7/22/2010

1

PERUMUSANPOLALOKASIAPARTEMENMENENGAHATASDISURABAYAMENENGAHATASDISURABAYA

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTAFAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAANINSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBERSURABAYA 2010

LATAR BELAKANG Pertumbuhan

pendudukmeningkat

Peningkatankegiatan di pusathingga pinggiran kota

Kebutuhan rumahmeningkat

Keterbatasan lahanuntuk perumahan

Perkembangankota

Munculnyaberbagailapisan sosialmasyarakat

PERMASALAHAN

Pergeseran kebudayaandangaya hidup

Pembangunanapartemenmenengahatasmeningkat di berbagai lokasi di

Surabaya

Merumuskanpola lokasi apartemen

Perkembangan apartemenmenengah atas tumbuh di berbagai lokasitanpa adanya peraturan pembangunan yangterarah dan dikukung tidakadanya pedoman yangmengatur lokasi pembangunan apartemen secara

spesifik dapat mengakibatkan penumpukkan di daerah tertentusehingga dapat terjadi persaingan harga yangtidak sehat dan lapisan

dimensi yangsemakin dalam.

RUMUSAN MASALAH Tidakadanyaperaturanpembangunanapartemen

yangterarahsehinggaperkembanganapartementumbuhsecaraacakbahkanberdekatanantara

PERTANYAAN PENELITIAN BagaimanakriteriapenentulokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya?

apartemensatudenganapartemenlainnya

TUJUAN PENELITIAN MerumuskanpolalokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya.

SASARAN PENELITIAN MengidentifikasikriteriapenentulokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya.

MengetahuiketerhubunganantarkriteriapenentulokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya

7/22/2010

2

RUANG LINGKUP PENELITIAN

Wilayah Pembahasane ba asa Substansi

KERANGKA PENELITIAN STUDIPertumbuhan

penduduk di wilayahSurabaya

Keterbatasan lahan untukperumahan di Surabaya

Tidak ada penjelasan spesifikmengenai arahan pembangunanapartemen pada pedoman tata

ruang

Latar Belakang

Tidak adanya peraturan pembangunan apartemen yangterarahsehingga perkembangan apartemen tumbuh secara acak bahkan

berdekatan antara apartemen satu dengan apartemen lainnya,yangdapat mengakibatkan terjadinya penumpukkan di daerah tertentusehingga dapat berdampak buruk pada persaingan harga yangtidak

sehat dan menimbulkan lapisan dimensi yangsemakin dalam.

RumusanMasalah

Penelitian

Peningkatan pembangunanApartemen di berbagai

lokasi di Surabaya

Perkembanganlokasi apartementumbuh tidak

terarah

Merumuskan pola lokasi apartemen menengahatas di Surabaya Tujuan

Mengidentifikasi kriteria penentulokasi apartemen menengah atas di

Surabayadi Surabaya.

Mengetahui keterhubungan antarkriteria penentu lokasi apartemen

menengah atas di Surabaya

ProsesAnalisaMerumuskan pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya

Pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya Temuan Studi

TINJAUAN PUSTAKA1.Definisi Apartemen2.Lokasi Lokasi sebagai Keputusan Penting dalamKeberhasilan suatu Perumahan Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan danPemukiman

7/22/2010

3

Definisi Apartemen Berbagai SumberSumber Definisi Apartemen

Kamus Besar BahasaIndonesia

Apartemen adalah kamar atau beberapa kamar (ruangan)yangdigunakan sebagaitempat tinggal dan terdapat di dalam suatu bangunanyangbiasanyamempunyairuangan lainsemacamnya

DictionaryofArchitecture Apartemen adalah ruang atau beberapa ruang yangdirancang sebagai tempatandConstruction,1975 tinggal dimana satu atau beberapa ruangannya sama dalam satu gedung

