Embed Size (px)
Citation preview
2
IZVJEŠTAJ O REALIZACIJI OBAVEZA IZ UGOVORA O PRIVATIZACIJI PRIVREDNIH DRUŠTAVA KOJA SU
PRIVATIZOVANA PUTEM JAVNOG TENDERA HOTEL SPLENDID
BEČIĆI
3
S A D R Ž A J:
1. OSNOVNE INFORMACIJE O PREDUZEĆU.....................................................................4 1.1. Osnivanje i djelatnost .................................................................................................................4 1.2. Kapaciteti ...................................................................................................................................4
2. ANALIZA UGOVORA O PRIVATIZACIJI ........................................................................7 2.1. Opšti prikaz tenderskog postupka i ugovora ............................................................................7 2.2. Osnovne naznake o sadržini ugovora.........................................................................................9 2.3. Socijalni aspekti ugovora .........................................................................................................13 2.4. Napuštanje koncepta renoviranja postojećeg hotela “Splendid” i izradnja novog hotela......13
3. EKONOMSKI APEKTI MONITORINGA UGOVORA O PRIVATIZACIJI................15 3.1. Izvještaj o investicionim ulaganja u Hotel Splendid Bečići Budva u skladu na osnovu ugovora o kupovini, prodaji i investiranju sa posebnim osvrtom na ugovor o investiranju ............................15 3.1.1. Komparacija ostvarenih sa planiranim investicijama...............................................................16 3.2. Analiza imovinskog, prinosnog i finansijskog položaja na dan 31.12.2009. godine...............17 3.2.1. Finansijska analiza preduzeća „Splendid” za period 2007. - 2009. godina.............................17 3.2.2. Utvrđivanje finansijskog položa Hotela „Splendid”...............................................................19 3.2.3. Analiza finansijske ravnoteže ...................................................................................................19 3.2.4. Analiza zaduženosti Hotela „Splendid“ u periodu 2005. - 2009. godine .................................25 3.2.5. Analiza imovinskog položaja Hotela „Splendid“ Bečići u periodu 2007.- 2009. godine ........26 3.2.6. Analiza prinosnog položaja Hotela „Splendid“ Bečići, u periodu 2007. - 2009.godine ..........28 3.3. Analiza ugovorenih obaveza po osnovu socijalnog programa.................................................31
4. ZAKLJUČAK .........................................................................................................................36
4
1. OSNOVNE INFORMACIJE O PREDUZEĆU
1.1. Osnivanje i djelatnost Hotel “Splendid” je izgrađen 1968. godine u Bečićima. Konstituisan je kao sastavni dio grupe hotela u vlasništvu HTP “Budvanska rivijera”, namijenjenih za kvalitetnu turističku ponudu.Ukupan kapacitet kompleksa Bečićke plaže iznosi 2.300 kreveta. Rekonstrukcija i dogradnjom kompleksa, kapacitet čitavog komleksa bi mogao da se poveća za dodatnih 1.200 kreveta. Glavna zgrada hotela je bila oštećena u zemljotresu 1979. god.vršena je rekonstrukcija zgrade i opravke, ali veće investicije nisu bile izvedene, sve dok hotel nije dat u zakup trenutnom zakupcu, kao što je naznačeno u daljem tekstu. Za poslednje dvije godine, zakupac je investirao cca. 650.000 eura. Izvršena je rekonstrukcija čitavog hotela, uključujući električne instalacije, fasadu hotela i ukupno vanjsko okruženje, kao i opremu i namještaj prostorija. Uređeni su i dodatni rekreacioni sadržaji, a hotelski park je u velikoj mjeri obogaćen, tako da uređenje i održavanje zelenila u okolini hotela predstavlja jedan od njegovih najboljih atributa. Zakupac je bio: “Splendid Hotels Group” D.O.O. Period zakupa: 1 april 2000 – 1.april 2007 Godišnji iznos zakupa: 414.000 DM Obaveze: Zakupac preuzima obavezu zadržavanja 56 stalno zaposlenih u hotelu.
Zakupac je dužan za promociju i marketing hotela, godišnje da izdvaja dodatnih 5% od ukupnog iznosa godišnjeg zakupa. Zakupac ima pravo da svakog 1. novembra u godini raskine ugovor, i u vremenu od 6 mjeseci napusti hotel.
Zaposleni: 56 stalno zaposlenih;
60- 80 sezonski zaposlenih; Prosječna plata- neto 200 eura mjesečno i plaćanje socijalnih doprinosa
1.2. Kapaciteti Ukupna površina zemljišta: 29.226 m2 Površine objekata: Površina zemljišta pod hotelskom zgradom: 3. 845 m2 Ukupna površina objekata: 12.420 m2 Ukupna korisna površina hotela: 10.557 m2
Odvojeni riblji restoran “Delfin”: 550m2 Odvojena picerija “Žubor”: 126 m2
5
Sobe : Ukupan broj soba: 154 dvokrevetne;
25 trokrevetnih; 7 apartmana.
Ukupan broj kreveta: 397 Opremljenost soba:
o 80% soba sa pogledom na more. o 60 dvoktevetnih soba i svi apartmani imaju TV (kablovska) i mimi bar. U ostalim
sobama, TV je moguće instalirati na zahtjev gosta o sve sobe su klimatizovane i imaju centralno grijanje o direktna tel.linija iz svih soba o sve sobe imaju veliki balkon sa balkonskim stolom i dvije stolice o standardne dvokrevetne sobe imaju ormar sa policama, sto i stolicu,dodatni sto ili
policu za smještaj prtljaga, dva kreveta, telefon. o Svi apartmani su luksuzno opremljeni i imaju ugrađen klima uređaj.
Javni prostori:
- Recepcija i prostrani hol - Restoran (kapacitet 450 sjedišta) - Kongresna sala (kapacitet 500 sjedišta) - Kafeterija - Riblji restporan - Pizerija - TV salon - Aperitiv bar - Koktel bar- (kapacitet 150 sjedišta) - Ukupan kapacitet uslužnih prostorija: 1.060 mjesta - Mjenjačnica - Hotelska plaža dužine 150 m (zakupljena od Morskog dobra za 20.000 e godišnje) - Otvoreni parking sa 70 mjesta
Procjenjena vrijednost Preduzeća (Budvanske Rivijere”AD) iz Izvještaja/Elaborata o procjeni u postupku svojinske transformacije (uz učešće Agencije za prestrukturiranje privrede i strana ulaganja 1997) i to: cjelokupne imovine u “ukupnom zbiru”
• objekti 301.234.400 DEM, • oprema 19.043.355 DEM
U u k u p n o : ___________________________ 320.277.755 DEM
6
Dionički/akcionarski kapital: 460.557.303 DEM, tako da se sa prodajom hotela po procjenjenih vrijednosti javljala razlika/kapitalni gubitak (v. Dopis Preduzeća Agenciji 04./1-2043 od 13.12.2000). U hotelu Splendid Conference & SPA Resort, jedan sprat, površine 2500 m², namijenjen je za konferencijske aktivnosti i na njemu se nalazi djeljiva konferencijska sala, površine 700 m², koja može primiti do 780 gostiju, kao i biti podijeljena u tri manje sale. Na konferencijskom spratu se nalaze i prateće sale za manje sastanke i za novinare, zatim konferencijski bar i konferencijska terasa. SPA centar hotela Splendid Conference & SPA Resort se prostire na 3000 m². U SPA centru se nalaze tri zatvorena bazena, četiri saune, zona za relaksaciju, kabina sa snijegom, tuševi doživljaja, 13 prostorija za obavljanje SPA tretmana. Kada su u pitanju smještajni kapaciteti, hotel ima 322 superior sobe, 13 wellness apartmana, 4 junior apartmana, 1 penthouse i 1 presidential suite. Takođe, hotel ima tri restorana, pet barova, sopstveni parking sa 230 mjesta, otvorene bazene, sopstvenu plažu, teren za tenis, mini –golf, kao i poseban objekat namijenjen djeci i njhovim aktivnostima. Hotel Splendid Conference & SPA Resort dobitnik je mnogih nagrada i priznanja, od kojih su najznačajniji 2008. godine uključenje u asocijaciju Grat Hotel of the World, 2009. godine nominacija za World Travel Award, za najbolji Conference Resort u Evropi i tri godine zaredom, osvajanje Grand- Prix Wild Beauty Award, za najbolji hotel u Crnoj Gori.
7
2. ANALIZA UGOVORA O PRIVATIZACIJI
2.1. Opšti prikaz tenderskog postupka i ugovora Na osnovu Vladinog Plana privatizacije za 2003 god., (i Odluke Tenderske Komisije) kojim se predvidja privatizacija Hotela:
HTP "Boka”; “Topla”, ”Centar” ,”Rivijera", HTP “Budvanska rivijera“; “Splendid”; HTP” Ulcinjska rivijera”; ”Mediteran”; HTP “Miločer”; ”Panorama" putem tenderske prodaje”
Agencija Crne Gore za prestrukturiranje privrede i strana ulaganja je dana 15.septembra 2003.godine, objavila u domaćoj štampi (“Pobjeda”;”Dan”) i na internetu (www.agencija.org; www.privatisationlink.com Javni poziv za dostavljanje ponuda, pored ostalih, za kupovinu: “Hotela "Splendid", lociranog na parceli od 29.226 kvadratnih metara, ukupne površine objekata 12.420 kvadratnih metara, izgrađen 1968 god. Hotel ima 179 soba i 7 apartmana sa ukupno 397 kreveta, svoju plažu, kongresnu salu, restoran, kafeteriju, riblji restoran, piceriju. Rok za podnošenje ponuda je 5. decembar 2003. godine do 15.00 časova (po lokalnom vremenu)”.
1) Prema Javnom pozivu i Instrukcijama ponudjačima (kao dijelu pripremljene Tenderske dokumentacije) zainteresovani potencijalni Kupaca imali su da ispune odredjene zahtjeve/ uslove ( kao kriterijume na osnovu kojih su se ocjenjnivale ponude) i to predložiti :
I. Program renoviranja hotela i investiranja u nove sadržaje,kao i standarde i kvalitet poslovanja koji se renoviranjem želi postići,
II. Biznis plan za marketing/prodaju i upravljanje hotelom za 5 godine od obaveljne akvizicije,
III. Socijalni program/Obaveza prema zaposlenima( profgrana treba da obuhvati:broj zaposlenih/bez smanjenja postojeće radne snage za tri godiune, visina zarada i drigi benefiti,dodatna obuka, uskladjenost sa propisima, te drugi , po mišljenju kupca relevantni elementi) i
IV. Od potenecijalnog kupca se zahtjeva da može uspješno da upravljnja renoviranjem hotela i hotellskim poslovanjem po traženim standardima i u skladu sa biznis planom, i nije ovlašćen da mijenja osnovnu djelatnost i namjenu kupljene imovine (“property”)
Ponudjači moraju ispunjavati i posebne uslove (Bidders Qualifications):
a. Pružiti dokaz da imaju značajno iskustvo u sektoru tuurizma (imidž, i reputaciju, menadžerske sposobnosti, i sl.) i
b. Finansijsku sposobnost i resurse.
