Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za …...Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu 3 1. Uvod Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina

Republika Hrvatska

Zagrebačka županija

Stručna služba Župana

Ulica grada Vukovara 72/V

10 000 Zagreb

Izvješće o tržištu nekretnina

Zagrebačke županije za

2016. godinu

_________________________________

Zagreb, ožujak 2017. godine

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu

2

Sadržaj

Broj stranice:

1. Uvod 3

2. Zbirka kupoprodajnih cijena - ZKC 4

3. Podaci za Zagrebačku županiju prema vrsti nekretnina 5

4. Ukupan promet nekretnina po jedinicama lokalne samouprave 6

5. Prikaz prometa prema vrsti nekretnina 23

6. Izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena 30

7. Procjeniteljsko povjerenstvo 30

8. Upravno tijelo za tehničko-administrativnu podršku 31

9. Plan približnih vrijednosti 32

10. Zaključak 32

11. Pojmovnik 33

Izradila: Zagrebačka županija, Stručna služba Župana, uz suglasnost Procjeniteljskog

povjerenstva Zagrebačke županije od dana 29. ožujka 2017. godine

Mato Jurić, Pročelnik Stručne službe Župana

Ivan Filipović, Viši stručni suradnik za imovinsko-pravne poslove i javnu nabavu


3

1. Uvod

Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina koji je stupio na snagu 25. srpnja 2015.

godine (Narodne novine broj 78/15 – u daljnjem tekstu: Zakon), uređuju se osnovni pojmovi

iz područja procjene vrijednosti nekretnina, sastav i nadležnost Procjeniteljskog povjerenstva,

nadležnost i opis poslova upravnog tijela županije i velikog grada, metode procjenjivanja

vrijednosti nekretnina, način prikupljanja i evidentiranja podataka, kao i njihova evaluacija,

odnosno reguliraju se odnosi na hrvatskom tržištu nekretnina, usklađeni s odredbama

europske legislative. Nadzor nad provedbom ovog Zakona i propisa donesenih temeljem ovog

Zakona, kao i zakonitost rada upravnih tijela, povjerenstava i procjenitelja, provodi

Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja.

Temeljem članka 16. Zakona, Zagrebačka županija dužna je svake godine do 31.

ožujka izraditi Izvješće o tržištu nekretnina za područje svoje nadležnosti (u daljnjem tekstu:

Izvješće) i objaviti ga na svojim mrežnim stranicama, uz prethodnu suglasnost

Procjeniteljskog povjerenstva Zagrebačke županije.

Područje nadležnosti Zagrebačke županije sukladno Zakonu obuhvaća područje

Zagrebačke županije, izuzev područja koja obuhvaćaju Grad Velika Gorica i Grad Samobor.

Podaci koji bi u Izvješću trebali dati informacije o prometu nekretnina na lokalnom

tržištu nekretnina, uključujući i nužne podatke koji su izvedeni u tom razdoblju temelje se na

podacima iz Zbirke kupoprodajnih cijena.

Kako je Zbirka kupoprodajnih cijena u bazi eNekretnine „živi podatak”, odnosno

promjenjiva, jer se s tekućom godinom ne zaključavaju uneseni podaci, nego ih se veže uz

datum ovjerene isprave o prometu nekretnina (još uvijek se i izvorno i u Poreznoj upravi

svakodnevno unose/brišu podaci o prometu nekretnina za 2015. i 2016. godinu), iste podatke

treba uzeti s rezervom, odnosno kao okvirni podatak.

Isto tako, podaci u bazi eNekretnine su preuzeti od Porezne uprave te sadržavaju samo

osnovne podatke, a kako trenutno nije moguć uvid u isprave iz kojih su uneseni – ne snosimo

odgovornost za njihovu istinitost.


4

2. Zbirka kupoprodajnih cijena – ZKC

Donošenjem Zakona, uvedena je obveza županijama i velikim gradovima voditi

Zbirku kupoprodajnih cijena (u daljnjem tekstu: ZKC), izdavanje podataka iz iste, kao i

izvođenje podataka koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnina. ZKC je evidencija o

ostvarenom prometu na tržištu nekretnina, a vodi je nadležno upravno tijelo, temeljem

evidentiranih podataka iz isprava o kupoprodaji, najmu, zakupu, pravu građenja i služnosti

nekretnina, temeljem evaluacije tih podataka, a sukladno važećim prostornim podacima.