TheMacquarieDictionary,1985

Apartemen adalah sebagai sebuah ruangan dalamgedung yangruangannyamerupakan bagian dari rumah

HousingandResidentialBuilding,ArchitectHand

Apartemen adalah tempat tinggal yangada dalam sebuah gedung denganpembagian secara horisontal untuk setiap hunian

DictionaryofRealEstate,1996

Apartemen adalah satu ruangan atau lebih,biasanyamerupakan bagian dari sebuahstruktur hunian yangdirancang untuk ditempati oleh lebih dari satu keluarga yangnormalnyaberfungsi sebagai perumahan sewa dan tidak pernah dimiliki olehpenghuninyamelainkan dikelola oleh pemilik atau pengelola property

RencanaTataRuang KotaWilayahKotaSurabayaTahun 2013

Apartemen adalah pemukiman bagi warga kota golonganmenengah atas untukmenyikapi nilai lahan yangcukup tinggi secara efisien,cocok untuk kawasanberkepadatan tinggi dan dekat dengan lokasi perdagangan

Definisi Apartemen Denganberbagaipengertiantentangapartemenyangtelahdisebutkan,makadapatdiambilkesimpulan bahwaapartemenadalahhuniankesimpulan,bahwaapartemenadalahhunian(rumahtinggal)dalambentukunitunitkamardalamsatubangunan/gedunguntukwargakotadengankonsepbangunanmeninggikeatas(vertikal).

Pola Lokasi Polaadalahbentukataumodel (ataulebihabstrak,suatuperaturan)yangbisadipakaiuntukmembuatatauuntukmenghasilkansuatuataubagiandarisesuatuyangmemamerkanpola(Wikipedia)darisesuatuyangmemamerkanpola(Wikipedia).

Lokasiadalahtempatberlangsungnyasuatukegiatan.Lokasimerupakantempatyangdapatdikenalidandibatasidimanasuatukegiatanberlangsungataudapatjugamerupakansuatutempatdimanasuatuobyekterletak(KamusBesarBahasaIndonesia).

PolaLokasi??

Lokasi sebagai Keputusan Penting dalam Keberhasilan suatu Perumahan Dalam penentuan lokasi perumahan yangperlu diperhatikan adalah jarak

dengan tempat pekerjaan,pusatkota,perdagangan,pendidikan,kesehatan,keamanan,fasilitas pelayanan kota.(JamesC.Snyder ;A th J C t ( 8 )AnthonyJ.Catanese (1985)

Mempertimbangkan lingkungan sekitar sebagai salah satu atributpenentu pilihan lokasi huniannya karena kemudahan untuk berhubungandengan tempat lainnya.(Turner,dalam Sutikno,2005)

Kualitas lokasi yangmempengaruhi penilaian adalah kualitas lingkunganyangbersih,tidak banjir,aman dari tindakan criminalmaupun gangguanyanglain (Gould,1986dalamWidyawati,1992).

7/22/2010

4

1. Aksesibilitas.2. Karakteristik fisik dari

lingkungan permukiman3. Fasilitas,kualitas utilitas4 Demografi

1.Bourne(1981)

1. Arahan kawasanbudidaya&lindung2. Kondisi lahan &lingkungan3. Sistempusat kegiatan ekonomi4.Perkembangan sosial kependudukan

2.Kuswara (2004)

1. Tataletak lokasi2. Karakterisitik lingkungan sekitar3. Kenyamanan lokasi4 Aksesibilitas

3.Carn etal(1988)

Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan dan Rumah Susun

4.Demografi.5. Karakteristik lokasi dan

rumah.

5. Pertumbuhankawasan6.Sistem jaringan regional

4.Aksesibilitas5. Nilai lahan

1. Jumlah rumah2. Luas lokasi perumahan3. Supplydan demand

perumahan4.Perkembangan lokasi

perumahan

4.LesterW.Milbrath,UNESCO,1979

1. Kondisi fisik lahan2. Kualitas lingkungan3. Aksesibilitas4.Ketersediaanprasarana5. Harga lahan6.Kesesuaian dengan

RencanaTataRuang7. PermintaanPasar

5.Rabinowitz (1989)

1. Aksesibilitas2. Dekat dgfasilitas

sosial dan umum3. Terhindar dari

kewarananbencana

4.Sesuai denganarahanRTR

6.Komaruddin(1997)

1. Peruntukkan lahan2. Kondisi fisik lahan3. Ketersediaanprasarana4.Aksesibilitas5. Kondisi sosial &lingkungan6.Ketersediaan fasilitas publik7. Harga lahan8.Permintaandan penawaran

7.Miles(2000)

SINTESA TINJAUAN PUSTAKA Sintesa Kriteria Penentu Lokasi Apartemen Menengah Atas di Surabaya

dapat diperoleh dengan mengadaptasi beberapa teori berikut :1. Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan2. Prinsip Pemilihan Lokasi Rumah Susun

INDIKATOR PENELITIAN Indikator yangdapat digunakan untuk menentukan kriteria lokasi

apartemen menengah atas di Surabaya:

Indikator 1:MarketSize Indikator 2:Aksesibilitas Indikator 3:Karakteristik Lahan dan Lingkungan Lokasi Indikator 4:Ketersediaan Prasarana

KONSEPTUALISASI TEORITIK

Urgensi penataanlokasi apartemen

Peraturanmengenaipenyediaan tanahuntuk perumahan

Peraturanmengenaiijin lokasi

pembangunanapartemen

Tidak terdapat pengaturanmengenai lokasipembangunanapartemen secara spesifik

Kebutuhanpola lokasiapartemen

PerkembanganPolaPermukiman

Lokasi sebagaiKeputusanPentingdalamKeberhasilahsuatu Perumahan

Kebutuhantuntutan ruang atas

munculnyapembangunanapartemenyangmakinmarak

Pembentukankriteria untuk

Kriteria penentu lokasiapartemenmenengah atas:MarketSizeAksesibilitasKarakteristik Lahan dan

Perumusanpola lokasiapartemenmenengah

atas

DefinisiApartemen

TipologiApartemen

kriteria untukpenentu lokasiapartemen

Karakteristik Lahan danLingkungan Lokasi

KetersediaanPrasarana

Teori lokasi perumahan danpemukiman:Prinsip pemilihan lokasi perumahanPrinsip pemilihan lokasi rumahsusun/bertingkat

METODOLOGI PENELITIAN PendekatanPenelitian VariabelPenelitianR d P liti RespondenPenelitian MetodePenelitian

MetodePengumpulanData MetodedanTeknikAnalisaData

7/22/2010

5

Pendekatan Penelitian Pendekatanyangdigunakandalampenelitianiniadalahpendekatanrasionalistikyang

k i li d l menggunakanrasionalismedalampenyusunankerangkakonseptualisasiteoritikdandalammemberikanpemaknaanhasilpenelitian(Muhadjir,2007).

Variabel SubVariabel Definisi OperasionalMarketSize X1 Kelas apartemen Kelas pasar apartemen dibagi menjadi kelas apartemenmenengah atas dan apartemen kelas

atas bedasarkan harga jual apartemen permeterpersegi unitbangunan apartemen.

Aksesibilitas X2 Trayek angkutan publik Ketersediaan trayek angkutan publik sebagai penunjang aktivitas penghuni apartemen

X3 Jarak dari CBD Jarak minimallokasi apartemen dengan pusat perdagangan dengan skala regional/kotaSurabaya.

X4 Jarak dari pusat kota Jarak minimallokasi apartemen dengan Pusat KotaSurabaya,yakni antara Jl.Basuki Rahmat,Jl.Panglima Sudirman,Jl.Pemuda,dan Jl.Gubernur Suryo.

KarakteristikLahan &LingkunganLokasi

X5 Kesesuaian penggunaanlahan

Sesuai dengan peruntukkan penggunaan lahan disekitar apartemen berdasarkan rencana tataruang yangada.

X6 Harga lahan apartemen Harga lahan tempat dibangunnya apartemen

T l i k b t h i b ih di k t d t j k b t hPrasarana X7 Jaringan airbersih Terlayaninya kebutuhan air bersih di kawasan apartemen yang dapat menunjang kebutuhanpenghuni apartemen.

X8 Jaringan listrik Terlayaninya kebutuhan listrik di kawasan apartemen yang dapat menunjang kebutuhanpenghuni apartemen.

X9 Jaringan drainase Kualitas jaringan drainase di kawasan apartemen yang dapat menunjang kebutuhan penghuniapartemen.

Lokasi Z Zona persebaranapartemen

Lokasi berdasarkan pengklasifikasian unit pengembangan Kota Surabaya

Responden PenelitianNO. OBYEK PENELITIAN DEVELOPER NO. OBYEKPENELITIAN DEVELOPER1 SheratonResidence PT.DharmaLand 15 Novotel PT.IndonesiaPrimaProperty

2 TrilliumPTPemudaCentralInvestindo 16 PuncakMarina PT.Trijaya Kartika

3 Waterplace PT.Pakuwon Dharma 17 Aryaduta Residence PT.LippoGroup

4 Graha Residence PT.TataBumi Raya 18 HighPointPT.SambandhaWahanaD l

4 Graha Residence PT.TataBumi Raya 18 HighPoint Development5 TamanBeverly PT.SurabayaLand 19 ApartemenUC PT.CiputraGroup

6 SomersetI PT.TataBumi Raya 20 EastCoast PT.Pakuwon Dharma

7 SomersetIIPuriDarmo PT.PrimaCastle 21 PuncakPermai PT.SuryaBumimegahSejahtera

8 JavaParagonPT.Sekawan BhaktiIntiland 22 PetraSquare PT.PetraTownSquare

9 PuriMatahari PT.Prasidha Inti Jaya 23 Sejahtera PT.Margamas

10 Graha FamilyCondo PT.GrandeFamilyView 24 AstonTwinTower PT.AdcoGraha Sejahtara

11 TheVia&TheVue PT.CiputraGroup 25 DRApartemen PT.DRProperty

12 Adhiwangsa PT.AdhibaladikaAgung 26 Puncak Kertajaya PT.SuryaBumimegahSejahtera

13 Metropolis PT.Aktvitas PutraMandiri 27 Gunawangsa PT.GunaWangsa

14 CosmopolisPT.Kreativitas PutraMandiri

Metode Pengumpulan Data

PengumpulanDataPrimer Wawancaradenganmenggunakankuisioner

PengumpulanDataSekunder Penelusuranliteraturmelaluiinstansidanmediainformasilainnya

7/22/2010

6

1.Analisakriteriapenentulokasiapartemen Alatanalisis:Likert/Scoring Hasilsurveiprimermelaluipenyebarankuisionerkepadadeveloperapartemenditabulasikan. Menghitungnilaiindeksdaritiaptiapkriteriapenentulokasiapartemenmenengahatasdi

wilayahpenelitian.

Metode dan Teknik Analisa Data

y p RumusPerhitunganNilaiIndeksTiapFaktor:

Nii=((P1xf1i)+(P2xf2i)+(P3xf3i)+(P4xf4i)+(P5xf5i))/5 Menghitungtotalskordenganmenjumlahkannilaiskormasingmasingitemuntuk

menunjukkanitemdenganjumlahpemilihterbanyak(modusskala) SkalaPengukuran:

Skala1 SangatTidakBerpengaruh Skala2 TidakBerpengaruh Skala3 CukupBerpengaruh Skala4 Berpengaruh Skala5 SangatBerpengaruh

2.AnalisaperumusanpolalokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya Alatanalisis:RegresiLogistik Prinsip penggunaanmetode Regresi Logistik akan

menghasilkan persamaan Logit

Metode dan Teknik Analisa Data

Sedangkan,Z=ln

Maka,ln

Sehingga bentuk umum persamaan Regresi Logistik adalah sbb :

Zik =bk0 +bk1Xi1 +bk2Xi2 +.+bkiXi

i1 i

i1 i

=bk0 +bk1Xi1 +bk2Xi2 +.+bkiXi

iexp

=

bk0 +bk1Xi1 +bk2Xi2 +bkjXij

bk0 +bk1Xi1 +bk2Xi2 +bkjXij1+exp

Metode dan Teknik Analisa DataSasaranPenelitian InputData SumberData TeknikAnalisis Output

- Kelasapartemen (X1)- Trayekangkutanpublik(X2- Jarakdari/keCBD(X3)

Kriteriayangberpengaruh

- Mengidentifikasikriteriapenentulokasiapartemen

- Jarakdari/kePusatKota(X4)- Kesesuaian PenggunaanLahan (X5)- HargalahanApartemen(X6)- JaringanAirBersih (X7)- JaringanListrik (X8)- JaringanDrainase (X9)- PersebaranZonasiApartemen (Z)

DataSekunder&DataPrimer

AnalisaLikert

berpengaruhpalingkuatdalampenentuanlokasiapartemen

Mengetahuiketerhubungan antarkriteria penentulokasi apartemenmenengah atas diSurabaya

MenyesuaikandenganhasilanalisaLikert

DataSekunder&DataPrimer

AnalisaRegresiLogistik

Keterhubungandanbesarpengaruhantaravariabel

Tidakadanyapenjelasanspesifikmengenailokasiapartemenpadapedomanrencanatataruangmenyebabkanperkembanganlokasiapartemenmenengahatastumbuhsecaraacak.

Perumusanpolalokasiapartemen

TinjauanPustaka

Teori lokasi perumahan dan pemukiman:1. Prinsip pemilihan lokasi perumahan2.Prinsippemilihanlokasirumahsusun/bertingkat

VariabelPenelitian

MetodePenelitian

DesainPenelitian

d i i di d i k i

TahapPerumusanMasalah

TahapStudiLiteratur

TahapPengumpulanData

Tidakadanyaperaturanpembangunanapartemenyangterarahsehinggaperkembanganapartementumbuhsecaraacakbahkanberdekatanantaraapartemensatudenganapartemen

lainnya,yangdapatmengakibatkanterjadinyapenumpukkandidaerahtertentu

TinjauanPustaka

MetodePenelitian

KERANGKA PENELITIAN

WawancaradanKuisioner MediadanInstansiTerkait

Mengidentifikasikriteriapenentulokasiapartemen

MerumuskanpolalokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya

Kriteriapenentulokasiapartemen

Polalokasiapartemen

PolalokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya

Data

TahapAnalisa

TahapPenarikanKesimpulan

TeknikAnalisaRegresiLogistik

Mengidentifikasiketerhubunganantarkriteriapenentulokasiapartemenmenengahatasdi

Surabaya

TeknikAnalisaLikert

Mengidentifikasikriteriapenentulokasiapartemen

Indikator:ModusSkala

Indikator:ModelRegresi

7/22/2010

7

GAMBARAN UMUM DATA PENELITIANWilayahAdministrasiKotaSurabayaLuaswilayahKotaSurabaya33.048Haterbagidalam31Kecamatan,163Kelurahan

SelatMadura

SelatMadura

BatasWilayahKotaSurabayaSebelahUtara :SelatMaduraSebelahTimur:SelatMaduraSebelahSelatan:KabupatenSidoarjoSebelahBarat :KabupatenGresik

KlasifikasiUnitPengemb.WilayahKotaSurabayaUPINTI :UPIV,VI,VIIUPTRANSISI:UPVIIUPPINGGIRAN :UPI,II,III,V,IX,X,XI,XII