2) U propisanom roku( do 5.12.2003 god.) na objavljeni tender podneseno je 5 ponuda (za koje je Tenderska komisija utvrdila, nakon otvaranja, da su sve formalno ispravne:
8
Hotel Ponuđač Cijena Investicije -Mastraltours –Budva i Kompas DOO Ljubljana
2.160.000 € 3.576.000€ za 2 god.
-Orbis –Budva 2.200.000 € 5.535.240 € za 5 god. -Splendid Hotels group-Budva
2.020.000 €(uračunata dosadašnja ulaganja kao zakupca 650.000)
3.230.810€ za 3 god.
-Hotels Group Montenegro stars-Kotor
2.425.000 € 4.783.610 € za 3 god.
HTP “Budvanska rivijera”
Splendid
-JT Investment Limited 1.100.000 € 1.500.000€ za 4 god.
3) Nakon analize ponuda na sjednici od 29.12.2003 god.,Tenderska komisija je ocjenila ponude prema datim kriterijumima i sačinila rang listu1:
I. Hotels Group Montenegro stars-Kotor. II. Orbis –Budva,
III. Splendid Hotels group-Budva IV. Mastraltours –Budva i Kompas DOO Ljubljana i V. JT Investment Limited
Ugovor o kupovini, prodaji i investiranju za Hotel “Splendid” Bečiće, na osnovu odobrenja Savjeta za privatiazciju i Prodavca zaključen je 27.01.2004 god. izmedju:HTP “Budvanska Rivijera” AD i “HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS” d.o.o. Kotor. Kupac (kao najpoviljniji ponudjač) u svojoj ponudi prezentirao je o preduzeću opšte podatke :
a) HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS, osnovan jula 2003. od strane Devisco International Ltd. Iz Tortole ( Djevičanska ostrva) i Žarka Radulovića vlasnika turističke agencijeiz Kotora, sa ciljem da se razvije u jednu od snažnih privatnih turističkih organizacija na tržištu crnogorskog primorja.
b) Zaokružuje svoje pravno konstituisanje 31. jula 2003, uskladivanjem sa Zakonom o
privrednim društvima 31.jula 2oo3 i registrovano u CRPS kao privredno društvo “ HOTELS GROUP Montenegro Stars d.oo.o. Kotor( obuhvatajući pored “Splendida” hotele “Montenegro” i “Blue star”)
c) Iskustva u turizmu mogu se posmatrati kroz razvoj ostvarenih akvizicija:”Plavi hotel”,
Budva i hotel "Montenegro", Bečići, ( sa zašpslenih 89 radnika svih profila i imovinom
1 Izvještaj Tenderske komisije za turizam Savjetu za privatiazciju br.02.479 od 29.12.2003 god. sa predlogom Savjetu da se prihvati prvorangirana ponuda
9
8.642.000 Eura, i fokusiranjem na područje Budve i Bečića kao destinaciju visogog turizma
d) Izvor sredstava u Ponudi za renoviranje i rekinstrkciju Hotela “Splenddid”
predstavljen je investicioni kredit od povezanog pravnog lica-osnivača privrednog društva “Hotels Group Montenegro Stars”
2.2. Osnovne naznake o sadržini ugovora
Prema zaključenom Ugovoru, Prodavc prodaje, a Kupac kupuje Imovinu, pod uslovima predvidjenim u Ugovoru (čl.5). Ugovorne strane se saglašavaju o predmetu i kupovnoj cijeni, elementima uobičajenim u klasičnim kupoprodajnim ugovorima, i uz posebnim obavezama o investiranju i prema zaposelnim.
Kao sastavni djelovi ugovora, koji su dati u prilogu su: Lokacija (zemljišne parcele i nepokretnosti), Oprema, Program renoviranja i investicija, Spisak zaposlenih i Ugovor o investiranju sa Vladom RCG. Biznis plan koji je detaljnao obuhvaćen Ponudom (i na koji upućuje Instrukcije ponudjačima) i sama Ponuda, ne prestavljaju posebne priloge, iako se u Ugovoru sa Vladom (čl. 2) predvidja da će Kupac Ispuniti i sve obaveza predvidjene u ponudi i Planu rekonstrikkcije, kako bi Hotel dostigao medjunarodno priznate standarde utvrdjene Ugovorom.
A. Predmet i cijena Predmet ugovora je kupovina imovine (koja je u vlasništvu i korišćenje prodavca) i sastoji se od:
• Zgrade Hotela “SPLENDID” i pripadajućim objektima,upisanim u listu nepokretnosti br. 28 KO Bečiće i izgradjenim na kat. parceli br. 1012( objekti br1 i 2) i kat.parceli br1016/1 (objekti br. 1,2,3 i 4) označenim u terminima Imovina i Lokacija zajedno sa pripadajućom Opremom (čl.4) i
• Lokacije (8 zemljišnih parcela/nepokretnosti) koje se nalaze u KO Bečići, potezi Konjane i Babin Vir, u ukupnoj površini od 29.195 m2.
Imovina se prodaje za ukupnu kupovnu cijenu od 2.425.000,00 € (dva miliona četiri stotine dvadeset pet hiljada eura) i pod drugim uslovima preciziranim u ovom Ugovoru. (2.425,000 eura : 29.195 m2= 82.062,16 Eura/1m2). Kupac je platio Prodavcu ovu Kupovnu cijenu u cjelosti prilikom Zatvaranja/datum potpisivanja i ovjere kompletne dokumentacije i preduzimanja svih drugih radnji za zaključivanje transakcije o kupoprodaji (kako je predvidjeno čl.6 Ugovora.)
B. Program renoviranja i investicija (čl. 14 i Prilog 4 Ugovora o kupoprodaji i Ugovor o investiranj/Prilog 6)
10
Kupac se obavezao da investira 4.783.610,00 Eura u Hotel i renoviraće ga u skladu sa osnovnim Ugovorom (čl. 14) i Programom renoviranja i investicija uključenim u njegovu Ponudu, koji je priložen ovom Ugovoru kao Prilog 4 (“Plan rekonstrukcije i ulaganja u nove sadržaje”) te Ugovorom o investiranju zaključenim sa Vladom RCG (...”medjunarodnim standardima i zahtjevimma u ponudi Kupca, i Investicinog programa, kako bi bila u funkciji 12 mjeseci godišnje”-čl. 2).
Kupac nije ovlašćen da vrši bilo kakve promjene u osnovnoj namjeni Imovine koja je predmet ovog Ugovora. (čl. 14 stav 3 Osnovnog Ugovora)
Kao bazu za kompletiranje ponude u djelu renoviranja i rekonstrukcije postojećeg objekata, u Investicionom programu sa bisnis planom Kupac naveo da je pošao od odredjenih relevantne elemente i to:
i. Formiranje zaokruženog hotelskog organizacionog kompleksa kojem će biti omogućeno formiranje usluga u pojedinim cjelinama koje sve zajedno daju jednu cjelovitu i zaokruženu ponudu. Ritam života u Hotelu mora se podrediti gostima, ne samo ponuđenim uslugama nego i interijerskom koncepcijom, odnosno formiranjemugodnih društvenih prostra.
ii. U cjelini objekta treba ići na viši komfor i stvaranje atmosfere u zajedničkim prostorima
Hotela. To treba uzeti u obzir i kod rekonstrukcije i adaptacije smještajnih traktova, znalački koristeći unutrašnji dizajn miješanjem klasičnog i modernog, sa toplim bojama koje usklađuju zidove, podove, namještaj i posteljinu.
iii. Vizuelno razbiti dugačke i “tmurne” hodnike u sobnim traktovima Svijetlim tonovima u
obradi zidova i difuznim svijetlima na plafonu i ispod sobnih vrata, kao I formirati ozelenjene odmorišne grupe na mjestima gdje se hodnici proširuju i uz vertikalne komunikacije.
iv. Veliki značaj svih vrsta komunikacije među ljudima, nužno podrazumjeva da se
unutrašnjom organizacijom prostora obezbejdedi ta komunikacija među gostima (zajedničkiprostori za igru, animaciju, zabavu i rekreaciju), komunikaciju gostiju Hotela sa vanjskim svijetom (telefoni, telefaks, internet, e-mail), te komunikaciju gostiju sapersonalom (otvoreni proizvodno usluzni prostori, sloboda izbora konzumacije, individualne želje gostiju i dr.) podstaknuti na najbolji način.
v. Savremeni pristup u unutrašnjoj hotelskoj organizaciji mora nuditi
maksimum slobode u kupovini raznih vrsta hotelske ponude koja mora podsticati goste na potrošnju, ponajprije bogatom ponudom, dobro dizajniranom, koja je fleksibilna i adaptabilna na ciljne grupe gostiju. To su razlozi za minuciozan pristup u formiranju raznovrsnih jedinica hotelske ponude koje treba projektno riješiti za višenamjensko korištenje sa mobilnom opremom, montažnim pregradama i drugim tehničkim rješenjima. To se posebno odnosi na razbijanje velike prostorne mase centralnog restorana kako bi se prema potrebama u sezoni i vansezonskim mjesecima formirali intimniji prostori za manji broj gostiju ili kako bi se pojedini dijelovi mogli prilagoditi i za druge svrhe osim za konzumaciju.
11
Struktura investicionog ulaganja u renoviranje obuhvatala je : 1/ Investiranje u objekte Renoviranje smještajnih kapaciteta (sobe, apartmani) za kategoriju 4* Renoviranje restorana, barova, klubova Instalacija vlastitog bazena za vodu za potrebe snabdjevanja Rekonstrukcija enterijera Adaptacija okoliša (parkinga, plaže, zelenila) 2/Investicija u tehnologiju Dogradnja (Wellness centra, Hale za male sportove, Zimskog/pokrivenog sportskog bazena) Kuhinja Uvođenje programa inteligentne sobe Uvođenje softvera za praćenje poslovanja Obuka zaposlenih 3/Investicije u opremu Renoviranje smještajnih kapaciteta (sobe, apartmani) za kategoriju 4* Renoviranje restorana, barova, klubova Uvođenje klimatizacije (hlađenja) u zajedničke prostorije Renoviranje recepcije
Što se tiče početka radova i završetka posla, Kupac je preuzeo obavezu:
• Da započne sa renoviranjem ili rekonstrukcijom Hotela u roku od trideset dana od Dana zatvaranja i završi prvu fazu do 1. maja 2005. godine (Prvi investicioni ciklus do 01.05.2005 ) i
• Da započne drugu fazu renoviranja najkasnije do 1. oktobra 2005. godine i završi do 1. aprila 2007. godine i ponovo otvori Hotel. (Drugi investicioni cilkus 01.10.2005. – 01.04.2007.)