Zakonom su isto tako osigurani izvori podataka za ZKC. Na temelju članka 70.

Zakona, početni podatci o realiziranom prometu nekretnina preuzeti su iz Evidencije prometa

nekretnina Ministarstva financija – Porezne uprave. Do sredine 2016. godine javni bilježnici

su bili u obvezi dostavljati ovjerene isprave o kupoprodaji, najmu, zakupu, pravu građenja i

pravu služnosti nadležnom upravnom tijelu na čijem području se nalazi predmetna nekretnina.

Trenutno se podaci (na dnevnoj bazi) preuzimaju od Porezne uprave, te u budućnosti i s

pripadajućim ispravama o naplatnim pravnim poslovima u elektroničkom obliku.

Od početka unosa podataka u bazu za područje Zagrebačke županije, a zaključno s 31.

prosincem 2016. godine, ukupno je uneseno 16.846 podataka o prometu nekretnina.


5

3. Podaci za Zagrebačku županiju prema vrsti

nekretnina

GRADOVI: Dugo Selo, Ivanić-Grad, Jastrebarsko, Sveta Nedelja, Sveti Ivan Zelina,

Vrbovec, Zaprešić (Izvješće se ne odnosi na velike gradove Samobor i Veliku Goricu)

OPĆINE: Bedenica, Bistra, Brckovljani, Brdovec, Dubrava, Dubravica, Farkaševac, Gradec,

Jakovlje, Klinča Sela, Kloštar Ivanić, Krašić, Kravarsko, Križ, Luka, Marija Gorica, Orle,

Pisarovina, Pokupsko, Preseka, Pušća, Rakovec, Rugvica, Stupnik, Žumberak

Vrsta Nekretnine Broj podataka za 2016. godinu

ST – Stan 254

OK – Stambeni objekt (kuća) 35

PZG – Poslovne zgrade 4

PP – Poslovni prostor 22

GZG – Gospodarske zgrade 0

VIK – Nekretnina za povr. boravak 9

G – Garaža 10

PGM – parkirno garažno mjesto 8

VPM – Parkirno mjesto 1

RN – Različite nekretnine 788

OS – Ostalo 10

RU – Ruševine 0

GZ – Građevinsko zemljište 421

PZ – Poljoprivredno zemljište 1480

ŠZ – Šumsko zemljište 162

PNZ – Prirodno neplodno zemljište 5

GM – Garaža 0

SP – Spremište 0

SKL – Skladište 0

Ukupno 3209

Na području Zagrebačke županije zabilježen je najveći promet nekretnina na

poljoprivrednom zemljištu, a zatim slijede različite nekretnine, građevinska zemljišta te

stanovi.


6

4. Ukupan promet nekretnina po jedinicama lokalne

samouprave

U nastavku slijede podaci za sve jedinice lokalne samouprave na području Zagrebačke

županije na kojima je u promatranom vremenu (01.01.2016. do 31.12.2016.) zabilježen

promet nekretnina i to prema vrsti nekretnine.

Svi podaci preuzeti su 20.03.2017. iz Zbirke kupoprodajnih cijena.

Ukupan promet nekretnina

Bedenica 38 Bistra 88 Brckovljani 41 Brdovec 108

Dubrava 232 Dubravica 30 Dugo Selo 219 Farkaševac 51

Gradec 140 Ivanić-Grad 209 Jakovlje 37 Jastrebarsko 243

Klinča Sela 20 Kloštar Ivanić 118 Krašić 27 Kravarsko

Križ 98 Luka 23 Marija Gorica 26 Orle 28

Pisarovina 49 Pokupsko 43 Preseka 83 Pušća 36

Rakovec 179 Rugvica 66 Stupnik 5 Sveta Nedelja 139

Sveti Ivan Zelina 327 Vrbovec 180 Zaprešić 308 Žumberak 10


7


8


9


10


11


12


13


14


15


16


17


18


19


20


21


22


23

5. Prikaz prometa prema vrsti nekretnina

ST - stan/apartman Bistra 3

Brdovec 2

Dubravica 1

Dugo Selo 32

Ivanić-Grad 18

Jastrebarsko

Kloštar Ivanić 1

Križ 3

Rakovec 1

Sveta Nedelja 39

Sveti Ivan Zelina 6

Vrbovec 6

Zaprešić 117

OK - stambeni objekt (kuća)