Kab.Gresik

Kab.Sidoarjo

PUSATTRANSISIPINGGIRAN

PUSAT

1.SheratonResidence2.Trillium15.Novotel24.TwinTower

TRANSISI

5.TamanBeverly6.Somerset7.SomersetPuri Darmo8.JavaParagon9.Puri Matahari11.TheVia&TheVue21.Puncak Permai

PINGGIRAN

3.Waterplace4.Graha Residence10.Graha FamilyCondo12.Adhiwangsa13.Metropolis14.Cosmopolis16.PuncakMarina17.Aryaduta Residence18.HighPoint19.ApartemrenUC20.EastCoast22.PetraSquare23.Sejahtera25.DRApartemen26.Puncak Kertajaya27.Gunawangsa

27

26

PUSATTRANSISIPINGGIRAN

SelatMadura

SelatMadura

Kab.Gresik

Rp0

Rp5,000,000

Rp10,000,000

Rp15,000,000

Rp20,000,000

Rp25,000,000

h l

Harga Sewa /bln

UCUC

Kab.SidoarjoPUSATTRANSISIPINGGIRAN

Rp0Rp2,000,000Rp4,000,000Rp6,000,000Rp8,000,000Rp10,000,000Rp12,000,000Rp14,000,000Rp16,000,000Rp18,000,000Rp20,000,000

Harga Jual Apartemen /m2

GrahaResidence

Somerset SomersetPuri

Darmo

JavaParagon

Purimatahari

Novotel

UC UCKETERANGAN:

UMC =UpperMiddleClass(Rp 7 10juta /m2)

UC =UpperClass(>Rp 12juta m2)

UMC UMC UMC UMC

UC

KELASAPARTEMEN

024681012141618

Sheraton

Residen

ceTrillium

Waterplac

eGraha

Residen

ceTa

man

Bev

erly

SomersetI

SomersetIIP

uri

Java

Parag

onPu

rimatah

ari

Graha

Fam

ily

TheVia

&The

Vue

Adh

iwan

gsa

Metropo

lisCo

smop

olis

Nov

otel

Punc

akM

arina

Aryad

utaResiden

ce

HighPo

int

Apa

rtem

enUC

East

Coa

stPu

ncak

Permai

PetraSq

uare

Sejahtera

Aston

Twin

Tow

erDRApa

rtmen

tPu

ncak

Kertajaya

Gun

awan

gsa

JumlahTrayek Angkutan Publik

1214

Keterangan :1. Lokasi Pusat Kotaberpusat pada

Kec.Genteng (diantara Jl.BasukiRahmat,Jl.PanglimaSudirman,Jl.Pemuda,dan JlGubernurSuryo).

2. Lokasi CBDKotaSurabayatersebar dikawasanKembang Jepun,PabeanCantikan,Kapasan,Slompretan,Bubutan,Tegalsari,danGenteng,MayjenSungkono,Segi 8Darmo,Kaliasin,Kertajaya,Wonokromo,Kutisari,Mulyorejo.

JarakkePusatKota

JarakkeCBD

0246810

Sheraton

Residen

ceTrillium

Waterplac

eGraha

Residen

ceTa

man

Bev

erly

SomersetI

SomersetIIP

uriD

armo

Java

Parag

onPu

rimatah

ari

Graha

Fam

ilyCon

doTh

eVia

&The

Vue

Adh

iwan

gsa

Metropo

lisCo

smop

olis

Nov

otel

Punc

akM

arina

Aryad

utaResiden

ce

HighPo

int

Apa

rtem

enUC

East

Coa

stPu

ncak

Permai

PetraSq

uare

Sejahtera

Aston

Twin

Tow

erDRApa

rtmen

tPu

ncak

Kertajaya

Gun

awan

gsakm

AKSESIBILITASAKSESIBILITAS