWende sind 14% der Befragten in diesen Stadtteil gezogen. DieHälfte der Befragten (49%) ist seit ihrem Zuzug nicht mehr umge-zogen und wohnt noch in ihrer Erstwohnung.

Gut die Hälfte der Befragten (46%) ist aus dem Berliner Stadtge-biet; 29% sind aus dem gleichen Stadtteil zugezogen. Trotz derAbwanderungswelle nach der Wende sind nach 1990 9% derBefragten aus dem gleichen Stadtteil zugezogen.

Ausschlaggebend für den Zuzug in das Gebiet waren diefolgenden Gründe: Veränderung der Wohnungsgröße (74%), Aus-sicht auf eine helle Wohnung (43%), Verbesserung derWohnungsausstattung (43%), grüne und ruhige Wohnlage (34%),preisgünstige Wohnung (29%), gute Anbindung mit Bus und Bahn(34%).

Die Wohnumgebung (Grün, Freiflächen) wird von 71% der Befrag-ten als größtes Plus ihrer Wohnung angesehen. Der Preis ist für66% der wichtigste Vorteil, 63% schätzen den Zuschnitt und dieAusstattung ihrer Wohnung und 60% sehen die Verkehrsan-bindung als großen Vorteil. Gut ein Drittel der Befragten (34%)empfinden den Lärm als Nachteil ihrer Wohnung, 14% stören derDreck und Vandalismus.

Mehr als einem Fünftel der Befragten (23%) fehlt ein Aufzug, 11%eine moderne Küche. Über die Hälfte der Befragten (65%) ist nicht(31%) oder eher nicht (34%) bereit mehr Miete für eine bessereAusstattung der Wohnung zu zahlen. Ein Fünftel (20%) würde et-was mehr zahlen.

A Kenndaten 66

Wohnen


43% der Befragten gab an gelegentlich im Stadtgebiet spazierenzu gehen, 37% gehen häufig spazieren. 42% der Spaziergängersind 60 Jahre und älter, von denen ein Drittel gelegentlich im Ge-biet spazieren geht.

Die Nähe zur Natur, zu den Seen und die Sportmöglichkeiten wirdvon gut der Hälfte der Befragten (54%) als das große Plus derWohnumgebung gesehen. Von 23% werden die gepflegten Grün-anlagen im direkten Wohnumfeld und von 20% die ruhige Lageund die gute Anbindung als Vorteil der Wohngegend genannt.Über die Hälfte der Befragten (54%) stört der Lärm und 34% störtDreck und Vandalismus im Wohngebiet. Der Hundedreck stört14% und 9% empfinden die Kaufhallenruine als störend. Gut einFünftel der Befragten (26%) wünscht sich mehr Gastronomie in ih-rer Wohnumgebung, 14% würden mehr Stellplätze begrüßen.

Der Storchenhof wird zur Erledigung der Einkäufe von 37% derBefragten genutzt. Das nahe Lindencenter nutzen gut ein Fünftel(26%) der Befragten für Ihre Einkäufe, hauptsächlich die Be-wohner des Wohngebietes Anna-Ebermann-Straße / Joseph-Höhn-Straße. Die Mehrheit der Befragten (77%) sucht sich ihrenEinkaufsort nach der Nähe aus. Die Möglichkeit des preiswertenEinkaufs (63%), die Bequemlichkeit (60%) und Parkmöglichkeiten(54%) sind weitere Gründe für die Wahl der Einkaufsstätte. DieBewohner, die den Storchenhof als ihre bevorzugte Einkaufsstättenennen, wählen ihn zu je 34% aus Gründen der Nähe und der Be-quemlichkeit. Ein Fünftel besucht ihn wegen des preiswertenAngebotes. Aber auch das deutlich größere Lindencenter wird von23% auf Grund der Nähe und von 20% auf Grund der Bequem-lichkeit zum Einkauf genutzt. Die Parkmöglichkeiten und daspreiswerte Angebot sind für 14% der Gründe, warum sie ihren Ein-kauf dort erledigen.