Dubravica 1

Jakovlje 1

Jastrebarsko 3

Marija Gorica 3

Sveta Nedelja 6

Sveti Ivan Zelina 2

Zaprešić 19


24

PZG - poslovne zgrade

Dugo Selo 1

Jastrebarsko 1

Zaprešić 2

PP - poslovni prostor

Dubravica 1

Dugo Selo 3

Ivanić-Grad 2

Jastrebarsko 1

Križ 1

Sveta Nedelja1

Sveti Ivan Zelina 3

Zaprešić 10


25

VIK - nekretnine za povremeni boravak

Gradec 1

Preseka 2

Vrbovec 6

G - garaža

Dugo Selo 2

Sveta Nedelja 2

Zaprešić 6


26

PGM - parkirno garažno mjesto

Dugo Selo 3

Sveta Nedelja 2

Vrbovec 1

Zaprešić 2

VPM - parkirno mjesto

Sveta Nedelja 1


27

RN - različite nekretnine




Klinča Sela 5 Kloštar Ivanić 73 Krašić 9 Kravarsko 8

Križ 32 Luka 1 Marija Gorica 7 Orle 25

Pisarovina 15 Pokupsko 43 Preseka 5 Pušća 15

Rakovec 7 Rugvica 10 Stupnik 1 Sveta Nedelja 17


OS - ostalo

Dugo Selo 3

Jastrebarsko 1

Krašić 1

Stupnik 2

Sveta Nedelja 3


28

GZ - građevinsko zemljište

Bedenica Bistra Brckovljani 4 Brdovec 21 Dubrava 2

Dubravica 2 Dugo Selo 41 Farkaševac 1 Gradec 5 Ivanić-Grad 25

Jakovlje 8 Jastrebarsko 33 Klinča Sela 2 Kloštar Ivanić 6 Krašić 8

Križ 10 Luka 11 Marija Gorica 7 Orle 3 Pisarovina 10

Pušća 9 Rakovec 4 Rugvica 11 Stupnik 2 Sveta Nedelja 41


PZ - poljoprivredno zemljište




Klinča Sela 10 Kloštar Ivanić 36 Krašić 8 Križ 52

Luka 10 Marija Gorica 9 Pisarovina 17 Preseka 71

Pušća 9 Rakovec 161 Rugvica 44 Sveta Nedelja 26



29

ŠZ - šumsko zemljište

Bistra 2 Brckovljani 1 Brdovec 4 Dubrava 54 Dubravica 1

Dugo Selo 13 Farkaševac 2 Gradec 10 Ivanić-Grad 2 Jakovlje 1

Jastrebarsko 6 Klinča Sela 3 Kloštar Ivanić 2 Krašić 1 Luka 1

Pisarovina 7 Preseka 5 Pušća 2 Rakovec 6 Rugvica 1

Sveta Nedelja 1 Sveti Ivan Zelina 9 Vrbovec 25 Zaprešić 2

PNZ - prirodno neplodno zemljiše

Bistra 1

Jastrebarsko 1

Pušća 1

Žumberak 2


30

6. Izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena

Tijekom 2016. godine ukupno je od strane ovlaštenih vještaka i sudskih procjenitelja

zaprimljeno 52 zahtjeva za izvatkom iz Zbirke kupoprodajnih cijena. Svi pristigli zahtjevi su

riješeni ili u rješavanju, odnosno vještacima su ili izdani podaci ili su isti na čekanju jer nisu

uplatili pristojbe ili su odustali od svojih zahtjeva.

Prema vrsti nekretnina, najviše zahtjeva procjenitelja za izvatkom iz ZKC-a odnosilo

se na građevinska zemljišta i stambene objekte (kuće).

Vrsta nekretnine Broj zahtjeva

ST – Stan 1

OK – Stambeni objekt (kuća) 16

PZG – Poslovne zgrade 4

PP – Poslovni prostor 2

GZ – Građevinsko zemljište 28

PZ – Poljoprivredno zemljište 1

ukupno 52

7. Procjeniteljsko povjerenstvo

Temeljem članka 10. Zakona, a radi stručne analize i evaluacije podataka, davanja

stručnih prijedloga i mišljenja o tržištu nekretnina, 25. rujna 2015. godine Župan Zagrebačke

županije donio je Zaključak o osnivanju i imenovanju Procjeniteljskog povjerenstva za tržište

nekretnina za područje Zagrebačke županije (KLASA:022-01/15-02/42, URBROJ:238/01-03-

15-03) (u daljnjem tekstu: Povjerenstvo).