Vlada zadržava pravo da raskine ovaj ugovor i da realizuje činidbenu garanciju, zavisno od ispunjavanja obaveza koja se odnose na renoviranje i ulaganje u skladu sa dogovorenim uslovima (član 3 Ugovora sa Vladom RCG).
C. Činidbene garancije za program renoviranja i investiranja
Kupac će kao sredstvo obezbjeđenja za uredno izvršenje obaveza iz Ugovora predati Vladi činidbenu garanciju:
• na dan zatvaranja na 30% iznosa investicije (481.333 €) koja je planirana za 2004. godinu,
12
• do 31.decembra 2004. godine na 30% iznosa investicije (3.166.277 €) koja je planirana za 2005.godinu
• do 31. decembra 2005. godine na 30% iznosa investicije (1.136.000 €) koja je planirana za 2006. godinu.
U slučaju da Kupac ne preda Vladi RCG činidbenu garanciju za iznos investicija u 2005. i 2006. godini, u skladu sa ovom odredbom ugovor će se raskinuti i ima se smatrati da Kupac nije ispunio preuzetu obavezu po osnovu investicionih ulaganja (čl.4 Ugovora sa Vladom RCG.)
D. Kontrola izvršenja obaveza na renoviranju hotela i investiranju Kontrolu/nadzor nad sprovodjenje Investicionog programa vrši “kvalifikovani inspektor” (kontrolor) koga imenuje Ministrstvo turizma u roku od 5 (pet) dana od potpisivanja Ugovora. Kontrola može biti redovna ili na “specifičnoj osnovi”. Kontrolor obezbjedjuje stranama pisani Izvještaj o izvršenoj kontroli (i njenim rezultatima). Vlada ima pravo da zahtjeva od Kupaca da u odredjenom roku otkloni nedostatke navedene u Izvještaju kontrolora (nakon čega će se izvršiti provjera ispunjenja naknadnom kotrolom sa sačinjavanjem dodatnog izvještaja). Poslije završetka radova inspektor će izvršiti završnu kontrolu radova i pripremiti završni izvještaj kako bi utvrdio da li imovina/hotel ispunjava sve medjunarodne standarde predvidjene Planom rekonstrukcije i ulaganja u nove sadržaje. U slučaju nedostaka, konstatovanih u završnom izbještaju, kupcu će se odobriti odgovarajuće vrijeme za otklanjanje nedeostaka, Vlada ima pravo da raskine ovaj Ugovor i da realizuje Činidbenu garanciju, ako se utvrdi da nedostati nijesu ispravljeni ni u naknadnom roku. Medjutim, ako su obaveze ispunjene (u skladu sa “medjunarodnim standardima previdjenim Planom...”) u roku od 20 dana od prijema izvještaja inspektora:
1) Svaka strana će potpisati potvrdu da je Kupac upotpunosti ispunio uslove, 2) Vlada će vrtiti kupcu Činidbenu garanciju (čl.8 Ugovora sa Vladom RCG)
E. Biznis plan
Planirani iznos investicija treba da podigne hotel Splendid na nivo od 4* po međunarodnim standardima. Hotel će biti otvoren 365 dana u godini i ostvarivaće u perspektivi preko 70.000 noćenja godišnje, sa dominantno stranim gostima. U analizi poslovnih ciljeva, pored ostalog, Biznis planom detaljno se obradjuje tržište, marketing plan (Kupac namjerava svoju razvojnu politiku usmjeriti tako da na tržištu nudi: prepoznatljiv proizvod vrhunskog kvaliteta, u tematskom doživljaju ugođaja koji objedinjuje prirodne i tradicionalne vrijednosti Crne Gore, i uz posebnu pažnju na udobnost i funkcionalnost hotelskog smještaja) i pristup reorganizaciji poslovanja hotela.
13
2.3. Socijalni aspekti ugovora Prema ponudi koju je dostavio, kao i potpisanom ugovoru o kupoprodaji, Kupac je preuzeo sledeće obaveze: Čl. 21 - Preuzimanje stalno zaposlenih. Počev od Datuma zatvaranja, Kupac će preuzeti Stalno zaposlene Hotela koji se kupuje, zasnovati sa njima stalan radni odnos pod uslovima koji nisu gori od njihovog trenutnog zaposlenja i obavezuje se da neće nikoga od Stalno zaposlenih otpustiti u periodu od tri (3) godine nakon zatvaranja. Ovo je bitan elemenat Ugovora sa obavezom zaključivanja posebnih ugovora u roku od 15 dana od zatvaranja, i Prodavac može da raskine ovaj Ugovor ako Kupac ne poštuje ove svoje obaveze prema zaposlenima.
Čl.20 - Obuka zaposlenih i nova zaposlenja. Kupac će takođe obezbijediti obrazovanje i obuku stalno zaposlenih u hotelskim poslovima kojima treba da se bavi Hotel, i da po završetku Plana rekonstrukcije i ulaganja u nove sadržaje zaposli još 30 nezaposlenih iz Crne Gore. Kupac se obavezuje da stipendira u inostranstvu najbolje učenike sa teritorije Crne Gore (u određenim specijalnostima). Ova obaveza kupca počinje od datuma zatvaranja a Kupac se obavezuje da obavještava Agenciju o relizaciji ove obaveze svake godine najkasnije do 31.10. u godini za koju se obavještenje dostavlja.
Čl.23 - Mjesečne zarade zaposleni. Kupac će platiti zaposlenima mjesečnu zaradu koja će se sastojati od fiksnog dijela, koji neće biti manji od Prosječne mjesečne zarade ili iznos prosječne zarade za zaposlene u vrijednosti od 460,00 € bruto, što god bude korisnije za zaposlene, kao i od stimulativnog dijela koji će zavisiti od poslovnih rezultata i pojedinačnih napora zaposlenih.
Čl.24 - Dodatno obrazovanje. Kupac je obavezan da obezbijedi zaposlenima Dodatno obrazovanje dovoljno da ih dovede do nivoa potrebnog za zaposlene po međunarodnim standardima za hotele sa 4* zvjezdice. Obuku će obavljati visokokvalifikovani instruktori preko programa koje je Kupac izradio i za koje je platio.
Čl.25 - Zakonski propisi i Kolektivni ugovor. Kupac potvrđuje da je obaviješten o broju i strukturi zaposlenih kao i o sadržaju svih kolektivnih ugovora i drugih pozitivnih zakonskih propisa, i obavezan je da poštuje sve pravne propise u vezi s tim( čl. 25).
Čl.26 - Zaostale zarade, porezi i doprinosi. Kupac će platiti sve obaveze prema zaposlenima koje se odnose na zarade, poreze na prihode i Doprinose dospjele od Datuma potpisivanja. Sve takve obaveze koje nastaju prije Datuma potpisivanja, a koje su neplaćene, obavezan je da plati Prodavac.
2.4. Napuštanje koncepta renoviranja postojećeg hotela “Splendid” i izradnja novog hotela
Sticanjem odredjenih okolnosti, medju kojima i nezadovoljstvom konceptom/projektom renoviranja i investicija Hotela (prema ponudi i zaključenom Ugovoru od 27.01.2004 god.) i problemima realizacije, te mogućnostima da se na postojećoj lokaciji podigne hotel na najvišem nivou po međunarodnim standardima, Kupac je već u 2004 god. odustao od rekonstrukcije postojećeg Hotela, i novim projektom planirao izgradnju novog hotela. Planirane investicije za
14
izgradnju ovag objekta su cca 57 miliona eura, dok je završetak predvidjen/planiran do početka sezone 2006 god. Ministarstvo turizma u svojoj Informaciji o realizacijio obaveza iz Ugovora o investiranju po osnovu privatizacije hotelske privrede od februara 2005 god. obavjestilo o tome Savjet za prvatizaciju, kao i da su u toku radovi na realizaciji izmjenjenog projekta. U Informaciji se konstatuje da je Ministarstvo turizma, nakon izvještaja Komisije, prihvatilo izmjenu investicionog projekta, koji podrazumjeva rušenje postojećeg hotela i gradnju novog uz značajno veću investiciju. Nakon godinu dana, u Informaciji o realizaciji obaveza iz Ugovora o investiranju po osnovu privatizacije hotelske privrede od januara 2006 god. Ministrstvo turizma konstatuje da su “u toku radovi na realizaciji izmjenjenog projekta”, a da je prema posljednjem izvještaju Komisije već investirano 14.000.000 eura.
Napuštanjem koncepta renoviranja (uz rušenje) postojećeg hotela, izgradnja novog, odstupljeno bitno i u znatnom obimu, i od zaključenih ugovora: Ugovora o kupoprodaji od 27.01.2004 god. i Ugovora investiranju sa Vladom RCG. Obradjivački tim nije uspio da pribavi od nadležnih odgovarajuće Anekese, niti dokumenta/izvješataje i sl. Hotel "Splendid" (“Splendid Conference and Spa Resort), završen je i otvoren na Dan državnosti 13. jula 2006 god., kategorisan je kao hotel sa 5 zvjezdica. Prema podacima vlasnika/investitora, pred otvaranje hotela. Ukupna površina "Splendida" je 46.019 kvadrata, od čega je 5.500 površina velnes centra, a garažni prostor je zauzeo 8.000 kvadratnih metara. Hotel ima 352 sobe, 12 apartmana po 56 kvadrata i tri prezident apartmana površine 360, 160 i 90 kvadrata, a raspolaže sa 750 kreveta. Enterijer će biti isključivo od prirodnih materijala – kamena i drveta, a recepcija, kongresna dvorana i predkongresni prostor, kao i glavni restoran takođe su najsavremenije opremljeni. Sobe su dvokrevetne, površine 41 kvadratni metar, od čega je šest kvadrata prostor kupatila, a sedam kvadrata terase(tzv. takozvane 'pametne sobe' sa kompletnom kontrolom pristupa i video nadzorom). Do luksuznog restorana "Window of Montenegro" na desetom spratu vodi panoramski lift, a strana restorana ka moru je u staklu. Hotel ima VIP salon, a iznad 11. etaže je heliodrom. U hotelu je devet bazena ukupne vodene površine 1.193 kvadrata, ne računajući dva u predsjedničkim apartmanima. Kongresna dvorana, najveća na ovim prostorima, je kapaciteta 700 mjesta, dok predkongresni prostor može da primi više od 2.000 ljudi, a ima najsavremeniju opremu. Hotel ima 19 liftova, od čega tri panoramska na centralnom dijelu. Tu su restorani, barovi, kao i golf igralište sa dvije rupe razdaljine 81 metar, za profesionalce. U "Splendidu" će biti zaposleno 700 radnika, a konkurs za radna mjesta je bio raspisan ne samo kod nas, već i u regionu i šire.
15
3. EKONOMSKI APEKTI MONITORINGA UGOVORA O PRIVATIZACIJI
3.1. Izvještaj o investicionim ulaganja u Hotel Splendid Bečići Budva u skladu na osnovu ugovora o kupovini, prodaji i investiranju sa posebnim osvrtom na ugovor o investiranju
Ugovorom o investiranju Kupac se obavezao da investira iznos od 4.783.610 Eura, u svrhu rekonstrukcije i renoviranja imovine, prema svim međunarodnim standardima i zahtjevima ugovorenim u ponudi Kupca, Investicionom programu i ugovorom, kako bi bio u funkciji 12 mjeseci godišnje. Tokom investicionog perioda Kupac je obavezan da obezbijedi rad hotela u periodu od 01.04. do 01.10. svake godine. Prema dostavljenim ponudama »Hotels Group Montenegro Stars« d.o.o. Kotor se obavezao da će investicije u vrijednosti od 4.783.610 € realizovati u tri faze: I godine 481.333 €; II godine 3.166.277 € i III godine 1.136.000€. Ugovorom o investiranju Kupac hotela „Splendid“ se obavezao da će započeti renoviranje Hotela u roku od trideset Bankovnih dana od Dana zatvaranja i završiti prvu fazu do 01.05.2005. godine, kao i da će započeti drugu fazu renoviranja najkasnije do 01.10.2005. godine i završiti je do 01.04.2007. godine i ponovo otvoriti Hotel. Kupac je kao sredstvo obezbjeđenja za uredno izvršenje obaveza iz ovog Ugovora, a u vezi sa Osnovnim Ugovorom, predao Vladi Činidbenu garanciju i to na sljedeći način:
• Na dan zatvaranja na 30% iznosa investicija (481.333 €) koja je planirana za 2004.godinu, • Do 31.12.2004. godine na 30% iznosa investicija (3.166.277 €) koja je planirana za 2005.
godinu, • Do 31.12.2005. godine na 30% iznosa investicija (1.136.000 €) koja je planirana za 2006.
godinu, • U slučaju da Kupac ne preda Vladi Činidbenu garanciju koja služi kao sredstvo
obezbjeđenja u vezi sa obavezom Kupca za iznos investicija u 2005. godini i 2006. godini u skladu sa ovim članom ovaj Ugovor će se raskinuti i ima se smatrati da Kupac nije ispunio preuzete obaveze po osnovu obavezanih investicionih ulaganja te će se primjenjivati ugovoreno iz člana 7. naznačenog Ugovora.
Činidbene garancije biće izdate od strane prvoklasne međunarodne banke ili banke koja ima licencu Centralne banke Crne Gore, prihvaćenim od strane Vlade. Strane su saglasne da Ministarstvo turizma imenuje kvalifikovanog inspektorakoji će nadzirati renoviranje i ulaganje u imovinu.
16
3.1.1. Komparacija ostvarenih sa planiranim investicijama Prije privatizacije hotel «Splendid» je bio hotel sa 3*** zvjezdice, 180 soba, 385 ležajeva, površina objekta je iznosila 10.557 m². Po Ugovoru o investiranju «Hotels Group Montenegro Stars« d.o.o. Kotor je dostavio ponudu sa kupovnom cijenom od 2.425.000€ i obavezom ulaganja u iznosu od 4.783.610€. Privatizacijom hotel je 2006. godine doveden do nivoa od 5***** zvjezdica, sa 341 sobom, 688 ležajeva, a površina objekta je iznosila 60.816 m² i sadržala veliki broj pratećih sadržaja: wellness centar od 3.000 m², kongresna sala od 2.000m² i 782 mjesta, garaža sa 230 mjesta, restoran sa 600 sjedećih mjesta, heliodrom, 3 panoramska lifta i dr. Izvještaj o realizaciji obaveza iz ugovora o investiranju po osnovu privatizacije hotelske privrede koji je izdat od strane Ministarstva turizma u februaru 2005. godine pokazuje da se novim projektom odustalo od rekonstrukcije postojećeg hotela i planirana je izgradnja novog. Planirane investicije za izgradnju ovog objekta su cca 57 miliona eura, dok je završetak radova planiran do početka sezone 2006. godine. Ministarstvo turizma je, nakon izvještaja Komisije, prihvatilo izmjenu investicionog projekta koji podrazumijeva rušenje postojećeg hotela i gradnju novog uz značajno veću investiciju. Ostvaren je niz aktivnosti na prevazilaženju problema vezanih za prostorno plansku dokumentaciju, nakon čega se u 2005. godini očekivalo ulaganje od cca 32 miliona eura.. Sa druge strane, Izvještaj o realizaciji obaveza iz ugovora o investiranju po osnovu privatizacije hotelske privrede, izdat u januaru 2006. godine odustalo se od rekonstrukcije postojećeg hotela i planirana je izgradnja novog. Prema izvještaju Komisije investirano je 14.000.000 € u radove na izgradnji navedenog objekta koji su u toku, iako je planirani nivo investicija bio znatno niži i iznosio 4.783.610 Eura2. Prema podacima dobijenim iz preduzeća možemo zaključiti da je ukupno investirano 143.350.248€, od toga:
Tabela 3.1. – Struktura investicija
Građevinski objekat 95.425.456,00 €
Vodovod i kanalizacija 6.158.94€
Hemijska prerada vode 652.960,00 €
Elektroinstalacije - jaka struja 11.900.342,00 €
Elektroinstalacije - slaba struja 13.001.609,00 €
Termotehnicke instalacije 13.574.510,00 €
Liftovi 1.494.192,00 €
Namjestaj 1.142.192,00 € 2 Izvještaj komisije Ministarstva turizma, o procesu priatizacije u oblasti turizma, 2006. godina
17
3.2. Analiza imovinskog, prinosnog i finansijskog položaja na dan 31.12.2009. godine
3.2.1. Finansijska analiza preduzeća „Splendid” za period 2007. - 2009. godina Finansijska analiza poslovanja "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS",DOO Kotor, urađena je na bazi zvaničnih finansijskih izvještaja i izvještaja revizora za 2007., 2008. i 2009.godinu. Bilansi stanja i bilansi uspjeha hotelsko preduzeća "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS",DOO Kotor, koji će poslužiti kao osnova za analizu poslovanja preduzeća, u periodu 2007.-2009. godina, prikazani su u sledećim tabelama:
Tabela 3.2. Bilans stanja za period 2007. – 2009. Godina Iznos
P O Z I C I J A 2009 2008 2007
A K T I V A A. STALNA IMOVINA 178,279,665 184,290,267 183,897,308
I. NEUPLAĆENI UPISANI KAPITAL II. NEMATERIJALNA ULAGANJA 131,081 169,888 201,566
III. NEKRETNINE, POSTROJENJA, OPREMA 178,148,584 184,120,379 183,695,742 IV. DUGOROČNI FINANSIJSKI PLASMANI
B. OBRTNA IMOVINA 1,195,154 1,903,251 10,742,562 I. ZALIHE 534,359 747,310 715,200
II. KRATKOROČNA POTRAŽIVANJA, PLASMANI I GOTOVINA 644,627 1,111,976 1,311,724
1. Potraživanja od Kupaca i zaposlenih 484,073 752,351 673,123 3. Kratkoročni finansijski plasmani
4. Gotovina i gotovinski ekvivalenti 85,135 285,909 592,882 5. Unaprijed plaćeni troškovi 75,419 73,716 45,719
III. OSTALA OBRTNA IMOVINA 16,168 43,965 8,715,638 C. POSLOVNA IMOVINA 179,474,819 186,193,518 194,639,870
D. GUBITAK IZNAD VISINE KAPITALA 0 0 0 E. UKUPNA AKTIVA 179,474,819 186,193,518 194,639,870
F. VANBILANSNA AKTIVA 0 0 0 P A S I V A
A. KAPITAL 103,694,390 (40,183,261) (19,342,004) I. UPISANI KAPITAL 147,500,100 100 100
II. EMISIONA PREMIJA III. REZERVE 4,373,609
IV. REVALORIZACIONE REZERVE 8,461,594 8,461,594 8,461,595 V. NERASPOREĐENI DOBITAK/GUBITAK (56,640,913) (48,644,955) (27,803,699)
B. DUGOROČNA REZERVISANJA I OBAVEZE 75,780,429 226,376,779 213,981,874
I. DUGOROČNA REZERVISANJA II. DUGOROČNE OBAVEZE 68,561,953 220,769,976 198,573,776
III. KRATKOROČNE OBAVEZE (115+116+117+118) 7,218,476 5,606,803 15,408,098
18
1. Kratkoročne finansijske obaveze 1,331,000 1,600,000 2. Obaveze iz poslovanja 2,415,951 3,057,293 1,888,768
3. Obaveze za poreze 90,043 4. Ostale kratkoročne obaveze i pasivna
vremenska razgraničenja 3,471,525 2,459,467 11,919,330
IV. ODLOŽENE PORESKE OBAVEZE 0 C. UKUPNA PASIVA (101+109) 179,474,819 186,193,518 194,639,870
D. VANBILANSNA PASIVA 0 0 0
Tabela 3.3. Bilans uspjeha za period 2007. g. - 2009. god. Iznos P O Z I C I J A
2009 2008 2007
A. PRIHODI I RASHODI IZ REDOVNOG POSLOVANJA
I. POSLOVNI PRIHODI 15,903,172 21,585,361 15,953,5251. Prihodi od prodaje 15,253,487 20,841,511 15,552,6552. Ostali poslovni prihodi 649,685 743,850 400,870II. POSLOVNI RASHODI 19,706,221 23,254,784 21,955,4351. Nabavna vrijednost prodate robe 43,740 65,841 90,2122. Troškovi materijala, goriva i energije 4,033,324 5,031,407 4,961,6173. Troškovi amortizacije 6,242,608 5,675,130 2,884,7494. Troškovi zaposlenih 6,603,567 8,880,991 9,219,8405. Ostali poslovni rashodi 2,782,982 3,601,415 4,799,017III. POSLOVNA DOBIT 0 0 0IV. POSLOVNI GUBITAK 3,803,049 1,669,423 6,001,910V. FINANSIJSKI PRIHODI 3,153 9,098 10,307VI. FINANSIJSKI RASHODI 3,837,297 18,710,686 3,187,477VII. OSTALI PRIHODI 0 0 VIII. OSTALI RASHODI 0 0 IX. DOBIT IZ REDOVNOG POSLOVANJA 0 0 0X. GUBITAK IZ REDOVNOG POSLOVANJA 7,637,193 20,371,011 9,179,080B. VANREDNE STAVKE I. VANREDNI PRIHODI 0 0 0II. VANREDNI RASHODI 0 0 0C. DOBIT PRE OPOREZIVANJA 0 0 0D. GUBITAK PRE OPOREZIVANJA 7,637,193 20,371,011 9,179,080E. POREZ NA DOBIT 358,765 F. NETO DOBIT 0 0 0G. NETO GUBITAK 7,995,958 20,371,011 9,179,080H. NETO DOBITAK za obračunski period 0 0 0J. NETO GUBITAK za obračunski period 7,995,958 20,841,257 10,101,660I Vlasnicima kapitala maticnog pravnog lica II Manjinski interes III. Odloženi poreski rashodi 470,246 922,580IV. Ostali nepriznati prihodi
19
Finansijska analiza poslovanja "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS",DOO za navedeni period 2007. -2009. godina, ima za cilj da omogući:
• Sagledavanje finansijskog položaja preduzeća • Utvrđivanje imovinskog položaja preduzeća i • Utvrđivanje prinosnog položaja preduzeća, odnosno njegovu zarađivačku moć
3.2.2. Utvrđivanje finansijskog položa Hotela „Splendid” Ocjena finansijskog položaja društva zasniva se na analizi finansijske ravnoteže i analizi pasive sa aspekta vlasništva, tj. analizi zaduženosti što predstavlja ocjenu finansijske situacije u užem smislu. Finansijski položaj preduzeća uslovljavaju brojni činioci koji međusobno mogu biti kontradiktorni, što dodatno otežava konačno sagledavanje finansijskog položaja preduzeća. Ovaj problem se rješava vremenskim i prostornim upoređivanjem finansijskog položaja. Vremensko upoređivanje omogućava sagledavanje dinamike, to jest kretanja ili razvoja finansijskog položaja preduzeća. Prostorno upoređivanje omogućava upoređivanje finansijskog položaja preduzeća u odnosu na finansijski položaj konkurencije, što pruža solidnu osnovu za zaključivanje o izgledima preduzeća za opstanak, rast i razvoj. Predmetna analiza uključuje samo vremensku dimenziju s obzirom na nemogućnost sprovođenja prostorne analize usled nedostataka vezanih za statistički obuhvat privrednih aktivnosti preduzeća koja pripadaju istoj privrednoj grani. Analiza ima za cilj da finansijski položaj preduzeća kvantifikuje kao dobar, prihvatljiv ili loš. Utvrđivanje finansijskog položaja je izuzetno značajno s obzirom da finansijski položaj primarno determiniše mogućnosti finansiranja preduzeća a time i njegov rast, razvoj i opstanak.
3.2.3. Analiza finansijske ravnoteže Analiza finansijske ravnoteže je najvažnija karika u analizi finansijskog položaja preduzeća. Ona je direktno povezana sa načelom stabilnosti finansijske politike i zlatnim bilansnim pravilom u širem smislu, a kroz postojanje ili ne postojanje finansijske ravnoteže, cijeni se kvalitet finansijskog upravljanja, posebno u domenu usklađivanja rokova između raspoloživosti izvora finansiranja i rokova vezivanja ili imobilizacije sredstava društva. Preduzeće ima finansijsku ravnotežu, ako su njegova sredstva po obimu i rokovima vezivanja (neunovčivosti) jednaka obimu i vremenu raspoloživosti izvora finansiranja. S obzirom da se kod analize finansijske ravnoteže posmatra jednakost sredstava i izvora finansiranja, sasvim je jasno da je bilans stanja preduzeća osnovni dokument ove analize. Analiza finansijske ravnoteže za posmatrani period data je sledećom tabelom.
20
Tabela 3.4. Analiza finansijske ravnoteže "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS",DOO za period 2007.-2009.g P O Z I C I J A 2009 2008 2007
1. Kratkoročna potraživanja 484,073 752,351 673,123
2. Kratkoročni plasmani 0 0 0
3. Gotovina i gotovinski ekvivalenti 85,135 285,909 592,882
4. PDV, AVR, Odložena poreska sredstva 91,587 43,965 45,719
I. Kratkoročno vezana sredstva (1 do 4) 660,795 1,082,225 1,311,724 5. Kratkoročne finansijske obaveze 1,331,000 0 1,600,0006. Obaveze iz poslovanja 2,415,951 3,057,293 1,888,7687. Ostale kratkoročne obaveze 3,471,525 2,549,510 11,919,330II. Kratkoročni izvori finansiranja (5 do 7) 7,218,476 5,606,803 15,408,098 KRATKOROČNA FIN. RAVNOTEŽA (I/II) 0.092 0.193 0.085 REFERENTNA VRIJEDNOST - Kratkor. fin. ravnoteža (Veće od ...)
1.000 1.000 1.000
8. Stalna imovina 178,279,665 184,290,267 183,897,3089. Zalihe 534,359 747,310 715,200III. DUGOROČNO VEZANA IMOVINA (8+9) 178,814,024 185,037,577 184,612,508 10. Kapital 103,694,390 -40,183,261 -19,342,00411. Dugoročna rezervisanja 0 0 012. Dugoročne obaveze 68,561,953 220,769,976 198,573,77613. Odložene poreske obaveze 0 0 0IV. TRAJNI I DUGOROČNI KAPITAL (10 do 12) 172,256,343 180,586,715 179,231,772 DUGOROČNA FINANSIJSKA RAVNOTEŽA (III/IV)
1.038 1.025 1.030
REFERENTNA VRIJEDNOST - Dugor. fin. ravnoteža (Manje od ...)
1.000 1.000 1.000
13. Trajni i dugoročni kapital 172,256,343 180,586,715 179,231,77214. Stalna imovina 178,279,665 184,290,267 183,897,30815. Neto obrtni kapital (13–14) -6,023,322 -3,703,552 -4,665,53616. Zalihe 534,359 747,310 715,200STOPA POKRIVENOSTI ZALIHA (15/16´ 100) -1127.21% -495.58% -652.34%REFERENTNA VRIJEDNOST - Stopa pokrivenosti zaliha (Veće od ...)
100% 100% 100%
Na osnovu podataka iz prethodne tabele može se zaključiti da ne postoji kvalitet u oblasti dugoročnog i kratkoročnog finansiranja, odnosno da nijesu ispištovana načela i pravila u oblasti finansiranja. Kvalitetni izvori finansiranja su manji od dugoročno vezanih sredstava što znači da
21
se dio dugoročno vezanih sredstava finansira iz kratkoročnih izvora. Ovakvo stanje ugrožava tekuću likvidnost, ali utiče i na buduću likvidnost društva odnosno sloventnost. Uspostavljanje dobrog finansijskog položaja moguće je ostvariti adekvatnom finansijskom strategijom koja bi dovela ili do povećanja kvalitetnih izvora finansiranja (sopstvenog kapitala i dugoročnog duga), ili smanjenja dugoročno vezanih sredstava (osnovnih sredstava i dugoročnih plasmana). Navedeno stanje u oblasti finansiranja može se i grafički prikazati:
Slika 3.1. Grafički prikaz kratkoročne finansijske ravnoteže
Iz grafikona 3.1. zapažamo da se kratkoročna finansijska ravnoteža u 2008.godini neznatno popravila u odnosu na 2007.godinu, kada je samo oko 8,5% kratkoročnih izvora služilo za finansiranje kratkoročno vezanih sredstava. U 2008.godini, približno 19,3% kratkoročnih izvora služilo je pokriću kratkoročnih sredstava, odnosno preostalih 80,7% za finansiranje trajnih sredstava uslijed ugroženosti ravnoteže na dugi rok. Ovakva promjena ravnoteže u 2008.godini, jasno ukazuje na neznatno poboljšanje u odnosu na 2007.godinu. Dakle, u 2007.godini finansijski položaj preduzeća je bio loš. Slična situacija je i sa 2009.godinom, kada je samo oko 9,2% kratkoročnih izvora služilo za finansiranje kratkoročno vezanih sredstava
Grafikon 3.2. prikazuje dugoročnu finansijsku ravnotežu preduzeća koja, iako nije uspostavljena u navedenom periodu, ukazuje da se vrijednost trajnog kapitala u 2008.godini neznatno povećala u odnosu na dugoročno vezana sredstva u 2007.godini.
22
Slika 3.2. Grafički prikaz dugoročne finansijske ravnoteže
Ako se uzme u razmatranje pokrivenost zaliha neto obrtnim fondom, jasno se vidi da "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS",DOO Kotor, nema kvalitetnih izvora za pokriće zaliha, na šta ukazuje i dugoročna ravnoteža preduzeća u posmatranom periodu, odnosno negativan neto obrtni fond, a što se jasno može vidjeti i u narednom grafikonu.
Slika 3.3. Stopa pokrivenosti zaliha
Platežnu sposobnost "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO Kotor, u periodu 2007. - 2009. god. ilustruju sledeći podaci:
a. Likvidnost Likvidnost preduzeća razmatra se kroz pokazatelje opšte likvidnosti, rigorozne likvidnosti i momentalne likvidnosti. Utvrđivanje navedenih pokazatelja prikazano je sledećim pregledom:
23
Tabela 3.5. Mjerenje likvidnosti "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS" DOO, za period 2007. - 2009.god.
LIKVIDNOST u €
P O Z I C I J A 2009 2008 2007 Tekuća likvidnost:
Obrtna imovina / Kratkoročne obaveze
0.17 0.34 0.70
REFERENTNA VRIJEDNOST - Tekuća likvidnost (Veće od ...)
2.00 2.00 2.00
gotovina + kratkoročna potraživanja / kratkoročne obaveze
0.08 0.19 0.08
gotovina / kratkoročne obaveze
0.01 0.05 0.04
Potraživanja x 365 / Prihodi od prodaje
11.58 13.18 15.80
Analizom pokazatelja likvidnosti zaključujemo da se ne održava tekuća likvidnost poslovanja. Takođe se može konstatovati da nije zadovoljeno pravilo finaniranja „2:1“ i pravilo finaniranja „1.1“. Navedena pravila zahtijevaju da svaka jedinica kratkoročnih obaveza bude pokrivena sa najmanje 2 jedinice obrtnih sredstava, odnosno da svaka jedinica kratkoročnih obaveza bude pokrivena makar sa jednom jedinicom likvidnih sredstava drugog reda. Grafički prikaz opšte likvidnosti dat je u narednom grafikonu:
Slika 3.4. Opšta likvidnost preduzeća
Iz grafikona i tabele 3.4. možemo konstatovati da preduzeće nije bilo likvidno u posmatranom periodu. U 2009. godini kratkoročne obaveze su se regulisale iz sredstava obrtne imovine u iznosu od 17% (0,17€ prokrivalo je 1€ kratkoročnih obaveza). Ovaj podatak je svakako znatno ispod referentne vrijednosti, odnosno pravila finansiranja „2:1“, koje ukazuje da se sa 2€ sredstava
24
obrtne imovine pokriva 1€ kratkoročnih obaveza. U sklopu analize likvidnosti neophodno je ukazati i na koncept solventnosti preduzeća.
b. Solventnost Solventnost se može definisati kao likvidnost na dugi rok, odnosno kao sposobnost preduzeća da plati dugove, ne o roku dospijeća, već nekada u budućnosti. Solventnost "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO Kotor prikazana je u narednoj tabeli.
Tabela 3.6. Analiza solventnosti "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS",DOO Kotor
P O Z I C I J A 2009 2008 2007
1. Poslovna imovina 179,474,819 186,193,518 194,639,8702. Dugovi 75,780,429 226,376,779 213,981,874 KOEFICIJENT SOLVENTNOSTI (1/2) 2.368 0.822 0.910REFERENTNA VRIJEDNOST - Koeficijent solventnosti (Veće od ...)
1.000 1.000 1.000
Iz navedene tabele da se zaključiti da je kompanija u 2007. i 2008. godina nije bila solventna. U 2009.godini postaje solventna što znači da je bilansna vrijednost njene imovine u navedenom periodu bila veća od ukupnih obaveza preduzeća. Dalje, ako bi se kompanija likvidirala i njena poslovna imovina prodala po knjigovodstvenoj vrijednosti, postojalo bi dovoljno sredstava za izmirenje svih obaveza prema povjeriocima. Drugim riječima kompanija bi sačuvala sopstveni kapital. Neto sopstveni kapital, kojeg definišemo kao razliku između vrijednosti poslovne imovine iskazane u aktivi bilansa stanja i ukupnih obaveza društva, je formalno posmatrano garantna supstanca preduzeća. Odnosno, sve dok je neto sopstveni kapital predeuzeća pozitivan, može se reći da je preduzeće solventno. Solventnost preduzeća slikovito je prikazana u narednom grafikonu:
Slika 3.5. Grafički prikaz solventnosti poslovanja
25
3.2.4. Analiza zaduženosti Hotela „Splendid“ u periodu 2005. - 2009. godine Analiza zaduženosti podrazumijeva analizu finansijske strukture, odnosno analizu pasive bilansa stanja kroz takozvani vlasnički aspekt. U sklopu ove analize akcenat se stavlja na mjerenje pokazatelja zaduženosti i na utvrđivanje adekvatnosti strukture kapitala društva. Adekvatnost kapitala utvrđuje se mjerenjem odnosa između sopstvenog kapitala i dugoročnih dugova u smislu da se kroz optimizaciju ovog odnosa maksimizira rentabilnost odnosno tržišna vrijednost preduzeća. Struktura kapitala "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO Kotor u periodu 2007., 2008. i 2009. godini, prikazana je sledećom tabelom:
Tabela 3.7 Analiza zaduženosti "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO za period 2007 -2009. g. 2009 2008 2007 P O Z I C I J A
Iznos % Iznos % Iznos % 1. Kapital 103,694,390 57.78% -40,183,261 -21.58% -19,342,004 -9.94%2. Dugovi 75,780,429 42.22% 226,376,779 121.58% 213,981,874 109.94%PASIVA (1 + 2) 179,474,819 100.00% 186,193,518 100.00% 194,639,870 100.00%
REFERENTNA VRIJEDNOST - Kapital/Dugovi:
Kapital: 50% Dugovi: 50%
Prema tradicionalnom shvatanju optimalna struktura kapitala postoji ako sopstveni kapital čini 50%, a pozajmljeni kapital takođe 50% zbira pasive. Ova relacija 1:1 u odnosu sopstvenog i pozajmljenog kapitala, tj. pravilo ravnanja rizika, obezbjeđuje sigurnost naplate potraživanja odnosno isplate obaveza. Jednom riječju, obezbjeđuje likvidnost preduzeća. Takođe se smatra da ovakva struktura pasive obezbjeđuje i visok stepen odstupanja, tako da se ovo pravilo uzima više kao uslovno. Prema jednom drugom stanovištu, normalnim se smatra zaduženost koja nije veća od 33% ukupnih izvora akcionarskog društva, odnosno smatra se racionalnim da preduzeće duguje samo 1/3 raspoloživih sredstava. Takođe treba posmatrati i organski sastav sredstava, odnosno odnos između osnovnih i obrtnih sredstava. Kada su ulaganja u osnovna sredstva visoka, to zahtijeva pomjeranje strukture kapitala u korist sopstvenog kapitala i obratno. Na osnovu navedenog i prikazane tabele 3.6., može se zaključiti da kompanija u 2007. i 2008.godini nije imala zadovoljavajuću strukturu kapitala koja bi maksimizirala njenu tržišnu vrijednost. Međutim, u 2009.godini struktura kapitala postaje povoljnija (dominira učešće sopstvenog (57,78%) u odnosu na pozajmljeni kapital (42,22%))
26
3.2.5. Analiza imovinskog položaja Hotela „Splendid“ Bečići u periodu 2007.- 2009. godine
Analiza imovinskog položaja predstavlja analizu aktive bilansa stanja. Cilj ove analize je utvrđivanje strukture sredstava, njihove adekvatnosti postavljenim ciljevima i zadacima, te stepena iskorišćenosti kapaciteta, efiksanosti korišćenja i brzine njihovog obrta.
Tabela 3.8. Analiza imovinskog položaja "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO 2009 2008 2007 P O Z I C I J A Iznos Iznos Iznos
A K T I V A A. STALNA IMOVINA (002 + 003 +004 + 007) 178,279,665 99.33% 184,290,267 98.98% 183,897,308 94.48%I. NEUPLAĆENI UPISANI KAPITAL 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%II. NEMATERIJALNA ULAGANJA 131,081 0.07% 169,888 0.09% 201,566 0.10%III. NEKRETNINE, POSTROJENJA, OPREMA 178,148,584 99.26% 184,120,379 98.89% 183,695,742 94.38%IV. DUGOROČNI FINANSIJSKI PLASMANI (008+009)
0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%
B. OBRTNA IMOVINA (011+012+017) 1,195,154 0.67% 1,903,251 1.02% 10,742,562 5.52%I. ZALIHE 534,359 0.30% 747,310 0.40% 715,200 0.37%II. KRATKOROČNA POTRAŽIVANJA, PLASMANI I GOTOVINA (013+014+015+016)
644,627 0.36% 1,111,976 0.60% 1,311,724 0.67%
1. Potraživanja 484,073 0.27% 752,351 0.40% 673,123 0.35%2. Kratkoročni finansijski plasmani 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%3. Gotovinski ekvivalenti 85,135 0.05% 285,909 0.15% 592,882 0.30%4. Unaprijed plaćeni troškovi 75,419 0.04% 73,716 0.04% 45,719 0.02%III. OSTala obrtna imovina 16,168 0.01% 43,965 0.02% 8,715,638 4.48%V. POSLOVNA IMOVINA (001+010) 179,474,819 100.00% 186,193,518 100.00% 194,639,870 100.00%G. GUBITAK IZNAD VISINE KAPITALA 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%D. UKUPNA AKTIVA (018+019) 179,474,819 100.00% 186,193,518 100.00% 194,639,870 100.00%Đ. VANBILANSNA AKTIVA 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%P A S I V A A. KAPITAL (102+103+104+105+106-107-108) 103,694,390 57.78% (40,183,261) -21.58% (19,342,004) -9.94%I. OSNOVNI I OSTALI KAPITAL 147,500,100 82.18% 100 0.00% 100 0.00%II. EMISIONA PREMIJA 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%III. REZERVE 4,373,609 2.44% 0 0.00% 4,373,609 2.25%IV. REVALORIZACIONE REZERVE 8,461,594 4.71% 8,461,594 4.54% 8,461,595 4.35%V. NERASPOREĐENA DOBIT/GUBITAK (56,640,913) -31.56% (48,644,955) -26.13% (56,640,913) -29.10%B. DUGOROČNA REZERVISANJA I OBAVEZE (110+111+114+119)
75,780,429 42.22% 226,376,779 121.58% 213,981,874 109.94%
I. DUGOROČNA REZERVISANJA 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%II. DUGOROČNE OBAVEZE (112+113) 68,561,953 38.20% 220,769,976 118.57% 198,573,776 102.02%III. KRATKOROČNE OBAVEZE (115+116+117+118)
7,218,476 4.02% 5,606,803 3.01% 15,408,098 7.92%
1. Kratkoročne finansijske obaveze 1,331,000 0.74% 0 0.00% 1,600,000 0.82%2. Obaveze iz poslovanja 2,415,951 1.35% 3,057,293 1.64% 1,888,768 0.97%3. Obaveze za poreze 0 0.00% 90,043 0.05% 0 0.00%4. Ostale kratkoročne obaveze i pasivna vremenska razgraničenja
3,471,525 1.93% 2,459,467 1.32% 11,919,330 6.12%
27
IV. ODLOŽENE PORESKE OBAVEZE 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%V. UKUPNA PASIVA (101+109) 179,474,819 100.00% 186,193,518 100.00% 194,639,870 100.00%
G. VANBILANSNA PASIVA 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%
Analizom organskog sastava sredstava "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO Kotor, u periodu 2007. - 2009. god. dolazimo do zaključka da je struktura sredstava pomjerena u korist fiksne aktive. S obzirom na ovu činjenicu, moglo bi se konstatovati da preduzeće ima relativno dobru strukturu poslovne aktive, a da su sredstva adekvatna postavljenim zadacima, čime je stvorena mogućnost za ostvarivanje projektovanih ciljeva. Efikasnost korišćenja ukupnih poslovnih sredstava, kao i pojedinačnih oblika imovine prati se preko izračunavanja koeficijenata obrta ili pokazatelja aktivnosti. Koeficijenti obrta utvrđuju se kao odnos efekata ostvarenih korišćenjem sredstva i prosječne mase korišćenih sredstava. Efikasnost imovine, izražena kroz odnos ukupnog prihoda i prosječne poslovne imovine preduzeća iznosi:
Tabela 3.9. Utvrđivanje efikasnosti korišćenja imovine "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO P O Z I C I J A 2009 2008
1. Ukupan prihod 15,906,325 21,594,459 2. Prosečna poslovna imovina 182,834,169 190,416,694
3. EFIKASNOST IMOVINE (1/2) 0.087 0.113 REFERENTNA VRIJEDNOST - Efikasnost imovine (Veće od ...)
0.000 0.000
Na bazi utvđenog pokazatelja možemo zaključiti da je efikasanost korišćenja poslovne imovine na prilično niskom nvou. Naime, na svaku jedinicu angažovanh poslovnih sredstava ostvaruje se oko 0.087 € ukupnih prihoda. Koeficijenti obrta i dani vezivanja obrtne imovine, zaliha i potraživanja prikazani su u sledećoj tabeli:
Tabela 3.10 Utvrđivanje pokazatelja aktivnosti P O Z I C I J A 2009 2008
1. Prihodi od prodaje 15,253,487 20,841,511 2. Prosečna obrtna imovina 1,549,203 6,322,907 3. Prosečne zalihe 640,835 731,255 4. Prosečna potraživanja 618,212 712,737 5a. Koeficijent obrta obrtne imovine (1/2) 9.846 3.296 5b. Dani vezivanja obrtne imovine 37 111 6a. Koeficijent obrta zaliha (1/3) 23.803 28.501 6b. Dani vezivanja zaliha 15 13 7a. Koeficijent obrta potraživanja 24.674 29.242 7b. Dani vezivanja potraživanja 15 12
Pokazatelji iz tabele 3.10. pokazuju:
• Da je koeficijent obrta potraživanja od Kupaca u 2009. godini 24,67, što znači da se prosječan saldo potraživanja od Kupaca iskazan zaključnim bilansom za 2009. godinu prosječno godišnje naplati 24,67 puta. U odnosu na prethodni period (2008. god.), dolazi do smanjenja obrta potraživanja od Kupaca što predstavlja nezadovoljavajući trend.
• Prosječan period naplate potraživanja od Kupaca je u 2009. godini iznosio 15 dana. To znači da se prosječan saldo potraživanja od Kupaca iskazan završnim bilansom naplaćuje svakih 15 dana.
• Koeficijent obrta zaliha iznosi 23,803, što znači da se u toku poslovne godine zalihe prosječno 23,803 puta trasformišu iz materijalnog oblika u novac. Broj dana vezivanja zaliha u 2009. godini je 15, što dalje znači da se prosječno saldo zaliha za 15 dana trasformiše iz robnog u novčani oblik.
3.2.6. Analiza prinosnog položaja Hotela „Splendid“ Bečići, u periodu 2007. - 2009.godine
Analiza prinosnog položaja izvodi se na osnovu bilansa uspjeha i mjeri prinosnu moć preduzeća. Reflektuje se kroz analizu strukture prihoda i rashoda, te kroz analizu donje tačke rentabilnosti i kvantifikaciju poslovnog, finansijskog i ukupnog rizika poslovanja. Struktura poslovnih prihoda i rashoda, kao i njihov međusobni odnos dat je sledećom tabelom:
29
Tabela 3.11. Mjerenje prinosnog položaja preduzeća "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO Kotor POSLOVNI PRIHODI I RASHODI
u hiljadama €2009 2008 2007 P O Z I C I J A
Iznos % Iznos % Iznos % Struktura poslovnih prihoda: 1. Prihodi od prodaje 15,253,487 95.91% 20,841,511 96.55% 15,552,655 97.49%2. Prihodi od aktiviranja učinaka i robe 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%3. Povećanje vrijednosti zaliha učinaka 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%4. Smanjenje vrijednosti zaliha učinaka 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%5. Ostali poslovni prihodi 649,685 4.09% 743,850 3.45% 400,870 2.51%I. Poslovni prihodi (1 do 5) 15,903,172 100.00% 21,585,361 100.00% 15,953,525 100.00% Struktura poslovnih rashoda:
1. Nabavna vrijednost prodate robe 43,740 0.22% 65,841 0.28% 90,212 0.41%2. Troškovi materijala 4,033,324 20.47% 5,031,407 21.64% 4,961,617 22.60%3. Troškovi amortizacije i rezervisanja 6,242,608 31.68% 5,675,130 24.40% 2,884,749 13.14%4. Troškovi zarada, naknada zarada i ostali lični rashodi
6,603,567 33.51% 8,880,991 38.19% 9,219,840 41.99%
5. Ostali poslovni rashodi 2,782,982 14.12% 3,601,415 15.49% 4,799,017 21.86%II. Poslovni rashodi (1 do 5) 19,706,221 100.00% 23,254,784 100.00% 21,955,435 100.00% III. REZULTAT POSLOVNIH AKTIVNOSTI (I - II)
(3,803,049) (1,669,423) (6,001,910)
REFERENTNA VRIJEDNOST - Rezul. posl. aktivnosti (Veće od ...)
0 0 0
IV. ODNOS POSL. PRIHODA I RASHODA (I / II)
80.70% 92.82% 72.66%
REFERENTNA VRIJEDNOST - Odnos posl. prihoda i rashoda (Veće od ...)
100% 100% 100%
V. RELATIVNA RAZLIKA POSL. PRIHODA I RASHODA ((I/II)-100%)
-19.30% -7.18% -27.34%
REFERENTNA VRIJEDNOST - Relativna razlika posl. prihoda i rashoda (Veće od ...)
0.00% 0.00% 0.00%
Iz navedene tabele moguće je zaključiti da je u posmatranom periodu preduzeće iz poslovne aktivnosti ostvarivalo negativan finansijski rezultat.
30
Odnos prihoda, rashoda i rezultata prema ukupnom prihodu preduzeća prikazan je u narednoj tabeli:
Tabela 3.12. Analiza strukture prihoda i rashoda "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO 2009 2008 2007 P O Z I C I J A
Iznos % Iznos % Iznos % 1. Poslovni prihodi 15,903,172 99.98 21,585,361 99.96 15,953,525 99.94 2. Finansijski prihodi 3,153 0.02 9,098 0.04 10,307 0.06 I PRIHODI REDOVNIH AKTIVNOSTI (1+2)
15,906,325 100.00 21,594,459 100.00 15,963,832 100.00
3. Ostali prihodi 0 0.00 0 0.00 0 0.00 II UKUPNI PRIHODI (I+3+4) 15,906,325 100.00 21,594,459 100.00 15,963,832 100.00 5. Poslovni rashodi 19,706,221 123.89 23,254,784 107.69 21,955,435 137.53 6. Finansijski rashodi 3,837,297 24.12 18,710,686 86.65 3,187,477 19.97 III RASHODI REDOVNIH AKTIVNOSTI (5+6)
23,543,518 148.01 41,965,470 194.33 25,142,912 157.50
7. Ostali rashodi 0 0.00 0 0.00 0 0.00 IV UKUPNI RASHODI (III+8) 23,543,518 148.01 41,965,470 194.33 25,142,912 157.50 Analiza rentabilnosti poslovanja "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO Kotor prikazana je u narednoj tabeli:
Tabela 3.13. Analiza rentabilnosti poslovanja "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS" u periodu 2007-09. god.
P O Z I C I J A 2009 2008 1. Neto dobitak / (gubitak) (7,995,958) (20,371,011) 2. Neto finansijski rashodi (3,834,144) (18,701,588) 3. NETO PRINOS NA UKUPAN KAPITAL (1+2)
(11,830,102) (39,072,599)
4. Prosečan sopstveni kapital 73,750,100 100 5. Prosečan ukupan kapital 31,755,565 (29,762,633) 6. Prosečan investirani kapital 176,421,529 179,909,244 7. Rentabilnost sopstvenog kapitala (1/4)�100
-10.84% -20371011.00%
REFERENTNA VRIJEDNOST - Rentabilnost sopstvenog kapitala (Veće od ...)
0.00% 0.00%
8. Rentabilnost ukupnog kapitala (1/5)�100
-25.18% 68.44%
REFERENTNA VRIJEDNOST - Rentabilnost ukupnog kapitala (Veće od ...)
0.00% 0.00%
9. Rentabilnost investiranog kapitala (3/6)x100
-6.71% -21.72%
REFERENTNA VRIJEDNOST - Rentabilnost investiranog kapitala (Veće od ...)
0.00% 0.00%
31
Analizom podataka datih u prethodnoj tabeli moglo bi se zaključiti da preduzeće nije bilo rentabilno. Rizici ostvarenja finansijskog rezultata, to jeste utvrđivanje praga rentabilnosti sa kvantifikacijom rizika poslovanja daje se u sledećoj tabeli:
Tabela 3.14. Analiza praga rentabilnosti poslovanja za period 2007. -2009. God
RIZIK OSTVARENJA FINANSIJSKOG REZULTATA u hiljadama €
P O Z I C I J A 2009 2008 2007
1. Poslovni prihodi 15,903,172 21,585,361 15,953,5252. Varijabilni rashodi 4,077,064 5,097,248 5,051,8293. Marža pokrića (1 - 2) 11,826,108 16,488,113 10,901,6964. Fiksni i pretežno fiksni rashodi 15,629,157 18,157,536 16,903,6065. Neto finansijski rashodi -3,834,144 -18,701,588 -3,177,1706. Poslovni rezultat (3 - 4) -3,803,049 -1,669,423 -6,001,9107. Bruto finansijski rezultat (6 - 5) -7,637,193 -20,371,011 -9,179,080 8. FAKTORI RIZIKA : 8.1. Poslovnog (3/6) -3.110 -9.877 -1.8168.2. Finansijskog (6/7) 0.498 0.082 0.6548.3. Ukupnog (8.1. * 8.2.) -1.548 -0.809 -1.188
Prag rentabilnosti ostvarenja neutralnog poslovnog rezultata ostvaruje se sa prihodom u iznosu od 15,861,357 € (u 2009.godini). Nivo poslovnog rizika mjeren koeficijentom poslovnog leveridža iznosi -3,1%. To znači da ukoliko se pri nepromijenjenom globalnom paritetu prodajnih i nabavnih cijena, poslovni prihod poveća za 1%, poslovni rezultat će se povećati za 3,1% odnosno, u ovom primjeru, gubitak će se smanjiti za 3,1%. Takođe, smanjenje prihoda za 1% dovelo bi do smanjenja poslovnog dobitka, tj. u slučaju rezultata poslovanja "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS", DOO Kotor, povećanja gubitka za 3,1.
3.3. Analiza ugovorenih obaveza po osnovu socijalnog programa Na osnovu dostavljenih informacija od strane poslovodstva, vezano za ispunajavanje ugovorenih obaveza prema radnicima i na osnovu ličnog uvida, dajemo sledeći Izvještaj:
• Kao što je navedeno ranije u tekstu, Ugovorom o privatizaciji hotela „Splendid“ precizirano je da Kupac ima obavezu preuzimanja stalno zaposlenih radnika, zasnivanja stalnog radnog odnosa sa njima pod uslovima koji nijesu gori od njihovog trenutnog zaposlenja i obavezuje se da neće nikoga od stalno zaposlenih otpustiti u periodu od tri
32
(3) godine nakon zatvaranja. Na dan privatizacije u hotelu je bilo 155 stalno zaposlenih radnika. Kao što je prikazano na grafikonu broj 1, iz godine u godinu broj radnika je rastao da bi 2009. godine u hotelu radilo 597 stalno zaposlenih.
155260
457
724 664597
0100200300400500600700800
Broj radnika
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Godina
Grafik br.1: Kretanje broja zaposlenih od dana privatizacije do 31.12.2009.godine
• Kupac se takođe obavezao da će obezbijediti obrazovanje i obuku stalno zaposlenih u hotelskim poslovima kojima se bavi Hotel i da će po završetku Plana rekonstrukcije i ulaganja u nove sadržaje zaposliti još 30 novozaposlenih iz Crne Gore. I ova ugovorna obaveza je ispoštovana, tačnije u velikoj mjeri je premašena, što se može vidjeti i na grafikonu broj 2.
30
203
310
460 449
351
0
100
200
300
400
500
Broj novozaposlenih
radnika
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Godina
Grafik br.2: Broj novozaposlenih radnika od dana privatizacije do 31.12.2009. godine
• Veoma važan element ugovora svakako je i visina zarada zaposlenih, a Kupac se obavezao da će platiti zaposlenima mjesečnu zaradu koja će se sastojati od fiksnog dijela, koji neće biti manji od prosječne mjesečne zarade ili iznosa prosječne zarade za zaposlene u vrijednosti od 460,00 Eura bruto, što god bude korisnije za zaposlene, kao i od
33
stimulativnog dijela koji će zavisiti od poslovnih rezultata i pojedinačnih napora zaposlenih. Kao i ranije stavke, i ova ugovorna obaveza je u velikoj mjeri premašena što je prikazano na grafikonu broj 3. Tokom 2008. godine dostignuta je rekordna prosječna zarada u iznosu od 626,60 Eura bruto.
402.19
514.97 538.66 557.05626.6 590.58
0100200
300400500600
700
Prosječna bruto zarada
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Godina
Grafik br. 3: Kretanje prosječne zarade od dana privatizacije do 31.12.2009. godine
• Kupac se po ugovoru obavezao i da obezbijedi zaposlenima dodatno obrazovanje dovoljno da ih dovede do nivoa potrebnog za zaposlene po međunarodnim standardima za hotele sa četiri zvjezdice. Obavezali su se da obuku obavljaju visokokvalifikovani instruktori preko programa koje je Kupac izradio i finansirao. Pregled kvalifikacione strukture zaposlenih na dan privatizacije i na 31.12.2009. godine, prikazan na grafiku broj 4, nam pokazuje da je Kupac vodio računa i o ovoj stavci ugovora.
26
94
56
173
5534
233
1127 23
60
50
50
100
150
200
250
Broj zaposlenih
NKV VKV VŠ Mr/Dr
Kvalifikaciona struktura
Grafik br.4: Kvalifikaciona struktura zaposlenih na dan privatizacije i na 31.12.2009.godine
KV struktura na dan privatizacije
KV struktura na dan31.12.2009.
Na grafiku broj 5 prikazano je kretanje broja radnika koji su napustili preduzeće od dana privatizacije do 31.12. 2009. godine.
34
57
147
264215
246
0
50
100
150
200
250
300
Broj radnika koji su napustili preduzeće
2005 2006 2007 2008 2009
Godina
Grafik br. 5: Kretanje broja radnika koji su napustili preduzeće od dana privatizacije do 31.12.2009. godine
Razlozi prestanka radnog odnosa su različiti i prikazani su u tabeli broj 1. U tabeli je prikazan i prosječan iznos otpremnine po zaposlenom. Tabela br.3.15.: Osnov prestanka radnog odnosa i prosječan iznos otpremnine od dana privatizacije do 31.12.2009.
godine (po godinama)
TEHNOLOŠKO-
EKONOMSKI VIŠKOVI
SVOJEVOLJNI RASKID
RADNOG ODNOSA
PENZIJA SMRT DRUGI RAZLOZI
PROSJEČAN IZNOS
OTPREMNINE PO ZAPOSLENOM
na dan privatizacije
2. godina 3 18 8 1 27 4.000 3. godina 5 3 2 - 127 6.000 4. godina 1 8 3 1 263 6.000 5. godina 3 13 3 - 204 6.000 6. godina 3 4 2 - 227 6.000 UKUPNO 15 46 18 2 803
Primjetno je da se i starosna struktura zaposlenih razlikuje na dan privatizacije i na 31.12.2009. godine. Naime, na dan privatizacije najveći broj zaposlenih se nalazio u starosnoj kategoriji od 46 do 55 godina, a na dan 31.12.2009. godine najveći broj zaposlenih je mlađi i nalazi se u kategoriji od 26 do 35 godina. Starosna struktura je prikazana na grafiku broj 6.
35
12
145
26
265
41
10468 58
11 25
0
50
100
150
200
250
300
Broj zaposlenih
18-25 26-35 36-45 46-55 56-65
Godine starosti
Grafik br.6: Starosna struktura zaposlenih na dan privatizacije i na 31.12.2009.godine
Starosna struktura na danprivatizacijeStarosna struktura na dan31.12.2009.
36
4. ZAKLJUČAK Na osnovu analize raspoložive dokumentacije donosimo sljedeće zaključke:
1) Kupac je ispunio obaveze po osnovu investicija, jer je: a) Po Ugovoru o investiranju «Hotels Group Montenegro Stars« d.o.o. Kotor je
dostavio ponudu sa kupovnom cijenom od 2.425.000€ i obavezom ulaganja u iznosu od 4.783.610€, dok je prema izvještaju Komisije iz januara 2006. godine investirano 14.000.000 €, što prevazilazi nivo ugovorenih ulaganja, za 192%;
b) Prema podacima dobijenim iz preduzeća ukupno je investirano 143.350.248€, što je značajno iznad planirane sume investicionih ulaganja.
2) Kupac je ispunio ugovorene obaveze po osnovu Socijalnog programa: a) Ugovorom o privatizaciji hotela „Splendid“ precizirano je da Kupac ima obavezu
preuzimanja stalno zaposlenih radnika, zasnivanja stalnog radnog odnosa sa njima pod uslovima koji nijesu gori od njihovog trenutnog zaposlenja i obavezuje se da neće nikoga od stalno zaposlenih otpustiti u periodu od tri (3) godine nakon zatvaranja. Na dan privatizacije u hotelu je bilo 155 stalno zaposlenih radnika, a iz godine u godinu broj radnika je rastao da bi 2009. godine u hotelu radilo 597 stalno zaposlenih.
b) Ugovorne obaveze po osnovu visine mjesečne zarade odnosile su se na to da ista neće biti manja od 460,00 € u bruto iznosu. U analiziranom periodu bruto zarada je porasla sa 402,19€ na 590,80€ ili za 47%.
c) Prema Ugovoru Kupac je bio obavezan da zaposli još 30 novih radnika. Broj novozaposlenih radnika u analiziranom periodu porastao je sa 30 zaposlenih u 2004. godini na 351 zaposlenog u 2009. godini.
d) Kupac se po Ugovoru obavezao da će zaposlenim obezbijediti dodatno obrazovanje i usavršavanje koje je prema međunarodnim standardima potrebno za rad u hotelima sa 4 * zvjezdice. Sama kategorizacija Hotela, od 5 * zvjezdica, daje potvrdu o ispunjenju ove obaveze.
3) Finansijska analiza poslovanja "HOTELS GROUP MONTENEGRO STARS",DOO
Kotor, u periodu 2007-2009. god. urađena je na bazi zvaničnih finansijskih izvještaja za 2007, 2008. i 2009. godinu. Analizom bilansa stanja i bilansa uspjeha i drugih dostupnih i relevantnih izvora kao što su revizorski izvještaji za više godina, koji su poslužili kao osnova za analizu poslovanja preduzeća u periodu 2007.-2009. godina, formiraju sljedeće zaključke:
a) da ne postoji kvalitet u oblasti dugoročnog i kratkoročnog finansiranja, odnosno
da nijesu ispištovana načela i pravila u oblasti finansiranja;
b) da kompanija nije uspjela da održi tekuću likvidnost u svim godinama obuhvaćenim analizom;
37
c) da kompanija u 2007. i 2008. godina nije bila solventna. U 2009.godini postaje solventna što znači da je bilansna vrijednost njene imovine u navedenom periodu bila veća od ukupnih obaveza;
d) da kompanija u 2007. i 2008.godini nije imala zadovoljavajuću strukturu kapitala koja bi maksimizirala njenu tržišnu vrijednost. Međutim, u 2009.godini struktura kapitala postaje povoljnija (dominira učešće sopstvenog (57,78%) u odnosu na pozajmljeni kapital (42,22%));
e) da efikasnost korišćenja poslovne imovine postoji (u svim analiziranim godinama je iznad referentne vrijednosti), ali je na prilično niskom nivou. Naime, na svaku jedinicu angažovanh poslovnih sredstava ostvaruje se oko 0.087 € ukupnih prihoda (2009.godina).;
f) da su pokazatelji aktivnosti (koeficijent obrta obrtne imovine, dani vezivanja obrtne imovine, i sl.) na prihvatljivom nivou;
g) da je kompanija u posmatranom periodu iz poslovne aktivnosti ostvarivala
negativan finansijski rezultat.