Die deutliche Mehrheit der Befragten (77%) besitzt einen PKW..Nach kurzer Suche (2 Minuten) finden 40% der Befragten einenParkplatz für ihren PKW. Je ein Fünftel (23%) findet sofort bzw.nach längerer Suche (10 Minuten) (20%) einen Parkplatz. Überdie Hälfte der Befragten (60%) besitzt eine gültige Zeitkarte für dieBVG. Diese wird von 11% regelmäßig genutzt.

Eine deutliche Mehrheit von 77% der Befragten sieht ihr Wohnge-biet als ihr Zuhause an, gut ein Fünftel schwankt und nur 3%lehnen das Gebiet ab. Die Mehrheit der Befragten (69%) gibt an,noch nicht über einen Wegzug aus dieser Wohngegend nachge-dacht zu haben. Die Personen, die überlegt haben aus dem Ge-biet wegzuziehen, gaben an, dies auf Grund von Mängeln im Um-feld (17%) und von Mängeln der Wohnung (9%) zu tun.

Stadt: "Alt-Hohenschönhausen" Berlin-LichtenbergLand: Berlin

Kenndaten *) bez. auf aktuellen Gebietsstand Alt-Hohenschönhausen VertiefungsbereichOrtsteilzentrum

Flächengröße in km² 0,735 0,064

A Kenndaten 67

Wohnumgebung

Einkaufen

Verkehrsmittel

Zufriedenheit

.1 Kenndaten


EW 2000 (31.12.00) absolut 8.816EW - Entwicklung 1996 – 2000 in % - 18%EW - Prognose 2000 – 2010 (je nach Szenario) in % -13,4% / (0%)Entw. der sozialversicherungspfl. Beschäftigten, 1996-2001

in %

Sozialhilfeempfängerquote 2001(laufende Hilfe zum Lebensunterhalt außerhalb von Einrichtungen)

in %

Arbeitslosenquote 2001 in %

siehe Anmerkungen 1

Wohnungsbestand 2001, davon absolut 3.733- Baualter bis 1948 in % 6,5%- Baualter bis 1990 in % 85,0%- Baualter nach1990 in % 8,5%

Wohnungsleerstandsquote 2001 in % 10%Wohnungsleerstand 2001, davon absolut 382

- Baualter bis 1948 in % 7,3%- Baualter bis 1990 in % 88,7%- Baualter nach 1990 in % 4,0%

Steuereinnahmen 2001/EW in TEUR 2,347 2

Verschuldung 2001/EW in TEUR 11,754 2

siehe Anmerkungen 3

*) sofern Kenndaten nur zu anderen als den angegebenen Stichdaten vorliegen, ist darauf in einer Fußnote hinzuweisen.; Kenndaten auf Stadtteilebene sindnur soweit verfügbar anzugeben

Anmerkungen 1 Daten zu sozialversicherungspfl. Beschäftigten, Sozialhilfeempfängern,Arbeitslosen, Steuereinnahmen, Verschuldung standen auf Ebene der statis-tischen Blöcke, d.h. des Untersuchungsgebietes nicht zur Verfügung. Aufgrund des deutlich vom bezirklichen Durchschnitt abweichenden Anteilsan Bewohnern im Flüchtlings-/Asylbewerberwohnheim (rund 13 %) würde einHerunterbrechen der auf Bezirksebene vorhandenen Daten zu sozialversi-cherungspfl. Beschäftigten, Sozialhilfeempfängern und Arbeitslosen auf dasUntersuchungsgebiet zu einem verfälschten Bild führen. Aus diesem Grundwurde hier auf Angaben verzichtet.

2 Bei Steuereinnahmen und Verschuldung sind die Durchschnittswerte des ge-samtstädtischen Grobkonzeptes angegeben.

3 Der Vertiefungsbereich wurde nicht entlang der Grenzen von statistischenBlöcken geschnitten, daher sind hier auch keine Angaben zu Einwohnernmöglich.

A Kenndaten 68

Documents

Integriertes Stadtteilkonzept Alt-Hohenschönhausen · Integriertes Stadtteilkonzept für das Gebiet "Alt-Hohenschönhausen" in Berlin-Lichtenberg Freie Planungsgruppe Berlin GmbH