Članovi Procjeniteljskog povjerenstva Zagrebačke županije su:

1. Dragutin Stopić, dipl. ing. građ., zamjenik pročelnika Upravnog odjela za prostorno

uređenje, gradnju i zaštitu okoliša, predsjednik Povjerenstva;

2. Željka Kučinić, dipl.ing.arh., ravnateljica Zavoda za prostorno uređenje Zagrebačke

županije, članica Povjerenstva i zamjenica predsjednika Povjerenstva;

3. Koraljka Polak Živković, mag. oec., dipl.ing.građ., stalni sudski vještak za područje

graditeljstvo i procjenu nekretnina, članica Povjerenstva;

4. Tomislav Radišić, Pere Devčića 9, Zaprešić, posrednik u prometu nekretnina,

STOLJEĆE 21 d.o.o., Pere Devčića 11, Zaprešić, član Povjerenstva;

5. Mirjana Jelovečki, poreznica III za utvrđivanje poreza i doprinosa građana u

Ministarstvu financija, Poreznoj upravi, Područnom uredu Središnja Hrvatska,

Ispostavi Dugo Selo, Odjel za građane, članica Povjerenstva;


31

Tijekom 2016. godine Procjeniteljsko povjerenstvo održalo je 2 sjednice na kojima je

pregledano i dano očitovanje na elaborate. Procjeniteljska povjerenstva su mješovita,

interdisciplinarna i stručna Povjerenstva koja temeljem članka 12. Zakona obavljaju sljedeće

zadaće:

- daju stručne prijedloge i mišljenja u pripremi konačnih zaključaka u vezi s

prijedlogom plana približnih vrijednosti, nužnim podatcima i drugim podatcima koji su

potrebni za procjenu vrijednosti nekretnina na temelju podataka iz zbirke kupoprodajnih

cijena,

- daju stručne prijedloge i mišljenja u pripremi konačnih zaključaka u vezi s

predloženim pregledom o promjenama i razvoju na tržištu nekretnina (u daljnjem tekstu:

Izvješće o tržištu nekretnina) za svoje područje nadležnosti,

- daju mišljenje o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama ovoga

Zakona na zahtjev jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, za svoje potrebe,

- vrše razmjenu približnih vrijednosti, izvješća o tržištu nekretnina, nužnih i drugih

podataka za procjenu vrijednosti nekretnina s drugim povjerenstvima,

- i druge stručne poslove.

U stavku 3. istog članka stoji da je Procjeniteljsko povjerenstvo dužno svake godine

do 15. veljače dostaviti ažurirani Plan približnih vrijednosti Visokom procjeniteljskom

povjerenstvu. Obzirom da do kraja 2016. godine nije isporučena zadnja, III. faza aplikacije

eNekretnine, koja je trebala sadržavati inicijalni Plan približnih vrijednosti za područje RH,

temeljem kojeg bi procjeniteljska povjerenstva izradila Plan približnih vrijednosti za svoje

područje, isti dokument (u dogovoru s Ministarstvom graditeljstva i prostornog uređenja i

Visokim procjeniteljskim povjerenstvom) nije napravljen.

8. Upravno tijelo za administrativno-tehničku podršku

Temeljem članka 16. Zakona, Upravno tijelo županije i velikog grada obavlja sljedeće

poslove:

1. priprema i unos podataka, te vođenje Zbirke kupoprodajnih cijena u eNekretninama,

2. ažuriranje Plana približnih vrijednosti u eNekretninama,

3. evaluacija podataka, te izvođenje i ažuriranje drugih podataka nužnih za procjenu

vrijednosti nekretnina,

4. priprema pregleda približnih vrijednosti i Izvješća o tržištu nekretnina,

5. izdavanje izvadaka iz Zbirke kupoprodajnih cijena iz eNekretnina,

6. izdavanje izvadaka iz Plana približnih vrijednosti iz eNekretnina,

7. vođenje i izlučivanje zbirke isprava,

8. dostavu podataka za potrebe Visokog procjeniteljskog povjerenstva i

9. druge stručne i administrativno-tehničke poslove za potrebe povjerenstva.

