ISTARSKA ŽUPANIJA ć OP ĆINA FUNTANA DETALJNI PLAN URE … · 2020. 9. 16. · Detaljni plan ure đenja naselja Funtana-Zona Coki -zakonsko uskla đenje- 3 NARU ČITELJ: OP ĆINA

Županija/Grad Zagreb: ISTARSKA ŽUPANIJA Općina/grad: OPĆINA FUNTANA Naziv prostornog plana: DETALJNI PLAN UREĐENJA Naselje Funtana - zona Coki, zakonsko usklađenje Naziv kartografskog prikaza: Broj kartografskog prikaza: Mjerilo kartografskog prikaza: Program mjera za unapređenje stanja u prostoru: Službeni glasnik Grada Poreča, br. 5/00 Službeni glasnik općine Funtana, br. 2/07

Odluka predstavničkog tijela o donošenju plana : Službeni glasnik Grada Poreča, br. 15/02 i Službeni glasnik općine Funtana, br. 2/08.

Javna rasprava (datum objave): 04. 02. 2002. Nema javne rasprave za zakonsko usklađenje plana: Stavak 2. članak 348 Zakona.

Javni uvid održan: 13. 02. – 15. 03. 2002. Nema javnog uvida za zakonsko usklađenje plana: Stavak 2. članak 348 Zakona.

Pečat tijela odgovornog za provođenje javne rasprave: Vidi, DPU Naselje Funtana – zona Coki iz 2002.

Odgovorna osoba za provođenje javne rasprave: Vidi, DPU Naselje Funtana – zona Coki iz 2002.

Suglasnost na Plan prema članku 97. Zakona o prostornom uređenju i gradnji (“Narodne novine”, br. 76/2007) broj suglasnosti klasa: datum: Pravna osoba/tijelo koje je uskladilo plan sa odredbama Zakona. INSTITUT ZA POLJOPRIVREDU I TURIZAM, POREČ Poreč, K. Huguesa 8

Pečat pravne osobe/tijelo koje je uskladilo plan sa odredbama Zakona

Odgovorna osoba: dr.sc. Amorino Poropat, dipl.ing.arh. _________________________________ (ime, prezime i potpis)

Koordinator plana: Andrea Štifanić, dipl.iur. Stručni tim:

1. dr.sc. Amorino Poropat, dipl.ing.arh. 2. Kovačić Živka, teh.

Pečat predstavničkog tijela:

Predsjednik predstavničkog tijela: Barišić Tomislav _________________________________ (ime, prezime i potpis)

Istovjetnost ovog prostornog plana s izvornikom ovjerava: __________________________________ (ime, prezime i potpis)

Pečat nadležnog tijela

Detaljni plan uređenja naselja Funtana-Zona Coki -zakonsko usklađenje-

3

NARUČITELJ: OPĆINA FUNTANA Načelnik Tomislav Čoga IZVRŠITELJ: INSTITUT ZA POLJOPRIVREDU I

TURIZAM POREČ Poreč

Ravnatelj Instituta, dr.sc. Đordano Peršurić NOSITELJ: OPĆINA FUNTANA

Pročelnik Jedinstvenog upravnog odjela Općine Funtana

Andrea Štifanić, dipl.iur. Elaborat, br.: 50/2007


4

NARUČITELJ: OPĆINA FUNTANA Načelnik

Tomislav Čoga

IZVRŠITELJ: INSTITUT ZA POLJOPRIVREDU I TURIZAM POREČ

POREČ Ravnatelj Instituta, dr.sc. Đordano Peršurić Odgovorni koordinatori izrade Plana: - Za Naručitelja: OPĆINA FUNTANA

Pročelnik Jedinstvenog upravnog odjela Općine Funtana

Andrea Štifanić, dipl.iur. - Za Institut: Voditelj izrade Plana. dr.sc. Amorino Poropat, dipl.ing.arh. Radni tim na izradi Plana Ovlašteni arhitekt: dr.sc. Amorino Poropat, dipl.ing.arh. Tehnički suradnik: Kovačić Živka, teh. - Izrada geodetskih podloga: “Geodetski Zavod Rijeka d.d.”, Rijeka - Podaci o komunalnoj infrastrukturi: “Istarski vodovod” Buzet, ispostava Poreč “Usluga” Poreč Hrvatska elektroprivreda DP “Elektroistra” Pula Pogon Poreč Hrvatske telekomunikacije,d.d. TK Centar Pazin Županijska uprava za ceste Istarske županije Pazin „Ugovor o usklađenju DUP-a Coki“ između Instituta za poljoprivredu i turizam Poreč i općine Funtana: Klasa: 350-02/07-01/3 Urbroj:2167/07-03-07-1 Funtana, 22.10.2007.


5

TEKSTUALNI DIO Str. I. OBRAZLOŽENJE PREDGOVOR ................................................................................................................9 UVOD ...................................................................................................................................... 13 1.1. UVODNA RAZMATRANJA........................................................................................ 13 1.2. RAZLOZI I PRAVNA OSNOVA ZA PRISTUP IZRADI PLANA ............................. 14 1.3. PODRUČJE OBUHVATA DETALJNOG PLANA UREĐENJA PODRUČJA “COKI”..................................................................................................... 15 1.4. METODOLOGIJA I RADOVI PROVEDENI TIJEKOM IZRADE PROSTORNO-PLANSKOG DOKUMENTA............................................................... 16 2.0. POLAZIŠTA ................................................................................................................... 18 2.1. ZNAČAJ, OSJETLJIVOST I POSEBNOSTI PODRUČJA U OBUHVATU PLANA ................................................................................................... 18 2.1.1. Obilježja izgrađene strukture i ambijentalnih vrijednosti .............................................. 18 2.1.2. Kvantificirani pokazatelji zatečenog stanja u prostoru .................................................. 19 2.1.3. Obveze iz planova šireg područja .................................................................................. 21 2.1.4. Zaštita kulturno-povijesne baštine unutar postojeće strukture ....................................... 21 2.1.5. Prometna, telekomunikacijska i komunalna opremljenost............................................. 22 2.1.6. Ocjena mogućnosti i ograničenja uređenja prostora ...................................................... 25 3.0. PLAN PROSTORNOG UREĐENJA............................................................................ 27 3.1. PROGRAM GRADNJE, UREĐENJA POVRŠINA I ZEMLJIŠTA............................. 27 3.2. DETALJNA NAMJENA POVRŠINA .......................................................................... 31 3.2.1. Iskaz prostornih pokazatelja za namjenu, način korištenja i uređenja površina i planiranih građevina..................................................................................... 32 3.3. PROMETNA, ULIČNA, TELEKOMUNIKACIJSKA I KOMUNALNA

INFRASTRUKTURNA MREŽA.................................................................................. 34 3.3.1. Prometna mreža.............................................................................................................. 34 3.3.2. Telekomunikacije ........................................................................................................... 36 3.3.3. Vodoopskrba .................................................................................................................. 40 3.3.4. Kanalizacija .................................................................................................................... 43 3.3.5. Elektroopskrbna mreža................................................................................................... 46 3.4. UVJETI KORIŠTENJA, UREĐENJA I ZAŠTITE POVRŠINA I

GRAĐEVINA................................................................................................................. 51 3.4.1. Uvjeti i način gradnje ..................................................................................................... 51 3.4.2. Zaštita prirodnih i kulturno-povijesnih cjelina i građevina i ambijentalnih

vrijednosti ..................................................................................................................... 53 3.5. SPRJEČAVANJE NEPOVOLJNA UTJECAJA NA OKOLIŠ ......................................................................................................................... 55


6

II. ODREDBE ZA PROVOĐENJE PLANA ....................................................................... 56 0.0. OPĆE ODREDBE.......................................................................................................... 57 1. UVJETI ODREĐIVANJA NAMJENE POVRŠINA .................................................... 58 2. DETALJNI UVJETI KORIŠTENJA, UREĐENJA I GRADNJE GRAĐEVNIH ČESTICA I GRAĐEVINA ................................................................... 62 2.1. Veličina i oblik građevnih čestica ................................................................................. 62 2.2. Veličina i površina građevina......................................................................................... 65 2.3. Namjena građevina......................................................................................................... 67 2.4. Smještaj građevina na građevnoj čestici ........................................................................ 68 2.5. Oblikovanje građevina ................................................................................................... 69 2.6. Uređenje građevnih čestica ............................................................................................ 70 3. NAČIN OPREMANJA ZEMLJIŠTA PROMETNOM, ULIČNOM, KOMUNALNOM I TELEKOMUNIKACIJSKOM INFRASTRUKTURNOM MREŽOM........................................................................... 72 3.1. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanje cestovne i ulične mreže ............................. 72 Glavne mjesne ulice i ceste nadmjesnog značenja......................................................... 72 Mjesne i pristupne ulice ................................................................................................. 72 Površine za javni prijevoz ............................................................................................. 73 Javna parkirališta ........................................................................................................... 73 Javne garaže .................................................................................................................. 74 Biciklističke staze........................................................................................................... 74 Trgovi i druge veće pješačke površine ........................................................................... 74 3.2. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanja ostale prometne mreže............................... 75 3.3. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanja telekomunikacijske mreže ......................... 75 3.4. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanja komunalne infrastrukture mreže

i vodova unutar prometnih i drugih javnih površina .................................................... 75 4. UVJETI UREĐENJA I OPREME JAVNIH ZELENIH POVRŠINA.......................... 78 5. UVJETI UREĐENJA POSEBNO VRIJEDNIH I/ILI OSJETLJIVIH CJELINA I GRAĐEVINA............................................................................................. 78 6. OBLICI INTERVENCIJA, UVJETI I NAČIN GRADNJE ......................................... 79 7. MJERE ZAŠTITE PRIRODNIH, KULTURNO-POVIJESNIH CJELINA I GRAĐEVINA I AMBIJENTALNIH VRIJEDNOSTI................................................ 82 8. MJERE PROVEDBE PLANA....................................................................................... 84 9. MJERE SPRJEČAVANJA NEPOVOLJNA UTJECAJA NA OKOLIŠ .............................................................................................. 85 A Rekonstrukcija građevina čija je namjena protivna planiranoj namjeni B Sprječavanje nepovoljna utjecaja na okoliš


7

GRAFIČKI DIO (kartografski prikazi) KATASTARSKO GEODETSKA PODLOGA.......................................................MJ. 1:1000

1. KORIŠTENJE I NAMJENA POVRŠINA......................................................MJ. 1:1000 2. PROMETNA, TELEKOMUNIKACIJSKA I KOMUNALNA INFRASTRUKTURNA MREŽA 2.1. PROMET.........................................................................................MJ 1:1000 2.2. TELEKOMUNIKACIJE.................................................................MJ 1:1000 2.3. ENERGETSKI SUSTAV................................................................MJ 1:1000 2.4. VODNOGOSPODARSKI SUSTAV - VODOOPSKRBA.............MJ 1:1000 2.5. VODNOGOSPODARSKI SUSTAV - ODVODNJA OTPADNIH VODA........................................................................MJ 1:1000 3. UVJETI KORIŠTENJA, UREĐENJA I ZAŠTITE PROSTORA 3.1. OBLICI KORIŠTENJA I NAČIN GRADNJE................................MJ 1:1000 3.2. UVJETI KORIŠTENJA I ZAŠTITE PROSTORA.........................MJ 1:1000 4. UVJETI GRADNJE 4.1. UVJETI GRADNJE........................................................................MJ 1:1000


8

TEKSTUALNI DIO I. OBRAZLOŽENJE PREDGOVOR

Detaljni plan uređenja Naselja Funtana – zona Coki, donešen je i objavljen u Službenom

glasniku Grada Poreča, br. 15/02. Izrađivač plana bio je Urbanistički institut Hrvatske d.d.,

broj elaborata 1141 iz 2002.

Dana 01. 10. 2007. godine stupio je na snagu Zakon o prostornom uređenju i gradnji (N.N.

76/07) u daljnjem tekstu Zakon.

Prema stavci 1. i 4. članka 348 Zakona određeno je sljedeće:

Stavak 1. ''Prostorni planovi unutar ZOP-a i planovi čiji se dijelovi nalaze unutar tog

područja koji do dana stupanja na snagu ovoga Zakona nisu dobili suglasnosti Ministarstva

iz članka 39. stavka 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju

(»Narodne novine«, br. 100/04) moraju se uskladiti s odredbama ovoga Zakona kojima se

uređuje ZOP.''

Stavak 4 „Prostorni planovi iz stavka 1. ovoga članka ne primjenjuju se u neizgrađenom

dijelu građevinskog područja do dobivanja suglasnosti Ministarstva.“

Naselje Funtana-Zona Coki se nalazi u zaštitnom obalnom pojasu.

Prema programu mjera za unapređenje stanja u prostoru općine Funtana 2007.-2010. godine

(Službeni glasnik općine Funtana, br. 2, u točci 2.2. Izmjena i dopuna postojećih dokumenata

prostornog uređenja, utvrđena je sljedeća obveza:

„Radi dobivanja suglasnosti Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva

provesti će se izmjena i dopuna detaljnih planova uređenja Coki i Luka Funtana.“ Ta

formulacija odredbe se izostavlja i primjenjuje se ugovorna obveza sukladna važećem

Zakonskom propisu kojim se obrađuje „usklađenje“ Detaljnog plana uređenja Coki“.

Rriječ „usklađenje“ nije Zakonom pojašnjena, pa se može različito tumačiti. U obradi ovog

plana riječ „usklađenje“ podrazumijeva primjenu mjerila iz odredbi Zakona da budu

identična u planu koji se obrađuje. Mjerila su veličine (širina, dužina, visina, proporcije,

površine, gabariti, kapaciteti, izmjera zemljišta i sl.), te ostali uvjeti i sličnosti. Ovo posljednje

obuhvaća ograničenja, zabrane, ali i poštivanje identiteta donešenog plana. Identitet

donešenog plana užeg područja ogleda se u namjeni, strukturi površina, kapacitetu i sl., pa se

iste sličnosti zadržavaju ili mijenjaju sukladno odredbama Zakona. Tome se može dodati i

primjena ostalih pravila struke utvrđena posebnim propisima (Pravilnik, Plan šireg područja

i sl.).

Shodno stavci 1 članka 97 Zakona:

''Prije donošenja prostornog plana županije odnosno Grada Zagreba, prostornih planova

područja posebnih obilježja, svih prostornih planova unutar ZOP-a i prostornih planova čiji

se dijelovi nalaze unutar tog područja, nositelj izrade dužan je pribaviti suglasnost

Ministarstva.''.

Donijeti plan (2002), ne sadrži suglasnost nadležnog Ministarstva prema Zakonu iz 2004.

Nema cijelovitu obradu teksta kako precizira Pravilnik o sadržaju, mjerilima kartografskih

prikaza, obveznim prostornim pokazateljima i standardu elaborata prostornih planova,


9

Narodne novine 106/98, 39/04, 45/04, 163/04. Neki dijelovi plana su sadržajno drugačije

obrađeni s više ili manje općenitih pokazatelja, kako pismeno tako i brojčano. Ima i detaljnih

pokazatelja za pojedinačne građevne čestice, ali nedovoljno jasne i brojčano neusklađene za

pravilnu raspodjelu kapaciteta. Bitne odrednice za provedbu plana su pored ostalog i načini

raspodijele novo planiranih smještajnih jedinica (stan, apartman i sl.) ili kapacitet kreveta na

pojedinačne građevne čestice. Toga ima u planu ali su nejasno prikazane za kvalitetnu izradu

idejnih projekata. Za primjenu veličina (koeficijenta izgradnje, koeficijenta iskorištenosti i

visine izgradnje) na građevnim česticama iste veličine, netko na jednoj može imati manje a

neko na drugoj više smještajnih jedinica. Razlike mogu biti dvostruke i višestruke. Da bi se

koliko toliko stvorila ravnomjernost opterećenja građevnih čestica, potrebno je raspoložive

kapacitete u planu ravnomjerno rasporediti. Ravnomjerne raspodijele kapaciteta (kreveta) na

pojedinačne građevne čestice u planu ima, ali s drugim pokazateljima (broj stanova,

apartmana) što stvara zbrku, pa će ta praznima biti dodata u narednom tekstu, kao i one

odrednice Zakona koje nedostaju ili su u planu drugačije od odrednica ZOP-a. Shodno tome

nastojalo se u najvećoj mjeri zadržati stanje takvog plana uz implementaciju odredbi Zakona

za njegovo usklađenje.

Ovaj plan nije „nacrt prijedloga prostornog plana“, već je to „zakonsko usklađenje plana“

za njegovu primjenu.

U međuvremenu 2006. donijet je Prostorni plan uređenja općine Vrsar koji svojim

odredbama pokriva i predmetno područje (Službeni glasnik Grada Poreča br. 15/06).

Izrađivač ovog plana u idućem tekstu poštivao je postojeći detaljni plan uređenja u najvećoj

mjeri s ciljem da u istoga implementira odredbe Zakona kojima se uređuje ZOP, imajući u

vidu da je istaknuti Prostorni plan uređenja, plan šireg područja za koji ishodovana

suglasnost ministarstva, a samim time da su u isti ugrađene odredbe ZOP_a.

Izvršena je nova izmjera zemljišta. Izgrađeno je nekoliko novih zgrada.

„Odredbama ovoga Zakona kojima se uređuje ZOP'', je široki pojam riječi. To su općenite

postavke koje u Zakonu nemaju preciznu identifikaciju. Identifikacija bi se trebala odnositi

na naslov, poglavlje, članak i sl.

„ZOP“ je zaštitni obalni pojas.

Općenito, ZOP se uređuje primjenom svih odredbi Zakona, od čega se posebice može izvojiti

naslovno poglavlje „2.4. Zaštićena područja od posebnog interesa za Državu“, a to su

odredbe članaka 48 do 53 Zakona, koja su ujedno i mjerila za usklađenje plana.

Odredbe Zakona „Izgrađeni dio građevinskog područja su izgrađene i uređene građevne

čestice i druge površine privedene različitoj namjeni kao i neizgrađene i neuređene čestice

zemljišta površine do 5000 m2 koje s izgrađenim dijelom građevinskog područja čine

prostornu cjelinu“ (točka 1.3 članka 2 Zakona).

Primjenom odredbe točke 22 članka 2 Zakona, prostorna cjelina je „prostorno i funkcionalno

zaokruženo područje određene namjene, koje je izgrađeno i uređeno ili koje se prostornim

planom planira izgraditi i urediti prema uvjetima tog plana“.

Odredba Zakona nije precizna, pa se može tumačiti na više načina.

Jedan od načina interpretacije prostorne cjeline.

Ta odredba podsjeća na površine u obuhvatu „zone“, „zoninga“ i sl., izuzev naslova plana

koji čitavo područje obuhvata tretira kao jedna zona u sadržaju različitih namjena površina.

Površine u obuhvatu istaknutih zona mogu se različito interpretirati. Praktično zonu okružuju

sabirne, a negdje glavne, sabirne ili druge ulice (pristupne, pješačke isl.), ili njihova

kombinacija. U pravilu sastavni dio zone su i pristupne ulice, a negdje je to grupa građevnih

čestica. Ovo posljednje može biti „blok“, „insula“, kao građevno tkivo određene namjene


10

okvireno ulicama ili „cluster“ koji podsjeća na grozd ili grupu građevnih čestica za izgradnju

zgrada i građevnom česticom za uređenje prometnice ili pristupne ulice (poluotvorena ili

zatvorena - slijepa ulica), koji se priključuje na sabirnu ili glavnu ulicu.

U postojećim planovima u pravilu nedostaju precizni pokazatelji prostornih cjelina, posebice

na razini detaljnog plana uređenja. To se ukazuje s aspekta prepoznavanja prostornih cjelina

koje nisu uvriježene u praksi. U postojećim planovi identifikacija prostornih cjelina je

otežana. Jedan od razloga je taj što se u naselju na razini detaljnog plana uređena, u pravilu

ne razvrstavaju ili klasificiraju prometnice sa prikazom građevnih ili uređenih čestica.

Primjena istaknutih odredbi Zakona, u obuhvatu DPU naselja Funtana-zona Coki na

grafičkom prikazu “namjena površina”, može se u grubo (neprecizno) čitati na više načina.

To uz pretpostavku da je prostorna cijelina istovjetna zaokruženoj površini određene

namjene. Prvi način je očitavanje određene namjene unutar ulica i potoka. Tada se može

iščitati 31 prostorna cjelina. Drugi način ako se primjeni širi aspekt (grupa ulica, zelenila i

pripadajuća namjena građevnih čestica, tada se može očitati 9 prostornih cjelina. Treći način

je išćitavanje neizgrađenog dijela naselja prema PPUO Vrsar. Prema tom planu šireg

područja može se očitati tri neizgrađena dijela naselja u obuhvatu Plana (2002). U

međuvremenu neki neizgrađeni dijelovi naselja su izgrađeni, a primjenom odredbi Zakona

može se konstatirati sljedeće:

Za naše potrebe primijeniti će se prvi način. Prema tom načinu, neke prostorne cjeline su

cjelovito, a druge su djelomično izgrađene.

Preostali dijelovi prostornih cjelina za novo-planirane građevne čestice koje nisu izgrađene

su takve veličine površina da se smatraju izgrađenim dijelom građevinskog područja, izuzev

jednog dijela prostorne cjeline koja regulira izgradnju javnih i poslovnih sadržaja.

Programski pokazatelji

Površina zemljišta unutar obuhvata plana je 16,24 ha.

Površina zemljišta građevnih čestica namijenjena za smještaj iznosi 9,03 ha.

Predmetno naselje planirano je za smještaj 585 stanovnika i 845 turista što ukupno iznosi

1430 kreveta.

Realizirana je površina građevnih čestica za smještaj u veličini 9,03-2,83=6,2 ha.

Novom izmjerom zemljišta nakon donošenja plana, može se konstatirati da je izgrađeno 10

novih građevnih čestica površine 0,97 ha u veličini 62 smještajne jedinice (apartman ili stan).

Ostalo je za izgraditi 37 građevnih čestica 2,83 ha i dvije građevne čestice javne namjene

0,08 ha, te odgovarajuće urediti preostale ulice i ostale sadržaje.

Usklađenja koja su provedena u ovom planu su sljedeća:

U planu postojeća katastarsko geodetska podloga zamijenjena je novom izmjerom zemljišta.

To je nova katastarsko geodetska podloga. Utvrđeni su pojasevi ZOP-a koji obuhvaćaju

predmetno područje i precizirana je namjena površina sukladna planu šireg područja. Povrh

toga ucrtan je neizgrađeni dio obuhvata Plana sukladno Planu šireg područja.

U malim odstupanjima građevne čestice su prilagođene novoj izmjeri zemljišta.

Precizirana je mala tržnica za potrebe Jedinice lokalne samouprave i jedan mali bazen.

Implementirane su odredbe Zakona o ZOP-u koje se odnose na uređenje građevne čestice

pretežito mješovite namjene, kao i druge namjene.

Smanjene su ucrtane gradive površine građevnih čestica na grafičkom prikazu plana koje

znatno prelaze maksimalno dozvoljenu izgradnju. Shodno tome, na građevnim česticama

ostavljen je veći prostor neizgradnje za zelene površin, jer je element zelenila u odredbama

Zakona istoznačajan kao element izgradnje.

Izostavljen je grafički prikaz parcelacije radi nove izmjere.


11

Utvrđena je raspodjela kapaciteta za novo planirane građevne čestice, kao i druge manje

intervencije koje daju viši prostorni standard od onog određenog u dokumentu šireg

područja.

U Planu (2002), utvrđena je veličina zemljišta na građevnoj čestici temeljen koje se utvrđuje

kapacitet broja kreveta za pripadajuću građevinu.

To je (Gst+T) = 63,1 m2/korisniku (krevetu).

Znači na površini od 2,83 ha treba smjestiti (28300:63,1)= 449 kreveta

Primjerice građevna čestica je veličine 673 m2.

Izračun, (673:63,1)= 10,66 = 11 kreveta.

Kapacitet broja kreveta zaokružimo na više ili manje u odnosu na polovičnu veličinu broja iza

decimalnog zareza. To znači da investitor može imati i manji broj kreveta, ali nikako više.

Prosječna veličina smještajne jedinice za izgradnju stana je domaćinstvo za 3,5 osoba.

Orijentacijski, u ovom planu smještajna jedinica može biti stan ili apartman od 3 ili više

kreveta.

To znači da se broj smještajnih jedinica može smanjiti ili povećati u odnosu na isti broj

pripadajućih kreveta.

U obuhvatu plana

Bruto gustoća korištenja (Gb) u obuhvatu predmetnog plana je 88,05 kreveta/ha


12

UVOD

1.1. UVODNA RAZMATRANJA Urbano područje obuhvaćeno ovim Detaljnim planom nalazi se na sjevernom rubnom dijelu naselja sa nazivom “Coki”. Predmetni prostor čini ujedno i sjeverni rub povijesne jezgre te pruža sliku kontinuiteta razvitka njegove urbane strukture, predstavljajući oblikovno posve suvremenu strukturu sa pojedinačnim starijim objektima izvornog lokalnog - autohtonog oblikovanja. Kvalitetu čini i umjereno “mjerilo” zatečene izgradnje (pretežito indvidiualnog stanovanja) sa objektima manjeg gabarita i visine uklopljenih unutar relativno velikih zelenih površina. Međutim, unatoč iznesenim kvalitetama ovog područja, koje obuhvaća dio ukupne stambene izgradnje naselja Funtana (uključivo i dio njegovih urbanih funkcija), nužno je novim prostorno-planskim dokumentom osigurati povezivanje svih izgrađenih zona, te omogućiti daljnju realizaciju pratećih urbanih funkcija i sadržaja, kako za potrebe stalnog stanovništva, tako i za turiste u okviru okolnih turističkih zona i privatnog smještaja. Osim toga, novo plansko rješenje treba kroz primjenu određenih urbanih standarda, smanjiti gustoću izgrađenosti ovog prostora, odnosno osigurati kvalitetnu zastupljenost i slobodnog prostora (javnog i u okviru parcele). Pojedini dijelovi prostora obuhvaćeni ovim Planom (posebno uz Ribarsku ulicu), još uvijek su neizgrađeni, te kao takvi imaju posebnu vrijednost za daljnje uređenje, izgradnju i razvitak urbanih struktura ove zone i naselja Funtana (obuhvaćajući i dio neophodnih sadržaja javne namjene). Obzirom na izneseno, a vezano uz potrebe kvalitetnijeg korištenja i uređenja ovog dijela područja naselja Funtana, radi njegove pravilne namjene usklađene sa vrijednostima prostora, bilo je neophodno određenim prostorno-planskim dokumentom osigurati kvalitetnu plansku podlogu, temeljem koje će se provesti odgovarajući zahvati u prostoru. Glavni zadatak takovog dokumenta je omogućavanje funkcionalnog i namjenskog prestrukturiranja ovog dijela područja naselja sa ciljem realizacije kvalitetne (sadržajno i oblikovno) i cjelovite urbane strukture, ostvarene spajanjem vrijednosti povijesnog nasljeđa i novih struktura. Iznesena razmatranja i analize upućuju na potrebu formiranja takvog obuhvata ovog planskog dokumenta koji osim što omogućava provedbu revitalizacije dijela postojeće urbane strukture, isto tako dopušta povoljne i financijski isplative nove zahvate u tom prostoru kojima je moguće, kroz izgradnju novih funkcionalno, sadržajno i oblikovno kvalitetnih struktura, osigurati nove kapacitete stambene i druge izgradnje s boljim korištenjem ovog vrijednog prostora. Radi toga je prostorni obuhvat Plana usmjeren na funkcionalnu i prostornu cjelinu koja obuhvaća područje između sjevernog ruba povijesne jezgre (južna granica) i pristupne ceste za kamp Puntica na sjevernom rubu obuhvata Plana. Istočni pravac formira županijska cesta Ž 5080, dok zapadnu granicu čini morska obala odnosno pješačko-kolna prometnica koja povezuje Ribarsku ulicu (kroz prostor kampa) na cestu za kamp Puntica. Nedostatak potrebne planske dokumentacije, kao podloge temeljem koje bi se provelo rješavanje naprijed navedene problematike vezano uz daljnji razvitak ovog dijela urbane strukture naselja i izgradnje novih objekata na njegovom prometno i turistički interesantnom području (priobalna zona i područje uz Istarsku ulicu - županijsku cestu Ž 5080), ukazao je na nužnost izrade detaljnog prostorno-planskog dokumenta za predmetni sjeverni dio naselja Funtana - zona Coki.


13

1.2. RAZLOZI I PRAVNA OSNOVA ZA PRISTUP IZRADI PLANA Glavni razlog za izradu Detaljnog plana uređenja središta zone “Coki” u okviru naselja Funtana jeste nužnost definiranja stručne prostorno-planske podloge kojom bi se omogućila realizacija novih objekata sadržajno i namjenski usklađenih sa značajem lokacije pojedinih dijelova razmatranog područja. Takovim dokumentom riješile bi se i potrebe stanovništva za izgradnjom novih i proširenjem postojećih objekata. To znači da će se izradom novog Plana osigurati dokument temeljem kojega je moguće utvrditi lokacijske dozvole za sve zahvate u predmetnom području, uvažavajući potrebe stanovništva i turističkog razvitka, ali i postavljajući sve potrebne elemente zaštite prostora sa ciljem ostvarenja kvalitetne visokostandardne i oblikovno atraktivne urbane strukture. Novim prostorno-planskim dokumentom, koji predstavlja osnovu za daljnje zahvate u razmatranom području, treba prvenstveno omogućiti takovo uređivanje prostora kojim se osigurava: Dogradnja i sanacija postojeće urbane strukture, pri čemu se u zahvatima obnove i

revitalizacije omogućava njezino ograničeno proširenje, promjena namjene dijela ili ukupnih objekata radi osiguranja što većeg prostora za potrebe sadržaja javne namjene, uključivo i kvalitetniji prometni pristup.

Dovoljno novog prostora (korištenjem neizgrađenih površina) za javno-poslovne, stambene ili

poslovno-stambene objekte kojima treba dopuniti postojeću urbanu strukturu daljnjim nastavkom zatečene urbane morfologije, vezano uz glavne smjerove kretanja stanovništva, horizontalni i vertikalni gabarit, uključivo usklađivanje oblikovanja postojeće i nove izgradnje.

Uređeni urbani prostor realiziran u formi prometnih površina (promet u cirkulaciji i

mirovanju), pješačkih i zelenih parkovnih prostora kojim treba postići oblikovnu i funkcionalnu vezu između postojeće strukture i nove izgradnje.

Naprijed izloženi razlozi izrade i uloge novog Detaljnog plana uređenja, vezani uz potrebe uređivanja jednog od dijelova urbanog područja naselja, utvrđeni su i kroz Program mjera za unapređenje stanja u prostoru za područje Općine Vrsar. Tim dokumentom donesenim od strane Općinskog vijeća općine Vrsar (i objavljenim u Službenom glasniku br. 5/2000.), utvrđena je potreba za izradu takovog Plana. Prema navedenom Programu mjera za unapređenje stanja u prostoru Općine Vrsar za period 2000-2001.god u poglavlju 8.0. Prostorni planovi - izrada novih i izmjena i dopuna postojećih, točki 8.2. Detaljni planovi uređenja, podtočki 8.2.1. Dokumenti prostornog uređenja - čija je izrada u tijeku (a započeta temeljem ranijeg Programa mjera za period 1998-1999.god.) utvrđena je obveza izrade Detaljnog plana uređenja Coki Funtana kao dovršenja započetih Izmjena i dopuna PUMN-a Funtana (prema prethodnom Programu mjera). Osim utvrđene potrebe za izradom Detaljnog plana uređenja zone “Coki” - Funtana, započetog kao Izmjene i dopune PUMN-a Funtana za zonu “Coki”, Programom mjera date su opće smjernice vezano uz osnovu problematiku odvijanja i nadzora prostorno-planerskog procesa, kao i način provođenja procedure provođenja javne rasprave i donošenja prostorno-planskih dokumenata.


14

1.3. PODRUČJE OBUHVATA DETALJNOG PLANA UREĐENJA Raspoloživi prostorni resursi kao i određeni broj problema koje treba riješiti na prostoru sjevernog dijela naselja Funtana u okvirima područja zone “Coki”, utjecao je na lokaciju obuhvata Detaljnog plana. Naime, ovim je Planom unutar najužeg priobalnog dijela, kao i razvojno interesantnog prostora uz županijsku cestu Ž 5080 trebalo utvrditi mogućnosti nove izgradnje, koje su se u prvom redu odnosile na osiguranje novih poslovnih i poslovno-stambenih prostora, uključivo i daljnju dogradnju postojeće urbane strukture na preostalom dijelu zone “Coki”. Znači da je dokument Detaljnog plana uređenja trebao poslužiti kao stručna osnova za daljnje aktivnosti na realizaciji izgradnje sa ciljem osiguranja potrebnih pokazatelja i podloga za buduće uređivanje prostora te postizanje potrebne kvalitete na ovom dijelu naselja Funtana. Navedeni razlozi utjecali su da se Detaljnim planom obuhvati sjeverni dio naselja - područje “Coki”, koje po prostornom položaju, vezi na prometni sustav, te namjenskom i funkcionalnom ustrojstvu predstavlja jednu urbanu cjelinu. Granica obuhvata Plana postavljena je duž osi Istarske ulice na istočnoj strani zone obuhvata Plana, gdje se nastavlja duž osi Ulice Bernarda Borisia, uz južnu stranu katastarskih čestica broj: k.č. 1066, k.č. 1065, k.č. 1056, k.č. 1049, k.č. 1050/2, k.č. 1051/4, k.č. 1036, k.č. 1051/3,

k.č. 1056/6, k.č. 1021/4, k.č. 1025/3 i k.č. 1020/3, sve K.O. Funtana, nastavno na zapadnoj strani duž osi Ulice Grgeti, duž osi Ribarske ulice te na sjevernoj strani duž puta za pristup autokampu “Puntica”.Prikazana granica obuhvata Plana pokriva područje čija površina iznosi 162.427 m2, odnosno 16,24ha. Unutar zone obuhvata Plana nalazi se oko 120 izgrađenih stambenih i stambeno-poslovnih objekata, uključivo i 45 pomoćnih objekata, lociranih uz postojeću stambenu izgradnju. U međuvremenu izgrađeno još nekoliko novih zgrada koji su prikazane u novoj izmjeri.

Navedeni prostorni obuhvat uključuje sve katastarske čestice na kojima treba, u većoj ili manjoj mjeri, provesti uređenje prostora i osigurati preduvjete za stvaranje potrebnih površina za izgradnju i oblikovanje ovog vrijednog dijela urbanog područja naselja Funtana.


15

1.4. METODOLOGIJA I RADOVI PROVEDENI TIJEKOM IZRADE PROSTORNO-PLANSKOG DOKUMENTA Metodologija izrade Plana definirana je na određeni način postojećom zakonskom regulativom i Programom mjera za unapređenje stanja u prostoru općine Vrsar. Tim dokumentom (poglavlje 3.0. Nositelji prostorno-planerskog procesa i 4.0. Proces izrade dokumenata prostornog uređenja) utvrđen je okvirni metodološki pristup i provedba procedure javne rasprave, uključivo donošenje planskog rješenja. Isto tako je Programom mjera utvrđen način i opseg učešća društveno-političkih, gospodarskih i drugih stručnih struktura u procesu izrade, rasprava i donošenja Plana. Temeljem Programa mjera donesenog za period 1998-1999. godine Općinsko poglavarstvo Općine Vrsar donijelo je zaključak o izradi Izmjena i dopuna PUMN-a Funtana (za zonu Coki). Prilikom izbora najpovoljnije ponude Poglavarstvo Općine Vrsar donijelo je zaključak da se izrada predmetne prostorno-planske dokumentacije povjeri Urbanističkom institutu Hrvatske,d.d. iz Zagreba. Temeljem navedenog zaključka sklopljen je 23.12.1996.g. ugovor između Općine Vrsar kao naručitelja i Urbanističkog instituta Hrvatske,d.d. kao izvršitelja radova na izradi predmetnog dokumenta: Izmjena i dopuna PUMN-a Funtana (za zonu Coki, površine 17,0 ha). Potpisom ugovora formalno su stvoreni svi preduvjeti za početak izrade tog prostorno-planskog dokumenta. Prva faza rada na izradi Izmjena i dopuna PUMN-a Funtana obuhvatila je pripremu potrebne kartografske podloge – izradu detaljnog topografsko-katastarskog plana u mj. 1.000., koja je predstavljala osnovnu geodetsku podlogu za izradu Plana. Geodetski snimak (skeniranje i vektorizacija) izradio je “Geoplan 91” iz Poreča u listopadu 1996.godine. Temeljem detaljne geodetske podloge, provedena je analiza i valorizacija zatečenih izgrađenih struktura na području obuhvata Plana, te prikupljeni podaci o stanju izgrađenosti komunalne infrastrukture, njezinim kapacitetima i mogućnostima prihvaćanja nove izgradnje. Istovremeno je pripremljen planski program mogućnosti korištenja prostora i nove izgradnje. Prikupljeni detaljni podaci o zatečenom stanju u prostoru i utvrđene potrebe Općine Vrsar kao naručitelja izrade Plana (kroz izradu detaljnog topografsko-katastarskog snimka u mj. 1:1000 i izrađenog programa mogućnosti prostornog uređenja) poslužili su kao podloga za izradu planskog rješenja. Prijedlog prostorno-planskog rješenja bilo je u više navrata razmotren od strane predstavnika općine Vrsar, te je službeno raspravljen na sjednici Općinskog poglavarstva od 7.4.1998. godine, kada je načelno prihvaćeno predloženo prostorno rješenje i donesena Odluka o održavanju javnog uvida u vremenskom razdoblju 09.04.-30.04.1998.god. Nakon održanog javnog uvida, temeljem dobivenih primjedbi, Institut je pripremio odgovore na iste i proveo dopunu planskog rješenja za stručno prihvatljive zahtjeve iz javne rasprave. Kako je u međuvremenu došlo do donošenja značajnih novih zakonskih akata kojima su uvedeni novi metodološko-tehnološki i drugi postupci (vezano uz rasprave i donošenje prostorno-planskih dokumenata), bilo je nužno između Općine i Instituta regulirati novonastalu situaciju. Naime, donošenjem Pravilnika o sadržaju, mjerilima kartografskih prikaza, obveznim prostornim pokazateljima i standardu elaborata prostornih planova (NN 106/98.) te Uredbe o javnoj raspravi u postupku donošenja prostornih planova (NN 101/98.) nastupile su nove


16

okolnosti u pogledu izrade ovog prostorno-planskog dokumenta. U cilju rješenja novonastale situacije sklopljen je Aneks osnovnom ugovoru između Instituta i općine Vrsar, kojim su regulirani svi elementi vezano uz novi, izmjenjeni i povećani opseg rada. Navedenim Aneksom izmjenjen je i naziv prostorno-planskog dokumenta (usklađen sa novim Programom mjera donesenim za period 2000-2001.god.) te je isti tretiran kao Detaljni plan uređenja zone Coki u naselju Funtana. Obostranim potpisom tog Aneksa u lipnju 2000. Institut je temeljem prethodno izrađenog i raspravljenog rješenja, koje je tretirano kao faza Nacrta prijedloga plana pripremio dokument Prijedloga plana. Prijedlog plana upućuje se Općinskom poglavarstvu na raspravu i ocjenu njegove pripremljenosti radi upućivanja u proceduru javne rasprave i uvida. Prijedlog DPU Coki - Funtana razmatran je od Općinskog poglavarstva na sjednici 31.01.2002. godine kada je donesen zaključak o upućivanju predmetnog plana u proceduru javnog uvida. Javni uvid za DPU Coki - Funtana proveden je u periodu 13.02.-15.03.2002. godine sa javnim izlaganjem Plana održanim 04.03.2002. godine. Temeljem prethodne konzultacije sa stručnom službom Općine prihvaćeni su gotovo svi zahtjevi i primjedbe zaprimljene od strane općine, odnosno upisanih u knjigu primjedbi, te je provedena dopuna i korekcija prijedloga plana koji se u obliku konačnog prijedloga Detaljnog plana uređenja dostavlja Općinskom poglavarstvu na donošenje. Konačni prijedlog Detaljnog plana uređenja zone Coki u naselju Funtana donešen je od strane Općinskog vijeća općine Funtana na 13. sjednici održanoj 05.12.2002. godine.


17

2.0. POLAZIŠTA PLANA 2.1. ZNAČAJ, OSJETLJIVOST I POSEBNOSTI PODRUČJA U

OBUHVATU PLANA 2.1.1.Obilježja izgrađene strukture i ambijentalnih vrijednosti Dio karakteristika predmetnog prostora proizlazi iz njegove lokacije unutar izgrađenog dijela naselja, uključivo kontakt s morskom obalom i turističkom zonom Puntica s jedne strane te glavnom prometnicom ovog područja (županijskom cetom Ž 5080) na drugoj strani zone. Posve je jasno da iz takove lokacije predmetnog prostora unutar ukupne urbane strukture naselja proizlaze određeni uvjeti za njezino uređivanje, namjenu, korištenje i daljnju izgradnju. Osim toga, izrazito prisutno turističko “korištenje” ove zone (i naselja u cijelosti) kroz relativno velike turističke kapacitete u privatnom smještaju (s predvidivim porastom i u budućnosti) uvjetuje da se buduće uređivanje naselja kao i korišteni normativi (veličina parcela, izgrađenost, kapacitet parkinga, javne pješačke i zelene površine, te drugo), utvrde na znatno višem standardu, nego je to danas. Time je također definiran i potreban relativno visoki nivo urbanog i komunalnog standarda kojega treba ostvariti na takovom području, pri čemu uređivanje javnog prostora treba dobiti naglašeni značaj, što ujedno predstavlja i jednu od smjernica za buduće prostorno-plansko rješenje tog područja. Drugi važan pokazatelj zatečenog stanja u prostoru proizlazi iz ukupne izgrađenosti razmatranog i okolnog područja neposredno uz zonu obuhvata Plana, koja je većim dijelom realizirana s individualnim stambenim objektima bez većeg učešća objekata sa sadržajima javne ili poslovne (osim turističkog smještaja) namjene. Upravo takova, relativno niska gustoća sadržaja javne namjene unutar i oko predmetnog prostora daje sliku općeg urbanog ambijenta na kojem treba provesti intervencije u smislu lociranja nove izgradnje i daljnjeg uređivanja predmetnog područja s naglaskom na budućem većem “prisustvu” sadržaja javne namjene u okviru zone “Coki”. Osim općih karakteristika razmatranog prostora koje proizlaze iz njegove lokacije, urbanog okruženja i stupnja uređenosti, slijedeći pokazatelji govore o današnjoj namjeni tog područja. Tako možemo konstatirati da je zatečena izgradnja pretežito stambene namjene ( stambeno-poslovna, koja u poslovnom dijelu uključuje prvenstveno privatni turistički smještaj u kućnoj radinosti, te prostor postojećeg autokampa “Puntica”) angažirala oko 42% ukupno razmatranog prostora (izgrađene parcele – zone). Preostale manje prisutne namjene (D - javna i društvena te M2 poslovno stambena) obuhvaćaju znatno manju površinu s učešćem u ukupno razmatranom prostoru zone “Coki” sa oko 3%. Javne urbane površine za komunikaciju i uređeno područje javnog zelenila obuhvatile su oko 14% razmatranog područja, dok slobodni i neizgrađeni prostori u sklopu razmatranog područja čine gotovo 40% ukupne površine. Može se konstatirati da najveći dio prostora angažiraju parcele jednoobiteljskih - višeobiteljskih stambenih (stambeno-poslovnih) objekata, turistička zona “Puntica” i izgrađene prometne površine. Zone – potezi individualnih stambeno-poslovnih objekata uz ulice Ribarsku, Coki i Grgeti, koje svojim parcelama i pomoćnim objektima zauzimaju sjeverni dio područja iznad Ribarske ulice, čine najznačajnijeg korisnika razmatranog područja. Postojeći sadržaji javne namjene locirani su pretežito u sklopu stambenih objekata, a obuhvaćaju ugostiteljsko-trgovačku i drugu uslužnu djelatnost. Posebne funkcije naselja obuhvaćene su na lokaciji uz Istarsku ulicu (turistički informativni centar, pošta i ambulanta), uključivo lokaciju recepcije kampa “Puntica” uz Ribarsku ulicu.


18

Zaključno se može konstatirati da se unutar granica obuhvata ovog Plana u potpunoj i kvalitetnoj funkciji nalazi samo sjeverni dio razmatranog područja (iznad Ribarske ulice), uključivo i manji broj objekata lociranih uz ulice Ribarsku, Grgeti i Bernarda Borisia. Preostali neizgrađeni dijelovi zone “Coki” trebaju se koristiti shodno svojoj lokaciji za realizaciju novih prostora javne - poslovne namjene, a dijelom za novu stambenu izgradnju kojom će se zaokružiti i kompletirati urbani prostor naselja. Prikaz postojeće namjene površina unutar Planom obuhvaćenog područja dat je u slijedećoj tabeli: Tablica 1. PRIKAZ POSTOJEĆE NAMJENE POVRŠINA (2002)

Namjena

Ha

%

Površine i građevine mješovite stambeno - poslovne (turističke) namjene (M1)

4,88 30,04

Područje autokampa “Puntica” 1,94 11,95 Površine objekata pretežito poslovne namjene (M2) 0,42 2,59 Prostor sa objektima javne namjene (D) 0,08 0,49 Parkovne površine sa dječjim igralištem ili

prostorima rekreacije 0,31 1,91

Prometne površine (kolne, pješačke, parkirališta) 2,02 12,43 Otvoreni oborinski kanal 0,11 0,68 Neizgrađene površine 6,48 39,90 UKUPNO 16,24 100,00% Analizom prikazanog iskaza namjene površina može se utvrditi da unutar predmetnog prostora postoje značajne rezerve za njegovo daljnje uređivanje i novu izgradnju. Naime, neizgrađeni i slobodni prostori čine gotovo 40% razmatranog područja, što znači da su ukupne rezerve za nove zahvate u prostoru vrlo značajne te omogućavaju kvalitetno opremanje naselja potrebnim objektima javne i poslovne namjene, novim prometno-parkirališnim, pješačkim i zelenim površinama uz umjereno proširenje postojećih zona stanovanja. Novim rješenjem treba unutar danas slobodnog i neizgrađenog područja formirati atraktivnu urbanu strukturu, koja će s postojećom izgradnjom rezultirati u skladnoj funkcionalno-oblikovnoj cjelini, stvarajući čitav niz otvorenih uređenih urbanih prostora, već danas neophodnih tom dijelu turističkog područja općine Vrsar. 2.1.2. Kvantificirani pokazatelji zatečenog stanja u prostoru Detaljnom analizom raspoloživih geodetskih podloga, obilaskom predmetnog područja i objekata, te utvrđivanjem orijentacionih kapaciteta postojeće izgradnje moguće je definirati osnovne kvantificirane pokazatelje vezano uz postojeće korištenje prostora. Na taj su način dobiveni i utvrđeni određeni planski parametri koji, uz naprijed navedenu namjenu prostora, vrlo dobro ilustriraju zatečeno stanje na području obuhvata ovog Plana. Radi toga se u daljnjem tekstu daje prikaz orijentacionih pokazatelja vezano uz kapacitete pojedinih namjena i tipova izgradnje te intenziteta postojećeg korištenja prostora.


19

ORIJENTACIONI KVANTIFICIRANI POKAZATELJI POSTOJEĆEG STANJA (2002) UKUPNA POVRŠINA OBUHVAĆENA PLANOM =16,24 ha POSTOJEĆI STANOVNICI - STALNI I POVREMENI (procjena prema broju objekata) = 432 stanovnika POSTOJEĆI STANOVI – DOMAĆINSTVA = 120 PROSJEČNA VELIČINA DOMAĆINSTVA = 3,6 TURISTI U PRIVATNOM SMJEŠTAJU (PROCJENA) = 600 POSTOJEĆE STAMBENE ZONE = 4,88 ha GUSTOĆA NASELJENOSTI Gnst U PROSTORU OBUHVATA 432/16,24 = 26,60 st./ha GUSTOĆA NASELJENOSTI Gst 432/4,88 = 88,52 st/ha MAKSIMALNA POSTOJEĆA GUSTOĆA NASELJENOSTI (za sve korisnike tijekom ljetne sezone) Broj korisnika 1065 (stalno i povremeno stanovništvo, uključivo turisti u privatnom smještaju) Gustoća naseljenost G nst = 1032 / 16,24 .........................................................63,55 kor./ha Gustoća naseljenosti Gst = 1032/4,88..............................................................211,48 kor./ha ORIJENTACIONI POKAZATELJI O POSTOJEĆOJ IZGRADNJI (2002) POVRŠINA POD OBJEKTIMA. ................................................................. .= 13.683 m2 UKUPNO IZGRAĐENA POVRŠINA U OBJEKTIMA BTTO..............................................................= 32.363 m2


20

2.1.3. Obveze iz planova šireg područja Dokumentacija Detaljnog plana uređenja zone Coki u Funtani bazirana je na već ranije izrađenoj prostorno-planskoj i drugoj dokumentaciji kao značajnoj dokumentacijskoj osnovi, koja predstavlja podlogu za daljnju razradu na detaljnijem nivou i s detaljnijim rješenjima uređenja prostora. Tijekom izrade predmetnog Detaljnog plana uređenja prostora, a posebno u prvoj pripremnoj i analitičkoj fazi, analizirani su postojeći prostorno-planski dokumenti te kasnije primjenjeni u izradi Nacrta i Prijedloga Plana. Jedan od neophodnih općih dokumenata prostornog uređenja kojim se regulira metodologija, način izrade, okvirni sadržaj i procedura rasprava, javnog uvida i donošenja Plana, te utvrđuje potrebitost njegove izrade s obzirom na zatečeno stanje u prostoru Općine jeste Izvješće i Program mjera. Tim dokumentom donesenim od strane općine Vrsar utvrđena je potreba izrade Detaljnog plana uređenja za predmetno područje zone Coki u Funtani. Drugi značajan prostorno-planski dokument kojim su uspostavljene smjernice i ciljevi u pogledu generalne namjene i načina korištenja predmetnog područja obuhvata Plana (utvrđenog u okviru Programa mjera) jesu ranije doneseni dokumenti prostornog uređenja koji obuhvaćaju PUMN Funtana (Sl.novine br. 53/84.) i donesene izmjene i dopune (Sl.novine 31/88 i 43/88.). Može se konstatirati da smjernice i uvjeti koji proizlaze iz Plana uređenja manjeg naselja Funtana (te kasnije provedenih izmjena i dopuna tog Plana) prihvaćene u okviru razrade Prijedloga detaljnog plana uređenja zone Coki, kao jednog dijela naselja, pri čemu su korigirane one postavke tog Plana koje radi svoje zastarjelosti i neaktualnosti (vremenska distanca od perioda izrade osnovnog planskog dokumenta iznosi 16 godina) nisu mogle biti primjenjene za buduće uređenje razmatranog prostora. Obveze iz plana šireg područja, Prostorni plan uređenja općine Vrsar, (Službeni glasnik Grada Poreča

br. 15/06), primijenjen je u terminina visina i nekih drugih obilježja koje nisu u suprotnosti sa

sa odredbama Zakona.

2.1.4. Zaštita kulturno-povijesne baštine unutar postojeće strukture Predmetna Planom obuhvaćena zona “Coki” u Funtani nema poseban povijesni značaj za razvitak naselja, odnosno unutar iste ne postoje locirani objekti spomeničke baštine - pokretna i nepokretna kulturna dobra. Međutim, unatoč tome što na razmatranom području nema povijesno i kulturno značajnih objekata spomeničke baštine (registriranih i evidentiranih), njegova lokacija unutar ukupnog prostora naselja Funtana, u neposrednoj blizini njegovog povijesnog središta naselja i (zona “Coki” graniči sa sjevernim rubom povijesne jezgre), traži uspostavljanje određenih prostornih odnosa i uvjeta za novu izgradnju. To znači da se rubna zona izgradnje treba na određeni način distancirati (horizontalo i vertikalno) od rubne linije povijesne jezgre, pri čemu treba sačuvati i visinsku razliku između nove izgradnje (na nižim kotama) i jezgre naselja na uzdignutom dijelu terena. Osim povijesne jezgre Funtane, koja se nalazi izvan područja obuhvata ovog Plana, unutar samog razmatranog prostora zatečeno je nekoliko grupacija objekata sa ambijentalnim karakteristikama lokalne (autohtone) arhitekture. Takve prostore treba sačuvati bez značajnijeg mijenjanja njihovog okruženja, te građevinskih zahvata koji bi narušili oblikovnu kvalitetu, dok je moguće transformirati i unaprijediti njihovu postojeću namjenu. U međuvremenu izrađen je i donijet Prostorni plan uređenja općine Vrsar. Odredbe toga

plana poštivane su onoj mjeri ukoliko iste nisu suprotne sa odredbama Zakona o ZOP-u.


21

2.1.5. Prometna, telekomunikacijska i komunalna opremljenost 2.1.5.1. Prometna mreža Položaj razmatranog područja zone “Coki” unutar ukupnog prostora naselja Funtana, kao i glavne karakteristike namjene i intenziteta korištenja prostora, znatno utječu na prometne karakteristike te imaju svoje refleksije na prometnu mrežu oko i unutar te zone. Tako je razmatrano područje na svojem istočnom rubu tangirano cestom nadmjesnog značenja, tj. tim dijelom prolazi glavna priobalna komunikacija - županijska cesta Ž - 5080. S tog glavnog prometnog pravca preko djelomično uređenih križanja ostvaruje se pristup na unutrašnji do razmatranog područja. Naime, sa županijske ceste Ž - 5080 na sjevernom rubu odvaja se pristup za turističku zonu “Puntica” (dobro izvedeno križanje) dok je na južnom dijelu izveden odvojak Ribarske ulice (loše - nepregledno križanje) i Ulice B. Borisia (loše “Y” križanje). Obzirom na prometna zakrčenja tijekom sezone koja nastaju u Ribarskoj ulici, sjeverni odvojak za Punticu ima poseban značaj u odvijanju prometa. Danas se s navedenih sabirnih glavnih ulica u naselju ostvaruje ulaz u pojedina izgrađena područja, pri čemu se interna distribucija prometa realizira preko Ulice Coki i drugih prometno-tehnički nezadovoljavajućih ulica. Naime, unutar gusto izgrađenog područja zone Coki nije razvijena kvalitetna mreža internih prometnica zadovoljavajućeg profila, nego su tehnički “dotjerani” (uglavnom asfaltirani) raniji zatečeni seoski putevi koji ne mogu zadovoljiti potrebe novog urbanog razvitka. Njihova širina, koja se kreće od 3,0 - 5,0 m, može zadovoljiti samo potrebe jednosmjernog prometa. U odnosu na tehničko-prometne i građevinske karakteristike navedenih prometnica može se konstatirati da iste zadovoljavaju standardni promet tijekom normalnog izvansezonskog dana u tjednu. Značajnije opterećenje prisutno je za vrijeme turističke sezone, a vezano uz postojeće kapacitete privatnog smještaja unutar stambenih zona, te ostali promet turista i povremenog vikend stanovništva prema turističkim zonama uz obalu te drugim destinacijama. Obzirom na karakter pojedine prometnice, na istima je prisutan javni autobusni prijevoz. Naime, s istočne strane po Istarskoj ulici - županijskoj cesti Ž - 5080 odvaja se regionalni autobusni promet, sa stajalištima uz naselje Funtana. Preostale ulice u naselju (Ribarska i pravac za Punticu) autobusni promet koristi samo u funkciji opsluživanja pojedine turističke zone. Vezano uz karakter autobusnog prometa, nisu unutar zone obuhvata ovog Plana posebno izvedena autobusna stajališta za javni prijevoz. Izgradnja površina za promet u mirovanju nije u dovoljnoj mjeri pratila je područja najveće koncentracije izgradnje, iako su u tom području izgrađeni manji parkirališni prostori, koji ne korespondiraju s kapacitetima izvedenih građevina i potrebama korisnika objekata (posebno za turiste u privatnom smještaju). Tako se unutar predmetnog područja najveći dio prostora za promet u mirovanju nalazi unutar privatnih parcela uz individualne stambene objekte. Nedostatak parkirališnog prostora je to veći što je gustoća izgradnje naglašenija, kao i na prostorima uz ugostiteljske i druge javne sadržaje. Prisutnu lošu situaciju u pogledu raspoloživog parkirališnog prostora donekle ublažava mogućnost parkiranja na neuređenom zemljištu uz prometnice ili kraj morske obale. Ukupno izgrađeni parkirališni prostor iznosi oko 40-tak parkirališnih mjesta, što ne zadovoljava današnje potrebe i kapacitete objekata (stanovanja, poslovnih sadržaja i javnih funkcija), koji se nalaze unutar gravitacijskog područja tih parkirališnih prostora. Razvijenost i namjena zatečene urbane strukture predmetnog područja, kao i izgrađenost prostora, nisu


22

rezultirali izgradnjom većih javnih parking prostora, iako se osjeća potreba rješavanja prostora za promet u mirovanju i na takav način. Naprijed opisane ceste nadmjesnog značenja, glavne mjesne ulice i mjesne sabirnice nemaju u svom gabaritu (poprečnom profilu) izvedene zasebne biciklističke staze, već se za biciklistički promet mogu koristiti pješački pločnici uz prometnice. Pješačke površine unutar razmatranog područja uglavnom su izvedene kao pješački hodnici uz ranije navedene glavne prometnice i ulice dok se unutar gušće izgrađenog područja zone “Coki” kolne prometnice (relativno malenog profila) koriste i za pješačku komunikaciju. Obzirom na postojeću nedovoljnu izgrađenost atraktivnih pješačkih prostora (trgova, šetnica i dr.) uz zone posebnog interesa (obala i poslovni dio uz županijsku cestu), a vezano s velikim brojem korisnika prostora tijekom turističke sezone, značajan zadatak budućeg uređenja ovog prostora jeste i stvaranje kvalitetnijih površina za kretanje i boravak pješaka. Telekomunikacijska i komunalna opremljenost

Područje zone “Coki” smješteno je u okviru rjeđe izgrađenog područja naselja, s koncentracijom izgradnje upravo na predjelu “Coki”. Obzirom na prisutnu izgrađenost, utvrđena je dobra pokrivenost područja instalacijama komunalne infrastrukture, što znači da je opremljenost predmetnog prostora komunalnom infrastrukturom zadovoljavajuća. Vezano uz izneseno, moguće je dati i glavne pokazatelje postojeće telekomunikacijske i komunalne opremljenosti vezano uz vodoopskrbu, odvodnju otpadnih voda i elektroopksrbu razmatrane zone “Coki”. Telekomunikacijski sustav naselja Funtana i zone “Coki” osniva se na ATC Funtana izgrađene kao udaljeni pretplatnički stupanj (UPS) mjesne centrale Pazin. Uključenje u regionalnu telekomunikacijsku mrežu postiže se povezivanjem prema Poreču i Vrsaru svjetlovodnim i TK kabelom položenim uz županijsku cestu Ž - 5080 (Istarsku ulicu). Unutar naselja (i područja zone Coki) razvedena je podzemna kabelska mreža (dijelom provedena kroz telefonsku kanalizaciju), te ista omogućava povezivanje svih objekata na telekomunikacijsku mrežu naselja. Vodoopskrba ove zone, u okvirima ukupne vodoopskrbe naselja Funtana, realizira se preko glavnog transportnog cjevovoda (PVC Ø 200 mm) položenog uz Istarsku ulicu (Županijska cesta Ž - 5080). Unutar prostora obuhvata Plana izgrađena je radijalna lokalna mreža s ograničenim odvojcima za pojedine stambene zone (Ø 63,90 i 125 mm) te zasebnim odvojkom za potrebe turističke zone “Puntica” (Ø 125 mm). Vodoopskrba ovog područja povezana je u širi regionalni vodoopskrbni sustav Istre (Mugeba - Poreč, Sv. Marin, Gradole, Butonega) čime su znatno ublažene špice potrošnje koje se javljaju tijekom ljetnog perioda. Sustav kanalizacije izveden je kao separatni. Oborinske vode usmjeravaju se prema otvorenom oborinskom kanalu u središnjem dijelu zone, dok se otpadne vode putem tlačnih i gravitacijskih cjevovoda te prepumpnih stanica usmjeravaju na centralni uređaj za kondicioniranje u zoni Poreč - jug (“Debeli rt”). Magistralni transportni kolektori prolaze južnim i istočnim rubom zone te prihvaćaju gravitacijsku fekalnu kanalizaciju istočnog dijela zone Coki, dok se zapadio dio prostora - uključivo kamp Puntica (vezano uz padove terena) usmjerava prema glavnom cjevovodu izvedenom uz zapadni rub. Zapadni cjevovod se


23

dijelom izvodi kao tlačni (nakon CS “Puntica”) te dalje kao gravitacijski prati sjeverni rub zone Coki i spaja se na magistralni istočni kolektor kroz odvojak ceste za “Punticu”. Odatle se putem magistralnog kolektora Ø 400 mm otpadne vode usmjeravaju prema uređaju za pročišćavanje u Poreču. Glavni cjevovodi izvedeni su sa Ø 400 mm i 315 mm dok je ostali dio mreže realiziran sa PVC Ø 200 mm. Elektroopskrba ovog područja osigurana je preko transformatorske stanice “Funtana - Coki” - TS 10 (20)/0,4 kV 630 kVA (sa transformatorom od 250 kVA). Povezivanje ove transformatorske stanice u širi elektroenergetski sustav ostvareno je preko zračnog voda - 10 (20) kV dalekovodom sa priključkom na TS “Funtana tornjić” (kao mjesto napajanja i TS “AC - Istra 2”) izvan zone obuhvata ovog Plana. Preko TS “Funtana Coki” napaja se i TS “Puntica” koja podmiruje energetske potrebe kampa. Unutar područja izgradnje realizirana je uglavnom podzemna energetska NN mreža koja se preko samostojećih razvodnih ormara povezuje prema pojedinim potrošnim mjestima - objektima. Izgrađena NN mreža pokriva čitavo područje naselja i zone “Coki” uz špice potrošnje u ljetnom periodu. 2.1.6. Ocjena mogućnosti i ograničenja uređenja prostora Razmatrano područje zone “Coki” u naselju Funtana predstavlja još uvijek relativno neizgrađen prostor. Ukupno angažirane izgrađene površine s objektima učestvuju unutar prostora obuhvata Plana sa oko 45%, slobodne i neizgrađene površine prisutne su sa 42%, dok preostali dio od 13% čine prometne površine i oborinski kanal. Pregledom iznesene strukture postojeće namjene površina, vidljivo je da je više od trećine obuhvaćenog područja slobodno za novu izgradnju i uređenje u cilju formiranja cjelovitog urbanog prostora naselja. Upravo takav kvalitetan raspoloživi prostor predstavlja vrlo pozitivnu mogućnost i preduvjet za pristup uređenju ovog dijela naselja Funtana. Drugu pogodnost predstavlja izgrađena prometna i komunalna infrastruktura koja, kao što je navedeno, dobro pokriva čitavo područje (i sa kvalitetnim kapacitetom), što omogućava daljnju izgradnju bez prethodnih većih zahvata u realizaciji nove komunalne infrastrukture. Također i današnja neuređenost priobalnog i rubnog istočnog područja (uz županijsku cestu - Istarsku ulicu) nameće i uvjetuje da se priđe njegovom uređenju u skladu s potrebama naselja i turističkog okruženja, uvažavajući prostorno-planske dokumente višeg reda, te druge uvjete koji proizlaze iz izgrađenih i zatečenih struktura na ovom području. Naime, može se konstatirati da u okviru zatečenog stanja u prostoru postoje određena ograničenja i uvjeti koje treba respektirati prilikom osmišljavanja daljnjeg uređenja ovog područja. U odnosu na navedena ograničenja, mogu se utvrditi slijedeći faktori: Južni rub Planom obuhvaćenog područja predstavlja kontaktni prostor prema povijesnoj jezgri

naselja Funtana, pa se budućim rješenjem uređenja predmetne zone trebaju uspostaviti potrebne prostorne i oblikovne relacije sa tim područjem. Također treba uzeti u obzir i postojeće ambijentalno interesante objekte lokalne arhitekture, te ih kroz odgovarajuća rješenja uklopiti u cjelovitu urbanu strukturu.

Zapadni priobalni rub Planom obuhvaćenog područja predstavlja neuređeni i neizgrađeni dio

kampa “Puntica”. Ovaj lokalitet treba planski usmjeriti prema realizaciji atraktivnog manjeg priobalnog centra naselja i turističke zone s kombinacijom zatvorenih i otvorenih prostora. Isto tako i uz županijsku cestu treba oformiti novo poslovno-stambeno područje (M2) koje će predstavjati mjesto koncentracije niza sadržaja i funkcija potrebnih naselju Funtana.


24

Predmetnim područjem dijagonalno prolazi oborinski kanal, čije je korito regulirano, a danas u pogledu količine vode (posebno u ljetnim mjesecima), ne predstavlja atraktivno područje. Međutim, budućim rješenjima ovog vodotoka, kao i uređenjem neposrednog okolnog prostora treba ostvariti kvalitetan pejzažni element (voda-zelenilo), dok se na prostoru priobalnog centra treba provesti njegovo potpuno natkrivanje.

Značajno ograničenje za realizaciju budućeg uređenja unutrašnjeg dijela središnje zone

predstavlja mogućnost realizacije prometnog pristupa. Naime, u današnjoj situaciji prometni pristup moguće je ostvariti samo iz Ribarske ulice, Ulice prema Puntici i Ulice B. Borisia, dok iz pravca Istarske ulice (radi njezinog značaja i ranga županijska cesta Ž - 5080) nije moguće otvarati novi prometni pristup. Također i čitava prometna mreža unutar izgrađenog dijela zone “Coki” nije pogodna da preuzme značajniju prometnu funkciju. U okviru prometne infrastrukture treba se kroz novo prometno rješenje osigurati dovoljno parkirališnog prostora uz sve zone okupljanja i za sve kategorije korisnika prostora.

Svojevrsno ograničenje pri planiranju budućeg uređenja predmetnog područja predstavlja i

zatečena parcelacija. Postojeća veličina parcela značajno je usitnjena s neujednačenim “miješanjem” većih i vrlo malih parcela. Obzirom na danas vrlo otežano rješavanje imovinsko-pravnih i vlasničkih odnosa (u nedostatku određenih propisa koji bi regulirali provođenje urbane komasacije) planskim rješenjem treba građenje usmjeravati prema većim parcelama, i stimulirati spajanje manjih građevnih čestica odnosno njihovih dijelova u planske čestice veće površine.

Prihvaćeni i pretpostavljeni planski standard s minimalnom površinom građevne čestice od

500 m2 (koji proizlazi iz potreba smanjenja gustoće izgrađenosti u turističkim područjima) predstavlja određeno ograničenje, posebno radi naprijed navedenih činjenica. Međutim, primjena ovog standarda treba omogućiti realizaciju prostorno kvalitetnije i “rahlije” urbane strukture s nižom razinom (gustoćom) izgrađenosti prostora, koja odgovara općem turističkom okruženju ovog naselja.


25

3.0. PLAN PROSTORNOG UREĐENJA 3.1. PROGRAM GRADNJE, UREĐENJA POVRŠINA I ZEMLJIŠTA Razvitak i uređenje ukupnog Planom obuhvaćenog prostora, kao dijela naselja Funtana, u posljednjem je periodu usmjeravan uglavnom na područje istočnog i srednjeg dijela, s manjim interpolacijama nove izgradnje unutar postojeće urbane strukture sjeverno od Ribarske ulice. Zatečeno stanje izgrađene urbane strukture upućuje na potrebe održavanja, dogradnje i sanacije izgrađenog - dovršenog dijela naselja uz Ulicu Coki, koje ujedno predstavlja glavni dio zatečene strukture. U cilju stvaranja kvalitetne planske podloge za sagledavanje i relizaciju prostora kao funkcionalno i oblikovno cjelovite urbane strukture Urbanistički institut Hrvatske,d.d. je na temelju važećih prostorno-planskih dokumenata i druge dokumentacije (pokazatelja o prostoru, zahtjeva Općine i drugih korisnika), uvažavajući i analizirajući postavljene zahtjeve korisnika prostora izradio prijedlog Detaljnog plana uređenja zone Coki u naselju Funtana. Osim razmatranja uvjeta proizašlih iz naprijed navedene dokumentacije, pokazatelja i zahtjeva korisnika prostora, ukupnim radovima unutar ovog Plana obuhvaćeno je i šire sagledavanje organizaciono-funkcionalnog, prometnog i oblikovnog uređenja ovog područja. Naime, na prostoru obuhvata Plana treba u budućem periodu, kroz novu izgradnju, promjenu namjene i jedinstvenu prostorno-funkcionalnu organizaciju, ostvariti urbano atraktivno područje u okviru naselja Funtana. Program gradnje, uređenja površina i zemljišta ovog prostorno-resursno značajnog dijela na područja naselja Funtana predložen je na način koji omogućava njegovu valorizaciju u nekoliko razina, kao:

- kontaktnog prostora s okolnim zonama koncentracije turističkog smještaja (kampovi, hoteli),

- priobalnog prostora s direktnim izlazom na morsku obalu, - dobro prometno povezanog prostora s okolnim područjem, preko glavne prometnice

ovog područja - županijske ceste Ž 5080, - prostora s povijesnim identitetom, kroz prostor povijesne jezgre (izvan obuhvata

Plana u kontaktu s južnim granicma obuhvata) uključivo i druge atraktivne objekte mediteranske arhitekture,

- dijela šireg turističkog područja, uvažavajući dominantno gospodarsko okruženje vezano uz korištenje dijela stambenog prostora za potrebe poslovne djelatnosti - turizma kroz organizirani privatni smještaj više kategorije, što ima direktan utjecaj na potrebu realizacije posebnih prostornih kvaliteta, veličine parcele i kapaciteta objekata.

Temeljem naprijed navedenih karakteristika predmetnog područja, kao podsticajnih faktora, potrebno je ostvariti:

- formiranje urbane strukture s naglaskom na višem urbanom standardu, - očuvanje, obnovu i uklapanje postojećih ambijentalno vrijednih objekata u buduću

urbanu strukturu uz poseban odnos prema povijesnoj jezgri Funtane na kontaknom području,

- organizaciju urbanog prostora s većim pojedinačnim stambenim jedinicama na građevnim česticama veće površine, minimalno 500 m2,

- osiguranje pratećih sadržaja javne namjene na prostorno i prometno najatraktivnijim lokacijama (uz morsku obalu i županijsku cestu Ž - 5080),


26

- kvalitetnu i nesmetanu prometnu cirkulaciju i u vrijeme vršnog opterećenja, uspostavom novih longitudinalnih i transverzalnih prometnica u naselju,

- realizaciju dovoljnog broja parkirališnih mjesta uz glavne sadržaje, ali i u okviru stambeno-poslovnih (turističkih) zona,

- uređenje zelenih (parkovnih) i rekreativnih površina, - postavljanje posebnih oblikovnih uvjeta radi uspostavljanja novog i atraktivnijeg

izgleda naselja. - posebno pažljiv odnos prema ovom prostoru naselja izuzetno atraktivnom za novu

izgradnju, koja zajedno s već postojećim strukturama (povijesnim i novijim) treba, taj danas nedovoljno i neadekvatno korišten prostor, pretvoriti u središte života naselja Funtana.

Iznesene polazne osnove, ili gotovo programske smjernice, koje određuju način pristupa u organizaciji predmetnog prostora, predstavljale su podlogu na kojoj je “građeno” detaljno rješenje uređenja razmatranog dijela zone “Coki” u naselju Funtana. Programom gradnje, uređenja površina i zemljišta obuhvaćeno je čitavo područje na kojemu se primjenjuju različite intervencije: sanacija, rekonstrukcija i dogradnja postojeće urbane strukture, te nova gradnja na do sada nezaposjednutim područjima. Navedeni zahvati u prostoru usmjereni su prema određenim područjima zone “Coki”, pa se može konstatirati da raspoloživi prostori iznose: � ukupno izgrađeno područje s objektima različite namjene (bez prostora dijela

autokampa):................................................................................................ 5,38 ha � područje za novu izgradnju:........................................................................6,48 ha � sveukupno potencijalno područje za uređenje i izgradnju........................11,86 ha Unutar ukupnog raspoloživog prostora (izgrađenog i neizgrađenog) programski se utvrđuje potreba realizacije određenih namjenskih kategorija, kao što su: � lokalni (priobalni) centar sa sadržajima uslužne (K1), trgovačke (K2), ugostiteljske (T4),

javno-društvene (kultura D7) namjene i poslovno-stambene namjene (M2), � područja mješovite namjene (stambene i poslovno-turističke), � pretežito stambene (M1) � pretežito poslovne (M2) Obzirom na već prisutno korištenje i namjenu objekata - prostora unutar zatečenih - izgrađenih dijelova razmatranog područja, gdje je prisutno korištenje gotovo svih objekata za stambenu i poslovnu (turistički - privatni smještaj uz stanovanje) namjenu, primjeniti će se kod tih područja namjenska kategorija (M1). Potreba ostvarenja boljeg prostornog standarda u naselju (posebno radi naglašeno prisutne turističke djelatnosti) predviđa se kroz povećanje minimalno uvjetovane veličine parcele, čija površina treba iznositi najmanje 500 m2. Urbane kvalitete naselja treba unaprijediti i kroz povećanje uređenih parkovnih i zaštitnih zelenih površina, pa se pretpostavlja potreba relizacije planskog standarda, od minimalno 10 m2 po korisniku prostora (stanovnicima i turistima u privatnom smještaju). Kako u oblikovanju naselja značajnu ulogu ima vertikalni gabarit (visina, broj etaža) objekta prihvaćene su programske smjernice kojima se visina objekata ograničava sa P+1+Pks (prizemlje, I. kat, stambeno potkrovlje) za objekte stambeno-poslovne namjene, dok bi se


27

određeni broj objekata poslovno-stambene namjene priobalnog centra realizirao sa visinom P+2. Uvažavajući naprijed iznesene osnovne programske postavke može se definirati okvirni program gradnje i moguće ostvarenje izgrađenih i uređenih površina različite namjene unutar granica obuhvata Plana. A. ZATEČENO STANJE Ukupno izgrađeno područje.........................................................................5,38 ha Namjena M1 (stambeno poslovna) površine..................................................4,88 ha Objekata.............................................................................................................120 Stanovnika..........................................................................................................432 Turisti u privatnom smještaju uz stanovanje.......................................................600 Ukupno korisnika prostora................................................................................1032 Površina pod izgrađenim objektima..........................................................13.683 m2 Ukupno izgrađena površina u objektima..................................................32.363 m2 Prosječna visina izgradnje....................................................E = 2,4 etaže (P+1+Pks) B. PLANSKA PROJEKCIJA - Ukupno područje za novu izgradnju (parcele)..............................................4,69 ha - Namjena M1(stambeno-poslovna)...................................................................3,04 ha - Namjena M2 (poslovno-stambena)..............................................................1,35 ha - Namjena K1, K2, T4, D7, M2 ,T3 (lokalni obalni centar)..............................0,30 ha - Ukupna površina pod planiranim objektima........................................12.430,62 m2 - Namjena M1 ............................................................................................8.236,01 m2 - Namjena M2.........................................................................................2.513,24 m2 - Namjena K1, K2, T4, D7, M2, T3 ..........................................................1681,37 m2 − Ukupno izgrađena površina u planiranim objektima...........................31.917,22 m2 − Namjena M1...........................................................................................20.590,03 m2 − Namjena M2........................................................................................6.283,08 m2 − Namjena K1, K2,T4, D7,M2, T3...................................5044,11 m2 (lokalni centar) - Prosječna visina izgradnje E = 2,57 (P+1+Pks, P+2), pretežito P+1+Pks. Prognoziranim kapacitetima objekata (uz dozvoljenu izgrađenost parcele 30% za namjenu M1 i M2, te kombiniranu namjenu K1, K2, T4, D7, M2, T3) ostvareno je moguće kapacitiranje prostora u okviru novih zona izgradnje, kako slijedi: - Objekata. (pretežito stambeni 47, javno-poslovni-stambeni 2)...........................49 - Stanovnika................................................................................177 (3,5 st./objektu) - Turista.......................................245 (u 98 smještajnih jedinica apartmana - soba) - Mogućeg ostalog poslovnog prostora (maksimalno).................................9.010 m2 - u okviru namjene M1 (10% prizemne etaže)................................................824 m2 - u okviru namjene M2 (50 % ukupne površine u objektu)...........................3.142 m2 - u okviru lokalnog centra (minimalno 50% do maksimalno 100% površine ), maksimalno .............................................................................................5.044 m2

Realizirano je 10 novih zgrada mješovite namjene.


28

Ukupni (zbirni) programski pokazatelji - Prostor građenja............................................................................................9,45 ha - Objekata ( 167 stambeni i mješovite namjene , 2 javni + tržnica).....................170 - Stanovnika......................................................................................................... 585 - Turista............................................................................................................... 845 - Ukupno korisnika.............................................................................................1430 - Površina pod objektima(13.683+12.430).................................................26.113 m2 - Ukupno izgrađena površina u objektima (32.363+31.917)......................64.280 m2 - Ukupne zelene površine...............................................................................2,39 ha - Ostvareni standard zelenih površina..................................................16,44 m2/ kor.


29

3.2. DETALJNA NAMJENA POVRŠINA Namjena površina u okviru prostornog obuhvata Plana proizlazi iz zatečenog stanja izgrađenosti zone “Coki” te namjenske strukture planirane izgradnje kao odraza budućeg usmjeravanja ove zone, odnosno rješenja danas prisutnih nedostataka u okvirima postojećih funkcija i sadržaja na razmatranom području. Kao što je već naprijed istaknuto postojeća namjenska struktura sastoji se pretežito od stambeno-poslovnih objekata (turistička djelatnost uz stanovanje) s ograničenim prisustvom druge namjene. Obzirom na povoljan položaj ove zone nužno je da se određena područja (zapadno uz more i istočno uz županijsku cestu) značajnije usmjere prema većoj koncentraciji različitih sadržaja. Radi toga se središnji dio prostora i dalje razvija kao područje stanovanja, s pratećom poslovnom djelatnosti (turizam) i manjim prisustvom drugih poslovnih sadržaja (uglavnom u prizemnoj etaži objekta) koji se očekuju samo u okviru oko 10% novih objekata na tom dijelu naselja. Priobalni dio namjenjen je realizaciji manjeg atraktivnog lokalnog centra sa pratećim stanovanjem (oblikovanog u mediteransko-autohtonom stilu), koji treba osigurati čitav niz funkcija i sadržaja potrebnih naselju i okolnim turističkim zonama. Utvrđeni položaj ove zone neposredno uz morsku obalu dodatno povećava njezinu atraktivnost za široki krug posjetitelja. Istočni dio zone “Coki” lociran na potezu uz županijsku cestu Ž - 5080 treba radi postojećih prometnih pogodnosti značajnije učestvovati u realizaciji poslovnog prostora u zajednici s manjim učešćem stanovanja (M2). Na tom području se u okviru formiranih građevnih čestica predviđa izgradnja poslovno-stambenih objekata (9 lokacija) koji mogu obuhvatiti široku lepezu sadržaja (ugostiteljstvo, turizam, usluge, trgovina, zanatstvo, servisi) koji su kompatibilni s drugim namjenama u objektu i na okolnim parcelama. Osim izgradnje novih stambenih područja i sanacije - rekonstrukcije - dogradnje postojeće urbane strukture neophodno je poboljšati i postojeću prometnu (kolnu i pješačku) mrežu. Naime, u okviru ukupne namjene površina prometna mreža učestvuje sa 26,5% što ukazuje da su provedena značajna poboljšanja, kako kroz realizaciju novih pristupnih ulica do zona izgradnje, tako i s predviđanjem dovoljnog broja parkirališnih mjesta te novih prostora pješačkih komunikacija i trgova.


30

3.2.1. Iskaz prostornih pokazatelja za namjenu, način korištenja i uređenja površina i planiranih građevina Prikaz Planom utvrđene detaljne namjene površina dat je u okviru slijedeće tablice: Tablica 2. DETALJNE NAMJENE POVRŠINA

Namjena površina ha %

Mješovita namjena, stambeno-poslovna (turistička, pretežito stambena - M1)

7,68 47,29

Mješovita namjena, poslovno-stambena, pretežito poslovna (M2 - trgovačka, uslužna, turističko-ugostiteljska)

1,35 8,31

Javna i društvena namjena (D3 ambulanta) 0,04 0,25 Javna i društvena namjena (D1 - turistički informativni centar i komunalno servisna - K3, pošta)

0,05 0,31

Gospodarska-poslovna namjena, pretežito uslužna (K1), trgovačka (K2) i turističko ugostiteljska (T4) i društvena (D7 - kultura), uključivo stanovanje (M2)

0,30 1,85

Gospodarska-turističko-ugostiteljska namjena, (pretežito -T3) - recepcija kampa

0,03 0,18

Ukupno izgrađene površine 9,45 58,19 Javne zelene površine kao javni park (Z1) sa prostorima rekreacije (R)

0,95 5,85

Javne zelene površine kao park i zaštitno zelenilo (Z1) 0,185 1,14 Javne uređene parkovne zelene površine sa prostorima za igru djece (Z2)

0,23 1,42

Zaštitne zelene površine (Z) 1,025 6,31 Zelene površine ukupno 2,39 14,72 Prometne i pješačke površine i trgovi, uključivo parkirališta

4,29 26,42

Otvoreni oborinski kanal 0,11 0,67 SVEUKUPNO 16,24 100,0 Novom namjenom površina značajno je promjenjena njihova struktura, koja kroz analizu postojećih i planiranih pokazatelja ukazuje na: − veće povećanje namjena koje predstavljaju podlogu kvalitetnijem razvitku lokalnog

gospodarstva − kvalitetnije učešće - povećanje uređenih površina naselja (zelene i prometne površine) sa

14,34% na 41,14% površine obuhvata Plana, što ukazuje na Planom postignuti cilj vezano uz povećanje urbanog standarda,

− postignuto povećanje prosječne veličine građevne čestice sa postojeće površine od 441 m2 na 534 m2


31

Ukupno predviđena namjena distribucija prostora po određenim namjenama, kao i planski ostvareno kapacitiranje prostora ima svoj odraz i na ostvarenim prostornim pokazateljima intenziteta korištenja prostora, koji iznose: - G nst = 585/16,24 = 365,02 st./ha ili 278 m

2/stanovniku - G nst + t = 1430/16,24 = 88,05 korisnika/ha ili 114 m

2/stanovniku - G st =585 / 7,68 + 1,35 = 64,78 st./ha ili 154 m2/st. - G st + T = 1430 / 7,68 + 1,35 = 158,36 kor /ha ili 63,1 m2/korisniku - Gust = 585 / 15,66 = 37,35 st./ha ili 267 m2/korisniku - Gust + T = 1430/15,66 = 91,31 kor./ha = 109 m2/kor. - Gbst = 585/16,05 = 36,45 st./ha ili 273 m2/st. - Gbst + T = 1430/16,05 = 89,09 kor./ha ili 112 m2/kor. - Kig = 2,65/9,45 = 0,28 - Kis = 6,54 / 9,45 = 0,60 E prosj. = 2, 25.


32

3.3. PROMETNA, ULIČNA, TELEKOMUNIKACIJSKA I KOMUNALNA INFRASTRUKTURNA MREŽA 3.3.1. Prometna mreža Ukupni prometni sustav ovog dijela naselja Funtana oslonjen je danas na tri glavne ulice (Put za Punticu, Istarska ulica i Ribarska ulica), preko kojih se ostvaruje glavni pristup u razmatrano područje. Unutar same zone, posebno u njezinom sjevernom dijelu razvijena je gusta mreža ulica koje predstavljaju samo modernizirane (asfaltirane) ranije seoske puteve. Iz tog razloga taj dio prometne mreže ne zadovoljava suvremene prometno-tehničke standarde, pa danas predstavlja određeno ograničenje za odvijanje prometa u tom dijelu naselja. Postojeća glavna mreža unutar zone ima samo longitudinalni smjer pružanja, od županijske ceste Ž - 5080 u dubinu prostora, prema morskoj obali i odvojkom za autokamp Istra, odnosno turističkoj zoni Puntica. Takovim razvijanjem glavne prometne mreže u prostoru obuhvata Plana javljaju se nedostaci u pogledu poprečnog povezivanja i omogućavanja “kružnog” toka, odnosno preusmjeravanja - preraspodjele prometa i na druge manje opterećene pravce, za vrijeme vršnog opterećenja tijekom ljetne sezone. Uvažavajući uočene negativnosti i nedostatke postojeće prometne mreže planiranim prometnim rješenjem ostvaren je veći broj transverzalnih veza u smjeru sjever-jug kao i poboljšano povezivanje u longitudinalnom pravcu, smjer istok-zapad. Tako se u pravcu istok-zapad radi pristupa novim zonama izgradnje, predviđa realizacija nove ulice sa odvojkom od Ul. B. Borisia i povezivanjem na planiranu poprečnu ulicu sjever-jug. Ova ulica, osim pristupa novim građevnim česticama, poboljšava i opći prometni standard, jer se za potrebe ukupnog prometa otvara još jedan novi longitudinalni pravac. Neophodno poprečno povezivanje unutar prometne mreže zone “Coki” predviđa se putem realizacije tri nova pravca u smjeru sjever-jug. Ove nove ulice osiguravaju kvalitetnije usmjeravanje prometa na druga područja izvan zone obuhvata Plana, a ujedno omogućavaju kvalitetniji pristup do novog priobalnog centra i prolaz kroz gušće izgrađeni dio naselja oko postojeće ulice Coki. Sve nove ulice planirane su za dvosmjerni promet sa minimalnim gabaritom od 9,0 m (2x1,5 m obostrani pješački pločnik i 6,0 m kolnik). Postojeća prometna mreža (Ulice Ribarska, Istarska i cesta za Punticu) prihvaćaju se sa postojećim gabaritom kolnika, uz proširenje za potrebe parkirališta i pješačkih površina. Na tim prometnicama zadržava se dvosmjerno odvijanje prometa. Kao što je izneseno, najlošija prometna situacija zatečena je uz Ulicu Coki. Obzirom na specifičnu izgrađenost tog područja i postojeće ambijentalno interesantne građevinske sklopove, današnja mreža ulica na tom području zadržava se u potpunosti unutar zatečenog gabarita. Odvijanje prometa u okviru ovog dijela naselja predviđa se samo s jednosmjernim ulicama. Osim potpunog zadržavanja postojećih prometnih površina, Planom je predviđeno i njihovo bolje povezivanje na sjevernom rubu zone kroz aktiviranje i modernizaciju postojećih prometnih površina, koje se (u slučaju lokacije izvan uže zone izgradnje) izvode kao jednosmjerne, pješačko kolne sa minimalnom širinom 4,50 m.


33

Dio postojećih ulica unutar izgrađenih zona, na istočnom dijelu Planom obuhvaćenog područja (dio ulice Coki - Nova ulica i Put Perila) rekonstruira se i izvodi s minimalnom širinom 9,0 (1,5 + 6,0 + 1,5). Pri tome će se, na prolazu kroz dio izgrađenog područja, profil prilagoditi postojećem razmaku između objekata te izvesti s minimalnom širinom od 5,50 m. Prilikom razmatranja zatečenog stanja prometne mreže i pratećih površina konstatiran je nedostatak parkirališnog prostora na čitavom području naselja i zone “Coki”, a posebno u priobalnom dijelu te potezu uz županijsku cestu Ž - 5080 (Istarsku ulicu). Planskim rješenjem definirane su lokacije izgradnje novih parkirališnih prostora, koje proizlaze iz naprijed utvrđenih potreba za parkirališnim prostorom i uvažavanja važećih standarda za dimenzioniranje parkirališnog prostora uz novu izgradnju (vezano uz namjenu pojedine zone izgradnje). Ukupni ostvareni kapacitet parkirališnog prostora iznosi 535 parking mjesta. Prostorna distribucija parking prostora unutar tri glavna područja, realizirana je sa 204 parking mjesta u priobaln

Documents

ISTARSKA ŽUPANIJA ć OP ĆINA FUNTANA DETALJNI PLAN URE … · 2020. 9. 16. · Detaljni plan ure đenja naselja Funtana-Zona Coki -zakonsko uskla đenje- 3 NARU ČITELJ: OP ĆINA