Na temelju članka 15. Zakona, stručnu i administrativno-tehničku podršku i sve

Zakonom propisane poslove za rad Procjeniteljskog povjerenstva Zagrebačke županije pruža


32

Stručna služba Župana Zagrebačke županije. Na zahtjev stalnih sudskih vještaka za procjenu

nekretnina ili stalnih sudskih procjenitelja, te upravnih i pravosudnih tijela, a u svrhu izrade

procjembenih elaborata, Stručna služba Župana, odnosno ovlašteni službenici za eNekretnine,

izdaju izvatke iz Zbirke kupoprodajnih cijena.

9. Plan približnih vrijednosti

Plan približnih vrijednosti je kartografski prikaz cjenovnih blokova koji se formiraju

na osnovi približnih vrijednosti zemljišta, odnosno prosječne vrijednosti koja se formira

temeljem podataka iz ZKC-a, a ovisi o namjeni, načinu korištenja, kategoriji i lokaciji

površine, te od drugim obilježjima nekretnine.

Približna vrijednost zemljišta iskazuje se kao iznos u kunama po četvornom metru za

uzor-česticu.

Temeljem članka 70. stavka 3. Zakona, Ministarstvo graditeljstva i prostornog

uređenja trebalo je, na osnovi analize i evaluacije početnih podataka o realiziranim

kupoprodajama nekretnina, izraditi početno stanje planova približnih vrijednosti za kompletno

područje RH. Kako do danas isti nije napravljen, nemoguće je izraditi Plan približnih

vrijednosti za Zagrebačku županiju.

10. Zaključak

Donošenjem Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i osiguranjem početnih

podataka (Ministarstvo financija – Porezna uprava), stvoreni su preduvjeti za vođenje Zbirke

kupoprodajnih cijena, koja će u konačnici stvoriti temelje za transparentnost na tržištu

nekretnina u Republici Hrvatskoj.

Budući da još uvijek sve faze eNekretnina nisu u funkciji (podaci o broju kupoprodaja

prema vrstama nekretnina samo su okvirni iz ranije navedenog razloga, nema cjenovnih

blokova, nije u potpunosti uspostavljena automatska razmjena podataka, odnosno

preuzimanje podataka od Porezne uprave uz pripadajuće ugovore u elektroničkom obliku)

ovo Izvješće je izrađeno temeljem raspoloživih podataka i ovom obliku pruža najviše podatke

o količini prometa nekretnina prema vrstama nekretnina i vrstama ugovora na određenom

području.


33

11. Pojmovnik

Cjenovni blokovi - Grupe katastarskih čestica koje prema lokalnim uvjetima na tržištu

nekretnina postižu sličnu cijenu

Izvješće - Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu

Plan približnih

vrijednosti

- Kartografski prikaz cjenovnih blokova za određeno područje

Povjerenstvo - Procjeniteljsko povjerenstvo Zagrebačke županije

RN – različite nekretnine - Podaci uneseni od Porezne uprave ukoliko je predmet prometa više

nekretnina (katastarskih čestica) koje se razlikuju prema svojoj

namjeni. Primjerice, predmet prometa je kuća s dvorištem i voćnjak ili

stan i garaža ili poljoprivredno i građevinsko zemljište

Uzor čestica - Katastarska čestica prevladavajuće kategorije, pretežite vrste i mjere

građevinskog korištenja na području cjenovnog bloka

Veliki grad - U smislu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, pojam veliki grad

obuhvaća gradove s više od 35.000 stanovnika, kao i gradove sjedišta

županija, što proizlazi iz Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj)

samoupravi, Zakona o prostornom uređenju i Zakona o procjeni

vrijednosti nekretnina - u Zagrebačkoj županiji, veliki gradovi su

Samobor i Velika Gorica

Zakon - Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina

ZKC - Zbirka kupoprodajnih cijena

Vrsta ugovora - K – kupoprodaja, N – najam, NG – nagodba, O – ostalo, PG – pravo

građenja, S – služnost, UUSD – ugovor o ulaganju stvari u društvo,

UZN – ugovor o zamjeni, Z – zakup, ZS – zakup uz pravo služnosti,

ZPG – zakup uz pravo građenja

Documents

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za …...Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu 3 1. Uvod Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina